(3ページ目)大家になろう　～最初の一棟目はどんな物件を買う？～ | 霧島市・姶良市の賃貸管理のご相談ならロータスホーム

2024年7月21日
大家になろう　～最初の一棟目はどんな物件を買う？～
よく聞かれる質問だが・・さあ、管理会社目線からお届けする「どんな物件を買ったらいいか？」私は大家の会などにも参加していることもあり、普段からこういった内容のご相談を受けます。その中でも最多な質問がこれです。「最初はどんな物件からスタートしたらいいですか？」です。まあそうなりますよね。最初は築浅？築古？アパート？マンション？利回りは？立地は？そうなんです。不動産投資はどこからスタートするのかは非常に大事です。今回は収益物件に強い売買系の会社ではなく、賃貸管理を本業とする管理会社目線から最初に買うならこういう物件というのを書いてみようと思います。既に不動産投資を始めていらっしゃる方などは、そっと閉じていただいて結構です。あくまで私個人の見解になりますので、ご了承ください。投資と人生は自己責任ですからね。築12年～25年以内のアパートから先に答えを書いてしまいました。前提として、今回は特別な背景を無しにしております。あくまで、今後不動産投資を始めたい普通の会社員を想定しております。例えば、既に金融資産をかなりお持ちだとか、そういった背景があるのであれば話は別です。そういったいわゆる富裕層の方は、不動産投資でも最初から違う戦略でいいと思います。今回想定しているのは、いわゆる普通の会社員で、不動産投資の失敗や損失を「まぁ、いっか」で済ませることが出来ない人ですなぜこんな築年数１２年～のアパートからと言われるのでしょうか？ちなみにこの築年数以外で考える条件としては利回りは近隣物件の相場並みか、ちょっとだけ良ければラッキー現在の入居率は８０％以上世帯数は出来れば１０戸以上、少なくとも６戸以上みなさんの心の声が聞こえます。「普通じゃない？」そうです。この物件、至って普通ですね。利回りも「近隣相場なみ」「築年数もまぁまぁ」恐らくこんな条件の物件、あなたの周りにもあることでしょうね。この条件なら物件価格はそんなに安くないと思います。特にダメな部分もありませんからね。ポータルサイトにも載っているんじゃないでしょうかね？なぜこんな物件を最初に勧めるんだ？と思うでしょう。最初はイレギュラーは避けようこの条件に合うような物件をローンシミュレーションなどで計算してみてください。なんだかそんなに残らない気がする・・・そんな風に思うことでしょう。事実、この条件の物件では「大儲け」ということにはなりません。じゃあなんでそんな物件を？もっと利益が残るような物件から始めたい！！気持ちはよく分かります。回答編です。答えはイレギュラーが少ないし、一棟目は融資も難しいから最初の一棟で死なない為にこのところの投資ブーム到来により、収益用不動産への参入を目指す方は多いものです。しかし、一方融資情勢は決して甘くありません。特に厳しいのが「最初の一棟」です。最近は不動産融資も歴戦の大家さんでも、融資の承認が得られないことも珍しくありません。物件価格も高騰している状況では、中々お宝物件というのは転がっていません。こんな状況で最初の一棟の購入に繋げるのは至難の業といえます。そんな中で大幅な利益が出る物件というのは、何かしら「歪み」のある物件なのです。例えばこんな物件です。前のオーナーが手をいれなくて空室だらけ法令上の規制が掛かっているエリア現在、困った入居者などがいる売り急いでいるいわゆる「いわくつき」な訳ですね。こういった物件は、経験があれば対応できたり、大きな資金があれば問題ないことも多くある為、通常の物件より大幅な利益が見込めることでしょう。しかし、当然ながら初心者には向きません。経験も無ければ、イレギュラーに対応する資金力なども当初は少ないことでしょう。大幅な利益が見込めるからといって飛び込むのは簡単ですが、上手く行かなかった場合どうなるでしょうか？あなたに融資した銀行からは「やっぱりこの人に不動産投資は無理なんだな」と判断されてしまうことでしょう。また、そもそもこういった物件は融資が難しく、余程の経験や資産がなければ承認は得られにくいものです。そんなことをして、一棟目で致命傷を負ってしまうことは避けなければいけません。仮に一棟目でのキズを癒そうと二棟目にチャレンジしようとしても、金融機関からは冷ややかな目で見られてしまうことでしょう。ここで先ほどの条件を思い出してほしいのです。まずはここから私がおススメした物件は正直「普通」です。しかし、管理会社としての意見でいえばこういった物件で致命傷を負う可能性は極めて少ないここからは理由を説明します。築年数１２年～理由はこちらです。築年数が経過しており、家賃が相場に落ち着いている新築プレミアム価格は残っていない建物自体の構造がしっかりしている可能性大まずは家賃相場ですが、新築時が一番高いというのは想像に難くないと思います。新築時に一番高く、その後は年数を経過していく毎に落ちていくことが普通です。新築～７年程度までは築浅として扱われており、家賃は下落の段階です。しかし、１２年を過ぎれば流石に築浅ではありません。こうなると「キレイ」という魅力だけでなく、「実需」で戦う場面となります。つまり、ここからの家賃下落率は緩やかになってくる段階です。この年数からは余程のことが無い限り急激に落ちるということはありません。そして、実際この年数でも入居している状態であれば基本は「相場に合ってる」という訳です。初心者の内にはこの「家賃下落のスピード」の感覚が難しいので、そうであれば「ある程度下がっている」この年代というのはリスクは少なくなります。「新築プレミアム価格」が残っていないも似た理由です。築年数が浅い物件というのは建築した売主は当然ですが、建築会社への利益を払った状態です。当然、築年数が浅い物件を売りに出す場合は、その建築コストに上乗せをしていることでしょう。これ自体は当然ですから悪いことでもありません。しかし、この上乗せが、適正かどうかを読めないと悲惨な目にあいます。家賃は下がり続けるが、当初の建築コストも背負わなければなりません。一方、築年数１２年を経過した物件であればどうでしょうか？見た目のピカピカは鳴りを潜めてしまいますが、物件価格を算出する為には実需の利回りで計算することになるのです。最早「築浅」という時代は過ぎている為、実際の収益を元に価格を算出することになるのです。つまり、この段階では実需と大きくかけ離れたような物件価格を付けづらいのです。そうすると変な「高値掴み」という状態を避けることが出来る可能性が高いのです。長くなりましたので、一旦区切ります。次回は「入居率の目安」と「世帯数のボーダー」についてお話していきます。ではまた https://lotushome.jp/?p=5051
賃貸経営のコツ
2024年6月29日
蛍光灯、製造終わるってよ　～2027年に備えて～
蛍光灯の製造は2027年末までタイトルから冒頭画像まで、オマージュ満載で始まりましたが、中身は真剣にお話していきます。今回は収益用不動産をお持ちのオーナーさん向けに、蛍光灯の製造が終了することの影響と、それに伴う準備や対策をご紹介してみようと思います。そもそも、この蛍光灯の製造中止をご存じでしたでしょうか？みなさんがお持ちの物件では蛍光灯は使われていませんか? それより大前提としてなんで蛍光灯が製造中止になるんだ？それはですね 2023 年スイス・ジュネーブにて「水銀に関する水俣条約第５回締約国会議」が開催され、蛍光ランプの製造と輸出入がその種類に応じ2026年末又は2027年末までに禁止することが合意されました。蛍光灯に含まれる水銀を問題視するとともに、エネルギー消費の少ないＬＥＤへの切り替え推進の両面が原因という訳です。欧州を中心として主要各国では既に蛍光灯が段階的に縮小や生産の終了となっております。日本も例外ではありません。蛍光灯が無くなる？おいおい、私の物件の共用灯は蛍光灯だよ、中止になったらどうすればいいんだ？意外と多いと思います。それは、アパートマンションの共用灯は今でこそＬＥＤが当たり前になりましたが、少し前までは蛍光灯でしたからね。また、器具そのものも安価ではなく、特にアパートマンションの共用部分の電灯については高所にあったりする為、壊れてもいない照明を交換することはあまりなかったことでしょう。しかし、この2027年蛍光灯製造中止問題は待ってくれません。そもそも、既に国内で蛍光灯を製造しているのは３社ほどです。しかも製造中止が決まっている以上、これから多くの在庫を製造することは考えにくいものです。そうすると考えられるのは蛍光灯の価格高騰、在庫不足、最悪交換できないただでさえ物価高騰が叫ばれる昨今ですが、この蛍光灯、実は2023年から値上げをし続けており、その値上げ幅はなんと約80％～90％おぉー、品不足の前に既に蛍光灯そのものが高騰しています。加えて2027年に製造中止となっていますが、このような電球型蛍光灯は 2026年に製造中止する物もあるのです。パルックボールと呼ばれるような電球型の蛍光灯は既に生産を終了しているそうです。ちなみに2027年が来たら蛍光灯が使えなくなるのか？という問題については特に使用は禁止されていませんし、在庫があればその販売も禁止はされていません。しかし、当然今後生産は減少していくことでしょうし、蛍光灯の値段は上がっていくことでしょう。このままでは蛍光灯一本交換して数千円という未来が見えてきました。そもそも、終わりが見えている蛍光灯を今後も使用するメリットは将来的にはありません。それではどのように対策をしていけばいいのでしょうか。おススメは外壁塗装に併せて交換対策はいうまでもなく既存照明をＬＥＤ照明へ変更することこれは間違いありません。また、交換時期が２０２７年に近づくにつれてＬＥＤの品不足や工事の混雑が予想されます。恐らくギリギリの時期に実施をしてしまうと、工事費なども高くつくことでしょう。ただでさえ物価高騰が続く昨今、先延ばしするメリットはあまりありません。それでは今すぐ交換するのがいいのか？という問いには一つ提案があります。もし、今後近いうちに外壁塗装などをすることはありませんか？と共用部分の電灯は基本的に高い場所についています。加えて、既存の電灯からの交換になると、今までの塗装がされていない部分などが露出する可能性があります。そこで、もし外壁塗装などのメンテナンス時期が到来しているのであれば、足場を組む塗装工事と同時に行うと費用や外観の美観を一気に解決することが可能となります。外壁の高い位置にある照明などは、高所作業の単価が追加になりますが、足場があれば簡単になります。このように２０２７前にメンテナンス時期を勘案し、どうせならまとめることをおススメします。そうすることで、器具の取り付け跡の美観の問題と器具の設置手間を削減することが可能になります。あとは、よく聞かれるのですが蛍光灯の器具で使えるＬＥＤ電球への交換はダメか？という質問ですがこれについては管球タイプのＬＥＤはなぜか寿命が短いと思っています。やはり器具そのものがＬＥＤ用に作っていないせいか、早い段階で切れてしまう印象があります。出来れば器具と一体式になっている照明をおススメします。管球タイプのＬＥＤもまあまあのお値段がするため、すぐに切れてしまうともったいない。と思ってしまいます。いずれにしても対策をいかがでしたでしょうか？オーナーさんでもまだ知らない方が多い２０２７年蛍光灯の製造終了。あと３年あるといえど、足元では蛍光灯が高くなってきており、何本か交換した場合、ＬＥＤ器具代になってしまいます。現在、蛍光灯を使用している物件のオーナーさんは計画的に進めて欲しいものです。恐らく、駆け込み時になると器具不足や工事の予約も殺到することも予想できます。計画的に対応することで無駄なコストにならないようにご注意ください。この問題の為だけに外壁塗装をすることはおススメしませんが、それでもどうせ必要ならまとめてやってしまいましょう。今現在外壁塗装を検討している方は余計に、照明もチェックしてみてはいかがでしょうか。
賃貸経営のコツ
2024年6月25日
どうしたら売買情報が先に来る人になるのか？　~まとめ編~
人気者になりましょう！前回までの記事はこちら https://lotushome.jp/blog/3883/ https://lotushome.jp/?p=3889 良い物件を紹介してもらうには前々回の記事では「良い情報が内々で周るのはなぜか？」を前回の記事では「こんな人には情報が来ない」を書いてきました。そして今回はとうとう「どうしたら良い情報が周ってくるようになるか？」について書いていこうと思います。ちなみに何度も言いますが、コレが絶対の方法という訳ではありません。あくまで皆さんが普段見れない不動産業者の本音の部分などからお役に立てる情報になればと思ってご紹介しているだけです。皆さんが普段見られない不動産業者の飲み会などから抜粋していますので、本音に限りなく近いと思います。ですから「自分には自分のやり方がある」「不動産業者に好かれようと思わない」「良い情報の取り方はそうじゃない」という方はソッと閉じていただければと思います。他にも方法があるのも事実ですからね。ではいきましょう。コミュニケーションは「広く浅く」より「狭く深く」「人脈」という言葉に惑わされないでまずは紹介をもらう為のステップとして関係者、特に不動産業者との付き合い方についてですが冒頭にもある通り、「広く浅くよりは狭く深く」をおススメします。昨今のＹＯＵＴＵＢＥなどでは「とにかく不動産会社をたくさん周る」「挨拶周りをする」「名刺をたくさん配る」という方法が紹介されておりますが、未公開物件がもらえたりとまではいかないというのが本音だと思います。それは前々回でも申しましたが、そういった方法では良い物件をご紹介したいと思えるほどの信頼関係までは至らないからそれはいくつかの要因があります。例えば皆さんも本業などの会合やセミナーなどで挨拶した程度の方、名刺交換をした間柄を簡単に信用するでしょうか？また、不動産投資というのは複雑です。ある人には「良い物件」だとしても違う人には「全く響かない」というのもあります。どういった物件が欲しいのか？資金計画は？どんなスタンスか？売主に紹介しても大丈夫な人か？人当たりやコミュニケーション能力は？賃貸経営に関する考え方は？こういった内容も分からない段階で「おススメ物件あります」とはなりません。何をご紹介すればいいのかも分からないですからね。ましてや大事な優良物件を優先的に話すということをしている業者を私は見たことがありません。大事なお客様には信頼に足る人物をご紹介しようと思うのは当然のことだと思います。ひょっとすると口だけは「あなたは特別だから」と言って紹介する業者はあるかもしれませんが・・・昨今の方々は簡単に「人脈」という言葉を使いすぎるきらいがあると思っております。人脈づくりの為に会合やセミナーに行ったり（会合やセミナーに学びに行くのはとてもいいと思います）、名刺交換をしただけで自分の人脈リストに入れてみたりなど人脈というのはそう簡単に出来上がったりはしないのです。大事な情報だからこそ、渡す人は選びたいという気持ちを汲んであげるといいかもしれません。但し、不動産業者周りが無駄と言っている訳ではありません。最初はどういった業者があるのか分からないので、たくさんの業者と会うというのは大賛成です。好みの業者さんを見つけるまでは足で見つけるしかないのですから。私が言っているのはあくまで「業者としっかりと話して相手のことを理解し、みなさんのことも業者に知ってもらう」ことが大事。ということです。売買に携わる業者さん達は、不特定多数の人とのお付き合いを好むというよりは「いい人間関係を築きたい」という方が多いのです。ココは良さそうと思ったらしっかりとしたコミュニケーションを取って信頼に足る人物だということを分かってもらいましょう。返事は早くこれも大事です。前回も触れましたけど、良い物件というのは時間がありません。昨今の投資ブームにより、不動産業界も新規参入が多くありました。多くの方は不動産の厳しさや「良い物件が買えない」ことで退場しましたが、今でも不動産の投資は比較的勝率の高いビジネスだと思っています。そんな中で重要なのが返事の早さ誤解のないように書きますが買わないという返事も早い方がいいこうでも書かないとキョクタン星人から「不動産屋のいいなりに買えってことか？」とか「都合のいいお客様になれってか？」と来そうですから。そうなんです、「買う」だけでなく、「買わない」の返事が早いだけでも十分ありがたいのです。「すぐ断るのは悪いから検討してるフリを・・・」などの気遣いは、却って相手を困らせてしまいます。あなたにおススメしたにも関わらず、決断した時には他の人に勧めていた。となれば不動産業者も不義理な気がしてしまいます。それよりはハッキリと提案に感謝し、今回の物件は見送る旨を伝えましょう。そうすることで「あの人は決断の返事が早い」となり、次回からも一旦は話を振ってみようと思うハズです。良い物件は争奪戦です。そんな時に「あの人は返事が早い」というだけで情報が回ってくるものです。しかし、同時に注意も必要です。急ぐあまりに失敗というリスクも当然出てきます。ですから早い返事をすることが出来るように、普段から選球眼を鍛えておかねばなりません。その為にはたくさんの物件を見たり、修繕の知識なども備えておく必要があります。早い返事というのは、単に気持ちの問題ではなく、知識や経験の積み重ねで鍛えられるものです。急がば回れ、しかし急がないといけない。慎重かつ急ぐ難しいのですが、これを身に付けることが近道となります。あなたの「良い物件」を教えて元も子もない話なのですがそもそも「良い物件」ってなんですか？築年数も浅く、積算評価も高く出てて、高利回りで、好立地で、価格も安くて、買った瞬間に売っても利益が出るそんな物件は千三つと呼ばれる不動産業界とはいえない絶対ないとは言いませんが、そんな物件だけを待っていたら数年単位で待たないといけないでしょう。そんな物件を待つのは正直「宝くじに当たらないかな？」程度でいいと思います。そうではなく、「あなたにとって良い物件」を探すことです。例えば「少々立地は我慢できるから築年数が浅いもの」、逆に「どんなに古くてもいいから好立地なもの」、「難ありでも高利回り」これらはそれぞれの観点で見れば「良い物件」な訳です。しかし、不動産業者から見れば「あなたにとっての良い物件は分かりません」という状態ですから、何を欲しがっているのか分かりません。例えるなら「友人の子供にオモチャをプレゼントする」という状況を考えてみてください。当の友人からは「良い物をちょうだい」と言われたとしましょう。思いませんか？「良い物ってなんだ？」と性別は？歳は？好きなアニメは？既に持っているおもちゃは？というか「何が欲しいか具体的に教えて欲しい」と思いませんか？不動産業者も同様です。もちろん、オモチャと違って２つとして同じ物がない不動産です。あまりに狭い条件だと見つからないでしょうが、それでもある程度の範囲は伝えて損はありません。要は不動産業者が情報に触れた時に「そういえば〇〇さんが好きかもな」と思えるだけの希望は伝えておきましょう。「そんな範囲を狭めたら、他の良い情報が来ないかもしれないじゃない」と思われるかもしれませんが、最初は仕方ないと思います。何度か取引を重ねて、あなたのことを深く理解してもらえたら後は自動的に紹介出来るかもしれません。それでも最初の内はある程度希望を伝えておくことで、近い物件が出た時に「あっ！！」と思われることの方が確率は高くなることでしょう。この時に伝えるポイントとしては許容できる条件、つまり我慢できるポイントを伝えると記憶に残りやすいと思います。例えば「築年数は古くても大丈夫」とか「駅近物件なら価格が多少高くても」とか「築年数が浅ければ立地が悪くても」などの許容できる条件を話しておくとイメージがつかみやすいと思います。不動産業者は物件を見た時にメリットとデメリットがすぐに出てきます。そのメリットとデメリットの中であなたを思い出してもらいやすくしておくといいと思います。「おっ！この条件なら〇〇さんに合いそう」こんな感じで思い出してもらえるとチャンスも広がっていくでしょう。人柄で選んでもらおうさて、いかがでしたでしょうか？普段見れない不動産業者の本音という部分でお話してみたつもりです。「精神論ばっかりじゃないか」と思われたかもしれませんが、その通りです。市場の中で多数のライバルと戦う時に、資産規模などではどうしても敵わない。初期段階などは特にそうだと思います。私も含めて「もたざる者」は、あるもので戦うしかありません。だからこそ、今回はコストの掛からない方法での情報取得に絞ってご紹介してみました。いずれの方法も特別なコストは要しません。ただ「相手方の立場に立ってみて、話しやすそう、こちらの事情も汲んでくれそう」と思われるだけでもチャンスは増えるハズです。どうしても水面下での情報というのが強い業界です。２つとない商品である以上、信頼できる方に話が来やすいという歪な構造です。それでも、一旦信頼されれば優先的にお話が来るかもしれません。いずれにしても今回挙げたような内容は、実行することにデメリットはありませんから、参考になれば幸いです。
賃貸経営のコツ
2024年6月18日
いい投資物件を買いたいなら「単にいい人」であることも武器である
お金がある＝優遇される　では必ずしもない当社は収益物件の管理に特化しております。その為、投資家と呼ばれる方とのお付き合いも必然的に多くなります。他にも大家の会などに参加することも好きですから、そんな時にこんなことを聞かれることがあります。「いい物件を中々紹介してもらえないのは、私がまだまだ資産的に弱いからですかね？」「やっぱりお金をたくさん持っている人に良い話はいくんですかね？」とこれについては半分その通りだし、半分違うと思っています。半分その通りと思う理由としては時間の制約のある話(売主がよほど急いでいる事情)や、良い話だが金融機関の融資は難しそうな案件の場合はその通りでしょう。こういった場合は現状の資産がある方が有利になることは、想像に難くないと思います。ではもう半分の「違う」と思う理由としては「誰に売っても変わらない収益だから」ということです。もうちょっと丁寧に説明します。この場合良い物件を紹介してもらいたい。ということですから不動産売買の話です。不動産売買における不動産業者の主な収益は「仲介手数料」です。基本的にはこの「仲介手数料」を得ようとして、各不動産業者は日夜頑張って情報収集に励んでいます。ここで考えていただきたいことがあります。仲介手数料というのは「上限」が決められています。法律により、売買価格の「〇％+〇万円+消費税」となっています。つまり資産のある人に売ろうが、資産のない人に売ろうが収益は変わらない　ということですね。資産のある人に売ったら２倍などの報酬があるなどであれば勝負のしようはありませんが、それは法律違反になるのです。つまり、不動産業者としては本来「誰に売ったっていいんです」「資産家は性格が悪い」という幻想じゃあ誰に売ってもいいってことは私でもいいじゃないか？と思われることでしょう。それでも資産家と呼ばれる方が有利な側面があるのです。誤解を恐れずに言えば資産家と呼ばれる人たちはかなりの割合で「いい人」であるのです皆さんがイメージする「資産家」というのは資産を持ってるから「偉そう」人をお金で動かしているお金を盾に買い叩いている人間の価値は「お金」だと思っているそんなイメージなどありませんでしょうか？かくいう私も若い頃はそんな風に思っておりました・・・それでもこれまでに職業柄、「資産家」と呼ばれるような方と何人もお会いしておりますが正直、そんなイメージとはかけ離れた人が多いんです。初対面でも腰が低く、我々との仕事でも小さなことでも感謝を伝えてくれたりします。もちろん例外もあるのは言うまでもありませんが・・・・それでも大多数はこんな感じです。ひょっとしたらそれは表面上だけかもしれませんが、その擬態を見抜くのは困難でしょう。擬態だとしても、相手側が好感を持っている以上、だれも不快な思いをしていないので問題はなさそうです。資産も有って腰も低いとなればどうでしょうか？そんな人に良い話がいくのは当然かもしれませんよね・・・「それじゃあ勝ち目ないじゃん」と結論を出すのはまだ早いんです。話はこれからです。それでも「いい人」というだけで勝てる可能性がある勝ち目がない・・・そこで諦めてはいけません。話はここからです。資産の差を嘆いていては始まりません。ここまで例に挙げた資産家の方たちも多くは「持たざる者」から始まっているのです。そして資産家の多くが「いい人」もしくは「好感を持たれている」という現実があるのも事実。ではなぜ資産家は「いい人」もしくは好感をもたれるようにするのか？というと「いい人」であることを印象づけると「いいこと」が次から次に来るということを知っているそしてこの「いい人」ですが本当に「いい人」あるで必要はないのです心の中には思うことがあってもいいのです。事実、資産家である「いい人」ですが、油断できない方ばかりなのです。データなどを提示すれば「根拠」をしっかりと精査しますし、情報の真贋も厳しく見ています。そこはある意味では「疑っている」のです。鵜呑みにしている訳ではありません。また資産家である人たちは必ずしも全ての案件に興味を持つかといえば別です。そういった案件の時に「あなたに勧めたい」と思ってもらうのが必要です。ここまで書いていて皆さんの心の声が聞こえそうです。「要は不動産屋に媚びを売れってことか」「不動産屋の言うことをホイホイ聞けってことか」「不動産屋にへりくだれってことか」「資産家にシッポを振る金持ちの犬が！」全然違いますお金にあくどいと思われている不動産屋です。そんな風に思われたのなら申し訳ありません。でも今日私が言いたいのは、私も含めて「持たざる者が勝つ為には」という話です。もちろん、不動産屋も収益は大事ですよ。ですけれどいい人との商売を望んでいるのは本当です。普段はあまり評判の良くない業界であることも自覚しています。表面だけ見れば高額に見える「仲介手数料」などを影で言われていることも分かっているのです。だからこそ、感謝されたり、小さな仕事を労ってもらったりすると上限のある仕事だからこそ「どうせ売るならあの人に」と思うことも多いのです。これは善人ぶっている訳でもなく業者同士の交流や飲み会でも本当に話されています。要は応援したくなる人であればいいのです。そして一番大事なことはここです。「いい人」と思われるのにお金はいらないこの勝負では資産家だろうが、持たざる者だろうが関係ないのです。「いい人」と思われる為にお金を使ってプレゼントなどもいりませんし、ワイロみたいなものも必要ありません。ただ不動産業者といえど一介の人間です。相手の立場に立って「こんな振る舞いだと嬉しいだろうな」という付き合いをすればいいのです。いい歳した人間でも褒めてもらえれば嬉しいですし、敬意を持って接して貰えれば嬉しいのです。そこに損は無いのですから、取り組んでみてはいかがでしょうか。今日はここまでですが、不動産業界というのは意外と「義理人情に厚い業界」だとも思っています。どこかで「不動産屋をたらしこむ付き合い方」などを書いてみましょうかね・・・
賃貸経営のコツ
2024年6月11日
繁忙期後の考察2024年版　～アフターコロナの賃貸市況はいかに？～
2024年の繁忙期を振り返ろうさて、昨年もやりました繁忙期の振り返り2024年版です。今年はコロナ禍を抜けた「アフターコロナ」初めての繁忙期となりました。今回は当社の傾向とデータ、他の業者さんとのお付き合いで判明したことと、私の独断と偏見で繁忙期の振り返りと、今後の市況予想を書いてみようと思います。鹿児島県という地域柄もありますが、みなさんの賃貸経営に役立てば幸いです。まずは結果からまずは結果から申し上げると今年は退去が例年に比べてかなり少なかったこれは、当初は「当社だけかな？」と思っておりました。その為流石ロータスホームだ！いい管理をしているから退去が少ないんだと思いたかったところですが、これは市場全体でその傾向がありました。残念・・・一方、入居希望者は例年通り「横這い」でした。つまり、当社でみれば入居率は昨年度よりもＵＰしたという結果です。しかし、退去の少なさ＝引っ越し機会が減っているということは事実として無視できない状況です。退去の少なさはデータでも明らかでした。昨年比で物件により変動はありますが、解約件数は全体で５％ほど少ないものでした。他社さんに聞いてみても、その傾向は明らかでした。みなさん一様に「今年は退去が少なくて、静かな繁忙期に感じる」という感想が多く聞こえました。この傾向は何を表していたのでしょうか？「ある解約理由」が減少ここからは私が入手した情報とデータと個人の見解と予想編です。まずはこの退去件数の少なさを読み解いてみましょう。弊社は解約の通知を受けた際に「解約理由」をもちろん聞いております。この解約理由の中で、昨年から明らかに変化した項目がありました。それは転勤、異動による解約です例年に比べると転勤や異動による解約の数が減っておりました。一方、卒業や入学に関する入退去はほぼ例年通りでした。そう、結論としては私が手に入れられる情報を組み合わせると企業の転勤や異動が減っているという答えが出てきます。これは別の角度からも検証してみました。私の周りにいる「転勤のある企業に勤めている方」に聞いてもみました。すると転勤そのものを控えているか、企業内で抑制の動きが強くなってきている傾向がありました。特定されるような書き方をせずにいえば以下のような事例が確認できました。今までは転勤ありきだったが「通える範囲での転勤」制度ができた転勤そのもののスパン(期間)が延びた転勤を廃止した職種を変えて「転勤ありだが高収入」「転勤なしの場合、それなり」という社内制度が出来たもちろん例年通りという企業も多くありますし、昨年の夏ごろにアフターコロナとなり「人流解禁」の傾向があった秋ごろは転勤が活性化した時期もありました。これは「今までコロナ禍で転勤したくても出来なかった」企業が今まで出来なかった転勤を解禁させたことが原因でしょう。それではなぜ企業は転勤や異動を抑制しているのでしょうか？物価高と人手不足と技術発達ここからは独断と偏見です。企業が転勤を抑制、見直しをしている原因は大きく３つであろうと思います。物価高と人手不足と技術発達です。物価高は言うまでもなく、全業種を襲っていることでしょう。そして人手不足も有効求人倍率などのデータからも明らかです。「それと転勤に何の関係が？」と思われるかもしれませんが、これも明白です。転勤のコストが上がったのと、転勤を機に退職する人の増加です。転勤となると引っ越しや受け入れ先のコストが掛かります。そして有効求人倍率の高さを背景として「転勤命じられてまで働きたくないでござる」という価値観が広がったことです。企業への忠誠心の低下は承知の通り、低下の一途です。終身雇用制度の崩壊と共に、少子高齢化、働き方の多様化で雇用主と雇用側のパワーバランスの変化が要因でしょう。つまり、転勤ありきで入社はしたが社会の価値観の変化により「転勤を機に」退職する人が増えてきたのです。そこに人手不足が重なってきたら企業は考え直さねばなりません。このご時世、せっかく育った人材が出ていくのは困ります。年々上がる採用コストに教育の時間、機会損失など枚挙にいとまはありません。また、コロナ禍でＺＯＯＭなどのオンライン業務の推進が出来たこと、在宅ワークが進んだことも一因でしょう。企業も「転勤って本当に必要なのか？」と考えだしました。もちろん、金融機関などは転勤自体に不正防止の仕組みが入っておりますので相変わらずですが、その他の企業では奇しくもコロナ禍によりこれまでの企業体質を変えた、あるいは変えざるを得なかったのです。つまり、コロナ禍により人流にも変化が訪れたのです。それでは、このような世の中になり、大家さんはどのように対応していく必要があるのでしょうか？まとめます。機会損失と居住満足度ここからは、大家さん側はこのような世の中に対応する為にどういった対策をせねばならないのかをご紹介して終わろうと思います。このようにアフターコロナでの人の流れが変わりつつある中ですが、大事になってくるのは機会損失を防ぐこれは空室が発生してから、貸し出せるようにするまでのスピードが重要ということです。人の流れが少なくなってくる為、一回一回の内見希望を大事にせねばなりません。その為、空室が発生したらなるべく早い原状回復とハウスクリーニングを実行し、入居希望者を万全の体制で迎えることです。この時に注意したいのが自らでのＤＩＹを行うオーナーさんなどは特にこの機会損失に注意して欲しいと思います。以前のブログでも書きましたが、私は大家ＤＩＹについては賛成派ではあります。しかし、一方でＤＩＹでは時間との勝負が不利に働きます、外注コストを抑える目的でＤＩＹを行うことになりますが、この機会損失とは相性が悪いのです。削ったはずの外注コストが、機会損失で空室期間が延びることで帳消しになったり、時期を外してしまい、却ってマイナス。そういったことにならないように計画的に進めねばなりません。もう一つは入居満足度の向上人流の抑制がこれからも続くとなれば、もう一つの対策としては「今入居してくれている入居者に長く住んでもらう」当然、こうなります。その為、入居者の生活満足度を上げる施策は積極的に行って損はありません。また、共用部分の整備などは意外と入居者満足度向上につながります。お部屋の中だけではなく、防犯上の設備(防犯カメラやセンサーライト)の整備なども入居長期化の一つの手です。というのも、女性の入居者さんなどが不審者や下着泥棒などの被害にあった場合、高確率でお引越しになります。大家さんの責任でもないのですが、こういったことを引き起こさない、抑止するためにも共用部分の整備は役立っています。ここまで書いてあることを思いませんでしたか？それって当たり前のことじゃないの？そう思われた方は素晴らしい大家さんです。そうです、機会損失を防ぐことも、入居者満足度を上げることも本来当然のことなのですが、それが意外と出来ていないものなのです。私は常々こう思っています。基本の技こそ必殺技ついつい、空室を埋める時には新商品や新サービスなどの「必殺技」のようなものを考えてしまいます。しかし、基本をしっかりと行うことが一番の空室対策なのです。たったそれだけで？と思われるかもしれませんが、本当にたったそれだけだったりするのです。「あと一週間早く出来上がっていれば・・・」そんなことが起きるのです。今一度、ご自身の物件で出来ているかを見直してみてはいかがでしょうか？もちろん、その他の空室対策もたくさんあるのですが、まずは足元から見直しましょう。このように書く以上、私たちロータスホームもしっかりとした管理をしないといけません。自戒の為にもしっかりとお伝えしてみました。いかがでしょうか？来年の今頃も繁忙期の振り返りを出来るように、しっかりと本業に努めていきます。今回もみなさんの参考になれば幸いです。
賃貸経営のコツ
2024年4月27日
リフォームで大事なのは「優秀な職人さん」　～ケチると安物買いの銭失い～
なんにもわかってない先日、リフォームについてとある方と話しておりました。リフォーム費用の話をしていたところ、大工さんの日当の話になりました。そこで私が支払っている単価を何気なく話したところ高っか！！取られ過ぎじゃない？とのこと、正直カチーンときました。曰く、自分が頼んでいる単価はそれよりも低いのだといいます。なんなら「それボッタくられてるよ」扱いです。私はその場であえて否定もしませんでしたが、内心ではなんにも分かってないなと思いました。なぜなら、そう言ってきた方のリフォーム内容や仕上がりも知っているのですが、私はその出来やコストパフォーマンスは決して良いとは思えません。なんなら全体のコストは私より高いし、仕上がりも決して良くないなんにも分かってないから　そうなるんだよしかし、この間違いというのは多くの人が陥っているのも事実です。今回は良い職人さんを使うことで得られるメリットをご紹介してみようと思います。なぜ私が少し単価が高くても良い職人さんを使うのか？という理由を納得いくようにお話出来ればと思います。優秀な職人を使わない「から」コストが上がるみなさん、リフォーム費用は安ければ安いだけいいと思っていますよね？正直、私だってそう思っています。あまりに質が悪いのは元も子もありませんが、とはいえコストカットを追い求めるのは当然だと思います。しかし、コストカットを目指す時に「削ってはいけない」費用を削るとかえって費用は高くなってしまうことを覚えておいていただきたいのです。その代表格が職人さんの「人件費」です。しかし、この人件費ですが、分かりやすい為に削ろうとしてしまうから厄介なんですよね。専門的な部材などになると原価というのが分かりづらいものです。しかし、比較しやすい項目はコストカットの対象になりやすいんです。その為、優秀な職人さんの単価を聞くと冒頭のように「高っか！！」という反応をする方も珍しくありません。断言しましょう、優秀な職人さんを使うことがコストカットの秘訣だ！！とここからは優秀な職人さんにお願いすることで、どんなコストカットが出来るか？そして優秀な職人さんの見分け方などもご紹介してみましょう。ゴミの量が減る画像はイメージですが、リフォーム工事ではたくさんのゴミが出ます。画像のようなコンテナを置いてひと箱いくらで処分をしてもらうのですが、大掛かりなリフォーム工事になれば、このコンテナを入替えながら処分をしなければなりません。このコンテナは重さや量によって料金が変化するのですが、やはりひと箱いくらという部分があります。その時に優秀な職人さんにお願いすると何が起こるのか？綺麗にコンテナを使うのでたくさんの量が入る優秀な職人さんというのはゴミの出し方や部材の外し方などがとてもキレイです。また、ゴミといえど形を整えたりしてコンテナにキレイに入れてくれます。その為、産業廃棄物処分でも分別して大きさ別にキレイに入れてくれるのです。すると、予算で見ていた産業廃棄物処分費が浮くことがあるのです。雑に入れてしまうと、産業廃棄物処分業者で仕分けが必要になり料金は高くなります。こういった部分の気遣いが流石だなと思います。材料の過不足がないお次はこちらです。優秀な職人さんは経験値が違います。今までの現場の数や似たような事例をたくさんこなしているため、見積りの精度が違います。その為、必要な材料に過不足が発生しづらいのです。木材や材料などの数量も「念のため多めに発注しとこう」とはなりにくいのです。「この位の現場でこの状態なら、これくらいかな」という精度が高い為に、「何かあった時の為に多めにみておこう」という部分が少ないのです。材料も大事に扱ってくれるため、必要な量を必要なだけ見積もってくれます。その為、見積もりを頼む段階で既に違いが出ます。この経験による見積りの差はかなり大きいと思っています。人件費を削れてラッキーと思うかもしれませんが、その費用を削ったばかりにもっと高い材料代として返ってきてしまいます。そもそも工期が短いこれも大きいですね。優秀な職人さんはとにかく仕事も早いものです。単価は高いかもしれませんが、仕事の進みが早く期日をしっかりと守ってくれます。その為、工期ギリギリでバタバタもありませんし、そもそも全体のコストも工期削減で抑えられます。安かろう悪かろうに「長かろう」がつくよりは余程良いと思っています。工程管理がしっかりと出来ると他の職人さんも期日通り動くことが出来て、無駄足になることがありません。そうすると本当に最低限の日程で他の職人さんも入ることが出来ます。移動するだけでも一日ですから、無駄足が多い現場では自ずとコストも高く見積もらざるを得ません。こういった優秀な職人さん達で、工程通り進むことでたくさんのコストカットも初めて可能になるものです。単価は下がっても全体の日程が延びることで全体のコストが上がったり、工期が延びることでの機会損失も実は大きな損ですからね。優秀な職人さんの特徴いかがでしたでしょうか。工事は見えないものが多いのです、簡単に目に見えるものだけを削減しようとしても上手くいきません。ここまでで優秀な職人さんにお願いするメリットはご理解いただけたのではないでしょうか。ここでみなさんの疑問としてはじゃあ優秀な職人さんの見分け方を教えてよそうですよね、ここまで書いておいてなんですが、じゃあ「単価が高い人がいいってこと？」と言われればＮＯです。世の中には本当に「単価だけ高い人」もいるので厄介です。ここからは、私の独断と偏見による優秀な職人さんの見分け方をご紹介していきましょう。現場が常にキレイ(次の日も作業があるのに後片付けしていく) 車がキレイ(特に車内) 作業着の着方がキレイ(汚れてても) 作業中に音楽を聴いている(出来ればマキタのスピーカー) 現場に忘れ物していかない代案が出る(無理とは言うが、～なら可能) こちらから話しかけると話すが、それ以外は基本無口他社の悪口を自分から言ってこない大分偏見が出てしまいましたが、多くは基本的に言われていることだと思います。どうしても見積りや完成後にしか現場を見ない方も多いとは思いますが、ぜひ現場を見てみましょう。一目瞭然です。優秀な職人さんの現場は本当にキレイです。しっかりと資材が整頓されており、作業台スペースがしっかりと作られています。また道具の扱いもキレイでなっています。その為、車内の道具の仕分け方もキレイです。とにかく基本的なことになりますが、しっかりとしています。あとは音楽については偏見ですが、今までの経験上音楽を聴きながら作業している方は腕がいい方が多かった印象です。コミュニケーションについても特徴があります、現場で挨拶すると用事が無ければ挨拶だけで手を動かしています。雑談をこちらからすると、余程忙しくなければ話してくれますが、その程度です。その為、他社さんのことや人の悪口などは言いません。こういった職人さんに出会ったら、コミュニケーションを邪魔にならない程度にチャレンジしてみましょう。話した時にお互いに違和感や不快感がなければ、あなたにとっての良いパートナーになってくれることでしょう。あとは敬意をもって接していればきっとあなたの力になってくれることでしょう。
賃貸経営のコツ
2024年4月8日
広告料(ＡＤ)の積み増しで入居促進は是か非か　～不動産屋が言わない副作用～
ＡＤ競争の果ては・・・ＡＤ・入居促進費・広告料・広告宣伝費など様々な呼び名はあるものの、本質的には同じです。このブログを読むような方には説明は不要でしょうから本題へ入っていきましょう。もし不明な場合は「不動産　広告料」などで検索していただければ、たくさんの説明サイトがあります。みなさんはこのＡＤ(今回はＡＤとして話を進めていきます)をどのように考えていますか？昨今、入居者募集サイトなどの多様化や掲載料の値上げなどで不動産会社の広告コストは年々増加しております。また人口減少や地方の過疎化なども進行し、入居者募集というのは年々激化していることは間違いないことと思います。そんなコスト高も相まって不動産業の一部からは「ＡＤの積み増しによる入居募集を推奨」の声が上がっています。今回はこの「ＡＤの積み増し」による入居者募集の功罪について、管理会社目線での賃貸運営の私見を挙げてみたいと思います。ＡＤの積み増しによるメリットとはまずはＡＤの相場についてですが、これは正直「地域による」としか言いようがありません。不動産賃貸業というのは地域の慣習に大きく左右されます。１か月の地域もあれば、中には時期などにもよりますが３か月以上を要する地域もあるそうです。このＡＤの積み増しによるメリットは多くの場合以下のように言われております。紹介頻度が上がる成約率が高くなる空室期間の短縮不動産会社の営業マンは、現在でもほとんどが実績を基にした歩合や昇進などで成約単価を追っていることは周知の通りです。その為、「どうせ決まるなら高単価になるAD付物件を狙いたくなるだろう」という思いのもと、ADを積み増すことで「私の物件に優先的に入居者を入れてくれ」という願いとともに積み増しを行う訳です。仲介手数料は満額でも家賃の１か月が上限となってしまいますが、このＡＤがあれば単価も上がる為、営業マンとしては力も入ることでしょう。私も賃貸営業マンだった時代にはお世話になったものです。営業マンが優先的に狙いやすくなるという点については異論はありません。しかし、今日の本題はここからです。「本当にそれでいいのでしょうか？」 ADの積み増しによる入居者募集には「副作用」があります。このADの積み増しによる「副作用」ともいうべき現象を正しく理解している方は少数に感じます。「早く決まればいいじゃない」という意見はごもっともですが、副作用について理解しておくことも必要だと思います。不動産業者が言わない「副作用」まずは、この副作用については現場の営業マンは悪意なく「知らない」ことがほとんどだと思います。その為、ADの積み増しによる早期の入居付けが本当に最善の道と信じていることがほとんどです。ですから、この後書く内容をご覧になっても「あの営業マンは悪意があったんだ」とは思わないようにしてください。現場の営業マンは善意で効果的な内容と思い、積み増しを提案している可能性が高いでしょう。副作用については、賃貸運営をしっかり見ていくと気付く内容だったり、精査することで気づく内容ですから。それでは挙げていきましょう。副作用①入居期間が短くなりがち ADの積み増しのデメリットの一番目はこれです。正に副作用の部分なのですが、先ほどのメリットに挙げたとおり、高ＡＤの物件は営業マンもどうしても決めたくなるものです。その熱意が時に入居者と物件の「いびつなマッチング」を引き起こすのです。お客様の中にはお引越しのニーズが曖昧だったり、強い意思を持っていない方も一定いらっしゃいます。そんなお客様の時には通常であれば、深いヒアリングなどを行い、潜在的なニーズや要望などを汲み取ってお部屋を提案することが必要です。しかし、そんな時に力のある営業マンであればあるほど、特定の物件への誘導が出来る場合があります。そうすると、高ＡＤの物件にニーズの違うお客様を誘導してしまうのです。もちろんニーズが合っていれば大丈夫なのですが、合っていない場合はどうなるでしょうか？住み心地にしっくりとこない入居者は「なんだか違うんだよな」と思ってしまいます。そうすると、入居者も生活の満足度が低く、比較的短期で解約を受けることになるのです。これが「いびつなマッチング」となってしまいます。入居者さんは本来自分が住みたかったお部屋ではなく、「営業マンが決めたいお部屋」に誘導されてしまったのです。そうすると生活の満足度はどうやっても上がりません。その為、居住年数も短めになってしまい、空室を繰り返してしまいます。空室が出る→高いADの積み増しをする→早期に決まる→満足度が低い→解約→空室が出るの負のスパイラルに陥ってしまいます。空室の度に「ADの積み増しを行ったら早く決まったから」と繰り返してしまうと、入居の期間は短いにも関わらず募集に掛かるコストは高いままという何とも本末転倒の結果となってしまいます。しかし、これも営業マン目線からすると「空室になっても早期に決められて大家さんも喜んでいるだろう」となってしまいます。また大家側の視点でも解約理由には「高いADが原因」とはなりませんから、見えてこないのです。長い期間での賃料収入を目指すハズが、決まることが目的となってしまいます。なぜ次から次へと空室が出てくるんだろう？しかも高いADを払ったのに・・・・これでは上手くいくハズがありませんよね。副作用②物件の価値は変わらない２つ目の理由として、物件の価値は変わらないということです。これはどういうことかというと、物件の価値というのは年数が経てばたつほど下がっていくものです。その価値が下がらないように適切な修繕や維持管理にコストを掛けながら運営していくことが必要です。しかし、ADの積み増しを最善の方法として入居付けを行っていくと「賃貸物件の運営方針」となってしまうことがあります。 ADの積み増しによる入居付けが出来たとしても、修繕や維持管理のコストは別と考えねばなりません。通常は維持管理や経年による陳腐化を食い止めていくことで市場にアピールをしていくのですが、高ＡＤで入居付けを行っていくと、ほとんど維持管理にコストを掛けずとも決まったりします。その為、「空いたら高ＡＤで入居付けすればいいか」という短絡的な運営方針になってしまうことがあります。そうすると年々価値が下がるお部屋に対して、維持コストを支払うよりはADの積み増しで対応しよう。となってしまいます。繰り返すうちに建物はどんどん古く劣化していくばかりで、いよいよＡＤの積み増しでは入居付けできなくなる建物になってしまいます。その段階では物件の価値も下がっており、売却したいと思っても市場からの評価は低いものになるでしょう。 ADももちろん経費ではありますが、ADは物件の価値を上げるものではありません。 ADとは別に建物の維持管理に必要なコストは見込んでおきましょう。まずはADに頼らない運営をまとめに入ります。ここで多くの営業マンが思っていることを代弁しましょう。高ＡＤでなくとも人気物件であれば嬉しいこれです。高いADでなければ決まらない物件というのは市場から少し外れているのです。営業マンが「頑張らないと」決まらない物件ということですね。それは家賃の額、設備、築年数、立地など様々な要因が重なってそうなっているのでしょう。その為、営業マンがある意味「無理して」決めている状態なのです。その為「いびつなマッチング」などが起きてしまうのです。もちろん高ＡＤは前述した通り、営業マンは助かります。決めたくもなるでしょう。しかし、それ以上に営業マンが嬉しい物件というのは誰が案内しても決まる人気物件募集広告を出せば反響が多くあり、実際に案内しても決まりやすいそんな物件は営業マンも嬉しいのです。高ＡＤを無理して頑張って決めることよりも、案内してすぐに決まる物件を選ぶ営業マンは多いのです。こういった人気物件は案内も楽なものです。こみいった営業トークなども必要ありませんから、物件の魅力を素直に話せば成約も早いものです。もうお分かりですね。 ADの積み増しをする位なら自分の物件の魅力を高めることから先に行いましょう１か月分のＡＤで出来ることをまずはやってみてはどうでしょう。例えばインターホンが古くなっているならモニターホンに替えてみる・トイレに温水洗浄便座が付いていないなら付けてみる少額でも出来ることはたくさんあります。ＡＤを払っても物件の価値は変わらないと書きましたが、こういった物件への投資なら物件の価値は少しずつ上がっていきます。市場を見て家賃を見直すこともいいでしょう。そうやって人気物件を作り上げることが出来たなら、高いADで無理をせずとも「この物件に住みたい」という人がやってきて納得のうえで長い期間を過ごしてくれることでしょう。もちろん早い段階でそれこそが「営業マン」も「入居者」も、そして物件の所有者である「あなた」も満足する方法ではないでしょうか？最近、身の回りの不動産営業マンがADの積み増しを積極的に大家さんに提案しているのを見かけます。賃貸営業という立場から見れば、一日も早い成約を目指す「正解」の一つではあることは間違いありません。しかし、賃貸運営というのはたくさんの要因が絡み合うものです。管理側の目線から見ると「高ＡＤする位なら自分の物件に投資すればいいのに」という目線も知っておいていただきたい！という思いからでした。もちろん、高ＡＤが有効な手段であることは前述の通りですから「高ＡＤを提案された、けしからん」と短絡的には思わないで欲しいものです。それでも「どうせお金出すなら自分の物件に使ったらいいのに・・・」と私は思ってしまいます。これを見た不動産会社のみなさん、怒らないでくださいね。そしてオーナーのみなさんにはご自身の物件が市場で勝てる物件なのかどうかを再考してみてはいかがでしょうか。
賃貸経営のコツ
2024年3月29日
物件購入時に注意してほしい「お得意先」　～近くに〇〇があるから決まる物件～
近くにあるターゲットが無くなったら？今回はアパートマンションなどの収益用物件を購入する時に是非注意して欲しいことをご紹介いたします。物件を購入する時に気になることはなんでしょうか？ずばりこの物件は人気物件なのかどうか？太陽光などが載っている物件などもありますが、肝心の家賃収入が入ってこなければ意味がありません。エリアの特性、家賃の相場、住んでいる人たちの属性などを考慮して「この物件は空きが出ても決まるのだろうか？」ということを慎重に見極めなければなりません。そんな時に注意して欲しいのが、今日のテーマである購入物件の近くにある「お得意先」の話です。この「お得意先」を購入の決め手にしてしまうと、状況の変化によってはとんでもない「損失」を招いてしまう可能性があるのです。そんな失敗をしない為に注意喚起として覚えておいて欲しいと思います。近くに〇〇があるは慎重にまずはこの「お得意先」の説明ですが購入物件の現在の入居者のほとんどが、「特定の場所や施設に関係する人」のことを指します。具体的には住んでいる入居者さん達が近くにある大企業大学や専門学校自衛隊の駐屯地公的機関に関係する人たちでほとんどを占めている状態ですね。この他にもあるのかもしれませんが、パッと思いつくところだとこんな感じでしょう。空きが出ても「いつものお得意先の関係者がすぐに借りてくれるだろう」と思うと心強い存在となります。しかし、この心強いお得意先は同時に危険をはらんでいることを認識していなければいけません。もし撤退しても大丈夫？そう、撤退のリスクです。こういったお得意先の最大のリスクはその地域からの「撤退」です。ちなみに楽待という収益物件専門のサイトのコラムにおあつらえ向きの記事がありました。この例では大学の移転により、空室の危機にあえぐ町をご紹介しています。この「お得意先」関係者にある種「依存」していた物件たちは今後の厳しい運営を戦っていかねばなりません。もちろん、関係者以外を募ることになるのでしょうが、果たしてそれ以外の需要がどの程度あるのでしょうか？私には分かりません。このように心強い味方である「お得意先」が撤退した場合でも一定の需要と供給が保たれるのかをしっかりと見極めておく必要があります。「いやいや、あの企業は大丈夫でしょう」と思われるかもしれません。しかし、物件は多くの人にとって長いローンを組んで購入することになります。今は大丈夫でも５年・１０年・２０年という単位で見た時に「お得意先」は撤退しないという保証はどこにもないと私は思っています。また「お得意先」のもう一つのリスクも挙げておきましょう新規物件が乱立する可能性があるもう一つのリスクは「過当競争」です。恐らく「お得意先」があることは、皆知っていることでしょう。特に新しく町に「お得意先」が来るとなれば尚更でしょう。あなたは空室になったとしても「お得意先」がいるからと思われるでしょう。しかし、そんなに需要の強いお得意先が来たとすれば、当然ライバルたちも思うことでしょう。俺たちも参戦だ！そうすると、周辺には異常な数の競合物件がひしめき合うことでしょう。それでも需要と供給が取れれば問題はありませんが、問題は需要と供給はいつも遅れてくるのです。建築途中の段階では、他の人がどのような動きをしているかは当然分からないものです。いざ完成した時には既に遅し・・・ということもあるでしょうし、既存の方からすれば「そこまでの需要はないよ・・・・」となる可能性もあります。このように「お得意先」というのは良くも悪くも目立ってしまうのです。実需とリスクリターンの見極めとはいえ、収益物件の心強い味方であることは事実です。上手に共存できればいいだけの話なのです。そこで大事な見極めとしては物件のエリアに「お得意先」以外の需要があるのか？これだけ注意すれば良いのです。仮にそのお得意先が撤退や縮小した時にも需要があるのかを調査すればいいだけなのです。同エリアにお得意先に依存しない物件があるのであれば、家賃の相場などを確認して、それでも運営が出来るような物件であれば「お得意先」はリスクにはならずに、心強い味方のままでいられるでしょう。お得意先しか需要がないエリアだった場合でも、短期での勝負であるならば可能性もあることでしょう。それでもやはり物件の「お得意先」への依存度は厳しい目線で検証しておく必要があるでしょう。特に新規に来る真新しい「お得意先」が出来るとバブルの様相を呈します。短期で勝負するのであれば、こういった機会は滅多にありません。しかし、長い目線で見るならば、こういったお得意先への依存度の高い物件は大きなリターンと同時に大きなリスクを抱えているということは知っておいて欲しいのです。不動産価格が上がっている昨今、依存度の高い物件は注意しながら進めて欲しいと思っています。本当に「お得意先」が無くても大丈夫でしょうか？
賃貸経営のコツ
2024年3月21日
大家ＤＩＹの副作用　～セルフリノベーションの注意点～
効果的なＤＩＹとは？昨今、建築資材や人件費の高騰により原状回復やリフォームに要する費用が増加していることは周知の通りといえます。加えてYouTubeなどで気軽にＤＩＹの手法なども紹介されており、昔に比べると随分とやりやすくなったと思います。そういった風潮も相まって、不動産投資×ＤＩＹ＝高収益化というセミナーや動画が人気を博しております。今回はこの大家が自ら行うＤＩＹの注意すべき点を、直接お客様と関わりあいのある管理会社目線からご紹介したいと思います。最初に申し上げたいのが大家がＤＩＹをするな、業者に任せろ！と言いたい訳ではありません。やるのであれば、こういった点には注意して最善の結果を出して欲しいという思いからですので、悪しからず。まずはＤＩＹの最大のメリットは「コスト」です。業者にお願いすると自分は手を動かさずに済みますが、その分コストが掛かるのは仕方のないことです。材料費、人件費、そしてもちろん施工側の利益が含まれていることは周知の通りです。自分で行えば、人件費(自分の時間をコストと見るかは割愛します)や施工業者の利益分はカットできることでしょう。また、作業自体が楽しいという側面もあります。少しずつ出来ることが増えたり、新しい知識を得ていく喜びというのも魅力の一つでしょう。そういったメリットの裏には「副作用」と呼ぶべき、注意点が潜んでいることもあります。今回はこういったＤＩＹに潜む注意点をご紹介していこうと思います。良かれと思ってやったのに・・・という結末にならない為にも参考になれば嬉しいです。注意点を把握したうえで行うＤＩＹは確かに収益性を高めること間違いなしですし、物件の価値を安価に上げることも可能です。賃貸経営という部分においてＤＩＹは有効な手段ですが、「骨折り損のくたびれ儲け」とならぬよう、ぜひ注意を愛着が沸きすぎる物件に愛着を持つことは素晴らしいことです。物件を大切にすることで資産価値を向上させることはとても良いことですが、時にその愛情は周りが見えなくなることも・・ＤＩＹの過程では苦労が付き物です。思い通りにならないことや、新たな不備などを発見することもあり、長い時間を費やしてしまうこともあるでしょう。借りてもらう入居者さんを想定し、「こんな設備があったら喜ばれるかも」や「デザインもこだわってお洒落にしよう」など、思いも時間も体力も使います。そして苦労の末に完成したお部屋は当然、自信作となります。いざ市場に出そうと思ったタイミングでふと思うのです。「これだけ手を掛けた自信あるお部屋なら良い条件で貸し出せるのでは？」とこのように自分が苦労し、こだわったお部屋がゆえに市場の相場が見えなくなってしまうことがあります。自分自身で苦労した作業が思い起こされ、市場から見た評価と自己評価がかけ離れた状態です。もちろんグレードアップした部分については家賃ＵＰなどで反映させるべきです。しかし感情や愛着により盲目的になってしまってはいけません。そもそも賃貸経営におけるＤＩＹの目的は「良い物を安く」仕上げることに他なりません。そうでなければ業者へ発注した場合との優位性がありませんからね。しかし、この愛着が故に相場とかけ離れた相場設定になった場合はどうでしょうか。割高と捉えられ、空室が長期間に亘ってしまうかもしれません。この段階で「やはり市場とズレていたか」と軌道修正が出来ればいいのですが、愛着が故に「こんないい物件を決められない不動産会社はダメだ」と矛先が変わる場合もあります。一方、不動産業者から見ると「確かにお部屋はいいけれど、そこまでの家賃は取れないよ」という状態になりますが、「自分の作った物は良い物だ」と思う大家さんとの意識のズレは解消されません。結局、空室期間を延ばしてしまい、更に管理会社への印象も良くなくなってしまう。という結果を迎えることも・・・こういった状態を防ぐには「どこまで何を？」が大切だと思っています。不動産会社の担当者と事前に打ち合わせておき、「この位のリフォームをすると家賃はどの程度想定できるのか？」「今市場で受ける付加価値はどういったものがあるのか？」をリサーチしておくことで防げます。実は大家さんが行うＤＩＹの中には「ありがたいんだけど、家賃に反映しないんだよなー」という「相場とのズレ」が起こることは珍しくありません。そうするとせっかく苦労したＤＩＹですが、その苦労した分のパフォーマンスを発揮できないこともあるのです。信頼できる不動産会社と事前に「どこまで何を？」を決めておくことで、こういった悲しいすれ違いを防ぐことが可能となります。事前に行う予定のリフォーム内容と貸し出せる想定家賃を照らし合わせて、費用対効果の最大化を図っておくことは無駄にはなりません。機会損失(空室の長期化) さあ、お部屋が空きました。そしてあなた一人の力で素敵なお部屋に作り上げようとします。兼業大家さんの場合、休日や仕事終わりの時間を使って少しずつ作業を進めていきます。ここで考えなければならないのは、ＤＩＹでは仕方のないことですが商品化までの時間です。一番分かりやすい時期でいうと１月～３月の繫忙期と呼ばれる時期です。この時期はお部屋が空いたならすぐに確認し、不備箇所を直して早めに貸せるようにすることが不可欠です。入居希望者をご案内する場合でも、リフォーム前とリフォーム後では明らかに成約率は違うものです。いくら「これから〇〇をやるのでキレイになりますから」と言っても、相手はリフォーム後のイメージは上手く沸きません。また繁忙期に限ったことではありません、閑散期も同様です。閑散期は繫忙期に比べて当然入居希望者は減ることでしょう。しかし、それでも１年中お引越しをする方はいらっしゃいます。ですが、タイミングというのもあります。ふと引っ越したくなった方がたまたま訪れた時に紹介出来れば決まったかも？ということもあり、閑散期の方がタイミングを逃すデメリットは大きいものです。少ない時期だからこそ、逃した魚は大きいわけです。もちろん、目の前のお金というコストは大切でもあるのですが、機会を失ったことによる本来得られていたかもしれない収益も見逃すことは出来ません。そういった時間による機会損失をどう計算するのか？それを上回るコスト削減が出来るのか？という見極めが大事です。これを防ぐには一旦、業者に見積りを取ってみることが有効です。業者から出た見積りとＤＩＹによる見積りを比較して、自分自身が完成させられる期間も同様に比較してみましょう。自分でＤＩＹする期間の空室損失とコストカットできる差額を比較しましょう。水周り設備のリスクＤＩＹに慣れてくると、様々な部分に範囲を広げていきたくなります。当初は壁紙などから始まり、そのうちに住宅設備などにも挑戦していき、最終的には大工さんレベルまで行う。こういった方もいらっしゃるのですが、そこまで至るには数々の失敗が起こることでしょう。その中でも被害が大きくなりやすい工事はズバリ「水周り」です。水周り設備などは工事の中で「簡単に見えてしまう」というのも一つです。水周り設備の部品というのは基本的には特別な工具を要しません。大体はドライバーやレンチなどで取り外しが可能です。また、設備の交換であれば説明書を読めば大体理解出来てしまうのです。これが曲者です。確かに設備を交換するだけなら簡単かもしれません。しかし、水というのは簡単ではありません。工事したその日は漏れていなくても、生活していく間に少しずつ振動などで漏れてきたりするのです。水道業者の作業を見ていると、パッキンの取付からシールテープの巻き方や厚さ、シーリングの打ち方など、結構細かい作業が多いのです。こういった「説明書に載っていない」工程が日常生活を長く過ごす場所では特に大事なんだと思います。水周りの失敗は被害が大きくなったり、第三者にも損害を与えてしまいます。上階で漏水して、下の階まで水が漏れてしまった。と考えるとゾッとします。また、その原因が大家自身だった場合の入居者さんの憤りはそれなりになることでしょう。水周りの故障は入居者さんにとっても一刻を争う事態や、我慢がしづらい部分です。また、各種保険なども使えない可能性が出てきます。業者に発注しての施工不良であれば当然、業者が責任を負わねばなりませんが、自分で起こした施工不良は自己責任となってしまいます。水周り設備は正しく理解し、慎重に慎重を重ねて施工しましょう。大家さんの中には「水周りだけは自分でやらない」という方もいるものです。水周り設備の交換位は簡単！と侮れません。ご注意を安全で効果的なＤＩＹをいかがでしたでしょうか。こんなことを書いておきながらなんですが、私は大家さんのＤＩＹは「賛成派」です。途中でも触れましたが、ＤＩＹを行う大家さんの大半はやはり物件への愛情が強くなっていくものです。その愛情が物件の価値や入居者満足度に繋がることは疑いようがありません。但し、ＤＩＹには今回書いたような「副作用」が出る時期などもあります。こういった「副作用」を理解し、乗り越えていった先に賃貸経営を助ける技術が身に付くんだろうな。と思っています。ＤＩＹをする大家さんの中には「ＤＩＹに時間を取られ過ぎて疲れた」とか「家族と過ごす時間が無くなってしまった」となり、ＤＩＹを止めてしまう方もいらっしゃいます。ＤＩＹそのものが好きであればいいのでしょうが、賃貸経営は事業であることも事実です。効果的で収益にも繋がり、入居者さんも満足できる。そんなＤＩＹライフを過ごしていただきたいと思います。ＤＩＹのメリットばかり取り上げられているご時世、こんな注意点もあることをご紹介しました。
賃貸経営のコツ
2024年3月14日
事故物件の供養(御祓い)とは？～必要性・費用・タイミング・証明・効果など～　余談で家賃の結果も
事故物件と供養について今回は事故物件が発生した場合の供養や御祓いについて、管理会社の立場からご紹介してみようと思います。 https://lotushome.jp/blog/3928/ まずは事故物件の定義や告知の義務については過去記事を事故物件とは俗称で、不動産の専門用語としては「心理的瑕疵物件」と呼んでいます。この心理的瑕疵物件は人が亡くなったことだけを指す言葉ではありません。中には反社会的勢力の拠点が近いなどの違った要因も含まれます。要は「人によっては気にするかもしれない」事情を指しています。建物や部屋は機能的にも問題なく使えるが、過去の経緯を知ったら気分が良くないや不安が生じる。などの場合ですね。この内、今回は人が亡くなったお部屋を対象として、お部屋で供養や御祓いをする場合についてお話してみようと思います。お部屋で人が亡くなったら全て供養やお祓いをした方がよいのか？という問いには「告知事項該当するような場合だけでよい」と思っております。ちなみに私は個人的には無宗派に分類されるであろう感覚です。特定の宗教や宗派を推すこともなければ、どんな信教でも自由だと思っておりますので、宗教観のお話は今回はしません。この供養や御祓いをする場合の詳細について体験談とともにご紹介しましょう。供養やお祓いは必要か？まずは事故物件への供養やお祓いの必要性についてお話していきましょう。私は先ほども書いた通り、無宗派です。しかも幽霊の存在も信じておりません。そんな私ですが、事故物件での供養やお祓いは絶対にやっておいた方がいいと思っています。もちろん後述する通り、費用が発生することは間違いありませんが、やった方がよいと思います。特に私と同じく無宗派や幽霊などの存在を信じていない方でも「やっておいた方がよい」と思います。その理由としてはリフォーム業者や不動産業者のため次の借主への説明自分自身の気持ちの問題売却時のためそれぞれ簡単にご説明しましょう。 ①リフォーム業者や不動産業者のためこれはそのままですが、特にリフォーム業者や大工さんは人が亡くなった物件はお祓いなどしないと入ってもらえない方もいらっしゃいます。大工さんや業者さんは特に縁起やゲンなどを古くから気にする方が多いものです。また、不動産業者は慣れているものの、状況や死因などによっては気が引けるというのも理解は出来るものです。お祓いをしたから告知事項などが消えるわけではありませんが、入ってくれる方たちへのせめてもの気遣いとしておススメします。 ②次の借主への説明これもお祓いをしたから気にしなくなる。といえるほどの効果はありません。事故物件に住む方というのは、本当に気にしない方だといえます。少しでも気になる方は正直おススメしません、家賃が安いという理由もあるのかもしれませんが、経験上「気になるけど安いから我慢する」というタイプはあまり見たことがありません。それでも重要事項の説明時やご紹介時に「亡くなっていますが、その後お祓いはしております」と伝えると一様に安心していただけます。事故物件になってしまった事実は変えられませんが、次の入居者さんに不安などを残さない為にもやっておいて損はありません。 ③自分自身の気持ちの為自分自身の為というのは気にする方だけでもいいのかもしれません。私も無宗派で幽霊の存在は信じていませんが、お祓いに立ち会うと不思議と気持ちが晴れる感覚があります。私は常々「亡くなった方が後片付けなどを行った人を怨むようなことはしない」と思っています。それでもお祓いなどに立ち会うと亡くなった方も安心してくれたかな。と思ったりします。オーナーさんの立場からしても「今まで住んでくれたのだから」という気持ちでやっておくと、自分自身のためというのは、あながち無視できないかもしれませんね。 ④売却時のため正直、これが一番の理由かもしれません。オーナー目線で見ると、お祓いというのは気持ちの問題であることには変わりはありません。しかし、いつか物件を売却する時などには大きく効果があると思います。告知事項の回では触れましたが、最近の売買では過去の出来事などをしっかりと説明することが多いものです。また告知事項を故意過失で伝えないと売却後に契約不適合責任を負わないとも限りません。心理的瑕疵物件であることは売却時に伝える必要があるでしょうが、この時にも「当時、しっかりと対応してお祓いもしました」という記録が残っていれば、売却時の評価はそこまで損なうことはないでしょう。また購入者目線になると、事故物件になってもしっかりとお祓いなどをするしっかりとした所有者なんだ。そんな人が持っていたのであれば、良い管理状態かもな。という印象にもなり、プラスの材料になることでしょう。不動産売買のうち、賃貸物件の売買においては「心理的瑕疵」というのは説明はせねばなりませんが、その対応次第では物件のメンテナンス履歴同様、馬鹿には出来ません。費用について次に費用面をご説明していきましょう。その前によく聞かれることとして「事故物件の供養やお祓いはお寺か神社か？」ということを聞かれます。これについては、神社とお寺の供養や御祓いの立場や意味合いを理解して選ぶ必要があります。私がこれまでにお坊さんや神主さんに聞いた内容として神社のお祓いは「その土地やお部屋でお祓いをすることで、土地や空間を清めて、今後暮らす方の平穏や幸せを祈願する」という意味合いが強くお寺の供養は「亡くなった方が負の感情を持ったりしないように、故人を供養したり成仏してもらう」という意味合いが強いようですお寺の供養は故人の霊を供養という意味合いが強く、神社は土地やお部屋を清めるという似て非なるものだと思っています。お話を聞く限り、お寺の方はあくまで故人に対してであり、神社は土地や部屋に対してという感覚です。もちろん、どちらが良い悪いというのはありません。ご自身の考え方次第でしょう。費用面の説明に戻ります。費用面では神社とお寺での違いはほとんどありません。費用相場は地域や神社やお寺とのお付き合いにもよるのですが、とはいえ相場もあるようです。費用はおおよそ２万円～１０万円程度となります。幅が随分とある印象ですが、これは亡くなり方により増減することがあります。自然死であれば下の方ですが、自殺、殺人などになると費用面も増加していく傾向にあります。亡くなった人数や建物全体や土地など範囲が広くなることでも増加していくことがあります。いずれにしても、お寺や神社にお願いする時に死因や現在の状態、範囲などを聞かれますので、しっかりと説明し、前もって費用面の相談をしておきましょう。個人的には土地やお部屋を清めて、今後の方の平穏や幸せを祈願するという意味合いが強い神社にお願いすることが多いものです。ご自身で手配する以外であれば管理会社に聞いてもらえれば、対応してくれることが多いことでしょう。供養や御祓いをするタイミング次に供養や御祓いをする時期についてご説明します。これは若干、現場の要望とズレてくることがあります。現場に入る方は「先に供養やお祓いをして欲しい」となることでしょうが、あまりにお部屋に痕跡や匂いなどがある場合は、供養やお祓いを引き受けてもらうことは難しいでしょう。というのも、事故物件の内容によりますが、事故物件の後で特殊清掃が必要な場合があります。特殊清掃というのは、人が亡くなった結果、お部屋の損傷が激しかった場合に入る清掃です。具体的には血痕や体液、場合によっては発見が遅れてご遺体の損傷が激しいなどの衛生面や匂いなどが強い場合に行う清掃です。このような状態の場合、入る業者さんは先に供養や御祓いを行って欲しいと要望があるかもしれませんが、現実的にはこの段階ではお坊さんや神主さんは対応が難しいことがほとんどです。その為、このような状態の場合は特殊清掃業者に依頼し、痕跡が無くなる程度までの回復をする必要があります。そして、損傷個所があらかた無くなった段階で依頼することになります。こちらも事前にお寺や神社に相談のうえで対応していきましょう。また、入っていただく業者さんにも事前に相談することは言うまでもありません。黙って依頼しても、業者さんは分かるものです。仮に黙って依頼したとしたら、今後の依頼を引き受けてくれない可能性もありますし、業者さんへの敬意不足と取られても仕方ないものです。しっかりと正直に相談しましょう。お祓いで準備することや当日することここまでの準備が全て終わり、いざ当日になった場合の対応をご説明します。今回は神社でのお祓いを例にしますが、お寺でも大差はありません。まず、当日こちらで準備するものを事前に聞いておきましょう。神社にお願いした場合、お供えものをこちらで用意しなければならないこともあります。お酒(清酒)、お米、塩(粗塩)、水、果物や野菜などになりますが、こちらは神社側で用意してくれる場合もありますので、事前に確認しておきましょう。また神社にお願いする場合はお金は「初穂料」として準備しておきましょう。服装ですが、一般的な喪服であれば一番良いでしょうが、地味なスーツやスラックスにシャツなどで、カジュアル過ぎないものであれば良いと思います。当日、時間は１時間ほど見ておけば十分だと思います。準備から終了まで合わせても３０分～１時間程度で終わることでしょう。また、大事なこととしてお祓いしてもらったことを証明できるようにしておきましょう神社やお寺によっては「お祓い証明」や「供養証明書」を出してくれることもありますが、そのような証明書が無い場合は写真や動画にて記録しておきましょうお祓いや供養は形が残るものではありませんし、本来証明するようなものではありません。ですが、だからこそ証明するものを持っておけば先々の不安を解消することに役立つからです。月日が経った時に、取引の相手方となる買主や借主から「お祓いした証明はあるのか？」という疑問に答えるには、証明するものを持っておいた方が無難です。冒頭にある写真もその為に撮影したものです。ここで注意すべきは写真や動画を撮影することを神主さんやお坊さんに前もって許可を得ておくこの時も事前に神主さんに「お祓いを行った証明として撮影してもいいでしょうか？」と確認しました。すると神主さん「祝詞の最中などでなければ結構ですよ」と快く対応してくださいました。くれぐれも無断で撮影などはしてはいけませんよ。個人的には動画までは必要ないと思っておりますので、この時も写真だけ撮らせていただきました。後は神主さんやお坊さんの指示にしたがい、粛々と故人のご冥福をお祈りすることです。難しいものはありません。一通り供養やお祓いが済むと神主さんやお坊さんから儀式の意味などの説明があったりしますが、その中でも心に残っているのは「この場所に次にお住まいになる方の平穏や幸せを祈願しています」という言葉です。私は信心を持ち合わせていないのですが、なんだかお部屋全体が清らかな空間になったような気がしました。また、心の中で故人の方へのこれまでの感謝や旅立ちに立ち会ったことに対する、何ともいえない感情になりました。事故物件のその後と思うことちなみに、今回の写真のお部屋は自然死により亡くなった方のお部屋でした。発見もそこまで遅くはありませんでしたが、経年劣化もあった為、お部屋自体は壁紙や床を張り替えた程度のリフォームでした。そして気になるかもしれませんので、家賃の下落はというと以前の方より少し高くなりましたもちろん、事故物件としてしっかりと告知もしておりますし、お祓いしたこともお伝えしています。以前の方が長くお住まいだった為、どちらにしても原状回復をしなければなりませんでした。お部屋をキレイにしたことと、お祓いをしたことで、次の入居者さんは「気になりません、十分です」とのことでした。自然死であったことも要因でしょう。私は賃貸管理に携わるものとして常々思っていることがあります。霊というものは信じていないが、仮にいたとしても故人の後始末や次に入る方を怨むような人はいないだろう　とそして、私も皆さんもいつの日にか、人間として生まれた以上、必ず人は亡くなってしまいます。同じ人として、亡くなった方を化け物扱いしたくはありません、縁あって住んでいただいた方ですからね。お祓いや供養というのは感情としても、実際の運営上でも、しておいた方がよい。ということがお伝えしたかったことのです。
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