「インボイス制度」～免税事業者と課税事業者～あなたはどっち？

消費税を払わないと「いけない」オーナー　払っても（払わなくても）いいオーナー

大家が知っておくべき「インボイス制度」～そもそもインボイス制度とは？編～

さて、前回はインボイス制度は消費税の話であることをお話しました。


そこで今回は、


消費税を払わないといけないオーナー、払ってもいい（払わなくてもいい）オーナー


についてお話していきます。


その為には課税事業者と免税事業者と消費税の仕組みについて少し理解しておく必要があります。

まず、税金には大きく２種類「直接税」と「間接税」という区別があります。

直接税＝自分が国や地方公共団体に直接納める税金　例　固定資産税　所得税　住民税　贈与税　自動車税　など
　　　　※税金を納める人（納税義務者）と税金を払う人（担税者）が一致している

間接税＝税金を直接納めない税金　　例　消費税　印紙税　たばこ税　酒税　登録免許税　ガソリン税　など
　　　　※税金を納める人（納税義務者）と税金を払う人（担税者）が異なる

消費税は間接税になるため、納税義務者（消費税を納める義務のある人）は預かった消費税を後日、国や地方公共団体に税務署を通して支払うこととなります。


前回の記事でも触れましたが、金額の大小に差はあるが、消費税を貰っているオーナーというのは意外と多いという話をしました。


では、次は消費税を納めなければいけないのか？という点を説明していきます。

課税事業者と免税事業者

では、消費税を貰ったら必ず消費税を納めなければいけないのでしょうか。


これについては事業を営む人は「課税事業者」「免税事業者」のどちらかに必ずなります。


賃貸業という事業を営むオーナーさんも個人・法人問わず「事業者」となりますから、どちらかになります。

課税事業者＝消費税を必ず納めなければいけない

免税事業者＝消費税を納めてもいいし、納めなくてもいい

このように「課税事業者」は必ず払わなければなりません。


では、自身が課税事業者か免税事業者はどうやって決まるのでしょうか？

課税事業者と免税事業者の違い

大まかにいえばこのようになります。


消費税は２年前の売上が基準となりますから、２年前に存在しなかった創業したての法人や２年前の課税売上高が１０００万円を超えない場合は免税事業者という扱いになる訳です。


前回も触れましたが、居住用物件の賃料は「非課税」なため、駐車料などに多少消費税があったとしても、その売上だけでは１０００万円という部分には中々到達しないものです。


この為、居住用をメインとしている賃貸オーナーさんのほとんどが「免税事業者」となっている訳です。


しかし、ここで注意してほしいのは２年前に物件などを売却している場合です。


毎月の賃料等だけでは１０００万円の課税売上高というのは、それなりの規模にならないと到達しません。


しかし、建物の売却金額は課税売上となります。


そうすると、２年前に物件を売却していた場合、土地には課税されませんが、建物分については課税売上となります。


その為、２年前に１０００万円を超える課税売上があった場合は課税事業者となってしまいます。


この点は注意が必要です、課税事業者になった年に更に物件の売却をすると、消費税も高額になる恐れがあります。

免税事業者は「払わなくてもいい」が「払ってもいい」

では、ほとんどのオーナーが該当する「免税事業者」ですが、この免税事業者というのは「払わなくてもいい」扱いとなっているのですが、実は「払ってもいい」のです。

「払わなくてもいい税金を払うなんて善人いる訳ないでしょう」

そう、確かにその通りかもしれません。


できれば払いたくない税金、そう思うのは当然のことでしょう。


しかし、このインボイス制度という仕組みにおいては


「免税事業者だったが、消費税を払ってしまった方がいいかも」というケースも出てきます。


不思議な話なのですが、次回以降でもご説明していきます。

免税事業者にこそ一番大きな影響のある制度なのです


今まで無縁と思っていた消費税が「形を変えて」襲ってくる可能性があるのです

消費税を納めている課税事業者については事務手続きの仕組みだったり、取引先との連携だけで解決できそうな話なのです。


次回はインボイス制度の仕組みの話をしていきます。消費税の大体のルールを知って、インボイス制度というものが何をオーナーにさせようとしているのか？を中心にお話していきます。


過度に恐れる必要はありませんが、ある程度の知識を持って、方針を決めていかねば解約や賃料減額にもつながりかねない制度です。


一緒に学んで、よりよい対策を考えていきましょう。