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2024年08月21日障害者差別解消法の改正 ～不動産屋は注意しよう、不当な差別的取り扱いとは？～
差別とは？ 不動産屋のみなさん、こんにちは 久々の更新となりました。 早速ですが、みなさんは「障害者差別解消法」の改正をご存じでしょうか？ 令和６年４月１日から改正されていますが、意外とみなさん知らないようです。 ちなみに、私は霧島市の居住支援協議会にも属している関係で勉強する機会がありました。 この「障害者差別解消法」ですが、読んで字のごとく障害者に対する差別を解消する為の法律なのです。 「私は障害者を差別なんかしていないよ」という方がほとんどになるでしょうが、今回の改正では以前までの「合理的配慮の提供が」が努力義務から義務に変更となっています。 今回は不動産会社が注意するべきポイントについて、私なりの解釈でお伝えできればと思います。 差別は決してあってはなりませんが、不動産会社が陥りやすい部分をご紹介して、障害のある方との分断をなくせればいいですね。 簡単に概要を 詳細については、内閣府のＨＰにて確認していただきたいのですが https://www.cao.go.jp/press/new_wave/20240520.html 要は「障害を理由に不当な対応をしてはいけない」という至極真っ当なことになっています。 しかし、この至極真っ当と思える部分に落とし穴があるのです。 これをご覧になっていただいている不動産会社の方々はほとんどが「障害者に対する差別などしない」という方々だと信じておりますが、そんな方々ですら今回の改正はしっかりと見ておいて欲しいと思います。 なぜなら 内閣府発表の「不当な差別的取扱いとは？」の例に不動産会社は登場しています。 2811bb317ccda3ee4caffdf8ccec3216ダウンロード 内閣府から広報されているこの資料の「不当な差別的取扱いとは？」の例に ・障害のある人向けの物件はないと言って対応しない このようにあります。 これまでの不動産業界ではこのような対応があったことも事実でしょう。 そして、それは不動産会社だけのせいではないこともまた事実としてあります。 正直、不動産会社が紹介するのは委託してくれている不動産オーナーの物件です。入居審査なども最終的には不動産オーナーの可否に掛かっている部分がありますので、一概に不動産会社だけがＮＧを出していた訳でもありません。 また、一部の障害がある方の対応で大変な思いをしたことがある業者さんが過去の経験からＮＧだったということもあるでしょう。 また「もし何かあったら大変だから・・・」や「今まで前例がないから・・」なども「正当理由」としては認められない可能性があるのです。 それでも今後は上記のような対応をしてしまうと、この法律には違反してしまう訳です。 「じゃあどうすればいいんだ？」と思われるかもしれませんが、そこはしっかりと「対話」と「根拠」をしっかりと説明することです。 今回の法律では「特別扱いしなさい」と定めている訳ではありません、「出来る限り配慮する」ことが必要なだけで無理なことはしっかりと説明し、記録に残しておけばいいのです。 ちなみにこの法律には現在のところ、罰則は設けてありません。 しかし、この法律が出来たことから予想されうるのは 不当な差別的取扱いを受けたことによる民事訴訟は想定されます。また、口コミなどの風評被害もあり得るでしょう。 このように、今回の改正については不動産業者は一度しっかりと確認をしておくことをおススメします。 今までの認識では足りない場合もあるかもしれませんよ。 あるべき未来とは 私は当初、この法律改正を歓迎していました。 というのも、私の子供に障害者がいるのです。 私の子供が障害による差別を受けなくなる日が来るのであれば、当然歓迎しますよね。 一方で不動産会社としては、これまでの慣習を見直さなければ危険だなと思う局面も見受けられるのも事実です。 私自身ですら、不当な差別的取扱いというのをしていたんじゃないのか？と思うことすらありました。 この改正により、中には「障害者を特別扱いしろってことか？」という暴論を見かけたこともあります。 しかし、法改正しなければ差別的取扱いというのが社会から解消しなかったことも又事実なのでしょう。 それでも、今回の改正を知らずに昔ながらの対応をしてしまい、その後この法律で罰せられてしまう人は、障害者への悪意を持ってしまうかもしれません。私はそうなって欲しくないのです。 今回の改正が障害者とそれ以外の方との分断を生むことに繋がって欲しくありません。 特に不動産業界に身を置くものとして、不動産業界が叩かれることも望んでいません。 そうなる前に、今回の改正をしっかりと知り、毅然と明るい共生への道をみんなで進んでいきましょう。 この法律の改正が今回で最後となることを願ってやみません。
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2024年07月21日
大家になろう ～最初の一棟目はどんな物件を買う？～
よく聞かれる質問だが・・ さあ、管理会社目線からお届けする「どんな物件を買ったらいいか？」 私は大家の会などにも参加していることもあり、普段からこういった内容のご相談を受けます。 その中でも最多な質問がこれです。 「最初はどんな物件からスタートしたらいいですか？」です。 まあそうなりますよね。 最初は築浅？築古？アパート？マンション？利回りは？立地は？ そうなんです。 不動産投資はどこからスタートするのかは非常に大事です。 今回は収益物件に強い売買系の会社ではなく、賃貸管理を本業とする管理会社目線から 最初に買うならこういう物件というのを書いてみようと思います。 既に不動産投資を始めていらっしゃる方などは、そっと閉じていただいて結構です。 あくまで私個人の見解になりますので、ご了承ください。 投資と人生は自己責任ですからね。 築12年～25年以内のアパートから 先に答えを書いてしまいました。 前提として、今回は特別な背景を無しにしております。 あくまで、今後不動産投資を始めたい普通の会社員を想定しております。 例えば、既に金融資産をかなりお持ちだとか、そういった背景があるのであれば話は別です。 そういったいわゆる富裕層の方は、不動産投資でも最初から違う戦略でいいと思います。 今回想定しているのは、いわゆる普通の会社員で、不動産投資の失敗や損失を 「まぁ、いっか」で済ませることが出来ない人です なぜこんな築年数１２年～のアパートからと言われるのでしょうか？ ちなみにこの築年数以外で考える条件としては 利回りは近隣物件の相場並みか、ちょっとだけ良ければラッキー 現在の入居率は８０％以上 世帯数は出来れば１０戸以上、少なくとも６戸以上 みなさんの心の声が聞こえます。 「普通じゃない？」 そうです。 この物件、至って普通ですね。 利回りも「近隣相場なみ」「築年数もまぁまぁ」 恐らくこんな条件の物件、あなたの周りにもあることでしょうね。 この条件なら物件価格はそんなに安くないと思います。 特にダメな部分もありませんからね。 ポータルサイトにも載っているんじゃないでしょうかね？ なぜこんな物件を最初に勧めるんだ？と思うでしょう。 最初はイレギュラーは避けよう この条件に合うような物件をローンシミュレーションなどで計算してみてください。 なんだかそんなに残らない気がする・・・ そんな風に思うことでしょう。 事実、この条件の物件では「大儲け」ということにはなりません。 じゃあなんでそんな物件を？ もっと利益が残るような物件から始めたい！！ 気持ちはよく分かります。 回答編です。 答えはイレギュラーが少ないし、一棟目は融資も難しいから 最初の一棟で死なない為に このところの投資ブーム到来により、収益用不動産への参入を目指す方は多いものです。 しかし、一方融資情勢は決して甘くありません。 特に厳しいのが「最初の一棟」です。 最近は不動産融資も歴戦の大家さんでも、融資の承認が得られないことも珍しくありません。 物件価格も高騰している状況では、中々お宝物件というのは転がっていません。 こんな状況で最初の一棟の購入に繋げるのは至難の業といえます。 そんな中で大幅な利益が出る物件というのは、何かしら「歪み」のある物件なのです。 例えばこんな物件です。 前のオーナーが手をいれなくて空室だらけ 法令上の規制が掛かっているエリア 現在、困った入居者などがいる 売り急いでいる いわゆる「いわくつき」な訳ですね。 こういった物件は、経験があれば対応できたり、大きな資金があれば問題ないことも多くある為、通常の物件より大幅な利益が見込めることでしょう。 しかし、当然ながら初心者には向きません。 経験も無ければ、イレギュラーに対応する資金力なども当初は少ないことでしょう。 大幅な利益が見込めるからといって飛び込むのは簡単ですが、上手く行かなかった場合どうなるでしょうか？ あなたに融資した銀行からは 「やっぱりこの人に不動産投資は無理なんだな」 と判断されてしまうことでしょう。 また、そもそもこういった物件は融資が難しく、余程の経験や資産がなければ承認は得られにくいものです。 そんなことをして、一棟目で致命傷を負ってしまうことは避けなければいけません。 仮に一棟目でのキズを癒そうと二棟目にチャレンジしようとしても、金融機関からは冷ややかな目で見られてしまうことでしょう。 ここで先ほどの条件を思い出してほしいのです。 まずはここから 私がおススメした物件は正直「普通」です。 しかし、管理会社としての意見でいえば こういった物件で致命傷を負う可能性は 極めて少ない ここからは理由を説明します。 築年数１２年～ 理由はこちらです。 築年数が経過しており、家賃が相場に落ち着いている 新築プレミアム価格は残っていない 建物自体の構造がしっかりしている可能性大 まずは家賃相場ですが、新築時が一番高いというのは想像に難くないと思います。 新築時に一番高く、その後は年数を経過していく毎に落ちていくことが普通です。 新築～７年程度までは築浅として扱われており、家賃は下落の段階です。 しかし、１２年を過ぎれば流石に築浅ではありません。 こうなると「キレイ」という魅力だけでなく、「実需」で戦う場面となります。 つまり、ここからの家賃下落率は緩やかになってくる段階です。 この年数からは余程のことが無い限り急激に落ちるということはありません。 そして、実際この年数でも入居している状態であれば基本は「相場に合ってる」という訳です。 初心者の内にはこの「家賃下落のスピード」の感覚が難しいので、そうであれば「ある程度下がっている」この年代というのはリスクは少なくなります。 「新築プレミアム価格」が残っていないも似た理由です。 築年数が浅い物件というのは建築した売主は当然ですが、建築会社への利益を払った状態です。 当然、築年数が浅い物件を売りに出す場合は、その建築コストに上乗せをしていることでしょう。 これ自体は当然ですから悪いことでもありません。 しかし、この上乗せが、適正かどうかを読めないと悲惨な目にあいます。 家賃は下がり続けるが、当初の建築コストも背負わなければなりません。 一方、築年数１２年を経過した物件であればどうでしょうか？ 見た目のピカピカは鳴りを潜めてしまいますが、物件価格を算出する為には 実需の利回りで計算することになるのです。 最早「築浅」という時代は過ぎている為、実際の収益を元に価格を算出することになるのです。 つまり、この段階では実需と大きくかけ離れたような物件価格を付けづらいのです。 そうすると変な「高値掴み」という状態を避けることが出来る可能性が高いのです。 長くなりましたので、一旦区切ります。 次回は「入居率の目安」と「世帯数のボーダー」についてお話していきます。 ではまた https://lotushome.jp/?p=5051
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2024年07月02日
私の黒歴史 ～不動産業界での失敗や恥を公開～
恥の多い生涯を送って来ました。 さて、最近は真面目な内容のブログばかり書いてきてしまいました。 最近、このブログを見ていただくことが増えてきているようで、ありがとうございます。 当初は「誰も見ないだろう」と思っておりましたが、意外にも同業者さんを中心に色んな方にお声がけいただきます。 本当にありがたいことです。 しかし、たまにお声がけいただく方の中に、ふと思うことがあります。 「私のことを善人と思っているのかな？」と ブログで書く内容ですから、真面目に考えているのは事実です。 そして嘘も書いてないつもりです。 しかし、ブログの内容が時に理想論だったり、「こうあるべき」となっている結果 読んでいただいた方が私のことを善人と勘違いしていないかな？という不安を抱くようになりました。 ここで正直にお話しましょう。 私は「善人」に「なりたい」人間です。 私は決して善人ではありませんし、良い人かと言われたら「ＮＯ」とハッキリ言えます。 利己的な部分や弱い部分、人として未熟な部分などたくさんあります。 しかし、いつか人間的に「善人」というものになりたいと憧れているだけの人間です。 そこで、実態と伴わないこの変な好感度らしきものを下げようと思いました。 私が不動産業に入ってから十数年となっており、今日この日も含めて失敗を続けております。 その経験の中でも、私の「黒歴史」を公開してみようと思います。 黒歴史というからには「恥ずかしい」失敗であり、後悔しているものを挙げてみようと思います。 しかも出来る限り恥ずかしくて、ダサいものを挙げてみようと思います。 真面目に仕事に励んでらっしゃる皆さんには何の薬にもなりませんが、笑ったり、「自分はこんなことしないようにしよう」と思っていただけるだけで大丈夫です。 気楽に読んでください。 但し、この記事をもとに、私と会った時にはいじらないでください。 顔真っ赤になるだけですから・・・・ 宅建を取って調子に乗った時期 以前のブログで書いたことのある内容なのですが https://lotushome.jp/blog/3133/ 宅建の試験に合格すると、とてつもない喜びにあふれます。 今まで宅建マウントを取られた先輩や「宅建持ってないんですね」というお客様からの心無い一言に傷ついた自分が報われるのです。 そんな私はある時に最大のダサいことをやってしまいます。 それは苦労して宅建に合格し、宅建士証を手にした翌年に起こしてしまうのです。 なんと・・・ 他社さんで自分が賃貸物件を借りようとした時に、身分証として宅建士証を出しました これはどういうことかと、一応説明します。 通常、お部屋を借りる時には当然ながら身分証が必要です。 普通は運転免許証やマイナンバーカード、保険証などの公的身分証を使うのが一般的です。 しかし、宅建に合格した直後の私は違いました。 その時丁度引っ越しを考えていた私は、他社さんの物件で気に入った物件を見つけて、内見した後に申し込みました。 そして同業者とはいえ、当然入居審査はありますから、担当の他社さん営業マンから「身分証を」と言われ なんと 「今日持っている身分証が宅建士証しかないんですよ～」と 宅建士証を出しました。 私の脳内では 「えっ！！内田さん宅建士受かったんですね」という反応を期待していたのです。 しかし他社さんの営業マンは一言 「あっ、じゃあ帰ってから運転免許証をＦＡＸしてください」 で終わりました。 ダサい、ダサすぎる 今となっては思い出す度に「きゃー」とむずがゆくなる行いです。 大体、今日持っている身分証が宅建士証だけのやつなんかいませんよね。 皆さんも宅建に受かった喜びでの「宅建ハイ」にはお気をつけください。 謎の業界用語「ドーマー」 これは先にネタバラシから先にいきましょう。 「ドーマー」とは写真のように屋根の上にある「屋根の上に突き出ている屋根付き窓」の名称です。 基本的には屋根近くのロフトなどの明り取りの為についています。 ある日、不動産営業新人の私は、先輩営業マンととあるアパートを見に行きました。 そこで先輩営業マンが 「ここの２階ドーマーあるね、かっこいいね」と言いました。 それを聞いた新人営業マンの私はなぜか 「へぇー、不動産屋って窓のことをドーマーって言うんだ」と勘違いしました。 寿司のことを「シースー」六本木のことを「ギロッポン」的なものだと勘違いしてしまったのです。 そして、不動産屋もそんな風にひっくり返して喋るのがカッコいいんだ！と更に思考は進みました。 そしてその日は来ました。 ある日、私は外壁塗装が終わったばかりのアパートの竣工検査への立ち会いを命じられました。 現地には塗装業者さん、大家さん、そしてこれから恥をかく新人ダメ不動産営業マンの私が揃いました。 一通り、現地を確認して、遠目からアパートを眺めている時に 私は思いました。 使うならココだ！と そして 「この物件のドーマーは南向きで日当たりも良さそうですよね」と この物件には正規の意味の「ドーマー」はありません。あるのは通常の「窓」だけです。 私はその瞬間に、人生で初めて肉眼でハッキリと見ました 大家さんと職人さんの頭の上に浮かぶ❔マークを その顔を見た私は瞬時に察しました。 これは違う！と なぜかその一言に触れない職人さんと大家さん、聞こえていないかのようでした、時が飛んだのかと思いました。 私はその後、事務所に帰ってパソコンでYahooに聞きました。 ドーマー 意味 と 一人で足をジタバタさせていたのだけを覚えています。 みなさんも知ったかぶりはやめましょう。 馬鹿の山頂で釈迦に説法 引用元 https://www.recurrent.co.jp/career/dunningkruger-effect/ リカレントさん みなさんはダニングクルーガー効果という言葉をご存じでしょうか？ 詳しくはググってほしいのですが、簡単にいえば 物事をちょっと知ったやつが調子に乗って過信すること です。 図のように、物事をちょっとだけ知ると、まるで全てを悟ったかのように自信がついて調子に乗ってしまいます。 そして、学ぶにつれて奥深さを知り絶望します。そして学び続けることで本当の成長と自信を手に入れていく様を指しているようです。 私はこの馬鹿の山の頂(いただき)で正に失敗したことがあります。 不動産業界に入って一年ほど経ったとある日、先輩に連れられて今でいう「大家の会」に参加しました。 新人ダメ営業マンの私は誘われるがまま二次会へ行きました。 そこはスナックのような場所でしたが、二次会ということもあり、色んな人がざっくばらんに話していました。 私を連れてきた先輩も、仲の良い他社営業マンと別で飲んでいました。 すると一人になった私の隣に歳のころでいうと５０歳～６０歳くらいのオジさんが座りました。 おじさん(以下お)「はじめまして、お宅は不動産業者ですか？」 私「そうですけど、どちらさんですか？」 お「私はただの不動産好きのオヤジです」 この時点で私は「あぁー今日の会に参加した大家さん志望のおじさんかな」と思いました。 お「いやー、しかし不動産というのは奥が深いですよねー」 この一言で少し酔いも手伝った新人ダメ営業マンの私はスイッチが入りました。 私「そうですよ、不動産なんて簡単に考えちゃダメですよ」 その後もお酒という燃料を注ぎ込み続けたダメＦ1カーは止まりません。 私「不動産っていうのは・・・」 私「不動産を甘くみると・・・」 おじさんは「ほぉー、そうなんですね」とか「へぇー、そんな見方もあるんですねー」と相槌が上手いのです。 おじさんの相槌を追い風にして泥船はどんどん進んでいきました。 これから沈むとも知らずに・・・ そうこうしている内に宴もたけなわとなり、二次会は終了しました。 店の外に出るとおじさんが 「今日は楽しいお話を聞かせていただき、ありがとうございました」と挨拶をしてくれました。 私も 「不動産屋としておじさんの不動産知識に貢献できたな」という満足感でいっぱいでした。 その光景を見た先輩営業マンが近寄ってきました。 そしてさっきまで私が講釈を垂れていたおじさんを見かけると 「あぁー〇〇部長、いつもお世話になってます」と挨拶したのです。 そう、私が「不動産初心者のおじさん」と思っていたのは 近隣では知らない者はいない地場の大手不動産会社の部長さんでした。 そうです、私は ダニングクルーガー効果の曲線でいうところの 馬鹿の山頂で釈迦に説法をかましていたのでした。 このことを期として、絶望の谷に落ちた私は、今も啓蒙の坂を爪を立てながら這い上がろうとしています。 うぬぼれ ダメ。ゼッタイ 顔真っ赤にしながら公開しようか悩んでいる 書いている間、座っている椅子でクルクル回りながら、貧乏ゆすりをしながら、恐らく真っ赤であろう顔 ここまで書いておいてなんですが 公開するのやめようかなーと思っています。 しかし、この文章をみなさんが読んでいるのであれば、踏ん切りがついたのでしょうね。 ちなみに他にもたくさんの失敗や恥が思い浮かんでもきています。 それを書く気力も体力も最早残っていません。 いつか気が向いたら残りも書いてみましょうかね。 これを公開してから、この記事でいじられたら書くのをやめます。 あぁー、あぁー、昔の自分はなんであんなことをしたんだろう・・・
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2024年06月29日
蛍光灯、製造終わるってよ ～2027年に備えて～
蛍光灯の製造は2027年末まで タイトルから冒頭画像まで、オマージュ満載で始まりましたが、中身は真剣にお話していきます。 今回は収益用不動産をお持ちのオーナーさん向けに、蛍光灯の製造が終了することの影響と、それに伴う準備や対策をご紹介してみようと思います。 そもそも、この蛍光灯の製造中止をご存じでしたでしょうか？ みなさんがお持ちの物件では蛍光灯は使われていませんか? それより大前提として なんで蛍光灯が製造中止になるんだ？ それはですね 2023 年スイス・ジュネーブにて「水銀に関する水俣条約第５回締約国会議」が開催され、蛍光ランプの製造と輸出入がその種類に応じ2026年末又は2027年末までに禁止することが合意されました。 蛍光灯に含まれる水銀を問題視するとともに、エネルギー消費の少ないＬＥＤへの切り替え推進の両面が原因という訳です。 欧州を中心として主要各国では既に蛍光灯が段階的に縮小や生産の終了となっております。 日本も例外ではありません。 蛍光灯が無くなる？ おいおい、私の物件の共用灯は蛍光灯だよ、中止になったらどうすればいいんだ？ 意外と多いと思います。 それは、アパートマンションの共用灯は今でこそＬＥＤが当たり前になりましたが、少し前までは蛍光灯でしたからね。 また、器具そのものも安価ではなく、特にアパートマンションの共用部分の電灯については高所にあったりする為、壊れてもいない照明を交換することはあまりなかったことでしょう。 しかし、この2027年蛍光灯製造中止問題は待ってくれません。 そもそも、既に国内で蛍光灯を製造しているのは３社ほどです。 しかも製造中止が決まっている以上、これから多くの在庫を製造することは考えにくいものです。 そうすると考えられるのは 蛍光灯の価格高騰、在庫不足、最悪交換できない ただでさえ物価高騰が叫ばれる昨今ですが、この蛍光灯、実は2023年から値上げをし続けており、その値上げ幅はなんと 約80％～90％ おぉー、品不足の前に既に蛍光灯そのものが高騰しています。 加えて2027年に製造中止となっていますが、このような電球型蛍光灯は 2026年に製造中止する物もあるのです。 パルックボールと呼ばれるような電球型の蛍光灯は既に生産を終了しているそうです。 ちなみに2027年が来たら蛍光灯が使えなくなるのか？ という問題については 特に使用は禁止されていませんし、在庫があればその販売も禁止はされていません。 しかし、当然今後生産は減少していくことでしょうし、蛍光灯の値段は上がっていくことでしょう。 このままでは蛍光灯一本交換して数千円という未来が見えてきました。 そもそも、終わりが見えている蛍光灯を今後も使用するメリットは将来的にはありません。 それではどのように対策をしていけばいいのでしょうか。 おススメは外壁塗装に併せて交換 対策はいうまでもなく 既存照明をＬＥＤ照明へ変更すること これは間違いありません。 また、交換時期が２０２７年に近づくにつれてＬＥＤの品不足や工事の混雑が予想されます。 恐らくギリギリの時期に実施をしてしまうと、工事費なども高くつくことでしょう。 ただでさえ物価高騰が続く昨今、先延ばしするメリットはあまりありません。 それでは今すぐ交換するのがいいのか？ という問いには一つ提案があります。 もし、今後近いうちに外壁塗装などをすることはありませんか？と 共用部分の電灯は基本的に高い場所についています。 加えて、既存の電灯からの交換になると、今までの塗装がされていない部分などが露出する可能性があります。 そこで、もし外壁塗装などのメンテナンス時期が到来しているのであれば、足場を組む塗装工事と同時に行うと費用や外観の美観を一気に解決することが可能となります。 外壁の高い位置にある照明などは、高所作業の単価が追加になりますが、足場があれば簡単になります。 このように２０２７前にメンテナンス時期を勘案し、どうせならまとめることをおススメします。 そうすることで、器具の取り付け跡の美観の問題と器具の設置手間を削減することが可能になります。 あとは、よく聞かれるのですが 蛍光灯の器具で使えるＬＥＤ電球への交換はダメか？という質問ですが これについては 管球タイプのＬＥＤはなぜか寿命が短い と思っています。 やはり器具そのものがＬＥＤ用に作っていないせいか、早い段階で切れてしまう印象があります。 出来れば器具と一体式になっている照明をおススメします。 管球タイプのＬＥＤもまあまあのお値段がするため、すぐに切れてしまうともったいない。と思ってしまいます。 いずれにしても対策を いかがでしたでしょうか？ オーナーさんでもまだ知らない方が多い２０２７年蛍光灯の製造終了。 あと３年あるといえど、足元では蛍光灯が高くなってきており、何本か交換した場合、ＬＥＤ器具代になってしまいます。 現在、蛍光灯を使用している物件のオーナーさんは計画的に進めて欲しいものです。 恐らく、駆け込み時になると器具不足や工事の予約も殺到することも予想できます。 計画的に対応することで無駄なコストにならないようにご注意ください。 この問題の為だけに外壁塗装をすることはおススメしませんが、それでもどうせ必要ならまとめてやってしまいましょう。 今現在外壁塗装を検討している方は余計に、照明もチェックしてみてはいかがでしょうか。
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2024年06月25日
どうしたら売買情報が先に来る人になるのか？ ~まとめ編~
人気者になりましょう！ 前回までの記事はこちら https://lotushome.jp/blog/3883/ https://lotushome.jp/?p=3889 良い物件を紹介してもらうには 前々回の記事では「良い情報が内々で周るのはなぜか？」を前回の記事では「こんな人には情報が来ない」を書いてきました。 そして今回はとうとう 「どうしたら良い情報が周ってくるようになるか？」について書いていこうと思います。 ちなみに何度も言いますが、コレが絶対の方法という訳ではありません。 あくまで皆さんが普段見れない不動産業者の本音の部分などからお役に立てる情報になればと思ってご紹介しているだけです。 皆さんが普段見られない不動産業者の飲み会などから抜粋していますので、本音に限りなく近いと思います。 ですから「自分には自分のやり方がある」「不動産業者に好かれようと思わない」「良い情報の取り方はそうじゃない」という方はソッと閉じていただければと思います。 他にも方法があるのも事実ですからね。 ではいきましょう。 コミュニケーションは「広く浅く」より「狭く深く」 「人脈」という言葉に惑わされないで まずは紹介をもらう為のステップとして関係者、特に不動産業者との付き合い方についてですが 冒頭にもある通り、「広く浅くよりは狭く深く」をおススメします。 昨今のＹＯＵＴＵＢＥなどでは「とにかく不動産会社をたくさん周る」「挨拶周りをする」「名刺をたくさん配る」という方法が紹介されておりますが、未公開物件がもらえたりとまではいかないというのが本音だと思います。 それは前々回でも申しましたが、そういった方法では良い物件をご紹介したいと思えるほどの 信頼関係までは至らないから それはいくつかの要因があります。 例えば皆さんも本業などの会合やセミナーなどで挨拶した程度の方、名刺交換をした間柄を簡単に信用するでしょうか？ また、不動産投資というのは複雑です。 ある人には「良い物件」だとしても違う人には「全く響かない」というのもあります。 どういった物件が欲しいのか？資金計画は？どんなスタンスか？売主に紹介しても大丈夫な人か？人当たりやコミュニケーション能力は？賃貸経営に関する考え方は？ こういった内容も分からない段階で「おススメ物件あります」とはなりません。何をご紹介すればいいのかも分からないですからね。 ましてや大事な優良物件を優先的に話すということをしている業者を私は見たことがありません。 大事なお客様には信頼に足る人物をご紹介しようと思うのは当然のことだと思います。 ひょっとすると口だけは「あなたは特別だから」と言って紹介する業者はあるかもしれませんが・・・ 昨今の方々は簡単に「人脈」という言葉を使いすぎるきらいがあると思っております。 人脈づくりの為に会合やセミナーに行ったり（会合やセミナーに学びに行くのはとてもいいと思います）、名刺交換をしただけで自分の人脈リストに入れてみたりなど 人脈というのはそう簡単に出来上がったりはしないのです。 大事な情報だからこそ、渡す人は選びたいという気持ちを汲んであげるといいかもしれません。 但し、不動産業者周りが無駄と言っている訳ではありません。最初はどういった業者があるのか分からないので、たくさんの業者と会うというのは大賛成です。 好みの業者さんを見つけるまでは足で見つけるしかないのですから。 私が言っているのはあくまで「業者としっかりと話して相手のことを理解し、みなさんのことも業者に知ってもらう」ことが大事。ということです。 売買に携わる業者さん達は、不特定多数の人とのお付き合いを好むというよりは「いい人間関係を築きたい」という方が多いのです。 ココは良さそうと思ったらしっかりとしたコミュニケーションを取って信頼に足る人物だということを分かってもらいましょう。 返事は早く これも大事です。 前回も触れましたけど、良い物件というのは時間がありません。 昨今の投資ブームにより、不動産業界も新規参入が多くありました。 多くの方は不動産の厳しさや「良い物件が買えない」ことで退場しましたが、今でも不動産の投資は比較的勝率の高いビジネスだと思っています。 そんな中で重要なのが 返事の早さ 誤解のないように書きますが 買わないという返事も早い方がいい こうでも書かないとキョクタン星人から「不動産屋のいいなりに買えってことか？」とか「都合のいいお客様になれってか？」と来そうですから。 そうなんです、「買う」だけでなく、「買わない」の返事が早いだけでも十分ありがたいのです。 「すぐ断るのは悪いから検討してるフリを・・・」などの気遣いは、却って相手を困らせてしまいます。 あなたにおススメしたにも関わらず、決断した時には他の人に勧めていた。となれば不動産業者も不義理な気がしてしまいます。 それよりはハッキリと提案に感謝し、今回の物件は見送る旨を伝えましょう。 そうすることで「あの人は決断の返事が早い」となり、次回からも一旦は話を振ってみようと思うハズです。 良い物件は争奪戦です。 そんな時に「あの人は返事が早い」というだけで情報が回ってくるものです。 しかし、同時に注意も必要です。 急ぐあまりに失敗というリスクも当然出てきます。 ですから早い返事をすることが出来るように、普段から選球眼を鍛えておかねばなりません。 その為にはたくさんの物件を見たり、修繕の知識なども備えておく必要があります。 早い返事というのは、単に気持ちの問題ではなく、知識や経験の積み重ねで鍛えられるものです。 急がば回れ、しかし急がないといけない。 慎重かつ急ぐ 難しいのですが、これを身に付けることが近道となります。 あなたの「良い物件」を教えて 元も子もない話なのですが そもそも「良い物件」ってなんですか？ 築年数も浅く、積算評価も高く出てて、高利回りで、好立地で、価格も安くて、買った瞬間に売っても利益が出る そんな物件は千三つと呼ばれる不動産業界とはいえ ない 絶対ないとは言いませんが、そんな物件だけを待っていたら数年単位で待たないといけないでしょう。 そんな物件を待つのは正直「宝くじに当たらないかな？」程度でいいと思います。 そうではなく、「あなたにとって良い物件」を探すことです。 例えば「少々立地は我慢できるから築年数が浅いもの」、逆に「どんなに古くてもいいから好立地なもの」、「難ありでも高利回り」 これらはそれぞれの観点で見れば「良い物件」な訳です。 しかし、不動産業者から見れば「あなたにとっての良い物件は分かりません」という状態ですから、何を欲しがっているのか分かりません。 例えるなら「友人の子供にオモチャをプレゼントする」という状況を考えてみてください。 当の友人からは「良い物をちょうだい」と言われたとしましょう。 思いませんか？ 「良い物ってなんだ？」と 性別は？歳は？好きなアニメは？既に持っているおもちゃは？ というか 「何が欲しいか具体的に教えて欲しい」と思いませんか？ 不動産業者も同様です。 もちろん、オモチャと違って２つとして同じ物がない不動産です。 あまりに狭い条件だと見つからないでしょうが、それでもある程度の範囲は伝えて損はありません。 要は不動産業者が情報に触れた時に「そういえば〇〇さんが好きかもな」と思えるだけの希望は伝えておきましょう。 「そんな範囲を狭めたら、他の良い情報が来ないかもしれないじゃない」と思われるかもしれませんが、最初は仕方ないと思います。 何度か取引を重ねて、あなたのことを深く理解してもらえたら後は自動的に紹介出来るかもしれません。 それでも最初の内はある程度希望を伝えておくことで、近い物件が出た時に「あっ！！」と思われることの方が確率は高くなることでしょう。 この時に伝えるポイントとしては 許容できる条件、つまり我慢できるポイントを伝えると記憶に残りやすいと思います。 例えば「築年数は古くても大丈夫」とか「駅近物件なら価格が多少高くても」とか「築年数が浅ければ立地が悪くても」 などの許容できる条件を話しておくとイメージがつかみやすいと思います。 不動産業者は物件を見た時にメリットとデメリットがすぐに出てきます。 そのメリットとデメリットの中であなたを思い出してもらいやすくしておくといいと思います。 「おっ！この条件なら〇〇さんに合いそう」 こんな感じで思い出してもらえるとチャンスも広がっていくでしょう。 人柄で選んでもらおう さて、いかがでしたでしょうか？ 普段見れない不動産業者の本音という部分でお話してみたつもりです。 「精神論ばっかりじゃないか」 と思われたかもしれませんが、その通りです。 市場の中で多数のライバルと戦う時に、資産規模などではどうしても敵わない。 初期段階などは特にそうだと思います。 私も含めて「もたざる者」は、あるもので戦うしかありません。 だからこそ、今回はコストの掛からない方法での情報取得に絞ってご紹介してみました。 いずれの方法も特別なコストは要しません。 ただ「相手方の立場に立ってみて、話しやすそう、こちらの事情も汲んでくれそう」と思われるだけでもチャンスは増えるハズです。 どうしても水面下での情報というのが強い業界です。 ２つとない商品である以上、信頼できる方に話が来やすいという歪な構造です。 それでも、一旦信頼されれば優先的にお話が来るかもしれません。 いずれにしても今回挙げたような内容は、実行することにデメリットはありませんから、参考になれば幸いです。
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2024年06月22日
頑張れ管理スタッフ！オーナーさんに怒られた時の考え方 ～オーナーさんも人間だから～
頑張れ同志たち さて、最近オーナーさん向けの記事ばかり書いていましたので、全国の管理会社の同志へ向けての記事を書いてみましょう。 私たち管理会社は基本的には物件のオーナーさんから管理委託契約に基づいて管理を委託されております。 つまり、オーナーさんは仕事の「依頼者」となり、大切な顧客となります。 管理会社に勤めていると、このオーナーさんからお叱りを受けたり、冷たい対応をされるということもあるでしょう。 そんな時の心の持ち方を今回は書いてみようと思います。 時にオーナーさんとのお付き合いに疲弊して退職していく方も一定数いるのを見聞きします。 その度に思うことがあるのです。 今回はそんなお悩みを持っている管理スタッフへのエールも込めて書いてみようと思います。 大前提として「一生懸命頑張っている管理スタッフ」の為です。 やる気なくて怒られたのなら自己責任ですので、甘んじて怒られてください。 怒られた時の管理スタッフ まずはオーナーさんに怒られたり、冷たい対応をされた時の気持ちはよく分かります。 思いのほか凹んだりしますよね、分かります。 特に管理スタッフ社員などである場合、心の中をよぎるのはこんなことでしょうか。 これが原因で解約されたりしたらどうしよう 頑張ったのに伝わらないもんだな そんなに怒らなくてもいいのに それが出来たら苦労しないんだけどな こっちも一生懸命やってるのに まあこんな感じでしょうかね。 真面目なスタッフとかだと、翌日以降も気にしてしまうんですよね。 怒られた日に帰宅して、シャワーを一人で浴びている時などに 「ああぁぁぁぁ・・・・」 という溜息というか嗚咽というか、何とも言えないものが出てきたりするんです。 真面目に取り組んでいればいるほど、悲しさややるせない気持ち、憤りなどになることでしょう。 分かりますよ、その気持ちは それでも明日はまた来ますし、こんな状態を長く続けても辛いだけですから、なんとか消化しましょう。 今回は私が心がけていることで助けになったことを書いてみましょう。 悪手 こういった経験をした管理スタッフの翌日以降の対応で悪手なのが その後、そのオーナーさんへの連絡を控えてしまう 「どうせ怒られるし・・」「分かってくれないし・・・」「もう言われたくない・・」「人として合わないんだ・・」 気持ちは分かります。一生懸命やったつもりなのにという気持ちは でも、この対応は事態を好転させてはくれません。 それどころか、悪化を招きます。 連絡がないことで不信感をもたれたり、コミュニケーションが途絶えて余計お互いの齟齬が生まれたりします。 でもね、私の経験上ですが その後も普通にコミュニケーションは取り続けた方がいいんです 間違いありません。 恐れてはいけませんし、放置すると余計悪化するだけです。 そして悪化した結果、更に嫌なことが襲ってきます。 「でも・・・・でも・・・」 分かりました、では次から勇気の出る話をしましょう。 オーナーの気持ち こんなオーナーさんはそうそういませんから安心してください。 まずは、身も蓋もない話からです。 オーナーさんがそこまで怒ったのは、話したタイミングが悪かっただけかもしれない まずはここから始めましょう。 こんなことを書くとオーナーさんから「真剣に怒ってるんだよ」と思われるかもしれませんが、待ってください。 まずは管理会社スタッフに次の一歩の為の勇気を持ってもらうのですから、お待ちください。 それでも本当にそういうこともあるんです。 私たち管理会社にとっては不動産管理が本業ですから、仕事と思ってオーナーさんに連絡をします。 しかし、大多数のオーナーさんは本業をもっていたりします。 たまたま、立て込んでいたり、或いはプライベートなどでオーナーさん自身も嫌なことがあったり、疲れていたりして ついつい厳しい口調になってしまっただけ という可能性もあるのです。 オーナーさんだって人間ですから、そういう時もありますよ。 管理会社スタッフのみなさんだってありませんか？ 自分の機嫌が悪くて、ついつい他の人に必要以上に強く当たってしまうこと。ありませんか？ 案外、叱られたオーナーさんと別の機会に連絡すると穏やかだったりします。 そもそも、物件のオーナーともなれば融資と言う名の借金をすることも珍しくはありません。 事業として取り組んでいるのですし、人生を懸けているのです。 もちろん、管理会社の社員も一生懸命仕事をしていますが、このプレッシャーは理解しておかねばなりません。 そんなプレッシャーを抱えているのですからね、ときに厳しいことがあることもあるかもしれません。 ですが「以降の連絡を控える」という選択はまずしないようにしてください。あまり良い結果は出ませんから 次は「怒った原因と改善についてです」 原因のほとんどは そもそも、怒られて凹むようなオーナーさんのことを、あなたは理解していますか？ 往々にして、このような事態がある時は あんまり話したことのないオーナーさんと起こります 昔から気心しれたオーナーさんに急に怒られるということは少ないでしょうし、あるとすれば理由もハッキリとしているでしょう。 リカバリーの方法も心得ているでしょうから、こういった場合は凹むような必要はありません。 大体怒られて凹むような場合というのは そのオーナーさんの価値観が分かっていない場合がほとんどです。 つまり オーナーさんとのコミュニケーション不足が原因であることが多数 価値観が分からないので「何で怒られたのだろう」「なぜ怒られたのだろう」という状態が多いのです。 そもそも相手の価値観を理解していますか？ 求める報告頻度は？ 物事のスピード感は？ 賃貸経営で重視しているポイントは？ 何が好きで何が嫌いか 問題解決の方法は？ こういったことが理解出来ている人からは滅多に怒られないことでしょう。 怒られる前に、相談や理性的に話し合いが出来るでしょうからね。 また、意外なことにこういったオーナーさんから怒られる社員というのは 気遣いが出来るスタッフが多かったりします。 え？気遣いできるなら怒られないんじゃない？となりそうですが、理由があります。 気を遣うあまり、連絡を控えてしまった結果、コミュニケーション不足が起こる 管理会社からの連絡というのは、喜ばしいことばかりではありません。 連絡をした時に不機嫌そうな声を聞くと、以降の連絡を控えたりしてしまうのです。 その結果、コミュニケーション不足に陥り、理解不足となってしまいます。 理解が不足すると、ますます価値観が分からないのです。 そう、その気遣いはお互いの為になっていないのです。 管理スタッフを志す方は、営業の方と比べるとこの傾向が強い方が多いと思います。 思ったことをハッキリと伝えずにオブラートに包んだりするのが上手な反面、その気遣いが故に上手く伝わらないということがあるのです。 一歩踏み出してみましょう まとめに入ります。 まずは怒られた事柄については迅速に対応しましょう。これは当然です。 そしてその後は勇気を出して一歩踏み込んでみましょう。 怒られた過去は「あの時はタイミングが悪かっただけかもしれない」と思い、勇気を出してみましょう。 そして、オーナーさんのことをもう少しだけ知ってみましょう。 報連相だけでなく、人間としてどういった価値観なのか？ということを きっと、思っていたような人ではなくて別の一面が見れるハズです。 私の好きな言葉に 「切り結ぶ 太刀の下こそ 地獄なれ 踏み込みいれば ここは極楽」 相対する刀の下は地獄だが、一歩進めば極楽だ という意味です。 人間関係でもこれはあると思います。 気を使って距離を取ると、益々お互いのことが分からずに疑心暗鬼になってしまう。 一歩踏み込んで、濃いコミュニケーションを試みてください。 もちろん、多少の雑談だけではコミュニケーションは深まりません。 仕事の話をしっかりとしてみましょう、出来ればその時には「私は管理会社として〇〇と言う風に考えている」というあなたのポリシーもあるといいと思います。 恐い人だと思っていたが、話してみたら良い人だった。 このような例がほとんどです。 あの時は怒ったオーナーさんも、あなたのことを「話してみたらいい人だった」「一生懸命やってくれているんだ」「この人はこう考えていたんだな」となるでしょう。 大体の場合、一歩踏み出してみれば、悪い結果というのは少ないものです。 それでもダメだった時はどうすればいいのか？ そんなこともありますよ！人間ですから合う合わないもあるでしょう そう思うしかありません。 一生懸命仕事をしていても、全てが伝わる訳でも無いですから。仕方ないと諦めましょう。 それでも変に距離を取って疑心暗鬼や自然消滅よりは余程いい結果になるでしょうし、一生懸命やっての結果なら悔いも残らないでしょう。 私なんて この世のほとんどの人間は私のことを嫌いだと思っています。 今思い悩んでいる方へ あんまり気にし過ぎないでください。 真面目で良い方ほど思い悩んでいることも多いんです。この業界 今回がそんなあなたの心の助けになれば幸いです。 お互い頑張りましょうね。
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2024年06月18日
いい投資物件を買いたいなら「単にいい人」であることも武器である
お金がある＝優遇される では必ずしもない 当社は収益物件の管理に特化しております。 その為、投資家と呼ばれる方とのお付き合いも必然的に多くなります。 他にも大家の会などに参加することも好きですから、そんな時にこんなことを聞かれることがあります。 「いい物件を中々紹介してもらえないのは、私がまだまだ資産的に弱いからですかね？」 「やっぱりお金をたくさん持っている人に良い話はいくんですかね？」と これについては 半分その通りだし、半分違う と思っています。 半分その通りと思う理由としては 時間の制約のある話(売主がよほど急いでいる事情)や、良い話だが金融機関の融資は難しそうな案件の場合はその通りでしょう。 こういった場合は現状の資産がある方が有利になることは、想像に難くないと思います。 ではもう半分の「違う」と思う理由としては 「誰に売っても変わらない収益だから」ということです。 もうちょっと丁寧に説明します。 この場合良い物件を紹介してもらいたい。ということですから不動産売買の話です。 不動産売買における不動産業者の主な収益は「仲介手数料」です。 基本的にはこの「仲介手数料」を得ようとして、各不動産業者は日夜頑張って情報収集に励んでいます。 ここで考えていただきたいことがあります。 仲介手数料というのは「上限」が決められています。 法律により、売買価格の「〇％+〇万円+消費税」となっています。 つまり 資産のある人に売ろうが、資産のない人に売ろうが収益は変わらない ということですね。 資産のある人に売ったら２倍などの報酬があるなどであれば勝負のしようはありませんが、それは法律違反になるのです。 つまり、不動産業者としては本来「誰に売ったっていいんです」 「資産家は性格が悪い」という幻想 じゃあ誰に売ってもいいってことは私でもいいじゃないか？と思われることでしょう。 それでも資産家と呼ばれる方が有利な側面があるのです。 誤解を恐れずに言えば 資産家と呼ばれる人たちはかなりの割合で「いい人」であるのです 皆さんがイメージする「資産家」というのは 資産を持ってるから「偉そう」 人をお金で動かしている お金を盾に買い叩いている 人間の価値は「お金」だと思っている そんなイメージなどありませんでしょうか？ かくいう私も若い頃はそんな風に思っておりました・・・ それでもこれまでに職業柄、「資産家」と呼ばれるような方と何人もお会いしておりますが 正直、そんなイメージとはかけ離れた人が多いんです。 初対面でも腰が低く、我々との仕事でも小さなことでも感謝を伝えてくれたりします。 もちろん例外もあるのは言うまでもありませんが・・・・ それでも大多数はこんな感じです。 ひょっとしたらそれは表面上だけかもしれませんが、その擬態を見抜くのは困難でしょう。 擬態だとしても、相手側が好感を持っている以上、だれも不快な思いをしていないので問題はなさそうです。 資産も有って腰も低いとなればどうでしょうか？ そんな人に良い話がいくのは当然かもしれませんよね・・・ 「それじゃあ勝ち目ないじゃん」と結論を出すのはまだ早いんです。 話はこれからです。 それでも「いい人」というだけで勝てる可能性がある 勝ち目がない・・・ そこで諦めてはいけません。 話はここからです。 資産の差を嘆いていては始まりません。 ここまで例に挙げた資産家の方たちも多くは「持たざる者」から始まっているのです。 そして資産家の多くが「いい人」もしくは「好感を持たれている」という現実があるのも事実。 ではなぜ資産家は「いい人」もしくは好感をもたれるようにするのか？というと 「いい人」であることを印象づけると「いいこと」が次から次に来るということを知っている そしてこの「いい人」ですが 本当に「いい人」あるで必要はないのです 心の中には思うことがあってもいいのです。 事実、資産家である「いい人」ですが、油断できない方ばかりなのです。 データなどを提示すれば「根拠」をしっかりと精査しますし、情報の真贋も厳しく見ています。 そこはある意味では「疑っている」のです。鵜呑みにしている訳ではありません。 また資産家である人たちは必ずしも全ての案件に興味を持つかといえば別です。 そういった案件の時に「あなたに勧めたい」と思ってもらうのが必要です。 ここまで書いていて皆さんの心の声が聞こえそうです。 「要は不動産屋に媚びを売れってことか」「不動産屋の言うことをホイホイ聞けってことか」「不動産屋にへりくだれってことか」 「資産家にシッポを振る金持ちの犬が！」 全然違います お金にあくどいと思われている不動産屋です。 そんな風に思われたのなら申し訳ありません。 でも今日私が言いたいのは、私も含めて「持たざる者が勝つ為には」という話です。 もちろん、不動産屋も収益は大事ですよ。 ですけれど いい人との商売を望んでいるのは本当です。 普段はあまり評判の良くない業界であることも自覚しています。 表面だけ見れば高額に見える「仲介手数料」などを影で言われていることも分かっているのです。 だからこそ、感謝されたり、小さな仕事を労ってもらったりすると 上限のある仕事だからこそ 「どうせ売るならあの人に」と思うことも多いのです。 これは善人ぶっている訳でもなく 業者同士の交流や飲み会でも本当に話されています。 要は応援したくなる人であればいいのです。 そして一番大事なことはここです。 「いい人」と思われるのにお金はいらない この勝負では資産家だろうが、持たざる者だろうが関係ないのです。 「いい人」と思われる為にお金を使ってプレゼントなどもいりませんし、ワイロみたいなものも必要ありません。 ただ不動産業者といえど一介の人間です。 相手の立場に立って「こんな振る舞いだと嬉しいだろうな」という付き合いをすればいいのです。 いい歳した人間でも褒めてもらえれば嬉しいですし、敬意を持って接して貰えれば嬉しいのです。 そこに損は無いのですから、取り組んでみてはいかがでしょうか。 今日はここまでですが、不動産業界というのは意外と「義理人情に厚い業界」だとも思っています。 どこかで「不動産屋をたらしこむ付き合い方」などを書いてみましょうかね・・・
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2024年06月15日
お部屋の解約手続き ～不動産屋が教える「損しない解約」とは？～
立つ鳥跡を濁さず さて、今回は賃貸物件にはつきものの、お部屋の「解約」について改めて解説してみましょう。 今回は改めて、一般的な解約の流れと手続きについてご説明してみようと思います。 お部屋探しの手続きについてはたくさんのサイトがありますが、解約時の注意点やお得な方法などは比較的少ないものです。 今回は「損しない解約」を不動産会社の目線からお伝えしてみようと思います。 まずは基本的な流れ 賃貸物件を借りる際には、入居だけでなく、退去時の手続きも重要です。解約手続きをスムーズに進めるためには、事前に必要な手順や注意点を把握しておくことが大切です。この記事では、不動産賃貸の解約手続きについて詳しく解説します。 賃貸物件を解約する理由は様々です。以下のようなケースが一般的です： 転勤や引越し：仕事の都合や生活環境の変化による転居。 契約更新の見送り：契約更新を希望しない場合。 物件の問題：設備の不具合や騒音問題などの理由による退去。 家賃の見直し：家賃の負担が大きくなったため、より安い物件への引越し。 賃貸物件の解約手続きの基本ステップ 賃貸物件の解約手続きは、以下のステップに従って進めます。 契約内容の確認：まず、賃貸契約書を確認しましょう。解約に関する条項（解約通知期間、違約金、退去時の手続きなど）が記載されています。特に解約時の日割り家賃の計算方法が各物件によって異なる場合がありますので、とにかく賃貸借契約書をよく読みましょう。 解約通知の提出：解約の意思を正式に伝えるため、書面で解約通知を提出します。通知には解約理由や退去希望日を明記し、契約書に定められた通知期間を守ることが重要です。通常、1～2ヶ月前に通知する必要があります。現在では各管理会社のホームページなどオンラインでの解約が出来る会社も増えてきました。どのように解約通知を出すのかは、賃貸借契約書か管理会社や大家さんに確認しておきましょう。 退去日の調整：解約通知を提出後、管理会社や大家と退去日を調整します。退去日は次の住まいへの引越し日と調整して決めましょう。ここでの注意点としては引っ越し当日の立ち会い希望の場合は、時間の調整をしっかりとしておきましょう。お引越し当日に設定する場合は少し余裕をもって臨みましょう。 物件の状態確認（立ち会い検査）：退去前に物件の状態確認（立ち会い検査）が行われます。物件の損傷や汚損がないかを確認し、必要に応じて修繕費用を負担します。通常、立ち会いは退去日の前後に行われます。 荷物の整理と掃除：退去前に荷物を整理し、物件を清掃します。特にキッチンやバスルームなどの水回りは念入りに掃除しましょう。ハウスクリーニングの特約がある場合、そこまで大掃除しなくても良いかもしれませんが、特別に汚損が激しいとハウスクリーニング費が上乗せされる場合もありますので、ある程度の清掃はやって損はないと思います。 鍵の返却：退去時に鍵を返却します。複製した鍵も全て返却することを忘れずに行います。 敷金の精算：退去後、敷金の精算が行われます。契約書に基づき、修繕費用や未払いの家賃が差し引かれた後、残額が返金されます。 賃貸物件の解約手続きで注意すべきポイント 解約通知期間を守る：契約書に定められた解約通知期間を守らないと、違約金が発生する可能性があります。事前にしっかり確認しましょう。 修繕費用の確認：物件の損傷や汚損に対する修繕費用は、契約書に基づいて精算されます。納得できない場合は、写真を撮影して証拠を残すことも重要です。また、それ以上にご入居時の状態を写真で撮っておくことが重要です。 清掃の徹底：退去前に物件をきれいに清掃することで、修繕費用を減らすことができます。特に目立つ汚れや破損箇所は修繕しておくと良いでしょう。 連絡先の変更通知：引越し後の連絡先を管理会社や大家に通知しておきましょう。敷金の返金や重要な連絡がある場合に必要です。 損しない為に ここまでは全国的にもそう大きな違いは無いと思います。 ここからは不動産業者が教える「損しない解約」方法です。 なぜ「得する」ではないのかと言うと、解約でお金が増えることはありません。 基本的には解約時に日割り家賃やハウスクリーニング特約などがあれば出費が出てしまうことがほとんどだからです。 しかし、やり方次第では「損しない」ことは可能です。 それでは、ここからは不動産屋が教える「損しない解約」です。 ①お部屋の掃除はどの程度？ 退去するからにはお部屋をキレイにしないとね・・・ でも、いざ始めてみると大変なんですよね。 どこまでやればいいんだ？ これに回答するとしたら ハウスクリーニング特約の有無で変わる 地域の商習慣で異なりますが、現在の主流としては 退去時にハウスクリーニング特約が設定されており、入居の長短に関わらずハウスクリーニング費用を賃借人が負担する。という特約が設定されていることが多いと思います。 もし、そのハウスクリーニング特約がある場合は、正直 そこそこの掃除でＯＫです というのも、どんなにキレイにしたところで専門のハウスクリーニング業者が入ることになります。 基本的には皆さんが使うような家庭用洗剤ではなく、強力な洗剤などを使っての清掃になりますし、仮にキレイに掃除した箇所も 「キレイだから掃除しなくていいや」というハウスクリーニング業者はいないでしょうから、その箇所も清掃されます。 ですから、せっかく負担するのであれば退去時の労力を少し削ってもらって大丈夫です。 但し、度が過ぎる汚損は原状回復費として請求される可能性があります なので、汚損が激しい箇所は自分で出来る範囲で清掃しておくことで追加で請求されないように注意しましょう。 特に気を付けて欲しいのが以下の点です。 キッチン周りの油汚れ 水周りのカビや汚損 専用庭がある場合の雑草 シールなどを張ってしまった部分 いずれも少々なら問題ありませんが、あまりに放置や汚損がヒドイ場合は追加での請求に繋がってしまいます。 上記の項目は国土交通省のガイドラインでも、「日常の適切な手入れが必要」と定められていますので、あまりに汚れがヒドイ場合は自分でしっかりと掃除しておきましょう。 それ以外の床の少々のホコリなどは、清掃されていれば嬉しいですが、ハウスクリーニング特約がある以上、そこそこで大丈夫です。 ②お部屋探しをする前に解約手続を知っておこう 通常、お部屋の解約通知は新居が決まってから出すものです。 そうでなければ解約通知を出したはいいものの、いざ解約日までの間に次のお部屋を探すという極めてリスクのある行為となってしまいます。 その為、通常はお部屋探しをして、お部屋の申込や審査を済ませた段階で解約通知を出します。 しかし、ここでちょっと待ったです。 お部屋探しをする前に賃貸借契約書の解約通知を事前に見ていましたか？ みなさん、お部屋探しを優先するあまり、お部屋が決まってから解約通知の方法を契約書などで確認するのですが、 まれに賃貸借契約書記載の解約方法が特殊な場合があるので注意してください。 特にこんな解約については注意が必要です。 解約予告が本当に１か月前か？＝２か月前だった場合、新居への引っ越しまでに家賃が重複する期間が長くなる 解約月の家賃は日割りか？＝半月割や日割り精算をしないケースも多い 解約違約金などがないか？＝〇年以内の解約は〇月分の賃料違約金などの設定がないか いずれもお部屋を決めてから発覚した場合、金銭的にも「なんだって！」という事態になってしまいます。 日割り精算の方法も上記の通り「解約月の日割り家賃精算は行わないこととする」という条項が入っていた場合、新居と現住居の家賃の重複が多くなってしまう可能性があります。 もちろん、新居と現住居の重複期間が全くないのは危険すぎますので、大体１週間～２週間を目安として設定しておけば余程のことが無い限り大丈夫でしょう。 ③退去時のお部屋の写真を残そう https://lotushome.jp/blog/3751/ 以前の記事はコチラ 退去する場合、全ての荷物を出した状態で各部の写真を撮っておきましょう。 立ち会いなどがあることでしょうが、それでも実際に請求が来るまでは早くても数日～２週間程度掛かる場合もあります。 そうなると、「あれ？あの部分ってどうだったっけな？」となってしまいます。 もちろん、これは自衛の為ということですが、後々管理会社と揉めることは避けたいものです。 その為にもキズや汚れがある箇所などは撮影しておいて損はありません。 もちろん、以前のブログにもある通り、入居時に撮影をしておくことで更に信ぴょう性を高めることがベストではあります。 それでも、退去時に気になる箇所などは撮影しておくに越したことはありません。 終わり良ければ いかがでしたでしょうか。 今回は不動産の管理会社として「損しない」解約についてお伝えしてみました。 解約の理由は様々でしょう。 結婚や進学、新生活などの前向きな解約もあれば、トラブルや老朽化などの正直残念な解約などもあるかもしれません。 解約をスムーズに行うことで「終わり良ければ総て良し」という形にして欲しいのです。 最後になって大家さんや管理会社と揉めたり、想定外の出費などに見舞われないように、このブログが役立てばいいなと思います。 ご解約される皆様へ管理会社として 「次のお住まいでも皆さんの幸せを願っております」 いってらっしゃい
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2024年06月11日
繁忙期後の考察2024年版 ～アフターコロナの賃貸市況はいかに？～
2024年の繁忙期を振り返ろう さて、昨年もやりました繁忙期の振り返り2024年版です。 今年はコロナ禍を抜けた「アフターコロナ」初めての繁忙期となりました。 今回は当社の傾向とデータ、他の業者さんとのお付き合いで判明したことと、私の独断と偏見で繁忙期の振り返りと、今後の市況予想を書いてみようと思います。 鹿児島県という地域柄もありますが、みなさんの賃貸経営に役立てば幸いです。 まずは結果から まずは結果から申し上げると 今年は退去が例年に比べてかなり少なかった これは、当初は「当社だけかな？」と思っておりました。 その為 流石ロータスホームだ！いい管理をしているから退去が少ないんだ と 思いたかったところですが、これは市場全体でその傾向がありました。残念・・・ 一方、入居希望者は例年通り「横這い」でした。 つまり、当社でみれば入居率は昨年度よりもＵＰしたという結果です。 しかし、退去の少なさ＝引っ越し機会が減っているということは事実として無視できない状況です。 退去の少なさはデータでも明らかでした。 昨年比で物件により変動はありますが、解約件数は全体で５％ほど少ないものでした。 他社さんに聞いてみても、その傾向は明らかでした。 みなさん一様に「今年は退去が少なくて、静かな繁忙期に感じる」という感想が多く聞こえました。 この傾向は何を表していたのでしょうか？ 「ある解約理由」が減少 ここからは私が入手した情報とデータと個人の見解と予想編です。 まずはこの退去件数の少なさを読み解いてみましょう。 弊社は解約の通知を受けた際に「解約理由」をもちろん聞いております。 この解約理由の中で、昨年から明らかに変化した項目がありました。 それは 転勤、異動による解約です 例年に比べると転勤や異動による解約の数が減っておりました。 一方、卒業や入学に関する入退去はほぼ例年通りでした。 そう、結論としては私が手に入れられる情報を組み合わせると 企業の転勤や異動が減っている という答えが出てきます。 これは別の角度からも検証してみました。 私の周りにいる「転勤のある企業に勤めている方」に聞いてもみました。 すると 転勤そのものを控えているか、企業内で抑制の動きが強くなってきている傾向がありました。 特定されるような書き方をせずにいえば以下のような事例が確認できました。 今までは転勤ありきだったが「通える範囲での転勤」制度ができた 転勤そのもののスパン(期間)が延びた 転勤を廃止した 職種を変えて「転勤ありだが高収入」「転勤なしの場合、それなり」という社内制度が出来た もちろん例年通りという企業も多くありますし、昨年の夏ごろにアフターコロナとなり「人流解禁」の傾向があった秋ごろは転勤が活性化した時期もありました。 これは「今までコロナ禍で転勤したくても出来なかった」企業が今まで出来なかった転勤を解禁させたことが原因でしょう。 それではなぜ企業は転勤や異動を抑制しているのでしょうか？ 物価高と人手不足と技術発達 ここからは独断と偏見です。 企業が転勤を抑制、見直しをしている原因は大きく３つであろうと思います。 物価高と人手不足と技術発達です。 物価高は言うまでもなく、全業種を襲っていることでしょう。 そして人手不足も有効求人倍率などのデータからも明らかです。 「それと転勤に何の関係が？」と思われるかもしれませんが、これも明白です。 転勤のコストが上がったのと、転勤を機に退職する人の増加です。 転勤となると引っ越しや受け入れ先のコストが掛かります。 そして有効求人倍率の高さを背景として 「転勤命じられてまで働きたくないでござる」という価値観が広がったことです。 企業への忠誠心の低下は承知の通り、低下の一途です。 終身雇用制度の崩壊と共に、少子高齢化、働き方の多様化で雇用主と雇用側のパワーバランスの変化が要因でしょう。 つまり、転勤ありきで入社はしたが社会の価値観の変化により「転勤を機に」退職する人が増えてきたのです。 そこに人手不足が重なってきたら企業は考え直さねばなりません。 このご時世、せっかく育った人材が出ていくのは困ります。 年々上がる採用コストに教育の時間、機会損失など枚挙にいとまはありません。 また、コロナ禍でＺＯＯＭなどのオンライン業務の推進が出来たこと、在宅ワークが進んだことも一因でしょう。 企業も 「転勤って本当に必要なのか？」と考えだしました。 もちろん、金融機関などは転勤自体に不正防止の仕組みが入っておりますので相変わらずですが、その他の企業では奇しくもコロナ禍によりこれまでの企業体質を変えた、あるいは変えざるを得なかったのです。 つまり、コロナ禍により人流にも変化が訪れたのです。 それでは、このような世の中になり、大家さんはどのように対応していく必要があるのでしょうか？ まとめます。 機会損失と居住満足度 ここからは、大家さん側はこのような世の中に対応する為にどういった対策をせねばならないのかをご紹介して終わろうと思います。 このようにアフターコロナでの人の流れが変わりつつある中ですが、大事になってくるのは 機会損失を防ぐ これは空室が発生してから、貸し出せるようにするまでのスピードが重要ということです。 人の流れが少なくなってくる為、一回一回の内見希望を大事にせねばなりません。 その為、空室が発生したらなるべく早い原状回復とハウスクリーニングを実行し、入居希望者を万全の体制で迎えることです。 この時に注意したいのが 自らでのＤＩＹを行うオーナーさんなどは特にこの機会損失に注意して欲しいと思います。 以前のブログでも書きましたが、私は大家ＤＩＹについては賛成派ではあります。 しかし、一方でＤＩＹでは時間との勝負が不利に働きます、外注コストを抑える目的でＤＩＹを行うことになりますが、この機会損失とは相性が悪いのです。 削ったはずの外注コストが、機会損失で空室期間が延びることで帳消しになったり、時期を外してしまい、却ってマイナス。 そういったことにならないように計画的に進めねばなりません。 もう一つは 入居満足度の向上 人流の抑制がこれからも続くとなれば、もう一つの対策としては 「今入居してくれている入居者に長く住んでもらう」 当然、こうなります。 その為、入居者の生活満足度を上げる施策は積極的に行って損はありません。 また、共用部分の整備などは意外と入居者満足度向上につながります。 お部屋の中だけではなく、防犯上の設備(防犯カメラやセンサーライト)の整備なども入居長期化の一つの手です。 というのも、女性の入居者さんなどが不審者や下着泥棒などの被害にあった場合、高確率でお引越しになります。 大家さんの責任でもないのですが、こういったことを引き起こさない、抑止するためにも共用部分の整備は役立っています。 ここまで書いてあることを思いませんでしたか？ それって当たり前のことじゃないの？ そう思われた方は素晴らしい大家さんです。 そうです、機会損失を防ぐことも、入居者満足度を上げることも本来当然のことなのですが、それが意外と出来ていないものなのです。 私は常々こう思っています。 基本の技こそ必殺技 ついつい、空室を埋める時には新商品や新サービスなどの「必殺技」のようなものを考えてしまいます。 しかし、基本をしっかりと行うことが一番の空室対策なのです。 たったそれだけで？と思われるかもしれませんが、本当にたったそれだけだったりするのです。 「あと一週間早く出来上がっていれば・・・」そんなことが起きるのです。 今一度、ご自身の物件で出来ているかを見直してみてはいかがでしょうか？ もちろん、その他の空室対策もたくさんあるのですが、まずは足元から見直しましょう。 このように書く以上、私たちロータスホームもしっかりとした管理をしないといけません。 自戒の為にもしっかりとお伝えしてみました。 いかがでしょうか？ 来年の今頃も繁忙期の振り返りを出来るように、しっかりと本業に努めていきます。 今回もみなさんの参考になれば幸いです。
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2024年06月08日
カスハラの行く先とは？ ～サービスを受けられない人達＝「ブラックお客様」という未来～
カスタマーハラスメント対策に本腰 カスタマーハラスメントとは、暴行・脅迫・暴言・不当な要求といった、顧客による著しい迷惑行為のことである。略してカスハラともいう。 顧客＋嫌がらせを組み合わせた用語であるが、英語には「customer harassment」という用語は存在せず、和製英語の一種である。 ウィキペディアからの引用です。 昨今、このカスタマーハラスメントに各業界で取り組んでいくようになりました。 カスタマーハラスメントを受けやすい業界である不動産業界にも朗報といえるでしょう。 昔からあった理不尽なカスタマーハラスメントですが、今になってなぜ取り組む必要があったのでしょうか？ 私はこのように思っています。 慢性的な人材不足が原因 昔は人手不足ではありませんでした、「人が辞めたら次の人を雇えばいいや」と企業は考えていました。 しかし、人手不足と高齢化社会待ったなしの状況ではそうもいきません。 大事に育てた社員が、たった一人の理不尽なお客様(カスハラする人がお客様かは別として)で退職してしまう。 また採用から教育に時間と労力とお金を掛けるのか・・・・ そう考えた時に結論が出たのです。 理不尽なお客さんにそこまで付き合う義理があるのか？と それよりも社員を大事にしないと事業が上手くいかない。 一定の理不尽な要求は断った方がいいハズだ！と あまりに理不尽なお客様を切ってしまった方がかえっていいのだ！と その方向に舵を切ったのでしょう。 私はニュースを見ながら「この流れは歓迎するけど、これからは善い人でなければ社会にいられないかもな・・・」と思いました。 なぜかというと 「ブラックお客様」が出来る 私はニュースを見ながら考えました。 各企業がカスタマーハラスメントに強気になることは基本的には良いことであり、合理的である。 そのうち、各企業がカスタマーハラスメントを行う人のリストを共有することも考えられるだろう。と その結果、出来上がる社会は 社会のサービスを受けられない人＝ブラックお客様が出来る どういうことかと言うと、各企業がカスタマーハラスメント情報を統合してデータベースのような物が出来た場合 各企業が新規でお客様を迎えるときに個人情報を照合するようになるでしょう。 そして個人情報をデータベースで照会した時に 「この人は〇〇という企業にこんなことをした」「カスタマーハラスメントの履歴あり」と出るでしょう。 そうなるとどうなるのかというと ブラックお客様は最初からサービスを受けられない 例えば旅館を予約しようとした場合には、問い合わせの段階で「予約不可」となるでしょう。 タクシーに乗ろうとすると「乗車拒否」、買い物も「売ってもらえない」 インフラなどは生存権に関わるので難しいでしょうが、それでもサービスを受けられない局面はどんどん増えていくんでしょう。 そうすると、お金を払おうとしてもサービスを受けられないのです。門前払いになるのです。 仮に自分自身ならまだしも、それが当人の履歴で家族や子供までブラックお客様になってしまったら？ 正直、現在の不動産業界でも進み始めています。 現在、家賃保証会社という仕組みが全国的にも主流となりました。 その保証会社は業界で共通したデータベースを持っています。 とある保証会社で滞納を繰り返した場合、まったく別の保証会社でも審査はＮＧとなってしまいます。 そうすると自分が選んだお部屋に住むことは出来ません。 現在のところ、あくまでも「家賃滞納」という部分での履歴にとどまるのが現状ですけどね。 こういった動きが不動産業界だけでなく、一般の商売にも導入されるんだろうな。と思います。 私は「ケイゾク」というＴＢＳ放送で、個人的に愛してやまないドラマがあるのですが、そのドラマの第９話のサブタイトルで 「過去は未来に復讐する」 という言葉があります。 私はこの言葉が当時からずっと頭から離れないのです。 自分自身が他者にした行いというのは良くも悪くも「そのまま返ってくる」と思っています。 これからの社会では善人でなければ「社会に入れてもらえなくなる可能性があるんだな」と恐怖も感じました。 私は日頃からサービスを受ける側の場合は努めて「不快な客でないよう」に気を付けているつもりです。 しかし、何かの弾みや昔の行いなどでブラックお客様と判定されたら？ 私は社会の輪から弾き出されるのでしょう。 みなさんも「いつまでも話を聞いてもらえる社会」だとは思わない方がいいかもしれません。 正当な怒りや苦情だとしても、相手の尊厳や人格まで否定出来るような程のことはめったにないとは思いませんか？ 「お金を払ってるのはコッチだから」という価値観は過去のものとなりつつあります。 「お金を払おうとしても受け取ってすらもらえない社会」がそこまで来ているのです。 私自身も振る舞いに気を付けねばなりません。 「過去は未来に復讐する」 善人でなければ社会に参加できなくなる時代がそこまで来ているのかもしれません。 その社会で弾き出された人はどうなるんでしょうか また新たな社会階層が出来あがるのでしょうか、そこに幸せはあるのでしょうか
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2024年05月31日
ロータスホームの変わった社内ルール④ ~これはＮＧ・禁止編~
今回は禁止・ＮＧ編です 今回も雑談程度です なぜか人気の「変わった社内ルール」編です。みなさん他社のルールが気になるんでしょうかね。 確かに社外の人は聞く機会もないですからね、そうかもしれませんね。 https://lotushome.jp/blog/4020/ https://lotushome.jp/blog/4607/ https://lotushome.jp/blog/4815/ 前回までのシリーズはこちら 今回は当社でＮＧとされる行為やルールについてご紹介してみようと思います。 前回同様、こちらも他社さんやお客様に求めたり、強制するような内容ではありません。 「他では別にＯＫでもいいけど、当社としてはＮＧだ」という程度のものです。 へぇー、そんなこと考えてるんだーという位に読んでいただければ結構です。 個人バック まずはこちら「個人バック」です。 言い方は個人ADとか色々な言い方はありますが、要は「会社を通さずにもらう報酬」です。 例えば営業マンであればお部屋を決めたらオーナーから個人的に謝礼を受け取ったり、管理担当であれば原状回復などを特定の業者に発注し、利益の一部を個人的にバック（もらう）行為を指します。 当社ではこういった個人的な金銭のやり取りは完全ＮＧです。 もちろん、たいていの会社では禁止されているでしょうが、この不動産業界では横行しております。 先日、当社に管理を預けてくれているオーナーさんの一人から他社事例として聞いた内容は衝撃でした。 当社のスタッフに「こんなのも来るんですよ」と教えてくださいました。 こちらのオーナーさんは県内で手広く不動産投資をされていて、当社のエリア外でもたくさんの管理会社とお付き合いがあるのですが、ある日メッセージアプリに営業マンからこんなメッセージが来たそうです。 相手はコジン エイギョウさん(仮名)としましょう。 「○○様 この度○○ハイツ〇〇号室が成約となりましたので、広告費のお振込みをお願いします」 「○か月分はいつもの会社口座に〇か月分は〇〇銀行〇〇支店 普通口座1234567 コジン エイギョウ」 まあビックリ！ これはいけませんね。 ちなみにこの個人バックですが、当社で発覚した場合 一発でクビです。なんなら警察にまで駆け込むかもしれません。 この話をすると「会社が欲しいから？」と聞かれますが、違います。 なぜかというと 手を染めてしまったら、際限なくなるんです。 最初は向こう側(業者やオーナー)からだったと思いますよ、社内でも慣行になっていたのかもしれません。 しかし、この個人バックに染まってしまった場合、際限が無くなります。 例えばオーナー相手だった場合、本来なら早く決まる人気物件でも「空室が長引いているので広告料をＵＰしましょう」とか「最近は他のオーナーも積み増ししているので」などを言ってくるようになります。酷い場合はわざと成約を遅らせるようなケースもあるようです。 工事発注でも一緒です、業者さんに「〇〇円で受注するから〇〇円はこっちにお願いします」と積み増しをするようになるでしょう。 そうなってしまえば、オーナー、会社、業者さん、誰も得しないようになることでしょう。 個人バックというのは麻薬のようなものです。一旦、味を占めてしまえば生活費の一部に入れたりもするのです。 倫理観も薄くなり、最早不動産に携わっていい人間ではなくなってしまいます。 私はそれが本当に嫌なのです。 その為、当社では「個人バックは一発アウト」としております。 解雇だけでなく、警察まで駆け込まれるリスクを取るのなら止めようはないでしょうが、少なくともそのリスクと割に合うとは思えません。 本当に周りを不幸にする行為だと思っておりますので、当社では絶対禁止です。 仮に業者さん側が持ちかけた場合、その業者さんとは取引中止です。 本当に麻薬のようなものと思っておりますので 今のところ当社では発生しておりませんが、常に目を光らせている部分です。 ですから、当社の社員には個人バックは持ち掛けないで欲しいです・・・バレたらその人の為にもならないので・・・ お願いしますね 飲酒運転 これはどの会社でもそうかもしれませんね。 現在、過去の悲しい事故により厳罰化された飲酒運転です。 流石にこのご時世にする人はいないと思うのですが、まだチラホラとニュースなどでも聞きますね。 もちろん、行為自体も問題であり、言語同断なのですが、私が許せない部分が どう考えても割に合わない行為をやってしまう短絡性です 自制の効かない人間は大きな金額を扱う不動産に携わってはダメだと思うのです。 昔の緩いご時世なら百歩譲って分からんではないかもしれません。 しかし、このご時世にそんなことするメリットはないでしょう。 そういった部分が許せないのかもしれません。 これも一発アウトであることは当然だと思います。 あとは、この車社会である鹿児島で免許なければ、そもそも仕事にならない。って部分もありますね。 ダメ！絶対！ 敬称 これも今は珍しくないかもしれませんが、当社では名前は誰でも「さん」付けです。 入社歴や立場問わずです。 そもそも、社長である私も社内では「内田さん」です。 「社長ってガラじゃないから」といったようなカッコつけではありません。 単に私自身の自制と、各スタッフの自制の為です。 立場というのは麻薬のような作用を持っていると思っています。 役職や立場を踏まえて自制出来る人というのは立派だと思います。 しかし、私を含めてその立場による勘違いをしたくないのと、社内でさせたくないのです。 役職や立場が上(あくまで意思決定のです)になると、その立場を「人間としての上下」と捉える人は実は世の中に一定数います。 そうなってしまうとあとは悲惨です。 最初は業務上の注意だったものが、いつの間にか私的な上下関係を作る恐れがあります。 もちろん、業務上の職務命令は絶対です。 しかし、そこに人間としての礼節は必要不可欠です。 そもそも私が部下の頃にされて、心底嫌だったからですね。 せめてもの対策としての敬称です。 会社は私も含めて全員が歯車だと思っています。 そこに嚙み合わせの悪い歯車があっては上手くいくものも上手く行きません。 もちろん、意思決定のうえでの上下はハッキリとしていなければいけませんが、それを濫用することは許しません。 それは当の私自身も例外ではありません。 カッコつけたことを言っていますが、実は私自身が人一倍「その可能性がある」と思っているからです・・・・ 私以外のスタッフにはその気が一切ありません。 そういう意味では自分への戒めですね・・・・ 人間は弱い生き物だから いかがでしたでしょうか。 今回もみなさんを対象にしていないことはお伝えしておきたい部分です。 今回挙げた行為を「断じてけしからん、ダメな奴だ」と言いたい訳ではありません。 単に「私が嫌いだから」という理由を書いてみたかっただけです。 上記に挙げた行為というのは最初は「魔が差した」という始まりだと思うのです。 しかし、人間は弱い生き物です。 最初が大丈夫だったなら、少しずつ深みにはまっていくのです。 だからこそ、最初の一歩を踏み出さないようにして欲しいのです。 みなさんにとっては「そんなの当たり前じゃん」と思われる内容だったかもしれません。 そんな「当たり前を当たり前に行う」本来難しいことではないんです。 それでも一度超えてしまってら戻りにくいからこそ、当社では前もって禁止としています。 今回も「へぇ、そうなんだ～」程度で楽しんでもらえたら何よりです。
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2024年05月18日
それは管理会社の仕事なのか？２ ～法律違反は出来ない編～
https://lotushome.jp/blog/4464/ 前回はこちら 管理会社の権限は弱い さて、管理会社のお仕事を知っていただく記事もとい、管理会社の言い訳を皆さんにご紹介するシリーズとなります。 賃貸不動産に住まれる方にとって、住宅のトラブルがあった時に頼るべき存在である管理会社 我々も皆さまの住環境の為に日夜業務に励んでおります。 そんな管理会社ですが、苦手というか対応が難しい事案というのがあります。 それは「法律で禁止されていること」 「そんなの当たり前じゃん」と思われるかもしれません。 しかし、賃貸管理の世界では「えっ！そんな法律あるの？」というものがたくさんあります。 そして入居者さんから寄せられる苦情は正に「法律の壁」により対応できないということがたくさんあるのです。 そんなこと言われても、入居者はどうしようもないんだから！ と言われるでしょう。 えぇ、そうでしょう。そう思います。 そして、管理会社もそう思っています。 今回は管理会社の言い訳とその理由、そして快適な住環境の為に法律を変えて欲しいという思いを込めて書いてみようと思います。 本当に関係各所及び国会議員の方々にはお願いしたいものです。 それでは行ってみましょう。 無断駐車 さあ来ましたね。この問題の筆頭である「無断駐車」です。 あなたが一日お仕事で疲れて帰ってきたところ、自分の契約している駐車区画に無断駐車されていたら？ 腹が立ちますよね。 当然、管理会社や警察などに連絡して対応をお願いすることになることでしょう。 しかし、この無断駐車の前では 管理会社も警察も無力です みなさんご存じかもしれませんが、警察は私有地の無断駐車について対応してくれません。民事不介入というものです。 たまに親切な警察官だと、所有者へ向けてスピーカーで声掛けしてくれる方もいますが、本来はそこまでの義務もないようです。 では、当然皆さんは管理会社に何とかして欲しいと連絡されるでしょう。 ですが 警察に出来ないものは管理会社にもどうしようもありません。 もちろん、弊社でも入居者さんの車のナンバーなどは車検証などを提出してもらい、管理しております。 同じマンションの入居者さんであれば、ナンバーが一致すれば連絡して移動してもらう。などの対応は当然するのですが、部外者や来訪者となると打つ手はありません。 しかも警察はその場で無断駐車の所有者を調べることは可能ですが、管理会社には教えてもらえません。 仮に管理会社が無断駐車を特定しようとすると短くて２～３日程度を要します。 https://lotushome.jp/blog/3860/ 無断駐車の所有者の突き止め方はこちら 無断駐車は長くても数時間で立ち去ってしまい、この手法は取れません。 じゃあレッカーなどは？罰金は？ こちらも法律の壁により出来ないのです。 勝手に動かしたり、法的に根拠のない罰金はそれぞれ器物損壊や脅迫に該当するそうです。 正直、八方塞がりです。 そして、この無断駐車に一番怒っているのは管理会社です。 そこで提案です。 無断駐車を警察で取り締まれるようになる(本来は敷地に無断侵入しているのに)か、せめて警察が調べた所有者情報を管理会社にも教えてくれませんかね？ それだけでも対応の仕方は変わってくるんですけどね。 もちろん、無断駐車をされた方には何の落ち度もないのですが、管理会社にも落ち度はないだけにどうにかして欲しいものです。 野良猫の被害 昭和の時代には野良犬というのもボチボチいたそうですが、狂犬病予防法などにより即座に保健所などが対応してくれるため、令和のこの時代にはほぼいなくなったといえるでしょう。 しかし、猫については正直野放しです。 個人的には幼少期には実家で猫を飼っており、猫は好きです。 ですが、賃貸管理においては天敵ともいえるような存在なのです。 餌付けなどをする無自覚な人間などにより、敷地に入り浸ってしまった猫はとても迷惑になってしまいます。 糞や鳴き声、繁殖などにより住環境を劣悪にしてしまいます。 これについても動物愛護法などにより捕獲などは出来ませんし、保健所も猫は対応が出来ないのです。 せっせと糞を拾い、猫除けグッズを試す日々になります。 猫に罪はないだけに、処分というのも可哀想です。 しかし、猫嫌いな方やアレルギーを持っている方にとっても同様深刻な問題です。 管理会社には野良猫に関する苦情がありますが、当然簡単に捕獲や飼育などは出来ません。 この問題については、野良猫の捕獲と去勢手術の費用を自治体や国で負担してもらう。などの方策で少しずつ野良猫側の環境と両立して欲しいものです。 猫は好きなだけに保健所に処分して欲しいとは、どうしても思えないのですが、これ以上地域で猫が嫌われないように、管理できる状況は必要なのではないでしょうかね。 でも一番ダメなのは「無自覚に餌付けを行う人間」だと思います。 これについても餌付けに対する厳罰などが必要な気がします。本来猫に罪はありませんからね。 ちなみに猫だけでなく、野生動物というのは簡単に駆除や捕獲などは認められていません。 その為、入居者さんと管理会社で対応に対する不満が一番溜まりやすい案件の一つですね。 要求度が上がっていく社会だからこそ 令和の時代に入り、社会は便利になってばかりです。 昔は不便なことばかりだったでしょう。 不便が当たり前だったからこそ、人は要求度も低かったのでしょう。 今は買い物すら自宅でスマホ一つで簡単にできます。重い荷物も自分で持つことすら減りました。 ２４時間知りたいことは調べられます。図書館に行くことも前もって知識を付けることすら必要なくなりました。 そんな不満の無い社会になっていくとどうなるのか？ 今まで不満ではなかったことを不満として捉えるのです。 人間は不満が無ければ作り出す生き物なのでしょう。 その為、昨今は住民同士のトラブルの件数は増加しているようです。 昔は許されたことも、今では許されません。 流れの早い世相に対応すべく、法律ももっと進化を遂げて欲しいものです。 今回挙げた内容は代表的なものではありますが、まだまだ理不尽な法律はたくさんあります。 そして、私たちも他者への寛容さをバージョンアップしていきましょう。 昨今の世の流れは、私には清潔さや完璧さを過剰に求めすぎている気がしています。 魚はミネラルウォーターの中では生きられない 私たちは他の人間に厳しく言えるほど立派な人間でしょうかね？ 皆さんはご立派かもしれませんが、私は大した人間ではありませんので、他者へ過剰に厳しくすることはどうしても出来ないですし、そんな完璧な振る舞いだけを求められる社会には私の居場所はないでしょうからね。 価値観の違う人間の居場所を奪うことを「多様性」とは言わないんじゃないでしょうかね。 話が逸れましたが、今回挙げた法律については、誰も守れないので早急に何とかして欲しいものです。
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2024年05月14日
「受忍限度」という言葉を知っておこう ～トラブルはどっちが悪い？～
トラブルの時に基準となる言葉 今回は、賃貸住宅に住まれる方に知っておいて欲しい「受忍限度」という言葉をご紹介してみようと思います。 この言葉は一般的には馴染みのない言葉ですが、我々賃貸管理を行う会社では常識的な言葉です。 そして、今後皆さんがお住まいになる「集合住宅」と呼ばれるマンション・アパートでトラブルが起こった時にこの言葉が大きな基準として示されるのです。 その割にこの「受忍限度」という言葉の世間への浸透がイマイチだなと感じています。 特に隣人関係でのトラブルではこの受忍限度という言葉が大体基準となるのです。 それではご説明してみましょう 受忍限度とは「多少は我慢しなければいけないよ」ということ アパートやマンションは「集合住宅」に分類されます。 一つの建物に複数の世帯が住むことを意味します。 そうすると、お隣さんや上下階、あるいはご近所さんなどとトラブルが起こることもあるでしょう。 その時に疑問が出てきます。 どこからが迷惑行為として認められるんだろう？と 騒音問題を例にしましょう。 騒音というのはどこからが騒音なんでしょうか？ 例えば物音一つ聞こえても騒音と感じる人もいれば、隣でドラムを叩かれても気にしない人もいます。 これは個人の感覚にもよります。 音に対して敏感な人であれば少しの物音でも不快に感じるかもしれません。 そうした時に、音に敏感な人の基準で生活をしなければならないのでしょうか？ そうであれば苦情を言った者が必ず勝ってしまいますし、場合によっては歩くことやテレビを見ることさえ不可能になる可能性もあります。 もちろん建物自体で遮音性も様々です。 超高級マンションなどになれば、かなりの防音性を備えることもありますが、それでも限度はあるものです。 完全防音マンションなどは理論的にはほぼ不可能ですが、もし可能だとすれば賃料は超高額になることは想像に難くありません。 こういった問題に対して「受忍限度」という言葉があります。 ちなみに受任限度を辞書で調べてみると 社会生活を営むうえで、騒音・振動などの被害の程度が、社会通念上がまんできるとされる範囲。これを超えると加害者が違法とされることがある。 要は 集合住宅に住む以上、ある程度のことは我慢しましょうね という考え方です。 そしてこの受忍限度は多くの場合 過去の裁判での判例や様々な基準によって作られています。 そうでなければ「苦情を言われたが最後、生活がままならなくなること」だって起こり得るのです。 例えば「ドアの開け閉めの音がうるさい」という苦情があった場合 多くの人が「そこまで気にしなくていいんじゃない」という音だったとしても、苦情を出した方を優先させてばかりいたらドアの開け閉めすらできなくなってしまうのです。 せっかく住んでいるにも関わらず、窮屈で怯える生活しか出来なくなってしまってはいけません。 また同様に騒音を出す方にも「自分は気にならないし、この程度は問題ない」という自分勝手な解釈も同様に迷惑です。 ある程度の基準がなければ、苦情の言い合いやトラブルの深刻化、はたまた凄惨な事件などにも繋がってしまうのです。 住民同士のトラブルは最終的には裁判などで決着するほかありません。 そんな歴史の中でこの「受忍限度」という基準が作られてきたのです。 ですから、皆さんも住民同士でのトラブルなどが発生した場合には この問題はどの程度が受忍限度とされているんだろう？という基準は知っておいても損はありません。 身近な問題の受忍限度 それでは賃貸住宅における受忍限度とはどんなものがあるのでしょうか？ その前にですが 受忍限度といえど絶対ではない という真実もあるのです。 受忍限度とはあくまで目安、個別の事情や状況によっても変動するのです。 「じゃあ意味ないじゃん」と思わずに・・・ 大体、我々の住む社会は善悪もハッキリしていないですよね、１０：０でどちらかが正しいということは余程のことが無い限りありません。 とはいえ、この基準を大きく上回っていたりすると、裁判までいった時には勝つ可能性が高く、「被害」として認められるというような基準であることも同時に必要です。 一つ一つはいつか解説することもあるでしょうから、今回は解説は省きます。 もしご興味があればぜひ調べてみてください。 騒音の基準は45㏈～70㏈以上 ※環境省 環境基準より ベランダでのタバコの喫煙は規約等で禁止されていなければ 一日数本程度 ※最近変わった健康増進法でも禁止はされていない、但し頻度や本数により損害賠償の対象となるケースもあるので配慮は絶対必要 日当たりは日影規制（斜線制限など）による部分が大きい 建物の傾きは「3/1,000以内」、中古住宅なら「6/1,000以内」 他にも悪臭や水質など様々なものがありますが、判定は微妙なものも多いものです。 しかも、基準を超えたら即ダメかといえば「頻度」「環境」など複雑な要素が絡んできます。 ある一時だけ超えてもダメで恒常的になどの要件もあります。 意識の高まりと他者への厳しさ 昨今、地域や社会との繋がりは昔に比べると希薄になってきました。 昔は地域や顔馴染みなどで「お互い様」という精神が強かったものです。 現在は個人の尊厳や多様性の重要さがフォーカスされることにより、価値観も様々になってきました。 現在はどんな問題でも「勝ち負け」や「白黒」をハッキリとつけたがる風潮により、他者への厳しさが強くなってきたように思います。 その為「私が不快に思うのだからやめさせろ」と「私の自由だから」という相反する価値観のぶつかり合いが増えてきているのかもしれません。 本来、共同住宅では互いに配慮しつつ、皆で快適に暮らそう。というものです。 自分勝手にふるまってもいけませんし、自分の価値観だけを絶対と思い過ぎてもいけません。 お互いに配慮しつつ、それでもお互いの尊厳を尊重しあうことが本当の「多様性」ではないでしょうか。 そんな「個人の感覚」に頼らない為に、解決法や基準としての「受忍限度」という考え方があるのです。 本来はこの受忍限度という考え方すら必要としない方がいいのでしょうけれど、社会は後戻りは出来ないでしょう。 国や法律でもっと厳格な受忍限度を策定して欲しいな とすら管理会社の立場では思うようになりました。 一方、私個人としては、生活の仕方や時間までがんじがらめになっていく社会は息苦しそうだなと思いますが、仕方のないことなんでしょうかね 管理会社の代表者としては厳格な基準を欲し、個人としては曖昧な余白を求めている こんな相反する感情を持つのが人間なのにな・・・と思ったりします。
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2024年05月10日
物件名は何にする？日本で一番多い名前は？ ～主観でのランキングＴＯＰ３～
あくまで私の主観である アパートやマンションを購入した場合に決めることが出来る「物件名」 以前のブログでは物件名の名づけ方や避けた方がいい名前などをご紹介しました。 https://lotushome.jp/blog/3960/ 今回は番外編として私の主観による「全国で多い物件名ランキング」をご紹介してみようと思います。 本当は何かのデータがあれば良かったのですが、あいにく見つかりませんでしたので、私のこれまでの不動産業の経験上での独断と偏見でのランキングです。 私が不動産業をスタートした東京でもその他の地域でも必ず地域に一つはある名前だと思います。 今物件名をお考え中の方にも参考になれば嬉しいです。 第３位 「サンハイツ」 第3位は「サンハイツ」です。 物件名称の後には地名や人の名前が付いたりすることもあるでしょうが、そこは割愛させていただきます。 この名称もどこの町にもあるものです。 太陽を意味するＳＵＮからきているのでしょうが、とても多く見かけます。 確かに日当たりが良さそうなイメージや、太陽が持つ「元気・明るい」などのイメージも物件名として好印象です。 サンハイツという物件名を使うなら、やはり日当たりが良い物件などがいいでしょう。 派生した物件名でいえば「サニー〇〇」なども同一でしょう。 第２位 「リバーサイド」 第2位は「リバーサイド」です。 こちらは圧倒的に後ろに地名や人名が付くのも特徴的です。 リバーサイドというだけあって川のそばにあることは間違いありません。 日本は山も多い地形の為、必然的に川も多くあります。 そんな立地にある場合、川のせせらぎや緑の多さで、賃貸でも人気になりやすいものです。 川の無い市町村などは無いでしょうから、一定規模の都市になれば必ずこの名前もあることでしょう。 東京でも神田川や目黒川などのコンクリートで囲まれた川沿いでも、その水の流れを感じたい方というのも多くいました。 都会に住んでいるからこそ、自然を感じたくなるのかもしれませんね。 また、川のそばは基本的に道路が通っていたりして、物件までの経路が分かりやすいことが多いのも人気の一つかもしれません。 当たり前ですが、川の近くにないのにリバーサイドはダメですよ。 第１位 「グリーンハイツ」 堂々の第1位は「グリーンハイツ」です。 これを読んでいただいている同業者さんの頭には必ず、どこかの「グリーンハイツ」が頭に浮かんでいることでしょう。 かくいう私も各地の「グリーンハイツ」が頭に浮かびます。 試しに皆さんのお住まいの地域＋グリーンハイツで検索してみてください。 ほぼ必ずあることでしょう。 正直グリーンハイツに至っては実際に森や林の近くかどうかなど関係ありません。 コンクリートジャングルの中にもグリーンハイツはありますし、もちろん実際に緑が見える場所にもあることでしょう。 「グリーンハイツ」という名称での印象はやはり「緑」のもつイメージが強いことでしょう。 落ち着きや安全、安心など緑の持つイメージが住環境にピッタリなのです。 疲れを癒す住まいにはピッタリなんですね。 自然を感じるような穏やかな名称で大人気といえるでしょう。 なぜ多いのか？そして多いとダメなのか？ いかがでしたでしょうか。 今物件を購入された方などは、一生懸命物件名を考えていらっしゃることでしょう。 今回挙げた物件名などは全国的にも多いものといえるでしょう。 ここでふと考えてみましょう。 なぜ多いのか？と それはきっと 使う人たちが使いやすかったのだと 今回挙げた物件名は皆さんも馴染みが多いでしょう。電話口で説明しても聞き返されることも少ないでしょう。 そうなのです。 名前というのは付けた人よりも、それを呼ぶ、使う人たちの方が多いのです。 今回挙げた物件名などは別格の使いやすさなんでしょう。 また名前の響きや意味も多くの人がイメージしやすい名前ですからね。 もちろん、前回のブログでも書いた通り、一番は「自分が愛着を持てること」だとは思います。 しかし、王道の物件名もまた住む方たちにとっては非常に使いやすいものなんです。 だからこそ、たくさんの方たちが使ってきたのでしょうからね。 読んでいただいた方の中には「いや、本当に多いのは○○だ」というのもあることでしょう。 いつかお会いする機会があったら皆さんのランキングも教えてください。
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2024年04月30日
ロータスホームの変わった社内ルール③ ～マジで？サボってもいいの？他～
あくまで社内だけ またまたやってきました、変な社内ルールご紹介です。 https://lotushome.jp/blog/4607/ https://lotushome.jp/blog/4020/ 前回までの記事はこちらから 今回も「読み物」として楽しんでもらえたら幸いです。 もちろん社内の価値観ですから、皆さんに価値観を強制することもありませんのでご了承ください。 多少はサボってもよい 私は普段から言っています。 「まったくサボるなとは言いません」と でも、この言葉は本当はズルい使い方をしているな。と自覚はあります。 「仕事に来ている以上、1秒たりともサボってはならぬ」 という正論は理解していますし、経営者側からすれば当然です。1秒たりともサボらないスタッフがいれば本当に嬉しいことでしょう。 でも・・・・これを読んでいる皆さんもどうでしょうか？ サボったことありませんか？ もちろん、会社をサボって「パチンコ」に行くとか「家でゲームしている」などは論外ですし、流石にダメです。 でもね、ちょっとだけサボって息抜きっていうのは「あり得る」と思うんですよ。 じゃあ肝心な「どの程度サボっていいのか？」ですが 結果を出していて、倫理的にダメでなければ そうなのです、私は定量分析が出来る仕事をお願いしています。 特に正社員スタッフには定量化出来る仕事をお願いしておりますので、結果が出ている出ていないは可視化出来るのです。 そのラインをクリアすれば多少サボったとしても「いいんじゃない」と思えます。 では「倫理的にダメ」というラインですが、これは正直 「そんなことは自分で考えなさいよ」 大体、そんなことも確認しないとサボれませんかね？ どこからがＯＫでどこからがダメですか？とサボる前に聞くんですか？ 大体サボるのは技術がいる行為なんです。 見つかった時に言い訳出来る範囲にしなければいけませんよね？ パチンコ屋から出てきた時に見つかったら？自宅に何時間も車があったら？ そんなリスクを負いながらサボるんですか？ 見つかった時に許される範囲や程度位のことは、自分で判断できる程度の「知性や理性」は備えておくものです。 そういう意味で冒頭に申し上げた通り、このルールは「ズルい」んです。サボる側も「試されている」のですから。 流石に社内のチェックをかいくぐってサボれる程度というのは限られてくることでしょう。 それでも心身のリフレッシュには多少の余白があってもいいとは本当に思っています。 だから「多少はサボってもいい」は本当に思っていますよ。 その「多少」のラインを履き違えないことは必須ですけどね。 家族を優先すること 「私と仕事、どっちが大事なのよ」 この有名なセリフですが、私は人生で一度も言われたことはありません。 なんと答えるのが最適なんでしょうね、分かりませんが 話が脱線しましたが、これも本当です。 当社のスタッフにも 「仕事は一生懸命せねばならないが、優先すべきは家族であることは間違いない」と言っています。 お子さんや配偶者、そして自分自身の為に仕事というのはあると思っています。 でも、仕事というのは不思議なもので、時にこの順位を忘れてしまうことがあるんです。 経営者としては仕事を第一に考えてくれるというのは理想論としては嬉しい気持ちはあります。 しかし、そうなった従業員というのは遅かれ早かれいなくなってしまうのです。 仕事というのは「長期戦」です。 短期戦なら「仕事第一」でもいいかもしれませんが、長期戦となれば時に思うのです。 「自分は何のために仕事をしているのか？」と そんな時に家族や自分自身の為になっていないと思ったらどうでしょうか？ 幻想から現実に還った従業員は会社を去ることになるでしょう。 またそういう幻想をわざと抱かせる会社があるのも事実ですし、否定もしません。 それでも私はこう思っています。 「家族や自分自身を大切に出来ない人は他人も大切に出来ない」と 家族と折り合いが悪い人も否定しません。 正直、世の中には「いない方がいい家族」という人種がいるとも思っています。 その場合は自分自身を大切にすることですね。 ともかく、そういった大切な人間や自分を丁寧に扱うことが出来ないと、他人を丁寧に扱うことは難しいと思っています。 そんな人間が不動産という「人間」をベースにした仕事に従事できるんでしょうか？ 他にも理由があります。 そうやって価値観が安定している人は仕事でも落ち込みにくいのです。 仕事は１００％全力でやるべきです。 ですが、それは「命を懸けて」という訳ではありません。 せいぜい「命を懸ける」のは経営者位でいいんですよ。 「またぁ、キレイごとを言って」と思われるかもしれませんが、そうではありません。 その位割り切って仕事をする人間の方が優秀で長続きするんです。 あまりに張り詰めている人は、何かの拍子でプッツリと切れてしまうのです。 先ほど申し上げた通り、仕事は「長期戦」です。 また、「経験」がものを言う業界ですから、そんな簡単に辞めるようなメンタルでも困ります。 ですから、これも会社の為なんですよ。そう考えると別に「キレイごと」ではありませんね。 ある程度、価値観も達観しておくと却って困難の時に踏ん張りが効くんですよね。 ですから「子供の熱がでてしまって」と言われた場合は、男女ともに「すぐ迎えに行ってあげてください」と言っています。 私自身もスタッフを大切に出来なければ、お客様も大切に出来ないでしょうからね。 別にキレイごとではなく、合理的な理由だと思っています。 でも、打算的な気持ちがないかと言われたら、どうでしょうかね・・・ 私の心に「ええかっこしい」の部分があることも否定はできないような・・・ 内田の「独演会」を聞いてあげよう 最後はルールではないんですけど、社員が気を遣ってやってくれていることです。 私は基本的には社内では静かにしていることがほとんどです。社内にいないことも多いです。 しかし、時折スイッチが入ったように 長尺の独演会を繰り広げてしまうことがあります。 これは誤解のないように言っておきますが「怒って全体に説教」とかではありません。 具体的には 不動産の未来はこうなっていく 社会は「こうあるべきだ」 会社で大きな決断をした時の「理由」 こんなのが多く、正直目の前の業務に関係ないことが多いのです。 私は出来る限り 内田というのは「こんな価値観を持っている」ということを伝えたいのです。 年がら年中、頭の中では上記のようなことを一人で考えているため、時に私の決断は 社長が乱心してしまった と誤解されてしまうのでは？と考えているのです。 みなさんの職場などでもよくありませんか？ 「昨日言っていたことの正反対のことを言い出す上司」とか「思いつきで実行する人」とか あれは一定確かに行き当たりばったりのタイプもいるんでしょうけど、中には 「色々考えた挙句、やはりこっちがいいと思った」という線もあるのです。 しかし、その人の頭の中は分からない為に「行き当たりばったり」に見えるのです。 それに振り回される周りはとにかく大変ですからね。 私の独演会はそれを防ぐ為に「私はこういう価値観、考え方なのだ」と伝えているのです。 それが理解されれば少しは「あぁ、そういうことなんだな」と思って欲しいのです。 理解できれば、スムーズに物事も進むハズですから。 とはいえ スタッフのみなさんには突然やってくる独演会は大変だと思います。 大体１０分程度なのですが、大変でしょう。 ですから、これはルールではなく「お願い」なのです。 今のスタッフは内心どうかは別として聞いてくれています。 しかし、これは逆だったら正直キツイかもしれませんね。 いいスタッフに恵まれているんですね。ありがたい。 今回も毒にも薬にもならぬ いかがでしたでしょうか。 変なルールと変なお願いでしたね。 また気が向いた時にでも社内ルールをご紹介したいと思います。 今回書いてみて思ったのですが、やはり私の根底には 「本音と建て前」があるのは当たり前だから「本音」でも守れるルールを作る という考え方があるんでしょうね。 これも社内でよく言うのですが 守れないルールなら無い方がいい 前回までに書いた「寝坊は正直に言えばＯＫ」などもそうですが 清廉潔白な人間などいないのに厳格なルールを作っても意味がないんです。 それよりは「誰もが守れるルール」を作ってしっかりと守る方が建設的だと考えているのでしょう。 嘘を暴いたりしても、本来誰も得しないんですよ。お互い嫌な気持ちになるだけですから。 それなら「嘘をつかない方が得するルール」にした方が守りやすいですよね。 書いてみて自分自身の考え方がまとまってきましたね。 こういった思考の整理に使わせてもらっています。 公開しても大丈夫なのかな？たまに不安になります。 カテゴリは「雑談」ですからね。たまにはね。
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2024年04月27日
リフォームで大事なのは「優秀な職人さん」 ～ケチると安物買いの銭失い～
なんにもわかってない 先日、リフォームについてとある方と話しておりました。 リフォーム費用の話をしていたところ、大工さんの日当の話になりました。 そこで私が支払っている単価を何気なく話したところ 高っか！！取られ過ぎじゃない？ とのこと、正直カチーンときました。 曰く、自分が頼んでいる単価はそれよりも低いのだといいます。なんなら「それボッタくられてるよ」扱いです。 私はその場であえて否定もしませんでしたが、内心では なんにも分かってないな と思いました。 なぜなら、そう言ってきた方のリフォーム内容や仕上がりも知っているのですが、私はその出来やコストパフォーマンスは決して良いとは思えません。 なんなら全体のコストは私より高いし、仕上がりも決して良くない なんにも分かってないから そうなるんだよ しかし、この間違いというのは多くの人が陥っているのも事実です。 今回は良い職人さんを使うことで得られるメリットをご紹介してみようと思います。 なぜ私が少し単価が高くても良い職人さんを使うのか？ という理由を納得いくようにお話出来ればと思います。 優秀な職人を使わない「から」コストが上がる みなさん、リフォーム費用は安ければ安いだけいいと思っていますよね？ 正直、私だってそう思っています。 あまりに質が悪いのは元も子もありませんが、とはいえコストカットを追い求めるのは当然だと思います。 しかし、コストカットを目指す時に「削ってはいけない」費用を削るとかえって費用は高くなってしまうことを覚えておいていただきたいのです。 その代表格が職人さんの「人件費」です。 しかし、この人件費ですが、分かりやすい為に削ろうとしてしまうから厄介なんですよね。 専門的な部材などになると原価というのが分かりづらいものです。 しかし、比較しやすい項目はコストカットの対象になりやすいんです。 その為、優秀な職人さんの単価を聞くと冒頭のように「高っか！！」という反応をする方も珍しくありません。 断言しましょう、優秀な職人さんを使うことがコストカットの秘訣だ！！と ここからは優秀な職人さんにお願いすることで、どんなコストカットが出来るか？ そして優秀な職人さんの見分け方などもご紹介してみましょう。 ゴミの量が減る 画像はイメージですが、リフォーム工事ではたくさんのゴミが出ます。 画像のようなコンテナを置いてひと箱いくらで処分をしてもらうのですが、大掛かりなリフォーム工事になれば、このコンテナを入替えながら処分をしなければなりません。 このコンテナは重さや量によって料金が変化するのですが、やはりひと箱いくらという部分があります。 その時に優秀な職人さんにお願いすると何が起こるのか？ 綺麗にコンテナを使うのでたくさんの量が入る 優秀な職人さんというのはゴミの出し方や部材の外し方などがとてもキレイです。 また、ゴミといえど形を整えたりしてコンテナにキレイに入れてくれます。 その為、産業廃棄物処分でも分別して大きさ別にキレイに入れてくれるのです。 すると、予算で見ていた産業廃棄物処分費が浮くことがあるのです。 雑に入れてしまうと、産業廃棄物処分業者で仕分けが必要になり料金は高くなります。 こういった部分の気遣いが流石だなと思います。 材料の過不足がない お次はこちらです。 優秀な職人さんは経験値が違います。 今までの現場の数や似たような事例をたくさんこなしているため、見積りの精度が違います。 その為、必要な材料に過不足が発生しづらいのです。 木材や材料などの数量も「念のため多めに発注しとこう」とはなりにくいのです。 「この位の現場でこの状態なら、これくらいかな」という精度が高い為に、「何かあった時の為に多めにみておこう」という部分が少ないのです。 材料も大事に扱ってくれるため、必要な量を必要なだけ見積もってくれます。 その為、見積もりを頼む段階で既に違いが出ます。 この経験による見積りの差はかなり大きいと思っています。 人件費を削れてラッキーと思うかもしれませんが、その費用を削ったばかりにもっと高い材料代として返ってきてしまいます。 そもそも工期が短い これも大きいですね。 優秀な職人さんはとにかく仕事も早いものです。 単価は高いかもしれませんが、仕事の進みが早く期日をしっかりと守ってくれます。 その為、工期ギリギリでバタバタもありませんし、そもそも全体のコストも工期削減で抑えられます。 安かろう悪かろうに「長かろう」がつくよりは余程良いと思っています。 工程管理がしっかりと出来ると他の職人さんも期日通り動くことが出来て、無駄足になることがありません。 そうすると本当に最低限の日程で他の職人さんも入ることが出来ます。 移動するだけでも一日ですから、無駄足が多い現場では自ずとコストも高く見積もらざるを得ません。 こういった優秀な職人さん達で、工程通り進むことでたくさんのコストカットも初めて可能になるものです。 単価は下がっても全体の日程が延びることで全体のコストが上がったり、工期が延びることでの機会損失も実は大きな損ですからね。 優秀な職人さんの特徴 いかがでしたでしょうか。 工事は見えないものが多いのです、簡単に目に見えるものだけを削減しようとしても上手くいきません。 ここまでで優秀な職人さんにお願いするメリットはご理解いただけたのではないでしょうか。 ここでみなさんの疑問としては じゃあ優秀な職人さんの見分け方を教えてよ そうですよね、ここまで書いておいてなんですが、じゃあ「単価が高い人がいいってこと？」と言われればＮＯです。 世の中には本当に「単価だけ高い人」もいるので厄介です。 ここからは、私の独断と偏見による優秀な職人さんの見分け方をご紹介していきましょう。 現場が常にキレイ(次の日も作業があるのに後片付けしていく) 車がキレイ(特に車内) 作業着の着方がキレイ(汚れてても) 作業中に音楽を聴いている(出来ればマキタのスピーカー) 現場に忘れ物していかない 代案が出る(無理とは言うが、～なら可能) こちらから話しかけると話すが、それ以外は基本無口 他社の悪口を自分から言ってこない 大分偏見が出てしまいましたが、多くは基本的に言われていることだと思います。 どうしても見積りや完成後にしか現場を見ない方も多いとは思いますが、ぜひ現場を見てみましょう。一目瞭然です。 優秀な職人さんの現場は本当にキレイです。 しっかりと資材が整頓されており、作業台スペースがしっかりと作られています。 また道具の扱いもキレイでなっています。 その為、車内の道具の仕分け方もキレイです。 とにかく基本的なことになりますが、しっかりとしています。 あとは音楽については偏見ですが、今までの経験上音楽を聴きながら作業している方は腕がいい方が多かった印象です。 コミュニケーションについても特徴があります、現場で挨拶すると用事が無ければ挨拶だけで手を動かしています。 雑談をこちらからすると、余程忙しくなければ話してくれますが、その程度です。 その為、他社さんのことや人の悪口などは言いません。 こういった職人さんに出会ったら、コミュニケーションを邪魔にならない程度にチャレンジしてみましょう。 話した時にお互いに違和感や不快感がなければ、あなたにとっての良いパートナーになってくれることでしょう。 あとは敬意をもって接していればきっとあなたの力になってくれることでしょう。
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2024年04月14日
賃貸物件でペットを飼う資格は「お金」である ～ペットに掛かるお金の話～
ペットには「あなた」しかいない 新型コロナウイルスでステイホームが叫ばれるころに増加したペット需要。 生活に癒しや張りを与えてくれるペット。飼っている方からすれば家族同然であることでしょう。 昨今の賃貸物件でもペットの需要を取り込むべく、ペットの飼育可という物件やペット飼育に特化した賃貸物件なども増えてきました。 その一方で無責任な飼い主によるひどい扱いを受けるペットのニュースなども多く報じられるようになってきました。 今回はそんな家族ともいえるペットの飼育について、賃貸管理を行う者の立場から飼い主の責任や覚悟というものをデータなどをもとに書いてみたいと思います。 今回は賃貸物件でペット飼う時に掛かるお金の話です ペットはかけがえのない家族であることは間違いありません。 しかし、ペットにとっては頼るべき人は「あなた」しかいないのです。 昨今、ペットの飼育にまつわる悲しいニュースや無責任な飼い方をする人も多く聞きます。 私も動物は好きです。幼少時には犬も猫も熱帯魚も飼っていました。 そんな中でペットにまつわる「お金」の話をあまり理解せずに飼ってしまっている方を見かけることがあります。 今回はペットを飼う「心構え」ではなく、現実として掛かる、掛かる可能性がある「お金」の話です。 ペットを大切にするという「気持ち」はもちろんですが、飼主として果たさなければいけない「お金」の責任もしっかりと理解しておきましょう。 ぜひ賃貸物件でペットを飼うにあたって、一度はご覧になっていただきたいと思います。 賃貸物件でペットに掛かる費用とは？ まずは心構えの部分です。 広島市の公式ホームページに良いものがありました。 ポイント1 あなたの住まいはペットを飼える住居ですか？転居や転勤の予定はありませんか？ ポイント2 あなたの飼いたいペットは、あなたのライフスタイルに合っていますか？ ポイント3 あなたの家族は全員動物を飼うことに賛成していますか？ ポイント4 家族に動物に対するアレルギーを持っている人はいませんか？ ポイント5 毎日欠かさず世話に時間と手間をかけられますか？ ポイント6 あなたの体力で世話ができるペットですか？ ポイント7 近隣に迷惑を掛けないように配慮できますか？ ポイント8 ペットの一生にかかる費用を考えてみましたか？ ポイント9 生涯にわたる計画を立ててみましたか？ ポイント10 万が一、飼えなくなった時のことを考えていますか？ 大切なことですね、どれ一つ欠けても飼う資格はないと思えます。 ほとんどは心構えですが、今回はポイント８の費用にフォーカスしてみましょう。 まず賃貸物件で飼う場合は本当に大変です。 昨今増えてきたとはいえ、全ての賃貸物件の中でのペット可の割合は、各種データにより変動はありますが ４％～１６％前後となっています。 このバラツキは地域性によります。首都圏や大都市圏では高い比率になりますが、地方になればなるほどペット可の割合は少なくなります。 これはペットに対して地方が理解が無い。という訳ではなく、地方であれば戸建てを所有し飼っており、大都市圏ではそもそも賃貸という選択肢が多いだけの話と思われます。 首都圏でも地方でもペットが好きな割合はそう大きく変わりはしないでしょうからね。 いずれにしても、データから言えることは ペットを飼うならお部屋探しはペット優先になってしまう ということです。 細かい立地や間取りなど、ペットを飼わない人に比べると選択肢は自ずと少なくなってしまうことでしょう。 もう一つ見逃せないのは ペット可の物件は家賃も割高という現実です。 これは仕方のない部分です。 理由は２つです。 ペット可物件の維持管理コストが掛かる 件数が少ない為、割高でも決まる ペット可になると、共用部分に毛が落ちたりなどの維持管理コストは当然上がります、また市場で希少な物は値段が高くなるのも皆さんご承知の通りとなります。 ちなみにこちらもデータでみるとペット不可の物件と比較すると １０～２０％程度高い となっています。単身者向けで約１０％程度でファミリー向けだと１０％後半台といったところでしょうか。 またペットを飼育する時は契約金も高額になるケースが多く、ペット飼育不可の物件であれば敷金が１か月の物件でも ペット飼育時は敷金を２か月～３か月預けること などいわゆる「敷金の積み増し」を求められることも珍しくはありません。 このようにペットを飼うということは金銭的にも 自分よりもペット優先の生活をしなければならない ということになるんですね。 人間だけなら・相場の家賃で・立地も選べて・各種設備や築年数なども選べますが、ペット可となるとペット可の中から「消去法」で選ばざるを得ません。 このように、まずお部屋を探して住むというだけでも費用が通常より掛かってしまうのです。 そして、お部屋が用意できてペットを迎えてからも出費は止まりません。 毎月発生する餌代や病院に関する費用などです。 これもペット保険を取り扱う保険会社が調査した年間支出調査があります。 こちらのデータによると １年間にかける費用は、犬は36万円、猫は16万円 １月に換算すると犬で3万円 猫で1.35万という計算になります 思ったより高いと思った方が多いかもしれません。 内訳でいくと約半分を占めているのが「餌代」と「病院代」です。その他にもトリミングや首輪、意外と見落としがちなペットの為の光熱費というのも含まれています。 例えば人間だけで生活しているなら、日中仕事で不在の間などはエアコンを止めておきますが、ペットがいる場合に真夏の室内に放置は出来ないでしょうから、一日中エアコンが稼働していることも珍しくはありませんよね。 医療も特別です。ペットには人間のような健康保険のような仕組みはありません。全額自己負担となります。 もちろん、このデータはペット保険に加入している方を対象としていますので、そういった意味では「ペットを文字通りの家族」として飼っているような方が対象になっているため、しっかりと飼うのであれば、やはりこの水準が掛かってくるということでしょう。 いかがでしょう。 家賃を最高で２割も割高で借り、毎月1.5万～3万円を費やし、お散歩や遊んであげる労力・時間を兼ね備えておかねばならないのです。 支出はまだ止まりません。 お部屋を出る時の原状回復です。 賃貸物件に住んでいれば、ライフステージの変化などによりお引越しもあることでしょう。 その際に発生してくるのがお部屋の原状回復です。 もちろん、通常の賃貸であれば国土交通省のガイドラインにより「生活による自然損耗や経年劣化」というのは貸主負担というのは周知の通りとなってきました。 また裁判でも賃借人有利となる判例はたくさん出てきております。 しかし、この「自然損耗や経年劣化」にはペットによる損傷は入っていません。 壁紙の自然な変色などはペットの飼育の有無は関係ありませんが、 ペットを飼ったことによる匂いや損傷は自己負担です ここでも築年数やリフォーム後なのかにより負担割合は個別に変化したりもしますが、裁判での判例は軒並み「ペットを飼う責任」に厳しい判決といえるでしょう。 判例では「ペットを飼ったのであれば匂いや損傷によるものは飼主の責任」という判決が多くみられます。 ペットというのは飼主から見ると「無くてはならない」のかもしれないですが、一般的には「生活に必須」とはいえない訳です。 法的な立場からみると「本来飼わなくてもいいペットを好きで飼ってるのだから、迷惑を掛けた分は自己負担するのが当たり前でしょう」という感覚です。 ちなみにペット可ということで特別に家賃が高い場合などは一部「損傷も家賃に含まれており、自然損耗といえる」という判例もありますが、少数となっております。相場よりも明らかに高いという基準をどう示すかとなると確かに難しいでしょうからね。 いずれにしても損傷や匂いを残さない為の予防は当然ながら、もしもの為の費用というのは覚悟しておかねばなりません。 愛する家族ならお金の責任も背負って いかがでしたでしょうか 「そんなにお金お金と言って、ペットを飼うな」とでも言いたいのか そう思われたなら申し訳ございません。 ですが、今回挙げたようなお金の問題をクリアできないと思われる方には正直「それならペットを飼うのは止めておきましょう」とハッキリ申し上げます。 なぜなら冒頭にも書いた通り ペットにはあなたしかいないのです ペットも動物です。時には体調を崩したりすることもあるでしょう。 そんな時に飼い主が「お金がないから」という理由で病院に連れていってあげられなかったら？ 去勢手術などを適切に行わず、無理な繁殖をしてしまったら？ 転居する時に家賃の問題でペット可物件を選択できなかったら？ それはペットにとって不幸な結果をもたらすことになるでしょう。 極論「あなたが飼わなければ幸せになれたかもしれない命」にしてしまいます。 私は今現在ペットを飼いたいのですが飼わないのも同様の理由です。 今の私はペットに対する責任が取れるか分からないから飼わないのです。 今回の記事を見ても「私はクリアできるし大丈夫」と胸を張っていえる方でしたら、飼われるペットも幸せでいられることでしょう。 ペットを飼うにはまずは飼い主である自分自身がペットを飼える時間や労力、そしてお金の余裕が必要なんです。 それは家族同然であるペットの為にも必須なんだと思います。 気分を害してしまったなら申し訳ないのですが、それでも不幸な結末を見るよりはずっとマシです。 そして、これを読んで充分理解してくださったうえで、ペットを飼って幸せにしてくれる方は歓迎されることでしょう。 そんなあなたをこれから飼われる運命のペット達も待ってくれているハズですからね。
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2024年04月08日
広告料(ＡＤ)の積み増しで入居促進は是か非か ～不動産屋が言わない副作用～
ＡＤ競争の果ては・・・ ＡＤ・入居促進費・広告料・広告宣伝費など様々な呼び名はあるものの、本質的には同じです。 このブログを読むような方には説明は不要でしょうから本題へ入っていきましょう。 もし不明な場合は「不動産 広告料」などで検索していただければ、たくさんの説明サイトがあります。 みなさんはこのＡＤ(今回はＡＤとして話を進めていきます)をどのように考えていますか？ 昨今、入居者募集サイトなどの多様化や掲載料の値上げなどで不動産会社の広告コストは年々増加しております。 また人口減少や地方の過疎化なども進行し、入居者募集というのは年々激化していることは間違いないことと思います。 そんなコスト高も相まって不動産業の一部からは 「ＡＤの積み増しによる入居募集を推奨」の声が上がっています。 今回はこの「ＡＤの積み増し」による入居者募集の功罪について、管理会社目線での賃貸運営の私見を挙げてみたいと思います。 ＡＤの積み増しによるメリットとは まずはＡＤの相場についてですが、これは正直「地域による」としか言いようがありません。 不動産賃貸業というのは地域の慣習に大きく左右されます。 １か月の地域もあれば、中には時期などにもよりますが３か月以上を要する地域もあるそうです。 このＡＤの積み増しによるメリットは多くの場合以下のように言われております。 紹介頻度が上がる 成約率が高くなる 空室期間の短縮 不動産会社の営業マンは、現在でもほとんどが実績を基にした歩合や昇進などで成約単価を追っていることは周知の通りです。 その為、「どうせ決まるなら高単価になるAD付物件を狙いたくなるだろう」という思いのもと、ADを積み増すことで「私の物件に優先的に入居者を入れてくれ」という願いとともに積み増しを行う訳です。 仲介手数料は満額でも家賃の１か月が上限となってしまいますが、このＡＤがあれば単価も上がる為、営業マンとしては力も入ることでしょう。私も賃貸営業マンだった時代にはお世話になったものです。 営業マンが優先的に狙いやすくなるという点については異論はありません。 しかし、今日の本題はここからです。 「本当にそれでいいのでしょうか？」 ADの積み増しによる入居者募集には「副作用」があります。 このADの積み増しによる「副作用」ともいうべき現象を正しく理解している方は少数に感じます。 「早く決まればいいじゃない」という意見はごもっともですが、副作用について理解しておくことも必要だと思います。 不動産業者が言わない「副作用」 まずは、この副作用については現場の営業マンは悪意なく「知らない」ことがほとんどだと思います。 その為、ADの積み増しによる早期の入居付けが本当に最善の道と信じていることがほとんどです。 ですから、この後書く内容をご覧になっても「あの営業マンは悪意があったんだ」とは思わないようにしてください。 現場の営業マンは善意で効果的な内容と思い、積み増しを提案している可能性が高いでしょう。 副作用については、賃貸運営をしっかり見ていくと気付く内容だったり、精査することで気づく内容ですから。 それでは挙げていきましょう。 副作用①入居期間が短くなりがち ADの積み増しのデメリットの一番目はこれです。 正に副作用の部分なのですが、先ほどのメリットに挙げたとおり、高ＡＤの物件は営業マンもどうしても決めたくなるものです。 その熱意が時に入居者と物件の「いびつなマッチング」を引き起こすのです。 お客様の中にはお引越しのニーズが曖昧だったり、強い意思を持っていない方も一定いらっしゃいます。 そんなお客様の時には通常であれば、深いヒアリングなどを行い、潜在的なニーズや要望などを汲み取ってお部屋を提案することが必要です。 しかし、そんな時に力のある営業マンであればあるほど、特定の物件への誘導が出来る場合があります。 そうすると、高ＡＤの物件にニーズの違うお客様を誘導してしまうのです。 もちろんニーズが合っていれば大丈夫なのですが、合っていない場合はどうなるでしょうか？ 住み心地にしっくりとこない入居者は「なんだか違うんだよな」と思ってしまいます。 そうすると、入居者も生活の満足度が低く、比較的短期で解約を受けることになるのです。 これが「いびつなマッチング」となってしまいます。 入居者さんは本来自分が住みたかったお部屋ではなく、「営業マンが決めたいお部屋」に誘導されてしまったのです。 そうすると生活の満足度はどうやっても上がりません。 その為、居住年数も短めになってしまい、空室を繰り返してしまいます。 空室が出る→高いADの積み増しをする→早期に決まる→満足度が低い→解約→空室が出る の負のスパイラルに陥ってしまいます。 空室の度に「ADの積み増しを行ったら早く決まったから」と繰り返してしまうと、入居の期間は短いにも関わらず募集に掛かるコストは高いままという何とも本末転倒の結果となってしまいます。 しかし、これも営業マン目線からすると「空室になっても早期に決められて大家さんも喜んでいるだろう」となってしまいます。 また大家側の視点でも解約理由には「高いADが原因」とはなりませんから、見えてこないのです。 長い期間での賃料収入を目指すハズが、決まることが目的となってしまいます。 なぜ次から次へと空室が出てくるんだろう？しかも高いADを払ったのに・・・・ これでは上手くいくハズがありませんよね。 副作用②物件の価値は変わらない ２つ目の理由として、物件の価値は変わらないということです。 これはどういうことかというと、物件の価値というのは年数が経てばたつほど下がっていくものです。 その価値が下がらないように適切な修繕や維持管理にコストを掛けながら運営していくことが必要です。 しかし、ADの積み増しを最善の方法として入居付けを行っていくと「賃貸物件の運営方針」となってしまうことがあります。 ADの積み増しによる入居付けが出来たとしても、修繕や維持管理のコストは別と考えねばなりません。 通常は維持管理や経年による陳腐化を食い止めていくことで市場にアピールをしていくのですが、高ＡＤで入居付けを行っていくと、ほとんど維持管理にコストを掛けずとも決まったりします。 その為、「空いたら高ＡＤで入居付けすればいいか」という短絡的な運営方針になってしまうことがあります。 そうすると年々価値が下がるお部屋に対して、維持コストを支払うよりはADの積み増しで対応しよう。となってしまいます。 繰り返すうちに建物はどんどん古く劣化していくばかりで、いよいよＡＤの積み増しでは入居付けできなくなる建物になってしまいます。 その段階では物件の価値も下がっており、売却したいと思っても市場からの評価は低いものになるでしょう。 ADももちろん経費ではありますが、ADは物件の価値を上げるものではありません。 ADとは別に建物の維持管理に必要なコストは見込んでおきましょう。 まずはADに頼らない運営を まとめに入ります。 ここで多くの営業マンが思っていることを代弁しましょう。 高ＡＤでなくとも人気物件であれば嬉しい これです。 高いADでなければ決まらない物件というのは市場から少し外れているのです。 営業マンが「頑張らないと」決まらない物件ということですね。 それは家賃の額、設備、築年数、立地など様々な要因が重なってそうなっているのでしょう。 その為、営業マンがある意味「無理して」決めている状態なのです。 その為「いびつなマッチング」などが起きてしまうのです。 もちろん高ＡＤは前述した通り、営業マンは助かります。決めたくもなるでしょう。 しかし、それ以上に営業マンが嬉しい物件というのは 誰が案内しても決まる人気物件 募集広告を出せば反響が多くあり、実際に案内しても決まりやすい そんな物件は営業マンも嬉しいのです。 高ＡＤを無理して頑張って決めることよりも、案内してすぐに決まる物件を選ぶ営業マンは多いのです。 こういった人気物件は案内も楽なものです。 こみいった営業トークなども必要ありませんから、物件の魅力を素直に話せば成約も早いものです。 もうお分かりですね。 ADの積み増しをする位なら自分の物件の魅力を高めることから先に行いましょう １か月分のＡＤで出来ることをまずはやってみてはどうでしょう。 例えばインターホンが古くなっているならモニターホンに替えてみる・トイレに温水洗浄便座が付いていないなら付けてみる 少額でも出来ることはたくさんあります。 ＡＤを払っても物件の価値は変わらないと書きましたが、こういった物件への投資なら物件の価値は少しずつ上がっていきます。 市場を見て家賃を見直すこともいいでしょう。 そうやって人気物件を作り上げることが出来たなら、高いADで無理をせずとも「この物件に住みたい」という人がやってきて納得のうえで長い期間を過ごしてくれることでしょう。もちろん早い段階で それこそが「営業マン」も「入居者」も、そして物件の所有者である「あなた」も満足する方法ではないでしょうか？ 最近、身の回りの不動産営業マンがADの積み増しを積極的に大家さんに提案しているのを見かけます。 賃貸営業という立場から見れば、一日も早い成約を目指す「正解」の一つではあることは間違いありません。 しかし、賃貸運営というのはたくさんの要因が絡み合うものです。 管理側の目線から見ると「高ＡＤする位なら自分の物件に投資すればいいのに」という目線も知っておいていただきたい！という思いからでした。 もちろん、高ＡＤが有効な手段であることは前述の通りですから「高ＡＤを提案された、けしからん」と短絡的には思わないで欲しいものです。 それでも「どうせお金出すなら自分の物件に使ったらいいのに・・・」と私は思ってしまいます。 これを見た不動産会社のみなさん、怒らないでくださいね。 そしてオーナーのみなさんにはご自身の物件が市場で勝てる物件なのかどうかを再考してみてはいかがでしょうか。
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2024年03月29日
物件購入時に注意してほしい「お得意先」 ～近くに〇〇があるから決まる物件～
近くにあるターゲットが無くなったら？ 今回はアパートマンションなどの収益用物件を購入する時に是非注意して欲しいことをご紹介いたします。 物件を購入する時に気になることはなんでしょうか？ ずばり この物件は人気物件なのかどうか？ 太陽光などが載っている物件などもありますが、肝心の家賃収入が入ってこなければ意味がありません。 エリアの特性、家賃の相場、住んでいる人たちの属性などを考慮して 「この物件は空きが出ても決まるのだろうか？」ということを慎重に見極めなければなりません。 そんな時に注意して欲しいのが、今日のテーマである 購入物件の近くにある「お得意先」の話です。 この「お得意先」を購入の決め手にしてしまうと、状況の変化によってはとんでもない「損失」を招いてしまう可能性があるのです。 そんな失敗をしない為に注意喚起として覚えておいて欲しいと思います。 近くに〇〇があるは慎重に まずはこの「お得意先」の説明ですが 購入物件の現在の入居者のほとんどが、「特定の場所や施設に関係する人」のことを指します。 具体的には住んでいる入居者さん達が近くにある 大企業 大学や専門学校 自衛隊の駐屯地 公的機関 に関係する人たちでほとんどを占めている状態ですね。 この他にもあるのかもしれませんが、パッと思いつくところだとこんな感じでしょう。 空きが出ても「いつものお得意先の関係者がすぐに借りてくれるだろう」と思うと心強い存在となります。 しかし、この心強いお得意先は同時に危険をはらんでいることを認識していなければいけません。 もし撤退しても大丈夫？ そう、撤退のリスクです。 こういったお得意先の最大のリスクはその地域からの「撤退」です。 ちなみに楽待という収益物件専門のサイトのコラムにおあつらえ向きの記事がありました。 この例では大学の移転により、空室の危機にあえぐ町をご紹介しています。 この「お得意先」関係者にある種「依存」していた物件たちは今後の厳しい運営を戦っていかねばなりません。 もちろん、関係者以外を募ることになるのでしょうが、果たしてそれ以外の需要がどの程度あるのでしょうか？私には分かりません。 このように心強い味方である「お得意先」が撤退した場合でも一定の需要と供給が保たれるのかをしっかりと見極めておく必要があります。 「いやいや、あの企業は大丈夫でしょう」と思われるかもしれません。 しかし、物件は多くの人にとって長いローンを組んで購入することになります。 今は大丈夫でも５年・１０年・２０年という単位で見た時に「お得意先」は撤退しないという保証はどこにもないと私は思っています。 また「お得意先」のもう一つのリスクも挙げておきましょう 新規物件が乱立する可能性がある もう一つのリスクは「過当競争」です。 恐らく「お得意先」があることは、皆知っていることでしょう。 特に新しく町に「お得意先」が来るとなれば尚更でしょう。 あなたは空室になったとしても「お得意先」がいるからと思われるでしょう。 しかし、そんなに需要の強いお得意先が来たとすれば、当然ライバルたちも思うことでしょう。 俺たちも参戦だ！ そうすると、周辺には異常な数の競合物件がひしめき合うことでしょう。 それでも需要と供給が取れれば問題はありませんが、問題は需要と供給はいつも遅れてくるのです。 建築途中の段階では、他の人がどのような動きをしているかは当然分からないものです。 いざ完成した時には既に遅し・・・ということもあるでしょうし、既存の方からすれば 「そこまでの需要はないよ・・・・」となる可能性もあります。 このように「お得意先」というのは良くも悪くも目立ってしまうのです。 実需とリスクリターンの見極め とはいえ、収益物件の心強い味方であることは事実です。 上手に共存できればいいだけの話なのです。 そこで大事な見極めとしては 物件のエリアに「お得意先」以外の需要があるのか？ これだけ注意すれば良いのです。 仮にそのお得意先が撤退や縮小した時にも需要があるのかを調査すればいいだけなのです。 同エリアにお得意先に依存しない物件があるのであれば、家賃の相場などを確認して、それでも運営が出来るような物件であれば「お得意先」はリスクにはならずに、心強い味方のままでいられるでしょう。 お得意先しか需要がないエリアだった場合でも、短期での勝負であるならば可能性もあることでしょう。 それでもやはり物件の「お得意先」への依存度は厳しい目線で検証しておく必要があるでしょう。 特に新規に来る真新しい「お得意先」が出来るとバブルの様相を呈します。 短期で勝負するのであれば、こういった機会は滅多にありません。 しかし、長い目線で見るならば、こういったお得意先への依存度の高い物件は大きなリターンと同時に大きなリスクを抱えているということは知っておいて欲しいのです。 不動産価格が上がっている昨今、依存度の高い物件は注意しながら進めて欲しいと思っています。 本当に「お得意先」が無くても大丈夫でしょうか？
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2024年03月21日
大家ＤＩＹの副作用 ～セルフリノベーションの注意点～
効果的なＤＩＹとは？ 昨今、建築資材や人件費の高騰により原状回復やリフォームに要する費用が増加していることは周知の通りといえます。 加えてYouTubeなどで気軽にＤＩＹの手法なども紹介されており、昔に比べると随分とやりやすくなったと思います。 そういった風潮も相まって、不動産投資×ＤＩＹ＝高収益化というセミナーや動画が人気を博しております。 今回はこの大家が自ら行うＤＩＹの注意すべき点を、直接お客様と関わりあいのある管理会社目線からご紹介したいと思います。 最初に申し上げたいのが 大家がＤＩＹをするな、業者に任せろ！と言いたい訳ではありません。 やるのであれば、こういった点には注意して最善の結果を出して欲しいという思いからですので、悪しからず。 まずはＤＩＹの最大のメリットは「コスト」です。 業者にお願いすると自分は手を動かさずに済みますが、その分コストが掛かるのは仕方のないことです。 材料費、人件費、そしてもちろん施工側の利益が含まれていることは周知の通りです。 自分で行えば、人件費(自分の時間をコストと見るかは割愛します)や施工業者の利益分はカットできることでしょう。 また、作業自体が楽しいという側面もあります。少しずつ出来ることが増えたり、新しい知識を得ていく喜びというのも魅力の一つでしょう。 そういったメリットの裏には「副作用」と呼ぶべき、注意点が潜んでいることもあります。 今回はこういったＤＩＹに潜む注意点をご紹介していこうと思います。 良かれと思ってやったのに・・・という結末にならない為にも参考になれば嬉しいです。 注意点を把握したうえで行うＤＩＹは確かに収益性を高めること間違いなしですし、物件の価値を安価に上げることも可能です。 賃貸経営という部分においてＤＩＹは有効な手段ですが、「骨折り損のくたびれ儲け」とならぬよう、ぜひ注意を 愛着が沸きすぎる 物件に愛着を持つことは素晴らしいことです。 物件を大切にすることで資産価値を向上させることはとても良いことですが、時にその愛情は周りが見えなくなることも・・ ＤＩＹの過程では苦労が付き物です。 思い通りにならないことや、新たな不備などを発見することもあり、長い時間を費やしてしまうこともあるでしょう。 借りてもらう入居者さんを想定し、「こんな設備があったら喜ばれるかも」や「デザインもこだわってお洒落にしよう」など、思いも時間も体力も使います。 そして苦労の末に完成したお部屋は当然、自信作となります。 いざ市場に出そうと思ったタイミングでふと思うのです。 「これだけ手を掛けた自信あるお部屋なら良い条件で貸し出せるのでは？」と このように自分が苦労し、こだわったお部屋がゆえに市場の相場が見えなくなってしまうことがあります。 自分自身で苦労した作業が思い起こされ、市場から見た評価と自己評価がかけ離れた状態です。 もちろんグレードアップした部分については家賃ＵＰなどで反映させるべきです。 しかし感情や愛着により盲目的になってしまってはいけません。 そもそも賃貸経営におけるＤＩＹの目的は「良い物を安く」仕上げることに他なりません。 そうでなければ業者へ発注した場合との優位性がありませんからね。 しかし、この愛着が故に相場とかけ離れた相場設定になった場合はどうでしょうか。割高と捉えられ、空室が長期間に亘ってしまうかもしれません。 この段階で「やはり市場とズレていたか」と軌道修正が出来ればいいのですが、愛着が故に「こんないい物件を決められない不動産会社はダメだ」と矛先が変わる場合もあります。 一方、不動産業者から見ると「確かにお部屋はいいけれど、そこまでの家賃は取れないよ」という状態になりますが、「自分の作った物は良い物だ」と思う大家さんとの意識のズレは解消されません。 結局、空室期間を延ばしてしまい、更に管理会社への印象も良くなくなってしまう。という結果を迎えることも・・・ こういった状態を防ぐには「どこまで何を？」が大切だと思っています。 不動産会社の担当者と事前に打ち合わせておき、「この位のリフォームをすると家賃はどの程度想定できるのか？」「今市場で受ける付加価値はどういったものがあるのか？」をリサーチしておくことで防げます。 実は大家さんが行うＤＩＹの中には「ありがたいんだけど、家賃に反映しないんだよなー」という「相場とのズレ」が起こることは珍しくありません。 そうするとせっかく苦労したＤＩＹですが、その苦労した分のパフォーマンスを発揮できないこともあるのです。 信頼できる不動産会社と事前に「どこまで何を？」を決めておくことで、こういった悲しいすれ違いを防ぐことが可能となります。 事前に行う予定のリフォーム内容と貸し出せる想定家賃を照らし合わせて、費用対効果の最大化を図っておくことは無駄にはなりません。 機会損失(空室の長期化) さあ、お部屋が空きました。 そしてあなた一人の力で素敵なお部屋に作り上げようとします。 兼業大家さんの場合、休日や仕事終わりの時間を使って少しずつ作業を進めていきます。 ここで考えなければならないのは、ＤＩＹでは仕方のないことですが商品化までの時間です。 一番分かりやすい時期でいうと１月～３月の繫忙期と呼ばれる時期です。 この時期はお部屋が空いたならすぐに確認し、不備箇所を直して早めに貸せるようにすることが不可欠です。 入居希望者をご案内する場合でも、リフォーム前とリフォーム後では明らかに成約率は違うものです。 いくら「これから〇〇をやるのでキレイになりますから」と言っても、相手はリフォーム後のイメージは上手く沸きません。 また繁忙期に限ったことではありません、閑散期も同様です。 閑散期は繫忙期に比べて当然入居希望者は減ることでしょう。 しかし、それでも１年中お引越しをする方はいらっしゃいます。ですが、タイミングというのもあります。 ふと引っ越したくなった方がたまたま訪れた時に紹介出来れば決まったかも？ということもあり、閑散期の方がタイミングを逃すデメリットは大きいものです。少ない時期だからこそ、逃した魚は大きいわけです。 もちろん、目の前のお金というコストは大切でもあるのですが、機会を失ったことによる本来得られていたかもしれない収益も見逃すことは出来ません。 そういった時間による機会損失をどう計算するのか？それを上回るコスト削減が出来るのか？という見極めが大事です。 これを防ぐには一旦、業者に見積りを取ってみることが有効です。 業者から出た見積りとＤＩＹによる見積りを比較して、自分自身が完成させられる期間も同様に比較してみましょう。 自分でＤＩＹする期間の空室損失とコストカットできる差額を比較しましょう。 水周り設備のリスク ＤＩＹに慣れてくると、様々な部分に範囲を広げていきたくなります。 当初は壁紙などから始まり、そのうちに住宅設備などにも挑戦していき、最終的には大工さんレベルまで行う。 こういった方もいらっしゃるのですが、そこまで至るには数々の失敗が起こることでしょう。 その中でも被害が大きくなりやすい工事はズバリ「水周り」です。 水周り設備などは工事の中で「簡単に見えてしまう」というのも一つです。 水周り設備の部品というのは基本的には特別な工具を要しません。 大体はドライバーやレンチなどで取り外しが可能です。 また、設備の交換であれば説明書を読めば大体理解出来てしまうのです。 これが曲者です。 確かに設備を交換するだけなら簡単かもしれません。 しかし、水というのは簡単ではありません。 工事したその日は漏れていなくても、生活していく間に少しずつ振動などで漏れてきたりするのです。 水道業者の作業を見ていると、パッキンの取付からシールテープの巻き方や厚さ、シーリングの打ち方など、結構細かい作業が多いのです。 こういった「説明書に載っていない」工程が日常生活を長く過ごす場所では特に大事なんだと思います。 水周りの失敗は被害が大きくなったり、第三者にも損害を与えてしまいます。 上階で漏水して、下の階まで水が漏れてしまった。と考えるとゾッとします。 また、その原因が大家自身だった場合の入居者さんの憤りはそれなりになることでしょう。 水周りの故障は入居者さんにとっても一刻を争う事態や、我慢がしづらい部分です。 また、各種保険なども使えない可能性が出てきます。業者に発注しての施工不良であれば当然、業者が責任を負わねばなりませんが、自分で起こした施工不良は自己責任となってしまいます。 水周り設備は正しく理解し、慎重に慎重を重ねて施工しましょう。 大家さんの中には「水周りだけは自分でやらない」という方もいるものです。 水周り設備の交換位は簡単！と侮れません。ご注意を 安全で効果的なＤＩＹを いかがでしたでしょうか。 こんなことを書いておきながらなんですが、私は大家さんのＤＩＹは「賛成派」です。 途中でも触れましたが、ＤＩＹを行う大家さんの大半はやはり物件への愛情が強くなっていくものです。 その愛情が物件の価値や入居者満足度に繋がることは疑いようがありません。 但し、ＤＩＹには今回書いたような「副作用」が出る時期などもあります。 こういった「副作用」を理解し、乗り越えていった先に賃貸経営を助ける技術が身に付くんだろうな。と思っています。 ＤＩＹをする大家さんの中には 「ＤＩＹに時間を取られ過ぎて疲れた」とか「家族と過ごす時間が無くなってしまった」となり、ＤＩＹを止めてしまう方もいらっしゃいます。 ＤＩＹそのものが好きであればいいのでしょうが、賃貸経営は事業であることも事実です。 効果的で収益にも繋がり、入居者さんも満足できる。 そんなＤＩＹライフを過ごしていただきたいと思います。 ＤＩＹのメリットばかり取り上げられているご時世、こんな注意点もあることをご紹介しました。
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2024年03月17日
管理会社あるある ～悪いことは重なる編～
弱り目に祟り目 さて、人気シリーズの「管理会社あるある」です。 今回も悪いことは重なる編として、管理会社の負の側面でも「あるある」は尽きないものです。 そんな悲しいあるあるをご紹介してみましょう。 みなさんは笑ってあげてください。 そして、管理会社もこんな立場にあるんだと同情してください。 それではいってみましょう。 ポンプや設備は土日に壊れる 住宅設備はいずれ壊れます。かたちあるものは全ていつか壊れるのです。 それは分かっているのですが、タイミングというのが最悪になるのがポンプです。 大体の設備については、早ければその日に、遅くとも１日２日で復旧できるものです。 しかし、この給水系のポンプは厄介なのです。 ある程度の世帯数や高さがある物件では、水道管では圧力が足りないため、給水ポンプを使用していますが、これが「土日」に壊れることが多いのです。 このポンプなのですが、土日に壊れると被害は甚大です。 そもそも、滅多に壊れるような物ではないうえに、各物件により使用しているポンプは様々な為、各業者ともに在庫を持つ習慣はありません。 壊れたり交換するタイミングでポンプメーカーへ発注するしかないのです。 そしてメーカーのほとんどが「土日祝休み」なのです。 せめて平日であれば在庫の確認や早く持ってきてもらうことも可能なのですが、土日ではそうはいきません。 とはいえ、そんな事情は入居者さんには関係ありません。 水が止まるというのは何にもまして不便なのは百も承知ですから。 せめて平日であれば・・・と思うのですが、壊れるタイミングはいつも土日なのです。 もちろん、壊れる予兆がないか定期的に確認や検査は実施するのですが、突発的に壊れることもある訳で・・・・ これは管理会社の方であれば分かってくれる「あるある」でしょうね。 失敗は「怒りやすい人」に限って続く 人間にミスはつきものです。もちろんミスは起こさない方がいいのは言うまでもありませんが・・・ しかし、「ほとんど起こらないミスが、なぜかこの人で起こるんだ」という最悪の負の連鎖が起きてしまうことがあるんです。 やってはいけないタイミングに限って起こってしまう なぜよりによって、このタイミングで、この人に、この怒っている時に・・・・ 以前こんなことがありました。 入居前にトイレの工事が必要だった為、水道業者がトイレの水栓を止めていたのですが、止めたまま帰ってしまいました。 当然入居者さんは水が使えません。 ここで入居者さんは烈火の如く怒っておりました。もちろんミスが原因である為、お叱りはごもっともです。 急いで業者さんに連絡し、水栓を開けてもらいました。 ここでやってしまいます。 帰ろうとした業者さんが車を出したところ、その入居者さんが置いていた植木鉢に当ててしまい壊れてしまいました。 入居者さんの怒りはＭＡＸです。 ちなみにこの業者さん、普段からの仕事は完璧な方で、入居者さん対応も素晴らしく、今まで一度もクレームなどはありません。 工事の手際も見事で、人当たりも良いのです。 そんな方の珍しいミスが立て続けに起こってしまったのです。 話はこれで終わりません。 植木鉢の件については謝罪し、弁償することで終わったのですが、その夜 今度は上階からの水漏れが発生してしまったのです 原因は上階の方の洗濯機ホースが外れてしまったことでした。 普段ミスをしない業者さんのミスと偶然にも上階の方のホース外れのミスが正に最悪のタイミングで重なってしまいました。 もちろん入居者さんに非はありませんし、管理会社として予想が出来ないミスではありますが こんな風に「よりにもよって・・・」となることがあるんです。 また普段からしっかりしている人に限って起こっちゃうんです、不思議なものです。 そろそろやらないとマズイな・・と思ったら相手から連絡がくる これは管理会社以外でもあるかもしれませんが 特に期限などは無い仕事だった時などに、ふと「あぁ、あの件そろそろやっておかないと、そろそろ言われるかも」と思うタイミングがありませんか。 そう思った矢先に、相手方から連絡がくるのです。 「先日の件、どうなってますか？」と 管理会社に限らず、みなさんのお仕事も多忙なことでしょう。 その中で優先順位をつけながらなんとか仕事を捌いていくのですが、この予感は的中します。 しかも、「そろそろ手をつけないとマズイかも・・」と思った正にそのタイミングで来たりするものです。 もちろん正解は「言われる前にする」なのは言うまでもないのですけどね。 ちなみにこの現象ですが、２つの要因があると思っています。 ある程度予測が出来ている 期限を決めていないから 「ある程度予測が出来ている」については、自分自身、心の中で相手の要求の度合いが測れているといえます。 「あの人の感じなら、そろそろ言われるかも」という予測が当たっているのです。 そうでなければ「ある日突然言われた」という感想になるはずです。 ですから、言われてしまった以上ミッションとしては失敗かもしれませんが、相手の心情や感覚を掴む能力自体はあることでしょう。 その能力を出来るだけ前倒しすることで防げることでしょう。 もう一つの「期限を決めていないから」というのも多いにあります。 期限がないからこそ、後回しにしてしまったりします。 また期限が無い為、相手との時間間隔のズレが発生してきます。 あなたにとっては「早い」が相手にとっては「遅い」ということもあることでしょう。 こういった現象が多いという方にはぜひ「期限を無理やり決める」というのもおススメです。 先ほど言った通り、「ある程度予測が出来ている」というからには能力がある程度あることでしょう。 そこで期限を決めてしまうことで「ここまでにやればいい」という期限を相手と共有するのも一つです。 どうせこのタイプは期限は守れるタイプでしょうから、決めてしまえばお互いにストレスが無くなりますからね。 実は記憶に残りやすいだけ さていかがでしょうか。 ここまで書いておいてなんですが、大体は「記憶に残りやすいだけ」だと思っています。 悪いことが続いた時やタイミングが悪かった時などは記憶に残りやすいですからね。 また、最後の方でも少し触れましたが、経験などが蓄積されて、仕事のスキルが上がっていくと悪い予感というのも的中するようになります。 それは意識的にも無意識でも「このケースは悪くなりそう」という予測が立ってくるのです。 そしてそれが当たると「悪い予感は当たる」となってしまうのかもしれません。 悪い予感が当たるというのは、裏を返せば最悪の事態を想定出来ていると言えるのではないでしょうか？ そう考えると、悪い予感が当たるというのは仕事の精度が上がっていると捉えてもいいかもしれません。 いずれにしても、我々に出来ることは「未然に防ぐ」為に事前に手を打っておくことだけです。 それでもやってくるこの管理会社「あるある」に果敢に立ち向かっていきましょう。
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2024年03月14日
事故物件の供養(御祓い)とは？ ～必要性・費用・タイミング・証明・効果など～ 余談で家賃の結果も
事故物件と供養について 今回は事故物件が発生した場合の供養や御祓いについて、管理会社の立場からご紹介してみようと思います。 https://lotushome.jp/blog/3928/ まずは事故物件の定義や告知の義務については過去記事を 事故物件とは俗称で、不動産の専門用語としては「心理的瑕疵物件」と呼んでいます。 この心理的瑕疵物件は人が亡くなったことだけを指す言葉ではありません。中には反社会的勢力の拠点が近いなどの違った要因も含まれます。 要は「人によっては気にするかもしれない」事情を指しています。 建物や部屋は機能的にも問題なく使えるが、過去の経緯を知ったら気分が良くないや不安が生じる。などの場合ですね。 この内、今回は人が亡くなったお部屋を対象として、お部屋で供養や御祓いをする場合についてお話してみようと思います。 お部屋で人が亡くなったら全て供養やお祓いをした方がよいのか？という問いには「告知事項該当するような場合だけでよい」と思っております。 ちなみに私は個人的には無宗派に分類されるであろう感覚です。特定の宗教や宗派を推すこともなければ、どんな信教でも自由だと思っておりますので、宗教観のお話は今回はしません。 この供養や御祓いをする場合の詳細について体験談とともにご紹介しましょう。 供養やお祓いは必要か？ まずは事故物件への供養やお祓いの必要性についてお話していきましょう。 私は先ほども書いた通り、無宗派です。しかも幽霊の存在も信じておりません。 そんな私ですが、事故物件での供養やお祓いは 絶対にやっておいた方がいい と思っています。 もちろん後述する通り、費用が発生することは間違いありませんが、やった方がよいと思います。 特に私と同じく無宗派や幽霊などの存在を信じていない方でも「やっておいた方がよい」と思います。その理由としては リフォーム業者や不動産業者のため 次の借主への説明 自分自身の気持ちの問題 売却時のため それぞれ簡単にご説明しましょう。 ①リフォーム業者や不動産業者のため これはそのままですが、特にリフォーム業者や大工さんは人が亡くなった物件はお祓いなどしないと入ってもらえない方もいらっしゃいます。 大工さんや業者さんは特に縁起やゲンなどを古くから気にする方が多いものです。 また、不動産業者は慣れているものの、状況や死因などによっては気が引けるというのも理解は出来るものです。 お祓いをしたから告知事項などが消えるわけではありませんが、入ってくれる方たちへのせめてもの気遣いとしておススメします。 ②次の借主への説明 これもお祓いをしたから気にしなくなる。といえるほどの効果はありません。 事故物件に住む方というのは、本当に気にしない方だといえます。 少しでも気になる方は正直おススメしません、家賃が安いという理由もあるのかもしれませんが、経験上「気になるけど安いから我慢する」というタイプはあまり見たことがありません。 それでも重要事項の説明時やご紹介時に「亡くなっていますが、その後お祓いはしております」と伝えると一様に安心していただけます。 事故物件になってしまった事実は変えられませんが、次の入居者さんに不安などを残さない為にもやっておいて損はありません。 ③自分自身の気持ちの為 自分自身の為というのは気にする方だけでもいいのかもしれません。 私も無宗派で幽霊の存在は信じていませんが、お祓いに立ち会うと不思議と気持ちが晴れる感覚があります。 私は常々「亡くなった方が後片付けなどを行った人を怨むようなことはしない」と思っています。 それでもお祓いなどに立ち会うと亡くなった方も安心してくれたかな。と思ったりします。 オーナーさんの立場からしても「今まで住んでくれたのだから」という気持ちでやっておくと、自分自身のためというのは、あながち無視できないかもしれませんね。 ④売却時のため 正直、これが一番の理由かもしれません。オーナー目線で見ると、お祓いというのは気持ちの問題であることには変わりはありません。 しかし、いつか物件を売却する時などには大きく効果があると思います。 告知事項の回では触れましたが、最近の売買では過去の出来事などをしっかりと説明することが多いものです。 また告知事項を故意過失で伝えないと売却後に契約不適合責任を負わないとも限りません。 心理的瑕疵物件であることは売却時に伝える必要があるでしょうが、この時にも「当時、しっかりと対応してお祓いもしました」という記録が残っていれば、売却時の評価はそこまで損なうことはないでしょう。 また購入者目線になると、事故物件になってもしっかりとお祓いなどをするしっかりとした所有者なんだ。 そんな人が持っていたのであれば、良い管理状態かもな。という印象にもなり、プラスの材料になることでしょう。 不動産売買のうち、賃貸物件の売買においては「心理的瑕疵」というのは説明はせねばなりませんが、その対応次第では物件のメンテナンス履歴同様、馬鹿には出来ません。 費用について 次に費用面をご説明していきましょう。 その前によく聞かれることとして「事故物件の供養やお祓いはお寺か神社か？」ということを聞かれます。 これについては、神社とお寺の供養や御祓いの立場や意味合いを理解して選ぶ必要があります。 私がこれまでにお坊さんや神主さんに聞いた内容として 神社のお祓いは「その土地やお部屋でお祓いをすることで、土地や空間を清めて、今後暮らす方の平穏や幸せを祈願する」という意味合いが強く お寺の供養は「亡くなった方が負の感情を持ったりしないように、故人を供養したり成仏してもらう」という意味合いが強いようです お寺の供養は故人の霊を供養という意味合いが強く、神社は土地やお部屋を清めるという似て非なるものだと思っています。 お話を聞く限り、お寺の方はあくまで故人に対してであり、神社は土地や部屋に対してという感覚です。 もちろん、どちらが良い悪いというのはありません。ご自身の考え方次第でしょう。 費用面の説明に戻ります。 費用面では神社とお寺での違いはほとんどありません。費用相場は地域や神社やお寺とのお付き合いにもよるのですが、とはいえ相場もあるようです。 費用はおおよそ２万円～１０万円程度となります。 幅が随分とある印象ですが、これは亡くなり方により増減することがあります。 自然死であれば下の方ですが、自殺、殺人などになると費用面も増加していく傾向にあります。 亡くなった人数や建物全体や土地など範囲が広くなることでも増加していくことがあります。 いずれにしても、お寺や神社にお願いする時に死因や現在の状態、範囲などを聞かれますので、しっかりと説明し、前もって費用面の相談をしておきましょう。 個人的には土地やお部屋を清めて、今後の方の平穏や幸せを祈願するという意味合いが強い神社にお願いすることが多いものです。 ご自身で手配する以外であれば管理会社に聞いてもらえれば、対応してくれることが多いことでしょう。 供養や御祓いをするタイミング 次に供養や御祓いをする時期についてご説明します。 これは若干、現場の要望とズレてくることがあります。 現場に入る方は「先に供養やお祓いをして欲しい」となることでしょうが、あまりにお部屋に痕跡や匂いなどがある場合は、供養やお祓いを引き受けてもらうことは難しいでしょう。 というのも、事故物件の内容によりますが、事故物件の後で特殊清掃が必要な場合があります。 特殊清掃というのは、人が亡くなった結果、お部屋の損傷が激しかった場合に入る清掃です。 具体的には血痕や体液、場合によっては発見が遅れてご遺体の損傷が激しいなどの衛生面や匂いなどが強い場合に行う清掃です。 このような状態の場合、入る業者さんは先に供養や御祓いを行って欲しいと要望があるかもしれませんが、現実的にはこの段階ではお坊さんや神主さんは対応が難しいことがほとんどです。 その為、このような状態の場合は特殊清掃業者に依頼し、痕跡が無くなる程度までの回復をする必要があります。 そして、損傷個所があらかた無くなった段階で依頼することになります。 こちらも事前にお寺や神社に相談のうえで対応していきましょう。 また、入っていただく業者さんにも事前に相談することは言うまでもありません。 黙って依頼しても、業者さんは分かるものです。仮に黙って依頼したとしたら、今後の依頼を引き受けてくれない可能性もありますし、業者さんへの敬意不足と取られても仕方ないものです。しっかりと正直に相談しましょう。 お祓いで準備することや当日すること ここまでの準備が全て終わり、いざ当日になった場合の対応をご説明します。 今回は神社でのお祓いを例にしますが、お寺でも大差はありません。 まず、当日こちらで準備するものを事前に聞いておきましょう。 神社にお願いした場合、お供えものをこちらで用意しなければならないこともあります。 お酒(清酒)、お米、塩(粗塩)、水、果物や野菜などになりますが、こちらは神社側で用意してくれる場合もありますので、事前に確認しておきましょう。 また神社にお願いする場合はお金は「初穂料」として準備しておきましょう。 服装ですが、一般的な喪服であれば一番良いでしょうが、地味なスーツやスラックスにシャツなどで、カジュアル過ぎないものであれば良いと思います。 当日、時間は１時間ほど見ておけば十分だと思います。 準備から終了まで合わせても３０分～１時間程度で終わることでしょう。 また、大事なこととして お祓いしてもらったことを証明できるようにしておきましょう 神社やお寺によっては「お祓い証明」や「供養証明書」を出してくれることもありますが、そのような証明書が無い場合は 写真や動画にて記録しておきましょう お祓いや供養は形が残るものではありませんし、本来証明するようなものではありません。ですが、だからこそ証明するものを持っておけば先々の不安を解消することに役立つからです。 月日が経った時に、取引の相手方となる買主や借主から「お祓いした証明はあるのか？」という疑問に答えるには、証明するものを持っておいた方が無難です。 冒頭にある写真もその為に撮影したものです。 ここで注意すべきは 写真や動画を撮影することを神主さんやお坊さんに前もって許可を得ておく この時も事前に神主さんに 「お祓いを行った証明として撮影してもいいでしょうか？」と確認しました。すると 神主さん「祝詞の最中などでなければ結構ですよ」と快く対応してくださいました。 くれぐれも無断で撮影などはしてはいけませんよ。 個人的には動画までは必要ないと思っておりますので、この時も写真だけ撮らせていただきました。 後は神主さんやお坊さんの指示にしたがい、粛々と故人のご冥福をお祈りすることです。難しいものはありません。 一通り供養やお祓いが済むと神主さんやお坊さんから儀式の意味などの説明があったりしますが、その中でも心に残っているのは 「この場所に次にお住まいになる方の平穏や幸せを祈願しています」という言葉です。 私は信心を持ち合わせていないのですが、なんだかお部屋全体が清らかな空間になったような気がしました。 また、心の中で故人の方へのこれまでの感謝や旅立ちに立ち会ったことに対する、何ともいえない感情になりました。 事故物件のその後と思うこと ちなみに、今回の写真のお部屋は自然死により亡くなった方のお部屋でした。 発見もそこまで遅くはありませんでしたが、経年劣化もあった為、お部屋自体は壁紙や床を張り替えた程度のリフォームでした。 そして気になるかもしれませんので、家賃の下落はというと 以前の方より少し高くなりました もちろん、事故物件としてしっかりと告知もしておりますし、お祓いしたこともお伝えしています。 以前の方が長くお住まいだった為、どちらにしても原状回復をしなければなりませんでした。 お部屋をキレイにしたことと、お祓いをしたことで、次の入居者さんは「気になりません、十分です」とのことでした。 自然死であったことも要因でしょう。 私は賃貸管理に携わるものとして常々思っていることがあります。 霊というものは信じていないが、仮にいたとしても故人の後始末や次に入る方を怨むような人はいないだろう と そして、私も皆さんもいつの日にか、人間として生まれた以上、必ず人は亡くなってしまいます。 同じ人として、亡くなった方を化け物扱いしたくはありません、縁あって住んでいただいた方ですからね。 お祓いや供養というのは感情としても、実際の運営上でも、しておいた方がよい。 ということがお伝えしたかったことのです。
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2024年03月07日
パンケーキ専門店 ＭＩＮＯＵ（ミヌ）～移転後 2024年最新版～
口に入れて溶ける感覚がたまりません ソースとホイップは別容器に添えてありますので持ち帰りにもバッチリです 口コミで広まる新食感のパンケーキ ※今回は移転前の記事を編集しなおしております。 私、とにかく甘党でございます。そんな４０代男性の私の耳にまで届いてきました。とにかく今霧島の奥様たちの中で評判だそうです。「だけど、男一人で行くのはなあ」と思っておりましたが、なんとテイクアウト専門店だそうでよっしゃレッツゴー 移転後は霧島市姫城の香cure家さんの場所 移転前は向花五差路にほど近い場所でしたが、移転後はリラクゼーションサロン「香ｃｕｒｅ家」さんと併設のような形で営業されてらっしゃいます。 テイクアウト専門店なので、このような形が可能なんですね。 店主さんも「イートインは現在対応していないんです・・」とのことでした。 店内の様子と店名の由来 店内には所々にネコのモチーフやロゴがそれもそのはず、店名の「ＭＩＮＯＵ」（ミヌ）はフランス語でネコのことだそうです。店内もオシャレで甘い、いい香りが漂っています。 看板も大きくなり、かわいい猫モチーフになっております。 駐車場が増大 移転したことにより、駐車場が増えました。 以前は向花五差路にほど近い場所だったこともあり、敷地内駐車場は１台でしたが、移転後は駐車場台数も増えております。 敷地にコインランドリーなどもある為、以前と比べると駐車もしやすくなりました。 土曜日には焼き上がりを待っているであろう方々が何名もいらっしゃいました。 インスタグラムでは最新情報がＬＩＮＥではポイントサービスなどＳＮＳは要チェックです 目印は通り沿いのガソリンスタンドです。 道路向かいには姫城簡易郵便局があります。 メニュー ホイップは別添えになっています。テイクアウト専門店ならではの気遣いですね パンケーキサンドは種類も豊富です、見た目もかわいい 最近始まったパンケーキオードブルはパーティなどにはうってつけでしょうね。手土産にも良さそうです。 事前に電話予約がおススメ〇 私、本日はホイップカケでお願いしました。すると、目の前で調理が始まりました！目の前でホイップクリームを絞るかのごとく私が思っていたパンケーキの作り方ではありませんでした！ちなみに焼きあがるまで２０分程掛かるとのこと、来店の３０分位前までにお電話いただけるとスムーズですよ！とのことでした。 優しいスタッフさんと感想 私、この日は少し時間に余裕があったので店内で待たせていただくことにオーナーさんとスタッフさんとしばし雑談をしましたが、本当に気さくにお話していただきました。現在テイクアウト専門店だそうですが、イートインのご希望のお客様がすごく多いそうです。このパンケーキと美味しいドリンクがあれば確かに！ちなみにフォークも付いているのですが、普通の感覚で刺そうとしたら柔らかすぎて力加減分からずに貫通させてしまいました。このパンケーキの感想を当社のスタッフに聞かれた私の感想は 「これ食べるのに歯はいらない」 それくらい柔らかいのです。 味も見た目も誰かに話したくなる 味も見た目もバツグンで、誰かに話したくなる体験でした。そうやってドンドン広がって私まで届いたのでしょう。今度は家族に持って帰ろうと思います。きっと喜んでくれるそんな「ＭＩＮＯＵ」さん、ぜひ一度ご賞味ください！ 店舗名 パンケーキ専門店ＭＩＮＯＵ （ミヌ）住所〒899-5111 鹿児島県霧島市隼人町姫城２５４３−４電話070-1392-5799営業時間11：00~16：00 火曜日・金曜日・土曜日 ※その他お休み有 インスタグラムで営業予定も公開されています予約方法ＤＭ・ＬＩＮＥ・電話で予約できます 但し、当日予約は電話にてとのことインスタグラムhttps://www.instagram.com/minou.pancake/
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2024年02月26日
管理会社と話しておいた方がよい「空室に対する感覚」 ～オーナーの方針編～
双方の為に「ズレ」を無くそう 賃貸物件を買って、管理会社に管理をお任せしておけば大丈夫！ このブログを読んでくださる変わった方々は、こういった幻想は持たないことでしょう。 賃貸における管理会社というのは上手く利用すると自分の時間を損なうことなく、賃貸管理のプロの知見と相乗効果を得られて最大のパフォーマンスを発揮します。 しかし、管理会社が良かれと思って行う行動すら、オーナーから見ると悪手となってしまうことがあります。 そうすると、お互いにとって労力や時間、得られたかもしれない利益も消え失せてしまうことでしょう。 このような現象はひとえに「お互いが何を考えているのか」を双方が理解していないことから起きるものです。 今回は管理会社のパフォーマンスを自分自身の物件で最高に発揮させる為に「管理会社と話しておいた方がよい空室に対する感覚」というテーマをご紹介してみたいと思います。 満室経営を目指すのはオーナー、管理会社ともに共通していることでしょう。 しかし、この「空室に対する感覚」がズレてしまうと途端にパフォーマンスが落ちてしまうものです。 「えー、そんなの面倒だよ。そういうのを省く為に管理会社がいるんじゃないの？」というお声があるかもしれません。 ご安心ください。 これは最初の内だけでもいいのです。 あなたの思考回路や求めているパフォーマンスの全容が理解できれば、きっと管理会社はあなたの方針に寄り添って最良のパフォーマンスを発揮してくれることでしょう。 後からでも回復は可能ですが、お互いにとって無益な時間を過ごすことは不毛です。 そしてお互いに理解が出来た時には、ほとんどストレスのない賃貸管理となることはお約束いたします。 やってみて損はない。と思いますから、ご覧になっていただき、今の管理会社をあなたの最良なパートナーにしてもらう役に立てば幸いです。 特に現在の管理会社が「思ったパフォーマンスを発揮してくれていない」と思っているオーナーさんにはおススメです。ひょっとしたら、この点がかみ合っていないのかもしれませんよ。 ゴールは一緒だが経路は「それぞれ」 まずは、なぜ管理会社とのコミュニケーションが大切なのか？について解説してみましょう。 賃貸経営での分かりやすいパフォーマンスである「満室経営」を例に挙げてみましょう。 恐らくオーナーも管理会社も満室経営に至るという「ゴール」はお互い理解していることでしょう。 しかし、この「ゴール」への道のりは正に千差万別で、そこにはお互いの「感覚のズレ」も生じてきます。 満室を目指す時に空室が一部屋出たとしましょう。 満室を目指すあなたはどの方法を取りますでしょうか？まずは原状回復と家賃設定の考え方です。 本当はもっと複雑ですが、代表的な選択肢を３つ挙げましょう。 前の入居者と同程度の原状回復＝家賃は現状維持程度 リフォームを実施し、価値をＵＰ＝家賃ＵＰを目指す 使えるものは使い、多少の落ち度は許容してもらう＝家賃を下げて一日も早い成約を目指す さて、どの選択肢が正解でしょうか。 正解は 「どれも正解です」 そうなのです。いずれの組み合わせにしても「満室経営」というゴールが達成できれば、目的は達成といえるでしょう。 しかし、その手法はまるで違います。 この手法に双方考えていることが違うと、提案の仕方や運営がそもそもズレてきてしまい、お互いのパフォーマンスは悪化することでしょう。 もう一つ「時間の感覚がズレている」という状態も良いものではありません。 これも空室を例にしましょう。 少々の時間は覚悟している 目標家賃を達成する為なら時間が掛かってもやむなし 一日も早い成約を もちろん最善は「高い家賃で一日も早い成約を」ですが、市場という相場がある以上、そう上手く進むことばかりではないでしょう。 それぞれに当然家賃設定や投じるコストにも差が出てきます。 これにも正解はありません。 「選んだ道を正解にする」これこそが、賃貸経営の本質です。 この思いを管理会社と共有することが出来れば、きっと納得のいく結果となることでしょう。 管理会社はオーナーの、オーナーは管理会社の考え方を理解していない状態はスポーツで例えると分かりやすいものです。 例えば、野球であれば「ノーアウト一塁、バッターはどうするのか？」です。オーナーは監督、バッターは管理会社だとしましょう。 ここで意思疎通が出来ていない場合、あなたは当然「バント」だと思ったところ、バッターがヒットエンドランを選択する。ということが起こり得るのです。 オーナーにとっては「なんでそんなことをした？」と思うかもしれませんが、お互いの感覚が違えばそうなっても仕方ありません。 これでは効率的に進めていくことは難しいかもしれませんね。 それでは具体的に何を管理会社と話しておけば良いのでしょう。 ①家賃は現状維持？ＵＰ？下げる？ これは物件ごとに決まっていくことでしょう。 空室が出たら選択肢は３つ 他部屋や前の入居者と同水準 家賃ＵＰを目指す 減額 まずはオーナーの感覚でもいいのですが、この３つのどれかを選択するものです。 当然、同水準でも原状回復が発生することもあるでしょうし、家賃ＵＰを目指すのであればグレードアップなどのコストが発生することでしょう。 おおまかにで結構ですが、このオーナーはこの物件をどうしようとしているのか？が分かればベストの提案は自ずと出てくることでしょう。 いずれもコストとの比較になるので、必ずしもガチガチに方針を固める必要はありませんが、家賃の進むべき道をお互いに共有していると全ての面で時間効率も良いものになっていくことでしょう。 ②空室期間に対する感覚 こちらも嚙み合わない事例を良く見聞きするものです。 空室期間の感覚というのは「どのくらいの空室期間を許容するのか？」ということです。 もちろん、最短で決まることが最良であることは間違いありませんし、オーナーも管理会社も共通しています。 仮に「一時でも空くことは嫌だ、最短で埋めてほしい」という要望がある場合は、「家賃を相場より激安にすればいいのでは？」といいう案も出るかもしれません。 乱暴な回答ですが、これも一つの解決策となります。 物件は近隣相場、ライバル物件、時期などにより成約スピードは変化していきます。 相場にあった賃料であれば、相場通りの期間で埋まることでしょう。 一刻も早く成約を目指すのであれば、ライバル物件に勝ち抜く価値がなければいけません。 この条件はグレードだったり、賃料の見直しだったりと方針が様々です。 逆に「安値で決まる位なら少々空いても良い」という選択肢も当然あり得ます。 特に売却を考慮している時期などであれば、空室を埋める為に安易に値下げなどをすると全体の利回りは当然下落してしまい、物件の売却価格にも影響が出ることでしょう。 こういったタイミングであれば早期の成約よりも希望金額での入居付けを目指すことが正解ともいえるでしょう。 成約スピードはざっくりといえば 物件の割安感 で大きくスピードが変化します。 これは実際に「家賃が安い」かどうかではありません。 市場や相場に比べて自分の物件の家賃がどう映るか？ということです。 いずれにしても、相場や近隣物件よりお得だ！！と思うような物件であればスピードは上がります。 一方、近隣相場やライバル物件と比べて似た状況であれば、相場通りの空室期間でしょう。 この空室期間は逸失利益とみなすことが出来ますが、入居した後に家賃を上げることは基本的には難しいものです。 スピードを重視し過ぎた結果、全体の収益を損なってしまっては本末転倒です。ですが、全体収支を重視した結果、空室がいつまでも埋まらなければ「捕らぬ狸の皮算用」です。 ここで決めるべきは家賃設定ではありません。 決まらなかった場合の期間と対策を話すのです 例えば目標家賃があった場合に、期間と方針などを話しておくのです。例でいえば 〇か月空くようなら家賃を〇千円下げる 〇か月空くようなら壁紙を張り替えてみる 〇か月空くようなら敷金を０にする こんな風に話しておくと管理会社もやりやすいかもしれませんね。 管理会社も内心では「こうすれば決まると思うんだけどな・・・」と思っていますし、思わなければなりません。 ですが、オーナーの意向に添わなければいけない。という思いが強いあまり、提案まで至っていないケースがあります。 そんな時にオーナーの方針や考え方を理解すると一気に物事が進んだりします。 現在、上手くいってないと思われるオーナーさんは、一度管理会社と話してみてはいかがでしょうか。 答えは既に双方が持っているかもしれませんよ。 賃貸経営は思いのほか、コミュニケーションが重要な要素となっています。 ＡＩやデータなどの活用は当然ですが、案外単純なことで結果が劇的に変わることもあるのです。
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2024年02月21日
【管理会社虎の巻】安否確認の対応方法 まとめ
管理会社が取るべき行動は？ 「従業員が無断欠勤して〇日経つのだが、心配だ」 「持病がある父と連絡がつかない、倒れていないか心配だ」 管理会社にはこういった相談があるものです。 こういった案件自体を「安否確認」と呼んでいます。 要は「中で倒れていないか心配だから確認して欲しい」という内容になります。 管理会社では大体このような事案について一定の対応をマニュアル化していることと思いますが、今回はこのマニュアルと実際の現場で行うことをまとめてみようと思います。 ちなみにこの要請に対して協力する義務は管理会社にはありません。 しかし、管理会社として入居者の人命やオーナーから預かっている管理物件の維持として、優先して対応すべきと思います。 この安否確認ですが、当社では原則自社だけでは行いません。 必ず警察官立ち会いのもとで行います、例えご親族と呼ばれる方が直接来ても勝手に開錠することはありません。 そして、安否確認の大体９割は何もありません。無事だった方の理由としてはこんな感じのものが多いものです。 会社は無断欠勤ではなく、いわゆるバックレた状態 関係性が気まずい親族だったから連絡を無視していた 連絡に気付かなかった 単に寝坊 こんな時は正直、「なんだかなぁ」とは思いますが、まずは無事であったことにホッとします。 とはいえ、残りの１割についての対応を書いてあるものは少ないものです。 まだ対応したことのない担当者さんや自主管理のオーナーさんに役立つ内容であれば嬉しいです。 特に一般的に言われているような内容はネットの海にたくさん転がっていますから、もっと現場の声で詳細な内容を今回はお届けしようと思います。 前提のQ＆A ここでは良く聞かれる内容をQ＆Aでサラッと確認していきましょう、いうまでもなく私の経験談ですから、詳細については専門家に確認してください。 Q 開錠して安否確認をすることで借主から訴えられる可能性はないのか？ A 事前に聞き取り確認をしっかりと行い、警察官立ち会いのもとで行えば大丈夫。「管理会社目線で入居者が倒れているかもしれない」と思っても不思議ではない(社会的相当性)状況であれば損害賠償されるような恐れはほぼありません Q 立ち会いは管理会社(大家)と親族だけでもよいか？ A 原則は警察官と立ち会いした方がよい。「親族だから仲が良い」という考えは捨てておく、毒親などから逃げているケースや恋人を装ったストーカー事案の可能性も捨てない。また、無事だった時に入居者から管理会社(大家)の潔白を証明してくれるのも警察官になることもあるので、警察官にお願いした方がよい。警察官も立ち会う人の聞き取り調査を行い、開錠の必要があるか、妥当かをチェックしてくれます。 Q 面倒くさい A 気持ちは分かります。利益には一銭もならないうえに、取られる時間はかなりありますからね。とはいえ、管理会社としての責務であり、ギリギリで助かる命などもありますから協力しましょう。 Q 義務でないなら入居者や連絡してきた方たちに任せればいいのでは？ A その方法もダメという訳ではないのですが、鍵を開錠する業者も管理会社の許諾なしでは開錠できないことがほとんどで結局は管理会社やオーナーの確認が出てくる。なにより対応せずに万一の結果になった場合、オーナーへの責任を考えると対応しておいた方が楽かも 第一章 連絡が来た時の対応 まずは最初の連絡が入って警察へ協力を要請するところまでをやっていきましょう。 ここではとにかく詳細に聞くということを心掛けましょう。そうすることで緊急度合いや警察に言うまでもなく解決することが多数あります。 まず確認すべき事項は ①入居者と電話してきた方の関係性 ②連絡取れないのがいつからか ③思い当たるフシがあるか ④まずは入居者本人に連絡する ⑤入居者本人が連絡つかない場合、連帯保証人や緊急連絡先に連絡する ①入居者本人と連絡してきた方の関係性を確認します。 ここで注意したいのは連帯保証人以外からの連絡だった場合です。 というのは安否確認を悪用する人でないか？の確認をしている訳です。 例えばブラック企業を無断で辞めた場合の企業からの連絡、元恋人がストーカー化した場合、毒親や借金の取り立てなど「入居者本人が連絡を取りたくなくて取っていない」場合を想定しています。 こういった「入居者本人が連絡を取りたくない」というケースで安否確認をしてしまうと入居者本人が「なぜ教えたんだ」などという場合もある為、ここは慎重に関係性を確認します。 この部分については後の入居者本人や連帯保証人に連絡することで回避できる可能性もありますし、警察官と立ち会うことでほとんどリスクは回避できますが、事前になるべく入居者本人とどのような関係か？警察官に立ち会いを求める形になるが、連絡者は立ち会うことが出来るか？をしっかり確認しましょう。 少しでも不安が残るのであれば「本人や連帯保証人に一旦こちらから連絡してみます」と言って折り返し連絡をするように伝えましょう。 次に②と③の「いつから」と「思い当たるフシ」についてです。 ここでは「なぜ連絡が取れないだけで不安になっているのか？」ということを確認します。 これは「緊急度」と「警察官に協力を要請する根拠」を探しています。 例えば「昨日からコロナウイルスに掛かったと連絡があり、その後連絡がつかない」とか「今まで無断欠勤などないが２日連続で休んでいる」「持病があり、今日病院に行く予定だが連絡がつかない」などは緊急性が高そうと思えます。 一方で「遊びに来たけど中にいそうだから」や「本人にお金を貸しているが返済や連絡もないから」という場合にはやはり本人へ管理会社からの連絡を優先させるなどが必要だと判断していきます。 また出来るだけ事前に情報を得ておくことで警察官側も対応が変わってきますので、この段階で「なぜ安否確認を選んだのか？」というリスク管理の為にもしっかりと聞いておきましょう。 いずれにしても次は④と⑤の「入居者本人と連帯保証人に連絡」です。 ここまで書いた通り、意外と「入居者本人が連絡を取りたくなくて」というケースは多いものです。 警察に電話する前に登録されている入居者本人に連絡をしてみましょう。 電話してみると案外出てくれたりするものです。 もし繋がれば入居者本人に安否確認が入った旨をお伝えします、そして入居者本人から連絡を入れてもらうように促します。 仮に入居者本人から「その人には伝えないでください」と言われた場合は、連絡者へ「こちらで調査した結果、安否確認の必要はありませんでした」とだけ伝えて終了します。その際に連絡者から「本人と連絡がついたんですか？」と聞かれた場合は「ご本人と連絡が取れましたので管理会社としては以降の対応は出来かねる」旨を伝えて終了します。詳細については答えないでおきましょう。 入居者本人の電話が繋がらない場合は連帯保証人や緊急連絡先に確認をしましょう。 この時に判明することも多くあります。 「ブラック企業を昨日で辞めて実家にいる」とか「今朝病院に運ばれて立ち会っている」などの既に本人の事情を把握していて、無事が判明したりもします。 ここまで連絡をして、入居者本人も連絡がつかない、連帯保証人も分からない、連絡者も疑う点がほとんどない。となった場合はいよいよ警察へ安否確認の要請をします。 大前提として、安否確認は連絡した人と入居者を取り次ぐことが目的ではありません。 入居者の無事や安否が取れた場合は、対応はそこで終了しましょう。それ以外の事情については管理会社は関与する立場にはありません。 日頃から私がよく言う「管理会社は人の管理はできない」です。 警察への要請と準備 いよいよ警察への連絡です。 ここでは物件の所轄の警察署へ連絡します。 そして素早く伝える為に 「不動産会社の株式会社ロータスホームの内田と申します。入居者さんの中で安否確認をお願いしたい方がいます」と伝えましょう。 そうすると担当部署へ繋いでもらえます。 あとは聞かれたことを答えます。その時には手元に賃貸借契約書を準備しておきましょう。 大体聞かれるのは 物件の住所号室 入居者本人の氏名、生年月日 連絡が取れないのはいつ頃からか 誰が現場に立ち会うのか などです。そうすると、大体「〇〇時〇〇分ごろに現地へ向かいます」と連絡がありますので、現地へ向かいましょう。 安否確認で持参、準備していくものをご紹介しましょう。 賃貸借契約書と入居者の身分証の写し 管理会社の職員であることを証明するもの(従業者証明や名刺でも可) 立ち会う人の身分証(免許証など) 家賃の振込状況を把握していく(最終入金日や引落しか振替かなど) 鍵を預かっているのであればマスターキー※ない場合は鍵屋への連絡 白紙の紙 マスク 現地に行くと、まずは事の経緯を現場に来てくれた警察官へ説明する必要があります。その時に賃貸借契約書などの書類があると話が早いので持っていきます。 また立ち会う側(管理会社)の個人情報を確認されますので、管理会社の職員であることが証明できるもの(従業者証明、名刺)、自宅の住所や生年月日なども聞かれますので準備していきましょう。 私は今まで１００件を超える安否確認をしていますので、警察官に会うと名刺を渡し「私の住所氏名、生年月日、携帯からお話していいですか？」と逆に声を掛けます。すると警察官に「慣れてますね」と言われます。どうせ聞かれるので先に済ませてしまいましょう。 家賃の振込状況は重要です。口座振替でない方などは少なくとも家賃の振込日までは元気だったという証明にもなりますので、印刷まではしなくてもいいかもしれませんが、家賃の最終入金日位は確認しておいた方がいいと思います。 そして肝心の鍵ですが、マスターキーの預かりをしているなら持っていきます。もし鍵の預かりが無い場合は鍵屋さんを時間までに呼んでおく必要があります。 この開錠に掛かる費用については当社では安否確認を要請した方に請求することを事前に伝えておきます。(自社で鍵の預かりがある場合は費用はいただいてません、鍵屋さんを手配する場合のみ)ちなみ費用については現地で確定することを伝えましょう。 予め開錠の見積りは不可能ではありませんが、鍵の形状や時にはドアロックを切ってもらうなどの処置もあるので増減することを覚悟してもらっておいた方が良いと思います。この段階では口約束になりますが、そこはやむを得ないでしょう。 そもそも管理会社としての義務ではないことですし、多くは空振りに終わる事案であること、オーナーにも責めはないことを説明します。一部渋る人はいますが、大体は飲んでくれます。人命に関わることですから逆に渋るのもいかがかとは思います。 また開錠を鍵屋さんにお願いする際は「安否確認である」ことを伝えましょう。鍵屋さんによっては「警察立ち会いが必須」とか「管理会社の詳細」「費用負担は誰がするのか」が事前に決まっていないと開錠してくれないこともありますので確認しておきましょう。 最後のマスクは万一の時の為です。まだ対応したことのない方の為に申し上げますが、安否確認の際に亡くなっており、死後数日経過してしまった場合の死臭は凄まじいものです。 遺体を直接見ることはありませんが、死臭は慣れないものになる為、マスクは一応持っていきましょう。 もちろん、慣れていても嗅ぎたい訳ではありませんから備えをしておきます。 活用しないことを願っていますが、持っていきます。 いよいよ開錠し安否確認 現地で警察官へ事情を話し、安否確認の必要があると判断して貰えた場合、警察官が立ち入ります。 ここでは連絡者と合流して警察官に一緒に説明する場合もあれば、管理会社だけで立ち会うケースもあります。 基本的には連絡者には立ち会ってもらう方がいいでしょうが、遠方などの場合は管理会社だけになるケースもあります。 当然、最初はノックやチャイムを押し、出てくるかどうかを確認します。 返答が無い場合、ドアポストを開けて匂いを確認したり、ドアポスト越しに呼びかけます。匂いの確認は・・・・・そういうことです。 ここまでで返答があったり、出てくるケースもたくさんあります。その場合は入居者本人に事情を説明して終了です。 多くの場合、この安否確認で入居者本人から怒られるようなことはほとんどありません。 大体警察官や管理会社で無事を喜んで、入居者本人も「ご心配をおかけしました」で終わります。 いずれも返事が無い場合、いよいよ鍵を警察官に渡します。なぜかこの時に鍵を受け取って鍵を開ける警察官と「鍵の開錠だけはそちらでしてください」という方と分かれます。 いずれにしても、鍵を開けて中を確認したり、中に入るのは警察官になりますし、万一の時もご遺体を直接見ることはありませんから恐がる必要はありません。 ちなみに預かり鍵が無く、鍵屋さんも急に来れない場合はどうすれば良いかといえば「入れそうな窓があれば割る」という方法もあります。 もちろん、この時のガラスの費用も連絡者負担となることは伝えましょう。 １階やベランダ伝いなどで隣の協力があればガラスを割る許可を警察官に出して割ってもらうということも可能だったりしますが、この辺は警察官の判断と指示に従ってください。 鍵を開けてドアを開けることになりました。 ドアを開けた警察官の方は大体「〇〇さーん、〇〇警察署の者ですがいらっしゃいますかー」と声を掛けます。 驚くことに、この段階で部屋から出てくる方もいます、「借金取りだと思った」とか単純に「高齢で耳が遠くて聞こえなかった」もあります。 後は警察官の方に任せます。 ここからは結果ごとに管理会社の対応をご紹介しましょう。 不在だった場合 警察官が戻ってきて入居者が不在であることを伝えられます。 この時に警察官立ち会いのもと、部屋の中を確認出来ることがあります。 その場合は、部屋の中の物には手を触れることなく、室内を警察官とともに確認してもよいと思います。 この時に家賃滞納も一緒にあるのであれば「夜逃げ」の可能性を確認しておきましょう。 家賃滞納がない状態であれば室内への入室はしなくても良いと思います。 そして、不在だった場合は準備していた「白い紙」を使います。無い場合は名刺の裏でも構いません。 コピー用紙などがいいのですが、入居者本人が不在であれば入居者に「安否確認」で立ち入ったことをお知らせするのです。 具体的にはこんな文章でいいと思います。 入居者 〇〇 様 本日、■■様(連絡者)より連絡があり、〇〇様の安否確認がありました。〇〇様に連絡をしたものの、連絡が繋がらなかった為、★★警察署△△さん(警察官の名前)と安否確認の為、入室いたしました。■■様へのご連絡と当社へご連絡をいただけますようお願いします。管理会社 〇〇ホーム管理担当 内田 ＴＥＬ〇〇-〇〇〇〇-〇〇〇〇 こんな感じで立ち入ったことと、連絡が欲しい旨を書いておきます。名刺も添えておきましょう。 しっかりと「警察官立ち会いのもと入室した」ことは強調しておきます。 大体、その後連絡があったりします。連絡があれば、無事を確認して連絡者に報告して終了です。 もちろん、夜逃げが濃厚な場合や家賃滞納が関連する場合の対応はまた別となります。 記入した紙を玄関などに置いておけば必ず目に入るでしょう。 倒れていた場合 この場合は警察官から救急車の手配がされることでしょう。 すぐに救急搬送されていきます。 その場合、管理会社がすべきことは入居者の関係者へ連絡するのみです。 連絡者に伝える、連帯保証人や緊急連絡先の方に伝えましょう。 その段階では搬送先などは管理会社といえど分かりませんので、管轄警察署を伝えて、警察経由で伝えてもらうなどになることでしょう。 また、救急搬送されるような事態ですから、退去することもあり得ます。 オーナーにも報告しておいてもいいかもしれません。 いずれにしても、この段階では一命を取り留めることを願いつつ、冷静に関係先へ連絡しましょう。 逆にいえばそれ以外はやることはありません。 入居者さんが運ばれたら、もう一度鍵を掛けて終了です。 その後の経過については病院やご親族などから連絡が来るのを一旦は待つ形となります。 亡くなっていた場合 残念ながら亡くなっていたケースについてもご紹介しましょう。 警察官が室内から戻ってきた時に「亡くなっている」と伝えられます。 ちなみに亡くなっていることがハッキリと分かる場合(腐乱しているなど)以外は一旦救急が呼ばれます。 また、必ずしも救急車ではなく、消防車で来ることもあります。 救急車が到着し、救急隊員が中に入り、死亡していることを確認します。 これは死亡しているのか助かる可能性があるのかを判断する為です。 あくまでも助かる可能性があるのかを救急隊員が判断するのです。その可能性があるのであれば救急車に乗せていくことでしょう。 そして亡くなっていることが確定した場合、なんと救急車と救急隊員はそのまま帰っていきます。 ご遺体はそのままに帰ってしまいますが、そこは慌てないでください。 死亡と判断された場合、警察へ管轄が移ります。 救急車はあくまで「助かりそうな人やまだ生きている方」を乗せるもので、「遺体を回収する」のではありません。 死亡が確認されると警察の鑑識が来ます。 鑑識の車はこんな感じです。 ちなみに死亡が確認されると、ここから現場での調査が開始となり、時間がかなり掛かります。覚悟を決めましょう。 その後鑑識の方たちが訪れ、事件性などがないかなどを確認していきます。 ※ご遺体の状態次第では鑑識の方はこのような装備になることもあります。大変なお仕事です。感謝します。 ある程度調査が進み、事件性が無いと判断されるとご遺体を警察が運び出し、鍵を渡されることでしょう。 亡くなっている場合も連絡を優先しましょう。 連絡者、緊急連絡先、連帯保証人や親族など分かる範囲へ連絡 オーナーへ報告 家賃保証会社加入なら保証会社へも連絡 全て連絡が出来た場合は、基本的にはその日はそれで終了です。 その後の明け渡しや解約については保証会社や保証人などとのお話になりますので、今回は割愛します。 基本的には警察官の指示に従いますが、あまりに長い場合は「一旦帰ってもよいか？」と確認してもいいでしょう。 ある程度済んで、事件性もなければ即日鍵を渡されることもありますし、捜査をしっかりする場合は鍵を預けることもあります。 ちなみに死臭が付いてしまった服はなるべく早めに洗ってください。本人は少し慣れてきますが、他の人からはすぐ嫌な顔をされるでしょう。 個人的にはやはり人間が一番嫌いなタイプの匂いがします。本能なのでしょうかね。 とはいえ、そんなに近くなければ匂いもついたりしませんし、風下にいなければ付くこともありません。 実際は９割は空振り いかがでしたでしょうか。 今回は管理業務に特化した内容をお届けしました。 実際には安否確認の９割以上は空振りです。倒れてもいませんし、亡くなってもいないことがほとんどです。 その度に警察官と「空振りでしたね、でも空振りで何よりでした」と話しています。 多忙な管理会社で安否確認は正直ウェイトの重い業務になります。 会社としても収益には関係なく、拘束時間も長いもので大変だとは思います。 しかし、こういった安否確認で助かる命を見てきたこともあると、出来る限り対応したいと思っています。 そして残念ながら間に合わないこともあるでしょうが、誤解を恐れずに言えば、管理会社のせいでもありませんよ。 時折、亡くなったやり場のない気持ちを管理会社にフルでぶつけてくる人もいます。気持ちのやり場がないからともいえますけど、そこは別です。 我々は管理会社ですが、人や命の管理は出来ません。 それでも亡くなってしまったのであれば、少しでも早く見つけてあげたい。という気持ち位で良いと思います。 きっと亡くなった方もあなたに感謝してくれるはずですからね。 私はそう思っています。 いずれにしても、備えあれば憂いなし。 今回もみなさんの助けになってくれたら嬉しいです。
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2024年02月18日
管理会社あるある ～嘘じゃないのに！編～
不動産屋は噓つきと思われやすい 今回は悲しい管理会社あるあるをご紹介してみようと思います。 昔から不動産屋といえば「噓つき」のイメージがあるようで、不動産屋と自己紹介してから話すと 「またまたー、上手いんだから」と言われたりもします。 また、取り扱う物が高額だったり、生活に深く関わる物なので疑って見られることが多いのは仕方のないことかもしれません。 最近は減ったものの、昔は悪どい業者が多かったことも一因でしょう。 しかし、そんな不動産屋ですが、正直に取り組んでいるにも関わらず「嘘くさい」と思われる現象への弁明というか言い訳というか真実をお話してみようと思います。 分かって欲しいんですよ！ 入居前には大丈夫だったのに・・ 空室のお部屋が無事決まりました。 そうすると、大体の管理会社は「入居前チェック」を行います。 言い方は別として要は「引き渡し前の最終確認」です。 大体こんな項目をチェックすることが多いのではないでしょうか。 ハウスクリーニングでキレイになっているか 換気扇やエアコンなどは正常に動くか 備え付けの電球など切れていないか 付属設備が揃っているか 残置物などが残っていないか もちろん、募集時にも確認はしているでしょうが、引き渡し前に再度確認をしているのです。 しかし チェック時には大丈夫だったのに、入居後一日目で壊れる設備があるのです そうすると引き渡しを受けた入居者さんは思うのです。 「事前にチェックしていないんだ」と しかし、自分自身がチェックしている時などは言いたいのです。 「昨日までは動いていたんです」と その言葉が噓くさく映っているのも十分理解しているのですが・・・ 特に電気関係の設備が多いのです。 私はブレーカーが原因ではないかと疑っています。 空室のお部屋は基本的には電気の契約をしています。 電気が通電していないとハウスクリーニングやご案内時の照明なども稼働しませんので、当社では基本的には契約しています。 そうすると当然、ご案内の度にブレーカーの上げ下げをするのですが、電気系の設備や機器は本来、電源を切ってからブレーカーを下げた方がいいと聞きました。 しかし、ご案内の時などに営業マンやお客様が電気機器を動かすのですが、機器の電源を切る前にブレーカーで電源を切ったりすると、あまり電気製品にはよろしくないような気がしています。 事実、ブレーカーを上げた瞬間に切れる電球などを多く見かけます。 いずれにしても、時既に遅し、お客様は疑念を持った目で見てしまうのは仕方ないとも思えます。 でも、再度言いたいのです。 「私がチェックした時は本当に大丈夫だったんです」と オーナーの圧力に屈する業者さん 物件には老朽化や故障がつきものです。 そういった場合に見積りや修繕プランを提出するのも管理会社の大切な役目です。 その場合でも、管理会社は「最善」のプランを出すべきです。 様々な側面から検証します。コスト・長期的なリスク・時間、それぞれに大切なものです。 その為には時には現地で専門業者さんと打合せを行うことも珍しくはありません。 現場では私たち管理会社は様々なアプローチを検討します。 「もっと安価に直せる方法はないか」「こういった方法ではダメか」などとオーナーや入居者にベストな対応を探るのです。 しかし、専門業者の立場とは時に相容れないこともあるでしょう。 「そんな直し方ではダメだ」「どうせならココまではやった方がいい」と業者さんからの厳しい指摘もあるでしょう。 そうして検討を重ねた結果、ベストと思える案をオーナーへ報告します。 この時にオーナーの中には「私も見たいので現地で打合せしましょう」というケースがあります。 もちろん、来て打合せした方が話も早かったり、納得してもらえることも多い為大歓迎です。 が、しかし この立ち会いでの打合せ時にそれはやってきます。 現地でオーナーと管理会社と業者の３者で立ち会った時に オーナーの圧力に屈した業者さんが見解を変えることがあるのです 例えば何かの修繕があったとしましょう。 管理会社と業者だけの時は 管理会社「今回は費用を抑える為に補修でいけませんか？」との問いに 業者「いや、すぐにダメになって逆に勿体ないから、絶対交換じゃないとダメだよ」と答えていたにも関わらず オーナーが来た途端 オーナー「今回は補修でいけそうな気がするので補修でお願いできませんか？」 業者「そうですね、今回は補修の方がいいと思います」 管理会社「・・・・・・」 おいおい、まるで管理会社が不要な工事を提案してぼったくろうとしてるみたいじゃないか・・ となってしまいます。 もちろん、計画の変更はあってもよいのですが、事前の打ち合わせの時の熱量はどうした？となってしまいます。 ある程度信頼できる業者さんだとこういったことは起こらないのですが、付き合いの浅い業者さんだと稀にこういったやり取りが起こってしまいます。 心の中では 「この前は絶対ダメって言ってたじゃん」と思ってしまい、こちらも不信感を覚えます。 しかし、それ以上にオーナーに不信感を持たれていないか心配になりますね。 この時も気まずい思いをしながら「本当です。この前の打合せでは絶対ダメと言われたんです」と言ってしまうこともあれば、ぐっと飲みこむことも正直あります。 もちろん、その提案がベストかどうかを見抜く知識こそ管理会社には必要ですから、業者さんが態度を変えたとしても、鵜吞みにせずに、自信があれば「いや、それでも○○の方がいいと私は思います」と言えるように勉強しておきましょう。 交渉事 昔、こんなことがありました。 とあるお部屋が長らく空室になってしまいました。 そこでオーナーと協議した結果、家賃を少し見直すことにしました。 すると電話が掛かってきました。 「あの時家賃交渉出来ないって言っていたのに、嘘だったんですね！」 声の主は同じ物件に現在住んでいるAさんでした。 Aさんは１年前に入居した方でしたが、当時入居する時に家賃交渉をしていたんです。 しかし、その当時は家賃交渉は実を結びませんでした。 そんな中、自分と同じ間取りのお部屋が家賃が下がっていたのを見ての電話でした。 ハッキリと言いましょう。 家賃というのは一律絶対ではありません 経年や空室状況、部屋の仕様など総合的に判断して決定されるのです。 事実、この安い方のお部屋は原状回復の度合いや部屋の位置などもAさんのお部屋に比べると条件は良くありませんでした。 また、空室の期間も同様に違えばオーナーが方針転換をすることもあり得るのです。 「当時は残念ながら交渉は効かなかった」というだけで嘘ではないんです。 Aさんにはそういった状況や実際のお部屋なども見てもらい、「やっぱり今の条件がいいです」と言ってもらえましたが、確かに情報だけ見れば「交渉してくれなかった」と思われても仕方なかったかもしれませんね。 あくまで一例ですが、交渉事というのは本当に色んな条件で可否が決まるものです。 大袈裟でも何でもなく「単にたまたま機嫌が良かった」というだけでＯＫになったりするものです。 家賃だけに限りませんが、交渉事というのは本当に分からないものですからね。 今回は言い訳です いかがでしたでしょうか。 今回は単に日常で受ける言葉につい「分かって欲しい」という想いだけで書いてみました。 疑わしく見える不動産屋という業種というのは理解しているのですが、たまには言ってみたかったのです。 その場面場面では一生懸命やっているスタッフもいたりしますので、少しだけ「あぁ、本当かもな」と思ってもらえたら嬉しいです。 それでも、大事な住まいのことです。 相手を疑う位、真剣に取り組んでいただいた方がいいとも本気で思っています。
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2024年02月15日
「物件は買えるなら買って損はない」は本当か？
不動産バブルが鹿児島にも到来？ 先日のこと、知り合いの不動産業者の社長さんから連絡がありました。 「今日楽待に出てた物件見ました？」 私は新着通知が来た段階で一応見ていました。 確かに、ここ最近の物件の中では条件的に良いように思えました。 恐らく今日か明日にはサイトから消えていくのではないかな？と思ってはいましたので 私「確かに、最近ではいい物件だと思いましたね、それがどうかしたんですか？」と尋ねたところ 「今日の午前中だけで買付が３０件以上入ってるみたいだよ、すごいよねー」とのこと その社長さん自身も、確かにいい物件だと感じてはいたようで、身の回りのオーナーさんにも勧めていたそうです。 しかし、その殺到具合に驚き、話のタネとして連絡をくれたようです。 老後2000万問題や昨今の投資熱により、不動産投資を始めようという方が増えています。 これまで別の投資をしていた方なども参入してきて、現在は不動産価格も近年あまりないレベルの価格と思えます。 ちなみにこの連絡をくれた社長さんは常々こんな持論を言っています。 「物件は買えるなら買って損はない」 これは本当なのでしょうか？ 物件の価格が高いと言われている今もそうなのでしょうか？ 我々は管理会社として日常の収支を見ている中での一意見を出してみようと思います。 まずは大家さんを３つのタイプに分類 キングダムが好きなもので、申し訳ないです。 さて、私は大家の会に参加させていただくこともあり、自社でお付き合いがあるオーナーさんだけでなく、色んなタイプの大家さんとお知り合いになることも少なくありません。 そんな中で大家さんのマインドは大きく３つに分かれているようです。 ①今は物件価格が上がっており、買い時ではない 静観タイプ ②融資がつくなら、買えるならどんどん買いたい 積極タイプ ③昔を懐かしみながら、とはいえ前に進む 現実受入れタイプ 簡単にご説明すると ①は不動産投資を今回の投資ブームが来る前に始めていた方に多く見られます。 ほんの6年～10年前までは現在では考えられない程、不動産投資に対する融資も銀行側も積極的な時期でした。 また、利回りも現在の水準とは比べるまでもなく高い利回りでした。 当然ライバルの存在もそこまで多くはなく、利益を出しやすかった時代です。 そんな時代を知っているからこそ、この物件価格が上がった時勢では自分の眼鏡にかなうような物件は当然無いと考えており、「いつか物件価格が下がった時に買おう」と考えているようなタイプといえます。 ②はここ最近不動産投資を始めた方に多く見られます。 不動産投資の魅力をYouTubeや書籍などで勉強し、その魅力に恋焦がれている方が多く、不動産会社やセミナーなどに通い、情報収集に熱心な傾向にあります。 元々始めた時期が時期なだけに、昔のイメージは持ち合わせてはおらず、この時勢においてもやはり「買えるなら買う」というマインドは強い方が多いといえます。 投資スタイルは千差万別で所謂「メンター(指導者、助言者)」の影響が強い方も多く、極端な傾向がある人も多い。 この状況でも積極的に買おうとする意思が強い。 ③は①と同じく、以前より不動産投資は行っていたが、①とは違い「昔は良かったなー」と懐かしみながらも、この状況に合わせていこうとしているタイプです。 もちろん、以前から所有している物件の条件が頭をよぎるものの、時勢に合わせて購入をコツコツと進めていく様が①とは違うといえるでしょう。 正直、このご時世で一番強いタイプと思っています。 不動産投資の経験と実績を武器に、金融機関からの信用も厚い印象があり、物件運営能力も経験をもとに進めていける方も多いといえます。 この３つのタイプの大家のうち、「買って損はない」と考えている傾向が強いのは②と③です。 では本当に「買えるなら買って損はない」んでしょうか？ 結論「買って損はない」は条件つきで肯定 それぞれの考え方は良く分かります。 また、どのタイプがいいのか？という話ではありません。 私は常々「不動産投資は自分に合ったスタイルが一番いい」と思っており、「正解」というのはなく 「自分の選んだ道を正解にする能力があるかどうか？」 これだけだと思っています。 良く分かるエピソードとして 当社のオーナーさんに私が名将(優れたオーナー)と思っているAさんという方がいます。 この方が所有する物件の入居率は常に良好です。 物件の状態も常に良好です。 元々は古かったり、入居率が良くない物件を購入しては手を入れ、管理会社と連携しながら満室経営を行います。 そして年数が経った辺りで売却します。 入居率も良く、物件の状態も良い為、それなりに高い金額で売却を成功させます。 では、このAさんから物件を買った方は上手くいくかというと、そうとも限らないのです。 物件の状態も間違いなくグレードアップしていますし、人気物件だったはずなのに・・・です。 管理会社がロータスホームではなくなったことが原因と思いたいところですが、正体はハッキリしています。 結局Aさんの運営能力が高かったのです このAさん、我々の意見を上手に採用してくれます。満室の為の提案をほとんど聞いてくれています。 しかも、支出に関してはシビアです。価格についてもしっかり見ています。不要な工事などは間違ってもしないことでしょう。 人当たりもよく、当社の営業マンとのコミュニケーションも良好です。 そうすると自ずと結果は良いものとなる訳です。 一方、Aさんから物件を引き継いだ方は大変でしょう。 物件が持つ本来のポテンシャルに任せていたのでは、Aさんと同じ結果は出ません。 Aさんの運営力によるものが大きかったことを後から実感するのです。 もちろんAさんといえど、あまりにダメな物件を買ってしまえば厳しいでしょう。しかし、Aさんが所有する物件はいつでもマイナスからスタートする物件です。 それを自身の力と管理会社を上手く活用することで「正解」にしてしまえる力があるのです。 Aさんのような運営力があれば正に「買えるなら買って損はない」ということは可能だと思いますし、その力があれば「買って損はない」という物件を見抜く力があるでしょう。 もし、仮にそういった力がなければ「買えるなら買って損はない」はあまりに危険であると思えます。 説教くさくなったので経験から見よう そんな説教くさい話が聞きたいんじゃない そんな声が聞こえてきそうなので、もう一つ聞きたくなるであろう内容を今までの経験を基に「買えるなら買って損はない」を検証しましょうか。 私はこれまで述べ数百人の賃貸オーナーと出会ってきましたが 賃貸物件を買って、それが原因で自己破産まで至った方は見たことがありません じゃあ「買えるなら買って損はない」ってことじゃん！と思うでしょう。 これも補足が必要です。 あくまで「賃貸物件のせいで」自己破産した方を身の回りで見たことがないだけです。 これはどういうことかというと、自己破産まで至った方は確かにいます。 しかしそれは本業だったり、別な事業やギャンブルなどの「賃貸物件」とは直接関係の無いことを原因としての自己破産はあるということです。 また、私の周辺のオーナーさんは運営能力が比較的高い方が多いという補正も必要です。 当社では投資型ワンルームやサブリースを取り扱っておりませんので、あくまで管理会社という立ち位置ですから、自分で判断した物件を預かっている立場の為に見たことはありませんが、投資型ワンルームやサブリース物件などを含めると、確かに自己破産まで至るケースは数多く見てきました。 しかし、そういった不利な条件でなければ賃貸物件そのものが原因で破滅まで追い込まれるケースというのは、少なくとも私の身の回りでは見たことがない。ということです。 結論を言いますと、賃貸経営というのは物件という「物ありき」であることは間違いないのですが、持論として 賃貸経営は事業であり、オーナーは経営者 と思っております。 優秀な経営者と情熱のある管理会社がタッグを組んだなら「買えるなら買って損はない」は本当だと思います。 最後まで読んでいただいて「結局は力量によるんじゃないか！」と思われたかもしれませんが、それが現実です。 そんなに甘いものではないと思います。 もちろん当社を含めて管理会社はそのサポートや提案を全力でいたしますので、何もかもを自分で背負う必要はありません。 あなたに力量があり、一生懸命に取り組む管理会社と出会えれば「買って損はない」のですから、その面では夢があるのは事実だと思います。
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2024年02月11日
税務署から入居者の調査依頼 ～回答は義務？個人情報保護法との兼ね合いは？～
突然届く手紙 管理会社には日々様々な手紙や問い合わせが来たりします。 今回は税務署から来る「照会書」についてご説明してみようと思います。 一定数の戸数を管理していると、たまーに来るこの調査依頼。 初めて見る担当者は困惑することもあります。 大体の疑問としては 何のために調査されているのか？ そもそも答える義務があるのか？ 答えることで個人情報保護法に触れないか？ どこまでの範囲で答えるのか？ 答えた結果、何が起こるのか？ これらについて私が知る範囲でご紹介してみようと思います。 ちなみに私の個人的見解なども入っているので、迷ったら専門家に相談してください。 あくまで私のこれまでの経験と税務署の方に聞いた範囲などになりますので、その点は悪しからず。 税金を滞納している方の調査 まずは何の為に調査しているかですが 税金を滞納している人の調査です 冒頭の画像でいうと「調査対象者」に記入されている方が所得税や住民税などの税金を滞納している状態です。 そして、多くの場合「調査対象者」と連絡がつかず、税務署が差し押さえなどを検討している段階という訳です。 そこで、現住所の確認や敷金の有無などを管理会社に確認している訳です。 ちなみに調査対象者が勤めている場合は、勤め先の会社にこの「照会書」が届くこともあります。 これも同様に「現在勤めているか？」「給与などを差し押さえることが可能か？」などを調査している訳です。 では、この照会書が届いたら管理会社は回答する義務はあるのでしょうか？ 回答はしないといけない なんとなく、書式の感じからするとアンケート的な雰囲気があるのですが、これはれっきとした法律によるものです。 照会書に小さく書いてある「国税徴収法第141条 質問検査権」が根拠となっています。 ちなみに141条はこんな内容です （徴収職員の滞納処分に関する調査に係る質問検査権） 第百四十一条 徴収職員は、滞納処分のため滞納者の財産を調査する必要があるときは、その必要と認められる範囲内において、次に掲げる者に質問し、その者の財産に関する帳簿書類（その作成又は保存に代えて電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。）の作成又は保存がされている場合における当該電磁的記録を含む。第百四十六条の二（事業者等への協力要請）及び第百八十八条第三号（罰則）において同じ。）その他の物件を検査し、又は当該物件（その写しを含む。）の提示若しくは提出を求めることができる。 一 滞納者 二 滞納者の財産を占有する第三者及びこれを占有していると認めるに足りる相当の理由がある第三者 三 滞納者に対し債権若しくは債務があつた、若しくはあると認めるに足りる相当の理由がある者又は滞納者から財産を取得したと認めるに足りる相当の理由がある者 四 滞納者が株主又は出資者である法人 国税徴収法より この条文でいうと物件オーナーや管理会社は滞納者に対し、家賃という「債権」を持っているという形になります。 その為、この条文の範囲に入ってしまうのです。 そしてこの国税徴収法ですが正当な理由なく回答を拒否したり、虚偽の内容を回答したりすると 罰則があります 第百八十八条 次の各号のいずれかに該当する場合には、その違反行為をした者は、一年以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。 一 第百四十一条（徴収職員の滞納処分に関する調査に係る質問検査権）の規定による徴収職員の質問に対して答弁をせず、又は偽りの陳述をしたとき。 二 第百四十一条の規定による検査を拒み、妨げ、又は忌避したとき。 三 第百四十一条の規定による物件の提示又は提出の要求に対し、正当な理由がなくこれに応じず、又は偽りの記載若しくは記録をした帳簿書類その他の物件（その写しを含む。）を提示し、若しくは提出したとき。 国税徴収法より 一年以下の懲役または五十万円以下の罰金に処する。 「なんだコレ？回答しなくてもいいか」はダメです。回答は必ずしましょう。 次は気になる個人情報保護法との兼ね合いです。 開示しても大丈夫 そもそもですが、個人情報保護法には例外規定があります。 （第三者提供の制限） 第23条 個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない。 一 法令に基づく場合 個人情報の保護に関する法律より このように法令に基づいて開示を求められているものには適用されない訳です。 先ほどもご紹介した通り、この照会書は「国税徴収法第141条」を根拠としている訳ですから、開示したことで問題にはなりません。 もちろん、調査対象者の同意も必要はありません。 ただ、だからといって無条件に何でも回答すれば良いか？というと、私はそうは思いません。 ここからは私が回答する時に気を付けていることや、実際の回答方法についてご説明しようと思います。 管理会社が回答する場合の注意点 ここからは実際の回答方法についてご紹介しましょう。 実際の回答は「回答書」で返答します。 この照会書と一緒に「回答書」と「返信用封筒」が同封されており、この回答書と賃貸借契約書の写しをセットにして送付します。 ちなみにこんな感じになっています。 先ほどの照会書と書式はほぼほぼ一緒ですが、まずは回答者の住所氏名連絡先や記入日付を書きましょう。 住所や氏名は会社の住所や担当部署、担当者名でいいでしょう。 その他は質問事項を賃貸借契約書の記載事項を記入していけば良いだけです。 最後に賃貸借契約書のコピーを同封して返送すれば大丈夫です。 しかし、注意することもあります。 私が気を付けている点は 関係の無い方の個人情報は守る 対応が難しい場合には担当者に確認する の２点です。 どういうことかというと よくあるのが「調査対象者」が賃貸借契約書に記載されていない場合です。 どういうことかというと 例になりますが、調査対象者が (仮)山田 太郎 という名前だったとしましょう。 しかし、賃貸借契約書の名義には(仮)山田 花子 とあった場合です。 この場合、恐らくは山田太郎と山田花子は血縁関係などの関係はありそうな気がします。 ですが、山田太郎という人が賃貸借契約書の同居人にも記載が無い場合、本当に関係があるのかは立証しづらいですよね。 こうなると、問題は複雑です。 恐らくは家族や夫婦などの関係であると推測はされますが、賃貸借契約書上は記載が無いにも関わらず、この賃貸借契約書を開示してしまっても良いのだろうか？という疑問が残るのです。 例えば(仮)山田太郎という方が以前住んでいたかもしれないが、現在は同じ苗字の山田花子さんは他人だったら？と思ってしまいます。 先ほども申し上げた通り、この照会書を元に情報を開示しても個人情報保護法には当たらないのですが、万一、別人の情報を開示してしまったとしたらどうなるでしょうか？ その為、私はこういった状況の時はこうしています。 税務署の担当者に電話する 照会書も回答書も下の部分に担当部署と担当者の記載があります。 迷った時はこちらの担当者に電話しましょう。 先ほども書いた通り、わざと回答を拒否したり、虚偽の内容を回答したりすると罰則はありますが、担当者に確認すればそういった恐れはありません。 ちなみに先ほどの例の場合はこんな回答でした。 私「(仮)山田太郎が賃貸借契約書上に名義でも同居人でも記載がないんです」 税務署の担当者(以下 税)「現在の方ってどなたになるんでしょうか？」 私「それは言えないんですが、名前をお伝えしていいか判断がつきません」 税「あぁ、そうですよね、ちなみに(仮)山田太郎さんの名前は入居申込書等にもありませんか？」 私「どこにも記載がないんですよね」 税「そうですか、それであれば賃貸借契約書の有無の欄に無と記載して返送してもらえますか」 こんな感じでした。 こちらとしては協力したいが、開示していいものか迷う部分は確認しても良いと思います。 最後に、私はこういった公的なお問合せでも対応として決めていることがあります。 聞かれたこと以上の話はしない 仮に私が調査対象になっている入居者さんのことで知っていることが有ったとしても、聞かれていないことを自分から話すことはありません。 例えば電話口で聞かれてもいないのに「(仮)山田太郎さん、車は○○に乗ってますよ」とか「たしかお勤め先が〇〇に変わってましたよね」などとは話しませんし、管理会社としては話すべきではない気がしています。 もちろん、そういった質問が正式に聞かれたなら知っている範囲では答えます。 しかし、事実かどうか分からない内容や聞かれてもいない内容については話すことはありません。 これは個人情報の観点という面もあるのですが、縁あって管理物件に住んでいただいた入居者さんに関係の無い事項で、管理会社が追い打ちを掛けるようなことを気分的にしたくない。という個人的な感情だと思います。 いずれにしても、聞かれたことに真摯に対応するだけで十分責務は果たしていますので、無用なトラブルを避ける為にも「聞かれた範囲で答える」で正解だと思います。追加の質問が必要なら聞いてくることでしょうから。 いかがでしたでしょうか。 要は分からない点については「税務署の担当者に聞けばいい」ということなんです。 まだ対応したことのない方に役立つ内容であれば嬉しいです。
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2024年02月08日
賃貸経営上手なオーナーは管理会社の〇〇担当者とよく話している
名将達はみんな、この人と話している さて、今回も賃貸経営に役立ていいなと思い書いております。 私はこのブログで繰り返し書いてきた「名将」という言葉 賃貸経営というのを「戦い」と捉えて、その所有者であるオーナーを指揮官として賃貸経営の上手なオーナーを「名将」と勝手に呼んでいます。 そしてこの名将達を観察することで賃貸経営を成功に導く指南書になればいいなと思っております。 今回は冒頭に挙げた通り、名将達が普段から管理会社の誰と頻繁に話しているか？をご紹介しようと思います。 管理会社には管理職、営業担当(営業マン)、管理担当、経理担当、メンテナンス担当など様々な担当部門に分かれているのが一般的です。 しかし、観察していると名将と呼ばれる人たちは、ある部門と頻繫に話していることが分かりました。 今回はそんな名将たちが誰と何を話しているのか？ そしてなぜそうしているのか？ を紐解いていく回にしてみましょう。 名将たちの頭のなかや理屈をご紹介出来ればと思います。 不正解は営業担当(営業マン) さて、最初に浮かぶであろう担当者は恐らく営業マンだ！と思われるかもしれません。 確かに空室を埋めてくれる最前線にいる営業担当は無視する訳にはいきません。 彼らが物件を紹介してくれて、魅力を伝えてくれることで成約へ導く大きな役割を担っていることは間違いありません。 ですが、名将達が日常的にコミュニケーションを多くとっているか？と聞かれればＮＯです。 お次は社長はじめ役職者たちでしょうか？ 社長や上の立場の方と話すことで、自分の物件へ目を向けてもらおう！そう考える方もいるかもしれません。 しかし、これもＮＯです。 名将達は役職者たちとは会えば普段のお礼を伝えてくれたり、何か大きな問題があれば役職者と話すかもしれませんが、これも日常的にコミュニケーションを取っている訳ではありません。 じゃあ経理担当だ！お金の支出をしっかりと管理しているんだ。 これも重要ですが、答えはやはりＮＯです。 もうお分かりですね。 正解は管理担当 名将達は管理担当と話す時間が一番長いのです。 そして、これはとても理にかなっていると思っています。 先ほども申し上げた通り、これは名将達の傾向であり、これをもって「他の担当者とは話さなくていいんだ」とは考えないでください。 それぞれに大事な役割があるのですから。 では、なぜ名将達は管理担当とコミュニケーションを取っているのでしょうか？ それは 名将達は自分の所有物件を「良い商品」に仕上げることを最優先にしている 説明していきましょう。 先ほど挙げた例のうち、満室経営を目指す為に営業マンとのコミュニケーションを重視しているオーナーは数多く見ます。 確かにこのアプローチは間違ってはいません。 紹介する営業マンが物件を積極的に紹介してくれれば、成約率は高まることでしょう。 確かにオーナーが魅力を語ってくれたり、営業マンと気心知れた関係になれたなら心強い味方になることでしょう。 しかし、名将達は元の発想から違うのです。 名将達は 「物件を魅力的に作ることが出来れば勝手に営業してくれる」ということを知っているのです。 私は賃貸管理を本業としておりますが、普段のオーナーさん達の会話で私とニュアンスが違う言葉があります。 それは 「営業力」という言葉です 多くのオーナーさんたちは「〇〇という会社の営業マンは営業力ある」という文脈で使っています。 確かにそういった営業マンが口が上手かったり、誘導するのが上手な営業マンがいることは理解しています。 但し、この文脈で使う「営業力」という言葉に私は懐疑的です。 管理会社として実感していることがあります。 「無理やりに近い誘導で入った入居者は短期で退去する」 例えば不動産会社に対して広告料(ＡＤ、入居促進費)などの名目でお金を出すことで営業マンに発破をかける行為があります。 確かに報酬や出来高は各社ともに欲しいことでしょう。 一生懸命に営業マンたちは入居付けに奔走してくれることでしょう。 しかし、そうして入居する入居者はどんな人でしょうか？ 本当にその物件に住みたくて入居した人でしょうか？ 営業にまるめ込まれて入居する可能性はありませんか？ もしそうだった場合、もとの希望条件などからも離れた物件に住んだ入居者はきっと居心地も悪いことでしょう。 そうすると入居の期間も短くなってしまいます。そしてオーナーはまた多額のお金を払い、満室を目指すことになります。 これでは満室経営とはいえ、支出がかさむ一方になってしまいます。 名将達のアプローチは異なります。 管理担当をパートナーにして「強い物件」を作る 名将たちは管理担当者の中でも「総合力」に長けた管理担当者と連携を取ります。 この管理担当者というのは単に「苦情対応係」ではなく、所有物件を日常の管理をしながら この物件の長期に亘って目指す方向は？ 今後予想されるリスクは？ 市場で勝てる物件にするには？ 支出と収益のバランスは？ などを考えることの出来る担当者です。 正直、こういったことを考えてくれる管理担当者というのは思いのほか少ないものです。 私は営業マンの教育も重要だと思っていますが、同様に管理担当者の教育もかなり重要だと思っています。 日常の管理活動や入居状況などから、ベストの提案をすることが管理担当の責務だと思っています。 当社の管理担当にも 「管理の仕事は苦情対応じゃない、提案することが仕事だ」と口を酸っぱくして言っております。 もちろん、苦情対応を疎かにする訳ではなく 管理物件を地道にコツコツと「強い物件」にすることが管理会社の役目 そう思っています。 そうして地道にコツコツと「強い物件」になった物件は勝手に輝き始めます。 募集広告を出しても、すぐに反響が鳴り、営業マンも苦労せずに成約してくれるのです。 もはや所有物件が勝手に「営業力」を持つのです。 すると、営業マンの話術や力量に頼らなくても、新人の営業マンでも成約出来る物件が出来上がります。 営業マン自身もそういった「紹介すれば楽に決まる物件」は喜んで紹介します。 その為には地道にコツコツと「強い物件」にする為に、日常の管理を行っている管理担当と連携を取り、修繕の計画的な実施や今後の予想、周辺の相場や競合物件との差別化などの広いスキルが求められます。 私たちは物件の「管理会社」です。管理担当が弱くてどうするんだ！と思っています。 当社の管理担当にもオーナーさんと合意するかは別として 「自分ならこの物件はこうしていく」という方針や自分なりのベストな提案は常に考えておくことが重要 と伝えています。 管理担当というのは一人前になるまでに長い時間やたくさんの経験を必要とします。 だからこそ、信用できる管理担当が出来たなら、あなたの良いパートナーとなってくれることでしょう。 私たちもそう思ってもらえるように、日々の業務から学んでいきたいと思っています。 地道で根気のいる作業ですが、名将達ほどこの作業を重要視しているんでしょう。 華々しい成功の影には地道でコツコツとが最短なんですね。 名将たちの行動は勉強になりますね。 また気付いたことがあればご紹介してみようと思います。
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2024年02月04日
悪いことは言わないからコレだけは入居前にやっときなさい！ ～退去精算で揉めない為に～
人を疑いたくないから「こそ」 減った退去時のトラブル 未だにちらほら聞く「退去時の管理会社や大家さんとの原状回復トラブル」これについておススメしたい方法をお伝えしましょう。国土交通省による原状回復のガイドラインが一般的になってきた昨今、昔のように法外な退去費用を請求されることは大分少なくなったと思います。一部、まだ不当な退去精算を行っている大家さんや管理会社を聞いたりもしますが、昔に比べるとかなり少数になってきたといえます。とはいえ未だに「この傷は入居時から有った」「いや無かった」「私が付けた汚れや傷ではないのに請求された」というトラブルはあります。 最後に揉めてしまってはオーナー、入居者ともに嫌な気持ちになってしまいます。 出来ればお互いに気持ちよく終わりたいものです。 今回はそんな退去時にトラブルになりたくない！そんな皆さんに証拠の写真の撮り方をお伝えしたいと思います。 写真を残すのが一番 客観的な証拠は写真が一番ですね まず基本的には管理会社も証拠となる入居前写真などは撮影してあるケースがほとんどです。管理会社によっては事前に不備や既存のキズなどを申告してもらう用紙などを配布するケースもあります。当社でも原則として室内写真を撮影し、３６０度カメラで入居前の状態をデータで残してもいます。しかし、管理会社のデータだけでは心もとないとも思えます。入居者さんが初めて見つけるキズなども少なくありません。大体の場合、退去時の精算は管理会社を通じて行われることが多いと思います。ですから、管理会社の立場として言うのは変な気もしますが 「管理会社や大家さんを信用しすぎない」 「疑いたくないからこそ証拠を自分でも残しておく」 これでいいと思います。 後になってお互いに 「絶対嘘ついているんじゃないか？」と疑いたくないですよね。 大家や管理会社も事前にチェックはしていると思います。だからこそ「事前チェックで出てこなかったものは入居者さんがキズつけたのではないか？」と思ってしまいます。そしていざ退去時に入居者さんが「これは最初から有った」と話しても 「いや、当初の段階ではなかった」という水掛け論になってしまうのです。そうではなく、お互いに揉めない為に事前に証拠を残しておくのです。 「お互いに信じたいから証拠を残す」ということですね 秘訣は２枚「引きと寄り」 実際の写真の撮り方にいきましょう。 この残すべき写真ですが、写真を残す目的は 「ドコにナニが？」 がポイントです。 まずは悪い例を ①壁のシミです ②柱の塗装剥がれですね ③ＣＦ（クッションフロア）の家具跡ですかね う～ん、この写真では ナニが？ は達成できています、それぞれ①壁のシミ②柱のキズ③ＣＦの跡など 何を伝えたいかは大丈夫です。しかし ドコに？ が達成できていません。 この写真だけでは部屋のどの位置にあるものなのか？が分かりませんね。 良い例、ふせんを活用しよう では良い例をご紹介しましょう。 ポイントは２つです。 ①撮影したい箇所に「日付を書いたふせんを張る」 ②部屋の位置が分かる「全体」と「拡大」の２枚で撮影する まずは①の壁のシミです。 まずは全体を引きで、今回はふせんを忘れたのでマスキングテープで代用しています。右下に水色があります。 次に拡大図 こうすることで 「ドコにナニが？」が解決します。 同様に②の柱のキズを撮ってみましょう なるほど収納の横の柱ですね 日付とサイズ感も分かりやすくなります 最後に家具跡ですね 玄関入ってすぐの土間付近ですか よく分かります 今回はマスキングテープで代用してしまいましたが、本来は日付を書いた目立つ色のふせんを使うともっといいと思います。 なぜ日付を書くのか？については撮影日を写真一枚で説明したいからです。画像には撮影日時などが記録されていますが、データで送る必要があります。 そして、これはデータでもふせんでもそうですが、多少改ざんしようと思えばどちらも出来てしまいます。 しかし、このように撮影したデータや紙を管理会社や大家さんに入居後に提出すれば確実でしょう。 必ずしも提出する必要はない 管理会社やオーナーによっては「送らなくてもいい」と言われるケースもあろうかと思います。 それは「こちらでも把握しているし、その程度では請求しない」という意思かもしれません。 しかし、このご時世オーナーが変わることもあれば、管理会社が変わる可能性もあります。 そんな場合に上手く引継ぎが行われるかは、他力本願となってしまいます。 その為、提出するか否かに関わらず、撮影しておくことをおススメします。 何だか人を疑ったり、証拠を残さないといけない世の中になったのかな？と思うか、人を疑いたくないから残しておくのか？ どちらにしてもやっておいて損はありませんよ。
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2024年02月01日
国土交通省に提言しよう ～宅建士証がデカい！～
人気資格のハズでは？ 今回は国土交通省にハッキリと物申したいと思います。 ズバリ 宅建士証のサイズ、大き過ぎる そのせいで 財布などのカード入れに入らない 他の資格証と比べても一回りデカいんです。 ちなみに各種カードの大きさですが、統一規格があるそうです。ＪＩＳ(日本産業規格)規格によると 85.598mm(長辺)×53.975mm(短辺)、3.18mm(角R)、0.762mm(厚み)となっているようで、多くのクレジットカードやポイントカードなどはこの規格に沿って作成されています。 そして、その多くのカードの規格に合わせてお財布やカードケースは作られているのです。 にもかかわらず、宅建士証のサイズは 長辺9.2ｃｍ×短辺6ｃｍ(手元で測ったサイズ) と大幅にデカいんです。 このサイズは一般的な名刺よりも大きいものです。 同じような不動産資格の賃貸不動産経営管理士と比べてみましょう。 賃貸不動産経営管理士はＪＩＳ規格で作られていますから、重ねて比較しましょう。 明らかに大きい これでは既存のカードケースには収まりません。 なぜこうなっているのか・・・ しかし見ている内に気付きました。 内側の台紙のサイズがＪＩＳ規格だ！ なんと内側の台紙部分がＪＩＳ規格でそれをラミネート加工したのりしろ部分が大きさの原因でした。 私は思いました。 ラミネート加工後をＪＩＳ規格に合わせてよ！ なぜ、そんなところで律儀に規格を守ったのか・・・使い勝手は完全に無視して・・・ というか人気資格のハズなんだから ラミネート加工をやめてカードにしてくれ 令和５年の試験では２３万人以上が受験するほどの資格なハズです。 その資格に合格した証をカードタイプにするくらい何とかなりませんかね？ 国土交通省のみなさん、ご検討のほどよろしくお願いします。
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2024年01月30日
カッコつけた一言を逃すな！ ～よく喋るクレーマー対策～
その隙を見逃すな さて、不定期でお届けしている「クレーマー対策」ですが、今回も書いていきましょう。 何度も書いているので流石に飽きてきたとは思いますが、私はクレームをこの身に山ほど浴びてきております。 今よりも若いころホテルマン時代にはビジネスホテルで飛び降りた人の救助をしたり、分譲マンションの管理をしていた時には刃物を出して来る人に震えながら対応したり、反社会的勢力を追い出す為の訴訟中に意見陳述に来たヤ〇ザの「暖かい脅し」を経験したり、レンタルビデオ屋で働いていた時に「思ったより面白くなかったから返金してくれ」という謎の評価システムに苦しめられるなど、それなりにたくさんの経験をしてきたものです。 そして今回もここでいう「クレーム」は「正当なものでなく難癖に近いもの、もしくは正当な理由であっても過大な謝罪、要求をするもの」と定義してお話していきましょう。 今回のテーマである「カッコつけた一言を逃すな」は正直簡単です。 なんならクレーマー対策としての難易度は最低ランクです。 勇気も度胸もいりません。 ですが、その効果は絶大です。 覚えておいて損はありません。 よく喋るタイプのクレーマー クレーマーと呼ばれるタイプはいくつかのパターンに分類されますが、中でも最初の内は対応に苦労するのが よく喋るタイプのクレーマーです。 決して怒鳴ったりはしないものの、矢継ぎ早に話してきて、一見正論っぽいことを言ってきます。 そして「そちらの都合も分かるんだけどさー」などと、こちら側の都合も分かったフリなどをします。 しかし、その要求や言い分は過大だったり、仮にこちらに落ち度があったとしても罪と罰が合っていないこともしばしば。 正直、私はこのタイプの対応する位なら「怒鳴るタイプ」の方が対応は楽だとも思っています。 過去の経験でこのタイプの特徴はこんな感じです。 謝罪の方法や要求を具体的には言わずに「それはそちらが考えてもらえれば～」と言うが、こちらからの提案は「納得できない」とのらりくらり 「誠意を見せて欲しい」という謎の決まり文句 「俺も言いたくて言っているんじゃない」という謎の言行不一致 しゃべりだすと「ずっと俺のターン」状態 こちらが話しだすと口を挟んできて、やっぱり「ずっと俺のターン」 とにかく、口が立つ(ように見える)こういったタイプは厄介に見えます。 しかし、その達者な口が自分自身の首を締めることがあるのです。 その隙を我々は逃してはなりません。 よく喋るがゆえに 本題に入ります。 このよく喋るタイプの前では反論はさして意味がありません。 反論しても理屈っぽく反論を繰り広げられるだけですし、納得することはありません。 元々、このタイプは自分自身で賢いと思っているフシがあり、「他人の意見に納得すると負け」位に思っている所もあります。 総じてプライドも高そうです。 しかし、このタイプは陥りやすい弱点があります。 こちらが黙ってしまうと沈黙には耐えられないのです。 反論すると燃料を得て走る暴走車のようですが、こちらが返答しなかったり、沈黙したりすると、間を埋めるかの如くしゃべります。 但し、ただ黙っていると無視しているように捉えてヒートアップしたりするので、ここは便利なＫ言葉を使いましょう。 このＫ言葉というのは援川聡さんというクレーム対応のスペシャリストが付けた言葉だそうですが、私も良く使っていたので親近感が沸いたものです。そのＫ言葉は主に３つだそうです。 困った・苦しい・怖い この３つの頭文字がＫであることからＫ言葉と名付けたそうです。 この３つを使いながら、相手の話を聞いていきましょう。主に「困りました」がおススメです。 使い方としては 「そうですね、ご要望は理解しているのですが、対応方法が難しくて・・・困りましたね・・・」などと、こちらが困惑しているような弱者を装いましょう。 こちらが結論を出さない、しかし自分の言い分はズーっと聞いてくれる。となればクレーマーはどんどん話してきます。 なんなら「あと一歩でこちらの要求を飲むかもしれない」と思わせるのです。 しかし、どんな言葉が来ても「うーん」とか「そうですねー」「困りましたね」などと困った様子を続けてください。 そして相手のターンをジーっと聞いておきましょう。 すると、そのうちシビレを切らせてしまった結果、クレーマー自身が カッコつけた一言を発することがあるのです。 よくあるのはこんな感じです。 俺も銭金(ぜにかね)が欲しくて言ってるんじゃない なにも全て新品に代えろって言ってるんじゃない 一言謝ってくれればそれでいいんだ おたくを苦しめたくて言ってるんじゃない こういったカッコつけた一言が出たらいよいよ全力を出しましょう。 全力で乗っかる こういった「カッコつけた一言」が出たら取る方法は一つです。 全力で乗っかるのです 先ほどの例でいえば ク「俺も銭金(ぜにかね)が欲しくて言ってるんじゃない」 私「そうですよね、流石に私も〇〇さんが銭金が欲しくて言ってるんじゃない、銭金欲しさに言ってくるクレーマーみたいな人じゃないというのは分かっていますよ」 とか ク「なにも全て新品に代えろって言ってるんじゃない」 私「いやいや、流石に〇〇さんがそんな全て新品に代えろとか無茶な要求をする方じゃないっていうのは理解しているつもりです」 とか ク「おたくを苦しめたくて言ってるんじゃない」 私「そうですよね、○○さんがこちらを苦しめたくて言っている訳じゃないし、なんとか問題だけを解決したいというお気持ちは分かっております」 ポイントは３つです。 しっかりと名前を呼ぶ 相手の言った言葉を自分でも繰り返す そんな人じゃないというのは分かっているという「いい人認定」 するとどうなるでしょうか？ クレーマーはいい人認定されると、なぜか過大な要求がしづらくなるのです。 仮にお金や賠償金目当てだったとしても、自分の言った言葉を繰り返し念押しされ、「そんな人じゃないのは分かっている」と言われて「いい人認定」されてしまうとどうでしょう。 その後に「いや・・とはいえお金も欲しくて」とは言いづらいのです。 特に冒頭に申し上げた通り、この手のクレーマーは賢いつもりです。 一旦とはいえ、自分の口で言ってしまったことを前言撤回することは恥とも考えたりします。 ここにきてプライドの高さが自分の首を締めていくのです。 しかも相手は自分を「いい人」と決めつけてしまった。 今更「やっぱり・・」とは言えない雰囲気を作るのです。 ちなみに「いい人認定」というのは例文の赤文字部分のことです。 クレーマーからすると「そこまでは言ってないよ」と言われる部分ですが、相手が自分のことを過度にいい人と思っていることを「いやいや、そこまでいい人じゃないよ」と訂正してくる人は過去の経験上いませんでした。 相手の言った言葉を元に、「あなたはそんな無茶なことを言う人じゃないですもんね？そうですよね？」と謎のプレッシャーを掛けるのです。 相手は「いやいや、俺は悪人だよ」と開き直ることはしませんから、相手を大いに「いい人」と扱いましょう。 このいい人認定部分は過大でもいいと思っています。 すると、この言葉辺りから流れは変わってきます。 相手も「いい人」のフリをしなければならない流れになるのです。 そうすると勝手に 「おたくも大変だよね」とか「こっちも怒りすぎたけどさ・・」などの言葉が出だします。 そういう言葉が出た時も乗っかります。 私「そんな風にご理解いただいてありがとうございます。みなさんが〇〇さんのように理解ある方だったらいいんですけどね・・」 ここでも感謝と「いい人認定」を再度行うのです。 ここまで来たらゴールはあと少しです。 このタイプはそうやって話をしている内に必ず「飲める妥協点」を自ら言ってきます。 先ほども言った通り、沈黙には耐えられないですから、結論も自分で出してくれます。 しかし、安心してください。 このタイミングではノーダメージ程度の案が必ず出てきます。 こちらも飲める案が出てきたら、しつこい位の感謝とお礼を述べて終わりです。 いかがでしたでしょうか。 最初の内は対応に苦労するこのタイプですが、このカッコつけた一言が出たら終わりは近いと思って大丈夫です。 時間は使うかもしれませんが、かえって論争するよりも早く終わるものですよ。 全国の同志のみなさん、頑張ってください。 あなたがクレーマーに負けるような方じゃないってことは私が一番分かっていますよ。
