和洋折衷の上品な甘さ
とある日、私は疲れ切っていました。
トラブル処理、次から次へと来る書類の処理、私は疲れ切っていました。
そんな時にふと思いました。
「甘いものが食べたい」
私は甘党です。お酒は得意ではありません。
それだけに、こんな疲れ切った日には「心の底から美味しいと言えるお菓子が食べたい」と思いました。
そこで当社勤務の女性スタッフに尋ねました。
「霧島市で私の疲れを癒せる美味しいお菓子を教えて欲しい」と
女性スタッフは言いました。
ロータスホームから歩いてすぐの場所に有名なお菓子屋さんありますよ。行ったことないんですか？
なんてこった、そんな近くにあったのかと
私は店から出ると徒歩で向かいました。
私の足で徒歩２０秒で着きました。
しかもこのお店
一週間に２日(水・土)だけの営業とレア感もあります。
そこは正に期待以上の出会いとなりました。
お店の場所
お店の場所ですが、国分方面から来た場合、山形屋ストアを国分隼人自動車学校方面へ曲がり、100ｍ程走った右側にあります。
外観は普通の一戸建に見えますので、通り過ぎに注意です。
駐車場はお店前に一台停められます。
もし空いていない場合は道向かいに停車スペースがあります。
店内に飲食スペースなどはないので、すぐに空くことでしょう。
当社からすぐの場所です。
お部屋探しの後にも是非お立ち寄りください。
こちらがお店の外観
お店の前に１台駐車場が無料で停められます。既に満車の場合は道向かいにスペースがありますね。中には飲食スペースはありませんので、すぐに空くとは思います。
お店の営業日は水曜日と土曜日のみ10：00～15：00の間と貴重
店内の様子
店内は販売スペースのみで小さなお店です。
お客様が２組ほど入るといっぱいでしょう。
私が行った時は、予約して受取りに来た方を多く見かけました。
滞在時間は短めなので、待ち時間はほとんどないです。
店内はキレイでインテリアなども感じのいい雰囲気になっています。
入って右側に焼き菓子がならんでおり、ショーケースにはケーキ８種類ほどならんでいました。
お菓子の数々
店内の商品の数々です。
こちらのお菓子はどれも美味しいのですが、特徴があります。
しっかり甘いのに、まったくクドくないのです。
私は甘党です。
たまに「甘さ控えめ」がウリのお菓子を口にすると、思うことがあります。
「ただ甘さが少ないだけじゃないか」と
とはいえ、甘ったるくて食べた後に胃もたれするようなお菓子も厳しいですよね。
お菓子のｅｎのお菓子は違うんです。
甘さはしっかりとあるんです。だけどサッパリしているんです。
店主さんに味の感動をお伝えしたところ
甘さを引き立たせる為の「塩」の使い方がコツかもしれませんねーとのこと
洋菓子でも和菓子のように、塩を効かせることで、甘さを引き立たせるようにしているそうで、味に深みやサッパリとした後味を作ることができるようです。
確かに店内にはバスクチーズケーキやガトーショコラなどの洋菓子から、どら焼きやいちご大福などの和菓子もあるのです。
そういった和洋折衷の技術を、和菓子にも洋菓子にも活かしているのがｅｎ９０５さんの最大の特徴かもしれませんね。
パウンドケーキは特に人気で、中でも目玉は小豆をふんだんに使った「大納言」
この大納言ですが、大げさでも何でもなく、早めに行くか予約しないと高確率で売切れだと思います。
写真を撮ったこの日も、１１時過ぎに行ったところ、既に残りは１個でした。
個人的にはレモンパウンドケーキも絶品でした、レモンの爽やかな風味が甘さとマッチしていて美味しかったです。
あとはチョコレート系のお菓子はどれも絶品です。
生チョコバスクケーキはこの日も売り切れでしたし、ガトーショコラなどのチョコ系は店主さんこだわりのチョコレートを使っているそうで、いつ行っても残りが少ない印象です。
私は味音痴なのと、食レポが下手なので、感動をお届け出来ないのがもどかしいのです。
チョコレートのビター感というか、甘さもよくて、食感もよくて・・・・・・・・・・
とにかく食べてもらえれば分かりますから
正面のショーケースにはケーキや大納言などが並んでいます。このは１１時でしたが、既に売切れも
人気のガトーショコラ、なんでも冷凍庫で凍らせた直後でもおいしくいただけるとのこと、チョコレートの量が多い気がします。しっとりとしたケーキです。
本格的なバスクチーズケーキですが、味は市販のものよりもっと濃厚で複雑な味がします。秘密は何なんでしょう
前回食べて美味しかったので、今回も！と思った生チョコバスクですが、既に売切れ
次回は予約していこうと思います。
和菓子は西郷どん村の物産館でも買えるようです。
焼き菓子コーナーは特にお値段がお求めやすいなと思います。
どら焼きは餡子がズシっと入っています。
パウンドケーキはどれも素材の味がしっかりと出ています。
レモンは本当におススメです。レモンの香りと爽やかな後味が最高です。
みんなお目当ての大納言。４種類の豆を使っており、風味も最高です。
お茶ともコーヒーとも合う、なんとも美味しいお菓子です。
予約を活用した方がいいかも
店主さんにお話を聞くと、最初は自分のお子さんに向けてお菓子を作っていたそうです。
お子さんが食べやすいように、喜んでもらえるように作っていたところ、このお店の開店に至ったそうです。
どおりで、どのお菓子も食べやすく、愛情を感じるのは、まさに我が子に美味しく食べて欲しいとの想いが詰まっているからなんですね。
お菓子そのものも「我が子のように感じる」と嬉しそうにお話する店主さんが作るのであれば、お味も納得ですね。
いつ伺っても売切れの物が多いですね。とお話をすると
「前日までにご予約をしてもらえればご用意しておけるので」
予約していると１８時まで受け渡し対応ができるとのことで、営業時間の１０時～１５時の間に行けない方も仕事終わりに受け取れますね。
気さくな店主さんが、正に我が子のように手塩をかけたお菓子の数々、ぜひご賞味ください。
そして、近くにあるロータスホームもよろしくお願いいたします。
| 店舗名 | お菓子の～ｅｎ９０５～ |
| 住所 | 〒899-5102 霧島市隼人町真孝166-1 |
| 電話 | 090-5082-8443 |
| 営業時間 | 10：00~15：00 毎週 水曜日・土曜日 |
| 予約方法 | 電話で予約できます |
| インスタグラム | https://www.instagram.com/okashi_no_en905/ |
お問い合わせ
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覚えても得しない！不動産業界用語~ダマ~
「ダマ」は絶対ダメですからね。 ダマ＝「黙って」 【使用例】管理スタッフ「○○マンションの２０１号室、どうやらダマペらしいんですよね。」店長 「本当に？じゃあ退去してもらわないとね」【意味】本来、管理会社やオーナーに許可を得ないといけないことを無許可で行うこと 「ダマ」はその後につく略語とセット 今回の用語は「ダマ」です。語源は「黙って」からきてます。麻雀などで「ダマテン」などの言葉がありますが、そこから引用されているのではないでしょうか。意味としては単純です。オーナーや管理会社に本来許可を貰わないといけない行為を黙って無許可で行うことですね。ちなみに不動産用語としてダマを使う場合は「ダマ」の後に略語が更につくのが一般的です。代表的なものとしてはダマペ＝黙ってペット飼育ダマフタ＝黙って二人入居ダマコ＝黙って子連れ ※お子さんに関しては入居後に産まれるなどは法律的にもＯＫとされています。ここでは１人入居と偽って子どもと一緒に入居するという意味です。このように後ろにつく言葉でどんな状態かを指し示しています。 ダマは契約解除や損害賠償にも 当然ながら許可を得ていない場合、契約違反となってしまいます。発覚した場合、最悪の場合、貸主からの解約や損害賠償の対象となる場合もあります。なぜこんなことをするかといえばですが、ペットや二人入居などで条件が狭まったが、いい条件のお部屋が無かったというケースがほとんどです。例えば二人入居となると通常２部屋ないし、相応の広さが求められます。しかし、予算などで折り合いがつかない場合など、本来１人入居のお部屋に２人以上で住むという場合です。 不動産会社が持ちかける場合も！注意です この「ダマ」ですが、入居者が黙って行うことがありますが、まれに不動産会社が持ちかけてくる場合があります。例えばペット可の物件を探している時、中々希望条件に合う物件が無い時などに営業マンが成約が欲しい為に、暗に持ち掛けてくることがあります。しかし、この場合でも契約違反なのは間違いないので、発覚した場合は解約や損害賠償になる場合があります。そして、それは営業マンの言うことを聞いた「アナタ」に対してやってきます。その時に「不動産会社の人が言ったから」などと抵抗しても、その営業マンは「私も知らなかった」などと言っておしまい。こうなることでしょう。 ダマはダメ！ぜったい！ ですから、ご自身で行うのも、営業マンに持ち掛けられてもダマはやめましょう。バレなければいいかもしれませんが、案外ばれてしまうものです。損害賠償や契約解除となれば、多額のお金も掛かってしまいます。なによりもバレたらマズいと思いながら住むのは気分の良いものではありません。正々堂々と気分の良い生活の為にも ダマは ダメ！ゼッタイ！
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女性限定 親族は入れるの？範囲や制限は？
一口に女性限定といっても制限は様々です そもそも女性限定とは？ 最近また増えてきている「女性限定」のお部屋これはまず原則として入居者（実際に住む方）が女性に限られている物件です。基本的には建物ごとになっていますが、物件によっては階層で分けていたりする珍しいパターンもあります。ちなみに不動産業界用語では女性限定を略して「じょげん~女限~」とか呼んだりもします。一口に女性限定といってもその制限の強さやルールはかなり分かれているのが実情です。今回はこの女性限定物件でよく聞かれる「男性はどの程度の関係まで入れるか？」を簡単にまとめてみます。 ①親族であっても入れない かなり厳しい部類になりますが、親族、たとえ親、兄弟であっても男性は入れないというパターンです。これは制限としては厳しいですが、入居者からすると、廊下や入口、果ては敷地内でも男性と会うことがないという安心感にもつながる物件です。親族も不可の物件は対象を「学生」などにも限定しているケースが多いですね。要は「廊下や隣の部屋」でも男性に会わなくて済むという安心感を売りにしている物件です。この部類になると「寮」に近いのですが、一般的には「寮」は所属も一緒で来客もダメとなっていますので、それよりは緩やかな制限といったところでしょう。親族や友人も「女性」であれば自由に入室が出来るというイメージですね。これが「女子寮」となると親族の女性でも自由に出入りなどは出来なくなってきます。この厳しめの女性限定物件は特に首都圏や大都市圏に多い印象です。地方から大都市へ一人暮らしさせる親御さんとしては心配が募るため、一定数の需要があるのです。しかし、前述の通り、たとえ親族であっても入れませんので様子を見に行くなども出来ないというデメリットはあります。親族でもダメなので、友達、彼氏などはもってのほかです。しかし、こんなに厳しい物件でも配達員や修理業者など全く男性と会わないというのは不可能ではあります。 ②親族はＯＫ このパターンが一番多いと思います。親族の男性のみＯＫというパターンです。しかし、ここでも友達、彼氏などの関係はＮＧというケースがほとんどです。友達や彼氏が制限なくＯＫだと、そもそも女性限定というのが崩れます。他の住人からすると友達や彼氏なのか等は知りようが無いためですね。 ③事前に申請している人はＯＫ これはレアケースです。事前に入居申込書や契約書に記載されている男性と親族は大丈夫というパターンです。この場合ですと彼氏やルームシェアでの男性が入室できるという物件になります。そもそも、こういった物件だと「女性限定」というか「入居者限定」となります。 番外編 敷地内も立ち入り不可の場合もあるよ ちなみに女性限定の物件の場合、その物件の敷地内にも男性は立ち入れない場合があります。この場合、お引越しの手伝いはＯＫだけど、契約後はダメなどの細かいルールもあります。ですから、女性限定は「入室」がダメなのか、敷地内の「立ち入り」もダメなのかも合わせて確認しておきましょう。 「女性限定」は範囲が様々、トラブル回避の為に事前確認が要 女性限定というのは、安心感であったり、女性向けのサービスに力を入れていたりします。しかし、その反面制限の内容をしっかりと把握していないとトラブルにもつながります。黙って無許可で男性を連れ込むなどの対応は絶対にやめましょう。女性限定というのは物件の中でも少数です。その為、女性限定を重んじている方が多く、バレる確率はかなり高いと思います。女性限定の範囲をしっかりと確認し、自分が思う「女性限定」のイメージと合う物件を選びましょう。
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事故物件のウソとホント
噂には聞くでしょうが、実態は？ 事故物件のウソとホント 不動産会社に勤めているとよく聞かれる「事故物件」のアレコレよく聞かれる内容についてのウソとホントをお話ししていきます。ちなみに「事故物件」とは通称で不動産の表記的には「心理的瑕疵のある物件」が正しい表現となります。この「心理的瑕疵」実は幅広い意味があるのですが、今回は割愛します。最近出た国土交通省のガイドラインでは事故物件の定義が「自然死や不慮の事故死以外の死」と「特殊清掃が必要な死」になっておりますので、今回はこちらを定義として進めていきます。 1カ月や短期間だけ不動産会社や知り合いに貸して告知義務を無くす これはよく言われますね。結論から言えば「昔はあったと思うが、今はリスクが高くやらない」と思います。これは告知義務といって、「○○号室で人がこんな亡くなり方をしました」という風に契約前に伝える作業事故物件ではこれを契約前に行う必要があります。要は「分かったうえで契約してね」ということです。この告知義務ですが、昔は国の方針なども曖昧でした。その為、各不動産会社やオーナーのさじ加減という部分があったことは否めないものでした。その為、こんな解釈を実際に聞いたこともあります。「次の入居者だけに伝えれば良く、期間は問わず２人目以降は伝えなくていい」恐らくはこれをもとに発生したものと思われます。私が不動産会社に勤めだした時にもこのように解釈している人は結構いました。では実際はどうかというと、 流石にそれでかわすのは無理やりすぎる 現在のガイドラインでも目安を３年としています。その為、1カ月や短期間だけ済ませて告知義務を解消するというのは流石に通りません。それで仮に告知義務をかわしたとしても、その後に発覚して損害賠償などになればとても割に合う行為ではありません。その為、現在ではウソと判断しても良いと思います。現在はね・・・・ 事故物件は家賃が半額になる これも良く言われますが、結論から言えば「流石にそこまではない」です。でもこれは正直「度合い」によります。例えば孤独死などで発見が遅くなり特殊清掃が必要になった物件 と殺人のあったお部屋では減額幅はさすがに違います。もちろん後者の方が減額幅は大きくなります。大体体感ではありますが、従前の家賃から１０％～３０％の減額幅だと思います。「えっ？そんなものなの？」と思われるかもしれませんが、大体そんなものです。これには２つ要因があります。一つは「リフォームするから」です。多くの場合、事故物件では損傷等もそれなりに出ますので、かなりのリフォームが必要となります。ですから通常、事故の後はお部屋だけで見ればグレードアップされることになります。かつ他のお部屋よりも家賃が下がる訳ですから、物件として見るなら確かにお得になる訳です。もう一つは「事故物件を気にしない人が多い」です。大多数の方はこの事故物件というのをあまり良くは思いません。しかし、一定数こういったことを気にしない方というのはいらっしゃいます。全く気にならない方からすれば「相場よりもキレイで家賃が低い最高の物件」となるのです。そして体感ですが、年々この「気にしない方」の割合は増えていると思います。その為、皆さんが思うよりも家賃の減額幅は少ないと思います。ちなみに事故物件でも家賃は下がらないこともあります。あくまで家賃が下がるかどうかは「この値段でなら借りる人がいるかどうか」で決まるのです。下げなければいけないということもありません。 事故物件では心霊現象が起きる これはＴＶや映画の影響が強いのでしょう。夏になれば怪談などのオチで「昔この部屋では○○で亡くなった方がいた」と言われますからね。これに関して言えば事故物件で心霊現象を報告してくる人は１００人に１人位この位の確率です。正直本当にレアです、以前もお話ししましたが、私は霊感というものがありません。欲しくもないですし・・・事故物件にお住まいの方とももちろん話をしたりしますが、ほとんど聞いたことはありません。なので、事故物件にまつわる怪談は直接見聞きする範囲ではほとんどありません。ほとんどですけどね怪談話ではオチが必要ですからね、「何にもいわくもない所で急に幽霊が出てきた」では恐怖も半減しますからね。 結論 ここまでいくつかお話ししてきましたが、私は不動産屋というのもあるのかもしれませんが、事故物件で大騒ぎすることがあまり好きではありません。私は幽霊を見たことはありませんが、怪談は怖いし、ホラー映画も見ます。でも亡くなられた方を知っていたりするせいか、亡くなった方を怨霊のように扱うことにも抵抗があります。亡くなった方の後片付をした人やその後に入居される方に悪さをするような人たちではないと思っているからでしょう。昨今、情報化社会で様々な情報が手に入れられます。正しい知識を身に着ければたいていのことはリスクも分かります。でも事故物件をオモシロおかしく扱う内容には少し憤りを感じてしまうのです。いつか事故物件のリフォームの仕方などもお話しできればと思っています。幽霊は怖いけど事故物件は怖くない私の雑談でした。
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個人情報を守れ！郵便物転送届
個人情報満載の郵便物 お引越しの時に忘れないようにしましょう 旧住所に届き続ける個人情報 さて、お引越しに伴う手続きについてお話ししていきます。お引越しされたお客様からよくいただくお電話があります。「前の人の郵便物が届き続けるのですが、どうしたらいいですか？」そう、前の入居者の方宛の郵便物が届き続けるのです。今回はこれを防ぐ方法をご説明します。 郵便物を新しい住所に転送しましょう 旧住所から新住所に郵便物を転送してくれるサービスがあります。転居・転送サービスですが、概要は以下の通りです。・転居届を出してから１年間、旧住所宛の郵便物を新住所へ転送してくれる・１年間の期間は「転送開始希望日」からではなく「届け出日」から・１年経過後は差出人へ変換・届け出日から３日～７日程度の時間を要する・申請方法は３つ ①窓口にて直接 ②転居届を窓口でもらい、後ほどポストへ投函する ③インターネットにて・身分証明書が必要 運転免許証や保険証などの身分証明書が必要です。郵送の場合だとコピーを添付するなどが必要になります。詳しくは郵便局のＨＰにて 転居・転送サービスお引越しの際には、転居届を、お近くの郵便局窓口、ポスト投函、インターネット等でご提出いただくことで、1年間、旧住所あての郵便物等を新住所に無料で転送します。 転送期間は、届出日から1年間 です（転送開始希望日からではありません）。 転送期間経過後は、差出人に郵便物等を返還します。 なお、更新される際には、再度、転居届をお出しください。 … いつ手続きしたらよいのか？ では、そんな転送届ですがいつ手続きをしたらよいのか？ですがお引越しの日より１５日～１週間ほど前がベストでしょう。概要にもあった通り、届出を出してから３日~１週間程度掛かります。仮にお引越し後に転送届を出したとしら、お引越し後１週間は郵便物が届いてしまいます。お引越し後に旧住所へ行くことはまれだと思います。約１週間前には新住所への転送を開始しておけばお引越し当日にポストをチェックして終了とスムーズにいきます。とはいえ、あまりに早すぎると新住所にはまだ前の住人などが住んでいる場合もあります。なので、やはり１５日~１週間前前後がおススメです。 逆に前の入居者宛の郵便物が届いて困る場合は？ 今度は誤配された側の対応となります。この転送届を前の入居者がしていなかったのか、前の入居者宛の郵便物が届きつづける場合の対応です。ちなみに郵便法という法律ではこのように定められています 第四十二条（誤配達郵便物の処理） 郵便物の誤配達を受けた者は、その郵便物にその旨を表示して郵便差出箱に差し入れ、又はその旨を会社に通知しなければならない。② 前項の場合において誤つてその郵便物を開いた者は、これを修補し、かつ、その旨並びに氏名及び住所又は居所を郵便物に表示しなければならない。 となっています。では具体的にはどうするかといえば「宛先の居住者は転居済み」などと書いたメモや付箋を貼って、ポストへ投函するｏｒ郵便局に持ち込むと郵便局の方で以降の配達をストップしてもらえます。少し面倒かもしれませんが、以降も届き続ける面倒と比べれば楽なので、やってしまいましょう。仮に間違って開けてしまった場合は速やかにのり付けなどで補修し、同様の手順で対応しましょう。 個人情報ですから自分の為にも 昨今、個人情報をもとにしたトラブルや犯罪なども多くあります。そして、そもそも犯罪やトラブルでなくとも自分への郵便物が他人に見られるのはいい気分のものではありません。そして、それ以外にも次の入居者さんに迷惑も掛かってしまいます。手続き自体はどれも大した手間ではありません。自分自信の為にも個人情報をしっかりと守っていきましょう。
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空室対策 ポータルサイトで☑しよう
何をすれば良いのか？まずはポータルサイト見ましょう せっかくやるなら顧客に直結しましょう さて、空室にお困りのオーナーさんへの空室対策編です。一般的に空室対策はたくさんあります、壁紙の色を変えてオシャレなお部屋にとか、設備を新しく導入するなどとにかく打つ手はたくさんございます。でも、何から手をつけていこう、限られた予算の中で何をすれば一番効率がいいのか？そんな時に試していただきたい方法が「ポータルサイトでチェックしよう」です。今不動産会社であれば大体「ＳＵＵＭＯ」「ホームズ」「ａｔ ｈｏｍｅ」など様々な「ポータルサイト」と呼ばれる広告会社へ掲載していることでしょう。これは近隣相場や他のお部屋を見て「真似する」とか「比較する」という話ではありません。もちろんそれも大事なのですが、大事なのは 「なにがチェック項目として反映しているか」 を把握していますか？ということです。 「オシャレ」という項目はない お部屋を探している方達は、各サイトにて「エリア」「賃料」「間取り」をチェックします。しかし、この段階ではまだ数千から数百という物件が出てくることでしょう。まだこの中からでは自分の理想にたどり着けません。なので、更に細かく多数ある「チェック項目」にチェックを入れていくのです。例えば「バス・トイレ別」「独立洗面台」「２階以上」「室内洗濯機置場」などなど、多くの人が「こだわりそう」な項目がたくさんあります。こういった条件を絞っていくことで理想のお部屋にたどり着こうとするのです。ですから、空室対策をする時にこのチェック項目を知っているかどうかで確率も変わってくるのです。どんなにキレイで素敵なお部屋を作ったとしてもチェック項目がスカスカだと、そもそもお客様に見てもらえる確率がグーンと減ってしまいます。なので、どうせやるならこの「チェック項目に反映すること」も念頭に置いて空室対策は行っていきましょう。もちろんオシャレなお部屋を作って入居促進ということもあるのですが、そもそも「ふるい」に掛けられてお客様の目に届かないと難易度は高くなってしまいますからね。しかし、オシャレなお部屋というのは「内見」までいくと成約率が全然違いますので、無駄ではありませんよ。 せっかくやるならチェック増やせるといいですよね 例にすればホームズなどでは「独立洗面台」はもちろんありますが、それに付随して「シャワー付き洗面台」などもあります。せっかく洗面台を交換するのであれば、シャワー付きの洗面台にすれば、チェック項目が一つ増えます。費用的にはそこまでの違いはありませんが、「どっちかといえばシャワー付きがいいな」と思ってチェックした方に独立洗面台がある物件の中でも「ふるい」に掛けられても残っていくのです。どうせやるなら少しでも確率と見てもらえるチャンスを増やしましょう。あとは、裏技としてチェックの数が少ない項目を敢えて目指すという方法もあるのですが、これはまた別でお話しします。あれもこれもと途方もない「空室対策」に迷いこむ前に、まずはチェック項目を見てみましょう。そしてチェック項目は数々の入居者が「これが欲しい」という声を受けて作られています。何を欲しているのか？そもそものマーケティングとして知っておいても損はありません。
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お部屋の解約 火災保険返戻金を受け取ってますか？
結構忘れてる方が多いですよ！大事なお金 今住んでいる保険会社へ連絡しましょう！ 次に住むお部屋が無事に見つかりました。引越し業者の手配ＯＫ！電気ガス水道の解約ＯＫ！ネット回線の解約ＯＫ！ここまでは皆さん大体思いついて手続きを行うことでしょう。しかし、今掛けている火災保険（家財保険や賃貸住宅総合保険）をしっかりと解約し、解約返戻金を貰う方は意外と少ないものです。しっかりと今の保険会社に連絡し、解約の手続きと返戻金がある場合はもらう手続きをしましょうね。 実際にはどれくらい戻ってくるの？ これは各保険会社にもよるのですが、大体火災保険の手続きの時にもらえる「約款」に記載されています。そこには返戻金係数表（ヘンレイキンケイスウヒョウ）などの文言で書いてあると思います。火災保険の連絡先や「こんな場合に保険金がもらえる」などが書いてある冊子のようなものです。ちなみに保険会社の一例としてこんな感じです。 例 保険期間２年間 ２年の保険料２万円 の場合 返戻金係数表 既経過月数返戻金係数既存経過月数返戻金係数１ヶ月４０％７ヶ月２２％２ヶ月３７％８ヶ月１８％３ヶ月３４％９ヶ月１５％４ヶ月３１％１０ヶ月１２％５ヶ月２８％１１ヶ月９％６ヶ月２５％１２ヶ月６％ この場合ですが、例えば入居して６ヶ月で解約する場合としてまず、まだ来ていない１年分は返ってきます。この場合ですと１万円です。そして残りの１万円に対して既に６ヶ月が経過している為、７ヶ月の返戻金率が２２％ですね。ですので２２００円が返ってくる。こんな計算となります。総額ですと１２２００円が返ってくる計算となります。もちろん、残り期間に応じて減っていきます。最後の１月は６００円となります。また、この返戻金率の計算も各保険会社により様々です。詳しくは加入の保険会社に聞いてみましょう。 解約通知＝保険の解約にはならない この保険の解約は不動産会社への退去通知、解約通知をすれば自動的に行われるのか？これはＮＯです。火災保険や家財保険は契約者は「入居者と保険会社」となっているため、不動産会社が勝手に解約などはできません。ご自身で保険会社に解約を申し出なければなりません。特に事情があって短期解約になる場合などは返戻金も大きくなるため、しっかりと手続きを忘れないようにしましょう。 解約するタイミングとは？ ではいつの日付で解約するのか？ということですが、それは引っ越しを完了してからです。引越し前に解約してしまうと、引っ越し中にやってしまったことには効かなくなってしまいます。しっかりと引っ越しが終わったタイミングで解約を行いましょう。少しでも多く取り戻したいが為に、かえって多額の損害賠償を払うハメになったら本末転倒です。このようなことも覚えておくことで、お引越しに掛かる経費を少しでも抑えられればと思います。
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開業しよう！「店舗」「事務所」の違い
「店舗」と「事務所」の違いとは？ 違いは「不特定多数の来客があるか」 様々なサービスやネットの発達により、開業を志す方が多い昨今になりました。最近特に多いのが「無人店舗」「もみほぐし」などのご要望を受けることが多くなりました。皆さん店舗を探すのですが、テナントや事務所というのは絶対数の少なさと立地が関係するため、思い通りの物件は難しいものです。今回はこの「店舗」と「事務所」の違いについて話していきます。簡単にいえば 「不特定多数の方が出入りし、商売行為をする場所が店舗」「決まった方しか出入りせず、直接商売行為をしない場所は事務所」 こうなります。来客があるか否か、直接の商売行為があるか否かです。例えば「会員制のマッサージや固定客だけの美容室」これは一見不特定多数ではないように見えますが、固定客とはいえ増えていく可能性もあります。なおかつ、「その場所でサービスや売買が行われる」に該当するので「店舗」になります。では「事務所」とはなにかですが、あくまで商売行為に「付属する」事務を行う場所となります。なので、ＯＫな例としては「ネットショップの注文を受け、その発送業務などを行う場所」などは「事務所」に扱われます。直接の商売行為自体はネットであり、あくまでその事務を行う場所としての「事務所」という扱いです。しかし、これも直接事務所で売買なども並行して行う場合は「店舗」となります。 若干のジャッジが難しい「店舗事務所」というのもある このように「店舗」と「事務所」はハッキリと分かるのですが、「店舗事務所」という扱いの物件もあります。これは「店舗ほど多数の来客には向かないが、一応不特定多数を受け入れてもいいよ」程度の物です。業種でいうと・英会話教室・塾・不動産会社・資材メーカーの支店程度イメージでいうと「商品が置いてなくても商売行為が出来る位のビジネス」こんな感じです。オフィスでもあり、商売行為も行う程度でしょう。 「店舗」「事務所」で貸し出す条件も違ってきますよ 一般的に「店舗」の場合、現況有姿（内見の状態）で貸されることがほとんどです。これは「店舗」の場合、内装や設備などは事業者が自分でこだわりなどを持っていることがほとんどのため、オーナーが良かれと思って内装を手掛けても無駄になることも多い為です。他方、「事務所」や「店舗事務所」は商品を見せるや接客にこだわるという必要が薄いため、内装もある程度オーナーがやっているケースが多いですね。その為、開業に掛かるコストは店舗>店舗事務所>事務所となります。今回は「店舗」と「事務所」の違いについてお話しました。またテナントについては随時お話していきたいと思います。
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残置物（ザンチブツ）上手に利用しましょう！注意点も
思わぬトラブルにも！上手に活用しましょう 残置物とは？ 「前の入居者が退去の際に残していった物」 これが残置物（ざんちぶつ）の定義だと思います。お部屋探しをしている時に少なくない確率で出てくるこの言葉「２台あるエアコンの内、こちらは残置物扱いになります」こんな風にサラッと説明があったりします。 特に多いのは「エアコン・照明・ガスコンロ・一部家電」などです もう付いてるんだラッキーとなる場合もありますが、しっかりと確認をしておかないと不要なトラブルにもなります。しかし、事前に正しく理解すると費用やお部屋の快適度が上がりますので、しっかりと確認してほしいのです。 なぜ残置物は生まれる？ これは単純です。前の入居者が退去する時にいらなくなったのです。そしてそれをオーナーさんに打診した場合、「残していってもいいよ」と許可を出せば晴れて残置物の出来上がりです。これとは別に「買取請求権」という権利もあります。これはお部屋に造作（許可を得て取り付けたもの）をした場合、出ていく時には残った価値分を貸主は造作した人に支払わなければならない。という権利のことです。しかし、この「買取請求権」ですが、現在の法律や契約書で打ち消されたりしているケースが多いものです。※造作買取請求権は契約書で「貸主の許可を得て造作したものでも、買取請求権は認めない」と特約で打ち消すケースがほとんどです、なぜなら残存価値の鑑定も難しく、トラブルになりやすい為そして、エアコンや照明など「交換できるもの」はこの「造作」に該当しないという裁判例が多く出ています。 残置物は誰の物？ 前の入居者が残していった残置物、お部屋には残っていますが、果たして所有権というのは誰になるのでしょうか？基本的には貸主が所有権をもつことになります。ですから、お部屋のトイレやキッチンなどと同様に基本的には貸主が責任を負うこととなります。お部屋についている物は基本的には「設備」か「残置物」のどちらかになります。「設備」となっている物については貸主が通常通り使える状態を維持しなければならない。と決められております。ここまでが原則のお話です。 ここからが現実のケース！しっかり確認 通常、お部屋の「設備」というのは軽微な物を除いて、基本的には貸主が使えるように、修繕や交換をしなければなりません。しかし、この残置物に関してはケースバイケースがたくさんあるのです。ここからはエアコンを例としていくつかのパターンをご紹介していきます。残置物をラッキーに変えられるか、ただの不要なお荷物にするかは、あなた次第なのです。 残置物だが貸主が全て責任を負う これは正直少ないケースです。なぜなら、それは最早「設備」としての扱いだからです。ことさらに残置物という言葉を使わなくても良いとも思います。例えばエアコンであれば、経年劣化による故障があった場合、修理もしくは交換を貸主負担で行ってくれるというケースとなります。 使ってもいいけど、故障や不具合は自己責任で このパターンが一番多いと思います。エアコンで例えると「そのまま使えるなら使ってもいいけど、壊れたら自分で修理・交換してください」というパターンです。基本的には自己責任で使うも使わないも決められますし、中古のエアコンが付いているのでラッキーとなる場合も多いです。しかし、このパターンでも確認しておく点はあります。 ・交換、処分もこちらで全て行っていいのか？・自分が退去する際にも置いていっていいのか？・壊れたまま置いておいても問題ないのか？ 原則として残置物とはいえ、貸主の「所有物」となります。勝手に廃棄していいものではありません、契約書や事前の説明にて確認しましょう。例えば少ない例ですが、「修理はいいけど、交換はダメ」というケースもありました。そうすると、かなり古い物の場合、交換よりも費用がかさむケースもあります。また、自分が退去する場合にも「残置物の処分費用を退去時に払ってください」という難癖に近い物件も見たことがあります。こういった不要なトラブルが起こらない為にも線引きをしっかりと把握しておきましょう。まあ、大体は「交換も修理も借主がやってくれるなら好きに使っていいですよ。退去する時もそのまま置いていってもその費用も請求しませんよ」のケースがほとんどだとは思います。 前の入居者の分も頑張ってね このパターンは大分レアですが、見たことがあるので注意です。エアコンであれば「使ってもいいけど、退去する場合は使えても使えなくても取り外して、しかも壁の穴とかもあなたがふさいでね」パターンです。前の入居者の原状回復義務まで引き継ぐことになるパターンです。中には、「エアコンをつけていた部分の壁紙の負担もお願いします」とか「退去する時に壊れていた場合、新品と交換してね」といった文言が入っている場合もありました。こういったケースの場合は、事前に覚悟もいるので、残っている設備の状態も含めてしっかりと確認が必要です。 まとめ 上手く活用しましょう ここまで具体的に色々なケースでご説明しましたが、契約書に記載されている内容は難しく書いてある場合が多いものです。重要事項の説明や契約書などで残置物の扱いについてはしっかりと確認しておきましょう。今回書いた内容はかみ砕いて説明しやすいようにしてあります。しっかりと確認しておけばほとんどのトラブルは起こりませんし、お引越しの費用や快適度合いを各段に上げてくれる「残置物」上手く活用していきましょう。
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深夜の入電！「知らない人が部屋を開けようとしてる」
それは深夜一本の電話からでした 「恐い、どうしたらいいですか？」 これは東京での分譲マンションを管理している時の話です。深夜１時ごろだったと思います。電話が鳴りました。お部屋をご紹介したお客様からです。「恐い、どうしたらいいですか？」既にパニックの様子でした。電話は先日ご入居したばかりのご夫婦の奥様からでした。この日はご主人が遠方へ出張中で、一人で在宅していたところ、急にドアをガチャガチャとする音が聞こえたそうです。恐くなった奥様はモニターホンで恐る恐るみると、見知らぬ男性がドアノブをガチャガチャしながら「開けろー、開けろー」とうめいているとのこと私はすぐ奥様に「警察を呼んでください」と伝え、私も現地へ急ぎました。また、このマンションは警備会社と契約しており、警備員を現地に行ってもらうように手配をしました。 不審者の正体見たり 現地につくと赤色灯を回したパトカーが３台ほども到着していました。私は急いで該当のお部屋へ行きました。既に警察が到着していました。奥様も流石に落ち着いていたようでした。警察の方に挨拶したところ、該当の男は既に確保し、パトカーにいるとのことそして驚愕の犯行動機を聞くのです。 「以前この部屋に住んでいて、泥酔して間違って帰ってきてしまった」とのこと はあ？そう、泥酔してフラフラになって以前のお部屋に帰ってきたそうです。そして、当然合わない鍵をガチャガチャ差し込もうとチャレンジし、遅くなって怒った奥さんに締め出しくらったと思い「開けろー、開けろー」と喚きちらしたとのこと。パトカーで事情聴取を受けてる内に正気を取り戻した元住人はこっぴどく警察の方に怒られていました。そして、現在の奥さんに事情を説明し、今後同様のことが無ければ大丈夫です。と許してもらっておりました。私も一時はどうなることかと思いましたが、安堵の気持ちで帰路につきました。私はこの教訓から出来るだけ鍵交換が任意の物件でも、鍵交換はおススメしております。しかし、どんなに酔っても帰れるというのは人間にも帰巣本能みたいなものがあるんでしょうか。私はとにかくお酒が弱いので、泥酔する前に気持ち悪くなってしまうので、あまりお酒の失敗エピソードがないんです。酒は飲んでも飲まれるな 皆さんお気をつけください。
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VS 賃貸営業マンを狙う詐欺師③
噓喰いより 好きな漫画なんです。 ①はこちら ②はこちら 実は営業マンは得しない可能性が大 Aの申し出を整理しましょう。・じゃんけんで勝ったら３部屋借りる・じゃんけんに負けたら私が５万円をAにその場で払う・このゲームを受けないとお部屋は決めないさて、こうなると欲も出ますね。仮にこの時に提案していた物件の手数料だけでもゆうに１００万円を超えてきます。しかし、私は最初から「これは勝とうが負けようが、営業マンは損になる」と分かっていました。 もし「じゃんけん」に勝ったら 勝ったとしましょう。３部屋を申し込んでもらえます。良かったですね。とはなりません。そもそも、３部屋もこのAが審査を通るのでしょうか？高級時計も偽物を付けているこの人が？そして、審査を通ったとして、本当に契約して貰えるんですかね？キャンセルしない保証は？キャンセルした時に「約束が違うじゃないですか？私はじゃんけんに勝ったじゃないですか？」って言うんですか？そんなもの消費者が強いこのご時世で通りますかね？つまり、このゲームはＡからすれば「勝てれば５万円もらえて、負けても申込して審査落ちｏｒキャンセルすればいいだけ」のＡにとってノーリスクの闘いだったのです。もしＡが勝てば、言った言わないは別にして会社名と組織に属している私は請求されると弱いでしょうね。会社の上司に連絡したり、何かは分からないですが色々な公的機関でも連絡すれば多少のダメージもあるかもしれません。※もし仮に負けたとしても私なら絶対に払わないですが負けても最悪申込書書いて、後からキャンセルするか審査落ち（高額家賃は審査も特に厳しいので）すれば問題なし。そう、心の弱った営業マンの欲につけ込んだ汚い手口なんでしょうね。しかし、同じ系列の店舗にすぐ行きますかね？一人いけたからこの系列はチョロイとでも思ったのでしょうか？ 断る、しかし諦めないA 私はこの申し出を断りました。 「私、じゃんけん弱いので」 ダサい「ドクターＸ」ですね。しかし、Aは食い下がります。・こんないい条件はない、５万円で１００万円以上のリターンを捨てるのか？・じゃんけんが弱いなら、君の免許証番号の末尾が偶数か奇数か？でもいい・なんなら誕生日が偶数か奇数かでもいい・君に勝って欲しい、どんな賭けならいいんだ？もうメチャクチャですね。私はのらりくらりと交わしていましたが、流石に面倒になってきたのと、腹も立ってきたので。・Aさんが負けても、申込だけ貰っても仕方ない・勝っても申込するかも分からないし、審査通るかも分からない・仮にAさんが負けて、警察にでも駆け込めば賭博罪とかになるかもなどを伝えました。それでも「オレを信用しないのか？」 「君には失望した」などと言ってきました。私は最後にお部屋を一所懸命探して、いい提案だと思ってくれた時にだけ決めて貰えれば十分なのでと我ながらカッコいい一言を決め台詞として伝えました。なのに「じゃあサービスであいこでも君の勝ちでいいから」と最後まで粘られました。結局、その一言を最後に「もういいんじゃないですか？ゲームをしないと決めない、というのであれば別の不動産会社へ行ってください。近くの駅まで送るので」と言って近くの駅に寄って、降りてもらいました。そして、普段の何倍も疲れて帰りました。その後、そのAは近くの不動産屋でも何度か現れたようですが、そのころには不動産ネットワークで話も広がり、被害の話は聞きませんでした。しかし、仕事をしている人の足元を見るような汚い手口ですね。世の営業マンの方々、皆さんは大丈夫だと思いますが、成績が振るわない時などは自信もなくなり、気の迷いや弱気になってしまいます。しかし、そんな時でも「いい提案をしていれば、いつかまたお客様も付いてきてくれる」と信じましょう。人間の弱気につけ込む人は、いつの時代にもいますからね。ちなみに、店に帰ってから店長には「いいお客様を逃がした」と怒られました。
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VS 賃貸営業マンを狙う詐欺師②
目の前に座る詐欺師！どうしましょう ①はこちら 目の前にいる例のお客様 前回の続きになりますが、ここまで条件を聞くとＫくんのお客様「A」とそっくり確かに、こういった類のお客様もいない訳ではないのですが、あまりにも似ています。 Ｋくんに聞いていた風貌と年代にも当てはまります。そして私の印象ですが、どうしても目の前のAはお金持ちには見えません。お金持ち＝いい身なり だとは流石に思っていませんが、さすがに普通すぎます。なんなら、身に着けている高級時計は偽物であることも見て取れました。この時点でバックヤードに戻り、一旦店長へ報告してみます。しかし、かえってきた言葉は 「お客様を疑うのは良くないよ、まずは一生懸命に接客しなよ」 そうでした、うちの店長は良くも悪くも「お客様は神様」タイプでした。この時点で私は９９％そうだと確信していましたが、上司がそういうならトコトンやってみましょう。世田谷区とはいえ、当時の近隣情報ではこの条件にあてはまる物件は３件程度でした。その３件程度をAに提案すると、大して見もせずに「この３件で良かったら今日決めようかな」とその言葉を聞き、後ろで喜ぶ店長。マジか店長・・「内田くん、頑張ってご案内行ってきてね、朗報待ってる」笑顔の店長に能面ばりの無表情で応え、Aとのご案内の旅へ ＶＳ詐欺師 ここまで皆さんお読みいただき、「警察に相談すれば？」と思われたかもしれません。言うまでもなく、Ｋくん自身も警察へ一応相談したそうです。しかし警察では対応をほとんどしてもらえませんでした。なぜなら・ジャンケンにＫくんも同意していた・Ｋくんが勝っていた場合は本当に借りていたかもしれない・脅しや監禁などした訳でもない・賭博と呼ぶには微妙だし、詐欺と立件するにも証拠が立証しづらい確かに、Ｋくんが勝っていた場合には借りていたかもしれませんし、騙しているかも確証はありませんからね。車内ではまずはＫくんに話しているような内容を私にも話してきました。Aが話してきたのはこんな感じでした。・いくつも会社を経営しており、年収は億を超えている・最近の若者が好きで、チャレンジしてほしいと思っている・リスクを取ることはリスクではない・運を味方にする為には普段から「勝負の場」に身をおかなければならないこの時点で私は内心「確定じゃないですか」と思っていました。そしてとうとうやってきました。A「内田くん、君を気に入った。良かったらオレと勝負して成功を掴み取ってみないか？」ついにきました。A「勝負して勝ったら、３件とも借りるよ、君のこと気に入ったから」大盤振る舞いです。Ｋくんよりも条件が上がりました。嬉しくないですが・・・ この話、実はAにはノーリスク さて、この話ですがお互い同等のリスクなのでしょうか？勝てば３件成約で恐らく今月の成績は全店でも１位でしょう。しかし、お部屋探しの仕組みや社会の常識に照らし合わせたらAがノーリスクなのは分かり切ったことなのです。なぜか？続きます
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覚えても得しない！不動産業界用語～賃発 チンパツ～
チンパツ？今回は本当に得しません 賃発＝家賃発生日 【使用例】店長「おいA、〇〇マンションの２０１ 賃発(チンパツ)いつだ？」営業マンA「はい、１０月１日（じゅうがつイッピ）です【意味】家賃が発生するスタートの日この言葉を直接お客様に言う営業マンは少ないと思います。お客様に言うことばとしては「いつから新居に住みたいですか？」か「この物件は〇月〇日から家賃が発生します」だと思います。単純なのですが、お部屋探しが進み、ここの部屋にします！と決めました。次に決めるのがこの賃発(チンパツ)です。要は「いつから住みますか？」ということです。これが決まらないと契約書の作成からオーナーの審査など、一連の作業が何も進みません。ちなみに一般的なルールとしては地域差によりますが大体平均としてお部屋に申込みしてから１週間から１０日前後が一番多いのではないでしょうか。もちろん、交渉などで多めに見てもらえることもあるでしょうが、大体目安としてはこの位だと思っておけば良いでしょう。早い所になると申込をしてから３日後などのルールがあるところもありますので、申込の時にしっかりと確認しておきましょう。 家賃は必ずかぶるもの もちろん皆さんからすると、今住んでいるところの家賃と新しいところの家賃を２重で支払うことになってしまいます。なるべくならその期間を少なくしたいのは分かります。なので、各物件のルールは聞きながらも、ある程度であれば希望を伝えて少し先になるようにお願いしてみてもいいとは思います。しかし、この「２重家賃」の期間を過度に短くし過ぎてしまうのも考えものです。というのはこの賃発の日から鍵を貰えます。その前には例え契約が終わったとしてもお部屋には入れません。なので、この２重家賃の期間でしかお引越しが出来ません。昨今、引越し業者の人出不足により、今年の繫忙期中は本当に引っ越し業者が捕まらないとの声をたくさん聞きました。この２重家賃を過度に削ったせいで引っ越し業者が希望日に見つからず、一旦レンタルスペースに荷物を移した方もいました。これでは何のために削ったのかも分かりません。ただでさえトラブルの起こりやすいお引越し賃発はゆとりを持っておいた方が良いでしょう。
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家賃滞納者が本当に恐れるもの
弱みは「握る」だけです。使うとおしまいなのです 正論をぶつけたいのか？滞納を解決したいのか？ さて、好評の「家賃滞納シリーズ」ブログでＵＰしたところ、反響がいくつかあったので、また挙げていこうと思います。まず、タイトルの通りですが、滞納する方々はいくつかのパターンに分類されます。その中でも、「滞納についてある種開き直っている方」このタイプについてお話ししていきます。このタイプは長期間に渡って滞納しており、解決の糸口が中々掴めないものです。そんな対応の中でも大事なのが、「この人にとっての最悪の事態ってなんだろうな？」と考えることです。どんな方でも「最悪の事態」にはなりたくないものこの「最悪の事態」にならないように、一緒に頑張りましょう！このスタンスを滞納している方と作れれば、後はしっかりと支払ってくれますよ。 弱点を見つけよう 「最悪の事態」とは人それぞれになります。ここで大事なのは管理会社やオーナー目線で困ることを基準にしないことです。例えば、「追い出されること」とか「何度も連絡が来ること」とか普通の感覚で捉えて、それを盾に進んでもきっといい結果は出ないことでしょう。では、どのように探っていくのでしょうか？ 聞き出すために 聞き出すにも全くの知識がなければ闇雲になってしまうでしょうから代表的なものをいくつか挙げておきましょう。 ①家族に迷惑が掛かること②追い出されること③社会的な名誉 ①家族に迷惑が掛かること このケースが一番多く、正直約束を守る割合も一番高いです。特に連帯保証人に迷惑が掛かることを恐れているケースが多いです。しかし、この後に続く全てのケースに言えることなのですが、 「弱点は弱点のままにしておく」「使ったが最後、そこで終了する可能性が高い」 ということを胸に秘めておいてください。というのも、例えば連帯保証人にバレたくないという方の場合、恐れているのは「バレる」ことなので連帯保証人に請求し、バレた時点で以降は切り札を無くしてしまいます。なので、あくまで「このままいくと最悪の事態にならざるを得ない、だから今の内に解決しましょう」というスタンスです基本的に「誰にバレたくないか？」が大事です。そしてそれは連帯保証人に限らないということを覚えておきましょう。珍しいケースでは離婚係争中でバレると親権に関わることが発覚し、その後しっかりとお支払いいただいたケースなどもありました。 追い出されること これは何となく想像がつきますが、次へ引っ越す資金も無い方になってきます。とはいえ、以前も書きましたが、お金の無い方を強制執行などで追い出しても、オーナーさんは丸損となるわけです。とはいえ、「どうせ追い出しまではしないだろう」という感覚を持たれるといけません。内容証明や契約の解除を本気で行うという「正式な書面」等でプレッシャーを掛けるとこのパターンはうまくいくことが多い気がします。なので、内容証明の書式を使った督促状などを検討してみましょう。 社会的な名誉 これは幅が広いのですが、仕事や世間体など多岐に渡ります。職場などにバレたくないというのは想像に難くありません。しかし、注意していただきたいのが、職場に連絡し、「○○さんの家賃滞納の件で」などと関係ない方に話すとトラブルになり、最悪こちらが負けてしまいますので注意してください。あくまで「バレるのが嫌だ」なので、バラシても恨みだけが残り、返済は遠ざかってしまいます。他には商売をしている方などは滞納の事実が明るみに出ることを恐れております。こういった方はもちろん、取引先その他に不安を与えることになりますので、一番はやはり「裁判」になることを恐れています。もちろん、滞納などの裁判を細目にチェックしているという方は少ないのでしょうが、なぜかバレてしまうものです。こういった方はやはり「法的手続きへの移行」を恐れています。他にはファミリータイプの建物などになると、同じマンションに子供の同級生も住んでいるから噂になりたくないなどのプレッシャーを感じている方などは通常の「訪問による督促」などを嫌がる方が多いのです。話しは逸れますが「訪問による督促」は必ず行ってくださいね。現地を見て得られる情報は非常に多いですよ。 使うなとは言ったけど ここまでは散々「使うな」とは言ってきましたが、やはり最終手段はそこになります。もちろん本気で使う意思のないものでは相手もプレッシャーにはなりません。ただ、何度も申し上げますが、滞納督促は基本的に 残念ながら滞納してしまった方の家計を一緒に見直し、解決へ一緒に向かう このスタンスが一番楽で一番回収できるのです。腹立たしいこともあるでしょう、度し難いこともあるでしょう。それでもあなたの達成したいことは「正論を吐き、相手をやっつけること」ですか？それとも見事に解決し、今後もお金をしっかりと払ってもらう「よい賃借人に変わってもらうこと」どちらにしますか？
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VS 賃貸営業マンを狙う詐欺師①
被害額は５万円！さて、次なるターゲットは私でした 緊急朝礼！「詐欺師現る」 これは私が東京で賃貸営業マンとして従事していた会社で起きたことです。その日、朝一のミーティングで店長から緊急事案として報告がありました。「系列店舗の営業マンがお客様から５万円取られた」とのこと私もよく知っている後輩営業マンＫくんでした。手口は単純ですが、人の弱みにつけ込むような嫌な手口です。 絶妙な金額とその手口 手口はこうでした詐欺師をAとします。Aは予約なしで店舗に来店したそうです。通常通りお部屋探しのお客様としてそしてＡの条件はこのような感じだったそうです。・三軒茶屋駅から徒歩３分以内 ・希望家賃額 ４０万円~８０万円のマンション・間取りは問わない・とにかく急いで部屋を決めたい・内見して良ければ今日決める東京とはいえこの家賃額はかなり高額の部類です。当時でも駅隣接クラスのタワーマンションの３ＬＤＫクラスやキレイな築浅大型戸建でなければいかないレベルです。この条件は営業マンからすると確かに飛びつきたくなるような好条件です。そして、その月Ｋくんは営業成績が普段に比べて調子が悪い状態でした。接客をし、慣れない高額帯の物件を一生懸命ご提案したそうです。営業成績的にもこれがまとまれば逆転の一歩になりますからね。すると、高額帯にも関わらずお店で２件程度ご提案した段階でA「この２件見に行って良かったら決めるよ」とまさかの成約宣言、Ｋくんのテンションは恐らくここで最高潮だったのでしょう。意気揚々とご案内へ向かうＫくん、その後に罠が待っているとも知らずにそしてご案内の車でAはＫくんとの会話で徐々に進めていくのです。車内ではAはＫくんに自分の素性を話していったそうです。・自分は会社をいくつかやっていて年収だけでも億を超えている・ビジネスはリスクをいかに取るかが大事だ・有名人の○○はよく食事に行く仲だなど、いかに自分がスゴイ人間かを力説していたそうです。Ｋくんも案内する金額帯などから疑いもしなかったようです。そしてAの作戦が始まりますA「よしＫくん、一つゲームをしよう」A「Ｋくんのことを気に入ったから、Ｋくんがゲームに勝ったら、案内に行く前だけどこの２物件どちらとも借りるよ」と、破格の条件でした。そしてそのゲームとは 「ジャンケン」 そうです、まさかの２分の１の確率しかし、ジャンケンに負けた場合はというとＫくんがＡに５万円払うこと、そして今回は即決はしないでした。そしてＫくんはその挑戦を飲んでしまいました。その時に躊躇はあったそうですが、Aから「美味しい話はリスクを負った者だけが掴める」とか「オレは５万円という金が欲しい訳ではなく、Ｋくんに成功者の感覚を知って欲しい」、「こういった勝負をするのが趣味だ」などと言われたそうです。そしてＫくんはジャンケンに負けてしまいました。Ｋくんは近くのコンビニで５万円をおろし、Aへ支払ってしまいました。もちろん、その日の成約はなかったそうです。そのエピソードを帰って先輩営業マンに話したところ、このような事態になったそうです。その時は「へぇー、変な人もいるなあ」程度で聞いていました。そして、その話から数日後、一人の男が部屋探しにきました。予約なしで担当は私です。私「こんにちはー、今日はどんなお部屋をお探しで？」男「成城学園前駅か千歳船橋付近で４０万円~８０万円の物件を探している」男「間取りは問わない」男「急いできめたいんだよね、今日見れる？」男「良かったら今日決めたいんだよね」おや？どこかで聞いたことがある条件そうです、次のターゲットは私でした。続きます
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③老夫婦の想いと大逆転 完結編
ご夫婦の結末とは？管理会社の腕の見せ所でした さあ募集だ！手直しだ！ 前回までの①はこちら ②はこちらさて、全５部屋の空室を埋めなければいけません。ざっくりと５部屋の方針をこのようにしました。①比較的状態の良い２部屋は条件を変えず、再清掃と写真の撮り直しでいける②手付かずの３部屋については原状回復をメインに少し手を入れて募集 以前の募集写真 撮り直し後 いかがでしょう？写真の撮り方、明るさ一つでも随分と印象が変わってきます。もちろん、トイレの温水洗浄便座などは後付けにはなりますが、写真の撮り方一つでも印象はガラっと変わります。このお部屋は募集開始後２週間で成約となりました。 原状回復編 床のささくれや剥がれも多く、とてもこのまま住める状態ではありませんでした。 どうせ貼替えるなら、少しでも長持ちするように今回はフロアタイルを選択しました。 このお部屋は洗面台を少し前に交換しておりましたので、壁紙と床のみです。 以前のロフト、特に指摘することはないのですが、募集用には少し物足りないのも事実 ロフト部分と天井は木目柄を貼りました。高さのあるお部屋では天井のアクセントクロスで写真のインパクトを上げたいという狙いもあります 以前のトイレ、虫がすごい状態でした。 温水洗浄便座とトイレットペーパーホルダーを変えた程度ですが、見違えます 高さと長さのあるお部屋では「長手」方向に木目を入れると視覚的にも広く、高く見えます。 壁紙と少しの設備以外は今回は手を掛けませんでした。「それで充分」「過不足なし」が大事です。 元々は受話器タイプのインターホンですが、モニターホンへ変更しました。 アクセントクロスは「やり過ぎない」が大事です、ポイントと強調したい部分を抑えてやっていきましょう 以前の玄関 このお部屋も壁紙と床の張替えをメインに細かい設備だけ交換しました。費用も少しでも抑える。それもまた賃貸経営には大事なことですからね。 お部屋の様子です 以前のトイレ こちらのお部屋は全体的にアンティーク調を意識して趣きを少し変えました。 洗面台は下部分の収納が水漏れでダメになっていました。これも放置しなければ修理で行けたのでしょうが・・ 洗面台もトイレも水道業者さんが入るため、複数部屋まとめての施工で費用も少し引いていただきました。 今回のリフォームでは下記の事項でした。・壁紙と床の張替え・洗面台が古い物は交換・温水洗浄便座とペーパーホルダー・インターホンをモニターホンへ交換間取りや建具をいじるようなことは必要ないと思いましたので、キッチンや他の部分には手をつけませんでした。 費用を抑えるポイントはいくつもあるのですが、工程をしっかり管理して、資材なども安いタイミングや業者さんにお願いするなど、細かい部分の積み重ねです。ご興味がある方はお問合せいただければ金額もお答えしますので 大逆転の結果 さて、５月に管理を受託し、その結果ですが ６月に満室達成９月までに未納家賃全額回収 お部屋は１か月半で全て埋まりました。そして、前回②でお話した未納の方も全てお支払いいただき、晴れて正常化しました。 エピローグと賃貸管理の必殺技 満室になり、未納の方々も解決していた夏にもう一度ご夫婦のもとを訪ねました。リフォームの写真を持参してご説明しました。本当に喜んでくださりました。一時期は二束三文で売りにだすことも考えていたアパート「これで子どもたちに残してあげられます、ありがとうございます、ロータスホームさんに会えてよかった」私、涙が出そうになりました。正確には少し出ました。自分たちの仕事で誰かが幸せになるのはいいものです。追記現在も満室稼働中でご入居者さん全員が良好な状態です。問題といえば先日の台風でＴＶアンテナが少し映らない期間があった位です。未納だった方も連絡をこまめにくれ、しっかりとお約束通り果たしていただきました。今回のリフォーム含めて、必殺技はというのは結局「基本のこと」に尽きるのでしょう。でも、この「基本」こそ根気と細かい部分の積み重ねまさにそういったことを実感させられる事例でした。 さて、次なる管理物件を今もお待ちしております。
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覚えても得しない！不動産営業の「業界用語」~先物 業物～
カッコイイと思って使っている場合もあります 営業マンが何気に喋っているフレーズの正体 今回は業界用語についてお話します。皆さんもお仕事や趣味、色んな場面で「業界用語」というものを使っていることでしょう今回はお部屋探しをする時に不動産営業が良く使うフレーズというものをご紹介します。個人的に不動産に携わる人は業界用語が大好きなイメージがあります。そして何を隠そう私も大好きです。ちょっとカッコイイと思って使うフシもあります。イタイのは良く分かっていますが、この業界に入って先輩が使っているものに憧れていたのです。もちろんお客様に説明するときは分かりやすい言葉で説明しますので、ロータスホームにご来店の時はご安心を！ちなみにタイトルにある通り、覚えても得はしません。「あー、こんなことを話してるんだなあ」というのが分かる程度です。でも、話している営業マンがドヤ顔で喋っている時は「今のってどんな意味なんですか？」って聞いてあげてください。人生において何の役にも立たない知識をきっと熱弁してくれるでしょう。 先物（さきもの）業物（ぎょうぶつ） 【使用例】※営業マン同士で ネットで物件を見ながら「あー、その物件先物だよ！たぶんＢ不動産のやつだよ」【訳】「あーその物件、掲載している不動産会社は大元じゃないよ！たぶん大元はＢ不動産の管理物件だよ」【対義語】元付（もとづけ） 直物(ちょくぶつ)皆さんはこういった経験をしたことはありませんか？ネットなどの広告でいい物件を見つけたとします。仮にAマンションとしましょう。いいな！よし問い合わせしよう！と思ったところ「同じAマンションの同じ部屋を何社も不動産会社が扱っている」ということがどこに問い合わせすればいいのか？とお悩みかと思います。なぜこういったことが起きるのでしょうか？ 要は「オーナーと直接つながっているのか、いないのか」 先ほどのＡマンションを例にしてみましょう。どんな不動産も募集が掛かっている以上、オーナーさんが不動産会社に依頼しています。Aマンションのオーナーさんがある１社の仮にＢ不動産会社に募集を依頼したとします。このＢ不動産は預かった物件が早く決まって欲しいのです。その為、地域の各不動産会社にAマンションの情報を広く提供するのです。この時に発生するのが「先物 業物」と「元付 直物」という概念なのです。オーナーさんから直接依頼された所が直接募集している場合は「元付 直物」となりその不動産屋さんの情報をもとに別の会社が募集している場合は「先物 業物」となるわけです。こんな感じです。 じゃあ元付けに問い合わせたらいいの？そう単純でもない では皆さんが思うことはじゃあ直接Ｂ不動産に問い合わせた方がオーナーと直接繋がってるからいいんじゃない？何となく・安くなりそう・物件のこと詳しそう・融通も聞いてもらえそう・仲介手数料とか安くなりそうこんなことを感じられるんじゃないかと思います。これについては 「半分正解、半分不正解」 たしかに物件に詳しいという点ではその通りです。ちゃんと管理していれば物件についても詳しいと思います。余計なコストなども省ける場合もあるかもしれません。じゃあそこでお部屋探しをすればいいか？というと実は難しい判断となります。先ほどの例のＢ不動産が以下のような会社だった場合・管理はしているが、お部屋探しのお客様をあまり接客したくない・自社の物件だけ決まればいいこういったスタンスの不動産会社は意外と多いものです。特にご高齢の不動産会社だったり、建設等に力を入れている会社、個人でやっている会社などはそもそ「お部屋探し」のお客様を現地まで案内したりなどが得意でなかったり、あまり乗り気でない場合もあるのです。今は少なくなりましたが、こういった会社にお客様が直接行くと・カギを渡されて「自分で見てきて」と言われた・この物件しかないせいか「ここ以外、あなたの条件に合うとこはない」と言われた・面倒くさそうな対応をされたなどのケースを聞くこともありました。こういったスタンスの会社さんだからこそ、他社にお願いしてお部屋を決めてもらうという場合もあります。ですから一番いいのは「お部屋探しのお客様に対して、会社として一生懸命かどうか」が良いお部屋探しのパートナー選びには大事かもしれません。もちろん我々 ロータスホームは他社さんの物件でもお客様の条件に合うと思えばしっかりとご紹介してますよ！今回は途中で脱線してしまいましたが、また面白い業界用語があればご紹介したいと思います。
