
猛暑を我慢したくなければ・・
さて、これを書いている3月下旬は鹿児島県はとても過ごしやすい陽気です。
かなり暖かく、日中などは半袖でも良さそうです。
例年なら、寒の戻りでこれから寒い日に数日逆戻りして、春の暖かさが本格化します。
そして、初夏を迎え、暑い夏を迎えると来るのです。例のやつが・・・・
「エアコンが壊れた」のシーズンが
体感でもデータでも、ここ最近の夏の暑さは酷いものです。
昔のように窓を開ければ何とかなった時代ではありません。
このご時世でのエアコン不調は、中々我慢できるものではありません。
今回はこの「夏にエアコンが壊れた」で我慢したり、困らない為に
「本格的に暑くなる前の試運転」をおススメします。
なぜ試運転が必要なのでしょうか?
年々、即時対応が難しくなってきている

試運転をしておいた方がいい最大の理由は
エアコンの修理、交換を即時対応が年々難しくなってきているのです
当社でも昨年はギリギリ対応が出来ました。
なんとか即日や翌日対応がギリギリできたという程度です。
それでも今後は厳しくなるのかもしれません。
そうすると、暑い日にエアコンが使えなくなってしまう期間が長引くかもしれません。
これは当社に限ったことではなく、これから全国的に多発するかもしれないのです。
なぜこんな事態になっているのでしょうか?
ずばり「人材不足」と「シーズン中の品不足」です。
この2つが重なり始めたのが、ここ数年で恐らく今年はピークを迎えるかもしれないのです。
毎日のようにニュースでも取り上げられるように、現在、電気工事を行う業者さんは人材不足です。
また、異常ともいえる暑さにより、昨今ではエアコンは「必需品」となりました。
少し前であれば、自宅ではエアコンを点けないで過ごす。という人もいたかもしれません。
現在の気候では、真夏にエアコン無しで宅内で過ごすことは、ほぼ不可能といえるでしょう。
この状態で夏を迎えるとどうなるのか?
暑くなった途端、稼働し始めるエアコン
試運転無しでシーズンを迎えた為、壊れていることに気付けなかった
そんな人が殺到し、品不足と人材不足により対応が遅れる
このようになるのです。
そもそも、エアコンは年がら年中売れる製品ではありません。
主に夏と冬に稼働する為、一年中生産が活発である訳ではありません。
そんな中、突如始まるエアコン修理や交換のシーズン。
予想されるのは
エアコンの修理や交換までに長時間かかってしまい、我慢せねばならない期間です
では、どうすればいいのでしょうか?
春や秋に試運転しておく

それを回避するために行うことが「試運転」です。
冷房や暖房を使う程ではない初夏や秋口に、エアコンを試運転するのです。
エアコンが壊れるのは、使っているシーズン途中に壊れることは実は珍しいのです。
大体は「暑く(寒く)なってきて、使おうと思ったら壊れていた」が大半なのです。
その為、エアコンの修理、交換時期は夏の暑さが本格化し始めた時期に集中します。
この時期にはエアコン業者さんはフル稼働中で、タイミングによってはかなりお待たせする可能性があります。
とはいえ、この暑さを我慢するのは至難の業です。
そうならない為に、事前に試運転を行うことが肝心です。
この試運転時にもう一つ行って欲しいのが
エアコンフィルターの清掃です
エアコンフィルターの清掃不足は、エアコンの寿命を短くします。
またエアコンから出る異臭の原因にもなりますから、春や秋にエアコンフィルターを清掃して、試運転を行っておくのです。
その段階で壊れていることに気づくことが出来たなら、解決は簡単です。
なぜなら、その時期はエアコン業者さんはまだシーズン前で余裕で対応してくれることでしょう。
今年は2025年問題として、建設業を始め、様々な業界で人手不足が本格化し始める年です。
いつものように「壊れてからでいいか」では済まないかもしれません。
管理会社として全力で対応するつもりではありますが、ぜひ皆さんも自分の為にエアコンの試運転にご協力ください。
そして試運転で異常があった場合は、速やかに管理会社に相談されることをおススメいたします。
酷暑と呼ばれて久しい昨今の夏を、少しでも快適に乗り切る為の注意喚起として受け取ってくだされば幸いです。
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鹿児島県をワンルームにリフォームしよう!
鹿児島県をワンルームへリフォームしてみましょう 鹿児島県のリフォーム依頼があったら 私はバカリズムさんのライブネタが好きです。バカリズムさんのネタに「ワンルームだった場合、住みにくい形の都道府県」というのがありました。堂々1位は長崎県となっていて納得させられたものです。 バカリズムさんのネタです。確かに住みにくそう そこで今回はリフォームの得意な、弊社ロータスホームが鹿児島県をリフォームしてワンルームにしてみました。リフォームのポイントや施工イメージも実際のリフォーム事例でご紹介してみましょう。 これがワンルームに生まれ変わる鹿児島県 鹿児島県をリフォームしてワンルームにした場合の間取り図 思い切って部屋を減らして「贅沢なワンルームに」 今回のリフォームのポイントは以下の通りでした。 立て続きの2Kを思い切ってワンルームにリフォーム以前はバストイレが一緒のユニットバスをバストイレ別へ狭かった玄関を玄関収納とシューズボックスを作ることで靴の多い女性にも対応できるように以前は部屋の角にあったキッチンを思い切ってカウンターキッチンへデッドスペースになっていた桜島に浴槽を置くことで光熱費も削減へ枕崎市や指宿市の南薩エリアをバルコニーにすることで日当たりを活かしたお部屋に寒い北薩エリアに冷蔵庫スペースを設置して、ここでも光熱費を削減 エコなお部屋にキッチン周りの水道は川内川を利用トイレも独立性を高めて快適なエリアへ 室内イメージ 着工前なのでここからは完成イメージを出していきましょう。どの写真も実際に弊社で管理している築30年超えのリフォーム済み、完成イメージもわきやすいと思います。 居室とキッチン 思い切ってカウンターキッチンにすることで古さを無くします。基本は居室にキッチンを置かない選択肢もありましたが、今回はかえって玄関から見えないようにすることを意識してみました。室内もこんなリフォームをすれば生き返ります。 ちなみにこの物件も築30年を超えてましたよ。 トイレ こちらも築30年超のトイレのリフォーム最近はトイレの滞在時間が長くなっています。その要因はスマホ!トイレットペーパーホルダーに棚を付けることでスマホを置くこともできます。ウォシュレットで冬も寒くなく、快適なお部屋へ ユニットバスの入替 今回一番苦戦した桜島のスペースの活用方法。今回は思い切って浴槽を置いてみることにしました。そうすると、意外と収まりがよく、脱衣所スペースも取れることが判明しました。しかも火山となっており、光熱費も削減できることでしょう。 例えばこんなお風呂もスペースがあれば 新品の広い浴室へ入替 脱衣所を作ろう 専有面積は十分あったことから、今回は脱衣所を作ることにしました。とはいえ、開き戸にしてしまうとトイレのドアと干渉する為、ここは引戸を採用しました。どうせ大工さんが入るなら建具などのリフォームもこの際にやってしまいましょう。 こんな脱衣所の無い所も 扉付きの脱衣所へ変身させました 楽しい遊びでした 今回は少し遊んでみましたが、実際に鹿児島県をワンルームにするのであればたくさんの問題も出てきそうです。そして、他にもベストな間取りがあるかもしれません。もしベストな間取りはこれだ!というのがあれば教えてください。しかし、想定される問題も、弊社ロータスホームでは古い物件のリフォーム、管理が得意なので、不可能ではなさそうでした。しかも、今回は専有面積のある鹿児島県をあえて部屋数を減らし「贅沢なワンルーム」にすることで新築には出せない価値を提供できるハズです。ちなみに今回の記事は社員が帰ったあと営業のスタッフと2人で協議しながら作りました。テーマはやはり「決まるお部屋、決まるリフォーム」です。他のスタッフには遊んでいると思われるので、このブログをご覧になったオーナーさんは出来れば当社のスタッフには内緒にしておいてください。遊んでいると思われそうなので楽しかった
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貸主が宅建や賃管士を取るのはアリかナシか?
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笑ってはいけない試験問題!~賃貸不動産経営管理士試験2022年 問32 編
阿鼻叫喚の2022年賃貸不動産経営管理士試験!中でもこの問32は面白い まずは問32をご紹介 令和4年度 賃貸不動産経営管理士試験問題より 【問 32】 勧誘者であるA法人(代表者B)は特定転貸事業者であるC法人から委託を受けて特定賃貸借契約の勧誘を行っている。勧誘者であるA法人の従業員Dが、自己の判断により、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対し、故意に不実のことを告げるという管理業法第29条第1号に違反する行為を行った場合の罰則(6月以下の懲役若しくは50万円以下の罰金又はこれらの併科)の適用に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。 ア A法人が罰金に処せられることはない。イ 代表者Bが懲役又は罰金に処せられることはない。ウ C法人が罰金に処せられることはない。エ 従業員Dが懲役又は罰金に処せられることはない。 回答選択肢 1 ア、イ2 ア、ウ3 イ、エ4 ウ、エ 読むのが面倒なので図にしてみましょう。 この問題、一夜明けた段階でも各予備校が異例の「正解肢なし」などとして疑義を生じている状態です。この問題は下記の管理業法という法律において、「勧誘者」という第3者が行った違法な勧誘において、大元である事業者の責任について問う問題であることは分かるのです。しかし、この問題は現在の段階では各予備校でも「回答なし」とか「調査中」などと明言出来ていない状況です。 (不当な勧誘等の禁止)第二十九条 特定転貸事業者等は、次に掲げる行為をしてはならない。一 特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者に対し、当該特定賃貸借契約に関する事項であって特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為二 前号に掲げるもののほか、特定賃貸借契約に関する行為であって、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるもの 昨年が簡単すぎた問題をひねろうとしたのか? 細かい解説などは予備校の先生に任せるとして、要は 「従業員Dが行った責任がどこまで問われるか?」という問題ですよね。しかし、よく考えてみましょう。 従業員Dの不可解すぎる行動が惑わせる まず読んで思ったことは 従業員Dの自己判断ってなんだよ 「従業員Dは正気とは思えないし、その一人の行為で懲役もしくは罰金に処せられる人の不憫さ」を考えずにはいられません。 まず、委託を受けたどうこうより「自己の判断で不実のこと(真実でないこと)」で勧誘する従業員Dの不可解さ これがA法人からの指示だったなら分かりやすいのです。従業員と雇用主という立場を使って、かわいそうな従業員Dに「不実のことを伝えてでも契約取ってこい」なら分かるのです。会社の使用者責任もハッキリしそうですね。しかし、従業員Dは自己の判断で突き進むのです。なぜ?契約がそこまで欲しいのか?そして倫理的には「自己判断でウソつくような人間に責任無い訳ないだろ?」と思ってしまいます。そして、自己の判断で動く従業員Dにより次々に責任を負わされるA法人と代表者、そして委託したC法人 読みながら笑ってしまいました。これが可能なら産業スパイも楽で仕方ないことでしょう。自己判断でウソつく人間は懲役や罰金なしで他の登場人物にだけ被害を及ぼせる。完全犯罪のような所業。確かに「勧誘者を監督する責任の範囲や重さの理解を問いたい」という出題の意図は分かるのですが、あまりに面白い状況。解答と解説が読みたいな!と本気で思っています。
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「マンションで動物に餌をあげてる人が・・」まさかの動物の正体
こんな動物なら軽い注意で終わったんですがね 動物への餌やりは禁止です マンションでも戸建でも基本的には禁止行為の「動物への餌やり」禁止されている理由としては野生動物が寄ってくる、糞害が発生する、苦手な方からするとそもそも嫌だ!となり、近所も巻き込んで迷惑行為となってしまいます。動物がかわいい気持ちは分かるのですが、やはり自分で飼えない以上は無責任な行為はするべきではありません。そんなある日、あるマンションの入居者さんから連絡がきました。「マンションで餌をやっている人がいるから注意してほしい」 驚きの正体は 私は何度か経験があるので、ネコかハトか?と勝手に頭に想像しながらお話しを聞いていました。聞くと、住人もある程度特定出来ていて「〇〇号室の方だと思うとのこと」私は「ちなみにネコですか?ハトですか?」と入居者さんに聞いたところ、驚きの回答が 「トンビです」 え?猛禽類? まさかのトンビ(鳶)! 第一声は思わず「へぇ、トンビって餌やれるんですね」と言ってしまいました。余りに想定外すぎて聞けば、その餌やりをしている方は夕方になると不定期でマンションの廊下に出てきて餌をやるそうです。そして、その人が出てくると、流石トンビ「目がいい」何羽かが近寄ってくるそうです、そして何の餌をやるかといえば「生肉」でした 即刻注意!すぐ解決 私はすぐさま該当の住戸の方に連絡しました。ちなみにこの方、この件以外はすごく「良い入居者さん」なのです。マンションで会えば気軽に挨拶してくれますし、たまに世間話などもする位の方でした。早速、電話して概要を伝えると 「え?ダメだったの?ごめんなさい」すぐ認めました。秒で謝罪です。素直です本人曰く「ハトだと溜まったりするけど、トンビは餌をやったらすぐ帰るから」とのことでした。私からは 猛禽類であること味を占めて他の入居者さんを襲うかもしれないこと野生動物に勝手に餌付けしてはいけないこと糞害などにつながること生肉も共用部分で衛生的に良くない などをしっかりお伝えしました。ご本人もいたく反省し、「二度としません、ごめんなさい」とのことでした。もちろん、それ以外は本当に良好な入居者さんだったので、お話しも分かって貰えましたので無事解決としました。まさか猛禽類に餌をあげられるとは・・・
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これをやったら解約まったなし ~重大な契約違反編~
これをやってしまうと解約まったなしの3選 入居者の権利は強い!しかし限度はある みなさんは、大家さんと入居者どちらが強いと思いますか?一般的には所有者でもある大家さんが強いと思われがちです。しかし、それは一昔前の話です、今現在では「借地借家法」という法律がみなさんの味方です。この「借地借家法」ですが、中々に強力な法律です。一言で言うなら 「少々の過ちなら追い出されると可哀そうだから、許してあげてよ」 となっています。細かい部分は色々とあるのですが、入居者の権利というのは年々強くなっていて、大家さんの機嫌一つで追い出すなどは不可能となっています。ですが、こんな強力な借地借家法でもかばいきれない重大な契約違反というのもあります。もちろん、程度の多少によりすぐさま解約される訳でもないのですが、借地借家法をもってしても高確率で解約される事項を今回はあげてみようと思います。 又貸し 自分が契約して、その後知り合いや友人など第三者に貸してしまうことです。これは当然契約違反となります。お金を貰っていなければOK?ダメです。ですから例え自分が代わりに家賃は払うから!と無償であったとしても契約違反です。入居審査でも契約の名義人が住むのならと審査を通過しているのですから、大家さんからすれば「あの入居審査はなんだったの?」となります。こうなると大家さんとの信頼関係もあったものではありません。仮にしてしまった場合、契約違反ももちろんですが、又貸しした第三者が付けたキズや損傷なども全ての責任が契約者にやってきます。 ペットの無断飼育 これも高確率で発覚時に解約を言われても仕方ないものです。一般的な契約書であれば、ペットの飼育については重要事項説明書や契約書にしっかりと明記されています。特に建物へのダメージも大きく、周りの住戸に動物アレルギーの方などが居た場合は更に被害も拡大してしまいます。こちらも、契約違反で解約だけでなく、ペットによる損傷などは原状回復のガイドラインなども助けてくれません。違約金なども含めて責任を取るハメになってしまいます。絶対にやめましょう。 反社会的勢力 現在の標準的な賃貸借契約書ではいわゆる「反社会的勢力」の方はお部屋を借りることができません。それは、他の住民を守る為にも必要なことと思います。みなさんも周りに反社会的勢力の方が居てほしいとは当然思わないと思います。昨今、契約書と呼ばれるものには必ずこの反社会的勢力の排除条項というものが入っています。本人はもちろんですが、友人や知り合いが反社会的勢力だった場合、お部屋に出入りさせたことでも契約違反となってしまいます。また、厳しいのですが、それによる実害があったかどうか?ということは問題にならないのです。私も東京にいる時に反社会的勢力のお部屋を解約をしたことがあるのですが、本当に大変でした。いつか機会があればその時の話などもできればと思います。鹿児島ではそのような事例を対応したことはありませんが、一度でもそのようなことがあると以降お部屋をあなた名義で借りることは非常に困難となるでしょう。やめましょうね。 気軽な気持ちが消えない過去になることも 現在、情報化社会となって久しいものです。このような重大な契約違反で解約となった場合、今後の保証会社等の審査に響く可能性があります。私も見たことはありませんが、保証会社というのは大体共通したネットワークを持っています。例えば重大な契約違反がある人を受け入れたい大家さんや保証したいという人はいるでしょうか?もちろんNOですよね。それだけ、今回あげた項目は重大なものです。気軽にしてしまったことが何年も尾を引いてくる可能性があります。絶対にやめましょう。
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春から入居キャンペーンを始めます!
今お部屋を決めても家賃は3月からで大丈夫です! キャンペーンの概要 さて、弊社ロータスホームでは「春から入居キャンペーン」を実施しています。概要は以下の通りです。 対象は学生(入学予定、寮からの一人暮らし)、新社会人対象期間は年内~1月、2月まで学生さんについては合否発表前の申込みもOKです。※返金解約保証あり更に先着順でチャンスUPくじ開催予定(近日公開予定) キャンペーンのメリット 春から入居キャンペーンはロータスホームまでお問合せください。 ・競争率の高い1月~3月前にお部屋を探せる・受験時や空いた予定で探せる=交通費、時間の削減・1月~3月は空き予定物件が多いが、先にじっくりと見ることも可能・先にお部屋を決めておけば受験に集中できる・更にチャンスキャンペーンも そんな美味い話があってたまるか!という方に 実はこのキャンペーン開催するとよく言われるのが 「決まりにくい、条件の悪いお部屋なんでしょ?」と言われますが、違います。オーナーさんにとっても悪い話でもないのです。学生さんや新社会人というのは比較的計算しやすいのです。大体は学生さんなら2年間以上の居住期間が見込めます。もちろん事情などあれば別でしょうが、大体は在学期間に応じた居住年数であることでしょう。そして皆さんから分かりにくいメリットがもう一つ 「次の解約も恐らく繁忙期と呼ばれる時期だろう」そう、無事卒業や就職となると、お部屋を解約するのも3月や4月などの時期になるであろう。ということです。単身向けの物件というのはシーズンの影響をかなり受けやすいものです。人気物件でも1月から4月までに成約でなかった場合、入居まで少し時間が掛かる物件というのも当然出てくるでしょう。そうすると、「どうせ空くなら人が探す時期に空いてほしい」と考えるのは理屈として不思議ではありません。こんな風に実はオーナーも入居者にとっても、それぞれメリットがある話なのです。そんな弊社の春からキャンペーン!受験や入学説明会の時にでも一緒に見てもらえればと思います。まだまだ今から対象物件も増えてきますので、お楽しみください。そして、受験生の皆さん!応援しております。
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幽霊を信じない営業マンも逃げ出した物件
写真はイメージです!本物はもっと不気味でした。 余りの怖さに逃げた物件 私は幽霊を信じていません!しかし、それは「見たことない」「信じたくない」からです。決して幽霊が怖くない訳ではありません。怪談番組などは真剣に怖がって見てます。恐らく見てしまった日には一人で夜トイレにも行けないでしょう。しかし、不動産屋ですし、基本的には信じていませんので事故物件や空家などに入ることに抵抗はほぼありません。以前から話した通り、事故物件などでも心霊体験などはしたこともありませんからね。そんな私ですが、過去一度だけ逃げ出した物件がありますので、今回はその話をしてみましょう。 それは格安の戸建でした 当時私は東京都の新高円寺という所で賃貸仲介の営業マンでした。今もそうですが、当時もインターネットに物件を掲載しておりました。いい物件があれば鍵を借りに行って写真を撮る、掲載する、反響がくる、お客さんを呼ぶ、決めてもらう。この流れですからね。そして、その日も朝から新着物件を確認していました。すると 「西荻窪 徒歩〇分 5DK 貸家 6万5千円 築50年」という物件が出てきました。古い戸建ではありますが、当時でも激安でした。中は相当に古いだろうが、写真を撮って掲載してみようということになりました。その日の写真撮影当番は私でした。早速鍵の手配をすると「貸主は遠方だから開けてある」とのことでした。さあレッツゴー!と意気揚々と私は車で向かいました。 竹藪の中の古家 着いたのは普通の住宅街でした、西荻窪駅から少し離れていましたが、実際に行って見るとビックリ その家だけ竹藪で囲われている 冒頭の写真のようですが、もっと手入れのされていない竹藪に囲まれていました。住宅街の中にポツンと異質な空間になっていました。建物は2階建ての築50年、流石に傷んでいますし、玄関も昔ながらの引き違いのサッシでした。竹藪が影を作っています、雨戸は全て木製の古いタイプで閉まっています。正直、雰囲気も最悪 「こりゃ安いハズだわ」と思いました。しかし、こんな物件でも中はキレイにしてあれば借りたいという方もいるでしょう。この時はあまり気にせずに中へ入っていきました。この5分後にはダッシュで出てくるとも知らず・・・ 押入れの中には・・・ そうして入った戸建ですが、まずは中が暗い!木製の雨戸が全部閉まっている為、真っ暗、そして湿気というかカビ臭い匂いがしました。私はブレーカーを探しました。ブレーカーというのは大体家の構造上、キッチンや洗面室などの近くにあるものです。しかし、ブレーカーを上げても電気が点きません。契約がされていないのでしょう。これも珍しいことではありません。私は古い木枠のサッシをガタガタと動かして雨戸を1枚開けました。すると光が室内に入ってきました。中は大変古く、居室のほとんどは和室でした。古くなった畳が柔らかくなっていました。そして、最初の部屋にあった押入れを何となく開けてみました。そこには白黒の写真が一枚置いてありました。 これもイメージです、実際はアルバムなどではなく、一枚だけでした。 「なんで一枚だけ?忘れ物?」と何気なく手に取りました。それは古い家族写真でした。お爺さんとお婆さん、年齢的には叔父さんらしき中年男性が2人位、お母さんのような人、小さい子供が2、3人位写っている写真恰好は簡単な着物を着ていました。かなり古いものでしょう。明治位なんでしょうか全員無表情です、なんだか楽しそうでもない写真です。しかし、私はなぜかその写真に強烈な違和感を感じました。全員笑っていないから? いや違うような・・・ なんだか変な写真に思えるのです。そして、違和感の正体に少し気づきます。 「なんだか全員の目線が変だ」 そう、カメラ目線のようでしたが、なんだか全員の焦点がカメラでは無い気がしました。そう思った瞬間一気に恐怖が込み上げてきました。私にはどうしても 写真の人たちは 私の後ろを見てる気がする 写真を見ている「私」の肩辺りを見ているような気がしたのです。その瞬間に私はダッシュで写真をその場に置き、家を出ました。もう恐怖でいっぱいでした。雨戸を閉めるのも忘れ、とにかく帰りました。後にも先にも物件で怖くて逃げたのはその1件だけでした。特にオチもありません、写真の正体も知りませんし、いわくつきの物件でもないようでした。もちろん後日何かあったということもありません。その家について調べもしませんでした。事実だけ話すなら「忘れ物の家族写真に勝手にビビった営業マン」です。でも、私にはあの写真の目線が怖すぎたのです。ちなみに今でも古家などは怖くはありませんよ。幽霊は信じていませんからね。そんな私の唯一の恐怖体験でした
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一人暮しの女性の防犯対策 ~「ただいま」発声編~
え?いるかも?と思わせることが大事です! 帰ってきたら誰もいなくても「ただいま」と言う さて、今回は女性の一人暮しで簡単にできる防犯対策でございます。これは昔仲良くなった刑事さんから教えてもらいました。簡単です。帰宅時に 「ただいま」と一人で言いましょう それだけです。誰もいないお部屋に向かってです。それでいいのです。 悪者は「可能性」が嫌い 悪事を働こうとする人間、例えば空き巣やそれ以外の犯罪者も「可能性」が大嫌いです。 もし一人じゃなかったら?男と住んでたら?これから人が来るとしたら?電話してたら? など、不確定なことを嫌うそうです。一人暮しの女性を狙ったとしても「ひょっとして」と思ったら躊躇するのです。空き巣は別として女性を狙う犯人というのは、高確率で下見などをするそうです。そんな時に無人の部屋に「ただいま」と言う女性を見たとします。悪者の頭には「可能性」が生まれるのです。 「一人暮しでないのでは?」「頻繁に友達が来てるのかも」こんな疑念でも大分効果があるそうです。確かに、犯罪者の気持ちは分かりませんが、もし仮に犯罪を起こそうと思ったなら不確定要素は出来るだけ避けようとするでしょう。 もう一つの効果「空き巣」対策 そして、この「ただいま」発声はもう一つ効果があります。 「空き巣と鉢合わせになる可能性を下げる」空き巣と鉢合わせ!考えただけでも恐ろしいですね。空き巣と鉢合わせた場合、パニックになった空き巣から被害を受けることが最悪のケースです。正直、物やお金なら取られても最悪なんとかなりますが、命はそうはいきません。この「ただいま」と発声することで仮に空き巣が居た場合「空き巣に逃げる時間を与えるのです」もし玄関しか出入り口がなかったとしても、家の中で鉢合わせるよりは廊下の方がマシです。帰ってきたぞという意味でも有効でしょう。 古典的だが「男物の下着を干す」も効果的 これと同様に昔から言われている「一人暮しでも男物の下着などを干す」も有効だそうです。使い古されている手法ではありますが、同様です。 「ひょっとしたら本当かも」 で十分抑止力となるのです。だって仮にウソだとしても防犯意識の高い人であることは間違いない訳ですしね。私は運良く不動産会社としてそういった事件に関わったことはありません。ですが、ご自身で出来る対策はしておいて損はありません。
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社名の由来 ~ロータスホーム~
たまに聞かれますので 株式会社ロータスホームの由来 弊社株式会社ロータスホームの社名の由来です。開業当初はよく聞かれたものです。なので、今後お付き合いが生まれることも期待して、社名の由来についてお話していこうと思います。 LOTUS=蓮 ますはロータスですが、「蓮」です。レンコンは蓮の茎ですね、蓮根と書きますから根っこだと思われていますが、茎です。なぜ「蓮」から取ったのかということですが、以前書いたように私は特定の宗教を信じている訳ではありません。たまにご存じの方が仏教とかですか?と聞かれます。 確かに蓮はお釈迦様のイメージもありますからね。この会社を作る時に色々なことを考えていました。「不動産会社を作るうえで、どんな想いを表そうか?」たくさん想いはありました。しかし、最終的に思ったことは 「どんな大変な仕事でも、住まいを通じて人に喜んでもらおう、そして人の喜びを自分たちの幸せとしていこう」という思いでした。その時に思い浮かんだのが「蓮」でした。蓮というのは、ご存知の通り泥の中で咲きます。しかも泥水が濃ければ濃いほど綺麗な花を咲かせるそうです。また、蓮の葉はどんなに泥や水が付いても弾き返すのです。ことわざの「泥の中の蓮」というのはこういった特徴から来ているのでしょう。その存在が不動産の管理会社にピッタリな気がしたのです。綺麗ごとだけではない不動産業界、時には辛いこともある仕事。そんな中で自分自身まで泥に浸かって、大事な心まで汚してしまってはいけません。そこで、そんな蓮の精神性から蓮=LOTUS=ロータスを選びました。決してキレイごとや華々しいだけではない仕事をも自分たちの糧にし、しかもそれでも汚れない、そして綺麗な花を咲かす。入居者さんやオーナーさんに代わって、大変なことをしっかりやり切ろう。そんな想いを込めました。あと、蓮根がその形状から「見通しがきく」などの縁起も良い物だそうで、そんな所も気に入りました。 HOMEとHOUSEの違い 次にLOTUSHOMEの「HOME」ですが、これは「家」という意味ですね。ではなぜ「HOME」で「HOUSE」ではないのか?ですね。どちらも日本語に訳すと「家」となります。これは、正確に合っているかは自信がないのですが、HOMEとHOUSEの違いは HOME=人が住んでいる場所としての家 居場所 本拠地 帰るべき場所HOUSE=住宅 家屋 建築物 HOMEは「人ありき」、HOUSEは「物質としての家」、こんなイメージを私が持っていたためです。私はHOMEが好きなのです。人が住んでいる家こそが「家」だと思っています。その住んでいる人にとっての居心地の良い「HOME」のお手伝いになればと思っています。 こんなことばかり言っていると「キレイごとばかり」などと言われるかもしれません。でも私は「キレイごと」でもいいと思っています。私もついつい仕事で熱くなったり、正直に言えば腹が立つこともたくさんあったりします。でもそんな時にこそ、この「キレイごと」を込めた社名が初心や本当にやりたかったことに戻してくれます。本当に私は聖人君主でもなんでもありません。だからこそ、初心や想いを忘れないように一番使う社名にしておきたかったのです。ちなみにHOMEは私の右腕ともいうべきスタッフがHOMEがいいということで採用しました。これからも社員と一緒にオーナーさんと入居者さんの役に立って、人を幸せにしていきたいと本気で思っています。そして、私も社員も人の幸せを作る仕事で「幸せ」になりたいと思います。今回は柄にもない内容でしたが、なんとなく書いてみたかったのです。今後ともよろしくお願いいたします。
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怒鳴る人への対策 ~あなたも大きな声を出そう編~
ハッキリといいましょう コツもあります 怒鳴る人=ドナルドさんへの対策 さて、お久しぶりの怒鳴る人対策編です。私はこれまでの仕事で延べ1000人以上は怒鳴る人の対応をしてきました。不動産関係以外でも飲食やホテル業、一定数どのお仕事でもこういった怒鳴るお客様というのはおります、不動産関係だけが怒鳴られる訳でもないですからね。そんな経験の中で怒鳴る人というのは正直、クレーマーと呼ばれる人の中でも対応は比較的難しくはないのです。 しかし、対応策を知らなかった頃は本当に嫌でした。苦手でした。ストレスもMAXでした。私はお会いした方なら分かりますが、見た目は特にコワモテでもなく、体格がいいわけでもありません。似てる芸能人もロバートの馬場さんと言われる位普通の見た目です。そんな私でも怒鳴る人対応というのは難しくありません。きっと皆さんでも可能です。慣れは必要かもしれませんが、難しい技術でもありませんから少しずつ覚えてみてください。前回の記事はこちら https://lotushome.jp/blog/2853/ 大前提ですが、この怒鳴る人というのは 理不尽もしくは正当性があったとしても超えてきた人 が対象です。こちらに落ち度があった場合は速やかに謝罪し、対応しましょう。その対応で済まない、もしくはその解決までいけない場合の対策編です。前回なぜ怒鳴る人というのが生まれたか?思考回路について少しお話ししました。今回から実践編です。 目には目を 声には声を ロバートの馬場さん こんな風貌の私でもできますから まず対策編ですが、怒鳴る人は止まりません。目の前で怒鳴り始めたなら、こちらが口を挟もうとしても止まらないのです。こちらのターンと思って話し始めても途中でかぶせてきます。そう、まずは相手の勢いを止めなければいけません。その為、まずは大きな声でいいましょう!せーの 「○○さん、大きな声を出すのはやめてください」 この時のポイントは 敬語は徹底して崩さない怒りの感情を込めない相手の目を見て音量は相手より少し大きく これです!怒鳴る人の対応で怒りにまかせてはいけません。それではただのヤンキーの喧嘩です。大事なのは「怒鳴っても効かない」ことをアピールするだけです。敬語は崩さないようにしましょう。簡単です。ただ音量を上げるだけです。そうすると、相手からかえってくるのはたいてい 「お前もデカい声を出しているだろう」とか「客に向かってなんだ」とか「お前たちが悪いからだろうが」と 怒鳴られます 怒鳴られるんじゃん!と思った方、そうです。ここまではセットですからそういった言葉がかえってきたら再度相手と同等レベルの大きさで 「○○さんの声はちゃんと聞こえてます、もう少し声を落としていただけませんか」 と大声で言います。ここまでセットで覚えてもいいです。 上手くいくと、ここで収まります。そう、大声で怒鳴るタイプの人は相手からの反応があることに慣れていません。しかも、相手は恐怖を感じずに(そう見えないだけでもOK)、音量のことだけを言ってくる。冷静に話し合うのに音量が必要ないと言っている、効かないの?となります。もし、ここで止まらない場合ですが、 思い切って交渉や苦情を受け付けるのは止める宣言をしましょう。具体的には 「このままこちらのお話しを聞いていただけないなら、一旦おしまいにしましょう」 これです。大声を出し続けていては聞いてもらえない。これが最終手段であり、相手に2択を迫るのです。①大声を出し続けることは出来るが、話を聞いてもらえない ②大声を出すことを止めて、冷静な話し合いに移行する 本当は解決したい、言い分を聞いてもらいたいハズなのです。解決の邪魔しているのはあなたの「音量」だけですよ。ということを伝えます。それでも止まらない場合は目の前であれば退出を促すか、電話なら「失礼します」と言って切ります。ポイントは 「怒鳴りさえしなければ、話を聞きます」ということを伝えるのです。 電話であれば再度掛かってきて「なんで勝手に切るんだ」となるでしょうが、繰り返しです。冷静な音量になるまではいつでも打ち切るのです。私は過去何度もやっていますが、間違っても相手に暴力などを振るわれたこともありません。敬語で大きな声を出しているだけですからね。特に落ち度もありません。このラリーを何度か繰り返しますが、大声が効かないとみると相手はトーンダウンしてきます。何度かは「もうオレはデカい声出さないからお前も出すなよ」とも言われたことがあります。なぜ私が注意されているんだ?とは思いますが冷静になった証でしょう。一般的なクレーム対応の本などには真摯に聞くなどとありますが、それではこちらの身がもちません。そして、大声を出す人も決して目的は「怒鳴ること」じゃないはずですからね、問題解決が目的なはずです。その為にも「私には大声は必要ありません」という意思をハッキリと大きな声で伝えるだけです。 再度になりますが、間違っても敬語を崩してはいけません 「うるさい」とか「お前」とか感情的になってはいけません。「普通のことを大声でいうだけ」です最初は慣れないかもしれませんが、ちゃんと上手くいきます。大丈夫です。そして怒鳴る人というのは冷静になれば後は解決もスムーズにいくことがほとんどです。最終的には味方になるケースも多いものです。まずは試してみましょう。意外と上手くいきますよ。
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ルームシェア ~決めておくべきルール~
楽しいルームシェアですが、後々揉めやすい事項をご紹介します。 ルールは先に決めておこう 楽しいルームシェアですが、ルールや約束を決めておかないと大変なことになります。時には一緒に暮らしたいと思うほどの友情にヒビが入ることもあります。今回はワンルームに男5人でルームシェアをしたことがあり、そして現役の不動産屋でもある私から揉めやすい事項をご紹介していきます。しっかりとルールを決めて楽しいルームシェア生活を送ってください。最初に揉めやすい事項を挙げておきます。それぞれ解説と対策をお話していきましょう。 前回の記事はこちら https://lotushome.jp/blog/3293/ 契約名義家賃光熱費来客掃除解散の条件 契約名義 前回の記事でも触れましたが、契約名義を誰にするのか?は大変です。契約名義というのは、誰が代表者となって最終的な責任を負うか?というものです。例えば代表者が1人で名義人となった場合、他の住人については「同居人」という扱いになります。そうすると、例えば全員で払うつもりだった家賃も同居人が払ってくれない場合でも、最終的に請求が来るのは名義人になった方です。解約した後に発生する原状回復義務も名義人が負います、仮に同居人が付けたキズや汚れも一旦名義人が支払わなければなりません。また、名義人には連帯保証人をつけなければいけません、一般的には親御さんがなってくれる連帯保証人ですが、連帯保証人も我が子の面倒は見たいと思うでしょうが、我が子の友人の責任まで負えるのか?という問題も出てきます。責任の重い名義人に誰がなるか?≪対策≫基本的には「連名契約」という形で住民全員で名義人となった方が良いでしょう。2人で住む場合はそれぞれ名義人として、それぞれ連帯保証人を付けるという方法がベストでしょう。しかし、3人以上となると不動産会社や貸主も面倒になってしまうケースもあります。その場合は、代表者を立てる方法もありますが、その時の解決方法としては「名義人以外は家賃+αの費用を代表者に支払う」などで最終的に解決してもいいかもしれません。 家賃 お金は揉めやすいから先に決めておきましょう 家賃については、人数で均等に割ったり、お部屋の条件などで優劣を付けたり様々な決め方があります。問題はそこではありません。滞納した場合です。全員がしっかりと払えるならばいいのですが、仮に誰かが払えなかった場合、貸主としては誰が払ってくれてもいいのですが、当人同士では大問題となります。これについては、おススメの方法としては家賃だけで割ったりしないことです。どういうことかというと 家賃+αの費用を全員で割るのです。余りをプールしておくのです。 例えば家賃8万円で3人で住む場合、毎月3万円ずつで計9万円にするようにします。そうすると、毎月1万円が余ります。それを貯めておくのです。人数で割りやすい金額に設定しておけば良いと思います。そして不足の事態や誰かが滞納した時のみ、そこから払っていくのです。もちろん不足を出してしまった人は借りた分として補填しなければいけません。ちなみに溜まり過ぎると大金の管理となり、こちらも大変になります。目安は家賃の3カ月~程度溜まったら十分でしょう。金額が超えている場合などは一旦徴収額を調整しておきましょう。 光熱費 意外と不満になりやすい光熱費これは光熱費の負担が少ないながらも、生活スタイルの違いから不公平感を感じやすいのです。電気の使い過ぎやシャワーの時間による水道代、細かいことなのですがコレが地味に不満となりやすいのです。家賃の滞納などと違い、言葉に出すのもケチくさい気がするという絶妙なラインなのです。これを解決する方法は先ほど話した家賃+α方式です。先ほどのプールしたお金で光熱費も払うのです。そしてそれを見越した金額設定にします。先ほどの例でいえば家賃8万円で3人で住む場合、一人当たり3万5千円にするなどですね。大体3か月も住めば光熱費の平均が出てきます。(夏や冬で変動はあるといっても)このようにしておいたうえで、毎月の細かい計算をあえて「しない」お互いの生活スタイルの違いについて言及しない、これも良好なルームシェアをするコツにもなります。 掃除 誰がトイレの掃除をするのか?廊下やキッチンなどの掃除は?ゴミ出しは?やったらやったで、出来栄えは?甘い清掃に腹が立つ。などとなるかもしれません。ここは正直言って個人の感覚になります。週ごとにとか、場所を決めてとかありますが、上手くいけば何でもいいのですが、おススメは 清掃についてはルールを出来るだけ決めない これもアリです。なぜなら、決めたルールは守らないといけないしかし、清掃のルールというのは「守ればいい」という訳ではありません。「キレイになること」が目的です。その為、適当にやったり、忙しいということですっぽかしてしまうと一気に険悪になります。お互いの感覚の出やすい清潔感という概念。だからこそ、厳格に決めるのではなく、お互いの貸し借りの感覚でやった方がかえって上手くいくことが多いものです。清掃が苦手ならゴミ出しなどをやるなどですね。 来客 お互いは気が許せるからルームシェア。でも知人は恋人は?来客はトラブルになりやすいものです。音の問題や他人であれば家の中でだらしない恰好を見せられないなどの「気疲れ」など様々予想されます。ベストは 共通の知人であっても入れない であることは間違いないのですが、そうもいかないでしょう。だからこそ、先に決めておきましょう。 どの範囲までOKか? 〇恋人 友人 共通の知人 親族時間帯 〇何時までにするのか?何時間か?宿泊の許可 〇時間とかぶりますが、仮に何日もいられたら許せますか?お互いの部屋に入らない、入らせない 〇絶対イヤでしょうからね 解散の条件 最後まで気持ちよくいましょう 最近は結婚前に離婚の条件を決めておくそうですね。終わりを先に考えておくことで、かえって良好な関係になる。特にルームシェアでは、一人だけ出ていくということは難しいケースではないでしょうか?その人数用に借りていた場合、部屋も家賃も持て余してしまいます。中々住み続けるという選択肢はないのではないでしょうか?その為、最低限決めておきたいルールは以下の通りです。 出ていく場合の予告期間 〇大体2ヶ月以上考えておきましょう。お部屋の解約は大体1か月前ですから、余裕を持って急な退去の違約金 〇事情があったとしてもの場合です。例えば家賃+αの積み立て金を放棄などでもいいかも原状回復の割合 〇責任部分と全体均等割などは決めておきましょう。守るかどうかは別です。解約手続きを誰が行うか 〇お部屋の解約はもちろん、電気ガス水道などのライフライン、ネットなど名義の方になります このように、ほとんどがお金が絡むため、事前に決めておきましょう。関係がこじれてから決めるのは体力気力ともにきつすぎます。 基本的にはルールは少なくしよう このように考えてみるとたくさん気遣いしなければいけないルームシェアしかし、だからといってルールをたくさん決めることはおススメしません。なぜなら、 決めたルールを守られないことが最大のストレスになる 決まったことを守らない、そのことを指摘することが一番のストレスになるのです。その為、最低限の決まり、特にお金関係はしっかりと決めて他については「あえて決めない」そして、それを決めなくても大丈夫な感覚の人とルームシェアをした方が圧倒的に上手くいきます。一緒に住みたい位の人なのですよね?この程度のことを話し合って険悪になるのであれば、そもそも向きません。しかし、感覚さえ上手くいけば楽しい思い出もたくさん出来ます。私が彼女にフラれて泣いている時に慰めてくれたこと、食費が底をつき、ドレッシングで炒めた「激マズ!シーザードレッシングチャーハン」を作ったこと、夜通しバイクを作っていたこと。どれも良い思い出です。せっかく出来た良い友達、出来る限り楽しい日々が長く続くといいですね。ここまでも本心ですが、本音はせっかく入居した物件で短期解約されたくないんです。
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憧れるがハードルは高い「ルームシェア」~なぜ受け入れ物件が少ないのか?~
お友達と楽しい「ルームシェア」憧れますよね!しかしハードルは高い 超えないといけない壁が多いルームシェア 仲の良い友達同士で暮らしたら?若い時などは特に思うのではないでしょうか。毎日気の合う友達と居られたらどんなに楽しいでしょう、寝食を共にし、夜は大したことな話などもしながら過ごせたらきっと楽しいでしょう。そんな「ルームシェア」ですが、賃貸ではほとんどの物件で受け入れが難しいものです。昨今一般的になった「シェアハウス」というのは別です。「シェアハウス」とは、友達だけでなく、それこそ自分が知らない方も含めて1つ屋根の下、各々の生活スペースと共用部分を使います。決定的に違うのは「自分が選んだ人達だけと暮らせるか否か」です。シェアハウスの場合は入居の可否は管理会社かオーナーとなり、自分では決めることはできません。今回はこの夢見る「ルームシェア」についての現実を管理会社からお伝えしようと思います。私は個人的には20代の多くの時間を気の合う友達とルームシェアしていました。その点でもルームシェアの良いところと悪いところも含めてお話しできると思います。 貸す側のメリットはほぼ無い オーナー側から見ると問題点がいっぱいのルームシェア まずは、ルームシェアをしたいと思って物件を本気で探してみた方は分かるのですが、ほとんどの物件ではルームシェアは出来ません。間取りを見ていると、「この部屋を自分で、こっちは友達で」と想像が膨らみます。一般的には2DK以上でキッチンなどの水周りからそれぞれの部屋に行ける造り=振り分けという造りであれば実質問題はありません。しかし、なぜオーナーはルームシェアを受け入れることに難色を示すのでしょうか?実は貸す側にはルームシェアを受け入れるメリットはほぼありません。それには以下のような要因があります。 近所迷惑になりそう契約者は誰になる?短期になりそう家賃滞納のリスク増 それぞれ、解説していきます。 近所迷惑になりそう 基本的には友達などの関係であろうルームシェアそうするとオーナーの懸念としては、「夜間までうるさくなるんじゃないか?」という懸念があります。また、家族に比べると会話も増えるでしょうから、音の面での心配があります。特にルームシェアに適した物件というのはファミリータイプなどの間取りになっていることから、ファミリーとの時間帯のズレを気にすることが多いものです。 契約者は誰になる? 契約名義の問題です。契約名義とは賃貸借契約において「私が責任者です」ということです。責任というのは基本契約上の全てになります、家賃の滞納やお部屋の原状回復など、契約名義人以外の方は単なる「同居人」扱いになり、金銭的な責任から実際の手続きまで契約名義人の方は全ての責任を自分が負う必要があります。ルームシェアにおいてはこの「契約名義人」を誰にするかという問題があります。例えば2人で住む場合でどちらか1人が契約名義人になるか、もしく「連名契約」といってお互いが契約名義人になることも可能です。しかし、これが3人以上になると契約関係が複雑になってしまいます、例えば契約名義人の内1人が出ていくとなった場合は契約内容の変更となり、都度契約の変更を行う必要があります。また、連名契約の場合はそれぞれに連帯保証人が必要となるため、契約書を作成する管理会社にとっても負担となってしまいます。この辺りがややこしく感じてしまい、無理して受け入れなくても・・・という流れになってしまいます。 短期になりそう これはルームシェア「あるある」なのですが、実際に住み始めてみると仲が悪くなったりを心配しています。ルームシェアというのは生活を共にします。今まで見ることがなかった友達の一面を見ることになります。「意外とこんな所があるんだ・・」「生活スタイル合わない」「価値観がそもそも違う」など良いところもあれば、悪いところも見えてきます。そうすると、仲が良かった友人関係が崩れ、ルームシェアの終了となります。また、ルームシェアの解消は時期を問いません。通常、ファミリータイプの入替え時期は年度末と呼ばれる3月4月が多く、次いで9月などの秋の転勤シーズンが多いものです。ファミリー物件はシングル物件に比べると、入居期間が長くなる傾向があります。その為、ファミリー物件は動きも単身者に比べると少なく、一度空くと空室期間が長くなってしまう場合もあります。その為、ルームシェアが早期に解約となると時期を外したファミリー物件というのは少し入居までに時間を要したりもします。このような心配から「短期解約になりそう」と思われたりもします。 家賃滞納のリスク増 通常、家族での入居となると、実質お財布は1つになります。単身の場合はもちろん名義の方のみですね。そうすると、契約名義の方や本人の勤務先や年収などから「家賃を払ってもらえるか?」だけを心配します。もちろん、転職やその他事情というのはあるにしても、払える払えないというのは大体予想がつきます。しかし、ルームシェアの場合、基本的には全員で割って家賃を支払います。通常の賃貸であればお財布は1つになるのですが、ルームシェアの場合 人数×お財布 となります。そうすると、ルームシェアの1人でも家賃を滞ってしまうと全員へ影響が出てしまいます。つまり、家賃滞納のリスクが1人から増えてしまいます。2人で払うつもりだった家賃を1人で支払うというのは、かなりキツイものがあります。単純に2倍ですからね。通常の契約でも病気や解雇、転職など滞納のリスクはありますが、ルームシェアの場合、その人数に応じてリスクが増えていってしまいます。ルームシェアで誰かが滞納しだすと、解約という道にも一直線となってしまい、これまた「短期解約」という懸念にもつながります。 難しいルームシェア探し ここまで書いてきた内容を見てみると、ルームシェアを目指している方もオーナー側の目線をご理解いただけたんじゃないかと思います。入居審査というのは所詮書面での審査になります。みなさんのお人柄や性格、しっかりとした人かどうかは分からないのです。そしてだからこそ、書面上のリスクをオーナーとしては避けたくなってしまうのです。このように物件を探すことが難しいルームシェアですが、裏を返せば、今挙げられたリスクを前もって覚悟し、解決しておくことが必要となるのです。基本的にはルームシェアというのは、ルームシェア可となっていない場合は「要相談」となります。運よく「要相談」まで辿りついたなら、今回挙げた項目を前もってクリアしておきましょう。オーナーが不安に思うことに対して準備が出来ていた時には、ひょっとすると「ルームシェア」してもいいよと言ってもらえるかもしれません。次回は「ルームシェアする時に覚悟しておくこと」などを書いてみようかと思います。
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インボイス制度 まとめとベストを尽くせ編
色々な選択肢の中からベストを尽くすのです。 インボイス制度への対応に「正解」はない さて、今回でインボイス制度編は一旦終了します。タイトルにある通り、インボイス制度への対応に「正解」というのはありません。各オーナーの事情や賃借人の影響など様々な要因が重なるため、「これが正解」というのは出しづらいものです。しかし、今回までの記事の中でご紹介した内容などで「インボイス制度」とはどういった内容なのか?を掴み、「自分はどうしていくのか」を決めるだけなのです。最終的にはいくつかの選択肢になるのですが、どれもメリットデメリットを含んでいます。そのうえで、税理士や管理会社などの専門家の意見も聞いてみたりして、「自分なりの答え」を出さねばなりません。安易な値下げや課税事業者への変更などは、方針転換した時に尾を引きます。出来る限り後悔のない選択肢を取れればと思います。 他にも課題はある 今回の一連の記事では紹介しませんでしたが、インボイス制度はもっと奥が深いものです。太陽光売電も消費税を含めた金額で入金されます。とすると、太陽光の買取で電力会社は消費税を支払っているが、免税事業者がほとんどの売電に関しては電力会社は消費税を全額負担させられることになります。影響があまりに大きいことと、契約時の制度により現在では公式に消費税を支払わないということはないようではあります。しかし、今後消費税分の値下げなどは十分予想されます。また、課税事業者になるという選択肢にも「簡易課税制度」というものがあり、場合によっては課税事業者になる方が得する免税事業者もいるのも事実です。賃貸物件のオーナーは事情や物件により様々です。管理会社や専門家などと協力して、収益を最大化させていきましょう。そして管理会社も結局はオーナーに決定権があるとはいえ、「これがベストだと思う」という自分自身の意見は持っておかねばなりません。今回のインボイス制度は賃貸物件のオーナーにも影響があり、対応を迫られますが、オーナーと賃借人双方のベストを導き出しておきたいですね。
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インボイス制度Q&A③ ~賃借人からの予想問題編~
今回は悪意も想定して、対応策を検討しておきましょう。予想は外れてくれたらうれしいです。 インボイス制度開始後に来そうな質問 インボイス制度が始まると、免税事業者の物件を借りている課税事業者からの要望や問い合わせが多くなると思います。今回は制度について善意(知らなかった)も悪意(知っている)も含めて、言われそうなことを事前に予想してみました。それに対応する形での対策をご紹介してみます。 あくまで、言われそうな事項については想像になりますので、外れてくれたら幸いです。 ①いきなりの1割値下げ 「インボイス制度が始まったので、消費税分の1割を値下げしてください」 そう、こういった値下げ要求はあろうかと思います。前回の記事でもお伝えした通り、インボイス制度対策として「有効だと思えるなら登録も値下げもしたらよい」と書きました。 https://lotushome.jp/?p=3225 しかし、このような値引きについてもしっかりと学んでおかないと、必要以上の収益を失うことになります。このケースですと、免税事業者を継続するというオーナーに対して課税事業者の賃借人が消費税分の賃料値下げをお願いしたということです。もちろん、賃料の値下げについてはオーナーの任意です、するもしないも決める権利はあります。そして、今後のことも考慮して「値下げ」を容認する場合ですが まずは差額負担でもいいのでは? と思っています。 というのは以前に記事にした通り、今回のインボイス制度では「経過措置」というものがあります。 https://lotushome.jp/blog/3214/ この経過措置の詳細は記事でご確認いただければと思いますが、内容としては 制度開始後の3年間は免税事業者からの仕入も80%控除し、その後3年間は50%を控除 計6年間の経過措置期間がある という内容になっています。ですから例えば免税事業者のオーナー物件で賃料月額11万円(税込)だった場合は、消費税分1万円の中の80%=8千円は控除されます。ということは差額として月2千円が課税事業者の負担ということになります。この分を値下げしてもいいのではないでしょうか? 少なくともこのケースですと、1万円をすぐさま値下げした場合はオーナーの収益は1万円下がります。そして、その場合課税事業者は10万円(税込)の消費税分9090円×80%=7272円の控除を受けられます。課税事業者の自己負担は9090円-7272円=1818円となります。年間で21816円ですね。年間では12万円の収益減となったオーナーに対して、課税事業者の負担は年間で21816円です。これはさすがにオーナー負担が大きい気がします。 対して仮に賃料を2千円減額して10みましょう。10万8千円の消費税分9818円×80%=7854円の控除が受けられます。課税事業者の自己負担は9818円-7854円=1964円となります。年間で23568円です。どうでしょう、オーナーの収益減2000円×12か月=24000円とほぼ同額となります。お互いにとっても悪い話ではないように思えます。実質どちらも痛み分けといったところですからね。 もちろん、その場合でも契約の変更となりますので、しっかりと契約変更を行い、経過措置終了を見据えておかねばなりません。3年後は50%分の値下げに応じるのか?経過措置終了後はどうするか?という点はお互い確認をしておいた方が良いでしょう。 しかし、インボイス制度について知らなければ1割の値下げに応じないといけないのか?と思われる可能性があるでしょう。その為、インボイス制度については貸主も知らなければいけません。 ②免税事業者のオーナーへ免税事業者からの値下げ交渉 インボイス制度では免税事業者同士の取引については影響がほぼありません。なぜなら課税事業者が負担した消費税との差額を納付する為の仕組みですから、消費税を納めない免税事業者はインボイス制度にそもそも関係ありません。免税事業者からの消費税分の値下げについては課税事業者、免税事業者どちらのオーナーも断っても賃借人に影響はありません。ないとは思いたいのですが、関係ないからこそインボイス制度をよく知らない免税事業者から消費税分の値下げ交渉があったらどうしましょうか?これは正直ほとんど無いと信じたいのですが、無知か悪意かは別として返答を用意しておきましょう。まずは賃借人が課税事業者かどうか一応確認してみましょう。この時に相手方が免税事業者とのことであれば、お互いに影響がないことを説明し、値下げ交渉を断っても大丈夫です。今のところ、免税事業者からの賃料値下げ交渉は通常の「家賃下げて」と一緒です。平時に賃料交渉があったとして受けるオーナーは少数ではないでしょうか。しかし、免税事業者が課税事業者のように交渉してきた場合、どうやって相手方がインボイス登録しているか確認したらよいのでしょうか? ③相手先がインボイスに登録しているか分からない インボイス制度が開始したのちも相手先のインボイス登録を調べる機会も増えるでしょう。どうやって調べればいいのでしょうか?インボイス登録番号が分かれば国税庁のサイトで調べることができます。 国税庁インボイス制度適格請求書発行事業者公表サイトこのサイトでは、適格請求書発行事業者の登録を受けている事業者の情報を公表しています。 ここで注意なのが、インボイス発行事業者公表サイトで調べるには 登録番号での検索しかない ということです、名前や住所など他の情報で調べることはできません。そして出てきた情報をクリックしたとしても分かるのは「登録番号」「氏名・名称」「登録日」などと限られております。住所や連絡先などは出てきません。恐らく個人事業主も数多くいるため、個人情報に配慮した結果なのでしょう。ともかく、登録番号を聞いて検索すると出てきます。それしか方法がありません、もちろん取引先には公開しているため、登録番号を特段の秘密にすることもありません。ですから取引先となる賃借人が申し出た場合は、一応確認してもいいかもしれませんね。 ④賃貸借契約書に税込、税抜きの表示がない時はどうしたら? 基本的には内税(消費税を含んでいる)とみなされるようです。というのは、免税事業者だろうが課税事業者だろうが、物をレンタルすることには消費税が掛かってきます。消費税を取る取らないというのは、一個人や法人で決めるものではありません。とすると、記載がないから「今までは消費税を取っていなかったんです」と言ったとしても難しいでしょう。今まで払ってきたという実績と含めて内税であったと解されるようになるのです。ですから、インボイス制度を機に賃借人に消費税を加算します。というのは、正当事由として認められるかはいささか合理性に欠ける内容になってしまいます。しかし、これから万一消費税が10%から増税された場合などは正当事由にあたる為、増額分を家賃に反映させることは可能であると思います。 今後、店舗や駐車場の契約書を作成する際には、免税事業者とはいえ、税込表示をなるべく避けるか、税込表示であるならば税法の改正により消費税等の税率が変動した場合、改正以降は消費税等相当額は変動後の税率で計算した金額とする。 というような、「消費税が上がったら金額も変わりますよ」という一文を条文に付け加えておきましょう。
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インボイスQ&A② ~免税事業者継続編~
対応をシミュレーションしておきましょう。 インボイス制度 理解には個人差も ここまで何度かやってきましたインボイス制度。このインボイス制度は制度が複雑に見える部分もあり、それぞれの立場で見え方が違うのです。そこで今回も実際の制度開始に向けて、気になる項目をQ&A方式でご紹介していきます。 インボイス制度は必ず登録しなければいけない? 任意です!免税事業者のままでも大丈夫です。 これは、消費税を納める課税事業者からするとインボイス(適格請求書)を発行してほしいものです。「消費税を払っているのだから、もらう立場はインボイス登録しなければいけない」と勘違いをしているケースかもしれません。 そんなことはありません、インボイス登録をする=課税事業者になる。ということですから、オーナーとしては自身が課税事業者になることで生じるメリットデメリットをしっかりと検討し、決断しなければなりません。もちろん、免税事業者のままでいることで、課税事業者である賃借人からのインボイス登録の要請や消費税分の賃料値下げの依頼などがあるかもしれません。制度開始前にそういった質問や要請に対して「どう答えていくか?」は考えておきましょう。ですが、当初に申し上げた通り、免税事業者のままでいることは違法でもなんでもありません。 免税事業者のままで消費税をもらうのはダメ? これも前の質問と付随してくる可能性がありますね。「そちらはインボイスを出してくれない、消費税を納付しないのに消費税を請求するのはおかしい」こんな理屈でしょうか。これは国も「免税事業者」が消費税を請求してはいけない旨の記載はありません。そして、免税事業者である貸主も様々な経費として消費税を負担しています。貸主だけ消費税を貰わずに、払いつづけるというのも酷な話だとも思います。そして、仮に借主が消費税を「もらわない」と宣言したとしても、店舗や駐車場の賃料は課税対象ですから内税(消費税を含んでいる)という扱いになるだけです。免税事業者であるから消費税を「もらう」「もらわない」という選択肢がある訳ではありません。内税にするか別途消費税を請求するかの違いしかないのです。つまり、「消費税をもらわない」という宣言は単に内税となるだけですので、実質としてもあまり意味があるとも思えません。 これまで預かった消費税分は違法になるの? なりません。益税(えきぜい)という扱いで法的な問題もありません。 ひょっとすると益税をご存じない事業者から質問があるかもしれません。消費税は免税事業者であっても経費として払ってもいます。免税事業者が消費税を取ってはいけない。という規定もありません。しかし、国の方針としては、この益税自体を少しずつなくしていこうという流れになっています。インボイス制度をきっかけに消費税の扱いを見直していきましょう。 インボイス制度の対応として登録するか値下げしかないのか? 登録もしないし、値下げもしない という選択肢もあります。 今回のインボイス制度についてオーナー向けの記事はたくさんありますが、この選択肢をしっかりと出しているものが少ないのが今回の一連の投稿になっています。 一連の記事を見ると選択肢が「インボイス登録=課税事業者になる」か「消費税分の値下げ」の2択になっていることが多いのです。もちろんインボイス登録すれば値下げもせずに済みますし、賃借人も嬉しいのは分かります。消費税分の値下げを行えば賃借人も助かりますし、それにより入居期間が長くなることでメリットもあります。 「やってもいいと思えるなら」登録も値下げもすればいい そう、正確に制度や対応を理解したうえで行うのであれば問題ないのです。インボイスは発行してあげた方がいいし、値下げで解約を防ぎたいならそれが一番いいのです。しかし、課税事業者になることはインボイス対応意外にも収益全体に関わることですし、値下げも収益に少なからずのダメージがあります。もちろん、登録も値下げもしないということには「解約」というリスクもあります。大切なのは それぞれのメリットデメリットを理解し、判断する その為には税理士や管理会社などの専門家と協力して検討しておくことが必要なのです。 もちろん、「登録も値下げもするな」ということではありません。自身の物件・賃借人・収益・将来の予想などを考慮して一番ベストな選択肢を選ぶということが必要なだけです。その選択肢の一つに「登録」「値下げ」があるだけなのです。あと少しだけインボイス制度の記事を続けますが、私はこの点をしっかりと伝えていきたいのです。















