(4ページ目)管理スタッフが持つべき７つ道具　～電動ドライバー編～ | 霧島市・姶良市の賃貸管理のご相談ならロータスホーム

2023年11月29日
管理スタッフが持つべき７つ道具　～電動ドライバー編～
今回から不定期に管理会社７つ道具シリーズですサイズ感と性能が丁度いい管理会社やオーナーさんも現地に行く際に最低限持って行って損のない「管理会社７つ道具シリーズ」です。初回は写真の通り「電動ドライバー」です。電動ドライバーといえばこちらを想像するかもしれません。しかし、こちらは通称「インパクト」と呼んだりします。主に建築現場など本格的な作業で必要となります。ハイパワーな作業に適しておりますが、大きさやパワーも含めてオーバースペックです。今回ご紹介したいのは当初の画像の小型電動ドライバーというタイプです。通常使う程度のドライバーサイズでバッテリー内蔵になっています。パワーが「弱いから丁度いい」具体的な使い方ですが、通常のドライバーと同じです。画像のタイプですと真ん中のツマミを前後にスライドすることで正転、逆転を切り替えます。そして最大のメリットはパワーが無いこと　です。パワーが有った方がいいんじゃないの？と言われるかもしれません。しかし、管理会社スタッフが現地に行って対応する程度の内容では、基本的には人力以上のパワーは必要ありません。例えば建具のネジが緩んでいる　などの場合にはパワーを掛け過ぎるとネジがナメたり、ひどい場合はネジそのものを切ってしまいます。この小型電動ドライバーは、パワーが無い為、そこそこの力が掛かると止まってしまいます。この締め具合が丁度いいんです。このドライバーが止まったところから、少しだけ人力で増し締めすると丁度いいのです。ドライバーというのは地味に体力を削ります。関節への負担もあるので、電動というだけで大分楽になります。充電も車で出来るＵＳＢケーブルで充電できる途中のインパクトタイプのドライバーですと、充電器は家庭用コンセントに差して、専用の充電器が必要です。しかし、この小型電動ドライバーはＵＳＢケーブルで充電が出来るのです。ということは、車のシガーソケットなどから充電することが出来る為、現地対応をする車に積んでおけば良いだけです。こういった点も優れているのでおススメなのです。個人的には写真のＶＥＳＳＥＬ(ベッセル)というメーカーの物が使いやすくて好きです。しかし、どのメーカーも大差はありません。なぜならパワーなど必要ないため、そんなにメーカー差も出ません。好きな物を使っていいと思います。価格は３０００円～５０００円程度ですが、コストパフォーマンスは高いです。私を含め管理会社スタッフは車に必ず１本は積んでおります。建具の調整、ネジの増し締め、住警器の取り付けなど簡易作業の多い管理スタッフには必需品です。似たものでペン型の電動ドライバーもありますが、こちらで十分です。持っておいて損はありません。また次回以降も便利な道具をご紹介したいと思います。
賃貸管理「虎の巻」
2023年11月28日
管理会社スタッフが覚えておくべき慣用句と言い回し　ＴＯＰ２
使い勝手が良いものを経験からご紹介しますなぜ慣用句・ことわざを使うのか？管理会社というのは苦情対応は必須です。苦情対応というのはデリケートなもので、言葉一つで相手を怒らせてしまったり、逆に言葉一つで相手を冷静にしたりすることがあります。そんな管理会社に身を置いている私ですが、苦情対応は正直得意でございます。今でも「どうしようもない苦情は私に持ってくること」というのが社内ルールにもなっています。そんな私は社内社外問わずたまに「クレーム対応のコツとかありますか？」と質問を受けます。改めて自分自身の苦情対応を思い返してみると、会話の随所に慣用句・ことわざを使っていることに気付きました。少し余談になりますが、慣用句・ことわざというのは次のような定義があるようです。「ことわざ」は一つの文で意味が完結し、教訓や格言などを表す言葉ですが、「慣用句」は独立した複数の単語を組み合わせ別の意味になる定型句で、慣用句単体で独立した言葉としては扱わないものが多いです。簡単に言うと、ことわざは単体で使う事が出来ますが、慣用句は前後の文章が必要になる表現が多いものになります。例えば、「猿も木から落ちる」ということわざは単体で意味が通じますが、「舌の根の乾かぬうち」という慣用句は前後に文章がなければ単体では意味を成しません。ことわざ・慣用句の百科事典より引用なぜ私はこの慣用句・ことわざを使うのかといえば直接的ではなく、曖昧に伝える時に便利だから苦情対応は時に正論が役に立たないことがあります。それは相手の自尊心や感情の起伏などがあり、正論をぶつけたからといって解決することは少ないのです。そんな時に慣用句・ことわざを使うことでクッションのような役目を果たすことがあります。今回はそんな苦情対応が得意な私が「便利な言葉だな」と思っている2つをご紹介しようと思います。特に「苦情対応が苦手」「上手く伝えられない」という管理会社スタッフには参考になれば嬉しいです。釈迦に説法これは良く使います、なにせ嫌な気持ちがしませんからね人がイライラしやすい状況はいくつかありますが、こんな状況は本当にイライラするものです。それは自分が知っていることを長々説明されること正にこの「釈迦に説法」の意味ですね。意味としては＝「物事を知り尽くしている人に、その道を説くことの愚かさ」の例え知っていることを説明されると「私のことを何も知らないと思って馬鹿にしているのか？」となる訳ですね。こうなると本題に入る前に相手は気分を害してしまい、本題でない部分で引っかかってしまうのです。「じゃあ知っている人には説明しなければいいじゃないか」と思うでしょうが、そうとも言えない事態が管理会社には来ます。管理会社の立場で、この言葉を使うべきタイミングは以下のような時です。相手に知識があるか分からないが説明が必要知っていたとしても、確認も含めて説明したいこういった状況で便利な言葉です。苦情対応では相手との認識の違いは致命傷になることがあり、相手が知っていたとしても手順や認識違いを埋める為に再度の説明をすることは重要です。しかし、そんな時に相手に知識があるかどうかというのを訪ねたり、「ご存じですか？」と聞くことすらも失礼な行為と捉える人もいるので「私はあなたに知識がある人というのを知っていますが、あえて説明させてもらいますね」というニュアンスで使えます。使い方としては「○○さんには釈迦に説法かもしれませんが、△△は■■でして～」のように頭に使うのが一般的です。この時に○○さんのようにお名前を付けるといいと思います。体感ですが、名前をつけることでより相手はすんなり聞いてもらえる印象です。相手がその事を知っている人であったら「ご存じでしょうけど、確認の為です」というニュアンスになりますし、もし知らなかったとしたら純粋にその後の説明を聞いてもらえればいい。となりますので誰も被害を受けません。これを使うと「知っていることを長々と説明されて馬鹿にされた」「無駄な時間を過ごした」という誤解を避けることが出来ます。知っている人でも釈迦に説法を付けると大人しく聞いてくれて、その後の話もスムーズにいきます。なにせ相手を釈迦として認めているという言葉の響きも素敵ですよね。便利な言葉でよく使います。誤解を恐れず言えばいつかは言わねばならない時におススメです。苦情やクレーム対応というのは基本的には、相手の怒りや不満を気遣いながら進めていくのが基本となるでしょう。しかし、そんな中でもこういった時が来ます。ここはハッキリと言うべきだというタイミングと言葉が降ってくる時があるのです。それは時に相手の要求を拒絶することかもしれませんし、相手にとっては耳の痛い話かもしれません。相手を気遣い過ぎて、その言葉を曖昧にすると事態を好転させるどころか、泥沼化する恐れもある時に使うのです。そんな強い言葉を使う時におススメなのが「誤解を恐れずに言えば～」です。使い方としては自分からも良いのですが、相手の言葉にカウンターで使うことも多い言葉ですね。例えば[ 「誤解を恐れずに言えば、絶対にやらない方がいいと思います」などハッキリとした言葉の前に持ってきましょう。また、時に相手が強い言葉を不貞腐れ気味に使ってきた場合に同意する時も使います。相手「じゃあ私に○○しろってことですか？」私「誤解を恐れずに言えば、そうですね」こんな感じです。大体この言葉を使うと相手は一瞬止まります。そして、その後にゆっくりと理由を説明していくという流れです。仮に相手が更に言葉を受けてヒートアップした場合でも、頭に「誤解を恐れずに言えば」が付いているので、「そこは誤解です」と言いやすい訳です。「私が言いたいのはあくまで○○という部分だけです」という風に説明していくのです。どちらかというと、議論で埒が明かない場合などに使うと相手が一旦停まってくれたりするので便利な言葉ですね。相手にハッキリと意思や方向性を示す時に使っています。膠着状態に陥った時などに局面を打開する時には有効だと思いますよ。やっぱりクッション言葉苦情対応をしていると言葉尻一つで相手の受取り方が変わるというのがよく分かります。だからこそ、相手に印象的な言葉で心の準備をしてもらうことが必要なんだと思っています。また、こういった慣用句や言い回し一つで相手の思考が一旦「ん？今の言葉なんだっけ？」といった感じで間が出来ることも有用だと思っています。他にも言い回しや慣用句でおススメを思い出したらご紹介したいと思います。全国の管理会社の同志のみなさんもおススメがあったら教えてください。
賃貸管理「虎の巻」
2023年10月2日
ゴミ捨場の不法投棄に怒り心頭　～怒りの警告文～
最後まで読んでくださいね不法投棄は犯罪です当社ではある物件で冒頭の画像をゴミ捨て場に掲示しましたゴミ捨て場のマナーですが、各管理会社やオーナーさんには頭の痛い問題です。住民のマナーもさることながら、通りに面していたりすると近隣からの持ち込みなどの問題もあるものです。警察などに通報したとしても、本気で捜査を行っていただける訳でもありません。そうすると最終的にはオーナーや管理会社の負担で処分せざるを得ません。という負のスパイラルを断ち切る為に掲示したのは特に被害の多い１物件のみですが、今後は他物件へ拡大しようと思っております。敷地内ゴミ捨て場のメリットデメリットこの問題は賃貸物件におけるメリットとデメリットのバランスが難しい問題です。一般的にゴミは地域のゴミステーション等に出すことが本来ではあります。しかし、問題はあります。地域ですと町内会などの自治組織が運営を担っていることもあり、多数のゴミが出る集合住宅を受け入れる余地の問題他にも地域に戸建てを建てて「永住」する目的の方と賃貸物件で「仮住まい」の方との意識の差各個人におけるモラルやマナーの差と問題は枚挙に暇がありません。一方で賃貸物件であれば敷地内にゴミ捨て場があるということは、各居住者のゴミ出しの手間を大幅に削減してくれることで、入居率を上げる施策の一つでもあります。ですが当然、敷地内でゴミ捨て場を管理するという手間、不法投棄時には行政は中々助けてはくれず、処分費用などのコストが掛かることなどはデメリットと言えるでしょう。昔に比べると地域とのつながりが希薄になっている昨今、ゴミや地域に対する意識というのは低下している印象があります。強硬策我慢の限界です今回、掲示に至った物件は通りに面しております。これまでも住民の方から「車で来てゴミを捨てる人がいる」という話を聞いておりました。そういったルール違反を平気でするモラルの方というのは、当たり前かもしれませんが、分別作業などもしておりません。当然ですよね、そういったルールを守れる人なら他所のゴミ捨て場に持ってくることなどはしませんから。正直に言えばそういった方への警告であり、今後発見した場合はそれなりの法的手段も取ろうと思っております。不法投棄や分別をしないゴミは法律違反となります。当社では、証拠とともに警察へ訴え出ます。じゃあ晒していいのか？プライバシーなどの問題ですか？問題ないですよここまで読まれた方で思った方はいませんか？だからといって皆にさらすような行為は良いのか？と胸を張って答えますいいんですよ！別になぜなら写真の人物は社長である私なのだから私も当初は犯人の画像を出そうかと思いました。しかし、一旦は保留することにしました。そして、私を撮影モデルにして警告文を作ることにしました。これを見て「本気で実行しそうだ！危ない」と思って、不法投棄を止めてくれれば結構です。私も本来は法的対応など好んでしたい訳ではありません。ここまで読んでもう一つの疑問が出ませんか？なぜネタバレするのか？と答えとしては、不法投棄するようなモラルやマナーの無い方はわざわざ当社のブログまで見ないでしょう。ということが一つとやり方の是非は別として効果があったので、参考になればとご紹介したいのが一つあとは、仮に不法投棄する方がもしこの記事を見ていたとしたら防犯カメラ画像に自作自演を行い、画像を加工して現地に張り出す位のことを会社の代表がやるような管理会社です。この位の労力や手間を掛ける人間は、あなたを突き止めた場合、本気で法的対応をするぞ！という警告を発したいのです。実際に今後も不法投棄が続いた場合、本気で法的対応や画像をさらす、実行する気合があると伝えたいのです。そうでなければ、しっかりとゴミ出しマナーを守っていただけている当社の入居者さん、物件のオーナーさん達が可哀想です。最後にここまで読んでいただいた方の内、不法投棄をした方へ今回は自作自演ですが、私は本気でやりますからね私はオーナーと入居者を守る為なら、張り込みも持さない人間です。あなたが不法投棄した時に物影から身長１８２ｃｍ体重８５ｋｇの男が近づいてきたら、ご注意ください。お互いの為に不法投棄はやめましょうね。
賃貸管理「虎の巻」
2023年9月15日
ここが変だよ賃貸の法律　～無断駐車・残置物・家賃滞納～
誰を守っているのか？先日、牛丼大手チェーンがお店に無断駐車する方に向けて、車に大量の張り紙をしたことなどがニュースで取りざたされておりました。ニュースに対する一般の方のコメントでは概ねお店側の行動に同情的なコメントが多く散見されました。しかし、この張り紙行為は器物損壊にあたる可能性があり、逆に牛丼大手チェーン側が損害賠償を求められる可能性があります。不条理なものです。今回は我々、賃貸管理を行う管理会社が苦しい立場に置かれる法律をいくつかご紹介してみようと思います。ご紹介する内容は管理会社だけでなく、他の善良な入居者の方々にも影響を及ぼすこともあるのです。管理会社も苦情や助けを求める声に対して、改善をしたいのですが、法律違反をすることは出来ません。今回はそんな「誰を守っているのか？」という法律とその法律で違反もしない普通の入居者の方々への影響を紐解いてみたいと思います。無断駐車まずはここから道路上にある違法駐車は警察が管轄となり、罰金やレッカーをすることが可能です。しかし、冒頭のお店やアパートマンションへの無断駐車は警察の管轄外となってしまいます。では冒頭のように張り紙をしたり、レッカーなどをして請求することは出来るのでしょうか？答えは当然「できません」張り紙についてはテープなどを使わずに、ワイパーに挟むなどの警告にとどめる必要がありますし、レッカーなども出来ません。前述した通り、逆に器物損壊などで訴えられる可能性もあります。警察を呼んだとしても、盗難車か否かの判断は可能で、盗難車等であれば警察に委ねることが出来ますが、そうでない以上はそれ以上の措置は取ってもらえません。駐車違反は公道上のみの適用で私有地には適用されません。そうすると無断駐車をされた側が出来ることは、警告などを発することしかできません。警告も「罰金〇万円」などは踏み倒す前提であれば効力は無いに等しいものです。また、車のナンバーなどから所有者を割り出すことも可能ですが、数日に亘って無断駐車されているなどの事情が無いと教えてもらえません。損害賠償をしようにも裁判所に訴え出て、民事で法的手続きを進めなければいけませんが、裁判に要する労力と費用を勘案しても、とても満足いくようなものではありません。管理会社としては、既存入居者さんに空いている駐車場があればご案内することしか対応策はないのです。もちろん、他の入居者さんが停めているのであれば連絡の取りようも有るのですが、部外者や近隣の方であれば解決策は皆無です。解決策は「裁判所に訴え出て、取れるか分からない微々たる損害賠償をする」という手だけです。それも、長期間継続して繰り返すような場合のみ可能で、今日自分が停めたい区画に無断駐車が発生した場合は無力です。速攻性もなければ、なぜ無断駐車された側が損する結末しかないのでしょう。個人的には私有地の無断駐車についても違法駐車として警察の罰金やレッカーなどの対象にして欲しいと思っております。残置物ゴミにしか見えなくても所有者がいるというのが厄介です続きましては「残置物」です。残置物というのは、入居者が残していった物です。これは様々なケースがありますが、例えば「夜逃げ」などもそうです。家賃を滞納したり、何かしらの事情があってお部屋や敷地に荷物を置いたまま、無断で退去すると残置物の完成です。これもまた困ったことに勝手に処分すると法的には所有権の侵害となってしまうのです。他にも退去する時に置いていった自転車やバイクなども困った残置物となります。管理会社や大家といえど勝手に処分することが法律上は難しいのです。国もようやくこの「残置物問題」に対して切り込むべく、残置物に関するガイドラインなども策定しましたが、そんな国でも「これでも訴えられるリスクは多少ある」と困ったコメントまでついております。明らかにゴミであったとしても、裁判を経て、一定期間保管し、それでも所有者が現れなければ処分を認められる。しかも費用は全額オーナー持ち。自転車やバイクも同様です。現在の居住者の方のスペースを奪ってしまい、ボロボロの自転車やバイクは美観を損ねます。所有権というのは大変強い権利で十分に尊重すべきとは思いますが、他人に迷惑をかけるような物に対してまで認める必要はないように思います。これも公道上であれば管轄は国や自治体となりますが、私有地というだけで解決策は無くなってしまいます。家賃滞納最後は家賃滞納です。最近は家賃保証会社の普及により、家賃滞納の対応をすること自体が管理会社の作業から外れてきました。我々管理会社としても非常に労力が掛かる業務であったことから、保証会社の存在は現在切っても切れない関係となっています。反面、お部屋を借りる方からすると「なんで保証料を払わなければならないんだ！」という気持ちになることでしょう。統計上の数字になりますが、大体95％の方は家賃を滞納しません。しかし、そんな5％程度の方の為に善良な95％の方も保証料を支払わなければならないのです。「そんなの滞納した人にだけ責任取らせてよ」「滞納したら追い出せばいいじゃない、契約書にも書いてあるでしょ」そういう声も聞こえそうです。しかし、家賃保証会社が無かった時代も滞納リスク分は全部屋の家賃に含まれていたのです。昔から「20部屋に1部屋は滞納する」というデータはありました。ですから、大家さん側としては１部屋程度滞納したとしても利益が出るような家賃設定になっていたのです。ひどい話だ！と思いますでしょうか。しかし、家賃滞納というのは滞納した側を借地借家法という法律で強く強く守られているのです。少々家賃滞納をしたからといって賃貸借契約を解約して出て行ってもらうことは出来ないのです。ちなみに家賃滞納を原因として大家側から契約を打ち切る場合、最初に必要な滞納の目安は 3カ月ですつまり、家賃滞納も３か月溜まらないと裁判すら出来ない状態なのです。しかも、裁判はそこからスタートし、強制執行に至るまでには更に数か月掛かるのです。全て解決するまでに１年近く費やすことも珍しくはありません。ふーん、と思われるかもしれませんが、これは中々異常なことと思うのです。一般の感覚で例えば１０円の食料品をスーパーで支払わずに食べたとしましょう。お店を出た瞬間捕まります。みなさんのお仕事で、物を引き渡したり、サービスを提供してお金を支払わなければどうでしょう？もちろん、住居というのは生命の維持に不可欠といえるでしょうが、それにしても判決までのスピードや自己負担の大きさ、残置物の撤去処分、裁判費用なども所有者側が圧倒的に負担が重すぎるのです。こういったリスクの分散化として家賃保証会社が台頭することになり、約９５％の善良な入居者さん達もリスクの分散の為に保証料を支払わなければならなくなったのです。法律がもっと家賃滞納に対して柔軟になっていれば、それこそ「滞納した方」と「普通に家賃を払っている方」の負担は違ってくるのです。強すぎる法律は大多数の善良な人を苦しめるあるべき社会とは何でしょうか？ここまでご覧になっていただき、いかがでしたでしょうか？大家や管理会社が苦労するだけでしょ？いいえ負担がみなさんのような善良な方で分担することになるのです。現状を見てみましょう。どうでしょうか、みなさんの大多数が家賃滞納をしないにも関わらず、家賃保証料を余儀なくされていませんか？家賃保証会社は、長期滞納者の訴訟及び強制執行までの費用を大多数の方からいただく保証料等から捻出しています。これをもって「家賃保証会社が悪徳だ」とはなりません。なぜなら家賃保証会社があるおかげで家賃を下げられているのが現状だからです。以前は滞納リスクを全体の家賃でカバーしていました。しかし家賃保証会社が出来てからというもの原則オーナーは滞納リスクはカバーされた為、それぞれの家賃を適正な額で設定することが可能になったのです。その為、以前と比べると敷金礼金０というのも珍しくなくなりました。それは家賃保証会社がいるので滞納に備えた敷金や礼金などを取らずに済むようになったからです。しかし、その反面として家賃保証会社利用必須という物件が増えたのです。他の問題もそうなのです。無断駐車や残地物、家賃滞納などの問題がもっと法的に「早く・安価・簡単」に解決することが出来たなら、みなさんのコストは下がっていくのです。「たまに起きる不都合な問題」に備える為に保険や保証会社等のコストとなって、９５％以上の普通の皆さんに負担となってしまいます。このように一見弱者保護に見える法律は大多数の普通の方々を苦しめてしまうのです。「大家が儲かるんだから、大家がその分を負担すればいいじゃない」という方もいるかもしれませんが、それもまた堂々巡りです。昔に比べると現在の大家業というのは大変です。昔より法律も厳しくなり、大地主でウハウハというケースは稀です。そもそも、賃貸物件というのは収益が出るから各地に建っているのです。収益にならなければ、便利な場所に賃貸住宅は建ちません。そうなると競争力も働かなくなり、家賃は高騰していくでしょう。ある意味投資家達が競うことで質のいい物件が安価になるという側面もあるのです。結局は誰かの負担になり、その負担は広く皆で負担しているのです。でも、ここまで書いた無断駐車や残置物のように「やったもん勝ち」のような部分が変わるだけで、９５％の方達に余計な負担が無くなることも可能なのです。もちろん本来の弱者と呼ばれる方を守る法律は必要だと思います。しかし、今の世の中では「多くの普通の方を苦しめ、一部の悪意のある人の尻拭いを大家と普通の方で分担せざるを得ない」状況です。家賃滞納については諸事情ある場合もありますが、無断駐車と残置物については何とかなりませんかね。正直者や普通の方がしわ寄せを受ける社会は嫌なのです。国土交通省の皆さん、よろしくご検討のほどよろしくお願いします。
賃貸管理「虎の巻」
2023年9月10日
安易に除草剤を使ってはいけない理由　～失敗談と正しい使い方～
草むしりするより楽に見えるんですが、当社でも大失敗の経験があります効果はあるが使い方は注意全国の地方物件をお持ちのオーナーの皆さま、夏場の雑草との闘いお疲れ様です。そう、日差しの強いこの季節、雑草のやる気は気温と共にグングンと伸びてきます。「２週間前に完璧にキレイにしたのに・・・・」あっという間に雑草は辺りを覆いつくします。ちなみに夏の雑草の復活の早さを例でご紹介しましょう。こちらは賃貸居住用ではありません。雑草が伸びてきた為、６月に除草を行いましたが、わずか２か月で覆いつくしてしまいます。こちらは６月の中旬頃草刈りを終えた直後、しっかりとキレイになりました７月上旬、チラホラと伸びてきました７月下旬、いよいよ全体を覆いつくしてきました。８月上旬、高さが出てきました８月下旬、刈ったころの面影はありません。また除草です。雑草の力強さを見るには十分だといえるでしょう。そんな雑草との闘いですが、便利な物があります。除草剤ですが、使い方を間違うと効果どころか痛い目を見てしまいます。私も過去に痛い目をみてしまった恥を皆さんに経験談としてお伝えしようと思います。除草剤には大きく２種類一口に除草剤といっても２種類程あります。液体タイプと粒材タイプに分かれます。色々と違いは各社であるのですが、ざっくりと説明するなら今生えている草を枯らすのが液体タイプこれから生えないようにするのが粒材タイプと覚えておけばいいと思います。効果は液体タイプはすぐに枯れますが、土壌への影響は軽微で、その後も植物を植えることも可能です。一方粒材タイプは、土壌から浸透していくので効果は遅いですが、持続性は３～６か月持続するそうです。液体タイプはこのように大きなボトルが特徴　●ッグ●モーターの件で一躍有名になった除草王、確かに効果は抜群ですこちらが粒材タイプ、雨などで浸透していきます。土壌自体に効果がある為、しばらくは作物も植えることは出来ません。ちなみに液剤タイプを使う場合でも枯れた雑草の処分などは必要になってきます。大失敗やってしまいましたこのような特徴があることから、除草剤を使う場合でも液体タイプを使うことが多かったのです。その理由としては土壌まで影響のある粒材タイプでは、隣地も含めてどのような影響が出るか分からない。という点でした。しかし、その日はやってきたのでした。ある日のこと店舗の電話が鳴ります。「そちらの物件の隣にある畑の作物が枯れた」冷や汗が出ます。しかし、私たちはお隣が畑や花壇などがある場合には除草剤は使わない方針でした。その為、最初は当社の落ち度か半信半疑ではありました。現地にいくと、確かに作物は枯れていました。そして当社の作業スタッフに確認をすると「液体タイプだったので、雑草にしか掛けていません」とのことあー、使っていたのか・・・液体タイプは掛けた範囲にしか効果は出ないのですが、因果関係を証明するのは難しいものです。先方も「液体タイプでも、その後に雨が降れば土壌に染み出すこともある」とのことこの因果関係の証明は難しいものです。結局、私も畑や花壇の近くでは使わないという方針を破ってしまっていたこと、影響が無いとは言い切れないことから作物分を買い取らせていただくという結果になりました。隣地の方はこちらの謝罪と対応を評価していただき、無事和解することができたのは幸いでした。便利だが正しい使い方をこれを教訓にし、除草剤は原則禁止としました。やはり隣地との因果関係を証明することは非常に困難であることと、一旦トラブルになってしまえば今後お隣さんとの関係をまずくしてしまいます。いかに「関係ない」としても疑念などを払拭するのは困難になります。その為、やむを得ず使う場合でも以下のようにしました。隣地に畑や田、花壇、お庭などがある時は使わない傾斜地の上の方では使わない水路が近い場合も使わない上記に当てはまらない場合でも風の強い状態で使用しないこれらはメーカーの注意文にも書いてあったりしますが、一層注意が必要です。傾斜地や水路などは雨などにより成分が流れていくことを懸念している訳です。除草剤自体は便利で効果的ですが、一旦被害が出てしまうと立証は困難なうえ、ご近所トラブルになり、気まずい関係になるのは得策ではありません。今回は大失敗の経験談も含めて、除草剤についてご紹介しました。最近、地域によってはシルバー人材センターが草刈りなどの受託を辞めていくエリアも多く、オーナーにとっては大変な作業となってきますが、除草剤なども上手に使っていけばいいと思っております。みなさんの参考になれば幸いです。
賃貸管理「虎の巻」
2023年9月7日
住宅用火災警報器　～詐欺事件も、今一度知っておこう～
賃貸では主に２種類電池交換が必要ですという詐欺先日テレビを見ていると、住宅用火災警報器の交換をめぐる詐欺事件があった。との報道を見ました。「あんな物でどんな詐欺するんだろう？」と思って見ていると、要は「電池切れのようなので電池を交換します」と費用を請求したものの、実際は中古の電池に交換したという何ともお粗末な詐欺。 https://www.youtube.com/watch?v=ganKxi8p2-I しかも１個の交換で２万円～３万円もの費用を取っていたとのこと。そりゃ高い。今回はこの火災警報器について、おおまかな仕組みや役割と交換方法などをお知らせしていこうと思います。特に賃貸物件についてのお話になりますが、参考になればと思います。義務はあるが罰則はないまずは気になる罰則です。こういった業者は「法令で定められており、罰則や反則金があります」などと謳うことが多いものです。ちなみにこの住宅火災警報器ですが「義務」はありますが現在「罰則」はありません。「じゃあつける必要はないんじゃ？」となりますが、そこは別です。火災になった時の責任問題となる可能性がある為、やはり取り付けておくことが良いでしょう。もう一つ、取り付けの義務は「必ずしも大家ではない」という点です。所有者、管理者、入居者に設置義務があるので「必ずしも所有者」という訳ではありません。しかし、そうなると「誰の物？」という点や入居者が入れ替わる度に入居者が設置したのか？を確認することは不可能といえます。やはり所有者が取り付けておくことが一番スムーズであり、責任問題に発展しないのではないでしょうか。独立式と連動式こちらは独立タイプ　ヒモやボタンがあることが特徴です。火災警報器は条例などにもよるのですが、基本的には「階段と寝室」に設置することとなっております。例えば２ＤＫのように「どちらを寝室にするか分からない」という間取りについては基本的にはどちらも付けておくが正解でしょう。そして種類については２つあります。独立しているか、連動しているかこれは何と連動しているか？ということですが、火災が発生した時に非常ベルが鳴り響くようなタイプが「連動タイプ」となり、火災を検知した時にその感知した警報器だけが鳴り響くのが「独立タイプ」となります。規模が大きいマンションやアパートになると、火災による被害が大規模になる恐れがあります。そこで一定規模以上の建物では火災報知器が各部屋繋がっており、火災を感知すると全館に対して非常ベルなどで知らせるようになっています。他方、比較的小規模なアパートや戸建てなどでは、独立タイプで良いという風になっています。見分け方としては「独立タイプ」はヒモや点検用のボタンなど直接確認が出来るようになっています。こちらは連動タイプです、火災を感知すると非常ベルが全体に鳴り響きます。交換の目安交換の目安は大体１０年と言われています。先ほどの連動式については配線は全戸で繋がっておりますし、電気は配線で繋がっておりますので、交換は基本的に消防設備の業者が行います。対して戸建てなどの独立タイプは電池式になっています。冒頭の詐欺事件などはこの電池切れを狙った犯行という訳です。住宅用火災警報器の電池切れのサインですが、「ピッ、ピッ」と音がなるメーカーもあれば「電池切れです」とアナウンスをするものなど、様々です。テスト用のボタンやヒモを引くと「電池が少なくなっています」などの音声でも確認できたりします。多くはピッピッという音で最初は何が鳴っているか分からないものが多いと思います。また、交換時期にくると、火災になっていないのに警報音が鳴ったりする誤作動が出る場合もあります。いずれにしても、そのような症状が出た場合は交換の時期となっているでしょう。それ以外での不具合は非常に珍しいものです。交換は「電池のみ？」「まるごと？」個人的にはまるごと交換をおススメ独立タイプの交換は簡単です。対して連動式は消防設備系の業者さんに任せましょう。独立タイプは基本的には本体部分を持ち反時計回りに回すと本体が外れる構造になっています。本体を持って回すと外れます。その後台座が現れるのですが、これは２本のネジで天井や壁に止まっているだけなので、ネジを取ってしまえば大丈夫です。そして、肝心の交換方法ですが本体ごと交換をおススメします今回の詐欺事件では電池のみの交換をするようでしたが、そもそも本体の交換目安は１０年です。そして電池が切れるのは経験上、大体７年以上経ってからだと思います。そうすると、電池を交換しても残りは２、３年程度になってしまいます。そして電池のみの交換は現在では１個当たり900円～1000円程度です。対して本体ごと交換は2500円～3000円程度です。電池を交換しても本体交換がもうすぐ来てしまうのであれば、本体ごと交換してしまった方が先々は安価になります。ちなみに交換は簡単です。プラスドライバー１本あれば５分程度で替えられます。とはいえ脚立に乗って作業となりますので、転落に注意して無理をしないようにしてください。業者さんに頼む場合ですと地域によりますが、６０００円～という所が多いかと思います。業者さんは電気屋さんで大丈夫です。いかがでしたでしょうか。仕組みや罰則などの知識があれば詐欺などに引っかかってしまう恐れは減ると思います。それにしてもいつの世も「消防署の方からきました」的な詐欺は無くならないものですね。みなさんもご注意ください。
賃貸管理「虎の巻」
2023年8月1日
不動産会社で働くのに「人見知り」は長所になる
不動産会社は明るい人ばかりだと思っていませんか？実は私も人見知り私は人見知りです。しかし、私と会ったことがある人に言っても信じてもらえません。どうやら周りの人は、私を社交的で明るい人と思っているフシがあります。ですが、本当に人見知りなのです。休日などは人と会うことは少なく、初対面の方と会う時はお客様含めて、とても緊張しています。話している相手が楽しそうにしているか、自分といてつまらないと思っていないか常に不安です。みなさんは不動産会社の社員やスタッフというと印象はどうでしょうか？常に明るく元気よく、最近の言葉でいえば「陽キャ」だと思っていませんか？そんな「陽キャ」な雰囲気が苦手なそこの「人見知り」のアナタ！実は不動産業界で働く人場合「人見知り」も武器になるのです！「不動産業界で働いてみたいけど人見知りだし・・・」という方へ向けて「人見知り」が武器になるということを今回はご紹介したいと思います。なぜ人見知りは長所になるか？ネガティブだからこそイイんですそんな人見知りの皆さんですが、大体共通しているのは人の顔色を伺ってしまう人見知りの方は基本的に自分に自信がないことが多く、相手が楽しそうにしているか？自分の振る舞いを不快に思っていないか？などが気になってしまいます。楽しそうに話す人に憧れに近い感情を持ち、「自分もあんな風に楽しそうに人と接することができたらイイのにな」と思ったりします。ですが、この能力こそ長所になるのです！不動産業はこの能力を持つことで武器になることがとても多いと思っています。その理由を挙げてみようと思います。相手の「隠れた要望」に気付ける不動産業というのはデリケートな情報を扱う業種です。個人情報の中でも住所や資産状況などを聞かずにはいられない職業です。そんな時に人の顔色を伺ってしまうというのは、プラスに働いてくれます。「この人が本当に叶えたいことはなんだろう？」「言えないだけで本音は別な気がする」など察してあげることが出来るのです。また提案する時などにも配慮が出来たりします。「自分の説明が届いているだろうか？」「気分を害さないように納得してもらおう」など気遣いに発展させることだって出来るのです。根っから明るくて人が大好きなタイプの方は逆にポジティブな気分にさせてくれたり、前向きな言葉でお客様を応援したりと、これはこれで良いのですが、隠れた要望を持っているタイプの人には「察してあげる」という人見知りの能力がプラスに働いてもくれます。不動産業は資産運用やお部屋探しと、その人の人生において大きな岐路をサポートしなければなりません。隠れた要望や察して欲しい事情など、デリケートな部分においては顔色を伺うという行為はとても役に立つのです。「人見知り」と「人嫌い」は違う似て非なるのですどうでしょうか？勇気が湧いてきませんか？私の右腕ともいうべき社員は極度の人見知りです。かなりのものです。私以上に人に緊張しており、社交的な場は特に苦手です。しかし彼はオーナーさんや業者さんからの信頼は厚く、とても優秀です。人見知りというのは決してマイナスに働かないのです。でも例外が一つだけ人嫌いでは無理な職業だと思います「人見知り」というのは「人は好きだが、緊張したり、積極的なコミュニケーションが苦手だったり、警戒してしまう」という状態だと思っています。そもそも人間に対して興味がなかったり、人とのコミュニケーションが嫌いという「人嫌い」なのであれば、不動産業は難しいかもしれません。私は「人見知り」と「人嫌い」は明確に違うと思っています。混同されがちなのですが違います。不動産業は衣食住の一角を担う業種です。そこに住む人や関わる人との出会いや関わりを嫌うのでは、正直難しいと思います。働く人にもお客様にもどちらにとっても不幸になるでしょう。「人は好きだが、苦手」だというのであれば、それは何のデメリットにもなりません。むしろ武器になるといえます。私も人見知りではありますが、人間は好きです。そして上手ではありませんが、少しずつ信頼を重ねていくことには抵抗がありません。もし、不動産業界に興味をお持ちの「人見知り」のあなたこの業界はあなたの天職になり得る場所ですよ！あなたの「人見知り」という能力を不動産業界は待っているのですから。この不動産業であなたと会えるのを楽しみにしております。でも、その時は出来ればあなたから話しかけてもらえると助かります。私も頑張って話しかけるようにしますので・・
賃貸管理「虎の巻」
2023年7月24日
【再発防止】二度と滞納しなくなる魔法の一言
もう帰ってきてはダメですよ！滞納を繰り返させない私は何度も言いますが、滞納解決についてはかなりのものです。今までの滞納督促で弁護士などの法的対応に至ったケースはありません(保証会社は別ですよ) もう一つ、得意なことがあります。それは滞納を解消した後に再発させないことですそう、一度滞納してしまった方というのはクセになってしまうこともあります。溜まった家賃を分割で何とか弁済しても、しばらくするとまた繰り返す人。今回はこういった方に効く魔法の一言というテーマでお話しようと思います。ねぎらいと評価人は褒めるに限る結論から言いましょう滞納が解消したら「頑張りましたね、ありがとうございました」と連絡をするのです一旦とはいえ、滞納が解消したら私は連絡をします。滞納者は最初ムッとした感じで電話に出ます。この時点では「払ってないと思ってるんだろ！」という感じがほとんどです。私の第一声は大体「〇〇さん、今日のご入金で滞納が全て解消しました。長くに亘って大変だったことでしょう。でも、お約束を守ってくれてありがとうございました。」と声を掛けるのです。すると、まさかお礼を言われると思っていなかった入居者さんは一転して「こちらこそご迷惑をお掛けしました」とか「良かったです、ホッとしました」とか色々なパターンがありますが、一様に安心した声色になります。この連絡をした方はほぼ間違いなく以降は滞納をしません。たまに金銭的に苦しい状況に陥ったとしても、事前に連絡をくれます。「すみません、どうしても今月間に合わないのですが、〇〇日には必ず振込みます」等の連絡がきますし、約束を守ってくれるのです。裏切りたくないという心理完済まで至ったのです、そこは感謝してもいいのですまさか滞納していたにも関わらずお礼やねぎらいの言葉が来るとは思っていないのです。そこに感謝の連絡が来ると、滞納が解消したという事実とも相まって、嬉しい気持ちになるのでしょう。そしてそう思って欲しいのです。滞納する方というのは「成功体験」が少ない気がします。これまでの人生の中で「何かを達成して褒められた」という経験を久しく感じていない方がほとんどのように思えます。せめて我々だけでも、滞納を解消したという事実と頑張りにねぎらいと感謝という「成功体験」を与えてもいいのではないか？と考えています。すると「もうこういった思いはしたくない」とか「自分を信じ、評価してくれる、こんな人を裏切りたくない」という心理が働くのでしょう。以降の滞納はほぼ無くなることでしょう。私は以前から滞納については「脅しや正論では解決できない」と再三再四申し上げております。それで済むなら一番楽ですからね。でもなぜかそれではダメなのです。「なんで滞納された側が感謝やねぎらいをしなければいけないんだ」という正論も分かります。本来は当たり前のことですからね。でも、それでもあなたが達成したいことはなんでしょうか？滞納者に正論を言って論破することでしょうか？それとも「今後はこの人を困らせたくないな」と思ってもらって毎月家賃を払っていただく人になることでしょうか？私は自分の為にも後者を選びます。そして、あんなに自分勝手だった人が優しく変わっていく姿というのも、この仕事の醍醐味なのです。そんな瞬間にまた人間が好きになっていくので、私は当面続けていこうと思います。
賃貸管理「虎の巻」
2023年7月20日
季節ごとの「旬な苦情」～管理会社あるある～
時期によって移ろいゆくものです季節により変化する「旬」日本には四季があります。季節の変わり目などには、ウキウキしたり、時にセンチメンタルな気分にさせてくれたりと移ろいゆく季節は素敵なものです。そして管理会社にも「あぁ、季節の変わり目だなぁ」と感じさせるものがあります。それが季節特有の苦情やクレームです季節の変化は住宅にも影響を及ぼします。今回はそんな管理会社特有の「季節あるある」を3か月ごとに区切ってご紹介してみようと思います。今回あげるものは決してネガティブなものではなく、来ると「あぁ、もうそんな季節かぁ」と思う程度のものです。入居者さんは我慢することなく、ご連絡をください。１月～３月南国鹿児島でも寒いんですまずは正月から３月です。この時期に恐れることといえば水道管の凍結これですね。当社は南国鹿児島県に位置していますが、鹿児島県とはいえ、寒さが厳しい時期には水道管は凍結します。逆に寒さのイメージがない分、凍結するのかもしれません。水道管なども外壁に露出している部分があったりと、凍結防止の措置はあまり取られていません。その為、記録的な寒波などがあると時折凍結被害が出てしまいます。みなさんの地域ではいかがでしょうか？ちなみに凍結は火災保険などでも補償の対象になったりもしますが、正直被害の割に金額が少ないことが多く、被害は深刻ですね。４月～６月この時期は２つですねお次は４月～６月です。気候的には穏やかな陽気になる時期なのですが、この時期は２つです雨漏りと虫雨漏りはいうまでもなく、梅雨時期ですね。年々雨量が安定しなく、全国的にも短期間での雨量が記録的になることも多くなってきました。昔は台風時期に備えておけば良かったのですが、長雨なども増えてきており、雨漏りに繋がることもあります。もう一つの虫ですが、気温が高くなってくると活発に活動します。しかし、入居者さんから連絡が来るのはアリがほとんどです。５月頃になると、シロアリなどの羽をもったアリが活発に活動します。よくこの時期になると「家の中にシロアリが飛んでいる」という電話をいただくことがあります。しかし、みなさんから連絡が来るときのほとんどはシロアリではなく「通常のアリの羽アリ」であることがほとんどです。みなさんは羽アリを見るとシロアリだ！と思ってしまうのですが、黒い通常のアリもこの時期は羽アリとなって飛ぶのです。しかし、黒いアリが飛ぶイメージがあまり無いせいか、羽アリ＝シロアリと思われることが多いのです。見分け方は簡単にいえば「腰にくびれがない、４つの羽が同じ長さ」の個体がシロアリです。また、シロアリも数匹程度であれば被害が出ていることは殆どなく、巣を作ろうと彷徨ってきただけのケースがほとんどです。実際にシロアリの被害は羽アリで気づく場合は、かなり大量に宅内に発生するか、もしくは被害があって発見するというケースが多く、羽アリ数匹程度では無いことが多くあります。しかし、情報としては貴重な初期発見に繋がるので、ご連絡をいただくことはありがたいものです。７月～９月この時期は台風も怖いのですが、ダントツはさて暑い暑い夏です。この時期は言うまでもないですが台風が一番の恐怖です。しかし、台風は予測などもあり、多少準備が出来ますし、自然災害ですので人間の力が及ぶのは過ぎ去った後です。この夏で一番厄介な苦情といえばエアコンの故障これ一択です。鹿児島だからということもありますが、エアコンをこの時期にしか稼働させないというお宅が大半なのです。冬はこたつや他の暖房器具を使うことが多く、冬場はエアコンを使わない方が大半であります。その為、一年間稼働しておらず、暑くなってきた時期にエアコンを使用しようとすると・・・「冷風が出ない」ということがよくあります。しかも年々気温が上がっている昨今、エアコンの故障は急を要するのです。私たちも複数の業者さんと提携しておりますが、この時期は修羅場と化すこともあります。もちろん、エアコンが無いとストレスも溜まってしまうため、出来るだけ迅速な対応が求められます。毎年梅雨が明けるタイミングでエアコンの故障の連絡が来ると「夏がきたな」と思ってしまいます。１０月～１２月苦情の少ない時期ですさて気温も下がってくる１０月～１２月、年末の足音も聞こえてくるこの時期ですが管理会社的には一番穏やかな時期になります。気温的にも凍結などもありませんし、先ほど申し上げた通りエアコンの稼働も少ない時期になります。台風や梅雨などの長雨などもなく、本当に穏やかな季節なのです。入退去もこの時期は活発ではない為、多少穏やかな日々となります。強いて挙げるなら年末年始のお酒の失敗などでしょうか。酔った旦那さんがお隣のドアを深夜にガチャガチャやってしまい警察を呼ばれて奥さんに大目玉とか、酔って階段で転倒してケガをしたなど自己責任系のものはありますが、設備などの特有の苦情などは少ない時期です。私たちも来年の繁忙期に備えて色々な準備をしたりなどと本当に穏やかな時期となります。気候的には１年中この時期でもいいと思える位です。遠慮なく連絡くださいさて、今回は１年の季節ごとの苦情を挙げてみました。今回はこんな苦情がありますよ。というものを挙げてみましたが、入居者の皆さんにおかれましては些細なことでも気兼ねなくご連絡をください。大したことでないことも、何かの初期症状だったりもします。「こんなことで連絡して悪いな」とは思わずにお困りごとがありましたら連絡してみてください。ほとんどは業者さんを手配するか電話だけで済むことがほとんどです。気候変動が叫ばれる昨今、対処が難しくなってきているのは事実ですが、それでも皆さんの住みよい住環境を守るのも管理会社の役目ですからね。今回は以上です。
賃貸管理「虎の巻」
2023年6月25日
違法駐車に効く掲示物　～ひと手間加えるだけで効果あり！～
少し手間は掛かりますが、どうせやるなら改善に繋げましょう継続する違法駐車に違法駐車の対応は管理会社の悩みのタネの一つです。大体は短時間で一度きりのケースが多いのですが、中には長期間、継続的に行う人もおります。入居者宛てに来る来客者も割合としては多めです。来客用駐車場がある場合でも満車になっていたり、そもそも物件に来客用駐車場が無い場合は特に頻繁に発生してしまいます。今回は当社スタッフが実践している「しつこい違法駐車」に効く掲示物の作り方をご紹介しましょう。掲示物に写真を載せよう少し面倒かもしれませんが、違法駐車の対応を何度もするよりは全然マシです。結論からですが、冒頭の画像のように違法駐車の車を撮影し、掲示物に掲載しましょうえ？これだけ？と思われた方そうです、これだけで効果が全然違います。通常の掲示物ですと文字だけで「通路に駐車しないでください」となります。これは効果が薄くなります。恐らくですが「自分が指摘されている」という感覚が少ないんだと思います。ところが写真が掲載されていると明白です。ダイレクトに違法駐車の所有者に届くのです。視覚的にも写真が入っていると目を引き、該当する方や入居者さんに響くのです。定型文のような文字ばかりの掲示物だと実感として響きにくいんでしょう。写真を撮って取り込んで印刷するという手間は掛かってしまうのですが、写真ナシの場合と比べると効果は２倍以上あると思います。そして作成した掲示物を１部だけ　違法駐車している車のワイパーに挟んでおきましょう写真付きの掲示物を作る執念めいたものを感じるのでしょうか、以降の駐車はほとんどなくなります。ちなみにテープなどで貼ってはいけません。逆に損害賠償を請求される恐れもあるので、ワイパーに挟む程度にしておきましょう。作成する時の注意とはいえ、作成する時には注意すべき点があります。注意をしないと効果が薄れたり、かえって管理者側が不利な状況になってしまいます。目的としては「今後駐車させないこと」ですから、目的外の行動は控えましょう。 ①ナンバーを隠す晒し者にしたい訳ではないのでまずはナンバーは隠しましょう。そもそも車の所有者に伝えることが目的ですからナンバーは必要ありません。車種や外観があれば車の所有者なら「あっ、自分の車だ」と分かるものです。ナンバーまで載せると不特定多数に晒すという行為になってしまい、違法駐車した側も「そこまでしなくても」という感情を持たれる可能性があります。しかし、わざわざ画像を加工するのは面倒だという方は最初からナンバーが写らないように全体写真を撮る写真の目的はあくまで車の所有者に見てもらうことですからね。 ②過度な制裁や脅し文句を書かない出来ないことを書くと逆に嘗められてしまいますみなさんも街中で見たことがありませんか？違法駐車を発見次第　罰金〇万円　とか　違法駐車はただちにレッカー移動します　という文言実際にされているかどうかは別として　これらは法律上は効果がありません。私有地での違法駐車で法外な罰金を払う必要はありませんし、レッカーなどしてしまうと反対に器物破損などで訴えられかねません。しかも、こういった効果がないという事実は、最近のネット社会では常識としてまかり通っております。昔はこういった脅し文句が効いていたのですが、昨今は減ってきてしまいました。本来違法駐車した側が悪いのに、私有地であるというだけで警察も何も助けてくれません。そこで、こういった「脅し文句」は使わないようにしましょう。脅し文句を使わずにただ淡々と「警察に通報」「所有者特定して損害賠償」これだけで十分だと思います。「所有者なんて特定できるの？」という方はこちらを参照してください https://lotushome.jp/blog/3860/ 出来るんです警察に通報するのも、所有者を特定して損害賠償も実際に出来ますので、実際に出来る行為で警告しましょう。少しの手間を惜しまない今回は当社の管理部が行っている違法駐車対策をご紹介してみました。苦情が入ったからいつもの掲示物を張っておけ！ではなくて、少しの手間を掛けるだけで劇的に改善したりもするのです。賃貸管理というのはこういった「地味で手間は掛かるが効果がある」ということばかりです。「あと少し手間を掛ければ解決できるのに」という部分に手間を惜しむと、逆に解決しないという事態になってしまいます。小さなことからコツコツとこういった仕事を日々していきたいものです。
賃貸管理「虎の巻」