(40ページ目)賃貸オーナーが自己破産する確率と原因

自己破産するオーナーはどれくらい？

今回は不動産投資を始めたい人向けの情報になるかもしれません。

私はこれまでに賃貸物件を持っているオーナーに数百人程度しかお会いしたことはありませんが、私が見てきた（その後の動向も出来る限り調べてみた）結果で不動産賃貸を行っているオーナーで自己破産、もしくはそれに近しい状態まで行ってしまったオーナーの実際の数と確率なるものを出して見ようと思います。

まずは結論からいきましょう

不動産投資を行っているオーナーの内、自己破産やそれに近しい状態（支払不能や延滞）になる確率は

0.5％程度です

おおよそ200人のオーナーさんがいると１人出てくるかどうか。これを多いと見るか、少ないと見るかはそれぞれだと思います。

これは私が自社、他社のオーナーさんの内、動向を知ることが出来る人の中での実際の体感値です。

当社のオーナーさんでそのような方は現在、過去もちろんいらっしゃいませんが、他社のオーナーや過去に勤めた会社でのオーナーで私が知り得る範囲も含めると、大体この程度になろうと思います。

東京商工リサーチの「リスク管理債権状況」などのデータによれば「リスク管理債権」という、簡単にいうと多数の銀行が貸しだした金額の内「破綻先債権」「延滞債権」「3カ月以上延滞債権」などを合計した数字が1.33％という数字から不動産オーナーの自己破産の確率を1.33％とするような記事もあります。

しかし、この数字は中小企業など不動産投資と関係のない融資が多分に含まれている為、不動産投資における自己破産比率を計るのに適当ではない気がします。

では自己破産に至る人の原因は？

私からすると0.5％というのは多額の資金を要する投資の中では自己破産の比率は「低い」部類だと思っております。

ではこの0.5％の人たちの破産、破綻の原因とは何か？という部分ですが

0.5％の人たちのほぼ９割は不動産投資以外が原因

こうなると思います。

私が知る限り、自己破産、返済不能まで至った人の原因は以下のようなものです。

• 本業（自営業）が上手くいかずに自己破産
• 不動産投資以外の投資（海外の新事業への投資、ＦＸなど）の失敗
• 不動産収入以外の収入が無く、別の借金による返済不能
• オーバーローンで返済比率が高すぎて原状回復が出来ず空室が増えすぎて返済不能
• ギャンブル狂いの家族がいる方

こちらの例では自己破産まで至らずとも、不動産のローンを支払うことが出来なくなった方の原因を挙げてみました。

こうやって見ると買った物件が直接の原因というよりはプライベート、もしくは家計自体に問題のあることがほとんどであるということが言えると思います。

しかし、賃貸物件自体でも負のスパイラルというのは確実にあります。

上記は赤信号ですが、その手前の黄信号というのもあります。

全ての引き金は安易な「貸し止め」

それでは、返済不能などに陥る方の負のスパイラルの説明です。

正直、このような状態を招くと一気に収支状況は悪くなっていきます。

空室が出る
↓
原状回復をしないといけない
↓
手元にお金が無い、もしくは掛けたくない
↓
お金が溜まったらやろうと考える
↓
とりあえず今はやらない
↓
貸し止めになる
↓
全体の賃収が減る
↓
お金が溜まるスピードが落ちる
↓
最初に空いた部屋の原状回復が溜まる前に他のお部屋の退去予定が来る
↓
家賃収入が減る
↓
最初に戻る

このように安易な「一部屋の貸し止め」が全体の収支を圧迫し、負のスパイラルとなってしまいます。

そして自己破産や返済不能となったオーナーはほとんどこの状態を生み出しているのです。

本来はこの逆のスパイラルにしなければいけないのですから、当然の結果ともいえます。

不動産が原因という訳でもない

ここまでご覧になっていただければお分かりになる通り、よっぽどひどい不動産（新築ワンルーム投資など）でない限りは不動産が原因で自己破産や返済不能などになるケースというのは非常に稀であるのです。

また、不動産投資で立ちいかなくなるケースというのも、不動産に原因があるというよりは、家計や収入のコントロールなど個人の資質による部分が大きく占めています。

不動産収入というのは額が大きいのですが、使い方や貯め方という投資判断はオーナーによるものです。

物件を「買って終わりであとは永久にお金を生むマシーン」という考え方をする人はいないでしょうが、貸し止めによる負のスパイラルなどに陥れば簡単には立ち直れない状態になってしまいます。

私たちが関わっているオーナーさんの中では上記の事例や負のスパイラルなどはあまり見かけないものですが、不動産投資というのは「何を買うか？」も大事ですがそれ以上に「どう運営するか？」が非常に大事だと思っています。

当社でも入居率が芳しくない物件がオーナーチェンジした途端人気物件になる事例もあります。

不動産の価値を活かすも殺すもオーナー次第であるとも思います。

不動産自体に罪がある訳でもないのです。

賃貸不動産投資を始めたい方はその点をご注意ください。