さあ！築古部屋を「まるごとリフォーム」だ！

設備の交換だけでなく、間取りも変えてみました

まだまだいける

当社ロータスホームは私も含めて、大手ハウスメーカーでリフォームを経験したスタッフがおり、古い物件の再生などは得意です。

そんな事例を今回もご紹介いたします。

物件としては１０世帯程ある昭和築のアパートでした。

間取りはご覧の通りで、ここ数年は前入居者が退去後、空室のままでした。

まずは現在の問題点はこのような状態でした。

• お風呂が升風呂(正方形で足を延ばせない)
• トイレが狭い
• 脱衣所が無い
• 和室

もちろん、設備の入替えを行い、和室をフローリングに変更することでもいいかもしれません。

しかし、上記の問題は解決することはありません。

そのうえ、そういった設備の交換をするだけでも費用はかさみます。そして、行ったとしても賃料を上げることまでには至らないでしょう。

そうであるならば、もう少しコストを頑張って間取りを一新し、賃料を上げ、入居者ターゲット自体も変えてしまうことを目指しました。

まずは解体

間取りも大幅に変更する為、今回は大きく解体することにしました。

天井裏にある断熱材なども老朽化していたり、配管も古くなっていた為、どうせやるならとキレイにすることにしました。

解体してみるとシロアリなどの被害もなく、下地は良好な状態でした。

ここまで解体すると水道や排水も施工がしやすく、配管関係も一新することができました。

さあ間取りを変えていこう

今回のリフォームの肝は以下の通りでした。

• 浴室を広く
• 脱衣所と洗面台を作る
• トイレも居心地の良い空間に
• 今後20年間は大きなリフォームを要しないように配管などもキレイに

特に昨今は水周り設備のキレイさを求められております。

また、設備だけ変えてしまった場合、いずれかの期間で配管にトラブルが起こることが見込まれました。

この機会に出来るだけの配管を変えておけば、今後２０年間程度は壁紙の張替えや設備の修理で乗り切れるお部屋にする。

もちろん、表面上だけでもいいのかもしれませんが、そうすると先々に痛い出費として予想されます。

今後の出費を終わらせる為にも、ここでしっかりとしておくことは必要だと思います。

ビフォーアフター

「お金を掛ければ当たり前？」そこを何とかするのがロータスホームだ！

ここまでご覧になっていただいていかがでしたでしょうか？

「お金を掛ければ誰だって出来る」

それはその通りです。費用を掛ければ珍しいリフォームではありません。本当です。

出来る限りカットするからご紹介しているのです。

あくまで収益用物件ですから、今後このお部屋に掛けた分をしっかりと取り戻さなければなりません。

このお部屋の総額ですが、ご興味があればお問合せください。

みなさんが思っているほどの金額ではないはずです。

先程も申し上げた通り、これは「収益用物件」です。

掛けたコストと家賃収入のバランスを考えなければならないのは当然です。

その為、今回のリフォームでも気を付けたのは以下のポイントでした。

• 出来る限りの分離発注(物は支給)
• 数量や施工の範囲などを当社で見積り(単価は職人さんたちへ確認)
• 工程管理(日数を掛けるとコストは上昇)
• やらないことを決める(アクセントクロスなど)

当たり前に思えるかもしれません。

しかし、多くのリフォームではこういった基本的なことが出来ていません。もしく「出来ているつもり」で色んな名目でしっかりと金額に含まれています。

それは、現場で手を動かしていただく職人さんたちに罪はありません。

例えば見積りなども無料で対応していただける方がほとんどだと思います。しかし、職人さん達からすると見積りに要する時間はやはりロスになってしまいます。

また材料の積算や現場調査なども時間が掛かります。

資材についても一旦業者さんが立て替えるとなると、資金繰りを考えねばなりません。

そういった面倒ごとや掛かる時間を当社が代わりに行うことで、職人さんたちも負担が少なくなるからこそ、コストもご協力していただけるのです。

「あくまで収益用物件である」

この観点はリフォーム屋さんや職人さんには中々芯まではご理解いただけないんだと思います。

その為、「ここまではやった方がいいよ」というラインがついつい上に傾きがちになってしまいます。

我々管理会社主導だと

「もらえる家賃との兼ね合いでやらないこと」がハッキリしています。

「やること　やらないこと」

これをハッキリしないとコストは青天井になってしまいます。

そもそも、リフォームのほとんどは「どうせならやった方がいい」ことだらけなのです。しかし、それを全部やっていくとコストはかさみ続け、最早「何の為にリフォームしているのか？」となってしまします。

その中で「やらないこと」を上手に選択しなければなりません。

理想は「過不足なし」です。

やらなすぎては無駄になり、やり過ぎては本末転倒

難しいのですが、そこは物件を管理し、市場を知っている管理会社

しっかりとオーナーさんへ「やること　やらないこと」を提案すべきだと思っています。

今回は大掛かりなリフォームでしたが、小さな工事でもこの「何のために」という部分は管理会社は意識し続けないといけません。

難しいのですが、それこそ管理会社の大事な役目だと思っています。

ちなみにこのお部屋は完成まであと一歩という、完成前の段階でご成約いただきました。ホッとしました。