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2022年11月15日社名の由来 ～ロータスホーム～
たまに聞かれますので 株式会社ロータスホームの由来 弊社株式会社ロータスホームの社名の由来です。開業当初はよく聞かれたものです。なので、今後お付き合いが生まれることも期待して、社名の由来についてお話していこうと思います。 ＬＯＴＵＳ＝蓮 ますはロータスですが、「蓮」です。レンコンは蓮の茎ですね、蓮根と書きますから根っこだと思われていますが、茎です。なぜ「蓮」から取ったのかということですが、以前書いたように私は特定の宗教を信じている訳ではありません。たまにご存じの方が仏教とかですか？と聞かれます。 確かに蓮はお釈迦様のイメージもありますからね。この会社を作る時に色々なことを考えていました。「不動産会社を作るうえで、どんな想いを表そうか？」たくさん想いはありました。しかし、最終的に思ったことは 「どんな大変な仕事でも、住まいを通じて人に喜んでもらおう、そして人の喜びを自分たちの幸せとしていこう」という思いでした。その時に思い浮かんだのが「蓮」でした。蓮というのは、ご存知の通り泥の中で咲きます。しかも泥水が濃ければ濃いほど綺麗な花を咲かせるそうです。また、蓮の葉はどんなに泥や水が付いても弾き返すのです。ことわざの「泥の中の蓮」というのはこういった特徴から来ているのでしょう。その存在が不動産の管理会社にピッタリな気がしたのです。綺麗ごとだけではない不動産業界、時には辛いこともある仕事。そんな中で自分自身まで泥に浸かって、大事な心まで汚してしまってはいけません。そこで、そんな蓮の精神性から蓮＝ＬＯＴＵＳ＝ロータスを選びました。決してキレイごとや華々しいだけではない仕事をも自分たちの糧にし、しかもそれでも汚れない、そして綺麗な花を咲かす。入居者さんやオーナーさんに代わって、大変なことをしっかりやり切ろう。そんな想いを込めました。あと、蓮根がその形状から「見通しがきく」などの縁起も良い物だそうで、そんな所も気に入りました。 ＨＯＭＥとＨＯＵＳＥの違い 次にＬＯＴＵＳＨＯＭＥの「ＨＯＭＥ」ですが、これは「家」という意味ですね。ではなぜ「ＨＯＭＥ」で「ＨＯＵＳＥ」ではないのか？ですね。どちらも日本語に訳すと「家」となります。これは、正確に合っているかは自信がないのですが、ＨＯＭＥとＨＯＵＳＥの違いは ＨＯＭＥ＝人が住んでいる場所としての家 居場所 本拠地 帰るべき場所ＨＯＵＳＥ＝住宅 家屋 建築物 ＨＯＭＥは「人ありき」、ＨＯＵＳＥは「物質としての家」、こんなイメージを私が持っていたためです。私はＨＯＭＥが好きなのです。人が住んでいる家こそが「家」だと思っています。その住んでいる人にとっての居心地の良い「ＨＯＭＥ」のお手伝いになればと思っています。 こんなことばかり言っていると「キレイごとばかり」などと言われるかもしれません。でも私は「キレイごと」でもいいと思っています。私もついつい仕事で熱くなったり、正直に言えば腹が立つこともたくさんあったりします。でもそんな時にこそ、この「キレイごと」を込めた社名が初心や本当にやりたかったことに戻してくれます。本当に私は聖人君主でもなんでもありません。だからこそ、初心や想いを忘れないように一番使う社名にしておきたかったのです。ちなみにＨＯＭＥは私の右腕ともいうべきスタッフがＨＯＭＥがいいということで採用しました。これからも社員と一緒にオーナーさんと入居者さんの役に立って、人を幸せにしていきたいと本気で思っています。そして、私も社員も人の幸せを作る仕事で「幸せ」になりたいと思います。今回は柄にもない内容でしたが、なんとなく書いてみたかったのです。今後ともよろしくお願いいたします。
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2026年06月14日
俺の屍を越えてゆけ ~変な座右の銘~
なんの話だ？と思われるタイトルですね。 今回は完全な内田の雑談です。 この「俺の屍を越えてゆけ」は私の座右の銘といえる位に好きな言葉なんです。 元はプレイステーションのゲームソフトで知りました。 しかし、私はそのソフトをやったことはありません！ やったことのないゲームのタイトルを座右の銘にする奴なんか、どこにいる。と思われても仕方ないですね。 ちなみに、このゲームはタイトル通りの内容だそうです。 簡単に紹介すると 「俺の屍を越えてゆけ」は、呪いにより数年しか生きられない一族が、神々と交わり、世代を重ねて宿敵を打ち倒そうとする和風RPGです。短命な子供を育て、能力を継承させ、強大な敵に挑むという独自のサイクルが、一族の絆と儚さを描き、世代を超えた感動を呼びます。20年以上経った今も、多くのファンに愛されています。 こんな内容だそうなので、よろしければ是非プレイしてみてください。 では、本題になりますが、なぜこの「俺の屍を越えてゆけ」が私の座右の銘なのでしょうか。 今回は私の完全な雑談にお付き合いください。 人は何のために生きているのか？ おっと、小難しそうな質問が来ましたね。 とはいえ、この問いはほとんどの方が、一度は通ったことでしょう。 ちなみに私はこの問いには 人間に生きる意味など特にない と考えています。 おぉ随分厭世的な奴だと思われるかもしれませんが、そうでもありません。 正しくは 生きる意味などは無いが、それでも意味は持たずにはいられないのが人間だと思っているだけです。 この辺りは、本職の哲学者などもたくさん生きる意味などは語っていますし、そもそもこの問題に「正しい答えなど無い」ので、割愛します。 私にとっての「俺の屍を越えてゆけ」はその意味でピッタリなのです。 人生は好きに生きたらいい。と思ってはおりますが、それでも意味を持たずに日々過ごすのは、私にとっては退屈だったり、活力が沸かないんです。 若かりし頃、ただダラダラと生きた時間もありましたが、それはそれで楽しかった部分もあるのですが、日々鬱屈としていた気がします。 とはいえ、自分自身に大層な野望や野心も持ち合わせてもおらず、何を活力にしていいのかも分かりませんでした。 そんな時にふとこの言葉に出会いました。 なぜか「俺の屍を越えてゆけ」という言葉に心をザワザワさせられたのです。 当時は漠然としていたのですが、自分自身に家庭が出来たり、不動産の仕事をする中で、この言葉に自分自身が寄っていったのです。 そうしている内に「俺の屍を越えてゆけ」が自分の中で「こう生きてみよう」という言葉になりました。 私はリレーの途中走者である 「俺の屍を越えてゆけ」 この言葉は自分が先に倒れて、その意志を継ぐ人への言葉です。 私自身は大層な野望や天下統一のようなスケールの大きいものはありません。 教科書に名を遺すようなこともないでしょうし、それにも興味はありません。 それでも私が生きたことで、少しでも社会や子どもたちが良くなればいいなと思っているだけです。 不動産業も一緒です。 今年建つ鉄筋コンクリート造の建物などになれば、平均寿命からすると、この建物の終焉など私は見ることはないでしょう。 土地になればもっとです。 私がいる期間など、この地球や土地からすれば、一瞬の火花のようなものです。 ただ、この期間の土地や建物を、次世代に繋ぐお手伝いをしているだけですからね。 でも、それでいいんだと思います。 現在、私は居住支援協議会の部会長という大役を仰せつかっています。 高齢の方や障がいを持つ方、ひとり親世帯など、住宅の確保が難しい方々を民間の力で支えるための組織です。 正直に言いましょう。 この超高齢化社会と人口減少が加速する日本の、そしてこの地域の深刻な難問が、私一人の代でスカッと、パーフェクトに解決するなんてこれっぽっちも思っていません。 私の力など、社会全体の大きな流れから見れば本当にちっぽけなものです。 私ごときの力で明日の朝に街が劇的に変わるわけではないのです。 では、解決できないならやる意味がないのか。 そうじゃないんです。 私の代で解決できなくても、私がここで立ち続け、失敗しながら、少しでも前に繋いでいけばいい。 私が倒れるまでにこの場所を維持し、継続していけば、いつか私の後ろから、すべてをひっくり返して解決してくれるような「本物の天才」が現れるかもしれない。 その天才が出てくるその日まで、失敗の先駆者として、社会を途切れさせずにバトンを繋ぐこと。 それこそが、途中走者である私の使命的なものだと思っています。 こんなことを言うと、子どもがいない人は関係ない話なのか、と思われるかもしれません。 全くそんなことはありません。 子どもがいる、いないなんていう狭い話ではなく、自分の身の回りの人や、これからこの街で新しく生きていく名もなき誰かのため、それで十分だと思います。 私たちは生きているだけで、次の世代に続くバトンを全員がすでに手渡されているのですから。 よくよく考えてみたら、自分が生まれたということは、生命誕生から自分までバトンが途切れずに廻ってきた証ですからね。 途中では、どうしようもない奴もいたでしょうし、立派にも関わらず早世した人もいたでしょう。 それでも何だかんだ、自分にバトンがきたんですから。 子どもがいる、いないとかではなく、自分にきたバトンを次世代に渡してみればいいんじゃないかなと思うんです。 何も政治家になって日本を変えるとか、世界的な大発明をするとか、そんな大層なことじゃなくていいんです。 一生懸命に生きていたら、きっと次世代へのバトンになりますから。 自分の周りにいる人を、ちょっとだけ大事にするとか、ちょっとゴミを拾ってみるとか、なんでもいいんだと思います。 そういったことの全てが、次のランナーが少しでも走りやすくなるようにコースを均しておくことですからね。 いつか私が力尽き、倒れた時に、ちょっとだけいい屍（バトン）になってたら最高だなと思っています。 私は私の区間を一生懸命に走ってみようと思います。
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2026年06月02日
【台風対策】窓ガラスに養生テープは意味がない！？不動産屋が明かす本当の効果と、退去時に泣かないためのリアルな注意点
これからの季節、鹿児島に住む私たちにとって避けて通れないのが「台風」です。 テレビのニュースで「大型の台風が接近中」と流れた瞬間に、霧島市や姶良市のホームセンターから、ある商品が一斉に姿を消します。 そう、養生テープです。 賃貸マンションやアパートにお住まいの入居者様からも、この時期になると「ガラスが割れるのが怖いので、窓ガラスに養生テープを米の字に貼れば割れませんか？」というお問合せを本当によくいただきます。 SNSを開けば、綺麗に「米」の形にテープが貼られた窓の写真がたくさん流れてきますよね。 でも、多くの人が勘違いしている点もあります。 結論から言います。 窓ガラスに養生テープを貼っても、風圧でガラスが割れるのを防ぐ効果はほとんどありません。 これを聞いて「えっ、じゃあ今までの苦労は何だったの！？」とショックを受けた方もいるかもしれません。 今回は、なぜ養生テープでは風圧を防げないのかという構造的な理由と、賃貸で本当にやるべき対策、そして台風が去った後に待っている「もう一つの恐ろしい退去時トラブル」についてお話しします。 そもそも割れるのを防止するためではない そもそも、なぜ多くの人が「養生テープを貼れば風圧に耐えられる」と勘違いしてしまうのでしょうか。 それは、ガラスが「風の力」で割れると思っているからです。 実は、現在の建築基準法に基づいて建てられた一般的な賃貸マンションやアパートの窓ガラスは、よほどの大型台風であっても、純粋な「風圧」だけで割れることは滅多にありません。 養生テープを張ることで、多少は振動を抑える効果が無くは無いのでしょうが、効果は限定的だと思います。 先ほど申した通り、余程の最大瞬間風速を叩きつけられた場合には、最早養生テープではどうしようもないと思います。 では、なぜ台風の日に窓ガラスが割れるのか。 原因のほとんどは、風で飛ばされてきた「飛来物」です。 近所の家の瓦、看板、ベランダに放置された物干し竿、あるいは誰かがポイ捨てしたビニール傘、小石などの本当に小さな物。 これらが猛烈な強風に乗って、まるで砲弾のように窓ガラスに激突するから割れるのです。 想像してみてください。 猛スピードで飛んできた頑固な瓦が窓にぶつかったとき、ガラスの表面に貼られた数ミリのプラスチック製テープが、その衝撃を跳ね返せるでしょうか。 無理です。 テープにそんな物理的な防御力はありません。 じゃあ、養生テープを貼る意味は全くないのかと言われれば、そうではありません。 養生テープの本当の効果は「割れるのを防ぐこと」ではなく、「割れてしまった後に、ガラスの破片が室内に飛び散るのを防ぐこと」にあります。 つまり、風圧対策ではなく、二次被害を防ぐための「飛散防止」が本来の目的です。 これを勘違いして「テープを貼ったから絶対に割れないぞ」と窓のすぐそばで寝てしまうのが、一番危険なのです。 では、飛来物から身を守るために、賃貸でできる最も合理的で効果的な対策とは何でしょうか。 テープを米の字に貼るだけでも飛散防止には役に立ちますが、それでも尖った部分が落ちることは避けにくいです。 本当に対策を強化したいなら、窓の内側に「段ボール」または「プラスチック段ボール（プラダン）」を全面に貼り付けてください。 窓ガラスのサイズに合わせてカットした段ボールを、室内側から窓枠にしっかり養生テープで固定するのです。 こうすることで、万が一外から飛来物が当たってガラスが割れてしまったとしても、段ボールが防波堤となり、鋭利なガラスの破片や猛烈な暴風雨が室内に一気に流れ込んでくるのを物理的に食い止めることができます。 あわせて、台風が最接近している間は、必ずカーテンをきっちり閉めて、真ん中を洗濯バサミなどでパチッと留めておきましょう。 これだけでも、万が一の飛散時の被害を最小限に抑えることができます。 最大の注意は台風後 無事に台風が過ぎ去り、霧島連山の向こうに綺麗なお天道様が見えてきたとき、絶対に忘れてはいけないことがあります。 それは、台風が去ったら「一刻も早く養生テープを剥がす」ということです。 これを「また次の台風が来るかもしれないから」「剥がすのが面倒だから」と、数週間放置してしまう人がまぁまぁいらっしゃいます。 これが、後に退去時の大きな悲劇を生むのです。 鹿児島の日差しと紫外線を舐めてはいけません。 夏の強烈な紫外線と窓ガラスの熱によって、養生テープの「糊（のり）」がガラスの表面にガチガチに固着してしまうのです。 こうなると、手で引っ張ったくらいではビクともしなくなります。 市販のシール剥がしを使っても、窓一面に広がった「米の字」の頑固な糊跡を綺麗に落とすのは至難の業です。 実は、過去にこれで大失敗された入居者様がいました。 固着したテープをそのままにして退去の日を迎えられたのですが、通常のハウスクリーニングでは落とせないレベルになっており、結果として「善管注意義務違反」による追加の原状回復費用（ガラスの特殊清掃費用）が発生してしまったのです。 せっかく台風から家を守るために一生懸命テープを貼ったのに、その結果、退去時にお金を払うことになるなんて、あまりにも報われませんよね。 私たちは大家さんや入居者様と退去時に揉めたくありませんし、できれば気持ちよく次の新生活へ送り出したいと思っています。 ですから、声を大にして言います。 台風対策は、終わった後の片付けまでがセットです。 台風が通り過ぎたら、その日のうちに、遅くとも翌日には必ずテープを剥がしてくださいね。 家財保険が掛かっているかのチェック そして、もう一つ大事なことは、「家財保険のチェック」です。 「家財保険？なにそれ？」と思われた方は、「火災保険」といえば思い出せませんか？ そうです、お部屋を借りる時に不動産屋でセットで請求された「火災保険」のことです。 多くのみなさんは、あの保険を「自分が迷惑を掛けたことを大家さんや他の入居者さんへの賠償の為の保険」と思っております。 確かに間違いではないのですが、あの保険は通常は「家財保険」と言われていて、自分自身の家財に対してもカバーしている商品なのです。 仮に台風などで水が吹き込み、ご自身の家具や家電がダメになった場合にその損害を補償してくれるのです。 ですから、台風が訪れるシーズンになったら「果たして自分は保険に加入しているだろうか？」をチェックしてみてください。 契約当初に２年で加入していたが、その後の更新を怠ってしまい、結果的に台風による損害で自身の家財道具などが全滅してしまった。というケースもありますからね。 その時になって「大家さんが何とかしてくれる」と思うかもしれませんが、余程の建物の管理に問題があるケースを除けば、原則として天災地変による損害は自己責任になってしまうのです。 正しく理解し、万全の対策を いかがでしたでしょうか。 多くの方は養生テープが「飛散防止」と理解しているかとは思いますが、改めてご説明をしてみました。 そうでないと、うっかり「養生テープしたから大丈夫」と窓のそばで寝てしまうということもあるかもしれません。 大切なのは、その対策の「本当の効果」を正しく理解し、正しく備えることです。 今回の養生テープのお話も、もしもの時に自分と家族の身を守るための本当の知識として役立てていただければ嬉しいです。 昨今、威力の強い台風が来ることも多くなりましたので、日頃からの防災を意識したいですね。
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2026年05月19日
「実家をどうする？」空き家の出口戦略と選択肢 ~売却・賃貸・自己使用のメリット・デメリット~
当社は日本空き家サポートに加盟し、空き家の管理を行っております。 最近、本当に多くの方から実家や所有されている「空き家」に関するご相談をいただきます。 先日もお越しになったお客様から、相続した実家をどうすればいいか分からない、売るべきか、貸すべきか、それともとりあえず置いておくべきか、という切実なご相談を受けました。 突然もう一つの「家」を所有することになるなど、みなさんの人生設計では考えていないですよね。 思い出が詰まった場所だからこそ、簡単に決断できるわけがありませんよね。 ネットや雑誌を開けば、空き家活用ビジネスだとか、資産の有効活用なんていう言葉がいくらでも躍っています。 でも、実際の不動産業から言わせてもらえば、そんな教科書通りの正論だけで片付くほど空き家問題は甘くありません。 それぞれの選択肢には、綺麗ごとだけでは済まない現実的なメリットと、重いデメリットが必ず表裏一体で存在しているからです。 今日は、空き家管理を行っている者として数々の現場を見てきた私の視点から、売却・賃貸・自己使用の3つの選択肢について、お話ししてみようと思います。 「売却」は完全に「終わる」ことがメリットでもあり、デメリット 空き家をそのまま手放して現金化する方法ですが、これには明確なメリットがあります。 何と言っても、手っ取り早く悩みの種を終わらせることができる点です。 所有しているだけで毎年かかり続ける固定資産税や、都市計画税の負担から一瞬で解放されます。 草むしりや建物の換気のために、わざわざ遠方から実家まで通う時間と労力も、売却してしまえばこれ以上必要ありません。 また、売却金額という収入に変えられるという点もメリットであることでしょう。 しかし、この売却には、数字には表れない最大のデメリットがあります。 それは、一度手放してしまったら、その場所は二度と自分たちの元には戻らないという圧倒的な寂しさです。 実家という場所は、家族と過ごした時間や親世代が生きた証そのものです。 それらをすべて手放す行為は、人によりますが、想像以上に大きな喪失感があることも。 手っ取り早く解決する代わりに、すべての思い出と決別する覚悟が求められるのが、売却という決断の本質です。 ちなみに売れるまでの期間は、売却希望額やその地域の需要などにもよりますが、半年から１年程度掛かると思っていただければいいと思います。 一刻も早く手放したいという場合には、相場より割安にすることで早期売却は可能になりますが、大体相場通りだったら、この位が目安です。 よくサイトなどには３か月~半年くらいと書かれていますが、それは地域需要も強く、相場もピッタリか割安な場合です。 逆に適切な広告などを出していて、半年程度で音沙汰もない場合は、相場と離れていると判断してもいいと思います。 いずれにしても、売却は「今後も活用の目途がない」「家との別れも覚悟できた」という方には、おすすめな方法です。 「賃貸」は継続収入も魅力だが、以外と重い「責任」が 次に、手元に資産を残しながら収益を得る「賃貸」という選択肢です。 相続した家を誰かに貸すことで、毎月の家賃を貰うという方法ですね。 この方法のメリットは、何と言っても毎月安定した家賃収入という継続的な果実が得られることです。 将来的に自分たちがUターンして住むかもしれない、あるいは子どもに遺したいと考えたときに、所有権を維持したまま家を腐らせずに守れるのは大きな魅力に見えます。 ところが、ここに初めて家を貸す方が陥る、最大の落とし穴があります。 一たび自宅を誰かに貸し出すということは、立場としては、あなたは「不動産賃貸業としての事業者」という立場になります。 気楽に貸して小遣い稼ぎ、という訳にはいかないんですね。 事業者である以上、入居者に対して「適切な住宅を使用させる義務」が課せられます。 つまり、雨漏りが起きれば直さなければいけませんし、給湯器やエアコンが壊れれば、それが真夏の過酷な時期であっても、大家の費用負担ですぐに対応する責任が生じるわけです。 特に親から相続した古い物件の場合、いざ貸し出そうとすると、現在の賃貸市場で戦えるレベルにするために、最初に数十万から数百万円単位の多額のリフォーム費用が掛かる場合も。 しかしながら、その事業者としての心意気さえ持てれば、継続収入やいつか誰かに引き継ぐことも可能となります。 この方法は「将来、この家の活用する可能性がある」「やはりこの土地は手放せない」という方におすすめとなります。 「自己使用」は一時だけでなく「継続」がカギ 三つ目の選択肢が、売ることも貸すこともせず、別荘やセカンドハウスとして自分たちで使い続ける「自己使用」です。 メリットとしては、誰にも気兼ねすることなく、いつでも思い出の場所に帰れる安心感が手に入ることでしょう。 身内だけの集まりや、週末の息抜きの拠点として活用できれば、これほど贅沢な選択はありません。 しかし、あえて厳しい現実を言わせてください。 その場所、本当に日常的に使いますか？ 最初の数ヶ月は物珍しさで通うかもしれませんが、仕事や日々の生活に追われる中で、毎月のように足を運ぶのは至難の業です。 そして、人が住まなくなった空き家の管理というのは、想像を絶するほど大変です。 たった数ヶ月放置しただけで、部屋には湿気がこもり、カビが繁殖し、庭の雑草は隣地に越境して近隣トラブルの引き金になります。 住んでいないからといって固定資産税が安くなるわけでもなく、維持管理のコストと手間だけが自分たちの生活を削り続けます。 ともすれば、自己使用という選択は、決断を先延ばしにしているだけで、空き家問題の根本的な出口にはなり得ないケースが多くなりがちです。 とはいえ、こういった場合に有効な方法としては、当社のように「空き家管理サービス」などを活用し、日常的な管理を任せてしまうという方法があります。 宣伝です。 決断できない場合でも「管理」だけはしっかりと いずれの方法を選んだとしても、そこには必ず一長一短があり、全員にとっての100点満点の正解なんてものは存在しません。 だからこそ、みなさんに一番お伝えしたい大切なポイントがあります。 それは、どの方法を選ぶにしても「空室の期間をそのまま放置してはいけない」ということです。 どうしようかと迷っている間にも、建物の劣化は容赦なく進んでいきます。 適切な管理を怠った家は、あっという間に資産価値を失い、いざ売ろうとしたときには解体費用を請求されるような、誰にも活用できない状態の「負動産」へと成り下がってしまうのです。 今は人口減少社会であり、空き家特措法などの法令によって、放置された空き家に対する所有者の社会的責任は年々重くなる一方です。 手遅れになってから悔やんでも、プロであっても時計の針を戻すことはできません。 完璧な答えを出そうとして立ち止まるくらいなら、まずは家の命を繋ぐために、しっかりと現状を維持する管理を始めること。 これこそが、すべてのトラブルを未然に終わらせるための最善の一歩だと私は信じています。 もし、霧島市や姶良市にある実家の処分や管理で行き詰まり、自分たちだけでは手が付けられないとお悩みでしたら、いつでも私にお声がけください。 地域に根差した不動産屋として、皆様の想いと等身大の現実に寄り添った解決策を、一緒に考えていきましょう。 https://lotushome.jp/%e4%b8%80%e6%88%b8%e5%bb%ba%e3%81%a6%e3%83%bb%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%81%ae%e7%a9%ba%e3%81%8d%e5%ae%b6%e7%ae%a1%e7%90%86%ef%bc%88%e6%97%a5%e6%9c%ac%e7%a9%ba%e3%81%8d%e5%ae%b6/ 空き家管理のお問合せやサービスの概要はこちらへ
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2026年05月08日
一生懸命に生きた人の話 ～ある「完璧に整理整頓された部屋」～
賃貸管理というのは、本当に奥が深い仕事です。 みなさんの生活の基盤である「住まい」をお預かりする仕事。 そのため、他の職業よりも多く、人の人生の裏側を垣間見ることになります。 不動産業界に入って18年になりますが、いまだに業界内ではヒヨッコ扱いされることもあります。 それでも、数え切れないほどの賃貸管理を経験する中で、時に人の人生の岐路や、その「終わり」に直面してきました。 今回は、私が過去に出会った「名もなき人」の生き様について、少し書いてみようと思います。 一般的に、人生の輝きというと、スポーツ選手や成功者のドラマチックなエピソードにスポットが当たりがちです。 でも、世間では名も無い人たちが人生の岐路で見せた、一瞬の火花のような輝きも、私の胸を打ちました。 当然ながら登場人物は、一部フィクションなどを織り交ぜながら、決して特定されないように書いていますからね。 整理整頓された部屋 長いこと賃貸管理を行っていると、時には亡くなってしまう方が当然出てきます。 病気や事故、そして自死など要因は様々です。 人間には必ず訪れますから、私にとっては当然ではあるのですが、やはり少し思うことはあります。 「少し前に会った時には元気そうだったのに」とか「良い人だったよな」とかですね。 ただ、強烈に覚えているお部屋があるのです。 まずは原因は自死でした。 みなさん、よく勘違いされがちなのですが、賃貸管理のお仕事というと、ご遺体や凄惨な現場などに立ち会ったりすると思われがちなのですが、このご時世ほとんど、そういう現場に入ることはありません。 ご遺体などは警察などが対応してくれますし、仮に酷い現場だった場合も私たちは入ることなく、専門の業者さんに任せることになりますので、実際に管理会社として、そのような特殊な現場に入ることは基本ありません。 かくいう私もご遺体などを見たことは数える程度しかありませんし、長年勤めてくれているスタッフに至っては、そういった光景を見たことはありません。 話を戻して、一報が入り現場へ向かいましたが、その時の現場は少し変わっていました。 まずは異常なほど発見が早かったのです。 というのも、一週間に３度ほど来客がある方で、正にその日だったのです。 そして、私が一番驚いたのが お部屋がきっちりと整理整頓されていたのです。 警察官も「ここまでキレイな状態は珍しいですね」という位です。 やはり自死を選ばれる方は、バランスを崩しているせいか、お部屋が荒れていることが多く、室内は滅茶苦茶だったりします。 当然といえば当然ですが しかし、そのお部屋は、しっかりと整理整頓されていました。 宅内や冷蔵庫には生ゴミや食品などもなく、テーブルの領収書なども角を揃えてありました。 恐らく、この日を迎えるにあたって少しずつ減らしていったのでしょう。 本棚の本もキレイに揃えてあり、お金などもしっかりとテーブルに集められていました。 そして、予定通りの来客が来て、不審に思って連絡してくれるであろうことも分かっていたのでしょう。 私はそれを見て、なんとも複雑な感情でした。 この人は何か、自暴自棄になったのでも、衝動的に行ったのでもない しっかりと、後のことを考えて、少しでも周りに負担がないようにしたんだな 変な表現かもしれませんが、最後の最後まで「ちゃんと」していたんだなと たしか遺書などは無かったようだと聞きました。 その方がなぜそのような決断をしたのかは、分かりません。 でも、私はなぜか、この人は「一生懸命に生きたんだな」と思いました。 そう思えるようなお部屋でした。 その方の生前のことは全く知りませんが、人生というものに真摯に向き合っていたんだということは、ハッキリと理解できました。 そして、自分だけの責任での決断だったのでしょう。 もちろん今でも自死を肯定はしませんが、不思議な感覚でした。 私はなぜか心の中で「お疲れ様でした」とだけ祈り、お部屋を後にしました。 私の中では暗い話ではないんだけど そうなんです。 実はこのお話は暗い話や、センセーショナルな部分を書きたい訳ではなかったんです。 でも文才が無いので伝わりづらいですよね。 私は、その方をまったく知りませんが「少なくとも自分は一生懸命に生きたよ」というようなメッセージを受け取った気がしているのです。 もちろん「そんなことはない」と言われたら、そんな気もします。 また、何度も言いますが、だからといって自死を肯定もしません。 私自身も後世に名を遺すようなことはないでしょうし、それに興味もありません。 だけど、この「自分の人生を一生懸命に生きる」という点では、その方とも通じる部分があったんでしょうね。 そして、その部分は誰かに知ってもらいたいと自分は思っています。 だからこそ、名もなきその方が「一生懸命に生きた」ということを誰かに知って欲しいんでしょうか。 その方と私の違いでいえば 私は今も生き続けて、その方は別の方法だったというだけの気がします。 遠いようで、意外と近いような けれども私はこれからも一生懸命に生き続けてみようと思います。 ともかく、お疲れさまでした。 またいつかお会いできた時には、答え合わせをお願いします。
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2026年05月01日
【夢物語】私がいつか作りたい部屋
建築基準法も無視してみよう 私どもロータスホームは賃貸管理が本業です。 いつも「どんな部屋にみなさんが住みたいかなー」と日夜考えています。 便利さを追求したり、時にはデザインに凝ってみたりと色々考えています。 しかし、そんな中でもこう思うのです。 自分の趣味全開の部屋を作ってみたい と 今回はそんなロータスホームの代表である私 内田の趣味全開の「作ってみたい部屋」をいくつかご紹介してみましょう。 もちろん、小難しい建築基準法など無視です。フルシカトで作ってみましょう。 壁一面の水槽 冒頭の画像ですね。 実は私、熱帯魚が大好きです。 独身の頃はキレイな熱帯魚から、ピラニアやマニアックな魚なども飼っておりました。 当時はあまりお金もなく、高価な魚などは飼えませんでした。 現在も家族がおり、スペースや重さの関係などから飼育しておりませんが、またいつか熱帯魚を飼ってみたいなと思っております。 画像のように壁一面の水槽に古代魚などを飼うということをやってみたいと思います。 もちろん現実では、世話、清掃、装置の莫大なコスト、水の重さに耐えられる頑丈な基礎など課題は多いのですが、やはり夢ですよね 羊たちの沈黙部屋 このブログをマニアックに見ているという奇特な方はお分かりかもしれませんが、私内田は映画も好きです。 そんな私が作りたいのが映画「羊たちの沈黙」のレクター博士の独房部屋です。 猟奇的な犯罪者であるレクター博士と捜査官クラリスの奇妙な関係を描く映画です。 レクター博士自体は恐ろしい犯罪者でありながら、知性を感じさせる強烈なキャラクターで、後世の多くの作品にも影響を与えています 中でも印象的なのが、この独房です。 ガラスで仕切られた独房に立って待っているレクター博士の雰囲気は、それはそれは１０代の私に強烈なインパクトを残してくれました。 そんな部屋もいつかは作ってみたいものですね。 ただし、トイレの横で眠るという、正に拷問的な配置は長期空室待ったなしです。 そもそも借りたい人いるんですかね。 マンガの為だけに 私、マンガが大好きです。 時間がある限り、没頭したくなる時も多々 読むジャンルも幅広く、面白ければなんでもいいです。 そんな私の夢はマンガの為だけの部屋です。 壁一面に所狭しとコミックを並べ、座り心地のよいソファと、そばには飲み物とお菓子が入る冷蔵庫 こんな所が出来たなら、一生出てこれないかもしれません。 音楽もいらない ＴＶなどもってのほか ただただ一人で集中してマンガを読み続ける なんて贅沢なんでしょう。 とても楽しい さて、今回はこの辺にしておきましょう。 まだまだ作りたい部屋はあるのですが、キリがありません。 実は最高のお部屋というのは、絶対に「利便性」の反対側になると思っています。 趣味と刃物は、尖れば尖っただけ刺さります。 このアンバランスで歪な物ほど、なぜか人間の心をつかんで離さないんですよね。 今回は私の趣味でしたが、いつかお話する機会があれば、あなたの趣味全開の部屋を聞かせてください。 またいつか書きたいものです。
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2026年04月17日
経営者は孤独、という言葉に酔っていないか？ ビジネスの失敗＝人格の否定ではない、私自身への手紙
経営者は孤独だ、とよく言われます。 夜中にふと目が覚めて、借入金の残高や、今後の社員の給料、あるいは先行きの見えない景気の動向や未来を考えると、胃のあたりがギュッとなる感覚はあります。 私くらいの規模の経営者でもそう思うことがあるのですから、もっと規模が大きくなったりすれば、そのプレッシャーは想像もつかないだろうな、と考えたりもします。 確かに、相談できる人が周りにいたとしても、この特有の不安感やプレッシャーというものを気軽に打ち明けることは難しいものです。 最終的にすべての責任を取るのは、自分一人だけ。 そういった重荷を一人で背負い続けるという意味で「経営者の孤独」というものは確かに存在するのかもしれません。 でも、最近もう一つの視点で思うこともあるんです。 これは本当に、経営者にしか分からない孤独なのだろうか。 また、「経営者の孤独」という言葉に自分たち自身が縛られすぎて、必要以上に自分を追い込んでいないだろうか、と。 今日は、私が感じている「仕事」というものについて、少し肩の力を抜いてお話しできればと思います。 誰もが「自分の戦場」で孤独に戦っている 「経営者は孤独で大変ですね」 たまに、こんな言葉をかけてもらうことがあります。 そう温かい声をかけてもらうと、正直なところ救われる気持ちになります。 何だか自分が「戦地へ赴くヒーロー」のような扱いを受けている気がしてくるからです。 よくぞこの苦労を分かってくれた、と内心で鼻高々になっている部分もあるのでしょう。 ただ、ふと考えてみたのです。 「あれ？でも独立する前の自分って悩みや不安、孤独感なかったっけ？」と 思い出してみれば、サラリーマン時代も日々悩んだり、不安になったり、強い孤独感を感じていました。 当時の仕事のプレッシャー、家族の将来、自分自身の限界や将来、先行きの見えない社会、健康や体調、お金、人間関係などで眠れない夜を過ごす。 おや？眠れない夜もあったのも変わらないのではないか？ 『いやいや、それは単に悩みやすいだけで、経営者になれば、従業員の家族まで、背負っている人数なども違うんだよ』 『経営者は誰にも変わってもらえないプレッシャーが特別にあるんだよ』 確かに、一理あるかもしれません。 例えば「悩み」というものを、動かしている金額や人数をベースにして換算するのであれば、そう言えるでしょう。 「自己破産する可能性だってある」「自分が間違ったら多数の人を路頭に迷わす」 金額や人数をベースにして悩みを換算するのであれば、一般的には経営者の方が悩みは深いともいえるでしょう。 それでも、よくよく考えたら金額の大小は悩みの本質とは無関係な気がします。 なぜなら、金額をベースに悩みの大小を決めるとしたなら、多くの経営者の悩みはイーロンマスクや孫正義という超巨大企業の人と比べるとちっぽけな悩みということになります。 それでいいのでしょうか。 もし「金額や人数が小さいからお前の悩みは大したことがない」と言われて納得できるなら、経営者の孤独なんてたかが知れていることになります。 仮にそうだとしても、何の解決になるんでしょうかね。 また、そこまで極論でなくとも「自分が失敗したら全てを失うかも」という点では、経営者か否かで、そんなに変わりはないともいえます。 私は、かつて麻雀の神様とも呼ばれた作家、阿佐田哲也氏の言葉が、この悩みの本質を突いていると思っています。 たしか、こんな言葉でした。 「レートが高いから偉いのではない。その人間が、逃げ出したいほどの恐怖を感じる金額を賭けているかどうかが勝負なのだ」 「10万円で震える奴もいれば、1億で笑う奴もいる。だが、そいつにとっての『最後の一枚』を賭けた時の孤独は、金額に関わらず同じだ」 私は、人の悩みもこれと同じだと思っています。 「破滅」や「後がない状況」がよぎる局面において、人が感じる孤独や不安の純度に、金額や人数は関係ありません。 上司との人間関係に悩み、家族の将来を思い、この混沌とした社会情勢、自分自身の健康や病気などに眠れない夜を過ごす。 それは、経営者が資金繰りや経営に悩むのと、本質的には同じ「人生の重み」だと思うのです。 数千億円の負債も、個人の住宅ローンも、それが当人にとっての「破滅」を意味するなら、そこにある絶望の深さに違いはありません。 そう考えると、経営者だけが特別に孤独で、特別に不幸なわけじゃない。 こういう結論になってしまうのです。 それぞれ「自分の選んだ道」ではある 少し厳しい言い方に聞こえるかもしれませんが、今の私の正直な気持ちを言えば、経営という仕事は「自分で勝手に始めたこと」です。 誰かに強制されて起業したわけでも、無理やり借金をさせられたわけでもありません。 「よし、やってやろう」と決めたのは、他でもない自分自身です。 そうして自分自身で選んだ道なのですから、「経営者は孤独だ」とか「サラリーマンの方が楽だ」というのは、少し被害者意識が強いのではないか、と感じてしまいます。 自分で勝手に出場を決めたマラソン大会で、「走るのがキツい、足が痛い、誰も助けてくれない」と泣き言を言っているようなものです。 沿道の人は応援してくれるかもしれませんが、代わりに伴走してくれるわけではありません。 でもね だからといって、「悩むな」とか「大したことじゃない」と言いたい訳でもないんです。 そうではなくて、経営者だけが特別に孤独で、特別に不幸なわけじゃない。 だからこそ、自分だけが重荷を背負っていると考えるより、「みんなそれぞれ大変だよな」と捉えるほうが、ずっと救われませんか。 そう思えると、なんだか少し、世の中の人たちと「戦友」になれたような気がして、孤独感が和らいでいくのを感じます。 現代社会は、誰もが何かしらのプレッシャーと戦っている「大変な時代」です。 自分だけが苦難の道を歩いているのではなく、今日も世界の誰かが自分と同じように歯を食いしばって歩いているんだ。 と思うことで冷静になって欲しいのです。 なぜそうすべきかというと そう思わないと自らの道を絶ってしまう人が多いからです 成功も失敗も人格とイコールではない 経営をしていれば、本当に余裕がなくなる瞬間はあるでしょう。 資金繰り、トラブル、従業員の問題、先行き、事業の失敗など悩みの種は尽きないと思います。 私も少しは分かると言いたいですが、その悩みを本当に理解することは家族でも簡単ではないことでしょう。 そんな時にはきっと、頭の中が真っ白になって、周りのすべてが敵に見えるような時なのでしょう。 色々なデータはありますが、経営者や個人事業主などの自殺率は２～６倍程度とやはり高い水準だそうです。 少し前の秋田県での調査では、以下のようなものが要因としてあげられるそうです 中小企業経営者の特性 経営と資本が分離していない 社長や家族が連帯保証人である 破産や倒産によって自宅や財産の全てを失う ステークホルダーが大勢である 地域の町興しのリーダーなどである 自己実現の夢を追い求める 一国一城の主意識がある 決断力が強い 名誉、信用、プライドを重んじる 弱音をはかない 後半の要因などは皮肉ですよね。 本来は長所と思われるような部分により、結果的に自分自身の道を絶ってしまうのですから。 実は今日書きたかったのは、この点なんです。 私の周りでも、残念ながら事業が上手くいかなくなり、倒産された方もいました。 そんな時に、無関係な人達は後から 「俺はあそこはヤバいと思ってた」「あそこの社長は〇〇だったから」などと無責任な後付けが飛び交います。 まるで失敗したのは全て社長の人格や能力の無さという風潮ですね。 もちろん、一部にはそのような要素も含まれることはあるとしても、全てではないハズです。 極論ですが、私はビジネスでの成功も失敗も「人格」とは無関係な気もしています。 真っ当に頑張ったからといって必ず成功するわけではないし、失敗したからといってその人の人格がダメなわけでもない。 ビジネスの結果は、運や時流、タイミングといった、自分ではコントロールできない要素にも大きく左右されます。 数年遅ければ大成功していた、あるいは数年早ければ倒産しなかった。 そんな話は、この世界には山ほど転がっています。 自己責任だからこそ 誰かに強制されて社長になったわけでも、無理やり借金をさせられたわけでもありません。 「よし、やってやろう」と決めたのは、他でもない自分自身です。 でも、これは自分を責めるための言葉ではありません。 むしろ、「自分で決めたことなんだから、周りの期待や世間の目に過剰に反応しなくていいんだ」という、自分を自由にするための言葉なんじゃないでしょうか。 誰かに頼まれたわけじゃない。 だから、教科書通りの「立派な社長」を演じる必要もありません。 経営をしていれば、本当に余裕がなくなる瞬間がくることでしょう。 通帳の残高が減っていき、頭の中が真っ白になって、周りのすべてが敵に見えるような時です。 そんな時、どうかこれだけは忘れないでください。 お金がなくなることは、単に「お金がなくなった」という事象に過ぎません。 あなたの人間としての価値や、これまで積み上げてきた努力が否定されたわけではないのです。 例えば会社をたたむことになったとしても、それは人生の敗北ではありません。 今の日本では、命まで取られることはありませんし、やり直すチャンスは必ず用意されています。 そもそも、先の例でもある通り、経営者だから無条件に偉い訳でもないでしょう。 もう一度経営を志す気持ちがなくても十分じゃないですか。 誰に強制される訳でもないんですから。 私自身は、ようやく今年で５年を迎える若輩者です。 そんな私の言葉では説得力はないかもしれませんが、一旦落ち着く手助けになればいいなと思います。 長くなりましたが、あなたの苦しみはひょっとしたら、みんなも同じような不安や孤独の中、ギリギリのカラ元気で明るく見せているだけかもしれませんよ。 それでも、どうしてもダメな時には「一生懸命頑張ったけど、ダメだったな」と明るく諦めてみませんか。 私はそんなあなたのことを決して笑ったりしません。 今回の記事は、私自身の「雑談」であり、未来の自分への手紙でもあります。 私自身も経営者の端くれで、これからどんな苦境が待ち受けているかも分かりません。 今日まではたまたま運が良く、一年ずつを生き延びているだけかもしれませんからね。 いつか私が、本当の孤独に震えてしまった時。 この過去の自分の考えを、未来の私が読み返して、「ああ、そうだったな」と思い出してほしい。 自分の為にも書く記事は、これが初めてかもしれませんね。 次回からは、もっともっと、どうでもいい、しょうもない内容を書いていこうと思います。 だから、これを読んでいるあなたも、たまには見に来てもらえませんか？
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2026年04月08日
社長なりすまし詐欺メールの手口と、導入すべき対策
なんじゃこれ？自分からメールが来たぞ？ おや？「私がみんなにメールを出しているぞ？」最初の違和感は正直これでした 冒頭の画像がそのメールです。 最近、法人の代表メール宛てに、社長になりすましたメールが届くという事案が多発しているそうです。 手口はこうです。 まず代表者や社長の名前を騙ってメールを送り、LINEグループを作らせる。 成功した場合、そのグループ内で「今、出先でどうしても外せない急用ができた」とか「緊急で支払いが必要になった」と、権限を持っている社員に指示を出す。 そして、そのまま一気に指定の口座へ振り込ませる、という流れだそうです。 犯人が事前にうちの組織図を徹底的に調べて……なんていう、映画のような話ではないと思います。 ただ単純に「社長」という名前を使い、「緊急だ」と煽る。 たったそれだけで、真面目に仕事をしている人ほど「なんとかしなきゃ」という責任感から、冷静な判断力を奪われてしまう。 実は、当社でも最初は同じようなことがありました。 幸い、スタッフから「内田さん、これ違いますよね？」という確認が入ったので事なきを得ましたが、その報告を受けた時は正直、「ようやるな」と思いました。 対策はしておこう 「自分だけは大丈夫」 「うちの社員に限って」 そう思いたい気持ちもありますが、今の詐欺はそんな甘い考えを軽々と越えてきます。 一瞬の隙や、忙しい合間を縫って滑り込んでくる。 確認してくれたスタッフには感謝しかありませんが、個人の機転だけに頼っていては、いつか限界が来ます。 そこで当社では、もう「ルール」を決めました。 「このルート以外での金銭的な指示は、たとえ私からの言葉であっても、100%無視すること」 これだけです。 「おかしいな」と疑う必要すらありません。 決められたルール以外の連絡は、すべて「偽物」として扱う。 そう決めてしまえば、スタッフも迷わなくて済みます。 私自身、もし本当に急な支払いで困ったとしても、そのルールを破って指示を出すことは絶対にしません。 それにしても、嫌な世の中になったものです。 悪人はどんどん賢くなりますし、今後はAIを使って、私の声や喋り方まで完璧に模倣した「偽物の指示」が飛んでくるようになるでしょう。 いつの時代も最新の技術は戦争や悪事に使われるものです。 技術の進歩が、人を騙すために使われる。 今一度、これまでの防犯をもう一段階強化していく必要があるんでしょうね。 便利を追及した私たちは、最終的には、アナログに戻らざるを得なくなるんでしょうか。
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2026年03月27日
【全国比較】鹿児島の賃貸は安い高い！？礼金ゼロ・更新料1万円の「独自ルール」を徹底解説
https://lotushome.jp/blog/5697/ 前回は、不動産売買における商慣習の違いを書いてみました。 実は賃貸でも、それぞれの地域によって常識というのは異なります。 今回はそんな「お部屋探しの常識」の鹿児島バージョンを書いてみようと思います。 これから鹿児島県へお引越しを考えている方や、逆に鹿児島から他県へお引越しを考えている方に 「え！鹿児島の常識ってこうなんだ！」という点をお伝えしてみようと思います。 私は不動産業界にはじめて飛び込んだのは東京でした。 その後に鹿児島県へ帰ってきて、今に至りますが、その当時に私も「え？そうなんだ！」と勉強になりました。 そんな内容をみなさんにご紹介してみましょう。 東京や福岡から鹿児島エリアへ引っ越してくるお客様に、初期費用の見積書をお出しすると、かなりの確率で驚かれます。 「これ、なんですか？」と真顔で聞かれることも珍しくありません。 実は、鹿児島の賃貸市場には他県とは違う「独特のルール」がいくつもあります。 今回は、お部屋を借りる時にかかる費用を項目別に分けて、全国的な常識と鹿児島の実態を比較していこうと思います。 自分の住んでいる環境とどこが違うのか、あるいはどこに注意すべきなのか、ぜひチェックしてみてください。 礼金：都会は「お礼」、鹿児島は「なし」 まず、県外の方が一番驚くのがこの礼金です。 全国（特に関東圏）では、家賃1〜2ヶ月分を「お礼」として大家さんに支払うのが今でも一般的です。 そもそも礼金自体は、関東大震災の時に住宅不足の最中に生まれたとか、戦後だとか、上京する子供をお願いしますという意味だとか、言われておりますが、諸説あるようです。 ただ、入居前に家賃の1〜2ヶ月分を支払うというのは慣習として残っています。 しかし、現在の鹿児島では礼金なしの傾向が非常に強くなっています。 これは大家さんが優しいから、という理由だけではないと思っています。 賃貸物件の供給が多いこのエリアで、入居者さんに選んでもらうための「競争の結果」として削ぎ落とされたものだと思っています。 初期費用でいきなり10万円単位の差が出るのは、鹿児島ならではの大きなメリットですね。 敷金：消えゆく「担保」とペット可の防衛線 入居時に預ける「敷金」これは近年大きく変わってきています。 昔は「預けておいて退去時に精算」が当たり前でしたが、今は最初から預からないスタイルが主流になりつつあります。 ちなみに関西圏では敷金・保証金を預かることは一緒ですが、「償却」といって一定額は、返還しない。という慣習がある地域もあります。 鹿児島はどうかといえば、昔は敷金1カ月～というのが主流でしたし、今現在も珍しくはありません。 ただ近年は敷金それ自体が「なし」というのが主流になりつつあります。 なぜ「なし」が増えたかというと、家賃保証会社の普及が大きいと思います。 昔は家賃の滞納、原状回復の未払などに備える目的で敷金を預かっていましたが、今では最悪の場合、家賃保証会社があることから、無理して敷金を預からなくてもいいかな。と流れが変わってきました。 その為、敷金なしが増えてきています。 ただし、一点だけ例外があります。 それは「ペット飼育時」です。 ペットと一緒に暮らす場合は、敷金を1〜2ヶ月分「積み増し」するのが今でも常識です。 これは退去時の修繕リスクを考えると、避けては通れない防衛線だと言えます。 この積み増しがあるからこそ、大家さんも安心して「ペットOK」と言えるのです。 最近では、この積み増しに変わって賃料の「増額」で対応する新築なども増えてきていますね。 保証会社：一括払いか、月々の定額か 保証会社への加入は、今や全国どこでも必須になりつつあります。 正直、この部分はあまり全国的にも変わらないかもしれません。 というのも、家賃保証会社自体は全国規模の会社が多いため、エリア限定の慣習というのは生まれにくいと思います。 基本的には「初回の契約時に家賃の半分から1ヶ月分を払う」という一括払いが多い印象です。 鹿児島でも、初回費用を賃料総額の50％～と安く抑えつつ、月々の保証料と口座振替手数料をセットにして「月額600円〜1,000円程度」を支払うパターンが一般的です。 「毎月払うのは損じゃないか？」と思われるかもしれません。 しかし、月々の少額負担にすることで、2年に1回の更新手数料よりは計算がしやすい。という狙いなんでしょうね。 月々の数百円で「支払いの信頼」をサブスクしているような感覚ですね。 ネット無料：完全無料か、開通費が必要か 「インターネット無料」という言葉も、今や当たり前の設備になりつつあります。 ただ、鹿児島でネット無料物件を探す時は、少しだけ注意が必要です。 完全に月額も初期費用も「0円」という物件もあれば、初回開通費として「5,000円〜1万数千円」かかる物件もあります。 この違いは、建物の設備状況やプロバイダとの契約形態によります。 初回費用がかかる物件は、その分だけ回線が安定していたり、サポートが充実しているケースも多いものです。 パンフレットの「無料」という文字だけで判断せず、入り口でいくらかかるのかを確認しておくのが賢いお部屋探しのコツです。 ちなみに速度でいうと「YouTubeを見るのには問題ないが、ＰＣゲームは難しい」程度だと思っておくといいと思います。 また、夜間は繋がりづらかったり、速度が遅くなったりというのも特徴かもしれませんね。 快適なネット環境を目指すなら、やはり自前で回線を引くのがベストだとは思います。 暮らしの安心サービス：転ばぬ先の・・ 最近、鹿児島で増えているのが「安心サポート」などの月額サービスです。 月額1,500円程度で、加入が条件となっている物件も多く見られます。 「なんじゃこりゃ？」と思われる項目ですが、多くのサービスに共通しているのが 鍵紛失時の鍵開けが無料対応 水漏れやトイレの詰まりの24時間無料対応 窓ガラスの破損対応 大手チェーンの割引サービス このように暮らしの万一に備えるという名目になっています。 これ、一見すると「余計な費用」に見えるかもしれません。 ただ、これは管理会社の体制変換が大きく関わっています。 今現在の管理会社は、どんどん鍵の預かりをしなくなっています。 これは管理の手間を削減しているというよりは、防犯面も懸念しています。 不動産業界では何年かに一度程度の割合で「管理会社職員が合鍵を使って空き巣」や「女性宅に侵入」などのニュースがあったりします。 これは管理会社として意図していない、そして管理会社、入居者ともに重大なダメージを負ってしまいます。 これを防ぐため、鍵の管理コストを削減する為、いろんな理由で廃止しています。 そんな中で、深夜2時に鍵を無くして家に入れない、という絶望的な状況を想像してみてください。 個人で鍵屋さんを呼べば数万円が飛んでいきますが、このサービスに入っていれば無料で開錠してもらえるのです。 数々の「鍵紛失パニック」を見てきた私からすれば、月1,500円でこの安心を買うのは、まぁ分からんではないかな。と思います。 いずれにしても、鹿児島に限らず全国で主流となってきております。 鍵交換費用と更新手数料 最後は、入り口と出口の話です。 鍵交換代は、鹿児島では「13,000円〜22,000円程度」が相場です。 国土交通省のガイドラインなどでは「大家負担」を推奨されていますが、全国的にも「借主負担」とするのが現在の主流です。 ガイドラインはあくまで「推奨」するだけで、実際は貸主と借主の条件で決めるものとされている為ですね。 ちなみに費用は、鍵の種類(ディンプルキー)などによっても変動することがあります。 渡される鍵の本数は２本が一般的です。 そして、長く住む人にとって最大の恩恵が「更新料」です。 東京などでは、2年ごとに「家賃1ヶ月分」の更新料を払うのが当然のルールです。 しかし、鹿児島では家賃に関わらず「更新事務手数料として10,000円/2年」が一般的です。 家賃5万円の人が東京で更新すれば5万円かかりますが、鹿児島なら1万円で済むのです。 この「長く住むほどお得になる仕組み」こそが、鹿児島賃貸の真髄かもしれません。 ちなみに北海道などは更新料「なし」が主流です。 上には上がいますね。 しっかりと確認しよう いかがでしたでしょうか。 場所が変われば、お金の「常識」もここまで変わります。 それぞれに全国と比べると違う部分や、全国的にも変わらない部分もあるのが実態です。 大切なのは安い・高いという数字だけを追うのではなく、その費用が何のためのものか。 またそういった費用も踏まえて「自分にベスト」かどうかを確認して欲しいものです。 それを納得した上で選んだお部屋は、きっとあなたにとって最高の家になるはずです。 あなたにとっての素晴らしい鹿児島になるように願っています。 そして鹿児島から旅立つあなたの「全国の常識」を学ぶ機会になれば嬉しいです。
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2026年03月20日
同じ日本でこんなに違う？不動産売買の「関東vs関西」ルールと、気になる鹿児島はどっち？
不動産の世界には、法律や教科書には載っていない「地域の掟」のようなものが存在します。 同じ日本国内、しかも同じ「不動産売買」という行為なのに、境界線を一歩またぐだけで、それまでの常識が通用しなくなる。 これを知らずに県外の物件に手を出したり、あるいは県外の買い手と交渉を進めたりすると、決済当日になって「そんな費用、聞いてない！」と顔を真っ赤にして揉めることになります。 土壇場になって大きな金額でトラブルになるのは、売主も買主も同様でしょう。 であれば、最初からトラブルの芽を摘んでおくのが一番の合理的な解決策です。 今日は、特に関西と関東で大きく分かれる「3つの商慣習」について、簡単にご説明しようと思います。 ちなみに私は不動産業を始めたのが、東京だったので、賃貸では「礼金あり」「契約更新料１カ月」に慣れ親しんでいました。 鹿児島に帰ってきてからは基本的に「礼金なし」「契約更新は〇万円」に違和感がありましたね。 「関東方式」と「関西方式」の簡単な説明と、では鹿児島ではどうなの？というところをご紹介したいと思います。 「敷金・保証金」 まず、収益物件を扱う上で避けて通れないのが「敷金・保証金」の扱いです。 賃貸マンションなどを1棟丸ごと売買する場合、売主は入居者から「敷金」を預かっていますよね。 この敷金、退去時には入居者に返さなければならない「債務」です。 所有権が移れば、この返還義務も新しいオーナー（買主）に引き継がれます。 これについては、最高裁判決でも示されている通り、全国共通のルールです。 物件に住んでいる人たちからすれば、知らない間に所有者が変わったからといって、自分たちが預けた敷金が勝手に無くなったというのは、たしかに無理筋な気がしますから、ここは当然だと思います。 問題は、その「現金」をどう動かすか、です。 この問題について、「関東」と「関西」はハッキリ違います。 関東方式では、売買代金から敷金の総額を差し引いて決済します。 例えば、1億円の物件で敷金が2,000万円預けられているなら、買主は売主に8,000万円だけ払えばいい。 手元に2,000万円のキャッシュが残るから、急な退去があっても安心です。 ところが、関西方式は違います。 「敷金の持ち回り」といって、敷金分の現金は一切渡されません。 1億円の物件なら、1億円を丸々支払います。 「えっ、じゃあ入居者が退去する時の敷金返還は？」というと、買主が自分のポケットマネーから出すんです。 関東の人からすれば「二重払いじゃないか！」と叫びたくなるような話ですが、関西では「その返還リスクも含めて、最初から安く値付けしているんでしょ？」という理屈なんです。 どちらも「買主が敷金返還債務を引き継ぐ」のは一緒なのですが、関東方式の「売買代金から後で引く」のか関西方式の「もうすでに売買代金から引いている」という認識の違いなのです。 この感覚のズレですが、契約直前に発覚すると、まず間違いなくトラブルになります。 そして当の本人たちは、この違いを知らない限り、自分たちの今までの「常識」があるため、中々途中からは受け入れにくいものでしょうね。 「固定資産税の精算日」 次に、固定資産税・都市計画税の精算日です。 これが実は、実務上もっとも「え、そんなに違うの？」と揉めやすいポイントです。固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年度の途中で売買する場合、引渡しの日を境にして、それ以降の分を買主が売主に支払って精算するのが通例です。 問題は、その1年を「いつからいつまで」と捉えるか、です。 関東方式は、1月1日を起算日とします。つまり、1月1日から12月31日までを「1年」と考えます。対して関西方式は、4月1日を起算日とします。役所から納税通知書が届く「年度」のサイクルに合わせ、4月1日から翌年3月31日までを「1年」と考えるわけです。 これがどう影響するか、具体的な数字でシミュレーションしてみましょう。例えば、年間の固定資産税が36万5,000円（1日あたり1,000円）の物件を、「3月1日」に決済するとします。 関東方式（1/1起算）の場合売主の負担：1月1日〜2月28日（59日間）＝ 5万9,000円買主の負担：3月1日〜12月31日（306日間）＝ 30万6,000円 関西方式（4/1起算）の場合この場合、精算対象は「前年度の残り（3月分）」になります。売主の負担：前年4月1日〜2月末日（334日間）買主の負担：3月1日〜3月31日（31日間）＝ 3万1,000円 結構違いますね。見ての通り、3月1日に決済をするなら、買主としては「関西方式」の方が、その場で売主に支払う精算金が圧倒的に少なくて済みます。 逆に、売主からすれば「関東方式」で精算したほうが、手元に残るお金が増えるわけです。 たった3ヶ月の起算日の違いで、この例なら27万円以上の差が出ます。 これが1棟マンションなどの大きな取引になれば、差額はさらに膨らみます。 さらに、関西方式（4月1日起算）を選んだ場合に、実務上で最も神経を使うケースがあります。 それが「1月1日から3月31日の間に決済を行う」というシチュエーションです。 ここには、非常に厄介な問題が潜んでいます。 固定資産税というのは、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。 たとえ3月1日に名義を変えたとしても、春先に役所から納税通知書が届くのは「元売主」のところなんです。 もし、関西方式で2月1日に決済をしたとしましょう。 この時、精算するのは「前年4月1日から、今年の3月31日まで」の残り期間分だけです。 これでお互いスッキリ……とはいきません。 問題は、4月1日から始まる「新しい年度」の税金です。 この分は、当然ながら新オーナー（買主）が負担すべきもの。 しかし、4月以降に届く納付書の宛名は「元売主」のままです。 ここで何も手を打たずに決済を終わらせてしまうとどうなるか。 数ヶ月後、新しい年度の税額が確定したタイミングで、元売主が「通知書が届いたから、あなたの負担分を払ってください」と買主に連絡し、そこからまたお金のやり取りをしなければなりません。 一度終わったはずの取引で、また相手と連絡を取り合う。 これは、お互いにとって非常にストレスですし、連絡が取れなくなれば即トラブルに発展します。 一番避けたい「終わらない仕事」の典型です。 だからこそ、「次年度の精算」も同時に行っておくのがおススメです。 「新しい年度の税額はまだ確定していませんが、去年の金額をベースにして、次年度分も今ここで精算してしまいましょう」 つまり、新しい年度の1年分（またはその相当額）を、決済時にあらかじめ「予納」のような形で精算してしまうのです。 税額が多少前後したとしても、後から追いかける手間やリスクを考えれば、その場で「お互いこれ以上はなし」と決めてしまう方が、よほど合理的でスッキリします。 教科書には「税額が確定してから再精算する」と書いてあるかもしれません。 でも、そんな正論は現場では通用しません。 後からお金の話をするのは、誰だって嫌なものです。 「あの時、キッチリ終わらせておいてよかった」 そう思ってもらえるように、今のうちに次年度の分まで計算機を叩く。 そういった背景もあってか、精算の方法として分かりやすいのは1/1を起算日とした「関東方式」かもしれませんね。 司法書士への「売渡費用（報酬）」 最後にお話しするのが、登記の専門家である「司法書士」に支払う費用の負担についてです。 不動産の売買が決まると、法務局にある「登記簿」の内容を書き換える必要があります。 この手続きは、通常以下の４つのステップで進みます。 １．売主の「住所変更登記」 （今の住所と、登記簿上の住所が違う場合に行います） ２．売主の「抵当権抹消登記」 （売主がローンを完済した証として、銀行の権利を消します） ３．売主から買主への「所有権移転登記」 （これが売買のメイン。名義を正式に切り替えます） ４．買主の「抵当権設定登記」 （買主がローンを組む場合、銀行の権利を新しく付けます） この４つのうち、誰がどの費用を出すのか。 ここでも、関東と関西で明確な「作法」の違いがあるんです。 関東方式は、非常にシンプルです。 「自分のためにやる手続きは、自分で払う」という考え方です。 １と２（売主の準備）は売主が払い、３と４（買主の権利）は買主が払います。 つまり、売主の住所が変わっておらず、ローンもなければ、売主が司法書士に支払う報酬は「ゼロ」になることも珍しくありません。 ところが、関西方式はここでも独特の商慣習が顔を出します。 なんと、メインイベントである「３．所有権移転」の費用を、さらに細かく二つに分けるんです。 一つは、名義を移すための「登録免許税（税金）」や、実務的な手続き費用。 これは買主が負担します。 そしてもう一つが、「売渡（うりわたし）費用」と呼ばれるものです。 これは、司法書士が売主の本人確認をしたり、権利証を確認したり、登記に必要な書類を作成したりするための「売主側の手間賃」のようなものです。金額にしておよそ3万円から5万円程度。 関西では、この「売渡費用」を売主が負担するのが一般的です。 関東の感覚でいる売主さんに、「関西の物件だから、売渡費用として数万円払ってください」と伝えると、十中八九「なぜ名義を変えるのは買主なのに、私がそんなものを払うんだ？」と不審に思われます。 逆に、関西の感覚でいる買主さんが関東方式の物件を買うと、「売主が売渡費用を払わないなんて、不親切な業者だ」と感じてしまうかもしれません。 また、関西方式の特徴としては、司法書士が売主側と買主側で別々になることが多いのです。 双方ともに自分のことだけを行う司法書士に依頼する訳ですね。 関東方式では、一人の司法書士にお願いすることが多くなるのです。 じゃあ鹿児島はどっちなのさ？ ここまで関東方式と関西方式の不動産売買の慣習について説明してみました。 他にも各地域では、独特の習慣や方式があるようです。 さて、私たちが活動している鹿児島はどうなっているかというと、現在は基本的に「関東方式」が主流です。 敷金は差し引きますし、固定資産税は1月1日起算、司法書士さんもお一人にお願いするのが一般的です。 ただ、ここで大切なのは「どちらの方式が正しいか、優れているか」ではありません。 不動産というのは、その土地に根ざした、動かすことのできない資産です。 だからこそ「郷に入っては郷に従え」という言葉があるように、その土地の作法を尊重することが、一番のトラブル防止になります。 大事な取引だからこそ、思い込みで進めるのではなく、一つひとつ丁寧に「今回のルール」を確認してほしい。と思っています。 その小さな確認の積み重ねが、大きなトラブルを未然に防ぎ、皆さんを守ることに繋がるからです。 せっかくの不動産との出会いが、最後まで良い思い出になりますように。 皆さんが安心して取引を終えられることを、心から願っています。 ちなみに、賃貸でも全国各地で習慣が変わっていたりします。 またどこかで「賃貸編」も書いてみましょうかね。 ではまた
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2026年02月28日
前の住人の郵便物が届く！勝手に捨てると犯罪？郵便局公認の「正しい止め方」を解説
さて、お引越しを無事に終えて、新生活のスタートを切ったみなさん、お疲れ様です。 荷解きも一段落して、ようやく自分らしい暮らしが始まった頃、あなたにやってくる「面倒ごと」があります。 ふとポストを開けて少しだけモヤッとする瞬間です。 自分の名前に混じって届いている、見ず知らずの誰か宛ての手紙。 そう、前に住んでいた方宛ての郵便物です。 「せっかくの新生活なのに」 「これ、いつまで届くんだろう」 そんな風に戸惑ってしまうお気持ち、よく分かります。 今回は、この「前の住人宛てに届く郵便物」への対象方法をご紹介したいと思います。 気持ちよく新生活をスタートさせる為に、早めに終わらせておくことをおススメします。 勝手に捨てたり、開けたりは なぜこんなことが起こるのでしょうか？ お引越しのバタバタでうっかり「転居届」を出し忘れていたり、手続きはしたけれど郵便局側の処理に少しだけタイムラグがあったり。 いずれにしても、郵便局側からすると「とにかく住所と名前が合っているから届ける」という状態です。 でも、受け取る側としてはやっぱり困りますよね。 「放っておけばそのうち止まるかな」と思っても、次から次へと届くダイレクトメールや重要そうな封筒。 つい「もう捨てちゃってもいいかな」という気持ちが芽生えることもあるかもしれませんが、ダメです、犯罪です 実は、自分宛てではない郵便物を勝手に捨てたり、中身を見たりすることは、法律で禁止されています。 「信書開封罪」「信書隠匿罪」という難しい名前のルールがあるのですが、要するに「他人の信書を勝手に開けたり、処分してはいけない」ということですね。 またこんな法律もあるのです。 郵便法第42条(誤配達郵便物の処理)郵便物の誤配達を受けた者は、その郵便物にその旨を表示して郵便差出箱に差し入れ、又はその旨を会社に通知しなければならない。 「間違えたり、手続きしてない方が悪いのに、なんで自分が！」 そう思うのも無理はありません。 引っ越したばかりの皆さんには何の非もないのは事実ですから、お気持ちは分かります。 ですが、万が一その手紙がとても重要な通知だった場合、後から前の住人さんとトラブルに発展してしまう可能性があります。 せっかくの新生活が、そんないらぬトラブルに巻き込まれるのも嫌でしょう。 では、どうしたらいいのでしょうか。 メモを張ってポストにポイ 一番確実で、それでいて驚くほど簡単な解決法をお伝えします。 それは、郵便局の公式ルールにそのまま乗っかることです。 用意するのは、小さな付箋かメモ用紙、そしてセロハンテープｏｒ輪ゴムだけ。 投函された郵便物にメモや付箋で「転居済み（受取人不在）」と一言だけ書いて、郵便物の表面に貼ってください。 もし何通かあるのであれば、輪ゴムでまとめて、一番上にだけメモやふせんを張ります。 あとはそれを、お散歩やお買い物のついでに、近所のポストにポイっと投函するだけです。 もちろん、切手を貼る必要も、郵便局の窓口まで行く必要もありません。 これだけで、郵便局側で「あ、この人はもうここには住んでいないんだな」と正しく認識され、次からは届かなくなります。 え？そんなことしていいの？と思われるかもしれません。 ですが、この方法は郵便局が公式で出している方法なので、むしろ正しい対処法なんです。 意外と簡単ですよね。 注意点としては、この方法はあくまで郵便局が取り扱う「郵便物」には有効なのですが、メール便などの運送会社が独自で行っているサービスには適用外になってしまいます。 自分のために 「他人のミスなのに、なんで私がそんな手間を」 そう感じることもあるでしょう。 ですが、これは前の住人さんのためというより、あなたのポストを「自分のものだけ」にするための、最後のお掃除のようなものだと考えてみてください。 一回の手間で、明日からのポストチェックがずっと気持ちの良いものに変わります。 モヤモヤをポストに残したままにせず、スッキリとさせてしまいましょう。 新生活が誰にも邪魔されない、あなただけの素敵な時間になることを心から願っています。
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2026年02月21日
お引越しの挨拶 いる？いらない？【2026年最新版】
隣近所への引越し挨拶はいるのか？ さて、ご入居前に聞かれるこの質問 引っ越し時の近隣への挨拶はした方がいいのか？それともいらないのか？ 管理会社として見解を出す時が来ました。昔は引っ越してきたら両隣と上下階は挨拶にいくものだ！なにかあった時の為に挨拶にはいった方が良いというのが定説でした。 賃貸の管理会社としてお話しする機会も多くなってきたことですし、管理会社としての見解を皆さんも聞きたいことでしょう。 結論からいきますと 「引っ越し挨拶はしなくてもＯＫです、ただしお子さんがいる場合はしてもいいかも」 管理会社としての見解はこのようにしています。 わざわざ手土産を買い走る必要も、緊張しながらインターホンを押す必要もありません。 「なんで？した方がいいんじゃないの？」という意見も分かります。もちろん、「するな」という訳ではありません。やはりご挨拶をしておきたいという方はしていただいて大丈夫です。挨拶をするメリットもあります・ご迷惑をお掛けした時に挨拶に行っておいた方が許してもらいやすい・自分に何かあった時の為に助けてもらえるかもしれない確かに、そういった側面はあるかもしれませんね。しかし、このご時世でご挨拶の弊害や不要論もあります。そして、どちらが多数になったかというと「引越し挨拶は、どちらも望んでいない」がほとんどなんです。 今はプライベートな時間を何より大切にする時代です。休日の昼下がりに動画を観てくつろいでいる時や、仕事から疲れて帰ってきて「やっと一人の時間だ」と思っている時そこに突然、見知らぬ人が訪ねてくる。それだけで、少し身構えてしまうのが今の普通です。 「あ、挨拶に来てくれたんだ、丁寧だな」と手放しで喜んでくれる人ばかりではありません。 むしろ「せっかくの時間を邪魔された」と感じる人や、居留守を使いたくなる人だって大勢います。特に女性の一人暮らしなら、なおさら慎重になるべきです。 わざわざ「私はここに一人で住み始めました」と、自分の情報を自分からさらけ出すメリットは一つもありません。 防犯の意味でも、自分の存在をあえて知らせず、静かに暮らし始めるのが一番の安全策だったりします。 それに、対面の挨拶は相手の「その時の機嫌」に左右されるという、なんとも不安定なギャンブルでもあります。 あなたがどれだけ誠実に挨拶をしたとしても、相手がたまたま嫌なことがあってイライラしていたら、それだけで「なんだか面倒な人が来たな」と悪い印象を持たれてしまう。 ちなみに、人間は初対面の印象が９割だとする恐ろしいデータなどもあります。 これから日常生活を長い時間おくる自宅で、第一印象ギャンブルなどはしたくありませんね。 一生懸命に気を使った結果がこれでは、あまりにも報われません。 挨拶しておいた方がいいケースも では、ご挨拶は完全にしない方がよいか？と言われたら１つだけ例外があります。 「小さいお子さんがいて周りへの迷惑が気になる」という方はご挨拶をしておいた方がよいでしょう。 この場合は大体ファミリー向け物件になるため、お互いの感覚も近く、コントロールしづらいお子さんの騒音に対して事前にご説明したほうが良い結果になることが多いと思います。 お子さんの音が聞こえてきたとしても挨拶があったことで「挨拶も来てくれたし、まあいいか」と思ってもらいやすい側面はあると思います。しかし、その場合でもおススメしているのは 「会わずにご挨拶」 これです。 それではご挨拶をする場合のおススメの方法ついてお話していきます。 お引越しの挨拶「するならコレ」 1.ご挨拶の方法基本的にはお引越し当日、もしくは翌日までに両隣と上下階へ物とお手紙を添えてポスト、もしくはドアノブに掛けるなどで会わずにご挨拶現在はコロナウイルスも一定落ち着いてきた様子で、ひと頃よりは来訪者に対する嫌悪感は無いことでしょう。 要は挨拶に来てくれたことが分かれば大丈夫です。 お手紙と粗品があれば「わざわざ来てくれたのだな」と思ってもらえるため、それで十分でしょう。 その後に出かける時などに顔を合わせたタイミングにでも「こんにちは」と挨拶すれば印象は良いはずです。 2.贈り物洗剤やタオルなど食品以外の物で金額は200円~700円程度の物特に多いのは・タオル（紙のし付き）・台所用洗剤 ・サランラップ ・フリーザーバッグなど生活必需品が多く、ネットで「引っ越し挨拶 粗品」とでも検索して出てくるもので十分です。ポストやドアノブでの受け渡しとなるため食品関係は避けた方が無難です。食品は好みやアレルギーなどもありますからね。 金額も高い方がいいという訳でもありません。 ポイントは「誰もが簡単に使うであろう物」です。オシャレな物やこだわりの逸品などではなく「使えば消えてなくなる物」が贈られた側も気を使いませんからね。 ここに金額の多寡は関係ありません。3.お手紙の文面カード程度の大きさで結構です。例文「○○号室に越して参りました。 ご挨拶をお手紙にて失礼いたします。 こちらには小さな子供が２人おり、何かとご迷惑をお掛けすることもあろうかと思います。 注意してご迷惑にならないよう努力いたします。 また、心ばかりではございますが、ご挨拶の品を入れておりますので、お使いいただければ幸いです。 これからお世話になります。どうぞよろしくお願いいたします。」伝えるポイントは ・子供がいること ・こちらとしてもなるべく迷惑にならないよう注意していくこと これがあれば十分だと思います。 名前も記載するのであれば苗字程度でよいでしょう。フルネームだとＳＮＳなどで特定されることも懸念があります。 余程珍しい苗字でなければ苗字程度はいいのではないでしょうか。 但し、苗字も明かしたくない場合は例文の通りでいいと思います。一人暮らしで挨拶をしたいという場合でも、このようにお手紙と粗品でご挨拶すれば良いと思います。あとは、集合住宅ですからお隣や上下階の方へ配慮しながら生活していけば、それが何よりの気遣いになるのです。 いかがでしたでしょうか。よく聞かれるお引越しの時のご挨拶。皆さんも他の方がしているか？不動産屋としてはどのように考えているか？気になるポイントでしょうから、賃貸管理会社の立場と見解として書いてみました。 参考になれば嬉しいです。
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2026年02月18日
引越し当日に「Amazon・楽天・メルカリ」の住所変更を最優先すべきこれだけの理由
新生活のスタート、おめでとうございます。 引越し当日というのは、一種のトランス状態です。 山積みになった段ボール、慣れない鍵の操作、挨拶回り。 やるべきことが多すぎて、脳のメモリーがパンパンになりますよね。 そんな中で、私が「お祝いムードをぶち壊してでも」皆さんに伝えたいことがあります。 それは、役所の手続きよりも、ライフラインの手続きよりも、ある意味で「今の時代、最も取り返しがつかないミス」についてです。 Amazonや楽天、メルカリといった「ネット通販の住所変更」です。 「そんなの、後でやればいいでしょ」 「届かなかったら配送業者が連絡くれるよ」 もし今、あなたがそう思っているなら、その甘い考えは今すぐ霧島連山の彼方へ投げ捨ててください。 管理会社の代表として、そして一人の通販ユーザーとして、あえて厳しい現実をお話しします。 「善意」では解決できない、誤配送の現実 引越し当日に新居で使うために、新しい家具や日用品をネットでポチる。 これは今の時代のスタンダードです。 でも、その発送先、本当に「今の家」になっていますか？ 一番怖いのは、アプリに登録されている「デフォルトの配送先」が前の住所のままになっているケースです。 注文確定ボタンを押した瞬間、あなたの荷物は、あなたがもう住んでいない「過去の場所」へと旅立ちます。 ここで皆さんはこう思うはずです。 「管理会社に言えば、前の部屋を開けて取ってきてくれるよね？」 結論から言います。 無理です。 というか、できません。 なぜなら、あなたが退去した瞬間に、その部屋はもう「あなたの場所」ではないからです。 もし次の入居者が決まっていれば、それは他人の住居への不法侵入になります。 空室だったとしても、私たち管理会社が勝手に部屋を開けて荷物を回収し、それを転送する法的根拠はありません。 「ちょっとくらい融通利かせてよ」 そのお気持ちは痛いほど分かります。 でも、プロとして言わせてもらえば、その「ちょっとした融通」が、後で大きなトラブル……例えば紛失や破損の責任問題に発展したとき、誰もあなたを救えなくなるんです。 あとは、残念ながらどんなに一生懸命対応しても、荷物の回収率は決して高くないですよ・・・・ 最も恐ろしい「デジタルライフライン」の遮断 次に皆さんが頼るのは配送業者さんでしょう。 「住所を間違えたから、こっちに転送して！」 これも、最近は非常に厳しくなっています。 昨今の物流業界の負担増もあり、転送には追加料金がかかるのは当たり前。 さらに、代引きや特定の配送サービスでは転送自体が不可能なケースも増えています。 荷物が前の住人の手に渡ってしまったら？ もしその方が「あ、前の人のだ」と親切に保管してくれればいいですが、中にはそのまま放置されたり、最悪の場合、勝手に開封されたりすることだってあり得ます。 「人としておかしいでしょ！」 そう叫びたくなる気持ちも分かりますが、きっかけを作ったのは、設定一つを怠った自分自身。 最近は皆さんクレジットカードによる事前決済の普及や「置き配」の普及により、ビックリする位簡単に配送されてしまいます。 昔の代引きや手渡しであれば、多少は誤配送は避けられるのですが、現在は多少の大きさの荷物であれば大抵不在でも届いてしまいます。 また、もう一つの懸念も あなたが住所変更を忘れて、何度も配送センターに「宛先不明」として荷物が戻ってしまった場合、通販サイト側ではこう思われる可能性があります。 「架空の住所に配送させるイタズラだ」 その結果行われるのが アカウントの停止です 最近のアカウントはSMS認証などで電話番号と紐づいているため、アカウントの停止はメールアドレス程度の変更では復旧出来ない可能性があるのです。 このご時世、通販アカウントを奪われるのは、ライフラインを一つ潰されるのと同義です。。 なんて恐いんでしょう。 面倒だけど住所変更は一気に 引越し当日にやるべき「ネット住所変更」の優先順位を整理しましょう。 「注文する前」にアプリを開く 引越しが決まったら、まずスマホに入っている全ての通販アプリの住所設定を「新住所」に更新してください。注文時ではなく、「今」です。 「注文履歴」を血眼でチェックする 注文した後に「あ！」と思ったら、発送準備に入る前にキャンセルするか、即座に配送先に連絡すること。数時間の遅れが命取りになります。 郵便局の「転送届」を過信しない 郵便局の転送サービスは強力ですが、Amazonなどの独自配送網には一切無効です。ここを勘違いしている方が意外と多い。 「引越しの挨拶」や「役所の手続き」は、忘れても誰かが教えてくれます。 でも、ネット通販の住所設定ミスを指摘してくれる人は誰もいません。 荷物が届かない。 問い合わせても「前の住所に配達完了しています」と言われる。 せっかくの新生活、その最初の一歩が「荷物の捜索」から始まるなんて、悲しすぎませんか。 たかが住所変更 されど住所変更。 このボタン一つを押すかどうかが、あなたの新生活の「トラブルを終わらせる」ための第一歩なんです。 新居での生活が、余計なイライラに邪魔されることなく、穏やかで楽しいものになることを心から願っています。 みなさんの新生活、応援しています！
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2026年02月14日
「捨てなさい」は禁句！空き家相談専門士が教える、実家の荷物が自然と片付く「魔法の言葉」
「内田さん、実家が物だらけで……。『捨てて！』と言うと、すぐに親と喧嘩になってしまうんです」 先日、事務所でそんなご相談を受けました。 当社は日本空き家サポートの空き家管理を行っている関係と、「空き家相談専門士」として、日々多くの空き家管理やご相談に対応しています。 その中でよく挙がるのが、冒頭の「実家の荷物多すぎ問題」です。 現在、日本全体で問題化している「空き家問題」ですが、その一つにこの「荷物多すぎ問題」があるのです。 相続したり、管理を任されるようになったが、荷物が多すぎて管理が出来ない。 片付けるにしても、働きながら少しずつやっていたのでは、いくら時間があっても足りない。 かと言って処分業者にお願いすると数十万～百万円単位を請求されそう。 しかし、いざ自分の親に片付けを切り出すとなると、法律や税金の話よりもずっと高いハードルが立ちはだかります。 それは「親のプライド」と「思い出への執着」です。 今日は、数々の現場を見てきた専門家として、そして一人の息子としての経験から、親御さんと揉めずに実家をスッキリさせる「内田流のコツ」をお伝えします。 なぜ、親は「捨てられない」のか？ そもそも、なぜ実家には物が多いのでしょうか？ 「捨てる体力がないから？」「もったいない精神が強い世代だから？」確かに、そういった側面もあるでしょうが、一番ではないと思います。 一番は親世代にとっては物こそ「生きた証（あかし）」 だからなのだと思います。 私たち世代にとっての「不用品」でも、 そこにあるのは単なる「物」への執着ではなく、家族と過ごした「時間」への愛着なんですよね。 それを頭ごなしに「汚いから捨ててよ！」と正論（ロジック）で攻めても、人の心は動きません。 むしろ「私の人生を否定された」と心を閉ざしてしまいます。 正しさだけでは人は動いてくれないのです。 着なくなった衣類や、読まない本、五月人形や北海道土産の熊の置物、私たちにとっては不要な物、それら全てが長く生きてきた親世代の人生の「縮図」なんですね。 このポイントを理解しておかないと、荷物を減らす＝私の人生の否定か！となってしまうので、前に進みません。 とはいえ、そのままでは、冒頭に挙げたように自分たちに不用品の山がやってきます。 魔法の言葉変換 では、どうすれば頑固な親心が動くのでしょうか。 まずは言葉を変えてみましょう。 「捨てる」という言葉は、今日から禁止です。代わりに使うのは「減らす」。 「捨てる」は喪失ですが、「減らす」は調整です。 この言葉の変換だけで、親御さんの心理的なガードはずいぶん下がります。 え？そんなことで？と思われるかもしれません。 実は、荷物が多いというのは実は親御さん自体も分かってはいるのです。 長く使っていない物があることも、いつかは処分しなければならないのも分かっているんです。 ただ、きっかけがない。 きっかけという名でやってきたのは、息子娘の「捨ててよ！」という姥捨て山扱いでは、反発するのも理解できませんか？ そして、その理由付けも大事です。 親御さん自身が「確かに、それなら減らした方がいいな！」と前向きに思ってもらう必要があります。 ここからは、おススメの方法をご教示します。 ① 「安全のために」と伝える 「片付けて」ではなく、「床に物があると、転んだ時に危ないから、少し道を広げよう」「地震で荷物が崩れたら」「火事の時に逃げ遅れるとまずいから」と伝えます。 これなら、親御さんも「私の体を心配してくれているんだ」と、優しさとして受け取ってくれます。 ② 「まず自分の荷物」から片付ける 実家に、学生時代の教科書やＣＤを置きっぱなしにしていませんか？ 親御さんは、みなさんの痕跡を簡単に捨てられません。 それに甘えて実家にGLAYのベストアルバムやミニ四駆、学生時代弾いていたギター、部活のユニフォームなどを置いていませんか？ 「人のことはいいから、まずあんたの物をどうにかしなさい！」と言われないよう、まずは自分の荷物を処分する姿を見せる。 「母さん、僕もこれだけ減らしたから、部屋がスッキリしたよ」と背中で語るのが一番の近道です。 ③ 「大切なものが、ゴミ扱いされないために」と話す これが意外と重要な視点です。 もし将来、業者に片付けを依頼することになった場合、彼らは「思い出の品」と「不用品」の区別がつきません。 すべてまとめて処分されてしまう可能性があります。 「お母さんが大切にしている着物やアルバムが、間違って捨てられたら悲しいよね。だから元気なうちに、本当に大事なものだけは分けておこう」 そう伝えると、親御さんは「自分の大切な物を守るため」に動き出してくれます。 そうコツは、簡単な言葉の「言い換え」だけだったりするんですよ。 思い出は大事 実家の片付けは、泥臭くて根気のいる作業です。 埃にはまみれるし、時には意見がぶつかることもあるでしょう。 でも、そのプロセスこそが、親子のこれからの関係を作る大切な時間なのだと思います。 「完璧」を目指す必要はありません。 住む人と家族が笑顔でいられる「最善」のバランスを目指して、少しずつ進めていきましょう。 もし、「自分たちだけでは手が付けられない」「何から手を付けていいか分からない」とお悩みでしたら、私、内田にお声がけください。 地域に根差した不動産屋として、皆様の想いに寄り添った解決策を一緒に考えさせていただきます。 正直、手に負えない時は下手に片付けるより、プロに任せるというのも手ではあります。 まとめとしては 人間というのは、正論による「説教」は大嫌いです。 みなさんだって、そうでしょう。 「私は褒められて伸びるタイプなんです！」という人はたくさん見てきましたが、「自分はガシガシ怒られて伸びたいんです！」という人はほとんど見かけません。 人間は自分のしてきたことを否定されてまで動ける人って中々いないですよ。 ましてや、親御さんにとっては、いい歳になったあなた方も、実家の写真の中では生まれてすぐの可愛い息子や娘の面影があるのですからね。 そんな子供たちも、今では実家を離れて暮らしている。 一緒に暮らすことは出来ない代わりに、いつでもみなさんを感じる物を残しておく。 そんな気持ち位は尊重してあげましょうね。 親御さんも、みなさんに迷惑を掛けたい訳でもないと思うんです。 きっと分かってくれますよ
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2026年02月11日
実は最強の処世術？賃貸管理スタッフを経験すると身につく「特殊能力」3選
不動産屋と聞いて皆さんが真っ先に思い浮かべるのは、ビシッとスーツを着こなして、キラキラした新築マンションを案内する「営業マン」の姿かもしれません。 でも実は、不動産の世界にはもう一つの顔があります。 それが「賃貸管理」という仕事。 派手な広告や華やかな契約の裏側で、入居後のあらゆる「困りごと」を一手に引き受ける。 正直に言いましょう。 この仕事、みなさんには「クレーム処理係」と思われますが、めちゃくちゃ楽しいです。 特に飽き性な方にはピッタリで奥の深い仕事です。 ベテランになると、この特殊能力がゆえに替えの効かない人材になります。 ちなみに志望動機で面白いことに、バリバリの営業マンから「管理」に転向する人が意外と多いのをご存知でしょうか。 なぜなら、管理の仕事は自分でスケジュールをコントロールしやすく、一度コツを掴むと、これほど自分のペースで仕事ができる職種もないからです。 そして何より、この「管理」という荒波に揉まれると、日常生活でも無双できる「特殊能力」が身につきます。 今回は、私が現場で磨き上げた、プライベートでも使える最強の処世術をご紹介します。 ① 揉め事が「怖くなくなる」―落とし所の見極め術 賃貸管理の日常は、まさに「カオスの見本市」です。 「隣の足音がうるさい」「ゴミの出し方がなっちゃいない」「家賃が払えない」。 電話が鳴るたびに、誰かが怒っていたり、困っていたりします。 ここで大事なのは、教科書通りの「正論」を振りかざさないことです。 騒音問題で「契約書に静かにしろと書いてあります」なんて言ったところで、火に油を注ぐだけ。 お互いに言い分がある中で、10：0の解決なんてこの世には存在しない。 そう割り切ることから始まります。 現場で揉まれ続けると、自然と「落とし所」が見えるようになります。 「相手はここまでなら譲歩するな」「ここを立てておけば、こっちは通せる」。 この嗅覚が身につくと、日常生活でトラブルに遭遇しても「はいはい、このパターンね」と冷静に対処できるようになります。 揉め事が「解決すべきパズル」に見えてくる。 こうなれば、もう怖いものはありません。 これは、私だけかもしれませんが、「怒鳴る人」への恐怖心が全く起こらなくなりました。 むしろ、怒鳴る人が現れた場合、その瞬間に「勝ったな」と思うようになりました。 ここまでは身に付ける必要はないですけどね。 ②最強の「おねだり上手」―相手の懐に入る対話術 管理スタッフの仕事は、実は「お願い」の連続です。 建物を直したいからオーナーさんに「お金を出してほしい」と頼み、マナーの悪い入居者さんに「ルールを守ってほしい」と促す。 どちらも、相手にとっては「お金が出ていく話」か「自由を制限される話」です。 まともにぶつかれば、当然「嫌だ」と言われます。 そこで必要なのが、相手の心理的な壁を溶かす技術。 「内田さんがそこまで言うなら、仕方ないなあ」 そう思ってもらうためには、日頃の信頼関係はもちろん、相手が「YES」と言いやすい空気を作る、ちょっとした言い回しやタイミングの工夫が不可欠です。 これはプライベートでも威力を発揮します。 お買い物一つ、学校の先生との話し合い、部活動の運営、ご近所づきあいなど私たちの生活は「交渉」だらけです。 相手を論破するのではなく、相手に「花を持たせながら」自分の要望を通す。 この「可愛げのある交渉術」は、人生を驚くほどスムーズにしてくれます。 でも・・・・うちの奥さんには通用しないことだけが不思議でなりません。 ③ 逆境で輝く「鋼のメンタル」―究極の客観視 最後に身につくのが、これです。 どんなピンチでも折れない、どころか、ちょっと楽しくなってくるくらいの「鋼のメンタル」です。 家賃滞納の督促に行って、無茶苦茶な理屈で逆ギレされる。 お気持ちは分かります。 私も昔は「なんでこんなに言われないといけないんだ」と、心をバッキバキに折られていました。 でも、ある時から気づいたんです。 「よくよく考えたら、トラブルのほとんどは自分が悪い訳ではないんだし」と。 以前もお話しした「程よい他責思考」をフル活用します。 トラブルが起きているのは「仕組み」や「状況」のせいで、私の人格が否定されているわけではない。 「お、今日もなかなかの難問が来たな」 そうやって問題を客観視し、絶望的な状況ですら冷静にいられるメンタル。 人生、生きていれば予想外の不幸やトラブルは必ず起きます。 そんな時、「まあ、死ぬわけじゃないし」「管理の現場に比べれば可愛いもんだ」と笑い飛ばせる。 この無敵感こそ、管理スタッフが手にする最大の報酬かもしれません。 人生に対する幸福感は増しますよ！ 仕事は真剣に、だけども気楽に 賃貸管理というのは、とても楽しい仕事です。 最初はクレーム処理にストレスを感じるかもしれませんが、そのうち「人間とは？」みたいな感覚が身に付きます。 人間は一人一人個性があり、違う。とは言いますが、何千人、何万人と接していくとパターンが見えてきます。 そして、それに対応する「自分」というものが分かってきます。 あの人はこんな形でクレーム処理しているけど、自分には似合わないな！とグレードアップしていきます。 そうすると、賃貸管理の仕事というのはとても楽しくなってきます。 その副産物として、プライベートでも使える特殊能力が身に付きます。 ただし、悪用は厳禁ですよ。 肝が据わり、悪魔のような交渉術と鋼のメンタルを身に付けたビジネスマンが誕生するのですからね。
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2026年02月07日
方眼紙を信じろ！現場で迷わない「内田流・爆速間取り作成術
最近の若いスタッフを見ていると、本当にスマホの使い方が上手い。 現場調査に行っても、アプリでパシャパシャやって、その場で綺麗な図面を作ってしまう。 便利な時代になったものです。 私が若い頃なんて、方眼紙と鉛筆で真っ黒になりながら書いていましたから。 今日は、そんな間取り図作成が苦手な若手営業マン向けに、間取り図作成のコツみたいなものをお話していきたいと思います。 賃貸物件は施工当時の図面なども残っていないことがほとんどです。 １Ｒなどは比較的簡単なんですが、昔の戸建てなどになると、本当に複雑な形になってたりします。 そんな皆さんへ少しヒントになれば幸いです。 ちなみに、私は元々、超絶間取り図が苦手でした。 だからこそ、お伝えするには適任だと思っています。 アプリで作った図面に潜む「違和感」の正体 まずはアプリで作った図面を見ると、私はいつも言いようのない違和感を覚えるんです。 なんというか、バランスがおかしい。 部屋の広さは合っているはずなのに、廊下が妙に窮屈だったり、ドアの位置が現実離れしていたりする。 本当はこんなバランスじゃないんだけどな。 そんなモヤモヤが残る図面は、お客様が見た時にも必ず「違和感」として伝わります。 アプリは嘘をつきませんが、空気感までは再現してくれません。 だからこそ、まずは理屈で「間取りの書き方」を覚えてほしいんです。 便利な道具を使うのは、自分の中に確固たる「定規」ができてからで遅くない。 最後には、私が少し古い戸建の写真と、実際に書いた図面を載せようと思います。 細かい間違いに関しては指摘してもらってもいいですが、お手柔らかにお願いします。 現場の理屈「910mm」と、自分の体という最強の定規 まず、賃貸の間取り図を書くときの大前提。 それは「910mm」という数字を体に叩き込むことです。 日本の家屋の多くは、この尺モジュールでできています。 もちろんハウスメーカーによっては違いもあるのですが、それは大した問題ではありません。 方眼紙の1マスを半分の455mm、2マスで910mmと捉えて書き進める。 そうすると、不思議なほど実物に近い感覚の図面が出来上がります。 ここで真面目な新人ほど、数センチ単位まで正確に測ろうとして図面をぐちゃぐちゃにしてしまう。 プロの現場図面で大事なのは、細かいミリ単位の数字じゃありません。 あえて細かい広さは捨てる勇気を持つこと。 910mmのグリッドに当てはめて整理していくことで、むしろ実際の間取りに近い、違和感のない図面になるんです。 というのも、壁の厚みや間取りの構成によっては、完璧に測れば測るほど、ズレていきます。 書き順にもコツがあります。 外枠から書くな。 これが鉄則です。 建物の外枠から書き始めると、最後につじつまが合わなくなって、玄関が異様に狭くなったりする。 一番のおすすめは、リビングなど「形のいいお部屋」から書き始めること。 最強は「和室」です。畳数がハッキリとしていて、本当に書きやすいですよ そこを基準にパズルのように繋げていくと、全体のバランスが狂いづらい。 そして、道具がない時の対処法。 メジャーを忘れたら「自分の体」を定規にします。 私の身長は182cmあります。 両手をバッと広げると、指先から指先までがちょうど1間、つまり約180cmにピッタリ合うんです。 正に間取り図を作成する為に生まれてきたような体ですね。 冗談はさておき、これは本当に便利です。 自分の体という一生変わらない定規を持っていれば、どんな現場でも瞬時に寸法が測れます。 みなさんも、180ｃｍと90ｃｍの測り方をご自身の体で見つけてみてください。 テクノロジーが完璧になるまでの我慢 手書きを推奨している私ですが、テクノロジーを否定しているわけじゃありません。 むしろ活用しまくるべきです。 現場から帰ってきて、あれ、コンセントどこだっけ。 窓の高さ、メモし忘れたな。 そんなことは日常茶飯事です。 写真は意外と死角が多いから、後で見返しても分からないことが多い。 だから、部屋単位で動画を回し、360度ぐるっと撮影しておくんです。 これをしておくだけで、事務所に戻ってからの作業効率が劇的に上がります。 細かい数値はもちろん大事です。 でも、間取り図で一番罪なのは、お客様が実際にその部屋を見た時に、図面と全然違うじゃん、というガッカリ感を与えてしまうこと。 広さを盛るのは論外ですが、バランスが悪くて狭く見せてしまうのもプロとして失格です。 間取り図と、実際に見た時の景色に違和感がないこと。 それが一番の正解なんです。 便利なテクノロジーは、いつか完璧な図面を自動で生成してくれるようになるでしょう。 それまでは、少しだけ我慢して「自分の手」を動かしてみてください。 実際にできる人になってから使うテクノロジーは、みなさんの最強の武器になりますから。 最後に内田の間取り図作成がこちら こちらは少し古めの一軒家ですね。 こちらの間取り図を作成してみました。 全部の写真を載せる訳にはいきませんので、大体で雰囲気を見てもらえれば そして、そこの間取り図を作成する為の方眼紙がこちら なんとシンプルで雑な間取り図でしょう。 この方眼紙は現地で書いたままで修正などもしていません。 これを間取り図ソフトで作成すると この間取り図では真ん中の4.5畳の和室からスタートしました。 これを玄関から始めると、大変なんです。 実際に測ってみると１間(180ｃｍ)の単位ではないので 真ん中の玄関から入った、最初の正方形の和室から始めて、ドンドンと隣の部屋へ移動していくと、大外までたどり着きます。 そして、その大枠を見ると、外側の壁として一体となる訳ですね。 ちなみにキッチン横の脱衣所の部分は本当に狭く、ここだけは半マスを使いましたが、これは実際行くとシックリきます。 内田流のポイントは ・扉の開閉方向は必ず書いておく、特に片引きなどは→で書く ・障子や間仕切りは「何枚になっているか分かるように」 ・窓は端から端が分かればいい。窓の長さは細かく書かない。 ・忘れることが多いので、部屋単位で360°撮っておく ・特別広くない(狭くない)限り、廊下の幅、トイレの幅は２マス ね？そんな風に書けば、書き直しもいらない間取り図が出来上がるもんです。 亜流かもしれませんが、新人さんにはこの位でいいと思いますよ。 玄人のみなさん、間違いがあったとしても、優しく海のように広い心で いや、分譲マンションのエントランスのように広い心で勘弁してあげてください。 誰かの助けになればいいですね。
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2026年02月04日
元・賃貸営業マンが教える「お部屋探しの定説」に騙されない方法
私は元々は賃貸営業マンでした。 窓口に座っていると、ネットや雑誌で一生懸命「お部屋探しのコツ」を勉強してこられたお客様によくお会いしたものです。 「南向きの部屋がいいです」 「駅徒歩5分以内で探しています」 「やっぱり1月からの繁忙期に探すのが正解ですよね？」 その熱心なお気持ち、すごくよく分かります。 失敗したくないですもんね。 でも、皆さんが信じているその「定説」、現場のリアリズムで見ると、実は損をしていたり、逆にリスクを背負い込んでいたりすることが多々あります。 今日は、教科書通りの正論でお茶を濁すのではなく、私が現場で見てきた「お部屋探しの真実」を主観をまじえてお話してみようと思います。 定説は本当なんでしょうか？ ① 定説：お部屋探しは「1月〜3月」が一番いい！ よく言われる定説ですね。 物件数が一番動く時期ですから、確かに選択肢の多さで言えば正解です。 でも、その分ライバルも猛烈に多い。 ちょっと迷っている数時間の間に、決断の早い人にさらわれてしまうのがこの時期の怖さです。 逆に、閑散期と呼ばれる時期はどうでしょうか。 空室を抱えて焦った大家さんが、こっそり家賃を下げていたり、設備を新しくしてくれたりする可能性は、繁忙期よりずっと高いんです。 結論を言えば、どっちもどっちです。 ただ、「これだけは譲れない」という厳しい条件がある人ほど、選択肢が溢れる繁忙期に勝負をすべきでしょう。 逆に、時期にこだわりがなく、ライバルと競わずにじっくり良い条件を引き出したいなら、閑散期を狙うのもアリですよ。 ② 定説：日当たり重視！「南向き」こそが正義！ 昔からの大原則ですよね。 日当たりは悪いよりは良い方がいい。 確かにその通りかもしれません。 でも、近年のこの異常な酷暑を思い出してください。 夏場の南向きの部屋は、もはや「灼熱のサウナ」です。 冷房代はかさみますし、大事な家具や本も日焼けで傷みます。 そもそも、あなたはお日様が出ている時間に、どれだけ家にいますか？ 日中はお仕事で外に出ているなら、日当たりの良さはただの「気分の問題」に過ぎないかもしれませんよ。 そして、洗濯物はある程度の日当たりがあれば、乾いてしまいます。 もちろん、日光で目覚める感覚などはいいのかもしれませんが、でも遮光カーテンしているんじゃないですか？ 日当たりは好みで決めればいいですが、これからの時代、夏の暑さをどう凌ぐかという視点も忘れないでくださいね。 その位、最近の夏は過酷になってきましたらからね。 ひょっとすると、これからは「北向きこそ正義」となるかも・・・・いや、流石にそれはないか。 ないですよね・・・・？ ③ 定説：学生なら、とにかく「近い」が正解！ 通学の便利さを考えれば、確かにアクセスが良いに越したことはありません。 しかし、駅に近すぎる、あるいは大学に近すぎる物件には、思わぬ落とし穴があります。 それは、あなたの部屋が「仲間のたまり場」になるリスクです。 便利が良すぎると、夜な夜な友人が集まってきて、気がつけば自分の勉強や睡眠の時間が削られてしまう。 断りきれずにストレスを溜める学生さんを、私は何人も見てきました。 自分のプライバシーを守りたいなら、あえて駅から少し離れた、静かな場所を選ぶ勇気も必要ですよ。 でも、遠すぎると全てが億劫になってしまうので、加減は大事ですからね。 ④ 定説：大通りに面した「うるさい場所」は避けるべし！ 静かな環境を求めるのは、住まいの基本かもしれません。 わざわざウルさい場所を選ぶ人なんかいないと思うんです。 「誰だって静かな方がいいに決まってるだろ？流石にこれに異論はないんじゃないか！」 ほぅ、ではそれがご自身に向けられる刃になるとしてもですか？ ここが現実の面白いところです。 確かに「静かな環境」は一見、皆が望むように思われます。 でも、その「静かな環境」をわざわざ選んで住む人たちは、往々にして「音に対して非常に敏感」な方が多いんです。 もし、あなたが夜中に洗濯機を回す生活リズムだったり、友達と夜中電話するのが好きなタイプならどうでしょう。 「静かな環境」を望む隣人たちが、それを許してくれますかね？ そう、あなたが良いと思っている点は、きっと他の住人さんもそう思っています。 だからこそ、その規律を守れないあなたは異分子として、その物件で浮いてしまいます。 結果、ちょっとした音でクレームになり、かえって肩身の狭い思いをすることになるからです。 自分自身が、多少帰りが遅い、夜に洗濯機を回したり、掃除もしたい、夜型だ。 こんな自覚があるのであれば あえて賑やかな大通り沿いや、少しガヤガヤした場所を選ぶのも悪い選択肢ではないんですよ。 そういう所を選ぶ人は「そんなに音に敏感な訳ではない」、「少々の音には動じない人たち」が住んでいる可能性は高いのです。 その方が、気楽に、のびのびと暮らせることもありますよ。 大切なのは「スペック」ではなく、自分との相性 お部屋探しに「絶対の正解」はありません。 誰かにとっての100点が、あなたにとっての幸せとは限らないからです。 そもそも定説になっているスペックは、その全てが家賃に直結します。 全て良いスペックを取ろうとした結果、「自分には必要ない」のに、家賃が高くなってしまいます。 ネットの情報を鵜呑みにせず、自分の生活スタイルや本当の希望を客観的に見つめ直してみてください。 「何を諦め、何を大切にするか」 その整理がついた時、あなたにとって最高の「縁」がある物件が、ふと目の前に現れるはずです。 あと、今回の画像はすみませんでした・・・・完全に・・・自分の趣味でした・・・・ 次回は真面目にやります。
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2026年01月30日
【不動産の豆知識】「大安」だけじゃない？契約時に知っておきたい「三隣亡」とは？
暦(こよみ)の話 不動産の購入や売却、そして注文住宅の建築。 これらは人生の中でも指折りのビッグイベントですよね。 そんな大切な節目ですから、ご契約や物件の引き渡し（決済）の日取りを気にされるお客様は割と多いです。 私も打合せでよく「やっぱりお日柄の良い大安（たいあん）にしたいです！」というお声をいただきます。 そのお気持ち、すごくよく分かります。 一方、私はそこまで気にしません。 私が買主になる場合には、逆に職業柄というのか、その他の都合などを優先して考えてしまいます。 ・売主さんが急いでいる ・仲介してくれた営業マンの締め日 ・銀行さんや馴染みの司法書士さんのスケジュール こういった利害関係者の方々の都合などを優先することが多いので、あまり大安や仏滅などは優先させないですね。 でも、自由に決められる状況であれば、やはり「大安」などを選んでしまいます。 一般的には「大安」や「仏滅」といった「六曜（ろくよう）」が有名ですが、実は不動産や建築の世界には、それとは別に「ちょっと気にした方がいいかもしれない日」が存在するのを皆さんはご存知でしょうか？ 今日はそんな不動産特有の暦（こよみ）のお話です。 その名も「三隣亡（さんりんぼう）」 なんだか時代劇に出てきそうな名前ですが、これは暦注（れきちゅう）と呼ばれる、カレンダーに記載される日時や方位の吉凶占いの一つです。 …いや、字面が怖すぎませんか？ 「三軒隣まで亡ぼす」・・・・なんだそれ・・・・ さて、ここからは解説ですね。 この「三隣亡」の日に、建築に関わること、例えば地鎮祭や上棟式（棟上げ）、あるいは不動産売買契約、決済などをすると、「自分の家だけでなく、向こう三軒両隣まで災いが及ぶ」と昔から言い伝えられてきました。 ちなみにこの三隣亡ですが、由来はハッキリとしたことは分かっていません。諸説ありというのが現状です。 昔は木造住宅が多く、火事などが起こると大変だったから、風の強い日を統計して三隣亡として設定した。とか色んな説はあるのですが、定説はありません。 私はこの「三隣亡」というインパクト大の字面が影響力を大きくしたんだろうな。とも思っています。 特に建築業界では、この日を避けて工事のスケジュールを組むことが慣例となっている地域も多いのです。 ハウスメーカーや大工さんなどで気にされる方は多い印象もあります。 反対に、お引越しの日で三隣亡を気にされることは、現代では無いというのが体感ですかね。 私自身は賃貸で気にすることはありませんが、不動産売買の引き渡しだけは三隣亡を避けてしまいます。 実は「良い日」だった説？ 「そんな怖い日があるなら、絶対に避けなきゃ！」 そう思われるのも無理はありません。 しかし、ここからが面白いところなんです。 実はこの三隣亡、その由来を深く調べてみると、意外な説にたどり着きます。 江戸時代の古い書物には、現在の「三隣亡」ではなく「三輪宝（さんりんぽう）」と書かれているものがあるそうです。 字面からしてなんだかおめでたい感じがしますよね？ 実際、そこには「屋普請（家を建てること）によし」＝つまり「建築吉日」であると記されていたようなのです。 意味が正反対ですね・・・・・ それが、いつの時代か、誰かが「よし（良い）」を「あし（悪い）」と読み間違えて書き写してしまい、漢字も「宝」から「亡」へと変化して伝わってしまった……。 そして、「三輪宝」が「三隣亡」に変わり、その後定着したと そんな「うっかりミス」が起源だという説も、かなり有力なんですよ。 「所詮はそんなもの」かもしれません もしこの説が本当だとしたら、私たちは数百年もの間、昔の誰かの「書き間違い」や「勘違い」にビクビク振り回されていたことになります。 そう考えると、「三隣亡」という言葉の怖さも、なんだか少し可愛げのあるものに思えてきませんか？ もちろん、地域によっては今でも大切にされている風習ですし、「知らずに選んで後悔する」のは避けたいところです。 でも、もしスケジュール的にどうしてもその日しか空いていなかったとしても、「本当は『宝』の日だったかもしれないしな」と知っていれば、気の持ちようが全然違いますよね。 暦の情報はあくまで「参考程度」に知っておいていただき、最終的にはご自身が気持ちよくスタートできる日を選ぶ。 暦を大切にすることも憂いを失くすことに繋がるのですから、手法の一つです。 知ったうえで、自分自身が納得する方法を選ぶ！ これこそが、不動産で大事なことだと思うんです。 ちなみに、暦には十二直という建築に特化した別物もあるんです・・・・ それはまた別の機会にしましょうね、今日はもうお腹一杯です
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2026年01月11日
賃貸リフォームで省いていいこと３選 ～最良は最善ではない～
「せっかく空室になったんだから、次なる入居者さんの為に思い切ってリフォームだ！」 そう意気込んでプランを練っている大家さん、ちょっとだけ立ち止まってみませんか？ 実は私自身、過去に「オシャレを狙いすぎて大失敗」した経験があります。 デザイナーズ物件を意識しすぎて、かなり奇抜な内装の部屋を作ってしまったんです。結果はどうだったかというと……。 「……誰も住んでくれない。」 内見には来るけれど、決まらない。 そんな状態で空室が長期化してしまいました。 その時痛感したのは、「最高（最良）を目指すことが、必ずしも入居者にとっての一番（最善）ではない」ということです。 今回は、コストを抑えつつ「決まる部屋」にするために、あえてリフォームで「省いていいこと」を3つに絞ってお伝えします。 多機能すぎる設備 最新のシステムキッチンや、ボタンが山ほどついた高機能な給湯器、美容や衛生面にも強い新機能 きっと便利な設備は入居者さんも欲しい設備に違いない！ 残念ながら、賃貸物件においてはオーバースペックかもしれません。 まず大前提として、そういった高機能なものは本来「使いたい」人が導入するものです。 しかし、賃貸物件に住む方というのは、そういった高機能な物を最初から想定すらしていません。 内見に来た時にやっと、営業マンから説明を受けて「あぁ、そうなんだラッキーなのかな・・・・」と思われる程度がほとんどです。 また多機能な設備は、それだけ故障のリスクが高まります。 ボタンの数やレバーの多さなど複雑なものは故障頻度が高まります。 修理費用も高額になりがちで、結果的に大家さんの首を絞めることになりかねません。 ご自身がお住まいになる持ち家などの場合は、暮らしの質を高めることになりますが、そもそもそういった機能を知らないし、望んでいない人にとっては無用の長物になってしまいます。 もう一つリスクとしては、ハウスクリーニングでの清掃不足などに繋がることもあります。 レバーや細かい部分が多く、十分に清掃ができない。清掃スタッフがどんな機能かが分からず、清掃していいのか戸惑う。 結果、ハウスクリーニング不足となり、かえって問題を引き起こしたり、清掃が行き届いていない印象を与える。 設備の極意は シンプルイズベスト 誰でも使い方が分かり、しっかりと清掃されている清潔感こそが最善です。 個性が強すぎる壁紙・床 「部屋のアクセントに」と、ついつい派手な色や柄の壁紙を選びたくなりますよね。 でも、これは要注意です。 壁紙の主張が強すぎると、入居者様が持ち込む家具とケンカしてしまいます。 人間、自分の持ち物や好みに囲まれて暮らしたいもの。 部屋側に強い個性がありすぎると、自分の暮らしをイメージできなくなってしまうんです。 見ていてオシャレなお部屋と、住みたい部屋は必ずしも一致しません。 「他にはないオシャレなお部屋を」という意気込みは大切ですが ここで一旦考えていただきたいのが なぜ他ではないのか？他は失敗したからないのではないか？ そう、基本的にはオリジナルの壁紙というのは無い訳で、多くはメーカーが出しています。 その中で見たことが無いということは「他の人は採用しなかった」という証です。 もし、どうしても個性的な柄を使いたいなら、以下の2点がコツです。 ・脱衣所やトイレなど、面積が狭い箇所で使う。 ・主張の強いデザインは「1面のみ」にする。 これです。 個性的なガラなどの場合は、脱衣所やトイレなど狭い箇所だと、そんなに違和感が出なかったりします。 狭い場所はそもそも面積がないので、割とどんなガラを使っても受け入れやすいのです。 一方リビングなどの広い箇所に使うと、視覚的にうるさすぎて敬遠されてしまいがちです。 もう一つのコツである１面のみも同様です。 床材にヘリンボーンなどの個性的なものを選んだ場合には、壁紙は１種類で統一するなど、バランスを取って欲しいものです。 そうすることで、個性的なデザインが引き立ち、調和を取ってくれます。 主役はお部屋ではなく、お住まいになる「入居者さん」ですからね。 オシャレすぎる照明（デザイン照明） カフェにあるようなペンダントライトや、複雑な形のシャンデリア。 内見時のインパクトは抜群ですが、住む側の視点に立つと評価が変わります。 ザイン性の高い照明は、意外と掃除が大変です。 また、特殊な電球を使っていると、切れた時の交換も一苦労。 毎日の暮らしの中で「照明の電球を替えるのが面倒」というのは、小さなストレスとして蓄積されます。 そして以外と気づかないデザイン照明の欠点は 暗い(暗く見える) オシャレな照明は基本、明るさを第一としていません。いくつもの電球を違う方向へ向けていたりするので、明るさが拡散されてムーディな雰囲気を出したりします。 その為、賃貸で採用すると暗い印象を与えてしまい、内見時に足を引っ張ってしまうことも・・・ 基本的には明るい印象を持ってもらうことが王道であり、最善だと思います。 個人的には通常のシーリングライトがおススメですね。 シンプルイズベスト リフォームの打ち合わせをしていると、つい「あれもこれも」と付け足したくなります。 しかし、お金をかけすぎてコストを上げることは、巡り巡って家賃の上昇や、修繕費の負担増という形で、自分にも入居者様にも跳ね返ってきます。 「それ、本当に住む人の毎日を助けるもの？」 この視点を持つだけで、無駄なこだわりをバッサリ捨てられるようになります。 「最良（スペック）」を追うのではなく、等身大の暮らしに馴染む「最善（バランス）」を。 シンプルで清潔、そして使いやすい。 そんな部屋作りが、結局は大家さんにとっても、入居者さんにとっても、一番いい結果を生むのだと私は信じています。
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2025年12月27日
本年もお世話になりました ～来年も良い年になることを願って～
早いもので２０２５年も残りわずかですね。 みなさんにとって、今年はどんな年だったでしょうか。 良いことも、あまり良くないこともきっとあったことでしょう。 私も多分に漏れず、毎月のように問題は起こるし、チャレンジして失敗が続くなんてこともしょっちゅうでした。 それでも、こうやって年末になると不思議と 今年もなんだかんだ良い年だったなぁ と思ってしまいます。 私は基本的にはネガティブ思考なタイプですが、年末ってのは不思議と 自分の問題に折り合いがつくような気がしています。 「もう年も終わるし、色々あった失敗や後悔はもういいかな」と思うようにしています。 そうやって考えると一年ごとに区切りがあるってのはいいことだなと実感します。 来年もきっと色んな壁にぶつかったり、たくさん失敗もするんでしょう。 だけれど、なんだかんだ一生懸命頑張って 来年の年末も 今年もなんだかんだ良い年だったなぁ って言える人生だったら最高だなと思っています。 今年一年出会った全ての方々に感謝を申し上げます。 そして、みなさんの２０２６年が素敵なものであることを願っております。 本当にありがとうございました！ また来年もよろしくお願いします。 株式会社ロータスホーム 代表取締役 内田 幸喜
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2025年12月26日
不動産管理あるある ～入居審査の違和感を見逃すな～
長年の勘はダテじゃない やったー、空室に申込が入ったー！ 管理会社であれば、入居の申込は常に嬉しいものです。 申込が入ると、入居審査へ移行します。 昔は書類に書かれた内容をもとに、管理担当や大家さんがチェックして問題ないようなら、入居審査ＯＫとなっていました。 今現在はというと、保証会社の審査が第一に来るという会社がほとんどではないでしょうか。 家賃保証会社は家賃滞納歴、犯罪者や反社チェックなどのデータを保有しており、滞納や反社リスクを大体軽減してくれます。 通常、この家賃保証会社による審査を通過した場合は、ほぼ入居審査は終わることでしょう。 昔であれば、在職証明書や源泉徴収票の提出なども求められたこともありますし、厳しい大家さんであれば「面談」があったこともありました。 昨今は、家賃保証会社の審査が終わればＯＫというオーナーさんが増えています。 しかし、管理担当は別の目線を持っていたりします。 違和感とも呼ぶべき、第六感がささやくのです。 そして、多くの場合それは的中してしまうのです。 丁寧すぎる・謙虚すぎる 電話口での受け答えがとても丁寧で、言葉遣いも完璧。 一見して「礼儀正しくて素晴らしい方だな」と感じる反面、経験豊富な管理担当者の中には、ふと違和感を覚えることがあります。 それが、“丁寧すぎる・謙虚すぎる”という特徴です。 もちろん、礼儀正しいことは決して悪いことではありません。 ですが、過剰な謙遜や不自然なまでの丁寧さは、時に「何かを隠しているのでは？」と疑念を抱かせる要因にもなります。 「過剰さ」は違和感のサインに変わります。 私はこんな対応だと注意します。 こちらが聞いていないことまで先回りして説明してくれる 「ご迷惑をおかけするかもしれませんが…」と必要以上に低姿勢 敬語が板についていない印象、丁寧に話そうとしているが誤用などがある 表面上はとても丁寧で物腰柔らかく見える人に限って、入居してから隣人トラブルや滞納などを引き起こすケースがまぁまぁあるのです。 私はこの過剰な丁寧さは２つあると思っています。 一つは「すでにやましいことがあるから」です。 既に他の管理会社などで入居審査に落ちていたり、滞納歴などがあるため、自分自身が入居審査に通らない可能性があることを知っている為、少しでも印象を良くしようと努めている場合ですね。 正直、このケースであった場合は過去の事実があったとしても、正直好印象ではあります。 自分がしてしまったことを自覚しているという証でもありますからね。 もう一つは「これから揉める可能性があるから、自分の落ち度はなくしておこう」というタイプです。 正直、こっちを警戒してしまいます。 このタイプの人は正直、賃貸物件だけでなく、日常生活のあらゆる場面で他人と揉めています。 入居してからも隣人トラブルを起こす確率がかなり高いタイプです。 思考的には自分にも落ち度がある場合は、他人を責めることが出来ないと考えている人がほとんどです。 その為、常に「自分には落ち度がない」という部分を過剰なまでに演出しているのです。 私はこのタイプの人の対応は難しく思いませんが、割と長期化するタイプなので、苦手な管理スタッフは多いと思います。 このように「揉める気が満々なので、自分の落ち度を少なくする為の丁寧さ」を管理スタッフの勘は逃しません。 ただ、このケースの場合、入居審査を断ることは出来ないでしょうね。 「丁寧すぎるからダメ」は難しいでしょうからね。 引越し理由は大事だよ お引越し理由は様々です。 転勤、入学、卒業、就職、気分を変えたい、単に飽きたなどどれも正当な理由です。 そしてどれでも正解であり自由です。 しかし、その引っ越し理由を不動産屋さんは往々にして確認します。 それは ネガティブな理由でのお引越しの時に「同じ悲劇」を繰り返さないかどうかです。 例えばですが、隣人の騒音によるお引越しが引っ越し理由だった場合、次の転居先でも同じ目に遭ったらどうでしょう。 せっかく、労力やお金を使ったにもかかわらず、問題は解決しませんからね。 そして、それはクレームとして管理会社にやってくるわけです。 そういったある意味でのミスマッチを起こさない為に、管理会社は引っ越し理由を重要視します。 たまに不動産屋に本音を話したくなくて、引っ越し理由をかなり曖昧にしたり、言わなかったりする方もいます。 しかし、このミスマッチを防ぐ為には不動産屋に協力してもらいましょう。 騒音でのお引越しなら、次の転居先でそのようなクレームが多くないか？ 部屋の湿気などなら、過去に似た事例がないか？ 駅までの道のりが恐くてのお引越しなら、どのようなルートがあるか？ など、不動産屋は知っていても、入居者さんが気にならないことはわざわざ全部を説明しません。 管理会社も「その引っ越し理由なら、ここはおススメできないよ！」と言いたくなることがあります。 そのような不幸なミスマッチを防ぐ為にも、この引っ越し理由は大切です。 お部屋探しをする方は、できる限り不動産屋に引越し理由をしっかり説明することをおススメします。 私たちも、出来れば良い環境のお部屋をご紹介したいのです。 ですが、その人にとって「良いお部屋」かどうかは千差万別ですからね。 交渉事が多すぎる・変 入居申込の時に、交渉ごとが付く場合があります。 たまにある交渉ごとはこんな内容でしょうか。 家賃を下げてくれないか 敷金を０にして欲しい 入居時期を遅くしてほしい 初期費用を下げてもらえないか お部屋の設備などを改修してほしい まず大前提として、基本的には、募集されている設定が全てで現状有姿であります。 その為、交渉ごとというのは、通るか通らないかは大家さん、管理会社次第になります。 管理会社としての立場でいえば、交渉はそれ自体は善も悪もありません。 お互いが条件としてマッチングできれば、ｗｉｎーｗｉｎとなり、契約成立という素晴らしい結末になります。 しかし、その交渉ごとが「かなり多い」「過大」と感じられた場合、ときに入居審査に影響を及ぼすことがあるのです。 要は 「そんなに要望が多いのであれば、後から揉める可能性があるからお断りしよう」 という入居者さん側からは理解できないお断りの仕方もあります。 というのも、多くの大家さんは「多すぎる交渉」「過大な交渉」を飲んだにも関わらず、クレームや揉め事になった経験をしているのです。 例えば 敷金を減らした→退去時にお部屋が荒らされており、原状回復費を渋られた 家賃を下げた→短期解約 初期費用を下げた→短期解約 お部屋の設備改修→その他の部分も変えて欲しいと頻出 こんな風な感じで、交渉をせっかく飲んだにもかかわらず、却って不遇な目に遭ったという例は枚挙に暇がありません。 ここで大事なのは 交渉がダメではない とはいえ、相手があることだから、節度のある範囲でなければなりません。 交渉というのは、相手にもメリットが無ければ成立しませんからね。 あまりに多すぎたり、過大な交渉だった場合には「この人の入居はお断りして」と言われてしまい、本当に住みたかったお部屋に住めなくなる可能性があります。 管理会社としても交渉があれば一生懸命大家さんに伝えたいと思います。 しかし、多すぎたり、過大な場合は「とても交渉にはならないから伝えられないし、お断りするしかないな・・・・」となってしまう可能性があります。 出来る限り正直に いかがでしたでしょうか？ 今回は不動産あるあるの入居審査にまつわることを書いてみました。 ここまでのまとめとしては 出来るかぎり正直に話してくれれば、ほとんど問題はない。ということですね。 入居審査で一番気になる点がまさに「これって本当(本心)かな？」と疑念を持たれることです。 そうすると、あれもこれも疑わしくなってきてしまいます。 多くの大家さんが恐れているのは、短期的な損得よりも 後々のトラブル こちらの方を警戒している方がほとんどです。 ですから、入居審査で疑われない程度には正直にお話してもらえれば助かります。 そうすることで安心した大家さんはきっと、あなたにも信頼を寄せてくれるはずです。
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2025年12月12日
賃貸管理スタッフには「他責も必要」な訳 ～自責ブームに警鐘を～
世間は「自責ブーム」 「すべては自分の責任」という“自責思考”が、近年のビジネス界では美徳のように語られがちです。 もちろん、自らを省みて成長につなげる姿勢は大切です。 しかし、賃貸管理の現場においては、過度な自責がかえって人材の疲弊や離職を招く原因にもなっている気がします。 そんな中、私は分譲マンション管理を皮切りに、賃貸管理を今でも行っております。 昔はこの「自責思考」に捉われ過ぎてしまい、一度は賃貸管理の仕事そのものを嫌になってしまった経験もあります。 そんな私ですが、ある時から仕事上で「程よい他責思考」を手に入れてからというもの、仕事が上手くいき、ストレスが軽減し、賃貸管理の仕事が好きになりました。 そこで今回は、管理業務のリアルな現場を踏まえ、「程よい他責思考」がなぜ必要なのかを解説してみようと思います。 一番は、この瞬間に辛い想いを抱えている全国の賃貸管理業務に従事している「同志」の支えになれば嬉しいです。 また、賃貸管理部門を持つ会社の社長や役員の方々にぜひご覧になって、参考にしていただければ幸いです。 そもそも不動産業は離職率高め そもそも不動産業は全産業平均と比べても離職率は約13％～15％程となっており、やや高い傾向であります。 これは賃貸管理に従事する人だけを対象とはしていませんが、賃貸管理のスタッフの入れ替わりが激しいという点は同業者なら異論はないでしょう。 ちなみに米国での管理会社といえばＰＭ(プロパティマネジメント)会社ですが、ここの離職率はなんと従業員の離職率が約33％／年 と推計された調査があります。元々雇用形態の違う米国とはいえ、この数字はやはり平均よりも高い数値であることが、賃貸管理業務でのストレスを物語っています。 ※国内賃貸管理部門のみを対象とした統計は公的データとしては少ないため、あくまで「不動産業界全体の傾向」と「海外の業界データ」を参考として紹介しています。 現在日本では、労働者不足が深刻な問題となっており、特に日本語での対応が必須となる賃貸管理における離職率の高さは賃貸不動産会社を営むには今後対策が必須であることは想像に難くないでしょう。 ちなみに当社の管理スタッフは当社での在籍年数が８年以上となっております。 そもそも大きな会社と比べると社員数も少ないのでデータとしては参考になりませんが、それでもこの賃貸管理スタッフの「ストレス軽減」には細心の注意を払っています。 その対策の一つが「程よい他責思考」なのです。 それでは本題に入っていきましょう。 そもそも多くのトラブルは管理会社のせいではない 賃貸管理の仕事をしていると、クレームやトラブルに日々直面します。 その対応でオーナーと入居者、業者と入居者、仲介会社と自社などあらゆる場面で板挟みになるのが、管理会社の賃貸管理スタッフです。 しかし、よーーーく考えてみましょう。 そもそもトラブルのほとんどは 管理会社が原因で起こっているわけではありません 入居者同士の騒音トラブル 近隣のゴミ問題 経年劣化による設備の不具合 天災地変 家賃滞納 これら代表的なトラブルの原因が管理会社の責任であることはほとんどありません。 というか、このようなトラブルはどんなに気を付けていたとしても定期的、必然的に発生するものですよね。 こういったトラブルに対応する為にいるのが「管理会社」なのですから。 管理会社は“対応者”であって、“原因者”ではないケースがほとんどです。 にもかかわらず、「自分の対応が悪かったから…」「自分の説明が足りなかったから…」と、自責で考え続けると、心身ともに疲弊していきます。 自責で考えすぎると、ストレスが限界に 真面目で責任感の強い人こそ、賃貸管理スタッフとしては優秀です。 しかし、こういった人材こそ「すべて自分の責任」と抱え込んでしまいがちです。 この思考こそが、精神的な負担となり、最悪の場合は離職にもつながります。 まさに自責思考の被害者となってしまいます。 本来は称賛されるべき、自責思考、真面目さが却って自分を苦しめてしまうのです。 そして、限界を迎えたスタッフは会社や業界を去ってしまうという、なんともやり切れない結末を何度も見てきました。 そんなスタッフにおススメしたいのが、この「程よい他責思考」です。 程よい他責思考とは？ 実践編です。 まずは重大なトラブルが耳に入った瞬間に、こう思いましょう。 「俺のせいじゃねーよ」 この表現は各自変えていただいて結構ですが、私はこのように思っています。たまに口にも出しています。もちろんお客様、オーナーさん、同業者には言いません。 「そうだ、このトラブルの原因は自分ではないんだから」とセットします。 言い方を悪くすれば他人事にするのです。そうすると、不思議と冷静になれます。 前述したように賃貸管理のでは「問題が起きないようにすること」も重要ですが、本質的には「起きた問題にどう対応するか、できるか」で価値が決まる仕事です。 先ほど例として挙げたトラブルは正直どれも「いつか起こること」であり、避けられないものです。 つまり、「起きてしまったこと＝失敗」ではなく、「どう収めたか＝成果」なのです。 まずはここがスタートラインです。 「自分には限界がある」という事実 もう一つの思考として大切なのが 「自分ではどうしようもない範囲がある」ということを割り切りましょう。 これは「投げやり」や「他人事」ではなく、事実です。 なぜなら賃貸管理で起きる問題は最終的には自分だけではどうしようもないことがあります。 代表的な限界は 修繕や金銭を伴う判断は「オーナー判断」 犯罪に関することは「警察」 法律や条例の問題「裁判所」「弁護士」 設備のトラブルなら「業者」 ね？ こういった部分はどんなに賃貸管理スタッフが頑張ろうとも、どうにもなりません。 勝手に法律を飛び越えることもできませんし、その権限もありませんし、やってはいけません。 こういった事実を冷静に整理し、「ここからが自分の出番だ」「これ以上は自分の範囲外だ」と割り切る思考が、現場では非常に重要です。 責任を押し付け合うのではなく、事実として他の要因を認識し、自分の役割に集中する。 私はこの思考方法をスタッフに伝える時にこんな風に言っています。 「まずは諦めることからスタート」 起こってしまったことを悔やまない 次に自分が出来ることを洗い出す やった方がいいことを淡々と行っていく 逆にそれ以上のことは出来ませんからね。 こうやって言われると当たり前のことなんですが、トラブルで気が立っている人やこちら側を責めてくる人がいると、ついつい「自責思考」になってしまうのです。 このように自分の限界をしっかり把握して、出来ることだけをしっかりやる。 この「最初に諦める」ことで、最短でかつ最小限の被害で終わることが出来たりするのです。 まずは落ち着いて、着実に業務を行う為のステップですね。 我々はピンチに輝くヒーローだ もちろん、「他責だから自分は関係ない」と開き直ることは、プロではありません。 そして「他責だから日頃の予防は必要ない」という訳でもありません。 起こさなくていいトラブルや予想されるものは、予めできる限り潰しておくのもプロの仕事です。 関係ないから対応しない、ではなく、関係ないからこそ冷静に対応する、です。 自分のせいではないからこそ、冷静にこの局面を最小限の被害、最高の結末にもっていく 逆境にこそ現れるヒーロー、それこそが管理スタッフなのです！ 呪術廻戦の五条悟、シティーハンターの冴羽獠、ドクターXの大門未知子、アベンジャーズのトニー・スターク、キングダムの楊 端和などなど 我々はピンチの時にこそ現れる「頼れるアニキ」ポジションなのです。 カッコイイ・・・・・ 冗談はさておき、本当に賃貸管理スタッフというのは非常に責められやすい構造になっています。 入居者から、オーナーから、業者から、時には自社の営業部門などから・・・ だからこそ、この「程よい他責思考」というのは自身の精神安定剤しても、良いお仕事をするため、冷静でいる為にも必要だと思います。 「全部自分の責任だ」と思い込むことは、誠実さの裏返しですが、それが自分自身を追い詰めてしまっては本末転倒です。 感覚として「自責：他責＝6：4」くらいのバランスで考えるくらいが、現場ではちょうどいいのかもしれません。 「人のせいにしていい」と言いたいのではなく、「人のせいにしないと潰れてしまう仕事がある」という現実を、もっと業界全体で共有すべきではないでしょうか？ ちなみに当社ではクレームの最後方には私が直接対応します。 最後はどんな問題でも持ってきていいよ！とスタッフには本気で言っています。 そういった上司や会社からの「最後の逃げ道」も必要だと思っています。 こんなことを書いておいてなんですが、こういった思考を持つようになってから管理の仕事の楽しさに気付きました。 今では天職だと思っていますし、この「最後に出てきて、問題を解決して感謝される仕事は最高」と思っています。 全国でお悩みの同志のみなさん 起きてる問題はそもそも「あなたのせいではないですよ」 ではまた
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2025年11月09日
後悔しないために！自宅を貸す前に知っておくべき落とし穴と対策
転勤や住み替え、相続などで空いた自宅。「せっかくだから誰かに貸して収益を得たい」と考える方は少なくありません。 空き家のままですと収益は入ってこないどころか、固定資産税や住宅ローンの支払いなど支払いは必ずあるわけです。 そういった部分を埋めることや、少しでも家計の足しになればと思う気持ちは当然だと思います。 しかし、自宅を初めて貸す際には、予想外のトラブルやリスクが潜んでいます。 この記事では、不動産賃貸業をしてこなかった方向けに、自宅を貸すときの注意点とその具体的な対策をわかりやすく解説します。 リスクやトラブルを事前に把握しておけば「こんなはずじゃなかった」とはなりません。 それではいってみましょう。 貸す期間を明確にしないと、戻れなくなることも 「〇年後にまた住むつもりだったのに、入居者が退去してくれない…」 転勤などであくまで期間限定で貸したい場合には、しっかりと備えておかねばなりません。 自宅を一時的に貸す場合は、「定期借家契約」を検討しましょう。 これは、契約期間が満了すれば自動的に終了する契約で、更新義務がありません。 逆にこの定期借家契約以外で契約した場合は、基本的には貸主の都合では解約することは困難になります。 しかも契約書には「○年後に自分で住む予定」など、将来の計画を明記しておくことが重要です。 そうすることで、基本的には契約期間満了とともに明け渡してもらえるようになります。 しかし、この便利な定期借家契約にはデメリットもあります。 それは「普通賃貸借契約に比べると賃料が低くなってしまう」ことです。 借り手からしても「期間限定でしか住めない」ということになりますから、地域や設定年数にもよりますが、約15％～20％程度下がる印象です。 転勤などで空き家ということで多くはファミリー層がターゲットとなりますが、ファミリー層ほど長く居住することを目的にしているため、一般的な普通賃貸借よりは家賃のメリットがないとね。というのが建前になります。 当然契約期間が短い方が割引率が高くなる傾向があります。 賃料設定を誤ると空室期間が長引き、残りの定期借家契約期間をいたずらに減らすだけになってしまいます。 どの程度の賃料に設定するかは、地元の不動産業者などに聞いてみることをおススメします。 家賃の相場を知らずに損をすることも 「相場より高く設定してしまい、半年経っても空室のまま…」 家賃は周辺の相場と比較して設定する必要があります。 地域、築年数、広さ、駅からの距離、設備などを考慮して、近隣の類似物件と比較しましょう。 ここで問題になりやすいのは 家への愛着です。 自分が手塩に掛けて建てた自宅 大切に扱ってきた方ほど「うちの自宅は高く貸せる」と思ってしまいます。 多くの場合、賃貸用のグレードより高い設備がついていることが多く、賃料は当然高めの傾向になるのですが、青天井ではありません。 地域、築年数、広さ、駅からの距離、設備などを考慮して、近隣の類似物件と比較しましょう。 とはいえ、早く決めることだけを重視して安すぎる設定にしてしまうと、収益は悪化し「何のために貸し出したんだっけ？」となることも。 高すぎても空室リスク、安すぎても収益が圧迫されます。適正価格の見極めが重要です。 設備や室内の状態を放置するとトラブルの原因に 「水漏れや故障の連絡が相次ぎ、修理代がかさんだ…」 一旦、自宅を貸しだすことというのは「不動産賃貸業としての事業者」という立場になります。 「いやいや、そんな投資家みたいな立場じゃなくて、もっと気楽に貸し出すつもりで・・・」と言いたい気持ちはありますが、法律上は「不動産賃貸業としての事業者」となってしまうのです。 その為、入居者が決まり、実際に入居した後は、入居者に適切な住宅を使用させる義務が発生します。 もちろん、全ての物を新品に交換しなければいけないという意味ではありませんが、修理や交換が必要な箇所は、事前にメンテナンスを済ませておくことで、入居者満足度も上がり、長期入居につながります。 特に多いのが「ハウスクリーニング」に関するものです。 貸し出す前に清掃をするのですが、これは出来れば専門の業者さんに任せることをおススメします。 このハウスクリーニングでは、入居者と貸主側で「キレイ」の線引きがズレやすく、入居してからの苦情に繋がることが多くあります。 多少コストが掛かりますが、プロに行ってもらい、責任を果たしてもらった方がストレスはありません。 賃料を受け取るからには事業者としての責任も出てきますが、しっかりと事前準備をしておけば多額の出費になることはありません。 また、多額の支出になりそうな箇所は貸し出す前に「対象外」とすることも可能だったりします。 そういった点も不動産賃貸業者に相談してみるといいと思います。 入居者選びを甘く見ると後悔する 「家賃が支払われない、苦情が多いなどのトラブルが続出…」 家賃の支払い能力や生活マナーは、外見だけでは判断できません。 特に「親族や友人、知り合い」などの距離感が近い人へ貸す場合こそ注意が必要です。 信頼できる人だからと思って契約したのに、後になって滞納などが発生し、身内だからこそ督促しずらい・・・ 身内とはいえ、お金が絡むことだからこそ、しっかりと入居審査や契約書を丁寧に作成することが大切です。 現在は家賃保証会社の加入をすることが一般的になっており、滞納リスクはほとんどカバーできます。 この辺りの契約書と保証会社をしっかりと準備することで、お互いに「こんなはずじゃなかった」を防げるのです。 確定申告を怠ると税務上のリスクが 「家賃収入を申告しなかった結果、後から追徴課税を受けた…」 家賃収入が年間20万円を超える場合、原則として確定申告が必要になります。 自宅を賃貸して得た家賃収入は「不動産所得」として扱われ、所得（＝収入－経費）に応じて所得税・住民税が課税されます。 所得が20万円を超える場合は確定申告が必要です（20万円以下なら原則不要）。 給与所得者も不動産所得があれば申告義務がでてきます。 収入には家賃や礼金などが含まれ、経費には修繕費・固定資産税・保険料や不動産会社に管理を委託する場合の管理委託料などが該当します。 ちなみに、初年度で出費の方が多くなってしまった場合で不動産所得が赤字の場合、他の所得と合算され、税額が軽減される可能性もあります。 ちなみに具体的な金額は、所有者の本業の年収や他の収入にも左右される為、正確な金額は税理士等に相談しなければ分かりません。 いずれにしても、家賃＝全額使えるとは限りませんので、注意が必要です。 申告時期は毎年2月中旬〜3月15日まで。忘れずに準備しましょう。 自主管理は意外と負担が大きい 「入居者とのやりとりがストレスに…本業に支障が出た」 管理業務には、クレーム対応、家賃回収、修繕対応、退去立ち合いなど多岐に渡ります。 深夜の電話対応や、不慣れな設備故障の相談、近所からのクレーム、家賃確認などが重なるとドッと疲れが・・・なんてことも 基本的には、一戸建ての管理自体は安定すればそこまで頻繁に連絡が来ることは稀です。 しかし、一たび問題が発生すれば業者の手配や苦情処理を自身で行う必要があります。 仮にそういったことに対応する時間が取れない、そもそもプロに任せたい。という場合は 信頼できる管理会社に委託することで、トラブルを未然に防ぎ、オーナー自身の負担を大きく減らせます。 その場合は管理手数料が月々発生しますが、それ以上の価値があると感じる方が多いです。 「貸す前の準備」がすべてを決める いかがでしたでしょうか。 自宅を賃貸に出すことは、空室期間の住宅ローンの低減や資産の有効活用として、大きな魅力です。 今回は注意点をいくつか挙げてみましたが、どれもしっかりと理解して事前の準備を行っておけば、大きな問題にはなりません。 ポイントとしては 契約形態の選定 適正な家賃設定 入居者審査と管理体制 税務処理への対応 最初のうちは初めてのことで大変だと思うかもしれませんが、やってみると「案外簡単だね」という方がほとんどです。 これらをしっかりと準備することで、安心で安全な不動産運用が可能になります。 不安がある方は霧島市・姶良市のことなら株式会社ロータスホームへご相談してみてください。 すみません、最後のは完全に宣伝でしたね。
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2025年10月30日
「えっ、違うの!?」管理会社にしがちな間違い連絡【永久保存版】
ちょっと待って！その連絡、間違ってませんか？ 管理会社として働いていると、日々いろんなご連絡をいただきます。 でも、中には「それ、うちじゃないです…！」という内容もちらほら。 もちろん、入居者様が困っているときに連絡してくれるのは嬉しいことです。 でも時々、「なぜ管理会社に？！」と思うようなご連絡も…。 今回は、管理会社が対応できること・できないことを、実際の「あるある事例」とともに、ご紹介してみましょう。 【その1】「空き巣に入られました！どうにかしてください！」 定番ですね、これは当然ですが 警察（110番）です！ 管理会社は防犯カメラの映像を提供したり、鍵交換の手配はできますが、犯人を追いかけたり、現場検証したりはできません！ 警察に通報 → その後で管理会社に報告という流れがスムーズです。 なぜか最初に管理会社へ連絡する方が多いものです。 そして「防犯カメラを見せてください」がセットになるのですが、結論からいえば「ＮＯ」となるケースがほとんどです。 敷地内に防犯カメラがあったとしても、警察からの開示依頼などがない限りは管理会社として個人に防犯カメラ映像を開示することは基本的にはありません。 まずは110番、その後に管理会社へ連絡があると管理会社も動ける範囲が増えますので、まずは警察です。 この空き巣などの例の場合は、まずは通報して、その後に窓ガラスの復旧などの対応を管理会社と行っていく。という順番になります。 管理会社としても、犯罪に関することは警察を挟むことで、その後の対応がしやすいという側面があります。 大家さんに説明するにしても、「空き巣の疑いがある」より「警察からも空き巣であろうと聞いてます」の方が説得力がありますからね。 【その2】「隣の部屋から叫び声が！なんか様子がおかしい！」 まれなケースですが、これも定番ではあります。 「なんか異臭がする」「奇声がする」「安否が心配」…そんな時は―― まずは110番 or 119番！ 単純な騒音被害であれば管理会社で大丈夫ですが、隣人が心配になるような奇声や揉め事に近い音などは管理会社では役に立たない可能性が大です。 もし急病や事件性があるなら、初動対応は管理会社ではなく緊急機関です。 仮に管理会社に連絡したとしても、「今すぐ駆けつけて中を確認してください！」というのは法律上も難しいんです。 警察や消防からの求めであれば管理会社は鍵の貸出や開錠などをスムーズに動けますが、隣人や入居者さんの求めでは、ほとんど全ての行動を管理会社はすることができません。 それくらい不動産会社というのは権限を持っていません。 仮にそのような権限や権利を不動産会社が持っていたら、恐くないですか？ 少しの疑いで、アナタの家に不動産会社が入ってくるのですから・・・現実的ではありませんね。 まずは公的機関に連絡することです。 【その3】「部屋の中に虫がいる！どうにかして！」 虫問題…意外と多いんです。 でも残念ながら… 虫退治は自己対応が基本です…！ 室内の害虫（ゴキブリ、蜂、クモなど）は、生活環境に起因することが多いため、原則ご自身での対応になります。 「私は住んだばかりで私のせいではない」などのお声もありますが、虫の出現は必ずしもご自身や隣近所、建物に起因する訳ではないのです。 清潔にしていて、建物自体に問題はないのに、たまたま虫が外部から侵入したということもあるのです。 一義的には自身で対応していただくことになります。 もちろん、かなり頻発するようであれば、建物などに原因があるかもしれませんから、そういった場合は管理会社へ相談することをおススメします。 ただし、例外として 建物全体に影響する「シロアリ」「外壁の蜂の巣」などは管理会社で対応可能です！ お部屋内の虫は初動としては自己対応となります。 【その4】「Wi-Fiがつながりません！」 IT系トラブル、めちゃくちゃよく来ます。 これは プロバイダ（契約している通信会社）へご確認を！ 管理会社はネット回線の保守や設定までは対応していません…。 そして昨今多い「インターネット無料」という場合でも、提供会社の連絡先などを教えてもらっている場合がほとんどです。 まずはそのプロバイダなどに連絡をするのが、最短で復旧することでしょう。 ルーターの電源が入ってない、配線が抜けている、なんてこともありますので、まずは落ち着いてチェックしてみましょう。 なぜなら不動産会社の社員はインターネットに対してそこまで知識がある人は稀です。 アナタよりインターネットに詳しくない不動産会社社員はザラにおります。 こちらはネット会社へ依頼が吉です。 【その5】「カギを無くしました！開けてください！」 これはグレーゾーンですが… カギの紛失＝原則は自己責任です！ 管理会社でスペアキーを管理している場合もありますが、即時開錠はできません。 最近では管理会社も鍵の保管をしないケースも増えてきています。 その為、最近では入居者向けに「鍵の紛失時に無料で対応するサービス」などを不動産会社が月額制などでサービスとして打ち出していることもあります。 この場合は指定のコールセンターに連絡するとお部屋に鍵屋さんを派遣してくれて、鍵を開錠してくれます。 その場合の費用は一般的には無料です。 もしそういったサービスに加入していない場合で夜間になると、鍵業者にお願いするしかないでしょう。 これを防ぐには「かなり信用していて、かつ近くに住んでいる人に合鍵を渡しておく」などになりますが、ハードルは高いものです。 上記のようなサービスを契約しておくのも、あながち無駄ではない気がします。 【その6】「トイレが詰まった」 最近、とても多いのがこのトイレの詰まりです。 結論から申し上げると、トイレの詰まりのほとんどの理由が トイレットペーパーの詰まりです。 「え？トイレットペーパーを流すことが何で悪いんだよ！」と思われるかもしれません。 大まかにいえば、以下のような理由が考えられます。 海外製の水に溶けにくいトイレットペーパー 一度に大量に流す 厚手のトイレットペーパーの普及 特に個人的にはコス〇コで買ったというトイレットペーパーは、非常に詰まりやすいイメージがあります。 いずれにしても、トイレットペーパーの詰まりの場合、管理会社経由で水道業者などを呼ぶと、場合によっては入居者負担という可能性があります。 自分としては、トイレットペーパーを流しただけなのに、それで詰まるトイレが悪いと思われるかもしれません。 しかし、配管やトイレ自体に故障がない場合は入居者負担となる可能性が高いのです。 他にもトイレの詰まりで自己負担になるケースは以下のような場合です。 節水をしすぎてつまった 異物（流せないもの）を落としてつまった DIYなどで手を加えて故障の原因になった トイレットペーパーや排泄物を大量に流してつまった では、どのように防げばいいのかといえば トイレットペーパーは国内産を使う(海外製は水に溶けにくい物が多い) トイレットペーパーを多く使用する場合は、何度かに分けて流す 節水しすぎない(小で流さないで、大で流す) あと、この事態の最強の小道具である ラバーカップ(スッポン)をトイレに備えておくと、いいでしょう。 https://lotushome.jp/blog/5122/ ラバーカップはアナタの味方です でも、分からない時は相談してください！ ここまで書いておいてなんですが 管理会社は「困ったことがあったらとりあえず連絡してみようかな」と思ってもらえる存在でいたいです。 管理会社は「何でも屋」じゃないけど、「相談窓口」ではあります。 本当に困った場合は、とりあえず管理会社に連絡をいただければ「それは〇〇に連絡してみてください」と答えてくれることでしょうからね。 でも、今回の記事を読んで「これは管理会社で対応できること？それとも別の専門機関？」と ワンクッション置いていただけると、お互いスムーズな対応ができるのも事実です。 時に管轄外のことも「借りているんだから管理会社がするのが当然だ！」と来られると、私たちも辛いものです。 これからも快適な住環境を守るべく、情報発信に努めたいと思います。 それでも、対応が分からない場合はまずは管理会社にお気軽に連絡してみてください！ 適切な対応をご案内いたしますので
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2025年10月26日
「知らなかった…」で後悔しない！大家の会で信頼を築くために｜失敗しない４つのマナーとは？
振る舞いは注意 「大家の会」とは、不動産オーナー（いわゆる“大家さん”）同士が情報交換や勉強会、交流を目的に集まる会のことです。 https://lotushome.jp/blog/4259/ 以前の大家の会記事はこちら 地域ごとに自主的に立ち上げられているものから、企業や団体が主催するものまで様々な形態があります。 私は賃貸の管理会社という立場ですが、この「大家の会」は参加してみるのもいいと思っております。 基本的には大家さんというのは、孤独になりがちです。 自分が持っている資産などを他人に軽々しく話すことはしないでしょうし、不動産業のことを相談しようにも分かってくれる人が身近にいるとは限りません。 そんな中で同じ大家さんという境遇で様々なお話が出来る機会というのは、案外貴重なもので、知見を広げたりすることもできます。 多くの大家の会では、規則などで禁止事項などを定めている場合もありますが、それ以前に「マナー」とも呼ぶべき行動があります。 今回は、大家の会に参加し始めた方やこれから参加しようと思っている方向けに、実際に参加する上で「これは気をつけたい！」というマナーや人間関係のポイントを４つに絞ってご紹介します。 せっかく素晴らしい場に参加しても、マナーを守らなければ信頼を失ってしまうことも…。 お酒の席での失態に要注意！ 大家の会では、懇親会や飲み会がセットで開催されることも多く、そこでは打ち解けやすい雰囲気になります。 懇親会では、勉強会やセミナーでは知ることができない情報やマインドなども話してもらえたり、アドバイスを貰えることもあります。 失敗談や成功事例、個人的な人生観など勉強になることが多いものです。 しかし、だからこそお酒の失敗は命取りになる可能性もはらんでいます。 声が大きくなりすぎる お店に迷惑な行為や店員さんへの態度 参加している方への余計な一言 こういったことを起こしてしまうと、その印象がキャラクターとして残ってしまうことも。 その結果「あの人はいい人かもしれないけど、お酒の場はちょっとね・・・」と思われるかもしれません。 特に注意して欲しいのが「お店への迷惑」です。 このような懇親会などを開く場合、誰かのおススメのお店でセッティングされることが多いものです。 そういった場所でお店や店員さんに迷惑を掛けると、お店をセッティングしてくれた方の面子丸つぶれです。 誰かに紹介を受けたら、必ず「結果報告」をしよう 大家の会では、様々な人を紹介してもらえることがあります。 不動産会社や仲介会社、リフォーム業者や金融機関の担当者など、賃貸業の運営に欠かせない人達との出会いを紹介してくれる会や人がいます。 これも大家の会に参加するメリットの一つといえるでしょう。 多くの大家の会のメンバーというのは、仲間に対しての手助けを善意でしてくれる人が多い印象です。 みなさんが思うより、大家の会にいる人たちは見返りを求めない方ばかりです。 しかし、ここで注意点があります。それは 「紹介してもらって終わり」にしないことがとても大事です。 え？ということは金銭的なお礼や菓子折りなどを持って行けってことかな・・・・ そうではありません、もっと簡単でシンプルなことです。 紹介してくれた方に必ず結果を報告するのです。 どういうことでしょうか？ これは、紹介を受けた人に連絡したり、成果が出ても出なくても報告するだけでいいのです。 例えばですが 実際に連絡してみた 契約が成立した 話を聞いてみたが、今回は合わずに見送った 単にこのようなことをお礼とともに紹介してくれた方に報告するだけでいいのです。 ね？難しくはないでしょう？ でも、こんなことが出来ないと信頼を失ってしまうのです。 なぜなら、紹介してくれる人は事前に「今度○○さんという方から連絡が入るかもしれないから、良くしてあげてください」などと前もって連絡をしてくれたりするのです。 でも、その結果などの報告がないと「あの人、ちゃんと連絡したのかな・・・？」と思ってしまいます。 自分にとっても大事な人を紹介するので、紹介された方が不義理なことをしてしまっては、紹介者の面子もつぶれてしまいます。 紹介してくれた方は自分から「あの件どうなった？」などとは確認はしないことでしょう。 だからこそ、自分から報告などをした方がいいでしょうね。 もちろん、報告が無かったからといって怒るような方も少ないでしょうが、次からの紹介などは・・・・・ 成果が出ても出なくても、一言お礼と共に結果報告するだけで 「律儀な人だ！この人には大切な人を紹介しても大丈夫」 と思ってもらえると思いますよ 知識はもらうだけじゃなく「自分も出す姿勢」も大切 「大家の会でいろいろ教えてもらえてラッキー！」 それはとても良いことです、本来はそのように知見を広げる為のものですからね。 でも、それだけでは片手落ちになってしまうかもしれません。 自分が学んだことや経験したことを、誰かにシェアする姿勢も大切にしましょう。 「でも私はまだ初心者でみんなが知らないようなことなど話せない・・・」と最初は思うことでしょう。 「百戦錬磨の大家さんたちに自分が話せるようなことは・・・すでに知っていることだろうし・・・・」 気持ちは分かります。でも実はアナタにも話せる内容はあるのです。 それは、「失敗談」です。 融資が否決された経験 空室対策が上手くいかずに長期間空いてしまった 所有している物件のエリア情報 賃貸業をやっていて失敗したことがない人はいません。 小さい失敗かもしれませんが、そういったことこそみんなが知りたい内容だったりします。 特に融資の否決などは、目まぐるしく変わる金融情勢で、どの大家さんも興味があります。 「なるほど、あの金融機関はこういった物件には否定的なんだな」とか「そんな条件が出るなら、自分ならアリかも」など 大切なのは「自分もみんなに情報を与えようとする姿勢」です。 情報の活用の仕方は人それぞれです。 あなたは価値がないと思っている情報も、誰かにはとてつもない価値があるかもしれません。 そういった方たちの集まりが「大家の会」だったりするわけです。 知識の循環があるからこそ、その会は長く続くのです。 最初は難しいかもしれませんが、少しずつ経験してきた場合は積極的に開示してみてください。 意外とみんなはアナタの話を聞きたいと思っているものですよ。 変な“マウント”はNG！ 「家賃収入が〇〇万円以下は投資家とは呼べない」「フルリノベで即入居させないなんて・・」「まだ1室しか持ってないの？（笑）」 …そんな発言、聞いたことありませんか？ 会話の中で自慢話をしてしまうのは誰にでもあることですが、“マウント”になってしまうと一気に空気が悪くなります。 なんでもかんでも自分を卑下する必要は全くありませんが、他人に対しての「マウント」はやめておいた方がいいと思います。 特に不動産賃貸業では必ず「上には上がいる」ものですから、変なマウントを取ってしまうと、いつの日か自分も痛い目を見てしまいます。 自分にとって嬉しいことなどを話すのは全然問題はありません。 大体の大家の会のメンバーの人たちは他人の成功を一緒に喜んでくれたり、その話で「自分も負けないぞ」というエネルギーに変えたりします。 でも、そこに相手に対しての「マウント」や「嘲笑」などが含まれてしまうと感じが悪いですよね。 私もたまに今でいう「ギガ大家」と呼ばれるような方とお会いしますが、その姿勢は本当に謙虚で気さくな方が多いものです。 そういった方たちは変なマウントを取ることもなく、初心者の方からも学ぼうという姿勢に驚かされます。 恐らくはそういった謙虚で熱心な方たちなので、拡大したり、周りの人が支えてくれるんだろうな。と思います。 自分の嬉しかったことは素直に話し、相手の話もしっかり尊重して一緒に喜べる。 こんな人とはまた話したくなりますよね。 そんなに難しいことではない いかがでしたでしょうか。 書いてみて思うことですが「人と人のお付き合い」として考えれば至極普通の内容でしたね。 でも、大家の会を主催している方に話を聞くと、そういった普通のことができない人が多いようです。 そういったことができない方に対して、強く注意したりはしないそうですが、やはりお付き合いの仕方は考えてしまう。とのことでした。 せっかく参加するのであれば実りの多いものにしたいものです。 大人になると自分の振る舞いに注意してくれる人というのは減っていきます。 ただ距離を置かれたり、周りの人が離れていくだけになってしまいます。 自分も含めて、人への振る舞い方やマナーというのは注意しなければいけません。 こういった人としての当たり前の礼儀だけ守れば、大家の会への参加は特段難しいものではありません。 大家の会に参加している人は、大体は気さくな方々ばかりですから、多いに楽しんで学んでもらえればいいと思います。 ※当ブログの画像はChatGPTで作成してます、お分かりかとは思いますが念のため、実在しませんからね。
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2025年10月04日
賃貸生活のウワサ検証！よく聞く“あの防犯対策”は意味があるのか？～一人暮らしの女性が男物の下着を干す等～
防犯対策を現役不動産屋が判定 さて、今回は防犯対策について書いてみようと思います。 昨今、治安が悪くなったなどのニュースが見られますが、これは本当なのでしょうか？ データで読み解くと、犯罪認知件数(警察が認知することが出来た刑法犯)は平成14年をピークに令和4年まで基本的には減少傾向となっています。 基本的には犯罪件数自体は減少傾向になっていると見るのが主流です。 しかし、同じデータで令和5年～6年になると微増傾向にあるようです。 窃盗犯や詐欺事件などが増えてきているようですが、いつの時代も防犯というのは大切であることは異論はないでしょう。 今回はそんな状況の中で、みなさんが一度は聞いたことのある「防犯対策」のウワサを現役不動産業の私が判定していこうと思います。 実際に効果のほどやデメリットなどがあるのでしょうか？ また私自身がおススメしている対策などもお伝えできればと思います。 一人暮らしの女性が男物下着を干す まずはこちらですね。 あまりに有名です。 一人暮らしの女性が彼氏や結婚相手がいるようにふるまうことで、空き巣やストーカーへの警告となるようにという対策ですね。 昔であれば「一人暮らしする娘に父親の下着などを持たせた」などのエピソードもありますね。 では、こちらはどうでしょうか？いささか使い古された方法ですが 答えは ◎ やって損はありません。 この方法は古典的ではありますが、効果は高いといえると思います。 よく「そんな真似しててもすぐにバレるよ！」という意見を聞いたりするのですが、実際にバレるバレないは大した問題ではないと思います。 大事なのは悪意をもった犯罪者に対して 「本当にいるかもしれない」と思わせるだけでもいいのです。 空き巣にしても侵入をしようとしている人に対しても ひょっとしたら男性がいるかも？という疑念が沸くだけでも十分に効果はあるでしょう。 以前、盗犯係の警察官に聞いたのですが、空き巣が嫌がることがまさに 留守の確証が得られないこと だそうです。 例えば空き巣が狙っているお部屋から、女性が出てきます。 よし、入ろうと思ったお部屋に男性用下着が干してあったら？ 「まだ男はいるのかも？」「いなくても帰ってくるかも」と疑念が沸くことでしょう。 要は嘘か本当かを確かめることが簡単ではない以上、抑止力としては効果はあるでしょうね。 但し、同じ物を常に干しっぱなしなどは対策効果が薄れてしまいますので、ローテーションなどは行った方がいいでしょうね。 ちなみに今までの入居者さんで行っていた対策で面白かったのは 男物のバンドＴシャツをパジャマにして、干している お父さんの作業着を貰って定期的に干している 釣り竿をベランダに置いている 変わり種ですが、共通しているのは男性の影を匂わせておくということですね。 お金や手間が掛かってしまうのも事実と思いますが、防犯対策としては一定有効だと思います。 表札を出さない ポストや玄関先に表札を出さない。 これも最近は特に聞かれる話ですね。 果たしてこの方法は有効なのでしょうか？ △ これは防犯対策としては微妙です。 というのも、これは防犯対策としてよりも「特定しにくい」位の効果しかありません。 例えばストーカーの恐れがあり、この建物に住んでいることや号室を特定されたくない。位です。 またデメリットとしては引っ越し当初は配送や郵便物の誤配がある可能性があります。 でも、現在賃貸で表札を出す方は正直かなり少数です。 どちらにしても表札を出す習慣自体が風前の灯火です。 私も正直出すメリットは特にないと考えてもいますが、出さないことが防犯になるかといえば微妙な感じです。 遮光カーテン・ミラーカーテン お次はカーテンです。 遮光カーテンは光を通さない、通しにくいカーテンで、ミラーカーテンはレースカーテンの中でも透けにくいカーテンです。 遮光カーテンは単純に分厚かったり、織目が細かかったりして光を通さない。 ミラーカーテンは日中レースカーテンで光は取り込みたいが、外からは見られたくない。という商品です。 特にミラーカーテンの中には「室内から外は見えるが、外からは見られにくい」という商品もあるそうです。 これは防犯対策としてどうでしょうか？ 〇 一定効果があると思われます。 というのも、これは自宅にいる際などに「部屋に一人かどうか判別できない、部屋の様子が分からない」という点が大事です。 また室内の様子がそもそも見られない、という当たり前の安心感の為にも損はありません。 但し、ミラーカーテンには以下の注意点があります。 あまり遮光性が高いと、昼間の光も入りにくい 夜になって室内側が明るいと外から見えやすくなる その為、商品の選び方は大切です。 個人的にはあまり遮光性が高いと、そもそも部屋が暗くなり、遮光カーテンと効果が変わらない物もありますので、ＵＶカット率が50％以上の物がいいかもしれません。 カーテンは割と価格と性能が比例しやすい商品になります。 防犯対策としては、少し奮発してもいいかもしれませんね。 一人暮らしでも「ただいま」を言う この方法はその昔、入居者さんに教えてもらった方法です。 一人暮らしの女性が帰った際に、ドアを開けたタイミングで「ただいま」と声に出してから部屋に入るという方法です。 「一人暮らしじゃないのか？」「誰かが来ているのか？」と思わせるということですね。 これはどうでしょうか？ ◎ これは多いに賛成です。 この方法を刑事さんに話したところ「もしその光景を見た空き巣や強盗などは躊躇すると思いますね」と言われました。 メリットとしてはなんと言ってもコストや手間も掛からないという点ですね。 また男物の下着の時にも書いた通り「いるかもしれない」と疑念を沸かすには十分効果があるでしょう。 また毎日習慣のように行うこともできますし、少し恐いと思ったタイミングでも実行することもできます。 手軽な方法としてぜひおすすめします。 男性ももちろん必要だが いかがでしたでしょうか？ 今回は女性の防犯対策と呼ばれるもののうち、効果がありそうなものをご紹介してみました。 もちろん女性だけでなく、男性も防犯対策は必要です。 しかしながら、女性ということで被害に遭いやすい犯罪が多いのも事実です。 私が以前聞いた言葉でハッとさせられた言葉があります。 「法も正義もその瞬間は助けてくれない」 残酷ではありますが、真理だとも思います。 だからこそ、出来る限りの対策はしておくに越したことはありません。 防犯対策のポイントとしては「人の影を疑わせる」という点は大切なのでしょうね。 昔ながらの近所づきあいや顔見知りなどの関係性は希薄になってきた昨今、自分の身を守る対策は必要かもしれません。
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2025年09月29日
入居者の属性で変わる居住年数 ～人気属性＝長期入居ではない!?～
不動産賃貸業にとって、空室リスクというのは避けられないものです。 基本的には、大家さんなら「出来るだけ長く住んで欲しい」というのが本音でしょう。 長く住んでいただければ、空室も発生しませんし、頻繁な原状回復なども発生しません。 もう一つ、出来るだけ長く住んで欲しいという想いと一緒に「こんな人に住んで欲しい」という「属性」という部分もあろうかと思います。 不動産賃貸業に携わっている中で、多くのオーナーさんが希望するような属性といえば 公務員 大手企業にお勤め 学生 若年層 こんな感じでしょうか。 理由についてはザックリといえば「安定してそう」「近隣トラブルも少なそう」「お部屋もキレイに使いそう」などでしょうか。 たしかに、概ねそのような傾向はあると思います。 私の経験でも上記の属性は確かに、その傾向は強いです。 その為、大家さんがこういった属性を望むのは無理からぬことかもしれません。 一方で、こういった属性の方をターゲットにした場合、最初に書いた「空室リスク」「長期間住んで欲しい」という願いは両立することは出来ないでしょう。 今回はこの「属性」と「長期入居」の反比例の関係をご紹介しようと思います。 そのうえで、自分ならどういった戦略を立てるのか？を考えていただくきっかけにして欲しいと思います。 また、ここでいう「属性」というのは単なるデータに過ぎません。私自身が過去の経験やデータから引用するもので、特段何かの差別的な感情や意図はまったくありません。 賃貸経営という部分での属性と居住年数の相関関係を表すだけですからね、あしからず。 属性別に見る「居住年数」の傾向 下に公表されている統計や自社データを組み合わせて、おおよその居住年数を出してみました。 傾向・コメントについては、退去理由などで挙げられたものから作成しております。 属性＝「年齢層」「職業」「世帯構成」の3軸で考えてみましょう。 属性分類例平均居住年数傾向・コメント学生（18～22歳）大学生・専門学生約1～4年卒業退去が確定しており短期傾向若手単身（23～30代前半）営業・IT系・販売職など約1～2年転職・転勤・結婚などで動きやすい中堅単身（30～40代）公務員・専門職など約2～5年安定職なら長期傾向もあり共働きカップル看護師×IT系など約2～4年同棲→結婚→退去の流れが多い子育てファミリー（30～40代）地元勤務の会社員・公務員など約5～10年学区を理由に定着しやすい高齢者（60代以上）年金生活者、自営業など約5～15年転居リスクが低く、超長期入居も転勤族商社・大企業の営業職など約1～3年会社都合の退去が多く流動的フリーランス・自営業クリエイター・整体師など約3～7年地域密着型だと長期化する公務員市役所・教員・警察官など約2～4年転勤を伴う場合も こうしてみると、前述した若年層、公務員や大手企業などの大家さんが望む属性ほど、居住年数が短めの傾向となります。 要約すると以下のような結論になります。 若年層は生活ステージの変化が起こりやすく、転居が早めになる 安定企業や公務員は転勤や持ち家の購入による退去比率が高い 審査的に厳しく見られる自営業やフリーランスは居住年数が長めの傾向 高齢者は長期入居の傾向 自営業者やフリーランスは、収入のリスクを伴うのかもしれませんが、一旦軌道に乗った場合は、商圏である地域からは簡単に離れることはないので、長期化の傾向も納得ですね。 大手企業や公務員は収入などは安定するものの、転勤などの外的要因による退去は避けられないこともあります。またこういった属性は銀行などでもローンを組みやすく、持ち家志向が強めの傾向があり、賃貸からの卒業もあります。 学生は当然卒業があり、地域で就職することになったとしても、そこからは自身で家賃を払うこともあり、グレードアップやダウンを検討し、結果としてお引越しになる傾向が高いものです。 子育て中で子供が小学校に上がるタイミングで持ち家に移行しない場合は、学区のこともあり比較的長期間の入居に繋がります。 高齢者や中年単身者は長期化の傾向、場合によっては超長期化が見られる。 安定した長期間入居と大家さんが望む属性というのは大体は相反関係になってしまうのです。 どちらのリスクを取るか 「属性」と「安定入居」は相反関係になることがご理解いただけたと思います。 ひと昔前の審査で厳しい目を向けられる「自営業者やフリーランス」「高齢者」「中年単身者」などは比較的長期化する傾向が高いのです。 これは賃貸経営においては、どちらを「選択」するのか？という問いになります。 「属性」を重視して、「空室リスク」は許容するのか？ 「安定入居」を重視して、「属性」は許容するのか？ 当然ですが、どちらが正解という訳ではありません。 大事なのは、自分が所有する物件、自分自身の感性にはどちらが最適かを考えることだと思います。 また、どちらを選択するかで物件運営の方法も少し変わってきます。 基本的には 「属性」を重視するなら先行投資、「安定入居」を重視するなら原状回復に備え これは入居を決める時の順番のような話です。 「属性」を取る場合は、室内の設備や内装などはキレイや新しい物を好む傾向があるため、先行投資としてのリフォームなどが発生します。 一方、「安定入居」を取る場合は、結果として長期間の居住による原状回復を多めに見込んでおいた方がいいでしょう。 このように、どのタイミングで物件に対する投資が発生するかという点も考慮しておきましょう。 人口減少社会ではターゲティングを丁寧に ご承知の通り、現在の日本は人口減少社会です。 その割には昨今の投資ブームにより、不動産賃貸業には多くのライバルが参入しています。 その中で優先的に選んでもらう為には、効果的なターゲティングが必要となります。 自分の物件にはどういった人たちを迎えるようにしようか？その為に必要なことはなんだろうか？と細かいターゲティングを設定することで、効果的なリフォームや戦略を構築することが出来るのです。 そして、相反関係にある「属性」と「安定入居」をどの程度許容していくのかを、方針として決めておくことは、無駄のない投資に役立つことでしょう。 当然、ここまで書いたことはあくまで「傾向」ですから、両立することもあれば、リスクを取ったのに効果が出ないこともあるでしょう。 たまーに「属性」と「安定入居」が両立することもありますし、「属性」を信じたのに裏切られることもありますし、「安定入居」を目指したのに短期解約もあります。 でも確率は大体収束しますからね。 皆さんの賃貸経営の参考になれば幸いです。
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2025年09月25日
賃貸住宅フェア２０２５ 現在のトレンドと未来予想図
そもそも賃貸住宅フェアとは？ さて、9月17日18日と東京ビッグサイトで「賃貸住宅フェア2025」が開催されました。 私も賃貸管理に携わる者として出来る限り参加をしております。 今回も参加して不動産業界の現在の立ち位置、トレンド、未来予測などを独断と偏見で書いてみようと思います。 そもそも、この「賃貸住宅フェアとはなんぞや？」というご質問があろうかと思います。 簡単にいえば 不動産業者や大家さんに物やサービスを売りたい人たちの展示会です 不動産業者向けの賃貸管理システムやリフォーム商材、保証会社などがブースを構え、不動産会社や大家さんにサービスを売り込む場です。 その為、入場料は無料です。事前に参加登録は必要ですが、不動産業者だけでなく、大家さんも参加可能です。 じゃあ何で物を売りたい人の所にわざわざ行くんだ！物を買いに東京まで行くのか？ 半分当たっていますが、半分は違います。 実は賃貸住宅フェアでは、２日間に掛けてセミナーが各所で開催されます。 そこでは、最新の賃貸住宅に関する情報や、全国の不動産会社の成功事例、賃貸のトレンド、大家業のお役立ち情報などを各所で様々な方が講演してくれるのです。 恐らくはこのセミナーがメインで参加される方の割合も高いのではないかと思います。 それではレッツゴーです。 今年のトレンドはＡＩ・人材・物価高 ぼかしを入れておりますが、広い会場は大盛況でした。 特に初日の午前中は水曜日ということもあり、不動産業者と思われる方でごった返しておりました。 この画像に立ち並んでいるブース一つ一つ、企業が出展しており、様々なサービスや商材などを見たり、説明を受けることができます。 超有名企業から、恐らくはベンチャーであろう新規サービスなど様々です。 会場に入ると、ブースから人が出てきて営業を受けるわけです。 実はこのブースの出展割合からも、世相を読み解くことができます。 というのも、不動産業界にはいわゆる「旬」な流行というのがあります。 ここ２、３年はなんといっても「民泊」でした。 アフターコロナを背景としたインバウンド向けの民泊に関する出展が多かったものです。 但し、今年は民泊業界の飽和化や、サービスの統合、民泊に関するデメリットニュースなどの影響なのか、前回までの出展の多さではありませんでした。 それでは、今年のトレンドは何だったかといえば ＡＩ・人材・物価高 この３つに関するサービスが多く見られました。 特にＡＩは数が多く、これまで人員でカバーしていた不動産の業務をＡＩを使って効率化しよう。というサービスが多かった印象です。 また、人材に関してはいうまでもなく人材不足がこの日本では続いております。 その人材不足を解決する為の「業務委託化」が多くありました。 これまでは自社で内製化していた業務を巻き取るよ！というサービスですね。 コールセンターや苦情受付、設備トラブルの外注化などですね。 あとはこの「物価高」を背景に、修繕コストを抑えようとするサービスが多かった印象です。 壁紙の張替えではなく、塗装やクリーニング、リフォーム費用のファイナンスなどの既存のサービスより安価な方法の提案などが増えた印象です。 それを裏付けるようにセミナーでも ＤＸ(デジタルトランスフォーメーション)を推進して、業務効率化を 既存社員の退職を防ごう 人材に選ばれる会社作り 人口減少でも勝てる賃貸運営とは ペット可やインフルエンサー向け賃貸など差別化 などのテーマが多く見られました。 世相を色濃く反映するものでした。 それでは、地方の一不動産業である私が今回のセミナーやブースを見て、どのように考えているのかを独断と偏見で発表したいと思います。 ＡＩ活用は必須だが、サービスの見極めは大事 まずはＡＩです。 いまやどの業界にとっても活用が必須となってきたＡＩ(人工知能)、多分に漏れず私も画像生成や、簡単な書類の作成やデータの整理など様々な場面で使っています。 既に人間を凌駕している部分もあり、これからも驚異的なスピードで生活を変えていくでしょう。 しかし、ＡＩ活用のサービス導入には慎重であるというのが、私の感想です。 というのもＡＩを活用したサービスというのは、大元は恐らくOpenAIなどの人工知能を活用し、そのうえでサービスをリリースしていると思いますが、この大元の人工知能の発達スピードが早く、その会社に頼らずとも可能になる可能性があるのです。 今回試しに出展されているサービスを私のChatGPTに細かく指示してみたところ、近しい効果を得ることができました。 恐らくは今後も学習していく過程で、売り出していたサービスに追いつくのは、そう遠くなかろうと思いました。 そうすると、新しいサービスではあるが、契約してしばらくすると既存の人工知能で対応が可能になることも予想されます。 もちろん、それを見越して更に素晴らしいサービスとなれば優位性はあるのでしょうが、大元の発展スピードに事業者が勝てるのかが、現段階では見通せませんでした。 また、現在はほとんどの管理会社が賃貸管理にシステムを導入しているでしょうが、この賃貸管理システムに紐づくかどうかが導入の鍵かなと思われます。 全員がＰＣ作業が得意ではない。という不動産業からすると、新システムは導入にハードルが高く、出来れば賃貸管理システムにＡＩを付け加えてもらえるとハードルが下がるのかなと思います。 間違いなく伸びる分野であるがゆえに、個別のサービスはどこまで優位性があり、存続できるのかの見極めが非常に大事かなと思いました。 不動産業者だけでなく、大家さんも多くの方がＡＩを駆使しており、これからも発展から目を離せない存在になるでしょう。 そして、その中で人間に突きつけられる命題は 「効率も、正確さも、スピードもAIが持つなら、あなたに残された強みとは？」という点ですかね。 知識に価値が無くなっていく時代に私という人間はどうすればよいのか？を考えさせてくれます。 人材はアウトソーシングとカスハラ さて、お次は人材編です。 こちらは大別すると２つに分かれていました。 まずはサービス面でいうとアウトソーシング、いわゆる外注化の会社が多く見られました。 これは現在の人材不足を解決する為です。 現在の求人倍率や最低賃金の上昇を受けて、人件費率が上がっていることを考えると余程自社で効率的に雇用できない限りは外注化することでコストカットが出来るという座組かなと思います。 従来の設備だけでなく、人的なクレーム(騒音や隣人トラブル)などのコールセンター業務が多く見られました。 これからの管理業務では、この適切な外注化は必須になるとも思えます。 自社で内製化を図ろうとすると、かなり膨大な人数や教育コストを掛けることになりますので、それなら専門的な知見をもった業者に委託することで効率化やコストカットが可能にはなろうかと思います。 もう一つは、カスハラ対策です。 こちらはサービスというよりは、会場で行われるセミナーで多く見られました。 要約すると カスタマーハラスメントを放置することで社員を失うのは最大のマイナス ということです。 もう少し嚙み砕くと 昔のように「お客様は神様」的思考は若年層には通じない 不動産業は決して採用面で有利な業種ではない カスハラ対策をしないと人材が流出する 現在では人的コストが非常に高く、一人のカスハラで従業員を失うのは損失が大きすぎる という流れです。 セミナーでも「過大な要求をする顧客は、こちらから打ち切ることも必要」という就職氷河期世代には信じられない方針が今後の主流になってくる風潮でした。 私もこれには同意です。 当社に在籍している社員も、在籍年数が長めの傾向にあるのですが、この熟練してきたスタッフというのは非常に価値が高いものです。 顧客との長年に亘って築いた信頼関係などはプライスレスと言えるでしょう。 それもあって、弊社では「カスタマーハラスメント」と認定するような顧客の対応は 代表取締役である私が管轄となります。 というのも、中々カスタマーハラスメントと認定することや、契約を打ち切るような対応を社員にさせるのは酷かなと思っているからです。 弁護士などの専門家へスムーズに報連相する為にも、一旦私に管轄を移して、素早く判断するようにしています。 そして、専門家の意見などを聞いて、後は粛々と対応するのみです。 長期的にもこういった顧客との対応は避けるべきだと私も考えています。 但し、このカスタマーハラスメントか否かの判断は責任者がしっかりと倫理観と基準を持ち合わせるべきだとも思います。 この線引きが緩いと「なんでもカスハラ」となりますし、逆に厳しすぎても肝心の社員を守れずに失ってしまいます。 いずれにしても企業はこれからもカスタマーハラスメントを許容しない社会に進むでしょう。 そしてもう一つ、私が予想している未来は カスタマーハラスメントを行ったり、威圧的な言動などを行う人は将来 世の中の全てのサービスを受けられなくなるでしょう ということです。 これはどういうことかというと このカスハラ対策は少子高齢化の日本では、主流となるのは間違いないでしょう。 既存の企業は昔のように、過大な要求をする顧客に時間や人的リソースを割くことはしなくなります。 そうすると、企業は 優良な顧客には適正な価格でサービスを提供するが、カスタマーハラスメントを行う人へはサービスを行わないか、かなり高額になる方策を取るでしょう。 まさに人のダイナミックプライシングです 他のサービスの利用履歴などを企業同士が共有することで、悪質な顧客(命名するならブラックお客様)を浮かび上がらせるでしょう。 現在はカスタマーハラスメントを受けたら対策という順序ですが そもそもブラックお客様にサービスを提供しなければカスハラ対策など不要！という結論に至るでしょう。 その為に、各業界同士で顧客をスコアなどで共有していく可能性は多いにあるでしょう。 そして、過去に悪質なカスタマーハラスメントを行った人＝ブラックお客様には、自社のサービスを提供しない。 もしくは提供する場合は、一般の顧客より高額な費用を前もって請求するという仕組みです。 そんなことを書くと酷いと思われるかもしれませんが、これによく似た仕組みを我々は使っていますよね？ 自動車保険です 事故を多く起こしたり、過失の多い請求をすると、翌年以降の保険料が上がりますよね？ 当然です、リスクの高い人なのですから と、この辺りは私の勝手な妄想ですが、恐らくはこのようになるでしょう。 私も含めて、これからは世間での振る舞い方は大事にした方がいいと思います。 ブラックお客様に認定されると入店拒否やお隣さんよりも高い金額を請求されるかもしれませんよ 物価高対策は修繕とファイナンスの長期化 さて、最後は物価高対策ですね。 これもご承知の通り、昨今の物価高は賃貸事業に大きく影響しています。 資材や人件費の高騰は、賃貸物件も直撃しています。 ここは大家さんも同様に影響を受けていることでしょう。 原状回復費やリフォーム費用の高額化には頭を悩ませていることでしょう。 これに立ち向かうサービスもたくさん出てきていました。 特にリフォームでは「交換ではなく修繕」が多く見られました。 例えば壁紙を張替えではなくクリーニング、水道管を交換ではなく更生など、既存のものをいかに長寿命化させるかという試みが多くありました。 今後も資材や人件費が下がる目途はなさそうなので、こういった商材などを有効活用することは不可欠だと思います。 また、この物価高へ違ったアプローチもあります。 それはファイナンス(資金調達)での解決です。 どうしても物価高で仕方ない場合には、資金調達をするしかないのですが、これを借入で日々の支払い圧力を軽減する という方法です。 具体的には分割払いや貸出期間の長期化です。 もちろん、長期化することで支払い手数料は増えるのですが、その手数料分を期間で挙げる収益で相殺するという仕組みですね。 こういったサービスも多く見られましたね。 もちろん安易な使用は収益の悪化となりますので注意が必要ですが、一度に出ていく現金も困りますからね。 管理会社としても万一の策として、顧客に提供する準備はしておく必要があるのかもしれませんね。 未来の話は楽しい さて、拙い文章ではありましたが今回の賃貸住宅フェア2025をざっくりとご説明してみました。 今回参加することが出来なかった方々へ、現在のトレンドや潮流などをお伝えできれば嬉しいです。 インターネットなどの発展に伴い、情報や価値観が目まぐるしく変わる賃貸業界において、その時々の時勢を掴むことはとても大切です。 昨日までの常識が今日には変わってしまう世の中に対応できるように日々研鑽を重ねていかねばなりません。 「進化論」で有名なダーウィンの一節がありますね。 「最も強いものが生き残るのでもなく、最も賢い者が生き延びるのでもない。唯一生き残れるのは、変化できる者である」 この言葉、実はダーウィン自身がこのように発言した訳ではないというオマケのような話もありますが、細かいことは別にして、この言葉自体はビジネスでは真理の一つであることは事実でしょう。 私たちも変化を恐れず、楽しみながら生き残っていたいものですね。 こういった未来の予測は楽しいですね。 みなさんもぜひ参加してみてはいかがでしょうか？ 来年の会場でお会いできることを楽しみにしています！ 毎年参加できるように変化を続け、よりよい未来に私の居場所を作れるように生き残ろうと思います。
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2025年09月05日
大雨被害から立ち上がろう 復旧の第一歩 社員で清掃だ！
さあ復旧だ！社員総出の清掃から さて、記憶に新しい霧島市での大雨被害 被害に遭われた全ての方にお見舞い申し上げます。 例にもれず、当社の管理物件でも床上浸水や敷地に泥が上がった物件もいくつかありました。 弊社も当日から今日まで、入居者さんや大家さんとの調整やお引越しを余儀なくされた方の対応などに奔走しております。 そして、幾分被害の全容も見え、落ち着いてきたことから復旧作業に取り掛かっております。 まずは弊社で行ったことは 社員での泥の清掃でした。 なにも社員で行わなくても、プロに頼めばいいんじゃないの？と思われるかもしれません。 でも、当社では私も含めてまずは自分たちで行うこととしました。 もちろん、プロでなければ難しい場所や作業などはプロにお願いすることにはなるでしょうが そう思い立ち、ある水曜日に社員を集結し、全員での清掃を行いました。 ロータスホームの定休日はたまに開いている 当たり前ですが、私自身もやりますよ。 そもそも、ロータスホームのいずれかの水曜日はこういった活動を行う日として出社する日になっています。 サービス残業などではありません。別でお休みがあります。 どこかの水曜日に全社員が出社します。 但し、対外的には定休日として営業は行っておりません。 お店を閉めて、電話も留守電にし、内部ではあることを行うのです。 それは 普段できないことをしっかりと行う日です 営業しながらでは出来ないこと、時間を掛けてやるべきこと、会社としてどうあるべきかを話し合う時間 こういったことに充てる日となっています。 その一環として今回はこれを社員で行うこととしました。 では、冒頭で挙げた疑問「なぜプロに頼まずに自分たちでやるのか？」に回答してみましょう。 それは 自分たちでやることで「当事者意識」を持つことも大切だからです。 我々は色んな人の気持ちが分からねばならない 今回のような災害では、たくさんの人が傷つきます。 何の罪もない入居者さん、被害を受け金銭的にも物理的にもダメージとなる大家さん、被害を復旧してくれる協力業者さん もちろん、我々不動産業者も連絡を受け、対応に苦心することはあるのですが、どうしても電話や立ち会いなどはあるものの、実際に体を動かしたり、運ぶ作業などをすることは少ないものです。 私は営業から管理業務になりましたが、これまで数々の現場で実際に対応したり、体も動かすこともたくさんありました。 その中で入居者さん、大家さん、協力業者さんの気持ちや苦労が少し分かるのです。 もちろん、弊社の社員が清掃することで、本来大家さん負担になるような清掃費などが軽減することも目的なのですけどね。 私たち不動産業者というのは、入居者さんや大家さん、協力業者さんから見ると、時にホワイトカラーとして見られることがあります。 電話で手配するだけで済んでしまう仕事も多いのですが、私が思う賃貸管理とはもう少し血の通ったものだと思っています。 なにも素人がしなくても・・・とうのは正論なんですけど それでも、自分たちで行うことで災害における当事者性が高まります。 「そんな気持ちだけではどうにもならないよ・・」と思われるかもしれませんが、あながち気持ちの問題というのは大事なもので こうやって社員一丸で清掃が終わると、清掃が終わった物件のことが好きになったりするのです。 手が掛かる子ほどカワイイという感じかもしれません。 そうすることで復旧への熱や対応も良くなるんですよ、不思議と 今回の災害に敵もいなければ勝者もいません。 等しく皆が傷つき、疲弊しています。 そんな中でも少しずつ立ち上がらねばなりません。 まずはその先頭を管理会社が走ることで、入居者さん、大家さん、協力業者さんにも 「こいつら本気だな」という想いを伝えたいのです。 パフォーマンス目的ではありませんが、このような行動をする人間の熱に打たれるのも人間というものです。 私たち管理会社は入居者さん、大家さん、協力業者さんがいなければ何もできません。 だからこそ、管理会社だけは一番本気で復旧を目指さなければならないと思っています。 素人の社員が清掃するというのは、ある種合理的ではありません。 それでも、当事者意識を持ち、この困難な状況を打破するのは合理的でスマートな方法ではなく 文字通り、泥臭い一歩ずつの歩みな気がしてならないのです。 柄にもなく、散らかった文章になりましたが、これからも復旧へ向けて頑張っていこうと思います。
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2025年09月01日
「エアコンが効かない原因は換気扇!? 意外な落とし穴と対策方法」
記録的な猛暑が続いている日本列島 ひと昔前は「エアコンは体に悪いから極力使わない」という言説も今は懐かしいものです。 この暑さでは、エアコンは一種の生命線です。 当社でもエアコンの故障についてはなるべく早く対応したいと心掛けております。 ですが、最近特に多いのが エアコン自体の故障ではないのに、部屋が冷えない という謎の現象です。 これには、エアコンの仕組みと換気扇が密接にかかわっているケースが多数です。 どういうことでしょう。 換気扇とエアコンの意外な関係 先日私が伺ったお部屋も同様でした。 「エアコンを最低温度にしているが、全然お部屋が冷えない気がする」とのご連絡があり、現地確認の為にお部屋に伺いました。 お部屋に入り、お話を伺うと「最低温度にしてようやくこの温度なんです、故障じゃありませんか？」とのこと 私はエアコンの吹き出し口に手をかざしてみました。すると、冷気が出ています。 しかし、お部屋は最低温度とはかけ離れています。 結論からいえば、エアコンは壊れていませんが、部屋は冷えないという、一見すると矛盾のような状態でした。 まさに、この異常なまでの暑さとエアコンの仕組みが原因だったのです。 そもそもエアコンは、室内の空気を循環させながら冷やす仕組みになっています。 外の空気を直接冷やしているわけではなく、部屋の中の空気を吸い込み、冷やして再び室内に戻す「循環型」の冷却です。 エアコンは外に室外機が置いてあり、その見た目から「外の空気を吸って冷やしてから室内に出す」と思われやすいのですが、実際は室内だけで空気を吸って冷やして出すを繰り返しているのです。 じゃあ、その仕組みと換気扇になんの関係があるのさ？ 実は密接に関係があるんです。 換気扇は空気を「外に出す」装置 キッチンやお風呂には大体換気扇がありますね。 換気扇は当たり前ですが、スイッチを入れると室内の空気を強制的に外へ排出します。 そうすると、お部屋の空気は負圧(気圧が下がる)になり、代わりに外の暑い空気が窓の隙間や給気口から流れ込んできます。 換気扇を点けるということは、エアコンが冷やした空気を外に出して、外の空気を中に引き込む行為であるのです。 その為、エアコンは外から来た暑い空気を一生懸命設定温度にする行為を延々と繰り返すのです。 そうすると、エアコンから出る空気は冷たいのに、部屋は一向に涼しくならない…という悪循環に陥ります。 例えるなら「窓を開けたままエアコンを点けている」という状態になってしまうのです。 現在の鹿児島ですと、気温は３７度です。 先ほども書いた通り、エアコンは「循環型」のタイプがほとんどで、室内の空気を吸い込みながら少しずつ室内を設定温度にしようとしているのです。 しかし、そんなエアコンの努力を尻目に、換気扇は冷えた空気を外に出し、暑い外気を室内に連れてくるのです。 これでは、業務用などの強力なエアコンでない限り、設定温度への到達は長時間を要することでしょう。 よくあるケースでは お風呂の湿気を取りたいからと、24時間換気扇を「強」で回しっぱなし キッチンのニオイが気になるからと、常時レンジフードを稼働 換気のためにすべての換気口を全開にしている などが見られます。 対策方法 じゃあ換気扇を回すなってことか？ そこまで極端なことではありません。 先ほども書いた通り、エアコンは室内の空気を循環させているだけで、室内の換気は基本的には行っていません。 ですから、ある程度の換気は必要です。 ただ、その量や時間を調整すればよいだけなのです。 ポイントとしては以下の通りです。 換気扇は「弱」モードやタイマーを活用 常時「強」で運転しないよう注意しましょう。 入浴・料理後は、30分程度の換気でOK 湿気やニオイの除去は一時的な強運転で十分です。 エアコン使用中は、ドアや窓の隙間もチェック 隙間風があると外気が入り込み、冷却効率が下がります。 エアコンの冷えが悪いと感じたときは、吹き出し口からの冷風を確認してみましょう。 ある程度冷たい風が出ているのであれば、「換気の仕方」を見直してみることをおすすめします。 また、この使い方を意識するだけで、電気代もかなり削減されたりもします。 エアコンに負荷をかけると、それだけ消費電力は上がってしまいます。 特に夏場は、換気扇の使い方ひとつで室温に大きな差が出ることがあるのです。 快適な室内環境を保つためにも、エアコンと換気扇のバランスに気を付けましょう。
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2025年08月04日
管理スタッフよ！時にはブチギレてみよう ～深夜のどんちゃん騒ぎを解決してみよう～
夜中に大騒ぎする入居者にブチギレた話 騒音問題というのは非常に難しいものです。 これまで何度も取り上げてきましたが、借地借家法という本来「弱者の味方」であった法律の現在が「好き勝手する人すら守る」悪法ではないかと思うことが多々あります。 大昔は悪徳な大家や不動産業者が横暴なことをしてしまうケースが多かったものです。 そういった大家や不動産業者から入居者を守ることを目的に「借地借家法」は制定されました。 主旨としては「よっぽどのことが無い限り、入居者を大家や不動産業者が追い出せないようにする」という素晴らしいものでした。 しかし、時を積み重ねた結果、何が起こったかというと ルールを守らない人すらも追い出せない結果、９９％の善良な入居者が迷惑する。という事態を頻発させております。 騒音問題だけでなく、家賃滞納、入居者同士のトラブルなど枚挙に暇がありません。 簡単にいえば「深夜に悪意をもって騒音を出す人」ですら、もし解約して退出してもらうには、かなりの時間や費用、裁判上での手続きなど途方もない労力が掛かってしまいます。 その間に周りの善良な入居者は耐え忍ぶ、もしくは泣き寝入りするしかない現状です。 ここまでが前段です。 とあるお部屋からお願いにも似た苦情がありました。 「深夜の２時～３時にも関わらず、大声で歌ったり、大人数で騒いでおり、困っている」 当初はここまでの熱量を掛けるような問題とは認識していませんでした。 深夜の酒盛りと大人しそうな入居者 その入居者さんは大変参っており、当社へ直接お越しいただくことになりました。 そこで録音していたというデータを持ってきていただきました。 あまりにも騒音が酷く、確認の為、ベランダに出てみると確実に隣であると分かったから録音したとのことでした。 そこには ウウェーイというような奇声 一気飲みを煽るようなコール 大声で歌いだす これは酷い すぐさま当該入居者に連絡をすることにしました。 しかし、不思議な気もしていました。 たしか、そのお部屋に住んでいるのは大人しそうな女性のお一人暮らしだったハズでは？と・・・ 詳細は伏せますが、確か大人しそう、なんなら礼儀正しい内気に見える女性だったと記憶していました。 早速本人に連絡すると電話が繋がりました。 私「最近、騒音のご連絡が来ていますが、お心当たりありますか？」 女性「・・・・いえ、一人で住んでいて、友達も来ていないので・・・・」 私「うーん、でも○月○日に複数のお部屋からお声が寄せられていて、確実に○○さんらしいですが、本当にお心当たりないですか？」 女性「・・・すみません、気をつけるようにします」 このようなやり取りで初日は終えました。 誤解のないように申し上げますが、騒音問題というのは９８％位は手紙や電話での注意で解決します。 大体の方は自分が騒音の原因と気づいた場合、その原因の音に注意してくれます。 但し、この９８％をくぐり抜けた残り２％に対して、借地借家法が防波堤となり、非常に対応が困難になるのです。 しかし、その為にも初期対応は迅速に丁寧に行う必要があります。 今回もこれで収まってくれれば。と思い、お隣の方に説明して様子を見てもらうこととしました。 しかし、当然この騒音は止まらなかったのです。 お次は連帯保証人さんである親御さんへ協力も依頼しました。 しかし、連帯保証人さんは「うちの子がですか？」「はい、すみません注意しておきます」とのこと。 そう、確かに、この期に及んでもまだ私すらも「あの子が大騒ぎするかな？」と思っており、親御さんもそう思ったことでしょう。 結論からいえば、これでもまだ解決はしませんでした。 そして、お隣の入居者さんから「昨日も酒盛りのような宴会みたいな音がありました、もう限界です」との連絡 また他にも「下の駐輪場にバイクが何台も雑に置かれているので、今もいると思います」とのこと 私は騒音問題というのは、それでも慎重に対応すべきとは思っております。 騒音の範囲というのは人によってかなり違います。 少しの生活音すら許さないというタイプの人もいますが、それで注意されたらお隣の人は普通に過ごすことができません。 管理会社としては、よくよくその状況を見極める必要はあろうかと思います。 今回は状況調査や複数人からの聞き取り、なによりしっかりとした録音の証拠なども揃っておりました。 また生活音ではなく、複数人による酒盛りのような状態です。 再三の注意や諭すような声掛けもなしのつぶて いざ！直接対峙しましょう さあ、いざブチギレてみよう 現地に向かうこととしました。 そして、前もって聞いていたことを整理してみます。 恐らく５～８人程度はいそう バイクが何台も雑多に停めてある 声からして２０歳前後であろう ほー、なんだか荒れそうな気もしますね。 念のため、当社の男性スタッフも２人連れていくことにしました。 一人はベンチプレス１３０ｋｇで身長１８０超えの猛者です。 そう、その通りです。 私も好戦的な方ではありませんから、保険を掛けまくっているのです。 もちろん、そういった事態にならないことは大前提ですが 現地に着きます ピンポンを鳴らします。 出てきません・・・ 到着時にしていた声も鳴りを潜めています 実はこの時点で少し安心しました。 なるほど、自覚はあるのか。と 騒いでいたら誰かが来たという自覚はあるんだと しかし、私はせっかく来たからには解決せねばなりません。 他の業務で忙しいスタッフたちを２人も連れてきて空振りでしたはダメです。 少し音量と声の低さを効かせて呼びかけます 「○○さん、いるのは分かっているので出てきてもらえませんか？」 ドアが空きました。 そこにいたのは、契約者の○○さん本人でした。 「あーあ、やっぱり本人だったか」と思いました。 私はひそかに名義貸しのような状態ではないかと思っておりました。 そうでなければ、入居時に来てくれた大人しそうな子がそんな騒音を出すハズがない。と思いたかったのかもしれません。 私「○○さん、今日来たのは騒音の件です。昨日の夜もすごかったみたいですが」 ○○さん「・・・すみません、気をつけますので・・・」 やっぱりおかしい。 ○○さん本人は蚊の鳴くようなか細い声で、申し訳なさそうです。 こんなことを自らしでかしそうには到底思えません。 私は玄関から室内の様子を伺おうとしました。 私「○○さん、今部屋に誰かいませんか？」 ○○さん「いえ・・・私一人です・・・・」 その瞬間、私は半開きだったドアを手前にグイッと大きく開きました。 ○○さんがビックリしてのけぞった瞬間に玄関から奥の部屋に続くガラス戸が見えました。 ガラス戸は割れており、そこには 靴を履いたままの足が見えました。 もう遠慮はいりません 「おい！奥にいる人全員出なさい！」 すぐには出てきません 「さっさと出てきなさい」 ここで皆さん思いませんでしたでしょうか。 ブチギレてみようと言った割に言葉遣いはそこまでじゃないじゃないか。実際はブチギレてなんかないんじゃないか？と 実は内田はブログだけは威勢がいいが、実際は陰キャなのではないか？ 陰キャなのは事実ですし、ブログだけ威勢がいいのも事実かもしれませんが、実際はしっかりと怒っています。 これはですね どんなに怒り心頭に発したとしても敬語やいわゆるタメ口は使ってはいけないからです。 タメ口や変な二人称などを使うと、それは喧嘩です。 またそういった言葉を使ってしまうと、余計な一言を言ってしまいがちです。 こちらは不動産業者という、ただでさえイメージの良くない業界です。 脅迫や名誉棄損、侮辱罪に抵触しないようにする為にも敬語口調は崩さない方がいいですね。 逆に言葉の音量やトーンなどは、個人の主観によるものが大きいと思います。 要は「文字起こしして、文章として見た時に大丈夫か否か？」で判断することは大事ですね。 私が使った言葉はどれにも当てはまらないのではないでしょうかね。 いつでも訴えられても大丈夫な言葉遣いは必須なのです。 これも管理スタッフのブチギレ作法といえるでしょう。 話を戻しましょう。 すると、観念したのでしょうか、奥から５人ほどの若者(男性)がゾロゾロと出てきました。 私「さっさと出ておいでよ、なんで女の子一人を前に出して隠れるようなことするんだ」 男「いや、別に・・・」 私「あなた方が騒いだ結果、追い出されるのは○○さんで責任も○○さんが取ることになる」 男「いや・・・」 私「ここは溜まり場でもなければ、あなた方の酒盛り場でもない」 私「大体、人様の家に来て大騒ぎするってどんな神経してるんだ」 他にも事実確認や、出てきた男の子たちの素性を確認していきました。 そして最後に「下のバイクはあなた達のか？」と聞くと「そうです」とのこと。 「今から下に行ってさっさと片づけしてきて」 そして引率として当社の社員ベンチプレス１３０ｋｇに付いていってもらいました。 その間に○○さんにも諭します。 「親御さんも心配しているし、何よりここを溜まり場にしてしまった責任はあります」 「これからはしっかりと生活を立て直してください」 ○○さん「はい・・・すみませんでした・・」 恐らくは一人暮らしを始めたタイミングで、そのようなグループとの接点が出来てしまったのかもしれません。 被害者としての側面があったとしても、彼女もまた加害者です。しっかりと責任を感じて欲しいと思います。 そして、下の片付けを終えた子たちが戻ってきました。 最後に 「これから同じことを繰り返したら、その瞬間に私は何度でも来るので、二度とここで大騒ぎをするな」 「そして、次に私が来ることがあったら、警察に通報するか、それ以外の方法を使ってでも、必ずあなた方が後悔するようなことを私はしますよ」 と諭しました。 最後に騒音問題で苦しんでいた方に報告の電話をしました。 「もうしないと思いますが、また騒ぐようなことがあれば連絡ください」と それから数カ月経ちましたが、それ以降連絡はないようですし、周辺の方からも「最近は静かになっているよ」と聞きました。 一件落着です 時には力技も必要かも、但し細心の注意を いかがでしたでしょうか。 賃貸管理では、時に常識が通じない相手というのもあります。 そんな時には少々粗い対応の方がいい場合もあります。 とはいえ、全員におススメはしません。 私は比較的大柄な男性ですし、今回の相手はまだ年端もいかない若い青年たちでした。 だからこそ、このような結果になっただけという結果論かもしれません。 それでも、このエピソードは管理スタッフのトラブル対応の基本があると思います。 それは どんなに感情が昂ったとしても敬語を崩さないようにする(音量は多少ＯＫ) 一人で対応しない(出来れば上司と対応する) 相手を追い詰める時はしっかりと証拠を揃えておく このポイントが言いたいだけです。 実際は感情的にブチギレることは、百害あって一利なしです。 今回私も「ブチギレた」というものの、実際にはそのように見えるように「振舞った」だけです。 相手によっては、管理会社から怒りの表現を見せることが有効な時もあると思っています。 だからといって私のとった対応がベストだとは思っていません。 もっと上手なスタッフなら、こんな方法を取らずに解決できたことでしょう。 まだまだ精進が足りませんね、いつか言葉や論理だけで解決できるようになりたいものです。
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2025年07月20日
賃貸管理の原理原則｜なぜ当社は「オーナーファースト」を貫くのか
誤解を招きやすい言葉だから説明したい この記事を書いているのは２０２５年参議院選挙の前日です。 今回の選挙では「日本ファースト」という言葉が頻繫に飛び交っていますね。 少し前ですとアメリカ合衆国でも「アメリカファースト」を掲げたトランプ大統領が当選しましたし、東京都議会選挙では「都民ファースト」が旋風を巻き起こしました。 さて、この「○○ファースト」ですが、我々賃貸管理会社にも命題となる問いがあります。 オーナーと入居者、どちらを優先すべきか？ 我々、賃貸管理会社で働く人間は常にこの間に立たされます。 このオーナーと入居者は頻繁に相反関係になりやすいものです。 例えば家賃一つとってもそうでしょう、入居者さんは出来る限り安い方がありがたいですし、オーナーさんは高い方がありがたい。 では、その間に立つ管理会社は「○○ファースト」はどこに置くべきなのか？ これに対する私の答えは 賃貸管理会社は「オーナーファーストであるべき」 正直、これ以外の答えはないと思っています。 管理会社の使命とは何か？「オーナーファースト」の真の意味 賃貸管理会社の存在意義は、突き詰めると「物件オーナーの資産を守り、育てること」に尽きます。 物件の維持管理、入居者対応、家賃管理、リフォーム提案——その全ての根底にあるのは、「物件オーナーの収益を守る」という視点です。 ここまで読むと「ケッ！金持ちの犬が！」と思われるかもしれませんが、そうではありません。 なぜこれほどまでに「オーナーファースト」が大事なのでしょうか？ 理由は非常にシンプルです。 オーナーの収益が守られなければ、賃貸物件そのものが市場から消えてしまうからです。 みなさんはご存じでしょうか？ 全国的に公営住宅が次々と減少しているということを？ そう、この人口減少社会と公営住宅の維持が負担となっており、各市町村からどんどんと公営住宅は減ってきています。 国としても住まいの確保は民間の力が無ければ維持していけないのです。 そういった状況で仮に賃貸物件を所有する方の収益がなければ、どうなるでしょうか？ 入居者様がどれだけその物件を気に入っていても、収益が立たない物件を維持し続けることは不可能です。 物件が消えれば住まいも消え、入居者様の「安心して暮らせる場」もなくなってしまいます。 つまり、賃貸物件はどう取り繕っても、所有者の収益を守ることが大前提となるのです。 入居者を軽視してよいという話ではない ここで誤解されがちなのは、「オーナーファースト＝入居者軽視」ではないということです。 むしろ、オーナーを大切にするからこそ、入居者も大切にするべきなのです。 なぜなら、オーナーにとっての一番のリスクは「空室」です。 空室は収益を失うだけでなく、物件価値そのものを下げる要因にもなります。 だからこそ、私たち管理会社は「入居者様に選ばれ続ける物件」であるよう、清掃・修繕・苦情対応に全力を注ぎます。 良い入居者様が長く住んでくれれば、それが一番オーナー様の利益になりますし、同時に入居者様にとっても「安心・快適な暮らし」が実現します。 例えば間違った「オーナーファースト」を掲げて、入居者軽視をした場合、短期的にはオーナーが助かるかもしれませんが、そんな横暴なことをしてしまっては入居者さんはその物件に見切りをつけて、引っ越してしまい、結局はオーナーファーストを守ることは出来ないでしょう。 つまり、本当にオーナーファーストを貫くためには、入居者様を大切にしなければならないのです。 だからこそ、時には入居者軽視に流されそうになるオーナーさんを諌めたり、入居者の住環境維持や満足度向上を絶えずオーナーさんへ提案するのです。 短期的にはオーナーさんも出費になり辛いかもしれませんが、長期的にみた収益を守る為に提言するのです。 その順番をはき違えず、感情に流されずに、正しいバランスで立ち回ることこそが、管理会社としての使命だと私は考えます。 哲学がブレない組織であるために では、なぜそんな誤解を招きそうなことを表明するのか？という問いには 当社のスタッフが迷いなく行動が出来る為です。 冒頭に書いたように、我々賃貸管理会社というのは本当に様々な問題が発生します。 答えが一つでない問題を前にした時の為に、価値判断基準を設けておくことが必要なのです。 「オーナーのために」——この軸さえブレなければ、日々の判断や行動に迷いはなくなります。 そしてその延長線上には、必ず入居者さんの満足、ひいては地域全体の暮らしの質の向上があると信じています。 「原理原則」と「オーナーファースト」は当社において大事な価値判断基準になっています。 今回の選挙もどういった結果になるのかは分かりません。 世の中には多様性や自由を求める声も多く、本来は歓迎されることと思います。 しかし、その多様性や自由は時に判断を難しく、また結果責任が伴います。 当社では私が最終的な責任を取る立場にある以上、この価値判断基準を掲げています。 スタッフが現場で迷いなく判断できるように 物件のオーナーさんと入居者さんが共に満足いただけるように そんな理想を追い求めながら今日も頑張っていこうと思うのです。
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2025年06月30日
【エリアの見分け方】その地域、ファミリー需要があるのか？「ケーキ屋」で見る街の実力
不動産投資や物件購入を考える際、エリア選びは非常に重要な要素です。 家賃相場や駅からの距離、治安や学校の評判など、さまざまな視点から検討されると思いますが、今回は少しユニークな “エリアの見極め方” をご紹介します。 もちろん、そのエリアを確認する場合には、賃貸ポータルサイトや路線価、その他様々なデータを分析することは当然のことと思います。 しかし、そういった数字のデータ以外にも重視すべき視点の一つとしてご紹介してみようと思います。 これは特にファミリー需要を調査する時に参考にするのです。 それは―― 「その地域にケーキ屋（お菓子屋）があるかどうか」を見る という方法です。 どういうことなんでしょう。 ケーキ屋は“生活水準”のヒントになる そもそも、ケーキ屋さんは、日常生活に必ずしも必要な施設ではありません。 ドラッグストアやスーパーと違い、嗜好品に分類されるお店です。 それでもなお、その地域でケーキ屋が成立しているということは、そこに“少しの余裕”のようなものがあることを示しています。 ケーキ屋に行く時というのは、どういう時でしょうか？ 手土産としてお菓子を買う 自分や家族へのちょっとしたご褒美にスイーツを楽しむ 来訪者へのお茶菓子 もちろん、お子さんへの誕生日ケーキなどの習慣も含まれますが、その地域に根差しているケーキ屋(お菓子屋)というのは、基本的には近くの方の上記のような習慣で成り立っていることが多いのです。 逆にいえば、そのようなお店がある場合は 「この地域の人は上記のような習慣を持ち、それなりの所得水準であろう」という推論が成り立つわけです。 そうした「消費のゆとり」がある地域には、一定の所得水準・文化的関心・住民の安定した生活が見られることが多いのです。 もちろん万能であるはずもないが さて、ここまで読んだ方の中には 「私の住んでいる地域にはケーキ屋がないが、安定した地域だ」「ケーキ屋の有無で決めつけるな」というご意見があろうかと思います。 当然ですね、ケーキ屋がなければダメなエリアかという訳ではありません。 単に用途地域の関係でケーキ屋が法律上作れないエリアはかなりありますし、ケーキ屋の有無で全てが分かるほど万能ではありません。 これは、地域の賃貸需要、エリアの調査を数多く行ってきた私の経験則から出た一種の「あるある」です。 私自身、エリアを見る時には「近隣の商業施設」を確認します。 その地域が住みやすいか否かは、地域の商業施設の数や種類にも左右されますからね。 その中で「このエリアは賃貸需要高いな・・」と思うエリアの多くにケーキ屋があることが多かったのです。 また、その理由を考えた時には上記のような理屈があるんだろうな。という帰結です。 なのでケーキ屋は判断材料の一つと捉える程度です。 ケーキ屋チェックの活用法 では、その調査方法ですが、簡単です。 Googleマップで「ケーキ屋」「洋菓子」で検索してみる 個人経営のお店が複数あるかを確認（大手チェーンよりもローカルが◎） 周辺の飲食・小売店舗とのバランスを見る できれば長年やっているお店があれば高評価 もちろん、これだけで全てが判断できるわけではありませんが、複合的な指標のひとつとしては非常に有効です。 街の“余白”を読む 「ケーキ屋がある＝豊かで良い街」と断言はできませんが、 “余裕のある消費”が日常に存在する街は、投資先としても住環境としても安定している可能性が高いです。 実は私の持論は他にもあるのですが、文章でお伝えするのが難しい感覚や、一部の人にとっては不快な表現になってしまう可能性もありますので、ご興味がある方は、お会いする機会などがあればお伝えしたいと思います。 路線価や用途地域などのデータや数字以外にも、不動産の目利きにはたくさんの見方があると思っています。 そういった視点をもつことで、他の人には見えない需要を掴むチャンスが増えるかもしれませんからね。
