賃貸管理「虎の巻」

2026年10月19日
「宅建ハイ」あるある　～合格の高揚感、ちょっと待った！～
今年も宅建試験が終わりましたね。頑張って受験されたみなさん、お疲れ様でした。これからは、合格発表まで少しゆっくり出来る時間がありますね。そんな宅建試験ですが、一生懸命に頑張った結果、合格を勝ち取るとですね、ある現象がやってきます。宅建試験に合格した直後、なんだか自分が無敵になった気がする・・・半年、あるいはそれ以上、何度目かの受験で必死に勉強してつかんだ合格です。嬉しくて舞い上がってしまうのは当然ですし、それだけの努力をしたのですから、誇っていいと思います。ただ、この合格直後のハイテンション状態・・・通称「宅建ハイ」と勝手に名付けております。今日は、そんな「宅建ハイ」にまつわる、先輩・同業者としてこれまで見てきた「あるある」を、番外編として振り返ってみようと思います。さて、早速いきましょうか。 ①　勉強時間がどんどん短くなる人合格発表の直前は「この１年間、必死に勉強しました」と言っていたはずなのに・・・合格した後になると、いつの間にか「3か月で取れました」に変わっている。さらに翌年になると「直前の1か月で取れました」に進化している。あれ、おかしいですね。時間が経つほど勉強期間が短くなっていくんです。気持ちは分かります。「自分は要領よく受かった」と思われたいのでしょう。でも、短い勉強で取ろうが、長くかかって取ろうが、同じ宅建士です。そこに優劣なんてありません。周りも「はいはい、そうですか」としか思われません。今頃会ったら「1日で取れました」まで進化していないか、ちょっと心配です。 ②　身分証の提示で、わざわざ宅建士証を出す人合格したのがそんなに嬉しかったのでしょうか。市役所や銀行などで身分証の提示を求められることが日常、たくさんありますよね。その時に運転免許証やマイナンバーカードではなく、わざわざ宅建士証を差し出す人がいました。気持ちは、分からなくもないんです。頑張って取った資格ですから、見せたくなる気持ちも分からんではありません。本人はクレジットカードのプラチナやブラックカードを出すような感じなんでしょう。しかし、宅建士証はそこまで一般的な身分証明書ではありません。窓口の人も「これは・・・？」と一瞬固まってしまいます。素直に運転免許証やマイナンバーカードを出しましょう。宅建士証は、ここぞという実務の場面まで取っておいてください。 ③　宅建士証を、不合格だった人の目の前でわざと落とす人これは、私の昔の上司の話です。普段はとても仲の良い、面倒見のいい上司だったんです。それなのに、この時ばかりは・・・落ちてしまった人に本気で同情しました。合格発表後、わざわざ不合格だった後輩の目の前で、宅建士証をポトリと落として見せたんです。そして「あー、ごめんごめん、大事な宅建士免許を落としちゃった」正直、殴りかかられてもおかしくなかったと思います。ちなみにこの上司、実は前のエピソードで紹介した「全員で受験しよう、そして落ちた人は全員でいじろう」という、なかなかのハラスメントを事前に予告していた張本人でもありました。おかげで私は「この人は本気でやる」「この人のイジりは恐い」と気合いが入って合格できたのですが、まさか落ちた人に対してそこまでやるとは、当時は思ってもみませんでした。名誉のために言っておくと、その上司は普段は本当に後輩思いの頼りがいのある先輩でした。私は上司本人にも「上司として100点、男としても95点、人として0点ですね」と言いました。もちろん、みなさんはこんな真似、絶対にしないでくださいね。 ④　重要事項説明の前の、宅建士証説明が長い人重要事項説明を行う際は、宅建士証を提示することになっています。それ自体は当然の手続きなのですが、その説明がとにかく長い先輩がいました。「この重要事項説明を読むことができるのは、宅建士の資格を持つ者だけでして・・・」と、宅建士という資格の存在意義から語り始めるんです。お客様は、別にそこを知りたいわけではありません。お客様は「はあ・・・そうですか・・・」としかなりませんからね。誇らしい気持ちは分かりますが、そこはサラッと済ませるところです。みなさんも、契約の場では気をつけてくださいね。まとめいかがでしたでしょうか。嬉しい気持ちはとてもよく分かりますし、一生懸命努力して掴んだ合格ですから、胸を張っていいと思います。ただ、あんまり調子に乗ってしまうと、後々思い出して顔が真っ赤になる「黒歴史」になってしまいますよ。ちなみにこのエピソードのうち、1つだけ私自身の話が混ざっています。人のことを言ってる場合ではありませんね。これから宅建士を目指す方も、これから合格発表を迎える方も、ぜひ「ハイになりすぎない」ことを、頭の片隅に置いておいてくださいね。でも、合格した瞬間の喜びはひとしおです。みなさんの良い結果を祈っております。
賃貸管理「虎の巻」
2026年10月4日
管理会社が作って欲しい法律３選　~本気で解決できると思ってるのか？~
私たちが行っている「賃貸管理」は、思っている以上に範囲が広い仕事です。お部屋の設備故障から、お隣さんとのトラブル、地域との問題まで・・・本当に多岐にわたります。ただ、ほとんどの問題は、丁寧に対応していけばいつか解決します。設備なら、直すか交換するか。対処法があるんです。一番厄介なのは、最終的な解決が「法律」に委ねられている問題。法律そのものはあるものの、実際の現場で問題を解決するには、心もとないケースが本当に多いんです。今回は、そんな問題点と、管理会社として「これは法律で作ってほしい」と思うものを3つ挙げてみようと思います。みなさんも不満に思っているであろうこの問題、実はこんなにややこしいんですよ。この問題に真摯に取り組んでくれる国会議員さんがいたら、全力で応援したい・・・。そう思っている管理会社のスタッフは、きっと全国にたくさんいるはずです。それでは、いきましょう。 ①無断駐車「私の駐車場に知らない車が停まっているんですけど(怒)」と言われる無断駐車。困るのは、これが基本的に「私有地内のトラブル」として扱われること。 110番したところで、警察が来てくれることはまずありません。「当事者同士で解決してください」と言われて終わりです。そうなんです、無断駐車は基本的に民事上の問題であって、刑事事件として動いてもらえるケースはかなり限られているんです。警察に依頼しても、その車が盗難車であるか否かを調査して、盗難車の届けが出ていなければ基本的に警察は介入できません。かといって、管理会社や土地所有者に強い権限があるかというと、これがまた何もない。勝手に他人の車をレッカー移動させることはできませんし、タイヤロックで閉じ込めるようなことも、下手をすればこちらが訴えられるリスクすらあります。できることといえば、警告文を貼る、看板を立てる、チェーンを張る・・・正直、気休め程度の対策しかできないんです。だからこそ、無断駐車をきちんと「違法駐車」として扱ってくれる法律があれば、どれだけ楽か。一番は私有地の無断駐車でも一定期間過ぎたら違法駐車として罰金やレッカーの対象になればいいんですけどね・・・・難しそうちなみにこの無断駐車の所有者を照会する仕組みもあるにはあるのですが、やはりかなりの期間と労力が必要です。せめてこの照会をオンラインとかで出来るようになっても欲しいですね。 https://lotushome.jp/blog/3860/ ②ゴミの不法投棄・分別違反分別されていないゴミが収集されずに、そのまま放置されるアレです。これも結局、「誰が捨てたか分からない」となれば、警察はほとんど動いてくれません。不法投棄自体は法律上罰則がある行為のはずなのに、少量のゴミや一回きりの違反では、実際に捜査・摘発までいくケースはごくわずか。「防犯カメラでもない限り、犯人の特定は難しいですね」で片付けられてしまうことも多いんです。管理会社にできることも限られています。注意喚起の張り紙をする、分別ルールを再周知する・・・それくらいしかできません。ゴミを出した本人に直接注意することも、誰が出したのか分からなければ不可能ですし、仮に分かったとしても、強制的に片付けさせる権限まではないんです。結局、収集されなかったゴミは管理会社や大家さんが自腹と手間で片付ける、というのがよくある結末です。これも、分別違反や不法投棄にもっと踏み込んだ罰則があれば・・・と思わずにはいられません。ちゃんとルールを守っている入居者ほど損をする今の状況、法律でしっかり後ろ盾を作ってもらえれば、管理会社も入居者もずっと守りやすくなるはずです。個人的には罰則が厳しくあることも必要だとは感じますが、保険などでもカバーできるような仕組みがあればいいなとも考えます。 ③長期間放置されたバイク・自転車の処分駐輪場や駐車場の隅に、持ち主不明のまま何年も置かれている自転車やバイク・・・。これも管理会社の悩みのタネです。「持ち主が分からないなら、警察に言えばいいんでしょう?」と思われがちですが、実はそう簡単にはいきません。防犯登録を照会してもらっても、盗難届が出ていなければ、警察としてはそれ以上動けないことがほとんど。「所有者に心当たりはありませんか?」と逆に聞かれて終わる、ということも珍しくないんです。「じゃあ、不明で放置されているなら管理会社や大家さんが勝手に処分すれば？」しかし、それも簡単ではありません。所有者が分からないまま撤去・廃棄してしまうと、後から持ち主が現れて「器物損壊だ」「窃盗だ」と言われるリスクがあるんです。張り紙をして一定期間様子を見る、保管場所を確保する・・・できることはそれくらいで、結局は「動かせないスペース」として、何年も駐輪場の一角を占領されたままになってしまいます。本来の手続きでいえば、妨害排除請求権というものを根拠に裁判所に訴え出て、勝訴はすることでしょうが、そこから更に時間を掛け、費用も掛けてと放置された側の損失は計り知れないのです。大体、公道上のバイクは簡単に撤去できるのに、私有地はダメってのはねー。また、放置した人物にそこまでの権利を与えなくても良い気がします。せめて、放置されたバイクを適切に処分した場合には、後から所有者がいちゃもんとか損害賠償する権利などは無くして欲しいものです。やったもん勝ちはダメだと思うさて、いかがでしたでしょうか。結局、これらの問題は法律上での解決は「あるといえばある」ただし、その方法は「やられた側が多大な労力や金銭負担を生じる」こういった点が問題になるのかなと思います。もっと簡便な方法で解決が出来るような仕組みになればいいなと感じますね。そうでなければ、結局はやったもん勝ちになってしまうのです。そして、そういったコストは大家負担だから関係ないと感じるかもしれませんが、このコストは回りまわって、家賃として善良な入居者が負担せざるを得なくなってしまうのです。だからこそ「正直者が馬鹿を見る」ような社会ではいけないと思うんです。誰か「不動産新党」なるものを掲げて、このような法律を作ってくれないでしょうかね・・・・投票するのは全国の管理会社や大家さんだけになりますかね、票が取れなそうですね。ぜひ議員のみなさん、よろしくお願いいたします。
賃貸管理「虎の巻」
2026年9月12日
不法投棄対策｜敷地内ゴミ置き場を守る管理会社の本気
最後まで読んでくださいね不法投棄は犯罪です当社ではある物件で冒頭の画像をゴミ捨て場に掲示しましたゴミ捨て場のマナーですが、各管理会社やオーナーさんには頭の痛い問題です。住民のマナーもさることながら、通りに面していたりすると近隣からの持ち込みなどの問題もあるものです。警察などに通報したとしても、本気で捜査を行っていただける訳でもありません。そうすると最終的にはオーナーの負担で処分せざるを得ません。そういった管理コストの上昇は回りまわって、家賃へ転嫁をせざるを得なくなってしまう。この負のスパイラルを断ち切る為に掲示したのは特に被害の多い物件のみですが、今後は他物件へ拡大しようと思っております。敷地内ゴミ捨て場のメリットデメリットこの問題は賃貸物件におけるメリットとデメリットのバランスが難しい問題です。一般的にゴミは地域のゴミステーション等に出すことが本来ではあります。しかし、問題はあります。地域ですと町内会などの自治組織が運営を担っていることもあり、多数のゴミが出る集合住宅を受け入れる余地の問題他にも地域に戸建てを建てて「永住」する目的の方と賃貸物件で「仮住まい」の方との意識の差各個人におけるモラルやマナーの差と問題は枚挙に暇がありません。一方で賃貸物件であれば敷地内にゴミ捨て場があるということは、各居住者のゴミ出しの手間を大幅に削減してくれることで、入居率を上げる施策の一つでもあります。ですが当然、敷地内でゴミ捨て場を管理するという手間、不法投棄時には行政は中々助けてはくれず、処分費用などのコストが掛かることなどはデメリットと言えるでしょう。昔に比べると地域とのつながりが希薄になっている昨今、ゴミや地域に対する意識というのは低下している印象があります。強硬策我慢の限界です今回、この画像を張り出した物件は通りに面しています。これまでも住民の方から「車で来てゴミを捨てる人がいる」という話を聞いておりました。そういったルール違反を平気でするモラルの方というのは、当たり前かもしれませんが、分別作業などもしておりません。当然ですよね、そういったルールを守れる人なら他所のゴミ捨て場に持ってくることなどはしませんから。正直に言えばそういった方への警告であり、今後発見した場合はそれなりの法的手段も取ろうと思っております。不法投棄や分別をしないゴミは法律違反となります。当社では、証拠とともに警察へ訴え出ます。じゃあ晒していいのか？ここまで読まれた方で思った方はいませんか？悪いことをしたのは分かる！だからといって皆にさらすような行為は良いのか？と胸を張って答えますいいんですよ！別になぜなら写真の人物は私なのだから私も当初は犯人の画像を出そうかと思いました。しかし、一旦は保留することにしました。そして、自分自身を撮影モデルにして警告文を作ることにしました。これを見て「本気で実行しそうだ！危ない」と思って、不法投棄を止めてくれれば結構です。私も本来は法的対応など好んでしたい訳ではありません。ここまで読んでもう一つの疑問が出ませんか？なぜネタバレするのか？と答えとしては、 ①不法投棄するようなモラルやマナーの無い方はわざわざ当社のブログまで見ないだろう ②やり方の是非は別として、効果があったので、参考になればとご紹介したい ③これが最大です。この位の労力や手間を掛ける人間は、あなたを突き止めた場合、本気で法的対応をするぞ！という警告を発したいのです。わざわざ寝間着に着替え、防犯カメラ画像に自作自演を行い、画像を加工して現地に張り出す。という狂気に近いことを会社の代表がやるような管理会社です。実際に今後も不法投棄が続いた場合、本気で法的対応や画像をさらす、実行する気合があると伝えたいのです。そうでなければ、しっかりとゴミ出しマナーを守っていただけている当社の入居者さん、物件のオーナーさん、地域のみなさんが可哀想です。最後にここまで読んでいただいた方の中で、不法投棄をした方へ今回は自作自演ですが、私は本気でやりますからね私はオーナーと入居者、地域のみなさんを守る為なら、張り込みも持さない人間です。あなたが不法投棄した時に物影から身長１８２ｃｍ体重８５ｋｇの男が近づいてきたら、ご注意ください。お互いの為に不法投棄はやめましょうね。
賃貸管理「虎の巻」
2026年8月24日
安否確認は誰でもできる？義務・費用・警察立ち会いとは？
もし今日、あなたと連絡が取れなくなったら・・・気づいて、動いてくれる人はいますか? こう聞かれると、案外「うーん」と考え込んでしまう方も多いのではないでしょうか。さて、私たち賃貸管理会社には、時々こんな連絡が入ります。「家族と連絡が取れないんです、部屋で倒れていないか心配で」「従業員が無断欠勤していて・・・様子を見てもらえませんか」こういった依頼を、私たちは「安否確認」と呼んでいます。管理会社の義務ではない結論からいきますと、私たち管理会社には、この安否確認に協力する法律上の義務はありません。そして正直に言えば、対応したところで会社の利益には一銭にもなりません。むしろ拘束時間は長く、面倒な業務のひとつです。「管理会社なら鍵も持ってるし、緊急時はすぐ動いてくれるんでしょ?」そう思われている方は多いかもしれません。あら意外、実はそうではないのです。安否確認は、あくまで管理会社が「善意」で対応しているものです。義務でもなければ、断ったところで責められる筋合いのものでもありません。実際、対応を渋る管理会社があっても、それ自体は責められません。ではなぜ、義務でもメリットもないことに、私たちは時間を割くのでしょうか。間に合った命を見てきたから理由はシンプルです。人命に関わることだからです。安否確認の依頼のうち、実際に倒れていたり、亡くなっていたりするケースは、体感として5％程度です。残りの95％は「単なる寝坊だった」「気まずい相手だから連絡を無視していただけだった」など、拍子抜けするような結末で終わります。ですが、この5％のために対応を惜しんでしまえば、助かるはずの命を助けられなくなる。そう思うと、面倒だからと後回しにはできないのです。先月、実際にこんなことがありました。ある入居者さんの安否確認を行ったところ、脳卒中で倒れているところを発見しました。あと数日発見が遅ければ、間に合わなかっただろうと言われました。きっかけは、その方が勤めている会社の上司からの連絡でした。「無断欠勤が続いていて心配だ」と、わざわざ管理会社まで連絡をくれたのです。もし、その上司が「まあ、そのうち出てくるだろう」と気にも留めなければ。もし、「他人のことに首を突っ込むのも・・・」と連絡をためらっていたら。結果は、大きく変わっていたかもしれません。安否確認は、誰でも自由にできるわけではありませんここで一つ、大事な補足をしておきます。「心配だから」といって、誰でも自由に安否確認ができるわけではありません。もし本人の意思確認もなく、言われるがままに部屋を開けられるとしたら、それを悪用する人も出てきます。借金の取り立てをしたい人や、元交際相手を探し出したいストーカーが「心配なので安否確認してほしい」と持ちかけてくる・・・そんなことも、実際には起こり得るのです。ですから私たち管理会社が安否確認を行う際は、必ず警察官の立ち会いのもとで対応します。当然ですが、契約者本人に確認をします。意外と多いのが、普通に電話に出て「その人には教えないでください」というタイプや「私から連絡しておきます」という返答です。それでも連絡が取れない、携帯も電源が落ちているなどの場合に限り、次のステップです。連絡してきた方と本人がどういう関係なのか、いつから連絡が取れていないのか。事前にしっかりと事情を聞き取り、警察官にも状況を確認してもらったうえで、はじめて開錠に踏み切ります。仮にご親族と名乗る方が来られても、それだけで勝手に開けることはありません。また、当社では依頼をした方は必ず現地に来てもらいます。電話だけで、誰かも分からない人からの依頼は受けられません。そしてもう一つ。もし開錠が必要になった場合、その費用(鍵屋さんの出張費や作業費など)は、原則として依頼者の負担となります。管理会社が無料で何でもしてくれる、というものではないことも、知っておいていただきたい点です。こうした手順を踏むからこそ、悪用も防げますし、私たちも安心して協力できるのです。誰かが気にかけてくれる、という備えこの出来事を通じて、あらためて思ったことがあります。それは、「自分に何かあったとき、心配して連絡をしてくれる関係性」を、日頃からどれだけ持っているか、ということです。会社の上司や同僚、家族、友人、あるいは近所の方でも構いません。「最近ちょっと様子がおかしいな」「連絡が取れないな」と、ふと気にかけてくれる誰かがいる。それだけで、いざというときの結果は大きく変わります。もちろん、誰にも頼らず一人で自由に生きたい、という価値観も、私は否定しません。それも一つの生き方だと思います。ただ、そういう生き方を選ぶとしても、「もしものときに、誰かが気づいてくれる仕組み」だけは、どこかに残しておいた方がいい。今回の出来事で、私はそう強く感じました。安否確認は、管理会社にとって義務でもなければ、得になる業務でもありません。それでも、間に合った命を見てきた身としては、これからも力を尽くして対応していきたいと思っています。そして、これを読んでくださっているあなたにも、少しだけ考えてみてほしいのです。もし今、あなたと連絡が取れなくなったら、気づいて動いてくれる人はいるでしょうか。いなければ、今日からでも遅くはありません。誰か一人、そんな関係を大事にしてみませんか。
賃貸管理「虎の巻」
2026年7月19日
騒音問題は本当に難しい ~管理会社は「どこまで」やればいいのか~
騒音問題は本当に難しい現場に立つスタッフなら、誰もが一度は通った「終わらない騒音苦情」騒音の苦情を受け、原因と思われる方へ連絡します。快く対応いただいたにも関わらず収まらない苦情。出来る対応はしてみたものの、一向に収まらずに、残す解決方法は現実的ではない建て替えレベルの防音施工。どんな対応をしても収まらないし、原因の特定も出来ないままに苦情が続く。何とか苦情に苦しんでいる入居者さんに寄り添いたい。だけど、手がない・・・・結論から言いましょう。管理会社にできることは限られています。そして、それでいいのです。むしろ、そこを勘違いすると対応を誤ります。今回は「私たちがどこまでやるべきか」というラインをある程度明確にし、その先にある「入居者同士の訴訟」という解決方法についても、スタッフとして知っておいてほしいという話です。実はこの問題いつまでも「頑張ります」で対応を続けると、最終的には全員が不幸になる可能性を含んでいるのです。そもそも管理会社に「解決する権限」はないまず前提として押さえておきたいのは、私たちは「建物・契約の管理者」であって「人の管理者」ではないということです。どんな入居者であっても、強制的に退去させる権限や、部屋に立ち入って調査する権限も、私たちにはありません。それは警察でも弁護士でもない一企業には当然の話です。それほどに今の借地借家法というのは強いものです。入居者保護の前では管理会社の権限など有って無いに等しいものです。「じゃあ、管理会社は何もしてくれないのか」と言われれば、それは違います。ここからが本題です。私たちが「するべきこと」と「できないこと」の線引きを、はっきりさせておきましょう。スタッフが最大限やるべきことまず、私たちがやるべき対応はこれです。苦情を受けた際の丁寧な聞き取り(いつ、どんな音が、どのくらいの頻度で) 該当住戸・全戸への書面での注意喚起電話や対面での状況確認と説明対応の経緯・日時をすべて記録に残す体感ですが、現実の騒音問題は、この対応だけで9割以上収まります。だからこそ、面倒でも一つひとつ丁寧にこなす。ここに手を抜くと、後々こじれた時に「管理会社はちゃんと対応したのか」という話になりかねません。逆にきちんとやっていれば、それだけで十分に胸を張れる仕事をしたと言えます。ただし、ここで一つ注意しておきたいことがあります。「どこまでやったら十分か」は、苦情の深刻さによって変わるということです。軽い苦情であれば書面注意で一旦様子を見てもいいでしょう。しかし、頻度が高く、被害を受けている方の生活や心身に明らかな影響が出ているような深刻なケースでは、書面注意だけで止めてしまうと「対応を尽くした」とは言えません。聞き取り→書面注意→個別の警告→連帯保証人への連絡、というように、状況に応じて段階を一つずつ上げていく。この「積み上げ」があって初めて、私たちは胸を張って「やれることはやった」と言えるのです。「受忍限度」を知っておくと、対応の質が変わるここで知っておいてほしいのが「受忍限度」という考え方です。裁判所は、騒音が違法かどうかを判断する際、単純な音量の大小だけでなく音の大きさと種類頻度・時間帯・継続時間建物の構造や防音性能苦情を受けた側の対応の誠実さこういった要素を総合的に見ています。実際にあった裁判例では、上階の子どもの足音が問題になったケースで、音量そのものよりも「静かにしてほしいという申し入れに対し、乱暴に突っぱねた」という対応の不誠実さが重く見られ、損害賠償が認められています。これを知っていると、私たちの聞き取りや記録の意味が変わってきます。「音の種類・頻度・時間帯」を具体的に記録しておくこと自体が、後々どちらの入居者にとっても重要な材料になるからです。感覚だけで「うるさい」「うるさくない」と判断せず、こうした要素を意識して聞き取る。それだけで対応の質が上がります。なお、実際に賠償が認められた事例でも、慰謝料の相場感としては数十万円程度にとどまることが多く、測定費用や弁護士費用を含めても、被害を受けた側にとって「割に合う」金額とは言い難いのが実情です。この現実も、頭に入れておく必要があります。それでも収まらない時――ここが私たちのラインです聞き取り、注意喚起、警告書・・・やるべきことを尽くしても収まらない。そんなケースが、残念ながら存在します。ここで大事なのは、「これ以上は私たちの仕事ではない」とラインを引くことも、スタッフの仕事のうちだという意識です。管理会社には、どちらが正しいかを判断する権限も、どちらかを一方的に退去させる権限もありません。ここから先まで管理会社が抱え込もうとすると、かえって当事者双方から「なぜ管理会社が勝手に決めるんだ」という反発を招きかねません。その先にある選択肢が、入居者同士による訴訟です。民事調停や少額訴訟、通常の訴訟といった法的手続きを経て、当事者同士が白黒つける。これは管理会社が「逃げる」ということではなく、そもそも私たちの役割と司法の役割が別のものだ、というだけのことです。被害を受けている入居者に対して、「これ以上は当社では判断できません。もし解決を望まれるのであれば、法的な手続きという方法もあります」と、はっきり伝えられるかどうか。これもスタッフとして持っておくべき知識です。あいまいに「頑張ります」を繰り返すより、よほど誠実な対応だと私は思います。そして、それまで私たちが積み上げてきた聞き取りや記録は、その入居者が次のステップに進む際の貴重な材料にもなります。ただし、ここでも一つだけ気をつけたいことがあります。私たちが案内していいのは「そういう制度があります」というところまでです。「勝てますよ」「これくらいの賠償が取れるはずです」といった見通しや、訴状の書き方まで踏み込んでしまうと、それはもう管理会社の仕事の範囲を超えてしまいます。弁護士や法テラス、簡易裁判所の相談窓口といった入り口を示すだけにとどめておく。それが私たちの誠実さの、もう一つの形だと思っています。まとめそれでも、騒音の苦しみというのは、経験した人にしか分からないくらい想像以上のものです。眠れない夜が続く辛さ、原因が分からないまま苦情を溜め込む苦しさ、これは決して大げさな話ではありません。だからこそ、私たち管理会社は誠実で真摯な対応をすべきなのです。それは、権限もないのにあるかのように振る舞ったり、やっているフリだけで済ませたりすることではありません。出来ることを丁寧にやり切り、それでも解決しないのであれば、適切な解決までのルートをきちんと指し示してあげること。それこそが、私たちに出来る、そして私たちがやるべき、プロの仕事だと私は思いますよ。
賃貸管理「虎の巻」
2026年2月11日
実は最強の処世術？賃貸管理スタッフを経験すると身につく「特殊能力」3選
不動産屋と聞いて皆さんが真っ先に思い浮かべるのは、ビシッとスーツを着こなして、キラキラした新築マンションを案内する「営業マン」の姿かもしれません。でも実は、不動産の世界にはもう一つの顔があります。それが「賃貸管理」という仕事。派手な広告や華やかな契約の裏側で、入居後のあらゆる「困りごと」を一手に引き受ける。正直に言いましょう。この仕事、みなさんには「クレーム処理係」と思われますが、めちゃくちゃ楽しいです。特に飽き性な方にはピッタリで奥の深い仕事です。ベテランになると、この特殊能力がゆえに替えの効かない人材になります。ちなみに志望動機で面白いことに、バリバリの営業マンから「管理」に転向する人が意外と多いのをご存知でしょうか。なぜなら、管理の仕事は自分でスケジュールをコントロールしやすく、一度コツを掴むと、これほど自分のペースで仕事ができる職種もないからです。そして何より、この「管理」という荒波に揉まれると、日常生活でも無双できる「特殊能力」が身につきます。今回は、私が現場で磨き上げた、プライベートでも使える最強の処世術をご紹介します。 ① 揉め事が「怖くなくなる」―落とし所の見極め術賃貸管理の日常は、まさに「カオスの見本市」です。「隣の足音がうるさい」「ゴミの出し方がなっちゃいない」「家賃が払えない」。電話が鳴るたびに、誰かが怒っていたり、困っていたりします。ここで大事なのは、教科書通りの「正論」を振りかざさないことです。騒音問題で「契約書に静かにしろと書いてあります」なんて言ったところで、火に油を注ぐだけ。お互いに言い分がある中で、10：0の解決なんてこの世には存在しない。そう割り切ることから始まります。現場で揉まれ続けると、自然と「落とし所」が見えるようになります。「相手はここまでなら譲歩するな」「ここを立てておけば、こっちは通せる」。この嗅覚が身につくと、日常生活でトラブルに遭遇しても「はいはい、このパターンね」と冷静に対処できるようになります。揉め事が「解決すべきパズル」に見えてくる。こうなれば、もう怖いものはありません。これは、私だけかもしれませんが、「怒鳴る人」への恐怖心が全く起こらなくなりました。むしろ、怒鳴る人が現れた場合、その瞬間に「勝ったな」と思うようになりました。ここまでは身に付ける必要はないですけどね。 ②最強の「おねだり上手」―相手の懐に入る対話術管理スタッフの仕事は、実は「お願い」の連続です。建物を直したいからオーナーさんに「お金を出してほしい」と頼み、マナーの悪い入居者さんに「ルールを守ってほしい」と促す。どちらも、相手にとっては「お金が出ていく話」か「自由を制限される話」です。まともにぶつかれば、当然「嫌だ」と言われます。そこで必要なのが、相手の心理的な壁を溶かす技術。「内田さんがそこまで言うなら、仕方ないなあ」そう思ってもらうためには、日頃の信頼関係はもちろん、相手が「YES」と言いやすい空気を作る、ちょっとした言い回しやタイミングの工夫が不可欠です。これはプライベートでも威力を発揮します。お買い物一つ、学校の先生との話し合い、部活動の運営、ご近所づきあいなど私たちの生活は「交渉」だらけです。相手を論破するのではなく、相手に「花を持たせながら」自分の要望を通す。この「可愛げのある交渉術」は、人生を驚くほどスムーズにしてくれます。でも・・・・うちの奥さんには通用しないことだけが不思議でなりません。 ③ 逆境で輝く「鋼のメンタル」―究極の客観視最後に身につくのが、これです。どんなピンチでも折れない、どころか、ちょっと楽しくなってくるくらいの「鋼のメンタル」です。家賃滞納の督促に行って、無茶苦茶な理屈で逆ギレされる。お気持ちは分かります。私も昔は「なんでこんなに言われないといけないんだ」と、心をバッキバキに折られていました。でも、ある時から気づいたんです。「よくよく考えたら、トラブルのほとんどは自分が悪い訳ではないんだし」と。以前もお話しした「程よい他責思考」をフル活用します。トラブルが起きているのは「仕組み」や「状況」のせいで、私の人格が否定されているわけではない。「お、今日もなかなかの難問が来たな」そうやって問題を客観視し、絶望的な状況ですら冷静にいられるメンタル。人生、生きていれば予想外の不幸やトラブルは必ず起きます。そんな時、「まあ、死ぬわけじゃないし」「管理の現場に比べれば可愛いもんだ」と笑い飛ばせる。この無敵感こそ、管理スタッフが手にする最大の報酬かもしれません。人生に対する幸福感は増しますよ！仕事は真剣に、だけども気楽に賃貸管理というのは、とても楽しい仕事です。最初はクレーム処理にストレスを感じるかもしれませんが、そのうち「人間とは？」みたいな感覚が身に付きます。人間は一人一人個性があり、違う。とは言いますが、何千人、何万人と接していくとパターンが見えてきます。そして、それに対応する「自分」というものが分かってきます。あの人はこんな形でクレーム処理しているけど、自分には似合わないな！とグレードアップしていきます。そうすると、賃貸管理の仕事というのはとても楽しくなってきます。その副産物として、プライベートでも使える特殊能力が身に付きます。ただし、悪用は厳禁ですよ。肝が据わり、悪魔のような交渉術と鋼のメンタルを身に付けたビジネスマンが誕生するのですからね。
賃貸管理「虎の巻」
2026年2月7日
方眼紙を信じろ！現場で迷わない「内田流・爆速間取り作成術
最近の若いスタッフを見ていると、本当にスマホの使い方が上手い。現場調査に行っても、アプリでパシャパシャやって、その場で綺麗な図面を作ってしまう。便利な時代になったものです。私が若い頃なんて、方眼紙と鉛筆で真っ黒になりながら書いていましたから。今日は、そんな間取り図作成が苦手な若手営業マン向けに、間取り図作成のコツみたいなものをお話していきたいと思います。賃貸物件は施工当時の図面なども残っていないことがほとんどです。１Ｒなどは比較的簡単なんですが、昔の戸建てなどになると、本当に複雑な形になってたりします。そんな皆さんへ少しヒントになれば幸いです。ちなみに、私は元々、超絶間取り図が苦手でした。だからこそ、お伝えするには適任だと思っています。アプリで作った図面に潜む「違和感」の正体まずはアプリで作った図面を見ると、私はいつも言いようのない違和感を覚えるんです。なんというか、バランスがおかしい。部屋の広さは合っているはずなのに、廊下が妙に窮屈だったり、ドアの位置が現実離れしていたりする。本当はこんなバランスじゃないんだけどな。そんなモヤモヤが残る図面は、お客様が見た時にも必ず「違和感」として伝わります。アプリは嘘をつきませんが、空気感までは再現してくれません。だからこそ、まずは理屈で「間取りの書き方」を覚えてほしいんです。便利な道具を使うのは、自分の中に確固たる「定規」ができてからで遅くない。最後には、私が少し古い戸建の写真と、実際に書いた図面を載せようと思います。細かい間違いに関しては指摘してもらってもいいですが、お手柔らかにお願いします。現場の理屈「910mm」と、自分の体という最強の定規まず、賃貸の間取り図を書くときの大前提。それは「910mm」という数字を体に叩き込むことです。日本の家屋の多くは、この尺モジュールでできています。もちろんハウスメーカーによっては違いもあるのですが、それは大した問題ではありません。方眼紙の1マスを半分の455mm、2マスで910mmと捉えて書き進める。そうすると、不思議なほど実物に近い感覚の図面が出来上がります。ここで真面目な新人ほど、数センチ単位まで正確に測ろうとして図面をぐちゃぐちゃにしてしまう。プロの現場図面で大事なのは、細かいミリ単位の数字じゃありません。あえて細かい広さは捨てる勇気を持つこと。 910mmのグリッドに当てはめて整理していくことで、むしろ実際の間取りに近い、違和感のない図面になるんです。というのも、壁の厚みや間取りの構成によっては、完璧に測れば測るほど、ズレていきます。書き順にもコツがあります。外枠から書くな。これが鉄則です。建物の外枠から書き始めると、最後につじつまが合わなくなって、玄関が異様に狭くなったりする。一番のおすすめは、リビングなど「形のいいお部屋」から書き始めること。最強は「和室」です。畳数がハッキリとしていて、本当に書きやすいですよそこを基準にパズルのように繋げていくと、全体のバランスが狂いづらい。そして、道具がない時の対処法。メジャーを忘れたら「自分の体」を定規にします。私の身長は182cmあります。両手をバッと広げると、指先から指先までがちょうど1間、つまり約180cmにピッタリ合うんです。正に間取り図を作成する為に生まれてきたような体ですね。冗談はさておき、これは本当に便利です。自分の体という一生変わらない定規を持っていれば、どんな現場でも瞬時に寸法が測れます。みなさんも、180ｃｍと90ｃｍの測り方をご自身の体で見つけてみてください。テクノロジーが完璧になるまでの我慢手書きを推奨している私ですが、テクノロジーを否定しているわけじゃありません。むしろ活用しまくるべきです。現場から帰ってきて、あれ、コンセントどこだっけ。窓の高さ、メモし忘れたな。そんなことは日常茶飯事です。写真は意外と死角が多いから、後で見返しても分からないことが多い。だから、部屋単位で動画を回し、360度ぐるっと撮影しておくんです。これをしておくだけで、事務所に戻ってからの作業効率が劇的に上がります。細かい数値はもちろん大事です。でも、間取り図で一番罪なのは、お客様が実際にその部屋を見た時に、図面と全然違うじゃん、というガッカリ感を与えてしまうこと。広さを盛るのは論外ですが、バランスが悪くて狭く見せてしまうのもプロとして失格です。間取り図と、実際に見た時の景色に違和感がないこと。それが一番の正解なんです。便利なテクノロジーは、いつか完璧な図面を自動で生成してくれるようになるでしょう。それまでは、少しだけ我慢して「自分の手」を動かしてみてください。実際にできる人になってから使うテクノロジーは、みなさんの最強の武器になりますから。最後に内田の間取り図作成がこちらこちらは少し古めの一軒家ですね。こちらの間取り図を作成してみました。全部の写真を載せる訳にはいきませんので、大体で雰囲気を見てもらえればそして、そこの間取り図を作成する為の方眼紙がこちらなんとシンプルで雑な間取り図でしょう。この方眼紙は現地で書いたままで修正などもしていません。これを間取り図ソフトで作成するとこの間取り図では真ん中の4.5畳の和室からスタートしました。これを玄関から始めると、大変なんです。実際に測ってみると１間(180ｃｍ)の単位ではないので真ん中の玄関から入った、最初の正方形の和室から始めて、ドンドンと隣の部屋へ移動していくと、大外までたどり着きます。そして、その大枠を見ると、外側の壁として一体となる訳ですね。ちなみにキッチン横の脱衣所の部分は本当に狭く、ここだけは半マスを使いましたが、これは実際行くとシックリきます。内田流のポイントは・扉の開閉方向は必ず書いておく、特に片引きなどは→で書く・障子や間仕切りは「何枚になっているか分かるように」・窓は端から端が分かればいい。窓の長さは細かく書かない。・忘れることが多いので、部屋単位で360°撮っておく・特別広くない(狭くない)限り、廊下の幅、トイレの幅は２マスね？そんな風に書けば、書き直しもいらない間取り図が出来上がるもんです。亜流かもしれませんが、新人さんにはこの位でいいと思いますよ。玄人のみなさん、間違いがあったとしても、優しく海のように広い心でいや、分譲マンションのエントランスのように広い心で勘弁してあげてください。誰かの助けになればいいですね。
賃貸管理「虎の巻」
2025年12月12日
賃貸管理スタッフには「他責も必要」な訳　～自責ブームに警鐘を～
世間は「自責ブーム」「すべては自分の責任」という“自責思考”が、近年のビジネス界では美徳のように語られがちです。もちろん、自らを省みて成長につなげる姿勢は大切です。しかし、賃貸管理の現場においては、過度な自責がかえって人材の疲弊や離職を招く原因にもなっている気がします。そんな中、私は分譲マンション管理を皮切りに、賃貸管理を今でも行っております。昔はこの「自責思考」に捉われ過ぎてしまい、一度は賃貸管理の仕事そのものを嫌になってしまった経験もあります。そんな私ですが、ある時から仕事上で「程よい他責思考」を手に入れてからというもの、仕事が上手くいき、ストレスが軽減し、賃貸管理の仕事が好きになりました。そこで今回は、管理業務のリアルな現場を踏まえ、「程よい他責思考」がなぜ必要なのかを解説してみようと思います。一番は、この瞬間に辛い想いを抱えている全国の賃貸管理業務に従事している「同志」の支えになれば嬉しいです。また、賃貸管理部門を持つ会社の社長や役員の方々にぜひご覧になって、参考にしていただければ幸いです。そもそも不動産業は離職率高めそもそも不動産業は全産業平均と比べても離職率は約13％～15％程となっており、やや高い傾向であります。これは賃貸管理に従事する人だけを対象とはしていませんが、賃貸管理のスタッフの入れ替わりが激しいという点は同業者なら異論はないでしょう。ちなみに米国での管理会社といえばＰＭ(プロパティマネジメント)会社ですが、ここの離職率はなんと従業員の離職率が約33％／年と推計された調査があります。元々雇用形態の違う米国とはいえ、この数字はやはり平均よりも高い数値であることが、賃貸管理業務でのストレスを物語っています。 ※国内賃貸管理部門のみを対象とした統計は公的データとしては少ないため、あくまで「不動産業界全体の傾向」と「海外の業界データ」を参考として紹介しています。現在日本では、労働者不足が深刻な問題となっており、特に日本語での対応が必須となる賃貸管理における離職率の高さは賃貸不動産会社を営むには今後対策が必須であることは想像に難くないでしょう。ちなみに当社の管理スタッフは当社での在籍年数が８年以上となっております。そもそも大きな会社と比べると社員数も少ないのでデータとしては参考になりませんが、それでもこの賃貸管理スタッフの「ストレス軽減」には細心の注意を払っています。その対策の一つが「程よい他責思考」なのです。それでは本題に入っていきましょう。そもそも多くのトラブルは管理会社のせいではない賃貸管理の仕事をしていると、クレームやトラブルに日々直面します。その対応でオーナーと入居者、業者と入居者、仲介会社と自社などあらゆる場面で板挟みになるのが、管理会社の賃貸管理スタッフです。しかし、よーーーく考えてみましょう。そもそもトラブルのほとんどは管理会社が原因で起こっているわけではありません入居者同士の騒音トラブル近隣のゴミ問題経年劣化による設備の不具合天災地変家賃滞納これら代表的なトラブルの原因が管理会社の責任であることはほとんどありません。というか、このようなトラブルはどんなに気を付けていたとしても定期的、必然的に発生するものですよね。こういったトラブルに対応する為にいるのが「管理会社」なのですから。管理会社は“対応者”であって、“原因者”ではないケースがほとんどです。にもかかわらず、「自分の対応が悪かったから…」「自分の説明が足りなかったから…」と、自責で考え続けると、心身ともに疲弊していきます。自責で考えすぎると、ストレスが限界に真面目で責任感の強い人こそ、賃貸管理スタッフとしては優秀です。しかし、こういった人材こそ「すべて自分の責任」と抱え込んでしまいがちです。この思考こそが、精神的な負担となり、最悪の場合は離職にもつながります。まさに自責思考の被害者となってしまいます。本来は称賛されるべき、自責思考、真面目さが却って自分を苦しめてしまうのです。そして、限界を迎えたスタッフは会社や業界を去ってしまうという、なんともやり切れない結末を何度も見てきました。そんなスタッフにおススメしたいのが、この「程よい他責思考」です。程よい他責思考とは？実践編です。まずは重大なトラブルが耳に入った瞬間に、こう思いましょう。「俺のせいじゃねーよ」この表現は各自変えていただいて結構ですが、私はこのように思っています。たまに口にも出しています。もちろんお客様、オーナーさん、同業者には言いません。「そうだ、このトラブルの原因は自分ではないんだから」とセットします。言い方を悪くすれば他人事にするのです。そうすると、不思議と冷静になれます。前述したように賃貸管理のでは「問題が起きないようにすること」も重要ですが、本質的には「起きた問題にどう対応するか、できるか」で価値が決まる仕事です。先ほど例として挙げたトラブルは正直どれも「いつか起こること」であり、避けられないものです。つまり、「起きてしまったこと＝失敗」ではなく、「どう収めたか＝成果」なのです。まずはここがスタートラインです。「自分には限界がある」という事実もう一つの思考として大切なのが「自分ではどうしようもない範囲がある」ということを割り切りましょう。これは「投げやり」や「他人事」ではなく、事実です。なぜなら賃貸管理で起きる問題は最終的には自分だけではどうしようもないことがあります。代表的な限界は修繕や金銭を伴う判断は「オーナー判断」犯罪に関することは「警察」法律や条例の問題「裁判所」「弁護士」設備のトラブルなら「業者」ね？こういった部分はどんなに賃貸管理スタッフが頑張ろうとも、どうにもなりません。勝手に法律を飛び越えることもできませんし、その権限もありませんし、やってはいけません。こういった事実を冷静に整理し、「ここからが自分の出番だ」「これ以上は自分の範囲外だ」と割り切る思考が、現場では非常に重要です。責任を押し付け合うのではなく、事実として他の要因を認識し、自分の役割に集中する。私はこの思考方法をスタッフに伝える時にこんな風に言っています。「まずは諦めることからスタート」起こってしまったことを悔やまない次に自分が出来ることを洗い出すやった方がいいことを淡々と行っていく逆にそれ以上のことは出来ませんからね。こうやって言われると当たり前のことなんですが、トラブルで気が立っている人やこちら側を責めてくる人がいると、ついつい「自責思考」になってしまうのです。このように自分の限界をしっかり把握して、出来ることだけをしっかりやる。この「最初に諦める」ことで、最短でかつ最小限の被害で終わることが出来たりするのです。まずは落ち着いて、着実に業務を行う為のステップですね。我々はピンチに輝くヒーローだもちろん、「他責だから自分は関係ない」と開き直ることは、プロではありません。そして「他責だから日頃の予防は必要ない」という訳でもありません。起こさなくていいトラブルや予想されるものは、予めできる限り潰しておくのもプロの仕事です。関係ないから対応しない、ではなく、関係ないからこそ冷静に対応する、です。自分のせいではないからこそ、冷静にこの局面を最小限の被害、最高の結末にもっていく逆境にこそ現れるヒーロー、それこそが管理スタッフなのです！呪術廻戦の五条悟、シティーハンターの冴羽獠、ドクターXの大門未知子、アベンジャーズのトニー・スターク、キングダムの楊端和などなど我々はピンチの時にこそ現れる「頼れるアニキ」ポジションなのです。カッコイイ・・・・・冗談はさておき、本当に賃貸管理スタッフというのは非常に責められやすい構造になっています。入居者から、オーナーから、業者から、時には自社の営業部門などから・・・だからこそ、この「程よい他責思考」というのは自身の精神安定剤しても、良いお仕事をするため、冷静でいる為にも必要だと思います。「全部自分の責任だ」と思い込むことは、誠実さの裏返しですが、それが自分自身を追い詰めてしまっては本末転倒です。感覚として「自責：他責＝6：4」くらいのバランスで考えるくらいが、現場ではちょうどいいのかもしれません。「人のせいにしていい」と言いたいのではなく、「人のせいにしないと潰れてしまう仕事がある」という現実を、もっと業界全体で共有すべきではないでしょうか？ちなみに当社ではクレームの最後方には私が直接対応します。最後はどんな問題でも持ってきていいよ！とスタッフには本気で言っています。そういった上司や会社からの「最後の逃げ道」も必要だと思っています。こんなことを書いておいてなんですが、こういった思考を持つようになってから管理の仕事の楽しさに気付きました。今では天職だと思っていますし、この「最後に出てきて、問題を解決して感謝される仕事は最高」と思っています。全国でお悩みの同志のみなさん起きてる問題はそもそも「あなたのせいではないですよ」ではまた
賃貸管理「虎の巻」
2025年8月4日
管理スタッフよ！時にはブチギレてみよう　～深夜のどんちゃん騒ぎを解決してみよう～
夜中に大騒ぎする入居者にブチギレた話騒音問題というのは非常に難しいものです。これまで何度も取り上げてきましたが、借地借家法という本来「弱者の味方」であった法律の現在が「好き勝手する人すら守る」悪法ではないかと思うことが多々あります。大昔は悪徳な大家や不動産業者が横暴なことをしてしまうケースが多かったものです。そういった大家や不動産業者から入居者を守ることを目的に「借地借家法」は制定されました。主旨としては「よっぽどのことが無い限り、入居者を大家や不動産業者が追い出せないようにする」という素晴らしいものでした。しかし、時を積み重ねた結果、何が起こったかというとルールを守らない人すらも追い出せない結果、９９％の善良な入居者が迷惑する。という事態を頻発させております。騒音問題だけでなく、家賃滞納、入居者同士のトラブルなど枚挙に暇がありません。簡単にいえば「深夜に悪意をもって騒音を出す人」ですら、もし解約して退出してもらうには、かなりの時間や費用、裁判上での手続きなど途方もない労力が掛かってしまいます。その間に周りの善良な入居者は耐え忍ぶ、もしくは泣き寝入りするしかない現状です。ここまでが前段です。とあるお部屋からお願いにも似た苦情がありました。「深夜の２時～３時にも関わらず、大声で歌ったり、大人数で騒いでおり、困っている」当初はここまでの熱量を掛けるような問題とは認識していませんでした。深夜の酒盛りと大人しそうな入居者その入居者さんは大変参っており、当社へ直接お越しいただくことになりました。そこで録音していたというデータを持ってきていただきました。あまりにも騒音が酷く、確認の為、ベランダに出てみると確実に隣であると分かったから録音したとのことでした。そこにはウウェーイというような奇声一気飲みを煽るようなコール大声で歌いだすこれは酷いすぐさま当該入居者に連絡をすることにしました。しかし、不思議な気もしていました。たしか、そのお部屋に住んでいるのは大人しそうな女性のお一人暮らしだったハズでは？と・・・詳細は伏せますが、確か大人しそう、なんなら礼儀正しい内気に見える女性だったと記憶していました。早速本人に連絡すると電話が繋がりました。私「最近、騒音のご連絡が来ていますが、お心当たりありますか？」女性「・・・・いえ、一人で住んでいて、友達も来ていないので・・・・」私「うーん、でも○月○日に複数のお部屋からお声が寄せられていて、確実に○○さんらしいですが、本当にお心当たりないですか？」女性「・・・すみません、気をつけるようにします」このようなやり取りで初日は終えました。誤解のないように申し上げますが、騒音問題というのは９８％位は手紙や電話での注意で解決します。大体の方は自分が騒音の原因と気づいた場合、その原因の音に注意してくれます。但し、この９８％をくぐり抜けた残り２％に対して、借地借家法が防波堤となり、非常に対応が困難になるのです。しかし、その為にも初期対応は迅速に丁寧に行う必要があります。今回もこれで収まってくれれば。と思い、お隣の方に説明して様子を見てもらうこととしました。しかし、当然この騒音は止まらなかったのです。お次は連帯保証人さんである親御さんへ協力も依頼しました。しかし、連帯保証人さんは「うちの子がですか？」「はい、すみません注意しておきます」とのこと。そう、確かに、この期に及んでもまだ私すらも「あの子が大騒ぎするかな？」と思っており、親御さんもそう思ったことでしょう。結論からいえば、これでもまだ解決はしませんでした。そして、お隣の入居者さんから「昨日も酒盛りのような宴会みたいな音がありました、もう限界です」との連絡また他にも「下の駐輪場にバイクが何台も雑に置かれているので、今もいると思います」とのこと私は騒音問題というのは、それでも慎重に対応すべきとは思っております。騒音の範囲というのは人によってかなり違います。少しの生活音すら許さないというタイプの人もいますが、それで注意されたらお隣の人は普通に過ごすことができません。管理会社としては、よくよくその状況を見極める必要はあろうかと思います。今回は状況調査や複数人からの聞き取り、なによりしっかりとした録音の証拠なども揃っておりました。また生活音ではなく、複数人による酒盛りのような状態です。再三の注意や諭すような声掛けもなしのつぶていざ！直接対峙しましょうさあ、いざブチギレてみよう現地に向かうこととしました。そして、前もって聞いていたことを整理してみます。恐らく５～８人程度はいそうバイクが何台も雑多に停めてある声からして２０歳前後であろうほー、なんだか荒れそうな気もしますね。念のため、当社の男性スタッフも２人連れていくことにしました。一人はベンチプレス１３０ｋｇで身長１８０超えの猛者です。そう、その通りです。私も好戦的な方ではありませんから、保険を掛けまくっているのです。もちろん、そういった事態にならないことは大前提ですが現地に着きますピンポンを鳴らします。出てきません・・・到着時にしていた声も鳴りを潜めています実はこの時点で少し安心しました。なるほど、自覚はあるのか。と騒いでいたら誰かが来たという自覚はあるんだとしかし、私はせっかく来たからには解決せねばなりません。他の業務で忙しいスタッフたちを２人も連れてきて空振りでしたはダメです。少し音量と声の低さを効かせて呼びかけます「○○さん、いるのは分かっているので出てきてもらえませんか？」ドアが空きました。そこにいたのは、契約者の○○さん本人でした。「あーあ、やっぱり本人だったか」と思いました。私はひそかに名義貸しのような状態ではないかと思っておりました。そうでなければ、入居時に来てくれた大人しそうな子がそんな騒音を出すハズがない。と思いたかったのかもしれません。私「○○さん、今日来たのは騒音の件です。昨日の夜もすごかったみたいですが」 ○○さん「・・・すみません、気をつけますので・・・」やっぱりおかしい。 ○○さん本人は蚊の鳴くようなか細い声で、申し訳なさそうです。こんなことを自らしでかしそうには到底思えません。私は玄関から室内の様子を伺おうとしました。私「○○さん、今部屋に誰かいませんか？」 ○○さん「いえ・・・私一人です・・・・」その瞬間、私は半開きだったドアを手前にグイッと大きく開きました。 ○○さんがビックリしてのけぞった瞬間に玄関から奥の部屋に続くガラス戸が見えました。ガラス戸は割れており、そこには靴を履いたままの足が見えました。もう遠慮はいりません「おい！奥にいる人全員出なさい！」すぐには出てきません「さっさと出てきなさい」ここで皆さん思いませんでしたでしょうか。ブチギレてみようと言った割に言葉遣いはそこまでじゃないじゃないか。実際はブチギレてなんかないんじゃないか？と実は内田はブログだけは威勢がいいが、実際は陰キャなのではないか？陰キャなのは事実ですし、ブログだけ威勢がいいのも事実かもしれませんが、実際はしっかりと怒っています。これはですねどんなに怒り心頭に発したとしても敬語やいわゆるタメ口は使ってはいけないからです。タメ口や変な二人称などを使うと、それは喧嘩です。またそういった言葉を使ってしまうと、余計な一言を言ってしまいがちです。こちらは不動産業者という、ただでさえイメージの良くない業界です。脅迫や名誉棄損、侮辱罪に抵触しないようにする為にも敬語口調は崩さない方がいいですね。逆に言葉の音量やトーンなどは、個人の主観によるものが大きいと思います。要は「文字起こしして、文章として見た時に大丈夫か否か？」で判断することは大事ですね。私が使った言葉はどれにも当てはまらないのではないでしょうかね。いつでも訴えられても大丈夫な言葉遣いは必須なのです。これも管理スタッフのブチギレ作法といえるでしょう。話を戻しましょう。すると、観念したのでしょうか、奥から５人ほどの若者(男性)がゾロゾロと出てきました。私「さっさと出ておいでよ、なんで女の子一人を前に出して隠れるようなことするんだ」男「いや、別に・・・」私「あなた方が騒いだ結果、追い出されるのは○○さんで責任も○○さんが取ることになる」男「いや・・・」私「ここは溜まり場でもなければ、あなた方の酒盛り場でもない」私「大体、人様の家に来て大騒ぎするってどんな神経してるんだ」他にも事実確認や、出てきた男の子たちの素性を確認していきました。そして最後に「下のバイクはあなた達のか？」と聞くと「そうです」とのこと。「今から下に行ってさっさと片づけしてきて」そして引率として当社の社員ベンチプレス１３０ｋｇに付いていってもらいました。その間に○○さんにも諭します。「親御さんも心配しているし、何よりここを溜まり場にしてしまった責任はあります」「これからはしっかりと生活を立て直してください」 ○○さん「はい・・・すみませんでした・・」恐らくは一人暮らしを始めたタイミングで、そのようなグループとの接点が出来てしまったのかもしれません。被害者としての側面があったとしても、彼女もまた加害者です。しっかりと責任を感じて欲しいと思います。そして、下の片付けを終えた子たちが戻ってきました。最後に「これから同じことを繰り返したら、その瞬間に私は何度でも来るので、二度とここで大騒ぎをするな」「そして、次に私が来ることがあったら、警察に通報するか、それ以外の方法を使ってでも、必ずあなた方が後悔するようなことを私はしますよ」と諭しました。最後に騒音問題で苦しんでいた方に報告の電話をしました。「もうしないと思いますが、また騒ぐようなことがあれば連絡ください」とそれから数カ月経ちましたが、それ以降連絡はないようですし、周辺の方からも「最近は静かになっているよ」と聞きました。一件落着です時には力技も必要かも、但し細心の注意をいかがでしたでしょうか。賃貸管理では、時に常識が通じない相手というのもあります。そんな時には少々粗い対応の方がいい場合もあります。とはいえ、全員におススメはしません。私は比較的大柄な男性ですし、今回の相手はまだ年端もいかない若い青年たちでした。だからこそ、このような結果になっただけという結果論かもしれません。それでも、このエピソードは管理スタッフのトラブル対応の基本があると思います。それはどんなに感情が昂ったとしても敬語を崩さないようにする(音量は多少ＯＫ) 一人で対応しない(出来れば上司と対応する) 相手を追い詰める時はしっかりと証拠を揃えておくこのポイントが言いたいだけです。実際は感情的にブチギレることは、百害あって一利なしです。今回私も「ブチギレた」というものの、実際にはそのように見えるように「振舞った」だけです。相手によっては、管理会社から怒りの表現を見せることが有効な時もあると思っています。だからといって私のとった対応がベストだとは思っていません。もっと上手なスタッフなら、こんな方法を取らずに解決できたことでしょう。まだまだ精進が足りませんね、いつか言葉や論理だけで解決できるようになりたいものです。
賃貸管理「虎の巻」
2025年5月13日
孤独死は「不幸」なのか？孤独死への対策とは？
「誰にも知られずに死ぬ」ことは本当に不幸か？「孤独死」という言葉を聞いた時、多くの方は「かわいそう」「寂しい」「そんな最期は嫌だ」と思われるかもしれません。実際、私も若い頃はそう思っていました。でも不動産管理の現場で何件も孤独死と呼ばれる現場に立ち会ってきた今、その印象は少しずつ変わってきています。今日は、管理会社の現場から見た「孤独死」について、そして私自身の感じていることを少し書いてみようと思います。現場は、決してドラマのようではない孤独死＝ゴミ屋敷や腐敗臭…そんなイメージが根強くあるかもしれません。確かに中にはそういった状況もありますが、実際の現場はもっと静かで淡々としています。部屋の中は綺麗なまま、買ったばかりの牛乳が台所に置かれていたり、テレビがつけっぱなしだったり、ベッドの上でそのまま眠るように亡くなっていたりします。一人で亡くなったことに対する「悲しさ」はもちろんありますが、「誰にも迷惑をかけず、自分のペースで暮らし、亡くなった」そういう最期を選んだのかもしれないと、私は感じることがあります。管理会社として、できること・できないこと不動産管理の立場としては、孤独死はオーナーさんにとっても物件にとっても一定のリスクになります。特殊清掃、残置物処理、告知義務…実務上の処理はたくさんあります。それでも私が大切にしたいのは、「亡くなった方に対する最低限の敬意」です。知らない人かもしれない。家賃の滞納があったかもしれない。でも、その人も確かに「この部屋で生きていた」という事実を、誰かが引き受ける必要があると思うのです。私は決まって、部屋に入る前に小さく手を合わせます。「お疲れ様でした」と「いい人生だったならいいですね」と祈っています。願いに近い感情かもしれませんね。「孤独」と「独立」は違う「孤独死」という言葉は、どうしてもネガティブに捉えられがちです。でも一人で生き、一人で亡くなるという選択そのものは、「不幸」とは限らないと思うのです。大切なのは、「誰にも頼らずに生きたい人」が、ちゃんとそう生きられる社会であること。そして、「本当は誰かとつながっていたい人」が、そうできる余地が残されていること。つまり、「選べること」が何よりも大事なんじゃないでしょうか。私たちにできること管理会社として、孤独死をゼロにすることは不可能です。でも、見守りサービスや緊急連絡先の工夫、定期訪問など、小さなアプローチはできます。2021年に国土交通省がガイドラインを出し、「自然死や老衰などで、特殊清掃が発生しない場合」は事故物件として告知義務が不要となりました。つまり「一人で亡くなったこと＝事故物件」ではなくなったのです。これは、不動産業界としてはとても重要な変化でした。なぜなら「孤独死＝リスク」とされていた構図が少しずつ変わりつつあるからです。大家さん側に「事故物件」という結果を残したくありません。特に亡くなった人に対して「事故物件になってしまった」という感情を向けたくないのです。ただ一方で、無理に「家族のようなつながり」を強制するのも違う気がします。他人同士の適切な距離を保ちながら、「もしもの時は、ちゃんと見つけてあげる」そのくらいの関わり方も、悪くないんじゃないかと。早期発見がすべてを変えるガイドラインの変更が示したことは明確です。「早期発見が鍵」だということ。早く発見できれば、ご遺体の損傷や部屋の汚損も少なく、何より亡くなった方の尊厳も守ることができます。そして、早期発見こそが「孤独死を恐れる大家さんを減らす鍵」になるとも思っています。テクノロジーにこそ希望がある最近では、IoT機器や見守りサービスなどが発展してきました。・トイレや玄関の開閉をセンサーで検知・一定時間、動きがなければ自動で連絡が入る・スマート家電との連携で日常の異変を察知こうした仕組みがもっと広がっていけば、独居の高齢者の「受け入れリスク」は確実に減ります。大家さんとしても「何かあっても早期に発見されるなら」と思える方は少なくありません。こういったテクノロジーの導入が、社会的弱者を受け入れる環境を広げると信じています。最後に孤独死という言葉に、必要以上の恐怖や偏見が混ざっていると感じます。「一人で亡くなったからかわいそう」ではなく、「一人で暮らしていたけれど、安心して過ごせていたならそれでいい」と思える社会にしたいものです。私もきっと、誰にも迷惑をかけず、静かに死ねたらそれはそれでいいなと思う年齢になってきました。それでもやっぱり、「誰かに見つけてもらえる関係性」は、どこかに残しておきたいですね。
賃貸管理「虎の巻」