猛暑を我慢したくなければ・・
さて、これを書いている３月下旬は鹿児島県はとても過ごしやすい陽気です。
かなり暖かく、日中などは半袖でも良さそうです。
例年なら、寒の戻りでこれから寒い日に数日逆戻りして、春の暖かさが本格化します。
そして、初夏を迎え、暑い夏を迎えると来るのです。例のやつが・・・・
「エアコンが壊れた」のシーズンが
体感でもデータでも、ここ最近の夏の暑さは酷いものです。
昔のように窓を開ければ何とかなった時代ではありません。
このご時世でのエアコン不調は、中々我慢できるものではありません。
今回はこの「夏にエアコンが壊れた」で我慢したり、困らない為に
「本格的に暑くなる前の試運転」をおススメします。
なぜ試運転が必要なのでしょうか？
年々、即時対応が難しくなってきている
試運転をしておいた方がいい最大の理由は
エアコンの修理、交換を即時対応が年々難しくなってきているのです
当社でも昨年はギリギリ対応が出来ました。
なんとか即日や翌日対応がギリギリできたという程度です。
それでも今後は厳しくなるのかもしれません。
そうすると、暑い日にエアコンが使えなくなってしまう期間が長引くかもしれません。
これは当社に限ったことではなく、これから全国的に多発するかもしれないのです。
なぜこんな事態になっているのでしょうか？
ずばり「人材不足」と「シーズン中の品不足」です。
この２つが重なり始めたのが、ここ数年で恐らく今年はピークを迎えるかもしれないのです。
毎日のようにニュースでも取り上げられるように、現在、電気工事を行う業者さんは人材不足です。
また、異常ともいえる暑さにより、昨今ではエアコンは「必需品」となりました。
少し前であれば、自宅ではエアコンを点けないで過ごす。という人もいたかもしれません。
現在の気候では、真夏にエアコン無しで宅内で過ごすことは、ほぼ不可能といえるでしょう。
この状態で夏を迎えるとどうなるのか？
暑くなった途端、稼働し始めるエアコン
試運転無しでシーズンを迎えた為、壊れていることに気付けなかった
そんな人が殺到し、品不足と人材不足により対応が遅れる
このようになるのです。
そもそも、エアコンは年がら年中売れる製品ではありません。
主に夏と冬に稼働する為、一年中生産が活発である訳ではありません。
そんな中、突如始まるエアコン修理や交換のシーズン。
予想されるのは
エアコンの修理や交換までに長時間かかってしまい、我慢せねばならない期間です
では、どうすればいいのでしょうか？
春や秋に試運転しておく
それを回避するために行うことが「試運転」です。
冷房や暖房を使う程ではない初夏や秋口に、エアコンを試運転するのです。
エアコンが壊れるのは、使っているシーズン途中に壊れることは実は珍しいのです。
大体は「暑く(寒く)なってきて、使おうと思ったら壊れていた」が大半なのです。
その為、エアコンの修理、交換時期は夏の暑さが本格化し始めた時期に集中します。
この時期にはエアコン業者さんはフル稼働中で、タイミングによってはかなりお待たせする可能性があります。
とはいえ、この暑さを我慢するのは至難の業です。
そうならない為に、事前に試運転を行うことが肝心です。
この試運転時にもう一つ行って欲しいのが
エアコンフィルターの清掃です
エアコンフィルターの清掃不足は、エアコンの寿命を短くします。
またエアコンから出る異臭の原因にもなりますから、春や秋にエアコンフィルターを清掃して、試運転を行っておくのです。
その段階で壊れていることに気づくことが出来たなら、解決は簡単です。
なぜなら、その時期はエアコン業者さんはまだシーズン前で余裕で対応してくれることでしょう。
今年は２０２５年問題として、建設業を始め、様々な業界で人手不足が本格化し始める年です。
いつものように「壊れてからでいいか」では済まないかもしれません。
管理会社として全力で対応するつもりではありますが、ぜひ皆さんも自分の為にエアコンの試運転にご協力ください。
そして試運転で異常があった場合は、速やかに管理会社に相談されることをおススメいたします。
酷暑と呼ばれて久しい昨今の夏を、少しでも快適に乗り切る為の注意喚起として受け取ってくだされば幸いです。
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管理会社スタッフが覚えておくべき慣用句と言い回し ＴＯＰ２
使い勝手が良いものを経験からご紹介します なぜ慣用句・ことわざを使うのか？ 管理会社というのは苦情対応は必須です。 苦情対応というのはデリケートなもので、言葉一つで相手を怒らせてしまったり、逆に言葉一つで相手を冷静にしたりすることがあります。 そんな管理会社に身を置いている私ですが、苦情対応は正直得意でございます。 今でも「どうしようもない苦情は私に持ってくること」というのが社内ルールにもなっています。 そんな私は社内社外問わずたまに「クレーム対応のコツとかありますか？」と質問を受けます。 改めて自分自身の苦情対応を思い返してみると、会話の随所に慣用句・ことわざを使っていることに気付きました。 少し余談になりますが、慣用句・ことわざというのは次のような定義があるようです。 「ことわざ」は一つの文で意味が完結し、教訓や格言などを表す言葉ですが、「慣用句」は独立した複数の単語を組み合わせ別の意味になる定型句で、慣用句単体で独立した言葉としては扱わないものが多いです。 簡単に言うと、ことわざは単体で使う事が出来ますが、慣用句は前後の文章が必要になる表現が多いものになります。 例えば、「猿も木から落ちる」ということわざは単体で意味が通じますが、「舌の根の乾かぬうち」という慣用句は前後に文章がなければ単体では意味を成しません。 ことわざ・慣用句の百科事典より引用 なぜ私はこの慣用句・ことわざを使うのかといえば 直接的ではなく、曖昧に伝える時に便利だから 苦情対応は時に正論が役に立たないことがあります。それは相手の自尊心や感情の起伏などがあり、正論をぶつけたからといって解決することは少ないのです。 そんな時に慣用句・ことわざを使うことでクッションのような役目を果たすことがあります。 今回はそんな苦情対応が得意な私が「便利な言葉だな」と思っている2つをご紹介しようと思います。 特に「苦情対応が苦手」「上手く伝えられない」という管理会社スタッフには参考になれば嬉しいです。 釈迦に説法 これは良く使います、なにせ嫌な気持ちがしませんからね 人がイライラしやすい状況はいくつかありますが、こんな状況は本当にイライラするものです。それは 自分が知っていることを長々説明されること 正にこの「釈迦に説法」の意味ですね。 意味としては＝「物事を知り尽くしている人に、その道を説くことの愚かさ」の例え 知っていることを説明されると「私のことを何も知らないと思って馬鹿にしているのか？」となる訳ですね。 こうなると本題に入る前に相手は気分を害してしまい、本題でない部分で引っかかってしまうのです。 「じゃあ知っている人には説明しなければいいじゃないか」と思うでしょうが、そうとも言えない事態が管理会社には来ます。 管理会社の立場で、この言葉を使うべきタイミングは以下のような時です。 相手に知識があるか分からないが説明が必要 知っていたとしても、確認も含めて説明したい こういった状況で便利な言葉です。 苦情対応では相手との認識の違いは致命傷になることがあり、相手が知っていたとしても手順や認識違いを埋める為に再度の説明をすることは重要です。 しかし、そんな時に相手に知識があるかどうかというのを訪ねたり、「ご存じですか？」と聞くことすらも失礼な行為と捉える人もいるので 「私はあなたに知識がある人というのを知っていますが、あえて説明させてもらいますね」というニュアンスで使えます。 使い方としては 「○○さんには釈迦に説法かもしれませんが、△△は■■でして～」 のように頭に使うのが一般的です。この時に○○さんのようにお名前を付けるといいと思います。 体感ですが、名前をつけることでより相手はすんなり聞いてもらえる印象です。 相手がその事を知っている人であったら「ご存じでしょうけど、確認の為です」というニュアンスになりますし、もし知らなかったとしたら純粋にその後の説明を聞いてもらえればいい。となりますので誰も被害を受けません。 これを使うと「知っていることを長々と説明されて馬鹿にされた」「無駄な時間を過ごした」という誤解を避けることが出来ます。 知っている人でも釈迦に説法を付けると大人しく聞いてくれて、その後の話もスムーズにいきます。 なにせ相手を釈迦として認めているという言葉の響きも素敵ですよね。 便利な言葉でよく使います。 誤解を恐れず言えば いつかは言わねばならない時におススメです。 苦情やクレーム対応というのは基本的には、相手の怒りや不満を気遣いながら進めていくのが基本となるでしょう。 しかし、そんな中でもこういった時が来ます。 ここはハッキリと言うべきだ というタイミングと言葉が降ってくる時があるのです。 それは時に相手の要求を拒絶することかもしれませんし、相手にとっては耳の痛い話かもしれません。 相手を気遣い過ぎて、その言葉を曖昧にすると事態を好転させるどころか、泥沼化する恐れもある時に使うのです。 そんな強い言葉を使う時におススメなのが「誤解を恐れずに言えば～」です。 使い方としては自分からも良いのですが、相手の言葉にカウンターで使うことも多い言葉ですね。 例えば[ 「誤解を恐れずに言えば、絶対にやらない方がいいと思います」 などハッキリとした言葉の前に持ってきましょう。 また、時に相手が強い言葉を不貞腐れ気味に使ってきた場合に同意する時も使います。 相手「じゃあ私に○○しろってことですか？」 私「誤解を恐れずに言えば、そうですね」 こんな感じです。 大体この言葉を使うと相手は一瞬止まります。 そして、その後にゆっくりと理由を説明していくという流れです。 仮に相手が更に言葉を受けてヒートアップした場合でも、頭に「誤解を恐れずに言えば」が付いているので、「そこは誤解です」と言いやすい訳です。 「私が言いたいのはあくまで○○という部分だけです」という風に説明していくのです。 どちらかというと、議論で埒が明かない場合などに使うと相手が一旦停まってくれたりするので便利な言葉ですね。 相手にハッキリと意思や方向性を示す時に使っています。 膠着状態に陥った時などに局面を打開する時には有効だと思いますよ。 やっぱりクッション言葉 苦情対応をしていると言葉尻一つで相手の受取り方が変わるというのがよく分かります。 だからこそ、相手に印象的な言葉で心の準備をしてもらうことが必要なんだと思っています。 また、こういった慣用句や言い回し一つで相手の思考が一旦「ん？今の言葉なんだっけ？」といった感じで間が出来ることも有用だと思っています。 他にも言い回しや慣用句でおススメを思い出したらご紹介したいと思います。 全国の管理会社の同志のみなさんもおススメがあったら教えてください。
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借地借家法に思うこと ～本当の弱者救済は？あるべき姿は？～
弱者を守るハズが、弱者も善良な人も苦しめるハメに みなさんは借地借家法という法律をご存じでしょうか？ 簡単にいえば、土地建物を貸し借りする時の法律です。 みなさんがお部屋を借りて住む場合にも「借地借家法」をベースにして契約書は作成されています。 歴史的には明治頃から土地建物に関する法律というのはありましたが、戦争や大地震などを機に改正されており、直近ではバブル期にも改正されて今に至ります。 住宅というのは国民の生活の基本になるものです。その為、当事者同士に自由に任せてしまうと、横暴な大家さんに突然の値上げをされたり、ある日突然追い出されたりなど、時には生命の危機になることもあります。 その為、借地借家法という法律で賃貸市場において、主に借主保護の側面が強い法律となっています。 もちろん、この理念には賛成です。 立場的にも弱い立場に置かれやすい借主を保護すべきと私も思います。 しかし、そんな借地借家法ですが、年々の改正により昨今ではもう一つの問題が出てきました。 弱者保護のハズが弱者を保護できず、また大多数の普通の方を苦しめることになってきたのです。 今回は借地借家法に思うことと、本来あるべき姿を個人的な意見として書いてみたいと思います。 やったもん勝ちの現状 なぜ保証会社が出来たのか？なぜ老人や社会的弱者は部屋を借りられないのか？ 皆さんは考えたことがありませんか？ 「私は家賃を滞納しないのに、家賃保証会社に加入しなければならないんだ？」と そう昨今、一般的になった家賃保証会社への加入 全国的にも賃貸の契約をする際には、昔ながらの連帯保証人だけでなく、家賃保証会社への加入が必須となりつつあります。 こうなった背景の中にも借地借家法が影響しているのです。 借地借家法というのはザックリといえば 賃借人がよっぽど悪いことをしていない限りは大家からは解約できない こんな法律です。 本来はそりゃそうだろうと思うのですが、この「よっぽど」の基準が高すぎるのです。 例えば家賃滞納一つとっても中々のハードルです。 滞納については現在３か月以上滞納されて初めて裁判に出せます ３か月を経過するまでは「よっぽど」に入りません。 これは中々の基準だと思うのです。 皆さんは、日々の生活で各種のお金のやり取りをしていると思うのですが、例えばレンタカーを借りて、レンタル代を払わずに３か月使用することが出来るでしょうか？ 飲食店でお金を払わずに３か月間飲み食い出来るでしょうか？ 家賃は３か月までは「まあまあ」となっています。 しかも３か月を経過したとしても大家側は「即刻出て行ってくれ」と言っても、出ていかなければ自力でなんとも出来ません。 食い逃げは捕まえることが出来ますが、家賃滞納は裁判上の手続きが必要になります。 ３か月経過してから裁判を起こし、判決が出てから解約し、解約に応じなければ自費で強制執行 この頃には家賃滞納は更に膨らみつづけています。更に夜逃げなんかされた日には強制執行代も含めると１００万円前後の出費となる場合も珍しくありません。 こんなリスクを抱えては大家側は安心して貸す訳にはいきません。 そういった現状をカバーする為に家賃保証会社が登場しました。 家賃保証会社の仕組みとしてはザックリいえば 滞納しない善良な人も全員家賃保証会社に加入すれば差益が出る という仕組みです。 たまに出る家賃滞納での出費を善良な賃借人でカバーしているのです。 仮に家賃滞納に対してここまで借地借家法が厳しいものでなければ、家賃保証会社は生まれることはありませんでした。 普通の方も苦しめられる借地借家法 滞納くらいでしょ問題は？いいえ、他にもあるんです 他にもこの借地借家法は普通の入居者さんに牙を剥くことがあります。 それが「生活マナーの苦情」です。 正直、この借地借家法がある前提では「やったもん勝ち」となるケースが大半です。 例えば音の苦情などは正にこれです。 賃貸借契約書には当たり前のように「騒音・楽器の演奏は不可」と記載されているでしょう。 悪質な騒音を出す人がいた場合でも借地借家法は簡単に解約を許しません。 悪質な入居者とはいえ、改善を促し、改善されないと分かったら裁判上で「いかに悪質かの証拠を集め」「多額の費用を掛けて」 それでも解約できるかは五分五分です。 よく騒音問題について「管理会社が何もしない」「大家も金が入ればいいんだ」と言われたりしますが、管理会社や大家にも権限が無いんです。 管理会社も大家も問題ある入居者だった場合、注意をすることは可能ですが、言うことをきかす権利も強制力も実はありません。 解約して相手に退去を促した場合、下手すると逆に裁判で負けてしまうことだってあるのです。 管理会社も大家も他の大多数の方に迷惑を掛ける人には出ていってもらいたいものです。 大多数の平穏な生活を一部の困った方が乱していい訳などありませんから でも、借地借家法がそれを許しません。 多くの労力を掛けて調査し、改善を長い期間掛けて促し、多額の費用を掛けて裁判し、それでも退去しない場合は、更に多額の費用を掛けて強制執行 こんな現状です。 借地借家法が規定する「弱者保護」は普通の方々の平穏な生活を犠牲にして達成することなのでしょうか？ 甚だ疑問です。 これでは少数の問題行動をする方のツケを大多数が払っているのです。 逆に弱者が受け入れられない現状 あまりにも強い権利が招く事態とは こんな行き過ぎた弱者保護の結果、どうなったかというと リスクが少しでもありそうな人には貸さない となったのです。 その為、高齢者や障碍者、シングルマザーなどの本当の弱者と呼ばれる方たちを受け入れることを大家側は躊躇ってしまいます。 「もし問題が起きたら解決には多大な労力が掛かる・・・」 そうすると困っている人を助けたい気持ちはあるが、問題が起きたリスクを考えたら・・・ 仕方のないことです。 また、今後もこの行き過ぎた借主保護が続くとどうなるかといえば 普通の方へしわ寄せがいきます 家賃保証会社しかり、リスクに備えて大多数の方の負担が増してしまいます。 一定の借主保護は大切です。しかし、悪質な者までは保護しなくて良い そうでなければ、大多数の普通の借主の負担が増し、社会的弱者は受け入れのチャンスも奪われるのです 私はこれが言いたいのです。 大多数の普通の方へのしわ寄せは許せません。しかし、現状では仕方ないのです。 あるべき姿とは 基本に立ち返ると共に、手続きを簡便にしましょう！みんな救われる未来とは ではどうしたら良いのか？と言えば 良いものはいい！悪いものは悪い！裁判は必要だ とするだけです。 具体的には 勝手に解約して追い出すのはやっぱりダメなので裁判手続きを簡易にする裁判に要する費用を少なくする悪質な入居者は早めに追い出せるようにする 実はこれだけでほとんどの問題は解決します。 なぜなら 問題のある入居者をカバーする為に大多数の負担がある現状ですが、問題のある入居者を簡単に裁判が出来て追い出すことが出来れば大多数の負担は軽減することが可能です。 また、問題のある入居者をすぐに追い出すことが出来れば「リスクが少ないから、受け入れてみよう」と弱者に対する受入れの意識も気軽になります。 私は霧島市の居住支援協議会に加入しており、日々社会的弱者の方への支援を行っております。 しかし、現行の借地借家法のハードルでは受け入れ側のリスクが高いのも現実です。 私はこう思うのです。 簡単に追い出せる社会は、簡単に受け入れられる社会 仮に追い出された方も、簡単に受け入れてもらえるのです。 もちろん追い出す追い出さないの判断は管理会社や大家が勝手にすべきではありません。 公平な裁判などで適正な手続きを踏むべきです。しかしその裁判は現状ではハードルがあまりに高すぎます。 もっと簡単に安価に裁判が出来ればいいのです。 空き家問題が叫ばれる昨今、受入れリスクが低くなれば、次もまた見つかるハズです。 そうして皆が落ち着く場所を探していけばいいのです。 正直者が損をしたり、偏見だけで受け入れてもらえない社会 しっかりと現実を認めて、それでも弱者に寄り添う社会はこういった社会ではないでしょうか？ 私は失敗してしまうことは人間誰しもあると思っています。 そんな時に必要なのは 何度でも再チャレンジ出来る社会だと思っています。 一度の失敗で再チャレンジで受け入れてもらえない現状 それは強すぎる保護によって生み出されてしまったのです。 言葉は厳しく見えるかもしれませんが、大多数の普通の方と社会的弱者と呼ばれる方の共存には「どちらか一方だけが我慢する」という社会ではいけないと思えるのです。 お互いが共存する道は行き過ぎた保護ではないと思っています。 社会的弱者も受け入れてもらえるが、誰も我慢しなくていい社会は一定のモラルによって支えられるハズです。 私より優秀な国土交通省の皆さん、ご一考お願いします。
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鹿児島県内の融資情勢 ２０２３年１１月現在
現在、不動産融資に前向きな金融機関はどこでしょうか？ まだまだ厳しい状況だが・・・ 不動産投資が活発な昨今、賃貸物件の売買もにぎわいを見せている状況です。 やはり、新型コロナや政府による「老後２０００万円問題」などで投資に対するマインドが一般化したことが大きいのかもしれません。 そんな状況ではありますが、肝心の金融機関の情勢としては不動産投資に積極的なところと慎重なところと分かれているようです。 今回は鹿児島県内での金融機関の情勢をお伝えしてみようと思います。 今回はみなさんに生の情勢をお伝えするにあたって、身の回りのオーナーさんや他業者さんでの売買時の条件なども伺った、実勢での状況をお伝えしていこうと思います。 当社は賃貸管理が主ですので、実際の融資情勢を身の回りの近況事例から集めてみましたので、お伝えする根拠としては良いのかと思います。 そして大事なのは 金融機関の融資への姿勢は時期にって変わる ということです。 A銀行が良い時期もあれば、B信用組合が良い場合もあります。 その時々で情勢は変わりますし、あるいは支店や担当者レベルでも違うものです。 とはいえ、実際の取引現場を経験している現オーナーや同業者さんの生の声ですので、参考になれば嬉しいです。 肝心の最近の情勢は？ 現在はどこが前向きなのでしょう？ 最近の身の回りの状況では 南日本銀行 鹿児島相互信用金庫(そうしん) は不動産投資に積極的に取り組んでいらっしゃる印象です。 特に南日本銀行については、一時期は不動産投資に対する融資はかなり慎重な姿勢だったと思えますが、このところは積極的になっている印象です。 鹿児島相互信用金庫はこの不動産投資に厳しい近況でも、割と柔軟に対応しており、引き続き案件によっては融資に取り組んでいるようです。 融資条件については、正直人や資産状況、物件によりまちまちであるようですので、ここでは参考にならないので紹介はいたしませんが、それでも一時期に比べると良い条件の方を聞くようになりました。 特に中古物件に対しては耐用年数という考え方があり、金融機関ごとに耐用年数に対する姿勢は変わってきます。 それでも上記２行は柔軟に取り組んでいる印象です。 とはいえ、誰でもという訳でもなさそう 無条件という訳ではありません 先日、会合で知り合った売買系の業者さんからも聞いたのですが、融資の可否に大きく関わることとして 実績と現在の資産 を金融機関が大きく評価しているのではないか？と話してくれました。 例えば年収の高い人というのは高属性であるのですが、そこだけではないということですね。 今までの不動産投資でしっかりと結果を出している、資産が積み上がっていってるか？などを評価しているようです。 今持っている不動産や預貯金がしっかりと根拠あるものになっているか？ などによっては年収がそこまで高くなくとも融資が出ているような気がします。 不動産投資に対する姿勢は「かぼちゃの馬車事件」以降、やはり慎重にならざるを得ないのでしょう。 しかし、そんな中でも不動産投資を堅実に行っている方の「信用」に対して金融機関は評価しているのかもしれません。 属性だけで審査するよりも、ある種チャンスともいえますが、同時に日々の積み重ねを見られるシビアな状況とも言えます。 また定期的に情勢などに変化があればお伝えしていこうと思います。
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空室対策としての【ペット可】の理想と現実
需要と供給が合っていないからこそチャンス？傷みやトラブルのもと？ 最後の手段と呼ばれた「ペット可」 空室対策と呼ばれるものには、たくさんの方法があります。 リフォーム、家賃見直し、入居属性の変更など様々な方法があります。 そして、最も強力であるが賛否があるのが「ペット可への変更」です。 現在では落ち着いてきたものの、コロナ禍でステイホーム期間を余儀なくされる生活の中で更に脚光を浴びたのがペットです。 味気ない生活に癒しと活力をもたらしてくれるペットの存在が大きくクローズアップされました。 様々なデータを参照してみましたが、ペットの飼育が出来る物件というのは全体の１０～１４％程度であるようです。 個人的にはこの数字自体は「そんなにあるかな？」と思っております。 そもそもデータの取り方がペット可の募集数を全体の空室率で割っていたりする為、実際の数字とは乖離がある印象です。 個人的な感覚でいえば鹿児島県では全体の５％程度じゃないかな？と思っております。 ちなみにペット可物件の割合は都市部になる方が増加傾向となります。理由は様々でしょうが、大都市圏の方が持ち家率が下がることから、ペット需要が強くあり、ペット飼育に前向きな物件が多いというのも理由だと思います。 では、そんな希少なペット可物件ですが、以前は空室対策の「最後の手段」と呼ばれておりました。 今回はそんなペット可物件の本当と嘘を管理会社目線でご紹介したいと思います。 主に空室で困っており、物件をペット可にするか否かでお悩みのオーナーさん向けとなっております。 ペット可にすると満室になる？ あっという間に満室に？実は狙いはそこじゃない これは空室対策として気になるところだと思います。 正直に申しますと、 そもそもペット可への変更は「スピード重視ではない」 ということを申し上げたいと思います。 需要があって供給が少ないなら、「すぐに満室になるんじゃないの？」と期待するかもしれません。 しかし、ペット可への変更は諸刃の剣である面も否めません。 なぜなら「ペット可」ということで敬遠する方もいるのですから。 ペットを飼育しない方からすれば、ペット可物件というのはメリットはありません。 少なからずの騒音被害の可能性や共用部分で動物と会う可能性、共用部分が汚れるリスクがあるからこそ、一般のお部屋探しの方を遠ざけてしまうのです。 また、ペット可は需要と供給が合っていないことは事実ですが、ペットを飼っている(飼いたい)人の数はどうやっても、ペットを飼っていない人に比べると少ないのは当然です。 ペット可物件にするということは、ある程度、ペットを飼わない「普通の入居者」を諦めるということでもあるのです。 じゃあ「すぐに満室にならないのなら、空室対策上では何がメリットになるの？」 ずばり 「入居継続率」です これは、ペット可物件が少ないがゆえに一旦住み始めたら、入居期間が長期間になっていくのです。 ペット可の物件というのは少ないものです。ペット可を探した経験のある方なら尚更です。 そんな方々は引っ越しを余程の理由が無い限りしないものです。 各お部屋の入居期間が長くなれば、たまに空いたお部屋も決まれば長くなり、そうやって空室の期間が短くなるのです。 そういった意味でペット可物件は「空室対策」になるのです。 ここを読み違えると 「ペット可にしたのに、空室がすぐ埋まらない」 という不満になってしまいます。そうではなく 徐々に空室が埋まっていき、入居期間が長くなることで満室を長期間維持できる これがペット可物件の魅力であるのです。 原状回復費が高くなる？ 入居者から取ればいい！は正論です。しかし、リスクは当然あります もう一つ、建物や内装の損傷が大きくなるという懸念もあるのではないでしょうか。 退去時の状態が悪いと原状回復の費用が高くなるというリスクですね。 これに関しては 「思った程ではないが、確実にある」といえます ペットを飼育する方のモラルやしつけ、種類にもよりますが、大体の入居者はある程度常識的な方が多く、ビックリするほどの損傷というのは意外とないものです。 しかも、ある程度の損傷があったとしても大半の入居者は、退去時に過失による原状回復費をしっかりと払ってくれます。 しかし、中にはヒドイ損傷や汚損なども一定確率で出てきてしまいます。 もちろん退去費用として請求しますが、こちらも一定程度支払わなかったり、不足するケースなども出てきてしまいます。 入居が長期間になりやすい反面、退去した時の原状回復は少し多めに見込んでおく必要があります。 事前にみなさんが予想するよりは少ないかもしれませんが、全くないかといえばそうではありません。 また、共用部分が汚れやすいなどの理由で清掃費なども見込んでおきましょう。 近隣トラブルは増える？ これはペット可に変更する際が一番大変でしょうね 最後に入居者間トラブルの増加などのリスクの話です。 トラブルが増えてしまうのではないか？という点ですね。 これも そうでもない というのは正直な感想です。 というのも、ペット可物件として周知されている以上、動物によるものにお互い理解がある方たちになりますので、余程のことが無い限りは大きなトラブルなどは発生しにくいものです。 騒音問題も通常のアパートでも起こり得ますし、ペットによるものは特定がしやすく、改善の指示などもしやすいのかなと思います。 しかし、これは元からペット可物件である場合です。 空室対策の為にペット可にするという場合は、既存入居者との調整は必要になってきます。 「ペット可じゃない物件だから選んだ」「動物に対するアレルギーがある」という方たちにとっては大きな変化となります。 周知が十分でないままペット可へ変更した場合は、トラブルが起こる可能性は大です。 しっかりと周知し、意見などを拾い上げる丁寧な対応が必要です。 まとめ「ペット可物件にする時に理解しておくこと」 ペット可物件に移行する場合の手順などは様々なサイトで取り上げられておりますので、ここではペット可物件の運営についての心構え などを挙げておこうと思います。 ペット可物件の魅力は「入居継続率」であり、成約スピードではないペット可にする＝これまでの入居希望が減る可能性がある原状回復費はこれまでより多めに見ておく共用部分の清掃費をしっかりと見込んでおくペット可物件への移行は十分に時間を掛ける 特に入居継続率であるという点は把握しておきましょう。 ペット可は空室対策としては効果が出やすいのですが、目的は成約スピードではなく、空室発生率を下げることであるのです。 またこれまで選んでいただけた「入居希望者」も一定数は諦めなければなりません。 そういったデメリットも理解しながら「ペット可」にするかしないかを検討して貰えればいいと思います。 しかし、やはり需要と供給は全国的に釣り合っていないのが現状ですから、空室対策としては有効な手段の一つであることは間違いありません。 いかがでしたでしょうか、ペット可を探している方向けの情報は多いのですが、ペット可にしたい方への現実を取り扱う情報は少ないものです。 管理会社目線からペット可の現実をお話してみました。
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思ったより厳しい希望条件ＴＯＰ３ ～有りそうで無い～
簡単に見えて難しい条件 今回は繁忙期を前に、こんなことを書いてみようと思いました。 入居者さんと不動産屋の温度差のある希望条件について挙げてみようと思います。 これは入居者さん的には「多分あるし、大丈夫でしょ」と思いがちですが、探す不動産屋としては「数が少ないんだよなぁ・・・」と思う条件に絞ってご紹介しようと思います。 例えばペットが飼える物件などは、入居希望者の方も「数が少ないんだろうな」と予想がつきますし、ペット可物件は少ないという認知度もあろうかと思います。 今回はそういったメジャーなものではなく、皆さんと不動産屋の認識を近づけることを目的としています。 いずれの条件も「無くはない」のですが、「絶対数は少ない」のです。 そういった認識が無いと本当は優良物件にも関わらず、「もっといい物件があるのでは・・」と思ってスルーしてしまった結果、「最初に見ていた物件が良い物件だった」という後悔をして欲しくありません。 そうして、お引越しシーズンに良いお部屋探しに繋がれば幸いです。 また、大家さん側としては「なるほど、そういった条件をクリアすれば入居希望者に選んでもらいやすくなるかも」と思っていただければ嬉しいです。 バイク 自転車と同じ感覚の方も多いんですよね まずはバイクです。 入居者さんのなかには「自転車と同じ位の大きさだから駐輪場で大丈夫」と思われている方も多くいらっしゃいます。 その為、「駐輪場あり」という物件であればバイクもＯＫと思っている方もおります。 しかし、バイクについてはしっかりと許可を取ることは必須です。 仮に無断でバイクを駐輪してしまった場合、契約違反となってしまい、バイクの撤去を求められることもあります。 そもそも、バイクというのは法律的に厳密にいえば「車」と同じ扱いです。 百歩譲って５０ｃｃまでの原動機付自転車(原付)までが自転車扱いです。 そしてなぜ駐輪場ではいけないかという理由ですが スペースを取る駐輪場へ出入りする時にエンジンを掛けての移動が危険エンジン音による騒音バイクに自転車が接触した時の責任問題オイル交換などをして汚れる問題 こんな理由が挙げられます。 その為、「自転車と同じ位だからいいよね」と自己判断で駐車してしまうと撤去を求められたり、最悪の場合、契約違反で解約されてしまうこともありますので十分注意していただきたいと思います。 「じゃあしっかりとバイクＯＫの物件を探して」となりますが、これが意外と厄介なのです。 バイク置場となると、多くの物件では有ったとしても戸数分は無いことが多いものです。 例えば総戸数が２０戸ある物件で、バイク置場があったとしても５台分などで、しかも先着順だったりします。 対してバイク置場を使っている方たちは、バイク置場でお部屋探しに苦労した方ばかりですので、解約率は少なめです。 なぜなら「ここを引っ越したらバイク置場がある物件は少ない」と分かっていたりしますからね。 このようにバイク置場は希望者と市場の乖離が大きい条件の一つです。 私は２０代の頃はバイク大好きで自分も乗っていたので、大事なバイクは手放せないのはよく分かります。 だからこそ、大事なバイクライフの為に数が少ないというのはご理解しておくと良いと思います。 来客用駐車場 続いては「来客用駐車場」です。 これは地方だと特に需要と供給が合っていません。 都市部になると当然のごとく駐車場が無いのが普通です。 しかし、地方になると、それなりに駐車場が敷地に有ったりして、車社会となっています。 だからこそ、友人や恋人などもお互いの行き来が車になってきます。 そこで必要になってくるのが来客用駐車場となるのです。 しかし、オーナー目線で見ると来客用駐車場というのは直接収益にはなりません。 空きスペースがあるのであれば、２台目駐車場として賃借人に貸し出せば収益になるので、来客用駐車場までは完備していることが少ないのです。 また来客用駐車場を設けている場合でも、ルール設定などをしていないと 「いつも同じ車が停まっていて使えない」や「２台目駐車場として使っている人がいる」など管理上の問題なども発生してしまいます。 その為、来客用駐車場は普及率が低いのです。 オーナーさん側もこれを逆手にとって空室対策として来客用駐車場を設ける方も増えてきています。 これはネット募集などでは効果は薄いですが、対面の営業では絶大な効果を発揮します。 「こちらの物件は来客用駐車場がありますよ」というと学生さんは保護者に強烈に刺さります。また彼氏彼女と別に住んでいる方も喜びます。 このように車社会になっている地方都市での効果は高いと思います。 駐車場に余裕のあるオーナーさんは是非参考にしていただけると良いと思います。喜ばれますよ。 屋根付き駐車場(駐輪場) 車やバイク好きにはたまらない 最後は屋根付き駐車場です。 やはり賃貸でも車やバイクに並々ならぬ愛情をお持ちの方は多いものです。 私たちの会社がある鹿児島市などはそれに加え、桜島の降灰も重なります。 他県の方には分からないかもしれませんが、鹿児島県においては 「今日も噴火したねー」 という恐ろしいワードが日常茶飯事です。 火山灰が降り注ぐと白い車は黒く、黒い車は白く汚れてしまいます。 大きな噴火の後は、ガソリンスタンドの洗車機がフル稼働になっております。 そういった地域性を抜いても、車への愛情がある方には大事な設備となります。 しかし、普及率の低さはズバリ「コスト」です。 画像のようなカーポートは設置だけでなく、屋根のパネルが強風により飛んでしまうこともある為、維持にもそれなりのコストが掛かってしまいます。 最近は新築でもガレージ付き賃貸などが好評ですが、まだまだ普及率が低いものです。 特に車の屋根付き駐車場などは車好きの方には強烈に訴求力がある物です。 しかし、最近の物価高でエクステリア商品は特に値段が高騰しており、現在設置するのは覚悟が必要です。 共通するのは「好きな人はいるが、そこまで多くない」 いかがでしょうか。 今回挙げた物の特徴としては 「好きな人はいるが、多数派ではない」という点です。 いずれの条件も一定数の需要は見込めるのですが、大多数が重視するかといえばそうでもないのです。 だからこそ、普及していないのです。 普及していないからこそ、競争力が激しくなってしまうのです。 今回挙げた３つの条件が希望条件の方は「絶対数が少ないんだな」と意識したうえでお部屋探しをすると「他の人に先を越された」などの事態を回避できるかもしれません。 またオーナーさん側にとっては「そういった設備を少し増やせば希望者が増えるかも」という条件でもあります。 全世帯分導入するには費用対効果は難しいかもしれませんが、一定の需要があることは間違いありません。 こうやってご紹介することで、これらが普及してくれればいいんですけどね。 当社では「こんな条件厳しいかも」と思われる条件も一所懸命にお探ししますので、お気軽にご相談ください。 ではまた次回
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水周りにいるハート型の虫 ～チョウバエの生態と対策～
コイツです！水周りに出ます コバエ？水周りにいる虫の正体はチョウバエ 水周りに何やら虫が飛んでいるのを発見したことはありませんか？ 羽の形が逆ハート型になっていたら、それは「チョウバエ」で間違いないでしょう。 しかも、日に日にその数を増やしていきます。 今日見つけたものは退治したにもかかわらず、明日にはその数を増やしてきます。 賃貸物件に関わらず、人の住宅に発生しやすいこの生活害虫「チョウバエ」 今回はこのチョウバエについて生態や対策法をご紹介しましょう。 一旦発生すると長期間に亘って苦しめられる可能性のある虫ですから、正しい対策を知っておきましょう。 チョウバエの生態 このチョウバエですが、まずはその生態ですが、以下のような特徴を持っています。 湿気と有機物がある環境が最適卵からふ化し、成虫になるまでに２週間ほど成虫も２週間ほど生存し、産卵一度の産卵が２００～３００個ほど主な発生時は４月～１１月だが、適温なら年中発生 最大の問題はその爆発的な「繁殖力」 また生活害虫だけあって、被害が出る可能性もあります。 それは「ハエ症」と呼ばれる病気を引き起こす可能性もあります。 不衛生な環境で発生する為に、食品についたりすることで健康被害の可能性があるのです。 また、その数が増えた場合は見た目にも不快であることは間違いありません。 その繁殖力が故に成虫を退治しても次から次へと沸いてくるような感覚になるのです。 産卵から卵を産むまでのサイクルを１か月毎に繰り返しますので、成虫を退治したとしても既に産卵が済んでいた場合、孵化した成虫を退治せねばなりません。 よくチョウバエが連続で発生した場合、「どこかに侵入経路があるのか？」と探してしまうのですが、実は侵入経路は既になく、宅内で繁殖している。というケースがほとんどなのです。 成虫を退治しても、その間に産卵を済ませてしまっていた場合いたちごっこになってしまうのですね。 発生場所とチョウバエの好む環境とは？ まずは発生しやすい場所としては住宅の水周りです。 このチョウバエが発生しやすい場所ですが、好む環境を理解すると一目瞭然です。 チョウバエの好む環境とは 汚泥や有機物と適度な湿度のある環境 これにピッタリなのが住宅の水周りです。 要はヌメリや汚れがある水周りです。 住宅の水周りは有機物にあふれています。 お風呂であれば皮脂やせっけんカス、キッチンであれば残飯や排水口周りのヌメリ、トイレであれば排泄物、洗面台も髪の毛や皮脂、それに伴う湿気です。 もとより住環境それ自体がチョウバエの好む環境なのです。 発生する原因は？ 不衛生な環境は間違いないのですが・・タイミングや隣地の環境なども影響する では発生の原因とタイミングはといえば、不衛生な部分があるというのは事実だと思います。 繁殖するような環境があるというのは事実だと思います。 だからといって「チョウバエが発生した方は全員清掃不足」というわけではありません。 チョウバエの発生タイミングで一番多いのは「空室のタイミング」です。 例えばお盆や旅行などで数日水周りを使わない期間があったりすると、このタイミングで発生することがあるのです。 数日留守にしているとその間は水周りを使用しませんし、チョウバエが誤って侵入してもすぐに退治が出来ません。 その為、繁殖する時間の猶予があるのです。 また、空室の期間が長くなって排水口を長く使わないと、排水口に溜まっている封水という水が枯れてしまい、排水管から宅内へチョウバエが登ってきてしまうことも原因の一つです。 また、近隣などにチョウバエが発生していたりすると、たまたま居着いてしまう。ということもありますので、必ずしも清掃不足だけが原因という訳でもありません。 対策は？ 対策のポイントは「卵」対策です そんなチョウバエ対策ですが、対策は「繁殖させない」につきます。 爆発的な繁殖力をもつため、いかに成虫を退治したとしても幼虫の発生を防止せねば終わりは来ません。 チョウバエとのいたちごっこを終わらせるには、兎にも角にも「卵対策」をする必要があります。 まずは見える成虫を退治しますが、これは前段階に過ぎません。 以下の対策が有効です 清掃 ヌメリや汚れが好物なチョウバエですから、清掃すべきは「排水口」です。 またヌメリが停留する箇所は重点的に掃除しましょう。 浴室であれば排水口や床の隙間、置き型浴槽であればその裏などを掃除していきましょう。 特に髪の毛などは汚れをつけやすく、絡んで流れていきませんので、排水口周りの清掃は徹底しましょう。 キッチンであれば三角コーナーの下や排水口となります。 洗剤については特別なものでなくても大丈夫です。部品を傷めない程度の通常の洗剤で十分でしょう。 熱湯と冷水 適度な湿気は好きなのですが、熱いのも冷たいのも苦手 チョウバエは適度な湿度は好みますが、水そのものを得意としている訳ではありません。 ですから、単純に産卵場所に水をかけ続けるだけでもダメージは大です。 しょせん虫ですから水に強い訳ではありません。卵や成虫も水を掛けられることには弱いのです。 その為、空室などでしばらく水が使われていないと、その期間に繁殖していくのです。 また産卵場所も水が直接には掛かっていない場所にあることが多いのです。 排水口のフタの裏や置き型浴槽の裏など「湿気はあるが、水は掛からない」場所に産卵したりするのです。 また、適温は好きですが熱いのも寒いのも苦手です。 ですから、熱いお湯や氷水などを掛けることも有効です。 しかし、ここで注意しないといけないのは「住宅設備は熱湯は苦手」という点です。 住宅の水周りは１００℃近くの水をそのまま使用することを想定していない場所が多いのです。 例えばお風呂で１００℃のお湯を使うことはありませんので、排水管や部品などもそこまで想定していない場合もあります。 そこで、おススメは ５０℃～６０℃程度のお湯を掛ける この程度の温度でもチョウバエには十分です。また氷水もかけ続ける必要はなく、該当する箇所に氷を置くというものでも効果はあるようです。 殺虫剤 専用の物を使いましょう。 最後は殺虫剤なのですが、これについては補足が必要です。 まずは一般的なハエなどに効くタイプは成虫に効果はあるものの、幼虫や卵には効果は今ひとつとなります。 飛んでいる成虫を駆除するには役立ちますが、それだけでは不十分です。 ここまで申し上げているように、チョウバエ対策は「繁殖対策」です。 その為、使うべき薬剤は成長を阻害するタイプの薬剤です。 幼虫の脱皮を阻害するような専用の薬剤が効果的です。 結局、成虫になることが出来なければ新たに産卵することもなくなります。 成虫対策をするのではなく、幼虫や卵対策をすればいずれは無くなっていきます。 発生したら元を断つ ここまで対策を挙げてきました。 ご紹介した通り、チョウバエは成虫をいくら退治しても終わりません。 成虫が発生した時には既に産卵を終えている可能性が高いからです。 まずは産卵箇所となりそうな場所を徹底的に掃除し、繁殖させないことが重要です。 産卵箇所をなくせば後は時間の問題となります。 もう一つ、チョウバエは発生すると厄介ですが、対策自体はシンプルなのです。 チョウバエ自体の生命力は本来弱く、熱いお湯や住宅用洗剤などで十分に対応が出来ます。 しかし、繁殖のメカニズムや生態が分からないと、いつまでも成虫退治や侵入経路を探してしまいます。 今回、生態や対策を知ったことで最短の撲滅を可能にすることが出来るのではないでしょうか。
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空き家管理サービスは何をしてくれる？霧島市姶良市の空き家管理
劣化は内側から進んでいるんです 空き家管理サービスは何するの？ 空き家対策特措法がニュースでも取りざたされている昨今、各不動産業者による空き家管理サービスも増えてきました。 しかし、そのほとんどが「巡回サービス」となっています。 「空き家管理サービスに依頼したからもう大丈夫」 本当でしょうか？ そのサービスでは空き家の劣化は防げないかもしれませんよ。 今回は空き家管理サービスの実態と共に、「適切な空き家管理とは何か？」をご紹介していこうと思います。 巡回サービスとは何か？どの程度してくれるのか？ 見に行って確認するだけのサービスがほとんど、なぜそんなサービスが多いのでしょうか？ 試しに地域での空き家管理の実態を検索してみてください。 空き家管理を行っている団体というのは大きく２つです。 シルバー人材センターと不動産業者の２択になることでしょう。 そして不動産業者が行っている空き家管理のほとんどは月に１回現地に訪問し、異常がないかを確認する「巡回サービス」となっています。 これは単に「あなたの代わりに月１回外から見に行きます」というサービスです。 サービス単価は０円～５０００円/回程度になっています。 そして異常があればお知らせしますよ。異常に対応する作業費などはもちろん別途必要になります。というサービス体系です。 オプションで草刈りや室内清掃などもありますが、多くは巡回してメールなどで写真を報告する。という形がほとんどです。 空き家の劣化は内側から進むのに・・ 空き家が傷みやすい理由のうち、「湿気」はかなり大きな要因となります。 もとより高温多湿の日本では換気が重要となります。 雨戸やシャッターも締め切った室内では、空気の動きも無く、室内に湿気が溜まり続けてしまいます。 人が住んでいれば、人の移動や玄関の開け閉めで意識せずとも適度な湿度になるのですが、雨戸や窓が閉められた家ではカビやダニ・細菌の温床となってしまいます。 では湿気というのは無い方がいいのか？といえばそういう訳でもありません。 家に多く使われている木材は適度な湿度が本来は求められますし、壁紙などもあまりに乾燥してしまうと剝がれやすくなるのです。 家でお水を使うことや換気をするという前提で作られた家は、人の生活で生じる湿気を想定されている為、湿気が多すぎても少なすぎでも劣化が進んでしまうのです。 カビやダニなどの衛生面もさることながら、その他の部材もダメージを負ってしまうのです。 にも関わらず、空き家管理のサービスは「外からの巡回」がメインになっております。 なぜなんでしょうか？ ほとんどがいつかくる「売買目的」だから 安くで請け負うのは理由があるんです なぜそんなサービスを不動産会社はしているのでしょうか？ それはいつか来る「売買」を目的としているからです。 現在、空き家問題の解決策の１番手が売買であることは間違いありません。 活用する方がいなければ次の方へというのは自然な流れではあります。 そういった点に目をつけた不動産会社はこの空き家の巡回サービスで将来の売買物件の「囲い込み」として始めているケースが多いのです。 もちろん、そういった狙いで空き家管理サービスをすること自体は良いことだと思います。 しかし「空き家の管理します」と謳って、実際は空き家の維持管理はされていない。というのが問題なのです。 空き家管理の契約後は外側だけを見て、その後は放っておかれるケースが後を絶ちません。 家は外側の劣化は内側に比べて遅いものです。 外側の劣化が見られる頃には内側は更に劣化していることでしょう。 そして劣化が進んだ時には資産価値が落ちてしまった物件を安値で売らざるを得なくなってしまうのです。 それでいいのでしょうか？ 大切なお家なら内側の管理も 当社は日頃より賃貸管理を主としております。 人が住んでいる、これから住むお部屋の管理を本業としております。 その為、空き家管理というのは「異常を知らせる」だけでは不十分だと思っております。 水を流したり、換気を行ったり、清掃を行ったりとしてあげることで空き家の劣化を防ぐのです。 もちろん、実際の作業風景などは写真だけでなく、動画でも確認できます。 「本当に作業しているの？」当然の疑問だと思います。 自分で見れないからこそ、しっかりと作業をご覧いただけます。 詳細なサービスはぜひお問合せください。 動画付きで安心の空き家管理「日本空き家サポート」はこちらから 霧島市・姶良市の空き家の無料相談 お問合せはこちら
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最近のオーナーさんの戦闘力
最近のオーナーさんは戦闘力高め 先日のこと、以前お知り合いになったオーナーさんからご連絡がありました。 「今度貸家を持つことになったので募集をお願いしたい」 ありがたいお言葉に早速現地を見せていただきました。 すると、大掛かりな工事の最中でした。 一緒に宅内を見ながら家賃設定のお話をしていきます。 この時の私の頭の中では 「このオーナーさんはどんな感覚なんだろう」と思っています。 相場感覚や賃借人に対する姿勢、投資物件へのスタンスなど、オーナーさんが賃貸業をどんな感覚で捉えているのか？が気になっています。 賃貸管理ではこの「このオーナーさんはこういった感覚」というのを掴むことがとても重要になるからです。 家賃設定一つでも方針が大分違います。 「１か月早く決まるなら多少の値下げもやむなし」「値下げする位なら付加価値を足して家賃設定を上げる」という両極端な考え方も一つの例です。 この２つの考え方はどちらも理にかなっています。 こういった感覚の違いを理解しなければ、最適な提案にはならないのです。 その為、いくつかの質問を投げかけることで、その返答に対する答えで段々と理解できます。 ペットはどうします？への返答「〇〇すればいいですからね」 そんなことを考えながら募集条件の確認になりました。 募集条件というのは要は「ＮＧリスト」みたいなものです。 貸すにあたってのルール設定といったところです。 各オーナーさんには物件の運営にこだわりがあったりします。 女性限定や学生限定などの縛りが強いものもありますし、中には入居者は大手企業勤めでなければならない。などの属性で判断する方もいます。 こちらのオーナーさんにも一つずつ確認していきます。 「ペットはどうします？」と一応確認します。 しかし、ペット可というのはオーナーさんにとっては厳しい問題となります。 ペット飼育を許可してしまうと、中にはひどい損傷をもたらすこともあり得るのです。 もちろん、損害分は入居者さんへ請求はしますが、それでも修繕の手間なども掛かってくるわけです。 今回は一戸建てということもあり、あまり許可をする方は少ないものです。 オーナーさんは少し考えて 「全然いいと思います、修繕すればいいだけですからね」 私もリスクをしっかりとお伝えしましたが、返答は変わらず 聞けばＤＩＹなどにも明るく、大抵の損傷であれば直してしまえるそうです。 確かに会話をしていても建物や構造なども詳しく、修繕の単価なども詳しいなーと思っておりました。 「それよりも適正な値段で入居者さんが入ってくれるなら全然大丈夫です」とのことでした。 最近のオーナーさんは勉強している 私たちもありがたい この不動産投資が盛況なご時世で、様々なメディアが不動産投資について発信しています。 そのおかげなのか、最近不動産投資を始めている人達は総じて勉強してらっしゃいます。 時には最新情報をオーナーさんから教えていただくことも珍しくありません。 賃貸管理についても管理会社に丸投げという方も比較的少なくなっていると思います。 また同時に素直に聞いていただける方も多い印象です。 私が話す賃貸管理についての提案も一つの学びとして、熱心に聞いていただく方が多いものです。 私は所有してらっしゃる物件などを見せていただくと「自分が思う今後の運営方針はこれがベストだと思う」というものを熱弁してしまいます。 あくまで一意見になるのですが、最近のオーナーさんは素直に聞いてくださる方が多い印象があります。 私の意見も尊重しながら自分の運営方針に少しでも活かそうとしてくれます。 私たち管理会社もそういった姿勢の方には熱を帯びてご提案したくなります。 今回のオーナーさんとも色々な話をして、方針を決めさせていただきました。 最近お会いするオーナーさんの戦闘力は高いものです。 私も負けじと日々レベルアップをしなければなりませんが、ご提案を飲むか飲まないかは別として、しっかりと聞いていただけるとやりがいがありますね。 楽しい打合せでした。 あとは結果を残さねばなりません、頑張ります！
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謝ったら死ぬ人たち ～謝罪のプロが教える「正しい謝り方」～
エヴァンゲリオンが好きなものでして・・・ 今回は雑談 私は一日何回も謝罪しています。 自分のミスや落ち度は当然として、それ以外でも物件の不具合などでご迷惑をお掛けした入居者さんへの謝罪、時に社員のミスに対して会社を代表する立場としての謝罪、トラブルの仲裁としての謝罪 とにかく謝罪の数でいえば全国でもトップクラスかもしれません。 謝るようなことをしなければ、起こさなければいいのは言うまでもありませんが、人生そう上手くはいきませんよね。 最早、謝罪のプロと化した私が思うことがあるのです。 最近、謝ったら死ぬ病にでも罹ったのかな？と思う位、謝らない人が増えてきた印象があります。 今回はこの「謝る」という行為について、私が思っていることを書いてみようと思います。 そして謝るという行為についての考え方と正しい使い方をお話してみようと思います。 謝ったら死ぬ病 「謝ったら死ぬ病」と検索すると実に色々な考察サイトなどが出てきます。 その中におもしろい考察がありました。 本人が他人の過ち失敗を許すつもりが無く、大きな罰を相手に化す思考だから自分が謝っても無駄だと考える なるほど、これは確かに言い得て妙です。 確かに現在の社会は失敗や落ち度、過失に対して非常に厳しい社会です。 不倫をした芸能人、不祥事を起こした会社、ＳＮＳにふざけた投稿をする人 確かに落ち度や失敗などであり、責められても仕方ない面がありますが、個人的には流石に罪と罰のバランスを欠いている気がします。 一度失敗した人間が謝ろうとも、奈落の底まで叩き落とすまではバッシングは止まりません。 そんな風潮もあってか、皆さん一様に 「私は生まれてこの方罪や失敗を一度も犯していません」とでも言うかのような顔をしています。本当はそんな聖人のような方は一握りではないかなと思っていますが・・・ 謝った＝自分は相手より下だということを認めて、以降は反論も出来ず責任を取らされる そんな世の中では「謝っても無駄」と思う気持ちも理解できなくもありません。 但し、それは謝罪の仕方が違うからだと思うのです。 謝ったら負け 昔、不動産会社に入った時に先輩から指導を受けました。 簡単に謝ったら向こうが付け上がって、要求を飲まないといけなくなるから簡単に謝るな 私が新人の頃は確かにこの教えを守っていました。 確かに中には、こちらが謝った途端、居丈高になり、時に理不尽なことを言ってくる方がいたのも事実です。 相手が謝った途端「勝った」という感覚になる人がいます。 そういった人に対して安易に謝ってはいけない。という意味だったのでしょう。 しかし、業界歴が長くなるにつれて分かったことがあるのです。 相手がそんなタイプの人ですら謝るべきことは謝った方がいい、むしろ謝ってしまった方がいい どういうことでしょうか 何に対しての謝罪かハッキリさせる 毅然とした態度で謝るのです 謝罪する時に私が大事にしているのは 今回の件で「何に対して謝っているのか」を明確にすることです。 例えばキッチンの床下などから水漏れがあったとしましょう。 この連絡を受けた時はすぐさま「不具合でご迷惑おかけし申し訳ございません」とお話することでしょう。 あくまでここでは「何が原因かは分からないけれど、とにかく水が漏れたことでお手間が掛かった」ことに対して謝罪する訳です。 こういった「何に対して謝るか」がハッキリしていれば、その後に理不尽な要求などが来た場合でも対応できます。 先ほどの例で理不尽な要求というのは考えにくいものですが、「水漏れが気に入らないから引っ越し代をくれ」と言われたとしましょう。 その場合は毅然と「速やかに修繕はいたしますが、損害を受けた物以外はご希望には添えません」と対応すればよいでしょう。 その時に「さっき謝ったし、非を認めただろう」と言われたとしても 「水が漏れてしまい、お手数をお掛けしたことに謝罪したものです」で終わりですから、その後の要求はまた別問題です。 仮に一から十まで過失や失敗があったとしても、それに見合った責任の取り方しか出来ませんからね。 謝ったから全てを飲まねばならない。という訳ではありませんよね。 ですから、謝罪をするときにはしっかりと「○○の点について申し訳ございませんでした」という風に明確にすることが良いでしょう。 この「何に対して謝っているのか」を明確にすることにしてからというもの、謝罪した後の無理難題などに悩まされることが激減しました。 気持ちの面でも変化しました。 これまでは謝罪した後は「いいなり」のような気分でしたが、謝る対象を明確化してからは 「〇〇に対しては申し訳ないが、その要求までは無理です」というのをハッキリと言えるようになりました。 また謝る姿勢も変わったように思います。 自分は納得していないのに体裁だけで謝ろうとすると、ついつい「自分は悪くないのに」という感情が出てしまいます。 しかし明確化していれば「概ねこちらは悪くないが、この点は確かに至らなかったな」と思い、その点だけは真摯に謝ろうと素直に思えるようになりました。 不思議なもので、そうやって真摯に謝った点はすんなり相手も認めてもらえるのです。 また早期に非を認め謝罪することで、怒りの火も早めに鎮まるものです。 こちらに一定非があるにも関わらずに謝罪を拒み続けると、本来「謝罪をしてもらえれば十分」という方ですら強硬な姿勢に変えてしまうこともあるからです。 正直、この方法を取り入れてからはトラブル解決スピードが段違いになりました。 相手方も非を認めてくれたという思いで、その後の対応にも協力的になってくれるケースが多くなり、理不尽な要求をしてくる方には「謝罪したのは〇〇という点であって、それ以上は別問題」というスタンスを取れるようになったことが要因だと思います。 謝る時こそプライドを 正しい謝罪がもたらしてくれるものとは こうやって正しい謝罪の方法が分かってからは劇的に変わりました。 謝ったにも関わらず、相手がこちらを尊重してくれるようになりました。 むしろクレーム気質だった方ですら、こちらに一目置いてくれるようにもなりました。 謝罪すべき点を明確にして真摯に謝ることで、相手方は「この点だけでこんな要求は出来ないな」と抑止にもなっているのでしょうか。 またそうやって毅然として頭を下げることで、信頼にもつながるのでしょうか。 相手方の心境の変化なので私は分かりません。 ここまで読んでいただいても「そんなのキレイごとじゃないの？」と思われることでしょう。 でも、私は事実この謝罪の仕方で解決してますし、なんならトラブル後にも関わらず相手からお仕事の依頼を受けたりと良いことばかりです。 謝罪はするが、それは相手に屈してのものではなく、自分自身が反省した点について謝罪する。 そういった強い想いと毅然とした謝罪こそ最良なのだと思います。 謝るのに変なプライドが邪魔して中途半端な謝罪をしてしまうと相手の怒りは収まるどころか悪化することでしょう。 謝るときこそ、プライドをもってしっかりと頭を下げることで、相手からの評価も解決のスピードも全然違うのに・・・ 「謝ったら死ぬ病」に罹ってらっしゃる皆さん、一度試してみてはいかがでしょうか？ きっと後悔はしないと思います。 もし効果が無かった場合はご連絡ください。 試してもらったにも関わらず、効果が出ずにお手間を掛けたという点について真摯に謝罪させていただきます。
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それは管理会社の仕事なのか？ ～過去の相談事例３選～
たまーにあるんです、変なご相談が 誰に相談したらいい？ 不動産の管理会社となると様々なご相談が日々寄せられます。 設備の不良から隣人トラブルなどまで、本当に幅広い範囲だと思います。 私もこの仕事は長くなりましたが、それでも日々「こんなことが起きるとは」の連続です。 そんな刺激あふれる管理会社ですが これは流石に管理会社の仕事か？ というようなご相談が寄せられることがあります。 今回は私が過去に経験したご相談の内、特に変わったものを３つご紹介しようと思います。 とはいえ、現在お住まいのことであれば、大体は一旦管理会社に連絡していただければ大丈夫です。 隣の娘さんの帰りが遅い これはハッキリと管理外ですね これは随分昔、東京での経験でした。 とあるワンルーム系のマンションにお住まいの方からの電話でした。 「隣の大学生の女性の帰宅が段々と遅くなってる気がするので、注意してください」 最初聞いた時にはてっきり深夜の騒音かと思っておりました、その女性が深夜に帰ってきて生活音などがうるさいのかな？と しかし、よくよく話を聞いてみるとそうではありませんでした。 その方の言い分としては 「若い女性の帰りが遅いというのはけしからん」 「隣の女性が大学生というのはお引越しの挨拶で知っている」 隣に住む女性は進学の為に地方から出てきた方だそうです。 そしてお引越しのご挨拶に親御さんと来ていただいたことで、責任感を持ってしまったようで 「親御さんが心配するだろうから管理会社が注意しろ」とのことでした。 これについては、管理会社は親でも親戚でもありませんし、騒音などの苦情でない限りは生活やライフスタイルは本来自由です。 私は「生活音やマンションのルールを破っていない限りは帰宅が遅いというのは、管理会社として申し上げることは出来ない」と申し上げると 「管理会社なのだから、親御さんからお預かりしたお嬢さんを責任持って管理しないんですか？」とご立腹のようでした。 もちろん、この物件は女性限定や帰宅時間に関する取り決めなどもありません。いわゆる普通の賃貸マンションです。 設備や住環境に関することであれば対応は出来るのですが、生活の管理は範囲外です。 ご本人は混じりっけなしの善意なんですがね。 こういった経験からも私は「一人暮らしの時のお引越しご挨拶は程ほどに」と思っております。 結局はご説明して理解をしていただきましたが、変わった正義感でしたね。 私のところだけ新聞が届かない これも理解するまで時間が掛かりました 次は微笑ましいお話です。 ある日のことお電話が 「私のところだけ新聞が届かないんですが、投函物抜き取りとかありますか？」 おや、深刻な相談です。もしそうなら窃盗などの警察にも頼らなければなりません。 まずは聞き取りです。 私「新聞はいつごろから届かないんですか？」 入居者さん「最初から届かないんです」 私「ちなみにどちらの新聞ですか？南日本新聞とかですか？」 入居者さん「分からないです」 私「？」 この辺で変だなと思い、詳細を聞いてみたところ 新聞を契約していない ということが判明しました。 どういうことかというと 引っ越してきて朝ポストを見ると、ほぼ全戸新聞が入っている ↓ そうか、このマンションは入居者全員新聞が届くんだ！ ↓ 自分のところに新聞が入っていない ↓ 誰かが新聞を抜き取っているのではないか？ と思ってしまったそうです。 そこからは、とっても和やかに終わりました。 入居者さんも「今思えば何でそんな風に思ってしまったのか」とのことでした。 私もありますが、一度思い込んでしまうと簡単なことに気付けないということなんでしょうね。 最初の入口が「郵便物の抜き取り」と思って話を聞いておったので、私も真相に辿り着くのに時間が掛かりました。 とはいえ、何の実害もない微笑ましいエピソードですね。 別れた彼氏が来るのを阻止して欲しい なぜ私が・・・・ これはマンションの掃除をしている時に話しかけられたのですが 若い女性が駆け寄ってきました。 そして 「最近別れた彼氏が頻繁に家に訪ねてくるので、来ないように説得して欲しい」 とのことでした。 ストーカーかな？と思って聞いておりましたが、残念ながらストーカーに対応する権利も実行力も不動産管理会社にはありません。 建物もオートロックでもありませんから、玄関先まで来るのを拒む設備もありません。 来訪者を遠ざける為には敷地内に関係者以外の立ち入りを禁止している部分しか、管理会社には根拠はありません。 しかし、彼女の言い分としては 隠れて待っているか、玄関先で待っていて、元カレが来たら注意して欲しい なんてこった・・・・ 私は警察をおススメしました。 ストーカー事案であれば深刻化すると身の危険につながるし、不動産会社が対応できる範囲を超えていると しかし彼女は「警察はいや」とのことでした。 ですが、権限もなければ警告する為に張り込みまでは到底できませんのでお断りしました。 その後も折に触れては心配ではいました。個人的には警察にしっかりと相談した方が良いと思っていたからです。 しかし、思わぬ形で結末を知ることになりました。 それは警察からの連絡でした。 私は悪い予感が当たったのかとドキドキしながら聞きました。すると警察官は 玄関先で男性が大声を出して喧嘩しているので来ました。こちらの住民さんの連絡先を知りませんか？とのことでした。 私は警察官に何が起こったのかを確認したところ 部屋に訪ねてきた男と元から部屋にいた男が喧嘩になった。とのことでした。 私は理解が出来ずにいたのですが、結論から言えば 別れた元カレというのは、彼女の浮気相手だったそうです。 浮気相手には彼氏がいることを伝えていなかったそうです。 しかし、いつかはバレてしまうことを恐れて彼女は浮気相手に別れを切り出したそうです。 突然連絡も取れなくなった彼女に真相を聞きたい浮気相手(自身は彼氏と思っている)と本当の彼氏が鉢合わせになってしまいました。 本当の彼氏は困惑したことでしょう。突然家に来た男が自分の彼女の「彼氏」であると主張したのですから そして玄関先で口論になってしまい、近所の住民が警察へ電話した。とのことでした。 なるほど、だから警察を頼りたくなかったのか・・・・ そして一刻も早く対応しなければ、いつか鉢合わせになってしまうことを恐れていたのです。 だからこそ、張り込みまでして対応をお願いしたのでしょう。 だからといって管理会社を使って遠ざけようとするなんて・・・ 管理会社は「人の管理はできない」 私は常々こう思っております。 我々は不動産の管理を通じて人の幸せに貢献が出来ると思っています。 しかし一方で不動産の管理は出来るものの、人の管理は出来ません。 問題が起きても裁判所や警察のように権力を行使できる力はありませんし、不動産会社が人の管理を出来る権限など持つべきではありません。 もちろん、問題が起きれば「説得」「注意」「公的機関への相談」などは出来ますが、本当の意味での実力行使は出来ません。 だからこそ、「説得」「注意」の技術は上げる必要がある。と思っております。 言い方ひとつで怒っている人を冷静にすることも出来ますし、無理難題を言ってくる人に説明することだって出来ます。 武器も権限もありませんが、そういった技術を強化することで問題を解決することは出来ます。 しかし、根底には「人の管理は出来ない」という事実は管理会社のスタッフは持っておいた方が良いと思っています。 それを根底に認めつつ、それでも問題を解決する。というスタンスでなければならないと思っています。
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ゴミ捨場の不法投棄に怒り心頭 ～怒りの警告文～
最後まで読んでくださいね 不法投棄は犯罪です 当社ではある物件で冒頭の画像をゴミ捨て場に掲示しました ゴミ捨て場のマナーですが、各管理会社やオーナーさんには頭の痛い問題です。 住民のマナーもさることながら、通りに面していたりすると近隣からの持ち込みなどの問題もあるものです。 警察などに通報したとしても、本気で捜査を行っていただける訳でもありません。 そうすると最終的にはオーナーや管理会社の負担で処分せざるを得ません。 という負のスパイラルを断ち切る為に 掲示したのは特に被害の多い１物件のみですが、今後は他物件へ拡大しようと思っております。 敷地内ゴミ捨て場のメリットデメリット この問題は賃貸物件におけるメリットとデメリットのバランスが難しい問題です。 一般的にゴミは地域のゴミステーション等に出すことが本来ではあります。 しかし、問題はあります。 地域ですと町内会などの自治組織が運営を担っていることもあり、多数のゴミが出る集合住宅を受け入れる余地の問題 他にも地域に戸建てを建てて「永住」する目的の方と賃貸物件で「仮住まい」の方との意識の差 各個人におけるモラルやマナーの差と問題は枚挙に暇がありません。 一方で賃貸物件であれば敷地内にゴミ捨て場があるということは、各居住者のゴミ出しの手間を大幅に削減してくれることで、入居率を上げる施策の一つでもあります。 ですが当然、敷地内でゴミ捨て場を管理するという手間、不法投棄時には行政は中々助けてはくれず、処分費用などのコストが掛かることなどはデメリットと言えるでしょう。 昔に比べると地域とのつながりが希薄になっている昨今、ゴミや地域に対する意識というのは低下している印象があります。 強硬策 我慢の限界です 今回、掲示に至った物件は通りに面しております。 これまでも住民の方から「車で来てゴミを捨てる人がいる」という話を聞いておりました。 そういったルール違反を平気でするモラルの方というのは、当たり前かもしれませんが、分別作業などもしておりません。 当然ですよね、そういったルールを守れる人なら他所のゴミ捨て場に持ってくることなどはしませんから。 正直に言えばそういった方への警告であり、今後発見した場合はそれなりの法的手段も取ろうと思っております。 不法投棄や分別をしないゴミは法律違反となります。 当社では、証拠とともに警察へ訴え出ます。 じゃあ晒していいのか？ プライバシーなどの問題ですか？問題ないですよ ここまで読まれた方で思った方はいませんか？ だからといって皆にさらすような行為は良いのか？と 胸を張って答えます いいんですよ！別に なぜなら写真の人物は社長である私なのだから 私も当初は犯人の画像を出そうかと思いました。 しかし、一旦は保留することにしました。 そして、私を撮影モデルにして警告文を作ることにしました。 これを見て「本気で実行しそうだ！危ない」と思って、不法投棄を止めてくれれば結構です。 私も本来は法的対応など好んでしたい訳ではありません。 ここまで読んでもう一つの疑問が出ませんか？ なぜネタバレするのか？と 答えとしては、不法投棄するようなモラルやマナーの無い方はわざわざ当社のブログまで見ないでしょう。ということが一つと やり方の是非は別として効果があったので、参考になればとご紹介したいのが一つ あとは、仮に不法投棄する方がもしこの記事を見ていたとしたら 防犯カメラ画像に自作自演を行い、画像を加工して現地に張り出す位のことを会社の代表がやるような管理会社です。 この位の労力や手間を掛ける人間は、あなたを突き止めた場合、本気で法的対応をするぞ！という警告を発したいのです。 実際に今後も不法投棄が続いた場合、本気で法的対応や画像をさらす、実行する気合があると伝えたいのです。 そうでなければ、しっかりとゴミ出しマナーを守っていただけている当社の入居者さん、物件のオーナーさん達が可哀想です。 最後にここまで読んでいただいた方の内、不法投棄をした方へ 今回は自作自演ですが、私は本気でやりますからね 私はオーナーと入居者を守る為なら、張り込みも持さない人間です。 あなたが不法投棄した時に物影から身長１８２ｃｍ体重８５ｋｇの男が近づいてきたら、ご注意ください。 お互いの為に不法投棄はやめましょうね。
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猫除けに効くのは薬剤？トゲトゲ？それとも・・
私は猫好きなんですけどね・・・ 猫が住み着くと 賃貸物件を管理していると各種の動物の被害も見逃せません。 コウモリが住み着くと外壁に天井に糞害が起こり、ハクビシンやアナグマなども同様です。 鳥が巣を作ればやはり糞や鳴き声、そして他にもノミやダニなどの発生で人に健康被害を及ぼすケースまであります。 そういった動物の中でも困った存在 それが猫です 猫は都会から田舎問わず、野良猫という形で地域に存在しております。 そして最大の問題点、それは カワイイ ということです。 その為、野良猫であることを知りながら、ついつい餌を与えてしまったり、可愛がってみたり、そういった方などの影響でアパートやマンションなどに猫が住み着いてしまうということがあります。 私も多分に漏れず、幼少期には実家で猫を飼っていた為、猫そのものは大好きです。 しかし、野良猫はあくまで野良猫 アパートやマンションに住み着いてしまうと、他の動物と同様、糞による害やノミやダニ、異臭などの原因となってしまいます。 野良犬については保健所などもすぐに対応してもらえますが、猫はほぼ無理でしょう。それだけ地域に溶け込んでいる存在なのです。 今回は可愛くも、被害としては甚大になりやすい野良猫対策について、おススメと共にご紹介したいと思っております。 各方法についてはメリットとデメリットがありますので、それぞれの立地などに合わせて選択してもらえるといいと思います。 薬剤 一番ポピュラーであります まずは敷地に撒くタイプの薬剤です。 猫は基本的に「酸っぱい系」の匂いが苦手と言われています。 柑橘系やミント系などは苦手なようです。 そういった匂いを発する薬剤を散布することで、立ち寄らせないようにするという仕組みになっています。 基本的にはミントのようにスーッとした匂いがする物が多いと思います。 薬剤は顆粒タイプから液体、スプレーなど様々な物が発売されています。 メリットとしては 比較的安価である散布も手軽に出来る デメリットは 広範囲をカバー出来ない匂いがする雨などにより効果が持続しづらい個体差により効かない 薬剤系はまず比較的値段が安価に対策が出来ます。 ホームセンターなどでも大体一瓶で１０００円程度のものが多く、液体やスプレー、顆粒など様々な種類があります。 そして基本的には散布したりするだけなので、実施も簡単です。 反面、効果の持続力はどうしても望めません。 薬剤は匂いを元にしているので、効果は最初が一番強く、徐々に失われていきます。屋外であれば雨が掛かる場所だと少しづつ流れていきます。 また、薬剤の量を少量ずつ撒くと効果が薄れる為、広範囲をカバーしようと思うとかなりの量を散布しなければいけません。 おススメの使用法としては 住み着き始めの初期段階寝床にしている場所など特定の範囲雨が掛からない場所 には適していると思います。 こういった場所が特定されていて、ここには居ついて欲しくないという場所にはおススメですが、敷地や広範囲をカバーするのは苦手といえるでしょう。 あとは使用する時にはケチケチせずに多めに撒くがコツです。 トゲトゲマット プラスチック製はダメですね お次はトゲトゲマットです。 トゲの付いたマットを敷き、猫が通ることを阻害するという商品です。 トゲトゲについて２種類あり、「プラスチック製」と「金属製」が主流です。 また、写真の通りですが、隙間が多いものや短いものは効果が薄くなってしまいます。 メリットとしては 効果の持続力は長い デメリットは 施工の手間が掛かる広範囲の場合、コストがそれなりに掛かる美観を損ねる人も注意しなければならない このように施工範囲が広いとコストは割高になり、敷き詰めたり、カットしたりという手間も必要になってきます。 他にもプラスチック製のトゲが短い物などは、猫は意に介さずに通ってしまいます。 お隣との敷地の境界などを覆うには幅長さともにかなりの量を設置しなければ、少々の幅程度なら飛び越えてしまいます。 こちらもおススメの使用法は 寝床や塀の上など確実な範囲を決めて部分的に設置する 流石にこのマットの上に寝たりすることはありません。 また塀の上など限られた通路に置くのは有効な手段となります。 しかし、どうせ設置するなら金属製のトゲが長い物をおススメします。 スプリンクラー 範囲が限定ですが お次はスプリンクラーです。 多くの商品では超音波や赤外線センサーが搭載されており、動きを感知すると水を発射するという仕組みになっています。 猫は水に濡れるのを嫌がります。 猫をお風呂に入れるのは至難の業ですし、猫の水嫌いを利用します。 メリットとしては 水を掛ける為、追い払い効果は絶大センサー式になっており、必要な時だけ稼働する デメリットは 人にも反応する方向が限定する設備自体もコストは高め水の補給経路設置場所の限定 やはり物理的に猫にアプローチするため、効果は絶大です。 一方こちらも範囲は限定せざるを得ないところがあります。 人や他の動きにも反応してしまうため、玄関周りや道路付近に設置をしてしまうと猫だけでなく、人に被害を及ぼす可能性があります。 また水を使うために外に水栓などを確保できている環境など、使える範囲は限られてきてしまいます。 おススメの使用法は 猫の侵入経路がハッキリしている、隣地との境界や通路に設置 超音波 効果は一番かも 最後は超音波です。 人間もそうですが、特定の音がずっと聞こえるというのはかなりのストレスです。 人間もモスキート音という高い周波数の音でキーンという音が鳴り続けると不快になり、その場から離れていきます。 猫も同様に苦手の音の帯域があり、その音を出し続ける機械を設置するという仕組みです。 商品の多くは小型で大体１０ｃｍから２０ｃｍ程度の大きさです。 こちらもセンサー式になっており、猫や人などの動きを検知すると鳴りだす仕組みです。 メリットとしては 広範囲をカバーできる効果は高め場所の特定をしなくて良い美観や人への影響が少ない デメリットは １個単価は高め電池交換の必要人も聞こえる場合がある近隣の猫への影響 経験上、猫対策としては１番効果を得られた実感があります。 音については高い音が鳴るので、モスキート音と同様、猫だけでなく人によっては聞こえるということもあります。 しかし、そこまでの音量と周波数ではないので大体宅内に入ると聞こえない程度のものです。 また、電力は電池式とソーラー式がありますが、個人的には電池式の方がいいと思います。 なぜなら、肝心の猫が来る時にソーラー切れでは意味が無いですし、夜に猫が来るということも当然あるので、断然電池式をおススメします。 他の薬剤やスプリンクラー、トゲトゲのように美観を損ねたり、匂いなどの影響なども含めて住民への負担がほとんど無いこともおススメの一つです。 おススメの使用法は 通路に向けるよりは寄って欲しくない部分に向けて設置 結局、入って欲しくない場所、そして猫が来たい場所に向けて設置しておくことがベストです。 入口だけ我慢すればたどり着くことが可能になってしまうので、出来れば糞害で悩む場所や猫が居着く場所に向けて設置する方がいいでしょう。 不快な場所だと認識してくれたら、寄り付かなくなりますからね。 一番悪いのは無責任な人間 いかがでしたでしょうか、みなさんの猫被害に役立てば幸いです。 そもそもの話としては、居着いてしまう猫に罪はありません。 必死に生きる猫たちからすれば、餌を貰えるなら居着くのは当然のことです。 本来はしっかりと責任をもってペットを飼える方が飼ってあげることが一番であることは言うまでもありません。 しかし、無責任な一部の人間が餌付けなどをしてしまうとどうなるのか？ 本来居てはいけない場所に行くことで、猫に迷惑する他者が猫に対して嫌な感情を持ってしまいます。 そうすると、本来猫が受けずに済んだ被害を猫自身に課すことになってしまうのです。 また野良猫問題で火がつけば、人や行政なども対応せざるを得ない事態になってしまいます。 一時の自分の感情だけで猫に餌をやる自己満足は、決して猫自身の為になりません。 私自身も猫は好きなだけに心苦しいものですが、自分が出来る範囲をしっかりと見極めて、可能であればペット可の場所でしっかりと責任ある飼育をしていただけたら本当に嬉しいです。 人と猫の共存は古来より続いています。 世の中の猫を可愛がる文化をこれからも継続する為にも、無責任な餌やりなどは止めましょう。
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ここが変だよ賃貸の法律 ～無断駐車・残置物・家賃滞納～
誰を守っているのか？ 先日、牛丼大手チェーンがお店に無断駐車する方に向けて、車に大量の張り紙をしたことなどがニュースで取りざたされておりました。 ニュースに対する一般の方のコメントでは概ねお店側の行動に同情的なコメントが多く散見されました。 しかし、この張り紙行為は器物損壊にあたる可能性があり、逆に牛丼大手チェーン側が損害賠償を求められる可能性があります。 不条理なものです。 今回は我々、賃貸管理を行う管理会社が苦しい立場に置かれる法律をいくつかご紹介してみようと思います。 ご紹介する内容は管理会社だけでなく、他の善良な入居者の方々にも影響を及ぼすこともあるのです。 管理会社も苦情や助けを求める声に対して、改善をしたいのですが、法律違反をすることは出来ません。 今回はそんな「誰を守っているのか？」という法律とその法律で違反もしない普通の入居者の方々への影響を紐解いてみたいと思います。 無断駐車 まずはここから 道路上にある違法駐車は警察が管轄となり、罰金やレッカーをすることが可能です。 しかし、冒頭のお店やアパートマンションへの無断駐車は警察の管轄外となってしまいます。 では冒頭のように張り紙をしたり、レッカーなどをして請求することは出来るのでしょうか？ 答えは当然「できません」 張り紙についてはテープなどを使わずに、ワイパーに挟むなどの警告にとどめる必要がありますし、レッカーなども出来ません。 前述した通り、逆に器物損壊などで訴えられる可能性もあります。 警察を呼んだとしても、盗難車か否かの判断は可能で、盗難車等であれば警察に委ねることが出来ますが、そうでない以上はそれ以上の措置は取ってもらえません。駐車違反は公道上のみの適用で私有地には適用されません。 そうすると無断駐車をされた側が出来ることは、警告などを発することしかできません。 警告も「罰金〇万円」などは踏み倒す前提であれば効力は無いに等しいものです。 また、車のナンバーなどから所有者を割り出すことも可能ですが、数日に亘って無断駐車されているなどの事情が無いと教えてもらえません。 損害賠償をしようにも裁判所に訴え出て、民事で法的手続きを進めなければいけませんが、裁判に要する労力と費用を勘案しても、とても満足いくようなものではありません。 管理会社としては、既存入居者さんに空いている駐車場があればご案内することしか対応策はないのです。 もちろん、他の入居者さんが停めているのであれば連絡の取りようも有るのですが、部外者や近隣の方であれば解決策は皆無です。 解決策は「裁判所に訴え出て、取れるか分からない微々たる損害賠償をする」という手だけです。 それも、長期間継続して繰り返すような場合のみ可能で、今日自分が停めたい区画に無断駐車が発生した場合は無力です。 速攻性もなければ、なぜ無断駐車された側が損する結末しかないのでしょう。 個人的には私有地の無断駐車についても違法駐車として警察の罰金やレッカーなどの対象にして欲しいと思っております。 残置物 ゴミにしか見えなくても所有者がいるというのが厄介です 続きましては「残置物」です。 残置物というのは、入居者が残していった物です。 これは様々なケースがありますが、例えば「夜逃げ」などもそうです。 家賃を滞納したり、何かしらの事情があってお部屋や敷地に荷物を置いたまま、無断で退去すると残置物の完成です。 これもまた困ったことに勝手に処分すると法的には所有権の侵害となってしまうのです。 他にも退去する時に置いていった自転車やバイクなども困った残置物となります。 管理会社や大家といえど勝手に処分することが法律上は難しいのです。 国もようやくこの「残置物問題」に対して切り込むべく、残置物に関するガイドラインなども策定しましたが、そんな国でも「これでも訴えられるリスクは多少ある」と困ったコメントまでついております。 明らかにゴミであったとしても、裁判を経て、一定期間保管し、それでも所有者が現れなければ処分を認められる。 しかも費用は全額オーナー持ち。 自転車やバイクも同様です。 現在の居住者の方のスペースを奪ってしまい、ボロボロの自転車やバイクは美観を損ねます。 所有権というのは大変強い権利で十分に尊重すべきとは思いますが、他人に迷惑をかけるような物に対してまで認める必要はないように思います。 これも公道上であれば管轄は国や自治体となりますが、私有地というだけで解決策は無くなってしまいます。 家賃滞納 最後は家賃滞納です。 最近は家賃保証会社の普及により、家賃滞納の対応をすること自体が管理会社の作業から外れてきました。 我々管理会社としても非常に労力が掛かる業務であったことから、保証会社の存在は現在切っても切れない関係となっています。 反面、お部屋を借りる方からすると 「なんで保証料を払わなければならないんだ！」という気持ちになることでしょう。 統計上の数字になりますが、大体95％の方は家賃を滞納しません。 しかし、そんな5％程度の方の為に善良な95％の方も保証料を支払わなければならないのです。 「そんなの滞納した人にだけ責任取らせてよ」「滞納したら追い出せばいいじゃない、契約書にも書いてあるでしょ」 そういう声も聞こえそうです。 しかし、家賃保証会社が無かった時代も 滞納リスク分は全部屋の家賃に含まれていたのです。 昔から「20部屋に1部屋は滞納する」というデータはありました。ですから、大家さん側としては１部屋程度滞納したとしても利益が出るような家賃設定になっていたのです。 ひどい話だ！と思いますでしょうか。 しかし、家賃滞納というのは滞納した側を借地借家法という法律で強く強く守られているのです。 少々家賃滞納をしたからといって賃貸借契約を解約して出て行ってもらうことは出来ないのです。 ちなみに家賃滞納を原因として大家側から契約を打ち切る場合、最初に必要な滞納の目安は 3カ月です つまり、家賃滞納も３か月溜まらないと裁判すら出来ない状態なのです。 しかも、裁判はそこからスタートし、強制執行に至るまでには更に数か月掛かるのです。 全て解決するまでに１年近く費やすことも珍しくはありません。 ふーん、と思われるかもしれませんが、これは中々異常なことと思うのです。 一般の感覚で例えば１０円の食料品をスーパーで支払わずに食べたとしましょう。 お店を出た瞬間捕まります。 みなさんのお仕事で、物を引き渡したり、サービスを提供してお金を支払わなければどうでしょう？ もちろん、住居というのは生命の維持に不可欠といえるでしょうが、それにしても判決までのスピードや自己負担の大きさ、残置物の撤去処分、裁判費用なども所有者側が圧倒的に負担が重すぎるのです。 こういったリスクの分散化として家賃保証会社が台頭することになり、約９５％の善良な入居者さん達もリスクの分散の為に保証料を支払わなければならなくなったのです。 法律がもっと家賃滞納に対して柔軟になっていれば、それこそ「滞納した方」と「普通に家賃を払っている方」の負担は違ってくるのです。 強すぎる法律は大多数の善良な人を苦しめる あるべき社会とは何でしょうか？ ここまでご覧になっていただき、いかがでしたでしょうか？ 大家や管理会社が苦労するだけでしょ？ いいえ 負担がみなさんのような善良な方で分担することになるのです。 現状を見てみましょう。 どうでしょうか、みなさんの大多数が家賃滞納をしないにも関わらず、家賃保証料を余儀なくされていませんか？ 家賃保証会社は、長期滞納者の訴訟及び強制執行までの費用を大多数の方からいただく保証料等から捻出しています。 これをもって「家賃保証会社が悪徳だ」とはなりません。 なぜなら家賃保証会社があるおかげで家賃を下げられているのが現状だからです。 以前は滞納リスクを全体の家賃でカバーしていました。しかし家賃保証会社が出来てからというもの原則オーナーは滞納リスクはカバーされた為、それぞれの家賃を適正な額で設定することが可能になったのです。 その為、以前と比べると敷金礼金０というのも珍しくなくなりました。それは家賃保証会社がいるので滞納に備えた敷金や礼金などを取らずに済むようになったからです。 しかし、その反面として家賃保証会社利用必須という物件が増えたのです。 他の問題もそうなのです。 無断駐車や残地物、家賃滞納などの問題がもっと法的に「早く・安価・簡単」に解決することが出来たなら、みなさんのコストは下がっていくのです。 「たまに起きる不都合な問題」に備える為に保険や保証会社等のコストとなって、９５％以上の普通の皆さんに負担となってしまいます。 このように一見弱者保護に見える法律は大多数の普通の方々を苦しめてしまうのです。 「大家が儲かるんだから、大家がその分を負担すればいいじゃない」という方もいるかもしれませんが、それもまた堂々巡りです。 昔に比べると現在の大家業というのは大変です。 昔より法律も厳しくなり、大地主でウハウハというケースは稀です。 そもそも、賃貸物件というのは収益が出るから各地に建っているのです。 収益にならなければ、便利な場所に賃貸住宅は建ちません。 そうなると競争力も働かなくなり、家賃は高騰していくでしょう。 ある意味投資家達が競うことで質のいい物件が安価になるという側面もあるのです。 結局は誰かの負担になり、その負担は広く皆で負担しているのです。 でも、ここまで書いた無断駐車や残置物のように「やったもん勝ち」のような部分が変わるだけで、９５％の方達に余計な負担が無くなることも可能なのです。 もちろん本来の弱者と呼ばれる方を守る法律は必要だと思います。 しかし、今の世の中では「多くの普通の方を苦しめ、一部の悪意のある人の尻拭いを大家と普通の方で分担せざるを得ない」状況です。 家賃滞納については諸事情ある場合もありますが、無断駐車と残置物については何とかなりませんかね。 正直者や普通の方がしわ寄せを受ける社会は嫌なのです。 国土交通省の皆さん、よろしくご検討のほどよろしくお願いします。
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安易に除草剤を使ってはいけない理由 ～失敗談と正しい使い方～
草むしりするより楽に見えるんですが、当社でも大失敗の経験があります 効果はあるが使い方は注意 全国の地方物件をお持ちのオーナーの皆さま、夏場の雑草との闘いお疲れ様です。 そう、日差しの強いこの季節、雑草のやる気は気温と共にグングンと伸びてきます。 「２週間前に完璧にキレイにしたのに・・・・」 あっという間に雑草は辺りを覆いつくします。 ちなみに夏の雑草の復活の早さを例でご紹介しましょう。 こちらは賃貸居住用ではありません。雑草が伸びてきた為、６月に除草を行いましたが、わずか２か月で覆いつくしてしまいます。 こちらは６月の中旬頃草刈りを終えた直後、しっかりとキレイになりました ７月上旬、チラホラと伸びてきました ７月下旬、いよいよ全体を覆いつくしてきました。 ８月上旬、高さが出てきました ８月下旬、刈ったころの面影はありません。また除草です。 雑草の力強さを見るには十分だといえるでしょう。 そんな雑草との闘いですが、便利な物があります。 除草剤 ですが、使い方を間違うと効果どころか痛い目を見てしまいます。 私も過去に痛い目をみてしまった恥を皆さんに経験談としてお伝えしようと思います。 除草剤には大きく２種類 一口に除草剤といっても２種類程あります。 液体タイプと粒材タイプに分かれます。 色々と違いは各社であるのですが、ざっくりと説明するなら 今生えている草を枯らすのが液体タイプ これから生えないようにするのが粒材タイプ と覚えておけばいいと思います。 効果は液体タイプはすぐに枯れますが、土壌への影響は軽微で、その後も植物を植えることも可能です。 一方粒材タイプは、土壌から浸透していくので効果は遅いですが、持続性は３～６か月持続するそうです。 液体タイプはこのように大きなボトルが特徴 ●ッグ●モーターの件で一躍有名になった除草王、確かに効果は抜群です こちらが粒材タイプ、雨などで浸透していきます。土壌自体に効果がある為、しばらくは作物も植えることは出来ません。 ちなみに液剤タイプを使う場合でも枯れた雑草の処分などは必要になってきます。 大失敗 やってしまいました このような特徴があることから、除草剤を使う場合でも液体タイプを使うことが多かったのです。 その理由としては 土壌まで影響のある粒材タイプでは、隣地も含めてどのような影響が出るか分からない。という点でした。 しかし、その日はやってきたのでした。 ある日のこと店舗の電話が鳴ります。 「そちらの物件の隣にある畑の作物が枯れた」 冷や汗が出ます。 しかし、私たちはお隣が畑や花壇などがある場合には除草剤は使わない方針でした。 その為、最初は当社の落ち度か半信半疑ではありました。 現地にいくと、確かに作物は枯れていました。 そして当社の作業スタッフに確認をすると 「液体タイプだったので、雑草にしか掛けていません」とのこと あー、使っていたのか・・・ 液体タイプは掛けた範囲にしか効果は出ないのですが、因果関係を証明するのは難しいものです。 先方も「液体タイプでも、その後に雨が降れば土壌に染み出すこともある」とのこと この因果関係の証明は難しいものです。 結局、私も畑や花壇の近くでは使わないという方針を破ってしまっていたこと、影響が無いとは言い切れないことから作物分を買い取らせていただくという結果になりました。 隣地の方はこちらの謝罪と対応を評価していただき、無事和解することができたのは幸いでした。 便利だが正しい使い方を これを教訓にし、除草剤は原則禁止としました。 やはり隣地との因果関係を証明することは非常に困難であることと、一旦トラブルになってしまえば今後お隣さんとの関係をまずくしてしまいます。 いかに「関係ない」としても疑念などを払拭するのは困難になります。 その為、やむを得ず使う場合でも以下のようにしました。 隣地に畑や田、花壇、お庭などがある時は使わない傾斜地の上の方では使わない水路が近い場合も使わない上記に当てはまらない場合でも風の強い状態で使用しない これらはメーカーの注意文にも書いてあったりしますが、一層注意が必要です。 傾斜地や水路などは雨などにより成分が流れていくことを懸念している訳です。 除草剤自体は便利で効果的ですが、一旦被害が出てしまうと立証は困難なうえ、ご近所トラブルになり、気まずい関係になるのは得策ではありません。 今回は大失敗の経験談も含めて、除草剤についてご紹介しました。 最近、地域によってはシルバー人材センターが草刈りなどの受託を辞めていくエリアも多く、オーナーにとっては大変な作業となってきますが、除草剤なども上手に使っていけばいいと思っております。 みなさんの参考になれば幸いです。
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住宅用火災警報器 ～詐欺事件も、今一度知っておこう～
賃貸では主に２種類 電池交換が必要ですという詐欺 先日テレビを見ていると、住宅用火災警報器の交換をめぐる詐欺事件があった。との報道を見ました。 「あんな物でどんな詐欺するんだろう？」と思って見ていると、要は「電池切れのようなので電池を交換します」と費用を請求したものの、実際は中古の電池に交換したという何ともお粗末な詐欺。 https://www.youtube.com/watch?v=ganKxi8p2-I しかも１個の交換で２万円～３万円もの費用を取っていたとのこと。 そりゃ高い。 今回はこの火災警報器について、おおまかな仕組みや役割と交換方法などをお知らせしていこうと思います。 特に賃貸物件についてのお話になりますが、参考になればと思います。 義務はあるが罰則はない まずは気になる罰則です。 こういった業者は「法令で定められており、罰則や反則金があります」などと謳うことが多いものです。 ちなみにこの住宅火災警報器ですが「義務」はありますが現在「罰則」はありません。 「じゃあつける必要はないんじゃ？」となりますが、そこは別です。 火災になった時の責任問題となる可能性がある為、やはり取り付けておくことが良いでしょう。 もう一つ、取り付けの義務は「必ずしも大家ではない」という点です。 所有者、管理者、入居者に設置義務があるので「必ずしも所有者」という訳ではありません。 しかし、そうなると「誰の物？」という点や入居者が入れ替わる度に入居者が設置したのか？を確認することは不可能といえます。 やはり所有者が取り付けておくことが一番スムーズであり、責任問題に発展しないのではないでしょうか。 独立式と連動式 こちらは独立タイプ ヒモやボタンがあることが特徴です。 火災警報器は条例などにもよるのですが、基本的には「階段と寝室」に設置することとなっております。 例えば２ＤＫのように「どちらを寝室にするか分からない」という間取りについては基本的にはどちらも付けておくが正解でしょう。 そして種類については２つあります。 独立しているか、連動しているか これは何と連動しているか？ということですが、火災が発生した時に非常ベルが鳴り響くようなタイプが「連動タイプ」となり、火災を検知した時にその感知した警報器だけが鳴り響くのが「独立タイプ」となります。 規模が大きいマンションやアパートになると、火災による被害が大規模になる恐れがあります。そこで一定規模以上の建物では火災報知器が各部屋繋がっており、火災を感知すると全館に対して非常ベルなどで知らせるようになっています。 他方、比較的小規模なアパートや戸建てなどでは、独立タイプで良いという風になっています。 見分け方としては「独立タイプ」はヒモや点検用のボタンなど直接確認が出来るようになっています。 こちらは連動タイプです、火災を感知すると非常ベルが全体に鳴り響きます。 交換の目安 交換の目安は大体１０年と言われています。 先ほどの連動式については配線は全戸で繋がっておりますし、電気は配線で繋がっておりますので、交換は基本的に消防設備の業者が行います。 対して戸建てなどの独立タイプは電池式になっています。 冒頭の詐欺事件などはこの電池切れを狙った犯行という訳です。 住宅用火災警報器の電池切れのサインですが、「ピッ、ピッ」と音がなるメーカーもあれば「電池切れです」とアナウンスをするものなど、様々です。 テスト用のボタンやヒモを引くと「電池が少なくなっています」などの音声でも確認できたりします。 多くはピッピッという音で最初は何が鳴っているか分からないものが多いと思います。 また、交換時期にくると、火災になっていないのに警報音が鳴ったりする誤作動が出る場合もあります。 いずれにしても、そのような症状が出た場合は交換の時期となっているでしょう。それ以外での不具合は非常に珍しいものです。 交換は「電池のみ？」「まるごと？」 個人的にはまるごと交換をおススメ 独立タイプの交換は簡単です。対して連動式は消防設備系の業者さんに任せましょう。 独立タイプは基本的には本体部分を持ち反時計回りに回すと本体が外れる構造になっています。 本体を持って回すと外れます。 その後台座が現れるのですが、これは２本のネジで天井や壁に止まっているだけなので、ネジを取ってしまえば大丈夫です。 そして、肝心の交換方法ですが 本体ごと交換をおススメします 今回の詐欺事件では電池のみの交換をするようでしたが、そもそも本体の交換目安は１０年です。 そして電池が切れるのは経験上、大体７年以上経ってからだと思います。 そうすると、電池を交換しても残りは２、３年程度になってしまいます。 そして電池のみの交換は現在では１個当たり900円～1000円程度です。 対して本体ごと交換は2500円～3000円程度です。 電池を交換しても本体交換がもうすぐ来てしまうのであれば、本体ごと交換してしまった方が先々は安価になります。 ちなみに交換は簡単です。プラスドライバー１本あれば５分程度で替えられます。 とはいえ脚立に乗って作業となりますので、転落に注意して無理をしないようにしてください。 業者さんに頼む場合ですと地域によりますが、６０００円～という所が多いかと思います。 業者さんは電気屋さんで大丈夫です。 いかがでしたでしょうか。 仕組みや罰則などの知識があれば詐欺などに引っかかってしまう恐れは減ると思います。 それにしてもいつの世も「消防署の方からきました」的な詐欺は無くならないものですね。 みなさんもご注意ください。
