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2023年01月09日「内田さんだけが頼りです」韓国から来た２人の娘さんの家を探せ！ルームシェア編
今回は明るい話しですよ！ 韓国からの若い女の子２人が来店 これは私が１４年程前に東京杉並区で賃貸営業マンとして働いていた時のエピソードです。ある日、私のいる店舗に２人組の女の子が入ってきました。年のころでいえば１９才前後の小さな女の子たちでした。私は席に案内すると、お客様カードという最初に個人情報を書いてもらう書類を出しました。しかし２人の女の子は書こうともせずに、何だかモジモジしています。そして意を決したかのように１人の女の子が言葉を発しました。 「外国人でも貸してもらえるお部屋ありますか？」 そう、２人は韓国人でした。見た目では分かるはずもなかったのですが、言葉を発したらなるほど、確かに日本語のイントネーションや喋り方で分かるくらいでした。とりあえず私はお客様カードを手元に置いたまま、まずは事情を聞きました。 すると、「２人でルームシェアをしたい」とのことでした。正直、私はこの時点で「あぁ、無理だろうな」と思ってしまいました。そして、その表情を察したのかユナちゃん(仮名)が 「もういいよ、ここもダメなんだ」と言ってもう一人のジヨンちゃん（仮名）に韓国語で恐らく「もう帰ろう」的なことを言ったようでした。しかし、ジヨンちゃんはそんなユナちゃんを宥めながら私に話しを続けました。要点としては 韓国から日本語を学びに来ている２人とも将来日本で働きたい今は専門学校に通っているが、どうしても今入っている寮に馴染めない今日は物件探しの為に不動産屋を回ってきた 駅から順に不動産屋を片っぱしから訪ねていったそうです。 しかし「ただの１件も物件を紹介されることが無かった」とのことでした。 みなさんは「ひどい不動産屋たちだ」と思われたかもしれません。しかし、当時の杉並区周辺ではこの条件は絶望的だったのです。当時は保証会社も一般的ではなく、ルームシェアという条件も日本人ですら難しい状況だったのです。東京ということもあり、日本人で借り手はたくさんいるし、あえて外国籍の方、ルームシェアという不安定な入居を受け入れなくてもという状況でした。更には、彼女たちの連帯保証人というのも日本にいる先輩の韓国籍の方で親族でもない。という状況だったのです。ここまで聞いた段階でも正直厳しいだろうと思いました。当時の上司の店長も「多分物件無いから、接客して適当な所で切り上げて」という指示でした。当時勤めていた会社は地域で人気店でした。しかも時期は繁忙期、次から次へと来るお客様を捌くだけでも大変でした。売上のことを考えたら仕方ないことのようにも思えました。 胸を打たれる営業マン そして後ろ向きな接客が始まりました。まずは２人の希望に合いそうな物件を出してみます。２人は「これがああだ、ここがこうだ」と希望条件を話してきますが、私は負け戦と半ば諦めていましたが、一応他社に問い合わせてみます。 「お世話になります、今韓国籍の女性2人のルームシェア出来る物件を探し・・」まだ言い終わる前に先方から 「無いです」 心のオーキド博士も言ってます そして、それでも１０件ほど問い合わせたでしょうか、やはりありません。私は内心「これだけ頑張った形を見せられたから、もういいだろう」と思って２人に言いました。「やっぱり無いですね」と話して、２人が諦めてくれる方向へ促しました。するとユナちゃんは帰り支度をするのですが、ジヨンちゃんは真っ直ぐこちらを見て 「どうしても２人で住みたいんです、実は・・・」と言って話してくれました。 寮に馴染めないというのは嘘だったユナちゃんの家庭は裕福ではなく、高い寮費が限界であったそれで安い所に２人で住めば日本に居続けられる両方の親もそれが出来るなら「大丈夫」とのこともし見つからないならユナちゃんは韓国に帰らなければならない おぉ、マジか・・・ そしてジヨンちゃんは言いました。 「今日私たちの条件で頑張ってくれたのは内田さんだけでした、内田さんだけが頼りです。なんとかお願いします。」 私は胸を打たれてしまいました。 異国の地で拙い日本語で一所懸命に説明し、冷たくあしらわれ、それでも諦めずにここまで辿り着いたのか・・・と よし、ここは一丁やってみよう！と決めました。しかし、この日は次の接客予定が有った為、一旦帰っていただき、明日来てもらう約束をしました。 そして執念のお部屋探しが開幕 私の心にアンセム（応援歌）が鳴り響きます そして翌日、２人はしっかりと約束の時間に来てくれました。今日の作戦は「自社のオーナーに土下座外交」これでいこうと決めていました。その為に本社から管理部を呼び、オーナー名簿を持ってきてもらいました。目の前の２人も昨日本音を話してスッキリしたのか、今日は協力的です。あんなに不貞腐れていたユナちゃんですら、今日は笑顔がチラホラ見えます。さて、スタートしました。 が、しかし お断りの連発です。そう、保証人も外国籍（日本語も拙い）、日本人の身よりはいない、ましてや学生２人のルームシェア。厳しい条件です。あんなに笑顔だったユナちゃんも少し涙目です。最早韓国に帰らなければいけない現実が襲ってきたのでしょう。それでも私は片っぱしからオーナー名簿のうち、２Ｋ以上の間取りを持っている方に連絡していきます。どれ位掛けたでしょうか、恐らく２０～３０件程掛けたあたりで一人のオーナーさんが 「まあ、普段部屋を決めて貰ってるしね、いい子たちなの？」との言葉が 私は「もちろんです、もしお時間あるなら面談でもいかがですか？」と続けました。すると「まず部屋を見てもらって、気に入ったら声を掛けてよ」とのことでした。私はすぐさま２人を連れて部屋に向かいました。そこは杉並区の阿佐ヶ谷という町でした、オードリーの春日さんが住んでいた町としても有名ですが、長い商店街もあり、本当に住みやすい所です。現地に行くと、確かにキッチン周りは狭いものの、ちゃんと２人の部屋が確保でき、当初の家賃設定もクリアしていました。ユナちゃんもジヨンちゃんも大変気に入ったようでした。すぐにオーナーに連絡し、近くの喫茶店で待ち合わせをしました。オーナーさんが現れました。ユナちゃんもジヨンちゃんも「ココがダメなら」という気持ちで緊張してしまい、上手く話せません。 決着 情熱のプレゼンスタートです！ 代わりに私はオーナーさんの前で熱弁しました。この子達がいかに素直な子か、ひたむきに頑張る子達です、今緊張しているだけです、しっかりとした子です、勉強も頑張っているし、来日して一年足らずで日本語も大分覚えてます、迷惑も決して掛けないことでしょう、などなど 情熱のプレゼンをオーナーの前で繰り広げました。するとオーナーさんは一言 「よし分かった、内田さんが保証人になるならいいよ」ＯＨ・・・・・ そうか、私の情熱だけでは無理だったか・・・と思ったところ 「ウソウソ、良い子達じゃない！気に入って貰えたならそれで大丈夫だよ」 やったーーーーーーーーーーーーーーーーー！横でユナちゃんもジヨンちゃんも大喜びです、キャーキャーと喜んでいます。そこからはとんとん拍子で物事は進みます。オーナー審査も終わったので、契約書を取り交わし、通常通り入居手続きを進めていきました。そして、鍵渡しの日、２人がやってきました。鍵を渡して「何かあったら連絡してくださいね」と言って送り出そうとした時のこと ２人からクッキーの詰め合わせを貰いました。そして 「内田さんのおかげで２人で住むことが出来ました、あの時諦めないでいてくれてありがとうございました」 私は急に涙が出そうになりました。申し訳なさもこみ上げてきました。最初は無理と決めつけて、帰ってもらおうとしたのに・・でも、諦めずにやり遂げた達成感も同時に沸いてきたのです。一生懸命涙をこらえて、明るく２人を見送りました。店の先輩もその様子を見ていてくれました。店に戻ると褒めてもらいました。そしてなぜか最初は「多分物件無いから、接客して適当な所で切り上げて」と言っていた店長まで 「ここまでやり切るのが営業マンだからね」 と異次元の褒め方をしてきました。なぜだ？昨日の記憶を無くしたのか？ともあれ、この１件は私にとっても大きなものになりました。それは今回は外国籍というハードルだったけれども、同じように苦境に立たされている人たちにとっては我々営業マンしか頼みの綱はいないのだ。そして、本当に苦しい人は中々本音を言ってくれないんだ。そして言えなくなったのも周りの環境があったからなんだ。と以降、私の接客は変わりました。本音という部分が出るのかどうか？言いづらいことを話してもらいやすくする為には？と試行錯誤していくようになりました。まだ今でも完成していませんが、少しは上達してきたと思います。後日談として、その後も町で偶然会えば、ちょこちょこ「ユナちゃんと喧嘩しました」とか「ジヨンちゃんと旅行に行きました」と２人は話してくれました。もう年月が経って、私も東京にいませんが、今もどこかで２人が幸せに過ごしていればいいなとたまに思い出します。
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2023年01月08日
お引越しの挨拶 いる？いらない？【2023年最新版】
お隣さんへのご挨拶、するしない？ 皆はどうしてるの？ 隣近所への引越し挨拶はいるのか？ さて、ご入居前に聞かれるこの質問今回は管理会社としての方針と、もし引っ越し挨拶をするならどのようにすればよいのか？挨拶の仕方から挨拶時の物、文面をお話しします。管理会社として見解を出す時が来ました。昔は引っ越してきたら両隣と上下階は挨拶にいくものだ！なにかあった時の為に挨拶にはいった方が良いというのが定説でした。我々ロータスホームでも最近お話しすることも多くなってきたこともあり、ある程度のラインをお出ししようと思います。結論からいきますと 「引っ越し挨拶はしなくてＯＫです」 その為、当社物件などお住まいになる場合などはお引越し挨拶はしなくても結構です。管理会社としての方針はこのようにしています。 「なんで？した方がいいんじゃないの？」という意見も分かります。もちろん、「するな」という訳ではありません。やはりご挨拶をしておきたいという方はしていただいて大丈夫です。挨拶をするメリットもあります・ご迷惑をお掛けした時に挨拶に行っておいた方が許してもらいやすい・自分に何かあった時の為に助けてもらえるかもしれない確かに、そういった側面はあるかもしれませんね。しかし、このご時世でご挨拶の弊害や不要論もあります。そして、どちらが多数になったかというと「挨拶は不要」と感じる方が増えてきたのです。デメリットとしては 女性の一人暮らしであることが分かるお隣さんとの「近所づきあい」の感覚の違いそもそも挨拶される側も望んでいない防犯上の懸念コロナウイルスで他人と会いたくない 特に最近はこの「近所づきあいの感覚の違い」が大きいような気がします。「ご挨拶に行った先が変な人や怖い人でトラブルになる」 実はこのようなケースはほとんどありません。それよりも多いトラブルは 「いい人過ぎて困ってしまう」 このケースの方が多いように思います。昔こんなことがありました、ある新入居者Ａさんがお隣のＢさんにお引越しのご挨拶をしたところ、ＢさんはとてもＡさんに好感をもちました。入居後しばらくして、Ａさんから管理会社へ連絡が来ました、その内容は「Ｂさんからのおすそ分けや長時間の雑談などで困っている」とのことでした。聞けば、事あるごとにＢさんから野菜などのおすそ分けや、顔を合わせれば世間話などをしていた、当初は嬉しかったが、頻度が多くなってきてお返しをしたり、お話しをすることが大変になってきたとのことでした。お互いに良い人同士だったため、良くしてあげたいという気持ちがこの結果になってしまいました。ちなみにこの事例ではＢさんが変わり者ということはありません。近隣とのトラブルなども一切なく、他の方とは会釈をする程度の方だったそうです。挨拶をきっかけにお互いの感覚のズレがお互いの重荷になってしまった悲しい事例です。では、ご挨拶は完全にしない方がよいか？と言われたら１つだけ例外があります 挨拶しておいた方がいいケースも 例外もあります 「小さいお子さんがいて周りへの迷惑が気になる」という方はご挨拶をしておいた方がよいでしょう。 この場合は大体ファミリー向け物件になるため、お互いの感覚も近く、コントロールしづらいお子さんの騒音に対して事前にご説明したほうが良い結果になることが多いと思います。しかし、その場合でもおススメしているのは「会わずにご挨拶してください」これです。それではご挨拶をする場合のおススメのご挨拶の方法、贈り物、文面などについてお話していきます。 お引越しの挨拶するならコレ 1.ご挨拶の方法基本的にはお引越し当日、もしくは翌日までに両隣と上下階へ物とお手紙を添えてポスト、もしくはドアノブなどで会わずにご挨拶特に新型コロナウイルスなどにより来訪者そのものに気を遣われる方も多いため、ご挨拶それ自体が不快になる可能性もあります。 お手紙と粗品があれば「わざわざ来てくれたのだな」と思ってもらえるため、それで十分でしょう。 2.贈り物洗剤やタオルなど食品以外の物で金額は200円~700円程度の物特に多いのは・タオル（紙のし付き）・台所用洗剤 ・サランラップ ・フリーザーバッグなど生活必需品が多く、ネットで「引っ越し挨拶 粗品」とでも検索して出てくるもので十分です。ポストやドアノブでの受け渡しとなるため食品関係は避けた方が無難です。好みもありますからね。3.お手紙の文面カード程度の大きさで結構です。例文「〇月〇日に○○号室に越して参りました○○と申します。 このご時世ですので、ご挨拶をお手紙にて失礼いたします。 こちらには小さな子供が２人おり、何かとご迷惑をお掛けすることもあろうかと思います。 注意を促してご迷惑にならないよう努力いたします。 また、心ばかりではございますが、ご挨拶の品を入れておりますので、お使いいただければ幸いです これからお世話になります。どうぞよろしくお願いいたします。」お伝えするポイントとしては ・子供がいること ・こちらとしてもなるべく迷惑にならないよう注意していくこと これがあれば十分だと思います。一人暮らしで挨拶をしたいという場合でもこのようにお手紙と粗品でご挨拶すれば良いと思います。あとは、集合住宅ですからお隣や上下階の方へ配慮しながら生活していけば、それが何よりの気遣いになるのです。よく聞かれるお引越しの時のご挨拶。皆さんも他の方がしているか？不動産屋としてはどのように考えているか？管理会社としての立場をハッキリとお伝えしようと思いました。
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2023年01月06日
【ちょっと閲覧注意】年末年始に起こりやすいお酒のトラブル
事件かと思うのですが、「お酒によるトラブル」の可能性も、解決方法は？ 年末に入電「廊下に血が・・」 先日、入居者さんから一本の電話が 「廊下に血があります、何か事故とか事件でしょうか？」 これは大変です、とにかく向かいました。すると入口から一定の間隔で赤い点がこれはイカンと思い辿っていくと、途中の階段で一気に量が増えました。それが冒頭の画像ですね。生々しいのでモザイク掛けのままですが、大体分かることでいえば、階段のこの部分でなにかしらがあったのでしょう。恐らく階段の途中で転んでしまったのではないでしょうか。 そのまま外へ出て行ったのでしょう。その為、入口から点々と続いていたのです。ケガをした人がそのままマンション外へと向かったと推測されます。とりあえず応急的に清掃をしましたが、血の扱いというのは厄介なものです。ケガなどで出血した場合ならまだしも、病気による出血などであった場合、感染症のリスクがあり、簡単に清掃できるものではありません。また、血液というのは意外と落ちないものです。衣類などに着いた場合もシミになりやすいことは皆さんご存じだと思います。今回はオーナーさんにご報告して清掃の方に薬剤を使って落としていただきました。今回の調査では事件性などもないようでした。しかし、年末年始や年度末にはこの手のトラブルが起こりやすいのです。なぜでしょうか？ 年末年始や年度末の「泥酔トラブル」の解決法 年末年始や年度末で増えること、それは「飲酒の機会」 そう、それに伴う 泥酔トラブル もちろん頻繁に起こる訳ではありませんが、この時期ならではのトラブルという感覚です。私も数々この手のトラブルがありましたが、鹿児島県民はお酒に強いのか最近はほとんど経験しなくなりました。しかし、東京都で分譲マンションの管理をしている時には以下のような経験がありました。 泥酔して転んで流血泥酔で自宅と勘違いして別の部屋に侵入しようとして警察沙汰泥酔して共用部分で寝てしまう人繁華街に近い物件でエントランスに吐しゃ物(ゲ〇)繫華街に近い物件でエントランスで立小便酔ったカップルが分譲マンションのエントランスでいかがわしい行為をしようとして警察沙汰酔ったサラリーマンが泣きながらカラーコーンに愚痴を熱弁 どうでしょう、どう対応すればいいのでしょうか？ 正直、警察か救急への通報一択となります なぜならお酒を飲まれて泥酔した状態で人に迷惑を掛ける方を理性的に止めることは「ほぼ不可能」です。正気であれば話し合いや注意もできますが、泥酔状態では難しいうえに、下手に身体に触れようものなら、こちらが加害者の烙印を押されかねませんので、警察や救急に電話して対応せざるを得ないのです。また、中には逆ギレのように感情的に喧嘩腰で向かってくる方もいますので尚更です。 言い飽きた格言ですが 酒は飲んでも飲まれるな これに尽きますね。私もお酒の場は好きです。楽しいお酒の席は大好きです。但し私は激弱です。すぐ真っ赤になってしまい、すぐ酔ってしまいます。しかし、その為か、記憶を飛ばしたりすることもありません。このようなトラブルを起こしてしまう方の多くが、「それなりに飲めるか強い」人が多いそうです。飲めるからこそ適量を超えてしまう。そして、飲み会までは理性を保っていたのが、一人になった途端理性を飛ばしてしまう方が多いと警察の方に聞いたことがあります。という訳で、泥酔者の対応については警察や救急などに連絡し、一人で対応することはしないようにしましょう。特に異性間では身体に触れた触れないで大ごとになることもあります。良かれと思って体を起こしてあげたら財布が無くなって、加害者扱いを受けるというケースもあります。善意が善意のままではなくなります。気を付けましょう。そして、お酒を飲む側もほどほどに、最後まで楽しいお酒にしましょうね。
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2023年01月05日
あけましておめでとうございます
蒲生の大楠 近くからでは全体が収まりません。正に御神木 2023年も皆様にとって実り多き年であるように 新年あけましておめでとうございます。２０２３年が始まり、当社も４日より営業を開始しております。振り返れば２０２２年は新型コロナウイルスも収束することもなく、ウクライナ侵攻など決して明るいニュースばかりではありませんでした。しかし、そんな中でも私たちに出来ることはたくさんある。という思いで昨年は走ってきました。世界が暗くても「私たちに近い範囲で出来る範囲で」身の回りの人を幸せにするお手伝いは出来ると信じています。目に映る範囲だけでも、自分の力の及ぶ範囲だけでも人の幸せを願っていきたいものです。正直、若い頃は他人の幸せを妬んでしまうことすらありました。お恥ずかしい話しですが最近ようやく目に映る他人の幸せも微笑ましく見ることが出来るようになりました。そして、身の回りの人たちが幸せそうだと自分自身も「いい気分」になるようになれました。我々管理会社というのは、一番過ごす時間の多い「住宅」の管理が主になります。だからこそ、この時間を大事にしていきたいなと思っております。出来ることが限られているからと諦めることなく、誰かの人生の気付かれないかもしれない部分でも、幸せのお手伝いが出来ればなと新年の蒲生八幡神社で願いと決意を祈ってきました。おみくじは「末吉」でした。
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2022年12月31日
一年の感謝をみなさまに
本当にありがとうございました。来年もみなさまの幸せのお手伝いを目指して頑張ります。 感謝 早いもので、２０２２年ももう少しです。みなさまの２０２２年はいかがでしたでしょうか？我々ロータスホームは前身のマルトクエステート霧島店から一新し、２０２２年１月より株式会社ロータスホームに生まれ変わりました。新型コロナウイルスも以前猛威を振るってる中、新しい会社としてとにかく激動の一年でございました。少し前進したかと思えばまた後退の繰り返しをしながら、スタッフと共に一所懸命に取り組んでまいりました。時にはみなさまにご迷惑をお掛けし、お𠮟りを受けることもありました。しかし、２０２２年の終わりに差し掛かり、振り返ってみると、たくさんのオーナーさん、業者さん、入居者さん、たくさんの方から温かい言葉をいただきました。たくさんの方々に応援、ご支援をいただけたおかげだと思っております。とても嬉しかったです。正直、不安や迷いも抱えながらの一年でした。「どうやったら喜ばれるのか？」頭の中はこればかりでした。そんな中でいつも励みになっていたのは、みなさまからの ありがとう この言葉でした。何者でもない私たちに期待と応援をくださった全ての皆様に感謝申し上げます。そして来年は今年より更に成長し、もっと皆様のお役に立てるように精進してまいります。 拙い私と一緒に頑張ってくれたスタッフ、腕の良い業者さん達、同じ不動産業界に身を置く同業者さん、当社の管理物件にお住まいの入居者さん、私たちを信頼し物件を預けてくださっているオーナーさん、そしてロータスホームにお越しいただく全てのお客様、皆様に感謝を申し上げます。まだまだ至らない点もたくさんあろうかと思いますが、今後ともスタッフ一同よろしくお願い申し上げます。 皆さまにとって実り多き２０２３年になるよう願っております。 株式会社ロータスホーム 代表取締役 内田 幸喜
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2022年12月30日
満室経営とは誰のおかげなのか？
管理会社のおかげでしょうか？ 入居率ＵＰのお礼を受けて返す一言 オーナーさんとお会いした折に、このようなことを言われることがあります。 「ロータスホームで入居率が上がりました、ありがとうございます」このようにお褒めの言葉をいただくのですが、私はこの言葉をいただくと必ず 「いえ、こちらのご提案を受けてくださったおかげです、こちらこそありがとうございます」 と返します。そう、管理会社にとって入居率を上げることはとても大事な仕事の一つです。しかし、入居率が上がったら全て管理会社の手柄だとは思えません。なぜなら、管理会社がいかに優秀だとしても、その提案をオーナーさんが飲んでいただけないことにはどうしようもありません。私たち管理会社は物件の決定権は持っていません。あくまで決定するのはオーナーさんですから。不動産を持っているオーナーさんにとっては、賃貸経営というのは楽しい提案ばかりではないのです。時に費用を支出したり、意見を交わしたり、時間を使ったりと、頭も心も体も使いながら決断していくのです。そんな中で、私たち管理会社からの提案を飲んで、ある種信用して任せてくれるのです。全ての策や提案が当たればいいのですが、そう上手くいかないこともあります。それでも二の矢、三の矢と一緒に進んでいくと、自ずと良い結果になっていきます。 ですから、本心で入居率のＵＰは「オーナーさんのおかげ」と思っています。もちろん、管理会社の言う事を全て聞けとは思いません、各オーナーさん毎に進め方も違ってきます。投資スタイルや規模、将来へのビジョンなどで良好な経営方法はいくつも枝分かれしていきます。万人に成功する方法など無いと言ってもいいでしょう。それでもイメージを共有し、一緒に満室経営を目指していく過程は楽しいものです。何だか、年末に差し掛かりたくさんのオーナーさんがお越しいただいたり、お会いする機会が多いこの季節、そんなことを改めて考えておりました。そして、提案を飲んでいただいたら結果を出さねばならない！という良いプレッシャーもまた醍醐味の一つでもあります。
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2022年12月29日
なぜ騒音問題は解決しづらいのか？③ マンションなら大丈夫という幻想他 まとめ
音に強いという過度の幻想はやめておきましょう https://lotushome.jp/blog/3289/ 前回の記事はこちら ７ マンションなら大丈夫という幻想 次にあげるのが、音の問題を避ける為にマンションという選択肢への「過度な幻想」です。そしてこの過度な幻想こそが騒音トラブルを発生させてしまうという内容です。これは、事実の部分と期待の部分がズレるという話しです。まず、音に対して「アパート」と「マンション」ならどっちが強いか？といえば「マンション」であるのは間違いありません。これは構造の差によりますが、大体そうでしょう。しかし、音のトラブルは「アパート」「マンション」どっちが少ないか？といえば必ずしも「マンションの勝ち」とはなりません。なぜでしょう？ 音の問題は「期待」と「感覚」にも関わるから そう、音の問題は感覚の違いによるものと話してきましたが、マンション＝音に強い というイメージから過度の期待によるトラブルも多いのです。要は「マンションに住んだのに音が聞こえる」という主旨です。皆さんにハッキリと言っておきたいのですが、例え分譲マンションであったとしても共同住宅である以上、「音はします」にもかかわらず、マンション＝音がしない という期待を持った方からすると「許せない」という感情を持ってしまいます。体感になりますが、マンションタイプの方が騒音トラブルは多い印象です。これは以下の側面があると思っています。 マンションだから音に強いと思って「音を出す側」が気を遣わない人がいるマンションだから聞こえないと思って「音を受ける側」が期待しすぎるアパートはそもそも「聞こえる」という前提の人が住みやすい音に対して意識の高い（過敏な）人が住みやすい マンションという物への過度の信頼や期待が却って騒音問題に繋がってしまうケースですね。一般的にアパートタイプというのは「音にそこまで強くない」という前提がありますから、選択する方は音に対する期待値がそこまで大きくないのです。他方マンションというのは強いのですが、それでも全くしないという訳でもありませんから、音に無頓着な方が近くにいれば聞こえてしまいます。しかしマンションへの過度の期待値がある方は「音に悩みたくないからマンションにしたのに」という感情も出てしまうのです。その為、騒音に対する苦情というのはアパート>マンションとはならないのです。そしてマンションの方が音の苦情はこじれるケースは多い印象です。やはりマンションに対する期待値というものが働いているのかもしれませんね。 ８ 救われない専門家や訴訟 訴訟や専門家を活用することも解決の一つではありますが、容易ではありません。これまで申し上げた通り、「騒音」と認定するだけでも高いハードルです。しかもその後弁護士などを使い訴訟などに移行しても変わりません、やはり守りの堅い「借地借家法」、損害賠償を求めても被害とのバランスを欠いた金額、そもそも訴訟費用などが高い現状など本当の意味で救われることが少ないのです。騒音と認定する為の費用から弁護士費用、裁判まで持ち込む労力。これらは並大抵のものではありません。被害者側に立つとあまりに膨大な労力！解決への道はこれでは困難です。 ９ 管理会社は「人の管理」はできない 借りていただく入居者の行動や宅内での生活スタイル、昨今ライフスタイルの変化や個人個人の新しい価値観などの多様化も叫ばれております。管理会社はあくまで「建物の管理」であり、「人の管理」ではありません。私権を制限するようなことは出来ませんし、すべきでもありません。昔の古い時代のようにお部屋を無断で開けて見る、などはもってのほかです。解決をしたい管理会社ですが、同時に入居者の自由は尊重したい。誰かに制限を課す為にはしっかりとした「基準」が必要です。大多数が納得できる「基準」ですが、現状これはありません。我々管理会社の最大の弱点である「人の自由」とのバランス。個人的には国や法律しかこの部分は触れないのです。せめて基準などが示されるだけでも随分と解決しやすいのですが・・・ まとめ 変革の時では？「借地借家法」 最近の賃貸住宅を取り巻く問題は「借地借家法」の「強さ」が変に作用している印象です。一昔前は横暴な大家や悪徳不動産が横行した経緯もあり、入居者の権利が弱いものでした。そこで登場した「借地借家法」は多くの人を救いました。それに異論はありません。入居者と大家というのは対等であるべきです。しかし、ライフスタイルなども変わった昨今、本当にこのままで良いのでしょうか？最近の借地借家法は「弱者救済を強く打ち出し過ぎて、逆に多くの普通の人を苦しめている」印象があります。音の問題もしかりです、悪質に騒音を出す場合でも「借地借家法」は守ります。簡単に追い出すことはおろか、調査さえも管理会社やオーナーは簡単にできません。こんな状態では誰が助けてあげられるのでしょうか？国や裁判に訴えたとて、明確な基準はなく、実際に実効性のある判決は期待薄です。普通に心穏やかに過ごしたい大多数の人を守れないのです。私は何も「管理会社やオーナー目線の法律になれ」「入居者を簡単に追い出せるようにしろ」とまでは言いません。しかし、「かなりのレアケースに備えようとして、９９％以上の普通の入居者が困ってしまう」現状には警鐘を鳴らしたいのです。社会的弱者を守る為の法律が「好き勝手放題する人」も同時に守り、そして悪用されている現状には異を唱えたいのです。社会的弱者を守ることは第一ですが、だからといって９９％の大多数を蔑ろにすることはいいのでしょうか？両立する道はあるハズです。
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2022年12月28日
なぜ騒音問題は解決しづらいのか？② ～強力過ぎる？借地借家法～
騒音問題！マンションだろうがアパートだろうが発生しますね。 https://lotushome.jp/blog/3233/ 前回の記事はこちら 実は９割以上の騒音は解決する 前回から騒音問題解決の難しさや、何が解決の障害となっているかを書いてきました。しかし、この「騒音問題」ですが、体感では９割以上はすぐに解決します。 騒音問題での一般的な解決としては、音の苦情が寄せられた場合 ①書面で全体もしくは該当住戸への注意喚起②書面で収まらない場合、該当住戸への直接連絡③解約を見据えて該当住戸への警告 だいたいこんなプロセスを踏んでいきます。 しかし、①の書面による注意で大体９０％位は収まります。「そうか、自分が出した音がうるさかったんだな、注意しよう」 こんな感じなのでしょう、これで大体収まります。みなさん、普通の入居審査を経ているので①で大体９０％以上、②までいけば９８％位は解決します。しかし、これをくぐり抜けた残り２％の騒音問題はかなり厄介なのです。そして、この少数のケースこそ、高い壁に阻まれて解決が困難なのです。 ４ 強力すぎる「借地借家法」 次にあげる項目が「借地借家法」です。この借地借家法という法律ですが、本来素晴らしいものです。全体の主旨としては 「大家より立場の弱い借主を守ろう」 という法律です、ですから「大家の意向だけでは退去させられない」とか「少々の違反があったとしても、よほど悪くなければ解約してはいけないよ」という法律になっています。要は立場の弱くなりがちな入居者を「大家」や「管理会社」から守ろうとする法律なのです。この素晴らしい「借地借家法」ですが、一度入居者同士の問題になると凄まじい壁となってしまうのです。よく、騒音に悩まされる方から 「こんなに迷惑な音を出す方は追い出した方がいいんじゃない？」と言われます。実際、感覚の違いなどでもなく、上下階などで影響のあるレベルの音を出す入居者というのは稀にいます。そして、一般的な契約書などにも「他の住民に迷惑を及ぼすような騒音、その他の行為～」などが禁止事項として入ってもいます。「じゃあ、それに違反したんだったら契約解除できるでしょう」 そんなに簡単にできないんです！「借地借家法」があるから そう、ここで出てくる借地借家法、入居者の権利というのは非常に強いんです。簡単に住まいを奪われてはいけないから「借地借家法」は出来ているのです。確かにそれはその通りです。しかし、入居者同士になるとお互いに「借地借家法」に守られているため、どちらかを一方的に追い出す権限は「大家」「管理会社」ともに持っていません。そして、契約解除するには、前回書いた通りですが 「受忍限度を超える必要がある」受任限度というのは「音が不愉快なのは分かるが、ここまでは普通のことだから我慢しなさいよ」という基準です。 この「受忍限度」ですが、騒音については特に基準があいまいです。音についてもこんな感じです。 騒音がしたとしても 音の具体的な内容(何をして音を発生させてるか)音の性質音の頻度音の発生時間帯音の継続時間音の継続期間周辺環境の状況（閑静な住宅街と賑やかな商店街では違う） これらを超えたものが「受忍限度」を超えるという「騒音」なのです。ハードルが高いのです、基準があるようで曖昧なのです。各サイトなどでは騒音の基準として「○○デシベル以上は騒音」と書いてあったりします。しかし、「受忍限度」というのを超える為には、一時的な音だけでなく、周辺環境など様々なものと組み合わせないといけないのです。ここに騒音問題の難しさがあるのです。 聞こえる「騒音」と法的な「騒音」の違い このように、聞こえる「騒音」と法律が契約解除を認める「騒音」の違いがあるのです。もちろん、聞こえる「騒音」が一番の被害となってしまうのですが、法的な「騒音」まで該当しないと契約解除などは難しいのです。基本的には共同住宅では「受忍限度」という考え方はなければいけません。「どんな物音も少しでも立ててはいけない」となると誰も住めません。どんなに強固な建物でも多少の物音はしますし、みなさんもそこまでのことを求めている訳ではありません。しかし、法的な「騒音」と認められるには期間や周辺環境なども含めて認められる必要があるのです。そして、そこにある基準は絶対的なものではなく、曖昧な基準となってしまっているのです。実は多くのオーナーも「人の迷惑になるような入居者だったら正直、出て行ってほしい」と思っています。なぜならそういった人がいることで「普通の入居者」が多く出ていってしまったら、そちらの方が損害が大きいのです。しかし、本来入居者を守る為の法律が入居者同士の問題では強力に加害者を守ってしまうのです。 ５ お互いが感じる被害者意識の調整 音の問題で厄介な問題として「音の感覚」という点をあげてきました。そして、更に厄介なのが「被害者意識」です。これはどういうことかというと、一旦近隣トラブルに発展した場合、苦情を「申し立てた方」と「言われた方」という対立構造が生まれる場合があります。「申し立てた方」からすると、解決を望むのですが、「言われた方」は時に「なんで言われないといけないんだ？」との感情を持ってしまう場合があります。管理会社としては近い距離にお住いの関係ですから、この被害者意識を発生させないことが第一の任務と言ってもいいと思います。その為、「言われた側」が極力「被害者意識」を持たないように慎重な言い回しをしなければなりません。時に騒音を「申し立てた側」からすると、「もっと強く言って欲しい」と思われるかもしれませんが、この「被害者意識」が「申し立てた方」に行かないように慎重に進めなければならないと思っています。それは、管理会社であれば知っている過去の痛ましい事件なども起因するからなのです。 ６ 過去の悲惨な事件 前述した通り、不動産管理会社をしっかり取り組んで勉強している会社であれば、なおさらですが、騒音問題を語る時に思い起こされる事件というのがいくつかあります。非常に有名な事件でいえば「ピアノ殺人事件」と呼ばれた事件です、これは騒音だけが問題ではなく、他にも加害者の複合的な問題も重なっての事件ですから単に騒音だけが問題とはいえないのですが、その他にも「騒音」問題で起こる最悪な結末というのは少なからず毎年どこかで発生しています。そして、注目すべきは加害者は騒音問題に対して「申し立てた方」と「言われた方」どちらも発生してしまうのです。我慢できなくなった方と「なぜ私が責められないといけない」という方、どちらも感情を爆発させてしまう可能性があるのです。このようにデリケートな対応が必要であることを管理会社は肝に銘じておかねばいけません。どちらかの感情が高まり過ぎているようであれば、警察などの介入をお願いするなど、非常にデリケートに対応していく必要があります。また、申し立てた側と言われた側、双方に発生する可能性がある「相手への敵意」を発生させないように、間を取り持つことも管理会社として必要不可欠であるといえます。要はお互いの熱を直接伝えない「断熱材」のような存在になることです。
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2022年12月27日
なぜ騒音問題は解決しづらいのか？管理会社が本当に守りたいもの
管理会社は何もしてくれない！本音は？ 一番多く一番解決が難しい「騒音」 共同住宅であるアパート・マンション たくさんの方が一つ屋根の下に住むことで起こること。価値観の違い、生活スタイルの違い、育った環境の違い、性格の違い 数えたらキリはありません。管理会社に寄せられる苦情で難易度断トツ１位 「騒音問題」これ以外が第1位の管理会社はそれはそれで恐怖ですが・・・設備系は直す、改善しか選択肢はありませんから件数は多くても難易度はそんなに高くありません。ちなみにグーグルで検索すると 管理会社が役立たずであるかのようです 色々なブログや法律事務所が好き放題書いてあります。「管理会社が何もしてくれない」 「紙を配布しただけ」 「管理会社は快適な生活を提供する義務がある」 「しつこく言わないと聞いてくれない」 「しつこく言えば聞いてくれる」 「周りと協力して集団で管理会社に言う」 「直接大家に言って大家から管理会社を叱ってもらう」 「管理会社の社長など上に言う」 ただし、世の中には放置する管理会社があったというのも事実でしょう。対応を放置したり、軽く考えて適当な対応に見舞われた方は怒っていいと思います。確かに管理会社業界でもそのような不誠実な対応をする所があることを知っているだけに、そういった管理会社にあたってしまったら怒るのも無理からぬことだと思います。なぜか、この騒音問題について弁護士事務所や被害者は多く発信をしているのですが、当の管理会社が発信しているケースが少ないので、誤解を恐れずに今回はこの騒音問題について書いてみようと思います。 まともな管理会社なら管理会社も「解決したい」 この騒音問題、実は管理会社も解決したいのです。私が今まで働いてきた管理会社では、騒音問題も少しでも良くしよう、何とか解決しよう！と取り組んできました。そしてもちろん、今の当社も音に苦しむというのは、想像以上に苦痛です。特に睡眠にも関わるとなると、日中の集中力や運転などにも支障が出てきます。平穏な生活を送りたい、それを叶えたいという思いは管理会社は持っているべきですし、大体の管理会社は持っていると信じたいものです。しかし、騒音問題というのは幾重にも問題が積み重なっているのです。今回は言い訳とも思えるかもしれませんが、騒音問題の本当の問題をできるだけ書いていきたいと思います。そして、世の中が変わる一助になればと思います。もっとこの問題を解決しやすい社会になればと切に思います。その役目を第一に受け取る管理会社の意見を知って欲しいのです。そして管理会社で解決できればと本当に思います。今まで訴訟なども含めて、本当に騒音問題はスッキリとした解決というのが難しいのです。 感覚的には管理会社は「裸で武器もなく戦場に飛び込まねばならない」のです。ぜひ法制度も含めて変わって欲しいのです。根底には入居者全員に平穏な生活を送ってもらいたいという一心なのです。 騒音問題の難しい点 まずは、難易度がなぜ高いかをご紹介します。項目ごとに詳細を説明していきます。 １音の基準がない２人によって違う感覚３発生源の勘違いの可能性４強力すぎる「借地借家法」５お互いが感じる「被害者意識」の調整６多大すぎる労力と費用７過去の悲惨な事件８管理会社は「人の管理はできない」９救われない「専門家や訴訟」という手段まとめ もっと法律や基準が厳しければ 長くなりそうなので、何回かに分けましょうかね。 １ 音の基準がない 騒音問題の難しさ トップバッターです。音の基準というのがないのです。よくサイトなどには４０デシベルから６０デシベル以上が騒音！この位の音はアリエナイ位に書いてありますしかし、この続きで建物の立地、周辺の環境、住人同士の交渉の結果など総合的に判断する となっているのです。ちなみに４０デシベルとは図書館の館内程度で６０デシベルとはトイレの洗浄音、洗濯機、掃除機が出す音です。結構厳しいなと思います。もちろんトイレの洗浄音が間近で聞こえる訳ではないのですが、音の種類によっても違います。もちろん、頻度や時間帯に応じても判断しないといけません。でなければ一度物を落として音を発生させただけでアウトなのは厳しすぎます。そうすると、どこからが騒音になるのでしょうか。裁判所の見解も様々なのです。そんな中で騒音を立証する難しさがあるのです。音の種類、頻度、回数、時間帯等、正直、基準がハッキリしてくれると管理会社としては大助かりです。確かな基準を示してもらえないと、管理会社という警察や弁護士、裁判所でもない立場から人の行動を縛ったり、何かを禁止するという根拠はどこにあるのでしょうか？契約書などにその基準を記載し、違反したことで対応する根拠になればと全国の管理会社同志は思っていることでしょう。 ２ 人によって違う感覚 前述した通り、人の感覚というのは大分違います。それは音に対する感覚にも出てきます。同じ音が聞こえていても「気になる人」「気にならない人」があります。そして、自分の音が許せるから「この位は大丈夫だろう」となってしまうことが多くあります。そうすると、この「ここまで許せる」範囲が全員で少しずつ、そして時には「種類」によって違うのです。「ここまで許せる」は音量と時間です。生活スタイルが夜型の人は深夜の洗濯機も許せますが、早く寝る方に取っては迷惑でしょう。また種類は「話し声はダメだが、掃除機などの生活音はＯＫ」とか「足音がとにかく気になる」などです。これは神経質かどうか？という話ではありません。気にする方が悪いという話でもありません。当人にとって気になる音というのは、当人にはどうしようもなく、他人に理解がしづらいという所が問題なのです。私は足音などの騒音は気にならない方ですが、電化製品が出すブーンという音は気になって眠れないこともあります。そう、音量の問題とは別に人の「種類」という点があるのです。音量だけなら基準も分かりやすいのですが ３ 発生源の勘違いの可能性 これは管理会社の対応が遅い要因の一つにあります。苦情を言ってくる方は大体特定して連絡をくれます。「上の階が」「隣が」などとなります。管理会社のスタッフならもちろん分かっていますが、音の発生源は多くの場合で違うケースがあるのです。「いや、間違いない上だ」といった方の上には誰も住んでいないということも良くあります。これは心霊現象などでもなく、斜め上や場合によっては上からと思っていた音が下だったということもあります。時には人の足音だと思っていたものが、水道管から発生する音（ウォーターハンマー現象）ということもありましたね。このように音の問題というのは一概に聞こえた音が全てではないのです。マンションやアパートなどの共同住宅は造りによって、環境によって本当に音の伝わり方が複雑な建物もあるのです。一刻も早く対応してほしいというお気持ちは分かります。しかし、勘違いで注意された方はどんな気持ちになるでしょうか？強い注意をする為には確かな証拠が必要なのです、最初から強い注意をすると、音の発生源が違った場合に本来被害者だった方に矛先が向かうこともあります。それだけは管理会社も避けたいのです。 続きます
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2022年12月26日
【茅ヶ崎刺殺事件】不動産トラブルが原因？ ～滞納督促での注意点～
滞納督促での注意点 茅ヶ崎で起きた刺殺事件、容疑者が出頭し関係性が見えてきました。被害者は容疑者の住んでいたマンションのオーナーであったとのこと、容疑者の家賃滞納を巡り裁判となり結果退去させられていたとのこと。現段階では容疑者の逆恨みによる犯行ではないか？とのことです。悲しい事件ですね、被害者の方のご冥福をお祈りいたします。同じ不動産業界に身を置く者として他人事ではない思いがあります。見る情報だけではどうやら自主管理をされていたのか、今回の件でどこまで弁護士などを活用していたかは知り得ません。今回は、この被害者の方とは別で滞納督促における注意点だけをクローズアップしてお話ししたいと思います。特に現在自主管理をしていらっしゃるオーナーさんに向けての記事になろうかと思います。 「起こり得る危険」 私は管理会社に身を置いており、昔から滞納督促については非常に得意です。別記事でも書きましたが、今まで自分で対応した滞納督促において法的対応まで至ったケースはありません。正直得意でもあります。家賃保証会社が一般的になった現在では対応は少しずつ減っておりますが、現在でも保証会社以前の方などで残っているのも事実です。ですが、私自身も長い経験の中で時に身の危険を感じるような事態に陥ったこともあります。目の前で包丁を出されたり、胸ぐらを掴まれたり、脅し文句を受けたり、確かに一定数あるトラブルだとも思います。そんな危ない事態ですが、数は極めて少数ですが確かに起こり得る危険だという事実があります。 そうはいっても管理会社ですから対応していくことになるのですが、今現在そのようなトラブルは皆無です。管理会社というのは直接の危険性でいうと少ないのです。なぜなんでしょうか？もちろん、対応策が慣れているというのもあるのですが、決定的な違いがあります。 管理会社は良くも悪くも「第三者」 間に挟まれるから出来ること 管理会社というのは事実として「第三者」です。オーナーが本来自分でやることを委託を受けて「代理」でやっているに過ぎません。その為、管理会社というのは例え滞納が取れなかったとしても失うのは「委託費」程度です。かたやオーナーは未納家賃は「負債」となります。この良くも悪くも管理会社が「第三者」という立場が滞納督促においては有利に働くのです。滞納督促で一番やってはいけないこと、それは 感情的になってしまうこと そう、自分自身の負債ですから大変です。借金して買った物件で滞納があることはかなりのストレスです。リスクを負っているのはオーナーさんだからですね。その為、自分自身で滞納督促に向かうと感情的になってしまいます。そして、大体の滞納者と呼ばれる人達の言い分も正当性がほとんどないことも感情的にさせてしまう要因の一つです。物件を買えるオーナーさんというのは自分を律したり、お金を貯めるという感覚を持ち合わせている方がほとんどです。一所懸命働いてお金を貯めて、切り詰めて節約し、ようやく辿り着くので、普通の感覚の方よりお金の感覚が鋭いものです。そうすると滞納している方の言い分が「甘え」に聞こえてしまうんですね。もちろん、私たち管理会社が聞いていても正当性が無いことがほとんどです。「何を身勝手なことを」とも思います。しかし、そういったお金に対するリテラシーの低い方からすると「正当性がある言い分」なのです。そういった「滞納者の考える理屈」というものに管理会社は慣れているのです、少なくとも私はそうです。要は一般的には理解できない「滞納者の考える理屈」をとりあえず理解し、それを是正していく作業が本当の「滞納督促」になるのです。感情論が入り過ぎると「甘え」を糾弾してしまうだけになります。元々正当性の無い言い分、論破するのもスグでしょう。しかし、論破された側は逆恨みに近い感情を抱いてしまうのです。「なぜそこまでしないといけないんだ」というのはごもっともですが、達成しないといけないのは 「家賃を回収すること」であり、「相手を論破すること」ではありません。 腹立たしいかもしれませんが、ここはグッとこらえましょう。そして、言い分を「聞く」が「飲まない」ことも同時に重要です。そこまで譲っていい訳ではありませんからね。そうすることで回収率を私は上げています。滞納のトラブルもほぼありません。良い意味での「第三者」目線が効いているのでしょう。自主管理されていて、滞納督促が上手くいかないオーナーさん、少しだけ感情を置いておき、問題の解決という部分にフォーカスすると逆恨みもされずに、かつ滞納家賃が入るという正のサイクルに入ることでしょう。また、具体的な手法についても別記事で書いていこうと思います。
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2022年12月25日
広告料を多く出すな！
不動産会社の立場では言わない方がいいかもしれませんが、本当に収益を求めるなら 「広告料たくさん付けるので・・」 私は不動産の賃貸管理会社をやっているので、様々な場所でオーナーさんとお会いします。会合のような場所や大家の会の方など様々な場所で色々なオーナーさんと話しをする機会があります。そこでは当社で管理を受けていない初対面のオーナーさんから「うちの物件決めてもらえませんか？」との依頼を受けることがあります。もちろん、最優先は管理を請けているオーナーさんになりますが、日頃の管理を請けていなくとも出来る範囲でご協力させていただきます。ありがたいことですからね。その際にたまに言われることが 「広告料を多めに出しますので」という言葉 広告料の是非や意味については知らない方は別で調べてみてください。確かに最近はＷＥＢでの広告掲載料や広告媒体の多さで不動産会社というのはかなりの額を広告宣伝費として支出しています。我々不動産会社がもらえる仲介手数料というのは家賃の１ヵ月分が上限です。対してＷＥＢなどの広告宣伝費ですが、１件単価と呼ばれる広告宣伝費ですが、会社の規模や件数などで増減はありますが、大体１件のお問合せにつき、家賃額の５％～１５％程になってきます。複数媒体に掲載するとそれなりに増加していきます。そして、無事お問合せがあったとしても、その中で実際に来店するお客様の割合は業界全体で約３０％前後と言われています。私も東京で賃貸営業マンとして働いていた時のノルマが３０％を切ってはいけないと言われていたので、驚きはありません。 そうした中で報酬が仲介手数料の１か月分が上限となると、反響が鳴るたびに利益はどんどんと減っていくわけです。そこで、こういった広告料（ADとも呼びます）としてオーナー側が不動産会社に報酬のような形で負担するという訳です。 この広告料ですが、もちろん多ければ多い程不動産会社としてはありがたいものです。普通に決めた場合より報酬となるべき金額が多い訳ですからね。しかし、不動産会社の立場としては本来言いたくないのかもしれませんが 広告料を多く払うのはやめたらいいのに と思っています。 「営業力」とやらで入った入居者の入居期間は短い あんた貰う側でしょ？と思うかもしれません。そうですね。 もちろん、報酬が多ければ嬉しいです。本音です。そして広告料をナシにしろ！とまでは言いません。先ほども申し上げた通り、不動産業界における広告費という割合は年々増加しています。ネットが隆盛を誇る現状では致し方ないことなので、一定なければならないのかな？とも思います。しかし、それではオーナーの為にもならないので、真実を話します。要は 広告料だけの魅力で入居させるといつまでも楽にならないよ。 これはどういうことかと言いますと もちろん、広告料が多い物件というのは人気になります。各不動産会社の営業マン達もノルマに追われ、売上を求めています。そんな中で報酬が高い物件があれば、「どうせ決まるならこっちで」と思うのは無理からぬ話しです。じゃあ別にいいじゃん！と思うかもしれませんがハッキリ言いましょう 結局「広告料目当て」で入った入居者は満足度が低く、入居も長続きしない 長続きしないからまた高い広告料払って決めてもらわないといけない 負のスパイラルですね。 そう、高い広告料を払うと一時的に決まります。一定数「営業マンが導きやすいお客様」というのも存在します。褒められたものではないですが、そういった方を「強引に」そういった物件へ導く営業マンも多くいます。そうすると、本来のお部屋の魅力と「かけ離れた」お客様が無理に入居「させられている」ことも発生するのです。当然ながら、そういった方は住んでいる間の満足度は低くなります。本来のニーズを反映していないのですから、そして入居期間が短くなっていく。空いたら高い広告料を払う→入居期間短い→また広告料を払うこれでは自転車操業です。どうしたらいいのでしょう？ 物件に使って「満足度上げる」「人気物件にする」が正解 プラスのサイクルに入れましょう ではどうしたらいいのでしょう？答えはそのお金を自分の物件に投資する。そして「満足度を上げる」、「人気物件にする」のです。簡単にいえば 「営業力」「客付け力」という他力本願から抜け出すのです。 よく巷では「客付け力の強い不動産会社を探せ」とか「広告料で他と差別化！」というオーナー向けの情報が見受けられます。しかし、先ほども申した通り、あやふやな「営業力」「客付け力」というものに頼っていては負のスパイラルから抜け出すことはできません。悪くいえば「不動産会社次第」になってしまいます。もし、あなたの物件より多く広告料を払うオーナーが出たら？もっと上げるのですか？ そうではありません。自立できる物件を作るのです。 自分の物件に投資することはたくさんのメリットがあります。 入居者満足度が上がり、入居期間が伸びるネットに掲載しても人気物件なら「すぐ決まる」自分の物件に投資すれば資産価値も上がる いいことづくめですよね。 そして、本当は不動産会社にもメリットがたくさんあるのです。 いい物件なのでゴリ押ししなくても「決まる」反響もすぐ取れるので手間も掛からない人気物件なら仲介手数料の「値引き」などもしなくて済む ほら、不動産会社にとっても悪い話しではないでしょう？管理会社が言うのだから本当ですよ。 このようにお金の使い道を変えるだけで皆がハッピーになります。 そこへ導くのが「管理会社」の役目 出番だ！管理会社！ そう、言いたいことは分かります。 「物件への投資は多額になるからキツイ」「１カ月積み増しする方がコスパが良い」「簡単な方法があるのか？」 確かに地道な作業になります。多額の資金を投資することは急には難しいかもしれません。でも家賃１カ月分のお金で出来ることはたくさんあるんです。月ごとの建物の定期清掃を１回増やすとかウォシュレットが付いてないなら付けるとか、古い水栓ならシングルレバーに替えるとか、少しずつかもしれませんが、その効果は確実に出てきます。そして使ったお金も広く見ればオーナーの手元に残るのですから。人に払って消えていくよりはよっぽど良いと思います。ゆっくりとですが、物件の価値がしっかり上がっていった時に 「客付け力の強い物件」が出来上がります。 そこへ一緒に道案内をするのが管理会社の役目だと私は思っています。 私たちの会社ロータスホームに初めて管理を預けるオーナーさんからはたまに 「提案多くないですか？」と言われることがあります。要は「金を使わせて搾り取ろうとしてないですか？」というニュアンスですね。そういった方にはここまでの内容を説明すると「あぁ、そういうことですか」と安心していただけます。私は上記のようにシンプルに「いい物件」になって欲しいのです。そして、今現在物件への投資が難しいなら、無理はしなくて大丈夫です。他の方法もあります。でも、「いい物件」に一旦なってしまえばコストもあまり掛かりませんし、人気で満室を維持できます。いつか手放す時も手を掛けた分しっかりと売値にも反映できることでしょう。空室期間が短くなれば家賃ロスも最低限で済みます。そして、もちろん管理会社もその為に原状回復工事を安くする仕組みを作ったり、時に工事費を安くする為に資材を自分達で運んだり、オーナーの負担を出来る限り少なくするのも管理会社の役目だと思っています。その為、当社の管理スタッフは私含め全員、ある程度の工事は自分達で管理できます。職人さんにも大体の工程を説明し、無駄なコストをあらかじめ管理会社で削減するのです。そうすることでオーナーも「いい物件になる」我々も「決めることが楽になる」お互いの利益と初めてなるのです。 ちなみに他の方法とは？ では、物件への投資と広告料意外での即効性のある使い方も例として挙げておきましょう。 例えば「家賃１カ月分のフリーレント（家賃無料期間）を付ける」などもいいかもしれません。これなら手元から現金は出ていきません。少なくともそして、入居希望者からしても契約金が少なくなる。というメリットにもつながります。こんな方法でもお客様を引き付けることも出来るのですから いかがでしたでしょうか？ここまで読んでいただけたら納得してもらえたのではないでしょうか。不動産会社としては「広告料を多く払うな」とは中々言いにくいかもしれませんが、短期で見ると辛くてもオーナーと一緒に人気物件を作れば楽が出来るようになるのですからね。不動産会社にとっても悪くはない提案だと思っています。
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2022年12月24日
賃貸営業スランプの脱出法「反省など今すぐやめなさい」
自己肯定感を下げてはいけませんよ 泥沼のスランプ 「ここ最近調子が悪くてお部屋が決まりません」賃貸営業という仕事に従事しているとこのようなスランプと呼ばれる時期が必ず来ます。今回はこのスランプとそれに対応する方法について少しお話をいたします。「なぜか最近お客様が決めてくれなくて」「ご案内後のお客様の表情が暗い」「お部屋を決めるつもりのないお客様に多く当たってしまう」などの言い訳とともに決まらない時期は全てが悪い方向になってしまいます。そして最終的には「今案内しているお客様に決めてもらえる自信がない」「お客様が何を求めているか分からない」「接客が辛い」とまでいってしまう方も多く見てきました。賃貸営業と呼ばれる全国津々浦々の皆さん、お気持ちはよく分かります。かくいう私も最初は賃貸の営業マンからスタートしており、自分でいうのもなんですが、そこそこいい営業マンでした。そんな私がスランプの時に行う方法と正しい反省をお伝えできればと思います。 スランプに陥る営業マンの正体 スランプに陥る営業マンは実は真面目な人 このスランプという状態は入社して大体半年から１年経過したあたりから定期的にやってきます。時には短い期間で解消されることもあれば数ヶ月に渡って陥ることもあり、最悪の場合退職を考えることまであります。そんな時に皆さんはどのように乗り越えているのでしょうか？よくあるケースとしては・最近の接客をひたすら振り返り、反省点をみつける・上司や先輩にアドバイスをもらう・Ｙｏｕｔｕｂｅや書籍などで「売れる営業マンがやっていること」などで勉強するなどでしょうか。こういった方法で成果が出ればもちろん問題なく、さらなる成長につながればいうことはありません。しかし、多くの営業マンはそのようなことはやっているが、中々暗いトンネルを抜けられない日々を過ごしているのではないでしょうか？ではどうすればよいのでしょうか？私がおススメしているのは 「反省は一旦ストップし、成功体験を思い出せ」です。 実はこうやって思い悩んでいる営業マンは基本的に真面目です。決まらない現状を思い悩み、「何がダメだったのか？」「こうすれば良かったのではないか？」などと真剣過ぎるほどに考えてしまいます。それが脳を疲れさせ、モチベーションを下げ、接客の質を更に落としているのです。じゃあ「反省しなくていいのか？接客を振り返らない方がいいってことか？」と言われるかもしれません。誤解を恐れずに言えば 「そうです、反省などやめなさい」です。 反省というのは美徳に映ります。良くない点を改善して成長につなげる。本来大事なことです。しかし、この真面目な営業マンにとっては時に毒になってしまいます。接客しても成果が出ない、自信を失った営業マンが果たして自分の接客を「正しく、理論的に振り返る」ことが出来るでしょうか？この状態の営業マンにとっては反省点が山ほど見つかり、全てが間違いに思われるでしょう。そしてその通りなのです。「決まらなかった接客は全てが間違い」なのです。お客様が入ってきた時の挨拶、表情、接客時の姿勢、お客様からのヒアリング、提案内容、物件探し、内見時の気配り、お客様への提案、クロージング、時間配分など全てが間違っているのです。だからお客様は決めてくれなかった。いい接客ではなかったのです。ではどうやって解決したらいいのでしょうか？ 脳にも心にも良い解決法 解決方法は自分の中に「既に」あるのです そこで出てくるのがこれです。 成功体験を思い出せ これは単に・成功したイメージを思い出してテンションを上げろ という気持ちの問題ではありません。スランプということですから、良かった時期・成果の上がっていた時期がある前提です。普段の、あるいは数ヶ月前の良かった状態があることが必要です。残念ながら成功体験が無いという初期の状態では使えません。そもそも成功体験が無い状態というのは初期段階で「スランプ」とも呼べませんからね。成功体験が無い場合はまずはガムシャラに頑張りましょう。では具体的にしていきましょう① 決まったお客様の接客をたくさん思い出す ② その中に共通してやっていることを思い出す ③ 共通している事項を出来る限り言語化する④ ようやく決まらなかったお客様との比較 そう、全ては自分の中のいいところを見つけて拾い出すという気持ちのいい作業です。そして、それこそ「あなたの必勝法」なのです。 今まであなたで決めてくれたお客様というのは偶然ではありません。「あなたがいい」「この営業マンのいうことが信じられる」となった結果なのです。もちろん、運なども絡みますがそこは置いておきましょう。 決まった接客を振り返ると必ず傾向が見えてきます。 自分だけの型を持っておく 基本の型を持っておくと安心します、基本こそ「最強」です ちなみに私の営業マンとしての決まる傾向、型はこんな感じです。 初期接客で案内に出るまでの時間は１５分～２５分位パソコンを見る時間が短いお部屋の広さの感覚を図で書く自己開示をしている案内の件数は２件～多くて４件時期の話しをする初期費用（契約金）の話しを初期接客でしている これ以外にも細かい事項を含めると２０から３０位あるのですが、個人的な感覚もあるので全部は書きません。 最初は何の脈絡もない事項で構いません。例えば「猫の話ししたお客様は良く決まっているような」「一緒にタバコを吸ったお客様は決まったよな・・」とかそんなことでＯＫです。要はこの中から あなたの接客の型を強引に決めてしまいましょう 真面目な営業マンほど、本などを読み、他者の意見などを聞いて接客を改善しようとするのですが、いかんせん気持ちも落ちているうえに客観的に自分を見れていない状態で改善しようとすると、 却って自分の長所も消してしまうことも多いのです。元々人懐っこく、お客様とフランクに話すことで信頼してもらっていた営業マンが急に堅いしっかりした営業をやろうとすると大変労力がいります。そして似合わないことも多いのです。そうすると、スランプ脱却どころか更なる泥沼に入り込みます。自分の必勝法や営業スタイルを強引にでも作ってみて、ルール可することが大事なのです。 私でいえばこんなルールです。 最初の１０分では物件紹介に入らずに徹底的にヒアリング、但し１５分越えてもダメ物件紹介の前に契約金の目安を話す、クリアしておく部屋の広さの感覚があるか？ないなら図で書いてイメージしてもらうパソコンで物件探しして、お客様と無言の時間が５分以上続いたらヒアリングに戻るある程度の自己開示をする（雑談が好きそうなら）物件の案内に行く前に、複数の物件の特徴をおさらいする これ以外にもあるんですが、大事なのは 成功体験から言語化してルールに落とし込む これです。本来、いい時期があったということは「いい営業マン」であるはずです。なのに今決まらないということは 何かをやっていないか、何かをやりすぎてる そう、良い時期と比べてブレてるのです。であるなら、自分の中の必勝法を強引にでも見つけ、実行してみましょう。接客における型というものを持てばいいのです。スポーツにおいても同様ですよね、調子が悪い時はフォームが崩れていたり、良い時と比べることでやっと比較できるのです。それをせずに、調子が落ちてきたら毎回フォームを変えますか？ もちろん、接客を向上させる為に勉強したり新たなことに挑戦することはいいのですが、スランプ状態でやることではありません。むしろ調子の良い時にフォームを見直して「更に良くする」ことは大事です。 最初は強引に作ったルールなので当たりはずれも多くでます。しかし、自分の成功体験から作ったルールは意外と早く当たります。自分の型を見つけることが出来ると、どうなるのでしょう？ テンションが上がらない時もオートマチックで発動できる型が完成します。 私は現在、あまり賃貸営業に携わることはありませんが、今年も忙しく営業マンが全員いない時に入った接客の成約率は９５％位です。大した件数入った訳ではありませんが・・・ 営業を長らくしていなくても私にはこの型があります。ブランクが多少あったとしても、自分の型を使えば大体大丈夫なのです。 そしてスランプの時期が来たらこの型と比較します。 そしてズレだけを修正します。簡単ですね。 そう、スランプの解決法は外には無いのです。接客の向上は外にあるのでしょうが・・ いかがでしたでしょうか？失敗を見つめ直すことは大事かもしれませんが、それは心の強い調子のいい時期にやりましょう。まずはあなた自身が輝いていた時期に目をやり、あなたが認めてもらえた接客の中にこそ「あなただけの必勝法」があるハズですからね。 もし、いいな！と思っても自分で実行することが難しければ株式会社ロータスホームの内田宛に電話でもください。他にも多少のコツがあるのでその時はお伝えします。他社さんでもエリア違いでも、何なら業種が違っても結構ですよ。スランプが辛いのは良く分かりますからね。
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2022年12月23日
最近の若者は・・・
最近の若者はというオジさん臭い話しになりますが・・・ 素晴らしいぞ若者たちよ タイトルはネガティブに思われたかもしれませんが、最近の若者には感心させられることが多いですね。一昔前、自分が若者と呼ばれていた頃の同世代と比べると非常に素晴らしいと思わされることが多くあります。特に実感するのが退去立会時ですかね。キレイなんですよ、お部屋がもちろん、個人差があるのは言うまでもないことですが、平均してキレイなことが多いものです。今の若年層と呼ばれる方達は傾向としてよく言われているのが、 お酒飲まないギャンブルしないタバコ吸わない人と争うことが嫌いどちらかというとインドア派である個人主義が強い などが挙げられます。実際に、お酒などは1996年の飲酒率からすると現在は約３分の１になっているそうです。他にも喫煙やギャンブルなどもデータ的にも少なくなっております。そのうえで、自分の趣味や時間を大切にするために旅行や服など自分への投資は多めの傾向にあるそうです。なんていいことなんでしょう。メディアなどでは「最近の若者は消極的だ」「欲しがらない世代」「元気がない」などと揶揄されたりしています。これは大変不毛な議論かと思います。若者が向こう見ずで、破天荒で元気であって欲しいというのは気持ちとしては理解できます。しかし、若者が置かれている現状を考えてみましょう。 景気も横ばいか減少傾向はみ出すと叩かれる世の中失敗しても拾ってもらえない社会社会の高齢化での若者の負担増 他にも暗い現状を挙げればキリがありません。そんな中では失敗を恐れる、リスクを回避するというのは当たり前でしょう。社会の現状を嘆かずに自分で何とかするということでしょう。立派じゃないですか。元気な若者を見たければ、社会も寛容で失敗を「させてあげる」社会でなければ酷な話です。 若者を大人しく利口にさせたのも我々世代かもしれないのですから。 でも若者に一言だけ お部屋の不具合が出た時は言ってください 先日、トイレの水が弱い、溜まるのに時間が掛かるとのお電話がありました。私がその時にたまたま空いており、お部屋に行きました。原因はなんてことない、トイレの止水栓と呼ばれる蛇口がキツめに閉まっていました。それを緩めたらすぐに改善しました。ウォシュレットを新規で取り付けたお部屋だった為、水道業者さんが開く時に少な目の水流にしたことが原因でした。私たち管理会社が入居時に少しチェックしておけば良かっただけの話しですね。入居者さんは入居してから２ヶ月の間我慢し続けたそうです。この時の入居者さんが正に若者だったのですが、なぜここまで我慢したかというと 「言うと申し訳ないし、手間を掛けると悪いなと思って」とのことでした。 それでも水流が弱くてどうしたらいいのか分からなかったそうです。ビックリしました。 こちらの方が長い間我慢させて申し訳ないのに 全然そんなことは手間でも申し訳なくもないんですよ。言ってくださいね。
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2022年12月22日
あの人は良い人？悪い人？ クレームに立ち向かう時の心構え
そんなに良い人か悪い人か見抜く自信があるのですか？ 勝手に相手をイメージしないように 今回は「クレームに立ち向かう時の心構え」です。ここでの「クレーム」とは正当な苦情ではなく、多少合理性を欠いている程度のものと思ってください。クレーム対応をする時に恐怖だったり、苦手意識がある人、他の人より悪意に敏感な方は見てもらえると助けになるかもしれません。まずクレームを言ってくる人がどんな人かですよね。「相手は良い人か悪い人か？」無意識に気になってしまいます。最初対応した人にどんな対応で苦情を言ってきたのか？高圧的だったか？理性的な人か？それとも感情的な人か？気になりますよね。今回は相手に対峙する時の心構えをコツとは言いませんが、基本的に持っておくと楽になる考え方を示してみたいと思います。 この人は良い人？ このオーナーさんは良い人？悪い人？ 先日、ある同業者と話している時に共通で知っているオーナーさんの話になりました。彼曰く「あのオーナー当たりキツイですよね」という口火から始まり、結局は「良い人じゃない」という結論の話しでした。なぜそんな風に思うんだ？と遠回しに聞いたところ以前物件の件で話しをした時に彼が善意でやったことで、理不尽に怒られたことがある。とのことでした。それ以降、苦手になり、あまり接点を取っていないとのことでした。ちなみに私も知っているそのオーナーさんは、話しやすく、大体こちらの提案もすぐに聞いてくれる印象でした。理不尽なことで怒られた経験もありません。今の段階では私がここで言いたいのは「内田はその業者より優秀だ」とか「どんな人でも良い人と思えるなんて素敵」とかそんな話しではないのです。 要は 人が良い人か悪い人かは簡単に分からないから、一つ一つの現象を過度に思い悩むことはない ということを言いたいのです。 人に心の安定を期待してはダメ 先ほどの例でいきましょう。私はそのオーナーさんとは特別に接点がある訳ではないです。２人でプライベートな食事もしたことがありませんし、仕事以外の話もさしてすることもありません。しかし、私にとっては現状「とても良い人」といえます。先ほどの業者さんの印象とは正反対です。ではこのオーナーさんは「良い人」なのか「悪い人」どちらなのでしょう？ 答えは「どっちもある」ですよね 私はたまたま、この方の「良い部分」だけを見てきただけで、逆に業者さんはたまたま「悪い部分」を見たというだけだと思います。 人間が常に同じ心が安定した状態である訳などないのに そう、あなたに見せる程度の短い時間でその人が良い人か悪い人かなど分かるはずもありません。 あなたに「良い人」の部分で来るか「悪い人」の部分で来るかの２択だけです。 あまり好きな例えではありませんが、こんなことを言う人がいませんか？ あの人は○○○（反社会的勢力）だけど、いい人 たまにこんなことを言ってくる人がいます。反社会的勢力にいる以上、良い人ではないんじゃないかなー？と思っていますが。しかし、これを言う方にとっては正解なのです。そう、その人にとっては良い人なのです。他方、大多数の人にとっては「悪い人」となるでしょう。所詮、良い人か悪い人なんてのは立場や時間、相手次第、もっと言えば機嫌一つで変わるのです。だからこそ、目の前の人の悪意も大して気にしなくていいのです。ずっと悪い人かもしれないし、たまたま良い人の部分だけ見続けられるかもしれない。人の悪意なんてその程度です。しかも家族や恋人など深い付き合いでなければ、その人の一部分しか見なくていいのです。私はクレームを最終的に解決する立場なのですが（代表者である以上当たり前ですが）相手がどんな人だったかを格別気にしません。最初にどんなに怒鳴っている人だったとしてもです。なぜなら 私に見せる顔がどれかは予想しても無駄だから 最初にクレームを受けた人にとっては高圧的で嫌な人でも、相手変われば時間変われば、機嫌変われば分かりません。 相手を「良い人」認定はいいが、「悪い人」認定はしない ですから、クレームを入れてくる人が良い人かどうか？なんて気にしなくて大丈夫です。今の段階では間違いなく「悪い人」の部分だけですから。良い人の部分など見せてもらえる機会はないんですから。最初理性的でも、次の電話では感情的かもしれません。あなただって機嫌の悪い時にきたら少し悪意が出てしまうこともありませんか？普段なら我慢できることも我慢できなかったり人の悪意も似たようなものです。 過度に気にしても仕方ありません。私たちが出来るのは問題を解決する位のことしか出来ません。相手の感情をコントロールすることなど出来ないのですから 最初の印象が悪くても、あなたの対応が良ければ「良い人」に代わる可能性も捨てないでおきましょう。 特に相手の感情に過敏な方だと自分を責めるのも辛いですが、相手を悪意だけの人と認定するのも辛かったりします。相手を悪い人認定すると、自分に悪意がつきまとってしまいます。負の感情は中々取れませんから。なので、人生という長い時間の割にはクレームで関わる時間は短いので、あまりその人の人間性を気にしない方がいいと思います。良い部分が最後の解決で見れたらいいな。と思いながら対応しています。そして良い人の部分が見れたら「良い人」と勝手に認定して終わります。「悪い人」という認定はしても不愉快になるだけです。「今日は機嫌悪かっただけかも」と思っておきましょう。人を「悪い人」認定すると自分にもダメージが残ってしまいますので、やめておきましょう。 自分の為にも
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2022年12月21日
オーナー向け 不動産会社への差し入れ 手土産 系統別おすすめ品
不動産会社が喜ぶ差し入れとは？業態によって少し違いも 不動産会社に行ってみよう 今回は不動産オーナーのみなさんへ向けて不動産会社に持っていく差し入れについて考察してみましょう。大前提としてですが、当社にお越しいただく場合に手土産などはなくても全然大丈夫です。しかし、オーナーのみなさんは差し入れを持ってきていただくこともあり、大変嬉しく思っております。 実は管理会社としてはオーナーさんが来ていただくことは大歓迎です。少なくとも当社はありがたいものです。 「行ったら邪魔かな？」と思うかもしれませんが、管理会社としては普段取れない接点が取れてありがたいものです。もちろん用事があれば電話をしたり、個別の打合せをお願いすることもあるのですが、そこでは個別の事項だけのお話しとなってしまいます。たまには雑談なども踏まえてお互いの人柄や投資に対するスタンス、物件に関することやそうでないこと、プライベートなことまでお話しできることはお互いにプラスにはたらくことが多いものです。人柄や投資スタンス、空室に対する価値観などが分かると、それに応じて提案も少し変わってきますからね。 ぜひ積極的に行ってみることをおススメします。 うれしい差し入れ 不動産会社への差し入れや手土産などは毎回持っていく必要はないと思っています。不動産会社としても持って来てくれなかったからといって何か思うことももちろんありません。しかし、もらうと嬉しいものです。今回はいただく不動産会社として、過去いただいた物の中でも特にスタッフが喜んでいた物をご紹介してみようと思います。同業者同士でもたまに「○○の差し入れもらったけど助かったー」と話したりするので、そういった意見も取り入れてみました。「もらう立場で偉そうに」とのご意見はごもっともですが、今回は全国のオーナーさんが「手土産何にしよう？」と迷っている方に、過去いただいた物から不動産会社として嬉しいものを発表して参考になればとの趣旨なので、ご容赦ください。催促でもありませんので、あしからず。 カップ麵 同業者同士で話す時も「あるある」と話すのがカップ麵です。不動産会社の中でも賃貸仲介を行っている店舗だと特に喜ばれると思います。不動産会社はお客様や入居者さんなど、時間を「合わせる」ことが多いため、昼食がコントロールしにくい部分があります。そんな時にカップ麵があると、本当に助かるのです。特に同業者のオーナーさんがよく持ってきていただけます。何となく贈り物にしては箱入りのカップ麺は「見栄えが・・」と思われるかもしれませんが、もらう側は大変嬉しい物です。 お菓子 これも定番ですが、いくらあってもいいですからね。女性スタッフに好評なのは言うまでもないですが、意外と男性スタッフも好きです。少し疲れてきたところで、コーヒーとお菓子でリフレッシュといった感じです。洋菓子や和菓子などジャンルは人によるかもしれませんが、多いのはクッキーやどら焼きなどが多いです。どちらも甲乙つけがたく、必ず毎回無くなっております。 飲料 こちらも定番ですが、飲料の中で種類が大きく「栄養ドリンクかそれ以外か」という感じですね。栄養ドリンクは割と男性で女性スタッフはあまり飲まない印象ですね。特に喜ばれるのは果物系の缶ジュースなどです。普段はコーヒーを飲むことが多いのですが、男性スタッフに関しては栄養補給的に果物系のジュースを飲んでいる気もします。量も多すぎず、合間にグイっと飲めるので丁度いいのかもしれません。 合間に手軽に飲食できるものが人気 いかがでしたでしょうか、特に真新しい物ではないのですが、喜ばれる傾向として「業務の合間に手軽に飲食できる」という物が好まれているようです。お酒なども私個人は嬉しいのですが、当のスタッフとなると飲む人飲まない人が分かれることと、業務中の活力になりにくいということでしょうかね。後は、普段自分達では買わないという点も大きいのかもしれませんね。業務中にクッキーなどを買いに行きませんからね。あると嬉しいというのはそんなポイントもあるのかもしれません。飲み物なども普段はどうしてもコーヒーなどに偏りますが、野菜ジュースや果物系ジュースなどは、事務所にあると飲んでリフレッシュしております。他にもいただく物は全てありがたいものですが、今回は当のスタッフ目線で喜んでいる確率の高いものをおススメさせていただきました。 参考になれば
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2022年12月20日
追い出し条項の最高裁判決 フォーシーズを管理会社が弁護してみよう ～本当の社会的弱者の救い方～
本当の弱者は誰だ？フォーシーズは弱者をいじめる保証会社？向かうべき未来とは？ 最高裁判決と本当の問題 賃貸不動産業界で注目されていた裁判の最高裁判決が出ました。今回の裁判では、滞納をし続ける賃借人に対して「家賃保証会社」が契約を解除したり、明け渡したとみなす権限まであるのか？という争点でした。そして、最高裁の判決では改めて入居者保護が強い権利であることも浮き彫りになりました。しかし、これを発信するメディアの論調は隠れた本当の問題がいまいち議論されていません。今回はこの最高裁判決に隠れた問題について当事者を良く知る管理会社目線でお話ししていきます。ちなみに当社はフォーシーズは利用していません。あくまで業界の中の話しを私個人の見解としてお話ししてみます。 まずは今回の争点と概要を 家賃滞納に伴う「追い出し」条項は違法 最高裁が逆転判決（朝日新聞デジタル） – Yahoo!ニュース借り手が家賃を2カ月滞納し、連絡がつかないなどの事情があれば、家賃保証会社が「部屋は明け渡された」と扱える――。こうした契約が消費者契約法に違反するかが争われた訴訟の上告審で、最高裁第一小法廷（堺徹裁判長）は12日、「違法」と認め、契約条項の使用差し止めを命じる判決を言い渡した。差し止めを求めた原告のNPO法人の逆転勝訴が確定した。 … 表面上は利益を取る保証会社VS弱者の消費者となる気がします、しかし・・・ 意外とビックリした世論 意外と「これから起こる問題」を見ている人が多いことに驚きました 今回の判決やニュースでは「ひどい保証会社」と弱者保護を掲げる正義の団体という構図になりやすいものでした。判決は正直「こうなるだろうな」と思っていたので、特に驚きはありません。しかし、意外だったのは世論の方でした。私はこのニュースを表面だけ捉えると「家賃保証会社にそんな権限を持たせるな」「保証会社加入必須の世の中はおかしい」「家賃保証会社は社会の闇だ」的な論調になると思っていました。しかし、大方の世論は逆でした。yahooコメントなどから多かった意見を要約すると 業者の借主の選別が厳しくなるので、逆に家が借りられなくなる人が増えるか、保険料が上がって家賃が高くなる。家賃を支払わなくても追い出せないとしたら『保証人になってくれる人がいない人』『仕事が安定しない人』『高齢者』『障碍者』などの弱者には誰も部屋を貸さなくなる。『家賃を3カ月以上滞納すれば、借り手に知らせず賃貸借契約を解除できる』、この契約条項は少し強引かな。通知なし解除はないと思う。駐車場の無断駐車といい、家賃未納者の追い出し不可といい日本の法律はまともな人間側が損をする法律が多すぎる。意味が分からない。借りている以上は家賃は払うのが当然では？ これによりますます貸し渋りが起きるのではないか？NPO側は勝ち誇っているだろうが結果としてとんでもない負けになるよ 意外や意外！今回の判決を受けての反応は家賃保証会社に同情したり、現行の法制度の問題なども孕んでいるコメントが多く見られました。 概ねその通りだと思います。 ちなみに現在の状態で「家賃保証会社がこの世からなくなったら？」という部分での事実だけをあげましょう 仮に家賃保証会社がなくなったら？ 家賃保証会社が無くなったらどうなるのでしょう？ 全体の家賃相場は上がる入居審査は厳しくなる敷金ではなく、礼金などの制度も復活するかも連帯保証人の役割も増える 家賃保証会社が無いその昔、家賃の決め方は「家賃をとりっぱぐれる前提の家賃設定」でした。昔は滞納が発生する確率を１０部屋に１部屋とか全体の５％とか色々なデータを基にしていました。ちなみに２０２０年度の日管協という団体のデータでは滞納率では全国平均で5.0％とのことで約２０部屋に１部屋は滞納している計算となります。そして、滞納はあるという前提での賃貸経営を求められますので、賃料はその分上がることになります。リスクは全体のコストで計算しておくということですね、商売上極めて当たり前です。自動車メーカーもリコールの可能性、ハウスメーカーも瑕疵担保、スーパーなどでは万引き被害など業種ごとにあるリスクを全体の価格に反映していますよね。賃貸経営となると全体の家賃へリスクの転嫁は「仕方ない」のです。 しかし、現在では家賃保証会社が一般的になったおかげで大家側はリスクが軽減されたおかげで、家賃設定に滞納リスクを見込まずに済みますので、家賃額は下げて競争することが出来る状況なのです。入居審査も同様の考え方です。滞納リスクの高い職業や収入が安定しない人、そもそも年収が低い人などはリスクの観点から断らざるを得ないのではないでしょうか。しかし、そんな方でも「万一滞納しても家賃保証会社が保証してくれるなら」といって受け入れてもらえる状況でもあります。そして、意外と恩恵を受けているのは連帯保証人の方も保証会社の恩恵を受けています。※保証会社と連帯保証人併用の場合連帯保証人といえども、賃貸借契約を解約することは本来認められていません。例えば入居者が家賃を払わない場合、連帯保証人が代わりに支払わなければなりませんが、入居者と連絡が取れなくなった場合、連帯保証人は毎月の家賃を極度額まで支払い続けなければなりません。今回のように保証会社が入っていると最長でも約６ヶ月程度で訴訟などになります。そうすると、連帯保証人は上限よりは少ない損害で済むのです。これは意外と知られていませんけどね。 フォーシーズは収入や属性の良くない方の味方でもあった 社会的弱者の味方はどちらだったのでしょうか？短期では原告かもしれませんが 今回の件に戻りましょう。先ほど申し上げた通り、今回の構図としては「あくどい家賃保証会社が弱者をいじめる」というものに写っていました。しかし、私は業界の中の者として言いましょう 「フォーシーズは社会的弱者の味方でもあった」（手法に問題はあったかもしれないが） というのは、今回訴訟を起こされたフォーシーズという会社は業界の中では「審査が通過しやすい」という点で有名であった保証会社です。通常、家賃保証会社というのはリスクを計算しています。生命保険などの保険会社同様にリスクを計算しています。職業、年収、勤続年数、会社の規模、連帯保証人の属性など様々な項目でリスクを計っています。 入居審査では人柄というのは見られません。実際にお会いしたとしても、本当の人柄など１時間やそこらで見えるハズもないからです。 「公務員でも滞納する人はいる」「アルバイトや年収が低くても滞納しない人がほとんどだ」と言われるかもしれません。そんなことは皆知っています。人により違うなど当たり前です。それでも、データを取っていくとやはり総数は収束していくのです。年収が低い人、職業で安定しづらい人などはデータ上滞納リスクが高く、公務員や大手企業勤務は滞納リスクは低いのです。そういう点では家賃を立替えなければいけない保証会社なら本来、リスクの少ない人だけを相手にしたらいいと思いませんか？ そんな中でフォーシーズという会社は審査の通過率を売りにしていました。一説には通過率９８％との説もあります。ちなみにクレジットカードを決済手段として用いるタイプの保証会社では通過率は９０％前後と１０人に１人位は落ちる計算となります。フォーシーズなら１００人で２人位しか審査に落ちませんね。こういう風には見えませんか 「フォーシーズはリスクも承知で、他の保証会社なら落ちる人の保証を受けていた」と フォーシーズでなければ審査を通過できない人たちの最後の砦だったのかも？とは思えませんか。確かにリスクへの対策として「追い出し条項」を作っていたという部分は不適切だったかもしれません。もちろん、他の保証会社が取らない市場を取りに行った上での自己責任という見方もありますがね。しかし、それだけの審査基準となるとフォーシーズが毎月立替えている金額はかなりのものであったことは予想できます。正式な法的手続きをしようと思うと、費用や時間は膨大な量です。正式な法的手続きだと滞納３か月経過してから訴訟となり、判決から明渡しまで６ヶ月～１年の時間も要します。勝訴したとて、滞納家賃や原状回復費用は泣き寝入りがほとんどの実態もあります。保証料も安く、審査も通過しやすいように。これを両立するとなると、正式な裁判や強制執行という費用まで負担することは難しかったのでしょう。 手法に問題はあったかもしれませんが、審査的な社会的弱者の味方であったという側面は知ってあげてもいいかもしれません。 当社は冒頭にも申し上げましたが、フォーシーズとの契約はありません。当社が提携している保証会社は滞納が続いた場合、合法的な裁判を通しての賃貸借契約の解除をしている会社ではあります。 健全な未来とは？ 社会的弱者を救う「逆の発想」 社会的弱者も救う 普通の入居者も負担せずに済む 大家も審査を緩くする方法を探そう まず大前提としてですが 家賃保証会社は入居者保護が強くなったことで社会に必要になった ここを抑えておきましょう。大昔、入居者の権利は低いものでした、悪徳不動産や悪徳大家と呼ばれる人達が多く出現したことで社会問題となりました。その後、入居者や消費者保護の観点から借り手の権利を強く保護する風潮となりました。これは私も歓迎です、お金を払う立場の入居者には一定の権利が認められないといけません。住むところという命に関わる場所である以上、一定他の商売よりも入居者という存在の権利は簡単に奪うべきではありません。社会インフラの一部と位置づけるのも構いません。むしろそうであるべきです。異論はありません。しかし一度入居すると滞納があっても簡単に追い出せないから家賃保証会社が出来たのです。一部の滞納者の権利が強すぎて全体の９５％以上の滞納しない入居者も家賃保証会社に加入することになったのです。今後、民間の事業としての不動産賃貸を社会インフラの一部という位置づけにするのであれば、 来るもの拒ませず、権利は相応に、滞納しない普通の入居者へしわ寄せがない こうあるべきです。具体的な解決策として提案するなら 滞納による裁判手続きを「もっと手軽に、もっと早く、もっと安く」 これで全て解決します。なぜなら 国の対応では時間・手間・費用が掛かり過ぎるから自力救済をしてしまうが、簡便なら国の手続きを使う社会的弱者を受け入れるリスクも無くなる、なぜなら裁判上の解決が手軽だから入居審査もリスクが低いなら厳しくしなくていい＝審査の緩い社会費用も安価なら他の入居者にリスクを負担させずに済む残念ながら国の裁判で追い出された方も、審査が緩い社会なら「次のお部屋」も探せる 国の制度としての裁判を早い、安い、簡単にすれば全ての問題が解決するのです。誤解を恐れずに言えば「受け入れやすく、追い出しやすい」につなげることが却って社会的弱者の方の為にもなります。国の制度としての裁判を簡便にすることで解決できます。 「追い出しやすくすることは反対」 分かります、しかしそうやって一部の少数の入居者保護ばかり優先すると、家賃や保証料などのコストを「９５％以上の普通の入居者」が負担せざるを得ません。こう考えてみませんか？ 国が裁判で必要と認めたらという正当な「追い出し」、そして追い出しやすい環境があれば「どんな方でも受け入れられる環境になる」ということです。リスクが最低限になるのですから家賃保証会社が今回の判決が理由で審査を厳しくしたり、保証料を高くしたり、そんなことで社会的弱者の問題解決にはなりません。 不思議なものです、社会的弱者を救おうとして弱者を苦しめてしまう。私は不動産会社として「社会的弱者と住まい」問題にはかなり本気です。支援のお手伝いも社を挙げて取り組んでいます。 心の底から社会的弱者がお部屋を借りられないような社会はダメだと思っています。しかし、この問題は民間だけで解決しろ！は無理です。法律を作ったのは国ですから。でも逆の発想で考えてみましょう。「追い出しやすい環境は受け入れてもらえる環境」につながるのです。道を間違えてしまった方でも何度でも復帰できる社会が良く、排除する社会はダメです。その為には審査が厳しい社会は絶対に避けた方がいいのです。そしてその負担を９５％以上の「普通の入居者」へ転嫁することは「正直者がバカを見る」というものであってはならないのです。一見暴論に見えるかもしれませんが、本当に解決する問題はこちらの方だと思っています。 今回の報道では一定数この問題を世論も本質的に捉えているような気がしました。それでも今度は社会的弱者VS「普通の人」のような構図になるのでは？と思ってきました。「滞納する者の為になぜ普通の人が割を食うんだ」という論調ですね。でも、社会的弱者を救うことが「普通の人の利益を害しないなら？」、みんな救いたいはずです。この部分を本音と建前も含めて議論するなら有効な手段ではないでしょうか
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2022年12月18日
不動産投資と喜ばせ合戦
人は感情の生き物です。もちろん良い意味でも悪い意味でも 「さすが内田さん」の一声 つい先日のこと、新たに仲介させていただくお部屋がございました。入居者の方が望む要望が少し多く、オーナーさん（Aさんとしましょう）の負担が重くなりすぎるのでは？とのことで営業マンから私に話しがきました。特段珍しいことではありませんが、このまま全要望を受けてしまうとAさんの負担は重くなってしまうことでしょう。その為、途中から入居者さんとの窓口を私に代わってもらい、ゴチャゴチャしていた双方の要望の交通整理を行いました。ある程度Aさんと入居者さんの負担も公平になったところで、Aさんへ電話で報告しました。すると 「ありがとうございます。さすが内田さんですね、お見事です。それでお願いします」 あら、とっても心地良い。そう、このAさんは上手なのです。いつも私の心をくすぐってくるのです。こういった一言一言がとても嬉しいのです。私たちの仕事は当然ながら依頼者であるオーナーに収益をもたらすことです。その為にも入居者さんに快適に過ごしてもらうことなのです。仕事ですから当然ですね。でも、こういった一言をナチュラルに言われると内心 「へへっ！」 と嬉しくなってしまいます。こういった一言が無くても仕事ですから頑張るのですが、あると馬力が上がるような気がします。そして、こういったことをしてくれるオーナーさんは大体不動産投資が上手なのです。いい意味での「人たらし」というものでしょうか。 事実、Aさんがお持ちの物件は入居率も好調です、入居者へのサービスも上手なのです。 そんなAさんを取り巻く状況は？ ちなみにAさん、私だけにこういったことをしてくれるわけではありません。私たち管理会社を喜ばせ、入居者を喜ばせ、売買情報を持ってくる人を喜ばせ、施工業者を喜ばせ、みんなを喜ばせているこのAさん当然かもしれませんが、このオーナーの周りにはたくさんの業者が集まってきます。ここまで読まれた方で 「どうせそのオーナーは金払いがいいからそういっているんだ」「要は業者の言うことをハイハイ聞いて文句言わずに金払えってこと？」 「不動産会社に厳しく当たるなってこと？」 そうじゃないんです。もちろん、お金をたくさん払えば喜ばせることは出来るかもしれませんが、それはある一時だけです。正直全てをハイハイ聞いて金を払い続けていたら「カモ」と認定されるかもしれません。ちなみにAさんが買う物件も払う工事費も決して高くありません、なんなら安い位です。しかし、Aさんの周りの業者や不動産会社は Aさんが得する話しを次から次へ持っていくのです。みなこぞってAさんを喜ばせようと骨や手間を折っても仕事をするのです。なぜなんでしょうか？ この世は「喜ばせ合戦」 私の知り合いに腕利きの売買仲介業者が居ます。この方はかなりの実力者です。売買情報はこの業者さんを素通りすることはなく、「どっからそんな情報が？」とビックリさせられる程です。その売買業者さんの元には物件を買いたいオーナーが列をなしている印象です。しかしこの業者さんもAさんの周りの業者の一人です。 その方と話している時に印象的だったのが 「やっぱりいい物件売るなら感謝してくれる人に売りたいですよね」 そう、私たち働く者にとってお金は大事です。異論はあろうかと思いますが、まずはその為に皆さん働いている訳でもあります。とはいえ、それだけでもないんですよね。 時にはAさんより高く買う人がいる物件でもAさんに売ることもあるそうです。 不思議なものですよね。Aさんの周りには「他の業者よりサービスを良くしよう」「Aさんに選ばれよう」と各社が競っている始末です。 そしてAさんは値下げ要求や要望を自ら伝える必要もなく、「他より良いサービス」が受けられるのです。 ちなみにAさんですが、知識や相場の感覚はかなりのものです。欺こうとしても簡単ではないでしょう。 Aさんを騙せる人がいたら見てみたいレベルでもあります。 ではAさんだけ得するのはなぜでしょうか？ そう、結局この世は「喜ばせ合戦」なのです。 Aさんは周りを喜ばせている→嬉しい周りはAさんに気に入られようとする→Aさん得する→先頭に戻る 正のサイクルに入ったのです。 もちろん、不動産投資というのは収益を上げる為に行うものです。無駄な出費はしてはいけませんし、単価にも厳しくあるべきです。不動産会社の言うことを鵜呑みにしてもいけません。ハイハイ全部を聞いていたら間違った方向へ進む可能性もあります。周りから「カモ」と見なされたら大変な目に遭ってしまうでしょう。厳しい目で運営状況を見ておく必要があります。異論はありません。しかし、それと相手を喜ばせることは両立できるはずです。お金で喜ばせなくてもいいじゃないですか、相手への敬意や感謝を示すだけでも随分と違うものです。文字で書けば簡単なのですが、中々難しいものです。かくいう私も全然出来ていません。 人は感情の生き物です、良くも悪くもそんな中でAさんの正のサイクルは私も見習いたいものです。今回は精神論になってしまいましたが、なぜか上手くいっているオーナーはこの点が上手なのです。生まれ持っての心根なのか、努めてそう振る舞っているのかは分かりません。しかし、人を喜ばせると返ってくるという昔からの教えは不動産投資においてもあながち間違いではないと断言できます。
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2022年12月17日
世界は誰かの仕事でできている ～今頑張っているあなたへ～
疲れた時にはこの言葉 ありがとうジョージア、ありがとう社会のみなさん 「世界は誰かの仕事でできている」 良い言葉ですよね、言わずと知れた缶コーヒー「ＧＥＯＲＧＩＡ」のキャッチコピーです。私含め、社会で働いていると時に理不尽なこと、報われないこと、辛いこと たくさんあるでしょう。そんな時にこの言葉が頭をよぎります。誰からもスポットライトが当たらない所で一所懸命に頑張ることが、世界の一部なんだと思うと、もう少しだけ頑張れる気がします。自分がカッコよく見えてきます。自分に酔ってもきます。最終的には人を幸せにしてると陶酔感まで出てきます。ここまで来ると後は仕事は楽です。ヒーロー気分ですから同じような理由で、私は夜景というのが大好きです。夜景を見ると 「あぁ。誰かがこんな時間も頑張ってるんだな」と思えるのです。電気を作る人、明日の為に休んでいる人、皆が休んでいる時に働いている人。街の光が誰かが働いているということを見せてくれている気がします。どこかの誰かがこの時間頑張っているんだから、俺も頑張ろう。と見知らぬ誰かに力を貰っています。そして、自分の仕事も誰かに届いていればいいなと思っています。ありがとう！社会で働く同志のみなさん。 そして どういたしまして、みなさん。 そんな気持ちで働いていきましょう。 一所懸命な姿は誰も見てなくても、誰かの役に立って、私のように誰かが感動しているハズですよ。
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2022年12月16日
春からキャンペーンの概要と補足
好調なキャンペーンです 春からキャンペーンの概要 現在好評を博しております。「春から入居キャンペーン」ですが、よくお問合せをいただく内容を少しまとめております。 Q お部屋を見て決めた後の手続きの流れは？A お部屋が決まったら正式にお申込をしていただきます。その後、審査の承認が取れましたらご契約書を取り交わします。契約は先に済ませていただきますが、実際に家賃が発生するのは３月以降となります。Q お部屋を決めた後に万が一、不合格になってしまったら？A その場合は契約金含めて全額ご返金のうえ、契約解除となります。その場合にも解約違約金などは発生いたしません。Q ３月より前から少しずつ引越しをしたりお部屋を使ってみたいA ３月より前から使用することもできますが、鍵の引渡し日からの家賃発生となります。Q 家電レンタルプランも合わせて使えるの？A 冷蔵庫・洗濯機・ガスコンロの３点セットでレンタルできるお部屋もたくさんあります。 対象物件でもご自身の家電を使うことも可能です。その場合はレンタル代は掛かりません。Q 対象は学生だけ？A 新たに新社会人となられる方、寮から出てお一人暮らし、新たに霧島市へ転勤で来るなど理由は様々です。年齢制限などもありません。お気軽にお尋ねください。日々物件も入替わり中です。お気軽にご相談ご来店ください。
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2022年12月15日
原状回復でのトラブルの本質とは？オーナーの利益も考えてみよう！
正直者がバカを見てはいけません まずはこちらをどうぞ https://twitter.com/maakun1988/status/1421261646157078528?ref_src=twsrc%5Etfw%7Ctwcamp%5Etweetembed%7Ctwterm%5E1421261646157078528%7Ctwgr%5E0af6e4a2a9fe96f4c92e9ab52df915dd9f571175%7Ctwcon%5Es1_&ref_url=https%3A%2F%2Fwww.rakumachi.jp%2Fnews%2Fcolumn%2F283010 管理会社としての立場 私はいつも書いている通り、管理を任せてもらっているオーナーの味方です。こんなことを書くと「入居者を食い物にする悪徳不動産」と思われますが違います。いつも通り申し上げることですが、「だからこそ入居者を大切にする」という姿勢です。賃貸物件を持っているオーナーの収益を守るのが仕事です。だからこそ、家賃を支払っていただく入居者を大切にしなければいけません。理屈として当たり前のことですよね？おかしなことを言っていないことはご理解いただけたと思います。という前提の元、最近の原状回復について警鐘を一つ鳴らしたいのです。 原状回復０円になる未来がいいと思っている 私は管理会社としても、不動産業界の為にも入居者に落ち度が無ければ、原状回復費が０円になる未来がいいと思っています。本来そうあるべきなのです。入居者からいただく家賃で壁紙の張替えやハウスクリーニングを行う。入居者からはもらわない。それでいいと思っています。当社では退去時の原状回復に関しては「ほぼ」国土交通省のガイドライン通りです。冒頭のTwitterの表などは気まずいものでもありません。当社の契約書に添付しても良い位です。冷蔵庫などの電化製品による壁紙の黒ずみ通称「電気ヤケ」、家具による床材の凹み、経年劣化による壁紙の変色、壁に刺した押しピンの跡、窓ガラスの熱割れ、入居者が生活していたら当然に劣化する設備。これは入居者に請求すべきものではありません。他方、ご請求しているのは落書きや壁に何かを当ててしまい穴を開けたなどの「故意・過失」という物やタバコなどの嗜好品によるヤニ汚れ、知っていながら放置してしまい被害が拡大した「善管注意義務違反」になるものはご請求しています。これは簡単にいえば「落ち度があった、もしくは注意していれば防げたこと」ですね。これは仕方ないですね。このことを当社のオーナーさん達は理解をしてくださっています。ありがたい。だからこそ、当社では原状回復についてのトラブルはほとんどありません。訴訟沙汰なども一度も経験がありません。しかし、先ほど「ほぼ」ガイドライン通りというからには例外もあります。正直に申し上げます。現在のところ、当社では退去時のハウスクリーニング（エアコン含む）、和室の畳の表替えは特約として例外的に定めてあります。※畳は表替えを自分でする、現状のままで大丈夫という場合はもちろん請求しません。もちろん、これは違法ではありません。今のところ鹿児島県内では退去時のハウスクリーニング費用は後精算が一般的であります。一部では先にハウスクリーニング費用を貰っておくという業者さんもありますね。そして、ガイドラインを巡る裁判の判例でもざっくりと言えば「不当に高額でない」「しっかりと契約書で明示して合意しておく必要」「その他の項目については自然損耗はオーナー負担である」という要件があればハウスクリーニングやエアコンクリーニングを負担していただくのは賃借人にとって一方的に不利であるとは言えないとなっております。もちろん当社の賃貸借契約書にもしっかりと明記されています。見落としが無いようにその部分だけ赤文字で記入しています。国土交通省のガイドラインを抜粋したものを契約書にも挟んでおります。そして大体のハウスクリーニング費用の目安も記載するようにしています。契約時にもしっかりと説明しますしね。ですから当社では原状回復についての揉め事というのがほとんどありません。 でも原状回復費０円が実現しないのはなぜ？ ハッキリと言えば 未だに原状回復費でボッタくる業者やオーナーがいるから これですね。なぜこれが原因なのかというと 退去費用で高額請求する→だから家賃は低くてもいい→家賃を低く設定する→そうすると周りの相場も下がる→真っ当な収益でやっているオーナーの物件が選ばれない→真っ当なオーナーも家賃を下げるしかない→低い家賃では原状回復をオーナー負担で賄いきれない→入居者に負担してもらわざるを得ない→先頭に戻る こんな負のスパイラルになってしまうんですね。 本来は家賃の中でオーナーが原状回復したり、グレードアップをやりくりするという考えがいいのは当然です。問題が無ければ退去時に０円で退去出来る。この未来がいいのは当たり前ですし、管理会社の私もそう思います。 しかし、それは「原状回復費が０円でもオーナーが収益として十分やっていける家賃額なら」という前提があって初めて成り立つのです。 原状回復費をボッタくるデメリット 他の管理会社の評判などでも「退去時に高額な請求をされた」というような評判がある会社もあります。きっと当初に説明もなく、退去の時になってビックリする金額がきたのでしょう。そして、そういった評判が広まることはその物件のオーナーにとって不利益になることでしょう。このご時世「○○マンションに住んだら退去費用高額になるから止めた方がいいよ」などの口コミは無視できないものです。当社ではありがたいことに、解約する入居者が次の入居者を連れてきて「部屋の引継ぎ」をしたいという申し出が結構な割合であります。これは「自分はお部屋を退去するが、後輩がここに次住みたいと言ってる」という風に紹介付の解約予告が来ます。正直、これは嬉しいですよね。管理会社としても嬉しいです。「知っている人に引き継いでもいいと思える管理が出来たのかな」と思います。そして退去費用でボッタくっていたらこんな紹介はもらえません。そして、それによって空室期間が短縮できるオーナーも嬉しい。最高のスパイラルですね。短期で見るとボッタくる方が儲かるかもしれませんが、それが元で裁判になったり、悪評が広まることの方がよっぽどマイナスになることは間違いありません。 原状回復費０円を共に目指そう、しかし家賃は多少上がるよ では原状回復費０円の未来はどうすればいいのか？ 原状回復のガイドラインをもっと厳しくしてボッタくることが出来ないような法整備とセットで原状回復費０円でオーナーがやっていける家賃は払うという意識 これです！民間の賃貸住宅は必要です。仮に公営住宅だけにするとなったら税金も爆上がりでしょうから。そしてオーナーが原状回復費０円でも運営できる程度の利益は必要不可欠です。そうでなければ賃貸住宅など無くなってしまいます。賃貸住宅が全然儲からない、マイナスになるのであれば賃貸住宅など持つ人はいないでしょう。当たり前ですがそして賃貸住宅が減れば家賃は上がります。希少な物になってしまいますから。そうではなく、統一したルールの中でオーナー、入居者双方がバランスの取れた適正な「おたがいさま」の実現が不可欠なのです。入居者の側も適正な家賃を払うことで全員が原状回復費０円になる程度の家賃は負担してあげましょう。そしてオーナーも貰う家賃の中で上手く運営し、グレードアップなどを行えばいいのです。そうすると今より多少家賃の相場は上がるかもしれませんが、不当にボッタくられることのない未来であればあくまで「適正」の範囲内で限定的だとも思います。 当初のTwitterで思うこと 当初のTwitterの投稿についての感想は「良かったですね」と本気で思っています。しかし、反面「理解のあるオーナーだけ損してしまうのは嫌だな」という気持ちがあるのです。このTwitterのオーナーさんがどちらかは分かりませんがね、ひょっとしたら不当にボッタくるタイプかもしれませんし、そんな気持ちはなく、やむを得ない位安価に提供していた場合だったら少し同情します。誰だって安い方がいいのは当然です。しかし「正直者ばかり損させられる社会」は嫌なのです。それはもちろん入居者もオーナーもです。だからこそ、ルールがもっと厳格になってボッタくることが出来ない業界になり、更にオーナーにも正当な利益が出る範囲での家賃競争という入居者に取っても利益となる業界になってほしいのです。 原状回復費という揉めやすい、まだフワフワとしたルールが残る問題をしっかりと解決できればと思います。ですから今回は「オーナー側の立場も知ってほしい」という正直な気持ちで書きました。その上でも当社は基本的にガイドライン通りやっていますし、退去時に揉めることはない会社であり続けたいと思います。 その為にも当社は事前にしっかりと退去時にご請求させていただく項目は事前説明し、契約書にもハッキリと書きます。そしてボッタくる業者やオーナーは壊滅すればいいのに・・と思っています。でもきっといつか原状回復費０円の世の中になるでしょうし、そうなって欲しいものです。その上で入居者もオーナーも双方に思いやりのある人だけが得する社会になればいいですね。
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2022年12月14日
ＶＳゴミ屋敷 番外編 経験談からの考察 ゴミ屋敷のメカニズムと傾向
前回までは事例 今回は不動産に関する経験談です 前回までの記事はこちら https://lotushome.jp/?p=3425 https://lotushome.jp/blog/3458/ ゴミ屋敷の住人の誤解 前回まで実際の事例としての解決方法やリフォーム事例などをお伝えしました。今回は今までの経験のお話しをしてみます。私も不動産業界、特に管理会社として何例もゴミ屋敷を見てきたり経験してきました。今回はゴミ屋敷と呼ばれる人たちの傾向やメカニズムを私の個人的見解として、お伝えしてみようと思います。よくゴミ屋敷の住人は心理的に何か問題を抱えている。とか色々精神科医的な記事はたくさんありますが、実際の生活を見ることの多い不動産屋目線で話してみたいと思います。あくまで私個人の感想だったり実体験に基づいたものになるので、誤解を招くようなことがあるかもしれません。 部屋は汚いが外着はまとも 皆さんはゴミ屋敷の住人のイメージはどんな感じでしょうか？なんとなくホームレスのような感じや清潔感の無い恰好をイメージする方が多いと思いますが、私の経験上では半数以上の人が普段の身なりはまともであることが多いのです。当初は意外でした。普段会う人の恰好から想像つかないような汚い家。なぜ身なりに気を遣えるのに部屋には無頓着なのだろうと不思議に思います。仕事もしっかりしてる、人としての会話も普通。しかし部屋はゴミ屋敷。そんな人も多いのです。ちなみに前回までの記事のゴミ屋敷の住人さんも外着はまともでしたよ。 ゴミ屋敷の発生割合は女性の方が多い これは書こうか非常に迷いました。昨今の女性の権利向上などの風潮がある中で、誤解を招きそうだからです。当たり前ですが、男性と女性は平等であるべきですし、性別による決めつけなどは良くないというのも重々承知しています。私が言いたいのは「男性は女性よりきれい好き」とか「実は女性の方がだらしない」ということが言いたい訳ではありません。私の実体験として女性の割合が本当に多いのです。そして、今までの数多くの退去時のお部屋の状況から私の考察を話してみたいのです。ちなみに私が経験した割合でいうと６：４位で女性が多かったのです。そして、数々の退去時の傾向から考えると一つ仮説のような傾向があります。 女性は男性に比べるとキレイな状態で退去する割合が高い女性は「ＢＥＳＴ」と「ＷＯＲＳＴ」の両極端の割合が男性に比べると高い こういった傾向があります。とてもキレイに引き渡してもらえるのも女性が多く、反面ゴミ屋敷のような状態になるのも女性の割合が高いのです。 この傾向はデータとしてハッキリした物はないようですが、ゴミ屋敷を処理する業者さんに今まで伺ったところでは女性の方が依頼者として多いとのことでした。ある業者さんでは７：３とのお話しもありました。 もう一つ男女差の話しでするとゴミ屋敷の住民の年齢層なのですが、 男性は５０～になるしたがって割合が増加し、女性は３０～５０代の割合が高い これは仕事が要因になっていると思います。女性の場合、お勤め中の方が割合としては多く、男性は仕事を退職した後という傾向が高いようです。私はこの点については「孤独感をいつ感じるか？」だと思っています。様々なゴミ屋敷発生要因の中でも孤独感というキーワードが出てきます。要は孤独感を埋める為に物を買うことや身の回りに置いて孤独の埋め合わせとしてゴミを溜めてしまうという理屈です。男性の場合は女性に比べて友達や社会との繋がりが「仕事」メインになっており、退職後は上手くコミュニケーションを取れなくなり、孤独を感じてしまうのではないでしょうか。反面女性は仕事が激務などで十分なプライベートな時間などが取れない場合、孤独感を感じてしまうのが要因な気がするのです。仕事が落ち着いたり、退職した後は女性は社会や友人などとのコミュニケーションも男性に比べると上手くいくことが多いのです。そう考えるとこの年齢についての考察は案外的を射てるのではないかと思います。 意外と新品が多い 未開封新品 なぜ買った？使わないのに ゴミ屋敷と呼ばれる位ですから、かなりのゴミがあるのは間違いありません。しかし、ゴミ屋敷と呼ばれる状態の部屋にいくと、かなりの割合で新品の物が多いのです。特に新品未開封、あとは通販などで買ったはいいが段ボールのまま開封すらしていない物も多くあります。また、新品の物でも特定の物が多くあることもあります。ある人はもう十分あるにも関わらず、醤油の未開封が合計で２０本位出てきたり、スポンジだけが何パックも出てきたり、生活用品で偏っていることが多いのです。中には現金が散乱しているお部屋もありました。全てかき集めたところ、１０万円を超えていたこともあります。 悲しい事情でゴミ屋敷を作ることも 悲しい理由のゴミ屋敷 また、親しい親族の方が亡くなったことを期にゴミ屋敷を作ることが多々見られます。それまでは、社会常識もあり、人柄も良かった方が身内の不幸によりゴミを溜めていくのです。恐ろしいのは、会うと普段通りだったり、ふさぎ込んだりなどしていないケースもあり、外側から見て分かることが少ないものです。これも心の問題なのでしょうが、他人のサポートや言葉も届きづらいケースではあります。 なぜか生活圏だけはルールがあったりする 不思議な物で、そこかしこにゴミが積み上がり食べ残しやゴミが散乱していても一角だけキレイな場所が残っていることもあります。人によりですが、トイレだったりベッドの上だったり限定的ではありますが、一部だけキレイな場合もあります。他にも一部屋だけゴミが積み重なったいたり、衣類だけはキレイになっていたり。通常の感覚では「なんでそこだけ？」となるのですが、当人たちにしか分からないこだわりがあるのです。 単純に片付けが苦手、出来ないという人は割と楽 他にも単純に片付けが出来ない、苦手という人もいます。これは発達障害的な要素でもあるそうなのですが、こういった自他ともに認めている人というのは対応策もシンプルで解決も早いものです。ある方に至っては本当に片付けが出来ないということで、毎月２度専門の業者さんを呼んで片付けを代行してもらう決断をした方もいました。心の問題以外であれば解決方法はたくさんあります、当人に解決する気力体力があるのですからね。自分では解決できない、解決する気力体力がない方は出来るだけ早く、病院でも公的機関でも相談して欲しいものです。しかし、それが出来れば苦労しないというのが本当のところでしょうが・・・
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2022年12月13日
【閲覧注意】ＶＳゴミ屋敷② 問題解決とリフォーム編
費用の問題や解決までの道のり 前回の記事はこちらから https://lotushome.jp/?p=3425 帰ってきた入居者の目的とは 一人ゴミ屋敷で立ちすくむ私、すると玄関のドアが空き誰かが入ってきました。入居者が帰ってきたのです。音信不通となっていた入居者です。 私は現状の確認と今後の方針や希望を聞くと入居者は答えました。 既に次のお部屋は探して契約も済んでいる明渡しまでに少しずつ片付けようと思っていたしかし、精神的にも参ってしまい、中断した連絡したのだから、もう少し時間の猶予が欲しい手持ちのお金もないゴミに見えるが、必要な物なので捨てないで欲しい身内には迷惑を掛けたくないから親族には連絡をしないで欲しい連絡があったのは気づいていたが、どうしようもなく無視したついに疲れ果てて、少し寝ようと思って帰ってきた どうでしょう。みなさんはこの言い分を聞いてどう思うでしょうか？ 「放置しても仕方ないのだから何とかしろよ」「この期に及んでまだ身内に迷惑掛けたくないとか図々しい」「責任感が無い」「この部屋のどこで寝るんだ？」「次の部屋も借りているのに、なんで放置してるんだ」 色々な感想をお持ちでしょう。私もそう思います。しかし、ここでこの入居者を罵倒して動かそうとしてもハッキリ言えば無駄です。こういった人たちを無理に動かそうとすると解決はどんどん遠ざかっていきます。私は管理会社として数々のトラブルを解決してきました。そして色々な人を見てきました。経験上この入居者は 人生のカーナビ非搭載タイプ です、これは私が心の中で人を分類しているのですが、勝手な呼び方です。 そう、先ほどの言い分には何一つ合理性や責任感、解決までの道のりがありません。自分の願望だけなのです。 これはどういうことかというと 本来やらないといけない、叶えたいことはあるが、どう行えばいいのか道筋を自分で設定できないのです このタイプの人は「片付けないと大変なことになる」は分かっているのですが、その方法を設定できません。またこのタイプの人は何とか無理して方法を選択しますが、その選択が間違いであることがほとんどです。もしくは決断できずにズルズルと事態を悪化させてしまいます。 あたかも人生という長く、道順も複雑な道をカーナビ無しで突っ走る車のようです。どんどん迷ってしまい、最終的に行き止まりになってしまいます。 ですから人生のカーナビ非搭載タイプと心の中で勝手に呼んでいます。 このタイプの対応は以下の通りです。 正論をぶつけて行動させようとしない早く行動しないと更なるリスクが来ることを理解してもらうまだ間に合うことを伝え、「少しだけ」安心させる意見は聞くが採用しない、任せないこちらの提案を採用することが、最良であることを理解してもらう決断はその場でしてもらう このタイプは「しなければならないこと」は分かっているのです。しかし出来ません、そしてなぜか願望や希望は強い傾向にあります。頭ごなしに正論などをぶつけて「解決」を求めると思考回路がショートしてしまい、連絡を無視したり、問題を放置してしまいます。ですから、意見や願望、希望はまず聞いてみます。しかし決して採用したり、任せてしまってはいけません。共感して落ち着いたところで、次の手です。この方達は結局のところ「最良の決断」を欲しています。自分も解決したい気持ちはあるのです。出来ないだけです。プロとして、今後進んでいく道をしっかりと話して理解してもらうのです。例え本人の希望や願望が全て叶わないということが分かっていても・・その為簡単には納得しません。そこで「放置すると今後とんでもないリスク」があることも理解して貰わねばいけません。そして、決断は持ち帰って考えさせることは得策ではありません、また間違った決断をしてしまいますから。少し強引に思われるかもしれませんが、本人の為にも実は最良の結末を迎えます。そして迎えさせる知識も必要です。そこまで話すと大体こちらに決定権を委ねてくれます。正直、このタイプはこれが最短です。今回の入居者も正にこれで上手くいきました、時間は多少掛かりましたが以下の通りになりました。 必要な物を明日までに出す明日までに出せない物はゴミとして処分する自力で片付けは不可能なので業者に任せる処分に掛かる費用は名義の賃借人と話して決める期限を守れない場合は損害賠償の対象となる 当初は「自分で片付ける」「必要な物ばかりだから捨てるな」「もう少し時間をくれればいいだけ」と抵抗していました。しかし「このままでは契約違反である」「次の入居者が控えており、引き渡してもらえないなら損害賠償の可能性がある」「自力では到底無理な量である」「このまま放置して負債を抱える位であれば処分してもらった方が金銭的にもマイナスでないこと」「必要な物は明日まで猶予をあげること」 以上を理解してもらい、最後は「こんな風にしてしまい、すみませんでした、よろしくお願いします」と部屋を出ていきました。 そして、この顛末を本来の名義人に話しました。今回は名義は名義人であることから撤去処分費から原状回復の費用も名義人に責任があることを伝えました。当初は「なんで自分が費用を払わないといけない」「入居者に払わせろ」となりましたが、・契約名義が自分であること・又貸しをしてしまったこと・長引くと更に損害が増えること を話して納得してもらいました。また物件のオーナーにも報告すると「まずは次の入居者さんに迷惑が掛からないように急いでお願いします」との返答。 さあ、片付けますよ！ 【若干閲覧注意】まずはゴミを出してリフォーム前に清掃 これの１０倍以上のゴミがでました。次から次へとトラックへ積み込んでいきました ここからはスピード勝負です。まずは馴染みの便利屋さんに連絡し、ゴミ処分の見積りと日程を出してもらいます。費用も出来る限り圧縮してもらうようにお願いしました、何より名義人の方が払うことではありますが、少しでも負担を和らげてあげたいのです。その為、片付けと清掃を別の業者でお願いすることにしました。まずは片付けです。総勢５名ほどのスタッフが来てゴミをまとめてトラックへ積み込んでいきます。全然減りません。それだけゴミの量が凄まじい。 やっと床が見えてきました、しかし食品や水の汁が床にこびりついています。虫も湧いていました その他の画像はこちら 玄関もやっと通れるようになりました 荷物であふれた洗面室 トイレは比較的キレイでしたが、今回のリフォームでウォシュレットを付けることに 一番損傷の激しいＤＫ 居室も弁当ゴミの影響でシミが多数です 畳はシミも匂いもあり、到底使える状況ではありませんでした エアコンは既に故障していました。経年なのかは分かりません リフォーム前に匂いを取る とりあえず物をお部屋から片付けてもらいました。ここで清掃を入れます。リフォーム前に清掃を？と思われるかもしれませんが、とにかく匂いがキツイのです。職人さん達をこのお部屋に入れる訳にもいきませんし、そもそもこの匂いを取らずにリフォームしてしまっては、見た目はキレイで臭い物件です。まずは仮清掃と匂いを取る専門業者にお願いします。仮清掃後がこちら 床のシミも大分落ちましたが、やはり完全には落ちません 浴室は汚れだった為、ある程度キレイにこれでもう一度清掃すれば大丈夫でしょう 洗面脱衣所も綺麗になりましたが、床と壁紙、洗面台は交換することに 床の損傷は想像以上でした 畳は処分することに、新調することにしました キッチンはあの汚れが嘘かのようにキレイになりました まだ多少の匂いはありましたが、これは壁紙に染み付いてしまっている為です。 リフォームしよう オーナーとも協議し、今回はリフォームをお願いしました。 壁紙は全張替え床は損傷部分を研磨し下地処理をして、表面をフロアタイル仕上げ洗面台は経年劣化もある為、新品へ交換 壁紙も床も張替え、匂いも全くなくなりました 床を削り、下地補修します。幸い下地まで損傷は及んでいませんでした。 リフォーム後 凄まじい状態だったＤＫも綺麗に 和室も壁紙とフスマなど張替え、この後に新しいキレイな畳が入りました。 洗面台は新品へ交換し床も張替え トイレも同様に 天井には落ち着いた色の壁紙でアクセントに 写真ではリフォーム途中でしたが、既に匂いや汚れもなく、施工後に再度ハウスクリーニングを入れて、無事成約済みの入居者さんへ引き渡すことができました。実質１０日で片付けからリフォームまで終えることができ、ホッとしました。 費用はいくら？負担はどうなった？ リフォーム内容としては以下の通りでした 壁紙全張替え 全部屋の天井壁床貼替え フロアタイル和室畳交換×６畳洗面台交換脱衣所床ＣＦ交換ペーパーホルダー交換襖張替えエアコン交換 １台 合計で税込６０万円で済みました。そして契約名義の方の負担は４５万円（税込）となりました。洗面台の新品へ交換やエアコンの交換は賃借人に負担させることはできません。しかし、ご覧いただいた施工内容でこの値段はかなり安価に済ませることが出来たと思います。契約名義人の方が自身で他社の施工店に見積りを取ったところ、原状回復だけで１００万円を超える見積りだったことを考えるとかなり安価に済ませることが出来たのではないでしょうか。オーナー自身の負担手出しでグレードアップ分程度となりました。名義人の方に取っては痛い出費となりましたが、他社に比べれば負担も少なくすることが出来ましたので、お支払いもすぐに対応していただきました。しかし、この負担とは別にゴミの撤去処分費を支払うこととなってしまいますので、総額では８０万円前後の支出となってしまいました。少なくなったとはいえ、かなりの費用となりました。 名義貸しや又貸しはやめましょう 今回はオーナーや同業者向けに書いた記事ではありますが、賃借人のみなさんが見ていたら教訓はただ一つです。 名義貸しや又貸しはトラブルの元！絶対にやめましょう 当社としては次の入居者もスムーズに入居することができ、オーナーもリフォーム費用の負担が最小限に済んだことで結果としては無事に乗り切ることができました。このお部屋に関しては後１０年ほどは簡単なクロス補修程度で済むことでしょうから。しかし、契約名義人の方はこれまでの家賃負担額だけでなく、退去時の費用も払うことになり(今回の費用を実際の入居者に請求するようですが・・・)かなり痛い目を見てしまいました。 さて、いかがでしたでしょうか？もし対応を間違っていたらオーナーは全額自己負担などの憂き目にもあってしまったこのケース。無事終えることができ、ホッと一安心でした。 あまり実際の写真を見たことが無い方もいるかもしれないと思い、今回は実際の写真を掲載しました。ちなみに時系列や細かい点などはフィクションも織り交ぜてありますが、肝心な部分は実際の事例です。 このレベルの対応は非常に稀ではありますが、対応を間違うと全員が不幸になってしまいます。管理会社としては、これからの家賃を担っていただく次の入居者と落ち度のないオーナーは絶対に守らなければならないものです。もちろん、落ち度のあった名義人の方も入居者にとっても、最良な解決方法を提示できるように努めておきましょう。
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2022年12月12日
【閲覧注意】ＶＳゴミ屋敷① 実際の写真と対応
心の準備をしてから見てください。リアルなゴミ屋敷発見→又貸し解決→原状回復の全てを公開 解約の通知から全ては始まりました ※時間も経過しており、多少のフィクションも織り交ぜております ある日、当社の人気物件であるマンションから解約通知がきました。いつものように手続きを進めると【第一の矢 又貸し】「名義は自分だが、住んでいるのは別人です」とのこと。契約違反ですね、通常であれば契約解除となってもおかしくない状況です。しかし、解約申請をしてきている現在では契約解除も最早効果もないところです。とりあえず概要を聞くと「当時お部屋を借りたいという友人がいた。しかし本人が借りることが出来なかったので自分が借りてあげた」「しかし、本人も家賃を払えなくなったとのことで立て替え続けてきたが限界がきた」嫌な予感しかしません・・・現在まで、家賃の遅れはありません。近隣住戸からの苦情等もなく、表面上は普通の賃借人でした。そして、名義人の方が鍵も持っており、実際の入居者も解約に合意していることから通常の解約申請を受け付けることにしました。こんな目に合うとはこの時は予想もしませんでした。 ちなみに物件の概要です 間取りはこんな感じです。エレベーター付きのマンションです。オーナーも賃貸経営の上手な方で、空きがでると必要な修繕を素早く行っていただける方で、物件自体も満室を維持している物件でした。入居当時のビフォー写真が以下の通りです、 ＤＫです 玄関 洗面脱衣所 浴室 トイレ 居室 隣の和室も畳の表替えもし、キレイな状態での引き渡し キッチン キレイな状態で引き渡しをしております。 ゴミ屋敷×又貸し×明渡し拒否×次の入居者成約済み＝？ そして、解約申請を受け付けると募集開始です。当社では早ければ翌日には次の入居者募集のため、募集広告を掲載していきます。今回は賃借人と実際の入居者、双方とも連絡を取り、明渡し日付も確認しておりましたので募集に支障はないと思い、早速掲載しました。そして、まだ空き予定の段階で次の入居希望者を見つけることが出来ました。入居日は明渡しから２週間後を希望とのことで、まあ余程のことがない限り余裕を持てる日付でした。次の入居希望者が決まった旨を再度、賃借人と実際の入居者にも伝えたところ「明渡しは問題ない」との返答、いつものように順調に進みます。そして、解約の予定日まであと４日と迫った時に実際の入居者から連絡がありました。 「明渡しに時間が掛かるかも」 一方的に電話を切って、以降こちらからの連絡が繋がらなくなりました。 名義の賃借人に連絡をすると「それは困る、このままズルズルいって欲しくない」とのこと。当然でしょう。当社としても、次の入居者も決まっている状況、かつ実際の退去日などの目途も分かりません。これでは解約延長なども受け付けることもできません。ましてや本来は又貸しという賃貸借契約違反でもあることから、解約日にはお部屋を明渡して欲しい状況です。しかし当の入居者とは連絡も取れません、仕方なく現地へ向かいました。そして発覚するのです ドアの隙間からの強烈な異臭 私は現地へ着くと、インターホンを鳴らします。鳴ります。返答はありません。しかし、周辺には異臭が・・・「なんだこれ？」すると、玄関のドアポストが半開きになっています。私は何となくそこに顔を近づけてみました。 強烈な異臭 それも、ただ事ではないレベルです。前回の記事でも書きましたが、私は死臭というのが分かります、不動産管理会社を長くやっていると身についてしまった悲しい能力です。今回の異臭はそれに近しいのです。しかし、死臭というには少し何というか「濃度」のような感覚も違います。しかし、中で通常では起こり得ない事態が起こっていることは明らかでした。急いで当社の管理スタッフに連絡し、名義の賃借人に鍵を持ってすぐ来てもらうように要請しました。そして衝撃の光景を目にします。 閲覧注意 このあとに実際の光景をお見せします。しかし、かなり汚い部分もありますので、閲覧は注意してください。先に言っておきますが、事故物件などではありません。下にスクロールしてください。 良いですか？ 実際の室内の様子 ＤＫの写真です。足の踏み場もありません。塗りつぶしてあるのは帰ってきた入居者さんです。 ここからは各部屋の様子です。 居室です。分かりにくいのですが、実際は奥の和室に続く部分が谷のようになっていました。通路でしょう。 玄関 なぜ炊飯器がこんな所に 洗面脱衣所 ドラム式洗濯機が虚しくあります キッチン もはやキッチンと呼べるかどうか 奥の和室、畳も見えません 居室の角度を変えた写真 室内は食品から衣類まで雑多に積み上げられています なぜか多い未開封の物 部屋の隅々まで高く埋もれているゴミ 洗面台はその役目を果たせません トイレがなぜかキレイに見えてしまいます 写真には写っていませんが、中々の汚れです なんじゃこりゃ？ 室内に入ると足の踏み場はありません。やむを得ず靴のまま入ります。この時はひょっとすると中で亡くなっているのでは？という緊張も少しありました。しかし、中にはいません。そしてこの有り様異臭の正体はそこかしこに置かれている食品のゴミや生ごみであることが分かりました。しかしキツイ匂いです。かなりの年月が経っているのでしょう。５分も居たら匂いが自分に付く位の激臭！あまりの状態で撮影はしませんでしたが、冷蔵庫の中身は腐り果て、強烈な匂いです。また、水気も含んでいるのでしょうか、歩くと足に嫌な感覚が伝わってきます。洋服から家電、開けてない通販の物品、とにかく物が多い。一人で立ち尽くしていると玄関が開く音が 入居者が帰ってきたのです、そしてここから怒涛の事態へ突入します！ 続きます
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2022年12月09日
春から入居キャンペーンが好調です！
ありがとうございます。入居者にもオーナーにも双方のメリットあり 春からキャンペーンが好評です。 今年のお部屋探しも後少し、早いものでもう１２月。毎年のこととはいえ、今月は来年のお部屋探しを先に済ませておこうという方が多くご来店いただいております。皆さん、しっかりとゆっくりとお部屋を探していただき、ご希望のお部屋でご成約をいただいております。一様に「早めに決まって安心した」「本当に春からの家賃でいいとは」とキャンペーンの甲斐がありました。日々物件も増えてきております。オーナーの皆さんにもご理解とご協力をいただき、物件も増えてきました。もちろん、春からキャンペーンでも早めに住み始めることも可能ですので、これからもよろしくお願いします。
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2022年12月08日
敷金は預かった方がいい？悪い？
預かったら安心！逆になることも 敷金とは？ 今回は敷金を預かった方がいいのか、悪いのか？に管理会社として答えを出していきたいと思います。 まずは敷金とはという大前提の話しですが「滞納や原状回復の為に入居時に預けておく保証金」ですね。この敷金ですが、預かった方がいいのでしょうか？今回はオーナー目線から見たメリットとデメリットをご紹介します。当社ではほとんどの物件で預かっていません。それにはオーナーと入居者双方に「預からない方がいい」と思っての決断でした。その為、今回はその決断にまつわるエピソードをお話していこうと思います。 敷金の歴史と流れ 敷金の発祥とは 豆知識としてですが、敷金の歴史は古く、江戸時代にはその存在はありました。しかし、当時は賃貸での慣習ではなく、結婚にまつわるお金でありました。お嫁に行く女性側の親族が夫側に支払っていたお金を「しききん・しきがね」と呼んでいたそうです。そして、離婚に至ってしまった場合は夫側は預かっていた敷金、その全額を妻に返還する。というしきたりから来ているとのこと。ここからは推測なのですが、当時の女性は働いて給与を得るということはほとんど無かったことでしょう、離婚して無一文で放り出されることがないように、郷里に帰る為や当座の生活に困らないようにという意味があったのではないでしょうか。とにかく、この「万一の時の為にお金を先に預けておく、何もなければ全額を返す」という仕組みが賃貸においても都合が良かったのでしょう。それ以降は賃貸での商慣習として取り入れられていきました。そして賃貸での敷金は家賃滞納や退去時の原状回復費用が払われない為に、オーナーの保険的な要素となりました。退去時にある滞納や汚損破損させた挙句お金を支払わない借主からのせめてもの「見舞金」となっていました。そして、時は流れ、今度は敷金はトラブルの象徴となっていくのです。敷金を預かっておき、退去時は敷金を返さず、更には追加で高額なリフォーム費用を入居者に請求するという事例が相次ぎ、ついに国が動きます。そう、国土交通省のガイドラインが発表されました。これ以降、入居者と貸主は対等という線引きがされたのです。 ちなみに私は管理会社としてオーナーの味方です。管理会社というのは少なくともオーナーに儲かってもらうのが仕事であるからです。こんなことを言うとこれを読んだ賃借人さんは「入居者を食い物にする不動産会社だ！」と言われそうですが、そんなことはありません。入居者に喜んでもらうことはオーナーの利益に直結しますから本来はＷｉｎーＷｉｎの関係であるのです。ですからオーナーに儲かってもらう為には入居者に喜んでもらうというのは特別不思議なことではありません。むしろ当然の話なのです。オーナーの利益＝入居者の利益 だと本気で思っていますからご安心ください。そして、このガイドライン。制定当時はオーナーにとっては苦しいものでした。苦しいと思うオーナーもいたというのが正しい表現ですね。今まで入居者に原状回復を超えるリフォーム代まで請求していたオーナーにとっては収入元を減らされるという内容でしたから。ガイドライン制定当時、中にはわざと安い家賃を設定しておき、退去時に高額請求することで帳尻を合わせようという手口のオーナーもいたことは事実でしたからね。本来そのような不当な請求はすべき行為ではありません。しかし、このガイドラインには「曖昧」が含まれており、それが現在色々な余波を生み出すことになるのです。そしてこのガイドライン以降は敷金というのは正にトラブルの火種となってしまうのです。 曖昧だが法的には強いガイドライン 強制ではないが、実質強制。なら強制してくれればいいのに・・ ここまでは、敷金の歴史のようなものをお話ししてきました。ガイドラインが制定されて敷金のトラブルなどは減ったことは事実です。今ではほとんどのオーナーもガイドラインの定めを理解し、その範疇で適正に原状回復を行っています。しかし、そのガイドラインの存在が大きくなるにしたがって、今度はその曖昧さで別のトラブルを発生させていくのです。それは、「いかなる場合でも敷金は全額返ってくるのだ」というオーナーにとっては最早敷金の意味がない風潮になってくるのです。国土交通省のガイドラインは勘違いしている方もいますが、あくまで「ガイドライン」であって、本来法的に拘束されるものではありません。国土交通省のコメントや文章にも、「本来は契約当事者同士で決めるものであり、行政側が規制をすることは適当でない」というような文言もあるのです。しかし、現実では契約当事者で合意をしたとしても、後に賃借人が費用について訴えるとガイドラインを超えるものは請求を認めないという判例がほとんどになっているのです。そして最早法的に拘束力があるレベルとなっているのです。私見ですが、私はそれならもっと厳格に原状回復のルールを定めてほしいと思っています。「契約は当事者同士で」と言いながら実質はガイドライン通りでなければいけない。これは健全でないと思っています。これはオーナーを優遇しろ！と言っている訳ではありません。厳格に定めてしまえば、そのルールの中でお互い揉めることも無くなるだろう。と思っているからです。そして、お互いに予想外の出費に悩まされることもなくなることでしょう。入居者の方はオーナーを「金持ちで毎月家賃が入ってきてウッハウハ」とイメージしてる方が多い印象です。意外とそんなに甘いものではありません、確かに賃貸物件は利益も出ます儲かります。しかしその利益を出す為にオーナーは物件を買ってからも、中をキレイにしたり、税金も払い、原状回復の負担分も払い、税金の勉強もしたりなどと正直楽ではありません。もちろん、生まれ持ってのお金持ち意外の方は、日々節約し、一生懸命貯めたお金でリスクを負って投資をするのです。しかも上手くいけばいいのですが、上手くいかなかった場合は借金に追われるというリスク付です。私はオーナー、賃借人ともに公平に、そして業界全体でも公平になればいいと思っています。今の現状では、ガイドラインを守らないオーナーは家賃を下げることができ、そうでない正直なオーナーは一部の家賃を下げて後から請求するというオーナーに合わせて下げざるを得ません。そうすると正直で公正なオーナーがバカを見る。これが好きではないのです。ガイドラインを皆が遵守すれば家賃相場は上がるかもしれません。なぜなら家賃からだけで原状回復やリフォームをする必要があるので、今まで原状回復費をボッタくるオーナーは採算が取れません。そうすると家賃に転嫁せざるを得ません。でも、本来はそのようにする為のガイドラインなのですから、そうあって欲しいのです。そして借り手側も家賃は上がるかもしれないが、余計な請求が来ない。家賃も上げたくない、余計な請求も嫌だ！は気持ちは分かります。しかし、それでは賃貸物件を持つというメリットはなくなります。そうするとオーナーは減り、貸してが減れば競争原理も働かず、それこそ家賃は上がってしまいますからね。たくさんのオーナーが借り手に選んでもらえるように競い合い、家賃だけで原状回復やリフォームなども行うことができ、そして利益も出る。この正しいサイクルに入ればいいなと本当に思います。 敷金を預からない方がいい そんな昨今の為、相談に来られるオーナーへは「敷金は預からない方がいい」とアドバイスしています。いくつか理由があります。 敷金を預かると退去時に「敷金は全額返すのが当たり前」というスイッチが入り、入居時に約束した通常の内容も反故にしようとする人がいる当社は預かった敷金をオーナーにすぐ送金する関係で、返還する時にオーナーが忘れていると予想外の支出となる会計処理上の手間を省ける家賃の滞納については保証会社を原則としているため、今では心配がいらなくなった敷金が無い分、借り手の契約金額が少なくなり、入居付けで有利になる敷金を預けている人はお部屋の使い方がラフになる傾向も！そして「敷金預けてあるからその範囲で済む」と上限の認識になる場合もあり、「退去時に請求されないようにキレイに使おう」という意識が減る印象も このように昔とは違う価値観が浸透してきて、敷金に対する感性も変わってきています。滞納については保証会社の加入があれば大体１２か月分以上は保証してくれます。敷金の額よりも多いです。他にも、昨今インターネット上では「あなたの敷金取り戻します」「敷金が全額返ってくる方法教えます」と敷金返還ビジネスなども盛んです。正直私は弁護士などの法的に資格がある人以外が、そのような仕事をすることがあまり好きではありません。オーナー側の立場にあるからというのもありますが、本来はオーナーと入居者だけでお互いが納得できる範囲の約束をお互い守ればいいのですから。そこに、法的な資格も特になく、更に無償でやるというなら全然いいのですが、結局は入居者からお金を貰う訳ですからね。本来そのようなもめごともなければ一番いいのですから。 とはいえ地域の商慣習もあるので ここまで読むと「オーナーは今から家賃だけでやっていくのか・・・」と思われた方もいるかもしれませんが、少しお待ちを敷金は以上の理由で預からない方がいいとお話ししましたが、預からないにしてもその他の費用を全く請求してはダメという訳でもありません。それは、不動産賃貸業というのは各地の商慣習というのがかなり色濃く関係します。 代表的なものは 関西圏では敷金の額が２ヶ月~３か月と多め関東では礼金制度が多いが上限も２ヶ月程度関東では更新料が家賃の1カ月程度関西圏ではエアコンは賃借人が持っていく九州は敷金礼金ともに少な目関西では昔は礼金の代わりに敷き引きが多かった など、今はどうなっているか分かりませんが、地域によって商慣習といのは様々です。ちなみに私たちの会社のある鹿児島県では敷金はあっても１か月、礼金の習慣はあまりありません。その代わり、ハウスクリーニングや鍵交換費用などは別途請求というパターンが多いものです。これはどちらがいいという訳ではありませんが、少なくとも九州では「礼金や敷き引きなどはしないから、必要経費を別途払ってくれたらいいよ」ということです。礼金を払うことなどに比べたらまだ納得しやすいかもしれません。そして、このハウスクリーニングなどもガイドラインでは本来オーナー負担が望ましいとなってはいます。しかし、裁判上の判例でも「賃借人がガイドラインの範囲でない特別な負担を負う事を理解しており、暴利でないなどの客観的事実があれば請求することは認められる」というような主旨でオーナー側の言い分が判決でも認められています。現在、私たちの会社でもハウスクリーニングや畳がある場合の表替え費用などはしっかりと説明し、退去後にご請求しています。しかし、今年１年で数百件の退去精算を行いましたが、請求額で揉めたりすることは基本ありません。退去精算で揉めて裁判など起こされたこともありません。私たちは基本ガイドラインに準拠して退去精算を行っていますので、例えば「通常の油汚れが付いたキッチンの壁紙」「ポスターの画びょう跡」「経年変化で日焼けしたフローリングや壁紙」「ベッドの足跡がついてクッションフロア」などは当然請求しません。しっかりと法律やガイドラインを理解し、入居者さんにもしっかりと説明する、そしてガイドラインを逸脱するような不当な請求はしない。これで大体揉めるようなことは防げます。そして、長期的に見るとこれが一番オーナーの収益の為でもあるのです。必要な経費は敷金礼金なども取らない代わりに少しは負担してもらう。退去時も不当な請求をしない。そして、それをしっかりと反映させた契約書を作り、双方納得のうえ契約をする。基本中の基本ではあります。こういった地域の商慣習に合わせ、しっかりと法律を理解して契約書に反映させることで、暴利（不当に高い）でなければ運営に必要不可欠な経費も認められます。今後も敷金や原状回復費に対する風当たりは強くなっていくことでしょう。敷金を預からないことで得られるメリットはたくさんあることをお伝えしたかったのです。そして、預からないことで損する訳ではないことも知って欲しかったのです。
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2022年12月07日
リフォームでのオーナーの騙し方 ~見積りのマジック~ 賃貸物件編
相見積だけで本当に大丈夫？騙し方のテクニック公開 賃貸経営に欠かせないリフォーム 騙されない為には？ 先日、ある不動産会社のスタッフから依頼を受けました。その内容とは「自分の持っている賃貸物件のリフォームをやってもらえないか？」とのこと。当社は私を含め、リフォーム会社での経験があるスタッフもいる為、物件のリフォームも直接請け負っています。自社でやる理由は単純に「自分達でデザインして発注すれば、質が良くて安くなるからオーナーの為になる」それだけです。リフォーム会社さん主導で素敵なリフォームになることももちろんありますが、実際に賃貸管理を行っていて、「これはお客様に喜ばれる」「成約率も上がる」などのメリットをしっかりと反映しやすいので、そうしているのです。いい物件になれば成約率も上がってオーナーも嬉しい、そして管理会社の私たちも嬉しい。ということですね。 そのことを知っている同業者の方から自分が所有している物件のリフォーム依頼がありました。丁度手も空いていたことから、どの程度のリフォームをしたいか？などを聞き、見積りを出しました。 その後、しばらくして返答がありました。 「ロータスホームの見積りは高いですね」 おっと！あまり言われたことが無いだけに少しだけ心外でした。 私が作る見積りは通称「分離発注」と呼ばれる方式を取ります。これは、リフォーム会社に丸投げでお願いするのではなく、業種ごとに職人さんを呼び、日程をこちらで調整するのです。資材も自分たちで拾い出して資材屋さんに直接発注したりもします。その為、一括してお願いするよりもコストが安くなります。お願いする業者さんとしても何度も現場調査にいったり採寸しなくても良い、資材を自分達で運ばなくてもいいなどのメリットがある為、請けてもらうコストが抑えらえれるのです。現場に当日行けば必要な物や他の職人さんとの調整も大体終わっている為、手間が省けるなどのメリットもあるのです。そんな見積りだったので、あまり相見積などでも負けることが少なかったのです。参考と勉強の為に「ちなみに他社さんのはどんな感じだったのですか？」と聞いて見せてもらいました。そして、その他社の見積りを見せてもらったところ 同業者でもこんなのに引っ掛かるのか という内容でした。今回はリフォームを発注するオーナーさんへ向けての見積りのマジックや手口などを踏まえて、賢いリフォームになる助けになればと思います。 業者は見られるポイントを知っている まず、その時に言われたのが壁紙の単価でした。「ほら、A社さんは平米単価が安いんですよ」確かに、そうですね。単価「は」安いですね。しかし、それは他の工事に乗っけられてるからでしょうね。しかも肝心の平米数は私の見積りよりも大分多く、合計金額では大して変わりもしないものでした。 そう、今回は水周りも絡む工事でした。その為、壁紙の単価は安く見せる為に当社よりも２００円前後安いものでした。 しかし、それ以外の工事はちゃんと計算すると私の倍以上の単価です。しかも、他の工事内容も正直お粗末な内容でした。見た目は多少良くなるでしょうが、本質の貸すという部分までは到底いけないものでした。しかも、私の見積りを渡して相見積を作ってもらったとのことでしたが、その内容も巧妙に変更してありました。 例えば独立洗面台の交換であれば私の見積りは「独立洗面台の単価と取替え工事」とシンプルな２項目にしたりしますが、その業者では「独立洗面台+配管材料+工事手間+配管移設費+養生材+産廃処分費+諸経費」とたくさんの項目があり、そこに少しずつ金額を乗せていきます。確かにそうすれば一つ一つの項目では安く見えますからね。 ここで何が言いたいのかと言うと 業者は突っ込まれそうなポイントを知っている 例えば壁紙の単価などは本当にそうですね、ネットで検索すれば大体の単価というのは出てきます。そしてその単価を安く見せておけば「安くていい業者」と映る訳です。そうしておいて、他の部分で利益を取ればいいという考えなのです。 私は業者が利益を取ることが悪いと言っている訳ではありません。人が動く以上利益が無ければやっていけません。そして、従業員にもしっかりと給与を支払い、いい仕事に繋げるためにはある程度の利益が無ければいけませんからね。しかし、世の中には見積りの表面上は立派だが、仕上りや他の部分がおろそかになることを「分かって」言わない業者、隠す業者がいるのも事実です。それはあまり良いこととは思えません。正当な見積りで出来ることは出来る、出来ないものは出来ないとハッキリしていればいいのです。そしてそれに掛かる経費や利益というものは正直に出せばいいと思っています。要は聞こえのいい見積りで仕上がりが残念になったり、安物買いの銭失いにならなければいいのですから。しかし、同業者でも引っ掛かる位ですから皆さんも覚えておいて損はありません。 ありがちな手口 見やすいポイントだからこそ恰好の餌食になる お客さんが見やすいポイントはこんな感じでしょうか 壁紙の単価 足場の金額資材の単価工賃（人工）値引き額 これらは私自身も良く言われます。そして、言う側も言いやすいのです。なぜかというと、単価として一般的に認知されている項目だからですね。インターネットなどでも平均単価というような内容で広く調べることが出来るからです。そしてだからこそ「ここだけ誤魔化せれば後は大丈夫」と思われやすいのです。 ちなみに誤魔化す手法としては お客様としても自分が知る単価より安い業者なら「他の項目も安いんだろう」と思ってしまうのです。 壁紙なら 平米（㎡）ではなくメートル（ｍ）で出す足場の金額なら塗装や塗料に上乗せする資材の単価は工賃や部品を分ける工賃なら作業工程を分ける値引き額なら最初の金額を高くしておく 単純に思えますが、それらを見抜くことが出来るでしょうか？細かな部品の単価や工程の理解など正直難しいものです。 そして、見積りには統一した書式というのはありません、各社様々な方法で出してくるので色々な誤魔化し方が出来てしまうのです。とはいえ、書式を統一して欲しいと言ってもそれは難しいでしょう。なぜなら、工事に対するスタンスは各社様々なのです。例えば少し不具合が出た場合、次の２社はどちらがいい業者でしょうか？ A「今回の工事ではコストは上がるが、隠れた部分のリスクも工事をして、今後長期間のリスクを取り除く工事をしてあげたい」B「今回の工事では隠れた部分のリスクはちゃんと説明して、納得してもらえるなら不具合の部分のみを改善して、コストも抑えてあげたい」 どちらも良い業者だと言えます。そう、どこに焦点を当てるかによっても工事内容は変化します。その為、全社に統一した書式というのは正直難しいでしょうし、自分でかなりの部分まで細かく指示を出さないといけない為、かなりの知識量と労力が掛かります。現実的ではないかもしれません。 ではどうしたらいいのか？ 信頼できるチームを作りましょう 対策としては、いくつかあるのですが、大事なのは「見積り通りの結果どうなるのか？」をしっかりと確認しましょう。 細かな単価で惑わされると、本質の「こうあって欲しい」という部分を見失ってしまいます。あなたが達成したい目的を見積りの工事で達成することが出来るのかを確認していきましょう。お部屋のリフォームであれば「やらない部分はどこか？」を把握することでイメージもしやすくなります。よく失敗するリフォームでは「ここまでやってくれると思っていた」が大半です。「やらない部分」に焦点を当てるとイメージがしやすいものです。 その工事が自分の思っていた総額と合うかどうか？が肝心です。知っている単価や一部分だけで「良い業者」と決めつけるのではなく、全体の工程とそれに対する「総額」で見ていくと失敗はグンと減ることでしょう。この見積りではAはやるがBはやらない、こっちはAもBもやる、としっかり工事の結果で見比べていきましょう。信頼できる業者と信頼できる管理会社とあなたとの３者の良いチームが出来れば一番です。せっかくリフォームという「投資」をするのですから成果は最大限にして欲しいものです。
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2022年12月06日
不動産投資は他の投資と何が違う？最大のメリット
投資先はたくさんありますが、不動産投資のメリットとは？ 投資先はたくさんあるが・・・ 投資ブームというのが到来しているのでしょうか？本屋さんにはたくさんの投資関連の書籍が並んでいます。昨今特に聞くものは 株投資信託先物外貨預金や為替（ＦＸ等）貴金属（ゴールド等）暗号資産（仮想通貨）国債預貯金（定期預金等） ざっとこんな感じでしょうか、今あげた物の中でも更に国内株や海外株、ＥＴＦやＲＥＩＴなど商品まで含めると本当にたくさんの種類があります。それぞれにメリットとデメリットはあります。ノーリスクの投資というのはありません。大なり小なりリスクというのはあります。その中で不動産投資が突出している「メリット」というのがあるのです。今回は最大のメリットについてお話していきます。 よく言われる不動産投資のメリット 不動産投資 メリット で検索して出てきたのがこちら 他人資本で投資できる安定収入が得られる資産になる節税できる生命保険の代わりになる 確かに、間違いないでしょう。そうでしょう。他にも細かいメリットもたくさんありますが、大方こんな感じでしょう。他人資本というのであれば株などの「信用取引」もありますし、安定収入というなら他にもあるでしょう、資産というなら貴金属もそうかもしれません、節税は他にも手法はありますし、保険の代わりというなら保険でもいい訳です。しかし、最大のメリットはこういったことではありません。 では最大のメリットとは では私が思う最大のメリットとは 自分の力でコントロールできる これです。他の投資に比べて圧倒的にコントロールする余地があるのです。 例えば他の投資だといかがでしょうか？ アメリカの株価を私たちがコントロールすることは可能でしょうか？金の相場は？為替は？ソフトバンクの株価など、私にはどうすることも出来ません。原油価格も国の情勢も金利も一個人ではコントロールすることは出来ないでしょう。しかし、不動産は違います。持つオーナーによって、手の掛け方によって、収益性などは変えていくことも出来るのです。これが最大のメリットであるといえます。もちろん、現物であること、借り入れの出来る投資などもメリットであるといえます。しかし、この自分の力が及ぶということが最大のメリットです。 数ある投資の中で自分で選べる、運用の仕方の自由度、経営の仕方など資産の築き方は自分自身で決める余地が極めて高いのです。 逆に最大のデメリットは 不動産投資の失敗は？ では、余談になりますが逆に最大のデメリットですが 不動産の字のごとく動かせないこと これだと思います。 やり直しが効かないのは立地だけです。これはどうしようもありません。もちろん建物もそうですが、これはリフォームや建て替えなど手が残されていない訳ではありません。 だからこそ必要なのは そうであるが故にオーナーは経営の舵取りが大事になってきます。もちろん、全ての作業を自分でやっていくことは難しいため、修繕などの業者や私たちのような管理会社との協力が必要になってきます。そして、不動産に対する知識や勉強なども必要にはなってきます。自分の力でコントロールできるからこそということですね。それでも自分自身の方針で収益性を変えられる投資というのはそうそうありません。 だからこそ楽しい部分もあるのです。不動産投資は賃借人というエンドユーザーに選んでもらう「経営」の要素も含んでいるのです。 それをサポートする管理会社も色々な管理会社があります。あなたや物件に合った管理会社を選ぶ。管理会社は、物件の収益性を高め、オーナーに儲かってもらうことが仕事ですからね。その為にエンドユーザーである賃借人に喜んでもらう。これは厳然たる事実なのです。いかがでしたでしょうか？意外と不動産投資のメリットについて本質的なことが書いてあるものが少なかったので、今回はこのような切り口となりました。
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2022年12月05日
不動産投資に向くのは男？女？
男女でどちらが不動産投資に向いているのでしょうか？ 男女の違いをデータも含めて考察してみよう 我々不動産の管理会社はたくさんのオーナーとお話しします。当社でも男性のオーナーもいれば女性のオーナーもいます、そして最近特に多いのが、名義などのオーナーは旦那さんだが、実質の運営は奥さんが行うというパターンも。その中で、ふと「男女の考え方で大分違いがあるかもな」ということが多い気がします。今回はデータなども活用しながら不動産投資における男女の違いと、その違いが不動産投資にどのような影響を及ぼすかをお話しできればと思います。 決断力の男性 継続性の女性 まずは、スタートの違いです。総務省統計局の調査によると３０台の男女で有価証券を持っている人の割合は 男性22.4％ 女性8.1％となり、男性の方が投資に対して積極的であると言えるでしょう。一方女性は全年齢平均で定期預金保有率で66.5％で男性の53.3％を上回ります。女性は「長く貯めること」は男性に比べて比重が高いのです。 このデータで世に言う「不動産投資を始めようとする夫と反対する妻」という構図が理解できます。女性は男性に比べて投資という一見不確定に見えるものより入ってくるお金より、現実にあるお金を「貯める」という意識が高いのです。その為、投資をしたいという男性を止める傾向が高い訳ですね。そしてもう一つ気になるデータがあります。それは男女の投資に対する見方です。株式などの証券投資におけるデータで「全額出金する割合」というものがあります。これは証券口座から全額資金を引き出す割合なのですが、男性は女性に比べて２倍近い数字があるそうです。 これは株式などで一時的に損が発生した場合、男性の方がすぐに辞める決断をしやすい傾向があるそうです。比べて女性は男性より長期で積み立てなどを行うことが多く、あまり一喜一憂しない傾向になっています。 これは確かに管理会社としてもそうかもなと思います。 比較的男性投資家の方が物件の購入売却のスパンが早めな割合が多く、女性は長く保有する傾向が高いと思います。 不動産投資という観点で見るのであれば、買うという勇気のいる決断は男性が得意であり、運用という長期スパンで見ると女性が得意という結果になります。このデータの結果は私も実感できるものでした。男性は決断が早い方が多く、物件購入の要否をハッキリとしている方が多い印象です。大して女性は吟味する傾向にあるので概ね納得できる内容です。売買を専門に行う業者さんなどは決断が早い人へ新着情報を持っていくことが多く、こういった点では男性が有利に働くことも多いのかもしれません。しかし、不動産投資というのは比較的長期で考えないといけない部類の投資です、短期でアレコレ動き過ぎると思った収支にならないこともあります。こういった長期目線では女性が有利に働くことが多いともいえます。 ちなみにもう一つ男女の投資に対するスタンスの違いとして、アメリカの証券会社の調査では「男性は女性に対して45％も多く取引をする」というものがあり、そしてそれによって運用パフォーマンスが下がる傾向があるそうです。決断力は投資において一長一短あるというデータともいえますね。 男性は物件への愛情が深すぎることも 私は数多くの大家さんと会っていますが、保有している不動産の話しを伺う時に男女差を感じることがあります。 それは持っている不動産のことを話す時に 男性は「どうです、いい物件でしょう」というニュアンスが多く女性は「この物件どう思います？」というニュアンスが多いのです。男性は「この物件の良さが分かりますか？」というニュアンスなのに対し、女性は「この物件を周りと比べて良い物件でしょう」という 男性が主観に対しての評価、女性は客観に対しての評価を求めることが多いのです。ここから男女の物件に対する愛情の違いも関係してきます。これは私の考察になりますので、データに基づくものもあればそうでないものもあります。まず物件への愛情ですが、これは男性の方が圧倒的に高いと思います。物件への愛情など高い方がいいじゃないか？と思われるかもしれませんが、一概にそうとは言えません。それは「物件への愛情がある余り、現実との差を認められない時がある」 そしてそれは男性に多い傾向があります。これはどういうことかと言うと、賃貸用の不動産はニーズに基づく物です。同じ物件でも年数が経ったり、世の中のトレンドが変われば入居者の好みなども変わっていくものです。この時に時代や年数などに応じて物件にも変化が必要になってきます。しかし、物件への愛情が深すぎると「自分が買った物件は素晴らしい物件であるはず」と固まってしまうのです。そうすると、市場の変化や入居者の好みなどに合わせることを「負け」として捉えてしまうのです。 世の変化や物件の年数などに合わせて柔軟に対応していくことが必要にも関わらず、自分が買った物で手を掛け、愛情が深すぎるが故に人からのアドバイスも「自身の否定」のように捉えてしまいます。 この点については女性の方の方が割り切って対応するのが上手な傾向が強いように思います。もちろん、男性でも上手な方はいるのは言うまでもないのですが、女性の方が割合としては多いように思います。 ここからは私見になりますが、女性は化粧や美容というものに男性より意識が高いものです。それは自身の年齢や世のトレンドによっても変化していきます。女性の方が自分自身の変化を楽しんだり、世の中の動向などに敏感であるといえます。大して男性はどちらかというと世の中に流されないことを美徳として捉える傾向が強く、自分自身をしっかりと持っていたいという気持ちが強く、世のトレンドを追う事を「敗北」のように受け取ってしまう傾向も同時に強くなってしまいがちです。不動産投資でも物件への愛情を自分自身のように捉えるのであれば、自分を変化させるのに男性は抵抗が強く、大して女性は変化に対して柔軟なのが一因ではないかと思います。 ２馬力の力は大きいのか？ ちなみにこれまでたくさんの不動産投資をされている方を見てきた過程では、この男女差を上手く活用しているオーナーさんは比較的上手くいくことが多いと思っています。例えば、旦那さんは本業があり、物件購入は旦那さん主導だったが実質の運営は奥さんが行うというパターンです。日中忙しい旦那さんは物件購入の決断などは出来ますが、実際の運営に割く時間というのは確保しづらいのです。そこを奥さんが担うことで正に「２馬力」となる訳です。また、実際の運営も旦那さんがやる場合でも支出の管理だけは奥さんが行っているというパターンもあります。管理会社としても日中の連絡などがある場合には奥さんにすればスピードも違い、確かに理に適っているといえます。中には物件の売買から運営まで全て奥さんの指示で行っており、旦那さんは名義以外はほとんど物件のことを知らないというご夫婦もいらっしゃいました。こちらのご夫婦は特に資産を増やすペースも早く、今ではメガ大家さんと呼ばれる規模まで拡大していきましたね。しかし、これはあくまで男女差をうまく活かした方法であるのです。１人ではそのように上手くいかないのか？というとそうではありません。この男女差というのが上手くいくのであれば、その視点を1人で持てばいいだけなのです。 結局は男女差はあるが・・・ ここまでデータや経験で書いて参りましたが、やはり男女差というのはあるのでしょう。しかし、不動産投資においてはその男女差も一長一短であるということが分かりました。決断できないと物件は買えない、しかし買っただけでは運営できない。男女の特性は正直あるのでしょう、しかしそれだけでどちらが「勝ち」ということは言えません。今回はタイトルではどちらが？としましたが、こういった傾向を見て男女どちらが「優れているか？」ではなく、不動産投資において「思い込み」などがないか？もっといい方法があるのではないか？というスタンスでいられたらいいのではないでしょうか？自分自身の投資スタンスはあってもいいと思いますし、ある程度は無ければならないとも思います。それと「固定観念」というのはあくまで別であるべきです。自分のスタイルというのは確立する、しかし別の視点で日々検証もしていく。アドバイスなども柔軟に受け入れながら、流されず。こういったスタンスを持つことは必要ではないでしょうか。簡単であるように見えて難しいとは思います、今回はデータなどで自分の思い込みなどを修正する一助になればと考えています。また、面白いデータなどがあればご紹介しようと思います。
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2022年12月03日
滞納あるある
なぜか共通してしまう滞納あるある 先日、ガス会社さんと家賃保証会社の方と会う機会があり、なんとなく雑談をしていました。その時にガス会社の担当者さんが「ガス代は電気ガス水道のライフラインと呼ばれるものの中で一番最初に滞納されちゃうんですよねー」という話しから滞納する人の特徴をガス会社の担当者さんと家賃保証会社の方と話していましたので、今回はまとめてみました。もちろん、ここに該当するからといってイコール滞納者という訳ではありませんが、「あるある」な事項をあげてみました。なぜか共通して良くある事項です。 やたらカラフルな封筒 滞納の象徴 赤や黄色などのカラフルな封筒ですね。主に市税などの税金を滞納すると市役所や県庁から来る督促の封筒です。地域によっても違うのですが、最初は普通の封筒で段々とカラフルな封筒となってきます。滞納されている方のポストからはみ出る赤や黄色の封筒を見ると「あっ・・・」と思ってしまいます。 家賃額に比例しない高級車 高級車が悪い訳ではないんですが・・ これは高級車＝滞納という訳ではもちろんないのですが、なぜか家賃帯に合わない高級車所有率が高いのです。比較的安価な家賃帯で驚くような高級車に乗っている時は「なぜ？」とは確かに思いますが・・車の維持にお金が掛かる為なのかは分かりませんが 契約の時にあまり聞いてない 関心がないのか・・・ これは弊社の営業マンからの特徴重要事項の説明から始まり、契約書の説明など多少時間が掛かるのですが、あからさまに聞いてない方は確かに多い気がします。本来なら自分が守らなければならないものや、借りるという責任の話しもありますから、普通はみなさん真剣に聞くのですが、そこに無頓着だからそうなるのか・・確かにこれも多い気がします 家が汚い（物が多すぎる） 競売物件でも共通する ※写真は無料素材でイメージですこれは３社一致でした。特徴としては不必要な物が多く、玄関から家の動線と呼ばれる通路スペースなどに物が乱雑に多くあるお部屋です。大体強制執行などに至るケースはこういったお部屋が多く、見たことがある方なら特に分かるでしょうが、競売に掛かる物件などの内観写真はひどい物が多いものです。 何を払わなくても携帯代は払う 悲しいかな、後回し・・・ これも３社共通でした。ガス屋さんも「何もかも止められていても電話だけは通じるんですよね・・・」保証会社さんは「かえって携帯も止まってる方はお会いすると返済計画も比較的真面目な方が多いんです」周りの迷惑もどこ吹く風でスマホだけは手放せない。確かに現代ではスマホは重要です、無ければ何にも出来ないのかもしれませんが、各業者は「後回しか・・・」と途方にくれます。 まずは早めに連絡を、早いうちなら何とかなります そして、管理会社を含めて共通していたのが 「大体最後の土壇場になってから対応する方が多い」 これは本当にそう思います、普通の方たちは１か月遅れただけでも慌てて対応してくれます。９９％の方はこれです。しかし、滞納がかさむ人というのは、本当にやばい状況になるまで何もしない方が多いのです。３社で話した時も「早めに相談してくれれば大体何とかなりますし、こちらも法的対応などしたくないですからね」とのことでした。そうです、どの業種でも早めに相談してくれれば解決のしようがあるのです。そして土壇場になるとダメージも多いのです。万一、何かを滞納してしまったら「恥ずかしい」とか「恐い」という感情も分からなくはないですが、我々は慣れています。少しでも早いうちに相談してください。「でも払えないのに電話しても・・・」と思った方、我々もプロです。そんな方達をたくさん経験しています。そういった方にもアドバイスできることがあるのです。だからあなた自身がこれ以上の被害を受けない為にも相談してみてはどうでしょう。電話すると必ず事態は前進しますし、心のモヤモヤも晴れることでしょう。
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2022年11月29日
管理業歴５０年超えの管理業者さんから聞く「成功するオーナーは〇〇を大切にする」
成功するオーナーが大切にしているのは 先日、ご紹介経由で弊社の管理物件になることが決まったとある商業ビル。実は元々の管理会社である業者さんが高齢により引退されるとのことでした。元々の管理会社は社長が一人でやっている昔ながらの地域の不動産会社です。以前はたくさんの社員さんを抱えて新築や土地の売買含めたくさんの事業をされていましたが、お歳とともに少しずつ事業を縮小しながらやっていたそうですが、この度管理業も辞めるという決断になったそうです。その後釜として、ありがたいことに御指名をいただきました。引継ぎに行くとご高齢ながら見事な管理でした。現在の物件が抱える問題点とアプローチの仕方など、本当に丁寧で物件が良くなるように提案を作り上げてきていたんだなと実感させられました。宅建業者としても更新回数が１０回を超え（更新は５年ごと）ていますので、宅建業者として５０年を超えています。「最近は借主の権利も強くなってきたし、守らないといけない法律も増えてきて、あなた達若い人たちは大変だね」とおっしゃっていましたが、書式が手書きなどの部分を除けば本当に貸主と借主の間に入った良好な管理業者です。 そんな超ベテラン社長との雑談の中で「長くやってきたけど、上手くいくオーナーは共通点があるよね。失敗も共通点はあるけど」という興味深い話しが出ましたので、聞いてみました。確かに、上手くいくオーナーや失敗するオーナーに共通点はありますが、業界歴５０年以上の大先輩が見てきた共通点とは何なのでしょうか？ 資産を増やし続けるオーナーと上手くいかないオーナーの違いを話されていたので、今回はそのお話しをします。 成功するオーナーは業者を大切にする 先に断っておきますが、今回の話で言いたいことは「業者の言う事を疑うな、業者の言う通りにしろ」では断じてありません。むしろ逆です。 その不動産業者の社長さんをA社長としましょう。 A社長いわく「成功するオーナーは業者を大切にする」とのことでした。 ここでいう業者とは、修繕や清掃などを請け負ってくれる業者です。不動産業者ではありません。 「色んなオーナー見てきたけど、業者を軽んじる人たちは上手くいかない人がほとんどだった、業者を大切にできる人は上手くいく」 「目先の安さや言葉に捉われて、結局損するんだよね、残念だよ」 「どこにコストが掛かっているのかを考えておかないと、結局は損する」 「払っていいコストと悪いコストの区別を付けておかないと」 これは何を表しているのでしょうか？ A社長の経験談 孤立していくオーナー 以前、管理を任されていたオーナーの話しをしてくれました。そのオーナーは事あるごとに「自分のお抱え業者がいるから大丈夫」「見積りだけ取ってくれ、実際の仕事はこちらでやるから」が口癖だったそうです。ある時、そのオーナーの物件で小さな修繕が必要な事態になりました。 A社長は地元で営んでいるA社長が懇意にしている業者に見積りをお願いし、オーナーに提出しました。その時の金額は１万円程度の修繕で、相場より少し安く、良心的な金額だと私も思いました。 そして、それを伝えたところオーナーからは「あと２社に見積りをさせて比較してくれ、自分の業者にも見に行かせるから、どうせ見積りは無料でしょ」とのことでした。 オーナー側の業者というのは物件から３０ｋｍ以上離れた場所にある会社でした。 結局はその業者も来たものの、「こんなに離れている所に何度か来ることを考えたら、その金額ではできない」との結論だったそうです。 しかしオーナーはその後も「別の業者との相見積の結果でもっと安くしてくれ、大した工事じゃないはず」と言い続け、ついには現地でもそのような言動をしてしまい、当初の良心的な見積りを出してくれて業者さんの怒りも買ってしまいました。 良心的な工事と値段で請けてくれる業者でしたが、その後そのオーナーの物件ではその業者さんは使えなくなりました。 また、そのような業者さんを軽んじるような発言ばかりをしてしまった結果、そのオーナーはA社長いわく 「口や対応だけ上手く、金だけもっていく業者」が入り込み、工事はずさん、入居者からの評判も悪い、空室が決まりもしない物件になっていったそうです。 この話の教訓とは？ この話しを聞いてみなさんはどう思うでしょうか？ 「見積りは迷惑だってこと？」「業者の言う事を聞けってこと？」 違います。 このA社長の話しの中で大事なのは 自分が望むものとコストのバランスを把握しておくこと です。 先ほどのオーナーの話しでは、オーナー側の意向は理解できます。相見積を取って適正な金額かを確かめたい、少しでもコストを掛けないように。これは当然ですし、理解できます。無駄なコストは払ってはいけませんよね、しっかりと工事内容を把握したい。これも当然です。 しかし、それによって余計に掛かるコストや時間、人の気持ちを理解、許容できなかったことが失敗だったのです。 例えば、大手の工務店やリフォーム会社というのは見積りの書式からプレゼン資料など、とても分かりやすくなっていたりします。カラフルな図面やパースなど発注する側からすると大変助かります。専用の営業担当者が付き、レスポンスなども早くなるでしょう。しかし、その反面コストは高くなります。一方、個人事業主や小規模な事業者だとどうでしょう。見積りは職人さん自らが行くことも珍しくありません、すぐすぐに対応してはもらえないかもしれません。プレゼン資料などを作成する暇はなく、現場で手を動かしていることでしょう。しかし、その反面コストは安くなります。 結局、オーナーがどの部分を許容していくかの決断となる訳です。そして、それに正解はありません。コスト、スピード、分かりやすさなど、どの部分を許容していくかということです。 全てを取ろうとした結果、先ほどのオーナーはバランスを崩して失敗してしまったのでしょう。 線引きをしましょう では、どうしたら良いのかといえば 自分でどこまでするのか？を線引きしましょう。 例えば、どんなに小さな工事でも勉強して、現地に立ち会って学ぶというのも一つかもしれませんが、時間の制約や手間など果てしない時間が必要になります。そうではなく、人にどこまでを任せるか？そして任せるなら誰に任せるか？を探すことがいいと思います。 その為に専門業者がいるのですから、しっかりと信用できる業者探しをした方が成長スピードも上がります。それが管理会社であることもあれば、ご自身で見つけた業者さんかもしれません。信用できる人探しこそ一番難しいのですが・・・
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2022年11月27日
駄菓子コーナー特設 ～子供も大人も～
現在ご来店いただいた方全員に１００円分（昔の値段で）プレゼント 子供心に戻ろう 現在ロータスホームではご来店いただいたお客様には駄菓子コーナーからお好きな駄菓子をお配りしています。 ご来店いただいたお子様も大人も１００円分の駄菓子をプレゼントしています。値段設定は昭和生まれの私たちの小さな頃の単価で設定してあります。 小さい頃１００円を握りしめて「どれを選ぼうか？」とワクワクした時間を少し思い出してもらえたらうれしいです。お子様連れの方であれば「お父さん、お母さんは小さいころ食べてたんだよ」と教えてあげてください。世代でない皆さんは「昭和生まれの人たちはこんなお菓子食べてたんだ」と思ってもらえればいいです。対象はご成約など関係なく、ご来店いただいたお客様全員が対象です。 少しだけラインナップをご紹介 Felixガム １０円この匂いで小さい頃の思い出が蘇ります どんぐりガム 10円角の黒い部分に当たりがありましたね なつかしいガム ビッグカツ 30円 ねるねるねるね テーテッテレー 魔女のＣＭ これは今でも食べてますね。ポテトフライ 単なる梅干しなんですけど、懐かしいウメトラ兄弟 昔は4つ入っていたような ポン菓子のにんじん ５円チョコ もちろん５円です きなこちゃん 私はあまり小さいころ食べませんでしたが 蒲焼さんシリーズも 奥には酢だこさん も つまようじで刺すカラフルな餅ですね。女の子が食べてた記憶が 時の流れに身をまかせ 昔の値段設定にしていますが、現在これらのお菓子を買おうとすると値段が上がっていることにビックリしますね。今１００円では大して数も選べないものです。私は小さい頃に楽しかった経験を自分の子供たちにもして欲しいなと思っています。小さい頃、射的で腕を伸ばして景品を取ってくれた父親の姿、広告のチラシでミカンの皮を捨てる箱を作っていた母親、100円を握りしめ、おばあちゃんが一人でやっている駄菓子屋に友達と行ったこと。もちろん、時代が変われば新しい習慣や楽しいことも出来てきます。昔だけが良かったというつもりはありません。だがしかし、楽しい記憶をたまには思い出してみること、そして知らない世代の皆さんには「温故知新」という意味で触れてみてはいかがでしょうか。単に私がお菓子好きなだけということもあるんですけどね。
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2022年11月23日
鹿児島県をワンルームにリフォームしよう！
鹿児島県をワンルームへリフォームしてみましょう 鹿児島県のリフォーム依頼があったら 私はバカリズムさんのライブネタが好きです。バカリズムさんのネタに「ワンルームだった場合、住みにくい形の都道府県」というのがありました。堂々１位は長崎県となっていて納得させられたものです。 バカリズムさんのネタです。確かに住みにくそう そこで今回はリフォームの得意な、弊社ロータスホームが鹿児島県をリフォームしてワンルームにしてみました。リフォームのポイントや施工イメージも実際のリフォーム事例でご紹介してみましょう。 これがワンルームに生まれ変わる鹿児島県 鹿児島県をリフォームしてワンルームにした場合の間取り図 思い切って部屋を減らして「贅沢なワンルームに」 今回のリフォームのポイントは以下の通りでした。 立て続きの２Ｋを思い切ってワンルームにリフォーム以前はバストイレが一緒のユニットバスをバストイレ別へ狭かった玄関を玄関収納とシューズボックスを作ることで靴の多い女性にも対応できるように以前は部屋の角にあったキッチンを思い切ってカウンターキッチンへデッドスペースになっていた桜島に浴槽を置くことで光熱費も削減へ枕崎市や指宿市の南薩エリアをバルコニーにすることで日当たりを活かしたお部屋に寒い北薩エリアに冷蔵庫スペースを設置して、ここでも光熱費を削減 エコなお部屋にキッチン周りの水道は川内川を利用トイレも独立性を高めて快適なエリアへ 室内イメージ 着工前なのでここからは完成イメージを出していきましょう。どの写真も実際に弊社で管理している築３０年超えのリフォーム済み、完成イメージもわきやすいと思います。 居室とキッチン 思い切ってカウンターキッチンにすることで古さを無くします。基本は居室にキッチンを置かない選択肢もありましたが、今回はかえって玄関から見えないようにすることを意識してみました。室内もこんなリフォームをすれば生き返ります。 ちなみにこの物件も築３０年を超えてましたよ。 トイレ こちらも築３０年超のトイレのリフォーム最近はトイレの滞在時間が長くなっています。その要因はスマホ！トイレットペーパーホルダーに棚を付けることでスマホを置くこともできます。ウォシュレットで冬も寒くなく、快適なお部屋へ ユニットバスの入替 今回一番苦戦した桜島のスペースの活用方法。今回は思い切って浴槽を置いてみることにしました。そうすると、意外と収まりがよく、脱衣所スペースも取れることが判明しました。しかも火山となっており、光熱費も削減できることでしょう。 例えばこんなお風呂もスペースがあれば 新品の広い浴室へ入替 脱衣所を作ろう 専有面積は十分あったことから、今回は脱衣所を作ることにしました。とはいえ、開き戸にしてしまうとトイレのドアと干渉する為、ここは引戸を採用しました。どうせ大工さんが入るなら建具などのリフォームもこの際にやってしまいましょう。 こんな脱衣所の無い所も 扉付きの脱衣所へ変身させました 楽しい遊びでした 今回は少し遊んでみましたが、実際に鹿児島県をワンルームにするのであればたくさんの問題も出てきそうです。そして、他にもベストな間取りがあるかもしれません。もしベストな間取りはこれだ！というのがあれば教えてください。しかし、想定される問題も、弊社ロータスホームでは古い物件のリフォーム、管理が得意なので、不可能ではなさそうでした。しかも、今回は専有面積のある鹿児島県をあえて部屋数を減らし「贅沢なワンルーム」にすることで新築には出せない価値を提供できるハズです。ちなみに今回の記事は社員が帰ったあと営業のスタッフと２人で協議しながら作りました。テーマはやはり「決まるお部屋、決まるリフォーム」です。他のスタッフには遊んでいると思われるので、このブログをご覧になったオーナーさんは出来れば当社のスタッフには内緒にしておいてください。遊んでいると思われそうなので楽しかった
