(4ページ目)管理会社と話しておいた方がよい「空室に対する感覚」　～オーナーの方針編～

2024年2月26日
管理会社と話しておいた方がよい「空室に対する感覚」　～オーナーの方針編～
双方の為に「ズレ」を無くそう賃貸物件を買って、管理会社に管理をお任せしておけば大丈夫！このブログを読んでくださる変わった方々は、こういった幻想は持たないことでしょう。賃貸における管理会社というのは上手く利用すると自分の時間を損なうことなく、賃貸管理のプロの知見と相乗効果を得られて最大のパフォーマンスを発揮します。しかし、管理会社が良かれと思って行う行動すら、オーナーから見ると悪手となってしまうことがあります。そうすると、お互いにとって労力や時間、得られたかもしれない利益も消え失せてしまうことでしょう。このような現象はひとえに「お互いが何を考えているのか」を双方が理解していないことから起きるものです。今回は管理会社のパフォーマンスを自分自身の物件で最高に発揮させる為に「管理会社と話しておいた方がよい空室に対する感覚」というテーマをご紹介してみたいと思います。満室経営を目指すのはオーナー、管理会社ともに共通していることでしょう。しかし、この「空室に対する感覚」がズレてしまうと途端にパフォーマンスが落ちてしまうものです。「えー、そんなの面倒だよ。そういうのを省く為に管理会社がいるんじゃないの？」というお声があるかもしれません。ご安心ください。これは最初の内だけでもいいのです。あなたの思考回路や求めているパフォーマンスの全容が理解できれば、きっと管理会社はあなたの方針に寄り添って最良のパフォーマンスを発揮してくれることでしょう。後からでも回復は可能ですが、お互いにとって無益な時間を過ごすことは不毛です。そしてお互いに理解が出来た時には、ほとんどストレスのない賃貸管理となることはお約束いたします。やってみて損はない。と思いますから、ご覧になっていただき、今の管理会社をあなたの最良なパートナーにしてもらう役に立てば幸いです。特に現在の管理会社が「思ったパフォーマンスを発揮してくれていない」と思っているオーナーさんにはおススメです。ひょっとしたら、この点がかみ合っていないのかもしれませんよ。ゴールは一緒だが経路は「それぞれ」まずは、なぜ管理会社とのコミュニケーションが大切なのか？について解説してみましょう。賃貸経営での分かりやすいパフォーマンスである「満室経営」を例に挙げてみましょう。恐らくオーナーも管理会社も満室経営に至るという「ゴール」はお互い理解していることでしょう。しかし、この「ゴール」への道のりは正に千差万別で、そこにはお互いの「感覚のズレ」も生じてきます。満室を目指す時に空室が一部屋出たとしましょう。満室を目指すあなたはどの方法を取りますでしょうか？まずは原状回復と家賃設定の考え方です。本当はもっと複雑ですが、代表的な選択肢を３つ挙げましょう。前の入居者と同程度の原状回復＝家賃は現状維持程度リフォームを実施し、価値をＵＰ＝家賃ＵＰを目指す使えるものは使い、多少の落ち度は許容してもらう＝家賃を下げて一日も早い成約を目指すさて、どの選択肢が正解でしょうか。正解は「どれも正解です」そうなのです。いずれの組み合わせにしても「満室経営」というゴールが達成できれば、目的は達成といえるでしょう。しかし、その手法はまるで違います。この手法に双方考えていることが違うと、提案の仕方や運営がそもそもズレてきてしまい、お互いのパフォーマンスは悪化することでしょう。もう一つ「時間の感覚がズレている」という状態も良いものではありません。これも空室を例にしましょう。少々の時間は覚悟している目標家賃を達成する為なら時間が掛かってもやむなし一日も早い成約をもちろん最善は「高い家賃で一日も早い成約を」ですが、市場という相場がある以上、そう上手く進むことばかりではないでしょう。それぞれに当然家賃設定や投じるコストにも差が出てきます。これにも正解はありません。「選んだ道を正解にする」これこそが、賃貸経営の本質です。この思いを管理会社と共有することが出来れば、きっと納得のいく結果となることでしょう。管理会社はオーナーの、オーナーは管理会社の考え方を理解していない状態はスポーツで例えると分かりやすいものです。例えば、野球であれば「ノーアウト一塁、バッターはどうするのか？」です。オーナーは監督、バッターは管理会社だとしましょう。ここで意思疎通が出来ていない場合、あなたは当然「バント」だと思ったところ、バッターがヒットエンドランを選択する。ということが起こり得るのです。オーナーにとっては「なんでそんなことをした？」と思うかもしれませんが、お互いの感覚が違えばそうなっても仕方ありません。これでは効率的に進めていくことは難しいかもしれませんね。それでは具体的に何を管理会社と話しておけば良いのでしょう。 ①家賃は現状維持？ＵＰ？下げる？これは物件ごとに決まっていくことでしょう。空室が出たら選択肢は３つ他部屋や前の入居者と同水準家賃ＵＰを目指す減額まずはオーナーの感覚でもいいのですが、この３つのどれかを選択するものです。当然、同水準でも原状回復が発生することもあるでしょうし、家賃ＵＰを目指すのであればグレードアップなどのコストが発生することでしょう。おおまかにで結構ですが、このオーナーはこの物件をどうしようとしているのか？が分かればベストの提案は自ずと出てくることでしょう。いずれもコストとの比較になるので、必ずしもガチガチに方針を固める必要はありませんが、家賃の進むべき道をお互いに共有していると全ての面で時間効率も良いものになっていくことでしょう。 ②空室期間に対する感覚　こちらも嚙み合わない事例を良く見聞きするものです。空室期間の感覚というのは「どのくらいの空室期間を許容するのか？」ということです。もちろん、最短で決まることが最良であることは間違いありませんし、オーナーも管理会社も共通しています。仮に「一時でも空くことは嫌だ、最短で埋めてほしい」という要望がある場合は、「家賃を相場より激安にすればいいのでは？」といいう案も出るかもしれません。乱暴な回答ですが、これも一つの解決策となります。物件は近隣相場、ライバル物件、時期などにより成約スピードは変化していきます。相場にあった賃料であれば、相場通りの期間で埋まることでしょう。一刻も早く成約を目指すのであれば、ライバル物件に勝ち抜く価値がなければいけません。この条件はグレードだったり、賃料の見直しだったりと方針が様々です。逆に「安値で決まる位なら少々空いても良い」という選択肢も当然あり得ます。特に売却を考慮している時期などであれば、空室を埋める為に安易に値下げなどをすると全体の利回りは当然下落してしまい、物件の売却価格にも影響が出ることでしょう。こういったタイミングであれば早期の成約よりも希望金額での入居付けを目指すことが正解ともいえるでしょう。成約スピードはざっくりといえば物件の割安感で大きくスピードが変化します。これは実際に「家賃が安い」かどうかではありません。市場や相場に比べて自分の物件の家賃がどう映るか？ということです。いずれにしても、相場や近隣物件よりお得だ！！と思うような物件であればスピードは上がります。一方、近隣相場やライバル物件と比べて似た状況であれば、相場通りの空室期間でしょう。この空室期間は逸失利益とみなすことが出来ますが、入居した後に家賃を上げることは基本的には難しいものです。スピードを重視し過ぎた結果、全体の収益を損なってしまっては本末転倒です。ですが、全体収支を重視した結果、空室がいつまでも埋まらなければ「捕らぬ狸の皮算用」です。ここで決めるべきは家賃設定ではありません。決まらなかった場合の期間と対策を話すのです例えば目標家賃があった場合に、期間と方針などを話しておくのです。例でいえば〇か月空くようなら家賃を〇千円下げる〇か月空くようなら壁紙を張り替えてみる〇か月空くようなら敷金を０にするこんな風に話しておくと管理会社もやりやすいかもしれませんね。管理会社も内心では「こうすれば決まると思うんだけどな・・・」と思っていますし、思わなければなりません。ですが、オーナーの意向に添わなければいけない。という思いが強いあまり、提案まで至っていないケースがあります。そんな時にオーナーの方針や考え方を理解すると一気に物事が進んだりします。現在、上手くいってないと思われるオーナーさんは、一度管理会社と話してみてはいかがでしょうか。答えは既に双方が持っているかもしれませんよ。賃貸経営は思いのほか、コミュニケーションが重要な要素となっています。ＡＩやデータなどの活用は当然ですが、案外単純なことで結果が劇的に変わることもあるのです。
賃貸経営のコツ
2024年2月15日
「物件は買えるなら買って損はない」は本当か？
不動産バブルが鹿児島にも到来？先日のこと、知り合いの不動産業者の社長さんから連絡がありました。「今日楽待に出てた物件見ました？」私は新着通知が来た段階で一応見ていました。確かに、ここ最近の物件の中では条件的に良いように思えました。恐らく今日か明日にはサイトから消えていくのではないかな？と思ってはいましたので私「確かに、最近ではいい物件だと思いましたね、それがどうかしたんですか？」と尋ねたところ「今日の午前中だけで買付が３０件以上入ってるみたいだよ、すごいよねー」とのことその社長さん自身も、確かにいい物件だと感じてはいたようで、身の回りのオーナーさんにも勧めていたそうです。しかし、その殺到具合に驚き、話のタネとして連絡をくれたようです。老後2000万問題や昨今の投資熱により、不動産投資を始めようという方が増えています。これまで別の投資をしていた方なども参入してきて、現在は不動産価格も近年あまりないレベルの価格と思えます。ちなみにこの連絡をくれた社長さんは常々こんな持論を言っています。「物件は買えるなら買って損はない」これは本当なのでしょうか？物件の価格が高いと言われている今もそうなのでしょうか？我々は管理会社として日常の収支を見ている中での一意見を出してみようと思います。まずは大家さんを３つのタイプに分類キングダムが好きなもので、申し訳ないです。さて、私は大家の会に参加させていただくこともあり、自社でお付き合いがあるオーナーさんだけでなく、色んなタイプの大家さんとお知り合いになることも少なくありません。そんな中で大家さんのマインドは大きく３つに分かれているようです。 ①今は物件価格が上がっており、買い時ではない　静観タイプ ②融資がつくなら、買えるならどんどん買いたい　積極タイプ ③昔を懐かしみながら、とはいえ前に進む　現実受入れタイプ簡単にご説明すると ①は不動産投資を今回の投資ブームが来る前に始めていた方に多く見られます。ほんの6年～10年前までは現在では考えられない程、不動産投資に対する融資も銀行側も積極的な時期でした。また、利回りも現在の水準とは比べるまでもなく高い利回りでした。当然ライバルの存在もそこまで多くはなく、利益を出しやすかった時代です。そんな時代を知っているからこそ、この物件価格が上がった時勢では自分の眼鏡にかなうような物件は当然無いと考えており、「いつか物件価格が下がった時に買おう」と考えているようなタイプといえます。 ②はここ最近不動産投資を始めた方に多く見られます。不動産投資の魅力をYouTubeや書籍などで勉強し、その魅力に恋焦がれている方が多く、不動産会社やセミナーなどに通い、情報収集に熱心な傾向にあります。元々始めた時期が時期なだけに、昔のイメージは持ち合わせてはおらず、この時勢においてもやはり「買えるなら買う」というマインドは強い方が多いといえます。投資スタイルは千差万別で所謂「メンター(指導者、助言者)」の影響が強い方も多く、極端な傾向がある人も多い。この状況でも積極的に買おうとする意思が強い。 ③は①と同じく、以前より不動産投資は行っていたが、①とは違い「昔は良かったなー」と懐かしみながらも、この状況に合わせていこうとしているタイプです。もちろん、以前から所有している物件の条件が頭をよぎるものの、時勢に合わせて購入をコツコツと進めていく様が①とは違うといえるでしょう。正直、このご時世で一番強いタイプと思っています。不動産投資の経験と実績を武器に、金融機関からの信用も厚い印象があり、物件運営能力も経験をもとに進めていける方も多いといえます。この３つのタイプの大家のうち、「買って損はない」と考えている傾向が強いのは②と③です。では本当に「買えるなら買って損はない」んでしょうか？結論「買って損はない」は条件つきで肯定それぞれの考え方は良く分かります。また、どのタイプがいいのか？という話ではありません。私は常々「不動産投資は自分に合ったスタイルが一番いい」と思っており、「正解」というのはなく「自分の選んだ道を正解にする能力があるかどうか？」これだけだと思っています。良く分かるエピソードとして当社のオーナーさんに私が名将(優れたオーナー)と思っているAさんという方がいます。この方が所有する物件の入居率は常に良好です。物件の状態も常に良好です。元々は古かったり、入居率が良くない物件を購入しては手を入れ、管理会社と連携しながら満室経営を行います。そして年数が経った辺りで売却します。入居率も良く、物件の状態も良い為、それなりに高い金額で売却を成功させます。では、このAさんから物件を買った方は上手くいくかというと、そうとも限らないのです。物件の状態も間違いなくグレードアップしていますし、人気物件だったはずなのに・・・です。管理会社がロータスホームではなくなったことが原因と思いたいところですが、正体はハッキリしています。結局Aさんの運営能力が高かったのですこのAさん、我々の意見を上手に採用してくれます。満室の為の提案をほとんど聞いてくれています。しかも、支出に関してはシビアです。価格についてもしっかり見ています。不要な工事などは間違ってもしないことでしょう。人当たりもよく、当社の営業マンとのコミュニケーションも良好です。そうすると自ずと結果は良いものとなる訳です。一方、Aさんから物件を引き継いだ方は大変でしょう。物件が持つ本来のポテンシャルに任せていたのでは、Aさんと同じ結果は出ません。 Aさんの運営力によるものが大きかったことを後から実感するのです。もちろんAさんといえど、あまりにダメな物件を買ってしまえば厳しいでしょう。しかし、Aさんが所有する物件はいつでもマイナスからスタートする物件です。それを自身の力と管理会社を上手く活用することで「正解」にしてしまえる力があるのです。 Aさんのような運営力があれば正に「買えるなら買って損はない」ということは可能だと思いますし、その力があれば「買って損はない」という物件を見抜く力があるでしょう。もし、仮にそういった力がなければ「買えるなら買って損はない」はあまりに危険であると思えます。説教くさくなったので経験から見ようそんな説教くさい話が聞きたいんじゃないそんな声が聞こえてきそうなので、もう一つ聞きたくなるであろう内容を今までの経験を基に「買えるなら買って損はない」を検証しましょうか。私はこれまで述べ数百人の賃貸オーナーと出会ってきましたが賃貸物件を買って、それが原因で自己破産まで至った方は見たことがありませんじゃあ「買えるなら買って損はない」ってことじゃん！と思うでしょう。これも補足が必要です。あくまで「賃貸物件のせいで」自己破産した方を身の回りで見たことがないだけです。これはどういうことかというと、自己破産まで至った方は確かにいます。しかしそれは本業だったり、別な事業やギャンブルなどの「賃貸物件」とは直接関係の無いことを原因としての自己破産はあるということです。また、私の周辺のオーナーさんは運営能力が比較的高い方が多いという補正も必要です。当社では投資型ワンルームやサブリースを取り扱っておりませんので、あくまで管理会社という立ち位置ですから、自分で判断した物件を預かっている立場の為に見たことはありませんが、投資型ワンルームやサブリース物件などを含めると、確かに自己破産まで至るケースは数多く見てきました。しかし、そういった不利な条件でなければ賃貸物件そのものが原因で破滅まで追い込まれるケースというのは、少なくとも私の身の回りでは見たことがない。ということです。結論を言いますと、賃貸経営というのは物件という「物ありき」であることは間違いないのですが、持論として賃貸経営は事業であり、オーナーは経営者と思っております。優秀な経営者と情熱のある管理会社がタッグを組んだなら「買えるなら買って損はない」は本当だと思います。最後まで読んでいただいて「結局は力量によるんじゃないか！」と思われたかもしれませんが、それが現実です。そんなに甘いものではないと思います。もちろん当社を含めて管理会社はそのサポートや提案を全力でいたしますので、何もかもを自分で背負う必要はありません。あなたに力量があり、一生懸命に取り組む管理会社と出会えれば「買って損はない」のですから、その面では夢があるのは事実だと思います。
賃貸経営のコツ
2024年2月8日
賃貸経営上手なオーナーは管理会社の〇〇担当者とよく話している
名将達はみんな、この人と話しているさて、今回も賃貸経営に役立ていいなと思い書いております。私はこのブログで繰り返し書いてきた「名将」という言葉賃貸経営というのを「戦い」と捉えて、その所有者であるオーナーを指揮官として賃貸経営の上手なオーナーを「名将」と勝手に呼んでいます。そしてこの名将達を観察することで賃貸経営を成功に導く指南書になればいいなと思っております。今回は冒頭に挙げた通り、名将達が普段から管理会社の誰と頻繁に話しているか？をご紹介しようと思います。管理会社には管理職、営業担当(営業マン)、管理担当、経理担当、メンテナンス担当など様々な担当部門に分かれているのが一般的です。しかし、観察していると名将と呼ばれる人たちは、ある部門と頻繫に話していることが分かりました。今回はそんな名将たちが誰と何を話しているのか？そしてなぜそうしているのか？を紐解いていく回にしてみましょう。名将たちの頭のなかや理屈をご紹介出来ればと思います。不正解は営業担当(営業マン) さて、最初に浮かぶであろう担当者は恐らく営業マンだ！と思われるかもしれません。確かに空室を埋めてくれる最前線にいる営業担当は無視する訳にはいきません。彼らが物件を紹介してくれて、魅力を伝えてくれることで成約へ導く大きな役割を担っていることは間違いありません。ですが、名将達が日常的にコミュニケーションを多くとっているか？と聞かれればＮＯです。お次は社長はじめ役職者たちでしょうか？社長や上の立場の方と話すことで、自分の物件へ目を向けてもらおう！そう考える方もいるかもしれません。しかし、これもＮＯです。名将達は役職者たちとは会えば普段のお礼を伝えてくれたり、何か大きな問題があれば役職者と話すかもしれませんが、これも日常的にコミュニケーションを取っている訳ではありません。じゃあ経理担当だ！お金の支出をしっかりと管理しているんだ。これも重要ですが、答えはやはりＮＯです。もうお分かりですね。正解は管理担当名将達は管理担当と話す時間が一番長いのです。そして、これはとても理にかなっていると思っています。先ほども申し上げた通り、これは名将達の傾向であり、これをもって「他の担当者とは話さなくていいんだ」とは考えないでください。それぞれに大事な役割があるのですから。では、なぜ名将達は管理担当とコミュニケーションを取っているのでしょうか？それは名将達は自分の所有物件を「良い商品」に仕上げることを最優先にしている説明していきましょう。先ほど挙げた例のうち、満室経営を目指す為に営業マンとのコミュニケーションを重視しているオーナーは数多く見ます。確かにこのアプローチは間違ってはいません。紹介する営業マンが物件を積極的に紹介してくれれば、成約率は高まることでしょう。確かにオーナーが魅力を語ってくれたり、営業マンと気心知れた関係になれたなら心強い味方になることでしょう。しかし、名将達は元の発想から違うのです。名将達は「物件を魅力的に作ることが出来れば勝手に営業してくれる」ということを知っているのです。私は賃貸管理を本業としておりますが、普段のオーナーさん達の会話で私とニュアンスが違う言葉があります。それは「営業力」という言葉です多くのオーナーさんたちは「〇〇という会社の営業マンは営業力ある」という文脈で使っています。確かにそういった営業マンが口が上手かったり、誘導するのが上手な営業マンがいることは理解しています。但し、この文脈で使う「営業力」という言葉に私は懐疑的です。管理会社として実感していることがあります。「無理やりに近い誘導で入った入居者は短期で退去する」例えば不動産会社に対して広告料(ＡＤ、入居促進費)などの名目でお金を出すことで営業マンに発破をかける行為があります。確かに報酬や出来高は各社ともに欲しいことでしょう。一生懸命に営業マンたちは入居付けに奔走してくれることでしょう。しかし、そうして入居する入居者はどんな人でしょうか？本当にその物件に住みたくて入居した人でしょうか？営業にまるめ込まれて入居する可能性はありませんか？もしそうだった場合、もとの希望条件などからも離れた物件に住んだ入居者はきっと居心地も悪いことでしょう。そうすると入居の期間も短くなってしまいます。そしてオーナーはまた多額のお金を払い、満室を目指すことになります。これでは満室経営とはいえ、支出がかさむ一方になってしまいます。名将達のアプローチは異なります。管理担当をパートナーにして「強い物件」を作る名将たちは管理担当者の中でも「総合力」に長けた管理担当者と連携を取ります。この管理担当者というのは単に「苦情対応係」ではなく、所有物件を日常の管理をしながらこの物件の長期に亘って目指す方向は？今後予想されるリスクは？市場で勝てる物件にするには？支出と収益のバランスは？などを考えることの出来る担当者です。正直、こういったことを考えてくれる管理担当者というのは思いのほか少ないものです。私は営業マンの教育も重要だと思っていますが、同様に管理担当者の教育もかなり重要だと思っています。日常の管理活動や入居状況などから、ベストの提案をすることが管理担当の責務だと思っています。当社の管理担当にも「管理の仕事は苦情対応じゃない、提案することが仕事だ」と口を酸っぱくして言っております。もちろん、苦情対応を疎かにする訳ではなく管理物件を地道にコツコツと「強い物件」にすることが管理会社の役目そう思っています。そうして地道にコツコツと「強い物件」になった物件は勝手に輝き始めます。募集広告を出しても、すぐに反響が鳴り、営業マンも苦労せずに成約してくれるのです。もはや所有物件が勝手に「営業力」を持つのです。すると、営業マンの話術や力量に頼らなくても、新人の営業マンでも成約出来る物件が出来上がります。営業マン自身もそういった「紹介すれば楽に決まる物件」は喜んで紹介します。その為には地道にコツコツと「強い物件」にする為に、日常の管理を行っている管理担当と連携を取り、修繕の計画的な実施や今後の予想、周辺の相場や競合物件との差別化などの広いスキルが求められます。私たちは物件の「管理会社」です。管理担当が弱くてどうするんだ！と思っています。当社の管理担当にもオーナーさんと合意するかは別として「自分ならこの物件はこうしていく」という方針や自分なりのベストな提案は常に考えておくことが重要と伝えています。管理担当というのは一人前になるまでに長い時間やたくさんの経験を必要とします。だからこそ、信用できる管理担当が出来たなら、あなたの良いパートナーとなってくれることでしょう。私たちもそう思ってもらえるように、日々の業務から学んでいきたいと思っています。地道で根気のいる作業ですが、名将達ほどこの作業を重要視しているんでしょう。華々しい成功の影には地道でコツコツとが最短なんですね。名将たちの行動は勉強になりますね。また気付いたことがあればご紹介してみようと思います。
賃貸経営のコツ
2023年11月26日
鹿児島県内の融資情勢　２０２３年１１月現在
現在、不動産融資に前向きな金融機関はどこでしょうか？まだまだ厳しい状況だが・・・不動産投資が活発な昨今、賃貸物件の売買もにぎわいを見せている状況です。やはり、新型コロナや政府による「老後２０００万円問題」などで投資に対するマインドが一般化したことが大きいのかもしれません。そんな状況ではありますが、肝心の金融機関の情勢としては不動産投資に積極的なところと慎重なところと分かれているようです。今回は鹿児島県内での金融機関の情勢をお伝えしてみようと思います。今回はみなさんに生の情勢をお伝えするにあたって、身の回りのオーナーさんや他業者さんでの売買時の条件なども伺った、実勢での状況をお伝えしていこうと思います。当社は賃貸管理が主ですので、実際の融資情勢を身の回りの近況事例から集めてみましたので、お伝えする根拠としては良いのかと思います。そして大事なのは金融機関の融資への姿勢は時期にって変わるということです。 A銀行が良い時期もあれば、B信用組合が良い場合もあります。その時々で情勢は変わりますし、あるいは支店や担当者レベルでも違うものです。とはいえ、実際の取引現場を経験している現オーナーや同業者さんの生の声ですので、参考になれば嬉しいです。肝心の最近の情勢は？現在はどこが前向きなのでしょう？最近の身の回りの状況では南日本銀行鹿児島相互信用金庫(そうしん) は不動産投資に積極的に取り組んでいらっしゃる印象です。特に南日本銀行については、一時期は不動産投資に対する融資はかなり慎重な姿勢だったと思えますが、このところは積極的になっている印象です。鹿児島相互信用金庫はこの不動産投資に厳しい近況でも、割と柔軟に対応しており、引き続き案件によっては融資に取り組んでいるようです。融資条件については、正直人や資産状況、物件によりまちまちであるようですので、ここでは参考にならないので紹介はいたしませんが、それでも一時期に比べると良い条件の方を聞くようになりました。特に中古物件に対しては耐用年数という考え方があり、金融機関ごとに耐用年数に対する姿勢は変わってきます。それでも上記２行は柔軟に取り組んでいる印象です。とはいえ、誰でもという訳でもなさそう無条件という訳ではありません先日、会合で知り合った売買系の業者さんからも聞いたのですが、融資の可否に大きく関わることとして実績と現在の資産を金融機関が大きく評価しているのではないか？と話してくれました。例えば年収の高い人というのは高属性であるのですが、そこだけではないということですね。今までの不動産投資でしっかりと結果を出している、資産が積み上がっていってるか？などを評価しているようです。今持っている不動産や預貯金がしっかりと根拠あるものになっているか？などによっては年収がそこまで高くなくとも融資が出ているような気がします。不動産投資に対する姿勢は「かぼちゃの馬車事件」以降、やはり慎重にならざるを得ないのでしょう。しかし、そんな中でも不動産投資を堅実に行っている方の「信用」に対して金融機関は評価しているのかもしれません。属性だけで審査するよりも、ある種チャンスともいえますが、同時に日々の積み重ねを見られるシビアな状況とも言えます。また定期的に情勢などに変化があればお伝えしていこうと思います。
賃貸経営のコツ
2023年11月24日
空室対策としての【ペット可】の理想と現実
需要と供給が合っていないからこそチャンス？傷みやトラブルのもと？最後の手段と呼ばれた「ペット可」空室対策と呼ばれるものには、たくさんの方法があります。リフォーム、家賃見直し、入居属性の変更など様々な方法があります。そして、最も強力であるが賛否があるのが「ペット可への変更」です。現在では落ち着いてきたものの、コロナ禍でステイホーム期間を余儀なくされる生活の中で更に脚光を浴びたのがペットです。味気ない生活に癒しと活力をもたらしてくれるペットの存在が大きくクローズアップされました。様々なデータを参照してみましたが、ペットの飼育が出来る物件というのは全体の１０～１４％程度であるようです。個人的にはこの数字自体は「そんなにあるかな？」と思っております。そもそもデータの取り方がペット可の募集数を全体の空室率で割っていたりする為、実際の数字とは乖離がある印象です。個人的な感覚でいえば鹿児島県では全体の５％程度じゃないかな？と思っております。ちなみにペット可物件の割合は都市部になる方が増加傾向となります。理由は様々でしょうが、大都市圏の方が持ち家率が下がることから、ペット需要が強くあり、ペット飼育に前向きな物件が多いというのも理由だと思います。では、そんな希少なペット可物件ですが、以前は空室対策の「最後の手段」と呼ばれておりました。今回はそんなペット可物件の本当と嘘を管理会社目線でご紹介したいと思います。主に空室で困っており、物件をペット可にするか否かでお悩みのオーナーさん向けとなっております。ペット可にすると満室になる？あっという間に満室に？実は狙いはそこじゃないこれは空室対策として気になるところだと思います。正直に申しますと、そもそもペット可への変更は「スピード重視ではない」ということを申し上げたいと思います。需要があって供給が少ないなら、「すぐに満室になるんじゃないの？」と期待するかもしれません。しかし、ペット可への変更は諸刃の剣である面も否めません。なぜなら「ペット可」ということで敬遠する方もいるのですから。ペットを飼育しない方からすれば、ペット可物件というのはメリットはありません。少なからずの騒音被害の可能性や共用部分で動物と会う可能性、共用部分が汚れるリスクがあるからこそ、一般のお部屋探しの方を遠ざけてしまうのです。また、ペット可は需要と供給が合っていないことは事実ですが、ペットを飼っている(飼いたい)人の数はどうやっても、ペットを飼っていない人に比べると少ないのは当然です。ペット可物件にするということは、ある程度、ペットを飼わない「普通の入居者」を諦めるということでもあるのです。じゃあ「すぐに満室にならないのなら、空室対策上では何がメリットになるの？」ずばり「入居継続率」ですこれは、ペット可物件が少ないがゆえに一旦住み始めたら、入居期間が長期間になっていくのです。ペット可の物件というのは少ないものです。ペット可を探した経験のある方なら尚更です。そんな方々は引っ越しを余程の理由が無い限りしないものです。各お部屋の入居期間が長くなれば、たまに空いたお部屋も決まれば長くなり、そうやって空室の期間が短くなるのです。そういった意味でペット可物件は「空室対策」になるのです。ここを読み違えると「ペット可にしたのに、空室がすぐ埋まらない」という不満になってしまいます。そうではなく徐々に空室が埋まっていき、入居期間が長くなることで満室を長期間維持できるこれがペット可物件の魅力であるのです。原状回復費が高くなる？入居者から取ればいい！は正論です。しかし、リスクは当然ありますもう一つ、建物や内装の損傷が大きくなるという懸念もあるのではないでしょうか。退去時の状態が悪いと原状回復の費用が高くなるというリスクですね。これに関しては「思った程ではないが、確実にある」といえますペットを飼育する方のモラルやしつけ、種類にもよりますが、大体の入居者はある程度常識的な方が多く、ビックリするほどの損傷というのは意外とないものです。しかも、ある程度の損傷があったとしても大半の入居者は、退去時に過失による原状回復費をしっかりと払ってくれます。しかし、中にはヒドイ損傷や汚損なども一定確率で出てきてしまいます。もちろん退去費用として請求しますが、こちらも一定程度支払わなかったり、不足するケースなども出てきてしまいます。入居が長期間になりやすい反面、退去した時の原状回復は少し多めに見込んでおく必要があります。事前にみなさんが予想するよりは少ないかもしれませんが、全くないかといえばそうではありません。また、共用部分が汚れやすいなどの理由で清掃費なども見込んでおきましょう。近隣トラブルは増える？これはペット可に変更する際が一番大変でしょうね最後に入居者間トラブルの増加などのリスクの話です。トラブルが増えてしまうのではないか？という点ですね。これもそうでもない　というのは正直な感想です。というのも、ペット可物件として周知されている以上、動物によるものにお互い理解がある方たちになりますので、余程のことが無い限りは大きなトラブルなどは発生しにくいものです。騒音問題も通常のアパートでも起こり得ますし、ペットによるものは特定がしやすく、改善の指示などもしやすいのかなと思います。しかし、これは元からペット可物件である場合です。空室対策の為にペット可にするという場合は、既存入居者との調整は必要になってきます。「ペット可じゃない物件だから選んだ」「動物に対するアレルギーがある」という方たちにとっては大きな変化となります。周知が十分でないままペット可へ変更した場合は、トラブルが起こる可能性は大です。しっかりと周知し、意見などを拾い上げる丁寧な対応が必要です。まとめ「ペット可物件にする時に理解しておくこと」ペット可物件に移行する場合の手順などは様々なサイトで取り上げられておりますので、ここではペット可物件の運営についての心構えなどを挙げておこうと思います。ペット可物件の魅力は「入居継続率」であり、成約スピードではないペット可にする＝これまでの入居希望が減る可能性がある原状回復費はこれまでより多めに見ておく共用部分の清掃費をしっかりと見込んでおくペット可物件への移行は十分に時間を掛ける特に入居継続率であるという点は把握しておきましょう。ペット可は空室対策としては効果が出やすいのですが、目的は成約スピードではなく、空室発生率を下げることであるのです。またこれまで選んでいただけた「入居希望者」も一定数は諦めなければなりません。そういったデメリットも理解しながら「ペット可」にするかしないかを検討して貰えればいいと思います。しかし、やはり需要と供給は全国的に釣り合っていないのが現状ですから、空室対策としては有効な手段の一つであることは間違いありません。いかがでしたでしょうか、ペット可を探している方向けの情報は多いのですが、ペット可にしたい方への現実を取り扱う情報は少ないものです。管理会社目線からペット可の現実をお話してみました。
賃貸経営のコツ
2023年10月23日
最近のオーナーさんの戦闘力
最近のオーナーさんは戦闘力高め先日のこと、以前お知り合いになったオーナーさんからご連絡がありました。「今度貸家を持つことになったので募集をお願いしたい」ありがたいお言葉に早速現地を見せていただきました。すると、大掛かりな工事の最中でした。一緒に宅内を見ながら家賃設定のお話をしていきます。この時の私の頭の中では「このオーナーさんはどんな感覚なんだろう」と思っています。相場感覚や賃借人に対する姿勢、投資物件へのスタンスなど、オーナーさんが賃貸業をどんな感覚で捉えているのか？が気になっています。賃貸管理ではこの「このオーナーさんはこういった感覚」というのを掴むことがとても重要になるからです。家賃設定一つでも方針が大分違います。「１か月早く決まるなら多少の値下げもやむなし」「値下げする位なら付加価値を足して家賃設定を上げる」という両極端な考え方も一つの例です。この２つの考え方はどちらも理にかなっています。こういった感覚の違いを理解しなければ、最適な提案にはならないのです。その為、いくつかの質問を投げかけることで、その返答に対する答えで段々と理解できます。ペットはどうします？への返答「〇〇すればいいですからね」そんなことを考えながら募集条件の確認になりました。募集条件というのは要は「ＮＧリスト」みたいなものです。貸すにあたってのルール設定といったところです。各オーナーさんには物件の運営にこだわりがあったりします。女性限定や学生限定などの縛りが強いものもありますし、中には入居者は大手企業勤めでなければならない。などの属性で判断する方もいます。こちらのオーナーさんにも一つずつ確認していきます。「ペットはどうします？」と一応確認します。しかし、ペット可というのはオーナーさんにとっては厳しい問題となります。ペット飼育を許可してしまうと、中にはひどい損傷をもたらすこともあり得るのです。もちろん、損害分は入居者さんへ請求はしますが、それでも修繕の手間なども掛かってくるわけです。今回は一戸建てということもあり、あまり許可をする方は少ないものです。オーナーさんは少し考えて「全然いいと思います、修繕すればいいだけですからね」私もリスクをしっかりとお伝えしましたが、返答は変わらず聞けばＤＩＹなどにも明るく、大抵の損傷であれば直してしまえるそうです。確かに会話をしていても建物や構造なども詳しく、修繕の単価なども詳しいなーと思っておりました。「それよりも適正な値段で入居者さんが入ってくれるなら全然大丈夫です」とのことでした。最近のオーナーさんは勉強している私たちもありがたいこの不動産投資が盛況なご時世で、様々なメディアが不動産投資について発信しています。そのおかげなのか、最近不動産投資を始めている人達は総じて勉強してらっしゃいます。時には最新情報をオーナーさんから教えていただくことも珍しくありません。賃貸管理についても管理会社に丸投げという方も比較的少なくなっていると思います。また同時に素直に聞いていただける方も多い印象です。私が話す賃貸管理についての提案も一つの学びとして、熱心に聞いていただく方が多いものです。私は所有してらっしゃる物件などを見せていただくと「自分が思う今後の運営方針はこれがベストだと思う」というものを熱弁してしまいます。あくまで一意見になるのですが、最近のオーナーさんは素直に聞いてくださる方が多い印象があります。私の意見も尊重しながら自分の運営方針に少しでも活かそうとしてくれます。私たち管理会社もそういった姿勢の方には熱を帯びてご提案したくなります。今回のオーナーさんとも色々な話をして、方針を決めさせていただきました。最近お会いするオーナーさんの戦闘力は高いものです。私も負けじと日々レベルアップをしなければなりませんが、ご提案を飲むか飲まないかは別として、しっかりと聞いていただけるとやりがいがありますね。楽しい打合せでした。あとは結果を残さねばなりません、頑張ります！
賃貸経営のコツ
2023年9月16日
猫除けに効くのは薬剤？トゲトゲ？それとも・・
私は猫好きなんですけどね・・・猫が住み着くと賃貸物件を管理していると各種の動物の被害も見逃せません。コウモリが住み着くと外壁に天井に糞害が起こり、ハクビシンやアナグマなども同様です。鳥が巣を作ればやはり糞や鳴き声、そして他にもノミやダニなどの発生で人に健康被害を及ぼすケースまであります。そういった動物の中でも困った存在それが猫です猫は都会から田舎問わず、野良猫という形で地域に存在しております。そして最大の問題点、それはカワイイということです。その為、野良猫であることを知りながら、ついつい餌を与えてしまったり、可愛がってみたり、そういった方などの影響でアパートやマンションなどに猫が住み着いてしまうということがあります。私も多分に漏れず、幼少期には実家で猫を飼っていた為、猫そのものは大好きです。しかし、野良猫はあくまで野良猫アパートやマンションに住み着いてしまうと、他の動物と同様、糞による害やノミやダニ、異臭などの原因となってしまいます。野良犬については保健所などもすぐに対応してもらえますが、猫はほぼ無理でしょう。それだけ地域に溶け込んでいる存在なのです。今回は可愛くも、被害としては甚大になりやすい野良猫対策について、おススメと共にご紹介したいと思っております。各方法についてはメリットとデメリットがありますので、それぞれの立地などに合わせて選択してもらえるといいと思います。薬剤一番ポピュラーでありますまずは敷地に撒くタイプの薬剤です。猫は基本的に「酸っぱい系」の匂いが苦手と言われています。柑橘系やミント系などは苦手なようです。そういった匂いを発する薬剤を散布することで、立ち寄らせないようにするという仕組みになっています。基本的にはミントのようにスーッとした匂いがする物が多いと思います。薬剤は顆粒タイプから液体、スプレーなど様々な物が発売されています。メリットとしては比較的安価である散布も手軽に出来るデメリットは広範囲をカバー出来ない匂いがする雨などにより効果が持続しづらい個体差により効かない薬剤系はまず比較的値段が安価に対策が出来ます。ホームセンターなどでも大体一瓶で１０００円程度のものが多く、液体やスプレー、顆粒など様々な種類があります。そして基本的には散布したりするだけなので、実施も簡単です。反面、効果の持続力はどうしても望めません。薬剤は匂いを元にしているので、効果は最初が一番強く、徐々に失われていきます。屋外であれば雨が掛かる場所だと少しづつ流れていきます。また、薬剤の量を少量ずつ撒くと効果が薄れる為、広範囲をカバーしようと思うとかなりの量を散布しなければいけません。おススメの使用法としては住み着き始めの初期段階寝床にしている場所など特定の範囲雨が掛からない場所には適していると思います。こういった場所が特定されていて、ここには居ついて欲しくないという場所にはおススメですが、敷地や広範囲をカバーするのは苦手といえるでしょう。あとは使用する時にはケチケチせずに多めに撒くがコツです。トゲトゲマットプラスチック製はダメですねお次はトゲトゲマットです。トゲの付いたマットを敷き、猫が通ることを阻害するという商品です。トゲトゲについて２種類あり、「プラスチック製」と「金属製」が主流です。また、写真の通りですが、隙間が多いものや短いものは効果が薄くなってしまいます。メリットとしては効果の持続力は長いデメリットは施工の手間が掛かる広範囲の場合、コストがそれなりに掛かる美観を損ねる人も注意しなければならないこのように施工範囲が広いとコストは割高になり、敷き詰めたり、カットしたりという手間も必要になってきます。他にもプラスチック製のトゲが短い物などは、猫は意に介さずに通ってしまいます。お隣との敷地の境界などを覆うには幅長さともにかなりの量を設置しなければ、少々の幅程度なら飛び越えてしまいます。こちらもおススメの使用法は寝床や塀の上など確実な範囲を決めて部分的に設置する流石にこのマットの上に寝たりすることはありません。また塀の上など限られた通路に置くのは有効な手段となります。しかし、どうせ設置するなら金属製のトゲが長い物をおススメします。スプリンクラー範囲が限定ですがお次はスプリンクラーです。多くの商品では超音波や赤外線センサーが搭載されており、動きを感知すると水を発射するという仕組みになっています。猫は水に濡れるのを嫌がります。猫をお風呂に入れるのは至難の業ですし、猫の水嫌いを利用します。メリットとしては水を掛ける為、追い払い効果は絶大センサー式になっており、必要な時だけ稼働するデメリットは人にも反応する方向が限定する設備自体もコストは高め水の補給経路設置場所の限定やはり物理的に猫にアプローチするため、効果は絶大です。一方こちらも範囲は限定せざるを得ないところがあります。人や他の動きにも反応してしまうため、玄関周りや道路付近に設置をしてしまうと猫だけでなく、人に被害を及ぼす可能性があります。また水を使うために外に水栓などを確保できている環境など、使える範囲は限られてきてしまいます。おススメの使用法は猫の侵入経路がハッキリしている、隣地との境界や通路に設置超音波効果は一番かも最後は超音波です。人間もそうですが、特定の音がずっと聞こえるというのはかなりのストレスです。人間もモスキート音という高い周波数の音でキーンという音が鳴り続けると不快になり、その場から離れていきます。猫も同様に苦手の音の帯域があり、その音を出し続ける機械を設置するという仕組みです。商品の多くは小型で大体１０ｃｍから２０ｃｍ程度の大きさです。こちらもセンサー式になっており、猫や人などの動きを検知すると鳴りだす仕組みです。メリットとしては広範囲をカバーできる効果は高め場所の特定をしなくて良い美観や人への影響が少ないデメリットは１個単価は高め電池交換の必要人も聞こえる場合がある近隣の猫への影響経験上、猫対策としては１番効果を得られた実感があります。音については高い音が鳴るので、モスキート音と同様、猫だけでなく人によっては聞こえるということもあります。しかし、そこまでの音量と周波数ではないので大体宅内に入ると聞こえない程度のものです。また、電力は電池式とソーラー式がありますが、個人的には電池式の方がいいと思います。なぜなら、肝心の猫が来る時にソーラー切れでは意味が無いですし、夜に猫が来るということも当然あるので、断然電池式をおススメします。他の薬剤やスプリンクラー、トゲトゲのように美観を損ねたり、匂いなどの影響なども含めて住民への負担がほとんど無いこともおススメの一つです。おススメの使用法は通路に向けるよりは寄って欲しくない部分に向けて設置結局、入って欲しくない場所、そして猫が来たい場所に向けて設置しておくことがベストです。入口だけ我慢すればたどり着くことが可能になってしまうので、出来れば糞害で悩む場所や猫が居着く場所に向けて設置する方がいいでしょう。不快な場所だと認識してくれたら、寄り付かなくなりますからね。一番悪いのは無責任な人間いかがでしたでしょうか、みなさんの猫被害に役立てば幸いです。そもそもの話としては、居着いてしまう猫に罪はありません。必死に生きる猫たちからすれば、餌を貰えるなら居着くのは当然のことです。本来はしっかりと責任をもってペットを飼える方が飼ってあげることが一番であることは言うまでもありません。しかし、無責任な一部の人間が餌付けなどをしてしまうとどうなるのか？本来居てはいけない場所に行くことで、猫に迷惑する他者が猫に対して嫌な感情を持ってしまいます。そうすると、本来猫が受けずに済んだ被害を猫自身に課すことになってしまうのです。また野良猫問題で火がつけば、人や行政なども対応せざるを得ない事態になってしまいます。一時の自分の感情だけで猫に餌をやる自己満足は、決して猫自身の為になりません。私自身も猫は好きなだけに心苦しいものですが、自分が出来る範囲をしっかりと見極めて、可能であればペット可の場所でしっかりと責任ある飼育をしていただけたら本当に嬉しいです。人と猫の共存は古来より続いています。世の中の猫を可愛がる文化をこれからも継続する為にも、無責任な餌やりなどは止めましょう。
賃貸経営のコツ
2023年8月20日
さあ！築古部屋を「まるごとリフォーム」だ！
設備の交換だけでなく、間取りも変えてみましたまだまだいける当社ロータスホームは私も含めて、大手ハウスメーカーでリフォームを経験したスタッフがおり、古い物件の再生などは得意です。そんな事例を今回もご紹介いたします。物件としては１０世帯程ある昭和築のアパートでした。間取りはご覧の通りで、ここ数年は前入居者が退去後、空室のままでした。旧間取り図と改修後の図面、思い切って配置も変えてみます。まずは現在の問題点はこのような状態でした。お風呂が升風呂(正方形で足を延ばせない)トイレが狭い脱衣所が無い和室もちろん、設備の入替えを行い、和室をフローリングに変更することでもいいかもしれません。しかし、上記の問題は解決することはありません。そのうえ、そういった設備の交換をするだけでも費用はかさみます。そして、行ったとしても賃料を上げることまでには至らないでしょう。そうであるならば、もう少しコストを頑張って間取りを一新し、賃料を上げ、入居者ターゲット自体も変えてしまうことを目指しました。まずは解体今回は間取りも変える為、一旦キレイに解体しました。間取りも大幅に変更する為、今回は大きく解体することにしました。天井裏にある断熱材なども老朽化していたり、配管も古くなっていた為、どうせやるならとキレイにすることにしました。２階も同時に行いましたが、2階と1階が繋がるほど解体です玄関から水周り設備のあった場所も跡形もありません床合板を張っている様子、大工さんが下に見えますね本当に何も無くなりました。断熱材も交換していきます新しい場所にユニットバスが設置されていきます解体してみるとシロアリなどの被害もなく、下地は良好な状態でした。ここまで解体すると水道や排水も施工がしやすく、配管関係も一新することができました。さあ間取りを変えていこうカウンターキッチンを造作する為に壁を作りますこんなレベルで水道管もキレイにしていきます。大変でしたここまで解体すると配管も取り回しがしやすいです。石膏ボードが張られていくとイメージがついてきます。今回のリフォームの肝は以下の通りでした。浴室を広く脱衣所と洗面台を作るトイレも居心地の良い空間に今後20年間は大きなリフォームを要しないように配管などもキレイに特に昨今は水周り設備のキレイさを求められております。また、設備だけ変えてしまった場合、いずれかの期間で配管にトラブルが起こることが見込まれました。この機会に出来るだけの配管を変えておけば、今後２０年間程度は壁紙の張替えや設備の修理で乗り切れるお部屋にする。もちろん、表面上だけでもいいのかもしれませんが、そうすると先々に痛い出費として予想されます。今後の出費を終わらせる為にも、ここでしっかりとしておくことは必要だと思います。ビフォーアフターおさらいです玄関からの眺め、昭和に建った建物とは思えません。ちなみに今回は玄関ドアも変えています。あんなに狭かったお風呂が快適に　せっかくなので浴室暖房も付けましたトイレも広く、快適な空間へ　温水洗浄便座で冬もあったか玄関前にあったキッチンは居室へ移動、カウンターキッチンとして生まれ変わりました。ちなみに排気は非常に苦労しました。存在しなかった脱衣所と室内洗濯機置場　広々として空間へチェンジエアコンももちろん交換しました、モニターホンも新設浴室乾燥やリモコン式の給湯、玄関の靴箱も少し上げて使いやすい位置にしました。「お金を掛ければ当たり前？」そこを何とかするのがロータスホームだ！ここまでご覧になっていただいていかがでしたでしょうか？「お金を掛ければ誰だって出来る」それはその通りです。費用を掛ければ珍しいリフォームではありません。本当です。出来る限りカットするからご紹介しているのです。あくまで収益用物件ですから、今後このお部屋に掛けた分をしっかりと取り戻さなければなりません。このお部屋の総額ですが、ご興味があればお問合せください。みなさんが思っているほどの金額ではないはずです。先程も申し上げた通り、これは「収益用物件」です。掛けたコストと家賃収入のバランスを考えなければならないのは当然です。その為、今回のリフォームでも気を付けたのは以下のポイントでした。出来る限りの分離発注(物は支給)数量や施工の範囲などを当社で見積り(単価は職人さんたちへ確認)工程管理(日数を掛けるとコストは上昇)やらないことを決める(アクセントクロスなど) 当たり前に思えるかもしれません。しかし、多くのリフォームではこういった基本的なことが出来ていません。もしく「出来ているつもり」で色んな名目でしっかりと金額に含まれています。それは、現場で手を動かしていただく職人さんたちに罪はありません。例えば見積りなども無料で対応していただける方がほとんどだと思います。しかし、職人さん達からすると見積りに要する時間はやはりロスになってしまいます。また材料の積算や現場調査なども時間が掛かります。資材についても一旦業者さんが立て替えるとなると、資金繰りを考えねばなりません。そういった面倒ごとや掛かる時間を当社が代わりに行うことで、職人さんたちも負担が少なくなるからこそ、コストもご協力していただけるのです。「あくまで収益用物件である」この観点はリフォーム屋さんや職人さんには中々芯まではご理解いただけないんだと思います。その為、「ここまではやった方がいいよ」というラインがついつい上に傾きがちになってしまいます。我々管理会社主導だと「もらえる家賃との兼ね合いでやらないこと」がハッキリしています。「やること　やらないこと」これをハッキリしないとコストは青天井になってしまいます。そもそも、リフォームのほとんどは「どうせならやった方がいい」ことだらけなのです。しかし、それを全部やっていくとコストはかさみ続け、最早「何の為にリフォームしているのか？」となってしまします。その中で「やらないこと」を上手に選択しなければなりません。理想は「過不足なし」です。やらなすぎては無駄になり、やり過ぎては本末転倒難しいのですが、そこは物件を管理し、市場を知っている管理会社しっかりとオーナーさんへ「やること　やらないこと」を提案すべきだと思っています。今回は大掛かりなリフォームでしたが、小さな工事でもこの「何のために」という部分は管理会社は意識し続けないといけません。難しいのですが、それこそ管理会社の大事な役目だと思っています。ちなみにこのお部屋は完成まであと一歩という、完成前の段階でご成約いただきました。ホッとしました。
賃貸経営のコツ
2023年8月7日
【最新】鹿児島県の入居者ニーズ１０選　～バストイレ別の次に選ばれたものとは？～
大手のデータから読み解きましょう！ニーズの変化もチェック項目の上位１０選私は毎月ＳＵＵＭＯに代表される入居者向けの賃貸募集用ポータルサイトの担当者と話します。通常、こういったポータルサイトの担当者と話すのは賃貸営業部門の社員が対応するのが通例でしょうが、私は大手ポータルサイトが持っているデータはとても貴重だと思っております。本来は、自社で掲載している物件情報の反響の推移、反響の精度などを振り返る為のサービスだそうですが、私は使い方が違います。地域や鹿児島県などのデータを他の都道府県などと比較したものを担当者と細かく話しています。大体は公表されている数字などがほとんどなのですが、担当者に細かいデータなどを聞くと私見も含めて細かいものを教えていただけます。そこから、全国的な市場動向や入居者の「優先順位」「好まれている設備」「間取り」など貴重なデータがもらえるのです。そして、今本当に入居者が望んでいるものを活かせるように考察しています。今回は２０２３年７月の最新のランキング上位１０選をご紹介するとともに、その要因を考察してみようと思います。ご紹介するデータは、ＳＵＵＭＯなどのポータルサイトで入居者が希望条件をチェックした項目となっております。２０２３年７月のランキング１０私にとっては意外な２位と９位鹿児島県における入居者のチェック項目上位１０位　２０２３年７月度１位　バス・トイレ別２位　駐車場あり３位　室内洗濯機置場４位　エアコン５位　独立洗面台６位　２階以上７位　ペット可(相談)８位　インターネット無料９位　オートロック10位　温水洗浄便座(ウォシュレット) 駐車場の躍進について考えてみましょう正直、このランキングに入っている項目自体に驚きはありません。バス・トイレ別や室内洗濯機置場などは全国的にも優先順位は高く、私たちもこういった項目は最早「標準」になりつつあるといえるでしょう。しかし、特筆すべきは室内洗濯機置場を上回る２位の「駐車場あり」ポータルサイトの担当者さんも「これは都市部ではありえないです」と言っておりました。これは地方では特に今後も加速することはあっても衰退はないような気がします。これには要因が２つ程考えられます。一つは少子化による「子供への手厚さ」やはり最近は少子化が進んできており、昔のように一世帯当たりの子供が減ってきています。ということは一人の子供に掛けられる教育費用は増加します。昔は進学する子供たちは「苦学生」が当たり前でした。その為、出来る限り交通費が掛からない場所に住むということが当たり前でした。しかし、最近は少子化の煽りを受け、子供への支援が手厚くなった結果学生の車の所有率が上がってきていますそして当の本人たちも「車での移動」を求めています。やはり地方になると車移動が便利です。各施設までの交通網が都市部に比べて少ない地方では、車による移動が便利なのはいうまでもありません。また地価なども都市部と比べて高くはありませんから、駐車料金もそこまでの負担とはなりません。その為、何が起きているかというと便利な立地より駐車場優先大きな駅で周辺も栄えている場所に住み、自転車やバスを活用する。より「少し離れた場所でも駐車場優先」という事態が起きております。もう一つの要因も似ていますが交通網の縮小による移動の困難さこれも地方は顕著なのかもしれませんが、バスや鉄道の本数削減や廃線などで以前は便利だった交通網が少しづつ不便になってくる場所があります。そうすると、移動の自由を確保する車の優先度も高くなってきたのではないかと思っております。それを裏付ける他社の事例として便利な駅近で新築マンションを建築したが、敷地内駐車場が埋まった途端、問い合わせが減少し、決まりづらくなったこんな事例もチラホラと聞こえておるようです。じゃあ地方はそもそも賃貸がダメなのか？というと、そうではありません。駐車場があって、繁華街から少し離れた場所に光が当たってきたのです。狭く、家賃も高く、駐車場が無いよりも　広く、家賃もそれなり、駐車場がある物件にシフトしてきている傾向があります。前述の駅近新築マンションを管理する社員さんもこの駅より少し離れた駐車場ありの物件の方が、入居希望が顕著なんですよねー。とのことでした。これは私も体感しています。少し前であれば「周りにあまり商業施設がない」「主要部まで距離がある」物件は人気が少ないものでした。しかし、そういった場所にあるからこそ、駐車場は確保できる物件が多かったのです。そういった物件がここにきて盛り返してきているのです。近くの便利さより、移動の快適さを重視するように傾向が変わってきているのでは？と推察されます。もちろん、駅近で更に駐車場も確保できるということであれば最強です。事実そういった物件の賃料は上昇している状態です。あとは絶対的に強いエリアであれば現在でも駐車場の有り無しに関わらず入居は好調です。但し、全体においても２位の検索項目というのは無視できないものになってきており、今後の新築計画などでは考慮に値する数字だと思います。オートロックの需要都市部との違い９位のオートロックについても都市部との差が顕著に見られます。都市部では大体２位から５位以内に入る程の人気項目ですが、鹿児島県内では９位となっております。これも推測になりますが、２つ程要因があると思っております。一つは治安の良さ物騒な事件が報じられることは増えてきたものの、都市部に比べると鹿児島県はまだまだ治安は悪くなく、オートロックの需要自体も現場レベルではそこまで大きなものではないように思えます。もちろん同じ物件で「有った方がいいか」と言われたらＹＥＳとなる設備です。私は賃貸営業を東京でスタートさせたのですが、東京などの都市部に比べるとオートロックを優先条件に挙げる方は断然少ないと言えるでしょう。絶対数がそこまで多くないため、まだまだ一般的な認知を取れていないという側面もあるのかもしれませんが、やはり条件に挙げる方は多くはありません。もちろん、繁華街や人通りの多い場所ですと効果はありますが、順位をみても鹿児島県では現在のところ大きな需要ではないのでしょう。もう一つは人付き合いの距離感やはり地方都市になると人付き合いの感覚が近いというのもある気がします。未だにドアをノックするだけで人が出てきます。都市部のように「どなたですか？」と聞かれるようなことは少ないかもしれません。その為、オートロックという一つの門番を挟むことを重視しない人柄というのも根底にあるような気がします。オートロックより上の「ペット可」もともと需要はあるのですが、孤独も要因だと思っていますこちらも定番ではありますし、ジレンマの多い「ペット可」です。他の都道府県と比較してもまだまだ受け入れの少ない鹿児島県しかし、安易に取り組むと原状回復やトラブルの種となりやすい項目となります。需要自体は鹿児島県でも多くなってきていると思います。これにはペットそのものに対する需要が同時に増加しているのではないでしょうか？核家族化や個人主義が強くなってきた昨今、単身者の割合が増えてきております。そういった生活スタイルを望む単身者といえど、やはり孤独感を感じる方も多く、猫や犬などの愛玩動物への需要も増えてきているのではないでしょうか。特に年齢を重ねていった方のペット飼育率は高くなってきていると感じます。これまでは子供を産み育て、子供たちも近くで働き、孫が産まれたら祖父母の家に遊びに来る。というのも家族の形でした。しかし、現在は子供たちは遠方で就職することも多く、普段は一人や夫婦のみで過ごすことが多くなってきた為、ペットを飼って世話をすることで生活にハリが出るという側面もあるのではと考えています。事実、ペットの飼育割合は５０歳～５９歳の割合が一番高いというデータも出ており、こういった傾向は今後の賃貸経営にも参考になるデータといえるでしょう。しかし、同時に高齢者のペット飼育については「自分自身に何かあった場合のペットの行き場」という問題もはらんでおり、解決策とセットで今後検討していかねばならない問題です。変化を上手に使おう賃貸経営においては、市場の動向や人口の推移など様々な社会的な要因を考慮していく必要があります。ここまでの考察を見て「地方は賃貸経営が厳しい」と簡単に見るのか、「地方での戦略の一つ」と捉えるかは各個人のスタンスになるのでしょう。ここにきて地方に進出してきてくれるオーナーも増えてきています。都市部では満足のいく利回りを確保することが難しい状況となっており、地方の特性を上手く活かし、高利回りを実行することの出来るオーナーさんも増えてきました。世の中は常に移ろいゆくものですが、「昔はよかった」と嘆くだけでなく、状況を理解し、適応していくことも同時に賃貸経営の上手な名将たちの条件ではないでしょうか？先日、全国的にも著名なオーナーさんとお話する機会がありました。その方は全国的にもコラムや動画でも有名な方でしたが私は「何か投資スタンスや購入物件の設定などルールを設けていらっしゃるんですか？」と質問しました。返ってきた言葉は「そういうルールを設けてしまうのは、もったいないと思っています」「新しいものも、収益になると判断できたら取り組むようにしてます」変化や情勢をつかみ、しっかりと判断して柔軟に取り組んでいく。もちろん、そこに至るには判断できるだけの経験やリスク管理などが重要なのは言うまでもありませんが、私はシンプルなその言葉にいたく感動してしまいました。賃貸経営を取り巻く様々な環境に「上手に合わせるが、流されない」というのはこれからの賃貸経営において必要な能力ではないでしょうか。これからも、気になるデータが出た時にはみなさんに共有できればと思っております。今回はここまで
賃貸経営のコツ
2023年7月25日
不動産投資に最初は反対！その後男性の熱量を追い越す女性
不動産あるあるですね不動産投資スタートの最初の壁結婚し、家庭を築いている内に不動産投資に興味を持ち、スタートしたいと思いました。最初の壁はなんでしょう？自己資金？銀行？物件探し？もちろん、そういったことも大事なのですが、最初の難関はパートナーの理解そして、お決まりの構図はこうです。不動産投資をしたい男性と反対する女性不思議と逆はあまり見かけません。もちろん、女性大家さんもたくさんいらっしゃるのですが、女性が志した場合に男性が強く反対するケースは少ないように感じます。実はこれは性別による違いが如実に表れる結果なのです。独立行政法人経済産業研究所や高知工科大学の調査によると研究によると男性は女性に比べてリスクを好む傾向があり、女性はリスクを回避する傾向が強いという結果になりまし。不動産投資を開始するというものに対しての拒否反応はこの為であり、何ら不思議なことではありません。大昔の役割では、男性は獲物を取る＝リスクを冒す必要があった。他方、女性はコミュニティや子供を守る為にリスク管理に長けていた。という側面も関係しているのでしょう。こういったいわば生物学的な側面でも、未知なる投資(リスク)に対する反応としては「始めたい男性と反対する女性」は当然の反応といるわけです。始めた途端逆転する熱意これも多いのです先ほどまでは「不動産投資を始めるまで」の話でしたが、何とか合意できて不動産投資を始められたとしましょう。当初は「不動産投資を始めたい男性と反対する女性」でしたが、関係性はどう変化するのでしょうか。往々にして見られるのは。男性の熱意を追い越す女性一転、女性の方が前向きになり、不動産投資に男性より積極的に取り組むのです。これには理由があります。リスクには拒否が強い女性ですが、取り組み始めて実感や実績が見えると思うのです。リスクはあるが、限定的で対応できるな　と最大の敵である「リスク」の正体が見えてきて、最早「未知なるリスク」でなくなってくるのです。そうすると、今度は女性の得意な部分が発揮されるのです。それはコツコツ続けるのは女性が得意こちらも学術的に検証されておりますが、女性は男性に比べて投資を長期で捉える傾向があるのです。アメリカの証券会社の調査では男性は女性に比べて４５％も多く取引を行うという結果が出ています。そしてそれにより投資パフォーマンスを悪化させるという皮肉な結果も一緒になっています。女性はリスクに対しては拒否反応はあるのですが、コツコツ続けるということには長けています。不動産投資は基本的には息の長い投資です。相性は良いのです。一方男性は変化やリスクを好みますので、この段階でも「次の物件はどこにある」と狩猟本能で次を探し続ける傾向があります。この段階になると、コツコツ続けることと、毎月結果が出ることで女性の方が積極的に取り組むようになることは珍しくありません。男性がひと段落しているにも関わらず、女性の方が積極的に不動産会社とコミュニケーションを取り始めるのです。最後にまとめます。一番いいのは二人三脚協力すれば強力にここまでの話をまとめると、最適解としてはパートナーと協力すれば一番いいということですね。物件を探したり、決断できる男性とコツコツ続ける女性がタッグを組めれば最大化することでしょう。私が思い浮かぶ賃貸経営の上手な「名将」も夫婦どちらも積極的な方が多く思い浮かびます。そしてその大半が「当初は男性が積極的で、その後女性も積極的になってきた」というこれまでのケースです。協力できたなら、時間や労力は半分になるので、理にかなってもいます。しかし、注意も一つあくまで「協力」できれば　です。パートナーで投資方針などが合意できて協力できる環境であればという前提です。方針が違ったり、喧嘩も絶えないような状態になるようであれば本末転倒でしょうし、投資のパフォーマンスは落ちることでしょう。「幸せな未来の為に始める不動産投資が原因で不仲になった」では笑い話にもなりません。中途半端な協力になる位なら一人の方が効率はいいものです。賃貸経営の上手なご夫婦などは、普段からのコミュニケーションを上手に取っていて、お互いを尊重している姿勢が見られます。そういった関係であれば、きっと困難な場合も乗り越えていけることでしょう、また、先ほど申し上げた通り、必ずしもパートナーと共同で取り組むことが正解という訳でもありません。しかし、不動産投資という多額の費用を運用するものである以上、パートナーの理解は合った方がいいことは当然かと思います。そんな時にはこの記事を見せてもいいかもしれません。「当初反対していた人の方が積極的になる」は本当に多く見られます。いずれにしても、パートナーとしっかり話し合い、不動産投資に対する理解を深めておくことは必要だと思います。今回はデータや一部主観になりましたが、投資に対する男女の違いについてご紹介しました。
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