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2023年04月04日管理会社あるある ~クレーマーの活発な時期~
引き金があるのでしょうか？なぜか同時多発するクレーマー 今回は難癖＝クレームとします 桜も満開のこの時期、街には新社会人や新入学生が希望にあふれるこの季節 そう、世間では明るいニュースが多いのですが、実はこの時期はクレーマーと呼ばれる方が活発に動き出すのです。 ここでいうクレームやクレーマーというのは 正当な設備故障や苦情以外の難癖に近いことを言ってきたり要求してくる人 としてお話ししていきます。 みなさんのお仕事でもいらっしゃることでしょう、どの業種でも一定の確率で正当性の無い「生粋のクレーマー」というのはいますよね。 管理会社も多分に漏れず、それなりの管理戸数を管理していると一定数いるものです。 もちろん、設備の故障や生活上の苦情などは正当なものとして真摯に対応いたします。 今回はそんなクレーマー達が活発になる時期をご紹介したいと思います。 ①春 冒頭にも出しましたが 春、特に気温も温かくなり、コートやダウンを要しなくなるこの時期はクレーマーも動き出します。 なぜなのかは分かりませんが、気温が上がると活発になってきます。 「季節の変わり目だからじゃないの？」と思われるかもしれませんが、これが秋や冬だと起きないんですよね。 春の気温と共にまるで冬眠から目覚めるが如く活発化するのです。 桜前線みたいなものでしょうか・・・ ②お盆・年末「前」 世間が賑やかに、浮かれ出すことをクレーマーは許してくれません 夏のお盆前や年末のクリスマスシーズンなど世間がウキウキしだすシーズンを逃しません。 世間では「実家に帰ろうか？」「どこかに旅行に行こうか？」「もう少し仕事を頑張れば長期休みだ」とソワソワする季節 クレーマー達はウォーミングアップを開始します。 我々管理会社社員は休暇に入るその日まで気を抜けません。 そして、不思議なことにお盆も正月も終わってしまえば嘘のように波が引くのです。 ③ゴールデンウイーク前 これも同様にです 新生活にも慣れ、少しの休息になるゴールデンウィーク ある人は実家へ、家族連れは旅行へ浮かれた気持ちにさせます。 しかし、このゴールデンウィークの輝きを許しません。 黄金色の休暇を分厚い曇り空に変えるべく、彼等は動き出します。 こちらも同様にゴールデンウィーク後はパッタリと連絡が止むのです。 ここまで見ていただいた方は何となくクレーマーが活発化する法則について察しがつくでしょう。 まとめます。 活発化の正体は「孤独である」 そうなんです。孤独や疎外感が原因なのです。 もう共通項がお分かりいただけましたね。 世間が賑やかになったりハッピーな雰囲気が流れる時期に活発化するのです。 クレーマーというのは、日常で満たされていることが少ないのです。 日々、家族や友人、仕事などで充実し、幸せであるというクレーマーを私は見たことはありません。 孫に囲まれ、奥さんと日々幸せを噛みしめている縁側のお爺さんお婆さんがクレーマーということがあるでしょうか？ 友人も多く、日々趣味や仕事に打ち込む若者がクレーマーであることはあるでしょうか？ クレーマーというのはどこか孤独や疎外感を抱えていることがほとんどなのです。 そういった自分自身の満たされない思いとは裏腹に、連休や行事ごとなど世間が楽しそうな雰囲気になると疎外感が出てくるのでしょう。 「世間は幸せそうなのに、なぜ自分は違うのか・・・」と また、そういった苦しい思いを話せる友人や家族などの人間関係も同様に希薄であることが多く、やり場のない鬱屈した気持ちが、物言わぬ接客業や事業者などに向かってしまうのだと思います。 また、それ以外にもクレームを言う事で 「私は社会の悪を正している」「世間の役に立っているんだ」「社会の一員なんだ」 という歪んだ社会への参加も一因だと思っています。 どんなに人付き合いが苦手でも社会と関わらずに生きていくことは現代では不可能であるといえます。 社会を憎みながらも同時に社会に居場所が欲しいというジレンマがあるように思えてなりません。 私は昔からこういった方からのクレームが来た時は時間が許す限りですが、たまに長く時間を取って聞くことがあります。 その時に無茶な要求がなければ単に話に付き合うことがあります。 それは、こういった人たちも「話を聞いて欲しい」「社会の中での居場所が欲しい」という心の声が聞こえるような気がするのです。 何もしてあげられないのですが、たまに話を聞いて共感する位はいいかな。と思っています。 電話の最後には 「また何かあったら私宛に連絡くださいよ」という一言を添えたりします。 私もいつか孤独な立場にならないともいえません。 今現在幸せな方もそうならない保証もありません。 そんな時に社会との繋がりの糸がどこかにあるべきだ。とも思うからです。
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2023年04月02日
事故物件と告知義務について ~「人を一瞬でも住ませれば告知義務はない」は本当か？~
あなたが知らずに住んでいる可能性はあるのでしょうか？ 人はいつか死ぬ 今回は事故物件と告知義務についてです。 事故物件というのは俗語で、不動産業者っぽく言うのであれば「心理的瑕疵物件」といいます。 要は「普通の感覚では嫌がるようなことが過去に起きた、もしくは現に起きてる物件」ということです。 みなさんは「事故物件」というと人が亡くなった部分だけを多く連想するかもしれませんが、心理的瑕疵物件という分け方をするなら 暴力団の事務所が近い、嫌悪施設（産廃処分場など）、墓地が近いなども該当する場合もあるのです。 今回はこの中でも「人が亡くなった物件」を事故物件と定義して、告知義務のウソホントについてお話ししていこうと思います。 ちなみに私はこれまでのブログでも書いてきましたが、事故物件に恐怖を感じることはほとんどありません。 幽霊などを信じていないのも一つですし、「後片付けをする人のことを恨むような人もいないだろう」と思っているのも一つかもしれません。 でも、ホラー映画などはしっかりと恐いので夏にＴＶなどでやっている「事故物件の幽霊話」的なものは本当にやめてほしいと思っています。 いずれにしても「人はいつか死ぬ」のは事実です。あまり亡くなった人のことを怨霊のように扱うことに抵抗があるのかもしれませんね。 まずは「告知義務」について知っておこう 知らぬが仏？イヤイヤ知らせてよ！ 「告知義務」というのは不動産を借りる人、買う人に向けて「契約に影響があるかもしれないから必ず伝えないといけないこと」です。 「事前に知ってたら契約しなかったのに」と予想出来る事項は伝えなければなりません。 例えば近くに暴力団の事務所があると分かっていたら契約しなかったのに！などですね。 では人が亡くなった場合、どの程度までお伝えしないといけないのでしょうか？ ちなみになる話ですが、人が亡くなったことを伝える期間や内容は 令和３年１０月までは告知義務に対する指針や明確なルールは無かったのです あら意外、結構大事なことなのにね。 では、それまでの間はどうしていたのか？というと 不動産業界で裁判の結果などを見て なんとなく「この程度伝えないといけないんじゃないかなー」で進めていたのです。 そう、裁判になると負けるから伝えておく！という状態だったのです。その為、各社でもルールはバラバラでした。 みなさんは聞いたことがありませんか？ 誰でもいいから一人住ませれば告知義務は消える リフォームしたら言わなくていい ２人の別々の人を住ませたらＯＫ 不動産会社の新人などを一瞬住ませてごまかす ２年間誰にも貸さずに放置しておけばいい ちなみにこれらは裁判上の判例でいうと「アウト」です。そんなもので告知義務は消えません。 ですから、こんなことをするメリットもないのです。強制的に住まされる不動産会社の新人が嫌な気持ちになるだけです。 このような誤解を生じたのは、判例で事故の後に入る入居者には伝えないといけないが、その後に入る入居者には伝えなくて良いとの判例がありました。 これを誤った感覚で理解した業者が「1人住ませればＯＫなんだ！」と勘違いした可能性があります。 確かにいつまでも告知しなければならない。というのは不自然ですが、だからといって誤魔化すように短期で入れ替えたからＯＫとはならないでしょう。 みなさんが一度は聞いたことがある事故物件の噂はこんな感じで、誤った情報だといえるでしょう。 それを鵜呑みにした不動産業者がいなければの話ですが・・・・・ 新しい告知義務の基準は？ 国土交通省 ガイドライン概要より 令和３年に国土交通省が動きます。「流石に基準くらい無いとバラバラすぎるよね」ということです。 まずは不動産会社がどの程度調査しないといけないのか？という点ですが 大家、オーナーに聞き取りすれば「まあＯＫ」ということですね。 業者自身でインターネットや周辺住民から調査をすることまでは求められていませんね。 これは正直意外でした。もっと厳しく調査をしないといけないのかな？と思っていました。 今回の改正で目立つのは オーナーは正直に話しなさいよ！ ということですね、隠すと良いこともないですからね。 故意に隠した場合は、後々の損害賠償などを考えると、とても割に合わないと思います。 どこまで入居者に伝えるか？ 国土交通省ガイドライン概要より抜粋 分かりやすいような、分かりにくいような・・・ この告げなくても良いの条件から逆算すると以下のようになります。 自然死（不慮の死も含む）以外（自殺や殺人）は伝えないといけない 特殊清掃が必要な事案は自然死であっても伝える必要がある 告知義務の期間は「事案発生から３年間」 隣接住戸や通常使用しない共用部分で発生した事案は伝えなくていい もっとザックリと説明すると お部屋の中で自殺、他殺、特殊清掃が必要な亡くなり方が発生したら３年間告知する こう覚えておくといいと思います。 我々不動産業者としては 意外と緩くなったなという印象です。 特に自然死と不慮の事故などでは告知がそもそもいらない。というのは驚きました。 この辺りは冒頭でもあった通り「人はいつか死ぬんだから仕方ない」ということなんでしょう。 とはいえ例外も 国土交通省のガイドライン概要より抜粋 そう、とはいえ「期間も経過しているから全部話さなくてＯＫ♪」とはなりません。 こちらも例外の扱いとして上記のようになっています。 読むのが面倒だという方の為にまたザックリと説明するなら 有名な事件や社会に与えた影響が強い事例については告知する 買う人や借りる人が「告知義務がないとはいえ」知ったらショックだと思う場合は告知する 聞かれたら答える必要がある 売買などの案件なら３年間という期間は関係ない こんな感じでしょうね。 ということは・・・・ どうしても「過去に何かあったか知らないと不安だ」という方は 「このお部屋で亡くなった人っていますか？」 と聞けば必ず知っている範囲のことは教えてくれる訳ですね。 今回はみなさんが不安に思う告知義務について話してみました。 とはいえ、冒頭にも申し上げた通り、「人はいつか死ぬ」のは事実です。 もちろん、影響があることは聞いておかねばなりませんが、プライバシーや故人の名誉に関わることでもあります。 あまり気にするなとは言いませんが、変に過敏になる必要もないといえます。
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2023年03月30日
子供を盾にする親について
これは私にしないでください、心が痛いのと、更にひどい目にあうので 私が嫌いなもの 私は滞納の督促が非常に上手です。 このブログでも散々過去の事例などを書いておるのですが、本当です。 私以上の人を見たことは数少ないと自負しております。 また、これも書いてある通り、脅したり嫌がらせしたりなどの方法ではありません。そんなことで解決できるほど簡単ではありません。 そして、昨今保証会社が一般的になった為、昔と比べるとほとんど滞納督促をすることは無くなりました。 本当にいい時代になったと思っています。ありがとう保証会社のみなさん。 ここまでは前段です。 私はとても嫌いなものがあります。 それは 子どもの前で恥をかく親、それを見てしまう子ども これが大嫌いです。 また同様に子どもの前で親に恥をかかせる人も正直嫌いです。 その為、滞納の督促に行ったときに子どもが出てきた場合などは、直接的な話しを子どもに聞かせないように極力配慮します。 滞納の事実などを子どもに伝えることはしません。 人によっては、子どもをアキレス腱として督促に利用する人もいるようですが、私は絶対に嫌です。 仮に効力があったとしても「したくありません」 私はこの時に親に感情移入している訳ではありません。 子どもに感情移入しているのです。 仮に自分の親が滞納していたら？そして親がお金のことで他人に怒られている姿を見たら。 それを想像するだけで嫌なのです。 ですから、滞納督促に行って子どもが出てくるだけで正直に言うと心は沈みます。 「お父さんかお母さんいますか？管理会社の者なんですが」とにこやかに話します。 滞納督促で来たとは思わせないように、あたかも「お知らせかな？」のように振る舞います。 そして、親が出てきたら子どもには気づかれないように話します。 子どもがそばを離れないような歳の場合は「お電話を必ずください」とだけ話して帰ることもしばしばです。 子供を盾にする親 そういった私の行動を見てなのか、中には子供を盾にする親も過去に何人かいました。 私がそのような行動を取ったのがいけないのか、私が来たと分かったら 玄関先に子どもを出すのです。 そして、 私が「○○社の内田です、お父さんかお母さんいますか？」とお子さんに言うと まだ小学校低学年くらいのお子さんが 「お父さんとお母さんはいません」と嘘をつくのです。 心が痛いです 私はこういった仕事をしているのもあり、人の嘘には敏感です。 ましてや怯えながら話す子どもの嘘など簡単です。 そりゃそうでしょう。 親が自分が出たくないからといって、子どもに「いないって言って」と言うんですよ。 子供は恐怖でしょう 親が会いたくない人に自分は一人で会わないといけない。 それでも親を守る為に玄関先に一人で出ていくのです つきたくもない嘘をつくのです 私はこの光景が特に大嫌いです。 正直、この瞬間は涙が出そうです 怒りの感情と子どもへの同情で 基本的には滞納は恥ずかしいことではありません、正直に真摯に対応してくれれば、プロとして最良の道をお教えします。 そして私の言ったことを聞いてよかった！と思えるように必ずなります。してあげられます。 子どもを盾にして逃げ回ったツケは何倍も大きくなって最悪の事態となるだけです。 そして、あなたを守ろうと一人で玄関先に立つ子どもより守りたいものなどないはずです。
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2023年03月29日
あなたの保有物件はどれ？ ～タイプ別の課題～
タイプ別に陥りがちな状態を解説 超人気者を目指して 賃貸物件を所有しているオーナーのみなさんへ今回のテーマは「反響の数と成約率の関係」についてお話していこうと思います。 まずは「反響」とはなんですか？というところですが、これは空室募集へのお問合せの数です。 インターネット上の広告（SUUMOやホームズなど）、業者間への空き情報、店頭でのチラシ広告などが主になるでしょうが、いずれにしても「この物件が良さそう」と思ったお客様の数だとします。 ここでは反響が多い＝鳴る と表現しました。 同様に成約率というのは「お部屋が決まる早さと案内時の成約率」だと思っていただいて大丈夫です。 もちろん、この２つは関係性が高いものです。 募集して、たくさんのお客様が興味を示し（鳴り）、たくさんのお客様が取り合って、その上でご案内して成約になる（決まる） これが最高の状態であることは間違いありません。 今回は賃貸物件を４つのタイプに分類して、それぞれに必要な課題や陥りがちな状態を解説したいと思います。 これを目指そう「超人気者」 物件界のスーパースター！課題もないのか？いえいえありますよ ジャニーズ乃木坂大谷翔平羽生結弦状態です。向かう所敵なしの「超人気者」物件 反響はかなり多く、決まる ここまで辿り着くには並々ならぬ努力もあったことでしょう。おめでとうございます。 空室が出ようとも恐くはありませんね。 課題も正直ありません。家賃も上げられるなら上げてみた方が良いかもしれません。 しかし、「超人気者」が家賃ＵＰの時に唯一気を付けなければいけないのは 人気者の壁です。 要は「このラインだからこそ輝いていた」ラインギリギリまで行くか行かないか？という決断です。 ボクシングで例えるならミドル級の絶対王者がヘビー級に階級を上げてしまうと輝かなくなってしまいます。 家賃を上げていく過程でいつかは「上のカテゴリー」と戦うことになります。そこまで行ってしまうと「超人気者」にはなりえない訳です。成約スピードも少しずつ落ちていく可能性もあります。 しかし、「超人気者」というのは市場から見ても実際「割安感（実際に家賃が安いかではありません）」がある訳です。 この割安感は保ちつつ、賃料ＵＰにどこまで取り組むのか？これが唯一の課題でしょうか。 いずれにしてもオーナーとしては「贅沢な悩み」といえるでしょう。 飾り気はないが実力者「優等生」 四文字熟語で例えるなら「質実剛健」 派手な飾り気はないが、仕事を任せると着実にこなす「優等生」物件 反響こそ多くないものの、案内すれば決まる その様はクラスにおける学級委員長であり、企業における総務部であり、サッカーにおける司令塔のような「見る人が見れば分かる」実力者です。 「超人気者」程ではないにしても空室期間も比較的短く、１年のほとんどの期間を満室で経営出来ていることでしょう。 当社でも一番多いパターンといえるでしょう。 賃貸経営が上手なオーナーさんだとこの「優等生」物件まで持って行けるため、オーナーのレベルも高く、入居者満足度も比較的高い傾向があります。 家賃も適正であることが多く、ご案内時も期待を裏切らない為、比較的スンナリと決まるお部屋です。 全てのパラメータが「適正」である為、反響こそ「超人気者」には及ばないものの、実力で成約を勝ち取ります。 ではそんな「優等生」物件ですが、課題は多くはありませんが、課題や注意点を挙げるとすれば ・管理会社、仲介業者とのコミュニケーションを円滑にしておこう 先ほども挙げた通り、「超人気者」ほどの反響数がある訳ではありません。ということは「しっかりとお客様に魅力が伝わるか？内見まで行きつくか」という点を重視しなければいけません。 その為、管理会社や客付けと呼ばれる仲介業者とのコミュニケーションは大事になってきます。 「案内されれば決まる物件」ですから、しっかりと「紹介の土台にのせておく」「営業マンに記憶してもらう」という作業も大事になってきます。 ちなみに記憶に残す方法としては不動産業者に「なにか相談があれば遠慮せず声かけてください、出来ることはやりますので」などと言っておくと良いと思います。 実際には無理な要望は無理ですし、そう答えて結構です。しかし、そういったオーナーさんの一言というのは不動産業者や営業マンは結構記憶に残っているものです。 不動産業者も流石に無茶な要求はしてこないでしょう。 しかし、ちょっとだけイレギュラーなお客様に対応してもらえるオーナーさんというのは客付けにおいて優先度は高くなるものです。 ・「超人気者」へのランクアップのコツはチェックボックス では、更に空室期間を短縮したい！家賃ＵＰを狙いたいという場合はどうしたらいいのでしょう？ この場合におススメしていることは SUUMOやホームズなどのポータルサイトに反映するチェックボックスを増やす 一般ユーザーが見る不動産のポータルサイトというのはチェックボックスによって多数の物件から検索数を絞っていきます。 例えば☑バストイレ別 ☑独立洗面台 ☑追い焚き ☑浴室乾燥 などですね。 このチェックボックスの数を増やす項目を足してみると反響率がＵＰすることが多々あります。 もちろん、「優等生」ですから多額な費用を掛ける必要はありませんが、それでも室内物干しやＴＶインターホンなど費用対効果の高い設備などをリフォーム時に足すことで「超人気者」への仲間入りを果たすことが可能性が高くなります。 一度ご自身の物件をお客様目線で探すようにチェックボックスの数などを数えてみることをおススメします。 期待を裏切る？「お調子者」 魅力的であるのは間違いありません！あとは期待に応えるのみ パッと見では人当たりも良く、お誘いも多いのですが、深い付き合いが出来ない「お調子者」 反響は多いが案内しても決まらないｏｒ決まりづらい ここからは「決まらない」ゾーンに入る為、当然ながら課題が多くなります。 この「お調子者」不思議ではないでしょうか？ インターネットなどの反響やお客様にも紹介して反響が多いのになぜ決まらないのか？またなぜ反響は多いのか？ 決まらない原因のほとんどは 実際に見た時のガッカリ感 お調子者物件は図面や間取り、家賃など文字や写真での印象だけはすこぶる良いのです。 その為、図面映えもしますし、家賃も格安に感じるのです。その為反響数は多く、皆が飛びつきます。 しかし、現地に行くとお客さんの希望は打ち砕かれます。 想像したより古い設備、汚い共用部、外観の劣化、駐輪場の雑多な様子 など様々な原因によりお客さんは 「だから安かったんだー、やっぱりお得物件なんてないよねー」と納得し、「優等生」物件などに流れてしまうのです。 そして残される「お調子者」 特に「お調子者」になりやすいのは「リフォームしない代わりに家賃を下げる」という方針を取る物件です。 確かに多額のリフォームをするくらいなら家賃を下げる。というのは一つの策としてはあり得ます。 しかし、それで早く決まればもちろんいいのですが、決まらないとなると問題です。 お調子者の課題ですが 期待感は裏切らない程度にメンテナンスをする 図面や条件は市場の期待感を上回っている状態です。その為反響は大きいのですから 後はそれに釣られたお客様が見た時の印象を追いつかせましょう。 必ずしも新しい設備やリフォームを毎回する必要はありませんが、お客さんが「この家賃ならこの程度期待している」というラインまでのメンテナンスはしましょう。 また、内装だけでなく、敷地内の清掃や外壁塗装など外周りが足を引っ張っている可能性もあります。 清掃の回数を見直す、除草が出来ていないなら草刈りを依頼する などの印象ＵＰも効果的です。 ゆくゆくはメンテナンスに見合った家賃に設定して「優等生」へランクアップしていきましょう。 そうすることでいつかくる売却時の売値も随分と違ってくるものです。 しかし、この「お調子者」も反響は多いので、決まる可能性も秘めているのです。 少しの意識で改善できますからね。 至急改善「劣等生」 市場から取り残された存在 見てももらえない、そして数少ない案内でも決まらない「劣等生」 反響も少ないし、決まらない 深刻です。 課題は山積みです。 これは家賃設定から物件のメンテナンスから問題点を上げればキリが有りません。 まさに「何のために不動産投資を始めたのか？」という負の連鎖を引き起こしてしまいます。 課題は一つや二つではないかもしれません。 基本的には「相場ズレ」を起こしている状態です。 家賃の見直しだけで済むのか、はたまたリフォームが必要なのか 早急に手を打ちましょう。 この時に特に注意して欲しいのが 決まらないからといって「広告料」の積み増しだけで入居付けしないように 不動産業者も報酬の為にやっていますから広告料をたくさん貰えるなら頑張ってくれるでしょう。 一瞬だけは 所詮身の丈に合わない家賃や設備のお部屋です。 間違いなく 入居期間は短くなります 無理して入居させられた入居者は「他に良い部屋あるよな」と思うのは当然です。仲介した業者も「報酬だけ貰えれば後のことは知ったこっちゃない」という状態になるでしょう。 そしてまた空室を埋める為に「広告料」をたくさん出す→入居短いのでお金はたまらない→短期で解約→空室 負のスパイラルです。 以前もお話ししましたが、広告料を多く出すなら自分の物件にお金を使って「物件の価値」を上げましょう。 不動産業者も意外と 苦労して報酬の多い物件＜簡単に決まる物件 だと思っているハズです。 なぜなら価値の高い物件であればお客さんは勝手に来てくれて案内すれば決まるのですからね。 そして価値の高いお部屋なので入居期間も長くなることでしょう。 私も不動産業ですから報酬が多いのは嬉しいかもしれませんが、それではオーナーの賃貸経営は上手くいきません。 広告料は地域の相場に合わせる程度でいいのです。 広告料は並みだが、案内すればすぐに決まるのだから不動産業者も楽でしょ！という物件を作ってください。 まとめ 今回は４つの例えで「反響」と「成約率」の分類をしてみました。 みなさんの物件はどこに位置しているでしょうか？ 賃貸不動産というのは投資の中でも「自分でコントロールしやすい」のが特徴です。 アメリカの株価を上げることや金の値段を変えたり、為替をコントロールすることは不可能に近いものです。（読むことは出来るかもしれませんが、変えられないですからね） しかし、不動産投資というのはオーナーの考え方や方針次第で結果は大きく違ってきます。 そこが楽しい部分でもある訳ですね。 こういった分類を知る為には日頃から不動産業者とのコミュニケーションや市場調査などちょっとしたことで気づくことも出来ます。 参考になれば嬉しいです。
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2023年03月23日
「名将」と呼ぶべき賃貸経営の上手な大家さん ~その正体~
名 将 中には天才レベルの人もいるものです 投資ブームなるものが到来し、新たにたくさんのオーナーさんが不動産投資の世界にお越しくださいました。 今回はそういった方々向けに 大家さんの力（戦闘力） というものについて話してみようと思います。 今回はモデルにするオーナーさん達の実例をもとにオーナーとしての力、すなわち賃貸経営の戦闘力についてお話ししたいと思います。 今回は勝手に賃貸経営の上手なオーナーを「名将」と定義しました。 なぜ戦いに例えるかといえば賃貸経営においてオーナーを指揮官とすると 指揮官の力はかなり大きく、戦のように戦況を変化させるからです 賃貸経営という事業でいうと、紛れもなくオーナーが指揮官となります。 いかに管理会社があるとはいえ、管理会社には権限はありません。 多少の権限はありますが、家賃設定から最終の売却など決断は全てオーナーがしますし、そうあるべきだと思います。 管理会社はせいぜい「軍師」とかスポーツで例えるならオーナーが「監督」管理会社は「キャプテン」程度です。 また権限を管理会社や他の人に渡したからといってオーナーが満足する結果が出るとは限りません。 スポーツでもキャプテンに権限を全部渡す監督はいませんよね。 みなさんは「賃貸経営は買ってからスタートだ」という言葉を聞いたことがあると思いますし、普段からそう思っていることでしょう。 でも、心のどこかで「物件の力」に頼っているオーナーというのは少なくありません。 しかし、私が名将と呼ぶ方々に関しては別です。 たとえ物件の力が弱くとも、戦闘力でひっくり返してしまう力があります また、物件の力が弱いというのは「表面的には」ということで、その潜在的な力を「見抜く」ことが出来るんでしょうね。 名将たちの物件は「買い」か？ キングダムが好きなものでスミマセン 最初に言っておきます。 名将たちから物件を買うと大変です え？そんなに賃貸経営上手な人が持っていたんだったら良い物件なんじゃないの？ と思われるかもしれません。 確かに名将たちが持っている物件というのは基本的に 過去の入居率も安定しているメンテナンスも良くされている空室期間も基本短い物件価値が上がるリフォーム、補修をしてある利回りもそれなりに出ている と、買う人からすると「最高の物件」になっています。 「じゃあいいじゃん」 と思われるでしょう。確かに非の打ち所はありませんね。 でも、この名将たちから買ったオーナーは気づかされるのです。 「どうやってこの物件を維持していたんだ？」と そうなのです、名将たちは一見「ベリーイージー」な物件を持っているように見えて、実は物件の魅力を最大限に引き出し、更には日頃の入居率をコントロールしていたのです。 名将たちは「安く物件を買って、自分で価値を上げて、そして売る」という当たり前であり、難しい作業をこなせるのです。 その為、次のオーナーは 「思ってたのと違う！」という現象が起きます。 自分に代替わりした途端入居率が安定しなくなったり、収益性が減ったりと、そしてそういった方達が言うのが 「前のオーナーに上手く売り抜けされた」とか「売る為に無理して客入れていた」と言ってしまうのです。 違うのに・・・・ このように前オーナーが賃貸経営が上手ければ物件の状態は基本良いです。 しかし、それだから上手くいくかといえば「ＮＯ」です。 賃貸経営は物件にだけ力を入れていればＯＫという単純なものではありません。 名将たちはどんな人？ ゴリゴリの経営者タイプや恐い人だと思いますか？ そんな名将と呼ばれるオーナーですが、どんな人なのでしょうか？ いくつか共通する点はあるのですが、総じて言えるのは コミュニケーション能力が高い、人当たりも良い 名将というと「恐そう」とか「バリバリの経営者タイプ」とか「自分で何でも指示しそう」とか思いますが、全くの逆です。 ほとんど怒るようなこともなく、管理会社とのコミュニケーションは良好です。 どちらかといえば管理会社の意見もよく聞いてくれますし、相談もしやすく、困った営業マンはすぐに電話します。 入居者からのお願いなどあれば、無理のない範囲なら２つ返事です。会えば毎度お礼を言ってくれて、こちらを褒めてもらえる。過度な位 ですが、そんな一見「良い人」な名将ですが なぜか油断できないのです 相談しやすい、融通を聞いてもらえるというのは、ともすれば油断でしたり、悪く言えば管理会社や入居者に「ナメられる」という可能性もあるような気がしますが、この名将たちは、その一線は超えさせないのです。 この「名将」たちは正直不動産の知識や客付けの方法などは不動産業者の方が上です。 しかし、賃貸経営という点で見ると不動産業者や不動産会社の社員なんかよりもよっぽど上手です。 不動産を知っている＝賃貸経営が上手 ではないんだな・・・と痛感させられます。 その油断させない、そして上手くいく方法やコミュニケーションの取り方などの「名将のコツ」はまた別の機会にお話出来ればと思います。
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2023年03月22日
なぜ不動産の売買情報は内々で回るのか？ ~売買業者たちの本音「こんな人には情報が来ない」編~
いい情報なら欲しいですよね。今回は「しない方がいいこと」編です。 前回の記事はこちら https://lotushome.jp/blog/3883/ 前回に引き続き「良い情報が来るためには？」というテーマに基づいてお話してみようと思います。 今回は逆に売買を行う業者さんが「こういう人にはいい情報を持っていけない、言いづらい」という話をご紹介しましょう。 あくまで私が売買系営業マンから聞いた範囲ですから、不動産屋の勝手な都合と思われるかもしれませんが、最前線に立つ彼等の本音ですから、聞いておいて損はないかと思います。 よく勘違いされている部分もあります、その一つは「大金持ちにだけ情報が先に回る」 確かに現金一括で買えるというのは魅力です。 しかし、現実には大金持ちにだけ情報が周るかといえば、そうとも限りません。 彼らの本音を考察して、みなさんは「良い情報が早く来る」ためには何が必要か？の参考になれば嬉しいです。 感謝しない人 これはかなりの営業マンが言いますね。取り引きと「感謝」はあまり関係ないようですが・・・ かなりの割合でこれを言う営業マンが多い印象です。 この後出てくる「価格交渉」や「仲介手数料の値下げ」よりも割合としては多い気がします。 お金さえ入れば不動産屋はなんでもいいんでしょ！と思われがちですが、不動産業というのは意外と 義理人情浪花節 が強い業界なのです。 もちろんお金が大事であることは言うまでもないのですが、「お金がある」というだけで皆が言うことを聞く業界かと言われたらハッキリと「ＮＯ」と言えるでしょう。 不動産というのは大きな金額の買い物です。 買うにはかなりの労力や信用、そして大きな出費や借金であることは間違いありません。 その為、買うという行為で尊大な態度を取ってしまう方もいるのです。 要は「こんなに大きな金額で買ってあげてる」という感覚に陥るのです。 そうすると買主だけがリスクを負って売主にお金を「払ってあげてる」という態度になり、仲介に入る不動産業者にも「仲介料を払ってあげてる」という態度を取ってしまいがちなのです。 もちろん、買主さんがいなければ売主も困りますし、仲介業者も収益になりません。 ですが裏を返せば「売主がいなければ買えないし、仲介業者がいなければ買えない」のです。 先日地元の不動産業者の社長さんにお会いして雑談していたところ、こんなエピソードを聞きました。 Aさんという売主が高齢の為、いくつかあるアパートマンションを順番に手放すことにしたそうです。 社長さんはあるＢさんというオーナーに小さなアパートを売却することにしたそうです。そのアパート自体はまあまあの条件であったとのことです。 しかし、社長さんは売買契約時や決済などのＢさんの態度や物言いがとても不快に感じたそうです。 売主と買主が顔を合わせる契約時にも「こんな金額ですけど、買ってあげますから」と言ってみたり、「これからは若い人でないと賃貸経営は難しいから、僕に売って良かったですね」などと失礼な対応を取ってしまったようです。 また当の社長さんにも「この物件が売れて社長も儲かったんですから、私を大事にした方がいいですよ」などと言ってしまったようです。 社長さん自身も「そんな対応をしそうな人とは思わなかったんだけどね・・」と後悔したそうです。 これに大変立腹した社長さんはAさんの残りの物件で更に条件が良い物件がまだまだあったそうですが、Bさんへ紹介したかというと・・・・・ このケースはいささか極端すぎるエピソードではありますが、不快な態度や物言いをして敬遠されるというのは思いのほかダメージが大きいものです。 下手に出る必要まではありませんが、せっかくご縁有ってのものです。 売主や仲介業者に対しての感謝というのはお金が掛かる訳ではありません。 言葉や態度だけで良いのですから。 感謝というのはしておいて損はありません。 仮に今回のＢさんが素敵な対応をしていれば、Aさんの残りの物件もきっと紹介されたハズでしょうからね。 お金があるから尊大に振る舞うという人には良い物件情報というのは来ないものですよ。 過度な価格交渉 価格交渉は別に悪い訳ではありません。 収益用の不動産である以上、安く買えればそれだけで収益性は違います。 当たり前ですが「買主は出来るだけ安く買いたい、売主は出来るだけ高く売りたい」のです。 たまに見かけるのは「自分が買う時は凄い価格交渉をするが、自分が売る時はびた一文下げない」という剛の者もいますね。 物件の価値というのは様々な要因の組み合わせですし、不動産という２つとして同じ物が無い物である以上、適正価格というのが測りづらいものです。 価格交渉も不動産投資の醍醐味の一つであるのも事実ですからね。 売主も売ろうという決断をした以上、売れてほしいのも事実ですから「この位ならいいかな？」と両者が合意すればいいのですから、価格交渉それ自体が悪いことではありません。 しかし、例えば先ほどから出ている「良い物件情報」が来たときに価格交渉を過度にしすぎるとどうでしょうか？ 不動産営業マンが苦労して勝ち取ってきた「良い情報」を伝えたとしましょう。そこに過度な価格交渉をすると、どうなるかというと・・・ 「この物件の価値が分からないのか・・・」と思われるかもしれませんし、「こんな好条件で売主が出しているのに、流石にここからの価格交渉の話を持っていけない」となるかもしれません。 そうなると、次の人へ紹介されてしまうことでしょう。そして以降、連絡がくることは減るかもしれません。 「じゃあ勧められたら黙ってＹＥＳと答えろってことか？」という極論原理主義の方の為にもハッキリといいましょう 「良い情報」かどうかを見極める眼は持ちましょう 今のあなたにとって「良い物件」では無かった場合はお礼を伝え、いい物件であることは認めればいいのではないでしょうか？ 出された情報が「良い条件か悪い条件か判断もせず（出来ず）に、とりあえず価格交渉をする」というのがダメなだけです。 みなさんもご自身の仕事などで「特別に良いサービス」や「特別に良い商品」をお客様に勧めた時に過度な値下げ交渉などが来たらどうでしょうか？ 仲介手数料の値下げ要求 あなたの取引は１度だけでいいのでしょうか？ 良い情報にも関わらず仲介手数料の過度な値下げ交渉をする これはガッカリされるでしょうね。 仮に良い情報だった時には尚更でしょう。 売買をメインとしている会社というのは皆さんが思っているほど「ボロ儲け」という訳ではありません。 よく売買仲介の手数料を知って「こんな簡単に儲かるんだ」とか「ちょっと紹介するだけで何十万、何百万とか楽な仕事」というイメージを持つ方もいますが、売買の仲介というのは簡単なものではありません。 良い情報が来る為には普段からの実績も大事です。 「あの人にお願いすると高く売ってくれるから」 「スムーズに取引してくれる」 「銀行融資も厳しいのに積極的に取り組んでくれて融資を受けられた」など普段のたゆまぬ努力の賜物なのです。 しかも、売買契約に至らなければどんなに調査に時間や労力が掛かったとしても報酬は貰えません。 売買契約自体は期間が短いかもしれませんが、そこに至る為に業者が使った時間や経験なども踏まえての報酬である訳です。 もちろん、買う側から見れば売買価格の３％と額が大きいものですから削りたい気持ちも分かります。 これもお願いするのが全くダメかと言われるとダメではないのですが、同時に業者側に立って見てみると気持ちも分かるかもしれません。 あなたが不動産の営業マンとしましょう。とても良い物件情報を手に入れたとします。 今月のノルマもこの売買を終えれば達成できることでしょう。 そこであなたの頭には興味を持ちそうな２人のオーナーが頭に浮かびました。 あなたはどちらに物件情報を持って行きますか？ Aさん＝現金一括で買えるが、仲介手数料を値切ってくる Bさん＝ローンでの購入だが、仲介手数料は普通通り支払ってくれる 現金一括で買えるというのはかなり大きいですよね、銀行の融資は関係ありませんから。 しかし、良い物件情報を苦労して手に入れたあなたはこう考えませんか？ 「Ｂさんに勧めてみて、ダメならＡさん」 自分のノルマや歩合などもある場合、仲介手数料の額というのは重要になってきます。 もちろん、売らなければ報酬もありませんが、そこは「良い物件情報」ですからまとまるでしょう。 あとは誰に一番最初に持って行くか？という点で見るとどうでしょう？ 例えば今回だけ買って、これ以降は増やさないというのであれば値下げ交渉もガンガンやってもいいかもしれませんが、今後もその業者さんから鮮度の早い情報や良い情報が欲しければ、過度な交渉は考えてみるのも一つかもしれませんね。 ちなみに私は個人的に付き合いのある不動産業者さんがおりますが、彼から買う場合は同じ不動産業者ですが、仲介手数料の値下げを彼にはお願いしない。という業者さんがあります。 その業者さんは融資関係にも明るく、良い情報を持っております。非常に精力的に活動しています。 そんな彼のファーストチョイスにいられるなら仲介手数料の値下げより私には大きな利益になるだろうと思っています。 決断や返事が遅すぎる人 安い買い物ではありません。慎重になるのも無理からぬことですが・・・ これもまたよく言われる話です。 良い物件情報だった場合は尚更でしょう。 売主側に１社しか不動産業者がいない場合は多少時間が貰えるかもしれませんが、売主側に複数の不動産業者が入った場合、どこの業者が仲介手数料を貰えるかは ヨーイ ドン！ と一斉に競走になります。 そうすると、不動産業者が考えることは一つ 「欲しいと言ってくれる人で返事が早い人は誰だ！」 と思う訳です。 ここまで聞くとキョクタン星人の方は 「勧められたらすぐ買えってことか？」「不動産屋に騙されるかもしれないし、慎重になるのは仕方ないじゃないか」と言われるかもしれませんが、ここは難しいかもしれませんが 慎重に早く決断する これに尽きます。 また「勧められたら買えってことか？」については 買う返事だけでなく、買わないという返事も早くすればいい これです。 なにも勧められたら全部買えなんていいません。 しかし、一番困るのは 買いそうで買わないまま時間が過ぎること あなたに良い物件だと思って勧めた以上返事が欲しいのです。 ダメなら次の人に勧めたいのです。 仮に「いいかもな！買おうかな」と思って業者には「検討する」と返事をして時間が経つと、業者は一応待たねばならない状態になります。あなたが決断した時に別の人に勧めていたらどうでしょう？嫌な気分になりませんか？ 不動産業者も不義理なことはしたくないのです。 しかし、先ほども話した通り複数社での取り合いになっている場合などは死活問題です。 買うか買わないかハッキリして貰えれば、次の人に当たることも出来る訳ですからね。 これを頻繁にされた場合、ヨーイドン！物件が出た場合にあなたに情報を回すことは難しくなってしまうのは当然かもしれません。 買う時だけでなく、買わない時でも返事は早い人だと皆さん助かるそうですよ。 次回はどういう人になれば良いのか？編です ここまで書いた事項は営業マン達の意見のうち、私も同意出来るし、筋が通っている内容をまとめてみました。 中には過激な意見もあったのですが、「それは業者のエゴじゃないかな？」と思うものは省きました。 過激な意見も聞きたい方は個人的にお話ししますが、「そんな無茶な」とか「何様だ」と思われるでしょうからおすすめはしません。 今回はＮＧ集でしたが、次回は 「じゃあどういう人になれば情報が早く来るようになるか？」を書いてみたいと思います。 前回も書きましたが、「こうでなくてはダメ」と言いたい訳ではありません。 でも、建前でもない本音がみなさん聞きたいのでは？と思っているので紹介してみます。
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2023年03月21日
なぜ不動産の売買情報は内々で回るのか？ ~どんな人に良い情報が来るのか？~
内々にするのは「独り占めしたいから？」そういう訳でもないのです。 内々で周る情報？なぜ？ さて、このところの投資への関心の高さから収益用不動産（アパートマンション貸家）の需要は増しています。 首都圏だけでなく、地方でも「買いたい」人は多いが「売りたい」は少ない状況といえるでしょう。 その為、収益用不動産の価格は上がっているともいえるでしょう。 そんな昨今で皆さんも聞いたことはあると思います。 いい不動産情報は表に出ることなく、内々で周っている と聞いたことはありませんか？ これは本当なのでしょうか？ もし本当なら理由は何？ 本当ならその「内々の情報」が周って来るにはどうしたらいいのか？ 今回は売買情報を取り扱う同業者の話なども踏まえながら本音の部分と「内々の情報を聞けるようにするには？」も話していきましょう。 いい物件情報は内々で周りやすいのは事実 独り占めしたいから？一見さんに売りたくない？そうではないんです まず結論としては売買情報は内々で周りやすいのは事実です。 法律や仕組みの話をすると、売主から不動産の売却依頼を受けた不動産業者は契約の種類などにもよりますが、指定流通機構なるサイトに登録しなければなりません。 不動産を売りたい人と買いたい人を世の中に広く周知して、最適な買主を募集するということですね。 ちなみに指定流通機構というのは一般の方は見れません。不動産業者だけが見れるサイトです。 これは不動産の囲い込みを防止し、売主が買い叩かれることを防止し、広く最適な買主を募る為の仕組みです。 本来広く募集すれば高値で売れたり、最適な買主が見つかる可能性も上がるのですから当然その方がいいと思えます。 そして内々で不動産情報を回す業者もこの点は法律や規定なども適合するように登録もします。 しかし、実際は登録と同時に売れてしまう（買付が入っている）ということも珍しくはありません。 なぜこんなことが起きるのでしょうか？ 一つには売却というのは指定流通機構に登録する時点ではかなり時間が進んでいます。 最初は売主の「売ろうかな」という気持ちからスタートします、そしてその後売却額などの算出をし、「この位の金額でいこう」と決めて仲介に正式に依頼、ザックリと説明すればこんな流れです。 ですから、いい情報だった場合事前に業者は買ってくれそうな方などに「近々こんな物件が〇〇円程度で出るかもしれませんが、興味ありますか？」といった具合に内々で周るのです。 そして正式に仲介に入る段階では買主が何名か検討している、もしくは決定しているという流れです。 別に不動産の指定流通機構に登録せずに内々でしているという訳ではなく、情報の鮮度が早いということですね。 これは嫌がらせや独占という側面で思われるかもしれませんが、あながちそうでもないのです。 意外に善意でそうしているケースがほとんどです。 「良い売主から良い物件を良い条件で売却依頼を受けた」場合、仲介業者が思うことというのは 「売主の為にも自分達の為にもスムーズに気分よく売買を終えたいから」 なのです、 例えばこんな物件があったとします。 状態も良い、売値も市場価格で言えば割安と思える、たくさんの人たちが興味をもちそうな物件があったとします。 しかも売主さんがいわゆる「良い人」だった場合、売主側の不動産業者が考えることはなんでしょう？ せっかくいい物件でいい条件なのだから 早く売ってあげたい高く売ってあげたいトラブルを抱えたくない出来る限り報酬も欲しい 正直にいえばこんな感情ではないでしょうか？ みんなが欲しがりそうな物件だったら尚更でしょう。 ということはどんな人に勧めたいかは自ずと答えが出ますよね。一言でいえば 信頼できる人 となります。 また売買は始まってから問題発覚や想定外の事態などが出てくることもあります。 そういった諸々の問題に誠実に対応してくれる人に買ってもらおうと考えるのは当然かもしれませんよね。 いい物件の仲介を任せてもらえたからにはスムーズにトラブルなく終えたいのです。 そう考えると良い物件というのが内々で話が周るというのも「独占したい」が理由だけではないことが、ご理解いただけるのではないでしょうか？ じゃあ表に出てる物件に良い物件はないのか？ 希望は捨てないで では表に出た情報は「売れ残り」かというとそうではありません。 売主の中には 「出来るだけ早く決めてほしいので最初から一般サイトなどに掲載してほしい」 「条件はこちらでハッキリ決めているので一般サイトからでも全然ＯＫ」というスタンスの方もおりますので、表に出ているからダメということはありません。 先日、当社でも仲介のご依頼を受けた物件は正直条件も中々良い物件でしたが、最初から「楽待」に掲載していましたからね。 ただ掲載初日からの反響も多く、掲載から僅か３日ほどで決まってしまいました。 ですから一般サイトに出ている物件がダメという訳ではありません。 まずは情報を貰えない人とは？ いい情報を勧めたくなる人、勧めたくない人とは？ そんな鮮度の高い情報を欲しいと皆さん思われるでしょう、えぇそうでしょう。 かくいう私も欲しいですからね。みなさんと気持ちは一緒です。 では、そのような情報が早めに来るような人とはどういう人たちなのでしょう。 それを知る前にまずは「こういう人には紹介したくない」という方の特徴も掴んでみましょう。 次回は私が常日頃、同業者、特に売買系の方達と飲み会や仕事で会って話す中で営業マン達が挙げる「あるある」をご紹介しましょう。 「こういった人にはいい情報を渡しづらい、渡したくない」という不動産業者目線をいくつかご紹介しましょう 但し、あくまでも「良い情報」というのが来た時、来る前提の「あるある」ですからね。 たまにこういったことを書くと 「じゃあ〇〇するなってことか？」という極論に飛躍する「キョクタン星人」みたいな人がいますが、全ての事象に当てはまる必殺技みたいな法則はある訳ないですからあくまで参考程度というのと「時と場合による」ということはお忘れなく。 続きます
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2023年03月17日
賃貸オーナーが自己破産する確率と原因
不動産投資で自己破産するリスクはあるのか？そして本当のリスクとは？ 自己破産するオーナーはどれくらい？ 今回は不動産投資を始めたい人向けの情報になるかもしれません。 私はこれまでに賃貸物件を持っているオーナーに数百人程度しかお会いしたことはありませんが、私が見てきた（その後の動向も出来る限り調べてみた）結果で不動産賃貸を行っているオーナーで自己破産、もしくはそれに近しい状態まで行ってしまったオーナーの実際の数と確率なるものを出して見ようと思います。 まずは結論からいきましょう 不動産投資を行っているオーナーの内、自己破産やそれに近しい状態（支払不能や延滞）になる確率は 0.5％程度です おおよそ200人のオーナーさんがいると１人出てくるかどうか。これを多いと見るか、少ないと見るかはそれぞれだと思います。 これは私が自社、他社のオーナーさんの内、動向を知ることが出来る人の中での実際の体感値です。 当社のオーナーさんでそのような方は現在、過去もちろんいらっしゃいませんが、他社のオーナーや過去に勤めた会社でのオーナーで私が知り得る範囲も含めると、大体この程度になろうと思います。 東京商工リサーチの「リスク管理債権状況」などのデータによれば「リスク管理債権」という、簡単にいうと多数の銀行が貸しだした金額の内「破綻先債権」「延滞債権」「3カ月以上延滞債権」などを合計した数字が1.33％という数字から不動産オーナーの自己破産の確率を1.33％とするような記事もあります。 しかし、この数字は中小企業など不動産投資と関係のない融資が多分に含まれている為、不動産投資における自己破産比率を計るのに適当ではない気がします。 では自己破産に至る人の原因は？ 自己破産の原因は「買った物件が悪い？」「騙された？」 私からすると0.5％というのは多額の資金を要する投資の中では自己破産の比率は「低い」部類だと思っております。 ではこの0.5％の人たちの破産、破綻の原因とは何か？という部分ですが 0.5％の人たちのほぼ９割は不動産投資以外が原因 こうなると思います。 私が知る限り、自己破産、返済不能まで至った人の原因は以下のようなものです。 本業（自営業）が上手くいかずに自己破産不動産投資以外の投資（海外の新事業への投資、ＦＸなど）の失敗不動産収入以外の収入が無く、別の借金による返済不能オーバーローンで返済比率が高すぎて原状回復が出来ず空室が増えすぎて返済不能ギャンブル狂いの家族がいる方 こちらの例では自己破産まで至らずとも、不動産のローンを支払うことが出来なくなった方の原因を挙げてみました。 こうやって見ると買った物件が直接の原因というよりはプライベート、もしくは家計自体に問題のあることがほとんどであるということが言えると思います。 しかし、賃貸物件自体でも負のスパイラルというのは確実にあります。 上記は赤信号ですが、その手前の黄信号というのもあります。 全ての引き金は安易な「貸し止め」 「たった一部屋」が全ての始まりです それでは、返済不能などに陥る方の負のスパイラルの説明です。 正直、このような状態を招くと一気に収支状況は悪くなっていきます。 空室が出る↓原状回復をしないといけない↓手元にお金が無い、もしくは掛けたくない↓お金が溜まったらやろうと考える↓とりあえず今はやらない↓貸し止めになる↓全体の賃収が減る↓お金が溜まるスピードが落ちる↓最初に空いた部屋の原状回復が溜まる前に他のお部屋の退去予定が来る↓家賃収入が減る↓最初に戻る このように安易な「一部屋の貸し止め」が全体の収支を圧迫し、負のスパイラルとなってしまいます。 そして自己破産や返済不能となったオーナーはほとんどこの状態を生み出しているのです。 本来はこの逆のスパイラルにしなければいけないのですから、当然の結果ともいえます。 不動産が原因という訳でもない ここまでご覧になっていただければお分かりになる通り、よっぽどひどい不動産（新築ワンルーム投資など）でない限りは不動産が原因で自己破産や返済不能などになるケースというのは非常に稀であるのです。 また、不動産投資で立ちいかなくなるケースというのも、不動産に原因があるというよりは、家計や収入のコントロールなど個人の資質による部分が大きく占めています。 不動産収入というのは額が大きいのですが、使い方や貯め方という投資判断はオーナーによるものです。 物件を「買って終わりであとは永久にお金を生むマシーン」という考え方をする人はいないでしょうが、貸し止めによる負のスパイラルなどに陥れば簡単には立ち直れない状態になってしまいます。 私たちが関わっているオーナーさんの中では上記の事例や負のスパイラルなどはあまり見かけないものですが、不動産投資というのは「何を買うか？」も大事ですがそれ以上に「どう運営するか？」が非常に大事だと思っています。 当社でも入居率が芳しくない物件がオーナーチェンジした途端人気物件になる事例もあります。 不動産の価値を活かすも殺すもオーナー次第であるとも思います。 不動産自体に罪がある訳でもないのです。 賃貸不動産投資を始めたい方はその点をご注意ください。
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2023年03月15日
放置車両の所有者をつきとめる方法 ～やっかいな軽自動車編～
実はみなさんでも出来ます 迷惑だがレッカー移動もできない 今回は無断駐車をされてしまった時の車の所有者の特定の仕方についてお話ししていきます。 厄介ですよね、無断駐車 我々管理会社にとっては頭の痛い問題です。 警察に頼っても盗難車や事件性がないと所有者を教えてもらうどころか、違法駐車として取り締まってもらえるわけでもありません。 警察はあくまでも公道上にある車の駐禁以外だと無力になってしまいます。 では、こちらでレッカー移動などして所有者に請求すればいい！と思ってしまいますが、これを法律は禁止しています。 要は「裁判外で自分で解決するなよ」という自力救済になってしまいます。 仮にレッカー移動したとしても、所有者から「勝手に移動されて傷がついた」とか「勝手に持っていかれて盗難だ」と言われてしまうと弱い立場となってしまうのです。 もちろん、その場合は無断駐車したことによる損害賠償で立ち向かうしかないのですが、裁判所に訴え出て、判決を貰い、所有者に対して移動や請求をする、それでも動かない場合はまた行政執行を申し立てる。という非現実的な手続きを踏まねばいけません。 なぜ迷惑を掛けられて費用を更に支払い、時間も使わねばいけないのでしょうか？ この辺りの法律についてはぜひ見直していただきたいものです。 しかし、この放置車両や無断駐車については所有者を特定することは裁判外でも、みなさんでも出来ることをご存じでしょうか？ ナンバーから割り出す さあ、証拠集めだ まず、所有者情報を教えてくれるのは下記２つ、無断駐車の車が 普通自動車か軽自動車かで調べ方が異なってきます。 普通自動車は運輸支局、自動車検査登録事務所等＝通称「陸運局」 軽自動車は軽自動車検査協会 それぞれ情報開示請求という手続きが必要になります。 昔は車のナンバーだけでも開示してくれてたようですが、個人情報に厳しくなった昨今、情報の開示が厳しくなってしまいました。 面倒くさいのは「軽自動車」 圧倒的に面倒な軽自動車 準備するものは以下の通りです。写真の撮り方については後ほど実例をご紹介します。 普通自動車の場合 第3号様式 ダウンロードはこちらから私有地放置車両関係位置図と放置車両の写真 書式ダウンロードはこちら請求者の身分証明書放置車両の地図 （ゼンリン地図の写しやグーグルマップの写しなど）放置状況が分かる写真 ※車両の全景や駐車場の全景、駐車場の位置が分かるような全体写真放置車両のナンバーが分かる写真 軽自動車の場合 申請書（軽自動車検査ファイル照会願出書）※下記でダウンロードできます、両面印刷駐車されている土地の登記事項証明書の写し（法務局で取る、登記情報提供サービスの写しではダメ）土地の公図、住宅地図（今回はグーグルマップの写しで大丈夫でした）放置状況が分かる写真 ※車両の全景や駐車場の全景、駐車場の位置が分かるような全体写真、出来れば期間が分かるように複数回放置車両のナンバーが分かる写真放置車両の配置図など（駐車場のどの場所においてあるか、手書きなどでも大丈夫です）土地の所有者の委任状 ※貰えない場合は駐車場の賃貸借契約書など土地所有者との関係が分かるものが必要になりますが、証明するのは窓口担当により変わる可能性がある為、委任状がベスト こちらもダウンロードは下から 263618c85bea9722d9b6169714d1ba8fダウンロード 9493d4c598f8f876514a01f95d126c7aダウンロード こういった書類と照会の手数料300円程度を持ってそれぞれ窓口へ行きましょう。 ちなみに軽自動車検査ファイル照会については、各窓口の担当により大分提出書類などが異なる可能性があります。 今回鹿児島での手続きでは親切に教えていただきましたが、中にはあまり詳しくない担当さんなどもいらっしゃるようです。 この辺りは購入時に車庫証明が必要な普通自動車と軽自動車の違いなのかもしれません。 写真の撮り方と例 そして肝心の写真の撮り方です。 ここでのポイントは日付と全体と繋がりです。 日付については明確に決まりなどはないようですが、別日で撮りましょう。 要は「こんなに長い期間停められているんだ」という証明が必要になります。 また、写真に日付を証明できる表示が必要です。デジカメの日付表示機能、もしくは例のように日付を画像の中に表示させましょう。 車のナンバーと全体写真 無断駐車を警告する文書※決してテープなどを使って貼ってはいけません。ワイパーに挟むなどで対応しましょう 後ろの建物と位置関係を示しています。しかし、これだけでは証明できません 駐車場全体の写真です。後ろの建物との位置関係も表してます。まだ不十分 後ろの建物の名称が分かるように撮っています。 更に別角度から。奥に車両が映っています、看板に名称が写っています。 実際には同じような写真を日にちを変えて撮影しました。今回は２日程空けて写真を撮りました。 そして貰える照会書 このように所有者を車両照会してもらえます こういった書類や写真を全て揃えると窓口で照会書が発行されます。 これを基に内容証明を送るも良し、直接訪ねて撤去をお願いするも良しとなる訳ですね。 裁判上で撤去をするよりも労力は掛かりますが、費用やスピードは段違いです。 無断で停められて、労力まで掛かり、あまつさえお金までも掛かる無断駐車 無断駐車をする方にささやかな天罰があればいいのに。とまで思ってしまいます。 そしてこのような方法で簡単に特定されてしまいます、そうなれば損害賠償請求なども簡単に行うことも出来る訳ですから、無断駐車はやめてくださいね。 今回は厄介な放置車両の特定についてお知らせしました。
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2023年03月14日
「私はあの男と縁を切ったので」娘に言われた滞納者の再生への道②
どん底からの再生への道 果たしてAさんの結末は？家族として復活できるか？ 苦しい現実と悲しい過去 前回の記事はこちら https://lotushome.jp/blog/3834/ やはり娘さんはAさんのアキレス腱であったことが分かった今、私の解決へのレールにやっと乗ることが出来たように思います。 しかし、まだ問題は山積みです。 まずは、今後の滞納解決のために現況を確認することにしました。 Aさんの現況としては 現在は年金暮らしであるその他にも知り合いのところでアルバイトで少し働いているコロナウイルスの影響などもあり、アルバイト収入も多くはない しかし、この期に及んで滞納分の返済についてどう思うか？という問いに対しては 「無理だ」「払えるもんなら払ってる」「毎月赤字だから余計なお金などない」などと、およそ正論からはほど遠く、誠意のかけらもない問答が続きました。 ここはグッと我慢です。 この段階で「人としての道」などを語りかけても ぬかに釘 のれんに腕押し 滞納者に正論 です。 「家賃は払うべきだ」こんなことは滞納している人たちも知っているのです。知ったうえで滞納しているのです。 オーナーや他の善良な入居者さんからすれば腹の立つ事態ですが、回収のためにはここは怒ったりしてはいけません。 この間にも娘さんと娘さんの友人からの罵倒は止まりません。 「生活がだらしない」 「あなたのせいで何度も人に謝ってきた」 これまでの娘さんの苦労が垣間見える言葉ばかりでした。 中でも第三者の私でも応えたのは 「あんたがそんな苦労ばっかり掛けるからお母さんは・・・」 という娘さんの言葉でした。 この言葉はAさん本人にも強く刺さったようでした。 娘さんに「お前はここには来るなよ」と絞り出すようにつぶやきましたが、すぐさま 「私だって来たくなかった」と返され、沈黙ばかりとなりました。 もう十分だろうと思った私はAさんに 「娘さんはこれまで十分重荷を背負ったと思うので、もう解放してあげませんか？」 とAさんに告げました。 するとAさんはここで初めて 「どうすればいい？」 と耳を傾ける姿勢を見せたのです。 滞納している方に一方的に返済計画などを提案しても無駄です。その場では「はい」と言いますが、それはその場から「逃げたい」という一瞬の誤魔化しです。 本当の意味で滞納を解決するには自分自身の「どうすればいい？」の言葉や「何とかしたい」まで持っていくことが必要なのです。 ここで私の解決プランをようやくAさんに伝えることにしました。 解決への道とAさんの試練の道 さあ解決編のスタートです まずは、私のプランはこうでした。 このAさんの唯一のアキレス腱である娘さんへの想いを利用（言い方は最低なのは自覚しています）して、滞納解決を試みることでした。 具体的には まずは滞納分を完済する完済し終えたら保証会社に加入する保証会社に加入したら娘さんを連帯保証人から外す 長年苦労してきた娘さん そして迷惑が掛かっていることで父娘の関係は最悪のものとなってしまいました。 そこで私は「娘さんを連帯保証人から解放する為」ならAさんは頑張れるのではないか？と思ったのです。 Aさんの人としての最後の良心に賭けてみることでした。 もちろん、このプランは既に物件のオーナーさんには伝えてありました。 事前に、保証会社に通ったら娘さんを連帯保証人から外し、保証会社の契約に切り替える許可を貰っていました。 オーナーにも返済能力や意思があやふやな娘さんよりは保証会社の方が確率は高いと伝えました。 そして、その方法なら滞納分も払って貰える可能性が高い旨も説明してありました。 オーナーもAさんについては諦め半分でしたから、この案には快く同意していただきました。 しかし、この道も楽ではありません。 なぜなら現在の滞納を解消する為には並々ならぬ努力と倹約が必要です。 溜まりに溜まった滞納をあまりにも分割にし過ぎると解決まで時間が掛かりすぎます。 私は計画を立てる為にAさんの家計を洗い出しました。 その人の返済計画を立てるのに、どれだけのお金を出せるかは生活に掛かる費用を知らなければ立てようがないと私は思っています。 そして計画はこうなりました。現在滞納している賃料６ヶ月分を 平常月は通常の家賃＋半月分を加算 年金支給月は通常の家賃＋1か月分を加算 つまり、平常月は家賃の１．５カ月分、年金支給月は家賃を２倍払うという計算です。 これは皆さんにとっては厳しくないかもしれませんが、滞納している方からすると非常に厳しいものです。 もちろんAさん自身もかなり厳しいものであることは分かっていました。 この段階でもAさんが支払うことが出来るかは五分五分、いや七対三で払わないが優勢でした。 そして結末は 家族の再生は出来るのか？ そして計画は進みました。 最初の１か月、２ヶ月これは無事にクリアしました。 大体他の方もここまではいくのです。問題はここからです。 ３か月目、ついに約束の朝に入金が確認できませんでした。 「あぁ、ここまでだったか」 と落胆していると私の携帯が鳴りました。 「ごめん社長、朝一銀行に寄れなかった、今から振り込むから」 Aさんでした。 そしてその言葉通りしっかりと入金されました。 その後も返済はしっかりと続きました。 最初の頃は娘さんからも私に確認の電話がきました。 「絶対あの人は口だけだと思います」と しかし、その都度「今月も約束通り入金されていますよ、よほど娘さんのお言葉も堪えたのでしょう」そして 「今は娘さんを連帯保証人から解放すると思って頑張ってますよ」とも答えました。 娘さんは「そうですか・・」と複雑そうでした。 そして約束の半年が過ぎました。 Aさんは一度も約束を違えることなく完済しました その旨を娘さんにもお伝えしました この間も折に触れては娘さんには進捗は報告していました。 「お父さん、今月も無事クリアしましたよ」 「もう保証会社の審査を受けても大丈夫だと思います」 その度に娘さんのお父さんに対する感情も変化していったように思います。 そして完済し終えた日に娘さんへ聞きました。 「新しく保証会社に加入するに当たって連帯保証人ではなく、お父さんに万一のことがあった時に緊急連絡先というのが必要になります。債務を負いませんが、緊急連絡先に娘さんなっていただけませんか？」 この緊急連絡先というのは連帯保証人のようにお金の責任はありませんが、万一本人に病気などあった時には連絡をしてご協力をお願いすることはあります。 もちろん、その性質上親族でなくとも大丈夫です。職場の同僚や友人などでも構いません。 しかし、何となく娘さんになっていただけたらいいな。と思っていました。 そうでなければ、今後Aさんと娘さんは接点すら無くなってしまいます。 この期に及んで私も「出来ることなら」と内心思っていました。 「私はあの男とは縁を切ったので」とまで言われたAさん 連帯保証人を外れる今、流石にもう関係を切りたい！と言われるかと思っていました。そしてそれも仕方ないことだと思います。 しかしその返答は 「もちろん、いいですよ」 私は胸と目頭が熱くなりました。 解決後のこと その後、Aさんは保証会社の手続きと契約変更の手続きをしっかりと進めていただきました。 娘さんが緊急連絡先になってくれることも伝えると照れくさそうにしていました。 その後も約束の期日までにしっかりと家賃を払ってくれています。 Aさんもまた娘さんへの想いを原動力に頑張ってきました。 これからAさんと娘さんがどうなるかは私には分かりません。 映画のようにまた父娘仲良くなるかもしれませんし、現実はそう上手くいかないかもしれません。 そしてその幸せになったAさんと娘さんの姿を私は見ることはないでしょう。 管理会社としての私の役目は滞納が完済した時点で終わりです。Aさんのハッピーエンドの場面は見ることはないのです。 困った時だけ出番のある管理会社 私と２度と会わないということが、Aさんの幸せになった証拠ですからね。 私の目の届かないところで幸せになっていてくれたら嬉しいです。 それでも一時は絶縁状態だった２人 お手伝いが出来た満足感を糧に明日も仕事を頑張ろうと思います。
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2023年02月27日
退去時の清掃は必要か？～ハウスクリーニングとの関係～
立つ鳥跡を濁さずと言いますが、ハウスクリーニング入るんだよね・・・ お引越しの時の清掃はいるのか？ さあ、お引越しシーズン真っ只中、皆さんいかがお過ごしでしょうか。 新たなお部屋は決まりましたか？お引越しの準備は順調でしょうか？ そう、入居もあれば退去もある。 そこで今回は退去（解約）の場面にスポットを当てましょう。 退去する時の清掃は必要か？ これについて管理会社視点から回答してみようと思います。 特にハウスクリーニング費を支出する場合などはどこまでか？も合わせて見解をお話ししようと思います。 約90％以上の人は清掃している みなさんありがとうございます。 私たちの体感では約90％以上の確率で荷物を出した後に入居者さん自身で清掃を行って頂いている感覚です。 そんな方達のお部屋はやはりキレイな状態で破損なども少なく、状態も良いものです。 管理会社の立場としては「大事に使っていただきありがとうございます」と感謝は尽きません。 しかし、現実としてこの後にはプロによる「ハウスクリーニング」が必ず入ります。 いかにキレイであったとしても次の入居者さんへはプロのクリーニングが必須となってきます。 では「ハウスクリーニングが入る物件では清掃は必要ないのか？」 これについて回答しましょう。 退去後の清掃はいるのか？結論は？ 条件付きで「清掃しなくていい」その条件とは？ ハウスクリーニングが特約としてあるなら清掃は原則いらない そう、退去時の清掃はしなくてもいいのです。 してもらえると大変うれしく思います。しかし、一方でハウスクリーニング費という費用を負担してもらうからには入居者さんにメリットも必要であると考えられます。 「退去時の清掃しなくても良い」その分楽できる。その為のハウスクリーニング費という側面もあるのですから 但し、原則という言葉が入っています。 ではその原則・条件とはなんでしょうか？これは 汚れがひどすぎて「特別な清掃や機器の交換」が必要ないなら です。 これはどういうことかといいますと あまりの汚れで通常のハウスクリーニングで落ちない汚れにだったり、機器を交換する必要のある汚れが対象となります。 例えばですが 油汚れが多すぎて正常に動かないキッチン換気扇子供の落書き浴室・洗面台の排水口の詰まり（髪の毛など）管理不足によるカビ この辺りは国土交通省のガイドラインでも入居者の過失、管理不足として原状回復費の対象になってしまいます。 このように「通常の清掃を日常的にしていれば起こらなかった」事例についてはハウスクリーニング費や原状回復の追加になってしまうこともあります。 こういった事項に心当たりがある場合は退去時の清掃をした方が良い＝損しないということになりますね。 ご自身で退去時に確認し、上記のような「通常の使用、管理を超える汚れ」などがなければ「清掃はいらない」と判断して良いということです。 当社では賃貸借契約書に国土交通省の原状回復に係るガイドラインを添付しています。 そこにも入居者の負担になる場合の事例などが例示されています。 通常住んでいれば建物は古くなりますし、どんなに気を付けても壁紙などは傷んでいきます。こういった内容は仕方ないもので入居者さんが負担するものではありません。 今回は「退去時の清掃は必要か？」について見解を出してみました。
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2023年02月20日
こんな入居者さんは嬉しいし、好き ~管理会社側からの視点~
たまにいらっしゃる「管理会社にとってありがたい存在」 たまにいる「聖人君子」 こんな入居者さんは嬉しいというものを挙げてみようと思います。 これはあくまで管理会社側からの視点なのでオーナーさんや入居者さんにとっては分かりづらいことも多くでるでしょう。 また、「入居者はこうあるべき」と訴えたい訳でもありません。 我々、賃貸管理を行っていると入居者さんの優しさに触れたり、「本当に助かるな～」ということがあります。 そんな管理会社側から見た「助かるし、嬉しい入居者さん」を過去の事例からご紹介してみます。 変化を教えてくれる これは地味に助かります つい先日のこと一本の電話がありました。 「今マンションに知らない若い男性が 「女性の人が来ませんでしたか」 って訪ね回ってますよ」 という連絡がありました。 聞けば、若い男性が同じ階の全戸に対して聞きまわっていたそうです。 そして電話をくれた入居者さんは 「もし不審者とかであれば、直接顔も見たので証言なども出来ると思うので、その時は連絡もらえれば協力します」 と言って電話が終わりました。 我々も不審に思ったので、警察に問い合わせたところ 警察「周辺で空き巣が発生したようで、その聞き込みで私服警察が回っていました、恐らくそれだと思います」とのことでした。 よほど急いでいたのでしょうか、警察が不審者扱いを受けたようです。同様の電話が警察にもあったそうです。 あくまで一例ですが、何が言いたいのかというと 「苦情や不快にも思ってないが、他の人の為にわざわざ管理会社に報告してくれる」という行為がとても助かります。 これは他の件でも 「となりのドアポストに手紙が溜まっているけど大丈夫ですか？」とか「最近、マンションのゴミ捨場に近くの住人が捨てに来てますよ」という 「自分は怒っても不快でもないが、誰かの役に立つかも」という連絡はとても助かります。 そして、その方たちのスタンスも 「何とかしてくれ」ではなく、「教えておいた方がいいと思って」という感じなんですよね。 管理会社も毎日物件を見ている訳ではありませんので、住民の方の気づきはとても助かります。 対したことないことでも、我々から見ると予兆だったり、早期発見のチャンスにもなるので、助かっています。 ベランダを掃除する人 中々使わない場所ですからね これは退去時に気づくのですが、ベランダというのは管理会社としても厄介な場所なのです。 「外に面しているが、管理会社が日常の清掃が出来ない場所」 もちろん、ベランダはそんなに汚れる訳でもありません。 しかし、ゴミなどが溜まると排水口（ドレン）などを詰まらせ、時には隣のベランダなどに雨水が溜まったりしてしまいます。 退去後のお部屋を見させてもらって、ベランダがキレイになっていると嬉しいものです。 頻繁に掃除する場所でないからこそ、違いが出る気がします。 ゴミが詰まる程でなければいいのですが、それでもキレイにしてもらえると素直に嬉しい場所です。 写真で残してくれる人 特に水のトラブル時は助かります これは設備系のトラブルの時に助かります。 水漏れなどが一旦起こると原因の特定が最優先になります。 しかし、水漏れなどは特に 「どこからどんな風に」という発生当初の原因が重要になってきます。 時間が経ってしまい、水の痕跡などが消えてしまうと特定は困難を極めます。 その為、被害発生時の写真や動画などを撮っておいてもらうと助かります。 写真があると説明を受けなくても原因が特定できたりすることもあるので、みなさんもトラブル時は写真などを撮っておくことをおススメします。 管理会社の目標と理想は「電話が一度も来ないこと」 ここまでいくつか書いてきましたが、一番助かるのは「入居してから一度も連絡がないこと」です。 これは面倒くさいから電話してほしくない。ではありません。 本来、管理会社に電話する時は「何かしら困った時」ですよね。 設備のトラブル、隣人への苦情など本来困っていなければ管理会社に連絡することもないでしょう。 ということは究極の理想はやはり 「入居してから解約まで一度も連絡をしなくて済む」 これが一番の理想である訳です。 今回は「管理会社が好きな入居者」というタイトルになりましたが 「入居者の好きな管理会社」になれるように今日も精進して参ります。
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2023年02月15日
「私はあの男と縁を切ったので」娘に言われた滞納者の再生への道①
切なさと希望の話です きっかけは新規物件の滞納 「私はあの男とは縁を切ったので、連絡もしないでください」 電話を切られてしまいました。 はぁ、参ったな・・・ 発端は当社に新規で管理の依頼のあった物件でした。 こちらの物件は築年数も３０年を超え、１０世帯あるアパートの内空室が７部屋もあるという状態でした。 しかも残り３部屋の内１部屋は６ヶ月以上の家賃を滞納している状態だったのです。 この惨状を憂いたオーナーさんが当社の噂を聞いて管理の依頼がありました。 その後、家賃設定やリフォームなどを実施し、空室はその後すぐに満室になったのですが、問題はこの滞納者でした。 年齢は６５才男性で一人暮らし、古くからの入居者の為保証会社の加入は無し、電話や訪問をしてもなしのつぶて、全くの無視です。 当初の契約書に記載されている職場も既に退職し、噂では無職ではないかとのこと。 お名前はＡさんとしましょうか。 前任の担当もとうとうギブアップということでした。 今回は最初から私自ら督促に向かうことにしました。 唯一の身内である娘さん そして冒頭の言葉です。 連帯保証人の娘さんに電話をしたところ開口一番言われました。 前管理会社も匙を投げたのが、唯一の連帯保証人である娘さんの存在でした。 とにかく連帯保証人になったのはいいが、お父さんの滞納やそれ以外の問題でも度々連絡が来ることで参ってしまったのです。 無理もありません、前の管理会社の頃から滞納について度々連絡をされ、請求され、なにかと責任を取らされ続けてきたのです。 そしてそれでも連帯保証人という重い役目に縛られ続けていました。 保証会社もナシ、連帯保証人は関わりたくない、本人は連絡も取れない、仕事もしているかも分からない ふーむ 私は再度娘さんに連絡して言いました。 「連帯保証人を外れる為に協力してくれませんか？」 「え？どういうことですか？」と娘さんはようやく聞く耳を持ってくれました。 娘さんは今までそんなことを言われたことが無かったのでしょう。 聞く耳を持っていただけました。 そして、娘さんと一緒にお父さんのアパートへ行く約束をすることが出来たのです。 この時私には解決への道筋が一本だけ見えていたのです。 しかし、その方法は蜘蛛の糸よりも細く、不確定要素しかありませんでした。 娘との久々の対面と罵倒 約束当日、私は副社長と２人で現地へ行きました。 そして警察の方にも来ていただきました。 なぜ警察を呼んだかというと、それなりの高齢であり、連絡も取れない。 そう、万一室内で倒れたり死亡している可能性もあったからです。 程なくして娘さんが来ました。 車から降りて自己紹介をすると隣に男性が一人立っていました。 旦那さんかな？と思いご挨拶をしたところ、娘さんの友人のような方で、私に会うなり 「管理会社も大変ですね、言っちゃなんですけどあの親父はクズですよ」とかなりの怒気をはらんだ言葉を発してきました。 恐らく今回立ち会うにあたって、信頼している人を連れてきたのでしょう。 そして普段娘さんからお父さんのこれまでの行動を聞いて同情し、憤っているのでしょう。 警察の方には事前に話しておりましたが、現地でも状況を伝えます。 そして警察の方が玄関先から声を掛けます。 「Ａさーん、こんにちは〇〇警察の者です。開けてくれませんか？」 文言を少しずつ変えながら声を掛けますが返答がありません。 警察の方は 「返答がないので、鍵を開けましょうか」と言い 私は住戸の鍵を警察へ託しました。 鍵を差し込み警察の方がドアを開けます。 この瞬間だけは何度立ち会っても慣れないものです。 すると警察の方が言いました。 「あぁ、いらっしゃったんですね」 私も覗きこみます。そこには 玄関から見える居間にこちらに背を向けて座っているAさんがいました その状態で警察の方に呼ばれて振り向きました。 小太りで頭髪も薄くなり、下はジャージで上は肌着のような恰好のAさん そして流石に観念したのか、玄関の方へ少しずつ歩いてきます。 警察の方は 「無事そうですね、それではこれ以上のことは我々の管轄外になりますので、我々は失礼します」 お礼を伝えて、それではAさんと話しをしようかなと思った矢先 「あんたどんだけ迷惑掛ければ気が済むの」 と娘さんが第一声 続いて娘さんの友人も続きます 「お前、こんだけの人に迷惑かけてさっさと出てこいよ」 その後も２人から次々と叱責を受け続けます。 うな垂れて目線を玄関の土間に移しながら立ちすくむAさん 私は娘さんと友人を制して 「Aさん、今日は滞納の件と安否確認の為に参りました。初めましてロータスホームの内田です」 と間に割って入りました。 するとＡさんは 「娘を連れてくることはないじゃないか」と小声で言ったのです。 私はこの時に 一つ目の賭けに勝った と思いました。 私はAさんの滞納解決への道を全て思案していました。 仕事もしていない、周りのコミュニティも属していない、家族も娘さんの他いない、高齢である そうなのです、彼には失う物がほとんど無かったのです。 滞納督促は以前の記事でも書きましたが、当の滞納者が「何を一番恐れているか？」が大事です。 この生活を失いたくない、これ以上のストレスは嫌だ、連帯保証人に知られたくない、仕事に支障が出るのは困る、滞納していることが世間にバレるのが恥ずかしい、など 人それぞれなのですが、私は過去の経験などからか、人と対峙すると「この人が何を恐れるのか？」を見つけるのが人より得意なのだと思います。 それが見つかれば後は簡単です。 その恐れる事態にならない方法、すなわち滞納の解決を本人と一緒に決めていくだけなのです。 ここでその「恐れる事態」で脅してはいけません。人間は恐れる事態で脅すと恐怖や絶望で前に進むことは出来なくなります。 あくまで「最悪の事態を私たちなら解決できる」という安心感もセットにしなければなりません。 脅したりで解消できるのなら、こんなに簡単なことはありません。しかし、脅すという行為では最初の何回かは支払うかもしれませんが、絶対に滞り始めます。 しかし、「これさえ達成すれば最悪の事態は来ないんだ」という安心感は強く、かえって回収率は大きくなるのです。 話を戻しましょう。 私はこの失うものがないAさんにとって唯一のアキレス腱が娘さんである可能性に賭けたのです。 嫌な奴だ、性根の悪い奴だと思われるでしょう。私もそう思います。 しかし、それだけ滞納の督促というのは厄介なのです。 払ってください はい、払いますで済むならどれだけいいか。 滞納というのは簡単には起こりません、その人の人生でかなりの問題を抱えているからこそ起こるのです。 その苦労や見たくないもの、聞きたくないものを大家さんの代わりに解決することが管理会社の役目なんだと思います。 長くなりますので、続きます。 https://lotushome.jp/blog/3839/
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2023年02月14日
賃貸でペットが死んだらどうする？埋葬？火葬？自分で？自治体が？それとも・・・
いつかは来る別れですが、最後まで責任ある行動を ペットの亡骸はどうしたらいい？ 人間にとってペットというのはかけがえのない存在です。生活に癒しをくれたり、それ以上に家族の一員となることも珍しくはありません。 今回はそんなペットとの最後のお別れになる部分についてお話しようと思います。 ペットを飼うといつかは訪れる「ペットの死」 深い悲しみとこれまでの思い出に感謝を告げ、いよいよお別れです。 さあ あれ？ ペットの遺体ってどうすればいいの？ あなたが一戸建てに住んでおり、自分の庭を持っていれば埋葬するのもいいでしょう。 基本的には私有地であれば埋葬することは問題ありません。 しかし、賃貸物件などにお住まいの場合はどうしたらいいのでしょう？ 自分の所有する土地以外に埋葬した場合、法律で罰せられますし、賃貸物件の敷地に埋葬は絶対ダメです ペット専用の葬祭場に依頼する 一番おススメです。きっとペットも喜ぶでしょう 専門のペット葬儀社にお願いする方法です。 基本は火葬となります。 また、火葬の際は２パターンほどあるようです。 合同火葬＝他の方のペットと一緒に火葬する、お骨はもらえずに業者さんの方で供養する 個別火葬＝あなたのペットだけで火葬し、お骨も持ち帰れる 大体鹿児島県霧島市近郊の業者さんの相場としては小型犬や猫の合同火葬で15,000円～20,000円 個別火葬で＋3000円ほどのようです。 お骨を手元に持ちたい、しっかりと供養をして欲しいなどの場合は最寄りの「ペット葬祭」などで検索すると良いでしょう。 しかし、やむを得ず費用面などで難しい場合もあるでしょう。 そういった場合でも近くの公園や山、川、海などに埋葬したり流したりしてはいけません。 法律上の扱いではペットの遺体というのは「一般廃棄物」という扱いになってしまいます。 つまり、私有地以外に埋葬すると「不法投棄」となってしまうのです。 では、そういった場合はどうしたらいいのでしょうか？ 法律上は物であり「燃えるゴミ」にも出せる やむをえない場合は自治体でも対応してくれます みなさんにその発想があるかないかは別として、多くの自治体では ペットの遺体は燃えるゴミに出せるのです 我々の会社がある鹿児島県霧島市も例外ではありません。 その昔、私が東京で不動産業ホヤホヤのころ、入居者から「敷地内で野良猫が死んでるんだけど」と言われ、現地に行くと一匹の野良猫が死んでいました。 私も処理の仕方が分からずに市役所に電話したところ 「燃えるゴミの日に出してください」と普通に言われ、衝撃を受けました。 このように法律上はペットというのは物扱いとなっており、遺体も燃えるゴミとして出すことは可能ではあります。 但し、その場合でも以下のように配慮することをおススメします。 新聞紙や紙袋などで包み、ゴミ袋の外から見えにくいようにする これはせめてもの想いと他の方への配慮として行っていただきたいと思います。 ほとんどの自治体ではゴミ袋は透明や半透明となっていますから、多くの人が驚いたり不快な想いをするかもしれませんからね。 決まりではありませんが、マナーとしておススメします。 ゴミ袋に入らない大型犬などは？ これも回答しましょう。 確かに小型の動物であればゴミ袋に入るのですが、大型犬となるとそうはいきません。 この場合、自治体によっては有料で回収してくれるところもあるようですが、ほとんどの自治体では 清掃センター（ゴミ焼却場）に自分で持ち込む 各自治体で各所に粗大ごみなどを持ち込める施設がありますので、そちらに持ち込むのです。 ちなみに鹿児島県霧島市ではこちらですね 霧島市敷根清掃センターここから本文です。 敷根清掃センターは平成15年4月1日に供用開始し、国分地区、隼人地区、福山地区、霧島地区、溝辺地区の一般廃棄物を処理しています。処理できるごみ、できないごみは以下のとおりですが、詳しいことは搬入前にお問い合わせください。 … 但し、ここで最大の注意点があります。 「最後はご自身でゴミの中へ投げ入れていただく必要があります」 そうです、物として扱うからこそ引き受けてくれるのです。 最後は自分自身でゴミの中へ投げ入れねばなりません、職員の方も「中々厳しいとは思いますが、それが大丈夫なら」と話してくれました。 責任ある最後を迎えさせて欲しい 死生観などは様々ですから、法律や他の人に迷惑にならなければ自由ではあると思います。 いずれにしてもペットを飼うということは「ペットの死」についても考えておかねばなりません。 以前の記事でも書きましたが、我々人間は好きなところへ行き、好きなように生きる権利もあります。 しかし、ペットにとってはあなたしかいないのです。 あなたに癒しと共に生活のパートナーとして過ごしてくれるペットにもしっかりと責任ある最後を迎えさせて欲しいなと思います。
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2023年02月13日
管理会社あるある 冬編
この季節は夏よりも厳しいのです 管理会社あるある 今回は管理会社あるある冬編でございます。 管理会社で働くと季節に敏感になります。 それは四季を感じるという風情のあるものもあれば、冬ならではのトラブルというのもあります。 今回はいくつかご紹介していきましょう。 車を降りた途端襲ってくる尿意 いきなり汚くて申し訳ございません まずはこれからですね。 冬の寒い時期ですが、物件を周らなければいけません。 温かい車内で物件に着きます。 「さあ、室内チェックするぞ」と意気込みます。 しかし、寒暖差が容赦なくここで襲い掛かります。 今まで何とも思っていなかったのに、急に小がしたくなります。 もちろん、空室のお手洗いを使う訳にはいきません！既にハウスクリーニングをされています。 そして当社のハウスクリーニングではハウスクリーニング後に使用すると分かります。バレます。 もちろんスタッフ含めてそれも分かっているので、こうなったら解決策は一つ 「なるべく早く用事を終わらせる」 しかし、そういった時に限って 不備ヵ所が見つかるのです 必死に内股になり、懸命に作業を終わらせます。 そして、車に乗り込み、急いでトイレへ向かうぞ あれ？ 車に乗った途端収まる尿意 そう、車に一旦乗ると収まってしまうのです。 「これならトイレに寄らずに次の物件も大丈夫そうだな」と思うのです。 そして油断させつつ次の物件へ到着 襲い来る第２波！ 前回を凌ぐビッグウェーブ到来 物件周りに出かける前にはトイレに行っておきましょう。 底冷えする「空室」 空室の寒さは原因がある この季節の内見つまりご案内時に良く言われるのが 「この部屋寒くないですか？断熱効いてないんじゃないですか？」 というお言葉 確かにそういう物件ということもありますが、それ以上に原因があります。 人の住んでいる物件は少なからず熱を出している物があるから温かい ということです。 つまり、普通に生活していると冷蔵庫や家電類などが常時動いている訳です。 そうすると少なからず機械から熱を出しています。 空室は基本電源を落としてある為、熱を出す物がありません。 だから、普段の自分の家よりも格段に寒さを感じてしまうのです。 そして、管理会社スタッフは空室の確認などで部屋に上がると 足の裏などから体温を２度は奪われます 雪の予報で心配なのは通勤ではなく・・ 凍結ですよね 明日の天気予報を見よう 「今年一番の寒波到来、道路の凍結にご注意ください」 あぁ、明日水道管大丈夫かな？ この思考回路になっているあなたは立派な管理スタッフです！ そう、子どもは雪合戦を楽しみに、会社員なら「ワンチャン、会社休みにならないかな」と期待する世の中を尻目に管理会社が思うのは 「凍結はいい」 「破裂だけするな」 凍結はやむを得ませんが、凍結による破裂は被害甚大です。 一度などは４階の水道管が破裂し、マンションの外に盛大に水を噴射したことがあります。 キラキラと朝日に照らされていました！ 季節外れの虹を見ながら 「こんなにキレイだと思えない虹は初めてだ」 と呟いたことを忘れません。 社内に帰った後の睡魔 睡魔、すいま、ごめんなさい、思いついただけです 寒い外回りを終え、社内に帰ると温かいオフィスのお出迎えです。 ホッと一息つき、さあ事務作業だ 温かいお茶を飲み・・・・ さあ、やるぞ・・・・・・・・・・・・・・ 明日までに管理報告書を・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 冬が終われば 管理会社にとっては冬というのは特別でもあります。 それは「お部屋探しの繁忙期」と呼ばれるシーズンが到来するのです。 新社会人や学生さん、転勤など新年度に向けて様々な人たちが出会いと別れを繰り返します。 とても良くしてくれた入居者さんとの別れを惜しみ、新たな入居者さんとの出会いを期待しながら迎えます。 こんな風な管理会社あるあるを書いておきながらですが、この時期は好きなのです。 特に希望や新生活のワクワクに携わる機会の多いこの季節、そのお手伝いの為ならこの程度の「あるある」は笑い話ですからね。
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2023年02月12日
お部屋にあるこれは何だ？スプリンクラーか？
たまに聞かれるんですよ お部屋の天井にあるコレは？ 今回もお部屋探しで聞かれる設備をご紹介してみましょう。 写真にあるような物が天井に付いているとよく聞かれます 「あれってスプリンクラーですか？」と なんだか映画などで見るイメージが強いのでしょうか？ 確かに似ていますが、これは違います。 正体は 火災報知器です 一般的な火災報知器といえばこちらをイメージするのではないでしょうか？ おなじみ差動式報知器です こちらはお部屋にもよくついていますし、「ＴＨＥ火災報知器」って感じです。 ちなみにこのタイプは差動式というだけあって「急激に温度が上がったという温度差を感知して鳴ります」 対して冒頭の火災報知器は 定温式と呼ばれます こちらは定温式といって「一定の定められた温度に達した時に鳴ります」というタイプです。 なぜ違いがあるかといえば、その仕組みです。 例えば差動式の場合、火が着いたことによる温度差を検知します。ということはキッチンなど本物の火を使う所に設置すると「火事なのか料理なのか分からない」という事態を招きます。 その為、キッチンなど急激に温度上昇するような場所には定温式の方が向いているのです。 ちなみにスプリンクラーは こんな感じです。確かに形は似てますよね そしてスプリンクラーは設置の基準などがもっと厳しい場所に設置されます。 例えば窓のない倉庫や地下駐車場など、煙が逃げない場所などに設置されます。※もっと基準などあるのですが、ややこしいので割愛します。 要は煙が逃げないからこそ、水で消さないといけない場所に設置 という訳で賃貸物件ではあんまり見かけることはありません。 ちなみにここまでご紹介したタイプは全て火を検知するとマンション全体に鳴り響くタイプの火災報知器です。 一定基準以上の物件になると自動火災報知設備という形で全員に対してお知らせするタイプです。 まあ細かいことを言いましたが、よく聞かれる内容なので書いてみようかなと思いました。
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2023年02月11日
空き巣や悪徳セールスのマーキングか？マーキング例と謎の文字「クシア」の正体
電気メーターに書いてあるこの謎の暗号らしき言葉の正体は？ 空き巣や悪徳セールスが使う「マーキング」 このところ世間を騒がせている連続強盗事件など物騒なニュースが多いものです。 みなさんは「マーキング」と呼ばれる行為をご存じでしょうか？ マーキングとは 空き巣や悪徳セールスなどが家の住人の属性などを暗号のようなもので知らせる行為です 画像例をあげてみましょう 右上にカタカナの「ア」と記載してあります 拡大してみましょう こちらはあくまで例です。 こんな風に一見すると目立たず、気にならない程度に書いたりすることが一般的です。 ちなみに暗号の種類は多岐にわたりますが例としてこんな感じだそうです。 マーキング例 W＝女性Ｍ＝男性S＝シングル、一人暮らしＦ＝ファミリーR＝留守※R9-18 9時から18時まで留守がちなど◎＝いける、既に契約済み〇＝アポ取れそう×＝見込みなし、面倒な人あ＝赤ちゃんいるK＝玄関越しで断られるＢ＝住人がブラックリストヤ＝ヤンキー、ヤ〇ザア＝アルバイトSS＝平日留守がちD＝大学生ケ・ウル・ム＝住人と揉めた、難しいなど これも一例です。中には同じ文言でも意味が違うものなどもあるそうです。 よく考えるものですね本当に マーキングされやすい箇所は そんなマーキングですが、どんな所にあるのでしょうか？ 代表的なのは以下のような場所です。 ポスト 表札 電気メーターやガスメーター 給湯器 入口に近いところだと いずれも入口に近い場所で、かつ特定しやすい物が多いものです。 そして、案外気づかないものなのです。 そういえば自分の家の表札をマジマジと見ることはあまりないのです。 そして、賃貸物件になると特に 「元からあったのかな？」と思ってしまうのです。 今回の「クシア」の正体は？ 以上を踏まえて今回の件を見ていきましょう メーターの下に「クシア」の文字 拡大図 先ほどの例で言えば「ア」はアルバイトです。「シ」はシングルでしょうか？ しかし「ク」は？苦学生のクか？ 実は配線の順番を示す文字 もうネタバレしましょう。 今回のクシアですが、マーキングではありません。 その正体はメーターに繋ぐ電気配線の色と順番を指しています。 細かいことは専門的になるので省きますが 左から「黒・白・赤」の頭文字を取って「ク・シ・ア」です。 つまり配線の順番を間違わないように書いた電気業者用の文字です。 分かりやすい画像はこちらです 右側３本は左から黒白赤の配線になってますよね？ ですから賃貸物件の電気メーターを見るとたまに書いてあるものです。 今回はマーキングではありませんね。 もし本物のマーキングの対処法は？ これは一択ですね。 速やかに消しましょう キズなどで付けられた場合は立派な器物損壊にもなりますので、警察に報告するなども手だとは思います。 防犯カメラなどが付いていない場合だと立証は難しいでしょうが、警察への報告でパトロールの巡回コースに入れてくれる場合もあります。 物騒な世の中になってしまいましたが、自分で出来る防犯は心がけておきたいものです。 今回はお問合せを受け、電話で説明したところご安心いただけましたが、いい教材だと思ったのでＵＰしてみました。
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2023年02月10日
管理会社が教える退去時に揉めない方法！～入居時の撮影テクニック編～
人を疑いたくないから「こそ」 減った退去時のトラブル 未だにちらほら聞く「退去時の管理会社や大家さんとの原状回復トラブル」これについておススメしたい方法をお伝えしましょう。国土交通省による原状回復のガイドラインが一般的になってきた昨今、昔のように法外な退去費用を請求されることは大分少なくなったと思います。一部、まだ不当な退去精算を行っている大家さんや管理会社を聞いたりもしますが、昔に比べるとかなり少数になってきたといえます。とはいえ未だに「この傷は入居時から有った」「いや無かった」「私が付けた汚れや傷ではないのに請求された」というトラブルはあります。 最後に揉めてしまってはオーナー、入居者ともに嫌な気持ちになってしまいます。 出来ればお互いに気持ちよく終わりたいものです。 今回はそんな退去時にトラブルになりたくない！そんな皆さんに証拠の写真の撮り方をお伝えしたいと思います。 写真を残すのが一番 客観的な証拠は写真が一番ですね まず基本的には管理会社も証拠となる入居前写真などは撮影してあるケースがほとんどです。管理会社によっては事前に不備や既存のキズなどを申告してもらう用紙などを配布するケースもあります。当社でも原則として室内写真を撮影し、３６０度カメラで入居前の状態をデータで残してもいます。しかし、管理会社のデータだけでは心もとないとも思えます。入居者さんが初めて見つけるキズなども少なくありません。大体の場合、退去時の精算は管理会社を通じて行われることが多いと思います。ですから、管理会社の立場として言うのは変な気もしますが 「管理会社や大家さんを信用しすぎない」 「疑いたくないからこそ証拠を自分でも残しておく」 これでいいと思います。 後になってお互いに 「絶対嘘ついているんじゃないか？」と疑いたくないですよね。 大家や管理会社も事前にチェックはしていると思います。だからこそ「事前チェックで出てこなかったものは入居者さんがキズつけたのではないか？」と思ってしまいます。そしていざ退去時に入居者さんが「これは最初から有った」と話しても 「いや、当初の段階ではなかった」という水掛け論になってしまうのです。そうではなく、お互いに揉めない為に事前に証拠を残しておくのです。 「お互いに信じたいから証拠を残す」ということですね 秘訣は２枚「引きと寄り」 実際の写真の撮り方にいきましょう。 この残すべき写真ですが、写真を残す目的は 「ドコにナニが？」 がポイントです。 まずは悪い例を ①壁のシミです ②柱の塗装剥がれですね ③ＣＦ（クッションフロア）の家具跡ですかね う～ん、この写真では ナニが？ は達成できています、それぞれ①壁のシミ②柱のキズ③ＣＦの跡など 何を伝えたいかは大丈夫です。しかし ドコに？ が達成できていません。 この写真だけでは部屋のどの位置にあるものなのか？が分かりませんね。 良い例、ふせんを活用しよう では良い例をご紹介しましょう。 ポイントは２つです。 ①撮影したい箇所に「日付を書いたふせんを張る」 ②部屋の位置が分かる「全体」と「拡大」の２枚で撮影する まずは①の壁のシミです。 まずは全体を引きで、今回はふせんを忘れたのでマスキングテープで代用しています。右下に水色があります。 次に拡大図 こうすることで 「ドコにナニが？」が解決します。 同様に②の柱のキズを撮ってみましょう なるほど収納の横の柱ですね 日付とサイズ感も分かりやすくなります 最後に家具跡ですね 玄関入ってすぐの土間付近ですか よく分かります 今回はマスキングテープで代用してしまいましたが、本来は日付を書いた目立つ色のふせんを使うともっといいと思います。 なぜ日付を書くのか？については撮影日を写真一枚で説明したいからです。画像には撮影日時などが記録されていますが、データで送る必要があります。 そして、これはデータでもふせんでもそうですが、多少改ざんしようと思えばどちらも出来てしまいます。 しかし、このように撮影したデータや紙を管理会社や大家さんに入居後に提出すれば確実でしょう。 あくまで自衛の為です 管理会社やオーナーによっては「送らなくてもいい」と言われるケースもあろうかと思います。 それは「こちらでも把握しているし、その程度では請求しない」という意思かもしれません。 しかし、このご時世オーナーが変わることもあれば、管理会社が変わる可能性もあります。 そんな場合に上手く引継ぎが行われるかは、他力本願となってしまいます。 その為、提出するか否かに関わらず、撮影しておくことをおススメします。 何だか人を疑ったり、証拠を残さないといけない世の中になったのかな？と思うか、人を疑いたくないから残しておくのか？ どちらにしてもやっておいて損はありませんよ。
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2023年02月05日
管理会社のミス ~恥を忍んで公開しよう~
管理会社のミスを正直に告白しようと思います 素直にあやまろう とある日のこと、とある入居者さんより電話がありました。A号室の方としましょう。 「私の駐車区画に違法駐車があるんですけど」 よくあるんです、違法駐車。 時には入居者の来訪者や近所の住人など枚挙にいとまがありません。 このA号室さん、ご入居したばかりです。 空室が少しでもあると、「この駐車区画は今は空いているんだ」と思った人などが一時的に停めてしまったりということがあり、管理会社としてはよくあるトラブルではあります。 ご入居者さんに違法駐車と思しき車のナンバーなどを聞きます。 入居者さんのリストにはありません、こうなると特定はほぼ不可能です。 警察に対応をお願いすることもありますが、運が良ければ対応していただけますが、基本は私有地の違法駐車について警察も権限がなく、違反切符なども切れず、もちろんレッカー移動などはありません。 その為、こちらとして出来ることは一旦駐車場に空きがあればそちらをご紹介し、違法駐車と思われる車に違法駐車である旨を書いた紙などをワイパーに挟むような対応をせざるを得ません。 今回もそのように対応いたしました。 すると翌日 「私の車に違法駐車との紙があったのですが」 とＢ号室の入居者さんから電話がありました。 血の気が引きました システムに誤入力してしまった そう、新しいご入居者さんと既存の入居者さんに同じ区画を割り当ててしまったのです。 契約時に確認していたハズなのですが、システム入力にミスがあり、本来使用している区画を空きとしてしまったのです。 そこからはA号室の方にもB号室の方にも平謝りでした。 お互いに管理会社から割り振られた区画を使っただけなのに、違法駐車扱いを受けたのですから。 幸いなことに、当社のミスであることをお伝えするとA号室さんもB号室さんもご理解していただきました。 そして、区画もお互いに譲り合っていただき、それぞれの区画をご紹介して了承をいただけました。 それからA号室さんにもB号室さんにも当社のミスが原因であることを謝罪し、終わりました。 ともすれば入居者さん同士の関係にヒビを入れかねない事態だっただけに、ご理解を得られたことにホッとしましたが、管理会社としてはイージーすぎるミスなだけに反省しました。 社内では反省をもとに入力方法を見直し、再発防止に努めることにしました。 恥を忍んで公開しよう 私の始末書代わりです 今回のミスでは肝を冷やしました。 特に入居者さん同士のトラブルの火種を管理会社が作る可能性があっただけに反省しなければなりません。 しかし、それと同時に今後もミスが発覚した時には正直に謝ろうと思っております。 本来ミスは良くありませんが、それよりもミスを取り繕うようにはしたくありません。 今日より明日また良い管理ができるようにしていこうと思いました。 今回は恥を忍んでイージーすぎるミスを公開することにしました。 世の管理会社の皆さん、私たちの失敗を笑い、そして明日は我が身と思っていただけたらと思います。 ミスは案外簡単な作業の中にこそ隠れているものです。
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2023年02月04日
これなーんだ？床にある不思議な物の正体
テナントやマンションの床などにありますが、正体は？ 正体は配管の「掃除口」 今回はお部屋にある不思議な物の正体をご紹介します。 写真にある金属のフタが床に張り付いているのを見かけたことのある人もいるでしょう。 しかし、大勢の方はこのフタの正体を知ることはありません。そして不動産屋に「これなんですか？」と聞いても知らない不動産屋も多いこのフタの正体ですが 配管が詰まった時などの為の「掃除口」です 万一、排水口が詰まった時に清掃用の器具などを差し込めるようになっています。特に配管の先で詰まっている時などはこの掃除口から器具や高圧洗浄を行うことで解消することがあります。 ちなみに大体はこんな感じになっています。 掃除口は基本的には排水口の先端あたりに位置しているのが一般的です。 そうでなければ詰まりを除去することが出来ませんからね。 ちなみに図面上ではＣＯと記載されることから業者さんの中にはそのまま「ＣＯ」と呼ぶ方もいます。 ちなみに開け方は？ このように配管の詰まりの時に使うことと、専用の器具や設備が必要になっている為、入居者の皆さんが開けることはほぼありません。どうしても開けたいという方の為に開け方もお教えしましょう。 真ん中のフタはネジ式になっています。 フタ上部の２つの穴にドライバーやペンチなどを突っ込み、半時計回りに回すと回転します。 開いた状態はこちら こちらは会社の床にある掃除口です。水周りが無いので使っていません こんな感じで開きます。 「掃除口レンチ」で検索すると専用の商品も出てきますが、私はドライバーやペンチで開けてしまいますね。 今回はお部屋探しの案内時に「これなんですか？」と聞かれることが多い為、ご紹介しました。 ちなみにネジが緩んでいたりすると配管の匂いが漏れてきますので、やっぱり開けない方がいいですよ！
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2023年01月24日
配管凍結を防ぐ方法と凍結した時の対処
キーワードは５円玉 外気温が－３℃になると凍る 寒波襲来により凍結を注意する時期になりました。今回は凍結予防法と凍結した時の対策をお伝えしようと思います。 予防策編 まずは予防策です。一口に凍結と言っても２種類あります。 ①給湯器内の配管の凍結 ②水道本管の凍結 まずはこの内、給湯器の凍結防止についてご紹介しましょう。 ①給湯器の電源プラグを抜かない 給湯器には「凍結防止装置」なるものが付いています。その為、外気温が下がると凍結防止装置が作動し、機械自体の保温を行います。つまり、電気が通っていないと凍結してしまいますので、電源プラグは抜かないようにしましょう。 ②お湯の栓を開け、５円玉の穴程度の水を流す 次なる予防策は水を出し続けるという方法です。水は流れた状態ですと凍結しにくくなります、水たまりの水は氷りますが、川は中々凍らないのと理屈としては一緒です。その際に「どのくらいの量で流しておけばよいか？」ということですが、 直径４ｍｍの水、つまりは５円玉の穴程度の水流です 注意点としては「リモコンが付いている場合は切、ＯＦＦにする」ということ位です。 古典的ですが、一番の対策です。 凍結したら？ ここまで対策をしたとしても、寒波の度合いによっては凍結してしまうこともあります。その場合の対策になりますが、一番は 自然に溶けるまで待つ これが最善であることは間違いありません、よくあるトラブルとしては、朝水道を開けたまま出掛けてしまい、溶けた時に水が出しっ放しになってしまいます。また同様に「人肌程度のぬるま湯を水道管に巻いた布に垂らす」という方法もあるのですが、これは凍結している箇所が特定出来ている場合には有効となるのですが、宅外で凍っている場合などは難しいかもしれません。 また、凍結した場合、配管を破壊することもあります。 その場合は賃貸管理を行っている会社に連絡をしておきましょう。 凍結翌朝は多くの凍結が同時に発生しており、順次対応となりますが、復旧を早くする為にも速やかに管理会社へ報告しておきましょう。
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2023年01月21日
駄菓子キャンペーン追加！駄菓子人気ランキングと社長の最適解を
駄菓子キャンペーン継続につき補充 当社にご来店いただいたお客様全員にサービスしている駄菓子キャンペーンお部屋探しだけでなく、ご退去のお客様、設備の苦情などでお越しいただいたお客様、仲介してくれた同業者さん、皆様に 「昭和の価格で１００円分の駄菓子プレゼントキャンペーン」を実施しています。 おかげさまで笑っていただき、子どもさんは喜んでいただき、大人は懐かしいとノスタルジックに浸ったりと毒にも薬にもならぬキャンペーンを展開しております。そんな中で在庫が少なくなってきましたので、新顔たちを補充しました。 ヤッターメン 10円全国的には有名なのですが、私は知りませんでした 鳥焼きさん太郎 10円大人気「太郎シリーズ」から鳥焼きと焼肉を追加 ヤングドーナツ 30円当社の女性スタッフからの受けＮｏ１！ ココアシガレット 30円味はまぁまぁ・・しかし子供のロマンでしたね。 コーラ味のラムネ 30円開けた瞬間中身がバーンのイメージです パチパチパニック 30円子供はこれを食べて耳元に来ます プチプチうらないチョコ 20円初恋をこれで占った方も多いのでは？ そのまんまグレープ 30円私はハズレ味が好きでした。 スーパーＢＩＧチョコ 50円今となってはお昼ご飯級のボリューム ヤンヤンつけぼー 100円セレブの駄菓子！ ポリバルーン 30円私は作るの苦手です。小学生の時に好きな女の子が上手でした。 ちなみに第1弾の人気ランキングは 堂々１位 蒲焼さん太郎「太郎シリーズ」の総長です 第２位 よっちゃんイカ相変わらず強い 第３位 ポテトフライ フライドチキン味このシリーズ増やしましょうかね。 大方の予想を裏切り、蒲焼さん太郎がぶっちぎりの１位でした。男性、女性にも強く圧倒的でした。正直１位は「タラタラしてんじゃねーよ」かと思っていましたが、まさかの圏外、そして２位にはよっちゃんイカです。これは納得ですね、特に男性に人気でした。３位は私も大好きポテトフライシリーズがランクインしました。 みなさんの最適解は？ これが私のスタメンです！甘さと辛さのバランス絶妙 今回追加した分で改めてスタッフにも挑戦してもらいました。あるスタッフはヤングドーナツを手に取り、ある女性スタッフは「ヤンヤンつけぼー」１個でフィニッシュ！「只者ではないな・・」と一目置きました。みなさんはどのような最適解を見せてくれるのでしょうか？最近はお部屋探しにお越しいただいた学生さんと親御さんが「昔はこれよく食べたんだよ」と言いながら親子で選んでいる姿に癒されております。当社にお越しいただいたら是非持って行ってくださいね。
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2023年01月19日
管理会社の言霊（口に出してはいけない）
なぜか引き寄せてしまう管理会社の言葉の力 管理会社あるある 引き寄せの法則とでも言うのでしょうか？ 我々のように不動産の管理をしているとつい口に出してしまうのですが 「最近あの物件から電話来ないねー」とか「あの物件のポンプ、結構古くなってきたよね」など そうすると 電話は来るし、ポンプは壊れるんです 管理会社の方々なら分かると思うのですが、嫌な予感というのは当たってしまうのです。しかも口に出すと高確率で起こってしまうのです。設備関係は分からなくもないのです、定期的に見て直感で嫌な予感がする状態だと、経験上壊れるのは仕方ないのかなと思うのです。しかし、人の面は本当に不思議です。 「最近〇〇号室の人からの電話ないよねー」という話しをすると、不思議と掛かってくるのです。 その為、スタッフがそのようなことを言うと誰ともなく 「あぁ、言ってしまいましたね・・・」となります。 実は経験によるものじゃないか？ 経験が予感になっているのでは？ 私はこのような現象は経験で危機察知能力が高まった結果だと思っています。例えば設備面でいえばポンプなどは外観からは故障のタイミングなどは計りづらいのですが、細かいことをいえば音だったり、計器の数値などで大体予測がつきます。経験を積むと「そろそろ壊れるかも」とアンテナが警告を鳴らしているのです。同様に人の面も「頻度でいえば、そろそろ来てもおかしくないな」と気づくのです。私は常々、管理を行うスタッフは「ネガティブな面」が有った方がいい！と思っています。ちょっと心配性な位が丁度いいと思っています。心配性な方が「もし〇〇だったらどうしよう」と考えます。そして万一そのような事態が発生しても想定の範囲内であれば対応ができます。ですから、「最近○○ないよねー」は大事な指摘でもあるのかもしれません。 しかし、それでも誰かが言った時などは シッ！静かに！ と思ってしまいます。
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2023年01月18日
気を付けよう「ジョイントマット」の使い方 ～退去時に請求されないように～
正しい使い方をしないとこんな風に床材を傷めてしまいます、注意しましょう ジョイントマットとは？ これがジョイントマットです。お子さんがいるお宅などで使われることが多いです 今回はお住まいの使い方編です。タイトルにある通り「ジョイントマット」の使い方です。 このジョイントマットですが、画像にある通り、隣のマットと組み合わせて敷けること、感触も柔らかいことからお子様連れの家庭などで重宝されます。値段も手ごろで簡単に敷けることで便利な物です。しかし、使い方を誤ってしまうと床材を傷めてしまうのです。特に賃貸物件の場合、床を傷めたことで退去時に原状回復として請求されてしまう事態となってしまいますので、注意しましょう。 ジョイントマットは床を変色させる 冒頭の写真の拡大です、見事にジョイントマット（タイルマット）の跡が変色しています。 ジョイントマットが床を傷める原因としては マットの材質による色移り湿気が抜けず床材を傷める水分が中に入り込み、カビを発生させる湿気が抜けず木材をささくれのようにしてしまう ちなみに写真の場合、原因としては「敷きっぱなしによる長年の湿気によるもの」と推測されます。ジョイントマットは材質がポリエチレン製など、基本的には水を通しません。ということは湿気も同様にジョイントマットと床の間で抜け道がない状態が続いてしまいます。そうなると床材を内部からふやかした状態になり、カビやシミ、ささくれの原因となってしまいます。また、メーカーによっては「白い床には色移りする可能性があります」と注意喚起している商品もあります。特に床のワックスや製品そのものが色移りしやすい商品などもあります。 正しい使い方 正しく便利に使いましょう では、使う場合に対策として気を付けることですが 床との間に緩衝材を敷くこまめにジョイントマットの下を拭く適度にジョイントマットを上げて通気させる飲み物をこぼしてしまったら下地を拭いて乾燥させる このように「敷きっぱなしにしない」ことが大事になります。また、製品により色移りが心配な場合は下に養生材などを敷くのも手かもしれません。しかし、この場合でも定期的に上げて確認することは必要です。下手に新聞紙などを敷くと、新聞のインクなどがフローリングに移ってしまい逆効果になってしまいます。 一度敷いてしまうと上げづらいかもしれませんが、退去時にご請求が来るよりはマシです。私も子供が小さい頃には随分お世話になりましたので、みなさんも注意しながら便利に使ってください。
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2023年01月17日
オーナーの名言（迷言？）集 ～金を借りられるのも才能だからね～
数々の名言や迷言の中から定期的にセレクトしていきましょう 不動産融資をどう考えるか？ 今回から不定期に送るオーナーの名言（迷言）シリーズ 第一弾は 「金を借りられるのも才能だからね」 でございます。これは当社のオーナーさんではなく、とある会合で出会ったオーナーさんです。Aさんとしましょう。この方は不動産投資を始めて５年程経っている段階とのことでした。周りのオーナーさんからの評価は「手当たり次第買っている、利回りが低くても手を出す向こう見ずオーナー」という感じでした。宴もたけなわになってきたころ、ある別のオーナーさんがAさんに尋ねました。 「なぜそんなに利回りが低い物件でも買い続けるのか？」と するとAさんの返答は 「借りられるから、買う」 とのシンプルな答え どういうことでしょうか？ 俺にとっては借金は「資産」 確かに、分からなくはない！ Aさん曰く 「今は借金だが、借金は資産になる残高だ」と、また「投資に融資してくれる不動産をやらない手はない」うーん、確かに一概に全て間違っているとは言えませんね。確かに不動産は投資と呼ばれる様々な手法のうち、銀行が一般の方にも融資してくれる数少ない投資の一つであることは間違いありませんから。また、少ない元手から大きな資産にしていくのに融資は有効な手立てであることも間違いではありませんからね。例えになりますが、戸建を買おうとする時も一緒ですね。本来、現金で買えばいい物を早めに買うとなると銀行に融資を受けざるを得ません。溜まるのを待っていたら、それこそ３５年後にマイホームとなってしまいますからね。不動産投資も同様で時間を味方につける訳ですから、融資を返済しつつ、資産を増やしていく為に融資は有効な手立ての一つです。 しかし、それでも一番気になったのは 「銀行が貸すってことは大丈夫ってことだ」 この一言でした。確かにあまりに無茶な利回りや無謀な不動産だと銀行は融資をしません。返ってこない確率が高いのですからしかし、だからといって 「貸す＝大丈夫」ではもちろんありません。 この点を他のオーナーさんに突っ込まれたAさんの最後の一言が 「それでも金を借りられるのも才能だからね」でした。この言葉についてだけは同感です。銀行も融資するにあたって人を見ます。資産、職業、年収など多岐に渡ります。以前に比べ、不動産への融資のハードルは高くなってきているのも事実です。そんな中融資を受けられるというのも実力の一つであることは間違いありません。だからといって、融資が出るから全てＯＫとはなりませんが・・・ その会合に私はその後行くことが無くなり、Aさんのその後は分かりませんが、今も走り続けているのかどうかは少し気になります。あの時の周りの反対をよそに大成功を収めているのか、あるいは・・・
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2023年01月16日
ロフトにプラス１（ダウンライト）で見た目を変えよう ～ロフトの空室対策～
どうせやるならプラス１してみましょう 味気ないロフト部分に 今回は久々にリフォームの話題を当社は以前からも触れておりますが、私とスタッフにハウスメーカーでのリフォーム経験があるため、リフォームについては少々自信がございます。通常のリフォーム屋さんが行うリフォームよりも安価にできる訳ですね。涙ぐましい努力もございますが（工事前に自ら資材を運んだりすることも・・）今回はロフトの下部分にダウンライトを埋め込む工事のご提案でございます。ロフトの下部分は通常左の写真のように照明を付けるのが一般的ではあります。 こんな感じになってしまいます。 その為、今回はこの部分をもっとスマートにしたい！と思いダウンライトを埋め込んでしまいました。 出来上がりがこちら あら素敵！スッキリしましたね ついでにキッチンも キッチンの照明はデザイン的にも制約が多い為、ダウンライトと相性がいいんです。 費用もそんなに掛かりません 費用的にもそんなに掛かりませんよ。しかもキッチンの照明というのは先ほども挙げた通り、制約が多いのです。 狭いキッチンだと吊り戸の開き戸と干渉する吊り下げ式だと圧迫感があるシーリングライトだとキッチンに似合わない などなど、ダウンライトと相性が良いのです。最近のダウンライトは縁も黒や金などカラーも選べるようになり、使いやすくなってきました。ちなみにダウンライトの数を「何個付ければいいの？」という疑問ですが、目安として 「畳数－２個」あると明るさは大体大丈夫ですよ！ もちろん、選ぶダウンライトの特性により多少変わりますけど、概ねそのくらいと思っておけばいいでしょう。少し築年数が経過してきた時の対策の一つとしていかがでしょうか
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2023年01月15日
ネズミ捕り先生 ～俺みたいに捕まるな～ 国分新町 ガード下近くＹ字
一旦停止、超注意地点です。危ないですしね。 まずは場所から 今回もネズミ捕り先生～俺みたいに捕まるな～というタイトルで、霧島市の中でも警察による取り締まりの多い場所をご紹介いたします。特に霧島市に初めて住むという方へ霧島市の道路の要注意ポイントを啓発しようという目的で紹介します。今回は霧島市国分新町のガード下近くのＹ字交差点です。新町１丁目から国分清水方面への抜け道として使うことが多いのですが、新町方面から向かうとＹ字で一旦停止があるのです。そして、対向車線は一旦停止が無いため、ボーっとしてると「こちらも一旦停止しなくて良さそう」に見えてしまうのです。しかも、先には１台ずつしか離合できないガード下です。ここでスピードを増してはいけません。警察が見張るということは「危ないし、交通ルールを守らない人が多いポイント」ですからね。 一旦停止を見られている 向花方面から見た光景、この一旦停止です。ちなみに警察はこの左手後ろ側にいることが多いです。 合流地点になっているため、確かに停まらないと危険です。この右手に停まっています。 ちなみに一旦停止がある側の方が交通量が多いです。 一旦停止を過ぎると、このガード下、一台分の車幅しかありません。初心者注意です。 対向車は一旦停止がありません。しかも直線になっているので「まさかこちらだけ一旦停止とは」となりがちです。 ガード下側からの光景です。 右手側は一旦停止が無いので、一旦停止せずに合流するとどうなるか・・・ 国分住民にとっては常識だが こちらの場所は地元の方なら常識ともいえますが、写真でも書いた通りです ・対向車は一旦停止がない・見た目には直線になっている為、合流側が一旦停止と思ってしまいやすい この２点だと思います。たまに前方を走る車が停止せずに、合流しようとした車とぶつかりそうになるのを見たこともあります。みんなで注意しましょうね。
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2023年01月14日
警察から入居者のことを尋ねられたら？～捜査関係事項照会書と個人情報のバランス編～
まずは落ち着いて対応しましょう！ 警察からの電話 犯罪？入居者が容疑者？そうとは限りません 「もしもし、○○署の○○課の○○ですが、○○マンション○○号室の方について教えて欲しいのですが」 嫌な電話です。それなりの管理戸数があると、一定の確率で警察からこのような電話が掛かってくることがあります。その場合に入居者の個人情報を開示して良いかどうか。これが争点となります。昨今、個人情報保護法などもあり、その取扱いに慎重にならなければなりません。この場合、どのように対応すればよいかをご説明したいと思います。 捜査の中で必要だから電話している まずこの電話は「現在捜査中の事件や事故について、入居者が関係している可能性がある」ということです。しかし、この段階では該当する方が容疑者かどうかは実は分かりません。警察の方に「この方が何かしたんですか？」と訪ねても「捜査中なので」と言って教えて貰えません。当然ですよね。一般人に捜査中の内容をペラペラしゃべるはずもありませんから。ただ、この段階では容疑者ではなく、単に容疑者の知り合いなどの可能性もあるのです。他には、本人は全く無実だが、親族が容疑者の場合などもあり、一概には言えません。その為、慌てて該当している方を容疑者扱いしたり、危険人物と思う必要はこの段階ではありません。ではどうやって対応すればいいのでしょうか？ 自分を守る為に「捜査関係事項照会書」をもらおう 犯罪や事故を解決する為に協力しましょう 入居者の個人情報を他の機関や個人に開示することは基本的にはありませんし、してはいけません。例えば親族だという理由だけで「そこに住んでいるか」などの質問には答えられません。大体、親族であれば本人に聞けばいい訳ですから。勝手に開示してしまい、入居者がトラブルに巻き込まれてしまうことを避けねばなりません。とはいえ、警察の捜査には協力せねばなりません。犯罪や事故の捜査を行っていることは間違いありませんから。しかし、個人情報を開示したことで入居者から訴えられえたり、個人情報開示の責任追及を受けることも避けねばなりません。また、今電話してきている人が警察かどうかの確認もせねばなりません。警察になりすまして個人情報を取ろうとする個人や団体も非常に多くいますからね。よく「末尾の電話番号が０１１０だったら警察だよ」と断言する方もいますが、一般電話でも末尾０１１０はあります。何ならその思い込みを元に０１１０末尾の番号で詐欺などを働く輩もいるそうです。嘆かわしい ではどうすればいいのか？ 自分自身（管理会社）を守るためにも警察から個人情報の提供要請があった場合は「捜査関係事項照会書」を警察に貰ってください。 大体、電話が掛かってきた段階で「照会書（ショウカイショ）をいただけませんか？」と話せば大丈夫です。警察も「じゃあ伺った時にお渡ししますね」とか「先にＦＡＸで送っておきましょうか？」と言ってもらえます。警察としても開示した先が個人情報保護で問い詰められないように「証拠として欲しいんだな」というのは理解していますから。 ちなみに、気になる個人情報保護法ですが、ガイドラインでは開示する要件の一つがこのようになっています。 法令に基づく場合（法第16条第３項第１号関係）法令に基づく場合は、法第16条第1項又は第2項の適用を受けず、あらかじめ本人の同意を得ることなく、特定された利用目的の達成に必要な範囲を超えて個人情報を取り扱うことができる。事例１）警察の捜査関係事項照会に対応する場合（刑事訴訟法（昭和23年法律第131号）第197条第２項）個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン（通則編） このように個人情報保護法の運用ガイドラインでも捜査関係事項照会には応じてもよいことになっています。※一部弁護士さんの見解では、それでもプライバシー保護はするべきとの意見もありますが、実務では拒否することは特段ありません。 しかし、それでも当社が追加しているのは、プライバシー保護の観点で 「照会書に記載のない事項や入居者の生活ぶりなどは開示しないようにする」 この１点だけですね、照会書に記載されている事項はもちろん協力いたします。しかし、それ以上の例えば帰宅時間や生活態度、クレーム履歴などはこちらからは提供しないようにしています。これはせめてもの入居者のプライバシー保護と思っている点です。要は「聞かれた範囲以上のことで、管理会社として話さなくてもいいことは喋らない」そして、聞かれたことに嘘はついてはいけませんが、聞かれたこと以上のことを話す必要もない。位の心構えで良いと思います。 捜査関係事項照会書はこんな書類 捜査関係事項照会書の様式です。各県警によって多少変わるような気がします。 こんな書類で出してもらえますので、原本は保管しておきましょう。これがあれば、後は警察の求めに応じて関係書類を閲覧してもらいましょう。たまにコピーをいただけませんか？と言ってこられますが、当社ではご協力しています。ちなみに捜査関係事項照会書は強制ではありません、あくまで任意の協力という点も大事です。拒否したことで罰則などもありません。しかし、だからといって無闇に拒否するのも得策ではありません。本当に大事な情報で警察が必要とするもので拒否した場合、警察は捜索差押令状なるもので強制的に行うことも出来ます。無闇に拒否して会社やオーナーの自宅に警察に令状を持って来させるのも不毛な行動ともいえます。 入居者の為になるのだから 基本的には協力しましょう 対応としては以上になります。ちなみに「任意だから協力する義務はない」との意見も分かります。しかし、該当する方が仮に容疑者だったなら。他の入居者の為にも罪を償っていただいた方がいいですよね。また、無実だとしても警察の捜査で必要なら協力すべきでしょう。なぜなら警察が動いている以上、「誰かが被害に遭っているのでしょうから」そして、無実なら早めに疑いも晴れた方がいいでしょうしね。いずれにしても、他の入居者にも当の本人の為にも管理会社としては出来る限り協力していいと思います。ちなみに事件の解決後に警察の方がお菓子を持ってきていただくことがあります。聞いたところ、事件解決にご協力いただいたお礼ですと渡すこともあるそうです。絶対ではないですが、その際はありがたくいただいております。ちなみに受け取ったことでの証言の強制、罰則や贈収賄的なこともありませんよ、あくまで協力のお礼だそうです。
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2023年01月13日
過去に受けた変なクレーム
今まで受けたクレームの中で変わったものを どうしたらいいものか・・・ 先日、ニュースサイトでこんなニュースを見ました 「テレビが故障してＷ杯が見られない」不要不急の１１０番通報が３５万件 「１．３倍」に急増 警察への通報のうち、不要不急の１１０番通報がおととしに比べて１．３倍に急増しているとのこと。確かにテレビの故障を警察に言ってもどうしようもないと思うのですが、警察の方も大変ですね。今回は賃貸管理会社をしているうえで避けられないクレーム（正当な物も含めてですよ）その中でも私が過去に経験したことのある「変わったクレーム」をご紹介してみたいと思います。 ＴＶコマーシャルで偉そうにするな 当社はＴＶコマーシャル出してません ある日のこと、会社に電話がありました。たまたま私が取ると開口一番 「お前のところの社長はＴＶコマーシャルで偉そうにしゃべりやがって」 とのこと 社長の私が知らない間に当社はＴＶコマーシャルを出していたのでしょうか？「当社は不動産会社ですが、お間違いではないですか？」と尋ねてみました。 「間違いない、社長が偉そうにコマーシャルなんか出る暇があったら仕事しろ」 そして電話を切られてしまいました。 多分どこかの不動産会社と勘違いしたのかと思いますし、その後も一度も連絡はないのですが、何と間違ったのでしょう？謎です 私だけ新聞が届いてない そのままですが、理解するのに時間が掛かりました。 これも電話でした 入居者「私だけ新聞が届いてないみたいなんですが・・」 これ自体はたまーに受けることがあるのです。主な原因としては①配達する側のミス ※管理会社では調べようがありませんが②郵便物の盗難（新聞泥棒）のどちらかなのですが今回は違いました。 そもそもこの方、新聞を契約していませんでした 住んでいるマンションの郵便受けのほとんどに新聞が入っていることから 「マンションに住んでいると貰えるんだ」と思ったそうです。書けば簡単なのですが、まさかの勘違いだけに辿り着くのは時間が掛かりました。全く悪意もなかったので実害もありませんでしたが、「そう思う方もいるんだな」と驚きました。 放射能が気になるので物件を「何かで」覆って欲しい これは東日本大震災発生後の東京にいるときのことでした。当時、原発の事故があり、周辺では放射能の値が高くなったニュースをご覧になった方からでした。「東京でも放射能の数値が高くなってきている」「ついては放射能から入居者を守るのも管理会社の役目だろう」「だから建物全体を覆って放射能対策をするべきだ」「何で覆うかは調べてほしい」当時は政府も含めて対策をしておりましたが、東京では避難などの措置も取られない状態でしたから、管理会社の我々もニュースや情報を取っている段階でした。そんな中で「放射能を防ぐ」という方法はいくつか紹介されていたものの、「覆う」のは不可能でした。しかし一向に納得はしてもらえずに「管理会社は安全を提供する義務がある」との一点でしばらくの間対応を迫られました。最終的には話して理解を得られましたが、当時は情報も錯綜する中、大変でしたね。 あのネコを譲って欲しい なぜ言えたんでしょう？ これも変わったクレームというか要望というか分譲マンションの管理をしている時のことエントランスで管理員さんと話していた所、見知らぬ親子が話しかけてきました。５０歳くらいの女性と小学校高学年くらいの男の子でした。 「さっき入っていった人の飼ってるネコを譲ってほしいから、あなた達からお願いしてくれない？」 なんですと？確かに先ほどマンションに住んでいる住人さんがネコを連れて帰ってきました。動物病院に行ってきたとのことで、先ほどまで私や管理員さんと雑談していましたから。面食らってしまいましたが私は返答します。「絶対ダメでしょうし、そもそも今飼ってらっしゃるネコですよ？」と、すると 「あのネコは高いネコだ！私たちの方が可愛がるから」と返答になってません。 子供の前でなんてことを言うんだ！当初は丁寧にお断りしておりましたが とりあえず言ってみないと分からないからあの人も手放したがってるかもしれないからあんた達も管理会社なんだから地域の役に立たないとこの子もネコを飼いたいし、子どもの願いだから などと全く聞きません。その為、最終的にはこれ以上言うのであれば警察などに相談せねばなりません。と伝えたところ 「ケチ」 と吐き捨てて帰っていきました。一応、その住人さんには顛末を話して今後注意をしてもらうことと、近くの交番の警察の方に報告しておきましたが、スゴイことを恥ずかしげもなく言う人がいるもんだと思いました。結局その後実害も無かったのですが、あんなことを言う人もいるんだなと勉強になりました。 社会の常識とは？ 私も日頃から「自分の常識、社会の非常識」という言葉を思い出し、自分の振る舞いを気を付けようと心がけております。勘違いなどであれば、笑い話にもなるのでいいんですけどね。でも、一方で冒頭の警察の事例などは深刻かもしれませんよね。本当に大事な通報が不要不急の１１０番により埋もれたり、警察の業務量増加になってしまったら大変です。警察や消防に何でも言えばいいという訳ではないんですけどね・・・また、社会で仕事をしていると、どの仕事でも一定あるんでしょうね。社会の同志のみなさん、今日もお疲れ様です。
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2023年01月12日
涙の娘さん 困惑するお父さん 春のお部屋探しで何があった？
旅立ちの時期！でも親にとって子供はいつまでも「大事な子供」、そんな愛情の行方は？ 涙の娘さんご来店！何があった？ いつも社長の私のエピソードばかりなので、今回は当社営業スタッフ緒方のエピソードを とある繁忙期の当社。ある日、一組のご家族が来店してくださいました。お若い娘さんとご両親のご家族しかし、何となくご家族全体が暗い雰囲気。 申し訳なさそうに口火を切るお父さん 「昨日娘が申し込んだお部屋をキャンセルしたいのですが・・・」 そう、この前日娘さんは一人で当社にお部屋探しに来ていただきました。そこであるお部屋を気に入り、一旦申込をしていたのです。もちろん、未成年の娘さんですから正式なご契約はご両親の理解を得てからという状態でありました。その翌日に改めてご家族でお越しいただいたという訳ですね。当たり前ですが、正当なキャンセルですから当社としても異論はありません、キャンセルを受けないことなどありえませんので、これ自体は全然ＯＫなのでしたが・・・お父さんの隣で無表情でいる娘さんキャンセルは全然大丈夫ですよ、もちろん正式な契約などもしていませんから。と説明し、事情を聞くことになりました。すると、この辺りで娘さんが 泣いているではありませんか そして、娘さんが泣いていることで困惑しているようなお父さん一体何があったのでしょう。 愛情が故に・・ キャンセルの理由は単純でした。 「娘には女子寮に入って欲しい」 ということでした。娘さんは進学の為、親元を離れて一人暮しをするため、昨日までの段階ではご両親の許可を得てお部屋探しをしていたのですが、その後ご家族での話し合いで「女子寮の方がいいのではないか？」との結論に至ったとのことでした。確かに、この女子寮は私たちもよく知っています。学校からも近く、女子寮のオーナーさんも私はお会いしておりますが、とても熱心な方で管理状態も素晴らしい寮です。例年、この女子寮に入る方はたくさん見ております。安心できる女子寮です。この決断に反対する理由など我々には全くありません。しかし、話し合ったにしてはご家族全体が暗く、娘さんは泣いているのです。なぜでしょう？そう 娘さんは一人暮しをしたいのです お父さんとしては、初めての一人暮らしが大変であること、大事な娘さんですから心配なのです。余談ですが、私にも娘がいます。まだ全然小さいのですが。だからこそ お父さんの気持ちは痛いほど分かる もちろん、会社のことを考えれば娘さんには一人暮らしをして、当社でお部屋を決めていただきたいところです しかし、それではご家族は幸せになりません。当社スタッフ緒方も同様でした、この理由でのキャンセルを止めることは「良いこと」ではありません。しかし、同様に泣いている娘さんを見るのも忍びないそして我々の決断は 「どういう結末になるかは分からないが、プロの第３者としてご家族の合意を手伝う」 これに決めました。この段階で私も接客に入り、お父さんの想いと娘さんの想いを聞くことになりました。 お父さんは心配 お父さんとしては防犯面を特に心配していました。女性の一人暮しで何かあっては大変であること。とても良く分かります、私も娘を持つ父親の一人ですから 娘さんとしては、やはりそれなりに制限のある女子寮がどうしても受け入れ辛いとのこと。とても良く分かります。私も初めての一人暮しを楽しみにしていた時期、そして実際に楽しかった一人暮しを経験しています。 しかも、お父さんも娘を泣かせたくないという気持ちが痛いほど伝わってきます。娘さんもそれが分かっているだけに、文句を言ったりもしません。だからこそ見ていて胸が痛い状態でした。普段はとても仲の良い父娘なのでしょう。それも伝わってきました。お互いの気持ちが分かるが、お互いに中々譲れない点でした。どうしたものか・・・ そうしたところ、当社スタッフ緒方が口火を切ります。 お互いに想い合う父娘！結末は？ 結論はどちらでも良かったのです。とにかく父娘がお互い納得できれば・・ 「学校からも近く、例年同じ進学の女性がたくさん住むマンションでも難しいですか？」 お父さんと娘さんの想いを聞いてあるマンションをご提案しました。 そのマンションは進学先からも近く、大通りだけを通って帰れるマンションでした。 しかも例年、娘さんの進学する学校の生徒が何名か住んでいるマンションでした。そこからはお父さんと娘さんへ双方にメリットデメリットを説明していきます。 学校からも近く、大通りを通って行けるので、夜道も安心であることこれまでに学生さんが何名も住んでいるが、トラブルなども無かったこと女性でも安心なセキュリティがあることしかし、それでも女子寮ほどのセキュリティは望めないこと女性の一人暮しで気を付けないといけないこと学校に近い物件で気を付けないといけないこと そう、学校に近いということは良いことでもあるのですが、全くデメリットが無い訳でもありません。 そういったメリットもデメリットも正直に話していきました。 お父さんも真剣に話を聞き、たくさん質問もしてくれました。「同じような年齢の子たちがどんな物件を選ぶのか？」「その物件で今まで何かトラブルがあったか？」「周りの環境はどんな感じか？」 お父さんも娘さんの意向を叶えたい気持ちがあったのでしょう、思いつく限りの質問をしてきました。質問には出来る限り正直に答えました、デメリットとなることも当然。お父さんの出した答えは 「物件を実際に見せてもらえませんか？」 お父さんの不安が少し和らいだのです。そこからは物件に実際に行き、周辺の環境やマンションの状態などをしっかりと見て貰いました。そして出した結論は、「この物件なら大丈夫な気がします」 そう言って娘さんの一人暮しを認めることにしたのです。 その日、内見からお店に帰ってきた時の娘さんとお父さんの顔を見た瞬間 お店で待っていた私もホッとしました。後日、契約で当社にお越しいただいたご家族あの日と打って変わって満面の笑顔でご来店いただきました。 春からの新生活を楽しみにしている娘さん、娘さんの晴れやかな顔を見て嬉しそうなお父さん。女子寮という結末でも一人暮しでもどちらでも私たちにとっては良かったのです。一番はご家族が全員納得してもらえれば 新生活を迎える学生さんへ 親御さんの想いも心に留めておいてくださいね いかがでしたでしょうか？今回はたまたまこのような結末になりましたが、親というのは多かれ少なかれ、子どもを送りだす時には心配があるものです。皆さんが一人では生きていけない赤ん坊の頃をいつまでも覚えています。皆さんはもう一人で生活できると思っているでしょうし、その能力があることも分かっています。しかし、それでも親は心配するのです。そして社会に旅立っていく姿を応援しているのです。だからこそ、そうやって送りだして貰ったことへの感謝と信じてもらったことの責任を少しだけでもいいので、心に留めておいて欲しいなと思います。そのうえで多いに一人暮らしを楽しんでください。
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2023年01月11日
飛び降り事件後の遺族のまさかの一言
この事件は私にとっても色々と考えさせられる事件でした 東京での分譲マンション管理時代 今から１０年ほど前の話しです。当時私は東京で分譲マンションの管理会社に勤めていました。分譲マンションの管理というのは賃貸管理と似ておりますが、各住戸ごとにオーナーさんがいるという形態になるため、賃貸用の物件とはまた少し違うところも多いのですが、今回はそこはおいておきましょう。ある夏の日にとあるマンションの管理人さんから連絡がありました。 「内田さん、○○○号室の方がベランダから飛び降りた」 私の担当マンションでした。 私はすぐに電車を乗り継ぎ現地へ向かいました。 荒れた室内 画像はイメージです。実際はもっとヒドイ状態でした 私が駆け付けた時には既に警察の方が多数おりました。そして、残念ながら被害者の方は亡くなったことを知りました。即死だったとのこと。しかし、現場にはおびただしい量の血液が残っており、生々しい状態でした。被害者は当時上層階に住んでいた若い女性でした、こちらの記録によると夫婦２人暮らしとなっていました。警察から旦那さんには連絡済で、今現在こちらに向かっているところとのことでした。私は警察立ち会いの元、室内の様子を一緒に確認して欲しいとのことで室内へ入室しました。頭と両手足にビニールを付け、マスクをして入室すると、そこは・・・ 荒れた室内、服や物が散乱しています そして、ペット可でありましたが、小型犬がケージに３匹いました。知らない人が多数入ってきたせいか、キャンキャン吠えていました。そして更に異様だったのが各所で見る以下の光景でした。 枕がズタズタになっており、ハサミと包丁が刺さっている台所シンクにオロナミンＣの空き瓶ユニットバスのドアパネルが蹴られたように大きな穴が空いている写真がビリビリに破かれて散乱している 一目で理解できますね。そう、被害者の方は心の病を抱えていたのです。ご自身の幼少期の写真も引き裂いていたり、枕に突き立てられた包丁などは、実際に見ると中々のインパクトでした。残された写真を見ると、健康だった当時のものでしょう。キレイな奥さんと笑顔の素敵な旦那さんがテーマパークで仲良く写っていました。こんなに幸せそうなのに・・・印象的だったのは、破かれた写真がどれもこれも自分自身（奥さん）の部分をビリビリに破いていた点でした。 帰ってきた旦那さんの一言 ついに到着した旦那さん、その反応は意外でした。 旦那さんが到着しました。私は勝手に自分に当てはめていたのでしょう、帰ってきた旦那さんの反応に驚きました。泣くこともなく、笑顔こそ無いものの、取り乱した様子もなく、ただただ淡々と警察官と話しています。今日仕事に行くときも妻は普通だった、何時ごろ家を出た、奥さんの親族には電話をしてあること、病院の場所など表情も喜怒哀楽のどれでもない真顔で淡々と話すその姿に困惑しました。亡くなったにも関わらず、配偶者すら涙を流してくれないのか・・可哀想にと思いました。勝手に奥さんに同情してしまった私は警察官に断って、一旦室内から出ました。そして、廊下に灰皿が置いてあったので、そこで鬱屈した気分を晴らす為、タバコを吸いはじめました。※当時の話です。もちろん廊下（共用部）でタバコは本来絶対にダメですよ。すると、ひと段落したのか旦那さんも室内から出てきました。私はあまり良い印象を持っていなかったのですが、会釈をして「この度はご愁傷様です」と声を掛けました。旦那さんは「どうも」とだけ発すると「僕にもタバコ一本もらえませんか？」と言ってきました。私はタバコを一本とライターを渡しました。旦那さんはタバコに火を点け、廊下にある階段に腰掛けました。無言でタバコを吸う２人会話もなく、ただただ横目で眺めるように旦那さんを見ていました。すると、旦那さんは自分を見ていた私の目線に気づいた様子でした。そして、私の感情に気づいたのでしょうか私に一言だけ 「僕もね、辛かったんですよ」 あぁ、そうか。あの室内を見れば病状がどれほどだったのか、少しだけ分かります。恐らく、この事態に至るまで色々と積み重ねがあったのでしょう。しかし、亡くなるその日まで、少なくとも旦那さんは一緒に生活をし続けていました。あの荒れた室内で私は自分の価値観や物差しだけで測ったことが恥ずかしくなりました。旦那さんの一言に何も言えずに、また会釈だけしてその場を離れました。その後、私は実況見分から解放されました。しかし、仕事は残っていました。そう、飛び降り現場の処理ですね。もちろん、ご遺体などは救急が運んで行ったのですが、血痕はまだ残っていました。他の入居者も帰って来る時間帯ですから、まずは水で流しておいた方がいいと思いました。※現在では管理会社はこのようなことを原則として行いません、管理会社はそこまでしなくても大丈夫ですからね。私はデッキブラシとホースで血を流しながら、色々なことを考えていました。被害者は居たが、加害者は居たのか？今回のことは悲劇なのか救いなのか？こうならない方法はあったのか？なんとも言えない感情でした。結論もでませんでした。ただ、流れていく血を見ながら、亡くなった奥さんと残された旦那さんの幸せばかりを願っていました。
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2023年01月10日
ネズミ捕り先生 ～俺みたいに捕まるな～ 国分府中~姫城 めがね橋編
事故の多い交差点です。ご注意ください まずは場所から 今回はネズミ捕り先生～俺みたいに捕まるな～というタイトルで、霧島市の中でも警察による取り締まりの多い場所をご紹介いたします。まず最初に申し上げたいのは、私は警察が憎くてコレをご紹介する訳ではありません。とはいえ、まずは場所と「何で捕まるか？」ですが 一旦停止を見られている 野口方面から見た橋 めがね「ばし」ではなく「はし」なんですね。知らなかった 渡った先の交差点です。右も正面も一旦停止なので、タイミングが掴み辛いですかね。 橋の上から見て右側の木の裏にパトカーが止まっていることが多いです。 橋の上からと新町方面から来た車には死角となる場所にパトカーがいます。 橋の上も幅員が狭く、分岐も複雑で危ない交差点です。 姫城方面から見ためがね橋 警察の皆さんご苦労様です 大前提として、警察がよく待ちかまえているということは「違反が多い場所」だからですね。ちなみにこの橋、私たちもよく通ります。この橋を渡ったところに管理物件がたくさんあるので、１週間に何度渡っていることか。そして、この場所は幅員も狭く、渡った先で分岐する為に車の通行量も多く、確かに危険なのです。ですから、この場所を公開することで皆さんにも気を付けていただきたいのです。特に地元の人たちは知っているので、違反をすることは少ないのですが、霧島市外から来る方はご存じないと思いますので、事故に遭わない為にもぜひ覚えておいてください。ちなみに私は現在免許証はゴールド免許です。一応ここ数年捕まってはおりません。交通事故は被害者はもとより、加害者になってしまう危険性を運転者は皆持っています。悲惨な目に遭う事がないように気を付けていきたいものです。そして、一旦捕まったら警察の方々に腹が立つ気持ちは分からないではないですが、事故を未然に防ぐ為の活動と思い、自分の子供や両親、恋人が歩く道と思えば逆に「警察頑張って」と思うハズでしょうから。不幸な事故につながる前にみんなで気を付けましょう
