事故物件のウソとホント
不動産会社に勤めているとよく聞かれる「事故物件」のアレコレ
よく聞かれる内容についてのウソとホントをお話ししていきます。
ちなみに「事故物件」とは通称で不動産の表記的には「心理的瑕疵のある物件」が正しい表現となります。
この「心理的瑕疵」実は幅広い意味があるのですが、今回は割愛します。
最近出た国土交通省のガイドラインでは事故物件の定義が
「自然死や不慮の事故死以外の死」と「特殊清掃が必要な死」になっておりますので、今回はこちらを定義として進めていきます。
1カ月や短期間だけ不動産会社や知り合いに貸して告知義務を無くす
これはよく言われますね。
結論から言えば「昔はあったと思うが、今はリスクが高くやらない」と思います。
これは告知義務といって、「○○号室で人がこんな亡くなり方をしました」という風に契約前に伝える作業
事故物件ではこれを契約前に行う必要があります。
要は「分かったうえで契約してね」ということです。
この告知義務ですが、昔は国の方針なども曖昧でした。その為、各不動産会社やオーナーのさじ加減という部分があったことは否めないものでした。
その為、こんな解釈を実際に聞いたこともあります。
「次の入居者だけに伝えれば良く、期間は問わず２人目以降は伝えなくていい」
恐らくはこれをもとに発生したものと思われます。
私が不動産会社に勤めだした時にもこのように解釈している人は結構いました。
では実際はどうかというと、
流石にそれでかわすのは無理やりすぎる
現在のガイドラインでも目安を３年としています。
その為、1カ月や短期間だけ済ませて告知義務を解消するというのは流石に通りません。
それで仮に告知義務をかわしたとしても、その後に発覚して損害賠償などになればとても割に合う行為ではありません。
その為、現在ではウソと判断しても良いと思います。現在はね・・・・
事故物件は家賃が半額になる
これも良く言われますが、結論から言えば「流石にそこまではない」です。
でもこれは正直「度合い」によります。
例えば孤独死などで発見が遅くなり特殊清掃が必要になった物件 と
殺人のあったお部屋
では減額幅はさすがに違います。
もちろん後者の方が減額幅は大きくなります。
大体体感ではありますが、従前の家賃から１０％～３０％の減額幅だと思います。
「えっ？そんなものなの？」
と思われるかもしれませんが、大体そんなものです。
これには２つ要因があります。
一つは
「リフォームするから」です。
多くの場合、事故物件では損傷等もそれなりに出ますので、かなりのリフォームが必要となります。
ですから通常、事故の後はお部屋だけで見ればグレードアップされることになります。
かつ他のお部屋よりも家賃が下がる訳ですから、物件として見るなら確かにお得になる訳です。
もう一つは
「事故物件を気にしない人が多い」です。
大多数の方はこの事故物件というのをあまり良くは思いません。
しかし、一定数こういったことを気にしない方というのはいらっしゃいます。
全く気にならない方からすれば
「相場よりもキレイで家賃が低い最高の物件」となるのです。
そして体感ですが、年々この「気にしない方」の割合は増えていると思います。
その為、皆さんが思うよりも家賃の減額幅は少ないと思います。
ちなみに事故物件でも家賃は下がらないこともあります。あくまで家賃が下がるかどうかは「この値段でなら借りる人がいるかどうか」で決まるのです。
下げなければいけないということもありません。
事故物件では心霊現象が起きる
これはＴＶや映画の影響が強いのでしょう。
夏になれば怪談などのオチで「昔この部屋では○○で亡くなった方がいた」と言われますからね。
これに関して言えば
事故物件で心霊現象を報告してくる人は１００人に１人位
この位の確率です。
正直本当にレアです、以前もお話ししましたが、私は霊感というものがありません。欲しくもないですし・・・
事故物件にお住まいの方とももちろん話をしたりしますが、ほとんど聞いたことはありません。
なので、事故物件にまつわる怪談は直接見聞きする範囲ではほとんどありません。ほとんどですけどね
怪談話ではオチが必要ですからね、「何にもいわくもない所で急に幽霊が出てきた」では恐怖も半減しますからね。
結論
ここまでいくつかお話ししてきましたが、私は不動産屋というのもあるのかもしれませんが、事故物件で大騒ぎすることがあまり好きではありません。
私は幽霊を見たことはありませんが、怪談は怖いし、ホラー映画も見ます。
でも亡くなられた方を知っていたりするせいか、亡くなった方を怨霊のように扱うことにも抵抗があります。
亡くなった方の後片付をした人やその後に入居される方に悪さをするような人たちではないと思っているからでしょう。
昨今、情報化社会で様々な情報が手に入れられます。
正しい知識を身に着ければたいていのことはリスクも分かります。
でも事故物件をオモシロおかしく扱う内容には少し憤りを感じてしまうのです。
いつか事故物件のリフォームの仕方などもお話しできればと思っています。
幽霊は怖いけど事故物件は怖くない私の雑談でした。