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2022年12月09日春から入居キャンペーンが好調です！
ありがとうございます。入居者にもオーナーにも双方のメリットあり 春からキャンペーンが好評です。 今年のお部屋探しも後少し、早いものでもう１２月。毎年のこととはいえ、今月は来年のお部屋探しを先に済ませておこうという方が多くご来店いただいております。皆さん、しっかりとゆっくりとお部屋を探していただき、ご希望のお部屋でご成約をいただいております。一様に「早めに決まって安心した」「本当に春からの家賃でいいとは」とキャンペーンの甲斐がありました。日々物件も増えてきております。オーナーの皆さんにもご理解とご協力をいただき、物件も増えてきました。もちろん、春からキャンペーンでも早めに住み始めることも可能ですので、これからもよろしくお願いします。
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2022年12月08日
敷金は預かった方がいい？悪い？
預かったら安心！逆になることも 敷金とは？ 今回は敷金を預かった方がいいのか、悪いのか？に管理会社として答えを出していきたいと思います。 まずは敷金とはという大前提の話しですが「滞納や原状回復の為に入居時に預けておく保証金」ですね。この敷金ですが、預かった方がいいのでしょうか？今回はオーナー目線から見たメリットとデメリットをご紹介します。当社ではほとんどの物件で預かっていません。それにはオーナーと入居者双方に「預からない方がいい」と思っての決断でした。その為、今回はその決断にまつわるエピソードをお話していこうと思います。 敷金の歴史と流れ 敷金の発祥とは 豆知識としてですが、敷金の歴史は古く、江戸時代にはその存在はありました。しかし、当時は賃貸での慣習ではなく、結婚にまつわるお金でありました。お嫁に行く女性側の親族が夫側に支払っていたお金を「しききん・しきがね」と呼んでいたそうです。そして、離婚に至ってしまった場合は夫側は預かっていた敷金、その全額を妻に返還する。というしきたりから来ているとのこと。ここからは推測なのですが、当時の女性は働いて給与を得るということはほとんど無かったことでしょう、離婚して無一文で放り出されることがないように、郷里に帰る為や当座の生活に困らないようにという意味があったのではないでしょうか。とにかく、この「万一の時の為にお金を先に預けておく、何もなければ全額を返す」という仕組みが賃貸においても都合が良かったのでしょう。それ以降は賃貸での商慣習として取り入れられていきました。そして賃貸での敷金は家賃滞納や退去時の原状回復費用が払われない為に、オーナーの保険的な要素となりました。退去時にある滞納や汚損破損させた挙句お金を支払わない借主からのせめてもの「見舞金」となっていました。そして、時は流れ、今度は敷金はトラブルの象徴となっていくのです。敷金を預かっておき、退去時は敷金を返さず、更には追加で高額なリフォーム費用を入居者に請求するという事例が相次ぎ、ついに国が動きます。そう、国土交通省のガイドラインが発表されました。これ以降、入居者と貸主は対等という線引きがされたのです。 ちなみに私は管理会社としてオーナーの味方です。管理会社というのは少なくともオーナーに儲かってもらうのが仕事であるからです。こんなことを言うとこれを読んだ賃借人さんは「入居者を食い物にする不動産会社だ！」と言われそうですが、そんなことはありません。入居者に喜んでもらうことはオーナーの利益に直結しますから本来はＷｉｎーＷｉｎの関係であるのです。ですからオーナーに儲かってもらう為には入居者に喜んでもらうというのは特別不思議なことではありません。むしろ当然の話なのです。オーナーの利益＝入居者の利益 だと本気で思っていますからご安心ください。そして、このガイドライン。制定当時はオーナーにとっては苦しいものでした。苦しいと思うオーナーもいたというのが正しい表現ですね。今まで入居者に原状回復を超えるリフォーム代まで請求していたオーナーにとっては収入元を減らされるという内容でしたから。ガイドライン制定当時、中にはわざと安い家賃を設定しておき、退去時に高額請求することで帳尻を合わせようという手口のオーナーもいたことは事実でしたからね。本来そのような不当な請求はすべき行為ではありません。しかし、このガイドラインには「曖昧」が含まれており、それが現在色々な余波を生み出すことになるのです。そしてこのガイドライン以降は敷金というのは正にトラブルの火種となってしまうのです。 曖昧だが法的には強いガイドライン 強制ではないが、実質強制。なら強制してくれればいいのに・・ ここまでは、敷金の歴史のようなものをお話ししてきました。ガイドラインが制定されて敷金のトラブルなどは減ったことは事実です。今ではほとんどのオーナーもガイドラインの定めを理解し、その範疇で適正に原状回復を行っています。しかし、そのガイドラインの存在が大きくなるにしたがって、今度はその曖昧さで別のトラブルを発生させていくのです。それは、「いかなる場合でも敷金は全額返ってくるのだ」というオーナーにとっては最早敷金の意味がない風潮になってくるのです。国土交通省のガイドラインは勘違いしている方もいますが、あくまで「ガイドライン」であって、本来法的に拘束されるものではありません。国土交通省のコメントや文章にも、「本来は契約当事者同士で決めるものであり、行政側が規制をすることは適当でない」というような文言もあるのです。しかし、現実では契約当事者で合意をしたとしても、後に賃借人が費用について訴えるとガイドラインを超えるものは請求を認めないという判例がほとんどになっているのです。そして最早法的に拘束力があるレベルとなっているのです。私見ですが、私はそれならもっと厳格に原状回復のルールを定めてほしいと思っています。「契約は当事者同士で」と言いながら実質はガイドライン通りでなければいけない。これは健全でないと思っています。これはオーナーを優遇しろ！と言っている訳ではありません。厳格に定めてしまえば、そのルールの中でお互い揉めることも無くなるだろう。と思っているからです。そして、お互いに予想外の出費に悩まされることもなくなることでしょう。入居者の方はオーナーを「金持ちで毎月家賃が入ってきてウッハウハ」とイメージしてる方が多い印象です。意外とそんなに甘いものではありません、確かに賃貸物件は利益も出ます儲かります。しかしその利益を出す為にオーナーは物件を買ってからも、中をキレイにしたり、税金も払い、原状回復の負担分も払い、税金の勉強もしたりなどと正直楽ではありません。もちろん、生まれ持ってのお金持ち意外の方は、日々節約し、一生懸命貯めたお金でリスクを負って投資をするのです。しかも上手くいけばいいのですが、上手くいかなかった場合は借金に追われるというリスク付です。私はオーナー、賃借人ともに公平に、そして業界全体でも公平になればいいと思っています。今の現状では、ガイドラインを守らないオーナーは家賃を下げることができ、そうでない正直なオーナーは一部の家賃を下げて後から請求するというオーナーに合わせて下げざるを得ません。そうすると正直で公正なオーナーがバカを見る。これが好きではないのです。ガイドラインを皆が遵守すれば家賃相場は上がるかもしれません。なぜなら家賃からだけで原状回復やリフォームをする必要があるので、今まで原状回復費をボッタくるオーナーは採算が取れません。そうすると家賃に転嫁せざるを得ません。でも、本来はそのようにする為のガイドラインなのですから、そうあって欲しいのです。そして借り手側も家賃は上がるかもしれないが、余計な請求が来ない。家賃も上げたくない、余計な請求も嫌だ！は気持ちは分かります。しかし、それでは賃貸物件を持つというメリットはなくなります。そうするとオーナーは減り、貸してが減れば競争原理も働かず、それこそ家賃は上がってしまいますからね。たくさんのオーナーが借り手に選んでもらえるように競い合い、家賃だけで原状回復やリフォームなども行うことができ、そして利益も出る。この正しいサイクルに入ればいいなと本当に思います。 敷金を預からない方がいい そんな昨今の為、相談に来られるオーナーへは「敷金は預からない方がいい」とアドバイスしています。いくつか理由があります。 敷金を預かると退去時に「敷金は全額返すのが当たり前」というスイッチが入り、入居時に約束した通常の内容も反故にしようとする人がいる当社は預かった敷金をオーナーにすぐ送金する関係で、返還する時にオーナーが忘れていると予想外の支出となる会計処理上の手間を省ける家賃の滞納については保証会社を原則としているため、今では心配がいらなくなった敷金が無い分、借り手の契約金額が少なくなり、入居付けで有利になる敷金を預けている人はお部屋の使い方がラフになる傾向も！そして「敷金預けてあるからその範囲で済む」と上限の認識になる場合もあり、「退去時に請求されないようにキレイに使おう」という意識が減る印象も このように昔とは違う価値観が浸透してきて、敷金に対する感性も変わってきています。滞納については保証会社の加入があれば大体１２か月分以上は保証してくれます。敷金の額よりも多いです。他にも、昨今インターネット上では「あなたの敷金取り戻します」「敷金が全額返ってくる方法教えます」と敷金返還ビジネスなども盛んです。正直私は弁護士などの法的に資格がある人以外が、そのような仕事をすることがあまり好きではありません。オーナー側の立場にあるからというのもありますが、本来はオーナーと入居者だけでお互いが納得できる範囲の約束をお互い守ればいいのですから。そこに、法的な資格も特になく、更に無償でやるというなら全然いいのですが、結局は入居者からお金を貰う訳ですからね。本来そのようなもめごともなければ一番いいのですから。 とはいえ地域の商慣習もあるので ここまで読むと「オーナーは今から家賃だけでやっていくのか・・・」と思われた方もいるかもしれませんが、少しお待ちを敷金は以上の理由で預からない方がいいとお話ししましたが、預からないにしてもその他の費用を全く請求してはダメという訳でもありません。それは、不動産賃貸業というのは各地の商慣習というのがかなり色濃く関係します。 代表的なものは 関西圏では敷金の額が２ヶ月~３か月と多め関東では礼金制度が多いが上限も２ヶ月程度関東では更新料が家賃の1カ月程度関西圏ではエアコンは賃借人が持っていく九州は敷金礼金ともに少な目関西では昔は礼金の代わりに敷き引きが多かった など、今はどうなっているか分かりませんが、地域によって商慣習といのは様々です。ちなみに私たちの会社のある鹿児島県では敷金はあっても１か月、礼金の習慣はあまりありません。その代わり、ハウスクリーニングや鍵交換費用などは別途請求というパターンが多いものです。これはどちらがいいという訳ではありませんが、少なくとも九州では「礼金や敷き引きなどはしないから、必要経費を別途払ってくれたらいいよ」ということです。礼金を払うことなどに比べたらまだ納得しやすいかもしれません。そして、このハウスクリーニングなどもガイドラインでは本来オーナー負担が望ましいとなってはいます。しかし、裁判上の判例でも「賃借人がガイドラインの範囲でない特別な負担を負う事を理解しており、暴利でないなどの客観的事実があれば請求することは認められる」というような主旨でオーナー側の言い分が判決でも認められています。現在、私たちの会社でもハウスクリーニングや畳がある場合の表替え費用などはしっかりと説明し、退去後にご請求しています。しかし、今年１年で数百件の退去精算を行いましたが、請求額で揉めたりすることは基本ありません。退去精算で揉めて裁判など起こされたこともありません。私たちは基本ガイドラインに準拠して退去精算を行っていますので、例えば「通常の油汚れが付いたキッチンの壁紙」「ポスターの画びょう跡」「経年変化で日焼けしたフローリングや壁紙」「ベッドの足跡がついてクッションフロア」などは当然請求しません。しっかりと法律やガイドラインを理解し、入居者さんにもしっかりと説明する、そしてガイドラインを逸脱するような不当な請求はしない。これで大体揉めるようなことは防げます。そして、長期的に見るとこれが一番オーナーの収益の為でもあるのです。必要な経費は敷金礼金なども取らない代わりに少しは負担してもらう。退去時も不当な請求をしない。そして、それをしっかりと反映させた契約書を作り、双方納得のうえ契約をする。基本中の基本ではあります。こういった地域の商慣習に合わせ、しっかりと法律を理解して契約書に反映させることで、暴利（不当に高い）でなければ運営に必要不可欠な経費も認められます。今後も敷金や原状回復費に対する風当たりは強くなっていくことでしょう。敷金を預からないことで得られるメリットはたくさんあることをお伝えしたかったのです。そして、預からないことで損する訳ではないことも知って欲しかったのです。
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2022年12月07日
リフォームでのオーナーの騙し方 ~見積りのマジック~ 賃貸物件編
相見積だけで本当に大丈夫？騙し方のテクニック公開 賃貸経営に欠かせないリフォーム 騙されない為には？ 先日、ある不動産会社のスタッフから依頼を受けました。その内容とは「自分の持っている賃貸物件のリフォームをやってもらえないか？」とのこと。当社は私を含め、リフォーム会社での経験があるスタッフもいる為、物件のリフォームも直接請け負っています。自社でやる理由は単純に「自分達でデザインして発注すれば、質が良くて安くなるからオーナーの為になる」それだけです。リフォーム会社さん主導で素敵なリフォームになることももちろんありますが、実際に賃貸管理を行っていて、「これはお客様に喜ばれる」「成約率も上がる」などのメリットをしっかりと反映しやすいので、そうしているのです。いい物件になれば成約率も上がってオーナーも嬉しい、そして管理会社の私たちも嬉しい。ということですね。 そのことを知っている同業者の方から自分が所有している物件のリフォーム依頼がありました。丁度手も空いていたことから、どの程度のリフォームをしたいか？などを聞き、見積りを出しました。 その後、しばらくして返答がありました。 「ロータスホームの見積りは高いですね」 おっと！あまり言われたことが無いだけに少しだけ心外でした。 私が作る見積りは通称「分離発注」と呼ばれる方式を取ります。これは、リフォーム会社に丸投げでお願いするのではなく、業種ごとに職人さんを呼び、日程をこちらで調整するのです。資材も自分たちで拾い出して資材屋さんに直接発注したりもします。その為、一括してお願いするよりもコストが安くなります。お願いする業者さんとしても何度も現場調査にいったり採寸しなくても良い、資材を自分達で運ばなくてもいいなどのメリットがある為、請けてもらうコストが抑えらえれるのです。現場に当日行けば必要な物や他の職人さんとの調整も大体終わっている為、手間が省けるなどのメリットもあるのです。そんな見積りだったので、あまり相見積などでも負けることが少なかったのです。参考と勉強の為に「ちなみに他社さんのはどんな感じだったのですか？」と聞いて見せてもらいました。そして、その他社の見積りを見せてもらったところ 同業者でもこんなのに引っ掛かるのか という内容でした。今回はリフォームを発注するオーナーさんへ向けての見積りのマジックや手口などを踏まえて、賢いリフォームになる助けになればと思います。 業者は見られるポイントを知っている まず、その時に言われたのが壁紙の単価でした。「ほら、A社さんは平米単価が安いんですよ」確かに、そうですね。単価「は」安いですね。しかし、それは他の工事に乗っけられてるからでしょうね。しかも肝心の平米数は私の見積りよりも大分多く、合計金額では大して変わりもしないものでした。 そう、今回は水周りも絡む工事でした。その為、壁紙の単価は安く見せる為に当社よりも２００円前後安いものでした。 しかし、それ以外の工事はちゃんと計算すると私の倍以上の単価です。しかも、他の工事内容も正直お粗末な内容でした。見た目は多少良くなるでしょうが、本質の貸すという部分までは到底いけないものでした。しかも、私の見積りを渡して相見積を作ってもらったとのことでしたが、その内容も巧妙に変更してありました。 例えば独立洗面台の交換であれば私の見積りは「独立洗面台の単価と取替え工事」とシンプルな２項目にしたりしますが、その業者では「独立洗面台+配管材料+工事手間+配管移設費+養生材+産廃処分費+諸経費」とたくさんの項目があり、そこに少しずつ金額を乗せていきます。確かにそうすれば一つ一つの項目では安く見えますからね。 ここで何が言いたいのかと言うと 業者は突っ込まれそうなポイントを知っている 例えば壁紙の単価などは本当にそうですね、ネットで検索すれば大体の単価というのは出てきます。そしてその単価を安く見せておけば「安くていい業者」と映る訳です。そうしておいて、他の部分で利益を取ればいいという考えなのです。 私は業者が利益を取ることが悪いと言っている訳ではありません。人が動く以上利益が無ければやっていけません。そして、従業員にもしっかりと給与を支払い、いい仕事に繋げるためにはある程度の利益が無ければいけませんからね。しかし、世の中には見積りの表面上は立派だが、仕上りや他の部分がおろそかになることを「分かって」言わない業者、隠す業者がいるのも事実です。それはあまり良いこととは思えません。正当な見積りで出来ることは出来る、出来ないものは出来ないとハッキリしていればいいのです。そしてそれに掛かる経費や利益というものは正直に出せばいいと思っています。要は聞こえのいい見積りで仕上がりが残念になったり、安物買いの銭失いにならなければいいのですから。しかし、同業者でも引っ掛かる位ですから皆さんも覚えておいて損はありません。 ありがちな手口 見やすいポイントだからこそ恰好の餌食になる お客さんが見やすいポイントはこんな感じでしょうか 壁紙の単価 足場の金額資材の単価工賃（人工）値引き額 これらは私自身も良く言われます。そして、言う側も言いやすいのです。なぜかというと、単価として一般的に認知されている項目だからですね。インターネットなどでも平均単価というような内容で広く調べることが出来るからです。そしてだからこそ「ここだけ誤魔化せれば後は大丈夫」と思われやすいのです。 ちなみに誤魔化す手法としては お客様としても自分が知る単価より安い業者なら「他の項目も安いんだろう」と思ってしまうのです。 壁紙なら 平米（㎡）ではなくメートル（ｍ）で出す足場の金額なら塗装や塗料に上乗せする資材の単価は工賃や部品を分ける工賃なら作業工程を分ける値引き額なら最初の金額を高くしておく 単純に思えますが、それらを見抜くことが出来るでしょうか？細かな部品の単価や工程の理解など正直難しいものです。 そして、見積りには統一した書式というのはありません、各社様々な方法で出してくるので色々な誤魔化し方が出来てしまうのです。とはいえ、書式を統一して欲しいと言ってもそれは難しいでしょう。なぜなら、工事に対するスタンスは各社様々なのです。例えば少し不具合が出た場合、次の２社はどちらがいい業者でしょうか？ A「今回の工事ではコストは上がるが、隠れた部分のリスクも工事をして、今後長期間のリスクを取り除く工事をしてあげたい」B「今回の工事では隠れた部分のリスクはちゃんと説明して、納得してもらえるなら不具合の部分のみを改善して、コストも抑えてあげたい」 どちらも良い業者だと言えます。そう、どこに焦点を当てるかによっても工事内容は変化します。その為、全社に統一した書式というのは正直難しいでしょうし、自分でかなりの部分まで細かく指示を出さないといけない為、かなりの知識量と労力が掛かります。現実的ではないかもしれません。 ではどうしたらいいのか？ 信頼できるチームを作りましょう 対策としては、いくつかあるのですが、大事なのは「見積り通りの結果どうなるのか？」をしっかりと確認しましょう。 細かな単価で惑わされると、本質の「こうあって欲しい」という部分を見失ってしまいます。あなたが達成したい目的を見積りの工事で達成することが出来るのかを確認していきましょう。お部屋のリフォームであれば「やらない部分はどこか？」を把握することでイメージもしやすくなります。よく失敗するリフォームでは「ここまでやってくれると思っていた」が大半です。「やらない部分」に焦点を当てるとイメージがしやすいものです。 その工事が自分の思っていた総額と合うかどうか？が肝心です。知っている単価や一部分だけで「良い業者」と決めつけるのではなく、全体の工程とそれに対する「総額」で見ていくと失敗はグンと減ることでしょう。この見積りではAはやるがBはやらない、こっちはAもBもやる、としっかり工事の結果で見比べていきましょう。信頼できる業者と信頼できる管理会社とあなたとの３者の良いチームが出来れば一番です。せっかくリフォームという「投資」をするのですから成果は最大限にして欲しいものです。
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2022年12月06日
不動産投資は他の投資と何が違う？最大のメリット
投資先はたくさんありますが、不動産投資のメリットとは？ 投資先はたくさんあるが・・・ 投資ブームというのが到来しているのでしょうか？本屋さんにはたくさんの投資関連の書籍が並んでいます。昨今特に聞くものは 株投資信託先物外貨預金や為替（ＦＸ等）貴金属（ゴールド等）暗号資産（仮想通貨）国債預貯金（定期預金等） ざっとこんな感じでしょうか、今あげた物の中でも更に国内株や海外株、ＥＴＦやＲＥＩＴなど商品まで含めると本当にたくさんの種類があります。それぞれにメリットとデメリットはあります。ノーリスクの投資というのはありません。大なり小なりリスクというのはあります。その中で不動産投資が突出している「メリット」というのがあるのです。今回は最大のメリットについてお話していきます。 よく言われる不動産投資のメリット 不動産投資 メリット で検索して出てきたのがこちら 他人資本で投資できる安定収入が得られる資産になる節税できる生命保険の代わりになる 確かに、間違いないでしょう。そうでしょう。他にも細かいメリットもたくさんありますが、大方こんな感じでしょう。他人資本というのであれば株などの「信用取引」もありますし、安定収入というなら他にもあるでしょう、資産というなら貴金属もそうかもしれません、節税は他にも手法はありますし、保険の代わりというなら保険でもいい訳です。しかし、最大のメリットはこういったことではありません。 では最大のメリットとは では私が思う最大のメリットとは 自分の力でコントロールできる これです。他の投資に比べて圧倒的にコントロールする余地があるのです。 例えば他の投資だといかがでしょうか？ アメリカの株価を私たちがコントロールすることは可能でしょうか？金の相場は？為替は？ソフトバンクの株価など、私にはどうすることも出来ません。原油価格も国の情勢も金利も一個人ではコントロールすることは出来ないでしょう。しかし、不動産は違います。持つオーナーによって、手の掛け方によって、収益性などは変えていくことも出来るのです。これが最大のメリットであるといえます。もちろん、現物であること、借り入れの出来る投資などもメリットであるといえます。しかし、この自分の力が及ぶということが最大のメリットです。 数ある投資の中で自分で選べる、運用の仕方の自由度、経営の仕方など資産の築き方は自分自身で決める余地が極めて高いのです。 逆に最大のデメリットは 不動産投資の失敗は？ では、余談になりますが逆に最大のデメリットですが 不動産の字のごとく動かせないこと これだと思います。 やり直しが効かないのは立地だけです。これはどうしようもありません。もちろん建物もそうですが、これはリフォームや建て替えなど手が残されていない訳ではありません。 だからこそ必要なのは そうであるが故にオーナーは経営の舵取りが大事になってきます。もちろん、全ての作業を自分でやっていくことは難しいため、修繕などの業者や私たちのような管理会社との協力が必要になってきます。そして、不動産に対する知識や勉強なども必要にはなってきます。自分の力でコントロールできるからこそということですね。それでも自分自身の方針で収益性を変えられる投資というのはそうそうありません。 だからこそ楽しい部分もあるのです。不動産投資は賃借人というエンドユーザーに選んでもらう「経営」の要素も含んでいるのです。 それをサポートする管理会社も色々な管理会社があります。あなたや物件に合った管理会社を選ぶ。管理会社は、物件の収益性を高め、オーナーに儲かってもらうことが仕事ですからね。その為にエンドユーザーである賃借人に喜んでもらう。これは厳然たる事実なのです。いかがでしたでしょうか？意外と不動産投資のメリットについて本質的なことが書いてあるものが少なかったので、今回はこのような切り口となりました。
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2022年12月05日
不動産投資に向くのは男？女？
男女でどちらが不動産投資に向いているのでしょうか？ 男女の違いをデータも含めて考察してみよう 我々不動産の管理会社はたくさんのオーナーとお話しします。当社でも男性のオーナーもいれば女性のオーナーもいます、そして最近特に多いのが、名義などのオーナーは旦那さんだが、実質の運営は奥さんが行うというパターンも。その中で、ふと「男女の考え方で大分違いがあるかもな」ということが多い気がします。今回はデータなども活用しながら不動産投資における男女の違いと、その違いが不動産投資にどのような影響を及ぼすかをお話しできればと思います。 決断力の男性 継続性の女性 まずは、スタートの違いです。総務省統計局の調査によると３０台の男女で有価証券を持っている人の割合は 男性22.4％ 女性8.1％となり、男性の方が投資に対して積極的であると言えるでしょう。一方女性は全年齢平均で定期預金保有率で66.5％で男性の53.3％を上回ります。女性は「長く貯めること」は男性に比べて比重が高いのです。 このデータで世に言う「不動産投資を始めようとする夫と反対する妻」という構図が理解できます。女性は男性に比べて投資という一見不確定に見えるものより入ってくるお金より、現実にあるお金を「貯める」という意識が高いのです。その為、投資をしたいという男性を止める傾向が高い訳ですね。そしてもう一つ気になるデータがあります。それは男女の投資に対する見方です。株式などの証券投資におけるデータで「全額出金する割合」というものがあります。これは証券口座から全額資金を引き出す割合なのですが、男性は女性に比べて２倍近い数字があるそうです。 これは株式などで一時的に損が発生した場合、男性の方がすぐに辞める決断をしやすい傾向があるそうです。比べて女性は男性より長期で積み立てなどを行うことが多く、あまり一喜一憂しない傾向になっています。 これは確かに管理会社としてもそうかもなと思います。 比較的男性投資家の方が物件の購入売却のスパンが早めな割合が多く、女性は長く保有する傾向が高いと思います。 不動産投資という観点で見るのであれば、買うという勇気のいる決断は男性が得意であり、運用という長期スパンで見ると女性が得意という結果になります。このデータの結果は私も実感できるものでした。男性は決断が早い方が多く、物件購入の要否をハッキリとしている方が多い印象です。大して女性は吟味する傾向にあるので概ね納得できる内容です。売買を専門に行う業者さんなどは決断が早い人へ新着情報を持っていくことが多く、こういった点では男性が有利に働くことも多いのかもしれません。しかし、不動産投資というのは比較的長期で考えないといけない部類の投資です、短期でアレコレ動き過ぎると思った収支にならないこともあります。こういった長期目線では女性が有利に働くことが多いともいえます。 ちなみにもう一つ男女の投資に対するスタンスの違いとして、アメリカの証券会社の調査では「男性は女性に対して45％も多く取引をする」というものがあり、そしてそれによって運用パフォーマンスが下がる傾向があるそうです。決断力は投資において一長一短あるというデータともいえますね。 男性は物件への愛情が深すぎることも 私は数多くの大家さんと会っていますが、保有している不動産の話しを伺う時に男女差を感じることがあります。 それは持っている不動産のことを話す時に 男性は「どうです、いい物件でしょう」というニュアンスが多く女性は「この物件どう思います？」というニュアンスが多いのです。男性は「この物件の良さが分かりますか？」というニュアンスなのに対し、女性は「この物件を周りと比べて良い物件でしょう」という 男性が主観に対しての評価、女性は客観に対しての評価を求めることが多いのです。ここから男女の物件に対する愛情の違いも関係してきます。これは私の考察になりますので、データに基づくものもあればそうでないものもあります。まず物件への愛情ですが、これは男性の方が圧倒的に高いと思います。物件への愛情など高い方がいいじゃないか？と思われるかもしれませんが、一概にそうとは言えません。それは「物件への愛情がある余り、現実との差を認められない時がある」 そしてそれは男性に多い傾向があります。これはどういうことかと言うと、賃貸用の不動産はニーズに基づく物です。同じ物件でも年数が経ったり、世の中のトレンドが変われば入居者の好みなども変わっていくものです。この時に時代や年数などに応じて物件にも変化が必要になってきます。しかし、物件への愛情が深すぎると「自分が買った物件は素晴らしい物件であるはず」と固まってしまうのです。そうすると、市場の変化や入居者の好みなどに合わせることを「負け」として捉えてしまうのです。 世の変化や物件の年数などに合わせて柔軟に対応していくことが必要にも関わらず、自分が買った物で手を掛け、愛情が深すぎるが故に人からのアドバイスも「自身の否定」のように捉えてしまいます。 この点については女性の方の方が割り切って対応するのが上手な傾向が強いように思います。もちろん、男性でも上手な方はいるのは言うまでもないのですが、女性の方が割合としては多いように思います。 ここからは私見になりますが、女性は化粧や美容というものに男性より意識が高いものです。それは自身の年齢や世のトレンドによっても変化していきます。女性の方が自分自身の変化を楽しんだり、世の中の動向などに敏感であるといえます。大して男性はどちらかというと世の中に流されないことを美徳として捉える傾向が強く、自分自身をしっかりと持っていたいという気持ちが強く、世のトレンドを追う事を「敗北」のように受け取ってしまう傾向も同時に強くなってしまいがちです。不動産投資でも物件への愛情を自分自身のように捉えるのであれば、自分を変化させるのに男性は抵抗が強く、大して女性は変化に対して柔軟なのが一因ではないかと思います。 ２馬力の力は大きいのか？ ちなみにこれまでたくさんの不動産投資をされている方を見てきた過程では、この男女差を上手く活用しているオーナーさんは比較的上手くいくことが多いと思っています。例えば、旦那さんは本業があり、物件購入は旦那さん主導だったが実質の運営は奥さんが行うというパターンです。日中忙しい旦那さんは物件購入の決断などは出来ますが、実際の運営に割く時間というのは確保しづらいのです。そこを奥さんが担うことで正に「２馬力」となる訳です。また、実際の運営も旦那さんがやる場合でも支出の管理だけは奥さんが行っているというパターンもあります。管理会社としても日中の連絡などがある場合には奥さんにすればスピードも違い、確かに理に適っているといえます。中には物件の売買から運営まで全て奥さんの指示で行っており、旦那さんは名義以外はほとんど物件のことを知らないというご夫婦もいらっしゃいました。こちらのご夫婦は特に資産を増やすペースも早く、今ではメガ大家さんと呼ばれる規模まで拡大していきましたね。しかし、これはあくまで男女差をうまく活かした方法であるのです。１人ではそのように上手くいかないのか？というとそうではありません。この男女差というのが上手くいくのであれば、その視点を1人で持てばいいだけなのです。 結局は男女差はあるが・・・ ここまでデータや経験で書いて参りましたが、やはり男女差というのはあるのでしょう。しかし、不動産投資においてはその男女差も一長一短であるということが分かりました。決断できないと物件は買えない、しかし買っただけでは運営できない。男女の特性は正直あるのでしょう、しかしそれだけでどちらが「勝ち」ということは言えません。今回はタイトルではどちらが？としましたが、こういった傾向を見て男女どちらが「優れているか？」ではなく、不動産投資において「思い込み」などがないか？もっといい方法があるのではないか？というスタンスでいられたらいいのではないでしょうか？自分自身の投資スタンスはあってもいいと思いますし、ある程度は無ければならないとも思います。それと「固定観念」というのはあくまで別であるべきです。自分のスタイルというのは確立する、しかし別の視点で日々検証もしていく。アドバイスなども柔軟に受け入れながら、流されず。こういったスタンスを持つことは必要ではないでしょうか。簡単であるように見えて難しいとは思います、今回はデータなどで自分の思い込みなどを修正する一助になればと考えています。また、面白いデータなどがあればご紹介しようと思います。
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2022年12月03日
滞納あるある
なぜか共通してしまう滞納あるある 先日、ガス会社さんと家賃保証会社の方と会う機会があり、なんとなく雑談をしていました。その時にガス会社の担当者さんが「ガス代は電気ガス水道のライフラインと呼ばれるものの中で一番最初に滞納されちゃうんですよねー」という話しから滞納する人の特徴をガス会社の担当者さんと家賃保証会社の方と話していましたので、今回はまとめてみました。もちろん、ここに該当するからといってイコール滞納者という訳ではありませんが、「あるある」な事項をあげてみました。なぜか共通して良くある事項です。 やたらカラフルな封筒 滞納の象徴 赤や黄色などのカラフルな封筒ですね。主に市税などの税金を滞納すると市役所や県庁から来る督促の封筒です。地域によっても違うのですが、最初は普通の封筒で段々とカラフルな封筒となってきます。滞納されている方のポストからはみ出る赤や黄色の封筒を見ると「あっ・・・」と思ってしまいます。 家賃額に比例しない高級車 高級車が悪い訳ではないんですが・・ これは高級車＝滞納という訳ではもちろんないのですが、なぜか家賃帯に合わない高級車所有率が高いのです。比較的安価な家賃帯で驚くような高級車に乗っている時は「なぜ？」とは確かに思いますが・・車の維持にお金が掛かる為なのかは分かりませんが 契約の時にあまり聞いてない 関心がないのか・・・ これは弊社の営業マンからの特徴重要事項の説明から始まり、契約書の説明など多少時間が掛かるのですが、あからさまに聞いてない方は確かに多い気がします。本来なら自分が守らなければならないものや、借りるという責任の話しもありますから、普通はみなさん真剣に聞くのですが、そこに無頓着だからそうなるのか・・確かにこれも多い気がします 家が汚い（物が多すぎる） 競売物件でも共通する ※写真は無料素材でイメージですこれは３社一致でした。特徴としては不必要な物が多く、玄関から家の動線と呼ばれる通路スペースなどに物が乱雑に多くあるお部屋です。大体強制執行などに至るケースはこういったお部屋が多く、見たことがある方なら特に分かるでしょうが、競売に掛かる物件などの内観写真はひどい物が多いものです。 何を払わなくても携帯代は払う 悲しいかな、後回し・・・ これも３社共通でした。ガス屋さんも「何もかも止められていても電話だけは通じるんですよね・・・」保証会社さんは「かえって携帯も止まってる方はお会いすると返済計画も比較的真面目な方が多いんです」周りの迷惑もどこ吹く風でスマホだけは手放せない。確かに現代ではスマホは重要です、無ければ何にも出来ないのかもしれませんが、各業者は「後回しか・・・」と途方にくれます。 まずは早めに連絡を、早いうちなら何とかなります そして、管理会社を含めて共通していたのが 「大体最後の土壇場になってから対応する方が多い」 これは本当にそう思います、普通の方たちは１か月遅れただけでも慌てて対応してくれます。９９％の方はこれです。しかし、滞納がかさむ人というのは、本当にやばい状況になるまで何もしない方が多いのです。３社で話した時も「早めに相談してくれれば大体何とかなりますし、こちらも法的対応などしたくないですからね」とのことでした。そうです、どの業種でも早めに相談してくれれば解決のしようがあるのです。そして土壇場になるとダメージも多いのです。万一、何かを滞納してしまったら「恥ずかしい」とか「恐い」という感情も分からなくはないですが、我々は慣れています。少しでも早いうちに相談してください。「でも払えないのに電話しても・・・」と思った方、我々もプロです。そんな方達をたくさん経験しています。そういった方にもアドバイスできることがあるのです。だからあなた自身がこれ以上の被害を受けない為にも相談してみてはどうでしょう。電話すると必ず事態は前進しますし、心のモヤモヤも晴れることでしょう。
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2022年11月29日
管理業歴５０年超えの管理業者さんから聞く「成功するオーナーは〇〇を大切にする」
成功するオーナーが大切にしているのは 先日、ご紹介経由で弊社の管理物件になることが決まったとある商業ビル。実は元々の管理会社である業者さんが高齢により引退されるとのことでした。元々の管理会社は社長が一人でやっている昔ながらの地域の不動産会社です。以前はたくさんの社員さんを抱えて新築や土地の売買含めたくさんの事業をされていましたが、お歳とともに少しずつ事業を縮小しながらやっていたそうですが、この度管理業も辞めるという決断になったそうです。その後釜として、ありがたいことに御指名をいただきました。引継ぎに行くとご高齢ながら見事な管理でした。現在の物件が抱える問題点とアプローチの仕方など、本当に丁寧で物件が良くなるように提案を作り上げてきていたんだなと実感させられました。宅建業者としても更新回数が１０回を超え（更新は５年ごと）ていますので、宅建業者として５０年を超えています。「最近は借主の権利も強くなってきたし、守らないといけない法律も増えてきて、あなた達若い人たちは大変だね」とおっしゃっていましたが、書式が手書きなどの部分を除けば本当に貸主と借主の間に入った良好な管理業者です。 そんな超ベテラン社長との雑談の中で「長くやってきたけど、上手くいくオーナーは共通点があるよね。失敗も共通点はあるけど」という興味深い話しが出ましたので、聞いてみました。確かに、上手くいくオーナーや失敗するオーナーに共通点はありますが、業界歴５０年以上の大先輩が見てきた共通点とは何なのでしょうか？ 資産を増やし続けるオーナーと上手くいかないオーナーの違いを話されていたので、今回はそのお話しをします。 成功するオーナーは業者を大切にする 先に断っておきますが、今回の話で言いたいことは「業者の言う事を疑うな、業者の言う通りにしろ」では断じてありません。むしろ逆です。 その不動産業者の社長さんをA社長としましょう。 A社長いわく「成功するオーナーは業者を大切にする」とのことでした。 ここでいう業者とは、修繕や清掃などを請け負ってくれる業者です。不動産業者ではありません。 「色んなオーナー見てきたけど、業者を軽んじる人たちは上手くいかない人がほとんどだった、業者を大切にできる人は上手くいく」 「目先の安さや言葉に捉われて、結局損するんだよね、残念だよ」 「どこにコストが掛かっているのかを考えておかないと、結局は損する」 「払っていいコストと悪いコストの区別を付けておかないと」 これは何を表しているのでしょうか？ A社長の経験談 孤立していくオーナー 以前、管理を任されていたオーナーの話しをしてくれました。そのオーナーは事あるごとに「自分のお抱え業者がいるから大丈夫」「見積りだけ取ってくれ、実際の仕事はこちらでやるから」が口癖だったそうです。ある時、そのオーナーの物件で小さな修繕が必要な事態になりました。 A社長は地元で営んでいるA社長が懇意にしている業者に見積りをお願いし、オーナーに提出しました。その時の金額は１万円程度の修繕で、相場より少し安く、良心的な金額だと私も思いました。 そして、それを伝えたところオーナーからは「あと２社に見積りをさせて比較してくれ、自分の業者にも見に行かせるから、どうせ見積りは無料でしょ」とのことでした。 オーナー側の業者というのは物件から３０ｋｍ以上離れた場所にある会社でした。 結局はその業者も来たものの、「こんなに離れている所に何度か来ることを考えたら、その金額ではできない」との結論だったそうです。 しかしオーナーはその後も「別の業者との相見積の結果でもっと安くしてくれ、大した工事じゃないはず」と言い続け、ついには現地でもそのような言動をしてしまい、当初の良心的な見積りを出してくれて業者さんの怒りも買ってしまいました。 良心的な工事と値段で請けてくれる業者でしたが、その後そのオーナーの物件ではその業者さんは使えなくなりました。 また、そのような業者さんを軽んじるような発言ばかりをしてしまった結果、そのオーナーはA社長いわく 「口や対応だけ上手く、金だけもっていく業者」が入り込み、工事はずさん、入居者からの評判も悪い、空室が決まりもしない物件になっていったそうです。 この話の教訓とは？ この話しを聞いてみなさんはどう思うでしょうか？ 「見積りは迷惑だってこと？」「業者の言う事を聞けってこと？」 違います。 このA社長の話しの中で大事なのは 自分が望むものとコストのバランスを把握しておくこと です。 先ほどのオーナーの話しでは、オーナー側の意向は理解できます。相見積を取って適正な金額かを確かめたい、少しでもコストを掛けないように。これは当然ですし、理解できます。無駄なコストは払ってはいけませんよね、しっかりと工事内容を把握したい。これも当然です。 しかし、それによって余計に掛かるコストや時間、人の気持ちを理解、許容できなかったことが失敗だったのです。 例えば、大手の工務店やリフォーム会社というのは見積りの書式からプレゼン資料など、とても分かりやすくなっていたりします。カラフルな図面やパースなど発注する側からすると大変助かります。専用の営業担当者が付き、レスポンスなども早くなるでしょう。しかし、その反面コストは高くなります。一方、個人事業主や小規模な事業者だとどうでしょう。見積りは職人さん自らが行くことも珍しくありません、すぐすぐに対応してはもらえないかもしれません。プレゼン資料などを作成する暇はなく、現場で手を動かしていることでしょう。しかし、その反面コストは安くなります。 結局、オーナーがどの部分を許容していくかの決断となる訳です。そして、それに正解はありません。コスト、スピード、分かりやすさなど、どの部分を許容していくかということです。 全てを取ろうとした結果、先ほどのオーナーはバランスを崩して失敗してしまったのでしょう。 線引きをしましょう では、どうしたら良いのかといえば 自分でどこまでするのか？を線引きしましょう。 例えば、どんなに小さな工事でも勉強して、現地に立ち会って学ぶというのも一つかもしれませんが、時間の制約や手間など果てしない時間が必要になります。そうではなく、人にどこまでを任せるか？そして任せるなら誰に任せるか？を探すことがいいと思います。 その為に専門業者がいるのですから、しっかりと信用できる業者探しをした方が成長スピードも上がります。それが管理会社であることもあれば、ご自身で見つけた業者さんかもしれません。信用できる人探しこそ一番難しいのですが・・・
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2022年11月27日
駄菓子コーナー特設 ～子供も大人も～
現在ご来店いただいた方全員に１００円分（昔の値段で）プレゼント 子供心に戻ろう 現在ロータスホームではご来店いただいたお客様には駄菓子コーナーからお好きな駄菓子をお配りしています。 ご来店いただいたお子様も大人も１００円分の駄菓子をプレゼントしています。値段設定は昭和生まれの私たちの小さな頃の単価で設定してあります。 小さい頃１００円を握りしめて「どれを選ぼうか？」とワクワクした時間を少し思い出してもらえたらうれしいです。お子様連れの方であれば「お父さん、お母さんは小さいころ食べてたんだよ」と教えてあげてください。世代でない皆さんは「昭和生まれの人たちはこんなお菓子食べてたんだ」と思ってもらえればいいです。対象はご成約など関係なく、ご来店いただいたお客様全員が対象です。 少しだけラインナップをご紹介 Felixガム １０円この匂いで小さい頃の思い出が蘇ります どんぐりガム 10円角の黒い部分に当たりがありましたね なつかしいガム ビッグカツ 30円 ねるねるねるね テーテッテレー 魔女のＣＭ これは今でも食べてますね。ポテトフライ 単なる梅干しなんですけど、懐かしいウメトラ兄弟 昔は4つ入っていたような ポン菓子のにんじん ５円チョコ もちろん５円です きなこちゃん 私はあまり小さいころ食べませんでしたが 蒲焼さんシリーズも 奥には酢だこさん も つまようじで刺すカラフルな餅ですね。女の子が食べてた記憶が 時の流れに身をまかせ 昔の値段設定にしていますが、現在これらのお菓子を買おうとすると値段が上がっていることにビックリしますね。今１００円では大して数も選べないものです。私は小さい頃に楽しかった経験を自分の子供たちにもして欲しいなと思っています。小さい頃、射的で腕を伸ばして景品を取ってくれた父親の姿、広告のチラシでミカンの皮を捨てる箱を作っていた母親、100円を握りしめ、おばあちゃんが一人でやっている駄菓子屋に友達と行ったこと。もちろん、時代が変われば新しい習慣や楽しいことも出来てきます。昔だけが良かったというつもりはありません。だがしかし、楽しい記憶をたまには思い出してみること、そして知らない世代の皆さんには「温故知新」という意味で触れてみてはいかがでしょうか。単に私がお菓子好きなだけということもあるんですけどね。
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2022年11月23日
鹿児島県をワンルームにリフォームしよう！
鹿児島県をワンルームへリフォームしてみましょう 鹿児島県のリフォーム依頼があったら 私はバカリズムさんのライブネタが好きです。バカリズムさんのネタに「ワンルームだった場合、住みにくい形の都道府県」というのがありました。堂々１位は長崎県となっていて納得させられたものです。 バカリズムさんのネタです。確かに住みにくそう そこで今回はリフォームの得意な、弊社ロータスホームが鹿児島県をリフォームしてワンルームにしてみました。リフォームのポイントや施工イメージも実際のリフォーム事例でご紹介してみましょう。 これがワンルームに生まれ変わる鹿児島県 鹿児島県をリフォームしてワンルームにした場合の間取り図 思い切って部屋を減らして「贅沢なワンルームに」 今回のリフォームのポイントは以下の通りでした。 立て続きの２Ｋを思い切ってワンルームにリフォーム以前はバストイレが一緒のユニットバスをバストイレ別へ狭かった玄関を玄関収納とシューズボックスを作ることで靴の多い女性にも対応できるように以前は部屋の角にあったキッチンを思い切ってカウンターキッチンへデッドスペースになっていた桜島に浴槽を置くことで光熱費も削減へ枕崎市や指宿市の南薩エリアをバルコニーにすることで日当たりを活かしたお部屋に寒い北薩エリアに冷蔵庫スペースを設置して、ここでも光熱費を削減 エコなお部屋にキッチン周りの水道は川内川を利用トイレも独立性を高めて快適なエリアへ 室内イメージ 着工前なのでここからは完成イメージを出していきましょう。どの写真も実際に弊社で管理している築３０年超えのリフォーム済み、完成イメージもわきやすいと思います。 居室とキッチン 思い切ってカウンターキッチンにすることで古さを無くします。基本は居室にキッチンを置かない選択肢もありましたが、今回はかえって玄関から見えないようにすることを意識してみました。室内もこんなリフォームをすれば生き返ります。 ちなみにこの物件も築３０年を超えてましたよ。 トイレ こちらも築３０年超のトイレのリフォーム最近はトイレの滞在時間が長くなっています。その要因はスマホ！トイレットペーパーホルダーに棚を付けることでスマホを置くこともできます。ウォシュレットで冬も寒くなく、快適なお部屋へ ユニットバスの入替 今回一番苦戦した桜島のスペースの活用方法。今回は思い切って浴槽を置いてみることにしました。そうすると、意外と収まりがよく、脱衣所スペースも取れることが判明しました。しかも火山となっており、光熱費も削減できることでしょう。 例えばこんなお風呂もスペースがあれば 新品の広い浴室へ入替 脱衣所を作ろう 専有面積は十分あったことから、今回は脱衣所を作ることにしました。とはいえ、開き戸にしてしまうとトイレのドアと干渉する為、ここは引戸を採用しました。どうせ大工さんが入るなら建具などのリフォームもこの際にやってしまいましょう。 こんな脱衣所の無い所も 扉付きの脱衣所へ変身させました 楽しい遊びでした 今回は少し遊んでみましたが、実際に鹿児島県をワンルームにするのであればたくさんの問題も出てきそうです。そして、他にもベストな間取りがあるかもしれません。もしベストな間取りはこれだ！というのがあれば教えてください。しかし、想定される問題も、弊社ロータスホームでは古い物件のリフォーム、管理が得意なので、不可能ではなさそうでした。しかも、今回は専有面積のある鹿児島県をあえて部屋数を減らし「贅沢なワンルーム」にすることで新築には出せない価値を提供できるハズです。ちなみに今回の記事は社員が帰ったあと営業のスタッフと２人で協議しながら作りました。テーマはやはり「決まるお部屋、決まるリフォーム」です。他のスタッフには遊んでいると思われるので、このブログをご覧になったオーナーさんは出来れば当社のスタッフには内緒にしておいてください。遊んでいると思われそうなので楽しかった
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2022年11月22日
貸主が宅建や賃管士を取るのはアリかナシか？
オーナーが取るべき資格なのか？役にたつのか？ 不動産業は資格の宝庫 さて、今年も不動産関係の試験がラッシュを迎えています。宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、不動産鑑定士などの国家資格から敷金診断士、土地活用プランナー、住宅ローンアドバイザー、リフォーム提案士などの民間資格まで毎年のように新たな資格が出てきていいる印象です。そんな資格の中で、たまにオーナーさんでも宅建（宅地建物取引士）や賃貸不動産経営管理士を持っている方もいます。またオーナーに「宅建とか賃管士とか勉強した方がいいですかね？」と聞かれます。なので、今回はそれについてお話しします。 国家資格は業者を縛るもの では結論からですが、 取らなくていいと思います もちろん興味があって好きならいいのですが、賃貸経営に役立つかといえば正直ＮＯだと思います。 そもそも不動産系の国家資格というのは 不動産業者を縛る為にあるのです これは今までの資格が出来た歴史を見れば明らかです。 宅地建物取引士＝高い取引になるのに、業者だけが知識を持っていて消費者が泣き寝入りになることが多かったから管理業務主任者＝分譲マンションが増えてきて雑な管理をする業者が増えてきたから賃貸不動産経営管理士＝サブリースなど管理受託のルールが無く、管理業者が関係するトラブルが増えてきたから このように世の中で不動産業者が至らなかったりすることで業界自体が規制を掛けてきた結果なのです。 そう、知ったら賃貸経営が上手くいくというような主旨は入ってないのです。 あくまで不動産業者にルールを課して説明責任などを課していったり、適正な管理が行われる為の法律作りとそれを知っている者に取引を任せようという主旨なのです。 特に賃貸不動産経営管理士などは名称からして賃貸不動産の経営に関するいいことがありそうなのですが、先ほどの主旨からして、預かる不動産会社へ規制を掛ける内容ばかりです。一度試験問題などをご覧になっていただければよく分かりますが、勉強する内容はオーナーから物件を預かるにあたっての決まり事ばかりです。もちろん、知らないよりは知っていた方がいいことですが、預ける側が気にすることではないことが多く、退屈かもしれませんね。 意外と役立つのは「民間資格」 ここまでどうせ取るなら国家資格がいいというのは分かるのですが、ご自身のオーナーとしてのスキルを身に着けるのであれば意外と民間資格の方が勉強すると身になるものは多いかもしれません。なぜかというと民間資格というのは、国家資格などと違って中々不動産業界の人は受けてくれません。そういった背景もあり、不動産業界で働いていない人へも役立つ知識を提供することで受験者を募っていたりもします。なので、どうせ勉強するなら民間資格の方が学びは多くなるかもしれませんね。
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2022年11月21日
笑ってはいけない試験問題！～賃貸不動産経営管理士試験2022年 問32 編
阿鼻叫喚の2022年賃貸不動産経営管理士試験！中でもこの問32は面白い まずは問32をご紹介 令和４年度 賃貸不動産経営管理士試験問題より 【問 32】 勧誘者であるA法人（代表者Ｂ）は特定転貸事業者であるＣ法人から委託を受けて特定賃貸借契約の勧誘を行っている。勧誘者であるＡ法人の従業員Ｄが、自己の判断により、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対し、故意に不実のことを告げるという管理業法第29条第1号に違反する行為を行った場合の罰則（6月以下の懲役若しくは50万円以下の罰金又はこれらの併科）の適用に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。 ア A法人が罰金に処せられることはない。イ 代表者Ｂが懲役又は罰金に処せられることはない。ウ C法人が罰金に処せられることはない。エ 従業員Dが懲役又は罰金に処せられることはない。 回答選択肢 １ ア、イ２ ア、ウ３ イ、エ４ ウ、エ 読むのが面倒なので図にしてみましょう。 この問題、一夜明けた段階でも各予備校が異例の「正解肢なし」などとして疑義を生じている状態です。この問題は下記の管理業法という法律において、「勧誘者」という第３者が行った違法な勧誘において、大元である事業者の責任について問う問題であることは分かるのです。しかし、この問題は現在の段階では各予備校でも「回答なし」とか「調査中」などと明言出来ていない状況です。 （不当な勧誘等の禁止）第二十九条 特定転貸事業者等は、次に掲げる行為をしてはならない。一 特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者に対し、当該特定賃貸借契約に関する事項であって特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為二 前号に掲げるもののほか、特定賃貸借契約に関する行為であって、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるもの 昨年が簡単すぎた問題をひねろうとしたのか？ 細かい解説などは予備校の先生に任せるとして、要は 「従業員Dが行った責任がどこまで問われるか？」という問題ですよね。しかし、よく考えてみましょう。 従業員Dの不可解すぎる行動が惑わせる まず読んで思ったことは 従業員Dの自己判断ってなんだよ 「従業員Ｄは正気とは思えないし、その一人の行為で懲役もしくは罰金に処せられる人の不憫さ」を考えずにはいられません。 まず、委託を受けたどうこうより「自己の判断で不実のこと（真実でないこと）」で勧誘する従業員Dの不可解さ これがA法人からの指示だったなら分かりやすいのです。従業員と雇用主という立場を使って、かわいそうな従業員Ｄに「不実のことを伝えてでも契約取ってこい」なら分かるのです。会社の使用者責任もハッキリしそうですね。しかし、従業員Ｄは自己の判断で突き進むのです。なぜ？契約がそこまで欲しいのか？そして倫理的には「自己判断でウソつくような人間に責任無い訳ないだろ？」と思ってしまいます。そして、自己の判断で動く従業員Ｄにより次々に責任を負わされるA法人と代表者、そして委託したＣ法人 読みながら笑ってしまいました。これが可能なら産業スパイも楽で仕方ないことでしょう。自己判断でウソつく人間は懲役や罰金なしで他の登場人物にだけ被害を及ぼせる。完全犯罪のような所業。確かに「勧誘者を監督する責任の範囲や重さの理解を問いたい」という出題の意図は分かるのですが、あまりに面白い状況。解答と解説が読みたいな！と本気で思っています。
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2022年11月20日
「マンションで動物に餌をあげてる人が・・」まさかの動物の正体
こんな動物なら軽い注意で終わったんですがね 動物への餌やりは禁止です マンションでも戸建でも基本的には禁止行為の「動物への餌やり」禁止されている理由としては野生動物が寄ってくる、糞害が発生する、苦手な方からするとそもそも嫌だ！となり、近所も巻き込んで迷惑行為となってしまいます。動物がかわいい気持ちは分かるのですが、やはり自分で飼えない以上は無責任な行為はするべきではありません。そんなある日、あるマンションの入居者さんから連絡がきました。「マンションで餌をやっている人がいるから注意してほしい」 驚きの正体は 私は何度か経験があるので、ネコかハトか？と勝手に頭に想像しながらお話しを聞いていました。聞くと、住人もある程度特定出来ていて「〇〇号室の方だと思うとのこと」私は「ちなみにネコですか？ハトですか？」と入居者さんに聞いたところ、驚きの回答が 「トンビです」 え？猛禽類？ まさかのトンビ（鳶）！ 第一声は思わず「へぇ、トンビって餌やれるんですね」と言ってしまいました。余りに想定外すぎて聞けば、その餌やりをしている方は夕方になると不定期でマンションの廊下に出てきて餌をやるそうです。そして、その人が出てくると、流石トンビ「目がいい」何羽かが近寄ってくるそうです、そして何の餌をやるかといえば「生肉」でした 即刻注意！すぐ解決 私はすぐさま該当の住戸の方に連絡しました。ちなみにこの方、この件以外はすごく「良い入居者さん」なのです。マンションで会えば気軽に挨拶してくれますし、たまに世間話などもする位の方でした。早速、電話して概要を伝えると 「え？ダメだったの？ごめんなさい」すぐ認めました。秒で謝罪です。素直です本人曰く「ハトだと溜まったりするけど、トンビは餌をやったらすぐ帰るから」とのことでした。私からは 猛禽類であること味を占めて他の入居者さんを襲うかもしれないこと野生動物に勝手に餌付けしてはいけないこと糞害などにつながること生肉も共用部分で衛生的に良くない などをしっかりお伝えしました。ご本人もいたく反省し、「二度としません、ごめんなさい」とのことでした。もちろん、それ以外は本当に良好な入居者さんだったので、お話しも分かって貰えましたので無事解決としました。まさか猛禽類に餌をあげられるとは・・・
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2022年11月19日
これをやったら解約まったなし ～重大な契約違反編～
これをやってしまうと解約まったなしの３選 入居者の権利は強い！しかし限度はある みなさんは、大家さんと入居者どちらが強いと思いますか？一般的には所有者でもある大家さんが強いと思われがちです。しかし、それは一昔前の話です、今現在では「借地借家法」という法律がみなさんの味方です。この「借地借家法」ですが、中々に強力な法律です。一言で言うなら 「少々の過ちなら追い出されると可哀そうだから、許してあげてよ」 となっています。細かい部分は色々とあるのですが、入居者の権利というのは年々強くなっていて、大家さんの機嫌一つで追い出すなどは不可能となっています。ですが、こんな強力な借地借家法でもかばいきれない重大な契約違反というのもあります。もちろん、程度の多少によりすぐさま解約される訳でもないのですが、借地借家法をもってしても高確率で解約される事項を今回はあげてみようと思います。 又貸し 自分が契約して、その後知り合いや友人など第三者に貸してしまうことです。これは当然契約違反となります。お金を貰っていなければＯＫ？ダメです。ですから例え自分が代わりに家賃は払うから！と無償であったとしても契約違反です。入居審査でも契約の名義人が住むのならと審査を通過しているのですから、大家さんからすれば「あの入居審査はなんだったの？」となります。こうなると大家さんとの信頼関係もあったものではありません。仮にしてしまった場合、契約違反ももちろんですが、又貸しした第三者が付けたキズや損傷なども全ての責任が契約者にやってきます。 ペットの無断飼育 これも高確率で発覚時に解約を言われても仕方ないものです。一般的な契約書であれば、ペットの飼育については重要事項説明書や契約書にしっかりと明記されています。特に建物へのダメージも大きく、周りの住戸に動物アレルギーの方などが居た場合は更に被害も拡大してしまいます。こちらも、契約違反で解約だけでなく、ペットによる損傷などは原状回復のガイドラインなども助けてくれません。違約金なども含めて責任を取るハメになってしまいます。絶対にやめましょう。 反社会的勢力 現在の標準的な賃貸借契約書ではいわゆる「反社会的勢力」の方はお部屋を借りることができません。それは、他の住民を守る為にも必要なことと思います。みなさんも周りに反社会的勢力の方が居てほしいとは当然思わないと思います。昨今、契約書と呼ばれるものには必ずこの反社会的勢力の排除条項というものが入っています。本人はもちろんですが、友人や知り合いが反社会的勢力だった場合、お部屋に出入りさせたことでも契約違反となってしまいます。また、厳しいのですが、それによる実害があったかどうか？ということは問題にならないのです。私も東京にいる時に反社会的勢力のお部屋を解約をしたことがあるのですが、本当に大変でした。いつか機会があればその時の話などもできればと思います。鹿児島ではそのような事例を対応したことはありませんが、一度でもそのようなことがあると以降お部屋をあなた名義で借りることは非常に困難となるでしょう。やめましょうね。 気軽な気持ちが消えない過去になることも 現在、情報化社会となって久しいものです。このような重大な契約違反で解約となった場合、今後の保証会社等の審査に響く可能性があります。私も見たことはありませんが、保証会社というのは大体共通したネットワークを持っています。例えば重大な契約違反がある人を受け入れたい大家さんや保証したいという人はいるでしょうか？もちろんＮＯですよね。それだけ、今回あげた項目は重大なものです。気軽にしてしまったことが何年も尾を引いてくる可能性があります。絶対にやめましょう。
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2022年11月18日
春から入居キャンペーンを始めます！
今お部屋を決めても家賃は３月からで大丈夫です！ キャンペーンの概要 さて、弊社ロータスホームでは「春から入居キャンペーン」を実施しています。概要は以下の通りです。 対象は学生（入学予定、寮からの一人暮らし）、新社会人対象期間は年内～１月、2月まで学生さんについては合否発表前の申込みもＯＫです。※返金解約保証あり更に先着順でチャンスＵＰくじ開催予定（近日公開予定） キャンペーンのメリット 春から入居キャンペーンはロータスホームまでお問合せください。 ・競争率の高い１月～３月前にお部屋を探せる・受験時や空いた予定で探せる＝交通費、時間の削減・１月～３月は空き予定物件が多いが、先にじっくりと見ることも可能・先にお部屋を決めておけば受験に集中できる・更にチャンスキャンペーンも そんな美味い話があってたまるか！という方に 実はこのキャンペーン開催するとよく言われるのが 「決まりにくい、条件の悪いお部屋なんでしょ？」と言われますが、違います。オーナーさんにとっても悪い話でもないのです。学生さんや新社会人というのは比較的計算しやすいのです。大体は学生さんなら２年間以上の居住期間が見込めます。もちろん事情などあれば別でしょうが、大体は在学期間に応じた居住年数であることでしょう。そして皆さんから分かりにくいメリットがもう一つ 「次の解約も恐らく繁忙期と呼ばれる時期だろう」そう、無事卒業や就職となると、お部屋を解約するのも３月や４月などの時期になるであろう。ということです。単身向けの物件というのはシーズンの影響をかなり受けやすいものです。人気物件でも１月から４月までに成約でなかった場合、入居まで少し時間が掛かる物件というのも当然出てくるでしょう。そうすると、「どうせ空くなら人が探す時期に空いてほしい」と考えるのは理屈として不思議ではありません。こんな風に実はオーナーも入居者にとっても、それぞれメリットがある話なのです。そんな弊社の春からキャンペーン！受験や入学説明会の時にでも一緒に見てもらえればと思います。まだまだ今から対象物件も増えてきますので、お楽しみください。そして、受験生の皆さん！応援しております。
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2022年11月17日
幽霊を信じない営業マンも逃げ出した物件
写真はイメージです！本物はもっと不気味でした。 余りの怖さに逃げた物件 私は幽霊を信じていません！しかし、それは「見たことない」「信じたくない」からです。決して幽霊が怖くない訳ではありません。怪談番組などは真剣に怖がって見てます。恐らく見てしまった日には一人で夜トイレにも行けないでしょう。しかし、不動産屋ですし、基本的には信じていませんので事故物件や空家などに入ることに抵抗はほぼありません。以前から話した通り、事故物件などでも心霊体験などはしたこともありませんからね。そんな私ですが、過去一度だけ逃げ出した物件がありますので、今回はその話をしてみましょう。 それは格安の戸建でした 当時私は東京都の新高円寺という所で賃貸仲介の営業マンでした。今もそうですが、当時もインターネットに物件を掲載しておりました。いい物件があれば鍵を借りに行って写真を撮る、掲載する、反響がくる、お客さんを呼ぶ、決めてもらう。この流れですからね。そして、その日も朝から新着物件を確認していました。すると 「西荻窪 徒歩〇分 ５ＤＫ 貸家 ６万５千円 築５０年」という物件が出てきました。古い戸建ではありますが、当時でも激安でした。中は相当に古いだろうが、写真を撮って掲載してみようということになりました。その日の写真撮影当番は私でした。早速鍵の手配をすると「貸主は遠方だから開けてある」とのことでした。さあレッツゴー！と意気揚々と私は車で向かいました。 竹藪の中の古家 着いたのは普通の住宅街でした、西荻窪駅から少し離れていましたが、実際に行って見るとビックリ その家だけ竹藪で囲われている 冒頭の写真のようですが、もっと手入れのされていない竹藪に囲まれていました。住宅街の中にポツンと異質な空間になっていました。建物は２階建ての築５０年、流石に傷んでいますし、玄関も昔ながらの引き違いのサッシでした。竹藪が影を作っています、雨戸は全て木製の古いタイプで閉まっています。正直、雰囲気も最悪 「こりゃ安いハズだわ」と思いました。しかし、こんな物件でも中はキレイにしてあれば借りたいという方もいるでしょう。この時はあまり気にせずに中へ入っていきました。この５分後にはダッシュで出てくるとも知らず・・・ 押入れの中には・・・ そうして入った戸建ですが、まずは中が暗い！木製の雨戸が全部閉まっている為、真っ暗、そして湿気というかカビ臭い匂いがしました。私はブレーカーを探しました。ブレーカーというのは大体家の構造上、キッチンや洗面室などの近くにあるものです。しかし、ブレーカーを上げても電気が点きません。契約がされていないのでしょう。これも珍しいことではありません。私は古い木枠のサッシをガタガタと動かして雨戸を１枚開けました。すると光が室内に入ってきました。中は大変古く、居室のほとんどは和室でした。古くなった畳が柔らかくなっていました。そして、最初の部屋にあった押入れを何となく開けてみました。そこには白黒の写真が一枚置いてありました。 これもイメージです、実際はアルバムなどではなく、一枚だけでした。 「なんで一枚だけ？忘れ物？」と何気なく手に取りました。それは古い家族写真でした。お爺さんとお婆さん、年齢的には叔父さんらしき中年男性が２人位、お母さんのような人、小さい子供が２、３人位写っている写真恰好は簡単な着物を着ていました。かなり古いものでしょう。明治位なんでしょうか全員無表情です、なんだか楽しそうでもない写真です。しかし、私はなぜかその写真に強烈な違和感を感じました。全員笑っていないから？ いや違うような・・・ なんだか変な写真に思えるのです。そして、違和感の正体に少し気づきます。 「なんだか全員の目線が変だ」 そう、カメラ目線のようでしたが、なんだか全員の焦点がカメラでは無い気がしました。そう思った瞬間一気に恐怖が込み上げてきました。私にはどうしても 写真の人たちは 私の後ろを見てる気がする 写真を見ている「私」の肩辺りを見ているような気がしたのです。その瞬間に私はダッシュで写真をその場に置き、家を出ました。もう恐怖でいっぱいでした。雨戸を閉めるのも忘れ、とにかく帰りました。後にも先にも物件で怖くて逃げたのはその１件だけでした。特にオチもありません、写真の正体も知りませんし、いわくつきの物件でもないようでした。もちろん後日何かあったということもありません。その家について調べもしませんでした。事実だけ話すなら「忘れ物の家族写真に勝手にビビった営業マン」です。でも、私にはあの写真の目線が怖すぎたのです。ちなみに今でも古家などは怖くはありませんよ。幽霊は信じていませんからね。そんな私の唯一の恐怖体験でした
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2022年11月16日
一人暮しの女性の防犯対策 ～「ただいま」発声編～
え？いるかも？と思わせることが大事です！ 帰ってきたら誰もいなくても「ただいま」と言う さて、今回は女性の一人暮しで簡単にできる防犯対策でございます。これは昔仲良くなった刑事さんから教えてもらいました。簡単です。帰宅時に 「ただいま」と一人で言いましょう それだけです。誰もいないお部屋に向かってです。それでいいのです。 悪者は「可能性」が嫌い 悪事を働こうとする人間、例えば空き巣やそれ以外の犯罪者も「可能性」が大嫌いです。 もし一人じゃなかったら？男と住んでたら？これから人が来るとしたら？電話してたら？ など、不確定なことを嫌うそうです。一人暮しの女性を狙ったとしても「ひょっとして」と思ったら躊躇するのです。空き巣は別として女性を狙う犯人というのは、高確率で下見などをするそうです。そんな時に無人の部屋に「ただいま」と言う女性を見たとします。悪者の頭には「可能性」が生まれるのです。 「一人暮しでないのでは？」「頻繁に友達が来てるのかも」こんな疑念でも大分効果があるそうです。確かに、犯罪者の気持ちは分かりませんが、もし仮に犯罪を起こそうと思ったなら不確定要素は出来るだけ避けようとするでしょう。 もう一つの効果「空き巣」対策 そして、この「ただいま」発声はもう一つ効果があります。 「空き巣と鉢合わせになる可能性を下げる」空き巣と鉢合わせ！考えただけでも恐ろしいですね。空き巣と鉢合わせた場合、パニックになった空き巣から被害を受けることが最悪のケースです。正直、物やお金なら取られても最悪なんとかなりますが、命はそうはいきません。この「ただいま」と発声することで仮に空き巣が居た場合「空き巣に逃げる時間を与えるのです」もし玄関しか出入り口がなかったとしても、家の中で鉢合わせるよりは廊下の方がマシです。帰ってきたぞという意味でも有効でしょう。 古典的だが「男物の下着を干す」も効果的 これと同様に昔から言われている「一人暮しでも男物の下着などを干す」も有効だそうです。使い古されている手法ではありますが、同様です。 「ひょっとしたら本当かも」 で十分抑止力となるのです。だって仮にウソだとしても防犯意識の高い人であることは間違いない訳ですしね。私は運良く不動産会社としてそういった事件に関わったことはありません。ですが、ご自身で出来る対策はしておいて損はありません。
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2022年11月15日
社名の由来 ～ロータスホーム～
たまに聞かれますので 株式会社ロータスホームの由来 弊社株式会社ロータスホームの社名の由来です。開業当初はよく聞かれたものです。なので、今後お付き合いが生まれることも期待して、社名の由来についてお話していこうと思います。 ＬＯＴＵＳ＝蓮 ますはロータスですが、「蓮」です。レンコンは蓮の茎ですね、蓮根と書きますから根っこだと思われていますが、茎です。なぜ「蓮」から取ったのかということですが、以前書いたように私は特定の宗教を信じている訳ではありません。たまにご存じの方が仏教とかですか？と聞かれます。 確かに蓮はお釈迦様のイメージもありますからね。この会社を作る時に色々なことを考えていました。「不動産会社を作るうえで、どんな想いを表そうか？」たくさん想いはありました。しかし、最終的に思ったことは 「どんな大変な仕事でも、住まいを通じて人に喜んでもらおう、そして人の喜びを自分たちの幸せとしていこう」という思いでした。その時に思い浮かんだのが「蓮」でした。蓮というのは、ご存知の通り泥の中で咲きます。しかも泥水が濃ければ濃いほど綺麗な花を咲かせるそうです。また、蓮の葉はどんなに泥や水が付いても弾き返すのです。ことわざの「泥の中の蓮」というのはこういった特徴から来ているのでしょう。その存在が不動産の管理会社にピッタリな気がしたのです。綺麗ごとだけではない不動産業界、時には辛いこともある仕事。そんな中で自分自身まで泥に浸かって、大事な心まで汚してしまってはいけません。そこで、そんな蓮の精神性から蓮＝ＬＯＴＵＳ＝ロータスを選びました。決してキレイごとや華々しいだけではない仕事をも自分たちの糧にし、しかもそれでも汚れない、そして綺麗な花を咲かす。入居者さんやオーナーさんに代わって、大変なことをしっかりやり切ろう。そんな想いを込めました。あと、蓮根がその形状から「見通しがきく」などの縁起も良い物だそうで、そんな所も気に入りました。 ＨＯＭＥとＨＯＵＳＥの違い 次にＬＯＴＵＳＨＯＭＥの「ＨＯＭＥ」ですが、これは「家」という意味ですね。ではなぜ「ＨＯＭＥ」で「ＨＯＵＳＥ」ではないのか？ですね。どちらも日本語に訳すと「家」となります。これは、正確に合っているかは自信がないのですが、ＨＯＭＥとＨＯＵＳＥの違いは ＨＯＭＥ＝人が住んでいる場所としての家 居場所 本拠地 帰るべき場所ＨＯＵＳＥ＝住宅 家屋 建築物 ＨＯＭＥは「人ありき」、ＨＯＵＳＥは「物質としての家」、こんなイメージを私が持っていたためです。私はＨＯＭＥが好きなのです。人が住んでいる家こそが「家」だと思っています。その住んでいる人にとっての居心地の良い「ＨＯＭＥ」のお手伝いになればと思っています。 こんなことばかり言っていると「キレイごとばかり」などと言われるかもしれません。でも私は「キレイごと」でもいいと思っています。私もついつい仕事で熱くなったり、正直に言えば腹が立つこともたくさんあったりします。でもそんな時にこそ、この「キレイごと」を込めた社名が初心や本当にやりたかったことに戻してくれます。本当に私は聖人君主でもなんでもありません。だからこそ、初心や想いを忘れないように一番使う社名にしておきたかったのです。ちなみにＨＯＭＥは私の右腕ともいうべきスタッフがＨＯＭＥがいいということで採用しました。これからも社員と一緒にオーナーさんと入居者さんの役に立って、人を幸せにしていきたいと本気で思っています。そして、私も社員も人の幸せを作る仕事で「幸せ」になりたいと思います。今回は柄にもない内容でしたが、なんとなく書いてみたかったのです。今後ともよろしくお願いいたします。
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2022年11月14日
怒鳴る人への対策 ～あなたも大きな声を出そう編～
ハッキリといいましょう コツもあります 怒鳴る人＝ドナルドさんへの対策 さて、お久しぶりの怒鳴る人対策編です。私はこれまでの仕事で延べ１０００人以上は怒鳴る人の対応をしてきました。不動産関係以外でも飲食やホテル業、一定数どのお仕事でもこういった怒鳴るお客様というのはおります、不動産関係だけが怒鳴られる訳でもないですからね。そんな経験の中で怒鳴る人というのは正直、クレーマーと呼ばれる人の中でも対応は比較的難しくはないのです。 しかし、対応策を知らなかった頃は本当に嫌でした。苦手でした。ストレスもＭＡＸでした。私はお会いした方なら分かりますが、見た目は特にコワモテでもなく、体格がいいわけでもありません。似てる芸能人もロバートの馬場さんと言われる位普通の見た目です。そんな私でも怒鳴る人対応というのは難しくありません。きっと皆さんでも可能です。慣れは必要かもしれませんが、難しい技術でもありませんから少しずつ覚えてみてください。前回の記事はこちら https://lotushome.jp/blog/2853/ 大前提ですが、この怒鳴る人というのは 理不尽もしくは正当性があったとしても超えてきた人 が対象です。こちらに落ち度があった場合は速やかに謝罪し、対応しましょう。その対応で済まない、もしくはその解決までいけない場合の対策編です。前回なぜ怒鳴る人というのが生まれたか？思考回路について少しお話ししました。今回から実践編です。 目には目を 声には声を ロバートの馬場さん こんな風貌の私でもできますから まず対策編ですが、怒鳴る人は止まりません。目の前で怒鳴り始めたなら、こちらが口を挟もうとしても止まらないのです。こちらのターンと思って話し始めても途中でかぶせてきます。そう、まずは相手の勢いを止めなければいけません。その為、まずは大きな声でいいましょう！せーの 「○○さん、大きな声を出すのはやめてください」 この時のポイントは 敬語は徹底して崩さない怒りの感情を込めない相手の目を見て音量は相手より少し大きく これです！怒鳴る人の対応で怒りにまかせてはいけません。それではただのヤンキーの喧嘩です。大事なのは「怒鳴っても効かない」ことをアピールするだけです。敬語は崩さないようにしましょう。簡単です。ただ音量を上げるだけです。そうすると、相手からかえってくるのはたいてい 「お前もデカい声を出しているだろう」とか「客に向かってなんだ」とか「お前たちが悪いからだろうが」と 怒鳴られます 怒鳴られるんじゃん！と思った方、そうです。ここまではセットですからそういった言葉がかえってきたら再度相手と同等レベルの大きさで 「○○さんの声はちゃんと聞こえてます、もう少し声を落としていただけませんか」 と大声で言います。ここまでセットで覚えてもいいです。 上手くいくと、ここで収まります。そう、大声で怒鳴るタイプの人は相手からの反応があることに慣れていません。しかも、相手は恐怖を感じずに（そう見えないだけでもＯＫ）、音量のことだけを言ってくる。冷静に話し合うのに音量が必要ないと言っている、効かないの？となります。もし、ここで止まらない場合ですが、 思い切って交渉や苦情を受け付けるのは止める宣言をしましょう。具体的には 「このままこちらのお話しを聞いていただけないなら、一旦おしまいにしましょう」 これです。大声を出し続けていては聞いてもらえない。これが最終手段であり、相手に２択を迫るのです。①大声を出し続けることは出来るが、話を聞いてもらえない ②大声を出すことを止めて、冷静な話し合いに移行する 本当は解決したい、言い分を聞いてもらいたいハズなのです。解決の邪魔しているのはあなたの「音量」だけですよ。ということを伝えます。それでも止まらない場合は目の前であれば退出を促すか、電話なら「失礼します」と言って切ります。ポイントは 「怒鳴りさえしなければ、話を聞きます」ということを伝えるのです。 電話であれば再度掛かってきて「なんで勝手に切るんだ」となるでしょうが、繰り返しです。冷静な音量になるまではいつでも打ち切るのです。私は過去何度もやっていますが、間違っても相手に暴力などを振るわれたこともありません。敬語で大きな声を出しているだけですからね。特に落ち度もありません。このラリーを何度か繰り返しますが、大声が効かないとみると相手はトーンダウンしてきます。何度かは「もうオレはデカい声出さないからお前も出すなよ」とも言われたことがあります。なぜ私が注意されているんだ？とは思いますが冷静になった証でしょう。一般的なクレーム対応の本などには真摯に聞くなどとありますが、それではこちらの身がもちません。そして、大声を出す人も決して目的は「怒鳴ること」じゃないはずですからね、問題解決が目的なはずです。その為にも「私には大声は必要ありません」という意思をハッキリと大きな声で伝えるだけです。 再度になりますが、間違っても敬語を崩してはいけません 「うるさい」とか「お前」とか感情的になってはいけません。「普通のことを大声でいうだけ」です最初は慣れないかもしれませんが、ちゃんと上手くいきます。大丈夫です。そして怒鳴る人というのは冷静になれば後は解決もスムーズにいくことがほとんどです。最終的には味方になるケースも多いものです。まずは試してみましょう。意外と上手くいきますよ。
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2022年11月13日
ルームシェア ～決めておくべきルール～
楽しいルームシェアですが、後々揉めやすい事項をご紹介します。 ルールは先に決めておこう 楽しいルームシェアですが、ルールや約束を決めておかないと大変なことになります。時には一緒に暮らしたいと思うほどの友情にヒビが入ることもあります。今回はワンルームに男５人でルームシェアをしたことがあり、そして現役の不動産屋でもある私から揉めやすい事項をご紹介していきます。しっかりとルールを決めて楽しいルームシェア生活を送ってください。最初に揉めやすい事項を挙げておきます。それぞれ解説と対策をお話していきましょう。 前回の記事はこちら https://lotushome.jp/blog/3293/ 契約名義家賃光熱費来客掃除解散の条件 契約名義 前回の記事でも触れましたが、契約名義を誰にするのか？は大変です。契約名義というのは、誰が代表者となって最終的な責任を負うか？というものです。例えば代表者が１人で名義人となった場合、他の住人については「同居人」という扱いになります。そうすると、例えば全員で払うつもりだった家賃も同居人が払ってくれない場合でも、最終的に請求が来るのは名義人になった方です。解約した後に発生する原状回復義務も名義人が負います、仮に同居人が付けたキズや汚れも一旦名義人が支払わなければなりません。また、名義人には連帯保証人をつけなければいけません、一般的には親御さんがなってくれる連帯保証人ですが、連帯保証人も我が子の面倒は見たいと思うでしょうが、我が子の友人の責任まで負えるのか？という問題も出てきます。責任の重い名義人に誰がなるか？≪対策≫基本的には「連名契約」という形で住民全員で名義人となった方が良いでしょう。２人で住む場合はそれぞれ名義人として、それぞれ連帯保証人を付けるという方法がベストでしょう。しかし、３人以上となると不動産会社や貸主も面倒になってしまうケースもあります。その場合は、代表者を立てる方法もありますが、その時の解決方法としては「名義人以外は家賃＋αの費用を代表者に支払う」などで最終的に解決してもいいかもしれません。 家賃 お金は揉めやすいから先に決めておきましょう 家賃については、人数で均等に割ったり、お部屋の条件などで優劣を付けたり様々な決め方があります。問題はそこではありません。滞納した場合です。全員がしっかりと払えるならばいいのですが、仮に誰かが払えなかった場合、貸主としては誰が払ってくれてもいいのですが、当人同士では大問題となります。これについては、おススメの方法としては家賃だけで割ったりしないことです。どういうことかというと 家賃+αの費用を全員で割るのです。余りをプールしておくのです。 例えば家賃８万円で３人で住む場合、毎月３万円ずつで計９万円にするようにします。そうすると、毎月１万円が余ります。それを貯めておくのです。人数で割りやすい金額に設定しておけば良いと思います。そして不足の事態や誰かが滞納した時のみ、そこから払っていくのです。もちろん不足を出してしまった人は借りた分として補填しなければいけません。ちなみに溜まり過ぎると大金の管理となり、こちらも大変になります。目安は家賃の３カ月～程度溜まったら十分でしょう。金額が超えている場合などは一旦徴収額を調整しておきましょう。 光熱費 意外と不満になりやすい光熱費これは光熱費の負担が少ないながらも、生活スタイルの違いから不公平感を感じやすいのです。電気の使い過ぎやシャワーの時間による水道代、細かいことなのですがコレが地味に不満となりやすいのです。家賃の滞納などと違い、言葉に出すのもケチくさい気がするという絶妙なラインなのです。これを解決する方法は先ほど話した家賃+α方式です。先ほどのプールしたお金で光熱費も払うのです。そしてそれを見越した金額設定にします。先ほどの例でいえば家賃８万円で３人で住む場合、一人当たり３万５千円にするなどですね。大体３か月も住めば光熱費の平均が出てきます。（夏や冬で変動はあるといっても）このようにしておいたうえで、毎月の細かい計算をあえて「しない」お互いの生活スタイルの違いについて言及しない、これも良好なルームシェアをするコツにもなります。 掃除 誰がトイレの掃除をするのか？廊下やキッチンなどの掃除は？ゴミ出しは？やったらやったで、出来栄えは？甘い清掃に腹が立つ。などとなるかもしれません。ここは正直言って個人の感覚になります。週ごとにとか、場所を決めてとかありますが、上手くいけば何でもいいのですが、おススメは 清掃についてはルールを出来るだけ決めない これもアリです。なぜなら、決めたルールは守らないといけないしかし、清掃のルールというのは「守ればいい」という訳ではありません。「キレイになること」が目的です。その為、適当にやったり、忙しいということですっぽかしてしまうと一気に険悪になります。お互いの感覚の出やすい清潔感という概念。だからこそ、厳格に決めるのではなく、お互いの貸し借りの感覚でやった方がかえって上手くいくことが多いものです。清掃が苦手ならゴミ出しなどをやるなどですね。 来客 お互いは気が許せるからルームシェア。でも知人は恋人は？来客はトラブルになりやすいものです。音の問題や他人であれば家の中でだらしない恰好を見せられないなどの「気疲れ」など様々予想されます。ベストは 共通の知人であっても入れない であることは間違いないのですが、そうもいかないでしょう。だからこそ、先に決めておきましょう。 どの範囲までＯＫか？ 〇恋人 友人 共通の知人 親族時間帯 〇何時までにするのか？何時間か？宿泊の許可 〇時間とかぶりますが、仮に何日もいられたら許せますか？お互いの部屋に入らない、入らせない 〇絶対イヤでしょうからね 解散の条件 最後まで気持ちよくいましょう 最近は結婚前に離婚の条件を決めておくそうですね。終わりを先に考えておくことで、かえって良好な関係になる。特にルームシェアでは、一人だけ出ていくということは難しいケースではないでしょうか？その人数用に借りていた場合、部屋も家賃も持て余してしまいます。中々住み続けるという選択肢はないのではないでしょうか？その為、最低限決めておきたいルールは以下の通りです。 出ていく場合の予告期間 〇大体２ヶ月以上考えておきましょう。お部屋の解約は大体1か月前ですから、余裕を持って急な退去の違約金 〇事情があったとしてもの場合です。例えば家賃+αの積み立て金を放棄などでもいいかも原状回復の割合 〇責任部分と全体均等割などは決めておきましょう。守るかどうかは別です。解約手続きを誰が行うか 〇お部屋の解約はもちろん、電気ガス水道などのライフライン、ネットなど名義の方になります このように、ほとんどがお金が絡むため、事前に決めておきましょう。関係がこじれてから決めるのは体力気力ともにきつすぎます。 基本的にはルールは少なくしよう このように考えてみるとたくさん気遣いしなければいけないルームシェアしかし、だからといってルールをたくさん決めることはおススメしません。なぜなら、 決めたルールを守られないことが最大のストレスになる 決まったことを守らない、そのことを指摘することが一番のストレスになるのです。その為、最低限の決まり、特にお金関係はしっかりと決めて他については「あえて決めない」そして、それを決めなくても大丈夫な感覚の人とルームシェアをした方が圧倒的に上手くいきます。一緒に住みたい位の人なのですよね？この程度のことを話し合って険悪になるのであれば、そもそも向きません。しかし、感覚さえ上手くいけば楽しい思い出もたくさん出来ます。私が彼女にフラれて泣いている時に慰めてくれたこと、食費が底をつき、ドレッシングで炒めた「激マズ！シーザードレッシングチャーハン」を作ったこと、夜通しバイクを作っていたこと。どれも良い思い出です。せっかく出来た良い友達、出来る限り楽しい日々が長く続くといいですね。ここまでも本心ですが、本音はせっかく入居した物件で短期解約されたくないんです。
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2022年11月12日
憧れるがハードルは高い「ルームシェア」～なぜ受け入れ物件が少ないのか？～
お友達と楽しい「ルームシェア」憧れますよね！しかしハードルは高い 超えないといけない壁が多いルームシェア 仲の良い友達同士で暮らしたら？若い時などは特に思うのではないでしょうか。毎日気の合う友達と居られたらどんなに楽しいでしょう、寝食を共にし、夜は大したことな話などもしながら過ごせたらきっと楽しいでしょう。そんな「ルームシェア」ですが、賃貸ではほとんどの物件で受け入れが難しいものです。昨今一般的になった「シェアハウス」というのは別です。「シェアハウス」とは、友達だけでなく、それこそ自分が知らない方も含めて１つ屋根の下、各々の生活スペースと共用部分を使います。決定的に違うのは「自分が選んだ人達だけと暮らせるか否か」です。シェアハウスの場合は入居の可否は管理会社かオーナーとなり、自分では決めることはできません。今回はこの夢見る「ルームシェア」についての現実を管理会社からお伝えしようと思います。私は個人的には２０代の多くの時間を気の合う友達とルームシェアしていました。その点でもルームシェアの良いところと悪いところも含めてお話しできると思います。 貸す側のメリットはほぼ無い オーナー側から見ると問題点がいっぱいのルームシェア まずは、ルームシェアをしたいと思って物件を本気で探してみた方は分かるのですが、ほとんどの物件ではルームシェアは出来ません。間取りを見ていると、「この部屋を自分で、こっちは友達で」と想像が膨らみます。一般的には２ＤＫ以上でキッチンなどの水周りからそれぞれの部屋に行ける造り＝振り分けという造りであれば実質問題はありません。しかし、なぜオーナーはルームシェアを受け入れることに難色を示すのでしょうか？実は貸す側にはルームシェアを受け入れるメリットはほぼありません。それには以下のような要因があります。 近所迷惑になりそう契約者は誰になる？短期になりそう家賃滞納のリスク増 それぞれ、解説していきます。 近所迷惑になりそう 基本的には友達などの関係であろうルームシェアそうするとオーナーの懸念としては、「夜間までうるさくなるんじゃないか？」という懸念があります。また、家族に比べると会話も増えるでしょうから、音の面での心配があります。特にルームシェアに適した物件というのはファミリータイプなどの間取りになっていることから、ファミリーとの時間帯のズレを気にすることが多いものです。 契約者は誰になる？ 契約名義の問題です。契約名義とは賃貸借契約において「私が責任者です」ということです。責任というのは基本契約上の全てになります、家賃の滞納やお部屋の原状回復など、契約名義人以外の方は単なる「同居人」扱いになり、金銭的な責任から実際の手続きまで契約名義人の方は全ての責任を自分が負う必要があります。ルームシェアにおいてはこの「契約名義人」を誰にするかという問題があります。例えば２人で住む場合でどちらか１人が契約名義人になるか、もしく「連名契約」といってお互いが契約名義人になることも可能です。しかし、これが３人以上になると契約関係が複雑になってしまいます、例えば契約名義人の内１人が出ていくとなった場合は契約内容の変更となり、都度契約の変更を行う必要があります。また、連名契約の場合はそれぞれに連帯保証人が必要となるため、契約書を作成する管理会社にとっても負担となってしまいます。この辺りがややこしく感じてしまい、無理して受け入れなくても・・・という流れになってしまいます。 短期になりそう これはルームシェア「あるある」なのですが、実際に住み始めてみると仲が悪くなったりを心配しています。ルームシェアというのは生活を共にします。今まで見ることがなかった友達の一面を見ることになります。「意外とこんな所があるんだ・・」「生活スタイル合わない」「価値観がそもそも違う」など良いところもあれば、悪いところも見えてきます。そうすると、仲が良かった友人関係が崩れ、ルームシェアの終了となります。また、ルームシェアの解消は時期を問いません。通常、ファミリータイプの入替え時期は年度末と呼ばれる３月４月が多く、次いで９月などの秋の転勤シーズンが多いものです。ファミリー物件はシングル物件に比べると、入居期間が長くなる傾向があります。その為、ファミリー物件は動きも単身者に比べると少なく、一度空くと空室期間が長くなってしまう場合もあります。その為、ルームシェアが早期に解約となると時期を外したファミリー物件というのは少し入居までに時間を要したりもします。このような心配から「短期解約になりそう」と思われたりもします。 家賃滞納のリスク増 通常、家族での入居となると、実質お財布は１つになります。単身の場合はもちろん名義の方のみですね。そうすると、契約名義の方や本人の勤務先や年収などから「家賃を払ってもらえるか？」だけを心配します。もちろん、転職やその他事情というのはあるにしても、払える払えないというのは大体予想がつきます。しかし、ルームシェアの場合、基本的には全員で割って家賃を支払います。通常の賃貸であればお財布は１つになるのですが、ルームシェアの場合 人数×お財布 となります。そうすると、ルームシェアの１人でも家賃を滞ってしまうと全員へ影響が出てしまいます。つまり、家賃滞納のリスクが１人から増えてしまいます。２人で払うつもりだった家賃を１人で支払うというのは、かなりキツイものがあります。単純に２倍ですからね。通常の契約でも病気や解雇、転職など滞納のリスクはありますが、ルームシェアの場合、その人数に応じてリスクが増えていってしまいます。ルームシェアで誰かが滞納しだすと、解約という道にも一直線となってしまい、これまた「短期解約」という懸念にもつながります。 難しいルームシェア探し ここまで書いてきた内容を見てみると、ルームシェアを目指している方もオーナー側の目線をご理解いただけたんじゃないかと思います。入居審査というのは所詮書面での審査になります。みなさんのお人柄や性格、しっかりとした人かどうかは分からないのです。そしてだからこそ、書面上のリスクをオーナーとしては避けたくなってしまうのです。このように物件を探すことが難しいルームシェアですが、裏を返せば、今挙げられたリスクを前もって覚悟し、解決しておくことが必要となるのです。基本的にはルームシェアというのは、ルームシェア可となっていない場合は「要相談」となります。運よく「要相談」まで辿りついたなら、今回挙げた項目を前もってクリアしておきましょう。オーナーが不安に思うことに対して準備が出来ていた時には、ひょっとすると「ルームシェア」してもいいよと言ってもらえるかもしれません。次回は「ルームシェアする時に覚悟しておくこと」などを書いてみようかと思います。
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2022年11月11日
インボイス制度 まとめとベストを尽くせ編
色々な選択肢の中からベストを尽くすのです。 インボイス制度への対応に「正解」はない さて、今回でインボイス制度編は一旦終了します。タイトルにある通り、インボイス制度への対応に「正解」というのはありません。各オーナーの事情や賃借人の影響など様々な要因が重なるため、「これが正解」というのは出しづらいものです。しかし、今回までの記事の中でご紹介した内容などで「インボイス制度」とはどういった内容なのか？を掴み、「自分はどうしていくのか」を決めるだけなのです。最終的にはいくつかの選択肢になるのですが、どれもメリットデメリットを含んでいます。そのうえで、税理士や管理会社などの専門家の意見も聞いてみたりして、「自分なりの答え」を出さねばなりません。安易な値下げや課税事業者への変更などは、方針転換した時に尾を引きます。出来る限り後悔のない選択肢を取れればと思います。 他にも課題はある 今回の一連の記事では紹介しませんでしたが、インボイス制度はもっと奥が深いものです。太陽光売電も消費税を含めた金額で入金されます。とすると、太陽光の買取で電力会社は消費税を支払っているが、免税事業者がほとんどの売電に関しては電力会社は消費税を全額負担させられることになります。影響があまりに大きいことと、契約時の制度により現在では公式に消費税を支払わないということはないようではあります。しかし、今後消費税分の値下げなどは十分予想されます。また、課税事業者になるという選択肢にも「簡易課税制度」というものがあり、場合によっては課税事業者になる方が得する免税事業者もいるのも事実です。賃貸物件のオーナーは事情や物件により様々です。管理会社や専門家などと協力して、収益を最大化させていきましょう。そして管理会社も結局はオーナーに決定権があるとはいえ、「これがベストだと思う」という自分自身の意見は持っておかねばなりません。今回のインボイス制度は賃貸物件のオーナーにも影響があり、対応を迫られますが、オーナーと賃借人双方のベストを導き出しておきたいですね。
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2022年11月10日
インボイス制度Q&A③ ～賃借人からの予想問題編～
今回は悪意も想定して、対応策を検討しておきましょう。予想は外れてくれたらうれしいです。 インボイス制度開始後に来そうな質問 インボイス制度が始まると、免税事業者の物件を借りている課税事業者からの要望や問い合わせが多くなると思います。今回は制度について善意（知らなかった）も悪意（知っている）も含めて、言われそうなことを事前に予想してみました。それに対応する形での対策をご紹介してみます。 あくまで、言われそうな事項については想像になりますので、外れてくれたら幸いです。 ①いきなりの１割値下げ 「インボイス制度が始まったので、消費税分の１割を値下げしてください」 そう、こういった値下げ要求はあろうかと思います。前回の記事でもお伝えした通り、インボイス制度対策として「有効だと思えるなら登録も値下げもしたらよい」と書きました。 https://lotushome.jp/?p=3225 しかし、このような値引きについてもしっかりと学んでおかないと、必要以上の収益を失うことになります。このケースですと、免税事業者を継続するというオーナーに対して課税事業者の賃借人が消費税分の賃料値下げをお願いしたということです。もちろん、賃料の値下げについてはオーナーの任意です、するもしないも決める権利はあります。そして、今後のことも考慮して「値下げ」を容認する場合ですが まずは差額負担でもいいのでは？ と思っています。 というのは以前に記事にした通り、今回のインボイス制度では「経過措置」というものがあります。 https://lotushome.jp/blog/3214/ この経過措置の詳細は記事でご確認いただければと思いますが、内容としては 制度開始後の３年間は免税事業者からの仕入も８０％控除し、その後３年間は５０％を控除 計6年間の経過措置期間がある という内容になっています。ですから例えば免税事業者のオーナー物件で賃料月額１１万円（税込）だった場合は、消費税分1万円の中の８０％＝８千円は控除されます。ということは差額として月２千円が課税事業者の負担ということになります。この分を値下げしてもいいのではないでしょうか？ 少なくともこのケースですと、１万円をすぐさま値下げした場合はオーナーの収益は１万円下がります。そして、その場合課税事業者は１０万円（税込）の消費税分９０９０円×８０％＝７２７２円の控除を受けられます。課税事業者の自己負担は９０９０円－７２７２円＝１８１８円となります。年間で２１８１６円ですね。年間では１２万円の収益減となったオーナーに対して、課税事業者の負担は年間で２１８１６円です。これはさすがにオーナー負担が大きい気がします。 対して仮に賃料を２千円減額して１０みましょう。１０万８千円の消費税分９８１８円×８０％＝７８５４円の控除が受けられます。課税事業者の自己負担は９８１８円－７８５４円＝１９６４円となります。年間で２３５６８円です。どうでしょう、オーナーの収益減２０００円×１２か月＝２４０００円とほぼ同額となります。お互いにとっても悪い話ではないように思えます。実質どちらも痛み分けといったところですからね。 もちろん、その場合でも契約の変更となりますので、しっかりと契約変更を行い、経過措置終了を見据えておかねばなりません。３年後は５０％分の値下げに応じるのか？経過措置終了後はどうするか？という点はお互い確認をしておいた方が良いでしょう。 しかし、インボイス制度について知らなければ１割の値下げに応じないといけないのか？と思われる可能性があるでしょう。その為、インボイス制度については貸主も知らなければいけません。 ②免税事業者のオーナーへ免税事業者からの値下げ交渉 インボイス制度では免税事業者同士の取引については影響がほぼありません。なぜなら課税事業者が負担した消費税との差額を納付する為の仕組みですから、消費税を納めない免税事業者はインボイス制度にそもそも関係ありません。免税事業者からの消費税分の値下げについては課税事業者、免税事業者どちらのオーナーも断っても賃借人に影響はありません。ないとは思いたいのですが、関係ないからこそインボイス制度をよく知らない免税事業者から消費税分の値下げ交渉があったらどうしましょうか？これは正直ほとんど無いと信じたいのですが、無知か悪意かは別として返答を用意しておきましょう。まずは賃借人が課税事業者かどうか一応確認してみましょう。この時に相手方が免税事業者とのことであれば、お互いに影響がないことを説明し、値下げ交渉を断っても大丈夫です。今のところ、免税事業者からの賃料値下げ交渉は通常の「家賃下げて」と一緒です。平時に賃料交渉があったとして受けるオーナーは少数ではないでしょうか。しかし、免税事業者が課税事業者のように交渉してきた場合、どうやって相手方がインボイス登録しているか確認したらよいのでしょうか？ ③相手先がインボイスに登録しているか分からない インボイス制度が開始したのちも相手先のインボイス登録を調べる機会も増えるでしょう。どうやって調べればいいのでしょうか？インボイス登録番号が分かれば国税庁のサイトで調べることができます。 国税庁インボイス制度適格請求書発行事業者公表サイトこのサイトでは、適格請求書発行事業者の登録を受けている事業者の情報を公表しています。 ここで注意なのが、インボイス発行事業者公表サイトで調べるには 登録番号での検索しかない ということです、名前や住所など他の情報で調べることはできません。そして出てきた情報をクリックしたとしても分かるのは「登録番号」「氏名・名称」「登録日」などと限られております。住所や連絡先などは出てきません。恐らく個人事業主も数多くいるため、個人情報に配慮した結果なのでしょう。ともかく、登録番号を聞いて検索すると出てきます。それしか方法がありません、もちろん取引先には公開しているため、登録番号を特段の秘密にすることもありません。ですから取引先となる賃借人が申し出た場合は、一応確認してもいいかもしれませんね。 ④賃貸借契約書に税込、税抜きの表示がない時はどうしたら？ 基本的には内税（消費税を含んでいる）とみなされるようです。というのは、免税事業者だろうが課税事業者だろうが、物をレンタルすることには消費税が掛かってきます。消費税を取る取らないというのは、一個人や法人で決めるものではありません。とすると、記載がないから「今までは消費税を取っていなかったんです」と言ったとしても難しいでしょう。今まで払ってきたという実績と含めて内税であったと解されるようになるのです。ですから、インボイス制度を機に賃借人に消費税を加算します。というのは、正当事由として認められるかはいささか合理性に欠ける内容になってしまいます。しかし、これから万一消費税が１０％から増税された場合などは正当事由にあたる為、増額分を家賃に反映させることは可能であると思います。 今後、店舗や駐車場の契約書を作成する際には、免税事業者とはいえ、税込表示をなるべく避けるか、税込表示であるならば税法の改正により消費税等の税率が変動した場合、改正以降は消費税等相当額は変動後の税率で計算した金額とする。 というような、「消費税が上がったら金額も変わりますよ」という一文を条文に付け加えておきましょう。
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2022年11月09日
インボイスQ&A② ～免税事業者継続編～
対応をシミュレーションしておきましょう。 インボイス制度 理解には個人差も ここまで何度かやってきましたインボイス制度。このインボイス制度は制度が複雑に見える部分もあり、それぞれの立場で見え方が違うのです。そこで今回も実際の制度開始に向けて、気になる項目をQ&A方式でご紹介していきます。 インボイス制度は必ず登録しなければいけない？ 任意です！免税事業者のままでも大丈夫です。 これは、消費税を納める課税事業者からするとインボイス（適格請求書）を発行してほしいものです。「消費税を払っているのだから、もらう立場はインボイス登録しなければいけない」と勘違いをしているケースかもしれません。 そんなことはありません、インボイス登録をする＝課税事業者になる。ということですから、オーナーとしては自身が課税事業者になることで生じるメリットデメリットをしっかりと検討し、決断しなければなりません。もちろん、免税事業者のままでいることで、課税事業者である賃借人からのインボイス登録の要請や消費税分の賃料値下げの依頼などがあるかもしれません。制度開始前にそういった質問や要請に対して「どう答えていくか？」は考えておきましょう。ですが、当初に申し上げた通り、免税事業者のままでいることは違法でもなんでもありません。 免税事業者のままで消費税をもらうのはダメ？ これも前の質問と付随してくる可能性がありますね。「そちらはインボイスを出してくれない、消費税を納付しないのに消費税を請求するのはおかしい」こんな理屈でしょうか。これは国も「免税事業者」が消費税を請求してはいけない旨の記載はありません。そして、免税事業者である貸主も様々な経費として消費税を負担しています。貸主だけ消費税を貰わずに、払いつづけるというのも酷な話だとも思います。そして、仮に借主が消費税を「もらわない」と宣言したとしても、店舗や駐車場の賃料は課税対象ですから内税（消費税を含んでいる）という扱いになるだけです。免税事業者であるから消費税を「もらう」「もらわない」という選択肢がある訳ではありません。内税にするか別途消費税を請求するかの違いしかないのです。つまり、「消費税をもらわない」という宣言は単に内税となるだけですので、実質としてもあまり意味があるとも思えません。 これまで預かった消費税分は違法になるの？ なりません。益税（えきぜい）という扱いで法的な問題もありません。 ひょっとすると益税をご存じない事業者から質問があるかもしれません。消費税は免税事業者であっても経費として払ってもいます。免税事業者が消費税を取ってはいけない。という規定もありません。しかし、国の方針としては、この益税自体を少しずつなくしていこうという流れになっています。インボイス制度をきっかけに消費税の扱いを見直していきましょう。 インボイス制度の対応として登録するか値下げしかないのか？ 登録もしないし、値下げもしない という選択肢もあります。 今回のインボイス制度についてオーナー向けの記事はたくさんありますが、この選択肢をしっかりと出しているものが少ないのが今回の一連の投稿になっています。 一連の記事を見ると選択肢が「インボイス登録＝課税事業者になる」か「消費税分の値下げ」の２択になっていることが多いのです。もちろんインボイス登録すれば値下げもせずに済みますし、賃借人も嬉しいのは分かります。消費税分の値下げを行えば賃借人も助かりますし、それにより入居期間が長くなることでメリットもあります。 「やってもいいと思えるなら」登録も値下げもすればいい そう、正確に制度や対応を理解したうえで行うのであれば問題ないのです。インボイスは発行してあげた方がいいし、値下げで解約を防ぎたいならそれが一番いいのです。しかし、課税事業者になることはインボイス対応意外にも収益全体に関わることですし、値下げも収益に少なからずのダメージがあります。もちろん、登録も値下げもしないということには「解約」というリスクもあります。大切なのは それぞれのメリットデメリットを理解し、判断する その為には税理士や管理会社などの専門家と協力して検討しておくことが必要なのです。 もちろん、「登録も値下げもするな」ということではありません。自身の物件・賃借人・収益・将来の予想などを考慮して一番ベストな選択肢を選ぶということが必要なだけです。その選択肢の一つに「登録」「値下げ」があるだけなのです。あと少しだけインボイス制度の記事を続けますが、私はこの点をしっかりと伝えていきたいのです。
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2022年11月08日
インボイス制度Q&A① ～課税事業者 登録編～
インボイス制度について学んできましたが、間違いやすい勘違いも ここも抑えておきましょう、素朴な疑問編 今回はここまで学んだインボイス制度の実際の賃貸管理で出てきそうな疑問に対してお答えしていこうと思います。登録したほうがいいのか？や「自分は課税事業者がいいのか？免税事業者がいいのか？」は正直申し上げます。 オーナーの収入やその他事情による この判断だけは税理士や現在の管理会社の担当などとしっかりと検討してほしいと思います。当社でも何人かのオーナーさんとお話しして、インボイス制度登録をオススメした方もいれば、「対策は何もしなくていいと思います」という判断もしてきましたが、結局のところ最終判断は各オーナーになります。しかし、こういった問題にも管理会社としては「あなたにはこれがベストだと思う」という意向は持っておくべきかと思います。 それでは質問と回答へ行きましょう。 インボイス（適格請求書）って決まった書式あるの？ ありません。これは適格請求書という堅い響きで何やら決まった書式がありそうですが、ないです。ちなみに記載事項がちゃんと書いてあれば「手書き」の請求書でも大丈夫です。 インボイスの記載事項ってなに？賃貸だと？ インボイス（適格請求書）というからには、記載事項が定まっています。制度について発表された内容では以下の項目が必須項目となっています。 ①適格請求書発行事業者の氏名又は名称及び登録番号②取引年月日③取引内容（軽減税率の対象品目である旨）④税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜又は税込）及び適用税率⑤税率ごとに区分した消費税額等⑥書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称 この項目ですが賃貸借契約書上ではどうしたら良いのでしょうか？そもそも、賃貸借契約と商品の売買などの契約は若干違うところが多いため、原則通りの項目をあげられても分かりづらいかと思います。 では、インボイスの記載事項のうち、賃貸借契約書にはどのように反映すればいいのでしょうか？ インボイスの必要事項賃貸借契約書上での扱い①適格請求書発行事業者の氏名又は名称及び登録番号貸主の氏名、インボイス登録番号②取引年月日特に記載必要なし③取引内容（軽減税率の対象品目である旨）賃貸借契約④税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜又は税込）及び適用税率賃料、共益費、その他の項目と適用税率（10％）⑤税率ごとに区分した消費税額等消費税額⑥書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称借主の氏名、名称 こうやってみると、今までの賃貸借契約書と違う点でいえば、インボイス登録番号が新たに追加になる程度ですね。その他の項目は一般的な賃貸借契約では元々記載がある事項ばかりなのです。あとは、賃貸借契約での賃料や原状回復工事などは軽減税率（８％）の対象になるような品目は基本ありません。なので、軽減税率という言葉も賃貸借契約においては、特に気にしなくて大丈夫です。 インボイス（適格請求書）を毎月出さないといけないの？ これも何度か聞かれましたね。インボイス制度(適格請求書等保存方式)という名前があり、正式な請求書を保存しておかねばなりません。課税事業者なら登録した方がいいとの方針はお伝えしましたが、その次のステップですね。毎月請求書を出す必要があるのか？もう既にインボイスの知識を持ったオーナーさんからお問合せがありますが、結論としては 賃貸借契約書に必要事項を記載していれば、毎月出す必要はありません 流石に家賃やリースなどの毎月支払う業種が請求書を出すとなると、多大な労力となります。その為、必要事項を賃貸借契約書に記載していれば、それでインボイス（適格請求書）とみなすということになっています。※国税庁 消費税の仕入税額控除制度における適格請求書等保存方式に関するQ＆A 問79より引用その後はインボイスの適用を受ける側が、振込表や口座振替の事実が分かる通帳と「賃貸借契約書」とセットで消費税の仕入控除として認められる流れとなります。 これから入居する方に向けてはインボイス登録番号などの必要項目を賃貸借契約書に記載しておけば大丈夫です。 現在の契約書を変更したり、契約のやり直しをしないといけないか？ 現在の契約者にはインボイス登録番号の記載や消費税額なども記載していなかったりしますね。こういった契約者との契約変更や再契約などが必要になるかというご質問です。 インボイス登録番号、消費税額、適用税率（１０％）などを記載した通知書を送付 要は契約書を補足する内容の通知でＯＫということです。この新しい通知と「従前の賃貸借契約書」のセットでインボイスとみなすということになります。ちなみにこの「通知」はメールでも可となっています。しかし、できれば書面で出しておきましょう。書面があれば、賃貸借契約書とセットで保管もしやすいと思います。 インボイスで面倒なのは手続きではなく、「対応」 今回はインボイス制度に登録する方向けのQ&Aになりました。手続き自体はそんなに労力が掛かるものはありません。しかし、インボイス制度の問題は 人によってインボイス制度の理解力がバラバラ 消費税額の控除の仕組みなどは各種ホームページなどで紹介されています。しかし、賃貸借契約に置き換えてみると疑問や問題点が出てくるのです。そして、この部分でトラブルや対応の手間が掛かってくるのです、一般的なインボイス制度は知っていても賃貸借契約での取り扱いを貸主、借主双方によく理解ができない部分があります。そして、このお互い理解できない部分で対応を間違ってしまうと大変なのです。次回もQ&Aです。なるべく、実際の制度開始前に問題を片付けておきましょう。
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2022年11月07日
インボイス対策 ～登録するならどうしたら？編～
今回は登録の為の手順について 課税事業者なら登録した方がいい ここまではインボイス制度について否定的な話が多かったのですが、今回は登録するならどうすれば良いか？についてです。今回の制度では免税事業者に影響が大きいものです。既に課税事業者となっているオーナーは基本的にはインボイス制度に登録した方が良いでしょう。なぜなら既に課税事業者として消費税を納める義務があるのですから、相手方の消費税も控除してあげることにデメリットはありません。 「私の物件を借りてくれれば、インボイス発行できますよ」 というアピールポイントにもなります。これは、インボイス後の唯一のメリットかもしれません。今後募集時にはかなり強力なアピールポイントになると思います。最初から家賃関係で値下げ交渉などを受けずに済みます。 課税事業者でも「登録」しなければインボイス発行できません 既に課税事業者であるオーナーが発行する請求書がインボイス（適格請求書）になる訳ではありません。別途「適格請求書発行事業者の登録申請」を行わなければなりません。 ちなみに令和５年１０月１日からインボイスを発行する為には令和５年３月３１日までに登録申請を行う必要があります。 登録申請はどこに出すの？ 納税地を管轄する税務署へ提出します。申請内容に不備がなければ、審査後「適格請求書発行事業者」として登録され、「登録番号」が記された「登録通知書」が届きます。 申請方法は？ 申請方法は３つです。 「ｅ－ｔａｘによる電子申請」「郵送による申請」「納税地管轄の税務署へ提出」 私は税理士さんにお願いして手続きには詳しくありませんので、ご自身でチャレンジする方は国税庁ＨＰをご覧ください。 申請手続｜国税庁インボイス制度の開始に伴い、事業者の方が適格請求書（インボイス）を交付するためには、納税地を所轄する税務署長に対して登録申請書を提出し、適格請求書発行事業者になる必要があります。 税務署における審査を経て、適格請求書発行事業者として登録された場合、「登録通知書」（登録番号や公表情報等が記載されています。）を送付します。 … インボイスの不正は罰金or懲役 インボイス（適格請求書）を発行事業者以外が発行したり、それっぽい造りの請求書を出したりする行為は厳しい取り締まりが待ってます。 １年以下の懲役または５０万円以下の罰金です。 しないと思いますが、やめましょう。
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2022年11月06日
インボイス対策 ～急がないといけない？経過措置があるよ編～
開始時期は２０２３年１０月１日～ しかし経過措置もあります いいなりで値下げや登録はチョット待った 今回からインボイス制度対策をご紹介していきます。前回はインボイス制度がオーナーに及ぼす影響などを話してきました。インボイス制度と賃貸オーナーなどで検索すると「インボイス制度登録（課税事業者になる）するか値下げに応じるか。どちらか」のような風潮はありますが、落ち着きましょう。インボイス制度のような混乱を招きやすい、デメリットのある制度が開始するときは大体 経過措置（不利益や不都合がゆるやかになるように一時的にとられる措置）があります 今回のインボイス制度も経過措置といって一定期間の猶予期間があります。その内容を理解して、早まった行動を取らないようにしましょう。 経過措置は最大６年間 インボイス制度については何度もご紹介しましたが ２０２３年（令和５年）１０月１日からです。 そして、この１０月１日から最大６年間の経過措置があります。焦ってデメリットも十分に理解しないまま「課税事業者」になったり、賃借人からの要請で「値下げ」に安易に応じてはいけません。 もちろん、課税事業者になるメリットもあるにはありますし、値下げによって解約を防ぐことも有効な手段であります。しっかりと内容や制度を把握してからであれば、なんの問題もありません。焦って登録や契約変更などをしてしまった場合は、オーナーからの撤回は非常に難しいのです。この経過措置期間と内容を十分に把握して、しっかりと検討して後悔のない方針を定めましょう。 経過措置の内容 インボイス制度は消費税の仕入税額控除を受ける為には課税事業者が発行するインボイス（適格請求書）が必要になる。という制度です。ということは免税事業者からの請求書は２０２３年１０月１日からは全く効果がないのでしょうか？混乱を最小限にするための経過措置ですから、もちろんそこをカバーしています。 制度開始から３年間は免税事業者からの仕入は８０％控除可能その後３年間は免税事業者からの仕入は５０％控除可能 となっています。最大６年間の経過措置の内容はこの通りとなっています。 インボイス制度の経過措置内容と期間 ですから免税事業者として対応するしても従前との差額は 消費税額の２０％の影響ということです。この経過措置で最初の対応が見えてきます。それは 値下げ対応を行う場合は制度開始３年間は消費税額分の２０％でよい ということになります。もちろん値下げ対応は任意ですから、しなくても良いのです。 制度を理解しないまま、消費税分を全額値下げしなきゃ！とせずに済みそうです。その後の３年間になると５０％になるため、ここでは影響も大きくなってきます。しかし、当初の３年間で課税事業者になることのシミュレーションや値下げ対応の額や必要性を判断するには十分な期間ともいえます。まずは、経過措置をしっかりと理解して対応を賃借人と協議していきましょう。悪意がなくとも経過措置を知らない賃借人だと「インボイスがあるから消費税分の１０％値引きして」と言ってしまうかもしれません。まずはこの経過措置をしっかりと把握し、落ち着いて対応していきましょう。
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2022年11月05日
免税事業者オーナーを襲う「インボイス制度」～影響予想編～
インボイス制度により賃借人からオーナーへ対応を迫るケースが予想されます。 影響があるのは主に「自分は免税事業者で賃借人が課税事業者」 https://lotushome.jp/?p=3200 前回の記事はこちら 今回は前回の続きです。前回までで、「どのオーナーは影響がでる、対策を検討しておいた方がいいのか？」について書きました。今回は「実際にはどんな影響が予想されるのか？」についてご紹介しようと思います。 おさらい「インボイス制度」のジレンマ では、おさらいになりますが、改めてインボイス制度の仕組みについてやっておきましょう。インボイス制度というのは、消費税を税務署へ支払う業者（課税事業者）が仕入に使った分の消費税を控除して支払う為にインボイス（適格請求書）が必要という制度でした。簡単には下図のようになります。 ということは、賃借人である課税事業者は少しでも納める消費税を圧縮したくなることはご理解いただけると思います。「自分たちはしっかり消費税を払っているんだから、払った分は引かせてくれよ」これは確かに分かります。オーナーも賃料収入から経費を認めてもらえなかったら一大事ですから、心情として理解はできるのではないでしょうか？そして、この「払っているのに控除されない」という点がオーナーへ向けられる可能性があるのです。 国は消費税をもらっているが納めなくてもいい（益税）をなくしたい 免税事業者にとっては収益の一部にもなっていた「消費税」簡単にいえば、「あまり大きな額を扱わない事業者まで、消費税の計算をさせたり、それによって税務署の仕事が増えるのもなあ」という状況でした。しかし、インボイス制度後はこの「もらっていたが納めなくてもよかった消費税」＝益税が少しずつなくなっていくのです。ちなみに、インボイス制度が始まった後も免税事業者であるオーナーは消費税を貰い続けることは違法でもありません。免税事業者でも仕入があり、別のところへ消費税を支払っていますからね。 課税事業者からオーナーへの要望は何がくる？ 免税事業者のオーナーの物件に課税事業者の賃借人がいた場合にどんな影響がくるのでしょうか？ざっくりといえば ①インボイス制度登録(課税事業者になって)してくれ②免税事業者のままなら消費税分「賃料を値下げ」してくれ この２点になろうかと思います。それぞれご説明してみましょう。①についてはインボイスを発行してもらえれば、課税事業者は消費税の仕入税額控除が受けられますので、特段の問題はありません。しかし、この場合はオーナーは免税事業者の立場を捨てて、課税事業者にならねばなりません。今までもらっていた消費税を毎年申告して、自分自身も控除を活用しながら申告しなければなりません。労力もそれなりになるでしょう。②は課税事業者からすれば、「自分たちが払った消費税を国に納めないのだから、その分値下げ」してくれというものです。免税事業者はインボイスを発行できませんから、課税事業者が免税事業者へいくら支払ってもその分の消費税は控除されません。負担が増える分をオーナーへ向かうという訳です。国に立てついても無駄ですからね。 折り合わない場合は「解約」となる オーナーにとっては正直 課税事業者にもなりたくないし、値下げもしたくない そりゃそうですよね。この嫌な２択を迫ってくるのです。インボイス制度はもちろん、どちらを選択してもデメリットはあります。そして上記のとおり、課税事業者にもならず、値下げもしない場合については賃借人からの「解約」という方法になる可能性もあります。 管理会社の立場で見るインボイス制度 このインボイス制度ですが、ただいま絶賛盛り上がり中です！各税理士さんなどがコラムや見解を書いてあるのですが、ここまで説明してきたことは正直大差はありません。しかし、インボイス対策では世の流れと私は少し見解に相違があります。なぜか世の風潮としては 「インボイス登録できるならした方がいいし、出来ないなら値下げもやむを得ない」 となっていますが、本当にそうでしょうか？ 「値下げもしない、インボイスも登録しない（課税業者にならない）」 という選択肢もある訳ですから、それもしっかりと検討しなければなりません。 こういった制度の時に攻撃の対象になりやすいオーナー大家さん＝お金持ち だから弱者の為には叩いてもいいと思われており、同情されないことが多いのですが、そうではないでしょう。結果的にお金持ちとなることもあるでしょうが大家さん＝事業者 ですからね。課税事業者と同じく事業を営んでいるのです。リスクも背負ってやっているのです。 オーナーだけが一方的に不利益を被ることまではないと思っています。もちろん、消費税を負担しなければいけない課税事業者も気持ちは分かります。我々管理会社もそうですから妥協点としてお互いの言い分と落としどころというのはきっとあるはずです。次回以降はこのインボイス制度での対策や細かいQ＆Aをやっていこうと思います。
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2022年11月04日
インボイス制度 ～あなたは関係「ある・ない」～簡易診断
オーナーによっては「全く影響ない」から「登録した方がいい」まで様々 https://lotushome.jp/blog/3196/ オーナーは４種類！インボイス対応が必要か不要か 今回はインボイス制度についてみなさんが気にしている 私はなにか対応しないといけないの？ に簡単な質問でお答えしてみたいと思います。前回までで、インボイス制度の仕組みや消費税についてご説明しました。今回は、オーナー別で対応が必要かどうかを２つの項目で簡単に判断できるようにしてみました。 まずは課税収入チェック そもそも、消費税に関するとご説明した「インボイス制度」ということは、消費税をオーナーが貰っていなければ問題が発生するはずもありません。前回までの記事で賃貸物件の収入において課税売上となるものについては、こちらの記事でご紹介しています。 https://lotushome.jp/?p=3193 それを踏まえて下のフローチャートでご自身の分類を探してみましょう。 インボイスに該当するのか？フローチャートで確認しましょう。 それではＡ～Ｄに当てはまったなら次で詳細な補足説明にいきましょう。 フローチャート別 解説 インボイス？なにそれ？美味しいの？状態です。 賃借人が消費税納付義務がないため、インボイスも不要となります。そもそも、非課税の賃料となりますので、オーナーも消費税をほとんど受け取っていない状態となるため、双方ともにインボイス制度の恩恵も損もなく、今後も現在となんら変わらぬ状態となります。一点注意なのは「居住用賃貸だから大丈夫」と思っても、賃借人が法人契約だった場合などに、原状回復工事費や駐車料について求められる可能性があります。その場合でも、比較的少額なものとなるため、その為に課税業者になる選択肢は必要ないでしょう。 双方ともにメリットもデメリットもないパターンです こちらもAと近い状態になります。双方ともに消費税の納税義務者ではありません、賃借人もインボイス発行を必要としません。ちなみになりますが、インボイスが発行されないことで課税業者は消費税分だけ控除が受けられないだけです。ですから、インボイスと関係のない家賃などは必要経費としてこれからも控除されます。このケースでは将来免税業者が課税業者に変わってCパターンとなることだけが不安な位です。 このパターンが一番対策が必要となります。 Cのケースで考えられることは 賃借人にとってはオーナーが課税業者（インボイス登録している）であってほしいオーナーにとっては賃借人が免税業者であってほしい という反対の願望になることです。仕入税額が受けられない賃借人からすると、長い目で見た時に消費税分が今よりも収益を圧迫してしまいます。そうすると、賃料の減額依頼、もしくはオーナーにインボイスを発行してもらえないか？といった要望を出す可能性もあります。そして、どちらも難しい場合は解約という選択肢につながる可能性もあります。この一見板挟みに見えるパターンはまた次回以降でも様々な対策をご紹介していきます。 オーナーは税務署へ事業者登録を早めにしておきましょう。登録しないデメリットだけが心配 このパターンではオーナーが既に課税業者であることから、インボイスを発行することにデメリットはありません。その為、賃借人としては仕入税額控除を受けられるため、インボイス制度が開始しても実質変わることはありません。オーナーとしては、インボイス制度の登録には時間を要しますので、早めにインボイス制度への登録を税務署へ提出しておきましょう。物件の売却などで一時的に課税業者となった場合、課税業者から免税業者への再変更は届出を出さないといけません。一度課税業者として登録してしまうと、２年前がたまたまであったとしても、それ以降消費税を毎年納付する義務が発生してしまいます。 免税事業者にこそ大きな影響がある 今回のフロー等で免税事業者に影響があるということが少しご理解いただけたのではないでしょうか？次回以降では影響を受けるオーナーが取れる選択肢や制度開始からの経過措置などもご紹介したいと思います。
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2022年11月03日
「インボイス制度」～オーナーは何をさせられる？～制度の仕組み編
免税事業者でも他人ごとではありませんよ。オーナーは何をさせられるのか？ https://lotushome.jp/blog/3189/ 前の記事はこちら 消費税を「いくら支払うか？」に影響のあるインボイス制度 今回は消費税の大まかな仕組みとインボイス制度がなぜ消費税に影響を及ぼすかをご説明していきます。そして、なぜ免税事業者であるオーナーにも影響が出るのかに、つなげていこうと思います。まず、前回までで課税事業者（消費税の納税義務のある事業者）と免税事業者（消費税の納税義務がない事業者）の違いや要件についてご説明しました。この課税事業者となった場合には、「売上としてもらった消費税を国や地方公共団体に納付する」ことになります。この時にいくら納付するかということですが、分かりやすくご説明してみます。 消費税の納付額は単純に説明するなら もらった消費税－払った消費税＝納付消費税 下図で例を出してみましょう。 貰った消費税もありますが、「払った消費税」もあります。 利益の計算と一緒ですね。売上全てが利益ではなく、仕入れや維持費などを差し引いて残った金額が利益です。消費税も同様に、売上から仕入れの消費税を差し引いたものを納付すれば良いのです。なぜなら、支払った分を控除されないと２重課税にもなってしまいますし、感覚的には経費として認めてよ！ということです。この仕組みを「仕入税額控除」として現在は当たり前に差し引いて納付税額が決定しています。 仕入れに使った金額を認めてもらえなかったら？ 賃貸物件のオーナーも毎年、確定申告などを行い、事業についての申告をしなければなりません。毎年、総収入ー経費を差し引いた金額が利益となります。そして残った金額が所得として所得税などの対象となり、納付せねばなりません。でも、その時に 実際に使った経費を認めてもらえないとしたら、どうします？ 収入には税金を掛けられて、自分が支払った経費は無かったものにされたら？ そんなバカな！私は確かに払ったぞ！ここに請求書や領収書もあるぞ！と主張しても「その請求書は信用できないから経費として認めません」と言われたら？支払った経費は無視されて、収入に対してだけ税金を掛けられたら？そうですよね、自分が別の人へ払った分位は差し引かせて欲しいですよね。 「インボイス制度」は消費税においてこれを行っていく制度なのです「課税事業者がしっかりと出した請求書（適格請求書）以外は支払った消費税として認めない」 そしてこの「適格請求書」のことを「インボイス」と呼ぶのです。 ２０２３年１０月１日からインボイス制度はスタートします。スタート後に課税事業者は「仕入税額控除」を受けたいのならこの「インボイス（適格請求書）」を保存しておかないといけないのです。そして、もう1つ大事なポイントは仕入税額控除を受ける為の「インボイス（適格請求書）」は 課税事業者であり、「適格請求書発行事業者の登録申請」を行った業者しか発行できません。 インボイス制度の問題とは？ なんだ、課税事業者が損するだけの話か！私たち不動産賃貸オーナーは免税事業者だから関係ないじゃないか！と思った方 免税事業者こそ課税事業者から対応を迫られる可能性があるのです 課税事業者にとって消費税の負担は非常に負担が大きく、この仕入税額控除が受けられないと収益減となります。その為、この適格請求書を仕入れ先からもらうことはとても重要になってくるのです。支払った分の消費税まで、自分たちが負担しないといけなくなるのです。収益は少なくないダメージを負うことでしょう。通常、仕入れ先や経費として支払う相手方は課税事業者が多くを占めるため、同じ課税事業者同士であれば、適格請求書を提出するだけで、大して影響は大きくないのです。問題は支払った相手方が免税事業者やインボイス制度に登録していない事業者だった時だけなのです。特に賃料や原状回復工事費などは事業者にとっても少額ではないことが多いため、この適格請求書を発行してもらえるか？はとても大事になってくるのです。その為、世間では免税事業者であるフリーランスや個人事業主に影響が大きいと騒がれているのです。 もちろん、賃貸物件では全く関係ないオーナーさんも多いかとは思います。相手方が課税事業者でない限り、適格請求書を求められることはありません。しかし、相手先が課税事業者だった場合、確実にこの「適格請求書」発行を求められることになるのです。次回以降では対応が必要になってくるオーナーの条件やインボイス制度開始で賃貸オーナーへ来る可能性のあるデメリットなどをご紹介していこうと思います。
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2022年11月02日
「インボイス制度」～免税事業者と課税事業者～あなたはどっち？
「私は免税事業者」と決めつけていませんか？過去を振り返りましょう 消費税を払わないと「いけない」オーナー 払っても（払わなくても）いいオーナー https://lotushome.jp/blog/3189/ 前回の記事はこちら さて、前回はインボイス制度は消費税の話であることをお話しました。そこで今回は、消費税を払わないといけないオーナー、払ってもいい（払わなくてもいい）オーナーについてお話していきます。その為には課税事業者と免税事業者と消費税の仕組みについて少し理解しておく必要があります。 まず、税金には大きく２種類「直接税」と「間接税」という区別があります。 直接税＝自分が国や地方公共団体に直接納める税金 例 固定資産税 所得税 住民税 贈与税 自動車税 など ※税金を納める人（納税義務者）と税金を払う人（担税者）が一致している間接税＝税金を直接納めない税金 例 消費税 印紙税 たばこ税 酒税 登録免許税 ガソリン税 など ※税金を納める人（納税義務者）と税金を払う人（担税者）が異なる 消費税は間接税になるため、納税義務者（消費税を納める義務のある人）は預かった消費税を後日、国や地方公共団体に税務署を通して支払うこととなります。前回の記事でも触れましたが、金額の大小に差はあるが、消費税を貰っているオーナーというのは意外と多いという話をしました。では、次は消費税を納めなければいけないのか？という点を説明していきます。 課税事業者と免税事業者 では、消費税を貰ったら必ず消費税を納めなければいけないのでしょうか。これについては事業を営む人は「課税事業者」「免税事業者」のどちらかに必ずなります。賃貸業という事業を営むオーナーさんも個人・法人問わず「事業者」となりますから、どちらかになります。 課税事業者＝消費税を必ず納めなければいけない免税事業者＝消費税を納めてもいいし、納めなくてもいい このように「課税事業者」は必ず払わなければなりません。では、自身が課税事業者か免税事業者はどうやって決まるのでしょうか？ 課税事業者と免税事業者の違い 大まかにいえばこのようになります。消費税は２年前の売上が基準となりますから、２年前に存在しなかった創業したての法人や２年前の課税売上高が１０００万円を超えない場合は免税事業者という扱いになる訳です。前回も触れましたが、居住用物件の賃料は「非課税」なため、駐車料などに多少消費税があったとしても、その売上だけでは１０００万円という部分には中々到達しないものです。この為、居住用をメインとしている賃貸オーナーさんのほとんどが「免税事業者」となっている訳です。しかし、ここで注意してほしいのは２年前に物件などを売却している場合です。毎月の賃料等だけでは１０００万円の課税売上高というのは、それなりの規模にならないと到達しません。しかし、建物の売却金額は課税売上となります。そうすると、２年前に物件を売却していた場合、土地には課税されませんが、建物分については課税売上となります。その為、２年前に１０００万円を超える課税売上があった場合は課税事業者となってしまいます。この点は注意が必要です、課税事業者になった年に更に物件の売却をすると、消費税も高額になる恐れがあります。 免税事業者は「払わなくてもいい」が「払ってもいい」 では、ほとんどのオーナーが該当する「免税事業者」ですが、この免税事業者というのは「払わなくてもいい」扱いとなっているのですが、実は「払ってもいい」のです。 「払わなくてもいい税金を払うなんて善人いる訳ないでしょう」 そう、確かにその通りかもしれません。できれば払いたくない税金、そう思うのは当然のことでしょう。しかし、このインボイス制度という仕組みにおいては「免税事業者だったが、消費税を払ってしまった方がいいかも」というケースも出てきます。不思議な話なのですが、次回以降でもご説明していきます。 免税事業者にこそ一番大きな影響のある制度なのです今まで無縁と思っていた消費税が「形を変えて」襲ってくる可能性があるのです 消費税を納めている課税事業者については事務手続きの仕組みだったり、取引先との連携だけで解決できそうな話なのです。次回はインボイス制度の仕組みの話をしていきます。消費税の大体のルールを知って、インボイス制度というものが何をオーナーにさせようとしているのか？を中心にお話していきます。過度に恐れる必要はありませんが、ある程度の知識を持って、方針を決めていかねば解約や賃料減額にもつながりかねない制度です。一緒に学んで、よりよい対策を考えていきましょう。
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2022年11月01日
大家が知っておくべき「インボイス制度」～そもそもインボイス制度とは？編～
「私は関係ない」「関係なくても対策を迫られます」 インボイス制度は関係なくても「知らないと損する可能性がある話」です 今回からしばらく「インボイス制度」について書いていきます。このインボイス制度ですが、賃貸物件オーナーにはあまり関係ないことが多いのです。だからといって「私には関係ないから知らなくていい」という訳にはいきません。なぜならインボイス制度をある程度正しく知らないと 「インボイス制度が始まると値下げ交渉や解約がくる可能性がある」 今回のインボイス制度ですが、賃貸業にとっては得することはほとんど無く、損する可能性がある話なのです。知らないと対策も出来ずに損をしてしまう可能性があるのです。 しっかりと知ろうとすると複雑な「インボイス制度」ですが、今回から賃貸物件のオーナー向けに、必要な範囲だけをなるべく分かりやすくご説明と「どうしたらよいのか？」について管理会社として助けになればと思います。 そして、心配になった時は簡単なご質問などは弊社にいただいてもいいですし、詳しい内容や相談については懇意にしている税理士に確認してみてください。 インボイス制度とは「消費税」の話です では何度も出てきた「インボイス制度」という言葉ですが、正式名称は 「適格請求書等保存方式」 と言います。しかし、この名称は大して問題ではありません。制度の説明に進みましょう。 このインボイス制度ですが、まず大前提として「消費税」の話です。これをご覧になっているオーナー、大家、貸主のみなさんの中で「消費税」を払っている方はいますか？恐らくはほとんどの方が払ってはいないのではないでしょうか？ここでいう払っているとは、物を買う時に払った消費税の話ではありません。 貰った消費税を税務署に払っているか？ これです。インボイス制度とは納める人（納税義務者）に関係する制度です。ご存じだとは思いますが、消費税は直接国や地方公共団体に納めません。 物を買う時に「事業者」に支払い、その「貰った事業者」が税務署へ納めます。なので、消費税を払ってもらっていない人はそもそも納める必要もないのです。そう、賃貸オーナーのみなさんは消費税を貰っていないと思っていませんか？住居用物件の賃料はそもそも「非課税」であり消費税は含まれておりません、なので多くのオーナーさんは消費税を支払う必要のない「免税事業者」という位置づけだからです。では物件を貸す「賃貸業の売上」の中で消費税は本当に貰ってないのでしょうか？実はオーナーはいくつかの消費税を貰っていたりします。次は何に消費税が掛かっていて、何に掛かっていないのか？をご説明していきます。 課税売上になるもの ならないもの 賃貸物件売上における課税売上になるもの、ならないもの表 このようになっています。こうやって見ると、普段意識していないだけで、課税売上となるものを貰っていることもあるのです。そして、一番多いかもしれない「駐車料」ですが、課税売上になります。しかし、表の中でも駐車料は課税売上になりない条件もあります。※1として課税売上にならない条件があります。 その条件とは①②の条件全てを満たしたうえで、居住用賃貸物件の賃料に含めることで非課税となります。 ①集合住宅に係る駐車場で、入居者１戸当たり１台分以上の駐車スペースがある②自動車の有無に関わらず割り当てられる等で賃料とは別に駐車場使用料を受け取っていない要は１台付無料とか賃料に含むことで「あくまでサービス扱い」であるということになります。こうやって見ると、金額の大小はあると思いますが、全く受け取っていないというオーナーも少ないのではないでしょうか。 次回の予告 今回はインボイス制度の入り口と消費税を貰っているのか？いないのか？についてお話をしました。次回以降ではみなさんが貰った消費税を払った側が「払った証明書をくれ」という「インボイス制度」の中身や貰った消費税の仕組みと「インボイス制度」がもたらすオーナーへの影響をお話ししていこうと思います。
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2022年10月31日
お部屋に出る蟻(アリ)！間違った毒餌選び
餌の選び方を間違うと効果は出ません！選び方をご紹介 活発に動くのは６月～１１月 我々ロータスホームは鹿児島県は霧島市という場所で賃貸管理を行っています。人口１２万の都市ではありますが、鹿児島県ということもあり、山や野原が多くあります。そうすると初夏から秋口に掛けて発生するのが 蟻（アリ） です。通常はシロアリと区別する為、黒蟻と呼んだりもしますが、大都市でも発生し、時に住戸内へ侵入してきます。噛んだり、食べ物に集まったりと気持ちの良い物ではありません。小さい蟻、侵入を防ぐのは極めて難しいものです、小さいが故に少しの隙間があれば入ってきます。窓サッシの隙間など、どうしようもない箇所からの侵入もあります。 有効な毒餌！選び方を間違うと効果はゼロ そこで、有効な対策になるのがアリの巣コロリに代表される「毒餌」タイプの防虫材蟻はその性質上、餌を巣に持っていき、共有します。その為、毒餌を持って帰ってくれれば、上手くいけば女王蟻まで到達することができ、あなたのお家に出る蟻を一網打尽にすることができます。しかし、この毒餌選び！難しいのです。大きく分けると粒になった「顆粒タイプ」蜜状のドロッとした「液状タイプ」に分かれるのです。このどちらかを選んだりしないといけないのですが、間違うと効果が出ません。 基本的にはジェルから始めてみよう では、このどちらかですが、選び方の一つが「アリの大きさ」です。まず顆粒タイプになると大きさもそれなりになるため、大きいアリでないと運べません。なので、よほどアリに詳しくない限りは液状タイプから始めてみましょう。そう、そして肝心のアリですが、住宅に入ってくるようなアリの種類も日本でも結構あるのです。アリの種類や大きさによって好きな餌も違ってきます。しかし、小は大を兼ねません。まずは液状タイプからスタートしてみてください。効果が無いようであれば顆粒タイプを試す方がいいと思います。
