(5ページ目)漏水原因シリーズ　~排気が原因編~ | 霧島市・姶良市の賃貸管理のご相談ならロータスホーム

2023年6月6日
漏水原因シリーズ　~排気が原因編~
ちょっとだけ苦労しましたトイレの天井から水漏れある日のこと、ご入居者さんからお電話がありました。「トイレの天井から水が落ちてきて、カビも出てきました」大変です。トイレでの水漏れとなるとご入居者さんは不安になるものです。それは、「上階の汚水（トイレの排水）が漏れているのではないか？」と思われるからです。汚水が染みてきているとなれば嫌な気分もしますので、早急に対応が必要です。しかし、実際にはトイレで漏水があったとしても必ずしも上の階のトイレという訳ではありません。基本的には水周り設備というのは集中して配置されますので、お風呂や洗面台など近い場所からの漏水がたまたまトイレに落ちただけということも珍しくありません。しかし、仮に汚水だった場合は早急に解決した方が良いので、とにもかくにも早めに対応することにしました。また、出る時と出ない時があるとのことでしたので、給水の可能性は少ないとも思っておりました。給水側での漏水の場合、基本的には出たり出なかったりということは少なく、排水である可能性が高いと踏んでおりました。間取り図付でこんな造りでした。感の良い方ならもう分かるかもしれません。当初は当然上階からの水漏れを疑いました。運よく、上階の方も在宅とのことでしたので、上階の水周りをみさせていただきました。間取り図を見てもお分かりの通り、お風呂脱衣所トイレが集中しているため、この内のどれかだろうと思っていました。しかし、上階の方に協力を得て、水周りを調べてみましたが、漏水していない状態でした。ちなみに漏水している階の屋根裏の写真がこちらでした。トイレの配管です。濡れてないのですあれ？水は漏れているのに、配管に水も付いていません。変だな？トイレの天井から水が漏れているならトイレの配管をつたってきているハズです。しかし、水は落ちているが、配管に水濡れ跡も水も無いのです。一緒に来てくれた水道屋さんも「上階からの漏水ではない」との結論が出ました。では原因はなんだったのでしょうか？原因はお風呂の排気浴室の天井にある換気扇が原因結論から言うと「お風呂の排気管に穴が空いており、漏れた蒸気がコンクリートに当たり結露したお水」でした。浴室換気扇から伸びている排気管に穴が空いておりました。しかも季節はまだ寒い時期、コンクリートもしっかりと冷えておりました。その為、結露が壁を伝い、トイレの天井端から落ちてきていたのです。排気管のルートと水漏れ箇所は一致浴室換気扇の本体部分です。ここから銀色の配管で屋外へ排出しています。アルミ箔の厚い程度の配管なので、ハサミでも切れる程度の耐久性ですどおりで配管や天井に水漏れ跡が無い訳ですね。しかも結露の為、量も普通の漏水よりは少なく、発見に時間が掛かったようでした。今回は排気管の補修を行い、たわんでしまった壁紙を一部張替えることで終了でした。入居者さんも汚水ではないことと、壁紙の張替えで安心していただけました。漏水となると、ついつい過去の経験で予想するのですが、季節や配管の位置を先に見ておけば気付いたハズなのに、かえって経験が邪魔をしてしまいました。工事内容としては大した内容ではありませんでしたが、寒い季節には結露を原因とした様々な水漏れやカビ被害などがありますので、みなさんもどうぞお気をつけください。
賃貸管理「虎の巻」
2023年5月30日
漏水原因シリーズ　~玄関土間編　水を撒かないで~
漏水の原因は恐らく１０００を超えると思います漏水原因は星の数賃貸管理をしていると「上から水が漏れてきた」は山ほど経験してしまいます。築年数が経過すれば屋根や設備の老朽化により増加傾向はあるものの、新築や築年数が経過していなくとも人為的なミスなどにより起こり得るトラブルです。また水が落ちてくることにより内装や入居者さんの家財など、被害も甚大になるケースが多く、賃貸管理では頭の痛い問題です。しかも漏水の原因は特定が本当に困難です。これは雨漏りでも給排水であっても同様です。特に難しいのが以下の項目です水の種類（雨・給水・排水・湿気など　何の水か？）経路（どこから来たか？）修繕の方法（工事が出来るか？）しかも、大体の見当はつくものの、原因が一つではなく複合的な場合は特定は更に困難を極めます。プロの業者が見ても「多分これだと思う」と推定して工事を行うが止まらず。ということも珍しくありません。そんな厄介な漏水ですが、今回から不定期で「漏水原因シリーズ」として事例を挙げていこうと思います。初歩的な問題から「こんな漏水の仕方あるんだ」というものまでをご紹介していこうと思います。もし皆さんの物件で漏水が有った場合に参考にしていただければ幸いです。玄関土間編特定は簡単ですが、意外と知らない方が多いんです。まずは玄関土間編です。よく「玄関付近から水が漏れてきた」というお問合せの時には最初に疑ってもいいでしょう。上の方が玄関の掃除の為に玄関に水を撒くことが原因であることが多数あります。玄関が汚れているから掃除しよう→泥などもあるから水を撒いて掃除しよう→漏水するせっかく清掃しようと思った善意で下階への漏水をさせてしまうのです。玄関はコンクリートやタイルなど水に強そうな素材で作ってあることが多いため「水を撒いていいようになっているんだ」と勘違いしてしまうことが原因かと思われます。確かに雨が付いた靴などを考慮して水に強い素材で作るのが一般的なのですが、だからといって撒く程の水を想定しているか？といえばそうでもありません。実は一般の戸建から分譲マンションから玄関土間というのは水を撒くことまで想定して作られているケースというのは稀です。タイルやモルタルの下にはすぐに下地の木材があったり、空間があるなどが普通なのです。また、玄関の框（かまち）という部分は基本的に木材が使われており、濡れてしまうと腐食したり、シロアリを呼び寄せてしまうなどの被害を巻き起こしてしまいます。框（かまち）は水漏れしなくても湿気や水により腐食することがあります。その為、入居者さんにおかれては玄関の掃除に大量の水などは流してはいけませんのでご注意ください。特に玄関の土間部分に水を撒くと画像の黄色の線の部分から下へ漏水していきます。また水を撒く前提で作られていない場合、傾斜も十分で無いこともあり、水を流すと流れずにカビの原因になったりもします。しっかりと玄関防水がしてあり、事前に玄関に水を撒いても良いと分かっている場合を除き、賃貸では玄関に水を撒いての掃除は止めておきましょう。玄関の掃除方法は？水は流さずにでは掃き掃除で取れない汚れなど、玄関の掃除方法はどうしたらいいのでしょうか？水はスプレー程度で布で拭き取る雑巾などに水を含ませて拭くか、スプレーなどで泥を浮かせて、やはり雑巾などで拭き取るこういった掃除方法がおススメとなります。中には水をセスキ水など使われる方もいますが、基本は泥などの土汚れになるので、水でも十分取れることがほとんどです。もちろん水気のある掃除は事前に掃き掃除や掃除機などでゴミを取った後に行います。善意が故に申し訳ない気もこの玄関掃除による漏水はいつも後味が悪くなってしまいます。本来キレイ好きで物件の管理をしっかりしようとされる入居者さんが原因を作ってしまうからです。管理会社としても清掃不足などを原因としての故障などは注意しやすいのですが、こちらは真逆ですからね。原因となってしまった上階の方は一様に落ち込んでしまいます。しっかりと清掃をしてくれようというお気持ちが嬉しいだけに後味が悪くなってしまいます。こういった事故の為にも入居者用の家財保険（火災保険）はしっかりと掛けておきましょう。また今後も不定期で漏水原因シリーズをやってみようと思います。私は以前「１０階で漏れた洗濯機の水が途中の階を無視して３階の天井から漏れた」という超レアケースまで経験しているので、漏水の原因シリーズはまだまだストックがあるので。
賃貸管理「虎の巻」
2023年5月16日
ビジネスでタブーな政治・野球・宗教の話題　~逃げられない時のおススメ対策~
言わない方がいいのは事実ですが、逃げられない時にはどうしたら？思い入れが強すぎる話題みなさんも聞いたことがありませんか？政治・野球・宗教の話題はビジネスではしない方がいいこれは真理であるのも事実でしょう。なぜならこの３つは「好き嫌いを超えた人生観」だからなのです。だからこそ、軽々しく話すと「敵」認定されたり、不快に思われたりする確率が高い話題といえるのです。与党支持者と野党支持者　巨人ファンと阪神ファン　分派した宗派　など想像しただけでも「仲悪そう」と思えます。こういった話題にビジネス上会う間柄では踏み込まないのが得策であるのは想像に難くないでしょう。しかし、こういった話題を避けるのはもちろんですが、時に逃げきれない・かわし切れない場合というのもやってきてしまいます。そんな時に私が実践している方法を今回はご紹介してみます。政治・野球・宗教でそれぞれ今まで有効だったことをご紹介します。政治編向こうからもグイグイ来ることは余りないのですが、確信をつかれた時には政治の話題というのは珍しくはありません。国単位の話であれば話題にするのは構わないと思っています。「消費税上がって大変ですよねー」とか「海外の戦争とか嫌ですねー」などの一般的な話などは問題ありません。世の中で「自分達ではどうしようもない大きな問題」で論じる分には雑談として一般的だと思えます。しかし、地域の選挙などになると事情はガラッと変わります。ここでは明確に「敵」「味方」がハッキリと出てきてしまいます。そんな時に「あなたはどっちの味方なんですか？」「協力してもらえませんか？」という具体的かつポジションをハッキリさせられるような事態がある場合の対処法です。この時にあなたと協力を願い出てきた方が一致していれば何の問題もありません。しかし、これが逆だった時には問題があります。特にあなたは現職側、協力を申し出る方が敵対候補だった場合が一番厄介でしょう。協力側は体制側についているあなたを崩すことは相手に取ってダメージ、こちらにとっては新規でプラスと一石二鳥となるため、熱心に勧誘してくるはずです。この時の自分の立場について表明するのは中々リスクが伴います。仮にあなたが現在現職に肩入れしていることで利益だったり有利なポジションを取れているならば、表立って敵対候補に肩入れする訳にはいきません。かといって、万が一選挙結果で敵対候補が勝った場合に応援しなかった立場としてバツの悪い思いをしたくもないでしょう。そんな時に思想信条があり応援しているならハッキリと表明してもいいのでしょうが、そこまででは無いのでしたらおススメとしては「私は現職の味方です」と表明するといいかもしれません。そうすると敵対候補側からすると「敵陣営だ」と見なされるかもしれませんが、この言葉には次があります。「ですから、あなた方が勝った場合はその後応援いたします」ズルいですが、これ以上に自分の立場をハッキリとし、相手にもメリットのある返答はありません。要は誰が勝っても私は現職側につきます。という表明になります。仮に敵対候補が勝てばその後は味方につく訳ですから、その後無碍にもできないでしょう。これは私の父が商工会議所に勤めていた折に使っていた方法でした。商工会議所となると地域で色々な人と関わり合いをもつ一方、仕事では役所や首長と仕事をすることが多い為、選挙時期になるといつも「お前はどっちにつくのか？」論争に巻き込まれていたそうです。そんな中で父が結論を出したのが「現職の為に一生懸命やる」という結論でした。これでは敵対候補としても筋が通っており、かつ自分が当選した暁には協力を約束する言葉として無碍に出来ません。自分が当選した場合には無条件で味方につくのですからね。コウモリのように見えますが、現職と仕事をする立場の人からすると便利だとは思います。しかし、もっと利権に絡むような話だった場合はこのようなポジションは認められないでしょう。粉骨砕身の協力をした者にしか恩恵はないでしょうが、そんな方であれば「何て返答しようか？」とは迷わないでしょうからね。有効な返答だと思います。野球編最近は薄れてきたように思いますが・・・伝統の一戦　などと呼ばれるようにたががスポーツ、と呼べない程度に熱狂してしまう野球。昔に比べると熱狂的な方などは少なくなってきたように思います。一昔前であれば「娘の結婚相手が巨人ファンなら許さん」という方や「あそこの社長は阪神ファンだから取引したくない」という極端な方もおりました。そんな中で野球経験者だったり野球の話題が出る時に聞かれる「どこのファンなの？」ですが、返答を間違わないようにしたいものです。「あんまりプロ野球は見なくて」と返答するのもいいのでしょうが、野球好きの方は野球談議が出来る人を理屈抜きで好まれる傾向があるので、お近づきになりたい場合、「プロ野球に興味ない」はあまり得策ではありません。ではそんな時におススメなのが球団ではなく、選手個人のファンだと表明することがおススメです。これは本当は巨人ファンだが当然ながら相手方が阪神ファンだった場合を考えて「私は特定の球団というよりは選手のファンでして、今だと巨人の岡本選手やヤクルトの村上選手はいいですよねー」などと選手を複数挙げるといいと思います。もちろんプロ野球にも興味があるが、野球好きが高じて選手にフォーカスしてます。という感じです。すると相手がどこの球団であっても話は続きます。この時に相手が阪神ファンだった場合は「阪神の〇〇選手もいいですよねー」とか追随することも出来ます。ちなみに私は「球団問わず昔から外国人助っ人選手が好きなんですよー」と答えるようにしています。そこで出す名前も少し古い外個人選手の名前を出します。「近鉄のブライアントとか西武のデストラーデは特に好きでした」などと話します。これは子どもの頃に好きでしたから事実ですし、球団問わずに昔話ならできますからそうしています。そうすると「昔の西武は強かったよね」とか「私は○○ファンなんだけど」と言われた時用に「○○なら誰々が好きでした」と会話できる程度の知識だけあります。最近は私もプロ野球を中々見れておりませんので、最近の知識が乏しいということもあります。そんな時にＷＢＣの話題だけだと「ニワカでは？」と思われる為、少しマニアックな昔の話などをすれば「本当に野球が好きなんだな」と思っていただけます。無理に合わせる必要はありませんが、タブーの話題だからといって全部避けてしまうと距離も縮まりません。同じ野球好きなら球団ではなく、野球の魅力について話せば大体意気投合出来るものです。ご参考までに宗教編この中でも一番デリケートな部分　正に人生とイコール宗教については勧誘やおススメなど様々な部分がありますが、鉄則としては「入会などについてはハッキリと断る」というのは鉄則だと思います。仲良くなりたいからといって「入会や入信」をちらつかせるのはおススメしません。宗教というのは「好き嫌い」を超えて人生観です。ですからデリケートですし、変な期待を持たせてしまうと好かれるどころか嫌われる可能性もあります。その為、お誘いに関しては固辞しつつ、おススメなのは「その宗教を学んでからどのように人生観が変わったか？」を聞くといいでしょう。その宗教の教義や特徴を聞いてもピンときませんし、勧誘を誘発することが多いので「あなたにとってどれだけ良かったのでしょう？」という変化を聞くといいと思います。そうすると昔の話や人生が良くなったという話になり、目の前の方のパーソナルな部分が聞けます。あくまでも宗教の話ではなく「あなたの人生観」について話してみるのです。そこで共感したり、褒める分にはいいと思います。その中で「こんなにいいんだから、あなたもどう？」となる場合もありますが、そこではしっかりと固辞した方がいいでしょうね。しかし、経験上この「どう人生が変わったか」を聞いて相手の明るく変わった部分に共感したりすることで大体平穏に終わることが多いですね。ちなみにどんな宗教のお誘いでも興味がないなら「キッパリと断る」以外の選択肢はおススメしません。「先祖代々、○○教なんです」などといっても勧誘する人からすれば「可哀想に洗脳を解いてあげないと」と善意でお勧めしてきます。あなたが興味をあるフリをしてしまうと「悩んでいるんだ、助けてあげないと」となってしまいます。そこで興味があるのは「宗教ではなく、個人としてのあなた」というスタンスを取った方が良いと思います。しかし、この３つの中では最難関の項目であることから、やはり「出来るだけ触れない」は正解かもしれません。ビジネスだと避けられない時もあるこのようにやはり直接的にこちらから触れる話題としては価値観や人生観に掛かる内容であることは間違いありません。しかし、こういった話題こそ相手の価値観が色濃く出ているのも事実。思わせぶりな対応や嘘を言うことは不誠実ですが、今回のように「一部分にフォーカスする」という方法は相手の価値観や人生観を傷つけたり、異なる価値観同士の衝突にはなりにくいのかなと思います。相手のパーソナルな部分が見えると提案も変わってきたり、刺さったりする言葉を選べるとは思いますが、知識や覚悟もなく思想信条に触れるのはおススメしません。ちなみに私は無宗派で特定の球団やファンでもなく政治も特定の団体を応援している訳でもありません。その為、この３つについては無色透明な水みたいなものですね。しかし、これも相手からすると「ポリシーのないやつだ」と思われるでしょう。私は仕事以外のこだわりが極端にありませんが、仕事上のこだわりだけは人一倍強く頑固な一面もありますので、帳尻が合ってるのでしょうかね？
賃貸管理「虎の巻」
2023年5月14日
幽霊？苦情？深夜に聞こえるお経　その正体とは？
幽霊？事故物件？その正体とは・・・深夜に聞こえてくるお経これは私が東京で管理会社に勤めていた時のことです。ある入居者からお電話がありました。「このところ深夜３時ごろから部屋でお経が聞こえてくるのですが・・・」電話をくれた方は「寝てる時間だし、気味も悪いし、なんとかなりませんか？」とのこと深夜３時といえば「草木も眠る」時間です。確かにそんな時間にお経が聞こえてきたなら気味も悪いですし、恐怖を感じるでしょう。この辺りで私もイヤな予感でございました。入居者さんは幽霊などを心配しておりましたが、私は当然信じておりませんので、音の発生源を探すことにしました。ちなみに幽霊だった場合に管理会社が出来ることはあるのでしょうか？幽霊の正体見たり私はなんとなく心当たりがありました。なぜなら、その入居者さんの隣には「ひょっとしたら」と思う方がいたのです。とりたてて目立った迷惑行為などをする等ではないのですが、玄関側の窓という窓を内側からカーテンなどを張り付けている奇妙な方がいたのです。ここではAさんとしましょう、私はAさんに電話することにしました。すると「そうですよ、私が毎朝唱えていますよ」あっさり見つかりました。しかし、本番はここからだったのです。「Aさん、とはいえ朝と呼ぶには早すぎる時間なので音量を控えるようにお願いできませんか？」とやんわり注意をしました。すると「私は世界平和の為に祈っているんだから仕方ないじゃない」と反論してきました。しかも、その時間に部屋の窓を開けて唱えているそうです。そりゃ周辺にも聞こえるでしょうね。私はなおも冷静に「それでは近隣から苦情が来てしまうので、ちょっと音量を控えたり、窓は閉めて行いましょう」というニュアンスで勤めて冷静に話をしました。しかし、Aさんは「私がお経を唱えることの何が悪い」とまるで宗教を否定されたかのように怒ってしまいました。本題はそこじゃないんです・・・私はその後熱弁しました。「宗教の話はしていません、信教の自由があるように、世界平和の為に祈るのは多いに結構なんです」「単に音量と時間と窓の問題です」「午前３時は皆さん大体寝ているので朝ではなく深夜です」と丁寧に話をしていきました。しかし、Aさんは怒りは静まったものの「でもでも」「だって」で中々納得していただけません。最終的に私は「Aさん、世界平和の為にというなら、まずはお隣さんから幸せにしましょうよ」と話しました。するとAさんは「そうですね、これからは時間と音量に気を付けます、すみません」とやっと聞いていただけました。本当に世界平和の為に祈っている人ですから善意であるのは事実ですから、この言葉で落ち着いていただけました。私自身は無宗派で特定の信心もありませんが、信教の自由は出来る限り尊重したいと思っております。しかし、それも「公共の福祉」に反しないものであればです。その後Aさんにまつわる苦情は落ち着き、深夜のお経というのはなくなりました。問題点がブレないようにあくまで問題点だけにしましょう今回はこのようにして解決へ至りましたが、こういった問題の時に入居者さんと「意見の相違」「感覚の違い」というのは往々にして出てきます。しかし、その時も管理会社としては「問題点はここである」という点だけブレないように心がけています。今回でいうと「音量・時間・窓」「他の入居者の迷惑」ですね。 Aさんとの話しでは「宗教」「個人の時間感覚」「信教の自由」など別の論点が出てきましたが、これらは問題の本質ではありません。こういった問題の本質でない部分や個人の価値観によって賛否や正誤が分かれるような部分に捕まってはいけません。なぜなら、賛否や正誤が分かれるような部分は他人では変えることが出来ない部分だからです。今回でいえばAさんに宗教それ自体を止めてもらうようなことを出来ませんし、してはいけない領域です。あくまでトラブルを解決する人間としては「問題点」のみにフォーカスして話をしなければなりません。個人の価値観の部分で言い争いをしたい訳ではありませんからね。あくまで私たちが達成したいのは「各入居者の平穏な生活」ですから、枝葉の問題に首を突っ込むのは得策ではありません。ですから苦情処理をする時にはこの「何が問題点か？」をしっかりと捕まえて、他の枝葉部分の話で熱くなったりしてはいけません。ちなみにAさんは良好な入居者として長らく住んでいただけましたよ。
賃貸管理「虎の巻」
2023年4月11日
論破することの意味　~正論に価値はない~
カッコいいんですけどね世は大論破ブーム昨今、ひろゆきさんをはじめ、たくさんのメディアにて「論破」が行われております。正論をぶつけ、相手をぐうの音も出ない状態にする。勧善懲悪であり、関係のない他人でも見ているとスカッとするものです。タイトルとは裏腹に個人的にひろゆきさんの動画だったり、ひろゆきさんの問題解決へのスタンスはとても好きです。動画も楽しいので見たりします。頭の回転も早く、感心してしまいます。しかし、この論破ブームにより巷には「エセひろゆき」が大量発生している気がします。ネコも杓子も論破する傾向があります。今回は毎日をトラブル解決に費やしている管理会社、不動産業者の立場から「論破」と「正論」について語ってみたいと思います。論破することで得することはあるのか？データはありません、すみませんハッキリ言っておきます。社会で論破することで得する（価値が出る）のはひろゆきぐらいです。たまに弁護士は？とか聞かれますが、弁護士さんだって相手を論破してぐうの音も出させない状況というのはごく一部でしょう。ほとんどは依頼人だったり、相手方との調整だったり、交渉がほとんどです。当のひろゆきさんもメディア以外の仕事で論破ばかりしている訳でもないでしょう。もっと言えば正論をぶつけることには価値がないとすら思っています。そもそも正論が通じる世の中なら裁判所も警察もいらないんです正論というのは「正論をぶつけられても怒らない人」にしか価値がないからです。大抵の人は正論をぶつけられるとほぼ「怒り」が出ます。正論であればあるほど怒ります。では、これを社会の中で実践するとどうなるでしょうか？嫌われたり怒られるだけで得しないんですもっとハッキリ言いましょう。正論をぶつけられて納得する人はいない残念ですけどね私も若い頃は「間違っていることは間違ってると言えばいい」と思っていました。先輩や上司、お客さんに自分の「正論なるもの」をぶつけることもありました。しかし、それで得られる結果というのは「オレは言ってやったぞ」という幼稚な自己満足だけでした結果、論破された側は怒り（表面には出さなくても）、私の得なるものは消えたり、失われたりしました。結局、みんな「恥をかかされたり」「あなたは間違ってる」「お前はバカだ」と言われて「なるほど、自分が間違っていた、教えてくれてありがとう」とはならないんですね。みんな自分は頭がいいと思っており、自分には能力があると思っているのです。その為、正論というのは相手にとって受け入れがたいものになってしまうのです。相手の面子は保ってあげようではどうしたらいいのでしょう？社会の中であなたが達成したいことは何でしょう？論破して相手をやっつけることでしょうか？相手より賢いと思われることでしょうか？そうではないですよね。自分の思った通りに進むことですよね。相手を論破することで、相手が自分の思う通りに行動してくれるなら私は論破し続けます。しかし、前にも書いた通りですが、反応は真逆です。論破された側は不貞腐れ、怒り、私のいうことなど聞いても貰えないでしょう。それどころか、敵対心を持ってしまえば損得すら度外視で向かってくることすらあるでしょう。みなさんが望むのは血で血を洗う世界でしょうか？そうではなく、あなたの得だったり、スムーズに物事が進むことですよね。相手の面子（メンツ）だけは保ってあげないといけません。あなたが、相手と二度と関わり合いを持ちたくなければ論破してもいいでしょう。しかし、お客さんや関係者、家族などの関係を継続したい場合は論破しても良い結果は起きないでしょう。それではまとめに入りましょう。一番は気づいてもらうこと自分が賢いと思うならさて、みなさんはどうしたら気分よく決断が出来るでしょうか？「お前はバカなんだから、俺の言うことを聞いていればいいんだ」と言われたらどうですか？私なら「バカで結構だが、お前の言うことだけは聞かん」と言ってしまいそうです。そう、人から言われたことでは動かないものです。だからこそ、下手に出てみてはいかがでしょうか？相手が飲んでもらえるように材料を道に置いていくイメージです。相手が自分でゴールに辿り着いたと思ったが、実は手のひらで転がしていた。という風にあなたが自分のことを賢いと思うなら、導くことに使ってみてくださいその方があなたの得にもなりますし、物事も上手く進みますし、何より気分も良いですよ。私も日々たくさんの苦情や問題解決をしますが、論破することを捨ててからは物事は圧倒的に上手く進むようになりました。理不尽なことで怒られたりすると論破したい欲求は出るのですが、グッと我慢して諭すように話すのです。そうすると、不思議と穏やかになり、以降良好な関係になります。これは物件を買う時にも表れます。安く指値をしたいが為に物件のダメな部分を指摘する人は上手くいかないケースが多いものです、しかし人間性などが伝わり情の部分で値下げが通ったりもします。論破ゲームはメディアで楽しむ程度にしてみてはいかがでしょうか？え？それってあなたの感想じゃないの？胸を張って言います「私の個人的な感想なので気にしないでください」
賃貸管理「虎の巻」
2023年4月4日
管理会社あるある　~クレーマーの活発な時期~
引き金があるのでしょうか？なぜか同時多発するクレーマー今回は難癖＝クレームとします桜も満開のこの時期、街には新社会人や新入学生が希望にあふれるこの季節そう、世間では明るいニュースが多いのですが、実はこの時期はクレーマーと呼ばれる方が活発に動き出すのです。ここでいうクレームやクレーマーというのは正当な設備故障や苦情以外の難癖に近いことを言ってきたり要求してくる人としてお話ししていきます。みなさんのお仕事でもいらっしゃることでしょう、どの業種でも一定の確率で正当性の無い「生粋のクレーマー」というのはいますよね。管理会社も多分に漏れず、それなりの管理戸数を管理していると一定数いるものです。もちろん、設備の故障や生活上の苦情などは正当なものとして真摯に対応いたします。今回はそんなクレーマー達が活発になる時期をご紹介したいと思います。 ①春冒頭にも出しましたが春、特に気温も温かくなり、コートやダウンを要しなくなるこの時期はクレーマーも動き出します。なぜなのかは分かりませんが、気温が上がると活発になってきます。「季節の変わり目だからじゃないの？」と思われるかもしれませんが、これが秋や冬だと起きないんですよね。春の気温と共にまるで冬眠から目覚めるが如く活発化するのです。桜前線みたいなものでしょうか・・・ ②お盆・年末「前」世間が賑やかに、浮かれ出すことをクレーマーは許してくれません夏のお盆前や年末のクリスマスシーズンなど世間がウキウキしだすシーズンを逃しません。世間では「実家に帰ろうか？」「どこかに旅行に行こうか？」「もう少し仕事を頑張れば長期休みだ」とソワソワする季節クレーマー達はウォーミングアップを開始します。我々管理会社社員は休暇に入るその日まで気を抜けません。そして、不思議なことにお盆も正月も終わってしまえば嘘のように波が引くのです。　③ゴールデンウイーク前これも同様にです新生活にも慣れ、少しの休息になるゴールデンウィークある人は実家へ、家族連れは旅行へ浮かれた気持ちにさせます。しかし、このゴールデンウィークの輝きを許しません。黄金色の休暇を分厚い曇り空に変えるべく、彼等は動き出します。こちらも同様にゴールデンウィーク後はパッタリと連絡が止むのです。ここまで見ていただいた方は何となくクレーマーが活発化する法則について察しがつくでしょう。まとめます。活発化の正体は「孤独である」そうなんです。孤独や疎外感が原因なのです。もう共通項がお分かりいただけましたね。世間が賑やかになったりハッピーな雰囲気が流れる時期に活発化するのです。クレーマーというのは、日常で満たされていることが少ないのです。日々、家族や友人、仕事などで充実し、幸せであるというクレーマーを私は見たことはありません。孫に囲まれ、奥さんと日々幸せを噛みしめている縁側のお爺さんお婆さんがクレーマーということがあるでしょうか？友人も多く、日々趣味や仕事に打ち込む若者がクレーマーであることはあるでしょうか？クレーマーというのはどこか孤独や疎外感を抱えていることがほとんどなのです。そういった自分自身の満たされない思いとは裏腹に、連休や行事ごとなど世間が楽しそうな雰囲気になると疎外感が出てくるのでしょう。「世間は幸せそうなのに、なぜ自分は違うのか・・・」とまた、そういった苦しい思いを話せる友人や家族などの人間関係も同様に希薄であることが多く、やり場のない鬱屈した気持ちが、物言わぬ接客業や事業者などに向かってしまうのだと思います。また、それ以外にもクレームを言う事で「私は社会の悪を正している」「世間の役に立っているんだ」「社会の一員なんだ」という歪んだ社会への参加も一因だと思っています。どんなに人付き合いが苦手でも社会と関わらずに生きていくことは現代では不可能であるといえます。社会を憎みながらも同時に社会に居場所が欲しいというジレンマがあるように思えてなりません。私は昔からこういった方からのクレームが来た時は時間が許す限りですが、たまに長く時間を取って聞くことがあります。その時に無茶な要求がなければ単に話に付き合うことがあります。それは、こういった人たちも「話を聞いて欲しい」「社会の中での居場所が欲しい」という心の声が聞こえるような気がするのです。何もしてあげられないのですが、たまに話を聞いて共感する位はいいかな。と思っています。電話の最後には「また何かあったら私宛に連絡くださいよ」という一言を添えたりします。私もいつか孤独な立場にならないともいえません。今現在幸せな方もそうならない保証もありません。そんな時に社会との繋がりの糸がどこかにあるべきだ。とも思うからです。
賃貸管理「虎の巻」
2023年3月15日
放置車両の所有者をつきとめる方法　～やっかいな軽自動車編～
実はみなさんでも出来ます迷惑だがレッカー移動もできない今回は無断駐車をされてしまった時の車の所有者の特定の仕方についてお話ししていきます。厄介ですよね、無断駐車我々管理会社にとっては頭の痛い問題です。警察に頼っても盗難車や事件性がないと所有者を教えてもらうどころか、違法駐車として取り締まってもらえるわけでもありません。警察はあくまでも公道上にある車の駐禁以外だと無力になってしまいます。では、こちらでレッカー移動などして所有者に請求すればいい！と思ってしまいますが、これを法律は禁止しています。要は「裁判外で自分で解決するなよ」という自力救済になってしまいます。仮にレッカー移動したとしても、所有者から「勝手に移動されて傷がついた」とか「勝手に持っていかれて盗難だ」と言われてしまうと弱い立場となってしまうのです。もちろん、その場合は無断駐車したことによる損害賠償で立ち向かうしかないのですが、裁判所に訴え出て、判決を貰い、所有者に対して移動や請求をする、それでも動かない場合はまた行政執行を申し立てる。という非現実的な手続きを踏まねばいけません。なぜ迷惑を掛けられて費用を更に支払い、時間も使わねばいけないのでしょうか？この辺りの法律についてはぜひ見直していただきたいものです。しかし、この放置車両や無断駐車については所有者を特定することは裁判外でも、みなさんでも出来ることをご存じでしょうか？ナンバーから割り出すさあ、証拠集めだまず、所有者情報を教えてくれるのは下記２つ、無断駐車の車が　普通自動車か軽自動車かで調べ方が異なってきます。普通自動車は運輸支局、自動車検査登録事務所等＝通称「陸運局」軽自動車は軽自動車検査協会それぞれ情報開示請求という手続きが必要になります。昔は車のナンバーだけでも開示してくれてたようですが、個人情報に厳しくなった昨今、情報の開示が厳しくなってしまいました。面倒くさいのは「軽自動車」圧倒的に面倒な軽自動車準備するものは以下の通りです。写真の撮り方については後ほど実例をご紹介します。普通自動車の場合第3号様式　ダウンロードはこちらから私有地放置車両関係位置図と放置車両の写真　書式ダウンロードはこちら請求者の身分証明書放置車両の地図　（ゼンリン地図の写しやグーグルマップの写しなど）放置状況が分かる写真　※車両の全景や駐車場の全景、駐車場の位置が分かるような全体写真放置車両のナンバーが分かる写真軽自動車の場合申請書（軽自動車検査ファイル照会願出書）※下記でダウンロードできます、両面印刷駐車されている土地の登記事項証明書の写し（法務局で取る、登記情報提供サービスの写しではダメ）土地の公図、住宅地図（今回はグーグルマップの写しで大丈夫でした）放置状況が分かる写真　※車両の全景や駐車場の全景、駐車場の位置が分かるような全体写真、出来れば期間が分かるように複数回放置車両のナンバーが分かる写真放置車両の配置図など（駐車場のどの場所においてあるか、手書きなどでも大丈夫です）土地の所有者の委任状　※貰えない場合は駐車場の賃貸借契約書など土地所有者との関係が分かるものが必要になりますが、証明するのは窓口担当により変わる可能性がある為、委任状がベスト　こちらもダウンロードは下から 263618c85bea9722d9b6169714d1ba8fダウンロード 9493d4c598f8f876514a01f95d126c7aダウンロードこういった書類と照会の手数料300円程度を持ってそれぞれ窓口へ行きましょう。ちなみに軽自動車検査ファイル照会については、各窓口の担当により大分提出書類などが異なる可能性があります。今回鹿児島での手続きでは親切に教えていただきましたが、中にはあまり詳しくない担当さんなどもいらっしゃるようです。この辺りは購入時に車庫証明が必要な普通自動車と軽自動車の違いなのかもしれません。写真の撮り方と例そして肝心の写真の撮り方です。ここでのポイントは日付と全体と繋がりです。日付については明確に決まりなどはないようですが、別日で撮りましょう。要は「こんなに長い期間停められているんだ」という証明が必要になります。また、写真に日付を証明できる表示が必要です。デジカメの日付表示機能、もしくは例のように日付を画像の中に表示させましょう。車のナンバーと全体写真無断駐車を警告する文書※決してテープなどを使って貼ってはいけません。ワイパーに挟むなどで対応しましょう後ろの建物と位置関係を示しています。しかし、これだけでは証明できません駐車場全体の写真です。後ろの建物との位置関係も表してます。まだ不十分後ろの建物の名称が分かるように撮っています。更に別角度から。奥に車両が映っています、看板に名称が写っています。実際には同じような写真を日にちを変えて撮影しました。今回は２日程空けて写真を撮りました。そして貰える照会書このように所有者を車両照会してもらえますこういった書類や写真を全て揃えると窓口で照会書が発行されます。これを基に内容証明を送るも良し、直接訪ねて撤去をお願いするも良しとなる訳ですね。裁判上で撤去をするよりも労力は掛かりますが、費用やスピードは段違いです。無断で停められて、労力まで掛かり、あまつさえお金までも掛かる無断駐車無断駐車をする方にささやかな天罰があればいいのに。とまで思ってしまいます。そしてこのような方法で簡単に特定されてしまいます、そうなれば損害賠償請求なども簡単に行うことも出来る訳ですから、無断駐車はやめてくださいね。今回は厄介な放置車両の特定についてお知らせしました。
賃貸管理「虎の巻」
2023年2月20日
こんな入居者さんは嬉しいし、好き　~管理会社側からの視点~
たまにいらっしゃる「管理会社にとってありがたい存在」たまにいる「聖人君子」こんな入居者さんは嬉しいというものを挙げてみようと思います。これはあくまで管理会社側からの視点なのでオーナーさんや入居者さんにとっては分かりづらいことも多くでるでしょう。また、「入居者はこうあるべき」と訴えたい訳でもありません。我々、賃貸管理を行っていると入居者さんの優しさに触れたり、「本当に助かるな～」ということがあります。そんな管理会社側から見た「助かるし、嬉しい入居者さん」を過去の事例からご紹介してみます。変化を教えてくれるこれは地味に助かりますつい先日のこと一本の電話がありました。「今マンションに知らない若い男性が　「女性の人が来ませんでしたか」　って訪ね回ってますよ」という連絡がありました。聞けば、若い男性が同じ階の全戸に対して聞きまわっていたそうです。そして電話をくれた入居者さんは「もし不審者とかであれば、直接顔も見たので証言なども出来ると思うので、その時は連絡もらえれば協力します」と言って電話が終わりました。我々も不審に思ったので、警察に問い合わせたところ警察「周辺で空き巣が発生したようで、その聞き込みで私服警察が回っていました、恐らくそれだと思います」とのことでした。よほど急いでいたのでしょうか、警察が不審者扱いを受けたようです。同様の電話が警察にもあったそうです。あくまで一例ですが、何が言いたいのかというと「苦情や不快にも思ってないが、他の人の為にわざわざ管理会社に報告してくれる」という行為がとても助かります。これは他の件でも「となりのドアポストに手紙が溜まっているけど大丈夫ですか？」とか「最近、マンションのゴミ捨場に近くの住人が捨てに来てますよ」という「自分は怒っても不快でもないが、誰かの役に立つかも」という連絡はとても助かります。そして、その方たちのスタンスも「何とかしてくれ」ではなく、「教えておいた方がいいと思って」という感じなんですよね。管理会社も毎日物件を見ている訳ではありませんので、住民の方の気づきはとても助かります。対したことないことでも、我々から見ると予兆だったり、早期発見のチャンスにもなるので、助かっています。ベランダを掃除する人中々使わない場所ですからねこれは退去時に気づくのですが、ベランダというのは管理会社としても厄介な場所なのです。「外に面しているが、管理会社が日常の清掃が出来ない場所」もちろん、ベランダはそんなに汚れる訳でもありません。しかし、ゴミなどが溜まると排水口（ドレン）などを詰まらせ、時には隣のベランダなどに雨水が溜まったりしてしまいます。退去後のお部屋を見させてもらって、ベランダがキレイになっていると嬉しいものです。頻繁に掃除する場所でないからこそ、違いが出る気がします。ゴミが詰まる程でなければいいのですが、それでもキレイにしてもらえると素直に嬉しい場所です。写真で残してくれる人特に水のトラブル時は助かりますこれは設備系のトラブルの時に助かります。水漏れなどが一旦起こると原因の特定が最優先になります。しかし、水漏れなどは特に「どこからどんな風に」という発生当初の原因が重要になってきます。時間が経ってしまい、水の痕跡などが消えてしまうと特定は困難を極めます。その為、被害発生時の写真や動画などを撮っておいてもらうと助かります。写真があると説明を受けなくても原因が特定できたりすることもあるので、みなさんもトラブル時は写真などを撮っておくことをおススメします。管理会社の目標と理想は「電話が一度も来ないこと」ここまでいくつか書いてきましたが、一番助かるのは「入居してから一度も連絡がないこと」です。これは面倒くさいから電話してほしくない。ではありません。本来、管理会社に電話する時は「何かしら困った時」ですよね。設備のトラブル、隣人への苦情など本来困っていなければ管理会社に連絡することもないでしょう。ということは究極の理想はやはり「入居してから解約まで一度も連絡をしなくて済む」これが一番の理想である訳です。今回は「管理会社が好きな入居者」というタイトルになりましたが「入居者の好きな管理会社」になれるように今日も精進して参ります。
賃貸管理「虎の巻」
2023年2月13日
管理会社あるある　冬編
この季節は夏よりも厳しいのです管理会社あるある今回は管理会社あるある冬編でございます。管理会社で働くと季節に敏感になります。それは四季を感じるという風情のあるものもあれば、冬ならではのトラブルというのもあります。今回はいくつかご紹介していきましょう。車を降りた途端襲ってくる尿意いきなり汚くて申し訳ございませんまずはこれからですね。冬の寒い時期ですが、物件を周らなければいけません。温かい車内で物件に着きます。「さあ、室内チェックするぞ」と意気込みます。しかし、寒暖差が容赦なくここで襲い掛かります。今まで何とも思っていなかったのに、急に小がしたくなります。もちろん、空室のお手洗いを使う訳にはいきません！既にハウスクリーニングをされています。そして当社のハウスクリーニングではハウスクリーニング後に使用すると分かります。バレます。もちろんスタッフ含めてそれも分かっているので、こうなったら解決策は一つ「なるべく早く用事を終わらせる」しかし、そういった時に限って不備ヵ所が見つかるのです必死に内股になり、懸命に作業を終わらせます。そして、車に乗り込み、急いでトイレへ向かうぞあれ？車に乗った途端収まる尿意そう、車に一旦乗ると収まってしまうのです。「これならトイレに寄らずに次の物件も大丈夫そうだな」と思うのです。そして油断させつつ次の物件へ到着襲い来る第２波！前回を凌ぐビッグウェーブ到来物件周りに出かける前にはトイレに行っておきましょう。底冷えする「空室」空室の寒さは原因があるこの季節の内見つまりご案内時に良く言われるのが「この部屋寒くないですか？断熱効いてないんじゃないですか？」というお言葉確かにそういう物件ということもありますが、それ以上に原因があります。人の住んでいる物件は少なからず熱を出している物があるから温かいということです。つまり、普通に生活していると冷蔵庫や家電類などが常時動いている訳です。そうすると少なからず機械から熱を出しています。空室は基本電源を落としてある為、熱を出す物がありません。だから、普段の自分の家よりも格段に寒さを感じてしまうのです。そして、管理会社スタッフは空室の確認などで部屋に上がると足の裏などから体温を２度は奪われます雪の予報で心配なのは通勤ではなく・・凍結ですよね明日の天気予報を見よう「今年一番の寒波到来、道路の凍結にご注意ください」あぁ、明日水道管大丈夫かな？この思考回路になっているあなたは立派な管理スタッフです！そう、子どもは雪合戦を楽しみに、会社員なら「ワンチャン、会社休みにならないかな」と期待する世の中を尻目に管理会社が思うのは「凍結はいい」「破裂だけするな」凍結はやむを得ませんが、凍結による破裂は被害甚大です。一度などは４階の水道管が破裂し、マンションの外に盛大に水を噴射したことがあります。キラキラと朝日に照らされていました！季節外れの虹を見ながら「こんなにキレイだと思えない虹は初めてだ」と呟いたことを忘れません。社内に帰った後の睡魔睡魔、すいま、ごめんなさい、思いついただけです寒い外回りを終え、社内に帰ると温かいオフィスのお出迎えです。ホッと一息つき、さあ事務作業だ温かいお茶を飲み・・・・さあ、やるぞ・・・・・・・・・・・・・・明日までに管理報告書を・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・冬が終われば管理会社にとっては冬というのは特別でもあります。それは「お部屋探しの繁忙期」と呼ばれるシーズンが到来するのです。新社会人や学生さん、転勤など新年度に向けて様々な人たちが出会いと別れを繰り返します。とても良くしてくれた入居者さんとの別れを惜しみ、新たな入居者さんとの出会いを期待しながら迎えます。こんな風な管理会社あるあるを書いておきながらですが、この時期は好きなのです。特に希望や新生活のワクワクに携わる機会の多いこの季節、そのお手伝いの為ならこの程度の「あるある」は笑い話ですからね。
賃貸管理「虎の巻」
2023年2月5日
管理会社のミス　~恥を忍んで公開しよう~
管理会社のミスを正直に告白しようと思います素直にあやまろうとある日のこと、とある入居者さんより電話がありました。A号室の方としましょう。「私の駐車区画に違法駐車があるんですけど」よくあるんです、違法駐車。時には入居者の来訪者や近所の住人など枚挙にいとまがありません。このA号室さん、ご入居したばかりです。空室が少しでもあると、「この駐車区画は今は空いているんだ」と思った人などが一時的に停めてしまったりということがあり、管理会社としてはよくあるトラブルではあります。ご入居者さんに違法駐車と思しき車のナンバーなどを聞きます。入居者さんのリストにはありません、こうなると特定はほぼ不可能です。警察に対応をお願いすることもありますが、運が良ければ対応していただけますが、基本は私有地の違法駐車について警察も権限がなく、違反切符なども切れず、もちろんレッカー移動などはありません。その為、こちらとして出来ることは一旦駐車場に空きがあればそちらをご紹介し、違法駐車と思われる車に違法駐車である旨を書いた紙などをワイパーに挟むような対応をせざるを得ません。今回もそのように対応いたしました。すると翌日「私の車に違法駐車との紙があったのですが」とＢ号室の入居者さんから電話がありました。血の気が引きましたシステムに誤入力してしまったそう、新しいご入居者さんと既存の入居者さんに同じ区画を割り当ててしまったのです。契約時に確認していたハズなのですが、システム入力にミスがあり、本来使用している区画を空きとしてしまったのです。そこからはA号室の方にもB号室の方にも平謝りでした。お互いに管理会社から割り振られた区画を使っただけなのに、違法駐車扱いを受けたのですから。幸いなことに、当社のミスであることをお伝えするとA号室さんもB号室さんもご理解していただきました。そして、区画もお互いに譲り合っていただき、それぞれの区画をご紹介して了承をいただけました。それからA号室さんにもB号室さんにも当社のミスが原因であることを謝罪し、終わりました。ともすれば入居者さん同士の関係にヒビを入れかねない事態だっただけに、ご理解を得られたことにホッとしましたが、管理会社としてはイージーすぎるミスなだけに反省しました。社内では反省をもとに入力方法を見直し、再発防止に努めることにしました。恥を忍んで公開しよう私の始末書代わりです今回のミスでは肝を冷やしました。特に入居者さん同士のトラブルの火種を管理会社が作る可能性があっただけに反省しなければなりません。しかし、それと同時に今後もミスが発覚した時には正直に謝ろうと思っております。本来ミスは良くありませんが、それよりもミスを取り繕うようにはしたくありません。今日より明日また良い管理ができるようにしていこうと思いました。今回は恥を忍んでイージーすぎるミスを公開することにしました。世の管理会社の皆さん、私たちの失敗を笑い、そして明日は我が身と思っていただけたらと思います。ミスは案外簡単な作業の中にこそ隠れているものです。
賃貸管理「虎の巻」