インボイス制度について

2022年11月11日
インボイス制度　まとめとベストを尽くせ編
色々な選択肢の中からベストを尽くすのです。インボイス制度への対応に「正解」はないさて、今回でインボイス制度編は一旦終了します。タイトルにある通り、インボイス制度への対応に「正解」というのはありません。各オーナーの事情や賃借人の影響など様々な要因が重なるため、「これが正解」というのは出しづらいものです。しかし、今回までの記事の中でご紹介した内容などで「インボイス制度」とはどういった内容なのか？を掴み、「自分はどうしていくのか」を決めるだけなのです。最終的にはいくつかの選択肢になるのですが、どれもメリットデメリットを含んでいます。そのうえで、税理士や管理会社などの専門家の意見も聞いてみたりして、「自分なりの答え」を出さねばなりません。安易な値下げや課税事業者への変更などは、方針転換した時に尾を引きます。出来る限り後悔のない選択肢を取れればと思います。他にも課題はある今回の一連の記事では紹介しませんでしたが、インボイス制度はもっと奥が深いものです。太陽光売電も消費税を含めた金額で入金されます。とすると、太陽光の買取で電力会社は消費税を支払っているが、免税事業者がほとんどの売電に関しては電力会社は消費税を全額負担させられることになります。影響があまりに大きいことと、契約時の制度により現在では公式に消費税を支払わないということはないようではあります。しかし、今後消費税分の値下げなどは十分予想されます。また、課税事業者になるという選択肢にも「簡易課税制度」というものがあり、場合によっては課税事業者になる方が得する免税事業者もいるのも事実です。賃貸物件のオーナーは事情や物件により様々です。管理会社や専門家などと協力して、収益を最大化させていきましょう。そして管理会社も結局はオーナーに決定権があるとはいえ、「これがベストだと思う」という自分自身の意見は持っておかねばなりません。今回のインボイス制度は賃貸物件のオーナーにも影響があり、対応を迫られますが、オーナーと賃借人双方のベストを導き出しておきたいですね。
賃貸経営のコツインボイス制度について
2022年11月10日
インボイス制度Q&A③　～賃借人からの予想問題編～
今回は悪意も想定して、対応策を検討しておきましょう。予想は外れてくれたらうれしいです。インボイス制度開始後に来そうな質問インボイス制度が始まると、免税事業者の物件を借りている課税事業者からの要望や問い合わせが多くなると思います。今回は制度について善意（知らなかった）も悪意（知っている）も含めて、言われそうなことを事前に予想してみました。それに対応する形での対策をご紹介してみます。あくまで、言われそうな事項については想像になりますので、外れてくれたら幸いです。 ①いきなりの１割値下げ「インボイス制度が始まったので、消費税分の１割を値下げしてください」そう、こういった値下げ要求はあろうかと思います。前回の記事でもお伝えした通り、インボイス制度対策として「有効だと思えるなら登録も値下げもしたらよい」と書きました。 https://lotushome.jp/?p=3225 しかし、このような値引きについてもしっかりと学んでおかないと、必要以上の収益を失うことになります。このケースですと、免税事業者を継続するというオーナーに対して課税事業者の賃借人が消費税分の賃料値下げをお願いしたということです。もちろん、賃料の値下げについてはオーナーの任意です、するもしないも決める権利はあります。そして、今後のことも考慮して「値下げ」を容認する場合ですがまずは差額負担でもいいのでは？と思っています。というのは以前に記事にした通り、今回のインボイス制度では「経過措置」というものがあります。 https://lotushome.jp/blog/3214/ この経過措置の詳細は記事でご確認いただければと思いますが、内容としては制度開始後の３年間は免税事業者からの仕入も８０％控除し、その後３年間は５０％を控除　計6年間の経過措置期間があるという内容になっています。ですから例えば免税事業者のオーナー物件で賃料月額１１万円（税込）だった場合は、消費税分1万円の中の８０％＝８千円は控除されます。ということは差額として月２千円が課税事業者の負担ということになります。この分を値下げしてもいいのではないでしょうか？少なくともこのケースですと、１万円をすぐさま値下げした場合はオーナーの収益は１万円下がります。そして、その場合課税事業者は１０万円（税込）の消費税分９０９０円×８０％＝７２７２円の控除を受けられます。課税事業者の自己負担は９０９０円－７２７２円＝１８１８円となります。年間で２１８１６円ですね。年間では１２万円の収益減となったオーナーに対して、課税事業者の負担は年間で２１８１６円です。これはさすがにオーナー負担が大きい気がします。対して仮に賃料を２千円減額して１０みましょう。１０万８千円の消費税分９８１８円×８０％＝７８５４円の控除が受けられます。課税事業者の自己負担は９８１８円－７８５４円＝１９６４円となります。年間で２３５６８円です。どうでしょう、オーナーの収益減２０００円×１２か月＝２４０００円とほぼ同額となります。お互いにとっても悪い話ではないように思えます。実質どちらも痛み分けといったところですからね。もちろん、その場合でも契約の変更となりますので、しっかりと契約変更を行い、経過措置終了を見据えておかねばなりません。３年後は５０％分の値下げに応じるのか？経過措置終了後はどうするか？という点はお互い確認をしておいた方が良いでしょう。しかし、インボイス制度について知らなければ１割の値下げに応じないといけないのか？と思われる可能性があるでしょう。その為、インボイス制度については貸主も知らなければいけません。 ②免税事業者のオーナーへ免税事業者からの値下げ交渉インボイス制度では免税事業者同士の取引については影響がほぼありません。なぜなら課税事業者が負担した消費税との差額を納付する為の仕組みですから、消費税を納めない免税事業者はインボイス制度にそもそも関係ありません。免税事業者からの消費税分の値下げについては課税事業者、免税事業者どちらのオーナーも断っても賃借人に影響はありません。ないとは思いたいのですが、関係ないからこそインボイス制度をよく知らない免税事業者から消費税分の値下げ交渉があったらどうしましょうか？これは正直ほとんど無いと信じたいのですが、無知か悪意かは別として返答を用意しておきましょう。まずは賃借人が課税事業者かどうか一応確認してみましょう。この時に相手方が免税事業者とのことであれば、お互いに影響がないことを説明し、値下げ交渉を断っても大丈夫です。今のところ、免税事業者からの賃料値下げ交渉は通常の「家賃下げて」と一緒です。平時に賃料交渉があったとして受けるオーナーは少数ではないでしょうか。しかし、免税事業者が課税事業者のように交渉してきた場合、どうやって相手方がインボイス登録しているか確認したらよいのでしょうか？ ③相手先がインボイスに登録しているか分からないインボイス制度が開始したのちも相手先のインボイス登録を調べる機会も増えるでしょう。どうやって調べればいいのでしょうか？インボイス登録番号が分かれば国税庁のサイトで調べることができます。国税庁インボイス制度適格請求書発行事業者公表サイトこのサイトでは、適格請求書発行事業者の登録を受けている事業者の情報を公表しています。ここで注意なのが、インボイス発行事業者公表サイトで調べるには登録番号での検索しかないということです、名前や住所など他の情報で調べることはできません。そして出てきた情報をクリックしたとしても分かるのは「登録番号」「氏名・名称」「登録日」などと限られております。住所や連絡先などは出てきません。恐らく個人事業主も数多くいるため、個人情報に配慮した結果なのでしょう。ともかく、登録番号を聞いて検索すると出てきます。それしか方法がありません、もちろん取引先には公開しているため、登録番号を特段の秘密にすることもありません。ですから取引先となる賃借人が申し出た場合は、一応確認してもいいかもしれませんね。 ④賃貸借契約書に税込、税抜きの表示がない時はどうしたら？基本的には内税（消費税を含んでいる）とみなされるようです。というのは、免税事業者だろうが課税事業者だろうが、物をレンタルすることには消費税が掛かってきます。消費税を取る取らないというのは、一個人や法人で決めるものではありません。とすると、記載がないから「今までは消費税を取っていなかったんです」と言ったとしても難しいでしょう。今まで払ってきたという実績と含めて内税であったと解されるようになるのです。ですから、インボイス制度を機に賃借人に消費税を加算します。というのは、正当事由として認められるかはいささか合理性に欠ける内容になってしまいます。しかし、これから万一消費税が１０％から増税された場合などは正当事由にあたる為、増額分を家賃に反映させることは可能であると思います。今後、店舗や駐車場の契約書を作成する際には、免税事業者とはいえ、税込表示をなるべく避けるか、税込表示であるならば税法の改正により消費税等の税率が変動した場合、改正以降は消費税等相当額は変動後の税率で計算した金額とする。というような、「消費税が上がったら金額も変わりますよ」という一文を条文に付け加えておきましょう。
賃貸経営のコツインボイス制度について
2022年11月9日
インボイスQ&A②　～免税事業者継続編～
対応をシミュレーションしておきましょう。インボイス制度　理解には個人差もここまで何度かやってきましたインボイス制度。このインボイス制度は制度が複雑に見える部分もあり、それぞれの立場で見え方が違うのです。そこで今回も実際の制度開始に向けて、気になる項目をQ&A方式でご紹介していきます。インボイス制度は必ず登録しなければいけない？任意です！免税事業者のままでも大丈夫です。これは、消費税を納める課税事業者からするとインボイス（適格請求書）を発行してほしいものです。「消費税を払っているのだから、もらう立場はインボイス登録しなければいけない」と勘違いをしているケースかもしれません。そんなことはありません、インボイス登録をする＝課税事業者になる。ということですから、オーナーとしては自身が課税事業者になることで生じるメリットデメリットをしっかりと検討し、決断しなければなりません。もちろん、免税事業者のままでいることで、課税事業者である賃借人からのインボイス登録の要請や消費税分の賃料値下げの依頼などがあるかもしれません。制度開始前にそういった質問や要請に対して「どう答えていくか？」は考えておきましょう。ですが、当初に申し上げた通り、免税事業者のままでいることは違法でもなんでもありません。免税事業者のままで消費税をもらうのはダメ？これも前の質問と付随してくる可能性がありますね。「そちらはインボイスを出してくれない、消費税を納付しないのに消費税を請求するのはおかしい」こんな理屈でしょうか。これは国も「免税事業者」が消費税を請求してはいけない旨の記載はありません。そして、免税事業者である貸主も様々な経費として消費税を負担しています。貸主だけ消費税を貰わずに、払いつづけるというのも酷な話だとも思います。そして、仮に借主が消費税を「もらわない」と宣言したとしても、店舗や駐車場の賃料は課税対象ですから内税（消費税を含んでいる）という扱いになるだけです。免税事業者であるから消費税を「もらう」「もらわない」という選択肢がある訳ではありません。内税にするか別途消費税を請求するかの違いしかないのです。つまり、「消費税をもらわない」という宣言は単に内税となるだけですので、実質としてもあまり意味があるとも思えません。これまで預かった消費税分は違法になるの？なりません。益税（えきぜい）という扱いで法的な問題もありません。ひょっとすると益税をご存じない事業者から質問があるかもしれません。消費税は免税事業者であっても経費として払ってもいます。免税事業者が消費税を取ってはいけない。という規定もありません。しかし、国の方針としては、この益税自体を少しずつなくしていこうという流れになっています。インボイス制度をきっかけに消費税の扱いを見直していきましょう。インボイス制度の対応として登録するか値下げしかないのか？登録もしないし、値下げもしない　という選択肢もあります。今回のインボイス制度についてオーナー向けの記事はたくさんありますが、この選択肢をしっかりと出しているものが少ないのが今回の一連の投稿になっています。一連の記事を見ると選択肢が「インボイス登録＝課税事業者になる」か「消費税分の値下げ」の２択になっていることが多いのです。もちろんインボイス登録すれば値下げもせずに済みますし、賃借人も嬉しいのは分かります。消費税分の値下げを行えば賃借人も助かりますし、それにより入居期間が長くなることでメリットもあります。「やってもいいと思えるなら」登録も値下げもすればいいそう、正確に制度や対応を理解したうえで行うのであれば問題ないのです。インボイスは発行してあげた方がいいし、値下げで解約を防ぎたいならそれが一番いいのです。しかし、課税事業者になることはインボイス対応意外にも収益全体に関わることですし、値下げも収益に少なからずのダメージがあります。もちろん、登録も値下げもしないということには「解約」というリスクもあります。大切なのはそれぞれのメリットデメリットを理解し、判断するその為には税理士や管理会社などの専門家と協力して検討しておくことが必要なのです。もちろん、「登録も値下げもするな」ということではありません。自身の物件・賃借人・収益・将来の予想などを考慮して一番ベストな選択肢を選ぶということが必要なだけです。その選択肢の一つに「登録」「値下げ」があるだけなのです。あと少しだけインボイス制度の記事を続けますが、私はこの点をしっかりと伝えていきたいのです。
賃貸経営のコツインボイス制度について
2022年11月8日
インボイス制度Q&A①　～課税事業者　登録編～
インボイス制度について学んできましたが、間違いやすい勘違いもここも抑えておきましょう、素朴な疑問編今回はここまで学んだインボイス制度の実際の賃貸管理で出てきそうな疑問に対してお答えしていこうと思います。登録したほうがいいのか？や「自分は課税事業者がいいのか？免税事業者がいいのか？」は正直申し上げます。オーナーの収入やその他事情によるこの判断だけは税理士や現在の管理会社の担当などとしっかりと検討してほしいと思います。当社でも何人かのオーナーさんとお話しして、インボイス制度登録をオススメした方もいれば、「対策は何もしなくていいと思います」という判断もしてきましたが、結局のところ最終判断は各オーナーになります。しかし、こういった問題にも管理会社としては「あなたにはこれがベストだと思う」という意向は持っておくべきかと思います。それでは質問と回答へ行きましょう。インボイス（適格請求書）って決まった書式あるの？ありません。これは適格請求書という堅い響きで何やら決まった書式がありそうですが、ないです。ちなみに記載事項がちゃんと書いてあれば「手書き」の請求書でも大丈夫です。インボイスの記載事項ってなに？賃貸だと？インボイス（適格請求書）というからには、記載事項が定まっています。制度について発表された内容では以下の項目が必須項目となっています。 ①適格請求書発行事業者の氏名又は名称及び登録番号②取引年月日③取引内容（軽減税率の対象品目である旨）④税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜又は税込）及び適用税率⑤税率ごとに区分した消費税額等⑥書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称この項目ですが賃貸借契約書上ではどうしたら良いのでしょうか？そもそも、賃貸借契約と商品の売買などの契約は若干違うところが多いため、原則通りの項目をあげられても分かりづらいかと思います。では、インボイスの記載事項のうち、賃貸借契約書にはどのように反映すればいいのでしょうか？インボイスの必要事項賃貸借契約書上での扱い①適格請求書発行事業者の氏名又は名称及び登録番号貸主の氏名、インボイス登録番号②取引年月日特に記載必要なし③取引内容（軽減税率の対象品目である旨）賃貸借契約④税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜又は税込）及び適用税率賃料、共益費、その他の項目と適用税率（10％）⑤税率ごとに区分した消費税額等消費税額⑥書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称借主の氏名、名称こうやってみると、今までの賃貸借契約書と違う点でいえば、インボイス登録番号が新たに追加になる程度ですね。その他の項目は一般的な賃貸借契約では元々記載がある事項ばかりなのです。あとは、賃貸借契約での賃料や原状回復工事などは軽減税率（８％）の対象になるような品目は基本ありません。なので、軽減税率という言葉も賃貸借契約においては、特に気にしなくて大丈夫です。インボイス（適格請求書）を毎月出さないといけないの？これも何度か聞かれましたね。インボイス制度(適格請求書等保存方式)という名前があり、正式な請求書を保存しておかねばなりません。課税事業者なら登録した方がいいとの方針はお伝えしましたが、その次のステップですね。毎月請求書を出す必要があるのか？もう既にインボイスの知識を持ったオーナーさんからお問合せがありますが、結論としては賃貸借契約書に必要事項を記載していれば、毎月出す必要はありません流石に家賃やリースなどの毎月支払う業種が請求書を出すとなると、多大な労力となります。その為、必要事項を賃貸借契約書に記載していれば、それでインボイス（適格請求書）とみなすということになっています。※国税庁　消費税の仕入税額控除制度における適格請求書等保存方式に関するQ＆A　問79より引用その後はインボイスの適用を受ける側が、振込表や口座振替の事実が分かる通帳と「賃貸借契約書」とセットで消費税の仕入控除として認められる流れとなります。これから入居する方に向けてはインボイス登録番号などの必要項目を賃貸借契約書に記載しておけば大丈夫です。現在の契約書を変更したり、契約のやり直しをしないといけないか？現在の契約者にはインボイス登録番号の記載や消費税額なども記載していなかったりしますね。こういった契約者との契約変更や再契約などが必要になるかというご質問です。インボイス登録番号、消費税額、適用税率（１０％）などを記載した通知書を送付要は契約書を補足する内容の通知でＯＫということです。この新しい通知と「従前の賃貸借契約書」のセットでインボイスとみなすということになります。ちなみにこの「通知」はメールでも可となっています。しかし、できれば書面で出しておきましょう。書面があれば、賃貸借契約書とセットで保管もしやすいと思います。インボイスで面倒なのは手続きではなく、「対応」今回はインボイス制度に登録する方向けのQ&Aになりました。手続き自体はそんなに労力が掛かるものはありません。しかし、インボイス制度の問題は人によってインボイス制度の理解力がバラバラ消費税額の控除の仕組みなどは各種ホームページなどで紹介されています。しかし、賃貸借契約に置き換えてみると疑問や問題点が出てくるのです。そして、この部分でトラブルや対応の手間が掛かってくるのです、一般的なインボイス制度は知っていても賃貸借契約での取り扱いを貸主、借主双方によく理解ができない部分があります。そして、このお互い理解できない部分で対応を間違ってしまうと大変なのです。次回もQ&Aです。なるべく、実際の制度開始前に問題を片付けておきましょう。
賃貸経営のコツインボイス制度について
2022年11月7日
インボイス対策　～登録するならどうしたら？編～
今回は登録の為の手順について課税事業者なら登録した方がいいここまではインボイス制度について否定的な話が多かったのですが、今回は登録するならどうすれば良いか？についてです。今回の制度では免税事業者に影響が大きいものです。既に課税事業者となっているオーナーは基本的にはインボイス制度に登録した方が良いでしょう。なぜなら既に課税事業者として消費税を納める義務があるのですから、相手方の消費税も控除してあげることにデメリットはありません。「私の物件を借りてくれれば、インボイス発行できますよ」というアピールポイントにもなります。これは、インボイス後の唯一のメリットかもしれません。今後募集時にはかなり強力なアピールポイントになると思います。最初から家賃関係で値下げ交渉などを受けずに済みます。課税事業者でも「登録」しなければインボイス発行できません既に課税事業者であるオーナーが発行する請求書がインボイス（適格請求書）になる訳ではありません。別途「適格請求書発行事業者の登録申請」を行わなければなりません。ちなみに令和５年１０月１日からインボイスを発行する為には令和５年３月３１日までに登録申請を行う必要があります。登録申請はどこに出すの？納税地を管轄する税務署へ提出します。申請内容に不備がなければ、審査後「適格請求書発行事業者」として登録され、「登録番号」が記された「登録通知書」が届きます。申請方法は？申請方法は３つです。「ｅ－ｔａｘによる電子申請」「郵送による申請」「納税地管轄の税務署へ提出」私は税理士さんにお願いして手続きには詳しくありませんので、ご自身でチャレンジする方は国税庁ＨＰをご覧ください。申請手続｜国税庁インボイス制度の開始に伴い、事業者の方が適格請求書（インボイス）を交付するためには、納税地を所轄する税務署長に対して登録申請書を提出し、適格請求書発行事業者になる必要があります。　税務署における審査を経て、適格請求書発行事業者として登録された場合、「登録通知書」（登録番号や公表情報等が記載されています。）を送付します。 ... インボイスの不正は罰金or懲役インボイス（適格請求書）を発行事業者以外が発行したり、それっぽい造りの請求書を出したりする行為は厳しい取り締まりが待ってます。１年以下の懲役または５０万円以下の罰金です。しないと思いますが、やめましょう。
賃貸経営のコツインボイス制度について
2022年11月6日
インボイス対策　～急がないといけない？経過措置があるよ編～
開始時期は２０２３年１０月１日～　しかし経過措置もありますいいなりで値下げや登録はチョット待った今回からインボイス制度対策をご紹介していきます。前回はインボイス制度がオーナーに及ぼす影響などを話してきました。インボイス制度と賃貸オーナーなどで検索すると「インボイス制度登録（課税事業者になる）するか値下げに応じるか。どちらか」のような風潮はありますが、落ち着きましょう。インボイス制度のような混乱を招きやすい、デメリットのある制度が開始するときは大体経過措置（不利益や不都合がゆるやかになるように一時的にとられる措置）があります今回のインボイス制度も経過措置といって一定期間の猶予期間があります。その内容を理解して、早まった行動を取らないようにしましょう。経過措置は最大６年間インボイス制度については何度もご紹介しましたが２０２３年（令和５年）１０月１日からです。そして、この１０月１日から最大６年間の経過措置があります。焦ってデメリットも十分に理解しないまま「課税事業者」になったり、賃借人からの要請で「値下げ」に安易に応じてはいけません。もちろん、課税事業者になるメリットもあるにはありますし、値下げによって解約を防ぐことも有効な手段であります。しっかりと内容や制度を把握してからであれば、なんの問題もありません。焦って登録や契約変更などをしてしまった場合は、オーナーからの撤回は非常に難しいのです。この経過措置期間と内容を十分に把握して、しっかりと検討して後悔のない方針を定めましょう。経過措置の内容インボイス制度は消費税の仕入税額控除を受ける為には課税事業者が発行するインボイス（適格請求書）が必要になる。という制度です。ということは免税事業者からの請求書は２０２３年１０月１日からは全く効果がないのでしょうか？混乱を最小限にするための経過措置ですから、もちろんそこをカバーしています。制度開始から３年間は免税事業者からの仕入は８０％控除可能その後３年間は免税事業者からの仕入は５０％控除可能となっています。最大６年間の経過措置の内容はこの通りとなっています。インボイス制度の経過措置内容と期間ですから免税事業者として対応するしても従前との差額は消費税額の２０％の影響ということです。この経過措置で最初の対応が見えてきます。それは値下げ対応を行う場合は制度開始３年間は消費税額分の２０％でよいということになります。もちろん値下げ対応は任意ですから、しなくても良いのです。制度を理解しないまま、消費税分を全額値下げしなきゃ！とせずに済みそうです。その後の３年間になると５０％になるため、ここでは影響も大きくなってきます。しかし、当初の３年間で課税事業者になることのシミュレーションや値下げ対応の額や必要性を判断するには十分な期間ともいえます。まずは、経過措置をしっかりと理解して対応を賃借人と協議していきましょう。悪意がなくとも経過措置を知らない賃借人だと「インボイスがあるから消費税分の１０％値引きして」と言ってしまうかもしれません。まずはこの経過措置をしっかりと把握し、落ち着いて対応していきましょう。
賃貸経営のコツインボイス制度について
2022年11月5日
免税事業者オーナーを襲う「インボイス制度」～影響予想編～
インボイス制度により賃借人からオーナーへ対応を迫るケースが予想されます。影響があるのは主に「自分は免税事業者で賃借人が課税事業者」 https://lotushome.jp/?p=3200 前回の記事はこちら今回は前回の続きです。前回までで、「どのオーナーは影響がでる、対策を検討しておいた方がいいのか？」について書きました。今回は「実際にはどんな影響が予想されるのか？」についてご紹介しようと思います。おさらい「インボイス制度」のジレンマでは、おさらいになりますが、改めてインボイス制度の仕組みについてやっておきましょう。インボイス制度というのは、消費税を税務署へ支払う業者（課税事業者）が仕入に使った分の消費税を控除して支払う為にインボイス（適格請求書）が必要という制度でした。簡単には下図のようになります。ということは、賃借人である課税事業者は少しでも納める消費税を圧縮したくなることはご理解いただけると思います。「自分たちはしっかり消費税を払っているんだから、払った分は引かせてくれよ」これは確かに分かります。オーナーも賃料収入から経費を認めてもらえなかったら一大事ですから、心情として理解はできるのではないでしょうか？そして、この「払っているのに控除されない」という点がオーナーへ向けられる可能性があるのです。国は消費税をもらっているが納めなくてもいい（益税）をなくしたい免税事業者にとっては収益の一部にもなっていた「消費税」簡単にいえば、「あまり大きな額を扱わない事業者まで、消費税の計算をさせたり、それによって税務署の仕事が増えるのもなあ」という状況でした。しかし、インボイス制度後はこの「もらっていたが納めなくてもよかった消費税」＝益税が少しずつなくなっていくのです。ちなみに、インボイス制度が始まった後も免税事業者であるオーナーは消費税を貰い続けることは違法でもありません。免税事業者でも仕入があり、別のところへ消費税を支払っていますからね。課税事業者からオーナーへの要望は何がくる？免税事業者のオーナーの物件に課税事業者の賃借人がいた場合にどんな影響がくるのでしょうか？ざっくりといえば ①インボイス制度登録(課税事業者になって)してくれ②免税事業者のままなら消費税分「賃料を値下げ」してくれこの２点になろうかと思います。それぞれご説明してみましょう。①についてはインボイスを発行してもらえれば、課税事業者は消費税の仕入税額控除が受けられますので、特段の問題はありません。しかし、この場合はオーナーは免税事業者の立場を捨てて、課税事業者にならねばなりません。今までもらっていた消費税を毎年申告して、自分自身も控除を活用しながら申告しなければなりません。労力もそれなりになるでしょう。②は課税事業者からすれば、「自分たちが払った消費税を国に納めないのだから、その分値下げ」してくれというものです。免税事業者はインボイスを発行できませんから、課税事業者が免税事業者へいくら支払ってもその分の消費税は控除されません。負担が増える分をオーナーへ向かうという訳です。国に立てついても無駄ですからね。折り合わない場合は「解約」となるオーナーにとっては正直課税事業者にもなりたくないし、値下げもしたくないそりゃそうですよね。この嫌な２択を迫ってくるのです。インボイス制度はもちろん、どちらを選択してもデメリットはあります。そして上記のとおり、課税事業者にもならず、値下げもしない場合については賃借人からの「解約」という方法になる可能性もあります。管理会社の立場で見るインボイス制度このインボイス制度ですが、ただいま絶賛盛り上がり中です！各税理士さんなどがコラムや見解を書いてあるのですが、ここまで説明してきたことは正直大差はありません。しかし、インボイス対策では世の流れと私は少し見解に相違があります。なぜか世の風潮としては「インボイス登録できるならした方がいいし、出来ないなら値下げもやむを得ない」となっていますが、本当にそうでしょうか？「値下げもしない、インボイスも登録しない（課税業者にならない）」という選択肢もある訳ですから、それもしっかりと検討しなければなりません。こういった制度の時に攻撃の対象になりやすいオーナー大家さん＝お金持ち　だから弱者の為には叩いてもいいと思われており、同情されないことが多いのですが、そうではないでしょう。結果的にお金持ちとなることもあるでしょうが大家さん＝事業者　ですからね。課税事業者と同じく事業を営んでいるのです。リスクも背負ってやっているのです。オーナーだけが一方的に不利益を被ることまではないと思っています。もちろん、消費税を負担しなければいけない課税事業者も気持ちは分かります。我々管理会社もそうですから妥協点としてお互いの言い分と落としどころというのはきっとあるはずです。次回以降はこのインボイス制度での対策や細かいQ＆Aをやっていこうと思います。
賃貸経営のコツインボイス制度について
2022年11月4日
インボイス制度　～あなたは関係「ある・ない」～簡易診断
オーナーによっては「全く影響ない」から「登録した方がいい」まで様々 https://lotushome.jp/blog/3196/ オーナーは４種類！インボイス対応が必要か不要か今回はインボイス制度についてみなさんが気にしている私はなにか対応しないといけないの？に簡単な質問でお答えしてみたいと思います。前回までで、インボイス制度の仕組みや消費税についてご説明しました。今回は、オーナー別で対応が必要かどうかを２つの項目で簡単に判断できるようにしてみました。まずは課税収入チェックそもそも、消費税に関するとご説明した「インボイス制度」ということは、消費税をオーナーが貰っていなければ問題が発生するはずもありません。前回までの記事で賃貸物件の収入において課税売上となるものについては、こちらの記事でご紹介しています。 https://lotushome.jp/?p=3193 それを踏まえて下のフローチャートでご自身の分類を探してみましょう。インボイスに該当するのか？フローチャートで確認しましょう。それではＡ～Ｄに当てはまったなら次で詳細な補足説明にいきましょう。フローチャート別　解説インボイス？なにそれ？美味しいの？状態です。賃借人が消費税納付義務がないため、インボイスも不要となります。そもそも、非課税の賃料となりますので、オーナーも消費税をほとんど受け取っていない状態となるため、双方ともにインボイス制度の恩恵も損もなく、今後も現在となんら変わらぬ状態となります。一点注意なのは「居住用賃貸だから大丈夫」と思っても、賃借人が法人契約だった場合などに、原状回復工事費や駐車料について求められる可能性があります。その場合でも、比較的少額なものとなるため、その為に課税業者になる選択肢は必要ないでしょう。双方ともにメリットもデメリットもないパターンですこちらもAと近い状態になります。双方ともに消費税の納税義務者ではありません、賃借人もインボイス発行を必要としません。ちなみになりますが、インボイスが発行されないことで課税業者は消費税分だけ控除が受けられないだけです。ですから、インボイスと関係のない家賃などは必要経費としてこれからも控除されます。このケースでは将来免税業者が課税業者に変わってCパターンとなることだけが不安な位です。このパターンが一番対策が必要となります。 Cのケースで考えられることは賃借人にとってはオーナーが課税業者（インボイス登録している）であってほしいオーナーにとっては賃借人が免税業者であってほしいという反対の願望になることです。仕入税額が受けられない賃借人からすると、長い目で見た時に消費税分が今よりも収益を圧迫してしまいます。そうすると、賃料の減額依頼、もしくはオーナーにインボイスを発行してもらえないか？といった要望を出す可能性もあります。そして、どちらも難しい場合は解約という選択肢につながる可能性もあります。この一見板挟みに見えるパターンはまた次回以降でも様々な対策をご紹介していきます。オーナーは税務署へ事業者登録を早めにしておきましょう。登録しないデメリットだけが心配このパターンではオーナーが既に課税業者であることから、インボイスを発行することにデメリットはありません。その為、賃借人としては仕入税額控除を受けられるため、インボイス制度が開始しても実質変わることはありません。オーナーとしては、インボイス制度の登録には時間を要しますので、早めにインボイス制度への登録を税務署へ提出しておきましょう。物件の売却などで一時的に課税業者となった場合、課税業者から免税業者への再変更は届出を出さないといけません。一度課税業者として登録してしまうと、２年前がたまたまであったとしても、それ以降消費税を毎年納付する義務が発生してしまいます。免税事業者にこそ大きな影響がある今回のフロー等で免税事業者に影響があるということが少しご理解いただけたのではないでしょうか？次回以降では影響を受けるオーナーが取れる選択肢や制度開始からの経過措置などもご紹介したいと思います。
賃貸経営のコツインボイス制度について
2022年11月3日
「インボイス制度」～オーナーは何をさせられる？～制度の仕組み編
免税事業者でも他人ごとではありませんよ。オーナーは何をさせられるのか？ https://lotushome.jp/blog/3189/ 前の記事はこちら消費税を「いくら支払うか？」に影響のあるインボイス制度今回は消費税の大まかな仕組みとインボイス制度がなぜ消費税に影響を及ぼすかをご説明していきます。そして、なぜ免税事業者であるオーナーにも影響が出るのかに、つなげていこうと思います。まず、前回までで課税事業者（消費税の納税義務のある事業者）と免税事業者（消費税の納税義務がない事業者）の違いや要件についてご説明しました。この課税事業者となった場合には、「売上としてもらった消費税を国や地方公共団体に納付する」ことになります。この時にいくら納付するかということですが、分かりやすくご説明してみます。消費税の納付額は単純に説明するならもらった消費税－払った消費税＝納付消費税下図で例を出してみましょう。貰った消費税もありますが、「払った消費税」もあります。利益の計算と一緒ですね。売上全てが利益ではなく、仕入れや維持費などを差し引いて残った金額が利益です。消費税も同様に、売上から仕入れの消費税を差し引いたものを納付すれば良いのです。なぜなら、支払った分を控除されないと２重課税にもなってしまいますし、感覚的には経費として認めてよ！ということです。この仕組みを「仕入税額控除」として現在は当たり前に差し引いて納付税額が決定しています。仕入れに使った金額を認めてもらえなかったら？賃貸物件のオーナーも毎年、確定申告などを行い、事業についての申告をしなければなりません。毎年、総収入ー経費を差し引いた金額が利益となります。そして残った金額が所得として所得税などの対象となり、納付せねばなりません。でも、その時に実際に使った経費を認めてもらえないとしたら、どうします？収入には税金を掛けられて、自分が支払った経費は無かったものにされたら？そんなバカな！私は確かに払ったぞ！ここに請求書や領収書もあるぞ！と主張しても「その請求書は信用できないから経費として認めません」と言われたら？支払った経費は無視されて、収入に対してだけ税金を掛けられたら？そうですよね、自分が別の人へ払った分位は差し引かせて欲しいですよね。「インボイス制度」は消費税においてこれを行っていく制度なのです「課税事業者がしっかりと出した請求書（適格請求書）以外は支払った消費税として認めない」そしてこの「適格請求書」のことを「インボイス」と呼ぶのです。２０２３年１０月１日からインボイス制度はスタートします。スタート後に課税事業者は「仕入税額控除」を受けたいのならこの「インボイス（適格請求書）」を保存しておかないといけないのです。そして、もう1つ大事なポイントは仕入税額控除を受ける為の「インボイス（適格請求書）」は課税事業者であり、「適格請求書発行事業者の登録申請」を行った業者しか発行できません。インボイス制度の問題とは？なんだ、課税事業者が損するだけの話か！私たち不動産賃貸オーナーは免税事業者だから関係ないじゃないか！と思った方免税事業者こそ課税事業者から対応を迫られる可能性があるのです課税事業者にとって消費税の負担は非常に負担が大きく、この仕入税額控除が受けられないと収益減となります。その為、この適格請求書を仕入れ先からもらうことはとても重要になってくるのです。支払った分の消費税まで、自分たちが負担しないといけなくなるのです。収益は少なくないダメージを負うことでしょう。通常、仕入れ先や経費として支払う相手方は課税事業者が多くを占めるため、同じ課税事業者同士であれば、適格請求書を提出するだけで、大して影響は大きくないのです。問題は支払った相手方が免税事業者やインボイス制度に登録していない事業者だった時だけなのです。特に賃料や原状回復工事費などは事業者にとっても少額ではないことが多いため、この適格請求書を発行してもらえるか？はとても大事になってくるのです。その為、世間では免税事業者であるフリーランスや個人事業主に影響が大きいと騒がれているのです。もちろん、賃貸物件では全く関係ないオーナーさんも多いかとは思います。相手方が課税事業者でない限り、適格請求書を求められることはありません。しかし、相手先が課税事業者だった場合、確実にこの「適格請求書」発行を求められることになるのです。次回以降では対応が必要になってくるオーナーの条件やインボイス制度開始で賃貸オーナーへ来る可能性のあるデメリットなどをご紹介していこうと思います。
賃貸経営のコツインボイス制度について
2022年11月2日
「インボイス制度」～免税事業者と課税事業者～あなたはどっち？
「私は免税事業者」と決めつけていませんか？過去を振り返りましょう消費税を払わないと「いけない」オーナー　払っても（払わなくても）いいオーナー https://lotushome.jp/blog/3189/ 前回の記事はこちらさて、前回はインボイス制度は消費税の話であることをお話しました。そこで今回は、消費税を払わないといけないオーナー、払ってもいい（払わなくてもいい）オーナーについてお話していきます。その為には課税事業者と免税事業者と消費税の仕組みについて少し理解しておく必要があります。まず、税金には大きく２種類「直接税」と「間接税」という区別があります。直接税＝自分が国や地方公共団体に直接納める税金　例　固定資産税　所得税　住民税　贈与税　自動車税　など　　　　※税金を納める人（納税義務者）と税金を払う人（担税者）が一致している間接税＝税金を直接納めない税金　　例　消費税　印紙税　たばこ税　酒税　登録免許税　ガソリン税　など　　　　※税金を納める人（納税義務者）と税金を払う人（担税者）が異なる消費税は間接税になるため、納税義務者（消費税を納める義務のある人）は預かった消費税を後日、国や地方公共団体に税務署を通して支払うこととなります。前回の記事でも触れましたが、金額の大小に差はあるが、消費税を貰っているオーナーというのは意外と多いという話をしました。では、次は消費税を納めなければいけないのか？という点を説明していきます。課税事業者と免税事業者では、消費税を貰ったら必ず消費税を納めなければいけないのでしょうか。これについては事業を営む人は「課税事業者」「免税事業者」のどちらかに必ずなります。賃貸業という事業を営むオーナーさんも個人・法人問わず「事業者」となりますから、どちらかになります。課税事業者＝消費税を必ず納めなければいけない免税事業者＝消費税を納めてもいいし、納めなくてもいいこのように「課税事業者」は必ず払わなければなりません。では、自身が課税事業者か免税事業者はどうやって決まるのでしょうか？課税事業者と免税事業者の違い大まかにいえばこのようになります。消費税は２年前の売上が基準となりますから、２年前に存在しなかった創業したての法人や２年前の課税売上高が１０００万円を超えない場合は免税事業者という扱いになる訳です。前回も触れましたが、居住用物件の賃料は「非課税」なため、駐車料などに多少消費税があったとしても、その売上だけでは１０００万円という部分には中々到達しないものです。この為、居住用をメインとしている賃貸オーナーさんのほとんどが「免税事業者」となっている訳です。しかし、ここで注意してほしいのは２年前に物件などを売却している場合です。毎月の賃料等だけでは１０００万円の課税売上高というのは、それなりの規模にならないと到達しません。しかし、建物の売却金額は課税売上となります。そうすると、２年前に物件を売却していた場合、土地には課税されませんが、建物分については課税売上となります。その為、２年前に１０００万円を超える課税売上があった場合は課税事業者となってしまいます。この点は注意が必要です、課税事業者になった年に更に物件の売却をすると、消費税も高額になる恐れがあります。免税事業者は「払わなくてもいい」が「払ってもいい」では、ほとんどのオーナーが該当する「免税事業者」ですが、この免税事業者というのは「払わなくてもいい」扱いとなっているのですが、実は「払ってもいい」のです。「払わなくてもいい税金を払うなんて善人いる訳ないでしょう」そう、確かにその通りかもしれません。できれば払いたくない税金、そう思うのは当然のことでしょう。しかし、このインボイス制度という仕組みにおいては「免税事業者だったが、消費税を払ってしまった方がいいかも」というケースも出てきます。不思議な話なのですが、次回以降でもご説明していきます。免税事業者にこそ一番大きな影響のある制度なのです今まで無縁と思っていた消費税が「形を変えて」襲ってくる可能性があるのです消費税を納めている課税事業者については事務手続きの仕組みだったり、取引先との連携だけで解決できそうな話なのです。次回はインボイス制度の仕組みの話をしていきます。消費税の大体のルールを知って、インボイス制度というものが何をオーナーにさせようとしているのか？を中心にお話していきます。過度に恐れる必要はありませんが、ある程度の知識を持って、方針を決めていかねば解約や賃料減額にもつながりかねない制度です。一緒に学んで、よりよい対策を考えていきましょう。
賃貸経営のコツインボイス制度について