(4ページ目)安易に除草剤を使ってはいけない理由　～失敗談と正しい使い方～ | 霧島市・姶良市の賃貸管理のご相談ならロータスホーム

2023年9月10日
安易に除草剤を使ってはいけない理由　～失敗談と正しい使い方～
草むしりするより楽に見えるんですが、当社でも大失敗の経験があります効果はあるが使い方は注意全国の地方物件をお持ちのオーナーの皆さま、夏場の雑草との闘いお疲れ様です。そう、日差しの強いこの季節、雑草のやる気は気温と共にグングンと伸びてきます。「２週間前に完璧にキレイにしたのに・・・・」あっという間に雑草は辺りを覆いつくします。ちなみに夏の雑草の復活の早さを例でご紹介しましょう。こちらは賃貸居住用ではありません。雑草が伸びてきた為、６月に除草を行いましたが、わずか２か月で覆いつくしてしまいます。こちらは６月の中旬頃草刈りを終えた直後、しっかりとキレイになりました７月上旬、チラホラと伸びてきました７月下旬、いよいよ全体を覆いつくしてきました。８月上旬、高さが出てきました８月下旬、刈ったころの面影はありません。また除草です。雑草の力強さを見るには十分だといえるでしょう。そんな雑草との闘いですが、便利な物があります。除草剤ですが、使い方を間違うと効果どころか痛い目を見てしまいます。私も過去に痛い目をみてしまった恥を皆さんに経験談としてお伝えしようと思います。除草剤には大きく２種類一口に除草剤といっても２種類程あります。液体タイプと粒材タイプに分かれます。色々と違いは各社であるのですが、ざっくりと説明するなら今生えている草を枯らすのが液体タイプこれから生えないようにするのが粒材タイプと覚えておけばいいと思います。効果は液体タイプはすぐに枯れますが、土壌への影響は軽微で、その後も植物を植えることも可能です。一方粒材タイプは、土壌から浸透していくので効果は遅いですが、持続性は３～６か月持続するそうです。液体タイプはこのように大きなボトルが特徴　●ッグ●モーターの件で一躍有名になった除草王、確かに効果は抜群ですこちらが粒材タイプ、雨などで浸透していきます。土壌自体に効果がある為、しばらくは作物も植えることは出来ません。ちなみに液剤タイプを使う場合でも枯れた雑草の処分などは必要になってきます。大失敗やってしまいましたこのような特徴があることから、除草剤を使う場合でも液体タイプを使うことが多かったのです。その理由としては土壌まで影響のある粒材タイプでは、隣地も含めてどのような影響が出るか分からない。という点でした。しかし、その日はやってきたのでした。ある日のこと店舗の電話が鳴ります。「そちらの物件の隣にある畑の作物が枯れた」冷や汗が出ます。しかし、私たちはお隣が畑や花壇などがある場合には除草剤は使わない方針でした。その為、最初は当社の落ち度か半信半疑ではありました。現地にいくと、確かに作物は枯れていました。そして当社の作業スタッフに確認をすると「液体タイプだったので、雑草にしか掛けていません」とのことあー、使っていたのか・・・液体タイプは掛けた範囲にしか効果は出ないのですが、因果関係を証明するのは難しいものです。先方も「液体タイプでも、その後に雨が降れば土壌に染み出すこともある」とのことこの因果関係の証明は難しいものです。結局、私も畑や花壇の近くでは使わないという方針を破ってしまっていたこと、影響が無いとは言い切れないことから作物分を買い取らせていただくという結果になりました。隣地の方はこちらの謝罪と対応を評価していただき、無事和解することができたのは幸いでした。便利だが正しい使い方をこれを教訓にし、除草剤は原則禁止としました。やはり隣地との因果関係を証明することは非常に困難であることと、一旦トラブルになってしまえば今後お隣さんとの関係をまずくしてしまいます。いかに「関係ない」としても疑念などを払拭するのは困難になります。その為、やむを得ず使う場合でも以下のようにしました。隣地に畑や田、花壇、お庭などがある時は使わない傾斜地の上の方では使わない水路が近い場合も使わない上記に当てはまらない場合でも風の強い状態で使用しないこれらはメーカーの注意文にも書いてあったりしますが、一層注意が必要です。傾斜地や水路などは雨などにより成分が流れていくことを懸念している訳です。除草剤自体は便利で効果的ですが、一旦被害が出てしまうと立証は困難なうえ、ご近所トラブルになり、気まずい関係になるのは得策ではありません。今回は大失敗の経験談も含めて、除草剤についてご紹介しました。最近、地域によってはシルバー人材センターが草刈りなどの受託を辞めていくエリアも多く、オーナーにとっては大変な作業となってきますが、除草剤なども上手に使っていけばいいと思っております。みなさんの参考になれば幸いです。
賃貸管理「虎の巻」
2023年9月7日
住宅用火災警報器　～詐欺事件も、今一度知っておこう～
賃貸では主に２種類電池交換が必要ですという詐欺先日テレビを見ていると、住宅用火災警報器の交換をめぐる詐欺事件があった。との報道を見ました。「あんな物でどんな詐欺するんだろう？」と思って見ていると、要は「電池切れのようなので電池を交換します」と費用を請求したものの、実際は中古の電池に交換したという何ともお粗末な詐欺。 https://www.youtube.com/watch?v=ganKxi8p2-I しかも１個の交換で２万円～３万円もの費用を取っていたとのこと。そりゃ高い。今回はこの火災警報器について、おおまかな仕組みや役割と交換方法などをお知らせしていこうと思います。特に賃貸物件についてのお話になりますが、参考になればと思います。義務はあるが罰則はないまずは気になる罰則です。こういった業者は「法令で定められており、罰則や反則金があります」などと謳うことが多いものです。ちなみにこの住宅火災警報器ですが「義務」はありますが現在「罰則」はありません。「じゃあつける必要はないんじゃ？」となりますが、そこは別です。火災になった時の責任問題となる可能性がある為、やはり取り付けておくことが良いでしょう。もう一つ、取り付けの義務は「必ずしも大家ではない」という点です。所有者、管理者、入居者に設置義務があるので「必ずしも所有者」という訳ではありません。しかし、そうなると「誰の物？」という点や入居者が入れ替わる度に入居者が設置したのか？を確認することは不可能といえます。やはり所有者が取り付けておくことが一番スムーズであり、責任問題に発展しないのではないでしょうか。独立式と連動式こちらは独立タイプ　ヒモやボタンがあることが特徴です。火災警報器は条例などにもよるのですが、基本的には「階段と寝室」に設置することとなっております。例えば２ＤＫのように「どちらを寝室にするか分からない」という間取りについては基本的にはどちらも付けておくが正解でしょう。そして種類については２つあります。独立しているか、連動しているかこれは何と連動しているか？ということですが、火災が発生した時に非常ベルが鳴り響くようなタイプが「連動タイプ」となり、火災を検知した時にその感知した警報器だけが鳴り響くのが「独立タイプ」となります。規模が大きいマンションやアパートになると、火災による被害が大規模になる恐れがあります。そこで一定規模以上の建物では火災報知器が各部屋繋がっており、火災を感知すると全館に対して非常ベルなどで知らせるようになっています。他方、比較的小規模なアパートや戸建てなどでは、独立タイプで良いという風になっています。見分け方としては「独立タイプ」はヒモや点検用のボタンなど直接確認が出来るようになっています。こちらは連動タイプです、火災を感知すると非常ベルが全体に鳴り響きます。交換の目安交換の目安は大体１０年と言われています。先ほどの連動式については配線は全戸で繋がっておりますし、電気は配線で繋がっておりますので、交換は基本的に消防設備の業者が行います。対して戸建てなどの独立タイプは電池式になっています。冒頭の詐欺事件などはこの電池切れを狙った犯行という訳です。住宅用火災警報器の電池切れのサインですが、「ピッ、ピッ」と音がなるメーカーもあれば「電池切れです」とアナウンスをするものなど、様々です。テスト用のボタンやヒモを引くと「電池が少なくなっています」などの音声でも確認できたりします。多くはピッピッという音で最初は何が鳴っているか分からないものが多いと思います。また、交換時期にくると、火災になっていないのに警報音が鳴ったりする誤作動が出る場合もあります。いずれにしても、そのような症状が出た場合は交換の時期となっているでしょう。それ以外での不具合は非常に珍しいものです。交換は「電池のみ？」「まるごと？」個人的にはまるごと交換をおススメ独立タイプの交換は簡単です。対して連動式は消防設備系の業者さんに任せましょう。独立タイプは基本的には本体部分を持ち反時計回りに回すと本体が外れる構造になっています。本体を持って回すと外れます。その後台座が現れるのですが、これは２本のネジで天井や壁に止まっているだけなので、ネジを取ってしまえば大丈夫です。そして、肝心の交換方法ですが本体ごと交換をおススメします今回の詐欺事件では電池のみの交換をするようでしたが、そもそも本体の交換目安は１０年です。そして電池が切れるのは経験上、大体７年以上経ってからだと思います。そうすると、電池を交換しても残りは２、３年程度になってしまいます。そして電池のみの交換は現在では１個当たり900円～1000円程度です。対して本体ごと交換は2500円～3000円程度です。電池を交換しても本体交換がもうすぐ来てしまうのであれば、本体ごと交換してしまった方が先々は安価になります。ちなみに交換は簡単です。プラスドライバー１本あれば５分程度で替えられます。とはいえ脚立に乗って作業となりますので、転落に注意して無理をしないようにしてください。業者さんに頼む場合ですと地域によりますが、６０００円～という所が多いかと思います。業者さんは電気屋さんで大丈夫です。いかがでしたでしょうか。仕組みや罰則などの知識があれば詐欺などに引っかかってしまう恐れは減ると思います。それにしてもいつの世も「消防署の方からきました」的な詐欺は無くならないものですね。みなさんもご注意ください。
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2023年8月1日
不動産会社で働くのに「人見知り」は長所になる
不動産会社は明るい人ばかりだと思っていませんか？実は私も人見知り私は人見知りです。しかし、私と会ったことがある人に言っても信じてもらえません。どうやら周りの人は、私を社交的で明るい人と思っているフシがあります。ですが、本当に人見知りなのです。休日などは人と会うことは少なく、初対面の方と会う時はお客様含めて、とても緊張しています。話している相手が楽しそうにしているか、自分といてつまらないと思っていないか常に不安です。みなさんは不動産会社の社員やスタッフというと印象はどうでしょうか？常に明るく元気よく、最近の言葉でいえば「陽キャ」だと思っていませんか？そんな「陽キャ」な雰囲気が苦手なそこの「人見知り」のアナタ！実は不動産業界で働く人場合「人見知り」も武器になるのです！「不動産業界で働いてみたいけど人見知りだし・・・」という方へ向けて「人見知り」が武器になるということを今回はご紹介したいと思います。なぜ人見知りは長所になるか？ネガティブだからこそイイんですそんな人見知りの皆さんですが、大体共通しているのは人の顔色を伺ってしまう人見知りの方は基本的に自分に自信がないことが多く、相手が楽しそうにしているか？自分の振る舞いを不快に思っていないか？などが気になってしまいます。楽しそうに話す人に憧れに近い感情を持ち、「自分もあんな風に楽しそうに人と接することができたらイイのにな」と思ったりします。ですが、この能力こそ長所になるのです！不動産業はこの能力を持つことで武器になることがとても多いと思っています。その理由を挙げてみようと思います。相手の「隠れた要望」に気付ける不動産業というのはデリケートな情報を扱う業種です。個人情報の中でも住所や資産状況などを聞かずにはいられない職業です。そんな時に人の顔色を伺ってしまうというのは、プラスに働いてくれます。「この人が本当に叶えたいことはなんだろう？」「言えないだけで本音は別な気がする」など察してあげることが出来るのです。また提案する時などにも配慮が出来たりします。「自分の説明が届いているだろうか？」「気分を害さないように納得してもらおう」など気遣いに発展させることだって出来るのです。根っから明るくて人が大好きなタイプの方は逆にポジティブな気分にさせてくれたり、前向きな言葉でお客様を応援したりと、これはこれで良いのですが、隠れた要望を持っているタイプの人には「察してあげる」という人見知りの能力がプラスに働いてもくれます。不動産業は資産運用やお部屋探しと、その人の人生において大きな岐路をサポートしなければなりません。隠れた要望や察して欲しい事情など、デリケートな部分においては顔色を伺うという行為はとても役に立つのです。「人見知り」と「人嫌い」は違う似て非なるのですどうでしょうか？勇気が湧いてきませんか？私の右腕ともいうべき社員は極度の人見知りです。かなりのものです。私以上に人に緊張しており、社交的な場は特に苦手です。しかし彼はオーナーさんや業者さんからの信頼は厚く、とても優秀です。人見知りというのは決してマイナスに働かないのです。でも例外が一つだけ人嫌いでは無理な職業だと思います「人見知り」というのは「人は好きだが、緊張したり、積極的なコミュニケーションが苦手だったり、警戒してしまう」という状態だと思っています。そもそも人間に対して興味がなかったり、人とのコミュニケーションが嫌いという「人嫌い」なのであれば、不動産業は難しいかもしれません。私は「人見知り」と「人嫌い」は明確に違うと思っています。混同されがちなのですが違います。不動産業は衣食住の一角を担う業種です。そこに住む人や関わる人との出会いや関わりを嫌うのでは、正直難しいと思います。働く人にもお客様にもどちらにとっても不幸になるでしょう。「人は好きだが、苦手」だというのであれば、それは何のデメリットにもなりません。むしろ武器になるといえます。私も人見知りではありますが、人間は好きです。そして上手ではありませんが、少しずつ信頼を重ねていくことには抵抗がありません。もし、不動産業界に興味をお持ちの「人見知り」のあなたこの業界はあなたの天職になり得る場所ですよ！あなたの「人見知り」という能力を不動産業界は待っているのですから。この不動産業であなたと会えるのを楽しみにしております。でも、その時は出来ればあなたから話しかけてもらえると助かります。私も頑張って話しかけるようにしますので・・
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2023年7月24日
【再発防止】二度と滞納しなくなる魔法の一言
もう帰ってきてはダメですよ！滞納を繰り返させない私は何度も言いますが、滞納解決についてはかなりのものです。今までの滞納督促で弁護士などの法的対応に至ったケースはありません(保証会社は別ですよ) もう一つ、得意なことがあります。それは滞納を解消した後に再発させないことですそう、一度滞納してしまった方というのはクセになってしまうこともあります。溜まった家賃を分割で何とか弁済しても、しばらくするとまた繰り返す人。今回はこういった方に効く魔法の一言というテーマでお話しようと思います。ねぎらいと評価人は褒めるに限る結論から言いましょう滞納が解消したら「頑張りましたね、ありがとうございました」と連絡をするのです一旦とはいえ、滞納が解消したら私は連絡をします。滞納者は最初ムッとした感じで電話に出ます。この時点では「払ってないと思ってるんだろ！」という感じがほとんどです。私の第一声は大体「〇〇さん、今日のご入金で滞納が全て解消しました。長くに亘って大変だったことでしょう。でも、お約束を守ってくれてありがとうございました。」と声を掛けるのです。すると、まさかお礼を言われると思っていなかった入居者さんは一転して「こちらこそご迷惑をお掛けしました」とか「良かったです、ホッとしました」とか色々なパターンがありますが、一様に安心した声色になります。この連絡をした方はほぼ間違いなく以降は滞納をしません。たまに金銭的に苦しい状況に陥ったとしても、事前に連絡をくれます。「すみません、どうしても今月間に合わないのですが、〇〇日には必ず振込みます」等の連絡がきますし、約束を守ってくれるのです。裏切りたくないという心理完済まで至ったのです、そこは感謝してもいいのですまさか滞納していたにも関わらずお礼やねぎらいの言葉が来るとは思っていないのです。そこに感謝の連絡が来ると、滞納が解消したという事実とも相まって、嬉しい気持ちになるのでしょう。そしてそう思って欲しいのです。滞納する方というのは「成功体験」が少ない気がします。これまでの人生の中で「何かを達成して褒められた」という経験を久しく感じていない方がほとんどのように思えます。せめて我々だけでも、滞納を解消したという事実と頑張りにねぎらいと感謝という「成功体験」を与えてもいいのではないか？と考えています。すると「もうこういった思いはしたくない」とか「自分を信じ、評価してくれる、こんな人を裏切りたくない」という心理が働くのでしょう。以降の滞納はほぼ無くなることでしょう。私は以前から滞納については「脅しや正論では解決できない」と再三再四申し上げております。それで済むなら一番楽ですからね。でもなぜかそれではダメなのです。「なんで滞納された側が感謝やねぎらいをしなければいけないんだ」という正論も分かります。本来は当たり前のことですからね。でも、それでもあなたが達成したいことはなんでしょうか？滞納者に正論を言って論破することでしょうか？それとも「今後はこの人を困らせたくないな」と思ってもらって毎月家賃を払っていただく人になることでしょうか？私は自分の為にも後者を選びます。そして、あんなに自分勝手だった人が優しく変わっていく姿というのも、この仕事の醍醐味なのです。そんな瞬間にまた人間が好きになっていくので、私は当面続けていこうと思います。
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2023年7月20日
季節ごとの「旬な苦情」～管理会社あるある～
時期によって移ろいゆくものです季節により変化する「旬」日本には四季があります。季節の変わり目などには、ウキウキしたり、時にセンチメンタルな気分にさせてくれたりと移ろいゆく季節は素敵なものです。そして管理会社にも「あぁ、季節の変わり目だなぁ」と感じさせるものがあります。それが季節特有の苦情やクレームです季節の変化は住宅にも影響を及ぼします。今回はそんな管理会社特有の「季節あるある」を3か月ごとに区切ってご紹介してみようと思います。今回あげるものは決してネガティブなものではなく、来ると「あぁ、もうそんな季節かぁ」と思う程度のものです。入居者さんは我慢することなく、ご連絡をください。１月～３月南国鹿児島でも寒いんですまずは正月から３月です。この時期に恐れることといえば水道管の凍結これですね。当社は南国鹿児島県に位置していますが、鹿児島県とはいえ、寒さが厳しい時期には水道管は凍結します。逆に寒さのイメージがない分、凍結するのかもしれません。水道管なども外壁に露出している部分があったりと、凍結防止の措置はあまり取られていません。その為、記録的な寒波などがあると時折凍結被害が出てしまいます。みなさんの地域ではいかがでしょうか？ちなみに凍結は火災保険などでも補償の対象になったりもしますが、正直被害の割に金額が少ないことが多く、被害は深刻ですね。４月～６月この時期は２つですねお次は４月～６月です。気候的には穏やかな陽気になる時期なのですが、この時期は２つです雨漏りと虫雨漏りはいうまでもなく、梅雨時期ですね。年々雨量が安定しなく、全国的にも短期間での雨量が記録的になることも多くなってきました。昔は台風時期に備えておけば良かったのですが、長雨なども増えてきており、雨漏りに繋がることもあります。もう一つの虫ですが、気温が高くなってくると活発に活動します。しかし、入居者さんから連絡が来るのはアリがほとんどです。５月頃になると、シロアリなどの羽をもったアリが活発に活動します。よくこの時期になると「家の中にシロアリが飛んでいる」という電話をいただくことがあります。しかし、みなさんから連絡が来るときのほとんどはシロアリではなく「通常のアリの羽アリ」であることがほとんどです。みなさんは羽アリを見るとシロアリだ！と思ってしまうのですが、黒い通常のアリもこの時期は羽アリとなって飛ぶのです。しかし、黒いアリが飛ぶイメージがあまり無いせいか、羽アリ＝シロアリと思われることが多いのです。見分け方は簡単にいえば「腰にくびれがない、４つの羽が同じ長さ」の個体がシロアリです。また、シロアリも数匹程度であれば被害が出ていることは殆どなく、巣を作ろうと彷徨ってきただけのケースがほとんどです。実際にシロアリの被害は羽アリで気づく場合は、かなり大量に宅内に発生するか、もしくは被害があって発見するというケースが多く、羽アリ数匹程度では無いことが多くあります。しかし、情報としては貴重な初期発見に繋がるので、ご連絡をいただくことはありがたいものです。７月～９月この時期は台風も怖いのですが、ダントツはさて暑い暑い夏です。この時期は言うまでもないですが台風が一番の恐怖です。しかし、台風は予測などもあり、多少準備が出来ますし、自然災害ですので人間の力が及ぶのは過ぎ去った後です。この夏で一番厄介な苦情といえばエアコンの故障これ一択です。鹿児島だからということもありますが、エアコンをこの時期にしか稼働させないというお宅が大半なのです。冬はこたつや他の暖房器具を使うことが多く、冬場はエアコンを使わない方が大半であります。その為、一年間稼働しておらず、暑くなってきた時期にエアコンを使用しようとすると・・・「冷風が出ない」ということがよくあります。しかも年々気温が上がっている昨今、エアコンの故障は急を要するのです。私たちも複数の業者さんと提携しておりますが、この時期は修羅場と化すこともあります。もちろん、エアコンが無いとストレスも溜まってしまうため、出来るだけ迅速な対応が求められます。毎年梅雨が明けるタイミングでエアコンの故障の連絡が来ると「夏がきたな」と思ってしまいます。１０月～１２月苦情の少ない時期ですさて気温も下がってくる１０月～１２月、年末の足音も聞こえてくるこの時期ですが管理会社的には一番穏やかな時期になります。気温的にも凍結などもありませんし、先ほど申し上げた通りエアコンの稼働も少ない時期になります。台風や梅雨などの長雨などもなく、本当に穏やかな季節なのです。入退去もこの時期は活発ではない為、多少穏やかな日々となります。強いて挙げるなら年末年始のお酒の失敗などでしょうか。酔った旦那さんがお隣のドアを深夜にガチャガチャやってしまい警察を呼ばれて奥さんに大目玉とか、酔って階段で転倒してケガをしたなど自己責任系のものはありますが、設備などの特有の苦情などは少ない時期です。私たちも来年の繁忙期に備えて色々な準備をしたりなどと本当に穏やかな時期となります。気候的には１年中この時期でもいいと思える位です。遠慮なく連絡くださいさて、今回は１年の季節ごとの苦情を挙げてみました。今回はこんな苦情がありますよ。というものを挙げてみましたが、入居者の皆さんにおかれましては些細なことでも気兼ねなくご連絡をください。大したことでないことも、何かの初期症状だったりもします。「こんなことで連絡して悪いな」とは思わずにお困りごとがありましたら連絡してみてください。ほとんどは業者さんを手配するか電話だけで済むことがほとんどです。気候変動が叫ばれる昨今、対処が難しくなってきているのは事実ですが、それでも皆さんの住みよい住環境を守るのも管理会社の役目ですからね。今回は以上です。
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2023年6月25日
違法駐車に効く掲示物　～ひと手間加えるだけで効果あり！～
少し手間は掛かりますが、どうせやるなら改善に繋げましょう継続する違法駐車に違法駐車の対応は管理会社の悩みのタネの一つです。大体は短時間で一度きりのケースが多いのですが、中には長期間、継続的に行う人もおります。入居者宛てに来る来客者も割合としては多めです。来客用駐車場がある場合でも満車になっていたり、そもそも物件に来客用駐車場が無い場合は特に頻繁に発生してしまいます。今回は当社スタッフが実践している「しつこい違法駐車」に効く掲示物の作り方をご紹介しましょう。掲示物に写真を載せよう少し面倒かもしれませんが、違法駐車の対応を何度もするよりは全然マシです。結論からですが、冒頭の画像のように違法駐車の車を撮影し、掲示物に掲載しましょうえ？これだけ？と思われた方そうです、これだけで効果が全然違います。通常の掲示物ですと文字だけで「通路に駐車しないでください」となります。これは効果が薄くなります。恐らくですが「自分が指摘されている」という感覚が少ないんだと思います。ところが写真が掲載されていると明白です。ダイレクトに違法駐車の所有者に届くのです。視覚的にも写真が入っていると目を引き、該当する方や入居者さんに響くのです。定型文のような文字ばかりの掲示物だと実感として響きにくいんでしょう。写真を撮って取り込んで印刷するという手間は掛かってしまうのですが、写真ナシの場合と比べると効果は２倍以上あると思います。そして作成した掲示物を１部だけ　違法駐車している車のワイパーに挟んでおきましょう写真付きの掲示物を作る執念めいたものを感じるのでしょうか、以降の駐車はほとんどなくなります。ちなみにテープなどで貼ってはいけません。逆に損害賠償を請求される恐れもあるので、ワイパーに挟む程度にしておきましょう。作成する時の注意とはいえ、作成する時には注意すべき点があります。注意をしないと効果が薄れたり、かえって管理者側が不利な状況になってしまいます。目的としては「今後駐車させないこと」ですから、目的外の行動は控えましょう。 ①ナンバーを隠す晒し者にしたい訳ではないのでまずはナンバーは隠しましょう。そもそも車の所有者に伝えることが目的ですからナンバーは必要ありません。車種や外観があれば車の所有者なら「あっ、自分の車だ」と分かるものです。ナンバーまで載せると不特定多数に晒すという行為になってしまい、違法駐車した側も「そこまでしなくても」という感情を持たれる可能性があります。しかし、わざわざ画像を加工するのは面倒だという方は最初からナンバーが写らないように全体写真を撮る写真の目的はあくまで車の所有者に見てもらうことですからね。 ②過度な制裁や脅し文句を書かない出来ないことを書くと逆に嘗められてしまいますみなさんも街中で見たことがありませんか？違法駐車を発見次第　罰金〇万円　とか　違法駐車はただちにレッカー移動します　という文言実際にされているかどうかは別として　これらは法律上は効果がありません。私有地での違法駐車で法外な罰金を払う必要はありませんし、レッカーなどしてしまうと反対に器物破損などで訴えられかねません。しかも、こういった効果がないという事実は、最近のネット社会では常識としてまかり通っております。昔はこういった脅し文句が効いていたのですが、昨今は減ってきてしまいました。本来違法駐車した側が悪いのに、私有地であるというだけで警察も何も助けてくれません。そこで、こういった「脅し文句」は使わないようにしましょう。脅し文句を使わずにただ淡々と「警察に通報」「所有者特定して損害賠償」これだけで十分だと思います。「所有者なんて特定できるの？」という方はこちらを参照してください https://lotushome.jp/blog/3860/ 出来るんです警察に通報するのも、所有者を特定して損害賠償も実際に出来ますので、実際に出来る行為で警告しましょう。少しの手間を惜しまない今回は当社の管理部が行っている違法駐車対策をご紹介してみました。苦情が入ったからいつもの掲示物を張っておけ！ではなくて、少しの手間を掛けるだけで劇的に改善したりもするのです。賃貸管理というのはこういった「地味で手間は掛かるが効果がある」ということばかりです。「あと少し手間を掛ければ解決できるのに」という部分に手間を惜しむと、逆に解決しないという事態になってしまいます。小さなことからコツコツとこういった仕事を日々していきたいものです。
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2023年6月6日
漏水原因シリーズ　~排気が原因編~
ちょっとだけ苦労しましたトイレの天井から水漏れある日のこと、ご入居者さんからお電話がありました。「トイレの天井から水が落ちてきて、カビも出てきました」大変です。トイレでの水漏れとなるとご入居者さんは不安になるものです。それは、「上階の汚水（トイレの排水）が漏れているのではないか？」と思われるからです。汚水が染みてきているとなれば嫌な気分もしますので、早急に対応が必要です。しかし、実際にはトイレで漏水があったとしても必ずしも上の階のトイレという訳ではありません。基本的には水周り設備というのは集中して配置されますので、お風呂や洗面台など近い場所からの漏水がたまたまトイレに落ちただけということも珍しくありません。しかし、仮に汚水だった場合は早急に解決した方が良いので、とにもかくにも早めに対応することにしました。また、出る時と出ない時があるとのことでしたので、給水の可能性は少ないとも思っておりました。給水側での漏水の場合、基本的には出たり出なかったりということは少なく、排水である可能性が高いと踏んでおりました。間取り図付でこんな造りでした。感の良い方ならもう分かるかもしれません。当初は当然上階からの水漏れを疑いました。運よく、上階の方も在宅とのことでしたので、上階の水周りをみさせていただきました。間取り図を見てもお分かりの通り、お風呂脱衣所トイレが集中しているため、この内のどれかだろうと思っていました。しかし、上階の方に協力を得て、水周りを調べてみましたが、漏水していない状態でした。ちなみに漏水している階の屋根裏の写真がこちらでした。トイレの配管です。濡れてないのですあれ？水は漏れているのに、配管に水も付いていません。変だな？トイレの天井から水が漏れているならトイレの配管をつたってきているハズです。しかし、水は落ちているが、配管に水濡れ跡も水も無いのです。一緒に来てくれた水道屋さんも「上階からの漏水ではない」との結論が出ました。では原因はなんだったのでしょうか？原因はお風呂の排気浴室の天井にある換気扇が原因結論から言うと「お風呂の排気管に穴が空いており、漏れた蒸気がコンクリートに当たり結露したお水」でした。浴室換気扇から伸びている排気管に穴が空いておりました。しかも季節はまだ寒い時期、コンクリートもしっかりと冷えておりました。その為、結露が壁を伝い、トイレの天井端から落ちてきていたのです。排気管のルートと水漏れ箇所は一致浴室換気扇の本体部分です。ここから銀色の配管で屋外へ排出しています。アルミ箔の厚い程度の配管なので、ハサミでも切れる程度の耐久性ですどおりで配管や天井に水漏れ跡が無い訳ですね。しかも結露の為、量も普通の漏水よりは少なく、発見に時間が掛かったようでした。今回は排気管の補修を行い、たわんでしまった壁紙を一部張替えることで終了でした。入居者さんも汚水ではないことと、壁紙の張替えで安心していただけました。漏水となると、ついつい過去の経験で予想するのですが、季節や配管の位置を先に見ておけば気付いたハズなのに、かえって経験が邪魔をしてしまいました。工事内容としては大した内容ではありませんでしたが、寒い季節には結露を原因とした様々な水漏れやカビ被害などがありますので、みなさんもどうぞお気をつけください。
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2023年5月30日
漏水原因シリーズ　~玄関土間編　水を撒かないで~
漏水の原因は恐らく１０００を超えると思います漏水原因は星の数賃貸管理をしていると「上から水が漏れてきた」は山ほど経験してしまいます。築年数が経過すれば屋根や設備の老朽化により増加傾向はあるものの、新築や築年数が経過していなくとも人為的なミスなどにより起こり得るトラブルです。また水が落ちてくることにより内装や入居者さんの家財など、被害も甚大になるケースが多く、賃貸管理では頭の痛い問題です。しかも漏水の原因は特定が本当に困難です。これは雨漏りでも給排水であっても同様です。特に難しいのが以下の項目です水の種類（雨・給水・排水・湿気など　何の水か？）経路（どこから来たか？）修繕の方法（工事が出来るか？）しかも、大体の見当はつくものの、原因が一つではなく複合的な場合は特定は更に困難を極めます。プロの業者が見ても「多分これだと思う」と推定して工事を行うが止まらず。ということも珍しくありません。そんな厄介な漏水ですが、今回から不定期で「漏水原因シリーズ」として事例を挙げていこうと思います。初歩的な問題から「こんな漏水の仕方あるんだ」というものまでをご紹介していこうと思います。もし皆さんの物件で漏水が有った場合に参考にしていただければ幸いです。玄関土間編特定は簡単ですが、意外と知らない方が多いんです。まずは玄関土間編です。よく「玄関付近から水が漏れてきた」というお問合せの時には最初に疑ってもいいでしょう。上の方が玄関の掃除の為に玄関に水を撒くことが原因であることが多数あります。玄関が汚れているから掃除しよう→泥などもあるから水を撒いて掃除しよう→漏水するせっかく清掃しようと思った善意で下階への漏水をさせてしまうのです。玄関はコンクリートやタイルなど水に強そうな素材で作ってあることが多いため「水を撒いていいようになっているんだ」と勘違いしてしまうことが原因かと思われます。確かに雨が付いた靴などを考慮して水に強い素材で作るのが一般的なのですが、だからといって撒く程の水を想定しているか？といえばそうでもありません。実は一般の戸建から分譲マンションから玄関土間というのは水を撒くことまで想定して作られているケースというのは稀です。タイルやモルタルの下にはすぐに下地の木材があったり、空間があるなどが普通なのです。また、玄関の框（かまち）という部分は基本的に木材が使われており、濡れてしまうと腐食したり、シロアリを呼び寄せてしまうなどの被害を巻き起こしてしまいます。框（かまち）は水漏れしなくても湿気や水により腐食することがあります。その為、入居者さんにおかれては玄関の掃除に大量の水などは流してはいけませんのでご注意ください。特に玄関の土間部分に水を撒くと画像の黄色の線の部分から下へ漏水していきます。また水を撒く前提で作られていない場合、傾斜も十分で無いこともあり、水を流すと流れずにカビの原因になったりもします。しっかりと玄関防水がしてあり、事前に玄関に水を撒いても良いと分かっている場合を除き、賃貸では玄関に水を撒いての掃除は止めておきましょう。玄関の掃除方法は？水は流さずにでは掃き掃除で取れない汚れなど、玄関の掃除方法はどうしたらいいのでしょうか？水はスプレー程度で布で拭き取る雑巾などに水を含ませて拭くか、スプレーなどで泥を浮かせて、やはり雑巾などで拭き取るこういった掃除方法がおススメとなります。中には水をセスキ水など使われる方もいますが、基本は泥などの土汚れになるので、水でも十分取れることがほとんどです。もちろん水気のある掃除は事前に掃き掃除や掃除機などでゴミを取った後に行います。善意が故に申し訳ない気もこの玄関掃除による漏水はいつも後味が悪くなってしまいます。本来キレイ好きで物件の管理をしっかりしようとされる入居者さんが原因を作ってしまうからです。管理会社としても清掃不足などを原因としての故障などは注意しやすいのですが、こちらは真逆ですからね。原因となってしまった上階の方は一様に落ち込んでしまいます。しっかりと清掃をしてくれようというお気持ちが嬉しいだけに後味が悪くなってしまいます。こういった事故の為にも入居者用の家財保険（火災保険）はしっかりと掛けておきましょう。また今後も不定期で漏水原因シリーズをやってみようと思います。私は以前「１０階で漏れた洗濯機の水が途中の階を無視して３階の天井から漏れた」という超レアケースまで経験しているので、漏水の原因シリーズはまだまだストックがあるので。
賃貸管理「虎の巻」
2023年5月16日
ビジネスでタブーな政治・野球・宗教の話題　~逃げられない時のおススメ対策~
言わない方がいいのは事実ですが、逃げられない時にはどうしたら？思い入れが強すぎる話題みなさんも聞いたことがありませんか？政治・野球・宗教の話題はビジネスではしない方がいいこれは真理であるのも事実でしょう。なぜならこの３つは「好き嫌いを超えた人生観」だからなのです。だからこそ、軽々しく話すと「敵」認定されたり、不快に思われたりする確率が高い話題といえるのです。与党支持者と野党支持者　巨人ファンと阪神ファン　分派した宗派　など想像しただけでも「仲悪そう」と思えます。こういった話題にビジネス上会う間柄では踏み込まないのが得策であるのは想像に難くないでしょう。しかし、こういった話題を避けるのはもちろんですが、時に逃げきれない・かわし切れない場合というのもやってきてしまいます。そんな時に私が実践している方法を今回はご紹介してみます。政治・野球・宗教でそれぞれ今まで有効だったことをご紹介します。政治編向こうからもグイグイ来ることは余りないのですが、確信をつかれた時には政治の話題というのは珍しくはありません。国単位の話であれば話題にするのは構わないと思っています。「消費税上がって大変ですよねー」とか「海外の戦争とか嫌ですねー」などの一般的な話などは問題ありません。世の中で「自分達ではどうしようもない大きな問題」で論じる分には雑談として一般的だと思えます。しかし、地域の選挙などになると事情はガラッと変わります。ここでは明確に「敵」「味方」がハッキリと出てきてしまいます。そんな時に「あなたはどっちの味方なんですか？」「協力してもらえませんか？」という具体的かつポジションをハッキリさせられるような事態がある場合の対処法です。この時にあなたと協力を願い出てきた方が一致していれば何の問題もありません。しかし、これが逆だった時には問題があります。特にあなたは現職側、協力を申し出る方が敵対候補だった場合が一番厄介でしょう。協力側は体制側についているあなたを崩すことは相手に取ってダメージ、こちらにとっては新規でプラスと一石二鳥となるため、熱心に勧誘してくるはずです。この時の自分の立場について表明するのは中々リスクが伴います。仮にあなたが現在現職に肩入れしていることで利益だったり有利なポジションを取れているならば、表立って敵対候補に肩入れする訳にはいきません。かといって、万が一選挙結果で敵対候補が勝った場合に応援しなかった立場としてバツの悪い思いをしたくもないでしょう。そんな時に思想信条があり応援しているならハッキリと表明してもいいのでしょうが、そこまででは無いのでしたらおススメとしては「私は現職の味方です」と表明するといいかもしれません。そうすると敵対候補側からすると「敵陣営だ」と見なされるかもしれませんが、この言葉には次があります。「ですから、あなた方が勝った場合はその後応援いたします」ズルいですが、これ以上に自分の立場をハッキリとし、相手にもメリットのある返答はありません。要は誰が勝っても私は現職側につきます。という表明になります。仮に敵対候補が勝てばその後は味方につく訳ですから、その後無碍にもできないでしょう。これは私の父が商工会議所に勤めていた折に使っていた方法でした。商工会議所となると地域で色々な人と関わり合いをもつ一方、仕事では役所や首長と仕事をすることが多い為、選挙時期になるといつも「お前はどっちにつくのか？」論争に巻き込まれていたそうです。そんな中で父が結論を出したのが「現職の為に一生懸命やる」という結論でした。これでは敵対候補としても筋が通っており、かつ自分が当選した暁には協力を約束する言葉として無碍に出来ません。自分が当選した場合には無条件で味方につくのですからね。コウモリのように見えますが、現職と仕事をする立場の人からすると便利だとは思います。しかし、もっと利権に絡むような話だった場合はこのようなポジションは認められないでしょう。粉骨砕身の協力をした者にしか恩恵はないでしょうが、そんな方であれば「何て返答しようか？」とは迷わないでしょうからね。有効な返答だと思います。野球編最近は薄れてきたように思いますが・・・伝統の一戦　などと呼ばれるようにたががスポーツ、と呼べない程度に熱狂してしまう野球。昔に比べると熱狂的な方などは少なくなってきたように思います。一昔前であれば「娘の結婚相手が巨人ファンなら許さん」という方や「あそこの社長は阪神ファンだから取引したくない」という極端な方もおりました。そんな中で野球経験者だったり野球の話題が出る時に聞かれる「どこのファンなの？」ですが、返答を間違わないようにしたいものです。「あんまりプロ野球は見なくて」と返答するのもいいのでしょうが、野球好きの方は野球談議が出来る人を理屈抜きで好まれる傾向があるので、お近づきになりたい場合、「プロ野球に興味ない」はあまり得策ではありません。ではそんな時におススメなのが球団ではなく、選手個人のファンだと表明することがおススメです。これは本当は巨人ファンだが当然ながら相手方が阪神ファンだった場合を考えて「私は特定の球団というよりは選手のファンでして、今だと巨人の岡本選手やヤクルトの村上選手はいいですよねー」などと選手を複数挙げるといいと思います。もちろんプロ野球にも興味があるが、野球好きが高じて選手にフォーカスしてます。という感じです。すると相手がどこの球団であっても話は続きます。この時に相手が阪神ファンだった場合は「阪神の〇〇選手もいいですよねー」とか追随することも出来ます。ちなみに私は「球団問わず昔から外国人助っ人選手が好きなんですよー」と答えるようにしています。そこで出す名前も少し古い外個人選手の名前を出します。「近鉄のブライアントとか西武のデストラーデは特に好きでした」などと話します。これは子どもの頃に好きでしたから事実ですし、球団問わずに昔話ならできますからそうしています。そうすると「昔の西武は強かったよね」とか「私は○○ファンなんだけど」と言われた時用に「○○なら誰々が好きでした」と会話できる程度の知識だけあります。最近は私もプロ野球を中々見れておりませんので、最近の知識が乏しいということもあります。そんな時にＷＢＣの話題だけだと「ニワカでは？」と思われる為、少しマニアックな昔の話などをすれば「本当に野球が好きなんだな」と思っていただけます。無理に合わせる必要はありませんが、タブーの話題だからといって全部避けてしまうと距離も縮まりません。同じ野球好きなら球団ではなく、野球の魅力について話せば大体意気投合出来るものです。ご参考までに宗教編この中でも一番デリケートな部分　正に人生とイコール宗教については勧誘やおススメなど様々な部分がありますが、鉄則としては「入会などについてはハッキリと断る」というのは鉄則だと思います。仲良くなりたいからといって「入会や入信」をちらつかせるのはおススメしません。宗教というのは「好き嫌い」を超えて人生観です。ですからデリケートですし、変な期待を持たせてしまうと好かれるどころか嫌われる可能性もあります。その為、お誘いに関しては固辞しつつ、おススメなのは「その宗教を学んでからどのように人生観が変わったか？」を聞くといいでしょう。その宗教の教義や特徴を聞いてもピンときませんし、勧誘を誘発することが多いので「あなたにとってどれだけ良かったのでしょう？」という変化を聞くといいと思います。そうすると昔の話や人生が良くなったという話になり、目の前の方のパーソナルな部分が聞けます。あくまでも宗教の話ではなく「あなたの人生観」について話してみるのです。そこで共感したり、褒める分にはいいと思います。その中で「こんなにいいんだから、あなたもどう？」となる場合もありますが、そこではしっかりと固辞した方がいいでしょうね。しかし、経験上この「どう人生が変わったか」を聞いて相手の明るく変わった部分に共感したりすることで大体平穏に終わることが多いですね。ちなみにどんな宗教のお誘いでも興味がないなら「キッパリと断る」以外の選択肢はおススメしません。「先祖代々、○○教なんです」などといっても勧誘する人からすれば「可哀想に洗脳を解いてあげないと」と善意でお勧めしてきます。あなたが興味をあるフリをしてしまうと「悩んでいるんだ、助けてあげないと」となってしまいます。そこで興味があるのは「宗教ではなく、個人としてのあなた」というスタンスを取った方が良いと思います。しかし、この３つの中では最難関の項目であることから、やはり「出来るだけ触れない」は正解かもしれません。ビジネスだと避けられない時もあるこのようにやはり直接的にこちらから触れる話題としては価値観や人生観に掛かる内容であることは間違いありません。しかし、こういった話題こそ相手の価値観が色濃く出ているのも事実。思わせぶりな対応や嘘を言うことは不誠実ですが、今回のように「一部分にフォーカスする」という方法は相手の価値観や人生観を傷つけたり、異なる価値観同士の衝突にはなりにくいのかなと思います。相手のパーソナルな部分が見えると提案も変わってきたり、刺さったりする言葉を選べるとは思いますが、知識や覚悟もなく思想信条に触れるのはおススメしません。ちなみに私は無宗派で特定の球団やファンでもなく政治も特定の団体を応援している訳でもありません。その為、この３つについては無色透明な水みたいなものですね。しかし、これも相手からすると「ポリシーのないやつだ」と思われるでしょう。私は仕事以外のこだわりが極端にありませんが、仕事上のこだわりだけは人一倍強く頑固な一面もありますので、帳尻が合ってるのでしょうかね？
賃貸管理「虎の巻」
2023年5月14日
幽霊？苦情？深夜に聞こえるお経　その正体とは？
幽霊？事故物件？その正体とは・・・深夜に聞こえてくるお経これは私が東京で管理会社に勤めていた時のことです。ある入居者からお電話がありました。「このところ深夜３時ごろから部屋でお経が聞こえてくるのですが・・・」電話をくれた方は「寝てる時間だし、気味も悪いし、なんとかなりませんか？」とのこと深夜３時といえば「草木も眠る」時間です。確かにそんな時間にお経が聞こえてきたなら気味も悪いですし、恐怖を感じるでしょう。この辺りで私もイヤな予感でございました。入居者さんは幽霊などを心配しておりましたが、私は当然信じておりませんので、音の発生源を探すことにしました。ちなみに幽霊だった場合に管理会社が出来ることはあるのでしょうか？幽霊の正体見たり私はなんとなく心当たりがありました。なぜなら、その入居者さんの隣には「ひょっとしたら」と思う方がいたのです。とりたてて目立った迷惑行為などをする等ではないのですが、玄関側の窓という窓を内側からカーテンなどを張り付けている奇妙な方がいたのです。ここではAさんとしましょう、私はAさんに電話することにしました。すると「そうですよ、私が毎朝唱えていますよ」あっさり見つかりました。しかし、本番はここからだったのです。「Aさん、とはいえ朝と呼ぶには早すぎる時間なので音量を控えるようにお願いできませんか？」とやんわり注意をしました。すると「私は世界平和の為に祈っているんだから仕方ないじゃない」と反論してきました。しかも、その時間に部屋の窓を開けて唱えているそうです。そりゃ周辺にも聞こえるでしょうね。私はなおも冷静に「それでは近隣から苦情が来てしまうので、ちょっと音量を控えたり、窓は閉めて行いましょう」というニュアンスで勤めて冷静に話をしました。しかし、Aさんは「私がお経を唱えることの何が悪い」とまるで宗教を否定されたかのように怒ってしまいました。本題はそこじゃないんです・・・私はその後熱弁しました。「宗教の話はしていません、信教の自由があるように、世界平和の為に祈るのは多いに結構なんです」「単に音量と時間と窓の問題です」「午前３時は皆さん大体寝ているので朝ではなく深夜です」と丁寧に話をしていきました。しかし、Aさんは怒りは静まったものの「でもでも」「だって」で中々納得していただけません。最終的に私は「Aさん、世界平和の為にというなら、まずはお隣さんから幸せにしましょうよ」と話しました。するとAさんは「そうですね、これからは時間と音量に気を付けます、すみません」とやっと聞いていただけました。本当に世界平和の為に祈っている人ですから善意であるのは事実ですから、この言葉で落ち着いていただけました。私自身は無宗派で特定の信心もありませんが、信教の自由は出来る限り尊重したいと思っております。しかし、それも「公共の福祉」に反しないものであればです。その後Aさんにまつわる苦情は落ち着き、深夜のお経というのはなくなりました。問題点がブレないようにあくまで問題点だけにしましょう今回はこのようにして解決へ至りましたが、こういった問題の時に入居者さんと「意見の相違」「感覚の違い」というのは往々にして出てきます。しかし、その時も管理会社としては「問題点はここである」という点だけブレないように心がけています。今回でいうと「音量・時間・窓」「他の入居者の迷惑」ですね。 Aさんとの話しでは「宗教」「個人の時間感覚」「信教の自由」など別の論点が出てきましたが、これらは問題の本質ではありません。こういった問題の本質でない部分や個人の価値観によって賛否や正誤が分かれるような部分に捕まってはいけません。なぜなら、賛否や正誤が分かれるような部分は他人では変えることが出来ない部分だからです。今回でいえばAさんに宗教それ自体を止めてもらうようなことを出来ませんし、してはいけない領域です。あくまでトラブルを解決する人間としては「問題点」のみにフォーカスして話をしなければなりません。個人の価値観の部分で言い争いをしたい訳ではありませんからね。あくまで私たちが達成したいのは「各入居者の平穏な生活」ですから、枝葉の問題に首を突っ込むのは得策ではありません。ですから苦情処理をする時にはこの「何が問題点か？」をしっかりと捕まえて、他の枝葉部分の話で熱くなったりしてはいけません。ちなみにAさんは良好な入居者として長らく住んでいただけましたよ。
賃貸管理「虎の巻」