引き継ぎは重要
頑張って維持運営したアパートやマンションを次の世代へ託す
多くの大家さんがアパートやマンションを持つきっかけとなる「家族」
多くの大家さんは子供や孫のことをお考えです。
「今まで頑張ってきた資産を子供や孫に遺したい」当然の感情でしょう。
一方、託されるお子さんたちの悩みといえば
「今まで経験もないから、どうすればいいの？」
そうなのです。
託す側はこれまでの長い積み重ねや失敗などの経験値をもっており「賃貸経営というのはこういうもの」となりますが、託される側は中々難しいものです。
特に託される側は、別にお仕事を持っている方がほとんどでしょう。
そういった中で一から不動産の勉強をすることはかなりの労力が掛かります。
とはいえ、勉強せずに賃貸経営を引き継ぐことは簡単ではありません。
そこで今回は、私が今まで書いてきた記事のなかで
「代替わりを考えている大家さんに役立つ」と思う記事をそれぞれ、少しの解説を加えた総集編としてお届けしてみようと思います。
相続税などの税金などの部分については、資産背景にもよりますし、それこそ税理士に相談しましょう。
私がお伝えできるのは、あくまで「大家さんを引き継ぐために必要な知識」です。
まずは不動産投資とは？
まずは、大枠としての不動産投資に関する投稿を集めてみました。
大家さんというのは名前は柔らかく聞こえますが、正直にいえば「不動産投資のプロ」です。
明日始めた瞬間からプロとして対応していくのです。
もちろん、最初は分からないことばかりでしょうが、いつまでも初心者のままではリスクとなってしまいます。
過去の記事の中で参考になりそうなものをピックアップしてみました。
お次は「不動産投資って恐いんじゃ？」という方に正直なリスクをご紹介
お次は不動産投資を始めたい方向けに書いた記事です。始める時の心構えは参考になるかもしれません
あなたが引き継ぐ物件はどれ？様々な課題について
大家としてスタートしたなら
さあ、いよいよ引き継いで大家さんスタートをしました！
次はたくさんの人や業者さんとお付き合いが始まります。
今まで関わったことのない方々と密なコミュニケーションが必要となってきます。
不動産業では独特な慣習や、業者さん達の本音と建前があります。
そんな人たちとの関わり方などをお伝えする記事集です。
あなたのパートナーとなる管理会社との付き合い方はこちら
この感覚は最初に確認しておきましょう。
これは雑談程度ですが、管理会社を喜ばせるなら
各地域に「大家の会」というものがあります。勉強になりますが、注意点も
運営する中での悩み
時には困難なこともあるでしょう。
しかし、先人たちも同じ悩みを抱えて乗り越えてきました。
今こそ過去の英知を拝借しましょう。
運営していく中できっと起こる内容への対策として
こちらは不動産業界のジレンマを書いてみました
最近は減りましたが、それでも起こる敷金トラブルへの提案として
空室が埋まらない・・・まずはやれることを
法改正により発生するかもしれない「インボイス」大家さんの対応は？
大家さんになったら勉強しないと！・・・でも本当にその資格はいるのでしょうか？・・・
褒められたものではありませんが、業者も千差万別！まずは自衛を
物件名を変えてみたい！注意することは？
時には起こる可能性のある「事故物件」その再生のコツとは？
細かいところですが、こんなことで成約率は変わるのです。
必殺技「ペット可賃貸」その功罪について
最後に先人たちの知恵「名将とは？」
私は何度かブログの中で、賃貸経営の上手な人を「名将」としてご紹介してきました。
私がこれまでに見てきた「名将」たちの特徴やその戦術をご紹介してみましょう。
そこには、成功への鍵が隠されている気がしています。
先人たちの良いところを身に付けていただき、あなたの人生のお役に立てれば幸いです。
そして、いつの日にか私たち「株式会社ロータスホーム」があなたのお役に立てたり、お会いできる機会を楽しみにしています。
世の全ての人たちが不動産投資を行った方が良い！とまでは言えませんが、それでも不動産投資というのは、しっかりと行えばあなたの人生を更に輝かせてくれると信じています。
あなたにバトンを繋いでくれた方の想いを受け止め、あなたらしい人生を送れることを願っています。
ちなみにこのブログは「毒にも薬にもならぬ」内容も含まれますので、たまに気が向いたら読んであげてください。
名将は管理会社との上手い付き合い方を心得ています
管理会社とは適度な緊張感も必要です
エリアも関係ない名将たち
お問い合わせ
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滞納あるある
なぜか共通してしまう滞納あるある 先日、ガス会社さんと家賃保証会社の方と会う機会があり、なんとなく雑談をしていました。その時にガス会社の担当者さんが「ガス代は電気ガス水道のライフラインと呼ばれるものの中で一番最初に滞納されちゃうんですよねー」という話しから滞納する人の特徴をガス会社の担当者さんと家賃保証会社の方と話していましたので、今回はまとめてみました。もちろん、ここに該当するからといってイコール滞納者という訳ではありませんが、「あるある」な事項をあげてみました。なぜか共通して良くある事項です。 やたらカラフルな封筒 滞納の象徴 赤や黄色などのカラフルな封筒ですね。主に市税などの税金を滞納すると市役所や県庁から来る督促の封筒です。地域によっても違うのですが、最初は普通の封筒で段々とカラフルな封筒となってきます。滞納されている方のポストからはみ出る赤や黄色の封筒を見ると「あっ・・・」と思ってしまいます。 家賃額に比例しない高級車 高級車が悪い訳ではないんですが・・ これは高級車＝滞納という訳ではもちろんないのですが、なぜか家賃帯に合わない高級車所有率が高いのです。比較的安価な家賃帯で驚くような高級車に乗っている時は「なぜ？」とは確かに思いますが・・車の維持にお金が掛かる為なのかは分かりませんが 契約の時にあまり聞いてない 関心がないのか・・・ これは弊社の営業マンからの特徴重要事項の説明から始まり、契約書の説明など多少時間が掛かるのですが、あからさまに聞いてない方は確かに多い気がします。本来なら自分が守らなければならないものや、借りるという責任の話しもありますから、普通はみなさん真剣に聞くのですが、そこに無頓着だからそうなるのか・・確かにこれも多い気がします 家が汚い（物が多すぎる） 競売物件でも共通する ※写真は無料素材でイメージですこれは３社一致でした。特徴としては不必要な物が多く、玄関から家の動線と呼ばれる通路スペースなどに物が乱雑に多くあるお部屋です。大体強制執行などに至るケースはこういったお部屋が多く、見たことがある方なら特に分かるでしょうが、競売に掛かる物件などの内観写真はひどい物が多いものです。 何を払わなくても携帯代は払う 悲しいかな、後回し・・・ これも３社共通でした。ガス屋さんも「何もかも止められていても電話だけは通じるんですよね・・・」保証会社さんは「かえって携帯も止まってる方はお会いすると返済計画も比較的真面目な方が多いんです」周りの迷惑もどこ吹く風でスマホだけは手放せない。確かに現代ではスマホは重要です、無ければ何にも出来ないのかもしれませんが、各業者は「後回しか・・・」と途方にくれます。 まずは早めに連絡を、早いうちなら何とかなります そして、管理会社を含めて共通していたのが 「大体最後の土壇場になってから対応する方が多い」 これは本当にそう思います、普通の方たちは１か月遅れただけでも慌てて対応してくれます。９９％の方はこれです。しかし、滞納がかさむ人というのは、本当にやばい状況になるまで何もしない方が多いのです。３社で話した時も「早めに相談してくれれば大体何とかなりますし、こちらも法的対応などしたくないですからね」とのことでした。そうです、どの業種でも早めに相談してくれれば解決のしようがあるのです。そして土壇場になるとダメージも多いのです。万一、何かを滞納してしまったら「恥ずかしい」とか「恐い」という感情も分からなくはないですが、我々は慣れています。少しでも早いうちに相談してください。「でも払えないのに電話しても・・・」と思った方、我々もプロです。そんな方達をたくさん経験しています。そういった方にもアドバイスできることがあるのです。だからあなた自身がこれ以上の被害を受けない為にも相談してみてはどうでしょう。電話すると必ず事態は前進しますし、心のモヤモヤも晴れることでしょう。
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管理業歴５０年超えの管理業者さんから聞く「成功するオーナーは〇〇を大切にする」
成功するオーナーが大切にしているのは 先日、ご紹介経由で弊社の管理物件になることが決まったとある商業ビル。実は元々の管理会社である業者さんが高齢により引退されるとのことでした。元々の管理会社は社長が一人でやっている昔ながらの地域の不動産会社です。以前はたくさんの社員さんを抱えて新築や土地の売買含めたくさんの事業をされていましたが、お歳とともに少しずつ事業を縮小しながらやっていたそうですが、この度管理業も辞めるという決断になったそうです。その後釜として、ありがたいことに御指名をいただきました。引継ぎに行くとご高齢ながら見事な管理でした。現在の物件が抱える問題点とアプローチの仕方など、本当に丁寧で物件が良くなるように提案を作り上げてきていたんだなと実感させられました。宅建業者としても更新回数が１０回を超え（更新は５年ごと）ていますので、宅建業者として５０年を超えています。「最近は借主の権利も強くなってきたし、守らないといけない法律も増えてきて、あなた達若い人たちは大変だね」とおっしゃっていましたが、書式が手書きなどの部分を除けば本当に貸主と借主の間に入った良好な管理業者です。 そんな超ベテラン社長との雑談の中で「長くやってきたけど、上手くいくオーナーは共通点があるよね。失敗も共通点はあるけど」という興味深い話しが出ましたので、聞いてみました。確かに、上手くいくオーナーや失敗するオーナーに共通点はありますが、業界歴５０年以上の大先輩が見てきた共通点とは何なのでしょうか？ 資産を増やし続けるオーナーと上手くいかないオーナーの違いを話されていたので、今回はそのお話しをします。 成功するオーナーは業者を大切にする 先に断っておきますが、今回の話で言いたいことは「業者の言う事を疑うな、業者の言う通りにしろ」では断じてありません。むしろ逆です。 その不動産業者の社長さんをA社長としましょう。 A社長いわく「成功するオーナーは業者を大切にする」とのことでした。 ここでいう業者とは、修繕や清掃などを請け負ってくれる業者です。不動産業者ではありません。 「色んなオーナー見てきたけど、業者を軽んじる人たちは上手くいかない人がほとんどだった、業者を大切にできる人は上手くいく」 「目先の安さや言葉に捉われて、結局損するんだよね、残念だよ」 「どこにコストが掛かっているのかを考えておかないと、結局は損する」 「払っていいコストと悪いコストの区別を付けておかないと」 これは何を表しているのでしょうか？ A社長の経験談 孤立していくオーナー 以前、管理を任されていたオーナーの話しをしてくれました。そのオーナーは事あるごとに「自分のお抱え業者がいるから大丈夫」「見積りだけ取ってくれ、実際の仕事はこちらでやるから」が口癖だったそうです。ある時、そのオーナーの物件で小さな修繕が必要な事態になりました。 A社長は地元で営んでいるA社長が懇意にしている業者に見積りをお願いし、オーナーに提出しました。その時の金額は１万円程度の修繕で、相場より少し安く、良心的な金額だと私も思いました。 そして、それを伝えたところオーナーからは「あと２社に見積りをさせて比較してくれ、自分の業者にも見に行かせるから、どうせ見積りは無料でしょ」とのことでした。 オーナー側の業者というのは物件から３０ｋｍ以上離れた場所にある会社でした。 結局はその業者も来たものの、「こんなに離れている所に何度か来ることを考えたら、その金額ではできない」との結論だったそうです。 しかしオーナーはその後も「別の業者との相見積の結果でもっと安くしてくれ、大した工事じゃないはず」と言い続け、ついには現地でもそのような言動をしてしまい、当初の良心的な見積りを出してくれて業者さんの怒りも買ってしまいました。 良心的な工事と値段で請けてくれる業者でしたが、その後そのオーナーの物件ではその業者さんは使えなくなりました。 また、そのような業者さんを軽んじるような発言ばかりをしてしまった結果、そのオーナーはA社長いわく 「口や対応だけ上手く、金だけもっていく業者」が入り込み、工事はずさん、入居者からの評判も悪い、空室が決まりもしない物件になっていったそうです。 この話の教訓とは？ この話しを聞いてみなさんはどう思うでしょうか？ 「見積りは迷惑だってこと？」「業者の言う事を聞けってこと？」 違います。 このA社長の話しの中で大事なのは 自分が望むものとコストのバランスを把握しておくこと です。 先ほどのオーナーの話しでは、オーナー側の意向は理解できます。相見積を取って適正な金額かを確かめたい、少しでもコストを掛けないように。これは当然ですし、理解できます。無駄なコストは払ってはいけませんよね、しっかりと工事内容を把握したい。これも当然です。 しかし、それによって余計に掛かるコストや時間、人の気持ちを理解、許容できなかったことが失敗だったのです。 例えば、大手の工務店やリフォーム会社というのは見積りの書式からプレゼン資料など、とても分かりやすくなっていたりします。カラフルな図面やパースなど発注する側からすると大変助かります。専用の営業担当者が付き、レスポンスなども早くなるでしょう。しかし、その反面コストは高くなります。一方、個人事業主や小規模な事業者だとどうでしょう。見積りは職人さん自らが行くことも珍しくありません、すぐすぐに対応してはもらえないかもしれません。プレゼン資料などを作成する暇はなく、現場で手を動かしていることでしょう。しかし、その反面コストは安くなります。 結局、オーナーがどの部分を許容していくかの決断となる訳です。そして、それに正解はありません。コスト、スピード、分かりやすさなど、どの部分を許容していくかということです。 全てを取ろうとした結果、先ほどのオーナーはバランスを崩して失敗してしまったのでしょう。 線引きをしましょう では、どうしたら良いのかといえば 自分でどこまでするのか？を線引きしましょう。 例えば、どんなに小さな工事でも勉強して、現地に立ち会って学ぶというのも一つかもしれませんが、時間の制約や手間など果てしない時間が必要になります。そうではなく、人にどこまでを任せるか？そして任せるなら誰に任せるか？を探すことがいいと思います。 その為に専門業者がいるのですから、しっかりと信用できる業者探しをした方が成長スピードも上がります。それが管理会社であることもあれば、ご自身で見つけた業者さんかもしれません。信用できる人探しこそ一番難しいのですが・・・
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駄菓子コーナー特設 ～子供も大人も～
現在ご来店いただいた方全員に１００円分（昔の値段で）プレゼント 子供心に戻ろう 現在ロータスホームではご来店いただいたお客様には駄菓子コーナーからお好きな駄菓子をお配りしています。 ご来店いただいたお子様も大人も１００円分の駄菓子をプレゼントしています。値段設定は昭和生まれの私たちの小さな頃の単価で設定してあります。 小さい頃１００円を握りしめて「どれを選ぼうか？」とワクワクした時間を少し思い出してもらえたらうれしいです。お子様連れの方であれば「お父さん、お母さんは小さいころ食べてたんだよ」と教えてあげてください。世代でない皆さんは「昭和生まれの人たちはこんなお菓子食べてたんだ」と思ってもらえればいいです。対象はご成約など関係なく、ご来店いただいたお客様全員が対象です。 少しだけラインナップをご紹介 Felixガム １０円この匂いで小さい頃の思い出が蘇ります どんぐりガム 10円角の黒い部分に当たりがありましたね なつかしいガム ビッグカツ 30円 ねるねるねるね テーテッテレー 魔女のＣＭ これは今でも食べてますね。ポテトフライ 単なる梅干しなんですけど、懐かしいウメトラ兄弟 昔は4つ入っていたような ポン菓子のにんじん ５円チョコ もちろん５円です きなこちゃん 私はあまり小さいころ食べませんでしたが 蒲焼さんシリーズも 奥には酢だこさん も つまようじで刺すカラフルな餅ですね。女の子が食べてた記憶が 時の流れに身をまかせ 昔の値段設定にしていますが、現在これらのお菓子を買おうとすると値段が上がっていることにビックリしますね。今１００円では大して数も選べないものです。私は小さい頃に楽しかった経験を自分の子供たちにもして欲しいなと思っています。小さい頃、射的で腕を伸ばして景品を取ってくれた父親の姿、広告のチラシでミカンの皮を捨てる箱を作っていた母親、100円を握りしめ、おばあちゃんが一人でやっている駄菓子屋に友達と行ったこと。もちろん、時代が変われば新しい習慣や楽しいことも出来てきます。昔だけが良かったというつもりはありません。だがしかし、楽しい記憶をたまには思い出してみること、そして知らない世代の皆さんには「温故知新」という意味で触れてみてはいかがでしょうか。単に私がお菓子好きなだけということもあるんですけどね。
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鹿児島県をワンルームにリフォームしよう！
鹿児島県をワンルームへリフォームしてみましょう 鹿児島県のリフォーム依頼があったら 私はバカリズムさんのライブネタが好きです。バカリズムさんのネタに「ワンルームだった場合、住みにくい形の都道府県」というのがありました。堂々１位は長崎県となっていて納得させられたものです。 バカリズムさんのネタです。確かに住みにくそう そこで今回はリフォームの得意な、弊社ロータスホームが鹿児島県をリフォームしてワンルームにしてみました。リフォームのポイントや施工イメージも実際のリフォーム事例でご紹介してみましょう。 これがワンルームに生まれ変わる鹿児島県 鹿児島県をリフォームしてワンルームにした場合の間取り図 思い切って部屋を減らして「贅沢なワンルームに」 今回のリフォームのポイントは以下の通りでした。 立て続きの２Ｋを思い切ってワンルームにリフォーム以前はバストイレが一緒のユニットバスをバストイレ別へ狭かった玄関を玄関収納とシューズボックスを作ることで靴の多い女性にも対応できるように以前は部屋の角にあったキッチンを思い切ってカウンターキッチンへデッドスペースになっていた桜島に浴槽を置くことで光熱費も削減へ枕崎市や指宿市の南薩エリアをバルコニーにすることで日当たりを活かしたお部屋に寒い北薩エリアに冷蔵庫スペースを設置して、ここでも光熱費を削減 エコなお部屋にキッチン周りの水道は川内川を利用トイレも独立性を高めて快適なエリアへ 室内イメージ 着工前なのでここからは完成イメージを出していきましょう。どの写真も実際に弊社で管理している築３０年超えのリフォーム済み、完成イメージもわきやすいと思います。 居室とキッチン 思い切ってカウンターキッチンにすることで古さを無くします。基本は居室にキッチンを置かない選択肢もありましたが、今回はかえって玄関から見えないようにすることを意識してみました。室内もこんなリフォームをすれば生き返ります。 ちなみにこの物件も築３０年を超えてましたよ。 トイレ こちらも築３０年超のトイレのリフォーム最近はトイレの滞在時間が長くなっています。その要因はスマホ！トイレットペーパーホルダーに棚を付けることでスマホを置くこともできます。ウォシュレットで冬も寒くなく、快適なお部屋へ ユニットバスの入替 今回一番苦戦した桜島のスペースの活用方法。今回は思い切って浴槽を置いてみることにしました。そうすると、意外と収まりがよく、脱衣所スペースも取れることが判明しました。しかも火山となっており、光熱費も削減できることでしょう。 例えばこんなお風呂もスペースがあれば 新品の広い浴室へ入替 脱衣所を作ろう 専有面積は十分あったことから、今回は脱衣所を作ることにしました。とはいえ、開き戸にしてしまうとトイレのドアと干渉する為、ここは引戸を採用しました。どうせ大工さんが入るなら建具などのリフォームもこの際にやってしまいましょう。 こんな脱衣所の無い所も 扉付きの脱衣所へ変身させました 楽しい遊びでした 今回は少し遊んでみましたが、実際に鹿児島県をワンルームにするのであればたくさんの問題も出てきそうです。そして、他にもベストな間取りがあるかもしれません。もしベストな間取りはこれだ！というのがあれば教えてください。しかし、想定される問題も、弊社ロータスホームでは古い物件のリフォーム、管理が得意なので、不可能ではなさそうでした。しかも、今回は専有面積のある鹿児島県をあえて部屋数を減らし「贅沢なワンルーム」にすることで新築には出せない価値を提供できるハズです。ちなみに今回の記事は社員が帰ったあと営業のスタッフと２人で協議しながら作りました。テーマはやはり「決まるお部屋、決まるリフォーム」です。他のスタッフには遊んでいると思われるので、このブログをご覧になったオーナーさんは出来れば当社のスタッフには内緒にしておいてください。遊んでいると思われそうなので楽しかった
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貸主が宅建や賃管士を取るのはアリかナシか？
オーナーが取るべき資格なのか？役にたつのか？ 不動産業は資格の宝庫 さて、今年も不動産関係の試験がラッシュを迎えています。宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、不動産鑑定士などの国家資格から敷金診断士、土地活用プランナー、住宅ローンアドバイザー、リフォーム提案士などの民間資格まで毎年のように新たな資格が出てきていいる印象です。そんな資格の中で、たまにオーナーさんでも宅建（宅地建物取引士）や賃貸不動産経営管理士を持っている方もいます。またオーナーに「宅建とか賃管士とか勉強した方がいいですかね？」と聞かれます。なので、今回はそれについてお話しします。 国家資格は業者を縛るもの では結論からですが、 取らなくていいと思います もちろん興味があって好きならいいのですが、賃貸経営に役立つかといえば正直ＮＯだと思います。 そもそも不動産系の国家資格というのは 不動産業者を縛る為にあるのです これは今までの資格が出来た歴史を見れば明らかです。 宅地建物取引士＝高い取引になるのに、業者だけが知識を持っていて消費者が泣き寝入りになることが多かったから管理業務主任者＝分譲マンションが増えてきて雑な管理をする業者が増えてきたから賃貸不動産経営管理士＝サブリースなど管理受託のルールが無く、管理業者が関係するトラブルが増えてきたから このように世の中で不動産業者が至らなかったりすることで業界自体が規制を掛けてきた結果なのです。 そう、知ったら賃貸経営が上手くいくというような主旨は入ってないのです。 あくまで不動産業者にルールを課して説明責任などを課していったり、適正な管理が行われる為の法律作りとそれを知っている者に取引を任せようという主旨なのです。 特に賃貸不動産経営管理士などは名称からして賃貸不動産の経営に関するいいことがありそうなのですが、先ほどの主旨からして、預かる不動産会社へ規制を掛ける内容ばかりです。一度試験問題などをご覧になっていただければよく分かりますが、勉強する内容はオーナーから物件を預かるにあたっての決まり事ばかりです。もちろん、知らないよりは知っていた方がいいことですが、預ける側が気にすることではないことが多く、退屈かもしれませんね。 意外と役立つのは「民間資格」 ここまでどうせ取るなら国家資格がいいというのは分かるのですが、ご自身のオーナーとしてのスキルを身に着けるのであれば意外と民間資格の方が勉強すると身になるものは多いかもしれません。なぜかというと民間資格というのは、国家資格などと違って中々不動産業界の人は受けてくれません。そういった背景もあり、不動産業界で働いていない人へも役立つ知識を提供することで受験者を募っていたりもします。なので、どうせ勉強するなら民間資格の方が学びは多くなるかもしれませんね。
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笑ってはいけない試験問題！～賃貸不動産経営管理士試験2022年 問32 編
阿鼻叫喚の2022年賃貸不動産経営管理士試験！中でもこの問32は面白い まずは問32をご紹介 令和４年度 賃貸不動産経営管理士試験問題より 【問 32】 勧誘者であるA法人（代表者Ｂ）は特定転貸事業者であるＣ法人から委託を受けて特定賃貸借契約の勧誘を行っている。勧誘者であるＡ法人の従業員Ｄが、自己の判断により、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対し、故意に不実のことを告げるという管理業法第29条第1号に違反する行為を行った場合の罰則（6月以下の懲役若しくは50万円以下の罰金又はこれらの併科）の適用に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。 ア A法人が罰金に処せられることはない。イ 代表者Ｂが懲役又は罰金に処せられることはない。ウ C法人が罰金に処せられることはない。エ 従業員Dが懲役又は罰金に処せられることはない。 回答選択肢 １ ア、イ２ ア、ウ３ イ、エ４ ウ、エ 読むのが面倒なので図にしてみましょう。 この問題、一夜明けた段階でも各予備校が異例の「正解肢なし」などとして疑義を生じている状態です。この問題は下記の管理業法という法律において、「勧誘者」という第３者が行った違法な勧誘において、大元である事業者の責任について問う問題であることは分かるのです。しかし、この問題は現在の段階では各予備校でも「回答なし」とか「調査中」などと明言出来ていない状況です。 （不当な勧誘等の禁止）第二十九条 特定転貸事業者等は、次に掲げる行為をしてはならない。一 特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者に対し、当該特定賃貸借契約に関する事項であって特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為二 前号に掲げるもののほか、特定賃貸借契約に関する行為であって、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるもの 昨年が簡単すぎた問題をひねろうとしたのか？ 細かい解説などは予備校の先生に任せるとして、要は 「従業員Dが行った責任がどこまで問われるか？」という問題ですよね。しかし、よく考えてみましょう。 従業員Dの不可解すぎる行動が惑わせる まず読んで思ったことは 従業員Dの自己判断ってなんだよ 「従業員Ｄは正気とは思えないし、その一人の行為で懲役もしくは罰金に処せられる人の不憫さ」を考えずにはいられません。 まず、委託を受けたどうこうより「自己の判断で不実のこと（真実でないこと）」で勧誘する従業員Dの不可解さ これがA法人からの指示だったなら分かりやすいのです。従業員と雇用主という立場を使って、かわいそうな従業員Ｄに「不実のことを伝えてでも契約取ってこい」なら分かるのです。会社の使用者責任もハッキリしそうですね。しかし、従業員Ｄは自己の判断で突き進むのです。なぜ？契約がそこまで欲しいのか？そして倫理的には「自己判断でウソつくような人間に責任無い訳ないだろ？」と思ってしまいます。そして、自己の判断で動く従業員Ｄにより次々に責任を負わされるA法人と代表者、そして委託したＣ法人 読みながら笑ってしまいました。これが可能なら産業スパイも楽で仕方ないことでしょう。自己判断でウソつく人間は懲役や罰金なしで他の登場人物にだけ被害を及ぼせる。完全犯罪のような所業。確かに「勧誘者を監督する責任の範囲や重さの理解を問いたい」という出題の意図は分かるのですが、あまりに面白い状況。解答と解説が読みたいな！と本気で思っています。
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「マンションで動物に餌をあげてる人が・・」まさかの動物の正体
こんな動物なら軽い注意で終わったんですがね 動物への餌やりは禁止です マンションでも戸建でも基本的には禁止行為の「動物への餌やり」禁止されている理由としては野生動物が寄ってくる、糞害が発生する、苦手な方からするとそもそも嫌だ！となり、近所も巻き込んで迷惑行為となってしまいます。動物がかわいい気持ちは分かるのですが、やはり自分で飼えない以上は無責任な行為はするべきではありません。そんなある日、あるマンションの入居者さんから連絡がきました。「マンションで餌をやっている人がいるから注意してほしい」 驚きの正体は 私は何度か経験があるので、ネコかハトか？と勝手に頭に想像しながらお話しを聞いていました。聞くと、住人もある程度特定出来ていて「〇〇号室の方だと思うとのこと」私は「ちなみにネコですか？ハトですか？」と入居者さんに聞いたところ、驚きの回答が 「トンビです」 え？猛禽類？ まさかのトンビ（鳶）！ 第一声は思わず「へぇ、トンビって餌やれるんですね」と言ってしまいました。余りに想定外すぎて聞けば、その餌やりをしている方は夕方になると不定期でマンションの廊下に出てきて餌をやるそうです。そして、その人が出てくると、流石トンビ「目がいい」何羽かが近寄ってくるそうです、そして何の餌をやるかといえば「生肉」でした 即刻注意！すぐ解決 私はすぐさま該当の住戸の方に連絡しました。ちなみにこの方、この件以外はすごく「良い入居者さん」なのです。マンションで会えば気軽に挨拶してくれますし、たまに世間話などもする位の方でした。早速、電話して概要を伝えると 「え？ダメだったの？ごめんなさい」すぐ認めました。秒で謝罪です。素直です本人曰く「ハトだと溜まったりするけど、トンビは餌をやったらすぐ帰るから」とのことでした。私からは 猛禽類であること味を占めて他の入居者さんを襲うかもしれないこと野生動物に勝手に餌付けしてはいけないこと糞害などにつながること生肉も共用部分で衛生的に良くない などをしっかりお伝えしました。ご本人もいたく反省し、「二度としません、ごめんなさい」とのことでした。もちろん、それ以外は本当に良好な入居者さんだったので、お話しも分かって貰えましたので無事解決としました。まさか猛禽類に餌をあげられるとは・・・
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これをやったら解約まったなし ～重大な契約違反編～
これをやってしまうと解約まったなしの３選 入居者の権利は強い！しかし限度はある みなさんは、大家さんと入居者どちらが強いと思いますか？一般的には所有者でもある大家さんが強いと思われがちです。しかし、それは一昔前の話です、今現在では「借地借家法」という法律がみなさんの味方です。この「借地借家法」ですが、中々に強力な法律です。一言で言うなら 「少々の過ちなら追い出されると可哀そうだから、許してあげてよ」 となっています。細かい部分は色々とあるのですが、入居者の権利というのは年々強くなっていて、大家さんの機嫌一つで追い出すなどは不可能となっています。ですが、こんな強力な借地借家法でもかばいきれない重大な契約違反というのもあります。もちろん、程度の多少によりすぐさま解約される訳でもないのですが、借地借家法をもってしても高確率で解約される事項を今回はあげてみようと思います。 又貸し 自分が契約して、その後知り合いや友人など第三者に貸してしまうことです。これは当然契約違反となります。お金を貰っていなければＯＫ？ダメです。ですから例え自分が代わりに家賃は払うから！と無償であったとしても契約違反です。入居審査でも契約の名義人が住むのならと審査を通過しているのですから、大家さんからすれば「あの入居審査はなんだったの？」となります。こうなると大家さんとの信頼関係もあったものではありません。仮にしてしまった場合、契約違反ももちろんですが、又貸しした第三者が付けたキズや損傷なども全ての責任が契約者にやってきます。 ペットの無断飼育 これも高確率で発覚時に解約を言われても仕方ないものです。一般的な契約書であれば、ペットの飼育については重要事項説明書や契約書にしっかりと明記されています。特に建物へのダメージも大きく、周りの住戸に動物アレルギーの方などが居た場合は更に被害も拡大してしまいます。こちらも、契約違反で解約だけでなく、ペットによる損傷などは原状回復のガイドラインなども助けてくれません。違約金なども含めて責任を取るハメになってしまいます。絶対にやめましょう。 反社会的勢力 現在の標準的な賃貸借契約書ではいわゆる「反社会的勢力」の方はお部屋を借りることができません。それは、他の住民を守る為にも必要なことと思います。みなさんも周りに反社会的勢力の方が居てほしいとは当然思わないと思います。昨今、契約書と呼ばれるものには必ずこの反社会的勢力の排除条項というものが入っています。本人はもちろんですが、友人や知り合いが反社会的勢力だった場合、お部屋に出入りさせたことでも契約違反となってしまいます。また、厳しいのですが、それによる実害があったかどうか？ということは問題にならないのです。私も東京にいる時に反社会的勢力のお部屋を解約をしたことがあるのですが、本当に大変でした。いつか機会があればその時の話などもできればと思います。鹿児島ではそのような事例を対応したことはありませんが、一度でもそのようなことがあると以降お部屋をあなた名義で借りることは非常に困難となるでしょう。やめましょうね。 気軽な気持ちが消えない過去になることも 現在、情報化社会となって久しいものです。このような重大な契約違反で解約となった場合、今後の保証会社等の審査に響く可能性があります。私も見たことはありませんが、保証会社というのは大体共通したネットワークを持っています。例えば重大な契約違反がある人を受け入れたい大家さんや保証したいという人はいるでしょうか？もちろんＮＯですよね。それだけ、今回あげた項目は重大なものです。気軽にしてしまったことが何年も尾を引いてくる可能性があります。絶対にやめましょう。
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春から入居キャンペーンを始めます！
今お部屋を決めても家賃は３月からで大丈夫です！ キャンペーンの概要 さて、弊社ロータスホームでは「春から入居キャンペーン」を実施しています。概要は以下の通りです。 対象は学生（入学予定、寮からの一人暮らし）、新社会人対象期間は年内～１月、2月まで学生さんについては合否発表前の申込みもＯＫです。※返金解約保証あり更に先着順でチャンスＵＰくじ開催予定（近日公開予定） キャンペーンのメリット 春から入居キャンペーンはロータスホームまでお問合せください。 ・競争率の高い１月～３月前にお部屋を探せる・受験時や空いた予定で探せる＝交通費、時間の削減・１月～３月は空き予定物件が多いが、先にじっくりと見ることも可能・先にお部屋を決めておけば受験に集中できる・更にチャンスキャンペーンも そんな美味い話があってたまるか！という方に 実はこのキャンペーン開催するとよく言われるのが 「決まりにくい、条件の悪いお部屋なんでしょ？」と言われますが、違います。オーナーさんにとっても悪い話でもないのです。学生さんや新社会人というのは比較的計算しやすいのです。大体は学生さんなら２年間以上の居住期間が見込めます。もちろん事情などあれば別でしょうが、大体は在学期間に応じた居住年数であることでしょう。そして皆さんから分かりにくいメリットがもう一つ 「次の解約も恐らく繁忙期と呼ばれる時期だろう」そう、無事卒業や就職となると、お部屋を解約するのも３月や４月などの時期になるであろう。ということです。単身向けの物件というのはシーズンの影響をかなり受けやすいものです。人気物件でも１月から４月までに成約でなかった場合、入居まで少し時間が掛かる物件というのも当然出てくるでしょう。そうすると、「どうせ空くなら人が探す時期に空いてほしい」と考えるのは理屈として不思議ではありません。こんな風に実はオーナーも入居者にとっても、それぞれメリットがある話なのです。そんな弊社の春からキャンペーン！受験や入学説明会の時にでも一緒に見てもらえればと思います。まだまだ今から対象物件も増えてきますので、お楽しみください。そして、受験生の皆さん！応援しております。
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幽霊を信じない営業マンも逃げ出した物件
写真はイメージです！本物はもっと不気味でした。 余りの怖さに逃げた物件 私は幽霊を信じていません！しかし、それは「見たことない」「信じたくない」からです。決して幽霊が怖くない訳ではありません。怪談番組などは真剣に怖がって見てます。恐らく見てしまった日には一人で夜トイレにも行けないでしょう。しかし、不動産屋ですし、基本的には信じていませんので事故物件や空家などに入ることに抵抗はほぼありません。以前から話した通り、事故物件などでも心霊体験などはしたこともありませんからね。そんな私ですが、過去一度だけ逃げ出した物件がありますので、今回はその話をしてみましょう。 それは格安の戸建でした 当時私は東京都の新高円寺という所で賃貸仲介の営業マンでした。今もそうですが、当時もインターネットに物件を掲載しておりました。いい物件があれば鍵を借りに行って写真を撮る、掲載する、反響がくる、お客さんを呼ぶ、決めてもらう。この流れですからね。そして、その日も朝から新着物件を確認していました。すると 「西荻窪 徒歩〇分 ５ＤＫ 貸家 ６万５千円 築５０年」という物件が出てきました。古い戸建ではありますが、当時でも激安でした。中は相当に古いだろうが、写真を撮って掲載してみようということになりました。その日の写真撮影当番は私でした。早速鍵の手配をすると「貸主は遠方だから開けてある」とのことでした。さあレッツゴー！と意気揚々と私は車で向かいました。 竹藪の中の古家 着いたのは普通の住宅街でした、西荻窪駅から少し離れていましたが、実際に行って見るとビックリ その家だけ竹藪で囲われている 冒頭の写真のようですが、もっと手入れのされていない竹藪に囲まれていました。住宅街の中にポツンと異質な空間になっていました。建物は２階建ての築５０年、流石に傷んでいますし、玄関も昔ながらの引き違いのサッシでした。竹藪が影を作っています、雨戸は全て木製の古いタイプで閉まっています。正直、雰囲気も最悪 「こりゃ安いハズだわ」と思いました。しかし、こんな物件でも中はキレイにしてあれば借りたいという方もいるでしょう。この時はあまり気にせずに中へ入っていきました。この５分後にはダッシュで出てくるとも知らず・・・ 押入れの中には・・・ そうして入った戸建ですが、まずは中が暗い！木製の雨戸が全部閉まっている為、真っ暗、そして湿気というかカビ臭い匂いがしました。私はブレーカーを探しました。ブレーカーというのは大体家の構造上、キッチンや洗面室などの近くにあるものです。しかし、ブレーカーを上げても電気が点きません。契約がされていないのでしょう。これも珍しいことではありません。私は古い木枠のサッシをガタガタと動かして雨戸を１枚開けました。すると光が室内に入ってきました。中は大変古く、居室のほとんどは和室でした。古くなった畳が柔らかくなっていました。そして、最初の部屋にあった押入れを何となく開けてみました。そこには白黒の写真が一枚置いてありました。 これもイメージです、実際はアルバムなどではなく、一枚だけでした。 「なんで一枚だけ？忘れ物？」と何気なく手に取りました。それは古い家族写真でした。お爺さんとお婆さん、年齢的には叔父さんらしき中年男性が２人位、お母さんのような人、小さい子供が２、３人位写っている写真恰好は簡単な着物を着ていました。かなり古いものでしょう。明治位なんでしょうか全員無表情です、なんだか楽しそうでもない写真です。しかし、私はなぜかその写真に強烈な違和感を感じました。全員笑っていないから？ いや違うような・・・ なんだか変な写真に思えるのです。そして、違和感の正体に少し気づきます。 「なんだか全員の目線が変だ」 そう、カメラ目線のようでしたが、なんだか全員の焦点がカメラでは無い気がしました。そう思った瞬間一気に恐怖が込み上げてきました。私にはどうしても 写真の人たちは 私の後ろを見てる気がする 写真を見ている「私」の肩辺りを見ているような気がしたのです。その瞬間に私はダッシュで写真をその場に置き、家を出ました。もう恐怖でいっぱいでした。雨戸を閉めるのも忘れ、とにかく帰りました。後にも先にも物件で怖くて逃げたのはその１件だけでした。特にオチもありません、写真の正体も知りませんし、いわくつきの物件でもないようでした。もちろん後日何かあったということもありません。その家について調べもしませんでした。事実だけ話すなら「忘れ物の家族写真に勝手にビビった営業マン」です。でも、私にはあの写真の目線が怖すぎたのです。ちなみに今でも古家などは怖くはありませんよ。幽霊は信じていませんからね。そんな私の唯一の恐怖体験でした
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一人暮しの女性の防犯対策 ～「ただいま」発声編～
え？いるかも？と思わせることが大事です！ 帰ってきたら誰もいなくても「ただいま」と言う さて、今回は女性の一人暮しで簡単にできる防犯対策でございます。これは昔仲良くなった刑事さんから教えてもらいました。簡単です。帰宅時に 「ただいま」と一人で言いましょう それだけです。誰もいないお部屋に向かってです。それでいいのです。 悪者は「可能性」が嫌い 悪事を働こうとする人間、例えば空き巣やそれ以外の犯罪者も「可能性」が大嫌いです。 もし一人じゃなかったら？男と住んでたら？これから人が来るとしたら？電話してたら？ など、不確定なことを嫌うそうです。一人暮しの女性を狙ったとしても「ひょっとして」と思ったら躊躇するのです。空き巣は別として女性を狙う犯人というのは、高確率で下見などをするそうです。そんな時に無人の部屋に「ただいま」と言う女性を見たとします。悪者の頭には「可能性」が生まれるのです。 「一人暮しでないのでは？」「頻繁に友達が来てるのかも」こんな疑念でも大分効果があるそうです。確かに、犯罪者の気持ちは分かりませんが、もし仮に犯罪を起こそうと思ったなら不確定要素は出来るだけ避けようとするでしょう。 もう一つの効果「空き巣」対策 そして、この「ただいま」発声はもう一つ効果があります。 「空き巣と鉢合わせになる可能性を下げる」空き巣と鉢合わせ！考えただけでも恐ろしいですね。空き巣と鉢合わせた場合、パニックになった空き巣から被害を受けることが最悪のケースです。正直、物やお金なら取られても最悪なんとかなりますが、命はそうはいきません。この「ただいま」と発声することで仮に空き巣が居た場合「空き巣に逃げる時間を与えるのです」もし玄関しか出入り口がなかったとしても、家の中で鉢合わせるよりは廊下の方がマシです。帰ってきたぞという意味でも有効でしょう。 古典的だが「男物の下着を干す」も効果的 これと同様に昔から言われている「一人暮しでも男物の下着などを干す」も有効だそうです。使い古されている手法ではありますが、同様です。 「ひょっとしたら本当かも」 で十分抑止力となるのです。だって仮にウソだとしても防犯意識の高い人であることは間違いない訳ですしね。私は運良く不動産会社としてそういった事件に関わったことはありません。ですが、ご自身で出来る対策はしておいて損はありません。
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社名の由来 ～ロータスホーム～
たまに聞かれますので 株式会社ロータスホームの由来 弊社株式会社ロータスホームの社名の由来です。開業当初はよく聞かれたものです。なので、今後お付き合いが生まれることも期待して、社名の由来についてお話していこうと思います。 ＬＯＴＵＳ＝蓮 ますはロータスですが、「蓮」です。レンコンは蓮の茎ですね、蓮根と書きますから根っこだと思われていますが、茎です。なぜ「蓮」から取ったのかということですが、以前書いたように私は特定の宗教を信じている訳ではありません。たまにご存じの方が仏教とかですか？と聞かれます。 確かに蓮はお釈迦様のイメージもありますからね。この会社を作る時に色々なことを考えていました。「不動産会社を作るうえで、どんな想いを表そうか？」たくさん想いはありました。しかし、最終的に思ったことは 「どんな大変な仕事でも、住まいを通じて人に喜んでもらおう、そして人の喜びを自分たちの幸せとしていこう」という思いでした。その時に思い浮かんだのが「蓮」でした。蓮というのは、ご存知の通り泥の中で咲きます。しかも泥水が濃ければ濃いほど綺麗な花を咲かせるそうです。また、蓮の葉はどんなに泥や水が付いても弾き返すのです。ことわざの「泥の中の蓮」というのはこういった特徴から来ているのでしょう。その存在が不動産の管理会社にピッタリな気がしたのです。綺麗ごとだけではない不動産業界、時には辛いこともある仕事。そんな中で自分自身まで泥に浸かって、大事な心まで汚してしまってはいけません。そこで、そんな蓮の精神性から蓮＝ＬＯＴＵＳ＝ロータスを選びました。決してキレイごとや華々しいだけではない仕事をも自分たちの糧にし、しかもそれでも汚れない、そして綺麗な花を咲かす。入居者さんやオーナーさんに代わって、大変なことをしっかりやり切ろう。そんな想いを込めました。あと、蓮根がその形状から「見通しがきく」などの縁起も良い物だそうで、そんな所も気に入りました。 ＨＯＭＥとＨＯＵＳＥの違い 次にＬＯＴＵＳＨＯＭＥの「ＨＯＭＥ」ですが、これは「家」という意味ですね。ではなぜ「ＨＯＭＥ」で「ＨＯＵＳＥ」ではないのか？ですね。どちらも日本語に訳すと「家」となります。これは、正確に合っているかは自信がないのですが、ＨＯＭＥとＨＯＵＳＥの違いは ＨＯＭＥ＝人が住んでいる場所としての家 居場所 本拠地 帰るべき場所ＨＯＵＳＥ＝住宅 家屋 建築物 ＨＯＭＥは「人ありき」、ＨＯＵＳＥは「物質としての家」、こんなイメージを私が持っていたためです。私はＨＯＭＥが好きなのです。人が住んでいる家こそが「家」だと思っています。その住んでいる人にとっての居心地の良い「ＨＯＭＥ」のお手伝いになればと思っています。 こんなことばかり言っていると「キレイごとばかり」などと言われるかもしれません。でも私は「キレイごと」でもいいと思っています。私もついつい仕事で熱くなったり、正直に言えば腹が立つこともたくさんあったりします。でもそんな時にこそ、この「キレイごと」を込めた社名が初心や本当にやりたかったことに戻してくれます。本当に私は聖人君主でもなんでもありません。だからこそ、初心や想いを忘れないように一番使う社名にしておきたかったのです。ちなみにＨＯＭＥは私の右腕ともいうべきスタッフがＨＯＭＥがいいということで採用しました。これからも社員と一緒にオーナーさんと入居者さんの役に立って、人を幸せにしていきたいと本気で思っています。そして、私も社員も人の幸せを作る仕事で「幸せ」になりたいと思います。今回は柄にもない内容でしたが、なんとなく書いてみたかったのです。今後ともよろしくお願いいたします。
