| 霧島市・姶良市の賃貸管理のご相談ならロータスホーム

社名の由来　～ロータスホーム～
たまに聞かれますので株式会社ロータスホームの由来弊社株式会社ロータスホームの社名の由来です。開業当初はよく聞かれたものです。なので、今後お付き合いが生まれることも期待して、社名の由来についてお話していこうと思います。ＬＯＴＵＳ＝蓮ますはロータスですが、「蓮」です。レンコンは蓮の茎ですね、蓮根と書きますから根っこだと思われていますが、茎です。なぜ「蓮」から取ったのかということですが、以前書いたように私は特定の宗教を信じている訳ではありません。たまにご存じの方が仏教とかですか？と聞かれます。確かに蓮はお釈迦様のイメージもありますからね。この会社を作る時に色々なことを考えていました。「不動産会社を作るうえで、どんな想いを表そうか？」たくさん想いはありました。しかし、最終的に思ったことは「どんな大変な仕事でも、住まいを通じて人に喜んでもらおう、そして人の喜びを自分たちの幸せとしていこう」という思いでした。その時に思い浮かんだのが「蓮」でした。蓮というのは、ご存知の通り泥の中で咲きます。しかも泥水が濃ければ濃いほど綺麗な花を咲かせるそうです。また、蓮の葉はどんなに泥や水が付いても弾き返すのです。ことわざの「泥の中の蓮」というのはこういった特徴から来ているのでしょう。その存在が不動産の管理会社にピッタリな気がしたのです。綺麗ごとだけではない不動産業界、時には辛いこともある仕事。そんな中で自分自身まで泥に浸かって、大事な心まで汚してしまってはいけません。そこで、そんな蓮の精神性から蓮＝ＬＯＴＵＳ＝ロータスを選びました。決してキレイごとや華々しいだけではない仕事をも自分たちの糧にし、しかもそれでも汚れない、そして綺麗な花を咲かす。入居者さんやオーナーさんに代わって、大変なことをしっかりやり切ろう。そんな想いを込めました。あと、蓮根がその形状から「見通しがきく」などの縁起も良い物だそうで、そんな所も気に入りました。ＨＯＭＥとＨＯＵＳＥの違い次にＬＯＴＵＳＨＯＭＥの「ＨＯＭＥ」ですが、これは「家」という意味ですね。ではなぜ「ＨＯＭＥ」で「ＨＯＵＳＥ」ではないのか？ですね。どちらも日本語に訳すと「家」となります。これは、正確に合っているかは自信がないのですが、ＨＯＭＥとＨＯＵＳＥの違いはＨＯＭＥ＝人が住んでいる場所としての家　居場所　本拠地　帰るべき場所ＨＯＵＳＥ＝住宅　家屋　建築物ＨＯＭＥは「人ありき」、ＨＯＵＳＥは「物質としての家」、こんなイメージを私が持っていたためです。私はＨＯＭＥが好きなのです。人が住んでいる家こそが「家」だと思っています。その住んでいる人にとっての居心地の良い「ＨＯＭＥ」のお手伝いになればと思っています。　こんなことばかり言っていると「キレイごとばかり」などと言われるかもしれません。でも私は「キレイごと」でもいいと思っています。私もついつい仕事で熱くなったり、正直に言えば腹が立つこともたくさんあったりします。でもそんな時にこそ、この「キレイごと」を込めた社名が初心や本当にやりたかったことに戻してくれます。本当に私は聖人君主でもなんでもありません。だからこそ、初心や想いを忘れないように一番使う社名にしておきたかったのです。ちなみにＨＯＭＥは私の右腕ともいうべきスタッフがＨＯＭＥがいいということで採用しました。これからも社員と一緒にオーナーさんと入居者さんの役に立って、人を幸せにしていきたいと本気で思っています。そして、私も社員も人の幸せを作る仕事で「幸せ」になりたいと思います。今回は柄にもない内容でしたが、なんとなく書いてみたかったのです。今後ともよろしくお願いいたします。
「実家をどうする？」空き家の出口戦略と選択肢　~売却・賃貸・自己使用のメリット・デメリット~
当社は日本空き家サポートに加盟し、空き家の管理を行っております。最近、本当に多くの方から実家や所有されている「空き家」に関するご相談をいただきます。先日もお越しになったお客様から、相続した実家をどうすればいいか分からない、売るべきか、貸すべきか、それともとりあえず置いておくべきか、という切実なご相談を受けました。突然もう一つの「家」を所有することになるなど、みなさんの人生設計では考えていないですよね。思い出が詰まった場所だからこそ、簡単に決断できるわけがありませんよね。ネットや雑誌を開けば、空き家活用ビジネスだとか、資産の有効活用なんていう言葉がいくらでも躍っています。でも、実際の不動産業から言わせてもらえば、そんな教科書通りの正論だけで片付くほど空き家問題は甘くありません。それぞれの選択肢には、綺麗ごとだけでは済まない現実的なメリットと、重いデメリットが必ず表裏一体で存在しているからです。今日は、空き家管理を行っている者として数々の現場を見てきた私の視点から、売却・賃貸・自己使用の3つの選択肢について、お話ししてみようと思います。「売却」は完全に「終わる」ことがメリットでもあり、デメリット空き家をそのまま手放して現金化する方法ですが、これには明確なメリットがあります。何と言っても、手っ取り早く悩みの種を終わらせることができる点です。所有しているだけで毎年かかり続ける固定資産税や、都市計画税の負担から一瞬で解放されます。草むしりや建物の換気のために、わざわざ遠方から実家まで通う時間と労力も、売却してしまえばこれ以上必要ありません。また、売却金額という収入に変えられるという点もメリットであることでしょう。しかし、この売却には、数字には表れない最大のデメリットがあります。それは、一度手放してしまったら、その場所は二度と自分たちの元には戻らないという圧倒的な寂しさです。実家という場所は、家族と過ごした時間や親世代が生きた証そのものです。それらをすべて手放す行為は、人によりますが、想像以上に大きな喪失感があることも。手っ取り早く解決する代わりに、すべての思い出と決別する覚悟が求められるのが、売却という決断の本質です。ちなみに売れるまでの期間は、売却希望額やその地域の需要などにもよりますが、半年から１年程度掛かると思っていただければいいと思います。一刻も早く手放したいという場合には、相場より割安にすることで早期売却は可能になりますが、大体相場通りだったら、この位が目安です。よくサイトなどには３か月~半年くらいと書かれていますが、それは地域需要も強く、相場もピッタリか割安な場合です。逆に適切な広告などを出していて、半年程度で音沙汰もない場合は、相場と離れていると判断してもいいと思います。いずれにしても、売却は「今後も活用の目途がない」「家との別れも覚悟できた」という方には、おすすめな方法です。「賃貸」は継続収入も魅力だが、以外と重い「責任」が次に、手元に資産を残しながら収益を得る「賃貸」という選択肢です。相続した家を誰かに貸すことで、毎月の家賃を貰うという方法ですね。この方法のメリットは、何と言っても毎月安定した家賃収入という継続的な果実が得られることです。将来的に自分たちがUターンして住むかもしれない、あるいは子どもに遺したいと考えたときに、所有権を維持したまま家を腐らせずに守れるのは大きな魅力に見えます。ところが、ここに初めて家を貸す方が陥る、最大の落とし穴があります。一たび自宅を誰かに貸し出すということは、立場としては、あなたは「不動産賃貸業としての事業者」という立場になります。気楽に貸して小遣い稼ぎ、という訳にはいかないんですね。事業者である以上、入居者に対して「適切な住宅を使用させる義務」が課せられます。つまり、雨漏りが起きれば直さなければいけませんし、給湯器やエアコンが壊れれば、それが真夏の過酷な時期であっても、大家の費用負担ですぐに対応する責任が生じるわけです。特に親から相続した古い物件の場合、いざ貸し出そうとすると、現在の賃貸市場で戦えるレベルにするために、最初に数十万から数百万円単位の多額のリフォーム費用が掛かる場合も。しかしながら、その事業者としての心意気さえ持てれば、継続収入やいつか誰かに引き継ぐことも可能となります。この方法は「将来、この家の活用する可能性がある」「やはりこの土地は手放せない」という方におすすめとなります。「自己使用」は一時だけでなく「継続」がカギ三つ目の選択肢が、売ることも貸すこともせず、別荘やセカンドハウスとして自分たちで使い続ける「自己使用」です。メリットとしては、誰にも気兼ねすることなく、いつでも思い出の場所に帰れる安心感が手に入ることでしょう。身内だけの集まりや、週末の息抜きの拠点として活用できれば、これほど贅沢な選択はありません。しかし、あえて厳しい現実を言わせてください。その場所、本当に日常的に使いますか？最初の数ヶ月は物珍しさで通うかもしれませんが、仕事や日々の生活に追われる中で、毎月のように足を運ぶのは至難の業です。そして、人が住まなくなった空き家の管理というのは、想像を絶するほど大変です。たった数ヶ月放置しただけで、部屋には湿気がこもり、カビが繁殖し、庭の雑草は隣地に越境して近隣トラブルの引き金になります。住んでいないからといって固定資産税が安くなるわけでもなく、維持管理のコストと手間だけが自分たちの生活を削り続けます。ともすれば、自己使用という選択は、決断を先延ばしにしているだけで、空き家問題の根本的な出口にはなり得ないケースが多くなりがちです。とはいえ、こういった場合に有効な方法としては、当社のように「空き家管理サービス」などを活用し、日常的な管理を任せてしまうという方法があります。宣伝です。決断できない場合でも「管理」だけはしっかりといずれの方法を選んだとしても、そこには必ず一長一短があり、全員にとっての100点満点の正解なんてものは存在しません。だからこそ、みなさんに一番お伝えしたい大切なポイントがあります。それは、どの方法を選ぶにしても「空室の期間をそのまま放置してはいけない」ということです。どうしようかと迷っている間にも、建物の劣化は容赦なく進んでいきます。適切な管理を怠った家は、あっという間に資産価値を失い、いざ売ろうとしたときには解体費用を請求されるような、誰にも活用できない状態の「負動産」へと成り下がってしまうのです。今は人口減少社会であり、空き家特措法などの法令によって、放置された空き家に対する所有者の社会的責任は年々重くなる一方です。手遅れになってから悔やんでも、プロであっても時計の針を戻すことはできません。完璧な答えを出そうとして立ち止まるくらいなら、まずは家の命を繋ぐために、しっかりと現状を維持する管理を始めること。これこそが、すべてのトラブルを未然に終わらせるための最善の一歩だと私は信じています。もし、霧島市や姶良市にある実家の処分や管理で行き詰まり、自分たちだけでは手が付けられないとお悩みでしたら、いつでも私にお声がけください。地域に根差した不動産屋として、皆様の想いと等身大の現実に寄り添った解決策を、一緒に考えていきましょう。 https://lotushome.jp/%e4%b8%80%e6%88%b8%e5%bb%ba%e3%81%a6%e3%83%bb%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%81%ae%e7%a9%ba%e3%81%8d%e5%ae%b6%e7%ae%a1%e7%90%86%ef%bc%88%e6%97%a5%e6%9c%ac%e7%a9%ba%e3%81%8d%e5%ae%b6/ 空き家管理のお問合せやサービスの概要はこちらへ
一生懸命に生きた人の話　～ある「完璧に整理整頓された部屋」～
賃貸管理というのは、本当に奥が深い仕事です。みなさんの生活の基盤である「住まい」をお預かりする仕事。そのため、他の職業よりも多く、人の人生の裏側を垣間見ることになります。不動産業界に入って18年になりますが、いまだに業界内ではヒヨッコ扱いされることもあります。それでも、数え切れないほどの賃貸管理を経験する中で、時に人の人生の岐路や、その「終わり」に直面してきました。今回は、私が過去に出会った「名もなき人」の生き様について、少し書いてみようと思います。一般的に、人生の輝きというと、スポーツ選手や成功者のドラマチックなエピソードにスポットが当たりがちです。でも、世間では名も無い人たちが人生の岐路で見せた、一瞬の火花のような輝きも、私の胸を打ちました。当然ながら登場人物は、一部フィクションなどを織り交ぜながら、決して特定されないように書いていますからね。整理整頓された部屋長いこと賃貸管理を行っていると、時には亡くなってしまう方が当然出てきます。病気や事故、そして自死など要因は様々です。人間には必ず訪れますから、私にとっては当然ではあるのですが、やはり少し思うことはあります。「少し前に会った時には元気そうだったのに」とか「良い人だったよな」とかですね。ただ、強烈に覚えているお部屋があるのです。まずは原因は自死でした。みなさん、よく勘違いされがちなのですが、賃貸管理のお仕事というと、ご遺体や凄惨な現場などに立ち会ったりすると思われがちなのですが、このご時世ほとんど、そういう現場に入ることはありません。ご遺体などは警察などが対応してくれますし、仮に酷い現場だった場合も私たちは入ることなく、専門の業者さんに任せることになりますので、実際に管理会社として、そのような特殊な現場に入ることは基本ありません。かくいう私もご遺体などを見たことは数える程度しかありませんし、長年勤めてくれているスタッフに至っては、そういった光景を見たことはありません。話を戻して、一報が入り現場へ向かいましたが、その時の現場は少し変わっていました。まずは異常なほど発見が早かったのです。というのも、一週間に３度ほど来客がある方で、正にその日だったのです。そして、私が一番驚いたのがお部屋がきっちりと整理整頓されていたのです。警察官も「ここまでキレイな状態は珍しいですね」という位です。やはり自死を選ばれる方は、バランスを崩しているせいか、お部屋が荒れていることが多く、室内は滅茶苦茶だったりします。当然といえば当然ですがしかし、そのお部屋は、しっかりと整理整頓されていました。宅内や冷蔵庫には生ゴミや食品などもなく、テーブルの領収書なども角を揃えてありました。恐らく、この日を迎えるにあたって少しずつ減らしていったのでしょう。本棚の本もキレイに揃えてあり、お金などもしっかりとテーブルに集められていました。そして、予定通りの来客が来て、不審に思って連絡してくれるであろうことも分かっていたのでしょう。私はそれを見て、なんとも複雑な感情でした。この人は何か、自暴自棄になったのでも、衝動的に行ったのでもないしっかりと、後のことを考えて、少しでも周りに負担がないようにしたんだな変な表現かもしれませんが、最後の最後まで「ちゃんと」していたんだなとたしか遺書などは無かったようだと聞きました。その方がなぜそのような決断をしたのかは、分かりません。その時に、私はなぜか、この人は「一生懸命に生きたんだな」と思いました。そう思えるようなお部屋でした。その方の生前のことは全く知りませんが、人生というものに真摯に向き合っていたんだということは、ハッキリと理解できました。そして、自分だけの責任での決断だったのでしょう。もちろん今でも自死を肯定はしませんが、不思議な感覚でした。私はなぜか心の中で「お疲れ様でした」とだけ祈り、お部屋を後にしました。私の中では暗い話ではないんだけどそうなんです。実はこのお話は暗い話や、センセーショナルな部分を書きたい訳ではなかったんです。でも文才が無いので伝わりづらいですよね。私は、その方をまったく知りませんが「少なくとも自分は一生懸命に生きたよ」というようなメッセージを受け取った気がしているのです。もちろん「そんなことはない」と言われたら、そんな気もします。また、何度も言いますが、だからといって自死を肯定もしません。私自身も後世に名を遺すようなことはないでしょうし、それに興味もありません。だけど、この「自分の人生を一生懸命に生きる」という点では、その方とも通じる部分があったんでしょうね。そして、その部分は誰かに知ってもらいたいと自分は思っています。だからこそ、名もなきその方が「一生懸命に生きた」ということを誰かに知って欲しいんでしょうか。その方と私の違いでいえば私は今も生き続けて、その方は別の方法だったというだけの気がします。遠いようで、意外と近いようなけれども私はこれからも一生懸命に生き続けてみようと思います。ともかく、お疲れさまでした。またいつかお会いできた時には、答え合わせをお願いします。
【夢物語】私がいつか作りたい部屋
建築基準法も無視してみよう私どもロータスホームは賃貸管理が本業です。いつも「どんな部屋にみなさんが住みたいかなー」と日夜考えています。便利さを追求したり、時にはデザインに凝ってみたりと色々考えています。しかし、そんな中でもこう思うのです。自分の趣味全開の部屋を作ってみたいと今回はそんなロータスホームの代表である私　内田の趣味全開の「作ってみたい部屋」をいくつかご紹介してみましょう。もちろん、小難しい建築基準法など無視です。フルシカトで作ってみましょう。壁一面の水槽冒頭の画像ですね。実は私、熱帯魚が大好きです。独身の頃はキレイな熱帯魚から、ピラニアやマニアックな魚なども飼っておりました。当時はあまりお金もなく、高価な魚などは飼えませんでした。現在も家族がおり、スペースや重さの関係などから飼育しておりませんが、またいつか熱帯魚を飼ってみたいなと思っております。画像のように壁一面の水槽に古代魚などを飼うということをやってみたいと思います。もちろん現実では、世話、清掃、装置の莫大なコスト、水の重さに耐えられる頑丈な基礎など課題は多いのですが、やはり夢ですよね羊たちの沈黙部屋このブログをマニアックに見ているという奇特な方はお分かりかもしれませんが、私内田は映画も好きです。そんな私が作りたいのが映画「羊たちの沈黙」のレクター博士の独房部屋です。猟奇的な犯罪者であるレクター博士と捜査官クラリスの奇妙な関係を描く映画です。レクター博士自体は恐ろしい犯罪者でありながら、知性を感じさせる強烈なキャラクターで、後世の多くの作品にも影響を与えています中でも印象的なのが、この独房です。ガラスで仕切られた独房に立って待っているレクター博士の雰囲気は、それはそれは１０代の私に強烈なインパクトを残してくれました。そんな部屋もいつかは作ってみたいものですね。ただし、トイレの横で眠るという、正に拷問的な配置は長期空室待ったなしです。そもそも借りたい人いるんですかね。マンガの為だけに私、マンガが大好きです。時間がある限り、没頭したくなる時も多々読むジャンルも幅広く、面白ければなんでもいいです。そんな私の夢はマンガの為だけの部屋です。壁一面に所狭しとコミックを並べ、座り心地のよいソファと、そばには飲み物とお菓子が入る冷蔵庫こんな所が出来たなら、一生出てこれないかもしれません。音楽もいらないＴＶなどもってのほかただただ一人で集中してマンガを読み続けるなんて贅沢なんでしょう。とても楽しいさて、今回はこの辺にしておきましょう。まだまだ作りたい部屋はあるのですが、キリがありません。実は最高のお部屋というのは、絶対に「利便性」の反対側になると思っています。趣味と刃物は、尖れば尖っただけ刺さります。このアンバランスで歪な物ほど、なぜか人間の心をつかんで離さないんですよね。今回は私の趣味でしたが、いつかお話する機会があれば、あなたの趣味全開の部屋を聞かせてください。またいつか書きたいものです。
経営者は孤独、という言葉に酔っていないか？　　ビジネスの失敗＝人格の否定ではない、私自身への手紙
経営者は孤独だ、とよく言われます。夜中にふと目が覚めて、借入金の残高や、今後の社員の給料、あるいは先行きの見えない景気の動向や未来を考えると、胃のあたりがギュッとなる感覚はあります。私くらいの規模の経営者でもそう思うことがあるのですから、もっと規模が大きくなったりすれば、そのプレッシャーは想像もつかないだろうな、と考えたりもします。確かに、相談できる人が周りにいたとしても、この特有の不安感やプレッシャーというものを気軽に打ち明けることは難しいものです。最終的にすべての責任を取るのは、自分一人だけ。そういった重荷を一人で背負い続けるという意味で「経営者の孤独」というものは確かに存在するのかもしれません。でも、最近もう一つの視点で思うこともあるんです。これは本当に、経営者にしか分からない孤独なのだろうか。また、「経営者の孤独」という言葉に自分たち自身が縛られすぎて、必要以上に自分を追い込んでいないだろうか、と。今日は、私が感じている「仕事」というものについて、少し肩の力を抜いてお話しできればと思います。誰もが「自分の戦場」で孤独に戦っている「経営者は孤独で大変ですね」たまに、こんな言葉をかけてもらうことがあります。そう温かい声をかけてもらうと、正直なところ救われる気持ちになります。何だか自分が「戦地へ赴くヒーロー」のような扱いを受けている気がしてくるからです。よくぞこの苦労を分かってくれた、と内心で鼻高々になっている部分もあるのでしょう。ただ、ふと考えてみたのです。「あれ？でも独立する前の自分って悩みや不安、孤独感なかったっけ？」と思い出してみれば、サラリーマン時代も日々悩んだり、不安になったり、強い孤独感を感じていました。当時の仕事のプレッシャー、家族の将来、自分自身の限界や将来、先行きの見えない社会、健康や体調、お金、人間関係などで眠れない夜を過ごす。おや？眠れない夜もあったのも変わらないのではないか？『いやいや、それは単に悩みやすいだけで、経営者になれば、従業員の家族まで、背負っている人数なども違うんだよ』『経営者は誰にも変わってもらえないプレッシャーが特別にあるんだよ』確かに、一理あるかもしれません。例えば「悩み」というものを、動かしている金額や人数をベースにして換算するのであれば、そう言えるでしょう。「自己破産する可能性だってある」「自分が間違ったら多数の人を路頭に迷わす」金額や人数をベースにして悩みを換算するのであれば、一般的には経営者の方が悩みは深いともいえるでしょう。それでも、よくよく考えたら金額の大小は悩みの本質とは無関係な気がします。なぜなら、金額をベースに悩みの大小を決めるとしたなら、多くの経営者の悩みはイーロンマスクや孫正義という超巨大企業の人と比べるとちっぽけな悩みということになります。それでいいのでしょうか。もし「金額や人数が小さいからお前の悩みは大したことがない」と言われて納得できるなら、経営者の孤独なんてたかが知れていることになります。仮にそうだとしても、何の解決になるんでしょうかね。また、そこまで極論でなくとも「自分が失敗したら全てを失うかも」という点では、経営者か否かで、そんなに変わりはないともいえます。私は、かつて麻雀の神様とも呼ばれた作家、阿佐田哲也氏の言葉が、この悩みの本質を突いていると思っています。たしか、こんな言葉でした。「レートが高いから偉いのではない。その人間が、逃げ出したいほどの恐怖を感じる金額を賭けているかどうかが勝負なのだ」「10万円で震える奴もいれば、1億で笑う奴もいる。だが、そいつにとっての『最後の一枚』を賭けた時の孤独は、金額に関わらず同じだ」私は、人の悩みもこれと同じだと思っています。「破滅」や「後がない状況」がよぎる局面において、人が感じる孤独や不安の純度に、金額や人数は関係ありません。上司との人間関係に悩み、家族の将来を思い、この混沌とした社会情勢、自分自身の健康や病気などに眠れない夜を過ごす。それは、経営者が資金繰りや経営に悩むのと、本質的には同じ「人生の重み」だと思うのです。数千億円の負債も、個人の住宅ローンも、それが当人にとっての「破滅」を意味するなら、そこにある絶望の深さに違いはありません。そう考えると、経営者だけが特別に孤独で、特別に不幸なわけじゃない。こういう結論になってしまうのです。それぞれ「自分の選んだ道」ではある少し厳しい言い方に聞こえるかもしれませんが、今の私の正直な気持ちを言えば、経営という仕事は「自分で勝手に始めたこと」です。誰かに強制されて起業したわけでも、無理やり借金をさせられたわけでもありません。「よし、やってやろう」と決めたのは、他でもない自分自身です。そうして自分自身で選んだ道なのですから、「経営者は孤独だ」とか「サラリーマンの方が楽だ」というのは、少し被害者意識が強いのではないか、と感じてしまいます。自分で勝手に出場を決めたマラソン大会で、「走るのがキツい、足が痛い、誰も助けてくれない」と泣き言を言っているようなものです。沿道の人は応援してくれるかもしれませんが、代わりに伴走してくれるわけではありません。でもねだからといって、「悩むな」とか「大したことじゃない」と言いたい訳でもないんです。そうではなくて、経営者だけが特別に孤独で、特別に不幸なわけじゃない。だからこそ、自分だけが重荷を背負っていると考えるより、「みんなそれぞれ大変だよな」と捉えるほうが、ずっと救われませんか。そう思えると、なんだか少し、世の中の人たちと「戦友」になれたような気がして、孤独感が和らいでいくのを感じます。現代社会は、誰もが何かしらのプレッシャーと戦っている「大変な時代」です。自分だけが苦難の道を歩いているのではなく、今日も世界の誰かが自分と同じように歯を食いしばって歩いているんだ。と思うことで冷静になって欲しいのです。なぜそうすべきかというとそう思わないと自らの道を絶ってしまう人が多いからです成功も失敗も人格とイコールではない経営をしていれば、本当に余裕がなくなる瞬間はあるでしょう。資金繰り、トラブル、従業員の問題、先行き、事業の失敗など悩みの種は尽きないと思います。私も少しは分かると言いたいですが、その悩みを本当に理解することは家族でも簡単ではないことでしょう。そんな時にはきっと、頭の中が真っ白になって、周りのすべてが敵に見えるような時なのでしょう。色々なデータはありますが、経営者や個人事業主などの自殺率は２～６倍程度とやはり高い水準だそうです。少し前の秋田県での調査では、以下のようなものが要因としてあげられるそうです中小企業経営者の特性経営と資本が分離していない社長や家族が連帯保証人である破産や倒産によって自宅や財産の全てを失うステークホルダーが大勢である地域の町興しのリーダーなどである自己実現の夢を追い求める一国一城の主意識がある決断力が強い名誉、信用、プライドを重んじる弱音をはかない後半の要因などは皮肉ですよね。本来は長所と思われるような部分により、結果的に自分自身の道を絶ってしまうのですから。実は今日書きたかったのは、この点なんです。私の周りでも、残念ながら事業が上手くいかなくなり、倒産された方もいました。そんな時に、無関係な人達は後から「俺はあそこはヤバいと思ってた」「あそこの社長は〇〇だったから」などと無責任な後付けが飛び交います。まるで失敗したのは全て社長の人格や能力の無さという風潮ですね。もちろん、一部にはそのような要素も含まれることはあるとしても、全てではないハズです。極論ですが、私はビジネスでの成功も失敗も「人格」とは無関係な気もしています。真っ当に頑張ったからといって必ず成功するわけではないし、失敗したからといってその人の人格がダメなわけでもない。ビジネスの結果は、運や時流、タイミングといった、自分ではコントロールできない要素にも大きく左右されます。数年遅ければ大成功していた、あるいは数年早ければ倒産しなかった。そんな話は、この世界には山ほど転がっています。自己責任だからこそ誰かに強制されて社長になったわけでも、無理やり借金をさせられたわけでもありません。「よし、やってやろう」と決めたのは、他でもない自分自身です。でも、これは自分を責めるための言葉ではありません。むしろ、「自分で決めたことなんだから、周りの期待や世間の目に過剰に反応しなくていいんだ」という、自分を自由にするための言葉なんじゃないでしょうか。誰かに頼まれたわけじゃない。だから、教科書通りの「立派な社長」を演じる必要もありません。経営をしていれば、本当に余裕がなくなる瞬間がくることでしょう。通帳の残高が減っていき、頭の中が真っ白になって、周りのすべてが敵に見えるような時です。そんな時、どうかこれだけは忘れないでください。お金がなくなることは、単に「お金がなくなった」という事象に過ぎません。あなたの人間としての価値や、これまで積み上げてきた努力が否定されたわけではないのです。例えば会社をたたむことになったとしても、それは人生の敗北ではありません。今の日本では、命まで取られることはありませんし、やり直すチャンスは必ず用意されています。そもそも、先の例でもある通り、経営者だから無条件に偉い訳でもないでしょう。もう一度経営を志す気持ちがなくても十分じゃないですか。誰に強制される訳でもないんですから。私自身は、ようやく今年で５年を迎える若輩者です。そんな私の言葉では説得力はないかもしれませんが、一旦落ち着く手助けになればいいなと思います。長くなりましたが、あなたの苦しみはひょっとしたら、みんなも同じような不安や孤独の中、ギリギリのカラ元気で明るく見せているだけかもしれませんよ。それでも、どうしてもダメな時には「一生懸命頑張ったけど、ダメだったな」と明るく諦めてみませんか。私はそんなあなたのことを決して笑ったりしません。今回の記事は、私自身の「雑談」であり、未来の自分への手紙でもあります。私自身も経営者の端くれで、これからどんな苦境が待ち受けているかも分かりません。今日まではたまたま運が良く、一年ずつを生き延びているだけかもしれませんからね。いつか私が、本当の孤独に震えてしまった時。この過去の自分の考えを、未来の私が読み返して、「ああ、そうだったな」と思い出してほしい。自分の為にも書く記事は、これが初めてかもしれませんね。次回からは、もっともっと、どうでもいい、しょうもない内容を書いていこうと思います。だから、これを読んでいるあなたも、たまには見に来てもらえませんか？
社長なりすまし詐欺メールの手口と、導入すべき対策
なんじゃこれ？自分からメールが来たぞ？おや？「私がみんなにメールを出しているぞ？」最初の違和感は正直これでした冒頭の画像がそのメールです。最近、法人の代表メール宛てに、社長になりすましたメールが届くという事案が多発しているそうです。手口はこうです。まず代表者や社長の名前を騙ってメールを送り、LINEグループを作らせる。成功した場合、そのグループ内で「今、出先でどうしても外せない急用ができた」とか「緊急で支払いが必要になった」と、権限を持っている社員に指示を出す。そして、そのまま一気に指定の口座へ振り込ませる、という流れだそうです。犯人が事前にうちの組織図を徹底的に調べて……なんていう、映画のような話ではないと思います。ただ単純に「社長」という名前を使い、「緊急だ」と煽る。たったそれだけで、真面目に仕事をしている人ほど「なんとかしなきゃ」という責任感から、冷静な判断力を奪われてしまう。実は、当社でも最初は同じようなことがありました。幸い、スタッフから「内田さん、これ違いますよね？」という確認が入ったので事なきを得ましたが、その報告を受けた時は正直、「ようやるな」と思いました。対策はしておこう「自分だけは大丈夫」「うちの社員に限って」そう思いたい気持ちもありますが、今の詐欺はそんな甘い考えを軽々と越えてきます。一瞬の隙や、忙しい合間を縫って滑り込んでくる。確認してくれたスタッフには感謝しかありませんが、個人の機転だけに頼っていては、いつか限界が来ます。そこで当社では、もう「ルール」を決めました。「このルート以外での金銭的な指示は、たとえ私からの言葉であっても、100%無視すること」これだけです。「おかしいな」と疑う必要すらありません。決められたルール以外の連絡は、すべて「偽物」として扱う。そう決めてしまえば、スタッフも迷わなくて済みます。私自身、もし本当に急な支払いで困ったとしても、そのルールを破って指示を出すことは絶対にしません。それにしても、嫌な世の中になったものです。悪人はどんどん賢くなりますし、今後はAIを使って、私の声や喋り方まで完璧に模倣した「偽物の指示」が飛んでくるようになるでしょう。いつの時代も最新の技術は戦争や悪事に使われるものです。技術の進歩が、人を騙すために使われる。今一度、これまでの防犯をもう一段階強化していく必要があるんでしょうね。便利を追及した私たちは、最終的には、アナログに戻らざるを得なくなるんでしょうか。
【全国比較】鹿児島の賃貸は安い高い！？礼金ゼロ・更新料1万円の「独自ルール」を徹底解説
https://lotushome.jp/blog/5697/ 前回は、不動産売買における商慣習の違いを書いてみました。実は賃貸でも、それぞれの地域によって常識というのは異なります。今回はそんな「お部屋探しの常識」の鹿児島バージョンを書いてみようと思います。これから鹿児島県へお引越しを考えている方や、逆に鹿児島から他県へお引越しを考えている方に「え！鹿児島の常識ってこうなんだ！」という点をお伝えしてみようと思います。私は不動産業界にはじめて飛び込んだのは東京でした。その後に鹿児島県へ帰ってきて、今に至りますが、その当時に私も「え？そうなんだ！」と勉強になりました。そんな内容をみなさんにご紹介してみましょう。東京や福岡から鹿児島エリアへ引っ越してくるお客様に、初期費用の見積書をお出しすると、かなりの確率で驚かれます。「これ、なんですか？」と真顔で聞かれることも珍しくありません。実は、鹿児島の賃貸市場には他県とは違う「独特のルール」がいくつもあります。今回は、お部屋を借りる時にかかる費用を項目別に分けて、全国的な常識と鹿児島の実態を比較していこうと思います。自分の住んでいる環境とどこが違うのか、あるいはどこに注意すべきなのか、ぜひチェックしてみてください。礼金：都会は「お礼」、鹿児島は「なし」まず、県外の方が一番驚くのがこの礼金です。全国（特に関東圏）では、家賃1〜2ヶ月分を「お礼」として大家さんに支払うのが今でも一般的です。そもそも礼金自体は、関東大震災の時に住宅不足の最中に生まれたとか、戦後だとか、上京する子供をお願いしますという意味だとか、言われておりますが、諸説あるようです。ただ、入居前に家賃の1〜2ヶ月分を支払うというのは慣習として残っています。しかし、現在の鹿児島では礼金なしの傾向が非常に強くなっています。これは大家さんが優しいから、という理由だけではないと思っています。賃貸物件の供給が多いこのエリアで、入居者さんに選んでもらうための「競争の結果」として削ぎ落とされたものだと思っています。初期費用でいきなり10万円単位の差が出るのは、鹿児島ならではの大きなメリットですね。敷金：消えゆく「担保」とペット可の防衛線入居時に預ける「敷金」これは近年大きく変わってきています。昔は「預けておいて退去時に精算」が当たり前でしたが、今は最初から預からないスタイルが主流になりつつあります。ちなみに関西圏では敷金・保証金を預かることは一緒ですが、「償却」といって一定額は、返還しない。という慣習がある地域もあります。鹿児島はどうかといえば、昔は敷金1カ月～というのが主流でしたし、今現在も珍しくはありません。ただ近年は敷金それ自体が「なし」というのが主流になりつつあります。なぜ「なし」が増えたかというと、家賃保証会社の普及が大きいと思います。昔は家賃の滞納、原状回復の未払などに備える目的で敷金を預かっていましたが、今では最悪の場合、家賃保証会社があることから、無理して敷金を預からなくてもいいかな。と流れが変わってきました。その為、敷金なしが増えてきています。ただし、一点だけ例外があります。それは「ペット飼育時」です。ペットと一緒に暮らす場合は、敷金を1〜2ヶ月分「積み増し」するのが今でも常識です。これは退去時の修繕リスクを考えると、避けては通れない防衛線だと言えます。この積み増しがあるからこそ、大家さんも安心して「ペットOK」と言えるのです。最近では、この積み増しに変わって賃料の「増額」で対応する新築なども増えてきていますね。保証会社：一括払いか、月々の定額か保証会社への加入は、今や全国どこでも必須になりつつあります。正直、この部分はあまり全国的にも変わらないかもしれません。というのも、家賃保証会社自体は全国規模の会社が多いため、エリア限定の慣習というのは生まれにくいと思います。基本的には「初回の契約時に家賃の半分から1ヶ月分を払う」という一括払いが多い印象です。鹿児島でも、初回費用を賃料総額の50％～と安く抑えつつ、月々の保証料と口座振替手数料をセットにして「月額600円〜1,000円程度」を支払うパターンが一般的です。「毎月払うのは損じゃないか？」と思われるかもしれません。しかし、月々の少額負担にすることで、2年に1回の更新手数料よりは計算がしやすい。という狙いなんでしょうね。月々の数百円で「支払いの信頼」をサブスクしているような感覚ですね。ネット無料：完全無料か、開通費が必要か「インターネット無料」という言葉も、今や当たり前の設備になりつつあります。ただ、鹿児島でネット無料物件を探す時は、少しだけ注意が必要です。完全に月額も初期費用も「0円」という物件もあれば、初回開通費として「5,000円〜1万数千円」かかる物件もあります。この違いは、建物の設備状況やプロバイダとの契約形態によります。初回費用がかかる物件は、その分だけ回線が安定していたり、サポートが充実しているケースも多いものです。パンフレットの「無料」という文字だけで判断せず、入り口でいくらかかるのかを確認しておくのが賢いお部屋探しのコツです。ちなみに速度でいうと「YouTubeを見るのには問題ないが、ＰＣゲームは難しい」程度だと思っておくといいと思います。また、夜間は繋がりづらかったり、速度が遅くなったりというのも特徴かもしれませんね。快適なネット環境を目指すなら、やはり自前で回線を引くのがベストだとは思います。暮らしの安心サービス：転ばぬ先の・・最近、鹿児島で増えているのが「安心サポート」などの月額サービスです。月額1,500円程度で、加入が条件となっている物件も多く見られます。「なんじゃこりゃ？」と思われる項目ですが、多くのサービスに共通しているのが鍵紛失時の鍵開けが無料対応水漏れやトイレの詰まりの24時間無料対応窓ガラスの破損対応大手チェーンの割引サービスこのように暮らしの万一に備えるという名目になっています。これ、一見すると「余計な費用」に見えるかもしれません。ただ、これは管理会社の体制変換が大きく関わっています。今現在の管理会社は、どんどん鍵の預かりをしなくなっています。これは管理の手間を削減しているというよりは、防犯面も懸念しています。不動産業界では何年かに一度程度の割合で「管理会社職員が合鍵を使って空き巣」や「女性宅に侵入」などのニュースがあったりします。これは管理会社として意図していない、そして管理会社、入居者ともに重大なダメージを負ってしまいます。これを防ぐため、鍵の管理コストを削減する為、いろんな理由で廃止しています。そんな中で、深夜2時に鍵を無くして家に入れない、という絶望的な状況を想像してみてください。個人で鍵屋さんを呼べば数万円が飛んでいきますが、このサービスに入っていれば無料で開錠してもらえるのです。数々の「鍵紛失パニック」を見てきた私からすれば、月1,500円でこの安心を買うのは、まぁ分からんではないかな。と思います。いずれにしても、鹿児島に限らず全国で主流となってきております。鍵交換費用と更新手数料最後は、入り口と出口の話です。鍵交換代は、鹿児島では「13,000円〜22,000円程度」が相場です。国土交通省のガイドラインなどでは「大家負担」を推奨されていますが、全国的にも「借主負担」とするのが現在の主流です。ガイドラインはあくまで「推奨」するだけで、実際は貸主と借主の条件で決めるものとされている為ですね。ちなみに費用は、鍵の種類(ディンプルキー)などによっても変動することがあります。渡される鍵の本数は２本が一般的です。そして、長く住む人にとって最大の恩恵が「更新料」です。東京などでは、2年ごとに「家賃1ヶ月分」の更新料を払うのが当然のルールです。しかし、鹿児島では家賃に関わらず「更新事務手数料として10,000円/2年」が一般的です。家賃5万円の人が東京で更新すれば5万円かかりますが、鹿児島なら1万円で済むのです。この「長く住むほどお得になる仕組み」こそが、鹿児島賃貸の真髄かもしれません。ちなみに北海道などは更新料「なし」が主流です。上には上がいますね。しっかりと確認しよういかがでしたでしょうか。場所が変われば、お金の「常識」もここまで変わります。それぞれに全国と比べると違う部分や、全国的にも変わらない部分もあるのが実態です。大切なのは安い・高いという数字だけを追うのではなく、その費用が何のためのものか。またそういった費用も踏まえて「自分にベスト」かどうかを確認して欲しいものです。それを納得した上で選んだお部屋は、きっとあなたにとって最高の家になるはずです。あなたにとっての素晴らしい鹿児島になるように願っています。そして鹿児島から旅立つあなたの「全国の常識」を学ぶ機会になれば嬉しいです。
同じ日本でこんなに違う？不動産売買の「関東vs関西」ルールと、気になる鹿児島はどっち？
不動産の世界には、法律や教科書には載っていない「地域の掟」のようなものが存在します。同じ日本国内、しかも同じ「不動産売買」という行為なのに、境界線を一歩またぐだけで、それまでの常識が通用しなくなる。これを知らずに県外の物件に手を出したり、あるいは県外の買い手と交渉を進めたりすると、決済当日になって「そんな費用、聞いてない！」と顔を真っ赤にして揉めることになります。土壇場になって大きな金額でトラブルになるのは、売主も買主も同様でしょう。であれば、最初からトラブルの芽を摘んでおくのが一番の合理的な解決策です。今日は、特に関西と関東で大きく分かれる「3つの商慣習」について、簡単にご説明しようと思います。ちなみに私は不動産業を始めたのが、東京だったので、賃貸では「礼金あり」「契約更新料１カ月」に慣れ親しんでいました。鹿児島に帰ってきてからは基本的に「礼金なし」「契約更新は〇万円」に違和感がありましたね。「関東方式」と「関西方式」の簡単な説明と、では鹿児島ではどうなの？というところをご紹介したいと思います。「敷金・保証金」まず、収益物件を扱う上で避けて通れないのが「敷金・保証金」の扱いです。賃貸マンションなどを1棟丸ごと売買する場合、売主は入居者から「敷金」を預かっていますよね。この敷金、退去時には入居者に返さなければならない「債務」です。所有権が移れば、この返還義務も新しいオーナー（買主）に引き継がれます。これについては、最高裁判決でも示されている通り、全国共通のルールです。物件に住んでいる人たちからすれば、知らない間に所有者が変わったからといって、自分たちが預けた敷金が勝手に無くなったというのは、たしかに無理筋な気がしますから、ここは当然だと思います。問題は、その「現金」をどう動かすか、です。この問題について、「関東」と「関西」はハッキリ違います。関東方式では、売買代金から敷金の総額を差し引いて決済します。例えば、1億円の物件で敷金が2,000万円預けられているなら、買主は売主に8,000万円だけ払えばいい。手元に2,000万円のキャッシュが残るから、急な退去があっても安心です。ところが、関西方式は違います。「敷金の持ち回り」といって、敷金分の現金は一切渡されません。 1億円の物件なら、1億円を丸々支払います。「えっ、じゃあ入居者が退去する時の敷金返還は？」というと、買主が自分のポケットマネーから出すんです。関東の人からすれば「二重払いじゃないか！」と叫びたくなるような話ですが、関西では「その返還リスクも含めて、最初から安く値付けしているんでしょ？」という理屈なんです。どちらも「買主が敷金返還債務を引き継ぐ」のは一緒なのですが、関東方式の「売買代金から後で引く」のか関西方式の「もうすでに売買代金から引いている」という認識の違いなのです。この感覚のズレですが、契約直前に発覚すると、まず間違いなくトラブルになります。そして当の本人たちは、この違いを知らない限り、自分たちの今までの「常識」があるため、中々途中からは受け入れにくいものでしょうね。「固定資産税の精算日」次に、固定資産税・都市計画税の精算日です。これが実は、実務上もっとも「え、そんなに違うの？」と揉めやすいポイントです。固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年度の途中で売買する場合、引渡しの日を境にして、それ以降の分を買主が売主に支払って精算するのが通例です。問題は、その1年を「いつからいつまで」と捉えるか、です。関東方式は、1月1日を起算日とします。つまり、1月1日から12月31日までを「1年」と考えます。対して関西方式は、4月1日を起算日とします。役所から納税通知書が届く「年度」のサイクルに合わせ、4月1日から翌年3月31日までを「1年」と考えるわけです。これがどう影響するか、具体的な数字でシミュレーションしてみましょう。例えば、年間の固定資産税が36万5,000円（1日あたり1,000円）の物件を、「3月1日」に決済するとします。関東方式（1/1起算）の場合売主の負担：1月1日〜2月28日（59日間）＝ 5万9,000円買主の負担：3月1日〜12月31日（306日間）＝ 30万6,000円関西方式（4/1起算）の場合この場合、精算対象は「前年度の残り（3月分）」になります。売主の負担：前年4月1日〜2月末日（334日間）買主の負担：3月1日〜3月31日（31日間）＝ 3万1,000円結構違いますね。見ての通り、3月1日に決済をするなら、買主としては「関西方式」の方が、その場で売主に支払う精算金が圧倒的に少なくて済みます。逆に、売主からすれば「関東方式」で精算したほうが、手元に残るお金が増えるわけです。たった3ヶ月の起算日の違いで、この例なら27万円以上の差が出ます。これが1棟マンションなどの大きな取引になれば、差額はさらに膨らみます。さらに、関西方式（4月1日起算）を選んだ場合に、実務上で最も神経を使うケースがあります。それが「1月1日から3月31日の間に決済を行う」というシチュエーションです。ここには、非常に厄介な問題が潜んでいます。固定資産税というのは、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。たとえ3月1日に名義を変えたとしても、春先に役所から納税通知書が届くのは「元売主」のところなんです。もし、関西方式で2月1日に決済をしたとしましょう。この時、精算するのは「前年4月1日から、今年の3月31日まで」の残り期間分だけです。これでお互いスッキリ……とはいきません。問題は、4月1日から始まる「新しい年度」の税金です。この分は、当然ながら新オーナー（買主）が負担すべきもの。しかし、4月以降に届く納付書の宛名は「元売主」のままです。ここで何も手を打たずに決済を終わらせてしまうとどうなるか。数ヶ月後、新しい年度の税額が確定したタイミングで、元売主が「通知書が届いたから、あなたの負担分を払ってください」と買主に連絡し、そこからまたお金のやり取りをしなければなりません。一度終わったはずの取引で、また相手と連絡を取り合う。これは、お互いにとって非常にストレスですし、連絡が取れなくなれば即トラブルに発展します。一番避けたい「終わらない仕事」の典型です。だからこそ、「次年度の精算」も同時に行っておくのがおススメです。「新しい年度の税額はまだ確定していませんが、去年の金額をベースにして、次年度分も今ここで精算してしまいましょう」つまり、新しい年度の1年分（またはその相当額）を、決済時にあらかじめ「予納」のような形で精算してしまうのです。税額が多少前後したとしても、後から追いかける手間やリスクを考えれば、その場で「お互いこれ以上はなし」と決めてしまう方が、よほど合理的でスッキリします。教科書には「税額が確定してから再精算する」と書いてあるかもしれません。でも、そんな正論は現場では通用しません。後からお金の話をするのは、誰だって嫌なものです。「あの時、キッチリ終わらせておいてよかった」そう思ってもらえるように、今のうちに次年度の分まで計算機を叩く。そういった背景もあってか、精算の方法として分かりやすいのは1/1を起算日とした「関東方式」かもしれませんね。司法書士への「売渡費用（報酬）」最後にお話しするのが、登記の専門家である「司法書士」に支払う費用の負担についてです。不動産の売買が決まると、法務局にある「登記簿」の内容を書き換える必要があります。この手続きは、通常以下の４つのステップで進みます。１．売主の「住所変更登記」（今の住所と、登記簿上の住所が違う場合に行います）２．売主の「抵当権抹消登記」（売主がローンを完済した証として、銀行の権利を消します）３．売主から買主への「所有権移転登記」（これが売買のメイン。名義を正式に切り替えます）４．買主の「抵当権設定登記」（買主がローンを組む場合、銀行の権利を新しく付けます）この４つのうち、誰がどの費用を出すのか。ここでも、関東と関西で明確な「作法」の違いがあるんです。関東方式は、非常にシンプルです。「自分のためにやる手続きは、自分で払う」という考え方です。１と２（売主の準備）は売主が払い、３と４（買主の権利）は買主が払います。つまり、売主の住所が変わっておらず、ローンもなければ、売主が司法書士に支払う報酬は「ゼロ」になることも珍しくありません。ところが、関西方式はここでも独特の商慣習が顔を出します。なんと、メインイベントである「３．所有権移転」の費用を、さらに細かく二つに分けるんです。一つは、名義を移すための「登録免許税（税金）」や、実務的な手続き費用。これは買主が負担します。そしてもう一つが、「売渡（うりわたし）費用」と呼ばれるものです。これは、司法書士が売主の本人確認をしたり、権利証を確認したり、登記に必要な書類を作成したりするための「売主側の手間賃」のようなものです。金額にしておよそ3万円から5万円程度。関西では、この「売渡費用」を売主が負担するのが一般的です。関東の感覚でいる売主さんに、「関西の物件だから、売渡費用として数万円払ってください」と伝えると、十中八九「なぜ名義を変えるのは買主なのに、私がそんなものを払うんだ？」と不審に思われます。逆に、関西の感覚でいる買主さんが関東方式の物件を買うと、「売主が売渡費用を払わないなんて、不親切な業者だ」と感じてしまうかもしれません。また、関西方式の特徴としては、司法書士が売主側と買主側で別々になることが多いのです。双方ともに自分のことだけを行う司法書士に依頼する訳ですね。関東方式では、一人の司法書士にお願いすることが多くなるのです。じゃあ鹿児島はどっちなのさ？ここまで関東方式と関西方式の不動産売買の慣習について説明してみました。他にも各地域では、独特の習慣や方式があるようです。さて、私たちが活動している鹿児島はどうなっているかというと、現在は基本的に「関東方式」が主流です。敷金は差し引きますし、固定資産税は1月1日起算、司法書士さんもお一人にお願いするのが一般的です。ただ、ここで大切なのは「どちらの方式が正しいか、優れているか」ではありません。不動産というのは、その土地に根ざした、動かすことのできない資産です。だからこそ「郷に入っては郷に従え」という言葉があるように、その土地の作法を尊重することが、一番のトラブル防止になります。大事な取引だからこそ、思い込みで進めるのではなく、一つひとつ丁寧に「今回のルール」を確認してほしい。と思っています。その小さな確認の積み重ねが、大きなトラブルを未然に防ぎ、皆さんを守ることに繋がるからです。せっかくの不動産との出会いが、最後まで良い思い出になりますように。皆さんが安心して取引を終えられることを、心から願っています。ちなみに、賃貸でも全国各地で習慣が変わっていたりします。またどこかで「賃貸編」も書いてみましょうかね。ではまた
前の住人の郵便物が届く！勝手に捨てると犯罪？郵便局公認の「正しい止め方」を解説
さて、お引越しを無事に終えて、新生活のスタートを切ったみなさん、お疲れ様です。荷解きも一段落して、ようやく自分らしい暮らしが始まった頃、あなたにやってくる「面倒ごと」があります。ふとポストを開けて少しだけモヤッとする瞬間です。自分の名前に混じって届いている、見ず知らずの誰か宛ての手紙。そう、前に住んでいた方宛ての郵便物です。「せっかくの新生活なのに」「これ、いつまで届くんだろう」そんな風に戸惑ってしまうお気持ち、よく分かります。今回は、この「前の住人宛てに届く郵便物」への対象方法をご紹介したいと思います。気持ちよく新生活をスタートさせる為に、早めに終わらせておくことをおススメします。勝手に捨てたり、開けたりはなぜこんなことが起こるのでしょうか？お引越しのバタバタでうっかり「転居届」を出し忘れていたり、手続きはしたけれど郵便局側の処理に少しだけタイムラグがあったり。いずれにしても、郵便局側からすると「とにかく住所と名前が合っているから届ける」という状態です。でも、受け取る側としてはやっぱり困りますよね。「放っておけばそのうち止まるかな」と思っても、次から次へと届くダイレクトメールや重要そうな封筒。つい「もう捨てちゃってもいいかな」という気持ちが芽生えることもあるかもしれませんが、ダメです、犯罪です実は、自分宛てではない郵便物を勝手に捨てたり、中身を見たりすることは、法律で禁止されています。「信書開封罪」「信書隠匿罪」という難しい名前のルールがあるのですが、要するに「他人の信書を勝手に開けたり、処分してはいけない」ということですね。またこんな法律もあるのです。郵便法第42条(誤配達郵便物の処理)郵便物の誤配達を受けた者は、その郵便物にその旨を表示して郵便差出箱に差し入れ、又はその旨を会社に通知しなければならない。「間違えたり、手続きしてない方が悪いのに、なんで自分が！」そう思うのも無理はありません。引っ越したばかりの皆さんには何の非もないのは事実ですから、お気持ちは分かります。ですが、万が一その手紙がとても重要な通知だった場合、後から前の住人さんとトラブルに発展してしまう可能性があります。せっかくの新生活が、そんないらぬトラブルに巻き込まれるのも嫌でしょう。では、どうしたらいいのでしょうか。メモを張ってポストにポイ一番確実で、それでいて驚くほど簡単な解決法をお伝えします。それは、郵便局の公式ルールにそのまま乗っかることです。用意するのは、小さな付箋かメモ用紙、そしてセロハンテープｏｒ輪ゴムだけ。投函された郵便物にメモや付箋で「転居済み（受取人不在）」と一言だけ書いて、郵便物の表面に貼ってください。もし何通かあるのであれば、輪ゴムでまとめて、一番上にだけメモやふせんを張ります。あとはそれを、お散歩やお買い物のついでに、近所のポストにポイっと投函するだけです。もちろん、切手を貼る必要も、郵便局の窓口まで行く必要もありません。これだけで、郵便局側で「あ、この人はもうここには住んでいないんだな」と正しく認識され、次からは届かなくなります。え？そんなことしていいの？と思われるかもしれません。ですが、この方法は郵便局が公式で出している方法なので、むしろ正しい対処法なんです。意外と簡単ですよね。注意点としては、この方法はあくまで郵便局が取り扱う「郵便物」には有効なのですが、メール便などの運送会社が独自で行っているサービスには適用外になってしまいます。自分のために「他人のミスなのに、なんで私がそんな手間を」そう感じることもあるでしょう。ですが、これは前の住人さんのためというより、あなたのポストを「自分のものだけ」にするための、最後のお掃除のようなものだと考えてみてください。一回の手間で、明日からのポストチェックがずっと気持ちの良いものに変わります。モヤモヤをポストに残したままにせず、スッキリとさせてしまいましょう。新生活が誰にも邪魔されない、あなただけの素敵な時間になることを心から願っています。
お引越しの挨拶　いる？いらない？【2026年最新版】
隣近所への引越し挨拶はいるのか？さて、ご入居前に聞かれるこの質問引っ越し時の近隣への挨拶はした方がいいのか？それともいらないのか？管理会社として見解を出す時が来ました。昔は引っ越してきたら両隣と上下階は挨拶にいくものだ！なにかあった時の為に挨拶にはいった方が良いというのが定説でした。賃貸の管理会社としてお話しする機会も多くなってきたことですし、管理会社としての見解を皆さんも聞きたいことでしょう。結論からいきますと「引っ越し挨拶はしなくてもＯＫです、ただしお子さんがいる場合はしてもいいかも」管理会社としての見解はこのようにしています。わざわざ手土産を買い走る必要も、緊張しながらインターホンを押す必要もありません。「なんで？した方がいいんじゃないの？」という意見も分かります。もちろん、「するな」という訳ではありません。やはりご挨拶をしておきたいという方はしていただいて大丈夫です。挨拶をするメリットもあります・ご迷惑をお掛けした時に挨拶に行っておいた方が許してもらいやすい・自分に何かあった時の為に助けてもらえるかもしれない確かに、そういった側面はあるかもしれませんね。しかし、このご時世でご挨拶の弊害や不要論もあります。そして、どちらが多数になったかというと「引越し挨拶は、どちらも望んでいない」がほとんどなんです。今はプライベートな時間を何より大切にする時代です。休日の昼下がりに動画を観てくつろいでいる時や、仕事から疲れて帰ってきて「やっと一人の時間だ」と思っている時そこに突然、見知らぬ人が訪ねてくる。それだけで、少し身構えてしまうのが今の普通です。「あ、挨拶に来てくれたんだ、丁寧だな」と手放しで喜んでくれる人ばかりではありません。むしろ「せっかくの時間を邪魔された」と感じる人や、居留守を使いたくなる人だって大勢います。特に女性の一人暮らしなら、なおさら慎重になるべきです。わざわざ「私はここに一人で住み始めました」と、自分の情報を自分からさらけ出すメリットは一つもありません。防犯の意味でも、自分の存在をあえて知らせず、静かに暮らし始めるのが一番の安全策だったりします。それに、対面の挨拶は相手の「その時の機嫌」に左右されるという、なんとも不安定なギャンブルでもあります。あなたがどれだけ誠実に挨拶をしたとしても、相手がたまたま嫌なことがあってイライラしていたら、それだけで「なんだか面倒な人が来たな」と悪い印象を持たれてしまう。ちなみに、人間は初対面の印象が９割だとする恐ろしいデータなどもあります。これから日常生活を長い時間おくる自宅で、第一印象ギャンブルなどはしたくありませんね。一生懸命に気を使った結果がこれでは、あまりにも報われません。挨拶しておいた方がいいケースもでは、ご挨拶は完全にしない方がよいか？と言われたら１つだけ例外があります。「小さいお子さんがいて周りへの迷惑が気になる」という方はご挨拶をしておいた方がよいでしょう。この場合は大体ファミリー向け物件になるため、お互いの感覚も近く、コントロールしづらいお子さんの騒音に対して事前にご説明したほうが良い結果になることが多いと思います。お子さんの音が聞こえてきたとしても挨拶があったことで「挨拶も来てくれたし、まあいいか」と思ってもらいやすい側面はあると思います。しかし、その場合でもおススメしているのは「会わずにご挨拶」これです。それではご挨拶をする場合のおススメの方法ついてお話していきます。お引越しの挨拶「するならコレ」 1.ご挨拶の方法基本的にはお引越し当日、もしくは翌日までに両隣と上下階へ物とお手紙を添えてポスト、もしくはドアノブに掛けるなどで会わずにご挨拶現在はコロナウイルスも一定落ち着いてきた様子で、ひと頃よりは来訪者に対する嫌悪感は無いことでしょう。要は挨拶に来てくれたことが分かれば大丈夫です。お手紙と粗品があれば「わざわざ来てくれたのだな」と思ってもらえるため、それで十分でしょう。その後に出かける時などに顔を合わせたタイミングにでも「こんにちは」と挨拶すれば印象は良いはずです。 2.贈り物洗剤やタオルなど食品以外の物で金額は200円~700円程度の物特に多いのは・タオル（紙のし付き）・台所用洗剤　・サランラップ　・フリーザーバッグなど生活必需品が多く、ネットで「引っ越し挨拶　粗品」とでも検索して出てくるもので十分です。ポストやドアノブでの受け渡しとなるため食品関係は避けた方が無難です。食品は好みやアレルギーなどもありますからね。金額も高い方がいいという訳でもありません。ポイントは「誰もが簡単に使うであろう物」です。オシャレな物やこだわりの逸品などではなく「使えば消えてなくなる物」が贈られた側も気を使いませんからね。ここに金額の多寡は関係ありません。3.お手紙の文面カード程度の大きさで結構です。例文「○○号室に越して参りました。　ご挨拶をお手紙にて失礼いたします。　こちらには小さな子供が２人おり、何かとご迷惑をお掛けすることもあろうかと思います。　注意してご迷惑にならないよう努力いたします。　また、心ばかりではございますが、ご挨拶の品を入れておりますので、お使いいただければ幸いです。　これからお世話になります。どうぞよろしくお願いいたします。」伝えるポイントは・子供がいること　　・こちらとしてもなるべく迷惑にならないよう注意していくこと　これがあれば十分だと思います。名前も記載するのであれば苗字程度でよいでしょう。フルネームだとＳＮＳなどで特定されることも懸念があります。余程珍しい苗字でなければ苗字程度はいいのではないでしょうか。但し、苗字も明かしたくない場合は例文の通りでいいと思います。一人暮らしで挨拶をしたいという場合でも、このようにお手紙と粗品でご挨拶すれば良いと思います。あとは、集合住宅ですからお隣や上下階の方へ配慮しながら生活していけば、それが何よりの気遣いになるのです。いかがでしたでしょうか。よく聞かれるお引越しの時のご挨拶。皆さんも他の方がしているか？不動産屋としてはどのように考えているか？気になるポイントでしょうから、賃貸管理会社の立場と見解として書いてみました。参考になれば嬉しいです。
引越し当日に「Amazon・楽天・メルカリ」の住所変更を最優先すべきこれだけの理由
新生活のスタート、おめでとうございます。引越し当日というのは、一種のトランス状態です。山積みになった段ボール、慣れない鍵の操作、挨拶回り。やるべきことが多すぎて、脳のメモリーがパンパンになりますよね。そんな中で、私が「お祝いムードをぶち壊してでも」皆さんに伝えたいことがあります。それは、役所の手続きよりも、ライフラインの手続きよりも、ある意味で「今の時代、最も取り返しがつかないミス」についてです。 Amazonや楽天、メルカリといった「ネット通販の住所変更」です。「そんなの、後でやればいいでしょ」「届かなかったら配送業者が連絡くれるよ」もし今、あなたがそう思っているなら、その甘い考えは今すぐ霧島連山の彼方へ投げ捨ててください。管理会社の代表として、そして一人の通販ユーザーとして、あえて厳しい現実をお話しします。「善意」では解決できない、誤配送の現実引越し当日に新居で使うために、新しい家具や日用品をネットでポチる。これは今の時代のスタンダードです。でも、その発送先、本当に「今の家」になっていますか？一番怖いのは、アプリに登録されている「デフォルトの配送先」が前の住所のままになっているケースです。注文確定ボタンを押した瞬間、あなたの荷物は、あなたがもう住んでいない「過去の場所」へと旅立ちます。ここで皆さんはこう思うはずです。「管理会社に言えば、前の部屋を開けて取ってきてくれるよね？」結論から言います。無理です。というか、できません。なぜなら、あなたが退去した瞬間に、その部屋はもう「あなたの場所」ではないからです。もし次の入居者が決まっていれば、それは他人の住居への不法侵入になります。空室だったとしても、私たち管理会社が勝手に部屋を開けて荷物を回収し、それを転送する法的根拠はありません。「ちょっとくらい融通利かせてよ」そのお気持ちは痛いほど分かります。でも、プロとして言わせてもらえば、その「ちょっとした融通」が、後で大きなトラブル……例えば紛失や破損の責任問題に発展したとき、誰もあなたを救えなくなるんです。あとは、残念ながらどんなに一生懸命対応しても、荷物の回収率は決して高くないですよ・・・・最も恐ろしい「デジタルライフライン」の遮断次に皆さんが頼るのは配送業者さんでしょう。「住所を間違えたから、こっちに転送して！」これも、最近は非常に厳しくなっています。昨今の物流業界の負担増もあり、転送には追加料金がかかるのは当たり前。さらに、代引きや特定の配送サービスでは転送自体が不可能なケースも増えています。荷物が前の住人の手に渡ってしまったら？もしその方が「あ、前の人のだ」と親切に保管してくれればいいですが、中にはそのまま放置されたり、最悪の場合、勝手に開封されたりすることだってあり得ます。「人としておかしいでしょ！」そう叫びたくなる気持ちも分かりますが、きっかけを作ったのは、設定一つを怠った自分自身。最近は皆さんクレジットカードによる事前決済の普及や「置き配」の普及により、ビックリする位簡単に配送されてしまいます。昔の代引きや手渡しであれば、多少は誤配送は避けられるのですが、現在は多少の大きさの荷物であれば大抵不在でも届いてしまいます。また、もう一つの懸念もあなたが住所変更を忘れて、何度も配送センターに「宛先不明」として荷物が戻ってしまった場合、通販サイト側ではこう思われる可能性があります。「架空の住所に配送させるイタズラだ」その結果行われるのがアカウントの停止です最近のアカウントはSMS認証などで電話番号と紐づいているため、アカウントの停止はメールアドレス程度の変更では復旧出来ない可能性があるのです。このご時世、通販アカウントを奪われるのは、ライフラインを一つ潰されるのと同義です。。なんて恐いんでしょう。面倒だけど住所変更は一気に引越し当日にやるべき「ネット住所変更」の優先順位を整理しましょう。「注文する前」にアプリを開く引越しが決まったら、まずスマホに入っている全ての通販アプリの住所設定を「新住所」に更新してください。注文時ではなく、「今」です。「注文履歴」を血眼でチェックする注文した後に「あ！」と思ったら、発送準備に入る前にキャンセルするか、即座に配送先に連絡すること。数時間の遅れが命取りになります。郵便局の「転送届」を過信しない郵便局の転送サービスは強力ですが、Amazonなどの独自配送網には一切無効です。ここを勘違いしている方が意外と多い。「引越しの挨拶」や「役所の手続き」は、忘れても誰かが教えてくれます。でも、ネット通販の住所設定ミスを指摘してくれる人は誰もいません。荷物が届かない。問い合わせても「前の住所に配達完了しています」と言われる。せっかくの新生活、その最初の一歩が「荷物の捜索」から始まるなんて、悲しすぎませんか。たかが住所変更されど住所変更。このボタン一つを押すかどうかが、あなたの新生活の「トラブルを終わらせる」ための第一歩なんです。新居での生活が、余計なイライラに邪魔されることなく、穏やかで楽しいものになることを心から願っています。みなさんの新生活、応援しています！
「捨てなさい」は禁句！空き家相談専門士が教える、実家の荷物が自然と片付く「魔法の言葉」
「内田さん、実家が物だらけで……。『捨てて！』と言うと、すぐに親と喧嘩になってしまうんです」先日、事務所でそんなご相談を受けました。当社は日本空き家サポートの空き家管理を行っている関係と、「空き家相談専門士」として、日々多くの空き家管理やご相談に対応しています。その中でよく挙がるのが、冒頭の「実家の荷物多すぎ問題」です。現在、日本全体で問題化している「空き家問題」ですが、その一つにこの「荷物多すぎ問題」があるのです。相続したり、管理を任されるようになったが、荷物が多すぎて管理が出来ない。片付けるにしても、働きながら少しずつやっていたのでは、いくら時間があっても足りない。かと言って処分業者にお願いすると数十万～百万円単位を請求されそう。しかし、いざ自分の親に片付けを切り出すとなると、法律や税金の話よりもずっと高いハードルが立ちはだかります。それは「親のプライド」と「思い出への執着」です。今日は、数々の現場を見てきた専門家として、そして一人の息子としての経験から、親御さんと揉めずに実家をスッキリさせる「内田流のコツ」をお伝えします。なぜ、親は「捨てられない」のか？そもそも、なぜ実家には物が多いのでしょうか？「捨てる体力がないから？」「もったいない精神が強い世代だから？」確かに、そういった側面もあるでしょうが、一番ではないと思います。一番は親世代にとっては物こそ「生きた証（あかし）」だからなのだと思います。私たち世代にとっての「不用品」でも、そこにあるのは単なる「物」への執着ではなく、家族と過ごした「時間」への愛着なんですよね。それを頭ごなしに「汚いから捨ててよ！」と正論（ロジック）で攻めても、人の心は動きません。むしろ「私の人生を否定された」と心を閉ざしてしまいます。正しさだけでは人は動いてくれないのです。着なくなった衣類や、読まない本、五月人形や北海道土産の熊の置物、私たちにとっては不要な物、それら全てが長く生きてきた親世代の人生の「縮図」なんですね。このポイントを理解しておかないと、荷物を減らす＝私の人生の否定か！となってしまうので、前に進みません。とはいえ、そのままでは、冒頭に挙げたように自分たちに不用品の山がやってきます。魔法の言葉変換では、どうすれば頑固な親心が動くのでしょうか。まずは言葉を変えてみましょう。「捨てる」という言葉は、今日から禁止です。代わりに使うのは「減らす」。「捨てる」は喪失ですが、「減らす」は調整です。この言葉の変換だけで、親御さんの心理的なガードはずいぶん下がります。え？そんなことで？と思われるかもしれません。実は、荷物が多いというのは実は親御さん自体も分かってはいるのです。長く使っていない物があることも、いつかは処分しなければならないのも分かっているんです。ただ、きっかけがない。きっかけという名でやってきたのは、息子娘の「捨ててよ！」という姥捨て山扱いでは、反発するのも理解できませんか？そして、その理由付けも大事です。親御さん自身が「確かに、それなら減らした方がいいな！」と前向きに思ってもらう必要があります。ここからは、おススメの方法をご教示します。 ① 「安全のために」と伝える「片付けて」ではなく、「床に物があると、転んだ時に危ないから、少し道を広げよう」「地震で荷物が崩れたら」「火事の時に逃げ遅れるとまずいから」と伝えます。これなら、親御さんも「私の体を心配してくれているんだ」と、優しさとして受け取ってくれます。 ② 「まず自分の荷物」から片付ける実家に、学生時代の教科書やＣＤを置きっぱなしにしていませんか？親御さんは、みなさんの痕跡を簡単に捨てられません。それに甘えて実家にGLAYのベストアルバムやミニ四駆、学生時代弾いていたギター、部活のユニフォームなどを置いていませんか？「人のことはいいから、まずあんたの物をどうにかしなさい！」と言われないよう、まずは自分の荷物を処分する姿を見せる。「母さん、僕もこれだけ減らしたから、部屋がスッキリしたよ」と背中で語るのが一番の近道です。 ③ 「大切なものが、ゴミ扱いされないために」と話すこれが意外と重要な視点です。もし将来、業者に片付けを依頼することになった場合、彼らは「思い出の品」と「不用品」の区別がつきません。すべてまとめて処分されてしまう可能性があります。「お母さんが大切にしている着物やアルバムが、間違って捨てられたら悲しいよね。だから元気なうちに、本当に大事なものだけは分けておこう」そう伝えると、親御さんは「自分の大切な物を守るため」に動き出してくれます。そうコツは、簡単な言葉の「言い換え」だけだったりするんですよ。思い出は大事実家の片付けは、泥臭くて根気のいる作業です。埃にはまみれるし、時には意見がぶつかることもあるでしょう。でも、そのプロセスこそが、親子のこれからの関係を作る大切な時間なのだと思います。「完璧」を目指す必要はありません。住む人と家族が笑顔でいられる「最善」のバランスを目指して、少しずつ進めていきましょう。もし、「自分たちだけでは手が付けられない」「何から手を付けていいか分からない」とお悩みでしたら、私、内田にお声がけください。地域に根差した不動産屋として、皆様の想いに寄り添った解決策を一緒に考えさせていただきます。正直、手に負えない時は下手に片付けるより、プロに任せるというのも手ではあります。まとめとしては人間というのは、正論による「説教」は大嫌いです。みなさんだって、そうでしょう。「私は褒められて伸びるタイプなんです！」という人はたくさん見てきましたが、「自分はガシガシ怒られて伸びたいんです！」という人はほとんど見かけません。人間は自分のしてきたことを否定されてまで動ける人って中々いないですよ。ましてや、親御さんにとっては、いい歳になったあなた方も、実家の写真の中では生まれてすぐの可愛い息子や娘の面影があるのですからね。そんな子供たちも、今では実家を離れて暮らしている。一緒に暮らすことは出来ない代わりに、いつでもみなさんを感じる物を残しておく。そんな気持ち位は尊重してあげましょうね。親御さんも、みなさんに迷惑を掛けたい訳でもないと思うんです。きっと分かってくれますよ
実は最強の処世術？賃貸管理スタッフを経験すると身につく「特殊能力」3選
不動産屋と聞いて皆さんが真っ先に思い浮かべるのは、ビシッとスーツを着こなして、キラキラした新築マンションを案内する「営業マン」の姿かもしれません。でも実は、不動産の世界にはもう一つの顔があります。それが「賃貸管理」という仕事。派手な広告や華やかな契約の裏側で、入居後のあらゆる「困りごと」を一手に引き受ける。正直に言いましょう。この仕事、みなさんには「クレーム処理係」と思われますが、めちゃくちゃ楽しいです。特に飽き性な方にはピッタリで奥の深い仕事です。ベテランになると、この特殊能力がゆえに替えの効かない人材になります。ちなみに志望動機で面白いことに、バリバリの営業マンから「管理」に転向する人が意外と多いのをご存知でしょうか。なぜなら、管理の仕事は自分でスケジュールをコントロールしやすく、一度コツを掴むと、これほど自分のペースで仕事ができる職種もないからです。そして何より、この「管理」という荒波に揉まれると、日常生活でも無双できる「特殊能力」が身につきます。今回は、私が現場で磨き上げた、プライベートでも使える最強の処世術をご紹介します。 ① 揉め事が「怖くなくなる」―落とし所の見極め術賃貸管理の日常は、まさに「カオスの見本市」です。「隣の足音がうるさい」「ゴミの出し方がなっちゃいない」「家賃が払えない」。電話が鳴るたびに、誰かが怒っていたり、困っていたりします。ここで大事なのは、教科書通りの「正論」を振りかざさないことです。騒音問題で「契約書に静かにしろと書いてあります」なんて言ったところで、火に油を注ぐだけ。お互いに言い分がある中で、10：0の解決なんてこの世には存在しない。そう割り切ることから始まります。現場で揉まれ続けると、自然と「落とし所」が見えるようになります。「相手はここまでなら譲歩するな」「ここを立てておけば、こっちは通せる」。この嗅覚が身につくと、日常生活でトラブルに遭遇しても「はいはい、このパターンね」と冷静に対処できるようになります。揉め事が「解決すべきパズル」に見えてくる。こうなれば、もう怖いものはありません。これは、私だけかもしれませんが、「怒鳴る人」への恐怖心が全く起こらなくなりました。むしろ、怒鳴る人が現れた場合、その瞬間に「勝ったな」と思うようになりました。ここまでは身に付ける必要はないですけどね。 ②最強の「おねだり上手」―相手の懐に入る対話術管理スタッフの仕事は、実は「お願い」の連続です。建物を直したいからオーナーさんに「お金を出してほしい」と頼み、マナーの悪い入居者さんに「ルールを守ってほしい」と促す。どちらも、相手にとっては「お金が出ていく話」か「自由を制限される話」です。まともにぶつかれば、当然「嫌だ」と言われます。そこで必要なのが、相手の心理的な壁を溶かす技術。「内田さんがそこまで言うなら、仕方ないなあ」そう思ってもらうためには、日頃の信頼関係はもちろん、相手が「YES」と言いやすい空気を作る、ちょっとした言い回しやタイミングの工夫が不可欠です。これはプライベートでも威力を発揮します。お買い物一つ、学校の先生との話し合い、部活動の運営、ご近所づきあいなど私たちの生活は「交渉」だらけです。相手を論破するのではなく、相手に「花を持たせながら」自分の要望を通す。この「可愛げのある交渉術」は、人生を驚くほどスムーズにしてくれます。でも・・・・うちの奥さんには通用しないことだけが不思議でなりません。 ③ 逆境で輝く「鋼のメンタル」―究極の客観視最後に身につくのが、これです。どんなピンチでも折れない、どころか、ちょっと楽しくなってくるくらいの「鋼のメンタル」です。家賃滞納の督促に行って、無茶苦茶な理屈で逆ギレされる。お気持ちは分かります。私も昔は「なんでこんなに言われないといけないんだ」と、心をバッキバキに折られていました。でも、ある時から気づいたんです。「よくよく考えたら、トラブルのほとんどは自分が悪い訳ではないんだし」と。以前もお話しした「程よい他責思考」をフル活用します。トラブルが起きているのは「仕組み」や「状況」のせいで、私の人格が否定されているわけではない。「お、今日もなかなかの難問が来たな」そうやって問題を客観視し、絶望的な状況ですら冷静にいられるメンタル。人生、生きていれば予想外の不幸やトラブルは必ず起きます。そんな時、「まあ、死ぬわけじゃないし」「管理の現場に比べれば可愛いもんだ」と笑い飛ばせる。この無敵感こそ、管理スタッフが手にする最大の報酬かもしれません。人生に対する幸福感は増しますよ！仕事は真剣に、だけども気楽に賃貸管理というのは、とても楽しい仕事です。最初はクレーム処理にストレスを感じるかもしれませんが、そのうち「人間とは？」みたいな感覚が身に付きます。人間は一人一人個性があり、違う。とは言いますが、何千人、何万人と接していくとパターンが見えてきます。そして、それに対応する「自分」というものが分かってきます。あの人はこんな形でクレーム処理しているけど、自分には似合わないな！とグレードアップしていきます。そうすると、賃貸管理の仕事というのはとても楽しくなってきます。その副産物として、プライベートでも使える特殊能力が身に付きます。ただし、悪用は厳禁ですよ。肝が据わり、悪魔のような交渉術と鋼のメンタルを身に付けたビジネスマンが誕生するのですからね。
方眼紙を信じろ！現場で迷わない「内田流・爆速間取り作成術
最近の若いスタッフを見ていると、本当にスマホの使い方が上手い。現場調査に行っても、アプリでパシャパシャやって、その場で綺麗な図面を作ってしまう。便利な時代になったものです。私が若い頃なんて、方眼紙と鉛筆で真っ黒になりながら書いていましたから。今日は、そんな間取り図作成が苦手な若手営業マン向けに、間取り図作成のコツみたいなものをお話していきたいと思います。賃貸物件は施工当時の図面なども残っていないことがほとんどです。１Ｒなどは比較的簡単なんですが、昔の戸建てなどになると、本当に複雑な形になってたりします。そんな皆さんへ少しヒントになれば幸いです。ちなみに、私は元々、超絶間取り図が苦手でした。だからこそ、お伝えするには適任だと思っています。アプリで作った図面に潜む「違和感」の正体まずはアプリで作った図面を見ると、私はいつも言いようのない違和感を覚えるんです。なんというか、バランスがおかしい。部屋の広さは合っているはずなのに、廊下が妙に窮屈だったり、ドアの位置が現実離れしていたりする。本当はこんなバランスじゃないんだけどな。そんなモヤモヤが残る図面は、お客様が見た時にも必ず「違和感」として伝わります。アプリは嘘をつきませんが、空気感までは再現してくれません。だからこそ、まずは理屈で「間取りの書き方」を覚えてほしいんです。便利な道具を使うのは、自分の中に確固たる「定規」ができてからで遅くない。最後には、私が少し古い戸建の写真と、実際に書いた図面を載せようと思います。細かい間違いに関しては指摘してもらってもいいですが、お手柔らかにお願いします。現場の理屈「910mm」と、自分の体という最強の定規まず、賃貸の間取り図を書くときの大前提。それは「910mm」という数字を体に叩き込むことです。日本の家屋の多くは、この尺モジュールでできています。もちろんハウスメーカーによっては違いもあるのですが、それは大した問題ではありません。方眼紙の1マスを半分の455mm、2マスで910mmと捉えて書き進める。そうすると、不思議なほど実物に近い感覚の図面が出来上がります。ここで真面目な新人ほど、数センチ単位まで正確に測ろうとして図面をぐちゃぐちゃにしてしまう。プロの現場図面で大事なのは、細かいミリ単位の数字じゃありません。あえて細かい広さは捨てる勇気を持つこと。 910mmのグリッドに当てはめて整理していくことで、むしろ実際の間取りに近い、違和感のない図面になるんです。というのも、壁の厚みや間取りの構成によっては、完璧に測れば測るほど、ズレていきます。書き順にもコツがあります。外枠から書くな。これが鉄則です。建物の外枠から書き始めると、最後につじつまが合わなくなって、玄関が異様に狭くなったりする。一番のおすすめは、リビングなど「形のいいお部屋」から書き始めること。最強は「和室」です。畳数がハッキリとしていて、本当に書きやすいですよそこを基準にパズルのように繋げていくと、全体のバランスが狂いづらい。そして、道具がない時の対処法。メジャーを忘れたら「自分の体」を定規にします。私の身長は182cmあります。両手をバッと広げると、指先から指先までがちょうど1間、つまり約180cmにピッタリ合うんです。正に間取り図を作成する為に生まれてきたような体ですね。冗談はさておき、これは本当に便利です。自分の体という一生変わらない定規を持っていれば、どんな現場でも瞬時に寸法が測れます。みなさんも、180ｃｍと90ｃｍの測り方をご自身の体で見つけてみてください。テクノロジーが完璧になるまでの我慢手書きを推奨している私ですが、テクノロジーを否定しているわけじゃありません。むしろ活用しまくるべきです。現場から帰ってきて、あれ、コンセントどこだっけ。窓の高さ、メモし忘れたな。そんなことは日常茶飯事です。写真は意外と死角が多いから、後で見返しても分からないことが多い。だから、部屋単位で動画を回し、360度ぐるっと撮影しておくんです。これをしておくだけで、事務所に戻ってからの作業効率が劇的に上がります。細かい数値はもちろん大事です。でも、間取り図で一番罪なのは、お客様が実際にその部屋を見た時に、図面と全然違うじゃん、というガッカリ感を与えてしまうこと。広さを盛るのは論外ですが、バランスが悪くて狭く見せてしまうのもプロとして失格です。間取り図と、実際に見た時の景色に違和感がないこと。それが一番の正解なんです。便利なテクノロジーは、いつか完璧な図面を自動で生成してくれるようになるでしょう。それまでは、少しだけ我慢して「自分の手」を動かしてみてください。実際にできる人になってから使うテクノロジーは、みなさんの最強の武器になりますから。最後に内田の間取り図作成がこちらこちらは少し古めの一軒家ですね。こちらの間取り図を作成してみました。全部の写真を載せる訳にはいきませんので、大体で雰囲気を見てもらえればそして、そこの間取り図を作成する為の方眼紙がこちらなんとシンプルで雑な間取り図でしょう。この方眼紙は現地で書いたままで修正などもしていません。これを間取り図ソフトで作成するとこの間取り図では真ん中の4.5畳の和室からスタートしました。これを玄関から始めると、大変なんです。実際に測ってみると１間(180ｃｍ)の単位ではないので真ん中の玄関から入った、最初の正方形の和室から始めて、ドンドンと隣の部屋へ移動していくと、大外までたどり着きます。そして、その大枠を見ると、外側の壁として一体となる訳ですね。ちなみにキッチン横の脱衣所の部分は本当に狭く、ここだけは半マスを使いましたが、これは実際行くとシックリきます。内田流のポイントは・扉の開閉方向は必ず書いておく、特に片引きなどは→で書く・障子や間仕切りは「何枚になっているか分かるように」・窓は端から端が分かればいい。窓の長さは細かく書かない。・忘れることが多いので、部屋単位で360°撮っておく・特別広くない(狭くない)限り、廊下の幅、トイレの幅は２マスね？そんな風に書けば、書き直しもいらない間取り図が出来上がるもんです。亜流かもしれませんが、新人さんにはこの位でいいと思いますよ。玄人のみなさん、間違いがあったとしても、優しく海のように広い心でいや、分譲マンションのエントランスのように広い心で勘弁してあげてください。誰かの助けになればいいですね。
元・賃貸営業マンが教える「お部屋探しの定説」に騙されない方法
私は元々は賃貸営業マンでした。窓口に座っていると、ネットや雑誌で一生懸命「お部屋探しのコツ」を勉強してこられたお客様によくお会いしたものです。「南向きの部屋がいいです」「駅徒歩5分以内で探しています」「やっぱり1月からの繁忙期に探すのが正解ですよね？」その熱心なお気持ち、すごくよく分かります。失敗したくないですもんね。でも、皆さんが信じているその「定説」、現場のリアリズムで見ると、実は損をしていたり、逆にリスクを背負い込んでいたりすることが多々あります。今日は、教科書通りの正論でお茶を濁すのではなく、私が現場で見てきた「お部屋探しの真実」を主観をまじえてお話してみようと思います。定説は本当なんでしょうか？ ① 定説：お部屋探しは「1月〜3月」が一番いい！よく言われる定説ですね。物件数が一番動く時期ですから、確かに選択肢の多さで言えば正解です。でも、その分ライバルも猛烈に多い。ちょっと迷っている数時間の間に、決断の早い人にさらわれてしまうのがこの時期の怖さです。逆に、閑散期と呼ばれる時期はどうでしょうか。空室を抱えて焦った大家さんが、こっそり家賃を下げていたり、設備を新しくしてくれたりする可能性は、繁忙期よりずっと高いんです。結論を言えば、どっちもどっちです。ただ、「これだけは譲れない」という厳しい条件がある人ほど、選択肢が溢れる繁忙期に勝負をすべきでしょう。逆に、時期にこだわりがなく、ライバルと競わずにじっくり良い条件を引き出したいなら、閑散期を狙うのもアリですよ。 ② 定説：日当たり重視！「南向き」こそが正義！昔からの大原則ですよね。日当たりは悪いよりは良い方がいい。確かにその通りかもしれません。でも、近年のこの異常な酷暑を思い出してください。夏場の南向きの部屋は、もはや「灼熱のサウナ」です。冷房代はかさみますし、大事な家具や本も日焼けで傷みます。そもそも、あなたはお日様が出ている時間に、どれだけ家にいますか？日中はお仕事で外に出ているなら、日当たりの良さはただの「気分の問題」に過ぎないかもしれませんよ。そして、洗濯物はある程度の日当たりがあれば、乾いてしまいます。もちろん、日光で目覚める感覚などはいいのかもしれませんが、でも遮光カーテンしているんじゃないですか？日当たりは好みで決めればいいですが、これからの時代、夏の暑さをどう凌ぐかという視点も忘れないでくださいね。その位、最近の夏は過酷になってきましたらからね。ひょっとすると、これからは「北向きこそ正義」となるかも・・・・いや、流石にそれはないか。ないですよね・・・・？ ③ 定説：学生なら、とにかく「近い」が正解！通学の便利さを考えれば、確かにアクセスが良いに越したことはありません。しかし、駅に近すぎる、あるいは大学に近すぎる物件には、思わぬ落とし穴があります。それは、あなたの部屋が「仲間のたまり場」になるリスクです。便利が良すぎると、夜な夜な友人が集まってきて、気がつけば自分の勉強や睡眠の時間が削られてしまう。断りきれずにストレスを溜める学生さんを、私は何人も見てきました。自分のプライバシーを守りたいなら、あえて駅から少し離れた、静かな場所を選ぶ勇気も必要ですよ。でも、遠すぎると全てが億劫になってしまうので、加減は大事ですからね。 ④ 定説：大通りに面した「うるさい場所」は避けるべし！静かな環境を求めるのは、住まいの基本かもしれません。わざわざウルさい場所を選ぶ人なんかいないと思うんです。「誰だって静かな方がいいに決まってるだろ？流石にこれに異論はないんじゃないか！」ほぅ、ではそれがご自身に向けられる刃になるとしてもですか？ここが現実の面白いところです。確かに「静かな環境」は一見、皆が望むように思われます。でも、その「静かな環境」をわざわざ選んで住む人たちは、往々にして「音に対して非常に敏感」な方が多いんです。もし、あなたが夜中に洗濯機を回す生活リズムだったり、友達と夜中電話するのが好きなタイプならどうでしょう。「静かな環境」を望む隣人たちが、それを許してくれますかね？そう、あなたが良いと思っている点は、きっと他の住人さんもそう思っています。だからこそ、その規律を守れないあなたは異分子として、その物件で浮いてしまいます。結果、ちょっとした音でクレームになり、かえって肩身の狭い思いをすることになるからです。自分自身が、多少帰りが遅い、夜に洗濯機を回したり、掃除もしたい、夜型だ。こんな自覚があるのであればあえて賑やかな大通り沿いや、少しガヤガヤした場所を選ぶのも悪い選択肢ではないんですよ。そういう所を選ぶ人は「そんなに音に敏感な訳ではない」、「少々の音には動じない人たち」が住んでいる可能性は高いのです。その方が、気楽に、のびのびと暮らせることもありますよ。大切なのは「スペック」ではなく、自分との相性お部屋探しに「絶対の正解」はありません。誰かにとっての100点が、あなたにとっての幸せとは限らないからです。そもそも定説になっているスペックは、その全てが家賃に直結します。全て良いスペックを取ろうとした結果、「自分には必要ない」のに、家賃が高くなってしまいます。ネットの情報を鵜呑みにせず、自分の生活スタイルや本当の希望を客観的に見つめ直してみてください。「何を諦め、何を大切にするか」その整理がついた時、あなたにとって最高の「縁」がある物件が、ふと目の前に現れるはずです。あと、今回の画像はすみませんでした・・・・完全に・・・自分の趣味でした・・・・次回は真面目にやります。
【不動産の豆知識】「大安」だけじゃない？契約時に知っておきたい「三隣亡」とは？
暦(こよみ)の話不動産の購入や売却、そして注文住宅の建築。これらは人生の中でも指折りのビッグイベントですよね。そんな大切な節目ですから、ご契約や物件の引き渡し（決済）の日取りを気にされるお客様は割と多いです。私も打合せでよく「やっぱりお日柄の良い大安（たいあん）にしたいです！」というお声をいただきます。そのお気持ち、すごくよく分かります。一方、私はそこまで気にしません。私が買主になる場合には、逆に職業柄というのか、その他の都合などを優先して考えてしまいます。・売主さんが急いでいる・仲介してくれた営業マンの締め日・銀行さんや馴染みの司法書士さんのスケジュールこういった利害関係者の方々の都合などを優先することが多いので、あまり大安や仏滅などは優先させないですね。でも、自由に決められる状況であれば、やはり「大安」などを選んでしまいます。一般的には「大安」や「仏滅」といった「六曜（ろくよう）」が有名ですが、実は不動産や建築の世界には、それとは別に「ちょっと気にした方がいいかもしれない日」が存在するのを皆さんはご存知でしょうか？今日はそんな不動産特有の暦（こよみ）のお話です。その名も「三隣亡（さんりんぼう）」なんだか時代劇に出てきそうな名前ですが、これは暦注（れきちゅう）と呼ばれる、カレンダーに記載される日時や方位の吉凶占いの一つです。 …いや、字面が怖すぎませんか？「三軒隣まで亡ぼす」・・・・なんだそれ・・・・さて、ここからは解説ですね。この「三隣亡」の日に、建築に関わること、例えば地鎮祭や上棟式（棟上げ）、あるいは不動産売買契約、決済などをすると、「自分の家だけでなく、向こう三軒両隣まで災いが及ぶ」と昔から言い伝えられてきました。ちなみにこの三隣亡ですが、由来はハッキリとしたことは分かっていません。諸説ありというのが現状です。昔は木造住宅が多く、火事などが起こると大変だったから、風の強い日を統計して三隣亡として設定した。とか色んな説はあるのですが、定説はありません。私はこの「三隣亡」というインパクト大の字面が影響力を大きくしたんだろうな。とも思っています。特に建築業界では、この日を避けて工事のスケジュールを組むことが慣例となっている地域も多いのです。ハウスメーカーや大工さんなどで気にされる方は多い印象もあります。反対に、お引越しの日で三隣亡を気にされることは、現代では無いというのが体感ですかね。私自身は賃貸で気にすることはありませんが、不動産売買の引き渡しだけは三隣亡を避けてしまいます。実は「良い日」だった説？「そんな怖い日があるなら、絶対に避けなきゃ！」そう思われるのも無理はありません。しかし、ここからが面白いところなんです。実はこの三隣亡、その由来を深く調べてみると、意外な説にたどり着きます。江戸時代の古い書物には、現在の「三隣亡」ではなく「三輪宝（さんりんぽう）」と書かれているものがあるそうです。字面からしてなんだかおめでたい感じがしますよね？実際、そこには「屋普請（家を建てること）によし」＝つまり「建築吉日」であると記されていたようなのです。意味が正反対ですね・・・・・それが、いつの時代か、誰かが「よし（良い）」を「あし（悪い）」と読み間違えて書き写してしまい、漢字も「宝」から「亡」へと変化して伝わってしまった……。そして、「三輪宝」が「三隣亡」に変わり、その後定着したとそんな「うっかりミス」が起源だという説も、かなり有力なんですよ。「所詮はそんなもの」かもしれませんもしこの説が本当だとしたら、私たちは数百年もの間、昔の誰かの「書き間違い」や「勘違い」にビクビク振り回されていたことになります。そう考えると、「三隣亡」という言葉の怖さも、なんだか少し可愛げのあるものに思えてきませんか？もちろん、地域によっては今でも大切にされている風習ですし、「知らずに選んで後悔する」のは避けたいところです。でも、もしスケジュール的にどうしてもその日しか空いていなかったとしても、「本当は『宝』の日だったかもしれないしな」と知っていれば、気の持ちようが全然違いますよね。暦の情報はあくまで「参考程度」に知っておいていただき、最終的にはご自身が気持ちよくスタートできる日を選ぶ。暦を大切にすることも憂いを失くすことに繋がるのですから、手法の一つです。知ったうえで、自分自身が納得する方法を選ぶ！これこそが、不動産で大事なことだと思うんです。ちなみに、暦には十二直という建築に特化した別物もあるんです・・・・それはまた別の機会にしましょうね、今日はもうお腹一杯です
賃貸リフォームで省いていいこと３選　～最良は最善ではない～
「せっかく空室になったんだから、次なる入居者さんの為に思い切ってリフォームだ！」そう意気込んでプランを練っている大家さん、ちょっとだけ立ち止まってみませんか？実は私自身、過去に「オシャレを狙いすぎて大失敗」した経験があります。デザイナーズ物件を意識しすぎて、かなり奇抜な内装の部屋を作ってしまったんです。結果はどうだったかというと……。「……誰も住んでくれない。」内見には来るけれど、決まらない。そんな状態で空室が長期化してしまいました。その時痛感したのは、「最高（最良）を目指すことが、必ずしも入居者にとっての一番（最善）ではない」ということです。今回は、コストを抑えつつ「決まる部屋」にするために、あえてリフォームで「省いていいこと」を3つに絞ってお伝えします。多機能すぎる設備最新のシステムキッチンや、ボタンが山ほどついた高機能な給湯器、美容や衛生面にも強い新機能きっと便利な設備は入居者さんも欲しい設備に違いない！残念ながら、賃貸物件においてはオーバースペックかもしれません。まず大前提として、そういった高機能なものは本来「使いたい」人が導入するものです。しかし、賃貸物件に住む方というのは、そういった高機能な物を最初から想定すらしていません。内見に来た時にやっと、営業マンから説明を受けて「あぁ、そうなんだラッキーなのかな・・・・」と思われる程度がほとんどです。また多機能な設備は、それだけ故障のリスクが高まります。ボタンの数やレバーの多さなど複雑なものは故障頻度が高まります。修理費用も高額になりがちで、結果的に大家さんの首を絞めることになりかねません。ご自身がお住まいになる持ち家などの場合は、暮らしの質を高めることになりますが、そもそもそういった機能を知らないし、望んでいない人にとっては無用の長物になってしまいます。もう一つリスクとしては、ハウスクリーニングでの清掃不足などに繋がることもあります。レバーや細かい部分が多く、十分に清掃ができない。清掃スタッフがどんな機能かが分からず、清掃していいのか戸惑う。結果、ハウスクリーニング不足となり、かえって問題を引き起こしたり、清掃が行き届いていない印象を与える。設備の極意はシンプルイズベスト誰でも使い方が分かり、しっかりと清掃されている清潔感こそが最善です。個性が強すぎる壁紙・床「部屋のアクセントに」と、ついつい派手な色や柄の壁紙を選びたくなりますよね。でも、これは要注意です。壁紙の主張が強すぎると、入居者様が持ち込む家具とケンカしてしまいます。人間、自分の持ち物や好みに囲まれて暮らしたいもの。部屋側に強い個性がありすぎると、自分の暮らしをイメージできなくなってしまうんです。見ていてオシャレなお部屋と、住みたい部屋は必ずしも一致しません。「他にはないオシャレなお部屋を」という意気込みは大切ですがここで一旦考えていただきたいのがなぜ他ではないのか？他は失敗したからないのではないか？そう、基本的にはオリジナルの壁紙というのは無い訳で、多くはメーカーが出しています。その中で見たことが無いということは「他の人は採用しなかった」という証です。もし、どうしても個性的な柄を使いたいなら、以下の2点がコツです。・脱衣所やトイレなど、面積が狭い箇所で使う。・主張の強いデザインは「1面のみ」にする。これです。個性的なガラなどの場合は、脱衣所やトイレなど狭い箇所だと、そんなに違和感が出なかったりします。狭い場所はそもそも面積がないので、割とどんなガラを使っても受け入れやすいのです。一方リビングなどの広い箇所に使うと、視覚的にうるさすぎて敬遠されてしまいがちです。もう一つのコツである１面のみも同様です。床材にヘリンボーンなどの個性的なものを選んだ場合には、壁紙は１種類で統一するなど、バランスを取って欲しいものです。そうすることで、個性的なデザインが引き立ち、調和を取ってくれます。主役はお部屋ではなく、お住まいになる「入居者さん」ですからね。オシャレすぎる照明（デザイン照明）カフェにあるようなペンダントライトや、複雑な形のシャンデリア。内見時のインパクトは抜群ですが、住む側の視点に立つと評価が変わります。ザイン性の高い照明は、意外と掃除が大変です。また、特殊な電球を使っていると、切れた時の交換も一苦労。毎日の暮らしの中で「照明の電球を替えるのが面倒」というのは、小さなストレスとして蓄積されます。そして以外と気づかないデザイン照明の欠点は暗い(暗く見える) オシャレな照明は基本、明るさを第一としていません。いくつもの電球を違う方向へ向けていたりするので、明るさが拡散されてムーディな雰囲気を出したりします。その為、賃貸で採用すると暗い印象を与えてしまい、内見時に足を引っ張ってしまうことも・・・基本的には明るい印象を持ってもらうことが王道であり、最善だと思います。個人的には通常のシーリングライトがおススメですね。シンプルイズベストリフォームの打ち合わせをしていると、つい「あれもこれも」と付け足したくなります。しかし、お金をかけすぎてコストを上げることは、巡り巡って家賃の上昇や、修繕費の負担増という形で、自分にも入居者様にも跳ね返ってきます。「それ、本当に住む人の毎日を助けるもの？」この視点を持つだけで、無駄なこだわりをバッサリ捨てられるようになります。「最良（スペック）」を追うのではなく、等身大の暮らしに馴染む「最善（バランス）」を。シンプルで清潔、そして使いやすい。そんな部屋作りが、結局は大家さんにとっても、入居者さんにとっても、一番いい結果を生むのだと私は信じています。
本年もお世話になりました　～来年も良い年になることを願って～
早いもので２０２５年も残りわずかですね。みなさんにとって、今年はどんな年だったでしょうか。良いことも、あまり良くないこともきっとあったことでしょう。私も多分に漏れず、毎月のように問題は起こるし、チャレンジして失敗が続くなんてこともしょっちゅうでした。それでも、こうやって年末になると不思議と今年もなんだかんだ良い年だったなぁと思ってしまいます。私は基本的にはネガティブ思考なタイプですが、年末ってのは不思議と自分の問題に折り合いがつくような気がしています。「もう年も終わるし、色々あった失敗や後悔はもういいかな」と思うようにしています。そうやって考えると一年ごとに区切りがあるってのはいいことだなと実感します。来年もきっと色んな壁にぶつかったり、たくさん失敗もするんでしょう。だけれど、なんだかんだ一生懸命頑張って来年の年末も今年もなんだかんだ良い年だったなぁって言える人生だったら最高だなと思っています。今年一年出会った全ての方々に感謝を申し上げます。そして、みなさんの２０２６年が素敵なものであることを願っております。本当にありがとうございました！また来年もよろしくお願いします。株式会社ロータスホーム　代表取締役　内田　幸喜
不動産管理あるある　～入居審査の違和感を見逃すな～
長年の勘はダテじゃないやったー、空室に申込が入ったー！管理会社であれば、入居の申込は常に嬉しいものです。申込が入ると、入居審査へ移行します。昔は書類に書かれた内容をもとに、管理担当や大家さんがチェックして問題ないようなら、入居審査ＯＫとなっていました。今現在はというと、保証会社の審査が第一に来るという会社がほとんどではないでしょうか。家賃保証会社は家賃滞納歴、犯罪者や反社チェックなどのデータを保有しており、滞納や反社リスクを大体軽減してくれます。通常、この家賃保証会社による審査を通過した場合は、ほぼ入居審査は終わることでしょう。昔であれば、在職証明書や源泉徴収票の提出なども求められたこともありますし、厳しい大家さんであれば「面談」があったこともありました。昨今は、家賃保証会社の審査が終わればＯＫというオーナーさんが増えています。しかし、管理担当は別の目線を持っていたりします。違和感とも呼ぶべき、第六感がささやくのです。そして、多くの場合それは的中してしまうのです。丁寧すぎる・謙虚すぎる電話口での受け答えがとても丁寧で、言葉遣いも完璧。一見して「礼儀正しくて素晴らしい方だな」と感じる反面、経験豊富な管理担当者の中には、ふと違和感を覚えることがあります。それが、“丁寧すぎる・謙虚すぎる”という特徴です。もちろん、礼儀正しいことは決して悪いことではありません。ですが、過剰な謙遜や不自然なまでの丁寧さは、時に「何かを隠しているのでは？」と疑念を抱かせる要因にもなります。「過剰さ」は違和感のサインに変わります。私はこんな対応だと注意します。こちらが聞いていないことまで先回りして説明してくれる「ご迷惑をおかけするかもしれませんが…」と必要以上に低姿勢敬語が板についていない印象、丁寧に話そうとしているが誤用などがある表面上はとても丁寧で物腰柔らかく見える人に限って、入居してから隣人トラブルや滞納などを引き起こすケースがまぁまぁあるのです。私はこの過剰な丁寧さは２つあると思っています。一つは「すでにやましいことがあるから」です。既に他の管理会社などで入居審査に落ちていたり、滞納歴などがあるため、自分自身が入居審査に通らない可能性があることを知っている為、少しでも印象を良くしようと努めている場合ですね。正直、このケースであった場合は過去の事実があったとしても、正直好印象ではあります。自分がしてしまったことを自覚しているという証でもありますからね。もう一つは「これから揉める可能性があるから、自分の落ち度はなくしておこう」というタイプです。正直、こっちを警戒してしまいます。このタイプの人は正直、賃貸物件だけでなく、日常生活のあらゆる場面で他人と揉めています。入居してからも隣人トラブルを起こす確率がかなり高いタイプです。思考的には自分にも落ち度がある場合は、他人を責めることが出来ないと考えている人がほとんどです。その為、常に「自分には落ち度がない」という部分を過剰なまでに演出しているのです。私はこのタイプの人の対応は難しく思いませんが、割と長期化するタイプなので、苦手な管理スタッフは多いと思います。このように「揉める気が満々なので、自分の落ち度を少なくする為の丁寧さ」を管理スタッフの勘は逃しません。ただ、このケースの場合、入居審査を断ることは出来ないでしょうね。「丁寧すぎるからダメ」は難しいでしょうからね。引越し理由は大事だよお引越し理由は様々です。転勤、入学、卒業、就職、気分を変えたい、単に飽きたなどどれも正当な理由です。そしてどれでも正解であり自由です。しかし、その引っ越し理由を不動産屋さんは往々にして確認します。それはネガティブな理由でのお引越しの時に「同じ悲劇」を繰り返さないかどうかです。例えばですが、隣人の騒音によるお引越しが引っ越し理由だった場合、次の転居先でも同じ目に遭ったらどうでしょう。せっかく、労力やお金を使ったにもかかわらず、問題は解決しませんからね。そして、それはクレームとして管理会社にやってくるわけです。そういったある意味でのミスマッチを起こさない為に、管理会社は引っ越し理由を重要視します。たまに不動産屋に本音を話したくなくて、引っ越し理由をかなり曖昧にしたり、言わなかったりする方もいます。しかし、このミスマッチを防ぐ為には不動産屋に協力してもらいましょう。騒音でのお引越しなら、次の転居先でそのようなクレームが多くないか？部屋の湿気などなら、過去に似た事例がないか？駅までの道のりが恐くてのお引越しなら、どのようなルートがあるか？など、不動産屋は知っていても、入居者さんが気にならないことはわざわざ全部を説明しません。管理会社も「その引っ越し理由なら、ここはおススメできないよ！」と言いたくなることがあります。そのような不幸なミスマッチを防ぐ為にも、この引っ越し理由は大切です。お部屋探しをする方は、できる限り不動産屋に引越し理由をしっかり説明することをおススメします。私たちも、出来れば良い環境のお部屋をご紹介したいのです。ですが、その人にとって「良いお部屋」かどうかは千差万別ですからね。交渉事が多すぎる・変入居申込の時に、交渉ごとが付く場合があります。たまにある交渉ごとはこんな内容でしょうか。家賃を下げてくれないか敷金を０にして欲しい入居時期を遅くしてほしい初期費用を下げてもらえないかお部屋の設備などを改修してほしいまず大前提として、基本的には、募集されている設定が全てで現状有姿であります。その為、交渉ごとというのは、通るか通らないかは大家さん、管理会社次第になります。管理会社としての立場でいえば、交渉はそれ自体は善も悪もありません。お互いが条件としてマッチングできれば、ｗｉｎーｗｉｎとなり、契約成立という素晴らしい結末になります。しかし、その交渉ごとが「かなり多い」「過大」と感じられた場合、ときに入居審査に影響を及ぼすことがあるのです。要は「そんなに要望が多いのであれば、後から揉める可能性があるからお断りしよう」という入居者さん側からは理解できないお断りの仕方もあります。というのも、多くの大家さんは「多すぎる交渉」「過大な交渉」を飲んだにも関わらず、クレームや揉め事になった経験をしているのです。例えば敷金を減らした→退去時にお部屋が荒らされており、原状回復費を渋られた家賃を下げた→短期解約初期費用を下げた→短期解約お部屋の設備改修→その他の部分も変えて欲しいと頻出こんな風な感じで、交渉をせっかく飲んだにもかかわらず、却って不遇な目に遭ったという例は枚挙に暇がありません。ここで大事なのは交渉がダメではないとはいえ、相手があることだから、節度のある範囲でなければなりません。交渉というのは、相手にもメリットが無ければ成立しませんからね。あまりに多すぎたり、過大な交渉だった場合には「この人の入居はお断りして」と言われてしまい、本当に住みたかったお部屋に住めなくなる可能性があります。管理会社としても交渉があれば一生懸命大家さんに伝えたいと思います。しかし、多すぎたり、過大な場合は「とても交渉にはならないから伝えられないし、お断りするしかないな・・・・」となってしまう可能性があります。出来る限り正直にいかがでしたでしょうか？今回は不動産あるあるの入居審査にまつわることを書いてみました。ここまでのまとめとしては出来るかぎり正直に話してくれれば、ほとんど問題はない。ということですね。入居審査で一番気になる点がまさに「これって本当(本心)かな？」と疑念を持たれることです。そうすると、あれもこれも疑わしくなってきてしまいます。多くの大家さんが恐れているのは、短期的な損得よりも後々のトラブルこちらの方を警戒している方がほとんどです。ですから、入居審査で疑われない程度には正直にお話してもらえれば助かります。そうすることで安心した大家さんはきっと、あなたにも信頼を寄せてくれるはずです。
賃貸管理スタッフには「他責も必要」な訳　～自責ブームに警鐘を～
世間は「自責ブーム」「すべては自分の責任」という“自責思考”が、近年のビジネス界では美徳のように語られがちです。もちろん、自らを省みて成長につなげる姿勢は大切です。しかし、賃貸管理の現場においては、過度な自責がかえって人材の疲弊や離職を招く原因にもなっている気がします。そんな中、私は分譲マンション管理を皮切りに、賃貸管理を今でも行っております。昔はこの「自責思考」に捉われ過ぎてしまい、一度は賃貸管理の仕事そのものを嫌になってしまった経験もあります。そんな私ですが、ある時から仕事上で「程よい他責思考」を手に入れてからというもの、仕事が上手くいき、ストレスが軽減し、賃貸管理の仕事が好きになりました。そこで今回は、管理業務のリアルな現場を踏まえ、「程よい他責思考」がなぜ必要なのかを解説してみようと思います。一番は、この瞬間に辛い想いを抱えている全国の賃貸管理業務に従事している「同志」の支えになれば嬉しいです。また、賃貸管理部門を持つ会社の社長や役員の方々にぜひご覧になって、参考にしていただければ幸いです。そもそも不動産業は離職率高めそもそも不動産業は全産業平均と比べても離職率は約13％～15％程となっており、やや高い傾向であります。これは賃貸管理に従事する人だけを対象とはしていませんが、賃貸管理のスタッフの入れ替わりが激しいという点は同業者なら異論はないでしょう。ちなみに米国での管理会社といえばＰＭ(プロパティマネジメント)会社ですが、ここの離職率はなんと従業員の離職率が約33％／年と推計された調査があります。元々雇用形態の違う米国とはいえ、この数字はやはり平均よりも高い数値であることが、賃貸管理業務でのストレスを物語っています。 ※国内賃貸管理部門のみを対象とした統計は公的データとしては少ないため、あくまで「不動産業界全体の傾向」と「海外の業界データ」を参考として紹介しています。現在日本では、労働者不足が深刻な問題となっており、特に日本語での対応が必須となる賃貸管理における離職率の高さは賃貸不動産会社を営むには今後対策が必須であることは想像に難くないでしょう。ちなみに当社の管理スタッフは当社での在籍年数が８年以上となっております。そもそも大きな会社と比べると社員数も少ないのでデータとしては参考になりませんが、それでもこの賃貸管理スタッフの「ストレス軽減」には細心の注意を払っています。その対策の一つが「程よい他責思考」なのです。それでは本題に入っていきましょう。そもそも多くのトラブルは管理会社のせいではない賃貸管理の仕事をしていると、クレームやトラブルに日々直面します。その対応でオーナーと入居者、業者と入居者、仲介会社と自社などあらゆる場面で板挟みになるのが、管理会社の賃貸管理スタッフです。しかし、よーーーく考えてみましょう。そもそもトラブルのほとんどは管理会社が原因で起こっているわけではありません入居者同士の騒音トラブル近隣のゴミ問題経年劣化による設備の不具合天災地変家賃滞納これら代表的なトラブルの原因が管理会社の責任であることはほとんどありません。というか、このようなトラブルはどんなに気を付けていたとしても定期的、必然的に発生するものですよね。こういったトラブルに対応する為にいるのが「管理会社」なのですから。管理会社は“対応者”であって、“原因者”ではないケースがほとんどです。にもかかわらず、「自分の対応が悪かったから…」「自分の説明が足りなかったから…」と、自責で考え続けると、心身ともに疲弊していきます。自責で考えすぎると、ストレスが限界に真面目で責任感の強い人こそ、賃貸管理スタッフとしては優秀です。しかし、こういった人材こそ「すべて自分の責任」と抱え込んでしまいがちです。この思考こそが、精神的な負担となり、最悪の場合は離職にもつながります。まさに自責思考の被害者となってしまいます。本来は称賛されるべき、自責思考、真面目さが却って自分を苦しめてしまうのです。そして、限界を迎えたスタッフは会社や業界を去ってしまうという、なんともやり切れない結末を何度も見てきました。そんなスタッフにおススメしたいのが、この「程よい他責思考」です。程よい他責思考とは？実践編です。まずは重大なトラブルが耳に入った瞬間に、こう思いましょう。「俺のせいじゃねーよ」この表現は各自変えていただいて結構ですが、私はこのように思っています。たまに口にも出しています。もちろんお客様、オーナーさん、同業者には言いません。「そうだ、このトラブルの原因は自分ではないんだから」とセットします。言い方を悪くすれば他人事にするのです。そうすると、不思議と冷静になれます。前述したように賃貸管理のでは「問題が起きないようにすること」も重要ですが、本質的には「起きた問題にどう対応するか、できるか」で価値が決まる仕事です。先ほど例として挙げたトラブルは正直どれも「いつか起こること」であり、避けられないものです。つまり、「起きてしまったこと＝失敗」ではなく、「どう収めたか＝成果」なのです。まずはここがスタートラインです。「自分には限界がある」という事実もう一つの思考として大切なのが「自分ではどうしようもない範囲がある」ということを割り切りましょう。これは「投げやり」や「他人事」ではなく、事実です。なぜなら賃貸管理で起きる問題は最終的には自分だけではどうしようもないことがあります。代表的な限界は修繕や金銭を伴う判断は「オーナー判断」犯罪に関することは「警察」法律や条例の問題「裁判所」「弁護士」設備のトラブルなら「業者」ね？こういった部分はどんなに賃貸管理スタッフが頑張ろうとも、どうにもなりません。勝手に法律を飛び越えることもできませんし、その権限もありませんし、やってはいけません。こういった事実を冷静に整理し、「ここからが自分の出番だ」「これ以上は自分の範囲外だ」と割り切る思考が、現場では非常に重要です。責任を押し付け合うのではなく、事実として他の要因を認識し、自分の役割に集中する。私はこの思考方法をスタッフに伝える時にこんな風に言っています。「まずは諦めることからスタート」起こってしまったことを悔やまない次に自分が出来ることを洗い出すやった方がいいことを淡々と行っていく逆にそれ以上のことは出来ませんからね。こうやって言われると当たり前のことなんですが、トラブルで気が立っている人やこちら側を責めてくる人がいると、ついつい「自責思考」になってしまうのです。このように自分の限界をしっかり把握して、出来ることだけをしっかりやる。この「最初に諦める」ことで、最短でかつ最小限の被害で終わることが出来たりするのです。まずは落ち着いて、着実に業務を行う為のステップですね。我々はピンチに輝くヒーローだもちろん、「他責だから自分は関係ない」と開き直ることは、プロではありません。そして「他責だから日頃の予防は必要ない」という訳でもありません。起こさなくていいトラブルや予想されるものは、予めできる限り潰しておくのもプロの仕事です。関係ないから対応しない、ではなく、関係ないからこそ冷静に対応する、です。自分のせいではないからこそ、冷静にこの局面を最小限の被害、最高の結末にもっていく逆境にこそ現れるヒーロー、それこそが管理スタッフなのです！呪術廻戦の五条悟、シティーハンターの冴羽獠、ドクターXの大門未知子、アベンジャーズのトニー・スターク、キングダムの楊端和などなど我々はピンチの時にこそ現れる「頼れるアニキ」ポジションなのです。カッコイイ・・・・・冗談はさておき、本当に賃貸管理スタッフというのは非常に責められやすい構造になっています。入居者から、オーナーから、業者から、時には自社の営業部門などから・・・だからこそ、この「程よい他責思考」というのは自身の精神安定剤しても、良いお仕事をするため、冷静でいる為にも必要だと思います。「全部自分の責任だ」と思い込むことは、誠実さの裏返しですが、それが自分自身を追い詰めてしまっては本末転倒です。感覚として「自責：他責＝6：4」くらいのバランスで考えるくらいが、現場ではちょうどいいのかもしれません。「人のせいにしていい」と言いたいのではなく、「人のせいにしないと潰れてしまう仕事がある」という現実を、もっと業界全体で共有すべきではないでしょうか？ちなみに当社ではクレームの最後方には私が直接対応します。最後はどんな問題でも持ってきていいよ！とスタッフには本気で言っています。そういった上司や会社からの「最後の逃げ道」も必要だと思っています。こんなことを書いておいてなんですが、こういった思考を持つようになってから管理の仕事の楽しさに気付きました。今では天職だと思っていますし、この「最後に出てきて、問題を解決して感謝される仕事は最高」と思っています。全国でお悩みの同志のみなさん起きてる問題はそもそも「あなたのせいではないですよ」ではまた
後悔しないために！自宅を貸す前に知っておくべき落とし穴と対策
転勤や住み替え、相続などで空いた自宅。「せっかくだから誰かに貸して収益を得たい」と考える方は少なくありません。空き家のままですと収益は入ってこないどころか、固定資産税や住宅ローンの支払いなど支払いは必ずあるわけです。そういった部分を埋めることや、少しでも家計の足しになればと思う気持ちは当然だと思います。しかし、自宅を初めて貸す際には、予想外のトラブルやリスクが潜んでいます。この記事では、不動産賃貸業をしてこなかった方向けに、自宅を貸すときの注意点とその具体的な対策をわかりやすく解説します。リスクやトラブルを事前に把握しておけば「こんなはずじゃなかった」とはなりません。それではいってみましょう。貸す期間を明確にしないと、戻れなくなることも「〇年後にまた住むつもりだったのに、入居者が退去してくれない…」転勤などであくまで期間限定で貸したい場合には、しっかりと備えておかねばなりません。自宅を一時的に貸す場合は、「定期借家契約」を検討しましょう。これは、契約期間が満了すれば自動的に終了する契約で、更新義務がありません。逆にこの定期借家契約以外で契約した場合は、基本的には貸主の都合では解約することは困難になります。しかも契約書には「○年後に自分で住む予定」など、将来の計画を明記しておくことが重要です。そうすることで、基本的には契約期間満了とともに明け渡してもらえるようになります。しかし、この便利な定期借家契約にはデメリットもあります。それは「普通賃貸借契約に比べると賃料が低くなってしまう」ことです。借り手からしても「期間限定でしか住めない」ということになりますから、地域や設定年数にもよりますが、約15％～20％程度下がる印象です。転勤などで空き家ということで多くはファミリー層がターゲットとなりますが、ファミリー層ほど長く居住することを目的にしているため、一般的な普通賃貸借よりは家賃のメリットがないとね。というのが建前になります。当然契約期間が短い方が割引率が高くなる傾向があります。賃料設定を誤ると空室期間が長引き、残りの定期借家契約期間をいたずらに減らすだけになってしまいます。どの程度の賃料に設定するかは、地元の不動産業者などに聞いてみることをおススメします。家賃の相場を知らずに損をすることも「相場より高く設定してしまい、半年経っても空室のまま…」家賃は周辺の相場と比較して設定する必要があります。地域、築年数、広さ、駅からの距離、設備などを考慮して、近隣の類似物件と比較しましょう。ここで問題になりやすいのは家への愛着です。自分が手塩に掛けて建てた自宅大切に扱ってきた方ほど「うちの自宅は高く貸せる」と思ってしまいます。多くの場合、賃貸用のグレードより高い設備がついていることが多く、賃料は当然高めの傾向になるのですが、青天井ではありません。地域、築年数、広さ、駅からの距離、設備などを考慮して、近隣の類似物件と比較しましょう。とはいえ、早く決めることだけを重視して安すぎる設定にしてしまうと、収益は悪化し「何のために貸し出したんだっけ？」となることも。高すぎても空室リスク、安すぎても収益が圧迫されます。適正価格の見極めが重要です。設備や室内の状態を放置するとトラブルの原因に「水漏れや故障の連絡が相次ぎ、修理代がかさんだ…」一旦、自宅を貸しだすことというのは「不動産賃貸業としての事業者」という立場になります。「いやいや、そんな投資家みたいな立場じゃなくて、もっと気楽に貸し出すつもりで・・・」と言いたい気持ちはありますが、法律上は「不動産賃貸業としての事業者」となってしまうのです。その為、入居者が決まり、実際に入居した後は、入居者に適切な住宅を使用させる義務が発生します。もちろん、全ての物を新品に交換しなければいけないという意味ではありませんが、修理や交換が必要な箇所は、事前にメンテナンスを済ませておくことで、入居者満足度も上がり、長期入居につながります。特に多いのが「ハウスクリーニング」に関するものです。貸し出す前に清掃をするのですが、これは出来れば専門の業者さんに任せることをおススメします。このハウスクリーニングでは、入居者と貸主側で「キレイ」の線引きがズレやすく、入居してからの苦情に繋がることが多くあります。多少コストが掛かりますが、プロに行ってもらい、責任を果たしてもらった方がストレスはありません。賃料を受け取るからには事業者としての責任も出てきますが、しっかりと事前準備をしておけば多額の出費になることはありません。また、多額の支出になりそうな箇所は貸し出す前に「対象外」とすることも可能だったりします。そういった点も不動産賃貸業者に相談してみるといいと思います。入居者選びを甘く見ると後悔する「家賃が支払われない、苦情が多いなどのトラブルが続出…」家賃の支払い能力や生活マナーは、外見だけでは判断できません。特に「親族や友人、知り合い」などの距離感が近い人へ貸す場合こそ注意が必要です。信頼できる人だからと思って契約したのに、後になって滞納などが発生し、身内だからこそ督促しずらい・・・身内とはいえ、お金が絡むことだからこそ、しっかりと入居審査や契約書を丁寧に作成することが大切です。現在は家賃保証会社の加入をすることが一般的になっており、滞納リスクはほとんどカバーできます。この辺りの契約書と保証会社をしっかりと準備することで、お互いに「こんなはずじゃなかった」を防げるのです。確定申告を怠ると税務上のリスクが「家賃収入を申告しなかった結果、後から追徴課税を受けた…」家賃収入が年間20万円を超える場合、原則として確定申告が必要になります。自宅を賃貸して得た家賃収入は「不動産所得」として扱われ、所得（＝収入－経費）に応じて所得税・住民税が課税されます。所得が20万円を超える場合は確定申告が必要です（20万円以下なら原則不要）。給与所得者も不動産所得があれば申告義務がでてきます。収入には家賃や礼金などが含まれ、経費には修繕費・固定資産税・保険料や不動産会社に管理を委託する場合の管理委託料などが該当します。ちなみに、初年度で出費の方が多くなってしまった場合で不動産所得が赤字の場合、他の所得と合算され、税額が軽減される可能性もあります。ちなみに具体的な金額は、所有者の本業の年収や他の収入にも左右される為、正確な金額は税理士等に相談しなければ分かりません。いずれにしても、家賃＝全額使えるとは限りませんので、注意が必要です。申告時期は毎年2月中旬〜3月15日まで。忘れずに準備しましょう。自主管理は意外と負担が大きい「入居者とのやりとりがストレスに…本業に支障が出た」管理業務には、クレーム対応、家賃回収、修繕対応、退去立ち合いなど多岐に渡ります。深夜の電話対応や、不慣れな設備故障の相談、近所からのクレーム、家賃確認などが重なるとドッと疲れが・・・なんてことも基本的には、一戸建ての管理自体は安定すればそこまで頻繁に連絡が来ることは稀です。しかし、一たび問題が発生すれば業者の手配や苦情処理を自身で行う必要があります。仮にそういったことに対応する時間が取れない、そもそもプロに任せたい。という場合は信頼できる管理会社に委託することで、トラブルを未然に防ぎ、オーナー自身の負担を大きく減らせます。その場合は管理手数料が月々発生しますが、それ以上の価値があると感じる方が多いです。「貸す前の準備」がすべてを決めるいかがでしたでしょうか。自宅を賃貸に出すことは、空室期間の住宅ローンの低減や資産の有効活用として、大きな魅力です。今回は注意点をいくつか挙げてみましたが、どれもしっかりと理解して事前の準備を行っておけば、大きな問題にはなりません。ポイントとしては契約形態の選定適正な家賃設定入居者審査と管理体制税務処理への対応最初のうちは初めてのことで大変だと思うかもしれませんが、やってみると「案外簡単だね」という方がほとんどです。これらをしっかりと準備することで、安心で安全な不動産運用が可能になります。不安がある方は霧島市・姶良市のことなら株式会社ロータスホームへご相談してみてください。すみません、最後のは完全に宣伝でしたね。
「えっ、違うの!?」管理会社にしがちな間違い連絡【永久保存版】
ちょっと待って！その連絡、間違ってませんか？管理会社として働いていると、日々いろんなご連絡をいただきます。でも、中には「それ、うちじゃないです…！」という内容もちらほら。もちろん、入居者様が困っているときに連絡してくれるのは嬉しいことです。でも時々、「なぜ管理会社に？！」と思うようなご連絡も…。今回は、管理会社が対応できること・できないことを、実際の「あるある事例」とともに、ご紹介してみましょう。【その1】「空き巣に入られました！どうにかしてください！」定番ですね、これは当然ですが警察（110番）です！管理会社は防犯カメラの映像を提供したり、鍵交換の手配はできますが、犯人を追いかけたり、現場検証したりはできません！警察に通報 → その後で管理会社に報告という流れがスムーズです。なぜか最初に管理会社へ連絡する方が多いものです。そして「防犯カメラを見せてください」がセットになるのですが、結論からいえば「ＮＯ」となるケースがほとんどです。敷地内に防犯カメラがあったとしても、警察からの開示依頼などがない限りは管理会社として個人に防犯カメラ映像を開示することは基本的にはありません。まずは110番、その後に管理会社へ連絡があると管理会社も動ける範囲が増えますので、まずは警察です。この空き巣などの例の場合は、まずは通報して、その後に窓ガラスの復旧などの対応を管理会社と行っていく。という順番になります。管理会社としても、犯罪に関することは警察を挟むことで、その後の対応がしやすいという側面があります。大家さんに説明するにしても、「空き巣の疑いがある」より「警察からも空き巣であろうと聞いてます」の方が説得力がありますからね。【その2】「隣の部屋から叫び声が！なんか様子がおかしい！」まれなケースですが、これも定番ではあります。「なんか異臭がする」「奇声がする」「安否が心配」…そんな時は―― まずは110番 or 119番！単純な騒音被害であれば管理会社で大丈夫ですが、隣人が心配になるような奇声や揉め事に近い音などは管理会社では役に立たない可能性が大です。もし急病や事件性があるなら、初動対応は管理会社ではなく緊急機関です。仮に管理会社に連絡したとしても、「今すぐ駆けつけて中を確認してください！」というのは法律上も難しいんです。警察や消防からの求めであれば管理会社は鍵の貸出や開錠などをスムーズに動けますが、隣人や入居者さんの求めでは、ほとんど全ての行動を管理会社はすることができません。それくらい不動産会社というのは権限を持っていません。仮にそのような権限や権利を不動産会社が持っていたら、恐くないですか？少しの疑いで、アナタの家に不動産会社が入ってくるのですから・・・現実的ではありませんね。まずは公的機関に連絡することです。【その3】「部屋の中に虫がいる！どうにかして！」虫問題…意外と多いんです。でも残念ながら… 虫退治は自己対応が基本です…！室内の害虫（ゴキブリ、蜂、クモなど）は、生活環境に起因することが多いため、原則ご自身での対応になります。「私は住んだばかりで私のせいではない」などのお声もありますが、虫の出現は必ずしもご自身や隣近所、建物に起因する訳ではないのです。清潔にしていて、建物自体に問題はないのに、たまたま虫が外部から侵入したということもあるのです。一義的には自身で対応していただくことになります。もちろん、かなり頻発するようであれば、建物などに原因があるかもしれませんから、そういった場合は管理会社へ相談することをおススメします。ただし、例外として建物全体に影響する「シロアリ」「外壁の蜂の巣」などは管理会社で対応可能です！お部屋内の虫は初動としては自己対応となります。【その4】「Wi-Fiがつながりません！」 IT系トラブル、めちゃくちゃよく来ます。これはプロバイダ（契約している通信会社）へご確認を！管理会社はネット回線の保守や設定までは対応していません…。そして昨今多い「インターネット無料」という場合でも、提供会社の連絡先などを教えてもらっている場合がほとんどです。まずはそのプロバイダなどに連絡をするのが、最短で復旧することでしょう。ルーターの電源が入ってない、配線が抜けている、なんてこともありますので、まずは落ち着いてチェックしてみましょう。なぜなら不動産会社の社員はインターネットに対してそこまで知識がある人は稀です。アナタよりインターネットに詳しくない不動産会社社員はザラにおります。こちらはネット会社へ依頼が吉です。【その5】「カギを無くしました！開けてください！」これはグレーゾーンですが… カギの紛失＝原則は自己責任です！管理会社でスペアキーを管理している場合もありますが、即時開錠はできません。最近では管理会社も鍵の保管をしないケースも増えてきています。その為、最近では入居者向けに「鍵の紛失時に無料で対応するサービス」などを不動産会社が月額制などでサービスとして打ち出していることもあります。この場合は指定のコールセンターに連絡するとお部屋に鍵屋さんを派遣してくれて、鍵を開錠してくれます。その場合の費用は一般的には無料です。もしそういったサービスに加入していない場合で夜間になると、鍵業者にお願いするしかないでしょう。これを防ぐには「かなり信用していて、かつ近くに住んでいる人に合鍵を渡しておく」などになりますが、ハードルは高いものです。上記のようなサービスを契約しておくのも、あながち無駄ではない気がします。【その6】「トイレが詰まった」最近、とても多いのがこのトイレの詰まりです。結論から申し上げると、トイレの詰まりのほとんどの理由がトイレットペーパーの詰まりです。「え？トイレットペーパーを流すことが何で悪いんだよ！」と思われるかもしれません。大まかにいえば、以下のような理由が考えられます。海外製の水に溶けにくいトイレットペーパー一度に大量に流す厚手のトイレットペーパーの普及特に個人的にはコス〇コで買ったというトイレットペーパーは、非常に詰まりやすいイメージがあります。いずれにしても、トイレットペーパーの詰まりの場合、管理会社経由で水道業者などを呼ぶと、場合によっては入居者負担という可能性があります。自分としては、トイレットペーパーを流しただけなのに、それで詰まるトイレが悪いと思われるかもしれません。しかし、配管やトイレ自体に故障がない場合は入居者負担となる可能性が高いのです。他にもトイレの詰まりで自己負担になるケースは以下のような場合です。節水をしすぎてつまった異物（流せないもの）を落としてつまった DIYなどで手を加えて故障の原因になったトイレットペーパーや排泄物を大量に流してつまったでは、どのように防げばいいのかといえばトイレットペーパーは国内産を使う(海外製は水に溶けにくい物が多い) トイレットペーパーを多く使用する場合は、何度かに分けて流す節水しすぎない(小で流さないで、大で流す) あと、この事態の最強の小道具であるラバーカップ(スッポン)をトイレに備えておくと、いいでしょう。 https://lotushome.jp/blog/5122/ ラバーカップはアナタの味方ですでも、分からない時は相談してください！ここまで書いておいてなんですが管理会社は「困ったことがあったらとりあえず連絡してみようかな」と思ってもらえる存在でいたいです。管理会社は「何でも屋」じゃないけど、「相談窓口」ではあります。本当に困った場合は、とりあえず管理会社に連絡をいただければ「それは〇〇に連絡してみてください」と答えてくれることでしょうからね。でも、今回の記事を読んで「これは管理会社で対応できること？それとも別の専門機関？」とワンクッション置いていただけると、お互いスムーズな対応ができるのも事実です。時に管轄外のことも「借りているんだから管理会社がするのが当然だ！」と来られると、私たちも辛いものです。これからも快適な住環境を守るべく、情報発信に努めたいと思います。それでも、対応が分からない場合はまずは管理会社にお気軽に連絡してみてください！適切な対応をご案内いたしますので
「知らなかった…」で後悔しない！大家の会で信頼を築くために｜失敗しない４つのマナーとは？
振る舞いは注意「大家の会」とは、不動産オーナー（いわゆる“大家さん”）同士が情報交換や勉強会、交流を目的に集まる会のことです。 https://lotushome.jp/blog/4259/ 以前の大家の会記事はこちら地域ごとに自主的に立ち上げられているものから、企業や団体が主催するものまで様々な形態があります。私は賃貸の管理会社という立場ですが、この「大家の会」は参加してみるのもいいと思っております。基本的には大家さんというのは、孤独になりがちです。自分が持っている資産などを他人に軽々しく話すことはしないでしょうし、不動産業のことを相談しようにも分かってくれる人が身近にいるとは限りません。そんな中で同じ大家さんという境遇で様々なお話が出来る機会というのは、案外貴重なもので、知見を広げたりすることもできます。多くの大家の会では、規則などで禁止事項などを定めている場合もありますが、それ以前に「マナー」とも呼ぶべき行動があります。今回は、大家の会に参加し始めた方やこれから参加しようと思っている方向けに、実際に参加する上で「これは気をつけたい！」というマナーや人間関係のポイントを４つに絞ってご紹介します。せっかく素晴らしい場に参加しても、マナーを守らなければ信頼を失ってしまうことも…。お酒の席での失態に要注意！大家の会では、懇親会や飲み会がセットで開催されることも多く、そこでは打ち解けやすい雰囲気になります。懇親会では、勉強会やセミナーでは知ることができない情報やマインドなども話してもらえたり、アドバイスを貰えることもあります。失敗談や成功事例、個人的な人生観など勉強になることが多いものです。しかし、だからこそお酒の失敗は命取りになる可能性もはらんでいます。声が大きくなりすぎるお店に迷惑な行為や店員さんへの態度参加している方への余計な一言こういったことを起こしてしまうと、その印象がキャラクターとして残ってしまうことも。その結果「あの人はいい人かもしれないけど、お酒の場はちょっとね・・・」と思われるかもしれません。特に注意して欲しいのが「お店への迷惑」です。このような懇親会などを開く場合、誰かのおススメのお店でセッティングされることが多いものです。そういった場所でお店や店員さんに迷惑を掛けると、お店をセッティングしてくれた方の面子丸つぶれです。誰かに紹介を受けたら、必ず「結果報告」をしよう大家の会では、様々な人を紹介してもらえることがあります。不動産会社や仲介会社、リフォーム業者や金融機関の担当者など、賃貸業の運営に欠かせない人達との出会いを紹介してくれる会や人がいます。これも大家の会に参加するメリットの一つといえるでしょう。多くの大家の会のメンバーというのは、仲間に対しての手助けを善意でしてくれる人が多い印象です。みなさんが思うより、大家の会にいる人たちは見返りを求めない方ばかりです。しかし、ここで注意点があります。それは「紹介してもらって終わり」にしないことがとても大事です。え？ということは金銭的なお礼や菓子折りなどを持って行けってことかな・・・・そうではありません、もっと簡単でシンプルなことです。紹介してくれた方に必ず結果を報告するのです。どういうことでしょうか？これは、紹介を受けた人に連絡したり、成果が出ても出なくても報告するだけでいいのです。例えばですが実際に連絡してみた契約が成立した話を聞いてみたが、今回は合わずに見送った単にこのようなことをお礼とともに紹介してくれた方に報告するだけでいいのです。ね？難しくはないでしょう？でも、こんなことが出来ないと信頼を失ってしまうのです。なぜなら、紹介してくれる人は事前に「今度○○さんという方から連絡が入るかもしれないから、良くしてあげてください」などと前もって連絡をしてくれたりするのです。でも、その結果などの報告がないと「あの人、ちゃんと連絡したのかな・・・？」と思ってしまいます。自分にとっても大事な人を紹介するので、紹介された方が不義理なことをしてしまっては、紹介者の面子もつぶれてしまいます。紹介してくれた方は自分から「あの件どうなった？」などとは確認はしないことでしょう。だからこそ、自分から報告などをした方がいいでしょうね。もちろん、報告が無かったからといって怒るような方も少ないでしょうが、次からの紹介などは・・・・・成果が出ても出なくても、一言お礼と共に結果報告するだけで「律儀な人だ！この人には大切な人を紹介しても大丈夫」と思ってもらえると思いますよ知識はもらうだけじゃなく「自分も出す姿勢」も大切「大家の会でいろいろ教えてもらえてラッキー！」それはとても良いことです、本来はそのように知見を広げる為のものですからね。でも、それだけでは片手落ちになってしまうかもしれません。自分が学んだことや経験したことを、誰かにシェアする姿勢も大切にしましょう。「でも私はまだ初心者でみんなが知らないようなことなど話せない・・・」と最初は思うことでしょう。「百戦錬磨の大家さんたちに自分が話せるようなことは・・・すでに知っていることだろうし・・・・」気持ちは分かります。でも実はアナタにも話せる内容はあるのです。それは、「失敗談」です。融資が否決された経験空室対策が上手くいかずに長期間空いてしまった所有している物件のエリア情報賃貸業をやっていて失敗したことがない人はいません。小さい失敗かもしれませんが、そういったことこそみんなが知りたい内容だったりします。特に融資の否決などは、目まぐるしく変わる金融情勢で、どの大家さんも興味があります。「なるほど、あの金融機関はこういった物件には否定的なんだな」とか「そんな条件が出るなら、自分ならアリかも」など大切なのは「自分もみんなに情報を与えようとする姿勢」です。情報の活用の仕方は人それぞれです。あなたは価値がないと思っている情報も、誰かにはとてつもない価値があるかもしれません。そういった方たちの集まりが「大家の会」だったりするわけです。知識の循環があるからこそ、その会は長く続くのです。最初は難しいかもしれませんが、少しずつ経験してきた場合は積極的に開示してみてください。意外とみんなはアナタの話を聞きたいと思っているものですよ。変な“マウント”はNG！「家賃収入が〇〇万円以下は投資家とは呼べない」「フルリノベで即入居させないなんて・・」「まだ1室しか持ってないの？（笑）」 …そんな発言、聞いたことありませんか？会話の中で自慢話をしてしまうのは誰にでもあることですが、“マウント”になってしまうと一気に空気が悪くなります。なんでもかんでも自分を卑下する必要は全くありませんが、他人に対しての「マウント」はやめておいた方がいいと思います。特に不動産賃貸業では必ず「上には上がいる」ものですから、変なマウントを取ってしまうと、いつの日か自分も痛い目を見てしまいます。自分にとって嬉しいことなどを話すのは全然問題はありません。大体の大家の会のメンバーの人たちは他人の成功を一緒に喜んでくれたり、その話で「自分も負けないぞ」というエネルギーに変えたりします。でも、そこに相手に対しての「マウント」や「嘲笑」などが含まれてしまうと感じが悪いですよね。私もたまに今でいう「ギガ大家」と呼ばれるような方とお会いしますが、その姿勢は本当に謙虚で気さくな方が多いものです。そういった方たちは変なマウントを取ることもなく、初心者の方からも学ぼうという姿勢に驚かされます。恐らくはそういった謙虚で熱心な方たちなので、拡大したり、周りの人が支えてくれるんだろうな。と思います。自分の嬉しかったことは素直に話し、相手の話もしっかり尊重して一緒に喜べる。こんな人とはまた話したくなりますよね。そんなに難しいことではないいかがでしたでしょうか。書いてみて思うことですが「人と人のお付き合い」として考えれば至極普通の内容でしたね。でも、大家の会を主催している方に話を聞くと、そういった普通のことができない人が多いようです。そういったことができない方に対して、強く注意したりはしないそうですが、やはりお付き合いの仕方は考えてしまう。とのことでした。せっかく参加するのであれば実りの多いものにしたいものです。大人になると自分の振る舞いに注意してくれる人というのは減っていきます。ただ距離を置かれたり、周りの人が離れていくだけになってしまいます。自分も含めて、人への振る舞い方やマナーというのは注意しなければいけません。こういった人としての当たり前の礼儀だけ守れば、大家の会への参加は特段難しいものではありません。大家の会に参加している人は、大体は気さくな方々ばかりですから、多いに楽しんで学んでもらえればいいと思います。 ※当ブログの画像はChatGPTで作成してます、お分かりかとは思いますが念のため、実在しませんからね。
賃貸生活のウワサ検証！よく聞く“あの防犯対策”は意味があるのか？～一人暮らしの女性が男物の下着を干す等～
防犯対策を現役不動産屋が判定さて、今回は防犯対策について書いてみようと思います。昨今、治安が悪くなったなどのニュースが見られますが、これは本当なのでしょうか？データで読み解くと、犯罪認知件数(警察が認知することが出来た刑法犯)は平成14年をピークに令和4年まで基本的には減少傾向となっています。基本的には犯罪件数自体は減少傾向になっていると見るのが主流です。しかし、同じデータで令和5年～6年になると微増傾向にあるようです。窃盗犯や詐欺事件などが増えてきているようですが、いつの時代も防犯というのは大切であることは異論はないでしょう。今回はそんな状況の中で、みなさんが一度は聞いたことのある「防犯対策」のウワサを現役不動産業の私が判定していこうと思います。実際に効果のほどやデメリットなどがあるのでしょうか？また私自身がおススメしている対策などもお伝えできればと思います。一人暮らしの女性が男物下着を干すまずはこちらですね。あまりに有名です。一人暮らしの女性が彼氏や結婚相手がいるようにふるまうことで、空き巣やストーカーへの警告となるようにという対策ですね。昔であれば「一人暮らしする娘に父親の下着などを持たせた」などのエピソードもありますね。では、こちらはどうでしょうか？いささか使い古された方法ですが答えは ◎ やって損はありません。この方法は古典的ではありますが、効果は高いといえると思います。よく「そんな真似しててもすぐにバレるよ！」という意見を聞いたりするのですが、実際にバレるバレないは大した問題ではないと思います。大事なのは悪意をもった犯罪者に対して「本当にいるかもしれない」と思わせるだけでもいいのです。空き巣にしても侵入をしようとしている人に対してもひょっとしたら男性がいるかも？という疑念が沸くだけでも十分に効果はあるでしょう。以前、盗犯係の警察官に聞いたのですが、空き巣が嫌がることがまさに留守の確証が得られないこと　だそうです。例えば空き巣が狙っているお部屋から、女性が出てきます。よし、入ろうと思ったお部屋に男性用下着が干してあったら？「まだ男はいるのかも？」「いなくても帰ってくるかも」と疑念が沸くことでしょう。要は嘘か本当かを確かめることが簡単ではない以上、抑止力としては効果はあるでしょうね。但し、同じ物を常に干しっぱなしなどは対策効果が薄れてしまいますので、ローテーションなどは行った方がいいでしょうね。ちなみに今までの入居者さんで行っていた対策で面白かったのは男物のバンドＴシャツをパジャマにして、干しているお父さんの作業着を貰って定期的に干している釣り竿をベランダに置いている変わり種ですが、共通しているのは男性の影を匂わせておくということですね。お金や手間が掛かってしまうのも事実と思いますが、防犯対策としては一定有効だと思います。表札を出さないポストや玄関先に表札を出さない。これも最近は特に聞かれる話ですね。果たしてこの方法は有効なのでしょうか？ △ これは防犯対策としては微妙です。というのも、これは防犯対策としてよりも「特定しにくい」位の効果しかありません。例えばストーカーの恐れがあり、この建物に住んでいることや号室を特定されたくない。位です。またデメリットとしては引っ越し当初は配送や郵便物の誤配がある可能性があります。でも、現在賃貸で表札を出す方は正直かなり少数です。どちらにしても表札を出す習慣自体が風前の灯火です。私も正直出すメリットは特にないと考えてもいますが、出さないことが防犯になるかといえば微妙な感じです。遮光カーテン・ミラーカーテンお次はカーテンです。遮光カーテンは光を通さない、通しにくいカーテンで、ミラーカーテンはレースカーテンの中でも透けにくいカーテンです。遮光カーテンは単純に分厚かったり、織目が細かかったりして光を通さない。ミラーカーテンは日中レースカーテンで光は取り込みたいが、外からは見られたくない。という商品です。特にミラーカーテンの中には「室内から外は見えるが、外からは見られにくい」という商品もあるそうです。これは防犯対策としてどうでしょうか？〇一定効果があると思われます。というのも、これは自宅にいる際などに「部屋に一人かどうか判別できない、部屋の様子が分からない」という点が大事です。また室内の様子がそもそも見られない、という当たり前の安心感の為にも損はありません。但し、ミラーカーテンには以下の注意点があります。あまり遮光性が高いと、昼間の光も入りにくい夜になって室内側が明るいと外から見えやすくなるその為、商品の選び方は大切です。個人的にはあまり遮光性が高いと、そもそも部屋が暗くなり、遮光カーテンと効果が変わらない物もありますので、ＵＶカット率が50％以上の物がいいかもしれません。カーテンは割と価格と性能が比例しやすい商品になります。防犯対策としては、少し奮発してもいいかもしれませんね。一人暮らしでも「ただいま」を言うこの方法はその昔、入居者さんに教えてもらった方法です。一人暮らしの女性が帰った際に、ドアを開けたタイミングで「ただいま」と声に出してから部屋に入るという方法です。「一人暮らしじゃないのか？」「誰かが来ているのか？」と思わせるということですね。これはどうでしょうか？ ◎ これは多いに賛成です。この方法を刑事さんに話したところ「もしその光景を見た空き巣や強盗などは躊躇すると思いますね」と言われました。メリットとしてはなんと言ってもコストや手間も掛からないという点ですね。また男物の下着の時にも書いた通り「いるかもしれない」と疑念を沸かすには十分効果があるでしょう。また毎日習慣のように行うこともできますし、少し恐いと思ったタイミングでも実行することもできます。手軽な方法としてぜひおすすめします。男性ももちろん必要だがいかがでしたでしょうか？今回は女性の防犯対策と呼ばれるもののうち、効果がありそうなものをご紹介してみました。もちろん女性だけでなく、男性も防犯対策は必要です。しかしながら、女性ということで被害に遭いやすい犯罪が多いのも事実です。私が以前聞いた言葉でハッとさせられた言葉があります。「法も正義もその瞬間は助けてくれない」残酷ではありますが、真理だとも思います。だからこそ、出来る限りの対策はしておくに越したことはありません。防犯対策のポイントとしては「人の影を疑わせる」という点は大切なのでしょうね。昔ながらの近所づきあいや顔見知りなどの関係性は希薄になってきた昨今、自分の身を守る対策は必要かもしれません。
入居者の属性で変わる居住年数～人気属性＝長期入居ではない!?～
不動産賃貸業にとって、空室リスクというのは避けられないものです。基本的には、大家さんなら「出来るだけ長く住んで欲しい」というのが本音でしょう。長く住んでいただければ、空室も発生しませんし、頻繁な原状回復なども発生しません。もう一つ、出来るだけ長く住んで欲しいという想いと一緒に「こんな人に住んで欲しい」という「属性」という部分もあろうかと思います。不動産賃貸業に携わっている中で、多くのオーナーさんが希望するような属性といえば公務員大手企業にお勤め学生若年層こんな感じでしょうか。理由についてはザックリといえば「安定してそう」「近隣トラブルも少なそう」「お部屋もキレイに使いそう」などでしょうか。たしかに、概ねそのような傾向はあると思います。私の経験でも上記の属性は確かに、その傾向は強いです。その為、大家さんがこういった属性を望むのは無理からぬことかもしれません。一方で、こういった属性の方をターゲットにした場合、最初に書いた「空室リスク」「長期間住んで欲しい」という願いは両立することは出来ないでしょう。今回はこの「属性」と「長期入居」の反比例の関係をご紹介しようと思います。そのうえで、自分ならどういった戦略を立てるのか？を考えていただくきっかけにして欲しいと思います。また、ここでいう「属性」というのは単なるデータに過ぎません。私自身が過去の経験やデータから引用するもので、特段何かの差別的な感情や意図はまったくありません。賃貸経営という部分での属性と居住年数の相関関係を表すだけですからね、あしからず。属性別に見る「居住年数」の傾向下に公表されている統計や自社データを組み合わせて、おおよその居住年数を出してみました。傾向・コメントについては、退去理由などで挙げられたものから作成しております。属性＝「年齢層」「職業」「世帯構成」の3軸で考えてみましょう。属性分類例平均居住年数傾向・コメント学生（18～22歳）大学生・専門学生約1～4年卒業退去が確定しており短期傾向若手単身（23～30代前半）営業・IT系・販売職など約1～2年転職・転勤・結婚などで動きやすい中堅単身（30～40代）公務員・専門職など約2～5年安定職なら長期傾向もあり共働きカップル看護師×IT系など約2～4年同棲→結婚→退去の流れが多い子育てファミリー（30～40代）地元勤務の会社員・公務員など約5～10年学区を理由に定着しやすい高齢者（60代以上）年金生活者、自営業など約5～15年転居リスクが低く、超長期入居も転勤族商社・大企業の営業職など約1～3年会社都合の退去が多く流動的フリーランス・自営業クリエイター・整体師など約3～7年地域密着型だと長期化する公務員市役所・教員・警察官など約2～4年転勤を伴う場合もこうしてみると、前述した若年層、公務員や大手企業などの大家さんが望む属性ほど、居住年数が短めの傾向となります。要約すると以下のような結論になります。若年層は生活ステージの変化が起こりやすく、転居が早めになる安定企業や公務員は転勤や持ち家の購入による退去比率が高い審査的に厳しく見られる自営業やフリーランスは居住年数が長めの傾向高齢者は長期入居の傾向自営業者やフリーランスは、収入のリスクを伴うのかもしれませんが、一旦軌道に乗った場合は、商圏である地域からは簡単に離れることはないので、長期化の傾向も納得ですね。大手企業や公務員は収入などは安定するものの、転勤などの外的要因による退去は避けられないこともあります。またこういった属性は銀行などでもローンを組みやすく、持ち家志向が強めの傾向があり、賃貸からの卒業もあります。学生は当然卒業があり、地域で就職することになったとしても、そこからは自身で家賃を払うこともあり、グレードアップやダウンを検討し、結果としてお引越しになる傾向が高いものです。子育て中で子供が小学校に上がるタイミングで持ち家に移行しない場合は、学区のこともあり比較的長期間の入居に繋がります。高齢者や中年単身者は長期化の傾向、場合によっては超長期化が見られる。安定した長期間入居と大家さんが望む属性というのは大体は相反関係になってしまうのです。どちらのリスクを取るか「属性」と「安定入居」は相反関係になることがご理解いただけたと思います。ひと昔前の審査で厳しい目を向けられる「自営業者やフリーランス」「高齢者」「中年単身者」などは比較的長期化する傾向が高いのです。これは賃貸経営においては、どちらを「選択」するのか？という問いになります。「属性」を重視して、「空室リスク」は許容するのか？「安定入居」を重視して、「属性」は許容するのか？当然ですが、どちらが正解という訳ではありません。大事なのは、自分が所有する物件、自分自身の感性にはどちらが最適かを考えることだと思います。また、どちらを選択するかで物件運営の方法も少し変わってきます。基本的には「属性」を重視するなら先行投資、「安定入居」を重視するなら原状回復に備えこれは入居を決める時の順番のような話です。「属性」を取る場合は、室内の設備や内装などはキレイや新しい物を好む傾向があるため、先行投資としてのリフォームなどが発生します。一方、「安定入居」を取る場合は、結果として長期間の居住による原状回復を多めに見込んでおいた方がいいでしょう。このように、どのタイミングで物件に対する投資が発生するかという点も考慮しておきましょう。人口減少社会ではターゲティングを丁寧にご承知の通り、現在の日本は人口減少社会です。その割には昨今の投資ブームにより、不動産賃貸業には多くのライバルが参入しています。その中で優先的に選んでもらう為には、効果的なターゲティングが必要となります。自分の物件にはどういった人たちを迎えるようにしようか？その為に必要なことはなんだろうか？と細かいターゲティングを設定することで、効果的なリフォームや戦略を構築することが出来るのです。そして、相反関係にある「属性」と「安定入居」をどの程度許容していくのかを、方針として決めておくことは、無駄のない投資に役立つことでしょう。当然、ここまで書いたことはあくまで「傾向」ですから、両立することもあれば、リスクを取ったのに効果が出ないこともあるでしょう。たまーに「属性」と「安定入居」が両立することもありますし、「属性」を信じたのに裏切られることもありますし、「安定入居」を目指したのに短期解約もあります。でも確率は大体収束しますからね。皆さんの賃貸経営の参考になれば幸いです。
賃貸住宅フェア２０２５　現在のトレンドと未来予想図
そもそも賃貸住宅フェアとは？さて、9月17日18日と東京ビッグサイトで「賃貸住宅フェア2025」が開催されました。私も賃貸管理に携わる者として出来る限り参加をしております。今回も参加して不動産業界の現在の立ち位置、トレンド、未来予測などを独断と偏見で書いてみようと思います。そもそも、この「賃貸住宅フェアとはなんぞや？」というご質問があろうかと思います。簡単にいえば不動産業者や大家さんに物やサービスを売りたい人たちの展示会です不動産業者向けの賃貸管理システムやリフォーム商材、保証会社などがブースを構え、不動産会社や大家さんにサービスを売り込む場です。その為、入場料は無料です。事前に参加登録は必要ですが、不動産業者だけでなく、大家さんも参加可能です。じゃあ何で物を売りたい人の所にわざわざ行くんだ！物を買いに東京まで行くのか？半分当たっていますが、半分は違います。実は賃貸住宅フェアでは、２日間に掛けてセミナーが各所で開催されます。そこでは、最新の賃貸住宅に関する情報や、全国の不動産会社の成功事例、賃貸のトレンド、大家業のお役立ち情報などを各所で様々な方が講演してくれるのです。恐らくはこのセミナーがメインで参加される方の割合も高いのではないかと思います。それではレッツゴーです。今年のトレンドはＡＩ・人材・物価高ぼかしを入れておりますが、広い会場は大盛況でした。特に初日の午前中は水曜日ということもあり、不動産業者と思われる方でごった返しておりました。この画像に立ち並んでいるブース一つ一つ、企業が出展しており、様々なサービスや商材などを見たり、説明を受けることができます。超有名企業から、恐らくはベンチャーであろう新規サービスなど様々です。会場に入ると、ブースから人が出てきて営業を受けるわけです。実はこのブースの出展割合からも、世相を読み解くことができます。というのも、不動産業界にはいわゆる「旬」な流行というのがあります。ここ２、３年はなんといっても「民泊」でした。アフターコロナを背景としたインバウンド向けの民泊に関する出展が多かったものです。但し、今年は民泊業界の飽和化や、サービスの統合、民泊に関するデメリットニュースなどの影響なのか、前回までの出展の多さではありませんでした。それでは、今年のトレンドは何だったかといえばＡＩ・人材・物価高この３つに関するサービスが多く見られました。特にＡＩは数が多く、これまで人員でカバーしていた不動産の業務をＡＩを使って効率化しよう。というサービスが多かった印象です。また、人材に関してはいうまでもなく人材不足がこの日本では続いております。その人材不足を解決する為の「業務委託化」が多くありました。これまでは自社で内製化していた業務を巻き取るよ！というサービスですね。コールセンターや苦情受付、設備トラブルの外注化などですね。あとはこの「物価高」を背景に、修繕コストを抑えようとするサービスが多かった印象です。壁紙の張替えではなく、塗装やクリーニング、リフォーム費用のファイナンスなどの既存のサービスより安価な方法の提案などが増えた印象です。それを裏付けるようにセミナーでもＤＸ(デジタルトランスフォーメーション)を推進して、業務効率化を既存社員の退職を防ごう人材に選ばれる会社作り人口減少でも勝てる賃貸運営とはペット可やインフルエンサー向け賃貸など差別化などのテーマが多く見られました。世相を色濃く反映するものでした。それでは、地方の一不動産業である私が今回のセミナーやブースを見て、どのように考えているのかを独断と偏見で発表したいと思います。ＡＩ活用は必須だが、サービスの見極めは大事まずはＡＩです。いまやどの業界にとっても活用が必須となってきたＡＩ(人工知能)、多分に漏れず私も画像生成や、簡単な書類の作成やデータの整理など様々な場面で使っています。既に人間を凌駕している部分もあり、これからも驚異的なスピードで生活を変えていくでしょう。しかし、ＡＩ活用のサービス導入には慎重であるというのが、私の感想です。というのもＡＩを活用したサービスというのは、大元は恐らくOpenAIなどの人工知能を活用し、そのうえでサービスをリリースしていると思いますが、この大元の人工知能の発達スピードが早く、その会社に頼らずとも可能になる可能性があるのです。今回試しに出展されているサービスを私のChatGPTに細かく指示してみたところ、近しい効果を得ることができました。恐らくは今後も学習していく過程で、売り出していたサービスに追いつくのは、そう遠くなかろうと思いました。そうすると、新しいサービスではあるが、契約してしばらくすると既存の人工知能で対応が可能になることも予想されます。もちろん、それを見越して更に素晴らしいサービスとなれば優位性はあるのでしょうが、大元の発展スピードに事業者が勝てるのかが、現段階では見通せませんでした。また、現在はほとんどの管理会社が賃貸管理にシステムを導入しているでしょうが、この賃貸管理システムに紐づくかどうかが導入の鍵かなと思われます。全員がＰＣ作業が得意ではない。という不動産業からすると、新システムは導入にハードルが高く、出来れば賃貸管理システムにＡＩを付け加えてもらえるとハードルが下がるのかなと思います。間違いなく伸びる分野であるがゆえに、個別のサービスはどこまで優位性があり、存続できるのかの見極めが非常に大事かなと思いました。不動産業者だけでなく、大家さんも多くの方がＡＩを駆使しており、これからも発展から目を離せない存在になるでしょう。そして、その中で人間に突きつけられる命題は「効率も、正確さも、スピードもAIが持つなら、あなたに残された強みとは？」という点ですかね。知識に価値が無くなっていく時代に私という人間はどうすればよいのか？を考えさせてくれます。人材はアウトソーシングとカスハラさて、お次は人材編です。こちらは大別すると２つに分かれていました。まずはサービス面でいうとアウトソーシング、いわゆる外注化の会社が多く見られました。これは現在の人材不足を解決する為です。現在の求人倍率や最低賃金の上昇を受けて、人件費率が上がっていることを考えると余程自社で効率的に雇用できない限りは外注化することでコストカットが出来るという座組かなと思います。従来の設備だけでなく、人的なクレーム(騒音や隣人トラブル)などのコールセンター業務が多く見られました。これからの管理業務では、この適切な外注化は必須になるとも思えます。自社で内製化を図ろうとすると、かなり膨大な人数や教育コストを掛けることになりますので、それなら専門的な知見をもった業者に委託することで効率化やコストカットが可能にはなろうかと思います。もう一つは、カスハラ対策です。こちらはサービスというよりは、会場で行われるセミナーで多く見られました。要約するとカスタマーハラスメントを放置することで社員を失うのは最大のマイナスということです。もう少し嚙み砕くと昔のように「お客様は神様」的思考は若年層には通じない不動産業は決して採用面で有利な業種ではないカスハラ対策をしないと人材が流出する現在では人的コストが非常に高く、一人のカスハラで従業員を失うのは損失が大きすぎるという流れです。セミナーでも「過大な要求をする顧客は、こちらから打ち切ることも必要」という就職氷河期世代には信じられない方針が今後の主流になってくる風潮でした。私もこれには同意です。当社に在籍している社員も、在籍年数が長めの傾向にあるのですが、この熟練してきたスタッフというのは非常に価値が高いものです。顧客との長年に亘って築いた信頼関係などはプライスレスと言えるでしょう。それもあって、弊社では「カスタマーハラスメント」と認定するような顧客の対応は代表取締役である私が管轄となります。というのも、中々カスタマーハラスメントと認定することや、契約を打ち切るような対応を社員にさせるのは酷かなと思っているからです。弁護士などの専門家へスムーズに報連相する為にも、一旦私に管轄を移して、素早く判断するようにしています。そして、専門家の意見などを聞いて、後は粛々と対応するのみです。長期的にもこういった顧客との対応は避けるべきだと私も考えています。但し、このカスタマーハラスメントか否かの判断は責任者がしっかりと倫理観と基準を持ち合わせるべきだとも思います。この線引きが緩いと「なんでもカスハラ」となりますし、逆に厳しすぎても肝心の社員を守れずに失ってしまいます。いずれにしても企業はこれからもカスタマーハラスメントを許容しない社会に進むでしょう。そしてもう一つ、私が予想している未来はカスタマーハラスメントを行ったり、威圧的な言動などを行う人は将来世の中の全てのサービスを受けられなくなるでしょう　ということです。これはどういうことかというとこのカスハラ対策は少子高齢化の日本では、主流となるのは間違いないでしょう。既存の企業は昔のように、過大な要求をする顧客に時間や人的リソースを割くことはしなくなります。そうすると、企業は優良な顧客には適正な価格でサービスを提供するが、カスタマーハラスメントを行う人へはサービスを行わないか、かなり高額になる方策を取るでしょう。まさに人のダイナミックプライシングです他のサービスの利用履歴などを企業同士が共有することで、悪質な顧客(命名するならブラックお客様)を浮かび上がらせるでしょう。現在はカスタマーハラスメントを受けたら対策という順序ですがそもそもブラックお客様にサービスを提供しなければカスハラ対策など不要！という結論に至るでしょう。その為に、各業界同士で顧客をスコアなどで共有していく可能性は多いにあるでしょう。そして、過去に悪質なカスタマーハラスメントを行った人＝ブラックお客様には、自社のサービスを提供しない。もしくは提供する場合は、一般の顧客より高額な費用を前もって請求するという仕組みです。そんなことを書くと酷いと思われるかもしれませんが、これによく似た仕組みを我々は使っていますよね？自動車保険です事故を多く起こしたり、過失の多い請求をすると、翌年以降の保険料が上がりますよね？当然です、リスクの高い人なのですからと、この辺りは私の勝手な妄想ですが、恐らくはこのようになるでしょう。私も含めて、これからは世間での振る舞い方は大事にした方がいいと思います。ブラックお客様に認定されると入店拒否やお隣さんよりも高い金額を請求されるかもしれませんよ物価高対策は修繕とファイナンスの長期化さて、最後は物価高対策ですね。これもご承知の通り、昨今の物価高は賃貸事業に大きく影響しています。資材や人件費の高騰は、賃貸物件も直撃しています。ここは大家さんも同様に影響を受けていることでしょう。原状回復費やリフォーム費用の高額化には頭を悩ませていることでしょう。これに立ち向かうサービスもたくさん出てきていました。特にリフォームでは「交換ではなく修繕」が多く見られました。例えば壁紙を張替えではなくクリーニング、水道管を交換ではなく更生など、既存のものをいかに長寿命化させるかという試みが多くありました。今後も資材や人件費が下がる目途はなさそうなので、こういった商材などを有効活用することは不可欠だと思います。また、この物価高へ違ったアプローチもあります。それはファイナンス(資金調達)での解決です。どうしても物価高で仕方ない場合には、資金調達をするしかないのですが、これを借入で日々の支払い圧力を軽減するという方法です。具体的には分割払いや貸出期間の長期化です。もちろん、長期化することで支払い手数料は増えるのですが、その手数料分を期間で挙げる収益で相殺するという仕組みですね。こういったサービスも多く見られましたね。もちろん安易な使用は収益の悪化となりますので注意が必要ですが、一度に出ていく現金も困りますからね。管理会社としても万一の策として、顧客に提供する準備はしておく必要があるのかもしれませんね。未来の話は楽しいさて、拙い文章ではありましたが今回の賃貸住宅フェア2025をざっくりとご説明してみました。今回参加することが出来なかった方々へ、現在のトレンドや潮流などをお伝えできれば嬉しいです。インターネットなどの発展に伴い、情報や価値観が目まぐるしく変わる賃貸業界において、その時々の時勢を掴むことはとても大切です。昨日までの常識が今日には変わってしまう世の中に対応できるように日々研鑽を重ねていかねばなりません。「進化論」で有名なダーウィンの一節がありますね。「最も強いものが生き残るのでもなく、最も賢い者が生き延びるのでもない。唯一生き残れるのは、変化できる者である」この言葉、実はダーウィン自身がこのように発言した訳ではないというオマケのような話もありますが、細かいことは別にして、この言葉自体はビジネスでは真理の一つであることは事実でしょう。私たちも変化を恐れず、楽しみながら生き残っていたいものですね。こういった未来の予測は楽しいですね。みなさんもぜひ参加してみてはいかがでしょうか？来年の会場でお会いできることを楽しみにしています！毎年参加できるように変化を続け、よりよい未来に私の居場所を作れるように生き残ろうと思います。
大雨被害から立ち上がろう　復旧の第一歩　社員で清掃だ！
さあ復旧だ！社員総出の清掃からさて、記憶に新しい霧島市での大雨被害被害に遭われた全ての方にお見舞い申し上げます。例にもれず、当社の管理物件でも床上浸水や敷地に泥が上がった物件もいくつかありました。弊社も当日から今日まで、入居者さんや大家さんとの調整やお引越しを余儀なくされた方の対応などに奔走しております。そして、幾分被害の全容も見え、落ち着いてきたことから復旧作業に取り掛かっております。まずは弊社で行ったことは社員での泥の清掃でした。なにも社員で行わなくても、プロに頼めばいいんじゃないの？と思われるかもしれません。でも、当社では私も含めてまずは自分たちで行うこととしました。もちろん、プロでなければ難しい場所や作業などはプロにお願いすることにはなるでしょうがそう思い立ち、ある水曜日に社員を集結し、全員での清掃を行いました。ロータスホームの定休日はたまに開いている当たり前ですが、私自身もやりますよ。そもそも、ロータスホームのいずれかの水曜日はこういった活動を行う日として出社する日になっています。サービス残業などではありません。別でお休みがあります。どこかの水曜日に全社員が出社します。但し、対外的には定休日として営業は行っておりません。お店を閉めて、電話も留守電にし、内部ではあることを行うのです。それは普段できないことをしっかりと行う日です営業しながらでは出来ないこと、時間を掛けてやるべきこと、会社としてどうあるべきかを話し合う時間こういったことに充てる日となっています。その一環として今回はこれを社員で行うこととしました。では、冒頭で挙げた疑問「なぜプロに頼まずに自分たちでやるのか？」に回答してみましょう。それは自分たちでやることで「当事者意識」を持つことも大切だからです。我々は色んな人の気持ちが分からねばならない今回のような災害では、たくさんの人が傷つきます。何の罪もない入居者さん、被害を受け金銭的にも物理的にもダメージとなる大家さん、被害を復旧してくれる協力業者さんもちろん、我々不動産業者も連絡を受け、対応に苦心することはあるのですが、どうしても電話や立ち会いなどはあるものの、実際に体を動かしたり、運ぶ作業などをすることは少ないものです。私は営業から管理業務になりましたが、これまで数々の現場で実際に対応したり、体も動かすこともたくさんありました。その中で入居者さん、大家さん、協力業者さんの気持ちや苦労が少し分かるのです。もちろん、弊社の社員が清掃することで、本来大家さん負担になるような清掃費などが軽減することも目的なのですけどね。私たち不動産業者というのは、入居者さんや大家さん、協力業者さんから見ると、時にホワイトカラーとして見られることがあります。電話で手配するだけで済んでしまう仕事も多いのですが、私が思う賃貸管理とはもう少し血の通ったものだと思っています。なにも素人がしなくても・・・とうのは正論なんですけどそれでも、自分たちで行うことで災害における当事者性が高まります。「そんな気持ちだけではどうにもならないよ・・」と思われるかもしれませんが、あながち気持ちの問題というのは大事なものでこうやって社員一丸で清掃が終わると、清掃が終わった物件のことが好きになったりするのです。手が掛かる子ほどカワイイという感じかもしれません。そうすることで復旧への熱や対応も良くなるんですよ、不思議と今回の災害に敵もいなければ勝者もいません。等しく皆が傷つき、疲弊しています。そんな中でも少しずつ立ち上がらねばなりません。まずはその先頭を管理会社が走ることで、入居者さん、大家さん、協力業者さんにも「こいつら本気だな」という想いを伝えたいのです。パフォーマンス目的ではありませんが、このような行動をする人間の熱に打たれるのも人間というものです。私たち管理会社は入居者さん、大家さん、協力業者さんがいなければ何もできません。だからこそ、管理会社だけは一番本気で復旧を目指さなければならないと思っています。素人の社員が清掃するというのは、ある種合理的ではありません。それでも、当事者意識を持ち、この困難な状況を打破するのは合理的でスマートな方法ではなく文字通り、泥臭い一歩ずつの歩みな気がしてならないのです。柄にもなく、散らかった文章になりましたが、これからも復旧へ向けて頑張っていこうと思います。
「エアコンが効かない原因は換気扇!? 意外な落とし穴と対策方法」
記録的な猛暑が続いている日本列島ひと昔前は「エアコンは体に悪いから極力使わない」という言説も今は懐かしいものです。この暑さでは、エアコンは一種の生命線です。当社でもエアコンの故障についてはなるべく早く対応したいと心掛けております。ですが、最近特に多いのがエアコン自体の故障ではないのに、部屋が冷えない　という謎の現象です。これには、エアコンの仕組みと換気扇が密接にかかわっているケースが多数です。どういうことでしょう。換気扇とエアコンの意外な関係先日私が伺ったお部屋も同様でした。「エアコンを最低温度にしているが、全然お部屋が冷えない気がする」とのご連絡があり、現地確認の為にお部屋に伺いました。お部屋に入り、お話を伺うと「最低温度にしてようやくこの温度なんです、故障じゃありませんか？」とのこと私はエアコンの吹き出し口に手をかざしてみました。すると、冷気が出ています。しかし、お部屋は最低温度とはかけ離れています。結論からいえば、エアコンは壊れていませんが、部屋は冷えないという、一見すると矛盾のような状態でした。まさに、この異常なまでの暑さとエアコンの仕組みが原因だったのです。そもそもエアコンは、室内の空気を循環させながら冷やす仕組みになっています。外の空気を直接冷やしているわけではなく、部屋の中の空気を吸い込み、冷やして再び室内に戻す「循環型」の冷却です。エアコンは外に室外機が置いてあり、その見た目から「外の空気を吸って冷やしてから室内に出す」と思われやすいのですが、実際は室内だけで空気を吸って冷やして出すを繰り返しているのです。じゃあ、その仕組みと換気扇になんの関係があるのさ？実は密接に関係があるんです。換気扇は空気を「外に出す」装置キッチンやお風呂には大体換気扇がありますね。換気扇は当たり前ですが、スイッチを入れると室内の空気を強制的に外へ排出します。そうすると、お部屋の空気は負圧(気圧が下がる)になり、代わりに外の暑い空気が窓の隙間や給気口から流れ込んできます。換気扇を点けるということは、エアコンが冷やした空気を外に出して、外の空気を中に引き込む行為であるのです。その為、エアコンは外から来た暑い空気を一生懸命設定温度にする行為を延々と繰り返すのです。そうすると、エアコンから出る空気は冷たいのに、部屋は一向に涼しくならない…という悪循環に陥ります。例えるなら「窓を開けたままエアコンを点けている」という状態になってしまうのです。現在の鹿児島ですと、気温は３７度です。先ほども書いた通り、エアコンは「循環型」のタイプがほとんどで、室内の空気を吸い込みながら少しずつ室内を設定温度にしようとしているのです。しかし、そんなエアコンの努力を尻目に、換気扇は冷えた空気を外に出し、暑い外気を室内に連れてくるのです。これでは、業務用などの強力なエアコンでない限り、設定温度への到達は長時間を要することでしょう。よくあるケースではお風呂の湿気を取りたいからと、24時間換気扇を「強」で回しっぱなしキッチンのニオイが気になるからと、常時レンジフードを稼働換気のためにすべての換気口を全開にしているなどが見られます。対策方法じゃあ換気扇を回すなってことか？そこまで極端なことではありません。先ほども書いた通り、エアコンは室内の空気を循環させているだけで、室内の換気は基本的には行っていません。ですから、ある程度の換気は必要です。ただ、その量や時間を調整すればよいだけなのです。ポイントとしては以下の通りです。換気扇は「弱」モードやタイマーを活用　常時「強」で運転しないよう注意しましょう。入浴・料理後は、30分程度の換気でOK　湿気やニオイの除去は一時的な強運転で十分です。エアコン使用中は、ドアや窓の隙間もチェック　隙間風があると外気が入り込み、冷却効率が下がります。エアコンの冷えが悪いと感じたときは、吹き出し口からの冷風を確認してみましょう。ある程度冷たい風が出ているのであれば、「換気の仕方」を見直してみることをおすすめします。また、この使い方を意識するだけで、電気代もかなり削減されたりもします。エアコンに負荷をかけると、それだけ消費電力は上がってしまいます。特に夏場は、換気扇の使い方ひとつで室温に大きな差が出ることがあるのです。快適な室内環境を保つためにも、エアコンと換気扇のバランスに気を付けましょう。
管理スタッフよ！時にはブチギレてみよう　～深夜のどんちゃん騒ぎを解決してみよう～
夜中に大騒ぎする入居者にブチギレた話騒音問題というのは非常に難しいものです。これまで何度も取り上げてきましたが、借地借家法という本来「弱者の味方」であった法律の現在が「好き勝手する人すら守る」悪法ではないかと思うことが多々あります。大昔は悪徳な大家や不動産業者が横暴なことをしてしまうケースが多かったものです。そういった大家や不動産業者から入居者を守ることを目的に「借地借家法」は制定されました。主旨としては「よっぽどのことが無い限り、入居者を大家や不動産業者が追い出せないようにする」という素晴らしいものでした。しかし、時を積み重ねた結果、何が起こったかというとルールを守らない人すらも追い出せない結果、９９％の善良な入居者が迷惑する。という事態を頻発させております。騒音問題だけでなく、家賃滞納、入居者同士のトラブルなど枚挙に暇がありません。簡単にいえば「深夜に悪意をもって騒音を出す人」ですら、もし解約して退出してもらうには、かなりの時間や費用、裁判上での手続きなど途方もない労力が掛かってしまいます。その間に周りの善良な入居者は耐え忍ぶ、もしくは泣き寝入りするしかない現状です。ここまでが前段です。とあるお部屋からお願いにも似た苦情がありました。「深夜の２時～３時にも関わらず、大声で歌ったり、大人数で騒いでおり、困っている」当初はここまでの熱量を掛けるような問題とは認識していませんでした。深夜の酒盛りと大人しそうな入居者その入居者さんは大変参っており、当社へ直接お越しいただくことになりました。そこで録音していたというデータを持ってきていただきました。あまりにも騒音が酷く、確認の為、ベランダに出てみると確実に隣であると分かったから録音したとのことでした。そこにはウウェーイというような奇声一気飲みを煽るようなコール大声で歌いだすこれは酷いすぐさま当該入居者に連絡をすることにしました。しかし、不思議な気もしていました。たしか、そのお部屋に住んでいるのは大人しそうな女性のお一人暮らしだったハズでは？と・・・詳細は伏せますが、確か大人しそう、なんなら礼儀正しい内気に見える女性だったと記憶していました。早速本人に連絡すると電話が繋がりました。私「最近、騒音のご連絡が来ていますが、お心当たりありますか？」女性「・・・・いえ、一人で住んでいて、友達も来ていないので・・・・」私「うーん、でも○月○日に複数のお部屋からお声が寄せられていて、確実に○○さんらしいですが、本当にお心当たりないですか？」女性「・・・すみません、気をつけるようにします」このようなやり取りで初日は終えました。誤解のないように申し上げますが、騒音問題というのは９８％位は手紙や電話での注意で解決します。大体の方は自分が騒音の原因と気づいた場合、その原因の音に注意してくれます。但し、この９８％をくぐり抜けた残り２％に対して、借地借家法が防波堤となり、非常に対応が困難になるのです。しかし、その為にも初期対応は迅速に丁寧に行う必要があります。今回もこれで収まってくれれば。と思い、お隣の方に説明して様子を見てもらうこととしました。しかし、当然この騒音は止まらなかったのです。お次は連帯保証人さんである親御さんへ協力も依頼しました。しかし、連帯保証人さんは「うちの子がですか？」「はい、すみません注意しておきます」とのこと。そう、確かに、この期に及んでもまだ私すらも「あの子が大騒ぎするかな？」と思っており、親御さんもそう思ったことでしょう。結論からいえば、これでもまだ解決はしませんでした。そして、お隣の入居者さんから「昨日も酒盛りのような宴会みたいな音がありました、もう限界です」との連絡また他にも「下の駐輪場にバイクが何台も雑に置かれているので、今もいると思います」とのこと私は騒音問題というのは、それでも慎重に対応すべきとは思っております。騒音の範囲というのは人によってかなり違います。少しの生活音すら許さないというタイプの人もいますが、それで注意されたらお隣の人は普通に過ごすことができません。管理会社としては、よくよくその状況を見極める必要はあろうかと思います。今回は状況調査や複数人からの聞き取り、なによりしっかりとした録音の証拠なども揃っておりました。また生活音ではなく、複数人による酒盛りのような状態です。再三の注意や諭すような声掛けもなしのつぶていざ！直接対峙しましょうさあ、いざブチギレてみよう現地に向かうこととしました。そして、前もって聞いていたことを整理してみます。恐らく５～８人程度はいそうバイクが何台も雑多に停めてある声からして２０歳前後であろうほー、なんだか荒れそうな気もしますね。念のため、当社の男性スタッフも２人連れていくことにしました。一人はベンチプレス１３０ｋｇで身長１８０超えの猛者です。そう、その通りです。私も好戦的な方ではありませんから、保険を掛けまくっているのです。もちろん、そういった事態にならないことは大前提ですが現地に着きますピンポンを鳴らします。出てきません・・・到着時にしていた声も鳴りを潜めています実はこの時点で少し安心しました。なるほど、自覚はあるのか。と騒いでいたら誰かが来たという自覚はあるんだとしかし、私はせっかく来たからには解決せねばなりません。他の業務で忙しいスタッフたちを２人も連れてきて空振りでしたはダメです。少し音量と声の低さを効かせて呼びかけます「○○さん、いるのは分かっているので出てきてもらえませんか？」ドアが空きました。そこにいたのは、契約者の○○さん本人でした。「あーあ、やっぱり本人だったか」と思いました。私はひそかに名義貸しのような状態ではないかと思っておりました。そうでなければ、入居時に来てくれた大人しそうな子がそんな騒音を出すハズがない。と思いたかったのかもしれません。私「○○さん、今日来たのは騒音の件です。昨日の夜もすごかったみたいですが」 ○○さん「・・・すみません、気をつけますので・・・」やっぱりおかしい。 ○○さん本人は蚊の鳴くようなか細い声で、申し訳なさそうです。こんなことを自らしでかしそうには到底思えません。私は玄関から室内の様子を伺おうとしました。私「○○さん、今部屋に誰かいませんか？」 ○○さん「いえ・・・私一人です・・・・」その瞬間、私は半開きだったドアを手前にグイッと大きく開きました。 ○○さんがビックリしてのけぞった瞬間に玄関から奥の部屋に続くガラス戸が見えました。ガラス戸は割れており、そこには靴を履いたままの足が見えました。もう遠慮はいりません「おい！奥にいる人全員出なさい！」すぐには出てきません「さっさと出てきなさい」ここで皆さん思いませんでしたでしょうか。ブチギレてみようと言った割に言葉遣いはそこまでじゃないじゃないか。実際はブチギレてなんかないんじゃないか？と実は内田はブログだけは威勢がいいが、実際は陰キャなのではないか？陰キャなのは事実ですし、ブログだけ威勢がいいのも事実かもしれませんが、実際はしっかりと怒っています。これはですねどんなに怒り心頭に発したとしても敬語やいわゆるタメ口は使ってはいけないからです。タメ口や変な二人称などを使うと、それは喧嘩です。またそういった言葉を使ってしまうと、余計な一言を言ってしまいがちです。こちらは不動産業者という、ただでさえイメージの良くない業界です。脅迫や名誉棄損、侮辱罪に抵触しないようにする為にも敬語口調は崩さない方がいいですね。逆に言葉の音量やトーンなどは、個人の主観によるものが大きいと思います。要は「文字起こしして、文章として見た時に大丈夫か否か？」で判断することは大事ですね。私が使った言葉はどれにも当てはまらないのではないでしょうかね。いつでも訴えられても大丈夫な言葉遣いは必須なのです。これも管理スタッフのブチギレ作法といえるでしょう。話を戻しましょう。すると、観念したのでしょうか、奥から５人ほどの若者(男性)がゾロゾロと出てきました。私「さっさと出ておいでよ、なんで女の子一人を前に出して隠れるようなことするんだ」男「いや、別に・・・」私「あなた方が騒いだ結果、追い出されるのは○○さんで責任も○○さんが取ることになる」男「いや・・・」私「ここは溜まり場でもなければ、あなた方の酒盛り場でもない」私「大体、人様の家に来て大騒ぎするってどんな神経してるんだ」他にも事実確認や、出てきた男の子たちの素性を確認していきました。そして最後に「下のバイクはあなた達のか？」と聞くと「そうです」とのこと。「今から下に行ってさっさと片づけしてきて」そして引率として当社の社員ベンチプレス１３０ｋｇに付いていってもらいました。その間に○○さんにも諭します。「親御さんも心配しているし、何よりここを溜まり場にしてしまった責任はあります」「これからはしっかりと生活を立て直してください」 ○○さん「はい・・・すみませんでした・・」恐らくは一人暮らしを始めたタイミングで、そのようなグループとの接点が出来てしまったのかもしれません。被害者としての側面があったとしても、彼女もまた加害者です。しっかりと責任を感じて欲しいと思います。そして、下の片付けを終えた子たちが戻ってきました。最後に「これから同じことを繰り返したら、その瞬間に私は何度でも来るので、二度とここで大騒ぎをするな」「そして、次に私が来ることがあったら、警察に通報するか、それ以外の方法を使ってでも、必ずあなた方が後悔するようなことを私はしますよ」と諭しました。最後に騒音問題で苦しんでいた方に報告の電話をしました。「もうしないと思いますが、また騒ぐようなことがあれば連絡ください」とそれから数カ月経ちましたが、それ以降連絡はないようですし、周辺の方からも「最近は静かになっているよ」と聞きました。一件落着です時には力技も必要かも、但し細心の注意をいかがでしたでしょうか。賃貸管理では、時に常識が通じない相手というのもあります。そんな時には少々粗い対応の方がいい場合もあります。とはいえ、全員におススメはしません。私は比較的大柄な男性ですし、今回の相手はまだ年端もいかない若い青年たちでした。だからこそ、このような結果になっただけという結果論かもしれません。それでも、このエピソードは管理スタッフのトラブル対応の基本があると思います。それはどんなに感情が昂ったとしても敬語を崩さないようにする(音量は多少ＯＫ) 一人で対応しない(出来れば上司と対応する) 相手を追い詰める時はしっかりと証拠を揃えておくこのポイントが言いたいだけです。実際は感情的にブチギレることは、百害あって一利なしです。今回私も「ブチギレた」というものの、実際にはそのように見えるように「振舞った」だけです。相手によっては、管理会社から怒りの表現を見せることが有効な時もあると思っています。だからといって私のとった対応がベストだとは思っていません。もっと上手なスタッフなら、こんな方法を取らずに解決できたことでしょう。まだまだ精進が足りませんね、いつか言葉や論理だけで解決できるようになりたいものです。
賃貸管理の原理原則｜なぜ当社は「オーナーファースト」を貫くのか
誤解を招きやすい言葉だから説明したいこの記事を書いているのは２０２５年参議院選挙の前日です。今回の選挙では「日本ファースト」という言葉が頻繫に飛び交っていますね。少し前ですとアメリカ合衆国でも「アメリカファースト」を掲げたトランプ大統領が当選しましたし、東京都議会選挙では「都民ファースト」が旋風を巻き起こしました。さて、この「○○ファースト」ですが、我々賃貸管理会社にも命題となる問いがあります。オーナーと入居者、どちらを優先すべきか？我々、賃貸管理会社で働く人間は常にこの間に立たされます。このオーナーと入居者は頻繁に相反関係になりやすいものです。例えば家賃一つとってもそうでしょう、入居者さんは出来る限り安い方がありがたいですし、オーナーさんは高い方がありがたい。では、その間に立つ管理会社は「○○ファースト」はどこに置くべきなのか？これに対する私の答えは賃貸管理会社は「オーナーファーストであるべき」正直、これ以外の答えはないと思っています。管理会社の使命とは何か？「オーナーファースト」の真の意味賃貸管理会社の存在意義は、突き詰めると「物件オーナーの資産を守り、育てること」に尽きます。物件の維持管理、入居者対応、家賃管理、リフォーム提案——その全ての根底にあるのは、「物件オーナーの収益を守る」という視点です。ここまで読むと「ケッ！金持ちの犬が！」と思われるかもしれませんが、そうではありません。なぜこれほどまでに「オーナーファースト」が大事なのでしょうか？理由は非常にシンプルです。オーナーの収益が守られなければ、賃貸物件そのものが市場から消えてしまうからです。みなさんはご存じでしょうか？全国的に公営住宅が次々と減少しているということを？そう、この人口減少社会と公営住宅の維持が負担となっており、各市町村からどんどんと公営住宅は減ってきています。国としても住まいの確保は民間の力が無ければ維持していけないのです。そういった状況で仮に賃貸物件を所有する方の収益がなければ、どうなるでしょうか？入居者様がどれだけその物件を気に入っていても、収益が立たない物件を維持し続けることは不可能です。物件が消えれば住まいも消え、入居者様の「安心して暮らせる場」もなくなってしまいます。つまり、賃貸物件はどう取り繕っても、所有者の収益を守ることが大前提となるのです。入居者を軽視してよいという話ではないここで誤解されがちなのは、「オーナーファースト＝入居者軽視」ではないということです。むしろ、オーナーを大切にするからこそ、入居者も大切にするべきなのです。なぜなら、オーナーにとっての一番のリスクは「空室」です。空室は収益を失うだけでなく、物件価値そのものを下げる要因にもなります。だからこそ、私たち管理会社は「入居者様に選ばれ続ける物件」であるよう、清掃・修繕・苦情対応に全力を注ぎます。良い入居者様が長く住んでくれれば、それが一番オーナー様の利益になりますし、同時に入居者様にとっても「安心・快適な暮らし」が実現します。例えば間違った「オーナーファースト」を掲げて、入居者軽視をした場合、短期的にはオーナーが助かるかもしれませんが、そんな横暴なことをしてしまっては入居者さんはその物件に見切りをつけて、引っ越してしまい、結局はオーナーファーストを守ることは出来ないでしょう。つまり、本当にオーナーファーストを貫くためには、入居者様を大切にしなければならないのです。だからこそ、時には入居者軽視に流されそうになるオーナーさんを諌めたり、入居者の住環境維持や満足度向上を絶えずオーナーさんへ提案するのです。短期的にはオーナーさんも出費になり辛いかもしれませんが、長期的にみた収益を守る為に提言するのです。その順番をはき違えず、感情に流されずに、正しいバランスで立ち回ることこそが、管理会社としての使命だと私は考えます。哲学がブレない組織であるためにでは、なぜそんな誤解を招きそうなことを表明するのか？という問いには当社のスタッフが迷いなく行動が出来る為です。冒頭に書いたように、我々賃貸管理会社というのは本当に様々な問題が発生します。答えが一つでない問題を前にした時の為に、価値判断基準を設けておくことが必要なのです。「オーナーのために」——この軸さえブレなければ、日々の判断や行動に迷いはなくなります。そしてその延長線上には、必ず入居者さんの満足、ひいては地域全体の暮らしの質の向上があると信じています。「原理原則」と「オーナーファースト」は当社において大事な価値判断基準になっています。今回の選挙もどういった結果になるのかは分かりません。世の中には多様性や自由を求める声も多く、本来は歓迎されることと思います。しかし、その多様性や自由は時に判断を難しく、また結果責任が伴います。当社では私が最終的な責任を取る立場にある以上、この価値判断基準を掲げています。スタッフが現場で迷いなく判断できるように物件のオーナーさんと入居者さんが共に満足いただけるようにそんな理想を追い求めながら今日も頑張っていこうと思うのです。
【エリアの見分け方】その地域、ファミリー需要があるのか？「ケーキ屋」で見る街の実力
不動産投資や物件購入を考える際、エリア選びは非常に重要な要素です。家賃相場や駅からの距離、治安や学校の評判など、さまざまな視点から検討されると思いますが、今回は少しユニークな “エリアの見極め方” をご紹介します。もちろん、そのエリアを確認する場合には、賃貸ポータルサイトや路線価、その他様々なデータを分析することは当然のことと思います。しかし、そういった数字のデータ以外にも重視すべき視点の一つとしてご紹介してみようと思います。これは特にファミリー需要を調査する時に参考にするのです。それは―― 「その地域にケーキ屋（お菓子屋）があるかどうか」を見るという方法です。どういうことなんでしょう。ケーキ屋は“生活水準”のヒントになるそもそも、ケーキ屋さんは、日常生活に必ずしも必要な施設ではありません。ドラッグストアやスーパーと違い、嗜好品に分類されるお店です。それでもなお、その地域でケーキ屋が成立しているということは、そこに“少しの余裕”のようなものがあることを示しています。ケーキ屋に行く時というのは、どういう時でしょうか？手土産としてお菓子を買う自分や家族へのちょっとしたご褒美にスイーツを楽しむ来訪者へのお茶菓子もちろん、お子さんへの誕生日ケーキなどの習慣も含まれますが、その地域に根差しているケーキ屋(お菓子屋)というのは、基本的には近くの方の上記のような習慣で成り立っていることが多いのです。逆にいえば、そのようなお店がある場合は「この地域の人は上記のような習慣を持ち、それなりの所得水準であろう」という推論が成り立つわけです。そうした「消費のゆとり」がある地域には、一定の所得水準・文化的関心・住民の安定した生活が見られることが多いのです。もちろん万能であるはずもないがさて、ここまで読んだ方の中には「私の住んでいる地域にはケーキ屋がないが、安定した地域だ」「ケーキ屋の有無で決めつけるな」というご意見があろうかと思います。当然ですね、ケーキ屋がなければダメなエリアかという訳ではありません。単に用途地域の関係でケーキ屋が法律上作れないエリアはかなりありますし、ケーキ屋の有無で全てが分かるほど万能ではありません。これは、地域の賃貸需要、エリアの調査を数多く行ってきた私の経験則から出た一種の「あるある」です。私自身、エリアを見る時には「近隣の商業施設」を確認します。その地域が住みやすいか否かは、地域の商業施設の数や種類にも左右されますからね。その中で「このエリアは賃貸需要高いな・・」と思うエリアの多くにケーキ屋があることが多かったのです。また、その理由を考えた時には上記のような理屈があるんだろうな。という帰結です。なのでケーキ屋は判断材料の一つと捉える程度です。ケーキ屋チェックの活用法では、その調査方法ですが、簡単です。 Googleマップで「ケーキ屋」「洋菓子」で検索してみる個人経営のお店が複数あるかを確認（大手チェーンよりもローカルが◎）周辺の飲食・小売店舗とのバランスを見るできれば長年やっているお店があれば高評価もちろん、これだけで全てが判断できるわけではありませんが、複合的な指標のひとつとしては非常に有効です。街の“余白”を読む「ケーキ屋がある＝豊かで良い街」と断言はできませんが、 “余裕のある消費”が日常に存在する街は、投資先としても住環境としても安定している可能性が高いです。実は私の持論は他にもあるのですが、文章でお伝えするのが難しい感覚や、一部の人にとっては不快な表現になってしまう可能性もありますので、ご興味がある方は、お会いする機会などがあればお伝えしたいと思います。路線価や用途地域などのデータや数字以外にも、不動産の目利きにはたくさんの見方があると思っています。そういった視点をもつことで、他の人には見えない需要を掴むチャンスが増えるかもしれませんからね。
不動産相続で人生を狂わせる子どもたち　～「欲しい」人ほど失敗し、「要らない」人が育てる～
不動産投資をしている大家さんの多くが、「この物件や資産をいずれは子供に遺したい」と考えています。その気持ちは非常によく分かります。自分が長年かけて築いてきた資産を、次の世代に引き継ぎたいというのは、親として自然な想いでしょう。しかし、私たち不動産業者として現場を見ていると、「資産を遺すこと＝幸せを遺すこと」には必ずしもならない現実があります。今回は、不動産や資産を遺す前に「本当に託してよいのか？また、託すためにはどうするのか？」というテーマを書いてみたいと思います。遺したい「親」が見ることが出来ない、不動産を遺した未来と現実をご紹介してみましょう。子供に遺した結果、逆効果となるケースまずは、資産を残されたことが本人の為にならないケースです。親の資産に依存してしまい、定職に就かず、浪費を繰り返し、結果として物件を次々と売却。その資金も消費や借金返済に消えていくという、非常に悲しいですが、これは定番事例でもあります。私たち不動産業者はこのようなケースをたくさん見てきました。「親御さんが今の姿を見たらどんなに悲しむことだろう」とやるせない気持ちになります。資産があるという甘えから、自分の人生に対する真剣さが薄れているのでしょう。将来の見通しが甘くなり、地に足のついた計画を立てる力を失ってしまうのです。他には、親の遺した資産を元手に、十分な準備や経験がないまま安易に起業や独立をしてしまう人もいます。一見、志のある行動のように見えても、実際には経営の厳しさや責任を理解しておらず、結果として失敗することが少なくありません。親の遺したものが、かえって子供の人生を狂わせる。時に「この人は親御さんからの資産さえ無ければ、真面目で真っ当な人だったのかもしれないな・・・」とやるせない気持ちになることがあります。せっかくの愛情が、自分のいない世界で、子供の生きる力を奪ってしまう。という悲しい現実です。成功する相続には教育が欠かせない一方で、しっかりと時間をかけて資産形成や不動産経営について教育してきた大家さんの子供たちは、むしろ「資産は自分で作りたい」「親の物件は必要ない」と言うことがあります。まったく親御さんの資産をあてにしていないのです。それでも、いざ相続するときには冷静に事業を引き継ぎ、むしろ改善・成長させていく力を持っています。皮肉なことに、資産を「欲しい」と言っていた人よりも、「いらない」と言っていた人の方が、成功する傾向にあるのです。この矛盾の背景には、“資産を持つ覚悟”と“自立心”の差があります。不動産経営は、決して楽なことばかりではありません。入居者対応、資金繰り、税務管理、修繕計画など、実務は多岐にわたります。しかし、そういった試練や知識なども親御さんから受け継いでいた結果、残された資産を浪費することもなく、実り多い物として受け継いでくれるのです。また、これは不動産に限ったことではなく、現金や株なども含めて全ての資産に共通することですが「扱えない人には時に毒にすらなる」という視点は大切かもしれませんね。前段ではネガティブな事例を挙げましたが、大多数はこのパターンです。そもそも、資産を遺したいという愛情をもって育てる過程で、このように資産を扱う教育というものを重視しているのでしょう。遺すのは「資産」だけでなく「生きる力」もドラマや映画などでは「相続」はドロドロしたり、骨肉の争いのように描かれることが多いものです。しかし、現実には遺された資産により救われていたり、親御さんへ感謝している場面がほとんどです。ドラマのような事態にならない為には、受け取る側の「生きる力」や「自立心」のような物が必要なのでしょう。私も子供がいますが、子供たちには「生きる力」を身に付けておいて欲しいと切に願います。私は今のところ渡せるような「資産」は持ち合わせていないので、揉めることもなさそうですけどね・・・いずれにしても、あなたが大切に思っているお子さんに最初に遺すべきは、あなたの「人生を生き抜いてきた経験や力を教えること」であることは間違いないようです。
地域の発展なくして、不動産の発展なし〜賃貸需要は「人」と「仕事」が生む〜
さて、内田の雑談シリーズです。今回はタイトルの通りですが、賃貸需要の考え方を書いてみようと思います。よく、他エリアの方から当社エリアのことを聞かれます。霧島市や姶良市の説明をするときには「京セラ、ソニーなどの工場があり・・・」「高専や大学もあり・・・」という説明になるのではないでしょうか。当たり前の話ですが、地域の賃貸需要は「人」と「仕事」です。何もない荒野に立派なマンションを建てれば人が住み、地域が発展するでしょうか？賃貸物件に人が集まるのは、そこに「生活の基盤」があるからです。そしてその基盤とは、言い換えれば「仕事」です。仕事があれば人が住み、人が住めばサービスが生まれ、街がさらに豊かになっていきます。逆に、仕事のない地域には人は集まらず、どれだけ綺麗な物件を建てても空室リスクは高まります。では、どうすれば地域に仕事が生まれるのでしょうか。それは「商業」から始まります。小さなお店でも構いません。飲食店、物販、サービス業…どんな形でも、まずは地域に根差した商業が増えることで、雇用が生まれ、人が集まり、街が動き出します。私たちは賃貸管理という仕事をしているので、この当たり前の循環を忘れがちになりますが、この地域の発展の順番を邪魔してはいけないと考えています。とある町の失敗私は不動産業が、この失敗をしてしまった町をいくつか見たことがあります。とある町で、地域の特色を活かしたお店が数件立ち並んでいました。個人商店の集まりでしたが、物珍しさもあって町に活気が出てきました。その地域が久々に脚光を浴びたその時でした。エリアが栄えようとし始めた雰囲気を察知したとある不動産業者が、その周辺の一等地の土地を取りまとめて、アパートを建設していったのです。そのアパートは埋まりました。そうすると、二匹目のドジョウを狙い、様々な賃貸物件が周辺に次々と建設されました。明るい兆しが見えていたその町は、あっという間にアパートが立ち並ぶ町となりました。数件のお店が栄えていたのを見て、似たような商売をしようとした人たちのスペースは無くなってしまいました。するとどうでしょう。そのエリアの成長はストップしてしまいました。風情ある街並みが普通の住宅地になってしまいました。私はその不動産業者が悪いとは言えません。先見の明で取りまとめた結果ですからね。ただ、少し時期尚早だった気がしています。その通りがもっと栄えていたなら、もっとたくさんの人で賑わうエリアになったかもしれない。そうなってからでも遅くはなかったような気がします。結果、その通りでいくつかあったお店もいつしか活気が無くなり、残ってはいますが立ち並んだアパートも空室が増えてきたのです。タラればですが、もう少しそのエリアが発展すれば、賃貸需要ももっと大きくなり、もっと価値が生まれていたのではないかと思います。健全な発展とは？これは私のイメージですが、町の発展はこのような形になっていると思います。中心街は商業で栄えており、人が多く集まります。そして、その周辺に働く人や住みたいと思える人達が居住してくれる。中心の商業地が大きければ大きいほど、周辺の居住地も自ずと大きくなっていくわけですね。先ほどの失敗例では、その商業地を居住地として早くに手を付け過ぎた結果、商業が膨らみ切れなかったのです。せっかく大きくなる可能性のあった円を小さく留めてしまいました。その結果、居住地の円も小さくなってしまいました。不動産業も商売ですから、利益を上げることは重要です。しかし、不動産業は「地域の発展があってこそ」という視点を忘れてしまうと、いつかは自分たちの首を締めてしまうという点に注意をしなければならないと思います。この中心の円が大きければ大きいほど、我々不動産業も恩恵を得ることが出来るのですからね。我々の規模では、街づくりという大きなお仕事は難しいかもしれません。それでも「町の発展は商業が先」というのは信じております。最近はSNSやネットの力で、小規模なお店でも世界から人を呼ぶことが出来る環境が整いつつあります。私たちに出来ることは、そういった方たちへのチャンスを作ること、邪魔をしないことじゃないかなと思います。そういった方々が成功することで、ようやく我々不動産業は発展することが出来るのですから。
【リニューアルオープン】「湯治の宿　妙見館」～心と体の湯治体験を～
新館完成 × 既存客室フルリニューアル霧島の自然豊かな地に佇む宿「湯治の宿　妙見館」が、ついに2025年、新館の建設とともに大規模リニューアルを実施し、新たなスタートを切りました。そんな話を聞きつけた温泉好きな私は居ても立っても居られません、レッツゴー今回はおススメの景観も含めて、素晴らしい妙見温泉の魅力も含めてご紹介したいと思います。湯治の湯として有名【妙見温泉とは】まずは妙見館のある妙見(みょうけん)温泉のご紹介です。鹿児島県霧島市は県内でも有数の温泉地です。平安時代には、すでに温泉が湧いていたと伝えられていますが、現在の源泉は明治28年に妙見神社の旧跡から発見されたことにより「妙見温泉」と呼ばれ、多くの人に愛されております。歌人である斎藤茂吉は「日当山　妙見　安楽　塩浸　湯は湧きいでて　くすしき国ぞ」という歌を残しています。また、妙見温泉は「湯治の湯」として有名です。ちなみに「湯治(とうじ)」とは、古くから日本で行われてきた温泉療養のことです。数日〜数週間、温泉地に滞在して、温泉に繰り返し入ることで体の不調を改善するとされており、現代風にいえばストレス解消やデトックスに通じる文化ですね。周辺にはたくさんの温泉宿が立ち並んでいます。心と体に優しい温泉だそうですが、なにがそんなにいいのだろう？そう思いながら向かいました。【アクセス】圧倒的な森と水が癒してくれるさあ、向かいましょう。妙見館の地図はこちらです。霧島市街地からだと、日当山駅方面から国道223号を北上します。道中は天降川(あもりがわ)を眺めながら、川に沿って北上します。すでに眺めがいいです。夏は窓を開けて走ると、清流のひんやりとした心地いい空気を感じられます。しばらく走ると画像のように、一気に温泉宿が集中するエリアになります。ここが妙見温泉です。この交差点を右へ曲がると妙見館への橋になります。宿の名前に「湯治」が入っているんですね、楽しみです。この橋を渡るのですが、この橋が異世界感を出してくれており、ワクワクしました。橋の上から見ると二つの川が合流する場所です。写真では分かりづらいですが、水の透明度は高く、エメラルドグリーンのような色です。恐らく温泉の成分などが影響しているのでしょうか、写真左側の天降川の方が緑の発色が強い気がしました。橋を渡り左側に進むと、妙見館の駐車場があります。ちなみにバスなどで行く場合は、歩行者専用の橋があります。この橋は妙見館直結のような感じで、橋の名前が「虹のつり橋」だそうです、ロマンチックそして、こちらがリニューアルされた「妙見館」です。左側に見える４階建に見える建物が、今回新たに新築された「新館」だそうです。虹のつり橋からロビーへ直結しています。圧巻の湯量と芯から温まるお湯妙見館は当然宿泊もありますが、立ち寄り湯もあります。温泉だけ入る場合はフロントにある箱に大人500円　中学生以下300円を入れればＯＫです。おぉ、なんて人を信頼したシステムだ！と思いましたが、ちゃんと入口にはカメラがありました。しかし、温泉に来るような人にそんな悪い人はいませんよね。と思いました。脱衣所はリニューアルされ、かなりキレイになっています。トイレなどもキレイですねなんだこのお湯は？いつまでも持続する温かささあ、温泉に入ります。ちなみに温泉は２か所あります。本館の上階にあるお湯がこちらです。入った第一印象はスゴい湯量だ！絶えず大量の温泉が湯舟に流れています。それもそのはず、妙見館は毎分300ℓの湧出量をほこる源泉を、かけ流しで注ぎ続けているそうです。もうね、音が違います。常に循環し続けるお湯が最高でした。泉質は泉質ナトリウム・カルシウム・マグネシウム－炭酸水素塩泉（低張性・中性・高温泉）泉温源泉49.3度効能きりきず、末梢循環障害、冷え性、皮膚乾燥症、筋肉若しくは慢性的な痛みまたはこわばり、胃腸機能の低下、軽傷高血圧、疲労回復、健康増進　などだそうです入った瞬間あぁぁぁぁあ～　と声が漏れる位いいです。この辺りの温泉は鉄分を多く含んでいるそうで、お湯の色は黄色に近いんでしょうかね。本当に体の芯からポカポカして気持ちいいんです。先ほど書いた通り、絶えず大量のかけ流しがありますので、お湯が私を通り抜けていくような肌触りがとても気持ちよくて、何だか心も体の内部も洗い流されていく感覚がありました。とても不思議な感覚でしたね。こちらが下の階のお湯です。ほぼ川と同じ高さで窓を開けると川が見えて気持ち良かったです。但し、こちらの温泉は先ほどのつり橋から見える位置にありますので、ご注意をはぁー、さっぱりした！とお湯を出た私に、妙見館のオーナーさんが「どうぞ、お水をたくさん飲んでくださいね」とお水をいただきました。お礼を述べて、一杯いただくと「もっと飲んでおいてもいいと思います」とのこと私は「そんなに水飲まなくても大丈夫だけど・・・」と頭の上に？が浮かんだその時この妙見館がなぜ「湯治の宿」と呼ばれているかを初めて知ることになりました。なんとお湯を出てからも汗が出続けていたのです。本当に体の芯の芯まで温まった結果、うっすらと汗が出ていました。オーナーも「ここのお湯に入ると芯から温まった結果、入ってる間も、出てからも発汗作用があるんですよ」とのことでした。なるほど、このように体の表面だけではなく、内臓や体の芯まで温めるこのお湯が正に「湯治の宿」と呼ばれる所以なんだろうと実感しました。しかも、自分から流れる汗は、普段のべたべたするような汗ではなく、サラッとした心地のよい汗で、しばらくすると肌がいつもより、ツヤが出てきました。大したスキンケアなどをしない、４０を超えた私の肌でも実感が沸くのですから、美容の湯としても有名というのは、こういうところなんだろうな！と感動しました。リニューアルされたキレイな客室続いて、今回リニューアルで生まれ変わった客室をご紹介いたします。こちらが今回新築された新館、こちらの客室はなんと、各お部屋でも温泉が楽しめるようになったとのことです。それでは室内の写真をご紹介します。室内は当然ながらピカピカで、全体的に和モダンの落ち着いた造りです。そして、私が思う新館の推しポイントがこの天降川と２つのつり橋と、目の前に広がる、渓谷の緑を望む眺望です。正直、最高です。ボーっと眺めているだけで、普段のストレスが飛んでいく気がします。いや飛びました。しかも、もっと最高なのが客室のタイプによっては、客室バルコニーが露天風呂になっているんですね。「え？外から見えるんじゃないの？」とご心配のあなた心配ありません。この柵はレバーをクルクル回すことで、閉じることも出来ます。今回新たに生まれた新館は、この絶景を一人占めできるような感覚になります。このお湯に入りながら、川のせせらぎを聞きながら、渓谷の山々を眺めるのは最高ですね。内湯になっているお部屋もあるみたいですね .写真を撮り忘れてしまいましたが、洗濯機が室内にあり、着てきた衣服を洗濯して次の日はキレイな状態で持って帰れます。充実の共用スペースオーナーさんは旅行が好きで、アフリカや各国を旅してきた方で、みんなが使える共用スペースには、各地の情報誌もたくさん置いてあります。ちなみにオーナーさんは英語対応可です。外国から来られる方とのコミュニケーションも大好きだそうで、和やかで気さくな方なので、お時間あればお話しをしてみてください。特にアフリカの話はめちゃくちゃ面白かったです。こちらは自炊スペースです。素泊まりを選択して、周辺で買ってきた物で自炊が可能です。長期滞在すると掛かるコストを低減して、ながーく楽しめる宿にしたいとのお話でした。調理器具も充実してます他にも本館の方には、今回のリニューアルを機に様々なタイプのお部屋が誕生しました。画像の２段になった客室は、下のフロアではプロジェクターでシアタールームにもなるという変わり種。やはりお子さんに大人気だそうで、秘密基地感がありますね。その他にもシングルの長期ステイに向く、シンプルイズベストなタイプのお部屋もあり、各お部屋にそれぞれ特徴のある個性的なお宿になっています。上段も下段も布団がありますが、下はシアタールームになっています。こちらはシングルルームのシンプルなお部屋です。このクオリティで宿泊価格はビックリの格安でした。周辺の景色写真だと分かりづらいのですが、目の前の山はかなりの高さで、緑に圧倒されます。心地よい音の天降川(あもりがわ)です。下の川では鮎釣りをしている方も清流の証ですね。妙見館一階では川を目の前にすることもできます。ちなみにこの空きスペースは今後、みんなが楽しめる物を作る計画があるそうです。楽しみですね。周辺は散策するのに、良いコースで、穏やかな表情で散歩している方を見かけました。虹のつり橋からの妙見館こんな大自然の中を芯から温まった体で歩くのは気分が良かったです。こちらはcafeすが商店妙見館に泊まる時はこちらで朝食付きプランもあるそうです。妙見館からは、虹のつり橋を渡った対岸すぐにあります。ここで食べられるソフトクリームは、まじで美味しいですよ。こちらはご夫婦で営まれています。コーヒーも絶品です。私が「コーヒー美味しいですね」と言うと「この辺りは水がとてもいいので、コーヒーも引き立つのよ」とのこと、確かにこの大自然が育んだ水は美味しいだろうなと思いました。「でも、一番は私たちの腕かな」と笑っていらっしゃいました。気さくなご夫婦で、幸せな気分になりました。しかもこちらの喫茶店、夜になると地下にあるカラオケスペースが開店します。本格的な音響設備とステージがありました。正直、このステージで熱唱してみたいと思いました。今だからこそ「湯治」という文化を昔は今ほど医療や薬が発展していませんでした。だからこそ、心身の不調を身近にあるものや自然から得られるもので回復していたのです。医療や薬が発達した現代では、昔でいう湯治という役割は少しずつ変わってきているのでしょう。しかし、今回私が「湯治の宿　妙見館」で体験した結論としては現代だからこそ、「湯治」が必要なんじゃないかな？と思いました。現代社会では、確かに病気などは医学で治せるものが増えてきています。ですが、複雑になった社会で我々の心と体は疲れ切っています。今私たちに必要なのは心と体を芯から温めて、雄大な大自然を見ながら散歩して、何も考えない時間そしてそれを提供できるのは昔ながらの「湯治」という文化なのかもなぁ。と思いました。初めて来た場所なのに、なぜか懐かしさを感じて何もしない贅沢さを実感しました。今日もお疲れのみなさん、あなたがすべきことは「湯治」かもしれませんよご予約やお問合せはこちらから https://www.yado-sagashi.net/yoyaku/plan/index2.jsp?beg&all&yid=91629652182847 館名湯治の宿妙見館住所〒899-6507 鹿児島県霧島市牧園町宿窪田４２３５電話番号0995-77-2211妙見館ホームページhttps://myokenkan.com/インスタグラムhttps://www.instagram.com/myokenkan/
不動産業者として、LGBTQのお部屋探しでできることを本気で考えた話
現状を嘆くよりもさて、LGBTQのお部屋探しというテーマでブログを書こうと思います。まず最初に断っておく事項として、私自身がまだLGBTQというテーマは勉強中です。十分な知識のない私自身が、LGBTQというテーマでブログを書くことは、無自覚に当事者を傷つける可能性もあることから、これまで書くことをためらっておりました。しかし、ある時にこう思いました。「LGBTQは専門ではないが、不動産はプロである。そしてLGBTQの人たちがお部屋探しで苦労してほしくない」「LGBTQの人たちについて論ずるのではなく、不動産業者としてLGBTQのお部屋探しのコツなら手伝えるのではないか？」とまず、前提としてLGBTQの方のお部屋探しは大変であると思います。理由としては法律上(契約上)の立場の問題不動産業で従事している人のLGBTQへの理解度プライバシーの問題が大きいと思います。この理由への対策について書いていこうと思います。各地でパートナーシップ宣言が採択され、理解や周知が進む状況ですが、各法律や慣習によりまだまだ整備はされていません。今回はそんな現状でもお部屋探しを行いやすい方法やアドバイスなどを踏まえてご紹介していこうと思います。そしていつの日か、全ての人が何の気兼ねもなくお部屋探し出来る未来になればいいと本気で思っています。その前進に少しでも寄与できたら嬉しいです。【現実：同性カップルは「ルームシェア」扱いになることが多い】基本的なお話をすれば、LGBTQであろうがなかろうが、一人暮らしでは当然通常通りの契約となります。わざわざ、LGBTQであることを明かす必要もないでしょう。一人暮らしである方が、LGBTQか異性愛か等は、本来賃貸借契約に関係は無いですからね。問題は２人暮らしの場合です。異性のカップルであれば、契約名義人をどちらかが担い、連帯保証人を立てることでスムーズに契約が進むケースが一般的です。一方で、同性のカップルの場合は、「友人同士のルームシェア」と判断されることが多くなります。これは偏見からくるものではなく、あくまで「そのようなケースが多かったから」という不動産業界の経験則によるものです。これまでのルームシェアの中にもLGBTQの方がいたのかもしれませんが、当時は「友人同士だろう」と判断されたのでしょう。また当時は今よりも偏見や差別的な目で見られることも多かったことでしょうから、中々当事者の方々も言い出しづらい風潮であったことは想像に難くありません。そういった状況で「友人同士のルームシェア」を装わざるを得なかったのかもしれません。しかし、同性同士のいわゆるルームシェアは以下のような懸念から、大家さんや管理会社が受け入れに慎重になる傾向にあります。どちらかが家賃を滞納した場合のリスク仲違いによる早期退去の可能性原状回復費用の分担トラブルこうした背景から、「同性カップルだから審査に落ちた」という事態も、実は“悪意ある差別”というよりは、制度的な未整備と業界の慣習による側面も大きいと考えています。【対策：カミングアウトすべきか？】「では、LGBTQであることを事前に伝えるべきか？」この質問に対して、私は現場の人間として「絶対にそうすべき」とは言い切れません。なぜなら、現状ではまだ契約形態が整っていない不動産業者や大家側の理解が十分ではないという実情があるからです。たとえば、「2人で連名で契約したい」と希望されても、多くの場合は「どちらかが契約名義人になってください」と求められます。これは制度や慣習の問題であり、個人の偏見とはまた別の課題です。不動産業者もカミングアウトされた場合の対応方法や賃貸借契約の条文で「どう配慮すればよいのか分からない」というのが大半になるのではないでしょうか。また、カミングアウトを受けた場合に、従業員がアウティング(他者の性的指向（例えば、ゲイ、レズビアン、バイセクシャル）や性自認（例えば、トランスジェンダー）を、本人の同意なしに第三者に伝える行為)してしまう恐れもあるからです。プライバシーをしっかりと守るなどの事業者側のモラルや制度も必要です。この点についていえば、国土交通省などがガイドラインなどを出していただければありがたいなと考えています。現在、多くの不動産業者はLGBTQのお部屋探しに前向きである企業の方がほとんどだと思います。対応に迷うことなく受け入れが出来るように、対応方法や賃貸借契約のひな形などを作成してもらえると、不動産業者は不安が取り除かれると考えます。期待している「パートナーシップ制度」 LGBTQの方々が少しでも安心して生活できるようにと、近年多くの自治体で導入が進んでいるのが「パートナーシップ制度」です。これは、法律上の結婚とは異なるものの、同性のカップルなどが「お互いを人生のパートナーと認め合っている関係」であることを自治体が証明する制度です。この証明書があることで、以下のような場面で活用されることが増えてきました。病院での面会や手術の同意住宅の契約時に「家族に準じる関係」として扱われる公営住宅や社宅への入居条件の緩和緊急連絡先・扶養関係などの場面での配慮まだ法的な婚姻と完全に同等ではありませんが、「この人は大切なパートナーです」と公に示せる手段として、多くのLGBTQ当事者にとって大きな意味を持っています。不動産契約においても、この証明書を提示することで、対応に前向きな大家さんや管理会社も増えてくるのではないかと思っています。少しずつではありますが、「制度」があることで周囲の理解や対応が進むきっかけになっていると感じています。当社のある鹿児島県霧島市にも確認したところ、現在「パートナーシップ制度」の導入に向けて制度設計を議論しており、早期に開始できるように努力を進めているとのことでした。【具体的な工夫とアドバイス：LGBTQの方がお部屋探しを進めるために】それでは、ここからは現在の状況の中で、出来る現実的な方法について書いてみようと思います。 1. 事前に信頼できる不動産会社を探す LGBTQフレンドリーな対応を心がけている不動産会社や担当者を選ぶことは、とても重要です。最近では、LGBTQ当事者の方々の声を受けて、対応マニュアルを整備している会社も増えてきました。インターネットやSNSで「LGBTQ 不動産」などで検索すると、実際に対応経験がある会社が見つかることもあります。また、ｓｕｕｍｏなどの大手ポータルサイトでも「LGBTQフレンドリー」というチェック項目があり、企業や大家側がLGBTQに積極的に受け入れを表明することの出来る仕組みも登場しています。 2. 希望条件を整理しておくパートナーとの暮らしを考えると、以下のようなポイントを事前に話し合っておくと、スムーズに部屋探しが進みます。どちらが契約名義人になるか家賃負担の割合や支払い方法万が一の解約時の取り決め（書面で残すのが理想）パートナーシップ証明書の提出可否実際に契約の場になった時に、迷いや不安が少ないほど、不動産会社側も安心して対応ができます。 3. パートナーシップ制度を活用する自治体によっては「パートナーシップ制度」を導入しており、これを使うことで「関係性の公的な証明」が可能になります。まだ法的な婚姻と同等ではありませんが、制度に理解のある管理会社やオーナーであれば、これがポジティブな材料として捉えられることもあります。不動産会社に相談する際、「〇〇市のパートナーシップ制度を利用しています」と伝えることで、話がスムーズに進むこともあるのです。 4. 初期費用や保証人について柔軟に考える同性カップルの場合、親を保証人に立てにくいといった事情もあるかと思います。その場合は「保証会社を利用し、連帯保証人不要物件を探す」という選択肢が一般的です。不動産業界でも保証会社に加入してもらえるのであれば、連帯保証人は必須ではない。というスタンスの大家や管理会社も増えてきています。また、契約者を1人にしつつも、同居人としてきちんと申請することで、トラブルを未然に防ぐこともできます。不動産業者ができること、これからの課題 LGBTQの方々のお部屋探しに関する問題は、法制度だけの問題ではありません。私たち不動産業者がどれだけ柔軟に対応できるか、理解しようとする姿勢があるかが問われていると日々感じています。「同性同士のルームシェア」＝リスクではなく、背景を理解する名義人や契約形態に関しても柔軟に相談できる体制づくりお客様のプライバシーを守る接客こうした当たり前の配慮が、少しでも「安心できる住まい探し」につながっていけばと、心から願っています。私自身、まだまだ学びの途中です。ですが、プロの不動産業者として「誰かのお部屋探しが少しでも良いものになるように」という気持ちは本当です。社会の価値観や制度は、少しずつ変わってきています。そして今、変わるべきは制度や法律だけでなく、私たち「現場」で働く一人ひとりの意識ではないかと感じています。 LGBTQの方が、自分自身のことを話さなければいけないか悩んだり、見えない壁にぶつかってしまうような住まい探しではなく、「この街で暮らしたい」「この人と暮らしたい」という純粋な気持ちを大切にできる社会であってほしい。そのために、不動産業者としてできることはまだまだたくさんあります。小さな工夫、小さな配慮の積み重ねが、いつか「誰にとっても当たり前の安心」につながると信じて、これからも取り組んでいきます。
退去時の原状回復トラブルを避ける為に　～戦うべきは退去時ではなく契約前～
「こんなはずじゃなかった」を防ぐために退去時にハウスクリーニング代やエアコンの清掃費用を請求されて、「えっ、そんなの聞いてない！」と思ったこと、あるいは聞いたことありませんか？今日もTwitter(現X)では、様々な意見や論争があります。当社は基本的には、国土交通省のガイドラインに準拠して退去時の費用を決めており、ここ数年で大きく揉めたことはありません。今回はこの退去時の「こんなはずじゃなかった」を防ぐ為に、大事なことをお伝えしてみたいと思います。大前提として管理会社や大家も「揉めたくない」のです。昔は悪徳な請求をする大家や管理会社が存在したのも事実ですが、現在では国土交通省のガイドラインや裁判例も充実してきて、あまり無茶な請求をする方は減り、大体の管理会社や大家はガイドラインに沿った内容になっていると思います。ただ、それでも国土交通省のガイドラインをしっかり読んでいない方などは、誤解を基に原状回復のトラブルになることが多いのも事実実は、こうしたトラブルの多くは、契約前にきちんと確認していれば防げたものが大半です。今回はそういったことを防ぐコツと、契約書のどこに注意をすればよいのかを書いてみようと思います。契約前が、最初で最後の“確認のチャンス” 賃貸借契約書は、賃貸借における「ルールブック」これをもとに借主、貸主として数年単位で関係が続いていきます。だからこそ、サインする前に読むこと・納得することがとても大切。退去時に「こんなの知らなかった」と言っても、契約書に書かれていれば、それが契約の基準になります。ここでぜひ知っておいていただきたい、大事な視点があります。実は、貸主や管理会社も「契約に縛られている」契約書は借主だけでなく、貸主や管理会社も縛るものだということ。いったん契約が成立すれば、貸主側もその内容を一方的に変えることはできません。もし「契約後に変更していい」のであれば、貸主側も後から不利な条項を加える可能性が出てしまいますよね。つまり、契約書はお互いを守るもの。だからこそ、最初に記載される内容が重要であり、納得できるまで確認する必要があるのです。そして、肝心の退去時の原状回復についても多くの場合、記載されているのです逆に書かれていない場合などは、国土交通省のガイドラインが優勢になります。この契約書に記載されており、それが度を過ぎた内容でない限りは、貸主借主双方ともに契約書の内容を守らねばなりません。だからこそ、戦うべきは退去時ではなく、契約前なのです。実はガイドラインにも「特約は有効」と書いてある国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、非常に参考になる資料です。当社でもガイドラインから抜粋した資料などを添付しております。借主負担になるケースや貸主が責任を負うべき範囲を分かりやすく記載されており、有益な情報だと思います。ただし、ご注意いただきたいのですが、このガイドラインには法的拘束力はありません。ガイドライン内でも明言されています。つまり、ガイドラインと契約書の内容が食い違ったときは、契約書が優先されるというのが現実です。最たるものが原状回復に関する「特約」の存在です。その特約の存在についてガイドラインではこのようになっています。賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能である。しかし、判例等においては、一定範囲の修繕（小修繕）を賃借人負担とする旨の特約は、単に賃貸人の修繕義務を免除する意味しか有しないとされており、経年変化や通常損耗に対する修繕業務等を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、次の要件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきである。【賃借人に特別の負担を課す特約の要件】① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること国土交通省ホームページより嚙み砕いて説明するなら特約で明記されていて常識の範囲の金額で借主貸主が合意したのであればガイドラインと反する特約も有効になるからね全国的には以下のような項目が多くあります。ハウスクリーニング費用の借主負担エアコン内部洗浄の費用畳や襖・障子の張替え費用鍵交換費用の負担消臭・除菌施工費用などの名目この辺りは全国的にも多くの地域で特約に入るケースが多いと思います。損しないための、最もシンプルな方法ここまで読まれて思いませんでしたか？契約書を隅々まで読むのは大変だし、難しい言葉も多いから、そんなこと出来ないよ待ってました。その感想をそう、今回お伝えしたかったのはココです。その難しい作業を簡単にするコツはたった一つ、シンプルに契約担当に「これはどういう意味ですか？」と聞いてください。それだけです。我々、不動産業者はお客様に聞かれたことに「嘘や偽り」を言ってはいけません。それは重大な法律違反にもなります。ですから「退去時の原状回復について、分かりやすく教えてください」などで大丈夫です。そうしたら、契約書記載の内容をあなたがご理解するまで説明してくれます。説明された内容に納得ができたら、署名と印鑑を押せばいいのです。「そういったことを聞くと嫌な感じに思われないかな？」は無用な心配です。貸主や管理会社は敵ではありません。きちんと理解したうえで契約してくれる入居者は、むしろ信頼できます。むしろ、しっかり説明して納得してもらえたら安心します。逆に契約中に「この人返事はするけど、聞いてるか分からないなー」の方が不安ですし、嫌です。結論「原状回復の特約はどうなってますか？」と聞く勇気だけで十分です契約は「守るための約束」契約とは、片方を縛るものではなく、双方が安心して暮らせるための約束です。退去時に嫌な思いをしたくないなら、サインする前にしっかり確認すること。質問すること、理解すること、そして必要であれば交渉すること。戦うべきは退去時ではなく、「契約前」なのです。納得して契約したかどうかが、数年後のトラブルを未然に防ぎます。
孤独死は「不幸」なのか？孤独死への対策とは？
「誰にも知られずに死ぬ」ことは本当に不幸か？「孤独死」という言葉を聞いた時、多くの方は「かわいそう」「寂しい」「そんな最期は嫌だ」と思われるかもしれません。実際、私も若い頃はそう思っていました。でも不動産管理の現場で何件も孤独死と呼ばれる現場に立ち会ってきた今、その印象は少しずつ変わってきています。今日は、管理会社の現場から見た「孤独死」について、そして私自身の感じていることを少し書いてみようと思います。現場は、決してドラマのようではない孤独死＝ゴミ屋敷や腐敗臭…そんなイメージが根強くあるかもしれません。確かに中にはそういった状況もありますが、実際の現場はもっと静かで淡々としています。部屋の中は綺麗なまま、買ったばかりの牛乳が台所に置かれていたり、テレビがつけっぱなしだったり、ベッドの上でそのまま眠るように亡くなっていたりします。一人で亡くなったことに対する「悲しさ」はもちろんありますが、「誰にも迷惑をかけず、自分のペースで暮らし、亡くなった」そういう最期を選んだのかもしれないと、私は感じることがあります。管理会社として、できること・できないこと不動産管理の立場としては、孤独死はオーナーさんにとっても物件にとっても一定のリスクになります。特殊清掃、残置物処理、告知義務…実務上の処理はたくさんあります。それでも私が大切にしたいのは、「亡くなった方に対する最低限の敬意」です。知らない人かもしれない。家賃の滞納があったかもしれない。でも、その人も確かに「この部屋で生きていた」という事実を、誰かが引き受ける必要があると思うのです。私は決まって、部屋に入る前に小さく手を合わせます。「お疲れ様でした」と「いい人生だったならいいですね」と祈っています。願いに近い感情かもしれませんね。「孤独」と「独立」は違う「孤独死」という言葉は、どうしてもネガティブに捉えられがちです。でも一人で生き、一人で亡くなるという選択そのものは、「不幸」とは限らないと思うのです。大切なのは、「誰にも頼らずに生きたい人」が、ちゃんとそう生きられる社会であること。そして、「本当は誰かとつながっていたい人」が、そうできる余地が残されていること。つまり、「選べること」が何よりも大事なんじゃないでしょうか。私たちにできること管理会社として、孤独死をゼロにすることは不可能です。でも、見守りサービスや緊急連絡先の工夫、定期訪問など、小さなアプローチはできます。2021年に国土交通省がガイドラインを出し、「自然死や老衰などで、特殊清掃が発生しない場合」は事故物件として告知義務が不要となりました。つまり「一人で亡くなったこと＝事故物件」ではなくなったのです。これは、不動産業界としてはとても重要な変化でした。なぜなら「孤独死＝リスク」とされていた構図が少しずつ変わりつつあるからです。大家さん側に「事故物件」という結果を残したくありません。特に亡くなった人に対して「事故物件になってしまった」という感情を向けたくないのです。ただ一方で、無理に「家族のようなつながり」を強制するのも違う気がします。他人同士の適切な距離を保ちながら、「もしもの時は、ちゃんと見つけてあげる」そのくらいの関わり方も、悪くないんじゃないかと。早期発見がすべてを変えるガイドラインの変更が示したことは明確です。「早期発見が鍵」だということ。早く発見できれば、ご遺体の損傷や部屋の汚損も少なく、何より亡くなった方の尊厳も守ることができます。そして、早期発見こそが「孤独死を恐れる大家さんを減らす鍵」になるとも思っています。テクノロジーにこそ希望がある最近では、IoT機器や見守りサービスなどが発展してきました。・トイレや玄関の開閉をセンサーで検知・一定時間、動きがなければ自動で連絡が入る・スマート家電との連携で日常の異変を察知こうした仕組みがもっと広がっていけば、独居の高齢者の「受け入れリスク」は確実に減ります。大家さんとしても「何かあっても早期に発見されるなら」と思える方は少なくありません。こういったテクノロジーの導入が、社会的弱者を受け入れる環境を広げると信じています。最後に孤独死という言葉に、必要以上の恐怖や偏見が混ざっていると感じます。「一人で亡くなったからかわいそう」ではなく、「一人で暮らしていたけれど、安心して過ごせていたならそれでいい」と思える社会にしたいものです。私もきっと、誰にも迷惑をかけず、静かに死ねたらそれはそれでいいなと思う年齢になってきました。それでもやっぱり、「誰かに見つけてもらえる関係性」は、どこかに残しておきたいですね。
【お願い】引越し後は、amazon・楽天も「配送先住所変更」しましょう【増える誤配達】
最近多くなってきた繁忙期を終え、皆さんが新生活を始めた今日この頃多く寄せられる電話があります「amazon(楽天)で買い物したら、前の住所に送ってしまい、既に配達されてしまったのですが・・」この事例が多くなってきたように思います。また、最近は配達事情も変化しており、昔ならインターホンを鳴らして不在の場合は不在配達票などを挟んで再配達という流れでしたが、最近では置き配やポストに投函しやすい梱包などになっており、誤配送が発生しやすい状況です。みなさんは、お引越しをしたら郵便局や市役所へ住所変更の届出を出されていることでしょうが、ぜひ通販サイト上も住所変更をお願いいたします amazonの住所変更方法や誤配送の対応については下記のサイトがよくまとめられていたので、ご紹介します。対応方法としては、発送前であればカスタマーサポートなどから配達のキャンセルなどが可能ですが、既に配達された場合にはどうなるのでしょうか？誤配送後は自己責任に運よく配送前に止められた場合はいいのですが、実際に投函された場合にはどうするのでしょうか？残酷なようですが誤配送後は自己責任になってしまいます。我々管理会社にも「間違ってしまったのでどうにかなりませんか？」というお問合せがあります。管理会社としても以前お住まいになってくれた方のお願いですから、むげにはいたしません。正直、その後の対応については、新しく住まわれた方の善意に頼るほかありません。中には誤配送と気づいた時点でamazonなどのサイト側に連絡をしてくださる新入居者さんもいますが、それはかなりラッキーなケースです。連絡が取れても、大体の方は「じゃあ玄関先に置いておくので、回収なり手配してくれればいいですよ」と言ってくれます。しかし、ごく僅かですが、まったく連絡が取れない場合などは管理会社はお手上げです。まさか鍵を空けて荷物を回収することも出来ませんし、長期間連絡し続けるというのも難しいものです。運が良ければ「玄関先に置いておきます」程度で、わざわざ新住所への配送まではお願いできません。ご自身で回収する手段が無い場合というのもお手上げに近いものです。このように一旦発生してしまうと、多くの人へ影響の大きい「誤配送問題」ぜひお引越し後には、amazonや楽天などのよく使う通販サイトの「住所変更」をお願いいたします。
不動産あるある　～不動産業界にある負の略語・隠語編～
良い言葉ではないどんな業界でも略語・隠語というのはあるでしょう。お寿司でいえば「アガリ」や「オアイソ」など、ホテル業界でいえば「ノーショウ」「シルバー」、警察でいえば「ホシ」や「ガイシャ」などもそうなるんでしょう。もちろん、不動産業界にも業界用語として数々の言葉があります。これまでにも何回か書いてきました。 https://lotushome.jp/blog/5030/ カタカナ用語はこちら https://lotushome.jp/blog/3039/ https://lotushome.jp/blog/2969/ そして今回はダークな悪い言葉編です。不動産業者の中では通じますが、負の略語・隠語をご紹介してみようと思います。なにを隠そう、私が最初に不動産業で勤めた会社はブラックもブラック！どブラックでした。そこでは、今回ご紹介するような言葉が飛び交っておりました。結局、その会社は１週間程で退職してしまいました。社名で検索してみましたが、現在は廃業しておるようです。不動産会社はただでさえ、信用してもらいづらい業界です。現在は遵法意識も高まってきましたし、多くの会社は良い業者であると信じています。しかし、このような略語・隠語が生まれた業界でもある為、ご紹介してみようと思います。まさかお客様の前で使うようなアホな業者は無いと信じたいのですが、このような言葉を聞いたならご注意ください。呼び物・ある呼びまずはこちら読み方は「呼び物(ヨビブツ)」「ある呼び(アルヨビ)」です。ずばりおとり広告を使う際に使う略語ですね。不動産というのは特殊な商品です。性質上、同じ物は２つとありません。その為、人気な物件があった場合はあっという間に成約になります。それが賃貸でも売買でも一緒です。人気物件を掲載すると、本当に信じられないくらいの反響が来ます。本来、あまりに安すぎる物件があった時は不動産屋としては若干失敗でもあるのです。本来の価値であればもっと上であった訳で、売買価格や賃料を査定ミスした証ともいえるのですからね。とはいえ、何かしらの事情があってお得な値付けをすることもありますから、全部が全部ウソとは限りません。それを逆手に取った言葉がこの言葉です。要は「すでに成約した」か「存在しない」物件を広告に使って、集客する行為を指します。使い方はこうです。「この物件決まったけど、呼び物としてネット掲載しておこう」「あの物件決まったけど、集客厳しいからある呼びしてから消せばいい」インターネット上にこのような広告を出すと、興味を持ってくれたお客様からお問合せが来るのですが、そんな物件は存在しないにも関わらず「ご来店ください」などと来店を促すのです。そして、当日来店してみると「先ほど別の方が成約になったんです」や「実はこの物件〇〇となっていまして」などと言って断るのです。その後に「少し条件は違いますが、こちらの物件などはいかがでしょうか？」として別の物件を紹介する訳ですね。ちなみに「先ほど別の方～」「実はこの物件〇〇と～」という言い訳も業界用語で「消し(ケシ)」といいます。現在は、不動産ポータルサイトや消費者庁、国土交通省も規制を強めており、昔に比べると一掃されたような気もします。それでも見抜くのは困難です。当社でも繁忙期などになれば、ご案内予定の物件へ直前に申込が入るということは現実としてあるのです。「先ほどお申込みが入りまして」というお断わりの連絡はしますが、そんな時は「おとり物件って思われないかなー」と少しだけ思います。おとり物件だと見抜く技があったとしても、その物件が存在しない以上、お問合せしたお客様は時間の無駄にしかなりません。おとり物件　ダメ　絶対担ボ(タンボ) つづいては担ボ(タンボ)です。これは隠語でもあり、略語です。正確には担当者ボーナスといって、個人的なキックバックや謝礼を受け取ることを指しています。不動産は報酬額が法律で決められている業界です。仲介手数料などに上限を定めているのですが、それを超える報酬を担当者が個人的にもらうことです。貸主や売主、はたまた買主かもしれませんが、不動産業者の社員などに別途報酬を支払うことで融通を効かせて欲しい場合に、正規の手数料とは別に担当者自身へ渡すお金のことを担ボと呼びます。使い方としては「あの物件、担ボ付いてるんだよね。決めたいわー」などです。これは賃貸でも売買でも耳にすることがあります。そうすると、どういうことが起こるかはご想像の通りです。なぜ担当者に別途ボーナスを払わなければならないかを想像すれば簡単です。要は「本来の価値を超えた金額で成約して欲しい」から担ボを払うのです。市場に合った価格であれば、遅かれ早かれ成約することでしょう。そういった相場以上の金額で成約するには、営業マンにかなり頑張ってもらわないといけません。営業マンも会社を通さずに個人的に直接金額がもらえるのであれば、と頑張る訳ですね。しかし、そういった物件を売り込まれる人からすれば「相場より高い物」を必死に売り込まれる訳ですから、あまり相場感などが無い方などは高値掴みをしてしまったり、本来のニーズと違う物件を勧められてしまう可能性が高まります。また、その営業マンが所属する会社も報酬の存在を知らないことが多い為、知らず知らずのうちに自社の社員の腐敗に繋がる可能性もあるのです。一旦手を染めてしまうと、担ボ物件しか成約を目指さなくなったり、会社への報酬を削減してでも担ボを目指すようになる人もいます。つまり、所属している会社にも、お客様にも感謝されない営業マンが生まれてしまうのです。長い目で見ると、このような社員は業界内でも有名になってしまいます。得てして、担ボを貰う側は口が堅いのですが、担ボを渡す側は口が軽いので「〇〇の営業マンに担ボ渡すと決めてくれるよ」とか「〇〇の〇〇さんはすぐに担ボ要求してくるよ」などと業界内で噂になりやすいものです。周りまわって自分の首を締めてしまいます。この担ボの罪深い点は、最後にツケを回される消費者が不当に高い金額を押し付けられる可能性があることです。市場の相場より高い部分に納得していればいいのですが、担ボによって需要を歪められたお客様はたまったものではありません。ちなみに弊社で担ボを受け取った場合は一発アウトです。社員にも常々そう言ってあります。それは会社が欲しいからではありません。手を染めてしまうと抜け出せない麻薬みたいなもので、倫理観を失った行動をするようになるからです。担ボ　ダメ　絶対負の言葉は使う人がいるからいかがでしたでしょうか。残念ではありますが、このような隠語や略語があるということは、不動産業界に一定このような行為をする業者がいるという悲しい証拠でもあります。法規制や業界内の常識なども少しずつ向上している昨今、昔に比べると良くなってきました。少なくとも現在は、今回挙げたような言葉を聞くことはほとんどありません。それでも全くの０かと言われると自信はありません。このような負の言葉を撲滅することも不動産業界に求められているのではないでしょうか。自分自身も甘い誘惑に負けないように、今後も取り組んでいきたいと思います。
空き家には「空き家管理中の看板」を付けた方がいい３つの理由
空き家であることを公表した方がいい当社は日本空き家サポートに加盟している「空き家サポーター」として霧島市の空き家管理を行っております。空き家管理は社会問題化しており、空き家の放置に対しては空き家特措法などの法令などにより、今後益々注目されることでしょう。空き家を放置することで、所有者や相続人の方に課される責任は今後も重くなる一方でしょう。そんな事態を防ぐ空き家の管理を弊社も行っております。空き家管理をご依頼いただく時の面談時に私は「空き家には空き家管理をしているという看板をつけさせてください」と話します。すると、多くの方が「空き家であることを公表しない方がいいのではないでしょうか？」と言われます。確かに、空き家管理の看板を付けている＝空き家　です。わざわざ空き家であることを公表するメリットがあるのだろうか？という懸念ですね。私は「一部の例外を除き、むしろ空き家管理をしていることを公表した方がいいんです」とご説明します。今回はその理由をご紹介してみようと思います。空き家の管理にお困りの方はぜひお問合せしてみてくださいね。空き巣を防ぐみなさんが空き家であることを公表しない方がいいと思う理由の一つが「空き巣」の存在です。考えてみると、空き家であるという事実を公表すると、空き巣からすると、侵入は容易かもしれません。ちなみに、空き家での空き巣被害は「窓ガラスの破損や、侵入による風雨の吹込み」が恐いのです。その為、空き巣に入ってほしくありません。「ほら、やっぱり空き家であることを知らせるようなことは避けた方がいいじゃないか」と思うのは当然でしょう。ですが、ここで空き巣の立場で考えてみましょう。「空き家に貴重品があるだろうか？」とそうなのです、空き巣の目的は金品、もしくはそれに類する貴重品であるのです。当然ながら、空き家に金品その他、貴重品はありません。当社の空き家管理でも宅内に「金品や貴重品」がある場合は空き家管理を受託できません。※貴重品や金銭の紛失の責任が負えない為という理由もありますしかし、通常は空き家になる前に、ご親族やご自身で別の場所に移すか、現金などは銀行などに預けることでしょう。空き家には貴重品を置いていくことはないのです。仮に空き家看板が無い場合、空き巣が見るとどうでしょう。「あまり人気が無いから、留守かもしれない」という理由で侵入される恐れはあります。対して空き家看板があった場合は「空き家か、貴重品などは無いだろう」と思い、そもそもターゲットにすらならないのです。空き巣に対しては有効な手段となります。無断侵入されにくい続いては「無断侵入」の恐れです。無断侵入は大きく分けて２種類の侵入が予想されます。不良などが溜まり場として侵入する浮浪者などが住み着く目的で侵入する空き家はどちらのリスクもあります。実際に溜まり場や無断侵入により生活された場合は、被害は甚大です。室内が荒らされたり、不潔な環境などになってしまいます。発見が遅れれば遅れる程、宅内は悲惨な状態になってしまうことでしょう。空き家看板を付けることで「空き家を公表」してしまうのですから、そういった人を呼び寄せるかもしれない。という懸念です。しかし、こちらも空き巣と同じような理屈で考えられるのです。そういった侵入するのが目的の立場で考えるなら「管理されている空き家なら、誰かが来る。自分が入っている時に管理者が来たらマズい」と冒頭の画像が弊社が使用している看板です。当社のサービスでは毎月巡回し、空き家管理の作業を行います。そして、その管理の様子を動画付きで報告します。その為、必ず現地を巡回します。必ず人が来るのが分かっている空き家に無断侵入するというのは、かなりのリスクです。侵入している時に見つかれば、警察を呼ばれてしまいますからね。しかも、巡回するタイミングは侵入者たちは知り得ません。今日この日かもしれませんし、明日かもしれません。そんな場所を溜まり場や無断侵入での生活先にすることは得策ではありませんからね。被害の早期発見ここまでは、外部からの犯罪などを抑止する為の効果をご説明しましたが、実は日常的にはこの「被害の早期発見」が一番効果としても高いものとなります。家には様々なトラブルが起こります。台風による飛来物での破損、瓦の飛散火災外部の方が車をぶつけてしまった侵入者庭木の越境による隣地トラブル住んでいれば気付ける、すぐに対処できる問題も空き家では難しいものです。気付いた時には近所の迷惑になっている、すぐに対処できれば被害も軽微で済んだのに・・・など空き家は厳しい環境に置かれてしまいます。そんな時に空き家看板があった場合はどうでしょう、「近所の人や気付いた方が連絡することが可能になるのです」空き家問題の一つに「所有者が不明だから連絡できない」という点なのです。ところが「空き家管理中」の看板があることで、近所の方や気付いた方は連絡することができます。連絡が入った管理者は、状況の確認や被害拡大の防止などの手を打てるのです。問題が放置され、近隣の方との仲が悪くなったりなどの懸念が払しょくできるのです。私たちも様々な連絡を受けることがあります。雑草が伸びてきてるよ台風でそちらのお宅に瓦が飛んでしまい、傷がついてしまったので所有者さんに伝えてほしいこの前、知らない人が敷地に入っていたよ知り合いが来訪した時にお宅の門に車をぶつけてしまったので弁償したいこのように、連絡先があることで迅速に対応できることが多いのです。空き家は放置せずに管理をいかがでしょうか？こうやって見ると、空き家管理の看板をつけた方がいい理由がお分かりいただけたのではないでしょうか。もちろん絶対に付けなければいけない訳ではありませんから、事情により付けないという選択肢もあります。また、今回挙げた以外でも副次的な効果として「隣が空き家なら息子たちが買いたいと言っている、少々割高でも欲しいのですが」という連絡を受けたこともあります。これは売却の意思がなければ無用かもしれませんが、売却を目指している方には朗報ですね。空き家問題でお困りの方は、連絡先などを付けるだけでもいいかもしれません。但し、単に電話番号等だと不動産屋による「空き家なら売ってくれ」や近隣の方からの直接のクレームなどを受けるなどのストレスもあるかもしれません。そういった時は日本空き家サポートの「空き家サポーター」にご連絡してみてはいかがでしょうか？最後は宣伝となりましたが、案外、空き家であることを公表した方が被害などは少ないものなのです。今回の記事がお役に立てれば嬉しいです。 ↓空き家管理のご相談はこちらから
エアコンは夏前に試運転しておこう！　～品不足と人手不足で困らない為に～
猛暑を我慢したくなければ・・さて、これを書いている３月下旬は鹿児島県はとても過ごしやすい陽気です。かなり暖かく、日中などは半袖でも良さそうです。例年なら、寒の戻りでこれから寒い日に数日逆戻りして、春の暖かさが本格化します。そして、初夏を迎え、暑い夏を迎えると来るのです。例のやつが・・・・「エアコンが壊れた」のシーズンが体感でもデータでも、ここ最近の夏の暑さは酷いものです。昔のように窓を開ければ何とかなった時代ではありません。このご時世でのエアコン不調は、中々我慢できるものではありません。今回はこの「夏にエアコンが壊れた」で我慢したり、困らない為に「本格的に暑くなる前の試運転」をおススメします。なぜ試運転が必要なのでしょうか？年々、即時対応が難しくなってきている試運転をしておいた方がいい最大の理由はエアコンの修理、交換を即時対応が年々難しくなってきているのです当社でも昨年はギリギリ対応が出来ました。なんとか即日や翌日対応がギリギリできたという程度です。それでも今後は厳しくなるのかもしれません。そうすると、暑い日にエアコンが使えなくなってしまう期間が長引くかもしれません。これは当社に限ったことではなく、これから全国的に多発するかもしれないのです。なぜこんな事態になっているのでしょうか？ずばり「人材不足」と「シーズン中の品不足」です。この２つが重なり始めたのが、ここ数年で恐らく今年はピークを迎えるかもしれないのです。毎日のようにニュースでも取り上げられるように、現在、電気工事を行う業者さんは人材不足です。また、異常ともいえる暑さにより、昨今ではエアコンは「必需品」となりました。少し前であれば、自宅ではエアコンを点けないで過ごす。という人もいたかもしれません。現在の気候では、真夏にエアコン無しで宅内で過ごすことは、ほぼ不可能といえるでしょう。この状態で夏を迎えるとどうなるのか？暑くなった途端、稼働し始めるエアコン試運転無しでシーズンを迎えた為、壊れていることに気付けなかったそんな人が殺到し、品不足と人材不足により対応が遅れるこのようになるのです。そもそも、エアコンは年がら年中売れる製品ではありません。主に夏と冬に稼働する為、一年中生産が活発である訳ではありません。そんな中、突如始まるエアコン修理や交換のシーズン。予想されるのはエアコンの修理や交換までに長時間かかってしまい、我慢せねばならない期間ですでは、どうすればいいのでしょうか？春や秋に試運転しておくそれを回避するために行うことが「試運転」です。冷房や暖房を使う程ではない初夏や秋口に、エアコンを試運転するのです。エアコンが壊れるのは、使っているシーズン途中に壊れることは実は珍しいのです。大体は「暑く(寒く)なってきて、使おうと思ったら壊れていた」が大半なのです。その為、エアコンの修理、交換時期は夏の暑さが本格化し始めた時期に集中します。この時期にはエアコン業者さんはフル稼働中で、タイミングによってはかなりお待たせする可能性があります。とはいえ、この暑さを我慢するのは至難の業です。そうならない為に、事前に試運転を行うことが肝心です。この試運転時にもう一つ行って欲しいのがエアコンフィルターの清掃ですエアコンフィルターの清掃不足は、エアコンの寿命を短くします。またエアコンから出る異臭の原因にもなりますから、春や秋にエアコンフィルターを清掃して、試運転を行っておくのです。その段階で壊れていることに気づくことが出来たなら、解決は簡単です。なぜなら、その時期はエアコン業者さんはまだシーズン前で余裕で対応してくれることでしょう。今年は２０２５年問題として、建設業を始め、様々な業界で人手不足が本格化し始める年です。いつものように「壊れてからでいいか」では済まないかもしれません。管理会社として全力で対応するつもりではありますが、ぜひ皆さんも自分の為にエアコンの試運転にご協力ください。そして試運転で異常があった場合は、速やかに管理会社に相談されることをおススメいたします。酷暑と呼ばれて久しい昨今の夏を、少しでも快適に乗り切る為の注意喚起として受け取ってくだされば幸いです。
就職氷河期世代はせめて日本史に刻んでほしい　～虐げられ、削られる世代として～
助けられない世代なら、せめて就職氷河期世代 1970年～1984年に生まれた人を指し、「ロストジェネレーション世代」とも呼ばれます。背景としては、バブル崩壊後の「失われた３０年」という日本経済がどん底の期間に、就職する為に社会に出ていかざるをえなかった世代を指す言葉です。私もこの世代に入っています。確かに、私たちが社会に出る時に一番人気だった職種はズバリ「公務員」でした。当時は国家公務員だけでなく、地方公務員やその他の公務員が人気でした。その理由はズバリ「安定」でした。現在の人手不足の状況では、教師や自衛官など含めて人気は下火です。元々、公務員が人気になるのは「不景気」の時期です。いかに「失われた30年」が就職難だったのかが、伺い知れます。当時の有効求人倍率は0.6倍程だったと記憶しています。雑に解せば、100人いたら60人程度しか仕事が無かったわけですね。昨年の有効求人倍率が1.25倍ですから、その差は推し量れようかと思います。現在は人手不足、とりわけ若手不足と呼ばれている時代です。それに比べると、就職氷河期世代の若者はそれなりに数も多く、だが景気は悪く、仕事は無く、つまり若者は掃いて捨てる程余っていたのです。そんな就職氷河期世代ですが、現在の年齢でいえば55歳～40歳程になっています。この世代について少し当事者としての目線も踏まえつつ、知って欲しいと思います。私自身も、そして多くの同世代が辿るであろう悲観的な未来。問題提起ではありません、恐らくそうなるであろうという悲しい現実と、我々就職氷河期世代が、この世代の結末としてどうなっていくのかを書くだけです。私にとってもあまり気分のいい記事ではないです。橋渡しをした世代になる私たち、就職氷河期世代は職がありませんでした。その為か仕事についた当時は、まだパワハラ上等の世界でした。私も若い時分は仕事で手を出されたこともありますし、ブラック企業は多くありました。むしろ当然でした。そうして若い間は上からの命令や指示は絶対、惨めな思いをすることも多々ありました。私たちは当時思いました。「これも若いうちだけだ、我々も歳を取ったら楽になるのだろう」とそうしている内に、若い世代が下からやってきました。下の世代には、我々が受けたパワハラを引き継ぐことはありませんでした。いくらかホワイトな社会になってきました。そうすると、下の世代は人手不足ということもあり、重宝される社会になってきました。彼らは人数も少なく、社会の景気が持ち直してきた頃でしたから、大切な人材に粗相をしてはいけない。となったのです。今現在、新卒の給与などは各企業が争うように高水準になってきました。初任給も昇給も休みも確保される社会となってきました。就職氷河期世代にとって昇給は「何それ？美味しいの？」状態でした。まだまだあります。我々就職氷河期世代の親は団塊の世代です。我々よりも数が多く、超高齢化社会の本丸である人数を支えなければなりません。高い社会保険料、昇給されなかった世代には重い負担です。しかし、我々はまだ思っているのでした。「これも若いうちだけだ、我々も歳を取ったら楽になるのだろう」とでもその願いはどうやら無理そうです。支えたし、見送るそうして、若い頃からずっと、未来にだけ希望を持っていた就職氷河期世代は気付くのです。我々は、上の世代を支えなければならないが、下の世代は支えてくれることはないのでは？現在、国会などでも話題になるのは「社会保険料改革」です。高齢化社会を迎え、少子高齢化に歯止めが掛からずに、負担は限界まできました。そうすると、今後実行せねばならないのは社会保険改革です。これまでのように老人世代を勤労世代で支えるのは限界です。当然、今後は医療費負担や年金制度改革に取り組む必要があります。つまり、医療費の高齢者負担増や年金の削減などです。議論には相当の時間が掛かるでしょう。そして恐らく、制度設計が整うのは、そう、就職氷河期世代が高齢者となる頃でしょう。若者に負担を押し付けるのは気が引けます。我々の子どもや孫世代に負担をさせたくはありません。仕方のないことかもしれません。今現在の高齢者はその時にはもういないでしょう。若者たちは負担が下がった世代として社会で生きていくのでしょう。そう、我々就職氷河期世代は「失われた30年」で犠牲となり、高齢者と若者を幸せな未来へと「橋渡しをする世代」だったのです。上の世代を支え、下の世代の負担になることを避ける世代だったのかもしれません。せめて日本史に残して欲しい我々就職氷河期世代は我慢することばかりの世代でした。社会に出てからはブラック労働や重い社会保険料や税負担自分たちが高齢者になる頃には、年金改革や医療費負担増報われることはない世代になる可能性は非常に高いです。だからといって、この世代に今から何かをするには、いささか手遅れな程に歳を重ねてきました。もちろん、今でも救う手立てがあれば対策をして欲しいのですが、今の政治では望み薄でしょう。そうであるならば、せめて日本史などで後世に伝えて欲しいのです。就職氷河期世代は「上の世代を支え、若者の未来の為に犠牲となった世代」であることを私は世代間対立を煽りたいのではありません。上の世代は親世代ですし、下の世代は子供や孫世代です。どちらにも幸せになって欲しいです。その為に就職氷河期世代が犠牲となることは、現在の情勢を冷静に考えればやむを得ないのかもしれない。時代や経済状況、人口ピラミッド構成の歪んだ条件で生まれてしまった「就職氷河期世代」年齢でいえば先ほど書いた通り55歳～40歳と、今なお現役で社会で摩耗しつづけています。最後に、同じ時代を生きている就職氷河期世代のみなさんへ私たちは不遇な時代に生まれたのかもしれません。金銭的だったり、制度上の幸せという意味では困難な時代だと思います。それでも、就職氷河期世代というだけで幸せになれないのか？といわれたら「そうではない、私は幸せだ」と言いたいものです。不遇だった部分は世の中や時代のせいにして、なんとか「この世に生を受けてよかった」と思えるような人生にしたいですよね。制度や景気の面では「失われた30年」だったのかもしれませんが、その30年間は我々が必死に生きた30年間です。その30年を「私の失われた30年」で終わらせるか「私にとってはいい30年」だったかは、私たちが自分で決められるのですから。出来ることなら、この就職氷河期世代を上手く支えられる方策があれば是非お願いしたいものです。がらにもなく、変なことを書いてしまいました。この記事のブログカテゴリーは「雑談」ですからね。たまにはいいでしょう。私たち就職氷河期世代は常に「未来は明るいだろう」と信じ続けた世代ですからね、最後まで信じてみたいものです。
霧島市の空き家管理が「ふるさと納税」対象に
空き家管理をふるさと納税でこの度、弊社が行っている霧島市の空き家管理サービスが、霧島市のふるさと納税の返礼品として認可されました。ふるさと納税の仕組みは改めて申し上げることはしませんが、所得税や住民税の控除にもなるという制度で広く認知されるようになりました。今回はライトプラン、スタンダードプランを計３回ご利用できるようになっております。もちろん、通常の空き家管理サービスはふるさと納税のような金額ではありません。ライトプラン(外回りの作業/月1回)　　５，５００円/月スタンダードプラン(宅内、外回り作業/月1回)　　１１，０００円/月スタンダードプラスプラン＝月２回でライトプランとスタンダードプランを各1回ずつ　１４，３００円/月となっております。ふるさと納税は計３回となりますが、短期での空き家管理や体験版としてご利用いただくのも良いかと思います。空き家特措法も施行され、今後益々リスクの多い空き家問題。ぜひこの機会にお試しください。詳細などはお問合せください。日本空き家サポートの空き家管理の詳細はこちらから https://lotushome.jp/一戸建て・マンションの空き家管理（日本空き家/
繁忙期を振り返ろう2025　～前倒し化が顕著？変わる繁忙期？～
さあ繁忙期を振り返ろう毎年恒例の繁忙期がひと段落したところで、2025年の動向をちょっと振り返ってみたいと思います。今年の繁忙期も、退去・入居の数自体は例年通り。おおよそ退去率も入居率も例年通りの良い水準で乗り切ることが出来ました。大きく増えた・減ったという印象はなかったのですが、今年の印象は「動き始めが早かった」というのが現場の実感です。特にピークは昨年末から2月にかけて。特に1月末から２月はバタバタでした。いつもなら3月がバタバタの本番という印象ですが、今年は12月から動き出していたように思えます。そして、3月下旬あたり以降は穏やかな状態でした。もちろん、急な辞令などによる例年通りの動きはありつつも、数年前まであったような「最後のラストスパート」的な動きはありませんでした。この動きは当社だけなのかな？とも思いましたが、仲の良い仲介会社に聞いても同様の回答があった為、一定その傾向があったのはも事実だと思います。他社さんからの問い合わせも２月がピークで３月下旬は明らかに例年より少ないものでした。本題はここからです。この「前倒し化」実はここ２、３年感じていました。少しずつ前倒し化していると思います。その原因はなんなのでしょうか？引っ越し難民を避けているこれは当社のエリアだけでなく、全国的に引っ越しの「前倒し傾向」があると感じています。企業の辞令発令も早まり、それに合わせて早めに物件探し・引っ越しを済ませる方が増えているようです。これに加えて、引っ越し業界の「ある問題」も関係しているのでは…？そう、引っ越し料金の高騰と人手不足問題です！とくに3月は「値段が高い！」「予約が取れない！」という声があちこちから…。最近ではネットやSNSでも、「引っ越すなら3月を避けて」なんて情報も流れてますね。そして、この動き、肌感だけではないのです。なぜなら天下の国土交通省が異例の呼びかけを行っているのです。それはこのように国土交通省自らが分散化を打ち出しているのです。それは業界団体からの要請もあったのでしょう「需要が有っても人がいない」と国土交通省では以下の施策を打ち出しています。〇経済団体等への要請＿経済団体を通じて、民間企業の異動時期分散化の検討要請　〇引っ越し時期の分散化の広報このように、各企業に対しても異動時期を分散させるように働きかけているのです。こうした事情を知ってか知らずか、3月の引っ越しを避ける動きが確実に広がっています。よくよく考えてみれば、企業の異動時期をずらすのは理にかなっている行動なのです。引越しコストが高い時期に多数の社員を動かすと、企業が負担せねばならないコストが増加してしまうのです。ＳＮＳの発達や人件費の高騰を背景に、従来の繁忙期の形を変えようとしているのです。今年もまた、引っ越しを取り巻く環境が少しずつ変化してきた繁忙期でした。ロータスホームでは年末に打ち出した「春からキャンペーン」がこの世相にハマったのですが、来年も同様に通用するかは分かりません。来年はどうなるのか…今のうちから世相を見ながら、対策を考えておこうと思います。それでも、昨年よりも良い結果で終えることが出来てホッとしています。やっぱり賃貸不動産における繫忙期は楽しいですからね。 2025年4月15日追記——————————————————————————————- 本日、某ポータルサイトのデータ担当者と話しました。霧島市という範囲では、1月から2月に反響数が集中しており、1月～2月は例年よりも数がＵＰしていたとのこと。また、3月の伸び率も前述通りの動きをしていたとのことでした。引越しの前倒し化が反響数というデータからも一定証明されたということでしょう。
管理会社に生殺与奪を握られない大家になろう！　～お前のオールを任せるな～
自立できる大家を目指そう「生殺与奪（せいさつよだつ）」とは、「他者の生きるか死ぬか、命を奪うか助けるかを決める権利や力」を指します。一般的には、ある人や組織が他者の運命や命運を完全に握っているような状況で使われます。今回は、不動産投資において「管理会社に生殺与奪を握られない、自立した大家になろう」とのテーマで書いてみたいと思います。タイトルを見て「管理会社を経営しているお前が言うのか？」と思われたことでしょう。管理会社としてなら「大家は管理会社がいないとダメ」を言った方がいいんじゃない？そんなことありませんよ。なぜなら弊社ロータスホームは自立できる大家さんになって欲しいですし、そのお手伝いをしているのですからどういうことなのでしょうか？今回はＴＯＫＩＯの「宙船」の歌詞を引用して管理会社に依存しないとはどういうことか？自立できる大家とは？についてお話してみようと思います。そもそも「自立できる大家とは？」その前に言葉の定義づけからいきましょう。結論からいきましょう。自立できる大家とはどこの管理会社に依頼しても満室経営できる大家さんです。どういう意味でしょうか。私は大家さんの集まりなどに行くと時折話しにでる「営業力」という言葉には懐疑的です。「営業力」という言葉の使われ方としては「あの管理会社は営業力があるから、客付けしてくれるよ」とか「管理会社を選ぶ時は営業力で選ぶといいよ」などと使われたりしますね。しかし、私は言いたいのです。あなたは「営業力」という言葉で生殺与奪を握られるおつもりですか？ともちろん、管理会社によって客付けの力が異なるという文脈であれば異論はありません。不動産会社と一口にいっても様々あります。大手で何店舗もあるような会社から、おじいさんが一人でやっているような不動産まで千差万別です。もちろん大手のような母体が大きい所などではたくさんの営業マンを抱えており、ＴＶＣＭなどで認知度も取っていれば大きなアドバンテージがあるでしょう。しかし、みなさんご承知の通り、大手不動産に任せていれば安心でしょうか。大手に任せていれば万事ＯＫであれば、こんなに中小含めて不動産屋というのはあり得ない訳ですね。大手不動産になれば顧客も当然たくさんおりますし、そもそも入居者に届ける為にはインターネットなどの募集で、それこそ数多くの物件に勝たねばなりません。結局のところ、大手不動産に管理を任せたとしても、世間にいる数多くの大家さんに勝たないことには、満室経営の道はありません。もちろん、賃貸部門が無く、賃貸での客付けに一生懸命でないタイプの不動産屋に任せるのは流石に・・・とは思います。そんな中であなたが不動産会社に対して、すべきことはなんでしょうか？担当の店舗の営業マンに物件を紹介して貰えるように挨拶に足繫く通う他の物件に負けないようにＡＤ(広告料) 何店舗も不動産会社を周って、自分の物件を周知してもらうこと確かに大事な点だと思います。でも、この状態だと生殺与奪を握っているのは誰でしょう？やっぱり不動産の仲介会社ではありませんか？上記の行動は「だから私の物件を紹介してほしい」という意味になりませんか？それでは生殺与奪を自分の手に取り戻せているとは、言い難い状況です。本来すべきことはもっと手前にあるのかもしれません。それはあなたの物件の価値を高めることです不動産会社を当てにするのではないのです。そもそも、不動産会社が物件を借りてくれるわけではありません。借りていただけるのは、世の中にいる入居者さんなのです。大家さんが本当にアピールするのは、不動産会社の従業員ではなく、市場にいる入居者さん候補の方々なのです。自立する大家とはすなわち人気物件の大家であること、どこの管理会社でも関係ないと思えるような物件を持てばいいのです。それこそが「生殺与奪を握られない、自立した大家」の姿なのです。自分の力で勝ち取る為に管理会社を活用そんなことが出来たら苦労しないよ！本当にそうでしょうか？先ほどの大前提に戻りましょう。大家であるアナタのお客様というのは誰でしょう。他ならぬ入居者さんである訳です。その入居者さんへ向けて、自分の物件の商品力を高めるという当たり前のお話をしているのです。そして本来、管理会社はそれをサポートするのが仕事なのですから「そんなこといって、高いリフォームや値下げばかりを提案するんじゃないの？」また心の声が聞こえたような気がしました。確かに、最適なリフォームや家賃設定なども時には必要かもしれませんが、人気物件への道はそれだけではありません。必ずしも費用が掛かることばかりではありませんし、もっと可能なこともあるケースがほとんどです。人気物件への道は、もっと多面的で複雑です。リフォーム、デザイン、家賃設定、賃貸条件、物件選定、清掃、管理手法は千以上もあるでしょうし、組み合わせは無限です。「そんなの分からないよ」そこを代わりに提案するのが、管理会社の役目です。管理担当者は人気物件への道を大家さんと一緒に歩む存在なのです。もちろん、決断の効果や結果は大家さんに返ってきます。良いことも悪いことも管理会社と二人三脚で、この人気物件への道を進むことが本来の「管理」の役目だと思います。無事、この人気物件へ辿り着いたならあなたの生殺与奪は、自分自身でしっかりと握られていることでしょう。管理会社はパートナーこのところ、大家さん側の情報発信が盛んになっています。私も大家さんの生の声を聞ける貴重な機会として、参考になっています。しかし、このところ情報発信の中で「営業力」という言葉が一人歩きしているように思っておりました。上記で紹介したような「不動産会社を何社も尋ねる」や「広告料を積み増す」を多く見る機会が増えました。確かに手段としては有効でしょうし、何もしないよりはよっぽど良いと思います。でも、思うのです。その行為で大家さんの物件価値は変わっていませんし、あとは不動産会社次第だよなぁ・・・・と全ての手段を取った後であるなら、仕方ありませんし、正解の道の一つだと思います。でも、本当に目を向けるべきなのは外ではなく、自分の物件の価値を高める方法を最優先にしてはいかがでしょうか？実は管理会社としても、本当はその道を歩んだ方がありがたいのです。というのも、人気物件になったあかつきには、苦労してお客様に入居してもらうようなことをしなくて済むのです。お問合せの反響数も多く、実際に案内してもすぐに決まる物件。不動産会社としても、絶対にこのような物件を増やした方がいいですよね。冒頭に申し上げた大家が自立することが大事なんて「管理会社なのに、なんでそんなこと言うんだ」の答えはこれです。管理会社というのは大家さんのパートナーであるのです。一緒に人気物件を作り上げる作業、その道を伴走してくれるパートナーそれが賃貸の管理会社だと思っています。生殺与奪を取り戻した大家さんも、そんなパートナーであれば長いお付き合いをしていただけるでしょう。私たちロータスホームも、そんなお互いの為になる関係を目指しているのです。まだまだ道半ばですが、大家さんと一緒に試行錯誤しながら人気物件への道を走ってまいります。
我が子への愛情をお菓子に　～お菓子のｅｎ９０５～
和洋折衷の上品な甘さとある日、私は疲れ切っていました。トラブル処理、次から次へと来る書類の処理、私は疲れ切っていました。そんな時にふと思いました。「甘いものが食べたい」私は甘党です。お酒は得意ではありません。それだけに、こんな疲れ切った日には「心の底から美味しいと言えるお菓子が食べたい」と思いました。そこで当社勤務の女性スタッフに尋ねました。「霧島市で私の疲れを癒せる美味しいお菓子を教えて欲しい」と女性スタッフは言いました。ロータスホームから歩いてすぐの場所に有名なお菓子屋さんありますよ。行ったことないんですか？なんてこった、そんな近くにあったのかと私は店から出ると徒歩で向かいました。私の足で徒歩２０秒で着きました。しかもこのお店一週間に２日(水・土)だけの営業とレア感もあります。そこは正に期待以上の出会いとなりました。お店の場所お店の場所ですが、国分方面から来た場合、山形屋ストアを国分隼人自動車学校方面へ曲がり、100ｍ程走った右側にあります。外観は普通の一戸建に見えますので、通り過ぎに注意です。駐車場はお店前に一台停められます。もし空いていない場合は道向かいに停車スペースがあります。店内に飲食スペースなどはないので、すぐに空くことでしょう。当社からすぐの場所です。お部屋探しの後にも是非お立ち寄りください。こちらがお店の外観お店の前に１台駐車場が無料で停められます。既に満車の場合は道向かいにスペースがありますね。中には飲食スペースはありませんので、すぐに空くとは思います。お店の営業日は水曜日と土曜日のみ10：00～15：00の間と貴重店内の様子店内は販売スペースのみで小さなお店です。お客様が２組ほど入るといっぱいでしょう。私が行った時は、予約して受取りに来た方を多く見かけました。滞在時間は短めなので、待ち時間はほとんどないです。店内はキレイでインテリアなども感じのいい雰囲気になっています。入って右側に焼き菓子がならんでおり、ショーケースにはケーキ８種類ほどならんでいました。お菓子の数々店内の商品の数々です。こちらのお菓子はどれも美味しいのですが、特徴があります。しっかり甘いのに、まったくクドくないのです。私は甘党です。たまに「甘さ控えめ」がウリのお菓子を口にすると、思うことがあります。「ただ甘さが少ないだけじゃないか」ととはいえ、甘ったるくて食べた後に胃もたれするようなお菓子も厳しいですよね。お菓子のｅｎのお菓子は違うんです。甘さはしっかりとあるんです。だけどサッパリしているんです。店主さんに味の感動をお伝えしたところ甘さを引き立たせる為の「塩」の使い方がコツかもしれませんねーとのこと洋菓子でも和菓子のように、塩を効かせることで、甘さを引き立たせるようにしているそうで、味に深みやサッパリとした後味を作ることができるようです。確かに店内にはバスクチーズケーキやガトーショコラなどの洋菓子から、どら焼きやいちご大福などの和菓子もあるのです。そういった和洋折衷の技術を、和菓子にも洋菓子にも活かしているのがｅｎ９０５さんの最大の特徴かもしれませんね。パウンドケーキは特に人気で、中でも目玉は小豆をふんだんに使った「大納言」この大納言ですが、大げさでも何でもなく、早めに行くか予約しないと高確率で売切れだと思います。写真を撮ったこの日も、１１時過ぎに行ったところ、既に残りは１個でした。個人的にはレモンパウンドケーキも絶品でした、レモンの爽やかな風味が甘さとマッチしていて美味しかったです。あとはチョコレート系のお菓子はどれも絶品です。生チョコバスクケーキはこの日も売り切れでしたし、ガトーショコラなどのチョコ系は店主さんこだわりのチョコレートを使っているそうで、いつ行っても残りが少ない印象です。私は味音痴なのと、食レポが下手なので、感動をお届け出来ないのがもどかしいのです。チョコレートのビター感というか、甘さもよくて、食感もよくて・・・・・・・・・・とにかく食べてもらえれば分かりますから正面のショーケースにはケーキや大納言などが並んでいます。このは１１時でしたが、既に売切れも人気のガトーショコラ、なんでも冷凍庫で凍らせた直後でもおいしくいただけるとのこと、チョコレートの量が多い気がします。しっとりとしたケーキです。本格的なバスクチーズケーキですが、味は市販のものよりもっと濃厚で複雑な味がします。秘密は何なんでしょう前回食べて美味しかったので、今回も！と思った生チョコバスクですが、既に売切れ次回は予約していこうと思います。和菓子は西郷どん村の物産館でも買えるようです。焼き菓子コーナーは特にお値段がお求めやすいなと思います。どら焼きは餡子がズシっと入っています。パウンドケーキはどれも素材の味がしっかりと出ています。レモンは本当におススメです。レモンの香りと爽やかな後味が最高です。みんなお目当ての大納言。４種類の豆を使っており、風味も最高です。お茶ともコーヒーとも合う、なんとも美味しいお菓子です。予約を活用した方がいいかも店主さんにお話を聞くと、最初は自分のお子さんに向けてお菓子を作っていたそうです。お子さんが食べやすいように、喜んでもらえるように作っていたところ、このお店の開店に至ったそうです。どおりで、どのお菓子も食べやすく、愛情を感じるのは、まさに我が子に美味しく食べて欲しいとの想いが詰まっているからなんですね。お菓子そのものも「我が子のように感じる」と嬉しそうにお話する店主さんが作るのであれば、お味も納得ですね。いつ伺っても売切れの物が多いですね。とお話をすると「前日までにご予約をしてもらえればご用意しておけるので」予約していると１８時まで受け渡し対応ができるとのことで、営業時間の１０時～１５時の間に行けない方も仕事終わりに受け取れますね。気さくな店主さんが、正に我が子のように手塩をかけたお菓子の数々、ぜひご賞味ください。そして、近くにあるロータスホームもよろしくお願いいたします。店舗名　　　　お菓子の～ｅｎ９０５～住所〒899-5102　霧島市隼人町真孝166-1電話090-5082-8443営業時間10：00~15：00　毎週　水曜日・土曜日予約方法電話で予約できますインスタグラムhttps://www.instagram.com/okashi_no_en905/
【急募】限定１部屋のご紹介　賃貸借期間2日間限定！　～〇神と時の部屋～
4月1日～の2日間限定今回は弊社ロータスホームの一押し物件に空きが出ましたので、ご紹介いたします。ここ最近、空きがありませんでしたが、今回は退去が出ました。 2025年4月1日のみの限定募集となりますので、お急ぎください。この物件、最大の特徴は室内の時間が通常の３６０倍程度の早さになるつまり、賃貸借期間は2日のみとなりますが、室内ではおよそ２年分過ごせるという点です。こんな方におススメです。手っ取り早くレベルアップしたい方多忙だけど、自分だけの時間を取りたい方自分を見つめなおす時間が欲しい方お庭建物を出ると、お庭はほぼ地球と同じ大きさとなっています。但し、何もないため迷った場合、建物に戻れなくなる恐れがあります。本当になにもありません。室内室内は生活に最低限の設備しかありません。なぜか、食事と飲み物は無限にあるようです。簡易シャワーとトイレはあるそうです。娯楽などは無く、完全に自分自身と向き合うことが可能になります。現在の情報過多の環境に疲れた方にはピッタリです。食事を取った後は、ひたすらトレーニングなどにピッタリですね。告知事項こちらの物件は注意点がありますので、予めご了承ください。空気は地上の４分の１の薄さとなります重力が地球の１０倍程度気温が５０℃～－４０℃と安定しません　※エアコンなし契約期間(４８時間)内に退去しない場合、永遠に外に出れなくなります物件名精〇と時の部屋賃貸借期間・契約種別2025年4月1日～48時間　定期賃貸借契約居住人数１名～２名まで　※ルームシェア可敷金礼金なし設備その他バストイレ別　シャワー完備　水道　食事つき　ベッド付契約条件・原状回復不要・室内の使用で起こる事項は貸主免責・退去は自己責任賃料や原状回復費用などは不要とのことで、貸主さんは神様のような方です。こちらのお問合せにつきましては、４月１日のみとなります。翌日以降にお問合せいただきましても回答はいたしかねます。またお問合せは下記フォームからのみとなり、お電話でのお問合せはお受付いたしかねます。
不動産業界あるある　～不動産業信用ないけど、初手から敵視はしないで編～
不動産業のイメージは悪い私はもう慣れてきましたが、不動産業のイメージはよくありません。正直、今でも初対面の人から警戒心や拒否感を感じるときはあります。私は慣れているので、まずは「怪しい者ではないですよアピール」から入るのがデフォルトですらあります。なんでしょうね、最初にこんな自己紹介からしなければならないのは？みなさんは、不動産業界にどんなイメージをお持ちでしょうか？以前、不動産団体が「不動産業界にどんなイメージがありますか？」というアンケートを実施した際に、多く挙がった内容は以下の通りでした。「金に汚い」「嘘をつきそう」「営業がしつこそう」「恐そう」「人によって態度を変えそう」「騙しそう」なんでしょう、反社のイメージアンケートと言われても仕方ない文言が並んでいますね・・・・一部の先人たちの行いにより、仕方ないのかなあ・・と思うこともあります。昔の先輩がたの話を聞けば「そりゃ悪人扱いもされるだろ」とツッコみたくなるような人がいたことも事実です。このご時世では減ってきましたし、出来れば不動産業界のイメージが良くなって欲しいと思っています。事実、最近の不動産屋さんはクリーンな人が大半だと思います。それでも業界全体が撒いた種なのかもしれませんね。今回はそんなイメージが悪いことを認めたうえで、それでも不動産業界に関わる時のおススメの対応方法について業界人として書いてみようと思います。不動産業界のイメージを向上させるのは、不動産業界人の振る舞いであることは間違いありませんからね。「初手から敵視はしない」をおススメする理由お客様の中には「絶対に騙されるもんか」「不動産業者は悪人だ」というスタンスを最初から最後まで崩さない方も多くいらっしゃいます。お気持ちは分かるのですが、不動産業者として接した場合、このスタンスが強すぎると正直良い結果を生まないことが多いと思います。冒頭に申し上げたとおり、不動産業界のイメージは良くないことは重々承知しています。一部の先人たちや、それを排除できなかった不動産業界にも問題があるのは事実でしょう。現在では、そういったイメージを払拭しようと様々な努力が重ねられています。現在、大半の不動産業界で働いている人達は初対面時、努めて明るく振舞ったり、自己開示を早めにするなどの行動をする人が多いものです。いわゆる「怪しい者ではありませんアピール」ですね。働いている我々も不動産業界のイメージが良くないことを知っていますから、まずは疑念を持たれないような振る舞いを心掛けているのです。しかし、このようなことをしてもなお、不動産業界に不信感を持っている方は、警戒と拒否感を強めに出されることがあります。よくあるのは予算を言わないか、低めに言う引っ越し理由などは言わない条件は言うが、自分に関することは極力明かさないこんな感じの方は時折いらっしゃいますね。恐らくあまり正直に話すと「高いものをわざと出されそう」「個人情報をあまり出すと恐い」などと警戒されていると思われます。再三になりますが、お気持ちは分かります。確かに初対面で信用ならない人に答えたい事柄ではないでしょう。しかしあまりに答えてもらえないと、アナタが損してしまいます初手から敵視はしない方があなたの得になるのです。１００点の物件を紹介したいが・・不動産業界ではこのような言葉があります。不動産に１００点はない確かに、100点満点という物件は存在しないかもしれませんね。何かが優れていれば、他の部分で減点はある。全てパーフェクトというのは、この世にないと断言は出来るでしょう。そういった意味では、不動産探しなどはいかに「100点に近い」物件を探すか。ということですね。それを踏まえて、私がもう一つ言いたいことはそもそも「どれが１００点か？」は人によって違うです。私たち不動産業界人はお客様から聞きたいのです。「あなたの１００点はどんな物件ですか？」を聞きたいのです。そもそも物件探しは無数の組み合わせにより、成り立っています。予算、周辺環境、所在階、築年数、間取り、広さ、設備、眺望、日当り、配色これ以外にも様々な要素が組み合わさっており、どの項目をどれほど重視するかは正に十人十色です。予算一つとっても、収入や価値観により「どこまでが割安と思えるか？」は人それぞれでしょう。収入が多いからといって家賃に充てたいか？は別問題ですからね。そういった価値観なども含めると、無数の組み合わせの中から良い物件を探す作業なのです。その作業をプロとしてご提案する時に必要なのが「お客様の情報や価値観」となるのです。私たち不動産業界に身を置く者で真剣に「いいお部屋をご紹介したい」と考える人ほど、この「お客様の情報や価値観」を聞きたいのです。どんな物件にもメリットもデメリットもあるのですが、人によっては物件のメリットがデメリットにもなり得るし、逆もまた然りです。出来る限り、あなたの価値観や引っ越し理由などを聞けることで、その精度が高まるわけですね。まるで人工知能が多くの前提条件を提示することで、精度の高い回答を出すようにその為、優秀な営業マンほどあなたに満足して欲しいがゆえに、あなたのことを知りたいのです。初手から敵視してしまい、あまりに情報や価値観を話して貰えないと「あなたの１００点」が分からずに、１００点の物件からドンドンと遠ざかってしまうのです。まずはフラットに話してみようじゃあ、初手から全てを話さなければならないか？と言われたら、そうではありません。まずはフラットに話してみるだけで結構だと思います。全ての事項を初対面の人に最初から話すのは、私でも気が引けます。「初手から敵視しない」という程度の心持ちで十分だと思います。一生懸命に親身になってくれる不動産業者であれば、必要な事項をしっかりとヒアリングしてくれるでしょう。その中で「言ってもいいかな？」と思えるような事項は話してあげればいいと思います。人と人のことですから、合う合わないもあることでしょう。目の前にいる人を最初から決めつけることなく、フラットな目線で判断して話してみる程度ではどうでしょう。そうするだけで、お部屋探しが一気に進んだり、思ってもみなかった良い物件と出会える確率が上がることは間違いないでしょう。冒頭に申し上げた通り、不動産業界のイメージが悪いのは、私たち不動産業界に身を置く者の責任だと思っています。そんな中で「初手から敵視しないで」は虫のいいお願いかもしれません。ですが、過去のことに縛られ過ぎて、いいお部屋に住みたいだけのお客様が不利益を被るのもまた、不毛なものだと思います。いつの日にか不動産業界のイメージが逆転することを願って、ささやかながら一生懸命仕事をしたいと思っております。
お引越しの挨拶　いる？いらない？【2025年最新版】
お隣さんへのご挨拶、するしない？　皆はどうしてるの？隣近所への引越し挨拶はいるのか？さて、ご入居前に聞かれるこの質問引っ越し時の近隣への挨拶はした方がいいのか？それともいらないのか？管理会社として見解を出す時が来ました。昔は引っ越してきたら両隣と上下階は挨拶にいくものだ！なにかあった時の為に挨拶にはいった方が良いというのが定説でした。賃貸の管理会社としてお話しする機会も多くなってきたことですし、管理会社としての見解を皆さんも聞きたいことでしょう。結論からいきますと「引っ越し挨拶はしなくてもＯＫです、ただしお子さんがいる場合はしてもいいかも」管理会社としての見解はこのようにしています。「なんで？した方がいいんじゃないの？」という意見も分かります。もちろん、「するな」という訳ではありません。やはりご挨拶をしておきたいという方はしていただいて大丈夫です。挨拶をするメリットもあります・ご迷惑をお掛けした時に挨拶に行っておいた方が許してもらいやすい・自分に何かあった時の為に助けてもらえるかもしれない確かに、そういった側面はあるかもしれませんね。しかし、このご時世でご挨拶の弊害や不要論もあります。そして、どちらが多数になったかというと「挨拶は不要」と感じる方が増えてきたのです。引越し挨拶のデメリットとしては女性の場合、一人暮らしであることが分かるお隣さんとの「近所づきあい」の感覚の違いそもそも挨拶される側も望んでいない防犯上の懸念コロナウイルス等で他人と会いたくない特に最近はこの「近所づきあいの感覚の違い」が大きいような気がします。「ご挨拶に行った先が変な人や怖い人でトラブルになる」実はこのようなケースはほとんどありません。それよりも多いトラブルは「いい人過ぎて困ってしまう」このケースの方が多いように思います。昔こんなことがありました、ある新入居者Ａさんがお隣のＢさんにお引越しのご挨拶をしたところ、ＢさんはとてもＡさんに好感をもちました。入居後しばらくして、Ａさんから管理会社へ連絡が来ました、その内容は「Ｂさんからのおすそ分けや長時間の雑談などで困っている」とのことでした。聞けば、事あるごとにＢさんから野菜などのおすそ分けや、顔を合わせれば世間話などをしていた、当初は嬉しかったが、頻度が多くなってきてお返しをしたり、お話しをすることが大変になってきたとのことでした。お互いに良い人同士だったため、良くしてあげたいという気持ちがこの結果になってしまいました。ちなみにこの事例ではＢさんが変わり者ということはありません。近隣とのトラブルなども一切なく、他の方とは会釈をする程度の方だったそうです。挨拶をきっかけにお互いの感覚のズレがお互いの重荷になってしまった悲しい事例です。では、ご挨拶は完全にしない方がよいか？と言われたら１つだけ例外があります挨拶しておいた方がいいケースも例外もあります「小さいお子さんがいて周りへの迷惑が気になる」という方はご挨拶をしておいた方がよいでしょう。この場合は大体ファミリー向け物件になるため、お互いの感覚も近く、コントロールしづらいお子さんの騒音に対して事前にご説明したほうが良い結果になることが多いと思います。お子さんの音が聞こえてきたとしても挨拶があったことで「挨拶も来てくれたし、まあいいか」と思ってもらいやすい側面はあると思います。しかし、その場合でもおススメしているのは「会わずにご挨拶」これです。それではご挨拶をする場合のおススメの方法、贈り物、文面などについてお話していきます。お引越しの挨拶「するならコレ」 1.ご挨拶の方法基本的にはお引越し当日、もしくは翌日までに両隣と上下階へ物とお手紙を添えてポスト、もしくはドアノブに掛けるなどで会わずにご挨拶現在はコロナウイルスも一定落ち着いてきた様子で、ひと頃よりは来訪者に対する嫌悪感は無いことでしょう。しかし、それでも伺ったタイミングが丁度忙しい時間だったり、或いは単に機嫌が悪い時だったらどうでしょうか。お互いに良い気分がしない初対面になってしまうかもしれません。それよりは、挨拶に来てくれたことが分かれば大体大丈夫です。お手紙と粗品があれば「わざわざ来てくれたのだな」と思ってもらえるため、それで十分でしょう。その後に出かける時などに顔を合わせたタイミングにでも「こんにちは」と挨拶すれば印象は良いはずです。 2.贈り物洗剤やタオルなど食品以外の物で金額は200円~700円程度の物特に多いのは・タオル（紙のし付き）・台所用洗剤　・サランラップ　・フリーザーバッグなど生活必需品が多く、ネットで「引っ越し挨拶　粗品」とでも検索して出てくるもので十分です。ポストやドアノブでの受け渡しとなるため食品関係は避けた方が無難です。食品は好みやアレルギーなどもありますからね。金額も高い方がいいという訳でもありません。ポイントは「誰もが簡単に使うであろう物」です。オシャレな物やこだわりの逸品などではなく「使えば消えてなくなる物」が贈られた側も気を使いませんからね。ここに金額の多寡は関係ありません。3.お手紙の文面カード程度の大きさで結構です。例文「〇月〇日に○○号室に越して参りました。　ご挨拶をお手紙にて失礼いたします。　こちらには小さな子供が２人おり、何かとご迷惑をお掛けすることもあろうかと思います。　注意してご迷惑にならないよう努力いたします。　また、心ばかりではございますが、ご挨拶の品を入れておりますので、お使いいただければ幸いです。　これからお世話になります。どうぞよろしくお願いいたします。」お伝えするポイントとしては・子供がいること　　・こちらとしてもなるべく迷惑にならないよう注意していくこと　これがあれば十分だと思います。名前も記載するのであれば苗字程度でよいでしょう。フルネームだとＳＮＳなどで特定されることも懸念があります。余程珍しい苗字でなければ苗字程度はいいのではないでしょうか。但し、苗字も明かしたくない場合は例文の通りでいいと思います。一人暮らしで挨拶をしたいという場合でも、このようにお手紙と粗品でご挨拶すれば良いと思います。あとは、集合住宅ですからお隣や上下階の方へ配慮しながら生活していけば、それが何よりの気遣いになるのです。いかがでしたでしょうか。よく聞かれるお引越しの時のご挨拶。皆さんも他の方がしているか？不動産屋としてはどのように考えているか？気になるポイントでしょうから、賃貸管理会社の立場と見解として書いてみました。参考になれば嬉しいです。
ＳＴＯＰ！満室詐欺　～地面師ならぬ空室師に引っかからないように～
空　室　師　た　ち満室詐欺の見破り方ＰＡＲＴⅡ 収益用不動産を購入しようとする時に一定確率で見かける「満室詐欺」実態は空室であるにも関わらず、満室を装って売却する手口として前回ご紹介しました。前回のブログはこちら https://lotushome.jp/blog/4057/ そんなの詐欺じゃないか？前回も書いたのですが、騙していることは間違いないでしょうが、それを詐欺として立件できるかどうかは別問題です。また、オレオレ詐欺などの一般人をターゲットにした詐欺行為に対しては、法制度や警察の捜査の力の入れようなどはかなりのものです。一方、不動産投資にまつわる詐欺などは、巧妙かつ収益の為ということもあり、警察の力は限定的になってしまうのが、現実です。不動産投資を志すものは「事業者」として見られますので、一般消費者よりも深い「注意」が要求されてしまうのです。先日も元セクシー男優のしみけんさんが、購入予定物件で、直前での賃借人の大量解約騒動として記憶に新しいところです。この件については、世間では「満室詐欺だ！」とされておりましたが、私からすると結論は「分からない」としかいいようがありません。どのような経緯であったか、どういった物件か、事前のやり取りなども見えておりませんので、この件が満室詐欺かどうか判断できないのです。実際に繁忙期であれば、運悪く大量の解約が重なることも、なくはない話ですから、一方的に「これは満室詐欺だ！不動産業界はやはり信用できない」とは言えないと思います。続報をまつしかありませんね。しかし、実際の満室詐欺に遭ってしまった場合は、被害は甚大です。おさらいになりますが、満室詐欺の被害とは実際の相場とかけ離れた想定利回り原状回復やリフォームが適切に行われず放置された物件架空の家賃を元に設定した売却価格それによる収益性の低下多額の原状回復・リフォーム費用適正家賃への変更などを満室詐欺に遭ったと認めて、実行していかなければなりません。多くの方は、最初は受け止めきれず「想定の家賃で貸せるハズ」という確証バイアスをはたらかせてしまいます。ようやく受け止めて再起を図ろうとしますが、やはり大きな痛みを伴います。皆一様に自分が騙されたというのを受け止めるのは、簡単なことではありません。そんな被害の大きい「満室詐欺」を仕掛ける業者や売主を「地面師」ならぬ「空室師」としてよくある手口や、怪しいポイントなどをお伝えしていこうと思います。あくまで「確率が高まる」という程度ですので、該当するからといって「満室詐欺」という訳ではありません。そんなに簡単に断定できないからこそ恐いのです。それでも幾つかの手段を知っていれば想定することが出来ます。今回は購入前の段階での「資料」等から浮かび上がる可能性のある内容をお伝えしてみようと思います。法人契約民間住宅を社宅や寮として法人が借り上げる「法人契約」これは一般的なものであり、なんら怪しいものではありません。当社でも法人契約は受け付けますし、法人契約そのものには善悪もありません。但し、購入検討する段階での資料から浮かび上がることもあります。それは「レントロール」です。ちなみにレントロールというのは賃貸物件の入居者に関する契約条件や情報を一覧表にしたものです。家賃明細表とも呼ばれます購入段階で売主、もしくは売主側の仲介業者から示されることでしょう。このレントロールに以下のようなものがあった場合は注意してもよいでしょう。同時期に複数の部屋を同時に借り上げている・法人が借り上げるタイミングで複数の部屋が空いていたという証拠売主に近い関係先法人が借りている・売却へ向けて状態の悪い部屋を借りてもらう、空室数を減らす狙いの疑い使用目的が「倉庫」である・状態が悪い部屋である可能性がある周辺で一時的に部屋を借りる予定があっただけで短期解約の可能性このように予測することも出来るわけです。特に同じ法人が多数のお部屋を借りている場合などは注意が必要です。そもそもの売却理由も「近々、法人契約がなくなる可能性を知ったから」という可能性も浮上してきます。そうすると、所有者変更が終わったタイミングで大量の解約予告ということもありえます。他にも法人契約が満室詐欺に使われやすい点としては「個人契約の場合、本人確認書類などが大量に必要になる」などの理由があります。個人契約で満室詐欺に加担する目的で身分証などを提供した場合、ハッキリと詐欺の片棒を担いだとなり、最悪は逮捕もあり得るでしょうから、提供する人も少ないことでしょう。法人の場合、複数部屋を一括で借り上げる行為自体は実際にも多くありますし、必要書類が少なくて済む為だとも言われています。だからといって法人契約＝悪という訳ではありません。実際にはそんなことは無いかもしれませんが、精査したり、聞き取りをしっかりとしておいて損はないでしょう。売主が知人・親戚へ貸しているこれも多くみられます。「〇〇〇号室は売主の親戚が住んでいます」だったり「知人に貸している」などのパターンです。このケースでは売却後、高確率で解約となることでしょう。そもそも、知り合いに借りるというのは、よほどのことが無い限りは不自然なものなのです。解約後にお部屋へ行くと状態が悪かったり、不相当に高い家賃設定をしている場合などもあります。また知り合いがゆえに原状回復も免除だったり、変な特約などがついた契約書だったりもします。しかし、このケースで稀にあるのは本当に知り合いへ安く貸していて、退去したら家賃を上げることが出来たというパターンもあります。私自身も何度か経験があります。似た状況で辛いのは本当に安く貸しているがゆえに退去しない。という場合もあります。これはこれで「嬉しいような悲しいような・・」となってしまいますね。いずれにしても「売主の知り合い・親戚」は、注意して確認してもいいでしょう。以下の項目を確認してもいいでしょう。売却後も住み続けるのか？解約後の原状回復の扱いは？お部屋の状態はどのような状態か？この辺りは気になりますね。もちろん知り合いや親戚に貸すこと自体は、売主の自由ですし、それ自体は善悪もありません。ただ、買い手側がしっかりと把握すべき事項であるだけです。昔からの入居者最後にご紹介するのは「昔からの入居者」です。正直、これは「満室詐欺」にはあたりませんが、満室想定利回りに影響を及ぼす為、ご紹介いたします。みなさんご承知の通り、物件というのは基本的には築年数を経るにつれて、賃料は下がっていくことが一般的です。経年劣化や設備の老朽化、陳腐化により少しずつ価値を下げていきます。これは当然の流れなのですが、ここに一石を投じる存在が「昔からの入居者」なのです。築年数が浅い時期に入居し、これまでお住まいいただいている貸主側からすると天使のような存在です。恐らく家賃が下落した状況でも、周りの入居者さんよりも高い水準で家賃を払っていただいている状況かもしれません。そういった貴重な方の家賃設定により、全体の利回りが変わっている可能性もしっかりと考慮しましょう。家賃というのは年代ごとに変化していくものです。「今だったら総賃料はいくら位になるんだろう」現在の相場を元にしっかりと把握しておきましょう。天使のような長期入居者さんも、いつ退去がくるかは分かりません。また、長期間ご入居いただいたのであれば、原状回復の費用なども他の部屋より多く見込んでおかねばなりません。感謝しつつも、リスクケアは忘れてはいけませんね。収益用不動産の購入はプロとしての自覚も私は収益用不動産を購入するということは「事業者」になるということだと思っています。また様々な面でも「事業者」として見られます。それは税制などだけではありません。もちろん騙す側の行為が悪いというのは当然です。悪意をもって騙そうとする売主も関与する業者も許してはいけません。しかし、それを嘆いても事態は好転することはありません。まずは自分自身をプロであると自負して、しっかりと調査や見極める力をつけていきましょう。もちろん、専門的なこと全てを網羅する必要はありません。その為に私たちのような不動産会社があるのですから但し、その不動産会社も玉石混交です。良い業者、信頼できる業者を見抜く目も同時に必要となります。自分だけが得する為には、他人がどうなっても構わないという「空室師たち」の被害に遭わない為にもみなさんの良い旅路の為に、今回の記事が役に立てばうれしいです。
「マンションは音に強い」に隠されたウソ・ホント　～マンションで起きる騒音トラブルの実態～
「マンションは音に強い」というのは、不動産業界でよく聞かれる説です。賃貸営業に配属された方が、入社初日に受ける研修でも「アパート・マンションの違いは？」で学ぶ必須項目といえるでしょう。確かに、鉄筋コンクリート（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）の構造を持つマンションは、一般的に木造や軽量鉄骨造のアパートよりも防音性に優れています。しかし、「マンションなら音の心配は不要」と思っていると、意外な落とし穴があるかもしれません。今回は、この「マンションは音に強い」について賃貸管理の現場からリアルをお伝えしようと思います。みなさんのお部屋探しに役立てば幸いです。マンションの構造は確かに防音性が高いそもそも、アパートとマンションに明確な定義があるかといえば、実はありません。諸説あるのが現状です。ここでは一般的な違いとしましょう。鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造３階建以上共同住宅これらを満たすものを一般的にはマンションと呼びます。「鉄骨造はアパートだ」や「１階でもマンションがある」という説はもちろん理解してますが、今回の主題はそこではありませんので割愛します。マンションの壁や床は厚く、特に隣室との間の壁（戸境壁）や床スラブがしっかりしているため、一般的な話し声やテレビの音などの空気を伝わる音は、アパートに比べて遮断されやすい傾向があります。また、高級マンションでは二重サッシや防音ドアを採用している物件もあり、外部からの騒音も軽減されることが多いです。木造や軽量鉄骨造に比べると建物自体が「重い造り」となっているのですね。基本的には音は分厚いかったり、重い(密度のある)素材を使うことで軽減されますから、構造が変われば音の軽減に役立つことには異論はありません。「音に強い」というイメージが引き起こす問題しかし、この「マンションは音に強い」というイメージが逆にトラブルを生むことがあるのです。音に強いと思い込んで、楽器演奏や大音量での映画視聴をしてしまう住民がいる子どもが走り回る音や、椅子を引く音などの生活音を気にしない人が増えるマンションだからと安心して深夜でも騒ぐ住民がいるこれらの行動が原因で、「思っていたよりも音が響く！」と感じる人が増え、結果として騒音トラブルに発展するケースが珍しくありません。確かに先ほどの理屈上では音に強いのですが、だからといって完全に遮断できるわけではありません。また、賃貸用のマンションと分譲マンションでは建物に掛かっているコストが正直違います。分譲マンションでは比較的かなりのコストを構造に掛けていますが、賃貸用では分譲マンション程のコストを構造に掛けることは一般的ではありません。その為、一口にマンションといっても築年数や構造の差もあるので、同じマンションでも「音に強い」「弱い」は起こり得るのです。マンションでも足音や重低音は響く実は同じ音量でも、その音の質によって騒音となる可能性が違ってきます。一般的には「高い音は遮断しやすく、低い音は対策が難しい」というのが定説です。例えとしては「街中で大音量で音楽を流している車」をイメージしていただけると分かりやすいと思います。窓を閉めていると車外には「ズンズン」という重低音部分が聞こえたりしますが、肝心の歌声や楽器音などは外に漏れにくいものです。これは住宅でも同様です。話し声やテレビの音などは、床や天井などにより低減されやすいのです。マンションは一般的な生活音には強いですが、足音やドスンとした衝撃音（重低音）は構造的に伝わりやすいです。特に上階の住人が歩く足音物を落とす音スピーカーからの低音の振動などは、床を通じて下の階に響きやすいのです。これらの音が予想以上に伝わることがあります。専門的な話になりますが、話し声などは空気伝播音としての性質が高く、吸収もされやすいのですが、重低音に分類されるものは「固体伝播音」として、柱や床そのものを伝ってしまうため、床や壁が厚く堅牢であったとしても伝わりやすい音になってしまうのです。そういった音の性質からも、騒音の原因の上位は「足音」や「振動」になってしまうのです。「音に強い」というイメージで選ぶとギャップに悩むこともここまでの結論としては「マンションは音に強い」は一定事実なのです。しかし、この「マンションは音に強い」からこそ、トラブルの元になってしまうことがあります。それは「マンションだから静かだろう」と思って入居した人ほど、ちょっとした音でも気になりやすい傾向があるのです。「マンション＝静か」という思い込みが、実際の生活とのギャップを生み、ストレスを感じてしまうことがあるのです。賃貸仲介の営業マンも「音が気になるならマンションですね」などと営業文句を言ってたりしますし、それ自体は根拠もあるのですが、音というのはつまるところ音の感じ方は個人によるとしかいいようがないのです。その為、このイメージによる期待と現実のギャップが騒音トラブルの元にもなってしまうのです。同じマンションに住む人は、同じような価値観を持っていたりすることが多いのですが、こと音に関してはバラバラです。例えば話し声は我慢できるが足音は嫌だ子供の声が我慢できるが音楽は嫌だ足音は我慢できるが給排水音は嫌だなど、音の種類によっても不快と思う音量や質は違いが出てきます。余談ですが、私は話し声や足音などは対して気にならない方なのですが、古い家電などが出す「ブーーーン」という音や蛍光灯から鳴る「ジーーー」という音は嫌いです。苦情を言うような内容ではありませんが、嫌いです。このように音量、質によっても不快のレベルが違う騒音問題は厄介なのですね。騒音を気にするなら選び方が重要騒音という点に絞ったお部屋探しということであれば、マンション＝静かとは言い切れないということをご説明しました。それでは、騒音を気にするならどういった選び方をすればよいのでしょうか？もし騒音を気にせず快適に暮らしたいのであれば、単に「マンションだから静か」と考えるのではなく、次のようなポイントを押さえて物件を選ぶことをおすすめします。最上階を選ぶ上の階の足音や物音が気にならないため、ストレスが減ります。角部屋を選ぶ隣接する部屋が少なく、横からの騒音が少なくなるため騒音トラブルの確率を下げる。ファミリー向け物件を選ぶ単身者向けの物件は夜遅くまで音が響くことがあるため、あえてファミリー向けの物件を選ぶという選択肢です。間取りで選ぶ　・隣接区画が水周りになっている。寝室が音の影響を受けなそうな配置である。など騒音が気になる場合は「マンションだから大丈夫」と思い込まず、間取りや設備をしっかり確認して選ぶことが大切です。静かで快適な住まいを選ぶためにも、「マンション＝音に強い」というイメージに振り回されないようにしてみてはいかがでしょうか。そのうえで、音を気にするお部屋探しでは「自分はどういった音を避けたいのか？」に応じたお部屋探しが重要です。音の種類や性質により選び方も異なってきます。参考になれば嬉しいです。

社名の由来 ～ロータスホーム～

「実家をどうする？」空き家の出口戦略と選択肢 ~売却・賃貸・自己使用のメリット・デメリット~

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地域の発展なくして、不動産の発展なし〜賃貸需要は「人」と「仕事」が生む〜

【リニューアルオープン】「湯治の宿　妙見館」～心と体の湯治体験を～

退去時の原状回復トラブルを避ける為に　～戦うべきは退去時ではなく契約前～

不動産あるある　～不動産業界にある負の略語・隠語編～

エアコンは夏前に試運転しておこう！　～品不足と人手不足で困らない為に～

就職氷河期世代はせめて日本史に刻んでほしい　～虐げられ、削られる世代として～

繁忙期を振り返ろう2025　～前倒し化が顕著？変わる繁忙期？～

管理会社に生殺与奪を握られない大家になろう！　～お前のオールを任せるな～

我が子への愛情をお菓子に　～お菓子のｅｎ９０５～

【急募】限定１部屋のご紹介　賃貸借期間2日間限定！　～〇神と時の部屋～

不動産業界あるある　～不動産業信用ないけど、初手から敵視はしないで編～

お引越しの挨拶　いる？いらない？【2025年最新版】

ＳＴＯＰ！満室詐欺　～地面師ならぬ空室師に引っかからないように～

「マンションは音に強い」に隠されたウソ・ホント　～マンションで起きる騒音トラブルの実態～