(2ページ目)「家賃を下げる」も空室対策の一つ　～管理会社が知る意外なメリットとは？～

2025年3月11日
「家賃を下げる」も空室対策の一つ　～管理会社が知る意外なメリットとは？～
負の側面だけではない多くの大家さんが「家賃を下げる」という選択肢に対して否定的なのはよく理解できます。家賃の値下げは、収益を直撃する決断だからこそ、慎重にならざるを得ないものです。しかし、家賃の値下げが必ずしも「損だけ」になるとは限りません。もちろん、管理会社としても賃料は上がった方が助かります。出来る限り高い家賃を目指しているのも事実です。そこに異論はありません。今回は、管理会社として長年の経験を通じて得た知見をもとに、家賃を下げることで得られる意外なメリットをお伝えします。特に物価高による修繕コストやリフォームコストが上がった昨今だからこそ、この禁断とも呼べる手段は考慮するに価するのです。家賃を維持・上昇させるためのコストを考えるまずは、家賃を維持または上昇させるためには、物件の魅力を高める必要があります。物価高になり、賃金上昇の局面に入ったとはいえ、それでも現状は実質賃金がマイナスという状態です。この状態で空室が発生したからというだけで家賃上昇を目指すのは、簡単なことではありません。今までの賃料が相場に比べて廉価過ぎた、ということでない限りはリフォームやメンテナンスを実施することも必要でしょう。たとえば古くなった設備を交換する（エアコン、給湯器、キッチンなど）壁紙や床材を新しくする外壁や共用部の修繕を行うもちろん、最低限貸し出す為の修繕はいかにコスト高とはいえ必須になります。この修繕・リフォームには数万～ときには百万円単位のコストがかかる場合もあり、費用対効果を考えると必ずしも得策とは言えないケースもあります。現在の資材高と人件費高の状況では、家賃の上昇幅や維持に関するコストと見合うかは検討が必要です。対して、家賃を少々下げることで空室がすぐに埋まるなら、リフォーム費用を抑えながら早期に収益化できる可能性があります。長期入居を促し、安定収益を確保するここからは家賃の値下げの隠された効果についてご紹介してみようと思います。その一つが「長期入居の可能性が高まる」です。家賃を下げると、その分だけ入居者の「コストパフォーマンス満足度」が向上します。結果として、長期的に住み続ける傾向が高まり、退去リスクを軽減できるのです。相場の上限ギリギリの家賃設定では、常に「もっと安くて良い物件がないか？」と入居者が考え、他の物件に引っ越す可能性が高まります。一方で、適正な家賃または少し割安な設定にすることで、以下のような効果がうまれます。住み替えの動機が生まれにくい家賃の支払いに対する不満が減る収入の変動があっても無理なく住み続けられる入居者が住んでいる間には、ライフステージにより様々な変化が訪れます。そんな時に頭をよぎる「お引越し」という選択肢その時に、自分の家賃が「割安」「適正」と考えられるような場合には「お引越し」＝「解約」は思い浮かばないことでしょう。しかし、入居者さんが「割高」と感じた場合は他へ移るという選択肢を取っても不思議ではありません。一人の入居者が長く住んでいただくことで「空室期間の損失」を防ぐことになります。私がこれまで経験している物件例でも、相場より賃料が割安な場合、平均居住年数が長引くというのは顕著です。この手法を意図的に取り入れている大家さんがおりますが、所有物件(１２戸)はここ３年間満室で退去は１件も無いという強者もいらっしゃいます。空室期間の損失を抑える空室が出ることによる損失は、実際には家賃の1カ月分だけではありません。広告費原状回復費用返済費用収益用物件はいかに「空室を生まないか」が最重要であるかについては異論はないと思います。実際の費用だけでなく、業者さんとの打ち合わせなどの手間や時間も掛かってくるわけです。空室期間が長引くにしたがって、このコストは増大してしまいます。家賃を下げることで少しでも早く入居者が決まるのであれば、結果的にトータルの収益でのパフォーマンスは家賃向上と比べると、大きな差が生まれないという点も考慮の余地があります。また②の「長期入居」も居住年数を伸ばすことにより、この「空室損」を発生させないというのは、ある意味「肉を切らせて骨を断つ」に近いものを感じます。それなりに理にかなった方法でもあるのです。まとめ「家賃を下げる」という選択肢は、一見するとマイナスだけのように思えます。確かにデメリットが数多くある方法の一つではあります。「売却時の利回りが下がる」「入居者層が変わる」「収益性の悪化」こういった副作用があるのは当然です。しかし、長期的な入居者を獲得し、空室リスクを減らし、無駄なリフォーム費用を抑えるという点で、大きなメリットがあるのもまた事実です。管理会社としての経験から言えるのは、「家賃を下げる」というのはあくまで、数多くある空室対策の一つの手段であり、それが最適な戦略となるケースもあるということです。昨今は大家さん側の情報発信が盛んになってきており、大家さん側の意見からすれば「家賃値下げ＝悪」と感じられるのは当然だと思います。事実、大家さん向けの書籍やセミナーでは「家賃ＵＰを目指す」や「家賃値下げは絶対ＮＧ」などを多く目にします。どんな空室対策もメリットとデメリットが表裏一体なのです。家賃ＵＰを目指すなら長期間の空室リスク、維持修繕コストなども覚悟せねばなりません。どんな薬も副作用があるかのように、家賃の値下げも空室対策の手段の一つに過ぎません。正しくリスクを把握して使いこなすのであれば、空室対策として有効な面も持っているのです。物件の状況や市場の動向を踏まえ、柔軟に空室対策・家賃設定を検討することが、結果的に安定した賃貸経営につながるでしょう。
賃貸経営のコツ
2025年2月12日
最近、不動産業者が話していること　～雑談から市況を読み解こう～
業者が話していること気になりませんか？私は不動産業界に身を置いており、宅建協会などにも属しておるので、それなりに会合や集まりといった場所に出席することもあるものです。そこでは当然ながら「最近のトレンド」や「景気」などの話が出ます。それ以外でも業者同士、雑談という部分で色々な話をするものです。今回はそんな「雑談」にフォーカスして、最近の不動産業界の傾向なども見れるのではないかと思っております。但し、私が話しているのは鹿児島県という日本の地方都市の一部の話です。へぇ、そうなんだ位に聞き流す感覚で見てください。私の少しの見解も入れてありますが、それも私個人の感想ですからね。ご利用は計画的に最近住宅用地の問い合わせがないこれは複数の業者さんから、最近よく聞きます。「２，３年前はハウスメーカーからひっきりなしに”土地ありませんか”って来てたのにパッタリ無くなった」「建て売り業者からの連絡がめっきり減った」現在の市況でもデータでも出る話ですね。昨年から建て売り事業者の倒産や減益のニュースは全国的に顕著です。これは複数の要因(金利上昇、原材費の高騰)などがあり、建て売りに求められていた低コストの両立が難しい局面なのだろうと思います。最近、地場系の土地を主に扱う業者さんからよく聞きます。弊社は土地分譲や戸建て建築などはやっておりませんので「やっぱり厳しい状況なんだな」と思いながら聞いています。「不動産投資始めたい人は多いんだけどね・・」現在はどちらかというと「売り手市場」の局面であろうかと思います。市場には「この物件がこんな高い値段で？」というのも多くあります。もちろん現段階では売れていませんが・・これは肌感でも分かるのですが、不動産賃貸業を始めたいという方は増加している傾向です。新ＮＩＳＡなどで「投資」が一般的になった結果だとは思います。しかし、現在の市況では賃貸用不動産は値上がりの傾向が高いままです。その為、思ったほどの収益性が出にくい局面であることが一つ、もう一つは「最初の一棟への金融機関の融資のハードルが高い」ということだと思います。現在、収益用不動産に対しての金融機関の融資情勢は優しいとはいえません。各金融機関ともに慎重な姿勢を取っている段階といえるでしょう。金利の影響も少なくないでしょう。その為、「今から不動産賃貸業を始めたい」という方には少々ハードルの高い局面です。一方、既に不動産賃貸業を始めている方への融資は以前と変わりはないような気がします。そういう意味では「新規参入」に対してハードルが高いだけなのかもしれません。「じゃあ新規参入はどうしたらいいんだ？」というお声には「比較的規模や金額が少なめの物件からチャレンジして、そのハードルを越えることが先」といえるかもしれませんね。新築というだけでは埋まらないエリアが出てきたこれは、賃貸管理を行っている業者さん同士でチラホラと聞くようになってきました。これも金融機関の融資情勢も関係しているところなのですが、ここ数年鹿児島県では賃貸住宅の新築が多く建っております。というのも、現在鹿児島県内の金融機関では、中古物件に対しては比較的融資情勢は簡単ではありません。特に耐用年数という部分を重視している金融機関が多いため、物件価格が上がり、利回りが低下した状態で、物件の耐用年数を重視して融資の年数が限られるとなると、必然的に手残りが少なくなってしまいます。一方、新築ですと耐用年数はフルで残っていますし、長期での借入が可能なため、いわゆるキャッシュフローが多く残る状態を作れる状態でした。また新築に対しての融資情勢は悪くない状況でしたので、ここ数年は新築ラッシュといってもいいような状態でした。どちらかというと、鹿児島県内は新築が控えていた期間が多くあった為、久しぶりに増える新築はどこも入居状況は活況でした。その状況を見た金融機関も、不動産会社もその状況に続け続けという状況で新築が増えてきました。また新築当初のプレミアム家賃というべき、高い家賃も昨今の昇給ムーブと相性が良かったのか「高い家賃が払える」層にとっては歓迎ムードで入居も比較的好調だったとのことです。しかし、ここにきて原材料の高騰により、新築も物件価格自体が上がってきたことにより、賃料への転嫁も急激な幅となってきたようです。そして、その賃料への価格転嫁が賃金の上昇幅を少し上回ってきているのでは？と見立てる方も出てきました。そうすると「新築」という状況だけでは空室を埋めることが出来ないエリアも出てきているようです。今後の流れとしては「新築からの経過年数による賃料の下落幅を許容できるか否か」が重要なポイントであり、築後早い段階での売却をする方が多く出るかもしれないと思っております。特に金利上昇の場面では、そもそも新築は中古に比べると利回りは低いので、イールドギャップ(投資の実質利回りと金利との差)が早くに詰まってしまう局面が訪れる可能性にも注意が必要です。とはいえ、この状態自体はいつの時代でも新築には付き物の話なので、エリアの選定や価格を重視するという当たり前の範囲ではあるのです。また「既存物件の家賃が新築が増えたことにより下がるのでは？」という懸念がありましたが、そもそも現在の新築に住む方と既存物件の戦いは賃料のレンジが違い過ぎて、あまり影響がない。との見方が大勢です。現在の市況でも格差が広がっているという現実が確かなようですね。話半分で聞いておこうという訳で最近の雑談から、市況を読み解いてみよう。というお話でした。割とネガティブなものが多かったかもしれませんが、それは注意が必要な局面であるというだけです。金利上昇局面ではリスクもある程度コントロールしていなければなりません。実は楽観的な雑談や「今は○○がいいらしいぞ」という雑談もあるのですが、これに関しては証拠や実体験が伴っていないため、安易にご紹介することができないので、書かなかっただけです。決して悲観的なことばかりではありませんので、過度に不安になる必要はないと思います。私自身も今年はチャレンジしたいこともたくさんありますので、また有益な情報がありましたらぜひお届けしたいと思います。
賃貸経営のコツ
2025年1月20日
大家が学ぶべき偉人伝　二宮金次郎　～江戸時代最強のビジネスマンから現代への金言～
二宮金次郎はビジネスマンこのブログを読むような方の世代であれば、ご存知「二宮金次郎」そう、薪を背負いながら読書する　という勤勉の証として小学校に銅像が立っていたものです。ところで、みなさんこの「二宮金次郎」って何をした人かご存じでしょうか？「働きながらも勉強する子供」という印象しかないんじゃないでしょうか。かくいう私もそうでした。あの銅像は二宮金次郎(二宮尊徳)の幼少期のエピソードのたった一場面です。ただ幼少期に働きながら勉強したから銅像になった訳ではありません。詳細は省きますが、ざっと人生を説明するなら超極貧家庭に生まれ育った早くに両親を亡くしてしまい、親戚に預けられたその後も腐ることなく、弟たちの為にも、懸命に働きながら、勉学を怠らなかった青年になったタイミングで没落した生家を復興しようとする見事生家を復興した噂を聞きつけた藩のお偉いさんから、別の家の復興をお願いされて、こちらも見事達成なんでも復興できると思われ、数々の農村や町の再興を依頼される、苦労の末達成これは有能と見込まれ、幕府に召し抱えられる後輩や若者に自分の教えを広めながら、農村の復興を続け、70歳で没かなり端折っていますので、興味があればご自身で調べてみてください。私の感想としては超優秀なビジネスマンじゃないか現代でいえば「プロ経営者」と呼ばれるような人物であったんだろうと思います。一代で起業し、大企業に育てあげる経営者ではなく、優秀がゆえに困っている大企業を渡り歩く「プロ経営者」という立ち位置なんだろうと思います。江戸時代にプロ経営者としての立ち位置を確立した人物です。それがゆえに、かなり鋭い視点での名言や金言を数多く残しています。そこで今回は「大家が学ぶべき偉人」として、いくつかご紹介してみたいと思います。実際に言ったかどうかなどの史実の部分は、まあ多めに見てあげてください。道徳なき経済は犯罪であり、経済なき道徳は寝言であるおそらく、二宮金次郎の名言では一番有名であろうと思います。経済を真っ正面から捉えているような言葉ですね。想いが無いのはダメだが、想いだけでもダメ　というある種辛辣な内容になっていますよね。正しい行いをするためには力が必要であることは、異論はないでしょう。但し、大義の無い利益追求に走ってしまっても、それはやはり社会の害悪となってしまうでしょう。不動産賃貸業でも同じようなことが起こるのです。不動産にはグレーゾーンと思われる様々な誘惑があります。しかし、黒い誘惑に溺れてしまうと、本来達成したかった家族の幸せ自分自身の自己実現安定した将来そういった本来の目的すら達成できない事態になることだってあります。私自身もこの言葉を戒めとして心に留めております。単なる「弱肉強食」という文脈で捉えるのではなく「目的と手段を履き違えない言葉」として心に刻んでいます。二宮金次郎の「五常の道」が示す、経営と生活のバランス二宮金次郎が農村や町の再興で実践した「五常の道」という教えをご存知でしょうか？これは「勤労」「倹約」「分度」「推譲」「循環」の5つを基本とした経営哲学です。この考え方は、不動産賃貸業でも流用できる優れた思想だなと思っております。勤労働くことの重要性を説いた「勤労」は、二宮金次郎の人生そのもの。働くことはただ生活の糧を得るだけでなく、自己実現や社会貢献にもつながります。不動産賃貸業とはいえ、完全なる「不労所得」とは言いづらいものです。情報収集や各取引先との折衝など多岐にわたります。こういった作業を根気よく作り上げることはやはり「勤労」に他なりません。倹約資源を無駄にせず、自らの生活や経営の中で節約を徹底するという考え方です。二宮が復興を任された村では、借金返済のためにまず「身の丈に合った生活」を提案したといいます。こちらも不動産賃貸業を行う上では大切な感覚です。収入が増えるに従って消費を増やし続けていたのでは、一向に資産の積み上げはありません。せっかく積み上げたものを再投資していく為には一定の「倹約」は必要不可欠となるでしょう。分度分度とは、収入に応じた支出を行うことを意味します。二宮は、収入の一定割合を自己投資や貯蓄、共同体の発展のために使うことを提案しました。こちらも現代では主流になってきた考え方ですね。「バビロン大富豪の教え」でも「得た稼ぎの十分の一を何が何でも貯金し続ける」という教えがありますが、古今東西問わず、一つの真理なのかもしれませんね。推譲得た利益を他者に譲る、つまり社会や次世代に貢献することです。これにより、地域社会全体が豊かになり、長期的な発展が可能になります。どんな商売でも消費者や取引先が必ずいるものです。自分一人だけが独占しようとしたとしても、持続可能な発展は難しいでしょう。入居者さんや各種の業者さんなど、様々な方と共同で発展していく意識は、更にみなさんを輝かせてくれることに繋がるのではないでしょうか。循環自然や社会の資源を循環させる仕組みをつくること。不動産は永遠不滅のものではありません。その時々、情勢、自分自身のステージに応じて循環させていく。諸行無常という言葉もありますが、大きな時間軸で循環を意識することは不動産賃貸業においても例外ではありません。積小為大金次郎は「積小為大」という言葉を通じて、小さな努力や改善を積み重ねる重要性を説きました。不動産投資においても、小さな物件から始めたり、古い物件のリノベーションを手掛けることで、少しずつ大きな資産を形成することが可能です。大規模な投資を狙う前に、地道な一歩を積み重ねることが成功の鍵です。今は規模が大きくなった大家さんも、最初は小さな物件などから少しずつ規模を拡大していくものです。小さな行動の積み重ねは本当に大事なものです。まとめ二宮金次郎（尊徳）の人生は、現代の不動産投資家にも多くの教訓を与えてくれます。彼が農村の再建や復興を通じて築いた哲学や行動は、不動産投資の成功に必要なマインドセットや戦略に通じるものがあります。地道な努力と倫理を重視し、リスクを管理しつつ地域社会に貢献する姿勢が、長期的な成功を導きます。彼の教えを実践することで、不動産投資家としての道を着実に歩み、豊かな未来を築くことができるでしょう。日本にも優れた教えをもった偉人がいたことに驚きと共に、今後もお役に立てそうな偉人がいればご紹介したいと思います。
賃貸経営のコツ
2024年11月30日
大家になろう②　～はじめの一棟　世帯数は？入居率は？～
https://lotushome.jp/blog/4909/ この記事では「大家になろう」をテーマに管理会社目線で見た不動産投資についてご紹介しております。前回は、多くのみなさんが悩む「最初の一棟」についておススメしてみました。こういったテーマですと抽象的なものが多いのですが、前回の記事では築年数12年～25年鉄筋コンクリート造のマンションではなくアパートで利回りは地域の平均程度～少し上ならラッキー現在の入居率は８割以上程度世帯数は６戸以上～できれば１０戸こんな条件でした。改めて見てみると「普通じゃない？」と思われるでしょう。それどころか「もっと儲かるって聞いてるよ」「高く売りつけたいから平均的な物を目安にしているんだ」「もっと高利回りな物件がいい」というお声が聞こえてきそうです。前回の記事でも書きましたが、この条件を挙げているのは最初の一棟で回復不能なダメージを負わない為です私は以前からの記事でも書いておりますが、不動産投資というのは真面目に取り組み、しっかりとした物件を購入することが出来ればという前提では自己破産などに至るほどの失敗というのは、極めて珍しいと思っております。大家さんで自己破産レベルに至る人というのは、全くいない訳ではありませんが、かなり少数です。また仮に至るとしても、その理由は別の事業での負債、ギャンブル、金遣いの粗さ、など不動産投資そのものに起因するケースは稀です。その証拠の一つとして「競売物件」が挙げられると思います。みなさんもお住まいの所在地を管轄する不動産競売サイトをご覧になってみてください。毎週のように一戸建てや区分マンション、工場、土地などが競売に掛かっていますが、不動産投資に繋がるような「アパート・マンション」といった「収益用不動産」が競売に掛かっていることは割と珍しいのです。但し、だからといって「アパート、マンション投資はそんなに恐くないから飛びつけ」とは言えません。それほど簡単に収益が生まれるほど、簡単ではないのもまた事実です。今回は、その補足を申し上げていこうと思います。なぜマンションではなく、アパートかこれは管理会社目線でお話するなら一言です。トラブルの規模が段違いこれです。いわゆる鉄筋コンクリート造の世帯数が多い「マンション」と木造や軽量鉄骨造の「アパート」では発生するトラブルに対するコストが「段違い」です。マンションには規模にもよりますが以下のような設備が入っていたりします。水道用ポンプやタンクエレベーターオートロック設備機械ものが数多く使われています。一方、私があげた世帯数が１０戸程度のアパートであれば上記のような設備は基本ありません。最近のアパートであればオートロックが入っていたりしますが、それも割と大掛かりなものでなく、簡易的な物が多いものです。このような機械もののトラブルは修繕や交換などが発生するとあっという間に○百万円単位となることがあります。最初の一棟で発生するとダメージは中々のものです。しかも、お部屋のリフォームなどとは違い、対処は「せざるを得ない」ものです。水がでない　エレベーターが使えない　オートロックが開かない　は住んでいる居住者さんにとっては一刻を争います。「費用が無いから」との言い分は通用しないのです。一方、アパートは水道などは基本的には水道管から直結で宅内へ行きますし、エレベーターなどもついていませんので、機械もののトラブルというのは極めて少ないものです。また、それ以外にも水道管の工事や電気関係の配線工事なども堅牢なコンクリートの中を走っているマンションに比べるとアパートは、壁を少し壊せば対応が出来ることなどから、修繕のリスクも段違いになるのです。もちろん、収益性や売却での収益などはマンションの方が大規模になる分、高収益になるのは当然なのですが、投資の初期段階で潤沢な資産が無い段階ではマンションのリスクは中々重たいものとなるでしょう。世帯数が６～１０前後はなぜか？こちらの理由は世帯数が少ないと空室リスクが高い多すぎると物件価格が高すぎるこれだけです。世帯数が少ないとリスクという点については実際に例を出してみましょう。物件価格３０００万円利回り９％年間想定家賃２７０万円(２２．５万円/月) 融資金額は３０００万円　ローン年数は１７年　金利２．５％で毎月返済額は１８万円築年数は今回は度外視しましょう。エリアによっては「こんな物件ない」になったり、「これはダメ物件」となるので融資などもあくまで想定でいきます。とにかくこんな条件の物件でシミュレーションしてみましょう。この場合、同じ想定収入だとしても世帯数に応じてリスクは異なります。まずはこの物件が４世帯だった場合ですが一世帯の家賃は56,250円となります。全体の収入が225,000円ですから、例えば一部屋空室が出たとすると　225,000円-56,250円＝168,750円となり、毎月の返済額18万円を下回ってしまいます。もちろん、電気代や管理費なども掛かる訳ですから、返済額との差額以上に赤字となってしまいます。一方、同じ条件でも１０世帯あるとどうでしょう。一世帯の家賃は22,500円そうすると、単純に一部屋空きが出たとしても225,000円-22,500円＝202,500円となりますので、毎月返済額の18万円という返済額は賄えます。２部屋空いたらトントンになります。少し極端にはなりますが、世帯数というのは同じ返済額や利回りであっても、その影響を大きくするのか小さくするのか、という点においては初期は気を遣う必要があるでしょう。そして、多すぎると物件価格が高いというのは、本当にそのままです。最初の一棟でかなりの規模になると、仮に想定通りの賃貸運営が出来ない物件だった場合、軌道修正が難しい局面に陥ってしまいます。最初は６戸～１０戸前後のアパートというのは、そういった意味でも損失は限定的になってくるわけです。入居率８割越えはなぜか？私は個人的な格言があります。それは利回りはリスクの度合いです。利回りが高い物件というのは、それなりのリスクがあるからだという意味ですね。余程の事情がない限りこれは当然です。高利回りの物件というのはえてして築年数がかなり経過している入居率が著しく低い問題のある入居者がいる家賃設定が高すぎるこういった理由により利回りを高く(価格を下げて)している訳ですね。大家としてある程度の知識や経験、対応できる資産を持ったベテラン大家さんなどは、こういった状況を正しく理解したうえで「あえて」こういった高利回り物件にチャレンジすることはあります。そして、知見や資産などを活用し、市場よりも高い利回りを維持することが可能になり、大幅な収益ＵＰを獲得する場合があります。しかし、まだ経験や知識などが十分でない段階でこのような物件を購入することは得策ではありません。その為にも、現在の段階でもある程度入居が見込めている物件をおススメします。こういった物件であっても日々の細かい修繕やトラブルなどが必ず起こるのですが、こういった経験をすることで大家としての経験を積んでいくのです。よく投資サイトなどで見る「全空アパートを再生して利回り○○％を達成」というのは、それなりの力量が求められます。初期では無理をせずに「不動産投資とはどうやって成り立つのか？」や実際運営することによるコストなどをしっかり経験していくことが重要だと思います。そういった意味でも現況の入居率が８割以上という物件であれば、対応策は「家賃の見直し」「適切なリフォームや修繕」などで十分に対応することが可能な物件が多いものです。あまりに空室が多いと、こちらも同様にリフォームのコストが同時多発的にかかってしまうのも大変ですからね。ここで注意なのは、いわゆる「満室詐欺物件」です。満室詐欺については https://lotushome.jp/blog/4057/ こちらの記事でも触れておりますが、私たちが一般的に思うことを逆手にとって「入居率好調物件」と偽って売却する手法です。決して褒められた手法ではありませんが、詐欺として立証するのは極めて困難な方法になりますので、記事にあるような手法などで出来る限り検証しておきましょう。とにかく不動産投資では「最初の一棟で詰んでしまう」こういった状態にならないように細心の注意を払ってほしいと思います。あんまり収益はよくないの・・・？そうではない現在の不動産市況では物件は以前、高値で推移しています。昔のように高利回りがいくつかあった。という市況ではありません。それでもそれを嘆いていては進みません。時折でてくる良好物件、そして前述したような「少し訳アリ」物件に対応する力を付ける等で対応していくのです。また融資情勢では「最初の一棟」のハードルはすごく高いのですが、実績を積んでいった方たちはその後は融資情勢は悪くありません。大事なのは「地道にしっかりと結果を出すこと」です。そういって積み重ねた信頼が次の一棟や高収益物件へのチャレンジを可能としていくのです。何も「高い物件を買ってください」ではありません。まずは最初の一棟で大失敗をしてほしくないのです。株や貴金属、仮想通過などの投資に比べると不動産投資は「融資が使える」「自分のやる気次第で収益が変わる」という性質を持った珍しい投資であるのは事実です。テスラの株価やビットコインの金額を上げることは自分には出来ませんが、あなたの頑張りや勉強次第では不動産は輝きを放つことがあります。私はそんな不動産が好きですね。とはいえ、不動産投資は慎重にというのは間違いありません。それでも、その為に管理会社というのはありますので、信頼できる管理会社とタッグを組んで、みなさんの実り多い前途を願っています。
賃貸経営のコツ
2024年11月12日
不動産業界で使われるビジネス英語を紹介　～グロス・グリップ・バルク・他　～日本語じゃダメ？～
ついていくのが大変・・・今回は不動産取引の中で最近耳にするカタカナ用語について、ご紹介していきたいと思います。今に始まったことではありませんが、不動産業界に限らずカタカナのビジネス用語は年々増えてきています。必ずしもカタカナのビジネス用語は絶対ダメとは思っておりません。元々日本語では言い表せないような、丁度いいものであれば定着し、一般化していきます。例えば「アポ(アポイントメント)」などは使い勝手がよく、一般化してきたように思います。日本語でいえば「面談や会合の約束」と言えるでしょうが、日程に限定した約束という意味では使いやすいですよね。他にも「リスク」「トラブル」など最早カタカナの方が使いやすい言葉が増えてきています。しかし、こういったカタカナ用語は注意が必要です。使われる言葉を双方が正しく、同じ意味として認識していない場合、後々になって火種となってしまう可能性があります。特に金額も高額な不動産の取引の場で、言葉の定義などが、お互いの認識にズレが生じたりすると大やけどを負ってしまう可能性があります。今回は、特に私自身がよく聞くようになった言葉をご紹介してみようと思います。今後、不動産業界でお話するときに「あぁ、こういう意味か」と参考になればと思います。不動産業界は特に多い気がします。不動産業界の人は、カッコいいカタカナ用語好きな人が多いんですよ・・・・やっぱり賢そうに見えるじゃないですか・・・私も覚えた単語は使ってみたくなるんですよね・・・・本当に頭がいい人というのは誰にでも分かりやすく伝えることが出来る人分かっているつもりなんですけどね・・・グロスまずは「グロス」です。最近増えた気がします。使用例としては「こちらの物件はグロスで○％ですね」もうお分かりかもしれませんが「表面利回り」を指すことが一般的です。元々はＧｒｏｓｓ(全体の、総量、差引なし)から来ています。不動産投資の場合の利回りを表すことばとして使われます。ちなみにこの文脈で「実質利回り」を指すことばとして「ネット(Ｎｅｔ)」という言葉もセットで使われます。こちらはＮｅｔ(正味、実質)ですから確かに正確なものかもしれません。これは直訳した「表面利回り」「実質利回り」との違いはほぼないと思います。グリップお次は「グリップ」です。まずは使用例からいきましょうか。「この案件はしっかり売主のグリップ握ってます」「この買付ってグリップ効いてます？」ほぉ、なんでしょうかね？これは直訳するのが難しいのですが要は「お客様の信頼や情報をガッチリ得ていますよ！」という意味です。物件情報というのは、結構不安定なものだったりします。売主と直接話す立場にない業者が持ってきた案件と、直接売主から依頼された業者では、その情報の精度や感覚は大きく違うことがあります。値段交渉や買付の順番、はたまた売買の話自体があやふやな状態という話も珍しくはありません。そんな中で「ちゃんと意思決定できる人と繋がっており、信頼関係築いているよ」という言葉を「グリップ」と呼んでいるのです。本来は「Ｇｒｉｐ(握る)」という意味ですから、転じてお客様の心をしっかりつかんでいるよという意味です。「グリップ握れていない(効いてない)」という状態だと「買おうと思ったら売却自体取りやめになった」とか「値段交渉いけると思ったら無理だった」「買付を出したけど、契約日前日に買主がキャンセルきた」など不確定な状況を生み出してしまいます。この言葉自体は不動産業界特有で、他の業界ビジネス用語にはあんまり無いような気がしています。それくらい、不動産の売買というのは不安定であるという証拠な気がしています。バルク次は「バルク」です。こちらも使用例からいきましょう。「バルクで○件分なんですが、いかがでしょうか」「今回はバルクなのでご了承お願いします」不動産業界における「バルク（Bulk）」とは、複数の不動産物件を一括で取引することを指します。一般的な取引であれば、ビルやアパート、住宅などを単体で売買していきますが、複数の物件をまとめてパッケージとして販売または購入する形態です。元々は「Ｂｕｌｋ(大きさ、容量、大半)」という意味から転じて「まとめ売り」として不動産業界では使われます。ちなみにこのバルクですが、なぜまとめ売りするのかと言えば、様々な要因があるのですが、一例として早急にまとまった資金が要るので、個別に売っていては届かないから不動産投資を止めるので、何個か売れずに残ると困る売却しにくい資産(山林など)があるので、売却しやすいものとセットで資産整理何度も契約したり、打合せしたりが手間である色々な都合があるのですが、まとめ売りというだけあって、基本的には個別で購入するよりは割安に設定されることがほとんどです。そうでなければバルクであるメリットが買主側にありませんからね。その代わりに手間だったり、時間だったりを削減することが可能ということです。収益用不動産のポータルサイトなどでも見ることのある文言になってきました。もちろん買う側は慎重に見極めないと、かえって割高になってしまったな・・・という事態も起こり得ます。エンド最後は「エンド」です。これは「エンドユーザー」の略称ですね。使用例としては「エンドに売却する想定なら○○○万円くらいだと思います」「この物件はややこしいからエンド向けじゃないね」意味としては、「エンドユーザー」として、不動産を実際に利用したり、購入する人を意味します。自己利用目的で購入する人（例えば、マイホームとして住むために物件を購入する人）を指したり、単に業者ではなく投資する人を指したりします。他にも「不動産投資をする人」と「実際に住む人」などを分けて指す場合もあります。分譲マンションを賃貸として貸している人に対して「収益用不動産として売るのか、エンド向けとして売るのかで価格は変わりますよ」という使い方ですね。この言葉については、状況や物件などによっても「誰をエンドと呼ぶのか」が変わります。場合によっては不動産業者を「エンド」とすることもあれば、単に不動産業者でない人を指したりするので、文脈による使い分けかなと思います。この言葉自体は定義がハッキリある訳ではないでしょうね。知ったかぶりしないいかがでしたでしょうか。本来、ビジネスではケース毎にステークホルダーにしっかりとエビデンスを出して、全員のコンセンサスを得ることが最もプライオリティが高いのです。すみません、やってみたかっただけです。そう、このような言い回しではなく、取引に関わる全ての人としっかりと意思疎通を行い、お互いの認識を揃えることが必要です。ふんわりした雰囲気の中でこそ問題は起こってしまうものです。聞きなれない言葉などが出てきたら、しっかりと意味などを確認しておく必要があります。その為には知ったかぶりなどはしてはいけませんね。そして不動産業界に携わる人たちも「しっかり相手に伝わっているかどうか」というのを最優先にしていきましょう。何も全部日本語でやれ！という訳ではありません、冒頭のように英語の方が最早伝わりやすいものがありますからね。いずれにしても、賢そうに見せるのは、仕事の中身でしっかりと出していきましょう。やはり不動産業界はカスタマーとのリレーションシップをトッププライオリティに据え、SDGSでオーガナイズしてガバナンス強化して、マーケットにコミットして・・・・・・すみません、最後のは悪ふざけでした
賃貸経営のコツ
2024年11月9日
「家賃の壁」とは？家賃設定の注意点！　～最適な家賃とは？～
家賃設定にはラインがあるさて、大家さん向けに家賃設定のお話をしていこうと思います。アパートマンションを運営していくうえでの家賃は、「高ければ高いほどいい」というのは当然です。しかし、だからといって高すぎると入居者からは振り向いてはもらえないでしょう。家賃をいくらに設定するというのは、所有者である大家さんの腕の見せ所だと思っています。そもそも、大家さんになるということは、規模にかかわらず「経営者になる」ということだと思っています。「経営の神様」と呼ばれ、京セラ創業者、ＪＡＬの再建など輝かしい実績の稲盛和夫氏は、値段の設定についてこのような言葉を残しています。経営の死命を制するのは値決めです。値決めにあたっては、利幅を少なくして大量に売るのか、それとも少量であっても利幅を多く取るのか、その価格設定は無段階でいくらでもあると言えます。どれほどの利幅を取ったときに、どれだけの量が売れるのか、またどれだけの利益が出るのかということを予測するのは非常に難しいことですが、自分の製品の価値を正確に認識した上で、量と利幅との積が極大値になる一点を求めることです。その点はまた、お客様にとっても京セラにとっても、共にハッピーである値でなければなりません。この一点を求めて値決めは熟慮を重ねて行われなければならないのです。このように語っており、「値決めは経営である」という格言として残っています。これは大家さんも同様であるといえます。家賃設定一つで、運営の仕方はガラッと変わります。そして、この家賃設定の時に注意していただきたいポイントがあるのです。それが「家賃の壁」と私が読んでいるラインなのです。この「家賃の壁」とはなんなんでしょう。家賃の壁とは？どういった商品でもこの値段の「壁」というのはあることでしょう。どんなにいい商品であったとしても市場から見て「高すぎる」と思われたら購入する人はいない、もしくは減るでしょう。同様に「安すぎる」と思われたなら殺到するでしょうが、確実に売り手側の収益は悪化、もしくは赤字の可能性もあることでしょう。やはり絶妙なラインを設定することが大事です。そして不動産という特殊な性質があるため、このラインの設定は困難なものなのです。この絶妙なラインに位置するのが「家賃の壁」です。そして「家賃の壁」の特徴は以下の通りです。限度を超えるとピタッと需要が止む間違うと永遠に売れない(空室のまま) 競合が多数の「上のカテゴリー」に入ってしまう時期による思い違いそれぞれを少し解説していきます。限度を超えるとピタッと需要が止む家賃の壁というのは、不動産特有の不思議な性質があります。他の商品のように、徐々に値上げすると、段々と売れる数が減っていく現象があろうかと思います。不動産では、ハッキリとしています。家賃の壁を越えた瞬間、問合せや内見希望などがピタッと無くなります。不思議なもので、以前までは大人気だった物件でも、少しずつ家賃を上げていった場合、どこかのラインでパッタリ問い合わせが無くなるのです原因は一つだけではないのでしょうが、あるラインを超えるとパッタリ止まってしまいます。この要因には「不動産ポータルサイトの構造」が一つ挙げられます。というのも不動産ポータルサイトの検索画面を見てみましょうこのように「物件の間取り」「家賃の上限下限」を選ぶ仕様がほとんどなのです。そうすると、自ずと地域のボリュームゾーンがハッキリと分かるのです。間取りで検索した時にヒットする価格帯というのが件数として出てくるのです。これを外し過ぎると、良いお部屋だったとしても「相場より高すぎる」というバイアスが掛かってしまうのです。そうすると、良いお部屋だったとしても「相場より高いしなぁ」というイメージが付いてしまうのでしょう。間違うと永遠に売れない(空室のまま) これも不動産の厳しいところです。不動産賃貸における収入は０か１００かしかありません、空室になると一銭も入ってきません。家賃の壁を超えると、あれほどあった問合せがピタッと止むことで入居が決まらない期間に突入いたします。この「家賃の壁」はたったの千円の値上げでも発生することがあります。大家さんとしては「前回より少し上げただけだから、そのうち決まるだろう」と思ったりするのですが、これが「家賃の壁」の恐いところです。以前は１０人ほどが検討してくれていたので、その中で決まるのを待てばよいのですが、誰も検討していないとすると・・・・「家賃の壁」の恐いところが正にこういった特殊なところなのです。他の商品であれば値上げの有効性というのは売上が徐々に下がっていったり、売上の推移が変わらなかったりと言う風に検証しやすいのですが、不動産では同じ条件の部屋が２つとして無いのですから、比較するのが難しく「家賃の壁」というものの理解が難しいという点にあります。家賃の壁を越えてしまうと「なぜか決まらない」という現象に戸惑ってしまいますが、メカニズムとしては「選択肢から除外されてしまっては戦いようがない」という部分が強いのです。競合が多数の「上のカテゴリー」に入ってしまう今までは人気物件だった我がマンション少し家賃ＵＰを目指した途端「家賃の壁」に阻まれる。もう一つの要因は「競合が強いカテゴリー」に入ったことも原因かもしれません。これはどういうことかというと日本のプロサッカーに例えてみましょう。日本のプロサッカーではリーグがそのレベルに応じて分かれています。かつてはＴＶでも放映されていたＪ１を頂点にＪ２、Ｊ３として各リーグでしのぎを削っています。そして、各リーグで上位に入ると上のカテゴリーに昇格するのです。この段階でよく起こることなのですが下のリーグで無双していたチームが、上のカテゴリーでボコボコにされるこれが不動産でも起こるのです。今までの家賃帯では競合に価値で勝っていたにもかかわらず、上の家賃帯に入ると「そうでもないな・・・」という評価になってしまう現象が起こります。そうなると、今まで順調に決まっていたお部屋がなぜか決まりにくくなってしまうのです。時期による思い違い家賃設定をするときには既存のお部屋の賃料を元に考えることとなるでしょう。その時に注意していただきたいのが「時期による賃料の差」です。これはずばり繫忙期(１～３月)に決まったスピードや賃料を過度に信用しないということです。お部屋により賃料のばらつきがある場合、高いお部屋に水準を合わせて目指すケースがほとんどです。しかし、そのお部屋が決まった時の背景もしっかり分析しなければいけないと思っています。そのお部屋が繫忙期に決まっている場合などは特殊な思惑などがあった可能性もあるからです。学生さんが多いエリアなどであれば、最後の駆け込みでどこも空いてなかった結果、たどり着いたということもあるのです。この補正をかけないまま、「以前この賃料で決まってるもん」と考えて、閑散期などを迎えると空室の長期化を招く可能性が高まります。ここで大事なのは「今の時期で適正な賃料はどの辺りか？」ということです。必ずしも家賃というのは一定でなくてもいいのです。需給バランスを考えながら設定するというのも一つの手です。そのタイミングで取れる最大の幅というのを意識してコントロールすることも、時には必要かもしれません。まとめいかがでしたでしょうか。賃料については出来る限り高い水準を求める気持ちは分かりますし、経営者としては当然と思えます。しかし、冒頭の稲盛和夫氏の言葉にも含まれている通り「最大の収益につながる点はどこか」この点にフォーカスすべきです。高い家賃を設定するのは簡単ですが、それによって空室を長期化してしまっては収益性を失ってしまいます。とはいえ、安すぎる賃料を設定してしまうと、後からの変更は現行法律ではかなりハードルが高くなってしまい、同様に収益性を失ってしまいます。まさに「値決めは経営」であるということが不動産賃貸業でも言えるのです。みなさんの物件の「家賃の壁」というのはどこにあるのか？一度じっくりと分析してみるのもいいのではないでしょうか
賃貸経営のコツ
2024年11月5日
不動産売買の決済時に持っていくと便利な物３選　～「おぉ、通だね」と思われたいなら～
今回は、不動産売買における決済で「持っていくと便利な物」についてご紹介してみようと思います。ちなみに不動産売買の「決済」とは、売買契約を結んだ後に行われる最終的な手続きで、物件の所有権を買主に移転し、代金の支払いが完了するプロセスのことを指します。簡単に言うと、契約内容を確定し、正式に不動産の引き渡しとお金の支払いを行う場面です。一般的には銀行の応接室などをお借りして行うケースが多いでしょう。もちろん取引の為に必須となる物(身分証や印鑑、権利証など)は当たり前です。そうではなくて必須ではないけど、持っていくと便利な物これをご紹介しようと思います。さりげなく決済の場で取り出したなら「おっ！通だな」と不動産業者や銀行員から思われることでしょう。思われたからなんだ！と言われたら、それまでですけど・・・スティックのりまずはこちらです。普通のスティックのりで大丈夫です。このスティックのりは何に使うかというと収入印紙を貼るのに使うんです決済の場では、とにかく領収書の発行が多いものです。売買代金はもちろんのこと、固定資産税や日割り家賃の精算など、かなりの枚数になることもあります。収入印紙を事前に領収書に貼っておくこともあるのですが、当日領収書の枚数が変更になったり、最悪取引が破談になることもあり得る場所ですから、大体は銀行の手続きが済んで、入金の確認時に貼ったりすることが多いのではないでしょうか。収入印紙自体は、裏がのり面になっているので、水を少しつけることで貼り付けることは可能です。そして舐めることでも使えます。ですが、他人が舐めた収入印紙というのも抵抗がある方は多いと思います。また、水も付け過ぎたりすると、紙がたわんでしまったりします。私はそういったことを避ける為にスティックのりを持参しています。これならば、水分でたわんだりすることもなく、不快に思う方もいないですからね。一般的に朱肉や印鑑マットなどは応接室にありますが、水分は置いてありませんからね。おススメです。折り畳み式のバッグ続いては折り畳み式のバッグです。これは、布製の物でも、紙袋でも構いませんが、出来る限り大き目で頑丈な素材なタイプがおススメです。これは何に使うのかと言えば当日受け渡しする書類や物を入れる為です売主でも買主でも、当日は結構な物を受け取ることがあります。決済時に渡されるものは意外と多いものです。これまでの取引をまとめたバインダー、物件の書類や設計図書、戸建等であれば設備の取扱説明書などがあります。また、収益用物件ですと時には全世帯分の鍵ボックス、世帯分の賃貸借契約書、分厚い設計図書などがあります。もちろん、相手方が袋などに入れてきて、そのまま渡してくれる場合もありますが、案外みなさん裸で持ってくるものです。そういった時のために折り畳み式のバッグを持っていると活躍いたします。使わなければそのままで結構ですからね。丈夫な素材がいいというのは、単純に設計図書などは重いうえに、角があるので、薄い紙袋なら破れてしまうことがある為です。意外と大事ですよ。マスクこちらは、２０２４年秋ごろの情勢でという感じです。現在、コロナウイルスは一頃よりは落ち着いております。しかし、現在でも仕事柄だったり、身内に疾患をお持ちの方などは以前恐かったりします。取引の相手方のスタンスに応じて対応が出来るようにカバンに入れておいてもいいかもしれません。なかなかデリケートな問題ですが、不動産にかかわらず、取引を円滑に進めるための気遣いかもしれませんね。また、それ以外でも冬場の応接室に売主の他、不動産業者、司法書士、銀行員などたくさんの人が出入りします。インフルエンザや風邪などの予防のために、持っていてもいいかもしれませんね。すべては円滑な取引のために今回挙げたものは全て決済に必須のものではありません。それでも、あると便利だったり「持っててよかった」という場面がある物たちです。決済という場面は、最終局面であり、デリケートなお金がやり取りされる場所です。緊張感があったり、書類の準備などで忙しいものです。だからこそ、今日挙げたような”少しの気遣い”のような物があることで、スムーズな取引になったりします。こういった部分を見ると思わず「おっ、通だな」と思ってしまいます。みなさんの参考になれば嬉しいです。
賃貸経営のコツ
2024年11月2日
「地面師たち」を見て　～不動産の所有者を特定する困難さ～
とても面白かった２０２４年に公開され、大人気となってネットフリックスのドラマ「地面師たち」不動産業界にいるせいか、色々な場面で「地面師たち見ました？」とお声がけいただくことが多くありました。遅ればせながら、見てみたところ「やはり面白い」さすがですね、ネットフリックスはそんな地面師たちですが、おかげさまで不動産屋として色んなところで聞かれるのです。「地面師が現れたら見抜けるの？」「どうすれば騙されないの？」確かに、恐いですね。そこで、普段お世話になっている弁護士や司法書士たち、ベテランレベルの不動産業者たちに聞いた結論です。結論からいけばですが「ドラマレベルのことをされた場合、見抜くのは難しい」そうなのです。モデルになった実際の事件のように、超大手不動産会社でも場合によっては騙されるくらいです。ここで簡単に「いやー、俺なら見抜けるけどねぇ」という不動産業者がいたとしたら、若干想像力が足りないんじゃないでしょうか。収益がかなり見込めそうで自分が先着を走っていそうで内密に近いレベルで来た話で出来れば早めにと急いでいるこんな状況で冷静に時間をかけて、見抜くことが簡単に出来るという人はいるのでしょうか？そして、上記のような事態というのは「詐欺ではない案件で、実際にあり得る」から困ったものなのです。更に公的書類を完璧に近い形で偽造し、本人確認を仕込んで代役を立てたら？「地面師たち」が流行って以降、インターネットサイトでは「地面師を防ぐには？」という項目であふれています。おおよその対策としては入念な本人確認複数の仲介業者や専門家を挟む怪しい業者や代理人に注意売り急いでいる人には注意なるほど、確かに基本ではあります。でも不動産業界では、これらは当然に言われていることなのです。それでも事情によっては騙されてしまうのです。やっぱり地面師の犯行を完全に防ぐのは困難です。そういってしまっては話は終わってしまいます。発想を変えてみましょう。地面師の犯行を見抜くのは困難ではある。そうであるならそもそも「地面師と遭遇しない」、もしくは「地面師たちがもってくる案件に関わらない」ようにする方法はないのか？と・・・不動産の所有者を特定するという難しさ実は不動産取引というのは、非常に不安定なものです。みなさんや我々が普段信用している「登記簿」も正に不安定な代物なんです。不動産の言葉に「登記に公信力なし」というものがあります。超ザックリといえば「登記というものは、名義は誰の所有か？などは調べられるけど、その内容が本当か嘘かは国も誰も保証してないよ」という感じです。仮に登記だけを信用して売買しても実態とは違うかもよ。という非常に不安定な代物なんです。そもそも、土地の所有者というのは厳密にいえばですが、どうやって証明すればいいのでしょうか？土地の所有者というのはどうやって決まったのでしょう。恐らくは、太古の昔からあった土地を誰かが勝手に「ここ俺の物」としたのが恐らく最初でしょう。そこから長い時間を積み重ねて、周りの人達も「あそこはあの人の土地だから」と信じ続けた結果に過ぎないのです。他にも、そもそもの本人確認というのも、不安定なものです。「山田花子」さんという人の所有だという物件があったとして、山田花子さんの本人確認というのはどうすればいいのでしょうか？印鑑証明書？住民票？免許証？これらは公的書類ではありますが、事件のように偽造されていたら？ＤＮＡ検査や血液検査などをすれば確認できるでしょうが、残念ながら登記にＤＮＡの登録などはありません。他にも国などに登録されている情報というのはあるでしょうが、民間で使わせてくれる情報などはありはしないでしょう。そして、不動産という正に「動かせない物」であることも本人確認を難しくさせています。時計や車など、実際に持ち運べる物(動産)などであれば、実際に持っている人が所有者ということを証明しやすいでしょう。しかし、不動産などは本人がその場所に常にいるとも限りませんし、所有者が普段からいない土地などごまんとあるでしょう。前置きが少々長くなってきましたが、不動産の所有者を証明することは本来かなり難しいものなのです。それでも日常のほとんどの取引が円滑に行われているのは結局、周りの人の信用によるものなのです。「あの土地は○○さんがおじいさんの代から持ってるから」「あの土地は私があの人に売ったから」「小さい頃からあそこであの人は生活してた」「あそこで商売している人で、あの土地も所有している」結局、本人であることを証明するのは、自分ではなく周りの人たちからの信用によるものなのです。実際の積水ハウスの「海喜館（うみきかん）」事件の時もそうでした。事件発覚後になりすまし役の写真を持って周辺に尋ねたところ「この人は海喜館の所有者じゃないよ」と近所の方々は申したそうです。もちろん、このような確認作業を事前にすればよかったというのは当たり前なのですが、こういった当たり前のことをすると「私を疑っているのか？」ということで立腹する売主というのは実際におり、地面師側もライバルの存在をちらつかせて、そういった作業をさせないようにしていたという事情は考慮した方がいいとは思います。地面師に遭遇しない、案件に乗らないためにはそう、本人確認の難しさや所有者を本当の意味で見分けることは困難というのはお伝えできたと思います。それでも、地面師の被害に遭わないようにするためにはというと「地面師と関わらないようにする」これしかないんですよね。具体的にいえば「信用できない人とは取引しない」ということぐらいしか現実的にはないんじゃないかと思います。じゃあ、信用できる人の条件というのは？ということになります。これは千差万別、信用というのは一日二日で積めるものではありません。でも逆に信用しづらい人というのは、挙げやすいものです。不動産業者が警戒するのは、以下のような人たちでしょう。普段取引がないのに、急に現れたその人の評判などを知る人があまりいない過去の取引事例で検証できるものがないまあ当然といえば当然なのですが、要は「素性が分からない人」ということですね。大体、地面師が仕掛けるのはいわゆる「利益が出そうな条件のいい話」であろうと思います。そんな「素性が分からない人」がそんな好条件をなぜ自分に持ってくるのか？という点も大事ですね。美味しい話に飛びついて、その先に待つものは・・・・ここで突然ですが、みなさんは不動産屋のイメージはどうでしょうか？胡散臭い、金に汚そう、人を騙しそう　などあまりいいイメージはないんじゃないでしょうか。にも関わらず、不動産屋は「信用第一」とか言いませんか？「どの口が言ってるんだ」と思われるかもしれませんが、これは不動産業界なりの真実なのです。上記のように、不動産というのは本来は本当に不安定な物なのです。その割には価格は高額であり、取引の失敗は計り知れないダメージとなります。その為、不動産屋というのは「信用第一」ということを本気で言っているのです。きれいごとでは無くて、取引を終える為には信用なくしては不可能なのです。不安定かつ高額なものを取り扱っている為に、まともな業者であれば「信用第一」というのは、自分自身を守るためにも大切にしているのです。よく「不動産業界は内輪ばかりでやっており、透明性がなく、古臭い業界だ」と言われたりしますが、これも上記の理由からです。簡単に人を信用してはとてつもないダメージや取引先への損害となるのです。その為、見知っている人、過去の取引がある人などを優先してしまうのは、一定の合理性のあることなのです。決してキレイごとだけで言っている訳ではないんです。私は不動産投資などでも相談を受けた時に、まず大原則として申し上げるのが「不動産では、大きな成功を掴むことより、大きな失敗をしないこと」だと思っています。小さな失敗を避けることは不可能ですし、学びや経験になりますので、これは仕方ないことです。しかし、高額でもある不動産で地面師などによる大きな失敗は取り返すことが、極めて難しいものです。場合によっては回復不可能なダメージともなるでしょう。不動産では、こういった「一発アウト」という経験をしなければ、他の失敗であれば何とか対応していけることがほとんどです。地面師に限らず、不動産業界では怪しいブローカーなど、色んな人達がいます。そして怪しい人たちが持ち掛けてくる案件というのは魅力的です。甘い囁きに聞こえるでしょうし、事実として詐欺などではない魅力的な話がごく稀にあります。しかし、それでも気を付けて欲しいものです。私は昔どこかで聞いたこの言葉を常に胸に置いてあります。今回はこの言葉で締めましょう。「悪魔というのは、恐がらせたり、脅したりはしない。悪魔は皆、優しいのだ」
賃貸経営のコツ
2024年10月12日
大家さんの代替わりで注意すること　～相続などで大家になったら？～　過去記事総集編
引き継ぎは重要頑張って維持運営したアパートやマンションを次の世代へ託す多くの大家さんがアパートやマンションを持つきっかけとなる「家族」多くの大家さんは子供や孫のことをお考えです。「今まで頑張ってきた資産を子供や孫に遺したい」当然の感情でしょう。一方、託されるお子さんたちの悩みといえば「今まで経験もないから、どうすればいいの？」そうなのです。託す側はこれまでの長い積み重ねや失敗などの経験値をもっており「賃貸経営というのはこういうもの」となりますが、託される側は中々難しいものです。特に託される側は、別にお仕事を持っている方がほとんどでしょう。そういった中で一から不動産の勉強をすることはかなりの労力が掛かります。とはいえ、勉強せずに賃貸経営を引き継ぐことは簡単ではありません。そこで今回は、私が今まで書いてきた記事のなかで「代替わりを考えている大家さんに役立つ」と思う記事をそれぞれ、少しの解説を加えた総集編としてお届けしてみようと思います。相続税などの税金などの部分については、資産背景にもよりますし、それこそ税理士に相談しましょう。私がお伝えできるのは、あくまで「大家さんを引き継ぐために必要な知識」です。まずは不動産投資とは？まずは、大枠としての不動産投資に関する投稿を集めてみました。大家さんというのは名前は柔らかく聞こえますが、正直にいえば「不動産投資のプロ」です。明日始めた瞬間からプロとして対応していくのです。もちろん、最初は分からないことばかりでしょうが、いつまでも初心者のままではリスクとなってしまいます。過去の記事の中で参考になりそうなものをピックアップしてみました。 https://lotushome.jp/blog/3404/ まずは不動産投資というのは株や為替と何が違うのでしょうか？という素朴な疑問からお次は「不動産投資って恐いんじゃ？」という方に正直なリスクをご紹介 https://lotushome.jp/blog/3874/ お次は不動産投資を始めたい方向けに書いた記事です。始める時の心構えは参考になるかもしれません https://lotushome.jp/blog/4909/ あなたが引き継ぐ物件はどれ？様々な課題について https://lotushome.jp/blog/3915/ 大家としてスタートしたならさあ、いよいよ引き継いで大家さんスタートをしました！次はたくさんの人や業者さんとお付き合いが始まります。今まで関わったことのない方々と密なコミュニケーションが必要となってきます。不動産業では独特な慣習や、業者さん達の本音と建前があります。そんな人たちとの関わり方などをお伝えする記事集です。 https://lotushome.jp/blog/4807/ 避けては通れぬリフォーム業者さんとのお付き合いならコレあなたのパートナーとなる管理会社との付き合い方はこちら https://lotushome.jp/blog/4674/ この感覚は最初に確認しておきましょう。 https://lotushome.jp/blog/4717/ これは雑談程度ですが、管理会社を喜ばせるなら https://lotushome.jp/blog/3531/ 各地域に「大家の会」というものがあります。勉強になりますが、注意点も https://lotushome.jp/blog/4259/ https://lotushome.jp/blog/4268/ 運営する中での悩み時には困難なこともあるでしょう。しかし、先人たちも同じ悩みを抱えて乗り越えてきました。今こそ過去の英知を拝借しましょう。運営していく中できっと起こる内容への対策としてこちらは不動産業界のジレンマを書いてみました https://lotushome.jp/blog/3552/ 最近は減りましたが、それでも起こる敷金トラブルへの提案として https://lotushome.jp/blog/3411/ 空室が埋まらない・・・まずはやれることを https://lotushome.jp/blog/3061/ 法改正により発生するかもしれない「インボイス」大家さんの対応は？ https://lotushome.jp/blog/3189/ 大家さんになったら勉強しないと！・・・でも本当にその資格はいるのでしょうか？・・・ https://lotushome.jp/blog/3344/ 褒められたものではありませんが、業者も千差万別！まずは自衛を https://lotushome.jp/blog/3407/ 物件名を変えてみたい！注意することは？ https://lotushome.jp/blog/3953/ 時には起こる可能性のある「事故物件」その再生のコツとは？ https://lotushome.jp/blog/3935/ 細かいところですが、こんなことで成約率は変わるのです。 https://lotushome.jp/blog/4159/ 必殺技「ペット可賃貸」その功罪について https://lotushome.jp/blog/4520/ 最後に先人たちの知恵「名将とは？」私は何度かブログの中で、賃貸経営の上手な人を「名将」としてご紹介してきました。私がこれまでに見てきた「名将」たちの特徴やその戦術をご紹介してみましょう。そこには、成功への鍵が隠されている気がしています。先人たちの良いところを身に付けていただき、あなたの人生のお役に立てれば幸いです。そして、いつの日にか私たち「株式会社ロータスホーム」があなたのお役に立てたり、お会いできる機会を楽しみにしています。世の全ての人たちが不動産投資を行った方が良い！とまでは言えませんが、それでも不動産投資というのは、しっかりと行えばあなたの人生を更に輝かせてくれると信じています。あなたにバトンを繋いでくれた方の想いを受け止め、あなたらしい人生を送れることを願っています。ちなみにこのブログは「毒にも薬にもならぬ」内容も含まれますので、たまに気が向いたら読んであげてください。 https://lotushome.jp/blog/3905/ 名将は管理会社との上手い付き合い方を心得ています https://lotushome.jp/blog/3993/ 管理会社とは適度な緊張感も必要です https://lotushome.jp/blog/4140/ エリアも関係ない名将たち https://lotushome.jp/blog/4177/
賃貸経営のコツ
2024年10月9日
その高利回り、本当ですか？　～家賃以外の項目が入ってませんか？～
不動産投資を始めて欲しいが、騙されてほしくはない・・・私は不動産業者として、不動産投資の素晴らしさは広く社会に訴えたいと日頃から思っています。もちろんリスクはありますし、濡れ手に粟のように簡単に儲かるとは言えません、そこまで甘いものでもありません。それでも、知識を蓄え、信頼できる業者さんや仲間たちと取り組むことが出来れば、きっと豊かな生活の助けになると信じております。それが社会の役にたつはずだと信じているからこそ、賃貸管理という仕事を一生懸命やっているのです。昨今、ＮＩＳＡをはじめとした「投資ブーム」が来たことにより、たくさんの方が不動産投資に興味をもっていただいております。私たち不動産業者としても、業界の新陳代謝の為にも常に新しい方を歓迎したいと思っております。みんな最初は初心者なわけです。そして初心者が来ない業界に未来はありません。ただし、不動産は価格もやはり高額です。一旦購入したならば、そこからは大家業として、不動産業のプロとしてスタートを切らねばなりません。「初心者だからミスしても仕方ないよね」は通用しません。だからこそ気を付けていただきたいと思います。今回は一番最初に気になる「利回りに含まれている項目」をご紹介していきたいと思います。そもそも利回りとは？まずは「利回り」の定義からいきましょう。レッツChatGPT 不動産の表面利回り（Gross Yield、グロス利回り）とは、物件が生み出す収益と物件価格を比較して算出される指標です。これは、運営にかかる諸経費を差し引く前の利回りで、不動産投資において物件の収益性を大まかに把握するために使われます。表面利回りの計算に含まれている数字は以下の通りです。表面利回りの計算式：表面利回り（％）=年間賃料収入÷物件価格×100 含まれている主な数字：年間賃料収入: 投資物件から得られる年間の総賃料収入（満室想定で計算されることが一般的です）。物件価格: 不動産の購入価格、または現在の評価額。注意点：表面利回りには管理費や修繕費、税金、保険料などのコストは含まれておらず、これらを差し引いたものを「実質利回り（ネット利回り）」と言います。表面利回りは、物件の収益性を初期段階で判断するための指標ですが、実際の収益性をより正確に把握するには、経費を考慮した実質利回りを見ることが重要です。素晴らしい説明でしたね。上記である通り、本来は「年間の総賃料収入」で計算されることがほとんどなのです。簡単に例で計算するなら「年間総賃料収入２００万円」で「物件価格１０００万円」の利回りは２００万円÷１０００万円×１００＝２０％　表面利回りは２０％　となるわけですね。では「総賃料収入」とはなんでしょうかね？何が含まれているのでしょうか？実はこの部分が明確にルール化されていなかったりします。大体の業者さんでは「総賃料収入」といえば家賃駐車場使用料管理費や共益費これらを合計した数字を指すことが一般的です。これらをまとめた部分が一般的に「家賃」と呼ぶものです。しかし、なかにはこれら以外の数字が「総賃料収入」として表面利回り計算に含まれている場合が結構あるのです。そうすると表面利回りの数字はおのずと高くなっていき、まさに「表面上は」高利回りとなり魅力的に映ってしまうのです。大前提として「家賃」以外を含めるのが悪い！という訳ではないのですが、誤解を招きやすい項目となるので注意が必要です。「なるほど、こういった項目があるのであれば実際の家賃だけだと○○万円くらいかぁ」と冷静に見れるのであれば全く問題はありません。しかし、慣れないうちだと項目の特徴などが分からずに、魅力的だと思って購入した後に「思ってたんと違う」というような目に遭ってほしくありません。では、次からは実際に「総賃料に含まれる項目」として使われている種類や注意点を個別に挙げてみたいと思います。太陽光発電収入収益性のためにアパートやマンションの屋上などに太陽光パネルを設置し、電力会社へ売電することで収益性を高めようという物件は珍しくありません。この収入自体を利回りに組み込んでいるケースはよく見かけます。この太陽光パネル収入の注意点としては想定金額の根拠＝買取が高かった月×１２か月で算出していないか？実績ベースか理論値か？など残りの買取期間＝設置からの固定買取期間（10㎾未満は10年間、10kw以上は20年間）が残り何年残っているのか？太陽光の売電について説明すると、長くなってしまいますので、今回は割愛します。この数字をあてにして物件を購入してしまうと「思ったより太陽光の売電収入が低い」や「買取期間が後数年で無くなってしまうので、それ以降は利回りがガクッと減ってしまう」ということになります。太陽光の売電収入自体はありがたい部分があるのですが、中古で買う場合は上記のような目に合わないように注意が必要です。プロパンガスの借地料購入しようと検討中の物件のガスが「プロパンガス」だった場合は、プロパンガスの「借地料」が利回りに入っていないか確認しましょう。このプロパンガスの借地料の理屈としては「プロパンガス供給会社がプロパンガスを置かせてもらう代わりに借地料を払う」という理屈でプロパンガス供給会社から物件の所有者さんへ支払われておりました。本来は理屈通りの運用だったのですが、いつしかプロパンガス供給会社同士の熾烈な競争や、大家側からの過大な請求、最終的にはそういったコストが消費者である入居者へのガス料金として転嫁されているのではないかと問題になりました。そしてこういった問題を解決する為に経済産業省がこの問題にメスを入れます。ここも説明すると長くなってしまうので割愛しますが、平たくいえば２０２４年夏から原則「借地料や紹介料」という制度が無くなっていくのです。そうすると、仮に現在の売主さんは「借地料」などをもらっていたので「総賃料」に含んでいるかもしれませんが、あなたが物件を買った後に名義変更した場合にこの「借地料」はもらえない可能性が大です。というか貰えないことでしょう。「表ではそういっているだけで本当はあるんじゃないの？」という期待をお持ちの方には残念なお報せですが、今回の規制では「LPガス商慣行通報フォーム」制度などがあり、抜け駆けがバレた場合、登録の取り消しや罰金などが科されることになります。つまり、プロパンガス供給会社は「あなただけ、特別に・・・」ということは出来ません。ですから、現在の利回りに「借地料」や「紹介料」など名目の如何は別としてプロパンガス関係の収入が計上されている場合、それらは０ゼロとして見ておいた方がいいでしょう。定額水道料定額水道料という項目が含まれていませんか？こちらも注意です。本来は、電気ガス水道などのライフラインと呼ばれる料金は、入居者さんが個別にそれぞれ電力会社やガス会社、水道局などに支払います。しかし、少し古い物件や元々寮のような造りをしている物件などは、各住戸ごとに水道メーターがついていなかったりします。もしく付いていても水道局が建物全体の使用量しか検針しないという建物もあります。こういった物件では、建物全体の使用水量を物件のオーナーへ一括して請求されることになります。大家側では、その使用量を家賃と一緒に「定額水道料」として徴収して、その支払いに充てることがあります。もうおわかりですね。この定額水道料が利回りに含まれている場合、その金額は右から左へあなたの収益となることはありません。定額水道料の場合、時には「定額水道料で徴収する金額」より「支払う水道料」が多くなる「逆ザヤ」ということだってありますからね。本来はこの定額水道料については、利回りから除外すべき内容だとも思うのですが、「家賃と一緒に徴収する」という性質から計上されることもあるので、注意が必要です。また契約によっては「水道料は家賃に含まれる」という契約で、家賃と不可分になっていたりしますので、この場合は家賃で利回りを計算する他ありませんが、実質は「家賃が下がっている」と同義になりますので、実際の水道料などを考慮して計算しましょう。自治会費・衛生費など賃貸での自治会費や衛生費などの名目が計上されることがあります。これは、入居者各自がゴミを出すときに地域のゴミ捨場を利用することが一般的ですが、このゴミ捨場の清掃や管理などを地元の自治会などが行っている場合が多く、その自治会へ自治会費や町費などの名目で物件の大家さんが支払う項目となります。平たくいえばゴミ捨場の使用料ということです。これも定額水道料と同様に、右から左へ渡すものとなり、大家さんの収入になることは基本的にはありません。こちらも定額水道料と同様に別途で項目を定めていることもあれば、「家賃に含む」として別で計上されていないことも多くありますので、自治会費を支払う必要のある物件であれば以下の点をしっかりと調べておきましょう。入居数で計算されるのか？＝空室でも世帯数で計算されるのか？実際に入居している月数で計算されるのか？金額は？＝一物件でいくらなのか、一人いくらなのか徴収されるのはいつか？＝毎月なのか？年一回なのか？前払いか後払いか？＝購入時の精算方法はどうなっているのか空室でも発生する場合は空室だけのダメージだけではなくなりますので、注意が必要です。利回りはあくまで「表面」中身をしっかりと確認しましょういかがでしたでしょうか。収益用を扱うインターネットサイトでは当然ながらこの「利回り」が当たり前のように表示されることが多いものです。収益の為に購入する物件であるため、この数字が重要なのは言うまでもありません。しかし、それが故に「利回りをどうにか高く見せたい」と思う心理は当然働くわけです。冒頭でも申し上げたとおり、収益用不動産を買った瞬間にプロとしてみなされるのです。高い利回りを見かけるとテンションが上がるものですが、まずは「この利回りは本当だろうか？」という冷静な視点をもつように心がけていきましょう。今回挙げた項目が利回りに入っている＝悪　ではありません。しっかりと精査して、あなたの思う本当の「利回り」で判断するようにしましょう。その為には資料などをしっかりと取り寄せて精査することです。不明な点があればしっかりと仲介業者へ確認し、必要な資料をもらいましょう。そういった資料や説明が無い場合はいつでも「勇気ある撤退」をする冷静な心を持っておけばよいと思います。まだまだ収益用物件に関するルールなどが整備されていない昨今ですが、それがゆえに「お宝」も潜んでいるのです。今回の記事があなたの知識の一助になれば嬉しいです。
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