(3ページ目)税務署から入居者の調査依頼　～回答は義務？個人情報保護法との兼ね合いは？～

2024年2月11日
税務署から入居者の調査依頼　～回答は義務？個人情報保護法との兼ね合いは？～
突然届く手紙管理会社には日々様々な手紙や問い合わせが来たりします。今回は税務署から来る「照会書」についてご説明してみようと思います。一定数の戸数を管理していると、たまーに来るこの調査依頼。初めて見る担当者は困惑することもあります。大体の疑問としては何のために調査されているのか？そもそも答える義務があるのか？答えることで個人情報保護法に触れないか？どこまでの範囲で答えるのか？答えた結果、何が起こるのか？これらについて私が知る範囲でご紹介してみようと思います。ちなみに私の個人的見解なども入っているので、迷ったら専門家に相談してください。あくまで私のこれまでの経験と税務署の方に聞いた範囲などになりますので、その点は悪しからず。税金を滞納している方の調査まずは何の為に調査しているかですが税金を滞納している人の調査です冒頭の画像でいうと「調査対象者」に記入されている方が所得税や住民税などの税金を滞納している状態です。そして、多くの場合「調査対象者」と連絡がつかず、税務署が差し押さえなどを検討している段階という訳です。そこで、現住所の確認や敷金の有無などを管理会社に確認している訳です。ちなみに調査対象者が勤めている場合は、勤め先の会社にこの「照会書」が届くこともあります。これも同様に「現在勤めているか？」「給与などを差し押さえることが可能か？」などを調査している訳です。では、この照会書が届いたら管理会社は回答する義務はあるのでしょうか？回答はしないといけないなんとなく、書式の感じからするとアンケート的な雰囲気があるのですが、これはれっきとした法律によるものです。照会書に小さく書いてある「国税徴収法第141条　質問検査権」が根拠となっています。ちなみに141条はこんな内容です（徴収職員の滞納処分に関する調査に係る質問検査権）第百四十一条　徴収職員は、滞納処分のため滞納者の財産を調査する必要があるときは、その必要と認められる範囲内において、次に掲げる者に質問し、その者の財産に関する帳簿書類（その作成又は保存に代えて電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。）の作成又は保存がされている場合における当該電磁的記録を含む。第百四十六条の二（事業者等への協力要請）及び第百八十八条第三号（罰則）において同じ。）その他の物件を検査し、又は当該物件（その写しを含む。）の提示若しくは提出を求めることができる。一　滞納者二　滞納者の財産を占有する第三者及びこれを占有していると認めるに足りる相当の理由がある第三者三　滞納者に対し債権若しくは債務があつた、若しくはあると認めるに足りる相当の理由がある者又は滞納者から財産を取得したと認めるに足りる相当の理由がある者四　滞納者が株主又は出資者である法人国税徴収法よりこの条文でいうと物件オーナーや管理会社は滞納者に対し、家賃という「債権」を持っているという形になります。その為、この条文の範囲に入ってしまうのです。そしてこの国税徴収法ですが正当な理由なく回答を拒否したり、虚偽の内容を回答したりすると罰則があります第百八十八条　次の各号のいずれかに該当する場合には、その違反行為をした者は、一年以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。一　第百四十一条（徴収職員の滞納処分に関する調査に係る質問検査権）の規定による徴収職員の質問に対して答弁をせず、又は偽りの陳述をしたとき。二　第百四十一条の規定による検査を拒み、妨げ、又は忌避したとき。三　第百四十一条の規定による物件の提示又は提出の要求に対し、正当な理由がなくこれに応じず、又は偽りの記載若しくは記録をした帳簿書類その他の物件（その写しを含む。）を提示し、若しくは提出したとき。国税徴収法より一年以下の懲役または五十万円以下の罰金に処する。「なんだコレ？回答しなくてもいいか」はダメです。回答は必ずしましょう。次は気になる個人情報保護法との兼ね合いです。開示しても大丈夫そもそもですが、個人情報保護法には例外規定があります。（第三者提供の制限）第23条　個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない。一　法令に基づく場合個人情報の保護に関する法律よりこのように法令に基づいて開示を求められているものには適用されない訳です。先ほどもご紹介した通り、この照会書は「国税徴収法第141条」を根拠としている訳ですから、開示したことで問題にはなりません。もちろん、調査対象者の同意も必要はありません。ただ、だからといって無条件に何でも回答すれば良いか？というと、私はそうは思いません。ここからは私が回答する時に気を付けていることや、実際の回答方法についてご説明しようと思います。管理会社が回答する場合の注意点ここからは実際の回答方法についてご紹介しましょう。実際の回答は「回答書」で返答します。この照会書と一緒に「回答書」と「返信用封筒」が同封されており、この回答書と賃貸借契約書の写しをセットにして送付します。ちなみにこんな感じになっています。先ほどの照会書と書式はほぼほぼ一緒ですが、まずは回答者の住所氏名連絡先や記入日付を書きましょう。住所や氏名は会社の住所や担当部署、担当者名でいいでしょう。その他は質問事項を賃貸借契約書の記載事項を記入していけば良いだけです。最後に賃貸借契約書のコピーを同封して返送すれば大丈夫です。しかし、注意することもあります。私が気を付けている点は関係の無い方の個人情報は守る対応が難しい場合には担当者に確認するの２点です。どういうことかというとよくあるのが「調査対象者」が賃貸借契約書に記載されていない場合です。どういうことかというと例になりますが、調査対象者が　(仮)山田　太郎　という名前だったとしましょう。しかし、賃貸借契約書の名義には(仮)山田　花子　とあった場合です。この場合、恐らくは山田太郎と山田花子は血縁関係などの関係はありそうな気がします。ですが、山田太郎という人が賃貸借契約書の同居人にも記載が無い場合、本当に関係があるのかは立証しづらいですよね。こうなると、問題は複雑です。恐らくは家族や夫婦などの関係であると推測はされますが、賃貸借契約書上は記載が無いにも関わらず、この賃貸借契約書を開示してしまっても良いのだろうか？という疑問が残るのです。例えば(仮)山田太郎という方が以前住んでいたかもしれないが、現在は同じ苗字の山田花子さんは他人だったら？と思ってしまいます。先ほども申し上げた通り、この照会書を元に情報を開示しても個人情報保護法には当たらないのですが、万一、別人の情報を開示してしまったとしたらどうなるでしょうか？その為、私はこういった状況の時はこうしています。税務署の担当者に電話する照会書も回答書も下の部分に担当部署と担当者の記載があります。迷った時はこちらの担当者に電話しましょう。先ほども書いた通り、わざと回答を拒否したり、虚偽の内容を回答したりすると罰則はありますが、担当者に確認すればそういった恐れはありません。ちなみに先ほどの例の場合はこんな回答でした。私「(仮)山田太郎が賃貸借契約書上に名義でも同居人でも記載がないんです」税務署の担当者(以下　税)「現在の方ってどなたになるんでしょうか？」私「それは言えないんですが、名前をお伝えしていいか判断がつきません」税「あぁ、そうですよね、ちなみに(仮)山田太郎さんの名前は入居申込書等にもありませんか？」私「どこにも記載がないんですよね」税「そうですか、それであれば賃貸借契約書の有無の欄に無と記載して返送してもらえますか」こんな感じでした。こちらとしては協力したいが、開示していいものか迷う部分は確認しても良いと思います。最後に、私はこういった公的なお問合せでも対応として決めていることがあります。聞かれたこと以上の話はしない仮に私が調査対象になっている入居者さんのことで知っていることが有ったとしても、聞かれていないことを自分から話すことはありません。例えば電話口で聞かれてもいないのに「(仮)山田太郎さん、車は○○に乗ってますよ」とか「たしかお勤め先が〇〇に変わってましたよね」などとは話しませんし、管理会社としては話すべきではない気がしています。もちろん、そういった質問が正式に聞かれたなら知っている範囲では答えます。しかし、事実かどうか分からない内容や聞かれてもいない内容については話すことはありません。これは個人情報の観点という面もあるのですが、縁あって管理物件に住んでいただいた入居者さんに関係の無い事項で、管理会社が追い打ちを掛けるようなことを気分的にしたくない。という個人的な感情だと思います。いずれにしても、聞かれたことに真摯に対応するだけで十分責務は果たしていますので、無用なトラブルを避ける為にも「聞かれた範囲で答える」で正解だと思います。追加の質問が必要なら聞いてくることでしょうから。いかがでしたでしょうか。要は分からない点については「税務署の担当者に聞けばいい」ということなんです。まだ対応したことのない方に役立つ内容であれば嬉しいです。
賃貸管理「虎の巻」
2024年1月30日
カッコつけた一言を逃すな！　～よく喋るクレーマー対策～　
その隙を見逃すなさて、不定期でお届けしている「クレーマー対策」ですが、今回も書いていきましょう。何度も書いているので流石に飽きてきたとは思いますが、私はクレームをこの身に山ほど浴びてきております。今よりも若いころホテルマン時代にはビジネスホテルで飛び降りた人の救助をしたり、分譲マンションの管理をしていた時には刃物を出して来る人に震えながら対応したり、反社会的勢力を追い出す為の訴訟中に意見陳述に来たヤ〇ザの「暖かい脅し」を経験したり、レンタルビデオ屋で働いていた時に「思ったより面白くなかったから返金してくれ」という謎の評価システムに苦しめられるなど、それなりにたくさんの経験をしてきたものです。そして今回もここでいう「クレーム」は「正当なものでなく難癖に近いもの、もしくは正当な理由であっても過大な謝罪、要求をするもの」と定義してお話していきましょう。今回のテーマである「カッコつけた一言を逃すな」は正直簡単です。なんならクレーマー対策としての難易度は最低ランクです。勇気も度胸もいりません。ですが、その効果は絶大です。覚えておいて損はありません。よく喋るタイプのクレーマークレーマーと呼ばれるタイプはいくつかのパターンに分類されますが、中でも最初の内は対応に苦労するのがよく喋るタイプのクレーマーです。決して怒鳴ったりはしないものの、矢継ぎ早に話してきて、一見正論っぽいことを言ってきます。そして「そちらの都合も分かるんだけどさー」などと、こちら側の都合も分かったフリなどをします。しかし、その要求や言い分は過大だったり、仮にこちらに落ち度があったとしても罪と罰が合っていないこともしばしば。正直、私はこのタイプの対応する位なら「怒鳴るタイプ」の方が対応は楽だとも思っています。過去の経験でこのタイプの特徴はこんな感じです。謝罪の方法や要求を具体的には言わずに「それはそちらが考えてもらえれば～」と言うが、こちらからの提案は「納得できない」とのらりくらり「誠意を見せて欲しい」という謎の決まり文句「俺も言いたくて言っているんじゃない」という謎の言行不一致しゃべりだすと「ずっと俺のターン」状態こちらが話しだすと口を挟んできて、やっぱり「ずっと俺のターン」とにかく、口が立つ(ように見える)こういったタイプは厄介に見えます。しかし、その達者な口が自分自身の首を締めることがあるのです。その隙を我々は逃してはなりません。よく喋るがゆえに本題に入ります。このよく喋るタイプの前では反論はさして意味がありません。反論しても理屈っぽく反論を繰り広げられるだけですし、納得することはありません。元々、このタイプは自分自身で賢いと思っているフシがあり、「他人の意見に納得すると負け」位に思っている所もあります。総じてプライドも高そうです。しかし、このタイプは陥りやすい弱点があります。こちらが黙ってしまうと沈黙には耐えられないのです。反論すると燃料を得て走る暴走車のようですが、こちらが返答しなかったり、沈黙したりすると、間を埋めるかの如くしゃべります。但し、ただ黙っていると無視しているように捉えてヒートアップしたりするので、ここは便利なＫ言葉を使いましょう。このＫ言葉というのは援川聡さんというクレーム対応のスペシャリストが付けた言葉だそうですが、私も良く使っていたので親近感が沸いたものです。そのＫ言葉は主に３つだそうです。困った・苦しい・怖いこの３つの頭文字がＫであることからＫ言葉と名付けたそうです。この３つを使いながら、相手の話を聞いていきましょう。主に「困りました」がおススメです。使い方としては「そうですね、ご要望は理解しているのですが、対応方法が難しくて・・・困りましたね・・・」などと、こちらが困惑しているような弱者を装いましょう。こちらが結論を出さない、しかし自分の言い分はズーっと聞いてくれる。となればクレーマーはどんどん話してきます。なんなら「あと一歩でこちらの要求を飲むかもしれない」と思わせるのです。しかし、どんな言葉が来ても「うーん」とか「そうですねー」「困りましたね」などと困った様子を続けてください。そして相手のターンをジーっと聞いておきましょう。すると、そのうちシビレを切らせてしまった結果、クレーマー自身がカッコつけた一言を発することがあるのです。よくあるのはこんな感じです。俺も銭金(ぜにかね)が欲しくて言ってるんじゃないなにも全て新品に代えろって言ってるんじゃない一言謝ってくれればそれでいいんだおたくを苦しめたくて言ってるんじゃないこういったカッコつけた一言が出たらいよいよ全力を出しましょう。全力で乗っかるこういった「カッコつけた一言」が出たら取る方法は一つです。全力で乗っかるのです先ほどの例でいえばク「俺も銭金(ぜにかね)が欲しくて言ってるんじゃない」私「そうですよね、流石に私も〇〇さんが銭金が欲しくて言ってるんじゃない、銭金欲しさに言ってくるクレーマーみたいな人じゃないというのは分かっていますよ」とかク「なにも全て新品に代えろって言ってるんじゃない」私「いやいや、流石に〇〇さんがそんな全て新品に代えろとか無茶な要求をする方じゃないっていうのは理解しているつもりです」とかク「おたくを苦しめたくて言ってるんじゃない」私「そうですよね、○○さんがこちらを苦しめたくて言っている訳じゃないし、なんとか問題だけを解決したいというお気持ちは分かっております」ポイントは３つです。しっかりと名前を呼ぶ相手の言った言葉を自分でも繰り返すそんな人じゃないというのは分かっているという「いい人認定」するとどうなるでしょうか？クレーマーはいい人認定されると、なぜか過大な要求がしづらくなるのです。仮にお金や賠償金目当てだったとしても、自分の言った言葉を繰り返し念押しされ、「そんな人じゃないのは分かっている」と言われて「いい人認定」されてしまうとどうでしょう。その後に「いや・・とはいえお金も欲しくて」とは言いづらいのです。特に冒頭に申し上げた通り、この手のクレーマーは賢いつもりです。一旦とはいえ、自分の口で言ってしまったことを前言撤回することは恥とも考えたりします。ここにきてプライドの高さが自分の首を締めていくのです。しかも相手は自分を「いい人」と決めつけてしまった。今更「やっぱり・・」とは言えない雰囲気を作るのです。ちなみに「いい人認定」というのは例文の赤文字部分のことです。クレーマーからすると「そこまでは言ってないよ」と言われる部分ですが、相手が自分のことを過度にいい人と思っていることを「いやいや、そこまでいい人じゃないよ」と訂正してくる人は過去の経験上いませんでした。相手の言った言葉を元に、「あなたはそんな無茶なことを言う人じゃないですもんね？そうですよね？」と謎のプレッシャーを掛けるのです。相手は「いやいや、俺は悪人だよ」と開き直ることはしませんから、相手を大いに「いい人」と扱いましょう。このいい人認定部分は過大でもいいと思っています。すると、この言葉辺りから流れは変わってきます。相手も「いい人」のフリをしなければならない流れになるのです。そうすると勝手に「おたくも大変だよね」とか「こっちも怒りすぎたけどさ・・」などの言葉が出だします。そういう言葉が出た時も乗っかります。私「そんな風にご理解いただいてありがとうございます。みなさんが〇〇さんのように理解ある方だったらいいんですけどね・・」ここでも感謝と「いい人認定」を再度行うのです。ここまで来たらゴールはあと少しです。このタイプはそうやって話をしている内に必ず「飲める妥協点」を自ら言ってきます。先ほども言った通り、沈黙には耐えられないですから、結論も自分で出してくれます。しかし、安心してください。このタイミングではノーダメージ程度の案が必ず出てきます。こちらも飲める案が出てきたら、しつこい位の感謝とお礼を述べて終わりです。いかがでしたでしょうか。最初の内は対応に苦労するこのタイプですが、このカッコつけた一言が出たら終わりは近いと思って大丈夫です。時間は使うかもしれませんが、かえって論争するよりも早く終わるものですよ。全国の同志のみなさん、頑張ってください。あなたがクレーマーに負けるような方じゃないってことは私が一番分かっていますよ。
賃貸管理「虎の巻」
2023年12月27日
「訴えるぞ！」「〇〇へ相談します」への正しい返答　
まずは冷静に私は不動産業界に身を置いて十数年、その前にも接客業を長らくしておりました。その為、いわゆるクレーム処理というのはそれなりに行ってきました。ちなみに私はクレーム処理は正直上手な部類に入ると思います。部下にも「どうしても厳しいクレームなどが発生したら私に持ってこい」と言ってあります。ここでいうクレームとは正当なものであったとしても過大な要求、もしくは理不尽な要求、または難癖に近いもの　と定義しましょう。クレーム処理を行っていると一定数当たるこの文言訴えてやる！こういった強い言葉についての対応方法や返答方法を私なりに書いてみようと思います。どちらかというと真面目な人ほど、こういった文言を言われた時に「会社に迷惑を掛けてしまうかも」とか「訴えられたら嫌だ」と思い、プレッシャーに感じてしまうものです。でも、こういった言葉は冷静に考えてみると実は「どっちでもいい」問題なのです。今回は私が行っている対応方法をご紹介しようと思います。バリエーションは様々この手の言葉は他にもたくさんあります。消費者庁に告発するぞ宅建協会や国土交通省に言うぞ市役所に連絡するぞ地元の怖い人に連絡するぞ法テラスに相談しに行こうかな警察に電話するぞなどなど、様々なバリエーションがありますが、要は一緒ですね。関係機関や法律に訴え出るぞ！もしくは相談するぞ！と言っている訳ですね。クレーム対応している方からすれば気になるのはこういったところでしょうか。自分の対応で問題が大きくなって会社に迷惑を掛ける自分自身へ法的な問題が降りかかる上司などから自分の評価が下がる正当な対応をしているつもりだけど、どうしてよいか分からないかくいう私も当初はこんな気持ちでした。訴えるぞ！という言葉に非日常の出来事が襲ってくるような感覚となり、電話などが終わってからも、こういった言葉や問題が頭を離れることがなく、大きなストレスとなりました。また、自分自身は一生懸命仕事をしており、「間違ったことは言ってないはずなのに・・」というやるせない気持ちにもなってしまいます。では、こういった言葉にはどう対応すればよいのでしょうか？大前提「自分にはどうしようもない」結論から言いましょうこういった言葉を使われた時に私が言うのはいつも変わりません。相手「訴えるぞ」私「そうですか、訴えるのはお客様の権利ですから、ご自由になさってください」これです。強気だと思いますでしょうか。大前提として考えてみましょう。「訴えるぞ」と言われて嫌な気持ちは分かりますが、その後はどうするのでしょうか？訴えられたくないから要求を飲むのでしょうか？→飲める要求なら先に飲んでおけばいいですね。「訴えないでください」とお願いするのでしょうか？→今後の主導権は相手にお任せですね。訴えられると困ることをしているのでしょうか？→それなら自業自得なので仕方ないですね。そう、そうなのです。訴えられて困るようなことはしてはいけないですし、過大な要求はどちらにしても飲めないのです。「お願いします、訴えないでください」と言ったところで相手が本気なら訴えられるでしょう。そして、自分や会社が法に触れていたり、誤っていた対応をしていたら指導や罰を受けるしかありませんよね。そもそも相手側もなぜ黙って訴えればいいものを相手に伝えるのでしょうか？相手は交渉だったり叶えたかった希望が叶わないので、そういった意思を表明して、あなたの譲歩や謝罪を要求している段階なのかもしれません。しかし、自分自身や会社が出来る限りの対応や謝罪などを行っているにも関わらず、このようなことを言われたら覚悟を決めましょう。「訴える、訴えないは相手の権利」であり、本来あなたの意思とは関係ないのですから訴えられたくなくて、相手の言い分に屈して謝罪や対応をしてしまうのもいいかもしれませんが、大体そういったことがあれば、次から次へと止まりませんからね。そのたびに「訴えるぞ」を聞きながら対応しますか？あまり良い対応だとは思えませんし、「訴えるぞ」の度に疲弊していくだけですね。ちなみに私は上記の言葉に続けてこんな風に続けることもあります。私「そうですか、それはお客様の権利ですから、ご自由になさってください」私「訴えるのは〇〇様の権利ですから、私がどうこういうものでもないです。会社や私も裁判での判決や関係機関からの指導などが下ればその通り従うだけですから」どうでしょうか？よくよく聞けば当たり前のことしか言ってませんね。そうです。判決や指摘、勧告など形は違えど、決定されたら従うしかありませんからね。訴えるぞについては、こちらは何も言うべきことなどありません。出来ることといえば、実際に訴えられてから対応していくしかありません。今思い悩んでもやることは今はありません。心配しないでください。じゃあ実際の効果は？私は接客業の時からこの「訴えるぞ」的な言葉を何度言われたか覚えていません。冒頭に申し上げた通り、昔は怯えたり、気に病んでいました。しかし、この思考になって上記の対応にしてからというものトラブル解決までのスピードや気持ちの持ち方も段違いです。「訴えるぞ」を「脅し」として使っていた人達への対応が格段に楽になりました。「訴えるぞ」という言葉は強い言葉です。大体の方はひるんでしまうのでしょう。使う方は頻繁に使うものです。しかし、その相手が「お好きにどうぞ」となってしまうと相手は交渉方法が無くなってしまいます。大体、脅しで使う人は論理的にお話出来ないから「脅し」を使う訳です。何度も言いますが、本当に訴える人は何を言っても「訴訟」を実行することでしょう。その場合、あえて相手に告知する必要はありませんし、わざわざ伝えない方が多数でしょう。その為、この「脅し」として使う人は、相手に対して無効であることが分かるとトーンもダウンして、冷静に話せるようになる印象です。逆に「俺も熱くなって訴えるとか言ったけど、困ってるだけなんだよ」などとなるケースも珍しくありません。だからといって「訴えられるもんなら訴えてみろ！」とまで言ってしまってはダメですよ。人には損得勘定以外にも「面子をつぶされた」という理由で炎を燃やすタイプもいますからね。「そこまで言うなら、トコトンやってやるよ」という結果を招きかねません。こちらから火を大きくすることもないでしょう。とはいえ、実際に訴えられたい訳でもありません。そんなに強気に出てもいいのでしょうか？事実として、実際にこういった言葉を使う方の多くが実行に移しません私が分からないだけで、実際には行動を起こしているのかもしれませんが、相談先で「これは無理だよ」と逆に言われたりして断念しているのか、私には知る由もありません。私は何度も言われていますが、実際に行動に移す方の割合は１０００人に１人位じゃないでしょうか。そして実際に行動に移されたとしても、しっかりと法律や原理原則に則った対応をしていれば問題になることなどほぼ無いことでしょう。いかがでしたでしょうか。今こういった言葉を使われて悩んでいる方も、よくよく考えてみてください。「あなたには止める権利はないこと」ですから心配しないでください。あなたが気に病んでいること自体が相手の思う壺かもしれませんよ。当たり前のことを当たり前のように私の好きな言葉です。しっかりとした対応をしているのであれば、問題はありません。頑張ってください、応援しています。
賃貸管理「虎の巻」
2023年12月25日
管理スタッフは「ポンコツ翻訳家」であるべき
管理会社はオーナーではない管理会社のスタッフというのは、仲介役です。入居者さんとオーナーさんを繋ぐ役割であることは周知の事実かと思います。通常の管理委託契約を結んでいる形態であるならば、あくまで決定権や方針は物件の所有者であるオーナーさんにあります。よく入居者さんが勘違いしているのですが、管理会社が権限を持っているという風に思われています。もちろん、多少の権限はあるのですが、大きな変更や多額の支出を伴う工事などの権限は持っていません。時には「こんなのすぐ返事出来るんじゃないの？」といったことでも返事までにお時間を頂いたりするのは、その為です。今回はそんな管理会社の管理スタッフが備えておくべき能力管理スタッフは「ポンコツ翻訳家」であるべきについてお話しようと思います。なんでも伝えりゃいいってもんじゃないまずは大前提として入居者とオーナーの感覚は違うことが多いオーナーさんは本当の意味での入居者さんの気持ちが分からないことが多くあります。それは仕方のないことと思います。実際に住んで生活する入居者と、収益性の為に事業として行うオーナーには、時には対立構造のようになってしまう問題が起こってしまうのです。お金を払っている以上求めたい入居者　ＶＳ　十分やっているつもりなのに過大な要求だと思ってしまうオーナーこれはあくまで一例ですが、こういった意識の乖離の間に立つのが管理会社のスタッフとなります。そんな時に例えば入居者さんとオーナーさん、直接双方の言い分をやり取りした場合、どうでしょう。高確率で揉めることは容易に想像できます。そもそも、そういった対応をしなくてもいいように管理会社というのがあるのですからね。問題はここからです。入居者とオーナーのどちらも異論の無い事柄はいいのです。例えばお部屋の設備で水漏れがあった場合などで、対応を渋るオーナーなどはいないことでしょう。こういったことではトラブルにはなりません。しかし、入居者とオーナーの意見が対立するような事柄の時に管理会社スタッフは板挟みとなってしまいます。そんな時でも管理会社スタッフというのは解決へ歩みを進めるべきです。その中で必要になる能力というのが「ポンコツ翻訳家」なのです。要は入居者もオーナーも言い分があるはずです。しかし言い分をありのまま、直接伝えたのでは上手くいくはずがないそんな時に解決へ導くため、ポンコツ翻訳家の出番です。人間は感情の生き物である人間というのは感情の生き物です。時には理屈や損得を超える決断すら感情のままにしてしまうことが多くあります。そういった部分を知らずにオーナー、入居者の言い分をありのままに直接ぶつけてしまったとしたら、どうなるでしょうか？高確率で双方の目的は達成されないでしょうそもそも、法律や契約上でしなければならないことは論点になりません。決められた義務はオーナー、入居者共にお互い果たすしかありませんからね。しかし、問題が起きている時は大体、契約や法律でグレーな部分で起こるのです。そうでなければ基本的には揉めることはないのですから。そんな状態で双方にとって良い状態に持ち込む為にはどうしたらいいのでしょうか。いよいよ「ポンコツ翻訳家」の出番です。ポンコツ翻訳家とは「お互いの言い分を感情に左右されないように翻訳して相手に伝える」という能力です言い分をオブラートやフィルターを駆使して、相手に伝えるのです。相手の言い方や感情のもつれを「わざと正確に伝えない」という意味でのポンコツ翻訳能力です。そうすることで、問題をスムーズに解決することを目指すのです。有能な通常の翻訳家ではオブラートも何もありません。相手からの言葉をそのまま伝えたのでは、気分を害してしまうような内容すらも、ポンコツ翻訳家を通すことで聞けるようになります。相手の要求が飲めないということは多々あるでしょうが、多くの場合、「言い方」が悪かったり、心象を損なって聞いてもらえない。のように、もそも交渉のスタートに立てないこともあるのです。そういった感情の行き違いを無くしてあげることが管理会社の立場として大事だと思っています。その為にお互いの感情を整理して、事実をベースに物事を解決していかねばならない訳です。事実を曲げてはいけないとはいえ、注意点もあります。それは結果や本質を変えてはいけないフィルターやオブラートまではいいのかもしれませんが、相手の返答そのものを捏造してしまって、結果を変えてはいけません。例えば修繕についてオーナーはＮＯと言ったのに、相手にＹＥＳと伝えることはあってはいけません。それは最早「嘘」ですからね。そうではなくて、双方の言い分だけをしっかりと伝えるだけでいいのです。例えばですが、こんな入居者がいたとしましょう。入居者「トイレから水が漏れてきた。こんなボロ物件に住んでやっているのに、こんなことまであるなんて最悪な物件だ」ここまでヒドイ言い方をする人はいないでしょうけどね。当然ながら上記のような言われ方をされた場合、多くの人は気分は良くないでしょう。ポンコツ翻訳家を通してみましょう。オーナーさんへの報告ですね　(本当は水漏れなら早急に対応しますが、例として) ポンコツ翻訳家「入居者さんからの連絡でトイレから水漏れが起っているそうです、お困りのようなので修繕しても良いでしょうか」となるでしょう。水漏れの不満を解決して欲しい。という部分以外はいらない情報ですから伝える必要はないでしょう。水漏れで困っているのも事実ですから。基本的には相手の感情の部分は抑えて伝えることが基本となるでしょう。感情だけは当人の価値観に大きく左右されてしまいます。あくまでも冷静に事実としての問題解決に徹するべきです。特に悪意ある言動については、取扱は注意です。発した本人も普段はそんなことはしないのに、トラブルなどで頭に血が上って口走ってしまったりするものです。根っからの筋違いなものでなければ、問題にすることもないでしょう。わざわざ伝えるまでもないでしょう。先ほどの例でいえば、「水漏れを早急に直して欲しい」という点以外は入居者自身もオーナーに伝えたい訳ではないでしょう。そうであれば、ポンコツ翻訳家はその部分を削除しても良い訳ですね。ポンコツ翻訳家を通して言葉を聞いたオーナーは「それは大変だ、すぐに対応してください」となるでしょう。そして問題解決へ進む。それでいいのだと思います。管理会社のスタッフは時に強い言葉を受けてしまい、まるで自らを責められているかのように思うことも多々あります。しかし、そんな時でも「ポンコツ翻訳家」としての能力を発揮させねばなりません。自分の怒りにまかせて物事を伝えたとしても誰も幸せにはなりません。管理会社で働く同志のみなさん、今年も一年お疲れ様でした。この言葉はそのまま受け取ってください。
賃貸管理「虎の巻」
2023年12月4日
管理スタッフが持つべき７つ道具　～ネジザウルス編～
まるで恐竜のようなフォルム今回も管理スタッフが持つべき７つ道具をご紹介します。前回は小型電動ドライバーでしたが、今回の道具はそれと対になるべき存在です。その名もネジザウルスです。このネジザウルスですが、簡単にいえばネジ山が潰れたネジを挟んで取るペンチです。管理を行っていると、ドライバー一本で直る修繕が本当に多いものです。現地を確認して、ドライバーで直るのであれば業者さんを呼ぶまでもなく、直してしまえば良いのですが、そこは中古住宅ネジが固着してしまっている場合も多いのです。そんな時に「もう少し」と思った瞬間、ネジをなめてしまい、ネジ山をつぶすことになります。そんな絶望の淵から救ってくれるのが、このネジザウルスです。なめたなら　まわしてしまえ　ネジザウルスこのネジザウルスの使い方ですが、至ってシンプルです。ペンチのような形状をしていますが、挟み込むのは主に先端です。写真は先端の画像ですが、先端は丸く穴になっており、縦に溝が掘ってあります。この部分を使ってネジの頭部分を物理的につかみ、人力で回すのです。こちらのネジはまだ大丈夫ですが、仮にこちらのネジをつぶしてしまったとしましょう。ちなみに奥に映っているような皿ネジだった場合はネジザウルスでは取れません。あくまで掴む範囲があることが条件になります。こんな感じで挟み、あとは柄の部分をしっかりと握って少しずつ回していくのです。大体、住宅に使っているネジはそんなに強く締めてはいませんから、大体これで回せてしまいます。小型電動ドライバーとネジザウルスはセットで持っています。管理スタッフであればこのセットは手放せないものです。ちなみにネジザウルスは種類がいくつかあるのですが、比較的小さいサイズで十分だと思います。お試しください。
賃貸管理「虎の巻」
2023年11月29日
管理スタッフが持つべき７つ道具　～電動ドライバー編～
今回から不定期に管理会社７つ道具シリーズですサイズ感と性能が丁度いい管理会社やオーナーさんも現地に行く際に最低限持って行って損のない「管理会社７つ道具シリーズ」です。初回は写真の通り「電動ドライバー」です。電動ドライバーといえばこちらを想像するかもしれません。しかし、こちらは通称「インパクト」と呼んだりします。主に建築現場など本格的な作業で必要となります。ハイパワーな作業に適しておりますが、大きさやパワーも含めてオーバースペックです。今回ご紹介したいのは当初の画像の小型電動ドライバーというタイプです。通常使う程度のドライバーサイズでバッテリー内蔵になっています。パワーが「弱いから丁度いい」具体的な使い方ですが、通常のドライバーと同じです。画像のタイプですと真ん中のツマミを前後にスライドすることで正転、逆転を切り替えます。そして最大のメリットはパワーが無いこと　です。パワーが有った方がいいんじゃないの？と言われるかもしれません。しかし、管理会社スタッフが現地に行って対応する程度の内容では、基本的には人力以上のパワーは必要ありません。例えば建具のネジが緩んでいる　などの場合にはパワーを掛け過ぎるとネジがナメたり、ひどい場合はネジそのものを切ってしまいます。この小型電動ドライバーは、パワーが無い為、そこそこの力が掛かると止まってしまいます。この締め具合が丁度いいんです。このドライバーが止まったところから、少しだけ人力で増し締めすると丁度いいのです。ドライバーというのは地味に体力を削ります。関節への負担もあるので、電動というだけで大分楽になります。充電も車で出来るＵＳＢケーブルで充電できる途中のインパクトタイプのドライバーですと、充電器は家庭用コンセントに差して、専用の充電器が必要です。しかし、この小型電動ドライバーはＵＳＢケーブルで充電が出来るのです。ということは、車のシガーソケットなどから充電することが出来る為、現地対応をする車に積んでおけば良いだけです。こういった点も優れているのでおススメなのです。個人的には写真のＶＥＳＳＥＬ(ベッセル)というメーカーの物が使いやすくて好きです。しかし、どのメーカーも大差はありません。なぜならパワーなど必要ないため、そんなにメーカー差も出ません。好きな物を使っていいと思います。価格は３０００円～５０００円程度ですが、コストパフォーマンスは高いです。私を含め管理会社スタッフは車に必ず１本は積んでおります。建具の調整、ネジの増し締め、住警器の取り付けなど簡易作業の多い管理スタッフには必需品です。似たものでペン型の電動ドライバーもありますが、こちらで十分です。持っておいて損はありません。また次回以降も便利な道具をご紹介したいと思います。
賃貸管理「虎の巻」
2023年11月28日
管理会社スタッフが覚えておくべき慣用句と言い回し　ＴＯＰ２
使い勝手が良いものを経験からご紹介しますなぜ慣用句・ことわざを使うのか？管理会社というのは苦情対応は必須です。苦情対応というのはデリケートなもので、言葉一つで相手を怒らせてしまったり、逆に言葉一つで相手を冷静にしたりすることがあります。そんな管理会社に身を置いている私ですが、苦情対応は正直得意でございます。今でも「どうしようもない苦情は私に持ってくること」というのが社内ルールにもなっています。そんな私は社内社外問わずたまに「クレーム対応のコツとかありますか？」と質問を受けます。改めて自分自身の苦情対応を思い返してみると、会話の随所に慣用句・ことわざを使っていることに気付きました。少し余談になりますが、慣用句・ことわざというのは次のような定義があるようです。「ことわざ」は一つの文で意味が完結し、教訓や格言などを表す言葉ですが、「慣用句」は独立した複数の単語を組み合わせ別の意味になる定型句で、慣用句単体で独立した言葉としては扱わないものが多いです。簡単に言うと、ことわざは単体で使う事が出来ますが、慣用句は前後の文章が必要になる表現が多いものになります。例えば、「猿も木から落ちる」ということわざは単体で意味が通じますが、「舌の根の乾かぬうち」という慣用句は前後に文章がなければ単体では意味を成しません。ことわざ・慣用句の百科事典より引用なぜ私はこの慣用句・ことわざを使うのかといえば直接的ではなく、曖昧に伝える時に便利だから苦情対応は時に正論が役に立たないことがあります。それは相手の自尊心や感情の起伏などがあり、正論をぶつけたからといって解決することは少ないのです。そんな時に慣用句・ことわざを使うことでクッションのような役目を果たすことがあります。今回はそんな苦情対応が得意な私が「便利な言葉だな」と思っている2つをご紹介しようと思います。特に「苦情対応が苦手」「上手く伝えられない」という管理会社スタッフには参考になれば嬉しいです。釈迦に説法これは良く使います、なにせ嫌な気持ちがしませんからね人がイライラしやすい状況はいくつかありますが、こんな状況は本当にイライラするものです。それは自分が知っていることを長々説明されること正にこの「釈迦に説法」の意味ですね。意味としては＝「物事を知り尽くしている人に、その道を説くことの愚かさ」の例え知っていることを説明されると「私のことを何も知らないと思って馬鹿にしているのか？」となる訳ですね。こうなると本題に入る前に相手は気分を害してしまい、本題でない部分で引っかかってしまうのです。「じゃあ知っている人には説明しなければいいじゃないか」と思うでしょうが、そうとも言えない事態が管理会社には来ます。管理会社の立場で、この言葉を使うべきタイミングは以下のような時です。相手に知識があるか分からないが説明が必要知っていたとしても、確認も含めて説明したいこういった状況で便利な言葉です。苦情対応では相手との認識の違いは致命傷になることがあり、相手が知っていたとしても手順や認識違いを埋める為に再度の説明をすることは重要です。しかし、そんな時に相手に知識があるかどうかというのを訪ねたり、「ご存じですか？」と聞くことすらも失礼な行為と捉える人もいるので「私はあなたに知識がある人というのを知っていますが、あえて説明させてもらいますね」というニュアンスで使えます。使い方としては「○○さんには釈迦に説法かもしれませんが、△△は■■でして～」のように頭に使うのが一般的です。この時に○○さんのようにお名前を付けるといいと思います。体感ですが、名前をつけることでより相手はすんなり聞いてもらえる印象です。相手がその事を知っている人であったら「ご存じでしょうけど、確認の為です」というニュアンスになりますし、もし知らなかったとしたら純粋にその後の説明を聞いてもらえればいい。となりますので誰も被害を受けません。これを使うと「知っていることを長々と説明されて馬鹿にされた」「無駄な時間を過ごした」という誤解を避けることが出来ます。知っている人でも釈迦に説法を付けると大人しく聞いてくれて、その後の話もスムーズにいきます。なにせ相手を釈迦として認めているという言葉の響きも素敵ですよね。便利な言葉でよく使います。誤解を恐れず言えばいつかは言わねばならない時におススメです。苦情やクレーム対応というのは基本的には、相手の怒りや不満を気遣いながら進めていくのが基本となるでしょう。しかし、そんな中でもこういった時が来ます。ここはハッキリと言うべきだというタイミングと言葉が降ってくる時があるのです。それは時に相手の要求を拒絶することかもしれませんし、相手にとっては耳の痛い話かもしれません。相手を気遣い過ぎて、その言葉を曖昧にすると事態を好転させるどころか、泥沼化する恐れもある時に使うのです。そんな強い言葉を使う時におススメなのが「誤解を恐れずに言えば～」です。使い方としては自分からも良いのですが、相手の言葉にカウンターで使うことも多い言葉ですね。例えば[ 「誤解を恐れずに言えば、絶対にやらない方がいいと思います」などハッキリとした言葉の前に持ってきましょう。また、時に相手が強い言葉を不貞腐れ気味に使ってきた場合に同意する時も使います。相手「じゃあ私に○○しろってことですか？」私「誤解を恐れずに言えば、そうですね」こんな感じです。大体この言葉を使うと相手は一瞬止まります。そして、その後にゆっくりと理由を説明していくという流れです。仮に相手が更に言葉を受けてヒートアップした場合でも、頭に「誤解を恐れずに言えば」が付いているので、「そこは誤解です」と言いやすい訳です。「私が言いたいのはあくまで○○という部分だけです」という風に説明していくのです。どちらかというと、議論で埒が明かない場合などに使うと相手が一旦停まってくれたりするので便利な言葉ですね。相手にハッキリと意思や方向性を示す時に使っています。膠着状態に陥った時などに局面を打開する時には有効だと思いますよ。やっぱりクッション言葉苦情対応をしていると言葉尻一つで相手の受取り方が変わるというのがよく分かります。だからこそ、相手に印象的な言葉で心の準備をしてもらうことが必要なんだと思っています。また、こういった慣用句や言い回し一つで相手の思考が一旦「ん？今の言葉なんだっけ？」といった感じで間が出来ることも有用だと思っています。他にも言い回しや慣用句でおススメを思い出したらご紹介したいと思います。全国の管理会社の同志のみなさんもおススメがあったら教えてください。
賃貸管理「虎の巻」
2023年10月2日
ゴミ捨場の不法投棄に怒り心頭　～怒りの警告文～
最後まで読んでくださいね不法投棄は犯罪です当社ではある物件で冒頭の画像をゴミ捨て場に掲示しましたゴミ捨て場のマナーですが、各管理会社やオーナーさんには頭の痛い問題です。住民のマナーもさることながら、通りに面していたりすると近隣からの持ち込みなどの問題もあるものです。警察などに通報したとしても、本気で捜査を行っていただける訳でもありません。そうすると最終的にはオーナーや管理会社の負担で処分せざるを得ません。という負のスパイラルを断ち切る為に掲示したのは特に被害の多い１物件のみですが、今後は他物件へ拡大しようと思っております。敷地内ゴミ捨て場のメリットデメリットこの問題は賃貸物件におけるメリットとデメリットのバランスが難しい問題です。一般的にゴミは地域のゴミステーション等に出すことが本来ではあります。しかし、問題はあります。地域ですと町内会などの自治組織が運営を担っていることもあり、多数のゴミが出る集合住宅を受け入れる余地の問題他にも地域に戸建てを建てて「永住」する目的の方と賃貸物件で「仮住まい」の方との意識の差各個人におけるモラルやマナーの差と問題は枚挙に暇がありません。一方で賃貸物件であれば敷地内にゴミ捨て場があるということは、各居住者のゴミ出しの手間を大幅に削減してくれることで、入居率を上げる施策の一つでもあります。ですが当然、敷地内でゴミ捨て場を管理するという手間、不法投棄時には行政は中々助けてはくれず、処分費用などのコストが掛かることなどはデメリットと言えるでしょう。昔に比べると地域とのつながりが希薄になっている昨今、ゴミや地域に対する意識というのは低下している印象があります。強硬策我慢の限界です今回、掲示に至った物件は通りに面しております。これまでも住民の方から「車で来てゴミを捨てる人がいる」という話を聞いておりました。そういったルール違反を平気でするモラルの方というのは、当たり前かもしれませんが、分別作業などもしておりません。当然ですよね、そういったルールを守れる人なら他所のゴミ捨て場に持ってくることなどはしませんから。正直に言えばそういった方への警告であり、今後発見した場合はそれなりの法的手段も取ろうと思っております。不法投棄や分別をしないゴミは法律違反となります。当社では、証拠とともに警察へ訴え出ます。じゃあ晒していいのか？プライバシーなどの問題ですか？問題ないですよここまで読まれた方で思った方はいませんか？だからといって皆にさらすような行為は良いのか？と胸を張って答えますいいんですよ！別になぜなら写真の人物は社長である私なのだから私も当初は犯人の画像を出そうかと思いました。しかし、一旦は保留することにしました。そして、私を撮影モデルにして警告文を作ることにしました。これを見て「本気で実行しそうだ！危ない」と思って、不法投棄を止めてくれれば結構です。私も本来は法的対応など好んでしたい訳ではありません。ここまで読んでもう一つの疑問が出ませんか？なぜネタバレするのか？と答えとしては、不法投棄するようなモラルやマナーの無い方はわざわざ当社のブログまで見ないでしょう。ということが一つとやり方の是非は別として効果があったので、参考になればとご紹介したいのが一つあとは、仮に不法投棄する方がもしこの記事を見ていたとしたら防犯カメラ画像に自作自演を行い、画像を加工して現地に張り出す位のことを会社の代表がやるような管理会社です。この位の労力や手間を掛ける人間は、あなたを突き止めた場合、本気で法的対応をするぞ！という警告を発したいのです。実際に今後も不法投棄が続いた場合、本気で法的対応や画像をさらす、実行する気合があると伝えたいのです。そうでなければ、しっかりとゴミ出しマナーを守っていただけている当社の入居者さん、物件のオーナーさん達が可哀想です。最後にここまで読んでいただいた方の内、不法投棄をした方へ今回は自作自演ですが、私は本気でやりますからね私はオーナーと入居者を守る為なら、張り込みも持さない人間です。あなたが不法投棄した時に物影から身長１８２ｃｍ体重８５ｋｇの男が近づいてきたら、ご注意ください。お互いの為に不法投棄はやめましょうね。
賃貸管理「虎の巻」
2023年9月15日
ここが変だよ賃貸の法律　～無断駐車・残置物・家賃滞納～
誰を守っているのか？先日、牛丼大手チェーンがお店に無断駐車する方に向けて、車に大量の張り紙をしたことなどがニュースで取りざたされておりました。ニュースに対する一般の方のコメントでは概ねお店側の行動に同情的なコメントが多く散見されました。しかし、この張り紙行為は器物損壊にあたる可能性があり、逆に牛丼大手チェーン側が損害賠償を求められる可能性があります。不条理なものです。今回は我々、賃貸管理を行う管理会社が苦しい立場に置かれる法律をいくつかご紹介してみようと思います。ご紹介する内容は管理会社だけでなく、他の善良な入居者の方々にも影響を及ぼすこともあるのです。管理会社も苦情や助けを求める声に対して、改善をしたいのですが、法律違反をすることは出来ません。今回はそんな「誰を守っているのか？」という法律とその法律で違反もしない普通の入居者の方々への影響を紐解いてみたいと思います。無断駐車まずはここから道路上にある違法駐車は警察が管轄となり、罰金やレッカーをすることが可能です。しかし、冒頭のお店やアパートマンションへの無断駐車は警察の管轄外となってしまいます。では冒頭のように張り紙をしたり、レッカーなどをして請求することは出来るのでしょうか？答えは当然「できません」張り紙についてはテープなどを使わずに、ワイパーに挟むなどの警告にとどめる必要がありますし、レッカーなども出来ません。前述した通り、逆に器物損壊などで訴えられる可能性もあります。警察を呼んだとしても、盗難車か否かの判断は可能で、盗難車等であれば警察に委ねることが出来ますが、そうでない以上はそれ以上の措置は取ってもらえません。駐車違反は公道上のみの適用で私有地には適用されません。そうすると無断駐車をされた側が出来ることは、警告などを発することしかできません。警告も「罰金〇万円」などは踏み倒す前提であれば効力は無いに等しいものです。また、車のナンバーなどから所有者を割り出すことも可能ですが、数日に亘って無断駐車されているなどの事情が無いと教えてもらえません。損害賠償をしようにも裁判所に訴え出て、民事で法的手続きを進めなければいけませんが、裁判に要する労力と費用を勘案しても、とても満足いくようなものではありません。管理会社としては、既存入居者さんに空いている駐車場があればご案内することしか対応策はないのです。もちろん、他の入居者さんが停めているのであれば連絡の取りようも有るのですが、部外者や近隣の方であれば解決策は皆無です。解決策は「裁判所に訴え出て、取れるか分からない微々たる損害賠償をする」という手だけです。それも、長期間継続して繰り返すような場合のみ可能で、今日自分が停めたい区画に無断駐車が発生した場合は無力です。速攻性もなければ、なぜ無断駐車された側が損する結末しかないのでしょう。個人的には私有地の無断駐車についても違法駐車として警察の罰金やレッカーなどの対象にして欲しいと思っております。残置物ゴミにしか見えなくても所有者がいるというのが厄介です続きましては「残置物」です。残置物というのは、入居者が残していった物です。これは様々なケースがありますが、例えば「夜逃げ」などもそうです。家賃を滞納したり、何かしらの事情があってお部屋や敷地に荷物を置いたまま、無断で退去すると残置物の完成です。これもまた困ったことに勝手に処分すると法的には所有権の侵害となってしまうのです。他にも退去する時に置いていった自転車やバイクなども困った残置物となります。管理会社や大家といえど勝手に処分することが法律上は難しいのです。国もようやくこの「残置物問題」に対して切り込むべく、残置物に関するガイドラインなども策定しましたが、そんな国でも「これでも訴えられるリスクは多少ある」と困ったコメントまでついております。明らかにゴミであったとしても、裁判を経て、一定期間保管し、それでも所有者が現れなければ処分を認められる。しかも費用は全額オーナー持ち。自転車やバイクも同様です。現在の居住者の方のスペースを奪ってしまい、ボロボロの自転車やバイクは美観を損ねます。所有権というのは大変強い権利で十分に尊重すべきとは思いますが、他人に迷惑をかけるような物に対してまで認める必要はないように思います。これも公道上であれば管轄は国や自治体となりますが、私有地というだけで解決策は無くなってしまいます。家賃滞納最後は家賃滞納です。最近は家賃保証会社の普及により、家賃滞納の対応をすること自体が管理会社の作業から外れてきました。我々管理会社としても非常に労力が掛かる業務であったことから、保証会社の存在は現在切っても切れない関係となっています。反面、お部屋を借りる方からすると「なんで保証料を払わなければならないんだ！」という気持ちになることでしょう。統計上の数字になりますが、大体95％の方は家賃を滞納しません。しかし、そんな5％程度の方の為に善良な95％の方も保証料を支払わなければならないのです。「そんなの滞納した人にだけ責任取らせてよ」「滞納したら追い出せばいいじゃない、契約書にも書いてあるでしょ」そういう声も聞こえそうです。しかし、家賃保証会社が無かった時代も滞納リスク分は全部屋の家賃に含まれていたのです。昔から「20部屋に1部屋は滞納する」というデータはありました。ですから、大家さん側としては１部屋程度滞納したとしても利益が出るような家賃設定になっていたのです。ひどい話だ！と思いますでしょうか。しかし、家賃滞納というのは滞納した側を借地借家法という法律で強く強く守られているのです。少々家賃滞納をしたからといって賃貸借契約を解約して出て行ってもらうことは出来ないのです。ちなみに家賃滞納を原因として大家側から契約を打ち切る場合、最初に必要な滞納の目安は 3カ月ですつまり、家賃滞納も３か月溜まらないと裁判すら出来ない状態なのです。しかも、裁判はそこからスタートし、強制執行に至るまでには更に数か月掛かるのです。全て解決するまでに１年近く費やすことも珍しくはありません。ふーん、と思われるかもしれませんが、これは中々異常なことと思うのです。一般の感覚で例えば１０円の食料品をスーパーで支払わずに食べたとしましょう。お店を出た瞬間捕まります。みなさんのお仕事で、物を引き渡したり、サービスを提供してお金を支払わなければどうでしょう？もちろん、住居というのは生命の維持に不可欠といえるでしょうが、それにしても判決までのスピードや自己負担の大きさ、残置物の撤去処分、裁判費用なども所有者側が圧倒的に負担が重すぎるのです。こういったリスクの分散化として家賃保証会社が台頭することになり、約９５％の善良な入居者さん達もリスクの分散の為に保証料を支払わなければならなくなったのです。法律がもっと家賃滞納に対して柔軟になっていれば、それこそ「滞納した方」と「普通に家賃を払っている方」の負担は違ってくるのです。強すぎる法律は大多数の善良な人を苦しめるあるべき社会とは何でしょうか？ここまでご覧になっていただき、いかがでしたでしょうか？大家や管理会社が苦労するだけでしょ？いいえ負担がみなさんのような善良な方で分担することになるのです。現状を見てみましょう。どうでしょうか、みなさんの大多数が家賃滞納をしないにも関わらず、家賃保証料を余儀なくされていませんか？家賃保証会社は、長期滞納者の訴訟及び強制執行までの費用を大多数の方からいただく保証料等から捻出しています。これをもって「家賃保証会社が悪徳だ」とはなりません。なぜなら家賃保証会社があるおかげで家賃を下げられているのが現状だからです。以前は滞納リスクを全体の家賃でカバーしていました。しかし家賃保証会社が出来てからというもの原則オーナーは滞納リスクはカバーされた為、それぞれの家賃を適正な額で設定することが可能になったのです。その為、以前と比べると敷金礼金０というのも珍しくなくなりました。それは家賃保証会社がいるので滞納に備えた敷金や礼金などを取らずに済むようになったからです。しかし、その反面として家賃保証会社利用必須という物件が増えたのです。他の問題もそうなのです。無断駐車や残地物、家賃滞納などの問題がもっと法的に「早く・安価・簡単」に解決することが出来たなら、みなさんのコストは下がっていくのです。「たまに起きる不都合な問題」に備える為に保険や保証会社等のコストとなって、９５％以上の普通の皆さんに負担となってしまいます。このように一見弱者保護に見える法律は大多数の普通の方々を苦しめてしまうのです。「大家が儲かるんだから、大家がその分を負担すればいいじゃない」という方もいるかもしれませんが、それもまた堂々巡りです。昔に比べると現在の大家業というのは大変です。昔より法律も厳しくなり、大地主でウハウハというケースは稀です。そもそも、賃貸物件というのは収益が出るから各地に建っているのです。収益にならなければ、便利な場所に賃貸住宅は建ちません。そうなると競争力も働かなくなり、家賃は高騰していくでしょう。ある意味投資家達が競うことで質のいい物件が安価になるという側面もあるのです。結局は誰かの負担になり、その負担は広く皆で負担しているのです。でも、ここまで書いた無断駐車や残置物のように「やったもん勝ち」のような部分が変わるだけで、９５％の方達に余計な負担が無くなることも可能なのです。もちろん本来の弱者と呼ばれる方を守る法律は必要だと思います。しかし、今の世の中では「多くの普通の方を苦しめ、一部の悪意のある人の尻拭いを大家と普通の方で分担せざるを得ない」状況です。家賃滞納については諸事情ある場合もありますが、無断駐車と残置物については何とかなりませんかね。正直者や普通の方がしわ寄せを受ける社会は嫌なのです。国土交通省の皆さん、よろしくご検討のほどよろしくお願いします。
賃貸管理「虎の巻」
2023年9月10日
安易に除草剤を使ってはいけない理由　～失敗談と正しい使い方～
草むしりするより楽に見えるんですが、当社でも大失敗の経験があります効果はあるが使い方は注意全国の地方物件をお持ちのオーナーの皆さま、夏場の雑草との闘いお疲れ様です。そう、日差しの強いこの季節、雑草のやる気は気温と共にグングンと伸びてきます。「２週間前に完璧にキレイにしたのに・・・・」あっという間に雑草は辺りを覆いつくします。ちなみに夏の雑草の復活の早さを例でご紹介しましょう。こちらは賃貸居住用ではありません。雑草が伸びてきた為、６月に除草を行いましたが、わずか２か月で覆いつくしてしまいます。こちらは６月の中旬頃草刈りを終えた直後、しっかりとキレイになりました７月上旬、チラホラと伸びてきました７月下旬、いよいよ全体を覆いつくしてきました。８月上旬、高さが出てきました８月下旬、刈ったころの面影はありません。また除草です。雑草の力強さを見るには十分だといえるでしょう。そんな雑草との闘いですが、便利な物があります。除草剤ですが、使い方を間違うと効果どころか痛い目を見てしまいます。私も過去に痛い目をみてしまった恥を皆さんに経験談としてお伝えしようと思います。除草剤には大きく２種類一口に除草剤といっても２種類程あります。液体タイプと粒材タイプに分かれます。色々と違いは各社であるのですが、ざっくりと説明するなら今生えている草を枯らすのが液体タイプこれから生えないようにするのが粒材タイプと覚えておけばいいと思います。効果は液体タイプはすぐに枯れますが、土壌への影響は軽微で、その後も植物を植えることも可能です。一方粒材タイプは、土壌から浸透していくので効果は遅いですが、持続性は３～６か月持続するそうです。液体タイプはこのように大きなボトルが特徴　●ッグ●モーターの件で一躍有名になった除草王、確かに効果は抜群ですこちらが粒材タイプ、雨などで浸透していきます。土壌自体に効果がある為、しばらくは作物も植えることは出来ません。ちなみに液剤タイプを使う場合でも枯れた雑草の処分などは必要になってきます。大失敗やってしまいましたこのような特徴があることから、除草剤を使う場合でも液体タイプを使うことが多かったのです。その理由としては土壌まで影響のある粒材タイプでは、隣地も含めてどのような影響が出るか分からない。という点でした。しかし、その日はやってきたのでした。ある日のこと店舗の電話が鳴ります。「そちらの物件の隣にある畑の作物が枯れた」冷や汗が出ます。しかし、私たちはお隣が畑や花壇などがある場合には除草剤は使わない方針でした。その為、最初は当社の落ち度か半信半疑ではありました。現地にいくと、確かに作物は枯れていました。そして当社の作業スタッフに確認をすると「液体タイプだったので、雑草にしか掛けていません」とのことあー、使っていたのか・・・液体タイプは掛けた範囲にしか効果は出ないのですが、因果関係を証明するのは難しいものです。先方も「液体タイプでも、その後に雨が降れば土壌に染み出すこともある」とのことこの因果関係の証明は難しいものです。結局、私も畑や花壇の近くでは使わないという方針を破ってしまっていたこと、影響が無いとは言い切れないことから作物分を買い取らせていただくという結果になりました。隣地の方はこちらの謝罪と対応を評価していただき、無事和解することができたのは幸いでした。便利だが正しい使い方をこれを教訓にし、除草剤は原則禁止としました。やはり隣地との因果関係を証明することは非常に困難であることと、一旦トラブルになってしまえば今後お隣さんとの関係をまずくしてしまいます。いかに「関係ない」としても疑念などを払拭するのは困難になります。その為、やむを得ず使う場合でも以下のようにしました。隣地に畑や田、花壇、お庭などがある時は使わない傾斜地の上の方では使わない水路が近い場合も使わない上記に当てはまらない場合でも風の強い状態で使用しないこれらはメーカーの注意文にも書いてあったりしますが、一層注意が必要です。傾斜地や水路などは雨などにより成分が流れていくことを懸念している訳です。除草剤自体は便利で効果的ですが、一旦被害が出てしまうと立証は困難なうえ、ご近所トラブルになり、気まずい関係になるのは得策ではありません。今回は大失敗の経験談も含めて、除草剤についてご紹介しました。最近、地域によってはシルバー人材センターが草刈りなどの受託を辞めていくエリアも多く、オーナーにとっては大変な作業となってきますが、除草剤なども上手に使っていけばいいと思っております。みなさんの参考になれば幸いです。
賃貸管理「虎の巻」