知らずに契約すると大損も！空き家の資産活用で注意すること　～賃貸契約の種類編～

資産活用はした方が良いが責任も

当社は日本空き家サポートに加盟している「空き家サポーター」として地域の空き家問題に取り組んでおります。

おかげさまで空き家管理のお問合せをいただくことが増えてきております。

ご相談者の多くは色々な不動産屋に相談をしたら

売らないなら貸した方がいい

とアドバイスを受ける方がほとんどです。

ほとんどの不動産業者では空き家問題を「売買への足掛かり」と捉えておりますので、当然そういったご提案になるのでしょう。

確かに空き家のまま置いていても税金などの負担はあるが、空き家からの収入は０円ですからマイナスになってしまいます。

そうであるなら少しでも足しにした方がいい。という意見には私も賛成です。

また特に「今すぐの売却は考えてはいないが負担が少しでも減ると助かる」というのも空き家所有者さんの本音でしょう。

しかし、賃貸に出す場合の所有者さんに生じる責任や負担、そして将来への影響などまで説明を受けている方はほとんどおりません。

今回は「こんなハズではなかった」を防ぐために空き家を貸し出す時に注意しておかねばならない点をご説明しておこうかと思います。

普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の違い

人に貸し出すということは「契約」となり、借主だけでなく貸主である所有者も当然「契約」に縛られることになります。

その時に賃貸特有の２種類の契約について知っておきましょう。

この契約について知らないと正に「こんなハズじゃなかった」という事態を招きかねません。

普通賃貸借契約　(普通借家契約)
定期借家契約　　(定期借家契約)

人に住宅を貸す場合には基本的にはこの２つの内どちらかを選択することがほとんどです。

この２つの違いは契約の手続きから要件などたくさんの違いはあるのですが、それはまた別でご紹介するとして、大事なことは

普通賃貸借契約を選択した場合、お家は自由に使えなくなる

ということを理解しておきましょう。

これはどういうことかというと、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の最大の違いは

借主が住み続ける意思がある場合に、簡単にいえば

ずっと借り続けられるのが普通賃貸借契約　期限が来たら借主は必ず退去しないといけないのが定期賃貸借契約

これは法律で決められているのですが、日本の賃貸では現在借主が圧倒的に有利になっています。

横暴な貸主が好き勝手に借主を追い出せないようになっています。

ですから普通賃貸借契約の場合は、当初契約書の期間が２年間と定められていても、よっぽどのこと(多額の家賃滞納等)が無い限りは貸主の意向で借主に退去してもらうことは出来ないのです。

これは大きな問題です。

空き家を所有していたが、しばらく使わないので貸し出したはいいが、いざ自分たちが使おうと思ったり、売却しようと思った時に自由に使うことが出来なくなってしまいます。

どうしても退去して欲しい場合は、契約解除を借主に飲んでもらうために立ち退き料(平均で家賃の6か月～)を所有者が負担して「お願いだから退去してもらえませんか？」という交渉をすることになります。

もちろん交渉ですから借主と折り合いが付かなければ、家賃をもらい続けて貸し続けることになります。

一方、定期賃貸借契約では「定期」という文言が入っている通り

「期間を定めて、その期間が過ぎたら借主は退去しなければならない」という契約です。

その為、転勤などで「当面使わない間だけ人に貸したい」という場合や「いつかは自分たちが使いたい」「しばらくは貸しておいて、いつかは売却したい」「まだ売却も保有も考えていない」など「期間限定で貸したい」という場合には

絶対に定期建物賃貸借契約にしておくべきです！

この契約には「更新」はありません。期限が来たら必ず終了します。

その時に借主が「まだ住みたいです」という場合でも立ち退き料などを払うこともなく、借主に退去を迫ることが可能です。

では全ての契約を定期賃貸借契約にしておけば良いのではないか？と思われるかもしれませんが、定期賃貸借契約にもデメリットがあります。

それは

家賃設定が普通賃貸借契約より低くなる

借主の意思次第でいつまで住むか自由な普通賃貸借契約に比べると定期賃貸借契約は将来の予想をしながら借りなければいけません。

特に貸家などに住みたい方というのは大体ファミリーが対象となります。

しかし、定期賃貸借契約で年数が決まっているとしたらどうでしょう？

数年後には必ず引っ越しをしなければならないというのは、中々のハードルとなります。

普通賃貸借契約と定期賃貸借契約では同じ建物であっても定期賃貸借契約の方が一般的には家賃を下げる必要があります。

「期間限定でしか住めないので、その分割安にします」という感じです。

賃料設定の仕方としては定期賃貸借契約の年数にも左右されます。

１年しか住めないのと５年は住めるのでは賃料設定は異なります。１年よりは５年の方が当然賃料設定は高くなっていきます。

この年数は自由に決めることは出来ますが、いざ契約後は貸主の意向で途中退去を迫ることは出来ず、やむを得ず退去して欲しい場合は普通賃貸借契約と同様に立ち退き料を支払うことを前提に交渉となります。

この契約期間については賃料を高くもらいたいなら長く、期間が決まっているのであれば逆算して賃料設定を割安にと考えておけば大丈夫です。

いずれにしても、最低〇年間は使わない、売却はしないと決めて年数を設定するといいでしょう。

ちなみに借主がいる場合でも売却はできますが、多くの場合、空き家の状態より借主が住んでいる場合の方が売却額は低くなります。

借主が住んでいる家となると、買い手は中を十分に見ることが出来ませんし、買い手が自己使用の為に借主に退去して欲しい場合は立ち退き料の負担なども考えねばなりません。今後内装や設備なども毀損するリスクもあります。借主が退去せずに、住み続けられるリスクなどを考えると、マイホームではなく「投資用物件」として評価をしなければならないのです。

一般的には戸建ての売却価格は　投資用としてよりマイホームとして売却した方が売値は高くなる傾向にあります。

その為、売却時は出来れば空き家の状態であること方が有利であるといえるでしょう。