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2023年01月18日気を付けよう「ジョイントマット」の使い方 ～退去時に請求されないように～
正しい使い方をしないとこんな風に床材を傷めてしまいます、注意しましょう ジョイントマットとは？ これがジョイントマットです。お子さんがいるお宅などで使われることが多いです 今回はお住まいの使い方編です。タイトルにある通り「ジョイントマット」の使い方です。 このジョイントマットですが、画像にある通り、隣のマットと組み合わせて敷けること、感触も柔らかいことからお子様連れの家庭などで重宝されます。値段も手ごろで簡単に敷けることで便利な物です。しかし、使い方を誤ってしまうと床材を傷めてしまうのです。特に賃貸物件の場合、床を傷めたことで退去時に原状回復として請求されてしまう事態となってしまいますので、注意しましょう。 ジョイントマットは床を変色させる 冒頭の写真の拡大です、見事にジョイントマット（タイルマット）の跡が変色しています。 ジョイントマットが床を傷める原因としては マットの材質による色移り湿気が抜けず床材を傷める水分が中に入り込み、カビを発生させる湿気が抜けず木材をささくれのようにしてしまう ちなみに写真の場合、原因としては「敷きっぱなしによる長年の湿気によるもの」と推測されます。ジョイントマットは材質がポリエチレン製など、基本的には水を通しません。ということは湿気も同様にジョイントマットと床の間で抜け道がない状態が続いてしまいます。そうなると床材を内部からふやかした状態になり、カビやシミ、ささくれの原因となってしまいます。また、メーカーによっては「白い床には色移りする可能性があります」と注意喚起している商品もあります。特に床のワックスや製品そのものが色移りしやすい商品などもあります。 正しい使い方 正しく便利に使いましょう では、使う場合に対策として気を付けることですが 床との間に緩衝材を敷くこまめにジョイントマットの下を拭く適度にジョイントマットを上げて通気させる飲み物をこぼしてしまったら下地を拭いて乾燥させる このように「敷きっぱなしにしない」ことが大事になります。また、製品により色移りが心配な場合は下に養生材などを敷くのも手かもしれません。しかし、この場合でも定期的に上げて確認することは必要です。下手に新聞紙などを敷くと、新聞のインクなどがフローリングに移ってしまい逆効果になってしまいます。 一度敷いてしまうと上げづらいかもしれませんが、退去時にご請求が来るよりはマシです。私も子供が小さい頃には随分お世話になりましたので、みなさんも注意しながら便利に使ってください。
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2023年01月17日
オーナーの名言（迷言？）集 ～金を借りられるのも才能だからね～
数々の名言や迷言の中から定期的にセレクトしていきましょう 不動産融資をどう考えるか？ 今回から不定期に送るオーナーの名言（迷言）シリーズ 第一弾は 「金を借りられるのも才能だからね」 でございます。これは当社のオーナーさんではなく、とある会合で出会ったオーナーさんです。Aさんとしましょう。この方は不動産投資を始めて５年程経っている段階とのことでした。周りのオーナーさんからの評価は「手当たり次第買っている、利回りが低くても手を出す向こう見ずオーナー」という感じでした。宴もたけなわになってきたころ、ある別のオーナーさんがAさんに尋ねました。 「なぜそんなに利回りが低い物件でも買い続けるのか？」と するとAさんの返答は 「借りられるから、買う」 とのシンプルな答え どういうことでしょうか？ 俺にとっては借金は「資産」 確かに、分からなくはない！ Aさん曰く 「今は借金だが、借金は資産になる残高だ」と、また「投資に融資してくれる不動産をやらない手はない」うーん、確かに一概に全て間違っているとは言えませんね。確かに不動産は投資と呼ばれる様々な手法のうち、銀行が一般の方にも融資してくれる数少ない投資の一つであることは間違いありませんから。また、少ない元手から大きな資産にしていくのに融資は有効な手立てであることも間違いではありませんからね。例えになりますが、戸建を買おうとする時も一緒ですね。本来、現金で買えばいい物を早めに買うとなると銀行に融資を受けざるを得ません。溜まるのを待っていたら、それこそ３５年後にマイホームとなってしまいますからね。不動産投資も同様で時間を味方につける訳ですから、融資を返済しつつ、資産を増やしていく為に融資は有効な手立ての一つです。 しかし、それでも一番気になったのは 「銀行が貸すってことは大丈夫ってことだ」 この一言でした。確かにあまりに無茶な利回りや無謀な不動産だと銀行は融資をしません。返ってこない確率が高いのですからしかし、だからといって 「貸す＝大丈夫」ではもちろんありません。 この点を他のオーナーさんに突っ込まれたAさんの最後の一言が 「それでも金を借りられるのも才能だからね」でした。この言葉についてだけは同感です。銀行も融資するにあたって人を見ます。資産、職業、年収など多岐に渡ります。以前に比べ、不動産への融資のハードルは高くなってきているのも事実です。そんな中融資を受けられるというのも実力の一つであることは間違いありません。だからといって、融資が出るから全てＯＫとはなりませんが・・・ その会合に私はその後行くことが無くなり、Aさんのその後は分かりませんが、今も走り続けているのかどうかは少し気になります。あの時の周りの反対をよそに大成功を収めているのか、あるいは・・・
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2023年01月16日
ロフトにプラス１（ダウンライト）で見た目を変えよう ～ロフトの空室対策～
どうせやるならプラス１してみましょう 味気ないロフト部分に 今回は久々にリフォームの話題を当社は以前からも触れておりますが、私とスタッフにハウスメーカーでのリフォーム経験があるため、リフォームについては少々自信がございます。通常のリフォーム屋さんが行うリフォームよりも安価にできる訳ですね。涙ぐましい努力もございますが（工事前に自ら資材を運んだりすることも・・）今回はロフトの下部分にダウンライトを埋め込む工事のご提案でございます。ロフトの下部分は通常左の写真のように照明を付けるのが一般的ではあります。 こんな感じになってしまいます。 その為、今回はこの部分をもっとスマートにしたい！と思いダウンライトを埋め込んでしまいました。 出来上がりがこちら あら素敵！スッキリしましたね ついでにキッチンも キッチンの照明はデザイン的にも制約が多い為、ダウンライトと相性がいいんです。 費用もそんなに掛かりません 費用的にもそんなに掛かりませんよ。しかもキッチンの照明というのは先ほども挙げた通り、制約が多いのです。 狭いキッチンだと吊り戸の開き戸と干渉する吊り下げ式だと圧迫感があるシーリングライトだとキッチンに似合わない などなど、ダウンライトと相性が良いのです。最近のダウンライトは縁も黒や金などカラーも選べるようになり、使いやすくなってきました。ちなみにダウンライトの数を「何個付ければいいの？」という疑問ですが、目安として 「畳数－２個」あると明るさは大体大丈夫ですよ！ もちろん、選ぶダウンライトの特性により多少変わりますけど、概ねそのくらいと思っておけばいいでしょう。少し築年数が経過してきた時の対策の一つとしていかがでしょうか
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2023年01月15日
ネズミ捕り先生 ～俺みたいに捕まるな～ 国分新町 ガード下近くＹ字
一旦停止、超注意地点です。危ないですしね。 まずは場所から 今回もネズミ捕り先生～俺みたいに捕まるな～というタイトルで、霧島市の中でも警察による取り締まりの多い場所をご紹介いたします。特に霧島市に初めて住むという方へ霧島市の道路の要注意ポイントを啓発しようという目的で紹介します。今回は霧島市国分新町のガード下近くのＹ字交差点です。新町１丁目から国分清水方面への抜け道として使うことが多いのですが、新町方面から向かうとＹ字で一旦停止があるのです。そして、対向車線は一旦停止が無いため、ボーっとしてると「こちらも一旦停止しなくて良さそう」に見えてしまうのです。しかも、先には１台ずつしか離合できないガード下です。ここでスピードを増してはいけません。警察が見張るということは「危ないし、交通ルールを守らない人が多いポイント」ですからね。 一旦停止を見られている 向花方面から見た光景、この一旦停止です。ちなみに警察はこの左手後ろ側にいることが多いです。 合流地点になっているため、確かに停まらないと危険です。この右手に停まっています。 ちなみに一旦停止がある側の方が交通量が多いです。 一旦停止を過ぎると、このガード下、一台分の車幅しかありません。初心者注意です。 対向車は一旦停止がありません。しかも直線になっているので「まさかこちらだけ一旦停止とは」となりがちです。 ガード下側からの光景です。 右手側は一旦停止が無いので、一旦停止せずに合流するとどうなるか・・・ 国分住民にとっては常識だが こちらの場所は地元の方なら常識ともいえますが、写真でも書いた通りです ・対向車は一旦停止がない・見た目には直線になっている為、合流側が一旦停止と思ってしまいやすい この２点だと思います。たまに前方を走る車が停止せずに、合流しようとした車とぶつかりそうになるのを見たこともあります。みんなで注意しましょうね。
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2023年01月14日
警察から入居者のことを尋ねられたら？～捜査関係事項照会書と個人情報のバランス編～
まずは落ち着いて対応しましょう！ 警察からの電話 犯罪？入居者が容疑者？そうとは限りません 「もしもし、○○署の○○課の○○ですが、○○マンション○○号室の方について教えて欲しいのですが」 嫌な電話です。それなりの管理戸数があると、一定の確率で警察からこのような電話が掛かってくることがあります。その場合に入居者の個人情報を開示して良いかどうか。これが争点となります。昨今、個人情報保護法などもあり、その取扱いに慎重にならなければなりません。この場合、どのように対応すればよいかをご説明したいと思います。 捜査の中で必要だから電話している まずこの電話は「現在捜査中の事件や事故について、入居者が関係している可能性がある」ということです。しかし、この段階では該当する方が容疑者かどうかは実は分かりません。警察の方に「この方が何かしたんですか？」と訪ねても「捜査中なので」と言って教えて貰えません。当然ですよね。一般人に捜査中の内容をペラペラしゃべるはずもありませんから。ただ、この段階では容疑者ではなく、単に容疑者の知り合いなどの可能性もあるのです。他には、本人は全く無実だが、親族が容疑者の場合などもあり、一概には言えません。その為、慌てて該当している方を容疑者扱いしたり、危険人物と思う必要はこの段階ではありません。ではどうやって対応すればいいのでしょうか？ 自分を守る為に「捜査関係事項照会書」をもらおう 犯罪や事故を解決する為に協力しましょう 入居者の個人情報を他の機関や個人に開示することは基本的にはありませんし、してはいけません。例えば親族だという理由だけで「そこに住んでいるか」などの質問には答えられません。大体、親族であれば本人に聞けばいい訳ですから。勝手に開示してしまい、入居者がトラブルに巻き込まれてしまうことを避けねばなりません。とはいえ、警察の捜査には協力せねばなりません。犯罪や事故の捜査を行っていることは間違いありませんから。しかし、個人情報を開示したことで入居者から訴えられえたり、個人情報開示の責任追及を受けることも避けねばなりません。また、今電話してきている人が警察かどうかの確認もせねばなりません。警察になりすまして個人情報を取ろうとする個人や団体も非常に多くいますからね。よく「末尾の電話番号が０１１０だったら警察だよ」と断言する方もいますが、一般電話でも末尾０１１０はあります。何ならその思い込みを元に０１１０末尾の番号で詐欺などを働く輩もいるそうです。嘆かわしい ではどうすればいいのか？ 自分自身（管理会社）を守るためにも警察から個人情報の提供要請があった場合は「捜査関係事項照会書」を警察に貰ってください。 大体、電話が掛かってきた段階で「照会書（ショウカイショ）をいただけませんか？」と話せば大丈夫です。警察も「じゃあ伺った時にお渡ししますね」とか「先にＦＡＸで送っておきましょうか？」と言ってもらえます。警察としても開示した先が個人情報保護で問い詰められないように「証拠として欲しいんだな」というのは理解していますから。 ちなみに、気になる個人情報保護法ですが、ガイドラインでは開示する要件の一つがこのようになっています。 法令に基づく場合（法第16条第３項第１号関係）法令に基づく場合は、法第16条第1項又は第2項の適用を受けず、あらかじめ本人の同意を得ることなく、特定された利用目的の達成に必要な範囲を超えて個人情報を取り扱うことができる。事例１）警察の捜査関係事項照会に対応する場合（刑事訴訟法（昭和23年法律第131号）第197条第２項）個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン（通則編） このように個人情報保護法の運用ガイドラインでも捜査関係事項照会には応じてもよいことになっています。※一部弁護士さんの見解では、それでもプライバシー保護はするべきとの意見もありますが、実務では拒否することは特段ありません。 しかし、それでも当社が追加しているのは、プライバシー保護の観点で 「照会書に記載のない事項や入居者の生活ぶりなどは開示しないようにする」 この１点だけですね、照会書に記載されている事項はもちろん協力いたします。しかし、それ以上の例えば帰宅時間や生活態度、クレーム履歴などはこちらからは提供しないようにしています。これはせめてもの入居者のプライバシー保護と思っている点です。要は「聞かれた範囲以上のことで、管理会社として話さなくてもいいことは喋らない」そして、聞かれたことに嘘はついてはいけませんが、聞かれたこと以上のことを話す必要もない。位の心構えで良いと思います。 捜査関係事項照会書はこんな書類 捜査関係事項照会書の様式です。各県警によって多少変わるような気がします。 こんな書類で出してもらえますので、原本は保管しておきましょう。これがあれば、後は警察の求めに応じて関係書類を閲覧してもらいましょう。たまにコピーをいただけませんか？と言ってこられますが、当社ではご協力しています。ちなみに捜査関係事項照会書は強制ではありません、あくまで任意の協力という点も大事です。拒否したことで罰則などもありません。しかし、だからといって無闇に拒否するのも得策ではありません。本当に大事な情報で警察が必要とするもので拒否した場合、警察は捜索差押令状なるもので強制的に行うことも出来ます。無闇に拒否して会社やオーナーの自宅に警察に令状を持って来させるのも不毛な行動ともいえます。 入居者の為になるのだから 基本的には協力しましょう 対応としては以上になります。ちなみに「任意だから協力する義務はない」との意見も分かります。しかし、該当する方が仮に容疑者だったなら。他の入居者の為にも罪を償っていただいた方がいいですよね。また、無実だとしても警察の捜査で必要なら協力すべきでしょう。なぜなら警察が動いている以上、「誰かが被害に遭っているのでしょうから」そして、無実なら早めに疑いも晴れた方がいいでしょうしね。いずれにしても、他の入居者にも当の本人の為にも管理会社としては出来る限り協力していいと思います。ちなみに事件の解決後に警察の方がお菓子を持ってきていただくことがあります。聞いたところ、事件解決にご協力いただいたお礼ですと渡すこともあるそうです。絶対ではないですが、その際はありがたくいただいております。ちなみに受け取ったことでの証言の強制、罰則や贈収賄的なこともありませんよ、あくまで協力のお礼だそうです。
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2023年01月13日
過去に受けた変なクレーム
今まで受けたクレームの中で変わったものを どうしたらいいものか・・・ 先日、ニュースサイトでこんなニュースを見ました 「テレビが故障してＷ杯が見られない」不要不急の１１０番通報が３５万件 「１．３倍」に急増 警察への通報のうち、不要不急の１１０番通報がおととしに比べて１．３倍に急増しているとのこと。確かにテレビの故障を警察に言ってもどうしようもないと思うのですが、警察の方も大変ですね。今回は賃貸管理会社をしているうえで避けられないクレーム（正当な物も含めてですよ）その中でも私が過去に経験したことのある「変わったクレーム」をご紹介してみたいと思います。 ＴＶコマーシャルで偉そうにするな 当社はＴＶコマーシャル出してません ある日のこと、会社に電話がありました。たまたま私が取ると開口一番 「お前のところの社長はＴＶコマーシャルで偉そうにしゃべりやがって」 とのこと 社長の私が知らない間に当社はＴＶコマーシャルを出していたのでしょうか？「当社は不動産会社ですが、お間違いではないですか？」と尋ねてみました。 「間違いない、社長が偉そうにコマーシャルなんか出る暇があったら仕事しろ」 そして電話を切られてしまいました。 多分どこかの不動産会社と勘違いしたのかと思いますし、その後も一度も連絡はないのですが、何と間違ったのでしょう？謎です 私だけ新聞が届いてない そのままですが、理解するのに時間が掛かりました。 これも電話でした 入居者「私だけ新聞が届いてないみたいなんですが・・」 これ自体はたまーに受けることがあるのです。主な原因としては①配達する側のミス ※管理会社では調べようがありませんが②郵便物の盗難（新聞泥棒）のどちらかなのですが今回は違いました。 そもそもこの方、新聞を契約していませんでした 住んでいるマンションの郵便受けのほとんどに新聞が入っていることから 「マンションに住んでいると貰えるんだ」と思ったそうです。書けば簡単なのですが、まさかの勘違いだけに辿り着くのは時間が掛かりました。全く悪意もなかったので実害もありませんでしたが、「そう思う方もいるんだな」と驚きました。 放射能が気になるので物件を「何かで」覆って欲しい これは東日本大震災発生後の東京にいるときのことでした。当時、原発の事故があり、周辺では放射能の値が高くなったニュースをご覧になった方からでした。「東京でも放射能の数値が高くなってきている」「ついては放射能から入居者を守るのも管理会社の役目だろう」「だから建物全体を覆って放射能対策をするべきだ」「何で覆うかは調べてほしい」当時は政府も含めて対策をしておりましたが、東京では避難などの措置も取られない状態でしたから、管理会社の我々もニュースや情報を取っている段階でした。そんな中で「放射能を防ぐ」という方法はいくつか紹介されていたものの、「覆う」のは不可能でした。しかし一向に納得はしてもらえずに「管理会社は安全を提供する義務がある」との一点でしばらくの間対応を迫られました。最終的には話して理解を得られましたが、当時は情報も錯綜する中、大変でしたね。 あのネコを譲って欲しい なぜ言えたんでしょう？ これも変わったクレームというか要望というか分譲マンションの管理をしている時のことエントランスで管理員さんと話していた所、見知らぬ親子が話しかけてきました。５０歳くらいの女性と小学校高学年くらいの男の子でした。 「さっき入っていった人の飼ってるネコを譲ってほしいから、あなた達からお願いしてくれない？」 なんですと？確かに先ほどマンションに住んでいる住人さんがネコを連れて帰ってきました。動物病院に行ってきたとのことで、先ほどまで私や管理員さんと雑談していましたから。面食らってしまいましたが私は返答します。「絶対ダメでしょうし、そもそも今飼ってらっしゃるネコですよ？」と、すると 「あのネコは高いネコだ！私たちの方が可愛がるから」と返答になってません。 子供の前でなんてことを言うんだ！当初は丁寧にお断りしておりましたが とりあえず言ってみないと分からないからあの人も手放したがってるかもしれないからあんた達も管理会社なんだから地域の役に立たないとこの子もネコを飼いたいし、子どもの願いだから などと全く聞きません。その為、最終的にはこれ以上言うのであれば警察などに相談せねばなりません。と伝えたところ 「ケチ」 と吐き捨てて帰っていきました。一応、その住人さんには顛末を話して今後注意をしてもらうことと、近くの交番の警察の方に報告しておきましたが、スゴイことを恥ずかしげもなく言う人がいるもんだと思いました。結局その後実害も無かったのですが、あんなことを言う人もいるんだなと勉強になりました。 社会の常識とは？ 私も日頃から「自分の常識、社会の非常識」という言葉を思い出し、自分の振る舞いを気を付けようと心がけております。勘違いなどであれば、笑い話にもなるのでいいんですけどね。でも、一方で冒頭の警察の事例などは深刻かもしれませんよね。本当に大事な通報が不要不急の１１０番により埋もれたり、警察の業務量増加になってしまったら大変です。警察や消防に何でも言えばいいという訳ではないんですけどね・・・また、社会で仕事をしていると、どの仕事でも一定あるんでしょうね。社会の同志のみなさん、今日もお疲れ様です。
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2023年01月12日
涙の娘さん 困惑するお父さん 春のお部屋探しで何があった？
旅立ちの時期！でも親にとって子供はいつまでも「大事な子供」、そんな愛情の行方は？ 涙の娘さんご来店！何があった？ いつも社長の私のエピソードばかりなので、今回は当社営業スタッフ緒方のエピソードを とある繁忙期の当社。ある日、一組のご家族が来店してくださいました。お若い娘さんとご両親のご家族しかし、何となくご家族全体が暗い雰囲気。 申し訳なさそうに口火を切るお父さん 「昨日娘が申し込んだお部屋をキャンセルしたいのですが・・・」 そう、この前日娘さんは一人で当社にお部屋探しに来ていただきました。そこであるお部屋を気に入り、一旦申込をしていたのです。もちろん、未成年の娘さんですから正式なご契約はご両親の理解を得てからという状態でありました。その翌日に改めてご家族でお越しいただいたという訳ですね。当たり前ですが、正当なキャンセルですから当社としても異論はありません、キャンセルを受けないことなどありえませんので、これ自体は全然ＯＫなのでしたが・・・お父さんの隣で無表情でいる娘さんキャンセルは全然大丈夫ですよ、もちろん正式な契約などもしていませんから。と説明し、事情を聞くことになりました。すると、この辺りで娘さんが 泣いているではありませんか そして、娘さんが泣いていることで困惑しているようなお父さん一体何があったのでしょう。 愛情が故に・・ キャンセルの理由は単純でした。 「娘には女子寮に入って欲しい」 ということでした。娘さんは進学の為、親元を離れて一人暮しをするため、昨日までの段階ではご両親の許可を得てお部屋探しをしていたのですが、その後ご家族での話し合いで「女子寮の方がいいのではないか？」との結論に至ったとのことでした。確かに、この女子寮は私たちもよく知っています。学校からも近く、女子寮のオーナーさんも私はお会いしておりますが、とても熱心な方で管理状態も素晴らしい寮です。例年、この女子寮に入る方はたくさん見ております。安心できる女子寮です。この決断に反対する理由など我々には全くありません。しかし、話し合ったにしてはご家族全体が暗く、娘さんは泣いているのです。なぜでしょう？そう 娘さんは一人暮しをしたいのです お父さんとしては、初めての一人暮らしが大変であること、大事な娘さんですから心配なのです。余談ですが、私にも娘がいます。まだ全然小さいのですが。だからこそ お父さんの気持ちは痛いほど分かる もちろん、会社のことを考えれば娘さんには一人暮らしをして、当社でお部屋を決めていただきたいところです しかし、それではご家族は幸せになりません。当社スタッフ緒方も同様でした、この理由でのキャンセルを止めることは「良いこと」ではありません。しかし、同様に泣いている娘さんを見るのも忍びないそして我々の決断は 「どういう結末になるかは分からないが、プロの第３者としてご家族の合意を手伝う」 これに決めました。この段階で私も接客に入り、お父さんの想いと娘さんの想いを聞くことになりました。 お父さんは心配 お父さんとしては防犯面を特に心配していました。女性の一人暮しで何かあっては大変であること。とても良く分かります、私も娘を持つ父親の一人ですから 娘さんとしては、やはりそれなりに制限のある女子寮がどうしても受け入れ辛いとのこと。とても良く分かります。私も初めての一人暮しを楽しみにしていた時期、そして実際に楽しかった一人暮しを経験しています。 しかも、お父さんも娘を泣かせたくないという気持ちが痛いほど伝わってきます。娘さんもそれが分かっているだけに、文句を言ったりもしません。だからこそ見ていて胸が痛い状態でした。普段はとても仲の良い父娘なのでしょう。それも伝わってきました。お互いの気持ちが分かるが、お互いに中々譲れない点でした。どうしたものか・・・ そうしたところ、当社スタッフ緒方が口火を切ります。 お互いに想い合う父娘！結末は？ 結論はどちらでも良かったのです。とにかく父娘がお互い納得できれば・・ 「学校からも近く、例年同じ進学の女性がたくさん住むマンションでも難しいですか？」 お父さんと娘さんの想いを聞いてあるマンションをご提案しました。 そのマンションは進学先からも近く、大通りだけを通って帰れるマンションでした。 しかも例年、娘さんの進学する学校の生徒が何名か住んでいるマンションでした。そこからはお父さんと娘さんへ双方にメリットデメリットを説明していきます。 学校からも近く、大通りを通って行けるので、夜道も安心であることこれまでに学生さんが何名も住んでいるが、トラブルなども無かったこと女性でも安心なセキュリティがあることしかし、それでも女子寮ほどのセキュリティは望めないこと女性の一人暮しで気を付けないといけないこと学校に近い物件で気を付けないといけないこと そう、学校に近いということは良いことでもあるのですが、全くデメリットが無い訳でもありません。 そういったメリットもデメリットも正直に話していきました。 お父さんも真剣に話を聞き、たくさん質問もしてくれました。「同じような年齢の子たちがどんな物件を選ぶのか？」「その物件で今まで何かトラブルがあったか？」「周りの環境はどんな感じか？」 お父さんも娘さんの意向を叶えたい気持ちがあったのでしょう、思いつく限りの質問をしてきました。質問には出来る限り正直に答えました、デメリットとなることも当然。お父さんの出した答えは 「物件を実際に見せてもらえませんか？」 お父さんの不安が少し和らいだのです。そこからは物件に実際に行き、周辺の環境やマンションの状態などをしっかりと見て貰いました。そして出した結論は、「この物件なら大丈夫な気がします」 そう言って娘さんの一人暮しを認めることにしたのです。 その日、内見からお店に帰ってきた時の娘さんとお父さんの顔を見た瞬間 お店で待っていた私もホッとしました。後日、契約で当社にお越しいただいたご家族あの日と打って変わって満面の笑顔でご来店いただきました。 春からの新生活を楽しみにしている娘さん、娘さんの晴れやかな顔を見て嬉しそうなお父さん。女子寮という結末でも一人暮しでもどちらでも私たちにとっては良かったのです。一番はご家族が全員納得してもらえれば 新生活を迎える学生さんへ 親御さんの想いも心に留めておいてくださいね いかがでしたでしょうか？今回はたまたまこのような結末になりましたが、親というのは多かれ少なかれ、子どもを送りだす時には心配があるものです。皆さんが一人では生きていけない赤ん坊の頃をいつまでも覚えています。皆さんはもう一人で生活できると思っているでしょうし、その能力があることも分かっています。しかし、それでも親は心配するのです。そして社会に旅立っていく姿を応援しているのです。だからこそ、そうやって送りだして貰ったことへの感謝と信じてもらったことの責任を少しだけでもいいので、心に留めておいて欲しいなと思います。そのうえで多いに一人暮らしを楽しんでください。
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2023年01月11日
飛び降り事件後の遺族のまさかの一言
この事件は私にとっても色々と考えさせられる事件でした 東京での分譲マンション管理時代 今から１０年ほど前の話しです。当時私は東京で分譲マンションの管理会社に勤めていました。分譲マンションの管理というのは賃貸管理と似ておりますが、各住戸ごとにオーナーさんがいるという形態になるため、賃貸用の物件とはまた少し違うところも多いのですが、今回はそこはおいておきましょう。ある夏の日にとあるマンションの管理人さんから連絡がありました。 「内田さん、○○○号室の方がベランダから飛び降りた」 私の担当マンションでした。 私はすぐに電車を乗り継ぎ現地へ向かいました。 荒れた室内 画像はイメージです。実際はもっとヒドイ状態でした 私が駆け付けた時には既に警察の方が多数おりました。そして、残念ながら被害者の方は亡くなったことを知りました。即死だったとのこと。しかし、現場にはおびただしい量の血液が残っており、生々しい状態でした。被害者は当時上層階に住んでいた若い女性でした、こちらの記録によると夫婦２人暮らしとなっていました。警察から旦那さんには連絡済で、今現在こちらに向かっているところとのことでした。私は警察立ち会いの元、室内の様子を一緒に確認して欲しいとのことで室内へ入室しました。頭と両手足にビニールを付け、マスクをして入室すると、そこは・・・ 荒れた室内、服や物が散乱しています そして、ペット可でありましたが、小型犬がケージに３匹いました。知らない人が多数入ってきたせいか、キャンキャン吠えていました。そして更に異様だったのが各所で見る以下の光景でした。 枕がズタズタになっており、ハサミと包丁が刺さっている台所シンクにオロナミンＣの空き瓶ユニットバスのドアパネルが蹴られたように大きな穴が空いている写真がビリビリに破かれて散乱している 一目で理解できますね。そう、被害者の方は心の病を抱えていたのです。ご自身の幼少期の写真も引き裂いていたり、枕に突き立てられた包丁などは、実際に見ると中々のインパクトでした。残された写真を見ると、健康だった当時のものでしょう。キレイな奥さんと笑顔の素敵な旦那さんがテーマパークで仲良く写っていました。こんなに幸せそうなのに・・・印象的だったのは、破かれた写真がどれもこれも自分自身（奥さん）の部分をビリビリに破いていた点でした。 帰ってきた旦那さんの一言 ついに到着した旦那さん、その反応は意外でした。 旦那さんが到着しました。私は勝手に自分に当てはめていたのでしょう、帰ってきた旦那さんの反応に驚きました。泣くこともなく、笑顔こそ無いものの、取り乱した様子もなく、ただただ淡々と警察官と話しています。今日仕事に行くときも妻は普通だった、何時ごろ家を出た、奥さんの親族には電話をしてあること、病院の場所など表情も喜怒哀楽のどれでもない真顔で淡々と話すその姿に困惑しました。亡くなったにも関わらず、配偶者すら涙を流してくれないのか・・可哀想にと思いました。勝手に奥さんに同情してしまった私は警察官に断って、一旦室内から出ました。そして、廊下に灰皿が置いてあったので、そこで鬱屈した気分を晴らす為、タバコを吸いはじめました。※当時の話です。もちろん廊下（共用部）でタバコは本来絶対にダメですよ。すると、ひと段落したのか旦那さんも室内から出てきました。私はあまり良い印象を持っていなかったのですが、会釈をして「この度はご愁傷様です」と声を掛けました。旦那さんは「どうも」とだけ発すると「僕にもタバコ一本もらえませんか？」と言ってきました。私はタバコを一本とライターを渡しました。旦那さんはタバコに火を点け、廊下にある階段に腰掛けました。無言でタバコを吸う２人会話もなく、ただただ横目で眺めるように旦那さんを見ていました。すると、旦那さんは自分を見ていた私の目線に気づいた様子でした。そして、私の感情に気づいたのでしょうか私に一言だけ 「僕もね、辛かったんですよ」 あぁ、そうか。あの室内を見れば病状がどれほどだったのか、少しだけ分かります。恐らく、この事態に至るまで色々と積み重ねがあったのでしょう。しかし、亡くなるその日まで、少なくとも旦那さんは一緒に生活をし続けていました。あの荒れた室内で私は自分の価値観や物差しだけで測ったことが恥ずかしくなりました。旦那さんの一言に何も言えずに、また会釈だけしてその場を離れました。その後、私は実況見分から解放されました。しかし、仕事は残っていました。そう、飛び降り現場の処理ですね。もちろん、ご遺体などは救急が運んで行ったのですが、血痕はまだ残っていました。他の入居者も帰って来る時間帯ですから、まずは水で流しておいた方がいいと思いました。※現在では管理会社はこのようなことを原則として行いません、管理会社はそこまでしなくても大丈夫ですからね。私はデッキブラシとホースで血を流しながら、色々なことを考えていました。被害者は居たが、加害者は居たのか？今回のことは悲劇なのか救いなのか？こうならない方法はあったのか？なんとも言えない感情でした。結論もでませんでした。ただ、流れていく血を見ながら、亡くなった奥さんと残された旦那さんの幸せばかりを願っていました。
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2023年01月10日
ネズミ捕り先生 ～俺みたいに捕まるな～ 国分府中~姫城 めがね橋編
事故の多い交差点です。ご注意ください まずは場所から 今回はネズミ捕り先生～俺みたいに捕まるな～というタイトルで、霧島市の中でも警察による取り締まりの多い場所をご紹介いたします。まず最初に申し上げたいのは、私は警察が憎くてコレをご紹介する訳ではありません。とはいえ、まずは場所と「何で捕まるか？」ですが 一旦停止を見られている 野口方面から見た橋 めがね「ばし」ではなく「はし」なんですね。知らなかった 渡った先の交差点です。右も正面も一旦停止なので、タイミングが掴み辛いですかね。 橋の上から見て右側の木の裏にパトカーが止まっていることが多いです。 橋の上からと新町方面から来た車には死角となる場所にパトカーがいます。 橋の上も幅員が狭く、分岐も複雑で危ない交差点です。 姫城方面から見ためがね橋 警察の皆さんご苦労様です 大前提として、警察がよく待ちかまえているということは「違反が多い場所」だからですね。ちなみにこの橋、私たちもよく通ります。この橋を渡ったところに管理物件がたくさんあるので、１週間に何度渡っていることか。そして、この場所は幅員も狭く、渡った先で分岐する為に車の通行量も多く、確かに危険なのです。ですから、この場所を公開することで皆さんにも気を付けていただきたいのです。特に地元の人たちは知っているので、違反をすることは少ないのですが、霧島市外から来る方はご存じないと思いますので、事故に遭わない為にもぜひ覚えておいてください。ちなみに私は現在免許証はゴールド免許です。一応ここ数年捕まってはおりません。交通事故は被害者はもとより、加害者になってしまう危険性を運転者は皆持っています。悲惨な目に遭う事がないように気を付けていきたいものです。そして、一旦捕まったら警察の方々に腹が立つ気持ちは分からないではないですが、事故を未然に防ぐ為の活動と思い、自分の子供や両親、恋人が歩く道と思えば逆に「警察頑張って」と思うハズでしょうから。不幸な事故につながる前にみんなで気を付けましょう
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2023年01月09日
「内田さんだけが頼りです」韓国から来た２人の娘さんの家を探せ！ルームシェア編
今回は明るい話しですよ！ 韓国からの若い女の子２人が来店 これは私が１４年程前に東京杉並区で賃貸営業マンとして働いていた時のエピソードです。ある日、私のいる店舗に２人組の女の子が入ってきました。年のころでいえば１９才前後の小さな女の子たちでした。私は席に案内すると、お客様カードという最初に個人情報を書いてもらう書類を出しました。しかし２人の女の子は書こうともせずに、何だかモジモジしています。そして意を決したかのように１人の女の子が言葉を発しました。 「外国人でも貸してもらえるお部屋ありますか？」 そう、２人は韓国人でした。見た目では分かるはずもなかったのですが、言葉を発したらなるほど、確かに日本語のイントネーションや喋り方で分かるくらいでした。とりあえず私はお客様カードを手元に置いたまま、まずは事情を聞きました。 すると、「２人でルームシェアをしたい」とのことでした。正直、私はこの時点で「あぁ、無理だろうな」と思ってしまいました。そして、その表情を察したのかユナちゃん(仮名)が 「もういいよ、ここもダメなんだ」と言ってもう一人のジヨンちゃん（仮名）に韓国語で恐らく「もう帰ろう」的なことを言ったようでした。しかし、ジヨンちゃんはそんなユナちゃんを宥めながら私に話しを続けました。要点としては 韓国から日本語を学びに来ている２人とも将来日本で働きたい今は専門学校に通っているが、どうしても今入っている寮に馴染めない今日は物件探しの為に不動産屋を回ってきた 駅から順に不動産屋を片っぱしから訪ねていったそうです。 しかし「ただの１件も物件を紹介されることが無かった」とのことでした。 みなさんは「ひどい不動産屋たちだ」と思われたかもしれません。しかし、当時の杉並区周辺ではこの条件は絶望的だったのです。当時は保証会社も一般的ではなく、ルームシェアという条件も日本人ですら難しい状況だったのです。東京ということもあり、日本人で借り手はたくさんいるし、あえて外国籍の方、ルームシェアという不安定な入居を受け入れなくてもという状況でした。更には、彼女たちの連帯保証人というのも日本にいる先輩の韓国籍の方で親族でもない。という状況だったのです。ここまで聞いた段階でも正直厳しいだろうと思いました。当時の上司の店長も「多分物件無いから、接客して適当な所で切り上げて」という指示でした。当時勤めていた会社は地域で人気店でした。しかも時期は繁忙期、次から次へと来るお客様を捌くだけでも大変でした。売上のことを考えたら仕方ないことのようにも思えました。 胸を打たれる営業マン そして後ろ向きな接客が始まりました。まずは２人の希望に合いそうな物件を出してみます。２人は「これがああだ、ここがこうだ」と希望条件を話してきますが、私は負け戦と半ば諦めていましたが、一応他社に問い合わせてみます。 「お世話になります、今韓国籍の女性2人のルームシェア出来る物件を探し・・」まだ言い終わる前に先方から 「無いです」 心のオーキド博士も言ってます そして、それでも１０件ほど問い合わせたでしょうか、やはりありません。私は内心「これだけ頑張った形を見せられたから、もういいだろう」と思って２人に言いました。「やっぱり無いですね」と話して、２人が諦めてくれる方向へ促しました。するとユナちゃんは帰り支度をするのですが、ジヨンちゃんは真っ直ぐこちらを見て 「どうしても２人で住みたいんです、実は・・・」と言って話してくれました。 寮に馴染めないというのは嘘だったユナちゃんの家庭は裕福ではなく、高い寮費が限界であったそれで安い所に２人で住めば日本に居続けられる両方の親もそれが出来るなら「大丈夫」とのこともし見つからないならユナちゃんは韓国に帰らなければならない おぉ、マジか・・・ そしてジヨンちゃんは言いました。 「今日私たちの条件で頑張ってくれたのは内田さんだけでした、内田さんだけが頼りです。なんとかお願いします。」 私は胸を打たれてしまいました。 異国の地で拙い日本語で一所懸命に説明し、冷たくあしらわれ、それでも諦めずにここまで辿り着いたのか・・・と よし、ここは一丁やってみよう！と決めました。しかし、この日は次の接客予定が有った為、一旦帰っていただき、明日来てもらう約束をしました。 そして執念のお部屋探しが開幕 私の心にアンセム（応援歌）が鳴り響きます そして翌日、２人はしっかりと約束の時間に来てくれました。今日の作戦は「自社のオーナーに土下座外交」これでいこうと決めていました。その為に本社から管理部を呼び、オーナー名簿を持ってきてもらいました。目の前の２人も昨日本音を話してスッキリしたのか、今日は協力的です。あんなに不貞腐れていたユナちゃんですら、今日は笑顔がチラホラ見えます。さて、スタートしました。 が、しかし お断りの連発です。そう、保証人も外国籍（日本語も拙い）、日本人の身よりはいない、ましてや学生２人のルームシェア。厳しい条件です。あんなに笑顔だったユナちゃんも少し涙目です。最早韓国に帰らなければいけない現実が襲ってきたのでしょう。それでも私は片っぱしからオーナー名簿のうち、２Ｋ以上の間取りを持っている方に連絡していきます。どれ位掛けたでしょうか、恐らく２０～３０件程掛けたあたりで一人のオーナーさんが 「まあ、普段部屋を決めて貰ってるしね、いい子たちなの？」との言葉が 私は「もちろんです、もしお時間あるなら面談でもいかがですか？」と続けました。すると「まず部屋を見てもらって、気に入ったら声を掛けてよ」とのことでした。私はすぐさま２人を連れて部屋に向かいました。そこは杉並区の阿佐ヶ谷という町でした、オードリーの春日さんが住んでいた町としても有名ですが、長い商店街もあり、本当に住みやすい所です。現地に行くと、確かにキッチン周りは狭いものの、ちゃんと２人の部屋が確保でき、当初の家賃設定もクリアしていました。ユナちゃんもジヨンちゃんも大変気に入ったようでした。すぐにオーナーに連絡し、近くの喫茶店で待ち合わせをしました。オーナーさんが現れました。ユナちゃんもジヨンちゃんも「ココがダメなら」という気持ちで緊張してしまい、上手く話せません。 決着 情熱のプレゼンスタートです！ 代わりに私はオーナーさんの前で熱弁しました。この子達がいかに素直な子か、ひたむきに頑張る子達です、今緊張しているだけです、しっかりとした子です、勉強も頑張っているし、来日して一年足らずで日本語も大分覚えてます、迷惑も決して掛けないことでしょう、などなど 情熱のプレゼンをオーナーの前で繰り広げました。するとオーナーさんは一言 「よし分かった、内田さんが保証人になるならいいよ」ＯＨ・・・・・ そうか、私の情熱だけでは無理だったか・・・と思ったところ 「ウソウソ、良い子達じゃない！気に入って貰えたならそれで大丈夫だよ」 やったーーーーーーーーーーーーーーーーー！横でユナちゃんもジヨンちゃんも大喜びです、キャーキャーと喜んでいます。そこからはとんとん拍子で物事は進みます。オーナー審査も終わったので、契約書を取り交わし、通常通り入居手続きを進めていきました。そして、鍵渡しの日、２人がやってきました。鍵を渡して「何かあったら連絡してくださいね」と言って送り出そうとした時のこと ２人からクッキーの詰め合わせを貰いました。そして 「内田さんのおかげで２人で住むことが出来ました、あの時諦めないでいてくれてありがとうございました」 私は急に涙が出そうになりました。申し訳なさもこみ上げてきました。最初は無理と決めつけて、帰ってもらおうとしたのに・・でも、諦めずにやり遂げた達成感も同時に沸いてきたのです。一生懸命涙をこらえて、明るく２人を見送りました。店の先輩もその様子を見ていてくれました。店に戻ると褒めてもらいました。そしてなぜか最初は「多分物件無いから、接客して適当な所で切り上げて」と言っていた店長まで 「ここまでやり切るのが営業マンだからね」 と異次元の褒め方をしてきました。なぜだ？昨日の記憶を無くしたのか？ともあれ、この１件は私にとっても大きなものになりました。それは今回は外国籍というハードルだったけれども、同じように苦境に立たされている人たちにとっては我々営業マンしか頼みの綱はいないのだ。そして、本当に苦しい人は中々本音を言ってくれないんだ。そして言えなくなったのも周りの環境があったからなんだ。と以降、私の接客は変わりました。本音という部分が出るのかどうか？言いづらいことを話してもらいやすくする為には？と試行錯誤していくようになりました。まだ今でも完成していませんが、少しは上達してきたと思います。後日談として、その後も町で偶然会えば、ちょこちょこ「ユナちゃんと喧嘩しました」とか「ジヨンちゃんと旅行に行きました」と２人は話してくれました。もう年月が経って、私も東京にいませんが、今もどこかで２人が幸せに過ごしていればいいなとたまに思い出します。
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2023年01月08日
お引越しの挨拶 いる？いらない？【2023年最新版】
お隣さんへのご挨拶、するしない？ 皆はどうしてるの？ 隣近所への引越し挨拶はいるのか？ さて、ご入居前に聞かれるこの質問今回は管理会社としての方針と、もし引っ越し挨拶をするならどのようにすればよいのか？挨拶の仕方から挨拶時の物、文面をお話しします。管理会社として見解を出す時が来ました。昔は引っ越してきたら両隣と上下階は挨拶にいくものだ！なにかあった時の為に挨拶にはいった方が良いというのが定説でした。我々ロータスホームでも最近お話しすることも多くなってきたこともあり、ある程度のラインをお出ししようと思います。結論からいきますと 「引っ越し挨拶はしなくてＯＫです」 その為、当社物件などお住まいになる場合などはお引越し挨拶はしなくても結構です。管理会社としての方針はこのようにしています。 「なんで？した方がいいんじゃないの？」という意見も分かります。もちろん、「するな」という訳ではありません。やはりご挨拶をしておきたいという方はしていただいて大丈夫です。挨拶をするメリットもあります・ご迷惑をお掛けした時に挨拶に行っておいた方が許してもらいやすい・自分に何かあった時の為に助けてもらえるかもしれない確かに、そういった側面はあるかもしれませんね。しかし、このご時世でご挨拶の弊害や不要論もあります。そして、どちらが多数になったかというと「挨拶は不要」と感じる方が増えてきたのです。デメリットとしては 女性の一人暮らしであることが分かるお隣さんとの「近所づきあい」の感覚の違いそもそも挨拶される側も望んでいない防犯上の懸念コロナウイルスで他人と会いたくない 特に最近はこの「近所づきあいの感覚の違い」が大きいような気がします。「ご挨拶に行った先が変な人や怖い人でトラブルになる」 実はこのようなケースはほとんどありません。それよりも多いトラブルは 「いい人過ぎて困ってしまう」 このケースの方が多いように思います。昔こんなことがありました、ある新入居者Ａさんがお隣のＢさんにお引越しのご挨拶をしたところ、ＢさんはとてもＡさんに好感をもちました。入居後しばらくして、Ａさんから管理会社へ連絡が来ました、その内容は「Ｂさんからのおすそ分けや長時間の雑談などで困っている」とのことでした。聞けば、事あるごとにＢさんから野菜などのおすそ分けや、顔を合わせれば世間話などをしていた、当初は嬉しかったが、頻度が多くなってきてお返しをしたり、お話しをすることが大変になってきたとのことでした。お互いに良い人同士だったため、良くしてあげたいという気持ちがこの結果になってしまいました。ちなみにこの事例ではＢさんが変わり者ということはありません。近隣とのトラブルなども一切なく、他の方とは会釈をする程度の方だったそうです。挨拶をきっかけにお互いの感覚のズレがお互いの重荷になってしまった悲しい事例です。では、ご挨拶は完全にしない方がよいか？と言われたら１つだけ例外があります 挨拶しておいた方がいいケースも 例外もあります 「小さいお子さんがいて周りへの迷惑が気になる」という方はご挨拶をしておいた方がよいでしょう。 この場合は大体ファミリー向け物件になるため、お互いの感覚も近く、コントロールしづらいお子さんの騒音に対して事前にご説明したほうが良い結果になることが多いと思います。しかし、その場合でもおススメしているのは「会わずにご挨拶してください」これです。それではご挨拶をする場合のおススメのご挨拶の方法、贈り物、文面などについてお話していきます。 お引越しの挨拶するならコレ 1.ご挨拶の方法基本的にはお引越し当日、もしくは翌日までに両隣と上下階へ物とお手紙を添えてポスト、もしくはドアノブなどで会わずにご挨拶特に新型コロナウイルスなどにより来訪者そのものに気を遣われる方も多いため、ご挨拶それ自体が不快になる可能性もあります。 お手紙と粗品があれば「わざわざ来てくれたのだな」と思ってもらえるため、それで十分でしょう。 2.贈り物洗剤やタオルなど食品以外の物で金額は200円~700円程度の物特に多いのは・タオル（紙のし付き）・台所用洗剤 ・サランラップ ・フリーザーバッグなど生活必需品が多く、ネットで「引っ越し挨拶 粗品」とでも検索して出てくるもので十分です。ポストやドアノブでの受け渡しとなるため食品関係は避けた方が無難です。好みもありますからね。3.お手紙の文面カード程度の大きさで結構です。例文「〇月〇日に○○号室に越して参りました○○と申します。 このご時世ですので、ご挨拶をお手紙にて失礼いたします。 こちらには小さな子供が２人おり、何かとご迷惑をお掛けすることもあろうかと思います。 注意を促してご迷惑にならないよう努力いたします。 また、心ばかりではございますが、ご挨拶の品を入れておりますので、お使いいただければ幸いです これからお世話になります。どうぞよろしくお願いいたします。」お伝えするポイントとしては ・子供がいること ・こちらとしてもなるべく迷惑にならないよう注意していくこと これがあれば十分だと思います。一人暮らしで挨拶をしたいという場合でもこのようにお手紙と粗品でご挨拶すれば良いと思います。あとは、集合住宅ですからお隣や上下階の方へ配慮しながら生活していけば、それが何よりの気遣いになるのです。よく聞かれるお引越しの時のご挨拶。皆さんも他の方がしているか？不動産屋としてはどのように考えているか？管理会社としての立場をハッキリとお伝えしようと思いました。
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2023年01月06日
【ちょっと閲覧注意】年末年始に起こりやすいお酒のトラブル
事件かと思うのですが、「お酒によるトラブル」の可能性も、解決方法は？ 年末に入電「廊下に血が・・」 先日、入居者さんから一本の電話が 「廊下に血があります、何か事故とか事件でしょうか？」 これは大変です、とにかく向かいました。すると入口から一定の間隔で赤い点がこれはイカンと思い辿っていくと、途中の階段で一気に量が増えました。それが冒頭の画像ですね。生々しいのでモザイク掛けのままですが、大体分かることでいえば、階段のこの部分でなにかしらがあったのでしょう。恐らく階段の途中で転んでしまったのではないでしょうか。 そのまま外へ出て行ったのでしょう。その為、入口から点々と続いていたのです。ケガをした人がそのままマンション外へと向かったと推測されます。とりあえず応急的に清掃をしましたが、血の扱いというのは厄介なものです。ケガなどで出血した場合ならまだしも、病気による出血などであった場合、感染症のリスクがあり、簡単に清掃できるものではありません。また、血液というのは意外と落ちないものです。衣類などに着いた場合もシミになりやすいことは皆さんご存じだと思います。今回はオーナーさんにご報告して清掃の方に薬剤を使って落としていただきました。今回の調査では事件性などもないようでした。しかし、年末年始や年度末にはこの手のトラブルが起こりやすいのです。なぜでしょうか？ 年末年始や年度末の「泥酔トラブル」の解決法 年末年始や年度末で増えること、それは「飲酒の機会」 そう、それに伴う 泥酔トラブル もちろん頻繁に起こる訳ではありませんが、この時期ならではのトラブルという感覚です。私も数々この手のトラブルがありましたが、鹿児島県民はお酒に強いのか最近はほとんど経験しなくなりました。しかし、東京都で分譲マンションの管理をしている時には以下のような経験がありました。 泥酔して転んで流血泥酔で自宅と勘違いして別の部屋に侵入しようとして警察沙汰泥酔して共用部分で寝てしまう人繁華街に近い物件でエントランスに吐しゃ物(ゲ〇)繫華街に近い物件でエントランスで立小便酔ったカップルが分譲マンションのエントランスでいかがわしい行為をしようとして警察沙汰酔ったサラリーマンが泣きながらカラーコーンに愚痴を熱弁 どうでしょう、どう対応すればいいのでしょうか？ 正直、警察か救急への通報一択となります なぜならお酒を飲まれて泥酔した状態で人に迷惑を掛ける方を理性的に止めることは「ほぼ不可能」です。正気であれば話し合いや注意もできますが、泥酔状態では難しいうえに、下手に身体に触れようものなら、こちらが加害者の烙印を押されかねませんので、警察や救急に電話して対応せざるを得ないのです。また、中には逆ギレのように感情的に喧嘩腰で向かってくる方もいますので尚更です。 言い飽きた格言ですが 酒は飲んでも飲まれるな これに尽きますね。私もお酒の場は好きです。楽しいお酒の席は大好きです。但し私は激弱です。すぐ真っ赤になってしまい、すぐ酔ってしまいます。しかし、その為か、記憶を飛ばしたりすることもありません。このようなトラブルを起こしてしまう方の多くが、「それなりに飲めるか強い」人が多いそうです。飲めるからこそ適量を超えてしまう。そして、飲み会までは理性を保っていたのが、一人になった途端理性を飛ばしてしまう方が多いと警察の方に聞いたことがあります。という訳で、泥酔者の対応については警察や救急などに連絡し、一人で対応することはしないようにしましょう。特に異性間では身体に触れた触れないで大ごとになることもあります。良かれと思って体を起こしてあげたら財布が無くなって、加害者扱いを受けるというケースもあります。善意が善意のままではなくなります。気を付けましょう。そして、お酒を飲む側もほどほどに、最後まで楽しいお酒にしましょうね。
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2023年01月05日
あけましておめでとうございます
蒲生の大楠 近くからでは全体が収まりません。正に御神木 2023年も皆様にとって実り多き年であるように 新年あけましておめでとうございます。２０２３年が始まり、当社も４日より営業を開始しております。振り返れば２０２２年は新型コロナウイルスも収束することもなく、ウクライナ侵攻など決して明るいニュースばかりではありませんでした。しかし、そんな中でも私たちに出来ることはたくさんある。という思いで昨年は走ってきました。世界が暗くても「私たちに近い範囲で出来る範囲で」身の回りの人を幸せにするお手伝いは出来ると信じています。目に映る範囲だけでも、自分の力の及ぶ範囲だけでも人の幸せを願っていきたいものです。正直、若い頃は他人の幸せを妬んでしまうことすらありました。お恥ずかしい話しですが最近ようやく目に映る他人の幸せも微笑ましく見ることが出来るようになりました。そして、身の回りの人たちが幸せそうだと自分自身も「いい気分」になるようになれました。我々管理会社というのは、一番過ごす時間の多い「住宅」の管理が主になります。だからこそ、この時間を大事にしていきたいなと思っております。出来ることが限られているからと諦めることなく、誰かの人生の気付かれないかもしれない部分でも、幸せのお手伝いが出来ればなと新年の蒲生八幡神社で願いと決意を祈ってきました。おみくじは「末吉」でした。
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2022年12月31日
一年の感謝をみなさまに
本当にありがとうございました。来年もみなさまの幸せのお手伝いを目指して頑張ります。 感謝 早いもので、２０２２年ももう少しです。みなさまの２０２２年はいかがでしたでしょうか？我々ロータスホームは前身のマルトクエステート霧島店から一新し、２０２２年１月より株式会社ロータスホームに生まれ変わりました。新型コロナウイルスも以前猛威を振るってる中、新しい会社としてとにかく激動の一年でございました。少し前進したかと思えばまた後退の繰り返しをしながら、スタッフと共に一所懸命に取り組んでまいりました。時にはみなさまにご迷惑をお掛けし、お𠮟りを受けることもありました。しかし、２０２２年の終わりに差し掛かり、振り返ってみると、たくさんのオーナーさん、業者さん、入居者さん、たくさんの方から温かい言葉をいただきました。たくさんの方々に応援、ご支援をいただけたおかげだと思っております。とても嬉しかったです。正直、不安や迷いも抱えながらの一年でした。「どうやったら喜ばれるのか？」頭の中はこればかりでした。そんな中でいつも励みになっていたのは、みなさまからの ありがとう この言葉でした。何者でもない私たちに期待と応援をくださった全ての皆様に感謝申し上げます。そして来年は今年より更に成長し、もっと皆様のお役に立てるように精進してまいります。 拙い私と一緒に頑張ってくれたスタッフ、腕の良い業者さん達、同じ不動産業界に身を置く同業者さん、当社の管理物件にお住まいの入居者さん、私たちを信頼し物件を預けてくださっているオーナーさん、そしてロータスホームにお越しいただく全てのお客様、皆様に感謝を申し上げます。まだまだ至らない点もたくさんあろうかと思いますが、今後ともスタッフ一同よろしくお願い申し上げます。 皆さまにとって実り多き２０２３年になるよう願っております。 株式会社ロータスホーム 代表取締役 内田 幸喜
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2022年12月30日
満室経営とは誰のおかげなのか？
管理会社のおかげでしょうか？ 入居率ＵＰのお礼を受けて返す一言 オーナーさんとお会いした折に、このようなことを言われることがあります。 「ロータスホームで入居率が上がりました、ありがとうございます」このようにお褒めの言葉をいただくのですが、私はこの言葉をいただくと必ず 「いえ、こちらのご提案を受けてくださったおかげです、こちらこそありがとうございます」 と返します。そう、管理会社にとって入居率を上げることはとても大事な仕事の一つです。しかし、入居率が上がったら全て管理会社の手柄だとは思えません。なぜなら、管理会社がいかに優秀だとしても、その提案をオーナーさんが飲んでいただけないことにはどうしようもありません。私たち管理会社は物件の決定権は持っていません。あくまで決定するのはオーナーさんですから。不動産を持っているオーナーさんにとっては、賃貸経営というのは楽しい提案ばかりではないのです。時に費用を支出したり、意見を交わしたり、時間を使ったりと、頭も心も体も使いながら決断していくのです。そんな中で、私たち管理会社からの提案を飲んで、ある種信用して任せてくれるのです。全ての策や提案が当たればいいのですが、そう上手くいかないこともあります。それでも二の矢、三の矢と一緒に進んでいくと、自ずと良い結果になっていきます。 ですから、本心で入居率のＵＰは「オーナーさんのおかげ」と思っています。もちろん、管理会社の言う事を全て聞けとは思いません、各オーナーさん毎に進め方も違ってきます。投資スタイルや規模、将来へのビジョンなどで良好な経営方法はいくつも枝分かれしていきます。万人に成功する方法など無いと言ってもいいでしょう。それでもイメージを共有し、一緒に満室経営を目指していく過程は楽しいものです。何だか、年末に差し掛かりたくさんのオーナーさんがお越しいただいたり、お会いする機会が多いこの季節、そんなことを改めて考えておりました。そして、提案を飲んでいただいたら結果を出さねばならない！という良いプレッシャーもまた醍醐味の一つでもあります。
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2022年12月29日
なぜ騒音問題は解決しづらいのか？③ マンションなら大丈夫という幻想他 まとめ
音に強いという過度の幻想はやめておきましょう https://lotushome.jp/blog/3289/ 前回の記事はこちら ７ マンションなら大丈夫という幻想 次にあげるのが、音の問題を避ける為にマンションという選択肢への「過度な幻想」です。そしてこの過度な幻想こそが騒音トラブルを発生させてしまうという内容です。これは、事実の部分と期待の部分がズレるという話しです。まず、音に対して「アパート」と「マンション」ならどっちが強いか？といえば「マンション」であるのは間違いありません。これは構造の差によりますが、大体そうでしょう。しかし、音のトラブルは「アパート」「マンション」どっちが少ないか？といえば必ずしも「マンションの勝ち」とはなりません。なぜでしょう？ 音の問題は「期待」と「感覚」にも関わるから そう、音の問題は感覚の違いによるものと話してきましたが、マンション＝音に強い というイメージから過度の期待によるトラブルも多いのです。要は「マンションに住んだのに音が聞こえる」という主旨です。皆さんにハッキリと言っておきたいのですが、例え分譲マンションであったとしても共同住宅である以上、「音はします」にもかかわらず、マンション＝音がしない という期待を持った方からすると「許せない」という感情を持ってしまいます。体感になりますが、マンションタイプの方が騒音トラブルは多い印象です。これは以下の側面があると思っています。 マンションだから音に強いと思って「音を出す側」が気を遣わない人がいるマンションだから聞こえないと思って「音を受ける側」が期待しすぎるアパートはそもそも「聞こえる」という前提の人が住みやすい音に対して意識の高い（過敏な）人が住みやすい マンションという物への過度の信頼や期待が却って騒音問題に繋がってしまうケースですね。一般的にアパートタイプというのは「音にそこまで強くない」という前提がありますから、選択する方は音に対する期待値がそこまで大きくないのです。他方マンションというのは強いのですが、それでも全くしないという訳でもありませんから、音に無頓着な方が近くにいれば聞こえてしまいます。しかしマンションへの過度の期待値がある方は「音に悩みたくないからマンションにしたのに」という感情も出てしまうのです。その為、騒音に対する苦情というのはアパート>マンションとはならないのです。そしてマンションの方が音の苦情はこじれるケースは多い印象です。やはりマンションに対する期待値というものが働いているのかもしれませんね。 ８ 救われない専門家や訴訟 訴訟や専門家を活用することも解決の一つではありますが、容易ではありません。これまで申し上げた通り、「騒音」と認定するだけでも高いハードルです。しかもその後弁護士などを使い訴訟などに移行しても変わりません、やはり守りの堅い「借地借家法」、損害賠償を求めても被害とのバランスを欠いた金額、そもそも訴訟費用などが高い現状など本当の意味で救われることが少ないのです。騒音と認定する為の費用から弁護士費用、裁判まで持ち込む労力。これらは並大抵のものではありません。被害者側に立つとあまりに膨大な労力！解決への道はこれでは困難です。 ９ 管理会社は「人の管理」はできない 借りていただく入居者の行動や宅内での生活スタイル、昨今ライフスタイルの変化や個人個人の新しい価値観などの多様化も叫ばれております。管理会社はあくまで「建物の管理」であり、「人の管理」ではありません。私権を制限するようなことは出来ませんし、すべきでもありません。昔の古い時代のようにお部屋を無断で開けて見る、などはもってのほかです。解決をしたい管理会社ですが、同時に入居者の自由は尊重したい。誰かに制限を課す為にはしっかりとした「基準」が必要です。大多数が納得できる「基準」ですが、現状これはありません。我々管理会社の最大の弱点である「人の自由」とのバランス。個人的には国や法律しかこの部分は触れないのです。せめて基準などが示されるだけでも随分と解決しやすいのですが・・・ まとめ 変革の時では？「借地借家法」 最近の賃貸住宅を取り巻く問題は「借地借家法」の「強さ」が変に作用している印象です。一昔前は横暴な大家や悪徳不動産が横行した経緯もあり、入居者の権利が弱いものでした。そこで登場した「借地借家法」は多くの人を救いました。それに異論はありません。入居者と大家というのは対等であるべきです。しかし、ライフスタイルなども変わった昨今、本当にこのままで良いのでしょうか？最近の借地借家法は「弱者救済を強く打ち出し過ぎて、逆に多くの普通の人を苦しめている」印象があります。音の問題もしかりです、悪質に騒音を出す場合でも「借地借家法」は守ります。簡単に追い出すことはおろか、調査さえも管理会社やオーナーは簡単にできません。こんな状態では誰が助けてあげられるのでしょうか？国や裁判に訴えたとて、明確な基準はなく、実際に実効性のある判決は期待薄です。普通に心穏やかに過ごしたい大多数の人を守れないのです。私は何も「管理会社やオーナー目線の法律になれ」「入居者を簡単に追い出せるようにしろ」とまでは言いません。しかし、「かなりのレアケースに備えようとして、９９％以上の普通の入居者が困ってしまう」現状には警鐘を鳴らしたいのです。社会的弱者を守る為の法律が「好き勝手放題する人」も同時に守り、そして悪用されている現状には異を唱えたいのです。社会的弱者を守ることは第一ですが、だからといって９９％の大多数を蔑ろにすることはいいのでしょうか？両立する道はあるハズです。
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2022年12月28日
なぜ騒音問題は解決しづらいのか？② ～強力過ぎる？借地借家法～
騒音問題！マンションだろうがアパートだろうが発生しますね。 https://lotushome.jp/blog/3233/ 前回の記事はこちら 実は９割以上の騒音は解決する 前回から騒音問題解決の難しさや、何が解決の障害となっているかを書いてきました。しかし、この「騒音問題」ですが、体感では９割以上はすぐに解決します。 騒音問題での一般的な解決としては、音の苦情が寄せられた場合 ①書面で全体もしくは該当住戸への注意喚起②書面で収まらない場合、該当住戸への直接連絡③解約を見据えて該当住戸への警告 だいたいこんなプロセスを踏んでいきます。 しかし、①の書面による注意で大体９０％位は収まります。「そうか、自分が出した音がうるさかったんだな、注意しよう」 こんな感じなのでしょう、これで大体収まります。みなさん、普通の入居審査を経ているので①で大体９０％以上、②までいけば９８％位は解決します。しかし、これをくぐり抜けた残り２％の騒音問題はかなり厄介なのです。そして、この少数のケースこそ、高い壁に阻まれて解決が困難なのです。 ４ 強力すぎる「借地借家法」 次にあげる項目が「借地借家法」です。この借地借家法という法律ですが、本来素晴らしいものです。全体の主旨としては 「大家より立場の弱い借主を守ろう」 という法律です、ですから「大家の意向だけでは退去させられない」とか「少々の違反があったとしても、よほど悪くなければ解約してはいけないよ」という法律になっています。要は立場の弱くなりがちな入居者を「大家」や「管理会社」から守ろうとする法律なのです。この素晴らしい「借地借家法」ですが、一度入居者同士の問題になると凄まじい壁となってしまうのです。よく、騒音に悩まされる方から 「こんなに迷惑な音を出す方は追い出した方がいいんじゃない？」と言われます。実際、感覚の違いなどでもなく、上下階などで影響のあるレベルの音を出す入居者というのは稀にいます。そして、一般的な契約書などにも「他の住民に迷惑を及ぼすような騒音、その他の行為～」などが禁止事項として入ってもいます。「じゃあ、それに違反したんだったら契約解除できるでしょう」 そんなに簡単にできないんです！「借地借家法」があるから そう、ここで出てくる借地借家法、入居者の権利というのは非常に強いんです。簡単に住まいを奪われてはいけないから「借地借家法」は出来ているのです。確かにそれはその通りです。しかし、入居者同士になるとお互いに「借地借家法」に守られているため、どちらかを一方的に追い出す権限は「大家」「管理会社」ともに持っていません。そして、契約解除するには、前回書いた通りですが 「受忍限度を超える必要がある」受任限度というのは「音が不愉快なのは分かるが、ここまでは普通のことだから我慢しなさいよ」という基準です。 この「受忍限度」ですが、騒音については特に基準があいまいです。音についてもこんな感じです。 騒音がしたとしても 音の具体的な内容(何をして音を発生させてるか)音の性質音の頻度音の発生時間帯音の継続時間音の継続期間周辺環境の状況（閑静な住宅街と賑やかな商店街では違う） これらを超えたものが「受忍限度」を超えるという「騒音」なのです。ハードルが高いのです、基準があるようで曖昧なのです。各サイトなどでは騒音の基準として「○○デシベル以上は騒音」と書いてあったりします。しかし、「受忍限度」というのを超える為には、一時的な音だけでなく、周辺環境など様々なものと組み合わせないといけないのです。ここに騒音問題の難しさがあるのです。 聞こえる「騒音」と法的な「騒音」の違い このように、聞こえる「騒音」と法律が契約解除を認める「騒音」の違いがあるのです。もちろん、聞こえる「騒音」が一番の被害となってしまうのですが、法的な「騒音」まで該当しないと契約解除などは難しいのです。基本的には共同住宅では「受忍限度」という考え方はなければいけません。「どんな物音も少しでも立ててはいけない」となると誰も住めません。どんなに強固な建物でも多少の物音はしますし、みなさんもそこまでのことを求めている訳ではありません。しかし、法的な「騒音」と認められるには期間や周辺環境なども含めて認められる必要があるのです。そして、そこにある基準は絶対的なものではなく、曖昧な基準となってしまっているのです。実は多くのオーナーも「人の迷惑になるような入居者だったら正直、出て行ってほしい」と思っています。なぜならそういった人がいることで「普通の入居者」が多く出ていってしまったら、そちらの方が損害が大きいのです。しかし、本来入居者を守る為の法律が入居者同士の問題では強力に加害者を守ってしまうのです。 ５ お互いが感じる被害者意識の調整 音の問題で厄介な問題として「音の感覚」という点をあげてきました。そして、更に厄介なのが「被害者意識」です。これはどういうことかというと、一旦近隣トラブルに発展した場合、苦情を「申し立てた方」と「言われた方」という対立構造が生まれる場合があります。「申し立てた方」からすると、解決を望むのですが、「言われた方」は時に「なんで言われないといけないんだ？」との感情を持ってしまう場合があります。管理会社としては近い距離にお住いの関係ですから、この被害者意識を発生させないことが第一の任務と言ってもいいと思います。その為、「言われた側」が極力「被害者意識」を持たないように慎重な言い回しをしなければなりません。時に騒音を「申し立てた側」からすると、「もっと強く言って欲しい」と思われるかもしれませんが、この「被害者意識」が「申し立てた方」に行かないように慎重に進めなければならないと思っています。それは、管理会社であれば知っている過去の痛ましい事件なども起因するからなのです。 ６ 過去の悲惨な事件 前述した通り、不動産管理会社をしっかり取り組んで勉強している会社であれば、なおさらですが、騒音問題を語る時に思い起こされる事件というのがいくつかあります。非常に有名な事件でいえば「ピアノ殺人事件」と呼ばれた事件です、これは騒音だけが問題ではなく、他にも加害者の複合的な問題も重なっての事件ですから単に騒音だけが問題とはいえないのですが、その他にも「騒音」問題で起こる最悪な結末というのは少なからず毎年どこかで発生しています。そして、注目すべきは加害者は騒音問題に対して「申し立てた方」と「言われた方」どちらも発生してしまうのです。我慢できなくなった方と「なぜ私が責められないといけない」という方、どちらも感情を爆発させてしまう可能性があるのです。このようにデリケートな対応が必要であることを管理会社は肝に銘じておかねばいけません。どちらかの感情が高まり過ぎているようであれば、警察などの介入をお願いするなど、非常にデリケートに対応していく必要があります。また、申し立てた側と言われた側、双方に発生する可能性がある「相手への敵意」を発生させないように、間を取り持つことも管理会社として必要不可欠であるといえます。要はお互いの熱を直接伝えない「断熱材」のような存在になることです。
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2022年12月27日
なぜ騒音問題は解決しづらいのか？管理会社が本当に守りたいもの
管理会社は何もしてくれない！本音は？ 一番多く一番解決が難しい「騒音」 共同住宅であるアパート・マンション たくさんの方が一つ屋根の下に住むことで起こること。価値観の違い、生活スタイルの違い、育った環境の違い、性格の違い 数えたらキリはありません。管理会社に寄せられる苦情で難易度断トツ１位 「騒音問題」これ以外が第1位の管理会社はそれはそれで恐怖ですが・・・設備系は直す、改善しか選択肢はありませんから件数は多くても難易度はそんなに高くありません。ちなみにグーグルで検索すると 管理会社が役立たずであるかのようです 色々なブログや法律事務所が好き放題書いてあります。「管理会社が何もしてくれない」 「紙を配布しただけ」 「管理会社は快適な生活を提供する義務がある」 「しつこく言わないと聞いてくれない」 「しつこく言えば聞いてくれる」 「周りと協力して集団で管理会社に言う」 「直接大家に言って大家から管理会社を叱ってもらう」 「管理会社の社長など上に言う」 ただし、世の中には放置する管理会社があったというのも事実でしょう。対応を放置したり、軽く考えて適当な対応に見舞われた方は怒っていいと思います。確かに管理会社業界でもそのような不誠実な対応をする所があることを知っているだけに、そういった管理会社にあたってしまったら怒るのも無理からぬことだと思います。なぜか、この騒音問題について弁護士事務所や被害者は多く発信をしているのですが、当の管理会社が発信しているケースが少ないので、誤解を恐れずに今回はこの騒音問題について書いてみようと思います。 まともな管理会社なら管理会社も「解決したい」 この騒音問題、実は管理会社も解決したいのです。私が今まで働いてきた管理会社では、騒音問題も少しでも良くしよう、何とか解決しよう！と取り組んできました。そしてもちろん、今の当社も音に苦しむというのは、想像以上に苦痛です。特に睡眠にも関わるとなると、日中の集中力や運転などにも支障が出てきます。平穏な生活を送りたい、それを叶えたいという思いは管理会社は持っているべきですし、大体の管理会社は持っていると信じたいものです。しかし、騒音問題というのは幾重にも問題が積み重なっているのです。今回は言い訳とも思えるかもしれませんが、騒音問題の本当の問題をできるだけ書いていきたいと思います。そして、世の中が変わる一助になればと思います。もっとこの問題を解決しやすい社会になればと切に思います。その役目を第一に受け取る管理会社の意見を知って欲しいのです。そして管理会社で解決できればと本当に思います。今まで訴訟なども含めて、本当に騒音問題はスッキリとした解決というのが難しいのです。 感覚的には管理会社は「裸で武器もなく戦場に飛び込まねばならない」のです。ぜひ法制度も含めて変わって欲しいのです。根底には入居者全員に平穏な生活を送ってもらいたいという一心なのです。 騒音問題の難しい点 まずは、難易度がなぜ高いかをご紹介します。項目ごとに詳細を説明していきます。 １音の基準がない２人によって違う感覚３発生源の勘違いの可能性４強力すぎる「借地借家法」５お互いが感じる「被害者意識」の調整６多大すぎる労力と費用７過去の悲惨な事件８管理会社は「人の管理はできない」９救われない「専門家や訴訟」という手段まとめ もっと法律や基準が厳しければ 長くなりそうなので、何回かに分けましょうかね。 １ 音の基準がない 騒音問題の難しさ トップバッターです。音の基準というのがないのです。よくサイトなどには４０デシベルから６０デシベル以上が騒音！この位の音はアリエナイ位に書いてありますしかし、この続きで建物の立地、周辺の環境、住人同士の交渉の結果など総合的に判断する となっているのです。ちなみに４０デシベルとは図書館の館内程度で６０デシベルとはトイレの洗浄音、洗濯機、掃除機が出す音です。結構厳しいなと思います。もちろんトイレの洗浄音が間近で聞こえる訳ではないのですが、音の種類によっても違います。もちろん、頻度や時間帯に応じても判断しないといけません。でなければ一度物を落として音を発生させただけでアウトなのは厳しすぎます。そうすると、どこからが騒音になるのでしょうか。裁判所の見解も様々なのです。そんな中で騒音を立証する難しさがあるのです。音の種類、頻度、回数、時間帯等、正直、基準がハッキリしてくれると管理会社としては大助かりです。確かな基準を示してもらえないと、管理会社という警察や弁護士、裁判所でもない立場から人の行動を縛ったり、何かを禁止するという根拠はどこにあるのでしょうか？契約書などにその基準を記載し、違反したことで対応する根拠になればと全国の管理会社同志は思っていることでしょう。 ２ 人によって違う感覚 前述した通り、人の感覚というのは大分違います。それは音に対する感覚にも出てきます。同じ音が聞こえていても「気になる人」「気にならない人」があります。そして、自分の音が許せるから「この位は大丈夫だろう」となってしまうことが多くあります。そうすると、この「ここまで許せる」範囲が全員で少しずつ、そして時には「種類」によって違うのです。「ここまで許せる」は音量と時間です。生活スタイルが夜型の人は深夜の洗濯機も許せますが、早く寝る方に取っては迷惑でしょう。また種類は「話し声はダメだが、掃除機などの生活音はＯＫ」とか「足音がとにかく気になる」などです。これは神経質かどうか？という話ではありません。気にする方が悪いという話でもありません。当人にとって気になる音というのは、当人にはどうしようもなく、他人に理解がしづらいという所が問題なのです。私は足音などの騒音は気にならない方ですが、電化製品が出すブーンという音は気になって眠れないこともあります。そう、音量の問題とは別に人の「種類」という点があるのです。音量だけなら基準も分かりやすいのですが ３ 発生源の勘違いの可能性 これは管理会社の対応が遅い要因の一つにあります。苦情を言ってくる方は大体特定して連絡をくれます。「上の階が」「隣が」などとなります。管理会社のスタッフならもちろん分かっていますが、音の発生源は多くの場合で違うケースがあるのです。「いや、間違いない上だ」といった方の上には誰も住んでいないということも良くあります。これは心霊現象などでもなく、斜め上や場合によっては上からと思っていた音が下だったということもあります。時には人の足音だと思っていたものが、水道管から発生する音（ウォーターハンマー現象）ということもありましたね。このように音の問題というのは一概に聞こえた音が全てではないのです。マンションやアパートなどの共同住宅は造りによって、環境によって本当に音の伝わり方が複雑な建物もあるのです。一刻も早く対応してほしいというお気持ちは分かります。しかし、勘違いで注意された方はどんな気持ちになるでしょうか？強い注意をする為には確かな証拠が必要なのです、最初から強い注意をすると、音の発生源が違った場合に本来被害者だった方に矛先が向かうこともあります。それだけは管理会社も避けたいのです。 続きます
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2022年12月26日
【茅ヶ崎刺殺事件】不動産トラブルが原因？ ～滞納督促での注意点～
滞納督促での注意点 茅ヶ崎で起きた刺殺事件、容疑者が出頭し関係性が見えてきました。被害者は容疑者の住んでいたマンションのオーナーであったとのこと、容疑者の家賃滞納を巡り裁判となり結果退去させられていたとのこと。現段階では容疑者の逆恨みによる犯行ではないか？とのことです。悲しい事件ですね、被害者の方のご冥福をお祈りいたします。同じ不動産業界に身を置く者として他人事ではない思いがあります。見る情報だけではどうやら自主管理をされていたのか、今回の件でどこまで弁護士などを活用していたかは知り得ません。今回は、この被害者の方とは別で滞納督促における注意点だけをクローズアップしてお話ししたいと思います。特に現在自主管理をしていらっしゃるオーナーさんに向けての記事になろうかと思います。 「起こり得る危険」 私は管理会社に身を置いており、昔から滞納督促については非常に得意です。別記事でも書きましたが、今まで自分で対応した滞納督促において法的対応まで至ったケースはありません。正直得意でもあります。家賃保証会社が一般的になった現在では対応は少しずつ減っておりますが、現在でも保証会社以前の方などで残っているのも事実です。ですが、私自身も長い経験の中で時に身の危険を感じるような事態に陥ったこともあります。目の前で包丁を出されたり、胸ぐらを掴まれたり、脅し文句を受けたり、確かに一定数あるトラブルだとも思います。そんな危ない事態ですが、数は極めて少数ですが確かに起こり得る危険だという事実があります。 そうはいっても管理会社ですから対応していくことになるのですが、今現在そのようなトラブルは皆無です。管理会社というのは直接の危険性でいうと少ないのです。なぜなんでしょうか？もちろん、対応策が慣れているというのもあるのですが、決定的な違いがあります。 管理会社は良くも悪くも「第三者」 間に挟まれるから出来ること 管理会社というのは事実として「第三者」です。オーナーが本来自分でやることを委託を受けて「代理」でやっているに過ぎません。その為、管理会社というのは例え滞納が取れなかったとしても失うのは「委託費」程度です。かたやオーナーは未納家賃は「負債」となります。この良くも悪くも管理会社が「第三者」という立場が滞納督促においては有利に働くのです。滞納督促で一番やってはいけないこと、それは 感情的になってしまうこと そう、自分自身の負債ですから大変です。借金して買った物件で滞納があることはかなりのストレスです。リスクを負っているのはオーナーさんだからですね。その為、自分自身で滞納督促に向かうと感情的になってしまいます。そして、大体の滞納者と呼ばれる人達の言い分も正当性がほとんどないことも感情的にさせてしまう要因の一つです。物件を買えるオーナーさんというのは自分を律したり、お金を貯めるという感覚を持ち合わせている方がほとんどです。一所懸命働いてお金を貯めて、切り詰めて節約し、ようやく辿り着くので、普通の感覚の方よりお金の感覚が鋭いものです。そうすると滞納している方の言い分が「甘え」に聞こえてしまうんですね。もちろん、私たち管理会社が聞いていても正当性が無いことがほとんどです。「何を身勝手なことを」とも思います。しかし、そういったお金に対するリテラシーの低い方からすると「正当性がある言い分」なのです。そういった「滞納者の考える理屈」というものに管理会社は慣れているのです、少なくとも私はそうです。要は一般的には理解できない「滞納者の考える理屈」をとりあえず理解し、それを是正していく作業が本当の「滞納督促」になるのです。感情論が入り過ぎると「甘え」を糾弾してしまうだけになります。元々正当性の無い言い分、論破するのもスグでしょう。しかし、論破された側は逆恨みに近い感情を抱いてしまうのです。「なぜそこまでしないといけないんだ」というのはごもっともですが、達成しないといけないのは 「家賃を回収すること」であり、「相手を論破すること」ではありません。 腹立たしいかもしれませんが、ここはグッとこらえましょう。そして、言い分を「聞く」が「飲まない」ことも同時に重要です。そこまで譲っていい訳ではありませんからね。そうすることで回収率を私は上げています。滞納のトラブルもほぼありません。良い意味での「第三者」目線が効いているのでしょう。自主管理されていて、滞納督促が上手くいかないオーナーさん、少しだけ感情を置いておき、問題の解決という部分にフォーカスすると逆恨みもされずに、かつ滞納家賃が入るという正のサイクルに入ることでしょう。また、具体的な手法についても別記事で書いていこうと思います。
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2022年12月25日
広告料を多く出すな！
不動産会社の立場では言わない方がいいかもしれませんが、本当に収益を求めるなら 「広告料たくさん付けるので・・」 私は不動産の賃貸管理会社をやっているので、様々な場所でオーナーさんとお会いします。会合のような場所や大家の会の方など様々な場所で色々なオーナーさんと話しをする機会があります。そこでは当社で管理を受けていない初対面のオーナーさんから「うちの物件決めてもらえませんか？」との依頼を受けることがあります。もちろん、最優先は管理を請けているオーナーさんになりますが、日頃の管理を請けていなくとも出来る範囲でご協力させていただきます。ありがたいことですからね。その際にたまに言われることが 「広告料を多めに出しますので」という言葉 広告料の是非や意味については知らない方は別で調べてみてください。確かに最近はＷＥＢでの広告掲載料や広告媒体の多さで不動産会社というのはかなりの額を広告宣伝費として支出しています。我々不動産会社がもらえる仲介手数料というのは家賃の１ヵ月分が上限です。対してＷＥＢなどの広告宣伝費ですが、１件単価と呼ばれる広告宣伝費ですが、会社の規模や件数などで増減はありますが、大体１件のお問合せにつき、家賃額の５％～１５％程になってきます。複数媒体に掲載するとそれなりに増加していきます。そして、無事お問合せがあったとしても、その中で実際に来店するお客様の割合は業界全体で約３０％前後と言われています。私も東京で賃貸営業マンとして働いていた時のノルマが３０％を切ってはいけないと言われていたので、驚きはありません。 そうした中で報酬が仲介手数料の１か月分が上限となると、反響が鳴るたびに利益はどんどんと減っていくわけです。そこで、こういった広告料（ADとも呼びます）としてオーナー側が不動産会社に報酬のような形で負担するという訳です。 この広告料ですが、もちろん多ければ多い程不動産会社としてはありがたいものです。普通に決めた場合より報酬となるべき金額が多い訳ですからね。しかし、不動産会社の立場としては本来言いたくないのかもしれませんが 広告料を多く払うのはやめたらいいのに と思っています。 「営業力」とやらで入った入居者の入居期間は短い あんた貰う側でしょ？と思うかもしれません。そうですね。 もちろん、報酬が多ければ嬉しいです。本音です。そして広告料をナシにしろ！とまでは言いません。先ほども申し上げた通り、不動産業界における広告費という割合は年々増加しています。ネットが隆盛を誇る現状では致し方ないことなので、一定なければならないのかな？とも思います。しかし、それではオーナーの為にもならないので、真実を話します。要は 広告料だけの魅力で入居させるといつまでも楽にならないよ。 これはどういうことかと言いますと もちろん、広告料が多い物件というのは人気になります。各不動産会社の営業マン達もノルマに追われ、売上を求めています。そんな中で報酬が高い物件があれば、「どうせ決まるならこっちで」と思うのは無理からぬ話しです。じゃあ別にいいじゃん！と思うかもしれませんがハッキリ言いましょう 結局「広告料目当て」で入った入居者は満足度が低く、入居も長続きしない 長続きしないからまた高い広告料払って決めてもらわないといけない 負のスパイラルですね。 そう、高い広告料を払うと一時的に決まります。一定数「営業マンが導きやすいお客様」というのも存在します。褒められたものではないですが、そういった方を「強引に」そういった物件へ導く営業マンも多くいます。そうすると、本来のお部屋の魅力と「かけ離れた」お客様が無理に入居「させられている」ことも発生するのです。当然ながら、そういった方は住んでいる間の満足度は低くなります。本来のニーズを反映していないのですから、そして入居期間が短くなっていく。空いたら高い広告料を払う→入居期間短い→また広告料を払うこれでは自転車操業です。どうしたらいいのでしょう？ 物件に使って「満足度上げる」「人気物件にする」が正解 プラスのサイクルに入れましょう ではどうしたらいいのでしょう？答えはそのお金を自分の物件に投資する。そして「満足度を上げる」、「人気物件にする」のです。簡単にいえば 「営業力」「客付け力」という他力本願から抜け出すのです。 よく巷では「客付け力の強い不動産会社を探せ」とか「広告料で他と差別化！」というオーナー向けの情報が見受けられます。しかし、先ほども申した通り、あやふやな「営業力」「客付け力」というものに頼っていては負のスパイラルから抜け出すことはできません。悪くいえば「不動産会社次第」になってしまいます。もし、あなたの物件より多く広告料を払うオーナーが出たら？もっと上げるのですか？ そうではありません。自立できる物件を作るのです。 自分の物件に投資することはたくさんのメリットがあります。 入居者満足度が上がり、入居期間が伸びるネットに掲載しても人気物件なら「すぐ決まる」自分の物件に投資すれば資産価値も上がる いいことづくめですよね。 そして、本当は不動産会社にもメリットがたくさんあるのです。 いい物件なのでゴリ押ししなくても「決まる」反響もすぐ取れるので手間も掛からない人気物件なら仲介手数料の「値引き」などもしなくて済む ほら、不動産会社にとっても悪い話しではないでしょう？管理会社が言うのだから本当ですよ。 このようにお金の使い道を変えるだけで皆がハッピーになります。 そこへ導くのが「管理会社」の役目 出番だ！管理会社！ そう、言いたいことは分かります。 「物件への投資は多額になるからキツイ」「１カ月積み増しする方がコスパが良い」「簡単な方法があるのか？」 確かに地道な作業になります。多額の資金を投資することは急には難しいかもしれません。でも家賃１カ月分のお金で出来ることはたくさんあるんです。月ごとの建物の定期清掃を１回増やすとかウォシュレットが付いてないなら付けるとか、古い水栓ならシングルレバーに替えるとか、少しずつかもしれませんが、その効果は確実に出てきます。そして使ったお金も広く見ればオーナーの手元に残るのですから。人に払って消えていくよりはよっぽど良いと思います。ゆっくりとですが、物件の価値がしっかり上がっていった時に 「客付け力の強い物件」が出来上がります。 そこへ一緒に道案内をするのが管理会社の役目だと私は思っています。 私たちの会社ロータスホームに初めて管理を預けるオーナーさんからはたまに 「提案多くないですか？」と言われることがあります。要は「金を使わせて搾り取ろうとしてないですか？」というニュアンスですね。そういった方にはここまでの内容を説明すると「あぁ、そういうことですか」と安心していただけます。私は上記のようにシンプルに「いい物件」になって欲しいのです。そして、今現在物件への投資が難しいなら、無理はしなくて大丈夫です。他の方法もあります。でも、「いい物件」に一旦なってしまえばコストもあまり掛かりませんし、人気で満室を維持できます。いつか手放す時も手を掛けた分しっかりと売値にも反映できることでしょう。空室期間が短くなれば家賃ロスも最低限で済みます。そして、もちろん管理会社もその為に原状回復工事を安くする仕組みを作ったり、時に工事費を安くする為に資材を自分達で運んだり、オーナーの負担を出来る限り少なくするのも管理会社の役目だと思っています。その為、当社の管理スタッフは私含め全員、ある程度の工事は自分達で管理できます。職人さんにも大体の工程を説明し、無駄なコストをあらかじめ管理会社で削減するのです。そうすることでオーナーも「いい物件になる」我々も「決めることが楽になる」お互いの利益と初めてなるのです。 ちなみに他の方法とは？ では、物件への投資と広告料意外での即効性のある使い方も例として挙げておきましょう。 例えば「家賃１カ月分のフリーレント（家賃無料期間）を付ける」などもいいかもしれません。これなら手元から現金は出ていきません。少なくともそして、入居希望者からしても契約金が少なくなる。というメリットにもつながります。こんな方法でもお客様を引き付けることも出来るのですから いかがでしたでしょうか？ここまで読んでいただけたら納得してもらえたのではないでしょうか。不動産会社としては「広告料を多く払うな」とは中々言いにくいかもしれませんが、短期で見ると辛くてもオーナーと一緒に人気物件を作れば楽が出来るようになるのですからね。不動産会社にとっても悪くはない提案だと思っています。
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2022年12月24日
賃貸営業スランプの脱出法「反省など今すぐやめなさい」
自己肯定感を下げてはいけませんよ 泥沼のスランプ 「ここ最近調子が悪くてお部屋が決まりません」賃貸営業という仕事に従事しているとこのようなスランプと呼ばれる時期が必ず来ます。今回はこのスランプとそれに対応する方法について少しお話をいたします。「なぜか最近お客様が決めてくれなくて」「ご案内後のお客様の表情が暗い」「お部屋を決めるつもりのないお客様に多く当たってしまう」などの言い訳とともに決まらない時期は全てが悪い方向になってしまいます。そして最終的には「今案内しているお客様に決めてもらえる自信がない」「お客様が何を求めているか分からない」「接客が辛い」とまでいってしまう方も多く見てきました。賃貸営業と呼ばれる全国津々浦々の皆さん、お気持ちはよく分かります。かくいう私も最初は賃貸の営業マンからスタートしており、自分でいうのもなんですが、そこそこいい営業マンでした。そんな私がスランプの時に行う方法と正しい反省をお伝えできればと思います。 スランプに陥る営業マンの正体 スランプに陥る営業マンは実は真面目な人 このスランプという状態は入社して大体半年から１年経過したあたりから定期的にやってきます。時には短い期間で解消されることもあれば数ヶ月に渡って陥ることもあり、最悪の場合退職を考えることまであります。そんな時に皆さんはどのように乗り越えているのでしょうか？よくあるケースとしては・最近の接客をひたすら振り返り、反省点をみつける・上司や先輩にアドバイスをもらう・Ｙｏｕｔｕｂｅや書籍などで「売れる営業マンがやっていること」などで勉強するなどでしょうか。こういった方法で成果が出ればもちろん問題なく、さらなる成長につながればいうことはありません。しかし、多くの営業マンはそのようなことはやっているが、中々暗いトンネルを抜けられない日々を過ごしているのではないでしょうか？ではどうすればよいのでしょうか？私がおススメしているのは 「反省は一旦ストップし、成功体験を思い出せ」です。 実はこうやって思い悩んでいる営業マンは基本的に真面目です。決まらない現状を思い悩み、「何がダメだったのか？」「こうすれば良かったのではないか？」などと真剣過ぎるほどに考えてしまいます。それが脳を疲れさせ、モチベーションを下げ、接客の質を更に落としているのです。じゃあ「反省しなくていいのか？接客を振り返らない方がいいってことか？」と言われるかもしれません。誤解を恐れずに言えば 「そうです、反省などやめなさい」です。 反省というのは美徳に映ります。良くない点を改善して成長につなげる。本来大事なことです。しかし、この真面目な営業マンにとっては時に毒になってしまいます。接客しても成果が出ない、自信を失った営業マンが果たして自分の接客を「正しく、理論的に振り返る」ことが出来るでしょうか？この状態の営業マンにとっては反省点が山ほど見つかり、全てが間違いに思われるでしょう。そしてその通りなのです。「決まらなかった接客は全てが間違い」なのです。お客様が入ってきた時の挨拶、表情、接客時の姿勢、お客様からのヒアリング、提案内容、物件探し、内見時の気配り、お客様への提案、クロージング、時間配分など全てが間違っているのです。だからお客様は決めてくれなかった。いい接客ではなかったのです。ではどうやって解決したらいいのでしょうか？ 脳にも心にも良い解決法 解決方法は自分の中に「既に」あるのです そこで出てくるのがこれです。 成功体験を思い出せ これは単に・成功したイメージを思い出してテンションを上げろ という気持ちの問題ではありません。スランプということですから、良かった時期・成果の上がっていた時期がある前提です。普段の、あるいは数ヶ月前の良かった状態があることが必要です。残念ながら成功体験が無いという初期の状態では使えません。そもそも成功体験が無い状態というのは初期段階で「スランプ」とも呼べませんからね。成功体験が無い場合はまずはガムシャラに頑張りましょう。では具体的にしていきましょう① 決まったお客様の接客をたくさん思い出す ② その中に共通してやっていることを思い出す ③ 共通している事項を出来る限り言語化する④ ようやく決まらなかったお客様との比較 そう、全ては自分の中のいいところを見つけて拾い出すという気持ちのいい作業です。そして、それこそ「あなたの必勝法」なのです。 今まであなたで決めてくれたお客様というのは偶然ではありません。「あなたがいい」「この営業マンのいうことが信じられる」となった結果なのです。もちろん、運なども絡みますがそこは置いておきましょう。 決まった接客を振り返ると必ず傾向が見えてきます。 自分だけの型を持っておく 基本の型を持っておくと安心します、基本こそ「最強」です ちなみに私の営業マンとしての決まる傾向、型はこんな感じです。 初期接客で案内に出るまでの時間は１５分～２５分位パソコンを見る時間が短いお部屋の広さの感覚を図で書く自己開示をしている案内の件数は２件～多くて４件時期の話しをする初期費用（契約金）の話しを初期接客でしている これ以外にも細かい事項を含めると２０から３０位あるのですが、個人的な感覚もあるので全部は書きません。 最初は何の脈絡もない事項で構いません。例えば「猫の話ししたお客様は良く決まっているような」「一緒にタバコを吸ったお客様は決まったよな・・」とかそんなことでＯＫです。要はこの中から あなたの接客の型を強引に決めてしまいましょう 真面目な営業マンほど、本などを読み、他者の意見などを聞いて接客を改善しようとするのですが、いかんせん気持ちも落ちているうえに客観的に自分を見れていない状態で改善しようとすると、 却って自分の長所も消してしまうことも多いのです。元々人懐っこく、お客様とフランクに話すことで信頼してもらっていた営業マンが急に堅いしっかりした営業をやろうとすると大変労力がいります。そして似合わないことも多いのです。そうすると、スランプ脱却どころか更なる泥沼に入り込みます。自分の必勝法や営業スタイルを強引にでも作ってみて、ルール可することが大事なのです。 私でいえばこんなルールです。 最初の１０分では物件紹介に入らずに徹底的にヒアリング、但し１５分越えてもダメ物件紹介の前に契約金の目安を話す、クリアしておく部屋の広さの感覚があるか？ないなら図で書いてイメージしてもらうパソコンで物件探しして、お客様と無言の時間が５分以上続いたらヒアリングに戻るある程度の自己開示をする（雑談が好きそうなら）物件の案内に行く前に、複数の物件の特徴をおさらいする これ以外にもあるんですが、大事なのは 成功体験から言語化してルールに落とし込む これです。本来、いい時期があったということは「いい営業マン」であるはずです。なのに今決まらないということは 何かをやっていないか、何かをやりすぎてる そう、良い時期と比べてブレてるのです。であるなら、自分の中の必勝法を強引にでも見つけ、実行してみましょう。接客における型というものを持てばいいのです。スポーツにおいても同様ですよね、調子が悪い時はフォームが崩れていたり、良い時と比べることでやっと比較できるのです。それをせずに、調子が落ちてきたら毎回フォームを変えますか？ もちろん、接客を向上させる為に勉強したり新たなことに挑戦することはいいのですが、スランプ状態でやることではありません。むしろ調子の良い時にフォームを見直して「更に良くする」ことは大事です。 最初は強引に作ったルールなので当たりはずれも多くでます。しかし、自分の成功体験から作ったルールは意外と早く当たります。自分の型を見つけることが出来ると、どうなるのでしょう？ テンションが上がらない時もオートマチックで発動できる型が完成します。 私は現在、あまり賃貸営業に携わることはありませんが、今年も忙しく営業マンが全員いない時に入った接客の成約率は９５％位です。大した件数入った訳ではありませんが・・・ 営業を長らくしていなくても私にはこの型があります。ブランクが多少あったとしても、自分の型を使えば大体大丈夫なのです。 そしてスランプの時期が来たらこの型と比較します。 そしてズレだけを修正します。簡単ですね。 そう、スランプの解決法は外には無いのです。接客の向上は外にあるのでしょうが・・ いかがでしたでしょうか？失敗を見つめ直すことは大事かもしれませんが、それは心の強い調子のいい時期にやりましょう。まずはあなた自身が輝いていた時期に目をやり、あなたが認めてもらえた接客の中にこそ「あなただけの必勝法」があるハズですからね。 もし、いいな！と思っても自分で実行することが難しければ株式会社ロータスホームの内田宛に電話でもください。他にも多少のコツがあるのでその時はお伝えします。他社さんでもエリア違いでも、何なら業種が違っても結構ですよ。スランプが辛いのは良く分かりますからね。
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2022年12月23日
最近の若者は・・・
最近の若者はというオジさん臭い話しになりますが・・・ 素晴らしいぞ若者たちよ タイトルはネガティブに思われたかもしれませんが、最近の若者には感心させられることが多いですね。一昔前、自分が若者と呼ばれていた頃の同世代と比べると非常に素晴らしいと思わされることが多くあります。特に実感するのが退去立会時ですかね。キレイなんですよ、お部屋がもちろん、個人差があるのは言うまでもないことですが、平均してキレイなことが多いものです。今の若年層と呼ばれる方達は傾向としてよく言われているのが、 お酒飲まないギャンブルしないタバコ吸わない人と争うことが嫌いどちらかというとインドア派である個人主義が強い などが挙げられます。実際に、お酒などは1996年の飲酒率からすると現在は約３分の１になっているそうです。他にも喫煙やギャンブルなどもデータ的にも少なくなっております。そのうえで、自分の趣味や時間を大切にするために旅行や服など自分への投資は多めの傾向にあるそうです。なんていいことなんでしょう。メディアなどでは「最近の若者は消極的だ」「欲しがらない世代」「元気がない」などと揶揄されたりしています。これは大変不毛な議論かと思います。若者が向こう見ずで、破天荒で元気であって欲しいというのは気持ちとしては理解できます。しかし、若者が置かれている現状を考えてみましょう。 景気も横ばいか減少傾向はみ出すと叩かれる世の中失敗しても拾ってもらえない社会社会の高齢化での若者の負担増 他にも暗い現状を挙げればキリがありません。そんな中では失敗を恐れる、リスクを回避するというのは当たり前でしょう。社会の現状を嘆かずに自分で何とかするということでしょう。立派じゃないですか。元気な若者を見たければ、社会も寛容で失敗を「させてあげる」社会でなければ酷な話です。 若者を大人しく利口にさせたのも我々世代かもしれないのですから。 でも若者に一言だけ お部屋の不具合が出た時は言ってください 先日、トイレの水が弱い、溜まるのに時間が掛かるとのお電話がありました。私がその時にたまたま空いており、お部屋に行きました。原因はなんてことない、トイレの止水栓と呼ばれる蛇口がキツめに閉まっていました。それを緩めたらすぐに改善しました。ウォシュレットを新規で取り付けたお部屋だった為、水道業者さんが開く時に少な目の水流にしたことが原因でした。私たち管理会社が入居時に少しチェックしておけば良かっただけの話しですね。入居者さんは入居してから２ヶ月の間我慢し続けたそうです。この時の入居者さんが正に若者だったのですが、なぜここまで我慢したかというと 「言うと申し訳ないし、手間を掛けると悪いなと思って」とのことでした。 それでも水流が弱くてどうしたらいいのか分からなかったそうです。ビックリしました。 こちらの方が長い間我慢させて申し訳ないのに 全然そんなことは手間でも申し訳なくもないんですよ。言ってくださいね。
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2022年12月22日
あの人は良い人？悪い人？ クレームに立ち向かう時の心構え
そんなに良い人か悪い人か見抜く自信があるのですか？ 勝手に相手をイメージしないように 今回は「クレームに立ち向かう時の心構え」です。ここでの「クレーム」とは正当な苦情ではなく、多少合理性を欠いている程度のものと思ってください。クレーム対応をする時に恐怖だったり、苦手意識がある人、他の人より悪意に敏感な方は見てもらえると助けになるかもしれません。まずクレームを言ってくる人がどんな人かですよね。「相手は良い人か悪い人か？」無意識に気になってしまいます。最初対応した人にどんな対応で苦情を言ってきたのか？高圧的だったか？理性的な人か？それとも感情的な人か？気になりますよね。今回は相手に対峙する時の心構えをコツとは言いませんが、基本的に持っておくと楽になる考え方を示してみたいと思います。 この人は良い人？ このオーナーさんは良い人？悪い人？ 先日、ある同業者と話している時に共通で知っているオーナーさんの話になりました。彼曰く「あのオーナー当たりキツイですよね」という口火から始まり、結局は「良い人じゃない」という結論の話しでした。なぜそんな風に思うんだ？と遠回しに聞いたところ以前物件の件で話しをした時に彼が善意でやったことで、理不尽に怒られたことがある。とのことでした。それ以降、苦手になり、あまり接点を取っていないとのことでした。ちなみに私も知っているそのオーナーさんは、話しやすく、大体こちらの提案もすぐに聞いてくれる印象でした。理不尽なことで怒られた経験もありません。今の段階では私がここで言いたいのは「内田はその業者より優秀だ」とか「どんな人でも良い人と思えるなんて素敵」とかそんな話しではないのです。 要は 人が良い人か悪い人かは簡単に分からないから、一つ一つの現象を過度に思い悩むことはない ということを言いたいのです。 人に心の安定を期待してはダメ 先ほどの例でいきましょう。私はそのオーナーさんとは特別に接点がある訳ではないです。２人でプライベートな食事もしたことがありませんし、仕事以外の話もさしてすることもありません。しかし、私にとっては現状「とても良い人」といえます。先ほどの業者さんの印象とは正反対です。ではこのオーナーさんは「良い人」なのか「悪い人」どちらなのでしょう？ 答えは「どっちもある」ですよね 私はたまたま、この方の「良い部分」だけを見てきただけで、逆に業者さんはたまたま「悪い部分」を見たというだけだと思います。 人間が常に同じ心が安定した状態である訳などないのに そう、あなたに見せる程度の短い時間でその人が良い人か悪い人かなど分かるはずもありません。 あなたに「良い人」の部分で来るか「悪い人」の部分で来るかの２択だけです。 あまり好きな例えではありませんが、こんなことを言う人がいませんか？ あの人は○○○（反社会的勢力）だけど、いい人 たまにこんなことを言ってくる人がいます。反社会的勢力にいる以上、良い人ではないんじゃないかなー？と思っていますが。しかし、これを言う方にとっては正解なのです。そう、その人にとっては良い人なのです。他方、大多数の人にとっては「悪い人」となるでしょう。所詮、良い人か悪い人なんてのは立場や時間、相手次第、もっと言えば機嫌一つで変わるのです。だからこそ、目の前の人の悪意も大して気にしなくていいのです。ずっと悪い人かもしれないし、たまたま良い人の部分だけ見続けられるかもしれない。人の悪意なんてその程度です。しかも家族や恋人など深い付き合いでなければ、その人の一部分しか見なくていいのです。私はクレームを最終的に解決する立場なのですが（代表者である以上当たり前ですが）相手がどんな人だったかを格別気にしません。最初にどんなに怒鳴っている人だったとしてもです。なぜなら 私に見せる顔がどれかは予想しても無駄だから 最初にクレームを受けた人にとっては高圧的で嫌な人でも、相手変われば時間変われば、機嫌変われば分かりません。 相手を「良い人」認定はいいが、「悪い人」認定はしない ですから、クレームを入れてくる人が良い人かどうか？なんて気にしなくて大丈夫です。今の段階では間違いなく「悪い人」の部分だけですから。良い人の部分など見せてもらえる機会はないんですから。最初理性的でも、次の電話では感情的かもしれません。あなただって機嫌の悪い時にきたら少し悪意が出てしまうこともありませんか？普段なら我慢できることも我慢できなかったり人の悪意も似たようなものです。 過度に気にしても仕方ありません。私たちが出来るのは問題を解決する位のことしか出来ません。相手の感情をコントロールすることなど出来ないのですから 最初の印象が悪くても、あなたの対応が良ければ「良い人」に代わる可能性も捨てないでおきましょう。 特に相手の感情に過敏な方だと自分を責めるのも辛いですが、相手を悪意だけの人と認定するのも辛かったりします。相手を悪い人認定すると、自分に悪意がつきまとってしまいます。負の感情は中々取れませんから。なので、人生という長い時間の割にはクレームで関わる時間は短いので、あまりその人の人間性を気にしない方がいいと思います。良い部分が最後の解決で見れたらいいな。と思いながら対応しています。そして良い人の部分が見れたら「良い人」と勝手に認定して終わります。「悪い人」という認定はしても不愉快になるだけです。「今日は機嫌悪かっただけかも」と思っておきましょう。人を「悪い人」認定すると自分にもダメージが残ってしまいますので、やめておきましょう。 自分の為にも
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2022年12月21日
オーナー向け 不動産会社への差し入れ 手土産 系統別おすすめ品
不動産会社が喜ぶ差し入れとは？業態によって少し違いも 不動産会社に行ってみよう 今回は不動産オーナーのみなさんへ向けて不動産会社に持っていく差し入れについて考察してみましょう。大前提としてですが、当社にお越しいただく場合に手土産などはなくても全然大丈夫です。しかし、オーナーのみなさんは差し入れを持ってきていただくこともあり、大変嬉しく思っております。 実は管理会社としてはオーナーさんが来ていただくことは大歓迎です。少なくとも当社はありがたいものです。 「行ったら邪魔かな？」と思うかもしれませんが、管理会社としては普段取れない接点が取れてありがたいものです。もちろん用事があれば電話をしたり、個別の打合せをお願いすることもあるのですが、そこでは個別の事項だけのお話しとなってしまいます。たまには雑談なども踏まえてお互いの人柄や投資に対するスタンス、物件に関することやそうでないこと、プライベートなことまでお話しできることはお互いにプラスにはたらくことが多いものです。人柄や投資スタンス、空室に対する価値観などが分かると、それに応じて提案も少し変わってきますからね。 ぜひ積極的に行ってみることをおススメします。 うれしい差し入れ 不動産会社への差し入れや手土産などは毎回持っていく必要はないと思っています。不動産会社としても持って来てくれなかったからといって何か思うことももちろんありません。しかし、もらうと嬉しいものです。今回はいただく不動産会社として、過去いただいた物の中でも特にスタッフが喜んでいた物をご紹介してみようと思います。同業者同士でもたまに「○○の差し入れもらったけど助かったー」と話したりするので、そういった意見も取り入れてみました。「もらう立場で偉そうに」とのご意見はごもっともですが、今回は全国のオーナーさんが「手土産何にしよう？」と迷っている方に、過去いただいた物から不動産会社として嬉しいものを発表して参考になればとの趣旨なので、ご容赦ください。催促でもありませんので、あしからず。 カップ麵 同業者同士で話す時も「あるある」と話すのがカップ麵です。不動産会社の中でも賃貸仲介を行っている店舗だと特に喜ばれると思います。不動産会社はお客様や入居者さんなど、時間を「合わせる」ことが多いため、昼食がコントロールしにくい部分があります。そんな時にカップ麵があると、本当に助かるのです。特に同業者のオーナーさんがよく持ってきていただけます。何となく贈り物にしては箱入りのカップ麺は「見栄えが・・」と思われるかもしれませんが、もらう側は大変嬉しい物です。 お菓子 これも定番ですが、いくらあってもいいですからね。女性スタッフに好評なのは言うまでもないですが、意外と男性スタッフも好きです。少し疲れてきたところで、コーヒーとお菓子でリフレッシュといった感じです。洋菓子や和菓子などジャンルは人によるかもしれませんが、多いのはクッキーやどら焼きなどが多いです。どちらも甲乙つけがたく、必ず毎回無くなっております。 飲料 こちらも定番ですが、飲料の中で種類が大きく「栄養ドリンクかそれ以外か」という感じですね。栄養ドリンクは割と男性で女性スタッフはあまり飲まない印象ですね。特に喜ばれるのは果物系の缶ジュースなどです。普段はコーヒーを飲むことが多いのですが、男性スタッフに関しては栄養補給的に果物系のジュースを飲んでいる気もします。量も多すぎず、合間にグイっと飲めるので丁度いいのかもしれません。 合間に手軽に飲食できるものが人気 いかがでしたでしょうか、特に真新しい物ではないのですが、喜ばれる傾向として「業務の合間に手軽に飲食できる」という物が好まれているようです。お酒なども私個人は嬉しいのですが、当のスタッフとなると飲む人飲まない人が分かれることと、業務中の活力になりにくいということでしょうかね。後は、普段自分達では買わないという点も大きいのかもしれませんね。業務中にクッキーなどを買いに行きませんからね。あると嬉しいというのはそんなポイントもあるのかもしれません。飲み物なども普段はどうしてもコーヒーなどに偏りますが、野菜ジュースや果物系ジュースなどは、事務所にあると飲んでリフレッシュしております。他にもいただく物は全てありがたいものですが、今回は当のスタッフ目線で喜んでいる確率の高いものをおススメさせていただきました。 参考になれば
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2022年12月20日
追い出し条項の最高裁判決 フォーシーズを管理会社が弁護してみよう ～本当の社会的弱者の救い方～
本当の弱者は誰だ？フォーシーズは弱者をいじめる保証会社？向かうべき未来とは？ 最高裁判決と本当の問題 賃貸不動産業界で注目されていた裁判の最高裁判決が出ました。今回の裁判では、滞納をし続ける賃借人に対して「家賃保証会社」が契約を解除したり、明け渡したとみなす権限まであるのか？という争点でした。そして、最高裁の判決では改めて入居者保護が強い権利であることも浮き彫りになりました。しかし、これを発信するメディアの論調は隠れた本当の問題がいまいち議論されていません。今回はこの最高裁判決に隠れた問題について当事者を良く知る管理会社目線でお話ししていきます。ちなみに当社はフォーシーズは利用していません。あくまで業界の中の話しを私個人の見解としてお話ししてみます。 まずは今回の争点と概要を 家賃滞納に伴う「追い出し」条項は違法 最高裁が逆転判決（朝日新聞デジタル） – Yahoo!ニュース借り手が家賃を2カ月滞納し、連絡がつかないなどの事情があれば、家賃保証会社が「部屋は明け渡された」と扱える――。こうした契約が消費者契約法に違反するかが争われた訴訟の上告審で、最高裁第一小法廷（堺徹裁判長）は12日、「違法」と認め、契約条項の使用差し止めを命じる判決を言い渡した。差し止めを求めた原告のNPO法人の逆転勝訴が確定した。 … 表面上は利益を取る保証会社VS弱者の消費者となる気がします、しかし・・・ 意外とビックリした世論 意外と「これから起こる問題」を見ている人が多いことに驚きました 今回の判決やニュースでは「ひどい保証会社」と弱者保護を掲げる正義の団体という構図になりやすいものでした。判決は正直「こうなるだろうな」と思っていたので、特に驚きはありません。しかし、意外だったのは世論の方でした。私はこのニュースを表面だけ捉えると「家賃保証会社にそんな権限を持たせるな」「保証会社加入必須の世の中はおかしい」「家賃保証会社は社会の闇だ」的な論調になると思っていました。しかし、大方の世論は逆でした。yahooコメントなどから多かった意見を要約すると 業者の借主の選別が厳しくなるので、逆に家が借りられなくなる人が増えるか、保険料が上がって家賃が高くなる。家賃を支払わなくても追い出せないとしたら『保証人になってくれる人がいない人』『仕事が安定しない人』『高齢者』『障碍者』などの弱者には誰も部屋を貸さなくなる。『家賃を3カ月以上滞納すれば、借り手に知らせず賃貸借契約を解除できる』、この契約条項は少し強引かな。通知なし解除はないと思う。駐車場の無断駐車といい、家賃未納者の追い出し不可といい日本の法律はまともな人間側が損をする法律が多すぎる。意味が分からない。借りている以上は家賃は払うのが当然では？ これによりますます貸し渋りが起きるのではないか？NPO側は勝ち誇っているだろうが結果としてとんでもない負けになるよ 意外や意外！今回の判決を受けての反応は家賃保証会社に同情したり、現行の法制度の問題なども孕んでいるコメントが多く見られました。 概ねその通りだと思います。 ちなみに現在の状態で「家賃保証会社がこの世からなくなったら？」という部分での事実だけをあげましょう 仮に家賃保証会社がなくなったら？ 家賃保証会社が無くなったらどうなるのでしょう？ 全体の家賃相場は上がる入居審査は厳しくなる敷金ではなく、礼金などの制度も復活するかも連帯保証人の役割も増える 家賃保証会社が無いその昔、家賃の決め方は「家賃をとりっぱぐれる前提の家賃設定」でした。昔は滞納が発生する確率を１０部屋に１部屋とか全体の５％とか色々なデータを基にしていました。ちなみに２０２０年度の日管協という団体のデータでは滞納率では全国平均で5.0％とのことで約２０部屋に１部屋は滞納している計算となります。そして、滞納はあるという前提での賃貸経営を求められますので、賃料はその分上がることになります。リスクは全体のコストで計算しておくということですね、商売上極めて当たり前です。自動車メーカーもリコールの可能性、ハウスメーカーも瑕疵担保、スーパーなどでは万引き被害など業種ごとにあるリスクを全体の価格に反映していますよね。賃貸経営となると全体の家賃へリスクの転嫁は「仕方ない」のです。 しかし、現在では家賃保証会社が一般的になったおかげで大家側はリスクが軽減されたおかげで、家賃設定に滞納リスクを見込まずに済みますので、家賃額は下げて競争することが出来る状況なのです。入居審査も同様の考え方です。滞納リスクの高い職業や収入が安定しない人、そもそも年収が低い人などはリスクの観点から断らざるを得ないのではないでしょうか。しかし、そんな方でも「万一滞納しても家賃保証会社が保証してくれるなら」といって受け入れてもらえる状況でもあります。そして、意外と恩恵を受けているのは連帯保証人の方も保証会社の恩恵を受けています。※保証会社と連帯保証人併用の場合連帯保証人といえども、賃貸借契約を解約することは本来認められていません。例えば入居者が家賃を払わない場合、連帯保証人が代わりに支払わなければなりませんが、入居者と連絡が取れなくなった場合、連帯保証人は毎月の家賃を極度額まで支払い続けなければなりません。今回のように保証会社が入っていると最長でも約６ヶ月程度で訴訟などになります。そうすると、連帯保証人は上限よりは少ない損害で済むのです。これは意外と知られていませんけどね。 フォーシーズは収入や属性の良くない方の味方でもあった 社会的弱者の味方はどちらだったのでしょうか？短期では原告かもしれませんが 今回の件に戻りましょう。先ほど申し上げた通り、今回の構図としては「あくどい家賃保証会社が弱者をいじめる」というものに写っていました。しかし、私は業界の中の者として言いましょう 「フォーシーズは社会的弱者の味方でもあった」（手法に問題はあったかもしれないが） というのは、今回訴訟を起こされたフォーシーズという会社は業界の中では「審査が通過しやすい」という点で有名であった保証会社です。通常、家賃保証会社というのはリスクを計算しています。生命保険などの保険会社同様にリスクを計算しています。職業、年収、勤続年数、会社の規模、連帯保証人の属性など様々な項目でリスクを計っています。 入居審査では人柄というのは見られません。実際にお会いしたとしても、本当の人柄など１時間やそこらで見えるハズもないからです。 「公務員でも滞納する人はいる」「アルバイトや年収が低くても滞納しない人がほとんどだ」と言われるかもしれません。そんなことは皆知っています。人により違うなど当たり前です。それでも、データを取っていくとやはり総数は収束していくのです。年収が低い人、職業で安定しづらい人などはデータ上滞納リスクが高く、公務員や大手企業勤務は滞納リスクは低いのです。そういう点では家賃を立替えなければいけない保証会社なら本来、リスクの少ない人だけを相手にしたらいいと思いませんか？ そんな中でフォーシーズという会社は審査の通過率を売りにしていました。一説には通過率９８％との説もあります。ちなみにクレジットカードを決済手段として用いるタイプの保証会社では通過率は９０％前後と１０人に１人位は落ちる計算となります。フォーシーズなら１００人で２人位しか審査に落ちませんね。こういう風には見えませんか 「フォーシーズはリスクも承知で、他の保証会社なら落ちる人の保証を受けていた」と フォーシーズでなければ審査を通過できない人たちの最後の砦だったのかも？とは思えませんか。確かにリスクへの対策として「追い出し条項」を作っていたという部分は不適切だったかもしれません。もちろん、他の保証会社が取らない市場を取りに行った上での自己責任という見方もありますがね。しかし、それだけの審査基準となるとフォーシーズが毎月立替えている金額はかなりのものであったことは予想できます。正式な法的手続きをしようと思うと、費用や時間は膨大な量です。正式な法的手続きだと滞納３か月経過してから訴訟となり、判決から明渡しまで６ヶ月～１年の時間も要します。勝訴したとて、滞納家賃や原状回復費用は泣き寝入りがほとんどの実態もあります。保証料も安く、審査も通過しやすいように。これを両立するとなると、正式な裁判や強制執行という費用まで負担することは難しかったのでしょう。 手法に問題はあったかもしれませんが、審査的な社会的弱者の味方であったという側面は知ってあげてもいいかもしれません。 当社は冒頭にも申し上げましたが、フォーシーズとの契約はありません。当社が提携している保証会社は滞納が続いた場合、合法的な裁判を通しての賃貸借契約の解除をしている会社ではあります。 健全な未来とは？ 社会的弱者を救う「逆の発想」 社会的弱者も救う 普通の入居者も負担せずに済む 大家も審査を緩くする方法を探そう まず大前提としてですが 家賃保証会社は入居者保護が強くなったことで社会に必要になった ここを抑えておきましょう。大昔、入居者の権利は低いものでした、悪徳不動産や悪徳大家と呼ばれる人達が多く出現したことで社会問題となりました。その後、入居者や消費者保護の観点から借り手の権利を強く保護する風潮となりました。これは私も歓迎です、お金を払う立場の入居者には一定の権利が認められないといけません。住むところという命に関わる場所である以上、一定他の商売よりも入居者という存在の権利は簡単に奪うべきではありません。社会インフラの一部と位置づけるのも構いません。むしろそうであるべきです。異論はありません。しかし一度入居すると滞納があっても簡単に追い出せないから家賃保証会社が出来たのです。一部の滞納者の権利が強すぎて全体の９５％以上の滞納しない入居者も家賃保証会社に加入することになったのです。今後、民間の事業としての不動産賃貸を社会インフラの一部という位置づけにするのであれば、 来るもの拒ませず、権利は相応に、滞納しない普通の入居者へしわ寄せがない こうあるべきです。具体的な解決策として提案するなら 滞納による裁判手続きを「もっと手軽に、もっと早く、もっと安く」 これで全て解決します。なぜなら 国の対応では時間・手間・費用が掛かり過ぎるから自力救済をしてしまうが、簡便なら国の手続きを使う社会的弱者を受け入れるリスクも無くなる、なぜなら裁判上の解決が手軽だから入居審査もリスクが低いなら厳しくしなくていい＝審査の緩い社会費用も安価なら他の入居者にリスクを負担させずに済む残念ながら国の裁判で追い出された方も、審査が緩い社会なら「次のお部屋」も探せる 国の制度としての裁判を早い、安い、簡単にすれば全ての問題が解決するのです。誤解を恐れずに言えば「受け入れやすく、追い出しやすい」につなげることが却って社会的弱者の方の為にもなります。国の制度としての裁判を簡便にすることで解決できます。 「追い出しやすくすることは反対」 分かります、しかしそうやって一部の少数の入居者保護ばかり優先すると、家賃や保証料などのコストを「９５％以上の普通の入居者」が負担せざるを得ません。こう考えてみませんか？ 国が裁判で必要と認めたらという正当な「追い出し」、そして追い出しやすい環境があれば「どんな方でも受け入れられる環境になる」ということです。リスクが最低限になるのですから家賃保証会社が今回の判決が理由で審査を厳しくしたり、保証料を高くしたり、そんなことで社会的弱者の問題解決にはなりません。 不思議なものです、社会的弱者を救おうとして弱者を苦しめてしまう。私は不動産会社として「社会的弱者と住まい」問題にはかなり本気です。支援のお手伝いも社を挙げて取り組んでいます。 心の底から社会的弱者がお部屋を借りられないような社会はダメだと思っています。しかし、この問題は民間だけで解決しろ！は無理です。法律を作ったのは国ですから。でも逆の発想で考えてみましょう。「追い出しやすい環境は受け入れてもらえる環境」につながるのです。道を間違えてしまった方でも何度でも復帰できる社会が良く、排除する社会はダメです。その為には審査が厳しい社会は絶対に避けた方がいいのです。そしてその負担を９５％以上の「普通の入居者」へ転嫁することは「正直者がバカを見る」というものであってはならないのです。一見暴論に見えるかもしれませんが、本当に解決する問題はこちらの方だと思っています。 今回の報道では一定数この問題を世論も本質的に捉えているような気がしました。それでも今度は社会的弱者VS「普通の人」のような構図になるのでは？と思ってきました。「滞納する者の為になぜ普通の人が割を食うんだ」という論調ですね。でも、社会的弱者を救うことが「普通の人の利益を害しないなら？」、みんな救いたいはずです。この部分を本音と建前も含めて議論するなら有効な手段ではないでしょうか
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2022年12月18日
不動産投資と喜ばせ合戦
人は感情の生き物です。もちろん良い意味でも悪い意味でも 「さすが内田さん」の一声 つい先日のこと、新たに仲介させていただくお部屋がございました。入居者の方が望む要望が少し多く、オーナーさん（Aさんとしましょう）の負担が重くなりすぎるのでは？とのことで営業マンから私に話しがきました。特段珍しいことではありませんが、このまま全要望を受けてしまうとAさんの負担は重くなってしまうことでしょう。その為、途中から入居者さんとの窓口を私に代わってもらい、ゴチャゴチャしていた双方の要望の交通整理を行いました。ある程度Aさんと入居者さんの負担も公平になったところで、Aさんへ電話で報告しました。すると 「ありがとうございます。さすが内田さんですね、お見事です。それでお願いします」 あら、とっても心地良い。そう、このAさんは上手なのです。いつも私の心をくすぐってくるのです。こういった一言一言がとても嬉しいのです。私たちの仕事は当然ながら依頼者であるオーナーに収益をもたらすことです。その為にも入居者さんに快適に過ごしてもらうことなのです。仕事ですから当然ですね。でも、こういった一言をナチュラルに言われると内心 「へへっ！」 と嬉しくなってしまいます。こういった一言が無くても仕事ですから頑張るのですが、あると馬力が上がるような気がします。そして、こういったことをしてくれるオーナーさんは大体不動産投資が上手なのです。いい意味での「人たらし」というものでしょうか。 事実、Aさんがお持ちの物件は入居率も好調です、入居者へのサービスも上手なのです。 そんなAさんを取り巻く状況は？ ちなみにAさん、私だけにこういったことをしてくれるわけではありません。私たち管理会社を喜ばせ、入居者を喜ばせ、売買情報を持ってくる人を喜ばせ、施工業者を喜ばせ、みんなを喜ばせているこのAさん当然かもしれませんが、このオーナーの周りにはたくさんの業者が集まってきます。ここまで読まれた方で 「どうせそのオーナーは金払いがいいからそういっているんだ」「要は業者の言うことをハイハイ聞いて文句言わずに金払えってこと？」 「不動産会社に厳しく当たるなってこと？」 そうじゃないんです。もちろん、お金をたくさん払えば喜ばせることは出来るかもしれませんが、それはある一時だけです。正直全てをハイハイ聞いて金を払い続けていたら「カモ」と認定されるかもしれません。ちなみにAさんが買う物件も払う工事費も決して高くありません、なんなら安い位です。しかし、Aさんの周りの業者や不動産会社は Aさんが得する話しを次から次へ持っていくのです。みなこぞってAさんを喜ばせようと骨や手間を折っても仕事をするのです。なぜなんでしょうか？ この世は「喜ばせ合戦」 私の知り合いに腕利きの売買仲介業者が居ます。この方はかなりの実力者です。売買情報はこの業者さんを素通りすることはなく、「どっからそんな情報が？」とビックリさせられる程です。その売買業者さんの元には物件を買いたいオーナーが列をなしている印象です。しかしこの業者さんもAさんの周りの業者の一人です。 その方と話している時に印象的だったのが 「やっぱりいい物件売るなら感謝してくれる人に売りたいですよね」 そう、私たち働く者にとってお金は大事です。異論はあろうかと思いますが、まずはその為に皆さん働いている訳でもあります。とはいえ、それだけでもないんですよね。 時にはAさんより高く買う人がいる物件でもAさんに売ることもあるそうです。 不思議なものですよね。Aさんの周りには「他の業者よりサービスを良くしよう」「Aさんに選ばれよう」と各社が競っている始末です。 そしてAさんは値下げ要求や要望を自ら伝える必要もなく、「他より良いサービス」が受けられるのです。 ちなみにAさんですが、知識や相場の感覚はかなりのものです。欺こうとしても簡単ではないでしょう。 Aさんを騙せる人がいたら見てみたいレベルでもあります。 ではAさんだけ得するのはなぜでしょうか？ そう、結局この世は「喜ばせ合戦」なのです。 Aさんは周りを喜ばせている→嬉しい周りはAさんに気に入られようとする→Aさん得する→先頭に戻る 正のサイクルに入ったのです。 もちろん、不動産投資というのは収益を上げる為に行うものです。無駄な出費はしてはいけませんし、単価にも厳しくあるべきです。不動産会社の言うことを鵜呑みにしてもいけません。ハイハイ全部を聞いていたら間違った方向へ進む可能性もあります。周りから「カモ」と見なされたら大変な目に遭ってしまうでしょう。厳しい目で運営状況を見ておく必要があります。異論はありません。しかし、それと相手を喜ばせることは両立できるはずです。お金で喜ばせなくてもいいじゃないですか、相手への敬意や感謝を示すだけでも随分と違うものです。文字で書けば簡単なのですが、中々難しいものです。かくいう私も全然出来ていません。 人は感情の生き物です、良くも悪くもそんな中でAさんの正のサイクルは私も見習いたいものです。今回は精神論になってしまいましたが、なぜか上手くいっているオーナーはこの点が上手なのです。生まれ持っての心根なのか、努めてそう振る舞っているのかは分かりません。しかし、人を喜ばせると返ってくるという昔からの教えは不動産投資においてもあながち間違いではないと断言できます。
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2022年12月17日
世界は誰かの仕事でできている ～今頑張っているあなたへ～
疲れた時にはこの言葉 ありがとうジョージア、ありがとう社会のみなさん 「世界は誰かの仕事でできている」 良い言葉ですよね、言わずと知れた缶コーヒー「ＧＥＯＲＧＩＡ」のキャッチコピーです。私含め、社会で働いていると時に理不尽なこと、報われないこと、辛いこと たくさんあるでしょう。そんな時にこの言葉が頭をよぎります。誰からもスポットライトが当たらない所で一所懸命に頑張ることが、世界の一部なんだと思うと、もう少しだけ頑張れる気がします。自分がカッコよく見えてきます。自分に酔ってもきます。最終的には人を幸せにしてると陶酔感まで出てきます。ここまで来ると後は仕事は楽です。ヒーロー気分ですから同じような理由で、私は夜景というのが大好きです。夜景を見ると 「あぁ。誰かがこんな時間も頑張ってるんだな」と思えるのです。電気を作る人、明日の為に休んでいる人、皆が休んでいる時に働いている人。街の光が誰かが働いているということを見せてくれている気がします。どこかの誰かがこの時間頑張っているんだから、俺も頑張ろう。と見知らぬ誰かに力を貰っています。そして、自分の仕事も誰かに届いていればいいなと思っています。ありがとう！社会で働く同志のみなさん。 そして どういたしまして、みなさん。 そんな気持ちで働いていきましょう。 一所懸命な姿は誰も見てなくても、誰かの役に立って、私のように誰かが感動しているハズですよ。
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2022年12月16日
春からキャンペーンの概要と補足
好調なキャンペーンです 春からキャンペーンの概要 現在好評を博しております。「春から入居キャンペーン」ですが、よくお問合せをいただく内容を少しまとめております。 Q お部屋を見て決めた後の手続きの流れは？A お部屋が決まったら正式にお申込をしていただきます。その後、審査の承認が取れましたらご契約書を取り交わします。契約は先に済ませていただきますが、実際に家賃が発生するのは３月以降となります。Q お部屋を決めた後に万が一、不合格になってしまったら？A その場合は契約金含めて全額ご返金のうえ、契約解除となります。その場合にも解約違約金などは発生いたしません。Q ３月より前から少しずつ引越しをしたりお部屋を使ってみたいA ３月より前から使用することもできますが、鍵の引渡し日からの家賃発生となります。Q 家電レンタルプランも合わせて使えるの？A 冷蔵庫・洗濯機・ガスコンロの３点セットでレンタルできるお部屋もたくさんあります。 対象物件でもご自身の家電を使うことも可能です。その場合はレンタル代は掛かりません。Q 対象は学生だけ？A 新たに新社会人となられる方、寮から出てお一人暮らし、新たに霧島市へ転勤で来るなど理由は様々です。年齢制限などもありません。お気軽にお尋ねください。日々物件も入替わり中です。お気軽にご相談ご来店ください。
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2022年12月15日
原状回復でのトラブルの本質とは？オーナーの利益も考えてみよう！
正直者がバカを見てはいけません まずはこちらをどうぞ https://twitter.com/maakun1988/status/1421261646157078528?ref_src=twsrc%5Etfw%7Ctwcamp%5Etweetembed%7Ctwterm%5E1421261646157078528%7Ctwgr%5E0af6e4a2a9fe96f4c92e9ab52df915dd9f571175%7Ctwcon%5Es1_&ref_url=https%3A%2F%2Fwww.rakumachi.jp%2Fnews%2Fcolumn%2F283010 管理会社としての立場 私はいつも書いている通り、管理を任せてもらっているオーナーの味方です。こんなことを書くと「入居者を食い物にする悪徳不動産」と思われますが違います。いつも通り申し上げることですが、「だからこそ入居者を大切にする」という姿勢です。賃貸物件を持っているオーナーの収益を守るのが仕事です。だからこそ、家賃を支払っていただく入居者を大切にしなければいけません。理屈として当たり前のことですよね？おかしなことを言っていないことはご理解いただけたと思います。という前提の元、最近の原状回復について警鐘を一つ鳴らしたいのです。 原状回復０円になる未来がいいと思っている 私は管理会社としても、不動産業界の為にも入居者に落ち度が無ければ、原状回復費が０円になる未来がいいと思っています。本来そうあるべきなのです。入居者からいただく家賃で壁紙の張替えやハウスクリーニングを行う。入居者からはもらわない。それでいいと思っています。当社では退去時の原状回復に関しては「ほぼ」国土交通省のガイドライン通りです。冒頭のTwitterの表などは気まずいものでもありません。当社の契約書に添付しても良い位です。冷蔵庫などの電化製品による壁紙の黒ずみ通称「電気ヤケ」、家具による床材の凹み、経年劣化による壁紙の変色、壁に刺した押しピンの跡、窓ガラスの熱割れ、入居者が生活していたら当然に劣化する設備。これは入居者に請求すべきものではありません。他方、ご請求しているのは落書きや壁に何かを当ててしまい穴を開けたなどの「故意・過失」という物やタバコなどの嗜好品によるヤニ汚れ、知っていながら放置してしまい被害が拡大した「善管注意義務違反」になるものはご請求しています。これは簡単にいえば「落ち度があった、もしくは注意していれば防げたこと」ですね。これは仕方ないですね。このことを当社のオーナーさん達は理解をしてくださっています。ありがたい。だからこそ、当社では原状回復についてのトラブルはほとんどありません。訴訟沙汰なども一度も経験がありません。しかし、先ほど「ほぼ」ガイドライン通りというからには例外もあります。正直に申し上げます。現在のところ、当社では退去時のハウスクリーニング（エアコン含む）、和室の畳の表替えは特約として例外的に定めてあります。※畳は表替えを自分でする、現状のままで大丈夫という場合はもちろん請求しません。もちろん、これは違法ではありません。今のところ鹿児島県内では退去時のハウスクリーニング費用は後精算が一般的であります。一部では先にハウスクリーニング費用を貰っておくという業者さんもありますね。そして、ガイドラインを巡る裁判の判例でもざっくりと言えば「不当に高額でない」「しっかりと契約書で明示して合意しておく必要」「その他の項目については自然損耗はオーナー負担である」という要件があればハウスクリーニングやエアコンクリーニングを負担していただくのは賃借人にとって一方的に不利であるとは言えないとなっております。もちろん当社の賃貸借契約書にもしっかりと明記されています。見落としが無いようにその部分だけ赤文字で記入しています。国土交通省のガイドラインを抜粋したものを契約書にも挟んでおります。そして大体のハウスクリーニング費用の目安も記載するようにしています。契約時にもしっかりと説明しますしね。ですから当社では原状回復についての揉め事というのがほとんどありません。 でも原状回復費０円が実現しないのはなぜ？ ハッキリと言えば 未だに原状回復費でボッタくる業者やオーナーがいるから これですね。なぜこれが原因なのかというと 退去費用で高額請求する→だから家賃は低くてもいい→家賃を低く設定する→そうすると周りの相場も下がる→真っ当な収益でやっているオーナーの物件が選ばれない→真っ当なオーナーも家賃を下げるしかない→低い家賃では原状回復をオーナー負担で賄いきれない→入居者に負担してもらわざるを得ない→先頭に戻る こんな負のスパイラルになってしまうんですね。 本来は家賃の中でオーナーが原状回復したり、グレードアップをやりくりするという考えがいいのは当然です。問題が無ければ退去時に０円で退去出来る。この未来がいいのは当たり前ですし、管理会社の私もそう思います。 しかし、それは「原状回復費が０円でもオーナーが収益として十分やっていける家賃額なら」という前提があって初めて成り立つのです。 原状回復費をボッタくるデメリット 他の管理会社の評判などでも「退去時に高額な請求をされた」というような評判がある会社もあります。きっと当初に説明もなく、退去の時になってビックリする金額がきたのでしょう。そして、そういった評判が広まることはその物件のオーナーにとって不利益になることでしょう。このご時世「○○マンションに住んだら退去費用高額になるから止めた方がいいよ」などの口コミは無視できないものです。当社ではありがたいことに、解約する入居者が次の入居者を連れてきて「部屋の引継ぎ」をしたいという申し出が結構な割合であります。これは「自分はお部屋を退去するが、後輩がここに次住みたいと言ってる」という風に紹介付の解約予告が来ます。正直、これは嬉しいですよね。管理会社としても嬉しいです。「知っている人に引き継いでもいいと思える管理が出来たのかな」と思います。そして退去費用でボッタくっていたらこんな紹介はもらえません。そして、それによって空室期間が短縮できるオーナーも嬉しい。最高のスパイラルですね。短期で見るとボッタくる方が儲かるかもしれませんが、それが元で裁判になったり、悪評が広まることの方がよっぽどマイナスになることは間違いありません。 原状回復費０円を共に目指そう、しかし家賃は多少上がるよ では原状回復費０円の未来はどうすればいいのか？ 原状回復のガイドラインをもっと厳しくしてボッタくることが出来ないような法整備とセットで原状回復費０円でオーナーがやっていける家賃は払うという意識 これです！民間の賃貸住宅は必要です。仮に公営住宅だけにするとなったら税金も爆上がりでしょうから。そしてオーナーが原状回復費０円でも運営できる程度の利益は必要不可欠です。そうでなければ賃貸住宅など無くなってしまいます。賃貸住宅が全然儲からない、マイナスになるのであれば賃貸住宅など持つ人はいないでしょう。当たり前ですがそして賃貸住宅が減れば家賃は上がります。希少な物になってしまいますから。そうではなく、統一したルールの中でオーナー、入居者双方がバランスの取れた適正な「おたがいさま」の実現が不可欠なのです。入居者の側も適正な家賃を払うことで全員が原状回復費０円になる程度の家賃は負担してあげましょう。そしてオーナーも貰う家賃の中で上手く運営し、グレードアップなどを行えばいいのです。そうすると今より多少家賃の相場は上がるかもしれませんが、不当にボッタくられることのない未来であればあくまで「適正」の範囲内で限定的だとも思います。 当初のTwitterで思うこと 当初のTwitterの投稿についての感想は「良かったですね」と本気で思っています。しかし、反面「理解のあるオーナーだけ損してしまうのは嫌だな」という気持ちがあるのです。このTwitterのオーナーさんがどちらかは分かりませんがね、ひょっとしたら不当にボッタくるタイプかもしれませんし、そんな気持ちはなく、やむを得ない位安価に提供していた場合だったら少し同情します。誰だって安い方がいいのは当然です。しかし「正直者ばかり損させられる社会」は嫌なのです。それはもちろん入居者もオーナーもです。だからこそ、ルールがもっと厳格になってボッタくることが出来ない業界になり、更にオーナーにも正当な利益が出る範囲での家賃競争という入居者に取っても利益となる業界になってほしいのです。 原状回復費という揉めやすい、まだフワフワとしたルールが残る問題をしっかりと解決できればと思います。ですから今回は「オーナー側の立場も知ってほしい」という正直な気持ちで書きました。その上でも当社は基本的にガイドライン通りやっていますし、退去時に揉めることはない会社であり続けたいと思います。 その為にも当社は事前にしっかりと退去時にご請求させていただく項目は事前説明し、契約書にもハッキリと書きます。そしてボッタくる業者やオーナーは壊滅すればいいのに・・と思っています。でもきっといつか原状回復費０円の世の中になるでしょうし、そうなって欲しいものです。その上で入居者もオーナーも双方に思いやりのある人だけが得する社会になればいいですね。
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2022年12月14日
ＶＳゴミ屋敷 番外編 経験談からの考察 ゴミ屋敷のメカニズムと傾向
前回までは事例 今回は不動産に関する経験談です 前回までの記事はこちら https://lotushome.jp/?p=3425 https://lotushome.jp/blog/3458/ ゴミ屋敷の住人の誤解 前回まで実際の事例としての解決方法やリフォーム事例などをお伝えしました。今回は今までの経験のお話しをしてみます。私も不動産業界、特に管理会社として何例もゴミ屋敷を見てきたり経験してきました。今回はゴミ屋敷と呼ばれる人たちの傾向やメカニズムを私の個人的見解として、お伝えしてみようと思います。よくゴミ屋敷の住人は心理的に何か問題を抱えている。とか色々精神科医的な記事はたくさんありますが、実際の生活を見ることの多い不動産屋目線で話してみたいと思います。あくまで私個人の感想だったり実体験に基づいたものになるので、誤解を招くようなことがあるかもしれません。 部屋は汚いが外着はまとも 皆さんはゴミ屋敷の住人のイメージはどんな感じでしょうか？なんとなくホームレスのような感じや清潔感の無い恰好をイメージする方が多いと思いますが、私の経験上では半数以上の人が普段の身なりはまともであることが多いのです。当初は意外でした。普段会う人の恰好から想像つかないような汚い家。なぜ身なりに気を遣えるのに部屋には無頓着なのだろうと不思議に思います。仕事もしっかりしてる、人としての会話も普通。しかし部屋はゴミ屋敷。そんな人も多いのです。ちなみに前回までの記事のゴミ屋敷の住人さんも外着はまともでしたよ。 ゴミ屋敷の発生割合は女性の方が多い これは書こうか非常に迷いました。昨今の女性の権利向上などの風潮がある中で、誤解を招きそうだからです。当たり前ですが、男性と女性は平等であるべきですし、性別による決めつけなどは良くないというのも重々承知しています。私が言いたいのは「男性は女性よりきれい好き」とか「実は女性の方がだらしない」ということが言いたい訳ではありません。私の実体験として女性の割合が本当に多いのです。そして、今までの数多くの退去時のお部屋の状況から私の考察を話してみたいのです。ちなみに私が経験した割合でいうと６：４位で女性が多かったのです。そして、数々の退去時の傾向から考えると一つ仮説のような傾向があります。 女性は男性に比べるとキレイな状態で退去する割合が高い女性は「ＢＥＳＴ」と「ＷＯＲＳＴ」の両極端の割合が男性に比べると高い こういった傾向があります。とてもキレイに引き渡してもらえるのも女性が多く、反面ゴミ屋敷のような状態になるのも女性の割合が高いのです。 この傾向はデータとしてハッキリした物はないようですが、ゴミ屋敷を処理する業者さんに今まで伺ったところでは女性の方が依頼者として多いとのことでした。ある業者さんでは７：３とのお話しもありました。 もう一つ男女差の話しでするとゴミ屋敷の住民の年齢層なのですが、 男性は５０～になるしたがって割合が増加し、女性は３０～５０代の割合が高い これは仕事が要因になっていると思います。女性の場合、お勤め中の方が割合としては多く、男性は仕事を退職した後という傾向が高いようです。私はこの点については「孤独感をいつ感じるか？」だと思っています。様々なゴミ屋敷発生要因の中でも孤独感というキーワードが出てきます。要は孤独感を埋める為に物を買うことや身の回りに置いて孤独の埋め合わせとしてゴミを溜めてしまうという理屈です。男性の場合は女性に比べて友達や社会との繋がりが「仕事」メインになっており、退職後は上手くコミュニケーションを取れなくなり、孤独を感じてしまうのではないでしょうか。反面女性は仕事が激務などで十分なプライベートな時間などが取れない場合、孤独感を感じてしまうのが要因な気がするのです。仕事が落ち着いたり、退職した後は女性は社会や友人などとのコミュニケーションも男性に比べると上手くいくことが多いのです。そう考えるとこの年齢についての考察は案外的を射てるのではないかと思います。 意外と新品が多い 未開封新品 なぜ買った？使わないのに ゴミ屋敷と呼ばれる位ですから、かなりのゴミがあるのは間違いありません。しかし、ゴミ屋敷と呼ばれる状態の部屋にいくと、かなりの割合で新品の物が多いのです。特に新品未開封、あとは通販などで買ったはいいが段ボールのまま開封すらしていない物も多くあります。また、新品の物でも特定の物が多くあることもあります。ある人はもう十分あるにも関わらず、醤油の未開封が合計で２０本位出てきたり、スポンジだけが何パックも出てきたり、生活用品で偏っていることが多いのです。中には現金が散乱しているお部屋もありました。全てかき集めたところ、１０万円を超えていたこともあります。 悲しい事情でゴミ屋敷を作ることも 悲しい理由のゴミ屋敷 また、親しい親族の方が亡くなったことを期にゴミ屋敷を作ることが多々見られます。それまでは、社会常識もあり、人柄も良かった方が身内の不幸によりゴミを溜めていくのです。恐ろしいのは、会うと普段通りだったり、ふさぎ込んだりなどしていないケースもあり、外側から見て分かることが少ないものです。これも心の問題なのでしょうが、他人のサポートや言葉も届きづらいケースではあります。 なぜか生活圏だけはルールがあったりする 不思議な物で、そこかしこにゴミが積み上がり食べ残しやゴミが散乱していても一角だけキレイな場所が残っていることもあります。人によりですが、トイレだったりベッドの上だったり限定的ではありますが、一部だけキレイな場合もあります。他にも一部屋だけゴミが積み重なったいたり、衣類だけはキレイになっていたり。通常の感覚では「なんでそこだけ？」となるのですが、当人たちにしか分からないこだわりがあるのです。 単純に片付けが苦手、出来ないという人は割と楽 他にも単純に片付けが出来ない、苦手という人もいます。これは発達障害的な要素でもあるそうなのですが、こういった自他ともに認めている人というのは対応策もシンプルで解決も早いものです。ある方に至っては本当に片付けが出来ないということで、毎月２度専門の業者さんを呼んで片付けを代行してもらう決断をした方もいました。心の問題以外であれば解決方法はたくさんあります、当人に解決する気力体力があるのですからね。自分では解決できない、解決する気力体力がない方は出来るだけ早く、病院でも公的機関でも相談して欲しいものです。しかし、それが出来れば苦労しないというのが本当のところでしょうが・・・
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2022年12月13日
【閲覧注意】ＶＳゴミ屋敷② 問題解決とリフォーム編
費用の問題や解決までの道のり 前回の記事はこちらから https://lotushome.jp/?p=3425 帰ってきた入居者の目的とは 一人ゴミ屋敷で立ちすくむ私、すると玄関のドアが空き誰かが入ってきました。入居者が帰ってきたのです。音信不通となっていた入居者です。 私は現状の確認と今後の方針や希望を聞くと入居者は答えました。 既に次のお部屋は探して契約も済んでいる明渡しまでに少しずつ片付けようと思っていたしかし、精神的にも参ってしまい、中断した連絡したのだから、もう少し時間の猶予が欲しい手持ちのお金もないゴミに見えるが、必要な物なので捨てないで欲しい身内には迷惑を掛けたくないから親族には連絡をしないで欲しい連絡があったのは気づいていたが、どうしようもなく無視したついに疲れ果てて、少し寝ようと思って帰ってきた どうでしょう。みなさんはこの言い分を聞いてどう思うでしょうか？ 「放置しても仕方ないのだから何とかしろよ」「この期に及んでまだ身内に迷惑掛けたくないとか図々しい」「責任感が無い」「この部屋のどこで寝るんだ？」「次の部屋も借りているのに、なんで放置してるんだ」 色々な感想をお持ちでしょう。私もそう思います。しかし、ここでこの入居者を罵倒して動かそうとしてもハッキリ言えば無駄です。こういった人たちを無理に動かそうとすると解決はどんどん遠ざかっていきます。私は管理会社として数々のトラブルを解決してきました。そして色々な人を見てきました。経験上この入居者は 人生のカーナビ非搭載タイプ です、これは私が心の中で人を分類しているのですが、勝手な呼び方です。 そう、先ほどの言い分には何一つ合理性や責任感、解決までの道のりがありません。自分の願望だけなのです。 これはどういうことかというと 本来やらないといけない、叶えたいことはあるが、どう行えばいいのか道筋を自分で設定できないのです このタイプの人は「片付けないと大変なことになる」は分かっているのですが、その方法を設定できません。またこのタイプの人は何とか無理して方法を選択しますが、その選択が間違いであることがほとんどです。もしくは決断できずにズルズルと事態を悪化させてしまいます。 あたかも人生という長く、道順も複雑な道をカーナビ無しで突っ走る車のようです。どんどん迷ってしまい、最終的に行き止まりになってしまいます。 ですから人生のカーナビ非搭載タイプと心の中で勝手に呼んでいます。 このタイプの対応は以下の通りです。 正論をぶつけて行動させようとしない早く行動しないと更なるリスクが来ることを理解してもらうまだ間に合うことを伝え、「少しだけ」安心させる意見は聞くが採用しない、任せないこちらの提案を採用することが、最良であることを理解してもらう決断はその場でしてもらう このタイプは「しなければならないこと」は分かっているのです。しかし出来ません、そしてなぜか願望や希望は強い傾向にあります。頭ごなしに正論などをぶつけて「解決」を求めると思考回路がショートしてしまい、連絡を無視したり、問題を放置してしまいます。ですから、意見や願望、希望はまず聞いてみます。しかし決して採用したり、任せてしまってはいけません。共感して落ち着いたところで、次の手です。この方達は結局のところ「最良の決断」を欲しています。自分も解決したい気持ちはあるのです。出来ないだけです。プロとして、今後進んでいく道をしっかりと話して理解してもらうのです。例え本人の希望や願望が全て叶わないということが分かっていても・・その為簡単には納得しません。そこで「放置すると今後とんでもないリスク」があることも理解して貰わねばいけません。そして、決断は持ち帰って考えさせることは得策ではありません、また間違った決断をしてしまいますから。少し強引に思われるかもしれませんが、本人の為にも実は最良の結末を迎えます。そして迎えさせる知識も必要です。そこまで話すと大体こちらに決定権を委ねてくれます。正直、このタイプはこれが最短です。今回の入居者も正にこれで上手くいきました、時間は多少掛かりましたが以下の通りになりました。 必要な物を明日までに出す明日までに出せない物はゴミとして処分する自力で片付けは不可能なので業者に任せる処分に掛かる費用は名義の賃借人と話して決める期限を守れない場合は損害賠償の対象となる 当初は「自分で片付ける」「必要な物ばかりだから捨てるな」「もう少し時間をくれればいいだけ」と抵抗していました。しかし「このままでは契約違反である」「次の入居者が控えており、引き渡してもらえないなら損害賠償の可能性がある」「自力では到底無理な量である」「このまま放置して負債を抱える位であれば処分してもらった方が金銭的にもマイナスでないこと」「必要な物は明日まで猶予をあげること」 以上を理解してもらい、最後は「こんな風にしてしまい、すみませんでした、よろしくお願いします」と部屋を出ていきました。 そして、この顛末を本来の名義人に話しました。今回は名義は名義人であることから撤去処分費から原状回復の費用も名義人に責任があることを伝えました。当初は「なんで自分が費用を払わないといけない」「入居者に払わせろ」となりましたが、・契約名義が自分であること・又貸しをしてしまったこと・長引くと更に損害が増えること を話して納得してもらいました。また物件のオーナーにも報告すると「まずは次の入居者さんに迷惑が掛からないように急いでお願いします」との返答。 さあ、片付けますよ！ 【若干閲覧注意】まずはゴミを出してリフォーム前に清掃 これの１０倍以上のゴミがでました。次から次へとトラックへ積み込んでいきました ここからはスピード勝負です。まずは馴染みの便利屋さんに連絡し、ゴミ処分の見積りと日程を出してもらいます。費用も出来る限り圧縮してもらうようにお願いしました、何より名義人の方が払うことではありますが、少しでも負担を和らげてあげたいのです。その為、片付けと清掃を別の業者でお願いすることにしました。まずは片付けです。総勢５名ほどのスタッフが来てゴミをまとめてトラックへ積み込んでいきます。全然減りません。それだけゴミの量が凄まじい。 やっと床が見えてきました、しかし食品や水の汁が床にこびりついています。虫も湧いていました その他の画像はこちら 玄関もやっと通れるようになりました 荷物であふれた洗面室 トイレは比較的キレイでしたが、今回のリフォームでウォシュレットを付けることに 一番損傷の激しいＤＫ 居室も弁当ゴミの影響でシミが多数です 畳はシミも匂いもあり、到底使える状況ではありませんでした エアコンは既に故障していました。経年なのかは分かりません リフォーム前に匂いを取る とりあえず物をお部屋から片付けてもらいました。ここで清掃を入れます。リフォーム前に清掃を？と思われるかもしれませんが、とにかく匂いがキツイのです。職人さん達をこのお部屋に入れる訳にもいきませんし、そもそもこの匂いを取らずにリフォームしてしまっては、見た目はキレイで臭い物件です。まずは仮清掃と匂いを取る専門業者にお願いします。仮清掃後がこちら 床のシミも大分落ちましたが、やはり完全には落ちません 浴室は汚れだった為、ある程度キレイにこれでもう一度清掃すれば大丈夫でしょう 洗面脱衣所も綺麗になりましたが、床と壁紙、洗面台は交換することに 床の損傷は想像以上でした 畳は処分することに、新調することにしました キッチンはあの汚れが嘘かのようにキレイになりました まだ多少の匂いはありましたが、これは壁紙に染み付いてしまっている為です。 リフォームしよう オーナーとも協議し、今回はリフォームをお願いしました。 壁紙は全張替え床は損傷部分を研磨し下地処理をして、表面をフロアタイル仕上げ洗面台は経年劣化もある為、新品へ交換 壁紙も床も張替え、匂いも全くなくなりました 床を削り、下地補修します。幸い下地まで損傷は及んでいませんでした。 リフォーム後 凄まじい状態だったＤＫも綺麗に 和室も壁紙とフスマなど張替え、この後に新しいキレイな畳が入りました。 洗面台は新品へ交換し床も張替え トイレも同様に 天井には落ち着いた色の壁紙でアクセントに 写真ではリフォーム途中でしたが、既に匂いや汚れもなく、施工後に再度ハウスクリーニングを入れて、無事成約済みの入居者さんへ引き渡すことができました。実質１０日で片付けからリフォームまで終えることができ、ホッとしました。 費用はいくら？負担はどうなった？ リフォーム内容としては以下の通りでした 壁紙全張替え 全部屋の天井壁床貼替え フロアタイル和室畳交換×６畳洗面台交換脱衣所床ＣＦ交換ペーパーホルダー交換襖張替えエアコン交換 １台 合計で税込６０万円で済みました。そして契約名義の方の負担は４５万円（税込）となりました。洗面台の新品へ交換やエアコンの交換は賃借人に負担させることはできません。しかし、ご覧いただいた施工内容でこの値段はかなり安価に済ませることが出来たと思います。契約名義人の方が自身で他社の施工店に見積りを取ったところ、原状回復だけで１００万円を超える見積りだったことを考えるとかなり安価に済ませることが出来たのではないでしょうか。オーナー自身の負担手出しでグレードアップ分程度となりました。名義人の方に取っては痛い出費となりましたが、他社に比べれば負担も少なくすることが出来ましたので、お支払いもすぐに対応していただきました。しかし、この負担とは別にゴミの撤去処分費を支払うこととなってしまいますので、総額では８０万円前後の支出となってしまいました。少なくなったとはいえ、かなりの費用となりました。 名義貸しや又貸しはやめましょう 今回はオーナーや同業者向けに書いた記事ではありますが、賃借人のみなさんが見ていたら教訓はただ一つです。 名義貸しや又貸しはトラブルの元！絶対にやめましょう 当社としては次の入居者もスムーズに入居することができ、オーナーもリフォーム費用の負担が最小限に済んだことで結果としては無事に乗り切ることができました。このお部屋に関しては後１０年ほどは簡単なクロス補修程度で済むことでしょうから。しかし、契約名義人の方はこれまでの家賃負担額だけでなく、退去時の費用も払うことになり(今回の費用を実際の入居者に請求するようですが・・・)かなり痛い目を見てしまいました。 さて、いかがでしたでしょうか？もし対応を間違っていたらオーナーは全額自己負担などの憂き目にもあってしまったこのケース。無事終えることができ、ホッと一安心でした。 あまり実際の写真を見たことが無い方もいるかもしれないと思い、今回は実際の写真を掲載しました。ちなみに時系列や細かい点などはフィクションも織り交ぜてありますが、肝心な部分は実際の事例です。 このレベルの対応は非常に稀ではありますが、対応を間違うと全員が不幸になってしまいます。管理会社としては、これからの家賃を担っていただく次の入居者と落ち度のないオーナーは絶対に守らなければならないものです。もちろん、落ち度のあった名義人の方も入居者にとっても、最良な解決方法を提示できるように努めておきましょう。
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2022年12月12日
【閲覧注意】ＶＳゴミ屋敷① 実際の写真と対応
心の準備をしてから見てください。リアルなゴミ屋敷発見→又貸し解決→原状回復の全てを公開 解約の通知から全ては始まりました ※時間も経過しており、多少のフィクションも織り交ぜております ある日、当社の人気物件であるマンションから解約通知がきました。いつものように手続きを進めると【第一の矢 又貸し】「名義は自分だが、住んでいるのは別人です」とのこと。契約違反ですね、通常であれば契約解除となってもおかしくない状況です。しかし、解約申請をしてきている現在では契約解除も最早効果もないところです。とりあえず概要を聞くと「当時お部屋を借りたいという友人がいた。しかし本人が借りることが出来なかったので自分が借りてあげた」「しかし、本人も家賃を払えなくなったとのことで立て替え続けてきたが限界がきた」嫌な予感しかしません・・・現在まで、家賃の遅れはありません。近隣住戸からの苦情等もなく、表面上は普通の賃借人でした。そして、名義人の方が鍵も持っており、実際の入居者も解約に合意していることから通常の解約申請を受け付けることにしました。こんな目に合うとはこの時は予想もしませんでした。 ちなみに物件の概要です 間取りはこんな感じです。エレベーター付きのマンションです。オーナーも賃貸経営の上手な方で、空きがでると必要な修繕を素早く行っていただける方で、物件自体も満室を維持している物件でした。入居当時のビフォー写真が以下の通りです、 ＤＫです 玄関 洗面脱衣所 浴室 トイレ 居室 隣の和室も畳の表替えもし、キレイな状態での引き渡し キッチン キレイな状態で引き渡しをしております。 ゴミ屋敷×又貸し×明渡し拒否×次の入居者成約済み＝？ そして、解約申請を受け付けると募集開始です。当社では早ければ翌日には次の入居者募集のため、募集広告を掲載していきます。今回は賃借人と実際の入居者、双方とも連絡を取り、明渡し日付も確認しておりましたので募集に支障はないと思い、早速掲載しました。そして、まだ空き予定の段階で次の入居希望者を見つけることが出来ました。入居日は明渡しから２週間後を希望とのことで、まあ余程のことがない限り余裕を持てる日付でした。次の入居希望者が決まった旨を再度、賃借人と実際の入居者にも伝えたところ「明渡しは問題ない」との返答、いつものように順調に進みます。そして、解約の予定日まであと４日と迫った時に実際の入居者から連絡がありました。 「明渡しに時間が掛かるかも」 一方的に電話を切って、以降こちらからの連絡が繋がらなくなりました。 名義の賃借人に連絡をすると「それは困る、このままズルズルいって欲しくない」とのこと。当然でしょう。当社としても、次の入居者も決まっている状況、かつ実際の退去日などの目途も分かりません。これでは解約延長なども受け付けることもできません。ましてや本来は又貸しという賃貸借契約違反でもあることから、解約日にはお部屋を明渡して欲しい状況です。しかし当の入居者とは連絡も取れません、仕方なく現地へ向かいました。そして発覚するのです ドアの隙間からの強烈な異臭 私は現地へ着くと、インターホンを鳴らします。鳴ります。返答はありません。しかし、周辺には異臭が・・・「なんだこれ？」すると、玄関のドアポストが半開きになっています。私は何となくそこに顔を近づけてみました。 強烈な異臭 それも、ただ事ではないレベルです。前回の記事でも書きましたが、私は死臭というのが分かります、不動産管理会社を長くやっていると身についてしまった悲しい能力です。今回の異臭はそれに近しいのです。しかし、死臭というには少し何というか「濃度」のような感覚も違います。しかし、中で通常では起こり得ない事態が起こっていることは明らかでした。急いで当社の管理スタッフに連絡し、名義の賃借人に鍵を持ってすぐ来てもらうように要請しました。そして衝撃の光景を目にします。 閲覧注意 このあとに実際の光景をお見せします。しかし、かなり汚い部分もありますので、閲覧は注意してください。先に言っておきますが、事故物件などではありません。下にスクロールしてください。 良いですか？ 実際の室内の様子 ＤＫの写真です。足の踏み場もありません。塗りつぶしてあるのは帰ってきた入居者さんです。 ここからは各部屋の様子です。 居室です。分かりにくいのですが、実際は奥の和室に続く部分が谷のようになっていました。通路でしょう。 玄関 なぜ炊飯器がこんな所に 洗面脱衣所 ドラム式洗濯機が虚しくあります キッチン もはやキッチンと呼べるかどうか 奥の和室、畳も見えません 居室の角度を変えた写真 室内は食品から衣類まで雑多に積み上げられています なぜか多い未開封の物 部屋の隅々まで高く埋もれているゴミ 洗面台はその役目を果たせません トイレがなぜかキレイに見えてしまいます 写真には写っていませんが、中々の汚れです なんじゃこりゃ？ 室内に入ると足の踏み場はありません。やむを得ず靴のまま入ります。この時はひょっとすると中で亡くなっているのでは？という緊張も少しありました。しかし、中にはいません。そしてこの有り様異臭の正体はそこかしこに置かれている食品のゴミや生ごみであることが分かりました。しかしキツイ匂いです。かなりの年月が経っているのでしょう。５分も居たら匂いが自分に付く位の激臭！あまりの状態で撮影はしませんでしたが、冷蔵庫の中身は腐り果て、強烈な匂いです。また、水気も含んでいるのでしょうか、歩くと足に嫌な感覚が伝わってきます。洋服から家電、開けてない通販の物品、とにかく物が多い。一人で立ち尽くしていると玄関が開く音が 入居者が帰ってきたのです、そしてここから怒涛の事態へ突入します！ 続きます
