自己破産するオーナーはどれくらい？
今回は不動産投資を始めたい人向けの情報になるかもしれません。
私はこれまでに賃貸物件を持っているオーナーに数百人程度しかお会いしたことはありませんが、私が見てきた（その後の動向も出来る限り調べてみた）結果で不動産賃貸を行っているオーナーで自己破産、もしくはそれに近しい状態まで行ってしまったオーナーの実際の数と確率なるものを出して見ようと思います。
まずは結論からいきましょう
不動産投資を行っているオーナーの内、自己破産やそれに近しい状態（支払不能や延滞）になる確率は
0.5％程度です
おおよそ200人のオーナーさんがいると１人出てくるかどうか。これを多いと見るか、少ないと見るかはそれぞれだと思います。
これは私が自社、他社のオーナーさんの内、動向を知ることが出来る人の中での実際の体感値です。
当社のオーナーさんでそのような方は現在、過去もちろんいらっしゃいませんが、他社のオーナーや過去に勤めた会社でのオーナーで私が知り得る範囲も含めると、大体この程度になろうと思います。
東京商工リサーチの「リスク管理債権状況」などのデータによれば「リスク管理債権」という、簡単にいうと多数の銀行が貸しだした金額の内「破綻先債権」「延滞債権」「3カ月以上延滞債権」などを合計した数字が1.33％という数字から不動産オーナーの自己破産の確率を1.33％とするような記事もあります。
しかし、この数字は中小企業など不動産投資と関係のない融資が多分に含まれている為、不動産投資における自己破産比率を計るのに適当ではない気がします。
では自己破産に至る人の原因は？
私からすると0.5％というのは多額の資金を要する投資の中では自己破産の比率は「低い」部類だと思っております。
ではこの0.5％の人たちの破産、破綻の原因とは何か？という部分ですが
0.5％の人たちのほぼ９割は不動産投資以外が原因
こうなると思います。
私が知る限り、自己破産、返済不能まで至った人の原因は以下のようなものです。
- 本業（自営業）が上手くいかずに自己破産
- 不動産投資以外の投資（海外の新事業への投資、ＦＸなど）の失敗
- 不動産収入以外の収入が無く、別の借金による返済不能
- オーバーローンで返済比率が高すぎて原状回復が出来ず空室が増えすぎて返済不能
- ギャンブル狂いの家族がいる方
こちらの例では自己破産まで至らずとも、不動産のローンを支払うことが出来なくなった方の原因を挙げてみました。
こうやって見ると買った物件が直接の原因というよりはプライベート、もしくは家計自体に問題のあることがほとんどであるということが言えると思います。
しかし、賃貸物件自体でも負のスパイラルというのは確実にあります。
上記は赤信号ですが、その手前の黄信号というのもあります。
全ての引き金は安易な「貸し止め」
それでは、返済不能などに陥る方の負のスパイラルの説明です。
正直、このような状態を招くと一気に収支状況は悪くなっていきます。
空室が出る
↓
原状回復をしないといけない
↓
手元にお金が無い、もしくは掛けたくない
↓
お金が溜まったらやろうと考える
↓
とりあえず今はやらない
↓
貸し止めになる
↓
全体の賃収が減る
↓
お金が溜まるスピードが落ちる
↓
最初に空いた部屋の原状回復が溜まる前に他のお部屋の退去予定が来る
↓
家賃収入が減る
↓
最初に戻る
このように安易な「一部屋の貸し止め」が全体の収支を圧迫し、負のスパイラルとなってしまいます。
そして自己破産や返済不能となったオーナーはほとんどこの状態を生み出しているのです。
本来はこの逆のスパイラルにしなければいけないのですから、当然の結果ともいえます。
不動産が原因という訳でもない
ここまでご覧になっていただければお分かりになる通り、よっぽどひどい不動産（新築ワンルーム投資など）でない限りは不動産が原因で自己破産や返済不能などになるケースというのは非常に稀であるのです。
また、不動産投資で立ちいかなくなるケースというのも、不動産に原因があるというよりは、家計や収入のコントロールなど個人の資質による部分が大きく占めています。
不動産収入というのは額が大きいのですが、使い方や貯め方という投資判断はオーナーによるものです。
物件を「買って終わりであとは永久にお金を生むマシーン」という考え方をする人はいないでしょうが、貸し止めによる負のスパイラルなどに陥れば簡単には立ち直れない状態になってしまいます。
私たちが関わっているオーナーさんの中では上記の事例や負のスパイラルなどはあまり見かけないものですが、不動産投資というのは「何を買うか？」も大事ですがそれ以上に「どう運営するか？」が非常に大事だと思っています。
当社でも入居率が芳しくない物件がオーナーチェンジした途端人気物件になる事例もあります。
不動産の価値を活かすも殺すもオーナー次第であるとも思います。
不動産自体に罪がある訳でもないのです。
賃貸不動産投資を始めたい方はその点をご注意ください。
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管理会社スタッフが覚えておくべき慣用句と言い回し ＴＯＰ２
使い勝手が良いものを経験からご紹介します なぜ慣用句・ことわざを使うのか？ 管理会社というのは苦情対応は必須です。 苦情対応というのはデリケートなもので、言葉一つで相手を怒らせてしまったり、逆に言葉一つで相手を冷静にしたりすることがあります。 そんな管理会社に身を置いている私ですが、苦情対応は正直得意でございます。 今でも「どうしようもない苦情は私に持ってくること」というのが社内ルールにもなっています。 そんな私は社内社外問わずたまに「クレーム対応のコツとかありますか？」と質問を受けます。 改めて自分自身の苦情対応を思い返してみると、会話の随所に慣用句・ことわざを使っていることに気付きました。 少し余談になりますが、慣用句・ことわざというのは次のような定義があるようです。 「ことわざ」は一つの文で意味が完結し、教訓や格言などを表す言葉ですが、「慣用句」は独立した複数の単語を組み合わせ別の意味になる定型句で、慣用句単体で独立した言葉としては扱わないものが多いです。 簡単に言うと、ことわざは単体で使う事が出来ますが、慣用句は前後の文章が必要になる表現が多いものになります。 例えば、「猿も木から落ちる」ということわざは単体で意味が通じますが、「舌の根の乾かぬうち」という慣用句は前後に文章がなければ単体では意味を成しません。 ことわざ・慣用句の百科事典より引用 なぜ私はこの慣用句・ことわざを使うのかといえば 直接的ではなく、曖昧に伝える時に便利だから 苦情対応は時に正論が役に立たないことがあります。それは相手の自尊心や感情の起伏などがあり、正論をぶつけたからといって解決することは少ないのです。 そんな時に慣用句・ことわざを使うことでクッションのような役目を果たすことがあります。 今回はそんな苦情対応が得意な私が「便利な言葉だな」と思っている2つをご紹介しようと思います。 特に「苦情対応が苦手」「上手く伝えられない」という管理会社スタッフには参考になれば嬉しいです。 釈迦に説法 これは良く使います、なにせ嫌な気持ちがしませんからね 人がイライラしやすい状況はいくつかありますが、こんな状況は本当にイライラするものです。それは 自分が知っていることを長々説明されること 正にこの「釈迦に説法」の意味ですね。 意味としては＝「物事を知り尽くしている人に、その道を説くことの愚かさ」の例え 知っていることを説明されると「私のことを何も知らないと思って馬鹿にしているのか？」となる訳ですね。 こうなると本題に入る前に相手は気分を害してしまい、本題でない部分で引っかかってしまうのです。 「じゃあ知っている人には説明しなければいいじゃないか」と思うでしょうが、そうとも言えない事態が管理会社には来ます。 管理会社の立場で、この言葉を使うべきタイミングは以下のような時です。 相手に知識があるか分からないが説明が必要 知っていたとしても、確認も含めて説明したい こういった状況で便利な言葉です。 苦情対応では相手との認識の違いは致命傷になることがあり、相手が知っていたとしても手順や認識違いを埋める為に再度の説明をすることは重要です。 しかし、そんな時に相手に知識があるかどうかというのを訪ねたり、「ご存じですか？」と聞くことすらも失礼な行為と捉える人もいるので 「私はあなたに知識がある人というのを知っていますが、あえて説明させてもらいますね」というニュアンスで使えます。 使い方としては 「○○さんには釈迦に説法かもしれませんが、△△は■■でして～」 のように頭に使うのが一般的です。この時に○○さんのようにお名前を付けるといいと思います。 体感ですが、名前をつけることでより相手はすんなり聞いてもらえる印象です。 相手がその事を知っている人であったら「ご存じでしょうけど、確認の為です」というニュアンスになりますし、もし知らなかったとしたら純粋にその後の説明を聞いてもらえればいい。となりますので誰も被害を受けません。 これを使うと「知っていることを長々と説明されて馬鹿にされた」「無駄な時間を過ごした」という誤解を避けることが出来ます。 知っている人でも釈迦に説法を付けると大人しく聞いてくれて、その後の話もスムーズにいきます。 なにせ相手を釈迦として認めているという言葉の響きも素敵ですよね。 便利な言葉でよく使います。 誤解を恐れず言えば いつかは言わねばならない時におススメです。 苦情やクレーム対応というのは基本的には、相手の怒りや不満を気遣いながら進めていくのが基本となるでしょう。 しかし、そんな中でもこういった時が来ます。 ここはハッキリと言うべきだ というタイミングと言葉が降ってくる時があるのです。 それは時に相手の要求を拒絶することかもしれませんし、相手にとっては耳の痛い話かもしれません。 相手を気遣い過ぎて、その言葉を曖昧にすると事態を好転させるどころか、泥沼化する恐れもある時に使うのです。 そんな強い言葉を使う時におススメなのが「誤解を恐れずに言えば～」です。 使い方としては自分からも良いのですが、相手の言葉にカウンターで使うことも多い言葉ですね。 例えば[ 「誤解を恐れずに言えば、絶対にやらない方がいいと思います」 などハッキリとした言葉の前に持ってきましょう。 また、時に相手が強い言葉を不貞腐れ気味に使ってきた場合に同意する時も使います。 相手「じゃあ私に○○しろってことですか？」 私「誤解を恐れずに言えば、そうですね」 こんな感じです。 大体この言葉を使うと相手は一瞬止まります。 そして、その後にゆっくりと理由を説明していくという流れです。 仮に相手が更に言葉を受けてヒートアップした場合でも、頭に「誤解を恐れずに言えば」が付いているので、「そこは誤解です」と言いやすい訳です。 「私が言いたいのはあくまで○○という部分だけです」という風に説明していくのです。 どちらかというと、議論で埒が明かない場合などに使うと相手が一旦停まってくれたりするので便利な言葉ですね。 相手にハッキリと意思や方向性を示す時に使っています。 膠着状態に陥った時などに局面を打開する時には有効だと思いますよ。 やっぱりクッション言葉 苦情対応をしていると言葉尻一つで相手の受取り方が変わるというのがよく分かります。 だからこそ、相手に印象的な言葉で心の準備をしてもらうことが必要なんだと思っています。 また、こういった慣用句や言い回し一つで相手の思考が一旦「ん？今の言葉なんだっけ？」といった感じで間が出来ることも有用だと思っています。 他にも言い回しや慣用句でおススメを思い出したらご紹介したいと思います。 全国の管理会社の同志のみなさんもおススメがあったら教えてください。
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借地借家法に思うこと ～本当の弱者救済は？あるべき姿は？～
弱者を守るハズが、弱者も善良な人も苦しめるハメに みなさんは借地借家法という法律をご存じでしょうか？ 簡単にいえば、土地建物を貸し借りする時の法律です。 みなさんがお部屋を借りて住む場合にも「借地借家法」をベースにして契約書は作成されています。 歴史的には明治頃から土地建物に関する法律というのはありましたが、戦争や大地震などを機に改正されており、直近ではバブル期にも改正されて今に至ります。 住宅というのは国民の生活の基本になるものです。その為、当事者同士に自由に任せてしまうと、横暴な大家さんに突然の値上げをされたり、ある日突然追い出されたりなど、時には生命の危機になることもあります。 その為、借地借家法という法律で賃貸市場において、主に借主保護の側面が強い法律となっています。 もちろん、この理念には賛成です。 立場的にも弱い立場に置かれやすい借主を保護すべきと私も思います。 しかし、そんな借地借家法ですが、年々の改正により昨今ではもう一つの問題が出てきました。 弱者保護のハズが弱者を保護できず、また大多数の普通の方を苦しめることになってきたのです。 今回は借地借家法に思うことと、本来あるべき姿を個人的な意見として書いてみたいと思います。 やったもん勝ちの現状 なぜ保証会社が出来たのか？なぜ老人や社会的弱者は部屋を借りられないのか？ 皆さんは考えたことがありませんか？ 「私は家賃を滞納しないのに、家賃保証会社に加入しなければならないんだ？」と そう昨今、一般的になった家賃保証会社への加入 全国的にも賃貸の契約をする際には、昔ながらの連帯保証人だけでなく、家賃保証会社への加入が必須となりつつあります。 こうなった背景の中にも借地借家法が影響しているのです。 借地借家法というのはザックリといえば 賃借人がよっぽど悪いことをしていない限りは大家からは解約できない こんな法律です。 本来はそりゃそうだろうと思うのですが、この「よっぽど」の基準が高すぎるのです。 例えば家賃滞納一つとっても中々のハードルです。 滞納については現在３か月以上滞納されて初めて裁判に出せます ３か月を経過するまでは「よっぽど」に入りません。 これは中々の基準だと思うのです。 皆さんは、日々の生活で各種のお金のやり取りをしていると思うのですが、例えばレンタカーを借りて、レンタル代を払わずに３か月使用することが出来るでしょうか？ 飲食店でお金を払わずに３か月間飲み食い出来るでしょうか？ 家賃は３か月までは「まあまあ」となっています。 しかも３か月を経過したとしても大家側は「即刻出て行ってくれ」と言っても、出ていかなければ自力でなんとも出来ません。 食い逃げは捕まえることが出来ますが、家賃滞納は裁判上の手続きが必要になります。 ３か月経過してから裁判を起こし、判決が出てから解約し、解約に応じなければ自費で強制執行 この頃には家賃滞納は更に膨らみつづけています。更に夜逃げなんかされた日には強制執行代も含めると１００万円前後の出費となる場合も珍しくありません。 こんなリスクを抱えては大家側は安心して貸す訳にはいきません。 そういった現状をカバーする為に家賃保証会社が登場しました。 家賃保証会社の仕組みとしてはザックリいえば 滞納しない善良な人も全員家賃保証会社に加入すれば差益が出る という仕組みです。 たまに出る家賃滞納での出費を善良な賃借人でカバーしているのです。 仮に家賃滞納に対してここまで借地借家法が厳しいものでなければ、家賃保証会社は生まれることはありませんでした。 普通の方も苦しめられる借地借家法 滞納くらいでしょ問題は？いいえ、他にもあるんです 他にもこの借地借家法は普通の入居者さんに牙を剥くことがあります。 それが「生活マナーの苦情」です。 正直、この借地借家法がある前提では「やったもん勝ち」となるケースが大半です。 例えば音の苦情などは正にこれです。 賃貸借契約書には当たり前のように「騒音・楽器の演奏は不可」と記載されているでしょう。 悪質な騒音を出す人がいた場合でも借地借家法は簡単に解約を許しません。 悪質な入居者とはいえ、改善を促し、改善されないと分かったら裁判上で「いかに悪質かの証拠を集め」「多額の費用を掛けて」 それでも解約できるかは五分五分です。 よく騒音問題について「管理会社が何もしない」「大家も金が入ればいいんだ」と言われたりしますが、管理会社や大家にも権限が無いんです。 管理会社も大家も問題ある入居者だった場合、注意をすることは可能ですが、言うことをきかす権利も強制力も実はありません。 解約して相手に退去を促した場合、下手すると逆に裁判で負けてしまうことだってあるのです。 管理会社も大家も他の大多数の方に迷惑を掛ける人には出ていってもらいたいものです。 大多数の平穏な生活を一部の困った方が乱していい訳などありませんから でも、借地借家法がそれを許しません。 多くの労力を掛けて調査し、改善を長い期間掛けて促し、多額の費用を掛けて裁判し、それでも退去しない場合は、更に多額の費用を掛けて強制執行 こんな現状です。 借地借家法が規定する「弱者保護」は普通の方々の平穏な生活を犠牲にして達成することなのでしょうか？ 甚だ疑問です。 これでは少数の問題行動をする方のツケを大多数が払っているのです。 逆に弱者が受け入れられない現状 あまりにも強い権利が招く事態とは こんな行き過ぎた弱者保護の結果、どうなったかというと リスクが少しでもありそうな人には貸さない となったのです。 その為、高齢者や障碍者、シングルマザーなどの本当の弱者と呼ばれる方たちを受け入れることを大家側は躊躇ってしまいます。 「もし問題が起きたら解決には多大な労力が掛かる・・・」 そうすると困っている人を助けたい気持ちはあるが、問題が起きたリスクを考えたら・・・ 仕方のないことです。 また、今後もこの行き過ぎた借主保護が続くとどうなるかといえば 普通の方へしわ寄せがいきます 家賃保証会社しかり、リスクに備えて大多数の方の負担が増してしまいます。 一定の借主保護は大切です。しかし、悪質な者までは保護しなくて良い そうでなければ、大多数の普通の借主の負担が増し、社会的弱者は受け入れのチャンスも奪われるのです 私はこれが言いたいのです。 大多数の普通の方へのしわ寄せは許せません。しかし、現状では仕方ないのです。 あるべき姿とは 基本に立ち返ると共に、手続きを簡便にしましょう！みんな救われる未来とは ではどうしたら良いのか？と言えば 良いものはいい！悪いものは悪い！裁判は必要だ とするだけです。 具体的には 勝手に解約して追い出すのはやっぱりダメなので裁判手続きを簡易にする裁判に要する費用を少なくする悪質な入居者は早めに追い出せるようにする 実はこれだけでほとんどの問題は解決します。 なぜなら 問題のある入居者をカバーする為に大多数の負担がある現状ですが、問題のある入居者を簡単に裁判が出来て追い出すことが出来れば大多数の負担は軽減することが可能です。 また、問題のある入居者をすぐに追い出すことが出来れば「リスクが少ないから、受け入れてみよう」と弱者に対する受入れの意識も気軽になります。 私は霧島市の居住支援協議会に加入しており、日々社会的弱者の方への支援を行っております。 しかし、現行の借地借家法のハードルでは受け入れ側のリスクが高いのも現実です。 私はこう思うのです。 簡単に追い出せる社会は、簡単に受け入れられる社会 仮に追い出された方も、簡単に受け入れてもらえるのです。 もちろん追い出す追い出さないの判断は管理会社や大家が勝手にすべきではありません。 公平な裁判などで適正な手続きを踏むべきです。しかしその裁判は現状ではハードルがあまりに高すぎます。 もっと簡単に安価に裁判が出来ればいいのです。 空き家問題が叫ばれる昨今、受入れリスクが低くなれば、次もまた見つかるハズです。 そうして皆が落ち着く場所を探していけばいいのです。 正直者が損をしたり、偏見だけで受け入れてもらえない社会 しっかりと現実を認めて、それでも弱者に寄り添う社会はこういった社会ではないでしょうか？ 私は失敗してしまうことは人間誰しもあると思っています。 そんな時に必要なのは 何度でも再チャレンジ出来る社会だと思っています。 一度の失敗で再チャレンジで受け入れてもらえない現状 それは強すぎる保護によって生み出されてしまったのです。 言葉は厳しく見えるかもしれませんが、大多数の普通の方と社会的弱者と呼ばれる方の共存には「どちらか一方だけが我慢する」という社会ではいけないと思えるのです。 お互いが共存する道は行き過ぎた保護ではないと思っています。 社会的弱者も受け入れてもらえるが、誰も我慢しなくていい社会は一定のモラルによって支えられるハズです。 私より優秀な国土交通省の皆さん、ご一考お願いします。
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鹿児島県内の融資情勢 ２０２３年１１月現在
現在、不動産融資に前向きな金融機関はどこでしょうか？ まだまだ厳しい状況だが・・・ 不動産投資が活発な昨今、賃貸物件の売買もにぎわいを見せている状況です。 やはり、新型コロナや政府による「老後２０００万円問題」などで投資に対するマインドが一般化したことが大きいのかもしれません。 そんな状況ではありますが、肝心の金融機関の情勢としては不動産投資に積極的なところと慎重なところと分かれているようです。 今回は鹿児島県内での金融機関の情勢をお伝えしてみようと思います。 今回はみなさんに生の情勢をお伝えするにあたって、身の回りのオーナーさんや他業者さんでの売買時の条件なども伺った、実勢での状況をお伝えしていこうと思います。 当社は賃貸管理が主ですので、実際の融資情勢を身の回りの近況事例から集めてみましたので、お伝えする根拠としては良いのかと思います。 そして大事なのは 金融機関の融資への姿勢は時期にって変わる ということです。 A銀行が良い時期もあれば、B信用組合が良い場合もあります。 その時々で情勢は変わりますし、あるいは支店や担当者レベルでも違うものです。 とはいえ、実際の取引現場を経験している現オーナーや同業者さんの生の声ですので、参考になれば嬉しいです。 肝心の最近の情勢は？ 現在はどこが前向きなのでしょう？ 最近の身の回りの状況では 南日本銀行 鹿児島相互信用金庫(そうしん) は不動産投資に積極的に取り組んでいらっしゃる印象です。 特に南日本銀行については、一時期は不動産投資に対する融資はかなり慎重な姿勢だったと思えますが、このところは積極的になっている印象です。 鹿児島相互信用金庫はこの不動産投資に厳しい近況でも、割と柔軟に対応しており、引き続き案件によっては融資に取り組んでいるようです。 融資条件については、正直人や資産状況、物件によりまちまちであるようですので、ここでは参考にならないので紹介はいたしませんが、それでも一時期に比べると良い条件の方を聞くようになりました。 特に中古物件に対しては耐用年数という考え方があり、金融機関ごとに耐用年数に対する姿勢は変わってきます。 それでも上記２行は柔軟に取り組んでいる印象です。 とはいえ、誰でもという訳でもなさそう 無条件という訳ではありません 先日、会合で知り合った売買系の業者さんからも聞いたのですが、融資の可否に大きく関わることとして 実績と現在の資産 を金融機関が大きく評価しているのではないか？と話してくれました。 例えば年収の高い人というのは高属性であるのですが、そこだけではないということですね。 今までの不動産投資でしっかりと結果を出している、資産が積み上がっていってるか？などを評価しているようです。 今持っている不動産や預貯金がしっかりと根拠あるものになっているか？ などによっては年収がそこまで高くなくとも融資が出ているような気がします。 不動産投資に対する姿勢は「かぼちゃの馬車事件」以降、やはり慎重にならざるを得ないのでしょう。 しかし、そんな中でも不動産投資を堅実に行っている方の「信用」に対して金融機関は評価しているのかもしれません。 属性だけで審査するよりも、ある種チャンスともいえますが、同時に日々の積み重ねを見られるシビアな状況とも言えます。 また定期的に情勢などに変化があればお伝えしていこうと思います。
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空室対策としての【ペット可】の理想と現実
需要と供給が合っていないからこそチャンス？傷みやトラブルのもと？ 最後の手段と呼ばれた「ペット可」 空室対策と呼ばれるものには、たくさんの方法があります。 リフォーム、家賃見直し、入居属性の変更など様々な方法があります。 そして、最も強力であるが賛否があるのが「ペット可への変更」です。 現在では落ち着いてきたものの、コロナ禍でステイホーム期間を余儀なくされる生活の中で更に脚光を浴びたのがペットです。 味気ない生活に癒しと活力をもたらしてくれるペットの存在が大きくクローズアップされました。 様々なデータを参照してみましたが、ペットの飼育が出来る物件というのは全体の１０～１４％程度であるようです。 個人的にはこの数字自体は「そんなにあるかな？」と思っております。 そもそもデータの取り方がペット可の募集数を全体の空室率で割っていたりする為、実際の数字とは乖離がある印象です。 個人的な感覚でいえば鹿児島県では全体の５％程度じゃないかな？と思っております。 ちなみにペット可物件の割合は都市部になる方が増加傾向となります。理由は様々でしょうが、大都市圏の方が持ち家率が下がることから、ペット需要が強くあり、ペット飼育に前向きな物件が多いというのも理由だと思います。 では、そんな希少なペット可物件ですが、以前は空室対策の「最後の手段」と呼ばれておりました。 今回はそんなペット可物件の本当と嘘を管理会社目線でご紹介したいと思います。 主に空室で困っており、物件をペット可にするか否かでお悩みのオーナーさん向けとなっております。 ペット可にすると満室になる？ あっという間に満室に？実は狙いはそこじゃない これは空室対策として気になるところだと思います。 正直に申しますと、 そもそもペット可への変更は「スピード重視ではない」 ということを申し上げたいと思います。 需要があって供給が少ないなら、「すぐに満室になるんじゃないの？」と期待するかもしれません。 しかし、ペット可への変更は諸刃の剣である面も否めません。 なぜなら「ペット可」ということで敬遠する方もいるのですから。 ペットを飼育しない方からすれば、ペット可物件というのはメリットはありません。 少なからずの騒音被害の可能性や共用部分で動物と会う可能性、共用部分が汚れるリスクがあるからこそ、一般のお部屋探しの方を遠ざけてしまうのです。 また、ペット可は需要と供給が合っていないことは事実ですが、ペットを飼っている(飼いたい)人の数はどうやっても、ペットを飼っていない人に比べると少ないのは当然です。 ペット可物件にするということは、ある程度、ペットを飼わない「普通の入居者」を諦めるということでもあるのです。 じゃあ「すぐに満室にならないのなら、空室対策上では何がメリットになるの？」 ずばり 「入居継続率」です これは、ペット可物件が少ないがゆえに一旦住み始めたら、入居期間が長期間になっていくのです。 ペット可の物件というのは少ないものです。ペット可を探した経験のある方なら尚更です。 そんな方々は引っ越しを余程の理由が無い限りしないものです。 各お部屋の入居期間が長くなれば、たまに空いたお部屋も決まれば長くなり、そうやって空室の期間が短くなるのです。 そういった意味でペット可物件は「空室対策」になるのです。 ここを読み違えると 「ペット可にしたのに、空室がすぐ埋まらない」 という不満になってしまいます。そうではなく 徐々に空室が埋まっていき、入居期間が長くなることで満室を長期間維持できる これがペット可物件の魅力であるのです。 原状回復費が高くなる？ 入居者から取ればいい！は正論です。しかし、リスクは当然あります もう一つ、建物や内装の損傷が大きくなるという懸念もあるのではないでしょうか。 退去時の状態が悪いと原状回復の費用が高くなるというリスクですね。 これに関しては 「思った程ではないが、確実にある」といえます ペットを飼育する方のモラルやしつけ、種類にもよりますが、大体の入居者はある程度常識的な方が多く、ビックリするほどの損傷というのは意外とないものです。 しかも、ある程度の損傷があったとしても大半の入居者は、退去時に過失による原状回復費をしっかりと払ってくれます。 しかし、中にはヒドイ損傷や汚損なども一定確率で出てきてしまいます。 もちろん退去費用として請求しますが、こちらも一定程度支払わなかったり、不足するケースなども出てきてしまいます。 入居が長期間になりやすい反面、退去した時の原状回復は少し多めに見込んでおく必要があります。 事前にみなさんが予想するよりは少ないかもしれませんが、全くないかといえばそうではありません。 また、共用部分が汚れやすいなどの理由で清掃費なども見込んでおきましょう。 近隣トラブルは増える？ これはペット可に変更する際が一番大変でしょうね 最後に入居者間トラブルの増加などのリスクの話です。 トラブルが増えてしまうのではないか？という点ですね。 これも そうでもない というのは正直な感想です。 というのも、ペット可物件として周知されている以上、動物によるものにお互い理解がある方たちになりますので、余程のことが無い限りは大きなトラブルなどは発生しにくいものです。 騒音問題も通常のアパートでも起こり得ますし、ペットによるものは特定がしやすく、改善の指示などもしやすいのかなと思います。 しかし、これは元からペット可物件である場合です。 空室対策の為にペット可にするという場合は、既存入居者との調整は必要になってきます。 「ペット可じゃない物件だから選んだ」「動物に対するアレルギーがある」という方たちにとっては大きな変化となります。 周知が十分でないままペット可へ変更した場合は、トラブルが起こる可能性は大です。 しっかりと周知し、意見などを拾い上げる丁寧な対応が必要です。 まとめ「ペット可物件にする時に理解しておくこと」 ペット可物件に移行する場合の手順などは様々なサイトで取り上げられておりますので、ここではペット可物件の運営についての心構え などを挙げておこうと思います。 ペット可物件の魅力は「入居継続率」であり、成約スピードではないペット可にする＝これまでの入居希望が減る可能性がある原状回復費はこれまでより多めに見ておく共用部分の清掃費をしっかりと見込んでおくペット可物件への移行は十分に時間を掛ける 特に入居継続率であるという点は把握しておきましょう。 ペット可は空室対策としては効果が出やすいのですが、目的は成約スピードではなく、空室発生率を下げることであるのです。 またこれまで選んでいただけた「入居希望者」も一定数は諦めなければなりません。 そういったデメリットも理解しながら「ペット可」にするかしないかを検討して貰えればいいと思います。 しかし、やはり需要と供給は全国的に釣り合っていないのが現状ですから、空室対策としては有効な手段の一つであることは間違いありません。 いかがでしたでしょうか、ペット可を探している方向けの情報は多いのですが、ペット可にしたい方への現実を取り扱う情報は少ないものです。 管理会社目線からペット可の現実をお話してみました。
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思ったより厳しい希望条件ＴＯＰ３ ～有りそうで無い～
簡単に見えて難しい条件 今回は繁忙期を前に、こんなことを書いてみようと思いました。 入居者さんと不動産屋の温度差のある希望条件について挙げてみようと思います。 これは入居者さん的には「多分あるし、大丈夫でしょ」と思いがちですが、探す不動産屋としては「数が少ないんだよなぁ・・・」と思う条件に絞ってご紹介しようと思います。 例えばペットが飼える物件などは、入居希望者の方も「数が少ないんだろうな」と予想がつきますし、ペット可物件は少ないという認知度もあろうかと思います。 今回はそういったメジャーなものではなく、皆さんと不動産屋の認識を近づけることを目的としています。 いずれの条件も「無くはない」のですが、「絶対数は少ない」のです。 そういった認識が無いと本当は優良物件にも関わらず、「もっといい物件があるのでは・・」と思ってスルーしてしまった結果、「最初に見ていた物件が良い物件だった」という後悔をして欲しくありません。 そうして、お引越しシーズンに良いお部屋探しに繋がれば幸いです。 また、大家さん側としては「なるほど、そういった条件をクリアすれば入居希望者に選んでもらいやすくなるかも」と思っていただければ嬉しいです。 バイク 自転車と同じ感覚の方も多いんですよね まずはバイクです。 入居者さんのなかには「自転車と同じ位の大きさだから駐輪場で大丈夫」と思われている方も多くいらっしゃいます。 その為、「駐輪場あり」という物件であればバイクもＯＫと思っている方もおります。 しかし、バイクについてはしっかりと許可を取ることは必須です。 仮に無断でバイクを駐輪してしまった場合、契約違反となってしまい、バイクの撤去を求められることもあります。 そもそも、バイクというのは法律的に厳密にいえば「車」と同じ扱いです。 百歩譲って５０ｃｃまでの原動機付自転車(原付)までが自転車扱いです。 そしてなぜ駐輪場ではいけないかという理由ですが スペースを取る駐輪場へ出入りする時にエンジンを掛けての移動が危険エンジン音による騒音バイクに自転車が接触した時の責任問題オイル交換などをして汚れる問題 こんな理由が挙げられます。 その為、「自転車と同じ位だからいいよね」と自己判断で駐車してしまうと撤去を求められたり、最悪の場合、契約違反で解約されてしまうこともありますので十分注意していただきたいと思います。 「じゃあしっかりとバイクＯＫの物件を探して」となりますが、これが意外と厄介なのです。 バイク置場となると、多くの物件では有ったとしても戸数分は無いことが多いものです。 例えば総戸数が２０戸ある物件で、バイク置場があったとしても５台分などで、しかも先着順だったりします。 対してバイク置場を使っている方たちは、バイク置場でお部屋探しに苦労した方ばかりですので、解約率は少なめです。 なぜなら「ここを引っ越したらバイク置場がある物件は少ない」と分かっていたりしますからね。 このようにバイク置場は希望者と市場の乖離が大きい条件の一つです。 私は２０代の頃はバイク大好きで自分も乗っていたので、大事なバイクは手放せないのはよく分かります。 だからこそ、大事なバイクライフの為に数が少ないというのはご理解しておくと良いと思います。 来客用駐車場 続いては「来客用駐車場」です。 これは地方だと特に需要と供給が合っていません。 都市部になると当然のごとく駐車場が無いのが普通です。 しかし、地方になると、それなりに駐車場が敷地に有ったりして、車社会となっています。 だからこそ、友人や恋人などもお互いの行き来が車になってきます。 そこで必要になってくるのが来客用駐車場となるのです。 しかし、オーナー目線で見ると来客用駐車場というのは直接収益にはなりません。 空きスペースがあるのであれば、２台目駐車場として賃借人に貸し出せば収益になるので、来客用駐車場までは完備していることが少ないのです。 また来客用駐車場を設けている場合でも、ルール設定などをしていないと 「いつも同じ車が停まっていて使えない」や「２台目駐車場として使っている人がいる」など管理上の問題なども発生してしまいます。 その為、来客用駐車場は普及率が低いのです。 オーナーさん側もこれを逆手にとって空室対策として来客用駐車場を設ける方も増えてきています。 これはネット募集などでは効果は薄いですが、対面の営業では絶大な効果を発揮します。 「こちらの物件は来客用駐車場がありますよ」というと学生さんは保護者に強烈に刺さります。また彼氏彼女と別に住んでいる方も喜びます。 このように車社会になっている地方都市での効果は高いと思います。 駐車場に余裕のあるオーナーさんは是非参考にしていただけると良いと思います。喜ばれますよ。 屋根付き駐車場(駐輪場) 車やバイク好きにはたまらない 最後は屋根付き駐車場です。 やはり賃貸でも車やバイクに並々ならぬ愛情をお持ちの方は多いものです。 私たちの会社がある鹿児島市などはそれに加え、桜島の降灰も重なります。 他県の方には分からないかもしれませんが、鹿児島県においては 「今日も噴火したねー」 という恐ろしいワードが日常茶飯事です。 火山灰が降り注ぐと白い車は黒く、黒い車は白く汚れてしまいます。 大きな噴火の後は、ガソリンスタンドの洗車機がフル稼働になっております。 そういった地域性を抜いても、車への愛情がある方には大事な設備となります。 しかし、普及率の低さはズバリ「コスト」です。 画像のようなカーポートは設置だけでなく、屋根のパネルが強風により飛んでしまうこともある為、維持にもそれなりのコストが掛かってしまいます。 最近は新築でもガレージ付き賃貸などが好評ですが、まだまだ普及率が低いものです。 特に車の屋根付き駐車場などは車好きの方には強烈に訴求力がある物です。 しかし、最近の物価高でエクステリア商品は特に値段が高騰しており、現在設置するのは覚悟が必要です。 共通するのは「好きな人はいるが、そこまで多くない」 いかがでしょうか。 今回挙げた物の特徴としては 「好きな人はいるが、多数派ではない」という点です。 いずれの条件も一定数の需要は見込めるのですが、大多数が重視するかといえばそうでもないのです。 だからこそ、普及していないのです。 普及していないからこそ、競争力が激しくなってしまうのです。 今回挙げた３つの条件が希望条件の方は「絶対数が少ないんだな」と意識したうえでお部屋探しをすると「他の人に先を越された」などの事態を回避できるかもしれません。 またオーナーさん側にとっては「そういった設備を少し増やせば希望者が増えるかも」という条件でもあります。 全世帯分導入するには費用対効果は難しいかもしれませんが、一定の需要があることは間違いありません。 こうやってご紹介することで、これらが普及してくれればいいんですけどね。 当社では「こんな条件厳しいかも」と思われる条件も一所懸命にお探ししますので、お気軽にご相談ください。 ではまた次回
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水周りにいるハート型の虫 ～チョウバエの生態と対策～
コイツです！水周りに出ます コバエ？水周りにいる虫の正体はチョウバエ 水周りに何やら虫が飛んでいるのを発見したことはありませんか？ 羽の形が逆ハート型になっていたら、それは「チョウバエ」で間違いないでしょう。 しかも、日に日にその数を増やしていきます。 今日見つけたものは退治したにもかかわらず、明日にはその数を増やしてきます。 賃貸物件に関わらず、人の住宅に発生しやすいこの生活害虫「チョウバエ」 今回はこのチョウバエについて生態や対策法をご紹介しましょう。 一旦発生すると長期間に亘って苦しめられる可能性のある虫ですから、正しい対策を知っておきましょう。 チョウバエの生態 このチョウバエですが、まずはその生態ですが、以下のような特徴を持っています。 湿気と有機物がある環境が最適卵からふ化し、成虫になるまでに２週間ほど成虫も２週間ほど生存し、産卵一度の産卵が２００～３００個ほど主な発生時は４月～１１月だが、適温なら年中発生 最大の問題はその爆発的な「繁殖力」 また生活害虫だけあって、被害が出る可能性もあります。 それは「ハエ症」と呼ばれる病気を引き起こす可能性もあります。 不衛生な環境で発生する為に、食品についたりすることで健康被害の可能性があるのです。 また、その数が増えた場合は見た目にも不快であることは間違いありません。 その繁殖力が故に成虫を退治しても次から次へと沸いてくるような感覚になるのです。 産卵から卵を産むまでのサイクルを１か月毎に繰り返しますので、成虫を退治したとしても既に産卵が済んでいた場合、孵化した成虫を退治せねばなりません。 よくチョウバエが連続で発生した場合、「どこかに侵入経路があるのか？」と探してしまうのですが、実は侵入経路は既になく、宅内で繁殖している。というケースがほとんどなのです。 成虫を退治しても、その間に産卵を済ませてしまっていた場合いたちごっこになってしまうのですね。 発生場所とチョウバエの好む環境とは？ まずは発生しやすい場所としては住宅の水周りです。 このチョウバエが発生しやすい場所ですが、好む環境を理解すると一目瞭然です。 チョウバエの好む環境とは 汚泥や有機物と適度な湿度のある環境 これにピッタリなのが住宅の水周りです。 要はヌメリや汚れがある水周りです。 住宅の水周りは有機物にあふれています。 お風呂であれば皮脂やせっけんカス、キッチンであれば残飯や排水口周りのヌメリ、トイレであれば排泄物、洗面台も髪の毛や皮脂、それに伴う湿気です。 もとより住環境それ自体がチョウバエの好む環境なのです。 発生する原因は？ 不衛生な環境は間違いないのですが・・タイミングや隣地の環境なども影響する では発生の原因とタイミングはといえば、不衛生な部分があるというのは事実だと思います。 繁殖するような環境があるというのは事実だと思います。 だからといって「チョウバエが発生した方は全員清掃不足」というわけではありません。 チョウバエの発生タイミングで一番多いのは「空室のタイミング」です。 例えばお盆や旅行などで数日水周りを使わない期間があったりすると、このタイミングで発生することがあるのです。 数日留守にしているとその間は水周りを使用しませんし、チョウバエが誤って侵入してもすぐに退治が出来ません。 その為、繁殖する時間の猶予があるのです。 また、空室の期間が長くなって排水口を長く使わないと、排水口に溜まっている封水という水が枯れてしまい、排水管から宅内へチョウバエが登ってきてしまうことも原因の一つです。 また、近隣などにチョウバエが発生していたりすると、たまたま居着いてしまう。ということもありますので、必ずしも清掃不足だけが原因という訳でもありません。 対策は？ 対策のポイントは「卵」対策です そんなチョウバエ対策ですが、対策は「繁殖させない」につきます。 爆発的な繁殖力をもつため、いかに成虫を退治したとしても幼虫の発生を防止せねば終わりは来ません。 チョウバエとのいたちごっこを終わらせるには、兎にも角にも「卵対策」をする必要があります。 まずは見える成虫を退治しますが、これは前段階に過ぎません。 以下の対策が有効です 清掃 ヌメリや汚れが好物なチョウバエですから、清掃すべきは「排水口」です。 またヌメリが停留する箇所は重点的に掃除しましょう。 浴室であれば排水口や床の隙間、置き型浴槽であればその裏などを掃除していきましょう。 特に髪の毛などは汚れをつけやすく、絡んで流れていきませんので、排水口周りの清掃は徹底しましょう。 キッチンであれば三角コーナーの下や排水口となります。 洗剤については特別なものでなくても大丈夫です。部品を傷めない程度の通常の洗剤で十分でしょう。 熱湯と冷水 適度な湿気は好きなのですが、熱いのも冷たいのも苦手 チョウバエは適度な湿度は好みますが、水そのものを得意としている訳ではありません。 ですから、単純に産卵場所に水をかけ続けるだけでもダメージは大です。 しょせん虫ですから水に強い訳ではありません。卵や成虫も水を掛けられることには弱いのです。 その為、空室などでしばらく水が使われていないと、その期間に繁殖していくのです。 また産卵場所も水が直接には掛かっていない場所にあることが多いのです。 排水口のフタの裏や置き型浴槽の裏など「湿気はあるが、水は掛からない」場所に産卵したりするのです。 また、適温は好きですが熱いのも寒いのも苦手です。 ですから、熱いお湯や氷水などを掛けることも有効です。 しかし、ここで注意しないといけないのは「住宅設備は熱湯は苦手」という点です。 住宅の水周りは１００℃近くの水をそのまま使用することを想定していない場所が多いのです。 例えばお風呂で１００℃のお湯を使うことはありませんので、排水管や部品などもそこまで想定していない場合もあります。 そこで、おススメは ５０℃～６０℃程度のお湯を掛ける この程度の温度でもチョウバエには十分です。また氷水もかけ続ける必要はなく、該当する箇所に氷を置くというものでも効果はあるようです。 殺虫剤 専用の物を使いましょう。 最後は殺虫剤なのですが、これについては補足が必要です。 まずは一般的なハエなどに効くタイプは成虫に効果はあるものの、幼虫や卵には効果は今ひとつとなります。 飛んでいる成虫を駆除するには役立ちますが、それだけでは不十分です。 ここまで申し上げているように、チョウバエ対策は「繁殖対策」です。 その為、使うべき薬剤は成長を阻害するタイプの薬剤です。 幼虫の脱皮を阻害するような専用の薬剤が効果的です。 結局、成虫になることが出来なければ新たに産卵することもなくなります。 成虫対策をするのではなく、幼虫や卵対策をすればいずれは無くなっていきます。 発生したら元を断つ ここまで対策を挙げてきました。 ご紹介した通り、チョウバエは成虫をいくら退治しても終わりません。 成虫が発生した時には既に産卵を終えている可能性が高いからです。 まずは産卵箇所となりそうな場所を徹底的に掃除し、繁殖させないことが重要です。 産卵箇所をなくせば後は時間の問題となります。 もう一つ、チョウバエは発生すると厄介ですが、対策自体はシンプルなのです。 チョウバエ自体の生命力は本来弱く、熱いお湯や住宅用洗剤などで十分に対応が出来ます。 しかし、繁殖のメカニズムや生態が分からないと、いつまでも成虫退治や侵入経路を探してしまいます。 今回、生態や対策を知ったことで最短の撲滅を可能にすることが出来るのではないでしょうか。
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空き家管理サービスは何をしてくれる？霧島市姶良市の空き家管理
劣化は内側から進んでいるんです 空き家管理サービスは何するの？ 空き家対策特措法がニュースでも取りざたされている昨今、各不動産業者による空き家管理サービスも増えてきました。 しかし、そのほとんどが「巡回サービス」となっています。 「空き家管理サービスに依頼したからもう大丈夫」 本当でしょうか？ そのサービスでは空き家の劣化は防げないかもしれませんよ。 今回は空き家管理サービスの実態と共に、「適切な空き家管理とは何か？」をご紹介していこうと思います。 巡回サービスとは何か？どの程度してくれるのか？ 見に行って確認するだけのサービスがほとんど、なぜそんなサービスが多いのでしょうか？ 試しに地域での空き家管理の実態を検索してみてください。 空き家管理を行っている団体というのは大きく２つです。 シルバー人材センターと不動産業者の２択になることでしょう。 そして不動産業者が行っている空き家管理のほとんどは月に１回現地に訪問し、異常がないかを確認する「巡回サービス」となっています。 これは単に「あなたの代わりに月１回外から見に行きます」というサービスです。 サービス単価は０円～５０００円/回程度になっています。 そして異常があればお知らせしますよ。異常に対応する作業費などはもちろん別途必要になります。というサービス体系です。 オプションで草刈りや室内清掃などもありますが、多くは巡回してメールなどで写真を報告する。という形がほとんどです。 空き家の劣化は内側から進むのに・・ 空き家が傷みやすい理由のうち、「湿気」はかなり大きな要因となります。 もとより高温多湿の日本では換気が重要となります。 雨戸やシャッターも締め切った室内では、空気の動きも無く、室内に湿気が溜まり続けてしまいます。 人が住んでいれば、人の移動や玄関の開け閉めで意識せずとも適度な湿度になるのですが、雨戸や窓が閉められた家ではカビやダニ・細菌の温床となってしまいます。 では湿気というのは無い方がいいのか？といえばそういう訳でもありません。 家に多く使われている木材は適度な湿度が本来は求められますし、壁紙などもあまりに乾燥してしまうと剝がれやすくなるのです。 家でお水を使うことや換気をするという前提で作られた家は、人の生活で生じる湿気を想定されている為、湿気が多すぎても少なすぎでも劣化が進んでしまうのです。 カビやダニなどの衛生面もさることながら、その他の部材もダメージを負ってしまうのです。 にも関わらず、空き家管理のサービスは「外からの巡回」がメインになっております。 なぜなんでしょうか？ ほとんどがいつかくる「売買目的」だから 安くで請け負うのは理由があるんです なぜそんなサービスを不動産会社はしているのでしょうか？ それはいつか来る「売買」を目的としているからです。 現在、空き家問題の解決策の１番手が売買であることは間違いありません。 活用する方がいなければ次の方へというのは自然な流れではあります。 そういった点に目をつけた不動産会社はこの空き家の巡回サービスで将来の売買物件の「囲い込み」として始めているケースが多いのです。 もちろん、そういった狙いで空き家管理サービスをすること自体は良いことだと思います。 しかし「空き家の管理します」と謳って、実際は空き家の維持管理はされていない。というのが問題なのです。 空き家管理の契約後は外側だけを見て、その後は放っておかれるケースが後を絶ちません。 家は外側の劣化は内側に比べて遅いものです。 外側の劣化が見られる頃には内側は更に劣化していることでしょう。 そして劣化が進んだ時には資産価値が落ちてしまった物件を安値で売らざるを得なくなってしまうのです。 それでいいのでしょうか？ 大切なお家なら内側の管理も 当社は日頃より賃貸管理を主としております。 人が住んでいる、これから住むお部屋の管理を本業としております。 その為、空き家管理というのは「異常を知らせる」だけでは不十分だと思っております。 水を流したり、換気を行ったり、清掃を行ったりとしてあげることで空き家の劣化を防ぐのです。 もちろん、実際の作業風景などは写真だけでなく、動画でも確認できます。 「本当に作業しているの？」当然の疑問だと思います。 自分で見れないからこそ、しっかりと作業をご覧いただけます。 詳細なサービスはぜひお問合せください。 動画付きで安心の空き家管理「日本空き家サポート」はこちらから 霧島市・姶良市の空き家の無料相談 お問合せはこちら
