(5ページ目)大家の会に参加する時に注意すること | 霧島市・姶良市の賃貸管理のご相談ならロータスホーム

2023年7月19日
大家の会に参加する時に注意すること
前回はメリット、今回は注意すべきこと https://lotushome.jp/?p=4259 大家の会の負の側面不動産投資を行う人や業者が立ち上げて、情報交換などを行う「大家の会」前回は大家の会に所属するメリットをご紹介しました。今回は前回に引き続き、「注意すること」編です。「前回がメリットなら今回はデメリットでは？」と思われそうですが、前回も申し上げた通り、私は「良い大家の会なら参加するのは賛成」という立場ですからデメリットというのは本来あまり無いかなと思っています。そこで今回は大家の会に参加するうえでの「注意点」をご紹介してみようと思います。どんなに素晴らしいコミュニティでも自身の考えや使い方によっては為になるどころか、大きな痛手を負うことにも繋がってしまいます。みなさんにとって実りの多いお付き合いになるように、不動産会社目線での注意点をご紹介してみようと思います。ちなみに私も参加させてもらえる大家の会がありますが、そこではざっくばらんに最近のトレンドや融資の情勢など全国各地のオーナーさんから聞けたり、私も鹿児島の不動産情勢やトレンド、苦情の対応方法などを提供し、とても刺激になっています。注意①あくまで一意見である参考にするのはいいが、鵜呑みにしない方がいいまずは一点目ですが、各大家の会というのはカラーというか特色があります。例えば物件一つとっても「新築がベスト」「地方ＲＣがいい」「ボロ戸建て投資がいい」とか、各大家の会によって不動産投資の方針やあるべき姿などに強いこだわりがあるケースもあります。私は個人的には不動産投資には「絶対」は無いと思っています。新築が勝る部分もあれば、築古が勝る部分もあるでしょう。融資を使うのも良し、現金買いも良し。不動産投資は個人が「どうなりたいか」と「何が得意、性に合ってるか」が重要で、その方針の中で「どうあるべきか」はあると思いますが、基本的には「この手法だけがベスト」は無いと思っています。しかし、まだ実戦経験も少ない初期の段階では、規模の大きな大家さんなどが取っている方針などが「唯一でありベスト」という錯覚をしてしまうケースなどがあります。もちろん上手くいけばいいのですが、その手法に自分自身の資産や考え方、リスクの取り方などご自身の投資方針に本当に合っているかを冷静に判断しましょう。大家の会に参加することで「投資方針がブレる」という現象に注意しましょうもちろん考えを改めることが「ブレる」という訳ではありませんが、本当に方針や考え方含めてご自身に合っているのかは冷静に判断した方が良いでしょう。身の丈に合わない投資などでダメージを負ったとしても責任は自分自身しか取れないのです。どんな意見も「あくまで一意見である」という点を念頭に置いて、自分自身の投資方針や達成したいことなどと冷静に取捨選択していきましょう。注意②大家の会の目的が何か？単にお金を失うことを避けましょう大家の会というのは単なる名称です。「〇〇塾」や「〇〇会」など活動の名称は様々ですが、その会の目的をしっかりと見定めましょう。ちなみに大家の会のほとんどは無料か年会費や月額会費などがあったとしても１，０００円～１０，０００円程度がほとんどです。会費があるからダメとは一概にいえません。会費を設けることでセミナーの講師を招いて積極的に勉強していくということもありますし、会費があることである程度の本気度や会員間の秩序を守るケースもあります。ですから会費がある＝ダメ　とは思いませんが、それぞれの大家の会の理念や目的などは把握しておきましょう。中には不動産業者と主催が結託して、売れ残り物件などを初心者や相場の分からない投資家に高値で売る場と化している大家の会などもあるようです。他にも「月〇回の会合に連続で不参加の場合は退会処分とする」など細かなルールが設けてある場合もあります。これは会員間の交流や活動に重きを置いている会なので、参加についてだけは厳しいなど各会によってカラーや特色があります。自分自身が継続して参加できるような頻度や内容、予算なども把握して参加するようにしましょう。お互いにとって「こんなハズでは」にならないように注意しておきましょう。特に会の目的や参加のルール、費用については事前に把握しておきましょう。注意③人付き合いに慣れようせっかくですからね、しかし疲れるのもダメですよ注意３つ目は「人付き合い」です。大家の会であれば食事をともにしたり、懇親会のような場面があることでしょう。セミナーでは聞けない、個別の話や有益な情報などもこのタイミングであることがしばしばです。当初は初対面がほとんどになりますが、この時にあまり尻込みし過ぎるのも考えものです。セミナーなどを聞くだけで懇親会のような場は行かないというのは少しもったいない気がします。もちろん人見知りなど人付き合いが得意不得意などあろうかと思いますが、勇気をもって話してみて損はないと思います。せっかくの機会ですから積極的に色々な人と話してみるといいと思います。特に大家の会に参加しているような方々であれば、初めましてで話しかけられることに抵抗のある人はほとんどいません。また、ほとんどの会員の方は新しく入ってきた方と話すことや教えることが好きな方が多いものです。他の記事にも書きましたが、賃貸経営の上手なオーナーさんというのはコミュニケーション能力が高いことが多く、初対面でも快く接してくれることがほとんどです。私も先日大家の会に参加させていただきましたが、不動産業者であることを知った初対面のオーナーさんが「こっちにお宅のエリアに物件持っている人いたよ」と別の知り合いのオーナーさんを引き合わせてくれた程でした。基本的に良い雰囲気の大家の会では、そのように和やかに初対面の人を歓迎することが多いようです。その為、参加した大家の会では雰囲気をつかむ意味でも積極的に話しかけてみるといいと思います。とはいえ、注意もあります。例えば飲み会ばかりであなたにとって有益でないにも関わらず、回数が多いなどの場合は撤退もありかもしれません。大家の会がストレスになるような人付き合いの仕方になっては本末転倒ですからね。ちなみにこういった場所で活躍するのが名刺です。不動産投資を始めたばかりや始めるつもりでも、個人的な名刺を作っておくと挨拶しやすいものです。名刺交換という決まり事のような儀式に参加すると、そこから話が進んだりするものです。そして時には思わぬ情報なども入ってくる可能性もあるのです。まずは作ってみても良いと思います。良い大家の会の見つけ方これを探すのも大変なんですがこのように大家の会と一口にいっても目的や雰囲気など、素晴らしいコミュニティというのは中々見つけるのが難しいものです。インターネットやＳＮＳでは様々な大家の会が紹介されたりもしています。もちろん、そういった場所で探し出せることもあるとは思いますが、おススメは誰かの紹介まずは自分が知れる範囲で聞いてみましょう。例えばインターネットで知った大家の会に参加してみて、そこで出会った方などに聞いてみましょう。大家の会は全部がウェルカムでもありません。仲の良い、信頼できる人たち同士で集っており、表向きは新規を募集していない大家の会というのは多数あります。しかし、誰かの紹介だったりすると「まずは来てみたら？」というお誘いがあったりもします。そういったコミュニティは入るのは難しくても、内部は結構フランクに有益だったりもします。もちろん、不動産投資は大家の会に入ったから上手くいくというものではありませんが、注意して自分に合うコミュニティが出来れば活力や知識の助けにもなることでしょう。
賃貸経営のコツ
2023年7月18日
大家の会に参加するメリット
管理会社的にも基本的には「賛成」です。大家の会とは？不動産投資を始める前や始めたばかりの時には分からないことが多くあります。もちろん、技術的なことや管理上の話というのは管理会社がサポートをしてくれるものです。しかし、「これからどうやって拡大していこうか」「不動産投資で仲間や先輩などの意見が聞きたい」「今のトレンドや方針など最新情報が欲しい」という場合には「大家の会」に所属してみるのも有効かもしれません。大家の会というのは単に名称です。各地域や特定のコミュニティを対象に不動産投資を行っている人や団体が主催し、基本的にはメンバー同士での情報交換を目的に設立した有志の会合です。大体は定期的に食事を兼ねて情報交換の場を設けたり、仲間内でセミナーなどを開催して情報交換や知識の研鑽を行うのを主としています。中には物件見学ツアーや他県の視察など積極的な催しを行っている会もあります。不動産投資の歴や規模などは違えど、様々なオーナーが参加し、物件の情報交換や金融機関の情勢、新しい設備やトレンドなど多岐にわたる情報交換が行われています。特に不動産投資初期には先輩や目標になるオーナーなどと出会えることで、活きた情報や経験などを教えてもらうことで、大いに助かることでしょう。名称は大家の会だけでなく「〇〇塾」「オーナーズクラブ」「〇〇会」など様々ですが、これらを総称して「大家の会」として今回はお話していきましょう。大家の会は形態や目的により星の数ほどありますが、今回は大家の会に入るメリットを管理会社目線からお話していこうと思います。不動産会社は大家の会をどう見ているのか？業者によっては「大家の会」の存在が嫌いという人もまずは不動産会社は大家の会という存在をどうみているのでしょうか？私の周りの不動産業者でいうと肯定派と否定派は、丁度半々だと思います。肯定派の意見としてはオーナーとしての実力ＵＰオーナーが規模拡大することで自分たちも伸びる可能性最新情報を自分たちも得られる否定派の意見としてはオーナーを囲い込みたいのに別の知識をつけるのが嫌別の業者や他の不動産との繋がりが心配業者の意見と投資家の意見がぶつかることがあるグレーゾーンな手法などを覚えてくることがあるなどでしょうか？私個人としては「ちゃんとした大家の会であれば賛成」です。否定派の言わんとしていることも分からなくはありません。中には極端な方針だったり、グレーゾーンや違法な手法を教える大家の会などもあるのも事実ですから、そういった内容をしっかりとメリットとデメリットを判断して取捨選択できるレベルであれば問題ないのですが、中には「それが正解」と鵜呑みにしてしまい、危険な道へ進む方もいます。そうでなく、ちゃんとした大家の会に所属することで得られるメリットというのは不動産投資においてプラスの面は大きいと思っています。大家の会　メリットちゃんとした大家の会という前提ですがでは、大家の会に入ることのメリットはなんでしょうか？私は大きく分けると３つだと思っています。知識を得られる人との繋がりモチベーションの維持ＵＰそれぞれ個別にご紹介しましょう。メリット①知識が得られるこれは多岐にわたります。「節税方法」「トラブルの対応の仕方」「物件情報の探し方やいい不動産会社」「金融機関の情勢」「入居付けの手法やリフォームのトレンド」など不動産投資に必要な情報というのはキリがありません。自分で一から勉強するのも良いのですが、先輩オーナーなどに聞けば教えてもらえることもあります。こういった活きた知識や最近の情勢などは書籍などでは中々得られにくいものです。最新の情報や知識を得られるというのは不動産投資に限らず、とてもありがたいものです。その中でも私がとても有益だなと思う情報があります。それは失敗談です。大家の会などに行くと成功している方々が多く、眩しく映ることでしょう。「自分もそうなりたい」「追いつきたい」成功方法を聞きたいと思うのは当然なのですが、成功方法については「話半分」程度に聞くことをおススメします。なぜなら不動産投資での成功というのは時勢に大きく関わるケースが多い当時の相場や融資の情勢、法体系、その方の資産状況などにより「今では参考にしづらい」というケースも多々あるのです。その当時であれば出来たことが今では出来ないというのもザラにあります。一つの手法やマインドは参考になるでしょうが、手法そのまま真似しても上手くいくかは未知数です。しかし失敗については再現性も高く、知っておいて損はありません。昔の人はよく言ったものです。「勝ちに不思議の勝ちあり、負けに不思議の負けなし」成功手段には一貫したルールや法則など見出すのは難しくとも、失敗には教訓とすべき所がたくさんあります。もし皆さんがこれから大家の会に参加するというのであれば、成功方法だけでなく失敗談などを聞かせてくれる方は貴重な存在だといえるでしょう。メリット②　人との繋がり意外な場面で助かることも不動産投資では人との繋がりが思わぬ箇所で助けてくれることがあります。大家の会では様々な人と会うことが出来ます。先輩大家、自分と同じような仲間、税理士や司法書士、不動産業者、リフォーム業者や金融機関の担当者など、紹介を含めて様々な人と会うことが出来ます。不動産投資は本当にたくさんの人と関わる必要があります。物件を取得する時には売主から不動産業者、維持するのにも管理会社やリフォーム業者、税金や登記などは税理士や司法書士、土地家屋調査士など様々な人の協力が必要不可欠です。自分で人を探すのももちろん大切ですが、信頼が出来る人からの紹介だと思わぬ「良い出会い」があるものです。私もこういった会で出会った方とその後取引をさせていただいたりすることもあります。また、目標にすべき大家さんとの出会いや切磋琢磨出来る大家さんとの出会いなどは、直接の利害があるわけではありませんが、励みにもなることでしょう。但し、そういった人との機会は得られるかもしれませんが、その人を信頼するかどうかはあくまで「自己責任」という点は肝に銘じておきましょう。いずれにしても、たくさんの人の意見や素敵な出会いの可能性が広がるという点ではメリットといえるでしょう。メリット③モチベーションの維持ＵＰ実はこれが一番の目的で参加する人も不動産投資は基本的には長期に及ぶものです。そして、日々色々なことに対応していくものです。時には自分自身のモチベーションが下がったり、マンネリ化したりしてしまうこともあります。こういった時に大家の会に所属していると、他の人から熱意を貰うことがあるのです。一生懸命に楽しそうに不動産投資を行っている人と話すといつの間にか自分にも熱意が伝染したりするのです。また、人によっては他の大家さんを見て「負けてたまるか」というモチベーションになったり、「大変なのは自分だけではないんだな」という安堵になる場合もあるでしょう。基本的には投資は各個人で行うものですが、だからこそ誰かの話を聞いてモチベーションを上げたり、目標を設定することでマンネリ化を防いだりという刺激にもなるのです。中にはこのモチベーションの維持を最大の目的として大家の会に所属する方もいるものです。こういった知識でも実益でもない、感情の部分でもプラスの面というのはあるのです。大家の会の見極めと心構えでは最後に大家の会に所属したことがないという方と、これから参加するのにおススメな大家の会の特徴をご紹介したいと思います。大家の会というのはピンキリです。とても素晴らしいコミュニティだと思えるものから「営利目的で初心者を食い物にするだけ」というものもあります。素晴らしいコミュニティになっている会に参加することが出来れば、見識も広がり、人との素晴らしい出会いなども訪れることでしょう。反対にあまり良くない大家の会に所属してしまえば、最悪の場合は金銭的なダメージにも発展しかねません。結局のところ、最後は自分自身の目で判断していく他ありません。全てを鵜呑みにすることなく、しっかりと冷静に判断することが必要です。そうして素晴らしいコミュニティに属することが出来たなら、いつの日かあなたも誰かの助けになる番が来るでしょう。その時には快く、自分に出来る範囲で皆さんのサポートをしてあげられたら一番の恩返しになることでしょう。
賃貸経営のコツ
2023年5月31日
エリアの賃貸需要など関係ない！賃貸経営の上手な「名将」~共通する特徴~
少々の問題なら乗り越える力のある「名将」たち何気ない雑談の中である日のこと、とあるオーナーさんとお話しする機会がありました。このオーナーさんは女性で、旦那さんと二人三脚で賃貸経営を行っている方です。そしてご夫婦ともに私が思い浮かべる賃貸経営の上手なオーナー「名将」の一人です。この日は別件でお会いしたのですが、会うなり管理会社としての当社をとても褒めていただき、私の気分を早速上げていただきました。私も普段からのお礼をお伝えし、しばし最近の賃貸市場についてお話をしました。その中で私が他社の営業マン達から聞いた話として「鹿児島市内でも特に〇〇エリアは最近客付けが厳しいらしいですね」と何気なく話したところ「えっ！私たちそのエリアに物件持ってますけど順調ですよ」とのことしかも聞けば築年数も築浅ではなく、それなりに年数が経過した物件であるそうです。オーナーさん「比較的すぐ決まるエリアだと思っていたんですけど、意外です」私はそのオーナーさんがそのエリアに物件を持っていたことは存じませんでしたが、現在順調だという結果に私は驚きませんでした。そのオーナーさんなら「そう感じるだろうな」と思いました。名将たちとエリアの話をすると大抵こんな返しが来るのですから・・・特徴の一つ「臨機応変」市場を嘆くでもなく、対応力で切り開くことが可能にこのオーナーさんは普段から当社の提案を快く聞いてくれます。家賃の上下や内装のトレンドなどをご提案すると熱心に耳を傾けていただきます。もちろん、こちらの提案を聞くだけでなく、ご自身たちのアイデアもプラスして実行されます。その為か当社でお預かりしている物件のどれもが高稼働状態です。例えば空室へのアプローチも独特です。空室の状態に応じて家賃を増減させたり、時には費用を掛けて大掛かりなリフォームをして価値を上げたり、その時々に応じて様々な方法で空室をコントロールしています。「いつも色々な提案をしていただきありがとうございます」と言ってくれるのですが、その選択はいつも「見事だなぁ」と思っています。提案を聞く時のスタンスもとても好きです。「しっかりと把握してくれる」のです。私たちは空室への提案は常に複数用意しています。いつでもリフォームするのが最善な訳でもありませんし、時には家賃の見直しで早々に決めた方がいい局面もあります。そういった複数の提案を聞く時でも工事であれば「何が原因でどう直すのか？」家賃の見直しであれば「なぜ今そういった状態なのか？」などもしっかりと把握したうえで決断しています。管理会社からの提案をしっかりと聞いてメリットデメリットまでを把握したうえで決断しています。そう、賃貸経営の上手な名将たちに共通しているのが臨機応変な対応力賃貸経営にはトレンド、エリアの賃貸需要など世の中の流れは常に変動しているのです。にも関わらず、「不動産」という名の通り物件は動かすことは出来ませんし、物件をすぐに変えることは出来ません。しかし、名将たちはこの世の中の動きに対して「方針の変更」などで上手に対応していくのです。その為、普通のオーナーであれば厳しいと思う状況ですら「順調」と感じるような賃貸経営が出来るのです。こういったオーナーさんの物件管理は非常にやりがいを感じます。帰り際にも「またロータスホームのエリアに物件を増やしたいんですよ」という管理会社冥利に尽きるような言葉もいただき、我々に活力までくれます。このように常に動く世の中の動きに上手に「合わせるが流されない」というスタンスを名将たちは共通して持っていると言えるでしょう。そうすることで「エリアの需要は厳しくとも、自分にとっては良いエリア」に変える力を持てるのではないかと思います。
賃貸経営のコツ
2023年5月29日
賃貸経営上手な「名将」たちから学ぶ管理会社への「良いプレッシャー」「悪いプレッシャー」
やっぱり人を動かすなら「恐怖や萎縮」より「前向きな」激を https://lotushome.jp/blog/3905/ 「名将」とは？はこちらから同業者のグチ掛けすぎるとかえってパフォーマンスは下がります、適度にある日のこと、他社の管理担当さんと雑談をしていたところ「最近、部屋を決めろ決めろと一人のオーナーからのプレッシャーがきつくてさ」あるオーナーからのプレッシャーを掛けられているその担当さんは辛そうでした。現状としては以下のようでした。掲載や清掃なども一定の水準までは頑張っているつもり近隣相場なども伝えているが中々理解してもらえない提案もしているが飲んでもらえない要求が高く、スタッフへのプレッシャーも強い他のスタッフが段々とこのオーナーの物件に消極的になっているそれも原因で決まらずに負のスパイラルになっているなるほど、管理会社あるあるです。管理会社のレベルや管理にどの程度力を入れているかは別として、この手の話はよくあります。「管理会社にもっとしっかりして欲しいオーナー」と「やれることはやっているつもりの管理会社」の対立本来、お互いの目的は「良好な賃貸経営」で一致しているはずです。ですが、そこには「もっと求めたいオーナー」と「もっと評価して欲しい管理業者」で食い違います。この場合、足りていない管理会社、求めすぎるオーナー、どちらも多くあるので、ここでは一概にどちらが正しいとは言えません。しかし、このグチをこぼした管理会社の担当さんは私から見れば普段から合格点は十分に出せる位の管理会社と思えます。そういった意味では負のスパイラルに陥っている今回のオーナーさんのプレッシャーは「失敗」といえます。じゃあ管理会社へプレッシャーは掛けない方がいいのか？と言われたら、私は管理会社へのプレッシャーは「必要」だと思っています。正確にいえば「適度な緊張感」は有った方がいい。この適度な緊張感は管理業者に「気が抜けない」と思わせますが、「あのオーナーと関わり合いたくない」にはなりません。そして、この適度な緊張感がある状態こそが最高のパフォーマンスが発揮できる状態なのです。スポーツでも仕事でも「自由に何でも大丈夫・適当でもＯＫ」というＮＯプレッシャー状態では油断・慢心などが起こりやすいものです。「そんなことない、俺たちは自由にさせてくれた方がいい」という管理会社は胸に手を当ててみてください。本当は「怒られたくない」「プレッシャーを受けたくない」だけでしょう？でも賃貸経営の上手なオーナーさんを思い浮かべてみてください。「マズい結果は見せられない」という意識が少しあるでしょう？だからといって苦手だとか、出来れば話したくないとは思わせない方々ではなく、むしろ良好な関係ではありませんか？そう、賃貸経営の上手なオーナーさんは管理会社へのプレッシャーや緊張感の持たせ方が上手なのです。適度な緊張感や良いプレッシャーは与えるけど嫌われない、むしろ良い結果と良い関係を作る！そして管理会社にとっても適度な緊張感と良いプレッシャーというのは、オーナーとの対話の機会だったりもして、良い管理状態を作れるチャンスなのです。「適度な緊張感はあるが、とても良好な関係」これこそが本来あるべき管理会社・オーナーの理想形だと思っています。今回はこの管理業者へ適度な緊張感をもたらす「良いプレッシャー」と、管理業者に敬遠されたり、時には嫌われ、パフォーマンスが上がるどころか下がってしまう「悪いプレッシャー」を賃貸経営の上手なオーナー、いわゆる「名将」の事例などをご紹介しつつ、みなさんの賃貸経営に活かせる方法をご紹介してみようと思います。オーナーとのパワーバランスこんな感覚のオーナーにならないでくださいね・・・前提として、管理会社にとって一番最優先するお客さんは誰か？といえば「管理物件を預けてくれるオーナー」となります。こんなことを書くと「おいおい、入居者はどうした」と言われるかもしれませんが、少しお待ちください。管理会社の基本的な仕事というのは、どう取り繕っても「オーナーの収益を最大限化すること」なんです。じゃあ「入居者はどうでもいいってことか？」というとそうではありません。「だからこそ、家賃を払っていただける入居者さんが大切なのです」どうです？矛盾はしないでしょ？オーナーにとっても入居者さんというのは「家賃を払っていただけるお客様」な訳です。オーナーが大事だからこそ、入居者さんを大切にしなければならない！ご理解いただけたことでしょう。しかし、管理物件がなければお話にもならない訳ですから、やはりオーナーとの関係というのは管理会社は気になるものです。そして、そういったオーナーさんと管理会社の関係というのは絶妙なパワーバランスが存在します。もちろん、オーナー様様という場合もあれば、強気な管理会社も存在しており、あるいはオーナーさんによっても個別に違いがあります。そういった立場も踏まえて本題に入っていきましょう。大前提としてまず、これからの前提として「管理会社がある程度のことはしてくれている」という前提になります。「それは怒っても仕方ないよね」というミスや無気力で怠慢ばかりの管理会社だった場合は別です。そんな管理会社であれば「管理会社変更」一択です。プレッシャーを掛ける必要もないでしょう。それなりのことはしてくれていると思うが「もっと良くしたい、パフォーマンスを上げて欲しい」という想いがある場合に限ります。あくまで「管理会社と良い関係を築く」「もっと自分の物件で良い結果を出したい」という前提です。そういった前向きなプレッシャーや緊張感の為の方法だということを前提に進めていきます。悪いプレッシャーと負のスパイラルごめんなさい、漫画だけでは無理でしたまずは「悪いプレッシャー」とはどういったものでしょうか？単純に言えば管理会社や担当者が委縮したりプレッシャーを受けて何も言えなくなるだけの状態にすることです。この状態では事態が好転するどころか、冒頭のオーナーのように負のスパイラルに陥ることが珍しくありません。そして、この状態の最大のデメリットがあります。それは管理会社や担当が次の手を提案出来なくなることです。これはどういうことかと言いますと、ある程度の管理会社や担当であれば当然空室の長期化に対して対策を提案するハズです。この時に残念ながら効果が出なかった場合に管理会社はこう思うのです。「前回聞いてもらって結果が出なかったのに、更に提案するのは図々しいかな？」ましてやオーナーからの過度なプレッシャーが掛かっている状態では提案しても「前もそう言って埋まらなかったじゃないか？」「じゃあ最初からそうすれば良かったんじゃないか？」と言われてしまうことを恐れて提案が出来なくなってしまう場合があります。オーナー側からすると「空室が長期化しているのに何も提案もない」となってしまい、オーナーとしては更に不満の溜まる状態になってしまい、更にプレッシャーを掛けざるを得ない状態になってしまいます。これが負のスパイラルの正体になっているケースは多く見られます。これは空室の問題だけでなく、他の問題でも大体はこんな経緯を辿ってしまい、オーナー、管理会社ともに苦しい状態になってしまいます。冒頭のオーナーさんも正にこの状態に陥ってしまったのです。「管理会社がそんな状態ではオーナーではどうしようもないじゃないか？」お気持ちは分かります。不動産投資を志されたのですから、やはり物件のパフォーマンスは上げていきたいものです。では、ここからは私が今まで見てきた賃貸経営の上手なオーナー＝名将を事例に管理会社から見る「良いプレッシャーの掛け方、適度な緊張感を持たせ方」をご紹介してみましょう。良い時のコミュニケーション良い時のコミュニケーションは「いい提案」に繋がりやすい悪いプレッシャーを掛けてしまうタイプのオーナーに共通して多いのが悪い時だけコミュニケーション過多もちろん、問題点があるのですから当然管理会社や担当とコミュニケーションを取ることが必要なのですが、物件の状態が良い時には連絡やコミュニケーションは一切無いという方が多いものです。対して名将たちは良い時にコミュニケーションを取っておく反対ですね。物件の入居状況なども含めて良好な状態の時に管理会社や担当とコミュニケーションを計る方が多いのです。用件としては「今入居も安定しているのでお礼に来ました」という内容だったりするのですが、そこで話すのは「次空室が出たらどうしていきましょうか？」や「これから問題が出そうなこととかあります？」などの話に繋がります。そこでは、現在の状況が良いのも手伝って前向きで建設的な話し合いとなります。良好な状態の管理会社からは「次回空いたら、最近のトレンドでこんな方法がありまして」とか「この状態であれば家賃を上げることも視野に」「そろそろメンテナンスの時期ですが、計画的に進めましょう」なども聞けるでしょう。管理会社も自信を持ってオーナーと話せるタイミングですから、基本的には前向きな意見が多く出ることでしょう。また管理会社にとっては「お礼を言ってくれる律儀な方」とか「既に次の対策を見ている意識の高いオーナーさんだな」「日々の物件状況をしっかりと把握している方」という風なプラスの印象を持たせることが出来ます。こういった良好なタイミングを狙って管理会社とのコミュニケーションを取ることで「建設的な意見交換」「お礼を伝えて好感を持ってもらう」「物件を把握しているという意識」という一石三鳥の結果を名将たちは無意識なのか意識的なのかを別として管理会社に与えるのです。これらは「物件状況を把握している方にマズい所は見せられないな」という適度な緊張感に繋がっていきます。適度な「貸し」を作っておくあくまで「自然に」と「適度」がポイントです管理会社というのは正直「板挟み」の連続です。他人の所有物を他人に貸すお手伝いというもので、基本的に自分達の権限で何かできるという部分は少ないものです。そういった中で管理会社に対して適度な「貸し」を作れるチャンスというのは随所にあるものです。先日のこと、ある物件で退去した入居者がいました。このお部屋では入居者の過失によりお部屋が傷んでおりました。その為、入居者の方に当該箇所の原状回復費をご請求しましたが、払わないのです。国土交通省のガイドラインに照らし合わせても明らかな部分と請求額であるにも関わらずです。しかも入居者の過失は明らかであるにも関わらず、かなり争う姿勢を出していました。揉めそうなことを含めてオーナーに相談したところ、あっさりと「その部分はいいですよ、大丈夫です」と言ってもらったそうです。管理担当も対応に苦慮していただけに大変助かったそうです。このオーナーさんは我々と同じく不動産業の方で当社に管理を任せてくれていますが、普段からこういった困ったタイミングでは何かと融通を聞いてもらっています。そういった「恩」もあり、入居やその他の点で挽回しようという意識が働いているのか、当社に預けている全物件が良好な状態です。もちろん、この方から「今回は貸しですよ」などとは聞いたことがありませんが、こういった細かい部分の恩というのが色々な部分で効いてきます。だからといって「何でも飲まないといけない」「融通をいつでも聞かないといけない」という訳ではありません。何でも聞いてしまうと無理難題ばかり降ってくるようになってしまいます。あくまでも「適度に」というのと、相手が困っているなど「感謝や恩」と思えるかどうか？の見極めが大事です。あまり打算的になりすぎると良くないのかもしれませんが、こういった「適度な貸し」は必ずプラスになって返ってくるものです。これも管理会社や担当としては「あの時助けてもらっているしな」という意識や「恩返ししたい」という前向きな動機になるのは間違いありませんからね。私自身、今思い起こしても「名将」達への「借り」はいまだに返せていません。常に借りが残っていますが、現状は良好な状態であることが名将たちの名将たる所以なのかもしれません。感じる他社の影これは「ほーんの少し」で大丈夫です。過度は禁物当社によくお越しいただくオーナーさんがおります。この方とは毎回楽しい話題だったり、私が勉強になるような話を聞かせてくれます。個人的にも好きなオーナーさんなのですが、当社のエリアとは別の都道府県にも物件を所有しています。そちらの物件の様子や首都圏の最近のトレンドなどもオーナーさんから聞くのですが、そういった会話からも「そうだよな、他の管理会社ともお付き合いあるんだもんな」と実感するのも事実です。その方から「他の管理会社はこうなんだから」とか「他の管理会社に変えようかなー」というプレッシャーを掛けられたこともありません。ご本人にもそのような意識は感じられません。毎度お会いする度に感謝を伝えらえれ、次回の方針などを話して建設的な会話ばかりです。それでもそういった「他社の影」というのはやはり意識するものです。ですが、これはさじ加減が大変重要だと思っています。あくまで「匂わせる」程度で十分だと思います。ニュアンス的には「いつもありがとう、本当に信用しているよ」という感情を相手に持たせていながらも「私は他社だったり、不動産業界のことも分かっているよ」が伝わる程度で十分です。「私が他社で持っている物件ではー」とか「他社ならこんなことないのに」とばかり言ってしまうと過度なプレッシャーになってしまうこともあります。私が出会ってきた名将たちも「いくつかの不動産会社」と取引があることは分かりながらも、脅しはしない。勝手に管理会社が他社に負けじとパフォーマンスを上げている！名将たちはこんな印象を持ちます。管理会社というのは得意な部分が様々です。大手には大手の良さが、中小には中小の良さが、時には担当レベルでも変わります。しかし、こういった「勝手に管理会社が張り切る」緊張感は相互にいい影響をもたらすこともあるといえます。同じオーナーさんを管理している他社さんと話していても、名将たちの物件は不思議とお互いに良好な状態であることが多いものです。これは複数の管理会社と付き合った方がいいというよりは「不動産業界のこともある程度把握しているよ」という無言のメッセージが「適度な緊張感」に繋がっているのだと思っています。やっぱりコミュニケーション力いかがでしたでしょうか。どれにも共通しているのがコミュニケーションの取り方ということです。プレッシャーもコミュニケーションの一つではありますが、やはり前向きで建設的な関係を築くことが最良であることは疑いようがありません。もちろん、ハッキリと言わねばならない場合などもありますが、根底にはお互いに良好な状態を作っていこうという信頼関係を築いていく作業なのだと思います。管理会社はもちろん慢心・油断をしてはいけませんし、プロとして最良の提案をしていくことが責務になります。そういったお互いの信頼関係を築く為にも、やはり「適度な緊張感」というのは必要だと管理会社の立場からも思います。
賃貸経営のコツ
2023年5月26日
空室の電気は開通しましょう　~募集写真に影響も~
電気代は掛かりますが必要経費と思ってスマートメーターの普及により左が従来の電気メーターで右がスマートメーターオーナーのみなさま、保有物件で空室が出た場合の電気はどうなっているでしょうか？昨今、急速に普及している電力会社の「スマートメーター」の登場により、入居者さんが電気を解約するとあっという間に電気の供給はストップします。以前は入居者さんが解約をしても作業員の都合だったりで供給が止まるということが少なかったのです。その為、空室の確認やハウスクリーニングの時には既にブレーカーを上げても電気が通っていない。ということが珍しくありません。従来は契約者は誰もいないにも関わらず、ブレーカーを上げると使えていたということも多くありました。しかし、このスマートメーターの登場により遠隔での開通・検針・ストップが可能となりました。しかも電気の使用量もデジタルで正確に検針することから空室の電気代というのもしっかりと請求されるようになりました。２０２４年を目途に各電力会社がドンドンと交換を進めております。今回はこの「空室の電気」についてお話しようと思います。空室の電気は開通しておきましょう一日も早い成約の為に結論としては「空室の電気は使えるようにしておきましょう」空室の電気代はもったいないたしかにそうなのですが、やはり新しい入居者さんのご案内の時に電気が使えないとデメリットが多くあります。日中しか案内できないトイレや脱衣所などが見にくい暗いと古く見えたり、汚く見える日当たりが良くても、明暗が付きすぎて写真が撮りづらいご案内時のデメリットは特に大きいものです。綺麗なお部屋で日中でも水周りなどは照明が無ければ見づらいものです。また、暗い状態だと設備や床、壁なども古く見えてしまいます。本来は多少の光沢があるにも関わらず、光が当たらないことで光沢が出ずに古く見られて印象ダウン。時間の都合で夕方や夜にご案内が入った場合はもっと深刻です。場合によっては携帯のライトや懐中電灯などでご案内をしなければなりませんが、大体は「明るい時に見てもいいですか？」か印象を落としてしまい、「成約ならず」となり、機会損失は大きくなってしまいます。少しの電気代を節約しようとして成約が伸びてしまっては本末転倒になってしまいます。募集時の室内写真にも影響がまた、デメリットの最後に書いてある写真の撮りづらさについて、これもご紹介してみようと思います。まずはこの２枚をご覧ください。電灯なし電灯あり違いがお分かりでしょうか？電灯なしでは陰影がついてしまい、床や壁の角部分が暗くなってしまいます。電灯ありの場合は内側からも照らす為、角部分まで明るく写るようになるのです。ちょっとした差なのですが、印象が変わってしまいます。募集の写真というのは盛ったりというのはダメですが、「物件の魅力」は引き出さねばなりません。ですからマイナスの印象になるような写真の撮り方はしたくありません。その為にも電気の開通というのは必須だとご理解いただければと思います。
賃貸経営のコツ
2023年5月13日
リフォーム事例のご紹介　「やること」「やらないこと」
お金を掛ければ変わるのは当然ですが、安く仕上げる努力も評価してほしい貸し止めを撲滅さて、今回はロータスホームの得意な「リフォーム」についてご紹介してみましょう。冒頭の写真は施工後の写真なので「ふーん」と思われるでしょう。ちなみに施工前はこんな感じでした。前の居住者がありがたいことに２０年近く住んでいただきました。しかし、その損傷は中々のものでした。こういった傷みの多いお部屋は多額のリフォーム費用が掛かってしまいます。普段から高い入居率を保っておけば修繕費用も捻出できますが、そうでなければ「貸し止め」といって入居者を募集することなく放置せざるを得ない状況にもなってしまいます。「お金が溜まったらリフォームをしよう」と思っても１部屋を「貸し止め」にしてしまうと収支は悪化します。全体が１０室ある場合、今までは１０部屋で稼働していたものが９部屋で収支を回さなければなりません。当然溜まるペースも遅くなります。そしてこんなお部屋が後何部屋かあった場合、負のスパイラルに突入してしまいます。その為、出来る限りこの「貸し止め」を作らないことが重要となるのです。今回はオーナーさんへ何度かの打合せを行いました。もちろん取れる家賃との兼ね合いをしっかり計算し、「やるべきはやる、やらないことはやらない」とハッキリとしたリフォームにしました。大きな１Ｒですかなりの年数お住まいでしたのでキッチンの面材もボロボロ床は長年の痛みで穴も空いてしまいました大きな１Ｒをアコーディオンカーテンで仕切っていました。ユニットバスは洗面台と洗い場の都合で変形タイプでした、大きな１Ｒでしたが、造りの古さも若干気になってくる年数でした。アコーディオンはとても使用できる状態ではありません。出窓も長年の結露でボロボロコンセプトは「１０年以上何もしない」今回は床の傷みや水周りの交換も多く見込まれておりました。その為、オーナーさんと話して「どうせ交換や張替えをする位なら古くなった間取りも変更して家賃を上げませんか？」というご提案にしました。床の張替えや補強に大工さんが必要になる為、どうせなら間取りや機能性をＵＰしよう！とプランが固まっていきました。昔ながらの大きな１Ｒで手前部分は通路になってしまい、ロスが大きかった為、脱衣所を作ることにしました。今回の間取り変更はこうなりました。元々キッチンのあった場所に脱衣所を作り、ベランダだった洗濯機を室内に入れることにしました。またキッチンも交換する必要があった為、広いお部屋を活かしてカウンターキッチンの１Ｒタイプにすることにしました。施行中の様子はこちら床は穴も空いていた為、合板を上張りしていきますキッチンが有った為、給排水は工事しやすい位置でした。脱衣所に生まれ変わります。今回はお風呂も替えました、どうせやるならというオーナーさんの意向でした完成後の様子カウンターキッチンがいい感じ新しい脱衣所　独立洗面台は安価なタイプです。独立洗面台がある為、浴室内の洗面台は不要です。形も広くなりました。どうせなら温水洗浄便座にしましょうキッチンも特別なものではなく、ここはコストカットの対象です。電気屋さんが来るなら付けましょうカウンターキッチン以外は既存から大きく変えません見事１万１千円の家賃ＵＰその結果、リフォーム中にお申込をいただき、同タイプのお部屋より１万１千円の家賃ＵＰに成功しました。原状回復に留めてしまったなら家賃ＵＰは難しかったでしょう。しかし、原状回復との差額は４０万円程でしたので、そう考えるといい支出だったといえるのではないでしょうか？しかも家賃はあがり、今後こちらのお部屋での修繕は壁紙を貼り換える程度のものになりました。正に空室対策としても十分な結果でした。やらなかったこと、コストカットのポイント今回は大掛かりなリフォームになりました、ここで大事になるのは「だからといってコストを掛けすぎない」という点です。賃貸物件のリフォームでは費用を掛けると家賃に反映できることと、掛けたからといって家賃には反映しない部分があります。その為、以下のような点をやりませんでした。床材をＣＦにした→フローリング等だと玄関の框を施工しなければならず、費用がかさむ為脱衣所のドアを付けなかった→建具は高く、角度的にも見えない為キッチンは通常の公団タイプ→カウンターを造作している為、そこまでの意匠性はいらないと判断各部部材は当社で購入し、日程に応じて搬入→業者にお願いするとコスト増になる為工程表を作成し、同日で施工できるものを増やし、日程を削減→人工代の削減壁の破壊をしない→出来る限り「付け足す」だけにする塗装で済む箇所は塗装で行う→部材の交換よりは安価になる為このように「やったらもっと良くなる」ことは分かってはいるのですが、家賃に反映しない箇所については極力カットしていきました。入居者目線で「そこまでこだわっても違いが分からない」点は極力省いていいのです。その代わりに水漏れが起こりそうな箇所などは後々のことを考えてしっかりと直しておく。などの方が大事です。こういった視点は中々施工業者は持ち合わせておらず、コスト増の要因になってしまいます。こういった細かい点を抜かないと「素晴らしいお部屋だが、収益性が悪い」という本末転倒の事態になってしまいます。こういった視点こそ「工事の中で管理会社が見るべき部分」だと思います。工務店や職人さんは「良い物」は作れますが「収益性」という観点はやはり苦手です、それは賃貸管理という仕事の視点が無い為仕方のないことです。だからこそ管理会社は「決まるお部屋で収益性も確保」という難しいミッションに取り組まねばなりません。いかがでしたでしょうか？今回は大掛かりなリフォームでしたが、費用は工務店に一括して発注する金額（見積り済）の５分の３程で済みました。協力業者の皆さんの協力と管理会社の視点と少しのコツや労力でコストも削減できます。「やること」「やらないこと」のさじ加減はしっかりと判断しましょう。過不足なし　が賃貸物件での理想のリフォームです
賃貸経営のコツ
2023年5月10日
満室詐欺を見破ろう！サインを見逃すな
余計な出費とリスクを回避しましょう満室詐欺とは？デメリット満載さて、みなさんがアパートやマンションを買う時にはどういった物件が欲しいでしょうか？Ａ　満室の物件Ｂ　空室だらけの物件しかも同じ築年数で隣同士の物件です。値段も同じ当たり前ですがＡですね。好き好んでガラガラで空室だらけの物件が欲しいという人は少ないでしょう（それが理由で値段が安ければ別でしょうが）そう、現在の入居率というのは売却の価格に影響が出てきます。もちろん高く売却したいのであれば日頃からメンテナンスを行い、高稼働の物件にする必要があります。満室であれば買主候補に「こんなにいい物件なんだ」「高くで買っても元は取れそう」と思えますし、本来は事実そうです。よく手入れされていれば入居率は自然と良くなるものですし、市場からも人気物件として扱われる。もちろん、そんな良好な物件は当然高くで売れることでしょうし、買ったオーナーも引き続き良好な賃貸経営が出来ることでしょう。それを逆手に取って買主候補となるターゲットに「本当は空室なのに満室を装う」ことを「満室詐欺」と呼んでいます。これは売主と結託して不動産業者が加担する場合もありますし、売主だけが画策する場合もあります。この満室詐欺は単に「思ってたのと違う」という予想を裏切るだけでなく、実害も多くあります。今回は実際にあった事例なども踏まえて、この「満室詐欺」に合わないように注意する点をご紹介したいと思います。満室詐欺の実害とは予想外の出費やそもそもの想定も崩されますこの満室詐欺に掛かってしまうと実害やダメージは甚大です。ここからは満室詐欺によって被る実害をご紹介しましょう。原状回復されていない部屋が多数いきなりの出費でしかも多額になる可能性がありますこの満室詐欺をする売主や不動産業者というのは「自分だけが儲かればいい」という悪質な性根があります。その為、空室も放っておきがちで、ろくに原状回復やリフォームをしていない部屋が多く存在します。しかし、そんな状態で売りに出したなら当然ですが高値では売れません。買主からすれば空き部屋のリフォームを想定しなければいけませんから、予算の中にリフォームを組み込まなければなりません。目標とする利回りを確保する為にはリフォーム代を差し引いた金額である必要があります。そこで満室詐欺ではボロボロで状態の悪い空室を「入居者がいる」ということにするのです。そうすると買主候補に中を見せる必要もなくなりますし、現況利回りも上がって見えるし、最悪の一石二鳥なのです。後は売れた後にしばらくして解約を出せば一丁あがりです。本来自分がしなければいけなかった原状回復をすることなく、高値で売却出来てウッハウハという訳です。売れた後にしばらく家賃を負担しなければいけませんが、高値で売れたことを考えればその程度痛いものではありません。利回りを捏造される疑心暗鬼が一番の敵表面利回りは当然ですが満室想定の賃料の１年分÷売買価格＝利回り　ですね。あまりに空室が多い場合はこの想定利回りを見ても「本当はこうならないんだろうな」とか「家賃設定が高いから空室が多いんだ」と利回りを低く見られてしまい、結果売れないのです。しかし、満室詐欺ではこの「無理がある家賃設定」でも問題ありません。満室詐欺を行えば「この家賃設定でも入居する位いい物件なんだ」と誤解させられます。これも同様に売れた後に解約してしまえばいいのです。買主さんは可哀想に相場とズレた金額で募集を掛ける羽目になり、空室期間が長くなり収益になりません。しかも、買ってすぐに仲介業者から「家賃を下げた方がいいですよ」という提案も飲めないでしょう。なぜなら「この条件で決まっていたんだから」という誤った相場観も植え付けられてしまっていますし、「想定と違う」ということを受け入れるのに時間や覚悟も必要になってしまいます。大抵のオーナーはこの段階では苦言を呈してくれる仲介業者を「客付け力の無い不動産屋だな」と思ってしまい彷徨ってしまいます。そしてその後「満室詐欺」に遭ってしまったことを飲み込むしかなくなるのです。このように総じて満室詐欺が行われると適正な売買価格から外れてしまい、買主にとっては正に「想定外」の収益や出費となってしまう恐れがあるのです。こんな状態があれば疑おう心を鬼にして見極めましょう。よくある手口と対策をではよくある手口とその特徴と対策をいくつかご紹介してみましょう。当社の管理物件を購入される場合などは間違ってもありえませんが、この満室詐欺は規模や悪意の大小にもよりますが、結構見かけます。先日も他社で物件を購入されたお客様の物件の相談がありました。内容はといえば「買ってからというもの次々と退去が出てくるんです」という内容でした。ちなみに満室詐欺というのは立証するのはかなり難しいものです。実際の犯罪としての詐欺という形で立件するのは至難の業といえます。大体は泣き寝入りになり、その後何とか自分の力で立ち直らせるしかないのが現状です。では手口と特徴を紹介していきましょう。実際にはいない入居者架空の入居者ですね実際には部屋を使っていないし、下手すると家賃も払っていない。購入後しばらくは家賃が入るかもしれませんが、早ければ１・２ヶ月で解約。部屋を訪れたらトイレや水周りの使用形跡も無い。正に売買期間だけの為の賃貸借契約です。注意すべき契約は主に以下の通りです。短期貸し法人契約倉庫としての使用者それぞれをご説明します。短期貸しは文字通りです。そもそも事前に短期と分かってて受け入れるということは「短期でもいいから入って欲しい」という弱気な状態であるということです。人気物件であるならば敢えて分かっている短期を受け入れなくてもいいような気がしますよね。いずれにしても短期というのはある意味正直な「売買が終わったらすぐ出ますよ」であることは間違いないです。法人契約に注意が必要というのは２つの意味があります。これは「隠れ短期」という面と「悪意ある協力業者」の可能性があるのです。まず「隠れ短期」ですが、業種などにもよりますが建設系の会社の場合、近くの現場がある間の短期などの可能性があります。事前に言っていたかどうかは別として実際には短期である可能性があるのです。またそれを仲介業者も知ってか知らずか正確に伝えない場合もあるのです。もう一つは「悪意ある協力業者」の方ですが、これは真っ向から売主、もしくは売主側の関係する会社で何部屋か法人契約をするというものです。この場合は家賃を払ってもおらず、実際には売主と結託している場合や売主から仕事を貰っている業者が名義だけ貸すなどの場合があります。なぜ個人でなく法人なのかといえば「まとめて何部屋か借りても不思議ではない」という点と個人名で架空の契約などをすると流石に各個人の詐欺が疑われるという所です。個人であれば連帯保証人の有無や連帯保証人の印鑑証明など手続きも煩雑です。流石にそれらを全部用意しての詐欺はハードルが高いのです。売主や売主側の馴染みの法人であれば「近くで仕事があったが、もう終わったので解約した」という立証しづらい言い訳が出来るのです。そういった点から「法人契約」は注意です。見抜く方法としては法人の規模等で判断するのがいいのかもしれませんが、買主側が購入前段階で確認するのは難しいかもしれませんが、法人契約の数などは確認しても良いかもしれませんね。最後に「倉庫としての使用」ですが、これがある場合に想定しなければならないのは「状態が悪い部屋をそのまま貸しているんだろうな」ということです。本来居住用であるお部屋を倉庫として貸すというのはいささか不可解です。倉庫として原状のまま貸すといのであれば「直すのに多額の費用が掛かるから安くで倉庫として貸したのかも」と思って間違いないと思います。現地で見抜く方法さあ現地で探そうではチェックするポイントですね。ここでは実際に住んでいるかどうかの簡易チェック方法です。集合ポスト使っていないお部屋なら・・・まずはポストをチェックしましょう。空室があるのであればポストにテープを張っていることもあります。しかし、あまり管理をしない会社であれば逆にチラシなどが溢れかえっていることもあります。ポストが塞がれているお部屋が多い、チラシがあふれているお部屋が多い場合は要注意かもしれません。カーテンの有無これもよくあるのですが、カーテンが付いていないにもかかわらず入居者がいるという分かりやすいものもありますが、一般的にはレースのカーテンなどをつけて誤魔化します。ちなみに冒頭の相談があった物件に行った時は分かりやすいものでした。法人契約があるというお部屋はカーテンも無く、外から見ると開封されていない布団が一組だけ置いてある状態でした。私たちが相談を受けて現地を見に行って１か月後案の定解約が来ましたが、部屋は水周りの水も枯れておりました。正に満室詐欺の分かりやすい例であるといえるでしょう。カーテンがある場合でもレースカーテンだけである場合は疑っても良いでしょう。電気の開通より「ガス」を見るよくサイトでは電気の契約をチェック！とあるんですがね電気の契約は空室でもすることが多いものです。当社でもご案内の時の為に空室でも電気契約をいたします。また、満室詐欺をする業者も流石にこれは開通などさせますし、電気が動いていなければ怪しまれるので室内の換気扇だけ動かしておくなどの手を使います。そこで役立つのは「ガス」です。ガスは契約されていないと給湯器付近に付箋のような物が付いていますし、元栓も横にされています。またガスは基本的には開通させるのに立ち会いが必要になることから満室詐欺とは相性が悪いのです。その為、疑わしいお部屋の給湯器付近はチェックしてみるといいと思います。ガスまで丁寧に開通させることはあまり無い為、意外と電気は開通していたとしてもガスは中々開通させていないものです。また、倉庫代わりに使っていたりするとガスを開通していないので、そういった意味でも注意が必要です。賃貸物件ではオール電化はほとんど普及していませんから見分けるには格好の設備であるといえるでしょう。満室詐欺に遭わない為にちなみに冒頭の家主さんの物件では、当社も空室のリフォームや入居付けでお手伝いをし、全体の半分ほどあった空室を半年程度掛かりましたが、満室へ至りました。この家主さんの例では退去したお部屋に費やす資金も確保していた為、原状回復もすることが出来ましたし、当社もリフォームをなるべく安くできるように試行錯誤しました。物件それ自体に大きな問題があった訳でもなく、家賃設定も家主さんと協議したましたが当初設定の水準で決めることができました。また買主側に立っていた業者さんも良好な業者だった為、協力することが出来た稀有な例だともいえるでしょう。これが間に入った売買業者が悪意で有った場合は目も当てられない状況になったことでしょう。満室詐欺は巧妙なものになると見抜くのは困難です。しかし、例え満室詐欺に遭ってしまったとしても事前に「近隣相場と購入物件の家賃相場のずれが無いかを事前に確認する」「出来る限りの調査をする」「信頼できる不動産業者を見つけておく」などの基本的なことで回避したり、リカバリーすることも出来るのです。悪意がある人に遭わないことが一番大事ですが、運悪く遭ったとしても自力で挽回できる「自身の力」と協力してくれる「信頼できる不動産業者」を見つけておくことが重要だと思います。冒頭の家主さんは今でも満室を維持しており、今ではいい物件に生まれ変わっていますからね。
賃貸経営のコツ
2023年4月29日
事故物件からの再生　~他社事例と家賃下落対策について~
今回はご相談を受けた会社さんの事例を紹介とある日の電話今回は事故物件からの再生編として、他社さんの事例になりますがご紹介しようと思います。とある日のこと、私に一本の電話がありました。「内田さん、事故物件の時の家賃設定とか告知範囲ってどうすればいいのかな？」はいはい、こちらの業者さんは普段は収益物件の売買がメインで賃貸管理は売却した物件を行っている程度とのことで、事故物件についてのガイドラインが策定されたことを聞いたが、実務上でどのように運用していけばよいか？というご相談でした。 https://lotushome.jp/blog/3935/ 家賃設定編はこちら私もお世話になっていたことから相談を受け、アドバイスや手続きや法制度について簡単にお話しました。するとその後「あの物件無事決まったよ」との連絡を受けました。なので、今回は他社さんの事例にはなりますが、事故物件からの再生編の中で入居までの実際を見てみましょう。事故物件からの再生した姿がこちらこれらは事故物件後のリフォームやハウスクリーニングが終了した状態です。ちなみにこの物件は区分所有建物いわゆる分譲マンションですね。一部屋ずつオーナーが異なっており、このマンションには他にも空き部屋で募集中のお部屋も現在あるそうです。内部は冒頭の写真にも写っていますが、消臭剤が多めに置かれております。死因などは今回は具体的には話しませんが、若干発見が遅れてしまった状態とのことで、特殊清掃も要したとのことでした。部屋に入るとほとんど匂いはしませんでしたが、私とその社長さんはとある場所で微かに「若干ですが、あの匂いがしますね」と不動産屋あるあるを話しておりましたが、社長さんの奥さんは「全然気づかない」とのことでした。確かに部屋も綺麗にリフォームされており、壁紙の新しい香りなどでほとんど気づかないでしょうし、内見したお客様も気にすることはなかったそうです。当たり前だが告知はしている今回の物件は入居希望者に当然告知をしております。ですが、その方は「私全然気にならないので大丈夫ですー」と２つ返事だったそうです。こちらの物件は鹿児島市内でも便の良い場所にあり、繁華街も至近の好立地ですから、需要も高いエリアですからね。そして驚くべきことに家賃は他の部屋と同水準で決まったそうですそう、他の空き部屋に比べればリフォームもしっかりしており、キレイな状態であることが決め手だったのでしょう。確かに気にしない方からすれば「ただのリフォーム後のキレイな部屋」ですからね。その為、面倒な定期借家契約なども無しで契約まで至ったそうです。コツは「割安感」そう、そうなのです。昨今、こういった事故物件に抵抗の無い方の割合は増えてきていると思います。それは現代的な無宗教観や死生観など様々な要因はあろうかと思うのですが、昔に比べれば抵抗感は薄くなっていると思います。それよりは「割安ならいい」という方が増えてきているのです。しかし、だからといって何もせずに貸せるか？というと話しは別です。やはり事故が有った以上、他の物件と比べた時にアドバンテージはある訳です。ですが、そのアドバンテージを埋める「割安感」をどこで演出するか？という問題を解決するのです。従来通りに家賃を素直に下げることで「割安感」を出すことも一つですが、今回のように「近隣物件と比べて頑張って直せば家賃は下げなくてもいい」という割安感を目指すのも一つなんでしょう。いずれにしても、近隣物件や所有物件の強みを正確に理解して、正しいアプローチを取れば何とか解決することが出来るという事例です。こちらの社長は前所有者から「割安」で購入して「努力」で価値を取り戻したのです。今回は当社の事例ではありませんが、事故物件へのアプローチとしていい題材になる為、出張でお邪魔しました。家賃下落で落ち込むよりも「どう戦うか？」にフォーカスしてみてはいかがでしょうか
賃貸経営のコツ
2023年4月27日
＃投資初心者と繋がりたい　~SNSにいい投資話はあるのか？突入してみた~
友人からのＨＥＬＰの電話から投資ブーム到来で魑魅魍魎だらけある日のこと旧友から電話がありました。「内田、俺も不動産投資をしようと思っているんだけどどう思う？」との電話しかし、彼との接点は同級生という程度で当時もあまり遊んだりする仲ではありませんでした。電話自体も卒業以来で電話番号は共通の知人から聞いたとのことでした。共通の知人に不動産投資の話をしたところ「そういえば内田が不動産屋だったような」との経緯らしいです。「いいと思うよ！じゃーね」と切ろうとすると「そんな冷たいこと言わないで、いい物件かどうか？騙されていないかどうか？調べて欲しい」とのこと「んなアホな・・・」と思ったものの、本当に騙されたのでは夢見も悪いしな・・・と思い、少々話しを聞くことに聞けば概要は以下の通りでした。不動産投資が「いい」との噂を聞いて始めたくなった何から始めたらいいか分からずにTwitterで検索した＃投資初心者と繋がりたい　というワードで不動産投資について語っているアカウントをフォローしたそのアカウントから不動産会社を紹介してもらった物件を買おうかと悩んでる←イマココ聞けば「物件は見ていないけどキレイだって言ってた」「近隣の相場も不動産会社に聞いたら大丈夫って言ってた」「けっこうローンを払っても大丈夫って言ってた」など「って言ってた」ばっかりじゃないか！なぜ何千万の買い物をするのにたった一人の言う事だけを聞いて納得するんだろう？この辺りで私は彼の為に言いました。「その物件が良い物件だったとしても、今は始めない方がいいんじゃない？」嫌味でも何でもなく、心からそう思いました。彼の為には今始めない方がいいだろうとすると彼は「内田がその会社を見て大丈夫か確かめて欲しい」とのことおおジーザス、なんてこった、何故私がそんなことをしなければならないんだ。とは思いましたが、ふと・・・そういえば、不動産営業を掛けられたことは無いな・・・と思いました。不動産業同士で不動産の売買は当然あります。しかし、それは相手をプロとしてリスペクトして「プロ向け」の物件での話です。一般消費者向けの物件を私たちに売ろうとする人はいません。私は彼を助けるという目的ではなく Twitterなどで見かける業者っぽい彼等が「何を売っていて、どんな話をするのか？」興味が湧きました。少なくとも私に相談してきた彼は今にも買おうとしています。それなりの物件が流通しているのか？それとも詐欺まがいの手法なのか？私は彼に「どのアカウントから辿り着いたのか？」を聞くことにしました。私もそんなにいい物件なら「自分でも買おうかな」と邪な心が全く無かったかと言えば・・・・・不動産屋がアカウントをフォローしてみた鬼が出るか蛇が出るかまず彼の言った通りの＃投資初心者と繋がりたい　というワードを検索してみました。すると出るわ出るわ、株式やＦＸ、不動産から金など投資の種類も千差万別です。しかし、私から見ればこのハッシュタグには1種類の人間しかいないように思えました。それは「何か得たい人」これについては後で語るとして、私は彼がフォローしたというアカウントを発見しました。アカウントをフォローするとＬＩＮＥへ誘導されました。ここではアンケートなるものを記入しなければいけませんでした。ここでは馬鹿正直にプロフィールを入力しては相手も商談してくれないだろうとのことで、職業も会社員ということにして必要事項を入力しました。すると、その時にもらえる特典というものが気になりました。特典とは「これだけで大丈夫！不動産投資とは！」みたいなテキストでした。「ほおほお、そんな必殺技みたいなテキストがあるんだ・・」と思いながらテキストを開くと物件の買い方の章＝　申込をして重要事項説明を受けて契約する。その後銀行ローンの手続きをして登記をする物件選びの章＝　賃料が適切かどうかチェック！設備が壊れそうじゃないかチェック！将来売れそうな不動産かチェック！価格が高すぎないかチェック！とだけ書いてあります。チェック方法は書いてありません。購入後の章　＝不動産取得税を払う！固定資産税を払う！家賃入金を確認する！みなさん、これだけで不動産投資はＯＫだそうです。その後はこのアカウント運営者らしき人がyoutubeでなぜ私が不動産投資をしようとしたか？経営難で命を絶った経営者を救えなかった話自分がお世話になっている社長がいかにスゴイ人か不動産投資で月収○○万円を稼ぐにはなどの一人語りを次から次に聞かされます。これを一つずつ聞いてアンケートに答えないと次へ進めないように自動化されていました。要は面倒なことをしっかりと言う事を聞いてくれる「素直な人」をふるいにかけているのでしょうか。ちなみに私がその動画を見ての感想はというと「不動産投資に関係のない話ばっかりだな・・」でした。いかに不動産投資を始めた方がいいかを力説しているばかりで「なぜ不動産投資がいいのか？」や「正しいリスクとは？」も無く、ただ「やりなさい」「不幸を回避するには不動産投資」「私がお世話になった社長は凄い人」「信頼できる不動産会社を見つけよう」ばかりでした。一通りＹＯＵＴＵＢＥを見終えるとついにきました。無料相談さあレッツゴー不動産会社との面談そして肝心の営業活動のお時間がきました。希望日を入力するとZOOMでの面談とのことでした。私は会社のノートパソコンからZOOMに入ると営業マンも挨拶をしてきました。語り口調は柔らかく、私の資産や年収などを聞き取り、不動産投資に対する思いなどをヒアリングしました。 ZOOMではこちらも顔を出しませんでしたが、先方も顔を見ることは出来ませんでした。不動産会社自体はしっかりと実在しておりましたが、開かれた店舗というイメージは無く、会社のＨＰでも抽象的な事業ばかりの印象はありました。ＬＩＮＥのアカウント主は事前に「この不動産会社は凄い」「担当者は本当に多忙でラッキー」と事前に貴重な体験であることを盛んにアピールしていました。私は「そんなに優秀な人なら買えるか買えないか分からない人、ましてや本当にアポ通り来るか分からない人によく時間を割けるな」と思ってしまいました。大分と性格の悪い男だなと自分が嫌になりました。そうしているとついに物件の提示が来ました。私の正直な感想としては意外と悪くない条件に聞こえたこの「悪くない」は褒めている訳ではありません。思ったより現実的な物件でした。もっと「これを持てばＦＩＲＥできます」的な夢物語のような収支シミュレーションなどが語られるのかと思っておりましたが、意外と現実的な内容に聞こえました。物件は一都三県のエリアで木造の築10年ほどの物件でした。利回りなども昨今の中では悪くなく、収益の目安なども教えて貰いましたが「ちょっと物足りないかな」とは思うものの、非現実的という訳でもないようでした。しかし、これは物件の資料や写真なども提供を受けたわけでもなく、あくまで口頭だけの話ですから実際はどうかも分かりません。そこまで聞き終わると、興味を示していた私に気づいたのか「今度実際に喫茶店などでお会いしませんか？」と言ってきました。しかし、これ以上私も踏み込むつもりもなく、物件にさして興味も持てなかったこと、意外と担当者もゴリ押しするようなタイプでもない為、これ以上冷やかしのようなことをしても可哀想だ。とも思いました。その為、時間を割いてくれた担当者にお礼を言い、丁寧にお断りしました。世間は「得たい人同士」の集まりである誰かの言う事を信じても責任は「自分」ですからね私は自分が聞いたものを含めて冒頭の旧友に話しました。「少なくとも自分ではこの投資はやらない」「今のあなたにとって”良い”とは思えない」「もう少し冷静に勉強してからでも遅くはないのかもしれない」という主旨で話しをしました。しかし、彼は私からの肯定的な言葉が無かったことに落胆するばかりか、少しイラつきもあるようでした。「じゃあどうすればいいんだ？」とか「他に良い物件など無いじゃないか？」と言ってきました。私はそれを否定することもせずに、「あくまで自分の意見だから」と言ってそこそこに電話を切りました。常日頃、私は不動産投資は「物件の力も大事だけど、それを伸ばすかどうかはオーナーの力も大きい」と書いてきました。本当にそうだからです、物件の力がいかに強くとも舵取りが下手であれば真価も発揮できないでしょう。そんなオーナーもたくさんいます。今の彼ではどんな物件を買ったとて、上手くいかない気がしました。今、世の中は情報化社会です。欲しい情報や知識などは大抵調べれば出てきます。だからこそ、不動産投資に興味を持ってくれた方に言いたいのですがそれでも地道な努力が必要ですＳＮＳで＃投資初心者と繋がりたい　と検索するとたくさん出てきます。しかし、そこにいるのは前述した通り「なにかを得たい人」しかいません初心者だから知識を「得たい」、フォロワーを「得たい」、知名度を「得たい」、共感する仲間を「得たい」、そして何も分からない初心者からお金を「得たい」そう、皆欲しがってばかりの人たちです。それらを上手く見抜くことが出来れば、自分の欲しいものを取捨選択できるのですが、そうでなければ「奪われる」だけになってしまいます。もちろん、フォロワーを得たいなどの無害な欲求であれば満たしてあげるだけで、相応の知識や仲間などは貰えるでしょう。しかし、「自分は初心者です」と宣言して世の中に出て行くと、「初心者狩り」をする上級者にも出くわします。今回の業者は扱う商材も比較的まともに見えましたが、実際の中身も確認していないので分かりません。少なくとも、仮に良い物であれば、こんな成功確率の低いマーケティングなどやらないでしょう。そういった上級者から自分を守る術も身に着けないまま、大事な決断をすることが無いようにして欲しいのです。今回はプロとして不動産投資の商談に触れる貴重な機会ではありました。そして最後にアカウント主がしきりに言っていた信用できる人の見つけ方ですがそんなものありません残酷なようですが、これは事実です。信用できる人は一長一短で見つかるものでもありません。ある程度の期間、慎重に付き合いを重ね（お互いに）、それで信用できる人になるのですからだからこそ、地道な努力や研鑽が必要になるのではないでしょうか？そして皆さん自身も相手からも「信用できる人」と思われて初めて相手が「信用できる人」になってくれるのです。でも、その位に貴重なものですからね。後日談ですが、アカウント主のラインをフォローしてからというもの「よく分からない投資セミナー的なＬＩＮＥグループへの招待が止まりません」私のＬＩＮＥの個人情報は流出してしまったようです・・・・
賃貸経営のコツ
2023年4月23日
管理会社冥利に尽きる言葉　~オーナーさんとのやり取り~
なんだか嬉しい言葉の多い週末でした物件を売却したオーナーさんの一言先日、当社の管理物件の一つを売却されたオーナーさん（Aさんとしましょう）が来店されました。売却の仲介は当社ではなく、私も良く知る凄腕業者さんに依頼して滞りなく売却されました。そして、この日は当社に繁忙期を抜けたところでご挨拶に来てくださいました。売却された物件以外にも当社で管理を預かっている物件もありますので、近況報告などを話したところで気になったことを聞いてみました。「あの物件売却してちゃんと利益は出ましたか？」すると「もちろん大丈夫でした。満室だったので、そこも良かったのだと思います」と言ってもらえました。心の底からホッとしました。我々管理会社は物件のオーナーさんに利益を出してもらう為に管理をしています。所有している間はもちろん、売却でもしっかりと利益が出てくれることを目標に頑張るのです。 Aさんには所有中私たちから色んな提案をさせていただきました、その度に快くＯＫを出していただきました。が、内心は不安もありました。「負担が重くなってないかな？」「しっかりと思った利益を残せているんだろうか？」と安心しました。 Aさんは賃貸経営が上手でみるみるうちに規模も大きくなっていかれてるのも知っていました。そのお手伝いが出来たのなら管理会社冥利に尽きる思いでした。まだ管理させてもらっている物件もありますが、Aさんの所有物件は当社エリア外にも有り、規模も大きくなられており、個人的には「もうそろそろ霧島市からはご卒業かな？」と思っていたら「またロータスさんのエリアに物件が欲しいなと思ってるんです」と言ってくれました。嬉しすぎる Aさんは「管理会社がどこか？というのは大事なんです」という話もしてくれました。正直、管理スタッフの前でなかったら泣いてしまいそうでした。普段からＡさんはこのように我々管理会社のスタッフに感謝を十二分な程伝えてくれます。ありがたいですね。やっぱり名将はコミュニケーション上手またまたキングダムより　凄腕武将を従える「白老将軍」ちなみにこのAさんも私が思う賃貸経営上手なオーナー「名将」の一人です。以前の記事でも書きましたが、名将と呼ばれるオーナーさんはひとえにコミュニケーション上手です。今回の言葉一つ一つが私にも、隣にいた管理スタッフにもバシバシ響きました。管理スタッフは「あんな風に言ってくれると頑張って良かったと心から思えますし、もっとAさんの為に頑張りたくなりますね」と言っていました。当然ですね。もちろんお預かりした物件はどれも頑張りますが、名将たちは取り巻く全ての人の心の火にガソリンを足してくれます。お世辞を言えとか管理会社の言うことを聞けとか、そういったことではないのです。名将たちは物件の力と管理会社の力と自身の力を掛け算にすることが出来るのですね。おみそれしました
賃貸経営のコツ