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2022年09月19日ペットと行けるカフェ ~mijicafe （ミジカフェ）~
ネコカフェ？イヌカフェ？ とにかく寄ってみましょう！ 動物病院横にカフェ？なんでしょう？ 今日も物件周りをしていた時にお腹が空いてきました。会社に戻ろうと１０号線を走っていると「mijicafe」の文字が「ミジカフェ」と読むそうです。霧島市のＡ－Ｚやジョイフルからも近い１０号線沿いにいつも気になっていたのです。イヌとネコと思われるロゴを見て、イヌカフェ？ネコカフェ？と思いながらいつも通り過ぎていました。お腹も空いているし、動物は好きだし、寄ってみることにしました。 店内はオシャレな内装とペット同伴可ならではの細かいこだわりがたくさん 店内はとってもキレイ、飾られている物も動物をモチーフにしています、椅子もネコをイメージしているのでしょうか 店内に入ると感じの良い女性スタッフさんがご案内してくれました。予備知識０で入ったので、「ここはどういったお店なんでしょう？」と尋ねると「ペット同伴で来店できるお店で、交流をしてもらえるようなカフェです」とのことなるほど、お隣が動物病院ということもあり、動物病院と系列なのかと思ったらそうではないようでした。元々動物病院で務めていた方が開業したお店だそうで、なるほど納得 お店の配置図 例によってお店の大体の配置図です。私が見える範囲で作成しているので、細かい点は違うところもあるでしょう。店内とテラス席がありました。また、奥には人工芝の４人掛けスペースがありました。では写真をどうぞ 店内のあちこちにリードを掛けるような設備がありました。ペット同伴の気遣いですね。ちなみにトイレにもあります。 入口外のテラス席、ここにもリードを付けられるようにポールが立っています。素敵 逆光とカメラの調子が悪いのですが、奥の人工芝スペースです。予約などが必要かは不明ですが、大きなワンちゃんなどならこの席はおススメかもしれませんね。 店内ではペット用のオムツも販売していました。何から何までペットと人の共存空間への気遣いが素敵 裏手に駐車場、動物病院と共用なのでしょうか。台数も十分ありました。 １０号線沿いで国分方面からだとジョイフルより少し手前です。 メニューとお料理 メニューやお料理の写真です 季節の限定メニューなどもありました。 おススメを聞くとワンプレートランチが人気とのこと今回はこちらを注文させていただきました。 スムージーなどもあり、カフェメニューも充実していました。 すごく美味しいスープだったのですが、説明をど忘れしました。食レポ下手がモロに出ます ワンプレートランチは中々ボリュームもあり、お腹いっぱいになりました。個人的は写っていない「キッシュ」がお気に入りでした。すみません、本当に魅力を伝えるのが下手で ドリンクがこのような瓶に入ってきます。何がいいって、混ぜた時の氷の音が最高に気持ちいいです。もちろん味も最高です。 ペット同伴可ですが、ペット連れじゃない方も多い 私が伺った時間ではペットを連れたお客様と、ペットを連れていない方もたくさんいたように思います。中にはお隣の動物病院の待ち時間をこちらで過ごし、診察の連絡が入ったらお隣へ移動する方もいらっしゃるとのこと。便利私が入った時もペットを連れてらっしゃらないお客さんも多く、オシャレな店内でゆっくりとランチを楽しんでいました。 しつけ教室や個別しつけ相談もやってる 店内にいらっしゃるワンちゃんも大人しくしつけがされていました。mijicafeさんではしつけ教室なども行っているとのことです。 ペットと人の共存のために 店内のメニューの後ろには同伴する動物について、お願いがまとめられていました。昨今、無責任な飼い主による不幸な動物達のニュースなども見聞きします。やはり、動物を家族として迎えいれるからには責任も伴いますからね。当然といえば当然なのでしょう。 人と動物の素敵な共存空間を提供してくれるmijicafeさん、皆さんもぜひ 店名ｍｉｊｉｃａｆｅ （ミジカフェ）住所〒899-5102 霧島市隼人町真孝1254-1お問合せ先0995-73-6885営業時間11：00~18：00定休日水曜/祝日/第１・３土曜日 ※臨時でお休みをいただくこともあるようです。インスタやお電話等でお問合せをとのこと
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2022年09月18日
台風対応と霧島市最後の砦「Ａ－Ｚ」
隼人高専前の信号機 風でめくれてしまったのでしょうか？ 点いてもいませんでした 台風対応と出来ること 現在、近年最大の勢力を保ったまま北上している台風１４号ロータスホームも本日は臨時休業しております。しかし、近年稀に見る勢力とのことで昨夜から事務所で待機をしております。通常の台風であれば、当社の２４時間コールセンターでの対応で大体は対応が出来るのですが、この勢力ですと流石に不安を覚え、昨夜から待機しておりました。今のところ、細かい被害などはありますが生命の危機などの深刻な被害というのはまだありません。対応中に町の様子を見るとどこもかしこも閉店で、頼みの綱のコンビニも臨時休業となってしまいました。 霧島市民の味方「Ａ－Ｚ」 「これは長期戦になるかもな・・・」と思い、ご飯を買いに行こうとするもどこも臨時休業そこで最後の頼みの綱 霧島市隼人町真孝にある２４時間巨大ホームセンター「Ａ－Ｚ」（エーゼット）社名の由来が 生活必需品は「AからZまで」揃える開いてました。午後２時現在ではですが、中には同じように困った方たちで意外と多くの方がいらっしゃってました。 コンビニでは品切れの物も コンビニでは品切れになっていたカップ麺やパンなども棚にまだまだありました。さすがにいくつかの商品は無いようでしたが、何でも揃えるは伊達じゃありません。ちょっとした食料品を買い、しばしの休憩でした。 出来ること 夏の海水浴用に買ってあったラッシュガードが大活躍です。カッパを着ていても濡れるのであればと思い持ってきたが正解でした。色々と被害や不具合が出ておりますが、現状で出来ることがどうしても限られてしまうケースは歯がゆいものです。未然に防ぐように準備をしていても自然の脅威は凄まじいものです。みなさんも大きな災害の時には安全第一で避難先などの事前確認などをお願いします。 普段からの備え 近所のネコ達も当店1階に避難しておりました。これから本格的に上陸する台風１４号少しでも被害が少ないことを祈るばかりです。自然の力の前では人間の力は無力かもしれません。しかし、普段からの備えでその被害を軽くすることはできるかもしれません。これからも安全第一を心がけて管理していこうとまた強く思わされました。
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2022年09月18日
「とくだラーメン」 隼人町真孝
店名については「ラーメン専門 とくだ」とも表記されることもあるようです さて、魅力あふれる霧島市姶良市のおススメスポットをご紹介します。まずは絶対ここからおススメとなります。 とくだラーメン 霧島市隼人町真孝856 私たちロータスホームから一番近い飲食店であり、霧島市で屈指の人気ラーメン屋さんです。歩いて１分の立地なので、お昼時にお世話になっております。 メニュー 写真はラーメン（大）「濃いめ」 です ラーメン （小） ￥510ラーメン （中） ￥670ラーメン （大） ￥770ラーメン （特大） ￥980チャーシュー麺 （中） ￥870チャーシュー麺 （大） ￥980チャーシュー麺 （特大） ￥1,180ご飯 （並） ￥100ご飯 （大） ￥160ご飯 （小） ￥50トッピング チャーシュー ￥320ビール ￥500焼酎 ￥160おみやげ 黒豚ラーメン ￥510 店内の配置図 せっかくの不動産屋のお店紹介ですから店内の大体の配置図を作ってみました。店内に入るとすぐ右に券売機がありますので、こちらでメニューから選んでチケットを店員さんに渡しましょう。右から正面には長テーブルが置いてあり、ご家族や仕事仲間との食事であればこちらがいいでしょう。カウンターは６席ほどですが、カウンターが満席の時は中央のテーブル席に一人ずつ座れますので、お一人様で来てる方も多いです。基本私もお昼に一人で行きますので、カウンターか真ん中のテーブル席がほとんどです。 ※配置図については食事をしながら見える範囲と記憶で作成していますので、精度は大体だと思ってください。 写真はラーメン（大）です。普通のラーメンでもチャーシューは比較的多く入っており、いつも私はラーメンを頼むことが多いです。味は鹿児島ラーメンの中でも醤油の風味が強くて好みです。そして個人的なおススメは「濃いめ」です。つい最近までは何も言わずにラーメンを食べていたのですが、先日うちのスタッフに「とくだラーメンの濃いめを頼むと世界変わりますよ」と言われましたので本日頼んでみました。 世界が変わった味変 濃いめの為、スープが赤みがかっています。普通は色がもう少し豚骨色に近づきます。 なんてこった・・・こりゃ旨い普通のラーメンももちろん大好きだったのですが、濃いめは個人的にパンチも強くなり、とても気に入りました。「濃いめ最高だったよー」とスタッフに報告したところ、「唐辛子入れました？」他にも味変あんの？テーブルにある赤い唐辛子のような調味料を入れると更に世界が変わるようです。また時折となりのお客様が「ネギ多め」とか「麺固め」など意外とバリエーション豊富なようです。人見知りが発動し、この日はチャレンジできませんでした。次回チャレンジいたします。 駐車場 駐車場はお店の前に2台～３台程度ですが、向かいに１０台ほど停められる専用駐車場があります。 お店に行くときのおススメ ・昼時などは人気店だけあって混みます。お店の前で並んでいることも珍しくありませんが、配置図の通り中は意外と広い造りになっているため、待ち時間があっても、それほど長くはないと思います。・券売機は１万円札対応していません。しかし、お店の方に言えば快く両替してもらえます・うちのスタッフはテーブルに置いてある漬物を絶賛していました。確かにおいしい・当店スタッフ曰く「唐辛子は１杯程度から始めたほうが良い」そうです。２杯入れるとうちのスタッフは厳しかったそうです。 しかし、必ず１杯は入れて食べる程美味しいそうです。霧島市屈指の「とくだラーメン」ぜひご賞味ください。 お店の場所 周辺には隼人高専、仁心看護専門学校などもあり、本当に老若男女問わずお客様が来ています。ロータスホームにお立ち寄りのおひるごはんにも是非！
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2022年09月17日
「この子は小さく産まれましてね・・」～滞納した子供の親の涙～
賃貸管理に従事していると人間の喜怒哀楽に触れる機会が多くあります。人が大部分の時間を過ごす「家」そのため、我々は時として喜ばしいこと、怒り、悲しみ、楽しみを他の職業の方よりも近い距離で感じることがあります。時にそれは最上の喜びになり、「賃貸管理って素敵な仕事だな」と思えることもあれば、「知りたくなかったな」ということも正直あります。今回はその中で私が経験したことの中で特に印象深い件をお話していこうと思います。※このお話しはだいぶ前のお話であり、当時の会社に勤めていた頃のお話です。最近の法令や慣習などに当てはまらない表現や行動なども含まれます始まりは家賃の滞納でした。とあるマンションにお住まいのここではＡさん（男性）とします。Ａさんの住んでいる物件は当時勤めていた会社の管理物件で繁華街まで近いマンションでした。１ルームで広さは4.5畳程度ですが、近隣の物件と比較しても賃料が安く、他の入居者も単身ばかりで、多くは学生さんや新社会人の方が多く住むマンションでした。このＡさんが少しずつ滞納がかさんで来てしまい、ある日とうとう連絡が途絶えてしまいました。契約書で見るとＡさんの経歴は以下のようでした。・年齢２２歳（当時）・男性・仕事は派遣社員で某工場勤務・連帯保証人はお父さんで一般の会社員・残っている身分証の写真からは茶髪でいわゆるロン毛のような状態私は途中からこの件を引き継いだのですが、現地に行っても会えず、携帯は「お客様のご都合により~」で繋がることはありませんでした。やむなく勤務先へ連絡すると「1か月ほど前に退職している」とのことお部屋へ訪ねてみると、ガスが止められており、電気水道はつながっているようでした。インターホンは鳴るが返答はありませんでした。こうなってしまっては連帯保証人であるＡさんのお父さんに頼る他なく、お父さんへ連絡をしました。数コールですぐにつながりました 「もしもしＡさんのお父様でらっしゃいますか」その言葉を言い終わるか否かの前にお父さんから「うちの息子は今どこでなにをしているのですか？」と逆に質問をされました珍しいケースです。通常はたいてい「はい？不動産屋さん？何の用ですか？」といった反応になりますこれは何か事情があるのだろうと思い詳しくお話しを聞いてみることにしました。すると・一月前からお父さんの自宅にたくさんの督促状などが届くようになった・肝心の息子に連絡するがつながらない・今どこで何をしているか分からないとのことでした。そして一番衝撃的だったのが、「そもそもそのマンションに住んでいることも知らないし、連帯保証人になったつもりもない」とのことでした。要は本人が連帯保証人としてお父さんを書いたが、以前の管理会社が入居審査などを行わずにスルーしてしまった。なんてことだ・・・なんてことだ・・・確かに賃貸借契約書の字も本人と筆跡が酷似しているし、肝心の印鑑証明書もありませんでした。どんな審査をしてどうやってくぐり抜けてしまったのかは今となっては知りようもありません。とはいえ、お父さんからすれば息子の手掛かりを知る管理会社の私の協力が必要、私も最早手掛かりはお父さんのみという状況でしたので、一旦利害が一致しました。私は家賃が未納である旨を伝えましたが、お父さんは「私も十分な蓄えがなく、余裕がない」とのことでした。また、連帯保証人を承認している訳でもなかったため、一旦お父さんへのご請求は待つことにしました。しかしこのままではお互い前に進まないため、お父さんに住所を教えて、仕事終わりのお父さんとＡさんのマンションで落ち合うことにしました。季節は確か１１月頃でした、非常に寒い日でした。約束の７時になると鉄筋コンクリートのマンションは冷えきり、まるで建物自体が氷かのように寒さを私に伝えてきました。私は緊張していました。それは今まで集まった情報を組み合わせると最悪の事態も予想されたからです。そうしている内にお父さんが来ました。お父さんは当時でたしか５０歳程でしたが、私の目にはもっと歳が上に、６０半ばに見られるようでした。身長１６０cmくらいでかなり痩せていて、初対面でも心労により顔に生気がない様子が見て取れました。スーツはお世辞にもキレイとはいえず、ヨレヨレで元は紺だったのでしょうが、擦れて変色までしていました。頭髪も整髪料などつけず、少し薄くなった髪も歳を上に見させていたのかもしれません。長いベルトの肩掛けカバンを持っており、走ってきたのか、緊張からか息が上がっていました。簡単に挨拶を済ませると私は本題を切り出しました。「今日立ち合いのもとお部屋に入りませんか？」連絡が取れず、会社も辞め、ポストと実家にたくさんの督促状、周りの住民もしばらく見ていない。最悪の事態も予想される中で選択肢はもうこれ以外ありませんでした。まずはドアポストを開けることから始めます。私は嫌な能力なのですが、中からする匂いで「死臭」というものがある程度分かります。人が亡くなってすぐでは分かりませんがある程度たつと大体共通した匂いになります。今までの経験上も「このニオイ」というものがあります。この「ニオイ」ですが何とも形容しがたいですが、聞かれて答えるなら「味噌と醤油を混ぜて焦がして腐らせた」という感じでしょうか。ドアポストを開けて少し匂いを嗅いでみます。この時点で心臓はバクバクです。中からは異臭はしますが、少なくともそれではありませんでした。いよいよ合鍵で開錠します。扉を開けてまずは声を掛けますが返答はありません。気が気でないのか、お父さんは私を押しのけ、明かりをつけて中へ入っていきました。 中はひどい有様でした。そこかしこに弁当のゴミやペットボトル、異臭の正体はこれだったのでしょう。炊飯器にはカビの生えたご飯がそのまま、雑誌や服なども雑多に置いてありました。私は一通り浴室やベランダなどを確認しますが、本人はいません。私はどうやら最悪の事態は回避できた、恐らく夜逃げだろうかと思って胸をなでおろしているとお父さんが部屋の真ん中で俯いています。私に背を向けて一点を見つめていました。何を見ているのかなと後ろから覗き込んだら床の上にあるマンガ雑誌にペンで「ごめんなさい」とだけ書いてある文字でした。誰に向けての何の「ごめんなさい」なのかは分かりません。ただ「ごめんなさい」としか書いてありません。しかも雑誌にペンでメモ書きのように書いてあります。手紙などでもありません。それを見つめているお父さんは背中越しでも肩を震わせて泣いているのが分かりました。私は何とも声を掛けることもできずに、しばらく部屋のあちこちを眺めていると唐突にお父さんが話し始めました。「この子は小さく産まれましてね、小さいころからなるべく強くなるようにと思って、、」そこまで話すと続きは話せなくなりました、ただ肩を震わせていました。しばらくして少し落ち着いたお父さんとはそこで別れました。翌日、こちらから催促していないにも関わらずお父さんから滞納分の家賃を支払うとの連絡がきました。その後も毎月の家賃をお父さん名義で振り込んできました。その後しばらくして、私がその会社を退職することになり、Ａさん親子の結末を知ることはできませんでした。ブログを書くことになって今までの経験を思い出そうとしていたら久しぶりにこの件を思い出しました。あの時お父さんには何も声を掛けられませんでした。あの日は自宅に帰り、自分の息子をギューっと抱きしめたことを覚えています。
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2022年09月16日
あなたの風邪はどこから？「私はヒザから」雨漏り編
突然の連絡「なぜ２階から？」 さて、全国の管理会社同志の皆さん、台風シーズン真っ只中になりましたね。進路予測を見て、現地に置いてあるノボリ旗の撤去をいつにしようか？ 台風後の損害チェックなど忙しい日々ですね。さて、タイトルにもある通り、今回のお話は「雨漏り」です。物件を管理していると必ず経験する雨漏り、漏水、嫌ですね。一度発生すると被害は甚大、お客様も流石にこれは我慢できません。一刻を争う事態です。今回の事例でも夜間対応のコールセンターより入電です。その日は台風ではなかったのですが、記録的な豪雨に見舞われた日でした。「○○マンションの２○○号室の方より天井から雨漏りしている」との連絡です。よし分かった、すぐ準備をして出かけよう！待てよ、そのマンションは３階建てです。連絡があったのは２階。この場合考えられるのは２つです。さてどちらか① ３階の人が不在で雨漏りが貫通してしまった② 雨漏りではなく、３階の水周りからの漏水細かく言えば雨漏りでも配管や外壁を通り貫通することはあるのですが、まあ現状この２パターンかと思っていました。とにかく現地へ向かいます。 いた！いました 現地へ到着し、ご連絡をいただいたお部屋に訪ねます。お詫びを申し上げお部屋へ入ります。クローゼットから水が漏れてきたとのこと、入居者さんが中の荷物を移動した後でしたが、水は床を濡らして上から見える範囲で次から次へと落ちています。急いで拭き上げます。そして尚も止まらない水。ここではまず応急処置が求められます。水が長時間床を濡らすと当たり前ですが、床材を腐らせてしまいます。私は雨漏り応急処置セットを取り出します。 押入れの天井です。次から次へと水が染みています 写真には中々写らないのですが、横の柱を伝って床を濡らしています 柱を伝い次々と床へ到達する水 この時点で、雨漏りが濃厚と思われました。というのも、このマンションでは鉄骨造であり、比較的上階から下階へは真っすぐ水が落ちる造りなので、水周りの漏水であればこの辺りには漏水することは考えにくいものでした。鉄筋コンクリート造などになると、水周り設備から漏れた水が床下コンクリートを伝い、別の場所へ漏れることもありますので、漏水＝上のその場所とはならないことも多くあります。以前などは10階から漏れた水が配管を伝い、３階に漏水したこともありました。途中の階は全スルーで１０階から３階へダイレクトにいきました。その時は配管図などを見て特定に至りましたが、大分レアケースでした。この時点で、急いで３階へ向かいます。しかし、不在であろうことは予測できました。一応インターホンを押すと、「はーーーい」という声と共にドアがあきました。「え？いるの？」ドアが開くと多分東南アジア系の青年！しかもこんな時になんですが、かなりのイケメン！ ※画像はイメージです。本人の写真ではありませんが、何となくこんな感じの優しい雰囲気のイケメンです。そしてなんと家の中でカッパを来て笑顔で立ちすくんでいるのです私はあまりの光景に言葉が出ませんでした。とにかく事情を聞こう、しかし頭の中は目の前の光景が頭に入りません。「え？笑ってる？」 「なんで家の中でカッパ？」 「日本語通じる？」 「水が現在進行形で落ちてるのに？」色々なことが頭を駆け巡りますやっと出た言葉は「なんでなん？」やってしまいました。関西に縁もゆかりもないのに、変な関西弁になってしまいました。そう、もちろん会社を出る前に上階に連絡はしましたが、上階は法人契約だったため時間外で連絡が付かなかったのです。入居者の連絡先も電話がつながらず、しかしまさか入居者さんがいるとは さあ急げ、まずは止めよう そう、そうだったのです。法人契約で契約している会社で働いている青年です。言葉もまだカタコトで、日本でこのような状況になった時にどのように連絡をすれば良いのか分からなかったのでしょう。しかし、ここで私と入居者さんに救いの手がやってくるのです。彼は会社の上司に連絡をしてくれていました。そしてその会社はなんと「建設業」社長さん自らが到着し、あっという間に屋根へ上っていきます。傍らには自社の従業員を引き連れ、屋根へと向かっていきました。ちなみに屋根への階段などないマンションで曲芸のごとく上がっていきました。社長さんは大きなブルーシートを片手に屋根へ行き、応急処置を施してくれました。では後は私の出番です雨漏りは水の侵入口を止めてもしばらくは溜まった水が出続けます。そこで このようにブルーシートで「ジョウゴ」を作って残りの水を受けることにしました。ちなみにこの時はブルーシートとタッカーというホッチキスの大きな物を使い、下は洗濯バサミです。写真を消してしまいましたが、３階はもっとひどく天井にこのジョウゴを３ヵ所ほど作りました。そして、少しずつ収まっていく水を安堵の気持ちで見ていました。 あなたの風邪はどこから？「私はヒザから」 一旦収まってきたものの、３階は水浸しです。カッパを着て耐えるしかなかった彼に申し訳ない思いをさせてしまいました。せめて、しっかり拭こうと思い、ヒザをつき、びしょびしょに濡れた床から水を拭き取ってはバケツへ絞っていきます。この時点で私も頭から全身濡れていました。ヒザをつき、必死に床を拭く私に青年は「アリガト、タイヘンですね」と言ってくれました。家の中でカッパを着せてしまったことに対する怒りなど全くなく、こちらの労をいたわってくれる優しい青年でした。その後社長さんにお礼をし、２階の方も優しく労いの言葉をいただき現地を離れました。大変ではありましたが、解決した時の「ありがとう」はやっぱり最高のやりがいなのでしょう。ある種の達成感とともに帰路へつきました。帰ってから風邪はひきました
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2022年09月15日
お引越しの挨拶 いる？いらない？【2022年最新版】
お隣さんへのご挨拶、するしない？ 皆はどうしてるの？ さて、ご入居前に聞かれるこの質問今回は管理会社としての方針と、もし引っ越し挨拶をするならどのようにすればよいのか？挨拶の仕方から挨拶時の物、文面をお話しします。管理会社として見解を出す時が来ました。昔は引っ越してきたら両隣と上下階は挨拶にいくものだ！なにかあった時の為に挨拶にはいった方が良いというのが定説でした。我々ロータスホームでも最近お話しすることも多くなってきたこともあり、ある程度のラインをお出ししようと思います。結論からいきますと「引っ越し挨拶はしなくてＯＫです」その為、当社物件などお住まいになる場合などはお引越し挨拶はしなくても結構です。管理会社としての方針はこのようにしています。もちろん、「するな」という訳ではありません。やはりご挨拶をしておきたいという方はしていただいて大丈夫です。「なんで？した方がいいんじゃないの？」という意見も分かります。・ご迷惑をお掛けした時に挨拶に行っておいた方が許してもらいやすい・自分に何かあった時の為に助けてもらえるかもしれないしかし、このご時世でご挨拶の弊害もあります。・女性の一人暮らしであることが分かる・お隣さんとの「近所づきあい」の感覚の違い・そもそも挨拶される側も望んでいない・防犯上の懸念特に最近はこの「近所づきあいの感覚のズレ」が大きいような気がします。「ご挨拶に行った先が変な人や怖い人でトラブルになる」 実はこのようなケースはほとんどありません。それよりも多いトラブルは「いい人過ぎて困ってしまう」このケースがの方が多いように思います。昔あったのですが、ある入居者Ａさんがお隣のＢさんにお引越しのご挨拶をしたところ、ＢさんはとてもＡさんに好感をもちました。その後Ａさんから管理会社へ連絡が来ました、その内容は「Ｂさんからおすそ分けや長時間の雑談などで困っている」とのことでした。聞けば、事あるごとにＢさんからおすそ分けや、顔を合わせれば世間話などをしていたのだが、頻度が多くなってきてお返しをしたり、お話しをすることが大変になってきたとのことでした。お互いに良い人同士だったために、良くしてあげたいという気持ちがこの結果になってしまいました。ちなみにこの事例ではＢさんが変わり者ということはありません。近隣とのトラブルなども一切なく、他の方とは会釈をする程度の方だったそうです。挨拶をきっかけにお互いの感覚のズレがお互いの重荷になってしまった悲しい事例です。では、ご挨拶は完全にしない方がよいか？と言われたら１つだけ例外があります「小さいお子さんがいて周りへの迷惑が気になる」という場合はご挨拶をしておいた方がよいでしょう。この場合は大体ファミリー向け物件になるため、お互いの感覚も近く、コントロールしづらいお子さんの騒音に対して事前にご説明したほうが良い結果になることが多いと思います。しかし、その場合でもおススメしているのは「会わずにご挨拶してください」これです。それではご挨拶をする場合のおススメのご挨拶の方法、贈り物、文面などについてお話していきます。1.ご挨拶の方法基本的にはお引越し当日、もしくは翌日までに両隣と上下階へ物とお手紙を添えてポスト、もしくはドアノブなどで会わずにご挨拶 特に新型コロナウイルスなどにより来訪者そのものに気を遣われる方も多いため、ご挨拶それ自体が不快感になる可能性もあります。 お手紙と粗品があれば「わざわざ来てくれたのだな」と思ってもらえます。 2.贈り物洗剤やタオルなど食品以外の物で金額は200円~700円程度の物特に多いのは・タオル（紙のし付き）・台所用洗剤 ・サランラップ ・フリーザーバッグなど生活必需品が多く、ネットで「引っ越し挨拶 粗品」とでも検索して出てくるもので十分です。ポストやドアノブでの受け渡しとなるため食品関係は避けた方が無難です。好みもありますからね。3.手紙の文面例文「〇月〇日に○○号室に越して参りました○○と申します。 このご時世ですので、ご挨拶をお手紙にて失礼いたします。 こちらには小さな子供が２人おり、何かとご迷惑をお掛けすることもあろうかと思います。 注意を促してご迷惑にならないよう努力いたします。 また、心ばかりではございますが、ご挨拶の品を入れておりますので、お使いいただければ幸いです これからお世話になります。どうぞよろしくお願いいたします。」お伝えするポイントとしては ・子供がいること ・こちらとしてもなるべく迷惑にならないよう注意していくこと これがあれば十分だと思います。一人暮らしで挨拶をしたいという場合でもこのようにお手紙と粗品でご挨拶すれば良いでしょう。あとは、集合住宅ですからお隣や上下階の方へ配慮しながら生活していけば、それが何よりのお気遣いになるのです。よく聞かれるお引越しの時のご挨拶。皆さんも他の方がしているか？不動産屋としてはどのように考えているか？当社としての立場をハッキリとお伝えしようと思いました。
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2022年09月14日
家賃を滞納する人が必ず言うこと
家賃滞納は得意ですが、好きな業務ではありません 今回はなぜか家賃を滞納する方々が多く言うこととその対策についてお話します。賃貸管理で必ず出てくるこの問題 我々、賃貸物件の管理会社は毎月の家賃を入居者さんからお預りし、その月の支払いなどを代行し、残った金額を大家さんへ送金する。 その業務でお金をいただいております。ということは、家賃が入らないと大家さんだけでなく、我々管理会社も対価をいただけません。ちなみに皆さんは、物件の大家さんというのは大金持ちの方がアパートマンションを作って家賃収入でウッハウハというイメージでしょうか？現実は一部の例外を除けば、そんなこともなく、当社で管理させていただいている方のほとんどは本業を持ち、必死で貯めたお金を元手に将来のため、お子さんやお孫さんのためなどを思い、銀行さんで借り入れをして大家さんを営んでいる方が多いものです。つまり、家賃滞納というのは管理会社だけでなく、借金を返せなくなる大家さんにとっても重大な事案となるのです。 そんな一大事の家賃滞納の解決ですが、私はこういっちゃなんですが上手です。こんなことを書くと、「悪徳不動産屋が脅したり、嫌がらせをして無理やり回収するんだ」 などと思われるかもしれませんが、家賃滞納の対応はそんなに甘いものではありません。断言できます。 脅したり嫌がらせで払ってくれるならこんなに苦労などしません。またそんないわゆる「滞納者」という方が必ず言うことがあるのです その前に、これから私がお話しする「滞納者」とは ・家賃が遅れるなどの連絡もなく ・3ヶ月以上の期間家賃を１円も支払わない 方となります。「引落しがたまたま出来なかった」「うっかり残高確認していなかった」などの過失などによる遅れた方などは除きます。 では本題になりますが、その一言とは最初に電話や訪問でお話しして、「〇〇月からお家賃が〇〇万円未納となっておりますが~」 と言うと 「来月まとめて払います」※正確には全額もしくは２ヶ月分など と即答するのです。 そして滞納督促に慣れていない社員などはその言葉を鵜呑みにして、大家さんや上司に「○○さん、来月支払う約束してきましたー」と誇らしげに報告するのです。 大体９５％位の確率で入金はされません そもそも考えてみれば当たり前なのですが、来月少なくとも２ヶ月分かそれ以上払えるのなら何故滞納してしまうのか？ 毎月月初に送る未納のお手紙や電話での督促でなぜ払わないのか？を考えていないのです。 これを読んでいる皆さんはおよそ滞納などされないと思います。そんな皆さんに質問しますが、来月２~３倍の家賃相当額のお金を家計から払えと言われてポンと出せますか？ 出せるという方はそっとブラウザを閉じていただいて結構です。 そう、お金に困ったから支払わなかったはずでしょう？そして来月本当にまとめて払えるのなら、事情を先に話して待ってもらうなどの行動が先にくるのではないでしょうか？ 本当にある事例としては今まで家賃の遅れもない方で「コレコレこういう事情で今月入金が間に合いませんが、来月〇日に入るのでその時に支払ってもいいでしょうか？」という電話をしてくださる方もおります。 そういった場合、過去の履歴などを照らし合わせて大家さんに掛け合い、少し待つこともレアケースではありますが、以前は行っていました。※最近はシステムで管理しており、家賃保証会社から自動で入金がある場合が多く。現在は原則として行っておりませんそう、そうなのです。いよいよまずい事態になった時に人は悪意なく咄嗟に言ってしまうのです。そうして期日を迎えるが、手元にお金が準備できない。そうすると約束を破ることになる→気まずくなって電話も出ない→滞納が積みあがる負のスパイラルに突入です。これは何も滞納する方だけが悪いのではないのです。その場、その瞬間では本当に支払うつもりなのです。ではどうしたら良いのでしょうか。まずは「何故支払うことが出来なかったのかをしっかりと確認しましょう」「来月払われるとのことで、ありがとうございます。ちなみにすぐのご入金が出来ない理由を聞かせてください」ここではしっかりとストレートに聞きましょう。お金のことなので聞きにくい、その人の懐事情を探っているようで嫌だなどとボカシてはいけません。そして、それは絶対にお互いの為になりません。残念ながら滞納になってしまい、滞納者の方も最初は恥ずかしい、申し訳ないという気持ちがある内に解決へ向かわなければなりません。ここで解決しないと「遅れても大丈夫」のマインドが育ってしまい、本当に常習化してしまいます。ここで大事なのは、「確かにそういうことなら理解できる」という所まで到達することです良くある事例と不審に思わなければならないポイントは以下 ・会社からの給料が遅れて・ではいつになるのか？今後もそういったことがあるのか？・今月別の支払いが多くて・なぜ家賃を後回しでいいと思えるのか？・病気やケガなどで収入が減った・現在の状態は？今後の回復の目途は？・単に支払いを忘れていた・それでは今日、もしくは明日ではダメなのか？・落とした、盗難にあった・被害届、保険会社への申告の有無・葬儀や結婚式などが多くて・なぜ家賃を犠牲に？・クビになった、失業した・失業保険その他の申請などは このように不審と思われる点をついていくと、嘘の場合はボロが出ますし、本当の場合は本人も今後の道筋が見えていない場合が多いのでアドバイスをしていきます。今後の道筋を何も分からない本人に任せてしまうと負のスパイラルへまっしぐら。ある程度のところまでは導いてあげましょう。 「そんなこと言っても、ケガや病気は治せないし、盗難にあった人を助けることもできない、ましてや貸してあげろとでも言うつもりか？」そうではありません、不動産屋たるものそういったサポートを勉強しておかなければいけません。例えば盗難にあったなら入居者が加入している家財保険に盗難補償などがついていますし、ケガや病気で働けないなら生活福祉資金や住居確保給付金等の公的サービスの存在をお知らせする、雇用保険の要件など、そういった知識を教えてあげるだけで、ようやく目途が立つのです。あとは、細かく連絡を入れることで「家賃は遅れてはいけない」「遅れるとしつこく連絡が来る」というマインドを持ってもらうのです。なぜか後回しにされやすい家賃、その家賃はだれかの借金なのです。滞納督促には必殺技など残念ながら無いのです。我々にできることは地道な作業の連続です。でも地道な作業を行うと、毎回の督促対応は確実に減っていきます。一度正しい流れに乗ってしまえば本当に期日通り支払ってくれるようになります。実際は悪質な滞納者へ変わる方は少ないものです。初期対応や言い訳に対する対応を間違わなければ解決へ向かうケースがほとんどです。疑う訳ではなく、一緒に解決へ向かうという姿勢でいきましょう。「キレイゴトばかり言いやがって」「現実はそこまで甘くない」そう思われる方は、最初から根本を解決しないから大変なのです。目先の家賃の入金だけにこだわると毎月督促を行わなければならないので、私はこの方法で１件解決したら後は連絡をしなくて済むように楽をしたいのです。本当に物事は最初が肝心です。最初にとことん突き詰めれば後で楽できるのです。だからこそ、「キレイゴト」「耳ざわりのよい言葉」を使わないといけないのです。苦境に立っている人に厳しい言葉を投げつけても受け止める力はありません。あとは聞く耳が閉じて負のスパイラルです「キレイゴト」でも「この人の言うことを聞いていれば何とかなるかも」と思ってもらえれば、明日から鬼の督促などを行わなくても良くなるはずです。 現実は嘘をつかれることも多い。約束は破られることも多いのは分かります。それでも自分自身が楽になるために、明日気分よく仕事を終えられるために私はこのように考えてます。
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2022年09月13日
怒鳴る人 そのメカニズムと対処 どなるドさん
怒鳴る人の習性やメカニズムを知れば対策も見えてきます 賃貸管理を行っているとこの「怒鳴る人」というものに一定数遭遇します。大きな声でまくしたて、時に威圧的な言動で向かってきます。私はこの「怒鳴る人」の対応は得意です。今回はこの「怒鳴る人」のメカニズムと対応策についてお話していきます。その前にここでいう「怒鳴る人」というのは基本的には悪質クレーマーと呼ばれるような人であり、上司や親などの関係ではない人を対象としています。理不尽（理由は正当かもしれないが度を越した物）や、こちら側が関わらないようにすることが出来ない人の対策となります。基本的にはプライベートなど関わらないことが出来るなら関わらない方が一番だと思います。しかし、お客様にこのような方がいた場合、安易に謝ったり、要求を飲んだり、無視をするということは難しいでしょう。そういった時の為の対策と思ってください。 メカニズム 成功体験が「怒鳴る人」を作った ではこの怒鳴る人ですが、なぜ毎回「怒鳴る」という解決方法を取るのでしょうか？まず一つは「それで解決して（出来て）きた」からです大体の人は大きな声を出されるとビックリして萎縮してしまいます。特に男性の大声はお腹に響き、小さい子供や女性などは恐怖を感じることでしょう。そう、相手から思考力を奪い、反論の余地を与えないのです。多少、暴論でも反論させない。相手は言いたいことがあっても言えない。結果的に、怒鳴ることで「得をして生きてきてしまったのです」この人生においての数々の偽物の勝利により、「怒鳴る＝勝利」の方程式が育ってしまったのです。この誤った方程式により「怒鳴る人」＝「ドナルドさん」は物事の解決方法の第1選択に「怒鳴る」を選択してしまうようになるのです。しかし、同時にそれは最大の弱点をも育ててしまっているのです 対策編1 「ドナルドさん」が苦手なこと ではそんな「怒鳴る人」＝「ドナルドさん」ですが、苦手なことがたくさんあります。苦手リスト・沈黙・目をまっすぐ見られること・理論的な話・逆に大声を出されることまとめると、「怒鳴るという行為が無駄な人」これに尽きます。では具体的にどうすれば良いのでしょうか？ 対策編2 クレームマニュアルと真逆の方法「相手の言葉を遮ろう」 まずは、たいていのクレーム対応の指南書や方法とは全く違う方法になります。相手の言葉を遮ってみましょう。通常の苦情や正当なクレームなどでは相手の話を良く聞きましょうと言われます。これはその通りだと思います。しかし、ドナルドさんへの対応は逆にしなければなりません。なぜか？ドナルドさんは「自分の言葉で怒りを増幅させる」のです独演会をしている内に自分自身の言葉に酔ったり、被害妄想的な道へ進んだりするのです。こちらが何も言ってないにも関わらず、自分自身の攻撃的な言葉で更にヒートアップしてしまうのです。以前のケースですがこんな感じですドナルドさん「エアコンがつかない、家賃を払ってるのにどうしてくれるんだ」私 「それは申し訳ありません、すぐに業者を手配して修理もしくは交換対応をしていきましょう」ドナルドさん「いつ直るんだ！今日か（この辺から怒鳴りはじめます）」私 「症状によりすぐ直せるかもしれませんが、まずは見てもらいましょう」ドナルドさん「すぐ直らなくて俺が熱中症で〇んだらどうするんだ責任取ってお前も〇ぬのか？」 「お前らは人が〇んでもいいんだな、人〇しの会社か？」 「もしそうなったら〇〇に頼んであｑｗせｄｒｆｔｇｙふじこｌｐ」※聞き取れずこのように自分自身で「〇ぬ、〇す」などの単語を口に出してヒートアップしてしまうのです。このケースは極端でしたが、皆さんの周りにも多かれ少なかれこのような人はいませんか？説教中に自分で出したワードで火がつき、説教が長くなる上司とかその為に少しずつ遮っていきましょう。遮る時は相手のワードに対して、具体的に聞くことがおススメです。例えば「昨日から下の階のやつがうるさくて眠れねえんだよ！」ときて、相手がまだ怒鳴ろうとする場合は「○○さん、昨日というのは何時ごろですか？」とか「どんな音がするんでしょう？」、「１回の騒音がどれくらい続くのでしょうか？」など、あくまで「私も解決したいので詳しく教えてください」のスタンスです。上手くいけば波に乗れないドナルドさんは、「具体的に思い出す」という作業を強いられることで怒りのエネルギーが散ってくれる場合があります。しかし、この程度で終わるようなドナルドさんは初級編です。次回は中級から上級のドナルドさん対策をお話ししていきます。経験上、クレーム対応や苦情対応を教える、いわゆる「キレイゴト系」では本当の意味で解決しづらいのです。「相手の言い分を真摯に聞きましょう」 「受け流しましょう」 「プライドが高く、認められたい人なので寄り添いましょう」しかし、私は先月も今月もはたまた来月も独自の解決法で上手く解決しているのです。しかも最終的にはそんなドナルドさんが味方になることがほとんどです。そんな、地獄と泥沼で培ってきたドナルドさん対策「中級編~上級編」はまた別の機会に
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2022年09月12日
買うよりお得だ！「家電レンタル」
とにかく壊れやすい一人暮らし用家電、何とかしたいですよね 「初期費用や契約金以外にもお金は掛かるんですよね」始まりはこのようなお言葉でした。そう、新生活を始めるにあたっては何かとお金が掛かるもの。特に初めての一人暮らしで必需品といえば「冷蔵庫・洗濯機・ガスコンロ」これらは最低限の生活をするにしても必ず掛かってきてしまいます。特に学生さんや新社会人の家電についてはこんなお悩みが・自分で買うにしてもまとまったお金が必要・学生なので長くても４年程度しか住まないし、その先は今は分からない・引っ越しの荷物が多くなり、軽トラを借りたり引っ越し会社にお願いしないといけないそれなら家電をこちらで用意してあげれば喜ばれるのではないか？これでスタートしたのが「家電レンタルプラン」でした。概要は以下の通り 費用月額1,000円~1,500円物件により多少の違いあり標準レンタル品冷蔵庫・洗濯機・ガスコンロ電子レンジ、ＴＶも別途費用で有り故障した場合修理、交換無料（故意、重過失を除く）経年故障、突然の故障も費用負担なし期間無制限（賃貸借契約期間が続く限り）実際の家電レンタル品 ※こちらはあくまで一例です。商品の程度やサイズなどは各物件により変動があります どうでしょう、一人暮らしには十分なグレードかと思います。ちなみにご自身で同程度を用意する場合の金額を３年程度の月額で見てみると 商品買った場合の相場購入金額÷36カ月の金額冷蔵庫90L~120L￥35,000~￥40,000 ￥972～￥1,111洗濯機4.5kg￥28,000~￥35,000￥777～￥972ガスコンログリル付き￥15,000～￥25,000￥416～￥694合計￥78,000～￥100,000￥2,165～2,777 月額平均でも当社の家電レンタルの方が毎月1000円程度負担が少ない計算となります。しかもこれは商品代だけで設置費用や送料は加えておりません。しかも、このランクの家電になると結構な割合で故障も多く（特に洗濯機、ガスコンロは滅多にありません）、３年の間に１度でも交換となると、家電リサイクル料や廃棄料なども掛かってしまいます。買えるが、「あえて買わない」という選択も良いのかもしれません。ご入居してすぐに使える状態で、かつ故障も責任を持ってくれる、ご卒業や転勤などでも身軽にお引越しが出来る、本来必要と思っていた費用を他に充てることもできる そうメリットが大きいのです。そんないいサービスならオーナーさんの負担が大きいのでは？ 家賃に上乗せされているのでは？従来はオーナーさんがまとめて購入し、貸し出しをしておりました。今もそのような物件もあります。しかし、今年から自社での貸し出しを行うことができましたので、オーナーさんの負担も軽減することが可能になりました。今度からのお引越しは少しでもお引越しに掛かる費用を少しでも削減できればと思います。そしてオーナーさんとしても新たな空室対策としてお問合せいただければと思います。
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2022年09月10日
諦めないで！10年何もしなくていいリフォーム
株式会社ロータスホームの強みの一つがこの「リフォーム力」です！「お金さえかければこんな風になるのは当たり前でしょ」それはそうなのですが、それを安くクオリティを高めるからこそ「強み」になると思っております。やはりオーナーさんとしては家賃収入が大事になりますので、費用を掛けすぎてしまえばマイナスになってしまうため、その費用対効果はやはり問われるところです。なぜ安くすることが出来るかといえば、一つには「自分たちで施工管理が出来るから」です。私と管理部スタッフは大手ハウスメーカーのリフォーム部門で積算から施工管理までを行っておりましたので、リフォームの際には自分たちで部品や資材の見積り、各職人さんの手配が可能となっております。施工単価を少しでも抑えるため、安い部品を仕入れて自分たちで物件へ運ぶことも日常茶飯事です。通常のリフォームでは、各工務店やリフォーム会社に見積もりを依頼し、上がってきた見積りをオーナーさんへ提出となります。もちろん、それでも仕上りと費用対効果が高ければ言うことはありません。しかし、当社に管理物件として新たにいらっしゃるオーナーさんの物件のリフォームを見たり、掛かった金額を聞くといつも「それだけのお金掛けるなら、ここまではやって欲しいなあ」と思ってしまう物件が多いのです。そのうえで、「単に見栄えの良いお部屋」ではなく「決まるお部屋」更に「資産価値の上がるお部屋」「今後リフォームをなるべくしなくて良いお部屋」を目指して施工しております。これからお出しする事例は築30年以上の物件でこれまでのリフォーム履歴は無し物件でした。これまでお住まいになった方は長期間お住まいになっていただき、初めて空くお部屋でした。ご入居者さんは普通の使い方をされておりましたが、いかんせん年月が経ち、脱衣所の床は腐って抜けている状態でした。浴室は置き型の浴槽で壁面タイルはひび割れも多く、何枚かは落ちていました。ユニットバスへの入替も検討しましたが、写真右奥の柱が障害となり、箱型のユニットバス施工は費用面でもかなり高額になりそうでした。 壁タイルは割れており、床面のタイルは現在少し敬遠されがちなタイプ 今回は浴槽交換と壁を貼替え、床もタイルから貼替えを選択しました。水栓もサーモ式に替えました。浴槽のサイズが規格的にあまりないサイズでギリギリの物を探すのに苦労しました 床の傷みはひどく、各所でベコベコになっていました。まずは下地を補修することにしました。 靴箱はシートを貼りお化粧、奥の建具も今回交換しました。広いキッチンスペースは照明が１基で暗い印象のため、ダウンライトを縦に並べて明るい室内へ変更 奥は６畳の和室、ＴＶ端子も昔の古いモノになっており交換、スイッチプレートなど細かい点も全て交換します。こういった細かい部分に古さを残すとせっかくのリフォームも残念になります。 壁面は落ち着いたグレーのアクセントと天井は木目にしました。それでも残る古い部分やサッシ周りと合わせるためにナチュラルな色調にします。 キレイに使っていただいた洗面台もボウルにひび割れ、洗濯パンも日焼けし黄色く変色しています。 今回はミラーキャビネットタイプの洗面台が安く仕入れられたので少し豪華にしましたが、お値段は施工店価格の６掛け程度です。しかし運ぶのは重かった。洗濯パンも運びました 中々勇気のいる建具施工ですが、これも資財屋から直で仕入れることでコストカット！ １０年大きなリフォームしないために建具を交換。少しずつ施工すると単価が上がりますが、今回は大工さんが入るのでここまでをお願いしました。 温水洗浄便座と棚付きのペーパーホルダーにしました。ウォシュレット機能は個人的には好きですが、冬場便座が暖かいという点でも私たちはおススメしています。これも大量入荷して安い時期に仕入れました。 キッチンはなんと2600ｍｍの大型サイズがついていたのでもったいないのでそのまま利用しました。キッチン蛇口をシングルレバーに変更しました ここまで来たなら天井ダウンライトも施工しました。この６畳間にダウンライトと壁紙変更で十数万の提案をするところもあるようです・・・・ ダウンライトは淵のカラーもお部屋や壁紙に合わせて色を変えます。電球色を使うことも無くはないのですが、今回は昼白色で明るいお部屋に仕上げます。 元は押入れでしたが、大工さんが入るのでついでにクローゼットへ変更。収納の中までクロスは貼った方が良いです インターホンもモニターホンへ交換！これはネットで見つけた安い物をそのまま持っていき、職人さんにダウンライトと同日に施工をお願いします。別日になるとそれだけで日当分発生してしまうので、工程管理と資材の搬入タイミングは大事です。 水栓と壁面を変えるだけでまるで新品ユニットバスのような浴室になります エアコンは新品です。これは馴染みの業者さんにお願いしました。こればかりは自分たちで仕入れてもかないませんでした。 いかがでしたでしょうか？このお部屋では賃料を結果として以前の築浅当時の水準までもっていくことが出来ました。また、今後このお部屋でリフォームがあるとしても部分的な壁紙程度で済むことでしょう。今回のリフォームは丸ごと大掛かりになりましたが、普段から規模の小さいリフォームでも「少しでも今後費用が掛からないように」「掛けてもらえるなら少しでも入居につながるように」「住んでくれる方が少しでも快適なように」不動産屋からおススメされるリフォームは「マージンが乗っているんでしょ」と思われることも多いものです。本来不動産会社は決まりやすいお部屋を知っているものです、ただそれをコストも含めて自分たちで作り上げることが苦手なのです。当社では「決める為に必要なことを知っている者が、少しでも費用対効果を上げようと本気で頑張るリフォーム」です。右から左のマージンではなく、安さのカラクリをいつか発表したいと思っていたので、熱が入りすぎました。すみません。そんなロータスホームのリフォーム。ぜひ一度ご体感ください。定期的にリフォームや空室対策になりそうなものをご紹介したいと思います。
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2022年09月09日
事故物件と幽霊について
不動産屋さんを怖がらせないで 「オバケの出る物件ってあるの？」私が不動産屋で働いていると話すと結構な確率で聞かれることがあります。まず大前提として私に霊感はありません。これまでの人生において幽霊や妖怪その他怪奇現象といった類の経験をしたことはありません。その為、幽霊の存在は信じてはおりません。原則としてしかし、だから怖くないか？と言われたら別です。ホラー映画を見れば怖いですし、怪談を聞けば背筋を凍らせてビビッてしまいます。そうです、体験したことがないから「いない」と信じていますが、もし体験してしまったら怖くてイヤだという普通の感覚です。ですから夜中の空き部屋管理などで恐怖を感じることも少ないですし、そんなことを言っていたら仕事になりません。しかし昨今ＴＶで「本当にあった怖い話」系ではいわゆる「事故物件にまつわる幽霊話」などを多く目にします。そういったＴＶが多いせいか冒頭の「オバケの出る物件ってあるの？」をよく聞かれます。これについて実際のいち不動産屋として答えるなら「オバケが出るといわれる物件は確かにある」という程度しか言いようがありません。私は東京都で不動産業をスタートして十数年東京近郊におりましたので、その間は非常に多くの噂や有名な物件を見聞きしてきました。なぜか鹿児島県に戻ってきてからはそのような噂や有名な物件などは少ない印象です。地域性なのかそもそも鹿児島県が幽霊が少ないのかはわかりませんがとにかく鹿児島では圧倒的に少ないと思います。鹿児島では全くないとは言いませんが、東京にいた時はそこかしこで同業者や同僚などから聞いていたものです。「〇〇マンションの○○号室」とか「○○アパートの階段」とか様々です。いつか機会があればそのような物件でお話なども書いてみたいものですが、いかんせん自分に霊感がなく体験していないので、あくまで噂や見たという人の話になるので、信憑性もないですからあまり面白いものにはならなそうです。しかし、経験上なのですが、いわゆるお化けの出ると言われるお部屋や物件の多くがなぜか「事故物件ではない」ことが多いような気がします。これはどういうことかというと、よくＴＶなどでは「この部屋に住んでいた人が亡くなったことが後に判明した」というオチが多いのですが、実際に幽霊が出ると言われるお部屋は不動産の記録などからも事故物件であることが少ないと思います。私もこれまで不動産業に従事する中で事故物件と呼ばれる、お部屋で亡くなってしまった事例は何度も経験がありますが、不思議とそこに入る時などは怖さを感じたことはありません。それは、今まで生きていた方を感じられるからなのでしょう。入居中も特に問題などない良い方が亡くなって急にオバケになるとは思えませんし、事故物件の後片付けなどを行っている私たちを恨むはずもないだろう。と強く確信しています。これが当たっているから事故物件ではそのようなことがあまり無いように思います。事故物件に入る時は特定の信心はありませんが、自然と手を合わせ故人のご冥福を祈っております。人は必ずいつか亡くなるものですし、それは自然なことですから。話は戻りますが、今まで入居中の方や退去される方から幽霊などが出た等は聞くこともあるのですが、あったとしても１度だけ体験したとか、前の入居者もその後の入居者も１回もそのようなことがなかったケースがほとんどです。オバケがいるという前提なら「たまたま見た」とか「お部屋にいる訳ではない」という感じなのでしょう。しかし、特に有名な物件やお部屋というのはなぜか「誰が入居しても言う」「なぜか入居が長続きしない」など霊感の無い私でも「さすがにこれは本当なんじゃないか？」と思ってしまいます。そしてそのほとんどが「事故物件ではない」ことが多いと思います。できれば人生の中でそのような経験はせずに済んできましたので、オバケの方々には私を見逃していただけるように切にお願いしたいものです。
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2022年09月09日
滞納督促の極意「正論は役立たず」
家賃滞納では「相手をやっつける」ことに意味はありません 賃貸管理を行う上で、最も深刻かつ労力のいる作業それが「滞納督促」本来払うべき家賃を期日までに支払わないこと。つまり家賃滞納ですが、非常に深刻な問題です。物件のオーナーさんはよほどの資産がある場合を除き、一般的には銀行などから融資を受けて物件を購入されます。家賃が入ってこないからといって返済は待ってもらえません。そうすると最悪の場合手出しということも起こり得ます。また、物件を管理する管理会社にとっても深刻です。様々な管理報酬の形態がありますが、多くの管理会社が採用している報酬が「月額回収家賃の〇％」ということは家賃が回収されない以上、そのお部屋からの報酬も０となります。このように深刻な家賃滞納ですが、最近はほとんど家賃保証会社加入が契約条件として必須になってきており、その対応件数は年々減ってきております。家賃保証会社の皆様本当にありがとうございます。感謝してもしきれません。今では家賃が期日までに支払われない場合、システム等で家賃保証会社が自動的に立て替えていただけます。最近では滞納督促などを行ったことのないオーナーさん、管理会社社員も増えてきたのではないでしょうか？ しかし、昔からの入居者で家賃保証会社に加入していない方など、未だに当社でも家賃滞納がチラホラとあるのも現実です。そこで今回は滞納督促に強い私が行っている督促についての感覚や極意を少しご紹介いたします。まず、滞納督促での実績についてですが、私はこれまで延べ数千件もの滞納督促を行ってきました。そして法的対応まで至ったケースは現在まで０件です！そうです、最終的には弁護士に依頼し、裁判所で判決をもらい、最悪の場合「強制執行」にてお部屋の明け渡しをしてもらうという法的対応今までただの１件もありません。一般的な滞納への対応は以下の通りです①電話や書面での督促 ②訪問で督促 ③法的対応ざっくりとこのような流れになります。詳しくはまた今後お話しすることもあるので、ここでは割愛いたします。言うまでもありませんが、家賃滞納は初期対応が全てです。1か月程度の遅れであればすぐに回復することもできますが、正直３か月程度となると「長期滞納」という分類となり、難易度はグッと上がってしまいます。今回はそんないわゆる「長期滞納」の対応についてここでは滞納者という言葉を使いますが、ここでは・うっかり引落しを忘れていた・今月支払えなかったがなんとか翌月間に合った などの方は含まずに「本来払うべきことを理解しており、しかも３カ月以上滞っている方」と定義してお話しします。この家賃３か月以上の滞納は民法や様々な管理会社の契約では、基本的には回収が難しく、弁護士などに依頼して法的な対応への移行となります。要は「この位家賃滞納するということは事情などがあるにせよ、多少の悪意があり、家主との信頼関係はもう無いと判断する」ということです。この状態では当社でも本来は法的対応に移行するとの契約となっておりますが、一旦法的対応へ移行すると物件のオーナーさんは２重苦、３重苦が待っています。まず、弁護士へ依頼し（お金かかる）、訴訟準備を行い（お金かかる）、裁判する（お金かかる）、当然勝訴します。がしかし、勝訴したから解決ではありません。勝訴してもお部屋を明け渡してもらわないと問題は解決しません。裁判所がここまでやってくれたことは「こんなにひどい家賃滞納があるんだったら、賃貸借契約を解除してもいいよ」とのお墨付き程度なのです。この「お墨付き」をもとに滞納者へ「裁判所がこう言ってるんだからお部屋明け渡してください」と言う権利を得るだけです。それでもお部屋を明け渡してもらえない場合はどうするか？最悪のいわゆる「強制執行」となります。この費用は弁護士費用や強制執行の方の日当など様々ケースバイケースですが、数十万から１００万円を超えることも珍しくありません。しかも相手は滞納している方です。本来はそういった費用も相手方に負担させるべきなのですが、家賃が払えない方がそのような費用を払えるはずもなく、多くは泣き寝入りとなってしまいます。それでも、ずっと家賃を滞納されるよりはマシなのですから致し方ありません。それでは、そうならないためにどうすれば良いのか？一度発生してしまった滞納へどのような心構えで臨めば最小限の痛手で済むのかを何度かに分けてご紹介していきます。まず大前提「正論など役立たず」ということです。これをしっかりと心に刻み込んでからがスタートなのです。そもそも、家賃は「支払うべきもの」です。そんなことは誰しも知っており、当の滞納者も知っているのです。それを当たり前のように「支払うべきなんだから払いなさい」といっても解決しないのです。・契約書に書いてあるから ・払わないといけないものだから ・他の皆さん払ってる ・払ってもらわないと困るそんなことは百も承知、それで払うのならここまで家賃滞納などしないのです。ここで多くの管理会社やオーナーさんは心をバッキバキに折られます。のれんに腕押し、ぬかに釘、馬の耳に念仏なのです。こういったケースで最悪な方法が「正論により滞納者を追い詰めるだけ」です。「〇月〇日までに全額払わないと契約解除」 「連帯保証人へ請求する」 「職場へ報告する」 「弁護士へ依頼する」などの対応もあればひどいものになれば「人としておかしい」 「当たり前のことも出来ないんですか」など言葉による圧力などがこれにあたります。お気持ちは分かります。時に無茶苦茶な滞納理由を聞き、開き直る態度を見せられ、あまつさえこちらが悪いとの罵詈雑言を浴びることもあります。しかし、我々のゴールはあくまで「滞納家賃の回収と法的対応への移行阻止」なのです。そして当の滞納者のゴールもまた意外と「滞納家賃の完済と法的対応への移行阻止」なのです。この本当はゴールが一緒であることを滞納者の方へ伝え、協力しながらゴールに向かう姿勢こそがスタートなのです。長くなりましたので、一旦ここまでとします。次回からは「さあまずは状況調査」「家賃滞納者の思考回路」「家賃滞納者が本当に恐れるもの」について少しずつお話できればと思います。
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2022年09月08日
泣いてたまるか
※写真は私及び社員ではありません ホームページにブログ機能が付いているなぁ・・と思い せっかくならブログをしっかりと書いていこうと思い、最初のタイトルを何にしようか？と思っていたら、私が不動産会社の魅力に気づかされた会社の社長のブログタイトルがまさに「泣いてたまるか」でした。 当時の会社の社長は人間的にも素晴らしく、欠点といえばお酒の席でのジョークが少し古いということ位でした。 もうその社長さんは社長ブログをやめてしまっているようなので、尊敬の意味も込めて最初のタイトルとさせていただきます。 さて、株式会社ロータスホームは2022年1月から始動し、前身の有限会社マルトクエステート霧島店を引継ぎ、更に賃貸管理、仲介を生業として地域に根差した会社でありたいと思っております。 賃貸管理という仕事は一人一人のお客様を身近に感じることが多く、住生活という本当に大事な部分を担っていると実感いたします。 そんな私のこれまでの不動産業は、良いことも悪いことも、喜怒哀楽全ての感情を揺さぶられる出来事ばかりでした。 そして「こんな事案初めてなんだけど・・」ということが今日も明日も起きる波乱万丈の世界です。 そんな私の経験やエピソードなどを少しでも皆さんにお伝えして、失敗を笑ってもらったり、不動産業の魅力なども伝えられたらいいなと思います。 拙い文章になりますが、不動産業は楽しいもので、はまると抜けられない世界ですよ。
