最近、不動産業者が話していること　～雑談から市況を読み解こう～

業者が話していること気になりませんか？

私は不動産業界に身を置いており、宅建協会などにも属しておるので、それなりに会合や集まりといった場所に出席することもあるものです。

そこでは当然ながら「最近のトレンド」や「景気」などの話が出ます。

それ以外でも業者同士、雑談という部分で色々な話をするものです。

今回はそんな「雑談」にフォーカスして、最近の不動産業界の傾向なども見れるのではないかと思っております。

但し、私が話しているのは鹿児島県という日本の地方都市の一部の話です。

へぇ、そうなんだ位に聞き流す感覚で見てください。

私の少しの見解も入れてありますが、それも私個人の感想ですからね。

ご利用は計画的に

最近住宅用地の問い合わせがない

これは複数の業者さんから、最近よく聞きます。

「２，３年前はハウスメーカーからひっきりなしに”土地ありませんか”って来てたのにパッタリ無くなった」

「建て売り業者からの連絡がめっきり減った」

現在の市況でもデータでも出る話ですね。

昨年から建て売り事業者の倒産や減益のニュースは全国的に顕著です。

これは複数の要因(金利上昇、原材費の高騰)などがあり、建て売りに求められていた低コストの両立が難しい局面なのだろうと思います。

最近、地場系の土地を主に扱う業者さんからよく聞きます。

弊社は土地分譲や戸建て建築などはやっておりませんので「やっぱり厳しい状況なんだな」と思いながら聞いています。

「不動産投資始めたい人は多いんだけどね・・」

現在はどちらかというと「売り手市場」の局面であろうかと思います。

市場には「この物件がこんな高い値段で？」というのも多くあります。もちろん現段階では売れていませんが・・

これは肌感でも分かるのですが、不動産賃貸業を始めたいという方は増加している傾向です。

新ＮＩＳＡなどで「投資」が一般的になった結果だとは思います。

しかし、現在の市況では賃貸用不動産は値上がりの傾向が高いままです。

その為、思ったほどの収益性が出にくい局面であることが一つ、もう一つは

「最初の一棟への金融機関の融資のハードルが高い」ということだと思います。

現在、収益用不動産に対しての金融機関の融資情勢は優しいとはいえません。

各金融機関ともに慎重な姿勢を取っている段階といえるでしょう。金利の影響も少なくないでしょう。

その為、「今から不動産賃貸業を始めたい」という方には少々ハードルの高い局面です。

一方、既に不動産賃貸業を始めている方への融資は以前と変わりはないような気がします。

そういう意味では「新規参入」に対してハードルが高いだけなのかもしれません。

「じゃあ新規参入はどうしたらいいんだ？」というお声には

「比較的規模や金額が少なめの物件からチャレンジして、そのハードルを越えることが先」といえるかもしれませんね。

新築というだけでは埋まらないエリアが出てきた

これは、賃貸管理を行っている業者さん同士でチラホラと聞くようになってきました。

これも金融機関の融資情勢も関係しているところなのですが、ここ数年鹿児島県では賃貸住宅の新築が多く建っております。

というのも、現在鹿児島県内の金融機関では、中古物件に対しては比較的融資情勢は簡単ではありません。

特に耐用年数という部分を重視している金融機関が多いため、物件価格が上がり、利回りが低下した状態で、物件の耐用年数を重視して融資の年数が限られるとなると、必然的に手残りが少なくなってしまいます。

一方、新築ですと耐用年数はフルで残っていますし、長期での借入が可能なため、いわゆるキャッシュフローが多く残る状態を作れる状態でした。

また新築に対しての融資情勢は悪くない状況でしたので、ここ数年は新築ラッシュといってもいいような状態でした。

どちらかというと、鹿児島県内は新築が控えていた期間が多くあった為、久しぶりに増える新築はどこも入居状況は活況でした。

その状況を見た金融機関も、不動産会社もその状況に続け続けという状況で新築が増えてきました。

また新築当初のプレミアム家賃というべき、高い家賃も昨今の昇給ムーブと相性が良かったのか「高い家賃が払える」層にとっては歓迎ムードで入居も比較的好調だったとのことです。

しかし、ここにきて原材料の高騰により、新築も物件価格自体が上がってきたことにより、賃料への転嫁も急激な幅となってきたようです。

そして、その賃料への価格転嫁が賃金の上昇幅を少し上回ってきているのでは？と見立てる方も出てきました。

そうすると「新築」という状況だけでは空室を埋めることが出来ないエリアも出てきているようです。

今後の流れとしては「新築からの経過年数による賃料の下落幅を許容できるか否か」が重要なポイントであり、築後早い段階での売却をする方が多く出るかもしれないと思っております。

特に金利上昇の場面では、そもそも新築は中古に比べると利回りは低いので、イールドギャップ(投資の実質利回りと金利との差)が早くに詰まってしまう局面が訪れる可能性にも注意が必要です。

とはいえ、この状態自体はいつの時代でも新築には付き物の話なので、エリアの選定や価格を重視するという当たり前の範囲ではあるのです。

また「既存物件の家賃が新築が増えたことにより下がるのでは？」という懸念がありましたが、そもそも現在の新築に住む方と既存物件の戦いは賃料のレンジが違い過ぎて、あまり影響がない。との見方が大勢です。

現在の市況でも格差が広がっているという現実が確かなようですね。

話半分で聞いておこう

という訳で最近の雑談から、市況を読み解いてみよう。というお話でした。

割とネガティブなものが多かったかもしれませんが、それは注意が必要な局面であるというだけです。

金利上昇局面ではリスクもある程度コントロールしていなければなりません。

実は楽観的な雑談や「今は○○がいいらしいぞ」という雑談もあるのですが、これに関しては証拠や実体験が伴っていないため、安易にご紹介することができないので、書かなかっただけです。

決して悲観的なことばかりではありませんので、過度に不安になる必要はないと思います。

私自身も今年はチャレンジしたいこともたくさんありますので、また有益な情報がありましたらぜひお届けしたいと思います。