自己破産するオーナーはどれくらい？
今回は不動産投資を始めたい人向けの情報になるかもしれません。
私はこれまでに賃貸物件を持っているオーナーに数百人程度しかお会いしたことはありませんが、私が見てきた（その後の動向も出来る限り調べてみた）結果で不動産賃貸を行っているオーナーで自己破産、もしくはそれに近しい状態まで行ってしまったオーナーの実際の数と確率なるものを出して見ようと思います。
まずは結論からいきましょう
不動産投資を行っているオーナーの内、自己破産やそれに近しい状態（支払不能や延滞）になる確率は
0.5％程度です
おおよそ200人のオーナーさんがいると１人出てくるかどうか。これを多いと見るか、少ないと見るかはそれぞれだと思います。
これは私が自社、他社のオーナーさんの内、動向を知ることが出来る人の中での実際の体感値です。
当社のオーナーさんでそのような方は現在、過去もちろんいらっしゃいませんが、他社のオーナーや過去に勤めた会社でのオーナーで私が知り得る範囲も含めると、大体この程度になろうと思います。
東京商工リサーチの「リスク管理債権状況」などのデータによれば「リスク管理債権」という、簡単にいうと多数の銀行が貸しだした金額の内「破綻先債権」「延滞債権」「3カ月以上延滞債権」などを合計した数字が1.33％という数字から不動産オーナーの自己破産の確率を1.33％とするような記事もあります。
しかし、この数字は中小企業など不動産投資と関係のない融資が多分に含まれている為、不動産投資における自己破産比率を計るのに適当ではない気がします。
では自己破産に至る人の原因は？
私からすると0.5％というのは多額の資金を要する投資の中では自己破産の比率は「低い」部類だと思っております。
ではこの0.5％の人たちの破産、破綻の原因とは何か？という部分ですが
0.5％の人たちのほぼ９割は不動産投資以外が原因
こうなると思います。
私が知る限り、自己破産、返済不能まで至った人の原因は以下のようなものです。
- 本業（自営業）が上手くいかずに自己破産
- 不動産投資以外の投資（海外の新事業への投資、ＦＸなど）の失敗
- 不動産収入以外の収入が無く、別の借金による返済不能
- オーバーローンで返済比率が高すぎて原状回復が出来ず空室が増えすぎて返済不能
- ギャンブル狂いの家族がいる方
こちらの例では自己破産まで至らずとも、不動産のローンを支払うことが出来なくなった方の原因を挙げてみました。
こうやって見ると買った物件が直接の原因というよりはプライベート、もしくは家計自体に問題のあることがほとんどであるということが言えると思います。
しかし、賃貸物件自体でも負のスパイラルというのは確実にあります。
上記は赤信号ですが、その手前の黄信号というのもあります。
全ての引き金は安易な「貸し止め」
それでは、返済不能などに陥る方の負のスパイラルの説明です。
正直、このような状態を招くと一気に収支状況は悪くなっていきます。
空室が出る
↓
原状回復をしないといけない
↓
手元にお金が無い、もしくは掛けたくない
↓
お金が溜まったらやろうと考える
↓
とりあえず今はやらない
↓
貸し止めになる
↓
全体の賃収が減る
↓
お金が溜まるスピードが落ちる
↓
最初に空いた部屋の原状回復が溜まる前に他のお部屋の退去予定が来る
↓
家賃収入が減る
↓
最初に戻る
このように安易な「一部屋の貸し止め」が全体の収支を圧迫し、負のスパイラルとなってしまいます。
そして自己破産や返済不能となったオーナーはほとんどこの状態を生み出しているのです。
本来はこの逆のスパイラルにしなければいけないのですから、当然の結果ともいえます。
不動産が原因という訳でもない
ここまでご覧になっていただければお分かりになる通り、よっぽどひどい不動産（新築ワンルーム投資など）でない限りは不動産が原因で自己破産や返済不能などになるケースというのは非常に稀であるのです。
また、不動産投資で立ちいかなくなるケースというのも、不動産に原因があるというよりは、家計や収入のコントロールなど個人の資質による部分が大きく占めています。
不動産収入というのは額が大きいのですが、使い方や貯め方という投資判断はオーナーによるものです。
物件を「買って終わりであとは永久にお金を生むマシーン」という考え方をする人はいないでしょうが、貸し止めによる負のスパイラルなどに陥れば簡単には立ち直れない状態になってしまいます。
私たちが関わっているオーナーさんの中では上記の事例や負のスパイラルなどはあまり見かけないものですが、不動産投資というのは「何を買うか？」も大事ですがそれ以上に「どう運営するか？」が非常に大事だと思っています。
当社でも入居率が芳しくない物件がオーナーチェンジした途端人気物件になる事例もあります。
不動産の価値を活かすも殺すもオーナー次第であるとも思います。
不動産自体に罪がある訳でもないのです。
賃貸不動産投資を始めたい方はその点をご注意ください。
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家賃保証会社の謎 何を審査してる？
絶対ダメだと思っても通ったりする。逆も然りなのですが 当たり前になった保証会社 今やお部屋を借りるときには当たり前になった保証会社万一、賃料を滞納してしまった場合でもオーナーへ立て替えて支払ってくれます。よく、「オーナーだけがメリットが有って、保証料を払わされる入居者には不利だ」という意見を聞くこともあります。しかし、保証会社がもし無ければ貸主は滞納対策をしなければなりません。具体的にはというと「何部屋かが滞納しても大丈夫な家賃設定にしておかないと」となる訳です。どんな物件でも一定数の確率で滞納をしてしまう方は出てきます。貸主に取って死活問題の滞納ですが、保証会社がいれば安心して家賃を下げることが出来るのです。そうでなければ何部屋か滞納してしまっても大丈夫なように、全体から多く賃料を取らねばなりません。そう、借主も保証会社がいることで恩恵は少なからず受けているのです。最早不動産業界に必要不可欠になった保証会社保証会社の審査とは何を見ているのか？今回はそんな保証会社の審査で「どの項目の何を見ているのか？」ご紹介していきましょう。 入居申込書の項目の意味 内見を経て、ここに住みたいというお部屋が見つかりました。契約に向けていざ申込！その際に記入や入力を促される「入居申込書」最近では書式も保証会社の書式となり 入居申込書 兼 保証委託申込書のような形になっています。保証会社というのは、あくまで入居者と保証会社との契約になっています。そこで、入居申込書で記入を求められる項目は何を見られているのか？これをご紹介していきましょう。 名前・住所・生年月日・性別 これは単に個人の特定を目的にしています。同姓同名というのもあり得ますので、個人を特定していきます。そして、各保証会社が照会するデータベースに登録がある個人を区別する為です。後は反社会的勢力や犯罪歴などの照合にもなります。 勤務先・勤続年数・雇用形態・業種・年収 ここは一番大事な収入予測の為となります。勤務先ではもちろん誰もが知る大企業や公務員などは強い傾向になります。しかし、賃貸では必ずしもそのような仕事をしていなければという訳でもないのです。家賃額がそこまで高くない限り、ある程度の収入が見込めるようであれば基本的には問題はありません。高額な家賃帯ですと、芸能人や会社経営など「一般的にはお金持ちイメージ」の職種は「安定性に欠ける」と見られて逆に弱い評価を受けたりしますが、通常の家賃帯ですと「この人は家賃を支払える収入があるのか？」を確認する程度です。あとは無職や求職中だと落ちるか？といえばそうでもありません。結局は家賃額とのバランスや他の情報と組み合わせた時に「大丈夫そう」と思われるかどうかです。求職中や無職の場合は預貯金の額などを開示して審査を受けるなどの審査を行う保証会社もあります。年金や児童手当など公的なものも当然収入として認められますので、しっかりとその部分も記入していきましょう。あとは勤務先の住所などは通うのに不自然な場合を除いては、特段重視はされません。勤続年数はとても大事になります。新卒などで短い場合は年齢からして不自然ではありませんが、勤続年数が年齢に対して短い場合は「結構仕事もコロコロ変わるのかな？」と思われる可能性があります。目安で１年以上であれば問題はないと思います。雇用形態も審査には影響があります。例えば大企業に勤めているとなっても、やはり正社員と契約社員、パート、アルバイトなどではその「安定性」に欠けると思われる可能性があります。しかし、これも家賃額とのバランスなのでアルバイトで月の月収１５万円位の方が３．５万円前後のワンルームに住むとなれば「まあ、この収入でこの家賃なら払っていけるだろうから大丈夫」と保証会社も思うでしょう。要は「定期的な収入が家賃とのバランスが取れているか？」ここに不自然な点があるかないかだと思います。 現住居 これは、現在の住居の種類を聞かれることがあります。持ち家であれば自己所有か家族所有借りているのであれば賃貸か社宅かここでは引越しに不自然な点がないか？という点も見られます。例えば持ち家からの引越しとなれば、保証会社としては「住宅ローンが払えなくなったのかな？」とか「離婚でもするのか？」等も危惧するそうです。そして、もう一つの理由としては「データベースに乗っている可能性」も考慮するそうです。一般的な家賃保証会社の場合、いくつかのデータを持った機関に登録しています。例えば、クレジットカードなどの滞納歴などを重視する保証会社や同じ保証会社同士で滞納歴を共有していたりなど、いくつかあります。そうすると、持ち家からのお引越しになれば当然ながら、賃貸での保証会社登録は今までに無いかもとも思われます。この項目は保証会社によって記入項目としてない場合もありますが、正直に答えましょう。 借り入れ額や現在の家賃額 こちらも保証会社によりますが、記入する項目を設けている会社もあります。これも「家賃を払っていけるかどうか？」を算出しようとしています。現在の借入残高や家賃額、住宅ローンの額などを記入しなければなりません。例えば同じ月額収入２０万円の人でも、月に１０万円の返済がある人と借り入れ無しの人ではどちらが滞納リスクが低いか？ということです。この時に借り入れが多少多いからといってウソはダメです。本当は借り入れの額が基準内にもかかわらず、「隠すような人」と思われたら一発アウトになってしまう可能性があります。 とにかく「バランス」「自然かどうか？」を見られています ここまで書いたとおり、全ては「この人がここに住む理由と家賃が払っていける人かどうか？」を見ています。家賃を滞納しないかこの人がここに住む理由が自然かこういった家賃を保証する側が当然に気になることを見ているのです。ですから、自分が記入した申込書を自分でも再度見直してみてください。審査をするのはあなたという人に会ったことも話したことも無い方その人が「ここに住んでもらいたい、この人なら大丈夫そう」そう思えるような申込書になっていますか？省略したり、面倒だから書かない、嘘をついたりなどはやはり好印象では無いですからね。過度に恐れる必要はありませんが、無事に審査を通る為にも反対側からの視点も意識してみてはいかがでしょうか？
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ゴミステーション 設置するならコレだ！
設置コストだけでなく、維持の難易度・コストも変わってきます！ ゴミステーションの種類で値段も維持コストも変わる 今回はゴミステーションを設置するならどういったタイプを選べばいいのかをご紹介していきます。前回、ゴミステーションの設置について方法や容量をご紹介しました。実はゴミステーションの形状や種類によって 導入コスト耐久度維持のしやすさ入居者の満足度 が大きく変わってきます。種類によりメリットデメリットがありますので、今回は代表的なタイプ別にご紹介していきます。また、種類別のメリット・デメリットも記載します。項目の意味は以下の通りです 導入コスト最初の設置に掛かるコスト 購入費＋物により設置費 星が多いほど高額耐久度設置後の壊れやすさ、故障の頻度の目安 故障が頻繁になると思わぬ出費にも 星が多いほど頑丈維持管理美観の維持や清掃のしやすさ、難易度が高いと清掃費用などのコスト増につながる 星が多いほど維持が楽入居者の満足度経験上、種類を原因とした苦情の少なさをもとにした満足度 星が多いほど満足度高 ★で評価、最高で５段階で ブロック型 下をコンクリートで周りをブロックで積んだ壁で囲ったタイプ 上にネットなどを自分で掛けられるようにしておく必要がある耐久性は地震や車などの衝突が無い限り壊れることはない四方が囲まれている物になると、ゴミが散らばってしまうと取りづらく、下地がコンクリートであることから清掃もしづらい匂いも漏れやすく、排水口などがないと水を使っての清掃もしづらく、メンテナンスに手間はかなり掛かる 導入コスト★★☆☆☆ コストは最初の左官工事とネットだけとなる耐久度★★★★★ シンプルなため、外的な力が無い限り壊れることはほぼない維持管理★☆☆☆☆ 下が地面になっているため清掃も大変、水を使っての清掃もしにくい入居者の満足度★☆☆☆☆ 匂いも漏れやすく、ネットを掛ける手間もある、年数が経つと見た目も× ネット型 骨組みが何か所か入っていて、壁面をネットで覆っているタイプメリットは導入コストの安さになりますが、耐久度、維持管理含めて脆弱です。また一般的には中が見える方が住民の意識が上がるとのことですが、一旦マナーを守らない人を見ると負の連鎖になりやすく、維持管理の点ではマイナスです。強風にも弱く、ネット部分が切れることもあり、寿命も短め。敷地に余裕がなく、こまめに折りたたむことが出来る環境以外はおススメしません。自治会など頻繁にメンテナンスが出来る環境以外は向きません 導入コスト★☆☆☆☆ 写真のサイズでも１万円中盤～耐久度★☆☆☆☆ ネット部分も弱く、骨組みも細いため強風や物理的な力にも弱い維持管理★★★☆☆ ゴミがあふれた際に引っかかってしまう、中が見えるため、こまめな清掃も必要入居者の満足度★★☆☆☆ 匂いも漏れやすく、倒れたり歪んだりもしやすくあまり好まれない 金属メッシュタイプ 全体が金属性のメッシュになっており、開閉はフタのみが多い。造りがシンプルなため、故障等も少なく、自重がある割に風を受けないメッシュタイプなので耐久性もある中が見える造りのため、ネットタイプと同様匂いが漏れやすく、ネット部分に引っ掛かったゴミの清掃は手間がいる。フタが金属性なため、重さがある。子供やお年寄りには使いづらく、手を挟むことも開閉時の音も気を遣って閉めないと大きな音がする。 導入コスト★★★☆☆ １０万円前後～サイズによる耐久度★★★★☆ 構造はシンプルなため、故障というものがほとんどない。錆びにだけ注意維持管理★★★☆☆ ゴミがあふれた際に引っかかってしまう、中が見えるため、細目な清掃も必要入居者の満足度★★★☆☆ 匂いは漏れる。開閉の際に重さがあり、開閉音などもそれなりにする 密閉タイプ 基本的には上下に動くフタが付いており、外側から見えないタイプ開閉には内部のガスダンパー等で抑えているため、閉める時の音も小さい匂いも漏れにくく、ゴミも見えないため入居者満足と苦情対応も少な目しかし、箱状になっており、風を受けやすく、強風や台風対策としてコンクリートの下地にアンカーなどを打ち、本体と緊結しておいた方が良い初期コストはそれなりに掛かるが入居者満足、メンテンナンスもしやすく、正直一番おススメ 導入コスト★★★★☆ １２万円前後～強風対策で業者に設置などをお願いすると施工費も掛かる耐久度★★★★☆ 材質にアルミやステンレス、鉄などがあり、材質で耐久性が変わる維持管理★★★★★ 下地も金属で清掃がしやすい、故障もほとんどない入居者の満足度★★★★★ 容量オーバー以外では苦情はほとんどない、匂いも漏れにくい 物置型 先ほどの密閉型との違いはレールで横に開く扉があることです。基本的に高さがあり、長い物なども捨てることができます。中には棚もついており、収納容量もかなり稼げます。反面、内側からゴミが噛んだりするとレールが開かなくなったり、レール部分の故障が多くなる設置や組み立てにも業者の施工が必要になり、物代も一番高額になる。世帯数が多いマンションなどには容量もあるためおススメ 導入コスト★★★★★ ２０万円前後～設置組み立ては個人では中々難しく、業者の施工費も見ておく必要あり耐久度★★★☆☆ 扉のレールのゆがみや故障が発生しがち維持管理★★★★☆ 清掃はしやすい、開かなくなったという苦情には対応が必要入居者の満足度★★★★★ レール以外の苦情はほとんどない、匂いも漏れにくい、容量も多いので世帯数多い物件で敷地に余裕がない場合はこのタイプは重宝する 基本的に中が見えないタイプがおススメ ゴミステーションを販売しているサイトなどには「中が見えるタイプになると、住民の意識が高まり、分別の意識も高まる」「網やメッシュだと匂いもこもらず、水を掛けたり、メンテナンスがしやすい」とありますが、これは正直集合住宅では逆に作用することが多いと思います。中が見えると、分別をしていない方が良く見えるのは事実です。しかし、そういったゴミは回収されずに残ります。そうすると、生ごみなどの匂いが外へ漏れます。管理人が常駐するレベルであれば毎朝管理することもできますが、そのような規模の物件は限られてきます。管理を行っている身からすると、感覚的には逆になります。中が見えるタイプのデメリットは以下のようになります。 匂いがこもりにくいが、裏を返せば垂れ流しのため苦情に繋がりやすい他のゴミが見えるだけに、ルールを守らない人がいると「自分もまあいっか」になりやすいゴミ袋が破れた後の清掃も金属の下地より取りづらく清掃が難しいゴミ置場「感」が強くなり、近隣からの不法投棄を招きやすい このように中が見えることで逆効果という事が多いです。特に近隣に同じく賃貸物件がある場合は、もちろん違法でもありますが、近隣からのゴミの持込みが一定確率で出てくることでしょう。なぜか密閉タイプは心理的なハードルがあるのか、少ない傾向になります。ブロック型などは網が掛かっていなければ、上から投げ入れることが出来る為、不法投棄を招きやすい印象です。そして、物件が通行料の多い物件で、ゴミ捨場が通りからもアクセスがいいと更に不法投棄のリスクは高まります。もちろん、防犯カメラなどの設置で注意を促すことも有効ですが、肝心の警察などもこのような事案には消極的で、特定し検挙する例などは少数であるといえます。不法投棄のゴミも最終的には貸主が処分せねばならないという点は覚悟がいるところです。どうせ設置をするならキレイに保ち、かつランニングコストも抑えておきたいところです。そうすると、密閉型を選択した方が最終的なコストとしては安価になることでしょう。最後はデメリットばかりを紹介しましたが、それでも入居の長期化に大きな貢献をしてくれるゴミステーションキレイに維持するためにコストは多少掛かりますが、長い目で見た時には有効であることは間違いありません。
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家賃保証会社に落ちたら 逆転の「再審査」
諦めるのはまだ早いかも！保証会社の仕組みも知っておきましょう 年々厳しくなる入居審査 頑張って探したお部屋の入居審査に落ちてしまったら・・・全国的にも家賃保証会社の導入が一般的となり、入居審査が早くなった一方、入居審査に落ちてしまうこともあります。今回は「入居審査に落ちてしまった時の対策」の一つをご紹介します。その中でもいわゆるオーナー審査に落ちるではなく、「保証会社の審査に落ちた」というケースについてお話していきます。そして、審査する保証会社の仕組みも簡単にご紹介していきましょう。 審査落ちには2種類ある、逆転の目も まずは大前提として、審査落ちと一口にいっても実は２種類あります。 ①再審査不可②再審査の余地あり ①の再審査不可に関しては完全不可です。この保証会社では絶対にダメというものです。そして問題は②の再審査の余地ありの方です。再審査？じゃあ最初の審査は何だったんだ！と思われるかもしれません。これは「追加の情報、条件によってはＯＫ出せるかも」という状態です。例えば、代表的なものがこの３ケース。 連帯保証人の変更本人の情報追加プランの変更 ①連帯保証人の変更 これは良くありますね。このケースでは「連帯保証人が当初記載して人では不十分なので、もっと条件の良い方がいれば可能性がある」ということです。保証会社としては真っ先に「この人は家賃滞納しない人かな？」「万一の時の連帯保証人はどんな人かな？」と当然思います。その時に連帯保証人の内容に不安がある場合には、「万一の時にこの保証人では難しいかも」と判断されてしまいます。保証人変更を打診される時の多いのは以下の要因ですが、これは「保証人は絶対こういった人でなければ」ということではありません。あくまで、物件と本人と保証人のバランスが一番大きい要因ですが、保証会社の基準にもよります。変更をお願いされることがある。という程度で考えていただければと思います。 高齢若すぎる年収本人との関係性が薄い（知人や同僚など）保証人の適格 ざっとこんな感じでしょうか。それぞれ、簡単にですが高齢＝もし入居が長引いた場合、連帯保証人が健康であるか不安である。なので年齢が若い方でいないか？若すぎる＝本人に比べて年齢が低すぎて、保証人として不安が残る。なのでもう少し年齢上の方でいないか？年収＝家賃額に比べて保証人の年収が低い場合、請求しても払えないかもしれない。なのでもう少し年収が高い人はいないか？本人との関係性＝同僚などだと、職場を退職したら協力してもらえないかもしれない。なので親族など血縁関係の近い方がいないか？保証人の適格＝保証人に犯罪歴や反社会的勢力と思われたり、保証人が滞納歴などあるこんな感じでしょうか。この場合の対策としては 保証人を変えるｏｒ保証人なしプランに変更 こうなります。別な方に保証人の承諾を貰い、再審査。もしくはその保証会社に「連帯保証人なしプラン」というのがあればプランを変更するという方法です。連帯保証人なしプランになると、少し最初の保証料が高くなったりしますが、万一の時にも誰にも迷惑を掛けずに済むというメリットや手続きもスムーズになったりもしますので、おススメです。 ②本人の情報追加 これは、当初の審査上でもらった本人からの情報だけでは難しいというケースです。例えば、勤務先の情報などが調べても分からない。とかですね。あとは、転職などで勤務期間が短い場合等で「現在の預金額」などを聞かれることもあります。要は「もう少し本人の情報を教えてもらって安心できる材料があれば」という状態です。これも聞かれた内容に正直に答えていけば大丈夫です。 ③プランの変更 ①の連帯保証人でも触れましたが、保証会社内でのプラン変更を打診されるケースです。保証人の時に「保証人なしプラン」をおススメしましたが、逆もあります。保証人なしプランを選択したかったが、本人の内容などを見て「連帯保証人ありプラン」に変更してくれれば考慮します。とか保証料が安いプランでは審査が難しいが、通常パターンであれば審査ＯＫとか家賃や物件などのバランスにより保証会社の基準でプラン変更して貰えれば審査ＯＫ出せるかもという内容です。 不動産会社と協力して審査ＯＫを掴み取ろう このように審査落ちとはいっても、「再審査の可能性」がある場合もあります。不動産会社によっては「再審査の余地あり」でも審査落ちとして扱い、再審査そのものをしてくれない会社もあります。当社では「再審査」はもちろん、場合によっては複数の保証会社に審査を掛けてみて、どれか１つ通ればＯＫという物件も多数あります。保証会社の審査というのは各社でバラバラです。不動産会社のスタンスも様々なため、１件審査が落ちたらどこの物件でも全て借りられないという訳でもありません。その時は不動産会社を変えてみたり、不動産会社の担当にも相談してみてはいかがでしょうか？ちなみに不動産会社も審査落ちの理由は保証会社から教えてもらえないので、落ちた理由は答えられませんが、次の対応策などは再審査なども含めて教えてくれる会社もあります。気落ちしてしまうのは分かりますが、頑張って不動産会社を頼ってみましょう。活路が開けるかもしれませんよ。
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宅建あるある ～合格後編～
宅建試験合格後のあるある 宅建合格！いいことばかりではない 宅建合格おめでとうございます。晴れて宅建士となり、重要事項の説明も出来るようになりますね。今回は宅建合格後にあなたにやってくる「あるある」をご紹介していきます。宅建合格に水を差すようですが、いいことばかりでもないんですよね。 ①宅建士証発行に結構お金が掛かる まずはこれです。宅建試験に合格すると、合格発表当日に自宅に「合格証書」という賞状が届きます。これは、見事合格しましたよという栄光の証です。そしてこれをもらったから重要事項の説明が出来るかというと、出来ません。重要事項説明を行う為には「宅地建物取引士証」という免許証を発行せねばなりません。宅建に合格した＝宅建士 ではないのです。宅建に必要な条文などの知識を備えており、かつ実務経験もしくはそれに準ずる講習を受けた人＝宅建士ということです。なので、合格後にこの免許証を発行しなければならないのですが、この費用がまあまあします。まず、登録料として３７，０００円が掛かります。それとは別に実務経験が２年未満の方は講習代として２０，０００円位掛かってきます。他にも役所などで貰わないといけない証明書などが結構あり、トータルの費用としては中々のものになります。各不動産会社でも、この宅建士証の発行手数料は個人負担の所が多いと思います。なぜなら宅建士証は個人の物ですから、会社が負担したからといって拘束できる権利もありませんからね。そして、この宅建士証が無ければ会社からの宅建への資格手当の対象とはなりません。業務で使えない状態の人に手当を支払うことはないでしょうからね。しかし、資格手当はそれなりの額になると思いますので、すぐに元は取れるでしょう。でも受験料と比較すると高く感じてしまいますので、準備はしておきましょう。 ②重要事項説明を代わりに依頼される 正直、これが一番のデメリットかもしれません。あなたの会社に宅建士がたくさんいればいいのですが、少ない場合は他の営業マンの重要事項説明を依頼されます。もちろん、あなたも宅建を取るまでは重要事項説明を他の宅建士にお願いしていたかもしれません。今度は自分の番と思い、快く引き受けてあげましょう。宅建を持った状態で入社される方は、多少の覚悟が必要かもしれません。また、この他の営業マンのお客様への重要事項説明なのですが、意外と気を遣います。 先輩営業マンからの「重要事項説明早く終われ」オーラ他の営業マンが説明していないデメリットの説明自分が担当でないため、物件がイメージしづらいややこしい物件だと事前に調査や勉強が必要自分の予定との調整 主だったものだとこんな感じです。要は「お客様との関係や物件も知らない状態」で挑む重要事項説明は気を遣います。あと、嫌な先輩になると「重説長くない？」とか、「あの言い回しやめて」などプレッシャーになることもあります。自分で出来ないくせにと思ってしまいますが、中々言いづらいと思います。ちなみに説明が上手だと、かえって先輩に目を付けられ可愛がってもらえ、たくさん頼られます。慣れるとある程度オートマチックに喋れるようになっていきます。自分の会社の書式や慣れた物件になると、一度も重要事項説明書を見ることなく出来るようにもなります。 ③宅建士証の中途半端なデカさ 正直、一番これを制度として変更してもらいたい。無事宅建士証をもらい、財布などの免許証スペースを入れようとします。すると 入らない そう、この宅建士証ですが、微妙なサイズなのです。宅建士証の記載部分は通常カードと同じなのですが、この宅建士証縦が６ｃｍ 横が９．２ｃｍあり通常のカードが縦５．４ｃｍ 横が８．５ｃｍ位でほんの少しだけ大きいんです。 右が一般的なカードサイズ 左が宅建士証です なぜこんなことになるのかといえば、宅建士証の写真は持参していきます。その写真を挟みこんでラミネート加工のようにしてあるのですが、写真のとおり、中の本体部分は通常のカードサイズの大きさなのですが、圧着部分ののりしろ部分が大きいのです。その為、既存のカードケースには入らないサイズとなっているのです。 国土交通省よ！別料金でいいからちゃんとしたカードサイズにしてくれ みんなで声を大にして言いましょう。これのせいで宅建士証のしまいどころが分からない不動産屋は全国に８万人位いると思います。ちなみに私は名刺ケースに入れていますが、社員証のケースに入れたりなど様々です。本当に人気資格なのですから、これは改善してほしいものです。 ④名刺にすぐ入れたくなるし、入れた方がいい 宅建士証をもらったら、名刺に記載したくなります。名前の下などに保有資格を書いておく訳ですね営業マンですから、まずはお客様に配る時に目に入る文字ですからね。ちなみに余談ですが、不動産関係の資格というのは国家資格から民間資格まで本当に何十種類もあるものです。その中でもよく分からない資格名が記載されている方もいます。２級ホームアドバイザーとか〇〇検定〇級とか、あとはその会社独自の社内資格などもあります。もちろん、それも良いのかもしれませんが、営業マンで宅建士ほどお客様に響くものはないと思います。以前のあるあるで 宅建士＝いい不動産屋 ではない。と書きました。もちろんそうなのですが、お客様から見るとある種の安心感になるのも事実です。なので、しっかりと記載してください。一番最初にこの資格でいいと思います。お客様やオーナーさんでも名刺を見て「宅建持ってるんですね」と言われることも多少ありますから、認知度含めて記載した方が良いと思います。但し、言われたからといって「不動産屋たるもの当たり前ですよー」みたいな変なオラつきは抑えておきましょう。
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入居者専用ゴミ捨場 設置の仕方と容量の選び方
維持管理は大変です！でも少しの工夫で変わります 入居者にうれしいサービスだが、維持管理は大変 毎日出続けるゴミ、ゴミ捨て場は歩いて遠いところに、結構な手間です。雨の日もあるでしょう、寒い日もあるでしょう。それが自分のアパートマンションの敷地内にあったら・・・そう、入居者さんに喜ばれる敷地内ゴミ捨場です。通常は道路の一角に地域のゴミステーションや集積所などがあり、地域の住民はそこへ持っていかねばなりません。しかし、各自治体では一定の規模以上の共同住宅ではゴミステーションを設置し、届けを出せば回収してもらることでしょう。ある程度の規模になるとゴミの量も多くなり、地域としても多すぎるゴミになるとアパートとは分けておきたいのも事実でしょうからね。今回はこの敷地内ゴミ捨場をご検討する際に、どのタイプを選べば良いかを種類別にご紹介していきます。ちなみに設置する際は予め地域の自治体に確認をしてください。規模や人数、大きさなどにより設置しても回収が不可能な場合などもありますので、独断で進めることのないようにしましょう。中には事前に役所と協議したうえで、事前協議書などを取得しなければ設置できないなどのルールもあります。 設置する場合の容量の目安 さて、地域の条例や市役所との相談の結果、大きさや種類を検討しなければなりません。ゴミステーションの規格ですが、多くはリットル（ℓ）の単位で統一されております。ゴミ袋の規格も大体４５リットルとか７０リットルとなっていますからね。次に１日にどれくらいの量のゴミが出るかです。これは地域や年代などもありますが、平均して１人当たり１日約１ｋｇのゴミを出すと言われています。そして４５リットルのゴミ袋に入るゴミの重さは４ｋｇ～５ｋｇ程度になっています。そうすると、４人家族だと１日４５リットルのゴミ１袋が出る計算となります。ワンルームのアパート１０世帯で考えてみましょう。１日１Ｋｇ×１週間＝７ｋｇ これで１週間のゴミの量となります。これは４５リットルゴミ袋で２袋相当となります。そして１週間に何回ゴミの収集があるかというところですが、大体燃えるゴミであれば１週間に２回程度回収の自治体が多いのではないでしょうか。そうすると、１部屋につき1回の収集で約１袋ずつ出す計算となってきます。計算すると１回の収集で１袋４５リットル×１０世帯＝４５０リットル 以上があれば良いという計算となります。もちろん、各住民の生活スタイルなどで幅はありますが、目安で計算するとこのようになってきます。容量に対しては多少余裕があればいいのですが、設置スペースも限られますので、サイズと勘案しましょう。 設置後のデメリット 市役所への事前協議なども済ませて、いざ設置となります。しかし、前もって覚悟しておかねばならないことがあります。「メンテナンス」と「清掃」「ゴミのマナー」「不法投棄」です。メンテナンスについては、設置して期間が経過していくと劣化してきます。そこまで短いスパンではないのですが、構造や種類によって寿命も変わります。ちなみに物置タイプが一番故障のリスクがあります。清掃については、ゴミを置く場所であることから、多少の汚れが出てきます。カラスや猫などの被害があった場合には片付けも必要となります。もちろん、ご自身で行えばいいのですが、ゴミステーションの掃除は委託するにしても別途料金が掛かってしまいます。ゴミのマナーですが、これもどんなに周知しても、やはりマナーを守らない方が一定数出てきてしまいます。もちろん、特定して注意をしたいところですが、分別がされていないからといってゴミを開けたりしてはいけません。プライバシーの問題で逆に訴えられるなどの恐れもあります。昔は地域の住民が分別されていない人のゴミを開けて、本人に返したりなどの行為をしていたようですが、今では問題になってしまう恐れがあります。マナーを守らない人が悪いので腑に落ちませんが、早まった行動を取ってはいけません。最後に「不法投棄」です。これは、ゴミステーションは本来入居者専用でありますが、近隣の住民が近いからなどの理由で周辺からゴミを捨てに来るのです。しかも、そのような事をする人なので、分別のマナーも非常に悪いケースが多くあります。住民さんのマナーが悪いかと思ったら外部からのゴミ捨てだったなどということは珍しくありません。またゴミ捨場となっているため、家電などの本来捨てられない物を持ち込まれるケースもあり、こういった外部からの被害にあうリスクもあります。 ゴミの問題に警察は及び腰 トラブルのもとになりやすいゴミ問題。放置されると美観をかえって損ねたり、異臭の原因ともなり物件の価値を落とすこともしかも、不法投棄や分別の問題など明らかに落ち度があるにも関わらず、警察や市役所などの公的機関はあまり当てになりません。敷地内であること、大きな事件性がないこと、プライバシーの問題などでどうしても警察や市役所が本腰になれないのです。 それでも敷地内ゴミ捨場の需要は高く、入居も安定しやすい そんなリスクもあるゴミステーションや敷地内ゴミ置場ですが、それが故に入居者の需要は高いものです。そして、入居の期間も長くなる傾向があります。要は住みやすさに繋がるのです。清掃などのコストを見込んでおかねばなりませんが、入居者が住みやすい環境を作って長期入居を目指すにはおススメの設備であることは間違いありません。次回はゴミステーション種類別のメリット デメリットやおススメなどもご紹介できればと思います。
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「宅建ハイ」先生 ～オレみたいになるな～
合格おめでとうございます。でも取ってからの振る舞いは黒歴史にもなりますから注意です 宅建試験合格後の「宅建ハイ」 さて、先週今年の宅建試験が無事終わりました。みなさんいかがでしたでしょうか？不動産会社にいると業務で必要な場面も多い「宅地建物取引士」社員になると会社では取得を促されることも多く、時にはお客様や同僚からもプレッシャーを感じることもあります。「宅建持ってますか？」というお客様「宅建ぐらいもっておかないと不動産屋とは呼べない」という嫌味な先輩そんなプレッシャーを跳ね除け、無事合格したみなさん。おめでとうございます。しかし、そういったプレッシャーの開放感からか、宅建合格後には「宅建ハイ」とでもいうような行動を取ってしまう人もいます。「宅建ハイ」は後々黒歴史としてあなたのキャリアに汚点を残す可能性があります。今回はこの宅建ハイでやってしまいがちな「あるある」をいくつかご紹介していきます。自分自身の黒歴史も入っていますが、恥を忍んでご紹介していきましょう。 ①重要事項説明長くなりがち これはあるあるですね、宅建という資格を取り、まさにその宅建士の専任業務である「重要事項の説明」不動産を借りる、買うなどの際に事前にお客様へ法定の重要事項を説明するこの業務宅建士の免許証である「宅地建物取引士証」を誇らしげにお客様へ提示し、いざ説明です。この重要事項説明ですが、大事なのですがフルスペックで行うとかなりの時間を要します。通常、全ての項目で説明はしていきますが、該当しない項目などは軽く説明程度になります。しかし、宅建ハイになっている人は違います。「我こそは宅地建物取引業の門番なり」と言わんばかりに各項目について言葉の定義から条文などまでフルで説明していきます。丁寧に説明するのはもちろん大事なのですが、お客様にリスクやルールを理解してもらうことが最大の目的です。しかし、宅建ハイに侵されている人は条文や難しい用語などを駆使し、分かりにくく専門性の高さを誇らしげに説明していきます。目の前のお客様の目と集中力が死んでいくことにもお構いなしです。もちろん、お客様が理解してもらうのに必要であれば時間はどれだけ掛けてもいいのですが、宅建ハイは「説明している自分、物知りな自分」に焦点がありますので、論外です。 ②全てのトラブルを「宅建業法」「法律」で解決しようとしがち これも良くないですね、宅建を取るまでは真摯にお客様へ向かい、トラブルには丁寧に対応していたのに・・・宅建を取ってからというもの「宅建業法的には～」「法律では～」ばかりになってしまう方です。例えばお客様からのお部屋のキャンセルの時なども「民法では申込と承諾で契約は成立する」という論点を持ち出し、お客様からのキャンセルを食い止めようとしたりなどもちろん、法律や宅建業法に則って業務は行わなければなりませんが、大前提の「納得してもらう」という点をすっ飛ばしてしまっています。そして明確な法律や契約違反でない場合まで、こういったことを持ち出しては解決するものも解決しません。法律も正義もその瞬間は助けてくれません。ちゃんと、納得してもらえるような昔の自分に戻ってくださいね。 ③自分も嫌な先輩「不動産会社に勤めてて宅建が無いだなんてあり得ない」になりがち たまに営業成績で後輩に追い抜かれた先輩営業マン（宅建持ち）が後輩（宅建なし）に対して 「不動産屋なのに宅建～」というマウント取りを行ったりしてしまいます。 宅地建物取引士の資格は確かに不動産業務を行う場合、多くの場面で必要となります。もちろん、取っておいた方が良い資格です。自分だけで取引が完結できますからね。しかし、大事なのは「お客様に納得、安心してもらえる取引」を行うことです。法定での業務はもちろん省くことは許されませんし、大事な業務ですが 宅建を持っている＝いい不動産屋 ではありません これは勘違いしてはいけません。本人のためを思ってのアドバイスはもちろんＯＫですが、妬みなどから言ってしまっては正直ダサいと思います。大体こういったタイプは先輩にやられてきたんでしょうが、負の連鎖は自分で断ち切りましょう。私はこれはしませんでしたが、やはり多くの不動産屋にこのタイプは結構いますからね。 ④終わってからも受験回数 合格点数でマウントとりがち 宅建試験というのは平均合格率が１５％～１８％程度と資格試験としてはまあまあの難易度となります。なので、合格までに数年を要したりすることも珍しいことではありません。点数については「合格」「不合格」以外は本人にも開示されません。なので自己採点でしか知りえません。この「何回目の試験で合格したか？」と「何点取って合格したか？」で後々までマウントを取る人がいます。何回でも取れば宅建士ですから意味は本来ないですし、何点取ったかもその後の資格には何の影響もないんですけどね。私の先輩には年々点数が上がっていく人もいました。そうまでしてマウント取りたいのでしょうか。私ですか？私は１回目で取りました。 点数ですか？４１点でした。 宅建士はあった方が良い、しかし取ってからが大事 ここまで書いてきましたが、あるかないかでいえば「あった方が良い資格」なのは間違いありません。また、宅建の試験は他の難関試験に比べればまだまだかもしれませんが、簡単に受かるという訳でもありません。かなりの時間を費やさないと合格できないものですからね。費やした時間が誇らしいのも分かりますが、取ってしばらくすると「宅建があったからなんだ」と必ずなります。宅建ハイになって、同僚や後輩、果てはお客様から煙たがられるような存在にはならないようにしてくださいね。みんな通った道です。あなたがたくさんの努力をしたことは分かりますから
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ロフトのおススメ使い方！事例もご紹介
賛否両論あるロフト！使い方次第なんです そもそもロフトとは何だ？なぜ天井があんなに低いのか？ ロフトとは法律的には棚のような扱い 写真にもありますが、ロフトというのは２つの制約を受けています。①天井高は140cm以下であること②広さは下の階の２分の１以下であることこの条件を満たさないと作ることは出来ません。他にも「固定されていないハシゴ等での昇り降り」など細かなルールはあるのですが、ここでは割愛します。ちなみに①②以上となると、居住スペースとして「部屋」扱いになっているのです。簡単にいうと、これを超えるものについては、「ロフト」ではなく、「階」や「部屋」となり、税金や建築基準法の対象となってしまいます。なので、そもそも「人の居住スペース」として存在している訳ではありません。「部屋」ではなく、「棚」のような扱いとなっているのです。しかし、その使い方は様々です。 じゃあどうやって使うの？ そんなロフトですが、おススメの使い方は大きく分けて２つです。 ①趣味スペースや書斎として使う ②収納として使う 結局はこのどちらかかなと思います。 それぞれについてお話していきます。 ①趣味スペースや書斎として使う これは簡易的な趣味スぺ―スや書斎として扱うケースです。基本的には天井付近となるため、夏は暑さが上にいくため、暑さ対策は考えねばなりません。一方冬は暖かさが上に行くため、快適に過ごせます。 そして、趣味部屋として使う方でおススメなのは、作業部屋とコレクション系ですね。ここからはツイッターで見つけた素敵な使い方をされてる方々をご紹介します。 https://twitter.com/RuNa0104/status/1038370269503483905?ref_src=twsrc%5Etfw%7Ctwcamp%5Etweetembed%7Ctwterm%5E1038370269503483905%7Ctwgr%5Eb511513d9ac141fd1832ebae160c1788b91827fb%7Ctwcon%5Es1_&ref_url=https%3A%2F%2Fieagent.jp%2Fblog%2Fhitorigurashi%2Fhitorigurashiloft-15486 https://twitter.com/nanopikonano/status/1365950409664159747 https://twitter.com/ryudiworld/status/1255088479026819075 いずれの方々も素敵な使い方ですよね。趣味スペースとして使うと、ある種の「秘密基地感」も出てきます。こういった形にすると、下の本来の居住スペースを広く使えるのはもちろん、ワンルームタイプでも「寝食分離」が出来たりもします。 ②収納として使う 収納として使う場合はある程度の制約がありますが、収納量はとてつもない量となります。通常のワンルームタイプですと、お部屋に１か所のクローゼットや押入れ程度となります。しかし、ロフトを収納として使用すると、３畳～６畳程度の平置きスペースが出来上がります。そしてもう一つ、収納として使うには制約が出てきてしまいます。以下が難しい物です 重い物＝ロフトはハシゴ等での昇り降りになるため温度管理にシビアな物（食品、ペットなど）＝夏の暑さや室温が一定にならないため高さのあるもの＝ロフトの高さが140cm以下のため これを除けば最高の収納量を誇るロフトこちらもおススメの使い方をしている方達をご紹介しましょう。 https://twitter.com/tyoi11r/status/1040950177912111104 https://twitter.com/kodemarirui/status/1551614165260898305 https://twitter.com/Ki114514/status/1530197552767041538 このように上で当てはまる物を除けばなんと大容量の収納なんでしょう。趣味のコレクションや洋服など、好きな物をたくさん持ちたい方には最高のスペースとなります。一部屋分を収納としてもらったような感覚ですね。 結局は使い方次第 上手に使うと生活の質や幅を大きく広げてくれるロフトしかし、使わない方からすればエアコン代が高くなりそうとか、掃除も面倒くさそうなどと思われるでしょう。確かに使わないのであれば必要はありませんが、今回は使うならどう使うかに焦点を当ててみました。お部屋に意思はありません、いつの日も使う人によってお部屋は最高の場所になっていくのです。あなたのおススメのロフト使用法をいつか私にも教えてください。
