お部屋の設備はどこまでが大家負担？
さて、今回は久しぶりにお部屋探しをしている方向けの記事です。
お好みのお部屋が見つかり、いざ引っ越し。
快適な生活を過ごしていたある日、ふと窓を見ると
「網戸が破れている」
これに気付いたみなさんが取るべき行動はどうでしょうか？
１.大家さんに替えてもらう為に管理会社へ電話
２.自分で負担しなければいけないので、網戸を張り替える
どちらでしょうか？
今回は、このような日常の住まいで発生する「誰が負担するのか？」という項目を分かりやすくお伝えしてみようと思います。
基本は「契約書」に書いてある
まずは基本ですが、お部屋の外の設備は基本的には全て大家さん負担です。
例えば「廊下の電球」「ポストが壊れている」などこういった物の負担は基本的には大家さん負担となることが一般的です。
しかし、お部屋の内側にある設備はどうでしょうか？
このジャッジはどう見分ければいいのでしょうか？
これは基本的には
「契約時の賃貸借契約書に書いてある」
契約した時の契約書に負担がどちらかというのが書いてあります。
契約書には「大家が負担すべきもの」という書き方ではなく
この項目は「入居者負担」という書き方になっていますので、逆にいえば「書かれていないものは大家さん負担の可能性が高い」ということですね。
ここからは、一般的には「どちらの負担か」という項目で例を挙げていこうと思います。
それでも基本は「契約書記載」が優先されることが多いので、まずはご自身の契約書を確認しましょう。
大家さん負担が多いもの
ここでは、大家さん負担であることが多い設備を挙げています。
- エアコン(１台のみの場合)
- 給湯器
- ブレーカー本体
- 窓ガラスやドアなどの建具(故意過失で壊した場合は除く)
なんとなく、印象でいうと「大型なもの」が多いと思います。
また、生活に必需であり、壊れる原因や消耗の原因が入居者さんに発生しにくいものですね。
全国的にもこの辺りは、大家さん負担であることが多いのではないでしょうか。
ちなみにエアコンは１台は設備が多いですが、複数台ある場合は「残置物」といって、設備ではなくサービス品扱いになっていたりすることもありますので、入居時にはしっかりと確認しておいた方がいい項目になります。
「残置物」だった場合は、故障時は自己負担となることが多いですからね。
くどいようですが、絶対ではありませんからね。
お手元の契約書や重要事項説明書で確認してください。
それでも、ここで挙げた項目は生活必需であり、大家さん負担であることが一般的な項目です。
50：50 契約書によって変わる
ここで挙げる項目は文字通り「契約書によって変わる」項目です。
契約書でどちらかの負担が決まりやすい項目であり、多くは「地域柄」によるものがほとんどです。
都道府県や地域ごとで「これは大家負担が当たり前だよね」というものが多い項目となります。
もちろん、入居者さんの故意過失(わざと うっかり)の場合は100％入居者さん負担です。
- 畳の表替え
- 網戸の破れ
- 障子やふすまの張替え
- シャワーヘッド(ホース)
この辺りは特に「壊れたからといって、直ちに必須な訳ではない」といった項目が並びます。
特に網戸の破れなどは、不便ではありますが、生活出来ないということはありませんからね。
この辺りは特に管理会社にもお問合せが多い項目となります。
地域の商習慣や物件によっても異なる場合もありますので、要確認です。
ほぼ入居者さん負担
さて、最後は「ほぼ入居者さん負担」の項目です。
この辺りはほとんど全国的にも「入居者さん負担」であることが濃厚です。
- 電球
- 各種リモコンの電池
- 水栓のパッキン
- ブレーカーのヒューズ
こうしてみると共通しているのは「費用がそこまで高額でないもの」がほとんどですね。
電球などは結構お問合せもあるのですが、これは入居者さん負担となります。
また、エアコンのリモコンの電池などは大体１年～２年くらいで交換になります。
あとは意外なのが、水栓関係のパッキンですね。
水栓の根元などからジワーッと漏れる水漏れなどの場合は、基本的には水栓のパッキンが劣化していることがほとんどです。
ブレーカーのヒューズは昔は多かったのですが、今はほとんどヒューズが切れるというタイプが減っており、今ではほとんど無いことでしょう。
こちらの項目に関しては、管理会社に連絡しなくてもいいんじゃないかな？と思う位、入居者さん負担で間違いないと思います。
迷ったら管理会社に聞いてみよう
いかがでしょうか。
意外な項目があったかもしれませんが、ポイントは２つです。
- まずは手元の賃貸借契約書を確認する
- 分からない場合は管理会社に聞いてみる
困ったら管理会社に聞いてみるのも近道かもしれませんね。
また、「費用負担は分かったけど、自分で交換が出来ない」「交換のハードルが高い」と感じた時も管理会社に聞いてみてもいいと思います。
特に高所にある電球交換は危なくて怖いということもあるでしょう。
そういった場合には、管理会社に連絡をすると有償にはなりますが、信頼できる業者さんなどを紹介してくれることもあります。
一見さんで業者さんに頼むよりは少しリーズナブルになる可能性があります。
また、もう一つ大事なこととして
入居してすぐにチェックすることも重要です。
例えば網戸の張替えが自己負担だとしても「最初から破れている場合」などもあります。
流石に最初から破れているものを自己負担させられるのは、酷な気がします。
契約書にも「入居から○週間以降は自己負担」と書いてあることが多いと思います。
まずは入居した日に各設備のチェックをして、初期不良だった場合は管理会社に相談してみましょう。
お問い合わせ
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空室対策 ポータルサイトで☑しよう
何をすれば良いのか？まずはポータルサイト見ましょう せっかくやるなら顧客に直結しましょう さて、空室にお困りのオーナーさんへの空室対策編です。一般的に空室対策はたくさんあります、壁紙の色を変えてオシャレなお部屋にとか、設備を新しく導入するなどとにかく打つ手はたくさんございます。でも、何から手をつけていこう、限られた予算の中で何をすれば一番効率がいいのか？そんな時に試していただきたい方法が「ポータルサイトでチェックしよう」です。今不動産会社であれば大体「ＳＵＵＭＯ」「ホームズ」「ａｔ ｈｏｍｅ」など様々な「ポータルサイト」と呼ばれる広告会社へ掲載していることでしょう。これは近隣相場や他のお部屋を見て「真似する」とか「比較する」という話ではありません。もちろんそれも大事なのですが、大事なのは 「なにがチェック項目として反映しているか」 を把握していますか？ということです。 「オシャレ」という項目はない お部屋を探している方達は、各サイトにて「エリア」「賃料」「間取り」をチェックします。しかし、この段階ではまだ数千から数百という物件が出てくることでしょう。まだこの中からでは自分の理想にたどり着けません。なので、更に細かく多数ある「チェック項目」にチェックを入れていくのです。例えば「バス・トイレ別」「独立洗面台」「２階以上」「室内洗濯機置場」などなど、多くの人が「こだわりそう」な項目がたくさんあります。こういった条件を絞っていくことで理想のお部屋にたどり着こうとするのです。ですから、空室対策をする時にこのチェック項目を知っているかどうかで確率も変わってくるのです。どんなにキレイで素敵なお部屋を作ったとしてもチェック項目がスカスカだと、そもそもお客様に見てもらえる確率がグーンと減ってしまいます。なので、どうせやるならこの「チェック項目に反映すること」も念頭に置いて空室対策は行っていきましょう。もちろんオシャレなお部屋を作って入居促進ということもあるのですが、そもそも「ふるい」に掛けられてお客様の目に届かないと難易度は高くなってしまいますからね。しかし、オシャレなお部屋というのは「内見」までいくと成約率が全然違いますので、無駄ではありませんよ。 せっかくやるならチェック増やせるといいですよね 例にすればホームズなどでは「独立洗面台」はもちろんありますが、それに付随して「シャワー付き洗面台」などもあります。せっかく洗面台を交換するのであれば、シャワー付きの洗面台にすれば、チェック項目が一つ増えます。費用的にはそこまでの違いはありませんが、「どっちかといえばシャワー付きがいいな」と思ってチェックした方に独立洗面台がある物件の中でも「ふるい」に掛けられても残っていくのです。どうせやるなら少しでも確率と見てもらえるチャンスを増やしましょう。あとは、裏技としてチェックの数が少ない項目を敢えて目指すという方法もあるのですが、これはまた別でお話しします。あれもこれもと途方もない「空室対策」に迷いこむ前に、まずはチェック項目を見てみましょう。そしてチェック項目は数々の入居者が「これが欲しい」という声を受けて作られています。何を欲しているのか？そもそものマーケティングとして知っておいても損はありません。
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お部屋の解約 火災保険返戻金を受け取ってますか？
結構忘れてる方が多いですよ！大事なお金 今住んでいる保険会社へ連絡しましょう！ 次に住むお部屋が無事に見つかりました。引越し業者の手配ＯＫ！電気ガス水道の解約ＯＫ！ネット回線の解約ＯＫ！ここまでは皆さん大体思いついて手続きを行うことでしょう。しかし、今掛けている火災保険（家財保険や賃貸住宅総合保険）をしっかりと解約し、解約返戻金を貰う方は意外と少ないものです。しっかりと今の保険会社に連絡し、解約の手続きと返戻金がある場合はもらう手続きをしましょうね。 実際にはどれくらい戻ってくるの？ これは各保険会社にもよるのですが、大体火災保険の手続きの時にもらえる「約款」に記載されています。そこには返戻金係数表（ヘンレイキンケイスウヒョウ）などの文言で書いてあると思います。火災保険の連絡先や「こんな場合に保険金がもらえる」などが書いてある冊子のようなものです。ちなみに保険会社の一例としてこんな感じです。 例 保険期間２年間 ２年の保険料２万円 の場合 返戻金係数表 既経過月数返戻金係数既存経過月数返戻金係数１ヶ月４０％７ヶ月２２％２ヶ月３７％８ヶ月１８％３ヶ月３４％９ヶ月１５％４ヶ月３１％１０ヶ月１２％５ヶ月２８％１１ヶ月９％６ヶ月２５％１２ヶ月６％ この場合ですが、例えば入居して６ヶ月で解約する場合としてまず、まだ来ていない１年分は返ってきます。この場合ですと１万円です。そして残りの１万円に対して既に６ヶ月が経過している為、７ヶ月の返戻金率が２２％ですね。ですので２２００円が返ってくる。こんな計算となります。総額ですと１２２００円が返ってくる計算となります。もちろん、残り期間に応じて減っていきます。最後の１月は６００円となります。また、この返戻金率の計算も各保険会社により様々です。詳しくは加入の保険会社に聞いてみましょう。 解約通知＝保険の解約にはならない この保険の解約は不動産会社への退去通知、解約通知をすれば自動的に行われるのか？これはＮＯです。火災保険や家財保険は契約者は「入居者と保険会社」となっているため、不動産会社が勝手に解約などはできません。ご自身で保険会社に解約を申し出なければなりません。特に事情があって短期解約になる場合などは返戻金も大きくなるため、しっかりと手続きを忘れないようにしましょう。 解約するタイミングとは？ ではいつの日付で解約するのか？ということですが、それは引っ越しを完了してからです。引越し前に解約してしまうと、引っ越し中にやってしまったことには効かなくなってしまいます。しっかりと引っ越しが終わったタイミングで解約を行いましょう。少しでも多く取り戻したいが為に、かえって多額の損害賠償を払うハメになったら本末転倒です。このようなことも覚えておくことで、お引越しに掛かる経費を少しでも抑えられればと思います。
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開業しよう！「店舗」「事務所」の違い
「店舗」と「事務所」の違いとは？ 違いは「不特定多数の来客があるか」 様々なサービスやネットの発達により、開業を志す方が多い昨今になりました。最近特に多いのが「無人店舗」「もみほぐし」などのご要望を受けることが多くなりました。皆さん店舗を探すのですが、テナントや事務所というのは絶対数の少なさと立地が関係するため、思い通りの物件は難しいものです。今回はこの「店舗」と「事務所」の違いについて話していきます。簡単にいえば 「不特定多数の方が出入りし、商売行為をする場所が店舗」「決まった方しか出入りせず、直接商売行為をしない場所は事務所」 こうなります。来客があるか否か、直接の商売行為があるか否かです。例えば「会員制のマッサージや固定客だけの美容室」これは一見不特定多数ではないように見えますが、固定客とはいえ増えていく可能性もあります。なおかつ、「その場所でサービスや売買が行われる」に該当するので「店舗」になります。では「事務所」とはなにかですが、あくまで商売行為に「付属する」事務を行う場所となります。なので、ＯＫな例としては「ネットショップの注文を受け、その発送業務などを行う場所」などは「事務所」に扱われます。直接の商売行為自体はネットであり、あくまでその事務を行う場所としての「事務所」という扱いです。しかし、これも直接事務所で売買なども並行して行う場合は「店舗」となります。 若干のジャッジが難しい「店舗事務所」というのもある このように「店舗」と「事務所」はハッキリと分かるのですが、「店舗事務所」という扱いの物件もあります。これは「店舗ほど多数の来客には向かないが、一応不特定多数を受け入れてもいいよ」程度の物です。業種でいうと・英会話教室・塾・不動産会社・資材メーカーの支店程度イメージでいうと「商品が置いてなくても商売行為が出来る位のビジネス」こんな感じです。オフィスでもあり、商売行為も行う程度でしょう。 「店舗」「事務所」で貸し出す条件も違ってきますよ 一般的に「店舗」の場合、現況有姿（内見の状態）で貸されることがほとんどです。これは「店舗」の場合、内装や設備などは事業者が自分でこだわりなどを持っていることがほとんどのため、オーナーが良かれと思って内装を手掛けても無駄になることも多い為です。他方、「事務所」や「店舗事務所」は商品を見せるや接客にこだわるという必要が薄いため、内装もある程度オーナーがやっているケースが多いですね。その為、開業に掛かるコストは店舗>店舗事務所>事務所となります。今回は「店舗」と「事務所」の違いについてお話しました。またテナントについては随時お話していきたいと思います。
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残置物（ザンチブツ）上手に利用しましょう！注意点も
思わぬトラブルにも！上手に活用しましょう 残置物とは？ 「前の入居者が退去の際に残していった物」 これが残置物（ざんちぶつ）の定義だと思います。お部屋探しをしている時に少なくない確率で出てくるこの言葉「２台あるエアコンの内、こちらは残置物扱いになります」こんな風にサラッと説明があったりします。 特に多いのは「エアコン・照明・ガスコンロ・一部家電」などです もう付いてるんだラッキーとなる場合もありますが、しっかりと確認をしておかないと不要なトラブルにもなります。しかし、事前に正しく理解すると費用やお部屋の快適度が上がりますので、しっかりと確認してほしいのです。 なぜ残置物は生まれる？ これは単純です。前の入居者が退去する時にいらなくなったのです。そしてそれをオーナーさんに打診した場合、「残していってもいいよ」と許可を出せば晴れて残置物の出来上がりです。これとは別に「買取請求権」という権利もあります。これはお部屋に造作（許可を得て取り付けたもの）をした場合、出ていく時には残った価値分を貸主は造作した人に支払わなければならない。という権利のことです。しかし、この「買取請求権」ですが、現在の法律や契約書で打ち消されたりしているケースが多いものです。※造作買取請求権は契約書で「貸主の許可を得て造作したものでも、買取請求権は認めない」と特約で打ち消すケースがほとんどです、なぜなら残存価値の鑑定も難しく、トラブルになりやすい為そして、エアコンや照明など「交換できるもの」はこの「造作」に該当しないという裁判例が多く出ています。 残置物は誰の物？ 前の入居者が残していった残置物、お部屋には残っていますが、果たして所有権というのは誰になるのでしょうか？基本的には貸主が所有権をもつことになります。ですから、お部屋のトイレやキッチンなどと同様に基本的には貸主が責任を負うこととなります。お部屋についている物は基本的には「設備」か「残置物」のどちらかになります。「設備」となっている物については貸主が通常通り使える状態を維持しなければならない。と決められております。ここまでが原則のお話です。 ここからが現実のケース！しっかり確認 通常、お部屋の「設備」というのは軽微な物を除いて、基本的には貸主が使えるように、修繕や交換をしなければなりません。しかし、この残置物に関してはケースバイケースがたくさんあるのです。ここからはエアコンを例としていくつかのパターンをご紹介していきます。残置物をラッキーに変えられるか、ただの不要なお荷物にするかは、あなた次第なのです。 残置物だが貸主が全て責任を負う これは正直少ないケースです。なぜなら、それは最早「設備」としての扱いだからです。ことさらに残置物という言葉を使わなくても良いとも思います。例えばエアコンであれば、経年劣化による故障があった場合、修理もしくは交換を貸主負担で行ってくれるというケースとなります。 使ってもいいけど、故障や不具合は自己責任で このパターンが一番多いと思います。エアコンで例えると「そのまま使えるなら使ってもいいけど、壊れたら自分で修理・交換してください」というパターンです。基本的には自己責任で使うも使わないも決められますし、中古のエアコンが付いているのでラッキーとなる場合も多いです。しかし、このパターンでも確認しておく点はあります。 ・交換、処分もこちらで全て行っていいのか？・自分が退去する際にも置いていっていいのか？・壊れたまま置いておいても問題ないのか？ 原則として残置物とはいえ、貸主の「所有物」となります。勝手に廃棄していいものではありません、契約書や事前の説明にて確認しましょう。例えば少ない例ですが、「修理はいいけど、交換はダメ」というケースもありました。そうすると、かなり古い物の場合、交換よりも費用がかさむケースもあります。また、自分が退去する場合にも「残置物の処分費用を退去時に払ってください」という難癖に近い物件も見たことがあります。こういった不要なトラブルが起こらない為にも線引きをしっかりと把握しておきましょう。まあ、大体は「交換も修理も借主がやってくれるなら好きに使っていいですよ。退去する時もそのまま置いていってもその費用も請求しませんよ」のケースがほとんどだとは思います。 前の入居者の分も頑張ってね このパターンは大分レアですが、見たことがあるので注意です。エアコンであれば「使ってもいいけど、退去する場合は使えても使えなくても取り外して、しかも壁の穴とかもあなたがふさいでね」パターンです。前の入居者の原状回復義務まで引き継ぐことになるパターンです。中には、「エアコンをつけていた部分の壁紙の負担もお願いします」とか「退去する時に壊れていた場合、新品と交換してね」といった文言が入っている場合もありました。こういったケースの場合は、事前に覚悟もいるので、残っている設備の状態も含めてしっかりと確認が必要です。 まとめ 上手く活用しましょう ここまで具体的に色々なケースでご説明しましたが、契約書に記載されている内容は難しく書いてある場合が多いものです。重要事項の説明や契約書などで残置物の扱いについてはしっかりと確認しておきましょう。今回書いた内容はかみ砕いて説明しやすいようにしてあります。しっかりと確認しておけばほとんどのトラブルは起こりませんし、お引越しの費用や快適度合いを各段に上げてくれる「残置物」上手く活用していきましょう。
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深夜の入電！「知らない人が部屋を開けようとしてる」
それは深夜一本の電話からでした 「恐い、どうしたらいいですか？」 これは東京での分譲マンションを管理している時の話です。深夜１時ごろだったと思います。電話が鳴りました。お部屋をご紹介したお客様からです。「恐い、どうしたらいいですか？」既にパニックの様子でした。電話は先日ご入居したばかりのご夫婦の奥様からでした。この日はご主人が遠方へ出張中で、一人で在宅していたところ、急にドアをガチャガチャとする音が聞こえたそうです。恐くなった奥様はモニターホンで恐る恐るみると、見知らぬ男性がドアノブをガチャガチャしながら「開けろー、開けろー」とうめいているとのこと私はすぐ奥様に「警察を呼んでください」と伝え、私も現地へ急ぎました。また、このマンションは警備会社と契約しており、警備員を現地に行ってもらうように手配をしました。 不審者の正体見たり 現地につくと赤色灯を回したパトカーが３台ほども到着していました。私は急いで該当のお部屋へ行きました。既に警察が到着していました。奥様も流石に落ち着いていたようでした。警察の方に挨拶したところ、該当の男は既に確保し、パトカーにいるとのことそして驚愕の犯行動機を聞くのです。 「以前この部屋に住んでいて、泥酔して間違って帰ってきてしまった」とのこと はあ？そう、泥酔してフラフラになって以前のお部屋に帰ってきたそうです。そして、当然合わない鍵をガチャガチャ差し込もうとチャレンジし、遅くなって怒った奥さんに締め出しくらったと思い「開けろー、開けろー」と喚きちらしたとのこと。パトカーで事情聴取を受けてる内に正気を取り戻した元住人はこっぴどく警察の方に怒られていました。そして、現在の奥さんに事情を説明し、今後同様のことが無ければ大丈夫です。と許してもらっておりました。私も一時はどうなることかと思いましたが、安堵の気持ちで帰路につきました。私はこの教訓から出来るだけ鍵交換が任意の物件でも、鍵交換はおススメしております。しかし、どんなに酔っても帰れるというのは人間にも帰巣本能みたいなものがあるんでしょうか。私はとにかくお酒が弱いので、泥酔する前に気持ち悪くなってしまうので、あまりお酒の失敗エピソードがないんです。酒は飲んでも飲まれるな 皆さんお気をつけください。
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VS 賃貸営業マンを狙う詐欺師③
噓喰いより 好きな漫画なんです。 ①はこちら ②はこちら 実は営業マンは得しない可能性が大 Aの申し出を整理しましょう。・じゃんけんで勝ったら３部屋借りる・じゃんけんに負けたら私が５万円をAにその場で払う・このゲームを受けないとお部屋は決めないさて、こうなると欲も出ますね。仮にこの時に提案していた物件の手数料だけでもゆうに１００万円を超えてきます。しかし、私は最初から「これは勝とうが負けようが、営業マンは損になる」と分かっていました。 もし「じゃんけん」に勝ったら 勝ったとしましょう。３部屋を申し込んでもらえます。良かったですね。とはなりません。そもそも、３部屋もこのAが審査を通るのでしょうか？高級時計も偽物を付けているこの人が？そして、審査を通ったとして、本当に契約して貰えるんですかね？キャンセルしない保証は？キャンセルした時に「約束が違うじゃないですか？私はじゃんけんに勝ったじゃないですか？」って言うんですか？そんなもの消費者が強いこのご時世で通りますかね？つまり、このゲームはＡからすれば「勝てれば５万円もらえて、負けても申込して審査落ちｏｒキャンセルすればいいだけ」のＡにとってノーリスクの闘いだったのです。もしＡが勝てば、言った言わないは別にして会社名と組織に属している私は請求されると弱いでしょうね。会社の上司に連絡したり、何かは分からないですが色々な公的機関でも連絡すれば多少のダメージもあるかもしれません。※もし仮に負けたとしても私なら絶対に払わないですが負けても最悪申込書書いて、後からキャンセルするか審査落ち（高額家賃は審査も特に厳しいので）すれば問題なし。そう、心の弱った営業マンの欲につけ込んだ汚い手口なんでしょうね。しかし、同じ系列の店舗にすぐ行きますかね？一人いけたからこの系列はチョロイとでも思ったのでしょうか？ 断る、しかし諦めないA 私はこの申し出を断りました。 「私、じゃんけん弱いので」 ダサい「ドクターＸ」ですね。しかし、Aは食い下がります。・こんないい条件はない、５万円で１００万円以上のリターンを捨てるのか？・じゃんけんが弱いなら、君の免許証番号の末尾が偶数か奇数か？でもいい・なんなら誕生日が偶数か奇数かでもいい・君に勝って欲しい、どんな賭けならいいんだ？もうメチャクチャですね。私はのらりくらりと交わしていましたが、流石に面倒になってきたのと、腹も立ってきたので。・Aさんが負けても、申込だけ貰っても仕方ない・勝っても申込するかも分からないし、審査通るかも分からない・仮にAさんが負けて、警察にでも駆け込めば賭博罪とかになるかもなどを伝えました。それでも「オレを信用しないのか？」 「君には失望した」などと言ってきました。私は最後にお部屋を一所懸命探して、いい提案だと思ってくれた時にだけ決めて貰えれば十分なのでと我ながらカッコいい一言を決め台詞として伝えました。なのに「じゃあサービスであいこでも君の勝ちでいいから」と最後まで粘られました。結局、その一言を最後に「もういいんじゃないですか？ゲームをしないと決めない、というのであれば別の不動産会社へ行ってください。近くの駅まで送るので」と言って近くの駅に寄って、降りてもらいました。そして、普段の何倍も疲れて帰りました。その後、そのAは近くの不動産屋でも何度か現れたようですが、そのころには不動産ネットワークで話も広がり、被害の話は聞きませんでした。しかし、仕事をしている人の足元を見るような汚い手口ですね。世の営業マンの方々、皆さんは大丈夫だと思いますが、成績が振るわない時などは自信もなくなり、気の迷いや弱気になってしまいます。しかし、そんな時でも「いい提案をしていれば、いつかまたお客様も付いてきてくれる」と信じましょう。人間の弱気につけ込む人は、いつの時代にもいますからね。ちなみに、店に帰ってから店長には「いいお客様を逃がした」と怒られました。
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VS 賃貸営業マンを狙う詐欺師②
目の前に座る詐欺師！どうしましょう ①はこちら 目の前にいる例のお客様 前回の続きになりますが、ここまで条件を聞くとＫくんのお客様「A」とそっくり確かに、こういった類のお客様もいない訳ではないのですが、あまりにも似ています。 Ｋくんに聞いていた風貌と年代にも当てはまります。そして私の印象ですが、どうしても目の前のAはお金持ちには見えません。お金持ち＝いい身なり だとは流石に思っていませんが、さすがに普通すぎます。なんなら、身に着けている高級時計は偽物であることも見て取れました。この時点でバックヤードに戻り、一旦店長へ報告してみます。しかし、かえってきた言葉は 「お客様を疑うのは良くないよ、まずは一生懸命に接客しなよ」 そうでした、うちの店長は良くも悪くも「お客様は神様」タイプでした。この時点で私は９９％そうだと確信していましたが、上司がそういうならトコトンやってみましょう。世田谷区とはいえ、当時の近隣情報ではこの条件にあてはまる物件は３件程度でした。その３件程度をAに提案すると、大して見もせずに「この３件で良かったら今日決めようかな」とその言葉を聞き、後ろで喜ぶ店長。マジか店長・・「内田くん、頑張ってご案内行ってきてね、朗報待ってる」笑顔の店長に能面ばりの無表情で応え、Aとのご案内の旅へ ＶＳ詐欺師 ここまで皆さんお読みいただき、「警察に相談すれば？」と思われたかもしれません。言うまでもなく、Ｋくん自身も警察へ一応相談したそうです。しかし警察では対応をほとんどしてもらえませんでした。なぜなら・ジャンケンにＫくんも同意していた・Ｋくんが勝っていた場合は本当に借りていたかもしれない・脅しや監禁などした訳でもない・賭博と呼ぶには微妙だし、詐欺と立件するにも証拠が立証しづらい確かに、Ｋくんが勝っていた場合には借りていたかもしれませんし、騙しているかも確証はありませんからね。車内ではまずはＫくんに話しているような内容を私にも話してきました。Aが話してきたのはこんな感じでした。・いくつも会社を経営しており、年収は億を超えている・最近の若者が好きで、チャレンジしてほしいと思っている・リスクを取ることはリスクではない・運を味方にする為には普段から「勝負の場」に身をおかなければならないこの時点で私は内心「確定じゃないですか」と思っていました。そしてとうとうやってきました。A「内田くん、君を気に入った。良かったらオレと勝負して成功を掴み取ってみないか？」ついにきました。A「勝負して勝ったら、３件とも借りるよ、君のこと気に入ったから」大盤振る舞いです。Ｋくんよりも条件が上がりました。嬉しくないですが・・・ この話、実はAにはノーリスク さて、この話ですがお互い同等のリスクなのでしょうか？勝てば３件成約で恐らく今月の成績は全店でも１位でしょう。しかし、お部屋探しの仕組みや社会の常識に照らし合わせたらAがノーリスクなのは分かり切ったことなのです。なぜか？続きます
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覚えても得しない！不動産業界用語～賃発 チンパツ～
チンパツ？今回は本当に得しません 賃発＝家賃発生日 【使用例】店長「おいA、〇〇マンションの２０１ 賃発(チンパツ)いつだ？」営業マンA「はい、１０月１日（じゅうがつイッピ）です【意味】家賃が発生するスタートの日この言葉を直接お客様に言う営業マンは少ないと思います。お客様に言うことばとしては「いつから新居に住みたいですか？」か「この物件は〇月〇日から家賃が発生します」だと思います。単純なのですが、お部屋探しが進み、ここの部屋にします！と決めました。次に決めるのがこの賃発(チンパツ)です。要は「いつから住みますか？」ということです。これが決まらないと契約書の作成からオーナーの審査など、一連の作業が何も進みません。ちなみに一般的なルールとしては地域差によりますが大体平均としてお部屋に申込みしてから１週間から１０日前後が一番多いのではないでしょうか。もちろん、交渉などで多めに見てもらえることもあるでしょうが、大体目安としてはこの位だと思っておけば良いでしょう。早い所になると申込をしてから３日後などのルールがあるところもありますので、申込の時にしっかりと確認しておきましょう。 家賃は必ずかぶるもの もちろん皆さんからすると、今住んでいるところの家賃と新しいところの家賃を２重で支払うことになってしまいます。なるべくならその期間を少なくしたいのは分かります。なので、各物件のルールは聞きながらも、ある程度であれば希望を伝えて少し先になるようにお願いしてみてもいいとは思います。しかし、この「２重家賃」の期間を過度に短くし過ぎてしまうのも考えものです。というのはこの賃発の日から鍵を貰えます。その前には例え契約が終わったとしてもお部屋には入れません。なので、この２重家賃の期間でしかお引越しが出来ません。昨今、引越し業者の人出不足により、今年の繫忙期中は本当に引っ越し業者が捕まらないとの声をたくさん聞きました。この２重家賃を過度に削ったせいで引っ越し業者が希望日に見つからず、一旦レンタルスペースに荷物を移した方もいました。これでは何のために削ったのかも分かりません。ただでさえトラブルの起こりやすいお引越し賃発はゆとりを持っておいた方が良いでしょう。
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家賃滞納者が本当に恐れるもの
弱みは「握る」だけです。使うとおしまいなのです 正論をぶつけたいのか？滞納を解決したいのか？ さて、好評の「家賃滞納シリーズ」ブログでＵＰしたところ、反響がいくつかあったので、また挙げていこうと思います。まず、タイトルの通りですが、滞納する方々はいくつかのパターンに分類されます。その中でも、「滞納についてある種開き直っている方」このタイプについてお話ししていきます。このタイプは長期間に渡って滞納しており、解決の糸口が中々掴めないものです。そんな対応の中でも大事なのが、「この人にとっての最悪の事態ってなんだろうな？」と考えることです。どんな方でも「最悪の事態」にはなりたくないものこの「最悪の事態」にならないように、一緒に頑張りましょう！このスタンスを滞納している方と作れれば、後はしっかりと支払ってくれますよ。 弱点を見つけよう 「最悪の事態」とは人それぞれになります。ここで大事なのは管理会社やオーナー目線で困ることを基準にしないことです。例えば、「追い出されること」とか「何度も連絡が来ること」とか普通の感覚で捉えて、それを盾に進んでもきっといい結果は出ないことでしょう。では、どのように探っていくのでしょうか？ 聞き出すために 聞き出すにも全くの知識がなければ闇雲になってしまうでしょうから代表的なものをいくつか挙げておきましょう。 ①家族に迷惑が掛かること②追い出されること③社会的な名誉 ①家族に迷惑が掛かること このケースが一番多く、正直約束を守る割合も一番高いです。特に連帯保証人に迷惑が掛かることを恐れているケースが多いです。しかし、この後に続く全てのケースに言えることなのですが、 「弱点は弱点のままにしておく」「使ったが最後、そこで終了する可能性が高い」 ということを胸に秘めておいてください。というのも、例えば連帯保証人にバレたくないという方の場合、恐れているのは「バレる」ことなので連帯保証人に請求し、バレた時点で以降は切り札を無くしてしまいます。なので、あくまで「このままいくと最悪の事態にならざるを得ない、だから今の内に解決しましょう」というスタンスです基本的に「誰にバレたくないか？」が大事です。そしてそれは連帯保証人に限らないということを覚えておきましょう。珍しいケースでは離婚係争中でバレると親権に関わることが発覚し、その後しっかりとお支払いいただいたケースなどもありました。 追い出されること これは何となく想像がつきますが、次へ引っ越す資金も無い方になってきます。とはいえ、以前も書きましたが、お金の無い方を強制執行などで追い出しても、オーナーさんは丸損となるわけです。とはいえ、「どうせ追い出しまではしないだろう」という感覚を持たれるといけません。内容証明や契約の解除を本気で行うという「正式な書面」等でプレッシャーを掛けるとこのパターンはうまくいくことが多い気がします。なので、内容証明の書式を使った督促状などを検討してみましょう。 社会的な名誉 これは幅が広いのですが、仕事や世間体など多岐に渡ります。職場などにバレたくないというのは想像に難くありません。しかし、注意していただきたいのが、職場に連絡し、「○○さんの家賃滞納の件で」などと関係ない方に話すとトラブルになり、最悪こちらが負けてしまいますので注意してください。あくまで「バレるのが嫌だ」なので、バラシても恨みだけが残り、返済は遠ざかってしまいます。他には商売をしている方などは滞納の事実が明るみに出ることを恐れております。こういった方はもちろん、取引先その他に不安を与えることになりますので、一番はやはり「裁判」になることを恐れています。もちろん、滞納などの裁判を細目にチェックしているという方は少ないのでしょうが、なぜかバレてしまうものです。こういった方はやはり「法的手続きへの移行」を恐れています。他にはファミリータイプの建物などになると、同じマンションに子供の同級生も住んでいるから噂になりたくないなどのプレッシャーを感じている方などは通常の「訪問による督促」などを嫌がる方が多いのです。話しは逸れますが「訪問による督促」は必ず行ってくださいね。現地を見て得られる情報は非常に多いですよ。 使うなとは言ったけど ここまでは散々「使うな」とは言ってきましたが、やはり最終手段はそこになります。もちろん本気で使う意思のないものでは相手もプレッシャーにはなりません。ただ、何度も申し上げますが、滞納督促は基本的に 残念ながら滞納してしまった方の家計を一緒に見直し、解決へ一緒に向かう このスタンスが一番楽で一番回収できるのです。腹立たしいこともあるでしょう、度し難いこともあるでしょう。それでもあなたの達成したいことは「正論を吐き、相手をやっつけること」ですか？それとも見事に解決し、今後もお金をしっかりと払ってもらう「よい賃借人に変わってもらうこと」どちらにしますか？
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VS 賃貸営業マンを狙う詐欺師①
被害額は５万円！さて、次なるターゲットは私でした 緊急朝礼！「詐欺師現る」 これは私が東京で賃貸営業マンとして従事していた会社で起きたことです。その日、朝一のミーティングで店長から緊急事案として報告がありました。「系列店舗の営業マンがお客様から５万円取られた」とのこと私もよく知っている後輩営業マンＫくんでした。手口は単純ですが、人の弱みにつけ込むような嫌な手口です。 絶妙な金額とその手口 手口はこうでした詐欺師をAとします。Aは予約なしで店舗に来店したそうです。通常通りお部屋探しのお客様としてそしてＡの条件はこのような感じだったそうです。・三軒茶屋駅から徒歩３分以内 ・希望家賃額 ４０万円~８０万円のマンション・間取りは問わない・とにかく急いで部屋を決めたい・内見して良ければ今日決める東京とはいえこの家賃額はかなり高額の部類です。当時でも駅隣接クラスのタワーマンションの３ＬＤＫクラスやキレイな築浅大型戸建でなければいかないレベルです。この条件は営業マンからすると確かに飛びつきたくなるような好条件です。そして、その月Ｋくんは営業成績が普段に比べて調子が悪い状態でした。接客をし、慣れない高額帯の物件を一生懸命ご提案したそうです。営業成績的にもこれがまとまれば逆転の一歩になりますからね。すると、高額帯にも関わらずお店で２件程度ご提案した段階でA「この２件見に行って良かったら決めるよ」とまさかの成約宣言、Ｋくんのテンションは恐らくここで最高潮だったのでしょう。意気揚々とご案内へ向かうＫくん、その後に罠が待っているとも知らずにそしてご案内の車でAはＫくんとの会話で徐々に進めていくのです。車内ではAはＫくんに自分の素性を話していったそうです。・自分は会社をいくつかやっていて年収だけでも億を超えている・ビジネスはリスクをいかに取るかが大事だ・有名人の○○はよく食事に行く仲だなど、いかに自分がスゴイ人間かを力説していたそうです。Ｋくんも案内する金額帯などから疑いもしなかったようです。そしてAの作戦が始まりますA「よしＫくん、一つゲームをしよう」A「Ｋくんのことを気に入ったから、Ｋくんがゲームに勝ったら、案内に行く前だけどこの２物件どちらとも借りるよ」と、破格の条件でした。そしてそのゲームとは 「ジャンケン」 そうです、まさかの２分の１の確率しかし、ジャンケンに負けた場合はというとＫくんがＡに５万円払うこと、そして今回は即決はしないでした。そしてＫくんはその挑戦を飲んでしまいました。その時に躊躇はあったそうですが、Aから「美味しい話はリスクを負った者だけが掴める」とか「オレは５万円という金が欲しい訳ではなく、Ｋくんに成功者の感覚を知って欲しい」、「こういった勝負をするのが趣味だ」などと言われたそうです。そしてＫくんはジャンケンに負けてしまいました。Ｋくんは近くのコンビニで５万円をおろし、Aへ支払ってしまいました。もちろん、その日の成約はなかったそうです。そのエピソードを帰って先輩営業マンに話したところ、このような事態になったそうです。その時は「へぇー、変な人もいるなあ」程度で聞いていました。そして、その話から数日後、一人の男が部屋探しにきました。予約なしで担当は私です。私「こんにちはー、今日はどんなお部屋をお探しで？」男「成城学園前駅か千歳船橋付近で４０万円~８０万円の物件を探している」男「間取りは問わない」男「急いできめたいんだよね、今日見れる？」男「良かったら今日決めたいんだよね」おや？どこかで聞いたことがある条件そうです、次のターゲットは私でした。続きます
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③老夫婦の想いと大逆転 完結編
ご夫婦の結末とは？管理会社の腕の見せ所でした さあ募集だ！手直しだ！ 前回までの①はこちら ②はこちらさて、全５部屋の空室を埋めなければいけません。ざっくりと５部屋の方針をこのようにしました。①比較的状態の良い２部屋は条件を変えず、再清掃と写真の撮り直しでいける②手付かずの３部屋については原状回復をメインに少し手を入れて募集 以前の募集写真 撮り直し後 いかがでしょう？写真の撮り方、明るさ一つでも随分と印象が変わってきます。もちろん、トイレの温水洗浄便座などは後付けにはなりますが、写真の撮り方一つでも印象はガラっと変わります。このお部屋は募集開始後２週間で成約となりました。 原状回復編 床のささくれや剥がれも多く、とてもこのまま住める状態ではありませんでした。 どうせ貼替えるなら、少しでも長持ちするように今回はフロアタイルを選択しました。 このお部屋は洗面台を少し前に交換しておりましたので、壁紙と床のみです。 以前のロフト、特に指摘することはないのですが、募集用には少し物足りないのも事実 ロフト部分と天井は木目柄を貼りました。高さのあるお部屋では天井のアクセントクロスで写真のインパクトを上げたいという狙いもあります 以前のトイレ、虫がすごい状態でした。 温水洗浄便座とトイレットペーパーホルダーを変えた程度ですが、見違えます 高さと長さのあるお部屋では「長手」方向に木目を入れると視覚的にも広く、高く見えます。 壁紙と少しの設備以外は今回は手を掛けませんでした。「それで充分」「過不足なし」が大事です。 元々は受話器タイプのインターホンですが、モニターホンへ変更しました。 アクセントクロスは「やり過ぎない」が大事です、ポイントと強調したい部分を抑えてやっていきましょう 以前の玄関 このお部屋も壁紙と床の張替えをメインに細かい設備だけ交換しました。費用も少しでも抑える。それもまた賃貸経営には大事なことですからね。 お部屋の様子です 以前のトイレ こちらのお部屋は全体的にアンティーク調を意識して趣きを少し変えました。 洗面台は下部分の収納が水漏れでダメになっていました。これも放置しなければ修理で行けたのでしょうが・・ 洗面台もトイレも水道業者さんが入るため、複数部屋まとめての施工で費用も少し引いていただきました。 今回のリフォームでは下記の事項でした。・壁紙と床の張替え・洗面台が古い物は交換・温水洗浄便座とペーパーホルダー・インターホンをモニターホンへ交換間取りや建具をいじるようなことは必要ないと思いましたので、キッチンや他の部分には手をつけませんでした。 費用を抑えるポイントはいくつもあるのですが、工程をしっかり管理して、資材なども安いタイミングや業者さんにお願いするなど、細かい部分の積み重ねです。ご興味がある方はお問合せいただければ金額もお答えしますので 大逆転の結果 さて、５月に管理を受託し、その結果ですが ６月に満室達成９月までに未納家賃全額回収 お部屋は１か月半で全て埋まりました。そして、前回②でお話した未納の方も全てお支払いいただき、晴れて正常化しました。 エピローグと賃貸管理の必殺技 満室になり、未納の方々も解決していた夏にもう一度ご夫婦のもとを訪ねました。リフォームの写真を持参してご説明しました。本当に喜んでくださりました。一時期は二束三文で売りにだすことも考えていたアパート「これで子どもたちに残してあげられます、ありがとうございます、ロータスホームさんに会えてよかった」私、涙が出そうになりました。正確には少し出ました。自分たちの仕事で誰かが幸せになるのはいいものです。追記現在も満室稼働中でご入居者さん全員が良好な状態です。問題といえば先日の台風でＴＶアンテナが少し映らない期間があった位です。未納だった方も連絡をこまめにくれ、しっかりとお約束通り果たしていただきました。今回のリフォーム含めて、必殺技はというのは結局「基本のこと」に尽きるのでしょう。でも、この「基本」こそ根気と細かい部分の積み重ねまさにそういったことを実感させられる事例でした。 さて、次なる管理物件を今もお待ちしております。
