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2023年07月20日季節ごとの「旬な苦情」～管理会社あるある～
時期によって移ろいゆくものです 季節により変化する「旬」 日本には四季があります。季節の変わり目などには、ウキウキしたり、時にセンチメンタルな気分にさせてくれたりと移ろいゆく季節は素敵なものです。 そして管理会社にも「あぁ、季節の変わり目だなぁ」と感じさせるものがあります。 それが季節特有の苦情やクレームです 季節の変化は住宅にも影響を及ぼします。 今回はそんな管理会社特有の「季節あるある」を3か月ごとに区切ってご紹介してみようと思います。 今回あげるものは決してネガティブなものではなく、来ると「あぁ、もうそんな季節かぁ」と思う程度のものです。 入居者さんは我慢することなく、ご連絡をください。 １月～３月 南国鹿児島でも寒いんです まずは正月から３月です。 この時期に恐れることといえば 水道管の凍結 これですね。 当社は南国鹿児島県に位置していますが、鹿児島県とはいえ、寒さが厳しい時期には水道管は凍結します。 逆に寒さのイメージがない分、凍結するのかもしれません。 水道管なども外壁に露出している部分があったりと、凍結防止の措置はあまり取られていません。 その為、記録的な寒波などがあると時折凍結被害が出てしまいます。 みなさんの地域ではいかがでしょうか？ ちなみに凍結は火災保険などでも補償の対象になったりもしますが、正直被害の割に金額が少ないことが多く、被害は深刻ですね。 ４月～６月 この時期は２つですね お次は４月～６月です。気候的には穏やかな陽気になる時期なのですが、この時期は２つです 雨漏りと虫 雨漏りはいうまでもなく、梅雨時期ですね。 年々雨量が安定しなく、全国的にも短期間での雨量が記録的になることも多くなってきました。 昔は台風時期に備えておけば良かったのですが、長雨なども増えてきており、雨漏りに繋がることもあります。 もう一つの虫ですが、気温が高くなってくると活発に活動します。 しかし、入居者さんから連絡が来るのはアリがほとんどです。 ５月頃になると、シロアリなどの羽をもったアリが活発に活動します。 よくこの時期になると「家の中にシロアリが飛んでいる」という電話をいただくことがあります。 しかし、みなさんから連絡が来るときのほとんどはシロアリではなく「通常のアリの羽アリ」であることがほとんどです。 みなさんは羽アリを見るとシロアリだ！と思ってしまうのですが、黒い通常のアリもこの時期は羽アリとなって飛ぶのです。 しかし、黒いアリが飛ぶイメージがあまり無いせいか、羽アリ＝シロアリと思われることが多いのです。 見分け方は簡単にいえば「腰にくびれがない、４つの羽が同じ長さ」の個体がシロアリです。 また、シロアリも数匹程度であれば被害が出ていることは殆どなく、巣を作ろうと彷徨ってきただけのケースがほとんどです。 実際にシロアリの被害は羽アリで気づく場合は、かなり大量に宅内に発生するか、もしくは被害があって発見するというケースが多く、羽アリ数匹程度では無いことが多くあります。 しかし、情報としては貴重な初期発見に繋がるので、ご連絡をいただくことはありがたいものです。 ７月～９月 この時期は台風も怖いのですが、ダントツは さて暑い暑い夏です。 この時期は言うまでもないですが台風が一番の恐怖です。 しかし、台風は予測などもあり、多少準備が出来ますし、自然災害ですので人間の力が及ぶのは過ぎ去った後です。 この夏で一番厄介な苦情といえば エアコンの故障 これ一択です。 鹿児島だからということもありますが、エアコンをこの時期にしか稼働させないというお宅が大半なのです。 冬はこたつや他の暖房器具を使うことが多く、冬場はエアコンを使わない方が大半であります。 その為、一年間稼働しておらず、暑くなってきた時期にエアコンを使用しようとすると・・・ 「冷風が出ない」 ということがよくあります。 しかも年々気温が上がっている昨今、エアコンの故障は急を要するのです。 私たちも複数の業者さんと提携しておりますが、この時期は修羅場と化すこともあります。 もちろん、エアコンが無いとストレスも溜まってしまうため、出来るだけ迅速な対応が求められます。 毎年梅雨が明けるタイミングでエアコンの故障の連絡が来ると「夏がきたな」と思ってしまいます。 １０月～１２月 苦情の少ない時期です さて気温も下がってくる１０月～１２月、年末の足音も聞こえてくるこの時期ですが 管理会社的には一番穏やかな時期になります。 気温的にも凍結などもありませんし、先ほど申し上げた通りエアコンの稼働も少ない時期になります。 台風や梅雨などの長雨などもなく、本当に穏やかな季節なのです。 入退去もこの時期は活発ではない為、多少穏やかな日々となります。 強いて挙げるなら年末年始のお酒の失敗などでしょうか。 酔った旦那さんがお隣のドアを深夜にガチャガチャやってしまい警察を呼ばれて奥さんに大目玉とか、酔って階段で転倒してケガをしたなど自己責任系のものはありますが、設備などの特有の苦情などは少ない時期です。 私たちも来年の繁忙期に備えて色々な準備をしたりなどと本当に穏やかな時期となります。 気候的には１年中この時期でもいいと思える位です。 遠慮なく連絡ください さて、今回は１年の季節ごとの苦情を挙げてみました。 今回はこんな苦情がありますよ。というものを挙げてみましたが、入居者の皆さんにおかれましては些細なことでも気兼ねなくご連絡をください。 大したことでないことも、何かの初期症状だったりもします。 「こんなことで連絡して悪いな」とは思わずにお困りごとがありましたら連絡してみてください。 ほとんどは業者さんを手配するか電話だけで済むことがほとんどです。 気候変動が叫ばれる昨今、対処が難しくなってきているのは事実ですが、それでも皆さんの住みよい住環境を守るのも管理会社の役目ですからね。 今回は以上です。
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2023年07月19日
大家の会に参加する時に注意すること
前回はメリット、今回は注意すべきこと https://lotushome.jp/?p=4259 大家の会の負の側面 不動産投資を行う人や業者が立ち上げて、情報交換などを行う「大家の会」 前回は大家の会に所属するメリットをご紹介しました。 今回は前回に引き続き、「注意すること」編です。 「前回がメリットなら今回はデメリットでは？」と思われそうですが、前回も申し上げた通り、私は「良い大家の会なら参加するのは賛成」という立場ですからデメリットというのは本来あまり無いかなと思っています。 そこで今回は大家の会に参加するうえでの「注意点」をご紹介してみようと思います。 どんなに素晴らしいコミュニティでも自身の考えや使い方によっては為になるどころか、大きな痛手を負うことにも繋がってしまいます。 みなさんにとって実りの多いお付き合いになるように、不動産会社目線での注意点をご紹介してみようと思います。 ちなみに私も参加させてもらえる大家の会がありますが、そこではざっくばらんに最近のトレンドや融資の情勢など全国各地のオーナーさんから聞けたり、私も鹿児島の不動産情勢やトレンド、苦情の対応方法などを提供し、とても刺激になっています。 注意①あくまで一意見である 参考にするのはいいが、鵜呑みにしない方がいい まずは一点目ですが、各大家の会というのはカラーというか特色があります。 例えば物件一つとっても「新築がベスト」「地方ＲＣがいい」「ボロ戸建て投資がいい」とか、各大家の会によって不動産投資の方針やあるべき姿などに強いこだわりがあるケースもあります。 私は個人的には不動産投資には「絶対」は無いと思っています。 新築が勝る部分もあれば、築古が勝る部分もあるでしょう。 融資を使うのも良し、現金買いも良し。 不動産投資は個人が「どうなりたいか」と「何が得意、性に合ってるか」が重要で、その方針の中で「どうあるべきか」はあると思いますが、基本的には「この手法だけがベスト」は無いと思っています。 しかし、まだ実戦経験も少ない初期の段階では、規模の大きな大家さんなどが取っている方針などが「唯一でありベスト」という錯覚をしてしまうケースなどがあります。 もちろん上手くいけばいいのですが、その手法に自分自身の資産や考え方、リスクの取り方などご自身の投資方針に本当に合っているかを冷静に判断しましょう。 大家の会に参加することで「投資方針がブレる」という現象に注意しましょう もちろん考えを改めることが「ブレる」という訳ではありませんが、本当に方針や考え方含めてご自身に合っているのかは冷静に判断した方が良いでしょう。 身の丈に合わない投資などでダメージを負ったとしても責任は自分自身しか取れないのです。 どんな意見も「あくまで一意見である」という点を念頭に置いて、自分自身の投資方針や達成したいことなどと冷静に取捨選択していきましょう。 注意②大家の会の目的が何か？ 単にお金を失うことを避けましょう 大家の会というのは単なる名称です。 「〇〇塾」や「〇〇会」など活動の名称は様々ですが、その会の目的をしっかりと見定めましょう。 ちなみに大家の会のほとんどは無料か年会費や月額会費などがあったとしても１，０００円～１０，０００円程度がほとんどです。 会費があるからダメとは一概にいえません。 会費を設けることでセミナーの講師を招いて積極的に勉強していくということもありますし、会費があることである程度の本気度や会員間の秩序を守るケースもあります。 ですから会費がある＝ダメ とは思いませんが、それぞれの大家の会の理念や目的などは把握しておきましょう。 中には不動産業者と主催が結託して、売れ残り物件などを初心者や相場の分からない投資家に高値で売る場と化している大家の会などもあるようです。 他にも「月〇回の会合に連続で不参加の場合は退会処分とする」など細かなルールが設けてある場合もあります。 これは会員間の交流や活動に重きを置いている会なので、参加についてだけは厳しいなど各会によってカラーや特色があります。 自分自身が継続して参加できるような頻度や内容、予算なども把握して参加するようにしましょう。 お互いにとって「こんなハズでは」にならないように注意しておきましょう。 特に会の目的や参加のルール、費用については事前に把握しておきましょう。 注意③人付き合いに慣れよう せっかくですからね、しかし疲れるのもダメですよ 注意３つ目は「人付き合い」です。 大家の会であれば食事をともにしたり、懇親会のような場面があることでしょう。 セミナーでは聞けない、個別の話や有益な情報などもこのタイミングであることがしばしばです。 当初は初対面がほとんどになりますが、この時にあまり尻込みし過ぎるのも考えものです。 セミナーなどを聞くだけで懇親会のような場は行かないというのは少しもったいない気がします。 もちろん人見知りなど人付き合いが得意不得意などあろうかと思いますが、勇気をもって話してみて損はないと思います。 せっかくの機会ですから積極的に色々な人と話してみるといいと思います。 特に大家の会に参加しているような方々であれば、初めましてで話しかけられることに抵抗のある人はほとんどいません。 また、ほとんどの会員の方は新しく入ってきた方と話すことや教えることが好きな方が多いものです。 他の記事にも書きましたが、賃貸経営の上手なオーナーさんというのはコミュニケーション能力が高いことが多く、初対面でも快く接してくれることがほとんどです。 私も先日大家の会に参加させていただきましたが、不動産業者であることを知った初対面のオーナーさんが「こっちにお宅のエリアに物件持っている人いたよ」と別の知り合いのオーナーさんを引き合わせてくれた程でした。 基本的に良い雰囲気の大家の会では、そのように和やかに初対面の人を歓迎することが多いようです。 その為、参加した大家の会では雰囲気をつかむ意味でも積極的に話しかけてみるといいと思います。 とはいえ、注意もあります。 例えば飲み会ばかりであなたにとって有益でないにも関わらず、回数が多いなどの場合は撤退もありかもしれません。 大家の会がストレスになるような人付き合いの仕方になっては本末転倒ですからね。 ちなみにこういった場所で活躍するのが 名刺 です。 不動産投資を始めたばかりや始めるつもりでも、個人的な名刺を作っておくと挨拶しやすいものです。 名刺交換という決まり事のような儀式に参加すると、そこから話が進んだりするものです。 そして時には思わぬ情報なども入ってくる可能性もあるのです。 まずは作ってみても良いと思います。 良い大家の会の見つけ方 これを探すのも大変なんですが このように大家の会と一口にいっても目的や雰囲気など、素晴らしいコミュニティというのは中々見つけるのが難しいものです。 インターネットやＳＮＳでは様々な大家の会が紹介されたりもしています。 もちろん、そういった場所で探し出せることもあるとは思いますが、おススメは 誰かの紹介 まずは自分が知れる範囲で聞いてみましょう。 例えばインターネットで知った大家の会に参加してみて、そこで出会った方などに聞いてみましょう。 大家の会は全部がウェルカムでもありません。 仲の良い、信頼できる人たち同士で集っており、表向きは新規を募集していない大家の会というのは多数あります。 しかし、誰かの紹介だったりすると「まずは来てみたら？」というお誘いがあったりもします。 そういったコミュニティは入るのは難しくても、内部は結構フランクに有益だったりもします。 もちろん、不動産投資は大家の会に入ったから上手くいくというものではありませんが、注意して自分に合うコミュニティが出来れば活力や知識の助けにもなることでしょう。
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2023年07月18日
大家の会に参加するメリット
管理会社的にも基本的には「賛成」です。 大家の会とは？ 不動産投資を始める前や始めたばかりの時には分からないことが多くあります。 もちろん、技術的なことや管理上の話というのは管理会社がサポートをしてくれるものです。 しかし、「これからどうやって拡大していこうか」「不動産投資で仲間や先輩などの意見が聞きたい」「今のトレンドや方針など最新情報が欲しい」という場合には「大家の会」に所属してみるのも有効かもしれません。 大家の会というのは単に名称です。各地域や特定のコミュニティを対象に不動産投資を行っている人や団体が主催し、基本的にはメンバー同士での情報交換を目的に設立した有志の会合です。 大体は定期的に食事を兼ねて情報交換の場を設けたり、仲間内でセミナーなどを開催して情報交換や知識の研鑽を行うのを主としています。 中には物件見学ツアーや他県の視察など積極的な催しを行っている会もあります。 不動産投資の歴や規模などは違えど、様々なオーナーが参加し、物件の情報交換や金融機関の情勢、新しい設備やトレンドなど多岐にわたる情報交換が行われています。 特に不動産投資初期には先輩や目標になるオーナーなどと出会えることで、活きた情報や経験などを教えてもらうことで、大いに助かることでしょう。 名称は大家の会だけでなく「〇〇塾」「オーナーズクラブ」「〇〇会」など様々ですが、これらを総称して「大家の会」として今回はお話していきましょう。 大家の会は形態や目的により星の数ほどありますが、今回は大家の会に入るメリットを管理会社目線からお話していこうと思います。 不動産会社は大家の会をどう見ているのか？ 業者によっては「大家の会」の存在が嫌いという人も まずは不動産会社は大家の会という存在をどうみているのでしょうか？ 私の周りの不動産業者でいうと肯定派と否定派は、丁度半々だと思います。 肯定派の意見としては オーナーとしての実力ＵＰオーナーが規模拡大することで自分たちも伸びる可能性最新情報を自分たちも得られる 否定派の意見としては オーナーを囲い込みたいのに別の知識をつけるのが嫌別の業者や他の不動産との繋がりが心配業者の意見と投資家の意見がぶつかることがあるグレーゾーンな手法などを覚えてくることがある などでしょうか？ 私個人としては「ちゃんとした大家の会であれば賛成」です。 否定派の言わんとしていることも分からなくはありません。 中には極端な方針だったり、グレーゾーンや違法な手法を教える大家の会などもあるのも事実ですから、そういった内容をしっかりとメリットとデメリットを判断して取捨選択できるレベルであれば問題ないのですが、中には「それが正解」と鵜呑みにしてしまい、危険な道へ進む方もいます。 そうでなく、ちゃんとした大家の会に所属することで得られるメリットというのは不動産投資においてプラスの面は大きいと思っています。 大家の会 メリット ちゃんとした大家の会という前提ですが では、大家の会に入ることのメリットはなんでしょうか？ 私は大きく分けると３つだと思っています。 知識を得られる人との繋がりモチベーションの維持ＵＰ それぞれ個別にご紹介しましょう。 メリット①知識が得られる これは多岐にわたります。 「節税方法」「トラブルの対応の仕方」「物件情報の探し方やいい不動産会社」「金融機関の情勢」「入居付けの手法やリフォームのトレンド」など不動産投資に必要な情報というのはキリがありません。 自分で一から勉強するのも良いのですが、先輩オーナーなどに聞けば教えてもらえることもあります。 こういった活きた知識や最近の情勢などは書籍などでは中々得られにくいものです。 最新の情報や知識を得られるというのは不動産投資に限らず、とてもありがたいものです。 その中でも私がとても有益だなと思う情報があります。それは 失敗談 です。 大家の会などに行くと成功している方々が多く、眩しく映ることでしょう。 「自分もそうなりたい」「追いつきたい」 成功方法を聞きたいと思うのは当然なのですが、成功方法については「話半分」程度に聞くことをおススメします。 なぜなら不動産投資での成功というのは 時勢に大きく関わるケースが多い 当時の相場や融資の情勢、法体系、その方の資産状況などにより「今では参考にしづらい」というケースも多々あるのです。 その当時であれば出来たことが今では出来ないというのもザラにあります。 一つの手法やマインドは参考になるでしょうが、手法そのまま真似しても上手くいくかは未知数です。 しかし失敗については再現性も高く、知っておいて損はありません。 昔の人はよく言ったものです。 「勝ちに不思議の勝ちあり、負けに不思議の負けなし」 成功手段には一貫したルールや法則など見出すのは難しくとも、失敗には教訓とすべき所がたくさんあります。 もし皆さんがこれから大家の会に参加するというのであれば、成功方法だけでなく失敗談などを聞かせてくれる方は貴重な存在だといえるでしょう。 メリット② 人との繋がり 意外な場面で助かることも 不動産投資では人との繋がりが思わぬ箇所で助けてくれることがあります。 大家の会では様々な人と会うことが出来ます。 先輩大家、自分と同じような仲間、税理士や司法書士、不動産業者、リフォーム業者や金融機関の担当者など、紹介を含めて様々な人と会うことが出来ます。 不動産投資は本当にたくさんの人と関わる必要があります。 物件を取得する時には売主から不動産業者、維持するのにも管理会社やリフォーム業者、税金や登記などは税理士や司法書士、土地家屋調査士など様々な人の協力が必要不可欠です。 自分で人を探すのももちろん大切ですが、信頼が出来る人からの紹介だと思わぬ「良い出会い」があるものです。 私もこういった会で出会った方とその後取引をさせていただいたりすることもあります。 また、目標にすべき大家さんとの出会いや切磋琢磨出来る大家さんとの出会いなどは、直接の利害があるわけではありませんが、励みにもなることでしょう。 但し、そういった人との機会は得られるかもしれませんが、その人を信頼するかどうかはあくまで「自己責任」という点は肝に銘じておきましょう。 いずれにしても、たくさんの人の意見や素敵な出会いの可能性が広がるという点ではメリットといえるでしょう。 メリット③モチベーションの維持ＵＰ 実はこれが一番の目的で参加する人も 不動産投資は基本的には長期に及ぶものです。 そして、日々色々なことに対応していくものです。 時には自分自身のモチベーションが下がったり、マンネリ化したりしてしまうこともあります。 こういった時に大家の会に所属していると、他の人から熱意を貰うことがあるのです。 一生懸命に楽しそうに不動産投資を行っている人と話すといつの間にか自分にも熱意が伝染したりするのです。 また、人によっては他の大家さんを見て「負けてたまるか」というモチベーションになったり、「大変なのは自分だけではないんだな」という安堵になる場合もあるでしょう。 基本的には投資は各個人で行うものですが、だからこそ誰かの話を聞いてモチベーションを上げたり、目標を設定することでマンネリ化を防いだりという刺激にもなるのです。 中にはこのモチベーションの維持を最大の目的として大家の会に所属する方もいるものです。 こういった知識でも実益でもない、感情の部分でもプラスの面というのはあるのです。 大家の会の見極めと心構え では最後に大家の会に所属したことがないという方と、これから参加するのにおススメな大家の会の特徴をご紹介したいと思います。 大家の会というのはピンキリです。 とても素晴らしいコミュニティだと思えるものから「営利目的で初心者を食い物にするだけ」というものもあります。 素晴らしいコミュニティになっている会に参加することが出来れば、見識も広がり、人との素晴らしい出会いなども訪れることでしょう。 反対にあまり良くない大家の会に所属してしまえば、最悪の場合は金銭的なダメージにも発展しかねません。 結局のところ、最後は自分自身の目で判断していく他ありません。 全てを鵜呑みにすることなく、しっかりと冷静に判断することが必要です。 そうして素晴らしいコミュニティに属することが出来たなら、いつの日かあなたも誰かの助けになる番が来るでしょう。 その時には快く、自分に出来る範囲で皆さんのサポートをしてあげられたら一番の恩返しになることでしょう。
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2023年06月28日
「人が住んでいない家は劣化が早い」その理由とは？
ちゃんと理由があるんです 迷信ではない 「人が住んでいないお家は傷みが早い」という話をみなさん聞いたことがあるのではないでしょうか？ よく考えてみれば不思議な話です。 他の物は使えば使うだけ劣化していきます、なのに家だけは逆なのです。なぜなのでしょうか？使わない分長持ちしそうですが これにはしっかりと理由があるのです。 今回はその理由と対策をそれぞれご紹介してみようと思います。 適度な湿気が維持できない 空き家が傷みやすい理由のうち、「湿気」はかなり大きな要因となります。 もとより高温多湿の日本では換気が重要となります。 雨戸やシャッターも締め切った室内では、空気の動きも無く、室内に湿気が溜まり続けてしまいます。 人が住んでいれば、人の移動や玄関の開け閉めで意識せずとも適度な湿度になるのですが、雨戸や窓が閉められた家ではカビやダニ・細菌の温床となってしまいます。 では湿気というのは無い方がいいのか？といえばそういう訳でもありません。 家に多く使われている木材は適度な湿度が本来は求められますし、壁紙などもあまりに乾燥してしまうと剝がれやすくなるのです。 家でお水を使うことや換気をするという前提で作られた家は、人の生活で生じる湿気を想定されている為、湿気が多すぎても少なすぎでも劣化が進んでしまうのです。 カビやダニなどの衛生面もさることながら、その他の部材もダメージを負ってしまうのです。 水を使わないことで害虫・害獣・異臭の発生 常にトイレに水が溜まっているのは下水からの虫や匂い防止です キッチンやトイレ、お風呂など人間の生活には水は欠かすことは出来ません。 当然ですが、空き家となると水は使われません。 そうするとどうなるか 画像のようにトイレなどは常に水が溜まっています、これは排水管の途中に水を常に一定量溜めておかなければならないからです。 なぜか？ 排水管の先からハエなどの害虫やネズミなどの害獣、下水の匂いが侵入してくるのです 汚水や雑排水などは下水や浄化槽などに流れていきます。つまりお家の中から外に繋がっているのですが、この排水管の途中にある水(封水)が長期間使われないことで蒸発してしまうのです。 そうすると、排水管の先からゴキブリやハエ、ネズミなどが侵入してくるのです。 空き家で何もないのに、どこから侵入するのかといえば、地中の管から入ってくるのです。 発生した害虫はしばらくは繁殖などもしますが、最終的には死骸を宅内に残します。 またネズミは糞をまき散らしたり、人間がいない為恐れることなく各部をかじったりします。 同様に下水や浄化槽と直通になってしまうと、匂いも逆流してくるのです。 他にも水を長期間使わないことで水道管に錆を発生させやすくなります。 普段は流れているのですが滞留してしまうと錆があっという間に水道管をボロボロにしてしまいます。 長期間人が住んでいない家の水道を開けると赤い水が出てくるのはその為です。 ちなみに水が蒸発した後に下水等から上がってくる匂いはきついアンモニア臭で、一たび匂いが付くと中々取れないものです。 雨漏りや破損などに気づけない 人が住んでいれば対応できるのですが 当然人が住んでいれば異変があれば対応します。 そうすることで被害を最小限に食い止めるとともに、長持ちするメンテナンスを適切なタイミングで実行出来ます。 しかし人が住んでいなければ被害に気づけずに拡大してしまいます。 雨漏りなどは深刻で気づいた時には被害が甚大になってしまいます。 防犯体制 空き巣の被害や不法侵入など 廃墟と呼ばれる場所に行かれたことはあるでしょうか。 大抵の廃墟は不法侵入者たちに壊されたり、落書きをされたりと好き放題にされてしまいます。 窓ガラスを割られてしまえば風雨も入り込み、劣化は進む一方ですし、不法侵入者が入り込めばゴミを放置したりと被害は甚大です。 また空き家であることをいいことに粗大ごみなどを放置された場合、犯人が特定できなければ所有者が負担して処分せねばなりません。 空き家であることは仕方ないのですが、やはり定期的な人の目が届くということは重要です。 定期的な巡回と室内の管理が重要 このような事態を防ぐにはどうしたらいいのか？ 定期巡回と室内の管理は必須 月に１度程度でいいので建物の外回りを確認し、侵入者や施錠の確認を行っておく。 室内もやはり月に１度は晴れの日に行き、収納なども開け放ち風通しをする。 キッチン、トイレ、お風呂などの水回りはしばらく水を流して、排水管に水を溜めておく。 こういったことをしておくだけで、家の劣化を遅くすることは可能です。 人は住んでいないが、人が住んでいるように管理を行っておくのです。 巷には外観だけを確認する「空き家管理サービス」というものはたくさんあるのですが、異変の多くはやはり室内で発生してしまうのです。 適度な管理を行えばまだまだ使える家 各空き家サービスに依頼することも一つの手段です。 各業者により違いや範囲は様々ですが、コストで比較するのではなく、サービスで確認することが重要だといえます。 一度劣化してしまっては修繕コストが多額になってしまうのも空き家の大変なところです。 ご予算とサービスをしっかりと見極めることが大切です。 動画付きで安心の空き家管理「日本空き家サポート」はこちらから 霧島市・姶良市の空き家の無料相談 お問合せはこちら
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2023年06月27日
転勤になった時にマイホームはどうするか？ 短期間なら「空けておく」という選択肢も
短期間であるなら非常に有効な手段です 空き家の選択肢は「空けておく・売却・賃貸」 マイホームを購入後、会社の辞令で転勤に 新型コロナウイルスが落ち着きを見せる昨今、企業の転勤が活発になっています。 コロナウイルスで県外移動が難しかった為、転勤を一時凍結していた企業も今年に入り再開させているようです。 今回はマイホームをお持ちの方が転勤によりお引越しをするときに取るべき選択肢についてご紹介いたします。 選択肢は「空けておく・売却・賃貸」の３つに自ずとなっていくのですが、実際どれを選べば良いのかが分かりません。 今回は「空けておく」という選択肢をご紹介いたします。 期間が短い場合は有効な手段 貸しもしないし、売りもしない 転勤の期間がおおよそ１年以内～２年未満の場合はこの空けておくという選択肢は非常に有効です。 帰る目途が早期についているのであれば「売却」という選択肢は元より無いことでしょう。 「じゃあ、せめて貸した方がいいんじゃないの？」という考えもありますが、 実は貸し出すことによるメリットとデメリットを比較すると、短期間では意外と難しいのが現実です。 まずは賃貸として貸し出すメリットとしては家賃収入が入るという点です。ほとんどのケースでは住宅ローンがあり、毎月の支払いに充てることが出来るというのは魅力的です。 しかし、短い転勤でマイホームを貸し出すことが経済的に本当にメリットがあるのか？というと実は様々な角度から見ていく必要があるのです。 ここからは期間が短い場合の賃貸のデメリット部分をご紹介いたします。 デメリット①家賃設定を相場より安くしないといけない 期間が短いと家賃は低くなってしまいます マイホームをお持ちの地域で賃貸情報などをご覧になってみると分かるのですが、戸建ての賃貸というのはアパートマンションに比べて本来は高い家賃が見込めます。 隣の部屋などに気を遣わずに済む、お庭があるなどアパートマンションには無い魅力があります。 しかし、それはあくまで「長期間住める戸建て」＝普通賃貸借契約ならです。 期間限定でしか借りられない物件(定期賃貸借契約)、ましてや住める期間が１年から２年未満という物件になると入居希望者は限られてきます。 https://lotushome.jp/blog/4225/ 賃貸契約の種類についてはコチラ 運良くそういった方達が住むにしても家賃設定はかなり安くする必要があるでしょう。 期間限定でしか住めない物件が通常の家賃では入居希望者は見つけることは難しいでしょう。相場よりも安価である必要があります。 また、残りの期間を考えると早期に決めなければなりません。入居者募集をスタートし、入居が結局決まらないまま残りの月日が短くなってしまっては余計に入居希望者は現れません。 そうすると、住める年数が短ければ短い程、家賃設定は安価に設定する必要があるのです。 デメリット②賃貸にする為の金銭的負担 転勤での出費もある中での負担は大きい 家賃設定も何とか上手くいき、入居希望者も見つかりそうです。 しかし、貸し出すということは、入居する方の為に準備をしなければなりません。 みなさんも借りる側の立場になってみるといかがでしょうか？ 家賃を払うにも関わらず、ドアを開けると汚いお家だった場合にはとても我慢できるものではありませんよね。 キレイな状態で引き渡す為には、専門業者のハウスクリーニングなどを事前に行ってあげる必要もあります。 この時の費用は退去する時の条件でハウスクリーニング費を入居者に負担してもらうことも可能ですが、２年未満で退去する方から高額なハウスクリーニング費を貰うことは難しいでしょう。 清掃以外にも現在壊れていたり、不調な部分は修繕をしてから引き渡さねばなりません。 このような費用でもそれなりの家賃が入ってくるのであれば必要経費と思えますが、先ほどのように期間が短い為、家賃も安くで契約となると回収するのにも時間が掛かり、転勤先で準備なども必要な時期には痛い出費となってしまいます。 また、入居中に設備が故障してしまった場合も同様で、生活するのに支障がある設備は原則所有者負担で直さねばなりません。 デメリット③家が傷む恐れ 久々の我が家が変わり果てた姿になってしまったら 一旦賃貸での契約をした場合、あとは賃借人の方がキレイに使っていただけることを祈るのみです。 どんなに事前に入居審査で厳しく審査をしても、書類での審査では本当の姿というのは分からないものです。 私も以前、ご夫婦ともに公務員で人当たりも良く、誰もが審査ＯＫにするであろう入居者さんがゴミ屋敷にした。という事例などを見ると分からないものだと実感します。 もちろん、入居者さんが故意過失により汚損破損させたものは原状回復として請求は出来ます。 しかし、その他の自然損耗(経年劣化や通常の使用でも付く汚れや破損)については原則所有者負担です。 その為、傷んだ壁紙やハウスクリーニングなど、もう一度自分たちが使いたいという部分の出費が出る可能性があります。 キレイに使っていただくのは当然ですが、キレイの基準は人によるところが大きい為、思わぬ損害になることもあるのです。 ただ何もしないのはダメ！ このように、短期間の転勤であれば無理して売却や賃貸という選択肢を取ることが、必ずしも最善ではない場合もあります。 だからといって「空けておく」というのは 鍵を閉めてから帰ってくるまで放置でいいという訳ではありません。 「人が住んでいない家は傷みが早い」 というのは本当です。 換気を適度にしないと収納にカビなどが発生することもあります。 また水道も定期的に流しておかねば錆の発生や下水からの異臭が蔓延したりと、人が住んでいることで家は長持ちするのです。 他にも雨漏りしてしまったが、気づかないので被害が拡大してしまったり、空き巣や近隣とのトラブルなども見逃せません。 毎日のように行う必要はありませんが、定期的に見回りや室内の管理を行うことは必要です。 当社を含めて空き家の管理を行っている業者はたくさんあります。 建物を巡回して外観点検のみを行う場合もあれば、通水や室内確認などを行うサービスを行う業者もございます。 転勤から帰ってきて、久しぶりの我が家を大切に保管しておくことは必要だと思います。 あなたの帰りを待っているお家を大事にされてください。 動画付きで安心の空き家管理「日本空き家サポート」はこちらから 霧島市・姶良市の空き家の無料相談 お問合せはこちら
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2023年06月26日
知らずに契約すると大損も！空き家の資産活用で注意すること ～賃貸契約の種類編～
貸主は色々な責任が発生するのです！しっかりと把握しておきましょう。 資産活用はした方が良いが責任も 当社は日本空き家サポートに加盟している「空き家サポーター」として地域の空き家問題に取り組んでおります。 おかげさまで空き家管理のお問合せをいただくことが増えてきております。 ご相談者の多くは色々な不動産屋に相談をしたら 売らないなら貸した方がいい とアドバイスを受ける方がほとんどです。 ほとんどの不動産業者では空き家問題を「売買への足掛かり」と捉えておりますので、当然そういったご提案になるのでしょう。 確かに空き家のまま置いていても税金などの負担はあるが、空き家からの収入は０円ですからマイナスになってしまいます。 そうであるなら少しでも足しにした方がいい。という意見には私も賛成です。 また特に「今すぐの売却は考えてはいないが負担が少しでも減ると助かる」というのも空き家所有者さんの本音でしょう。 しかし、賃貸に出す場合の所有者さんに生じる責任や負担、そして将来への影響などまで説明を受けている方はほとんどおりません。 今回は「こんなハズではなかった」を防ぐために空き家を貸し出す時に注意しておかねばならない点をご説明しておこうかと思います。 普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の違い ここはとても重要です 人に貸し出すということは「契約」となり、借主だけでなく貸主である所有者も当然「契約」に縛られることになります。 その時に賃貸特有の２種類の契約について知っておきましょう。 この契約について知らないと正に「こんなハズじゃなかった」という事態を招きかねません。 普通賃貸借契約 (普通借家契約)定期借家契約 (定期借家契約) 人に住宅を貸す場合には基本的にはこの２つの内どちらかを選択することがほとんどです。 この２つの違いは契約の手続きから要件などたくさんの違いはあるのですが、それはまた別でご紹介するとして、大事なことは 普通賃貸借契約を選択した場合、お家は自由に使えなくなる ということを理解しておきましょう。 これはどういうことかというと、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の最大の違いは 借主が住み続ける意思がある場合に、簡単にいえば ずっと借り続けられるのが普通賃貸借契約 期限が来たら借主は必ず退去しないといけないのが定期賃貸借契約 これは法律で決められているのですが、日本の賃貸では現在借主が圧倒的に有利になっています。 横暴な貸主が好き勝手に借主を追い出せないようになっています。 ですから普通賃貸借契約の場合は、当初契約書の期間が２年間と定められていても、よっぽどのこと(多額の家賃滞納等)が無い限りは貸主の意向で借主に退去してもらうことは出来ないのです。 これは大きな問題です。 空き家を所有していたが、しばらく使わないので貸し出したはいいが、いざ自分たちが使おうと思ったり、売却しようと思った時に自由に使うことが出来なくなってしまいます。 どうしても退去して欲しい場合は、契約解除を借主に飲んでもらうために立ち退き料(平均で家賃の6か月～)を所有者が負担して「お願いだから退去してもらえませんか？」という交渉をすることになります。 もちろん交渉ですから借主と折り合いが付かなければ、家賃をもらい続けて貸し続けることになります。 一方、定期賃貸借契約では「定期」という文言が入っている通り 「期間を定めて、その期間が過ぎたら借主は退去しなければならない」という契約です。 その為、転勤などで「当面使わない間だけ人に貸したい」という場合や「いつかは自分たちが使いたい」「しばらくは貸しておいて、いつかは売却したい」「まだ売却も保有も考えていない」など「期間限定で貸したい」という場合には 絶対に定期建物賃貸借契約にしておくべきです！ この契約には「更新」はありません。期限が来たら必ず終了します。 その時に借主が「まだ住みたいです」という場合でも立ち退き料などを払うこともなく、借主に退去を迫ることが可能です。 では全ての契約を定期賃貸借契約にしておけば良いのではないか？と思われるかもしれませんが、定期賃貸借契約にもデメリットがあります。 それは 家賃設定が普通賃貸借契約より低くなる 借主の意思次第でいつまで住むか自由な普通賃貸借契約に比べると定期賃貸借契約は将来の予想をしながら借りなければいけません。 特に貸家などに住みたい方というのは大体ファミリーが対象となります。 しかし、定期賃貸借契約で年数が決まっているとしたらどうでしょう？ 数年後には必ず引っ越しをしなければならないというのは、中々のハードルとなります。 普通賃貸借契約と定期賃貸借契約では同じ建物であっても定期賃貸借契約の方が一般的には家賃を下げる必要があります。 「期間限定でしか住めないので、その分割安にします」という感じです。 賃料設定の仕方としては定期賃貸借契約の年数にも左右されます。 １年しか住めないのと５年は住めるのでは賃料設定は異なります。１年よりは５年の方が当然賃料設定は高くなっていきます。 この年数は自由に決めることは出来ますが、いざ契約後は貸主の意向で途中退去を迫ることは出来ず、やむを得ず退去して欲しい場合は普通賃貸借契約と同様に立ち退き料を支払うことを前提に交渉となります。 この契約期間については賃料を高くもらいたいなら長く、期間が決まっているのであれば逆算して賃料設定を割安にと考えておけば大丈夫です。 いずれにしても、最低〇年間は使わない、売却はしないと決めて年数を設定するといいでしょう。 ちなみに借主がいる場合でも売却はできますが、多くの場合、空き家の状態より借主が住んでいる場合の方が売却額は低くなります。 借主が住んでいる家となると、買い手は中を十分に見ることが出来ませんし、買い手が自己使用の為に借主に退去して欲しい場合は立ち退き料の負担なども考えねばなりません。今後内装や設備なども毀損するリスクもあります。借主が退去せずに、住み続けられるリスクなどを考えると、マイホームではなく「投資用物件」として評価をしなければならないのです。 一般的には戸建ての売却価格は 投資用としてよりマイホームとして売却した方が売値は高くなる傾向にあります。 その為、売却時は出来れば空き家の状態であること方が有利であるといえるでしょう。 貸すなら「期間」と「方針」を 目先の利益ばかり追うと、かえって大損になってしまいます 賃貸収入を得る場合でも契約の種類を間違えてしまうと、かえって損をしてしまうことにも繋がってしまいます。 こういったことをご理解したうえで売却や賃貸という選択肢をもっていただければと思います。 まずはご自身の状況や近い将来を予測してみましょう。 ご自身で使用する可能性 売却を検討するのか否か 誰かに貸して賃料収入を貰い続ける 空家には様々な活用方法がありますが、「これが正解」というものはありません。 所有者さんの事情や考え方によって正解は変わっていきます。 ぜひ空き家とみなさんにとって「一番良い選択肢」を選んでいただきたいものです。 またそういった丁寧なサポートやご説明をしてもらえる業者にご相談をおススメします。 次回は「ご入居後の貸主の責任について」をご紹介いたします。 日本空き家サポートはこちらから 霧島市・姶良市の空き家の無料相談 お問合せはこちら
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2023年06月25日
違法駐車に効く掲示物 ～ひと手間加えるだけで効果あり！～
少し手間は掛かりますが、どうせやるなら改善に繋げましょう 継続する違法駐車に 違法駐車の対応は管理会社の悩みのタネの一つです。 大体は短時間で一度きりのケースが多いのですが、中には長期間、継続的に行う人もおります。 入居者宛てに来る来客者も割合としては多めです。 来客用駐車場がある場合でも満車になっていたり、そもそも物件に来客用駐車場が無い場合は特に頻繁に発生してしまいます。 今回は当社スタッフが実践している「しつこい違法駐車」に効く掲示物の作り方をご紹介しましょう。 掲示物に写真を載せよう 少し面倒かもしれませんが、違法駐車の対応を何度もするよりは全然マシです。 結論からですが、冒頭の画像のように 違法駐車の車を撮影し、掲示物に掲載しましょう え？これだけ？と思われた方 そうです、これだけで効果が全然違います。 通常の掲示物ですと文字だけで「通路に駐車しないでください」となります。 これは効果が薄くなります。 恐らくですが「自分が指摘されている」という感覚が少ないんだと思います。 ところが写真が掲載されていると明白です。 ダイレクトに違法駐車の所有者に届くのです。 視覚的にも写真が入っていると目を引き、該当する方や入居者さんに響くのです。 定型文のような文字ばかりの掲示物だと実感として響きにくいんでしょう。 写真を撮って取り込んで印刷するという手間は掛かってしまうのですが、写真ナシの場合と比べると効果は２倍以上あると思います。 そして作成した掲示物を１部だけ 違法駐車している車のワイパーに挟んでおきましょう 写真付きの掲示物を作る執念めいたものを感じるのでしょうか、以降の駐車はほとんどなくなります。 ちなみにテープなどで貼ってはいけません。逆に損害賠償を請求される恐れもあるので、ワイパーに挟む程度にしておきましょう。 作成する時の注意 とはいえ、作成する時には注意すべき点があります。 注意をしないと効果が薄れたり、かえって管理者側が不利な状況になってしまいます。 目的としては「今後駐車させないこと」ですから、目的外の行動は控えましょう。 ①ナンバーを隠す 晒し者にしたい訳ではないので まずはナンバーは隠しましょう。 そもそも車の所有者に伝えることが目的ですからナンバーは必要ありません。 車種や外観があれば車の所有者なら「あっ、自分の車だ」と分かるものです。 ナンバーまで載せると不特定多数に晒すという行為になってしまい、違法駐車した側も「そこまでしなくても」という感情を持たれる可能性があります。 しかし、わざわざ画像を加工するのは面倒だという方は 最初からナンバーが写らないように全体写真を撮る 写真の目的はあくまで車の所有者に見てもらうことですからね。 ②過度な制裁や脅し文句を書かない 出来ないことを書くと逆に嘗められてしまいます みなさんも街中で見たことがありませんか？ 違法駐車を発見次第 罰金〇万円 とか 違法駐車はただちにレッカー移動します という文言 実際にされているかどうかは別として これらは法律上は効果がありません。 私有地での違法駐車で法外な罰金を払う必要はありませんし、レッカーなどしてしまうと反対に器物破損などで訴えられかねません。 しかも、こういった効果がないという事実は、最近のネット社会では常識としてまかり通っております。 昔はこういった脅し文句が効いていたのですが、昨今は減ってきてしまいました。 本来違法駐車した側が悪いのに、私有地であるというだけで警察も何も助けてくれません。 そこで、こういった「脅し文句」は使わないようにしましょう。 脅し文句を使わずにただ淡々と 「警察に通報」「所有者特定して損害賠償」 これだけで十分だと思います。 「所有者なんて特定できるの？」という方はこちらを参照してください https://lotushome.jp/blog/3860/ 出来るんです 警察に通報するのも、所有者を特定して損害賠償も実際に出来ますので、実際に出来る行為で警告しましょう。 少しの手間を惜しまない 今回は当社の管理部が行っている違法駐車対策をご紹介してみました。 苦情が入ったからいつもの掲示物を張っておけ！ ではなくて、少しの手間を掛けるだけで劇的に改善したりもするのです。 賃貸管理というのはこういった「地味で手間は掛かるが効果がある」ということばかりです。 「あと少し手間を掛ければ解決できるのに」という部分に手間を惜しむと、逆に解決しないという事態になってしまいます。 小さなことからコツコツと こういった仕事を日々していきたいものです。
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2023年06月20日
賃貸で車庫証明が必要になったら ～管理会社に連絡しましょう～
賃貸の場合はまずは書類をもらって管理会社へ連絡しましょう 車を買う時に必要 賃貸物件にお住まいの間に車を新しく買う、もしくは乗り換える場合には車屋さんに「車庫証明を取ってくださいね」と言われることでしょう。 ちなみに「車庫証明書」というのは通称で正式には「自動車保管場所証明書」といいます。 車庫証明はどういった書類かといえば「私はここに駐車場を確保しています」ということを地域を管轄している警察署が証明してくれる書類です。 なぜ車を買うときに車庫証明がいるかといえばですが、簡単にいえば 駐車場を確保していない人に車は売れないからです。 道路や他人の敷地に日常的に違法駐車されては困ります。 そこで「私はこのように駐車場を確保しているので、車を買う許可をください」という書類になります。 もちろん、マイホームなどで自分の所有地に停める場合でも必要となりますが、この証明は簡単です。 自分の敷地に駐車する許可は自分自身ですから何の障害もありません。 しかし、賃貸や月極駐車場を借りている場合には自分自身で証明することが出来ません。適当な駐車場を指定して車を購入することが可能になってしまうので、貸主や管理を委託している管理会社に証明してもらう必要があるのです。 建物管理や敷地の管理を行っている管理会社であれば大家さんに代わって車庫証明に印鑑を押して証明してくれることでしょう。 車庫証明の取り方 最寄りの警察署の窓口で書類はもらえます 賃貸物件にお住まい、もしくは月極駐車場を借りている場合の車庫証明の取り方です。 ①警察署で車庫証明の原本をもらう まずは元になる車庫証明の書類をもらいましょう。 地域の警察署に行って「車庫証明の書類をください」と言いましょう。おそらく総合受付で言えば受付でも貰えることでしょう。 または車屋さんが用意してくれることもあります。 ちなみに車屋さんに代わりに取ってもらうことも可能ですが、別途費用が掛かってしまいます。 大した手間は掛かりませんので、ご自身で取る方がいいかもしれません。 ②管理会社へ連絡する そうして車庫証明の書類をもらったら借りている管理会社へ連絡しましょう。 本来は貸主(大家さん)による「この人はここの駐車場を使う権利がある」という証明をしなければならないのですが、個人の大家さんでは対応が遅くなったり、時間的な制約もあるため、駐車場を管理している「管理者」でも証明が可能になっています。 この時に注意しなければならないのは「管理している不動産会社に連絡すること」です。 皆さんがお部屋探しをした不動産会社は日常の管理をしているか？を確認しましょう。 たまにお部屋探しをした不動産会社に連絡をしても「うちは仲介なので車庫証明が出せないんです」と言われてしまうことがあります。 お部屋探しをした不動産会社は単に仲介しただけで、建物や駐車場の証明書を出すことが出来ない場合があります。 見分け方としては賃貸借契約書や重要事項説明書を確認すると、管理会社が記載されています。 管理会社に連絡して「車庫証明が欲しいのですが」と伝えると車庫証明の発行手続きを教えてくれるはずです。 この時に「うちは管理をしていなくて、車庫証明は大家さんに直接連絡してくれ」と言われることもあります。 管理会社が日常の管理をしておらず、証明書関係に捺印する許可をもっていない場合があります。 この場合は契約書に記載されている大家さんに連絡して直接車庫証明を送るか持参して大家さんに署名捺印してもらわなければなりません。 ちなみに署名捺印をもらう場所は 赤い枠線の中にもらいます 保管場所の位置は駐車場の住所を記入します。こちらも賃貸借契約書記載の住所を記入しましょう。 使用者はご自身であればご自身の住所氏名電話番号を記入します。 使用期間については賃貸借契約を参照しましょう。※当初の契約期間ではなく、現在の契約期間を書きましょう、更新された場合は更新後の期間を記入しなければなりません。 管理会社によっては駐車場の配置図や地図なども一緒に印刷して渡してもらえることもありますが、もし貰えない場合は自分自身で書いても大丈夫です。ちなみに地図はグーグルマップを印刷したもので大丈夫です。 この時に注意して欲しいのは管理会社のほとんどが車庫証明に関する手数料が発生するということです。 当社でも2,200円(税込)をいただいています。その辺りも事前に確認しておきましょう。※相場では また、駐車場の配置図には自分が止める区画のサイズ、出入り口の幅、出る先の道路幅を記入しなければなりません。 配置図を基に測って記載しましょう。 こんな感じです ③書類が準備できたら再度警察署へ 車庫証明の他の部分については車屋さんが書くべき事項を教えてくれますので、漏らさず記入します。 そして大家さん若しくは管理会社からの印鑑をもらったら警察署へ持参します。 その時にも手数料が2000円前後掛かってきます。 車庫証明は提出後、実際の現地を警察官が確認するなどして証明が完了したら発行されます。 大体提出後3日～7日程度を要しますので、時間に余裕をもって提出しておきましょう。 提出した窓口で不備がなければ「〇月〇日以降に来てください」と言われることでしょう。 期日を過ぎたら警察署に取りに行けばもらえますので、車屋さんに渡しましょう。
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2023年06月18日
ロータスホームの空き家管理とは？
空き家管理には色々あるのですが、ほとんどは見回りだけになっています。 サービスの詳細はこちらから 当社の空き家管理は「見るだけ」ではありません 当社は賃貸管理が本業であります。 普段は賃貸物件の管理をメインで行っておりますが、2023年より「日本空き家サポート」の一員となり、姶良市と霧島市の空き家管理部門をスタートさせました。 このところ、「ロータスホームの空き家管理は他の空き家管理と何が違うのですか？」というお問合せが多いため、他の空き家管理とは何が違うのか？を簡単にご紹介してみようと思います。 今現在、空き家の管理にお悩みの方の参考になればと思います。 「見るだけ」の空き家管理でいいのか？ 囲い込むだけの空き家管理でいいのか？ 今現在、空き家管理を受けている不動産会社は数多くあります、費用も様々で中には０円や数百円などの安価を謳い文句にしている会社もあります。 しかし、そのほとんどは月に1回現地を「見に行く」程度がほとんどです。 そして、何か問題があれば報告します。というサービスです。 なぜ０円で空き家管理をするのか？０円で受けて何のメリットが？それは いつか空き家を売るために囲い込む そう、空き家を管理するという形で所有者と繋がっておくことが目的になっている不動産会社が多いのです。 その為、安価な金額で請け負っておくのです。 そうすれば、いつか空き家を不要になった所有者が売ってくれるだろう、それまでの我慢というわけです。 安価な値段ですから管理のクオリティは当然低くなってしまいます。 たまに空き家へ行き、外観を眺めて終了です。 報告もメールで行ったり、行わなかったり。 写真で報告するといっても酷い会社によっては以前撮った写真の使いまわしなどです。 これでは「空き家管理」と呼べる代物ではありません。 資産価値を落とさないように 管理を本気で行っている会社だからこそ では当社の空き家管理は何が違うのか？ 一つは金額です。 日本空き家サポートの空き家管理は最低でも月に５０００円/１回となります。 室内の管理もするとなれば１０，０００円/月となります。 この金額を安いとみるか高いとみるかはご意見が分かれるかもしれません。 しかし、空き家の管理で「資産価値を落とさないように管理したい」という場合は室内の管理は行っておいて損は絶対にありません。 久しぶりに空き家に入った時の匂いや湿気などを経験するとご理解をいただけると思います。 「人の住んでいない家は傷みが早い」 これは迷信でもなく、当然のことなのです。 人が住んでいれば水を当然使います。しかし、水を使わないと「水道管に錆が発生」「トイレの水が蒸発し、下水から虫が侵入」 換気をしなければ「カビの発生」 室内を見なければ「雨漏りに気づかず被害が拡大」 家は外側からだけでは分からないことばかりです。 ですから出来れば室内の管理もしておいた方がいいかもしれません。 実際に作業をしているのか？ これが空き家管理の難しいところです。 遠く離れたところから空き家の管理を見守るしかできないものです。 そのため、費用を支払ったが「本当に適切な作業が出来ているのか？」という懸念は当然だと思います。 当社の空き家管理では毎回動画付きでご報告いたします。 専用のサイトでログインしていただければ室内の様子や外回りの様子を動画にて確認することができます。 その為、行ったフリなどは絶対にありません。 室内の通水確認などは水を出し始めてから止めるまでをノーカットでお届けしていますし、室内の様子も動画でご覧になれます。 変化があればもちろんご報告いたしますし、近隣からのクレームやご報告などは当社が一時対応を行います。 このように、普段から住宅を本気で管理するということに特化したサービス内容となっております。 大切な家を守りましょう 空き家管理を行っていると様々な事情を伺います。 「せっかく建てたマイホームだが、転勤で仕方なく」 「両親が住んでいたが、亡くなってしまい、子供たちは皆他県に住んでいる」 様々な事情があって今は住んでいらっしゃらないお家 しかし、適切に管理をしていれば、いつかまた輝く時が来るのです。 家族の誰かが住むお家として 思い出がつまったお家を別荘代わりもいいかもしれません 売却して未来への資産に代えること 誰かに貸すことも一つでしょう 空き家の未来は一つではありません。 そのお家は所有者さんが一生懸命に残したものです。 しっかりと管理することでいつかまた、誰かに「ありがとう」と思える日がきます。 もし空き家でお困りの時に「何から始めたらよいか分からない」というときはお気軽にご相談ください。 空き家のご相談・お問合せはコチラ
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2023年06月06日
漏水原因シリーズ ~排気が原因編~
ちょっとだけ苦労しました トイレの天井から水漏れ ある日のこと、ご入居者さんからお電話がありました。 「トイレの天井から水が落ちてきて、カビも出てきました」 大変です。 トイレでの水漏れとなるとご入居者さんは不安になるものです。 それは、「上階の汚水（トイレの排水）が漏れているのではないか？」と思われるからです。 汚水が染みてきているとなれば嫌な気分もしますので、早急に対応が必要です。 しかし、実際にはトイレで漏水があったとしても必ずしも上の階のトイレという訳ではありません。 基本的には水周り設備というのは集中して配置されますので、お風呂や洗面台など近い場所からの漏水がたまたまトイレに落ちただけということも珍しくありません。 しかし、仮に汚水だった場合は早急に解決した方が良いので、とにもかくにも早めに対応することにしました。 また、出る時と出ない時があるとのことでしたので、給水の可能性は少ないとも思っておりました。 給水側での漏水の場合、基本的には出たり出なかったりということは少なく、排水である可能性が高いと踏んでおりました。 間取り図付で こんな造りでした。感の良い方ならもう分かるかもしれません。 当初は当然上階からの水漏れを疑いました。 運よく、上階の方も在宅とのことでしたので、上階の水周りをみさせていただきました。 間取り図を見てもお分かりの通り、お風呂脱衣所トイレが集中しているため、この内のどれかだろうと思っていました。 しかし、上階の方に協力を得て、水周りを調べてみましたが、漏水していない状態でした。 ちなみに漏水している階の屋根裏の写真がこちらでした。 トイレの配管です。濡れてないのです あれ？水は漏れているのに、配管に水も付いていません。 変だな？トイレの天井から水が漏れているならトイレの配管をつたってきているハズです。 しかし、水は落ちているが、配管に水濡れ跡も水も無いのです。 一緒に来てくれた水道屋さんも「上階からの漏水ではない」との結論が出ました。 では原因はなんだったのでしょうか？ 原因はお風呂の排気 浴室の天井にある換気扇が原因 結論から言うと「お風呂の排気管に穴が空いており、漏れた蒸気がコンクリートに当たり結露したお水」でした。 浴室換気扇から伸びている排気管に穴が空いておりました。 しかも季節はまだ寒い時期、コンクリートもしっかりと冷えておりました。 その為、結露が壁を伝い、トイレの天井端から落ちてきていたのです。 排気管のルートと水漏れ箇所は一致 浴室換気扇の本体部分です。ここから銀色の配管で屋外へ排出しています。 アルミ箔の厚い程度の配管なので、ハサミでも切れる程度の耐久性です どおりで配管や天井に水漏れ跡が無い訳ですね。 しかも結露の為、量も普通の漏水よりは少なく、発見に時間が掛かったようでした。 今回は排気管の補修を行い、たわんでしまった壁紙を一部張替えることで終了でした。 入居者さんも汚水ではないことと、壁紙の張替えで安心していただけました。 漏水となると、ついつい過去の経験で予想するのですが、季節や配管の位置を先に見ておけば気付いたハズなのに、かえって経験が邪魔をしてしまいました。 工事内容としては大した内容ではありませんでしたが、寒い季節には結露を原因とした様々な水漏れやカビ被害などがありますので、みなさんもどうぞお気をつけください。
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2023年05月31日
エリアの賃貸需要など関係ない！賃貸経営の上手な「名将」~共通する特徴~
少々の問題なら乗り越える力のある「名将」たち 何気ない雑談の中で ある日のこと、とあるオーナーさんとお話しする機会がありました。 このオーナーさんは女性で、旦那さんと二人三脚で賃貸経営を行っている方です。 そしてご夫婦ともに私が思い浮かべる賃貸経営の上手なオーナー「名将」の一人です。 この日は別件でお会いしたのですが、会うなり管理会社としての当社をとても褒めていただき、私の気分を早速上げていただきました。 私も普段からのお礼をお伝えし、しばし最近の賃貸市場についてお話をしました。 その中で私が他社の営業マン達から聞いた話として 「鹿児島市内でも特に〇〇エリアは最近客付けが厳しいらしいですね」と何気なく話したところ 「えっ！私たちそのエリアに物件持ってますけど順調ですよ」とのこと しかも聞けば築年数も築浅ではなく、それなりに年数が経過した物件であるそうです。 オーナーさん「比較的すぐ決まるエリアだと思っていたんですけど、意外です」 私はそのオーナーさんがそのエリアに物件を持っていたことは存じませんでしたが、現在順調だという結果に私は驚きませんでした。 そのオーナーさんなら「そう感じるだろうな」と思いました。 名将たちとエリアの話をすると大抵こんな返しが来るのですから・・・ 特徴の一つ「臨機応変」 市場を嘆くでもなく、対応力で切り開くことが可能に このオーナーさんは普段から当社の提案を快く聞いてくれます。 家賃の上下や内装のトレンドなどをご提案すると熱心に耳を傾けていただきます。 もちろん、こちらの提案を聞くだけでなく、ご自身たちのアイデアもプラスして実行されます。その為か当社でお預かりしている物件のどれもが高稼働状態です。 例えば空室へのアプローチも独特です。 空室の状態に応じて家賃を増減させたり、時には費用を掛けて大掛かりなリフォームをして価値を上げたり、その時々に応じて様々な方法で空室をコントロールしています。 「いつも色々な提案をしていただきありがとうございます」と言ってくれるのですが、その選択はいつも「見事だなぁ」と思っています。 提案を聞く時のスタンスもとても好きです。 「しっかりと把握してくれる」のです。 私たちは空室への提案は常に複数用意しています。 いつでもリフォームするのが最善な訳でもありませんし、時には家賃の見直しで早々に決めた方がいい局面もあります。 そういった複数の提案を聞く時でも工事であれば「何が原因でどう直すのか？」家賃の見直しであれば「なぜ今そういった状態なのか？」などもしっかりと把握したうえで決断しています。 管理会社からの提案をしっかりと聞いてメリットデメリットまでを把握したうえで決断しています。 そう、賃貸経営の上手な名将たちに共通しているのが 臨機応変な対応力 賃貸経営にはトレンド、エリアの賃貸需要など世の中の流れは常に変動しているのです。 にも関わらず、「不動産」という名の通り物件は動かすことは出来ませんし、物件をすぐに変えることは出来ません。 しかし、名将たちはこの世の中の動きに対して「方針の変更」などで上手に対応していくのです。 その為、普通のオーナーであれば厳しいと思う状況ですら「順調」と感じるような賃貸経営が出来るのです。 こういったオーナーさんの物件管理は非常にやりがいを感じます。 帰り際にも「またロータスホームのエリアに物件を増やしたいんですよ」という管理会社冥利に尽きるような言葉もいただき、我々に活力までくれます。 このように常に動く世の中の動きに上手に「合わせるが流されない」というスタンスを名将たちは共通して持っていると言えるでしょう。 そうすることで「エリアの需要は厳しくとも、自分にとっては良いエリア」に変える力を持てるのではないかと思います。
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2023年05月30日
漏水原因シリーズ ~玄関土間編 水を撒かないで~
漏水の原因は恐らく１０００を超えると思います 漏水原因は星の数 賃貸管理をしていると「上から水が漏れてきた」は山ほど経験してしまいます。 築年数が経過すれば屋根や設備の老朽化により増加傾向はあるものの、新築や築年数が経過していなくとも人為的なミスなどにより起こり得るトラブルです。 また水が落ちてくることにより内装や入居者さんの家財など、被害も甚大になるケースが多く、賃貸管理では頭の痛い問題です。 しかも漏水の原因は特定が本当に困難です。 これは雨漏りでも給排水であっても同様です。 特に難しいのが以下の項目です 水の種類（雨・給水・排水・湿気など 何の水か？）経路（どこから来たか？）修繕の方法（工事が出来るか？） しかも、大体の見当はつくものの、原因が一つではなく複合的な場合は特定は更に困難を極めます。 プロの業者が見ても「多分これだと思う」と推定して工事を行うが止まらず。ということも珍しくありません。 そんな厄介な漏水ですが、今回から不定期で「漏水原因シリーズ」として事例を挙げていこうと思います。 初歩的な問題から「こんな漏水の仕方あるんだ」というものまでをご紹介していこうと思います。 もし皆さんの物件で漏水が有った場合に参考にしていただければ幸いです。 玄関土間編 特定は簡単ですが、意外と知らない方が多いんです。 まずは玄関土間編です。 よく「玄関付近から水が漏れてきた」というお問合せの時には最初に疑ってもいいでしょう。 上の方が玄関の掃除の為に玄関に水を撒くことが原因であることが多数あります。 玄関が汚れているから掃除しよう→泥などもあるから水を撒いて掃除しよう→漏水する せっかく清掃しようと思った善意で下階への漏水をさせてしまうのです。 玄関はコンクリートやタイルなど水に強そうな素材で作ってあることが多いため「水を撒いていいようになっているんだ」と勘違いしてしまうことが原因かと思われます。 確かに雨が付いた靴などを考慮して水に強い素材で作るのが一般的なのですが、だからといって撒く程の水を想定しているか？といえばそうでもありません。 実は一般の戸建から分譲マンションから玄関土間というのは水を撒くことまで想定して作られているケースというのは稀です。 タイルやモルタルの下にはすぐに下地の木材があったり、空間があるなどが普通なのです。 また、玄関の框（かまち）という部分は基本的に木材が使われており、濡れてしまうと腐食したり、シロアリを呼び寄せてしまうなどの被害を巻き起こしてしまいます。 框（かまち）は水漏れしなくても湿気や水により腐食することがあります。 その為、入居者さんにおかれては玄関の掃除に大量の水などは流してはいけませんのでご注意ください。 特に玄関の土間部分に水を撒くと画像の黄色の線の部分から下へ漏水していきます。 また水を撒く前提で作られていない場合、傾斜も十分で無いこともあり、水を流すと流れずにカビの原因になったりもします。 しっかりと玄関防水がしてあり、事前に玄関に水を撒いても良いと分かっている場合を除き、賃貸では玄関に水を撒いての掃除は止めておきましょう。 玄関の掃除方法は？ 水は流さずに では掃き掃除で取れない汚れなど、玄関の掃除方法はどうしたらいいのでしょうか？ 水はスプレー程度で布で拭き取る 雑巾などに水を含ませて拭くか、スプレーなどで泥を浮かせて、やはり雑巾などで拭き取る こういった掃除方法がおススメとなります。 中には水をセスキ水など使われる方もいますが、基本は泥などの土汚れになるので、水でも十分取れることがほとんどです。 もちろん水気のある掃除は事前に掃き掃除や掃除機などでゴミを取った後に行います。 善意が故に申し訳ない気も この玄関掃除による漏水はいつも後味が悪くなってしまいます。 本来キレイ好きで物件の管理をしっかりしようとされる入居者さんが原因を作ってしまうからです。 管理会社としても清掃不足などを原因としての故障などは注意しやすいのですが、こちらは真逆ですからね。 原因となってしまった上階の方は一様に落ち込んでしまいます。 しっかりと清掃をしてくれようというお気持ちが嬉しいだけに後味が悪くなってしまいます。 こういった事故の為にも入居者用の家財保険（火災保険）はしっかりと掛けておきましょう。 また今後も不定期で漏水原因シリーズをやってみようと思います。 私は以前「１０階で漏れた洗濯機の水が途中の階を無視して３階の天井から漏れた」という超レアケースまで経験しているので、漏水の原因シリーズはまだまだストックがあるので。
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2023年05月29日
賃貸経営上手な「名将」たちから学ぶ管理会社への「良いプレッシャー」「悪いプレッシャー」
やっぱり人を動かすなら「恐怖や萎縮」より「前向きな」激を https://lotushome.jp/blog/3905/ 「名将」とは？はこちらから 同業者のグチ 掛けすぎるとかえってパフォーマンスは下がります、適度に ある日のこと、他社の管理担当さんと雑談をしていたところ 「最近、部屋を決めろ決めろと一人のオーナーからのプレッシャーがきつくてさ」 あるオーナーからのプレッシャーを掛けられているその担当さんは辛そうでした。 現状としては以下のようでした。 掲載や清掃なども一定の水準までは頑張っているつもり近隣相場なども伝えているが中々理解してもらえない提案もしているが飲んでもらえない要求が高く、スタッフへのプレッシャーも強い他のスタッフが段々とこのオーナーの物件に消極的になっているそれも原因で決まらずに負のスパイラルになっている なるほど、管理会社あるあるです。 管理会社のレベルや管理にどの程度力を入れているかは別として、この手の話はよくあります。 「管理会社にもっとしっかりして欲しいオーナー」と「やれることはやっているつもりの管理会社」の対立 本来、お互いの目的は「良好な賃貸経営」で一致しているはずです。 ですが、そこには「もっと求めたいオーナー」と「もっと評価して欲しい管理業者」で食い違います。 この場合、足りていない管理会社、求めすぎるオーナー、どちらも多くあるので、ここでは一概にどちらが正しいとは言えません。 しかし、このグチをこぼした管理会社の担当さんは私から見れば普段から合格点は十分に出せる位の管理会社と思えます。 そういった意味では負のスパイラルに陥っている今回のオーナーさんのプレッシャーは「失敗」といえます。 じゃあ管理会社へプレッシャーは掛けない方がいいのか？と言われたら、私は管理会社へのプレッシャーは「必要」だと思っています。 正確にいえば「適度な緊張感」は有った方がいい。 この適度な緊張感は管理業者に「気が抜けない」と思わせますが、「あのオーナーと関わり合いたくない」にはなりません。 そして、この適度な緊張感がある状態こそが最高のパフォーマンスが発揮できる状態なのです。 スポーツでも仕事でも「自由に何でも大丈夫・適当でもＯＫ」というＮＯプレッシャー状態では油断・慢心などが起こりやすいものです。 「そんなことない、俺たちは自由にさせてくれた方がいい」という管理会社は胸に手を当ててみてください。 本当は「怒られたくない」「プレッシャーを受けたくない」だけでしょう？ でも賃貸経営の上手なオーナーさんを思い浮かべてみてください。「マズい結果は見せられない」という意識が少しあるでしょう？ だからといって苦手だとか、出来れば話したくないとは思わせない方々ではなく、むしろ良好な関係ではありませんか？ そう、賃貸経営の上手なオーナーさんは管理会社へのプレッシャーや緊張感の持たせ方が上手なのです。 適度な緊張感や良いプレッシャーは与えるけど嫌われない、むしろ良い結果と良い関係を作る！ そして管理会社にとっても適度な緊張感と良いプレッシャーというのは、オーナーとの対話の機会だったりもして、良い管理状態を作れるチャンスなのです。 「適度な緊張感はあるが、とても良好な関係」これこそが本来あるべき管理会社・オーナーの理想形だと思っています。 今回はこの管理業者へ適度な緊張感をもたらす「良いプレッシャー」と、管理業者に敬遠されたり、時には嫌われ、パフォーマンスが上がるどころか下がってしまう「悪いプレッシャー」を賃貸経営の上手なオーナー、いわゆる「名将」の事例などをご紹介しつつ、みなさんの賃貸経営に活かせる方法をご紹介してみようと思います。 オーナーとのパワーバランス こんな感覚のオーナーにならないでくださいね・・・ 前提として、管理会社にとって一番最優先するお客さんは誰か？といえば「管理物件を預けてくれるオーナー」となります。 こんなことを書くと「おいおい、入居者はどうした」と言われるかもしれませんが、少しお待ちください。 管理会社の基本的な仕事というのは、どう取り繕っても 「オーナーの収益を最大限化すること」なんです。 じゃあ「入居者はどうでもいいってことか？」というとそうではありません。 「だからこそ、家賃を払っていただける入居者さんが大切なのです」 どうです？矛盾はしないでしょ？オーナーにとっても入居者さんというのは「家賃を払っていただけるお客様」な訳です。 オーナーが大事だからこそ、入居者さんを大切にしなければならない！ご理解いただけたことでしょう。 しかし、管理物件がなければお話にもならない訳ですから、やはりオーナーとの関係というのは管理会社は気になるものです。 そして、そういったオーナーさんと管理会社の関係というのは絶妙なパワーバランスが存在します。 もちろん、オーナー様様という場合もあれば、強気な管理会社も存在しており、あるいはオーナーさんによっても個別に違いがあります。 そういった立場も踏まえて本題に入っていきましょう。 大前提として まず、これからの前提として「管理会社がある程度のことはしてくれている」という前提になります。 「それは怒っても仕方ないよね」というミスや無気力で怠慢ばかりの管理会社だった場合は別です。 そんな管理会社であれば「管理会社変更」一択です。プレッシャーを掛ける必要もないでしょう。 それなりのことはしてくれていると思うが「もっと良くしたい、パフォーマンスを上げて欲しい」という想いがある場合に限ります。 あくまで「管理会社と良い関係を築く」「もっと自分の物件で良い結果を出したい」という前提です。 そういった前向きなプレッシャーや緊張感の為の方法だということを前提に進めていきます。 悪いプレッシャーと負のスパイラル ごめんなさい、漫画だけでは無理でした まずは「悪いプレッシャー」とはどういったものでしょうか？ 単純に言えば管理会社や担当者が委縮したりプレッシャーを受けて何も言えなくなるだけの状態にすることです。 この状態では事態が好転するどころか、冒頭のオーナーのように負のスパイラルに陥ることが珍しくありません。 そして、この状態の最大のデメリットがあります。それは 管理会社や担当が次の手を提案出来なくなることです。 これはどういうことかと言いますと、ある程度の管理会社や担当であれば当然空室の長期化に対して対策を提案するハズです。 この時に残念ながら効果が出なかった場合に管理会社はこう思うのです。 「前回聞いてもらって結果が出なかったのに、更に提案するのは図々しいかな？」 ましてやオーナーからの過度なプレッシャーが掛かっている状態では提案しても「前もそう言って埋まらなかったじゃないか？」「じゃあ最初からそうすれば良かったんじゃないか？」と言われてしまうことを恐れて提案が出来なくなってしまう場合があります。 オーナー側からすると「空室が長期化しているのに何も提案もない」となってしまい、オーナーとしては更に不満の溜まる状態になってしまい、更にプレッシャーを掛けざるを得ない状態になってしまいます。 これが負のスパイラルの正体になっているケースは多く見られます。 これは空室の問題だけでなく、他の問題でも大体はこんな経緯を辿ってしまい、オーナー、管理会社ともに苦しい状態になってしまいます。 冒頭のオーナーさんも正にこの状態に陥ってしまったのです。 「管理会社がそんな状態ではオーナーではどうしようもないじゃないか？」 お気持ちは分かります。不動産投資を志されたのですから、やはり物件のパフォーマンスは上げていきたいものです。 では、ここからは私が今まで見てきた賃貸経営の上手なオーナー＝名将を事例に管理会社から見る「良いプレッシャーの掛け方、適度な緊張感を持たせ方」をご紹介してみましょう。 良い時のコミュニケーション 良い時のコミュニケーションは「いい提案」に繋がりやすい 悪いプレッシャーを掛けてしまうタイプのオーナーに共通して多いのが 悪い時だけコミュニケーション過多 もちろん、問題点があるのですから当然管理会社や担当とコミュニケーションを取ることが必要なのですが、物件の状態が良い時には連絡やコミュニケーションは一切無いという方が多いものです。 対して名将たちは 良い時にコミュニケーションを取っておく 反対ですね。 物件の入居状況なども含めて良好な状態の時に管理会社や担当とコミュニケーションを計る方が多いのです。 用件としては「今入居も安定しているのでお礼に来ました」という内容だったりするのですが、そこで話すのは「次空室が出たらどうしていきましょうか？」や「これから問題が出そうなこととかあります？」などの話に繋がります。 そこでは、現在の状況が良いのも手伝って前向きで建設的な話し合いとなります。 良好な状態の管理会社からは「次回空いたら、最近のトレンドでこんな方法がありまして」とか「この状態であれば家賃を上げることも視野に」「そろそろメンテナンスの時期ですが、計画的に進めましょう」なども聞けるでしょう。管理会社も自信を持ってオーナーと話せるタイミングですから、基本的には前向きな意見が多く出ることでしょう。 また管理会社にとっては「お礼を言ってくれる律儀な方」とか「既に次の対策を見ている意識の高いオーナーさんだな」「日々の物件状況をしっかりと把握している方」という風なプラスの印象を持たせることが出来ます。 こういった良好なタイミングを狙って管理会社とのコミュニケーションを取ることで「建設的な意見交換」「お礼を伝えて好感を持ってもらう」「物件を把握しているという意識」という一石三鳥の結果を名将たちは無意識なのか意識的なのかを別として管理会社に与えるのです。 これらは「物件状況を把握している方にマズい所は見せられないな」という適度な緊張感に繋がっていきます。 適度な「貸し」を作っておく あくまで「自然に」と「適度」がポイントです 管理会社というのは正直「板挟み」の連続です。 他人の所有物を他人に貸すお手伝いというもので、基本的に自分達の権限で何かできるという部分は少ないものです。 そういった中で管理会社に対して適度な「貸し」を作れるチャンスというのは随所にあるものです。 先日のこと、ある物件で退去した入居者がいました。 このお部屋では入居者の過失によりお部屋が傷んでおりました。 その為、入居者の方に当該箇所の原状回復費をご請求しましたが、払わないのです。国土交通省のガイドラインに照らし合わせても明らかな部分と請求額であるにも関わらずです。 しかも入居者の過失は明らかであるにも関わらず、かなり争う姿勢を出していました。 揉めそうなことを含めてオーナーに相談したところ、あっさりと「その部分はいいですよ、大丈夫です」と言ってもらったそうです。 管理担当も対応に苦慮していただけに大変助かったそうです。 このオーナーさんは我々と同じく不動産業の方で当社に管理を任せてくれていますが、普段からこういった困ったタイミングでは何かと融通を聞いてもらっています。 そういった「恩」もあり、入居やその他の点で挽回しようという意識が働いているのか、当社に預けている全物件が良好な状態です。 もちろん、この方から「今回は貸しですよ」などとは聞いたことがありませんが、こういった細かい部分の恩というのが色々な部分で効いてきます。 だからといって「何でも飲まないといけない」「融通をいつでも聞かないといけない」という訳ではありません。 何でも聞いてしまうと無理難題ばかり降ってくるようになってしまいます。 あくまでも「適度に」というのと、相手が困っているなど「感謝や恩」と思えるかどうか？の見極めが大事です。 あまり打算的になりすぎると良くないのかもしれませんが、こういった「適度な貸し」は必ずプラスになって返ってくるものです。 これも管理会社や担当としては「あの時助けてもらっているしな」という意識や「恩返ししたい」という前向きな動機になるのは間違いありませんからね。 私自身、今思い起こしても「名将」達への「借り」はいまだに返せていません。 常に借りが残っていますが、現状は良好な状態であることが名将たちの名将たる所以なのかもしれません。 感じる他社の影 これは「ほーんの少し」で大丈夫です。過度は禁物 当社によくお越しいただくオーナーさんがおります。 この方とは毎回楽しい話題だったり、私が勉強になるような話を聞かせてくれます。 個人的にも好きなオーナーさんなのですが、当社のエリアとは別の都道府県にも物件を所有しています。 そちらの物件の様子や首都圏の最近のトレンドなどもオーナーさんから聞くのですが、そういった会話からも 「そうだよな、他の管理会社ともお付き合いあるんだもんな」と実感するのも事実です。 その方から「他の管理会社はこうなんだから」とか「他の管理会社に変えようかなー」というプレッシャーを掛けられたこともありません。 ご本人にもそのような意識は感じられません。毎度お会いする度に感謝を伝えらえれ、次回の方針などを話して建設的な会話ばかりです。 それでもそういった「他社の影」というのはやはり意識するものです。 ですが、これはさじ加減が大変重要だと思っています。 あくまで「匂わせる」程度で十分だと思います。 ニュアンス的には「いつもありがとう、本当に信用しているよ」という感情を相手に持たせていながらも「私は他社だったり、不動産業界のことも分かっているよ」が伝わる程度で十分です。 「私が他社で持っている物件ではー」とか「他社ならこんなことないのに」とばかり言ってしまうと過度なプレッシャーになってしまうこともあります。 私が出会ってきた名将たちも「いくつかの不動産会社」と取引があることは分かりながらも、脅しはしない。 勝手に管理会社が他社に負けじとパフォーマンスを上げている！ 名将たちはこんな印象を持ちます。 管理会社というのは得意な部分が様々です。 大手には大手の良さが、中小には中小の良さが、時には担当レベルでも変わります。 しかし、こういった「勝手に管理会社が張り切る」緊張感は相互にいい影響をもたらすこともあるといえます。 同じオーナーさんを管理している他社さんと話していても、名将たちの物件は不思議とお互いに良好な状態であることが多いものです。 これは複数の管理会社と付き合った方がいいというよりは「不動産業界のこともある程度把握しているよ」という無言のメッセージが「適度な緊張感」に繋がっているのだと思っています。 やっぱりコミュニケーション力 いかがでしたでしょうか。 どれにも共通しているのがコミュニケーションの取り方ということです。 プレッシャーもコミュニケーションの一つではありますが、やはり前向きで建設的な関係を築くことが最良であることは疑いようがありません。 もちろん、ハッキリと言わねばならない場合などもありますが、根底にはお互いに良好な状態を作っていこうという信頼関係を築いていく作業なのだと思います。 管理会社はもちろん慢心・油断をしてはいけませんし、プロとして最良の提案をしていくことが責務になります。 そういったお互いの信頼関係を築く為にも、やはり「適度な緊張感」というのは必要だと管理会社の立場からも思います。
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2023年05月26日
空室の電気は開通しましょう ~募集写真に影響も~
電気代は掛かりますが必要経費と思って スマートメーターの普及により 左が従来の電気メーターで右がスマートメーター オーナーのみなさま、保有物件で空室が出た場合の電気はどうなっているでしょうか？ 昨今、急速に普及している電力会社の「スマートメーター」の登場により、入居者さんが電気を解約するとあっという間に電気の供給はストップします。 以前は入居者さんが解約をしても作業員の都合だったりで供給が止まるということが少なかったのです。 その為、空室の確認やハウスクリーニングの時には既にブレーカーを上げても電気が通っていない。ということが珍しくありません。 従来は契約者は誰もいないにも関わらず、ブレーカーを上げると使えていたということも多くありました。 しかし、このスマートメーターの登場により遠隔での開通・検針・ストップが可能となりました。 しかも電気の使用量もデジタルで正確に検針することから空室の電気代というのもしっかりと請求されるようになりました。 ２０２４年を目途に各電力会社がドンドンと交換を進めております。 今回はこの「空室の電気」についてお話しようと思います。 空室の電気は開通しておきましょう 一日も早い成約の為に 結論としては「空室の電気は使えるようにしておきましょう」 空室の電気代はもったいない たしかにそうなのですが、やはり新しい入居者さんのご案内の時に電気が使えないとデメリットが多くあります。 日中しか案内できないトイレや脱衣所などが見にくい暗いと古く見えたり、汚く見える日当たりが良くても、明暗が付きすぎて写真が撮りづらい ご案内時のデメリットは特に大きいものです。 綺麗なお部屋で日中でも水周りなどは照明が無ければ見づらいものです。 また、暗い状態だと設備や床、壁なども古く見えてしまいます。本来は多少の光沢があるにも関わらず、光が当たらないことで光沢が出ずに古く見られて印象ダウン。 時間の都合で夕方や夜にご案内が入った場合はもっと深刻です。 場合によっては携帯のライトや懐中電灯などでご案内をしなければなりませんが、大体は「明るい時に見てもいいですか？」か印象を落としてしまい、「成約ならず」となり、機会損失は大きくなってしまいます。 少しの電気代を節約しようとして成約が伸びてしまっては本末転倒になってしまいます。 募集時の室内写真にも影響が また、デメリットの最後に書いてある写真の撮りづらさについて、これもご紹介してみようと思います。 まずはこの２枚をご覧ください。 電灯なし 電灯あり 違いがお分かりでしょうか？ 電灯なしでは陰影がついてしまい、床や壁の角部分が暗くなってしまいます。 電灯ありの場合は内側からも照らす為、角部分まで明るく写るようになるのです。 ちょっとした差なのですが、印象が変わってしまいます。 募集の写真というのは盛ったりというのはダメですが、「物件の魅力」は引き出さねばなりません。 ですからマイナスの印象になるような写真の撮り方はしたくありません。 その為にも電気の開通というのは必須だとご理解いただければと思います。
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2023年05月24日
今では違法？インパクトのあった「特約」５選
最近はメチャクチャな特約は絶滅危惧種となりましたが、昔はありましたね・・・ そもそも特約とは？ 私たちの日常というのは「契約」でありふれております。 例としてはコンビニでガムを買うのですら売買契約ですし、保険や携帯電話など支払うお金についてはほぼ全てでしょうし、皆さんが働いてお給料をもらうのも契約です。 本来、契約というのはお互いに合意できれば自由に設定していいのです（契約自由の原則） そんな中でも不動産の契約というのは特殊です。 それは「２つとして同じ物がない」ということも大きな要因であります。 その為、いわゆる一般の契約より個別の事情や貸主の意向など含めて「特別の条件を伴った契約」＝特約というのが多く交わされます。 通常の契約書に追加で特約が付いてくるというイメージでＯＫです。 ちなみにザックリと不動産の特約というのは一般的にはこんな特徴があります。 元の契約条項と特約条項がぶつかる場合は特約が優先される公序良俗（ざっくりといえば常識や道徳）に反しない限りは特約は自由に設定できる契約を結んだら特約を了承したということ「特約」だけ解約することは出来るが、「特約」だけ残すことはできない 不動産賃貸契約でも特約というのは大なり小なり「ほぼ必ず」入っていることでしょう。 それは例えば「ハウスクリーニング費は借主負担」「ペットを飼う場合の原状回復の範囲」「家賃が遅れた場合の罰則」など私たち不動産業者が見慣れたものから「ある特定の物件だけのマイルール」的な変わった特約まで これからお部屋を借りたいと思っている方はこの「特約」については「特に注意して見た方がいい条項」だと思っておいて損はないと思います。 そんな「特約」ですが、昨今では法律の規制や慣習でメチャクチャなものは殆ど無くなっていきましたが、ほんの少し前までは「これはナンだ？」という特約がたくさんありました。 今回は私が見たり、聞いたことのある「変わった特約」をご紹介してみようと思います。 今では違法だったり、やり過ぎだ、変わってる！などの思い出ですので、肩肘張らず気楽に見てください。 ①転職したら退去 一発目からスゴイでしょ？ これは東京で賃貸営業として働いている時に出会いました。 この物件は東京２３区の中でも地下鉄の駅から徒歩２分の好立地にあるマンションでしたが、まず家賃設定が激安！ 近隣相場からすると賃料で１０，０００円～１５，０００円位安い物件でした。 何でそんなに安いかと言えば 審査と特約が最強レベルに厳しいから ちなみにザッとこんな条件でした。 本人の勤め先は公務員か上場企業勤務連帯保証人は親以外ＮＧで親の勤め先も本人と同等エアコンは故障したら「自腹」だけど退去する時は置いていかないといけない家賃滞納はうっかり忘れてても1か月で退去契約者以外は部屋に上がるのもＮＧ どうです？厳しいでしょう？ 私も一度申し込もうとした際の契約者の勤め先は、世界的な企業であるアメリカの大手ヘルスケア企業「ジョン●ン エンド ジョンソ●」で全く問題ないと思ったのですが、審査はＮＧでした。「なぜですか？」と詰め寄る私にオーナーの一言 「私はそんな会社知らないから」 ＯＨ！ファンキー！ とまあこんな始末なんですが、その中でも異彩を放つ特約というのが 転職したら退去 オーナーの言い分としては「入居審査では職場を信用して貸すのに、勝手に辞めるのは契約違反だ」とのこと ちなみに「転職する前に相談して再審査はＯＫですか？」と聞いたところ 「審査はするけど転職する人は信用できないから、９割方ダメ」とのことでした。 そんなクセありオーナーだった為、マンションは常に空室だらけでした。しかしオーナーは意に介さず「分かる人だけ住めばいい」という振り切ったオーナーでした。 まあ、その分破格な家賃設定ですから仕方ないのかもしれません。 ところが困ったことに、この物件はインターネットに募集を出すと反響が多いもんだから対応に苦労する訳です。 ほとんどの方は審査ＮＧか「そもそもそんな条件ならこっちから願い下げだ」ですからね。 この物件を目当てにご来店頂く方は多かったのですが、諸条件を伝えると可哀想な目に遭うだけなので、いつからかネットには掲載しなくなりましたね。 あの物件、今でも同じ条件なんでしょうか？気になります ②家賃滞納したら所持品売られる 泥棒もビックリ！ 特約にはこう書いてありました。 ・家賃を１か月滞納した場合、貸主が委託する業者に家財処分を依頼し、その費用を賃料弁済に充てることとする ということは、私が家賃を滞納してしまった場合、プレイステーションなどは勝手に売られても文句は言えないんでしょうね。 なかなかスゴイ特約だと思いませんか？ 住居侵入罪から窃盗など触れる法律は一つや二つではありませんよね。 管理会社に問い合わせたところ「今まで実際にやったことはないそうです・・・」との返答ではありましたが、家賃滞納を許さないという強い意思を感じます。 しかし、当然ながらバッチバチに違法であることは間違いなく、仮に本当に実行した場合は訴えられた貸主は負けることでしょう。 ③作文を書かないといけない 善人すぎたオーナーのはっちゃけですかね・・ これは読んで字のごとくですが １年に１回自分の「夢」に対する想いを作文にすること という特約でした。 この物件がいわゆる「若者の町」にあるのですが、オーナーも実業家として夢を叶えた人で 「自分も何も無いところから這い上がったので、若者にも成功して欲しい」「夢はついつい忘れてしまうので、１年に１回作文にして思い出してほしい」 という混じりっ気なしの善意で導入されたそうです。 しかし、当の借主たちからは大不評だったそうで適当に書いた作文を提出されたり、そもそも書かない人も多数だったようで、あっけなく終了したそうです。 私も同業者から聞いた程度だったので、実際の契約書を見たわけではありませんが、どんな文言で書いてあったのでしょうか？ 借主は１年毎に自己の目標への想いを４００字詰原稿３枚以上に記し、貸主へ交付しなければならない こんな感じだったのでしょうか・・・ ④月１で家主の部屋チェックがある 地域の不動産屋から総スカンを食らっていました これもそのままですが家主の言い分としては 「キレイに使っているかどうかチェックするのは当たり前のこと」だそうです。 過去に退去したお部屋がかなり汚かったことでショックを受けるとともに、国土交通省のガイドラインに抵触することが多く、思った通りの原状回復費を貰えなかったことから発動したそうです。 「退去してからは借主が強いなら、借りてる間にチェックしよう」という歪んだ発想でした。 そんな特約を入れようとするもんだから、元の管理会社には管理を打ち切られ自主管理に 客付けを依頼する為に各不動産会社を周るものの、この特約でお客さんを紹介してくれる不動産会社は中々現れず、本人も憤っていました。 確かに運悪く、良くない入居者に当たってしまったことは同情するのですが、賃貸経営をやっていると一定数このような人に当たってしまいます。それをケアする為に普段から備えておく必要があるのですが、それはご理解いただけなかったようです。 当然私が勤めていた会社も「あてはまる方がいれば紹介しますねー」と言いながら店長は図面をゴミ箱へ捨てていました。 最終的には地域の顔役的な不動産会社の社長に 「あんたは不動産のオーナーに向いてない」と一括されたそうです。 その後の動向は知りませんが、売却して見切りをつけたのか、はたまた方針を転換したのか、その後見ることはありませんでした。 ⑤貸主の庭掃除をすること これはメチャクチャに見えて意外と人気だったみたいです タイトルだけ見ると「何様なんじゃい？」というような特約ですが、これには理由がありまして オーナーは近くに住むお年寄りのおばあさんでした。 息子夫婦も遠方に住んでおり、お母さんが心配だ！ そこで何かいい方法がないか？ということで 「家賃を安くする代わりにお庭掃除兼おばあちゃんの安否確認をして欲しい」というからくりでした。 週に１日、２０分程度の簡単な作業だそうで、その代わりに家賃が激安という仕組みでした。 都心に近い場所ということもあり、地方からの真面目な学生さんや夢を持った若者に人気だったそうで、退去する時などは先輩が後輩を紹介したりと和気あいあいとしたものだったそうです。 しばらくしておばあちゃんが施設に入ることになり、この人気の特約は無くなってしまいましたが、タイトルとは裏腹に人情にあふれた特約だったのです。 もちろん、今同じことをしようとしてもトラブルの種になりそうなのでおススメはしませんが、当時の時代が許した奇跡のようなマッチングだったのでしょう。 今では健全になってきたが・・ いかがでしたでしょうか？ このような変わった特約が多く見られたのも、平成の中盤頃まででした。 その後は特約といえど無制限でもなく、法律の普及や裁判などで変わった特約は消えていきました。 有名なものでいえば「滞納したら鍵を変える」などの鍵ロックなども多くの人が「違法でやっちゃダメ」と認識してからは脅しにもなりません。 昨今は大体の特約は違法性もなくなり、健全なものがほとんどになりました。 しかし、契約というのは一旦結んでしまえば「有効」になりますから、みなさんはご自身の契約ではしっかりと契約書の内容と特約を確認してくださいね。
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2023年05月16日
ビジネスでタブーな政治・野球・宗教の話題 ~逃げられない時のおススメ対策~
言わない方がいいのは事実ですが、逃げられない時にはどうしたら？ 思い入れが強すぎる話題 みなさんも聞いたことがありませんか？ 政治・野球・宗教の話題はビジネスではしない方がいい これは真理であるのも事実でしょう。なぜならこの３つは 「好き嫌いを超えた人生観」 だからなのです。 だからこそ、軽々しく話すと「敵」認定されたり、不快に思われたりする確率が高い話題といえるのです。 与党支持者と野党支持者 巨人ファンと阪神ファン 分派した宗派 など想像しただけでも「仲悪そう」と思えます。 こういった話題にビジネス上会う間柄では踏み込まないのが得策であるのは想像に難くないでしょう。 しかし、こういった話題を避けるのはもちろんですが、時に逃げきれない・かわし切れない場合というのもやってきてしまいます。 そんな時に私が実践している方法を今回はご紹介してみます。 政治・野球・宗教でそれぞれ今まで有効だったことをご紹介します。 政治編 向こうからもグイグイ来ることは余りないのですが、確信をつかれた時には 政治の話題というのは珍しくはありません。 国単位の話であれば話題にするのは構わないと思っています。 「消費税上がって大変ですよねー」とか「海外の戦争とか嫌ですねー」などの一般的な話などは問題ありません。 世の中で「自分達ではどうしようもない大きな問題」で論じる分には雑談として一般的だと思えます。 しかし、地域の選挙などになると事情はガラッと変わります。 ここでは明確に「敵」「味方」がハッキリと出てきてしまいます。 そんな時に「あなたはどっちの味方なんですか？」「協力してもらえませんか？」という具体的かつポジションをハッキリさせられるような事態がある場合の対処法です。 この時にあなたと協力を願い出てきた方が一致していれば何の問題もありません。 しかし、これが逆だった時には問題があります。 特にあなたは現職側、協力を申し出る方が敵対候補だった場合が一番厄介でしょう。 協力側は体制側についているあなたを崩すことは相手に取ってダメージ、こちらにとっては新規でプラスと一石二鳥となるため、熱心に勧誘してくるはずです。 この時の自分の立場について表明するのは中々リスクが伴います。 仮にあなたが現在現職に肩入れしていることで利益だったり有利なポジションを取れているならば、表立って敵対候補に肩入れする訳にはいきません。 かといって、万が一選挙結果で敵対候補が勝った場合に応援しなかった立場としてバツの悪い思いをしたくもないでしょう。 そんな時に思想信条があり応援しているならハッキリと表明してもいいのでしょうが、そこまででは無いのでしたらおススメとしては 「私は現職の味方です」 と表明するといいかもしれません。 そうすると敵対候補側からすると「敵陣営だ」と見なされるかもしれませんが、この言葉には次があります。 「ですから、あなた方が勝った場合はその後応援いたします」 ズルいですが、これ以上に自分の立場をハッキリとし、相手にもメリットのある返答はありません。 要は誰が勝っても私は現職側につきます。という表明になります。 仮に敵対候補が勝てばその後は味方につく訳ですから、その後無碍にもできないでしょう。 これは私の父が商工会議所に勤めていた折に使っていた方法でした。 商工会議所となると地域で色々な人と関わり合いをもつ一方、仕事では役所や首長と仕事をすることが多い為、選挙時期になるといつも「お前はどっちにつくのか？」論争に巻き込まれていたそうです。 そんな中で父が結論を出したのが「現職の為に一生懸命やる」という結論でした。 これでは敵対候補としても筋が通っており、かつ自分が当選した暁には協力を約束する言葉として無碍に出来ません。 自分が当選した場合には無条件で味方につくのですからね。 コウモリのように見えますが、現職と仕事をする立場の人からすると便利だとは思います。 しかし、もっと利権に絡むような話だった場合はこのようなポジションは認められないでしょう。粉骨砕身の協力をした者にしか恩恵はないでしょうが、そんな方であれば「何て返答しようか？」とは迷わないでしょうからね。 有効な返答だと思います。 野球編 最近は薄れてきたように思いますが・・・ 伝統の一戦 などと呼ばれるようにたががスポーツ、と呼べない程度に熱狂してしまう野球。 昔に比べると熱狂的な方などは少なくなってきたように思います。 一昔前であれば「娘の結婚相手が巨人ファンなら許さん」という方や「あそこの社長は阪神ファンだから取引したくない」という極端な方もおりました。 そんな中で野球経験者だったり野球の話題が出る時に聞かれる「どこのファンなの？」ですが、返答を間違わないようにしたいものです。 「あんまりプロ野球は見なくて」と返答するのもいいのでしょうが、野球好きの方は野球談議が出来る人を理屈抜きで好まれる傾向があるので、お近づきになりたい場合、「プロ野球に興味ない」はあまり得策ではありません。 ではそんな時におススメなのが 球団ではなく、選手個人のファンだ と表明することがおススメです。 これは本当は巨人ファンだが当然ながら相手方が阪神ファンだった場合を考えて 「私は特定の球団というよりは選手のファンでして、今だと巨人の岡本選手やヤクルトの村上選手はいいですよねー」などと選手を複数挙げるといいと思います。 もちろんプロ野球にも興味があるが、野球好きが高じて選手にフォーカスしてます。という感じです。 すると相手がどこの球団であっても話は続きます。 この時に相手が阪神ファンだった場合は「阪神の〇〇選手もいいですよねー」とか追随することも出来ます。 ちなみに私は 「球団問わず昔から外国人助っ人選手が好きなんですよー」と答えるようにしています。 そこで出す名前も少し古い外個人選手の名前を出します。「近鉄のブライアントとか西武のデストラーデは特に好きでした」などと話します。 これは子どもの頃に好きでしたから事実ですし、球団問わずに昔話ならできますからそうしています。 そうすると「昔の西武は強かったよね」とか「私は○○ファンなんだけど」と言われた時用に「○○なら誰々が好きでした」と会話できる程度の知識だけあります。 最近は私もプロ野球を中々見れておりませんので、最近の知識が乏しいということもあります。 そんな時にＷＢＣの話題だけだと「ニワカでは？」と思われる為、少しマニアックな昔の話などをすれば「本当に野球が好きなんだな」と思っていただけます。 無理に合わせる必要はありませんが、タブーの話題だからといって全部避けてしまうと距離も縮まりません。 同じ野球好きなら球団ではなく、野球の魅力について話せば大体意気投合出来るものです。 ご参考までに 宗教編 この中でも一番デリケートな部分 正に人生とイコール 宗教については勧誘やおススメなど様々な部分がありますが、鉄則としては 「入会などについてはハッキリと断る」というのは鉄則だと思います。 仲良くなりたいからといって「入会や入信」をちらつかせるのはおススメしません。 宗教というのは「好き嫌い」を超えて人生観です。 ですからデリケートですし、変な期待を持たせてしまうと好かれるどころか嫌われる可能性もあります。 その為、お誘いに関しては固辞しつつ、おススメなのは 「その宗教を学んでからどのように人生観が変わったか？」を聞くといいでしょう。 その宗教の教義や特徴を聞いてもピンときませんし、勧誘を誘発することが多いので 「あなたにとってどれだけ良かったのでしょう？」という変化を聞くといいと思います。 そうすると昔の話や人生が良くなったという話になり、目の前の方のパーソナルな部分が聞けます。 あくまでも宗教の話ではなく「あなたの人生観」について話してみるのです。 そこで共感したり、褒める分にはいいと思います。 その中で「こんなにいいんだから、あなたもどう？」となる場合もありますが、そこではしっかりと固辞した方がいいでしょうね。 しかし、経験上この「どう人生が変わったか」を聞いて相手の明るく変わった部分に共感したりすることで大体平穏に終わることが多いですね。 ちなみにどんな宗教のお誘いでも興味がないなら「キッパリと断る」以外の選択肢はおススメしません。 「先祖代々、○○教なんです」などといっても勧誘する人からすれば「可哀想に洗脳を解いてあげないと」と善意でお勧めしてきます。 あなたが興味をあるフリをしてしまうと「悩んでいるんだ、助けてあげないと」となってしまいます。 そこで興味があるのは「宗教ではなく、個人としてのあなた」というスタンスを取った方が良いと思います。 しかし、この３つの中では最難関の項目であることから、やはり「出来るだけ触れない」は正解かもしれません。 ビジネスだと避けられない時もある このようにやはり直接的にこちらから触れる話題としては価値観や人生観に掛かる内容であることは間違いありません。 しかし、こういった話題こそ相手の価値観が色濃く出ているのも事実。 思わせぶりな対応や嘘を言うことは不誠実ですが、今回のように「一部分にフォーカスする」という方法は相手の価値観や人生観を傷つけたり、異なる価値観同士の衝突にはなりにくいのかなと思います。 相手のパーソナルな部分が見えると提案も変わってきたり、刺さったりする言葉を選べるとは思いますが、知識や覚悟もなく思想信条に触れるのはおススメしません。 ちなみに私は無宗派で特定の球団やファンでもなく政治も特定の団体を応援している訳でもありません。 その為、この３つについては無色透明な水みたいなものですね。 しかし、これも相手からすると「ポリシーのないやつだ」と思われるでしょう。 私は仕事以外のこだわりが極端にありませんが、仕事上のこだわりだけは人一倍強く頑固な一面もありますので、帳尻が合ってるのでしょうかね？
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2023年05月15日
エンジョイキリシママルシェ ～霧島市の最大の魅力は「人」だ～
会場は大盛況 エンジョイキリシママルシェ とある日のこと、スタッフよりエンジョイキリシママルシェについて教えていただきました。 主催者の方の一人とは私も面識があり、とても良い方なのでいつか行きたいと思っておりました。 そして5月14日（本当は5月7日開催予定が雨天の為、順延）に開催されましたので、行ってみましたのでレポートしたいと思います。 エンジョイキリシママルシェでは霧島市の観光や素材、食材など魅力を発掘し、広報していくという素晴らしい理念を持って開催されております。 まずは場所と詳細をご紹介しましょう。 ちなみに ホームページはこちら ENJOY! KIRISHIMA Marche 今回の場所は霧島市市民会館 何と115ブースの参加 今回の場所は霧島市民会館横の広場でしたが、これまでも隼人塚公園や国分多目的屋内運動場など、色々な場所で開催されておりました。 そして、今回は115ブースも参加するとのことで、広い会場にはたくさんのブースが出店しておりました。 段々と規模が大きくなってきているのでしょう。 この日は会場も大賑わいでしたが、市役所の駐車場も解放されており、一番の賑わう時間であろうお昼に行きましたが、何とか車も停められました。 会場の様子 会場に着くと霧島市役所側には飲食店ブースがあり、山形屋側には雑貨などの出店ブースという風に分かれておりました。 そして、人の多さに驚きましたが、現地には警備員の方やスタッフさんの運営により規律正しく、スムーズな人の流れになっており、ちょうどいい混み具合だなと感じました。 今回のマルシェで驚いたのは出店物の幅の広さでした。 ハンドメイドのアクセサリーから革製品などもあれば、更には古道具や木工製品などもありました。 一般的なマルシェには大体コンセプトなどがあり、その中には「あんまり興味を引く物が無いな・・・」ということもあるのですが、こちらのマルシェでは「なんだこれ？」と興味を引く「普段見たことのないモノ」がたくさんありました。 私はこの後別件があった為、長居が出来なかったのですが、それでもお店の方に「これなんですか？」と聞かずにはいられませんでした。 そして、そのどれもが魅力的で時間が許せばもっと居たかったですね。 会場にはお子さんも遊べるコーナーも 市役所側には飲食店が連なっておりました！ 山形屋側には地域の方達のハンドメイドやこだわりの逸品が並ぶブースです 今回は小道具や木工、皮製品などもありました。かなり幅の広い出店です。もちろん、衣服やピアスなどの女性向けの物が大半ではあります。 古着のデニムをバッグに加工して販売しているお店も、お客さんの９割以上は男性だったそうで、私も欲しかった ミニ盆栽も興味を惹かれました。デスクの上に欲しかったのですが、屋外用とのことで断念しました。しかし店主の方と植物談議が出来て本当に楽しかった。 和物のアクセサリーです。目を引きますよね 皮製品のブースでは、男性が足を止めて見ていました。現地で見ると更にカッコよかったです。ご自身で染色までされるそうで、手に取った感触は最高でした。 出店していた方は皮製品好きが高じて自分で作成するようになったとのこと。この他にもオーダーも受けておるそうなので、気になる方はインスタグラムをチェックしてみてください。インスタはこちら どこもかしこも、お店の方とお客さんが和やかに談笑していました。 所々に座れたり、休憩スペースもあり、少し周っては休憩したりと、居心地に気を遣われた配置になっていました。 聞いたことのない「台湾カステラ」美味しそうだったので、スタッフのお土産に買いました。うまかった 買ってきた台湾カステラ、スタッフにも好評でした。 会場ではビンゴ大会やパフォーマンスの催し物も開催されております。 最大の魅力は「人」である 今回はブースの数も多く、私も目を引くものが多かったのですが、店主の方々に話しかけるととっても気さくに紹介してくれました。 商品の魅力やどんなこだわりがあるのかなど、みなさんのこだわりや商品への想いを聞くだけでも勉強になったり、魅力に気づかされました。 そして会場を後にする時にも運営のスタッフさんが暑い中汗だくで頑張っておりました。 警備にあたる人も含めて今回のマルシェは本当に運営がしっかりしているなあと感心させられました。 出店者の方々も良い人ばかりでした。 一様に「霧島市や鹿児島県の魅力をもっと伝えたい」という熱と私も知らない魅力的な場所・素材・食材が溢れていました。 霧島市の本当の魅力はこういった地域を盛り上げたいという熱意のある人達だと実感させられました。 そして、こういった活動で地域が少しずつ魅力的になっていくんだろうと思いました。 同じ地域で仕事をしている私たちも地域の為に微力ながら貢献できるように今後も頑張っていきたいなあとエネルギーをいただきました。 次回のエンジョイキリシママルシェも期待せずにはいられません！ みなさんもぜひ！
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2023年05月14日
幽霊？苦情？深夜に聞こえるお経 その正体とは？
幽霊？事故物件？その正体とは・・・ 深夜に聞こえてくるお経 これは私が東京で管理会社に勤めていた時のことです。 ある入居者からお電話がありました。 「このところ深夜３時ごろから部屋でお経が聞こえてくるのですが・・・」 電話をくれた方は「寝てる時間だし、気味も悪いし、なんとかなりませんか？」とのこと 深夜３時といえば「草木も眠る」時間です。 確かにそんな時間にお経が聞こえてきたなら気味も悪いですし、恐怖を感じるでしょう。 この辺りで私もイヤな予感でございました。 入居者さんは幽霊などを心配しておりましたが、私は当然信じておりませんので、音の発生源を探すことにしました。 ちなみに幽霊だった場合に管理会社が出来ることはあるのでしょうか？ 幽霊の正体見たり 私はなんとなく心当たりがありました。 なぜなら、その入居者さんの隣には「ひょっとしたら」と思う方がいたのです。 とりたてて目立った迷惑行為などをする等ではないのですが、玄関側の窓という窓を内側からカーテンなどを張り付けている奇妙な方がいたのです。 ここではAさんとしましょう、私はAさんに電話することにしました。 すると 「そうですよ、私が毎朝唱えていますよ」 あっさり見つかりました。 しかし、本番はここからだったのです。 「Aさん、とはいえ朝と呼ぶには早すぎる時間なので音量を控えるようにお願いできませんか？」 とやんわり注意をしました。 すると 「私は世界平和の為に祈っているんだから仕方ないじゃない」 と反論してきました。 しかも、その時間に部屋の窓を開けて唱えているそうです。そりゃ周辺にも聞こえるでしょうね。 私はなおも冷静に「それでは近隣から苦情が来てしまうので、ちょっと音量を控えたり、窓は閉めて行いましょう」というニュアンスで勤めて冷静に話をしました。 しかし、Aさんは 「私がお経を唱えることの何が悪い」とまるで宗教を否定されたかのように怒ってしまいました。 本題はそこじゃないんです・・・ 私はその後熱弁しました。 「宗教の話はしていません、信教の自由があるように、世界平和の為に祈るのは多いに結構なんです」 「単に音量と時間と窓の問題です」 「午前３時は皆さん大体寝ているので朝ではなく深夜です」 と丁寧に話をしていきました。 しかし、Aさんは怒りは静まったものの「でもでも」「だって」で中々納得していただけません。 最終的に私は 「Aさん、世界平和の為にというなら、まずはお隣さんから幸せにしましょうよ」 と話しました。 するとAさんは「そうですね、これからは時間と音量に気を付けます、すみません」とやっと聞いていただけました。 本当に世界平和の為に祈っている人ですから善意であるのは事実ですから、この言葉で落ち着いていただけました。 私自身は無宗派で特定の信心もありませんが、信教の自由は出来る限り尊重したいと思っております。 しかし、それも「公共の福祉」に反しないものであればです。 その後Aさんにまつわる苦情は落ち着き、深夜のお経というのはなくなりました。 問題点がブレないように あくまで問題点だけにしましょう 今回はこのようにして解決へ至りましたが、こういった問題の時に入居者さんと「意見の相違」「感覚の違い」というのは往々にして出てきます。 しかし、その時も管理会社としては「問題点はここである」という点だけブレないように心がけています。 今回でいうと「音量・時間・窓」「他の入居者の迷惑」ですね。 Aさんとの話しでは「宗教」「個人の時間感覚」「信教の自由」など別の論点が出てきましたが、これらは問題の本質ではありません。 こういった問題の本質でない部分や個人の価値観によって賛否や正誤が分かれるような部分に捕まってはいけません。 なぜなら、賛否や正誤が分かれるような部分は他人では変えることが出来ない部分だからです。 今回でいえばAさんに宗教それ自体を止めてもらうようなことを出来ませんし、してはいけない領域です。 あくまでトラブルを解決する人間としては「問題点」のみにフォーカスして話をしなければなりません。 個人の価値観の部分で言い争いをしたい訳ではありませんからね。 あくまで私たちが達成したいのは「各入居者の平穏な生活」ですから、枝葉の問題に首を突っ込むのは得策ではありません。 ですから苦情処理をする時にはこの「何が問題点か？」をしっかりと捕まえて、他の枝葉部分の話で熱くなったりしてはいけません。 ちなみにAさんは良好な入居者として長らく住んでいただけましたよ。
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2023年05月13日
リフォーム事例のご紹介 「やること」「やらないこと」
お金を掛ければ変わるのは当然ですが、安く仕上げる努力も評価してほしい 貸し止めを撲滅 さて、今回はロータスホームの得意な「リフォーム」についてご紹介してみましょう。 冒頭の写真は施工後の写真なので「ふーん」と思われるでしょう。 ちなみに施工前はこんな感じでした。 前の居住者がありがたいことに２０年近く住んでいただきました。 しかし、その損傷は中々のものでした。 こういった傷みの多いお部屋は多額のリフォーム費用が掛かってしまいます。 普段から高い入居率を保っておけば修繕費用も捻出できますが、そうでなければ「貸し止め」といって入居者を募集することなく放置せざるを得ない状況にもなってしまいます。 「お金が溜まったらリフォームをしよう」と思っても１部屋を「貸し止め」にしてしまうと収支は悪化します。 全体が１０室ある場合、今までは１０部屋で稼働していたものが９部屋で収支を回さなければなりません。当然溜まるペースも遅くなります。 そしてこんなお部屋が後何部屋かあった場合、負のスパイラルに突入してしまいます。 その為、出来る限りこの「貸し止め」を作らないことが重要となるのです。 今回はオーナーさんへ何度かの打合せを行いました。もちろん取れる家賃との兼ね合いをしっかり計算し、「やるべきはやる、やらないことはやらない」とハッキリとしたリフォームにしました。 大きな１Ｒです かなりの年数お住まいでしたので キッチンの面材もボロボロ 床は長年の痛みで穴も空いてしまいました 大きな１Ｒをアコーディオンカーテンで仕切っていました。 ユニットバスは洗面台と洗い場の都合で変形タイプでした、 大きな１Ｒでしたが、造りの古さも若干気になってくる年数でした。 アコーディオンはとても使用できる状態ではありません。 出窓も長年の結露でボロボロ コンセプトは「１０年以上何もしない」 今回は床の傷みや水周りの交換も多く見込まれておりました。 その為、オーナーさんと話して 「どうせ交換や張替えをする位なら古くなった間取りも変更して家賃を上げませんか？」というご提案にしました。 床の張替えや補強に大工さんが必要になる為、どうせなら間取りや機能性をＵＰしよう！とプランが固まっていきました。 昔ながらの大きな１Ｒで手前部分は通路になってしまい、ロスが大きかった為、脱衣所を作ることにしました。 今回の間取り変更はこうなりました。 元々キッチンのあった場所に脱衣所を作り、ベランダだった洗濯機を室内に入れることにしました。またキッチンも交換する必要があった為、広いお部屋を活かしてカウンターキッチンの１Ｒタイプにすることにしました。 施行中の様子はこちら 床は穴も空いていた為、合板を上張りしていきます キッチンが有った為、給排水は工事しやすい位置でした。脱衣所に生まれ変わります。 今回はお風呂も替えました、どうせやるならというオーナーさんの意向でした 完成後の様子 カウンターキッチンがいい感じ 新しい脱衣所 独立洗面台は安価なタイプです。 独立洗面台がある為、浴室内の洗面台は不要です。形も広くなりました。 どうせなら温水洗浄便座にしましょう キッチンも特別なものではなく、ここはコストカットの対象です。 電気屋さんが来るなら付けましょう カウンターキッチン以外は既存から大きく変えません 見事１万１千円の家賃ＵＰ その結果、リフォーム中にお申込をいただき、同タイプのお部屋より１万１千円の家賃ＵＰに成功しました。 原状回復に留めてしまったなら家賃ＵＰは難しかったでしょう。 しかし、原状回復との差額は４０万円程でしたので、そう考えるといい支出だったといえるのではないでしょうか？ しかも家賃はあがり、今後こちらのお部屋での修繕は壁紙を貼り換える程度のものになりました。 正に空室対策としても十分な結果でした。 やらなかったこと、コストカットのポイント 今回は大掛かりなリフォームになりました、ここで大事になるのは 「だからといってコストを掛けすぎない」 という点です。 賃貸物件のリフォームでは費用を掛けると家賃に反映できることと、掛けたからといって家賃には反映しない部分があります。 その為、以下のような点をやりませんでした。 床材をＣＦにした→フローリング等だと玄関の框を施工しなければならず、費用がかさむ為脱衣所のドアを付けなかった→建具は高く、角度的にも見えない為キッチンは通常の公団タイプ→カウンターを造作している為、そこまでの意匠性はいらないと判断各部部材は当社で購入し、日程に応じて搬入→業者にお願いするとコスト増になる為工程表を作成し、同日で施工できるものを増やし、日程を削減→人工代の削減壁の破壊をしない→出来る限り「付け足す」だけにする塗装で済む箇所は塗装で行う→部材の交換よりは安価になる為 このように「やったらもっと良くなる」ことは分かってはいるのですが、家賃に反映しない箇所については極力カットしていきました。 入居者目線で「そこまでこだわっても違いが分からない」点は極力省いていいのです。 その代わりに水漏れが起こりそうな箇所などは後々のことを考えてしっかりと直しておく。などの方が大事です。 こういった視点は中々施工業者は持ち合わせておらず、コスト増の要因になってしまいます。 こういった細かい点を抜かないと「素晴らしいお部屋だが、収益性が悪い」という本末転倒の事態になってしまいます。 こういった視点こそ「工事の中で管理会社が見るべき部分」だと思います。 工務店や職人さんは「良い物」は作れますが「収益性」という観点はやはり苦手です、それは賃貸管理という仕事の視点が無い為仕方のないことです。 だからこそ管理会社は「決まるお部屋で収益性も確保」という難しいミッションに取り組まねばなりません。 いかがでしたでしょうか？今回は大掛かりなリフォームでしたが、費用は工務店に一括して発注する金額（見積り済）の５分の３程で済みました。 協力業者の皆さんの協力と管理会社の視点と少しのコツや労力でコストも削減できます。 「やること」「やらないこと」のさじ加減はしっかりと判断しましょう。 過不足なし が賃貸物件での理想のリフォームです
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2023年05月10日
満室詐欺を見破ろう！サインを見逃すな
余計な出費とリスクを回避しましょう 満室詐欺とは？デメリット満載 さて、みなさんがアパートやマンションを買う時にはどういった物件が欲しいでしょうか？ Ａ 満室の物件 Ｂ 空室だらけの物件 しかも同じ築年数で隣同士の物件です。値段も同じ 当たり前ですがＡですね。 好き好んでガラガラで空室だらけの物件が欲しいという人は少ないでしょう（それが理由で値段が安ければ別でしょうが） そう、現在の入居率というのは売却の価格に影響が出てきます。 もちろん高く売却したいのであれば日頃からメンテナンスを行い、高稼働の物件にする必要があります。 満室であれば買主候補に「こんなにいい物件なんだ」「高くで買っても元は取れそう」と思えますし、本来は事実そうです。 よく手入れされていれば入居率は自然と良くなるものですし、市場からも人気物件として扱われる。 もちろん、そんな良好な物件は当然高くで売れることでしょうし、買ったオーナーも引き続き良好な賃貸経営が出来ることでしょう。 それを逆手に取って買主候補となるターゲットに「本当は空室なのに満室を装う」ことを「満室詐欺」と呼んでいます。 これは売主と結託して不動産業者が加担する場合もありますし、売主だけが画策する場合もあります。 この満室詐欺は単に「思ってたのと違う」という予想を裏切るだけでなく、実害も多くあります。 今回は実際にあった事例なども踏まえて、この「満室詐欺」に合わないように注意する点をご紹介したいと思います。 満室詐欺の実害とは 予想外の出費やそもそもの想定も崩されます この満室詐欺に掛かってしまうと実害やダメージは甚大です。 ここからは満室詐欺によって被る実害をご紹介しましょう。 原状回復されていない部屋が多数 いきなりの出費でしかも多額になる可能性があります この満室詐欺をする売主や不動産業者というのは「自分だけが儲かればいい」という悪質な性根があります。 その為、空室も放っておきがちで、ろくに原状回復やリフォームをしていない部屋が多く存在します。 しかし、そんな状態で売りに出したなら当然ですが高値では売れません。 買主からすれば空き部屋のリフォームを想定しなければいけませんから、予算の中にリフォームを組み込まなければなりません。 目標とする利回りを確保する為にはリフォーム代を差し引いた金額である必要があります。 そこで満室詐欺ではボロボロで状態の悪い空室を「入居者がいる」ということにするのです。 そうすると買主候補に中を見せる必要もなくなりますし、現況利回りも上がって見えるし、最悪の一石二鳥なのです。 後は売れた後にしばらくして解約を出せば一丁あがりです。 本来自分がしなければいけなかった原状回復をすることなく、高値で売却出来てウッハウハという訳です。 売れた後にしばらく家賃を負担しなければいけませんが、高値で売れたことを考えればその程度痛いものではありません。 利回りを捏造される 疑心暗鬼が一番の敵 表面利回りは当然ですが 満室想定の賃料の１年分÷売買価格＝利回り ですね。 あまりに空室が多い場合はこの想定利回りを見ても「本当はこうならないんだろうな」とか「家賃設定が高いから空室が多いんだ」と利回りを低く見られてしまい、結果売れないのです。 しかし、満室詐欺ではこの「無理がある家賃設定」でも問題ありません。 満室詐欺を行えば「この家賃設定でも入居する位いい物件なんだ」と誤解させられます。 これも同様に売れた後に解約してしまえばいいのです。 買主さんは可哀想に相場とズレた金額で募集を掛ける羽目になり、空室期間が長くなり収益になりません。 しかも、買ってすぐに仲介業者から「家賃を下げた方がいいですよ」という提案も飲めないでしょう。なぜなら 「この条件で決まっていたんだから」という誤った相場観も植え付けられてしまっていますし、「想定と違う」ということを受け入れるのに時間や覚悟も必要になってしまいます。 大抵のオーナーはこの段階では苦言を呈してくれる仲介業者を「客付け力の無い不動産屋だな」と思ってしまい彷徨ってしまいます。 そしてその後「満室詐欺」に遭ってしまったことを飲み込むしかなくなるのです。 このように総じて満室詐欺が行われると適正な売買価格から外れてしまい、買主にとっては正に「想定外」の収益や出費となってしまう恐れがあるのです。 こんな状態があれば疑おう 心を鬼にして見極めましょう。よくある手口と対策を ではよくある手口とその特徴と対策をいくつかご紹介してみましょう。 当社の管理物件を購入される場合などは間違ってもありえませんが、この満室詐欺は規模や悪意の大小にもよりますが、結構見かけます。 先日も他社で物件を購入されたお客様の物件の相談がありました。 内容はといえば「買ってからというもの次々と退去が出てくるんです」という内容でした。 ちなみに満室詐欺というのは立証するのはかなり難しいものです。 実際の犯罪としての詐欺という形で立件するのは至難の業といえます。 大体は泣き寝入りになり、その後何とか自分の力で立ち直らせるしかないのが現状です。 では手口と特徴を紹介していきましょう。 実際にはいない入居者 架空の入居者ですね 実際には部屋を使っていないし、下手すると家賃も払っていない。 購入後しばらくは家賃が入るかもしれませんが、早ければ１・２ヶ月で解約。 部屋を訪れたらトイレや水周りの使用形跡も無い。 正に売買期間だけの為の賃貸借契約です。 注意すべき契約は主に以下の通りです。 短期貸し法人契約倉庫としての使用者 それぞれをご説明します。 短期貸しは文字通りです。そもそも事前に短期と分かってて受け入れるということは「短期でもいいから入って欲しい」という弱気な状態であるということです。 人気物件であるならば敢えて分かっている短期を受け入れなくてもいいような気がしますよね。 いずれにしても短期というのはある意味正直な「売買が終わったらすぐ出ますよ」であることは間違いないです。 法人契約に注意が必要というのは２つの意味があります。 これは「隠れ短期」という面と「悪意ある協力業者」の可能性があるのです。 まず「隠れ短期」ですが、業種などにもよりますが建設系の会社の場合、近くの現場がある間の短期などの可能性があります。 事前に言っていたかどうかは別として実際には短期である可能性があるのです。またそれを仲介業者も知ってか知らずか正確に伝えない場合もあるのです。 もう一つは「悪意ある協力業者」の方ですが、これは真っ向から売主、もしくは売主側の関係する会社で何部屋か法人契約をするというものです。 この場合は家賃を払ってもおらず、実際には売主と結託している場合や売主から仕事を貰っている業者が名義だけ貸すなどの場合があります。 なぜ個人でなく法人なのかといえば「まとめて何部屋か借りても不思議ではない」という点と個人名で架空の契約などをすると流石に各個人の詐欺が疑われるという所です。個人であれば連帯保証人の有無や連帯保証人の印鑑証明など手続きも煩雑です。 流石にそれらを全部用意しての詐欺はハードルが高いのです。 売主や売主側の馴染みの法人であれば「近くで仕事があったが、もう終わったので解約した」という立証しづらい言い訳が出来るのです。 そういった点から「法人契約」は注意です。 見抜く方法としては法人の規模等で判断するのがいいのかもしれませんが、買主側が購入前段階で確認するのは難しいかもしれませんが、法人契約の数などは確認しても良いかもしれませんね。 最後に「倉庫としての使用」ですが、これがある場合に想定しなければならないのは 「状態が悪い部屋をそのまま貸しているんだろうな」ということです。 本来居住用であるお部屋を倉庫として貸すというのはいささか不可解です。 倉庫として原状のまま貸すといのであれば「直すのに多額の費用が掛かるから安くで倉庫として貸したのかも」と思って間違いないと思います。 現地で見抜く方法 さあ現地で探そう ではチェックするポイントですね。 ここでは実際に住んでいるかどうかの簡易チェック方法です。 集合ポスト 使っていないお部屋なら・・・ まずはポストをチェックしましょう。 空室があるのであればポストにテープを張っていることもあります。 しかし、あまり管理をしない会社であれば逆にチラシなどが溢れかえっていることもあります。 ポストが塞がれているお部屋が多い、チラシがあふれているお部屋が多い場合は要注意かもしれません。 カーテンの有無 これもよくあるのですが、カーテンが付いていないにもかかわらず入居者がいるという分かりやすいものもありますが、一般的にはレースのカーテンなどをつけて誤魔化します。 ちなみに冒頭の相談があった物件に行った時は分かりやすいものでした。 法人契約があるというお部屋はカーテンも無く、外から見ると開封されていない布団が一組だけ置いてある状態でした。 私たちが相談を受けて現地を見に行って１か月後案の定解約が来ましたが、部屋は水周りの水も枯れておりました。 正に満室詐欺の分かりやすい例であるといえるでしょう。 カーテンがある場合でもレースカーテンだけである場合は疑っても良いでしょう。 電気の開通より「ガス」を見る よくサイトでは電気の契約をチェック！とあるんですがね 電気の契約は空室でもすることが多いものです。 当社でもご案内の時の為に空室でも電気契約をいたします。 また、満室詐欺をする業者も流石にこれは開通などさせますし、電気が動いていなければ怪しまれるので室内の換気扇だけ動かしておくなどの手を使います。 そこで役立つのは「ガス」です。 ガスは契約されていないと給湯器付近に付箋のような物が付いていますし、元栓も横にされています。 またガスは基本的には開通させるのに立ち会いが必要になることから満室詐欺とは相性が悪いのです。 その為、疑わしいお部屋の給湯器付近はチェックしてみるといいと思います。 ガスまで丁寧に開通させることはあまり無い為、意外と電気は開通していたとしてもガスは中々開通させていないものです。 また、倉庫代わりに使っていたりするとガスを開通していないので、そういった意味でも注意が必要です。 賃貸物件ではオール電化はほとんど普及していませんから見分けるには格好の設備であるといえるでしょう。 満室詐欺に遭わない為に ちなみに冒頭の家主さんの物件では、当社も空室のリフォームや入居付けでお手伝いをし、全体の半分ほどあった空室を半年程度掛かりましたが、満室へ至りました。 この家主さんの例では退去したお部屋に費やす資金も確保していた為、原状回復もすることが出来ましたし、当社もリフォームをなるべく安くできるように試行錯誤しました。物件それ自体に大きな問題があった訳でもなく、家賃設定も家主さんと協議したましたが当初設定の水準で決めることができました。 また買主側に立っていた業者さんも良好な業者だった為、協力することが出来た稀有な例だともいえるでしょう。 これが間に入った売買業者が悪意で有った場合は目も当てられない状況になったことでしょう。 満室詐欺は巧妙なものになると見抜くのは困難です。 しかし、例え満室詐欺に遭ってしまったとしても事前に「近隣相場と購入物件の家賃相場のずれが無いかを事前に確認する」「出来る限りの調査をする」「信頼できる不動産業者を見つけておく」などの基本的なことで回避したり、リカバリーすることも出来るのです。 悪意がある人に遭わないことが一番大事ですが、運悪く遭ったとしても自力で挽回できる「自身の力」と協力してくれる「信頼できる不動産業者」を見つけておくことが重要だと思います。 冒頭の家主さんは今でも満室を維持しており、今ではいい物件に生まれ変わっていますからね。
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2023年05月02日
ロータスホームの変わった社内ルール
お客様やオーナーさんに関わる話はないです。 社内だけのルール 今回は当社のルールをご紹介したいと思います。 業務に関わることや、法律に関する内容などはありません。 社内だけのルールなので、対外的に何かを強制したり何かを望んだりするものでもありません。 読み終わった感想も「へぇー、そうなんだ」程度の内容です。 私や会社の価値観が色濃く出ているなあ、と読み物として扱っていただければと思います。 ①お祝いやお悔みのお返しは不要 お気持ちだけで結構です まずはこちらです。 会社では様々なことがあります。 お子さんが産まれたり、お身内に不幸があったり、結婚したりなど そんな時には私からのお祝いやお悔みなどを渡したり、社員有志が共同でお金を包んだりします。 これに対しての内祝いやお返し、香典返しなど一切のお返しを当社では固辞しております。 理由としては私の個人的な感覚で 「せっかく役立てて貰いたくて送ってるのに、お返しをしたら使える分が減っちゃうじゃないか」 という理由です。 お祝いやお悔みなどの時に送るお金というのは善意しか入っていません。 こちらとしての気持ちは「少ないが何かの足しになればいいな」であります。 それに対して「お返しは何だろうな？」という気持ちは微塵もありません。 こういった理由からお返しは社内ルールで禁止としました。 貰った側は受け取った時に「ありがとうございます」とだけ言っていただければＯＫです。 もちろん、これは社内だけのルールですので、当社が何かしていただいた場合はお返しをしております。 それでも律儀な当社の社員はお返しをしようとすることがありますが、前例を作ってしまうと 「あの人はやったのに、自分がやらないのは気まずいな」となってしまう為、お返しは全面禁止としました。 ②寝坊は正直に言えばＯＫ あくまで社内だけですよ これも社内では公言しています。 理由は一つ 「寝坊した時の言い訳を聞きたくない」 私も過去に経験がありますが、寝坊というのはふとした時に起きます。 そして目が覚めて焦って支度をするとともに会社へ連絡をしなければなりません。 その時に「なんて言い訳しよう」という気持ちが出てきます。 私はこれが不毛だと思うのです。寝坊なら寝坊と言って欲しいのです。 寝坊したなら支度して遅れた分を仕事で挽回してくれればそれでＯＫなのです。 変な言い訳や仮病などを使われると会社にとってもマイナスになりますし、嘘をついた本人も気まずい思いをするので嫌いなのです。 あと、寝坊をしている人を叱る人も嫌いなのもあります。 例えば月に何度も寝坊するというのは生活習慣などがだらしなく、指導や注意も必要だと思いますが 「なんで寝坊した」と怒ったところで相手からは「すみません」しか返答は出てこないと思っています。 それを「注意力が散漫だ」とか「たるんでる」とかは普段の仕事を見ていれば分かるでしょうから、普段の仕事中に注意すればいい話です。 頻繁にするわけでも無いでしょうから、言い訳もせずに支度して会社に来て業務をしてくれればいいと思っています。 但し、これも社内だけのルールです。 お客様や先方との約束を寝坊してしまった場合は誠心誠意謝らなければならないのは言うまでもないですし、その責任は挽回せねばなりません。 社内だけの話でいえば、寝坊の報告を受けて私が返答するのは 「そっか、焦って事故しないように出社してね」位しか言いません。腹も立ちません。 もちろん、頻度が多いと判断した場合は注意も指導もありますが、たまの寝坊であれば正直に言えばＯＫです。 そして社長の私も正直に「寝坊して朝礼遅れます」と伝えたこともあるので、これから入社する方はご安心を ③飲み会ではなく昼食会 飲みにケーションの力はあるのは分かっていますが 私は個人的にはお酒の場は好きですし、お酒の席に誘われたら出来る限り出席するタイプです。 お酒の場ではいつもと違う一面や内面などが出てきて仲良くなる「飲みにケーション」の力があるのも十分知っております。 しかし、当社は「会社としての内輪の飲み会」はやっていません 例えば忘年会や新年会なども夜の飲み会として行っておりません。 社員同士お酒を飲んだりすることなどは自由にしてくれればいいと思います。 「私から社員にお酒の席を誘うことがない」というだけです。 代わりにというか、新しいスタッフの歓迎会などは社員全員などでランチをすることはあります。 どこかのお店でみんなでご飯を食べて談笑する。という程度です。時間も一時間程度でしょうね。 これは会社員時代に「楽しくない飲み会」が少なからずあったことも原因です。 私は上司部下の関係でお酒の席での説教などが好きじゃないんです、説教を受けるのもですが、自分もついつい説教みたいなことをお酒の席ではしたくないのです。 お酒が入った状態でいかに正気であると自分では思っても相手から「酒の勢いで言ってる」とは思われたくないのです。 もし仕事上の話しをするなら昼間の業務時間の中ですればいいのですからね。 もう一つの理由としては、当社は女性スタッフの割合も多い為、飲み会などになると家庭へも負担となる為、業務中の昼食会にしています。 お客様や取引先の方だと、あまり長い時間を過ごすことは出来ないので、お酒の席だと距離感が縮まったり、考え方を理解するいい機会だと思っていますが、スタッフは長い時間を過ごすことが可能なため、あえてお酒の席でなくてもいいと思っています。 基本的には正直に 今回はいくつかルールを紹介してみました。 他にも実は「ミスは気づかれる前に自己申告すれば咎めない」などありますが、これは細かい付則などもあるので説明しづらいので割愛しました。 基本的には「正直に」というのがベースにあります。 お返しなども「正直にいえばお返しは欲しくない」とか寝坊も「言い訳の時間も無駄だし、やってしまったものを考えても仕方ない」です。 今回ご紹介したルールはあくまで「社内」だけのルールですから、お客様やお取引先の方などに「理解して欲しい」という主旨ではありません。 あくまで、読み物として書いてみようと思っただけです。 また機会があれば当社の独自ルールをご紹介してみようと思います。
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2023年05月01日
霧島ガーデンプレイス ~霧島市最大級のマルシェ~
会場は大盛況でした。 天降川ふるさとの川河川公園で開催 本日も入居者さんからの設備故障や入居希望者さんの対応をしているとスタッフから 「霧島ガーデンプレイスの人気で車スゴイですよ」とのこと。 丁度、ひと段落したタイミングだったので、お腹も空いたことだし、見に行ってみようと思いました。 道に霧島ガーデンプレイスの看板が見えてきました。 10周年記念開催だったようです 天降川河口の橋である「しらさぎ橋」の下の公園での開催です。 上から見ただけでもたくさんの家族連れやカップル、友達同士など賑わっています。 橋を挟んで反対側が駐車場になっていましたが、たくさんの車が停まっていました。 オリジナル商品を取り扱うお店 会場に着くとしらさぎ橋に近い付近にはアクセサリーやＴシャツ、衣類や雑貨などを販売しているブースがたくさんありました。 また花やバルーン、キャンドルなどのオシャレな雑貨を取り扱うお店もあり、会場は何だかイイ匂いでした。 Ｔシャツをその場でプリントしたり、木に似顔絵を刻んだりなど、普段では見れないお店がたくさんあり、見ていて楽しかったです。 家族で来ていたならＴシャツを買ってみたかったですね。 体験型のアクティビティも 川に近いエリアには木を使ったアクティビティのようなブースがありました。 小さい子ども達がロープでハンモックまで上がり、その後高い場所でユラユラと気持ちよさそうに揺れていました。 小さいお子さん達の歓声が昼下がりの光景と相まって楽しさに拍車をかけていました。 木の上までハンモックに包まれて揺れておりました。 これは完成形を見ることが出来なかったのですが、木の間に張られたロープを滑るのでしょうか グルメブースは売り切れ続出 橋から一番遠いエリアにはグルメブースがありました。 テントでの出店で一番奥にはキッチンカーがズラッと並んでおり、お腹の空いた私はまずは一通り回ってみようと思いました。 本格醤油を使ったしんこ団子、リンゴにこだわったりんご飴、トルネードポテト、ワッフル、お芋のスイーツ、奄美の鶏飯、からあげにケバブ、他にもスイーツからカレー、ちくわにチーズを挟んだものなど、全部で４０店以上もあったでしょうか。 私は 「片っ端から食べたい」 と思い、「すみませーん」と声を掛けると 「すみません、さっき終わっちゃったんですよ」 の連発でした。確かに時間は午後３時過ぎ、かなりの人の賑わいでしたから大盛況だったのでしょう。 どれも食べたかったのですが、仕方ない。 そんな中、紫原から来ているキッチンカーのお店が目に留まりました。 ほとんどのメニューが「ＳＯＬＤ ＯＵＴ」のテープが張る中、一つだけ「キューバサンド」なるものがありました。 恐る恐る声を掛けると 「いくつご希望ですか？」との返答「一つでいいんですが・・」と答えると 「一つなら大丈夫です、ご用意できます」 やったー！やっとのことで食べ物をＧＥＴしました。 ギリギリ間に合ったキューバサンド、トマト風味と中のお肉がとても美味しかったです。 シェアカフェアンドミナ share cafe &mina さんのお店でした。 次回は早い時間から来ないといけないな！と思いました。 この時間になると売り切れた各店舗の店員さんが他のお店で食事をしていたり、イベントを楽しんでいたりと、出店者もお客さんとして参加しており、全体の雰囲気がとても和やかな時間になっていました。 会場では音楽が流れ、お店を見て楽しむ人、会場の周りでは小さな子どもたちがバドミントンなどで楽しみ、スケボーに乗る若者、友達同士で写真を撮って楽しむ人、家族でシートを敷いてピクニックのようにのんびりする、本当に色んな楽しみ方があふれていました。 ビジネスとコミュニティの融合 今回、参加して感じたのは、お客さんと出店する人たちの良い意味での「曖昧さ」でした。 一般的なお祭りでの露店のように「売る為だけに来た」という殺伐とした雰囲気は無く、先ほども書いた通り、出店者もどこかではお客さんになり、出店する人とお客さんとの垣根はとても曖昧で薄いものでした。 出店者とお客さんがフランクに話していたり、出店者同士でお互いの商品に感心していたり、会場に来る人はお店だけでなく、公園の雰囲気でも楽しんでいたり、周りでは商品を買う買わないに関係なく楽しむことが出来る環境でした。 ただその場にいるだけで楽しさが伝染していくような感覚がありました。 内側ではお店が、外側では日常の公園としての楽しさが、そしてその境界は限りなく曖昧でした。 歩いているだけで鼻歌を歌いたくなるような、何か目的が有って買いに来るのではなく、その場で見つけた物を真剣に見るという感覚。 このご時世、スマホを開けば欲しい物は手に入ります。 しかし、だからこそ「想定外の出会い」というのはメッキリ減ってしまいました。 効率化が進みすぎて「自分が欲しいと決めた物だけ」しか選べなくなりました。 しかし、ここにある商品はどれも「普段欲しいと思わなかったが、こんな商品が有ったのなら欲しい」と思わせる物ばかりでした。 ここにある物は生活必需品では無いけれど、手にしたなら「私の生活必需品になった」という物になるでしょう。 とても気分の良い時間を過ごさせてもらいました。 最後はリズミカルな音に合わせての餅つきも披露されていました。 こんな穏やかな雰囲気で過ごせる霧島市をまた更に好きになる素敵なマルシェでした。 ぜひみなさんもご参加してみてください。 ちなみに仕事を少し抜けた私はスタッフ全員分のたこ焼きを買って帰りました。みんな喜んでくれました。 また霧島市の魅力がＵＰしていきますね。嬉しい限りです。
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2023年04月30日
独立や開業を志す人たちへの無責任なエール
今回は本当の雑談です 身の回りで相次ぐ独立話 先日、同じエリアの不動産屋で勤めていたAさんから電話がありました。 「内田さん、今度のお昼に行っていいですか？」 お久しぶりの電話でした。 彼は同じエリアの某大手不動産会社の店長経験者で私より少し年下でした。 その会社を退職後保険の営業マンに転身していたということは知っていました。 そして約束当日、Aさんが来店、隣には見覚えのある顔が Bさんでした。 Bさんもまた別の大手不動産会社の支店長で、その後出世して本部付のようになったということを風の便りで聞いていました。 Bさんは私と同い年で地域の不動産屋の中で個人的に好きな人でした。 するとAさんが 「この度、独立することになりましたのでご挨拶に来ました」とのことでした。 そしてBさんは「私も不動産会社を退職して今はある社長に誘われて専務として工事業者に入りました」とのことでした。 正直AさんもBさんも大手不動産会社の系列店長でめちゃくちゃ優秀な人達でした。 特にBさんは出世街道まっしぐらで、いつかは役員なんかも目指すんだろうなーと思っていたので、意外でした。 Aさんは昔から人懐っこい性格でどうにも「好きにならずにはいられない」タイプの人でした。上役の人たちにも随分可愛がられる存在だったことを覚えています。 しかし、そんな出世街道まっしぐらの２人が敢えて厳しい「独立」や「小規模の会社」という選択肢を取ったのでしょう。 仕事＝幸せ ではないからこそ ２人に共通していたのが、「楽しい仕事がしたい」ということでした。 Bさんは「出世して部下も増えたけど、本当に楽しかったのはクレーマーの所へ行って頭を下げて「あんたにもう任せるよ」って言われた瞬間だよね」と言ってました。 出世してからというもの、会議や指導や会社の内部体制の構築という分野になり、本来の不動産業の楽しみを失っていってしまったようです。 これは出世する場合は致し方ないことです。 もちろん、出世すればその分現場に出てキツイ仕事をしなくても済む。収入も増える。という特典もあるのでしょうが、Bさんはソコに楽しみを見いだせなかったようです。 Aさんはもっとストレートで「自分を試してみたい」というガムシャラな熱を感じました。 ２人とも生活の安定や収入という面でいえば、前職で留まった方が短期的に見れば成功だったと思います。 しかし、私は最近こう思うのです。 仕事＝幸せではなくなった世の中だからこそ、仕事＝幸せにしたいんだろうな この世の中、「働きすぎはダメだ」とか「ワークライフバランスが大事」「プライベートの為に仕事がある」となってきました。 もちろん、私もそう思います。「家族や友人などが一番大切で、それを犠牲にしての仕事はダメだ」と私も思います。 そんな世の中の変化も相まって、「仕事」というのは「幸せ」という形を作る「部品」から外されてしまったように思うのです。 時代の変化に逆行し、あえて「仕事」に挑戦する彼等の原動力は何なのか？ そんな世の中の風潮にあっても彼らは、人生の大半を費やす「仕事」の時間を「幸せ」な時間にしようとしているんじゃないかな？と私は思うのです。 これは「無限に働け」とか「昭和の働き方が優れている」とかではありません。ブラック労働なんてくそくらえだと思います。 しかし、「仕事に熱量を傾けることが可能なら人生はもっと楽しくなる」という点についてはご理解いただけるんじゃないでしょうか？ 要は独立や開業、ベンチャーなどへの参加をする人というのは簡単にいえば 「仕事は我慢してするものだ」という正論の言葉に対して贅沢にも「仕事の時間も楽しくありたい」 という「わがままさん」なんですね。 とはいえ、私もその一人です。 ２人にはこれから私でお願い出来るようなことがあればお付き合いをさせていただきたいです。という話と昔話をして楽しい時間を過ごしました。 無責任に勧める訳ではない 挑戦＝素晴らしい という訳ではありません ここまで書いておいてなんですが、だからといって 「人生チャレンジが必要だ」とか「誰でも一回は起業してみた方がいい」とは全く思いません。 なぜなら当たり前ですが 苦難も当然伴うから 私は起業する前に一時期塞ぎこんでしまうような心境になったことがあります。 起業する為に準備をすればするほど、恐怖が襲ってきたのです。 「失敗したらどうする？借金をたくさん抱えるぞ」「自分の決断で社員を路頭に迷わせるかも」「お前程度の実力で上手くいくなら皆上手くいく」「人を上手く動かすことができるのか？」「全てが上手くいかない気がする」などの考えが頭をぐるぐる 脳みそに冷や汗をかくような感覚でした。 そしていざスタートすると「分からない」「決断しなければいけない」「また失敗した」などの連続です。 思った通りに行くことの方が珍しい位です。 そんな時には思わず「会社員の方が良かったのかな？」とよぎることも多々あります。 それでも少しずつ少しずつ、前進なのか後退なのかも分からずに進んでいるだけです。 今幸せに暮らしているなら「あえて」その道を取る必要もないでしょうし、起業したり独立することが「偉い」訳でもありませんからね。 一生懸命に家族や自分の為に働くことは素晴らしいことですから。 そもそも決断したのは「わがままさん」な自分なのですから。少々の苦難は仕方ないと思います。 だからこそ無責任なエールを 私と面識のない全ての「チャレンジャー」にエールを これを読んでいる方もそうでない方も、今正に挑戦しようと思っている方や既にチャレンジ真っ只中の方には ただただ成功を祈っています 私はあなた方に何もしてあげられません。気の利いたアドバイスも、お金での支援も何もできません。 ですが、同じ時代にチャレンジしている同志として、遠くからあなたのチャレンジを心から応援しています。 それは起業に限らず、プレッシャーと戦いながらチャレンジしている全ての人へ 無責任な応援をしている人間がここにおります。 志半ばでダメになってしまうこともあるでしょう。 あるいは大成功して人が妬むようなこともあるでしょう。 そういった諸々も含めて応援しています。 私も浮き沈みの激しい不動産業という場所にいる為、いつまでやっていけるかも分かりません。 ですが、失敗したとしても それはそれで仕方ない と思っています。 所詮仕事です。命を懸けるほどのことではありません。 失敗したとしても私は笑ったり、人の失敗で気分が良くなるような下衆なまねはしません。 そのチャレンジをする為にどれ程のプレッシャーと戦ったのか少しは分かるつもりですから。 今日来てくれた２人はもちろん、これを読んでくれたあなたの成功を無責任にも 応援しています
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2023年04月29日
事故物件からの再生 ~他社事例と家賃下落対策について~
今回はご相談を受けた会社さんの事例を紹介 とある日の電話 今回は事故物件からの再生編として、他社さんの事例になりますがご紹介しようと思います。 とある日のこと、私に一本の電話がありました。 「内田さん、事故物件の時の家賃設定とか告知範囲ってどうすればいいのかな？」 はいはい、こちらの業者さんは普段は収益物件の売買がメインで賃貸管理は売却した物件を行っている程度とのことで、事故物件についてのガイドラインが策定されたことを聞いたが、実務上でどのように運用していけばよいか？というご相談でした。 https://lotushome.jp/blog/3935/ 家賃設定編はこちら 私もお世話になっていたことから相談を受け、アドバイスや手続きや法制度について簡単にお話しました。 するとその後 「あの物件無事決まったよ」 との連絡を受けました。 なので、今回は他社さんの事例にはなりますが、事故物件からの再生編の中で入居までの実際を見てみましょう。 事故物件からの再生した姿がこちら これらは事故物件後のリフォームやハウスクリーニングが終了した状態です。 ちなみにこの物件は区分所有建物いわゆる分譲マンションですね。 一部屋ずつオーナーが異なっており、このマンションには他にも空き部屋で募集中のお部屋も現在あるそうです。 内部は冒頭の写真にも写っていますが、消臭剤が多めに置かれております。 死因などは今回は具体的には話しませんが、若干発見が遅れてしまった状態とのことで、特殊清掃も要したとのことでした。 部屋に入るとほとんど匂いはしませんでしたが、私とその社長さんはとある場所で微かに 「若干ですが、あの匂いがしますね」 と不動産屋あるあるを話しておりましたが、社長さんの奥さんは「全然気づかない」とのことでした。 確かに部屋も綺麗にリフォームされており、壁紙の新しい香りなどでほとんど気づかないでしょうし、内見したお客様も気にすることはなかったそうです。 当たり前だが告知はしている 今回の物件は入居希望者に当然告知をしております。 ですが、その方は 「私全然気にならないので大丈夫ですー」と２つ返事だったそうです。 こちらの物件は鹿児島市内でも便の良い場所にあり、繁華街も至近の好立地ですから、需要も高いエリアですからね。 そして驚くべきことに 家賃は他の部屋と同水準で決まったそうです そう、他の空き部屋に比べればリフォームもしっかりしており、キレイな状態であることが決め手だったのでしょう。 確かに気にしない方からすれば「ただのリフォーム後のキレイな部屋」ですからね。 その為、面倒な定期借家契約なども無しで契約まで至ったそうです。 コツは「割安感」 そう、そうなのです。昨今、こういった事故物件に抵抗の無い方の割合は増えてきていると思います。 それは現代的な無宗教観や死生観など様々な要因はあろうかと思うのですが、昔に比べれば抵抗感は薄くなっていると思います。 それよりは「割安ならいい」という方が増えてきているのです。 しかし、だからといって何もせずに貸せるか？というと話しは別です。 やはり事故が有った以上、他の物件と比べた時にアドバンテージはある訳です。 ですが、そのアドバンテージを埋める「割安感」をどこで演出するか？という問題を解決するのです。 従来通りに家賃を素直に下げることで「割安感」を出すことも一つですが、今回のように 「近隣物件と比べて頑張って直せば家賃は下げなくてもいい」という割安感を目指すのも一つなんでしょう。 いずれにしても、近隣物件や所有物件の強みを正確に理解して、正しいアプローチを取れば何とか解決することが出来るという事例です。 こちらの社長は前所有者から「割安」で購入して「努力」で価値を取り戻したのです。 今回は当社の事例ではありませんが、事故物件へのアプローチとしていい題材になる為、出張でお邪魔しました。 家賃下落で落ち込むよりも「どう戦うか？」にフォーカスしてみてはいかがでしょうか
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2023年04月28日
不動産屋あるある ~不動産屋と名乗ると頼まれること編~
不動産屋と一口にいっても様々なんです 不動産屋は意外と守備範囲は狭い 今回は不動産あるあるをご紹介していこうと思います。 プライベートで自己紹介をする時に職業を聞かれることがあります。 その時に「不動産屋です」と名乗ったりすると相談だったりお願いごとをされることがあります。 今回はそんな「頼まれやすいあるある」をご紹介しようと思います。 私自身もですが、不動産屋と一口にいっても専門範囲は意外と狭いものです。 例えば私でいえば賃貸営業や賃貸管理、収益用不動産について、分譲マンションの管理などは得意ですが、その他の分野となると正直知識や専門性は弱い部分があります。 普段業務で行っている分野や過去に経験したことが無いと、正直役立たずになることもあります。 私に「ハワイの別荘地のコンドミニアムが欲しいんだけど、どうにかしてくれない？」ということを依頼されたとしても正直役立たずです。 例えるなら不動産屋というくくりは「プロスポーツ選手」位の範囲だと思います。 その為、依頼や問題によっては プロ野球選手のキャッチャーに対して「うちの息子サッカーのドリブルが下手で、教えてあげてもらえませんか？」というような状態に近いと思います。 実家が山や田を持ってるから何とかして これは親戚含め良く言われます。 相続などで親から山林や田んぼを相続したが、使い道もない為処分したいから。 お気持ちはよく分かります、私の実家もそんな山もありますが、親戚含めて「行ったことがない、場所も分からない」なんてのはザラです。 そしてこの山や田んぼの売買というのは非常にテクニカルです。 とにかく、許認可関係がややこしく、専門知識が必須です。 また農地ともなれば欲しい人は大分限られてきます。 地元に精通していて顔見知りや人となりなどを把握しているような人が適任になってきます。 また金額的にも高くは無いため、報酬としてもそんなに多額ではないものが多く、不動産屋泣かせの山や農地 私も相談をされても「地元の不動産屋に相談してみて」程度しか持ち合わせておりません。 でも不動産ならぬ「負」動産である筆頭。 これらをビジネスに変える今後の取り組みに期待してます。 賃貸の退去精算費が高いからどうにかしたい 年に１回は掛かってきます 「住んでいるところの退去費用がすごく高い！どうしたらいい？」 これも多いのではないでしょうか？ 退去した後に壁紙の張替え費用などで退去費用の高額請求されたので相談したい。 これについては専門なので、相談自体は受けることは可能です。 しかし、あくまで「意見」と「こんな風に言ってみれば？」程度のアドバイスくらいですね。 中には「自分の代わりに交渉してくれないか？」という剛の者もおりますが、お断りします。というより出来ないのです。 人の代わりに法的問題の交渉というのは弁護士などの専門職以外は行えないので受けられないのです。 そうでなくとも、状況が良く分からないのです。 どの程度の汚損や破損があったのか？契約書の内容は？明細の中身は？ よくよく見てみると「不当請求でもなく妥当な請求じゃないか」ということもあります。 それを相談相手に伝えるとまるで「役立たず」のような反応を受けることもあり、腑に落ちません。 本当に不当な請求であれば、減額だったり支払わなくてもいい部分を教える分には構わないんですけどね。 あとその時も「あなたに聞いたって言って名前を出してもいいか？」という相談ももちろんＮＧでございます。 弁護士や専門家にお金を出して解決してもらうか、アドバイスを基にご自身で交渉するしかありません。 儲かる物件を紹介してくれ 私も知りたいです よく言われる一言 「儲かるんだったら業者が直接やるはずだから一般消費者には儲け話は来るわけない」 うーん、この言葉は半分正解、半分不正解ですよね。 もちろん、儲かる物件であれば直接欲しいということはありますが だからといって「買えるかどうか？」は全くの別です。 私も今まで数々の「買えるんならあの物件絶対欲しい」が目の前を何度も通過していきましたから。 みなさんは不動産会社の社員というものが銀行さんから「どう見られているか？」という点が抜けています。 ちなみに不動産会社の社員というのは銀行から見ると信用度は若干低めです。 というのも高収入だったとしても「浮き沈みが激しい」「在職年数も大体短い」などと銀行に融資を申し込む属性としては低めの傾向にあります。 ですから、「そんなに儲かる物件ならあなたがやれば？」というテンプレートに対しては 「出来るもんならやりたいよ」 というケースもあります。 あともう一点 不動産会社自身が賃貸経営をする場合において不動産会社は賃貸経営をするのに向かない！という点です。 不動産会社で借り入れをして賃貸経営をするとなると息の長い話になる訳です。 賃貸経営の為に作られていない不動産会社（法人で物件を持つ為の会社以外）ですと運転資金や物件仕入の為の資金などで銀行から借り入れする必要もある訳ですね。 その時に賃貸経営用の借り入れをしていると、かなり長期での借入金となります。 いかに長い目で見れば儲かるとはいえ、短期的には借金は借金、借り入れ総額は中々減りません。 銀行からすれば「おいおい、もうすでにかなりの借金があるじゃねえか」という評価になります。 すると、目の前に良い土地や建物などが出た時にも借り入れすることが出来ないのです。 となると、儲かる物件を人に紹介して手数料などで稼ぐ方が効率がいいのでは？という結論に達したとしても不思議ではありません。 なので「儲かるなら自分でやれば？」は半分不正解です。 しかし、もう一方では「決して儲からないが、知識の無い人に売りつけて自分たちだけ儲かればいい」という話があるのも事実です。 その時に上記のような言い訳をする不動産会社がいたとしても不思議ではありませんよね。 結局は「本当に儲かる物件かどうか」などは自分で判断するしかないんです。 しかし、私たち管理会社のように「人に収益をもたらすこと」で報酬を貰う会社がある以上、「一般消費者に儲け話は来ない」は絶対かといえばそうでもない訳ですね。 という話を踏まえて考えると「儲かる物件を紹介してくれ」の心の声アンサーは 自分では買えないけど手数料貰えるなら紹介しますよ！ になるんじゃないでしょうか？ しかし、目の前の人が本気かどうかも分かりませんから、そんな雑談の時は 「そうですね、いい物件が出たらご紹介させてください」 程度になるのかもしれませんね。 今回は不動産会社で働いていると頼まれる「あるある」をご紹介しました。 こうして書くと一口に「不動産業」といっても幅も広く、対応できることは限りがある訳ですね。 でも不動産業というのはかなり付き合う人が多い職種です。 目の前の方が対応出来なくても、知っている人を紹介したりもしてくれます。 遠慮なく言ってみるのも手だと思います。
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2023年04月27日
＃投資初心者と繋がりたい ~SNSにいい投資話はあるのか？突入してみた~
友人からのＨＥＬＰの電話から 投資ブーム到来で魑魅魍魎だらけ ある日のこと旧友から電話がありました。 「内田、俺も不動産投資をしようと思っているんだけどどう思う？」との電話 しかし、彼との接点は同級生という程度で当時もあまり遊んだりする仲ではありませんでした。電話自体も卒業以来で電話番号は共通の知人から聞いたとのことでした。共通の知人に不動産投資の話をしたところ「そういえば内田が不動産屋だったような」との経緯らしいです。 「いいと思うよ！じゃーね」と切ろうとすると 「そんな冷たいこと言わないで、いい物件かどうか？騙されていないかどうか？調べて欲しい」とのこと 「んなアホな・・・」と思ったものの、本当に騙されたのでは夢見も悪いしな・・・と思い、少々話しを聞くことに 聞けば概要は以下の通りでした。 不動産投資が「いい」との噂を聞いて始めたくなった何から始めたらいいか分からずにTwitterで検索した＃投資初心者と繋がりたい というワードで不動産投資について語っているアカウントをフォローしたそのアカウントから不動産会社を紹介してもらった物件を買おうかと悩んでる←イマココ 聞けば「物件は見ていないけどキレイだって言ってた」「近隣の相場も不動産会社に聞いたら大丈夫って言ってた」「けっこうローンを払っても大丈夫って言ってた」など 「って言ってた」ばっかりじゃないか！ なぜ何千万の買い物をするのにたった一人の言う事だけを聞いて納得するんだろう？ この辺りで私は彼の為に言いました。 「その物件が良い物件だったとしても、今は始めない方がいいんじゃない？」 嫌味でも何でもなく、心からそう思いました。彼の為には今始めない方がいいだろうと すると彼は 「内田がその会社を見て大丈夫か確かめて欲しい」とのこと おおジーザス、なんてこった、何故私がそんなことをしなければならないんだ。とは思いましたが、ふと・・・ そういえば、不動産営業を掛けられたことは無いな・・・と思いました。 不動産業同士で不動産の売買は当然あります。 しかし、それは相手をプロとしてリスペクトして「プロ向け」の物件での話です。 一般消費者向けの物件を私たちに売ろうとする人はいません。 私は彼を助けるという目的ではなく Twitterなどで見かける業者っぽい彼等が「何を売っていて、どんな話をするのか？」興味が湧きました。 少なくとも私に相談してきた彼は今にも買おうとしています。 それなりの物件が流通しているのか？それとも詐欺まがいの手法なのか？ 私は彼に「どのアカウントから辿り着いたのか？」を聞くことにしました。 私もそんなにいい物件なら「自分でも買おうかな」と邪な心が全く無かったかと言えば・・・・・ 不動産屋がアカウントをフォローしてみた 鬼が出るか蛇が出るか まず彼の言った通りの＃投資初心者と繋がりたい というワードを検索してみました。 すると出るわ出るわ、株式やＦＸ、不動産から金など投資の種類も千差万別です。 しかし、私から見ればこのハッシュタグには1種類の人間しかいないように思えました。 それは 「何か得たい人」 これについては後で語るとして、私は彼がフォローしたというアカウントを発見しました。 アカウントをフォローするとＬＩＮＥへ誘導されました。 ここではアンケートなるものを記入しなければいけませんでした。 ここでは馬鹿正直にプロフィールを入力しては相手も商談してくれないだろうとのことで、職業も会社員ということにして必要事項を入力しました。 すると、その時にもらえる特典というものが気になりました。 特典とは 「これだけで大丈夫！不動産投資とは！」 みたいなテキストでした。 「ほおほお、そんな必殺技みたいなテキストがあるんだ・・」と思いながらテキストを開くと 物件の買い方の章＝ 申込をして重要事項説明を受けて契約する。その後銀行ローンの手続きをして登記をする物件選びの章＝ 賃料が適切かどうかチェック！設備が壊れそうじゃないかチェック！将来売れそうな不動産かチェック！価格が高すぎないかチェック！とだけ書いてあります。チェック方法は書いてありません。購入後の章 ＝不動産取得税を払う！固定資産税を払う！家賃入金を確認する！ みなさん、これだけで不動産投資はＯＫだそうです。 その後はこのアカウント運営者らしき人がyoutubeで なぜ私が不動産投資をしようとしたか？経営難で命を絶った経営者を救えなかった話自分がお世話になっている社長がいかにスゴイ人か不動産投資で月収○○万円を稼ぐには などの一人語りを次から次に聞かされます。 これを一つずつ聞いてアンケートに答えないと次へ進めないように自動化されていました。 要は面倒なことをしっかりと言う事を聞いてくれる「素直な人」をふるいにかけているのでしょうか。 ちなみに私がその動画を見ての感想はというと 「不動産投資に関係のない話ばっかりだな・・」でした。 いかに不動産投資を始めた方がいいかを力説しているばかりで「なぜ不動産投資がいいのか？」や「正しいリスクとは？」も無く、ただ「やりなさい」「不幸を回避するには不動産投資」「私がお世話になった社長は凄い人」「信頼できる不動産会社を見つけよう」ばかりでした。 一通りＹＯＵＴＵＢＥを見終えるとついにきました。 無料相談 さあレッツゴー 不動産会社との面談 そして肝心の営業活動のお時間がきました。 希望日を入力するとZOOMでの面談とのことでした。 私は会社のノートパソコンからZOOMに入ると営業マンも挨拶をしてきました。 語り口調は柔らかく、私の資産や年収などを聞き取り、不動産投資に対する思いなどをヒアリングしました。 ZOOMではこちらも顔を出しませんでしたが、先方も顔を見ることは出来ませんでした。 不動産会社自体はしっかりと実在しておりましたが、開かれた店舗というイメージは無く、会社のＨＰでも抽象的な事業ばかりの印象はありました。 ＬＩＮＥのアカウント主は事前に 「この不動産会社は凄い」「担当者は本当に多忙でラッキー」と事前に貴重な体験であることを盛んにアピールしていました。 私は 「そんなに優秀な人なら買えるか買えないか分からない人、ましてや本当にアポ通り来るか分からない人によく時間を割けるな」 と思ってしまいました。 大分と性格の悪い男だなと自分が嫌になりました。 そうしているとついに物件の提示が来ました。 私の正直な感想としては 意外と悪くない条件に聞こえた この「悪くない」は褒めている訳ではありません。 思ったより現実的な物件でした。 もっと「これを持てばＦＩＲＥできます」的な夢物語のような収支シミュレーションなどが語られるのかと思っておりましたが、意外と現実的な内容に聞こえました。 物件は一都三県のエリアで木造の築10年ほどの物件でした。 利回りなども昨今の中では悪くなく、収益の目安なども教えて貰いましたが「ちょっと物足りないかな」とは思うものの、非現実的という訳でもないようでした。 しかし、これは物件の資料や写真なども提供を受けたわけでもなく、あくまで口頭だけの話ですから実際はどうかも分かりません。 そこまで聞き終わると、興味を示していた私に気づいたのか 「今度実際に喫茶店などでお会いしませんか？」と言ってきました。 しかし、これ以上私も踏み込むつもりもなく、物件にさして興味も持てなかったこと、意外と担当者もゴリ押しするようなタイプでもない為、これ以上冷やかしのようなことをしても可哀想だ。とも思いました。 その為、時間を割いてくれた担当者にお礼を言い、丁寧にお断りしました。 世間は「得たい人同士」の集まりである 誰かの言う事を信じても責任は「自分」ですからね 私は自分が聞いたものを含めて冒頭の旧友に話しました。 「少なくとも自分ではこの投資はやらない」「今のあなたにとって”良い”とは思えない」「もう少し冷静に勉強してからでも遅くはないのかもしれない」 という主旨で話しをしました。 しかし、彼は私からの肯定的な言葉が無かったことに落胆するばかりか、少しイラつきもあるようでした。 「じゃあどうすればいいんだ？」とか「他に良い物件など無いじゃないか？」と言ってきました。 私はそれを否定することもせずに、「あくまで自分の意見だから」と言ってそこそこに電話を切りました。 常日頃、私は不動産投資は 「物件の力も大事だけど、それを伸ばすかどうかはオーナーの力も大きい」と書いてきました。 本当にそうだからです、物件の力がいかに強くとも舵取りが下手であれば真価も発揮できないでしょう。そんなオーナーもたくさんいます。 今の彼ではどんな物件を買ったとて、上手くいかない気がしました。 今、世の中は情報化社会です。 欲しい情報や知識などは大抵調べれば出てきます。 だからこそ、不動産投資に興味を持ってくれた方に言いたいのですが それでも地道な努力が必要です ＳＮＳで＃投資初心者と繋がりたい と検索するとたくさん出てきます。 しかし、そこにいるのは前述した通り 「なにかを得たい人」しかいません 初心者だから知識を「得たい」、フォロワーを「得たい」、知名度を「得たい」、共感する仲間を「得たい」、そして何も分からない初心者からお金を「得たい」 そう、皆欲しがってばかりの人たちです。 それらを上手く見抜くことが出来れば、自分の欲しいものを取捨選択できるのですが、そうでなければ「奪われる」だけになってしまいます。 もちろん、フォロワーを得たいなどの無害な欲求であれば満たしてあげるだけで、相応の知識や仲間などは貰えるでしょう。 しかし、「自分は初心者です」と宣言して世の中に出て行くと、「初心者狩り」をする上級者にも出くわします。 今回の業者は扱う商材も比較的まともに見えましたが、実際の中身も確認していないので分かりません。 少なくとも、仮に良い物であれば、こんな成功確率の低いマーケティングなどやらないでしょう。 そういった上級者から自分を守る術も身に着けないまま、大事な決断をすることが無いようにして欲しいのです。 今回はプロとして不動産投資の商談に触れる貴重な機会ではありました。 そして最後にアカウント主がしきりに言っていた信用できる人の見つけ方ですが そんなものありません 残酷なようですが、これは事実です。 信用できる人は一長一短で見つかるものでもありません。 ある程度の期間、慎重に付き合いを重ね（お互いに）、それで信用できる人になるのですから だからこそ、地道な努力や研鑽が必要になるのではないでしょうか？ そして皆さん自身も相手からも「信用できる人」と思われて初めて相手が「信用できる人」になってくれるのです。 でも、その位に貴重なものですからね。 後日談ですが、アカウント主のラインをフォローしてからというもの 「よく分からない投資セミナー的なＬＩＮＥグループへの招待が止まりません」 私のＬＩＮＥの個人情報は流出してしまったようです・・・・
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2023年04月23日
管理会社冥利に尽きる言葉 ~オーナーさんとのやり取り~
なんだか嬉しい言葉の多い週末でした 物件を売却したオーナーさんの一言 先日、当社の管理物件の一つを売却されたオーナーさん（Aさんとしましょう）が来店されました。 売却の仲介は当社ではなく、私も良く知る凄腕業者さんに依頼して滞りなく売却されました。 そして、この日は当社に繁忙期を抜けたところでご挨拶に来てくださいました。 売却された物件以外にも当社で管理を預かっている物件もありますので、近況報告などを話したところで気になったことを聞いてみました。 「あの物件売却してちゃんと利益は出ましたか？」 すると 「もちろん大丈夫でした。満室だったので、そこも良かったのだと思います」 と言ってもらえました。 心の底からホッとしました。 我々管理会社は物件のオーナーさんに利益を出してもらう為に管理をしています。 所有している間はもちろん、売却でもしっかりと利益が出てくれることを目標に頑張るのです。 Aさんには所有中私たちから色んな提案をさせていただきました、その度に快くＯＫを出していただきました。 が、内心は不安もありました。 「負担が重くなってないかな？」「しっかりと思った利益を残せているんだろうか？」と 安心しました。 Aさんは賃貸経営が上手でみるみるうちに規模も大きくなっていかれてるのも知っていました。 そのお手伝いが出来たのなら管理会社冥利に尽きる思いでした。 まだ管理させてもらっている物件もありますが、Aさんの所有物件は当社エリア外にも有り、規模も大きくなられており、個人的には 「もうそろそろ霧島市からはご卒業かな？」と思っていたら 「またロータスさんのエリアに物件が欲しいなと思ってるんです」 と言ってくれました。 嬉しすぎる Aさんは「管理会社がどこか？というのは大事なんです」という話もしてくれました。 正直、管理スタッフの前でなかったら泣いてしまいそうでした。 普段からＡさんはこのように我々管理会社のスタッフに感謝を十二分な程伝えてくれます。 ありがたいですね。 やっぱり名将はコミュニケーション上手 またまたキングダムより 凄腕武将を従える「白老将軍」 ちなみにこのAさんも私が思う賃貸経営上手なオーナー「名将」の一人です。 以前の記事でも書きましたが、名将と呼ばれるオーナーさんはひとえにコミュニケーション上手です。 今回の言葉一つ一つが私にも、隣にいた管理スタッフにもバシバシ響きました。 管理スタッフは 「あんな風に言ってくれると頑張って良かったと心から思えますし、もっとAさんの為に頑張りたくなりますね」 と言っていました。 当然ですね。 もちろんお預かりした物件はどれも頑張りますが、名将たちは取り巻く全ての人の心の火にガソリンを足してくれます。 お世辞を言えとか管理会社の言うことを聞けとか、そういったことではないのです。 名将たちは物件の力と管理会社の力と自身の力を掛け算にすることが出来るのですね。 おみそれしました
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2023年04月12日
2023年繁忙期の感想と考察
みなさんの物件はいかがでしたか？ 今年は退去が少なかった 世の賃貸不動産会社の皆様お疲れ様です。 まだこの時期ですと繫忙期が冷めやらぬ状況だとは思いますが、一旦３月を終えたとのことでお疲れ様でした。 みなさんの会社では今年の繁忙期はいかがでしたか？ 毎年のことではあるものの、繫忙期というのは毎年なぜか流れが違うものです。 １月は忙しいが２月は暇、さおして３月が激混みなど流れが多少あります。 繁忙期中に同業者と会うと 「今年はどう？」とお互い情報交換をしたりもします。 そんな繁忙期の結果ですが、当社では 「退去が少なかった」 というのが素直な印象です。 １月は前年比の７５％ ２月は前年比の８０％ ３月は前年比の９０％ と軒並み低い状態でした。 もちろん当社は管理戸数がそこまで多い訳でもありませんので、多少誤差は出やすいのですが、それでもこの一年で管理戸数が増えた割にどの月も退去が前年を割るというのは予想外でした。 しかし、入居は前年よりも好調だった為、当社にとっては「良い繁忙期だった」といえます。 おかげさまで当社では前身の会社時期も含めて入居率も過去最高の水準となりました。 当社の平均築年数は３０年を超える物件たちですが、それでも良い繁忙期でした。 退去が少ない原因は？ これは正直まだ検証が出来ていません。 ロータスホームの管理が良いから退去が少なかった！ と言いたいところですが、そんな風に決めつけてしまっては成長もクソもありません。 ここからは 仮説としていくつか挙げてみようと思います。 ①コロナの影響で転勤が減った 今年の退去で少し顕著だったのは転勤による退去者が少なかったという点です。 これはリモートワークや県外移動を自粛していた期間が長引き、各大企業が「転勤ありき」の業態を見直しつつある。という流れを汲んでのものかもしれません。 しかし、今年の入居希望で転勤で入居するという方の割合は昨年以上だった為、転勤が減ったという根拠は少し自信が持てません。 ②物価高等の影響で「気分による引越し」を控えた これは角度の高い推測だと思っています。 現在の物価高は家計やお財布を直撃しています。 そういった流れで 「今のお部屋に不満はないけど気分転換も兼ねてお引越し」という「気分による引越し」需要が低下したかもしれない。 これは少し影響としてあるのかもしれません。 「現状の家に不満はないし、今の状況でお金の掛かる引っ越しは止めようかな」と思った方が多かったのかもしれません。 これは多少データでも残っていて 「転勤、卒業、就職」以外の理由での退去は昨年より割合としては僅かですが減っていました。 ③やっぱりロータスホームの管理が良かった これは正直願望です。 今住んでいる方に聞くわけにもいきませんので。すみません、言ってみたかったんです。 それでも今年はゴミ捨場の清掃を強化したり、共用部分の設備提案などを少し多めにさせていただき、入居満足度を上げるという点に取り組んでおりましたので、その影響が出ていればいいなと思っています。 来年と通常期に向けて頑張ろう 繁忙期が終われば終わりではありませんからね さて、引き続き繫忙期を続行中ですが、もう少しすると落ち着いてきます。 しかし、賃貸管理は一息つく暇もなく次のステージがやってきます。 繁忙期を過ぎて通常期と呼ばれる一年の大半の時期に入ります。 この期間でもやはりお引越しをされる方は多数いらっしゃいます。 しかし繫忙期と呼ばれる時期ほどは当然いないわけです。 募集に工夫を凝らしたり、物件価値を上げるメンテナンスを行ったりと繫忙期よりアグレッシブに動かないといけない期間です。 とはいえ、全国の賃貸管理に携わるオーナーと同業者のみなさま、一旦ですが 今年の繫忙期もお疲れ様でした また明日以降も頑張っていきましょう。
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2023年04月11日
論破することの意味 ~正論に価値はない~
カッコいいんですけどね 世は大論破ブーム 昨今、ひろゆきさんをはじめ、たくさんのメディアにて「論破」が行われております。 正論をぶつけ、相手をぐうの音も出ない状態にする。 勧善懲悪であり、関係のない他人でも見ているとスカッとするものです。 タイトルとは裏腹に個人的にひろゆきさんの動画だったり、ひろゆきさんの問題解決へのスタンスはとても好きです。 動画も楽しいので見たりします。 頭の回転も早く、感心してしまいます。 しかし、この論破ブームにより巷には「エセひろゆき」が大量発生している気がします。 ネコも杓子も論破する傾向があります。 今回は毎日をトラブル解決に費やしている管理会社、不動産業者の立場から「論破」と「正論」について語ってみたいと思います。 論破することで得することはあるのか？ データはありません、すみません ハッキリ言っておきます。 社会で論破することで得する（価値が出る）のはひろゆきぐらいです。 たまに弁護士は？とか聞かれますが、弁護士さんだって相手を論破してぐうの音も出させない状況というのはごく一部でしょう。 ほとんどは依頼人だったり、相手方との調整だったり、交渉がほとんどです。 当のひろゆきさんもメディア以外の仕事で論破ばかりしている訳でもないでしょう。 もっと言えば 正論をぶつけることには価値がない とすら思っています。 そもそも正論が通じる世の中なら裁判所も警察もいらないんです 正論というのは「正論をぶつけられても怒らない人」にしか価値がないからです。 大抵の人は正論をぶつけられるとほぼ「怒り」が出ます。 正論であればあるほど怒ります。 では、これを社会の中で実践するとどうなるでしょうか？ 嫌われたり怒られるだけで得しないんです もっとハッキリ言いましょう。 正論をぶつけられて納得する人はいない 残念ですけどね 私も若い頃は「間違っていることは間違ってると言えばいい」と思っていました。 先輩や上司、お客さんに自分の「正論なるもの」をぶつけることもありました。 しかし、それで得られる結果というのは 「オレは言ってやったぞ」という幼稚な自己満足だけでした 結果、論破された側は怒り（表面には出さなくても）、私の得なるものは消えたり、失われたりしました。 結局、みんな「恥をかかされたり」「あなたは間違ってる」「お前はバカだ」と言われて 「なるほど、自分が間違っていた、教えてくれてありがとう」とはならないんですね。 みんな自分は頭がいいと思っており、自分には能力があると思っているのです。 その為、正論というのは相手にとって受け入れがたいものになってしまうのです。 相手の面子は保ってあげよう ではどうしたらいいのでしょう？ 社会の中であなたが達成したいことは何でしょう？ 論破して相手をやっつけることでしょうか？ 相手より賢いと思われることでしょうか？ そうではないですよね。 自分の思った通りに進むこと ですよね。 相手を論破することで、相手が自分の思う通りに行動してくれるなら私は論破し続けます。 しかし、前にも書いた通りですが、反応は真逆です。 論破された側は不貞腐れ、怒り、私のいうことなど聞いても貰えないでしょう。 それどころか、敵対心を持ってしまえば損得すら度外視で向かってくることすらあるでしょう。 みなさんが望むのは血で血を洗う世界でしょうか？そうではなく、あなたの得だったり、スムーズに物事が進むことですよね。 相手の面子（メンツ）だけは保ってあげないといけません。 あなたが、相手と二度と関わり合いを持ちたくなければ論破してもいいでしょう。 しかし、お客さんや関係者、家族などの関係を継続したい場合は論破しても良い結果は起きないでしょう。 それではまとめに入りましょう。 一番は気づいてもらうこと 自分が賢いと思うなら さて、みなさんはどうしたら気分よく決断が出来るでしょうか？ 「お前はバカなんだから、俺の言うことを聞いていればいいんだ」と言われたらどうですか？ 私なら「バカで結構だが、お前の言うことだけは聞かん」と言ってしまいそうです。 そう、人から言われたことでは動かないものです。 だからこそ、下手に出てみてはいかがでしょうか？ 相手が飲んでもらえるように材料を道に置いていくイメージです。 相手が自分でゴールに辿り着いたと思ったが、実は手のひらで転がしていた。という風に あなたが自分のことを賢いと思うなら、導くことに使ってみてください その方があなたの得にもなりますし、物事も上手く進みますし、何より気分も良いですよ。 私も日々たくさんの苦情や問題解決をしますが、論破することを捨ててからは物事は圧倒的に上手く進むようになりました。 理不尽なことで怒られたりすると論破したい欲求は出るのですが、グッと我慢して諭すように話すのです。 そうすると、不思議と穏やかになり、以降良好な関係になります。 これは物件を買う時にも表れます。 安く指値をしたいが為に物件のダメな部分を指摘する人は上手くいかないケースが多いものです、しかし人間性などが伝わり情の部分で値下げが通ったりもします。 論破ゲームはメディアで楽しむ程度にしてみてはいかがでしょうか？ え？それってあなたの感想じゃないの？ 胸を張って言います 「私の個人的な感想なので気にしないでください」
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2023年04月10日
アパート・マンション名の変更 ~命名のおススメ方法~
入居者もハッピー、オーナーも満足 そんなおススメの命名法をご紹介 https://lotushome.jp/blog/3953/ 前回の記事はこちら さあ物件名を変えよう 今回は物件名を変えることにした場合のおススメ方法をご紹介していきましょう。 前回の記事では避けた方がいいことをご紹介しましたが、「じゃあどうすればいいのさ？」という点について管理会社として見解をお話ししていきましょう。 その前に一般的に付けられることの多い名称について「どんな意味があるのか？」を今一度おさらいしていきましょう。 定番の言葉の意味 定番のハイツやコーポの意味は 名称語源意味備考ハイツHeights 英語家ドイツ語だと「ハイム」コーポcooperative house 英語共同住宅和製英語の略称メゾンmaison フランス語家・会社・店ブランド名にも使われる荘日本語田舎にある家 仮住まい 宿泊所ヒルズhills 英語丘・高台転じて高台にある住宅ヴィラvilla イタリア語邸宅・屋敷・別荘カーサCasa イタリア、ポルトガルなど家レジデンスresidence 英語住宅英語の中でも不動産という意味合いの強い印象コートcourt 英語宮廷、邸宅中庭のある家＝邸宅という意味に転じたドミールDomir フランス語家 住居パレスpalace 英語王宮・宮殿・御殿アネックスannex 英語別館シャトーchâteau フランス語城 宮殿 大邸宅貴族の住む家 一般的な用語を挙げてみました。 どれも語源は家や住宅という意味がある為、一般的に広く使われているという状態です。 また、ここであげた言葉はみなさんも聞いたことがある名前が多い為、入居者やその他の人も馴染みがあり、使いやすい言葉といえるでしょう。 名称には一定のルールが 何でも自由という訳でもありません 基本的には自分が買った物ですから自由です。 しかし、物件名の付け方には一定のルールがあります。 それは「不動産の表示に関する公正競争規約」というルールがあるのです、これは「消費者が誤認するような名前をつけないように」という主旨となっております。 具体的には以下のようになっています。 当該物件の所在地において、慣例として用いられている地名又は歴史上の地名がある場合は、当該地名を用いることができる。 当該物件の最寄りの駅、停留場又は停留所の名称を用いることができる。 当該物件が公園、庭園、旧跡その他の施設から直線距離で３００メートル以内に所在している場合は、これらの施設の名称を用いることができる。 当該物件の面する街道その他の道路の名称（坂名を含む。）を用いることができる。 当該物件が自然公園法（昭和３２年法律第１６１号）による自然公園の区域内に所在する場合は、当該自然公園の名称を用いることできる。 当該物件がその最寄りの駅から直線距離で５,０００メートル以内に所在している場合は、その最寄りの駅の名称を用いることができる。ただし、当該物件がその最寄りの駅から同じく５,０００メートルを超える地点に所在する場合は、併せてその距離を明記する場合に限り、その最寄りの駅の名称を用いることができる。 当該物件が地勢及び地形上、山、山脈、山塊等の一部に位置している場合は、当該山、山脈、山塊等の名称を用いることができる。 当該物件が海（海岸）、湖沼又は河川の岸又は堤防から直線距離で１,０００メートル以内に所在している場合は、当該海（海岸）、湖沼又は河川の名称を用いることができる。 当該物件が温泉地、名勝、旧跡等から直線距離で１,０００メートル以内に所在している場合は、その温泉地、名勝、旧跡等の名称を用いることができる。 確かにこういったルールが無ければ鹿児島県の物件に「カーサ六本木」とか山奥の物件に「湘南海岸ハイツ」とか自由に付けられます。 また、遠方からのお客様だと物件名が「○○駅前ハイツ」と名前が付いていれば、当然駅前にあると思ってしまいます。 その為、こういった地名などについては一定の注意が必要となります。 おススメの名づけ方 おススメをいくつかご紹介 ここからは過去の事例なども踏まえ、おススメの名づけ方をご紹介していきましょう 自分のシリーズ名＋地名 やはり自分の物件を持つというのは特別な感情や所有欲を満たしてくれるものです。 また今後物件も増やしていきたいというオーナーにおススメの方法です。 まずは好きな単語や思い入れのある単語を一つ選びましょう。 例として、私は「キングダム」という漫画が好きなので、ここでは「キングダム」としましょう。 この名称に物件の地名を組み合わせるのです。 鹿児島県の霧島市には様々な町名、地名がありますので例えば 「キングダム神宮」とか「キングダム国分中央」とかになるでしょう。 この方法のメリットは 物件が増えるたびに迷わなくていい 地名が入っているので区別しやすい 自分のシリーズとして満足度も高い 管理会社も把握しやすい（オーナーとの会話もしやすい） 注意点としては 地名の範囲は限定的なものに＝同じ地区に２つ目を購入すると紛らわしい 「キングダム鹿児島」だと範囲も不明確 地名がプラスになるのでオリジナルの部分は短めに＝「ヴィニシオスジュニオール国分中央」など長くなりすぎる アルファベットよりカタカナ こだわりが強くなければですが・・・ さて、物件名が決まりました「しーずんかごしま」という読みです。 では皆さんの頭には「シーズン鹿児島」は出るでしょうが「SEASON鹿児島」と英語の綴りは出てきますか？ まだシーズンなら出るかもしれませんが、これが例えば「プレシャス」ならどうでしょう「precious」は出てきますでしょうか？ しかも大文字小文字の判別は？頭文字だけ大文字という場合もありますよね。 もちろんアルファベットも素敵です。アルファベットで無ければ意味合いも違う場合もあるので、これは絶対ダメという訳ではないのですが パッと出てこない外国語は苦労しやすい という点だけは注意が必要です。 オーナー自身もこれで苦労することが多いのです。 電話口でアルファベットを伝えるのは意外と手間です。 ＴとＰ 「ティーとピー」 「ＰとＥ」などつづりを伝えるのに苦労することも多いものです。 例えば「ＳＵＮ」など馴染みのある言葉の場合は苦労も減りますので、出来ればアルファベットの時は一般的な言葉がおススメです。 そして同じ意味ならカタカナの方が関係者は嬉しいかもしれませんね。 発音しやすい、聞き取りやすい言葉 自分の為にも人の為にも もし物件名が 「きゃりーぱみゅぱみゅ骨粗鬆症（きゃりーぱみゅぱみゅこつそしょうしょう）」だったら・・「呪術廻戦手術中」だったら きっと「じゅじゅちゅかいせんしゅじゅちゅちゅう」でしょうね。 こんな物件名は絶対ありませんが、私は上手く言えないことでしょう。 人の口というのは「似た音の繰り返し」と「きゃ・ちゅ・しゃ」などの小さい文字との組み合わせが苦手となっております。 ご自身で思いついた物件名を３回連続で発してみて、噛まないような名前がいいと思います。 使う我々のような管理会社社員も、せっかくの物件名ですから間違いたくもありませんので、是非よろしくお願いいたします。 とはいえ自由なので好きなお名前を ここまで散々ＮＧ例など出しておいて言うのもなんですが 結局は好きな名前をつけてください あくまで名前は賃貸経営の数ある要素の一つでしかありません。 愛着を持って大事に管理をする原動力となっていただけるのであれば、好きな名前にしましょう。 名前だけが良くても「名前負け」ですし、名前が良くなくても物件が良ければ上手くもいくでしょう。 人間と一緒です。 大層な名前を付ければ立派な人になる訳でもなくありません、イチロー選手の「鈴木一郎」のように功績が名前を輝かせることもあるのです。 まずは自分自身が愛着を持つことが一番大事なのですから
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2023年04月09日
アパート・マンション名を変更したい！ ~避けた方がいいこと~
思い入れがあるのは分かるのですが・・・ 物件名は大事だが・・ 今回はアパート・マンションの物件名について書いてみようと思います。 中古物件を新たに購入し、キレイなお部屋に仕上げて、さあ入居者募集だ！その時に物件名が例えば 「内田荘」だったら うーん、オシャレにキレイにリフォームしても名前がいささか古風です。入居者の反応は微妙なところでしょう。 かといって頑張り過ぎて築年数がかなり経過した物件に例えば 「ヴィニシオスジュニオールＵＣＨＩＤＡ」 今度はやり過ぎ感が否めません。 今回は物件名を変える時に気を付けた方がいいことをお伝えしようと思います。 中古なら基本は変えない方がいい 変更が全て良い訳でもありません 今現在の入居率が良好な場合は基本的には「変更しない」がベストです なぜなら物件名の変更は入居者にとってはかなりの負担となります。 また、入居率が良いのであれば「シックリきてる物件名」だからですね。 この場合は変更することにメリットがあまり無いのです。 逆にデメリットとしては 入居者が免許証など住所変更の負担増事務所など法人が入っている場合、封筒や社判などの変更が必要になる入居者が今の物件名を気に入っているケース物件名の変更で荷物が届かないなどの短期的な苦情館銘板の交換や取外しなどコスト増 など現入居者にとってメリットがありません。 中古物件で高稼働の場合はソッとしておきましょう。 変える時に避けた方がいいこと ここからは変える時に避けた方がいいこと編です では入居率もイマイチ、もしくは「どうしても変えたい」という強い気持ちがあり、変更を決意した場合 それでも避けた方がいい名づけというのをご紹介してみましょう。 発音しにくい 特に一般的でない英語やその他の言語は注意しましょう 大前提として 物件名を一番使うのは入居者である ということを考慮して物件名は考えましょう。 物件名を使う時というのは書くことばかりでもありません。 電話口で住所を伝える時などに相手から「え？」と何度も聞き返されるような物件名では入居者が大変です。 特に難しいのが横文字系です。 あまり馴染みのない外国語の単語などは注意が必要です。 よくあるのは「ヴァ・ヴィ・ヴ・ヴェ・ヴォ」は「バ・ビ・ブ・ベ・ボ」と電話口では変わりません。 多少聞き取り辛い位なら良いのですが、何度も説明が必要なものは避けましょう。 出来れば思いついた物件名を世代の違う人に説明してみることをおススメします。 子どもや高齢者などは聞き取ることや話すことが苦手な単語があるものです。 画数が多い、長い ちなみに「びゃん」と読むそうです これも使う人のことを考えてあげましょう。 住所というのはかなりの場所や場面で書くものです。 また、住所の欄というのは無尽蔵に書けるスペースがある訳でもありません。 長すぎたり、画数が多い物件名は避けてあげましょう。 「乾坤一擲ハイツ」とか「薔薇憂鬱荘」という物件名だったらどうなるでしょうか？ 途中で心も折れそうですね 名前の途中に「 . 」 これも地味にダメージがあったりします。 英語の物件名で途中に「ドット．」が入るケースです。 これは何が困るかといえば 企業のデータベースに一致しない場合が多い 例えば企業のデータベースではこの「ドット」の扱いがバラバラなのです。 ドットを無視する、半角、全角 などの理由によりデータから入居者の情報が出てこなかったりするらしいのです。 以前入居者に 「物件名からドットを無くしてもらえませんか？」と相談されたこともありました。 また正式名称を求められる企業などではこれだけで訂正させられることもあるそうで入居者からは不評なことが多いものです。 自分や家族の名前 愛情故になんでしょうが、後々のことも 頑張って手に入れた物件 思いを込めた名前にしたい そうだ、愛する家族の名前をつけて大事にしよう！ 素晴らしい想いですが、おススメはしません。 なぜなら、物件はいつか人手に渡ることもあります。その時にはあなたの想いを受け継ぐ人ばかりでもありません。 次の所有者さんは名前にゆかりのない方になる訳です。 あなたの愛する人の名が付いた物件を他人に託せますでしょうか？ また万が一物件で事件や事故などが起こった場合、お名前が付いた方に罪はないとはいえ、気分の良いものではないかもしれません。 基本的には避けた方がいいと思っています。 また多くない苗字や名前だった場合、資産があることがバレたりするのも嬉しくないでしょうから。 気持ちは分かるのですが、どうしてもという場合は少しひねってみることをおススメします。 例えば一文字を英語変換してみるとか 頭文字だけにしておくとか 直接的な名前は避けておいた方が何かといいと思います。 次回はおススメの名づけ方について ここまで避けた方が良い物件名を挙げてみました。 何度も言いますが、基本的に一番使うのは「入居者」であるということを念頭に置いてもらえればいいと思います。 その範囲で素敵な名前だったり、思い入れを表現することは愛着も湧きますし、入居率も向上したりもします。 次回は「変える時のおススメの名づけ方」についてご紹介してみたいと思います。
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2023年04月08日
事故物件からの再生 ~家賃回復編~
最近は同業者さんからのQ＆Aも増えてきました。お力になるならお答えしますよ。 事故物件の家賃下落 今回は事故物件後の家賃設定から家賃を回復する方法や仕組みについてお話していこうと思います。 前回の記事で「事故物件とは？」という定義や告知義務については書きました。 https://lotushome.jp/blog/3928/ 最新の告知義務についてはこちら では「いざ事故物件が発生してしまったら？」の中でも「家賃をどう回復させるか？」についてお話していこうと思います。 今回の記事では事故物件を無事リフォームや清掃などが終わった段階で募集をするという部分にフォーカスを当ててみましょう。 家賃はどの位下げる？ 値下げ幅は？期間は？どうしたらいいのか？ まずは金額ですが、色々なサイトには２０％～３０％ダウンと書いてあります。 しかし、私はこう思うのです。 徐々に下げるのもアリ というのは、事故物件で大幅にリフォームが必要だった場合などは前の状態よりグレードアップしていることもある訳です。 そうすると一律に値下げをしなくても、前と同じ家賃でグレードアップしていれば充分と考える入居者もいるのです。 私の感覚ですが 昔より事故物件に嫌悪感がある人は減っている 私が不動産会社に勤めだした十数年前はやはり事故物件は３割ダウンとか半額などもありました。 しかし、最近はグレードアップした（水周りの交換や壁紙床の張替え）などのお部屋で家賃そのままで決まるケースも増えてきました。 もちろん事故物件である告知はしますよ。 借りる人の言い分としては「キレイなお部屋で割安だから全然気にしない」という方もいるのです。 もちろん、損傷などが少なくリフォームなども大きくしなくていい場合などは下げないと価値はありませんが・・ 個人的には損傷が少なくても生活感のある壁紙や床などは替えてしまった方が家賃下落率に歯止めが掛けられる印象です。 急いで決まらないと資金繰りが厳しいなどの場合には思い切って下げなければいけませんが、多額の出費があったお部屋については出来る限り家賃が入ってこないと苦しいものです。 その為、徐々に下げるもありだと思っています。 どの位まで待てるか？になりますが、２週間毎に家賃を下げていってもいいのかと思っています。 下げる期間は？ 告知義務の３年が上限でしょうね これは間違いなく３年目で回復させたいですね。 もちろん国土交通省のガイドラインに寄っているということもありますが、３年というのは思ったより長いものです。 ３年前の事故でその後、普通に人が住んでいたとなると余程の事件でない限り嫌悪感も薄れてしまいます。 告知義務の範囲で家賃は平準化するように家賃設定をしていけばいいと思います。 契約内容はどうすれば良いか？ 面倒ですが、普通賃貸借契約はおススメしません 家賃を下げることにしたなら、契約内容をしっかりしましょう。 通常、賃貸借契約では「普通賃貸借契約」という一般的な契約で行います。 これは全国的には最初の２年間を契約期間とし、その後は更新を設けて２年毎に更新するという内容です。 事故物件になってしまい、家賃を下げた状態で普通賃貸借契約を何の特約も無しに結んでしまうと ずーっと家賃が低いまま貸さないといけない という事態も起こり得ます。 事故物件であることを気にしない、許容できる人が相場より安い家賃で入居できる為、入居が長引くこともあるのです。 当然ですよね、事故物件を気にしない方であれば「相場よりかなり安くで住める」のですから周辺でお引越しを検討しても周りの物件は「割高」に映ることでしょう。 中には契約書の中に「更新時には家賃を協議して決定するものとする」とかという特約を入れたりするケースもありますが、「普通賃貸借契約」では協議が整わない場合＝入居者が承諾しない場合は元の契約で続行となる扱いを受けたりもします。 もちろん、設定した家賃でずーっと借りていただいても構わないという場合は普通賃貸借契約でＯＫです。 しかし、「いつかはまとまな家賃が欲しい」と考えるのであれば契約内容は注意しましょう。 面倒だけれど「定期借家契約」はおススメ 期限を決めて我慢しましょう もう一つの方法は「定期借家契約」を使うという方法です。 皆さんもこれを見ているからには「定期借家契約」というのはご存じですね。 更新が無く、期限の到来とともに終了する賃貸借契約です。 普通賃貸借契約では更新が整わない場合は「契約続行」ですが、定期借家契約では条件が整っても整わなくても一旦契約は「終了」します。 その後、同じ入居者さんが住みたい場合でも「更新」ではなく「再契約」となります。 その為、期間限定の家賃を設定することが出来ます。 告知期間や嫌悪感が薄れたタイミングで家賃を元の水準に戻すことが出来るのです。 例えば期間を１年ずつにして１年目は○○円ダウン ２年目は少し上げて○○円ダウン ３年目は○○円ダウンなどと自由に設定することも出来ます。 面倒な場合は３年間は更新無しで家賃○○円として、３年以降は普通賃貸借契約へ変更でもいいと思います。 入居者からすると、更新が無い為、入居を躊躇するかもしれませんが、それでも３年間はお得に過ごせると思って好評だったりもします。 特に転勤や在学などで期間がある程度決まっている方にとってはお得に映ったりもします。 ちなみに私は定期借家契約を設定する場合は、契約書に再契約（更新みたいなものです）の条件を記載したりもします。 具体的には 「再契約を希望する場合は入居より１年間は○万円 ２年目は○万〇千円 ３年目は〇万円」と条件を先に提示しておくのです。 本当はもう少し固い文章で書くのですが、予め２年目３年目の家賃を提示し、希望があれば３年以上も住めることは出来ることを提示しておきます。 家賃が割安な内だけ住むことも出来ますし、その後気に入って長く住みたい場合は普通の家賃を支払うことで住み続けることも出来ますよ。という訳です。 ３年経って住み続けたい場合は「普通賃貸借契約」に切り替えてもいいと思います。 しかも意外と３年経って普通の家賃に戻っても、環境が落ち着いてそのまま住み続ける方は多いですよ。 しかし、それも最初に２年目３年目のことが分からないと不安で入居出来ませんからね。１年だけ住みたいという人はかなり少数でしょうからね。 もちろん、気にする人は気にする「事故物件」ですが、気にしない方からすると同じ家賃で「割安」に住める物件であることは間違いありません。 しかし、計画を持って設定しないと事故物件による精神ダメージだけでなく、金銭的なダメージも背負い続けてしまいます。 今回は残念ながら事故物件となってしまった物件の家賃再生編を書いてみました。 最近は本当に気にしない方が増えてきています。 当たり前ですが、事故物件と分かって住んでいる方に住み心地を聞いても「全然気に入ってます」と明るく返答してくれますからね。 古い価値観になりつつあるんでしょうかね？
