自己破産するオーナーはどれくらい？
今回は不動産投資を始めたい人向けの情報になるかもしれません。
私はこれまでに賃貸物件を持っているオーナーに数百人程度しかお会いしたことはありませんが、私が見てきた（その後の動向も出来る限り調べてみた）結果で不動産賃貸を行っているオーナーで自己破産、もしくはそれに近しい状態まで行ってしまったオーナーの実際の数と確率なるものを出して見ようと思います。
まずは結論からいきましょう
不動産投資を行っているオーナーの内、自己破産やそれに近しい状態（支払不能や延滞）になる確率は
0.5％程度です
おおよそ200人のオーナーさんがいると１人出てくるかどうか。これを多いと見るか、少ないと見るかはそれぞれだと思います。
これは私が自社、他社のオーナーさんの内、動向を知ることが出来る人の中での実際の体感値です。
当社のオーナーさんでそのような方は現在、過去もちろんいらっしゃいませんが、他社のオーナーや過去に勤めた会社でのオーナーで私が知り得る範囲も含めると、大体この程度になろうと思います。
東京商工リサーチの「リスク管理債権状況」などのデータによれば「リスク管理債権」という、簡単にいうと多数の銀行が貸しだした金額の内「破綻先債権」「延滞債権」「3カ月以上延滞債権」などを合計した数字が1.33％という数字から不動産オーナーの自己破産の確率を1.33％とするような記事もあります。
しかし、この数字は中小企業など不動産投資と関係のない融資が多分に含まれている為、不動産投資における自己破産比率を計るのに適当ではない気がします。
では自己破産に至る人の原因は？
私からすると0.5％というのは多額の資金を要する投資の中では自己破産の比率は「低い」部類だと思っております。
ではこの0.5％の人たちの破産、破綻の原因とは何か？という部分ですが
0.5％の人たちのほぼ９割は不動産投資以外が原因
こうなると思います。
私が知る限り、自己破産、返済不能まで至った人の原因は以下のようなものです。
- 本業（自営業）が上手くいかずに自己破産
- 不動産投資以外の投資（海外の新事業への投資、ＦＸなど）の失敗
- 不動産収入以外の収入が無く、別の借金による返済不能
- オーバーローンで返済比率が高すぎて原状回復が出来ず空室が増えすぎて返済不能
- ギャンブル狂いの家族がいる方
こちらの例では自己破産まで至らずとも、不動産のローンを支払うことが出来なくなった方の原因を挙げてみました。
こうやって見ると買った物件が直接の原因というよりはプライベート、もしくは家計自体に問題のあることがほとんどであるということが言えると思います。
しかし、賃貸物件自体でも負のスパイラルというのは確実にあります。
上記は赤信号ですが、その手前の黄信号というのもあります。
全ての引き金は安易な「貸し止め」
それでは、返済不能などに陥る方の負のスパイラルの説明です。
正直、このような状態を招くと一気に収支状況は悪くなっていきます。
空室が出る
↓
原状回復をしないといけない
↓
手元にお金が無い、もしくは掛けたくない
↓
お金が溜まったらやろうと考える
↓
とりあえず今はやらない
↓
貸し止めになる
↓
全体の賃収が減る
↓
お金が溜まるスピードが落ちる
↓
最初に空いた部屋の原状回復が溜まる前に他のお部屋の退去予定が来る
↓
家賃収入が減る
↓
最初に戻る
このように安易な「一部屋の貸し止め」が全体の収支を圧迫し、負のスパイラルとなってしまいます。
そして自己破産や返済不能となったオーナーはほとんどこの状態を生み出しているのです。
本来はこの逆のスパイラルにしなければいけないのですから、当然の結果ともいえます。
不動産が原因という訳でもない
ここまでご覧になっていただければお分かりになる通り、よっぽどひどい不動産（新築ワンルーム投資など）でない限りは不動産が原因で自己破産や返済不能などになるケースというのは非常に稀であるのです。
また、不動産投資で立ちいかなくなるケースというのも、不動産に原因があるというよりは、家計や収入のコントロールなど個人の資質による部分が大きく占めています。
不動産収入というのは額が大きいのですが、使い方や貯め方という投資判断はオーナーによるものです。
物件を「買って終わりであとは永久にお金を生むマシーン」という考え方をする人はいないでしょうが、貸し止めによる負のスパイラルなどに陥れば簡単には立ち直れない状態になってしまいます。
私たちが関わっているオーナーさんの中では上記の事例や負のスパイラルなどはあまり見かけないものですが、不動産投資というのは「何を買うか？」も大事ですがそれ以上に「どう運営するか？」が非常に大事だと思っています。
当社でも入居率が芳しくない物件がオーナーチェンジした途端人気物件になる事例もあります。
不動産の価値を活かすも殺すもオーナー次第であるとも思います。
不動産自体に罪がある訳でもないのです。
賃貸不動産投資を始めたい方はその点をご注意ください。
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憧れるがハードルは高い「ルームシェア」～なぜ受け入れ物件が少ないのか？～
お友達と楽しい「ルームシェア」憧れますよね！しかしハードルは高い 超えないといけない壁が多いルームシェア 仲の良い友達同士で暮らしたら？若い時などは特に思うのではないでしょうか。毎日気の合う友達と居られたらどんなに楽しいでしょう、寝食を共にし、夜は大したことな話などもしながら過ごせたらきっと楽しいでしょう。そんな「ルームシェア」ですが、賃貸ではほとんどの物件で受け入れが難しいものです。昨今一般的になった「シェアハウス」というのは別です。「シェアハウス」とは、友達だけでなく、それこそ自分が知らない方も含めて１つ屋根の下、各々の生活スペースと共用部分を使います。決定的に違うのは「自分が選んだ人達だけと暮らせるか否か」です。シェアハウスの場合は入居の可否は管理会社かオーナーとなり、自分では決めることはできません。今回はこの夢見る「ルームシェア」についての現実を管理会社からお伝えしようと思います。私は個人的には２０代の多くの時間を気の合う友達とルームシェアしていました。その点でもルームシェアの良いところと悪いところも含めてお話しできると思います。 貸す側のメリットはほぼ無い オーナー側から見ると問題点がいっぱいのルームシェア まずは、ルームシェアをしたいと思って物件を本気で探してみた方は分かるのですが、ほとんどの物件ではルームシェアは出来ません。間取りを見ていると、「この部屋を自分で、こっちは友達で」と想像が膨らみます。一般的には２ＤＫ以上でキッチンなどの水周りからそれぞれの部屋に行ける造り＝振り分けという造りであれば実質問題はありません。しかし、なぜオーナーはルームシェアを受け入れることに難色を示すのでしょうか？実は貸す側にはルームシェアを受け入れるメリットはほぼありません。それには以下のような要因があります。 近所迷惑になりそう契約者は誰になる？短期になりそう家賃滞納のリスク増 それぞれ、解説していきます。 近所迷惑になりそう 基本的には友達などの関係であろうルームシェアそうするとオーナーの懸念としては、「夜間までうるさくなるんじゃないか？」という懸念があります。また、家族に比べると会話も増えるでしょうから、音の面での心配があります。特にルームシェアに適した物件というのはファミリータイプなどの間取りになっていることから、ファミリーとの時間帯のズレを気にすることが多いものです。 契約者は誰になる？ 契約名義の問題です。契約名義とは賃貸借契約において「私が責任者です」ということです。責任というのは基本契約上の全てになります、家賃の滞納やお部屋の原状回復など、契約名義人以外の方は単なる「同居人」扱いになり、金銭的な責任から実際の手続きまで契約名義人の方は全ての責任を自分が負う必要があります。ルームシェアにおいてはこの「契約名義人」を誰にするかという問題があります。例えば２人で住む場合でどちらか１人が契約名義人になるか、もしく「連名契約」といってお互いが契約名義人になることも可能です。しかし、これが３人以上になると契約関係が複雑になってしまいます、例えば契約名義人の内１人が出ていくとなった場合は契約内容の変更となり、都度契約の変更を行う必要があります。また、連名契約の場合はそれぞれに連帯保証人が必要となるため、契約書を作成する管理会社にとっても負担となってしまいます。この辺りがややこしく感じてしまい、無理して受け入れなくても・・・という流れになってしまいます。 短期になりそう これはルームシェア「あるある」なのですが、実際に住み始めてみると仲が悪くなったりを心配しています。ルームシェアというのは生活を共にします。今まで見ることがなかった友達の一面を見ることになります。「意外とこんな所があるんだ・・」「生活スタイル合わない」「価値観がそもそも違う」など良いところもあれば、悪いところも見えてきます。そうすると、仲が良かった友人関係が崩れ、ルームシェアの終了となります。また、ルームシェアの解消は時期を問いません。通常、ファミリータイプの入替え時期は年度末と呼ばれる３月４月が多く、次いで９月などの秋の転勤シーズンが多いものです。ファミリー物件はシングル物件に比べると、入居期間が長くなる傾向があります。その為、ファミリー物件は動きも単身者に比べると少なく、一度空くと空室期間が長くなってしまう場合もあります。その為、ルームシェアが早期に解約となると時期を外したファミリー物件というのは少し入居までに時間を要したりもします。このような心配から「短期解約になりそう」と思われたりもします。 家賃滞納のリスク増 通常、家族での入居となると、実質お財布は１つになります。単身の場合はもちろん名義の方のみですね。そうすると、契約名義の方や本人の勤務先や年収などから「家賃を払ってもらえるか？」だけを心配します。もちろん、転職やその他事情というのはあるにしても、払える払えないというのは大体予想がつきます。しかし、ルームシェアの場合、基本的には全員で割って家賃を支払います。通常の賃貸であればお財布は１つになるのですが、ルームシェアの場合 人数×お財布 となります。そうすると、ルームシェアの１人でも家賃を滞ってしまうと全員へ影響が出てしまいます。つまり、家賃滞納のリスクが１人から増えてしまいます。２人で払うつもりだった家賃を１人で支払うというのは、かなりキツイものがあります。単純に２倍ですからね。通常の契約でも病気や解雇、転職など滞納のリスクはありますが、ルームシェアの場合、その人数に応じてリスクが増えていってしまいます。ルームシェアで誰かが滞納しだすと、解約という道にも一直線となってしまい、これまた「短期解約」という懸念にもつながります。 難しいルームシェア探し ここまで書いてきた内容を見てみると、ルームシェアを目指している方もオーナー側の目線をご理解いただけたんじゃないかと思います。入居審査というのは所詮書面での審査になります。みなさんのお人柄や性格、しっかりとした人かどうかは分からないのです。そしてだからこそ、書面上のリスクをオーナーとしては避けたくなってしまうのです。このように物件を探すことが難しいルームシェアですが、裏を返せば、今挙げられたリスクを前もって覚悟し、解決しておくことが必要となるのです。基本的にはルームシェアというのは、ルームシェア可となっていない場合は「要相談」となります。運よく「要相談」まで辿りついたなら、今回挙げた項目を前もってクリアしておきましょう。オーナーが不安に思うことに対して準備が出来ていた時には、ひょっとすると「ルームシェア」してもいいよと言ってもらえるかもしれません。次回は「ルームシェアする時に覚悟しておくこと」などを書いてみようかと思います。
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インボイス制度 まとめとベストを尽くせ編
色々な選択肢の中からベストを尽くすのです。 インボイス制度への対応に「正解」はない さて、今回でインボイス制度編は一旦終了します。タイトルにある通り、インボイス制度への対応に「正解」というのはありません。各オーナーの事情や賃借人の影響など様々な要因が重なるため、「これが正解」というのは出しづらいものです。しかし、今回までの記事の中でご紹介した内容などで「インボイス制度」とはどういった内容なのか？を掴み、「自分はどうしていくのか」を決めるだけなのです。最終的にはいくつかの選択肢になるのですが、どれもメリットデメリットを含んでいます。そのうえで、税理士や管理会社などの専門家の意見も聞いてみたりして、「自分なりの答え」を出さねばなりません。安易な値下げや課税事業者への変更などは、方針転換した時に尾を引きます。出来る限り後悔のない選択肢を取れればと思います。 他にも課題はある 今回の一連の記事では紹介しませんでしたが、インボイス制度はもっと奥が深いものです。太陽光売電も消費税を含めた金額で入金されます。とすると、太陽光の買取で電力会社は消費税を支払っているが、免税事業者がほとんどの売電に関しては電力会社は消費税を全額負担させられることになります。影響があまりに大きいことと、契約時の制度により現在では公式に消費税を支払わないということはないようではあります。しかし、今後消費税分の値下げなどは十分予想されます。また、課税事業者になるという選択肢にも「簡易課税制度」というものがあり、場合によっては課税事業者になる方が得する免税事業者もいるのも事実です。賃貸物件のオーナーは事情や物件により様々です。管理会社や専門家などと協力して、収益を最大化させていきましょう。そして管理会社も結局はオーナーに決定権があるとはいえ、「これがベストだと思う」という自分自身の意見は持っておかねばなりません。今回のインボイス制度は賃貸物件のオーナーにも影響があり、対応を迫られますが、オーナーと賃借人双方のベストを導き出しておきたいですね。
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インボイス制度Q&A③ ～賃借人からの予想問題編～
今回は悪意も想定して、対応策を検討しておきましょう。予想は外れてくれたらうれしいです。 インボイス制度開始後に来そうな質問 インボイス制度が始まると、免税事業者の物件を借りている課税事業者からの要望や問い合わせが多くなると思います。今回は制度について善意（知らなかった）も悪意（知っている）も含めて、言われそうなことを事前に予想してみました。それに対応する形での対策をご紹介してみます。 あくまで、言われそうな事項については想像になりますので、外れてくれたら幸いです。 ①いきなりの１割値下げ 「インボイス制度が始まったので、消費税分の１割を値下げしてください」 そう、こういった値下げ要求はあろうかと思います。前回の記事でもお伝えした通り、インボイス制度対策として「有効だと思えるなら登録も値下げもしたらよい」と書きました。 https://lotushome.jp/?p=3225 しかし、このような値引きについてもしっかりと学んでおかないと、必要以上の収益を失うことになります。このケースですと、免税事業者を継続するというオーナーに対して課税事業者の賃借人が消費税分の賃料値下げをお願いしたということです。もちろん、賃料の値下げについてはオーナーの任意です、するもしないも決める権利はあります。そして、今後のことも考慮して「値下げ」を容認する場合ですが まずは差額負担でもいいのでは？ と思っています。 というのは以前に記事にした通り、今回のインボイス制度では「経過措置」というものがあります。 https://lotushome.jp/blog/3214/ この経過措置の詳細は記事でご確認いただければと思いますが、内容としては 制度開始後の３年間は免税事業者からの仕入も８０％控除し、その後３年間は５０％を控除 計6年間の経過措置期間がある という内容になっています。ですから例えば免税事業者のオーナー物件で賃料月額１１万円（税込）だった場合は、消費税分1万円の中の８０％＝８千円は控除されます。ということは差額として月２千円が課税事業者の負担ということになります。この分を値下げしてもいいのではないでしょうか？ 少なくともこのケースですと、１万円をすぐさま値下げした場合はオーナーの収益は１万円下がります。そして、その場合課税事業者は１０万円（税込）の消費税分９０９０円×８０％＝７２７２円の控除を受けられます。課税事業者の自己負担は９０９０円－７２７２円＝１８１８円となります。年間で２１８１６円ですね。年間では１２万円の収益減となったオーナーに対して、課税事業者の負担は年間で２１８１６円です。これはさすがにオーナー負担が大きい気がします。 対して仮に賃料を２千円減額して１０みましょう。１０万８千円の消費税分９８１８円×８０％＝７８５４円の控除が受けられます。課税事業者の自己負担は９８１８円－７８５４円＝１９６４円となります。年間で２３５６８円です。どうでしょう、オーナーの収益減２０００円×１２か月＝２４０００円とほぼ同額となります。お互いにとっても悪い話ではないように思えます。実質どちらも痛み分けといったところですからね。 もちろん、その場合でも契約の変更となりますので、しっかりと契約変更を行い、経過措置終了を見据えておかねばなりません。３年後は５０％分の値下げに応じるのか？経過措置終了後はどうするか？という点はお互い確認をしておいた方が良いでしょう。 しかし、インボイス制度について知らなければ１割の値下げに応じないといけないのか？と思われる可能性があるでしょう。その為、インボイス制度については貸主も知らなければいけません。 ②免税事業者のオーナーへ免税事業者からの値下げ交渉 インボイス制度では免税事業者同士の取引については影響がほぼありません。なぜなら課税事業者が負担した消費税との差額を納付する為の仕組みですから、消費税を納めない免税事業者はインボイス制度にそもそも関係ありません。免税事業者からの消費税分の値下げについては課税事業者、免税事業者どちらのオーナーも断っても賃借人に影響はありません。ないとは思いたいのですが、関係ないからこそインボイス制度をよく知らない免税事業者から消費税分の値下げ交渉があったらどうしましょうか？これは正直ほとんど無いと信じたいのですが、無知か悪意かは別として返答を用意しておきましょう。まずは賃借人が課税事業者かどうか一応確認してみましょう。この時に相手方が免税事業者とのことであれば、お互いに影響がないことを説明し、値下げ交渉を断っても大丈夫です。今のところ、免税事業者からの賃料値下げ交渉は通常の「家賃下げて」と一緒です。平時に賃料交渉があったとして受けるオーナーは少数ではないでしょうか。しかし、免税事業者が課税事業者のように交渉してきた場合、どうやって相手方がインボイス登録しているか確認したらよいのでしょうか？ ③相手先がインボイスに登録しているか分からない インボイス制度が開始したのちも相手先のインボイス登録を調べる機会も増えるでしょう。どうやって調べればいいのでしょうか？インボイス登録番号が分かれば国税庁のサイトで調べることができます。 国税庁インボイス制度適格請求書発行事業者公表サイトこのサイトでは、適格請求書発行事業者の登録を受けている事業者の情報を公表しています。 ここで注意なのが、インボイス発行事業者公表サイトで調べるには 登録番号での検索しかない ということです、名前や住所など他の情報で調べることはできません。そして出てきた情報をクリックしたとしても分かるのは「登録番号」「氏名・名称」「登録日」などと限られております。住所や連絡先などは出てきません。恐らく個人事業主も数多くいるため、個人情報に配慮した結果なのでしょう。ともかく、登録番号を聞いて検索すると出てきます。それしか方法がありません、もちろん取引先には公開しているため、登録番号を特段の秘密にすることもありません。ですから取引先となる賃借人が申し出た場合は、一応確認してもいいかもしれませんね。 ④賃貸借契約書に税込、税抜きの表示がない時はどうしたら？ 基本的には内税（消費税を含んでいる）とみなされるようです。というのは、免税事業者だろうが課税事業者だろうが、物をレンタルすることには消費税が掛かってきます。消費税を取る取らないというのは、一個人や法人で決めるものではありません。とすると、記載がないから「今までは消費税を取っていなかったんです」と言ったとしても難しいでしょう。今まで払ってきたという実績と含めて内税であったと解されるようになるのです。ですから、インボイス制度を機に賃借人に消費税を加算します。というのは、正当事由として認められるかはいささか合理性に欠ける内容になってしまいます。しかし、これから万一消費税が１０％から増税された場合などは正当事由にあたる為、増額分を家賃に反映させることは可能であると思います。 今後、店舗や駐車場の契約書を作成する際には、免税事業者とはいえ、税込表示をなるべく避けるか、税込表示であるならば税法の改正により消費税等の税率が変動した場合、改正以降は消費税等相当額は変動後の税率で計算した金額とする。 というような、「消費税が上がったら金額も変わりますよ」という一文を条文に付け加えておきましょう。
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インボイスQ&A② ～免税事業者継続編～
対応をシミュレーションしておきましょう。 インボイス制度 理解には個人差も ここまで何度かやってきましたインボイス制度。このインボイス制度は制度が複雑に見える部分もあり、それぞれの立場で見え方が違うのです。そこで今回も実際の制度開始に向けて、気になる項目をQ&A方式でご紹介していきます。 インボイス制度は必ず登録しなければいけない？ 任意です！免税事業者のままでも大丈夫です。 これは、消費税を納める課税事業者からするとインボイス（適格請求書）を発行してほしいものです。「消費税を払っているのだから、もらう立場はインボイス登録しなければいけない」と勘違いをしているケースかもしれません。 そんなことはありません、インボイス登録をする＝課税事業者になる。ということですから、オーナーとしては自身が課税事業者になることで生じるメリットデメリットをしっかりと検討し、決断しなければなりません。もちろん、免税事業者のままでいることで、課税事業者である賃借人からのインボイス登録の要請や消費税分の賃料値下げの依頼などがあるかもしれません。制度開始前にそういった質問や要請に対して「どう答えていくか？」は考えておきましょう。ですが、当初に申し上げた通り、免税事業者のままでいることは違法でもなんでもありません。 免税事業者のままで消費税をもらうのはダメ？ これも前の質問と付随してくる可能性がありますね。「そちらはインボイスを出してくれない、消費税を納付しないのに消費税を請求するのはおかしい」こんな理屈でしょうか。これは国も「免税事業者」が消費税を請求してはいけない旨の記載はありません。そして、免税事業者である貸主も様々な経費として消費税を負担しています。貸主だけ消費税を貰わずに、払いつづけるというのも酷な話だとも思います。そして、仮に借主が消費税を「もらわない」と宣言したとしても、店舗や駐車場の賃料は課税対象ですから内税（消費税を含んでいる）という扱いになるだけです。免税事業者であるから消費税を「もらう」「もらわない」という選択肢がある訳ではありません。内税にするか別途消費税を請求するかの違いしかないのです。つまり、「消費税をもらわない」という宣言は単に内税となるだけですので、実質としてもあまり意味があるとも思えません。 これまで預かった消費税分は違法になるの？ なりません。益税（えきぜい）という扱いで法的な問題もありません。 ひょっとすると益税をご存じない事業者から質問があるかもしれません。消費税は免税事業者であっても経費として払ってもいます。免税事業者が消費税を取ってはいけない。という規定もありません。しかし、国の方針としては、この益税自体を少しずつなくしていこうという流れになっています。インボイス制度をきっかけに消費税の扱いを見直していきましょう。 インボイス制度の対応として登録するか値下げしかないのか？ 登録もしないし、値下げもしない という選択肢もあります。 今回のインボイス制度についてオーナー向けの記事はたくさんありますが、この選択肢をしっかりと出しているものが少ないのが今回の一連の投稿になっています。 一連の記事を見ると選択肢が「インボイス登録＝課税事業者になる」か「消費税分の値下げ」の２択になっていることが多いのです。もちろんインボイス登録すれば値下げもせずに済みますし、賃借人も嬉しいのは分かります。消費税分の値下げを行えば賃借人も助かりますし、それにより入居期間が長くなることでメリットもあります。 「やってもいいと思えるなら」登録も値下げもすればいい そう、正確に制度や対応を理解したうえで行うのであれば問題ないのです。インボイスは発行してあげた方がいいし、値下げで解約を防ぎたいならそれが一番いいのです。しかし、課税事業者になることはインボイス対応意外にも収益全体に関わることですし、値下げも収益に少なからずのダメージがあります。もちろん、登録も値下げもしないということには「解約」というリスクもあります。大切なのは それぞれのメリットデメリットを理解し、判断する その為には税理士や管理会社などの専門家と協力して検討しておくことが必要なのです。 もちろん、「登録も値下げもするな」ということではありません。自身の物件・賃借人・収益・将来の予想などを考慮して一番ベストな選択肢を選ぶということが必要なだけです。その選択肢の一つに「登録」「値下げ」があるだけなのです。あと少しだけインボイス制度の記事を続けますが、私はこの点をしっかりと伝えていきたいのです。
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インボイス制度Q&A① ～課税事業者 登録編～
インボイス制度について学んできましたが、間違いやすい勘違いも ここも抑えておきましょう、素朴な疑問編 今回はここまで学んだインボイス制度の実際の賃貸管理で出てきそうな疑問に対してお答えしていこうと思います。登録したほうがいいのか？や「自分は課税事業者がいいのか？免税事業者がいいのか？」は正直申し上げます。 オーナーの収入やその他事情による この判断だけは税理士や現在の管理会社の担当などとしっかりと検討してほしいと思います。当社でも何人かのオーナーさんとお話しして、インボイス制度登録をオススメした方もいれば、「対策は何もしなくていいと思います」という判断もしてきましたが、結局のところ最終判断は各オーナーになります。しかし、こういった問題にも管理会社としては「あなたにはこれがベストだと思う」という意向は持っておくべきかと思います。 それでは質問と回答へ行きましょう。 インボイス（適格請求書）って決まった書式あるの？ ありません。これは適格請求書という堅い響きで何やら決まった書式がありそうですが、ないです。ちなみに記載事項がちゃんと書いてあれば「手書き」の請求書でも大丈夫です。 インボイスの記載事項ってなに？賃貸だと？ インボイス（適格請求書）というからには、記載事項が定まっています。制度について発表された内容では以下の項目が必須項目となっています。 ①適格請求書発行事業者の氏名又は名称及び登録番号②取引年月日③取引内容（軽減税率の対象品目である旨）④税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜又は税込）及び適用税率⑤税率ごとに区分した消費税額等⑥書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称 この項目ですが賃貸借契約書上ではどうしたら良いのでしょうか？そもそも、賃貸借契約と商品の売買などの契約は若干違うところが多いため、原則通りの項目をあげられても分かりづらいかと思います。 では、インボイスの記載事項のうち、賃貸借契約書にはどのように反映すればいいのでしょうか？ インボイスの必要事項賃貸借契約書上での扱い①適格請求書発行事業者の氏名又は名称及び登録番号貸主の氏名、インボイス登録番号②取引年月日特に記載必要なし③取引内容（軽減税率の対象品目である旨）賃貸借契約④税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜又は税込）及び適用税率賃料、共益費、その他の項目と適用税率（10％）⑤税率ごとに区分した消費税額等消費税額⑥書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称借主の氏名、名称 こうやってみると、今までの賃貸借契約書と違う点でいえば、インボイス登録番号が新たに追加になる程度ですね。その他の項目は一般的な賃貸借契約では元々記載がある事項ばかりなのです。あとは、賃貸借契約での賃料や原状回復工事などは軽減税率（８％）の対象になるような品目は基本ありません。なので、軽減税率という言葉も賃貸借契約においては、特に気にしなくて大丈夫です。 インボイス（適格請求書）を毎月出さないといけないの？ これも何度か聞かれましたね。インボイス制度(適格請求書等保存方式)という名前があり、正式な請求書を保存しておかねばなりません。課税事業者なら登録した方がいいとの方針はお伝えしましたが、その次のステップですね。毎月請求書を出す必要があるのか？もう既にインボイスの知識を持ったオーナーさんからお問合せがありますが、結論としては 賃貸借契約書に必要事項を記載していれば、毎月出す必要はありません 流石に家賃やリースなどの毎月支払う業種が請求書を出すとなると、多大な労力となります。その為、必要事項を賃貸借契約書に記載していれば、それでインボイス（適格請求書）とみなすということになっています。※国税庁 消費税の仕入税額控除制度における適格請求書等保存方式に関するQ＆A 問79より引用その後はインボイスの適用を受ける側が、振込表や口座振替の事実が分かる通帳と「賃貸借契約書」とセットで消費税の仕入控除として認められる流れとなります。 これから入居する方に向けてはインボイス登録番号などの必要項目を賃貸借契約書に記載しておけば大丈夫です。 現在の契約書を変更したり、契約のやり直しをしないといけないか？ 現在の契約者にはインボイス登録番号の記載や消費税額なども記載していなかったりしますね。こういった契約者との契約変更や再契約などが必要になるかというご質問です。 インボイス登録番号、消費税額、適用税率（１０％）などを記載した通知書を送付 要は契約書を補足する内容の通知でＯＫということです。この新しい通知と「従前の賃貸借契約書」のセットでインボイスとみなすということになります。ちなみにこの「通知」はメールでも可となっています。しかし、できれば書面で出しておきましょう。書面があれば、賃貸借契約書とセットで保管もしやすいと思います。 インボイスで面倒なのは手続きではなく、「対応」 今回はインボイス制度に登録する方向けのQ&Aになりました。手続き自体はそんなに労力が掛かるものはありません。しかし、インボイス制度の問題は 人によってインボイス制度の理解力がバラバラ 消費税額の控除の仕組みなどは各種ホームページなどで紹介されています。しかし、賃貸借契約に置き換えてみると疑問や問題点が出てくるのです。そして、この部分でトラブルや対応の手間が掛かってくるのです、一般的なインボイス制度は知っていても賃貸借契約での取り扱いを貸主、借主双方によく理解ができない部分があります。そして、このお互い理解できない部分で対応を間違ってしまうと大変なのです。次回もQ&Aです。なるべく、実際の制度開始前に問題を片付けておきましょう。
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インボイス対策 ～登録するならどうしたら？編～
今回は登録の為の手順について 課税事業者なら登録した方がいい ここまではインボイス制度について否定的な話が多かったのですが、今回は登録するならどうすれば良いか？についてです。今回の制度では免税事業者に影響が大きいものです。既に課税事業者となっているオーナーは基本的にはインボイス制度に登録した方が良いでしょう。なぜなら既に課税事業者として消費税を納める義務があるのですから、相手方の消費税も控除してあげることにデメリットはありません。 「私の物件を借りてくれれば、インボイス発行できますよ」 というアピールポイントにもなります。これは、インボイス後の唯一のメリットかもしれません。今後募集時にはかなり強力なアピールポイントになると思います。最初から家賃関係で値下げ交渉などを受けずに済みます。 課税事業者でも「登録」しなければインボイス発行できません 既に課税事業者であるオーナーが発行する請求書がインボイス（適格請求書）になる訳ではありません。別途「適格請求書発行事業者の登録申請」を行わなければなりません。 ちなみに令和５年１０月１日からインボイスを発行する為には令和５年３月３１日までに登録申請を行う必要があります。 登録申請はどこに出すの？ 納税地を管轄する税務署へ提出します。申請内容に不備がなければ、審査後「適格請求書発行事業者」として登録され、「登録番号」が記された「登録通知書」が届きます。 申請方法は？ 申請方法は３つです。 「ｅ－ｔａｘによる電子申請」「郵送による申請」「納税地管轄の税務署へ提出」 私は税理士さんにお願いして手続きには詳しくありませんので、ご自身でチャレンジする方は国税庁ＨＰをご覧ください。 申請手続｜国税庁インボイス制度の開始に伴い、事業者の方が適格請求書（インボイス）を交付するためには、納税地を所轄する税務署長に対して登録申請書を提出し、適格請求書発行事業者になる必要があります。 税務署における審査を経て、適格請求書発行事業者として登録された場合、「登録通知書」（登録番号や公表情報等が記載されています。）を送付します。 … インボイスの不正は罰金or懲役 インボイス（適格請求書）を発行事業者以外が発行したり、それっぽい造りの請求書を出したりする行為は厳しい取り締まりが待ってます。 １年以下の懲役または５０万円以下の罰金です。 しないと思いますが、やめましょう。
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インボイス対策 ～急がないといけない？経過措置があるよ編～
開始時期は２０２３年１０月１日～ しかし経過措置もあります いいなりで値下げや登録はチョット待った 今回からインボイス制度対策をご紹介していきます。前回はインボイス制度がオーナーに及ぼす影響などを話してきました。インボイス制度と賃貸オーナーなどで検索すると「インボイス制度登録（課税事業者になる）するか値下げに応じるか。どちらか」のような風潮はありますが、落ち着きましょう。インボイス制度のような混乱を招きやすい、デメリットのある制度が開始するときは大体 経過措置（不利益や不都合がゆるやかになるように一時的にとられる措置）があります 今回のインボイス制度も経過措置といって一定期間の猶予期間があります。その内容を理解して、早まった行動を取らないようにしましょう。 経過措置は最大６年間 インボイス制度については何度もご紹介しましたが ２０２３年（令和５年）１０月１日からです。 そして、この１０月１日から最大６年間の経過措置があります。焦ってデメリットも十分に理解しないまま「課税事業者」になったり、賃借人からの要請で「値下げ」に安易に応じてはいけません。 もちろん、課税事業者になるメリットもあるにはありますし、値下げによって解約を防ぐことも有効な手段であります。しっかりと内容や制度を把握してからであれば、なんの問題もありません。焦って登録や契約変更などをしてしまった場合は、オーナーからの撤回は非常に難しいのです。この経過措置期間と内容を十分に把握して、しっかりと検討して後悔のない方針を定めましょう。 経過措置の内容 インボイス制度は消費税の仕入税額控除を受ける為には課税事業者が発行するインボイス（適格請求書）が必要になる。という制度です。ということは免税事業者からの請求書は２０２３年１０月１日からは全く効果がないのでしょうか？混乱を最小限にするための経過措置ですから、もちろんそこをカバーしています。 制度開始から３年間は免税事業者からの仕入は８０％控除可能その後３年間は免税事業者からの仕入は５０％控除可能 となっています。最大６年間の経過措置の内容はこの通りとなっています。 インボイス制度の経過措置内容と期間 ですから免税事業者として対応するしても従前との差額は 消費税額の２０％の影響ということです。この経過措置で最初の対応が見えてきます。それは 値下げ対応を行う場合は制度開始３年間は消費税額分の２０％でよい ということになります。もちろん値下げ対応は任意ですから、しなくても良いのです。 制度を理解しないまま、消費税分を全額値下げしなきゃ！とせずに済みそうです。その後の３年間になると５０％になるため、ここでは影響も大きくなってきます。しかし、当初の３年間で課税事業者になることのシミュレーションや値下げ対応の額や必要性を判断するには十分な期間ともいえます。まずは、経過措置をしっかりと理解して対応を賃借人と協議していきましょう。悪意がなくとも経過措置を知らない賃借人だと「インボイスがあるから消費税分の１０％値引きして」と言ってしまうかもしれません。まずはこの経過措置をしっかりと把握し、落ち着いて対応していきましょう。
