(2ページ目)管理スタッフは面白い仕事　～がんばれ管理スタッフ！　管理会社より愛をこめて～　過去記事総集編

2024年10月16日
管理スタッフは面白い仕事　～がんばれ管理スタッフ！　管理会社より愛をこめて～　過去記事総集編
魅惑の管理業という仕事私は何度かブログで書いておりますが、不動産営業から管理スタッフへと転身したパターンです。営業マンとしてはまぁまぁだったという自負もありますが、管理スタッフとしてはかなり優秀だと自惚れております。そして、この管理スタッフという仕事は本当に奥が深く楽しいものです。不動産業を今日まで続けているのも、この管理業の楽しさややりがいに触れたからでしょう。ついつい管理スタッフの仕事というと「クレーム係」のようなイメージが先行しております。確かにクレーム処理も業務の一環ですが、あくまで一部分です。本来は収益物件について方向性や管理方針、入居者募集など複雑かつ高度なスキルが求められます。もう少し時代が進めばこの「管理業」がいかに収益に大きな差が出るかを皆が実感することでしょう。その時に経験豊富な管理スタッフを抱えることが出来た会社は幸運を実感することになるでしょう。とはいえ、思い悩む方が多いのも事実。そこで今回はこれまでに書いてきた記事の中で珠玉の「管理スタッフへ愛をこめて」セレクションをお届けしようと思います。これから更に光が当たるであろう業界に一人でも多くの方が入っていただけるようにそして今もしかして思い悩んでいる現役の管理スタッフさんに向けて、少し問題解決の糸口になれば嬉しいです。管理スタッフの仕事とは？どうあるべきかまずは管理スタッフに向く人はこんな人という記事 https://lotushome.jp/blog/4803/ 管理スタッフの重要さはこちら https://lotushome.jp/blog/4674/ ちょっと上級編　管理スタッフの腕の見せ所 https://lotushome.jp/blog/4565/ 管理会社あるある管理会社や不動産会社の「あるある」です。毒にも薬にもならぬ内容から問題解決の糸口になることも先人の失敗やよくある事例は知っておいて損はないかもしれません。滞納者との対応はなぜかパターンが・・・・ https://lotushome.jp/blog/2786/ 管理スタッフにとって試練となる冬、もう少しで到来ですね。頑張りましょう https://lotushome.jp/blog/3822/ 人の言葉というのは不思議なものです。引き寄せの法則とでもいうのでしょうか？ https://lotushome.jp/blog/3709/ こちらは心構えの問題ですが、知っておきましょう https://lotushome.jp/blog/3941/ こちらは季節ごとに起こりやすいトラブルについてまとめてみました。 https://lotushome.jp/blog/4275/ 年末はトラブルも多くなります。さあ同志のみなさん準備しておきましょう。 https://lotushome.jp/blog/4579/ 不運に見舞われた時にも毅然とした対応をしていきましょうね。 https://lotushome.jp/blog/4648/ 頑張りましょう、悪いことばかりではありませんよ・・・多分・・・ https://lotushome.jp/blog/4760/ VSクレーマーやはりみなさんが気に病みやすい、そして大変な業務の一つが「クレーム処理」です。これまでに対応した経験談の中から得た極意をみなさんへおすそ分け慣れるとオートマチックに対応が出来るようになるんですが・・・頑張れ同志たちまずはよく喋るクレーマーが陥りやすい部分をしっかりとつきましょう。 https://lotushome.jp/blog/4508/ 最初は恐いかもしれませんが、実は難易度はそこまで高くありません。目には目を https://lotushome.jp/blog/2853/ https://lotushome.jp/blog/3306/ 人は多面性があるのです。だからこそ「気にしない方がいい」んです。気にする時間こそ無駄かもしれませんよ。 https://lotushome.jp/blog/3540/ 謝罪のコツも少しだけ https://lotushome.jp/blog/4470/ この言葉に怯む必要はありません。冷静になりましょう。きっと大丈夫です、何とかなります！ https://lotushome.jp/blog/4599/ 過去の経験談、なんだったんでしょうか https://lotushome.jp/blog/3667/ さあ素晴らしき管理の世界へこれを読んで気が楽になった。管理の仕事面白そう！そう思ってもらえたら嬉しいです。本当にこれからの時代、管理会社の役割というのは注目を浴びるはずです。そして管理スタッフは経験を積めば積むほど、仕事はやりやすくなってきます。そしてもう一つ「歳をとれば取るほどに有利になってきます」まさに令和の時代に珍しい「年功序列型のお仕事」です。私も最近歳を取るにつれて「仕事がどんどんやりやすくなるなぁ」と思っています。それは経験もそうですが、人間として過ごした年数や年下が多くなってくることによる相手側からの見え方の変化が大きいと思います。さあ、今こそ管理の世界へ飛び込んでみましょう。あなたとこの業界でお会いすることを楽しみにしています。 ※当社は現在、求人募集は行っておりません。本記事は１００％善意で不動産業界と管理スタッフの地位向上の為に書いております。
賃貸管理「虎の巻」
2024年9月14日
こんな性格は管理担当に向いている　～細かい人？それともザックリ？～
営業マンは分かりやすいが今回は賃貸管理というお仕事に向いている性格という内容でお話してみようと思います。いわゆる営業マン向きの性格や傾向などは語られ尽くしているでしょうから、今回は賃貸管理という仕事内容と共に、どんな性格が有利に働くのかを私の独断と偏見でご紹介してみようと思います。私は元々不動産の営業マンからスタートして、その後分譲マンションの管理を経て賃貸管理も経験しており、どちらの立場やスタンスも理解しているつもりです。これから賃貸管理に興味をもって働いてみようかな？と思う方や、今管理担当として悩んでいる人の助けになったりすれば幸いです。細かい　ｏｒ　ざっくりまずは、この極論からですが、私個人としてはザックリが向いていると思います。意外じゃありませんか？なんとなく皆さんの賃貸管理スタッフのイメージでいえば、細かい性格の方が向いていそうではありませんか？ザックリしている人だと不安だったりしませんか？これは仕事の性質上なのですが賃貸管理は１００点という仕事がないからというのが一番の理由だと思います。賃貸管理というのは多種多様な問題が次から次へと出てきます。その度に細かく１００点の仕事をしようとすると上手くいきません。また１００点の仕事を目指すとコストや時間も膨大になってしまいます。似たような事例でも、毎回原因も違えば、相手の性格も全く違います。そして経験は大事なのですが、毎日のように「こんな問題、初めてなんだけど！」という問題にぶち当たります。これに関しては、営業マンの方が細かい性格が向いていると思っています。契約や重要事項説明書など、決まり事がハッキリしているので、これらの形式を手順をしっかりと踏んで対応するには細かい性格の方が有利だと思っています。仕事は　質　ｏｒ　スピードお次の性格はこちらです。本来はどちらも兼ね備えるべきなのは、百も承知ですがこれは圧倒的にスピードこれは予想どおりかもしれませんね。例でいえば雨漏りなどが該当すると思います。雨漏りの連絡を受けて最初にすべきことは「原因の特定」ではありませんよね。水が流れてきている時に大事なのは「応急処置」です。原因など二の次といってもいいでしょう。まずは原因と思われることを予想して、手当たり次第に対策を取っていくのです。現場に駆け付けた人が「うーん、あれも考えられるし、この可能性もあるし・・・」などと言っていたらどうでしょう？「サッサと何とかしてくれよ」と思われることでしょう。どうせ、すぐには原因など解明できないことでしょうから、まずは出来ることを片っ端からやるのみです。正直、困難な問題の前では少々の知識より行動あるのみです。まずは事態を落ち着かせることを最優先にして、落ち着いてから原因などは探しましょう。責任感は　強い　ｏｒ　弱い仕事上の責任感ですが、これは前提があります。「仕事なんてどうでもいい」という救いようのないレベルの話ではありません。社会人としての最低限の責任感は当然持っていなければいけません。そのうえでの責任感の強弱でいえば責任感は弱い方がいいと思っています。こんなことを言うと「責任感の弱い社員がいい」なんて最低な会社だ！と反応されるかもしれませんが、まあ待ってください。これには理由があります。責任感の強さは時に、感情移入による視野を狭くしてしまうからです。特に賃貸管理であたる問題というのは、人間関係も含まれたりします。そんな時に責任感が強すぎる人だと、ストレスを強く感じすぎてしまうことがあるのです。誤解を恐れずにいえば「自分のせいではないしな・・」という位の距離感で丁度良かったりします。あまりに自分事のように捉えすぎると、プロとしての冷静な判断が出来なかったりします。それでは困っている人の為のベストパフォーマンスを発揮できないのです。熱血漢なタイプの人が親族などのトラブルに感情的に首を突っ込むことで、却って混乱させる様に似ています。問題を放置していたのなら別ですが、問題が起きるのは管理スタッフのせいでは無かったりします。割とドライに問題だけに着目して、淡々と解決へ向かう方が向いていると思っています。そういう意味では「仕事は仕事だからな」というタイプが向いていると思っています。逆に感情的なタイプの人は営業マンとしては優秀なケースが多いものです。感情移入が豊かであれば「共感してもらえた」という部分でお客様も喜んでもらえたりしますからね。逆に管理に向いている人というのは、少し距離を置く位が丁度いいかもしれませんね。あなたの住まいで問題が起きた時に不動産屋から「辛いですよね・・・よく分かります・・・」という共感よりも「アレとコレを手配しますので安心してください」と言われた方がいいでしょうからね。営業マンだけが不動産業ではないいかがでしたでしょうか。今現在、営業マンとして活動している方の中に「自分は営業マンとして向いていないんじゃないか？」と思われている方や不動産業に入ってみたいけど「営業マン」は何となく向いてない気がする。そんなアナタはひょっとすると「管理スタッフ」向きなのかもしれませんよ。感情表現やエモーショナルな部分がプラスに働く「営業」という仕事とは別で淡々と仕事をこなすことがプラスに働く「管理」不動産業というのは実はどんな性格の方でも、活かせる業種がある業界なのです。以前、人見知りは不動産業としてプラスになるという記事も書きましたが https://lotushome.jp/blog/4301/ これを読んでいるあなたもひょっとしたら管理スタッフとして「天下を取れる逸材」かもしれませんよ！そして営業から管理スタッフになった私が言えることでいえば賃貸管理の仕事はめっちゃ楽しいですよ！ぜひ一人でも多くの人に伝えたい部分です。また今度は「知られざる賃貸管理の仕事の魅力」なども書いてみたいと思います。
賃貸管理「虎の巻」
2024年8月30日
台風の飛来物で車に傷がついたら？　～修理代は誰に請求すればいい？～　自然災害の責任の所在について
責任の所在は誰に？さて、台風シーズン真っ盛りになりました。このブログを書いているのは２０２４年の台風１０号の直後です。今回の台風は「特別警報」が発令され、昭和に死者５０００人を出した伊勢湾台風以来の勢力と呼ばれました。今日現在でも被害の全容は見えておりませんが、やはり台風だけに強風による被害はたくさんございました。そこで今回は、この強風による被害の責任についてご説明してみようと思います。台風による被害は結局、誰の責任なのでしょう？例えば、アパートの瓦が飛んできて、あなたの車のフロントガラスを突き破った場合はどうでしょうか？被害は「台風のせい」先ほどの例の回答です。アパートの屋根や駐輪場の屋根などが飛んできて、あなたの車にキズをつけたり、破損した場合の責任は誰にあるのでしょう？そして、修理代はオーナーや管理会社に請求できるのでしょうか？あなたに落ち度がない以上、負担したくはありませんよね。結論から申し上げます。責任は所有者(オーナー)や管理会社にはありませんし、修理費用は自己負担となります。分かります、あなたは悪くありません。管理会社や物件オーナーに対して請求をしたい気持ちは痛い程よく分かります。私も逆の立場ならそう言うことでしょう。それでも法律上や保険上の話でいえば台風による被害は「台風のせい」なのです納得するのは難しいかもしれませんこのようなお話をすると「管理会社やオーナーが責任を取りたくないからそう言っているんだ」と思われるかもしれません。その為、ここからはなぜ「台風などの天災」は損害賠償できないのか？について少し説明いたします。損害賠償とは？自然災害には？まずはこのような事例の時に聞く「損害賠償」です。このような目にあった場合、その「損害」を「賠償」して欲しいと考えるのは当然です。「実際に損害があるのだから、賠償は当然ではないか？」と思われることでしょう。しかし、この法的な損害賠償というのは要件があるのです。それが「債務者の責めに帰すべき事由があること」といい、簡単にいえば、物件所有者や管理者に「故意（わざと）」又は「過失（不注意、うっかり）」があることが要件なのです。そして、天災(台風)というのは予測が極めて困難であり、その発生や被害は誰の責任でもないのです。自然災害は、誰かが故意や過失により引き起こすものではありません。その被害自体も、管理者や所有者も望んでおりません、当然ながら。その為、台風などの天災や自然災害の責任は物件の所有者や管理者にはないのです。もう一つ、このように自然災害による損害を個人に請求できるようにした場合到底、一人の人生で賄えるものではなくなる可能性があるのです現在も、失火責任法という法律があります。これは火事を起こしてしまった人の責任を限定するものです。こちらも「故意か重過失(かなりの不注意)」が無い限りは、失火による延焼などの責任は負わない。という考え方です。火災ともなれば、場合によってはかなりの面積や建物を焼いてしまうこともあり、多大な損害となります。このような大災害について、厳しく責任を問うことになった場合、その責任を負った方の人生は正直終わりになることでしょう。被害者から見れば「当然だ」と思うかもしれませんが、逆の立場になってみることも大事です。少しの責任で一生では償えない罪を負わせるのは酷というものです。自己破産などでは済まないことでしょう。そもそも法律的な損害賠償というのは全てが自己破産で免責になる訳でもありませんからね。今回被害に遭われた皆さんも、いつかは逆の立場になるのかもしれません。ましてや自然災害となれば、その責任は誰にあるのか？こういった観点からも自然災害や台風による損害は自己負担となってしまうのです。まとめそれでは、このような事態にならない為にはどのようにすれば良いのでしょうか？まずは「保険」となります。ご自身の財産は、自分自身で守るしかないのです。その為には大切な物には保険などでしっかりとカバーしておくことも重要です。他にも損害を出来る限り予測し、安全な場所に移動するなどの「自衛」も大切となります。また、先ほど「故意過失」が無ければ損害賠償というのは発生しません。と書きましたが、逆にいうと相手方に「故意過失」があった場合は賠償責任は発生します。但し、自然災害の中での故意過失というのは余程のことが無い限り認められづらいものですが、相手方に故意過失があれば請求は可能となる訳です。自然災害の多い日本という国で生活する以上、備えを普段から心掛けておくことは不可欠となっています。管理会社としては、こういった自然災害の度に必死に対応をしていくのは言うまでもないことなのですが、このような残酷にも見えるルールが社会で浸透していないため、毎度毎度、みなさんに苦しい説明と決断になってしまうことを皆さんにお伝えしたかったのです。被害に遭われた方々に落ち度はないことなので、このような仕組みをご説明しても、中々ご理解をいただくことは難しいでしょう。皆さんの憤りについては痛い程よく分かりますし、何とかしてあげたいのも山々なのですが、こういった法律上の仕組みである以上、火災保険なども適用されないのです。その為、ご自身での保険や自衛をすることが必要になってくるのです。台風が過ぎ去った今、普段からの備えをもう一度、何も起きていない日常から心掛けていきたいものです。今回の台風で被害に遭われた皆さまに心よりお見舞いを申し上げます。
賃貸管理「虎の巻」
2024年8月27日
不動産で起こる「カリフォルニアから来た娘症候群」の事例とメカニズム、対応の基本は？　～愛情からの心配？外野の横やり？～
親族は本来は味方のハズだが・・・全国の不動産業界で働くみなさん、こんにちは。今回は不動産に携わっている方なら一度は経験したことのある。当事者(売主、買主、貸主、借主)の親族との対応について、そのメカニズムや対応の仕方について個人的な見解をお話してみようと思います。みなさんは「カリフォルニアから来た娘　症候群」という言葉をご存じでしょうか？詳しくはリンクなどから見てもらえればよいのですが、この言葉は医療業界にある言葉だそうです。元の定義としては医療現場では患者の終末期に過度な医療を避けるため、患者や身近な家族と医療チームが話し合い、最期の過ごし方を決める過程があるそうです。辛い延命治療ではなく、穏やかな最期を目指すことを患者本人が希望し、医師や看護師と充分に協議して決定します。しかし、遠方に住む家族（例：カリフォルニアから来た娘）が突然現れ、これまでの計画を覆し、延命治療を強く要求することがあります。また医師や看護師に対して面会を要求したり、治療方針への反対を示し、この現象は、患者の意志や身近な家族の同意を無視して、過剰な延命治療が行われる結果を招きます。ほぉー、そんな現象があるんですね・・・・ここまで読んでいただいた不動産業界の方も思うでしょう。不動産業界にもあるじゃないかそうなのです。このカリフォルニアから来た娘症候群は不動産業界では多く見られます。事例　親族のいとこ当社での事例を一つ挙げましょう当社の管理物件で賃貸一戸建てをお預かりしておりました。所有者さんは遠方におり、物件自体はかなりの築年数が経過しておりました。賃借人さんも住んでいただいています。そんな中、所有者さんより連絡がありました。「もうあの物件を手放したい」この物件ですが、賃借人さんはいるものの、老朽化も激しく、これからの修繕などを考えれば無理からぬこと。私は所有者さんと話しあいました。肝心の物件はこんな状態でした。道路の接道がない「再建築不可物件」、道路の持ち分は以前(先祖代々)の経緯から貰えなそう雨漏りや排水不良による不備多数修繕提案などもしてきたが、資金不足などにより修繕できずなんとか当社で応急処置を繰り返してきた土地の値段もそこまで高価なエリアではない所有者さんの意思としては、これから来る大きな修繕や固定資産税などの負担を免れたい。十分これまでの収益もあったので、売値はさして期待していない。これらを踏まえて出した結論は「一般ユーザーへの販売では瑕疵や修繕費用を計算すると売りにくいので、不動産会社などに買ってもらおう」でした。これは修繕の費用に大きな部分がありました。この物件はＤＩＹ程度では解決できない瑕疵があり、一般のユーザーが修繕しようとすると多額の費用が掛かりすぎる為、修繕を生業とする業者に買ってもらい、再販の道ｏｒ接道をクリアし、土地として整備する。これがベストであろうと所有者さんと方針を固めました。もちろん、万全の状態であれば一般ユーザーへ高く買ってもらうことが最善でしたが、状態や再建築不可となれば価値は多く見込めません。業者が取り組む為には、売値は多少下げなければ利益が無く、やはり買い手はつきません。その時に所有者さんから「社長のところで買ってもらうことはできませんか？」との申し出がありました。私は計算して考えられる限りの高値を提示しました、もちろん当社も利益が出るギリギリのラインでこれまで管理をさせていただいた恩義もありますからね。こちらからの提示金額は、所有者さんが思ったより高いものだったそうで、前向きに検討します。とのことでしたそこで現れるのです。カリフォルニアから来た娘が・・・ある日のこと、会社の電話が鳴りました。 A「お宅の社長と話したいんだが・・・」私「私ですが、ご用件は？」 A「あの貸家だが、不当に買い叩いているじゃないか」電話の主Aは所有者さんの従兄弟と名乗る人物でした。曰くあの物件は先祖代々の土地である近隣相場を見たが、到底聞いた値段と離れている遠方に住んでいる人と思って嘗めているんだろう自分も多少不動産を知っているが、価値は少なくとも５倍～６倍だ突然の電話でしたが、私を詐欺師呼ばわりでした。そもそも、まだ当社に売るという返事もないし、当社で買ってくれませんか？に対しての提示です。しかも値段は相場でいえば　一般ユーザーが買うであろう場合の相場<提示金額　のハズです。その後も「地方の不動産屋はボッタくる」「都市部なら考えられない」などの発言連続です。私も当初は丁寧に根拠や相場などをご説明しておりました。しかし、最後には「そんな値段なら自分が買うよ、仲介手数料も払わなくて済むし」との言葉でした。そして電話をガチャ切りされました。その後、所有者さんから連絡がありました。所有者さん「すみません、ついつい不動産に詳しいという従兄弟と会ったので近況報告を話したところ、熱くなってしまいました」とのこととはいえ、「熱くなってしまい、年上でもある従兄弟だけに、無下には出来ないんです」ということ私としても絶対買い取りたいとは思ってもいませんし、なにより詐欺師呼ばわりされてまで協力も出来ません。私はこれまでのご恩と感謝を所有者さんに告げ、この件から手を引くことにしました。そして、しばしの月日が流れたある日のこと所有者さんから連絡が来ました。「内田さん、やっぱり助けてもらえませんか？」と聞けばその従兄弟が下記のようなことをしたようです。隣地の方へ直接連絡し、「道路持ち分をよこせ」と横柄な対応をして隣地と揉めた現在住んでいる賃借人に「○○万円で買い取らないか？」と高値で持ち掛け、逆に賃借人から「これまでの不備をしっかり直せ」「直さないなら損害賠償する」と言われた賃借人も出ていくと話しているあーあ・・・・・こうなっては台無しです。最早、揉め事のオンパレードになってしまいました。これまで上記のようなことにならないように、丁寧に対応していたものが一瞬で崩れ去りました。「一旦、考えさせてください」と伝え、電話を終えました。うーん、どうしようかな・・・この事態になってしまっては・・・思案しているとまた電話が鳴りました。取ると従兄弟Aでした。 A「所有者から話は聞いただろう」私「伺いました、大変な状態だそうですね」 A「所有者も隣地も賃借人も全員、素人だから困る」 A「ついては、一旦自分(A)があの土地を買い受けるので、以前の提示額でそちらに買って欲しい」私「は？」つまりは、こういうことのようです。最初に所有者さんから聞いた金額は安すぎるので、Aが所有者から買って再建築不可をどうにすれば儲かる ↓ 隣地に話して道路持ち分を貰おうとする→失敗 ↓ ならば、賃借人に売って儲けよう→失敗 ↓ ならば買取業者に高くで売って(以下略)→失敗 ↓ 最終的に私の提示額より低く直接所有者から買って、私に提示額で買い取ってもらえば利益が出るそんな馬鹿な！私はゆっくりと説明しました。あの金額はこれまでの管理の恩も含めての提示だったその後のAの行為で事態は悪化し、最早当時の価値より下がった所有者さんとの取引ならまだしも、私を詐欺師呼ばわりする方と取引などは出来ないとしっかりとお断りしました。その後もAから「じゃあどうするんだ？」とか「無責任な不動産業者だ」など言われましたが、丁重にお断りしました。所有者さんからも謝罪を受けましたが、それでも「親戚づきあいもあり、従兄弟の介入を断れない」とのことでしたので、当社としてもこれ以上のお手伝いが出来ないことをお伝えし、最後にこれまでのご愛顧に感謝を申し上げて終了しました。その後、詳細は追っていませんが、最後に聞いた話ですと、未だに空き家として残り続けているようです。この事例では、途中までは所有者さんの目的と、少なからずの売った利益が残る予定でした。しかし、Aの介入により収入源であった賃借人は出ていき、今まで好意的だった隣地との仲も悪くなる、結果資産価値は下落するのみとなってしまいました。心配とお節介の境界この事例では若干というより、かなりの悪意がありましたので、カリフォルニアから来た娘症候群と少し相違することもありました。しかし、こういった事例は不動産会社では多いものです。こんな場面でよく見かけます。不要になった実家を売却する時高齢の父母のお部屋探しが決まり、契約前に収益物件を買う時商売を始めようとしてテナントを借りるこういった場面で、本人と充分協議し終えて、いよいよ物事が動きだすという段階で介入してきて、混乱を生じさせるのが「カリフォルニアから来た娘」です。いずれも、娘(女性)に限らず息子(男性)や両親、親戚や近しい友達などのケースもありますので、「カリフォルニアから来た娘」と定義されていますが、男女の性別や年齢層に限る話ではありません。事例として共通するのは普段は疎遠にしている人が急に介入してくる日頃から、各種の問題に寄り添いながら時間を共有している親族ではこういった混乱は起きません。なにせ、当初から一緒に物事を理解し、順序立てて事態を把握していますから、本人の決断の経緯も知っていますし、本人の希望も当然知っている訳です。この「カリフォルニアから来た娘」は日頃はこういった問題には関与していないにも関わらず、事態がいよいよ動く段階で急に発動するのです。これは不動産業者だけが困る事態ではありません。なにより本人や普段から親身になっている身近な親族が一番の困難な事態へ陥ることが最大のデメリットです。今まで苦労して問題に対応してきた身近な親族や本人の努力、積み重ねを一気に崩壊させかねません。また病院同様、親身になってくれていた周りの協力者たちを遠ざける可能性もあるのです。なにせカリフォルニアから来た娘たちは日頃から手(労力)やお金は出さないのに、たまに来たかと思えば口だけ出すのですからそして、一生懸命近くでサポートしてきた人を飛び越えて、あるいはそのサポートしてきた人達にすら牙を剥きながら私だけが、本人の味方で正しいことをしている。と妄信して各方面へ悪意をばら撒きます。「カリフォルニアから来た娘」の被害は、医療関係者に限ったお話ではありません。リフォーム業者、税理士、弁護士など相手はその時々で変わるのでしょうが、一定確率でいらっしゃるのです。そしてカリフォルニアから来た娘たちは、期間が過ぎるとカリフォルニア(普段住んでいる場所)へ帰っていきます。残されるのは日頃から協力してくれていた業者と一生懸命サポートしていた身近な人の疲弊、場合によっては本人との断絶です。一生懸命やっていたにも関わらず、ぽっと出の人から罵倒されたり、命令されたのではたまったものではありません。そして、そのツケは本人に降りかかる。もちろん、悪い業者や不誠実な人が一定いるのも事実ですから、まったく介入することを否定する訳ではありません。カリフォルニアから来た娘はなぜ発動する？ここまでカリフォルニアから来た娘の実害や被害想定は、ご理解いただけたと思います。ここからは、その発動のメカニズムと対応についてご紹介できればと思います。まず大切なことが、カリフォルニアから来た娘というのは１００％の善意であることがほとんどです「離れて暮らす父母が騙されていないのか？」「不当な業者によって搾取されていないのか？」「もっと裕福な暮らしをしてほしい」「幸せになってほしい」という真っすぐな動機がほとんどなのです。また、対象となる人への愛情も人並みか、なんなら愛情の強さは「強い」とカリフォルニアから来た娘は思っています。ただ、愛情も正義も暴走すると人を傷つける刃になってしまいます。通説ではこの「カリフォルニアから来た娘」の原理というのは「罪悪感」と「パニック」が大きいと言われています。普段は疎遠にしている負い目と、久々に会って事態が急展開(弱っている両親の姿など)への驚きに対しての反射行動と言われています。日頃は実家のややこしい問題や、両親の介護など出来ない(やらない)こともあり、せめて口や頭脳だけでも力になりたい。と思われるということですね。そういった「普段役に立てていない」という罪悪感は確かに原動力となっていると思います。確かに医療業界を主にしたこの通説は理解できます。不動産業界でもそうでしょう。でも、私はこれに加えて、原因の一つにこれもあると思っています。承認欲求これはどういったことかというと、先ほどの「実家の売却」の例でいうと年老いた両親のサポートをすることで「一人前の大人になったな、○○がいてくれて良かった、ありがとう」この言葉を聞きたいが為の一生懸命という方をよく見かけます。要は歪んだ親孝行のようなものです。大好きな両親や息子、娘、親族、友達に認められたい、頼りにされたいという欲求ですね。また「カリフォルニアから来た娘」の特徴としては自分のことを知識がある、賢いと思っている方が多いものです。「私が言っていること、調べたことの方が正しい」と妄信してしまい、専門家や身近な人を否定しがちになってしまいます。特によくあるケースとして「私の知り合いの人に聞いた」もちろん、しっかりとした業者や知り合いに聞いたかもしれませんが、聞かれた方も詳細や状況、ご本人さんの意向などの細かな部分は当然見えないものです。また、相談するカリフォルニアから来た娘は「これっておかしいですよね？」というテンションでいけば、詳しいことが分からない人は「まあ、そうかもね」と答える可能性があるのです、それを免罪符に「ほら、他の人はおかしいって言ってるよ」というケースも後を絶ちません。本来、カリフォルニアから来た娘がすべきことは当初から積極的にかかわり、手を貸し、一緒に専門家から説明を受け、本人の意向をもとに進めるという面倒で地道な作業をしっかりとすることなのです。書いててなんですが、それが出来る人はもはや「カリフォルニアから来た娘」ではありませんね。不動産業者で出来る対応は？ここからは「カリフォルニアから来た娘」の対応方法について、参考になればと思います。こういってはなんですが、私個人でいえば「カリフォルニアから来た娘」の対応は得意な方です。というのも、この「カリフォルニアから来た娘」の前では正論ほど意味がなく、正論ほど役に立たないものはありませんたまにカリフォルニアから来た娘相手にこれまでの経緯や、今の対応がいかにベストかを初手から説明する人もいますが、大体反発を受けて物別れに終わるケースが多数です。それもそのはず、「カリフォルニアから来た娘」は反発を望んでいるのですから反発をすればするほど「悪徳業者」であり、やましいことがあるはず！と思っているのです。なぜなら、自分の方が賢いと思っていますから。そして、その悪徳業者から救い出す自分こそヒーローなのです。この時に今まで一緒に苦労してきたお客様(カリフォルニア父母)の援護射撃を期待しても無駄です。一所懸命になってくれている娘が大暴れするのを、気まずそうな目で見ているだけで、咎めたり、営業マンの立場に立ってくれることはありません。自分自身の希望があるのは分かっているが、それでも娘や息子が一所懸命やっている姿に何も言えません。そりゃそうですよ。ただでさえ、普段疎遠になっているのですから、せっかく帰ってきたタイミングで、娘や息子より「赤の他人を信じる」なんて口が裂けても言えません。そんなことをしたら、せっかくの娘や息子と断絶してしまうかもしれない。という親心が発動するのです。そんな親心くらいは汲んであげましょうよ。では、関わる人はどうすればいいのか？残念ながら褒めて褒めて、味方につくまで我慢です具体的には口出ししてきたら「よくご存じですね」と褒め親の前で「頼りになる娘さんや息子さんで安心ですね」と褒め親がいない所で「〇〇さんが来てくれて私も心強いです」と褒めそうして、暴れる・疑念の目モードが収まってから今までの経緯の説明です大体、プロとして仕事を真っ当にしていれば、「カリフォルニアから来た娘」が言いそうなことは既に検討済みか、採用しなかった案のはずです。しかし、そこで素人扱いをせずに、先ほどの承認欲求を業者である私たちが満たしてあげるのです。親御さんの前で「頼りになる娘さんでいいですねー」と褒めてあげるのです。プロが親の前で褒めて貰えれば、「カリフォルニアから来た娘」も本望です。但し、それでも「カリフォルニアから来た娘」の提案を鵜呑みにすることはあってはなりません。大体「カリフォルニアから来た娘」の提案というのは理想論であり、現実的ではありません。言いなりになってしまっては当事者の本当の利益は守れないことでしょう。それでも猛攻が止まない場合は？その時は潔く撤退をおススメします。目先の利益欲しさに、「カリフォルニアから来た娘」の提案を飲み続けても出口は訪れないでしょう。時間と労力、そしてプロとしてのプライドを削って、依頼者の本当の利益を損なうことを分かってする仕事はすべきではないと思います。私自身、何度か誘惑に負けそうになり、お付き合いしてみようとしたことはありますが、ろくな目にはあいませんでした。私たちに出来ることといえば、親思いの「カリフォルニアから来た娘」が親御さんのために「自分が来てよかった」という満足感を満たしてあげて、更に依頼者である「カリフォルニア父母」の利益をしっかりと守ってあげるという「二刀流」の実現です。そうすることでカリフォルニア一家全員を幸せにする。それが出来れば最善ですが、ことはそう簡単ではありません。私自身の例でも、叶いませんでした・・・みなさんはどのように対応しているのでしょうか？ぜひお会いする機会があれば対応策を教えて欲しいものです。そして「カリフォルニアから来た娘」の方々へあなたがすべきことは、今疎遠にしている方に寄り添って、日頃から話をしてあげることかもしれません。肝心な時に娘や息子に頼りたいという親は、実は少数だと思います。それよりも元気なあなたの近況を日頃から聞ければ、それが最大の親孝行かもしれませんよ。
賃貸管理「虎の巻」
2024年8月21日
障害者差別解消法の改正　～不動産屋は注意しよう、不当な差別的取り扱いとは？～
差別とは？不動産屋のみなさん、こんにちは久々の更新となりました。早速ですが、みなさんは「障害者差別解消法」の改正をご存じでしょうか？令和６年４月１日から改正されていますが、意外とみなさん知らないようです。ちなみに、私は霧島市の居住支援協議会にも属している関係で勉強する機会がありました。この「障害者差別解消法」ですが、読んで字のごとく障害者に対する差別を解消する為の法律なのです。「私は障害者を差別なんかしていないよ」という方がほとんどになるでしょうが、今回の改正では以前までの「合理的配慮の提供が」が努力義務から義務に変更となっています。今回は不動産会社が注意するべきポイントについて、私なりの解釈でお伝えできればと思います。差別は決してあってはなりませんが、不動産会社が陥りやすい部分をご紹介して、障害のある方との分断をなくせればいいですね。簡単に概要を詳細については、内閣府のＨＰにて確認していただきたいのですが https://www.cao.go.jp/press/new_wave/20240520.html 要は「障害を理由に不当な対応をしてはいけない」という至極真っ当なことになっています。しかし、この至極真っ当と思える部分に落とし穴があるのです。これをご覧になっていただいている不動産会社の方々はほとんどが「障害者に対する差別などしない」という方々だと信じておりますが、そんな方々ですら今回の改正はしっかりと見ておいて欲しいと思います。なぜなら内閣府発表の「不当な差別的取扱いとは？」の例に不動産会社は登場しています。 2811bb317ccda3ee4caffdf8ccec3216ダウンロード内閣府から広報されているこの資料の「不当な差別的取扱いとは？」の例に・障害のある人向けの物件はないと言って対応しないこのようにあります。これまでの不動産業界ではこのような対応があったことも事実でしょう。そして、それは不動産会社だけのせいではないこともまた事実としてあります。正直、不動産会社が紹介するのは委託してくれている不動産オーナーの物件です。入居審査なども最終的には不動産オーナーの可否に掛かっている部分がありますので、一概に不動産会社だけがＮＧを出していた訳でもありません。また、一部の障害がある方の対応で大変な思いをしたことがある業者さんが過去の経験からＮＧだったということもあるでしょう。また「もし何かあったら大変だから・・・」や「今まで前例がないから・・」なども「正当理由」としては認められない可能性があるのです。それでも今後は上記のような対応をしてしまうと、この法律には違反してしまう訳です。「じゃあどうすればいいんだ？」と思われるかもしれませんが、そこはしっかりと「対話」と「根拠」をしっかりと説明することです。今回の法律では「特別扱いしなさい」と定めている訳ではありません、「出来る限り配慮する」ことが必要なだけで無理なことはしっかりと説明し、記録に残しておけばいいのです。ちなみにこの法律には現在のところ、罰則は設けてありません。しかし、この法律が出来たことから予想されうるのは不当な差別的取扱いを受けたことによる民事訴訟は想定されます。また、口コミなどの風評被害もあり得るでしょう。このように、今回の改正については不動産業者は一度しっかりと確認をしておくことをおススメします。今までの認識では足りない場合もあるかもしれませんよ。あるべき未来とは私は当初、この法律改正を歓迎していました。というのも、私の子供に障害者がいるのです。私の子供が障害による差別を受けなくなる日が来るのであれば、当然歓迎しますよね。一方で不動産会社としては、これまでの慣習を見直さなければ危険だなと思う局面も見受けられるのも事実です。私自身ですら、不当な差別的取扱いというのをしていたんじゃないのか？と思うことすらありました。この改正により、中には「障害者を特別扱いしろってことか？」という暴論を見かけたこともあります。しかし、法改正しなければ差別的取扱いというのが社会から解消しなかったことも又事実なのでしょう。それでも、今回の改正を知らずに昔ながらの対応をしてしまい、その後この法律で罰せられてしまう人は、障害者への悪意を持ってしまうかもしれません。私はそうなって欲しくないのです。今回の改正が障害者とそれ以外の方との分断を生むことに繋がって欲しくありません。特に不動産業界に身を置くものとして、不動産業界が叩かれることも望んでいません。そうなる前に、今回の改正をしっかりと知り、毅然と明るい共生への道をみんなで進んでいきましょう。この法律の改正が今回で最後となることを願ってやみません。
賃貸管理「虎の巻」
2024年6月22日
頑張れ管理スタッフ！オーナーさんに怒られた時の考え方　～オーナーさんも人間だから～
頑張れ同志たちさて、最近オーナーさん向けの記事ばかり書いていましたので、全国の管理会社の同志へ向けての記事を書いてみましょう。私たち管理会社は基本的には物件のオーナーさんから管理委託契約に基づいて管理を委託されております。つまり、オーナーさんは仕事の「依頼者」となり、大切な顧客となります。管理会社に勤めていると、このオーナーさんからお叱りを受けたり、冷たい対応をされるということもあるでしょう。そんな時の心の持ち方を今回は書いてみようと思います。時にオーナーさんとのお付き合いに疲弊して退職していく方も一定数いるのを見聞きします。その度に思うことがあるのです。今回はそんなお悩みを持っている管理スタッフへのエールも込めて書いてみようと思います。大前提として「一生懸命頑張っている管理スタッフ」の為です。やる気なくて怒られたのなら自己責任ですので、甘んじて怒られてください。怒られた時の管理スタッフまずはオーナーさんに怒られたり、冷たい対応をされた時の気持ちはよく分かります。思いのほか凹んだりしますよね、分かります。特に管理スタッフ社員などである場合、心の中をよぎるのはこんなことでしょうか。これが原因で解約されたりしたらどうしよう頑張ったのに伝わらないもんだなそんなに怒らなくてもいいのにそれが出来たら苦労しないんだけどなこっちも一生懸命やってるのにまあこんな感じでしょうかね。真面目なスタッフとかだと、翌日以降も気にしてしまうんですよね。怒られた日に帰宅して、シャワーを一人で浴びている時などに「ああぁぁぁぁ・・・・」という溜息というか嗚咽というか、何とも言えないものが出てきたりするんです。真面目に取り組んでいればいるほど、悲しさややるせない気持ち、憤りなどになることでしょう。分かりますよ、その気持ちはそれでも明日はまた来ますし、こんな状態を長く続けても辛いだけですから、なんとか消化しましょう。今回は私が心がけていることで助けになったことを書いてみましょう。悪手こういった経験をした管理スタッフの翌日以降の対応で悪手なのがその後、そのオーナーさんへの連絡を控えてしまう「どうせ怒られるし・・」「分かってくれないし・・・」「もう言われたくない・・」「人として合わないんだ・・」気持ちは分かります。一生懸命やったつもりなのにという気持ちはでも、この対応は事態を好転させてはくれません。それどころか、悪化を招きます。連絡がないことで不信感をもたれたり、コミュニケーションが途絶えて余計お互いの齟齬が生まれたりします。でもね、私の経験上ですがその後も普通にコミュニケーションは取り続けた方がいいんです間違いありません。恐れてはいけませんし、放置すると余計悪化するだけです。そして悪化した結果、更に嫌なことが襲ってきます。「でも・・・・でも・・・」分かりました、では次から勇気の出る話をしましょう。オーナーの気持ちこんなオーナーさんはそうそういませんから安心してください。まずは、身も蓋もない話からです。オーナーさんがそこまで怒ったのは、話したタイミングが悪かっただけかもしれないまずはここから始めましょう。こんなことを書くとオーナーさんから「真剣に怒ってるんだよ」と思われるかもしれませんが、待ってください。まずは管理会社スタッフに次の一歩の為の勇気を持ってもらうのですから、お待ちください。それでも本当にそういうこともあるんです。私たち管理会社にとっては不動産管理が本業ですから、仕事と思ってオーナーさんに連絡をします。しかし、大多数のオーナーさんは本業をもっていたりします。たまたま、立て込んでいたり、或いはプライベートなどでオーナーさん自身も嫌なことがあったり、疲れていたりしてついつい厳しい口調になってしまっただけという可能性もあるのです。オーナーさんだって人間ですから、そういう時もありますよ。管理会社スタッフのみなさんだってありませんか？自分の機嫌が悪くて、ついつい他の人に必要以上に強く当たってしまうこと。ありませんか？案外、叱られたオーナーさんと別の機会に連絡すると穏やかだったりします。そもそも、物件のオーナーともなれば融資と言う名の借金をすることも珍しくはありません。事業として取り組んでいるのですし、人生を懸けているのです。もちろん、管理会社の社員も一生懸命仕事をしていますが、このプレッシャーは理解しておかねばなりません。そんなプレッシャーを抱えているのですからね、ときに厳しいことがあることもあるかもしれません。ですが「以降の連絡を控える」という選択はまずしないようにしてください。あまり良い結果は出ませんから次は「怒った原因と改善についてです」原因のほとんどはそもそも、怒られて凹むようなオーナーさんのことを、あなたは理解していますか？往々にして、このような事態がある時はあんまり話したことのないオーナーさんと起こります昔から気心しれたオーナーさんに急に怒られるということは少ないでしょうし、あるとすれば理由もハッキリとしているでしょう。リカバリーの方法も心得ているでしょうから、こういった場合は凹むような必要はありません。大体怒られて凹むような場合というのはそのオーナーさんの価値観が分かっていない場合がほとんどです。つまりオーナーさんとのコミュニケーション不足が原因であることが多数価値観が分からないので「何で怒られたのだろう」「なぜ怒られたのだろう」という状態が多いのです。そもそも相手の価値観を理解していますか？求める報告頻度は？物事のスピード感は？賃貸経営で重視しているポイントは？何が好きで何が嫌いか問題解決の方法は？こういったことが理解出来ている人からは滅多に怒られないことでしょう。怒られる前に、相談や理性的に話し合いが出来るでしょうからね。また、意外なことにこういったオーナーさんから怒られる社員というのは気遣いが出来るスタッフが多かったりします。え？気遣いできるなら怒られないんじゃない？となりそうですが、理由があります。気を遣うあまり、連絡を控えてしまった結果、コミュニケーション不足が起こる管理会社からの連絡というのは、喜ばしいことばかりではありません。連絡をした時に不機嫌そうな声を聞くと、以降の連絡を控えたりしてしまうのです。その結果、コミュニケーション不足に陥り、理解不足となってしまいます。理解が不足すると、ますます価値観が分からないのです。そう、その気遣いはお互いの為になっていないのです。管理スタッフを志す方は、営業の方と比べるとこの傾向が強い方が多いと思います。思ったことをハッキリと伝えずにオブラートに包んだりするのが上手な反面、その気遣いが故に上手く伝わらないということがあるのです。一歩踏み出してみましょうまとめに入ります。まずは怒られた事柄については迅速に対応しましょう。これは当然です。そしてその後は勇気を出して一歩踏み込んでみましょう。怒られた過去は「あの時はタイミングが悪かっただけかもしれない」と思い、勇気を出してみましょう。そして、オーナーさんのことをもう少しだけ知ってみましょう。報連相だけでなく、人間としてどういった価値観なのか？ということをきっと、思っていたような人ではなくて別の一面が見れるハズです。私の好きな言葉に「切り結ぶ　太刀の下こそ　地獄なれ　踏み込みいれば　ここは極楽」相対する刀の下は地獄だが、一歩進めば極楽だ　という意味です。人間関係でもこれはあると思います。気を使って距離を取ると、益々お互いのことが分からずに疑心暗鬼になってしまう。一歩踏み込んで、濃いコミュニケーションを試みてください。もちろん、多少の雑談だけではコミュニケーションは深まりません。仕事の話をしっかりとしてみましょう、出来ればその時には「私は管理会社として〇〇と言う風に考えている」というあなたのポリシーもあるといいと思います。恐い人だと思っていたが、話してみたら良い人だった。このような例がほとんどです。あの時は怒ったオーナーさんも、あなたのことを「話してみたらいい人だった」「一生懸命やってくれているんだ」「この人はこう考えていたんだな」となるでしょう。大体の場合、一歩踏み出してみれば、悪い結果というのは少ないものです。それでもダメだった時はどうすればいいのか？そんなこともありますよ！人間ですから合う合わないもあるでしょうそう思うしかありません。一生懸命仕事をしていても、全てが伝わる訳でも無いですから。仕方ないと諦めましょう。それでも変に距離を取って疑心暗鬼や自然消滅よりは余程いい結果になるでしょうし、一生懸命やっての結果なら悔いも残らないでしょう。私なんてこの世のほとんどの人間は私のことを嫌いだと思っています。今思い悩んでいる方へあんまり気にし過ぎないでください。真面目で良い方ほど思い悩んでいることも多いんです。この業界今回がそんなあなたの心の助けになれば幸いです。お互い頑張りましょうね。
賃貸管理「虎の巻」
2024年5月18日
それは管理会社の仕事なのか？２　～法律違反は出来ない編～
https://lotushome.jp/blog/4464/ 前回はこちら管理会社の権限は弱いさて、管理会社のお仕事を知っていただく記事もとい、管理会社の言い訳を皆さんにご紹介するシリーズとなります。賃貸不動産に住まれる方にとって、住宅のトラブルがあった時に頼るべき存在である管理会社我々も皆さまの住環境の為に日夜業務に励んでおります。そんな管理会社ですが、苦手というか対応が難しい事案というのがあります。それは「法律で禁止されていること」「そんなの当たり前じゃん」と思われるかもしれません。しかし、賃貸管理の世界では「えっ！そんな法律あるの？」というものがたくさんあります。そして入居者さんから寄せられる苦情は正に「法律の壁」により対応できないということがたくさんあるのです。そんなこと言われても、入居者はどうしようもないんだから！と言われるでしょう。えぇ、そうでしょう。そう思います。そして、管理会社もそう思っています。今回は管理会社の言い訳とその理由、そして快適な住環境の為に法律を変えて欲しいという思いを込めて書いてみようと思います。本当に関係各所及び国会議員の方々にはお願いしたいものです。それでは行ってみましょう。無断駐車さあ来ましたね。この問題の筆頭である「無断駐車」です。あなたが一日お仕事で疲れて帰ってきたところ、自分の契約している駐車区画に無断駐車されていたら？腹が立ちますよね。当然、管理会社や警察などに連絡して対応をお願いすることになることでしょう。しかし、この無断駐車の前では管理会社も警察も無力ですみなさんご存じかもしれませんが、警察は私有地の無断駐車について対応してくれません。民事不介入というものです。たまに親切な警察官だと、所有者へ向けてスピーカーで声掛けしてくれる方もいますが、本来はそこまでの義務もないようです。では、当然皆さんは管理会社に何とかして欲しいと連絡されるでしょう。ですが警察に出来ないものは管理会社にもどうしようもありません。もちろん、弊社でも入居者さんの車のナンバーなどは車検証などを提出してもらい、管理しております。同じマンションの入居者さんであれば、ナンバーが一致すれば連絡して移動してもらう。などの対応は当然するのですが、部外者や来訪者となると打つ手はありません。しかも警察はその場で無断駐車の所有者を調べることは可能ですが、管理会社には教えてもらえません。仮に管理会社が無断駐車を特定しようとすると短くて２～３日程度を要します。 https://lotushome.jp/blog/3860/ 無断駐車の所有者の突き止め方はこちら無断駐車は長くても数時間で立ち去ってしまい、この手法は取れません。じゃあレッカーなどは？罰金は？こちらも法律の壁により出来ないのです。勝手に動かしたり、法的に根拠のない罰金はそれぞれ器物損壊や脅迫に該当するそうです。正直、八方塞がりです。そして、この無断駐車に一番怒っているのは管理会社です。そこで提案です。無断駐車を警察で取り締まれるようになる(本来は敷地に無断侵入しているのに)か、せめて警察が調べた所有者情報を管理会社にも教えてくれませんかね？それだけでも対応の仕方は変わってくるんですけどね。もちろん、無断駐車をされた方には何の落ち度もないのですが、管理会社にも落ち度はないだけにどうにかして欲しいものです。野良猫の被害昭和の時代には野良犬というのもボチボチいたそうですが、狂犬病予防法などにより即座に保健所などが対応してくれるため、令和のこの時代にはほぼいなくなったといえるでしょう。しかし、猫については正直野放しです。個人的には幼少期には実家で猫を飼っており、猫は好きです。ですが、賃貸管理においては天敵ともいえるような存在なのです。餌付けなどをする無自覚な人間などにより、敷地に入り浸ってしまった猫はとても迷惑になってしまいます。糞や鳴き声、繁殖などにより住環境を劣悪にしてしまいます。これについても動物愛護法などにより捕獲などは出来ませんし、保健所も猫は対応が出来ないのです。せっせと糞を拾い、猫除けグッズを試す日々になります。猫に罪はないだけに、処分というのも可哀想です。しかし、猫嫌いな方やアレルギーを持っている方にとっても同様深刻な問題です。管理会社には野良猫に関する苦情がありますが、当然簡単に捕獲や飼育などは出来ません。この問題については、野良猫の捕獲と去勢手術の費用を自治体や国で負担してもらう。などの方策で少しずつ野良猫側の環境と両立して欲しいものです。猫は好きなだけに保健所に処分して欲しいとは、どうしても思えないのですが、これ以上地域で猫が嫌われないように、管理できる状況は必要なのではないでしょうかね。でも一番ダメなのは「無自覚に餌付けを行う人間」だと思います。これについても餌付けに対する厳罰などが必要な気がします。本来猫に罪はありませんからね。ちなみに猫だけでなく、野生動物というのは簡単に駆除や捕獲などは認められていません。その為、入居者さんと管理会社で対応に対する不満が一番溜まりやすい案件の一つですね。要求度が上がっていく社会だからこそ令和の時代に入り、社会は便利になってばかりです。昔は不便なことばかりだったでしょう。不便が当たり前だったからこそ、人は要求度も低かったのでしょう。今は買い物すら自宅でスマホ一つで簡単にできます。重い荷物も自分で持つことすら減りました。２４時間知りたいことは調べられます。図書館に行くことも前もって知識を付けることすら必要なくなりました。そんな不満の無い社会になっていくとどうなるのか？今まで不満ではなかったことを不満として捉えるのです。人間は不満が無ければ作り出す生き物なのでしょう。その為、昨今は住民同士のトラブルの件数は増加しているようです。昔は許されたことも、今では許されません。流れの早い世相に対応すべく、法律ももっと進化を遂げて欲しいものです。今回挙げた内容は代表的なものではありますが、まだまだ理不尽な法律はたくさんあります。そして、私たちも他者への寛容さをバージョンアップしていきましょう。昨今の世の流れは、私には清潔さや完璧さを過剰に求めすぎている気がしています。魚はミネラルウォーターの中では生きられない私たちは他の人間に厳しく言えるほど立派な人間でしょうかね？皆さんはご立派かもしれませんが、私は大した人間ではありませんので、他者へ過剰に厳しくすることはどうしても出来ないですし、そんな完璧な振る舞いだけを求められる社会には私の居場所はないでしょうからね。価値観の違う人間の居場所を奪うことを「多様性」とは言わないんじゃないでしょうかね。話が逸れましたが、今回挙げた法律については、誰も守れないので早急に何とかして欲しいものです。
賃貸管理「虎の巻」
2024年3月17日
管理会社あるある　～悪いことは重なる編～
弱り目に祟り目さて、人気シリーズの「管理会社あるある」です。今回も悪いことは重なる編として、管理会社の負の側面でも「あるある」は尽きないものです。そんな悲しいあるあるをご紹介してみましょう。みなさんは笑ってあげてください。そして、管理会社もこんな立場にあるんだと同情してください。それではいってみましょう。ポンプや設備は土日に壊れる住宅設備はいずれ壊れます。かたちあるものは全ていつか壊れるのです。それは分かっているのですが、タイミングというのが最悪になるのがポンプです。大体の設備については、早ければその日に、遅くとも１日２日で復旧できるものです。しかし、この給水系のポンプは厄介なのです。ある程度の世帯数や高さがある物件では、水道管では圧力が足りないため、給水ポンプを使用していますが、これが「土日」に壊れることが多いのです。このポンプなのですが、土日に壊れると被害は甚大です。そもそも、滅多に壊れるような物ではないうえに、各物件により使用しているポンプは様々な為、各業者ともに在庫を持つ習慣はありません。壊れたり交換するタイミングでポンプメーカーへ発注するしかないのです。そしてメーカーのほとんどが「土日祝休み」なのです。せめて平日であれば在庫の確認や早く持ってきてもらうことも可能なのですが、土日ではそうはいきません。とはいえ、そんな事情は入居者さんには関係ありません。水が止まるというのは何にもまして不便なのは百も承知ですから。せめて平日であれば・・・と思うのですが、壊れるタイミングはいつも土日なのです。もちろん、壊れる予兆がないか定期的に確認や検査は実施するのですが、突発的に壊れることもある訳で・・・・これは管理会社の方であれば分かってくれる「あるある」でしょうね。失敗は「怒りやすい人」に限って続く人間にミスはつきものです。もちろんミスは起こさない方がいいのは言うまでもありませんが・・・しかし、「ほとんど起こらないミスが、なぜかこの人で起こるんだ」という最悪の負の連鎖が起きてしまうことがあるんです。やってはいけないタイミングに限って起こってしまうなぜよりによって、このタイミングで、この人に、この怒っている時に・・・・以前こんなことがありました。入居前にトイレの工事が必要だった為、水道業者がトイレの水栓を止めていたのですが、止めたまま帰ってしまいました。当然入居者さんは水が使えません。ここで入居者さんは烈火の如く怒っておりました。もちろんミスが原因である為、お叱りはごもっともです。急いで業者さんに連絡し、水栓を開けてもらいました。ここでやってしまいます。帰ろうとした業者さんが車を出したところ、その入居者さんが置いていた植木鉢に当ててしまい壊れてしまいました。入居者さんの怒りはＭＡＸです。ちなみにこの業者さん、普段からの仕事は完璧な方で、入居者さん対応も素晴らしく、今まで一度もクレームなどはありません。工事の手際も見事で、人当たりも良いのです。そんな方の珍しいミスが立て続けに起こってしまったのです。話はこれで終わりません。植木鉢の件については謝罪し、弁償することで終わったのですが、その夜今度は上階からの水漏れが発生してしまったのです原因は上階の方の洗濯機ホースが外れてしまったことでした。普段ミスをしない業者さんのミスと偶然にも上階の方のホース外れのミスが正に最悪のタイミングで重なってしまいました。もちろん入居者さんに非はありませんし、管理会社として予想が出来ないミスではありますがこんな風に「よりにもよって・・・」となることがあるんです。また普段からしっかりしている人に限って起こっちゃうんです、不思議なものです。そろそろやらないとマズイな・・と思ったら相手から連絡がくるこれは管理会社以外でもあるかもしれませんが特に期限などは無い仕事だった時などに、ふと「あぁ、あの件そろそろやっておかないと、そろそろ言われるかも」と思うタイミングがありませんか。そう思った矢先に、相手方から連絡がくるのです。「先日の件、どうなってますか？」と管理会社に限らず、みなさんのお仕事も多忙なことでしょう。その中で優先順位をつけながらなんとか仕事を捌いていくのですが、この予感は的中します。しかも、「そろそろ手をつけないとマズイかも・・」と思った正にそのタイミングで来たりするものです。もちろん正解は「言われる前にする」なのは言うまでもないのですけどね。ちなみにこの現象ですが、２つの要因があると思っています。ある程度予測が出来ている期限を決めていないから「ある程度予測が出来ている」については、自分自身、心の中で相手の要求の度合いが測れているといえます。「あの人の感じなら、そろそろ言われるかも」という予測が当たっているのです。そうでなければ「ある日突然言われた」という感想になるはずです。ですから、言われてしまった以上ミッションとしては失敗かもしれませんが、相手の心情や感覚を掴む能力自体はあることでしょう。その能力を出来るだけ前倒しすることで防げることでしょう。もう一つの「期限を決めていないから」というのも多いにあります。期限がないからこそ、後回しにしてしまったりします。また期限が無い為、相手との時間間隔のズレが発生してきます。あなたにとっては「早い」が相手にとっては「遅い」ということもあることでしょう。こういった現象が多いという方にはぜひ「期限を無理やり決める」というのもおススメです。先ほど言った通り、「ある程度予測が出来ている」というからには能力がある程度あることでしょう。そこで期限を決めてしまうことで「ここまでにやればいい」という期限を相手と共有するのも一つです。どうせこのタイプは期限は守れるタイプでしょうから、決めてしまえばお互いにストレスが無くなりますからね。実は記憶に残りやすいだけさていかがでしょうか。ここまで書いておいてなんですが、大体は「記憶に残りやすいだけ」だと思っています。悪いことが続いた時やタイミングが悪かった時などは記憶に残りやすいですからね。また、最後の方でも少し触れましたが、経験などが蓄積されて、仕事のスキルが上がっていくと悪い予感というのも的中するようになります。それは意識的にも無意識でも「このケースは悪くなりそう」という予測が立ってくるのです。そしてそれが当たると「悪い予感は当たる」となってしまうのかもしれません。悪い予感が当たるというのは、裏を返せば最悪の事態を想定出来ていると言えるのではないでしょうか？そう考えると、悪い予感が当たるというのは仕事の精度が上がっていると捉えてもいいかもしれません。いずれにしても、我々に出来ることは「未然に防ぐ」為に事前に手を打っておくことだけです。それでもやってくるこの管理会社「あるある」に果敢に立ち向かっていきましょう。
賃貸管理「虎の巻」
2024年2月21日
【管理会社虎の巻】安否確認の対応方法　まとめ
管理会社が取るべき行動は？「従業員が無断欠勤して〇日経つのだが、心配だ」「持病がある父と連絡がつかない、倒れていないか心配だ」管理会社にはこういった相談があるものです。こういった案件自体を「安否確認」と呼んでいます。要は「中で倒れていないか心配だから確認して欲しい」という内容になります。管理会社では大体このような事案について一定の対応をマニュアル化していることと思いますが、今回はこのマニュアルと実際の現場で行うことをまとめてみようと思います。ちなみにこの要請に対して協力する義務は管理会社にはありません。しかし、管理会社として入居者の人命やオーナーから預かっている管理物件の維持として、優先して対応すべきと思います。この安否確認ですが、当社では原則自社だけでは行いません。必ず警察官立ち会いのもとで行います、例えご親族と呼ばれる方が直接来ても勝手に開錠することはありません。そして、安否確認の大体９割は何もありません。無事だった方の理由としてはこんな感じのものが多いものです。会社は無断欠勤ではなく、いわゆるバックレた状態関係性が気まずい親族だったから連絡を無視していた連絡に気付かなかった単に寝坊こんな時は正直、「なんだかなぁ」とは思いますが、まずは無事であったことにホッとします。とはいえ、残りの１割についての対応を書いてあるものは少ないものです。まだ対応したことのない担当者さんや自主管理のオーナーさんに役立つ内容であれば嬉しいです。特に一般的に言われているような内容はネットの海にたくさん転がっていますから、もっと現場の声で詳細な内容を今回はお届けしようと思います。前提のQ＆A ここでは良く聞かれる内容をQ＆Aでサラッと確認していきましょう、いうまでもなく私の経験談ですから、詳細については専門家に確認してください。 Q　開錠して安否確認をすることで借主から訴えられる可能性はないのか？ A　事前に聞き取り確認をしっかりと行い、警察官立ち会いのもとで行えば大丈夫。「管理会社目線で入居者が倒れているかもしれない」と思っても不思議ではない(社会的相当性)状況であれば損害賠償されるような恐れはほぼありません Q　立ち会いは管理会社(大家)と親族だけでもよいか？ A　原則は警察官と立ち会いした方がよい。「親族だから仲が良い」という考えは捨てておく、毒親などから逃げているケースや恋人を装ったストーカー事案の可能性も捨てない。また、無事だった時に入居者から管理会社(大家)の潔白を証明してくれるのも警察官になることもあるので、警察官にお願いした方がよい。警察官も立ち会う人の聞き取り調査を行い、開錠の必要があるか、妥当かをチェックしてくれます。 Q　面倒くさい A　気持ちは分かります。利益には一銭もならないうえに、取られる時間はかなりありますからね。とはいえ、管理会社としての責務であり、ギリギリで助かる命などもありますから協力しましょう。 Q　義務でないなら入居者や連絡してきた方たちに任せればいいのでは？ A　その方法もダメという訳ではないのですが、鍵を開錠する業者も管理会社の許諾なしでは開錠できないことがほとんどで結局は管理会社やオーナーの確認が出てくる。なにより対応せずに万一の結果になった場合、オーナーへの責任を考えると対応しておいた方が楽かも第一章　連絡が来た時の対応まずは最初の連絡が入って警察へ協力を要請するところまでをやっていきましょう。ここではとにかく詳細に聞くということを心掛けましょう。そうすることで緊急度合いや警察に言うまでもなく解決することが多数あります。まず確認すべき事項は ①入居者と電話してきた方の関係性　 ②連絡取れないのがいつからか ③思い当たるフシがあるか ④まずは入居者本人に連絡する ⑤入居者本人が連絡つかない場合、連帯保証人や緊急連絡先に連絡する ①入居者本人と連絡してきた方の関係性を確認します。ここで注意したいのは連帯保証人以外からの連絡だった場合です。というのは安否確認を悪用する人でないか？の確認をしている訳です。例えばブラック企業を無断で辞めた場合の企業からの連絡、元恋人がストーカー化した場合、毒親や借金の取り立てなど「入居者本人が連絡を取りたくなくて取っていない」場合を想定しています。こういった「入居者本人が連絡を取りたくない」というケースで安否確認をしてしまうと入居者本人が「なぜ教えたんだ」などという場合もある為、ここは慎重に関係性を確認します。この部分については後の入居者本人や連帯保証人に連絡することで回避できる可能性もありますし、警察官と立ち会うことでほとんどリスクは回避できますが、事前になるべく入居者本人とどのような関係か？警察官に立ち会いを求める形になるが、連絡者は立ち会うことが出来るか？をしっかり確認しましょう。少しでも不安が残るのであれば「本人や連帯保証人に一旦こちらから連絡してみます」と言って折り返し連絡をするように伝えましょう。次に②と③の「いつから」と「思い当たるフシ」についてです。ここでは「なぜ連絡が取れないだけで不安になっているのか？」ということを確認します。これは「緊急度」と「警察官に協力を要請する根拠」を探しています。例えば「昨日からコロナウイルスに掛かったと連絡があり、その後連絡がつかない」とか「今まで無断欠勤などないが２日連続で休んでいる」「持病があり、今日病院に行く予定だが連絡がつかない」などは緊急性が高そうと思えます。一方で「遊びに来たけど中にいそうだから」や「本人にお金を貸しているが返済や連絡もないから」という場合にはやはり本人へ管理会社からの連絡を優先させるなどが必要だと判断していきます。また出来るだけ事前に情報を得ておくことで警察官側も対応が変わってきますので、この段階で「なぜ安否確認を選んだのか？」というリスク管理の為にもしっかりと聞いておきましょう。いずれにしても次は④と⑤の「入居者本人と連帯保証人に連絡」です。ここまで書いた通り、意外と「入居者本人が連絡を取りたくなくて」というケースは多いものです。警察に電話する前に登録されている入居者本人に連絡をしてみましょう。電話してみると案外出てくれたりするものです。もし繋がれば入居者本人に安否確認が入った旨をお伝えします、そして入居者本人から連絡を入れてもらうように促します。仮に入居者本人から「その人には伝えないでください」と言われた場合は、連絡者へ「こちらで調査した結果、安否確認の必要はありませんでした」とだけ伝えて終了します。その際に連絡者から「本人と連絡がついたんですか？」と聞かれた場合は「ご本人と連絡が取れましたので管理会社としては以降の対応は出来かねる」旨を伝えて終了します。詳細については答えないでおきましょう。入居者本人の電話が繋がらない場合は連帯保証人や緊急連絡先に確認をしましょう。この時に判明することも多くあります。「ブラック企業を昨日で辞めて実家にいる」とか「今朝病院に運ばれて立ち会っている」などの既に本人の事情を把握していて、無事が判明したりもします。ここまで連絡をして、入居者本人も連絡がつかない、連帯保証人も分からない、連絡者も疑う点がほとんどない。となった場合はいよいよ警察へ安否確認の要請をします。大前提として、安否確認は連絡した人と入居者を取り次ぐことが目的ではありません。入居者の無事や安否が取れた場合は、対応はそこで終了しましょう。それ以外の事情については管理会社は関与する立場にはありません。日頃から私がよく言う「管理会社は人の管理はできない」です。警察への要請と準備いよいよ警察への連絡です。ここでは物件の所轄の警察署へ連絡します。そして素早く伝える為に「不動産会社の株式会社ロータスホームの内田と申します。入居者さんの中で安否確認をお願いしたい方がいます」と伝えましょう。そうすると担当部署へ繋いでもらえます。あとは聞かれたことを答えます。その時には手元に賃貸借契約書を準備しておきましょう。大体聞かれるのは物件の住所号室入居者本人の氏名、生年月日連絡が取れないのはいつ頃からか誰が現場に立ち会うのかなどです。そうすると、大体「〇〇時〇〇分ごろに現地へ向かいます」と連絡がありますので、現地へ向かいましょう。安否確認で持参、準備していくものをご紹介しましょう。賃貸借契約書と入居者の身分証の写し管理会社の職員であることを証明するもの(従業者証明や名刺でも可) 立ち会う人の身分証(免許証など) 家賃の振込状況を把握していく(最終入金日や引落しか振替かなど) 鍵を預かっているのであればマスターキー※ない場合は鍵屋への連絡白紙の紙マスク現地に行くと、まずは事の経緯を現場に来てくれた警察官へ説明する必要があります。その時に賃貸借契約書などの書類があると話が早いので持っていきます。また立ち会う側(管理会社)の個人情報を確認されますので、管理会社の職員であることが証明できるもの(従業者証明、名刺)、自宅の住所や生年月日なども聞かれますので準備していきましょう。私は今まで１００件を超える安否確認をしていますので、警察官に会うと名刺を渡し「私の住所氏名、生年月日、携帯からお話していいですか？」と逆に声を掛けます。すると警察官に「慣れてますね」と言われます。どうせ聞かれるので先に済ませてしまいましょう。家賃の振込状況は重要です。口座振替でない方などは少なくとも家賃の振込日までは元気だったという証明にもなりますので、印刷まではしなくてもいいかもしれませんが、家賃の最終入金日位は確認しておいた方がいいと思います。そして肝心の鍵ですが、マスターキーの預かりをしているなら持っていきます。もし鍵の預かりが無い場合は鍵屋さんを時間までに呼んでおく必要があります。この開錠に掛かる費用については当社では安否確認を要請した方に請求することを事前に伝えておきます。(自社で鍵の預かりがある場合は費用はいただいてません、鍵屋さんを手配する場合のみ)ちなみ費用については現地で確定することを伝えましょう。予め開錠の見積りは不可能ではありませんが、鍵の形状や時にはドアロックを切ってもらうなどの処置もあるので増減することを覚悟してもらっておいた方が良いと思います。この段階では口約束になりますが、そこはやむを得ないでしょう。そもそも管理会社としての義務ではないことですし、多くは空振りに終わる事案であること、オーナーにも責めはないことを説明します。一部渋る人はいますが、大体は飲んでくれます。人命に関わることですから逆に渋るのもいかがかとは思います。また開錠を鍵屋さんにお願いする際は「安否確認である」ことを伝えましょう。鍵屋さんによっては「警察立ち会いが必須」とか「管理会社の詳細」「費用負担は誰がするのか」が事前に決まっていないと開錠してくれないこともありますので確認しておきましょう。最後のマスクは万一の時の為です。まだ対応したことのない方の為に申し上げますが、安否確認の際に亡くなっており、死後数日経過してしまった場合の死臭は凄まじいものです。遺体を直接見ることはありませんが、死臭は慣れないものになる為、マスクは一応持っていきましょう。もちろん、慣れていても嗅ぎたい訳ではありませんから備えをしておきます。活用しないことを願っていますが、持っていきます。いよいよ開錠し安否確認現地で警察官へ事情を話し、安否確認の必要があると判断して貰えた場合、警察官が立ち入ります。ここでは連絡者と合流して警察官に一緒に説明する場合もあれば、管理会社だけで立ち会うケースもあります。基本的には連絡者には立ち会ってもらう方がいいでしょうが、遠方などの場合は管理会社だけになるケースもあります。当然、最初はノックやチャイムを押し、出てくるかどうかを確認します。返答が無い場合、ドアポストを開けて匂いを確認したり、ドアポスト越しに呼びかけます。匂いの確認は・・・・・そういうことです。ここまでで返答があったり、出てくるケースもたくさんあります。その場合は入居者本人に事情を説明して終了です。多くの場合、この安否確認で入居者本人から怒られるようなことはほとんどありません。大体警察官や管理会社で無事を喜んで、入居者本人も「ご心配をおかけしました」で終わります。いずれも返事が無い場合、いよいよ鍵を警察官に渡します。なぜかこの時に鍵を受け取って鍵を開ける警察官と「鍵の開錠だけはそちらでしてください」という方と分かれます。いずれにしても、鍵を開けて中を確認したり、中に入るのは警察官になりますし、万一の時もご遺体を直接見ることはありませんから恐がる必要はありません。ちなみに預かり鍵が無く、鍵屋さんも急に来れない場合はどうすれば良いかといえば「入れそうな窓があれば割る」という方法もあります。もちろん、この時のガラスの費用も連絡者負担となることは伝えましょう。１階やベランダ伝いなどで隣の協力があればガラスを割る許可を警察官に出して割ってもらうということも可能だったりしますが、この辺は警察官の判断と指示に従ってください。鍵を開けてドアを開けることになりました。ドアを開けた警察官の方は大体「〇〇さーん、〇〇警察署の者ですがいらっしゃいますかー」と声を掛けます。驚くことに、この段階で部屋から出てくる方もいます、「借金取りだと思った」とか単純に「高齢で耳が遠くて聞こえなかった」もあります。後は警察官の方に任せます。ここからは結果ごとに管理会社の対応をご紹介しましょう。不在だった場合警察官が戻ってきて入居者が不在であることを伝えられます。この時に警察官立ち会いのもと、部屋の中を確認出来ることがあります。その場合は、部屋の中の物には手を触れることなく、室内を警察官とともに確認してもよいと思います。この時に家賃滞納も一緒にあるのであれば「夜逃げ」の可能性を確認しておきましょう。家賃滞納がない状態であれば室内への入室はしなくても良いと思います。そして、不在だった場合は準備していた「白い紙」を使います。無い場合は名刺の裏でも構いません。コピー用紙などがいいのですが、入居者本人が不在であれば入居者に「安否確認」で立ち入ったことをお知らせするのです。具体的にはこんな文章でいいと思います。入居者　〇〇　様本日、■■様(連絡者)より連絡があり、〇〇様の安否確認がありました。〇〇様に連絡をしたものの、連絡が繋がらなかった為、★★警察署△△さん(警察官の名前)と安否確認の為、入室いたしました。■■様へのご連絡と当社へご連絡をいただけますようお願いします。管理会社　〇〇ホーム管理担当　内田　ＴＥＬ〇〇-〇〇〇〇-〇〇〇〇こんな感じで立ち入ったことと、連絡が欲しい旨を書いておきます。名刺も添えておきましょう。しっかりと「警察官立ち会いのもと入室した」ことは強調しておきます。大体、その後連絡があったりします。連絡があれば、無事を確認して連絡者に報告して終了です。もちろん、夜逃げが濃厚な場合や家賃滞納が関連する場合の対応はまた別となります。記入した紙を玄関などに置いておけば必ず目に入るでしょう。倒れていた場合この場合は警察官から救急車の手配がされることでしょう。すぐに救急搬送されていきます。その場合、管理会社がすべきことは入居者の関係者へ連絡するのみです。連絡者に伝える、連帯保証人や緊急連絡先の方に伝えましょう。その段階では搬送先などは管理会社といえど分かりませんので、管轄警察署を伝えて、警察経由で伝えてもらうなどになることでしょう。また、救急搬送されるような事態ですから、退去することもあり得ます。オーナーにも報告しておいてもいいかもしれません。いずれにしても、この段階では一命を取り留めることを願いつつ、冷静に関係先へ連絡しましょう。逆にいえばそれ以外はやることはありません。入居者さんが運ばれたら、もう一度鍵を掛けて終了です。その後の経過については病院やご親族などから連絡が来るのを一旦は待つ形となります。亡くなっていた場合残念ながら亡くなっていたケースについてもご紹介しましょう。警察官が室内から戻ってきた時に「亡くなっている」と伝えられます。ちなみに亡くなっていることがハッキリと分かる場合(腐乱しているなど)以外は一旦救急が呼ばれます。また、必ずしも救急車ではなく、消防車で来ることもあります。救急車が到着し、救急隊員が中に入り、死亡していることを確認します。これは死亡しているのか助かる可能性があるのかを判断する為です。あくまでも助かる可能性があるのかを救急隊員が判断するのです。その可能性があるのであれば救急車に乗せていくことでしょう。そして亡くなっていることが確定した場合、なんと救急車と救急隊員はそのまま帰っていきます。ご遺体はそのままに帰ってしまいますが、そこは慌てないでください。死亡と判断された場合、警察へ管轄が移ります。救急車はあくまで「助かりそうな人やまだ生きている方」を乗せるもので、「遺体を回収する」のではありません。死亡が確認されると警察の鑑識が来ます。鑑識の車はこんな感じです。ちなみに死亡が確認されると、ここから現場での調査が開始となり、時間がかなり掛かります。覚悟を決めましょう。その後鑑識の方たちが訪れ、事件性などがないかなどを確認していきます。 ※ご遺体の状態次第では鑑識の方はこのような装備になることもあります。大変なお仕事です。感謝します。ある程度調査が進み、事件性が無いと判断されるとご遺体を警察が運び出し、鍵を渡されることでしょう。亡くなっている場合も連絡を優先しましょう。連絡者、緊急連絡先、連帯保証人や親族など分かる範囲へ連絡オーナーへ報告家賃保証会社加入なら保証会社へも連絡全て連絡が出来た場合は、基本的にはその日はそれで終了です。その後の明け渡しや解約については保証会社や保証人などとのお話になりますので、今回は割愛します。基本的には警察官の指示に従いますが、あまりに長い場合は「一旦帰ってもよいか？」と確認してもいいでしょう。ある程度済んで、事件性もなければ即日鍵を渡されることもありますし、捜査をしっかりする場合は鍵を預けることもあります。ちなみに死臭が付いてしまった服はなるべく早めに洗ってください。本人は少し慣れてきますが、他の人からはすぐ嫌な顔をされるでしょう。個人的にはやはり人間が一番嫌いなタイプの匂いがします。本能なのでしょうかね。とはいえ、そんなに近くなければ匂いもついたりしませんし、風下にいなければ付くこともありません。実際は９割は空振りいかがでしたでしょうか。今回は管理業務に特化した内容をお届けしました。実際には安否確認の９割以上は空振りです。倒れてもいませんし、亡くなってもいないことがほとんどです。その度に警察官と「空振りでしたね、でも空振りで何よりでした」と話しています。多忙な管理会社で安否確認は正直ウェイトの重い業務になります。会社としても収益には関係なく、拘束時間も長いもので大変だとは思います。しかし、こういった安否確認で助かる命を見てきたこともあると、出来る限り対応したいと思っています。そして残念ながら間に合わないこともあるでしょうが、誤解を恐れずに言えば、管理会社のせいでもありませんよ。時折、亡くなったやり場のない気持ちを管理会社にフルでぶつけてくる人もいます。気持ちのやり場がないからともいえますけど、そこは別です。我々は管理会社ですが、人や命の管理は出来ません。それでも亡くなってしまったのであれば、少しでも早く見つけてあげたい。という気持ち位で良いと思います。きっと亡くなった方もあなたに感謝してくれるはずですからね。私はそう思っています。いずれにしても、備えあれば憂いなし。今回もみなさんの助けになってくれたら嬉しいです。
賃貸管理「虎の巻」
2024年2月18日
管理会社あるある　～嘘じゃないのに！編～
不動産屋は噓つきと思われやすい今回は悲しい管理会社あるあるをご紹介してみようと思います。昔から不動産屋といえば「噓つき」のイメージがあるようで、不動産屋と自己紹介してから話すと「またまたー、上手いんだから」と言われたりもします。また、取り扱う物が高額だったり、生活に深く関わる物なので疑って見られることが多いのは仕方のないことかもしれません。最近は減ったものの、昔は悪どい業者が多かったことも一因でしょう。しかし、そんな不動産屋ですが、正直に取り組んでいるにも関わらず「嘘くさい」と思われる現象への弁明というか言い訳というか真実をお話してみようと思います。分かって欲しいんですよ！入居前には大丈夫だったのに・・空室のお部屋が無事決まりました。そうすると、大体の管理会社は「入居前チェック」を行います。言い方は別として要は「引き渡し前の最終確認」です。大体こんな項目をチェックすることが多いのではないでしょうか。ハウスクリーニングでキレイになっているか換気扇やエアコンなどは正常に動くか備え付けの電球など切れていないか付属設備が揃っているか残置物などが残っていないかもちろん、募集時にも確認はしているでしょうが、引き渡し前に再度確認をしているのです。しかしチェック時には大丈夫だったのに、入居後一日目で壊れる設備があるのですそうすると引き渡しを受けた入居者さんは思うのです。「事前にチェックしていないんだ」としかし、自分自身がチェックしている時などは言いたいのです。「昨日までは動いていたんです」とその言葉が噓くさく映っているのも十分理解しているのですが・・・特に電気関係の設備が多いのです。私はブレーカーが原因ではないかと疑っています。空室のお部屋は基本的には電気の契約をしています。電気が通電していないとハウスクリーニングやご案内時の照明なども稼働しませんので、当社では基本的には契約しています。そうすると当然、ご案内の度にブレーカーの上げ下げをするのですが、電気系の設備や機器は本来、電源を切ってからブレーカーを下げた方がいいと聞きました。しかし、ご案内の時などに営業マンやお客様が電気機器を動かすのですが、機器の電源を切る前にブレーカーで電源を切ったりすると、あまり電気製品にはよろしくないような気がしています。事実、ブレーカーを上げた瞬間に切れる電球などを多く見かけます。いずれにしても、時既に遅し、お客様は疑念を持った目で見てしまうのは仕方ないとも思えます。でも、再度言いたいのです。「私がチェックした時は本当に大丈夫だったんです」とオーナーの圧力に屈する業者さん物件には老朽化や故障がつきものです。そういった場合に見積りや修繕プランを提出するのも管理会社の大切な役目です。その場合でも、管理会社は「最善」のプランを出すべきです。様々な側面から検証します。コスト・長期的なリスク・時間、それぞれに大切なものです。その為には時には現地で専門業者さんと打合せを行うことも珍しくはありません。現場では私たち管理会社は様々なアプローチを検討します。「もっと安価に直せる方法はないか」「こういった方法ではダメか」などとオーナーや入居者にベストな対応を探るのです。しかし、専門業者の立場とは時に相容れないこともあるでしょう。「そんな直し方ではダメだ」「どうせならココまではやった方がいい」と業者さんからの厳しい指摘もあるでしょう。そうして検討を重ねた結果、ベストと思える案をオーナーへ報告します。この時にオーナーの中には「私も見たいので現地で打合せしましょう」というケースがあります。もちろん、来て打合せした方が話も早かったり、納得してもらえることも多い為大歓迎です。が、しかしこの立ち会いでの打合せ時にそれはやってきます。現地でオーナーと管理会社と業者の３者で立ち会った時にオーナーの圧力に屈した業者さんが見解を変えることがあるのです例えば何かの修繕があったとしましょう。管理会社と業者だけの時は管理会社「今回は費用を抑える為に補修でいけませんか？」との問いに業者「いや、すぐにダメになって逆に勿体ないから、絶対交換じゃないとダメだよ」と答えていたにも関わらずオーナーが来た途端オーナー「今回は補修でいけそうな気がするので補修でお願いできませんか？」業者「そうですね、今回は補修の方がいいと思います」管理会社「・・・・・・」おいおい、まるで管理会社が不要な工事を提案してぼったくろうとしてるみたいじゃないか・・となってしまいます。もちろん、計画の変更はあってもよいのですが、事前の打ち合わせの時の熱量はどうした？となってしまいます。ある程度信頼できる業者さんだとこういったことは起こらないのですが、付き合いの浅い業者さんだと稀にこういったやり取りが起こってしまいます。心の中では「この前は絶対ダメって言ってたじゃん」と思ってしまい、こちらも不信感を覚えます。しかし、それ以上にオーナーに不信感を持たれていないか心配になりますね。この時も気まずい思いをしながら「本当です。この前の打合せでは絶対ダメと言われたんです」と言ってしまうこともあれば、ぐっと飲みこむことも正直あります。もちろん、その提案がベストかどうかを見抜く知識こそ管理会社には必要ですから、業者さんが態度を変えたとしても、鵜吞みにせずに、自信があれば「いや、それでも○○の方がいいと私は思います」と言えるように勉強しておきましょう。交渉事昔、こんなことがありました。とあるお部屋が長らく空室になってしまいました。そこでオーナーと協議した結果、家賃を少し見直すことにしました。すると電話が掛かってきました。「あの時家賃交渉出来ないって言っていたのに、嘘だったんですね！」声の主は同じ物件に現在住んでいるAさんでした。 Aさんは１年前に入居した方でしたが、当時入居する時に家賃交渉をしていたんです。しかし、その当時は家賃交渉は実を結びませんでした。そんな中、自分と同じ間取りのお部屋が家賃が下がっていたのを見ての電話でした。ハッキリと言いましょう。家賃というのは一律絶対ではありません経年や空室状況、部屋の仕様など総合的に判断して決定されるのです。事実、この安い方のお部屋は原状回復の度合いや部屋の位置などもAさんのお部屋に比べると条件は良くありませんでした。また、空室の期間も同様に違えばオーナーが方針転換をすることもあり得るのです。「当時は残念ながら交渉は効かなかった」というだけで嘘ではないんです。 Aさんにはそういった状況や実際のお部屋なども見てもらい、「やっぱり今の条件がいいです」と言ってもらえましたが、確かに情報だけ見れば「交渉してくれなかった」と思われても仕方なかったかもしれませんね。あくまで一例ですが、交渉事というのは本当に色んな条件で可否が決まるものです。大袈裟でも何でもなく「単にたまたま機嫌が良かった」というだけでＯＫになったりするものです。家賃だけに限りませんが、交渉事というのは本当に分からないものですからね。今回は言い訳ですいかがでしたでしょうか。今回は単に日常で受ける言葉につい「分かって欲しい」という想いだけで書いてみました。疑わしく見える不動産屋という業種というのは理解しているのですが、たまには言ってみたかったのです。その場面場面では一生懸命やっているスタッフもいたりしますので、少しだけ「あぁ、本当かもな」と思ってもらえたら嬉しいです。それでも、大事な住まいのことです。相手を疑う位、真剣に取り組んでいただいた方がいいとも本気で思っています。
賃貸管理「虎の巻」