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2025年03月04日賃貸契約後すぐ解約したらどうなる？ ～知っておきたい費用とリスク～
契約直後の退去どうなる？ 賃貸物件を契約したものの、何らかの事情で「やっぱり解約したい」というケースはごくまれに発生します。 しかし、契約後すぐに解約する場合、契約金や違約金が発生する可能性があり、思わぬ出費となることも。 今回は、契約後の早期解約をするとどうなるのか？ 契約金は返ってくるのか？ ハウスクリーニングや短期解約違約金は請求されるのか？ 解説してみましょう。 自己都合での解約 まずは事情により解約という点ですが、どのようなケースがあるのでしょうか。 借主側の事情(自己都合)という場合について解説していきましょう。 この場合、借主が望んだにせよ、望まなかったにせよ自己都合とみなされるケースは以下のような事例でしょうか。 私が今までに経験したり、聞いたことがある内容としては 急な転勤や異動 入居してすぐのトラブル 思ってたのと違う、他の物件にしたい 病気やケガ 親族 その他 「急な転勤や異動」については「異動先が急遽変わった」とか「今年は転勤無いと思って契約したが転勤になった」などでしょうか。 「入居してすぐのトラブル」は「思ったより上階からの騒音がヒドイ」「隣の住人と揉めた」「ストーカー事案の発生」「空き巣などにあって恐い」など人に起因するものが多いと思います。 「思ってたのと違う、他の物件にしたい」はこのままですね「契約後に他の部屋を見つけた」「思ったより日当たりが悪い」「湿気がヒドイ」など 「病気やケガ」は「大病をしてしまい一人暮らしが出来なくなった」「階段が上がれなくなった」「ケガなどで設備が使いづらくなった」などの本人にもどうしようもない理由がほとんどです。 「親族」であることは「成人して自分で部屋を選んだが、親族から反対された」「近くに親族が住むことになり嫌になった」などの家庭に起因するものです。 その他で今までに珍しい事例としては 感動する動物映画を見て急にペットが飼いたくなった 占い師に診てもらったら「その部屋はダメ」と言われた 契約直後にプロポーズされた 霊感のある人が部屋にきて「ここには霊がいる」と言われて怖くなった 妊娠が判明して単身でなく家族用が必要になった 宝くじに当たってグレードアップしたくなった 事例は様々で、「本人の責任ではない」という事情もあったりするのですが、契約上は「自己都合による解約」とみなされることが多いものです。 どこまでが「自己都合」という線引きは難しいんですけどね・・・ 基本的には「貸主(管理会社)の責任ではないこと」以外は自己都合となることが多いものです。 「上階の騒音」や「空き巣」などは貸主の責任ではないか！と思われるかもしれません。 厳しい見方になるのかもしれませんが、それは「騒音を出す人が悪い」「空き巣をする人が悪い」となり、「貸主の責任」かどうかでいえば違ったりするのです。 その他の事例も同様です。「急な転勤」や「病気ケガ」なども本人の責任では無いのでしょうが、かといって貸主の責任ではない訳ですね。 もちろん、全てのケースで貸主の責任が無いとは言えませんので、その判定は個別の事例にそって行われるのです。 賃貸契約の成立タイミングとは？ そもそも、賃貸借契約というのはいつ成立するのでしょうか？ 法律的な原則でいえば、当事者(借主・貸主)同士が合意した瞬間に賃貸借契約は成立するのです(諾成契約)。 つまり借主が「ここに住みたい」貸主が「いいですよ」と合意した瞬間といえます。 現実的な手順でいえば、入居申込書を記入して渡した瞬間に、賃貸借契約は成立したということになります。 ただし、ここで不動産業者が仲介に入っていると、そう簡単にはいきません！ 不動産業者が仲介をする場合には、契約前に重要事項の説明と重要事項説明書の交付を行わなければならないとの定めがあります。 細かい法解釈は別として、現実的には重要事項説明をして 「契約書に署名・捺印をし、貸主（または管理会社）に提出した時点」 で有効と解するのが一般的です。 本来は合意のみで契約は成立するが、別の法律で阻止されるというイメージでしょうか。 つまり、この契約が完了した後に「やっぱりやめます」と伝えても、それは通常の解約手続きと同じ扱いになってしまうということですね。 解約と近い言葉で「キャンセル」という概念があります。 内見などをして「ここがいい」と思って、入居申込をしたものの、一晩考えたら「やっぱり違った」となって翌日などに「すみません、やっぱりやめます」というケースです。 上記の例からすれば、契約書の取り交わし前であれば、申込金などの金銭を支払っていたとしても、「解約」ではなく「キャンセル」はできると解される訳ですね。 但しこの「キャンセル」は「契約前であれば無限に出来る」という訳でもありません。 判例でも「いたずらに引き延ばしたり」「契約の意思があるようにふるまって直前でのキャンセル」などは損害賠償を求められることもありますので、注意が必要です。 一旦契約が有効になった後は、 たとえ入居前であっても契約解除には費用が発生する 可能性が高いため、慎重に判断することが重要です。 解約のお金の話 それでは契約が終わった後に事情はあれど、キャンセル・解約する場合に気になる「お金の話」です。 急な解約となると、契約金や通常の退去時に掛かる原状回復費や違約金、ハウスクリーニングの扱いが気になりますよね。 先ほどの例による「キャンセル」と「解約」の違いは、以下のようになるのが一般的です。 項目契約前のキャンセル契約後の解約契約金返金されることが多い返金されない可能性あり敷金そもそも支払わない一部または全額返金される短期解約違約金発生しない契約内容によって発生するクリーニング費用発生しない入居前なら発生しない可能性あり原状回復費発生しない傷や汚損が無ければ発生しない可能性大 契約前のキャンセル契約書を交わす前の段階であれば、基本的に全額返金されることが一般的です。ただし、申込時の手付金や事務手数料が返金されない場合もあるため、事前に確認が必要です。 契約前でも「〇〇してくれるなら申込みます」など貸主に特別な負担をお願いしていて、貸主がリフォームや特別の負担などに着手していた場合は、その部分について請求される可能性があります。 契約後の解約契約が成立した後の解約は、たとえ未入居であっても 「通常の解約手続き」として扱われる ことが多いです。そのため、 短期解約違約金や契約金の返金不可 などのリスクが伴います。 こうしてみるとキャンセルでは、ほぼ費用が発生しないことになります。 一方、契約後の解約については、返ってこない、もしくは請求される可能性があるものがほとんどです。 ここからは「解約」の場合、個別の費用について解説してみましょう。 先払い家賃 契約金には、当初の家賃を前もって支払うことが一般的です。解約では契約書に従って「解約は〇月前に申し出ること」などと記載されており、実際には住まないとしても、残額の返金となる可能性があります。 仲介手数料 契約成立したことによる、不動産会社の報酬です。これは契約後の解約では返ってこない可能性が高いものです。契約に不備が無い限りは難しいものでしょう。 火災保険料 入居にさいして火災保険などの加入が必須であることでしょう。 実際の契約が開始する前であれば、保険料全額が返金がされるかもしれませんが、一旦契約日を迎えてしまった場合には、解約返戻金として保険会社により定められた返戻率により返ってくることでしょう。 敷金 滞納や退去後の原状回復費の担保となる敷金ですが、こちらは契約直後などの損傷や滞納などがなければ、全額か大半は返ってくる可能性はあります。 ただし、敷金が特約により「償却」となっている場合は直後の解約でも返ってこない可能性がある為、注意しましょう。 短期解約違約金 契約書の特約などにより「〇年以内の解約の場合、賃料の〇月分を違約金として支払う」が設定されていたりします。この場合、契約直後の解約であっても請求される可能性があります。契約書をしっかりと確認しておきましょう。 ハウスクリーニング ハウスクリーニング費用の扱いは非常に難しいものです。未入居の状態であれば、恐らく請求されることはないでしょう。しかし、一日でも使用していた場合には要注意です。特約などに「入居の長短にかかわらず～」などの文言が入っている場合などは、原則として請求される可能性が高いといえます。しかし、余程の短期だった場合などは多少減免があるかもしれません。ここは正直、各管理会社の裁量の範囲かもしれません。 このように、一旦有効に成立してしまった場合には契約の取り消しではなく、「解約」とみなされるようになってしまいます。 「契約」は慎重に いかがでしょうか。 今回ご紹介したのは、あくまで「契約」と「解約」での費用やリスクのお話でした。 現実的には事情を考慮してもらえたりすることもありますが、それはあくまでも「例外」としての扱いです。 もちろん、貸主側に落ち度があって契約が実行されない場合などは、今回のように「解約」ではなくなります。 その場合は借主が損害を被ったということになりますので、逆に貸主へ損害を追及することも可能になります。 いずれにしても「契約」というのは、とても重い行為です。 「契約書の内容をしっかりと把握する」「引っ越しの判断をしっかりする」などの自衛をしっかりと行っておきましょう。 仮にやむを得ない事情で解約をしなければいけない場合は、真摯に事情を話し、冷静に事態に対応していきましょう。
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2025年03月01日
管理会社は役立たず！「騒音問題」 ～加害者を追い出す権利を管理会社に渡すべきか～
責任は誰に？ 賃貸でも分譲でも、一つ屋根の下の共同生活で断トツ一位の苦情である「騒音問題」 たしかに、隣や上階からの騒音が聞こえてくることは気分のよいことではありません。 こんな時に頼りたくなるのが管理会社であると思います。 しかし、多くの場合で管理会社は「役立たず」であるという現実があるのです。 今回は管理会社自身が騒音問題について「役立たず」である理由と、本当の意味での解決方法を提言してみようと思います。 この問題について弁護士が見解を出している記事もあります。参考にご覧ください 管理会社は何とかしたい、しかし権限はない ネットの海を検索すると、ひどいものです。 騒音問題についての質問サイトなどを見れば 管理会社は騒音を訴えても張り紙だけで何もしない 直接注意などもしてくれない 全然効果が無い 管理会社は面倒ごとを対処したくないのだ 報酬がないことは不動産屋はやらないのだ おぉ、心が痛い 不動産業界に身を置く者としては、見ていられません。 確かに不動産業者の中には、上記のように「面倒くさい」とか「やりたくない」という事業者が一部いることも事実でしょう。 信用していただけないかもしれませんが 普通の管理会社なら騒音問題を出来れば解決したいと思っています そう、信用してもらえないでしょうが・・・ そしてもう一つの事実として 騒音問題は注意文や電話で９割方解決するのです。 本当です。 大体の騒音問題であれば、注意文や電話などで「やんわり」注意するだけで改善することがほとんどです。 しかし、この９割を潜り抜けた１割については、正直 管理会社には解決できません！ 正確には 解決する為の権限がありません この点について管理会社の苦悩と現実をお伝えしてみます。 人の管理はできない リンク先の弁護士の見解でもありましたが、この騒音問題の難しいポイントは以下の通りです。 騒音は主観的なもので「どこからが騒音か？」が定義されていない(受忍限度の曖昧さ) 騒音に対する「個人の感覚」問題 立証するのは被害を「受けた側」である 裁判での低い「損害賠償」 騒音を出す側すら守る「借地借家法」 こんなところでしょうか。 「管理会社なんだから、なんとかしてよ」 私たちも出来れば平穏無事な生活を提供したいのです。 しかし、これを解決する為には最低限以下のような取り決めが必要となります。 騒音の定義(音量、時間帯、頻度、種類、期間など) 立証する厳密な方法とルール 立証費用の低減化 問題のある入居者への罰則 瞬時にどちらの言い分が正しいかを判断すること 問題のある人を簡単に追い出せる仕組み これらを管理会社という一企業に委ねるしかありません。 こういった権限が管理会社にあれば「騒音を引き起こす人」を追い出したりすることも可能ではある訳ですね。 そしてそれは「人の管理」とも呼ぶべきことを可能にする。 それは本当に委ねていいのでしょうか？ 管理会社の暴走と紙一重 最近では「管理会社に騒音加害者を強制的に退去させる権限を与えるべきだ」という意見も聞かれるようになりました。 一見すると合理的な解決策に思えるかもしれませんが、この方法には慎重な検討が必要です。 メリットとデメリットは以下の通りでしょう。 メリット問題住民を迅速に対処できることで、被害者を早期に救済できる可能性があります。また、トラブルがエスカレートする前に収束できるため、全体的な住環境の改善が期待できます。 デメリット誤った判断で無実の住民が退去を強いられたり、権限の乱用リスクが発生する懸念もあります。退去処分が恣意的に行われることで、少しでも管理会社のいにそぐわない人であれば退去させるという可能性も否定できません。「気に入らない」という点だけで誰かを貶めることも可能かもしれません。 裁判所や警察でもない一企業に、入居者の生殺与奪を握らせることは本当によいのでしょうか。 それでも、この複雑に個人の権利保護が叫ばれる昨今では、騒音に限らず「悪質な入居者に対応する」という部分については議論がされるべき局面になってきたように思います。 それは既存の「借地借家法」の見直しになることでしょう。 しかし、それはみなさんにとっても諸刃の剣です。 騒音に限らず、ルールを守らなければ逆にあなた自身も「追い出される側」になる可能性があります。 それでも現在の「悪いことでもやったもん勝ち」になる現実よりは、善良な入居者を守れる仕組みの方がいいのではないか？と考えます。 みなさんにとっては「何もしてくれない」と思われがちな管理会社かもしれませんが、意外と現場では「なんとかしたい」と考えている業界人は多いと思っています。 その為には、ある種の聖域なき改革に踏み出す時機が来ているのかもしれません。 慎重な議論であるべきですが、このままでいいとは思えません。 出来るかぎりの快適な住環境は、貸主と入居者と管理会社の相互による不断の努力によって保たれるのですから。 管理会社にその権限を渡す必要はないと思いますが、何かしらの対応策は必要な時代でしょうね。
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2025年02月26日
大家もつらいよ ～「物価高騰」による家賃上昇は根拠があるのか？データで見てみよう～
不動産賃貸業は物価高騰と相性が悪い 昨今、世界的なインフレに見舞われております。 日本も例外ではありません。 食料品も含めて全ての商品が値上げを続けており、我々のお財布を直撃しています。 そしてついに、不動産に関する物も例外ではなくなってしまいました。 それは 建材費と人件費の高騰です 建材費はコロナ禍から始まり、ウクライナ紛争なども相まって「ウッドショック」という木材の値上げに端を発し、その後も全ての建材費が上がり続けております。 また、高齢化や少子化の影響で、現場で働く職人さん不足も追い打ちをかけております。 それによる新築価格の上昇とリフォーム価格の上昇が引き続き猛威を振るっております。 新しく建てる物だけではなく、修繕コストも上昇するなか、首都圏や大都市部では 家賃上昇が叫ばれております。 入居者のみなさんから見ると 「家賃値上げは嫌だ！」「本当に不動産に関する物価高騰してるの？」「大家が払うべきだ」と思われるかもしれません。 当然私たち管理会社も気持ちは分かります。 家賃の値上げとなれば毎月の生活費も上昇するわけですから、歓迎する入居者さんはいないことでしょう。 ここで入居者さんの思いを代弁してみましょう。 「本当に高騰しているの？便乗値上げじゃない？」 確かに、当然思われることでしょう。 一方、不動産会社や大家さんも疑問を持たねばなりません。 本当に不動産に関するコストは上がっているのか？どのくらい上がっているのか？ これを把握しないでおいて、単に「なんか物価上がってるみたいだから家賃を上げます」はあまりに感覚的すぎます。 今回は大家さんも入居者さんも双方ともに 物価は高騰しているのか？上がっているとしたらどのくらいなのか？ を検証してみましょう。 データから読み解こう こちらは一般社団法人日本建設業連合会で発表されているデータです。 元データはこちらからどうぞ https://www.nikkenren.com/publication/handbook/chart6-3/index.html#link01 こちらはオレンジが「建設用材料計」で茶色が「製材・木製品」緑が「窯業・土石製品」青が「鉄鋼」紫が「金属製品」となっております。 数値の見方としては2020年の価格を100として、各年代の推移を表しております。 コメントでは「建設用材料計は、2018年後半から緩やかな上昇が続いていたが、2021年から急激な上昇に転じた。特に、製材・木製品、鉄鋼の上昇が著しく、鉄鋼は中国の経済成長とコロナショックからの世界的な経済活動の再開により、また、製材・木製品は米国の住宅需要の拡大と2022年2月に始まったウクライナ危機の影響による。」となっています。 このデータから読み解くとすれば ウッドショックと呼ばれる木材などは2022年をピークとしているが、以前高い 鉄鋼は高止まりである その他についても緩やかながら上昇傾向 推移の比率を見ても少なくとも20％以上の高騰を続けているのは事実でしょう。 次に具体的な製品と気になる「人件費」についてのデータを見てみましょう。 https://www.nikkenren.com/sougou/notice/pdf/jfcc_pamphlet_2501.pdf こちらも2021年を基準とした各製品の資材価格の推移と業種別の労務単価の推移を表しております。 ここから読み解けるものは 資材の高騰は紛争以外にも様々な要因が組み合わさっており、一つの問題が解決しただけでは収まらない 労務費については業種を問わず上昇傾向である いわゆる材工ともに大幅に上昇している 総括すると コストは間違いなく上がっている では、このことをもって「家賃上昇は不可避なのか？」について語ってみようと思います。 地価と物価の切り分け ちなみにこの「家賃の増減」については、現行の借地借家法で取り決めがあります。 （借賃増減請求権）第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。 実はこのように曖昧な書き方になっているのです。 土地もしくは建物に対する租税その他の増減によりという言葉は 固定資産税や物件が上昇したら と読み解けるような内容ですが、それが「どの程度に至ったら？」は明記していません。 当然民間住宅に対する値段を法律で決めるというのは、いささか無理があるものです。 私はここで「家賃上昇はやむなし」と賛成する立場でもなければ、反対に「家賃上昇はダメだ」と言いたい訳ではありません。 管理会社として、「賃借人も大家も事実を踏まえたうえでの協議をすべき」という立場です。 なぜなら 適正な家賃でなければ双方共倒れ 実は大家も賃借人も、どちらも極端に走りすぎると「共倒れ」になるのです。 考えてみれば当然なのですが 大家さん側に立っても「家賃はドンドン値上げだ」としても、どこまでも上げることは出来ませんし、上げすぎた場合は「退去者は出るが、入居者は入らない」という事態になるだけです。結局、収益は悪化してしまいます。 逆に賃借人さん側にたって「家賃は絶対に上げない」とした場合、採算が取れなくなった大家さんは不動産賃貸を辞めてしまい、住める物件が減ってしまいます。賃貸物件が少なくなって希少になった場合は、やはり市場の作用で家賃は上がってしまいます。 どちらの理屈に振ったとしても極論的な行動は、結局自分の首を絞めるだけなのです。 大家も入居者も「おたがいさま」なのです。 自分だけが得しようとしても、大きな市場である不動産では上手くいかないでしょう。 借りてくれる入居者がいなければ、大家は困る 貸してくれる大家がいなければ、入居者は困る 借りる人、貸してくれる人がいなければ不動産屋も困る 大事なのは、しっかりと事実をもとにした協議である訳です。 あくまで家賃は「適正」であるべきであって、「高くも安くもない」が最善ではある訳ですね。 今回のデータなどを元に大家側も入居者側も、冷静で「適正」な議論を行って欲しいです。
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2025年02月22日
賃貸管理業界のX(旧Twitter）の面白いポストを紹介しよう
匿名だからこそいえること 私は普段からX(旧Twitter)やYouTubeなどのＳＮＳで「不動産業界」についての情報を見ています。 それは新しい情報をキャッチして、仕事に活かすという面での勉強の側面もありますが 単に「こんな見方をする人もいるのか」という発見や「自分だけでなく、他にも同じ想いの人いるんだな」とか「なんだこれは（笑）」という楽しみに占める割合の方が多い気がします。 勝手に同じ業界にいるだけで「同志」と呼ばせていただきますが、今回はそんな同志たちのポストをご紹介してみようと思います。 こういった匿名のＳＮＳですと「嘘」や「誇大」「虚勢」なども入り交じるので、全てを鵜呑みにすることは出来ませんし、すべきではないでしょう。 それでも、匿名であるからこそ言える「真実」というのもありますからね。 くれぐれも、ご紹介したからといって「私も同じ意見だ」という訳ではありませんからね。 ＳＮＳのご利用は自己責任ですから、あしからず https://twitter.com/denwakochan/status/1789882240341549298 たまに本人確認で進まないのに「なんで審査がそんなに掛かるの？」と言われることがありますので、これはもっと広がって欲しいです。 https://twitter.com/fudousanlove/status/1797932161347293325 極端な意見に見えますが、本質はついていると思います。市場の目にしっかりと届けることは責務ですが、届いてなお反響が無いのには何かしら理由があるのですからね。 https://twitter.com/denwakochan/status/1432492375536898048 いいねの数が同志の数でしょうか・・・・ https://twitter.com/kanri_man2103/status/1843138691860140303 ちゃんと業界人自らが、自浄作用を促すポストがあるとうれしくなります。 https://twitter.com/mamorutatemono/status/1885238386015035740 確かに・・・オーナーさんが「見たくないもの」「聞きたくないこと」を代わりにやる仕事ですからね。だからこそ、たまにある「ありがとう」は格別な味がしますよね https://twitter.com/l7sqnIgARpYEu6g/status/1788165841206583418 上の格言バージョンですね。そして我々管理会社は日々タフになっていくのです。 https://twitter.com/_matsu__0742/status/1700669167391920473 これは私自身も陥ることがあるので気を付けてます。法的トラブルなどは弁護士さんにすぐ確認した方が確実ですからね。「下手の考え休むに似たり」で自分勝手に突っ走った結果、痛い目を見たことは過去多数 https://twitter.com/Tomekic10644437/status/1886904127286075418 管理スタッフは慣れてくると、予定をかなりの割合でコントロールすることが出来ますからね。ただ、突発的な事態は営業の比ではありませんが・・・(汗) https://twitter.com/ashita_keiyaku/status/1888958655921562060 分かる分かり過ぎる https://twitter.com/denwakochan/status/1863732081299447840 そうなんですよね・・・だから私が最終で使うのは問題の「解決」じゃなくて問題を「終わらせる」という手段があります。何言ってるか分かりませんよね？私も何を言っているのか分かりませんが、事実あるんですよ https://twitter.com/cfbm_teppei/status/1887308468421599473 だからこそ、お部屋探しの第一歩は「今の賃貸借契約書を読む」がスタートです https://twitter.com/denwakochan/status/1788374060436771115 たまにこんな風な「有料級」の現場でのクチコミが見れたりするので助かってます。拘置所かぁ、私も行ったな(仕事で) https://twitter.com/fudousanlove/status/1795279723972755553 管理会社やオーナーに「責任」を取らせたいのであれば、対処できる「権限」がセットなハズですからね・・・・まさか「権限はないけど責任はある」なんてことはないですよね？ ね？ https://twitter.com/Sakura_Fubuki_/status/1886983103513813037 こういう「毒にも薬にもならない話」は大好物です。 https://twitter.com/fujiwaramasaaki/status/1847269764437250224 たまにある「一括払い」の提案ですね、結構な勢いとドヤ感があるのですが、受け取った大家さんも結局先に使うことも出来ず、管理会社が欲しいのは前払いではなく「毎月払ってもらえそうな信用」なんですよね。元のポストのように上乗せという提案が無ければやはり前払いのメリットは大家も管理会社もありませんからね。 https://twitter.com/slQkvuNWYJ17222/status/1889110459800064503 賃貸営業の１日目に先輩から教えてもらうマンション・アパートの違いですね。でも、最近はこのマンションの「防音性」を過信して「マンションなのに騒音がする」という傾向が増えています。「マンションだから大丈夫」ってことは無いですからね https://twitter.com/konekodehanai/status/1888037111800152325 みなさんがこの人のようであればいいのに・・・ちなみにブチギレはしませんけど、電気屋さんの出張費などは請求されてしまいます。 https://twitter.com/otoufu_mankan/status/1889088602623422804 それでもまだ保証会社未加入の方がそれなりに残っていたりするので、滞納督促から解放される日はいつか来るのでしょうか・・ https://twitter.com/denwakochan/status/1531508287501238274 これは本当にあります。自社の営業マンでも他社さんの営業マンでも、誠実で一生懸命な人の交渉などは頑張りたくなります。いつもありがとうございます。助かってます。 ありがとう同志たち さて、今回は手抜きな記事になってしまいました。 元のポストが消えてしまったら見れなくなってしまうので、そこはご勘弁ください。 それでも、今日この時も全国のどこかで、一生懸命苦労している同志の方々がいると思うと勇気づけられるのです。 私はXはアカウントだけでポストをしていませんし、していたとしたらきっと匿名でしょう。 せめてもの援護射撃として、細々とブログを書いておこうと思っております。 賃貸管理の世界は楽しいですよ、本当に
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2025年02月19日
ラバーカップ(スッポン)は一人暮らしの必需品である ～遠くの親族より近くのラバーカップ～
あなたの為を思って書いております 一人暮らしを始めるとき、多くの人が家具や家電の準備に一生懸命ですが、意外と見落としがちなものが 「ラバーカップ（トイレの詰まりを解消する吸引カップ）」 です。 正式名称は「通水カップ」というそうです。英語では「プランジャー（Plunger）」らしいです。 しかし、ここはあえて「ラバーカップ」でいきましょう。 正直に言いますが、一人暮らしをするなら ラバーカップの購入は必須 です！ 今回は 最近のトイレ事情 と合わせて、なぜラバーカップが重要なのかを解説します。 これを準備していないと、後で困ること間違いなし。 業者を呼ぶと高額な自己負担が発生 大前提として、これがあるのです。 もしトイレットペーパーの詰まり等の「自己責任系」の詰まりが発生して業者を手配すると、 費用は自己負担 になります。 これが意外と高額で、軽く１万円～数万円 は飛んでいくことも… また、管理会社や大家さんに連絡しても、「トイレットペーパーが原因の場合は自己負担です」と冷たく突き放されることもあります。 「配管の不具合の可能性だってあるじゃない」確かに、全てのケースでトイレの詰まりが入居者負担とは限りません。 ですが、ほとんどのケースではトイレットペーパーの詰まりが原因であり、ラバーカップだけで解決することがほとんどなのです。 そんな自己負担という悲劇を防ぐためにも、 ラバーカップを一つ常備しておく だけでリスクがぐっと減ります。 トイレが使えないという手間も時間も節約できますよ。 そして、ここからは「トイレットペーパーが詰まる原因」をいくつかご紹介していきましょう。 最近のトイレは節水化で詰まりやすい！ 現代のトイレはどんどん進化しています。 中でも 節水型トイレ が主流です。 少ない水で効率よく流す技術は素晴らしいのですが、一方で思わぬ問題も…。 水の量が少ない＝詰まりやすい という現象が起きやすいんです。 特にトイレットペーパーを多めに使ったりすると、流れ切らずに便器内に蓄積し、詰まりを引き起こすことも。 「ちょっとくらい大丈夫でしょ？」という油断が命取り。 「実家ではこの位でも詰まらなかった」という感覚があるのかもしれませんが、実家などのマンションや戸建てなどはそもそも、下水や浄化槽までの距離がそこまで長くないことや、配管の太さも違ったり、節水トイレではないなどの理由で詰まりにくかったりするのです。 そんなときこそ ラバーカップ の出番です！一人暮らしでは、これがあれば自力でトラブルを解決できます。 海外製のトイレットペーパーに注意！ 最近では、海外製のトイレットペーパーも簡単に手に入るようになりました。 しかし、ここで気をつけたいのが 水に溶けにくい性質 です。 日本製のトイレットペーパーは水に溶けやすく設計されていますが、海外製のものはそうではない場合もあります。 日本製のトイレは世界でもかなり先進的です。そして清潔な国民性も相まって非常にデリケートに作られております。 よく世界との比較で「日本のトイレはとてもキレイ」と称されるように、日本のトイレ事情と海外は違うのです。 その為、海外製のトイレットペーパーは日本のトイレに合わせて作られていないのです。 特に最近話題の「コ○トコ」のトイレットペーパーなどもそうです。 その結果、詰まりの原因になることがあるのです。 見た目は普通でも、流れにくいペーパーがトイレ内で大渋滞を起こしてしまうことも…。ラバーカップがあれば、そんなピンチも乗り切れるかもしれません！ いやラバーカップがあれば、きっと乗り切れるでしょう。 ラバーカップがあれば安心！ ラバーカップは ホームセンターやネットで1,000円前後 で購入できます。 見た目がちょっと地味で目立たない存在ですが、困ったときは 最強の相棒 になります。 初めての一人暮らしでは、ぜひ真っ先に準備しておきましょう！ これで、トイレトラブルに巻き込まれる心配はありません。 備えあれば憂いなし！ ぜひ、ラバーカップを一つゲットして、快適な一人暮らしライフをスタートさせてくださいね。 親御さんも初めての一人暮らしに向かうお子さんに「これを私の代わりだと思って・・」と言いながらプレゼントしてあげましょう。 あなたを守るのは「遠くの親族より近くのラバーカップ」 ラバーカップは世界を救うのです。
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2025年02月15日
もっと簡単に子供を捨てられるような社会でもいい ～父娘を救えなかった社会と最後の手段とは～
もう見たくない 私は普段から「炎上」目的で発言することは極めて慎んでいる方です。 今回のタイトルは、それとは真逆の目的であることは重々承知しています。 それでも今回は炎上してもいいので、世の中で広く議論して欲しいのです。 冒頭の「もっと簡単に子供を捨てられるような社会でもいい」は私の言葉です。 それは、定期的に目にする子供の虐待死などのニュースを見た妻が、悲しそうに「どうやったらこんなこと無くなるんだろうね」という言葉の後に 私が言ったのがこの言葉でした。 この言葉を受けた妻が私を見る目は、今この記事を読んでいるみなさんのような目をしていました。 まるで「人でないもの」を見るような目でした。 この言葉には「血が通っていない」言葉ですから、仕方ないとも思えます。 それでも私は本心で「これからは、そういう社会でないと無理じゃないかな」と思っていたのです。 奈良県での悲しい事件 そうしたある日のこと、帰宅した私はあるニュースを見ました。 事件の概要はこうです。 2024年7月に52歳の男性が、5歳になる娘と奈良県のダムに無理心中として飛び込んだ事件です。 父は、就職氷河期の世代で職を転々とした結果、当時は生活保護を受給しながらの生活だったようです。 47歳のころ、娘が生まれるものの、直後に離婚し、元妻とは連絡も取れない状態だったとのこと。 その後は単身で娘を引き取り、シングルファーザーとして生活していた。 その後については何があったかは知り得ませんでしたが、追い詰められたのか自殺や無理心中を考えているとして、「子供を預かってほしい」と児童相談所に連絡したそうです。 しかし、そこでは解決策を見出すことが出来なかったのか「もういい」と連絡を絶ってしまいました。 その後男性は娘だけでも生かしたいと思ったのでしょう、年老いた80代の両親の元へ行き、娘を預かって欲しい旨を伝えたそうですが、やはり断られてしまいました。 頼るすべが無くなった父は結局、ダムへ行き無理心中をしてしまいました。 彼が最後に使ったレンタカーには、娘を預ける為に用意していた衣類や保険証、マイナンバーカードも見つかったそうです。 また司法解剖の結果、父は娘をかばうような姿勢で飛び降りたことも判明しました。 最終的には娘を殺害したという容疑で、父親を容疑者死亡のまま書類送検した。 はじまった戦犯探し 私はこのニュース自体、見るのも嫌でした。 普段からも児童虐待のニュースなどは、見ていられなくてチャンネルを途中で変えてしまうのです。 それは自分自身が子供を持つ親になったことも一つかもしれません。 そしてどんなに憤ったとしても、私自身が何も出来ない無力感からだと今は思っています。 今回の事件を受けての世間の反応というのは 児童相談所は何をしていたんだ この悲劇を生んだのは今の政治だ 自治体は保護できなかったのか などの批判を向けるものがほとんどでした。 私は記事を読む限りですが、関係者のほとんどは間違った対応はしていなかったように思えます。 それは年老いた両親も同様です。 齢80を超えて、今から5歳の子供を養育するというのは、現実的ではありませんし、元々本人自体も、頻繫に自死などをほのめかす言動を繰り返しており、今回も「またか」と思われるのも無理からぬことのように思えます。 児童相談所は、何度も父に連絡を取ろうと試みていたり、相談になんとか載ろうとしたようですし、おそらく現場の職員さんたちは、行動していたのだろうと推察できます。 児童相談所というのは、こういった事件で矢面に立たされますが、そもそも児童相談所は児童の保護をする機関ではありますが、今回のように「預ける」といえば聞こえはいいですが、今回の父親が求めたのは子を「捨てる」行為と何ら変わりはありません。 おそらく子供を預けることが出来たとしても、父親の自死は止めることが出来なかったでしょうから。 「捨てる」目的で来た子供を引き受ける権限などを児童相談所に渡していない以上、児童相談所を責めるのは、私は違う気がしています。 他にも児童虐待事件でも「児童相談所は何をしていたんだ」という意見はありますが、現在の児童相談所の権限では、親から虐待を疑われる子供を強制的に引きはがす権限や、強制的に面会する権限も児童相談所に付与していない段階では、児童相談所では限界があると思っております。 欧米のように児童虐待が疑われて、自治体などが子供と接触できない場合に警察などが、強制的に踏み込むような権限が無い限り、児童相談所に責任ばかりを追及することは不毛な気がしています。 また責任を「政治」や「自治体」に求めることは、この事件をひどく抽象化しているだけで、具体的な解決策から遠ざかってしまうことと思えます。 確かに「氷河期世代の問題」や「生活困窮」も原因の一つかもしれませんが、この問題は多角的かつ複雑な要因が絡み合っており、一朝一夕で解決するものではありません。 結局、誰かの「せい」にしている人たちは、こういった悲しくて見たくない現実を何かの「せい」にすることで 「自分にはどうしようもない問題だから」と諦め、自分自身を納得させようとしているのかもしれません。 もちろん、この問題を解決する術がない、無力という点については私も同様です。 だからこそ、私が思う解決策が誰かの目に触れ、議論して問題が解決へ向かってほしいのです。 子供を「託す」という選択肢をーフティネットとして 私は冒頭の言葉では「捨てる」と言いました。 酷い言葉だとも思います。 では「託す」ではどうでしょう。 世の中には子育てがどうしても「できない」「向いていない」という親がいるという現実を、いい加減認めてみませんか？ これを読んでいるみなさんには想像がつかないかもしれませんが、そういった親がいるのも事実です。 世の中から虐待で亡くなる子や無理心中のニュースが無くならないことが、その悲しい証拠です。 そういった子育てをどうしても「できない」人を「親なんだからしっかりと育てるべき」で放置しては、亡くなる子を見捨てるのと同義じゃないのかと思います。 だからこそ、どうしても子育てができないという人がいた場合 誰かに「託す」という選択肢を最後の手段として社会に用意してはどうか？と思うのです。 以前物議をかもした「赤ちゃんポスト」も同様の試みです。 つい最近、その赤ちゃんポストに預けられたという青年が現在育ち、自分のことについて話している記事を見ました。 その言葉では「どんなに時間がたっても、賛否両論はあると思う。ただ、僕自身はゆりかごに助けられて、今がある。自分の発言に責任を持てる年齢になったので、自分の言葉で伝えたい」とありました。 この赤ちゃんポストでは「匿名性」をとても重要にしており、悩みながらも来てくれたことに感謝の言葉まであるということです。 こういった対応は設立当時「安易な子捨てを助長する」「子どもの出自を知る権利はどうなるんだ」と反発も大きかったそうです。 それでも、この赤ちゃんポストがあったおかげで助かった命は多くあります。 また、その後の人生についても必ず幸せになるかの保証などは当然ないでしょうが、それでも命を繋いで幸せになる「権利」は残されています。 もちろん、託されるといえば聞こえはいいでしょうが、「捨てられた」子供は心の傷はあることでしょう。 それでも、命を繋ぎ、そういった子供を周囲が愛情をもって育てることでケアができませんかね。 どうしても立ちいかなくなり、無理心中を選ぶのなら 虐待を自分自身でも止められないのなら 最後の最後に、失われるかもしれない子供を救う受け皿を、社会が用意することは、そんなに悪いことでしょうか。 このような考えが「もっと簡単に子供を捨てられるような社会でもいい」に至った経緯なのです。 奈良県のニュースのあとにも子供と無理心中をした母親のニュースを見ました。 私のこの案が最善だとは思っていません。 自分自身でもなんと血の通っていない案だと思います。 でも、自分自身の悪い頭なりに考えた結果、これ以上の解決策はないようにも思えます。 どうか私より頭のいい方たちにお願いです。 この父娘を救える方法を、一刻も早く考えて実行に移していただけないでしょうか。 少なくとも自分自身の命よりも、娘の命を繋ごうと試みたお父さんと私に、どれだけの差があるのでしょう。 彼の命を懸けた最後の願いを、聞いてやれる社会ではダメなんでしょうか。
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2025年02月12日
最近、不動産業者が話していること ～雑談から市況を読み解こう～
業者が話していること気になりませんか？ 私は不動産業界に身を置いており、宅建協会などにも属しておるので、それなりに会合や集まりといった場所に出席することもあるものです。 そこでは当然ながら「最近のトレンド」や「景気」などの話が出ます。 それ以外でも業者同士、雑談という部分で色々な話をするものです。 今回はそんな「雑談」にフォーカスして、最近の不動産業界の傾向なども見れるのではないかと思っております。 但し、私が話しているのは鹿児島県という日本の地方都市の一部の話です。 へぇ、そうなんだ位に聞き流す感覚で見てください。 私の少しの見解も入れてありますが、それも私個人の感想ですからね。 ご利用は計画的に 最近住宅用地の問い合わせがない これは複数の業者さんから、最近よく聞きます。 「２，３年前はハウスメーカーからひっきりなしに”土地ありませんか”って来てたのにパッタリ無くなった」 「建て売り業者からの連絡がめっきり減った」 現在の市況でもデータでも出る話ですね。 昨年から建て売り事業者の倒産や減益のニュースは全国的に顕著です。 これは複数の要因(金利上昇、原材費の高騰)などがあり、建て売りに求められていた低コストの両立が難しい局面なのだろうと思います。 最近、地場系の土地を主に扱う業者さんからよく聞きます。 弊社は土地分譲や戸建て建築などはやっておりませんので「やっぱり厳しい状況なんだな」と思いながら聞いています。 「不動産投資始めたい人は多いんだけどね・・」 現在はどちらかというと「売り手市場」の局面であろうかと思います。 市場には「この物件がこんな高い値段で？」というのも多くあります。もちろん現段階では売れていませんが・・ これは肌感でも分かるのですが、不動産賃貸業を始めたいという方は増加している傾向です。 新ＮＩＳＡなどで「投資」が一般的になった結果だとは思います。 しかし、現在の市況では賃貸用不動産は値上がりの傾向が高いままです。 その為、思ったほどの収益性が出にくい局面であることが一つ、もう一つは 「最初の一棟への金融機関の融資のハードルが高い」ということだと思います。 現在、収益用不動産に対しての金融機関の融資情勢は優しいとはいえません。 各金融機関ともに慎重な姿勢を取っている段階といえるでしょう。金利の影響も少なくないでしょう。 その為、「今から不動産賃貸業を始めたい」という方には少々ハードルの高い局面です。 一方、既に不動産賃貸業を始めている方への融資は以前と変わりはないような気がします。 そういう意味では「新規参入」に対してハードルが高いだけなのかもしれません。 「じゃあ新規参入はどうしたらいいんだ？」というお声には 「比較的規模や金額が少なめの物件からチャレンジして、そのハードルを越えることが先」といえるかもしれませんね。 新築というだけでは埋まらないエリアが出てきた これは、賃貸管理を行っている業者さん同士でチラホラと聞くようになってきました。 これも金融機関の融資情勢も関係しているところなのですが、ここ数年鹿児島県では賃貸住宅の新築が多く建っております。 というのも、現在鹿児島県内の金融機関では、中古物件に対しては比較的融資情勢は簡単ではありません。 特に耐用年数という部分を重視している金融機関が多いため、物件価格が上がり、利回りが低下した状態で、物件の耐用年数を重視して融資の年数が限られるとなると、必然的に手残りが少なくなってしまいます。 一方、新築ですと耐用年数はフルで残っていますし、長期での借入が可能なため、いわゆるキャッシュフローが多く残る状態を作れる状態でした。 また新築に対しての融資情勢は悪くない状況でしたので、ここ数年は新築ラッシュといってもいいような状態でした。 どちらかというと、鹿児島県内は新築が控えていた期間が多くあった為、久しぶりに増える新築はどこも入居状況は活況でした。 その状況を見た金融機関も、不動産会社もその状況に続け続けという状況で新築が増えてきました。 また新築当初のプレミアム家賃というべき、高い家賃も昨今の昇給ムーブと相性が良かったのか「高い家賃が払える」層にとっては歓迎ムードで入居も比較的好調だったとのことです。 しかし、ここにきて原材料の高騰により、新築も物件価格自体が上がってきたことにより、賃料への転嫁も急激な幅となってきたようです。 そして、その賃料への価格転嫁が賃金の上昇幅を少し上回ってきているのでは？と見立てる方も出てきました。 そうすると「新築」という状況だけでは空室を埋めることが出来ないエリアも出てきているようです。 今後の流れとしては「新築からの経過年数による賃料の下落幅を許容できるか否か」が重要なポイントであり、築後早い段階での売却をする方が多く出るかもしれないと思っております。 特に金利上昇の場面では、そもそも新築は中古に比べると利回りは低いので、イールドギャップ(投資の実質利回りと金利との差)が早くに詰まってしまう局面が訪れる可能性にも注意が必要です。 とはいえ、この状態自体はいつの時代でも新築には付き物の話なので、エリアの選定や価格を重視するという当たり前の範囲ではあるのです。 また「既存物件の家賃が新築が増えたことにより下がるのでは？」という懸念がありましたが、そもそも現在の新築に住む方と既存物件の戦いは賃料のレンジが違い過ぎて、あまり影響がない。との見方が大勢です。 現在の市況でも格差が広がっているという現実が確かなようですね。 話半分で聞いておこう という訳で最近の雑談から、市況を読み解いてみよう。というお話でした。 割とネガティブなものが多かったかもしれませんが、それは注意が必要な局面であるというだけです。 金利上昇局面ではリスクもある程度コントロールしていなければなりません。 実は楽観的な雑談や「今は○○がいいらしいぞ」という雑談もあるのですが、これに関しては証拠や実体験が伴っていないため、安易にご紹介することができないので、書かなかっただけです。 決して悲観的なことばかりではありませんので、過度に不安になる必要はないと思います。 私自身も今年はチャレンジしたいこともたくさんありますので、また有益な情報がありましたらぜひお届けしたいと思います。
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2025年02月09日
管理会社に「設備不良を伝えたけど折り返しが来ない問題」について ～怒る前にぜひ確認を～
電話しているんだけど・・・ さて、管理会社の言い訳というか愚痴というべきか このところ、とても多い連絡がこれです。 経緯としては入居者さんからお部屋について「何かしらの設備異常や故障」が起きたとします。 当然、管理会社に連絡をしていただく訳です。 そうすると管理会社としても直すべき異常や故障だと判断した場合、修繕していただく業者に連絡をするのですが、その際に入居者さんへ 「お客様の電話番号に、直接業者さんから連絡を入れても大丈夫ですか？」と聞きます。 これはなぜかといえば 宅内の修繕だった場合、宅内に入れてもらう必要がある 入居者さんと業者さんの日程を擦り合わせる必要がある その為には業者さんと入居者さんで直接話した方が早い 管理会社を間に挟むと何ターンも調整することになり非効率 修繕するのは業者さんであり、管理会社のスタッフではないから という理由です。 多くの管理会社がこの対応を取っているのではないでしょうか。 また現段階では、不具合を改善する最短の方法であるため、この方法が活用されています。 しかし、最近増えている電話が、入居者さんより 「いつまで経っても連絡来ないんですけど(# ﾟДﾟ)」 です。 この場合、本当に管理会社が業者さんに連絡を入れていない場合や、業者さんが連絡を入れていない場合もあるのは事実でしょう。 その場合は大変申し訳ございません。と謝罪し、すぐに対応せねばなりません。 しかし、最近はこうではないケースが多くあるのです。 これについて管理会社からの見解をお伝えしてみたいと思います。 電話しているケースがほとんど 反対に最近業者さんからも多いのですが 「何度電話しても出ないんだよね」 これが多いのです。 そして入居者さんに連絡すると 「あぁ、自分は知らない電話番号は出ないから」とか「知らない番号は着信拒否している」「来てたけど、何度か電話して貰えないと出られないよ」 何度も申し上げますが、管理会社や業者さんが電話を入れてないなどのミスは当然あってはいけませんし、真摯に謝罪もせねばならないと思います。 しかし、最近上記のように「電話や連絡はしている」というケースが多いのです。 事実、業者さんからも 「何度か連絡しているけど繋がらない、電話番号本当に合っている？」と管理会社に確認がくることは多々あります。 そうした末に来る電話が 「いつまで経っても連絡来ないんですけど(# ﾟДﾟ)」というお叱りので連絡です。 大体は連絡をしていた旨を伝えて、確認をしてもらうと「あぁ、来てましたね」で終わるのですが、ぜひお願いがあります。 「一度連絡が入っていないか、確認をしてもらえないでしょうか」 そして連絡が入っていれば、折り返しの連絡をしていただきたいと思います。 最近は電話での詐欺電話などが多く、警戒は必要だとも思います。 ですが、連絡をしているにも関わらず初手からお叱りを受けるのは大変つらいものです。 管理会社としても不具合や修繕が必要なら早めに対応したい。と思っておりますので じゃあメールなどの方法は？うーん・・・ 本当に稀に「電話は出たくないからメールなどでやり取りしたい」という方もいらっしゃいます。 確かにラインやSMSなどで業者さんと連絡取れればよいのですが、メールなどになると業者さんの負担が増す懸念もあります。 「そんなの知らない、そっちが調整すればいいじゃない」と言われるかもしれません。 でもそうなった場合ですが 業者さんのコストが上がった場合、回りまわって 家賃が上がることに繋がります。 対応もコストの一部です。 特別な対応や手間が増えることで費用は増えてしまいます。 そうすると一見、入居者さんに負担はないように見えますが、結局は家賃に転嫁されていくことになってしまいます。 何度も繰り返しますが、本当に管理会社や業者さんが失念している場合もありますので、その場合はしっかりと問い詰めるべきとは思いますが、まずは本当に連絡が来ていないのか？を一度確認していただければ幸いです。 入居者さんも業者さんも「早く直したい」という目的は一致しているのです。 我々管理会社も連絡ミスが無いようにしっかりと対応していきたいと思っております。 本当に最近増えてきている気がします。 ぜひご協力ください。よろしくお願いいたします。
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2025年01月24日
契約金の中にある「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」とは何か？ハウスクリーニングとの違いは？
賃貸物件や新築物件の契約時に目にする「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」 この費用が何をカバーしているのか、そして「ハウスクリーニング」とどう違うのか疑問に思ったことはありませんか？ この記事では、それぞれの内容や違い、費用の妥当性についてわかりやすく解説します。 ちなみに現在当社の管理物件では「特約としてのハウスクリーニング」のみで、この「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」などの作業は附帯しておりません。 この費用について、あまり世間では周知されていないようですので、一度ご説明してみたかったのです。 ハウスクリーニングと混同してのトラブル 現在、全国的にも退去時のハウスクリーニングは入居者負担とすることが一般的になっておるようです。 これは「あなたも入居前にハウスクリーニングが済んだお部屋に引っ越せるのだから、自分が退去する時もハウスクリーニング費は負担してくださいね」という特約になります。 大手不動産会社から地域の不動産業まで、この仕組み自体は現在主流となっています。 但し、冒頭に挙げた「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」などのサービスは 退去時のハウスクリーニングとは全くの別物です！ 「ハウスクリーニング」と抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」は別なんです。 しかし、この点が十分に説明されていなかったり、混同してしまうと、いざ退去する時になって 「契約する時に抗菌施工代を払っている。あれがハウスクリーニング代だと思っていた」というトラブルが発生するのです。 中々分かりにくい仕組みなので、混同するのも無理からぬことだと思っています。 今回はそういった方へ向けて、これらは何を行って、どういう目的なのかをご説明してみたいと思います。 繰り返しになりますが、当社は現在、このようなサービスは行っておりません。 あくまで一般論としてのご説明になります。 抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代とは？ まず、この項目が具体的に何を指しているかを見てみましょう。 抗菌施工抗菌施工は、室内の特定の場所に抗菌剤を塗布またはスプレーし、カビや細菌の繁殖を防ぐ処置を指します。主にキッチン、浴室、トイレなど、湿気の多い箇所に施されることが多いです。いわゆる光触媒などの施工をするなどの謳い文句も多いですね。 除菌・消毒室内全体の清掃後に、細菌やウイルスの除去を目的とした処理を行います。アルコールや次亜塩素酸を使用する場合が多く、特に感染症対策として重要視されています。ハウスクリーニングでも清掃は行っておりますが、更にその上のランクの薬剤などを使用するケースが多いですね。 害虫駆除代害虫（ゴキブリ、ダニ、シロアリなど）を予防・駆除する費用を指します。専用の薬剤や装置を使い、入居者が快適に住める環境を整えます。イメージしやすい例えでいうと「バルサン」のような害虫駆除や抑制するようなもの。といった感じでしょうか。 いずれも、お部屋を決めて契約から、実際のお引越しをする日までの間に実施する作業となります。 そして、それに要する費用は敷金や仲介手数料などと一緒に契約金として「前払い」することが一般的です。 ハウスクリーニングとの違い 一見似たように思える「ハウスクリーニング」との違いを整理してみましょう。 項目抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除ハウスクリーニング目的衛生環境の維持、防虫、防菌、防臭入居前の清掃と汚れの除去対象範囲特定の箇所（キッチン、浴室、トイレ、部屋全体の一部）全体的な掃除（床、壁、窓、換気扇など）施工内容抗菌剤の塗布、害虫駆除薬の設置、除菌スプレーなど水拭き、洗剤使用による汚れの除去主な目的感染症予防、健康維持、快適な生活環境の提供美観の向上、引っ越し前後の準備施工時期入居前や定期的（防菌防虫の持続効果が必要な場合）ハウスクリーニング後で入居前の時期主に退去後、入居前の1回清掃 そもそもの目的が違いますね。 ハウスクリーニングは、お住まいになる為の「清掃」であり、その他の項目は「住みやすい環境の為のグレードアップ」という位置づけです。 この目的の違いをしっかりと認識していないと「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除」＝「ハウスクリーニング」となって、退去時にトラブルとなってしまうのです。 抗菌施工や害虫駆除を推奨される理由 もちろん、こういったサービスは管理会社の収益の一部になっているのは言うまでもありません。 だからといって、全てのサービスが「ぼったくり」決めつけるのは早計でしょう。 ハウスクリーニングというのは、あくまで「清掃」だけとなります。もちろん、住むという点では十分でしょうが、それ以上の衛生観念を求めたい場合にはこういったサービスを希望する方にとっては、いいとは思います。 1. 感染症対策抗菌施工や除菌・消毒は、特に近年の感染症リスクを軽減するために重要視されています。清掃だけでは対応しきれないウイルスや細菌の繁殖を防ぐ役割を果たします。 2. 害虫トラブルの予防特に古い物件や湿気の多い環境では、害虫の発生リスクが高まります。事前に害虫駆除を施すことで、入居後のトラブルを未然に防ぐことができます。 3. 快適な住環境の提供清掃と合わせて抗菌・害虫駆除を行うことで、入居者にとってより清潔で安心できる住環境を提供することが可能です。 費用の妥当性は？必須なの？任意なの？ 物件や管理会社によって費用は異なりますが、「抗菌施工・除菌・害虫駆除代」は大体１万円から２万円が相場です。 この費用には、薬剤代や施工サービスが含まれています。 気になるのは「必須なのか？任意なのか？」です。 正直、これは管理会社や物件所有者次第です。 契約前に「このサービスは不要です」と表明することで削除してもらえる場合もあれば、「こちらの物件に住む為の契約の条件です」として外せない場合もあります。 これは契約前に担当者にしっかりと確認しておきましょう。 しかし、ここで注意が必要です。 ひと昔前には、サービスのお金を払ったものの、実際には施工が行われていない悪徳会社があったのも事実です。 正直詐欺としかいいようがない会社もありました。 流石に現在では、そのようなことをする会社は無いと信じたいのですが、それでも契約時に以下の点を確認することをお勧めします。 具体的な施工内容の説明を受ける。 施工が行われた証明書や写真を確認する。 費用が適正か検討する。 まとめ 「抗菌施工・除菌・消毒・害虫駆除代」と「ハウスクリーニング」は目的や内容が異なるものであり、どちらも入居者にとって快適で清潔な住環境を提供するための重要な要素です。 不動産契約時には、これらの費用の詳細や必要性を理解し、自分にとって妥当な費用かどうかを確認することが大切です。 特に入居後のトラブルや健康リスクを防ぐためにも、事前に管理会社や施工業者にしっかりと内容を確認しましょう。 安心・安全な新生活のために、これらの費用を正しく理解し、賢く選択してください！ 何より賃貸はれっきとした「契約」です。 しっかりと自分自身でも把握することで、思わぬ出費や行き違いなどを防ぎましょう。
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2025年01月20日
大家が学ぶべき偉人伝 二宮金次郎 ～江戸時代最強のビジネスマンから現代への金言～
二宮金次郎はビジネスマン このブログを読むような方の世代であれば、ご存知「二宮金次郎」 そう、薪を背負いながら読書する という勤勉の証として小学校に銅像が立っていたものです。 ところで、みなさんこの「二宮金次郎」って何をした人かご存じでしょうか？ 「働きながらも勉強する子供」という印象しかないんじゃないでしょうか。 かくいう私もそうでした。 あの銅像は二宮金次郎(二宮尊徳)の幼少期のエピソードのたった一場面です。 ただ幼少期に働きながら勉強したから銅像になった訳ではありません。 詳細は省きますが、ざっと人生を説明するなら 超極貧家庭に生まれ育った 早くに両親を亡くしてしまい、親戚に預けられた その後も腐ることなく、弟たちの為にも、懸命に働きながら、勉学を怠らなかった 青年になったタイミングで没落した生家を復興しようとする 見事生家を復興した噂を聞きつけた藩のお偉いさんから、別の家の復興をお願いされて、こちらも見事達成 なんでも復興できると思われ、数々の農村や町の再興を依頼される、苦労の末達成 これは有能と見込まれ、幕府に召し抱えられる 後輩や若者に自分の教えを広めながら、農村の復興を続け、70歳で没 かなり端折っていますので、興味があればご自身で調べてみてください。 私の感想としては 超優秀なビジネスマンじゃないか 現代でいえば「プロ経営者」と呼ばれるような人物であったんだろうと思います。 一代で起業し、大企業に育てあげる経営者ではなく、優秀がゆえに困っている大企業を渡り歩く「プロ経営者」という立ち位置なんだろうと思います。 江戸時代にプロ経営者としての立ち位置を確立した人物です。 それがゆえに、かなり鋭い視点での名言や金言を数多く残しています。 そこで今回は「大家が学ぶべき偉人」として、いくつかご紹介してみたいと思います。 実際に言ったかどうかなどの史実の部分は、まあ多めに見てあげてください。 道徳なき経済は犯罪であり、経済なき道徳は寝言である おそらく、二宮金次郎の名言では一番有名であろうと思います。 経済を真っ正面から捉えているような言葉ですね。 想いが無いのはダメだが、想いだけでもダメ というある種辛辣な内容になっていますよね。 正しい行いをするためには力が必要であることは、異論はないでしょう。 但し、大義の無い利益追求に走ってしまっても、それはやはり社会の害悪となってしまうでしょう。 不動産賃貸業でも同じようなことが起こるのです。 不動産にはグレーゾーンと思われる様々な誘惑があります。 しかし、黒い誘惑に溺れてしまうと、本来達成したかった 家族の幸せ 自分自身の自己実現 安定した将来 そういった本来の目的すら達成できない事態になることだってあります。 私自身もこの言葉を戒めとして心に留めております。 単なる「弱肉強食」という文脈で捉えるのではなく「目的と手段を履き違えない言葉」として心に刻んでいます。 二宮金次郎の「五常の道」が示す、経営と生活のバランス 二宮金次郎が農村や町の再興で実践した「五常の道」という教えをご存知でしょうか？これは「勤労」「倹約」「分度」「推譲」「循環」の5つを基本とした経営哲学です。 この考え方は、不動産賃貸業でも流用できる優れた思想だなと思っております。 勤労働くことの重要性を説いた「勤労」は、二宮金次郎の人生そのもの。働くことはただ生活の糧を得るだけでなく、自己実現や社会貢献にもつながります。不動産賃貸業とはいえ、完全なる「不労所得」とは言いづらいものです。情報収集や各取引先との折衝など多岐にわたります。こういった作業を根気よく作り上げることはやはり「勤労」に他なりません。 倹約資源を無駄にせず、自らの生活や経営の中で節約を徹底するという考え方です。二宮が復興を任された村では、借金返済のためにまず「身の丈に合った生活」を提案したといいます。こちらも不動産賃貸業を行う上では大切な感覚です。収入が増えるに従って消費を増やし続けていたのでは、一向に資産の積み上げはありません。せっかく積み上げたものを再投資していく為には一定の「倹約」は必要不可欠となるでしょう。 分度分度とは、収入に応じた支出を行うことを意味します。二宮は、収入の一定割合を自己投資や貯蓄、共同体の発展のために使うことを提案しました。こちらも現代では主流になってきた考え方ですね。「バビロン大富豪の教え」でも「得た稼ぎの十分の一を何が何でも貯金し続ける」という教えがありますが、古今東西問わず、一つの真理なのかもしれませんね。 推譲得た利益を他者に譲る、つまり社会や次世代に貢献することです。これにより、地域社会全体が豊かになり、長期的な発展が可能になります。どんな商売でも消費者や取引先が必ずいるものです。自分一人だけが独占しようとしたとしても、持続可能な発展は難しいでしょう。入居者さんや各種の業者さんなど、様々な方と共同で発展していく意識は、更にみなさんを輝かせてくれることに繋がるのではないでしょうか。 循環自然や社会の資源を循環させる仕組みをつくること。不動産は永遠不滅のものではありません。その時々、情勢、自分自身のステージに応じて循環させていく。諸行無常という言葉もありますが、大きな時間軸で循環を意識することは不動産賃貸業においても例外ではありません。 積小為大 金次郎は「積小為大」という言葉を通じて、小さな努力や改善を積み重ねる重要性を説きました。 不動産投資においても、小さな物件から始めたり、古い物件のリノベーションを手掛けることで、少しずつ大きな資産を形成することが可能です。 大規模な投資を狙う前に、地道な一歩を積み重ねることが成功の鍵です。 今は規模が大きくなった大家さんも、最初は小さな物件などから少しずつ規模を拡大していくものです。 小さな行動の積み重ねは本当に大事なものです。 まとめ 二宮金次郎（尊徳）の人生は、現代の不動産投資家にも多くの教訓を与えてくれます。 彼が農村の再建や復興を通じて築いた哲学や行動は、不動産投資の成功に必要なマインドセットや戦略に通じるものがあります。 地道な努力と倫理を重視し、リスクを管理しつつ地域社会に貢献する姿勢が、長期的な成功を導きます。 彼の教えを実践することで、不動産投資家としての道を着実に歩み、豊かな未来を築くことができるでしょう。 日本にも優れた教えをもった偉人がいたことに驚きと共に、今後もお役に立てそうな偉人がいればご紹介したいと思います。
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2025年01月17日
解約予告はお部屋を決めてから！その理由と正しい進め方
お部屋探しを始めようと思ったとき、まず浮かぶ疑問の一つが「今住んでいる物件の解約予告はいつすればいいのか？」ということではないでしょうか。 結論としては、絶対にお部屋を決めてから解約予告をするべきです。 この記事では、その理由や解約予告を行う際のポイントを詳しく解説します。 まずは現在の状況を確認！解約予告期間のチェックが第一歩 お部屋探しを始める前に、まず確認してほしいのが「今住んでいるお部屋の賃貸借契約書」です。この中に記載されている「解約予告期間」を必ず確認しましょう。 解約予告期間とは、「解約を申し出てから、実際に退去するまでに発生する家賃の支払い期間」のことです。多くの賃貸契約では1か月前予告が一般的ですが、例外もあります。 一般的なケース：1か月前予告解約の意思を伝えた日から1か月後には契約が終了し、それ以降の家賃は発生しません。 例外ケース：2か月前予告や特別な条件一部の物件では2か月前の予告が必要だったり、その他の条件が記載されている場合があります。契約書の条項をしっかり読みましょう。 日割り精算方法日割りでの家賃精算になる場合もあれば「解約月の家賃は日割り精算をしないものとする」という条項もありますので、「結局いつまでの分の家賃が掛かるのか？」をしっかりと把握しましょう。分かりにくい場合は管理会社に直接尋ねてもよいでしょう。 なぜお部屋を決めてから解約予告をするべきなのか？ 解約予告を早まってしまうと、次のような問題が発生する可能性があります。 新しいお部屋が決まらないリスク解約予告を出してしまったのに新居が見つからなければ、退去期限が来てしまい、住む場所がなくなる恐れがあります。 家賃の二重支払いリスク新居が早く決まっても、現在の物件の解約予告期間分の家賃を支払わなければならず、二重の家賃負担が発生する可能性があります。 これらのリスクを避けるために、必ず新しいお部屋を決めて契約を終えてから解約予告を行うのが賢明です。 出来る限り家賃が重なってしまう期間を短くしたいと考えるのは当然ですが、やはりリスクは高くなってしまいます。 最悪のケースですと「住むところが無いけど、荷物は出さないといけない」という事態に陥ってしまいます。 お部屋探しをギャンブルにしてしまってはいけませんからね。 解約予告の手順と注意点 それでは、どのような手順で進めればいいのでしょうか。 現在の賃貸借契約書を確認する解約予告期間を把握し、予告タイミングを計画します。流石に２か月前などの場合は解約予告を先に出すしかありませんが、それでも次のお部屋をしっかり探せる状況か否かは、しっかりと予定を組んで行いましょう。 新しいお部屋を決める入居可能日が現在の物件の解約予告期間と調整できるかを確認します。解約予告期間と次の入居開始日を調整できるか確認します。但し、この入居開始日の調整は各社様々です。 解約予告を出す管理会社や大家さんに連絡し、解約予告の手続きを行います。この際、必要な書類や具体的な退去日を確認してください。ここで大事なことは「入居審査が通過してから解約予告をする」ということです。お部屋の申込だけでは不十分です。繁忙期などの忙しい時期などであれば、解約予告を出した次の日には、あなたのお部屋に次の入居者さんが決まるということもあります。入居審査に落ちたから「今のお部屋に住み続ける」という選択肢を取れなくなる可能性があります。無用なトラブルを防ぐ為にも「入居審査後に解約予告を出す」ことは必須だと思います。 退去準備を進める引越し業者の手配や現状回復の準備を行い、スムーズな退去を目指します。 お部屋探しは、新生活のスタートを切る大切なプロセスです。 計画的に進めることで、ストレスを最小限に抑えられます。まずは現在の契約内容をしっかり確認し、理想の新居が決まったタイミングで解約予告を行いましょう。安心して新しい暮らしを迎えるためにも、解約のタイミングには注意が必要です。
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2024年12月27日
本年もありがとうございました
来年もよろしくお願いします 今年も残すところ、あと数日ですね みなさんにとって今年はどんな一年でしたでしょうか 私にとって今年は考えさせられる出来事が多い年でした。 ガラにもなく 「地域とは？」「私の使命とは？」「不動産業とは？」などを考えることが多かった気がします。 今年もたくさんの人たちにお世話になりながら、一歩ずつ一歩ずつ前に前進してきたと思います。 本当に今年もお世話になりました。 スタッフを代表してお礼を申し上げます。 来年もみなさんと社会の役に立てるように一生懸命励んでまいります。 皆さまのご多幸と益々の発展を祈念しております。 株式会社ロータスホーム 代表取締役 内田 幸喜
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2024年12月03日
不動産あるある ～年末は変なクレームが多い～は本当か？
年末は色々と起こる 今回は人気シリーズの不動産あるあるシリーズです。 少しずつ秋のよそおいから冬の気配を感じ始める今日この頃、もう少しするとクリスマスや年末など慌ただしくも、楽しい季節がやってきます。 そんな季節ですが、不動産業界ではよく言われる定説があります。 「年末は変なクレームが増える」 これについては、私も確かにそうだなと思っています。 どんなクレームが増えて、その原因とはなんなのかをお話してみようと思います。 一年の終わりは何もなく、来年へ向けて明るい気持ちを持ちたいものです。 さあ、レッツ年末 ①お酒がらみのトラブルが増える まずはこちらです。 年末になるとお酒を飲む機会が増えます。 忘年会、クリスマスパーティー、大晦日など、みなさんも会食などの機会が増えますよね。 そういった要因でお酒によるトラブルが増加します。 これによるトラブルといえば 共用部分での嘔吐 酔ってぶつけた流血 自宅で友達等と酔って騒音騒ぎ こんな感じでしょうか。 お酒により注意が散漫になったり、気が緩んでしまったりが原因なんでしょうね。 「酒を飲んでも飲まれるな」 ぜひ人に迷惑を掛けないように、そして自分自身のためにも怪我などないように楽しく飲んでください。 最近ＳＮＳで読んで「なるほど」と思った一言をご紹介しておきます。 酒が人をアカンようにするのではなく その人が元々アカン人だということを酒が暴く 気を付けましょうね ②間違った大掃除によるトラブル 今年の汚れ 今年のうちに キレイなお部屋で新年を迎えたい そんな真面目で良い心がけで引き起こされるトラブルもあるのです。 以前の記事でも書きましたが https://lotushome.jp/blog/4593/ https://lotushome.jp/blog/4171/ この記事などで書いたのですが、慣れない部分を思い切って掃除しようとした結果 設備を壊してしまう 模様替えの失敗で壁に穴を開けてしまう 指定日外にゴミを出してしまう 夜中までやってしまい騒音苦情 せっかく大掃除をしてスッキリと新年を迎えたいのに、設備を壊してしまったり、他の人に迷惑を掛けてしまっては、明るい年末年始に水を差してしまいます。 ここでおススメなのは YouTubeです 掃除の仕方や注意点、各器具の外し方などは大体のことはYouTubeで紹介されていたりします。 最近はプロがコツなどを惜しげもなく紹介している動画などあります。 私も現場でYouTubeを見ながら対応することも珍しくありません。 いい気分で新年を迎える為にも、準備をしっかりとして臨みましょう。 管理会社としても大掃除をしっかりしていただくような方は大歓迎です。 しっかりと注意して、よい気分で新年をお迎えください。 ③孤独が引き起こす苦情 年末というのは華やかなものです。 クリスマスになれば街はウキウキした人たちであふれ、幸せそうな人たちがいっぱいです。 そうした浮足立つような時期がゆえに生まれる苦情というのもあると思っています。 社会から疎外されたような気分の人からすると、この季節は疎外感が生まれるのです。 何を隠そう、私自身もその昔、そういう時期がありました。 今よりも若い時分に、私は大都会東京にいました。 日々、忙しさに追われ、故郷を離れて、友人たちとも会えない日々、彼女もいません そんな中で街を見ればどこもかしこも楽しそうです。 まるで社会に私という存在がいてもいなくても関係ないかのごとく そんな２０代の私は社会から祝福されていないという感覚に陥っていました。 世の中を妬んでいたんでしょうが、そんなことを認められない私はひどく攻撃的な態度を取っていたように思います。 実際にそのような気持ちを人にぶつけたような記憶はありませんが、当時の私はきっと話しかけたいような人ではなかったことでしょう。 世間は自分を軽んじているんじゃないか 世界で不幸なのは自分だけかもしれない 優しくしてほしい だけども素直に飛び込むことが出来ない 誰かと話したい そういった状況になると人の許容範囲というのは途端に狭くなります。 そんな気持ちが、少しの問題を大きく捉えて理不尽とも思える苦情に繋がることもあるんじゃないかな。と思います。 私は東京にいたころから管理会社に勤めていましたので、こういった鬱屈したような感情を持っていると思しき人達に数多く触れてきた気がします。 とてつもない言い分だったり、ひどく攻撃的な物腰はいつしか 「自分は間違っていない」「社会や世間が悪いのだ」「なぜ自分が悪者扱いされるのだ」と熱を帯びてしまいます。 しかし、そこには 「だから私を大事にしてくれ」「私を尊重してくれ」「私は社会にとって価値のある人間だ」 そういった叫びの裏返しに思えるのです。 過去の自分も含めて、こういった人たちを見ると痛切に思うことがあります。 世を妬み、人を恨んでもなお、人間というのは社会を拒絶して生きていくことは出来ないんだろうと 現在はSNSなどで簡単に人と繋がれるようになったハズですが、それが逆に「誰とも繋がれない人」の劣等感を浮き彫りにしてしまっている気さえします。 便利な社会になればなるほど、孤独の言い訳を奪ってしまうんでしょうね。 私はクレーマー対策も書いていたり、多少のトラブルはほとんど対処できるようにもなりました。 そんな私でも、この類の苦情の根本的な解決方法はまだ分かりません。 明るい未来と楽しい日々を 最後はガラにもなく、真面目なことを書いてしまいました。 とはいえ、楽しい年末年始が到来します。 今年も最後まで真摯に仕事に向き合おうと思っております。 そして全国の管理会社の同志のみなさん 大変な中お疲れ様です。 あなたが頑張っていることを想像して私たちも頑張ろうと思えます。 無事仕事納めを乗り切って楽しい年末年始を私たちも過ごしましょう。 そしてオーナーさんも入居者さんも、お酒や大掃除は注意して良い年をお迎えください。
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2024年11月30日
大家になろう② ～はじめの一棟 世帯数は？入居率は？～
https://lotushome.jp/blog/4909/ この記事では「大家になろう」をテーマに管理会社目線で見た不動産投資についてご紹介しております。 前回は、多くのみなさんが悩む「最初の一棟」についておススメしてみました。 こういったテーマですと抽象的なものが多いのですが、前回の記事では 築年数12年～25年 鉄筋コンクリート造のマンションではなくアパートで 利回りは地域の平均程度～少し上ならラッキー 現在の入居率は８割以上程度 世帯数は６戸以上～できれば１０戸 こんな条件でした。 改めて見てみると「普通じゃない？」と思われるでしょう。それどころか 「もっと儲かるって聞いてるよ」「高く売りつけたいから平均的な物を目安にしているんだ」「もっと高利回りな物件がいい」というお声が聞こえてきそうです。 前回の記事でも書きましたが、この条件を挙げているのは 最初の一棟で回復不能なダメージを負わない為です 私は以前からの記事でも書いておりますが、不動産投資というのは真面目に取り組み、しっかりとした物件を購入することが出来ればという前提では 自己破産などに至るほどの失敗というのは、極めて珍しいと思っております。 大家さんで自己破産レベルに至る人というのは、全くいない訳ではありませんが、かなり少数です。 また仮に至るとしても、その理由は別の事業での負債、ギャンブル、金遣いの粗さ、など不動産投資そのものに起因するケースは稀です。 その証拠の一つとして「競売物件」が挙げられると思います。 みなさんもお住まいの所在地を管轄する不動産競売サイトをご覧になってみてください。 毎週のように一戸建てや区分マンション、工場、土地などが競売に掛かっていますが、不動産投資に繋がるような「アパート・マンション」といった「収益用不動産」が競売に掛かっていることは割と珍しいのです。 但し、だからといって「アパート、マンション投資はそんなに恐くないから飛びつけ」とは言えません。 それほど簡単に収益が生まれるほど、簡単ではないのもまた事実です。 今回は、その補足を申し上げていこうと思います。 なぜマンションではなく、アパートか これは管理会社目線でお話するなら一言です。 トラブルの規模が段違い これです。 いわゆる鉄筋コンクリート造の世帯数が多い「マンション」と木造や軽量鉄骨造の「アパート」では発生するトラブルに対するコストが「段違い」です。 マンションには規模にもよりますが以下のような設備が入っていたりします。 水道用ポンプやタンク エレベーター オートロック設備 機械ものが数多く使われています。 一方、私があげた世帯数が１０戸程度のアパートであれば上記のような設備は基本ありません。 最近のアパートであればオートロックが入っていたりしますが、それも割と大掛かりなものでなく、簡易的な物が多いものです。 このような機械もののトラブルは修繕や交換などが発生するとあっという間に○百万円単位となることがあります。 最初の一棟で発生するとダメージは中々のものです。 しかも、お部屋のリフォームなどとは違い、対処は「せざるを得ない」ものです。 水がでない エレベーターが使えない オートロックが開かない は住んでいる居住者さんにとっては一刻を争います。 「費用が無いから」との言い分は通用しないのです。 一方、アパートは水道などは基本的には水道管から直結で宅内へ行きますし、エレベーターなどもついていませんので、機械もののトラブルというのは極めて少ないものです。 また、それ以外にも水道管の工事や電気関係の配線工事なども堅牢なコンクリートの中を走っているマンションに比べるとアパートは、壁を少し壊せば対応が出来ることなどから、修繕のリスクも段違いになるのです。 もちろん、収益性や売却での収益などはマンションの方が大規模になる分、高収益になるのは当然なのですが、投資の初期段階で潤沢な資産が無い段階ではマンションのリスクは中々重たいものとなるでしょう。 世帯数が６～１０前後はなぜか？ こちらの理由は 世帯数が少ないと空室リスクが高い 多すぎると物件価格が高すぎる これだけです。 世帯数が少ないとリスクという点については実際に例を出してみましょう。 物件価格３０００万円 利回り９％ 年間想定家賃２７０万円(２２．５万円/月) 融資金額は３０００万円 ローン年数は１７年 金利２．５％で毎月返済額は１８万円 築年数は今回は度外視しましょう。エリアによっては「こんな物件ない」になったり、「これはダメ物件」となるので 融資などもあくまで想定でいきます。とにかくこんな条件の物件でシミュレーションしてみましょう。 この場合、同じ想定収入だとしても世帯数に応じてリスクは異なります。 まずはこの物件が４世帯だった場合ですが 一世帯の家賃は56,250円 となります。 全体の収入が225,000円ですから、例えば一部屋空室が出たとすると 225,000円-56,250円＝168,750円 となり、毎月の返済額18万円を下回ってしまいます。 もちろん、電気代や管理費なども掛かる訳ですから、返済額との差額以上に赤字となってしまいます。 一方、同じ条件でも１０世帯あるとどうでしょう。 一世帯の家賃は22,500円 そうすると、単純に一部屋空きが出たとしても225,000円-22,500円＝202,500円 となりますので、毎月返済額の18万円という返済額は賄えます。 ２部屋空いたらトントンになります。 少し極端にはなりますが、世帯数というのは同じ返済額や利回りであっても、その影響を大きくするのか小さくするのか、という点においては初期は気を遣う必要があるでしょう。 そして、多すぎると物件価格が高いというのは、本当にそのままです。 最初の一棟でかなりの規模になると、仮に想定通りの賃貸運営が出来ない物件だった場合、軌道修正が難しい局面に陥ってしまいます。 最初は６戸～１０戸前後のアパートというのは、そういった意味でも損失は限定的になってくるわけです。 入居率８割越えはなぜか？ 私は個人的な格言があります。それは 利回りはリスクの度合い です。 利回りが高い物件というのは、それなりのリスクがあるからだという意味ですね。 余程の事情がない限りこれは当然です。 高利回りの物件というのはえてして 築年数がかなり経過している 入居率が著しく低い 問題のある入居者がいる 家賃設定が高すぎる こういった理由により利回りを高く(価格を下げて)している訳ですね。 大家としてある程度の知識や経験、対応できる資産を持ったベテラン大家さんなどは、こういった状況を正しく理解したうえで「あえて」こういった高利回り物件にチャレンジすることはあります。 そして、知見や資産などを活用し、市場よりも高い利回りを維持することが可能になり、大幅な収益ＵＰを獲得する場合があります。 しかし、まだ経験や知識などが十分でない段階でこのような物件を購入することは得策ではありません。 その為にも、現在の段階でもある程度入居が見込めている物件をおススメします。 こういった物件であっても日々の細かい修繕やトラブルなどが必ず起こるのですが、こういった経験をすることで大家としての経験を積んでいくのです。 よく投資サイトなどで見る「全空アパートを再生して利回り○○％を達成」というのは、それなりの力量が求められます。 初期では無理をせずに「不動産投資とはどうやって成り立つのか？」や実際運営することによるコストなどをしっかり経験していくことが重要だと思います。 そういった意味でも現況の入居率が８割以上という物件であれば、対応策は「家賃の見直し」「適切なリフォームや修繕」などで十分に対応することが可能な物件が多いものです。 あまりに空室が多いと、こちらも同様にリフォームのコストが同時多発的にかかってしまうのも大変ですからね。 ここで注意なのは、いわゆる「満室詐欺物件」です。 満室詐欺については https://lotushome.jp/blog/4057/ こちらの記事でも触れておりますが、私たちが一般的に思うことを逆手にとって「入居率好調物件」と偽って売却する手法です。 決して褒められた手法ではありませんが、詐欺として立証するのは極めて困難な方法になりますので、記事にあるような手法などで出来る限り検証しておきましょう。 とにかく不動産投資では「最初の一棟で詰んでしまう」こういった状態にならないように細心の注意を払ってほしいと思います。 あんまり収益はよくないの・・・？そうではない 現在の不動産市況では物件は以前、高値で推移しています。 昔のように高利回りがいくつかあった。という市況ではありません。 それでもそれを嘆いていては進みません。 時折でてくる良好物件、そして前述したような「少し訳アリ」物件に対応する力を付ける等で対応していくのです。 また融資情勢では「最初の一棟」のハードルはすごく高いのですが、実績を積んでいった方たちはその後は融資情勢は悪くありません。 大事なのは「地道にしっかりと結果を出すこと」です。 そういって積み重ねた信頼が次の一棟や高収益物件へのチャレンジを可能としていくのです。 何も「高い物件を買ってください」ではありません。 まずは最初の一棟で大失敗をしてほしくないのです。 株や貴金属、仮想通過などの投資に比べると不動産投資は「融資が使える」「自分のやる気次第で収益が変わる」という性質を持った珍しい投資であるのは事実です。 テスラの株価やビットコインの金額を上げることは自分には出来ませんが、あなたの頑張りや勉強次第では不動産は輝きを放つことがあります。 私はそんな不動産が好きですね。 とはいえ、不動産投資は慎重にというのは間違いありません。 それでも、その為に管理会社というのはありますので、信頼できる管理会社とタッグを組んで、みなさんの実り多い前途を願っています。
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2024年11月26日
【お願い】退去で「エルボ(洗濯機排水トラップ)」を持っていかないでください
請求されてしまいますので・・ さて、今回はお引越し時によくある事例の紹介です。 みなさんは写真の部分をご存じでしょうか。 そう、洗濯機の排水ホースをつなぐ部分です。 その時に直接排水口にホースを入れないで、写真の白いＬ字型の部品につなぐ役目をする部品があります。 これが通称「エルボ」といい、商品名は正式には「洗濯機用排水トラップ」というそうです。 実はこの部品 お引越し時に持っていかれる設備 Ｎｏ１です 当社を含め、多くの管理会社や大家さんではこのエルボを設備として、最初から置いておくケースが多いことと思います。 この部品自体は「無いと洗濯機が使えないのか？」というと、そんなことはなく、排水口に直接排水ホースを入れれば使えたりもします。 それでも、洗濯パンなどが付いている物件ではつけることでスムーズに排水できたり、排水管の匂いが逆流するのを防いでくれる部品です。 入居時に大家さん側で提供している場合は、退去する時にお部屋に残しておかなくてはなりません。 ここまで読めば「当然じゃない」と思われるのですが、それでもかなりの件数無くなってしまっているのが実情です。 但し、持っていく方のほとんど全員が悪意は無く、元々自分が買った洗濯機の部品の一部と思われています。 誤って持って行ってしまった場合は、速やかに返却をするか、退去時に請求されてしまいます。 持って行っても使えない可能性が大 ちなみにこのエルボですが、仮に持って行っても次の洗濯機置場で使えるかどうかは運次第です。 このエルボは本来、排水口側につける部品のため、洗濯機には繋げたとしても、排水口に取り付けられるかどうかは保証できません。 洗濯パンがある物件などは、洗濯パンとエルボがセットになっていたりして、メーカーが違えば接続できない物もあるからです。 そうすると、お引越し先では使えずに結局ゴミになってしまいます。 また、お引越し先で用意されていた場合も同様です。 画像で見るとどれも同じに見えるのですが、細かい部分が違っていたりするのです。 心配な場合は管理会社に確認を このエルボですが、基本的にはお部屋についていることがほとんどだと思います。 前述したように、エルボ自体は洗濯機の使用には必須ではなかったりしますので、無いお部屋もありますし、「賃借人が自己負担でつける」というのも違法でもなんでもありません。 その為、「自分で買ったかどうかハッキリ覚えていない」ということもあるでしょう。 その場合は管理会社に確認してみましょう。 入居前の写真や当時の経緯なども含めて、管理会社の判断を聞いてみましょう。 無断で持って行った場合、部品代と取り付けの手数料などを請求される可能性もあります。 悪意の無い方がほとんどであるため、今回は周知と広報になります。 我々管理会社としても、最後になって余計なご請求をしたくはないものですから、ご協力をお願いいたします。
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2024年11月16日
社長やオーナーに聞いた「幸福論」 ～結婚は貧乏なうちにしよう編～
数多くの社長に聞いた幸福論をみなさんに 私は仕事柄、社長さんやオーナーさんに数多くお会いします。 そういった方たちに会うと、私は人生観や教訓のようなお話を聞きたくなり、たくさんお話を聞かせていただきます。 私が出会った方のうち、幸せそうな方にお話を聞くと、不思議と共通していることというのが、浮かび上がってくるのです。 今回は現役の社長さんやオーナーさんに聞いた中で、これも幸福のコツなのではないか？と思うものをご紹介してみようと思います。 もちろん 社長やオーナー＝幸福 という訳ではありません。 また、「お金があれば幸福だ」とも言えないような気がしています。 それでも私が見て「幸せそうだな」と思った方に共通する事項ですので、何かしらの教訓があると思っています。 お金と幸せの関係とは？実りある人生とは？人間にとっての幸せとは？ 私自身も追い求めている永遠の課題「幸せとは？」です。 気が向いた時に「幸福論」シリーズを書いていこうかなと思います。 多くの幸せな人は成功する「前」に結婚している 私はたまに人生相談をされることがあります。 その中で特に男性から相談されるのが「結婚のタイミング」です。 「もう少し頑張って生活に余裕が出来たら」「昇進したら」「独立して成功したら」など、ある程度成功してからという方が多い気がします。 結婚してからの生活の不安があるのかもしれません。 結婚するからには、妻や産まれてくる子供たちに不自由な生活をさせたくない。 責任ある立場として自分自身がしっかりとしてから。 気持ちはよく分かります。 そんな時に私が助言するのは 今から苦労するであろう、今の内がいいと思う です。 これは、数多くの人を見てきた中でそう思っているからです。 私がお会いする方はほとんどが男性の経営者や物件オーナーが多い為、バイアスがあるのですが 幸せそうな方は大体家族への愛情が強い傾向が高いものです。 私自身が家庭を大事にしている方を「幸せそうだ」と思うので、この価値観が難しいという方は、今回の記事は飛ばして結構です。 いずれにしても「家庭円満」というのは人生において大事なことと思います。 話を戻しましょう。 独立開業した社長さんや今では規模が大きく拡大したオーナーのうち、今現在幸せそうな方は大体 辛く苦しい時期には、既に結婚していることが大半です。 これは当然かもしれませんね。 なんにも持っていないアナタを選んだ人 成功してから結婚するのが悪いという意味ではありません。 なにも「しなくていい苦労」をさせなければ、それに越したことはありません。 しかし、成功してからのアナタというのは付加価値が付いてしまっています。 そんな状態で出会ったアナタというのは「成功者としてのアナタ」である訳です。 仮に今後、苦難が訪れてその価値を失ってしまったとしたらどうでしょう？ 一つの価値を失った状態のアナタをパートナーは受け入れてくれるのでしょうか？ もちろん、内面のみを見ていただけたのであれば問題はないでしょう。 経済的な魅力を抜きにして好きになってもらえたなら、訪れた苦難を一緒に乗り越えてくれることでしょう。 でも、「成功した」という魅力が多くを占めていたとしたなら・・・・ 多くの幸せな方たちが私に話してくれるエピソードはどれも似通っています。 昔はとてつもない苦労を掛けた 苦労を一緒に歩んでくれた 貧しいけど幸せな日々を過ごせた どんな時も味方でいてくれた そんな人だからこそ、今となってはその苦労を取り戻すように、それはそれは大切になさっています。 何者でもない自分を信じて一緒に歩んでくれた人 これほど嬉しいことはありませんね。 そうやって生活が安定した今、家族へ還元して幸せな生活をするというのはある種当然かもしれません。 そういった方が身近にいればきっと「自分の価値は・・・」などと悩む必要もなく、安定した心でいられるかもしれません。 また一緒に苦労を乗り越えたという経験こそが、家族の繋がりをより強いものにしたのかもしれませんね。 お金がなくても幸せだからこそ、お金も輝く 「幸せにお金は関係ない」「お金さえあれば幸せになれる」 両極端な意見ですが、私はどちらもなんだかしっくりきません。 どちらの意見も「幸せ」と「お金」を結び付けようとし過ぎなのではないでしょうか。 現代においてお金というのは切っても切り離せません。 人生において金なんて関係ないんだ！とまで私は言えません。 同様に 金さえあれば何でもいいんだ も暴論に思えます。 そもそも、お金自体に人の幸せをどうこうする力は本来ないのかもしれません。 書いていて自分でもよく分からなくなってきました。 それでも幸せそうな方の多くが「成功する前に結婚している」という事実はあるのです。 そこには、人生においての幸せの法則のようなものが隠れている気がします。 毒にも薬にもならぬこのブログらしい、ぼんやりとした結論でしたね。 注意点を最後に一つ 今回のブログでは成功する前に結婚した方がいいと書いてありますが、これは「あんまり考えずに結婚しなさい」ではありませんからね。 男女問わず「何者でもないアナタを選んだ人を一生懸命に幸せにする」という覚悟は必要だと思います。 そんな２人なら苦労も成功も正しく扱える気がしています。 みなさん、お幸せに
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2024年11月12日
不動産業界で使われるビジネス英語を紹介 ～グロス・グリップ・バルク・他 ～日本語じゃダメ？～
ついていくのが大変・・・ 今回は不動産取引の中で最近耳にするカタカナ用語について、ご紹介していきたいと思います。 今に始まったことではありませんが、不動産業界に限らずカタカナのビジネス用語は年々増えてきています。 必ずしもカタカナのビジネス用語は絶対ダメとは思っておりません。 元々日本語では言い表せないような、丁度いいものであれば定着し、一般化していきます。 例えば「アポ(アポイントメント)」などは使い勝手がよく、一般化してきたように思います。 日本語でいえば「面談や会合の約束」と言えるでしょうが、日程に限定した約束という意味では使いやすいですよね。 他にも「リスク」「トラブル」など最早カタカナの方が使いやすい言葉が増えてきています。 しかし、こういったカタカナ用語は注意が必要です。 使われる言葉を双方が正しく、同じ意味として認識していない場合、後々になって火種となってしまう可能性があります。 特に金額も高額な不動産の取引の場で、言葉の定義などが、お互いの認識にズレが生じたりすると大やけどを負ってしまう可能性があります。 今回は、特に私自身がよく聞くようになった言葉をご紹介してみようと思います。 今後、不動産業界でお話するときに「あぁ、こういう意味か」と参考になればと思います。 不動産業界は特に多い気がします。 不動産業界の人は、カッコいいカタカナ用語好きな人が多いんですよ・・・・ やっぱり賢そうに見えるじゃないですか・・・ 私も覚えた単語は使ってみたくなるんですよね・・・・ 本当に頭がいい人というのは誰にでも分かりやすく伝えることが出来る人 分かっているつもりなんですけどね・・・ グロス まずは「グロス」です。最近増えた気がします。 使用例としては 「こちらの物件はグロスで○％ですね」 もうお分かりかもしれませんが「表面利回り」を指すことが一般的です。 元々はＧｒｏｓｓ(全体の、総量、差引なし)から来ています。 不動産投資の場合の利回りを表すことばとして使われます。 ちなみにこの文脈で「実質利回り」を指すことばとして「ネット(Ｎｅｔ)」という言葉もセットで使われます。 こちらはＮｅｔ(正味、実質)ですから確かに正確なものかもしれません。 これは直訳した「表面利回り」「実質利回り」との違いはほぼないと思います。 グリップ お次は「グリップ」です。 まずは使用例からいきましょうか。 「この案件はしっかり売主のグリップ握ってます」 「この買付ってグリップ効いてます？」 ほぉ、なんでしょうかね？ これは直訳するのが難しいのですが要は 「お客様の信頼や情報をガッチリ得ていますよ！」という意味です。 物件情報というのは、結構不安定なものだったりします。 売主と直接話す立場にない業者が持ってきた案件と、直接売主から依頼された業者では、その情報の精度や感覚は大きく違うことがあります。 値段交渉や買付の順番、はたまた売買の話自体があやふやな状態という話も珍しくはありません。 そんな中で「ちゃんと意思決定できる人と繋がっており、信頼関係築いているよ」という言葉を「グリップ」と呼んでいるのです。 本来は「Ｇｒｉｐ(握る)」という意味ですから、転じて お客様の心をしっかりつかんでいるよ という意味です。 「グリップ握れていない(効いてない)」という状態だと「買おうと思ったら売却自体取りやめになった」とか「値段交渉いけると思ったら無理だった」「買付を出したけど、契約日前日に買主がキャンセルきた」など不確定な状況を生み出してしまいます。 この言葉自体は不動産業界特有で、他の業界ビジネス用語にはあんまり無いような気がしています。 それくらい、不動産の売買というのは不安定であるという証拠な気がしています。 バルク 次は「バルク」です。 こちらも使用例からいきましょう。 「バルクで○件分なんですが、いかがでしょうか」 「今回はバルクなのでご了承お願いします」 不動産業界における「バルク（Bulk）」とは、複数の不動産物件を一括で取引することを指します。 一般的な取引であれば、ビルやアパート、住宅などを単体で売買していきますが、複数の物件をまとめてパッケージとして販売または購入する形態です。 元々は「Ｂｕｌｋ(大きさ、容量、大半)」という意味から転じて「まとめ売り」として不動産業界では使われます。 ちなみにこのバルクですが、なぜまとめ売りするのかと言えば、様々な要因があるのですが、一例として 早急にまとまった資金が要るので、個別に売っていては届かないから 不動産投資を止めるので、何個か売れずに残ると困る 売却しにくい資産(山林など)があるので、売却しやすいものとセットで資産整理 何度も契約したり、打合せしたりが手間である 色々な都合があるのですが、まとめ売りというだけあって、基本的には個別で購入するよりは割安に設定されることがほとんどです。 そうでなければバルクであるメリットが買主側にありませんからね。 その代わりに手間だったり、時間だったりを削減することが可能ということです。 収益用不動産のポータルサイトなどでも見ることのある文言になってきました。 もちろん買う側は慎重に見極めないと、かえって割高になってしまったな・・・という事態も起こり得ます。 エンド 最後は「エンド」です。 これは「エンドユーザー」の略称ですね。 使用例としては 「エンドに売却する想定なら○○○万円くらいだと思います」 「この物件はややこしいからエンド向けじゃないね」 意味としては、「エンドユーザー」として、不動産を実際に利用したり、購入する人を意味します。 自己利用目的で購入する人（例えば、マイホームとして住むために物件を購入する人）を指したり、単に業者ではなく投資する人を指したりします。 他にも「不動産投資をする人」と「実際に住む人」などを分けて指す場合もあります。 分譲マンションを賃貸として貸している人に対して「収益用不動産として売るのか、エンド向けとして売るのかで価格は変わりますよ」という使い方ですね。 この言葉については、状況や物件などによっても「誰をエンドと呼ぶのか」が変わります。 場合によっては不動産業者を「エンド」とすることもあれば、単に不動産業者でない人を指したりするので、文脈による使い分けかなと思います。 この言葉自体は定義がハッキリある訳ではないでしょうね。 知ったかぶりしない いかがでしたでしょうか。 本来、ビジネスではケース毎にステークホルダーにしっかりとエビデンスを出して、全員のコンセンサスを得ることが最もプライオリティが高いのです。 すみません、やってみたかっただけです。 そう、このような言い回しではなく、取引に関わる全ての人としっかりと意思疎通を行い、お互いの認識を揃えることが必要です。 ふんわりした雰囲気の中でこそ問題は起こってしまうものです。 聞きなれない言葉などが出てきたら、しっかりと意味などを確認しておく必要があります。 その為には知ったかぶりなどはしてはいけませんね。 そして不動産業界に携わる人たちも「しっかり相手に伝わっているかどうか」というのを最優先にしていきましょう。 何も全部日本語でやれ！という訳ではありません、冒頭のように英語の方が最早伝わりやすいものがありますからね。 いずれにしても、賢そうに見せるのは、仕事の中身でしっかりと出していきましょう。 やはり不動産業界はカスタマーとのリレーションシップをトッププライオリティに据え、SDGSでオーガナイズしてガバナンス強化して、マーケットにコミットして・・・・・・ すみません、最後のは悪ふざけでした
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2024年11月09日
「家賃の壁」とは？家賃設定の注意点！ ～最適な家賃とは？～
家賃設定にはラインがある さて、大家さん向けに家賃設定のお話をしていこうと思います。 アパートマンションを運営していくうえでの家賃は、「高ければ高いほどいい」というのは当然です。 しかし、だからといって高すぎると入居者からは振り向いてはもらえないでしょう。 家賃をいくらに設定するというのは、所有者である大家さんの腕の見せ所だと思っています。 そもそも、大家さんになるということは、規模にかかわらず「経営者になる」ということだと思っています。 「経営の神様」と呼ばれ、京セラ創業者、ＪＡＬの再建など輝かしい実績の稲盛和夫氏は、値段の設定についてこのような言葉を残しています。 経営の死命を制するのは値決めです。値決めにあたっては、利幅を少なくして大量に売るのか、それとも少量であっても利幅を多く取るのか、その価格設定は無段階でいくらでもあると言えます。 どれほどの利幅を取ったときに、どれだけの量が売れるのか、またどれだけの利益が出るのかということを予測するのは非常に難しいことですが、自分の製品の価値を正確に認識した上で、量と利幅との積が極大値になる一点を求めることです。その点はまた、お客様にとっても京セラにとっても、共にハッピーである値でなければなりません。 この一点を求めて値決めは熟慮を重ねて行われなければならないのです。 このように語っており、「値決めは経営である」という格言として残っています。 これは大家さんも同様であるといえます。 家賃設定一つで、運営の仕方はガラッと変わります。 そして、この家賃設定の時に注意していただきたいポイントがあるのです。 それが「家賃の壁」と私が読んでいるラインなのです。 この「家賃の壁」とはなんなんでしょう。 家賃の壁とは？ どういった商品でもこの値段の「壁」というのはあることでしょう。 どんなにいい商品であったとしても市場から見て「高すぎる」と思われたら購入する人はいない、もしくは減るでしょう。 同様に「安すぎる」と思われたなら殺到するでしょうが、確実に売り手側の収益は悪化、もしくは赤字の可能性もあることでしょう。 やはり絶妙なラインを設定することが大事です。 そして不動産という特殊な性質があるため、このラインの設定は困難なものなのです。 この絶妙なラインに位置するのが「家賃の壁」です。 そして「家賃の壁」の特徴は以下の通りです。 限度を超えるとピタッと需要が止む 間違うと永遠に売れない(空室のまま) 競合が多数の「上のカテゴリー」に入ってしまう 時期による思い違い それぞれを少し解説していきます。 限度を超えるとピタッと需要が止む 家賃の壁というのは、不動産特有の不思議な性質があります。 他の商品のように、徐々に値上げすると、段々と売れる数が減っていく現象があろうかと思います。 不動産では、ハッキリとしています。 家賃の壁を越えた瞬間、問合せや内見希望などがピタッと無くなります。 不思議なもので、以前までは大人気だった物件でも、少しずつ家賃を上げていった場合、どこかのラインで パッタリ問い合わせが無くなるのです 原因は一つだけではないのでしょうが、あるラインを超えるとパッタリ止まってしまいます。 この要因には「不動産ポータルサイトの構造」が一つ挙げられます。 というのも不動産ポータルサイトの検索画面を見てみましょう このように「物件の間取り」「家賃の上限下限」を選ぶ仕様がほとんどなのです。 そうすると、自ずと地域のボリュームゾーンがハッキリと分かるのです。 間取りで検索した時にヒットする価格帯というのが件数として出てくるのです。 これを外し過ぎると、良いお部屋だったとしても「相場より高すぎる」というバイアスが掛かってしまうのです。 そうすると、良いお部屋だったとしても「相場より高いしなぁ」というイメージが付いてしまうのでしょう。 間違うと永遠に売れない(空室のまま) これも不動産の厳しいところです。 不動産賃貸における収入は０か１００かしかありません、空室になると一銭も入ってきません。 家賃の壁を超えると、あれほどあった問合せがピタッと止むことで入居が決まらない期間に突入いたします。 この「家賃の壁」はたったの千円の値上げでも発生することがあります。 大家さんとしては「前回より少し上げただけだから、そのうち決まるだろう」と思ったりするのですが、これが「家賃の壁」の恐いところです。 以前は１０人ほどが検討してくれていたので、その中で決まるのを待てばよいのですが、誰も検討していないとすると・・・・ 「家賃の壁」の恐いところが正にこういった特殊なところなのです。 他の商品であれば値上げの有効性というのは売上が徐々に下がっていったり、売上の推移が変わらなかったりと言う風に検証しやすいのですが、不動産では同じ条件の部屋が２つとして無いのですから、比較するのが難しく「家賃の壁」というものの理解が難しいという点にあります。 家賃の壁を越えてしまうと「なぜか決まらない」という現象に戸惑ってしまいますが、メカニズムとしては「選択肢から除外されてしまっては戦いようがない」という部分が強いのです。 競合が多数の「上のカテゴリー」に入ってしまう 今までは人気物件だった我がマンション 少し家賃ＵＰを目指した途端「家賃の壁」に阻まれる。 もう一つの要因は「競合が強いカテゴリー」に入ったことも原因かもしれません。 これはどういうことかというと 日本のプロサッカーに例えてみましょう。 日本のプロサッカーではリーグがそのレベルに応じて分かれています。 かつてはＴＶでも放映されていたＪ１を頂点にＪ２、Ｊ３として各リーグでしのぎを削っています。 そして、各リーグで上位に入ると上のカテゴリーに昇格するのです。 この段階でよく起こることなのですが 下のリーグで無双していたチームが、上のカテゴリーでボコボコにされる これが不動産でも起こるのです。 今までの家賃帯では競合に価値で勝っていたにもかかわらず、上の家賃帯に入ると「そうでもないな・・・」という評価になってしまう現象が起こります。 そうなると、今まで順調に決まっていたお部屋がなぜか決まりにくくなってしまうのです。 時期による思い違い 家賃設定をするときには既存のお部屋の賃料を元に考えることとなるでしょう。 その時に注意していただきたいのが「時期による賃料の差」です。 これはずばり 繫忙期(１～３月)に決まったスピードや賃料を過度に信用しない ということです。 お部屋により賃料のばらつきがある場合、高いお部屋に水準を合わせて目指すケースがほとんどです。 しかし、そのお部屋が決まった時の背景もしっかり分析しなければいけないと思っています。 そのお部屋が繫忙期に決まっている場合などは特殊な思惑などがあった可能性もあるからです。 学生さんが多いエリアなどであれば、最後の駆け込みでどこも空いてなかった結果、たどり着いたということもあるのです。 この補正をかけないまま、「以前この賃料で決まってるもん」と考えて、閑散期などを迎えると空室の長期化を招く可能性が高まります。 ここで大事なのは「今の時期で適正な賃料はどの辺りか？」ということです。 必ずしも家賃というのは一定でなくてもいいのです。 需給バランスを考えながら設定するというのも一つの手です。 そのタイミングで取れる最大の幅というのを意識してコントロールすることも、時には必要かもしれません。 まとめ いかがでしたでしょうか。 賃料については出来る限り高い水準を求める気持ちは分かりますし、経営者としては当然と思えます。 しかし、冒頭の稲盛和夫氏の言葉にも含まれている通り 「最大の収益につながる点はどこか」 この点にフォーカスすべきです。 高い家賃を設定するのは簡単ですが、それによって空室を長期化してしまっては収益性を失ってしまいます。 とはいえ、安すぎる賃料を設定してしまうと、後からの変更は現行法律ではかなりハードルが高くなってしまい、同様に収益性を失ってしまいます。 まさに「値決めは経営」であるということが不動産賃貸業でも言えるのです。 みなさんの物件の「家賃の壁」というのはどこにあるのか？ 一度じっくりと分析してみるのもいいのではないでしょうか
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2024年11月05日
不動産売買の決済時に持っていくと便利な物３選 ～「おぉ、通だね」と思われたいなら～
今回は、不動産売買における決済で「持っていくと便利な物」についてご紹介してみようと思います。 ちなみに不動産売買の「決済」とは、売買契約を結んだ後に行われる最終的な手続きで、物件の所有権を買主に移転し、代金の支払いが完了するプロセスのことを指します。 簡単に言うと、契約内容を確定し、正式に不動産の引き渡しとお金の支払いを行う場面です。 一般的には銀行の応接室などをお借りして行うケースが多いでしょう。 もちろん取引の為に必須となる物(身分証や印鑑、権利証など)は当たり前です。 そうではなくて 必須ではないけど、持っていくと便利な物 これをご紹介しようと思います。 さりげなく決済の場で取り出したなら「おっ！通だな」と不動産業者や銀行員から思われることでしょう。 思われたからなんだ！と言われたら、それまでですけど・・・ スティックのり まずはこちらです。 普通のスティックのりで大丈夫です。 このスティックのりは何に使うかというと 収入印紙を貼るのに使うんです 決済の場では、とにかく領収書の発行が多いものです。 売買代金はもちろんのこと、固定資産税や日割り家賃の精算など、かなりの枚数になることもあります。 収入印紙を事前に領収書に貼っておくこともあるのですが、当日領収書の枚数が変更になったり、最悪取引が破談になることもあり得る場所ですから、大体は銀行の手続きが済んで、入金の確認時に貼ったりすることが多いのではないでしょうか。 収入印紙自体は、裏がのり面になっているので、水を少しつけることで貼り付けることは可能です。 そして舐めることでも使えます。 ですが、他人が舐めた収入印紙というのも抵抗がある方は多いと思います。 また、水も付け過ぎたりすると、紙がたわんでしまったりします。 私はそういったことを避ける為にスティックのりを持参しています。 これならば、水分でたわんだりすることもなく、不快に思う方もいないですからね。 一般的に朱肉や印鑑マットなどは応接室にありますが、水分は置いてありませんからね。 おススメです。 折り畳み式のバッグ 続いては折り畳み式のバッグです。 これは、布製の物でも、紙袋でも構いませんが、出来る限り大き目で頑丈な素材なタイプがおススメです。 これは何に使うのかと言えば 当日受け渡しする書類や物を入れる為です 売主でも買主でも、当日は結構な物を受け取ることがあります。 決済時に渡されるものは意外と多いものです。 これまでの取引をまとめたバインダー、物件の書類や設計図書、戸建等であれば設備の取扱説明書などがあります。 また、収益用物件ですと時には全世帯分の鍵ボックス、世帯分の賃貸借契約書、分厚い設計図書などがあります。 もちろん、相手方が袋などに入れてきて、そのまま渡してくれる場合もありますが、案外みなさん裸で持ってくるものです。 そういった時のために折り畳み式のバッグを持っていると活躍いたします。 使わなければそのままで結構ですからね。 丈夫な素材がいいというのは、単純に設計図書などは重いうえに、角があるので、薄い紙袋なら破れてしまうことがある為です。 意外と大事ですよ。 マスク こちらは、２０２４年秋ごろの情勢でという感じです。 現在、コロナウイルスは一頃よりは落ち着いております。 しかし、現在でも仕事柄だったり、身内に疾患をお持ちの方などは以前恐かったりします。 取引の相手方のスタンスに応じて対応が出来るようにカバンに入れておいてもいいかもしれません。 なかなかデリケートな問題ですが、不動産にかかわらず、取引を円滑に進めるための気遣いかもしれませんね。 また、それ以外でも冬場の応接室に売主の他、不動産業者、司法書士、銀行員などたくさんの人が出入りします。 インフルエンザや風邪などの予防のために、持っていてもいいかもしれませんね。 すべては円滑な取引のために 今回挙げたものは全て決済に必須のものではありません。 それでも、あると便利だったり「持っててよかった」という場面がある物たちです。 決済という場面は、最終局面であり、デリケートなお金がやり取りされる場所です。 緊張感があったり、書類の準備などで忙しいものです。 だからこそ、今日挙げたような”少しの気遣い”のような物があることで、スムーズな取引になったりします。 こういった部分を見ると思わず「おっ、通だな」と思ってしまいます。 みなさんの参考になれば嬉しいです。
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2024年11月02日
「地面師たち」を見て ～不動産の所有者を特定する困難さ～
とても面白かった ２０２４年に公開され、大人気となってネットフリックスのドラマ「地面師たち」 不動産業界にいるせいか、色々な場面で「地面師たち見ました？」とお声がけいただくことが多くありました。 遅ればせながら、見てみたところ「やはり面白い」 さすがですね、ネットフリックスは そんな地面師たちですが、おかげさまで不動産屋として色んなところで聞かれるのです。 「地面師が現れたら見抜けるの？」「どうすれば騙されないの？」 確かに、恐いですね。 そこで、普段お世話になっている弁護士や司法書士たち、ベテランレベルの不動産業者たちに聞いた結論です。 結論からいけばですが 「ドラマレベルのことをされた場合、見抜くのは難しい」 そうなのです。モデルになった実際の事件のように、超大手不動産会社でも場合によっては騙されるくらいです。 ここで簡単に「いやー、俺なら見抜けるけどねぇ」という不動産業者がいたとしたら、若干想像力が足りないんじゃないでしょうか。 収益がかなり見込めそうで 自分が先着を走っていそうで 内密に近いレベルで来た話で 出来れば早めにと急いでいる こんな状況で冷静に時間をかけて、見抜くことが簡単に出来るという人はいるのでしょうか？ そして、上記のような事態というのは「詐欺ではない案件で、実際にあり得る」から困ったものなのです。 更に公的書類を完璧に近い形で偽造し、本人確認を仕込んで代役を立てたら？ 「地面師たち」が流行って以降、インターネットサイトでは「地面師を防ぐには？」という項目であふれています。 おおよその対策としては 入念な本人確認 複数の仲介業者や専門家を挟む 怪しい業者や代理人に注意 売り急いでいる人には注意 なるほど、確かに基本ではあります。でも不動産業界では、これらは当然に言われていることなのです。 それでも事情によっては騙されてしまうのです。 やっぱり地面師の犯行を完全に防ぐのは困難です。 そういってしまっては話は終わってしまいます。 発想を変えてみましょう。 地面師の犯行を見抜くのは困難ではある。 そうであるなら そもそも「地面師と遭遇しない」、もしくは「地面師たちがもってくる案件に関わらない」ようにする方法はないのか？と・・・ 不動産の所有者を特定するという難しさ 実は不動産取引というのは、非常に不安定なものです。 みなさんや我々が普段信用している「登記簿」も正に不安定な代物なんです。 不動産の言葉に「登記に公信力なし」というものがあります。 超ザックリといえば 「登記というものは、名義は誰の所有か？などは調べられるけど、その内容が本当か嘘かは国も誰も保証してないよ」という感じです。 仮に登記だけを信用して売買しても実態とは違うかもよ。という非常に不安定な代物なんです。 そもそも、土地の所有者というのは厳密にいえばですが、どうやって証明すればいいのでしょうか？ 土地の所有者というのはどうやって決まったのでしょう。 恐らくは、太古の昔からあった土地を誰かが勝手に「ここ俺の物」としたのが恐らく最初でしょう。 そこから長い時間を積み重ねて、周りの人達も「あそこはあの人の土地だから」と信じ続けた結果に過ぎないのです。 他にも、そもそもの本人確認というのも、不安定なものです。 「山田花子」さんという人の所有だという物件があったとして、山田花子さんの本人確認というのはどうすればいいのでしょうか？ 印鑑証明書？住民票？免許証？ これらは公的書類ではありますが、事件のように偽造されていたら？ ＤＮＡ検査や血液検査などをすれば確認できるでしょうが、残念ながら登記にＤＮＡの登録などはありません。 他にも国などに登録されている情報というのはあるでしょうが、民間で使わせてくれる情報などはありはしないでしょう。 そして、不動産という正に「動かせない物」であることも本人確認を難しくさせています。 時計や車など、実際に持ち運べる物(動産)などであれば、実際に持っている人が所有者ということを証明しやすいでしょう。 しかし、不動産などは本人がその場所に常にいるとも限りませんし、所有者が普段からいない土地などごまんとあるでしょう。 前置きが少々長くなってきましたが、不動産の所有者を証明することは本来かなり難しいものなのです。 それでも日常のほとんどの取引が円滑に行われているのは 結局、周りの人の信用によるものなのです。 「あの土地は○○さんがおじいさんの代から持ってるから」 「あの土地は私があの人に売ったから」 「小さい頃からあそこであの人は生活してた」 「あそこで商売している人で、あの土地も所有している」 結局、本人であることを証明するのは、自分ではなく周りの人たちからの信用によるものなのです。 実際の積水ハウスの「海喜館（うみきかん）」事件の時もそうでした。 事件発覚後になりすまし役の写真を持って周辺に尋ねたところ 「この人は海喜館の所有者じゃないよ」と近所の方々は申したそうです。 もちろん、このような確認作業を事前にすればよかったというのは当たり前なのですが、こういった当たり前のことをすると 「私を疑っているのか？」ということで立腹する売主というのは実際におり、地面師側もライバルの存在をちらつかせて、そういった作業をさせないようにしていたという事情は考慮した方がいいとは思います。 地面師に遭遇しない、案件に乗らないためには そう、本人確認の難しさや所有者を本当の意味で見分けることは困難というのはお伝えできたと思います。 それでも、地面師の被害に遭わないようにするためにはというと 「地面師と関わらないようにする」 これしかないんですよね。 具体的にいえば 「信用できない人とは取引しない」 ということぐらいしか現実的にはないんじゃないかと思います。 じゃあ、信用できる人の条件というのは？ということになります。 これは千差万別、信用というのは一日二日で積めるものではありません。 でも逆に信用しづらい人というのは、挙げやすいものです。 不動産業者が警戒するのは、以下のような人たちでしょう。 普段取引がないのに、急に現れた その人の評判などを知る人があまりいない 過去の取引事例で検証できるものがない まあ当然といえば当然なのですが、要は「素性が分からない人」ということですね。 大体、地面師が仕掛けるのはいわゆる「利益が出そうな条件のいい話」であろうと思います。 そんな「素性が分からない人」がそんな好条件をなぜ自分に持ってくるのか？という点も大事ですね。 美味しい話に飛びついて、その先に待つものは・・・・ ここで突然ですが、みなさんは不動産屋のイメージはどうでしょうか？ 胡散臭い、金に汚そう、人を騙しそう などあまりいいイメージはないんじゃないでしょうか。 にも関わらず、不動産屋は「信用第一」とか言いませんか？ 「どの口が言ってるんだ」と思われるかもしれませんが、これは不動産業界なりの真実なのです。 上記のように、不動産というのは本来は本当に不安定な物なのです。 その割には価格は高額であり、取引の失敗は計り知れないダメージとなります。 その為、不動産屋というのは「信用第一」ということを本気で言っているのです。 きれいごとでは無くて、取引を終える為には信用なくしては不可能なのです。 不安定かつ高額なものを取り扱っている為に、まともな業者であれば「信用第一」というのは、自分自身を守るためにも大切にしているのです。 よく「不動産業界は内輪ばかりでやっており、透明性がなく、古臭い業界だ」と言われたりしますが、これも上記の理由からです。 簡単に人を信用してはとてつもないダメージや取引先への損害となるのです。 その為、見知っている人、過去の取引がある人などを優先してしまうのは、一定の合理性のあることなのです。 決してキレイごとだけで言っている訳ではないんです。 私は不動産投資などでも相談を受けた時に、まず大原則として申し上げるのが 「不動産では、大きな成功を掴むことより、大きな失敗をしないこと」 だと思っています。 小さな失敗を避けることは不可能ですし、学びや経験になりますので、これは仕方ないことです。 しかし、高額でもある不動産で地面師などによる大きな失敗は取り返すことが、極めて難しいものです。場合によっては回復不可能なダメージともなるでしょう。 不動産では、こういった「一発アウト」という経験をしなければ、他の失敗であれば何とか対応していけることがほとんどです。 地面師に限らず、不動産業界では怪しいブローカーなど、色んな人達がいます。 そして怪しい人たちが持ち掛けてくる案件というのは魅力的です。 甘い囁きに聞こえるでしょうし、事実として詐欺などではない魅力的な話がごく稀にあります。 しかし、それでも気を付けて欲しいものです。 私は昔どこかで聞いたこの言葉を常に胸に置いてあります。今回はこの言葉で締めましょう。 「悪魔というのは、恐がらせたり、脅したりはしない。悪魔は皆、優しいのだ」
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2024年10月30日
賃貸解約時に火災保険の返戻金を受け取れるって知ってましたか？
知らない人も多い「返戻金」 さて、もうそろそろ冬の訪れを感じる季節になりました。 年が明けると、卒業や就職、転勤など様々なライフスタイルの変化が訪れることとなり、みなさんのお引越しシーズンとなります。 そこで今回はお引越しを決断した時に見落としがちな「火災保険の返戻金」についてご紹介してみようと思います。 賃貸契約を解約するとき、解約手続きや退去の準備に追われ、つい見逃しがちな項目が「火災保険の返戻金」です。 賃貸物件を契約する時に必ずといっていいほど加入しなければならない「火災保険」他の呼び名では「住宅総合保険」などといったものもあります。 主旨としては、入居中に漏水をしてしまったり、火災や災害のときの自分自身の家財への保障というものです。 実は、火災保険は一括で数年間分を支払っている場合が多く、解約時に返戻金を受け取れるケースがあります。今回は、この返戻金についての基礎知識と注意点を解説してみようと思います。 火災保険の返戻金とは？ 火災保険は、賃貸契約と一緒に契約するのが一般的で、多くの人が2年契約で更新ごとに加入しています。 この保険料は前払いで支払うため、契約期間が残っている状態で退去（解約）をした場合には、未経過の保険期間に応じた返戻金を受け取れる可能性があります。 また、長く住んでいると賃貸借契約を更新する必要がありますので、これと同時に火災保険も更新していることがほとんどかと思います。 「更新したばっかりで引っ越すことになってしまったけど、火災保険更新したばっかりなんだよなー」という方なども、対象になってきます。 返戻金を受け取るにはどうすればいい？ 保険会社に解約時の火災保険返戻金について確認することが重要です。一般的な流れは以下の通りです。 保険会社に確認：火災保険の解約を申し出て、返戻金の有無や計算方法について確認します。 返戻金の申請：返戻金を受け取るには申請手続きが必要です。賃貸契約の解約日を伝え、返戻金の計算を依頼します。 返戻金の受け取り：計算結果に基づいて、返戻金が口座に振り込まれる場合がほとんどです。 返戻金の額は、解約するタイミングと支払済みの保険料によって異なります。 しかし、注意点もあります。 解約通知が遅れると返戻金が減少する：解約のタイミングが重要で、退去日が近づいてから解約すると、返戻金額が少なくなることがあります。 保険契約内容の確認：一部の火災保険では、返戻金がないものもあるので、事前に保険証券や契約内容を確認しましょう。 返戻金が受け取れない場合も：特に短期間の契約（1年未満）や契約終了間近の解約では、返戻金が発生しないケースもあります。 未経過分からは少し減額される：残りの期間分の保険料より少ない割合で返ってくるのが一般的です。 お引越しには何かと出費がかさむものです。 少しでも返ってくるのであれば嬉しいものですよね。 意外と知らない方も多いものです。 みなさんのお役に立てれば嬉しいです。
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2024年10月27日
【空想】「不動産新党」が出来たら？ ～掲げる政策は？未来への提言～
もし「不動産新党」なるものがあったら 本日は第50回の衆議院議員選挙の日ということもあり、もしもの空想雑談シリーズです。 みなさんは選挙に行きましたか？ 私は本日の朝、出勤前に行ってきました。 今回は雑談ということでもありますので、特定の政党や政策の話はまったくありません。 個人的には政治への文句を言いたいなら選挙には行くべきかなぁ。と思っております。 せっかく持っている一票ですからね。 また副次的なものとして、自分が選挙に行くと、夜の開票速報が少し楽しみになったりするものです。 出来るかぎり多くの方に行っていただきたいなと思っております。 余談はここまでで、ここからは余談よりもタチの悪い「空想シリーズ」として この日本に「不動産新党」なるものが発足したとして どんな政策を掲げてほしいか？を完全に空想でお届けしたいと思います。 完全に個人的な「ここを変えて欲しい」という想いだけですので、実際の法律や憲法論議などをしたい訳でもありません。 それでもこの国の未来を想う気持ちはあります。 大事な不動産の未来はいかに マニフェスト①無断駐車対策 不動産新党のマニフェスト「無断駐車対策」です。 現状、無断駐車は敷地内だった場合「民事不介入」として警察は何も出来ません。 しかもレッカーや車止めなどの対策をすると、所有者が責任を問われることになりかねません。 法律上の対策としては法的手続きに則って、所有者を特定し、裁判上の訴えなどを起こし、判決を得てから強制執行 という、泣き寝入りに等しい状態です。 そこで不動産新党は以下の公約を掲げました。 土地の所有者もしくは管理者が無断駐車の所有者情報を求めたら、警察は開示してもよい 本当は「民間の敷地であっても駐車違反として”駐車違反”罰則を与える」がベストなのは承知しているのですが、私の知る範囲の法律で考えると難しそうだな。と思いました。 また、勘違いで駐車してしまった人への対応として厳しすぎるかもとの懸念がありました。 無断駐車が厄介なのは「誰が停めたのか分からない」が最大の障壁です。 この「誰が停めたのか分からない」さえ速やかに解決できれば、案外簡単に解決するのです。 この所有者情報にはもちろん、分かる範囲の電話番号まで必須です。 そうすることが出来れば、すぐさま電話して移動を促したり、頻繫に続くようなら損害賠償を請求することが出来るという策です。 大体は気軽な気持ちで停める人が多くを占めています。 特定されて警告までされたら、二度としない。という方がほとんどだと思います。 たまたま停めたけど、その時に運よくというか運悪く見つからなかったから、何度も停める。 こういったケースが最多だと思います。 この政策が実現した場合、地域の警察官の方たちも通報が減り、業務削減にもなることでしょう。 マニフェスト②耐用年数の長期化 「耐用年数」という考え方があります。 日本における不動産の耐用年数は、主に減価償却を目的として税法で定められており、建物の構造や用途によって異なります。以下が主要な分類です。 鉄筋コンクリート造は耐久性が高く、長期的に利用できるため耐用年数も長く設定されています。 木造など 住宅用：22年 事務所・店舗用：24〜30年 木造は耐久性が比較的低いため、耐用年数が短く設定されています。 軽量鉄骨造（骨格材の厚みによる） 骨格材3mm以下：19年 骨格材3mm超〜4mm以下：27年 骨格材4mm超：34年 軽量鉄骨造は、骨格材の厚みにより耐久性が変わるため、厚みごとに耐用年数が異なります。 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 住宅用：47年 事務所・店舗用：50年 工場・倉庫用：57年 このようになっております。 本来は年々価値を失っていくであろう不動産に同じ税金を課し続けるの合理的ではないよね という考え方なのですが、これが問題になることがあるのです。 それは 銀行の融資です。 耐用年数があるために、基本的には耐用年数を超えた物件には「価値が無い」と判断されてしまうのです。 実際に木造住宅が22年でボロボロになるかといえばそんなことは無い訳で、しかも耐用年数を過ぎたから建物の税金は0になるかといえば、やはりそんなこともなく税金は取られてしまいます。 なのに、耐用年数を過ぎているということだけで銀行からは「価値なし」という扱いになってしまう結果、融資が受けづらくなってしまうのです。 中古物件の場合、往々にしてこの「耐用年数以内での返済」という考え方がベースになるため、厄介なものなのです。 本来はもっと価値があるはずなのに、現行の枠組みではあまりに乖離してしまうのです。 これから日本は人口減少社会を迎えるなか、新たに建築してばかりでは環境的負荷的にもよろしくはないでしょう。 そこで不動産新党ではこの「耐用年数」という考え方を長期化することにします。 これにより中古物件でも良好な物件に関しては個別に金融機関の融資が可能となり、SDGSの風潮にも合うこと間違いなし。 そうして不動産投資がもっと取組みやすいものとなり、日本が進めている金融所得強化に一役かってくれるでしょう。 マニフェスト③借地借家法の弱化 「強化」ではなく「弱化」なの？と思われることでしょう。 現在の借地借家法は「弱者保護」ではなく「悪者保護」になっている部分があると思うのです。 以前、こちらでも書きました https://lotushome.jp/blog/4253/ その昔、まだ大家さんが絶大な権力を持っていた頃というのは横暴な振る舞いが多くありました。 退去精算でボッタくったり、何かあればすぐに「出ていけ」と迫ったり 住宅供給が追い付かない時代には、そういったこともあったことは事実であり、そういった方を救う為に「借地借家法」は出来ました。 そして、その時の「弱者」は守るに値しました。 しかし、住宅の供給が追い付き、これからは「家余り」もあるご時世に「借地借家法」は悪用されることになりました。 どういうことかというと 素行不良などの悪意のある人たちすら守ることになったのです。 夜中に酒盛りして騒いだり、ゴミの分別を全くせずにゴミを放置したり、隣の入居者にストーカーまがいのことをしたり こういった明らかに問題のある人たちが現れた時に、対処する権限を所有者や管理者から奪ってしまったのです。 これは、私たち管理会社にとっても苦しい事態です。 なぜなら、多くの「普通」に過ごしてくれる入居者さんたちを法律が守ってくれないのですから よく「問題のある人なら追い出せばいい」と言われます。 私もそう思います。そうでなければ普段しっかりと住んでいただいている人に申し訳がありません。 しかし、裁判や法律はそれを許しません。 騒音一つとっても、騒音の基準は決まっておらず、裁判で立証するにも多大な時間、労力、費用を掛ける必要があります。 すぐには解決できませんし、立証したとして所有者側からの解約は裁判上ではほぼ認められません。 これでは周囲に迷惑を掛ける人を優遇して、９９％の普通の方たちは耐えるだけと思われても仕方ありません。 私は「いいものはいい、悪いことは悪い」と正当に評価されるべきだと思っています。 この厳しすぎる借地借家法は保証会社の一般化による、「保証料の一般化」を作り、今では昔は払わなくて良かった「保証料」という項目がみなさんに請求せざるを得ない事態となりました。 １％の悪意ある者の為に９９％の普通の人が迷惑を被る これはフェアじゃありません なにも「大家や管理会社の好きにさせろ」と言いたい訳ではありません。 多くの善良な入居者の為にも 「素行不良や悪質な滞納者は毅然とした対応が出来る」 これにより安心して住める社会になるのです。 供給が足りている社会では「追い出せる権利」は「誰でも受け入れられる社会」とセットです。 このままでは「弱者と呼ばれる人を受け入れて問題が出ても、追い出せないのだから、それなら最初から受け入れない方がいい」となってしまい、結果的に「社会的弱者」と呼ばれる人たちはお部屋を借りられなくなってしまいます。 しかし、これが毅然とした対応ができるなら「何か問題があれば対応できる」「それなら受け入れてみよう」となるのです。 「失敗を許さない社会」ではなく、「何度でも受け入れることができる社会」を目指すべきです。 その為にはこの「借地借家法」は変革の時を迎えているのです。 不動産新党は強く訴えたいと思っております。 マニフェスト④ゴミ捨場の管理を自治会から解放しよう 多くの自治体ではいまだに、地域のゴミ捨場の管理を自治会や町内会という組織が担っています。 元々は「地域のことは地域で」という素晴らしいものでした。 しかし、現在は核家族化も進み、地域と人の繋がりが希薄になってきました。 自治会に参加すること自体も、共働き世帯の増加などにより年々減っているそうです。 そういった風潮も相まってゴミのマナーというモラルも残念ながら少しずつ低下している気がします。 そのような状態の中、自治会でのゴミ収集場所の清掃というのは大きな負担となっていると思います。 そこで不動産新党はゴミ捨場の管理を自治会から解放するということにしました。 行政に担っていただきましょう。 もちろん財政面での負担が増える分、そこは今までの町内会費分を行政に支払うことでお願いしましょう。 本来はもう一度、昔ながらの一人一人が地域と連携して、共同体を作るというのが正しいかもしれません。 しかし、一旦できたこの流れというのは抗いようがない気もします。 そうであるなら、責任と負担をすることで仕組み化していき、既存の自治会への負担を軽減する他ありません。 寂しい世の中になったのかもしれませんが、それがお互いのためなのかも・・・・ 世の中は変わっていくから 私たちの社会は目まぐるしく変化しています。 デジタル社会を迎え、その速度は増加しています。 本来は法律も社会の変革に応じて変わっていくものです。 今回は雑談ですが、そのうち更に問題になってくるような内容を書いてみました。 果たして我々の未来はどうなるのでしょうか。 それでも明るい未来を信じて頑張っていきましょうね。 いつまでも住みやすい日本でありますように
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2024年10月23日
もしも退去精算のルールを厳格化したなら ～「原状回復は全額貸主負担」の未来はどうなる？～
ガイドラインの立ち位置は？ さて、本日もインターネット上では盛んに議論が巻き起こっている話題です。 それは 退去した後に退去者の元に届く「退去精算」問題です。 大体の構図としては ボッタクられたという入居者ＶＳ正当な費用請求だというオーナー(管理会社) ちなみに我々管理会社は本来は中立の立場ではあります。 しかし、退去精算書を作ったり、原状回復工事の依頼を受けることがほとんどですから、実際はオーナー側といえるでしょう。 古来より続くこの論争に大きな分岐点が訪れたのは１９９８年のこと あまりに多すぎる退去精算トラブルに業を煮やした国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表したのです。 それまでは、各物件のオーナーや管理会社により基準がまちまちだった原状回復の範囲を、国土交通省が線引きをしたという画期的なものでした。 以降、退去精算にまつわる裁判ではこのガイドラインに準拠するような判決が積み重なり、一定の線引きとなりました。 しかし、現在でもSNSを中心に退去精算にまつわるトラブルはやみません。 それもそのはず、この国土交通省が示したガイドラインはあくまで「ガイドライン」となっており、ガイドライン内でも書いてあるのですが、簡単にいうと、このような曖昧な線引きです。 「このガイドラインは絶対ではないからね、本来は当事者同士が決めることだけど、揉め事が多いから基準を示すけど、あくまで目安だからね」という感じです。 これは「契約自由の原則」という、「個人と個人が結ぶ契約は、公序良俗に反しない限り有効」という立場に基づいたものであります。 司法の場でも、ガイドラインに沿った判決もあれば、「契約自由の原則」だから仕方ないよね。という判決もあるのです。 一言でいうと 基準は、借主も貸主も、分かりづらいよね 未だに不動産業者も線引きが分かりづらく、入居者も分かりづらい そこで今回は「退去精算ルールを厳格化した未来はどのようになるのか？」についてシミュレーションしてみましょう。 まずは基本的な考え方から まずは現在のガイドラインについて簡単にご説明しましょう。 大体示されているのはこんな感じです。 通常使用で劣化、破損するものは貸主負担 故意や過失で汚したり壊したら借主負担 住むのに必要な設備や機能維持は貸主負担 だけどガイドラインは絶対ではないから、もしガイドラインとは違う約束をするなら契約書にしっかり書いてね 詳細を見たい方は「国土交通省 退去精算 ガイドライン」で検索してください。 本当はもっと細かいのですが、それを書いていては進みませんので割愛します。 しかし、これを見て思うことでしょう。 「それはどっからどこまでの範囲を言ってんの？」と じゃあ、ちょっと椅子を引きずってしまった細かい傷は？汚れがついたけど「故意過失」と判定する基準は？設備を交換した証明は？ キリがありませんね・・・・・ そこで今回はあえて ガイドラインを超拡大解釈して、誰しもが異論を挟めないように、退去精算で絶対揉めないルールを作ってみましょう。 そしてそうなった未来で起こることを検証してみましょう。 設定するルールは 原状回復は、借主の故意過失を含めて、全額貸主負担とする いかがでしょうか？ 揉めようがありませんね。 入居者からすれば夢のような状態です。オーナーからすればたまったものではありませんが。 このブログは同業者とオーナーが見ている割合が高いのですが、石が飛んできそうなルールですね。 実際、現在のガイドラインはかなりといっていいですが「入居者有利」です。 そのガイドラインから逸脱しないようにするなら、このルールになるでしょう。 現在のガイドラインで揉めてしまうのは、前述の通り「ガイドラインはあくまでガイドライン」だという余白のような部分がある為です。 そうであるなら、いっそのこと絶対に揉めないように余白を一切消す。 逆に「退去精算は全額入居者負担」というルールでもいいじゃないか？という不動産業者やオーナーから声がありそうですが、こちらは理由があります。 「全額入居者負担」では余白が有り過ぎるのです。 経過年数はどう考慮する？毎回部屋をフルリフォームするのか？などと考慮すべきことがあります。 また、国土交通省が目指す「消費者保護」の観点から現実的ではありません。 その為、今後も入居者ＶＳオーナー(不動産業者)が続く場合には、ひょっとしたら実施されそうな 「原状回復は、借主の故意過失を含めて、全額貸主負担とする」を今回は採用して、シミュレーションしてみましょう。 ちなみに、私たちの会社では基本的にはガイドライン通りの退去精算を行っております。 そのため、弊社では退去精算で揉める割合というのは１００件あって、ようやく１件でしょうか？ 裁判までいく例となると経験はありません。 このような書き方をすると「入居者に媚びやがって」と思われそうですが、一方で酷い使い方の退去者に当たると思うのです。 「流石にこの状態で返されたら費用は請求させてくれよ！」と もちろん、酷い使い方をした入居者さんには正当に請求します。 しかし、そんな人に限って 「ガイドラインでは貸主が負担するものって書いてあるんですけど！」と言ってきます。 ガイドライン制定の弊害ともいえる主張がくるのです。 一方で、確かに不当に請求するオーナーや不動産業者がいるのも事実です。そういった人の言い分は「ガイドラインはあくまでガイドラインだから」 私はどちらにも言いたい！ 「ちゃんとガイドライン読んで！」書いてあるからと しっかりと読めば書いてあるんです。オーナー(不動産業者)と入居者の範囲が それでも皆、自分にとって都合のいい部分しか読まないんですよ。 今回はこのような余白を一切消す為に「原状回復は、借主の故意過失を含めて、全額貸主負担とする」というルールで起こる未来を示してみましょう。 まずは貸主(不動産業者)へ まずはこのルールになった時の貸主(オーナー)と不動産業者です。 苦渋のルールであることでしょう・・・・ しかし、このような事態に陥ってしまった原因は、古来のオーナーや不動産業者に責任の一旦があったのです。 以前はルールが無かったために、不当に請求して私服を肥やすオーナーや不動産業者、またリフォーム業者がいたのも事実。 貸主の立場の濫用と言われる振る舞いをした先人たちがいたためです。 その昔、まだお部屋の供給が足りていない時代に「貸してやるぞ！」という立場の強い貸主が、我が物顔でふんぞり返った結果です。 そういったことが無ければガイドラインなど出来なかったことでしょう。 なになに？ 「今はそんな時代じゃない！我々は供給過多の状態で頑張ってサービス精神を持って、入居者の為に頑張っているんだ！」ですって？ でも、仕方ないんです・・・これからは 収入は厳然たる「家賃だけ」という事実を受け止める 家賃だけで原状回復を賄う そのうえで収益を獲得できるように運営する このように頑張ってください。 そうですね、あなたに罪はありませんが、清廉潔白な社会のためです。 苦渋の決断ですが、一切揉めないようにする社会の為にご理解ください。 入居者への影響は？ つづいて入居者への影響です。 よかったですね、これで今後は不当な請求に怯えることはありません。 なにせ原状回復は貸主負担と決まりました。 このルールでいくならば、たとえ故意でなくとも発生してしまった「うっかりキズ」をつけてしまったり、タバコのヤニがついたとしても退去時に請求されることもありません。 そして人類はようやく終止符を打つのです。 入居者ＶＳオーナー(不動産業者) の退去精算戦争に 消費者保護を実現することが出来ました。 あなたに請求されるのは月々の家賃だけです。 その支払いだけを行っていれば、どんな使い方をしても、追加は起こりません。 なにせガイドラインで示したような曖昧なルールは、もうありません。 これで一件落着です。 「え？」 「これまでと同じ家賃を払っていればいいんですよね？」ですって？ そんな訳ないじゃないですか もし、あなたのお隣さんがヒドイ状態で退去した場合はどうするんですか？ 確かに原状回復は貸主負担ですが、そうすると一部屋でも酷い状態で出て行ったら、貸主は多額の出費が出ますよね？ 「貸主は家賃しか貰えない」んですよ。 そうすると、家賃は値上げせざるを得ないでしょう。 酷い使い方をする人が出る想定をしておかなければ、貸主は破産することになるでしょうからね。 家賃だけで原状回復を賄う必要があるのであれば、普段から備えの為に貯金しておく必要がありますからね。 「破産するのは貸主の勝手じゃないか？」 確かに、不動産投資ですから、そういったリスクもあるかもしれませんね。 そうしたらどうしましょう。 そのようなリスクが高いものになった不動産を買う人や運営する人はいなくなりますね。 そうすると結局、お部屋が減っていき、供給減により家賃は高騰するでしょうね。 残った貸主も原状回復が全額自己負担ということであれば、保険として全世帯に高い家賃を請求しなければなりません。 そうしておかないと、たまに酷い使い方の借主が出たら、原状回復でマイナスになってしまうかもしれません。 善良な入居者さんにも、万一出るかもしれない酷いお部屋の分をリスク分散として支払ってもらわないと・・・ やはり家賃は値上げせざるを得ないでしょう。 「私はキレイに使ったのに！」 そうですね、あなたに罪はありませんが、清廉潔白な社会のためです。 苦渋の決断ですが、一切揉めないようにする社会の為にご理解ください。 まとめ「厳格すぎるルールはお互いを縛る」 さて、いかがでしたでしょうか。 今回は双方に起きることとして、起こり得る未来を想像してみました。 私が今回言いたかったのは 「国土交通省のガイドラインはよくない」とか「悪徳不動産業者やオーナーが悪い」とか「入居者が消費者保護ばかりうるさい」などでは決してありません。 あまりに清廉潔白な社会を目指し過ぎると、「善良な人たちこそ」不利益が起こる ということです。 社会のルールは必要です。 そしてルールは守るべきです。 しかし、そうやってルールで縛り過ぎた社会は窮屈で時に 「大多数の普通の人たち」こそが一番被害を被ってしまうのです。 この原状回復にまつわる争いは本来シンプルなのです。 借主は出来る限り注意してキレイに使う 貸主はキレイに使ってもらったなら、余計な費用は請求しない たったこれだけのことなのです。 そうすることで「貸主は家賃だけで収益を目指す」「借主は余計な費用を請求されない安心」両者の想いは一致するのです。 それを「どちらが悪い」と言い過ぎたり、自分勝手なことを繰り返せば繰り返すほど 全部いつか自分たちの首を絞めるのです。 一部の人たちのせいで厳格化したルールではこの 善良な借主、善良な貸主 こそが迷惑をこうむるのです 本来はこの善良な人達が一番尊重されるべきです。 キレイに使ってくれた人には余計な請求はせず。 不当な請求をしない貸主の所に入居者がたくさん来て という原理原則に則った運用を目指すべきですが、今回のように、ルールが厳格化すると 借主は、キレイに使おうが、誰かのために高額な家賃を負担させられる 貸主は、原状回復が認められないから、高い家賃を設定せざるを得なくなる 結局一番損するのは大多数の「普通の人たち」です。 現在の社会は白黒ハッキリつけたがる社会になってきた気がします。 ミネラルウォーターのような不純物がない川があったとして、そこに魚は棲めるのでしょうか。 私たちは一点のミスや間違いも犯すことのない完璧な人間なんでしょうかね？ それでも厳格化したいというなら、その責任を負う覚悟は持っておきましょうね。 それは借主、貸主双方ともにですよ。 厳格なルールに例外はありませんからね。
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2024年10月19日
前の住民宛ての郵便物が届いたときの対処法 意外と簡単な対処法が ～ふせんに書いてポストへ投函だ！～
新生活スタートなのに さあ、無事お部屋探しも終わり、新居にて新生活が始まりました。 ポストに郵便物が入っているので、宛名を見てみると知らない名前が・・・ 前の住民さん宛ての郵便物が届いた場合、どのように対応すればいいのでしょうか？ 引っ越しをした後、前の住民宛ての郵便物が届いてしまうことはよくあることです。本来は前の住民さんが郵便局に「転送届」を適切に出しておけばよかったのですが、意外と忘れてしまう方は多いものです。 https://lotushome.jp/blog/3075/ 郵便物の転送届とは？過去記事をご参照ください。 誤配達を受け取ってしまった方に落ち度は全くありませんが、間違った対応をするとプライバシーの侵害になる可能性があるため、適切な手順を踏むことが重要です。 それでは、郵便物が届いた場合の正しい対処法をステップごとに紹介します。 意外と簡単な方法が 1. 郵便物を開封しない まず最も重要なのは、他人宛ての郵便物を開封しないことです。たとえ不在者であっても、郵便物を開封することは法律上のプライバシー侵害に該当します。 無用なトラブルを引き起こさないためにも、開封はしないようにしましょう。 2. 「宛名不在」などのメモを添える では、届いた郵便物はどうしたらいいのでしょうか？ 郵便局へ日中電話して、説明して、持って行く必要があるのでしょうか？ もちろん、その方法でも大丈夫です。しかし、郵便局が開いている時間に持っていくのは結構な労力が掛かるのも事実です。 実はもっと簡単な方法があります。それは 郵便物に「この住所には現在、この受取人は住んでいません」といったメモを添えます。 以下のようなフレーズを使用すると良いでしょう 「宛名不在につき返送願います」 「転居済み：この住所には現在、○○さんはおりません」 このとき、郵便物の封を開ける必要はありません。メモを付箋などで貼り付けます。そして 郵便ポストに再投函します。 え？こんなに簡単なの？と思った方、実はこの方法は郵便局が公式で紹介している「正しい対応」なのです。 詳しくはこちら このように、郵便局自身もこの対応を紹介しているのです。 また、時間や手間を掛かる方法でももちろん対応しています。 念のため、以下にご紹介します。 3. 郵便局に持ち込む もし何度も同じ宛先の郵便物が届く場合、最寄りの郵便局に直接持ち込み、窓口で状況を説明しましょう。郵便局員に事情を伝えることで、今後の郵便物が届かないよう対応してくれます。 4. 配達員に伝える 郵便物を回収する配達員に直接状況を伝えるのも有効です。配達ルートを管理する担当者に共有してもらうことで、同じ問題が繰り返されるのを防ぐことができます。 5. 転居届のお願い 前の住民が転居届を出し忘れていることが原因である場合があります。そのため、郵便局に「転居届を出していない可能性がある」と伝えると、郵便局側が確認して対応してくれることもあります。 間違った対応を避けるために 前の住民宛ての郵便物が届いたからといって、自分の判断で捨てる、または返送せずに放置するのは避けましょう。法律違反に繋がる可能性があり、場合によってはトラブルに発展することもあります。 ちなみに郵便法にはこのような条文があります。 郵便法第42条(誤配達郵便物の処理) 郵便物の誤配達を受けた者は、その郵便物にその旨を表示して郵便差出箱に差し入れ、又はその旨を会社に通知しなければならない。 ということは、誤配達というあなたに落ち度のない場合でも、適切な対応をしなければならないのです。 他人宛ての郵便物が届くのは避けられないケースもありますが、今回紹介した手順に従えば、安全かつ円滑に問題を解決できます。きちんとした対応を取ることで、郵便のミスやトラブルを未然に防ぎ、安心して新しい生活を送ることができるでしょう。 郵便物の取扱いは法律やプライバシーに関連するため、慎重な対応を心がけましょう。もし何か不明点があれば、近くの郵便局や郵便サービスの公式サイトで確認することをお勧めします。
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2024年10月16日
管理スタッフは面白い仕事 ～がんばれ管理スタッフ！ 管理会社より愛をこめて～ 過去記事総集編
魅惑の管理業という仕事 私は何度かブログで書いておりますが、不動産営業から管理スタッフへと転身したパターンです。 営業マンとしてはまぁまぁだったという自負もありますが、管理スタッフとしてはかなり優秀だと自惚れております。 そして、この管理スタッフという仕事は本当に奥が深く楽しいものです。 不動産業を今日まで続けているのも、この管理業の楽しさややりがいに触れたからでしょう。 ついつい管理スタッフの仕事というと「クレーム係」のようなイメージが先行しております。 確かにクレーム処理も業務の一環ですが、あくまで一部分です。 本来は収益物件について方向性や管理方針、入居者募集など複雑かつ高度なスキルが求められます。 もう少し時代が進めばこの「管理業」がいかに収益に大きな差が出るかを皆が実感することでしょう。 その時に経験豊富な管理スタッフを抱えることが出来た会社は幸運を実感することになるでしょう。 とはいえ、思い悩む方が多いのも事実。 そこで今回はこれまでに書いてきた記事の中で珠玉の「管理スタッフへ愛をこめて」セレクションをお届けしようと思います。 これから更に光が当たるであろう業界に一人でも多くの方が入っていただけるように そして今もしかして思い悩んでいる現役の管理スタッフさんに向けて、少し問題解決の糸口になれば嬉しいです。 管理スタッフの仕事とは？どうあるべきか まずは管理スタッフに向く人はこんな人という記事 https://lotushome.jp/blog/4803/ 管理スタッフの重要さはこちら https://lotushome.jp/blog/4674/ ちょっと上級編 管理スタッフの腕の見せ所 https://lotushome.jp/blog/4565/ 管理会社あるある 管理会社や不動産会社の「あるある」です。 毒にも薬にもならぬ内容から問題解決の糸口になることも 先人の失敗やよくある事例は知っておいて損はないかもしれません。 滞納者との対応はなぜかパターンが・・・・ https://lotushome.jp/blog/2786/ 管理スタッフにとって試練となる冬、もう少しで到来ですね。頑張りましょう https://lotushome.jp/blog/3822/ 人の言葉というのは不思議なものです。引き寄せの法則とでもいうのでしょうか？ https://lotushome.jp/blog/3709/ こちらは心構えの問題ですが、知っておきましょう https://lotushome.jp/blog/3941/ こちらは季節ごとに起こりやすいトラブルについてまとめてみました。 https://lotushome.jp/blog/4275/ 年末はトラブルも多くなります。さあ同志のみなさん準備しておきましょう。 https://lotushome.jp/blog/4579/ 不運に見舞われた時にも毅然とした対応をしていきましょうね。 https://lotushome.jp/blog/4648/ 頑張りましょう、悪いことばかりではありませんよ・・・多分・・・ https://lotushome.jp/blog/4760/ VSクレーマー やはりみなさんが気に病みやすい、そして大変な業務の一つが「クレーム処理」です。 これまでに対応した経験談の中から得た極意をみなさんへおすそ分け 慣れるとオートマチックに対応が出来るようになるんですが・・・ 頑張れ同志たち まずはよく喋るクレーマーが陥りやすい部分をしっかりとつきましょう。 https://lotushome.jp/blog/4508/ 最初は恐いかもしれませんが、実は難易度はそこまで高くありません。目には目を https://lotushome.jp/blog/2853/ https://lotushome.jp/blog/3306/ 人は多面性があるのです。だからこそ「気にしない方がいい」んです。気にする時間こそ無駄かもしれませんよ。 https://lotushome.jp/blog/3540/ 謝罪のコツも少しだけ https://lotushome.jp/blog/4470/ この言葉に怯む必要はありません。冷静になりましょう。きっと大丈夫です、何とかなります！ https://lotushome.jp/blog/4599/ 過去の経験談、なんだったんでしょうか https://lotushome.jp/blog/3667/ さあ素晴らしき管理の世界へ これを読んで気が楽になった。管理の仕事面白そう！そう思ってもらえたら嬉しいです。 本当にこれからの時代、管理会社の役割というのは注目を浴びるはずです。 そして管理スタッフは経験を積めば積むほど、仕事はやりやすくなってきます。 そしてもう一つ 「歳をとれば取るほどに有利になってきます」 まさに令和の時代に珍しい「年功序列型のお仕事」です。 私も最近歳を取るにつれて「仕事がどんどんやりやすくなるなぁ」と思っています。 それは経験もそうですが、人間として過ごした年数や年下が多くなってくることによる相手側からの見え方の変化が大きいと思います。 さあ、今こそ管理の世界へ飛び込んでみましょう。 あなたとこの業界でお会いすることを楽しみにしています。 ※当社は現在、求人募集は行っておりません。本記事は１００％善意で不動産業界と管理スタッフの地位向上の為に書いております。
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2024年10月12日
大家さんの代替わりで注意すること ～相続などで大家になったら？～ 過去記事総集編
引き継ぎは重要 頑張って維持運営したアパートやマンションを次の世代へ託す 多くの大家さんがアパートやマンションを持つきっかけとなる「家族」 多くの大家さんは子供や孫のことをお考えです。 「今まで頑張ってきた資産を子供や孫に遺したい」当然の感情でしょう。 一方、託されるお子さんたちの悩みといえば 「今まで経験もないから、どうすればいいの？」 そうなのです。 託す側はこれまでの長い積み重ねや失敗などの経験値をもっており「賃貸経営というのはこういうもの」となりますが、託される側は中々難しいものです。 特に託される側は、別にお仕事を持っている方がほとんどでしょう。 そういった中で一から不動産の勉強をすることはかなりの労力が掛かります。 とはいえ、勉強せずに賃貸経営を引き継ぐことは簡単ではありません。 そこで今回は、私が今まで書いてきた記事のなかで 「代替わりを考えている大家さんに役立つ」と思う記事をそれぞれ、少しの解説を加えた総集編としてお届けしてみようと思います。 相続税などの税金などの部分については、資産背景にもよりますし、それこそ税理士に相談しましょう。 私がお伝えできるのは、あくまで「大家さんを引き継ぐために必要な知識」です。 まずは不動産投資とは？ まずは、大枠としての不動産投資に関する投稿を集めてみました。 大家さんというのは名前は柔らかく聞こえますが、正直にいえば「不動産投資のプロ」です。 明日始めた瞬間からプロとして対応していくのです。 もちろん、最初は分からないことばかりでしょうが、いつまでも初心者のままではリスクとなってしまいます。 過去の記事の中で参考になりそうなものをピックアップしてみました。 https://lotushome.jp/blog/3404/ まずは不動産投資というのは株や為替と何が違うのでしょうか？という素朴な疑問から お次は「不動産投資って恐いんじゃ？」という方に正直なリスクをご紹介 https://lotushome.jp/blog/3874/ お次は不動産投資を始めたい方向けに書いた記事です。始める時の心構えは参考になるかもしれません https://lotushome.jp/blog/4909/ あなたが引き継ぐ物件はどれ？様々な課題について https://lotushome.jp/blog/3915/ 大家としてスタートしたなら さあ、いよいよ引き継いで大家さんスタートをしました！ 次はたくさんの人や業者さんとお付き合いが始まります。 今まで関わったことのない方々と密なコミュニケーションが必要となってきます。 不動産業では独特な慣習や、業者さん達の本音と建前があります。 そんな人たちとの関わり方などをお伝えする記事集です。 https://lotushome.jp/blog/4807/ 避けては通れぬリフォーム業者さんとのお付き合いならコレ あなたのパートナーとなる管理会社との付き合い方はこちら https://lotushome.jp/blog/4674/ この感覚は最初に確認しておきましょう。 https://lotushome.jp/blog/4717/ これは雑談程度ですが、管理会社を喜ばせるなら https://lotushome.jp/blog/3531/ 各地域に「大家の会」というものがあります。勉強になりますが、注意点も https://lotushome.jp/blog/4259/ https://lotushome.jp/blog/4268/ 運営する中での悩み 時には困難なこともあるでしょう。 しかし、先人たちも同じ悩みを抱えて乗り越えてきました。 今こそ過去の英知を拝借しましょう。 運営していく中できっと起こる内容への対策として こちらは不動産業界のジレンマを書いてみました https://lotushome.jp/blog/3552/ 最近は減りましたが、それでも起こる敷金トラブルへの提案として https://lotushome.jp/blog/3411/ 空室が埋まらない・・・まずはやれることを https://lotushome.jp/blog/3061/ 法改正により発生するかもしれない「インボイス」大家さんの対応は？ https://lotushome.jp/blog/3189/ 大家さんになったら勉強しないと！・・・でも本当にその資格はいるのでしょうか？・・・ https://lotushome.jp/blog/3344/ 褒められたものではありませんが、業者も千差万別！まずは自衛を https://lotushome.jp/blog/3407/ 物件名を変えてみたい！注意することは？ https://lotushome.jp/blog/3953/ 時には起こる可能性のある「事故物件」その再生のコツとは？ https://lotushome.jp/blog/3935/ 細かいところですが、こんなことで成約率は変わるのです。 https://lotushome.jp/blog/4159/ 必殺技「ペット可賃貸」その功罪について https://lotushome.jp/blog/4520/ 最後に先人たちの知恵「名将とは？」 私は何度かブログの中で、賃貸経営の上手な人を「名将」としてご紹介してきました。 私がこれまでに見てきた「名将」たちの特徴やその戦術をご紹介してみましょう。 そこには、成功への鍵が隠されている気がしています。 先人たちの良いところを身に付けていただき、あなたの人生のお役に立てれば幸いです。 そして、いつの日にか私たち「株式会社ロータスホーム」があなたのお役に立てたり、お会いできる機会を楽しみにしています。 世の全ての人たちが不動産投資を行った方が良い！とまでは言えませんが、それでも不動産投資というのは、しっかりと行えばあなたの人生を更に輝かせてくれると信じています。 あなたにバトンを繋いでくれた方の想いを受け止め、あなたらしい人生を送れることを願っています。 ちなみにこのブログは「毒にも薬にもならぬ」内容も含まれますので、たまに気が向いたら読んであげてください。 https://lotushome.jp/blog/3905/ 名将は管理会社との上手い付き合い方を心得ています https://lotushome.jp/blog/3993/ 管理会社とは適度な緊張感も必要です https://lotushome.jp/blog/4140/ エリアも関係ない名将たち https://lotushome.jp/blog/4177/
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2024年10月09日
その高利回り、本当ですか？ ～家賃以外の項目が入ってませんか？～
不動産投資を始めて欲しいが、騙されてほしくはない・・・ 私は不動産業者として、不動産投資の素晴らしさは広く社会に訴えたいと日頃から思っています。 もちろんリスクはありますし、濡れ手に粟のように簡単に儲かるとは言えません、そこまで甘いものでもありません。 それでも、知識を蓄え、信頼できる業者さんや仲間たちと取り組むことが出来れば、きっと豊かな生活の助けになると信じております。 それが社会の役にたつはずだと信じているからこそ、賃貸管理という仕事を一生懸命やっているのです。 昨今、ＮＩＳＡをはじめとした「投資ブーム」が来たことにより、たくさんの方が不動産投資に興味をもっていただいております。 私たち不動産業者としても、業界の新陳代謝の為にも常に新しい方を歓迎したいと思っております。 みんな最初は初心者なわけです。そして初心者が来ない業界に未来はありません。 ただし、不動産は価格もやはり高額です。 一旦購入したならば、そこからは大家業として、不動産業のプロとしてスタートを切らねばなりません。 「初心者だからミスしても仕方ないよね」は通用しません。 だからこそ気を付けていただきたいと思います。 今回は一番最初に気になる「利回りに含まれている項目」をご紹介していきたいと思います。 そもそも利回りとは？ まずは「利回り」の定義からいきましょう。 レッツChatGPT 不動産の表面利回り（Gross Yield、グロス利回り）とは、物件が生み出す収益と物件価格を比較して算出される指標です。これは、運営にかかる諸経費を差し引く前の利回りで、不動産投資において物件の収益性を大まかに把握するために使われます。表面利回りの計算に含まれている数字は以下の通りです。 表面利回りの計算式： 表面利回り（％）=年間賃料収入÷物件価格×100 含まれている主な数字： 年間賃料収入: 投資物件から得られる年間の総賃料収入（満室想定で計算されることが一般的です）。 物件価格: 不動産の購入価格、または現在の評価額。 注意点： 表面利回りには管理費や修繕費、税金、保険料などのコストは含まれておらず、これらを差し引いたものを「実質利回り（ネット利回り）」と言います。 表面利回りは、物件の収益性を初期段階で判断するための指標ですが、実際の収益性をより正確に把握するには、経費を考慮した実質利回りを見ることが重要です。 素晴らしい説明でしたね。 上記である通り、本来は「年間の総賃料収入」で計算されることがほとんどなのです。 簡単に例で計算するなら「年間総賃料収入２００万円」で「物件価格１０００万円」の利回りは ２００万円÷１０００万円×１００＝２０％ 表面利回りは２０％ となるわけですね。 では「総賃料収入」とはなんでしょうかね？何が含まれているのでしょうか？ 実はこの部分が明確にルール化されていなかったりします。 大体の業者さんでは「総賃料収入」といえば 家賃 駐車場使用料 管理費や共益費 これらを合計した数字を指すことが一般的です。 これらをまとめた部分が一般的に「家賃」と呼ぶものです。 しかし、なかにはこれら以外の数字が「総賃料収入」として表面利回り計算に含まれている場合が結構あるのです。 そうすると表面利回りの数字はおのずと高くなっていき、まさに「表面上は」高利回りとなり魅力的に映ってしまうのです。 大前提として「家賃」以外を含めるのが悪い！という訳ではないのですが、誤解を招きやすい項目となるので注意が必要です。 「なるほど、こういった項目があるのであれば実際の家賃だけだと○○万円くらいかぁ」と冷静に見れるのであれば全く問題はありません。 しかし、慣れないうちだと項目の特徴などが分からずに、魅力的だと思って購入した後に 「思ってたんと違う」 というような目に遭ってほしくありません。 では、次からは実際に「総賃料に含まれる項目」として使われている種類や注意点を個別に挙げてみたいと思います。 太陽光発電収入 収益性のためにアパートやマンションの屋上などに太陽光パネルを設置し、電力会社へ売電することで収益性を高めようという物件は珍しくありません。 この収入自体を利回りに組み込んでいるケースはよく見かけます。 この太陽光パネル収入の注意点としては 想定金額の根拠＝買取が高かった月×１２か月で算出していないか？実績ベースか理論値か？など 残りの買取期間＝設置からの固定買取期間（10㎾未満は10年間、10kw以上は20年間）が残り何年残っているのか？ 太陽光の売電について説明すると、長くなってしまいますので、今回は割愛します。 この数字をあてにして物件を購入してしまうと 「思ったより太陽光の売電収入が低い」や「買取期間が後数年で無くなってしまうので、それ以降は利回りがガクッと減ってしまう」ということになります。 太陽光の売電収入自体はありがたい部分があるのですが、中古で買う場合は上記のような目に合わないように注意が必要です。 プロパンガスの借地料 購入しようと検討中の物件のガスが「プロパンガス」だった場合は、プロパンガスの「借地料」が利回りに入っていないか確認しましょう。 このプロパンガスの借地料の理屈としては 「プロパンガス供給会社がプロパンガスを置かせてもらう代わりに借地料を払う」という理屈でプロパンガス供給会社から物件の所有者さんへ支払われておりました。 本来は理屈通りの運用だったのですが、いつしかプロパンガス供給会社同士の熾烈な競争や、大家側からの過大な請求、最終的にはそういったコストが消費者である入居者へのガス料金として転嫁されているのではないかと問題になりました。 そしてこういった問題を解決する為に経済産業省がこの問題にメスを入れます。 ここも説明すると長くなってしまうので割愛しますが、平たくいえば ２０２４年夏から原則「借地料や紹介料」という制度が無くなっていくのです。 そうすると、仮に現在の売主さんは「借地料」などをもらっていたので「総賃料」に含んでいるかもしれませんが、あなたが物件を買った後に名義変更した場合にこの「借地料」はもらえない可能性が大です。というか貰えないことでしょう。 「表ではそういっているだけで本当はあるんじゃないの？」という期待をお持ちの方には残念なお報せですが、今回の規制では「LPガス商慣行通報フォーム」制度などがあり、抜け駆けがバレた場合、登録の取り消しや罰金などが科されることになります。 つまり、プロパンガス供給会社は「あなただけ、特別に・・・」ということは出来ません。 ですから、現在の利回りに「借地料」や「紹介料」など名目の如何は別としてプロパンガス関係の収入が計上されている場合、それらは０ゼロとして見ておいた方がいいでしょう。 定額水道料 定額水道料という項目が含まれていませんか？こちらも注意です。 本来は、電気ガス水道などのライフラインと呼ばれる料金は、入居者さんが個別にそれぞれ電力会社やガス会社、水道局などに支払います。 しかし、少し古い物件や元々寮のような造りをしている物件などは、各住戸ごとに水道メーターがついていなかったりします。 もしく付いていても水道局が建物全体の使用量しか検針しないという建物もあります。 こういった物件では、建物全体の使用水量を物件のオーナーへ一括して請求されることになります。 大家側では、その使用量を家賃と一緒に「定額水道料」として徴収して、その支払いに充てることがあります。 もうおわかりですね。 この定額水道料が利回りに含まれている場合、その金額は右から左へあなたの収益となることはありません。 定額水道料の場合、時には「定額水道料で徴収する金額」より「支払う水道料」が多くなる「逆ザヤ」ということだってありますからね。 本来はこの定額水道料については、利回りから除外すべき内容だとも思うのですが、「家賃と一緒に徴収する」という性質から計上されることもあるので、注意が必要です。 また契約によっては「水道料は家賃に含まれる」という契約で、家賃と不可分になっていたりしますので、この場合は家賃で利回りを計算する他ありませんが、実質は「家賃が下がっている」と同義になりますので、実際の水道料などを考慮して計算しましょう。 自治会費・衛生費など 賃貸での自治会費や衛生費などの名目が計上されることがあります。 これは、入居者各自がゴミを出すときに地域のゴミ捨場を利用することが一般的ですが、このゴミ捨場の清掃や管理などを地元の自治会などが行っている場合が多く、その自治会へ自治会費や町費などの名目で物件の大家さんが支払う項目となります。 平たくいえばゴミ捨場の使用料ということです。 これも定額水道料と同様に、右から左へ渡すものとなり、大家さんの収入になることは基本的にはありません。 こちらも定額水道料と同様に別途で項目を定めていることもあれば、「家賃に含む」として別で計上されていないことも多くありますので、自治会費を支払う必要のある物件であれば以下の点をしっかりと調べておきましょう。 入居数で計算されるのか？＝空室でも世帯数で計算されるのか？実際に入居している月数で計算されるのか？ 金額は？＝一物件でいくらなのか、一人いくらなのか 徴収されるのはいつか？＝毎月なのか？年一回なのか？ 前払いか後払いか？＝購入時の精算方法はどうなっているのか 空室でも発生する場合は空室だけのダメージだけではなくなりますので、注意が必要です。 利回りはあくまで「表面」中身をしっかりと確認しましょう いかがでしたでしょうか。 収益用を扱うインターネットサイトでは当然ながらこの「利回り」が当たり前のように表示されることが多いものです。 収益の為に購入する物件であるため、この数字が重要なのは言うまでもありません。 しかし、それが故に「利回りをどうにか高く見せたい」と思う心理は当然働くわけです。 冒頭でも申し上げたとおり、収益用不動産を買った瞬間にプロとしてみなされるのです。 高い利回りを見かけるとテンションが上がるものですが、まずは「この利回りは本当だろうか？」という冷静な視点をもつように心がけていきましょう。 今回挙げた項目が利回りに入っている＝悪 ではありません。 しっかりと精査して、あなたの思う本当の「利回り」で判断するようにしましょう。 その為には資料などをしっかりと取り寄せて精査することです。 不明な点があればしっかりと仲介業者へ確認し、必要な資料をもらいましょう。 そういった資料や説明が無い場合はいつでも「勇気ある撤退」をする冷静な心を持っておけばよいと思います。 まだまだ収益用物件に関するルールなどが整備されていない昨今ですが、それがゆえに「お宝」も潜んでいるのです。 今回の記事があなたの知識の一助になれば嬉しいです。
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2024年09月20日
賃貸で入居者負担になるものは？ ～網戸は？電球は？～
お部屋の設備はどこまでが大家負担？ さて、今回は久しぶりにお部屋探しをしている方向けの記事です。 お好みのお部屋が見つかり、いざ引っ越し。 快適な生活を過ごしていたある日、ふと窓を見ると 「網戸が破れている」 これに気付いたみなさんが取るべき行動はどうでしょうか？ １.大家さんに替えてもらう為に管理会社へ電話 ２.自分で負担しなければいけないので、網戸を張り替える どちらでしょうか？ 今回は、このような日常の住まいで発生する「誰が負担するのか？」という項目を分かりやすくお伝えしてみようと思います。 基本は「契約書」に書いてある まずは基本ですが、お部屋の外の設備は基本的には全て大家さん負担です。 例えば「廊下の電球」「ポストが壊れている」などこういった物の負担は基本的には大家さん負担となることが一般的です。 しかし、お部屋の内側にある設備はどうでしょうか？ このジャッジはどう見分ければいいのでしょうか？ これは基本的には 「契約時の賃貸借契約書に書いてある」 契約した時の契約書に負担がどちらかというのが書いてあります。 契約書には「大家が負担すべきもの」という書き方ではなく この項目は「入居者負担」という書き方になっていますので、逆にいえば「書かれていないものは大家さん負担の可能性が高い」ということですね。 ここからは、一般的には「どちらの負担か」という項目で例を挙げていこうと思います。 それでも基本は「契約書記載」が優先されることが多いので、まずはご自身の契約書を確認しましょう。 大家さん負担が多いもの ここでは、大家さん負担であることが多い設備を挙げています。 エアコン(１台のみの場合) 給湯器 ブレーカー本体 窓ガラスやドアなどの建具(故意過失で壊した場合は除く) なんとなく、印象でいうと「大型なもの」が多いと思います。 また、生活に必需であり、壊れる原因や消耗の原因が入居者さんに発生しにくいものですね。 全国的にもこの辺りは、大家さん負担であることが多いのではないでしょうか。 ちなみにエアコンは１台は設備が多いですが、複数台ある場合は「残置物」といって、設備ではなくサービス品扱いになっていたりすることもありますので、入居時にはしっかりと確認しておいた方がいい項目になります。 「残置物」だった場合は、故障時は自己負担となることが多いですからね。 くどいようですが、絶対ではありませんからね。 お手元の契約書や重要事項説明書で確認してください。 それでも、ここで挙げた項目は生活必需であり、大家さん負担であることが一般的な項目です。 50：50 契約書によって変わる ここで挙げる項目は文字通り「契約書によって変わる」項目です。 契約書でどちらかの負担が決まりやすい項目であり、多くは「地域柄」によるものがほとんどです。 都道府県や地域ごとで「これは大家負担が当たり前だよね」というものが多い項目となります。 もちろん、入居者さんの故意過失(わざと うっかり)の場合は100％入居者さん負担です。 畳の表替え 網戸の破れ 障子やふすまの張替え シャワーヘッド(ホース) この辺りは特に「壊れたからといって、直ちに必須な訳ではない」といった項目が並びます。 特に網戸の破れなどは、不便ではありますが、生活出来ないということはありませんからね。 この辺りは特に管理会社にもお問合せが多い項目となります。 地域の商習慣や物件によっても異なる場合もありますので、要確認です。 ほぼ入居者さん負担 さて、最後は「ほぼ入居者さん負担」の項目です。 この辺りはほとんど全国的にも「入居者さん負担」であることが濃厚です。 電球 各種リモコンの電池 水栓のパッキン ブレーカーのヒューズ こうしてみると共通しているのは「費用がそこまで高額でないもの」がほとんどですね。 電球などは結構お問合せもあるのですが、これは入居者さん負担となります。 また、エアコンのリモコンの電池などは大体１年～２年くらいで交換になります。 あとは意外なのが、水栓関係のパッキンですね。 水栓の根元などからジワーッと漏れる水漏れなどの場合は、基本的には水栓のパッキンが劣化していることがほとんどです。 ブレーカーのヒューズは昔は多かったのですが、今はほとんどヒューズが切れるというタイプが減っており、今ではほとんど無いことでしょう。 こちらの項目に関しては、管理会社に連絡しなくてもいいんじゃないかな？と思う位、入居者さん負担で間違いないと思います。 迷ったら管理会社に聞いてみよう いかがでしょうか。 意外な項目があったかもしれませんが、ポイントは２つです。 まずは手元の賃貸借契約書を確認する 分からない場合は管理会社に聞いてみる 困ったら管理会社に聞いてみるのも近道かもしれませんね。 また、「費用負担は分かったけど、自分で交換が出来ない」「交換のハードルが高い」と感じた時も管理会社に聞いてみてもいいと思います。 特に高所にある電球交換は危なくて怖いということもあるでしょう。 そういった場合には、管理会社に連絡をすると有償にはなりますが、信頼できる業者さんなどを紹介してくれることもあります。 一見さんで業者さんに頼むよりは少しリーズナブルになる可能性があります。 また、もう一つ大事なこととして 入居してすぐにチェックすることも重要です。 例えば網戸の張替えが自己負担だとしても「最初から破れている場合」などもあります。 流石に最初から破れているものを自己負担させられるのは、酷な気がします。 契約書にも「入居から○週間以降は自己負担」と書いてあることが多いと思います。 まずは入居した日に各設備のチェックをして、初期不良だった場合は管理会社に相談してみましょう。
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2024年09月17日
なぜ不動産屋はツーブロックが多いのか？
なぜ多いのか？考察してみよう 先日、Ｘ(Twitter)を見ていたところ 不動産屋はツーブロックばかりだ！という記事を見ました。 確かに・・・ かくいう私も現在はツーブロックです・・・ 画像のように厳つい顔つきなどもしていませんが、確かに身の回りでも圧倒的に多い印象です。 今回は「なぜ不動産はツーブロックが多いのか？」について考察してみましょう。 実は昔から短髪が多い 実は不動産業界でツーブロックが多いのは、ここ数年の流れです。 しかし、昔から不動産業界の男性、特に営業マンは短髪が多かったものです。 一般的に考えられる要因を挙げてみましょう 1. 信頼感と清潔感 短髪は一般的に清潔感があり、信頼感を与えることができます。特に不動産業界では、顧客との対面での接客が重要です。不動産を購入する、あるいは賃貸契約を結ぶ際、顧客は営業担当者に信頼感を持つことが必要不可欠です。清潔で整った外見は、その第一歩とされています。 2. プロフェッショナルなイメージ 短髪はビジネスにおいて「きちんとした」「プロフェッショナルな」イメージを持たせます。特に日本では、伝統的に短髪が社会的に「信頼できる」「責任感がある」といった印象を与えるとされています。不動産業は高額な取引が多く、営業マンの信頼性や責任感が重要視されるため、短髪のスタイルが好まれる傾向があります。 3. 活動的で機動性が高い印象 不動産業界では、外回りでの物件案内や、現場視察など、機動力が求められるシーンが多いものです。短髪は、そうした活動的な業務にも適しており、動きやすさやさっぱりした印象を与えます。 4. 業界内の文化や慣習 日本の不動産業界には、長年にわたって形成された文化や慣習があります。営業職が多くの顧客と直接接する職業であることから、会社内で「短髪にするべき」という暗黙の了解が広まっていることも考えられます。これは、特にベテランの社員や上司の影響を受けていることが多いです。昔はカッコいい先輩営業マンがいると、先輩営業マンの髪型を真似ることも多かったですからね。 5. 効率性と手入れの簡便さ 短髪は手入れが簡単で、長時間働く営業職にとってはスタイルの維持が容易です。不動産業では、早朝から深夜まで忙しいスケジュールをこなすこともあり、髪型の手入れに時間をかける余裕がない場合も多いです。 ざっと考えるとしたらやはり、こんな感じでしょうかね。 どうしても、信用されにくい印象がある不動産業界ですから、努めて胡散臭さを失くす為にやはり短髪が好まれてきたということはあるでしょうね。 そして外回りや飲み会などの付き合いも多く、長時間に及ぶ時間でも崩れにくいセットとなると短髪になってきます。 雨に濡れた後に乾かしてセットして・・・やってる時間はありませんからね。 だって、仕事が出来るといっても こんな感じだとどうでしょう？ 確かにカッコいいですが、この方たちから不動産を買ったり出来るか自信がありません・・・ これからは変わるのかな ちなみにもっと昔の不動産営業マンなどになると、もっとガチっとしたスポーツ刈りやパンチパーマみたいな方も多くいましたね。 それでもやはり、おでこを出した髪型ばかりでした。 今でも年配の不動産業界の社長の中には 「男でおでこ(額)を出してない奴は信用できない」と暴論に近いことを言う方もいる位です。 それはやっぱり 高額だったり、大事な住まいを扱う仕事だから、少しでも顔を出して清潔感を出して、お客様に信用して、安心してもらおうとした結果だと思います。 そして、大事なことは私も含めて 短髪という限られた長さでも、カッコつけたい人が多いんでしょうね これは真理だと思います。 現在の風潮では、ビジネスシーンでもいける短髪でカッコいい髪型が「ツーブロック」なのでしょう。 短髪の次の流行が来たら、やっぱり不動産屋さんはみんなその髪型になるんでしょうね。 みなさん、今しばらく次の流行が来るまでは「不動産屋＝ツーブロック」にお付き合いください。
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2024年09月14日
こんな性格は管理担当に向いている ～細かい人？それともザックリ？～
営業マンは分かりやすいが 今回は賃貸管理というお仕事に向いている性格という内容でお話してみようと思います。 いわゆる営業マン向きの性格や傾向などは語られ尽くしているでしょうから、今回は賃貸管理という仕事内容と共に、どんな性格が有利に働くのかを私の独断と偏見でご紹介してみようと思います。 私は元々不動産の営業マンからスタートして、その後分譲マンションの管理を経て賃貸管理も経験しており、どちらの立場やスタンスも理解しているつもりです。 これから賃貸管理に興味をもって働いてみようかな？と思う方や、今管理担当として悩んでいる人の助けになったりすれば幸いです。 細かい ｏｒ ざっくり まずは、この極論からですが、私個人としては ザックリ が向いていると思います。 意外じゃありませんか？ なんとなく皆さんの賃貸管理スタッフのイメージでいえば、細かい性格の方が向いていそうではありませんか？ ザックリしている人だと不安だったりしませんか？ これは仕事の性質上なのですが 賃貸管理は１００点という仕事がないから というのが一番の理由だと思います。 賃貸管理というのは多種多様な問題が次から次へと出てきます。 その度に細かく１００点の仕事をしようとすると上手くいきません。 また１００点の仕事を目指すとコストや時間も膨大になってしまいます。 似たような事例でも、毎回原因も違えば、相手の性格も全く違います。 そして経験は大事なのですが、毎日のように 「こんな問題、初めてなんだけど！」という問題にぶち当たります。 これに関しては、営業マンの方が細かい性格が向いていると思っています。 契約や重要事項説明書など、決まり事がハッキリしているので、これらの形式を手順をしっかりと踏んで対応するには細かい性格の方が有利だと思っています。 仕事は 質 ｏｒ スピード お次の性格はこちらです。 本来はどちらも兼ね備えるべきなのは、百も承知ですが これは圧倒的に スピード これは予想どおりかもしれませんね。 例でいえば雨漏りなどが該当すると思います。 雨漏りの連絡を受けて最初にすべきことは「原因の特定」ではありませんよね。 水が流れてきている時に大事なのは「応急処置」です。 原因など二の次といってもいいでしょう。 まずは原因と思われることを予想して、手当たり次第に対策を取っていくのです。 現場に駆け付けた人が「うーん、あれも考えられるし、この可能性もあるし・・・」などと言っていたらどうでしょう？ 「サッサと何とかしてくれよ」と思われることでしょう。 どうせ、すぐには原因など解明できないことでしょうから、まずは出来ることを片っ端からやるのみです。 正直、困難な問題の前では少々の知識より行動あるのみです。 まずは事態を落ち着かせることを最優先にして、落ち着いてから原因などは探しましょう。 責任感は 強い ｏｒ 弱い 仕事上の責任感ですが、これは前提があります。 「仕事なんてどうでもいい」という救いようのないレベルの話ではありません。社会人としての最低限の責任感は当然持っていなければいけません。 そのうえでの責任感の強弱でいえば 責任感は弱い方がいい と思っています。 こんなことを言うと 「責任感の弱い社員がいい」なんて最低な会社だ！と反応されるかもしれませんが、まあ待ってください。 これには理由があります。 責任感の強さは時に、感情移入による視野を狭くしてしまうからです。 特に賃貸管理であたる問題というのは、人間関係も含まれたりします。 そんな時に責任感が強すぎる人だと、ストレスを強く感じすぎてしまうことがあるのです。 誤解を恐れずにいえば 「自分のせいではないしな・・」という位の距離感で丁度良かったりします。 あまりに自分事のように捉えすぎると、プロとしての冷静な判断が出来なかったりします。 それでは困っている人の為のベストパフォーマンスを発揮できないのです。 熱血漢なタイプの人が親族などのトラブルに感情的に首を突っ込むことで、却って混乱させる様に似ています。 問題を放置していたのなら別ですが、問題が起きるのは管理スタッフのせいでは無かったりします。 割とドライに問題だけに着目して、淡々と解決へ向かう方が向いていると思っています。 そういう意味では「仕事は仕事だからな」というタイプが向いていると思っています。 逆に感情的なタイプの人は営業マンとしては優秀なケースが多いものです。 感情移入が豊かであれば「共感してもらえた」という部分でお客様も喜んでもらえたりしますからね。 逆に管理に向いている人というのは、少し距離を置く位が丁度いいかもしれませんね。 あなたの住まいで問題が起きた時に不動産屋から「辛いですよね・・・よく分かります・・・」という共感よりも「アレとコレを手配しますので安心してください」と言われた方がいいでしょうからね。 営業マンだけが不動産業ではない いかがでしたでしょうか。 今現在、営業マンとして活動している方の中に「自分は営業マンとして向いていないんじゃないか？」と思われている方や 不動産業に入ってみたいけど「営業マン」は何となく向いてない気がする。 そんなアナタはひょっとすると「管理スタッフ」向きなのかもしれませんよ。 感情表現やエモーショナルな部分がプラスに働く「営業」という仕事とは別で 淡々と仕事をこなすことがプラスに働く「管理」 不動産業というのは実はどんな性格の方でも、活かせる業種がある業界なのです。 以前、人見知りは不動産業としてプラスになるという記事も書きましたが https://lotushome.jp/blog/4301/ これを読んでいるあなたもひょっとしたら 管理スタッフとして「天下を取れる逸材」かもしれませんよ！ そして営業から管理スタッフになった私が言えることでいえば 賃貸管理の仕事はめっちゃ楽しいですよ！ ぜひ一人でも多くの人に伝えたい部分です。 また今度は「知られざる賃貸管理の仕事の魅力」なども書いてみたいと思います。
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2024年08月30日
台風の飛来物で車に傷がついたら？ ～修理代は誰に請求すればいい？～ 自然災害の責任の所在について
責任の所在は誰に？ さて、台風シーズン真っ盛りになりました。 このブログを書いているのは２０２４年の台風１０号の直後です。 今回の台風は「特別警報」が発令され、昭和に死者５０００人を出した伊勢湾台風以来の勢力と呼ばれました。 今日現在でも被害の全容は見えておりませんが、やはり台風だけに強風による被害はたくさんございました。 そこで今回は、この強風による被害の責任についてご説明してみようと思います。 台風による被害は結局、誰の責任なのでしょう？ 例えば、アパートの瓦が飛んできて、あなたの車のフロントガラスを突き破った場合はどうでしょうか？ 被害は「台風のせい」 先ほどの例の回答です。 アパートの屋根や駐輪場の屋根などが飛んできて、あなたの車にキズをつけたり、破損した場合の責任は誰にあるのでしょう？ そして、修理代はオーナーや管理会社に請求できるのでしょうか？ あなたに落ち度がない以上、負担したくはありませんよね。 結論から申し上げます。 責任は所有者(オーナー)や管理会社にはありませんし、修理費用は自己負担となります。 分かります、あなたは悪くありません。 管理会社や物件オーナーに対して請求をしたい気持ちは痛い程よく分かります。 私も逆の立場ならそう言うことでしょう。 それでも法律上や保険上の話でいえば 台風による被害は「台風のせい」なのです 納得するのは難しいかもしれません このようなお話をすると 「管理会社やオーナーが責任を取りたくないからそう言っているんだ」と思われるかもしれません。 その為、ここからはなぜ「台風などの天災」は損害賠償できないのか？について少し説明いたします。 損害賠償とは？自然災害には？ まずはこのような事例の時に聞く「損害賠償」です。 このような目にあった場合、その「損害」を「賠償」して欲しいと考えるのは当然です。 「実際に損害があるのだから、賠償は当然ではないか？」と思われることでしょう。 しかし、この法的な損害賠償というのは要件があるのです。 それが 「債務者の責めに帰すべき事由があること」といい、簡単にいえば、物件所有者や管理者に「故意（わざと）」 又は 「過失（不注意、うっかり）」 があることが要件なのです。 そして、天災(台風)というのは予測が極めて困難であり、その発生や被害は誰の責任でもないのです。 自然災害は、誰かが故意や過失により引き起こすものではありません。 その被害自体も、管理者や所有者も望んでおりません、当然ながら。 その為、台風などの天災や自然災害の責任は物件の所有者や管理者にはないのです。 もう一つ、このように自然災害による損害を個人に請求できるようにした場合 到底、一人の人生で賄えるものではなくなる可能性があるのです 現在も、失火責任法という法律があります。 これは火事を起こしてしまった人の責任を限定するものです。 こちらも「故意か重過失(かなりの不注意)」が無い限りは、失火による延焼などの責任は負わない。という考え方です。 火災ともなれば、場合によってはかなりの面積や建物を焼いてしまうこともあり、多大な損害となります。 このような大災害について、厳しく責任を問うことになった場合、その責任を負った方の人生は正直終わりになることでしょう。 被害者から見れば「当然だ」と思うかもしれませんが、逆の立場になってみることも大事です。 少しの責任で一生では償えない罪を負わせるのは酷というものです。 自己破産などでは済まないことでしょう。 そもそも法律的な損害賠償というのは全てが自己破産で免責になる訳でもありませんからね。 今回被害に遭われた皆さんも、いつかは逆の立場になるのかもしれません。 ましてや自然災害となれば、その責任は誰にあるのか？ こういった観点からも自然災害や台風による損害は自己負担となってしまうのです。 まとめ それでは、このような事態にならない為にはどのようにすれば良いのでしょうか？ まずは「保険」となります。 ご自身の財産は、自分自身で守るしかないのです。 その為には大切な物には保険などでしっかりとカバーしておくことも重要です。 他にも損害を出来る限り予測し、安全な場所に移動するなどの「自衛」も大切となります。 また、先ほど「故意過失」が無ければ損害賠償というのは発生しません。 と書きましたが、逆にいうと相手方に「故意過失」があった場合は賠償責任は発生します。 但し、自然災害の中での故意過失というのは余程のことが無い限り認められづらいものですが、相手方に故意過失があれば請求は可能となる訳です。 自然災害の多い日本という国で生活する以上、備えを普段から心掛けておくことは不可欠となっています。 管理会社としては、こういった自然災害の度に必死に対応をしていくのは言うまでもないことなのですが、このような残酷にも見えるルールが社会で浸透していないため、毎度毎度、みなさんに苦しい説明と決断になってしまうことを皆さんにお伝えしたかったのです。 被害に遭われた方々に落ち度はないことなので、このような仕組みをご説明しても、中々ご理解をいただくことは難しいでしょう。 皆さんの憤りについては痛い程よく分かりますし、何とかしてあげたいのも山々なのですが、こういった法律上の仕組みである以上、火災保険なども適用されないのです。 その為、ご自身での保険や自衛をすることが必要になってくるのです。 台風が過ぎ去った今、普段からの備えをもう一度、何も起きていない日常から心掛けていきたいものです。 今回の台風で被害に遭われた皆さまに心よりお見舞いを申し上げます。
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2024年08月27日
不動産で起こる「カリフォルニアから来た娘症候群」の事例とメカニズム、対応の基本は？ ～愛情からの心配？外野の横やり？～
親族は本来は味方のハズだが・・・ 全国の不動産業界で働くみなさん、こんにちは。 今回は不動産に携わっている方なら一度は経験したことのある。 当事者(売主、買主、貸主、借主)の親族との対応について、そのメカニズムや対応の仕方について個人的な見解をお話してみようと思います。 みなさんは「カリフォルニアから来た娘 症候群」という言葉をご存じでしょうか？ 詳しくはリンクなどから見てもらえればよいのですが、この言葉は医療業界にある言葉だそうです。 元の定義としては 医療現場では患者の終末期に過度な医療を避けるため、患者や身近な家族と医療チームが話し合い、最期の過ごし方を決める過程があるそうです。 辛い延命治療ではなく、穏やかな最期を目指すことを患者本人が希望し、医師や看護師と充分に協議して決定します。 しかし、遠方に住む家族（例：カリフォルニアから来た娘）が突然現れ、これまでの計画を覆し、延命治療を強く要求することがあります。また医師や看護師に対して面会を要求したり、治療方針への反対を示し、この現象は、患者の意志や身近な家族の同意を無視して、過剰な延命治療が行われる結果を招きます。 ほぉー、そんな現象があるんですね・・・・ ここまで読んでいただいた不動産業界の方も思うでしょう。 不動産業界にもあるじゃないか そうなのです。このカリフォルニアから来た娘症候群は不動産業界では多く見られます。 事例 親族のいとこ 当社での事例を一つ挙げましょう 当社の管理物件で賃貸一戸建てをお預かりしておりました。 所有者さんは遠方におり、物件自体はかなりの築年数が経過しておりました。賃借人さんも住んでいただいています。 そんな中、所有者さんより連絡がありました。 「もうあの物件を手放したい」 この物件ですが、賃借人さんはいるものの、老朽化も激しく、これからの修繕などを考えれば無理からぬこと。 私は所有者さんと話しあいました。 肝心の物件はこんな状態でした。 道路の接道がない「再建築不可物件」、道路の持ち分は以前(先祖代々)の経緯から貰えなそう 雨漏りや排水不良による不備多数 修繕提案などもしてきたが、資金不足などにより修繕できず なんとか当社で応急処置を繰り返してきた 土地の値段もそこまで高価なエリアではない 所有者さんの意思としては、これから来る大きな修繕や固定資産税などの負担を免れたい。 十分これまでの収益もあったので、売値はさして期待していない。 これらを踏まえて出した結論は 「一般ユーザーへの販売では瑕疵や修繕費用を計算すると売りにくいので、不動産会社などに買ってもらおう」でした。 これは修繕の費用に大きな部分がありました。 この物件はＤＩＹ程度では解決できない瑕疵があり、一般のユーザーが修繕しようとすると多額の費用が掛かりすぎる為、修繕を生業とする業者に買ってもらい、再販の道ｏｒ接道をクリアし、土地として整備する。 これがベストであろうと所有者さんと方針を固めました。 もちろん、万全の状態であれば一般ユーザーへ高く買ってもらうことが最善でしたが、状態や再建築不可となれば価値は多く見込めません。 業者が取り組む為には、売値は多少下げなければ利益が無く、やはり買い手はつきません。 その時に所有者さんから「社長のところで買ってもらうことはできませんか？」との申し出がありました。 私は計算して考えられる限りの高値を提示しました、もちろん当社も利益が出るギリギリのラインで これまで管理をさせていただいた恩義もありますからね。 こちらからの提示金額は、所有者さんが思ったより高いものだったそうで、前向きに検討します。とのことでした そこで現れるのです。 カリフォルニアから来た娘が・・・ ある日のこと、会社の電話が鳴りました。 A「お宅の社長と話したいんだが・・・」 私「私ですが、ご用件は？」 A「あの貸家だが、不当に買い叩いているじゃないか」 電話の主Aは所有者さんの従兄弟と名乗る人物でした。 曰く あの物件は先祖代々の土地である 近隣相場を見たが、到底聞いた値段と離れている 遠方に住んでいる人と思って嘗めているんだろう 自分も多少不動産を知っているが、価値は少なくとも５倍～６倍だ 突然の電話でしたが、私を詐欺師呼ばわりでした。 そもそも、まだ当社に売るという返事もないし、当社で買ってくれませんか？に対しての提示です。しかも値段は相場でいえば 一般ユーザーが買うであろう場合の相場<提示金額 のハズです。 その後も「地方の不動産屋はボッタくる」「都市部なら考えられない」などの発言連続です。 私も当初は丁寧に根拠や相場などをご説明しておりました。 しかし、最後には 「そんな値段なら自分が買うよ、仲介手数料も払わなくて済むし」 との言葉でした。 そして電話をガチャ切りされました。 その後、所有者さんから連絡がありました。 所有者さん「すみません、ついつい不動産に詳しいという従兄弟と会ったので近況報告を話したところ、熱くなってしまいました」 とのこと とはいえ、「熱くなってしまい、年上でもある従兄弟だけに、無下には出来ないんです」ということ 私としても絶対買い取りたいとは思ってもいませんし、なにより詐欺師呼ばわりされてまで協力も出来ません。 私はこれまでのご恩と感謝を所有者さんに告げ、この件から手を引くことにしました。 そして、しばしの月日が流れたある日のこと 所有者さんから連絡が来ました。 「内田さん、やっぱり助けてもらえませんか？」と 聞けばその従兄弟が下記のようなことをしたようです。 隣地の方へ直接連絡し、「道路持ち分をよこせ」と横柄な対応をして隣地と揉めた 現在住んでいる賃借人に「○○万円で買い取らないか？」と高値で持ち掛け、逆に賃借人から「これまでの不備をしっかり直せ」「直さないなら損害賠償する」と言われた 賃借人も出ていくと話している あーあ・・・・・ こうなっては台無しです。 最早、揉め事のオンパレードになってしまいました。 これまで上記のようなことにならないように、丁寧に対応していたものが一瞬で崩れ去りました。 「一旦、考えさせてください」と伝え、電話を終えました。 うーん、どうしようかな・・・この事態になってしまっては・・・ 思案しているとまた電話が鳴りました。取ると従兄弟Aでした。 A「所有者から話は聞いただろう」 私「伺いました、大変な状態だそうですね」 A「所有者も隣地も賃借人も全員、素人だから困る」 A「ついては、一旦自分(A)があの土地を買い受けるので、以前の提示額でそちらに買って欲しい」 私「は？」 つまりは、こういうことのようです。 最初に所有者さんから聞いた金額は安すぎるので、Aが所有者から買って再建築不可をどうにすれば儲かる ↓ 隣地に話して道路持ち分を貰おうとする→失敗 ↓ ならば、賃借人に売って儲けよう→失敗 ↓ ならば買取業者に高くで売って(以下略)→失敗 ↓ 最終的に私の提示額より低く直接所有者から買って、私に提示額で買い取ってもらえば利益が出る そんな馬鹿な！ 私はゆっくりと説明しました。 あの金額はこれまでの管理の恩も含めての提示だった その後のAの行為で事態は悪化し、最早当時の価値より下がった 所有者さんとの取引ならまだしも、私を詐欺師呼ばわりする方と取引などは出来ない としっかりとお断りしました。 その後もAから「じゃあどうするんだ？」とか「無責任な不動産業者だ」など言われましたが、丁重にお断りしました。 所有者さんからも謝罪を受けましたが、それでも「親戚づきあいもあり、従兄弟の介入を断れない」とのことでしたので、当社としてもこれ以上のお手伝いが出来ないことをお伝えし、最後にこれまでのご愛顧に感謝を申し上げて終了しました。 その後、詳細は追っていませんが、最後に聞いた話ですと、未だに空き家として残り続けているようです。 この事例では、途中までは所有者さんの目的と、少なからずの売った利益が残る予定でした。 しかし、Aの介入により収入源であった賃借人は出ていき、今まで好意的だった隣地との仲も悪くなる、結果資産価値は下落するのみとなってしまいました。 心配とお節介の境界 この事例では若干というより、かなりの悪意がありましたので、カリフォルニアから来た娘症候群と少し相違することもありました。 しかし、こういった事例は不動産会社では多いものです。 こんな場面でよく見かけます。 不要になった実家を売却する時 高齢の父母のお部屋探しが決まり、契約前に 収益物件を買う時 商売を始めようとしてテナントを借りる こういった場面で、本人と充分協議し終えて、いよいよ物事が動きだすという段階で介入してきて、混乱を生じさせるのが「カリフォルニアから来た娘」です。 いずれも、娘(女性)に限らず息子(男性)や両親、親戚や近しい友達などのケースもありますので、「カリフォルニアから来た娘」と定義されていますが、男女の性別や年齢層に限る話ではありません。 事例として共通するのは 普段は疎遠にしている人が急に介入してくる 日頃から、各種の問題に寄り添いながら時間を共有している親族ではこういった混乱は起きません。 なにせ、当初から一緒に物事を理解し、順序立てて事態を把握していますから、本人の決断の経緯も知っていますし、本人の希望も当然知っている訳です。 この「カリフォルニアから来た娘」は日頃はこういった問題には関与していないにも関わらず、事態がいよいよ動く段階で急に発動するのです。 これは不動産業者だけが困る事態ではありません。 なにより本人や普段から親身になっている身近な親族が一番の困難な事態へ陥ることが最大のデメリットです。 今まで苦労して問題に対応してきた身近な親族や本人の努力、積み重ねを一気に崩壊させかねません。 また病院同様、親身になってくれていた周りの協力者たちを遠ざける可能性もあるのです。 なにせカリフォルニアから来た娘たちは 日頃から手(労力)やお金は出さないのに、たまに来たかと思えば口だけ出すのですから そして、一生懸命近くでサポートしてきた人を飛び越えて、あるいはそのサポートしてきた人達にすら牙を剥きながら 私だけが、本人の味方で正しいことをしている。と妄信して各方面へ悪意をばら撒きます。 「カリフォルニアから来た娘」の被害は、医療関係者に限ったお話ではありません。 リフォーム業者、税理士、弁護士など相手はその時々で変わるのでしょうが、一定確率でいらっしゃるのです。 そしてカリフォルニアから来た娘たちは、期間が過ぎるとカリフォルニア(普段住んでいる場所)へ帰っていきます。 残されるのは 日頃から協力してくれていた業者と一生懸命サポートしていた身近な人の疲弊、場合によっては本人との断絶です。 一生懸命やっていたにも関わらず、ぽっと出の人から罵倒されたり、命令されたのではたまったものではありません。 そして、そのツケは本人に降りかかる。 もちろん、悪い業者や不誠実な人が一定いるのも事実ですから、まったく介入することを否定する訳ではありません。 カリフォルニアから来た娘はなぜ発動する？ ここまでカリフォルニアから来た娘の実害や被害想定は、ご理解いただけたと思います。 ここからは、その発動のメカニズムと対応についてご紹介できればと思います。 まず大切なことが、カリフォルニアから来た娘というのは １００％の善意であることがほとんどです 「離れて暮らす父母が騙されていないのか？」「不当な業者によって搾取されていないのか？」「もっと裕福な暮らしをしてほしい」「幸せになってほしい」 という真っすぐな動機がほとんどなのです。 また、対象となる人への愛情も人並みか、なんなら愛情の強さは「強い」とカリフォルニアから来た娘は思っています。 ただ、愛情も正義も暴走すると人を傷つける刃になってしまいます。 通説ではこの「カリフォルニアから来た娘」の原理というのは「罪悪感」と「パニック」が大きいと言われています。 普段は疎遠にしている負い目と、久々に会って事態が急展開(弱っている両親の姿など)への驚きに対しての反射行動と言われています。 日頃は実家のややこしい問題や、両親の介護など出来ない(やらない)こともあり、せめて口や頭脳だけでも力になりたい。と思われるということですね。 そういった「普段役に立てていない」という罪悪感は確かに原動力となっていると思います。 確かに医療業界を主にしたこの通説は理解できます。 不動産業界でもそうでしょう。 でも、私はこれに加えて、原因の一つにこれもあると思っています。 承認欲求 これはどういったことかというと、先ほどの「実家の売却」の例でいうと 年老いた両親のサポートをすることで 「一人前の大人になったな、○○がいてくれて良かった、ありがとう」 この言葉を聞きたいが為の一生懸命という方をよく見かけます。 要は歪んだ親孝行のようなものです。 大好きな両親や息子、娘、親族、友達に認められたい、頼りにされたいという欲求ですね。 また「カリフォルニアから来た娘」の特徴としては 自分のことを知識がある、賢いと思っている方が多いものです。 「私が言っていること、調べたことの方が正しい」と妄信してしまい、専門家や身近な人を否定しがちになってしまいます。 特によくあるケースとして 「私の知り合いの人に聞いた」 もちろん、しっかりとした業者や知り合いに聞いたかもしれませんが、聞かれた方も詳細や状況、ご本人さんの意向などの細かな部分は当然見えないものです。 また、相談するカリフォルニアから来た娘は「これっておかしいですよね？」というテンションでいけば、詳しいことが分からない人は 「まあ、そうかもね」と答える可能性があるのです、それを免罪符に「ほら、他の人はおかしいって言ってるよ」というケースも後を絶ちません。 本来、カリフォルニアから来た娘がすべきことは 当初から積極的にかかわり、手を貸し、一緒に専門家から説明を受け、本人の意向をもとに進める という 面倒で地道な作業をしっかりとすることなのです。 書いててなんですが、それが出来る人はもはや「カリフォルニアから来た娘」ではありませんね。 不動産業者で出来る対応は？ ここからは「カリフォルニアから来た娘」の対応方法について、参考になればと思います。 こういってはなんですが、私個人でいえば 「カリフォルニアから来た娘」の対応は得意な方です。 というのも、この「カリフォルニアから来た娘」の前では 正論ほど意味がなく、正論ほど役に立たないものはありません たまにカリフォルニアから来た娘相手にこれまでの経緯や、今の対応がいかにベストかを初手から説明する人もいますが、大体反発を受けて物別れに終わるケースが多数です。 それもそのはず、「カリフォルニアから来た娘」は反発を望んでいるのですから 反発をすればするほど「悪徳業者」であり、やましいことがあるはず！と思っているのです。 なぜなら、自分の方が賢いと思っていますから。 そして、その悪徳業者から救い出す自分こそヒーローなのです。 この時に今まで一緒に苦労してきたお客様(カリフォルニア父母)の援護射撃を期待しても無駄です。 一所懸命になってくれている娘が大暴れするのを、気まずそうな目で見ているだけで、咎めたり、営業マンの立場に立ってくれることはありません。 自分自身の希望があるのは分かっているが、それでも娘や息子が一所懸命やっている姿に何も言えません。 そりゃそうですよ。 ただでさえ、普段疎遠になっているのですから、せっかく帰ってきたタイミングで、娘や息子より「赤の他人を信じる」なんて口が裂けても言えません。 そんなことをしたら、せっかくの娘や息子と断絶してしまうかもしれない。という親心が発動するのです。 そんな親心くらいは汲んであげましょうよ。 では、関わる人はどうすればいいのか？ 残念ながら 褒めて褒めて、味方につくまで我慢です 具体的には 口出ししてきたら「よくご存じですね」と褒め 親の前で「頼りになる娘さんや息子さんで安心ですね」と褒め 親がいない所で「〇〇さんが来てくれて私も心強いです」と褒め そうして、暴れる・疑念の目モードが収まってから今までの経緯の説明です 大体、プロとして仕事を真っ当にしていれば、「カリフォルニアから来た娘」が言いそうなことは既に検討済みか、採用しなかった案のはずです。 しかし、そこで素人扱いをせずに、先ほどの承認欲求を業者である私たちが満たしてあげるのです。 親御さんの前で「頼りになる娘さんでいいですねー」と褒めてあげるのです。 プロが親の前で褒めて貰えれば、「カリフォルニアから来た娘」も本望です。 但し、それでも「カリフォルニアから来た娘」の提案を鵜呑みにすることはあってはなりません。 大体「カリフォルニアから来た娘」の提案というのは理想論であり、現実的ではありません。 言いなりになってしまっては当事者の本当の利益は守れないことでしょう。 それでも猛攻が止まない場合は？ その時は潔く撤退をおススメします。 目先の利益欲しさに、「カリフォルニアから来た娘」の提案を飲み続けても出口は訪れないでしょう。 時間と労力、そしてプロとしてのプライドを削って、依頼者の本当の利益を損なうことを分かってする仕事はすべきではないと思います。 私自身、何度か誘惑に負けそうになり、お付き合いしてみようとしたことはありますが、ろくな目にはあいませんでした。 私たちに出来ることといえば、親思いの「カリフォルニアから来た娘」が親御さんのために「自分が来てよかった」という満足感を満たしてあげて、更に依頼者である「カリフォルニア父母」の利益をしっかりと守ってあげるという「二刀流」の実現です。 そうすることでカリフォルニア一家全員を幸せにする。 それが出来れば最善ですが、ことはそう簡単ではありません。 私自身の例でも、叶いませんでした・・・ みなさんはどのように対応しているのでしょうか？ ぜひお会いする機会があれば対応策を教えて欲しいものです。 そして「カリフォルニアから来た娘」の方々へ あなたがすべきことは、今疎遠にしている方に寄り添って、日頃から話をしてあげることかもしれません。 肝心な時に娘や息子に頼りたいという親は、実は少数だと思います。 それよりも元気なあなたの近況を日頃から聞ければ、それが最大の親孝行かもしれませんよ。
