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2022年10月23日「宅建ハイ」先生 ～オレみたいになるな～
合格おめでとうございます。でも取ってからの振る舞いは黒歴史にもなりますから注意です 宅建試験合格後の「宅建ハイ」 さて、先週今年の宅建試験が無事終わりました。みなさんいかがでしたでしょうか？不動産会社にいると業務で必要な場面も多い「宅地建物取引士」社員になると会社では取得を促されることも多く、時にはお客様や同僚からもプレッシャーを感じることもあります。「宅建持ってますか？」というお客様「宅建ぐらいもっておかないと不動産屋とは呼べない」という嫌味な先輩そんなプレッシャーを跳ね除け、無事合格したみなさん。おめでとうございます。しかし、そういったプレッシャーの開放感からか、宅建合格後には「宅建ハイ」とでもいうような行動を取ってしまう人もいます。「宅建ハイ」は後々黒歴史としてあなたのキャリアに汚点を残す可能性があります。今回はこの宅建ハイでやってしまいがちな「あるある」をいくつかご紹介していきます。自分自身の黒歴史も入っていますが、恥を忍んでご紹介していきましょう。 ①重要事項説明長くなりがち これはあるあるですね、宅建という資格を取り、まさにその宅建士の専任業務である「重要事項の説明」不動産を借りる、買うなどの際に事前にお客様へ法定の重要事項を説明するこの業務宅建士の免許証である「宅地建物取引士証」を誇らしげにお客様へ提示し、いざ説明です。この重要事項説明ですが、大事なのですがフルスペックで行うとかなりの時間を要します。通常、全ての項目で説明はしていきますが、該当しない項目などは軽く説明程度になります。しかし、宅建ハイになっている人は違います。「我こそは宅地建物取引業の門番なり」と言わんばかりに各項目について言葉の定義から条文などまでフルで説明していきます。丁寧に説明するのはもちろん大事なのですが、お客様にリスクやルールを理解してもらうことが最大の目的です。しかし、宅建ハイに侵されている人は条文や難しい用語などを駆使し、分かりにくく専門性の高さを誇らしげに説明していきます。目の前のお客様の目と集中力が死んでいくことにもお構いなしです。もちろん、お客様が理解してもらうのに必要であれば時間はどれだけ掛けてもいいのですが、宅建ハイは「説明している自分、物知りな自分」に焦点がありますので、論外です。 ②全てのトラブルを「宅建業法」「法律」で解決しようとしがち これも良くないですね、宅建を取るまでは真摯にお客様へ向かい、トラブルには丁寧に対応していたのに・・・宅建を取ってからというもの「宅建業法的には～」「法律では～」ばかりになってしまう方です。例えばお客様からのお部屋のキャンセルの時なども「民法では申込と承諾で契約は成立する」という論点を持ち出し、お客様からのキャンセルを食い止めようとしたりなどもちろん、法律や宅建業法に則って業務は行わなければなりませんが、大前提の「納得してもらう」という点をすっ飛ばしてしまっています。そして明確な法律や契約違反でない場合まで、こういったことを持ち出しては解決するものも解決しません。法律も正義もその瞬間は助けてくれません。ちゃんと、納得してもらえるような昔の自分に戻ってくださいね。 ③自分も嫌な先輩「不動産会社に勤めてて宅建が無いだなんてあり得ない」になりがち たまに営業成績で後輩に追い抜かれた先輩営業マン（宅建持ち）が後輩（宅建なし）に対して 「不動産屋なのに宅建～」というマウント取りを行ったりしてしまいます。 宅地建物取引士の資格は確かに不動産業務を行う場合、多くの場面で必要となります。もちろん、取っておいた方が良い資格です。自分だけで取引が完結できますからね。しかし、大事なのは「お客様に納得、安心してもらえる取引」を行うことです。法定での業務はもちろん省くことは許されませんし、大事な業務ですが 宅建を持っている＝いい不動産屋 ではありません これは勘違いしてはいけません。本人のためを思ってのアドバイスはもちろんＯＫですが、妬みなどから言ってしまっては正直ダサいと思います。大体こういったタイプは先輩にやられてきたんでしょうが、負の連鎖は自分で断ち切りましょう。私はこれはしませんでしたが、やはり多くの不動産屋にこのタイプは結構いますからね。 ④終わってからも受験回数 合格点数でマウントとりがち 宅建試験というのは平均合格率が１５％～１８％程度と資格試験としてはまあまあの難易度となります。なので、合格までに数年を要したりすることも珍しいことではありません。点数については「合格」「不合格」以外は本人にも開示されません。なので自己採点でしか知りえません。この「何回目の試験で合格したか？」と「何点取って合格したか？」で後々までマウントを取る人がいます。何回でも取れば宅建士ですから意味は本来ないですし、何点取ったかもその後の資格には何の影響もないんですけどね。私の先輩には年々点数が上がっていく人もいました。そうまでしてマウント取りたいのでしょうか。私ですか？私は１回目で取りました。 点数ですか？４１点でした。 宅建士はあった方が良い、しかし取ってからが大事 ここまで書いてきましたが、あるかないかでいえば「あった方が良い資格」なのは間違いありません。また、宅建の試験は他の難関試験に比べればまだまだかもしれませんが、簡単に受かるという訳でもありません。かなりの時間を費やさないと合格できないものですからね。費やした時間が誇らしいのも分かりますが、取ってしばらくすると「宅建があったからなんだ」と必ずなります。宅建ハイになって、同僚や後輩、果てはお客様から煙たがられるような存在にはならないようにしてくださいね。みんな通った道です。あなたがたくさんの努力をしたことは分かりますから
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2022年10月3日
家賃滞納者が本当に恐れるもの
弱みは「握る」だけです。使うとおしまいなのです 正論をぶつけたいのか？滞納を解決したいのか？ さて、好評の「家賃滞納シリーズ」ブログでＵＰしたところ、反響がいくつかあったので、また挙げていこうと思います。まず、タイトルの通りですが、滞納する方々はいくつかのパターンに分類されます。その中でも、「滞納についてある種開き直っている方」このタイプについてお話ししていきます。このタイプは長期間に渡って滞納しており、解決の糸口が中々掴めないものです。そんな対応の中でも大事なのが、「この人にとっての最悪の事態ってなんだろうな？」と考えることです。どんな方でも「最悪の事態」にはなりたくないものこの「最悪の事態」にならないように、一緒に頑張りましょう！このスタンスを滞納している方と作れれば、後はしっかりと支払ってくれますよ。 弱点を見つけよう 「最悪の事態」とは人それぞれになります。ここで大事なのは管理会社やオーナー目線で困ることを基準にしないことです。例えば、「追い出されること」とか「何度も連絡が来ること」とか普通の感覚で捉えて、それを盾に進んでもきっといい結果は出ないことでしょう。では、どのように探っていくのでしょうか？ 聞き出すために 聞き出すにも全くの知識がなければ闇雲になってしまうでしょうから代表的なものをいくつか挙げておきましょう。 ①家族に迷惑が掛かること②追い出されること③社会的な名誉 ①家族に迷惑が掛かること このケースが一番多く、正直約束を守る割合も一番高いです。特に連帯保証人に迷惑が掛かることを恐れているケースが多いです。しかし、この後に続く全てのケースに言えることなのですが、 「弱点は弱点のままにしておく」「使ったが最後、そこで終了する可能性が高い」 ということを胸に秘めておいてください。というのも、例えば連帯保証人にバレたくないという方の場合、恐れているのは「バレる」ことなので連帯保証人に請求し、バレた時点で以降は切り札を無くしてしまいます。なので、あくまで「このままいくと最悪の事態にならざるを得ない、だから今の内に解決しましょう」というスタンスです基本的に「誰にバレたくないか？」が大事です。そしてそれは連帯保証人に限らないということを覚えておきましょう。珍しいケースでは離婚係争中でバレると親権に関わることが発覚し、その後しっかりとお支払いいただいたケースなどもありました。 追い出されること これは何となく想像がつきますが、次へ引っ越す資金も無い方になってきます。とはいえ、以前も書きましたが、お金の無い方を強制執行などで追い出しても、オーナーさんは丸損となるわけです。とはいえ、「どうせ追い出しまではしないだろう」という感覚を持たれるといけません。内容証明や契約の解除を本気で行うという「正式な書面」等でプレッシャーを掛けるとこのパターンはうまくいくことが多い気がします。なので、内容証明の書式を使った督促状などを検討してみましょう。 社会的な名誉 これは幅が広いのですが、仕事や世間体など多岐に渡ります。職場などにバレたくないというのは想像に難くありません。しかし、注意していただきたいのが、職場に連絡し、「○○さんの家賃滞納の件で」などと関係ない方に話すとトラブルになり、最悪こちらが負けてしまいますので注意してください。あくまで「バレるのが嫌だ」なので、バラシても恨みだけが残り、返済は遠ざかってしまいます。他には商売をしている方などは滞納の事実が明るみに出ることを恐れております。こういった方はもちろん、取引先その他に不安を与えることになりますので、一番はやはり「裁判」になることを恐れています。もちろん、滞納などの裁判を細目にチェックしているという方は少ないのでしょうが、なぜかバレてしまうものです。こういった方はやはり「法的手続きへの移行」を恐れています。他にはファミリータイプの建物などになると、同じマンションに子供の同級生も住んでいるから噂になりたくないなどのプレッシャーを感じている方などは通常の「訪問による督促」などを嫌がる方が多いのです。話しは逸れますが「訪問による督促」は必ず行ってくださいね。現地を見て得られる情報は非常に多いですよ。 使うなとは言ったけど ここまでは散々「使うな」とは言ってきましたが、やはり最終手段はそこになります。もちろん本気で使う意思のないものでは相手もプレッシャーにはなりません。ただ、何度も申し上げますが、滞納督促は基本的に 残念ながら滞納してしまった方の家計を一緒に見直し、解決へ一緒に向かう このスタンスが一番楽で一番回収できるのです。腹立たしいこともあるでしょう、度し難いこともあるでしょう。それでもあなたの達成したいことは「正論を吐き、相手をやっつけること」ですか？それとも見事に解決し、今後もお金をしっかりと払ってもらう「よい賃借人に変わってもらうこと」どちらにしますか？
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2022年9月20日
やっててよかった賃貸管理 心の火と燃料
漫画「キングダム」より麃公（ひょうこう）将軍大好きな言葉です 仕事をしていると毎日順調で絶好調！などあるハズもありません。時には挫折や苦しみなども襲ってきます。でも、この仕事では心の燃料が補給される瞬間があるのです。今日はそんなお話です。 なぜか私と縁のあるお客様 私はその日、正直少し疲れていました。少し力のいる仕事が続いており、中々上手く進まない物事に少しだけ落ち込んでもいました。夕方１６時頃、一人の男性のお客様がご来店されました。「鍵を持ってきました、解約で」現在、当社では新型コロナウイルス対策として解約時の立ち会い業務を行っておりません。ご解約の際には、お引越し後鍵を当社にお持ちいただいております。そこでご転居先やお部屋の状態を伺ったりして、その後お部屋の確認を私たちで行っております。当初はトラブルや言った言わないなどになるかと懸念はありましたが、今年に入ってからそのように揉めたりするケースなどは１件もありませんでした。その為、このお客様も鍵を持ってきていただきました。たまたま他のスタッフもお客様の対応などで空いておらず、私が対応することになりました。いつものように必要事項を説明し、いつものように聞いてみました。「最後に正直、住み心地とか困ったこととか、使いにくかったことはありませんでしたか？」必ず皆さんに聞いています。もし何かあれば次回に活かすためです。すると「家の前に共用灯があったせいか、少し虫が多く来たくらいでしたね」「でも、住んでいる間は快適に過ごせました。静かで環境も良かったです」良かった、毎回この瞬間にホッと胸をなでおろします。そして今後の流れや手続きについて説明をしていると「内田さんですか？」と聞かれました。「はい、内田です」と答えましたすると「妻が最初に一人暮らしで借りていたので、初めてお会いしますね」 初めて会う旦那さん、そして そうです、そこで思い出しました。ご入居中、同棲するために入居者さんが増えるとの連絡をいただいたのでした。元々２人以上住めるような間取りでしたので、もちろんＯＫですとご返答しました。そして、２人入居になるため、駐車場をもう一台契約したいとのご相談を受けました。しかし、その時点でこのマンションは満室で駐車場の空きがなかったのです。その時私は確か昔からの入居者さんで駐車場を使っていない方がいたような気がして、もう一度調査しました。その方に確認をしたところ、心よく譲っていただけました。そしてこのお部屋に２台駐車場を用意できたのでした。そんな私にとってはいつもの日常の仕事でした。私はそのことを忘れていましたが、旦那さんは私の名前を覚えてくれており、「あの時は助かりました」と言ってくれました。そして旦那さんは「妻も気持ちよくここで過ごせたから本当は今日、ここに来たいと言ってたんですよ」と言ってくれました。この時点で疲れていた私は心と目の奥から熱いものがこみ上げてくるのを感じました。退去の時の感謝の言葉はいつも貰っているのに、なぜかこの日は特に強く心に響きました。そして、旦那さんは目の前で奥さんに電話を掛け、その電話を私に手渡してくれました。「本当にお世話になりました、とても良いお部屋でした、ありがとうございました。」声を聴いてまた思いだしました、奥さんの当時の営業担当は他ならぬ私自身でした。数年前、一人暮らしの為にマルトクエステートへ来てくれて一緒にお部屋探しをしました。本当に優しい方で私も一所懸命ご案内したことが思い出されました。いつもならそんなことはお部屋号室を聞くだけで思い出すのに、疲れていたのか、そんなことも思い出せなくなっていました。年月が経ち、そんな彼女もご結婚し、お子さんが産まれたことを期にお引越しだったのです。私は胸が熱くなりました。普段、どうしても不動産会社へ連絡をもらう時は困った時が大半です。もちろんそのサポートが仕事であるので、苦でもありません。でも、この時は何気なくやっていた業務がやっぱり人の役に立っていたんだと、誰かの助けになっているんだと、上手く言葉にできませんがそんなことを強く実感できました。 心の燃料と使命 気づくと私は逆にしつこい位に旦那さんと奥さんに感謝を言っていました。「こちらこそありがとうございました。そう言って貰えて本当に嬉しいです」とそして「これからのお二人の幸せを本当に願っています」と旦那さんへ最後まで同じようなことを繰り返し話していました。私の疲れは一気に吹き飛びました。気づくと目は半ベソです。そう、この感情と感動が好きなのです。日常茶飯事のこんな一言が大好きなのです。どうしても強い時ばかりではありません。しかし、日々もらう「ありがとう」が私の心の燃料だったのです。そんな当たり前のことを思い出せました。私はこの仕事が大好きです。
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2022年9月14日
家賃を滞納する人が必ず言うこと
家賃滞納は得意ですが、好きな業務ではありません 今回はなぜか家賃を滞納する方々が多く言うこととその対策についてお話します。賃貸管理で必ず出てくるこの問題 我々、賃貸物件の管理会社は毎月の家賃を入居者さんからお預りし、その月の支払いなどを代行し、残った金額を大家さんへ送金する。 その業務でお金をいただいております。ということは、家賃が入らないと大家さんだけでなく、我々管理会社も対価をいただけません。ちなみに皆さんは、物件の大家さんというのは大金持ちの方がアパートマンションを作って家賃収入でウッハウハというイメージでしょうか？現実は一部の例外を除けば、そんなこともなく、当社で管理させていただいている方のほとんどは本業を持ち、必死で貯めたお金を元手に将来のため、お子さんやお孫さんのためなどを思い、銀行さんで借り入れをして大家さんを営んでいる方が多いものです。つまり、家賃滞納というのは管理会社だけでなく、借金を返せなくなる大家さんにとっても重大な事案となるのです。 そんな一大事の家賃滞納の解決ですが、私はこういっちゃなんですが上手です。こんなことを書くと、「悪徳不動産屋が脅したり、嫌がらせをして無理やり回収するんだ」 などと思われるかもしれませんが、家賃滞納の対応はそんなに甘いものではありません。断言できます。 脅したり嫌がらせで払ってくれるならこんなに苦労などしません。またそんないわゆる「滞納者」という方が必ず言うことがあるのです その前に、これから私がお話しする「滞納者」とは ・家賃が遅れるなどの連絡もなく ・3ヶ月以上の期間家賃を１円も支払わない 方となります。「引落しがたまたま出来なかった」「うっかり残高確認していなかった」などの過失などによる遅れた方などは除きます。 では本題になりますが、その一言とは最初に電話や訪問でお話しして、「〇〇月からお家賃が〇〇万円未納となっておりますが~」 と言うと 「来月まとめて払います」※正確には全額もしくは２ヶ月分など と即答するのです。 そして滞納督促に慣れていない社員などはその言葉を鵜呑みにして、大家さんや上司に「○○さん、来月支払う約束してきましたー」と誇らしげに報告するのです。 大体９５％位の確率で入金はされません そもそも考えてみれば当たり前なのですが、来月少なくとも２ヶ月分かそれ以上払えるのなら何故滞納してしまうのか？ 毎月月初に送る未納のお手紙や電話での督促でなぜ払わないのか？を考えていないのです。 これを読んでいる皆さんはおよそ滞納などされないと思います。そんな皆さんに質問しますが、来月２~３倍の家賃相当額のお金を家計から払えと言われてポンと出せますか？ 出せるという方はそっとブラウザを閉じていただいて結構です。 そう、お金に困ったから支払わなかったはずでしょう？そして来月本当にまとめて払えるのなら、事情を先に話して待ってもらうなどの行動が先にくるのではないでしょうか？ 本当にある事例としては今まで家賃の遅れもない方で「コレコレこういう事情で今月入金が間に合いませんが、来月〇日に入るのでその時に支払ってもいいでしょうか？」という電話をしてくださる方もおります。 そういった場合、過去の履歴などを照らし合わせて大家さんに掛け合い、少し待つこともレアケースではありますが、以前は行っていました。※最近はシステムで管理しており、家賃保証会社から自動で入金がある場合が多く。現在は原則として行っておりませんそう、そうなのです。いよいよまずい事態になった時に人は悪意なく咄嗟に言ってしまうのです。そうして期日を迎えるが、手元にお金が準備できない。そうすると約束を破ることになる→気まずくなって電話も出ない→滞納が積みあがる負のスパイラルに突入です。これは何も滞納する方だけが悪いのではないのです。その場、その瞬間では本当に支払うつもりなのです。ではどうしたら良いのでしょうか。まずは「何故支払うことが出来なかったのかをしっかりと確認しましょう」「来月払われるとのことで、ありがとうございます。ちなみにすぐのご入金が出来ない理由を聞かせてください」ここではしっかりとストレートに聞きましょう。お金のことなので聞きにくい、その人の懐事情を探っているようで嫌だなどとボカシてはいけません。そして、それは絶対にお互いの為になりません。残念ながら滞納になってしまい、滞納者の方も最初は恥ずかしい、申し訳ないという気持ちがある内に解決へ向かわなければなりません。ここで解決しないと「遅れても大丈夫」のマインドが育ってしまい、本当に常習化してしまいます。ここで大事なのは、「確かにそういうことなら理解できる」という所まで到達することです良くある事例と不審に思わなければならないポイントは以下 ・会社からの給料が遅れて・ではいつになるのか？今後もそういったことがあるのか？・今月別の支払いが多くて・なぜ家賃を後回しでいいと思えるのか？・病気やケガなどで収入が減った・現在の状態は？今後の回復の目途は？・単に支払いを忘れていた・それでは今日、もしくは明日ではダメなのか？・落とした、盗難にあった・被害届、保険会社への申告の有無・葬儀や結婚式などが多くて・なぜ家賃を犠牲に？・クビになった、失業した・失業保険その他の申請などは このように不審と思われる点をついていくと、嘘の場合はボロが出ますし、本当の場合は本人も今後の道筋が見えていない場合が多いのでアドバイスをしていきます。今後の道筋を何も分からない本人に任せてしまうと負のスパイラルへまっしぐら。ある程度のところまでは導いてあげましょう。 「そんなこと言っても、ケガや病気は治せないし、盗難にあった人を助けることもできない、ましてや貸してあげろとでも言うつもりか？」そうではありません、不動産屋たるものそういったサポートを勉強しておかなければいけません。例えば盗難にあったなら入居者が加入している家財保険に盗難補償などがついていますし、ケガや病気で働けないなら生活福祉資金や住居確保給付金等の公的サービスの存在をお知らせする、雇用保険の要件など、そういった知識を教えてあげるだけで、ようやく目途が立つのです。あとは、細かく連絡を入れることで「家賃は遅れてはいけない」「遅れるとしつこく連絡が来る」というマインドを持ってもらうのです。なぜか後回しにされやすい家賃、その家賃はだれかの借金なのです。滞納督促には必殺技など残念ながら無いのです。我々にできることは地道な作業の連続です。でも地道な作業を行うと、毎回の督促対応は確実に減っていきます。一度正しい流れに乗ってしまえば本当に期日通り支払ってくれるようになります。実際は悪質な滞納者へ変わる方は少ないものです。初期対応や言い訳に対する対応を間違わなければ解決へ向かうケースがほとんどです。疑う訳ではなく、一緒に解決へ向かうという姿勢でいきましょう。「キレイゴトばかり言いやがって」「現実はそこまで甘くない」そう思われる方は、最初から根本を解決しないから大変なのです。目先の家賃の入金だけにこだわると毎月督促を行わなければならないので、私はこの方法で１件解決したら後は連絡をしなくて済むように楽をしたいのです。本当に物事は最初が肝心です。最初にとことん突き詰めれば後で楽できるのです。だからこそ、「キレイゴト」「耳ざわりのよい言葉」を使わないといけないのです。苦境に立っている人に厳しい言葉を投げつけても受け止める力はありません。あとは聞く耳が閉じて負のスパイラルです「キレイゴト」でも「この人の言うことを聞いていれば何とかなるかも」と思ってもらえれば、明日から鬼の督促などを行わなくても良くなるはずです。 現実は嘘をつかれることも多い。約束は破られることも多いのは分かります。それでも自分自身が楽になるために、明日気分よく仕事を終えられるために私はこのように考えてます。
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2022年9月13日
怒鳴る人 そのメカニズムと対処 どなるドさん
怒鳴る人の習性やメカニズムを知れば対策も見えてきます 賃貸管理を行っているとこの「怒鳴る人」というものに一定数遭遇します。大きな声でまくしたて、時に威圧的な言動で向かってきます。私はこの「怒鳴る人」の対応は得意です。今回はこの「怒鳴る人」のメカニズムと対応策についてお話していきます。その前にここでいう「怒鳴る人」というのは基本的には悪質クレーマーと呼ばれるような人であり、上司や親などの関係ではない人を対象としています。理不尽（理由は正当かもしれないが度を越した物）や、こちら側が関わらないようにすることが出来ない人の対策となります。基本的にはプライベートなど関わらないことが出来るなら関わらない方が一番だと思います。しかし、お客様にこのような方がいた場合、安易に謝ったり、要求を飲んだり、無視をするということは難しいでしょう。そういった時の為の対策と思ってください。 メカニズム 成功体験が「怒鳴る人」を作った ではこの怒鳴る人ですが、なぜ毎回「怒鳴る」という解決方法を取るのでしょうか？まず一つは「それで解決して（出来て）きた」からです大体の人は大きな声を出されるとビックリして萎縮してしまいます。特に男性の大声はお腹に響き、小さい子供や女性などは恐怖を感じることでしょう。そう、相手から思考力を奪い、反論の余地を与えないのです。多少、暴論でも反論させない。相手は言いたいことがあっても言えない。結果的に、怒鳴ることで「得をして生きてきてしまったのです」この人生においての数々の偽物の勝利により、「怒鳴る＝勝利」の方程式が育ってしまったのです。この誤った方程式により「怒鳴る人」＝「ドナルドさん」は物事の解決方法の第1選択に「怒鳴る」を選択してしまうようになるのです。しかし、同時にそれは最大の弱点をも育ててしまっているのです 対策編1 「ドナルドさん」が苦手なこと ではそんな「怒鳴る人」＝「ドナルドさん」ですが、苦手なことがたくさんあります。苦手リスト・沈黙・目をまっすぐ見られること・理論的な話・逆に大声を出されることまとめると、「怒鳴るという行為が無駄な人」これに尽きます。では具体的にどうすれば良いのでしょうか？ 対策編2 クレームマニュアルと真逆の方法「相手の言葉を遮ろう」 まずは、たいていのクレーム対応の指南書や方法とは全く違う方法になります。相手の言葉を遮ってみましょう。通常の苦情や正当なクレームなどでは相手の話を良く聞きましょうと言われます。これはその通りだと思います。しかし、ドナルドさんへの対応は逆にしなければなりません。なぜか？ドナルドさんは「自分の言葉で怒りを増幅させる」のです独演会をしている内に自分自身の言葉に酔ったり、被害妄想的な道へ進んだりするのです。こちらが何も言ってないにも関わらず、自分自身の攻撃的な言葉で更にヒートアップしてしまうのです。以前のケースですがこんな感じですドナルドさん「エアコンがつかない、家賃を払ってるのにどうしてくれるんだ」私 「それは申し訳ありません、すぐに業者を手配して修理もしくは交換対応をしていきましょう」ドナルドさん「いつ直るんだ！今日か（この辺から怒鳴りはじめます）」私 「症状によりすぐ直せるかもしれませんが、まずは見てもらいましょう」ドナルドさん「すぐ直らなくて俺が熱中症で〇んだらどうするんだ責任取ってお前も〇ぬのか？」 「お前らは人が〇んでもいいんだな、人〇しの会社か？」 「もしそうなったら〇〇に頼んであｑｗせｄｒｆｔｇｙふじこｌｐ」※聞き取れずこのように自分自身で「〇ぬ、〇す」などの単語を口に出してヒートアップしてしまうのです。このケースは極端でしたが、皆さんの周りにも多かれ少なかれこのような人はいませんか？説教中に自分で出したワードで火がつき、説教が長くなる上司とかその為に少しずつ遮っていきましょう。遮る時は相手のワードに対して、具体的に聞くことがおススメです。例えば「昨日から下の階のやつがうるさくて眠れねえんだよ！」ときて、相手がまだ怒鳴ろうとする場合は「○○さん、昨日というのは何時ごろですか？」とか「どんな音がするんでしょう？」、「１回の騒音がどれくらい続くのでしょうか？」など、あくまで「私も解決したいので詳しく教えてください」のスタンスです。上手くいけば波に乗れないドナルドさんは、「具体的に思い出す」という作業を強いられることで怒りのエネルギーが散ってくれる場合があります。しかし、この程度で終わるようなドナルドさんは初級編です。次回は中級から上級のドナルドさん対策をお話ししていきます。経験上、クレーム対応や苦情対応を教える、いわゆる「キレイゴト系」では本当の意味で解決しづらいのです。「相手の言い分を真摯に聞きましょう」 「受け流しましょう」 「プライドが高く、認められたい人なので寄り添いましょう」しかし、私は先月も今月もはたまた来月も独自の解決法で上手く解決しているのです。しかも最終的にはそんなドナルドさんが味方になることがほとんどです。そんな、地獄と泥沼で培ってきたドナルドさん対策「中級編~上級編」はまた別の機会に
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2022年9月9日
滞納督促の極意「正論は役立たず」
家賃滞納では「相手をやっつける」ことに意味はありません 賃貸管理を行う上で、最も深刻かつ労力のいる作業それが「滞納督促」本来払うべき家賃を期日までに支払わないこと。つまり家賃滞納ですが、非常に深刻な問題です。物件のオーナーさんはよほどの資産がある場合を除き、一般的には銀行などから融資を受けて物件を購入されます。家賃が入ってこないからといって返済は待ってもらえません。そうすると最悪の場合手出しということも起こり得ます。また、物件を管理する管理会社にとっても深刻です。様々な管理報酬の形態がありますが、多くの管理会社が採用している報酬が「月額回収家賃の〇％」ということは家賃が回収されない以上、そのお部屋からの報酬も０となります。このように深刻な家賃滞納ですが、最近はほとんど家賃保証会社加入が契約条件として必須になってきており、その対応件数は年々減ってきております。家賃保証会社の皆様本当にありがとうございます。感謝してもしきれません。今では家賃が期日までに支払われない場合、システム等で家賃保証会社が自動的に立て替えていただけます。最近では滞納督促などを行ったことのないオーナーさん、管理会社社員も増えてきたのではないでしょうか？ しかし、昔からの入居者で家賃保証会社に加入していない方など、未だに当社でも家賃滞納がチラホラとあるのも現実です。そこで今回は滞納督促に強い私が行っている督促についての感覚や極意を少しご紹介いたします。まず、滞納督促での実績についてですが、私はこれまで延べ数千件もの滞納督促を行ってきました。そして法的対応まで至ったケースは現在まで０件です！そうです、最終的には弁護士に依頼し、裁判所で判決をもらい、最悪の場合「強制執行」にてお部屋の明け渡しをしてもらうという法的対応今までただの１件もありません。一般的な滞納への対応は以下の通りです①電話や書面での督促 ②訪問で督促 ③法的対応ざっくりとこのような流れになります。詳しくはまた今後お話しすることもあるので、ここでは割愛いたします。言うまでもありませんが、家賃滞納は初期対応が全てです。1か月程度の遅れであればすぐに回復することもできますが、正直３か月程度となると「長期滞納」という分類となり、難易度はグッと上がってしまいます。今回はそんないわゆる「長期滞納」の対応についてここでは滞納者という言葉を使いますが、ここでは・うっかり引落しを忘れていた・今月支払えなかったがなんとか翌月間に合った などの方は含まずに「本来払うべきことを理解しており、しかも３カ月以上滞っている方」と定義してお話しします。この家賃３か月以上の滞納は民法や様々な管理会社の契約では、基本的には回収が難しく、弁護士などに依頼して法的な対応への移行となります。要は「この位家賃滞納するということは事情などがあるにせよ、多少の悪意があり、家主との信頼関係はもう無いと判断する」ということです。この状態では当社でも本来は法的対応に移行するとの契約となっておりますが、一旦法的対応へ移行すると物件のオーナーさんは２重苦、３重苦が待っています。まず、弁護士へ依頼し（お金かかる）、訴訟準備を行い（お金かかる）、裁判する（お金かかる）、当然勝訴します。がしかし、勝訴したから解決ではありません。勝訴してもお部屋を明け渡してもらわないと問題は解決しません。裁判所がここまでやってくれたことは「こんなにひどい家賃滞納があるんだったら、賃貸借契約を解除してもいいよ」とのお墨付き程度なのです。この「お墨付き」をもとに滞納者へ「裁判所がこう言ってるんだからお部屋明け渡してください」と言う権利を得るだけです。それでもお部屋を明け渡してもらえない場合はどうするか？最悪のいわゆる「強制執行」となります。この費用は弁護士費用や強制執行の方の日当など様々ケースバイケースですが、数十万から１００万円を超えることも珍しくありません。しかも相手は滞納している方です。本来はそういった費用も相手方に負担させるべきなのですが、家賃が払えない方がそのような費用を払えるはずもなく、多くは泣き寝入りとなってしまいます。それでも、ずっと家賃を滞納されるよりはマシなのですから致し方ありません。それでは、そうならないためにどうすれば良いのか？一度発生してしまった滞納へどのような心構えで臨めば最小限の痛手で済むのかを何度かに分けてご紹介していきます。まず大前提「正論など役立たず」ということです。これをしっかりと心に刻み込んでからがスタートなのです。そもそも、家賃は「支払うべきもの」です。そんなことは誰しも知っており、当の滞納者も知っているのです。それを当たり前のように「支払うべきなんだから払いなさい」といっても解決しないのです。・契約書に書いてあるから ・払わないといけないものだから ・他の皆さん払ってる ・払ってもらわないと困るそんなことは百も承知、それで払うのならここまで家賃滞納などしないのです。ここで多くの管理会社やオーナーさんは心をバッキバキに折られます。のれんに腕押し、ぬかに釘、馬の耳に念仏なのです。こういったケースで最悪な方法が「正論により滞納者を追い詰めるだけ」です。「〇月〇日までに全額払わないと契約解除」 「連帯保証人へ請求する」 「職場へ報告する」 「弁護士へ依頼する」などの対応もあればひどいものになれば「人としておかしい」 「当たり前のことも出来ないんですか」など言葉による圧力などがこれにあたります。お気持ちは分かります。時に無茶苦茶な滞納理由を聞き、開き直る態度を見せられ、あまつさえこちらが悪いとの罵詈雑言を浴びることもあります。しかし、我々のゴールはあくまで「滞納家賃の回収と法的対応への移行阻止」なのです。そして当の滞納者のゴールもまた意外と「滞納家賃の完済と法的対応への移行阻止」なのです。この本当はゴールが一緒であることを滞納者の方へ伝え、協力しながらゴールに向かう姿勢こそがスタートなのです。長くなりましたので、一旦ここまでとします。次回からは「さあまずは状況調査」「家賃滞納者の思考回路」「家賃滞納者が本当に恐れるもの」について少しずつお話できればと思います。
賃貸管理「虎の巻」
霧島市・姶良市で賃貸経営を行う大家さんや地域で管理を行っている管理会社さん向けの記事になります。私たちの成功や失敗をもとに、みなさんの成功への助けになれば幸いです。
