引き継ぎは重要
頑張って維持運営したアパートやマンションを次の世代へ託す
多くの大家さんがアパートやマンションを持つきっかけとなる「家族」
多くの大家さんは子供や孫のことをお考えです。
「今まで頑張ってきた資産を子供や孫に遺したい」当然の感情でしょう。
一方、託されるお子さんたちの悩みといえば
「今まで経験もないから、どうすればいいの？」
そうなのです。
託す側はこれまでの長い積み重ねや失敗などの経験値をもっており「賃貸経営というのはこういうもの」となりますが、託される側は中々難しいものです。
特に託される側は、別にお仕事を持っている方がほとんどでしょう。
そういった中で一から不動産の勉強をすることはかなりの労力が掛かります。
とはいえ、勉強せずに賃貸経営を引き継ぐことは簡単ではありません。
そこで今回は、私が今まで書いてきた記事のなかで
「代替わりを考えている大家さんに役立つ」と思う記事をそれぞれ、少しの解説を加えた総集編としてお届けしてみようと思います。
相続税などの税金などの部分については、資産背景にもよりますし、それこそ税理士に相談しましょう。
私がお伝えできるのは、あくまで「大家さんを引き継ぐために必要な知識」です。
まずは不動産投資とは？
まずは、大枠としての不動産投資に関する投稿を集めてみました。
大家さんというのは名前は柔らかく聞こえますが、正直にいえば「不動産投資のプロ」です。
明日始めた瞬間からプロとして対応していくのです。
もちろん、最初は分からないことばかりでしょうが、いつまでも初心者のままではリスクとなってしまいます。
過去の記事の中で参考になりそうなものをピックアップしてみました。
お次は「不動産投資って恐いんじゃ？」という方に正直なリスクをご紹介
お次は不動産投資を始めたい方向けに書いた記事です。始める時の心構えは参考になるかもしれません
あなたが引き継ぐ物件はどれ？様々な課題について
大家としてスタートしたなら
さあ、いよいよ引き継いで大家さんスタートをしました！
次はたくさんの人や業者さんとお付き合いが始まります。
今まで関わったことのない方々と密なコミュニケーションが必要となってきます。
不動産業では独特な慣習や、業者さん達の本音と建前があります。
そんな人たちとの関わり方などをお伝えする記事集です。
あなたのパートナーとなる管理会社との付き合い方はこちら
この感覚は最初に確認しておきましょう。
これは雑談程度ですが、管理会社を喜ばせるなら
各地域に「大家の会」というものがあります。勉強になりますが、注意点も
運営する中での悩み
時には困難なこともあるでしょう。
しかし、先人たちも同じ悩みを抱えて乗り越えてきました。
今こそ過去の英知を拝借しましょう。
運営していく中できっと起こる内容への対策として
こちらは不動産業界のジレンマを書いてみました
最近は減りましたが、それでも起こる敷金トラブルへの提案として
空室が埋まらない・・・まずはやれることを
法改正により発生するかもしれない「インボイス」大家さんの対応は？
大家さんになったら勉強しないと！・・・でも本当にその資格はいるのでしょうか？・・・
褒められたものではありませんが、業者も千差万別！まずは自衛を
物件名を変えてみたい！注意することは？
時には起こる可能性のある「事故物件」その再生のコツとは？
細かいところですが、こんなことで成約率は変わるのです。
必殺技「ペット可賃貸」その功罪について
最後に先人たちの知恵「名将とは？」
私は何度かブログの中で、賃貸経営の上手な人を「名将」としてご紹介してきました。
私がこれまでに見てきた「名将」たちの特徴やその戦術をご紹介してみましょう。
そこには、成功への鍵が隠されている気がしています。
先人たちの良いところを身に付けていただき、あなたの人生のお役に立てれば幸いです。
そして、いつの日にか私たち「株式会社ロータスホーム」があなたのお役に立てたり、お会いできる機会を楽しみにしています。
世の全ての人たちが不動産投資を行った方が良い！とまでは言えませんが、それでも不動産投資というのは、しっかりと行えばあなたの人生を更に輝かせてくれると信じています。
あなたにバトンを繋いでくれた方の想いを受け止め、あなたらしい人生を送れることを願っています。
ちなみにこのブログは「毒にも薬にもならぬ」内容も含まれますので、たまに気が向いたら読んであげてください。
名将は管理会社との上手い付き合い方を心得ています
管理会社とは適度な緊張感も必要です
エリアも関係ない名将たち
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ロフトのおススメ使い方！事例もご紹介
賛否両論あるロフト！使い方次第なんです そもそもロフトとは何だ？なぜ天井があんなに低いのか？ ロフトとは法律的には棚のような扱い 写真にもありますが、ロフトというのは２つの制約を受けています。①天井高は140cm以下であること②広さは下の階の２分の１以下であることこの条件を満たさないと作ることは出来ません。他にも「固定されていないハシゴ等での昇り降り」など細かなルールはあるのですが、ここでは割愛します。ちなみに①②以上となると、居住スペースとして「部屋」扱いになっているのです。簡単にいうと、これを超えるものについては、「ロフト」ではなく、「階」や「部屋」となり、税金や建築基準法の対象となってしまいます。なので、そもそも「人の居住スペース」として存在している訳ではありません。「部屋」ではなく、「棚」のような扱いとなっているのです。しかし、その使い方は様々です。 じゃあどうやって使うの？ そんなロフトですが、おススメの使い方は大きく分けて２つです。 ①趣味スペースや書斎として使う ②収納として使う 結局はこのどちらかかなと思います。 それぞれについてお話していきます。 ①趣味スペースや書斎として使う これは簡易的な趣味スぺ―スや書斎として扱うケースです。基本的には天井付近となるため、夏は暑さが上にいくため、暑さ対策は考えねばなりません。一方冬は暖かさが上に行くため、快適に過ごせます。 そして、趣味部屋として使う方でおススメなのは、作業部屋とコレクション系ですね。ここからはツイッターで見つけた素敵な使い方をされてる方々をご紹介します。 https://twitter.com/RuNa0104/status/1038370269503483905?ref_src=twsrc%5Etfw%7Ctwcamp%5Etweetembed%7Ctwterm%5E1038370269503483905%7Ctwgr%5Eb511513d9ac141fd1832ebae160c1788b91827fb%7Ctwcon%5Es1_&ref_url=https%3A%2F%2Fieagent.jp%2Fblog%2Fhitorigurashi%2Fhitorigurashiloft-15486 https://twitter.com/nanopikonano/status/1365950409664159747 https://twitter.com/ryudiworld/status/1255088479026819075 いずれの方々も素敵な使い方ですよね。趣味スペースとして使うと、ある種の「秘密基地感」も出てきます。こういった形にすると、下の本来の居住スペースを広く使えるのはもちろん、ワンルームタイプでも「寝食分離」が出来たりもします。 ②収納として使う 収納として使う場合はある程度の制約がありますが、収納量はとてつもない量となります。通常のワンルームタイプですと、お部屋に１か所のクローゼットや押入れ程度となります。しかし、ロフトを収納として使用すると、３畳～６畳程度の平置きスペースが出来上がります。そしてもう一つ、収納として使うには制約が出てきてしまいます。以下が難しい物です 重い物＝ロフトはハシゴ等での昇り降りになるため温度管理にシビアな物（食品、ペットなど）＝夏の暑さや室温が一定にならないため高さのあるもの＝ロフトの高さが140cm以下のため これを除けば最高の収納量を誇るロフトこちらもおススメの使い方をしている方達をご紹介しましょう。 https://twitter.com/tyoi11r/status/1040950177912111104 https://twitter.com/kodemarirui/status/1551614165260898305 https://twitter.com/Ki114514/status/1530197552767041538 このように上で当てはまる物を除けばなんと大容量の収納なんでしょう。趣味のコレクションや洋服など、好きな物をたくさん持ちたい方には最高のスペースとなります。一部屋分を収納としてもらったような感覚ですね。 結局は使い方次第 上手に使うと生活の質や幅を大きく広げてくれるロフトしかし、使わない方からすればエアコン代が高くなりそうとか、掃除も面倒くさそうなどと思われるでしょう。確かに使わないのであれば必要はありませんが、今回は使うならどう使うかに焦点を当ててみました。お部屋に意思はありません、いつの日も使う人によってお部屋は最高の場所になっていくのです。あなたのおススメのロフト使用法をいつか私にも教えてください。
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引越し前にしておくこと～ライフライン編～
まずは電気・ガス・水道を手配しましょう お引越し当日に使えるようにしておこう 無事にお部屋が決まり、契約も終了！いよいよお引越しの日を迎えます。しかし、引越しは準備を怠るとトラブルの連続となってしまいます。トラブルに見舞われると時間、お金などを無駄に使ってしまいます。今回はお引越し前までに行っておくことの内、ライフラインについての注意事項をお知らせしていきます。 電気と水道は当日でも対応できるけど、ガスだけは事前予約がおススメ 引越し当日までに電気・ガス・水道開通を手配しておきましょう。このうち、電気と水道については手続きなしでも使える可能性はあります。電気は前の入居者が解約したことでブレーカーを上げても点かないのであれば、前日やネットからでも手続きが出来ますので、事前にしておきましょう。 ガスは立ち会いが必要 ガスは開通する為には立ち会いが必要になります。ガスは勝手に開けるとガス漏れの可能性があるため、作業員が宅内を確認し、ガスコンロの繋ぎ込みまで行っていただけます。その為、お引越し当日の在宅できる時間を前もって予約しておきましょう。ガス会社により、当日や前日でも対応していただけますが、１週間ほど前に予約しておくと確実でしょう。 引越し当日にライフラインが無いと不便 お引越しは時間が掛かります。全ての引越しが終わって夕方になった段階でライフラインとなっても、対応が難しい場合もあります。お引越しの日が決まったなら、１週間前程度に開通の予約をしておきましょう。
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保証会社の審査基準と意外な落ちる理由
審査に落ちる理由と基準！意外な理由も 一般的となった保証会社利用 現在のお部屋探しで主流となった保証会社という仕組み昔は連帯保証人が必須と言われる社会でしたが、社会の変容や管理会社の業務量増加などにより、現在ではほとんどの都道府県において主流となりました。今回はその保証会社の審査基準についてお話していきます。 審査基準 滞納歴だけとは限りません そんな家賃保証会社の審査基準ですが、一般的に挙げられるのは以下の通りです。 滞納歴（クレジットカード等の信用情報や家賃保証会社での滞納）勤務先 （職種、雇用形態）勤続年数収入（年収）借りようとする賃料連帯保証人犯罪歴反社会的勢力に属しているか となっています。ここまでは何となく予想がつくのではないでしょうか。また、ここまでの項目は保証会社で様々な基準があります。例えば、クレジットカード等の滞納があったとしても軽微であれば大丈夫なところもあれば、少しの滞納歴であっても通さない保証会社もあり、様々です。借りようとする賃料についても、収入額の○○％を基準とする会社もあれば、ざっくりと収入の３分の１以下であればなどと各社様々な印象です。 審査に落ちた理由は不動産会社も本人も知ることは出来ない では、こういった基準を全て満たしていれば必ず大丈夫なのでしょうか？ここでは珍しい審査落ちのケースをご紹介します。 但し、前提として本当に 落ちた理由は不動産会社に知らせてもらえません たまに、「なんで自分が落ちるんだ？」と食って掛かる方もいらっしゃいますが、ほとんどの保証会社では「審査の可否についてはお答えしかねます」となっており、落ちた方が直接保証会社へ訪ねても理由を開示してはくれないでしょう。 こんなことで落ちる？審査落ち例 では基準を満たしているにも関わらず、落ちてしまう事例をご紹介します。私、実はほんの少しだけ保証会社に在籍したことがあります。また、保証会社の方とお話ししてあくまで自社意外の事例として聞いた内容などをお知らせします。 ①電話対応が粗暴、コミュニケーションが難しいと判断されるこれは少数ながら結構な割合であるそうです。現在の保証会社の審査はほとんど本人確認の電話が少なくなってきました。しかし、電話での連絡で確認を取るタイプの保証会社の場合、電話対応での本人や連帯保証人の対応にて落ちてしまうというケースです。タイミングが悪かったなど事情があるかもしれませんが、電話対応に粗暴な態度や乱暴な言葉遣いなどを使ってしまった、連帯保証人さんがお部屋を申し込んだことを知らずに、詐欺電話のような扱いをした。など連絡不足などで家賃保証会社が不信感を持ってしまったりなど、コミュニケーションが上手くいかないと審査に落ちてしまうこともあります。②身分証明書が期限切れ、免許再発行回数が多すぎるこれは審査書類に不信感が出てしまうケースです。例えば免許更新を忘れていて期限が切れている、退職しているにも関わらず健康保険証が前の会社の物など審査する側からすると「なにか現在やましいことでもあるのではないか？」と思われてしまいます。こういった場合に最適な身分証明書はマイナンバーカードなどの期限や所属に関わらない物です。自分が出す身分証明書を管理できないと思われるとマイナスの印象を与えます。最近は有名になってきましたが、免許番号の最後の１桁は免許証の再発行回数です。これが明らかに多すぎると不信感を持たれて落ちるという珍しいケースも聞いたことがあります。しっかりと確認しておきましょう。③入居目的が不明これもレアケースですが、入居目的が不明で不審に思われるという例です。どういったことかというと、「なんでこの人はこの物件を借りるんだろう？」と理由が一見不明な場合です。以前取ったことがある申込で進学の１８才の女性一人暮らしで都内の３ＬＤＫを申し込んだ際に危うく落ちそうになりました。これは１８才の女学生が一人で都心の３ＬＤＫに住む、しかも本人や連帯保証人が特別収入が高くない。という点を不審に思われてのものでした。この時には実は別の事情があり、来年入居者の妹さんも上京することになっており、頻繁に親御さんも来るため、どうせなら広い物件を姉妹にとの親心でした。しかし、その事情を知らなければ「名義貸しなどに使われるのでは？」と不審に思われる可能性もあります。この事例ではしっかりと事情を説明し、保証会社に申告して事なきを得ました。年齢や職業など一般的な内容に照らし合わせてイレギュラーと思われる可能性がある場合は、特に事情などをしっかりと不動産会社の営業マン経由で伝えておきましょう。 入居審査は数字だけでなく、人柄も見られるという意識で このように数字や文字だけの審査だけでもないということを知っておいてもらいたいと思います。特に連帯保証人が話を聞いていないなどで、連帯保証人予定の方が怒りを保証会社にぶつけてしまう。というケースは多くあります。せっかく頑張って探したお部屋です。気を付けられる部分はしっかりとケアし、スムーズに入居審査をクリアしていきましょう。
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あなたが住む地域の住民を「コンビニ」で見分けよう！
お目当てのエリアにどんな人達が住んでいるか推測できます 近隣のコンビニの商品から読み取るエリア特性 さあ、お目当てのお部屋が見つかりそうとなった時に気になるエリアのこと土地勘などがあれば大丈夫なのでしょうが、進学や転勤など土地勘が無い場所へのお引越しもあるでしょう。こういった時に「そのエリアにどんな人たちが住んでいるか？」気になりますよね。これを推測する時に役に立つのが「コンビニエンスストア」です。全国に５万８千店舗を超え、大体の地域には進出しています。このコンビニエンスストアの商品から地域の特性が推測できます。 コンビニは「売れる物を置く」から読み取れる たくさんのコンビニチェーンがありますが、一口にコンビニエンスストアと言っても全国共通の商品を同じ数だけ置いてある訳ではありません。地域により商品が異なりますし、同じ地域でもお客の要望が多い商品は店舗で仕入れを行います。他のコンビニではせいぜい１種類の商品が、なぜかそのお店では数種類あるなどの場合です。大手コンビニエンスストアは店舗での売上などのデータを基に商品の仕入れを行っています。つまり「置いてある商品を買いたい人が近くにいる」ということです。この商品ラインナップから地域の住民の傾向を推測するのです。 商品で見る客層 では商品別にコレが多いと地域にどんな方が多いのかを推測しながら挙げていきます。 文房具学生 もしくはオフィス街靴下や下着類一人暮らしの社会人メイク用品やストッキング女性ラップや台所用洗剤などの日用品ファミリー食パンやシリアルなどの朝食類子どもの多いファミリーフリスビーやボール、バットなど近くに公園やレジャー施設がある総集編のようなコミック年齢層少し高めな男性 主な物でいうとこんな感じでしょうか。上からいくと、文房具が多いというのはまぁ納得でしょう。特にノートが多い場合、学生さんが多く、ノートが少ないとビジネス街という印象です。靴下や下着類というのは、やはり一人暮らしの社会人が買いにいく暇が限られるため、靴下や下着類、タオルなどが充実している場合は一人暮らしの社会人が多い傾向にあります。メイク用品やストッキングは言わずもがなです。一部歓楽街もそうですが、流石に街並みで気づくでしょう。ファミリーで特徴的なのは、パンの棚が顕著かなと思います。６枚切りの食パンやシリアルが多い所などは子供の多いエリアの特徴な気がします。総集編のコミックというのは、少し昔の漫画の焼き直しなどが並んでいる場合です。代表的なものでいえば、ゴルゴ１３や味いちもんめなどです。 どれが良い悪いではなく、自分と合うかが大事 このように大体の目安となりますが、この見方はあくまで目安です。どれがいいという訳ではなく、自分と近い生活スタイルだと、そのエリアには他にも住みやすい環境であることが多いのです。社会人の多いエリアに社会人が住めば生活時間も大体似てきます。逆にファミリーの多いエリアに単身だと生活時間のズレを感じるかもしれません。例えば土日の休みにゆっくり寝たいのに、近くで子どもたちの声が上がるとかね。ですから良い悪いではなく、土地勘のない場所での目安となるでしょう。ちなみに少し前だとコンビニの本棚でも推測できました。少年ジャンプの入荷数で子ども、女性ファッション誌のタイトルで年齢層、成人向けの男性雑誌で社会人の男性などでした。しかし、最近は活字離れなのか、以前に比べると当てにならなくなってきました。参考になればと思います。
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学校に近い所に住むメリット・デメリット
近いことにデメリット？あるのです 新生活開始！学校まで近いのがベストか？ 多くの方が最初に一人暮らしを開始することになる「進学」シーズン今回は学校から近いことによるメリットと意外なデメリットをご紹介いたします。メリットは想像がつくのですが、デメリットとなる可能性も理解しておきましょう。 メリット 自由になる時間が多い近隣の商業施設など学生向けが多い交通費が掛からない メリットは何となく想像がつくことが多くあります。自由時間が多いというのは、通学に要する時間が短いため、睡眠時間も多めに確保できますし、講義の合間やお昼時間に自宅に帰って洗濯するなど、とかく時間については取りやすいのがメリットとなります。また、学校周辺はそれなりの規模や市町村であれば、学生さん向けに様々な商業施設なども充実する傾向になりますので、便利な傾向も高いともいえます。交通費は当然ながら徒歩や自転車であれば掛かることもなく、電車やバスなどの定期分浮く計算ともいえます。 デメリット 友人などの溜まり場になるプライベートの時間に学校関係者と会う生活が学校と家の往復で単調になる家賃が高め、あまり好条件は難しい デメリット編ですが、こちらは全て「可能性」のお話しとなります。友人などの溜まり場になる可能性としては、近い為、終電やバスを逃した友達が駆け込み寺のようになるケースですね。特に先ほどのメリットの部分でもありましたが、講義の合間などに友達がやたら頻繁に来るなどもあるようです。そういった人付き合いが苦にならないのであれば、寂しさなども無縁で楽しいかもしれませんが、プライベートな時間を大切にしたいタイプの人にとっては苦痛になってしまうかもしれません。また親御さんとしては、一人暮らしで顔が見えない中、人間関係から始まるトラブルが心配になってしまうかもしれません。 「プライベートの時間に学校関係者と会う」はやはり近い為、生活圏が学校関係者とかぶってしまう為起こり得ることになります。例えば、気楽な恰好で外に出て同級生や講師の人と会う。家の近くでバイトしているとお客さんが同級生や講師などが来る。これも気にするか否かですが、良く聞くのは女性が外に出る時に常に化粧に気が抜けないというのを良く聞きます。「生活が家と学校の往復で単調」はこれも感覚の問題なのですが、通学やバイト先も学校近くで生活圏が狭いと、時に世界が狭くなり、一つの問題を抱えたときに全部が生活圏内なので、切り替えが難しいという問題です。私も専門学生時代、学校内で行き詰った時に全く関係のないバイト先の人間関係には救われたものです。最後の家賃が高めは、やはり毎年一定の需要が見込めるエリアとなるため、家賃帯は安定しており、格安物件などは難しく、近隣相場からすると比較的高値安定のエリアが多い傾向です。今回上げたデメリットについては、特に人間関係によるもの、後は人間関係に対する本人の受け取り方によるものが多数ですね。 メリットは物理的、デメリットは可能性や好み このように、メリットはやはりお金や時間など明らかになるものが多いものです。他方、デメリットは人間関係や本人の好みや性格によるところが大きい印象です。また、本人もさることながら、送り出す親御さんの大多数は「友達が多いのはいいけれど、溜まり場や悪い人間関係は避けてほしい」というのが多いのではないでしょうか。こういった中で、お部屋探し当日に親御さんと本人の意見の相違やひどい時には店内で親子喧嘩が始まる場合もありました。人間関係は本人次第ではありますが、住環境という簡単には変えられない部分ですから、本人と親御さんの方針や意向を前もって十分に話しておくことでスムーズなお部屋探しになる可能性は高くなります。ちなみに私が東京で初めて一人暮らしを始めた場所はあまり治安が良くありませんでした、その為色々な経験をしましたが、今となっては良い思い出ではあります。最初の一人暮らし、いいことも悪いことも全て人生の糧にはなりますが、出来れば無用なトラブルは避けておきたいものです。
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絶品！玉子焼きサンド~アオヤアパートメントストア~
初めて見ました「玉子焼きサンド」他にも暮らしの道具など珍しい品も 白い暖簾で何のお店かな？ 久しぶりにサンドイッチが食べたくなりました。普段朝ごはんを食べないのですが、その日は朝しっかりと食べた日のお昼ごはん今日は軽めにサンドイッチで済ませようと気軽に検索したところ、アオヤアパートメントストアなるお店を発見とにかく向かいましょう。 真っ白の暖簾 大きな看板もない さて、国分広瀬のフレスポ前の道を１０号線へ向かい走っていくとありました。自動車整備工場の隣に白い暖簾が掛かっています。外観からだけでは何のお店かは分かりません。駐車場は後ほどご紹介しますが、道向かいにあります。建物の右側がお店です。 店内の様子 店内に入ると白と木を基調とした落ち着いた店内既にコーヒーの良い香りが立ち込めていて期待が高まります。写真の奥に映るのはオーナーさん厳選の暮らしの道具です。店内は落ち着いた雰囲気です 目当ての玉子焼きサンド さて、各メディアでも取り上げられていた本命の玉子焼きサンドです。注文すると辛子を入れていいかの確認がありました。もし大丈夫なら絶対に入れるのをおススメします。注文が入ってから焼く玉子焼きは出汁もしっかりと効いており、食感はとにかくフワフワ、辛子のアクセントも絶妙で本当に美味しかった。コーヒーも香りが良く、マグカップもオシャレです。ちなみにこのマグカップも店内で販売しています。このセットは玉子焼きサンド＋ドリンクｏｒスープで１０００円（税込） 店内の様子 鉄骨を生かした内装は無機質な感じと木の温もりがバランスいいですよね 駐車場は道向かいに７台ほど停められそうなスペースです メニューです。ちなみに次回はこちらも評判のあんバターサンドを狙っています。 暮らしの道具たち 店内に入って左側にはオーナーさんこだわりの「暮らしの道具」が販売されています。入ってすぐは「雑貨屋さんかな？」と思っていましたが、料理の待ち時間までの間に見ていると、調理器具やスニーカー、果てはピアスなども取り扱っていました。そのどれもこれも、あまり見たことがない商品ばかりです、食器類もさることながら調理器具などは一つ一つがこだわりがある物ばかりです。 郷土愛に満ちた料理と暮らしの道具たち 美味しかったため、後日調べてみると玉子焼きサンドの玉子もパンも鹿児島産のこだわった物を使っていらっしゃるとのこと。納得ご夫婦で良い物を突き詰めているようで、道具一つ、味一つにものすごくこだわりを感じました。最近、服も道具もファストファッションや１００円均一など、とても安価になってきました。しかしながら、日本人は昔から「良い物を長く使う」ことで生活をより良い物にしてきました。アオヤアパートメントストアさんで見る道具たちは長く使う内に味も出てきそうなものばかり。この消費ばかりの社会で「良い物をこだわって使う」という逆に新しい価値観すらも提供しているような気がしました。そしてそのこだわった道具たちで作る料理も最高の物でした。ぜひご賞味ください。 店名アオヤアパートメントストア ao-ya apartment store住所〒899-4321 鹿児島県霧島市国分広瀬３丁目６−４４お問合せ先0995-47-3502営業日10：00～17：00 定休日水曜日 日曜日
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洗うだけじゃない！ウォシュレットの効果
本来「ウォシュレット」はＴＯＴＯの登録商標です。他メーカーの場合は温水洗浄便座と呼ばねばいけません 手軽なグレードアップ 空室対策の中でもコストがあまり掛からずに出来る手段の一つに温水洗浄便座(ウォシュレット)があります。今回は「ウォシュレット」導入の効果と、お客様へのアピールの仕方をお話ししていきます。ちなみに冒頭でもありましたが、ウォシュレットというのはＴＯＴＯの登録商標となっていますが、最早国民には温水洗浄便座という名前よりもウォシュレットが一般的になっているので、今回はウォシュレットでお話しをしていきます。更に補足するとウォシュレットの語源は「Ｌｅｔ’ｓ Ｗａｓｈ」を反対にしたものだそうです。 ウォシュレットの使用率は女性より男性 若年層より高年層 このウォシュレットですが、統計などを見ると設置している場合に約８０％の方が使用するとのことでした。また、戸建の統計ですと全体の約７０％の世帯が付いている状況です。それを踏まえるとかなり一般的な設備となっていることがお分かりになると思います。そしてその使用する方の割合なのですが、男性は約８５％で女性が７３％と比較的男性の方が使用率が高いという状況です。また、もう一つ特筆すべきデータとしては若年層より高年齢層になるにつれて使用率が上がっていくという点です。大体、男性も女性も３０台以上から使用率がさらに上がっていきます。 その為、男性向けのお部屋づくりではお客様へのアピールとしては特に効果が高いものとなります。 では若年層や女性に対しては響かないのか？そんなことはありません では若者向けや女性に対しての訴求にはならないのか？というとそんなことはありません。これは繁忙期と呼ばれる１月～３月に特に使うのですが、ウォシュレットのもう一つの特徴に目を向けましょう！ 「便座が暖かい」 そうです、正式名称を「温水洗浄便座」なのです。ウォシュレットを使わないという方でも、冬の便座の冷たさは嫌なのです。それを営業マンやオーナーさんは直接お客様へ売りにするとこの設備の真価が発揮されるのです。繁忙期と呼ばれる時期は真冬です。ご案内時もお部屋も寒いため、寒さに対する設備トークは響きやすいのです。ですから学生をターゲットとする物件にも相性が良い設備となります。 導入コストはいかほどか？ そんなウォシュレットですが、導入コストはどんなものか？それには今現在のトイレがどんな状況かによります。一番大きく変わるのは「トイレにコンセントがあるか？」です。トイレ内にコンセントの差込口がない場合は新たにコンセントを増設しなければなりません。一部家庭用などで照明からコードを引っ張る方法もあるにはあるのですが、賃貸でお客様向けにするのであれば向きません。 通常のトイレへの水から分岐します もし既に電源があるのであれば、写真のように水をトイレのタンクとウォシュレットに分岐する水栓を取付けて、既存便座との入れ替えでＯＫです。費用の目安ですが大体下記の通りです。 ウォシュレット本体１５，０００円～３０，０００円ウォシュレット取付（止水栓取替含む）１０，０００円～１５，０００円電源増設１０，０００円～１５，０００円 多少の条件などにより変動しますが、大体こんな感じです。ウォシュレット本体については本当に様々です。しかし、大きく分けると２つのタイプです。 リモコンタイプ スッキリした見た目になりますが、電池交換が必要になるのと、リモコン自体の故障が発生します。 便座一体型 コストも安いが、お掃除の手間が少し増えるかも 個人的には便座一体型の方が故障リスクは少なめな気がします。また費用的にも一体型の方が安価になっているので、交換時もハードルが低いと思います。 もう一つのおススメポイント ポータルサイト対策 もう一つのおススメポイントとしては各不動産ポータルサイトにチェックがあることです。入居者がお部屋を探す時に使うSUUMOやホームズなどの各サイトに「温水洗浄便座」というのはチェック項目として反映しています。なので、導入したを決めた時からサイト内でも優位に立てるのです。 結論 ここまでご覧いただき、空室対策として有効になるとの結論です。しかし、お部屋に設備として導入する以上、故障時の対処も発生してきます。エアコンやその他設備の故障と比べると、故障時に修理をするより交換の方が費用が安価になる場合がほとんどとなります。一度止水栓やコンセントを作っていれば、物代と少しの工賃で済みますが、故障＝交換と思っておいた方が良いと思います。しかしながらウォシュレットが日本に普及した現在、これから新生活を始める学生さん達にとっては最早「当たり前にあった」存在となっています。冬の寒さ対策という一面もありますので、ご参考に
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覚えても得しない！不動産業界用語~ダマ~
「ダマ」は絶対ダメですからね。 ダマ＝「黙って」 【使用例】管理スタッフ「○○マンションの２０１号室、どうやらダマペらしいんですよね。」店長 「本当に？じゃあ退去してもらわないとね」【意味】本来、管理会社やオーナーに許可を得ないといけないことを無許可で行うこと 「ダマ」はその後につく略語とセット 今回の用語は「ダマ」です。語源は「黙って」からきてます。麻雀などで「ダマテン」などの言葉がありますが、そこから引用されているのではないでしょうか。意味としては単純です。オーナーや管理会社に本来許可を貰わないといけない行為を黙って無許可で行うことですね。ちなみに不動産用語としてダマを使う場合は「ダマ」の後に略語が更につくのが一般的です。代表的なものとしてはダマペ＝黙ってペット飼育ダマフタ＝黙って二人入居ダマコ＝黙って子連れ ※お子さんに関しては入居後に産まれるなどは法律的にもＯＫとされています。ここでは１人入居と偽って子どもと一緒に入居するという意味です。このように後ろにつく言葉でどんな状態かを指し示しています。 ダマは契約解除や損害賠償にも 当然ながら許可を得ていない場合、契約違反となってしまいます。発覚した場合、最悪の場合、貸主からの解約や損害賠償の対象となる場合もあります。なぜこんなことをするかといえばですが、ペットや二人入居などで条件が狭まったが、いい条件のお部屋が無かったというケースがほとんどです。例えば二人入居となると通常２部屋ないし、相応の広さが求められます。しかし、予算などで折り合いがつかない場合など、本来１人入居のお部屋に２人以上で住むという場合です。 不動産会社が持ちかける場合も！注意です この「ダマ」ですが、入居者が黙って行うことがありますが、まれに不動産会社が持ちかけてくる場合があります。例えばペット可の物件を探している時、中々希望条件に合う物件が無い時などに営業マンが成約が欲しい為に、暗に持ち掛けてくることがあります。しかし、この場合でも契約違反なのは間違いないので、発覚した場合は解約や損害賠償になる場合があります。そして、それは営業マンの言うことを聞いた「アナタ」に対してやってきます。その時に「不動産会社の人が言ったから」などと抵抗しても、その営業マンは「私も知らなかった」などと言っておしまい。こうなることでしょう。 ダマはダメ！ぜったい！ ですから、ご自身で行うのも、営業マンに持ち掛けられてもダマはやめましょう。バレなければいいかもしれませんが、案外ばれてしまうものです。損害賠償や契約解除となれば、多額のお金も掛かってしまいます。なによりもバレたらマズいと思いながら住むのは気分の良いものではありません。正々堂々と気分の良い生活の為にも ダマは ダメ！ゼッタイ！
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女性限定 親族は入れるの？範囲や制限は？
一口に女性限定といっても制限は様々です そもそも女性限定とは？ 最近また増えてきている「女性限定」のお部屋これはまず原則として入居者（実際に住む方）が女性に限られている物件です。基本的には建物ごとになっていますが、物件によっては階層で分けていたりする珍しいパターンもあります。ちなみに不動産業界用語では女性限定を略して「じょげん~女限~」とか呼んだりもします。一口に女性限定といってもその制限の強さやルールはかなり分かれているのが実情です。今回はこの女性限定物件でよく聞かれる「男性はどの程度の関係まで入れるか？」を簡単にまとめてみます。 ①親族であっても入れない かなり厳しい部類になりますが、親族、たとえ親、兄弟であっても男性は入れないというパターンです。これは制限としては厳しいですが、入居者からすると、廊下や入口、果ては敷地内でも男性と会うことがないという安心感にもつながる物件です。親族も不可の物件は対象を「学生」などにも限定しているケースが多いですね。要は「廊下や隣の部屋」でも男性に会わなくて済むという安心感を売りにしている物件です。この部類になると「寮」に近いのですが、一般的には「寮」は所属も一緒で来客もダメとなっていますので、それよりは緩やかな制限といったところでしょう。親族や友人も「女性」であれば自由に入室が出来るというイメージですね。これが「女子寮」となると親族の女性でも自由に出入りなどは出来なくなってきます。この厳しめの女性限定物件は特に首都圏や大都市圏に多い印象です。地方から大都市へ一人暮らしさせる親御さんとしては心配が募るため、一定数の需要があるのです。しかし、前述の通り、たとえ親族であっても入れませんので様子を見に行くなども出来ないというデメリットはあります。親族でもダメなので、友達、彼氏などはもってのほかです。しかし、こんなに厳しい物件でも配達員や修理業者など全く男性と会わないというのは不可能ではあります。 ②親族はＯＫ このパターンが一番多いと思います。親族の男性のみＯＫというパターンです。しかし、ここでも友達、彼氏などの関係はＮＧというケースがほとんどです。友達や彼氏が制限なくＯＫだと、そもそも女性限定というのが崩れます。他の住人からすると友達や彼氏なのか等は知りようが無いためですね。 ③事前に申請している人はＯＫ これはレアケースです。事前に入居申込書や契約書に記載されている男性と親族は大丈夫というパターンです。この場合ですと彼氏やルームシェアでの男性が入室できるという物件になります。そもそも、こういった物件だと「女性限定」というか「入居者限定」となります。 番外編 敷地内も立ち入り不可の場合もあるよ ちなみに女性限定の物件の場合、その物件の敷地内にも男性は立ち入れない場合があります。この場合、お引越しの手伝いはＯＫだけど、契約後はダメなどの細かいルールもあります。ですから、女性限定は「入室」がダメなのか、敷地内の「立ち入り」もダメなのかも合わせて確認しておきましょう。 「女性限定」は範囲が様々、トラブル回避の為に事前確認が要 女性限定というのは、安心感であったり、女性向けのサービスに力を入れていたりします。しかし、その反面制限の内容をしっかりと把握していないとトラブルにもつながります。黙って無許可で男性を連れ込むなどの対応は絶対にやめましょう。女性限定というのは物件の中でも少数です。その為、女性限定を重んじている方が多く、バレる確率はかなり高いと思います。女性限定の範囲をしっかりと確認し、自分が思う「女性限定」のイメージと合う物件を選びましょう。
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事故物件のウソとホント
噂には聞くでしょうが、実態は？ 事故物件のウソとホント 不動産会社に勤めているとよく聞かれる「事故物件」のアレコレよく聞かれる内容についてのウソとホントをお話ししていきます。ちなみに「事故物件」とは通称で不動産の表記的には「心理的瑕疵のある物件」が正しい表現となります。この「心理的瑕疵」実は幅広い意味があるのですが、今回は割愛します。最近出た国土交通省のガイドラインでは事故物件の定義が「自然死や不慮の事故死以外の死」と「特殊清掃が必要な死」になっておりますので、今回はこちらを定義として進めていきます。 1カ月や短期間だけ不動産会社や知り合いに貸して告知義務を無くす これはよく言われますね。結論から言えば「昔はあったと思うが、今はリスクが高くやらない」と思います。これは告知義務といって、「○○号室で人がこんな亡くなり方をしました」という風に契約前に伝える作業事故物件ではこれを契約前に行う必要があります。要は「分かったうえで契約してね」ということです。この告知義務ですが、昔は国の方針なども曖昧でした。その為、各不動産会社やオーナーのさじ加減という部分があったことは否めないものでした。その為、こんな解釈を実際に聞いたこともあります。「次の入居者だけに伝えれば良く、期間は問わず２人目以降は伝えなくていい」恐らくはこれをもとに発生したものと思われます。私が不動産会社に勤めだした時にもこのように解釈している人は結構いました。では実際はどうかというと、 流石にそれでかわすのは無理やりすぎる 現在のガイドラインでも目安を３年としています。その為、1カ月や短期間だけ済ませて告知義務を解消するというのは流石に通りません。それで仮に告知義務をかわしたとしても、その後に発覚して損害賠償などになればとても割に合う行為ではありません。その為、現在ではウソと判断しても良いと思います。現在はね・・・・ 事故物件は家賃が半額になる これも良く言われますが、結論から言えば「流石にそこまではない」です。でもこれは正直「度合い」によります。例えば孤独死などで発見が遅くなり特殊清掃が必要になった物件 と殺人のあったお部屋では減額幅はさすがに違います。もちろん後者の方が減額幅は大きくなります。大体体感ではありますが、従前の家賃から１０％～３０％の減額幅だと思います。「えっ？そんなものなの？」と思われるかもしれませんが、大体そんなものです。これには２つ要因があります。一つは「リフォームするから」です。多くの場合、事故物件では損傷等もそれなりに出ますので、かなりのリフォームが必要となります。ですから通常、事故の後はお部屋だけで見ればグレードアップされることになります。かつ他のお部屋よりも家賃が下がる訳ですから、物件として見るなら確かにお得になる訳です。もう一つは「事故物件を気にしない人が多い」です。大多数の方はこの事故物件というのをあまり良くは思いません。しかし、一定数こういったことを気にしない方というのはいらっしゃいます。全く気にならない方からすれば「相場よりもキレイで家賃が低い最高の物件」となるのです。そして体感ですが、年々この「気にしない方」の割合は増えていると思います。その為、皆さんが思うよりも家賃の減額幅は少ないと思います。ちなみに事故物件でも家賃は下がらないこともあります。あくまで家賃が下がるかどうかは「この値段でなら借りる人がいるかどうか」で決まるのです。下げなければいけないということもありません。 事故物件では心霊現象が起きる これはＴＶや映画の影響が強いのでしょう。夏になれば怪談などのオチで「昔この部屋では○○で亡くなった方がいた」と言われますからね。これに関して言えば事故物件で心霊現象を報告してくる人は１００人に１人位この位の確率です。正直本当にレアです、以前もお話ししましたが、私は霊感というものがありません。欲しくもないですし・・・事故物件にお住まいの方とももちろん話をしたりしますが、ほとんど聞いたことはありません。なので、事故物件にまつわる怪談は直接見聞きする範囲ではほとんどありません。ほとんどですけどね怪談話ではオチが必要ですからね、「何にもいわくもない所で急に幽霊が出てきた」では恐怖も半減しますからね。 結論 ここまでいくつかお話ししてきましたが、私は不動産屋というのもあるのかもしれませんが、事故物件で大騒ぎすることがあまり好きではありません。私は幽霊を見たことはありませんが、怪談は怖いし、ホラー映画も見ます。でも亡くなられた方を知っていたりするせいか、亡くなった方を怨霊のように扱うことにも抵抗があります。亡くなった方の後片付をした人やその後に入居される方に悪さをするような人たちではないと思っているからでしょう。昨今、情報化社会で様々な情報が手に入れられます。正しい知識を身に着ければたいていのことはリスクも分かります。でも事故物件をオモシロおかしく扱う内容には少し憤りを感じてしまうのです。いつか事故物件のリフォームの仕方などもお話しできればと思っています。幽霊は怖いけど事故物件は怖くない私の雑談でした。
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個人情報を守れ！郵便物転送届
個人情報満載の郵便物 お引越しの時に忘れないようにしましょう 旧住所に届き続ける個人情報 さて、お引越しに伴う手続きについてお話ししていきます。お引越しされたお客様からよくいただくお電話があります。「前の人の郵便物が届き続けるのですが、どうしたらいいですか？」そう、前の入居者の方宛の郵便物が届き続けるのです。今回はこれを防ぐ方法をご説明します。 郵便物を新しい住所に転送しましょう 旧住所から新住所に郵便物を転送してくれるサービスがあります。転居・転送サービスですが、概要は以下の通りです。・転居届を出してから１年間、旧住所宛の郵便物を新住所へ転送してくれる・１年間の期間は「転送開始希望日」からではなく「届け出日」から・１年経過後は差出人へ変換・届け出日から３日～７日程度の時間を要する・申請方法は３つ ①窓口にて直接 ②転居届を窓口でもらい、後ほどポストへ投函する ③インターネットにて・身分証明書が必要 運転免許証や保険証などの身分証明書が必要です。郵送の場合だとコピーを添付するなどが必要になります。詳しくは郵便局のＨＰにて 転居・転送サービスお引越しの際には、転居届を、お近くの郵便局窓口、ポスト投函、インターネット等でご提出いただくことで、1年間、旧住所あての郵便物等を新住所に無料で転送します。 転送期間は、届出日から1年間 です（転送開始希望日からではありません）。 転送期間経過後は、差出人に郵便物等を返還します。 なお、更新される際には、再度、転居届をお出しください。 … いつ手続きしたらよいのか？ では、そんな転送届ですがいつ手続きをしたらよいのか？ですがお引越しの日より１５日～１週間ほど前がベストでしょう。概要にもあった通り、届出を出してから３日~１週間程度掛かります。仮にお引越し後に転送届を出したとしら、お引越し後１週間は郵便物が届いてしまいます。お引越し後に旧住所へ行くことはまれだと思います。約１週間前には新住所への転送を開始しておけばお引越し当日にポストをチェックして終了とスムーズにいきます。とはいえ、あまりに早すぎると新住所にはまだ前の住人などが住んでいる場合もあります。なので、やはり１５日~１週間前前後がおススメです。 逆に前の入居者宛の郵便物が届いて困る場合は？ 今度は誤配された側の対応となります。この転送届を前の入居者がしていなかったのか、前の入居者宛の郵便物が届きつづける場合の対応です。ちなみに郵便法という法律ではこのように定められています 第四十二条（誤配達郵便物の処理） 郵便物の誤配達を受けた者は、その郵便物にその旨を表示して郵便差出箱に差し入れ、又はその旨を会社に通知しなければならない。② 前項の場合において誤つてその郵便物を開いた者は、これを修補し、かつ、その旨並びに氏名及び住所又は居所を郵便物に表示しなければならない。 となっています。では具体的にはどうするかといえば「宛先の居住者は転居済み」などと書いたメモや付箋を貼って、ポストへ投函するｏｒ郵便局に持ち込むと郵便局の方で以降の配達をストップしてもらえます。少し面倒かもしれませんが、以降も届き続ける面倒と比べれば楽なので、やってしまいましょう。仮に間違って開けてしまった場合は速やかにのり付けなどで補修し、同様の手順で対応しましょう。 個人情報ですから自分の為にも 昨今、個人情報をもとにしたトラブルや犯罪なども多くあります。そして、そもそも犯罪やトラブルでなくとも自分への郵便物が他人に見られるのはいい気分のものではありません。そして、それ以外にも次の入居者さんに迷惑も掛かってしまいます。手続き自体はどれも大した手間ではありません。自分自信の為にも個人情報をしっかりと守っていきましょう。
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空室対策 ポータルサイトで☑しよう
何をすれば良いのか？まずはポータルサイト見ましょう せっかくやるなら顧客に直結しましょう さて、空室にお困りのオーナーさんへの空室対策編です。一般的に空室対策はたくさんあります、壁紙の色を変えてオシャレなお部屋にとか、設備を新しく導入するなどとにかく打つ手はたくさんございます。でも、何から手をつけていこう、限られた予算の中で何をすれば一番効率がいいのか？そんな時に試していただきたい方法が「ポータルサイトでチェックしよう」です。今不動産会社であれば大体「ＳＵＵＭＯ」「ホームズ」「ａｔ ｈｏｍｅ」など様々な「ポータルサイト」と呼ばれる広告会社へ掲載していることでしょう。これは近隣相場や他のお部屋を見て「真似する」とか「比較する」という話ではありません。もちろんそれも大事なのですが、大事なのは 「なにがチェック項目として反映しているか」 を把握していますか？ということです。 「オシャレ」という項目はない お部屋を探している方達は、各サイトにて「エリア」「賃料」「間取り」をチェックします。しかし、この段階ではまだ数千から数百という物件が出てくることでしょう。まだこの中からでは自分の理想にたどり着けません。なので、更に細かく多数ある「チェック項目」にチェックを入れていくのです。例えば「バス・トイレ別」「独立洗面台」「２階以上」「室内洗濯機置場」などなど、多くの人が「こだわりそう」な項目がたくさんあります。こういった条件を絞っていくことで理想のお部屋にたどり着こうとするのです。ですから、空室対策をする時にこのチェック項目を知っているかどうかで確率も変わってくるのです。どんなにキレイで素敵なお部屋を作ったとしてもチェック項目がスカスカだと、そもそもお客様に見てもらえる確率がグーンと減ってしまいます。なので、どうせやるならこの「チェック項目に反映すること」も念頭に置いて空室対策は行っていきましょう。もちろんオシャレなお部屋を作って入居促進ということもあるのですが、そもそも「ふるい」に掛けられてお客様の目に届かないと難易度は高くなってしまいますからね。しかし、オシャレなお部屋というのは「内見」までいくと成約率が全然違いますので、無駄ではありませんよ。 せっかくやるならチェック増やせるといいですよね 例にすればホームズなどでは「独立洗面台」はもちろんありますが、それに付随して「シャワー付き洗面台」などもあります。せっかく洗面台を交換するのであれば、シャワー付きの洗面台にすれば、チェック項目が一つ増えます。費用的にはそこまでの違いはありませんが、「どっちかといえばシャワー付きがいいな」と思ってチェックした方に独立洗面台がある物件の中でも「ふるい」に掛けられても残っていくのです。どうせやるなら少しでも確率と見てもらえるチャンスを増やしましょう。あとは、裏技としてチェックの数が少ない項目を敢えて目指すという方法もあるのですが、これはまた別でお話しします。あれもこれもと途方もない「空室対策」に迷いこむ前に、まずはチェック項目を見てみましょう。そしてチェック項目は数々の入居者が「これが欲しい」という声を受けて作られています。何を欲しているのか？そもそものマーケティングとして知っておいても損はありません。
