後悔しないために！自宅を貸す前に知っておくべき落とし穴と対策

転勤や住み替え、相続などで空いた自宅。「せっかくだから誰かに貸して収益を得たい」と考える方は少なくありません。

空き家のままですと収益は入ってこないどころか、固定資産税や住宅ローンの支払いなど支払いは必ずあるわけです。

そういった部分を埋めることや、少しでも家計の足しになればと思う気持ちは当然だと思います。

しかし、自宅を初めて貸す際には、予想外のトラブルやリスクが潜んでいます。

この記事では、不動産賃貸業をしてこなかった方向けに、自宅を貸すときの注意点とその具体的な対策をわかりやすく解説します。

リスクやトラブルを事前に把握しておけば「こんなはずじゃなかった」とはなりません。

それではいってみましょう。

貸す期間を明確にしないと、戻れなくなることも

「〇年後にまた住むつもりだったのに、入居者が退去してくれない…」

転勤などであくまで期間限定で貸したい場合には、しっかりと備えておかねばなりません。

自宅を一時的に貸す場合は、「定期借家契約」を検討しましょう。

これは、契約期間が満了すれば自動的に終了する契約で、更新義務がありません。

逆にこの定期借家契約以外で契約した場合は、基本的には貸主の都合では解約することは困難になります。

しかも契約書には「○年後に自分で住む予定」など、将来の計画を明記しておくことが重要です。

そうすることで、基本的には契約期間満了とともに明け渡してもらえるようになります。

しかし、この便利な定期借家契約にはデメリットもあります。

それは「普通賃貸借契約に比べると賃料が低くなってしまう」ことです。

借り手からしても「期間限定でしか住めない」ということになりますから、地域や設定年数にもよりますが、約15％～20％程度下がる印象です。

転勤などで空き家ということで多くはファミリー層がターゲットとなりますが、ファミリー層ほど長く居住することを目的にしているため、一般的な普通賃貸借よりは家賃のメリットがないとね。というのが建前になります。

当然契約期間が短い方が割引率が高くなる傾向があります。

賃料設定を誤ると空室期間が長引き、残りの定期借家契約期間をいたずらに減らすだけになってしまいます。

どの程度の賃料に設定するかは、地元の不動産業者などに聞いてみることをおススメします。

家賃の相場を知らずに損をすることも

「相場より高く設定してしまい、半年経っても空室のまま…」

家賃は周辺の相場と比較して設定する必要があります。

地域、築年数、広さ、駅からの距離、設備などを考慮して、近隣の類似物件と比較しましょう。

ここで問題になりやすいのは

家への愛着です。

自分が手塩に掛けて建てた自宅

大切に扱ってきた方ほど「うちの自宅は高く貸せる」と思ってしまいます。

多くの場合、賃貸用のグレードより高い設備がついていることが多く、賃料は当然高めの傾向になるのですが、青天井ではありません。

地域、築年数、広さ、駅からの距離、設備などを考慮して、近隣の類似物件と比較しましょう。

とはいえ、早く決めることだけを重視して安すぎる設定にしてしまうと、収益は悪化し「何のために貸し出したんだっけ？」となることも。

高すぎても空室リスク、安すぎても収益が圧迫されます。適正価格の見極めが重要です。

設備や室内の状態を放置するとトラブルの原因に

「水漏れや故障の連絡が相次ぎ、修理代がかさんだ…」

一旦、自宅を貸しだすことというのは「不動産賃貸業としての事業者」という立場になります。

「いやいや、そんな投資家みたいな立場じゃなくて、もっと気楽に貸し出すつもりで・・・」と言いたい気持ちはありますが、法律上は「不動産賃貸業としての事業者」となってしまうのです。

その為、入居者が決まり、実際に入居した後は、入居者に適切な住宅を使用させる義務が発生します。

もちろん、全ての物を新品に交換しなければいけないという意味ではありませんが、修理や交換が必要な箇所は、事前にメンテナンスを済ませておくことで、入居者満足度も上がり、長期入居につながります。

特に多いのが「ハウスクリーニング」に関するものです。

貸し出す前に清掃をするのですが、これは出来れば専門の業者さんに任せることをおススメします。

このハウスクリーニングでは、入居者と貸主側で「キレイ」の線引きがズレやすく、入居してからの苦情に繋がることが多くあります。

多少コストが掛かりますが、プロに行ってもらい、責任を果たしてもらった方がストレスはありません。

賃料を受け取るからには事業者としての責任も出てきますが、しっかりと事前準備をしておけば多額の出費になることはありません。

また、多額の支出になりそうな箇所は貸し出す前に「対象外」とすることも可能だったりします。

そういった点も不動産賃貸業者に相談してみるといいと思います。

入居者選びを甘く見ると後悔する

「家賃が支払われない、苦情が多いなどのトラブルが続出…」

家賃の支払い能力や生活マナーは、外見だけでは判断できません。

特に「親族や友人、知り合い」などの距離感が近い人へ貸す場合こそ注意が必要です。

信頼できる人だからと思って契約したのに、後になって滞納などが発生し、身内だからこそ督促しずらい・・・

身内とはいえ、お金が絡むことだからこそ、しっかりと入居審査や契約書を丁寧に作成することが大切です。

現在は家賃保証会社の加入をすることが一般的になっており、滞納リスクはほとんどカバーできます。

この辺りの契約書と保証会社をしっかりと準備することで、お互いに「こんなはずじゃなかった」を防げるのです。

確定申告を怠ると税務上のリスクが

「家賃収入を申告しなかった結果、後から追徴課税を受けた…」

家賃収入が年間20万円を超える場合、原則として確定申告が必要になります。

自宅を賃貸して得た家賃収入は「不動産所得」として扱われ、所得（＝収入－経費）に応じて所得税・住民税が課税されます。

所得が20万円を超える場合は確定申告が必要です（20万円以下なら原則不要）。

給与所得者も不動産所得があれば申告義務がでてきます。

収入には家賃や礼金などが含まれ、経費には修繕費・固定資産税・保険料や不動産会社に管理を委託する場合の管理委託料などが該当します。

ちなみに、初年度で出費の方が多くなってしまった場合で不動産所得が赤字の場合、他の所得と合算され、税額が軽減される可能性もあります。

ちなみに具体的な金額は、所有者の本業の年収や他の収入にも左右される為、正確な金額は税理士等に相談しなければ分かりません。

いずれにしても、家賃＝全額使えるとは限りませんので、注意が必要です。

申告時期は毎年2月中旬〜3月15日まで。忘れずに準備しましょう。

自主管理は意外と負担が大きい

「入居者とのやりとりがストレスに…本業に支障が出た」

管理業務には、クレーム対応、家賃回収、修繕対応、退去立ち合いなど多岐に渡ります。

深夜の電話対応や、不慣れな設備故障の相談、近所からのクレーム、家賃確認などが重なるとドッと疲れが・・・なんてことも

基本的には、一戸建ての管理自体は安定すればそこまで頻繁に連絡が来ることは稀です。

しかし、一たび問題が発生すれば業者の手配や苦情処理を自身で行う必要があります。

仮にそういったことに対応する時間が取れない、そもそもプロに任せたい。という場合は

信頼できる管理会社に委託することで、トラブルを未然に防ぎ、オーナー自身の負担を大きく減らせます。

その場合は管理手数料が月々発生しますが、それ以上の価値があると感じる方が多いです。

「貸す前の準備」がすべてを決める

いかがでしたでしょうか。

自宅を賃貸に出すことは、空室期間の住宅ローンの低減や資産の有効活用として、大きな魅力です。

今回は注意点をいくつか挙げてみましたが、どれもしっかりと理解して事前の準備を行っておけば、大きな問題にはなりません。

ポイントとしては

• 契約形態の選定
• 適正な家賃設定
• 入居者審査と管理体制
• 税務処理への対応

最初のうちは初めてのことで大変だと思うかもしれませんが、やってみると「案外簡単だね」という方がほとんどです。

これらをしっかりと準備することで、安心で安全な不動産運用が可能になります。

不安がある方は霧島市・姶良市のことなら株式会社ロータスホームへご相談してみてください。

すみません、最後のは完全に宣伝でしたね。