(5ページ目)管理会社あるある　~クレーマーの活発な時期~ | 霧島市・姶良市の賃貸管理のご相談ならロータスホーム

2023年4月4日
管理会社あるある　~クレーマーの活発な時期~
引き金があるのでしょうか？なぜか同時多発するクレーマー今回は難癖＝クレームとします桜も満開のこの時期、街には新社会人や新入学生が希望にあふれるこの季節そう、世間では明るいニュースが多いのですが、実はこの時期はクレーマーと呼ばれる方が活発に動き出すのです。ここでいうクレームやクレーマーというのは正当な設備故障や苦情以外の難癖に近いことを言ってきたり要求してくる人としてお話ししていきます。みなさんのお仕事でもいらっしゃることでしょう、どの業種でも一定の確率で正当性の無い「生粋のクレーマー」というのはいますよね。管理会社も多分に漏れず、それなりの管理戸数を管理していると一定数いるものです。もちろん、設備の故障や生活上の苦情などは正当なものとして真摯に対応いたします。今回はそんなクレーマー達が活発になる時期をご紹介したいと思います。 ①春冒頭にも出しましたが春、特に気温も温かくなり、コートやダウンを要しなくなるこの時期はクレーマーも動き出します。なぜなのかは分かりませんが、気温が上がると活発になってきます。「季節の変わり目だからじゃないの？」と思われるかもしれませんが、これが秋や冬だと起きないんですよね。春の気温と共にまるで冬眠から目覚めるが如く活発化するのです。桜前線みたいなものでしょうか・・・ ②お盆・年末「前」世間が賑やかに、浮かれ出すことをクレーマーは許してくれません夏のお盆前や年末のクリスマスシーズンなど世間がウキウキしだすシーズンを逃しません。世間では「実家に帰ろうか？」「どこかに旅行に行こうか？」「もう少し仕事を頑張れば長期休みだ」とソワソワする季節クレーマー達はウォーミングアップを開始します。我々管理会社社員は休暇に入るその日まで気を抜けません。そして、不思議なことにお盆も正月も終わってしまえば嘘のように波が引くのです。　③ゴールデンウイーク前これも同様にです新生活にも慣れ、少しの休息になるゴールデンウィークある人は実家へ、家族連れは旅行へ浮かれた気持ちにさせます。しかし、このゴールデンウィークの輝きを許しません。黄金色の休暇を分厚い曇り空に変えるべく、彼等は動き出します。こちらも同様にゴールデンウィーク後はパッタリと連絡が止むのです。ここまで見ていただいた方は何となくクレーマーが活発化する法則について察しがつくでしょう。まとめます。活発化の正体は「孤独である」そうなんです。孤独や疎外感が原因なのです。もう共通項がお分かりいただけましたね。世間が賑やかになったりハッピーな雰囲気が流れる時期に活発化するのです。クレーマーというのは、日常で満たされていることが少ないのです。日々、家族や友人、仕事などで充実し、幸せであるというクレーマーを私は見たことはありません。孫に囲まれ、奥さんと日々幸せを噛みしめている縁側のお爺さんお婆さんがクレーマーということがあるでしょうか？友人も多く、日々趣味や仕事に打ち込む若者がクレーマーであることはあるでしょうか？クレーマーというのはどこか孤独や疎外感を抱えていることがほとんどなのです。そういった自分自身の満たされない思いとは裏腹に、連休や行事ごとなど世間が楽しそうな雰囲気になると疎外感が出てくるのでしょう。「世間は幸せそうなのに、なぜ自分は違うのか・・・」とまた、そういった苦しい思いを話せる友人や家族などの人間関係も同様に希薄であることが多く、やり場のない鬱屈した気持ちが、物言わぬ接客業や事業者などに向かってしまうのだと思います。また、それ以外にもクレームを言う事で「私は社会の悪を正している」「世間の役に立っているんだ」「社会の一員なんだ」という歪んだ社会への参加も一因だと思っています。どんなに人付き合いが苦手でも社会と関わらずに生きていくことは現代では不可能であるといえます。社会を憎みながらも同時に社会に居場所が欲しいというジレンマがあるように思えてなりません。私は昔からこういった方からのクレームが来た時は時間が許す限りですが、たまに長く時間を取って聞くことがあります。その時に無茶な要求がなければ単に話に付き合うことがあります。それは、こういった人たちも「話を聞いて欲しい」「社会の中での居場所が欲しい」という心の声が聞こえるような気がするのです。何もしてあげられないのですが、たまに話を聞いて共感する位はいいかな。と思っています。電話の最後には「また何かあったら私宛に連絡くださいよ」という一言を添えたりします。私もいつか孤独な立場にならないともいえません。今現在幸せな方もそうならない保証もありません。そんな時に社会との繋がりの糸がどこかにあるべきだ。とも思うからです。
賃貸管理「虎の巻」
2023年3月15日
放置車両の所有者をつきとめる方法　～やっかいな軽自動車編～
実はみなさんでも出来ます迷惑だがレッカー移動もできない今回は無断駐車をされてしまった時の車の所有者の特定の仕方についてお話ししていきます。厄介ですよね、無断駐車我々管理会社にとっては頭の痛い問題です。警察に頼っても盗難車や事件性がないと所有者を教えてもらうどころか、違法駐車として取り締まってもらえるわけでもありません。警察はあくまでも公道上にある車の駐禁以外だと無力になってしまいます。では、こちらでレッカー移動などして所有者に請求すればいい！と思ってしまいますが、これを法律は禁止しています。要は「裁判外で自分で解決するなよ」という自力救済になってしまいます。仮にレッカー移動したとしても、所有者から「勝手に移動されて傷がついた」とか「勝手に持っていかれて盗難だ」と言われてしまうと弱い立場となってしまうのです。もちろん、その場合は無断駐車したことによる損害賠償で立ち向かうしかないのですが、裁判所に訴え出て、判決を貰い、所有者に対して移動や請求をする、それでも動かない場合はまた行政執行を申し立てる。という非現実的な手続きを踏まねばいけません。なぜ迷惑を掛けられて費用を更に支払い、時間も使わねばいけないのでしょうか？この辺りの法律についてはぜひ見直していただきたいものです。しかし、この放置車両や無断駐車については所有者を特定することは裁判外でも、みなさんでも出来ることをご存じでしょうか？ナンバーから割り出すさあ、証拠集めだまず、所有者情報を教えてくれるのは下記２つ、無断駐車の車が　普通自動車か軽自動車かで調べ方が異なってきます。普通自動車は運輸支局、自動車検査登録事務所等＝通称「陸運局」軽自動車は軽自動車検査協会それぞれ情報開示請求という手続きが必要になります。昔は車のナンバーだけでも開示してくれてたようですが、個人情報に厳しくなった昨今、情報の開示が厳しくなってしまいました。面倒くさいのは「軽自動車」圧倒的に面倒な軽自動車準備するものは以下の通りです。写真の撮り方については後ほど実例をご紹介します。普通自動車の場合第3号様式　ダウンロードはこちらから私有地放置車両関係位置図と放置車両の写真　書式ダウンロードはこちら請求者の身分証明書放置車両の地図　（ゼンリン地図の写しやグーグルマップの写しなど）放置状況が分かる写真　※車両の全景や駐車場の全景、駐車場の位置が分かるような全体写真放置車両のナンバーが分かる写真軽自動車の場合申請書（軽自動車検査ファイル照会願出書）※下記でダウンロードできます、両面印刷駐車されている土地の登記事項証明書の写し（法務局で取る、登記情報提供サービスの写しではダメ）土地の公図、住宅地図（今回はグーグルマップの写しで大丈夫でした）放置状況が分かる写真　※車両の全景や駐車場の全景、駐車場の位置が分かるような全体写真、出来れば期間が分かるように複数回放置車両のナンバーが分かる写真放置車両の配置図など（駐車場のどの場所においてあるか、手書きなどでも大丈夫です）土地の所有者の委任状　※貰えない場合は駐車場の賃貸借契約書など土地所有者との関係が分かるものが必要になりますが、証明するのは窓口担当により変わる可能性がある為、委任状がベスト　こちらもダウンロードは下から 263618c85bea9722d9b6169714d1ba8fダウンロード 9493d4c598f8f876514a01f95d126c7aダウンロードこういった書類と照会の手数料300円程度を持ってそれぞれ窓口へ行きましょう。ちなみに軽自動車検査ファイル照会については、各窓口の担当により大分提出書類などが異なる可能性があります。今回鹿児島での手続きでは親切に教えていただきましたが、中にはあまり詳しくない担当さんなどもいらっしゃるようです。この辺りは購入時に車庫証明が必要な普通自動車と軽自動車の違いなのかもしれません。写真の撮り方と例そして肝心の写真の撮り方です。ここでのポイントは日付と全体と繋がりです。日付については明確に決まりなどはないようですが、別日で撮りましょう。要は「こんなに長い期間停められているんだ」という証明が必要になります。また、写真に日付を証明できる表示が必要です。デジカメの日付表示機能、もしくは例のように日付を画像の中に表示させましょう。車のナンバーと全体写真無断駐車を警告する文書※決してテープなどを使って貼ってはいけません。ワイパーに挟むなどで対応しましょう後ろの建物と位置関係を示しています。しかし、これだけでは証明できません駐車場全体の写真です。後ろの建物との位置関係も表してます。まだ不十分後ろの建物の名称が分かるように撮っています。更に別角度から。奥に車両が映っています、看板に名称が写っています。実際には同じような写真を日にちを変えて撮影しました。今回は２日程空けて写真を撮りました。そして貰える照会書このように所有者を車両照会してもらえますこういった書類や写真を全て揃えると窓口で照会書が発行されます。これを基に内容証明を送るも良し、直接訪ねて撤去をお願いするも良しとなる訳ですね。裁判上で撤去をするよりも労力は掛かりますが、費用やスピードは段違いです。無断で停められて、労力まで掛かり、あまつさえお金までも掛かる無断駐車無断駐車をする方にささやかな天罰があればいいのに。とまで思ってしまいます。そしてこのような方法で簡単に特定されてしまいます、そうなれば損害賠償請求なども簡単に行うことも出来る訳ですから、無断駐車はやめてくださいね。今回は厄介な放置車両の特定についてお知らせしました。
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2023年2月20日
こんな入居者さんは嬉しいし、好き　~管理会社側からの視点~
たまにいらっしゃる「管理会社にとってありがたい存在」たまにいる「聖人君子」こんな入居者さんは嬉しいというものを挙げてみようと思います。これはあくまで管理会社側からの視点なのでオーナーさんや入居者さんにとっては分かりづらいことも多くでるでしょう。また、「入居者はこうあるべき」と訴えたい訳でもありません。我々、賃貸管理を行っていると入居者さんの優しさに触れたり、「本当に助かるな～」ということがあります。そんな管理会社側から見た「助かるし、嬉しい入居者さん」を過去の事例からご紹介してみます。変化を教えてくれるこれは地味に助かりますつい先日のこと一本の電話がありました。「今マンションに知らない若い男性が　「女性の人が来ませんでしたか」　って訪ね回ってますよ」という連絡がありました。聞けば、若い男性が同じ階の全戸に対して聞きまわっていたそうです。そして電話をくれた入居者さんは「もし不審者とかであれば、直接顔も見たので証言なども出来ると思うので、その時は連絡もらえれば協力します」と言って電話が終わりました。我々も不審に思ったので、警察に問い合わせたところ警察「周辺で空き巣が発生したようで、その聞き込みで私服警察が回っていました、恐らくそれだと思います」とのことでした。よほど急いでいたのでしょうか、警察が不審者扱いを受けたようです。同様の電話が警察にもあったそうです。あくまで一例ですが、何が言いたいのかというと「苦情や不快にも思ってないが、他の人の為にわざわざ管理会社に報告してくれる」という行為がとても助かります。これは他の件でも「となりのドアポストに手紙が溜まっているけど大丈夫ですか？」とか「最近、マンションのゴミ捨場に近くの住人が捨てに来てますよ」という「自分は怒っても不快でもないが、誰かの役に立つかも」という連絡はとても助かります。そして、その方たちのスタンスも「何とかしてくれ」ではなく、「教えておいた方がいいと思って」という感じなんですよね。管理会社も毎日物件を見ている訳ではありませんので、住民の方の気づきはとても助かります。対したことないことでも、我々から見ると予兆だったり、早期発見のチャンスにもなるので、助かっています。ベランダを掃除する人中々使わない場所ですからねこれは退去時に気づくのですが、ベランダというのは管理会社としても厄介な場所なのです。「外に面しているが、管理会社が日常の清掃が出来ない場所」もちろん、ベランダはそんなに汚れる訳でもありません。しかし、ゴミなどが溜まると排水口（ドレン）などを詰まらせ、時には隣のベランダなどに雨水が溜まったりしてしまいます。退去後のお部屋を見させてもらって、ベランダがキレイになっていると嬉しいものです。頻繁に掃除する場所でないからこそ、違いが出る気がします。ゴミが詰まる程でなければいいのですが、それでもキレイにしてもらえると素直に嬉しい場所です。写真で残してくれる人特に水のトラブル時は助かりますこれは設備系のトラブルの時に助かります。水漏れなどが一旦起こると原因の特定が最優先になります。しかし、水漏れなどは特に「どこからどんな風に」という発生当初の原因が重要になってきます。時間が経ってしまい、水の痕跡などが消えてしまうと特定は困難を極めます。その為、被害発生時の写真や動画などを撮っておいてもらうと助かります。写真があると説明を受けなくても原因が特定できたりすることもあるので、みなさんもトラブル時は写真などを撮っておくことをおススメします。管理会社の目標と理想は「電話が一度も来ないこと」ここまでいくつか書いてきましたが、一番助かるのは「入居してから一度も連絡がないこと」です。これは面倒くさいから電話してほしくない。ではありません。本来、管理会社に電話する時は「何かしら困った時」ですよね。設備のトラブル、隣人への苦情など本来困っていなければ管理会社に連絡することもないでしょう。ということは究極の理想はやはり「入居してから解約まで一度も連絡をしなくて済む」これが一番の理想である訳です。今回は「管理会社が好きな入居者」というタイトルになりましたが「入居者の好きな管理会社」になれるように今日も精進して参ります。
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2023年2月13日
管理会社あるある　冬編
この季節は夏よりも厳しいのです管理会社あるある今回は管理会社あるある冬編でございます。管理会社で働くと季節に敏感になります。それは四季を感じるという風情のあるものもあれば、冬ならではのトラブルというのもあります。今回はいくつかご紹介していきましょう。車を降りた途端襲ってくる尿意いきなり汚くて申し訳ございませんまずはこれからですね。冬の寒い時期ですが、物件を周らなければいけません。温かい車内で物件に着きます。「さあ、室内チェックするぞ」と意気込みます。しかし、寒暖差が容赦なくここで襲い掛かります。今まで何とも思っていなかったのに、急に小がしたくなります。もちろん、空室のお手洗いを使う訳にはいきません！既にハウスクリーニングをされています。そして当社のハウスクリーニングではハウスクリーニング後に使用すると分かります。バレます。もちろんスタッフ含めてそれも分かっているので、こうなったら解決策は一つ「なるべく早く用事を終わらせる」しかし、そういった時に限って不備ヵ所が見つかるのです必死に内股になり、懸命に作業を終わらせます。そして、車に乗り込み、急いでトイレへ向かうぞあれ？車に乗った途端収まる尿意そう、車に一旦乗ると収まってしまうのです。「これならトイレに寄らずに次の物件も大丈夫そうだな」と思うのです。そして油断させつつ次の物件へ到着襲い来る第２波！前回を凌ぐビッグウェーブ到来物件周りに出かける前にはトイレに行っておきましょう。底冷えする「空室」空室の寒さは原因があるこの季節の内見つまりご案内時に良く言われるのが「この部屋寒くないですか？断熱効いてないんじゃないですか？」というお言葉確かにそういう物件ということもありますが、それ以上に原因があります。人の住んでいる物件は少なからず熱を出している物があるから温かいということです。つまり、普通に生活していると冷蔵庫や家電類などが常時動いている訳です。そうすると少なからず機械から熱を出しています。空室は基本電源を落としてある為、熱を出す物がありません。だから、普段の自分の家よりも格段に寒さを感じてしまうのです。そして、管理会社スタッフは空室の確認などで部屋に上がると足の裏などから体温を２度は奪われます雪の予報で心配なのは通勤ではなく・・凍結ですよね明日の天気予報を見よう「今年一番の寒波到来、道路の凍結にご注意ください」あぁ、明日水道管大丈夫かな？この思考回路になっているあなたは立派な管理スタッフです！そう、子どもは雪合戦を楽しみに、会社員なら「ワンチャン、会社休みにならないかな」と期待する世の中を尻目に管理会社が思うのは「凍結はいい」「破裂だけするな」凍結はやむを得ませんが、凍結による破裂は被害甚大です。一度などは４階の水道管が破裂し、マンションの外に盛大に水を噴射したことがあります。キラキラと朝日に照らされていました！季節外れの虹を見ながら「こんなにキレイだと思えない虹は初めてだ」と呟いたことを忘れません。社内に帰った後の睡魔睡魔、すいま、ごめんなさい、思いついただけです寒い外回りを終え、社内に帰ると温かいオフィスのお出迎えです。ホッと一息つき、さあ事務作業だ温かいお茶を飲み・・・・さあ、やるぞ・・・・・・・・・・・・・・明日までに管理報告書を・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・冬が終われば管理会社にとっては冬というのは特別でもあります。それは「お部屋探しの繁忙期」と呼ばれるシーズンが到来するのです。新社会人や学生さん、転勤など新年度に向けて様々な人たちが出会いと別れを繰り返します。とても良くしてくれた入居者さんとの別れを惜しみ、新たな入居者さんとの出会いを期待しながら迎えます。こんな風な管理会社あるあるを書いておきながらですが、この時期は好きなのです。特に希望や新生活のワクワクに携わる機会の多いこの季節、そのお手伝いの為ならこの程度の「あるある」は笑い話ですからね。
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2023年2月5日
管理会社のミス　~恥を忍んで公開しよう~
管理会社のミスを正直に告白しようと思います素直にあやまろうとある日のこと、とある入居者さんより電話がありました。A号室の方としましょう。「私の駐車区画に違法駐車があるんですけど」よくあるんです、違法駐車。時には入居者の来訪者や近所の住人など枚挙にいとまがありません。このA号室さん、ご入居したばかりです。空室が少しでもあると、「この駐車区画は今は空いているんだ」と思った人などが一時的に停めてしまったりということがあり、管理会社としてはよくあるトラブルではあります。ご入居者さんに違法駐車と思しき車のナンバーなどを聞きます。入居者さんのリストにはありません、こうなると特定はほぼ不可能です。警察に対応をお願いすることもありますが、運が良ければ対応していただけますが、基本は私有地の違法駐車について警察も権限がなく、違反切符なども切れず、もちろんレッカー移動などはありません。その為、こちらとして出来ることは一旦駐車場に空きがあればそちらをご紹介し、違法駐車と思われる車に違法駐車である旨を書いた紙などをワイパーに挟むような対応をせざるを得ません。今回もそのように対応いたしました。すると翌日「私の車に違法駐車との紙があったのですが」とＢ号室の入居者さんから電話がありました。血の気が引きましたシステムに誤入力してしまったそう、新しいご入居者さんと既存の入居者さんに同じ区画を割り当ててしまったのです。契約時に確認していたハズなのですが、システム入力にミスがあり、本来使用している区画を空きとしてしまったのです。そこからはA号室の方にもB号室の方にも平謝りでした。お互いに管理会社から割り振られた区画を使っただけなのに、違法駐車扱いを受けたのですから。幸いなことに、当社のミスであることをお伝えするとA号室さんもB号室さんもご理解していただきました。そして、区画もお互いに譲り合っていただき、それぞれの区画をご紹介して了承をいただけました。それからA号室さんにもB号室さんにも当社のミスが原因であることを謝罪し、終わりました。ともすれば入居者さん同士の関係にヒビを入れかねない事態だっただけに、ご理解を得られたことにホッとしましたが、管理会社としてはイージーすぎるミスなだけに反省しました。社内では反省をもとに入力方法を見直し、再発防止に努めることにしました。恥を忍んで公開しよう私の始末書代わりです今回のミスでは肝を冷やしました。特に入居者さん同士のトラブルの火種を管理会社が作る可能性があっただけに反省しなければなりません。しかし、それと同時に今後もミスが発覚した時には正直に謝ろうと思っております。本来ミスは良くありませんが、それよりもミスを取り繕うようにはしたくありません。今日より明日また良い管理ができるようにしていこうと思いました。今回は恥を忍んでイージーすぎるミスを公開することにしました。世の管理会社の皆さん、私たちの失敗を笑い、そして明日は我が身と思っていただけたらと思います。ミスは案外簡単な作業の中にこそ隠れているものです。
賃貸管理「虎の巻」
2023年1月19日
管理会社の言霊（口に出してはいけない）
なぜか引き寄せてしまう管理会社の言葉の力管理会社あるある引き寄せの法則とでも言うのでしょうか？我々のように不動産の管理をしているとつい口に出してしまうのですが「最近あの物件から電話来ないねー」とか「あの物件のポンプ、結構古くなってきたよね」などそうすると電話は来るし、ポンプは壊れるんです管理会社の方々なら分かると思うのですが、嫌な予感というのは当たってしまうのです。しかも口に出すと高確率で起こってしまうのです。設備関係は分からなくもないのです、定期的に見て直感で嫌な予感がする状態だと、経験上壊れるのは仕方ないのかなと思うのです。しかし、人の面は本当に不思議です。「最近〇〇号室の人からの電話ないよねー」という話しをすると、不思議と掛かってくるのです。その為、スタッフがそのようなことを言うと誰ともなく「あぁ、言ってしまいましたね・・・」となります。実は経験によるものじゃないか？経験が予感になっているのでは？私はこのような現象は経験で危機察知能力が高まった結果だと思っています。例えば設備面でいえばポンプなどは外観からは故障のタイミングなどは計りづらいのですが、細かいことをいえば音だったり、計器の数値などで大体予測がつきます。経験を積むと「そろそろ壊れるかも」とアンテナが警告を鳴らしているのです。同様に人の面も「頻度でいえば、そろそろ来てもおかしくないな」と気づくのです。私は常々、管理を行うスタッフは「ネガティブな面」が有った方がいい！と思っています。ちょっと心配性な位が丁度いいと思っています。心配性な方が「もし〇〇だったらどうしよう」と考えます。そして万一そのような事態が発生しても想定の範囲内であれば対応ができます。ですから、「最近○○ないよねー」は大事な指摘でもあるのかもしれません。しかし、それでも誰かが言った時などはシッ！静かに！と思ってしまいます。
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2023年1月14日
警察から入居者のことを尋ねられたら？～捜査関係事項照会書と個人情報のバランス編～
まずは落ち着いて対応しましょう！警察からの電話犯罪？入居者が容疑者？そうとは限りません「もしもし、○○署の○○課の○○ですが、○○マンション○○号室の方について教えて欲しいのですが」嫌な電話です。それなりの管理戸数があると、一定の確率で警察からこのような電話が掛かってくることがあります。その場合に入居者の個人情報を開示して良いかどうか。これが争点となります。昨今、個人情報保護法などもあり、その取扱いに慎重にならなければなりません。この場合、どのように対応すればよいかをご説明したいと思います。捜査の中で必要だから電話しているまずこの電話は「現在捜査中の事件や事故について、入居者が関係している可能性がある」ということです。しかし、この段階では該当する方が容疑者かどうかは実は分かりません。警察の方に「この方が何かしたんですか？」と訪ねても「捜査中なので」と言って教えて貰えません。当然ですよね。一般人に捜査中の内容をペラペラしゃべるはずもありませんから。ただ、この段階では容疑者ではなく、単に容疑者の知り合いなどの可能性もあるのです。他には、本人は全く無実だが、親族が容疑者の場合などもあり、一概には言えません。その為、慌てて該当している方を容疑者扱いしたり、危険人物と思う必要はこの段階ではありません。ではどうやって対応すればいいのでしょうか？自分を守る為に「捜査関係事項照会書」をもらおう犯罪や事故を解決する為に協力しましょう入居者の個人情報を他の機関や個人に開示することは基本的にはありませんし、してはいけません。例えば親族だという理由だけで「そこに住んでいるか」などの質問には答えられません。大体、親族であれば本人に聞けばいい訳ですから。勝手に開示してしまい、入居者がトラブルに巻き込まれてしまうことを避けねばなりません。とはいえ、警察の捜査には協力せねばなりません。犯罪や事故の捜査を行っていることは間違いありませんから。しかし、個人情報を開示したことで入居者から訴えられえたり、個人情報開示の責任追及を受けることも避けねばなりません。また、今電話してきている人が警察かどうかの確認もせねばなりません。警察になりすまして個人情報を取ろうとする個人や団体も非常に多くいますからね。よく「末尾の電話番号が０１１０だったら警察だよ」と断言する方もいますが、一般電話でも末尾０１１０はあります。何ならその思い込みを元に０１１０末尾の番号で詐欺などを働く輩もいるそうです。嘆かわしいではどうすればいいのか？自分自身（管理会社）を守るためにも警察から個人情報の提供要請があった場合は「捜査関係事項照会書」を警察に貰ってください。大体、電話が掛かってきた段階で「照会書（ショウカイショ）をいただけませんか？」と話せば大丈夫です。警察も「じゃあ伺った時にお渡ししますね」とか「先にＦＡＸで送っておきましょうか？」と言ってもらえます。警察としても開示した先が個人情報保護で問い詰められないように「証拠として欲しいんだな」というのは理解していますから。ちなみに、気になる個人情報保護法ですが、ガイドラインでは開示する要件の一つがこのようになっています。法令に基づく場合（法第16条第３項第１号関係）法令に基づく場合は、法第16条第1項又は第2項の適用を受けず、あらかじめ本人の同意を得ることなく、特定された利用目的の達成に必要な範囲を超えて個人情報を取り扱うことができる。事例１）警察の捜査関係事項照会に対応する場合（刑事訴訟法（昭和23年法律第131号）第197条第２項）個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン（通則編）このように個人情報保護法の運用ガイドラインでも捜査関係事項照会には応じてもよいことになっています。※一部弁護士さんの見解では、それでもプライバシー保護はするべきとの意見もありますが、実務では拒否することは特段ありません。しかし、それでも当社が追加しているのは、プライバシー保護の観点で「照会書に記載のない事項や入居者の生活ぶりなどは開示しないようにする」この１点だけですね、照会書に記載されている事項はもちろん協力いたします。しかし、それ以上の例えば帰宅時間や生活態度、クレーム履歴などはこちらからは提供しないようにしています。これはせめてもの入居者のプライバシー保護と思っている点です。要は「聞かれた範囲以上のことで、管理会社として話さなくてもいいことは喋らない」そして、聞かれたことに嘘はついてはいけませんが、聞かれたこと以上のことを話す必要もない。位の心構えで良いと思います。捜査関係事項照会書はこんな書類捜査関係事項照会書の様式です。各県警によって多少変わるような気がします。こんな書類で出してもらえますので、原本は保管しておきましょう。これがあれば、後は警察の求めに応じて関係書類を閲覧してもらいましょう。たまにコピーをいただけませんか？と言ってこられますが、当社ではご協力しています。ちなみに捜査関係事項照会書は強制ではありません、あくまで任意の協力という点も大事です。拒否したことで罰則などもありません。しかし、だからといって無闇に拒否するのも得策ではありません。本当に大事な情報で警察が必要とするもので拒否した場合、警察は捜索差押令状なるもので強制的に行うことも出来ます。無闇に拒否して会社やオーナーの自宅に警察に令状を持って来させるのも不毛な行動ともいえます。入居者の為になるのだから基本的には協力しましょう対応としては以上になります。ちなみに「任意だから協力する義務はない」との意見も分かります。しかし、該当する方が仮に容疑者だったなら。他の入居者の為にも罪を償っていただいた方がいいですよね。また、無実だとしても警察の捜査で必要なら協力すべきでしょう。なぜなら警察が動いている以上、「誰かが被害に遭っているのでしょうから」そして、無実なら早めに疑いも晴れた方がいいでしょうしね。いずれにしても、他の入居者にも当の本人の為にも管理会社としては出来る限り協力していいと思います。ちなみに事件の解決後に警察の方がお菓子を持ってきていただくことがあります。聞いたところ、事件解決にご協力いただいたお礼ですと渡すこともあるそうです。絶対ではないですが、その際はありがたくいただいております。ちなみに受け取ったことでの証言の強制、罰則や贈収賄的なこともありませんよ、あくまで協力のお礼だそうです。
賃貸管理「虎の巻」
2023年1月6日
【ちょっと閲覧注意】年末年始に起こりやすいお酒のトラブル
事件かと思うのですが、「お酒によるトラブル」の可能性も、解決方法は？年末に入電「廊下に血が・・」先日、入居者さんから一本の電話が「廊下に血があります、何か事故とか事件でしょうか？」これは大変です、とにかく向かいました。すると入口から一定の間隔で赤い点がこれはイカンと思い辿っていくと、途中の階段で一気に量が増えました。それが冒頭の画像ですね。生々しいのでモザイク掛けのままですが、大体分かることでいえば、階段のこの部分でなにかしらがあったのでしょう。恐らく階段の途中で転んでしまったのではないでしょうか。そのまま外へ出て行ったのでしょう。その為、入口から点々と続いていたのです。ケガをした人がそのままマンション外へと向かったと推測されます。とりあえず応急的に清掃をしましたが、血の扱いというのは厄介なものです。ケガなどで出血した場合ならまだしも、病気による出血などであった場合、感染症のリスクがあり、簡単に清掃できるものではありません。また、血液というのは意外と落ちないものです。衣類などに着いた場合もシミになりやすいことは皆さんご存じだと思います。今回はオーナーさんにご報告して清掃の方に薬剤を使って落としていただきました。今回の調査では事件性などもないようでした。しかし、年末年始や年度末にはこの手のトラブルが起こりやすいのです。なぜでしょうか？年末年始や年度末の「泥酔トラブル」の解決法年末年始や年度末で増えること、それは「飲酒の機会」そう、それに伴う泥酔トラブルもちろん頻繁に起こる訳ではありませんが、この時期ならではのトラブルという感覚です。私も数々この手のトラブルがありましたが、鹿児島県民はお酒に強いのか最近はほとんど経験しなくなりました。しかし、東京都で分譲マンションの管理をしている時には以下のような経験がありました。泥酔して転んで流血泥酔で自宅と勘違いして別の部屋に侵入しようとして警察沙汰泥酔して共用部分で寝てしまう人繁華街に近い物件でエントランスに吐しゃ物(ゲ〇)繫華街に近い物件でエントランスで立小便酔ったカップルが分譲マンションのエントランスでいかがわしい行為をしようとして警察沙汰酔ったサラリーマンが泣きながらカラーコーンに愚痴を熱弁どうでしょう、どう対応すればいいのでしょうか？正直、警察か救急への通報一択となりますなぜならお酒を飲まれて泥酔した状態で人に迷惑を掛ける方を理性的に止めることは「ほぼ不可能」です。正気であれば話し合いや注意もできますが、泥酔状態では難しいうえに、下手に身体に触れようものなら、こちらが加害者の烙印を押されかねませんので、警察や救急に電話して対応せざるを得ないのです。また、中には逆ギレのように感情的に喧嘩腰で向かってくる方もいますので尚更です。言い飽きた格言ですが酒は飲んでも飲まれるなこれに尽きますね。私もお酒の場は好きです。楽しいお酒の席は大好きです。但し私は激弱です。すぐ真っ赤になってしまい、すぐ酔ってしまいます。しかし、その為か、記憶を飛ばしたりすることもありません。このようなトラブルを起こしてしまう方の多くが、「それなりに飲めるか強い」人が多いそうです。飲めるからこそ適量を超えてしまう。そして、飲み会までは理性を保っていたのが、一人になった途端理性を飛ばしてしまう方が多いと警察の方に聞いたことがあります。という訳で、泥酔者の対応については警察や救急などに連絡し、一人で対応することはしないようにしましょう。特に異性間では身体に触れた触れないで大ごとになることもあります。良かれと思って体を起こしてあげたら財布が無くなって、加害者扱いを受けるというケースもあります。善意が善意のままではなくなります。気を付けましょう。そして、お酒を飲む側もほどほどに、最後まで楽しいお酒にしましょうね。
賃貸管理「虎の巻」
2022年12月29日
なぜ騒音問題は解決しづらいのか？③　マンションなら大丈夫という幻想他　まとめ
音に強いという過度の幻想はやめておきましょう https://lotushome.jp/blog/3289/ 前回の記事はこちら７　マンションなら大丈夫という幻想次にあげるのが、音の問題を避ける為にマンションという選択肢への「過度な幻想」です。そしてこの過度な幻想こそが騒音トラブルを発生させてしまうという内容です。これは、事実の部分と期待の部分がズレるという話しです。まず、音に対して「アパート」と「マンション」ならどっちが強いか？といえば「マンション」であるのは間違いありません。これは構造の差によりますが、大体そうでしょう。しかし、音のトラブルは「アパート」「マンション」どっちが少ないか？といえば必ずしも「マンションの勝ち」とはなりません。なぜでしょう？音の問題は「期待」と「感覚」にも関わるからそう、音の問題は感覚の違いによるものと話してきましたが、マンション＝音に強い　というイメージから過度の期待によるトラブルも多いのです。要は「マンションに住んだのに音が聞こえる」という主旨です。皆さんにハッキリと言っておきたいのですが、例え分譲マンションであったとしても共同住宅である以上、「音はします」にもかかわらず、マンション＝音がしない　という期待を持った方からすると「許せない」という感情を持ってしまいます。体感になりますが、マンションタイプの方が騒音トラブルは多い印象です。これは以下の側面があると思っています。マンションだから音に強いと思って「音を出す側」が気を遣わない人がいるマンションだから聞こえないと思って「音を受ける側」が期待しすぎるアパートはそもそも「聞こえる」という前提の人が住みやすい音に対して意識の高い（過敏な）人が住みやすいマンションという物への過度の信頼や期待が却って騒音問題に繋がってしまうケースですね。一般的にアパートタイプというのは「音にそこまで強くない」という前提がありますから、選択する方は音に対する期待値がそこまで大きくないのです。他方マンションというのは強いのですが、それでも全くしないという訳でもありませんから、音に無頓着な方が近くにいれば聞こえてしまいます。しかしマンションへの過度の期待値がある方は「音に悩みたくないからマンションにしたのに」という感情も出てしまうのです。その為、騒音に対する苦情というのはアパート>マンションとはならないのです。そしてマンションの方が音の苦情はこじれるケースは多い印象です。やはりマンションに対する期待値というものが働いているのかもしれませんね。８　救われない専門家や訴訟訴訟や専門家を活用することも解決の一つではありますが、容易ではありません。これまで申し上げた通り、「騒音」と認定するだけでも高いハードルです。しかもその後弁護士などを使い訴訟などに移行しても変わりません、やはり守りの堅い「借地借家法」、損害賠償を求めても被害とのバランスを欠いた金額、そもそも訴訟費用などが高い現状など本当の意味で救われることが少ないのです。騒音と認定する為の費用から弁護士費用、裁判まで持ち込む労力。これらは並大抵のものではありません。被害者側に立つとあまりに膨大な労力！解決への道はこれでは困難です。９　管理会社は「人の管理」はできない借りていただく入居者の行動や宅内での生活スタイル、昨今ライフスタイルの変化や個人個人の新しい価値観などの多様化も叫ばれております。管理会社はあくまで「建物の管理」であり、「人の管理」ではありません。私権を制限するようなことは出来ませんし、すべきでもありません。昔の古い時代のようにお部屋を無断で開けて見る、などはもってのほかです。解決をしたい管理会社ですが、同時に入居者の自由は尊重したい。誰かに制限を課す為にはしっかりとした「基準」が必要です。大多数が納得できる「基準」ですが、現状これはありません。我々管理会社の最大の弱点である「人の自由」とのバランス。個人的には国や法律しかこの部分は触れないのです。せめて基準などが示されるだけでも随分と解決しやすいのですが・・・まとめ　変革の時では？「借地借家法」最近の賃貸住宅を取り巻く問題は「借地借家法」の「強さ」が変に作用している印象です。一昔前は横暴な大家や悪徳不動産が横行した経緯もあり、入居者の権利が弱いものでした。そこで登場した「借地借家法」は多くの人を救いました。それに異論はありません。入居者と大家というのは対等であるべきです。しかし、ライフスタイルなども変わった昨今、本当にこのままで良いのでしょうか？最近の借地借家法は「弱者救済を強く打ち出し過ぎて、逆に多くの普通の人を苦しめている」印象があります。音の問題もしかりです、悪質に騒音を出す場合でも「借地借家法」は守ります。簡単に追い出すことはおろか、調査さえも管理会社やオーナーは簡単にできません。こんな状態では誰が助けてあげられるのでしょうか？国や裁判に訴えたとて、明確な基準はなく、実際に実効性のある判決は期待薄です。普通に心穏やかに過ごしたい大多数の人を守れないのです。私は何も「管理会社やオーナー目線の法律になれ」「入居者を簡単に追い出せるようにしろ」とまでは言いません。しかし、「かなりのレアケースに備えようとして、９９％以上の普通の入居者が困ってしまう」現状には警鐘を鳴らしたいのです。社会的弱者を守る為の法律が「好き勝手放題する人」も同時に守り、そして悪用されている現状には異を唱えたいのです。社会的弱者を守ることは第一ですが、だからといって９９％の大多数を蔑ろにすることはいいのでしょうか？両立する道はあるハズです。
賃貸管理「虎の巻」
2022年12月28日
なぜ騒音問題は解決しづらいのか？②　～強力過ぎる？借地借家法～
騒音問題！マンションだろうがアパートだろうが発生しますね。 https://lotushome.jp/blog/3233/ 前回の記事はこちら実は９割以上の騒音は解決する前回から騒音問題解決の難しさや、何が解決の障害となっているかを書いてきました。しかし、この「騒音問題」ですが、体感では９割以上はすぐに解決します。騒音問題での一般的な解決としては、音の苦情が寄せられた場合 ①書面で全体もしくは該当住戸への注意喚起②書面で収まらない場合、該当住戸への直接連絡③解約を見据えて該当住戸への警告だいたいこんなプロセスを踏んでいきます。しかし、①の書面による注意で大体９０％位は収まります。「そうか、自分が出した音がうるさかったんだな、注意しよう」こんな感じなのでしょう、これで大体収まります。みなさん、普通の入居審査を経ているので①で大体９０％以上、②までいけば９８％位は解決します。しかし、これをくぐり抜けた残り２％の騒音問題はかなり厄介なのです。そして、この少数のケースこそ、高い壁に阻まれて解決が困難なのです。４　強力すぎる「借地借家法」次にあげる項目が「借地借家法」です。この借地借家法という法律ですが、本来素晴らしいものです。全体の主旨としては「大家より立場の弱い借主を守ろう」という法律です、ですから「大家の意向だけでは退去させられない」とか「少々の違反があったとしても、よほど悪くなければ解約してはいけないよ」という法律になっています。要は立場の弱くなりがちな入居者を「大家」や「管理会社」から守ろうとする法律なのです。この素晴らしい「借地借家法」ですが、一度入居者同士の問題になると凄まじい壁となってしまうのです。よく、騒音に悩まされる方から「こんなに迷惑な音を出す方は追い出した方がいいんじゃない？」と言われます。実際、感覚の違いなどでもなく、上下階などで影響のあるレベルの音を出す入居者というのは稀にいます。そして、一般的な契約書などにも「他の住民に迷惑を及ぼすような騒音、その他の行為～」などが禁止事項として入ってもいます。「じゃあ、それに違反したんだったら契約解除できるでしょう」そんなに簡単にできないんです！「借地借家法」があるからそう、ここで出てくる借地借家法、入居者の権利というのは非常に強いんです。簡単に住まいを奪われてはいけないから「借地借家法」は出来ているのです。確かにそれはその通りです。しかし、入居者同士になるとお互いに「借地借家法」に守られているため、どちらかを一方的に追い出す権限は「大家」「管理会社」ともに持っていません。そして、契約解除するには、前回書いた通りですが「受忍限度を超える必要がある」受任限度というのは「音が不愉快なのは分かるが、ここまでは普通のことだから我慢しなさいよ」という基準です。この「受忍限度」ですが、騒音については特に基準があいまいです。音についてもこんな感じです。騒音がしたとしても音の具体的な内容(何をして音を発生させてるか)音の性質音の頻度音の発生時間帯音の継続時間音の継続期間周辺環境の状況（閑静な住宅街と賑やかな商店街では違う）これらを超えたものが「受忍限度」を超えるという「騒音」なのです。ハードルが高いのです、基準があるようで曖昧なのです。各サイトなどでは騒音の基準として「○○デシベル以上は騒音」と書いてあったりします。しかし、「受忍限度」というのを超える為には、一時的な音だけでなく、周辺環境など様々なものと組み合わせないといけないのです。ここに騒音問題の難しさがあるのです。聞こえる「騒音」と法的な「騒音」の違いこのように、聞こえる「騒音」と法律が契約解除を認める「騒音」の違いがあるのです。もちろん、聞こえる「騒音」が一番の被害となってしまうのですが、法的な「騒音」まで該当しないと契約解除などは難しいのです。基本的には共同住宅では「受忍限度」という考え方はなければいけません。「どんな物音も少しでも立ててはいけない」となると誰も住めません。どんなに強固な建物でも多少の物音はしますし、みなさんもそこまでのことを求めている訳ではありません。しかし、法的な「騒音」と認められるには期間や周辺環境なども含めて認められる必要があるのです。そして、そこにある基準は絶対的なものではなく、曖昧な基準となってしまっているのです。実は多くのオーナーも「人の迷惑になるような入居者だったら正直、出て行ってほしい」と思っています。なぜならそういった人がいることで「普通の入居者」が多く出ていってしまったら、そちらの方が損害が大きいのです。しかし、本来入居者を守る為の法律が入居者同士の問題では強力に加害者を守ってしまうのです。５　お互いが感じる被害者意識の調整音の問題で厄介な問題として「音の感覚」という点をあげてきました。そして、更に厄介なのが「被害者意識」です。これはどういうことかというと、一旦近隣トラブルに発展した場合、苦情を「申し立てた方」と「言われた方」という対立構造が生まれる場合があります。「申し立てた方」からすると、解決を望むのですが、「言われた方」は時に「なんで言われないといけないんだ？」との感情を持ってしまう場合があります。管理会社としては近い距離にお住いの関係ですから、この被害者意識を発生させないことが第一の任務と言ってもいいと思います。その為、「言われた側」が極力「被害者意識」を持たないように慎重な言い回しをしなければなりません。時に騒音を「申し立てた側」からすると、「もっと強く言って欲しい」と思われるかもしれませんが、この「被害者意識」が「申し立てた方」に行かないように慎重に進めなければならないと思っています。それは、管理会社であれば知っている過去の痛ましい事件なども起因するからなのです。６　過去の悲惨な事件前述した通り、不動産管理会社をしっかり取り組んで勉強している会社であれば、なおさらですが、騒音問題を語る時に思い起こされる事件というのがいくつかあります。非常に有名な事件でいえば「ピアノ殺人事件」と呼ばれた事件です、これは騒音だけが問題ではなく、他にも加害者の複合的な問題も重なっての事件ですから単に騒音だけが問題とはいえないのですが、その他にも「騒音」問題で起こる最悪な結末というのは少なからず毎年どこかで発生しています。そして、注目すべきは加害者は騒音問題に対して「申し立てた方」と「言われた方」どちらも発生してしまうのです。我慢できなくなった方と「なぜ私が責められないといけない」という方、どちらも感情を爆発させてしまう可能性があるのです。このようにデリケートな対応が必要であることを管理会社は肝に銘じておかねばいけません。どちらかの感情が高まり過ぎているようであれば、警察などの介入をお願いするなど、非常にデリケートに対応していく必要があります。また、申し立てた側と言われた側、双方に発生する可能性がある「相手への敵意」を発生させないように、間を取り持つことも管理会社として必要不可欠であるといえます。要はお互いの熱を直接伝えない「断熱材」のような存在になることです。
賃貸管理「虎の巻」