引き継ぎは重要
頑張って維持運営したアパートやマンションを次の世代へ託す
多くの大家さんがアパートやマンションを持つきっかけとなる「家族」
多くの大家さんは子供や孫のことをお考えです。
「今まで頑張ってきた資産を子供や孫に遺したい」当然の感情でしょう。
一方、託されるお子さんたちの悩みといえば
「今まで経験もないから、どうすればいいの？」
そうなのです。
託す側はこれまでの長い積み重ねや失敗などの経験値をもっており「賃貸経営というのはこういうもの」となりますが、託される側は中々難しいものです。
特に託される側は、別にお仕事を持っている方がほとんどでしょう。
そういった中で一から不動産の勉強をすることはかなりの労力が掛かります。
とはいえ、勉強せずに賃貸経営を引き継ぐことは簡単ではありません。
そこで今回は、私が今まで書いてきた記事のなかで
「代替わりを考えている大家さんに役立つ」と思う記事をそれぞれ、少しの解説を加えた総集編としてお届けしてみようと思います。
相続税などの税金などの部分については、資産背景にもよりますし、それこそ税理士に相談しましょう。
私がお伝えできるのは、あくまで「大家さんを引き継ぐために必要な知識」です。
まずは不動産投資とは？
まずは、大枠としての不動産投資に関する投稿を集めてみました。
大家さんというのは名前は柔らかく聞こえますが、正直にいえば「不動産投資のプロ」です。
明日始めた瞬間からプロとして対応していくのです。
もちろん、最初は分からないことばかりでしょうが、いつまでも初心者のままではリスクとなってしまいます。
過去の記事の中で参考になりそうなものをピックアップしてみました。
お次は「不動産投資って恐いんじゃ？」という方に正直なリスクをご紹介
お次は不動産投資を始めたい方向けに書いた記事です。始める時の心構えは参考になるかもしれません
あなたが引き継ぐ物件はどれ？様々な課題について
大家としてスタートしたなら
さあ、いよいよ引き継いで大家さんスタートをしました！
次はたくさんの人や業者さんとお付き合いが始まります。
今まで関わったことのない方々と密なコミュニケーションが必要となってきます。
不動産業では独特な慣習や、業者さん達の本音と建前があります。
そんな人たちとの関わり方などをお伝えする記事集です。
あなたのパートナーとなる管理会社との付き合い方はこちら
この感覚は最初に確認しておきましょう。
これは雑談程度ですが、管理会社を喜ばせるなら
各地域に「大家の会」というものがあります。勉強になりますが、注意点も
運営する中での悩み
時には困難なこともあるでしょう。
しかし、先人たちも同じ悩みを抱えて乗り越えてきました。
今こそ過去の英知を拝借しましょう。
運営していく中できっと起こる内容への対策として
こちらは不動産業界のジレンマを書いてみました
最近は減りましたが、それでも起こる敷金トラブルへの提案として
空室が埋まらない・・・まずはやれることを
法改正により発生するかもしれない「インボイス」大家さんの対応は？
大家さんになったら勉強しないと！・・・でも本当にその資格はいるのでしょうか？・・・
褒められたものではありませんが、業者も千差万別！まずは自衛を
物件名を変えてみたい！注意することは？
時には起こる可能性のある「事故物件」その再生のコツとは？
細かいところですが、こんなことで成約率は変わるのです。
必殺技「ペット可賃貸」その功罪について
最後に先人たちの知恵「名将とは？」
私は何度かブログの中で、賃貸経営の上手な人を「名将」としてご紹介してきました。
私がこれまでに見てきた「名将」たちの特徴やその戦術をご紹介してみましょう。
そこには、成功への鍵が隠されている気がしています。
先人たちの良いところを身に付けていただき、あなたの人生のお役に立てれば幸いです。
そして、いつの日にか私たち「株式会社ロータスホーム」があなたのお役に立てたり、お会いできる機会を楽しみにしています。
世の全ての人たちが不動産投資を行った方が良い！とまでは言えませんが、それでも不動産投資というのは、しっかりと行えばあなたの人生を更に輝かせてくれると信じています。
あなたにバトンを繋いでくれた方の想いを受け止め、あなたらしい人生を送れることを願っています。
ちなみにこのブログは「毒にも薬にもならぬ」内容も含まれますので、たまに気が向いたら読んであげてください。
名将は管理会社との上手い付き合い方を心得ています
管理会社とは適度な緊張感も必要です
エリアも関係ない名将たち
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事故物件の供養(御祓い)とは？ ～必要性・費用・タイミング・証明・効果など～ 余談で家賃の結果も
事故物件と供養について 今回は事故物件が発生した場合の供養や御祓いについて、管理会社の立場からご紹介してみようと思います。 https://lotushome.jp/blog/3928/ まずは事故物件の定義や告知の義務については過去記事を 事故物件とは俗称で、不動産の専門用語としては「心理的瑕疵物件」と呼んでいます。 この心理的瑕疵物件は人が亡くなったことだけを指す言葉ではありません。中には反社会的勢力の拠点が近いなどの違った要因も含まれます。 要は「人によっては気にするかもしれない」事情を指しています。 建物や部屋は機能的にも問題なく使えるが、過去の経緯を知ったら気分が良くないや不安が生じる。などの場合ですね。 この内、今回は人が亡くなったお部屋を対象として、お部屋で供養や御祓いをする場合についてお話してみようと思います。 お部屋で人が亡くなったら全て供養やお祓いをした方がよいのか？という問いには「告知事項該当するような場合だけでよい」と思っております。 ちなみに私は個人的には無宗派に分類されるであろう感覚です。特定の宗教や宗派を推すこともなければ、どんな信教でも自由だと思っておりますので、宗教観のお話は今回はしません。 この供養や御祓いをする場合の詳細について体験談とともにご紹介しましょう。 供養やお祓いは必要か？ まずは事故物件への供養やお祓いの必要性についてお話していきましょう。 私は先ほども書いた通り、無宗派です。しかも幽霊の存在も信じておりません。 そんな私ですが、事故物件での供養やお祓いは 絶対にやっておいた方がいい と思っています。 もちろん後述する通り、費用が発生することは間違いありませんが、やった方がよいと思います。 特に私と同じく無宗派や幽霊などの存在を信じていない方でも「やっておいた方がよい」と思います。その理由としては リフォーム業者や不動産業者のため 次の借主への説明 自分自身の気持ちの問題 売却時のため それぞれ簡単にご説明しましょう。 ①リフォーム業者や不動産業者のため これはそのままですが、特にリフォーム業者や大工さんは人が亡くなった物件はお祓いなどしないと入ってもらえない方もいらっしゃいます。 大工さんや業者さんは特に縁起やゲンなどを古くから気にする方が多いものです。 また、不動産業者は慣れているものの、状況や死因などによっては気が引けるというのも理解は出来るものです。 お祓いをしたから告知事項などが消えるわけではありませんが、入ってくれる方たちへのせめてもの気遣いとしておススメします。 ②次の借主への説明 これもお祓いをしたから気にしなくなる。といえるほどの効果はありません。 事故物件に住む方というのは、本当に気にしない方だといえます。 少しでも気になる方は正直おススメしません、家賃が安いという理由もあるのかもしれませんが、経験上「気になるけど安いから我慢する」というタイプはあまり見たことがありません。 それでも重要事項の説明時やご紹介時に「亡くなっていますが、その後お祓いはしております」と伝えると一様に安心していただけます。 事故物件になってしまった事実は変えられませんが、次の入居者さんに不安などを残さない為にもやっておいて損はありません。 ③自分自身の気持ちの為 自分自身の為というのは気にする方だけでもいいのかもしれません。 私も無宗派で幽霊の存在は信じていませんが、お祓いに立ち会うと不思議と気持ちが晴れる感覚があります。 私は常々「亡くなった方が後片付けなどを行った人を怨むようなことはしない」と思っています。 それでもお祓いなどに立ち会うと亡くなった方も安心してくれたかな。と思ったりします。 オーナーさんの立場からしても「今まで住んでくれたのだから」という気持ちでやっておくと、自分自身のためというのは、あながち無視できないかもしれませんね。 ④売却時のため 正直、これが一番の理由かもしれません。オーナー目線で見ると、お祓いというのは気持ちの問題であることには変わりはありません。 しかし、いつか物件を売却する時などには大きく効果があると思います。 告知事項の回では触れましたが、最近の売買では過去の出来事などをしっかりと説明することが多いものです。 また告知事項を故意過失で伝えないと売却後に契約不適合責任を負わないとも限りません。 心理的瑕疵物件であることは売却時に伝える必要があるでしょうが、この時にも「当時、しっかりと対応してお祓いもしました」という記録が残っていれば、売却時の評価はそこまで損なうことはないでしょう。 また購入者目線になると、事故物件になってもしっかりとお祓いなどをするしっかりとした所有者なんだ。 そんな人が持っていたのであれば、良い管理状態かもな。という印象にもなり、プラスの材料になることでしょう。 不動産売買のうち、賃貸物件の売買においては「心理的瑕疵」というのは説明はせねばなりませんが、その対応次第では物件のメンテナンス履歴同様、馬鹿には出来ません。 費用について 次に費用面をご説明していきましょう。 その前によく聞かれることとして「事故物件の供養やお祓いはお寺か神社か？」ということを聞かれます。 これについては、神社とお寺の供養や御祓いの立場や意味合いを理解して選ぶ必要があります。 私がこれまでにお坊さんや神主さんに聞いた内容として 神社のお祓いは「その土地やお部屋でお祓いをすることで、土地や空間を清めて、今後暮らす方の平穏や幸せを祈願する」という意味合いが強く お寺の供養は「亡くなった方が負の感情を持ったりしないように、故人を供養したり成仏してもらう」という意味合いが強いようです お寺の供養は故人の霊を供養という意味合いが強く、神社は土地やお部屋を清めるという似て非なるものだと思っています。 お話を聞く限り、お寺の方はあくまで故人に対してであり、神社は土地や部屋に対してという感覚です。 もちろん、どちらが良い悪いというのはありません。ご自身の考え方次第でしょう。 費用面の説明に戻ります。 費用面では神社とお寺での違いはほとんどありません。費用相場は地域や神社やお寺とのお付き合いにもよるのですが、とはいえ相場もあるようです。 費用はおおよそ２万円～１０万円程度となります。 幅が随分とある印象ですが、これは亡くなり方により増減することがあります。 自然死であれば下の方ですが、自殺、殺人などになると費用面も増加していく傾向にあります。 亡くなった人数や建物全体や土地など範囲が広くなることでも増加していくことがあります。 いずれにしても、お寺や神社にお願いする時に死因や現在の状態、範囲などを聞かれますので、しっかりと説明し、前もって費用面の相談をしておきましょう。 個人的には土地やお部屋を清めて、今後の方の平穏や幸せを祈願するという意味合いが強い神社にお願いすることが多いものです。 ご自身で手配する以外であれば管理会社に聞いてもらえれば、対応してくれることが多いことでしょう。 供養や御祓いをするタイミング 次に供養や御祓いをする時期についてご説明します。 これは若干、現場の要望とズレてくることがあります。 現場に入る方は「先に供養やお祓いをして欲しい」となることでしょうが、あまりにお部屋に痕跡や匂いなどがある場合は、供養やお祓いを引き受けてもらうことは難しいでしょう。 というのも、事故物件の内容によりますが、事故物件の後で特殊清掃が必要な場合があります。 特殊清掃というのは、人が亡くなった結果、お部屋の損傷が激しかった場合に入る清掃です。 具体的には血痕や体液、場合によっては発見が遅れてご遺体の損傷が激しいなどの衛生面や匂いなどが強い場合に行う清掃です。 このような状態の場合、入る業者さんは先に供養や御祓いを行って欲しいと要望があるかもしれませんが、現実的にはこの段階ではお坊さんや神主さんは対応が難しいことがほとんどです。 その為、このような状態の場合は特殊清掃業者に依頼し、痕跡が無くなる程度までの回復をする必要があります。 そして、損傷個所があらかた無くなった段階で依頼することになります。 こちらも事前にお寺や神社に相談のうえで対応していきましょう。 また、入っていただく業者さんにも事前に相談することは言うまでもありません。 黙って依頼しても、業者さんは分かるものです。仮に黙って依頼したとしたら、今後の依頼を引き受けてくれない可能性もありますし、業者さんへの敬意不足と取られても仕方ないものです。しっかりと正直に相談しましょう。 お祓いで準備することや当日すること ここまでの準備が全て終わり、いざ当日になった場合の対応をご説明します。 今回は神社でのお祓いを例にしますが、お寺でも大差はありません。 まず、当日こちらで準備するものを事前に聞いておきましょう。 神社にお願いした場合、お供えものをこちらで用意しなければならないこともあります。 お酒(清酒)、お米、塩(粗塩)、水、果物や野菜などになりますが、こちらは神社側で用意してくれる場合もありますので、事前に確認しておきましょう。 また神社にお願いする場合はお金は「初穂料」として準備しておきましょう。 服装ですが、一般的な喪服であれば一番良いでしょうが、地味なスーツやスラックスにシャツなどで、カジュアル過ぎないものであれば良いと思います。 当日、時間は１時間ほど見ておけば十分だと思います。 準備から終了まで合わせても３０分～１時間程度で終わることでしょう。 また、大事なこととして お祓いしてもらったことを証明できるようにしておきましょう 神社やお寺によっては「お祓い証明」や「供養証明書」を出してくれることもありますが、そのような証明書が無い場合は 写真や動画にて記録しておきましょう お祓いや供養は形が残るものではありませんし、本来証明するようなものではありません。ですが、だからこそ証明するものを持っておけば先々の不安を解消することに役立つからです。 月日が経った時に、取引の相手方となる買主や借主から「お祓いした証明はあるのか？」という疑問に答えるには、証明するものを持っておいた方が無難です。 冒頭にある写真もその為に撮影したものです。 ここで注意すべきは 写真や動画を撮影することを神主さんやお坊さんに前もって許可を得ておく この時も事前に神主さんに 「お祓いを行った証明として撮影してもいいでしょうか？」と確認しました。すると 神主さん「祝詞の最中などでなければ結構ですよ」と快く対応してくださいました。 くれぐれも無断で撮影などはしてはいけませんよ。 個人的には動画までは必要ないと思っておりますので、この時も写真だけ撮らせていただきました。 後は神主さんやお坊さんの指示にしたがい、粛々と故人のご冥福をお祈りすることです。難しいものはありません。 一通り供養やお祓いが済むと神主さんやお坊さんから儀式の意味などの説明があったりしますが、その中でも心に残っているのは 「この場所に次にお住まいになる方の平穏や幸せを祈願しています」という言葉です。 私は信心を持ち合わせていないのですが、なんだかお部屋全体が清らかな空間になったような気がしました。 また、心の中で故人の方へのこれまでの感謝や旅立ちに立ち会ったことに対する、何ともいえない感情になりました。 事故物件のその後と思うこと ちなみに、今回の写真のお部屋は自然死により亡くなった方のお部屋でした。 発見もそこまで遅くはありませんでしたが、経年劣化もあった為、お部屋自体は壁紙や床を張り替えた程度のリフォームでした。 そして気になるかもしれませんので、家賃の下落はというと 以前の方より少し高くなりました もちろん、事故物件としてしっかりと告知もしておりますし、お祓いしたこともお伝えしています。 以前の方が長くお住まいだった為、どちらにしても原状回復をしなければなりませんでした。 お部屋をキレイにしたことと、お祓いをしたことで、次の入居者さんは「気になりません、十分です」とのことでした。 自然死であったことも要因でしょう。 私は賃貸管理に携わるものとして常々思っていることがあります。 霊というものは信じていないが、仮にいたとしても故人の後始末や次に入る方を怨むような人はいないだろう と そして、私も皆さんもいつの日にか、人間として生まれた以上、必ず人は亡くなってしまいます。 同じ人として、亡くなった方を化け物扱いしたくはありません、縁あって住んでいただいた方ですからね。 お祓いや供養というのは感情としても、実際の運営上でも、しておいた方がよい。 ということがお伝えしたかったことのです。
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パンケーキ専門店 ＭＩＮＯＵ（ミヌ）～移転後 2024年最新版～
口に入れて溶ける感覚がたまりません ソースとホイップは別容器に添えてありますので持ち帰りにもバッチリです 口コミで広まる新食感のパンケーキ ※今回は移転前の記事を編集しなおしております。 私、とにかく甘党でございます。そんな４０代男性の私の耳にまで届いてきました。とにかく今霧島の奥様たちの中で評判だそうです。「だけど、男一人で行くのはなあ」と思っておりましたが、なんとテイクアウト専門店だそうでよっしゃレッツゴー 移転後は霧島市姫城の香cure家さんの場所 移転前は向花五差路にほど近い場所でしたが、移転後はリラクゼーションサロン「香ｃｕｒｅ家」さんと併設のような形で営業されてらっしゃいます。 テイクアウト専門店なので、このような形が可能なんですね。 店主さんも「イートインは現在対応していないんです・・」とのことでした。 店内の様子と店名の由来 店内には所々にネコのモチーフやロゴがそれもそのはず、店名の「ＭＩＮＯＵ」（ミヌ）はフランス語でネコのことだそうです。店内もオシャレで甘い、いい香りが漂っています。 看板も大きくなり、かわいい猫モチーフになっております。 駐車場が増大 移転したことにより、駐車場が増えました。 以前は向花五差路にほど近い場所だったこともあり、敷地内駐車場は１台でしたが、移転後は駐車場台数も増えております。 敷地にコインランドリーなどもある為、以前と比べると駐車もしやすくなりました。 土曜日には焼き上がりを待っているであろう方々が何名もいらっしゃいました。 インスタグラムでは最新情報がＬＩＮＥではポイントサービスなどＳＮＳは要チェックです 目印は通り沿いのガソリンスタンドです。 道路向かいには姫城簡易郵便局があります。 メニュー ホイップは別添えになっています。テイクアウト専門店ならではの気遣いですね パンケーキサンドは種類も豊富です、見た目もかわいい 最近始まったパンケーキオードブルはパーティなどにはうってつけでしょうね。手土産にも良さそうです。 事前に電話予約がおススメ〇 私、本日はホイップカケでお願いしました。すると、目の前で調理が始まりました！目の前でホイップクリームを絞るかのごとく私が思っていたパンケーキの作り方ではありませんでした！ちなみに焼きあがるまで２０分程掛かるとのこと、来店の３０分位前までにお電話いただけるとスムーズですよ！とのことでした。 優しいスタッフさんと感想 私、この日は少し時間に余裕があったので店内で待たせていただくことにオーナーさんとスタッフさんとしばし雑談をしましたが、本当に気さくにお話していただきました。現在テイクアウト専門店だそうですが、イートインのご希望のお客様がすごく多いそうです。このパンケーキと美味しいドリンクがあれば確かに！ちなみにフォークも付いているのですが、普通の感覚で刺そうとしたら柔らかすぎて力加減分からずに貫通させてしまいました。このパンケーキの感想を当社のスタッフに聞かれた私の感想は 「これ食べるのに歯はいらない」 それくらい柔らかいのです。 味も見た目も誰かに話したくなる 味も見た目もバツグンで、誰かに話したくなる体験でした。そうやってドンドン広がって私まで届いたのでしょう。今度は家族に持って帰ろうと思います。きっと喜んでくれるそんな「ＭＩＮＯＵ」さん、ぜひ一度ご賞味ください！ 店舗名 パンケーキ専門店ＭＩＮＯＵ （ミヌ）住所〒899-5111 鹿児島県霧島市隼人町姫城２５４３−４電話070-1392-5799営業時間11：00~16：00 火曜日・金曜日・土曜日 ※その他お休み有 インスタグラムで営業予定も公開されています予約方法ＤＭ・ＬＩＮＥ・電話で予約できます 但し、当日予約は電話にてとのことインスタグラムhttps://www.instagram.com/minou.pancake/
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管理会社と話しておいた方がよい「空室に対する感覚」 ～オーナーの方針編～
双方の為に「ズレ」を無くそう 賃貸物件を買って、管理会社に管理をお任せしておけば大丈夫！ このブログを読んでくださる変わった方々は、こういった幻想は持たないことでしょう。 賃貸における管理会社というのは上手く利用すると自分の時間を損なうことなく、賃貸管理のプロの知見と相乗効果を得られて最大のパフォーマンスを発揮します。 しかし、管理会社が良かれと思って行う行動すら、オーナーから見ると悪手となってしまうことがあります。 そうすると、お互いにとって労力や時間、得られたかもしれない利益も消え失せてしまうことでしょう。 このような現象はひとえに「お互いが何を考えているのか」を双方が理解していないことから起きるものです。 今回は管理会社のパフォーマンスを自分自身の物件で最高に発揮させる為に「管理会社と話しておいた方がよい空室に対する感覚」というテーマをご紹介してみたいと思います。 満室経営を目指すのはオーナー、管理会社ともに共通していることでしょう。 しかし、この「空室に対する感覚」がズレてしまうと途端にパフォーマンスが落ちてしまうものです。 「えー、そんなの面倒だよ。そういうのを省く為に管理会社がいるんじゃないの？」というお声があるかもしれません。 ご安心ください。 これは最初の内だけでもいいのです。 あなたの思考回路や求めているパフォーマンスの全容が理解できれば、きっと管理会社はあなたの方針に寄り添って最良のパフォーマンスを発揮してくれることでしょう。 後からでも回復は可能ですが、お互いにとって無益な時間を過ごすことは不毛です。 そしてお互いに理解が出来た時には、ほとんどストレスのない賃貸管理となることはお約束いたします。 やってみて損はない。と思いますから、ご覧になっていただき、今の管理会社をあなたの最良なパートナーにしてもらう役に立てば幸いです。 特に現在の管理会社が「思ったパフォーマンスを発揮してくれていない」と思っているオーナーさんにはおススメです。ひょっとしたら、この点がかみ合っていないのかもしれませんよ。 ゴールは一緒だが経路は「それぞれ」 まずは、なぜ管理会社とのコミュニケーションが大切なのか？について解説してみましょう。 賃貸経営での分かりやすいパフォーマンスである「満室経営」を例に挙げてみましょう。 恐らくオーナーも管理会社も満室経営に至るという「ゴール」はお互い理解していることでしょう。 しかし、この「ゴール」への道のりは正に千差万別で、そこにはお互いの「感覚のズレ」も生じてきます。 満室を目指す時に空室が一部屋出たとしましょう。 満室を目指すあなたはどの方法を取りますでしょうか？まずは原状回復と家賃設定の考え方です。 本当はもっと複雑ですが、代表的な選択肢を３つ挙げましょう。 前の入居者と同程度の原状回復＝家賃は現状維持程度 リフォームを実施し、価値をＵＰ＝家賃ＵＰを目指す 使えるものは使い、多少の落ち度は許容してもらう＝家賃を下げて一日も早い成約を目指す さて、どの選択肢が正解でしょうか。 正解は 「どれも正解です」 そうなのです。いずれの組み合わせにしても「満室経営」というゴールが達成できれば、目的は達成といえるでしょう。 しかし、その手法はまるで違います。 この手法に双方考えていることが違うと、提案の仕方や運営がそもそもズレてきてしまい、お互いのパフォーマンスは悪化することでしょう。 もう一つ「時間の感覚がズレている」という状態も良いものではありません。 これも空室を例にしましょう。 少々の時間は覚悟している 目標家賃を達成する為なら時間が掛かってもやむなし 一日も早い成約を もちろん最善は「高い家賃で一日も早い成約を」ですが、市場という相場がある以上、そう上手く進むことばかりではないでしょう。 それぞれに当然家賃設定や投じるコストにも差が出てきます。 これにも正解はありません。 「選んだ道を正解にする」これこそが、賃貸経営の本質です。 この思いを管理会社と共有することが出来れば、きっと納得のいく結果となることでしょう。 管理会社はオーナーの、オーナーは管理会社の考え方を理解していない状態はスポーツで例えると分かりやすいものです。 例えば、野球であれば「ノーアウト一塁、バッターはどうするのか？」です。オーナーは監督、バッターは管理会社だとしましょう。 ここで意思疎通が出来ていない場合、あなたは当然「バント」だと思ったところ、バッターがヒットエンドランを選択する。ということが起こり得るのです。 オーナーにとっては「なんでそんなことをした？」と思うかもしれませんが、お互いの感覚が違えばそうなっても仕方ありません。 これでは効率的に進めていくことは難しいかもしれませんね。 それでは具体的に何を管理会社と話しておけば良いのでしょう。 ①家賃は現状維持？ＵＰ？下げる？ これは物件ごとに決まっていくことでしょう。 空室が出たら選択肢は３つ 他部屋や前の入居者と同水準 家賃ＵＰを目指す 減額 まずはオーナーの感覚でもいいのですが、この３つのどれかを選択するものです。 当然、同水準でも原状回復が発生することもあるでしょうし、家賃ＵＰを目指すのであればグレードアップなどのコストが発生することでしょう。 おおまかにで結構ですが、このオーナーはこの物件をどうしようとしているのか？が分かればベストの提案は自ずと出てくることでしょう。 いずれもコストとの比較になるので、必ずしもガチガチに方針を固める必要はありませんが、家賃の進むべき道をお互いに共有していると全ての面で時間効率も良いものになっていくことでしょう。 ②空室期間に対する感覚 こちらも嚙み合わない事例を良く見聞きするものです。 空室期間の感覚というのは「どのくらいの空室期間を許容するのか？」ということです。 もちろん、最短で決まることが最良であることは間違いありませんし、オーナーも管理会社も共通しています。 仮に「一時でも空くことは嫌だ、最短で埋めてほしい」という要望がある場合は、「家賃を相場より激安にすればいいのでは？」といいう案も出るかもしれません。 乱暴な回答ですが、これも一つの解決策となります。 物件は近隣相場、ライバル物件、時期などにより成約スピードは変化していきます。 相場にあった賃料であれば、相場通りの期間で埋まることでしょう。 一刻も早く成約を目指すのであれば、ライバル物件に勝ち抜く価値がなければいけません。 この条件はグレードだったり、賃料の見直しだったりと方針が様々です。 逆に「安値で決まる位なら少々空いても良い」という選択肢も当然あり得ます。 特に売却を考慮している時期などであれば、空室を埋める為に安易に値下げなどをすると全体の利回りは当然下落してしまい、物件の売却価格にも影響が出ることでしょう。 こういったタイミングであれば早期の成約よりも希望金額での入居付けを目指すことが正解ともいえるでしょう。 成約スピードはざっくりといえば 物件の割安感 で大きくスピードが変化します。 これは実際に「家賃が安い」かどうかではありません。 市場や相場に比べて自分の物件の家賃がどう映るか？ということです。 いずれにしても、相場や近隣物件よりお得だ！！と思うような物件であればスピードは上がります。 一方、近隣相場やライバル物件と比べて似た状況であれば、相場通りの空室期間でしょう。 この空室期間は逸失利益とみなすことが出来ますが、入居した後に家賃を上げることは基本的には難しいものです。 スピードを重視し過ぎた結果、全体の収益を損なってしまっては本末転倒です。ですが、全体収支を重視した結果、空室がいつまでも埋まらなければ「捕らぬ狸の皮算用」です。 ここで決めるべきは家賃設定ではありません。 決まらなかった場合の期間と対策を話すのです 例えば目標家賃があった場合に、期間と方針などを話しておくのです。例でいえば 〇か月空くようなら家賃を〇千円下げる 〇か月空くようなら壁紙を張り替えてみる 〇か月空くようなら敷金を０にする こんな風に話しておくと管理会社もやりやすいかもしれませんね。 管理会社も内心では「こうすれば決まると思うんだけどな・・・」と思っていますし、思わなければなりません。 ですが、オーナーの意向に添わなければいけない。という思いが強いあまり、提案まで至っていないケースがあります。 そんな時にオーナーの方針や考え方を理解すると一気に物事が進んだりします。 現在、上手くいってないと思われるオーナーさんは、一度管理会社と話してみてはいかがでしょうか。 答えは既に双方が持っているかもしれませんよ。 賃貸経営は思いのほか、コミュニケーションが重要な要素となっています。 ＡＩやデータなどの活用は当然ですが、案外単純なことで結果が劇的に変わることもあるのです。
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【管理会社虎の巻】安否確認の対応方法 まとめ
管理会社が取るべき行動は？ 「従業員が無断欠勤して〇日経つのだが、心配だ」 「持病がある父と連絡がつかない、倒れていないか心配だ」 管理会社にはこういった相談があるものです。 こういった案件自体を「安否確認」と呼んでいます。 要は「中で倒れていないか心配だから確認して欲しい」という内容になります。 管理会社では大体このような事案について一定の対応をマニュアル化していることと思いますが、今回はこのマニュアルと実際の現場で行うことをまとめてみようと思います。 ちなみにこの要請に対して協力する義務は管理会社にはありません。 しかし、管理会社として入居者の人命やオーナーから預かっている管理物件の維持として、優先して対応すべきと思います。 この安否確認ですが、当社では原則自社だけでは行いません。 必ず警察官立ち会いのもとで行います、例えご親族と呼ばれる方が直接来ても勝手に開錠することはありません。 そして、安否確認の大体９割は何もありません。無事だった方の理由としてはこんな感じのものが多いものです。 会社は無断欠勤ではなく、いわゆるバックレた状態 関係性が気まずい親族だったから連絡を無視していた 連絡に気付かなかった 単に寝坊 こんな時は正直、「なんだかなぁ」とは思いますが、まずは無事であったことにホッとします。 とはいえ、残りの１割についての対応を書いてあるものは少ないものです。 まだ対応したことのない担当者さんや自主管理のオーナーさんに役立つ内容であれば嬉しいです。 特に一般的に言われているような内容はネットの海にたくさん転がっていますから、もっと現場の声で詳細な内容を今回はお届けしようと思います。 前提のQ＆A ここでは良く聞かれる内容をQ＆Aでサラッと確認していきましょう、いうまでもなく私の経験談ですから、詳細については専門家に確認してください。 Q 開錠して安否確認をすることで借主から訴えられる可能性はないのか？ A 事前に聞き取り確認をしっかりと行い、警察官立ち会いのもとで行えば大丈夫。「管理会社目線で入居者が倒れているかもしれない」と思っても不思議ではない(社会的相当性)状況であれば損害賠償されるような恐れはほぼありません Q 立ち会いは管理会社(大家)と親族だけでもよいか？ A 原則は警察官と立ち会いした方がよい。「親族だから仲が良い」という考えは捨てておく、毒親などから逃げているケースや恋人を装ったストーカー事案の可能性も捨てない。また、無事だった時に入居者から管理会社(大家)の潔白を証明してくれるのも警察官になることもあるので、警察官にお願いした方がよい。警察官も立ち会う人の聞き取り調査を行い、開錠の必要があるか、妥当かをチェックしてくれます。 Q 面倒くさい A 気持ちは分かります。利益には一銭もならないうえに、取られる時間はかなりありますからね。とはいえ、管理会社としての責務であり、ギリギリで助かる命などもありますから協力しましょう。 Q 義務でないなら入居者や連絡してきた方たちに任せればいいのでは？ A その方法もダメという訳ではないのですが、鍵を開錠する業者も管理会社の許諾なしでは開錠できないことがほとんどで結局は管理会社やオーナーの確認が出てくる。なにより対応せずに万一の結果になった場合、オーナーへの責任を考えると対応しておいた方が楽かも 第一章 連絡が来た時の対応 まずは最初の連絡が入って警察へ協力を要請するところまでをやっていきましょう。 ここではとにかく詳細に聞くということを心掛けましょう。そうすることで緊急度合いや警察に言うまでもなく解決することが多数あります。 まず確認すべき事項は ①入居者と電話してきた方の関係性 ②連絡取れないのがいつからか ③思い当たるフシがあるか ④まずは入居者本人に連絡する ⑤入居者本人が連絡つかない場合、連帯保証人や緊急連絡先に連絡する ①入居者本人と連絡してきた方の関係性を確認します。 ここで注意したいのは連帯保証人以外からの連絡だった場合です。 というのは安否確認を悪用する人でないか？の確認をしている訳です。 例えばブラック企業を無断で辞めた場合の企業からの連絡、元恋人がストーカー化した場合、毒親や借金の取り立てなど「入居者本人が連絡を取りたくなくて取っていない」場合を想定しています。 こういった「入居者本人が連絡を取りたくない」というケースで安否確認をしてしまうと入居者本人が「なぜ教えたんだ」などという場合もある為、ここは慎重に関係性を確認します。 この部分については後の入居者本人や連帯保証人に連絡することで回避できる可能性もありますし、警察官と立ち会うことでほとんどリスクは回避できますが、事前になるべく入居者本人とどのような関係か？警察官に立ち会いを求める形になるが、連絡者は立ち会うことが出来るか？をしっかり確認しましょう。 少しでも不安が残るのであれば「本人や連帯保証人に一旦こちらから連絡してみます」と言って折り返し連絡をするように伝えましょう。 次に②と③の「いつから」と「思い当たるフシ」についてです。 ここでは「なぜ連絡が取れないだけで不安になっているのか？」ということを確認します。 これは「緊急度」と「警察官に協力を要請する根拠」を探しています。 例えば「昨日からコロナウイルスに掛かったと連絡があり、その後連絡がつかない」とか「今まで無断欠勤などないが２日連続で休んでいる」「持病があり、今日病院に行く予定だが連絡がつかない」などは緊急性が高そうと思えます。 一方で「遊びに来たけど中にいそうだから」や「本人にお金を貸しているが返済や連絡もないから」という場合にはやはり本人へ管理会社からの連絡を優先させるなどが必要だと判断していきます。 また出来るだけ事前に情報を得ておくことで警察官側も対応が変わってきますので、この段階で「なぜ安否確認を選んだのか？」というリスク管理の為にもしっかりと聞いておきましょう。 いずれにしても次は④と⑤の「入居者本人と連帯保証人に連絡」です。 ここまで書いた通り、意外と「入居者本人が連絡を取りたくなくて」というケースは多いものです。 警察に電話する前に登録されている入居者本人に連絡をしてみましょう。 電話してみると案外出てくれたりするものです。 もし繋がれば入居者本人に安否確認が入った旨をお伝えします、そして入居者本人から連絡を入れてもらうように促します。 仮に入居者本人から「その人には伝えないでください」と言われた場合は、連絡者へ「こちらで調査した結果、安否確認の必要はありませんでした」とだけ伝えて終了します。その際に連絡者から「本人と連絡がついたんですか？」と聞かれた場合は「ご本人と連絡が取れましたので管理会社としては以降の対応は出来かねる」旨を伝えて終了します。詳細については答えないでおきましょう。 入居者本人の電話が繋がらない場合は連帯保証人や緊急連絡先に確認をしましょう。 この時に判明することも多くあります。 「ブラック企業を昨日で辞めて実家にいる」とか「今朝病院に運ばれて立ち会っている」などの既に本人の事情を把握していて、無事が判明したりもします。 ここまで連絡をして、入居者本人も連絡がつかない、連帯保証人も分からない、連絡者も疑う点がほとんどない。となった場合はいよいよ警察へ安否確認の要請をします。 大前提として、安否確認は連絡した人と入居者を取り次ぐことが目的ではありません。 入居者の無事や安否が取れた場合は、対応はそこで終了しましょう。それ以外の事情については管理会社は関与する立場にはありません。 日頃から私がよく言う「管理会社は人の管理はできない」です。 警察への要請と準備 いよいよ警察への連絡です。 ここでは物件の所轄の警察署へ連絡します。 そして素早く伝える為に 「不動産会社の株式会社ロータスホームの内田と申します。入居者さんの中で安否確認をお願いしたい方がいます」と伝えましょう。 そうすると担当部署へ繋いでもらえます。 あとは聞かれたことを答えます。その時には手元に賃貸借契約書を準備しておきましょう。 大体聞かれるのは 物件の住所号室 入居者本人の氏名、生年月日 連絡が取れないのはいつ頃からか 誰が現場に立ち会うのか などです。そうすると、大体「〇〇時〇〇分ごろに現地へ向かいます」と連絡がありますので、現地へ向かいましょう。 安否確認で持参、準備していくものをご紹介しましょう。 賃貸借契約書と入居者の身分証の写し 管理会社の職員であることを証明するもの(従業者証明や名刺でも可) 立ち会う人の身分証(免許証など) 家賃の振込状況を把握していく(最終入金日や引落しか振替かなど) 鍵を預かっているのであればマスターキー※ない場合は鍵屋への連絡 白紙の紙 マスク 現地に行くと、まずは事の経緯を現場に来てくれた警察官へ説明する必要があります。その時に賃貸借契約書などの書類があると話が早いので持っていきます。 また立ち会う側(管理会社)の個人情報を確認されますので、管理会社の職員であることが証明できるもの(従業者証明、名刺)、自宅の住所や生年月日なども聞かれますので準備していきましょう。 私は今まで１００件を超える安否確認をしていますので、警察官に会うと名刺を渡し「私の住所氏名、生年月日、携帯からお話していいですか？」と逆に声を掛けます。すると警察官に「慣れてますね」と言われます。どうせ聞かれるので先に済ませてしまいましょう。 家賃の振込状況は重要です。口座振替でない方などは少なくとも家賃の振込日までは元気だったという証明にもなりますので、印刷まではしなくてもいいかもしれませんが、家賃の最終入金日位は確認しておいた方がいいと思います。 そして肝心の鍵ですが、マスターキーの預かりをしているなら持っていきます。もし鍵の預かりが無い場合は鍵屋さんを時間までに呼んでおく必要があります。 この開錠に掛かる費用については当社では安否確認を要請した方に請求することを事前に伝えておきます。(自社で鍵の預かりがある場合は費用はいただいてません、鍵屋さんを手配する場合のみ)ちなみ費用については現地で確定することを伝えましょう。 予め開錠の見積りは不可能ではありませんが、鍵の形状や時にはドアロックを切ってもらうなどの処置もあるので増減することを覚悟してもらっておいた方が良いと思います。この段階では口約束になりますが、そこはやむを得ないでしょう。 そもそも管理会社としての義務ではないことですし、多くは空振りに終わる事案であること、オーナーにも責めはないことを説明します。一部渋る人はいますが、大体は飲んでくれます。人命に関わることですから逆に渋るのもいかがかとは思います。 また開錠を鍵屋さんにお願いする際は「安否確認である」ことを伝えましょう。鍵屋さんによっては「警察立ち会いが必須」とか「管理会社の詳細」「費用負担は誰がするのか」が事前に決まっていないと開錠してくれないこともありますので確認しておきましょう。 最後のマスクは万一の時の為です。まだ対応したことのない方の為に申し上げますが、安否確認の際に亡くなっており、死後数日経過してしまった場合の死臭は凄まじいものです。 遺体を直接見ることはありませんが、死臭は慣れないものになる為、マスクは一応持っていきましょう。 もちろん、慣れていても嗅ぎたい訳ではありませんから備えをしておきます。 活用しないことを願っていますが、持っていきます。 いよいよ開錠し安否確認 現地で警察官へ事情を話し、安否確認の必要があると判断して貰えた場合、警察官が立ち入ります。 ここでは連絡者と合流して警察官に一緒に説明する場合もあれば、管理会社だけで立ち会うケースもあります。 基本的には連絡者には立ち会ってもらう方がいいでしょうが、遠方などの場合は管理会社だけになるケースもあります。 当然、最初はノックやチャイムを押し、出てくるかどうかを確認します。 返答が無い場合、ドアポストを開けて匂いを確認したり、ドアポスト越しに呼びかけます。匂いの確認は・・・・・そういうことです。 ここまでで返答があったり、出てくるケースもたくさんあります。その場合は入居者本人に事情を説明して終了です。 多くの場合、この安否確認で入居者本人から怒られるようなことはほとんどありません。 大体警察官や管理会社で無事を喜んで、入居者本人も「ご心配をおかけしました」で終わります。 いずれも返事が無い場合、いよいよ鍵を警察官に渡します。なぜかこの時に鍵を受け取って鍵を開ける警察官と「鍵の開錠だけはそちらでしてください」という方と分かれます。 いずれにしても、鍵を開けて中を確認したり、中に入るのは警察官になりますし、万一の時もご遺体を直接見ることはありませんから恐がる必要はありません。 ちなみに預かり鍵が無く、鍵屋さんも急に来れない場合はどうすれば良いかといえば「入れそうな窓があれば割る」という方法もあります。 もちろん、この時のガラスの費用も連絡者負担となることは伝えましょう。 １階やベランダ伝いなどで隣の協力があればガラスを割る許可を警察官に出して割ってもらうということも可能だったりしますが、この辺は警察官の判断と指示に従ってください。 鍵を開けてドアを開けることになりました。 ドアを開けた警察官の方は大体「〇〇さーん、〇〇警察署の者ですがいらっしゃいますかー」と声を掛けます。 驚くことに、この段階で部屋から出てくる方もいます、「借金取りだと思った」とか単純に「高齢で耳が遠くて聞こえなかった」もあります。 後は警察官の方に任せます。 ここからは結果ごとに管理会社の対応をご紹介しましょう。 不在だった場合 警察官が戻ってきて入居者が不在であることを伝えられます。 この時に警察官立ち会いのもと、部屋の中を確認出来ることがあります。 その場合は、部屋の中の物には手を触れることなく、室内を警察官とともに確認してもよいと思います。 この時に家賃滞納も一緒にあるのであれば「夜逃げ」の可能性を確認しておきましょう。 家賃滞納がない状態であれば室内への入室はしなくても良いと思います。 そして、不在だった場合は準備していた「白い紙」を使います。無い場合は名刺の裏でも構いません。 コピー用紙などがいいのですが、入居者本人が不在であれば入居者に「安否確認」で立ち入ったことをお知らせするのです。 具体的にはこんな文章でいいと思います。 入居者 〇〇 様 本日、■■様(連絡者)より連絡があり、〇〇様の安否確認がありました。〇〇様に連絡をしたものの、連絡が繋がらなかった為、★★警察署△△さん(警察官の名前)と安否確認の為、入室いたしました。■■様へのご連絡と当社へご連絡をいただけますようお願いします。管理会社 〇〇ホーム管理担当 内田 ＴＥＬ〇〇-〇〇〇〇-〇〇〇〇 こんな感じで立ち入ったことと、連絡が欲しい旨を書いておきます。名刺も添えておきましょう。 しっかりと「警察官立ち会いのもと入室した」ことは強調しておきます。 大体、その後連絡があったりします。連絡があれば、無事を確認して連絡者に報告して終了です。 もちろん、夜逃げが濃厚な場合や家賃滞納が関連する場合の対応はまた別となります。 記入した紙を玄関などに置いておけば必ず目に入るでしょう。 倒れていた場合 この場合は警察官から救急車の手配がされることでしょう。 すぐに救急搬送されていきます。 その場合、管理会社がすべきことは入居者の関係者へ連絡するのみです。 連絡者に伝える、連帯保証人や緊急連絡先の方に伝えましょう。 その段階では搬送先などは管理会社といえど分かりませんので、管轄警察署を伝えて、警察経由で伝えてもらうなどになることでしょう。 また、救急搬送されるような事態ですから、退去することもあり得ます。 オーナーにも報告しておいてもいいかもしれません。 いずれにしても、この段階では一命を取り留めることを願いつつ、冷静に関係先へ連絡しましょう。 逆にいえばそれ以外はやることはありません。 入居者さんが運ばれたら、もう一度鍵を掛けて終了です。 その後の経過については病院やご親族などから連絡が来るのを一旦は待つ形となります。 亡くなっていた場合 残念ながら亡くなっていたケースについてもご紹介しましょう。 警察官が室内から戻ってきた時に「亡くなっている」と伝えられます。 ちなみに亡くなっていることがハッキリと分かる場合(腐乱しているなど)以外は一旦救急が呼ばれます。 また、必ずしも救急車ではなく、消防車で来ることもあります。 救急車が到着し、救急隊員が中に入り、死亡していることを確認します。 これは死亡しているのか助かる可能性があるのかを判断する為です。 あくまでも助かる可能性があるのかを救急隊員が判断するのです。その可能性があるのであれば救急車に乗せていくことでしょう。 そして亡くなっていることが確定した場合、なんと救急車と救急隊員はそのまま帰っていきます。 ご遺体はそのままに帰ってしまいますが、そこは慌てないでください。 死亡と判断された場合、警察へ管轄が移ります。 救急車はあくまで「助かりそうな人やまだ生きている方」を乗せるもので、「遺体を回収する」のではありません。 死亡が確認されると警察の鑑識が来ます。 鑑識の車はこんな感じです。 ちなみに死亡が確認されると、ここから現場での調査が開始となり、時間がかなり掛かります。覚悟を決めましょう。 その後鑑識の方たちが訪れ、事件性などがないかなどを確認していきます。 ※ご遺体の状態次第では鑑識の方はこのような装備になることもあります。大変なお仕事です。感謝します。 ある程度調査が進み、事件性が無いと判断されるとご遺体を警察が運び出し、鍵を渡されることでしょう。 亡くなっている場合も連絡を優先しましょう。 連絡者、緊急連絡先、連帯保証人や親族など分かる範囲へ連絡 オーナーへ報告 家賃保証会社加入なら保証会社へも連絡 全て連絡が出来た場合は、基本的にはその日はそれで終了です。 その後の明け渡しや解約については保証会社や保証人などとのお話になりますので、今回は割愛します。 基本的には警察官の指示に従いますが、あまりに長い場合は「一旦帰ってもよいか？」と確認してもいいでしょう。 ある程度済んで、事件性もなければ即日鍵を渡されることもありますし、捜査をしっかりする場合は鍵を預けることもあります。 ちなみに死臭が付いてしまった服はなるべく早めに洗ってください。本人は少し慣れてきますが、他の人からはすぐ嫌な顔をされるでしょう。 個人的にはやはり人間が一番嫌いなタイプの匂いがします。本能なのでしょうかね。 とはいえ、そんなに近くなければ匂いもついたりしませんし、風下にいなければ付くこともありません。 実際は９割は空振り いかがでしたでしょうか。 今回は管理業務に特化した内容をお届けしました。 実際には安否確認の９割以上は空振りです。倒れてもいませんし、亡くなってもいないことがほとんどです。 その度に警察官と「空振りでしたね、でも空振りで何よりでした」と話しています。 多忙な管理会社で安否確認は正直ウェイトの重い業務になります。 会社としても収益には関係なく、拘束時間も長いもので大変だとは思います。 しかし、こういった安否確認で助かる命を見てきたこともあると、出来る限り対応したいと思っています。 そして残念ながら間に合わないこともあるでしょうが、誤解を恐れずに言えば、管理会社のせいでもありませんよ。 時折、亡くなったやり場のない気持ちを管理会社にフルでぶつけてくる人もいます。気持ちのやり場がないからともいえますけど、そこは別です。 我々は管理会社ですが、人や命の管理は出来ません。 それでも亡くなってしまったのであれば、少しでも早く見つけてあげたい。という気持ち位で良いと思います。 きっと亡くなった方もあなたに感謝してくれるはずですからね。 私はそう思っています。 いずれにしても、備えあれば憂いなし。 今回もみなさんの助けになってくれたら嬉しいです。
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管理会社あるある ～嘘じゃないのに！編～
不動産屋は噓つきと思われやすい 今回は悲しい管理会社あるあるをご紹介してみようと思います。 昔から不動産屋といえば「噓つき」のイメージがあるようで、不動産屋と自己紹介してから話すと 「またまたー、上手いんだから」と言われたりもします。 また、取り扱う物が高額だったり、生活に深く関わる物なので疑って見られることが多いのは仕方のないことかもしれません。 最近は減ったものの、昔は悪どい業者が多かったことも一因でしょう。 しかし、そんな不動産屋ですが、正直に取り組んでいるにも関わらず「嘘くさい」と思われる現象への弁明というか言い訳というか真実をお話してみようと思います。 分かって欲しいんですよ！ 入居前には大丈夫だったのに・・ 空室のお部屋が無事決まりました。 そうすると、大体の管理会社は「入居前チェック」を行います。 言い方は別として要は「引き渡し前の最終確認」です。 大体こんな項目をチェックすることが多いのではないでしょうか。 ハウスクリーニングでキレイになっているか 換気扇やエアコンなどは正常に動くか 備え付けの電球など切れていないか 付属設備が揃っているか 残置物などが残っていないか もちろん、募集時にも確認はしているでしょうが、引き渡し前に再度確認をしているのです。 しかし チェック時には大丈夫だったのに、入居後一日目で壊れる設備があるのです そうすると引き渡しを受けた入居者さんは思うのです。 「事前にチェックしていないんだ」と しかし、自分自身がチェックしている時などは言いたいのです。 「昨日までは動いていたんです」と その言葉が噓くさく映っているのも十分理解しているのですが・・・ 特に電気関係の設備が多いのです。 私はブレーカーが原因ではないかと疑っています。 空室のお部屋は基本的には電気の契約をしています。 電気が通電していないとハウスクリーニングやご案内時の照明なども稼働しませんので、当社では基本的には契約しています。 そうすると当然、ご案内の度にブレーカーの上げ下げをするのですが、電気系の設備や機器は本来、電源を切ってからブレーカーを下げた方がいいと聞きました。 しかし、ご案内の時などに営業マンやお客様が電気機器を動かすのですが、機器の電源を切る前にブレーカーで電源を切ったりすると、あまり電気製品にはよろしくないような気がしています。 事実、ブレーカーを上げた瞬間に切れる電球などを多く見かけます。 いずれにしても、時既に遅し、お客様は疑念を持った目で見てしまうのは仕方ないとも思えます。 でも、再度言いたいのです。 「私がチェックした時は本当に大丈夫だったんです」と オーナーの圧力に屈する業者さん 物件には老朽化や故障がつきものです。 そういった場合に見積りや修繕プランを提出するのも管理会社の大切な役目です。 その場合でも、管理会社は「最善」のプランを出すべきです。 様々な側面から検証します。コスト・長期的なリスク・時間、それぞれに大切なものです。 その為には時には現地で専門業者さんと打合せを行うことも珍しくはありません。 現場では私たち管理会社は様々なアプローチを検討します。 「もっと安価に直せる方法はないか」「こういった方法ではダメか」などとオーナーや入居者にベストな対応を探るのです。 しかし、専門業者の立場とは時に相容れないこともあるでしょう。 「そんな直し方ではダメだ」「どうせならココまではやった方がいい」と業者さんからの厳しい指摘もあるでしょう。 そうして検討を重ねた結果、ベストと思える案をオーナーへ報告します。 この時にオーナーの中には「私も見たいので現地で打合せしましょう」というケースがあります。 もちろん、来て打合せした方が話も早かったり、納得してもらえることも多い為大歓迎です。 が、しかし この立ち会いでの打合せ時にそれはやってきます。 現地でオーナーと管理会社と業者の３者で立ち会った時に オーナーの圧力に屈した業者さんが見解を変えることがあるのです 例えば何かの修繕があったとしましょう。 管理会社と業者だけの時は 管理会社「今回は費用を抑える為に補修でいけませんか？」との問いに 業者「いや、すぐにダメになって逆に勿体ないから、絶対交換じゃないとダメだよ」と答えていたにも関わらず オーナーが来た途端 オーナー「今回は補修でいけそうな気がするので補修でお願いできませんか？」 業者「そうですね、今回は補修の方がいいと思います」 管理会社「・・・・・・」 おいおい、まるで管理会社が不要な工事を提案してぼったくろうとしてるみたいじゃないか・・ となってしまいます。 もちろん、計画の変更はあってもよいのですが、事前の打ち合わせの時の熱量はどうした？となってしまいます。 ある程度信頼できる業者さんだとこういったことは起こらないのですが、付き合いの浅い業者さんだと稀にこういったやり取りが起こってしまいます。 心の中では 「この前は絶対ダメって言ってたじゃん」と思ってしまい、こちらも不信感を覚えます。 しかし、それ以上にオーナーに不信感を持たれていないか心配になりますね。 この時も気まずい思いをしながら「本当です。この前の打合せでは絶対ダメと言われたんです」と言ってしまうこともあれば、ぐっと飲みこむことも正直あります。 もちろん、その提案がベストかどうかを見抜く知識こそ管理会社には必要ですから、業者さんが態度を変えたとしても、鵜吞みにせずに、自信があれば「いや、それでも○○の方がいいと私は思います」と言えるように勉強しておきましょう。 交渉事 昔、こんなことがありました。 とあるお部屋が長らく空室になってしまいました。 そこでオーナーと協議した結果、家賃を少し見直すことにしました。 すると電話が掛かってきました。 「あの時家賃交渉出来ないって言っていたのに、嘘だったんですね！」 声の主は同じ物件に現在住んでいるAさんでした。 Aさんは１年前に入居した方でしたが、当時入居する時に家賃交渉をしていたんです。 しかし、その当時は家賃交渉は実を結びませんでした。 そんな中、自分と同じ間取りのお部屋が家賃が下がっていたのを見ての電話でした。 ハッキリと言いましょう。 家賃というのは一律絶対ではありません 経年や空室状況、部屋の仕様など総合的に判断して決定されるのです。 事実、この安い方のお部屋は原状回復の度合いや部屋の位置などもAさんのお部屋に比べると条件は良くありませんでした。 また、空室の期間も同様に違えばオーナーが方針転換をすることもあり得るのです。 「当時は残念ながら交渉は効かなかった」というだけで嘘ではないんです。 Aさんにはそういった状況や実際のお部屋なども見てもらい、「やっぱり今の条件がいいです」と言ってもらえましたが、確かに情報だけ見れば「交渉してくれなかった」と思われても仕方なかったかもしれませんね。 あくまで一例ですが、交渉事というのは本当に色んな条件で可否が決まるものです。 大袈裟でも何でもなく「単にたまたま機嫌が良かった」というだけでＯＫになったりするものです。 家賃だけに限りませんが、交渉事というのは本当に分からないものですからね。 今回は言い訳です いかがでしたでしょうか。 今回は単に日常で受ける言葉につい「分かって欲しい」という想いだけで書いてみました。 疑わしく見える不動産屋という業種というのは理解しているのですが、たまには言ってみたかったのです。 その場面場面では一生懸命やっているスタッフもいたりしますので、少しだけ「あぁ、本当かもな」と思ってもらえたら嬉しいです。 それでも、大事な住まいのことです。 相手を疑う位、真剣に取り組んでいただいた方がいいとも本気で思っています。
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「物件は買えるなら買って損はない」は本当か？
不動産バブルが鹿児島にも到来？ 先日のこと、知り合いの不動産業者の社長さんから連絡がありました。 「今日楽待に出てた物件見ました？」 私は新着通知が来た段階で一応見ていました。 確かに、ここ最近の物件の中では条件的に良いように思えました。 恐らく今日か明日にはサイトから消えていくのではないかな？と思ってはいましたので 私「確かに、最近ではいい物件だと思いましたね、それがどうかしたんですか？」と尋ねたところ 「今日の午前中だけで買付が３０件以上入ってるみたいだよ、すごいよねー」とのこと その社長さん自身も、確かにいい物件だと感じてはいたようで、身の回りのオーナーさんにも勧めていたそうです。 しかし、その殺到具合に驚き、話のタネとして連絡をくれたようです。 老後2000万問題や昨今の投資熱により、不動産投資を始めようという方が増えています。 これまで別の投資をしていた方なども参入してきて、現在は不動産価格も近年あまりないレベルの価格と思えます。 ちなみにこの連絡をくれた社長さんは常々こんな持論を言っています。 「物件は買えるなら買って損はない」 これは本当なのでしょうか？ 物件の価格が高いと言われている今もそうなのでしょうか？ 我々は管理会社として日常の収支を見ている中での一意見を出してみようと思います。 まずは大家さんを３つのタイプに分類 キングダムが好きなもので、申し訳ないです。 さて、私は大家の会に参加させていただくこともあり、自社でお付き合いがあるオーナーさんだけでなく、色んなタイプの大家さんとお知り合いになることも少なくありません。 そんな中で大家さんのマインドは大きく３つに分かれているようです。 ①今は物件価格が上がっており、買い時ではない 静観タイプ ②融資がつくなら、買えるならどんどん買いたい 積極タイプ ③昔を懐かしみながら、とはいえ前に進む 現実受入れタイプ 簡単にご説明すると ①は不動産投資を今回の投資ブームが来る前に始めていた方に多く見られます。 ほんの6年～10年前までは現在では考えられない程、不動産投資に対する融資も銀行側も積極的な時期でした。 また、利回りも現在の水準とは比べるまでもなく高い利回りでした。 当然ライバルの存在もそこまで多くはなく、利益を出しやすかった時代です。 そんな時代を知っているからこそ、この物件価格が上がった時勢では自分の眼鏡にかなうような物件は当然無いと考えており、「いつか物件価格が下がった時に買おう」と考えているようなタイプといえます。 ②はここ最近不動産投資を始めた方に多く見られます。 不動産投資の魅力をYouTubeや書籍などで勉強し、その魅力に恋焦がれている方が多く、不動産会社やセミナーなどに通い、情報収集に熱心な傾向にあります。 元々始めた時期が時期なだけに、昔のイメージは持ち合わせてはおらず、この時勢においてもやはり「買えるなら買う」というマインドは強い方が多いといえます。 投資スタイルは千差万別で所謂「メンター(指導者、助言者)」の影響が強い方も多く、極端な傾向がある人も多い。 この状況でも積極的に買おうとする意思が強い。 ③は①と同じく、以前より不動産投資は行っていたが、①とは違い「昔は良かったなー」と懐かしみながらも、この状況に合わせていこうとしているタイプです。 もちろん、以前から所有している物件の条件が頭をよぎるものの、時勢に合わせて購入をコツコツと進めていく様が①とは違うといえるでしょう。 正直、このご時世で一番強いタイプと思っています。 不動産投資の経験と実績を武器に、金融機関からの信用も厚い印象があり、物件運営能力も経験をもとに進めていける方も多いといえます。 この３つのタイプの大家のうち、「買って損はない」と考えている傾向が強いのは②と③です。 では本当に「買えるなら買って損はない」んでしょうか？ 結論「買って損はない」は条件つきで肯定 それぞれの考え方は良く分かります。 また、どのタイプがいいのか？という話ではありません。 私は常々「不動産投資は自分に合ったスタイルが一番いい」と思っており、「正解」というのはなく 「自分の選んだ道を正解にする能力があるかどうか？」 これだけだと思っています。 良く分かるエピソードとして 当社のオーナーさんに私が名将(優れたオーナー)と思っているAさんという方がいます。 この方が所有する物件の入居率は常に良好です。 物件の状態も常に良好です。 元々は古かったり、入居率が良くない物件を購入しては手を入れ、管理会社と連携しながら満室経営を行います。 そして年数が経った辺りで売却します。 入居率も良く、物件の状態も良い為、それなりに高い金額で売却を成功させます。 では、このAさんから物件を買った方は上手くいくかというと、そうとも限らないのです。 物件の状態も間違いなくグレードアップしていますし、人気物件だったはずなのに・・・です。 管理会社がロータスホームではなくなったことが原因と思いたいところですが、正体はハッキリしています。 結局Aさんの運営能力が高かったのです このAさん、我々の意見を上手に採用してくれます。満室の為の提案をほとんど聞いてくれています。 しかも、支出に関してはシビアです。価格についてもしっかり見ています。不要な工事などは間違ってもしないことでしょう。 人当たりもよく、当社の営業マンとのコミュニケーションも良好です。 そうすると自ずと結果は良いものとなる訳です。 一方、Aさんから物件を引き継いだ方は大変でしょう。 物件が持つ本来のポテンシャルに任せていたのでは、Aさんと同じ結果は出ません。 Aさんの運営力によるものが大きかったことを後から実感するのです。 もちろんAさんといえど、あまりにダメな物件を買ってしまえば厳しいでしょう。しかし、Aさんが所有する物件はいつでもマイナスからスタートする物件です。 それを自身の力と管理会社を上手く活用することで「正解」にしてしまえる力があるのです。 Aさんのような運営力があれば正に「買えるなら買って損はない」ということは可能だと思いますし、その力があれば「買って損はない」という物件を見抜く力があるでしょう。 もし、仮にそういった力がなければ「買えるなら買って損はない」はあまりに危険であると思えます。 説教くさくなったので経験から見よう そんな説教くさい話が聞きたいんじゃない そんな声が聞こえてきそうなので、もう一つ聞きたくなるであろう内容を今までの経験を基に「買えるなら買って損はない」を検証しましょうか。 私はこれまで述べ数百人の賃貸オーナーと出会ってきましたが 賃貸物件を買って、それが原因で自己破産まで至った方は見たことがありません じゃあ「買えるなら買って損はない」ってことじゃん！と思うでしょう。 これも補足が必要です。 あくまで「賃貸物件のせいで」自己破産した方を身の回りで見たことがないだけです。 これはどういうことかというと、自己破産まで至った方は確かにいます。 しかしそれは本業だったり、別な事業やギャンブルなどの「賃貸物件」とは直接関係の無いことを原因としての自己破産はあるということです。 また、私の周辺のオーナーさんは運営能力が比較的高い方が多いという補正も必要です。 当社では投資型ワンルームやサブリースを取り扱っておりませんので、あくまで管理会社という立ち位置ですから、自分で判断した物件を預かっている立場の為に見たことはありませんが、投資型ワンルームやサブリース物件などを含めると、確かに自己破産まで至るケースは数多く見てきました。 しかし、そういった不利な条件でなければ賃貸物件そのものが原因で破滅まで追い込まれるケースというのは、少なくとも私の身の回りでは見たことがない。ということです。 結論を言いますと、賃貸経営というのは物件という「物ありき」であることは間違いないのですが、持論として 賃貸経営は事業であり、オーナーは経営者 と思っております。 優秀な経営者と情熱のある管理会社がタッグを組んだなら「買えるなら買って損はない」は本当だと思います。 最後まで読んでいただいて「結局は力量によるんじゃないか！」と思われたかもしれませんが、それが現実です。 そんなに甘いものではないと思います。 もちろん当社を含めて管理会社はそのサポートや提案を全力でいたしますので、何もかもを自分で背負う必要はありません。 あなたに力量があり、一生懸命に取り組む管理会社と出会えれば「買って損はない」のですから、その面では夢があるのは事実だと思います。
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税務署から入居者の調査依頼 ～回答は義務？個人情報保護法との兼ね合いは？～
突然届く手紙 管理会社には日々様々な手紙や問い合わせが来たりします。 今回は税務署から来る「照会書」についてご説明してみようと思います。 一定数の戸数を管理していると、たまーに来るこの調査依頼。 初めて見る担当者は困惑することもあります。 大体の疑問としては 何のために調査されているのか？ そもそも答える義務があるのか？ 答えることで個人情報保護法に触れないか？ どこまでの範囲で答えるのか？ 答えた結果、何が起こるのか？ これらについて私が知る範囲でご紹介してみようと思います。 ちなみに私の個人的見解なども入っているので、迷ったら専門家に相談してください。 あくまで私のこれまでの経験と税務署の方に聞いた範囲などになりますので、その点は悪しからず。 税金を滞納している方の調査 まずは何の為に調査しているかですが 税金を滞納している人の調査です 冒頭の画像でいうと「調査対象者」に記入されている方が所得税や住民税などの税金を滞納している状態です。 そして、多くの場合「調査対象者」と連絡がつかず、税務署が差し押さえなどを検討している段階という訳です。 そこで、現住所の確認や敷金の有無などを管理会社に確認している訳です。 ちなみに調査対象者が勤めている場合は、勤め先の会社にこの「照会書」が届くこともあります。 これも同様に「現在勤めているか？」「給与などを差し押さえることが可能か？」などを調査している訳です。 では、この照会書が届いたら管理会社は回答する義務はあるのでしょうか？ 回答はしないといけない なんとなく、書式の感じからするとアンケート的な雰囲気があるのですが、これはれっきとした法律によるものです。 照会書に小さく書いてある「国税徴収法第141条 質問検査権」が根拠となっています。 ちなみに141条はこんな内容です （徴収職員の滞納処分に関する調査に係る質問検査権） 第百四十一条 徴収職員は、滞納処分のため滞納者の財産を調査する必要があるときは、その必要と認められる範囲内において、次に掲げる者に質問し、その者の財産に関する帳簿書類（その作成又は保存に代えて電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。）の作成又は保存がされている場合における当該電磁的記録を含む。第百四十六条の二（事業者等への協力要請）及び第百八十八条第三号（罰則）において同じ。）その他の物件を検査し、又は当該物件（その写しを含む。）の提示若しくは提出を求めることができる。 一 滞納者 二 滞納者の財産を占有する第三者及びこれを占有していると認めるに足りる相当の理由がある第三者 三 滞納者に対し債権若しくは債務があつた、若しくはあると認めるに足りる相当の理由がある者又は滞納者から財産を取得したと認めるに足りる相当の理由がある者 四 滞納者が株主又は出資者である法人 国税徴収法より この条文でいうと物件オーナーや管理会社は滞納者に対し、家賃という「債権」を持っているという形になります。 その為、この条文の範囲に入ってしまうのです。 そしてこの国税徴収法ですが正当な理由なく回答を拒否したり、虚偽の内容を回答したりすると 罰則があります 第百八十八条 次の各号のいずれかに該当する場合には、その違反行為をした者は、一年以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。 一 第百四十一条（徴収職員の滞納処分に関する調査に係る質問検査権）の規定による徴収職員の質問に対して答弁をせず、又は偽りの陳述をしたとき。 二 第百四十一条の規定による検査を拒み、妨げ、又は忌避したとき。 三 第百四十一条の規定による物件の提示又は提出の要求に対し、正当な理由がなくこれに応じず、又は偽りの記載若しくは記録をした帳簿書類その他の物件（その写しを含む。）を提示し、若しくは提出したとき。 国税徴収法より 一年以下の懲役または五十万円以下の罰金に処する。 「なんだコレ？回答しなくてもいいか」はダメです。回答は必ずしましょう。 次は気になる個人情報保護法との兼ね合いです。 開示しても大丈夫 そもそもですが、個人情報保護法には例外規定があります。 （第三者提供の制限） 第23条 個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない。 一 法令に基づく場合 個人情報の保護に関する法律より このように法令に基づいて開示を求められているものには適用されない訳です。 先ほどもご紹介した通り、この照会書は「国税徴収法第141条」を根拠としている訳ですから、開示したことで問題にはなりません。 もちろん、調査対象者の同意も必要はありません。 ただ、だからといって無条件に何でも回答すれば良いか？というと、私はそうは思いません。 ここからは私が回答する時に気を付けていることや、実際の回答方法についてご説明しようと思います。 管理会社が回答する場合の注意点 ここからは実際の回答方法についてご紹介しましょう。 実際の回答は「回答書」で返答します。 この照会書と一緒に「回答書」と「返信用封筒」が同封されており、この回答書と賃貸借契約書の写しをセットにして送付します。 ちなみにこんな感じになっています。 先ほどの照会書と書式はほぼほぼ一緒ですが、まずは回答者の住所氏名連絡先や記入日付を書きましょう。 住所や氏名は会社の住所や担当部署、担当者名でいいでしょう。 その他は質問事項を賃貸借契約書の記載事項を記入していけば良いだけです。 最後に賃貸借契約書のコピーを同封して返送すれば大丈夫です。 しかし、注意することもあります。 私が気を付けている点は 関係の無い方の個人情報は守る 対応が難しい場合には担当者に確認する の２点です。 どういうことかというと よくあるのが「調査対象者」が賃貸借契約書に記載されていない場合です。 どういうことかというと 例になりますが、調査対象者が (仮)山田 太郎 という名前だったとしましょう。 しかし、賃貸借契約書の名義には(仮)山田 花子 とあった場合です。 この場合、恐らくは山田太郎と山田花子は血縁関係などの関係はありそうな気がします。 ですが、山田太郎という人が賃貸借契約書の同居人にも記載が無い場合、本当に関係があるのかは立証しづらいですよね。 こうなると、問題は複雑です。 恐らくは家族や夫婦などの関係であると推測はされますが、賃貸借契約書上は記載が無いにも関わらず、この賃貸借契約書を開示してしまっても良いのだろうか？という疑問が残るのです。 例えば(仮)山田太郎という方が以前住んでいたかもしれないが、現在は同じ苗字の山田花子さんは他人だったら？と思ってしまいます。 先ほども申し上げた通り、この照会書を元に情報を開示しても個人情報保護法には当たらないのですが、万一、別人の情報を開示してしまったとしたらどうなるでしょうか？ その為、私はこういった状況の時はこうしています。 税務署の担当者に電話する 照会書も回答書も下の部分に担当部署と担当者の記載があります。 迷った時はこちらの担当者に電話しましょう。 先ほども書いた通り、わざと回答を拒否したり、虚偽の内容を回答したりすると罰則はありますが、担当者に確認すればそういった恐れはありません。 ちなみに先ほどの例の場合はこんな回答でした。 私「(仮)山田太郎が賃貸借契約書上に名義でも同居人でも記載がないんです」 税務署の担当者(以下 税)「現在の方ってどなたになるんでしょうか？」 私「それは言えないんですが、名前をお伝えしていいか判断がつきません」 税「あぁ、そうですよね、ちなみに(仮)山田太郎さんの名前は入居申込書等にもありませんか？」 私「どこにも記載がないんですよね」 税「そうですか、それであれば賃貸借契約書の有無の欄に無と記載して返送してもらえますか」 こんな感じでした。 こちらとしては協力したいが、開示していいものか迷う部分は確認しても良いと思います。 最後に、私はこういった公的なお問合せでも対応として決めていることがあります。 聞かれたこと以上の話はしない 仮に私が調査対象になっている入居者さんのことで知っていることが有ったとしても、聞かれていないことを自分から話すことはありません。 例えば電話口で聞かれてもいないのに「(仮)山田太郎さん、車は○○に乗ってますよ」とか「たしかお勤め先が〇〇に変わってましたよね」などとは話しませんし、管理会社としては話すべきではない気がしています。 もちろん、そういった質問が正式に聞かれたなら知っている範囲では答えます。 しかし、事実かどうか分からない内容や聞かれてもいない内容については話すことはありません。 これは個人情報の観点という面もあるのですが、縁あって管理物件に住んでいただいた入居者さんに関係の無い事項で、管理会社が追い打ちを掛けるようなことを気分的にしたくない。という個人的な感情だと思います。 いずれにしても、聞かれたことに真摯に対応するだけで十分責務は果たしていますので、無用なトラブルを避ける為にも「聞かれた範囲で答える」で正解だと思います。追加の質問が必要なら聞いてくることでしょうから。 いかがでしたでしょうか。 要は分からない点については「税務署の担当者に聞けばいい」ということなんです。 まだ対応したことのない方に役立つ内容であれば嬉しいです。
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賃貸経営上手なオーナーは管理会社の〇〇担当者とよく話している
名将達はみんな、この人と話している さて、今回も賃貸経営に役立ていいなと思い書いております。 私はこのブログで繰り返し書いてきた「名将」という言葉 賃貸経営というのを「戦い」と捉えて、その所有者であるオーナーを指揮官として賃貸経営の上手なオーナーを「名将」と勝手に呼んでいます。 そしてこの名将達を観察することで賃貸経営を成功に導く指南書になればいいなと思っております。 今回は冒頭に挙げた通り、名将達が普段から管理会社の誰と頻繁に話しているか？をご紹介しようと思います。 管理会社には管理職、営業担当(営業マン)、管理担当、経理担当、メンテナンス担当など様々な担当部門に分かれているのが一般的です。 しかし、観察していると名将と呼ばれる人たちは、ある部門と頻繫に話していることが分かりました。 今回はそんな名将たちが誰と何を話しているのか？ そしてなぜそうしているのか？ を紐解いていく回にしてみましょう。 名将たちの頭のなかや理屈をご紹介出来ればと思います。 不正解は営業担当(営業マン) さて、最初に浮かぶであろう担当者は恐らく営業マンだ！と思われるかもしれません。 確かに空室を埋めてくれる最前線にいる営業担当は無視する訳にはいきません。 彼らが物件を紹介してくれて、魅力を伝えてくれることで成約へ導く大きな役割を担っていることは間違いありません。 ですが、名将達が日常的にコミュニケーションを多くとっているか？と聞かれればＮＯです。 お次は社長はじめ役職者たちでしょうか？ 社長や上の立場の方と話すことで、自分の物件へ目を向けてもらおう！そう考える方もいるかもしれません。 しかし、これもＮＯです。 名将達は役職者たちとは会えば普段のお礼を伝えてくれたり、何か大きな問題があれば役職者と話すかもしれませんが、これも日常的にコミュニケーションを取っている訳ではありません。 じゃあ経理担当だ！お金の支出をしっかりと管理しているんだ。 これも重要ですが、答えはやはりＮＯです。 もうお分かりですね。 正解は管理担当 名将達は管理担当と話す時間が一番長いのです。 そして、これはとても理にかなっていると思っています。 先ほども申し上げた通り、これは名将達の傾向であり、これをもって「他の担当者とは話さなくていいんだ」とは考えないでください。 それぞれに大事な役割があるのですから。 では、なぜ名将達は管理担当とコミュニケーションを取っているのでしょうか？ それは 名将達は自分の所有物件を「良い商品」に仕上げることを最優先にしている 説明していきましょう。 先ほど挙げた例のうち、満室経営を目指す為に営業マンとのコミュニケーションを重視しているオーナーは数多く見ます。 確かにこのアプローチは間違ってはいません。 紹介する営業マンが物件を積極的に紹介してくれれば、成約率は高まることでしょう。 確かにオーナーが魅力を語ってくれたり、営業マンと気心知れた関係になれたなら心強い味方になることでしょう。 しかし、名将達は元の発想から違うのです。 名将達は 「物件を魅力的に作ることが出来れば勝手に営業してくれる」ということを知っているのです。 私は賃貸管理を本業としておりますが、普段のオーナーさん達の会話で私とニュアンスが違う言葉があります。 それは 「営業力」という言葉です 多くのオーナーさんたちは「〇〇という会社の営業マンは営業力ある」という文脈で使っています。 確かにそういった営業マンが口が上手かったり、誘導するのが上手な営業マンがいることは理解しています。 但し、この文脈で使う「営業力」という言葉に私は懐疑的です。 管理会社として実感していることがあります。 「無理やりに近い誘導で入った入居者は短期で退去する」 例えば不動産会社に対して広告料(ＡＤ、入居促進費)などの名目でお金を出すことで営業マンに発破をかける行為があります。 確かに報酬や出来高は各社ともに欲しいことでしょう。 一生懸命に営業マンたちは入居付けに奔走してくれることでしょう。 しかし、そうして入居する入居者はどんな人でしょうか？ 本当にその物件に住みたくて入居した人でしょうか？ 営業にまるめ込まれて入居する可能性はありませんか？ もしそうだった場合、もとの希望条件などからも離れた物件に住んだ入居者はきっと居心地も悪いことでしょう。 そうすると入居の期間も短くなってしまいます。そしてオーナーはまた多額のお金を払い、満室を目指すことになります。 これでは満室経営とはいえ、支出がかさむ一方になってしまいます。 名将達のアプローチは異なります。 管理担当をパートナーにして「強い物件」を作る 名将たちは管理担当者の中でも「総合力」に長けた管理担当者と連携を取ります。 この管理担当者というのは単に「苦情対応係」ではなく、所有物件を日常の管理をしながら この物件の長期に亘って目指す方向は？ 今後予想されるリスクは？ 市場で勝てる物件にするには？ 支出と収益のバランスは？ などを考えることの出来る担当者です。 正直、こういったことを考えてくれる管理担当者というのは思いのほか少ないものです。 私は営業マンの教育も重要だと思っていますが、同様に管理担当者の教育もかなり重要だと思っています。 日常の管理活動や入居状況などから、ベストの提案をすることが管理担当の責務だと思っています。 当社の管理担当にも 「管理の仕事は苦情対応じゃない、提案することが仕事だ」と口を酸っぱくして言っております。 もちろん、苦情対応を疎かにする訳ではなく 管理物件を地道にコツコツと「強い物件」にすることが管理会社の役目 そう思っています。 そうして地道にコツコツと「強い物件」になった物件は勝手に輝き始めます。 募集広告を出しても、すぐに反響が鳴り、営業マンも苦労せずに成約してくれるのです。 もはや所有物件が勝手に「営業力」を持つのです。 すると、営業マンの話術や力量に頼らなくても、新人の営業マンでも成約出来る物件が出来上がります。 営業マン自身もそういった「紹介すれば楽に決まる物件」は喜んで紹介します。 その為には地道にコツコツと「強い物件」にする為に、日常の管理を行っている管理担当と連携を取り、修繕の計画的な実施や今後の予想、周辺の相場や競合物件との差別化などの広いスキルが求められます。 私たちは物件の「管理会社」です。管理担当が弱くてどうするんだ！と思っています。 当社の管理担当にもオーナーさんと合意するかは別として 「自分ならこの物件はこうしていく」という方針や自分なりのベストな提案は常に考えておくことが重要 と伝えています。 管理担当というのは一人前になるまでに長い時間やたくさんの経験を必要とします。 だからこそ、信用できる管理担当が出来たなら、あなたの良いパートナーとなってくれることでしょう。 私たちもそう思ってもらえるように、日々の業務から学んでいきたいと思っています。 地道で根気のいる作業ですが、名将達ほどこの作業を重要視しているんでしょう。 華々しい成功の影には地道でコツコツとが最短なんですね。 名将たちの行動は勉強になりますね。 また気付いたことがあればご紹介してみようと思います。
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悪いことは言わないからコレだけは入居前にやっときなさい！ ～退去精算で揉めない為に～
人を疑いたくないから「こそ」 減った退去時のトラブル 未だにちらほら聞く「退去時の管理会社や大家さんとの原状回復トラブル」これについておススメしたい方法をお伝えしましょう。国土交通省による原状回復のガイドラインが一般的になってきた昨今、昔のように法外な退去費用を請求されることは大分少なくなったと思います。一部、まだ不当な退去精算を行っている大家さんや管理会社を聞いたりもしますが、昔に比べるとかなり少数になってきたといえます。とはいえ未だに「この傷は入居時から有った」「いや無かった」「私が付けた汚れや傷ではないのに請求された」というトラブルはあります。 最後に揉めてしまってはオーナー、入居者ともに嫌な気持ちになってしまいます。 出来ればお互いに気持ちよく終わりたいものです。 今回はそんな退去時にトラブルになりたくない！そんな皆さんに証拠の写真の撮り方をお伝えしたいと思います。 写真を残すのが一番 客観的な証拠は写真が一番ですね まず基本的には管理会社も証拠となる入居前写真などは撮影してあるケースがほとんどです。管理会社によっては事前に不備や既存のキズなどを申告してもらう用紙などを配布するケースもあります。当社でも原則として室内写真を撮影し、３６０度カメラで入居前の状態をデータで残してもいます。しかし、管理会社のデータだけでは心もとないとも思えます。入居者さんが初めて見つけるキズなども少なくありません。大体の場合、退去時の精算は管理会社を通じて行われることが多いと思います。ですから、管理会社の立場として言うのは変な気もしますが 「管理会社や大家さんを信用しすぎない」 「疑いたくないからこそ証拠を自分でも残しておく」 これでいいと思います。 後になってお互いに 「絶対嘘ついているんじゃないか？」と疑いたくないですよね。 大家や管理会社も事前にチェックはしていると思います。だからこそ「事前チェックで出てこなかったものは入居者さんがキズつけたのではないか？」と思ってしまいます。そしていざ退去時に入居者さんが「これは最初から有った」と話しても 「いや、当初の段階ではなかった」という水掛け論になってしまうのです。そうではなく、お互いに揉めない為に事前に証拠を残しておくのです。 「お互いに信じたいから証拠を残す」ということですね 秘訣は２枚「引きと寄り」 実際の写真の撮り方にいきましょう。 この残すべき写真ですが、写真を残す目的は 「ドコにナニが？」 がポイントです。 まずは悪い例を ①壁のシミです ②柱の塗装剥がれですね ③ＣＦ（クッションフロア）の家具跡ですかね う～ん、この写真では ナニが？ は達成できています、それぞれ①壁のシミ②柱のキズ③ＣＦの跡など 何を伝えたいかは大丈夫です。しかし ドコに？ が達成できていません。 この写真だけでは部屋のどの位置にあるものなのか？が分かりませんね。 良い例、ふせんを活用しよう では良い例をご紹介しましょう。 ポイントは２つです。 ①撮影したい箇所に「日付を書いたふせんを張る」 ②部屋の位置が分かる「全体」と「拡大」の２枚で撮影する まずは①の壁のシミです。 まずは全体を引きで、今回はふせんを忘れたのでマスキングテープで代用しています。右下に水色があります。 次に拡大図 こうすることで 「ドコにナニが？」が解決します。 同様に②の柱のキズを撮ってみましょう なるほど収納の横の柱ですね 日付とサイズ感も分かりやすくなります 最後に家具跡ですね 玄関入ってすぐの土間付近ですか よく分かります 今回はマスキングテープで代用してしまいましたが、本来は日付を書いた目立つ色のふせんを使うともっといいと思います。 なぜ日付を書くのか？については撮影日を写真一枚で説明したいからです。画像には撮影日時などが記録されていますが、データで送る必要があります。 そして、これはデータでもふせんでもそうですが、多少改ざんしようと思えばどちらも出来てしまいます。 しかし、このように撮影したデータや紙を管理会社や大家さんに入居後に提出すれば確実でしょう。 必ずしも提出する必要はない 管理会社やオーナーによっては「送らなくてもいい」と言われるケースもあろうかと思います。 それは「こちらでも把握しているし、その程度では請求しない」という意思かもしれません。 しかし、このご時世オーナーが変わることもあれば、管理会社が変わる可能性もあります。 そんな場合に上手く引継ぎが行われるかは、他力本願となってしまいます。 その為、提出するか否かに関わらず、撮影しておくことをおススメします。 何だか人を疑ったり、証拠を残さないといけない世の中になったのかな？と思うか、人を疑いたくないから残しておくのか？ どちらにしてもやっておいて損はありませんよ。
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国土交通省に提言しよう ～宅建士証がデカい！～
人気資格のハズでは？ 今回は国土交通省にハッキリと物申したいと思います。 ズバリ 宅建士証のサイズ、大き過ぎる そのせいで 財布などのカード入れに入らない 他の資格証と比べても一回りデカいんです。 ちなみに各種カードの大きさですが、統一規格があるそうです。ＪＩＳ(日本産業規格)規格によると 85.598mm(長辺)×53.975mm(短辺)、3.18mm(角R)、0.762mm(厚み)となっているようで、多くのクレジットカードやポイントカードなどはこの規格に沿って作成されています。 そして、その多くのカードの規格に合わせてお財布やカードケースは作られているのです。 にもかかわらず、宅建士証のサイズは 長辺9.2ｃｍ×短辺6ｃｍ(手元で測ったサイズ) と大幅にデカいんです。 このサイズは一般的な名刺よりも大きいものです。 同じような不動産資格の賃貸不動産経営管理士と比べてみましょう。 賃貸不動産経営管理士はＪＩＳ規格で作られていますから、重ねて比較しましょう。 明らかに大きい これでは既存のカードケースには収まりません。 なぜこうなっているのか・・・ しかし見ている内に気付きました。 内側の台紙のサイズがＪＩＳ規格だ！ なんと内側の台紙部分がＪＩＳ規格でそれをラミネート加工したのりしろ部分が大きさの原因でした。 私は思いました。 ラミネート加工後をＪＩＳ規格に合わせてよ！ なぜ、そんなところで律儀に規格を守ったのか・・・使い勝手は完全に無視して・・・ というか人気資格のハズなんだから ラミネート加工をやめてカードにしてくれ 令和５年の試験では２３万人以上が受験するほどの資格なハズです。 その資格に合格した証をカードタイプにするくらい何とかなりませんかね？ 国土交通省のみなさん、ご検討のほどよろしくお願いします。
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カッコつけた一言を逃すな！ ～よく喋るクレーマー対策～
その隙を見逃すな さて、不定期でお届けしている「クレーマー対策」ですが、今回も書いていきましょう。 何度も書いているので流石に飽きてきたとは思いますが、私はクレームをこの身に山ほど浴びてきております。 今よりも若いころホテルマン時代にはビジネスホテルで飛び降りた人の救助をしたり、分譲マンションの管理をしていた時には刃物を出して来る人に震えながら対応したり、反社会的勢力を追い出す為の訴訟中に意見陳述に来たヤ〇ザの「暖かい脅し」を経験したり、レンタルビデオ屋で働いていた時に「思ったより面白くなかったから返金してくれ」という謎の評価システムに苦しめられるなど、それなりにたくさんの経験をしてきたものです。 そして今回もここでいう「クレーム」は「正当なものでなく難癖に近いもの、もしくは正当な理由であっても過大な謝罪、要求をするもの」と定義してお話していきましょう。 今回のテーマである「カッコつけた一言を逃すな」は正直簡単です。 なんならクレーマー対策としての難易度は最低ランクです。 勇気も度胸もいりません。 ですが、その効果は絶大です。 覚えておいて損はありません。 よく喋るタイプのクレーマー クレーマーと呼ばれるタイプはいくつかのパターンに分類されますが、中でも最初の内は対応に苦労するのが よく喋るタイプのクレーマーです。 決して怒鳴ったりはしないものの、矢継ぎ早に話してきて、一見正論っぽいことを言ってきます。 そして「そちらの都合も分かるんだけどさー」などと、こちら側の都合も分かったフリなどをします。 しかし、その要求や言い分は過大だったり、仮にこちらに落ち度があったとしても罪と罰が合っていないこともしばしば。 正直、私はこのタイプの対応する位なら「怒鳴るタイプ」の方が対応は楽だとも思っています。 過去の経験でこのタイプの特徴はこんな感じです。 謝罪の方法や要求を具体的には言わずに「それはそちらが考えてもらえれば～」と言うが、こちらからの提案は「納得できない」とのらりくらり 「誠意を見せて欲しい」という謎の決まり文句 「俺も言いたくて言っているんじゃない」という謎の言行不一致 しゃべりだすと「ずっと俺のターン」状態 こちらが話しだすと口を挟んできて、やっぱり「ずっと俺のターン」 とにかく、口が立つ(ように見える)こういったタイプは厄介に見えます。 しかし、その達者な口が自分自身の首を締めることがあるのです。 その隙を我々は逃してはなりません。 よく喋るがゆえに 本題に入ります。 このよく喋るタイプの前では反論はさして意味がありません。 反論しても理屈っぽく反論を繰り広げられるだけですし、納得することはありません。 元々、このタイプは自分自身で賢いと思っているフシがあり、「他人の意見に納得すると負け」位に思っている所もあります。 総じてプライドも高そうです。 しかし、このタイプは陥りやすい弱点があります。 こちらが黙ってしまうと沈黙には耐えられないのです。 反論すると燃料を得て走る暴走車のようですが、こちらが返答しなかったり、沈黙したりすると、間を埋めるかの如くしゃべります。 但し、ただ黙っていると無視しているように捉えてヒートアップしたりするので、ここは便利なＫ言葉を使いましょう。 このＫ言葉というのは援川聡さんというクレーム対応のスペシャリストが付けた言葉だそうですが、私も良く使っていたので親近感が沸いたものです。そのＫ言葉は主に３つだそうです。 困った・苦しい・怖い この３つの頭文字がＫであることからＫ言葉と名付けたそうです。 この３つを使いながら、相手の話を聞いていきましょう。主に「困りました」がおススメです。 使い方としては 「そうですね、ご要望は理解しているのですが、対応方法が難しくて・・・困りましたね・・・」などと、こちらが困惑しているような弱者を装いましょう。 こちらが結論を出さない、しかし自分の言い分はズーっと聞いてくれる。となればクレーマーはどんどん話してきます。 なんなら「あと一歩でこちらの要求を飲むかもしれない」と思わせるのです。 しかし、どんな言葉が来ても「うーん」とか「そうですねー」「困りましたね」などと困った様子を続けてください。 そして相手のターンをジーっと聞いておきましょう。 すると、そのうちシビレを切らせてしまった結果、クレーマー自身が カッコつけた一言を発することがあるのです。 よくあるのはこんな感じです。 俺も銭金(ぜにかね)が欲しくて言ってるんじゃない なにも全て新品に代えろって言ってるんじゃない 一言謝ってくれればそれでいいんだ おたくを苦しめたくて言ってるんじゃない こういったカッコつけた一言が出たらいよいよ全力を出しましょう。 全力で乗っかる こういった「カッコつけた一言」が出たら取る方法は一つです。 全力で乗っかるのです 先ほどの例でいえば ク「俺も銭金(ぜにかね)が欲しくて言ってるんじゃない」 私「そうですよね、流石に私も〇〇さんが銭金が欲しくて言ってるんじゃない、銭金欲しさに言ってくるクレーマーみたいな人じゃないというのは分かっていますよ」 とか ク「なにも全て新品に代えろって言ってるんじゃない」 私「いやいや、流石に〇〇さんがそんな全て新品に代えろとか無茶な要求をする方じゃないっていうのは理解しているつもりです」 とか ク「おたくを苦しめたくて言ってるんじゃない」 私「そうですよね、○○さんがこちらを苦しめたくて言っている訳じゃないし、なんとか問題だけを解決したいというお気持ちは分かっております」 ポイントは３つです。 しっかりと名前を呼ぶ 相手の言った言葉を自分でも繰り返す そんな人じゃないというのは分かっているという「いい人認定」 するとどうなるでしょうか？ クレーマーはいい人認定されると、なぜか過大な要求がしづらくなるのです。 仮にお金や賠償金目当てだったとしても、自分の言った言葉を繰り返し念押しされ、「そんな人じゃないのは分かっている」と言われて「いい人認定」されてしまうとどうでしょう。 その後に「いや・・とはいえお金も欲しくて」とは言いづらいのです。 特に冒頭に申し上げた通り、この手のクレーマーは賢いつもりです。 一旦とはいえ、自分の口で言ってしまったことを前言撤回することは恥とも考えたりします。 ここにきてプライドの高さが自分の首を締めていくのです。 しかも相手は自分を「いい人」と決めつけてしまった。 今更「やっぱり・・」とは言えない雰囲気を作るのです。 ちなみに「いい人認定」というのは例文の赤文字部分のことです。 クレーマーからすると「そこまでは言ってないよ」と言われる部分ですが、相手が自分のことを過度にいい人と思っていることを「いやいや、そこまでいい人じゃないよ」と訂正してくる人は過去の経験上いませんでした。 相手の言った言葉を元に、「あなたはそんな無茶なことを言う人じゃないですもんね？そうですよね？」と謎のプレッシャーを掛けるのです。 相手は「いやいや、俺は悪人だよ」と開き直ることはしませんから、相手を大いに「いい人」と扱いましょう。 このいい人認定部分は過大でもいいと思っています。 すると、この言葉辺りから流れは変わってきます。 相手も「いい人」のフリをしなければならない流れになるのです。 そうすると勝手に 「おたくも大変だよね」とか「こっちも怒りすぎたけどさ・・」などの言葉が出だします。 そういう言葉が出た時も乗っかります。 私「そんな風にご理解いただいてありがとうございます。みなさんが〇〇さんのように理解ある方だったらいいんですけどね・・」 ここでも感謝と「いい人認定」を再度行うのです。 ここまで来たらゴールはあと少しです。 このタイプはそうやって話をしている内に必ず「飲める妥協点」を自ら言ってきます。 先ほども言った通り、沈黙には耐えられないですから、結論も自分で出してくれます。 しかし、安心してください。 このタイミングではノーダメージ程度の案が必ず出てきます。 こちらも飲める案が出てきたら、しつこい位の感謝とお礼を述べて終わりです。 いかがでしたでしょうか。 最初の内は対応に苦労するこのタイプですが、このカッコつけた一言が出たら終わりは近いと思って大丈夫です。 時間は使うかもしれませんが、かえって論争するよりも早く終わるものですよ。 全国の同志のみなさん、頑張ってください。 あなたがクレーマーに負けるような方じゃないってことは私が一番分かっていますよ。
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アパートやマンションの防犯カメラを確認したい ～まずは警察へ相談だ～
気持ちは分かるのですが・・ 今回は管理会社によく来る相談の内、相談先は管理会社ではないという事例をご紹介してみようと思います。 よく「物件の管理会社なんだから対応しろ！」とお叱りを受けたりするのですが、そもそも賃貸の管理会社というのは民間であり、法的な拘束力を伴う仕事はほとんどありません。 しかも昨今の借地借家法は「超」がつくほど強力です。 入居者さんの個人情報一つ簡単に取り扱うことは出来ません。 今回は良くお問合せがある事項の内、管理会社が役に立たない事例をご紹介しようと思います。 こんな場合はまずは警察へ 例えばこんな事例です。 自転車が盗まれた 下着が盗まれたと思う 新聞や牛乳が無くなった 車にキズをつけられた こういったお声を寄せられる時には冷静に まずは警察へ連絡しましょう 窃盗や器物破損があった場合、まずは警察です。 こういった相談が最初に管理会社に来る要因として 建物や敷地に防犯カメラがあるから確認したい という気持ちで管理会社に連絡するというのが大きいのでしょう。 しかし、マンションやアパートの防犯カメラというのは、大体のまともな管理会社であればですが、 簡単に入居者さんに見せることは出来ません 「なんでだよ、こっちは被害者なのに」と思うかもしれませんが、これは仕方ないのです。 防犯カメラというのは思ったよりもデリケートな物なのです。 見る映像によっては、他の入居者さんのプライバシーなども多く含まれており、被害にあった(恐れ)とはいえ、簡単に見せることは出来ません。 例えば期せずして、お隣さんの浮気疑いの映像が映っていたり、特定の入居者さんの帰宅時刻が推測出来たり、あくまで一例ですがご想像に難くないでしょう。 では「何のための防犯カメラだよ」と思われるかもしれません。 安心してください。解決方法がございます。 捜査関係事項照会書で開示できる そんなプライバシーの塊である防犯カメラですが、ちゃんと役に立ちます。 ちゃんと警察が捜査した結果、防犯カメラに「証拠がありそうだ」と警察が判断した場合、画像のような「捜査関係事項照会書」というのを管理会社へ出してくれます。 この照会書は、警察として防犯カメラデータを管理会社に対して「提出してもらえませんか？」というお願いの書類です。 これを受け取った管理会社は防犯カメラのデータなどを警察に引き渡すことが可能です。 警察が防犯カメラを見ることは多くの人は納得するのではないでしょうか。 警察が目的外の使い方をする訳はないでしょうからね。 そして防犯カメラ映像を警察の捜査として確認するのです。 こうすることで他の入居者さんのプライバシーを守りながら捜査を行ってくれるのです。 ちなみにこの「照会書」ですが絶対出される訳ではありません。警察官に気軽に「防犯カメラを見せていただけませんか？」と言われることもあるのですが、当社としては、他の入居者さんからの苦情対策として必ずいただくようになっています。 https://lotushome.jp/blog/3672/ 捜査関係事項照会書について詳しくはこちら とにかく、防犯カメラを確認したい。という場合は警察へ連絡しましょう。 ちなみに犯罪の疑いがある以外の理由で、防犯カメラを確認させて欲しいという相談はまず難しいと思います。 ある入居者さんの求めで防犯カメラを見せたとなると他の入居者さんに示しがつきませんからね。 とにかく、防犯カメラというのは意外と入居者さんは簡単に見ることは出来ないんだ。というのはご理解いただきたいと思います。
