(9ページ目)「インボイス制度」～免税事業者と課税事業者～あなたはどっち？ | 霧島市・姶良市の賃貸管理のご相談ならロータスホーム

2022年11月2日
「インボイス制度」～免税事業者と課税事業者～あなたはどっち？
「私は免税事業者」と決めつけていませんか？過去を振り返りましょう消費税を払わないと「いけない」オーナー　払っても（払わなくても）いいオーナー https://lotushome.jp/blog/3189/ 前回の記事はこちらさて、前回はインボイス制度は消費税の話であることをお話しました。そこで今回は、消費税を払わないといけないオーナー、払ってもいい（払わなくてもいい）オーナーについてお話していきます。その為には課税事業者と免税事業者と消費税の仕組みについて少し理解しておく必要があります。まず、税金には大きく２種類「直接税」と「間接税」という区別があります。直接税＝自分が国や地方公共団体に直接納める税金　例　固定資産税　所得税　住民税　贈与税　自動車税　など　　　　※税金を納める人（納税義務者）と税金を払う人（担税者）が一致している間接税＝税金を直接納めない税金　　例　消費税　印紙税　たばこ税　酒税　登録免許税　ガソリン税　など　　　　※税金を納める人（納税義務者）と税金を払う人（担税者）が異なる消費税は間接税になるため、納税義務者（消費税を納める義務のある人）は預かった消費税を後日、国や地方公共団体に税務署を通して支払うこととなります。前回の記事でも触れましたが、金額の大小に差はあるが、消費税を貰っているオーナーというのは意外と多いという話をしました。では、次は消費税を納めなければいけないのか？という点を説明していきます。課税事業者と免税事業者では、消費税を貰ったら必ず消費税を納めなければいけないのでしょうか。これについては事業を営む人は「課税事業者」「免税事業者」のどちらかに必ずなります。賃貸業という事業を営むオーナーさんも個人・法人問わず「事業者」となりますから、どちらかになります。課税事業者＝消費税を必ず納めなければいけない免税事業者＝消費税を納めてもいいし、納めなくてもいいこのように「課税事業者」は必ず払わなければなりません。では、自身が課税事業者か免税事業者はどうやって決まるのでしょうか？課税事業者と免税事業者の違い大まかにいえばこのようになります。消費税は２年前の売上が基準となりますから、２年前に存在しなかった創業したての法人や２年前の課税売上高が１０００万円を超えない場合は免税事業者という扱いになる訳です。前回も触れましたが、居住用物件の賃料は「非課税」なため、駐車料などに多少消費税があったとしても、その売上だけでは１０００万円という部分には中々到達しないものです。この為、居住用をメインとしている賃貸オーナーさんのほとんどが「免税事業者」となっている訳です。しかし、ここで注意してほしいのは２年前に物件などを売却している場合です。毎月の賃料等だけでは１０００万円の課税売上高というのは、それなりの規模にならないと到達しません。しかし、建物の売却金額は課税売上となります。そうすると、２年前に物件を売却していた場合、土地には課税されませんが、建物分については課税売上となります。その為、２年前に１０００万円を超える課税売上があった場合は課税事業者となってしまいます。この点は注意が必要です、課税事業者になった年に更に物件の売却をすると、消費税も高額になる恐れがあります。免税事業者は「払わなくてもいい」が「払ってもいい」では、ほとんどのオーナーが該当する「免税事業者」ですが、この免税事業者というのは「払わなくてもいい」扱いとなっているのですが、実は「払ってもいい」のです。「払わなくてもいい税金を払うなんて善人いる訳ないでしょう」そう、確かにその通りかもしれません。できれば払いたくない税金、そう思うのは当然のことでしょう。しかし、このインボイス制度という仕組みにおいては「免税事業者だったが、消費税を払ってしまった方がいいかも」というケースも出てきます。不思議な話なのですが、次回以降でもご説明していきます。免税事業者にこそ一番大きな影響のある制度なのです今まで無縁と思っていた消費税が「形を変えて」襲ってくる可能性があるのです消費税を納めている課税事業者については事務手続きの仕組みだったり、取引先との連携だけで解決できそうな話なのです。次回はインボイス制度の仕組みの話をしていきます。消費税の大体のルールを知って、インボイス制度というものが何をオーナーにさせようとしているのか？を中心にお話していきます。過度に恐れる必要はありませんが、ある程度の知識を持って、方針を決めていかねば解約や賃料減額にもつながりかねない制度です。一緒に学んで、よりよい対策を考えていきましょう。
賃貸経営のコツインボイス制度について
2022年11月1日
大家が知っておくべき「インボイス制度」～そもそもインボイス制度とは？編～
「私は関係ない」「関係なくても対策を迫られます」インボイス制度は関係なくても「知らないと損する可能性がある話」です今回からしばらく「インボイス制度」について書いていきます。このインボイス制度ですが、賃貸物件オーナーにはあまり関係ないことが多いのです。だからといって「私には関係ないから知らなくていい」という訳にはいきません。なぜならインボイス制度をある程度正しく知らないと「インボイス制度が始まると値下げ交渉や解約がくる可能性がある」今回のインボイス制度ですが、賃貸業にとっては得することはほとんど無く、損する可能性がある話なのです。知らないと対策も出来ずに損をしてしまう可能性があるのです。しっかりと知ろうとすると複雑な「インボイス制度」ですが、今回から賃貸物件のオーナー向けに、必要な範囲だけをなるべく分かりやすくご説明と「どうしたらよいのか？」について管理会社として助けになればと思います。そして、心配になった時は簡単なご質問などは弊社にいただいてもいいですし、詳しい内容や相談については懇意にしている税理士に確認してみてください。インボイス制度とは「消費税」の話ですでは何度も出てきた「インボイス制度」という言葉ですが、正式名称は「適格請求書等保存方式」と言います。しかし、この名称は大して問題ではありません。制度の説明に進みましょう。このインボイス制度ですが、まず大前提として「消費税」の話です。これをご覧になっているオーナー、大家、貸主のみなさんの中で「消費税」を払っている方はいますか？恐らくはほとんどの方が払ってはいないのではないでしょうか？ここでいう払っているとは、物を買う時に払った消費税の話ではありません。貰った消費税を税務署に払っているか？これです。インボイス制度とは納める人（納税義務者）に関係する制度です。ご存じだとは思いますが、消費税は直接国や地方公共団体に納めません。物を買う時に「事業者」に支払い、その「貰った事業者」が税務署へ納めます。なので、消費税を払ってもらっていない人はそもそも納める必要もないのです。そう、賃貸オーナーのみなさんは消費税を貰っていないと思っていませんか？住居用物件の賃料はそもそも「非課税」であり消費税は含まれておりません、なので多くのオーナーさんは消費税を支払う必要のない「免税事業者」という位置づけだからです。では物件を貸す「賃貸業の売上」の中で消費税は本当に貰ってないのでしょうか？実はオーナーはいくつかの消費税を貰っていたりします。次は何に消費税が掛かっていて、何に掛かっていないのか？をご説明していきます。課税売上になるもの　ならないもの賃貸物件売上における課税売上になるもの、ならないもの表このようになっています。こうやって見ると、普段意識していないだけで、課税売上となるものを貰っていることもあるのです。そして、一番多いかもしれない「駐車料」ですが、課税売上になります。しかし、表の中でも駐車料は課税売上になりない条件もあります。※1として課税売上にならない条件があります。その条件とは①②の条件全てを満たしたうえで、居住用賃貸物件の賃料に含めることで非課税となります。 ①集合住宅に係る駐車場で、入居者１戸当たり１台分以上の駐車スペースがある②自動車の有無に関わらず割り当てられる等で賃料とは別に駐車場使用料を受け取っていない要は１台付無料とか賃料に含むことで「あくまでサービス扱い」であるということになります。こうやって見ると、金額の大小はあると思いますが、全く受け取っていないというオーナーも少ないのではないでしょうか。次回の予告今回はインボイス制度の入り口と消費税を貰っているのか？いないのか？についてお話をしました。次回以降ではみなさんが貰った消費税を払った側が「払った証明書をくれ」という「インボイス制度」の中身や貰った消費税の仕組みと「インボイス制度」がもたらすオーナーへの影響をお話ししていこうと思います。
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2022年10月27日
ゴミステーション　設置するならコレだ！
設置コストだけでなく、維持の難易度・コストも変わってきます！ゴミステーションの種類で値段も維持コストも変わる今回はゴミステーションを設置するならどういったタイプを選べばいいのかをご紹介していきます。前回、ゴミステーションの設置について方法や容量をご紹介しました。実はゴミステーションの形状や種類によって導入コスト耐久度維持のしやすさ入居者の満足度が大きく変わってきます。種類によりメリットデメリットがありますので、今回は代表的なタイプ別にご紹介していきます。また、種類別のメリット・デメリットも記載します。項目の意味は以下の通りです導入コスト最初の設置に掛かるコスト　購入費＋物により設置費　星が多いほど高額耐久度設置後の壊れやすさ、故障の頻度の目安　故障が頻繁になると思わぬ出費にも　星が多いほど頑丈維持管理美観の維持や清掃のしやすさ、難易度が高いと清掃費用などのコスト増につながる　星が多いほど維持が楽入居者の満足度経験上、種類を原因とした苦情の少なさをもとにした満足度　星が多いほど満足度高 ★で評価、最高で５段階でブロック型下をコンクリートで周りをブロックで積んだ壁で囲ったタイプ上にネットなどを自分で掛けられるようにしておく必要がある耐久性は地震や車などの衝突が無い限り壊れることはない四方が囲まれている物になると、ゴミが散らばってしまうと取りづらく、下地がコンクリートであることから清掃もしづらい匂いも漏れやすく、排水口などがないと水を使っての清掃もしづらく、メンテナンスに手間はかなり掛かる導入コスト★★☆☆☆　コストは最初の左官工事とネットだけとなる耐久度★★★★★　シンプルなため、外的な力が無い限り壊れることはほぼない維持管理★☆☆☆☆　下が地面になっているため清掃も大変、水を使っての清掃もしにくい入居者の満足度★☆☆☆☆　匂いも漏れやすく、ネットを掛ける手間もある、年数が経つと見た目も× ネット型骨組みが何か所か入っていて、壁面をネットで覆っているタイプメリットは導入コストの安さになりますが、耐久度、維持管理含めて脆弱です。また一般的には中が見える方が住民の意識が上がるとのことですが、一旦マナーを守らない人を見ると負の連鎖になりやすく、維持管理の点ではマイナスです。強風にも弱く、ネット部分が切れることもあり、寿命も短め。敷地に余裕がなく、こまめに折りたたむことが出来る環境以外はおススメしません。自治会など頻繁にメンテナンスが出来る環境以外は向きません導入コスト★☆☆☆☆　写真のサイズでも１万円中盤～耐久度★☆☆☆☆　ネット部分も弱く、骨組みも細いため強風や物理的な力にも弱い維持管理★★★☆☆　ゴミがあふれた際に引っかかってしまう、中が見えるため、こまめな清掃も必要入居者の満足度★★☆☆☆　匂いも漏れやすく、倒れたり歪んだりもしやすくあまり好まれない金属メッシュタイプ全体が金属性のメッシュになっており、開閉はフタのみが多い。造りがシンプルなため、故障等も少なく、自重がある割に風を受けないメッシュタイプなので耐久性もある中が見える造りのため、ネットタイプと同様匂いが漏れやすく、ネット部分に引っ掛かったゴミの清掃は手間がいる。フタが金属性なため、重さがある。子供やお年寄りには使いづらく、手を挟むことも開閉時の音も気を遣って閉めないと大きな音がする。導入コスト★★★☆☆　１０万円前後～サイズによる耐久度★★★★☆　構造はシンプルなため、故障というものがほとんどない。錆びにだけ注意維持管理★★★☆☆　ゴミがあふれた際に引っかかってしまう、中が見えるため、細目な清掃も必要入居者の満足度★★★☆☆　匂いは漏れる。開閉の際に重さがあり、開閉音などもそれなりにする密閉タイプ基本的には上下に動くフタが付いており、外側から見えないタイプ開閉には内部のガスダンパー等で抑えているため、閉める時の音も小さい匂いも漏れにくく、ゴミも見えないため入居者満足と苦情対応も少な目しかし、箱状になっており、風を受けやすく、強風や台風対策としてコンクリートの下地にアンカーなどを打ち、本体と緊結しておいた方が良い初期コストはそれなりに掛かるが入居者満足、メンテンナンスもしやすく、正直一番おススメ導入コスト★★★★☆　１２万円前後～強風対策で業者に設置などをお願いすると施工費も掛かる耐久度★★★★☆　材質にアルミやステンレス、鉄などがあり、材質で耐久性が変わる維持管理★★★★★　下地も金属で清掃がしやすい、故障もほとんどない入居者の満足度★★★★★　容量オーバー以外では苦情はほとんどない、匂いも漏れにくい物置型先ほどの密閉型との違いはレールで横に開く扉があることです。基本的に高さがあり、長い物なども捨てることができます。中には棚もついており、収納容量もかなり稼げます。反面、内側からゴミが噛んだりするとレールが開かなくなったり、レール部分の故障が多くなる設置や組み立てにも業者の施工が必要になり、物代も一番高額になる。世帯数が多いマンションなどには容量もあるためおススメ導入コスト★★★★★　２０万円前後～設置組み立ては個人では中々難しく、業者の施工費も見ておく必要あり耐久度★★★☆☆　扉のレールのゆがみや故障が発生しがち維持管理★★★★☆　清掃はしやすい、開かなくなったという苦情には対応が必要入居者の満足度★★★★★　レール以外の苦情はほとんどない、匂いも漏れにくい、容量も多いので世帯数多い物件で敷地に余裕がない場合はこのタイプは重宝する基本的に中が見えないタイプがおススメゴミステーションを販売しているサイトなどには「中が見えるタイプになると、住民の意識が高まり、分別の意識も高まる」「網やメッシュだと匂いもこもらず、水を掛けたり、メンテナンスがしやすい」とありますが、これは正直集合住宅では逆に作用することが多いと思います。中が見えると、分別をしていない方が良く見えるのは事実です。しかし、そういったゴミは回収されずに残ります。そうすると、生ごみなどの匂いが外へ漏れます。管理人が常駐するレベルであれば毎朝管理することもできますが、そのような規模の物件は限られてきます。管理を行っている身からすると、感覚的には逆になります。中が見えるタイプのデメリットは以下のようになります。匂いがこもりにくいが、裏を返せば垂れ流しのため苦情に繋がりやすい他のゴミが見えるだけに、ルールを守らない人がいると「自分もまあいっか」になりやすいゴミ袋が破れた後の清掃も金属の下地より取りづらく清掃が難しいゴミ置場「感」が強くなり、近隣からの不法投棄を招きやすいこのように中が見えることで逆効果という事が多いです。特に近隣に同じく賃貸物件がある場合は、もちろん違法でもありますが、近隣からのゴミの持込みが一定確率で出てくることでしょう。なぜか密閉タイプは心理的なハードルがあるのか、少ない傾向になります。ブロック型などは網が掛かっていなければ、上から投げ入れることが出来る為、不法投棄を招きやすい印象です。そして、物件が通行料の多い物件で、ゴミ捨場が通りからもアクセスがいいと更に不法投棄のリスクは高まります。もちろん、防犯カメラなどの設置で注意を促すことも有効ですが、肝心の警察などもこのような事案には消極的で、特定し検挙する例などは少数であるといえます。不法投棄のゴミも最終的には貸主が処分せねばならないという点は覚悟がいるところです。どうせ設置をするならキレイに保ち、かつランニングコストも抑えておきたいところです。そうすると、密閉型を選択した方が最終的なコストとしては安価になることでしょう。最後はデメリットばかりを紹介しましたが、それでも入居の長期化に大きな貢献をしてくれるゴミステーションキレイに維持するためにコストは多少掛かりますが、長い目で見た時には有効であることは間違いありません。
賃貸経営のコツ
2022年10月24日
入居者専用ゴミ捨場　設置の仕方と容量の選び方
維持管理は大変です！でも少しの工夫で変わります入居者にうれしいサービスだが、維持管理は大変毎日出続けるゴミ、ゴミ捨て場は歩いて遠いところに、結構な手間です。雨の日もあるでしょう、寒い日もあるでしょう。それが自分のアパートマンションの敷地内にあったら・・・そう、入居者さんに喜ばれる敷地内ゴミ捨場です。通常は道路の一角に地域のゴミステーションや集積所などがあり、地域の住民はそこへ持っていかねばなりません。しかし、各自治体では一定の規模以上の共同住宅ではゴミステーションを設置し、届けを出せば回収してもらることでしょう。ある程度の規模になるとゴミの量も多くなり、地域としても多すぎるゴミになるとアパートとは分けておきたいのも事実でしょうからね。今回はこの敷地内ゴミ捨場をご検討する際に、どのタイプを選べば良いかを種類別にご紹介していきます。ちなみに設置する際は予め地域の自治体に確認をしてください。規模や人数、大きさなどにより設置しても回収が不可能な場合などもありますので、独断で進めることのないようにしましょう。中には事前に役所と協議したうえで、事前協議書などを取得しなければ設置できないなどのルールもあります。設置する場合の容量の目安さて、地域の条例や市役所との相談の結果、大きさや種類を検討しなければなりません。ゴミステーションの規格ですが、多くはリットル（ℓ）の単位で統一されております。ゴミ袋の規格も大体４５リットルとか７０リットルとなっていますからね。次に１日にどれくらいの量のゴミが出るかです。これは地域や年代などもありますが、平均して１人当たり１日約１ｋｇのゴミを出すと言われています。そして４５リットルのゴミ袋に入るゴミの重さは４ｋｇ～５ｋｇ程度になっています。そうすると、４人家族だと１日４５リットルのゴミ１袋が出る計算となります。ワンルームのアパート１０世帯で考えてみましょう。１日１Ｋｇ×１週間＝７ｋｇ　これで１週間のゴミの量となります。これは４５リットルゴミ袋で２袋相当となります。そして１週間に何回ゴミの収集があるかというところですが、大体燃えるゴミであれば１週間に２回程度回収の自治体が多いのではないでしょうか。そうすると、１部屋につき1回の収集で約１袋ずつ出す計算となってきます。計算すると１回の収集で１袋４５リットル×１０世帯＝４５０リットル　以上があれば良いという計算となります。もちろん、各住民の生活スタイルなどで幅はありますが、目安で計算するとこのようになってきます。容量に対しては多少余裕があればいいのですが、設置スペースも限られますので、サイズと勘案しましょう。設置後のデメリット市役所への事前協議なども済ませて、いざ設置となります。しかし、前もって覚悟しておかねばならないことがあります。「メンテナンス」と「清掃」「ゴミのマナー」「不法投棄」です。メンテナンスについては、設置して期間が経過していくと劣化してきます。そこまで短いスパンではないのですが、構造や種類によって寿命も変わります。ちなみに物置タイプが一番故障のリスクがあります。清掃については、ゴミを置く場所であることから、多少の汚れが出てきます。カラスや猫などの被害があった場合には片付けも必要となります。もちろん、ご自身で行えばいいのですが、ゴミステーションの掃除は委託するにしても別途料金が掛かってしまいます。ゴミのマナーですが、これもどんなに周知しても、やはりマナーを守らない方が一定数出てきてしまいます。もちろん、特定して注意をしたいところですが、分別がされていないからといってゴミを開けたりしてはいけません。プライバシーの問題で逆に訴えられるなどの恐れもあります。昔は地域の住民が分別されていない人のゴミを開けて、本人に返したりなどの行為をしていたようですが、今では問題になってしまう恐れがあります。マナーを守らない人が悪いので腑に落ちませんが、早まった行動を取ってはいけません。最後に「不法投棄」です。これは、ゴミステーションは本来入居者専用でありますが、近隣の住民が近いからなどの理由で周辺からゴミを捨てに来るのです。しかも、そのような事をする人なので、分別のマナーも非常に悪いケースが多くあります。住民さんのマナーが悪いかと思ったら外部からのゴミ捨てだったなどということは珍しくありません。またゴミ捨場となっているため、家電などの本来捨てられない物を持ち込まれるケースもあり、こういった外部からの被害にあうリスクもあります。ゴミの問題に警察は及び腰トラブルのもとになりやすいゴミ問題。放置されると美観をかえって損ねたり、異臭の原因ともなり物件の価値を落とすこともしかも、不法投棄や分別の問題など明らかに落ち度があるにも関わらず、警察や市役所などの公的機関はあまり当てになりません。敷地内であること、大きな事件性がないこと、プライバシーの問題などでどうしても警察や市役所が本腰になれないのです。それでも敷地内ゴミ捨場の需要は高く、入居も安定しやすいそんなリスクもあるゴミステーションや敷地内ゴミ置場ですが、それが故に入居者の需要は高いものです。そして、入居の期間も長くなる傾向があります。要は住みやすさに繋がるのです。清掃などのコストを見込んでおかねばなりませんが、入居者が住みやすい環境を作って長期入居を目指すにはおススメの設備であることは間違いありません。次回はゴミステーション種類別のメリット　デメリットやおススメなどもご紹介できればと思います。
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2022年10月16日
洗うだけじゃない！ウォシュレットの効果
本来「ウォシュレット」はＴＯＴＯの登録商標です。他メーカーの場合は温水洗浄便座と呼ばねばいけません手軽なグレードアップ空室対策の中でもコストがあまり掛からずに出来る手段の一つに温水洗浄便座(ウォシュレット)があります。今回は「ウォシュレット」導入の効果と、お客様へのアピールの仕方をお話ししていきます。ちなみに冒頭でもありましたが、ウォシュレットというのはＴＯＴＯの登録商標となっていますが、最早国民には温水洗浄便座という名前よりもウォシュレットが一般的になっているので、今回はウォシュレットでお話しをしていきます。更に補足するとウォシュレットの語源は「Ｌｅｔ’ｓ　Ｗａｓｈ」を反対にしたものだそうです。ウォシュレットの使用率は女性より男性　若年層より高年層このウォシュレットですが、統計などを見ると設置している場合に約８０％の方が使用するとのことでした。また、戸建の統計ですと全体の約７０％の世帯が付いている状況です。それを踏まえるとかなり一般的な設備となっていることがお分かりになると思います。そしてその使用する方の割合なのですが、男性は約８５％で女性が７３％と比較的男性の方が使用率が高いという状況です。また、もう一つ特筆すべきデータとしては若年層より高年齢層になるにつれて使用率が上がっていくという点です。大体、男性も女性も３０台以上から使用率がさらに上がっていきます。その為、男性向けのお部屋づくりではお客様へのアピールとしては特に効果が高いものとなります。では若年層や女性に対しては響かないのか？そんなことはありませんでは若者向けや女性に対しての訴求にはならないのか？というとそんなことはありません。これは繁忙期と呼ばれる１月～３月に特に使うのですが、ウォシュレットのもう一つの特徴に目を向けましょう！「便座が暖かい」そうです、正式名称を「温水洗浄便座」なのです。ウォシュレットを使わないという方でも、冬の便座の冷たさは嫌なのです。それを営業マンやオーナーさんは直接お客様へ売りにするとこの設備の真価が発揮されるのです。繁忙期と呼ばれる時期は真冬です。ご案内時もお部屋も寒いため、寒さに対する設備トークは響きやすいのです。ですから学生をターゲットとする物件にも相性が良い設備となります。導入コストはいかほどか？そんなウォシュレットですが、導入コストはどんなものか？それには今現在のトイレがどんな状況かによります。一番大きく変わるのは「トイレにコンセントがあるか？」です。トイレ内にコンセントの差込口がない場合は新たにコンセントを増設しなければなりません。一部家庭用などで照明からコードを引っ張る方法もあるにはあるのですが、賃貸でお客様向けにするのであれば向きません。通常のトイレへの水から分岐しますもし既に電源があるのであれば、写真のように水をトイレのタンクとウォシュレットに分岐する水栓を取付けて、既存便座との入れ替えでＯＫです。費用の目安ですが大体下記の通りです。ウォシュレット本体１５，０００円～３０，０００円ウォシュレット取付（止水栓取替含む）１０，０００円～１５，０００円電源増設１０，０００円～１５，０００円多少の条件などにより変動しますが、大体こんな感じです。ウォシュレット本体については本当に様々です。しかし、大きく分けると２つのタイプです。リモコンタイプ　スッキリした見た目になりますが、電池交換が必要になるのと、リモコン自体の故障が発生します。便座一体型　コストも安いが、お掃除の手間が少し増えるかも個人的には便座一体型の方が故障リスクは少なめな気がします。また費用的にも一体型の方が安価になっているので、交換時もハードルが低いと思います。もう一つのおススメポイント　ポータルサイト対策もう一つのおススメポイントとしては各不動産ポータルサイトにチェックがあることです。入居者がお部屋を探す時に使うSUUMOやホームズなどの各サイトに「温水洗浄便座」というのはチェック項目として反映しています。なので、導入したを決めた時からサイト内でも優位に立てるのです。結論ここまでご覧いただき、空室対策として有効になるとの結論です。しかし、お部屋に設備として導入する以上、故障時の対処も発生してきます。エアコンやその他設備の故障と比べると、故障時に修理をするより交換の方が費用が安価になる場合がほとんどとなります。一度止水栓やコンセントを作っていれば、物代と少しの工賃で済みますが、故障＝交換と思っておいた方が良いと思います。しかしながらウォシュレットが日本に普及した現在、これから新生活を始める学生さん達にとっては最早「当たり前にあった」存在となっています。冬の寒さ対策という一面もありますので、ご参考に
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2022年10月11日
空室対策　ポータルサイトで☑しよう
何をすれば良いのか？まずはポータルサイト見ましょうせっかくやるなら顧客に直結しましょうさて、空室にお困りのオーナーさんへの空室対策編です。一般的に空室対策はたくさんあります、壁紙の色を変えてオシャレなお部屋にとか、設備を新しく導入するなどとにかく打つ手はたくさんございます。でも、何から手をつけていこう、限られた予算の中で何をすれば一番効率がいいのか？そんな時に試していただきたい方法が「ポータルサイトでチェックしよう」です。今不動産会社であれば大体「ＳＵＵＭＯ」「ホームズ」「ａｔ　ｈｏｍｅ」など様々な「ポータルサイト」と呼ばれる広告会社へ掲載していることでしょう。これは近隣相場や他のお部屋を見て「真似する」とか「比較する」という話ではありません。もちろんそれも大事なのですが、大事なのは「なにがチェック項目として反映しているか」を把握していますか？ということです。「オシャレ」という項目はないお部屋を探している方達は、各サイトにて「エリア」「賃料」「間取り」をチェックします。しかし、この段階ではまだ数千から数百という物件が出てくることでしょう。まだこの中からでは自分の理想にたどり着けません。なので、更に細かく多数ある「チェック項目」にチェックを入れていくのです。例えば「バス・トイレ別」「独立洗面台」「２階以上」「室内洗濯機置場」などなど、多くの人が「こだわりそう」な項目がたくさんあります。こういった条件を絞っていくことで理想のお部屋にたどり着こうとするのです。ですから、空室対策をする時にこのチェック項目を知っているかどうかで確率も変わってくるのです。どんなにキレイで素敵なお部屋を作ったとしてもチェック項目がスカスカだと、そもそもお客様に見てもらえる確率がグーンと減ってしまいます。なので、どうせやるならこの「チェック項目に反映すること」も念頭に置いて空室対策は行っていきましょう。もちろんオシャレなお部屋を作って入居促進ということもあるのですが、そもそも「ふるい」に掛けられてお客様の目に届かないと難易度は高くなってしまいますからね。しかし、オシャレなお部屋というのは「内見」までいくと成約率が全然違いますので、無駄ではありませんよ。せっかくやるならチェック増やせるといいですよね例にすればホームズなどでは「独立洗面台」はもちろんありますが、それに付随して「シャワー付き洗面台」などもあります。せっかく洗面台を交換するのであれば、シャワー付きの洗面台にすれば、チェック項目が一つ増えます。費用的にはそこまでの違いはありませんが、「どっちかといえばシャワー付きがいいな」と思ってチェックした方に独立洗面台がある物件の中でも「ふるい」に掛けられても残っていくのです。どうせやるなら少しでも確率と見てもらえるチャンスを増やしましょう。あとは、裏技としてチェックの数が少ない項目を敢えて目指すという方法もあるのですが、これはまた別でお話しします。あれもこれもと途方もない「空室対策」に迷いこむ前に、まずはチェック項目を見てみましょう。そしてチェック項目は数々の入居者が「これが欲しい」という声を受けて作られています。何を欲しているのか？そもそものマーケティングとして知っておいても損はありません。
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2022年10月1日
③老夫婦の想いと大逆転　完結編
ご夫婦の結末とは？管理会社の腕の見せ所でしたさあ募集だ！手直しだ！前回までの①はこちら　②はこちらさて、全５部屋の空室を埋めなければいけません。ざっくりと５部屋の方針をこのようにしました。①比較的状態の良い２部屋は条件を変えず、再清掃と写真の撮り直しでいける②手付かずの３部屋については原状回復をメインに少し手を入れて募集以前の募集写真撮り直し後いかがでしょう？写真の撮り方、明るさ一つでも随分と印象が変わってきます。もちろん、トイレの温水洗浄便座などは後付けにはなりますが、写真の撮り方一つでも印象はガラっと変わります。このお部屋は募集開始後２週間で成約となりました。原状回復編床のささくれや剥がれも多く、とてもこのまま住める状態ではありませんでした。どうせ貼替えるなら、少しでも長持ちするように今回はフロアタイルを選択しました。このお部屋は洗面台を少し前に交換しておりましたので、壁紙と床のみです。以前のロフト、特に指摘することはないのですが、募集用には少し物足りないのも事実ロフト部分と天井は木目柄を貼りました。高さのあるお部屋では天井のアクセントクロスで写真のインパクトを上げたいという狙いもあります以前のトイレ、虫がすごい状態でした。温水洗浄便座とトイレットペーパーホルダーを変えた程度ですが、見違えます高さと長さのあるお部屋では「長手」方向に木目を入れると視覚的にも広く、高く見えます。壁紙と少しの設備以外は今回は手を掛けませんでした。「それで充分」「過不足なし」が大事です。元々は受話器タイプのインターホンですが、モニターホンへ変更しました。アクセントクロスは「やり過ぎない」が大事です、ポイントと強調したい部分を抑えてやっていきましょう以前の玄関このお部屋も壁紙と床の張替えをメインに細かい設備だけ交換しました。費用も少しでも抑える。それもまた賃貸経営には大事なことですからね。お部屋の様子です以前のトイレこちらのお部屋は全体的にアンティーク調を意識して趣きを少し変えました。洗面台は下部分の収納が水漏れでダメになっていました。これも放置しなければ修理で行けたのでしょうが・・洗面台もトイレも水道業者さんが入るため、複数部屋まとめての施工で費用も少し引いていただきました。今回のリフォームでは下記の事項でした。・壁紙と床の張替え・洗面台が古い物は交換・温水洗浄便座とペーパーホルダー・インターホンをモニターホンへ交換間取りや建具をいじるようなことは必要ないと思いましたので、キッチンや他の部分には手をつけませんでした。費用を抑えるポイントはいくつもあるのですが、工程をしっかり管理して、資材なども安いタイミングや業者さんにお願いするなど、細かい部分の積み重ねです。ご興味がある方はお問合せいただければ金額もお答えしますので大逆転の結果さて、５月に管理を受託し、その結果ですが６月に満室達成９月までに未納家賃全額回収お部屋は１か月半で全て埋まりました。そして、前回②でお話した未納の方も全てお支払いいただき、晴れて正常化しました。エピローグと賃貸管理の必殺技満室になり、未納の方々も解決していた夏にもう一度ご夫婦のもとを訪ねました。リフォームの写真を持参してご説明しました。本当に喜んでくださりました。一時期は二束三文で売りにだすことも考えていたアパート「これで子どもたちに残してあげられます、ありがとうございます、ロータスホームさんに会えてよかった」私、涙が出そうになりました。正確には少し出ました。自分たちの仕事で誰かが幸せになるのはいいものです。追記現在も満室稼働中でご入居者さん全員が良好な状態です。問題といえば先日の台風でＴＶアンテナが少し映らない期間があった位です。未納だった方も連絡をこまめにくれ、しっかりとお約束通り果たしていただきました。今回のリフォーム含めて、必殺技はというのは結局「基本のこと」に尽きるのでしょう。でも、この「基本」こそ根気と細かい部分の積み重ねまさにそういったことを実感させられる事例でした。さて、次なる管理物件を今もお待ちしております。
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2022年9月23日
②老夫婦の想いと大逆転　惨状と復活の狼煙編
画像には少しお見苦しいものもありますが、ありのままをお伝えします現地調査と決まらない理由前回までのお話しはこちらそうして、新たに管理物件となったアパートへ現地調査へ行きます。築年数は少し経過したものの、外観はキレイです。外観はこの物件を紹介してくれた業者さんが定期的にメンテナンスを行っているとのことで、とてもキレイな状態でした。「この状態で決まらないもんかな？」空室の鍵を開けました。凄まじい異臭です。このニオイは長期間の空室で排水管の水（封水）が枯れてしまってニオイが逆流していました。しかも目に染みるレベルです。この感じからして空室の期間はかなり長い間放置されていたことが分かりました。もちろん電気も通っておらず、明かりも点かない状態でした。この後、虫などの写真が出ますので、苦手な方はスキップしてください。床一面の小バエニオイの原因と思しきトイレを開けるとこの有り様です。床に見える点々は下水管から上がってきた虫の死骸です。トイレの水が無くなり、長い間放置されていたのでしょう。ちなみにこの虫の正体は「チョウバエ」といいます。壁に止まっているとハート型の形をしています。主に下水管や汚い水で発生することが多く、細菌を媒介することもあります。通常お部屋で出たりする、「小バエ」とはまた別の種類です。今回もトイレの排水口の水が枯れたことにより、上に上がってきてトイレで大量に死んでいました。お風呂も同様の状態ですが、更に汚いため、写真は掲載しないでおきます。床もか・・・床もあちこちめくれており、ささくれもヒドイ状態です。靴下に穴が開きました。これで決まらないのは当然でしょう。まだまだ有った問題点　家賃滞納お部屋の惨状は分かりました。その後滞納の確認を行います。まずは、遅れながら払っていた方に連絡します。この方は管理会社が変わった旨と、やはり契約書通り前家賃（当月分を前月末に支払う方法、全国的にも一般的な方法）でお支払いをお願いしました。すると、ご理解いただけました。しかし、遅れている分をまとめては難しいとのことで数ヶ月に渡って分割でお支払いする約束をし、その後全額お支払いいただきました。もう一人の方は6ヶ月以上の滞納＆連絡が取れないという「ダブルパンチ」の方でした。こちらはとても苦労しましたが、このブログでも何度かお話ししている通り、私は滞納の解決は得意です。少し時間と労力は掛かりましたが、話し合いにて解決し、現段階でもあと少しの状態となりました。そうです、この方達もやるべきことをしっかりと行っていけば問題の無い方達だったのでしょう。復活の狼煙（のろし）そして、同時並行で空室の募集です。現在のお部屋の状況をオーナーさんにお話ししました。オーナーさんもここ一年程は高齢のために中々現地へ行けなかったとはいえ、現状を見て落胆していました。「どうしたら良いのでしょうか？」「家賃を下げた方がいいでしょうか？」とのことでしたので、改善案として次のことをご提案しました。①現状の空室で２部屋は清掃及び写真などを取り直せば大丈夫②３部屋はお部屋の損傷も激しく、原状回復もされていない状態なので、少し手を入れましょう③今まで年払いでもらっていた（実際には２部屋しか払っていなかった）共益費や自治会費を月額でもらいましょう④家賃は下げなくて大丈夫ですここまでお話しをするとご夫婦の顔色も大分良くなってきました。私は原状回復ついでに少しのプラスで何とかなると思っていました。そして、その結果は意外と早く訪れました。次回で完結です続きはこちら
賃貸経営のコツ
2022年9月21日
①老夫婦の想いと大逆転空室率50％+滞納率40％　
素敵な老夫婦がアパート経営に悩んでいました　空室対策編ある日のご紹介とご夫婦の想いある日のこと、業者さんからご連絡をいただきました。「空室で困っている方がいて、ロータスホームさんで何とか出来ませんか？」当社に物件を預けてくださっているオーナーさんが懇意にしている業者さんでした。その業者さんがお仕事を頂いているオーナーさんのとある物件が空室と問題で大変とのこと。そこで当社のオーナーさんに相談したところ、当社に連絡してみたら？とのことでした。私は現在、他社の管理会社から管理を取るという行為を基本的にしておりません。その為、管理物件が増えるのはこういった業者さんや自社のオーナーさんからのご紹介や管理に困った方からの直接のお問合せがほとんどです。今回も業者さんにお礼を申し上げ、まずはオーナーさんと直接お話しする機会をください。とお伝えしました。そして、ご紹介いただいた業者さんからオーナーさんの連絡先を伺い、オーナーさんへご連絡をいたしました。すると、住んでいらっしゃるのは少し離れた場所であること、ご夫婦ともに９０歳を超えており、最近物件へ中々行くことも難しくなってきた。との事情を伺いました。もう少し詳細なお話しが聞きたいということと、賃貸管理についてどのようなスタンスであるかを知りたくて、直接お会いさせて欲しい旨をお伝えしました。快くＯＫをいただいたので、すぐさま伺う日をお約束して、オーナーさんのご自宅へ参りました。管理会社とオーナーさんの立場そして当日、私は錦江湾フェリーに乗り、一路オーナーさん宅へ向かいました。この時点では管理をお受けできるか全く予想しておりませんでした。当社では物件がどんなに古かったり、問題が山積みであったからといって管理をお断りすることは基本ありません。それよりも重要なのは、「オーナーさんが賃貸管理にどういったスタンスであるか」です。基本的には管理会社を変える、もしくは自主管理から管理会社へ変更する。ということは現在の管理に不満もしくは限界を迎えている訳です。管理会社は不動産のプロではありますが、「所有者」ではありません。あくまで所有者及び最終的な決定権者は「オーナーさん」です。その為、今後大事な資産をお預りする時にはこの「賃貸管理に対してのスタンス」の感覚がとても大事になるのです。これは偉そうに「オーナーを選ぶ」というのでは決してありません。各オーナーさんが、管理会社に期待されている部分が私たちとイメージが違った場合、お互いが不幸な結果となってしまいます。そういった「こんなハズじゃなかった」を生まないために最初のヒアリングはとても大事だと思っています。空室率50％　滞納率40％オーナーさん宅に着くとご夫婦一緒に暖かくお出迎えしていただけました。お会いしてみるとご夫婦ともに９０歳を超えているとは思えない程お元気です。ご挨拶をし、早速本題に入ることにしました。その段階で伺った内容は以下のようでした。・現在の管理会社は長く管理をお願いしていた・全１０部屋中入居中のお部屋は５部屋・入居している５部屋のうち２部屋は滞納があり、内1部屋は入金もない状態・以前はたまに物件へ行っていたが、最近は中々行けない・空室の状態も最近見れていない※後にこの空室を見に行きますが、とても貸せる状態ではありませんでした。この部分については後ほどとのことでした。なるほど、実質３部屋分の家賃しか入っていない状態なのだなと理解が出来ました。そして、奥様は手元にある１冊のノートを私に見せてくれました。そこにはお部屋ごとの家賃入金状況が刻銘に書かれていました。一部屋ずつお名前と入金記録を手書きでビッシリと丁寧に書いてありました。横には収支明細を細かく書いており、正に家賃表でした。奥様は今までしっかりと、アパートの入金から支出までをご自身でも管理していたのです。そして、話はこれまでの人生について少しずつ入っていきましたご夫婦の想いと人生についてアパートを買われた動機を伺ったところ、これまでの人生についてお話ししてくれました。お二人はこれまで先祖代々の土地で農家を営んでいたそうです。驚くことに８９歳まではビニールハウスに上り作業をしていたとのこと。昔の人のたくましさ！そんな中で、少しずつ堅実に貯めたお金で不動産投資を始めたのはやはりお子さん達への想いでした。作物を育てるが、自然というのは思い通りにならずとても苦労した。だからこそ、自分達は無駄遣いをせずに必死に不動産を少しずつ増やしていった。そしてゆくゆくはお子さん達にこの不動産を渡してあげたい。とのことでした。仏間にはこれまでの作物に対しての賞状がズラリと並んでおり、これまでの実直な営みを証明するには十分過ぎました。しかし、この物件が最近このような状態になり、とても子供たちに安心して渡せる状態ではない。もう売却も視野に入れていかないといけないんでしょうか？と悲しそうな表情でした。私はこの物件を実は知っていました。営業マン時代に一度ご案内したことがありました。そして、ご夫婦に当社の管理のご紹介、管理報酬や今後のおススメの方針など必要な事項をお伝えしました。そして「私はここから持ち直せると思っています、よろしければ管理を任せてみませんか？」と話しました。すると「お宅さんにお任せいたします。この物件をいいようにしてください」とおっしゃっていただきました。その言葉をいただき、私はすぐさま物件へ向かうことにしました。そして惨状と数々の問題を目の当たりにすることになるのです。続きはこちら
賃貸経営のコツ
2022年9月10日
諦めないで！10年何もしなくていいリフォーム
株式会社ロータスホームの強みの一つがこの「リフォーム力」です！「お金さえかければこんな風になるのは当たり前でしょ」それはそうなのですが、それを安くクオリティを高めるからこそ「強み」になると思っております。やはりオーナーさんとしては家賃収入が大事になりますので、費用を掛けすぎてしまえばマイナスになってしまうため、その費用対効果はやはり問われるところです。なぜ安くすることが出来るかといえば、一つには「自分たちで施工管理が出来るから」です。私と管理部スタッフは大手ハウスメーカーのリフォーム部門で積算から施工管理までを行っておりましたので、リフォームの際には自分たちで部品や資材の見積り、各職人さんの手配が可能となっております。施工単価を少しでも抑えるため、安い部品を仕入れて自分たちで物件へ運ぶことも日常茶飯事です。通常のリフォームでは、各工務店やリフォーム会社に見積もりを依頼し、上がってきた見積りをオーナーさんへ提出となります。もちろん、それでも仕上りと費用対効果が高ければ言うことはありません。しかし、当社に管理物件として新たにいらっしゃるオーナーさんの物件のリフォームを見たり、掛かった金額を聞くといつも「それだけのお金掛けるなら、ここまではやって欲しいなあ」と思ってしまう物件が多いのです。そのうえで、「単に見栄えの良いお部屋」ではなく「決まるお部屋」更に「資産価値の上がるお部屋」「今後リフォームをなるべくしなくて良いお部屋」を目指して施工しております。これからお出しする事例は築30年以上の物件でこれまでのリフォーム履歴は無し物件でした。これまでお住まいになった方は長期間お住まいになっていただき、初めて空くお部屋でした。ご入居者さんは普通の使い方をされておりましたが、いかんせん年月が経ち、脱衣所の床は腐って抜けている状態でした。浴室は置き型の浴槽で壁面タイルはひび割れも多く、何枚かは落ちていました。ユニットバスへの入替も検討しましたが、写真右奥の柱が障害となり、箱型のユニットバス施工は費用面でもかなり高額になりそうでした。壁タイルは割れており、床面のタイルは現在少し敬遠されがちなタイプ今回は浴槽交換と壁を貼替え、床もタイルから貼替えを選択しました。水栓もサーモ式に替えました。浴槽のサイズが規格的にあまりないサイズでギリギリの物を探すのに苦労しました床の傷みはひどく、各所でベコベコになっていました。まずは下地を補修することにしました。靴箱はシートを貼りお化粧、奥の建具も今回交換しました。広いキッチンスペースは照明が１基で暗い印象のため、ダウンライトを縦に並べて明るい室内へ変更奥は６畳の和室、ＴＶ端子も昔の古いモノになっており交換、スイッチプレートなど細かい点も全て交換します。こういった細かい部分に古さを残すとせっかくのリフォームも残念になります。壁面は落ち着いたグレーのアクセントと天井は木目にしました。それでも残る古い部分やサッシ周りと合わせるためにナチュラルな色調にします。キレイに使っていただいた洗面台もボウルにひび割れ、洗濯パンも日焼けし黄色く変色しています。今回はミラーキャビネットタイプの洗面台が安く仕入れられたので少し豪華にしましたが、お値段は施工店価格の６掛け程度です。しかし運ぶのは重かった。洗濯パンも運びました中々勇気のいる建具施工ですが、これも資財屋から直で仕入れることでコストカット！１０年大きなリフォームしないために建具を交換。少しずつ施工すると単価が上がりますが、今回は大工さんが入るのでここまでをお願いしました。温水洗浄便座と棚付きのペーパーホルダーにしました。ウォシュレット機能は個人的には好きですが、冬場便座が暖かいという点でも私たちはおススメしています。これも大量入荷して安い時期に仕入れました。キッチンはなんと2600ｍｍの大型サイズがついていたのでもったいないのでそのまま利用しました。キッチン蛇口をシングルレバーに変更しましたここまで来たなら天井ダウンライトも施工しました。この６畳間にダウンライトと壁紙変更で十数万の提案をするところもあるようです・・・・ダウンライトは淵のカラーもお部屋や壁紙に合わせて色を変えます。電球色を使うことも無くはないのですが、今回は昼白色で明るいお部屋に仕上げます。元は押入れでしたが、大工さんが入るのでついでにクローゼットへ変更。収納の中までクロスは貼った方が良いですインターホンもモニターホンへ交換！これはネットで見つけた安い物をそのまま持っていき、職人さんにダウンライトと同日に施工をお願いします。別日になるとそれだけで日当分発生してしまうので、工程管理と資材の搬入タイミングは大事です。水栓と壁面を変えるだけでまるで新品ユニットバスのような浴室になりますエアコンは新品です。これは馴染みの業者さんにお願いしました。こればかりは自分たちで仕入れてもかないませんでした。いかがでしたでしょうか？このお部屋では賃料を結果として以前の築浅当時の水準までもっていくことが出来ました。また、今後このお部屋でリフォームがあるとしても部分的な壁紙程度で済むことでしょう。今回のリフォームは丸ごと大掛かりになりましたが、普段から規模の小さいリフォームでも「少しでも今後費用が掛からないように」「掛けてもらえるなら少しでも入居につながるように」「住んでくれる方が少しでも快適なように」不動産屋からおススメされるリフォームは「マージンが乗っているんでしょ」と思われることも多いものです。本来不動産会社は決まりやすいお部屋を知っているものです、ただそれをコストも含めて自分たちで作り上げることが苦手なのです。当社では「決める為に必要なことを知っている者が、少しでも費用対効果を上げようと本気で頑張るリフォーム」です。右から左のマージンではなく、安さのカラクリをいつか発表したいと思っていたので、熱が入りすぎました。すみません。そんなロータスホームのリフォーム。ぜひ一度ご体感ください。定期的にリフォームや空室対策になりそうなものをご紹介したいと思います。
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