和洋折衷の上品な甘さ
とある日、私は疲れ切っていました。
トラブル処理、次から次へと来る書類の処理、私は疲れ切っていました。
そんな時にふと思いました。
「甘いものが食べたい」
私は甘党です。お酒は得意ではありません。
それだけに、こんな疲れ切った日には「心の底から美味しいと言えるお菓子が食べたい」と思いました。
そこで当社勤務の女性スタッフに尋ねました。
「霧島市で私の疲れを癒せる美味しいお菓子を教えて欲しい」と
女性スタッフは言いました。
ロータスホームから歩いてすぐの場所に有名なお菓子屋さんありますよ。行ったことないんですか？
なんてこった、そんな近くにあったのかと
私は店から出ると徒歩で向かいました。
私の足で徒歩２０秒で着きました。
しかもこのお店
一週間に２日(水・土)だけの営業とレア感もあります。
そこは正に期待以上の出会いとなりました。
お店の場所
お店の場所ですが、国分方面から来た場合、山形屋ストアを国分隼人自動車学校方面へ曲がり、100ｍ程走った右側にあります。
外観は普通の一戸建に見えますので、通り過ぎに注意です。
駐車場はお店前に一台停められます。
もし空いていない場合は道向かいに停車スペースがあります。
店内に飲食スペースなどはないので、すぐに空くことでしょう。
当社からすぐの場所です。
お部屋探しの後にも是非お立ち寄りください。
こちらがお店の外観
お店の前に１台駐車場が無料で停められます。既に満車の場合は道向かいにスペースがありますね。中には飲食スペースはありませんので、すぐに空くとは思います。
お店の営業日は水曜日と土曜日のみ10：00～15：00の間と貴重
店内の様子
店内は販売スペースのみで小さなお店です。
お客様が２組ほど入るといっぱいでしょう。
私が行った時は、予約して受取りに来た方を多く見かけました。
滞在時間は短めなので、待ち時間はほとんどないです。
店内はキレイでインテリアなども感じのいい雰囲気になっています。
入って右側に焼き菓子がならんでおり、ショーケースにはケーキ８種類ほどならんでいました。
お菓子の数々
店内の商品の数々です。
こちらのお菓子はどれも美味しいのですが、特徴があります。
しっかり甘いのに、まったくクドくないのです。
私は甘党です。
たまに「甘さ控えめ」がウリのお菓子を口にすると、思うことがあります。
「ただ甘さが少ないだけじゃないか」と
とはいえ、甘ったるくて食べた後に胃もたれするようなお菓子も厳しいですよね。
お菓子のｅｎのお菓子は違うんです。
甘さはしっかりとあるんです。だけどサッパリしているんです。
店主さんに味の感動をお伝えしたところ
甘さを引き立たせる為の「塩」の使い方がコツかもしれませんねーとのこと
洋菓子でも和菓子のように、塩を効かせることで、甘さを引き立たせるようにしているそうで、味に深みやサッパリとした後味を作ることができるようです。
確かに店内にはバスクチーズケーキやガトーショコラなどの洋菓子から、どら焼きやいちご大福などの和菓子もあるのです。
そういった和洋折衷の技術を、和菓子にも洋菓子にも活かしているのがｅｎ９０５さんの最大の特徴かもしれませんね。
パウンドケーキは特に人気で、中でも目玉は小豆をふんだんに使った「大納言」
この大納言ですが、大げさでも何でもなく、早めに行くか予約しないと高確率で売切れだと思います。
写真を撮ったこの日も、１１時過ぎに行ったところ、既に残りは１個でした。
個人的にはレモンパウンドケーキも絶品でした、レモンの爽やかな風味が甘さとマッチしていて美味しかったです。
あとはチョコレート系のお菓子はどれも絶品です。
生チョコバスクケーキはこの日も売り切れでしたし、ガトーショコラなどのチョコ系は店主さんこだわりのチョコレートを使っているそうで、いつ行っても残りが少ない印象です。
私は味音痴なのと、食レポが下手なので、感動をお届け出来ないのがもどかしいのです。
チョコレートのビター感というか、甘さもよくて、食感もよくて・・・・・・・・・・
とにかく食べてもらえれば分かりますから
正面のショーケースにはケーキや大納言などが並んでいます。このは１１時でしたが、既に売切れも
人気のガトーショコラ、なんでも冷凍庫で凍らせた直後でもおいしくいただけるとのこと、チョコレートの量が多い気がします。しっとりとしたケーキです。
本格的なバスクチーズケーキですが、味は市販のものよりもっと濃厚で複雑な味がします。秘密は何なんでしょう
前回食べて美味しかったので、今回も！と思った生チョコバスクですが、既に売切れ
次回は予約していこうと思います。
和菓子は西郷どん村の物産館でも買えるようです。
焼き菓子コーナーは特にお値段がお求めやすいなと思います。
どら焼きは餡子がズシっと入っています。
パウンドケーキはどれも素材の味がしっかりと出ています。
レモンは本当におススメです。レモンの香りと爽やかな後味が最高です。
みんなお目当ての大納言。４種類の豆を使っており、風味も最高です。
お茶ともコーヒーとも合う、なんとも美味しいお菓子です。
予約を活用した方がいいかも
店主さんにお話を聞くと、最初は自分のお子さんに向けてお菓子を作っていたそうです。
お子さんが食べやすいように、喜んでもらえるように作っていたところ、このお店の開店に至ったそうです。
どおりで、どのお菓子も食べやすく、愛情を感じるのは、まさに我が子に美味しく食べて欲しいとの想いが詰まっているからなんですね。
お菓子そのものも「我が子のように感じる」と嬉しそうにお話する店主さんが作るのであれば、お味も納得ですね。
いつ伺っても売切れの物が多いですね。とお話をすると
「前日までにご予約をしてもらえればご用意しておけるので」
予約していると１８時まで受け渡し対応ができるとのことで、営業時間の１０時～１５時の間に行けない方も仕事終わりに受け取れますね。
気さくな店主さんが、正に我が子のように手塩をかけたお菓子の数々、ぜひご賞味ください。
そして、近くにあるロータスホームもよろしくお願いいたします。
| 店舗名 | お菓子の～ｅｎ９０５～ |
| 住所 | 〒899-5102 霧島市隼人町真孝166-1 |
| 電話 | 090-5082-8443 |
| 営業時間 | 10：00~15：00 毎週 水曜日・土曜日 |
| 予約方法 | 電話で予約できます |
| インスタグラム | https://www.instagram.com/okashi_no_en905/ |
お問い合わせ
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怒鳴る人 そのメカニズムと対処 どなるドさん
怒鳴る人の習性やメカニズムを知れば対策も見えてきます 賃貸管理を行っているとこの「怒鳴る人」というものに一定数遭遇します。大きな声でまくしたて、時に威圧的な言動で向かってきます。私はこの「怒鳴る人」の対応は得意です。今回はこの「怒鳴る人」のメカニズムと対応策についてお話していきます。その前にここでいう「怒鳴る人」というのは基本的には悪質クレーマーと呼ばれるような人であり、上司や親などの関係ではない人を対象としています。理不尽（理由は正当かもしれないが度を越した物）や、こちら側が関わらないようにすることが出来ない人の対策となります。基本的にはプライベートなど関わらないことが出来るなら関わらない方が一番だと思います。しかし、お客様にこのような方がいた場合、安易に謝ったり、要求を飲んだり、無視をするということは難しいでしょう。そういった時の為の対策と思ってください。 メカニズム 成功体験が「怒鳴る人」を作った ではこの怒鳴る人ですが、なぜ毎回「怒鳴る」という解決方法を取るのでしょうか？まず一つは「それで解決して（出来て）きた」からです大体の人は大きな声を出されるとビックリして萎縮してしまいます。特に男性の大声はお腹に響き、小さい子供や女性などは恐怖を感じることでしょう。そう、相手から思考力を奪い、反論の余地を与えないのです。多少、暴論でも反論させない。相手は言いたいことがあっても言えない。結果的に、怒鳴ることで「得をして生きてきてしまったのです」この人生においての数々の偽物の勝利により、「怒鳴る＝勝利」の方程式が育ってしまったのです。この誤った方程式により「怒鳴る人」＝「ドナルドさん」は物事の解決方法の第1選択に「怒鳴る」を選択してしまうようになるのです。しかし、同時にそれは最大の弱点をも育ててしまっているのです 対策編1 「ドナルドさん」が苦手なこと ではそんな「怒鳴る人」＝「ドナルドさん」ですが、苦手なことがたくさんあります。苦手リスト・沈黙・目をまっすぐ見られること・理論的な話・逆に大声を出されることまとめると、「怒鳴るという行為が無駄な人」これに尽きます。では具体的にどうすれば良いのでしょうか？ 対策編2 クレームマニュアルと真逆の方法「相手の言葉を遮ろう」 まずは、たいていのクレーム対応の指南書や方法とは全く違う方法になります。相手の言葉を遮ってみましょう。通常の苦情や正当なクレームなどでは相手の話を良く聞きましょうと言われます。これはその通りだと思います。しかし、ドナルドさんへの対応は逆にしなければなりません。なぜか？ドナルドさんは「自分の言葉で怒りを増幅させる」のです独演会をしている内に自分自身の言葉に酔ったり、被害妄想的な道へ進んだりするのです。こちらが何も言ってないにも関わらず、自分自身の攻撃的な言葉で更にヒートアップしてしまうのです。以前のケースですがこんな感じですドナルドさん「エアコンがつかない、家賃を払ってるのにどうしてくれるんだ」私 「それは申し訳ありません、すぐに業者を手配して修理もしくは交換対応をしていきましょう」ドナルドさん「いつ直るんだ！今日か（この辺から怒鳴りはじめます）」私 「症状によりすぐ直せるかもしれませんが、まずは見てもらいましょう」ドナルドさん「すぐ直らなくて俺が熱中症で〇んだらどうするんだ責任取ってお前も〇ぬのか？」 「お前らは人が〇んでもいいんだな、人〇しの会社か？」 「もしそうなったら〇〇に頼んであｑｗせｄｒｆｔｇｙふじこｌｐ」※聞き取れずこのように自分自身で「〇ぬ、〇す」などの単語を口に出してヒートアップしてしまうのです。このケースは極端でしたが、皆さんの周りにも多かれ少なかれこのような人はいませんか？説教中に自分で出したワードで火がつき、説教が長くなる上司とかその為に少しずつ遮っていきましょう。遮る時は相手のワードに対して、具体的に聞くことがおススメです。例えば「昨日から下の階のやつがうるさくて眠れねえんだよ！」ときて、相手がまだ怒鳴ろうとする場合は「○○さん、昨日というのは何時ごろですか？」とか「どんな音がするんでしょう？」、「１回の騒音がどれくらい続くのでしょうか？」など、あくまで「私も解決したいので詳しく教えてください」のスタンスです。上手くいけば波に乗れないドナルドさんは、「具体的に思い出す」という作業を強いられることで怒りのエネルギーが散ってくれる場合があります。しかし、この程度で終わるようなドナルドさんは初級編です。次回は中級から上級のドナルドさん対策をお話ししていきます。経験上、クレーム対応や苦情対応を教える、いわゆる「キレイゴト系」では本当の意味で解決しづらいのです。「相手の言い分を真摯に聞きましょう」 「受け流しましょう」 「プライドが高く、認められたい人なので寄り添いましょう」しかし、私は先月も今月もはたまた来月も独自の解決法で上手く解決しているのです。しかも最終的にはそんなドナルドさんが味方になることがほとんどです。そんな、地獄と泥沼で培ってきたドナルドさん対策「中級編~上級編」はまた別の機会に
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買うよりお得だ！「家電レンタル」
とにかく壊れやすい一人暮らし用家電、何とかしたいですよね 「初期費用や契約金以外にもお金は掛かるんですよね」始まりはこのようなお言葉でした。そう、新生活を始めるにあたっては何かとお金が掛かるもの。特に初めての一人暮らしで必需品といえば「冷蔵庫・洗濯機・ガスコンロ」これらは最低限の生活をするにしても必ず掛かってきてしまいます。特に学生さんや新社会人の家電についてはこんなお悩みが・自分で買うにしてもまとまったお金が必要・学生なので長くても４年程度しか住まないし、その先は今は分からない・引っ越しの荷物が多くなり、軽トラを借りたり引っ越し会社にお願いしないといけないそれなら家電をこちらで用意してあげれば喜ばれるのではないか？これでスタートしたのが「家電レンタルプラン」でした。概要は以下の通り 費用月額1,000円~1,500円物件により多少の違いあり標準レンタル品冷蔵庫・洗濯機・ガスコンロ電子レンジ、ＴＶも別途費用で有り故障した場合修理、交換無料（故意、重過失を除く）経年故障、突然の故障も費用負担なし期間無制限（賃貸借契約期間が続く限り）実際の家電レンタル品 ※こちらはあくまで一例です。商品の程度やサイズなどは各物件により変動があります どうでしょう、一人暮らしには十分なグレードかと思います。ちなみにご自身で同程度を用意する場合の金額を３年程度の月額で見てみると 商品買った場合の相場購入金額÷36カ月の金額冷蔵庫90L~120L￥35,000~￥40,000 ￥972～￥1,111洗濯機4.5kg￥28,000~￥35,000￥777～￥972ガスコンログリル付き￥15,000～￥25,000￥416～￥694合計￥78,000～￥100,000￥2,165～2,777 月額平均でも当社の家電レンタルの方が毎月1000円程度負担が少ない計算となります。しかもこれは商品代だけで設置費用や送料は加えておりません。しかも、このランクの家電になると結構な割合で故障も多く（特に洗濯機、ガスコンロは滅多にありません）、３年の間に１度でも交換となると、家電リサイクル料や廃棄料なども掛かってしまいます。買えるが、「あえて買わない」という選択も良いのかもしれません。ご入居してすぐに使える状態で、かつ故障も責任を持ってくれる、ご卒業や転勤などでも身軽にお引越しが出来る、本来必要と思っていた費用を他に充てることもできる そうメリットが大きいのです。そんないいサービスならオーナーさんの負担が大きいのでは？ 家賃に上乗せされているのでは？従来はオーナーさんがまとめて購入し、貸し出しをしておりました。今もそのような物件もあります。しかし、今年から自社での貸し出しを行うことができましたので、オーナーさんの負担も軽減することが可能になりました。今度からのお引越しは少しでもお引越しに掛かる費用を少しでも削減できればと思います。そしてオーナーさんとしても新たな空室対策としてお問合せいただければと思います。
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諦めないで！10年何もしなくていいリフォーム
株式会社ロータスホームの強みの一つがこの「リフォーム力」です！「お金さえかければこんな風になるのは当たり前でしょ」それはそうなのですが、それを安くクオリティを高めるからこそ「強み」になると思っております。やはりオーナーさんとしては家賃収入が大事になりますので、費用を掛けすぎてしまえばマイナスになってしまうため、その費用対効果はやはり問われるところです。なぜ安くすることが出来るかといえば、一つには「自分たちで施工管理が出来るから」です。私と管理部スタッフは大手ハウスメーカーのリフォーム部門で積算から施工管理までを行っておりましたので、リフォームの際には自分たちで部品や資材の見積り、各職人さんの手配が可能となっております。施工単価を少しでも抑えるため、安い部品を仕入れて自分たちで物件へ運ぶことも日常茶飯事です。通常のリフォームでは、各工務店やリフォーム会社に見積もりを依頼し、上がってきた見積りをオーナーさんへ提出となります。もちろん、それでも仕上りと費用対効果が高ければ言うことはありません。しかし、当社に管理物件として新たにいらっしゃるオーナーさんの物件のリフォームを見たり、掛かった金額を聞くといつも「それだけのお金掛けるなら、ここまではやって欲しいなあ」と思ってしまう物件が多いのです。そのうえで、「単に見栄えの良いお部屋」ではなく「決まるお部屋」更に「資産価値の上がるお部屋」「今後リフォームをなるべくしなくて良いお部屋」を目指して施工しております。これからお出しする事例は築30年以上の物件でこれまでのリフォーム履歴は無し物件でした。これまでお住まいになった方は長期間お住まいになっていただき、初めて空くお部屋でした。ご入居者さんは普通の使い方をされておりましたが、いかんせん年月が経ち、脱衣所の床は腐って抜けている状態でした。浴室は置き型の浴槽で壁面タイルはひび割れも多く、何枚かは落ちていました。ユニットバスへの入替も検討しましたが、写真右奥の柱が障害となり、箱型のユニットバス施工は費用面でもかなり高額になりそうでした。 壁タイルは割れており、床面のタイルは現在少し敬遠されがちなタイプ 今回は浴槽交換と壁を貼替え、床もタイルから貼替えを選択しました。水栓もサーモ式に替えました。浴槽のサイズが規格的にあまりないサイズでギリギリの物を探すのに苦労しました 床の傷みはひどく、各所でベコベコになっていました。まずは下地を補修することにしました。 靴箱はシートを貼りお化粧、奥の建具も今回交換しました。広いキッチンスペースは照明が１基で暗い印象のため、ダウンライトを縦に並べて明るい室内へ変更 奥は６畳の和室、ＴＶ端子も昔の古いモノになっており交換、スイッチプレートなど細かい点も全て交換します。こういった細かい部分に古さを残すとせっかくのリフォームも残念になります。 壁面は落ち着いたグレーのアクセントと天井は木目にしました。それでも残る古い部分やサッシ周りと合わせるためにナチュラルな色調にします。 キレイに使っていただいた洗面台もボウルにひび割れ、洗濯パンも日焼けし黄色く変色しています。 今回はミラーキャビネットタイプの洗面台が安く仕入れられたので少し豪華にしましたが、お値段は施工店価格の６掛け程度です。しかし運ぶのは重かった。洗濯パンも運びました 中々勇気のいる建具施工ですが、これも資財屋から直で仕入れることでコストカット！ １０年大きなリフォームしないために建具を交換。少しずつ施工すると単価が上がりますが、今回は大工さんが入るのでここまでをお願いしました。 温水洗浄便座と棚付きのペーパーホルダーにしました。ウォシュレット機能は個人的には好きですが、冬場便座が暖かいという点でも私たちはおススメしています。これも大量入荷して安い時期に仕入れました。 キッチンはなんと2600ｍｍの大型サイズがついていたのでもったいないのでそのまま利用しました。キッチン蛇口をシングルレバーに変更しました ここまで来たなら天井ダウンライトも施工しました。この６畳間にダウンライトと壁紙変更で十数万の提案をするところもあるようです・・・・ ダウンライトは淵のカラーもお部屋や壁紙に合わせて色を変えます。電球色を使うことも無くはないのですが、今回は昼白色で明るいお部屋に仕上げます。 元は押入れでしたが、大工さんが入るのでついでにクローゼットへ変更。収納の中までクロスは貼った方が良いです インターホンもモニターホンへ交換！これはネットで見つけた安い物をそのまま持っていき、職人さんにダウンライトと同日に施工をお願いします。別日になるとそれだけで日当分発生してしまうので、工程管理と資材の搬入タイミングは大事です。 水栓と壁面を変えるだけでまるで新品ユニットバスのような浴室になります エアコンは新品です。これは馴染みの業者さんにお願いしました。こればかりは自分たちで仕入れてもかないませんでした。 いかがでしたでしょうか？このお部屋では賃料を結果として以前の築浅当時の水準までもっていくことが出来ました。また、今後このお部屋でリフォームがあるとしても部分的な壁紙程度で済むことでしょう。今回のリフォームは丸ごと大掛かりになりましたが、普段から規模の小さいリフォームでも「少しでも今後費用が掛からないように」「掛けてもらえるなら少しでも入居につながるように」「住んでくれる方が少しでも快適なように」不動産屋からおススメされるリフォームは「マージンが乗っているんでしょ」と思われることも多いものです。本来不動産会社は決まりやすいお部屋を知っているものです、ただそれをコストも含めて自分たちで作り上げることが苦手なのです。当社では「決める為に必要なことを知っている者が、少しでも費用対効果を上げようと本気で頑張るリフォーム」です。右から左のマージンではなく、安さのカラクリをいつか発表したいと思っていたので、熱が入りすぎました。すみません。そんなロータスホームのリフォーム。ぜひ一度ご体感ください。定期的にリフォームや空室対策になりそうなものをご紹介したいと思います。
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事故物件と幽霊について
不動産屋さんを怖がらせないで 「オバケの出る物件ってあるの？」私が不動産屋で働いていると話すと結構な確率で聞かれることがあります。まず大前提として私に霊感はありません。これまでの人生において幽霊や妖怪その他怪奇現象といった類の経験をしたことはありません。その為、幽霊の存在は信じてはおりません。原則としてしかし、だから怖くないか？と言われたら別です。ホラー映画を見れば怖いですし、怪談を聞けば背筋を凍らせてビビッてしまいます。そうです、体験したことがないから「いない」と信じていますが、もし体験してしまったら怖くてイヤだという普通の感覚です。ですから夜中の空き部屋管理などで恐怖を感じることも少ないですし、そんなことを言っていたら仕事になりません。しかし昨今ＴＶで「本当にあった怖い話」系ではいわゆる「事故物件にまつわる幽霊話」などを多く目にします。そういったＴＶが多いせいか冒頭の「オバケの出る物件ってあるの？」をよく聞かれます。これについて実際のいち不動産屋として答えるなら「オバケが出るといわれる物件は確かにある」という程度しか言いようがありません。私は東京都で不動産業をスタートして十数年東京近郊におりましたので、その間は非常に多くの噂や有名な物件を見聞きしてきました。なぜか鹿児島県に戻ってきてからはそのような噂や有名な物件などは少ない印象です。地域性なのかそもそも鹿児島県が幽霊が少ないのかはわかりませんがとにかく鹿児島では圧倒的に少ないと思います。鹿児島では全くないとは言いませんが、東京にいた時はそこかしこで同業者や同僚などから聞いていたものです。「〇〇マンションの○○号室」とか「○○アパートの階段」とか様々です。いつか機会があればそのような物件でお話なども書いてみたいものですが、いかんせん自分に霊感がなく体験していないので、あくまで噂や見たという人の話になるので、信憑性もないですからあまり面白いものにはならなそうです。しかし、経験上なのですが、いわゆるお化けの出ると言われるお部屋や物件の多くがなぜか「事故物件ではない」ことが多いような気がします。これはどういうことかというと、よくＴＶなどでは「この部屋に住んでいた人が亡くなったことが後に判明した」というオチが多いのですが、実際に幽霊が出ると言われるお部屋は不動産の記録などからも事故物件であることが少ないと思います。私もこれまで不動産業に従事する中で事故物件と呼ばれる、お部屋で亡くなってしまった事例は何度も経験がありますが、不思議とそこに入る時などは怖さを感じたことはありません。それは、今まで生きていた方を感じられるからなのでしょう。入居中も特に問題などない良い方が亡くなって急にオバケになるとは思えませんし、事故物件の後片付けなどを行っている私たちを恨むはずもないだろう。と強く確信しています。これが当たっているから事故物件ではそのようなことがあまり無いように思います。事故物件に入る時は特定の信心はありませんが、自然と手を合わせ故人のご冥福を祈っております。人は必ずいつか亡くなるものですし、それは自然なことですから。話は戻りますが、今まで入居中の方や退去される方から幽霊などが出た等は聞くこともあるのですが、あったとしても１度だけ体験したとか、前の入居者もその後の入居者も１回もそのようなことがなかったケースがほとんどです。オバケがいるという前提なら「たまたま見た」とか「お部屋にいる訳ではない」という感じなのでしょう。しかし、特に有名な物件やお部屋というのはなぜか「誰が入居しても言う」「なぜか入居が長続きしない」など霊感の無い私でも「さすがにこれは本当なんじゃないか？」と思ってしまいます。そしてそのほとんどが「事故物件ではない」ことが多いと思います。できれば人生の中でそのような経験はせずに済んできましたので、オバケの方々には私を見逃していただけるように切にお願いしたいものです。
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滞納督促の極意「正論は役立たず」
家賃滞納では「相手をやっつける」ことに意味はありません 賃貸管理を行う上で、最も深刻かつ労力のいる作業それが「滞納督促」本来払うべき家賃を期日までに支払わないこと。つまり家賃滞納ですが、非常に深刻な問題です。物件のオーナーさんはよほどの資産がある場合を除き、一般的には銀行などから融資を受けて物件を購入されます。家賃が入ってこないからといって返済は待ってもらえません。そうすると最悪の場合手出しということも起こり得ます。また、物件を管理する管理会社にとっても深刻です。様々な管理報酬の形態がありますが、多くの管理会社が採用している報酬が「月額回収家賃の〇％」ということは家賃が回収されない以上、そのお部屋からの報酬も０となります。このように深刻な家賃滞納ですが、最近はほとんど家賃保証会社加入が契約条件として必須になってきており、その対応件数は年々減ってきております。家賃保証会社の皆様本当にありがとうございます。感謝してもしきれません。今では家賃が期日までに支払われない場合、システム等で家賃保証会社が自動的に立て替えていただけます。最近では滞納督促などを行ったことのないオーナーさん、管理会社社員も増えてきたのではないでしょうか？ しかし、昔からの入居者で家賃保証会社に加入していない方など、未だに当社でも家賃滞納がチラホラとあるのも現実です。そこで今回は滞納督促に強い私が行っている督促についての感覚や極意を少しご紹介いたします。まず、滞納督促での実績についてですが、私はこれまで延べ数千件もの滞納督促を行ってきました。そして法的対応まで至ったケースは現在まで０件です！そうです、最終的には弁護士に依頼し、裁判所で判決をもらい、最悪の場合「強制執行」にてお部屋の明け渡しをしてもらうという法的対応今までただの１件もありません。一般的な滞納への対応は以下の通りです①電話や書面での督促 ②訪問で督促 ③法的対応ざっくりとこのような流れになります。詳しくはまた今後お話しすることもあるので、ここでは割愛いたします。言うまでもありませんが、家賃滞納は初期対応が全てです。1か月程度の遅れであればすぐに回復することもできますが、正直３か月程度となると「長期滞納」という分類となり、難易度はグッと上がってしまいます。今回はそんないわゆる「長期滞納」の対応についてここでは滞納者という言葉を使いますが、ここでは・うっかり引落しを忘れていた・今月支払えなかったがなんとか翌月間に合った などの方は含まずに「本来払うべきことを理解しており、しかも３カ月以上滞っている方」と定義してお話しします。この家賃３か月以上の滞納は民法や様々な管理会社の契約では、基本的には回収が難しく、弁護士などに依頼して法的な対応への移行となります。要は「この位家賃滞納するということは事情などがあるにせよ、多少の悪意があり、家主との信頼関係はもう無いと判断する」ということです。この状態では当社でも本来は法的対応に移行するとの契約となっておりますが、一旦法的対応へ移行すると物件のオーナーさんは２重苦、３重苦が待っています。まず、弁護士へ依頼し（お金かかる）、訴訟準備を行い（お金かかる）、裁判する（お金かかる）、当然勝訴します。がしかし、勝訴したから解決ではありません。勝訴してもお部屋を明け渡してもらわないと問題は解決しません。裁判所がここまでやってくれたことは「こんなにひどい家賃滞納があるんだったら、賃貸借契約を解除してもいいよ」とのお墨付き程度なのです。この「お墨付き」をもとに滞納者へ「裁判所がこう言ってるんだからお部屋明け渡してください」と言う権利を得るだけです。それでもお部屋を明け渡してもらえない場合はどうするか？最悪のいわゆる「強制執行」となります。この費用は弁護士費用や強制執行の方の日当など様々ケースバイケースですが、数十万から１００万円を超えることも珍しくありません。しかも相手は滞納している方です。本来はそういった費用も相手方に負担させるべきなのですが、家賃が払えない方がそのような費用を払えるはずもなく、多くは泣き寝入りとなってしまいます。それでも、ずっと家賃を滞納されるよりはマシなのですから致し方ありません。それでは、そうならないためにどうすれば良いのか？一度発生してしまった滞納へどのような心構えで臨めば最小限の痛手で済むのかを何度かに分けてご紹介していきます。まず大前提「正論など役立たず」ということです。これをしっかりと心に刻み込んでからがスタートなのです。そもそも、家賃は「支払うべきもの」です。そんなことは誰しも知っており、当の滞納者も知っているのです。それを当たり前のように「支払うべきなんだから払いなさい」といっても解決しないのです。・契約書に書いてあるから ・払わないといけないものだから ・他の皆さん払ってる ・払ってもらわないと困るそんなことは百も承知、それで払うのならここまで家賃滞納などしないのです。ここで多くの管理会社やオーナーさんは心をバッキバキに折られます。のれんに腕押し、ぬかに釘、馬の耳に念仏なのです。こういったケースで最悪な方法が「正論により滞納者を追い詰めるだけ」です。「〇月〇日までに全額払わないと契約解除」 「連帯保証人へ請求する」 「職場へ報告する」 「弁護士へ依頼する」などの対応もあればひどいものになれば「人としておかしい」 「当たり前のことも出来ないんですか」など言葉による圧力などがこれにあたります。お気持ちは分かります。時に無茶苦茶な滞納理由を聞き、開き直る態度を見せられ、あまつさえこちらが悪いとの罵詈雑言を浴びることもあります。しかし、我々のゴールはあくまで「滞納家賃の回収と法的対応への移行阻止」なのです。そして当の滞納者のゴールもまた意外と「滞納家賃の完済と法的対応への移行阻止」なのです。この本当はゴールが一緒であることを滞納者の方へ伝え、協力しながらゴールに向かう姿勢こそがスタートなのです。長くなりましたので、一旦ここまでとします。次回からは「さあまずは状況調査」「家賃滞納者の思考回路」「家賃滞納者が本当に恐れるもの」について少しずつお話できればと思います。
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泣いてたまるか
※写真は私及び社員ではありません ホームページにブログ機能が付いているなぁ・・と思い せっかくならブログをしっかりと書いていこうと思い、最初のタイトルを何にしようか？と思っていたら、私が不動産会社の魅力に気づかされた会社の社長のブログタイトルがまさに「泣いてたまるか」でした。 当時の会社の社長は人間的にも素晴らしく、欠点といえばお酒の席でのジョークが少し古いということ位でした。 もうその社長さんは社長ブログをやめてしまっているようなので、尊敬の意味も込めて最初のタイトルとさせていただきます。 さて、株式会社ロータスホームは2022年1月から始動し、前身の有限会社マルトクエステート霧島店を引継ぎ、更に賃貸管理、仲介を生業として地域に根差した会社でありたいと思っております。 賃貸管理という仕事は一人一人のお客様を身近に感じることが多く、住生活という本当に大事な部分を担っていると実感いたします。 そんな私のこれまでの不動産業は、良いことも悪いことも、喜怒哀楽全ての感情を揺さぶられる出来事ばかりでした。 そして「こんな事案初めてなんだけど・・」ということが今日も明日も起きる波乱万丈の世界です。 そんな私の経験やエピソードなどを少しでも皆さんにお伝えして、失敗を笑ってもらったり、不動産業の魅力なども伝えられたらいいなと思います。 拙い文章になりますが、不動産業は楽しいもので、はまると抜けられない世界ですよ。
