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2023年12月26日その大掃除ちょっと待った！ ～やってはいけない大掃除とは？～
人に迷惑を掛けてはいけません さて２０２３年も残すはあとわずか みなさん、今年も一年お疲れ様でした。 もう少しでお休みになるこの時期、我々賃貸の管理会社は戦々恐々とする時期です。 ただでさえ年末年始のお休み前のチェックやお引越しシーズンに向けての準備などに多忙の日々に、追加で襲ってくる問題があるのです。 そう 大掃除問題 一年の締めくくりとして、新年をキレイな状態で迎えるこの行事。 素晴らしいものです。 しかし、賃貸物件では気を付けなければならないことがたくさんあります。 今回は大掃除にまつわるＮＧ項目をいくつかご紹介してみようと思います。 このＮＧ項目を守らないと他人に迷惑を掛けてしまったり、年末年始を気分よく過ごせない場合もあるのです。 しっかりとした大掃除を行って気持ちよく新年を迎えましょう。 ゴミ出しマナーを守ろう まずはゴミ出しについてです。 さあ大掃除を始めよう！と意気込むのは結構ですが、ゴミの収集日などは確認していますか？ 大掃除となれば普段はやらない範囲を掃除する訳です。 そうすると、普段の生活で出さないゴミなども出てきます。 普段捨てない物を大掃除の勢いそのままにゴミ捨場へ投棄することは最早「罪」といってもいいでしょう。 特に以下の点にご注意ください ゴミの分別 年末のゴミ収集スケジュールの確認 粗大ゴミを通常のゴミ捨場に捨てない 段ボールなどの資源ゴミを燃えるゴミにしない 自分の部屋だけキレイであれば、自治体や他の住人のことは関係ない。はダメですよ。 特に大掃除で処分する物というのは自分自身でも「何ゴミ？」となってしまいがちですから、しっかりとルールに則って捨てましょう。 また年末年始のゴミ収集は多くの自治体で異なります。 その為、あなたが「毎週〇曜日は燃えるゴミ～♪」として出しても年末年始の休業期間だった場合、年明けまでしっかりと残ってしまいます。 せっかく大掃除をするのであれば、自分も世間も気分よく迎えられるようにしましょう。 良かれと思って壊してしまう これは本当に心苦しいのですが 普段やらない大掃除の結果、建物や設備を壊してしまうことがあります。 せっかく良かれと思ってした行動が自宅を破壊してしまうのです。 そして年末年始などですぐに対応が難しい場合、その状態で年明けを迎えてしまう。ということもあります。 また、修繕費用はご自身での負担になってしまうこともあるでしょう。 特にこんなケースが多いものです。 ついでに模様替えしようと思い、家具移動で床にキズ 洗濯機のホースを外してしまい漏水 換気扇を分解して掃除しようとしてモーター部分に水を掛けて故障 大掃除中に物をぶつけて壁に穴 玄関土間に水を撒いて下の階へ漏水 私のおススメは断然 YouTube YouTubeには、各設備のお手入れ方法や取扱についての注意なども動画が上がっていたりします。 慣れない設備を取り扱う時は見ておいて損はありません。 これもせっかくの大掃除の結果、周りや自分自身に迷惑を掛けてしまっては、気分も良くありません。 しっかりとした準備を整えて挑みましょう！ 騒音 大掃除に必死になった結果 時間や音量に配慮が出来なくて、隣人へ迷惑を掛けてしまう。 これも注意しましょう。 特に年末年始の休みは比較的みなさん深夜まで起きていたりするため、いつもと比べると寛容になりやすい時期なのですが、とはいえ限度はある訳です。 さすがに深夜に掃除機をかけ始めたり、大きな作業をしていては迷惑となってしまいます。 また、年末年始とはいえお仕事をされている方も少なくありません。 自分が休みとはいえ、周りへの配慮は忘れてはいけませんね。 やはり気分が良い大掃除 たくさん注意を挙げてみましたが、とはいえ大掃除というのは気持ちの良いものです。 身の回りを整えて、心身ともに新たな気持ちで新年を迎えるのは、とても良いことです。 しかし、その為に周りの人に迷惑を掛けたりしてはいけませんよね。 いつもと同じ配慮をしつつ、いつもと違うお掃除をする。 そうして新しい年を気持ちよくお迎えください。 今年も一年お疲れ様でした。来年もよろしくお願いします。
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2023年12月25日
管理スタッフは「ポンコツ翻訳家」であるべき
管理会社はオーナーではない 管理会社のスタッフというのは、仲介役です。 入居者さんとオーナーさんを繋ぐ役割であることは周知の事実かと思います。 通常の管理委託契約を結んでいる形態であるならば、あくまで決定権や方針は物件の所有者であるオーナーさんにあります。 よく入居者さんが勘違いしているのですが、管理会社が権限を持っているという風に思われています。 もちろん、多少の権限はあるのですが、大きな変更や多額の支出を伴う工事などの権限は持っていません。 時には「こんなのすぐ返事出来るんじゃないの？」といったことでも返事までにお時間を頂いたりするのは、その為です。 今回はそんな管理会社の管理スタッフが備えておくべき能力 管理スタッフは「ポンコツ翻訳家」であるべきについてお話しようと思います。 なんでも伝えりゃいいってもんじゃない まずは大前提として 入居者とオーナーの感覚は違うことが多い オーナーさんは本当の意味での入居者さんの気持ちが分からないことが多くあります。 それは仕方のないことと思います。 実際に住んで生活する入居者と、収益性の為に事業として行うオーナーには、時には対立構造のようになってしまう問題が起こってしまうのです。 お金を払っている以上求めたい入居者 ＶＳ 十分やっているつもりなのに過大な要求だと思ってしまうオーナー これはあくまで一例ですが、こういった意識の乖離の間に立つのが管理会社のスタッフとなります。 そんな時に例えば入居者さんとオーナーさん、直接双方の言い分をやり取りした場合、どうでしょう。 高確率で揉めることは容易に想像できます。 そもそも、そういった対応をしなくてもいいように管理会社というのがあるのですからね。 問題はここからです。 入居者とオーナーのどちらも異論の無い事柄はいいのです。例えばお部屋の設備で水漏れがあった場合などで、対応を渋るオーナーなどはいないことでしょう。こういったことではトラブルにはなりません。 しかし、入居者とオーナーの意見が対立するような事柄の時に管理会社スタッフは板挟みとなってしまいます。 そんな時でも管理会社スタッフというのは解決へ歩みを進めるべきです。 その中で必要になる能力というのが「ポンコツ翻訳家」なのです。 要は入居者もオーナーも言い分があるはずです。しかし 言い分をありのまま、直接伝えたのでは上手くいくはずがない そんな時に解決へ導くため、ポンコツ翻訳家の出番です。 人間は感情の生き物である 人間というのは感情の生き物です。 時には理屈や損得を超える決断すら感情のままにしてしまうことが多くあります。 そういった部分を知らずにオーナー、入居者の言い分をありのままに直接ぶつけてしまったとしたら、どうなるでしょうか？ 高確率で双方の目的は達成されないでしょう そもそも、法律や契約上でしなければならないことは論点になりません。決められた義務はオーナー、入居者共にお互い果たすしかありませんからね。 しかし、問題が起きている時は大体、契約や法律でグレーな部分で起こるのです。 そうでなければ基本的には揉めることはないのですから。 そんな状態で双方にとって良い状態に持ち込む為にはどうしたらいいのでしょうか。 いよいよ「ポンコツ翻訳家」の出番です。 ポンコツ翻訳家とは「お互いの言い分を感情に左右されないように翻訳して相手に伝える」という能力です 言い分をオブラートやフィルターを駆使して、相手に伝えるのです。 相手の言い方や感情のもつれを「わざと正確に伝えない」という意味でのポンコツ翻訳能力です。 そうすることで、問題をスムーズに解決することを目指すのです。 有能な通常の翻訳家ではオブラートも何もありません。 相手からの言葉をそのまま伝えたのでは、気分を害してしまうような内容すらも、ポンコツ翻訳家を通すことで聞けるようになります。 相手の要求が飲めないということは多々あるでしょうが、多くの場合、「言い方」が悪かったり、心象を損なって聞いてもらえない。のように、もそも交渉のスタートに立てないこともあるのです。 そういった感情の行き違いを無くしてあげることが管理会社の立場として大事だと思っています。 その為にお互いの感情を整理して、事実をベースに物事を解決していかねばならない訳です。 事実を曲げてはいけない とはいえ、注意点もあります。それは 結果や本質を変えてはいけない フィルターやオブラートまではいいのかもしれませんが、相手の返答そのものを捏造してしまって、結果を変えてはいけません。 例えば修繕についてオーナーはＮＯと言ったのに、相手にＹＥＳと伝えることはあってはいけません。 それは最早「嘘」ですからね。 そうではなくて、双方の言い分だけをしっかりと伝えるだけでいいのです。 例えばですが、こんな入居者がいたとしましょう。 入居者「トイレから水が漏れてきた。こんなボロ物件に住んでやっているのに、こんなことまであるなんて最悪な物件だ」 ここまでヒドイ言い方をする人はいないでしょうけどね。 当然ながら上記のような言われ方をされた場合、多くの人は気分は良くないでしょう。 ポンコツ翻訳家を通してみましょう。オーナーさんへの報告ですね (本当は水漏れなら早急に対応しますが、例として) ポンコツ翻訳家「入居者さんからの連絡でトイレから水漏れが起っているそうです、お困りのようなので修繕しても良いでしょうか」 となるでしょう。 水漏れの不満を解決して欲しい。という部分以外はいらない情報ですから伝える必要はないでしょう。水漏れで困っているのも事実ですから。 基本的には相手の感情の部分は抑えて伝えることが基本となるでしょう。 感情だけは当人の価値観に大きく左右されてしまいます。 あくまでも冷静に事実としての問題解決に徹するべきです。 特に悪意ある言動については、取扱は注意です。 発した本人も普段はそんなことはしないのに、トラブルなどで頭に血が上って口走ってしまったりするものです。 根っからの筋違いなものでなければ、問題にすることもないでしょう。わざわざ伝えるまでもないでしょう。 先ほどの例でいえば、「水漏れを早急に直して欲しい」という点以外は入居者自身もオーナーに伝えたい訳ではないでしょう。 そうであれば、ポンコツ翻訳家はその部分を削除しても良い訳ですね。 ポンコツ翻訳家を通して言葉を聞いたオーナーは「それは大変だ、すぐに対応してください」となるでしょう。 そして問題解決へ進む。 それでいいのだと思います。 管理会社のスタッフは時に強い言葉を受けてしまい、まるで自らを責められているかのように思うことも多々あります。 しかし、そんな時でも「ポンコツ翻訳家」としての能力を発揮させねばなりません。 自分の怒りにまかせて物事を伝えたとしても誰も幸せにはなりません。 管理会社で働く同志のみなさん、今年も一年お疲れ様でした。 この言葉はそのまま受け取ってください。
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2023年12月16日
意外と知らない「ベランダ」と「バルコニー」と「テラス」の違い
呼び方が違うだけ？ 今回はベランダとバルコニーの違いをお知らせしてみようと思います。 ちなみにみなさんは「ベランダ」と「バルコニー」の違いはご存じでしょうか？ 諸説あるのですが、不動産会社的な定義を簡単にいえば 「上に屋根があるのがベランダ、雨を防ぐものがなければバルコニー」 となっています。 例えば、５階建てマンションの２階にベランダがある場合、大抵の場合ベランダに出ると上には上階のベランダがあり、屋根代わりになっていますよね。あれはベランダです。 反対に最上階になり、同じように外に出た場合、屋根がなかったりします。この場合はバルコニーとなる訳ですね。 ちなみにどっちがどっちか分からなくなった場合、「ルーフバルコニー」という言葉を覚えておくと思い出せます。 これがルーフバルコニーです。 下にはどこかのお部屋などがあります。下のお部屋の天井(ルーフ)がバルコニーになっている。という状態です。 こんな広さなので当然屋根などありません。 なので「ルーフバルコニーは屋根がない」だから「バルコニーは屋根がなくて、あるのはベランダ」と思い出せます。 この知識をつけたみなさんは今後お部屋を探す時に ベランダとバルコニーをしっかり見分けて探そう！と思うかもしれません。 しかし、その努力は無駄です。 なぜなら当の不動産会社自身がベランダとバルコニーを区別して使っていないから そうなのです、不動産会社自身は対して気にしていません。 なぜかといえば 募集サイト(ｓｕｕｍｏなど)でも明確に区別していなかったりするのです。 ベランダやバルコニーの「有無」は項目があるのですが、わざわざベランダとバルコニーを区別していなかったりするのです。 その為、ベランダかバルコニーかという区別の知識があったとしても、ネット上で探す時には対して意味を持ちません。 不動産会社自身もベランダやバルコニーの有無は確認していますが、違いまでは確認していたりしないことがほとんどです。 また不動産会社の営業マンもベランダとバルコニーの違いを知らない人も多い為、重要視されていません。 かくいう私もお部屋探しの方にわざわざ「ベランダ」と「バルコニー」の違いなど指摘したりはしません。 せいぜい、聞かれたり雑談の範囲程度で話すことがあるかどうかです。 ちなみにテラスとは？ 他にもテラスというのもありますが、こちらは １階の外に出れる場所で、地面よりも１段高いスペース と簡単に覚えておけばいいでしょう。 画像で説明すると分かりやすいのでコチラを このタイルの部分が「テラス」です。 外に出れて地面より１段高い。ですね そして、このテラスの材質が木で出来ていると「ウッドテラス」となるのです。 ここは単にコンクリートを打っているだけの場所ですので、屋根の有無は関係ありません。 しかし、この知識をつけても「ベランダ・バルコニー」と同様にお部屋探しの時にはあまり役に立ちません。 理由は同じく「不動産会社自身が対して区別していない」からです。 単なる庭を「テラス」としていたり、１階のベランダを「テラス」としていたりなども珍しくはありません。 じゃあ何で役に立たないことを教えたの？ という問いには だって知ってた方がカッコイイじゃないですか さあ、これからのお部屋探しの季節に不動産会社に行って営業の方に問いかけてみましょう！ 「ベランダとバルコニーの違いって知ってますか？」「テラスの定義って知ってますか？」と そして知らなかった場合にはマウントを取ってやりましょう。 きっと良い顔はされないでしょう。 その時に絶対私の名前は出さないでくださいね。
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2023年12月15日
管理会社あるある 年末編 ～酒は飲んでも飲まれるな～
管理会社はつらいよ 師(僧侶)も走る位忙しい時期ということで師走と呼ばれるそうですが、１２月は管理会社も大変な時期となります。 今回はそんな１２月や年末年始にありがちな苦情などを管理会社あるあるとしてご紹介してみたいと思います。 忘年会シーズンとなり、お酒を飲む機会も自然と増えるこの季節。 お酒の失敗を起こす方が出てきたりするものです。 忘年会などになる為、普段はお酒を飲まない方なども「こんな時くらいは・・」となったり、ついつい楽しくて飲み過ぎてしまう方など、普段の生活では起こらないようなことが起こってしまいます。 管理会社はこの「酔っ払い」の後始末が降りかかってくることもあるのです。 ご紹介していきましょう。 嘔吐 まずは最凶最悪のこの行為 敷地や共用部分に吐かれた場合の被害は甚大です。 他の入居者に与える不快感と清掃を行う人の手配など、その迷惑さ加減は怒りすら覚えるほどです。 また、この季節ですと様々なウイルスなどの感染なども含めて、注意せねばなりません。 普段の季節ではほとんどありませんが、この時期になると発生したりします。 繁華街にほど近い物件などになれば、入居者ではなく、通りすがりの人が敷地に嘔吐されたりなど、本当に迷惑な行為となります。 体調不良などによる嘔吐の場合は、大体本人、もしくはご家族などがしっかりと掃除をするのですが、そこは酔っ払い。 掃除などをしない方もいるわけです。 これは本当に全ての人に迷惑になりますし、仮に特定された場合、そういった清掃料金含めてご請求されても文句はいえないでしょう。 本当に気を付けましょう。 他の部屋をガチャガチャ これはですね。 酔っ払い過ぎて自分の部屋と他人の部屋が分からなくなってしまい、他人の部屋のドアノブをガチャガチャする行為です。 本人は自分の部屋にやっと辿り着いたと思っていますが、そこは他人の部屋です。 賃貸物件はほとんどの場合、玄関ドアに特徴はありません。お隣や上下でデザインが変わることは稀です。 仮に間違ったとしても、普段の理性がある状態であれば、鍵が合わないことですぐ理解するでしょう。 しかし、お酒に酔った状態では、そんな当たり前のことが分からなくなる人もいるのです。 挙句、無理にドアをガチャガチャしたり、家族が中で寝てると思って「おーい開けてくれー」と大声を出してみたり 想像してください。 あなたの玄関ドアが深夜にガチャガチャされたり、「開けてくれー」と大声を出されたら 恐怖です ちなみにこういったことをされた場合はどうしたらいいのでしょうか？ ずばり警察に言う方がいいと思っています。 自分のお部屋と他人のお部屋の区別がつかない状態の人相手に説明したりするのは、中々難しいものです。 中にはお話にならないケースなどもある為、不審者として警察を頼った方が良いと思います。 また酔っ払いかどうかも確信を持てないこともありますので、やはり直接対峙はあまりお勧めしません。 ケガ これは人にも迷惑になりますし、なにより自分も痛い目を見てしまいます。 階段で転んでしまう、転んで鼻血などが多い気がします。 管理会社として困ってしまうのはやはり「血」です。 血痕が残った場合、清掃も大変なのですが、何より この物件の入居者に何かあったのではないか？ と不安になるのです。 当の本人は転んだと分かっているかもしれませんが、管理会社としては事情が分からなければ 誰かひどいケガをして室内で倒れていないか？ 暴力的な事件ではないか？ 具合が悪くて室内で倒れているのかも？ など、心配をしてしまいます。 これもせめて自覚があるのであれば連絡して欲しいものです。 そうでなければ管理会社スタッフは心配のままなのです。 もちろん、清掃などはご自身で出来る状況であれば、自分ですべきですし、もし出来ない場合などは管理会社にしっかりと伝えましょう。 お酒はほどほどに いかがでしたでしょうか。 お酒というのは適度に楽しむ分には素敵なものです。 今年の頑張りを労ったり、来年への英気を養ったりといいこともあります。 一方でコロナウイルスなどがここ数年は猛威を振るったこともあり、ここ数年は忘年会や飲み会なども減っておりました。 そうして迎えた今年、自粛も明けて楽しい機会が増えましたよね。 そんなせっかく楽しい時期が戻ってきた訳ですから、誰かに迷惑を掛けたり、自分自身を傷つけるようなことはしないようにしましょう。 私自身はお酒は弱いですが、楽しいお酒はやはり好きなものです。 自分もそして身の回りの人も気分よく過ごせるようにお酒は適度に楽しみましょう。 そして、今年も一年お疲れ様でした。 良いお酒を楽しんでください。
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2023年12月04日
管理スタッフが持つべき７つ道具 ～ネジザウルス編～
まるで恐竜のようなフォルム 今回も管理スタッフが持つべき７つ道具をご紹介します。 前回は小型電動ドライバーでしたが、今回の道具はそれと対になるべき存在です。 その名もネジザウルスです。 このネジザウルスですが、簡単にいえば ネジ山が潰れたネジを挟んで取るペンチです。 管理を行っていると、ドライバー一本で直る修繕が本当に多いものです。 現地を確認して、ドライバーで直るのであれば業者さんを呼ぶまでもなく、直してしまえば良いのですが、そこは中古住宅 ネジが固着してしまっている場合も多いのです。 そんな時に「もう少し」と思った瞬間、ネジをなめてしまい、ネジ山をつぶすことになります。 そんな絶望の淵から救ってくれるのが、このネジザウルスです。 なめたなら まわしてしまえ ネジザウルス このネジザウルスの使い方ですが、至ってシンプルです。 ペンチのような形状をしていますが、挟み込むのは主に先端です。 写真は先端の画像ですが、先端は丸く穴になっており、縦に溝が掘ってあります。 この部分を使ってネジの頭部分を物理的につかみ、人力で回すのです。 こちらのネジはまだ大丈夫ですが、仮にこちらのネジをつぶしてしまったとしましょう。 ちなみに奥に映っているような皿ネジだった場合はネジザウルスでは取れません。 あくまで掴む範囲があることが条件になります。 こんな感じで挟み、あとは柄の部分をしっかりと握って少しずつ回していくのです。 大体、住宅に使っているネジはそんなに強く締めてはいませんから、大体これで回せてしまいます。 小型電動ドライバーとネジザウルスはセットで持っています。 管理スタッフであればこのセットは手放せないものです。 ちなみにネジザウルスは種類がいくつかあるのですが、比較的小さいサイズで十分だと思います。 お試しください。
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2023年12月03日
人を変えることは出来るのか？ ～アドバイスや説教の効果～
人に人を変える力はあるのか？ 今回は完全に雑談と個人的な見解です。 さて、今回のテーマである「人を変える力が人にあるのか？」です。 みなさんもこれまでの人生で様々なアドバイスやお説教、提言や指導など、言葉のニュアンスは違いますが、人からたくさんの言葉を掛けられてきたことと思います。 そして、年齢や立場の変化に伴い、言われる側から「言う側」に変わってきませんか？ そんな中で、人の言葉の力ということを考えます。 言う側に立った時にこんな想いをしたことはありませんか？ 「あの人の為を思って言ったのに、全然変わらない」だったり「あんなに目を掛けたのに裏切られた」 今回は私が言葉の力や他人を変えることについて思っていることを書いてみようと思います。 あくまで私個人の見解ですので、「へぇ、そうなんだ」で結構です。 人を変える力などない 私が思っている結論から言ってしまうと 人に人を変えるほどの力は無い 何回かのお説教や素晴らしいアドバイスで人間が変われるほど、人は単純でもなければ簡単ではないのです。 そもそも、そんな簡単に人が変われるのであれば世の中は苦労しません。 自分の子供や家族、職場に出れば部下や同僚、ご近所の方々、友人、取引先や社外の関係者など私たちは人生を歩んでいく中で決して一人では生きていけずに、他者と関わりを持たずにはいられません。 そんな中であなたの言う通りに人は全て上手くいくでしょうか？ そもそも、あなた自身は人から言われたことを素直に全て聞いているでしょうか？ 私自身はいつ頃からか「私には人を変える言葉や力は無い」と確信しているところまであります。 それは何回か失敗した程度で諦めた。という簡単な結論で導き出した訳ではありません。 今までそれなりの数の人と関わりを持ち、一生懸命に人と関わってきた結果です。 しかし、だからといって私は アドバイスやお説教なるものをやめてもいません、それどころか昔より熱を持って行っています 人に人を変えられないと思っているのに、なぜアドバイスや説教をするんだ？と思いますか？ それにはある一つの信念があるからです。 いつか届いたら 私は「人に人を変える力は無い」とハッキリと思っています。 じゃあなぜ未だに昔より情熱を持ってアドバイスを送っているのか？というと 人は他人からの言葉では変わらないが、自分の力で変わることはできる、そして変わろうと思った時に役に立てばいい と思っているのです。 私自身には人を変える力はありませんが、本人が「変わりたい」と本気で思ったなら、人が変わることは簡単だからです。 そしてその時に 「あぁ、昔内田が言ってたことはこのことか」 と役に立ってくれればいいのです。 ついついアドバイスやお説教をする人というのは「人の為」と「自分が変えてやった」という部分が混同してしまいます。 一生懸命アドバイスすればするほど、変化が見えないと腹が立ったり、不満に思ったり、裏切られたという被害者意識になったりします。 また、アドバイスが上手くいけば、アドバイスを送った自分こそが素晴らしいという気持ちになったりもします。 いつの間にか、人の為だったはずが自分の為になっていたりします。 私ももちろん、このような意識でした。 せっかく時間を使って教えているのに・・、正しいことを言っているのに・・、こんなに想っているのに・・ ふと気付くと、私の感情ばかりでした。相手を思っているはずが、なんてことはない醜い自分自身の虚栄心や自己満足でした。 そんな時にふと自分のことを考えてみました。 私は今より若い時は、今より更にどうしようもない人間でした。 私生活や性格、仕事の意識など含めて今の自分から見ると、途轍もなくダメな男でした。 もちろん今でも未熟ですが、それなりに成長はしてきました。 その成長してこれた要因はなんだろう？と思い返してみたところ やっぱり身の回りにいた人からの熱意をもった関わりでした。 当時は怖いだけの上司、細かな点ばかり注意してくる人、私のことを嫌いだと思っていた人 それらの人たちの言葉が、ふとした時に甦ってきたのです。そしてそのたびに「もう少しマシな人間になろう」と思って少しずつ改善してきました。 自分自身の経験を思い返した時に 当時の私に一生懸命向き合ってくれてた人たちも、今の私と同じだったのかもしれない。と思いました。 「いつか届けばいい」「本人が変わろうと思った時に役に立てばいい」「気付くきっかけになれば」 私はただ周りの人に恵まれていただけなのですが、これからは自分自身もそうありたいと思うようになりました。 そんなことを考えた結果 「人は人を変える力は無い」という結論と「だからといってアドバイスはやめない」という一見矛盾する結論を持つに至りました。 今、自分の言葉が届かないと無力感に悩まされる皆さん、あなたの言葉はいつか目の前の人が変わりたいと思った時にはきっと役に立つことでしょう。 そして、その時にはあなたは報われることは無いかもしれません。 しかし、今の私のように「あの人がいてくれて良かった」と心から思う人もいるかもしれません。 私はそうなればいいなと思いながら今日も熱をもって人と話しています。 届くか届かないかは私にはどうでもいいことなのです。 いつか役立てば、それで十分なのです。そして役に立たなかったなら、それもそれで仕方のないことです。 この考え方に至ってからは逆に無力感もなくなりました。 一見諦めた厭世的な人間と思いましたでしょうか？ 実は人間に対してかなり希望を持っている方だと思っています。
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2023年11月29日
管理スタッフが持つべき７つ道具 ～電動ドライバー編～
今回から不定期に管理会社７つ道具シリーズです サイズ感と性能が丁度いい 管理会社やオーナーさんも現地に行く際に最低限持って行って損のない「管理会社７つ道具シリーズ」です。 初回は写真の通り「電動ドライバー」です。 電動ドライバーといえば こちらを想像するかもしれません。 しかし、こちらは通称「インパクト」と呼んだりします。 主に建築現場など本格的な作業で必要となります。 ハイパワーな作業に適しておりますが、大きさやパワーも含めてオーバースペックです。 今回ご紹介したいのは当初の画像の小型電動ドライバーというタイプです。 通常使う程度のドライバーサイズでバッテリー内蔵になっています。 パワーが「弱いから丁度いい」 具体的な使い方ですが、通常のドライバーと同じです。 画像のタイプですと真ん中のツマミを前後にスライドすることで正転、逆転を切り替えます。 そして最大のメリットは パワーが無いこと です。 パワーが有った方がいいんじゃないの？と言われるかもしれません。 しかし、管理会社スタッフが現地に行って対応する程度の内容では、基本的には人力以上のパワーは必要ありません。 例えば建具のネジが緩んでいる などの場合にはパワーを掛け過ぎるとネジがナメたり、ひどい場合はネジそのものを切ってしまいます。 この小型電動ドライバーは、パワーが無い為、そこそこの力が掛かると止まってしまいます。 この締め具合が丁度いいんです。 このドライバーが止まったところから、少しだけ人力で増し締めすると丁度いいのです。 ドライバーというのは地味に体力を削ります。関節への負担もあるので、電動というだけで大分楽になります。 充電も車で出来る ＵＳＢケーブルで充電できる 途中のインパクトタイプのドライバーですと、充電器は家庭用コンセントに差して、専用の充電器が必要です。 しかし、この小型電動ドライバーはＵＳＢケーブルで充電が出来るのです。 ということは、車のシガーソケットなどから充電することが出来る為、現地対応をする車に積んでおけば良いだけです。 こういった点も優れているのでおススメなのです。 個人的には写真のＶＥＳＳＥＬ(ベッセル)というメーカーの物が使いやすくて好きです。 しかし、どのメーカーも大差はありません。なぜならパワーなど必要ないため、そんなにメーカー差も出ません。 好きな物を使っていいと思います。 価格は３０００円～５０００円程度ですが、コストパフォーマンスは高いです。 私を含め管理会社スタッフは車に必ず１本は積んでおります。 建具の調整、ネジの増し締め、住警器の取り付けなど簡易作業の多い管理スタッフには必需品です。 似たものでペン型の電動ドライバーもありますが、こちらで十分です。 持っておいて損はありません。 また次回以降も便利な道具をご紹介したいと思います。
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2023年11月28日
管理会社スタッフが覚えておくべき慣用句と言い回し ＴＯＰ２
使い勝手が良いものを経験からご紹介します なぜ慣用句・ことわざを使うのか？ 管理会社というのは苦情対応は必須です。 苦情対応というのはデリケートなもので、言葉一つで相手を怒らせてしまったり、逆に言葉一つで相手を冷静にしたりすることがあります。 そんな管理会社に身を置いている私ですが、苦情対応は正直得意でございます。 今でも「どうしようもない苦情は私に持ってくること」というのが社内ルールにもなっています。 そんな私は社内社外問わずたまに「クレーム対応のコツとかありますか？」と質問を受けます。 改めて自分自身の苦情対応を思い返してみると、会話の随所に慣用句・ことわざを使っていることに気付きました。 少し余談になりますが、慣用句・ことわざというのは次のような定義があるようです。 「ことわざ」は一つの文で意味が完結し、教訓や格言などを表す言葉ですが、「慣用句」は独立した複数の単語を組み合わせ別の意味になる定型句で、慣用句単体で独立した言葉としては扱わないものが多いです。 簡単に言うと、ことわざは単体で使う事が出来ますが、慣用句は前後の文章が必要になる表現が多いものになります。 例えば、「猿も木から落ちる」ということわざは単体で意味が通じますが、「舌の根の乾かぬうち」という慣用句は前後に文章がなければ単体では意味を成しません。 ことわざ・慣用句の百科事典より引用 なぜ私はこの慣用句・ことわざを使うのかといえば 直接的ではなく、曖昧に伝える時に便利だから 苦情対応は時に正論が役に立たないことがあります。それは相手の自尊心や感情の起伏などがあり、正論をぶつけたからといって解決することは少ないのです。 そんな時に慣用句・ことわざを使うことでクッションのような役目を果たすことがあります。 今回はそんな苦情対応が得意な私が「便利な言葉だな」と思っている2つをご紹介しようと思います。 特に「苦情対応が苦手」「上手く伝えられない」という管理会社スタッフには参考になれば嬉しいです。 釈迦に説法 これは良く使います、なにせ嫌な気持ちがしませんからね 人がイライラしやすい状況はいくつかありますが、こんな状況は本当にイライラするものです。それは 自分が知っていることを長々説明されること 正にこの「釈迦に説法」の意味ですね。 意味としては＝「物事を知り尽くしている人に、その道を説くことの愚かさ」の例え 知っていることを説明されると「私のことを何も知らないと思って馬鹿にしているのか？」となる訳ですね。 こうなると本題に入る前に相手は気分を害してしまい、本題でない部分で引っかかってしまうのです。 「じゃあ知っている人には説明しなければいいじゃないか」と思うでしょうが、そうとも言えない事態が管理会社には来ます。 管理会社の立場で、この言葉を使うべきタイミングは以下のような時です。 相手に知識があるか分からないが説明が必要 知っていたとしても、確認も含めて説明したい こういった状況で便利な言葉です。 苦情対応では相手との認識の違いは致命傷になることがあり、相手が知っていたとしても手順や認識違いを埋める為に再度の説明をすることは重要です。 しかし、そんな時に相手に知識があるかどうかというのを訪ねたり、「ご存じですか？」と聞くことすらも失礼な行為と捉える人もいるので 「私はあなたに知識がある人というのを知っていますが、あえて説明させてもらいますね」というニュアンスで使えます。 使い方としては 「○○さんには釈迦に説法かもしれませんが、△△は■■でして～」 のように頭に使うのが一般的です。この時に○○さんのようにお名前を付けるといいと思います。 体感ですが、名前をつけることでより相手はすんなり聞いてもらえる印象です。 相手がその事を知っている人であったら「ご存じでしょうけど、確認の為です」というニュアンスになりますし、もし知らなかったとしたら純粋にその後の説明を聞いてもらえればいい。となりますので誰も被害を受けません。 これを使うと「知っていることを長々と説明されて馬鹿にされた」「無駄な時間を過ごした」という誤解を避けることが出来ます。 知っている人でも釈迦に説法を付けると大人しく聞いてくれて、その後の話もスムーズにいきます。 なにせ相手を釈迦として認めているという言葉の響きも素敵ですよね。 便利な言葉でよく使います。 誤解を恐れず言えば いつかは言わねばならない時におススメです。 苦情やクレーム対応というのは基本的には、相手の怒りや不満を気遣いながら進めていくのが基本となるでしょう。 しかし、そんな中でもこういった時が来ます。 ここはハッキリと言うべきだ というタイミングと言葉が降ってくる時があるのです。 それは時に相手の要求を拒絶することかもしれませんし、相手にとっては耳の痛い話かもしれません。 相手を気遣い過ぎて、その言葉を曖昧にすると事態を好転させるどころか、泥沼化する恐れもある時に使うのです。 そんな強い言葉を使う時におススメなのが「誤解を恐れずに言えば～」です。 使い方としては自分からも良いのですが、相手の言葉にカウンターで使うことも多い言葉ですね。 例えば[ 「誤解を恐れずに言えば、絶対にやらない方がいいと思います」 などハッキリとした言葉の前に持ってきましょう。 また、時に相手が強い言葉を不貞腐れ気味に使ってきた場合に同意する時も使います。 相手「じゃあ私に○○しろってことですか？」 私「誤解を恐れずに言えば、そうですね」 こんな感じです。 大体この言葉を使うと相手は一瞬止まります。 そして、その後にゆっくりと理由を説明していくという流れです。 仮に相手が更に言葉を受けてヒートアップした場合でも、頭に「誤解を恐れずに言えば」が付いているので、「そこは誤解です」と言いやすい訳です。 「私が言いたいのはあくまで○○という部分だけです」という風に説明していくのです。 どちらかというと、議論で埒が明かない場合などに使うと相手が一旦停まってくれたりするので便利な言葉ですね。 相手にハッキリと意思や方向性を示す時に使っています。 膠着状態に陥った時などに局面を打開する時には有効だと思いますよ。 やっぱりクッション言葉 苦情対応をしていると言葉尻一つで相手の受取り方が変わるというのがよく分かります。 だからこそ、相手に印象的な言葉で心の準備をしてもらうことが必要なんだと思っています。 また、こういった慣用句や言い回し一つで相手の思考が一旦「ん？今の言葉なんだっけ？」といった感じで間が出来ることも有用だと思っています。 他にも言い回しや慣用句でおススメを思い出したらご紹介したいと思います。 全国の管理会社の同志のみなさんもおススメがあったら教えてください。
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2023年11月27日
借地借家法に思うこと ～本当の弱者救済は？あるべき姿は？～
弱者を守るハズが、弱者も善良な人も苦しめるハメに みなさんは借地借家法という法律をご存じでしょうか？ 簡単にいえば、土地建物を貸し借りする時の法律です。 みなさんがお部屋を借りて住む場合にも「借地借家法」をベースにして契約書は作成されています。 歴史的には明治頃から土地建物に関する法律というのはありましたが、戦争や大地震などを機に改正されており、直近ではバブル期にも改正されて今に至ります。 住宅というのは国民の生活の基本になるものです。その為、当事者同士に自由に任せてしまうと、横暴な大家さんに突然の値上げをされたり、ある日突然追い出されたりなど、時には生命の危機になることもあります。 その為、借地借家法という法律で賃貸市場において、主に借主保護の側面が強い法律となっています。 もちろん、この理念には賛成です。 立場的にも弱い立場に置かれやすい借主を保護すべきと私も思います。 しかし、そんな借地借家法ですが、年々の改正により昨今ではもう一つの問題が出てきました。 弱者保護のハズが弱者を保護できず、また大多数の普通の方を苦しめることになってきたのです。 今回は借地借家法に思うことと、本来あるべき姿を個人的な意見として書いてみたいと思います。 やったもん勝ちの現状 なぜ保証会社が出来たのか？なぜ老人や社会的弱者は部屋を借りられないのか？ 皆さんは考えたことがありませんか？ 「私は家賃を滞納しないのに、家賃保証会社に加入しなければならないんだ？」と そう昨今、一般的になった家賃保証会社への加入 全国的にも賃貸の契約をする際には、昔ながらの連帯保証人だけでなく、家賃保証会社への加入が必須となりつつあります。 こうなった背景の中にも借地借家法が影響しているのです。 借地借家法というのはザックリといえば 賃借人がよっぽど悪いことをしていない限りは大家からは解約できない こんな法律です。 本来はそりゃそうだろうと思うのですが、この「よっぽど」の基準が高すぎるのです。 例えば家賃滞納一つとっても中々のハードルです。 滞納については現在３か月以上滞納されて初めて裁判に出せます ３か月を経過するまでは「よっぽど」に入りません。 これは中々の基準だと思うのです。 皆さんは、日々の生活で各種のお金のやり取りをしていると思うのですが、例えばレンタカーを借りて、レンタル代を払わずに３か月使用することが出来るでしょうか？ 飲食店でお金を払わずに３か月間飲み食い出来るでしょうか？ 家賃は３か月までは「まあまあ」となっています。 しかも３か月を経過したとしても大家側は「即刻出て行ってくれ」と言っても、出ていかなければ自力でなんとも出来ません。 食い逃げは捕まえることが出来ますが、家賃滞納は裁判上の手続きが必要になります。 ３か月経過してから裁判を起こし、判決が出てから解約し、解約に応じなければ自費で強制執行 この頃には家賃滞納は更に膨らみつづけています。更に夜逃げなんかされた日には強制執行代も含めると１００万円前後の出費となる場合も珍しくありません。 こんなリスクを抱えては大家側は安心して貸す訳にはいきません。 そういった現状をカバーする為に家賃保証会社が登場しました。 家賃保証会社の仕組みとしてはザックリいえば 滞納しない善良な人も全員家賃保証会社に加入すれば差益が出る という仕組みです。 たまに出る家賃滞納での出費を善良な賃借人でカバーしているのです。 仮に家賃滞納に対してここまで借地借家法が厳しいものでなければ、家賃保証会社は生まれることはありませんでした。 普通の方も苦しめられる借地借家法 滞納くらいでしょ問題は？いいえ、他にもあるんです 他にもこの借地借家法は普通の入居者さんに牙を剥くことがあります。 それが「生活マナーの苦情」です。 正直、この借地借家法がある前提では「やったもん勝ち」となるケースが大半です。 例えば音の苦情などは正にこれです。 賃貸借契約書には当たり前のように「騒音・楽器の演奏は不可」と記載されているでしょう。 悪質な騒音を出す人がいた場合でも借地借家法は簡単に解約を許しません。 悪質な入居者とはいえ、改善を促し、改善されないと分かったら裁判上で「いかに悪質かの証拠を集め」「多額の費用を掛けて」 それでも解約できるかは五分五分です。 よく騒音問題について「管理会社が何もしない」「大家も金が入ればいいんだ」と言われたりしますが、管理会社や大家にも権限が無いんです。 管理会社も大家も問題ある入居者だった場合、注意をすることは可能ですが、言うことをきかす権利も強制力も実はありません。 解約して相手に退去を促した場合、下手すると逆に裁判で負けてしまうことだってあるのです。 管理会社も大家も他の大多数の方に迷惑を掛ける人には出ていってもらいたいものです。 大多数の平穏な生活を一部の困った方が乱していい訳などありませんから でも、借地借家法がそれを許しません。 多くの労力を掛けて調査し、改善を長い期間掛けて促し、多額の費用を掛けて裁判し、それでも退去しない場合は、更に多額の費用を掛けて強制執行 こんな現状です。 借地借家法が規定する「弱者保護」は普通の方々の平穏な生活を犠牲にして達成することなのでしょうか？ 甚だ疑問です。 これでは少数の問題行動をする方のツケを大多数が払っているのです。 逆に弱者が受け入れられない現状 あまりにも強い権利が招く事態とは こんな行き過ぎた弱者保護の結果、どうなったかというと リスクが少しでもありそうな人には貸さない となったのです。 その為、高齢者や障碍者、シングルマザーなどの本当の弱者と呼ばれる方たちを受け入れることを大家側は躊躇ってしまいます。 「もし問題が起きたら解決には多大な労力が掛かる・・・」 そうすると困っている人を助けたい気持ちはあるが、問題が起きたリスクを考えたら・・・ 仕方のないことです。 また、今後もこの行き過ぎた借主保護が続くとどうなるかといえば 普通の方へしわ寄せがいきます 家賃保証会社しかり、リスクに備えて大多数の方の負担が増してしまいます。 一定の借主保護は大切です。しかし、悪質な者までは保護しなくて良い そうでなければ、大多数の普通の借主の負担が増し、社会的弱者は受け入れのチャンスも奪われるのです 私はこれが言いたいのです。 大多数の普通の方へのしわ寄せは許せません。しかし、現状では仕方ないのです。 あるべき姿とは 基本に立ち返ると共に、手続きを簡便にしましょう！みんな救われる未来とは ではどうしたら良いのか？と言えば 良いものはいい！悪いものは悪い！裁判は必要だ とするだけです。 具体的には 勝手に解約して追い出すのはやっぱりダメなので裁判手続きを簡易にする裁判に要する費用を少なくする悪質な入居者は早めに追い出せるようにする 実はこれだけでほとんどの問題は解決します。 なぜなら 問題のある入居者をカバーする為に大多数の負担がある現状ですが、問題のある入居者を簡単に裁判が出来て追い出すことが出来れば大多数の負担は軽減することが可能です。 また、問題のある入居者をすぐに追い出すことが出来れば「リスクが少ないから、受け入れてみよう」と弱者に対する受入れの意識も気軽になります。 私は霧島市の居住支援協議会に加入しており、日々社会的弱者の方への支援を行っております。 しかし、現行の借地借家法のハードルでは受け入れ側のリスクが高いのも現実です。 私はこう思うのです。 簡単に追い出せる社会は、簡単に受け入れられる社会 仮に追い出された方も、簡単に受け入れてもらえるのです。 もちろん追い出す追い出さないの判断は管理会社や大家が勝手にすべきではありません。 公平な裁判などで適正な手続きを踏むべきです。しかしその裁判は現状ではハードルがあまりに高すぎます。 もっと簡単に安価に裁判が出来ればいいのです。 空き家問題が叫ばれる昨今、受入れリスクが低くなれば、次もまた見つかるハズです。 そうして皆が落ち着く場所を探していけばいいのです。 正直者が損をしたり、偏見だけで受け入れてもらえない社会 しっかりと現実を認めて、それでも弱者に寄り添う社会はこういった社会ではないでしょうか？ 私は失敗してしまうことは人間誰しもあると思っています。 そんな時に必要なのは 何度でも再チャレンジ出来る社会だと思っています。 一度の失敗で再チャレンジで受け入れてもらえない現状 それは強すぎる保護によって生み出されてしまったのです。 言葉は厳しく見えるかもしれませんが、大多数の普通の方と社会的弱者と呼ばれる方の共存には「どちらか一方だけが我慢する」という社会ではいけないと思えるのです。 お互いが共存する道は行き過ぎた保護ではないと思っています。 社会的弱者も受け入れてもらえるが、誰も我慢しなくていい社会は一定のモラルによって支えられるハズです。 私より優秀な国土交通省の皆さん、ご一考お願いします。
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2023年11月26日
鹿児島県内の融資情勢 ２０２３年１１月現在
現在、不動産融資に前向きな金融機関はどこでしょうか？ まだまだ厳しい状況だが・・・ 不動産投資が活発な昨今、賃貸物件の売買もにぎわいを見せている状況です。 やはり、新型コロナや政府による「老後２０００万円問題」などで投資に対するマインドが一般化したことが大きいのかもしれません。 そんな状況ではありますが、肝心の金融機関の情勢としては不動産投資に積極的なところと慎重なところと分かれているようです。 今回は鹿児島県内での金融機関の情勢をお伝えしてみようと思います。 今回はみなさんに生の情勢をお伝えするにあたって、身の回りのオーナーさんや他業者さんでの売買時の条件なども伺った、実勢での状況をお伝えしていこうと思います。 当社は賃貸管理が主ですので、実際の融資情勢を身の回りの近況事例から集めてみましたので、お伝えする根拠としては良いのかと思います。 そして大事なのは 金融機関の融資への姿勢は時期にって変わる ということです。 A銀行が良い時期もあれば、B信用組合が良い場合もあります。 その時々で情勢は変わりますし、あるいは支店や担当者レベルでも違うものです。 とはいえ、実際の取引現場を経験している現オーナーや同業者さんの生の声ですので、参考になれば嬉しいです。 肝心の最近の情勢は？ 現在はどこが前向きなのでしょう？ 最近の身の回りの状況では 南日本銀行 鹿児島相互信用金庫(そうしん) は不動産投資に積極的に取り組んでいらっしゃる印象です。 特に南日本銀行については、一時期は不動産投資に対する融資はかなり慎重な姿勢だったと思えますが、このところは積極的になっている印象です。 鹿児島相互信用金庫はこの不動産投資に厳しい近況でも、割と柔軟に対応しており、引き続き案件によっては融資に取り組んでいるようです。 融資条件については、正直人や資産状況、物件によりまちまちであるようですので、ここでは参考にならないので紹介はいたしませんが、それでも一時期に比べると良い条件の方を聞くようになりました。 特に中古物件に対しては耐用年数という考え方があり、金融機関ごとに耐用年数に対する姿勢は変わってきます。 それでも上記２行は柔軟に取り組んでいる印象です。 とはいえ、誰でもという訳でもなさそう 無条件という訳ではありません 先日、会合で知り合った売買系の業者さんからも聞いたのですが、融資の可否に大きく関わることとして 実績と現在の資産 を金融機関が大きく評価しているのではないか？と話してくれました。 例えば年収の高い人というのは高属性であるのですが、そこだけではないということですね。 今までの不動産投資でしっかりと結果を出している、資産が積み上がっていってるか？などを評価しているようです。 今持っている不動産や預貯金がしっかりと根拠あるものになっているか？ などによっては年収がそこまで高くなくとも融資が出ているような気がします。 不動産投資に対する姿勢は「かぼちゃの馬車事件」以降、やはり慎重にならざるを得ないのでしょう。 しかし、そんな中でも不動産投資を堅実に行っている方の「信用」に対して金融機関は評価しているのかもしれません。 属性だけで審査するよりも、ある種チャンスともいえますが、同時に日々の積み重ねを見られるシビアな状況とも言えます。 また定期的に情勢などに変化があればお伝えしていこうと思います。
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2023年11月24日
空室対策としての【ペット可】の理想と現実
需要と供給が合っていないからこそチャンス？傷みやトラブルのもと？ 最後の手段と呼ばれた「ペット可」 空室対策と呼ばれるものには、たくさんの方法があります。 リフォーム、家賃見直し、入居属性の変更など様々な方法があります。 そして、最も強力であるが賛否があるのが「ペット可への変更」です。 現在では落ち着いてきたものの、コロナ禍でステイホーム期間を余儀なくされる生活の中で更に脚光を浴びたのがペットです。 味気ない生活に癒しと活力をもたらしてくれるペットの存在が大きくクローズアップされました。 様々なデータを参照してみましたが、ペットの飼育が出来る物件というのは全体の１０～１４％程度であるようです。 個人的にはこの数字自体は「そんなにあるかな？」と思っております。 そもそもデータの取り方がペット可の募集数を全体の空室率で割っていたりする為、実際の数字とは乖離がある印象です。 個人的な感覚でいえば鹿児島県では全体の５％程度じゃないかな？と思っております。 ちなみにペット可物件の割合は都市部になる方が増加傾向となります。理由は様々でしょうが、大都市圏の方が持ち家率が下がることから、ペット需要が強くあり、ペット飼育に前向きな物件が多いというのも理由だと思います。 では、そんな希少なペット可物件ですが、以前は空室対策の「最後の手段」と呼ばれておりました。 今回はそんなペット可物件の本当と嘘を管理会社目線でご紹介したいと思います。 主に空室で困っており、物件をペット可にするか否かでお悩みのオーナーさん向けとなっております。 ペット可にすると満室になる？ あっという間に満室に？実は狙いはそこじゃない これは空室対策として気になるところだと思います。 正直に申しますと、 そもそもペット可への変更は「スピード重視ではない」 ということを申し上げたいと思います。 需要があって供給が少ないなら、「すぐに満室になるんじゃないの？」と期待するかもしれません。 しかし、ペット可への変更は諸刃の剣である面も否めません。 なぜなら「ペット可」ということで敬遠する方もいるのですから。 ペットを飼育しない方からすれば、ペット可物件というのはメリットはありません。 少なからずの騒音被害の可能性や共用部分で動物と会う可能性、共用部分が汚れるリスクがあるからこそ、一般のお部屋探しの方を遠ざけてしまうのです。 また、ペット可は需要と供給が合っていないことは事実ですが、ペットを飼っている(飼いたい)人の数はどうやっても、ペットを飼っていない人に比べると少ないのは当然です。 ペット可物件にするということは、ある程度、ペットを飼わない「普通の入居者」を諦めるということでもあるのです。 じゃあ「すぐに満室にならないのなら、空室対策上では何がメリットになるの？」 ずばり 「入居継続率」です これは、ペット可物件が少ないがゆえに一旦住み始めたら、入居期間が長期間になっていくのです。 ペット可の物件というのは少ないものです。ペット可を探した経験のある方なら尚更です。 そんな方々は引っ越しを余程の理由が無い限りしないものです。 各お部屋の入居期間が長くなれば、たまに空いたお部屋も決まれば長くなり、そうやって空室の期間が短くなるのです。 そういった意味でペット可物件は「空室対策」になるのです。 ここを読み違えると 「ペット可にしたのに、空室がすぐ埋まらない」 という不満になってしまいます。そうではなく 徐々に空室が埋まっていき、入居期間が長くなることで満室を長期間維持できる これがペット可物件の魅力であるのです。 原状回復費が高くなる？ 入居者から取ればいい！は正論です。しかし、リスクは当然あります もう一つ、建物や内装の損傷が大きくなるという懸念もあるのではないでしょうか。 退去時の状態が悪いと原状回復の費用が高くなるというリスクですね。 これに関しては 「思った程ではないが、確実にある」といえます ペットを飼育する方のモラルやしつけ、種類にもよりますが、大体の入居者はある程度常識的な方が多く、ビックリするほどの損傷というのは意外とないものです。 しかも、ある程度の損傷があったとしても大半の入居者は、退去時に過失による原状回復費をしっかりと払ってくれます。 しかし、中にはヒドイ損傷や汚損なども一定確率で出てきてしまいます。 もちろん退去費用として請求しますが、こちらも一定程度支払わなかったり、不足するケースなども出てきてしまいます。 入居が長期間になりやすい反面、退去した時の原状回復は少し多めに見込んでおく必要があります。 事前にみなさんが予想するよりは少ないかもしれませんが、全くないかといえばそうではありません。 また、共用部分が汚れやすいなどの理由で清掃費なども見込んでおきましょう。 近隣トラブルは増える？ これはペット可に変更する際が一番大変でしょうね 最後に入居者間トラブルの増加などのリスクの話です。 トラブルが増えてしまうのではないか？という点ですね。 これも そうでもない というのは正直な感想です。 というのも、ペット可物件として周知されている以上、動物によるものにお互い理解がある方たちになりますので、余程のことが無い限りは大きなトラブルなどは発生しにくいものです。 騒音問題も通常のアパートでも起こり得ますし、ペットによるものは特定がしやすく、改善の指示などもしやすいのかなと思います。 しかし、これは元からペット可物件である場合です。 空室対策の為にペット可にするという場合は、既存入居者との調整は必要になってきます。 「ペット可じゃない物件だから選んだ」「動物に対するアレルギーがある」という方たちにとっては大きな変化となります。 周知が十分でないままペット可へ変更した場合は、トラブルが起こる可能性は大です。 しっかりと周知し、意見などを拾い上げる丁寧な対応が必要です。 まとめ「ペット可物件にする時に理解しておくこと」 ペット可物件に移行する場合の手順などは様々なサイトで取り上げられておりますので、ここではペット可物件の運営についての心構え などを挙げておこうと思います。 ペット可物件の魅力は「入居継続率」であり、成約スピードではないペット可にする＝これまでの入居希望が減る可能性がある原状回復費はこれまでより多めに見ておく共用部分の清掃費をしっかりと見込んでおくペット可物件への移行は十分に時間を掛ける 特に入居継続率であるという点は把握しておきましょう。 ペット可は空室対策としては効果が出やすいのですが、目的は成約スピードではなく、空室発生率を下げることであるのです。 またこれまで選んでいただけた「入居希望者」も一定数は諦めなければなりません。 そういったデメリットも理解しながら「ペット可」にするかしないかを検討して貰えればいいと思います。 しかし、やはり需要と供給は全国的に釣り合っていないのが現状ですから、空室対策としては有効な手段の一つであることは間違いありません。 いかがでしたでしょうか、ペット可を探している方向けの情報は多いのですが、ペット可にしたい方への現実を取り扱う情報は少ないものです。 管理会社目線からペット可の現実をお話してみました。
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2023年11月13日
思ったより厳しい希望条件ＴＯＰ３ ～有りそうで無い～
簡単に見えて難しい条件 今回は繁忙期を前に、こんなことを書いてみようと思いました。 入居者さんと不動産屋の温度差のある希望条件について挙げてみようと思います。 これは入居者さん的には「多分あるし、大丈夫でしょ」と思いがちですが、探す不動産屋としては「数が少ないんだよなぁ・・・」と思う条件に絞ってご紹介しようと思います。 例えばペットが飼える物件などは、入居希望者の方も「数が少ないんだろうな」と予想がつきますし、ペット可物件は少ないという認知度もあろうかと思います。 今回はそういったメジャーなものではなく、皆さんと不動産屋の認識を近づけることを目的としています。 いずれの条件も「無くはない」のですが、「絶対数は少ない」のです。 そういった認識が無いと本当は優良物件にも関わらず、「もっといい物件があるのでは・・」と思ってスルーしてしまった結果、「最初に見ていた物件が良い物件だった」という後悔をして欲しくありません。 そうして、お引越しシーズンに良いお部屋探しに繋がれば幸いです。 また、大家さん側としては「なるほど、そういった条件をクリアすれば入居希望者に選んでもらいやすくなるかも」と思っていただければ嬉しいです。 バイク 自転車と同じ感覚の方も多いんですよね まずはバイクです。 入居者さんのなかには「自転車と同じ位の大きさだから駐輪場で大丈夫」と思われている方も多くいらっしゃいます。 その為、「駐輪場あり」という物件であればバイクもＯＫと思っている方もおります。 しかし、バイクについてはしっかりと許可を取ることは必須です。 仮に無断でバイクを駐輪してしまった場合、契約違反となってしまい、バイクの撤去を求められることもあります。 そもそも、バイクというのは法律的に厳密にいえば「車」と同じ扱いです。 百歩譲って５０ｃｃまでの原動機付自転車(原付)までが自転車扱いです。 そしてなぜ駐輪場ではいけないかという理由ですが スペースを取る駐輪場へ出入りする時にエンジンを掛けての移動が危険エンジン音による騒音バイクに自転車が接触した時の責任問題オイル交換などをして汚れる問題 こんな理由が挙げられます。 その為、「自転車と同じ位だからいいよね」と自己判断で駐車してしまうと撤去を求められたり、最悪の場合、契約違反で解約されてしまうこともありますので十分注意していただきたいと思います。 「じゃあしっかりとバイクＯＫの物件を探して」となりますが、これが意外と厄介なのです。 バイク置場となると、多くの物件では有ったとしても戸数分は無いことが多いものです。 例えば総戸数が２０戸ある物件で、バイク置場があったとしても５台分などで、しかも先着順だったりします。 対してバイク置場を使っている方たちは、バイク置場でお部屋探しに苦労した方ばかりですので、解約率は少なめです。 なぜなら「ここを引っ越したらバイク置場がある物件は少ない」と分かっていたりしますからね。 このようにバイク置場は希望者と市場の乖離が大きい条件の一つです。 私は２０代の頃はバイク大好きで自分も乗っていたので、大事なバイクは手放せないのはよく分かります。 だからこそ、大事なバイクライフの為に数が少ないというのはご理解しておくと良いと思います。 来客用駐車場 続いては「来客用駐車場」です。 これは地方だと特に需要と供給が合っていません。 都市部になると当然のごとく駐車場が無いのが普通です。 しかし、地方になると、それなりに駐車場が敷地に有ったりして、車社会となっています。 だからこそ、友人や恋人などもお互いの行き来が車になってきます。 そこで必要になってくるのが来客用駐車場となるのです。 しかし、オーナー目線で見ると来客用駐車場というのは直接収益にはなりません。 空きスペースがあるのであれば、２台目駐車場として賃借人に貸し出せば収益になるので、来客用駐車場までは完備していることが少ないのです。 また来客用駐車場を設けている場合でも、ルール設定などをしていないと 「いつも同じ車が停まっていて使えない」や「２台目駐車場として使っている人がいる」など管理上の問題なども発生してしまいます。 その為、来客用駐車場は普及率が低いのです。 オーナーさん側もこれを逆手にとって空室対策として来客用駐車場を設ける方も増えてきています。 これはネット募集などでは効果は薄いですが、対面の営業では絶大な効果を発揮します。 「こちらの物件は来客用駐車場がありますよ」というと学生さんは保護者に強烈に刺さります。また彼氏彼女と別に住んでいる方も喜びます。 このように車社会になっている地方都市での効果は高いと思います。 駐車場に余裕のあるオーナーさんは是非参考にしていただけると良いと思います。喜ばれますよ。 屋根付き駐車場(駐輪場) 車やバイク好きにはたまらない 最後は屋根付き駐車場です。 やはり賃貸でも車やバイクに並々ならぬ愛情をお持ちの方は多いものです。 私たちの会社がある鹿児島市などはそれに加え、桜島の降灰も重なります。 他県の方には分からないかもしれませんが、鹿児島県においては 「今日も噴火したねー」 という恐ろしいワードが日常茶飯事です。 火山灰が降り注ぐと白い車は黒く、黒い車は白く汚れてしまいます。 大きな噴火の後は、ガソリンスタンドの洗車機がフル稼働になっております。 そういった地域性を抜いても、車への愛情がある方には大事な設備となります。 しかし、普及率の低さはズバリ「コスト」です。 画像のようなカーポートは設置だけでなく、屋根のパネルが強風により飛んでしまうこともある為、維持にもそれなりのコストが掛かってしまいます。 最近は新築でもガレージ付き賃貸などが好評ですが、まだまだ普及率が低いものです。 特に車の屋根付き駐車場などは車好きの方には強烈に訴求力がある物です。 しかし、最近の物価高でエクステリア商品は特に値段が高騰しており、現在設置するのは覚悟が必要です。 共通するのは「好きな人はいるが、そこまで多くない」 いかがでしょうか。 今回挙げた物の特徴としては 「好きな人はいるが、多数派ではない」という点です。 いずれの条件も一定数の需要は見込めるのですが、大多数が重視するかといえばそうでもないのです。 だからこそ、普及していないのです。 普及していないからこそ、競争力が激しくなってしまうのです。 今回挙げた３つの条件が希望条件の方は「絶対数が少ないんだな」と意識したうえでお部屋探しをすると「他の人に先を越された」などの事態を回避できるかもしれません。 またオーナーさん側にとっては「そういった設備を少し増やせば希望者が増えるかも」という条件でもあります。 全世帯分導入するには費用対効果は難しいかもしれませんが、一定の需要があることは間違いありません。 こうやってご紹介することで、これらが普及してくれればいいんですけどね。 当社では「こんな条件厳しいかも」と思われる条件も一所懸命にお探ししますので、お気軽にご相談ください。 ではまた次回
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2023年10月29日
水周りにいるハート型の虫 ～チョウバエの生態と対策～
コイツです！水周りに出ます コバエ？水周りにいる虫の正体はチョウバエ 水周りに何やら虫が飛んでいるのを発見したことはありませんか？ 羽の形が逆ハート型になっていたら、それは「チョウバエ」で間違いないでしょう。 しかも、日に日にその数を増やしていきます。 今日見つけたものは退治したにもかかわらず、明日にはその数を増やしてきます。 賃貸物件に関わらず、人の住宅に発生しやすいこの生活害虫「チョウバエ」 今回はこのチョウバエについて生態や対策法をご紹介しましょう。 一旦発生すると長期間に亘って苦しめられる可能性のある虫ですから、正しい対策を知っておきましょう。 チョウバエの生態 このチョウバエですが、まずはその生態ですが、以下のような特徴を持っています。 湿気と有機物がある環境が最適卵からふ化し、成虫になるまでに２週間ほど成虫も２週間ほど生存し、産卵一度の産卵が２００～３００個ほど主な発生時は４月～１１月だが、適温なら年中発生 最大の問題はその爆発的な「繁殖力」 また生活害虫だけあって、被害が出る可能性もあります。 それは「ハエ症」と呼ばれる病気を引き起こす可能性もあります。 不衛生な環境で発生する為に、食品についたりすることで健康被害の可能性があるのです。 また、その数が増えた場合は見た目にも不快であることは間違いありません。 その繁殖力が故に成虫を退治しても次から次へと沸いてくるような感覚になるのです。 産卵から卵を産むまでのサイクルを１か月毎に繰り返しますので、成虫を退治したとしても既に産卵が済んでいた場合、孵化した成虫を退治せねばなりません。 よくチョウバエが連続で発生した場合、「どこかに侵入経路があるのか？」と探してしまうのですが、実は侵入経路は既になく、宅内で繁殖している。というケースがほとんどなのです。 成虫を退治しても、その間に産卵を済ませてしまっていた場合いたちごっこになってしまうのですね。 発生場所とチョウバエの好む環境とは？ まずは発生しやすい場所としては住宅の水周りです。 このチョウバエが発生しやすい場所ですが、好む環境を理解すると一目瞭然です。 チョウバエの好む環境とは 汚泥や有機物と適度な湿度のある環境 これにピッタリなのが住宅の水周りです。 要はヌメリや汚れがある水周りです。 住宅の水周りは有機物にあふれています。 お風呂であれば皮脂やせっけんカス、キッチンであれば残飯や排水口周りのヌメリ、トイレであれば排泄物、洗面台も髪の毛や皮脂、それに伴う湿気です。 もとより住環境それ自体がチョウバエの好む環境なのです。 発生する原因は？ 不衛生な環境は間違いないのですが・・タイミングや隣地の環境なども影響する では発生の原因とタイミングはといえば、不衛生な部分があるというのは事実だと思います。 繁殖するような環境があるというのは事実だと思います。 だからといって「チョウバエが発生した方は全員清掃不足」というわけではありません。 チョウバエの発生タイミングで一番多いのは「空室のタイミング」です。 例えばお盆や旅行などで数日水周りを使わない期間があったりすると、このタイミングで発生することがあるのです。 数日留守にしているとその間は水周りを使用しませんし、チョウバエが誤って侵入してもすぐに退治が出来ません。 その為、繁殖する時間の猶予があるのです。 また、空室の期間が長くなって排水口を長く使わないと、排水口に溜まっている封水という水が枯れてしまい、排水管から宅内へチョウバエが登ってきてしまうことも原因の一つです。 また、近隣などにチョウバエが発生していたりすると、たまたま居着いてしまう。ということもありますので、必ずしも清掃不足だけが原因という訳でもありません。 対策は？ 対策のポイントは「卵」対策です そんなチョウバエ対策ですが、対策は「繁殖させない」につきます。 爆発的な繁殖力をもつため、いかに成虫を退治したとしても幼虫の発生を防止せねば終わりは来ません。 チョウバエとのいたちごっこを終わらせるには、兎にも角にも「卵対策」をする必要があります。 まずは見える成虫を退治しますが、これは前段階に過ぎません。 以下の対策が有効です 清掃 ヌメリや汚れが好物なチョウバエですから、清掃すべきは「排水口」です。 またヌメリが停留する箇所は重点的に掃除しましょう。 浴室であれば排水口や床の隙間、置き型浴槽であればその裏などを掃除していきましょう。 特に髪の毛などは汚れをつけやすく、絡んで流れていきませんので、排水口周りの清掃は徹底しましょう。 キッチンであれば三角コーナーの下や排水口となります。 洗剤については特別なものでなくても大丈夫です。部品を傷めない程度の通常の洗剤で十分でしょう。 熱湯と冷水 適度な湿気は好きなのですが、熱いのも冷たいのも苦手 チョウバエは適度な湿度は好みますが、水そのものを得意としている訳ではありません。 ですから、単純に産卵場所に水をかけ続けるだけでもダメージは大です。 しょせん虫ですから水に強い訳ではありません。卵や成虫も水を掛けられることには弱いのです。 その為、空室などでしばらく水が使われていないと、その期間に繁殖していくのです。 また産卵場所も水が直接には掛かっていない場所にあることが多いのです。 排水口のフタの裏や置き型浴槽の裏など「湿気はあるが、水は掛からない」場所に産卵したりするのです。 また、適温は好きですが熱いのも寒いのも苦手です。 ですから、熱いお湯や氷水などを掛けることも有効です。 しかし、ここで注意しないといけないのは「住宅設備は熱湯は苦手」という点です。 住宅の水周りは１００℃近くの水をそのまま使用することを想定していない場所が多いのです。 例えばお風呂で１００℃のお湯を使うことはありませんので、排水管や部品などもそこまで想定していない場合もあります。 そこで、おススメは ５０℃～６０℃程度のお湯を掛ける この程度の温度でもチョウバエには十分です。また氷水もかけ続ける必要はなく、該当する箇所に氷を置くというものでも効果はあるようです。 殺虫剤 専用の物を使いましょう。 最後は殺虫剤なのですが、これについては補足が必要です。 まずは一般的なハエなどに効くタイプは成虫に効果はあるものの、幼虫や卵には効果は今ひとつとなります。 飛んでいる成虫を駆除するには役立ちますが、それだけでは不十分です。 ここまで申し上げているように、チョウバエ対策は「繁殖対策」です。 その為、使うべき薬剤は成長を阻害するタイプの薬剤です。 幼虫の脱皮を阻害するような専用の薬剤が効果的です。 結局、成虫になることが出来なければ新たに産卵することもなくなります。 成虫対策をするのではなく、幼虫や卵対策をすればいずれは無くなっていきます。 発生したら元を断つ ここまで対策を挙げてきました。 ご紹介した通り、チョウバエは成虫をいくら退治しても終わりません。 成虫が発生した時には既に産卵を終えている可能性が高いからです。 まずは産卵箇所となりそうな場所を徹底的に掃除し、繁殖させないことが重要です。 産卵箇所をなくせば後は時間の問題となります。 もう一つ、チョウバエは発生すると厄介ですが、対策自体はシンプルなのです。 チョウバエ自体の生命力は本来弱く、熱いお湯や住宅用洗剤などで十分に対応が出来ます。 しかし、繁殖のメカニズムや生態が分からないと、いつまでも成虫退治や侵入経路を探してしまいます。 今回、生態や対策を知ったことで最短の撲滅を可能にすることが出来るのではないでしょうか。
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2023年10月29日
空き家管理サービスは何をしてくれる？霧島市姶良市の空き家管理
劣化は内側から進んでいるんです 空き家管理サービスは何するの？ 空き家対策特措法がニュースでも取りざたされている昨今、各不動産業者による空き家管理サービスも増えてきました。 しかし、そのほとんどが「巡回サービス」となっています。 「空き家管理サービスに依頼したからもう大丈夫」 本当でしょうか？ そのサービスでは空き家の劣化は防げないかもしれませんよ。 今回は空き家管理サービスの実態と共に、「適切な空き家管理とは何か？」をご紹介していこうと思います。 巡回サービスとは何か？どの程度してくれるのか？ 見に行って確認するだけのサービスがほとんど、なぜそんなサービスが多いのでしょうか？ 試しに地域での空き家管理の実態を検索してみてください。 空き家管理を行っている団体というのは大きく２つです。 シルバー人材センターと不動産業者の２択になることでしょう。 そして不動産業者が行っている空き家管理のほとんどは月に１回現地に訪問し、異常がないかを確認する「巡回サービス」となっています。 これは単に「あなたの代わりに月１回外から見に行きます」というサービスです。 サービス単価は０円～５０００円/回程度になっています。 そして異常があればお知らせしますよ。異常に対応する作業費などはもちろん別途必要になります。というサービス体系です。 オプションで草刈りや室内清掃などもありますが、多くは巡回してメールなどで写真を報告する。という形がほとんどです。 空き家の劣化は内側から進むのに・・ 空き家が傷みやすい理由のうち、「湿気」はかなり大きな要因となります。 もとより高温多湿の日本では換気が重要となります。 雨戸やシャッターも締め切った室内では、空気の動きも無く、室内に湿気が溜まり続けてしまいます。 人が住んでいれば、人の移動や玄関の開け閉めで意識せずとも適度な湿度になるのですが、雨戸や窓が閉められた家ではカビやダニ・細菌の温床となってしまいます。 では湿気というのは無い方がいいのか？といえばそういう訳でもありません。 家に多く使われている木材は適度な湿度が本来は求められますし、壁紙などもあまりに乾燥してしまうと剝がれやすくなるのです。 家でお水を使うことや換気をするという前提で作られた家は、人の生活で生じる湿気を想定されている為、湿気が多すぎても少なすぎでも劣化が進んでしまうのです。 カビやダニなどの衛生面もさることながら、その他の部材もダメージを負ってしまうのです。 にも関わらず、空き家管理のサービスは「外からの巡回」がメインになっております。 なぜなんでしょうか？ ほとんどがいつかくる「売買目的」だから 安くで請け負うのは理由があるんです なぜそんなサービスを不動産会社はしているのでしょうか？ それはいつか来る「売買」を目的としているからです。 現在、空き家問題の解決策の１番手が売買であることは間違いありません。 活用する方がいなければ次の方へというのは自然な流れではあります。 そういった点に目をつけた不動産会社はこの空き家の巡回サービスで将来の売買物件の「囲い込み」として始めているケースが多いのです。 もちろん、そういった狙いで空き家管理サービスをすること自体は良いことだと思います。 しかし「空き家の管理します」と謳って、実際は空き家の維持管理はされていない。というのが問題なのです。 空き家管理の契約後は外側だけを見て、その後は放っておかれるケースが後を絶ちません。 家は外側の劣化は内側に比べて遅いものです。 外側の劣化が見られる頃には内側は更に劣化していることでしょう。 そして劣化が進んだ時には資産価値が落ちてしまった物件を安値で売らざるを得なくなってしまうのです。 それでいいのでしょうか？ 大切なお家なら内側の管理も 当社は日頃より賃貸管理を主としております。 人が住んでいる、これから住むお部屋の管理を本業としております。 その為、空き家管理というのは「異常を知らせる」だけでは不十分だと思っております。 水を流したり、換気を行ったり、清掃を行ったりとしてあげることで空き家の劣化を防ぐのです。 もちろん、実際の作業風景などは写真だけでなく、動画でも確認できます。 「本当に作業しているの？」当然の疑問だと思います。 自分で見れないからこそ、しっかりと作業をご覧いただけます。 詳細なサービスはぜひお問合せください。 動画付きで安心の空き家管理「日本空き家サポート」はこちらから 霧島市・姶良市の空き家の無料相談 お問合せはこちら
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2023年10月23日
最近のオーナーさんの戦闘力
最近のオーナーさんは戦闘力高め 先日のこと、以前お知り合いになったオーナーさんからご連絡がありました。 「今度貸家を持つことになったので募集をお願いしたい」 ありがたいお言葉に早速現地を見せていただきました。 すると、大掛かりな工事の最中でした。 一緒に宅内を見ながら家賃設定のお話をしていきます。 この時の私の頭の中では 「このオーナーさんはどんな感覚なんだろう」と思っています。 相場感覚や賃借人に対する姿勢、投資物件へのスタンスなど、オーナーさんが賃貸業をどんな感覚で捉えているのか？が気になっています。 賃貸管理ではこの「このオーナーさんはこういった感覚」というのを掴むことがとても重要になるからです。 家賃設定一つでも方針が大分違います。 「１か月早く決まるなら多少の値下げもやむなし」「値下げする位なら付加価値を足して家賃設定を上げる」という両極端な考え方も一つの例です。 この２つの考え方はどちらも理にかなっています。 こういった感覚の違いを理解しなければ、最適な提案にはならないのです。 その為、いくつかの質問を投げかけることで、その返答に対する答えで段々と理解できます。 ペットはどうします？への返答「〇〇すればいいですからね」 そんなことを考えながら募集条件の確認になりました。 募集条件というのは要は「ＮＧリスト」みたいなものです。 貸すにあたってのルール設定といったところです。 各オーナーさんには物件の運営にこだわりがあったりします。 女性限定や学生限定などの縛りが強いものもありますし、中には入居者は大手企業勤めでなければならない。などの属性で判断する方もいます。 こちらのオーナーさんにも一つずつ確認していきます。 「ペットはどうします？」と一応確認します。 しかし、ペット可というのはオーナーさんにとっては厳しい問題となります。 ペット飼育を許可してしまうと、中にはひどい損傷をもたらすこともあり得るのです。 もちろん、損害分は入居者さんへ請求はしますが、それでも修繕の手間なども掛かってくるわけです。 今回は一戸建てということもあり、あまり許可をする方は少ないものです。 オーナーさんは少し考えて 「全然いいと思います、修繕すればいいだけですからね」 私もリスクをしっかりとお伝えしましたが、返答は変わらず 聞けばＤＩＹなどにも明るく、大抵の損傷であれば直してしまえるそうです。 確かに会話をしていても建物や構造なども詳しく、修繕の単価なども詳しいなーと思っておりました。 「それよりも適正な値段で入居者さんが入ってくれるなら全然大丈夫です」とのことでした。 最近のオーナーさんは勉強している 私たちもありがたい この不動産投資が盛況なご時世で、様々なメディアが不動産投資について発信しています。 そのおかげなのか、最近不動産投資を始めている人達は総じて勉強してらっしゃいます。 時には最新情報をオーナーさんから教えていただくことも珍しくありません。 賃貸管理についても管理会社に丸投げという方も比較的少なくなっていると思います。 また同時に素直に聞いていただける方も多い印象です。 私が話す賃貸管理についての提案も一つの学びとして、熱心に聞いていただく方が多いものです。 私は所有してらっしゃる物件などを見せていただくと「自分が思う今後の運営方針はこれがベストだと思う」というものを熱弁してしまいます。 あくまで一意見になるのですが、最近のオーナーさんは素直に聞いてくださる方が多い印象があります。 私の意見も尊重しながら自分の運営方針に少しでも活かそうとしてくれます。 私たち管理会社もそういった姿勢の方には熱を帯びてご提案したくなります。 今回のオーナーさんとも色々な話をして、方針を決めさせていただきました。 最近お会いするオーナーさんの戦闘力は高いものです。 私も負けじと日々レベルアップをしなければなりませんが、ご提案を飲むか飲まないかは別として、しっかりと聞いていただけるとやりがいがありますね。 楽しい打合せでした。 あとは結果を残さねばなりません、頑張ります！
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2023年10月22日
謝ったら死ぬ人たち ～謝罪のプロが教える「正しい謝り方」～
エヴァンゲリオンが好きなものでして・・・ 今回は雑談 私は一日何回も謝罪しています。 自分のミスや落ち度は当然として、それ以外でも物件の不具合などでご迷惑をお掛けした入居者さんへの謝罪、時に社員のミスに対して会社を代表する立場としての謝罪、トラブルの仲裁としての謝罪 とにかく謝罪の数でいえば全国でもトップクラスかもしれません。 謝るようなことをしなければ、起こさなければいいのは言うまでもありませんが、人生そう上手くはいきませんよね。 最早、謝罪のプロと化した私が思うことがあるのです。 最近、謝ったら死ぬ病にでも罹ったのかな？と思う位、謝らない人が増えてきた印象があります。 今回はこの「謝る」という行為について、私が思っていることを書いてみようと思います。 そして謝るという行為についての考え方と正しい使い方をお話してみようと思います。 謝ったら死ぬ病 「謝ったら死ぬ病」と検索すると実に色々な考察サイトなどが出てきます。 その中におもしろい考察がありました。 本人が他人の過ち失敗を許すつもりが無く、大きな罰を相手に化す思考だから自分が謝っても無駄だと考える なるほど、これは確かに言い得て妙です。 確かに現在の社会は失敗や落ち度、過失に対して非常に厳しい社会です。 不倫をした芸能人、不祥事を起こした会社、ＳＮＳにふざけた投稿をする人 確かに落ち度や失敗などであり、責められても仕方ない面がありますが、個人的には流石に罪と罰のバランスを欠いている気がします。 一度失敗した人間が謝ろうとも、奈落の底まで叩き落とすまではバッシングは止まりません。 そんな風潮もあってか、皆さん一様に 「私は生まれてこの方罪や失敗を一度も犯していません」とでも言うかのような顔をしています。本当はそんな聖人のような方は一握りではないかなと思っていますが・・・ 謝った＝自分は相手より下だということを認めて、以降は反論も出来ず責任を取らされる そんな世の中では「謝っても無駄」と思う気持ちも理解できなくもありません。 但し、それは謝罪の仕方が違うからだと思うのです。 謝ったら負け 昔、不動産会社に入った時に先輩から指導を受けました。 簡単に謝ったら向こうが付け上がって、要求を飲まないといけなくなるから簡単に謝るな 私が新人の頃は確かにこの教えを守っていました。 確かに中には、こちらが謝った途端、居丈高になり、時に理不尽なことを言ってくる方がいたのも事実です。 相手が謝った途端「勝った」という感覚になる人がいます。 そういった人に対して安易に謝ってはいけない。という意味だったのでしょう。 しかし、業界歴が長くなるにつれて分かったことがあるのです。 相手がそんなタイプの人ですら謝るべきことは謝った方がいい、むしろ謝ってしまった方がいい どういうことでしょうか 何に対しての謝罪かハッキリさせる 毅然とした態度で謝るのです 謝罪する時に私が大事にしているのは 今回の件で「何に対して謝っているのか」を明確にすることです。 例えばキッチンの床下などから水漏れがあったとしましょう。 この連絡を受けた時はすぐさま「不具合でご迷惑おかけし申し訳ございません」とお話することでしょう。 あくまでここでは「何が原因かは分からないけれど、とにかく水が漏れたことでお手間が掛かった」ことに対して謝罪する訳です。 こういった「何に対して謝るか」がハッキリしていれば、その後に理不尽な要求などが来た場合でも対応できます。 先ほどの例で理不尽な要求というのは考えにくいものですが、「水漏れが気に入らないから引っ越し代をくれ」と言われたとしましょう。 その場合は毅然と「速やかに修繕はいたしますが、損害を受けた物以外はご希望には添えません」と対応すればよいでしょう。 その時に「さっき謝ったし、非を認めただろう」と言われたとしても 「水が漏れてしまい、お手数をお掛けしたことに謝罪したものです」で終わりですから、その後の要求はまた別問題です。 仮に一から十まで過失や失敗があったとしても、それに見合った責任の取り方しか出来ませんからね。 謝ったから全てを飲まねばならない。という訳ではありませんよね。 ですから、謝罪をするときにはしっかりと「○○の点について申し訳ございませんでした」という風に明確にすることが良いでしょう。 この「何に対して謝っているのか」を明確にすることにしてからというもの、謝罪した後の無理難題などに悩まされることが激減しました。 気持ちの面でも変化しました。 これまでは謝罪した後は「いいなり」のような気分でしたが、謝る対象を明確化してからは 「〇〇に対しては申し訳ないが、その要求までは無理です」というのをハッキリと言えるようになりました。 また謝る姿勢も変わったように思います。 自分は納得していないのに体裁だけで謝ろうとすると、ついつい「自分は悪くないのに」という感情が出てしまいます。 しかし明確化していれば「概ねこちらは悪くないが、この点は確かに至らなかったな」と思い、その点だけは真摯に謝ろうと素直に思えるようになりました。 不思議なもので、そうやって真摯に謝った点はすんなり相手も認めてもらえるのです。 また早期に非を認め謝罪することで、怒りの火も早めに鎮まるものです。 こちらに一定非があるにも関わらずに謝罪を拒み続けると、本来「謝罪をしてもらえれば十分」という方ですら強硬な姿勢に変えてしまうこともあるからです。 正直、この方法を取り入れてからはトラブル解決スピードが段違いになりました。 相手方も非を認めてくれたという思いで、その後の対応にも協力的になってくれるケースが多くなり、理不尽な要求をしてくる方には「謝罪したのは〇〇という点であって、それ以上は別問題」というスタンスを取れるようになったことが要因だと思います。 謝る時こそプライドを 正しい謝罪がもたらしてくれるものとは こうやって正しい謝罪の方法が分かってからは劇的に変わりました。 謝ったにも関わらず、相手がこちらを尊重してくれるようになりました。 むしろクレーム気質だった方ですら、こちらに一目置いてくれるようにもなりました。 謝罪すべき点を明確にして真摯に謝ることで、相手方は「この点だけでこんな要求は出来ないな」と抑止にもなっているのでしょうか。 またそうやって毅然として頭を下げることで、信頼にもつながるのでしょうか。 相手方の心境の変化なので私は分かりません。 ここまで読んでいただいても「そんなのキレイごとじゃないの？」と思われることでしょう。 でも、私は事実この謝罪の仕方で解決してますし、なんならトラブル後にも関わらず相手からお仕事の依頼を受けたりと良いことばかりです。 謝罪はするが、それは相手に屈してのものではなく、自分自身が反省した点について謝罪する。 そういった強い想いと毅然とした謝罪こそ最良なのだと思います。 謝るのに変なプライドが邪魔して中途半端な謝罪をしてしまうと相手の怒りは収まるどころか悪化することでしょう。 謝るときこそ、プライドをもってしっかりと頭を下げることで、相手からの評価も解決のスピードも全然違うのに・・・ 「謝ったら死ぬ病」に罹ってらっしゃる皆さん、一度試してみてはいかがでしょうか？ きっと後悔はしないと思います。 もし効果が無かった場合はご連絡ください。 試してもらったにも関わらず、効果が出ずにお手間を掛けたという点について真摯に謝罪させていただきます。
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2023年10月03日
それは管理会社の仕事なのか？ ～過去の相談事例３選～
たまーにあるんです、変なご相談が 誰に相談したらいい？ 不動産の管理会社となると様々なご相談が日々寄せられます。 設備の不良から隣人トラブルなどまで、本当に幅広い範囲だと思います。 私もこの仕事は長くなりましたが、それでも日々「こんなことが起きるとは」の連続です。 そんな刺激あふれる管理会社ですが これは流石に管理会社の仕事か？ というようなご相談が寄せられることがあります。 今回は私が過去に経験したご相談の内、特に変わったものを３つご紹介しようと思います。 とはいえ、現在お住まいのことであれば、大体は一旦管理会社に連絡していただければ大丈夫です。 隣の娘さんの帰りが遅い これはハッキリと管理外ですね これは随分昔、東京での経験でした。 とあるワンルーム系のマンションにお住まいの方からの電話でした。 「隣の大学生の女性の帰宅が段々と遅くなってる気がするので、注意してください」 最初聞いた時にはてっきり深夜の騒音かと思っておりました、その女性が深夜に帰ってきて生活音などがうるさいのかな？と しかし、よくよく話を聞いてみるとそうではありませんでした。 その方の言い分としては 「若い女性の帰りが遅いというのはけしからん」 「隣の女性が大学生というのはお引越しの挨拶で知っている」 隣に住む女性は進学の為に地方から出てきた方だそうです。 そしてお引越しのご挨拶に親御さんと来ていただいたことで、責任感を持ってしまったようで 「親御さんが心配するだろうから管理会社が注意しろ」とのことでした。 これについては、管理会社は親でも親戚でもありませんし、騒音などの苦情でない限りは生活やライフスタイルは本来自由です。 私は「生活音やマンションのルールを破っていない限りは帰宅が遅いというのは、管理会社として申し上げることは出来ない」と申し上げると 「管理会社なのだから、親御さんからお預かりしたお嬢さんを責任持って管理しないんですか？」とご立腹のようでした。 もちろん、この物件は女性限定や帰宅時間に関する取り決めなどもありません。いわゆる普通の賃貸マンションです。 設備や住環境に関することであれば対応は出来るのですが、生活の管理は範囲外です。 ご本人は混じりっけなしの善意なんですがね。 こういった経験からも私は「一人暮らしの時のお引越しご挨拶は程ほどに」と思っております。 結局はご説明して理解をしていただきましたが、変わった正義感でしたね。 私のところだけ新聞が届かない これも理解するまで時間が掛かりました 次は微笑ましいお話です。 ある日のことお電話が 「私のところだけ新聞が届かないんですが、投函物抜き取りとかありますか？」 おや、深刻な相談です。もしそうなら窃盗などの警察にも頼らなければなりません。 まずは聞き取りです。 私「新聞はいつごろから届かないんですか？」 入居者さん「最初から届かないんです」 私「ちなみにどちらの新聞ですか？南日本新聞とかですか？」 入居者さん「分からないです」 私「？」 この辺で変だなと思い、詳細を聞いてみたところ 新聞を契約していない ということが判明しました。 どういうことかというと 引っ越してきて朝ポストを見ると、ほぼ全戸新聞が入っている ↓ そうか、このマンションは入居者全員新聞が届くんだ！ ↓ 自分のところに新聞が入っていない ↓ 誰かが新聞を抜き取っているのではないか？ と思ってしまったそうです。 そこからは、とっても和やかに終わりました。 入居者さんも「今思えば何でそんな風に思ってしまったのか」とのことでした。 私もありますが、一度思い込んでしまうと簡単なことに気付けないということなんでしょうね。 最初の入口が「郵便物の抜き取り」と思って話を聞いておったので、私も真相に辿り着くのに時間が掛かりました。 とはいえ、何の実害もない微笑ましいエピソードですね。 別れた彼氏が来るのを阻止して欲しい なぜ私が・・・・ これはマンションの掃除をしている時に話しかけられたのですが 若い女性が駆け寄ってきました。 そして 「最近別れた彼氏が頻繁に家に訪ねてくるので、来ないように説得して欲しい」 とのことでした。 ストーカーかな？と思って聞いておりましたが、残念ながらストーカーに対応する権利も実行力も不動産管理会社にはありません。 建物もオートロックでもありませんから、玄関先まで来るのを拒む設備もありません。 来訪者を遠ざける為には敷地内に関係者以外の立ち入りを禁止している部分しか、管理会社には根拠はありません。 しかし、彼女の言い分としては 隠れて待っているか、玄関先で待っていて、元カレが来たら注意して欲しい なんてこった・・・・ 私は警察をおススメしました。 ストーカー事案であれば深刻化すると身の危険につながるし、不動産会社が対応できる範囲を超えていると しかし彼女は「警察はいや」とのことでした。 ですが、権限もなければ警告する為に張り込みまでは到底できませんのでお断りしました。 その後も折に触れては心配ではいました。個人的には警察にしっかりと相談した方が良いと思っていたからです。 しかし、思わぬ形で結末を知ることになりました。 それは警察からの連絡でした。 私は悪い予感が当たったのかとドキドキしながら聞きました。すると警察官は 玄関先で男性が大声を出して喧嘩しているので来ました。こちらの住民さんの連絡先を知りませんか？とのことでした。 私は警察官に何が起こったのかを確認したところ 部屋に訪ねてきた男と元から部屋にいた男が喧嘩になった。とのことでした。 私は理解が出来ずにいたのですが、結論から言えば 別れた元カレというのは、彼女の浮気相手だったそうです。 浮気相手には彼氏がいることを伝えていなかったそうです。 しかし、いつかはバレてしまうことを恐れて彼女は浮気相手に別れを切り出したそうです。 突然連絡も取れなくなった彼女に真相を聞きたい浮気相手(自身は彼氏と思っている)と本当の彼氏が鉢合わせになってしまいました。 本当の彼氏は困惑したことでしょう。突然家に来た男が自分の彼女の「彼氏」であると主張したのですから そして玄関先で口論になってしまい、近所の住民が警察へ電話した。とのことでした。 なるほど、だから警察を頼りたくなかったのか・・・・ そして一刻も早く対応しなければ、いつか鉢合わせになってしまうことを恐れていたのです。 だからこそ、張り込みまでして対応をお願いしたのでしょう。 だからといって管理会社を使って遠ざけようとするなんて・・・ 管理会社は「人の管理はできない」 私は常々こう思っております。 我々は不動産の管理を通じて人の幸せに貢献が出来ると思っています。 しかし一方で不動産の管理は出来るものの、人の管理は出来ません。 問題が起きても裁判所や警察のように権力を行使できる力はありませんし、不動産会社が人の管理を出来る権限など持つべきではありません。 もちろん、問題が起きれば「説得」「注意」「公的機関への相談」などは出来ますが、本当の意味での実力行使は出来ません。 だからこそ、「説得」「注意」の技術は上げる必要がある。と思っております。 言い方ひとつで怒っている人を冷静にすることも出来ますし、無理難題を言ってくる人に説明することだって出来ます。 武器も権限もありませんが、そういった技術を強化することで問題を解決することは出来ます。 しかし、根底には「人の管理は出来ない」という事実は管理会社のスタッフは持っておいた方が良いと思っています。 それを根底に認めつつ、それでも問題を解決する。というスタンスでなければならないと思っています。
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2023年10月02日
ゴミ捨場の不法投棄に怒り心頭 ～怒りの警告文～
最後まで読んでくださいね 不法投棄は犯罪です 当社ではある物件で冒頭の画像をゴミ捨て場に掲示しました ゴミ捨て場のマナーですが、各管理会社やオーナーさんには頭の痛い問題です。 住民のマナーもさることながら、通りに面していたりすると近隣からの持ち込みなどの問題もあるものです。 警察などに通報したとしても、本気で捜査を行っていただける訳でもありません。 そうすると最終的にはオーナーや管理会社の負担で処分せざるを得ません。 という負のスパイラルを断ち切る為に 掲示したのは特に被害の多い１物件のみですが、今後は他物件へ拡大しようと思っております。 敷地内ゴミ捨て場のメリットデメリット この問題は賃貸物件におけるメリットとデメリットのバランスが難しい問題です。 一般的にゴミは地域のゴミステーション等に出すことが本来ではあります。 しかし、問題はあります。 地域ですと町内会などの自治組織が運営を担っていることもあり、多数のゴミが出る集合住宅を受け入れる余地の問題 他にも地域に戸建てを建てて「永住」する目的の方と賃貸物件で「仮住まい」の方との意識の差 各個人におけるモラルやマナーの差と問題は枚挙に暇がありません。 一方で賃貸物件であれば敷地内にゴミ捨て場があるということは、各居住者のゴミ出しの手間を大幅に削減してくれることで、入居率を上げる施策の一つでもあります。 ですが当然、敷地内でゴミ捨て場を管理するという手間、不法投棄時には行政は中々助けてはくれず、処分費用などのコストが掛かることなどはデメリットと言えるでしょう。 昔に比べると地域とのつながりが希薄になっている昨今、ゴミや地域に対する意識というのは低下している印象があります。 強硬策 我慢の限界です 今回、掲示に至った物件は通りに面しております。 これまでも住民の方から「車で来てゴミを捨てる人がいる」という話を聞いておりました。 そういったルール違反を平気でするモラルの方というのは、当たり前かもしれませんが、分別作業などもしておりません。 当然ですよね、そういったルールを守れる人なら他所のゴミ捨て場に持ってくることなどはしませんから。 正直に言えばそういった方への警告であり、今後発見した場合はそれなりの法的手段も取ろうと思っております。 不法投棄や分別をしないゴミは法律違反となります。 当社では、証拠とともに警察へ訴え出ます。 じゃあ晒していいのか？ プライバシーなどの問題ですか？問題ないですよ ここまで読まれた方で思った方はいませんか？ だからといって皆にさらすような行為は良いのか？と 胸を張って答えます いいんですよ！別に なぜなら写真の人物は社長である私なのだから 私も当初は犯人の画像を出そうかと思いました。 しかし、一旦は保留することにしました。 そして、私を撮影モデルにして警告文を作ることにしました。 これを見て「本気で実行しそうだ！危ない」と思って、不法投棄を止めてくれれば結構です。 私も本来は法的対応など好んでしたい訳ではありません。 ここまで読んでもう一つの疑問が出ませんか？ なぜネタバレするのか？と 答えとしては、不法投棄するようなモラルやマナーの無い方はわざわざ当社のブログまで見ないでしょう。ということが一つと やり方の是非は別として効果があったので、参考になればとご紹介したいのが一つ あとは、仮に不法投棄する方がもしこの記事を見ていたとしたら 防犯カメラ画像に自作自演を行い、画像を加工して現地に張り出す位のことを会社の代表がやるような管理会社です。 この位の労力や手間を掛ける人間は、あなたを突き止めた場合、本気で法的対応をするぞ！という警告を発したいのです。 実際に今後も不法投棄が続いた場合、本気で法的対応や画像をさらす、実行する気合があると伝えたいのです。 そうでなければ、しっかりとゴミ出しマナーを守っていただけている当社の入居者さん、物件のオーナーさん達が可哀想です。 最後にここまで読んでいただいた方の内、不法投棄をした方へ 今回は自作自演ですが、私は本気でやりますからね 私はオーナーと入居者を守る為なら、張り込みも持さない人間です。 あなたが不法投棄した時に物影から身長１８２ｃｍ体重８５ｋｇの男が近づいてきたら、ご注意ください。 お互いの為に不法投棄はやめましょうね。
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2023年09月16日
猫除けに効くのは薬剤？トゲトゲ？それとも・・
私は猫好きなんですけどね・・・ 猫が住み着くと 賃貸物件を管理していると各種の動物の被害も見逃せません。 コウモリが住み着くと外壁に天井に糞害が起こり、ハクビシンやアナグマなども同様です。 鳥が巣を作ればやはり糞や鳴き声、そして他にもノミやダニなどの発生で人に健康被害を及ぼすケースまであります。 そういった動物の中でも困った存在 それが猫です 猫は都会から田舎問わず、野良猫という形で地域に存在しております。 そして最大の問題点、それは カワイイ ということです。 その為、野良猫であることを知りながら、ついつい餌を与えてしまったり、可愛がってみたり、そういった方などの影響でアパートやマンションなどに猫が住み着いてしまうということがあります。 私も多分に漏れず、幼少期には実家で猫を飼っていた為、猫そのものは大好きです。 しかし、野良猫はあくまで野良猫 アパートやマンションに住み着いてしまうと、他の動物と同様、糞による害やノミやダニ、異臭などの原因となってしまいます。 野良犬については保健所などもすぐに対応してもらえますが、猫はほぼ無理でしょう。それだけ地域に溶け込んでいる存在なのです。 今回は可愛くも、被害としては甚大になりやすい野良猫対策について、おススメと共にご紹介したいと思っております。 各方法についてはメリットとデメリットがありますので、それぞれの立地などに合わせて選択してもらえるといいと思います。 薬剤 一番ポピュラーであります まずは敷地に撒くタイプの薬剤です。 猫は基本的に「酸っぱい系」の匂いが苦手と言われています。 柑橘系やミント系などは苦手なようです。 そういった匂いを発する薬剤を散布することで、立ち寄らせないようにするという仕組みになっています。 基本的にはミントのようにスーッとした匂いがする物が多いと思います。 薬剤は顆粒タイプから液体、スプレーなど様々な物が発売されています。 メリットとしては 比較的安価である散布も手軽に出来る デメリットは 広範囲をカバー出来ない匂いがする雨などにより効果が持続しづらい個体差により効かない 薬剤系はまず比較的値段が安価に対策が出来ます。 ホームセンターなどでも大体一瓶で１０００円程度のものが多く、液体やスプレー、顆粒など様々な種類があります。 そして基本的には散布したりするだけなので、実施も簡単です。 反面、効果の持続力はどうしても望めません。 薬剤は匂いを元にしているので、効果は最初が一番強く、徐々に失われていきます。屋外であれば雨が掛かる場所だと少しづつ流れていきます。 また、薬剤の量を少量ずつ撒くと効果が薄れる為、広範囲をカバーしようと思うとかなりの量を散布しなければいけません。 おススメの使用法としては 住み着き始めの初期段階寝床にしている場所など特定の範囲雨が掛からない場所 には適していると思います。 こういった場所が特定されていて、ここには居ついて欲しくないという場所にはおススメですが、敷地や広範囲をカバーするのは苦手といえるでしょう。 あとは使用する時にはケチケチせずに多めに撒くがコツです。 トゲトゲマット プラスチック製はダメですね お次はトゲトゲマットです。 トゲの付いたマットを敷き、猫が通ることを阻害するという商品です。 トゲトゲについて２種類あり、「プラスチック製」と「金属製」が主流です。 また、写真の通りですが、隙間が多いものや短いものは効果が薄くなってしまいます。 メリットとしては 効果の持続力は長い デメリットは 施工の手間が掛かる広範囲の場合、コストがそれなりに掛かる美観を損ねる人も注意しなければならない このように施工範囲が広いとコストは割高になり、敷き詰めたり、カットしたりという手間も必要になってきます。 他にもプラスチック製のトゲが短い物などは、猫は意に介さずに通ってしまいます。 お隣との敷地の境界などを覆うには幅長さともにかなりの量を設置しなければ、少々の幅程度なら飛び越えてしまいます。 こちらもおススメの使用法は 寝床や塀の上など確実な範囲を決めて部分的に設置する 流石にこのマットの上に寝たりすることはありません。 また塀の上など限られた通路に置くのは有効な手段となります。 しかし、どうせ設置するなら金属製のトゲが長い物をおススメします。 スプリンクラー 範囲が限定ですが お次はスプリンクラーです。 多くの商品では超音波や赤外線センサーが搭載されており、動きを感知すると水を発射するという仕組みになっています。 猫は水に濡れるのを嫌がります。 猫をお風呂に入れるのは至難の業ですし、猫の水嫌いを利用します。 メリットとしては 水を掛ける為、追い払い効果は絶大センサー式になっており、必要な時だけ稼働する デメリットは 人にも反応する方向が限定する設備自体もコストは高め水の補給経路設置場所の限定 やはり物理的に猫にアプローチするため、効果は絶大です。 一方こちらも範囲は限定せざるを得ないところがあります。 人や他の動きにも反応してしまうため、玄関周りや道路付近に設置をしてしまうと猫だけでなく、人に被害を及ぼす可能性があります。 また水を使うために外に水栓などを確保できている環境など、使える範囲は限られてきてしまいます。 おススメの使用法は 猫の侵入経路がハッキリしている、隣地との境界や通路に設置 超音波 効果は一番かも 最後は超音波です。 人間もそうですが、特定の音がずっと聞こえるというのはかなりのストレスです。 人間もモスキート音という高い周波数の音でキーンという音が鳴り続けると不快になり、その場から離れていきます。 猫も同様に苦手の音の帯域があり、その音を出し続ける機械を設置するという仕組みです。 商品の多くは小型で大体１０ｃｍから２０ｃｍ程度の大きさです。 こちらもセンサー式になっており、猫や人などの動きを検知すると鳴りだす仕組みです。 メリットとしては 広範囲をカバーできる効果は高め場所の特定をしなくて良い美観や人への影響が少ない デメリットは １個単価は高め電池交換の必要人も聞こえる場合がある近隣の猫への影響 経験上、猫対策としては１番効果を得られた実感があります。 音については高い音が鳴るので、モスキート音と同様、猫だけでなく人によっては聞こえるということもあります。 しかし、そこまでの音量と周波数ではないので大体宅内に入ると聞こえない程度のものです。 また、電力は電池式とソーラー式がありますが、個人的には電池式の方がいいと思います。 なぜなら、肝心の猫が来る時にソーラー切れでは意味が無いですし、夜に猫が来るということも当然あるので、断然電池式をおススメします。 他の薬剤やスプリンクラー、トゲトゲのように美観を損ねたり、匂いなどの影響なども含めて住民への負担がほとんど無いこともおススメの一つです。 おススメの使用法は 通路に向けるよりは寄って欲しくない部分に向けて設置 結局、入って欲しくない場所、そして猫が来たい場所に向けて設置しておくことがベストです。 入口だけ我慢すればたどり着くことが可能になってしまうので、出来れば糞害で悩む場所や猫が居着く場所に向けて設置する方がいいでしょう。 不快な場所だと認識してくれたら、寄り付かなくなりますからね。 一番悪いのは無責任な人間 いかがでしたでしょうか、みなさんの猫被害に役立てば幸いです。 そもそもの話としては、居着いてしまう猫に罪はありません。 必死に生きる猫たちからすれば、餌を貰えるなら居着くのは当然のことです。 本来はしっかりと責任をもってペットを飼える方が飼ってあげることが一番であることは言うまでもありません。 しかし、無責任な一部の人間が餌付けなどをしてしまうとどうなるのか？ 本来居てはいけない場所に行くことで、猫に迷惑する他者が猫に対して嫌な感情を持ってしまいます。 そうすると、本来猫が受けずに済んだ被害を猫自身に課すことになってしまうのです。 また野良猫問題で火がつけば、人や行政なども対応せざるを得ない事態になってしまいます。 一時の自分の感情だけで猫に餌をやる自己満足は、決して猫自身の為になりません。 私自身も猫は好きなだけに心苦しいものですが、自分が出来る範囲をしっかりと見極めて、可能であればペット可の場所でしっかりと責任ある飼育をしていただけたら本当に嬉しいです。 人と猫の共存は古来より続いています。 世の中の猫を可愛がる文化をこれからも継続する為にも、無責任な餌やりなどは止めましょう。
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2023年09月15日
ここが変だよ賃貸の法律 ～無断駐車・残置物・家賃滞納～
誰を守っているのか？ 先日、牛丼大手チェーンがお店に無断駐車する方に向けて、車に大量の張り紙をしたことなどがニュースで取りざたされておりました。 ニュースに対する一般の方のコメントでは概ねお店側の行動に同情的なコメントが多く散見されました。 しかし、この張り紙行為は器物損壊にあたる可能性があり、逆に牛丼大手チェーン側が損害賠償を求められる可能性があります。 不条理なものです。 今回は我々、賃貸管理を行う管理会社が苦しい立場に置かれる法律をいくつかご紹介してみようと思います。 ご紹介する内容は管理会社だけでなく、他の善良な入居者の方々にも影響を及ぼすこともあるのです。 管理会社も苦情や助けを求める声に対して、改善をしたいのですが、法律違反をすることは出来ません。 今回はそんな「誰を守っているのか？」という法律とその法律で違反もしない普通の入居者の方々への影響を紐解いてみたいと思います。 無断駐車 まずはここから 道路上にある違法駐車は警察が管轄となり、罰金やレッカーをすることが可能です。 しかし、冒頭のお店やアパートマンションへの無断駐車は警察の管轄外となってしまいます。 では冒頭のように張り紙をしたり、レッカーなどをして請求することは出来るのでしょうか？ 答えは当然「できません」 張り紙についてはテープなどを使わずに、ワイパーに挟むなどの警告にとどめる必要がありますし、レッカーなども出来ません。 前述した通り、逆に器物損壊などで訴えられる可能性もあります。 警察を呼んだとしても、盗難車か否かの判断は可能で、盗難車等であれば警察に委ねることが出来ますが、そうでない以上はそれ以上の措置は取ってもらえません。駐車違反は公道上のみの適用で私有地には適用されません。 そうすると無断駐車をされた側が出来ることは、警告などを発することしかできません。 警告も「罰金〇万円」などは踏み倒す前提であれば効力は無いに等しいものです。 また、車のナンバーなどから所有者を割り出すことも可能ですが、数日に亘って無断駐車されているなどの事情が無いと教えてもらえません。 損害賠償をしようにも裁判所に訴え出て、民事で法的手続きを進めなければいけませんが、裁判に要する労力と費用を勘案しても、とても満足いくようなものではありません。 管理会社としては、既存入居者さんに空いている駐車場があればご案内することしか対応策はないのです。 もちろん、他の入居者さんが停めているのであれば連絡の取りようも有るのですが、部外者や近隣の方であれば解決策は皆無です。 解決策は「裁判所に訴え出て、取れるか分からない微々たる損害賠償をする」という手だけです。 それも、長期間継続して繰り返すような場合のみ可能で、今日自分が停めたい区画に無断駐車が発生した場合は無力です。 速攻性もなければ、なぜ無断駐車された側が損する結末しかないのでしょう。 個人的には私有地の無断駐車についても違法駐車として警察の罰金やレッカーなどの対象にして欲しいと思っております。 残置物 ゴミにしか見えなくても所有者がいるというのが厄介です 続きましては「残置物」です。 残置物というのは、入居者が残していった物です。 これは様々なケースがありますが、例えば「夜逃げ」などもそうです。 家賃を滞納したり、何かしらの事情があってお部屋や敷地に荷物を置いたまま、無断で退去すると残置物の完成です。 これもまた困ったことに勝手に処分すると法的には所有権の侵害となってしまうのです。 他にも退去する時に置いていった自転車やバイクなども困った残置物となります。 管理会社や大家といえど勝手に処分することが法律上は難しいのです。 国もようやくこの「残置物問題」に対して切り込むべく、残置物に関するガイドラインなども策定しましたが、そんな国でも「これでも訴えられるリスクは多少ある」と困ったコメントまでついております。 明らかにゴミであったとしても、裁判を経て、一定期間保管し、それでも所有者が現れなければ処分を認められる。 しかも費用は全額オーナー持ち。 自転車やバイクも同様です。 現在の居住者の方のスペースを奪ってしまい、ボロボロの自転車やバイクは美観を損ねます。 所有権というのは大変強い権利で十分に尊重すべきとは思いますが、他人に迷惑をかけるような物に対してまで認める必要はないように思います。 これも公道上であれば管轄は国や自治体となりますが、私有地というだけで解決策は無くなってしまいます。 家賃滞納 最後は家賃滞納です。 最近は家賃保証会社の普及により、家賃滞納の対応をすること自体が管理会社の作業から外れてきました。 我々管理会社としても非常に労力が掛かる業務であったことから、保証会社の存在は現在切っても切れない関係となっています。 反面、お部屋を借りる方からすると 「なんで保証料を払わなければならないんだ！」という気持ちになることでしょう。 統計上の数字になりますが、大体95％の方は家賃を滞納しません。 しかし、そんな5％程度の方の為に善良な95％の方も保証料を支払わなければならないのです。 「そんなの滞納した人にだけ責任取らせてよ」「滞納したら追い出せばいいじゃない、契約書にも書いてあるでしょ」 そういう声も聞こえそうです。 しかし、家賃保証会社が無かった時代も 滞納リスク分は全部屋の家賃に含まれていたのです。 昔から「20部屋に1部屋は滞納する」というデータはありました。ですから、大家さん側としては１部屋程度滞納したとしても利益が出るような家賃設定になっていたのです。 ひどい話だ！と思いますでしょうか。 しかし、家賃滞納というのは滞納した側を借地借家法という法律で強く強く守られているのです。 少々家賃滞納をしたからといって賃貸借契約を解約して出て行ってもらうことは出来ないのです。 ちなみに家賃滞納を原因として大家側から契約を打ち切る場合、最初に必要な滞納の目安は 3カ月です つまり、家賃滞納も３か月溜まらないと裁判すら出来ない状態なのです。 しかも、裁判はそこからスタートし、強制執行に至るまでには更に数か月掛かるのです。 全て解決するまでに１年近く費やすことも珍しくはありません。 ふーん、と思われるかもしれませんが、これは中々異常なことと思うのです。 一般の感覚で例えば１０円の食料品をスーパーで支払わずに食べたとしましょう。 お店を出た瞬間捕まります。 みなさんのお仕事で、物を引き渡したり、サービスを提供してお金を支払わなければどうでしょう？ もちろん、住居というのは生命の維持に不可欠といえるでしょうが、それにしても判決までのスピードや自己負担の大きさ、残置物の撤去処分、裁判費用なども所有者側が圧倒的に負担が重すぎるのです。 こういったリスクの分散化として家賃保証会社が台頭することになり、約９５％の善良な入居者さん達もリスクの分散の為に保証料を支払わなければならなくなったのです。 法律がもっと家賃滞納に対して柔軟になっていれば、それこそ「滞納した方」と「普通に家賃を払っている方」の負担は違ってくるのです。 強すぎる法律は大多数の善良な人を苦しめる あるべき社会とは何でしょうか？ ここまでご覧になっていただき、いかがでしたでしょうか？ 大家や管理会社が苦労するだけでしょ？ いいえ 負担がみなさんのような善良な方で分担することになるのです。 現状を見てみましょう。 どうでしょうか、みなさんの大多数が家賃滞納をしないにも関わらず、家賃保証料を余儀なくされていませんか？ 家賃保証会社は、長期滞納者の訴訟及び強制執行までの費用を大多数の方からいただく保証料等から捻出しています。 これをもって「家賃保証会社が悪徳だ」とはなりません。 なぜなら家賃保証会社があるおかげで家賃を下げられているのが現状だからです。 以前は滞納リスクを全体の家賃でカバーしていました。しかし家賃保証会社が出来てからというもの原則オーナーは滞納リスクはカバーされた為、それぞれの家賃を適正な額で設定することが可能になったのです。 その為、以前と比べると敷金礼金０というのも珍しくなくなりました。それは家賃保証会社がいるので滞納に備えた敷金や礼金などを取らずに済むようになったからです。 しかし、その反面として家賃保証会社利用必須という物件が増えたのです。 他の問題もそうなのです。 無断駐車や残地物、家賃滞納などの問題がもっと法的に「早く・安価・簡単」に解決することが出来たなら、みなさんのコストは下がっていくのです。 「たまに起きる不都合な問題」に備える為に保険や保証会社等のコストとなって、９５％以上の普通の皆さんに負担となってしまいます。 このように一見弱者保護に見える法律は大多数の普通の方々を苦しめてしまうのです。 「大家が儲かるんだから、大家がその分を負担すればいいじゃない」という方もいるかもしれませんが、それもまた堂々巡りです。 昔に比べると現在の大家業というのは大変です。 昔より法律も厳しくなり、大地主でウハウハというケースは稀です。 そもそも、賃貸物件というのは収益が出るから各地に建っているのです。 収益にならなければ、便利な場所に賃貸住宅は建ちません。 そうなると競争力も働かなくなり、家賃は高騰していくでしょう。 ある意味投資家達が競うことで質のいい物件が安価になるという側面もあるのです。 結局は誰かの負担になり、その負担は広く皆で負担しているのです。 でも、ここまで書いた無断駐車や残置物のように「やったもん勝ち」のような部分が変わるだけで、９５％の方達に余計な負担が無くなることも可能なのです。 もちろん本来の弱者と呼ばれる方を守る法律は必要だと思います。 しかし、今の世の中では「多くの普通の方を苦しめ、一部の悪意のある人の尻拭いを大家と普通の方で分担せざるを得ない」状況です。 家賃滞納については諸事情ある場合もありますが、無断駐車と残置物については何とかなりませんかね。 正直者や普通の方がしわ寄せを受ける社会は嫌なのです。 国土交通省の皆さん、よろしくご検討のほどよろしくお願いします。
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2023年09月10日
安易に除草剤を使ってはいけない理由 ～失敗談と正しい使い方～
草むしりするより楽に見えるんですが、当社でも大失敗の経験があります 効果はあるが使い方は注意 全国の地方物件をお持ちのオーナーの皆さま、夏場の雑草との闘いお疲れ様です。 そう、日差しの強いこの季節、雑草のやる気は気温と共にグングンと伸びてきます。 「２週間前に完璧にキレイにしたのに・・・・」 あっという間に雑草は辺りを覆いつくします。 ちなみに夏の雑草の復活の早さを例でご紹介しましょう。 こちらは賃貸居住用ではありません。雑草が伸びてきた為、６月に除草を行いましたが、わずか２か月で覆いつくしてしまいます。 こちらは６月の中旬頃草刈りを終えた直後、しっかりとキレイになりました ７月上旬、チラホラと伸びてきました ７月下旬、いよいよ全体を覆いつくしてきました。 ８月上旬、高さが出てきました ８月下旬、刈ったころの面影はありません。また除草です。 雑草の力強さを見るには十分だといえるでしょう。 そんな雑草との闘いですが、便利な物があります。 除草剤 ですが、使い方を間違うと効果どころか痛い目を見てしまいます。 私も過去に痛い目をみてしまった恥を皆さんに経験談としてお伝えしようと思います。 除草剤には大きく２種類 一口に除草剤といっても２種類程あります。 液体タイプと粒材タイプに分かれます。 色々と違いは各社であるのですが、ざっくりと説明するなら 今生えている草を枯らすのが液体タイプ これから生えないようにするのが粒材タイプ と覚えておけばいいと思います。 効果は液体タイプはすぐに枯れますが、土壌への影響は軽微で、その後も植物を植えることも可能です。 一方粒材タイプは、土壌から浸透していくので効果は遅いですが、持続性は３～６か月持続するそうです。 液体タイプはこのように大きなボトルが特徴 ●ッグ●モーターの件で一躍有名になった除草王、確かに効果は抜群です こちらが粒材タイプ、雨などで浸透していきます。土壌自体に効果がある為、しばらくは作物も植えることは出来ません。 ちなみに液剤タイプを使う場合でも枯れた雑草の処分などは必要になってきます。 大失敗 やってしまいました このような特徴があることから、除草剤を使う場合でも液体タイプを使うことが多かったのです。 その理由としては 土壌まで影響のある粒材タイプでは、隣地も含めてどのような影響が出るか分からない。という点でした。 しかし、その日はやってきたのでした。 ある日のこと店舗の電話が鳴ります。 「そちらの物件の隣にある畑の作物が枯れた」 冷や汗が出ます。 しかし、私たちはお隣が畑や花壇などがある場合には除草剤は使わない方針でした。 その為、最初は当社の落ち度か半信半疑ではありました。 現地にいくと、確かに作物は枯れていました。 そして当社の作業スタッフに確認をすると 「液体タイプだったので、雑草にしか掛けていません」とのこと あー、使っていたのか・・・ 液体タイプは掛けた範囲にしか効果は出ないのですが、因果関係を証明するのは難しいものです。 先方も「液体タイプでも、その後に雨が降れば土壌に染み出すこともある」とのこと この因果関係の証明は難しいものです。 結局、私も畑や花壇の近くでは使わないという方針を破ってしまっていたこと、影響が無いとは言い切れないことから作物分を買い取らせていただくという結果になりました。 隣地の方はこちらの謝罪と対応を評価していただき、無事和解することができたのは幸いでした。 便利だが正しい使い方を これを教訓にし、除草剤は原則禁止としました。 やはり隣地との因果関係を証明することは非常に困難であることと、一旦トラブルになってしまえば今後お隣さんとの関係をまずくしてしまいます。 いかに「関係ない」としても疑念などを払拭するのは困難になります。 その為、やむを得ず使う場合でも以下のようにしました。 隣地に畑や田、花壇、お庭などがある時は使わない傾斜地の上の方では使わない水路が近い場合も使わない上記に当てはまらない場合でも風の強い状態で使用しない これらはメーカーの注意文にも書いてあったりしますが、一層注意が必要です。 傾斜地や水路などは雨などにより成分が流れていくことを懸念している訳です。 除草剤自体は便利で効果的ですが、一旦被害が出てしまうと立証は困難なうえ、ご近所トラブルになり、気まずい関係になるのは得策ではありません。 今回は大失敗の経験談も含めて、除草剤についてご紹介しました。 最近、地域によってはシルバー人材センターが草刈りなどの受託を辞めていくエリアも多く、オーナーにとっては大変な作業となってきますが、除草剤なども上手に使っていけばいいと思っております。 みなさんの参考になれば幸いです。
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2023年09月07日
住宅用火災警報器 ～詐欺事件も、今一度知っておこう～
賃貸では主に２種類 電池交換が必要ですという詐欺 先日テレビを見ていると、住宅用火災警報器の交換をめぐる詐欺事件があった。との報道を見ました。 「あんな物でどんな詐欺するんだろう？」と思って見ていると、要は「電池切れのようなので電池を交換します」と費用を請求したものの、実際は中古の電池に交換したという何ともお粗末な詐欺。 https://www.youtube.com/watch?v=ganKxi8p2-I しかも１個の交換で２万円～３万円もの費用を取っていたとのこと。 そりゃ高い。 今回はこの火災警報器について、おおまかな仕組みや役割と交換方法などをお知らせしていこうと思います。 特に賃貸物件についてのお話になりますが、参考になればと思います。 義務はあるが罰則はない まずは気になる罰則です。 こういった業者は「法令で定められており、罰則や反則金があります」などと謳うことが多いものです。 ちなみにこの住宅火災警報器ですが「義務」はありますが現在「罰則」はありません。 「じゃあつける必要はないんじゃ？」となりますが、そこは別です。 火災になった時の責任問題となる可能性がある為、やはり取り付けておくことが良いでしょう。 もう一つ、取り付けの義務は「必ずしも大家ではない」という点です。 所有者、管理者、入居者に設置義務があるので「必ずしも所有者」という訳ではありません。 しかし、そうなると「誰の物？」という点や入居者が入れ替わる度に入居者が設置したのか？を確認することは不可能といえます。 やはり所有者が取り付けておくことが一番スムーズであり、責任問題に発展しないのではないでしょうか。 独立式と連動式 こちらは独立タイプ ヒモやボタンがあることが特徴です。 火災警報器は条例などにもよるのですが、基本的には「階段と寝室」に設置することとなっております。 例えば２ＤＫのように「どちらを寝室にするか分からない」という間取りについては基本的にはどちらも付けておくが正解でしょう。 そして種類については２つあります。 独立しているか、連動しているか これは何と連動しているか？ということですが、火災が発生した時に非常ベルが鳴り響くようなタイプが「連動タイプ」となり、火災を検知した時にその感知した警報器だけが鳴り響くのが「独立タイプ」となります。 規模が大きいマンションやアパートになると、火災による被害が大規模になる恐れがあります。そこで一定規模以上の建物では火災報知器が各部屋繋がっており、火災を感知すると全館に対して非常ベルなどで知らせるようになっています。 他方、比較的小規模なアパートや戸建てなどでは、独立タイプで良いという風になっています。 見分け方としては「独立タイプ」はヒモや点検用のボタンなど直接確認が出来るようになっています。 こちらは連動タイプです、火災を感知すると非常ベルが全体に鳴り響きます。 交換の目安 交換の目安は大体１０年と言われています。 先ほどの連動式については配線は全戸で繋がっておりますし、電気は配線で繋がっておりますので、交換は基本的に消防設備の業者が行います。 対して戸建てなどの独立タイプは電池式になっています。 冒頭の詐欺事件などはこの電池切れを狙った犯行という訳です。 住宅用火災警報器の電池切れのサインですが、「ピッ、ピッ」と音がなるメーカーもあれば「電池切れです」とアナウンスをするものなど、様々です。 テスト用のボタンやヒモを引くと「電池が少なくなっています」などの音声でも確認できたりします。 多くはピッピッという音で最初は何が鳴っているか分からないものが多いと思います。 また、交換時期にくると、火災になっていないのに警報音が鳴ったりする誤作動が出る場合もあります。 いずれにしても、そのような症状が出た場合は交換の時期となっているでしょう。それ以外での不具合は非常に珍しいものです。 交換は「電池のみ？」「まるごと？」 個人的にはまるごと交換をおススメ 独立タイプの交換は簡単です。対して連動式は消防設備系の業者さんに任せましょう。 独立タイプは基本的には本体部分を持ち反時計回りに回すと本体が外れる構造になっています。 本体を持って回すと外れます。 その後台座が現れるのですが、これは２本のネジで天井や壁に止まっているだけなので、ネジを取ってしまえば大丈夫です。 そして、肝心の交換方法ですが 本体ごと交換をおススメします 今回の詐欺事件では電池のみの交換をするようでしたが、そもそも本体の交換目安は１０年です。 そして電池が切れるのは経験上、大体７年以上経ってからだと思います。 そうすると、電池を交換しても残りは２、３年程度になってしまいます。 そして電池のみの交換は現在では１個当たり900円～1000円程度です。 対して本体ごと交換は2500円～3000円程度です。 電池を交換しても本体交換がもうすぐ来てしまうのであれば、本体ごと交換してしまった方が先々は安価になります。 ちなみに交換は簡単です。プラスドライバー１本あれば５分程度で替えられます。 とはいえ脚立に乗って作業となりますので、転落に注意して無理をしないようにしてください。 業者さんに頼む場合ですと地域によりますが、６０００円～という所が多いかと思います。 業者さんは電気屋さんで大丈夫です。 いかがでしたでしょうか。 仕組みや罰則などの知識があれば詐欺などに引っかかってしまう恐れは減ると思います。 それにしてもいつの世も「消防署の方からきました」的な詐欺は無くならないものですね。 みなさんもご注意ください。
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2023年09月02日
黒田ぱん ～小さなお店に大きな感動～国分中央５丁目４－７
「普通のクロワッサン」？いやいや、味はまぎれもなく特別ですよ！この日は早めに行ったので数はありました 売切れ続出のパン屋さん ある日のこと、国分中央にある不動産業の岩重商事さんにご挨拶に向かったところ、近くにパン屋さんがオープンしているではありませんか。 私、実はパンも大好きでして、フラッと立ち寄りました。 時刻はお昼過ぎでしたが、店内に入ると空になった商品棚がチラホラと ３つほどのパンを買ってお店を出て、移動中の車内でパンを食べたところ 「うますぎる」 移動先で仕事を済ませて、その足で「おかわり」の為にもう一度来店しました。 店員さんも「先ほどいらしてくれましたよね？」と・・・・ 「あまりに美味しかったのでもう一度来ました・・」と若干の恥ずかしさがありましたが、本当に美味しかったのです。 今回は売り切れていた他の商品も気になった為、お昼前の時間に伺うことにしました。 お店の場所 お店の場所は国分川跡交差点よりすぐ 目印としては薩摩蒸気屋 国分店さんの斜め向かいになります。 餃子の雪松さんが入っている同じ建物にあります。写真右下の一角が「黒田ぱん」さんです。 通り沿いですが、大きな看板などはありません。しかし、次から次へとお客様が来店していました。 唯一の看板です。「黒田パン」ではなく「黒田ぱん」なんですね。でも確かに「ぱん」の方がしっくりくるお味です。 お店のスペースは限られているので２組大人４名までの入店となっています。しかし待ち時間はほとんどありません。次から次へと入れ替わります。メニューの時間なども書いてあります。 駐車場は裏手にも 駐車場はお店前に１台ありますが、ちょうどお店の裏にも３台ほどのスペースがあります。 インスタグラムではご厚意でお向かいのカラオケ屋さんもご協力いただけているとのことでしたが、そちらはお店のインスタグラムでもご確認ください。 駐車場の１８・１９・２０番がお店の駐車場だそうです 薩摩蒸気屋 国分店さんの斜め向かいです。お店の前も１台駐車できます 店内の様子 最初に来た日と商品もかなり変わっていました。多分日替わりで商品が違っているんだと思います。全制覇したい オープンサンド系は相当のこだわりが見られます。中の具材が本当に美しい。 バゲット系は噛み応えがあるんですが、噛むほどに生地の美味しさがあって、生地の硬さが丁度いいんですよ お昼前にも関わらず、既に売切れのパンも、人気のお店です。 これが「普通のクロワッサン」です。何も特別なことをしていないという意味の「普通」ですが、味や触感はもう最高でした。何もせずにそのまま食べてください。いや、私の説明が下手なだけです。とにかく食べてもらったら分かりますから この日は前回無かった「あんクロワッサン」もＧＥＴできました。カレードッグも美味しかった。 前回も今回もキッシュの売れゆきは早い印象です。見た目も素敵 チョコバナナコーヒーサンドはお会計後に気付いてしまいました。次回絶対食べようと思っています。店員さんもおススメとのこと ナカムラ薬局さんのお隣ですが、駐車場は別ですので、ご注意ください。お店の駐車場は裏手にあります。 これぞ職人芸のぱん屋さん こちらのパンを食べて思うことがあります。 それは コスパとはなんぞや？ ということです。 黒田ぱんさんのパンは一つの単価として見るなら、他のパン屋さんと比較すると安くはありません。 しかし、コスパ(コストパフォーマンス)という点で言うなら コスパ最高！ といえるでしょう、コスパとは本来「支払ったコストに対する、得られたものの差」を指すのですよね。 単に安いことをコスパとは呼ばない訳です。 そういう意味では黒田ぱんのパンのレベルは「感動レベル」です。支払ったコストに対して得られたものは「感動」です。 このパンを作るには並々ならぬ努力や研究、そしてパンに対する愛情がなければ不可能でしょう。 パン大好きっ子の私も、このレベルのパン屋さんはほとんど無いといえると思います。 そんな価値がしっかりと味に出ています。まさに「職人芸」だなと思っています。 同じパンでも工場で大量生産し、スーパーに並ぶパンもコスパは良いものです。 一方で小さいながらも、職人芸と呼べるレベルの最高のパンもまた良いものですよね。 どちらもコスパという観点でいえば「コスパの良いもの」な訳ですよね。 そういった意味でのコスパという言葉は好きなんです。 黒田ぱんのパンはそれ以上の価値が十分にありますからね。 自分自身の仕事もそうありたいものだな。と考えさせられました。 みなさんもぜひご賞味ください。 店名黒田ぱん住所〒899-4332 鹿児島県霧島市国分中央５丁目４−７営業時間9：00～ 売切れ次第終了店休日月・火インスタグラムhttps://www.instagram.com/kurodapan/
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2023年08月29日
空き家を持った時の選択肢は４つ！～相続で空き家を持った場合～
それぞれのメリットデメリットがあります。 空き家の問題のほとんどは「相続」から発生 https://lotushome.jp/%e4%b8%80%e6%88%b8%e5%bb%ba%e3%81%a6%e3%83%bb%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%81%ae%e7%a9%ba%e3%81%8d%e5%ae%b6%e7%ae%a1%e7%90%86%ef%bc%88%e6%97%a5%e6%9c%ac%e7%a9%ba%e3%81%8d%e5%ae%b6/ 霧島市・姶良市の空き家管理のご相談・詳細はこちらから 当社は霧島市・姶良市で空き家管理を行っております。 当社の空き家管理は単に売買目的で管理することではありません。もちろん、不要になった場合の選択肢としての売買も承っておりますが、本来の「資産価値を維持する」という管理を行っております。 現在社会問題になっている「空き家問題」ですが、そのほとんどは「相続」が原因になっております。 単に転勤や入院による一時的な空き家は、時間が経てば解決します。 しかし、こと相続になると問題が発生してくるのです。 相続人全員が別な場所に住まいがあり、誰も住む予定がない遠隔地にいて管理が出来ない空き家をどうするか相続人の意見が割れてしまった管理をする時間手間が取れない こういった思惑の末に時間が経過し、各地で「放置空き家」と化してしまいます。 今回はそんな空き家問題の中で空き家が辿る代表的な４つの解決策とメリットデメリットをご紹介しようと思います。 売却 不要な場合には必要とする方へ 相続したが、相続人は全員空き家を使う予定がなく、今後も管理をすることは難しい。 そういった場合に誰か必要な方へ不動産を引き継いでもらう。 この売却という解決策は良くも悪くも「全て終わり」という形を取ることが出来ます。 以下が主なメリットとデメリットになります。 売却によるメリット 売却による収入固定資産税等の金銭負担の解消管理責任の終了 売却によるデメリット 仲介手数料や解体などの費用が発生思い出の場所などは無くなる売却までの時間と手間 メリットとしてはやはり「全て終わり」という点が一番となります。 売却が完了した暁には売却額の収入となるだけではなく、税金や管理の手間などから解放されます。 一方でデメリットですが、「全て終わり」という性質上、ご実家などの場合、思い出などの場所は全て無くなってしまいます。 こういった感情部分で売却をためらう方も珍しくはありません。大切な思い出の場所として置いておきたい。お気持ちもわかります。 また、売却時には出費も計算しておかねばなりません。 不動産会社を通じての売却であれば仲介手数料、建物や土地の境界が確定されていなければ測量の費用、司法書士などへの登記手数料、また土地として売却する場合は建物の解体費用なども見込んでおかねばなりません。 こういった一時的な負担などもしっかりと考慮して行わないと、思った程の収益にならないこともあります。 他にも売却までの期間は引き続き固定資産税や管理に必要な費用は発生し続けます。 こういった時間や手間などと勘案して売却の決断をしなければなりません。 しかしながら売却が完了すれば「全て終わり」という部分でいえば、解決策としては良くも悪くもハッキリしているのが「売却」の特徴です。 賃貸(人に貸す) 引き続き所有しながら 次は賃貸物件として人に貸し出すという方法です。 売却との大きな違いとしては、「引き続き所有する」という点です。 売却のように人手に渡すわけではありませんから、思い出の場所として引き続き所有することができます。 そんな賃貸のメリットデメリットは 賃貸によるメリット 所有権を失わない継続的に入る家賃収入人が住むことで劣化の防止 賃貸によるデメリット 自由に使うことは出来ない管理の手間固定資産税や修繕などの費用負担 所有権を失わずに継続して得られる家賃収入は魅力的であります。 例えばしばらくは使う予定も無いが、売却の判断はすぐには出来ない。といった場合には有効な手段であるといえます。 また、人が住むことで水道管や宅内も維持しやすくなります。 一方でデメリットは貸し出すことで、所有者といえど自由に使うことは出来なくなってしまいます。 対価を得て貸し出す以上、建物を使用する権利は賃借人にあります。また法律上でも賃借人の権利は強く、「やっぱり使うから出て行って欲しい」などは簡単には認められません。 他にも人に貸し出す訳ですから、使用できる状態を所有者は維持しなければなりません。 建物の使用に不備や故障、劣化などがあれば修繕する為の出費や家賃を管理したりなどの手間は必要となります。 引き続き所有することが出来る反面、所有することの責任は引き続き負わねばなりません。 こういった手間や費用を考慮して家賃を設定しておく必要があります。 適切な管理しておく 売却も賃貸もしない 売却も賃貸もせずに当面管理し続けるという方法です。 これには大きく分けて２つの方針があります。 「人手に渡すことはしない」と「今は判断できない」 「人手に渡すことはしない」は今後も定期的に使う予定がある場合です。 私がお会いしたりしたケースでは「お盆や正月に親戚で集まる」や「近くの親戚がたまに泊まりにくる」などがありました。 こういった場合に備えて「いつでも使える状態にしておく」ということです。 「今は判断できない」については相続間もない場面などで、「この家をどうしていくか相続人の中で意見がまとまらない」や「賃貸や売却をするにしても調査など時間が必要」「気持ちの整理がつかない」などの事情が多く見られます。 管理を継続のメリット 選択肢が自由いつでも使用出来る資産価値の維持 管理を継続のデメリット 管理を行う労力と時間固定資産税等の負担 選択肢をしっかりと考える時間もありますが、固定資産税等の負担や管理を行う手間や時間などの労力も掛かってしまいます。 相続人が複数いる場合などは負担の割合なども違ってくると不満となる場合もあります。 しかし、自由に使える点や時間的な余裕を考えれば相続直後などは、一旦この方法を取る方が多数となります。 放置(何もしない) 最悪の結末も とりあえず使う予定も無い、しかし売ることも貸すことも出来ない(しない)、そして管理は出来ない(しない) 正に現在の空き家問題を体現するこの方針 こちらについてはメリットデメリットはありません。 デメリットしかありません。 仮に「何もしないから手間や普段の出費は最小限になる」ということがメリットとするなら「どうせ後で大きなマイナスになる」という点でやはりメリットにはなり得ません。 放置のデメリット 固定資産税等の負担資産価値の下落管理責任の増加景観を損なう地域の治安悪化近隣トラブルの可能性特定空き家に指定される可能性 固定資産税等の負担はもちろんですが、管理されていない状態の建物は劣化も早く、あっという間に価値を失っていきます。 また自分の家だけが劣化するだけでなく、虫の発生や雑草、樹木が地域に迷惑をかけることもあります。 https://lotushome.jp/blog/4245/ 劣化が早まるメカニズムはこちらから そうなると地域の美観を損ねたり、不審者や不良などに侵入されることで治安を悪化させたりします。 そういった状態になれば近隣の住民から苦情なども発生することでしょう。 そうして最後には自治体に「特定空き家」として指定されてしまいます。 「特定空き家」に指定されてしまうと自治体から指導や勧告、ひどい場合は命令を受けてしまいます。命令も無視した場合50万円もの「過料」などの可能性もあります。 またそれでも対応しない場合は所有者に代わって自治体が建物を解体されたりします。もちろん費用は所有者へ請求されます。 このように放置することにはメリットどころか大きなデメリットしかありません。 適切に管理しながらベストな選択を 実質は３つでしたが・・ 他にも細かい違いなどあれば選択肢はあるのですが、代表的なものをご紹介しました。 どのような方法でもメリットデメリットはあるものです。 大事なのは 「適切に管理をしながら、ベストな選択肢を選ぶ」 相続人が複数いる場合は意見がまとまりづらいこともあるでしょう。 しかしその間でも適切に管理をすることを怠ってはいけません。 放置や管理を放棄してしまうことで「もはや売却や賃貸が出来ない」という状態になってしまうことがあります。 適切に管理をしておけば選択肢が減ることはありません。 せっかくの大事なお家ですから適切な管理をすることはご自身の為にもなります。 霧島市・姶良市の空き家管理のご相談・お問合せはこちらから
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2023年08月21日
「ただカレー屋やりたいだけ」～恒例の店内間取り図付でご紹介～ 霧島神宮駅前の絶品カレー
変わった店名がインパクトありますが、カレーは絶品でした 有名なお店とは知っていたが・・ ある日のこと、仕事で霧島神宮駅の近くを走っておりました。 最近の霧島市は夏休みシーズンということもあり、お昼時はどこのお店もいっぱいです。 その為、午後３時ごろまで仕事に励んでいたところ、空腹の限界を迎えました。 せっかくなので霧島神宮駅付近でお昼ご飯を食べたいな、と思ったところ、以前霧島市で出会った方に言われたことを思い出しました。 「ただカレー屋やりたいだけ」には一度行った方がいいですよ そもそも「ただカレー屋やりたいだけ」というのが店名と気づくまでに、その方と会話を何往復かしました。 私はカレーが好きなのですが、正直スパイスカレーという分野はあまり得意ではなかったのです。 その為、今日まで足が向きませんでした。 しかし、せっかく霧島神宮駅に来たのだし、おススメされたからには行ってみようと思いました。 霧島神宮駅から歩いて１分 場所は霧島神宮駅から真っすぐ橋を渡ってすぐにあります。 本当に「ただカレー屋やりたいだけ」と書いてあります。 ちなみに駐車場は別の場所にあります。 後ほどご紹介します。 恒例の店内間取り図 味のレビューが苦手な私は不動産業というアドバンテージを活かすしかありません お店の中は大体２、３人が座れるベンチのような椅子が並んでいます。 入口側のテーブルは比較的大人数のグループさんが座れるようになっています。 店内の様子 シックで落ち着いた配色の店内 置物の一部や壁紙の一面は黄色になっており、バランスのいい雰囲気でした。 実は一度お昼に来た時には店外まで行列が出来ており、一旦午後３時に出直したのですが、そのタイミングでもお客様が途切れていませんでした。 しかし、見ていても回転は早めなのでしょう。 少し待てばすぐにご案内されると思います。 メニューはこちら 実は私、２日連続でお昼に伺いました。 初日に食べてあまりの美味しさに連チャンで行きました。 トリプルはチキンカレー・キーマカレー・マーラーカレーの３種類が並んでおります。 どれも美味しかったのですが、個人的にはチキンカレーとキーマカレーが旨すぎて、２日目はダブルカレーにしました。 周りの皆さんは「卵黄トッピング」の声がたくさん聞こえてきたので、みなさんはぜひトッピングした方がいいかもしれません。私はそのまま頂きましたが、更に美味しくなるのなら、次回はチャレンジしたいものです。 こちらがトリプルカレー 左からマーラーカレー、真ん中キーマカレー、右はチキンカレーでした(ハズ) 一口食べた瞬間、一人で来ていたにも関わらず 「うまっ！」 と言ってしまいました。 私はお世辞にも食通とはいえません、そんな私でも数々のスパイスの味を感じることが出来ました。 複雑な味なハズなのですが、それがまた美味いんですよ。３種類のカレーはそれぞれに違う個性なのですが、正直どれも美味しい 少しカレーを掬うと、下に出汁のような透明なスープが染み出してきます。 辛さを足したい場合はスパイスを持ってきてくれるのでお好みで足せるようになっています。 先ほども申し上げた通り、スパイスカレーには抵抗のあった私ですが、病みつきになり、２日連続で行ってしまいました。 店内の様子 こちらはダブルカレー 次回は何にしましょうかね。多分何を選んでもいい位です。 壁には有名人のサインでしょう。 店内は席が限られているため、並んでいる光景は珍しくありませんが、並ぶ価値は十分あると思います。 帰り際に「信じられない位美味しかったです」と店員さんに伝えたところ、「昨日も来ていただきましたよね」との返答、あっさりバレておりました。 駐車場の場所 霧島神宮駅の駐車場から橋を渡ってすぐにありました。 揚げピザと珈琲さんと共同の駐車場のようですね お店は霧島神宮駅から真っすぐ徒歩１分です お店を出たらすぐに霧島神宮駅 お隣もオシャレなカフェになっています。 素敵なお店でした 地域活性の素晴らしいスパイラル ただカレー屋やりたいだけさんの場所には、昔は別なご商売をされていたお店があったのでしょう。 今は「ただカレー屋やりたいだけ」さんや揚げピザと珈琲さんなどオシャレなお店が増えておりました。 駅から降りてきた観光客らしき方々がオシャレな外観を目掛けて次々と、駅から歩いて向かっていました。 こうやって「次の世代へのバトンタッチ」が行われ、地域に魅力が増えていく。 そしてその後に、お客様たちは昔ながらのお店にも向かい、地元に昔からあるお店の魅力にまた魅了されるという素晴らしいスパイラルが生まれていました。 こうやって地域は世代交代と伝統をミックスさせながら、いつまでも愛される霧島市であり続けるのでしょう。 そして私たちも、そのお手伝いが出来れば最高だな。と感じさせていただきました。 とにかく、美味しかったので店に帰ってからスタッフに興奮気味に「ただカレー屋やりたいだけ」メチャクチャ美味しかったよ！と伝えたところ 「あそこ美味しいですよねー」と返ってきました。 そうでした、既に有名なお店でした。 みなさんもぜひ霧島市にお越しの際は是非ご賞味ください。 店名ただカレー屋やりたいだけ ※店内のシールには(仮)ただカレー屋やりたいだけ となっていました。住所〒899-4203 鹿児島県霧島市霧島大窪４７０−１お問合せ先0995-56-8895営業日月火水木金土日 11：00～21：00ＬＯ 22：00まで定休日インスタグラムhttps://www.instagram.com/tadacurryya/?hl=ja
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2023年08月20日
さあ！築古部屋を「まるごとリフォーム」だ！
設備の交換だけでなく、間取りも変えてみました まだまだいける 当社ロータスホームは私も含めて、大手ハウスメーカーでリフォームを経験したスタッフがおり、古い物件の再生などは得意です。 そんな事例を今回もご紹介いたします。 物件としては１０世帯程ある昭和築のアパートでした。 間取りはご覧の通りで、ここ数年は前入居者が退去後、空室のままでした。 旧間取り図と改修後の図面、思い切って配置も変えてみます。 まずは現在の問題点はこのような状態でした。 お風呂が升風呂(正方形で足を延ばせない)トイレが狭い脱衣所が無い和室 もちろん、設備の入替えを行い、和室をフローリングに変更することでもいいかもしれません。 しかし、上記の問題は解決することはありません。 そのうえ、そういった設備の交換をするだけでも費用はかさみます。そして、行ったとしても賃料を上げることまでには至らないでしょう。 そうであるならば、もう少しコストを頑張って間取りを一新し、賃料を上げ、入居者ターゲット自体も変えてしまうことを目指しました。 まずは解体 今回は間取りも変える為、一旦キレイに解体しました。 間取りも大幅に変更する為、今回は大きく解体することにしました。 天井裏にある断熱材なども老朽化していたり、配管も古くなっていた為、どうせやるならとキレイにすることにしました。 ２階も同時に行いましたが、2階と1階が繋がるほど解体です 玄関から水周り設備のあった場所も跡形もありません 床合板を張っている様子、大工さんが下に見えますね 本当に何も無くなりました。 断熱材も交換していきます 新しい場所にユニットバスが設置されていきます 解体してみるとシロアリなどの被害もなく、下地は良好な状態でした。 ここまで解体すると水道や排水も施工がしやすく、配管関係も一新することができました。 さあ間取りを変えていこう カウンターキッチンを造作する為に壁を作ります こんなレベルで水道管もキレイにしていきます。大変でした ここまで解体すると配管も取り回しがしやすいです。 石膏ボードが張られていくとイメージがついてきます。 今回のリフォームの肝は以下の通りでした。 浴室を広く脱衣所と洗面台を作るトイレも居心地の良い空間に今後20年間は大きなリフォームを要しないように配管などもキレイに 特に昨今は水周り設備のキレイさを求められております。 また、設備だけ変えてしまった場合、いずれかの期間で配管にトラブルが起こることが見込まれました。 この機会に出来るだけの配管を変えておけば、今後２０年間程度は壁紙の張替えや設備の修理で乗り切れるお部屋にする。 もちろん、表面上だけでもいいのかもしれませんが、そうすると先々に痛い出費として予想されます。 今後の出費を終わらせる為にも、ここでしっかりとしておくことは必要だと思います。 ビフォーアフター おさらいです 玄関からの眺め、昭和に建った建物とは思えません。ちなみに今回は玄関ドアも変えています。 あんなに狭かったお風呂が快適に せっかくなので浴室暖房も付けました トイレも広く、快適な空間へ 温水洗浄便座で冬もあったか 玄関前にあったキッチンは居室へ移動、カウンターキッチンとして生まれ変わりました。ちなみに排気は非常に苦労しました。 存在しなかった脱衣所と室内洗濯機置場 広々として空間へチェンジ エアコンももちろん交換しました、モニターホンも新設 浴室乾燥やリモコン式の給湯、玄関の靴箱も少し上げて使いやすい位置にしました。 「お金を掛ければ当たり前？」そこを何とかするのがロータスホームだ！ ここまでご覧になっていただいていかがでしたでしょうか？ 「お金を掛ければ誰だって出来る」 それはその通りです。費用を掛ければ珍しいリフォームではありません。本当です。 出来る限りカットするからご紹介しているのです。 あくまで収益用物件ですから、今後このお部屋に掛けた分をしっかりと取り戻さなければなりません。 このお部屋の総額ですが、ご興味があればお問合せください。 みなさんが思っているほどの金額ではないはずです。 先程も申し上げた通り、これは「収益用物件」です。 掛けたコストと家賃収入のバランスを考えなければならないのは当然です。 その為、今回のリフォームでも気を付けたのは以下のポイントでした。 出来る限りの分離発注(物は支給)数量や施工の範囲などを当社で見積り(単価は職人さんたちへ確認)工程管理(日数を掛けるとコストは上昇)やらないことを決める(アクセントクロスなど) 当たり前に思えるかもしれません。 しかし、多くのリフォームではこういった基本的なことが出来ていません。もしく「出来ているつもり」で色んな名目でしっかりと金額に含まれています。 それは、現場で手を動かしていただく職人さんたちに罪はありません。 例えば見積りなども無料で対応していただける方がほとんどだと思います。しかし、職人さん達からすると見積りに要する時間はやはりロスになってしまいます。 また材料の積算や現場調査なども時間が掛かります。 資材についても一旦業者さんが立て替えるとなると、資金繰りを考えねばなりません。 そういった面倒ごとや掛かる時間を当社が代わりに行うことで、職人さんたちも負担が少なくなるからこそ、コストもご協力していただけるのです。 「あくまで収益用物件である」 この観点はリフォーム屋さんや職人さんには中々芯まではご理解いただけないんだと思います。 その為、「ここまではやった方がいいよ」というラインがついつい上に傾きがちになってしまいます。 我々管理会社主導だと 「もらえる家賃との兼ね合いでやらないこと」がハッキリしています。 「やること やらないこと」 これをハッキリしないとコストは青天井になってしまいます。 そもそも、リフォームのほとんどは「どうせならやった方がいい」ことだらけなのです。しかし、それを全部やっていくとコストはかさみ続け、最早「何の為にリフォームしているのか？」となってしまします。 その中で「やらないこと」を上手に選択しなければなりません。 理想は「過不足なし」です。 やらなすぎては無駄になり、やり過ぎては本末転倒 難しいのですが、そこは物件を管理し、市場を知っている管理会社 しっかりとオーナーさんへ「やること やらないこと」を提案すべきだと思っています。 今回は大掛かりなリフォームでしたが、小さな工事でもこの「何のために」という部分は管理会社は意識し続けないといけません。 難しいのですが、それこそ管理会社の大事な役目だと思っています。 ちなみにこのお部屋は完成まであと一歩という、完成前の段階でご成約いただきました。ホッとしました。
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2023年08月07日
【最新】鹿児島県の入居者ニーズ１０選 ～バストイレ別の次に選ばれたものとは？～
大手のデータから読み解きましょう！ニーズの変化も チェック項目の上位１０選 私は毎月ＳＵＵＭＯに代表される入居者向けの賃貸募集用ポータルサイトの担当者と話します。 通常、こういったポータルサイトの担当者と話すのは賃貸営業部門の社員が対応するのが通例でしょうが、私は大手ポータルサイトが持っているデータはとても貴重だと思っております。 本来は、自社で掲載している物件情報の反響の推移、反響の精度などを振り返る為のサービスだそうですが、私は使い方が違います。 地域や鹿児島県などのデータを他の都道府県などと比較したものを担当者と細かく話しています。 大体は公表されている数字などがほとんどなのですが、担当者に細かいデータなどを聞くと私見も含めて細かいものを教えていただけます。 そこから、全国的な市場動向や入居者の「優先順位」「好まれている設備」「間取り」など貴重なデータがもらえるのです。 そして、今本当に入居者が望んでいるものを活かせるように考察しています。 今回は２０２３年７月の最新のランキング上位１０選をご紹介するとともに、その要因を考察してみようと思います。 ご紹介するデータは、ＳＵＵＭＯなどのポータルサイトで入居者が希望条件をチェックした項目となっております。 ２０２３年７月のランキング１０ 私にとっては意外な２位と９位 鹿児島県における入居者のチェック項目上位１０位 ２０２３年７月度 １位 バス・トイレ別２位 駐車場あり３位 室内洗濯機置場４位 エアコン５位 独立洗面台６位 ２階以上７位 ペット可(相談)８位 インターネット無料９位 オートロック10位 温水洗浄便座(ウォシュレット) 駐車場の躍進について 考えてみましょう 正直、このランキングに入っている項目自体に驚きはありません。 バス・トイレ別や室内洗濯機置場などは全国的にも優先順位は高く、私たちもこういった項目は最早「標準」になりつつあるといえるでしょう。 しかし、特筆すべきは 室内洗濯機置場を上回る２位の「駐車場あり」 ポータルサイトの担当者さんも「これは都市部ではありえないです」と言っておりました。 これは地方では特に今後も加速することはあっても衰退はないような気がします。 これには要因が２つ程考えられます。 一つは少子化による「子供への手厚さ」 やはり最近は少子化が進んできており、昔のように一世帯当たりの子供が減ってきています。 ということは一人の子供に掛けられる教育費用は増加します。 昔は進学する子供たちは「苦学生」が当たり前でした。 その為、出来る限り交通費が掛からない場所に住むということが当たり前でした。 しかし、最近は少子化の煽りを受け、子供への支援が手厚くなった結果 学生の車の所有率が上がってきています そして当の本人たちも「車での移動」を求めています。 やはり地方になると車移動が便利です。 各施設までの交通網が都市部に比べて少ない地方では、車による移動が便利なのはいうまでもありません。 また地価なども都市部と比べて高くはありませんから、駐車料金もそこまでの負担とはなりません。 その為、何が起きているかというと 便利な立地より駐車場優先 大きな駅で周辺も栄えている場所に住み、自転車やバスを活用する。より「少し離れた場所でも駐車場優先」という事態が起きております。 もう一つの要因も似ていますが 交通網の縮小による移動の困難さ これも地方は顕著なのかもしれませんが、バスや鉄道の本数削減や廃線などで以前は便利だった交通網が少しづつ不便になってくる場所があります。 そうすると、移動の自由を確保する車の優先度も高くなってきたのではないかと思っております。 それを裏付ける他社の事例として 便利な駅近で新築マンションを建築したが、敷地内駐車場が埋まった途端、問い合わせが減少し、決まりづらくなった こんな事例もチラホラと聞こえておるようです。 じゃあ地方はそもそも賃貸がダメなのか？というと、そうではありません。 駐車場があって、繁華街から少し離れた場所に光が当たってきたのです。 狭く、家賃も高く、駐車場が無いよりも 広く、家賃もそれなり、駐車場がある物件にシフトしてきている傾向があります。 前述の駅近新築マンションを管理する社員さんも この駅より少し離れた駐車場ありの物件の方が、入居希望が顕著なんですよねー。とのことでした。 これは私も体感しています。少し前であれば「周りにあまり商業施設がない」「主要部まで距離がある」物件は人気が少ないものでした。 しかし、そういった場所にあるからこそ、駐車場は確保できる物件が多かったのです。そういった物件がここにきて盛り返してきているのです。 近くの便利さより、移動の快適さを重視するように傾向が変わってきているのでは？と推察されます。 もちろん、駅近で更に駐車場も確保できるということであれば最強です。事実そういった物件の賃料は上昇している状態です。 あとは絶対的に強いエリアであれば現在でも駐車場の有り無しに関わらず入居は好調です。 但し、全体においても２位の検索項目というのは無視できないものになってきており、今後の新築計画などでは考慮に値する数字だと思います。 オートロックの需要 都市部との違い ９位のオートロックについても都市部との差が顕著に見られます。 都市部では大体２位から５位以内に入る程の人気項目ですが、鹿児島県内では９位となっております。 これも推測になりますが、２つ程要因があると思っております。 一つは治安の良さ 物騒な事件が報じられることは増えてきたものの、都市部に比べると鹿児島県はまだまだ治安は悪くなく、オートロックの需要自体も現場レベルではそこまで大きなものではないように思えます。 もちろん同じ物件で「有った方がいいか」と言われたらＹＥＳとなる設備です。 私は賃貸営業を東京でスタートさせたのですが、東京などの都市部に比べるとオートロックを優先条件に挙げる方は断然少ないと言えるでしょう。 絶対数がそこまで多くないため、まだまだ一般的な認知を取れていないという側面もあるのかもしれませんが、やはり条件に挙げる方は多くはありません。 もちろん、繁華街や人通りの多い場所ですと効果はありますが、順位をみても鹿児島県では現在のところ大きな需要ではないのでしょう。 もう一つは人付き合いの距離感 やはり地方都市になると人付き合いの感覚が近いというのもある気がします。 未だにドアをノックするだけで人が出てきます。都市部のように「どなたですか？」と聞かれるようなことは少ないかもしれません。 その為、オートロックという一つの門番を挟むことを重視しない人柄というのも根底にあるような気がします。 オートロックより上の「ペット可」 もともと需要はあるのですが、孤独も要因だと思っています こちらも定番ではありますし、ジレンマの多い「ペット可」です。 他の都道府県と比較してもまだまだ受け入れの少ない鹿児島県 しかし、安易に取り組むと原状回復やトラブルの種となりやすい項目となります。 需要自体は鹿児島県でも多くなってきていると思います。 これにはペットそのものに対する需要が同時に増加しているのではないでしょうか？ 核家族化や個人主義が強くなってきた昨今、単身者の割合が増えてきております。 そういった生活スタイルを望む単身者といえど、やはり孤独感を感じる方も多く、猫や犬などの愛玩動物への需要も増えてきているのではないでしょうか。 特に年齢を重ねていった方のペット飼育率は高くなってきていると感じます。 これまでは子供を産み育て、子供たちも近くで働き、孫が産まれたら祖父母の家に遊びに来る。というのも家族の形でした。 しかし、現在は子供たちは遠方で就職することも多く、普段は一人や夫婦のみで過ごすことが多くなってきた為、ペットを飼って世話をすることで生活にハリが出るという側面もあるのではと考えています。 事実、ペットの飼育割合は５０歳～５９歳の割合が一番高いというデータも出ており、こういった傾向は今後の賃貸経営にも参考になるデータといえるでしょう。 しかし、同時に高齢者のペット飼育については「自分自身に何かあった場合のペットの行き場」という問題もはらんでおり、解決策とセットで今後検討していかねばならない問題です。 変化を上手に使おう 賃貸経営においては、市場の動向や人口の推移など様々な社会的な要因を考慮していく必要があります。 ここまでの考察を見て「地方は賃貸経営が厳しい」と簡単に見るのか、「地方での戦略の一つ」と捉えるかは各個人のスタンスになるのでしょう。 ここにきて地方に進出してきてくれるオーナーも増えてきています。 都市部では満足のいく利回りを確保することが難しい状況となっており、地方の特性を上手く活かし、高利回りを実行することの出来るオーナーさんも増えてきました。 世の中は常に移ろいゆくものですが、「昔はよかった」と嘆くだけでなく、状況を理解し、適応していくことも同時に賃貸経営の上手な名将たちの条件ではないでしょうか？ 先日、全国的にも著名なオーナーさんとお話する機会がありました。その方は全国的にもコラムや動画でも有名な方でしたが私は「何か投資スタンスや購入物件の設定などルールを設けていらっしゃるんですか？」と質問しました。 返ってきた言葉は 「そういうルールを設けてしまうのは、もったいないと思っています」 「新しいものも、収益になると判断できたら取り組むようにしてます」 変化や情勢をつかみ、しっかりと判断して柔軟に取り組んでいく。 もちろん、そこに至るには判断できるだけの経験やリスク管理などが重要なのは言うまでもありませんが、私はシンプルなその言葉にいたく感動してしまいました。 賃貸経営を取り巻く様々な環境に「上手に合わせるが、流されない」というのはこれからの賃貸経営において必要な能力ではないでしょうか。 これからも、気になるデータが出た時にはみなさんに共有できればと思っております。 今回はここまで
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2023年08月01日
不動産会社で働くのに「人見知り」は長所になる
不動産会社は明るい人ばかりだと思っていませんか？ 実は私も人見知り 私は人見知りです。 しかし、私と会ったことがある人に言っても信じてもらえません。 どうやら周りの人は、私を社交的で明るい人と思っているフシがあります。 ですが、本当に人見知りなのです。休日などは人と会うことは少なく、初対面の方と会う時はお客様含めて、とても緊張しています。 話している相手が楽しそうにしているか、自分といてつまらないと思っていないか常に不安です。 みなさんは不動産会社の社員やスタッフというと印象はどうでしょうか？ 常に明るく元気よく、最近の言葉でいえば「陽キャ」だと思っていませんか？ そんな「陽キャ」な雰囲気が苦手なそこの「人見知り」のアナタ！ 実は不動産業界で働く人場合「人見知り」も武器になるのです！ 「不動産業界で働いてみたいけど人見知りだし・・・」という方へ向けて「人見知り」が武器になるということを今回はご紹介したいと思います。 なぜ人見知りは長所になるか？ ネガティブだからこそイイんです そんな人見知りの皆さんですが、大体共通しているのは 人の顔色を伺ってしまう 人見知りの方は基本的に自分に自信がないことが多く、相手が楽しそうにしているか？自分の振る舞いを不快に思っていないか？などが気になってしまいます。 楽しそうに話す人に憧れに近い感情を持ち、「自分もあんな風に楽しそうに人と接することができたらイイのにな」と思ったりします。 ですが、この能力こそ長所になるのです！ 不動産業はこの能力を持つことで武器になることがとても多いと思っています。 その理由を挙げてみようと思います。 相手の「隠れた要望」に気付ける 不動産業というのはデリケートな情報を扱う業種です。 個人情報の中でも住所や資産状況などを聞かずにはいられない職業です。 そんな時に人の顔色を伺ってしまうというのは、プラスに働いてくれます。 「この人が本当に叶えたいことはなんだろう？」「言えないだけで本音は別な気がする」など察してあげることが出来るのです。 また提案する時などにも配慮が出来たりします。 「自分の説明が届いているだろうか？」「気分を害さないように納得してもらおう」など気遣いに発展させることだって出来るのです。 根っから明るくて人が大好きなタイプの方は逆にポジティブな気分にさせてくれたり、前向きな言葉でお客様を応援したりと、これはこれで良いのですが、隠れた要望を持っているタイプの人には「察してあげる」という人見知りの能力がプラスに働いてもくれます。 不動産業は資産運用やお部屋探しと、その人の人生において大きな岐路をサポートしなければなりません。 隠れた要望や察して欲しい事情など、デリケートな部分においては顔色を伺うという行為はとても役に立つのです。 「人見知り」と「人嫌い」は違う 似て非なるのです どうでしょうか？勇気が湧いてきませんか？ 私の右腕ともいうべき社員は極度の人見知りです。かなりのものです。私以上に人に緊張しており、社交的な場は特に苦手です。 しかし彼はオーナーさんや業者さんからの信頼は厚く、とても優秀です。 人見知りというのは決してマイナスに働かないのです。 でも例外が一つだけ 人嫌いでは無理な職業だと思います 「人見知り」というのは「人は好きだが、緊張したり、積極的なコミュニケーションが苦手だったり、警戒してしまう」という状態だと思っています。 そもそも人間に対して興味がなかったり、人とのコミュニケーションが嫌いという「人嫌い」なのであれば、不動産業は難しいかもしれません。 私は「人見知り」と「人嫌い」は明確に違うと思っています。 混同されがちなのですが違います。 不動産業は衣食住の一角を担う業種です。 そこに住む人や関わる人との出会いや関わりを嫌うのでは、正直難しいと思います。働く人にもお客様にもどちらにとっても不幸になるでしょう。 「人は好きだが、苦手」だというのであれば、それは何のデメリットにもなりません。むしろ武器になるといえます。 私も人見知りではありますが、人間は好きです。そして上手ではありませんが、少しずつ信頼を重ねていくことには抵抗がありません。 もし、不動産業界に興味をお持ちの「人見知り」のあなた この業界はあなたの天職になり得る場所ですよ！ あなたの「人見知り」という能力を不動産業界は待っているのですから。 この不動産業であなたと会えるのを楽しみにしております。 でも、その時は出来ればあなたから話しかけてもらえると助かります。 私も頑張って話しかけるようにしますので・・
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2023年07月25日
不動産投資に最初は反対！その後男性の熱量を追い越す女性
不動産あるあるですね 不動産投資スタートの最初の壁 結婚し、家庭を築いている内に不動産投資に興味を持ち、スタートしたいと思いました。 最初の壁はなんでしょう？ 自己資金？銀行？物件探し？ もちろん、そういったことも大事なのですが、最初の難関は パートナーの理解 そして、お決まりの構図はこうです。 不動産投資をしたい男性と反対する女性 不思議と逆はあまり見かけません。 もちろん、女性大家さんもたくさんいらっしゃるのですが、女性が志した場合に男性が強く反対するケースは少ないように感じます。 実はこれは性別による違いが如実に表れる結果なのです。 独立行政法人経済産業研究所や高知工科大学の調査によると 研究によると男性は女性に比べてリスクを好む傾向があり、女性はリスクを回避する傾向が強いという結果になりまし。 不動産投資を開始するというものに対しての拒否反応はこの為であり、何ら不思議なことではありません。 大昔の役割では、男性は獲物を取る＝リスクを冒す必要があった。他方、女性はコミュニティや子供を守る為にリスク管理に長けていた。という側面も関係しているのでしょう。 こういったいわば生物学的な側面でも、未知なる投資(リスク)に対する反応としては「始めたい男性と反対する女性」は当然の反応といるわけです。 始めた途端逆転する熱意 これも多いのです 先ほどまでは「不動産投資を始めるまで」の話でしたが、何とか合意できて不動産投資を始められたとしましょう。 当初は「不動産投資を始めたい男性と反対する女性」でしたが、関係性はどう変化するのでしょうか。 往々にして見られるのは。 男性の熱意を追い越す女性 一転、女性の方が前向きになり、不動産投資に男性より積極的に取り組むのです。 これには理由があります。 リスクには拒否が強い女性ですが、取り組み始めて実感や実績が見えると思うのです。 リスクはあるが、限定的で対応できるな と 最大の敵である「リスク」の正体が見えてきて、最早「未知なるリスク」でなくなってくるのです。 そうすると、今度は女性の得意な部分が発揮されるのです。 それは コツコツ続けるのは女性が得意 こちらも学術的に検証されておりますが、女性は男性に比べて投資を長期で捉える傾向があるのです。 アメリカの証券会社の調査では男性は女性に比べて４５％も多く取引を行うという結果が出ています。そしてそれにより投資パフォーマンスを悪化させるという皮肉な結果も一緒になっています。 女性はリスクに対しては拒否反応はあるのですが、コツコツ続けるということには長けています。 不動産投資は基本的には息の長い投資です。相性は良いのです。 一方男性は変化やリスクを好みますので、この段階でも「次の物件はどこにある」と狩猟本能で次を探し続ける傾向があります。 この段階になると、コツコツ続けることと、毎月結果が出ることで女性の方が積極的に取り組むようになることは珍しくありません。 男性がひと段落しているにも関わらず、女性の方が積極的に不動産会社とコミュニケーションを取り始めるのです。 最後にまとめます。 一番いいのは二人三脚 協力すれば強力に ここまでの話をまとめると、最適解としてはパートナーと協力すれば一番いいということですね。 物件を探したり、決断できる男性とコツコツ続ける女性がタッグを組めれば最大化することでしょう。 私が思い浮かぶ賃貸経営の上手な「名将」も夫婦どちらも積極的な方が多く思い浮かびます。 そしてその大半が「当初は男性が積極的で、その後女性も積極的になってきた」というこれまでのケースです。 協力できたなら、時間や労力は半分になるので、理にかなってもいます。 しかし、注意も一つ あくまで「協力」できれば です。 パートナーで投資方針などが合意できて協力できる環境であればという前提です。 方針が違ったり、喧嘩も絶えないような状態になるようであれば本末転倒でしょうし、投資のパフォーマンスは落ちることでしょう。 「幸せな未来の為に始める不動産投資が原因で不仲になった」では笑い話にもなりません。 中途半端な協力になる位なら一人の方が効率はいいものです。 賃貸経営の上手なご夫婦などは、普段からのコミュニケーションを上手に取っていて、お互いを尊重している姿勢が見られます。 そういった関係であれば、きっと困難な場合も乗り越えていけることでしょう、 また、先ほど申し上げた通り、必ずしもパートナーと共同で取り組むことが正解という訳でもありません。 しかし、不動産投資という多額の費用を運用するものである以上、パートナーの理解は合った方がいいことは当然かと思います。 そんな時にはこの記事を見せてもいいかもしれません。 「当初反対していた人の方が積極的になる」は本当に多く見られます。 いずれにしても、パートナーとしっかり話し合い、不動産投資に対する理解を深めておくことは必要だと思います。 今回はデータや一部主観になりましたが、投資に対する男女の違いについてご紹介しました。
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2023年07月24日
【再発防止】二度と滞納しなくなる魔法の一言
もう帰ってきてはダメですよ！ 滞納を繰り返させない 私は何度も言いますが、滞納解決についてはかなりのものです。 今までの滞納督促で弁護士などの法的対応に至ったケースはありません(保証会社は別ですよ) もう一つ、得意なことがあります。 それは 滞納を解消した後に再発させないことです そう、一度滞納してしまった方というのはクセになってしまうこともあります。 溜まった家賃を分割で何とか弁済しても、しばらくするとまた繰り返す人。 今回はこういった方に効く魔法の一言というテーマでお話しようと思います。 ねぎらいと評価 人は褒めるに限る 結論から言いましょう 滞納が解消したら「頑張りましたね、ありがとうございました」と連絡をするのです 一旦とはいえ、滞納が解消したら私は連絡をします。 滞納者は最初ムッとした感じで電話に出ます。 この時点では「払ってないと思ってるんだろ！」という感じがほとんどです。 私の第一声は大体 「〇〇さん、今日のご入金で滞納が全て解消しました。長くに亘って大変だったことでしょう。でも、お約束を守ってくれてありがとうございました。」 と声を掛けるのです。 すると、まさかお礼を言われると思っていなかった入居者さんは一転して「こちらこそご迷惑をお掛けしました」とか「良かったです、ホッとしました」とか色々なパターンがありますが、一様に安心した声色になります。 この連絡をした方はほぼ間違いなく以降は滞納をしません。 たまに金銭的に苦しい状況に陥ったとしても、事前に連絡をくれます。 「すみません、どうしても今月間に合わないのですが、〇〇日には必ず振込みます」等の連絡がきますし、約束を守ってくれるのです。 裏切りたくないという心理 完済まで至ったのです、そこは感謝してもいいのです まさか滞納していたにも関わらずお礼やねぎらいの言葉が来るとは思っていないのです。 そこに感謝の連絡が来ると、滞納が解消したという事実とも相まって、嬉しい気持ちになるのでしょう。 そしてそう思って欲しいのです。 滞納する方というのは「成功体験」が少ない気がします。 これまでの人生の中で「何かを達成して褒められた」という経験を久しく感じていない方がほとんどのように思えます。 せめて我々だけでも、滞納を解消したという事実と頑張りにねぎらいと感謝という「成功体験」を与えてもいいのではないか？と考えています。 すると「もうこういった思いはしたくない」とか「自分を信じ、評価してくれる、こんな人を裏切りたくない」という心理が働くのでしょう。 以降の滞納はほぼ無くなることでしょう。 私は以前から滞納については 「脅しや正論では解決できない」と再三再四申し上げております。 それで済むなら一番楽ですからね。でもなぜかそれではダメなのです。 「なんで滞納された側が感謝やねぎらいをしなければいけないんだ」という正論も分かります。 本来は当たり前のことですからね。 でも、それでもあなたが達成したいことはなんでしょうか？ 滞納者に正論を言って論破することでしょうか？ それとも「今後はこの人を困らせたくないな」と思ってもらって毎月家賃を払っていただく人になることでしょうか？ 私は自分の為にも後者を選びます。 そして、あんなに自分勝手だった人が優しく変わっていく姿というのも、この仕事の醍醐味なのです。 そんな瞬間にまた人間が好きになっていくので、私は当面続けていこうと思います。
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2023年07月23日
入居してから退去まで一度も話したことのない人 ～最高の瞬間～
どうか次の場所でもお幸せに 最高の管理 タイトルにある通りですが、入居してから退去の立ち会いの日まで一度も連絡が来たことがなく、電話もなかった入居者さん 退去の日に 「何か不具合や住みづらかった点とかありましたか？」と必ず聞くのですが 「うーん、何にもなかったですね」 と言われた瞬間 私は心の底から「良かった」と思っております。 入居してから退去するまでに管理会社に一度も連絡するような事態が起きなかった。 これこそが最高の管理だと思っています。 管理会社に連絡する時というのは何かしら困ったことが起こった時であることがほとんどです。 みなさんもそうでしょうが、わざわざ「何にも起きていません、ありがとうございます」という連絡はしないものです。 だからこそ、一度も連絡をせずに済んだ方に会うと少し嬉しいのです。 みなさんが連絡をせずに済むように今後も励んでいこうと思います。 もちろん、不具合があった時にはすぐにご連絡ください。 早期に解決できるように全力を尽くします。
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2023年07月22日
事故物件の内側から飛び出してきたモノとは？
心臓が止まるかと思いました 異変あり とある夏の暑い日に一本の電話がありました。 「窓ガラス越しに人が倒れているように見える」 ある物件からの連絡でした。 急いで駆けつけると、たしかに窓ガラス越しに人が横たわっているのが確認できます。 私はその時点で警察へ連絡しました。 なぜなら曇りガラス越しに既に変色しているのが分かったからです。 しかも、恐らく体液のようなものまで見えたため、残念ながら既に手遅れであろうことが分かりました。 数分後に警察官が来てくれました。 しかし、一つ問題がありました。 この物件にお住まいの方は私たちが管理を受ける前からお住まいの方で、この住戸の鍵は私たちも受け取っていないのです。 その為、鍵を開錠して室内に入るということが出来ないのでした。 いざ突入 一刻も早く出してあげたいのです 警察官も外から眺めて、最早手遅れであることを確認しました。 そうすると、警察の方が取る手は２つです。 鍵屋さんに開けてもらうか、窓ガラスを破るかの２択です。 時間は既に夜になり、馴染みの鍵屋さんは丁度別件ですぐには来れないとのこと。 しかし、私たちも一刻も早く出してあげたいものです。 幸い角部屋であったこと、１階であったことから居室の横の小さい窓を割って入ってもらうことにしました。 ちなみにこういった時には手順があります。 壊す箇所の前での写真撮影です。 警察としても了解のうえで壊すという証拠の為に、壊す前のガラスの前で私が指をさしている写真を取らねばなりません。 要は「管理会社の確認を取ってこの窓ガラスを割るよ」という写真になります。 交通事故の時なども損傷している箇所を指さして写真を撮りますが、似たような感じです。 既にオーナーさんには連絡済みだった為、オーナーさんの了解も得ています。 私は警察官の指示に従い、窓ガラスの前に立ち、建物に背を向けた状態で窓ガラスを指さします。 さあ、シャッターを切ろうとした、その瞬間でした。 ドン！！ 背後のガラスを叩く音がしました。 私は心臓が止まる思いがしました。 まさか、と思いました。 私はあまりの驚きで声が出ませんでした。 警察官も「うぉっ」と声をあげました。 私はただ、写真を撮る警察官の方へ後ずさりするだけでした。 窓ガラスを叩いた正体は？ 私は後ずさりして窓ガラスを見ました。 すると、ガラス越しに何かがいるのが分かりました。 その正体は入居者さんが飼っていた「犬」でした。 確かにペット可の物件でしたから予想は出来たかもしれませんが、すっかり失念していました。 一刻も早く出してあげねばとばかり思い、予想の範囲から消えておりました。 そこからは、あっという間でした。 ガラスを破壊し、警察官が中へ入ると１匹の小型犬を抱いて出てきました。 その後、やはり亡くなっていた入居者さんを無事運び出してくれました。 後日、検死で病気による突然死だったとのことを伺いました。 犬は一旦警察署で預かったのちに、ご遺族に引き渡されたとのことも報告を受けました。 警察の方に聞いたところ、ガラスを割って入った時にワンちゃんは既にこと切れた飼い主さんの近くに駆け寄り、近づく警察官を威嚇し、かなり吠えたようです。 恐らく最後まで飼い主を守ろうとしていたのではないか。とのことでした。 私は飼い主さんのことを考えていました。 警察官の方に聞いたところによると、亡くなった入居者さんは家族とも疎遠で、友人づきあいも希薄だったようです。 しかし、唯一の家族であるワンちゃんはしっかりと可愛がっていたのでしょう。 亡くなった時のことは知る由もありませんが、最後の瞬間に一人でなかったこと、誰よりも自分を大切に思ってくれる命がそばにいたことが故人の幸せだったらいいなと、とりとめのないことを思っていました。
