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2025年06月13日不動産相続で人生を狂わせる子どもたち ～「欲しい」人ほど失敗し、「要らない」人が育てる～
不動産投資をしている大家さんの多くが、「この物件や資産をいずれは子供に遺したい」と考えています。 その気持ちは非常によく分かります。 自分が長年かけて築いてきた資産を、次の世代に引き継ぎたいというのは、親として自然な想いでしょう。 しかし、私たち不動産業者として現場を見ていると、「資産を遺すこと＝幸せを遺すこと」には必ずしもならない現実があります。 今回は、不動産や資産を遺す前に「本当に託してよいのか？また、託すためにはどうするのか？」というテーマを書いてみたいと思います。 遺したい「親」が見ることが出来ない、不動産を遺した未来と現実をご紹介してみましょう。 子供に遺した結果、逆効果となるケース まずは、資産を残されたことが本人の為にならないケースです。 親の資産に依存してしまい、定職に就かず、浪費を繰り返し、結果として物件を次々と売却。 その資金も消費や借金返済に消えていくという、非常に悲しいですが、これは定番事例でもあります。 私たち不動産業者はこのようなケースをたくさん見てきました。 「親御さんが今の姿を見たらどんなに悲しむことだろう」とやるせない気持ちになります。 資産があるという甘えから、自分の人生に対する真剣さが薄れているのでしょう。 将来の見通しが甘くなり、地に足のついた計画を立てる力を失ってしまうのです。 他には、親の遺した資産を元手に、十分な準備や経験がないまま安易に起業や独立をしてしまう人もいます。 一見、志のある行動のように見えても、実際には経営の厳しさや責任を理解しておらず、結果として失敗することが少なくありません。 親の遺したものが、かえって子供の人生を狂わせる。 時に「この人は親御さんからの資産さえ無ければ、真面目で真っ当な人だったのかもしれないな・・・」とやるせない気持ちになることがあります。 せっかくの愛情が、自分のいない世界で、子供の生きる力を奪ってしまう。という悲しい現実です。 成功する相続には教育が欠かせない 一方で、しっかりと時間をかけて資産形成や不動産経営について教育してきた大家さんの子供たちは、むしろ「資産は自分で作りたい」「親の物件は必要ない」と言うことがあります。 まったく親御さんの資産をあてにしていないのです。 それでも、いざ相続するときには冷静に事業を引き継ぎ、むしろ改善・成長させていく力を持っています。 皮肉なことに、資産を「欲しい」と言っていた人よりも、「いらない」と言っていた人の方が、成功する傾向にあるのです。 この矛盾の背景には、“資産を持つ覚悟”と“自立心”の差があります。 不動産経営は、決して楽なことばかりではありません。 入居者対応、資金繰り、税務管理、修繕計画など、実務は多岐にわたります。 しかし、そういった試練や知識なども親御さんから受け継いでいた結果、残された資産を浪費することもなく、実り多い物として受け継いでくれるのです。 また、これは不動産に限ったことではなく、現金や株なども含めて全ての資産に共通することですが「扱えない人には時に毒にすらなる」という視点は大切かもしれませんね。 前段ではネガティブな事例を挙げましたが、大多数はこのパターンです。 そもそも、資産を遺したいという愛情をもって育てる過程で、このように資産を扱う教育というものを重視しているのでしょう。 遺すのは「資産」だけでなく「生きる力」も ドラマや映画などでは「相続」はドロドロしたり、骨肉の争いのように描かれることが多いものです。 しかし、現実には遺された資産により救われていたり、親御さんへ感謝している場面がほとんどです。 ドラマのような事態にならない為には、受け取る側の「生きる力」や「自立心」のような物が必要なのでしょう。 私も子供がいますが、子供たちには「生きる力」を身に付けておいて欲しいと切に願います。 私は今のところ渡せるような「資産」は持ち合わせていないので、揉めることもなさそうですけどね・・・ いずれにしても、あなたが大切に思っているお子さんに最初に遺すべきは、あなたの「人生を生き抜いてきた経験や力を教えること」であることは間違いないようです。
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2025年06月10日
地域の発展なくして、不動産の発展なし 〜賃貸需要は「人」と「仕事」が生む〜
さて、内田の雑談シリーズです。 今回はタイトルの通りですが、賃貸需要の考え方を書いてみようと思います。 よく、他エリアの方から当社エリアのことを聞かれます。 霧島市や姶良市の説明をするときには「京セラ、ソニーなどの工場があり・・・」「高専や大学もあり・・・」という説明になるのではないでしょうか。 当たり前の話ですが、地域の賃貸需要は「人」と「仕事」です。 何もない荒野に立派なマンションを建てれば人が住み、地域が発展するでしょうか？ 賃貸物件に人が集まるのは、そこに「生活の基盤」があるからです。 そしてその基盤とは、言い換えれば「仕事」です。 仕事があれば人が住み、人が住めばサービスが生まれ、街がさらに豊かになっていきます。 逆に、仕事のない地域には人は集まらず、どれだけ綺麗な物件を建てても空室リスクは高まります。 では、どうすれば地域に仕事が生まれるのでしょうか。 それは「商業」から始まります。小さなお店でも構いません。 飲食店、物販、サービス業…どんな形でも、まずは地域に根差した商業が増えることで、雇用が生まれ、人が集まり、街が動き出します。 私たちは賃貸管理という仕事をしているので、この当たり前の循環を忘れがちになりますが、この地域の発展の順番を邪魔してはいけないと考えています。 とある町の失敗 私は不動産業が、この失敗をしてしまった町をいくつか見たことがあります。 とある町で、地域の特色を活かしたお店が数件立ち並んでいました。 個人商店の集まりでしたが、物珍しさもあって町に活気が出てきました。 その地域が久々に脚光を浴びたその時でした。 エリアが栄えようとし始めた雰囲気を察知したとある不動産業者が、その周辺の一等地の土地を取りまとめて、アパートを建設していったのです。 そのアパートは埋まりました。 そうすると、二匹目のドジョウを狙い、様々な賃貸物件が周辺に次々と建設されました。 明るい兆しが見えていたその町は、あっという間にアパートが立ち並ぶ町となりました。 数件のお店が栄えていたのを見て、似たような商売をしようとした人たちのスペースは無くなってしまいました。 するとどうでしょう。 そのエリアの成長はストップしてしまいました。 風情ある街並みが普通の住宅地になってしまいました。 私はその不動産業者が悪いとは言えません。先見の明で取りまとめた結果ですからね。 ただ、少し時期尚早だった気がしています。 その通りがもっと栄えていたなら、もっとたくさんの人で賑わうエリアになったかもしれない。 そうなってからでも遅くはなかったような気がします。 結果、その通りでいくつかあったお店もいつしか活気が無くなり、残ってはいますが立ち並んだアパートも空室が増えてきたのです。 タラればですが、もう少しそのエリアが発展すれば、賃貸需要ももっと大きくなり、もっと価値が生まれていたのではないかと思います。 健全な発展とは？ これは私のイメージですが、町の発展はこのような形になっていると思います。 中心街は商業で栄えており、人が多く集まります。 そして、その周辺に働く人や住みたいと思える人達が居住してくれる。 中心の商業地が大きければ大きいほど、周辺の居住地も自ずと大きくなっていくわけですね。 先ほどの失敗例では、その商業地を居住地として早くに手を付け過ぎた結果、商業が膨らみ切れなかったのです。 せっかく大きくなる可能性のあった円を小さく留めてしまいました。 その結果、居住地の円も小さくなってしまいました。 不動産業も商売ですから、利益を上げることは重要です。 しかし、不動産業は「地域の発展があってこそ」という視点を忘れてしまうと、いつかは自分たちの首を締めてしまうという点に注意をしなければならないと思います。 この中心の円が大きければ大きいほど、我々不動産業も恩恵を得ることが出来るのですからね。 我々の規模では、街づくりという大きなお仕事は難しいかもしれません。 それでも「町の発展は商業が先」というのは信じております。 最近はSNSやネットの力で、小規模なお店でも世界から人を呼ぶことが出来る環境が整いつつあります。 私たちに出来ることは、そういった方たちへのチャンスを作ること、邪魔をしないことじゃないかなと思います。 そういった方々が成功することで、ようやく我々不動産業は発展することが出来るのですから。
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2025年05月31日
【リニューアルオープン】「湯治の宿 妙見館」～心と体の湯治体験を～
新館完成 × 既存客室フルリニューアル 霧島の自然豊かな地に佇む宿「湯治の宿 妙見館」が、ついに2025年、新館の建設とともに大規模リニューアルを実施し、新たなスタートを切りました。 そんな話を聞きつけた温泉好きな私は居ても立っても居られません、レッツゴー 今回はおススメの景観も含めて、素晴らしい妙見温泉の魅力も含めてご紹介したいと思います。 湯治の湯として有名【妙見温泉とは】 まずは妙見館のある妙見(みょうけん)温泉のご紹介です。 鹿児島県霧島市は県内でも有数の温泉地です。 平安時代には、すでに温泉が湧いていたと伝えられていますが、現在の源泉は明治28年に妙見神社の旧跡から発見されたことにより「妙見温泉」と呼ばれ、多くの人に愛されております。 歌人である斎藤茂吉は「日当山 妙見 安楽 塩浸 湯は湧きいでて くすしき国ぞ」という歌を残しています。 また、妙見温泉は「湯治の湯」として有名です。ちなみに「湯治(とうじ)」とは、古くから日本で行われてきた温泉療養のことです。 数日〜数週間、温泉地に滞在して、温泉に繰り返し入ることで体の不調を改善するとされており、現代風にいえばストレス解消やデトックスに通じる文化ですね。 周辺にはたくさんの温泉宿が立ち並んでいます。 心と体に優しい温泉だそうですが、なにがそんなにいいのだろう？ そう思いながら向かいました。 【アクセス】圧倒的な森と水が癒してくれる さあ、向かいましょう。 妙見館の地図はこちらです。 霧島市街地からだと、日当山駅方面から国道223号を北上します。 道中は天降川(あもりがわ)を眺めながら、川に沿って北上します。すでに眺めがいいです。 夏は窓を開けて走ると、清流のひんやりとした心地いい空気を感じられます。 しばらく走ると画像のように、一気に温泉宿が集中するエリアになります。 ここが妙見温泉です。 この交差点を右へ曲がると妙見館への橋になります。 宿の名前に「湯治」が入っているんですね、楽しみです。 この橋を渡るのですが、この橋が異世界感を出してくれており、ワクワクしました。 橋の上から見ると二つの川が合流する場所です。写真では分かりづらいですが、水の透明度は高く、エメラルドグリーンのような色です。 恐らく温泉の成分などが影響しているのでしょうか、写真左側の天降川の方が緑の発色が強い気がしました。 橋を渡り左側に進むと、妙見館の駐車場があります。 ちなみにバスなどで行く場合は、歩行者専用の橋があります。 この橋は妙見館直結のような感じで、橋の名前が「虹のつり橋」だそうです、ロマンチック そして、こちらがリニューアルされた「妙見館」です。 左側に見える４階建に見える建物が、今回新たに新築された「新館」だそうです。 虹のつり橋からロビーへ直結しています。 圧巻の湯量と芯から温まるお湯 妙見館は当然宿泊もありますが、立ち寄り湯もあります。 温泉だけ入る場合はフロントにある箱に大人500円 中学生以下300円を入れればＯＫです。 おぉ、なんて人を信頼したシステムだ！と思いましたが、ちゃんと入口にはカメラがありました。 しかし、温泉に来るような人にそんな悪い人はいませんよね。と思いました。 脱衣所はリニューアルされ、かなりキレイになっています。 トイレなどもキレイですね なんだこのお湯は？いつまでも持続する温かさ さあ、温泉に入ります。 ちなみに温泉は２か所あります。 本館の上階にあるお湯がこちらです。 入った第一印象は スゴい湯量だ！ 絶えず大量の温泉が湯舟に流れています。 それもそのはず、妙見館は毎分300ℓの湧出量をほこる源泉を、かけ流しで注ぎ続けているそうです。 もうね、音が違います。 常に循環し続けるお湯が最高でした。 泉質は 泉質ナトリウム・カルシウム・マグネシウム－炭酸水素塩泉（低張性・中性・高温泉）泉温源泉49.3度効能きりきず、末梢循環障害、冷え性、皮膚乾燥症、筋肉若しくは慢性的な痛みまたはこわばり、胃腸機能の低下、軽傷高血圧、疲労回復、健康増進 などだそうです 入った瞬間 あぁぁぁぁあ～ と声が漏れる位いいです。 この辺りの温泉は鉄分を多く含んでいるそうで、お湯の色は黄色に近いんでしょうかね。 本当に体の芯からポカポカして気持ちいいんです。 先ほど書いた通り、絶えず大量のかけ流しがありますので、お湯が私を通り抜けていくような肌触りがとても気持ちよくて、何だか心も体の内部も洗い流されていく感覚がありました。 とても不思議な感覚でしたね。 こちらが下の階のお湯です。ほぼ川と同じ高さで窓を開けると川が見えて気持ち良かったです。 但し、こちらの温泉は先ほどのつり橋から見える位置にありますので、ご注意を はぁー、さっぱりした！とお湯を出た私に、妙見館のオーナーさんが 「どうぞ、お水をたくさん飲んでくださいね」とお水をいただきました。 お礼を述べて、一杯いただくと 「もっと飲んでおいてもいいと思います」とのこと 私は「そんなに水飲まなくても大丈夫だけど・・・」と頭の上に？が浮かんだその時 この妙見館がなぜ「湯治の宿」と呼ばれているかを初めて知ることになりました。 なんと お湯を出てからも汗が出続けていたのです。 本当に体の芯の芯まで温まった結果、うっすらと汗が出ていました。 オーナーも「ここのお湯に入ると芯から温まった結果、入ってる間も、出てからも発汗作用があるんですよ」とのことでした。 なるほど、このように体の表面だけではなく、内臓や体の芯まで温めるこのお湯が正に「湯治の宿」と呼ばれる所以なんだろうと実感しました。 しかも、自分から流れる汗は、普段のべたべたするような汗ではなく、サラッとした心地のよい汗で、しばらくすると肌がいつもより、ツヤが出てきました。 大したスキンケアなどをしない、４０を超えた私の肌でも実感が沸くのですから、美容の湯としても有名というのは、こういうところなんだろうな！と感動しました。 リニューアルされたキレイな客室 続いて、今回リニューアルで生まれ変わった客室をご紹介いたします。 こちらが今回新築された新館、こちらの客室はなんと、各お部屋でも温泉が楽しめるようになったとのことです。 それでは室内の写真をご紹介します。 室内は当然ながらピカピカで、全体的に和モダンの落ち着いた造りです。 そして、私が思う新館の推しポイントが この天降川と２つのつり橋と、目の前に広がる、渓谷の緑を望む眺望です。 正直、最高です。 ボーっと眺めているだけで、普段のストレスが飛んでいく気がします。いや飛びました。 しかも、もっと最高なのが 客室のタイプによっては、客室バルコニーが露天風呂になっているんですね。 「え？外から見えるんじゃないの？」とご心配のあなた 心配ありません。 この柵はレバーをクルクル回すことで、閉じることも出来ます。 今回新たに生まれた新館は、この絶景を一人占めできるような感覚になります。 このお湯に入りながら、川のせせらぎを聞きながら、渓谷の山々を眺めるのは最高ですね。 内湯になっているお部屋もあるみたいですね .写真を撮り忘れてしまいましたが、洗濯機が室内にあり、着てきた衣服を洗濯して次の日はキレイな状態で持って帰れます。 充実の共用スペース オーナーさんは旅行が好きで、アフリカや各国を旅してきた方で、みんなが使える共用スペースには、各地の情報誌もたくさん置いてあります。 ちなみにオーナーさんは英語対応可です。 外国から来られる方とのコミュニケーションも大好きだそうで、和やかで気さくな方なので、お時間あればお話しをしてみてください。 特にアフリカの話はめちゃくちゃ面白かったです。 こちらは自炊スペースです。 素泊まりを選択して、周辺で買ってきた物で自炊が可能です。 長期滞在すると掛かるコストを低減して、ながーく楽しめる宿にしたいとのお話でした。 調理器具も充実してます 他にも本館の方には、今回のリニューアルを機に様々なタイプのお部屋が誕生しました。 画像の２段になった客室は、下のフロアではプロジェクターでシアタールームにもなるという変わり種。 やはりお子さんに大人気だそうで、秘密基地感がありますね。 その他にもシングルの長期ステイに向く、シンプルイズベストなタイプのお部屋もあり、各お部屋にそれぞれ特徴のある個性的なお宿になっています。 上段も下段も布団がありますが、下はシアタールームになっています。 こちらはシングルルームのシンプルなお部屋です。このクオリティで宿泊価格はビックリの格安でした。 周辺の景色 写真だと分かりづらいのですが、目の前の山はかなりの高さで、緑に圧倒されます。 心地よい音の天降川(あもりがわ)です。 下の川では鮎釣りをしている方も 清流の証ですね。 妙見館一階では川を目の前にすることもできます。 ちなみにこの空きスペースは今後、みんなが楽しめる物を作る計画があるそうです。 楽しみですね。 周辺は散策するのに、良いコースで、穏やかな表情で散歩している方を見かけました。 虹のつり橋からの妙見館 こんな大自然の中を芯から温まった体で歩くのは気分が良かったです。 こちらはcafeすが商店 妙見館に泊まる時はこちらで朝食付きプランもあるそうです。 妙見館からは、虹のつり橋を渡った対岸すぐにあります。 ここで食べられるソフトクリームは、まじで美味しいですよ。 こちらはご夫婦で営まれています。 コーヒーも絶品です。 私が「コーヒー美味しいですね」と言うと 「この辺りは水がとてもいいので、コーヒーも引き立つのよ」 とのこと、確かにこの大自然が育んだ水は美味しいだろうなと思いました。 「でも、一番は私たちの腕かな」と笑っていらっしゃいました。 気さくなご夫婦で、幸せな気分になりました。 しかもこちらの喫茶店、夜になると地下にあるカラオケスペースが開店します。 本格的な音響設備とステージがありました。 正直、このステージで熱唱してみたいと思いました。 今だからこそ「湯治」という文化を 昔は今ほど医療や薬が発展していませんでした。 だからこそ、心身の不調を身近にあるものや自然から得られるもので回復していたのです。 医療や薬が発達した現代では、昔でいう湯治という役割は少しずつ変わってきているのでしょう。 しかし、今回私が「湯治の宿 妙見館」で体験した結論としては 現代だからこそ、「湯治」が必要なんじゃないかな？ と思いました。 現代社会では、確かに病気などは医学で治せるものが増えてきています。 ですが、複雑になった社会で我々の心と体は疲れ切っています。 今私たちに必要なのは 心と体を芯から温めて、雄大な大自然を見ながら散歩して、何も考えない時間 そしてそれを提供できるのは 昔ながらの「湯治」という文化なのかもなぁ。と思いました。 初めて来た場所なのに、なぜか懐かしさを感じて 何もしない贅沢さを実感しました。 今日もお疲れのみなさん、あなたがすべきことは 「湯治」かもしれませんよ ご予約やお問合せはこちらから https://www.yado-sagashi.net/yoyaku/plan/index2.jsp?beg&all&yid=91629652182847 館名湯治の宿 妙見館住所〒899-6507 鹿児島県霧島市牧園町宿窪田４２３５電話番号0995-77-2211妙見館ホームページhttps://myokenkan.com/インスタグラムhttps://www.instagram.com/myokenkan/
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2025年05月20日
不動産業者として、LGBTQのお部屋探しでできることを本気で考えた話
現状を嘆くよりも さて、LGBTQのお部屋探しというテーマでブログを書こうと思います。 まず最初に断っておく事項として、私自身がまだLGBTQというテーマは勉強中です。 十分な知識のない私自身が、LGBTQというテーマでブログを書くことは、無自覚に当事者を傷つける可能性もあることから、これまで書くことをためらっておりました。 しかし、ある時にこう思いました。 「LGBTQは専門ではないが、不動産はプロである。そしてLGBTQの人たちがお部屋探しで苦労してほしくない」 「LGBTQの人たちについて論ずるのではなく、不動産業者としてLGBTQのお部屋探しのコツなら手伝えるのではないか？」と まず、前提としてLGBTQの方のお部屋探しは大変であると思います。 理由としては 法律上(契約上)の立場の問題 不動産業で従事している人のLGBTQへの理解度 プライバシーの問題 が大きいと思います。 この理由への対策について書いていこうと思います。 各地でパートナーシップ宣言が採択され、理解や周知が進む状況ですが、各法律や慣習によりまだまだ整備はされていません。 今回はそんな現状でもお部屋探しを行いやすい方法やアドバイスなどを踏まえてご紹介していこうと思います。 そしていつの日か、全ての人が何の気兼ねもなくお部屋探し出来る未来になればいいと本気で思っています。 その前進に少しでも寄与できたら嬉しいです。 【現実：同性カップルは「ルームシェア」扱いになることが多い】 基本的なお話をすれば、LGBTQであろうがなかろうが、一人暮らしでは当然通常通りの契約となります。 わざわざ、LGBTQであることを明かす必要もないでしょう。 一人暮らしである方が、LGBTQか異性愛か等は、本来賃貸借契約に関係は無いですからね。 問題は２人暮らしの場合です。 異性のカップルであれば、契約名義人をどちらかが担い、連帯保証人を立てることでスムーズに契約が進むケースが一般的です。 一方で、同性のカップルの場合は、「友人同士のルームシェア」と判断されることが多くなります。これは偏見からくるものではなく、あくまで「そのようなケースが多かったから」という不動産業界の経験則によるものです。 これまでのルームシェアの中にもLGBTQの方がいたのかもしれませんが、当時は「友人同士だろう」と判断されたのでしょう。 また当時は今よりも偏見や差別的な目で見られることも多かったことでしょうから、中々当事者の方々も言い出しづらい風潮であったことは想像に難くありません。 そういった状況で「友人同士のルームシェア」を装わざるを得なかったのかもしれません。 しかし、同性同士のいわゆるルームシェアは以下のような懸念から、大家さんや管理会社が受け入れに慎重になる傾向にあります。 どちらかが家賃を滞納した場合のリスク 仲違いによる早期退去の可能性 原状回復費用の分担トラブル こうした背景から、「同性カップルだから審査に落ちた」という事態も、実は“悪意ある差別”というよりは、制度的な未整備と業界の慣習による側面も大きいと考えています。 【対策：カミングアウトすべきか？】 「では、LGBTQであることを事前に伝えるべきか？」この質問に対して、私は現場の人間として「絶対にそうすべき」とは言い切れません。 なぜなら、現状ではまだ 契約形態が整っていない 不動産業者や大家側の理解が十分ではない という実情があるからです。 たとえば、「2人で連名で契約したい」と希望されても、多くの場合は「どちらかが契約名義人になってください」と求められます。これは制度や慣習の問題であり、個人の偏見とはまた別の課題です。不動産業者もカミングアウトされた場合の対応方法や賃貸借契約の条文で「どう配慮すればよいのか分からない」というのが大半になるのではないでしょうか。 また、カミングアウトを受けた場合に、従業員がアウティング(他者の性的指向（例えば、ゲイ、レズビアン、バイセクシャル）や性自認（例えば、トランスジェンダー）を、本人の同意なしに第三者に伝える行為)してしまう恐れもあるからです。 プライバシーをしっかりと守るなどの事業者側のモラルや制度も必要です。 この点についていえば、国土交通省などがガイドラインなどを出していただければありがたいなと考えています。 現在、多くの不動産業者はLGBTQのお部屋探しに前向きである企業の方がほとんどだと思います。 対応に迷うことなく受け入れが出来るように、対応方法や賃貸借契約のひな形などを作成してもらえると、不動産業者は不安が取り除かれると考えます。 期待している「パートナーシップ制度」 LGBTQの方々が少しでも安心して生活できるようにと、近年多くの自治体で導入が進んでいるのが「パートナーシップ制度」です。 これは、法律上の結婚とは異なるものの、同性のカップルなどが「お互いを人生のパートナーと認め合っている関係」であることを自治体が証明する制度です。 この証明書があることで、以下のような場面で活用されることが増えてきました。 病院での面会や手術の同意 住宅の契約時に「家族に準じる関係」として扱われる 公営住宅や社宅への入居条件の緩和 緊急連絡先・扶養関係などの場面での配慮 まだ法的な婚姻と完全に同等ではありませんが、「この人は大切なパートナーです」と公に示せる手段として、多くのLGBTQ当事者にとって大きな意味を持っています。 不動産契約においても、この証明書を提示することで、対応に前向きな大家さんや管理会社も増えてくるのではないかと思っています。少しずつではありますが、「制度」があることで周囲の理解や対応が進むきっかけになっていると感じています。 当社のある鹿児島県霧島市にも確認したところ、現在「パートナーシップ制度」の導入に向けて制度設計を議論しており、早期に開始できるように努力を進めているとのことでした。 【具体的な工夫とアドバイス：LGBTQの方がお部屋探しを進めるために】 それでは、ここからは現在の状況の中で、出来る現実的な方法について書いてみようと思います。 1. 事前に信頼できる不動産会社を探す LGBTQフレンドリーな対応を心がけている不動産会社や担当者を選ぶことは、とても重要です。最近では、LGBTQ当事者の方々の声を受けて、対応マニュアルを整備している会社も増えてきました。 インターネットやSNSで「LGBTQ 不動産」などで検索すると、実際に対応経験がある会社が見つかることもあります。また、ｓｕｕｍｏなどの大手ポータルサイトでも「LGBTQフレンドリー」というチェック項目があり、企業や大家側がLGBTQに積極的に受け入れを表明することの出来る仕組みも登場しています。 2. 希望条件を整理しておく パートナーとの暮らしを考えると、以下のようなポイントを事前に話し合っておくと、スムーズに部屋探しが進みます。 どちらが契約名義人になるか 家賃負担の割合や支払い方法 万が一の解約時の取り決め（書面で残すのが理想） パートナーシップ証明書の提出可否 実際に契約の場になった時に、迷いや不安が少ないほど、不動産会社側も安心して対応ができます。 3. パートナーシップ制度を活用する 自治体によっては「パートナーシップ制度」を導入しており、これを使うことで「関係性の公的な証明」が可能になります。 まだ法的な婚姻と同等ではありませんが、制度に理解のある管理会社やオーナーであれば、これがポジティブな材料として捉えられることもあります。 不動産会社に相談する際、「〇〇市のパートナーシップ制度を利用しています」と伝えることで、話がスムーズに進むこともあるのです。 4. 初期費用や保証人について柔軟に考える 同性カップルの場合、親を保証人に立てにくいといった事情もあるかと思います。その場合は「保証会社を利用し、連帯保証人不要物件を探す」という選択肢が一般的です。不動産業界でも保証会社に加入してもらえるのであれば、連帯保証人は必須ではない。というスタンスの大家や管理会社も増えてきています。 また、契約者を1人にしつつも、同居人としてきちんと申請することで、トラブルを未然に防ぐこともできます。 不動産業者ができること、これからの課題 LGBTQの方々のお部屋探しに関する問題は、法制度だけの問題ではありません。私たち不動産業者がどれだけ柔軟に対応できるか、理解しようとする姿勢があるかが問われていると日々感じています。 「同性同士のルームシェア」＝リスクではなく、背景を理解する 名義人や契約形態に関しても柔軟に相談できる体制づくり お客様のプライバシーを守る接客 こうした当たり前の配慮が、少しでも「安心できる住まい探し」につながっていけばと、心から願っています。 私自身、まだまだ学びの途中です。ですが、プロの不動産業者として「誰かのお部屋探しが少しでも良いものになるように」という気持ちは本当です。 社会の価値観や制度は、少しずつ変わってきています。そして今、変わるべきは制度や法律だけでなく、私たち「現場」で働く一人ひとりの意識ではないかと感じています。 LGBTQの方が、自分自身のことを話さなければいけないか悩んだり、見えない壁にぶつかってしまうような住まい探しではなく、「この街で暮らしたい」「この人と暮らしたい」という純粋な気持ちを大切にできる社会であってほしい。 そのために、不動産業者としてできることはまだまだたくさんあります。 小さな工夫、小さな配慮の積み重ねが、いつか「誰にとっても当たり前の安心」につながると信じて、これからも取り組んでいきます。
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2025年05月16日
退去時の原状回復トラブルを避ける為に ～戦うべきは退去時ではなく契約前～
「こんなはずじゃなかった」を防ぐために 退去時にハウスクリーニング代やエアコンの清掃費用を請求されて、「えっ、そんなの聞いてない！」と思ったこと、あるいは聞いたことありませんか？ 今日もTwitter(現X)では、様々な意見や論争があります。 当社は基本的には、国土交通省のガイドラインに準拠して退去時の費用を決めており、ここ数年で大きく揉めたことはありません。 今回はこの退去時の「こんなはずじゃなかった」を防ぐ為に、大事なことをお伝えしてみたいと思います。 大前提として 管理会社や大家も「揉めたくない」のです。 昔は悪徳な請求をする大家や管理会社が存在したのも事実ですが、現在では国土交通省のガイドラインや裁判例も充実してきて、あまり無茶な請求をする方は減り、大体の管理会社や大家はガイドラインに沿った内容になっていると思います。 ただ、それでも国土交通省のガイドラインをしっかり読んでいない方などは、誤解を基に原状回復のトラブルになることが多いのも事実 実は、こうしたトラブルの多くは、契約前にきちんと確認していれば防げたものが大半です。 今回はそういったことを防ぐコツと、契約書のどこに注意をすればよいのかを書いてみようと思います。 契約前が、最初で最後の“確認のチャンス” 賃貸借契約書は、賃貸借における「ルールブック」これをもとに借主、貸主として数年単位で関係が続いていきます。 だからこそ、サインする前に読むこと・納得することがとても大切。退去時に「こんなの知らなかった」と言っても、契約書に書かれていれば、それが契約の基準になります。 ここでぜひ知っておいていただきたい、大事な視点があります。 実は、貸主や管理会社も「契約に縛られている」 契約書は借主だけでなく、貸主や管理会社も縛るものだということ。 いったん契約が成立すれば、貸主側もその内容を一方的に変えることはできません。もし「契約後に変更していい」のであれば、貸主側も後から不利な条項を加える可能性が出てしまいますよね。 つまり、契約書はお互いを守るもの。だからこそ、最初に記載される内容が重要であり、納得できるまで確認する必要があるのです。 そして、肝心の退去時の原状回復についても多くの場合、記載されているのです 逆に書かれていない場合などは、国土交通省のガイドラインが優勢になります。 この契約書に記載されており、それが度を過ぎた内容でない限りは、貸主借主双方ともに契約書の内容を守らねばなりません。 だからこそ、戦うべきは退去時ではなく、契約前なのです。 実はガイドラインにも「特約は有効」と書いてある 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、非常に参考になる資料です。当社でもガイドラインから抜粋した資料などを添付しております。借主負担になるケースや貸主が責任を負うべき範囲を分かりやすく記載されており、有益な情報だと思います。ただし、ご注意いただきたいのですが、このガイドラインには法的拘束力はありません。ガイドライン内でも明言されています。 つまり、ガイドラインと契約書の内容が食い違ったときは、契約書が優先されるというのが現実です。 最たるものが原状回復に関する「特約」の存在です。 その特約の存在についてガイドラインではこのようになっています。 賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能である。しかし、判例等においては、一定範囲の修繕（小修繕）を賃借人負担とする旨の特約は、単に賃貸人の修繕義務を免除する意味しか有しないとされており、経年変化や通常損耗に対する修繕業務等を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、次の要件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきである。【賃借人に特別の負担を課す特約の要件】① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること 国土交通省ホームページより 嚙み砕いて説明するなら 特約で明記されていて 常識の範囲の金額で 借主貸主が合意したのであれば ガイドラインと反する特約も有効になるからね 全国的には以下のような項目が多くあります。 ハウスクリーニング費用の借主負担 エアコン内部洗浄の費用 畳や襖・障子の張替え費用 鍵交換費用の負担 消臭・除菌施工費用などの名目 この辺りは全国的にも多くの地域で特約に入るケースが多いと思います。 損しないための、最もシンプルな方法 ここまで読まれて思いませんでしたか？ 契約書を隅々まで読むのは大変だし、難しい言葉も多いから、そんなこと出来ないよ 待ってました。その感想を そう、今回お伝えしたかったのはココです。 その難しい作業を簡単にするコツはたった一つ、シンプルに 契約担当に「これはどういう意味ですか？」と聞いてください。それだけです。 我々、不動産業者はお客様に聞かれたことに「嘘や偽り」を言ってはいけません。 それは重大な法律違反にもなります。 ですから「退去時の原状回復について、分かりやすく教えてください」などで大丈夫です。 そうしたら、契約書記載の内容をあなたがご理解するまで説明してくれます。 説明された内容に納得ができたら、署名と印鑑を押せばいいのです。 「そういったことを聞くと嫌な感じに思われないかな？」は無用な心配です。 貸主や管理会社は敵ではありません。 きちんと理解したうえで契約してくれる入居者は、むしろ信頼できます。 むしろ、しっかり説明して納得してもらえたら安心します。 逆に契約中に「この人返事はするけど、聞いてるか分からないなー」の方が不安ですし、嫌です。 結論「原状回復の特約はどうなってますか？」と聞く勇気だけで十分です 契約は「守るための約束」 契約とは、片方を縛るものではなく、双方が安心して暮らせるための約束です。 退去時に嫌な思いをしたくないなら、サインする前にしっかり確認すること。質問すること、理解すること、そして必要であれば交渉すること。 戦うべきは退去時ではなく、「契約前」なのです。 納得して契約したかどうかが、数年後のトラブルを未然に防ぎます。
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2025年05月13日
孤独死は「不幸」なのか？孤独死への対策とは？
「誰にも知られずに死ぬ」ことは本当に不幸か？ 「孤独死」という言葉を聞いた時、多くの方は「かわいそう」「寂しい」「そんな最期は嫌だ」と思われるかもしれません。 実際、私も若い頃はそう思っていました。 でも不動産管理の現場で何件も孤独死と呼ばれる現場に立ち会ってきた今、その印象は少しずつ変わってきています。 今日は、管理会社の現場から見た「孤独死」について、そして私自身の感じていることを少し書いてみようと思います。 現場は、決してドラマのようではない 孤独死＝ゴミ屋敷や腐敗臭…そんなイメージが根強くあるかもしれません。確かに中にはそういった状況もありますが、実際の現場はもっと静かで淡々としています。 部屋の中は綺麗なまま、買ったばかりの牛乳が台所に置かれていたり、テレビがつけっぱなしだったり、ベッドの上でそのまま眠るように亡くなっていたりします。 一人で亡くなったことに対する「悲しさ」はもちろんありますが、「誰にも迷惑をかけず、自分のペースで暮らし、亡くなった」そういう最期を選んだのかもしれないと、私は感じることがあります。 管理会社として、できること・できないこと 不動産管理の立場としては、孤独死はオーナーさんにとっても物件にとっても一定のリスクになります。特殊清掃、残置物処理、告知義務…実務上の処理はたくさんあります。 それでも私が大切にしたいのは、「亡くなった方に対する最低限の敬意」です。 知らない人かもしれない。家賃の滞納があったかもしれない。でも、その人も確かに「この部屋で生きていた」という事実を、誰かが引き受ける必要があると思うのです。 私は決まって、部屋に入る前に小さく手を合わせます。「お疲れ様でした」と「いい人生だったならいいですね」と祈っています。願いに近い感情かもしれませんね。 「孤独」と「独立」は違う 「孤独死」という言葉は、どうしてもネガティブに捉えられがちです。でも一人で生き、一人で亡くなるという選択そのものは、「不幸」とは限らないと思うのです。 大切なのは、「誰にも頼らずに生きたい人」が、ちゃんとそう生きられる社会であること。そして、「本当は誰かとつながっていたい人」が、そうできる余地が残されていること。 つまり、「選べること」が何よりも大事なんじゃないでしょうか。 私たちにできること 管理会社として、孤独死をゼロにすることは不可能です。でも、見守りサービスや緊急連絡先の工夫、定期訪問など、小さなアプローチはできます。2021年に国土交通省がガイドラインを出し、「自然死や老衰などで、特殊清掃が発生しない場合」は事故物件として告知義務が不要となりました。 つまり「一人で亡くなったこと＝事故物件」ではなくなったのです。 これは、不動産業界としてはとても重要な変化でした。なぜなら「孤独死＝リスク」とされていた構図が少しずつ変わりつつあるからです。 大家さん側に「事故物件」という結果を残したくありません。特に亡くなった人に対して「事故物件になってしまった」という感情を向けたくないのです。 ただ一方で、無理に「家族のようなつながり」を強制するのも違う気がします。他人同士の適切な距離を保ちながら、「もしもの時は、ちゃんと見つけてあげる」そのくらいの関わり方も、悪くないんじゃないかと。 早期発見がすべてを変える ガイドラインの変更が示したことは明確です。「早期発見が鍵」だということ。 早く発見できれば、ご遺体の損傷や部屋の汚損も少なく、何より亡くなった方の尊厳も守ることができます。 そして、早期発見こそが「孤独死を恐れる大家さんを減らす鍵」になるとも思っています。 テクノロジーにこそ希望がある 最近では、IoT機器や見守りサービスなどが発展してきました。・トイレや玄関の開閉をセンサーで検知・一定時間、動きがなければ自動で連絡が入る・スマート家電との連携で日常の異変を察知 こうした仕組みがもっと広がっていけば、独居の高齢者の「受け入れリスク」は確実に減ります。 大家さんとしても「何かあっても早期に発見されるなら」と思える方は少なくありません。こういったテクノロジーの導入が、社会的弱者を受け入れる環境を広げると信じています。 最後に 孤独死という言葉に、必要以上の恐怖や偏見が混ざっていると感じます。 「一人で亡くなったからかわいそう」ではなく、「一人で暮らしていたけれど、安心して過ごせていたならそれでいい」と思える社会にしたいものです。 私もきっと、誰にも迷惑をかけず、静かに死ねたらそれはそれでいいなと思う年齢になってきました。 それでもやっぱり、「誰かに見つけてもらえる関係性」は、どこかに残しておきたいですね。
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2025年05月10日
【お願い】引越し後は、amazon・楽天も「配送先住所変更」しましょう【増える誤配達】
最近多くなってきた 繁忙期を終え、皆さんが新生活を始めた今日この頃 多く寄せられる電話があります 「amazon(楽天)で買い物したら、前の住所に送ってしまい、既に配達されてしまったのですが・・」 この事例が多くなってきたように思います。 また、最近は配達事情も変化しており、昔ならインターホンを鳴らして不在の場合は不在配達票などを挟んで再配達 という流れでしたが、最近では置き配やポストに投函しやすい梱包などになっており、誤配送が発生しやすい状況です。 みなさんは、お引越しをしたら郵便局や市役所へ住所変更の届出を出されていることでしょうが、ぜひ 通販サイト上も住所変更をお願いいたします amazonの住所変更方法や誤配送の対応については下記のサイトがよくまとめられていたので、ご紹介します。 対応方法としては、発送前であればカスタマーサポートなどから配達のキャンセルなどが可能ですが、既に配達された場合にはどうなるのでしょうか？ 誤配送後は自己責任に 運よく配送前に止められた場合はいいのですが、実際に投函された場合にはどうするのでしょうか？ 残酷なようですが 誤配送後は自己責任になってしまいます。 我々管理会社にも「間違ってしまったのでどうにかなりませんか？」というお問合せがあります。 管理会社としても以前お住まいになってくれた方のお願いですから、むげにはいたしません。 正直、その後の対応については、新しく住まわれた方の善意に頼るほかありません。 中には誤配送と気づいた時点でamazonなどのサイト側に連絡をしてくださる新入居者さんもいますが、それはかなりラッキーなケースです。 連絡が取れても、大体の方は「じゃあ玄関先に置いておくので、回収なり手配してくれればいいですよ」と言ってくれます。 しかし、ごく僅かですが、まったく連絡が取れない場合などは管理会社はお手上げです。 まさか鍵を空けて荷物を回収することも出来ませんし、長期間連絡し続けるというのも難しいものです。 運が良ければ「玄関先に置いておきます」程度で、わざわざ新住所への配送まではお願いできません。 ご自身で回収する手段が無い場合というのもお手上げに近いものです。 このように一旦発生してしまうと、多くの人へ影響の大きい「誤配送問題」 ぜひお引越し後には、amazonや楽天などのよく使う通販サイトの「住所変更」をお願いいたします。
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2025年04月25日
不動産あるある ～不動産業界にある負の略語・隠語編～
良い言葉ではない どんな業界でも略語・隠語というのはあるでしょう。 お寿司でいえば「アガリ」や「オアイソ」など、ホテル業界でいえば「ノーショウ」「シルバー」、警察でいえば「ホシ」や「ガイシャ」などもそうなるんでしょう。 もちろん、不動産業界にも業界用語として数々の言葉があります。 これまでにも何回か書いてきました。 https://lotushome.jp/blog/5030/ カタカナ用語はこちら https://lotushome.jp/blog/3039/ https://lotushome.jp/blog/2969/ そして今回はダークな悪い言葉編です。 不動産業者の中では通じますが、負の略語・隠語をご紹介してみようと思います。 なにを隠そう、私が最初に不動産業で勤めた会社はブラックもブラック！ どブラックでした。 そこでは、今回ご紹介するような言葉が飛び交っておりました。 結局、その会社は１週間程で退職してしまいました。 社名で検索してみましたが、現在は廃業しておるようです。 不動産会社はただでさえ、信用してもらいづらい業界です。 現在は遵法意識も高まってきましたし、多くの会社は良い業者であると信じています。 しかし、このような略語・隠語が生まれた業界でもある為、ご紹介してみようと思います。 まさかお客様の前で使うようなアホな業者は無いと信じたいのですが、このような言葉を聞いたならご注意ください。 呼び物・ある呼び まずはこちら 読み方は「呼び物(ヨビブツ)」「ある呼び(アルヨビ)」です。 ずばりおとり広告を使う際に使う略語ですね。 不動産というのは特殊な商品です。 性質上、同じ物は２つとありません。 その為、人気な物件があった場合はあっという間に成約になります。それが賃貸でも売買でも一緒です。 人気物件を掲載すると、本当に信じられないくらいの反響が来ます。 本来、あまりに安すぎる物件があった時は不動産屋としては若干失敗でもあるのです。 本来の価値であればもっと上であった訳で、売買価格や賃料を査定ミスした証ともいえるのですからね。 とはいえ、何かしらの事情があってお得な値付けをすることもありますから、全部が全部ウソとは限りません。 それを逆手に取った言葉がこの言葉です。 要は「すでに成約した」か「存在しない」物件を広告に使って、集客する行為を指します。 使い方はこうです。 「この物件決まったけど、呼び物としてネット掲載しておこう」 「あの物件決まったけど、集客厳しいからある呼びしてから消せばいい」 インターネット上にこのような広告を出すと、興味を持ってくれたお客様からお問合せが来るのですが、そんな物件は存在しないにも関わらず 「ご来店ください」などと来店を促すのです。 そして、当日来店してみると「先ほど別の方が成約になったんです」や「実はこの物件〇〇となっていまして」などと言って断るのです。 その後に「少し条件は違いますが、こちらの物件などはいかがでしょうか？」として別の物件を紹介する訳ですね。 ちなみに「先ほど別の方～」「実はこの物件〇〇と～」という言い訳も業界用語で「消し(ケシ)」といいます。 現在は、不動産ポータルサイトや消費者庁、国土交通省も規制を強めており、昔に比べると一掃されたような気もします。 それでも見抜くのは困難です。 当社でも繁忙期などになれば、ご案内予定の物件へ直前に申込が入るということは現実としてあるのです。 「先ほどお申込みが入りまして」というお断わりの連絡はしますが、そんな時は「おとり物件って思われないかなー」と少しだけ思います。 おとり物件だと見抜く技があったとしても、その物件が存在しない以上、お問合せしたお客様は時間の無駄にしかなりません。 おとり物件 ダメ 絶対 担ボ(タンボ) つづいては担ボ(タンボ)です。 これは隠語でもあり、略語です。 正確には担当者ボーナスといって、個人的なキックバックや謝礼を受け取ることを指しています。 不動産は報酬額が法律で決められている業界です。 仲介手数料などに上限を定めているのですが、それを超える報酬を担当者が個人的にもらうことです。 貸主や売主、はたまた買主かもしれませんが、不動産業者の社員などに別途報酬を支払うことで融通を効かせて欲しい場合に、正規の手数料とは別に担当者自身へ渡すお金のことを担ボと呼びます。 使い方としては 「あの物件、担ボ付いてるんだよね。決めたいわー」 などです。 これは賃貸でも売買でも耳にすることがあります。 そうすると、どういうことが起こるかはご想像の通りです。 なぜ担当者に別途ボーナスを払わなければならないかを想像すれば簡単です。 要は「本来の価値を超えた金額で成約して欲しい」から担ボを払うのです。 市場に合った価格であれば、遅かれ早かれ成約することでしょう。 そういった相場以上の金額で成約するには、営業マンにかなり頑張ってもらわないといけません。 営業マンも会社を通さずに個人的に直接金額がもらえるのであれば、と頑張る訳ですね。 しかし、そういった物件を売り込まれる人からすれば「相場より高い物」を必死に売り込まれる訳ですから、あまり相場感などが無い方などは高値掴みをしてしまったり、本来のニーズと違う物件を勧められてしまう可能性が高まります。 また、その営業マンが所属する会社も報酬の存在を知らないことが多い為、知らず知らずのうちに自社の社員の腐敗に繋がる可能性もあるのです。 一旦手を染めてしまうと、担ボ物件しか成約を目指さなくなったり、会社への報酬を削減してでも担ボを目指すようになる人もいます。 つまり、所属している会社にも、お客様にも感謝されない営業マンが生まれてしまうのです。 長い目で見ると、このような社員は業界内でも有名になってしまいます。 得てして、担ボを貰う側は口が堅いのですが、担ボを渡す側は口が軽いので 「〇〇の営業マンに担ボ渡すと決めてくれるよ」とか「〇〇の〇〇さんはすぐに担ボ要求してくるよ」などと業界内で噂になりやすいものです。 周りまわって自分の首を締めてしまいます。 この担ボの罪深い点は、最後にツケを回される消費者が不当に高い金額を押し付けられる可能性があることです。 市場の相場より高い部分に納得していればいいのですが、担ボによって需要を歪められたお客様はたまったものではありません。 ちなみに弊社で担ボを受け取った場合は一発アウトです。社員にも常々そう言ってあります。 それは会社が欲しいからではありません。 手を染めてしまうと抜け出せない麻薬みたいなもので、倫理観を失った行動をするようになるからです。 担ボ ダメ 絶対 負の言葉は使う人がいるから いかがでしたでしょうか。 残念ではありますが、このような隠語や略語があるということは、不動産業界に一定このような行為をする業者がいるという悲しい証拠でもあります。 法規制や業界内の常識なども少しずつ向上している昨今、昔に比べると良くなってきました。 少なくとも現在は、今回挙げたような言葉を聞くことはほとんどありません。 それでも全くの０かと言われると自信はありません。 このような負の言葉を撲滅することも不動産業界に求められているのではないでしょうか。 自分自身も甘い誘惑に負けないように、今後も取り組んでいきたいと思います。
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2025年04月22日
空き家には「空き家管理中の看板」を付けた方がいい３つの理由
空き家であることを公表した方がいい 当社は日本空き家サポートに加盟している「空き家サポーター」として霧島市の空き家管理を行っております。 空き家管理は社会問題化しており、空き家の放置に対しては空き家特措法などの法令などにより、今後益々注目されることでしょう。 空き家を放置することで、所有者や相続人の方に課される責任は今後も重くなる一方でしょう。 そんな事態を防ぐ空き家の管理を弊社も行っております。 空き家管理をご依頼いただく時の面談時に私は「空き家には空き家管理をしているという看板をつけさせてください」と話します。 すると、多くの方が「空き家であることを公表しない方がいいのではないでしょうか？」と言われます。 確かに、空き家管理の看板を付けている＝空き家 です。 わざわざ空き家であることを公表するメリットがあるのだろうか？という懸念ですね。 私は「一部の例外を除き、むしろ空き家管理をしていることを公表した方がいいんです」とご説明します。 今回はその理由をご紹介してみようと思います。 空き家の管理にお困りの方はぜひお問合せしてみてくださいね。 空き巣を防ぐ みなさんが空き家であることを公表しない方がいいと思う理由の一つが「空き巣」の存在です。 考えてみると、空き家であるという事実を公表すると、空き巣からすると、侵入は容易かもしれません。 ちなみに、空き家での空き巣被害は「窓ガラスの破損や、侵入による風雨の吹込み」が恐いのです。 その為、空き巣に入ってほしくありません。 「ほら、やっぱり空き家であることを知らせるようなことは避けた方がいいじゃないか」と思うのは当然でしょう。 ですが、ここで空き巣の立場で考えてみましょう。 「空き家に貴重品があるだろうか？」と そうなのです、空き巣の目的は金品、もしくはそれに類する貴重品であるのです。 当然ながら、空き家に金品その他、貴重品はありません。 当社の空き家管理でも宅内に「金品や貴重品」がある場合は空き家管理を受託できません。※貴重品や金銭の紛失の責任が負えない為という理由もあります しかし、通常は空き家になる前に、ご親族やご自身で別の場所に移すか、現金などは銀行などに預けることでしょう。 空き家には貴重品を置いていくことはないのです。 仮に空き家看板が無い場合、空き巣が見るとどうでしょう。 「あまり人気が無いから、留守かもしれない」という理由で侵入される恐れはあります。 対して空き家看板があった場合は「空き家か、貴重品などは無いだろう」と思い、そもそもターゲットにすらならないのです。 空き巣に対しては有効な手段となります。 無断侵入されにくい 続いては「無断侵入」の恐れです。 無断侵入は大きく分けて２種類の侵入が予想されます。 不良などが溜まり場として侵入する 浮浪者などが住み着く目的で侵入する 空き家はどちらのリスクもあります。 実際に溜まり場や無断侵入により生活された場合は、被害は甚大です。 室内が荒らされたり、不潔な環境などになってしまいます。 発見が遅れれば遅れる程、宅内は悲惨な状態になってしまうことでしょう。 空き家看板を付けることで「空き家を公表」してしまうのですから、そういった人を呼び寄せるかもしれない。という懸念です。 しかし、こちらも空き巣と同じような理屈で考えられるのです。 そういった侵入するのが目的の立場で考えるなら 「管理されている空き家なら、誰かが来る。自分が入っている時に管理者が来たらマズい」と 冒頭の画像が弊社が使用している看板です。 当社のサービスでは毎月巡回し、空き家管理の作業を行います。そして、その管理の様子を動画付きで報告します。 その為、必ず現地を巡回します。 必ず人が来るのが分かっている空き家に無断侵入するというのは、かなりのリスクです。 侵入している時に見つかれば、警察を呼ばれてしまいますからね。 しかも、巡回するタイミングは侵入者たちは知り得ません。 今日この日かもしれませんし、明日かもしれません。 そんな場所を溜まり場や無断侵入での生活先にすることは得策ではありませんからね。 被害の早期発見 ここまでは、外部からの犯罪などを抑止する為の効果をご説明しましたが、実は日常的にはこの「被害の早期発見」が一番効果としても高いものとなります。 家には様々なトラブルが起こります。 台風による飛来物での破損、瓦の飛散 火災 外部の方が車をぶつけてしまった 侵入者 庭木の越境による隣地トラブル 住んでいれば気付ける、すぐに対処できる問題も空き家では難しいものです。 気付いた時には近所の迷惑になっている、すぐに対処できれば被害も軽微で済んだのに・・・など空き家は厳しい環境に置かれてしまいます。 そんな時に空き家看板があった場合はどうでしょう、 「近所の人や気付いた方が連絡することが可能になるのです」 空き家問題の一つに「所有者が不明だから連絡できない」という点なのです。 ところが「空き家管理中」の看板があることで、近所の方や気付いた方は連絡することができます。 連絡が入った管理者は、状況の確認や被害拡大の防止などの手を打てるのです。 問題が放置され、近隣の方との仲が悪くなったりなどの懸念が払しょくできるのです。 私たちも様々な連絡を受けることがあります。 雑草が伸びてきてるよ 台風でそちらのお宅に瓦が飛んでしまい、傷がついてしまったので所有者さんに伝えてほしい この前、知らない人が敷地に入っていたよ 知り合いが来訪した時にお宅の門に車をぶつけてしまったので弁償したい このように、連絡先があることで迅速に対応できることが多いのです。 空き家は放置せずに管理を いかがでしょうか？ こうやって見ると、空き家管理の看板をつけた方がいい理由がお分かりいただけたのではないでしょうか。 もちろん絶対に付けなければいけない訳ではありませんから、事情により付けないという選択肢もあります。 また、今回挙げた以外でも副次的な効果として 「隣が空き家なら息子たちが買いたいと言っている、少々割高でも欲しいのですが」という連絡を受けたこともあります。 これは売却の意思がなければ無用かもしれませんが、売却を目指している方には朗報ですね。 空き家問題でお困りの方は、連絡先などを付けるだけでもいいかもしれません。 但し、単に電話番号等だと不動産屋による「空き家なら売ってくれ」や近隣の方からの直接のクレームなどを受けるなどのストレスもあるかもしれません。 そういった時は日本空き家サポートの「空き家サポーター」にご連絡してみてはいかがでしょうか？ 最後は宣伝となりましたが、案外、空き家であることを公表した方が被害などは少ないものなのです。 今回の記事がお役に立てれば嬉しいです。 ↓空き家管理のご相談はこちらから
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2025年04月18日
エアコンは夏前に試運転しておこう！ ～品不足と人手不足で困らない為に～
猛暑を我慢したくなければ・・ さて、これを書いている３月下旬は鹿児島県はとても過ごしやすい陽気です。 かなり暖かく、日中などは半袖でも良さそうです。 例年なら、寒の戻りでこれから寒い日に数日逆戻りして、春の暖かさが本格化します。 そして、初夏を迎え、暑い夏を迎えると来るのです。例のやつが・・・・ 「エアコンが壊れた」のシーズンが 体感でもデータでも、ここ最近の夏の暑さは酷いものです。 昔のように窓を開ければ何とかなった時代ではありません。 このご時世でのエアコン不調は、中々我慢できるものではありません。 今回はこの「夏にエアコンが壊れた」で我慢したり、困らない為に 「本格的に暑くなる前の試運転」をおススメします。 なぜ試運転が必要なのでしょうか？ 年々、即時対応が難しくなってきている 試運転をしておいた方がいい最大の理由は エアコンの修理、交換を即時対応が年々難しくなってきているのです 当社でも昨年はギリギリ対応が出来ました。 なんとか即日や翌日対応がギリギリできたという程度です。 それでも今後は厳しくなるのかもしれません。 そうすると、暑い日にエアコンが使えなくなってしまう期間が長引くかもしれません。 これは当社に限ったことではなく、これから全国的に多発するかもしれないのです。 なぜこんな事態になっているのでしょうか？ ずばり「人材不足」と「シーズン中の品不足」です。 この２つが重なり始めたのが、ここ数年で恐らく今年はピークを迎えるかもしれないのです。 毎日のようにニュースでも取り上げられるように、現在、電気工事を行う業者さんは人材不足です。 また、異常ともいえる暑さにより、昨今ではエアコンは「必需品」となりました。 少し前であれば、自宅ではエアコンを点けないで過ごす。という人もいたかもしれません。 現在の気候では、真夏にエアコン無しで宅内で過ごすことは、ほぼ不可能といえるでしょう。 この状態で夏を迎えるとどうなるのか？ 暑くなった途端、稼働し始めるエアコン 試運転無しでシーズンを迎えた為、壊れていることに気付けなかった そんな人が殺到し、品不足と人材不足により対応が遅れる このようになるのです。 そもそも、エアコンは年がら年中売れる製品ではありません。 主に夏と冬に稼働する為、一年中生産が活発である訳ではありません。 そんな中、突如始まるエアコン修理や交換のシーズン。 予想されるのは エアコンの修理や交換までに長時間かかってしまい、我慢せねばならない期間です では、どうすればいいのでしょうか？ 春や秋に試運転しておく それを回避するために行うことが「試運転」です。 冷房や暖房を使う程ではない初夏や秋口に、エアコンを試運転するのです。 エアコンが壊れるのは、使っているシーズン途中に壊れることは実は珍しいのです。 大体は「暑く(寒く)なってきて、使おうと思ったら壊れていた」が大半なのです。 その為、エアコンの修理、交換時期は夏の暑さが本格化し始めた時期に集中します。 この時期にはエアコン業者さんはフル稼働中で、タイミングによってはかなりお待たせする可能性があります。 とはいえ、この暑さを我慢するのは至難の業です。 そうならない為に、事前に試運転を行うことが肝心です。 この試運転時にもう一つ行って欲しいのが エアコンフィルターの清掃です エアコンフィルターの清掃不足は、エアコンの寿命を短くします。 またエアコンから出る異臭の原因にもなりますから、春や秋にエアコンフィルターを清掃して、試運転を行っておくのです。 その段階で壊れていることに気づくことが出来たなら、解決は簡単です。 なぜなら、その時期はエアコン業者さんはまだシーズン前で余裕で対応してくれることでしょう。 今年は２０２５年問題として、建設業を始め、様々な業界で人手不足が本格化し始める年です。 いつものように「壊れてからでいいか」では済まないかもしれません。 管理会社として全力で対応するつもりではありますが、ぜひ皆さんも自分の為にエアコンの試運転にご協力ください。 そして試運転で異常があった場合は、速やかに管理会社に相談されることをおススメいたします。 酷暑と呼ばれて久しい昨今の夏を、少しでも快適に乗り切る為の注意喚起として受け取ってくだされば幸いです。
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2025年04月15日
就職氷河期世代はせめて日本史に刻んでほしい ～虐げられ、削られる世代として～
助けられない世代なら、せめて 就職氷河期世代 1970年～1984年に生まれた人を指し、「ロストジェネレーション世代」とも呼ばれます。 背景としては、バブル崩壊後の「失われた３０年」という日本経済がどん底の期間に、就職する為に社会に出ていかざるをえなかった世代を指す言葉です。 私もこの世代に入っています。 確かに、私たちが社会に出る時に一番人気だった職種はズバリ「公務員」でした。 当時は国家公務員だけでなく、地方公務員やその他の公務員が人気でした。 その理由はズバリ「安定」でした。 現在の人手不足の状況では、教師や自衛官など含めて人気は下火です。 元々、公務員が人気になるのは「不景気」の時期です。 いかに「失われた30年」が就職難だったのかが、伺い知れます。 当時の有効求人倍率は0.6倍程だったと記憶しています。 雑に解せば、100人いたら60人程度しか仕事が無かったわけですね。 昨年の有効求人倍率が1.25倍ですから、その差は推し量れようかと思います。 現在は人手不足、とりわけ若手不足と呼ばれている時代です。 それに比べると、就職氷河期世代の若者はそれなりに数も多く、だが景気は悪く、仕事は無く、つまり若者は掃いて捨てる程余っていたのです。 そんな就職氷河期世代ですが、現在の年齢でいえば55歳～40歳程になっています。 この世代について少し当事者としての目線も踏まえつつ、知って欲しいと思います。 私自身も、そして多くの同世代が辿るであろう悲観的な未来。 問題提起ではありません、恐らくそうなるであろうという悲しい現実と、我々就職氷河期世代が、この世代の結末としてどうなっていくのかを書くだけです。 私にとってもあまり気分のいい記事ではないです。 橋渡しをした世代になる 私たち、就職氷河期世代は職がありませんでした。 その為か仕事についた当時は、まだパワハラ上等の世界でした。 私も若い時分は仕事で手を出されたこともありますし、ブラック企業は多くありました。むしろ当然でした。 そうして若い間は上からの命令や指示は絶対、惨めな思いをすることも多々ありました。 私たちは当時思いました。 「これも若いうちだけだ、我々も歳を取ったら楽になるのだろう」と そうしている内に、若い世代が下からやってきました。 下の世代には、我々が受けたパワハラを引き継ぐことはありませんでした。 いくらかホワイトな社会になってきました。 そうすると、下の世代は人手不足ということもあり、重宝される社会になってきました。 彼らは人数も少なく、社会の景気が持ち直してきた頃でしたから、大切な人材に粗相をしてはいけない。となったのです。 今現在、新卒の給与などは各企業が争うように高水準になってきました。 初任給も昇給も休みも確保される社会となってきました。 就職氷河期世代にとって昇給は「何それ？美味しいの？」状態でした。 まだまだあります。 我々就職氷河期世代の親は団塊の世代です。 我々よりも数が多く、超高齢化社会の本丸である人数を支えなければなりません。 高い社会保険料、昇給されなかった世代には重い負担です。 しかし、我々はまだ思っているのでした。 「これも若いうちだけだ、我々も歳を取ったら楽になるのだろう」と でもその願いはどうやら無理そうです。 支えたし、見送る そうして、若い頃からずっと、未来にだけ希望を持っていた就職氷河期世代は気付くのです。 我々は、上の世代を支えなければならないが、下の世代は支えてくれることはないのでは？ 現在、国会などでも話題になるのは「社会保険料改革」です。 高齢化社会を迎え、少子高齢化に歯止めが掛からずに、負担は限界まできました。 そうすると、今後実行せねばならないのは社会保険改革です。 これまでのように老人世代を勤労世代で支えるのは限界です。 当然、今後は医療費負担や年金制度改革に取り組む必要があります。 つまり、医療費の高齢者負担増や年金の削減などです。 議論には相当の時間が掛かるでしょう。 そして恐らく、制度設計が整うのは、そう、就職氷河期世代が高齢者となる頃でしょう。 若者に負担を押し付けるのは気が引けます。 我々の子どもや孫世代に負担をさせたくはありません。 仕方のないことかもしれません。 今現在の高齢者はその時にはもういないでしょう。 若者たちは負担が下がった世代として社会で生きていくのでしょう。 そう、我々就職氷河期世代は「失われた30年」で犠牲となり、高齢者と若者を幸せな未来へと「橋渡しをする世代」だったのです。 上の世代を支え、下の世代の負担になることを避ける世代だったのかもしれません。 せめて日本史に残して欲しい 我々就職氷河期世代は我慢することばかりの世代でした。 社会に出てからはブラック労働や重い社会保険料や税負担 自分たちが高齢者になる頃には、年金改革や医療費負担増 報われることはない世代になる可能性は非常に高いです。 だからといって、この世代に今から何かをするには、いささか手遅れな程に歳を重ねてきました。 もちろん、今でも救う手立てがあれば対策をして欲しいのですが、今の政治では望み薄でしょう。 そうであるならば、せめて日本史などで後世に伝えて欲しいのです。 就職氷河期世代は「上の世代を支え、若者の未来の為に犠牲となった世代」であることを 私は世代間対立を煽りたいのではありません。 上の世代は親世代ですし、下の世代は子供や孫世代です。 どちらにも幸せになって欲しいです。 その為に就職氷河期世代が犠牲となることは、現在の情勢を冷静に考えればやむを得ないのかもしれない。 時代や経済状況、人口ピラミッド構成の歪んだ条件で生まれてしまった「就職氷河期世代」 年齢でいえば先ほど書いた通り55歳～40歳と、今なお現役で社会で摩耗しつづけています。 最後に、同じ時代を生きている就職氷河期世代のみなさんへ 私たちは不遇な時代に生まれたのかもしれません。 金銭的だったり、制度上の幸せという意味では困難な時代だと思います。 それでも、就職氷河期世代というだけで幸せになれないのか？といわれたら「そうではない、私は幸せだ」と言いたいものです。 不遇だった部分は世の中や時代のせいにして、なんとか「この世に生を受けてよかった」と思えるような人生にしたいですよね。 制度や景気の面では「失われた30年」だったのかもしれませんが、その30年間は我々が必死に生きた30年間です。 その30年を「私の失われた30年」で終わらせるか「私にとってはいい30年」だったかは、私たちが自分で決められるのですから。 出来ることなら、この就職氷河期世代を上手く支えられる方策があれば是非お願いしたいものです。 がらにもなく、変なことを書いてしまいました。 この記事のブログカテゴリーは「雑談」ですからね。たまにはいいでしょう。 私たち就職氷河期世代は常に「未来は明るいだろう」と信じ続けた世代ですからね、最後まで信じてみたいものです。
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2025年04月11日
霧島市の空き家管理が「ふるさと納税」対象に
空き家管理をふるさと納税で この度、弊社が行っている霧島市の空き家管理サービスが、霧島市のふるさと納税の返礼品として認可されました。 ふるさと納税の仕組みは改めて申し上げることはしませんが、所得税や住民税の控除にもなるという制度で広く認知されるようになりました。 今回はライトプラン、スタンダードプランを計３回ご利用できるようになっております。 もちろん、通常の空き家管理サービスはふるさと納税のような金額ではありません。 ライトプラン(外回りの作業/月1回) ５，５００円/月 スタンダードプラン(宅内、外回り作業/月1回) １１，０００円/月 スタンダードプラスプラン＝月２回でライトプランとスタンダードプランを各1回ずつ １４，３００円/月 となっております。 ふるさと納税は計３回となりますが、短期での空き家管理や体験版としてご利用いただくのも良いかと思います。 空き家特措法も施行され、今後益々リスクの多い空き家問題。 ぜひこの機会にお試しください。 詳細などはお問合せください。 日本空き家サポートの空き家管理の詳細はこちらから https://lotushome.jp/一戸建て・マンションの空き家管理（日本空き家/
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2025年04月08日
繁忙期を振り返ろう2025 ～前倒し化が顕著？変わる繁忙期？～
さあ繁忙期を振り返ろう 毎年恒例の繁忙期がひと段落したところで、2025年の動向をちょっと振り返ってみたいと思います。 今年の繁忙期も、退去・入居の数自体は例年通り。 おおよそ退去率も入居率も例年通りの良い水準で乗り切ることが出来ました。 大きく増えた・減ったという印象はなかったのですが、今年の印象は「動き始めが早かった」というのが現場の実感です。 特にピークは昨年末から2月にかけて。 特に1月末から２月はバタバタでした。 いつもなら3月がバタバタの本番という印象ですが、今年は12月から動き出していたように思えます。 そして、3月下旬あたり以降は穏やかな状態でした。 もちろん、急な辞令などによる例年通りの動きはありつつも、数年前まであったような「最後のラストスパート」的な動きはありませんでした。 この動きは当社だけなのかな？とも思いましたが、仲の良い仲介会社に聞いても同様の回答があった為、一定その傾向があったのはも事実だと思います。 他社さんからの問い合わせも２月がピークで３月下旬は明らかに例年より少ないものでした。 本題はここからです。 この「前倒し化」 実はここ２、３年感じていました。 少しずつ前倒し化していると思います。 その原因はなんなのでしょうか？ 引っ越し難民を避けている これは当社のエリアだけでなく、全国的に引っ越しの「前倒し傾向」があると感じています。 企業の辞令発令も早まり、それに合わせて早めに物件探し・引っ越しを済ませる方が増えているようです。 これに加えて、引っ越し業界の「ある問題」も関係しているのでは…？ そう、引っ越し料金の高騰と人手不足問題です！ とくに3月は「値段が高い！」「予約が取れない！」という声があちこちから…。 最近ではネットやSNSでも、「引っ越すなら3月を避けて」なんて情報も流れてますね。 そして、この動き、肌感だけではないのです。 なぜなら 天下の国土交通省が異例の呼びかけを行っているのです。 それは このように国土交通省自らが分散化を打ち出しているのです。 それは業界団体からの要請もあったのでしょう「需要が有っても人がいない」と 国土交通省では以下の施策を打ち出しています。 〇経済団体等への要請＿経済団体を通じて、民間企業の異動時期分散化の検討要請 〇引っ越し時期の分散化の広報 このように、各企業に対しても異動時期を分散させるように働きかけているのです。 こうした事情を知ってか知らずか、3月の引っ越しを避ける動きが確実に広がっています。 よくよく考えてみれば、企業の異動時期をずらすのは理にかなっている行動なのです。 引越しコストが高い時期に多数の社員を動かすと、企業が負担せねばならないコストが増加してしまうのです。 ＳＮＳの発達や人件費の高騰を背景に、従来の繁忙期の形を変えようとしているのです。 今年もまた、引っ越しを取り巻く環境が少しずつ変化してきた繁忙期でした。 ロータスホームでは年末に打ち出した「春からキャンペーン」がこの世相にハマったのですが、来年も同様に通用するかは分かりません。 来年はどうなるのか…今のうちから世相を見ながら、対策を考えておこうと思います。 それでも、昨年よりも良い結果で終えることが出来てホッとしています。 やっぱり賃貸不動産における繫忙期は楽しいですからね。 2025年4月15日追記——————————————————————————————- 本日、某ポータルサイトのデータ担当者と話しました。 霧島市という範囲では、1月から2月に反響数が集中しており、1月～2月は例年よりも数がＵＰしていたとのこと。 また、3月の伸び率も前述通りの動きをしていたとのことでした。 引越しの前倒し化が反響数というデータからも一定証明されたということでしょう。
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2025年04月04日
管理会社に生殺与奪を握られない大家になろう！ ～お前のオールを任せるな～
自立できる大家を目指そう 「生殺与奪（せいさつよだつ）」とは、「他者の生きるか死ぬか、命を奪うか助けるかを決める権利や力」を指します。 一般的には、ある人や組織が他者の運命や命運を完全に握っているような状況で使われます。 今回は、不動産投資において「管理会社に生殺与奪を握られない、自立した大家になろう」とのテーマで書いてみたいと思います。 タイトルを見て「管理会社を経営しているお前が言うのか？」と思われたことでしょう。 管理会社としてなら「大家は管理会社がいないとダメ」を言った方がいいんじゃない？ そんなことありませんよ。 なぜなら 弊社ロータスホームは 自立できる大家さんになって欲しいですし、そのお手伝いをしているのですから どういうことなのでしょうか？ 今回はＴＯＫＩＯの「宙船」の歌詞を引用して 管理会社に依存しないとはどういうことか？ 自立できる大家とは？ についてお話してみようと思います。 そもそも「自立できる大家とは？」 その前に言葉の定義づけからいきましょう。 結論からいきましょう。自立できる大家とは どこの管理会社に依頼しても満室経営できる大家さんです。 どういう意味でしょうか。 私は大家さんの集まりなどに行くと時折話しにでる「営業力」という言葉には懐疑的です。 「営業力」という言葉の使われ方としては 「あの管理会社は営業力があるから、客付けしてくれるよ」とか 「管理会社を選ぶ時は営業力で選ぶといいよ」などと使われたりしますね。 しかし、私は言いたいのです。 あなたは「営業力」という言葉で生殺与奪を握られるおつもりですか？と もちろん、管理会社によって客付けの力が異なるという文脈であれば異論はありません。 不動産会社と一口にいっても様々あります。 大手で何店舗もあるような会社から、おじいさんが一人でやっているような不動産まで千差万別です。 もちろん大手のような母体が大きい所などではたくさんの営業マンを抱えており、ＴＶＣＭなどで認知度も取っていれば大きなアドバンテージがあるでしょう。 しかし、みなさんご承知の通り、大手不動産に任せていれば安心でしょうか。 大手に任せていれば万事ＯＫであれば、こんなに中小含めて不動産屋というのはあり得ない訳ですね。 大手不動産になれば顧客も当然たくさんおりますし、そもそも入居者に届ける為にはインターネットなどの募集で、それこそ数多くの物件に勝たねばなりません。 結局のところ、大手不動産に管理を任せたとしても、世間にいる数多くの大家さんに勝たないことには、満室経営の道はありません。 もちろん、賃貸部門が無く、賃貸での客付けに一生懸命でないタイプの不動産屋に任せるのは流石に・・・とは思います。 そんな中であなたが不動産会社に対して、すべきことはなんでしょうか？ 担当の店舗の営業マンに物件を紹介して貰えるように挨拶に足繫く通う 他の物件に負けないようにＡＤ(広告料) 何店舗も不動産会社を周って、自分の物件を周知してもらうこと 確かに大事な点だと思います。 でも、この状態だと生殺与奪を握っているのは誰でしょう？ やっぱり不動産の仲介会社ではありませんか？ 上記の行動は「だから私の物件を紹介してほしい」という意味になりませんか？ それでは生殺与奪を自分の手に取り戻せているとは、言い難い状況です。 本来すべきことはもっと手前にあるのかもしれません。 それは あなたの物件の価値を高めることです 不動産会社を当てにするのではないのです。 そもそも、不動産会社が物件を借りてくれるわけではありません。 借りていただけるのは、世の中にいる入居者さんなのです。 大家さんが本当にアピールするのは、不動産会社の従業員ではなく、市場にいる入居者さん候補の方々なのです。 自立する大家とはすなわち 人気物件の大家であること、どこの管理会社でも関係ないと思えるような物件を持てばいいのです。 それこそが「生殺与奪を握られない、自立した大家」の姿なのです。 自分の力で勝ち取る為に管理会社を活用 そんなことが出来たら苦労しないよ！ 本当にそうでしょうか？ 先ほどの大前提に戻りましょう。 大家であるアナタのお客様というのは誰でしょう。 他ならぬ入居者さんである訳です。 その入居者さんへ向けて、自分の物件の商品力を高めるという当たり前のお話をしているのです。 そして本来、管理会社はそれをサポートするのが仕事なのですから 「そんなこといって、高いリフォームや値下げばかりを提案するんじゃないの？」 また心の声が聞こえたような気がしました。 確かに、最適なリフォームや家賃設定なども時には必要かもしれませんが、人気物件への道はそれだけではありません。 必ずしも費用が掛かることばかりではありませんし、もっと可能なこともあるケースがほとんどです。 人気物件への道は、もっと多面的で複雑です。 リフォーム、デザイン、家賃設定、賃貸条件、物件選定、清掃、管理 手法は千以上もあるでしょうし、組み合わせは無限です。 「そんなの分からないよ」 そこを代わりに提案するのが、管理会社の役目です。 管理担当者は人気物件への道を大家さんと一緒に歩む存在なのです。 もちろん、決断の効果や結果は大家さんに返ってきます。良いことも悪いことも 管理会社と二人三脚で、この人気物件への道を進むことが本来の「管理」の役目だと思います。 無事、この人気物件へ辿り着いたなら あなたの生殺与奪は、自分自身でしっかりと握られていることでしょう。 管理会社はパートナー このところ、大家さん側の情報発信が盛んになっています。 私も大家さんの生の声を聞ける貴重な機会として、参考になっています。 しかし、このところ情報発信の中で「営業力」という言葉が一人歩きしているように思っておりました。 上記で紹介したような「不動産会社を何社も尋ねる」や「広告料を積み増す」を多く見る機会が増えました。 確かに手段としては有効でしょうし、何もしないよりはよっぽど良いと思います。 でも、思うのです。 その行為で大家さんの物件価値は変わっていませんし、あとは不動産会社次第だよなぁ・・・・と 全ての手段を取った後であるなら、仕方ありませんし、正解の道の一つだと思います。 でも、本当に目を向けるべきなのは外ではなく、自分の物件の価値を高める方法を最優先にしてはいかがでしょうか？ 実は管理会社としても、本当はその道を歩んだ方がありがたいのです。 というのも、人気物件になったあかつきには、苦労してお客様に入居してもらうようなことをしなくて済むのです。 お問合せの反響数も多く、実際に案内してもすぐに決まる物件。 不動産会社としても、絶対にこのような物件を増やした方がいいですよね。 冒頭に申し上げた大家が自立することが大事なんて「管理会社なのに、なんでそんなこと言うんだ」の答えはこれです。 管理会社というのは大家さんのパートナーであるのです。 一緒に人気物件を作り上げる作業、その道を伴走してくれるパートナー それが賃貸の管理会社だと思っています。 生殺与奪を取り戻した大家さんも、そんなパートナーであれば長いお付き合いをしていただけるでしょう。 私たちロータスホームも、そんなお互いの為になる関係を目指しているのです。 まだまだ道半ばですが、大家さんと一緒に試行錯誤しながら人気物件への道を走ってまいります。
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2025年04月02日
我が子への愛情をお菓子に ～お菓子のｅｎ９０５～
和洋折衷の上品な甘さ とある日、私は疲れ切っていました。 トラブル処理、次から次へと来る書類の処理、私は疲れ切っていました。 そんな時にふと思いました。 「甘いものが食べたい」 私は甘党です。お酒は得意ではありません。 それだけに、こんな疲れ切った日には「心の底から美味しいと言えるお菓子が食べたい」と思いました。 そこで当社勤務の女性スタッフに尋ねました。 「霧島市で私の疲れを癒せる美味しいお菓子を教えて欲しい」と 女性スタッフは言いました。 ロータスホームから歩いてすぐの場所に有名なお菓子屋さんありますよ。行ったことないんですか？ なんてこった、そんな近くにあったのかと 私は店から出ると徒歩で向かいました。 私の足で徒歩２０秒で着きました。 しかもこのお店 一週間に２日(水・土)だけの営業とレア感もあります。 そこは正に期待以上の出会いとなりました。 お店の場所 お店の場所ですが、国分方面から来た場合、山形屋ストアを国分隼人自動車学校方面へ曲がり、100ｍ程走った右側にあります。 外観は普通の一戸建に見えますので、通り過ぎに注意です。 駐車場はお店前に一台停められます。 もし空いていない場合は道向かいに停車スペースがあります。 店内に飲食スペースなどはないので、すぐに空くことでしょう。 当社からすぐの場所です。お部屋探しの後にも是非お立ち寄りください。 こちらがお店の外観 お店の前に１台駐車場が無料で停められます。既に満車の場合は道向かいにスペースがありますね。中には飲食スペースはありませんので、すぐに空くとは思います。 お店の営業日は水曜日と土曜日のみ10：00～15：00の間と貴重 店内の様子 店内は販売スペースのみで小さなお店です。お客様が２組ほど入るといっぱいでしょう。私が行った時は、予約して受取りに来た方を多く見かけました。滞在時間は短めなので、待ち時間はほとんどないです。 店内はキレイでインテリアなども感じのいい雰囲気になっています。入って右側に焼き菓子がならんでおり、ショーケースにはケーキ８種類ほどならんでいました。 お菓子の数々 店内の商品の数々です。 こちらのお菓子はどれも美味しいのですが、特徴があります。 しっかり甘いのに、まったくクドくないのです。 私は甘党です。 たまに「甘さ控えめ」がウリのお菓子を口にすると、思うことがあります。 「ただ甘さが少ないだけじゃないか」と とはいえ、甘ったるくて食べた後に胃もたれするようなお菓子も厳しいですよね。 お菓子のｅｎのお菓子は違うんです。 甘さはしっかりとあるんです。だけどサッパリしているんです。 店主さんに味の感動をお伝えしたところ 甘さを引き立たせる為の「塩」の使い方がコツかもしれませんねーとのこと 洋菓子でも和菓子のように、塩を効かせることで、甘さを引き立たせるようにしているそうで、味に深みやサッパリとした後味を作ることができるようです。 確かに店内にはバスクチーズケーキやガトーショコラなどの洋菓子から、どら焼きやいちご大福などの和菓子もあるのです。 そういった和洋折衷の技術を、和菓子にも洋菓子にも活かしているのがｅｎ９０５さんの最大の特徴かもしれませんね。 パウンドケーキは特に人気で、中でも目玉は小豆をふんだんに使った「大納言」 この大納言ですが、大げさでも何でもなく、早めに行くか予約しないと高確率で売切れだと思います。 写真を撮ったこの日も、１１時過ぎに行ったところ、既に残りは１個でした。 個人的にはレモンパウンドケーキも絶品でした、レモンの爽やかな風味が甘さとマッチしていて美味しかったです。 あとはチョコレート系のお菓子はどれも絶品です。 生チョコバスクケーキはこの日も売り切れでしたし、ガトーショコラなどのチョコ系は店主さんこだわりのチョコレートを使っているそうで、いつ行っても残りが少ない印象です。 私は味音痴なのと、食レポが下手なので、感動をお届け出来ないのがもどかしいのです。 チョコレートのビター感というか、甘さもよくて、食感もよくて・・・・・・・・・・ とにかく食べてもらえれば分かりますから 正面のショーケースにはケーキや大納言などが並んでいます。このは１１時でしたが、既に売切れも 人気のガトーショコラ、なんでも冷凍庫で凍らせた直後でもおいしくいただけるとのこと、チョコレートの量が多い気がします。しっとりとしたケーキです。 本格的なバスクチーズケーキですが、味は市販のものよりもっと濃厚で複雑な味がします。秘密は何なんでしょう 前回食べて美味しかったので、今回も！と思った生チョコバスクですが、既に売切れ次回は予約していこうと思います。 和菓子は西郷どん村の物産館でも買えるようです。 焼き菓子コーナーは特にお値段がお求めやすいなと思います。 どら焼きは餡子がズシっと入っています。 パウンドケーキはどれも素材の味がしっかりと出ています。 レモンは本当におススメです。レモンの香りと爽やかな後味が最高です。 みんなお目当ての大納言。４種類の豆を使っており、風味も最高です。 お茶ともコーヒーとも合う、なんとも美味しいお菓子です。 予約を活用した方がいいかも 店主さんにお話を聞くと、最初は自分のお子さんに向けてお菓子を作っていたそうです。 お子さんが食べやすいように、喜んでもらえるように作っていたところ、このお店の開店に至ったそうです。 どおりで、どのお菓子も食べやすく、愛情を感じるのは、まさに我が子に美味しく食べて欲しいとの想いが詰まっているからなんですね。 お菓子そのものも「我が子のように感じる」と嬉しそうにお話する店主さんが作るのであれば、お味も納得ですね。 いつ伺っても売切れの物が多いですね。とお話をすると 「前日までにご予約をしてもらえればご用意しておけるので」 予約していると１８時まで受け渡し対応ができるとのことで、営業時間の１０時～１５時の間に行けない方も仕事終わりに受け取れますね。 気さくな店主さんが、正に我が子のように手塩をかけたお菓子の数々、ぜひご賞味ください。 そして、近くにあるロータスホームもよろしくお願いいたします。 店舗名 お菓子の～ｅｎ９０５～住所〒899-5102 霧島市隼人町真孝166-1電話090-5082-8443営業時間10：00~15：00 毎週 水曜日・土曜日予約方法電話で予約できますインスタグラムhttps://www.instagram.com/okashi_no_en905/
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2025年04月01日
【急募】限定１部屋のご紹介 賃貸借期間2日間限定！ ～〇神と時の部屋～
4月1日～の2日間限定 今回は弊社ロータスホームの一押し物件に空きが出ましたので、ご紹介いたします。 ここ最近、空きがありませんでしたが、今回は退去が出ました。 2025年4月1日のみの限定募集となりますので、お急ぎください。 この物件、最大の特徴は 室内の時間が通常の３６０倍程度の早さになる つまり、賃貸借期間は2日のみとなりますが、室内ではおよそ２年分過ごせるという点です。 こんな方におススメです。 手っ取り早くレベルアップしたい方 多忙だけど、自分だけの時間を取りたい方 自分を見つめなおす時間が欲しい方 お庭 建物を出ると、お庭はほぼ地球と同じ大きさとなっています。 但し、何もないため迷った場合、建物に戻れなくなる恐れがあります。 本当になにもありません。 室内 室内は生活に最低限の設備しかありません。 なぜか、食事と飲み物は無限にあるようです。 簡易シャワーとトイレはあるそうです。 娯楽などは無く、完全に自分自身と向き合うことが可能になります。 現在の情報過多の環境に疲れた方にはピッタリです。 食事を取った後は、ひたすらトレーニングなどにピッタリですね。 告知事項 こちらの物件は注意点がありますので、予めご了承ください。 空気は地上の４分の１の薄さとなります 重力が地球の１０倍程度 気温が５０℃～－４０℃と安定しません ※エアコンなし 契約期間(４８時間)内に退去しない場合、永遠に外に出れなくなります 物件名精〇と時の部屋賃貸借期間・契約種別2025年4月1日～48時間 定期賃貸借契約居住人数１名～２名まで ※ルームシェア可敷金礼金なし設備その他バストイレ別 シャワー完備 水道 食事つき ベッド付契約条件・原状回復不要・室内の使用で起こる事項は貸主免責・退去は自己責任 賃料や原状回復費用などは不要とのことで、貸主さんは神様のような方です。 こちらのお問合せにつきましては、４月１日のみとなります。 翌日以降にお問合せいただきましても回答はいたしかねます。 またお問合せは下記フォームからのみとなり、お電話でのお問合せはお受付いたしかねます。
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2025年03月28日
不動産業界あるある ～不動産業信用ないけど、初手から敵視はしないで編～
不動産業のイメージは悪い 私はもう慣れてきましたが、不動産業のイメージはよくありません。 正直、今でも初対面の人から警戒心や拒否感を感じるときはあります。 私は慣れているので、まずは「怪しい者ではないですよアピール」から入るのがデフォルトですらあります。 なんでしょうね、最初にこんな自己紹介からしなければならないのは？ みなさんは、不動産業界にどんなイメージをお持ちでしょうか？ 以前、不動産団体が「不動産業界にどんなイメージがありますか？」というアンケートを実施した際に、多く挙がった内容は以下の通りでした。 「金に汚い」「嘘をつきそう」「営業がしつこそう」「恐そう」「人によって態度を変えそう」「騙しそう」 なんでしょう、反社のイメージアンケートと言われても仕方ない文言が並んでいますね・・・・ 一部の先人たちの行いにより、仕方ないのかなあ・・と思うこともあります。 昔の先輩がたの話を聞けば「そりゃ悪人扱いもされるだろ」とツッコみたくなるような人がいたことも事実です。 このご時世では減ってきましたし、出来れば不動産業界のイメージが良くなって欲しいと思っています。 事実、最近の不動産屋さんはクリーンな人が大半だと思います。 それでも業界全体が撒いた種なのかもしれませんね。 今回はそんなイメージが悪いことを認めたうえで、それでも不動産業界に関わる時のおススメの対応方法について業界人として書いてみようと思います。 不動産業界のイメージを向上させるのは、不動産業界人の振る舞いであることは間違いありませんからね。 「初手から敵視はしない」をおススメする理由 お客様の中には「絶対に騙されるもんか」「不動産業者は悪人だ」というスタンスを最初から最後まで崩さない方も多くいらっしゃいます。 お気持ちは分かるのですが、不動産業者として接した場合、このスタンスが強すぎると正直良い結果を生まないことが多いと思います。 冒頭に申し上げたとおり、不動産業界のイメージは良くないことは重々承知しています。 一部の先人たちや、それを排除できなかった不動産業界にも問題があるのは事実でしょう。 現在では、そういったイメージを払拭しようと様々な努力が重ねられています。 現在、大半の不動産業界で働いている人達は初対面時、努めて明るく振舞ったり、自己開示を早めにするなどの行動をする人が多いものです。 いわゆる「怪しい者ではありませんアピール」ですね。 働いている我々も不動産業界のイメージが良くないことを知っていますから、まずは疑念を持たれないような振る舞いを心掛けているのです。 しかし、このようなことをしてもなお、不動産業界に不信感を持っている方は、警戒と拒否感を強めに出されることがあります。 よくあるのは 予算を言わないか、低めに言う 引っ越し理由などは言わない 条件は言うが、自分に関することは極力明かさない こんな感じの方は時折いらっしゃいますね。 恐らくあまり正直に話すと「高いものをわざと出されそう」「個人情報をあまり出すと恐い」などと警戒されていると思われます。 再三になりますが、お気持ちは分かります。確かに初対面で信用ならない人に答えたい事柄ではないでしょう。 しかし あまりに答えてもらえないと、アナタが損してしまいます 初手から敵視はしない方があなたの得になるのです。 １００点の物件を紹介したいが・・ 不動産業界ではこのような言葉があります。 不動産に１００点はない 確かに、100点満点という物件は存在しないかもしれませんね。 何かが優れていれば、他の部分で減点はある。 全てパーフェクトというのは、この世にないと断言は出来るでしょう。 そういった意味では、不動産探しなどはいかに「100点に近い」物件を探すか。ということですね。 それを踏まえて、私がもう一つ言いたいことは そもそも「どれが１００点か？」は人によって違う です。 私たち不動産業界人はお客様から聞きたいのです。 「あなたの１００点はどんな物件ですか？」を聞きたいのです。 そもそも物件探しは無数の組み合わせにより、成り立っています。 予算、周辺環境、所在階、築年数、間取り、広さ、設備、眺望、日当り、配色 これ以外にも様々な要素が組み合わさっており、どの項目をどれほど重視するかは正に十人十色です。 予算一つとっても、収入や価値観により「どこまでが割安と思えるか？」は人それぞれでしょう。 収入が多いからといって家賃に充てたいか？は別問題ですからね。 そういった価値観なども含めると、無数の組み合わせの中から良い物件を探す作業なのです。 その作業をプロとしてご提案する時に必要なのが「お客様の情報や価値観」となるのです。 私たち不動産業界に身を置く者で真剣に「いいお部屋をご紹介したい」と考える人ほど、この「お客様の情報や価値観」を聞きたいのです。 どんな物件にもメリットもデメリットもあるのですが、人によっては物件のメリットがデメリットにもなり得るし、逆もまた然りです。 出来る限り、あなたの価値観や引っ越し理由などを聞けることで、その精度が高まるわけですね。 まるで人工知能が多くの前提条件を提示することで、精度の高い回答を出すように その為、優秀な営業マンほどあなたに満足して欲しいがゆえに、あなたのことを知りたいのです。 初手から敵視してしまい、あまりに情報や価値観を話して貰えないと「あなたの１００点」が分からずに、１００点の物件からドンドンと遠ざかってしまうのです。 まずはフラットに話してみよう じゃあ、初手から全てを話さなければならないか？と言われたら、そうではありません。 まずはフラットに話してみるだけで結構だと思います。 全ての事項を初対面の人に最初から話すのは、私でも気が引けます。 「初手から敵視しない」という程度の心持ちで十分だと思います。 一生懸命に親身になってくれる不動産業者であれば、必要な事項をしっかりとヒアリングしてくれるでしょう。 その中で「言ってもいいかな？」と思えるような事項は話してあげればいいと思います。 人と人のことですから、合う合わないもあることでしょう。 目の前にいる人を最初から決めつけることなく、フラットな目線で判断して話してみる程度ではどうでしょう。 そうするだけで、お部屋探しが一気に進んだり、思ってもみなかった良い物件と出会える確率が上がることは間違いないでしょう。 冒頭に申し上げた通り、不動産業界のイメージが悪いのは、私たち不動産業界に身を置く者の責任だと思っています。 そんな中で「初手から敵視しないで」は虫のいいお願いかもしれません。 ですが、過去のことに縛られ過ぎて、いいお部屋に住みたいだけのお客様が不利益を被るのもまた、不毛なものだと思います。 いつの日にか不動産業界のイメージが逆転することを願って、ささやかながら一生懸命仕事をしたいと思っております。
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2025年03月25日
お引越しの挨拶 いる？いらない？【2025年最新版】
お隣さんへのご挨拶、するしない？ 皆はどうしてるの？ 隣近所への引越し挨拶はいるのか？ さて、ご入居前に聞かれるこの質問 引っ越し時の近隣への挨拶はした方がいいのか？それともいらないのか？ 管理会社として見解を出す時が来ました。昔は引っ越してきたら両隣と上下階は挨拶にいくものだ！なにかあった時の為に挨拶にはいった方が良いというのが定説でした。 賃貸の管理会社としてお話しする機会も多くなってきたことですし、管理会社としての見解を皆さんも聞きたいことでしょう。 結論からいきますと 「引っ越し挨拶はしなくてもＯＫです、ただしお子さんがいる場合はしてもいいかも」 管理会社としての見解はこのようにしています。 「なんで？した方がいいんじゃないの？」という意見も分かります。もちろん、「するな」という訳ではありません。やはりご挨拶をしておきたいという方はしていただいて大丈夫です。挨拶をするメリットもあります・ご迷惑をお掛けした時に挨拶に行っておいた方が許してもらいやすい・自分に何かあった時の為に助けてもらえるかもしれない確かに、そういった側面はあるかもしれませんね。しかし、このご時世でご挨拶の弊害や不要論もあります。そして、どちらが多数になったかというと「挨拶は不要」と感じる方が増えてきたのです。引越し挨拶のデメリットとしては 女性の場合、一人暮らしであることが分かる お隣さんとの「近所づきあい」の感覚の違い そもそも挨拶される側も望んでいない 防犯上の懸念 コロナウイルス等で他人と会いたくない 特に最近はこの「近所づきあいの感覚の違い」が大きいような気がします。「ご挨拶に行った先が変な人や怖い人でトラブルになる」 実はこのようなケースはほとんどありません。それよりも多いトラブルは 「いい人過ぎて困ってしまう」 このケースの方が多いように思います。昔こんなことがありました、ある新入居者Ａさんがお隣のＢさんにお引越しのご挨拶をしたところ、ＢさんはとてもＡさんに好感をもちました。入居後しばらくして、Ａさんから管理会社へ連絡が来ました、その内容は「Ｂさんからのおすそ分けや長時間の雑談などで困っている」とのことでした。聞けば、事あるごとにＢさんから野菜などのおすそ分けや、顔を合わせれば世間話などをしていた、当初は嬉しかったが、頻度が多くなってきてお返しをしたり、お話しをすることが大変になってきたとのことでした。お互いに良い人同士だったため、良くしてあげたいという気持ちがこの結果になってしまいました。ちなみにこの事例ではＢさんが変わり者ということはありません。近隣とのトラブルなども一切なく、他の方とは会釈をする程度の方だったそうです。挨拶をきっかけにお互いの感覚のズレがお互いの重荷になってしまった悲しい事例です。では、ご挨拶は完全にしない方がよいか？と言われたら１つだけ例外があります 挨拶しておいた方がいいケースも 例外もあります 「小さいお子さんがいて周りへの迷惑が気になる」という方はご挨拶をしておいた方がよいでしょう。 この場合は大体ファミリー向け物件になるため、お互いの感覚も近く、コントロールしづらいお子さんの騒音に対して事前にご説明したほうが良い結果になることが多いと思います。 お子さんの音が聞こえてきたとしても挨拶があったことで「挨拶も来てくれたし、まあいいか」と思ってもらいやすい側面はあると思います。しかし、その場合でもおススメしているのは 「会わずにご挨拶」 これです。それではご挨拶をする場合のおススメの方法、贈り物、文面などについてお話していきます。 お引越しの挨拶「するならコレ」 1.ご挨拶の方法基本的にはお引越し当日、もしくは翌日までに両隣と上下階へ物とお手紙を添えてポスト、もしくはドアノブに掛けるなどで会わずにご挨拶現在はコロナウイルスも一定落ち着いてきた様子で、ひと頃よりは来訪者に対する嫌悪感は無いことでしょう。 しかし、それでも伺ったタイミングが丁度忙しい時間だったり、或いは単に機嫌が悪い時だったらどうでしょうか。 お互いに良い気分がしない初対面になってしまうかもしれません。 それよりは、挨拶に来てくれたことが分かれば大体大丈夫です。 お手紙と粗品があれば「わざわざ来てくれたのだな」と思ってもらえるため、それで十分でしょう。 その後に出かける時などに顔を合わせたタイミングにでも「こんにちは」と挨拶すれば印象は良いはずです。 2.贈り物洗剤やタオルなど食品以外の物で金額は200円~700円程度の物特に多いのは・タオル（紙のし付き）・台所用洗剤 ・サランラップ ・フリーザーバッグなど生活必需品が多く、ネットで「引っ越し挨拶 粗品」とでも検索して出てくるもので十分です。ポストやドアノブでの受け渡しとなるため食品関係は避けた方が無難です。食品は好みやアレルギーなどもありますからね。 金額も高い方がいいという訳でもありません。 ポイントは「誰もが簡単に使うであろう物」です。オシャレな物やこだわりの逸品などではなく「使えば消えてなくなる物」が贈られた側も気を使いませんからね。 ここに金額の多寡は関係ありません。3.お手紙の文面カード程度の大きさで結構です。例文「〇月〇日に○○号室に越して参りました。 ご挨拶をお手紙にて失礼いたします。 こちらには小さな子供が２人おり、何かとご迷惑をお掛けすることもあろうかと思います。 注意してご迷惑にならないよう努力いたします。 また、心ばかりではございますが、ご挨拶の品を入れておりますので、お使いいただければ幸いです。 これからお世話になります。どうぞよろしくお願いいたします。」お伝えするポイントとしては ・子供がいること ・こちらとしてもなるべく迷惑にならないよう注意していくこと これがあれば十分だと思います。 名前も記載するのであれば苗字程度でよいでしょう。フルネームだとＳＮＳなどで特定されることも懸念があります。 余程珍しい苗字でなければ苗字程度はいいのではないでしょうか。 但し、苗字も明かしたくない場合は例文の通りでいいと思います。一人暮らしで挨拶をしたいという場合でも、このようにお手紙と粗品でご挨拶すれば良いと思います。あとは、集合住宅ですからお隣や上下階の方へ配慮しながら生活していけば、それが何よりの気遣いになるのです。 いかがでしたでしょうか。よく聞かれるお引越しの時のご挨拶。皆さんも他の方がしているか？不動産屋としてはどのように考えているか？気になるポイントでしょうから、賃貸管理会社の立場と見解として書いてみました。 参考になれば嬉しいです。
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2025年03月21日
ＳＴＯＰ！満室詐欺 ～地面師ならぬ空室師に引っかからないように～
空 室 師 た ち 満室詐欺の見破り方ＰＡＲＴⅡ 収益用不動産を購入しようとする時に一定確率で見かける「満室詐欺」 実態は空室であるにも関わらず、満室を装って売却する手口として前回ご紹介しました。 前回のブログはこちら https://lotushome.jp/blog/4057/ そんなの詐欺じゃないか？ 前回も書いたのですが、騙していることは間違いないでしょうが、それを詐欺として立件できるかどうかは別問題です。 また、オレオレ詐欺などの一般人をターゲットにした詐欺行為に対しては、法制度や警察の捜査の力の入れようなどはかなりのものです。 一方、不動産投資にまつわる詐欺などは、巧妙かつ収益の為ということもあり、警察の力は限定的になってしまうのが、現実です。 不動産投資を志すものは「事業者」として見られますので、一般消費者よりも深い「注意」が要求されてしまうのです。 先日も元セクシー男優のしみけんさんが、購入予定物件で、直前での賃借人の大量解約騒動として記憶に新しいところです。 この件については、世間では「満室詐欺だ！」とされておりましたが、私からすると結論は「分からない」としかいいようがありません。 どのような経緯であったか、どういった物件か、事前のやり取りなども見えておりませんので、この件が満室詐欺かどうか判断できないのです。 実際に繁忙期であれば、運悪く大量の解約が重なることも、なくはない話ですから、一方的に「これは満室詐欺だ！不動産業界はやはり信用できない」とは言えないと思います。続報をまつしかありませんね。 しかし、実際の満室詐欺に遭ってしまった場合は、被害は甚大です。 おさらいになりますが、満室詐欺の被害とは 実際の相場とかけ離れた想定利回り 原状回復やリフォームが適切に行われず放置された物件 架空の家賃を元に設定した売却価格 それによる 収益性の低下 多額の原状回復・リフォーム費用 適正家賃への変更 などを満室詐欺に遭ったと認めて、実行していかなければなりません。 多くの方は、最初は受け止めきれず「想定の家賃で貸せるハズ」という確証バイアスをはたらかせてしまいます。 ようやく受け止めて再起を図ろうとしますが、やはり大きな痛みを伴います。 皆一様に自分が騙されたというのを受け止めるのは、簡単なことではありません。 そんな被害の大きい「満室詐欺」を仕掛ける業者や売主を「地面師」ならぬ「空室師」として よくある手口や、怪しいポイントなどをお伝えしていこうと思います。 あくまで「確率が高まる」という程度ですので、該当するからといって「満室詐欺」という訳ではありません。 そんなに簡単に断定できないからこそ恐いのです。 それでも幾つかの手段を知っていれば想定することが出来ます。 今回は購入前の段階での「資料」等から浮かび上がる可能性のある内容をお伝えしてみようと思います。 法人契約 民間住宅を社宅や寮として法人が借り上げる「法人契約」 これは一般的なものであり、なんら怪しいものではありません。 当社でも法人契約は受け付けますし、法人契約そのものには善悪もありません。 但し、購入検討する段階での資料から浮かび上がることもあります。 それは「レントロール」です。 ちなみにレントロールというのは賃貸物件の入居者に関する契約条件や情報を一覧表にしたものです。家賃明細表とも呼ばれます 購入段階で売主、もしくは売主側の仲介業者から示されることでしょう。 このレントロールに以下のようなものがあった場合は注意してもよいでしょう。 同時期に複数の部屋を同時に借り上げている・法人が借り上げるタイミングで複数の部屋が空いていたという証拠 売主に近い関係先法人が借りている・売却へ向けて状態の悪い部屋を借りてもらう、空室数を減らす狙いの疑い 使用目的が「倉庫」である・状態が悪い部屋である可能性がある 周辺で一時的に部屋を借りる予定があっただけで短期解約の可能性 このように予測することも出来るわけです。 特に同じ法人が多数のお部屋を借りている場合などは注意が必要です。 そもそもの売却理由も「近々、法人契約がなくなる可能性を知ったから」という可能性も浮上してきます。 そうすると、所有者変更が終わったタイミングで大量の解約予告ということもありえます。 他にも法人契約が満室詐欺に使われやすい点としては「個人契約の場合、本人確認書類などが大量に必要になる」などの理由があります。 個人契約で満室詐欺に加担する目的で身分証などを提供した場合、ハッキリと詐欺の片棒を担いだとなり、最悪は逮捕もあり得るでしょうから、提供する人も少ないことでしょう。 法人の場合、複数部屋を一括で借り上げる行為自体は実際にも多くありますし、必要書類が少なくて済む為だとも言われています。 だからといって法人契約＝悪という訳ではありません。 実際にはそんなことは無いかもしれませんが、精査したり、聞き取りをしっかりとしておいて損はないでしょう。 売主が知人・親戚へ貸している これも多くみられます。 「〇〇〇号室は売主の親戚が住んでいます」だったり「知人に貸している」などのパターンです。 このケースでは 売却後、高確率で解約となることでしょう。 そもそも、知り合いに借りるというのは、よほどのことが無い限りは不自然なものなのです。 解約後にお部屋へ行くと状態が悪かったり、不相当に高い家賃設定をしている場合などもあります。 また知り合いがゆえに原状回復も免除だったり、変な特約などがついた契約書だったりもします。 しかし、このケースで稀にあるのは 本当に知り合いへ安く貸していて、退去したら家賃を上げることが出来た というパターンもあります。私自身も何度か経験があります。 似た状況で辛いのは 本当に安く貸しているがゆえに退去しない。という場合もあります。これはこれで「嬉しいような悲しいような・・」となってしまいますね。 いずれにしても「売主の知り合い・親戚」は、注意して確認してもいいでしょう。 以下の項目を確認してもいいでしょう。 売却後も住み続けるのか？ 解約後の原状回復の扱いは？ お部屋の状態はどのような状態か？ この辺りは気になりますね。 もちろん知り合いや親戚に貸すこと自体は、売主の自由ですし、それ自体は善悪もありません。 ただ、買い手側がしっかりと把握すべき事項であるだけです。 昔からの入居者 最後にご紹介するのは「昔からの入居者」です。 正直、これは「満室詐欺」にはあたりませんが、満室想定利回りに影響を及ぼす為、ご紹介いたします。 みなさんご承知の通り、物件というのは基本的には築年数を経るにつれて、賃料は下がっていくことが一般的です。 経年劣化や設備の老朽化、陳腐化により少しずつ価値を下げていきます。 これは当然の流れなのですが、ここに一石を投じる存在が「昔からの入居者」なのです。 築年数が浅い時期に入居し、これまでお住まいいただいている貸主側からすると天使のような存在です。 恐らく家賃が下落した状況でも、周りの入居者さんよりも高い水準で家賃を払っていただいている状況かもしれません。 そういった貴重な方の家賃設定により、全体の利回りが変わっている可能性もしっかりと考慮しましょう。 家賃というのは年代ごとに変化していくものです。 「今だったら総賃料はいくら位になるんだろう」 現在の相場を元にしっかりと把握しておきましょう。 天使のような長期入居者さんも、いつ退去がくるかは分かりません。 また、長期間ご入居いただいたのであれば、原状回復の費用なども他の部屋より多く見込んでおかねばなりません。 感謝しつつも、リスクケアは忘れてはいけませんね。 収益用不動産の購入はプロとしての自覚も 私は収益用不動産を購入するということは「事業者」になるということだと思っています。 また様々な面でも「事業者」として見られます。 それは税制などだけではありません。 もちろん騙す側の行為が悪いというのは当然です。 悪意をもって騙そうとする売主も関与する業者も許してはいけません。 しかし、それを嘆いても事態は好転することはありません。 まずは自分自身をプロであると自負して、しっかりと調査や見極める力をつけていきましょう。 もちろん、専門的なこと全てを網羅する必要はありません。 その為に私たちのような不動産会社があるのですから 但し、その不動産会社も玉石混交です。良い業者、信頼できる業者を見抜く目も同時に必要となります。 自分だけが得する為には、他人がどうなっても構わないという「空室師たち」の被害に遭わない為にも みなさんの良い旅路の為に、今回の記事が役に立てばうれしいです。
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2025年03月18日
「マンションは音に強い」に隠されたウソ・ホント ～マンションで起きる騒音トラブルの実態～
「マンションは音に強い」というのは、不動産業界でよく聞かれる説です。 賃貸営業に配属された方が、入社初日に受ける研修でも「アパート・マンションの違いは？」で学ぶ必須項目といえるでしょう。 確かに、鉄筋コンクリート（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）の構造を持つマンションは、一般的に木造や軽量鉄骨造のアパートよりも防音性に優れています。 しかし、「マンションなら音の心配は不要」と思っていると、意外な落とし穴があるかもしれません。 今回は、この「マンションは音に強い」について賃貸管理の現場からリアルをお伝えしようと思います。 みなさんのお部屋探しに役立てば幸いです。 マンションの構造は確かに防音性が高い そもそも、アパートとマンションに明確な定義があるかといえば、実はありません。 諸説あるのが現状です。 ここでは一般的な違いとしましょう。 鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造 ３階建以上 共同住宅 これらを満たすものを一般的にはマンションと呼びます。 「鉄骨造はアパートだ」や「１階でもマンションがある」という説はもちろん理解してますが、今回の主題はそこではありませんので割愛します。 マンションの壁や床は厚く、特に隣室との間の壁（戸境壁）や床スラブがしっかりしているため、一般的な話し声やテレビの音などの空気を伝わる音は、アパートに比べて遮断されやすい傾向があります。 また、高級マンションでは二重サッシや防音ドアを採用している物件もあり、外部からの騒音も軽減されることが多いです。 木造や軽量鉄骨造に比べると建物自体が「重い造り」となっているのですね。 基本的には音は分厚いかったり、重い(密度のある)素材を使うことで軽減されますから、構造が変われば音の軽減に役立つことには異論はありません。 「音に強い」というイメージが引き起こす問題 しかし、この「マンションは音に強い」というイメージが逆にトラブルを生むことがあるのです。 音に強いと思い込んで、楽器演奏や大音量での映画視聴をしてしまう住民がいる 子どもが走り回る音や、椅子を引く音などの生活音を気にしない人が増える マンションだからと安心して深夜でも騒ぐ住民がいる これらの行動が原因で、「思っていたよりも音が響く！」と感じる人が増え、結果として騒音トラブルに発展するケースが珍しくありません。 確かに先ほどの理屈上では音に強いのですが、だからといって完全に遮断できるわけではありません。 また、賃貸用のマンションと分譲マンションでは建物に掛かっているコストが正直違います。 分譲マンションでは比較的かなりのコストを構造に掛けていますが、賃貸用では分譲マンション程のコストを構造に掛けることは一般的ではありません。 その為、一口にマンションといっても築年数や構造の差もあるので、同じマンションでも「音に強い」「弱い」は起こり得るのです。 マンションでも足音や重低音は響く 実は同じ音量でも、その音の質によって騒音となる可能性が違ってきます。 一般的には「高い音は遮断しやすく、低い音は対策が難しい」というのが定説です。 例えとしては「街中で大音量で音楽を流している車」をイメージしていただけると分かりやすいと思います。 窓を閉めていると車外には「ズンズン」という重低音部分が聞こえたりしますが、肝心の歌声や楽器音などは外に漏れにくいものです。 これは住宅でも同様です。 話し声やテレビの音などは、床や天井などにより低減されやすいのです。 マンションは一般的な生活音には強いですが、足音やドスンとした衝撃音（重低音）は構造的に伝わりやすいです。特に 上階の住人が歩く足音 物を落とす音 スピーカーからの低音の振動 などは、床を通じて下の階に響きやすいのです。 これらの音が予想以上に伝わることがあります。 専門的な話になりますが、話し声などは空気伝播音としての性質が高く、吸収もされやすいのですが、重低音に分類されるものは「固体伝播音」として、柱や床そのものを伝ってしまうため、床や壁が厚く堅牢であったとしても伝わりやすい音になってしまうのです。 そういった音の性質からも、騒音の原因の上位は「足音」や「振動」になってしまうのです。 「音に強い」というイメージで選ぶとギャップに悩むことも ここまでの結論としては「マンションは音に強い」は一定事実なのです。 しかし、この「マンションは音に強い」からこそ、トラブルの元になってしまうことがあります。それは 「マンションだから静かだろう」と思って入居した人ほど、ちょっとした音でも気になりやすい傾向があるのです。 「マンション＝静か」という思い込みが、実際の生活とのギャップを生み、ストレスを感じてしまうことがあるのです。 賃貸仲介の営業マンも「音が気になるならマンションですね」などと営業文句を言ってたりしますし、それ自体は根拠もあるのですが、音というのはつまるところ 音の感じ方は個人による としかいいようがないのです。 その為、このイメージによる期待と現実のギャップが騒音トラブルの元にもなってしまうのです。 同じマンションに住む人は、同じような価値観を持っていたりすることが多いのですが、こと音に関してはバラバラです。 例えば 話し声は我慢できるが足音は嫌だ 子供の声が我慢できるが音楽は嫌だ 足音は我慢できるが給排水音は嫌だ など、音の種類によっても不快と思う音量や質は違いが出てきます。 余談ですが、私は話し声や足音などは対して気にならない方なのですが、古い家電などが出す「ブーーーン」という音や蛍光灯から鳴る「ジーーー」という音は嫌いです。苦情を言うような内容ではありませんが、嫌いです。 このように音量、質によっても不快のレベルが違う騒音問題は厄介なのですね。 騒音を気にするなら選び方が重要 騒音という点に絞ったお部屋探しということであれば、マンション＝静かとは言い切れないということをご説明しました。 それでは、騒音を気にするならどういった選び方をすればよいのでしょうか？ もし騒音を気にせず快適に暮らしたいのであれば、単に「マンションだから静か」と考えるのではなく、次のようなポイントを押さえて物件を選ぶことをおすすめします。 最上階を選ぶ 上の階の足音や物音が気にならないため、ストレスが減ります。 角部屋を選ぶ 隣接する部屋が少なく、横からの騒音が少なくなるため騒音トラブルの確率を下げる。 ファミリー向け物件を選ぶ 単身者向けの物件は夜遅くまで音が響くことがあるため、あえてファミリー向けの物件を選ぶという選択肢です。 間取りで選ぶ ・隣接区画が水周りになっている。寝室が音の影響を受けなそうな配置である。など 騒音が気になる場合は「マンションだから大丈夫」と思い込まず、間取りや設備をしっかり確認して選ぶことが大切です。 静かで快適な住まいを選ぶためにも、「マンション＝音に強い」というイメージに振り回されないようにしてみてはいかがでしょうか。 そのうえで、音を気にするお部屋探しでは「自分はどういった音を避けたいのか？」に応じたお部屋探しが重要です。 音の種類や性質により選び方も異なってきます。 参考になれば嬉しいです。
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2025年03月14日
管理スタッフあるある ～ベテラン・上級者向け～
さあ、あなたは共感できるか？ 不動産業界では、勤続年数１０年ではまだまだ「ひよっこ」扱いされます。 町の不動産屋さんを見れば、５０年は不動産業界にいるという重鎮たちも現役として働いています。 そういう意味では、私なんかも不動産業界では、まだまだケツの青いガキですらあります。 しかし、私もそれなりに分譲マンションの管理や賃貸管理を一生懸命やってきました。 今回は、そんな管理会社勤務の経験の中から 「ベテラン管理スタッフあるある」をご紹介してみようと思います。 新米管理スタッフだったころとは、一味違う「あるある」がそこにはあるのです。 さあ、みなさんは共感できるのでしょうか？ それとも私はまだまだ「ひよっこ」なのか？ 怒鳴る人より丁寧な人が恐い まずはこの関門を突破することが、ベテランへの第一歩という感じです。 最初のうちは、不動産業界に入って、お客から怒鳴られる経験をすると恐怖を感じたり、強いストレスを受けるものです。 しかし、そのうちに気付くのです。 怒鳴る人というのは、そこまで対応は難しくない と 本当に厄介なのは 丁寧に淡々と対応してくるタイプだ と 私もこれです。 怒鳴る人といのは、良くも悪くも感情がハッキリと分かります。 分かり過ぎると言ってもいいくらいです。 求めているものや解決までのラインも、ハッキリと見えますので、あとは「飲めるのか飲めないのか」を判断して、粛々と対応をしていくだけです。 しかし、物腰だけが丁寧な人というのは 「どこまでをゴールとして見ているか分からない」という不気味さがあるのです。 映画でも真の悪役などは、意外に丁寧な口調だったり、紳士的だったりするじゃないですか？ あんな感じです。 相手の感情が全く読めないというのは、対応を間違えられないな！というプレッシャーがありますね。 他人事のような態度 ベテラン管理スタッフになると、問題の当事者であるのにも関わらず、他人事のような態度を取っている人が多く見られます。 はたから見ると「真剣さが足りない」「自責の念が感じられない」「自分には関係ないと思っている」などと映ったりすることもあります。 しかし、多くの優秀な管理スタッフほど、「他人事のような態度」は強い傾向があります。 なぜこのような態度に映るのでしょうか？ それは複数の要因があります。 今まで同じようなトラブルを経験している 慌てても解決しないことが分かっている 感情に流されると判断を間違う 頭の中で既に解決策を考えている 管理スタッフの仕事は、多くの場面で「冷静」であることが求められます。 オーナーと入居者、入居者と入居者、管理会社と入居者 対立軸になりそうな局面に、中立であるべき存在として立たされます。 そんな中で共感し過ぎたり、慌てて対応したりすると、却って自体を難しくしてしまうものです。 他にも単純に「この手のトラブルを何度か経験がある」となると、冷静にもなるものです。 落ち着いて対応しようとする。 その佇まいなどから「他人事」感が出るのかもしれません。 もちろん、完全に他人事として放置したりするのは論外ですが、仕事の出来る管理スタッフはどこか「冷たく」見える人が多いのも事実です。 私はそんな対応が出来る人を見ると「プロだな・・・」と憧れたりします。 謝罪がオーバー 謝って済むなら警察はいらない みなさんも小さな頃から聞いたこの言葉 確かにそうかもしれませんね。 ただ 意外と世の中では「謝るだけで済むこと」って多いんです。 それを肌感で理解しているスタッフも多いのです。 人間というのは感情の生き物だったりします。 その為、優秀な管理スタッフは謝罪すべき時には「これでもか」という位謝罪がオーバーだったりします。 そもそも、入居者さんの怒り等は本来、管理スタッフの「せい」でないことがほとんどです。 しかし、そんなことを言っても事態や感情は解決しません。 だからこそ、謝罪が有効な場面では謝罪をハッキリとすることで、相手方にも冷静になってもらうことも必要なんです。 逆に「謝罪してはいけない」場面の時には、テコでも動かぬ頑固さを発揮します。 問題解決の為にプライドを捨てるその仕草は、大人のカッコよさが漂います。 頂は遠い いかがでしたでしょうか。 私はまだ１０数年の業界歴ですから、当初にあげた例の重鎮たちからすれば、初心者に毛の生えた程度かもしれません。 私自身もそう思っています。 なぜなら１０数年経った今でも なにこれ？どうやって対応すればいいの？ といった事例が毎日のように起きるのが管理会社です。 そして、それこそが魅力だったりします。 私は飽き性なのですが、この仕事は適度に刺激的な毎日で飽きないです。 経験が蓄積するごとに問題解決も楽になり、自分の成長を実感しやすい点も好きですね。 まだまだ青二才であることを自覚しつつ、真のベテラン管理スタッフになるべく、今日も精進していきます。
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2025年03月11日
「家賃を下げる」も空室対策の一つ ～管理会社が知る意外なメリットとは？～
負の側面だけではない 多くの大家さんが「家賃を下げる」という選択肢に対して否定的なのはよく理解できます。 家賃の値下げは、収益を直撃する決断だからこそ、慎重にならざるを得ないものです。 しかし、家賃の値下げが必ずしも「損だけ」になるとは限りません。 もちろん、管理会社としても賃料は上がった方が助かります。 出来る限り高い家賃を目指しているのも事実です。そこに異論はありません。 今回は、管理会社として長年の経験を通じて得た知見をもとに、家賃を下げることで得られる意外なメリットをお伝えします。 特に物価高による修繕コストやリフォームコストが上がった昨今だからこそ、この禁断とも呼べる手段は考慮するに価するのです。 家賃を維持・上昇させるためのコストを考える まずは、家賃を維持または上昇させるためには、物件の魅力を高める必要があります。 物価高になり、賃金上昇の局面に入ったとはいえ、それでも現状は実質賃金がマイナスという状態です。 この状態で空室が発生したからというだけで家賃上昇を目指すのは、簡単なことではありません。 今までの賃料が相場に比べて廉価過ぎた、ということでない限りはリフォームやメンテナンスを実施することも必要でしょう。 たとえば 古くなった設備を交換する（エアコン、給湯器、キッチンなど） 壁紙や床材を新しくする 外壁や共用部の修繕を行う もちろん、最低限貸し出す為の修繕はいかにコスト高とはいえ必須になります。 この修繕・リフォームには数万～ときには百万円単位のコストがかかる場合もあり、費用対効果を考えると必ずしも得策とは言えないケースもあります。 現在の資材高と人件費高の状況では、家賃の上昇幅や維持に関するコストと見合うかは検討が必要です。 対して、家賃を少々下げることで空室がすぐに埋まるなら、リフォーム費用を抑えながら早期に収益化できる可能性があります。 長期入居を促し、安定収益を確保する ここからは家賃の値下げの隠された効果についてご紹介してみようと思います。 その一つが「長期入居の可能性が高まる」です。 家賃を下げると、その分だけ入居者の「コストパフォーマンス満足度」が向上します。 結果として、長期的に住み続ける傾向が高まり、退去リスクを軽減できるのです。 相場の上限ギリギリの家賃設定では、常に「もっと安くて良い物件がないか？」と入居者が考え、他の物件に引っ越す可能性が高まります。 一方で、適正な家賃または少し割安な設定にすることで、以下のような効果がうまれます。 住み替えの動機が生まれにくい 家賃の支払いに対する不満が減る 収入の変動があっても無理なく住み続けられる 入居者が住んでいる間には、ライフステージにより様々な変化が訪れます。 そんな時に頭をよぎる「お引越し」という選択肢 その時に、自分の家賃が「割安」「適正」と考えられるような場合には「お引越し」＝「解約」は思い浮かばないことでしょう。 しかし、入居者さんが「割高」と感じた場合は他へ移るという選択肢を取っても不思議ではありません。 一人の入居者が長く住んでいただくことで「空室期間の損失」を防ぐことになります。 私がこれまで経験している物件例でも、相場より賃料が割安な場合、平均居住年数が長引くというのは顕著です。 この手法を意図的に取り入れている大家さんがおりますが、所有物件(１２戸)はここ３年間満室で退去は１件も無いという強者もいらっしゃいます。 空室期間の損失を抑える 空室が出ることによる損失は、実際には家賃の1カ月分だけではありません。 広告費 原状回復費用 返済費用 収益用物件はいかに「空室を生まないか」が最重要であるかについては異論はないと思います。 実際の費用だけでなく、業者さんとの打ち合わせなどの手間や時間も掛かってくるわけです。 空室期間が長引くにしたがって、このコストは増大してしまいます。 家賃を下げることで少しでも早く入居者が決まるのであれば、結果的にトータルの収益でのパフォーマンスは家賃向上と比べると、大きな差が生まれないという点も考慮の余地があります。 また②の「長期入居」も居住年数を伸ばすことにより、この「空室損」を発生させないというのは、ある意味「肉を切らせて骨を断つ」に近いものを感じます。 それなりに理にかなった方法でもあるのです。 まとめ 「家賃を下げる」という選択肢は、一見するとマイナスだけのように思えます。 確かにデメリットが数多くある方法の一つではあります。「売却時の利回りが下がる」「入居者層が変わる」「収益性の悪化」こういった副作用があるのは当然です。 しかし、長期的な入居者を獲得し、空室リスクを減らし、無駄なリフォーム費用を抑えるという点で、大きなメリットがあるのもまた事実です。 管理会社としての経験から言えるのは、「家賃を下げる」というのはあくまで、数多くある空室対策の一つの手段であり、それが最適な戦略となるケースもあるということです。 昨今は大家さん側の情報発信が盛んになってきており、大家さん側の意見からすれば「家賃値下げ＝悪」と感じられるのは当然だと思います。 事実、大家さん向けの書籍やセミナーでは「家賃ＵＰを目指す」や「家賃値下げは絶対ＮＧ」などを多く目にします。 どんな空室対策もメリットとデメリットが表裏一体なのです。 家賃ＵＰを目指すなら長期間の空室リスク、維持修繕コストなども覚悟せねばなりません。 どんな薬も副作用があるかのように、家賃の値下げも空室対策の手段の一つに過ぎません。 正しくリスクを把握して使いこなすのであれば、空室対策として有効な面も持っているのです。 物件の状況や市場の動向を踏まえ、柔軟に空室対策・家賃設定を検討することが、結果的に安定した賃貸経営につながるでしょう。
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2025年03月07日
家賃を「一括で前払いするから」は交渉材料にならない！その理由とは？
結構いるが・・・ 「家賃を〇年分(カ月)前払いするから」 私も賃貸営業をやっておりましたが、この交渉は幾度も受けたことがあります。 さて、この方法は有効なのでしょうか？ よくある交渉なのですが 結論からいえば、正直大家側も管理会社側も実はメリットと感じないでしょう。 その理由をご紹介してみましょう。 大体は交渉事とセットである そもそも「家賃を一括」はなぜ提案としてあるのでしょう。 大体は交渉事とセットで切り出されます。 私が受けたことのある内容でいえば 入居審査に落ちたけど住みたい ペット不可の物件でペットを飼育したい 本来の入居人数を超えて入居したい(ワンルームに２人入居など) 法人契約で入居者の入替えを自由にしたい 短期で借りたい 本来の家のリフォーム期間だけ住みたい こういったケースで多い印象があります。 確かに上記の内容を大家側に飲んでもらうために、交渉の条件として「家賃を一括前払い」は有効に思えます。 ですが、なぜ大家や管理会社はメリットと感じないのでしょうか？ ここからは、その理由をご紹介してみましょう。 前払いされても使えないから まずはこれです。 いかに前払いをされたとしても、実は大家側は使うことができません。 もちろん、使ってもいいのでしょうが、途中で解約されたらどうなるでしょう？ 家賃というのは前払いがほとんどですが、それは「２月分を１月末までに」という程度のものです。 とすると、先に家賃を払ってもらったとしても、厳密にいえば「その月」が経過するまでは「預かっている」に過ぎないのです。 前払いをしてもらったとしても「今は自分のお金ではない」となると「前払い」はメリットにならないのです。 では「途中で解約しても残金は返さなくていいから」という約束とセットでならどうでしょう？ それでも結論は変わらないことでしょう。なぜなら そうは言ってても、土壇場になれば返金を求めるのではないか？そうなった場合、揉めたくない と高確率で思われるでしょう。 そして、高確率でそういった事態を起こされた経験があるからです。 会計処理上面倒である これもまた事実の一つです。 前払いを受けた場合、大変なのが会計上の事務処理になります。 「前払いの残高いくらだっけ？」というのを毎月管理せねばなりません。 昨今、家賃管理はシステムで行っておりますが、個人でやっている大家さんなどになると、これは厄介です。 毎回「最初に払った額」から「経過した家賃」を引いていかねばなりません。 毎月のように決まった振込などがあれば管理は楽ですが、前払いだと引いていく必要があります。 また、結果として 前払い家賃がなくなりそうな場合、こちらから催促しなければなりません 一括して前払いした側はえてして、この「残高管理」をしていない場合がほとんどです。 「無くなりそうになったら、向こうから催促が来るだろう」と思ってしまうのです。 これは、督促の手間が増えてしまい、管理する側はイレギュラーとして覚えておかねばなりません。 システムなどで管理していない大家さんになると、これはデメリットと受け取られるでしょう。 「前払いでもらったと思っていたら、いつの間にか滞納が発生していた」となることもあるのです。 単に恐い これもありますね。 なにかしらの交渉が入るような事例でないと「家賃を一括払い」はないのですが お金で交渉を飲んでもらう という姿勢に嫌悪感を覚える大家さんが多いのも事実です。 もちろん収益の為にやっているのですから、収益は大切なのです。 しかし、交渉の場面でお金でゴリ押しとみられると、引いてしまうのです。 これは「交渉をしてはいけない」という訳ではありません。 「お金を払えばいいんだろう」という姿勢に映らないように注意しなければいけません。 相手方から条件として言われない状態で切るカードとしては「家賃前払い」は少し「恐い」印象を受けてしまいがちです。 交渉したいことがあれば素直に申し出てみましょう。 そのうえで条件として「家賃前払い」が出た場合などは、当然問題ありません。 なぜか「家賃前払い」は一足飛びに初手から切り出されることが多いので、誤解を生じさせてしまいます。 あくまで交渉は人と人との関係です。 初っ端から出すカードとしては、あまり先方に良い印象は持ちづらいのです。 交渉は丁寧に いかがでしたでしょうか。 なにかしらの事情があって交渉になることでしょう。 多くの場合、大家さん側に直接会うことなども難しいことでしょう。 だからこそ、相手にどう映るか？という点を思いながら交渉に臨んでみてはいかがでしょうか。 どうしてもダメなことはダメでしょう。 それでも真摯に対応する姿勢を見せることで活路が開けるかもしれませんよ。 「家賃の前払い」自体が悪い訳ではありません。 今回挙げた内容を考慮したうえで、相手との妥協点が見いだせれば幸いです。
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2025年03月04日
賃貸契約後すぐ解約したらどうなる？ ～知っておきたい費用とリスク～
契約直後の退去どうなる？ 賃貸物件を契約したものの、何らかの事情で「やっぱり解約したい」というケースはごくまれに発生します。 しかし、契約後すぐに解約する場合、契約金や違約金が発生する可能性があり、思わぬ出費となることも。 今回は、契約後の早期解約をするとどうなるのか？ 契約金は返ってくるのか？ ハウスクリーニングや短期解約違約金は請求されるのか？ 解説してみましょう。 自己都合での解約 まずは事情により解約という点ですが、どのようなケースがあるのでしょうか。 借主側の事情(自己都合)という場合について解説していきましょう。 この場合、借主が望んだにせよ、望まなかったにせよ自己都合とみなされるケースは以下のような事例でしょうか。 私が今までに経験したり、聞いたことがある内容としては 急な転勤や異動 入居してすぐのトラブル 思ってたのと違う、他の物件にしたい 病気やケガ 親族 その他 「急な転勤や異動」については「異動先が急遽変わった」とか「今年は転勤無いと思って契約したが転勤になった」などでしょうか。 「入居してすぐのトラブル」は「思ったより上階からの騒音がヒドイ」「隣の住人と揉めた」「ストーカー事案の発生」「空き巣などにあって恐い」など人に起因するものが多いと思います。 「思ってたのと違う、他の物件にしたい」はこのままですね「契約後に他の部屋を見つけた」「思ったより日当たりが悪い」「湿気がヒドイ」など 「病気やケガ」は「大病をしてしまい一人暮らしが出来なくなった」「階段が上がれなくなった」「ケガなどで設備が使いづらくなった」などの本人にもどうしようもない理由がほとんどです。 「親族」であることは「成人して自分で部屋を選んだが、親族から反対された」「近くに親族が住むことになり嫌になった」などの家庭に起因するものです。 その他で今までに珍しい事例としては 感動する動物映画を見て急にペットが飼いたくなった 占い師に診てもらったら「その部屋はダメ」と言われた 契約直後にプロポーズされた 霊感のある人が部屋にきて「ここには霊がいる」と言われて怖くなった 妊娠が判明して単身でなく家族用が必要になった 宝くじに当たってグレードアップしたくなった 事例は様々で、「本人の責任ではない」という事情もあったりするのですが、契約上は「自己都合による解約」とみなされることが多いものです。 どこまでが「自己都合」という線引きは難しいんですけどね・・・ 基本的には「貸主(管理会社)の責任ではないこと」以外は自己都合となることが多いものです。 「上階の騒音」や「空き巣」などは貸主の責任ではないか！と思われるかもしれません。 厳しい見方になるのかもしれませんが、それは「騒音を出す人が悪い」「空き巣をする人が悪い」となり、「貸主の責任」かどうかでいえば違ったりするのです。 その他の事例も同様です。「急な転勤」や「病気ケガ」なども本人の責任では無いのでしょうが、かといって貸主の責任ではない訳ですね。 もちろん、全てのケースで貸主の責任が無いとは言えませんので、その判定は個別の事例にそって行われるのです。 賃貸契約の成立タイミングとは？ そもそも、賃貸借契約というのはいつ成立するのでしょうか？ 法律的な原則でいえば、当事者(借主・貸主)同士が合意した瞬間に賃貸借契約は成立するのです(諾成契約)。 つまり借主が「ここに住みたい」貸主が「いいですよ」と合意した瞬間といえます。 現実的な手順でいえば、入居申込書を記入して渡した瞬間に、賃貸借契約は成立したということになります。 ただし、ここで不動産業者が仲介に入っていると、そう簡単にはいきません！ 不動産業者が仲介をする場合には、契約前に重要事項の説明と重要事項説明書の交付を行わなければならないとの定めがあります。 細かい法解釈は別として、現実的には重要事項説明をして 「契約書に署名・捺印をし、貸主（または管理会社）に提出した時点」 で有効と解するのが一般的です。 本来は合意のみで契約は成立するが、別の法律で阻止されるというイメージでしょうか。 つまり、この契約が完了した後に「やっぱりやめます」と伝えても、それは通常の解約手続きと同じ扱いになってしまうということですね。 解約と近い言葉で「キャンセル」という概念があります。 内見などをして「ここがいい」と思って、入居申込をしたものの、一晩考えたら「やっぱり違った」となって翌日などに「すみません、やっぱりやめます」というケースです。 上記の例からすれば、契約書の取り交わし前であれば、申込金などの金銭を支払っていたとしても、「解約」ではなく「キャンセル」はできると解される訳ですね。 但しこの「キャンセル」は「契約前であれば無限に出来る」という訳でもありません。 判例でも「いたずらに引き延ばしたり」「契約の意思があるようにふるまって直前でのキャンセル」などは損害賠償を求められることもありますので、注意が必要です。 一旦契約が有効になった後は、 たとえ入居前であっても契約解除には費用が発生する 可能性が高いため、慎重に判断することが重要です。 解約のお金の話 それでは契約が終わった後に事情はあれど、キャンセル・解約する場合に気になる「お金の話」です。 急な解約となると、契約金や通常の退去時に掛かる原状回復費や違約金、ハウスクリーニングの扱いが気になりますよね。 先ほどの例による「キャンセル」と「解約」の違いは、以下のようになるのが一般的です。 項目契約前のキャンセル契約後の解約契約金返金されることが多い返金されない可能性あり敷金そもそも支払わない一部または全額返金される短期解約違約金発生しない契約内容によって発生するクリーニング費用発生しない入居前なら発生しない可能性あり原状回復費発生しない傷や汚損が無ければ発生しない可能性大 契約前のキャンセル契約書を交わす前の段階であれば、基本的に全額返金されることが一般的です。ただし、申込時の手付金や事務手数料が返金されない場合もあるため、事前に確認が必要です。 契約前でも「〇〇してくれるなら申込みます」など貸主に特別な負担をお願いしていて、貸主がリフォームや特別の負担などに着手していた場合は、その部分について請求される可能性があります。 契約後の解約契約が成立した後の解約は、たとえ未入居であっても 「通常の解約手続き」として扱われる ことが多いです。そのため、 短期解約違約金や契約金の返金不可 などのリスクが伴います。 こうしてみるとキャンセルでは、ほぼ費用が発生しないことになります。 一方、契約後の解約については、返ってこない、もしくは請求される可能性があるものがほとんどです。 ここからは「解約」の場合、個別の費用について解説してみましょう。 先払い家賃 契約金には、当初の家賃を前もって支払うことが一般的です。解約では契約書に従って「解約は〇月前に申し出ること」などと記載されており、実際には住まないとしても、残額の返金となる可能性があります。 仲介手数料 契約成立したことによる、不動産会社の報酬です。これは契約後の解約では返ってこない可能性が高いものです。契約に不備が無い限りは難しいものでしょう。 火災保険料 入居にさいして火災保険などの加入が必須であることでしょう。 実際の契約が開始する前であれば、保険料全額が返金がされるかもしれませんが、一旦契約日を迎えてしまった場合には、解約返戻金として保険会社により定められた返戻率により返ってくることでしょう。 敷金 滞納や退去後の原状回復費の担保となる敷金ですが、こちらは契約直後などの損傷や滞納などがなければ、全額か大半は返ってくる可能性はあります。 ただし、敷金が特約により「償却」となっている場合は直後の解約でも返ってこない可能性がある為、注意しましょう。 短期解約違約金 契約書の特約などにより「〇年以内の解約の場合、賃料の〇月分を違約金として支払う」が設定されていたりします。この場合、契約直後の解約であっても請求される可能性があります。契約書をしっかりと確認しておきましょう。 ハウスクリーニング ハウスクリーニング費用の扱いは非常に難しいものです。未入居の状態であれば、恐らく請求されることはないでしょう。しかし、一日でも使用していた場合には要注意です。特約などに「入居の長短にかかわらず～」などの文言が入っている場合などは、原則として請求される可能性が高いといえます。しかし、余程の短期だった場合などは多少減免があるかもしれません。ここは正直、各管理会社の裁量の範囲かもしれません。 このように、一旦有効に成立してしまった場合には契約の取り消しではなく、「解約」とみなされるようになってしまいます。 「契約」は慎重に いかがでしょうか。 今回ご紹介したのは、あくまで「契約」と「解約」での費用やリスクのお話でした。 現実的には事情を考慮してもらえたりすることもありますが、それはあくまでも「例外」としての扱いです。 もちろん、貸主側に落ち度があって契約が実行されない場合などは、今回のように「解約」ではなくなります。 その場合は借主が損害を被ったということになりますので、逆に貸主へ損害を追及することも可能になります。 いずれにしても「契約」というのは、とても重い行為です。 「契約書の内容をしっかりと把握する」「引っ越しの判断をしっかりする」などの自衛をしっかりと行っておきましょう。 仮にやむを得ない事情で解約をしなければいけない場合は、真摯に事情を話し、冷静に事態に対応していきましょう。
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2025年03月01日
管理会社は役立たず！「騒音問題」 ～加害者を追い出す権利を管理会社に渡すべきか～
責任は誰に？ 賃貸でも分譲でも、一つ屋根の下の共同生活で断トツ一位の苦情である「騒音問題」 たしかに、隣や上階からの騒音が聞こえてくることは気分のよいことではありません。 こんな時に頼りたくなるのが管理会社であると思います。 しかし、多くの場合で管理会社は「役立たず」であるという現実があるのです。 今回は管理会社自身が騒音問題について「役立たず」である理由と、本当の意味での解決方法を提言してみようと思います。 この問題について弁護士が見解を出している記事もあります。参考にご覧ください 管理会社は何とかしたい、しかし権限はない ネットの海を検索すると、ひどいものです。 騒音問題についての質問サイトなどを見れば 管理会社は騒音を訴えても張り紙だけで何もしない 直接注意などもしてくれない 全然効果が無い 管理会社は面倒ごとを対処したくないのだ 報酬がないことは不動産屋はやらないのだ おぉ、心が痛い 不動産業界に身を置く者としては、見ていられません。 確かに不動産業者の中には、上記のように「面倒くさい」とか「やりたくない」という事業者が一部いることも事実でしょう。 信用していただけないかもしれませんが 普通の管理会社なら騒音問題を出来れば解決したいと思っています そう、信用してもらえないでしょうが・・・ そしてもう一つの事実として 騒音問題は注意文や電話で９割方解決するのです。 本当です。 大体の騒音問題であれば、注意文や電話などで「やんわり」注意するだけで改善することがほとんどです。 しかし、この９割を潜り抜けた１割については、正直 管理会社には解決できません！ 正確には 解決する為の権限がありません この点について管理会社の苦悩と現実をお伝えしてみます。 人の管理はできない リンク先の弁護士の見解でもありましたが、この騒音問題の難しいポイントは以下の通りです。 騒音は主観的なもので「どこからが騒音か？」が定義されていない(受忍限度の曖昧さ) 騒音に対する「個人の感覚」問題 立証するのは被害を「受けた側」である 裁判での低い「損害賠償」 騒音を出す側すら守る「借地借家法」 こんなところでしょうか。 「管理会社なんだから、なんとかしてよ」 私たちも出来れば平穏無事な生活を提供したいのです。 しかし、これを解決する為には最低限以下のような取り決めが必要となります。 騒音の定義(音量、時間帯、頻度、種類、期間など) 立証する厳密な方法とルール 立証費用の低減化 問題のある入居者への罰則 瞬時にどちらの言い分が正しいかを判断すること 問題のある人を簡単に追い出せる仕組み これらを管理会社という一企業に委ねるしかありません。 こういった権限が管理会社にあれば「騒音を引き起こす人」を追い出したりすることも可能ではある訳ですね。 そしてそれは「人の管理」とも呼ぶべきことを可能にする。 それは本当に委ねていいのでしょうか？ 管理会社の暴走と紙一重 最近では「管理会社に騒音加害者を強制的に退去させる権限を与えるべきだ」という意見も聞かれるようになりました。 一見すると合理的な解決策に思えるかもしれませんが、この方法には慎重な検討が必要です。 メリットとデメリットは以下の通りでしょう。 メリット問題住民を迅速に対処できることで、被害者を早期に救済できる可能性があります。また、トラブルがエスカレートする前に収束できるため、全体的な住環境の改善が期待できます。 デメリット誤った判断で無実の住民が退去を強いられたり、権限の乱用リスクが発生する懸念もあります。退去処分が恣意的に行われることで、少しでも管理会社のいにそぐわない人であれば退去させるという可能性も否定できません。「気に入らない」という点だけで誰かを貶めることも可能かもしれません。 裁判所や警察でもない一企業に、入居者の生殺与奪を握らせることは本当によいのでしょうか。 それでも、この複雑に個人の権利保護が叫ばれる昨今では、騒音に限らず「悪質な入居者に対応する」という部分については議論がされるべき局面になってきたように思います。 それは既存の「借地借家法」の見直しになることでしょう。 しかし、それはみなさんにとっても諸刃の剣です。 騒音に限らず、ルールを守らなければ逆にあなた自身も「追い出される側」になる可能性があります。 それでも現在の「悪いことでもやったもん勝ち」になる現実よりは、善良な入居者を守れる仕組みの方がいいのではないか？と考えます。 みなさんにとっては「何もしてくれない」と思われがちな管理会社かもしれませんが、意外と現場では「なんとかしたい」と考えている業界人は多いと思っています。 その為には、ある種の聖域なき改革に踏み出す時機が来ているのかもしれません。 慎重な議論であるべきですが、このままでいいとは思えません。 出来るかぎりの快適な住環境は、貸主と入居者と管理会社の相互による不断の努力によって保たれるのですから。 管理会社にその権限を渡す必要はないと思いますが、何かしらの対応策は必要な時代でしょうね。
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2025年02月26日
大家もつらいよ ～「物価高騰」による家賃上昇は根拠があるのか？データで見てみよう～
不動産賃貸業は物価高騰と相性が悪い 昨今、世界的なインフレに見舞われております。 日本も例外ではありません。 食料品も含めて全ての商品が値上げを続けており、我々のお財布を直撃しています。 そしてついに、不動産に関する物も例外ではなくなってしまいました。 それは 建材費と人件費の高騰です 建材費はコロナ禍から始まり、ウクライナ紛争なども相まって「ウッドショック」という木材の値上げに端を発し、その後も全ての建材費が上がり続けております。 また、高齢化や少子化の影響で、現場で働く職人さん不足も追い打ちをかけております。 それによる新築価格の上昇とリフォーム価格の上昇が引き続き猛威を振るっております。 新しく建てる物だけではなく、修繕コストも上昇するなか、首都圏や大都市部では 家賃上昇が叫ばれております。 入居者のみなさんから見ると 「家賃値上げは嫌だ！」「本当に不動産に関する物価高騰してるの？」「大家が払うべきだ」と思われるかもしれません。 当然私たち管理会社も気持ちは分かります。 家賃の値上げとなれば毎月の生活費も上昇するわけですから、歓迎する入居者さんはいないことでしょう。 ここで入居者さんの思いを代弁してみましょう。 「本当に高騰しているの？便乗値上げじゃない？」 確かに、当然思われることでしょう。 一方、不動産会社や大家さんも疑問を持たねばなりません。 本当に不動産に関するコストは上がっているのか？どのくらい上がっているのか？ これを把握しないでおいて、単に「なんか物価上がってるみたいだから家賃を上げます」はあまりに感覚的すぎます。 今回は大家さんも入居者さんも双方ともに 物価は高騰しているのか？上がっているとしたらどのくらいなのか？ を検証してみましょう。 データから読み解こう こちらは一般社団法人日本建設業連合会で発表されているデータです。 元データはこちらからどうぞ https://www.nikkenren.com/publication/handbook/chart6-3/index.html#link01 こちらはオレンジが「建設用材料計」で茶色が「製材・木製品」緑が「窯業・土石製品」青が「鉄鋼」紫が「金属製品」となっております。 数値の見方としては2020年の価格を100として、各年代の推移を表しております。 コメントでは「建設用材料計は、2018年後半から緩やかな上昇が続いていたが、2021年から急激な上昇に転じた。特に、製材・木製品、鉄鋼の上昇が著しく、鉄鋼は中国の経済成長とコロナショックからの世界的な経済活動の再開により、また、製材・木製品は米国の住宅需要の拡大と2022年2月に始まったウクライナ危機の影響による。」となっています。 このデータから読み解くとすれば ウッドショックと呼ばれる木材などは2022年をピークとしているが、以前高い 鉄鋼は高止まりである その他についても緩やかながら上昇傾向 推移の比率を見ても少なくとも20％以上の高騰を続けているのは事実でしょう。 次に具体的な製品と気になる「人件費」についてのデータを見てみましょう。 https://www.nikkenren.com/sougou/notice/pdf/jfcc_pamphlet_2501.pdf こちらも2021年を基準とした各製品の資材価格の推移と業種別の労務単価の推移を表しております。 ここから読み解けるものは 資材の高騰は紛争以外にも様々な要因が組み合わさっており、一つの問題が解決しただけでは収まらない 労務費については業種を問わず上昇傾向である いわゆる材工ともに大幅に上昇している 総括すると コストは間違いなく上がっている では、このことをもって「家賃上昇は不可避なのか？」について語ってみようと思います。 地価と物価の切り分け ちなみにこの「家賃の増減」については、現行の借地借家法で取り決めがあります。 （借賃増減請求権）第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。 実はこのように曖昧な書き方になっているのです。 土地もしくは建物に対する租税その他の増減によりという言葉は 固定資産税や物件が上昇したら と読み解けるような内容ですが、それが「どの程度に至ったら？」は明記していません。 当然民間住宅に対する値段を法律で決めるというのは、いささか無理があるものです。 私はここで「家賃上昇はやむなし」と賛成する立場でもなければ、反対に「家賃上昇はダメだ」と言いたい訳ではありません。 管理会社として、「賃借人も大家も事実を踏まえたうえでの協議をすべき」という立場です。 なぜなら 適正な家賃でなければ双方共倒れ 実は大家も賃借人も、どちらも極端に走りすぎると「共倒れ」になるのです。 考えてみれば当然なのですが 大家さん側に立っても「家賃はドンドン値上げだ」としても、どこまでも上げることは出来ませんし、上げすぎた場合は「退去者は出るが、入居者は入らない」という事態になるだけです。結局、収益は悪化してしまいます。 逆に賃借人さん側にたって「家賃は絶対に上げない」とした場合、採算が取れなくなった大家さんは不動産賃貸を辞めてしまい、住める物件が減ってしまいます。賃貸物件が少なくなって希少になった場合は、やはり市場の作用で家賃は上がってしまいます。 どちらの理屈に振ったとしても極論的な行動は、結局自分の首を絞めるだけなのです。 大家も入居者も「おたがいさま」なのです。 自分だけが得しようとしても、大きな市場である不動産では上手くいかないでしょう。 借りてくれる入居者がいなければ、大家は困る 貸してくれる大家がいなければ、入居者は困る 借りる人、貸してくれる人がいなければ不動産屋も困る 大事なのは、しっかりと事実をもとにした協議である訳です。 あくまで家賃は「適正」であるべきであって、「高くも安くもない」が最善ではある訳ですね。 今回のデータなどを元に大家側も入居者側も、冷静で「適正」な議論を行って欲しいです。
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2025年02月22日
賃貸管理業界のX(旧Twitter）の面白いポストを紹介しよう
匿名だからこそいえること 私は普段からX(旧Twitter)やYouTubeなどのＳＮＳで「不動産業界」についての情報を見ています。 それは新しい情報をキャッチして、仕事に活かすという面での勉強の側面もありますが 単に「こんな見方をする人もいるのか」という発見や「自分だけでなく、他にも同じ想いの人いるんだな」とか「なんだこれは（笑）」という楽しみに占める割合の方が多い気がします。 勝手に同じ業界にいるだけで「同志」と呼ばせていただきますが、今回はそんな同志たちのポストをご紹介してみようと思います。 こういった匿名のＳＮＳですと「嘘」や「誇大」「虚勢」なども入り交じるので、全てを鵜呑みにすることは出来ませんし、すべきではないでしょう。 それでも、匿名であるからこそ言える「真実」というのもありますからね。 くれぐれも、ご紹介したからといって「私も同じ意見だ」という訳ではありませんからね。 ＳＮＳのご利用は自己責任ですから、あしからず https://twitter.com/denwakochan/status/1789882240341549298 たまに本人確認で進まないのに「なんで審査がそんなに掛かるの？」と言われることがありますので、これはもっと広がって欲しいです。 https://twitter.com/fudousanlove/status/1797932161347293325 極端な意見に見えますが、本質はついていると思います。市場の目にしっかりと届けることは責務ですが、届いてなお反響が無いのには何かしら理由があるのですからね。 https://twitter.com/denwakochan/status/1432492375536898048 いいねの数が同志の数でしょうか・・・・ https://twitter.com/kanri_man2103/status/1843138691860140303 ちゃんと業界人自らが、自浄作用を促すポストがあるとうれしくなります。 https://twitter.com/mamorutatemono/status/1885238386015035740 確かに・・・オーナーさんが「見たくないもの」「聞きたくないこと」を代わりにやる仕事ですからね。だからこそ、たまにある「ありがとう」は格別な味がしますよね https://twitter.com/l7sqnIgARpYEu6g/status/1788165841206583418 上の格言バージョンですね。そして我々管理会社は日々タフになっていくのです。 https://twitter.com/_matsu__0742/status/1700669167391920473 これは私自身も陥ることがあるので気を付けてます。法的トラブルなどは弁護士さんにすぐ確認した方が確実ですからね。「下手の考え休むに似たり」で自分勝手に突っ走った結果、痛い目を見たことは過去多数 https://twitter.com/Tomekic10644437/status/1886904127286075418 管理スタッフは慣れてくると、予定をかなりの割合でコントロールすることが出来ますからね。ただ、突発的な事態は営業の比ではありませんが・・・(汗) https://twitter.com/ashita_keiyaku/status/1888958655921562060 分かる分かり過ぎる https://twitter.com/denwakochan/status/1863732081299447840 そうなんですよね・・・だから私が最終で使うのは問題の「解決」じゃなくて問題を「終わらせる」という手段があります。何言ってるか分かりませんよね？私も何を言っているのか分かりませんが、事実あるんですよ https://twitter.com/cfbm_teppei/status/1887308468421599473 だからこそ、お部屋探しの第一歩は「今の賃貸借契約書を読む」がスタートです https://twitter.com/denwakochan/status/1788374060436771115 たまにこんな風な「有料級」の現場でのクチコミが見れたりするので助かってます。拘置所かぁ、私も行ったな(仕事で) https://twitter.com/fudousanlove/status/1795279723972755553 管理会社やオーナーに「責任」を取らせたいのであれば、対処できる「権限」がセットなハズですからね・・・・まさか「権限はないけど責任はある」なんてことはないですよね？ ね？ https://twitter.com/Sakura_Fubuki_/status/1886983103513813037 こういう「毒にも薬にもならない話」は大好物です。 https://twitter.com/fujiwaramasaaki/status/1847269764437250224 たまにある「一括払い」の提案ですね、結構な勢いとドヤ感があるのですが、受け取った大家さんも結局先に使うことも出来ず、管理会社が欲しいのは前払いではなく「毎月払ってもらえそうな信用」なんですよね。元のポストのように上乗せという提案が無ければやはり前払いのメリットは大家も管理会社もありませんからね。 https://twitter.com/slQkvuNWYJ17222/status/1889110459800064503 賃貸営業の１日目に先輩から教えてもらうマンション・アパートの違いですね。でも、最近はこのマンションの「防音性」を過信して「マンションなのに騒音がする」という傾向が増えています。「マンションだから大丈夫」ってことは無いですからね https://twitter.com/konekodehanai/status/1888037111800152325 みなさんがこの人のようであればいいのに・・・ちなみにブチギレはしませんけど、電気屋さんの出張費などは請求されてしまいます。 https://twitter.com/otoufu_mankan/status/1889088602623422804 それでもまだ保証会社未加入の方がそれなりに残っていたりするので、滞納督促から解放される日はいつか来るのでしょうか・・ https://twitter.com/denwakochan/status/1531508287501238274 これは本当にあります。自社の営業マンでも他社さんの営業マンでも、誠実で一生懸命な人の交渉などは頑張りたくなります。いつもありがとうございます。助かってます。 ありがとう同志たち さて、今回は手抜きな記事になってしまいました。 元のポストが消えてしまったら見れなくなってしまうので、そこはご勘弁ください。 それでも、今日この時も全国のどこかで、一生懸命苦労している同志の方々がいると思うと勇気づけられるのです。 私はXはアカウントだけでポストをしていませんし、していたとしたらきっと匿名でしょう。 せめてもの援護射撃として、細々とブログを書いておこうと思っております。 賃貸管理の世界は楽しいですよ、本当に
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2025年02月19日
ラバーカップ(スッポン)は一人暮らしの必需品である ～遠くの親族より近くのラバーカップ～
あなたの為を思って書いております 一人暮らしを始めるとき、多くの人が家具や家電の準備に一生懸命ですが、意外と見落としがちなものが 「ラバーカップ（トイレの詰まりを解消する吸引カップ）」 です。 正式名称は「通水カップ」というそうです。英語では「プランジャー（Plunger）」らしいです。 しかし、ここはあえて「ラバーカップ」でいきましょう。 正直に言いますが、一人暮らしをするなら ラバーカップの購入は必須 です！ 今回は 最近のトイレ事情 と合わせて、なぜラバーカップが重要なのかを解説します。 これを準備していないと、後で困ること間違いなし。 業者を呼ぶと高額な自己負担が発生 大前提として、これがあるのです。 もしトイレットペーパーの詰まり等の「自己責任系」の詰まりが発生して業者を手配すると、 費用は自己負担 になります。 これが意外と高額で、軽く１万円～数万円 は飛んでいくことも… また、管理会社や大家さんに連絡しても、「トイレットペーパーが原因の場合は自己負担です」と冷たく突き放されることもあります。 「配管の不具合の可能性だってあるじゃない」確かに、全てのケースでトイレの詰まりが入居者負担とは限りません。 ですが、ほとんどのケースではトイレットペーパーの詰まりが原因であり、ラバーカップだけで解決することがほとんどなのです。 そんな自己負担という悲劇を防ぐためにも、 ラバーカップを一つ常備しておく だけでリスクがぐっと減ります。 トイレが使えないという手間も時間も節約できますよ。 そして、ここからは「トイレットペーパーが詰まる原因」をいくつかご紹介していきましょう。 最近のトイレは節水化で詰まりやすい！ 現代のトイレはどんどん進化しています。 中でも 節水型トイレ が主流です。 少ない水で効率よく流す技術は素晴らしいのですが、一方で思わぬ問題も…。 水の量が少ない＝詰まりやすい という現象が起きやすいんです。 特にトイレットペーパーを多めに使ったりすると、流れ切らずに便器内に蓄積し、詰まりを引き起こすことも。 「ちょっとくらい大丈夫でしょ？」という油断が命取り。 「実家ではこの位でも詰まらなかった」という感覚があるのかもしれませんが、実家などのマンションや戸建てなどはそもそも、下水や浄化槽までの距離がそこまで長くないことや、配管の太さも違ったり、節水トイレではないなどの理由で詰まりにくかったりするのです。 そんなときこそ ラバーカップ の出番です！一人暮らしでは、これがあれば自力でトラブルを解決できます。 海外製のトイレットペーパーに注意！ 最近では、海外製のトイレットペーパーも簡単に手に入るようになりました。 しかし、ここで気をつけたいのが 水に溶けにくい性質 です。 日本製のトイレットペーパーは水に溶けやすく設計されていますが、海外製のものはそうではない場合もあります。 日本製のトイレは世界でもかなり先進的です。そして清潔な国民性も相まって非常にデリケートに作られております。 よく世界との比較で「日本のトイレはとてもキレイ」と称されるように、日本のトイレ事情と海外は違うのです。 その為、海外製のトイレットペーパーは日本のトイレに合わせて作られていないのです。 特に最近話題の「コ○トコ」のトイレットペーパーなどもそうです。 その結果、詰まりの原因になることがあるのです。 見た目は普通でも、流れにくいペーパーがトイレ内で大渋滞を起こしてしまうことも…。ラバーカップがあれば、そんなピンチも乗り切れるかもしれません！ いやラバーカップがあれば、きっと乗り切れるでしょう。 ラバーカップがあれば安心！ ラバーカップは ホームセンターやネットで1,000円前後 で購入できます。 見た目がちょっと地味で目立たない存在ですが、困ったときは 最強の相棒 になります。 初めての一人暮らしでは、ぜひ真っ先に準備しておきましょう！ これで、トイレトラブルに巻き込まれる心配はありません。 備えあれば憂いなし！ ぜひ、ラバーカップを一つゲットして、快適な一人暮らしライフをスタートさせてくださいね。 親御さんも初めての一人暮らしに向かうお子さんに「これを私の代わりだと思って・・」と言いながらプレゼントしてあげましょう。 あなたを守るのは「遠くの親族より近くのラバーカップ」 ラバーカップは世界を救うのです。
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2025年02月15日
もっと簡単に子供を捨てられるような社会でもいい ～父娘を救えなかった社会と最後の手段とは～
もう見たくない 私は普段から「炎上」目的で発言することは極めて慎んでいる方です。 今回のタイトルは、それとは真逆の目的であることは重々承知しています。 それでも今回は炎上してもいいので、世の中で広く議論して欲しいのです。 冒頭の「もっと簡単に子供を捨てられるような社会でもいい」は私の言葉です。 それは、定期的に目にする子供の虐待死などのニュースを見た妻が、悲しそうに「どうやったらこんなこと無くなるんだろうね」という言葉の後に 私が言ったのがこの言葉でした。 この言葉を受けた妻が私を見る目は、今この記事を読んでいるみなさんのような目をしていました。 まるで「人でないもの」を見るような目でした。 この言葉には「血が通っていない」言葉ですから、仕方ないとも思えます。 それでも私は本心で「これからは、そういう社会でないと無理じゃないかな」と思っていたのです。 奈良県での悲しい事件 そうしたある日のこと、帰宅した私はあるニュースを見ました。 事件の概要はこうです。 2024年7月に52歳の男性が、5歳になる娘と奈良県のダムに無理心中として飛び込んだ事件です。 父は、就職氷河期の世代で職を転々とした結果、当時は生活保護を受給しながらの生活だったようです。 47歳のころ、娘が生まれるものの、直後に離婚し、元妻とは連絡も取れない状態だったとのこと。 その後は単身で娘を引き取り、シングルファーザーとして生活していた。 その後については何があったかは知り得ませんでしたが、追い詰められたのか自殺や無理心中を考えているとして、「子供を預かってほしい」と児童相談所に連絡したそうです。 しかし、そこでは解決策を見出すことが出来なかったのか「もういい」と連絡を絶ってしまいました。 その後男性は娘だけでも生かしたいと思ったのでしょう、年老いた80代の両親の元へ行き、娘を預かって欲しい旨を伝えたそうですが、やはり断られてしまいました。 頼るすべが無くなった父は結局、ダムへ行き無理心中をしてしまいました。 彼が最後に使ったレンタカーには、娘を預ける為に用意していた衣類や保険証、マイナンバーカードも見つかったそうです。 また司法解剖の結果、父は娘をかばうような姿勢で飛び降りたことも判明しました。 最終的には娘を殺害したという容疑で、父親を容疑者死亡のまま書類送検した。 はじまった戦犯探し 私はこのニュース自体、見るのも嫌でした。 普段からも児童虐待のニュースなどは、見ていられなくてチャンネルを途中で変えてしまうのです。 それは自分自身が子供を持つ親になったことも一つかもしれません。 そしてどんなに憤ったとしても、私自身が何も出来ない無力感からだと今は思っています。 今回の事件を受けての世間の反応というのは 児童相談所は何をしていたんだ この悲劇を生んだのは今の政治だ 自治体は保護できなかったのか などの批判を向けるものがほとんどでした。 私は記事を読む限りですが、関係者のほとんどは間違った対応はしていなかったように思えます。 それは年老いた両親も同様です。 齢80を超えて、今から5歳の子供を養育するというのは、現実的ではありませんし、元々本人自体も、頻繫に自死などをほのめかす言動を繰り返しており、今回も「またか」と思われるのも無理からぬことのように思えます。 児童相談所は、何度も父に連絡を取ろうと試みていたり、相談になんとか載ろうとしたようですし、おそらく現場の職員さんたちは、行動していたのだろうと推察できます。 児童相談所というのは、こういった事件で矢面に立たされますが、そもそも児童相談所は児童の保護をする機関ではありますが、今回のように「預ける」といえば聞こえはいいですが、今回の父親が求めたのは子を「捨てる」行為と何ら変わりはありません。 おそらく子供を預けることが出来たとしても、父親の自死は止めることが出来なかったでしょうから。 「捨てる」目的で来た子供を引き受ける権限などを児童相談所に渡していない以上、児童相談所を責めるのは、私は違う気がしています。 他にも児童虐待事件でも「児童相談所は何をしていたんだ」という意見はありますが、現在の児童相談所の権限では、親から虐待を疑われる子供を強制的に引きはがす権限や、強制的に面会する権限も児童相談所に付与していない段階では、児童相談所では限界があると思っております。 欧米のように児童虐待が疑われて、自治体などが子供と接触できない場合に警察などが、強制的に踏み込むような権限が無い限り、児童相談所に責任ばかりを追及することは不毛な気がしています。 また責任を「政治」や「自治体」に求めることは、この事件をひどく抽象化しているだけで、具体的な解決策から遠ざかってしまうことと思えます。 確かに「氷河期世代の問題」や「生活困窮」も原因の一つかもしれませんが、この問題は多角的かつ複雑な要因が絡み合っており、一朝一夕で解決するものではありません。 結局、誰かの「せい」にしている人たちは、こういった悲しくて見たくない現実を何かの「せい」にすることで 「自分にはどうしようもない問題だから」と諦め、自分自身を納得させようとしているのかもしれません。 もちろん、この問題を解決する術がない、無力という点については私も同様です。 だからこそ、私が思う解決策が誰かの目に触れ、議論して問題が解決へ向かってほしいのです。 子供を「託す」という選択肢をーフティネットとして 私は冒頭の言葉では「捨てる」と言いました。 酷い言葉だとも思います。 では「託す」ではどうでしょう。 世の中には子育てがどうしても「できない」「向いていない」という親がいるという現実を、いい加減認めてみませんか？ これを読んでいるみなさんには想像がつかないかもしれませんが、そういった親がいるのも事実です。 世の中から虐待で亡くなる子や無理心中のニュースが無くならないことが、その悲しい証拠です。 そういった子育てをどうしても「できない」人を「親なんだからしっかりと育てるべき」で放置しては、亡くなる子を見捨てるのと同義じゃないのかと思います。 だからこそ、どうしても子育てができないという人がいた場合 誰かに「託す」という選択肢を最後の手段として社会に用意してはどうか？と思うのです。 以前物議をかもした「赤ちゃんポスト」も同様の試みです。 つい最近、その赤ちゃんポストに預けられたという青年が現在育ち、自分のことについて話している記事を見ました。 その言葉では「どんなに時間がたっても、賛否両論はあると思う。ただ、僕自身はゆりかごに助けられて、今がある。自分の発言に責任を持てる年齢になったので、自分の言葉で伝えたい」とありました。 この赤ちゃんポストでは「匿名性」をとても重要にしており、悩みながらも来てくれたことに感謝の言葉まであるということです。 こういった対応は設立当時「安易な子捨てを助長する」「子どもの出自を知る権利はどうなるんだ」と反発も大きかったそうです。 それでも、この赤ちゃんポストがあったおかげで助かった命は多くあります。 また、その後の人生についても必ず幸せになるかの保証などは当然ないでしょうが、それでも命を繋いで幸せになる「権利」は残されています。 もちろん、託されるといえば聞こえはいいでしょうが、「捨てられた」子供は心の傷はあることでしょう。 それでも、命を繋ぎ、そういった子供を周囲が愛情をもって育てることでケアができませんかね。 どうしても立ちいかなくなり、無理心中を選ぶのなら 虐待を自分自身でも止められないのなら 最後の最後に、失われるかもしれない子供を救う受け皿を、社会が用意することは、そんなに悪いことでしょうか。 このような考えが「もっと簡単に子供を捨てられるような社会でもいい」に至った経緯なのです。 奈良県のニュースのあとにも子供と無理心中をした母親のニュースを見ました。 私のこの案が最善だとは思っていません。 自分自身でもなんと血の通っていない案だと思います。 でも、自分自身の悪い頭なりに考えた結果、これ以上の解決策はないようにも思えます。 どうか私より頭のいい方たちにお願いです。 この父娘を救える方法を、一刻も早く考えて実行に移していただけないでしょうか。 少なくとも自分自身の命よりも、娘の命を繋ごうと試みたお父さんと私に、どれだけの差があるのでしょう。 彼の命を懸けた最後の願いを、聞いてやれる社会ではダメなんでしょうか。
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2025年02月12日
最近、不動産業者が話していること ～雑談から市況を読み解こう～
業者が話していること気になりませんか？ 私は不動産業界に身を置いており、宅建協会などにも属しておるので、それなりに会合や集まりといった場所に出席することもあるものです。 そこでは当然ながら「最近のトレンド」や「景気」などの話が出ます。 それ以外でも業者同士、雑談という部分で色々な話をするものです。 今回はそんな「雑談」にフォーカスして、最近の不動産業界の傾向なども見れるのではないかと思っております。 但し、私が話しているのは鹿児島県という日本の地方都市の一部の話です。 へぇ、そうなんだ位に聞き流す感覚で見てください。 私の少しの見解も入れてありますが、それも私個人の感想ですからね。 ご利用は計画的に 最近住宅用地の問い合わせがない これは複数の業者さんから、最近よく聞きます。 「２，３年前はハウスメーカーからひっきりなしに”土地ありませんか”って来てたのにパッタリ無くなった」 「建て売り業者からの連絡がめっきり減った」 現在の市況でもデータでも出る話ですね。 昨年から建て売り事業者の倒産や減益のニュースは全国的に顕著です。 これは複数の要因(金利上昇、原材費の高騰)などがあり、建て売りに求められていた低コストの両立が難しい局面なのだろうと思います。 最近、地場系の土地を主に扱う業者さんからよく聞きます。 弊社は土地分譲や戸建て建築などはやっておりませんので「やっぱり厳しい状況なんだな」と思いながら聞いています。 「不動産投資始めたい人は多いんだけどね・・」 現在はどちらかというと「売り手市場」の局面であろうかと思います。 市場には「この物件がこんな高い値段で？」というのも多くあります。もちろん現段階では売れていませんが・・ これは肌感でも分かるのですが、不動産賃貸業を始めたいという方は増加している傾向です。 新ＮＩＳＡなどで「投資」が一般的になった結果だとは思います。 しかし、現在の市況では賃貸用不動産は値上がりの傾向が高いままです。 その為、思ったほどの収益性が出にくい局面であることが一つ、もう一つは 「最初の一棟への金融機関の融資のハードルが高い」ということだと思います。 現在、収益用不動産に対しての金融機関の融資情勢は優しいとはいえません。 各金融機関ともに慎重な姿勢を取っている段階といえるでしょう。金利の影響も少なくないでしょう。 その為、「今から不動産賃貸業を始めたい」という方には少々ハードルの高い局面です。 一方、既に不動産賃貸業を始めている方への融資は以前と変わりはないような気がします。 そういう意味では「新規参入」に対してハードルが高いだけなのかもしれません。 「じゃあ新規参入はどうしたらいいんだ？」というお声には 「比較的規模や金額が少なめの物件からチャレンジして、そのハードルを越えることが先」といえるかもしれませんね。 新築というだけでは埋まらないエリアが出てきた これは、賃貸管理を行っている業者さん同士でチラホラと聞くようになってきました。 これも金融機関の融資情勢も関係しているところなのですが、ここ数年鹿児島県では賃貸住宅の新築が多く建っております。 というのも、現在鹿児島県内の金融機関では、中古物件に対しては比較的融資情勢は簡単ではありません。 特に耐用年数という部分を重視している金融機関が多いため、物件価格が上がり、利回りが低下した状態で、物件の耐用年数を重視して融資の年数が限られるとなると、必然的に手残りが少なくなってしまいます。 一方、新築ですと耐用年数はフルで残っていますし、長期での借入が可能なため、いわゆるキャッシュフローが多く残る状態を作れる状態でした。 また新築に対しての融資情勢は悪くない状況でしたので、ここ数年は新築ラッシュといってもいいような状態でした。 どちらかというと、鹿児島県内は新築が控えていた期間が多くあった為、久しぶりに増える新築はどこも入居状況は活況でした。 その状況を見た金融機関も、不動産会社もその状況に続け続けという状況で新築が増えてきました。 また新築当初のプレミアム家賃というべき、高い家賃も昨今の昇給ムーブと相性が良かったのか「高い家賃が払える」層にとっては歓迎ムードで入居も比較的好調だったとのことです。 しかし、ここにきて原材料の高騰により、新築も物件価格自体が上がってきたことにより、賃料への転嫁も急激な幅となってきたようです。 そして、その賃料への価格転嫁が賃金の上昇幅を少し上回ってきているのでは？と見立てる方も出てきました。 そうすると「新築」という状況だけでは空室を埋めることが出来ないエリアも出てきているようです。 今後の流れとしては「新築からの経過年数による賃料の下落幅を許容できるか否か」が重要なポイントであり、築後早い段階での売却をする方が多く出るかもしれないと思っております。 特に金利上昇の場面では、そもそも新築は中古に比べると利回りは低いので、イールドギャップ(投資の実質利回りと金利との差)が早くに詰まってしまう局面が訪れる可能性にも注意が必要です。 とはいえ、この状態自体はいつの時代でも新築には付き物の話なので、エリアの選定や価格を重視するという当たり前の範囲ではあるのです。 また「既存物件の家賃が新築が増えたことにより下がるのでは？」という懸念がありましたが、そもそも現在の新築に住む方と既存物件の戦いは賃料のレンジが違い過ぎて、あまり影響がない。との見方が大勢です。 現在の市況でも格差が広がっているという現実が確かなようですね。 話半分で聞いておこう という訳で最近の雑談から、市況を読み解いてみよう。というお話でした。 割とネガティブなものが多かったかもしれませんが、それは注意が必要な局面であるというだけです。 金利上昇局面ではリスクもある程度コントロールしていなければなりません。 実は楽観的な雑談や「今は○○がいいらしいぞ」という雑談もあるのですが、これに関しては証拠や実体験が伴っていないため、安易にご紹介することができないので、書かなかっただけです。 決して悲観的なことばかりではありませんので、過度に不安になる必要はないと思います。 私自身も今年はチャレンジしたいこともたくさんありますので、また有益な情報がありましたらぜひお届けしたいと思います。
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2025年02月09日
管理会社に「設備不良を伝えたけど折り返しが来ない問題」について ～怒る前にぜひ確認を～
電話しているんだけど・・・ さて、管理会社の言い訳というか愚痴というべきか このところ、とても多い連絡がこれです。 経緯としては入居者さんからお部屋について「何かしらの設備異常や故障」が起きたとします。 当然、管理会社に連絡をしていただく訳です。 そうすると管理会社としても直すべき異常や故障だと判断した場合、修繕していただく業者に連絡をするのですが、その際に入居者さんへ 「お客様の電話番号に、直接業者さんから連絡を入れても大丈夫ですか？」と聞きます。 これはなぜかといえば 宅内の修繕だった場合、宅内に入れてもらう必要がある 入居者さんと業者さんの日程を擦り合わせる必要がある その為には業者さんと入居者さんで直接話した方が早い 管理会社を間に挟むと何ターンも調整することになり非効率 修繕するのは業者さんであり、管理会社のスタッフではないから という理由です。 多くの管理会社がこの対応を取っているのではないでしょうか。 また現段階では、不具合を改善する最短の方法であるため、この方法が活用されています。 しかし、最近増えている電話が、入居者さんより 「いつまで経っても連絡来ないんですけど(# ﾟДﾟ)」 です。 この場合、本当に管理会社が業者さんに連絡を入れていない場合や、業者さんが連絡を入れていない場合もあるのは事実でしょう。 その場合は大変申し訳ございません。と謝罪し、すぐに対応せねばなりません。 しかし、最近はこうではないケースが多くあるのです。 これについて管理会社からの見解をお伝えしてみたいと思います。 電話しているケースがほとんど 反対に最近業者さんからも多いのですが 「何度電話しても出ないんだよね」 これが多いのです。 そして入居者さんに連絡すると 「あぁ、自分は知らない電話番号は出ないから」とか「知らない番号は着信拒否している」「来てたけど、何度か電話して貰えないと出られないよ」 何度も申し上げますが、管理会社や業者さんが電話を入れてないなどのミスは当然あってはいけませんし、真摯に謝罪もせねばならないと思います。 しかし、最近上記のように「電話や連絡はしている」というケースが多いのです。 事実、業者さんからも 「何度か連絡しているけど繋がらない、電話番号本当に合っている？」と管理会社に確認がくることは多々あります。 そうした末に来る電話が 「いつまで経っても連絡来ないんですけど(# ﾟДﾟ)」というお叱りので連絡です。 大体は連絡をしていた旨を伝えて、確認をしてもらうと「あぁ、来てましたね」で終わるのですが、ぜひお願いがあります。 「一度連絡が入っていないか、確認をしてもらえないでしょうか」 そして連絡が入っていれば、折り返しの連絡をしていただきたいと思います。 最近は電話での詐欺電話などが多く、警戒は必要だとも思います。 ですが、連絡をしているにも関わらず初手からお叱りを受けるのは大変つらいものです。 管理会社としても不具合や修繕が必要なら早めに対応したい。と思っておりますので じゃあメールなどの方法は？うーん・・・ 本当に稀に「電話は出たくないからメールなどでやり取りしたい」という方もいらっしゃいます。 確かにラインやSMSなどで業者さんと連絡取れればよいのですが、メールなどになると業者さんの負担が増す懸念もあります。 「そんなの知らない、そっちが調整すればいいじゃない」と言われるかもしれません。 でもそうなった場合ですが 業者さんのコストが上がった場合、回りまわって 家賃が上がることに繋がります。 対応もコストの一部です。 特別な対応や手間が増えることで費用は増えてしまいます。 そうすると一見、入居者さんに負担はないように見えますが、結局は家賃に転嫁されていくことになってしまいます。 何度も繰り返しますが、本当に管理会社や業者さんが失念している場合もありますので、その場合はしっかりと問い詰めるべきとは思いますが、まずは本当に連絡が来ていないのか？を一度確認していただければ幸いです。 入居者さんも業者さんも「早く直したい」という目的は一致しているのです。 我々管理会社も連絡ミスが無いようにしっかりと対応していきたいと思っております。 本当に最近増えてきている気がします。 ぜひご協力ください。よろしくお願いいたします。
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2025年01月24日
契約金の中にある「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」とは何か？ハウスクリーニングとの違いは？
賃貸物件や新築物件の契約時に目にする「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」 この費用が何をカバーしているのか、そして「ハウスクリーニング」とどう違うのか疑問に思ったことはありませんか？ この記事では、それぞれの内容や違い、費用の妥当性についてわかりやすく解説します。 ちなみに現在当社の管理物件では「特約としてのハウスクリーニング」のみで、この「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」などの作業は附帯しておりません。 この費用について、あまり世間では周知されていないようですので、一度ご説明してみたかったのです。 ハウスクリーニングと混同してのトラブル 現在、全国的にも退去時のハウスクリーニングは入居者負担とすることが一般的になっておるようです。 これは「あなたも入居前にハウスクリーニングが済んだお部屋に引っ越せるのだから、自分が退去する時もハウスクリーニング費は負担してくださいね」という特約になります。 大手不動産会社から地域の不動産業まで、この仕組み自体は現在主流となっています。 但し、冒頭に挙げた「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」などのサービスは 退去時のハウスクリーニングとは全くの別物です！ 「ハウスクリーニング」と抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」は別なんです。 しかし、この点が十分に説明されていなかったり、混同してしまうと、いざ退去する時になって 「契約する時に抗菌施工代を払っている。あれがハウスクリーニング代だと思っていた」というトラブルが発生するのです。 中々分かりにくい仕組みなので、混同するのも無理からぬことだと思っています。 今回はそういった方へ向けて、これらは何を行って、どういう目的なのかをご説明してみたいと思います。 繰り返しになりますが、当社は現在、このようなサービスは行っておりません。 あくまで一般論としてのご説明になります。 抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代とは？ まず、この項目が具体的に何を指しているかを見てみましょう。 抗菌施工抗菌施工は、室内の特定の場所に抗菌剤を塗布またはスプレーし、カビや細菌の繁殖を防ぐ処置を指します。主にキッチン、浴室、トイレなど、湿気の多い箇所に施されることが多いです。いわゆる光触媒などの施工をするなどの謳い文句も多いですね。 除菌・消毒室内全体の清掃後に、細菌やウイルスの除去を目的とした処理を行います。アルコールや次亜塩素酸を使用する場合が多く、特に感染症対策として重要視されています。ハウスクリーニングでも清掃は行っておりますが、更にその上のランクの薬剤などを使用するケースが多いですね。 害虫駆除代害虫（ゴキブリ、ダニ、シロアリなど）を予防・駆除する費用を指します。専用の薬剤や装置を使い、入居者が快適に住める環境を整えます。イメージしやすい例えでいうと「バルサン」のような害虫駆除や抑制するようなもの。といった感じでしょうか。 いずれも、お部屋を決めて契約から、実際のお引越しをする日までの間に実施する作業となります。 そして、それに要する費用は敷金や仲介手数料などと一緒に契約金として「前払い」することが一般的です。 ハウスクリーニングとの違い 一見似たように思える「ハウスクリーニング」との違いを整理してみましょう。 項目抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除ハウスクリーニング目的衛生環境の維持、防虫、防菌、防臭入居前の清掃と汚れの除去対象範囲特定の箇所（キッチン、浴室、トイレ、部屋全体の一部）全体的な掃除（床、壁、窓、換気扇など）施工内容抗菌剤の塗布、害虫駆除薬の設置、除菌スプレーなど水拭き、洗剤使用による汚れの除去主な目的感染症予防、健康維持、快適な生活環境の提供美観の向上、引っ越し前後の準備施工時期入居前や定期的（防菌防虫の持続効果が必要な場合）ハウスクリーニング後で入居前の時期主に退去後、入居前の1回清掃 そもそもの目的が違いますね。 ハウスクリーニングは、お住まいになる為の「清掃」であり、その他の項目は「住みやすい環境の為のグレードアップ」という位置づけです。 この目的の違いをしっかりと認識していないと「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除」＝「ハウスクリーニング」となって、退去時にトラブルとなってしまうのです。 抗菌施工や害虫駆除を推奨される理由 もちろん、こういったサービスは管理会社の収益の一部になっているのは言うまでもありません。 だからといって、全てのサービスが「ぼったくり」決めつけるのは早計でしょう。 ハウスクリーニングというのは、あくまで「清掃」だけとなります。もちろん、住むという点では十分でしょうが、それ以上の衛生観念を求めたい場合にはこういったサービスを希望する方にとっては、いいとは思います。 1. 感染症対策抗菌施工や除菌・消毒は、特に近年の感染症リスクを軽減するために重要視されています。清掃だけでは対応しきれないウイルスや細菌の繁殖を防ぐ役割を果たします。 2. 害虫トラブルの予防特に古い物件や湿気の多い環境では、害虫の発生リスクが高まります。事前に害虫駆除を施すことで、入居後のトラブルを未然に防ぐことができます。 3. 快適な住環境の提供清掃と合わせて抗菌・害虫駆除を行うことで、入居者にとってより清潔で安心できる住環境を提供することが可能です。 費用の妥当性は？必須なの？任意なの？ 物件や管理会社によって費用は異なりますが、「抗菌施工・除菌・害虫駆除代」は大体１万円から２万円が相場です。 この費用には、薬剤代や施工サービスが含まれています。 気になるのは「必須なのか？任意なのか？」です。 正直、これは管理会社や物件所有者次第です。 契約前に「このサービスは不要です」と表明することで削除してもらえる場合もあれば、「こちらの物件に住む為の契約の条件です」として外せない場合もあります。 これは契約前に担当者にしっかりと確認しておきましょう。 しかし、ここで注意が必要です。 ひと昔前には、サービスのお金を払ったものの、実際には施工が行われていない悪徳会社があったのも事実です。 正直詐欺としかいいようがない会社もありました。 流石に現在では、そのようなことをする会社は無いと信じたいのですが、それでも契約時に以下の点を確認することをお勧めします。 具体的な施工内容の説明を受ける。 施工が行われた証明書や写真を確認する。 費用が適正か検討する。 まとめ 「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」と「ハウスクリーニング」は目的や内容が異なるものであり、どちらも入居者にとって快適で清潔な住環境を提供するための重要な要素です。 不動産契約時には、これらの費用の詳細や必要性を理解し、自分にとって妥当な費用かどうかを確認することが大切です。 特に入居後のトラブルや健康リスクを防ぐためにも、事前に管理会社や施工業者にしっかりと内容を確認しましょう。 安心・安全な新生活のために、これらの費用を正しく理解し、賢く選択してください！ 何より賃貸はれっきとした「契約」です。 しっかりと自分自身でも把握することで、思わぬ出費や行き違いなどを防ぎましょう。
