賃貸経営のコツ

2026年3月20日
同じ日本でこんなに違う？不動産売買の「関東vs関西」ルールと、気になる鹿児島はどっち？
不動産の世界には、法律や教科書には載っていない「地域の掟」のようなものが存在します。同じ日本国内、しかも同じ「不動産売買」という行為なのに、境界線を一歩またぐだけで、それまでの常識が通用しなくなる。これを知らずに県外の物件に手を出したり、あるいは県外の買い手と交渉を進めたりすると、決済当日になって「そんな費用、聞いてない！」と顔を真っ赤にして揉めることになります。土壇場になって大きな金額でトラブルになるのは、売主も買主も同様でしょう。であれば、最初からトラブルの芽を摘んでおくのが一番の合理的な解決策です。今日は、特に関西と関東で大きく分かれる「3つの商慣習」について、簡単にご説明しようと思います。ちなみに私は不動産業を始めたのが、東京だったので、賃貸では「礼金あり」「契約更新料１カ月」に慣れ親しんでいました。鹿児島に帰ってきてからは基本的に「礼金なし」「契約更新は〇万円」に違和感がありましたね。「関東方式」と「関西方式」の簡単な説明と、では鹿児島ではどうなの？というところをご紹介したいと思います。「敷金・保証金」まず、収益物件を扱う上で避けて通れないのが「敷金・保証金」の扱いです。賃貸マンションなどを1棟丸ごと売買する場合、売主は入居者から「敷金」を預かっていますよね。この敷金、退去時には入居者に返さなければならない「債務」です。所有権が移れば、この返還義務も新しいオーナー（買主）に引き継がれます。これについては、最高裁判決でも示されている通り、全国共通のルールです。物件に住んでいる人たちからすれば、知らない間に所有者が変わったからといって、自分たちが預けた敷金が勝手に無くなったというのは、たしかに無理筋な気がしますから、ここは当然だと思います。問題は、その「現金」をどう動かすか、です。この問題について、「関東」と「関西」はハッキリ違います。関東方式では、売買代金から敷金の総額を差し引いて決済します。例えば、1億円の物件で敷金が2,000万円預けられているなら、買主は売主に8,000万円だけ払えばいい。手元に2,000万円のキャッシュが残るから、急な退去があっても安心です。ところが、関西方式は違います。「敷金の持ち回り」といって、敷金分の現金は一切渡されません。 1億円の物件なら、1億円を丸々支払います。「えっ、じゃあ入居者が退去する時の敷金返還は？」というと、買主が自分のポケットマネーから出すんです。関東の人からすれば「二重払いじゃないか！」と叫びたくなるような話ですが、関西では「その返還リスクも含めて、最初から安く値付けしているんでしょ？」という理屈なんです。どちらも「買主が敷金返還債務を引き継ぐ」のは一緒なのですが、関東方式の「売買代金から後で引く」のか関西方式の「もうすでに売買代金から引いている」という認識の違いなのです。この感覚のズレですが、契約直前に発覚すると、まず間違いなくトラブルになります。そして当の本人たちは、この違いを知らない限り、自分たちの今までの「常識」があるため、中々途中からは受け入れにくいものでしょうね。「固定資産税の精算日」次に、固定資産税・都市計画税の精算日です。これが実は、実務上もっとも「え、そんなに違うの？」と揉めやすいポイントです。固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年度の途中で売買する場合、引渡しの日を境にして、それ以降の分を買主が売主に支払って精算するのが通例です。問題は、その1年を「いつからいつまで」と捉えるか、です。関東方式は、1月1日を起算日とします。つまり、1月1日から12月31日までを「1年」と考えます。対して関西方式は、4月1日を起算日とします。役所から納税通知書が届く「年度」のサイクルに合わせ、4月1日から翌年3月31日までを「1年」と考えるわけです。これがどう影響するか、具体的な数字でシミュレーションしてみましょう。例えば、年間の固定資産税が36万5,000円（1日あたり1,000円）の物件を、「3月1日」に決済するとします。関東方式（1/1起算）の場合売主の負担：1月1日〜2月28日（59日間）＝ 5万9,000円買主の負担：3月1日〜12月31日（306日間）＝ 30万6,000円関西方式（4/1起算）の場合この場合、精算対象は「前年度の残り（3月分）」になります。売主の負担：前年4月1日〜2月末日（334日間）買主の負担：3月1日〜3月31日（31日間）＝ 3万1,000円結構違いますね。見ての通り、3月1日に決済をするなら、買主としては「関西方式」の方が、その場で売主に支払う精算金が圧倒的に少なくて済みます。逆に、売主からすれば「関東方式」で精算したほうが、手元に残るお金が増えるわけです。たった3ヶ月の起算日の違いで、この例なら27万円以上の差が出ます。これが1棟マンションなどの大きな取引になれば、差額はさらに膨らみます。さらに、関西方式（4月1日起算）を選んだ場合に、実務上で最も神経を使うケースがあります。それが「1月1日から3月31日の間に決済を行う」というシチュエーションです。ここには、非常に厄介な問題が潜んでいます。固定資産税というのは、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。たとえ3月1日に名義を変えたとしても、春先に役所から納税通知書が届くのは「元売主」のところなんです。もし、関西方式で2月1日に決済をしたとしましょう。この時、精算するのは「前年4月1日から、今年の3月31日まで」の残り期間分だけです。これでお互いスッキリ……とはいきません。問題は、4月1日から始まる「新しい年度」の税金です。この分は、当然ながら新オーナー（買主）が負担すべきもの。しかし、4月以降に届く納付書の宛名は「元売主」のままです。ここで何も手を打たずに決済を終わらせてしまうとどうなるか。数ヶ月後、新しい年度の税額が確定したタイミングで、元売主が「通知書が届いたから、あなたの負担分を払ってください」と買主に連絡し、そこからまたお金のやり取りをしなければなりません。一度終わったはずの取引で、また相手と連絡を取り合う。これは、お互いにとって非常にストレスですし、連絡が取れなくなれば即トラブルに発展します。一番避けたい「終わらない仕事」の典型です。だからこそ、「次年度の精算」も同時に行っておくのがおススメです。「新しい年度の税額はまだ確定していませんが、去年の金額をベースにして、次年度分も今ここで精算してしまいましょう」つまり、新しい年度の1年分（またはその相当額）を、決済時にあらかじめ「予納」のような形で精算してしまうのです。税額が多少前後したとしても、後から追いかける手間やリスクを考えれば、その場で「お互いこれ以上はなし」と決めてしまう方が、よほど合理的でスッキリします。教科書には「税額が確定してから再精算する」と書いてあるかもしれません。でも、そんな正論は現場では通用しません。後からお金の話をするのは、誰だって嫌なものです。「あの時、キッチリ終わらせておいてよかった」そう思ってもらえるように、今のうちに次年度の分まで計算機を叩く。そういった背景もあってか、精算の方法として分かりやすいのは1/1を起算日とした「関東方式」かもしれませんね。司法書士への「売渡費用（報酬）」最後にお話しするのが、登記の専門家である「司法書士」に支払う費用の負担についてです。不動産の売買が決まると、法務局にある「登記簿」の内容を書き換える必要があります。この手続きは、通常以下の４つのステップで進みます。１．売主の「住所変更登記」（今の住所と、登記簿上の住所が違う場合に行います）２．売主の「抵当権抹消登記」（売主がローンを完済した証として、銀行の権利を消します）３．売主から買主への「所有権移転登記」（これが売買のメイン。名義を正式に切り替えます）４．買主の「抵当権設定登記」（買主がローンを組む場合、銀行の権利を新しく付けます）この４つのうち、誰がどの費用を出すのか。ここでも、関東と関西で明確な「作法」の違いがあるんです。関東方式は、非常にシンプルです。「自分のためにやる手続きは、自分で払う」という考え方です。１と２（売主の準備）は売主が払い、３と４（買主の権利）は買主が払います。つまり、売主の住所が変わっておらず、ローンもなければ、売主が司法書士に支払う報酬は「ゼロ」になることも珍しくありません。ところが、関西方式はここでも独特の商慣習が顔を出します。なんと、メインイベントである「３．所有権移転」の費用を、さらに細かく二つに分けるんです。一つは、名義を移すための「登録免許税（税金）」や、実務的な手続き費用。これは買主が負担します。そしてもう一つが、「売渡（うりわたし）費用」と呼ばれるものです。これは、司法書士が売主の本人確認をしたり、権利証を確認したり、登記に必要な書類を作成したりするための「売主側の手間賃」のようなものです。金額にしておよそ3万円から5万円程度。関西では、この「売渡費用」を売主が負担するのが一般的です。関東の感覚でいる売主さんに、「関西の物件だから、売渡費用として数万円払ってください」と伝えると、十中八九「なぜ名義を変えるのは買主なのに、私がそんなものを払うんだ？」と不審に思われます。逆に、関西の感覚でいる買主さんが関東方式の物件を買うと、「売主が売渡費用を払わないなんて、不親切な業者だ」と感じてしまうかもしれません。また、関西方式の特徴としては、司法書士が売主側と買主側で別々になることが多いのです。双方ともに自分のことだけを行う司法書士に依頼する訳ですね。関東方式では、一人の司法書士にお願いすることが多くなるのです。じゃあ鹿児島はどっちなのさ？ここまで関東方式と関西方式の不動産売買の慣習について説明してみました。他にも各地域では、独特の習慣や方式があるようです。さて、私たちが活動している鹿児島はどうなっているかというと、現在は基本的に「関東方式」が主流です。敷金は差し引きますし、固定資産税は1月1日起算、司法書士さんもお一人にお願いするのが一般的です。ただ、ここで大切なのは「どちらの方式が正しいか、優れているか」ではありません。不動産というのは、その土地に根ざした、動かすことのできない資産です。だからこそ「郷に入っては郷に従え」という言葉があるように、その土地の作法を尊重することが、一番のトラブル防止になります。大事な取引だからこそ、思い込みで進めるのではなく、一つひとつ丁寧に「今回のルール」を確認してほしい。と思っています。その小さな確認の積み重ねが、大きなトラブルを未然に防ぎ、皆さんを守ることに繋がるからです。せっかくの不動産との出会いが、最後まで良い思い出になりますように。皆さんが安心して取引を終えられることを、心から願っています。ちなみに、賃貸でも全国各地で習慣が変わっていたりします。またどこかで「賃貸編」も書いてみましょうかね。ではまた
賃貸経営のコツ
2026年1月11日
賃貸リフォームで省いていいこと３選　～最良は最善ではない～
「せっかく空室になったんだから、次なる入居者さんの為に思い切ってリフォームだ！」そう意気込んでプランを練っている大家さん、ちょっとだけ立ち止まってみませんか？実は私自身、過去に「オシャレを狙いすぎて大失敗」した経験があります。デザイナーズ物件を意識しすぎて、かなり奇抜な内装の部屋を作ってしまったんです。結果はどうだったかというと……。「……誰も住んでくれない。」内見には来るけれど、決まらない。そんな状態で空室が長期化してしまいました。その時痛感したのは、「最高（最良）を目指すことが、必ずしも入居者にとっての一番（最善）ではない」ということです。今回は、コストを抑えつつ「決まる部屋」にするために、あえてリフォームで「省いていいこと」を3つに絞ってお伝えします。多機能すぎる設備最新のシステムキッチンや、ボタンが山ほどついた高機能な給湯器、美容や衛生面にも強い新機能きっと便利な設備は入居者さんも欲しい設備に違いない！残念ながら、賃貸物件においてはオーバースペックかもしれません。まず大前提として、そういった高機能なものは本来「使いたい」人が導入するものです。しかし、賃貸物件に住む方というのは、そういった高機能な物を最初から想定すらしていません。内見に来た時にやっと、営業マンから説明を受けて「あぁ、そうなんだラッキーなのかな・・・・」と思われる程度がほとんどです。また多機能な設備は、それだけ故障のリスクが高まります。ボタンの数やレバーの多さなど複雑なものは故障頻度が高まります。修理費用も高額になりがちで、結果的に大家さんの首を絞めることになりかねません。ご自身がお住まいになる持ち家などの場合は、暮らしの質を高めることになりますが、そもそもそういった機能を知らないし、望んでいない人にとっては無用の長物になってしまいます。もう一つリスクとしては、ハウスクリーニングでの清掃不足などに繋がることもあります。レバーや細かい部分が多く、十分に清掃ができない。清掃スタッフがどんな機能かが分からず、清掃していいのか戸惑う。結果、ハウスクリーニング不足となり、かえって問題を引き起こしたり、清掃が行き届いていない印象を与える。設備の極意はシンプルイズベスト誰でも使い方が分かり、しっかりと清掃されている清潔感こそが最善です。個性が強すぎる壁紙・床「部屋のアクセントに」と、ついつい派手な色や柄の壁紙を選びたくなりますよね。でも、これは要注意です。壁紙の主張が強すぎると、入居者様が持ち込む家具とケンカしてしまいます。人間、自分の持ち物や好みに囲まれて暮らしたいもの。部屋側に強い個性がありすぎると、自分の暮らしをイメージできなくなってしまうんです。見ていてオシャレなお部屋と、住みたい部屋は必ずしも一致しません。「他にはないオシャレなお部屋を」という意気込みは大切ですがここで一旦考えていただきたいのがなぜ他ではないのか？他は失敗したからないのではないか？そう、基本的にはオリジナルの壁紙というのは無い訳で、多くはメーカーが出しています。その中で見たことが無いということは「他の人は採用しなかった」という証です。もし、どうしても個性的な柄を使いたいなら、以下の2点がコツです。・脱衣所やトイレなど、面積が狭い箇所で使う。・主張の強いデザインは「1面のみ」にする。これです。個性的なガラなどの場合は、脱衣所やトイレなど狭い箇所だと、そんなに違和感が出なかったりします。狭い場所はそもそも面積がないので、割とどんなガラを使っても受け入れやすいのです。一方リビングなどの広い箇所に使うと、視覚的にうるさすぎて敬遠されてしまいがちです。もう一つのコツである１面のみも同様です。床材にヘリンボーンなどの個性的なものを選んだ場合には、壁紙は１種類で統一するなど、バランスを取って欲しいものです。そうすることで、個性的なデザインが引き立ち、調和を取ってくれます。主役はお部屋ではなく、お住まいになる「入居者さん」ですからね。オシャレすぎる照明（デザイン照明）カフェにあるようなペンダントライトや、複雑な形のシャンデリア。内見時のインパクトは抜群ですが、住む側の視点に立つと評価が変わります。ザイン性の高い照明は、意外と掃除が大変です。また、特殊な電球を使っていると、切れた時の交換も一苦労。毎日の暮らしの中で「照明の電球を替えるのが面倒」というのは、小さなストレスとして蓄積されます。そして以外と気づかないデザイン照明の欠点は暗い(暗く見える) オシャレな照明は基本、明るさを第一としていません。いくつもの電球を違う方向へ向けていたりするので、明るさが拡散されてムーディな雰囲気を出したりします。その為、賃貸で採用すると暗い印象を与えてしまい、内見時に足を引っ張ってしまうことも・・・基本的には明るい印象を持ってもらうことが王道であり、最善だと思います。個人的には通常のシーリングライトがおススメですね。シンプルイズベストリフォームの打ち合わせをしていると、つい「あれもこれも」と付け足したくなります。しかし、お金をかけすぎてコストを上げることは、巡り巡って家賃の上昇や、修繕費の負担増という形で、自分にも入居者様にも跳ね返ってきます。「それ、本当に住む人の毎日を助けるもの？」この視点を持つだけで、無駄なこだわりをバッサリ捨てられるようになります。「最良（スペック）」を追うのではなく、等身大の暮らしに馴染む「最善（バランス）」を。シンプルで清潔、そして使いやすい。そんな部屋作りが、結局は大家さんにとっても、入居者さんにとっても、一番いい結果を生むのだと私は信じています。
賃貸経営のコツ
2025年10月26日
「知らなかった…」で後悔しない！大家の会で信頼を築くために｜失敗しない４つのマナーとは？
振る舞いは注意「大家の会」とは、不動産オーナー（いわゆる“大家さん”）同士が情報交換や勉強会、交流を目的に集まる会のことです。 https://lotushome.jp/blog/4259/ 以前の大家の会記事はこちら地域ごとに自主的に立ち上げられているものから、企業や団体が主催するものまで様々な形態があります。私は賃貸の管理会社という立場ですが、この「大家の会」は参加してみるのもいいと思っております。基本的には大家さんというのは、孤独になりがちです。自分が持っている資産などを他人に軽々しく話すことはしないでしょうし、不動産業のことを相談しようにも分かってくれる人が身近にいるとは限りません。そんな中で同じ大家さんという境遇で様々なお話が出来る機会というのは、案外貴重なもので、知見を広げたりすることもできます。多くの大家の会では、規則などで禁止事項などを定めている場合もありますが、それ以前に「マナー」とも呼ぶべき行動があります。今回は、大家の会に参加し始めた方やこれから参加しようと思っている方向けに、実際に参加する上で「これは気をつけたい！」というマナーや人間関係のポイントを４つに絞ってご紹介します。せっかく素晴らしい場に参加しても、マナーを守らなければ信頼を失ってしまうことも…。お酒の席での失態に要注意！大家の会では、懇親会や飲み会がセットで開催されることも多く、そこでは打ち解けやすい雰囲気になります。懇親会では、勉強会やセミナーでは知ることができない情報やマインドなども話してもらえたり、アドバイスを貰えることもあります。失敗談や成功事例、個人的な人生観など勉強になることが多いものです。しかし、だからこそお酒の失敗は命取りになる可能性もはらんでいます。声が大きくなりすぎるお店に迷惑な行為や店員さんへの態度参加している方への余計な一言こういったことを起こしてしまうと、その印象がキャラクターとして残ってしまうことも。その結果「あの人はいい人かもしれないけど、お酒の場はちょっとね・・・」と思われるかもしれません。特に注意して欲しいのが「お店への迷惑」です。このような懇親会などを開く場合、誰かのおススメのお店でセッティングされることが多いものです。そういった場所でお店や店員さんに迷惑を掛けると、お店をセッティングしてくれた方の面子丸つぶれです。誰かに紹介を受けたら、必ず「結果報告」をしよう大家の会では、様々な人を紹介してもらえることがあります。不動産会社や仲介会社、リフォーム業者や金融機関の担当者など、賃貸業の運営に欠かせない人達との出会いを紹介してくれる会や人がいます。これも大家の会に参加するメリットの一つといえるでしょう。多くの大家の会のメンバーというのは、仲間に対しての手助けを善意でしてくれる人が多い印象です。みなさんが思うより、大家の会にいる人たちは見返りを求めない方ばかりです。しかし、ここで注意点があります。それは「紹介してもらって終わり」にしないことがとても大事です。え？ということは金銭的なお礼や菓子折りなどを持って行けってことかな・・・・そうではありません、もっと簡単でシンプルなことです。紹介してくれた方に必ず結果を報告するのです。どういうことでしょうか？これは、紹介を受けた人に連絡したり、成果が出ても出なくても報告するだけでいいのです。例えばですが実際に連絡してみた契約が成立した話を聞いてみたが、今回は合わずに見送った単にこのようなことをお礼とともに紹介してくれた方に報告するだけでいいのです。ね？難しくはないでしょう？でも、こんなことが出来ないと信頼を失ってしまうのです。なぜなら、紹介してくれる人は事前に「今度○○さんという方から連絡が入るかもしれないから、良くしてあげてください」などと前もって連絡をしてくれたりするのです。でも、その結果などの報告がないと「あの人、ちゃんと連絡したのかな・・・？」と思ってしまいます。自分にとっても大事な人を紹介するので、紹介された方が不義理なことをしてしまっては、紹介者の面子もつぶれてしまいます。紹介してくれた方は自分から「あの件どうなった？」などとは確認はしないことでしょう。だからこそ、自分から報告などをした方がいいでしょうね。もちろん、報告が無かったからといって怒るような方も少ないでしょうが、次からの紹介などは・・・・・成果が出ても出なくても、一言お礼と共に結果報告するだけで「律儀な人だ！この人には大切な人を紹介しても大丈夫」と思ってもらえると思いますよ知識はもらうだけじゃなく「自分も出す姿勢」も大切「大家の会でいろいろ教えてもらえてラッキー！」それはとても良いことです、本来はそのように知見を広げる為のものですからね。でも、それだけでは片手落ちになってしまうかもしれません。自分が学んだことや経験したことを、誰かにシェアする姿勢も大切にしましょう。「でも私はまだ初心者でみんなが知らないようなことなど話せない・・・」と最初は思うことでしょう。「百戦錬磨の大家さんたちに自分が話せるようなことは・・・すでに知っていることだろうし・・・・」気持ちは分かります。でも実はアナタにも話せる内容はあるのです。それは、「失敗談」です。融資が否決された経験空室対策が上手くいかずに長期間空いてしまった所有している物件のエリア情報賃貸業をやっていて失敗したことがない人はいません。小さい失敗かもしれませんが、そういったことこそみんなが知りたい内容だったりします。特に融資の否決などは、目まぐるしく変わる金融情勢で、どの大家さんも興味があります。「なるほど、あの金融機関はこういった物件には否定的なんだな」とか「そんな条件が出るなら、自分ならアリかも」など大切なのは「自分もみんなに情報を与えようとする姿勢」です。情報の活用の仕方は人それぞれです。あなたは価値がないと思っている情報も、誰かにはとてつもない価値があるかもしれません。そういった方たちの集まりが「大家の会」だったりするわけです。知識の循環があるからこそ、その会は長く続くのです。最初は難しいかもしれませんが、少しずつ経験してきた場合は積極的に開示してみてください。意外とみんなはアナタの話を聞きたいと思っているものですよ。変な“マウント”はNG！「家賃収入が〇〇万円以下は投資家とは呼べない」「フルリノベで即入居させないなんて・・」「まだ1室しか持ってないの？（笑）」 …そんな発言、聞いたことありませんか？会話の中で自慢話をしてしまうのは誰にでもあることですが、“マウント”になってしまうと一気に空気が悪くなります。なんでもかんでも自分を卑下する必要は全くありませんが、他人に対しての「マウント」はやめておいた方がいいと思います。特に不動産賃貸業では必ず「上には上がいる」ものですから、変なマウントを取ってしまうと、いつの日か自分も痛い目を見てしまいます。自分にとって嬉しいことなどを話すのは全然問題はありません。大体の大家の会のメンバーの人たちは他人の成功を一緒に喜んでくれたり、その話で「自分も負けないぞ」というエネルギーに変えたりします。でも、そこに相手に対しての「マウント」や「嘲笑」などが含まれてしまうと感じが悪いですよね。私もたまに今でいう「ギガ大家」と呼ばれるような方とお会いしますが、その姿勢は本当に謙虚で気さくな方が多いものです。そういった方たちは変なマウントを取ることもなく、初心者の方からも学ぼうという姿勢に驚かされます。恐らくはそういった謙虚で熱心な方たちなので、拡大したり、周りの人が支えてくれるんだろうな。と思います。自分の嬉しかったことは素直に話し、相手の話もしっかり尊重して一緒に喜べる。こんな人とはまた話したくなりますよね。そんなに難しいことではないいかがでしたでしょうか。書いてみて思うことですが「人と人のお付き合い」として考えれば至極普通の内容でしたね。でも、大家の会を主催している方に話を聞くと、そういった普通のことができない人が多いようです。そういったことができない方に対して、強く注意したりはしないそうですが、やはりお付き合いの仕方は考えてしまう。とのことでした。せっかく参加するのであれば実りの多いものにしたいものです。大人になると自分の振る舞いに注意してくれる人というのは減っていきます。ただ距離を置かれたり、周りの人が離れていくだけになってしまいます。自分も含めて、人への振る舞い方やマナーというのは注意しなければいけません。こういった人としての当たり前の礼儀だけ守れば、大家の会への参加は特段難しいものではありません。大家の会に参加している人は、大体は気さくな方々ばかりですから、多いに楽しんで学んでもらえればいいと思います。 ※当ブログの画像はChatGPTで作成してます、お分かりかとは思いますが念のため、実在しませんからね。
賃貸経営のコツ
2025年9月29日
入居者の属性で変わる居住年数～人気属性＝長期入居ではない!?～
不動産賃貸業にとって、空室リスクというのは避けられないものです。基本的には、大家さんなら「出来るだけ長く住んで欲しい」というのが本音でしょう。長く住んでいただければ、空室も発生しませんし、頻繁な原状回復なども発生しません。もう一つ、出来るだけ長く住んで欲しいという想いと一緒に「こんな人に住んで欲しい」という「属性」という部分もあろうかと思います。不動産賃貸業に携わっている中で、多くのオーナーさんが希望するような属性といえば公務員大手企業にお勤め学生若年層こんな感じでしょうか。理由についてはザックリといえば「安定してそう」「近隣トラブルも少なそう」「お部屋もキレイに使いそう」などでしょうか。たしかに、概ねそのような傾向はあると思います。私の経験でも上記の属性は確かに、その傾向は強いです。その為、大家さんがこういった属性を望むのは無理からぬことかもしれません。一方で、こういった属性の方をターゲットにした場合、最初に書いた「空室リスク」「長期間住んで欲しい」という願いは両立することは出来ないでしょう。今回はこの「属性」と「長期入居」の反比例の関係をご紹介しようと思います。そのうえで、自分ならどういった戦略を立てるのか？を考えていただくきっかけにして欲しいと思います。また、ここでいう「属性」というのは単なるデータに過ぎません。私自身が過去の経験やデータから引用するもので、特段何かの差別的な感情や意図はまったくありません。賃貸経営という部分での属性と居住年数の相関関係を表すだけですからね、あしからず。属性別に見る「居住年数」の傾向下に公表されている統計や自社データを組み合わせて、おおよその居住年数を出してみました。傾向・コメントについては、退去理由などで挙げられたものから作成しております。属性＝「年齢層」「職業」「世帯構成」の3軸で考えてみましょう。属性分類例平均居住年数傾向・コメント学生（18～22歳）大学生・専門学生約1～4年卒業退去が確定しており短期傾向若手単身（23～30代前半）営業・IT系・販売職など約1～2年転職・転勤・結婚などで動きやすい中堅単身（30～40代）公務員・専門職など約2～5年安定職なら長期傾向もあり共働きカップル看護師×IT系など約2～4年同棲→結婚→退去の流れが多い子育てファミリー（30～40代）地元勤務の会社員・公務員など約5～10年学区を理由に定着しやすい高齢者（60代以上）年金生活者、自営業など約5～15年転居リスクが低く、超長期入居も転勤族商社・大企業の営業職など約1～3年会社都合の退去が多く流動的フリーランス・自営業クリエイター・整体師など約3～7年地域密着型だと長期化する公務員市役所・教員・警察官など約2～4年転勤を伴う場合もこうしてみると、前述した若年層、公務員や大手企業などの大家さんが望む属性ほど、居住年数が短めの傾向となります。要約すると以下のような結論になります。若年層は生活ステージの変化が起こりやすく、転居が早めになる安定企業や公務員は転勤や持ち家の購入による退去比率が高い審査的に厳しく見られる自営業やフリーランスは居住年数が長めの傾向高齢者は長期入居の傾向自営業者やフリーランスは、収入のリスクを伴うのかもしれませんが、一旦軌道に乗った場合は、商圏である地域からは簡単に離れることはないので、長期化の傾向も納得ですね。大手企業や公務員は収入などは安定するものの、転勤などの外的要因による退去は避けられないこともあります。またこういった属性は銀行などでもローンを組みやすく、持ち家志向が強めの傾向があり、賃貸からの卒業もあります。学生は当然卒業があり、地域で就職することになったとしても、そこからは自身で家賃を払うこともあり、グレードアップやダウンを検討し、結果としてお引越しになる傾向が高いものです。子育て中で子供が小学校に上がるタイミングで持ち家に移行しない場合は、学区のこともあり比較的長期間の入居に繋がります。高齢者や中年単身者は長期化の傾向、場合によっては超長期化が見られる。安定した長期間入居と大家さんが望む属性というのは大体は相反関係になってしまうのです。どちらのリスクを取るか「属性」と「安定入居」は相反関係になることがご理解いただけたと思います。ひと昔前の審査で厳しい目を向けられる「自営業者やフリーランス」「高齢者」「中年単身者」などは比較的長期化する傾向が高いのです。これは賃貸経営においては、どちらを「選択」するのか？という問いになります。「属性」を重視して、「空室リスク」は許容するのか？「安定入居」を重視して、「属性」は許容するのか？当然ですが、どちらが正解という訳ではありません。大事なのは、自分が所有する物件、自分自身の感性にはどちらが最適かを考えることだと思います。また、どちらを選択するかで物件運営の方法も少し変わってきます。基本的には「属性」を重視するなら先行投資、「安定入居」を重視するなら原状回復に備えこれは入居を決める時の順番のような話です。「属性」を取る場合は、室内の設備や内装などはキレイや新しい物を好む傾向があるため、先行投資としてのリフォームなどが発生します。一方、「安定入居」を取る場合は、結果として長期間の居住による原状回復を多めに見込んでおいた方がいいでしょう。このように、どのタイミングで物件に対する投資が発生するかという点も考慮しておきましょう。人口減少社会ではターゲティングを丁寧にご承知の通り、現在の日本は人口減少社会です。その割には昨今の投資ブームにより、不動産賃貸業には多くのライバルが参入しています。その中で優先的に選んでもらう為には、効果的なターゲティングが必要となります。自分の物件にはどういった人たちを迎えるようにしようか？その為に必要なことはなんだろうか？と細かいターゲティングを設定することで、効果的なリフォームや戦略を構築することが出来るのです。そして、相反関係にある「属性」と「安定入居」をどの程度許容していくのかを、方針として決めておくことは、無駄のない投資に役立つことでしょう。当然、ここまで書いたことはあくまで「傾向」ですから、両立することもあれば、リスクを取ったのに効果が出ないこともあるでしょう。たまーに「属性」と「安定入居」が両立することもありますし、「属性」を信じたのに裏切られることもありますし、「安定入居」を目指したのに短期解約もあります。でも確率は大体収束しますからね。皆さんの賃貸経営の参考になれば幸いです。
賃貸経営のコツ
2025年9月5日
大雨被害から立ち上がろう　復旧の第一歩　社員で清掃だ！
さあ復旧だ！社員総出の清掃からさて、記憶に新しい霧島市での大雨被害被害に遭われた全ての方にお見舞い申し上げます。例にもれず、当社の管理物件でも床上浸水や敷地に泥が上がった物件もいくつかありました。弊社も当日から今日まで、入居者さんや大家さんとの調整やお引越しを余儀なくされた方の対応などに奔走しております。そして、幾分被害の全容も見え、落ち着いてきたことから復旧作業に取り掛かっております。まずは弊社で行ったことは社員での泥の清掃でした。なにも社員で行わなくても、プロに頼めばいいんじゃないの？と思われるかもしれません。でも、当社では私も含めてまずは自分たちで行うこととしました。もちろん、プロでなければ難しい場所や作業などはプロにお願いすることにはなるでしょうがそう思い立ち、ある水曜日に社員を集結し、全員での清掃を行いました。ロータスホームの定休日はたまに開いている当たり前ですが、私自身もやりますよ。そもそも、ロータスホームのいずれかの水曜日はこういった活動を行う日として出社する日になっています。サービス残業などではありません。別でお休みがあります。どこかの水曜日に全社員が出社します。但し、対外的には定休日として営業は行っておりません。お店を閉めて、電話も留守電にし、内部ではあることを行うのです。それは普段できないことをしっかりと行う日です営業しながらでは出来ないこと、時間を掛けてやるべきこと、会社としてどうあるべきかを話し合う時間こういったことに充てる日となっています。その一環として今回はこれを社員で行うこととしました。では、冒頭で挙げた疑問「なぜプロに頼まずに自分たちでやるのか？」に回答してみましょう。それは自分たちでやることで「当事者意識」を持つことも大切だからです。我々は色んな人の気持ちが分からねばならない今回のような災害では、たくさんの人が傷つきます。何の罪もない入居者さん、被害を受け金銭的にも物理的にもダメージとなる大家さん、被害を復旧してくれる協力業者さんもちろん、我々不動産業者も連絡を受け、対応に苦心することはあるのですが、どうしても電話や立ち会いなどはあるものの、実際に体を動かしたり、運ぶ作業などをすることは少ないものです。私は営業から管理業務になりましたが、これまで数々の現場で実際に対応したり、体も動かすこともたくさんありました。その中で入居者さん、大家さん、協力業者さんの気持ちや苦労が少し分かるのです。もちろん、弊社の社員が清掃することで、本来大家さん負担になるような清掃費などが軽減することも目的なのですけどね。私たち不動産業者というのは、入居者さんや大家さん、協力業者さんから見ると、時にホワイトカラーとして見られることがあります。電話で手配するだけで済んでしまう仕事も多いのですが、私が思う賃貸管理とはもう少し血の通ったものだと思っています。なにも素人がしなくても・・・とうのは正論なんですけどそれでも、自分たちで行うことで災害における当事者性が高まります。「そんな気持ちだけではどうにもならないよ・・」と思われるかもしれませんが、あながち気持ちの問題というのは大事なものでこうやって社員一丸で清掃が終わると、清掃が終わった物件のことが好きになったりするのです。手が掛かる子ほどカワイイという感じかもしれません。そうすることで復旧への熱や対応も良くなるんですよ、不思議と今回の災害に敵もいなければ勝者もいません。等しく皆が傷つき、疲弊しています。そんな中でも少しずつ立ち上がらねばなりません。まずはその先頭を管理会社が走ることで、入居者さん、大家さん、協力業者さんにも「こいつら本気だな」という想いを伝えたいのです。パフォーマンス目的ではありませんが、このような行動をする人間の熱に打たれるのも人間というものです。私たち管理会社は入居者さん、大家さん、協力業者さんがいなければ何もできません。だからこそ、管理会社だけは一番本気で復旧を目指さなければならないと思っています。素人の社員が清掃するというのは、ある種合理的ではありません。それでも、当事者意識を持ち、この困難な状況を打破するのは合理的でスマートな方法ではなく文字通り、泥臭い一歩ずつの歩みな気がしてならないのです。柄にもなく、散らかった文章になりましたが、これからも復旧へ向けて頑張っていこうと思います。
賃貸経営のコツ
2025年7月20日
賃貸管理の原理原則｜なぜ当社は「オーナーファースト」を貫くのか
誤解を招きやすい言葉だから説明したいこの記事を書いているのは２０２５年参議院選挙の前日です。今回の選挙では「日本ファースト」という言葉が頻繫に飛び交っていますね。少し前ですとアメリカ合衆国でも「アメリカファースト」を掲げたトランプ大統領が当選しましたし、東京都議会選挙では「都民ファースト」が旋風を巻き起こしました。さて、この「○○ファースト」ですが、我々賃貸管理会社にも命題となる問いがあります。オーナーと入居者、どちらを優先すべきか？我々、賃貸管理会社で働く人間は常にこの間に立たされます。このオーナーと入居者は頻繁に相反関係になりやすいものです。例えば家賃一つとってもそうでしょう、入居者さんは出来る限り安い方がありがたいですし、オーナーさんは高い方がありがたい。では、その間に立つ管理会社は「○○ファースト」はどこに置くべきなのか？これに対する私の答えは賃貸管理会社は「オーナーファーストであるべき」正直、これ以外の答えはないと思っています。管理会社の使命とは何か？「オーナーファースト」の真の意味賃貸管理会社の存在意義は、突き詰めると「物件オーナーの資産を守り、育てること」に尽きます。物件の維持管理、入居者対応、家賃管理、リフォーム提案——その全ての根底にあるのは、「物件オーナーの収益を守る」という視点です。ここまで読むと「ケッ！金持ちの犬が！」と思われるかもしれませんが、そうではありません。なぜこれほどまでに「オーナーファースト」が大事なのでしょうか？理由は非常にシンプルです。オーナーの収益が守られなければ、賃貸物件そのものが市場から消えてしまうからです。みなさんはご存じでしょうか？全国的に公営住宅が次々と減少しているということを？そう、この人口減少社会と公営住宅の維持が負担となっており、各市町村からどんどんと公営住宅は減ってきています。国としても住まいの確保は民間の力が無ければ維持していけないのです。そういった状況で仮に賃貸物件を所有する方の収益がなければ、どうなるでしょうか？入居者様がどれだけその物件を気に入っていても、収益が立たない物件を維持し続けることは不可能です。物件が消えれば住まいも消え、入居者様の「安心して暮らせる場」もなくなってしまいます。つまり、賃貸物件はどう取り繕っても、所有者の収益を守ることが大前提となるのです。入居者を軽視してよいという話ではないここで誤解されがちなのは、「オーナーファースト＝入居者軽視」ではないということです。むしろ、オーナーを大切にするからこそ、入居者も大切にするべきなのです。なぜなら、オーナーにとっての一番のリスクは「空室」です。空室は収益を失うだけでなく、物件価値そのものを下げる要因にもなります。だからこそ、私たち管理会社は「入居者様に選ばれ続ける物件」であるよう、清掃・修繕・苦情対応に全力を注ぎます。良い入居者様が長く住んでくれれば、それが一番オーナー様の利益になりますし、同時に入居者様にとっても「安心・快適な暮らし」が実現します。例えば間違った「オーナーファースト」を掲げて、入居者軽視をした場合、短期的にはオーナーが助かるかもしれませんが、そんな横暴なことをしてしまっては入居者さんはその物件に見切りをつけて、引っ越してしまい、結局はオーナーファーストを守ることは出来ないでしょう。つまり、本当にオーナーファーストを貫くためには、入居者様を大切にしなければならないのです。だからこそ、時には入居者軽視に流されそうになるオーナーさんを諌めたり、入居者の住環境維持や満足度向上を絶えずオーナーさんへ提案するのです。短期的にはオーナーさんも出費になり辛いかもしれませんが、長期的にみた収益を守る為に提言するのです。その順番をはき違えず、感情に流されずに、正しいバランスで立ち回ることこそが、管理会社としての使命だと私は考えます。哲学がブレない組織であるためにでは、なぜそんな誤解を招きそうなことを表明するのか？という問いには当社のスタッフが迷いなく行動が出来る為です。冒頭に書いたように、我々賃貸管理会社というのは本当に様々な問題が発生します。答えが一つでない問題を前にした時の為に、価値判断基準を設けておくことが必要なのです。「オーナーのために」——この軸さえブレなければ、日々の判断や行動に迷いはなくなります。そしてその延長線上には、必ず入居者さんの満足、ひいては地域全体の暮らしの質の向上があると信じています。「原理原則」と「オーナーファースト」は当社において大事な価値判断基準になっています。今回の選挙もどういった結果になるのかは分かりません。世の中には多様性や自由を求める声も多く、本来は歓迎されることと思います。しかし、その多様性や自由は時に判断を難しく、また結果責任が伴います。当社では私が最終的な責任を取る立場にある以上、この価値判断基準を掲げています。スタッフが現場で迷いなく判断できるように物件のオーナーさんと入居者さんが共に満足いただけるようにそんな理想を追い求めながら今日も頑張っていこうと思うのです。
賃貸経営のコツ
2025年6月30日
【エリアの見分け方】その地域、ファミリー需要があるのか？「ケーキ屋」で見る街の実力
不動産投資や物件購入を考える際、エリア選びは非常に重要な要素です。家賃相場や駅からの距離、治安や学校の評判など、さまざまな視点から検討されると思いますが、今回は少しユニークな "エリアの見極め方" をご紹介します。もちろん、そのエリアを確認する場合には、賃貸ポータルサイトや路線価、その他様々なデータを分析することは当然のことと思います。しかし、そういった数字のデータ以外にも重視すべき視点の一つとしてご紹介してみようと思います。これは特にファミリー需要を調査する時に参考にするのです。それは―― 「その地域にケーキ屋（お菓子屋）があるかどうか」を見るという方法です。どういうことなんでしょう。ケーキ屋は“生活水準”のヒントになるそもそも、ケーキ屋さんは、日常生活に必ずしも必要な施設ではありません。ドラッグストアやスーパーと違い、嗜好品に分類されるお店です。それでもなお、その地域でケーキ屋が成立しているということは、そこに“少しの余裕”のようなものがあることを示しています。ケーキ屋に行く時というのは、どういう時でしょうか？手土産としてお菓子を買う自分や家族へのちょっとしたご褒美にスイーツを楽しむ来訪者へのお茶菓子もちろん、お子さんへの誕生日ケーキなどの習慣も含まれますが、その地域に根差しているケーキ屋(お菓子屋)というのは、基本的には近くの方の上記のような習慣で成り立っていることが多いのです。逆にいえば、そのようなお店がある場合は「この地域の人は上記のような習慣を持ち、それなりの所得水準であろう」という推論が成り立つわけです。そうした「消費のゆとり」がある地域には、一定の所得水準・文化的関心・住民の安定した生活が見られることが多いのです。もちろん万能であるはずもないがさて、ここまで読んだ方の中には「私の住んでいる地域にはケーキ屋がないが、安定した地域だ」「ケーキ屋の有無で決めつけるな」というご意見があろうかと思います。当然ですね、ケーキ屋がなければダメなエリアかという訳ではありません。単に用途地域の関係でケーキ屋が法律上作れないエリアはかなりありますし、ケーキ屋の有無で全てが分かるほど万能ではありません。これは、地域の賃貸需要、エリアの調査を数多く行ってきた私の経験則から出た一種の「あるある」です。私自身、エリアを見る時には「近隣の商業施設」を確認します。その地域が住みやすいか否かは、地域の商業施設の数や種類にも左右されますからね。その中で「このエリアは賃貸需要高いな・・」と思うエリアの多くにケーキ屋があることが多かったのです。また、その理由を考えた時には上記のような理屈があるんだろうな。という帰結です。なのでケーキ屋は判断材料の一つと捉える程度です。ケーキ屋チェックの活用法では、その調査方法ですが、簡単です。 Googleマップで「ケーキ屋」「洋菓子」で検索してみる個人経営のお店が複数あるかを確認（大手チェーンよりもローカルが◎）周辺の飲食・小売店舗とのバランスを見るできれば長年やっているお店があれば高評価もちろん、これだけで全てが判断できるわけではありませんが、複合的な指標のひとつとしては非常に有効です。街の“余白”を読む「ケーキ屋がある＝豊かで良い街」と断言はできませんが、 “余裕のある消費”が日常に存在する街は、投資先としても住環境としても安定している可能性が高いです。実は私の持論は他にもあるのですが、文章でお伝えするのが難しい感覚や、一部の人にとっては不快な表現になってしまう可能性もありますので、ご興味がある方は、お会いする機会などがあればお伝えしたいと思います。路線価や用途地域などのデータや数字以外にも、不動産の目利きにはたくさんの見方があると思っています。そういった視点をもつことで、他の人には見えない需要を掴むチャンスが増えるかもしれませんからね。
賃貸経営のコツ
2025年6月13日
不動産相続で人生を狂わせる子どもたち　～「欲しい」人ほど失敗し、「要らない」人が育てる～
不動産投資をしている大家さんの多くが、「この物件や資産をいずれは子供に遺したい」と考えています。その気持ちは非常によく分かります。自分が長年かけて築いてきた資産を、次の世代に引き継ぎたいというのは、親として自然な想いでしょう。しかし、私たち不動産業者として現場を見ていると、「資産を遺すこと＝幸せを遺すこと」には必ずしもならない現実があります。今回は、不動産や資産を遺す前に「本当に託してよいのか？また、託すためにはどうするのか？」というテーマを書いてみたいと思います。遺したい「親」が見ることが出来ない、不動産を遺した未来と現実をご紹介してみましょう。子供に遺した結果、逆効果となるケースまずは、資産を残されたことが本人の為にならないケースです。親の資産に依存してしまい、定職に就かず、浪費を繰り返し、結果として物件を次々と売却。その資金も消費や借金返済に消えていくという、非常に悲しいですが、これは定番事例でもあります。私たち不動産業者はこのようなケースをたくさん見てきました。「親御さんが今の姿を見たらどんなに悲しむことだろう」とやるせない気持ちになります。資産があるという甘えから、自分の人生に対する真剣さが薄れているのでしょう。将来の見通しが甘くなり、地に足のついた計画を立てる力を失ってしまうのです。他には、親の遺した資産を元手に、十分な準備や経験がないまま安易に起業や独立をしてしまう人もいます。一見、志のある行動のように見えても、実際には経営の厳しさや責任を理解しておらず、結果として失敗することが少なくありません。親の遺したものが、かえって子供の人生を狂わせる。時に「この人は親御さんからの資産さえ無ければ、真面目で真っ当な人だったのかもしれないな・・・」とやるせない気持ちになることがあります。せっかくの愛情が、自分のいない世界で、子供の生きる力を奪ってしまう。という悲しい現実です。成功する相続には教育が欠かせない一方で、しっかりと時間をかけて資産形成や不動産経営について教育してきた大家さんの子供たちは、むしろ「資産は自分で作りたい」「親の物件は必要ない」と言うことがあります。まったく親御さんの資産をあてにしていないのです。それでも、いざ相続するときには冷静に事業を引き継ぎ、むしろ改善・成長させていく力を持っています。皮肉なことに、資産を「欲しい」と言っていた人よりも、「いらない」と言っていた人の方が、成功する傾向にあるのです。この矛盾の背景には、“資産を持つ覚悟”と“自立心”の差があります。不動産経営は、決して楽なことばかりではありません。入居者対応、資金繰り、税務管理、修繕計画など、実務は多岐にわたります。しかし、そういった試練や知識なども親御さんから受け継いでいた結果、残された資産を浪費することもなく、実り多い物として受け継いでくれるのです。また、これは不動産に限ったことではなく、現金や株なども含めて全ての資産に共通することですが「扱えない人には時に毒にすらなる」という視点は大切かもしれませんね。前段ではネガティブな事例を挙げましたが、大多数はこのパターンです。そもそも、資産を遺したいという愛情をもって育てる過程で、このように資産を扱う教育というものを重視しているのでしょう。遺すのは「資産」だけでなく「生きる力」もドラマや映画などでは「相続」はドロドロしたり、骨肉の争いのように描かれることが多いものです。しかし、現実には遺された資産により救われていたり、親御さんへ感謝している場面がほとんどです。ドラマのような事態にならない為には、受け取る側の「生きる力」や「自立心」のような物が必要なのでしょう。私も子供がいますが、子供たちには「生きる力」を身に付けておいて欲しいと切に願います。私は今のところ渡せるような「資産」は持ち合わせていないので、揉めることもなさそうですけどね・・・いずれにしても、あなたが大切に思っているお子さんに最初に遺すべきは、あなたの「人生を生き抜いてきた経験や力を教えること」であることは間違いないようです。
賃貸経営のコツ
2025年4月4日
管理会社に生殺与奪を握られない大家になろう！　～お前のオールを任せるな～
自立できる大家を目指そう「生殺与奪（せいさつよだつ）」とは、「他者の生きるか死ぬか、命を奪うか助けるかを決める権利や力」を指します。一般的には、ある人や組織が他者の運命や命運を完全に握っているような状況で使われます。今回は、不動産投資において「管理会社に生殺与奪を握られない、自立した大家になろう」とのテーマで書いてみたいと思います。タイトルを見て「管理会社を経営しているお前が言うのか？」と思われたことでしょう。管理会社としてなら「大家は管理会社がいないとダメ」を言った方がいいんじゃない？そんなことありませんよ。なぜなら弊社ロータスホームは自立できる大家さんになって欲しいですし、そのお手伝いをしているのですからどういうことなのでしょうか？今回はＴＯＫＩＯの「宙船」の歌詞を引用して管理会社に依存しないとはどういうことか？自立できる大家とは？についてお話してみようと思います。そもそも「自立できる大家とは？」その前に言葉の定義づけからいきましょう。結論からいきましょう。自立できる大家とはどこの管理会社に依頼しても満室経営できる大家さんです。どういう意味でしょうか。私は大家さんの集まりなどに行くと時折話しにでる「営業力」という言葉には懐疑的です。「営業力」という言葉の使われ方としては「あの管理会社は営業力があるから、客付けしてくれるよ」とか「管理会社を選ぶ時は営業力で選ぶといいよ」などと使われたりしますね。しかし、私は言いたいのです。あなたは「営業力」という言葉で生殺与奪を握られるおつもりですか？ともちろん、管理会社によって客付けの力が異なるという文脈であれば異論はありません。不動産会社と一口にいっても様々あります。大手で何店舗もあるような会社から、おじいさんが一人でやっているような不動産まで千差万別です。もちろん大手のような母体が大きい所などではたくさんの営業マンを抱えており、ＴＶＣＭなどで認知度も取っていれば大きなアドバンテージがあるでしょう。しかし、みなさんご承知の通り、大手不動産に任せていれば安心でしょうか。大手に任せていれば万事ＯＫであれば、こんなに中小含めて不動産屋というのはあり得ない訳ですね。大手不動産になれば顧客も当然たくさんおりますし、そもそも入居者に届ける為にはインターネットなどの募集で、それこそ数多くの物件に勝たねばなりません。結局のところ、大手不動産に管理を任せたとしても、世間にいる数多くの大家さんに勝たないことには、満室経営の道はありません。もちろん、賃貸部門が無く、賃貸での客付けに一生懸命でないタイプの不動産屋に任せるのは流石に・・・とは思います。そんな中であなたが不動産会社に対して、すべきことはなんでしょうか？担当の店舗の営業マンに物件を紹介して貰えるように挨拶に足繫く通う他の物件に負けないようにＡＤ(広告料) 何店舗も不動産会社を周って、自分の物件を周知してもらうこと確かに大事な点だと思います。でも、この状態だと生殺与奪を握っているのは誰でしょう？やっぱり不動産の仲介会社ではありませんか？上記の行動は「だから私の物件を紹介してほしい」という意味になりませんか？それでは生殺与奪を自分の手に取り戻せているとは、言い難い状況です。本来すべきことはもっと手前にあるのかもしれません。それはあなたの物件の価値を高めることです不動産会社を当てにするのではないのです。そもそも、不動産会社が物件を借りてくれるわけではありません。借りていただけるのは、世の中にいる入居者さんなのです。大家さんが本当にアピールするのは、不動産会社の従業員ではなく、市場にいる入居者さん候補の方々なのです。自立する大家とはすなわち人気物件の大家であること、どこの管理会社でも関係ないと思えるような物件を持てばいいのです。それこそが「生殺与奪を握られない、自立した大家」の姿なのです。自分の力で勝ち取る為に管理会社を活用そんなことが出来たら苦労しないよ！本当にそうでしょうか？先ほどの大前提に戻りましょう。大家であるアナタのお客様というのは誰でしょう。他ならぬ入居者さんである訳です。その入居者さんへ向けて、自分の物件の商品力を高めるという当たり前のお話をしているのです。そして本来、管理会社はそれをサポートするのが仕事なのですから「そんなこといって、高いリフォームや値下げばかりを提案するんじゃないの？」また心の声が聞こえたような気がしました。確かに、最適なリフォームや家賃設定なども時には必要かもしれませんが、人気物件への道はそれだけではありません。必ずしも費用が掛かることばかりではありませんし、もっと可能なこともあるケースがほとんどです。人気物件への道は、もっと多面的で複雑です。リフォーム、デザイン、家賃設定、賃貸条件、物件選定、清掃、管理手法は千以上もあるでしょうし、組み合わせは無限です。「そんなの分からないよ」そこを代わりに提案するのが、管理会社の役目です。管理担当者は人気物件への道を大家さんと一緒に歩む存在なのです。もちろん、決断の効果や結果は大家さんに返ってきます。良いことも悪いことも管理会社と二人三脚で、この人気物件への道を進むことが本来の「管理」の役目だと思います。無事、この人気物件へ辿り着いたならあなたの生殺与奪は、自分自身でしっかりと握られていることでしょう。管理会社はパートナーこのところ、大家さん側の情報発信が盛んになっています。私も大家さんの生の声を聞ける貴重な機会として、参考になっています。しかし、このところ情報発信の中で「営業力」という言葉が一人歩きしているように思っておりました。上記で紹介したような「不動産会社を何社も尋ねる」や「広告料を積み増す」を多く見る機会が増えました。確かに手段としては有効でしょうし、何もしないよりはよっぽど良いと思います。でも、思うのです。その行為で大家さんの物件価値は変わっていませんし、あとは不動産会社次第だよなぁ・・・・と全ての手段を取った後であるなら、仕方ありませんし、正解の道の一つだと思います。でも、本当に目を向けるべきなのは外ではなく、自分の物件の価値を高める方法を最優先にしてはいかがでしょうか？実は管理会社としても、本当はその道を歩んだ方がありがたいのです。というのも、人気物件になったあかつきには、苦労してお客様に入居してもらうようなことをしなくて済むのです。お問合せの反響数も多く、実際に案内してもすぐに決まる物件。不動産会社としても、絶対にこのような物件を増やした方がいいですよね。冒頭に申し上げた大家が自立することが大事なんて「管理会社なのに、なんでそんなこと言うんだ」の答えはこれです。管理会社というのは大家さんのパートナーであるのです。一緒に人気物件を作り上げる作業、その道を伴走してくれるパートナーそれが賃貸の管理会社だと思っています。生殺与奪を取り戻した大家さんも、そんなパートナーであれば長いお付き合いをしていただけるでしょう。私たちロータスホームも、そんなお互いの為になる関係を目指しているのです。まだまだ道半ばですが、大家さんと一緒に試行錯誤しながら人気物件への道を走ってまいります。
賃貸経営のコツ
2025年3月21日
ＳＴＯＰ！満室詐欺　～地面師ならぬ空室師に引っかからないように～
空　室　師　た　ち満室詐欺の見破り方ＰＡＲＴⅡ 収益用不動産を購入しようとする時に一定確率で見かける「満室詐欺」実態は空室であるにも関わらず、満室を装って売却する手口として前回ご紹介しました。前回のブログはこちら https://lotushome.jp/blog/4057/ そんなの詐欺じゃないか？前回も書いたのですが、騙していることは間違いないでしょうが、それを詐欺として立件できるかどうかは別問題です。また、オレオレ詐欺などの一般人をターゲットにした詐欺行為に対しては、法制度や警察の捜査の力の入れようなどはかなりのものです。一方、不動産投資にまつわる詐欺などは、巧妙かつ収益の為ということもあり、警察の力は限定的になってしまうのが、現実です。不動産投資を志すものは「事業者」として見られますので、一般消費者よりも深い「注意」が要求されてしまうのです。先日も元セクシー男優のしみけんさんが、購入予定物件で、直前での賃借人の大量解約騒動として記憶に新しいところです。この件については、世間では「満室詐欺だ！」とされておりましたが、私からすると結論は「分からない」としかいいようがありません。どのような経緯であったか、どういった物件か、事前のやり取りなども見えておりませんので、この件が満室詐欺かどうか判断できないのです。実際に繁忙期であれば、運悪く大量の解約が重なることも、なくはない話ですから、一方的に「これは満室詐欺だ！不動産業界はやはり信用できない」とは言えないと思います。続報をまつしかありませんね。しかし、実際の満室詐欺に遭ってしまった場合は、被害は甚大です。おさらいになりますが、満室詐欺の被害とは実際の相場とかけ離れた想定利回り原状回復やリフォームが適切に行われず放置された物件架空の家賃を元に設定した売却価格それによる収益性の低下多額の原状回復・リフォーム費用適正家賃への変更などを満室詐欺に遭ったと認めて、実行していかなければなりません。多くの方は、最初は受け止めきれず「想定の家賃で貸せるハズ」という確証バイアスをはたらかせてしまいます。ようやく受け止めて再起を図ろうとしますが、やはり大きな痛みを伴います。皆一様に自分が騙されたというのを受け止めるのは、簡単なことではありません。そんな被害の大きい「満室詐欺」を仕掛ける業者や売主を「地面師」ならぬ「空室師」としてよくある手口や、怪しいポイントなどをお伝えしていこうと思います。あくまで「確率が高まる」という程度ですので、該当するからといって「満室詐欺」という訳ではありません。そんなに簡単に断定できないからこそ恐いのです。それでも幾つかの手段を知っていれば想定することが出来ます。今回は購入前の段階での「資料」等から浮かび上がる可能性のある内容をお伝えしてみようと思います。法人契約民間住宅を社宅や寮として法人が借り上げる「法人契約」これは一般的なものであり、なんら怪しいものではありません。当社でも法人契約は受け付けますし、法人契約そのものには善悪もありません。但し、購入検討する段階での資料から浮かび上がることもあります。それは「レントロール」です。ちなみにレントロールというのは賃貸物件の入居者に関する契約条件や情報を一覧表にしたものです。家賃明細表とも呼ばれます購入段階で売主、もしくは売主側の仲介業者から示されることでしょう。このレントロールに以下のようなものがあった場合は注意してもよいでしょう。同時期に複数の部屋を同時に借り上げている・法人が借り上げるタイミングで複数の部屋が空いていたという証拠売主に近い関係先法人が借りている・売却へ向けて状態の悪い部屋を借りてもらう、空室数を減らす狙いの疑い使用目的が「倉庫」である・状態が悪い部屋である可能性がある周辺で一時的に部屋を借りる予定があっただけで短期解約の可能性このように予測することも出来るわけです。特に同じ法人が多数のお部屋を借りている場合などは注意が必要です。そもそもの売却理由も「近々、法人契約がなくなる可能性を知ったから」という可能性も浮上してきます。そうすると、所有者変更が終わったタイミングで大量の解約予告ということもありえます。他にも法人契約が満室詐欺に使われやすい点としては「個人契約の場合、本人確認書類などが大量に必要になる」などの理由があります。個人契約で満室詐欺に加担する目的で身分証などを提供した場合、ハッキリと詐欺の片棒を担いだとなり、最悪は逮捕もあり得るでしょうから、提供する人も少ないことでしょう。法人の場合、複数部屋を一括で借り上げる行為自体は実際にも多くありますし、必要書類が少なくて済む為だとも言われています。だからといって法人契約＝悪という訳ではありません。実際にはそんなことは無いかもしれませんが、精査したり、聞き取りをしっかりとしておいて損はないでしょう。売主が知人・親戚へ貸しているこれも多くみられます。「〇〇〇号室は売主の親戚が住んでいます」だったり「知人に貸している」などのパターンです。このケースでは売却後、高確率で解約となることでしょう。そもそも、知り合いに借りるというのは、よほどのことが無い限りは不自然なものなのです。解約後にお部屋へ行くと状態が悪かったり、不相当に高い家賃設定をしている場合などもあります。また知り合いがゆえに原状回復も免除だったり、変な特約などがついた契約書だったりもします。しかし、このケースで稀にあるのは本当に知り合いへ安く貸していて、退去したら家賃を上げることが出来たというパターンもあります。私自身も何度か経験があります。似た状況で辛いのは本当に安く貸しているがゆえに退去しない。という場合もあります。これはこれで「嬉しいような悲しいような・・」となってしまいますね。いずれにしても「売主の知り合い・親戚」は、注意して確認してもいいでしょう。以下の項目を確認してもいいでしょう。売却後も住み続けるのか？解約後の原状回復の扱いは？お部屋の状態はどのような状態か？この辺りは気になりますね。もちろん知り合いや親戚に貸すこと自体は、売主の自由ですし、それ自体は善悪もありません。ただ、買い手側がしっかりと把握すべき事項であるだけです。昔からの入居者最後にご紹介するのは「昔からの入居者」です。正直、これは「満室詐欺」にはあたりませんが、満室想定利回りに影響を及ぼす為、ご紹介いたします。みなさんご承知の通り、物件というのは基本的には築年数を経るにつれて、賃料は下がっていくことが一般的です。経年劣化や設備の老朽化、陳腐化により少しずつ価値を下げていきます。これは当然の流れなのですが、ここに一石を投じる存在が「昔からの入居者」なのです。築年数が浅い時期に入居し、これまでお住まいいただいている貸主側からすると天使のような存在です。恐らく家賃が下落した状況でも、周りの入居者さんよりも高い水準で家賃を払っていただいている状況かもしれません。そういった貴重な方の家賃設定により、全体の利回りが変わっている可能性もしっかりと考慮しましょう。家賃というのは年代ごとに変化していくものです。「今だったら総賃料はいくら位になるんだろう」現在の相場を元にしっかりと把握しておきましょう。天使のような長期入居者さんも、いつ退去がくるかは分かりません。また、長期間ご入居いただいたのであれば、原状回復の費用なども他の部屋より多く見込んでおかねばなりません。感謝しつつも、リスクケアは忘れてはいけませんね。収益用不動産の購入はプロとしての自覚も私は収益用不動産を購入するということは「事業者」になるということだと思っています。また様々な面でも「事業者」として見られます。それは税制などだけではありません。もちろん騙す側の行為が悪いというのは当然です。悪意をもって騙そうとする売主も関与する業者も許してはいけません。しかし、それを嘆いても事態は好転することはありません。まずは自分自身をプロであると自負して、しっかりと調査や見極める力をつけていきましょう。もちろん、専門的なこと全てを網羅する必要はありません。その為に私たちのような不動産会社があるのですから但し、その不動産会社も玉石混交です。良い業者、信頼できる業者を見抜く目も同時に必要となります。自分だけが得する為には、他人がどうなっても構わないという「空室師たち」の被害に遭わない為にもみなさんの良い旅路の為に、今回の記事が役に立てばうれしいです。
賃貸経営のコツ