
建築基準法も無視してみよう
私どもロータスホームは賃貸管理が本業です。
いつも「どんな部屋にみなさんが住みたいかなー」と日夜考えています。
便利さを追求したり、時にはデザインに凝ってみたりと色々考えています。
しかし、そんな中でもこう思うのです。
自分の趣味全開の部屋を作ってみたい
と
今回はそんなロータスホームの代表である私 内田の趣味全開の「作ってみたい部屋」をいくつかご紹介してみましょう。
もちろん、小難しい建築基準法など無視です。フルシカトで作ってみましょう。
壁一面の水槽

冒頭の画像ですね。
実は私、熱帯魚が大好きです。
独身の頃はキレイな熱帯魚から、ピラニアやマニアックな魚なども飼っておりました。
当時はあまりお金もなく、高価な魚などは飼えませんでした。
現在も家族がおり、スペースや重さの関係などから飼育しておりませんが、またいつか熱帯魚を飼ってみたいなと思っております。
画像のように壁一面の水槽に古代魚などを飼うということをやってみたいと思います。
もちろん現実では、世話、清掃、装置の莫大なコスト、水の重さに耐えられる頑丈な基礎など課題は多いのですが、やはり夢ですよね
羊たちの沈黙部屋

このブログをマニアックに見ているという奇特な方はお分かりかもしれませんが、私内田は映画も好きです。
そんな私が作りたいのが映画「羊たちの沈黙」のレクター博士の独房部屋です。
猟奇的な犯罪者であるレクター博士と捜査官クラリスの奇妙な関係を描く映画です。
レクター博士自体は恐ろしい犯罪者でありながら、知性を感じさせる強烈なキャラクターで、後世の多くの作品にも影響を与えています
中でも印象的なのが、この独房です。
ガラスで仕切られた独房に立って待っているレクター博士の雰囲気は、それはそれは10代の私に強烈なインパクトを残してくれました。
そんな部屋もいつかは作ってみたいものですね。
ただし、トイレの横で眠るという、正に拷問的な配置は長期空室待ったなしです。
そもそも借りたい人いるんですかね。
マンガの為だけに

私、マンガが大好きです。
時間がある限り、没頭したくなる時も多々
読むジャンルも幅広く、面白ければなんでもいいです。
そんな私の夢はマンガの為だけの部屋です。
壁一面に所狭しとコミックを並べ、座り心地のよいソファと、そばには飲み物とお菓子が入る冷蔵庫
こんな所が出来たなら、一生出てこれないかもしれません。
音楽もいらない
TVなどもってのほか
ただただ一人で集中してマンガを読み続ける
なんて贅沢なんでしょう。
とても楽しい
さて、今回はこの辺にしておきましょう。
まだまだ作りたい部屋はあるのですが、キリがありません。
実は最高のお部屋というのは、絶対に「利便性」の反対側になると思っています。
趣味と刃物は、尖れば尖っただけ刺さります。
このアンバランスで歪な物ほど、なぜか人間の心をつかんで離さないんですよね。
今回は私の趣味でしたが、いつかお話する機会があれば、あなたの趣味全開の部屋を聞かせてください。
またいつか書きたいものです。
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原状回復でのトラブルの本質とは?オーナーの利益も考えてみよう!
正直者がバカを見てはいけません まずはこちらをどうぞ https://twitter.com/maakun1988/status/1421261646157078528?ref_src=twsrc%5Etfw%7Ctwcamp%5Etweetembed%7Ctwterm%5E1421261646157078528%7Ctwgr%5E0af6e4a2a9fe96f4c92e9ab52df915dd9f571175%7Ctwcon%5Es1_&ref_url=https%3A%2F%2Fwww.rakumachi.jp%2Fnews%2Fcolumn%2F283010 管理会社としての立場 私はいつも書いている通り、管理を任せてもらっているオーナーの味方です。こんなことを書くと「入居者を食い物にする悪徳不動産」と思われますが違います。いつも通り申し上げることですが、「だからこそ入居者を大切にする」という姿勢です。賃貸物件を持っているオーナーの収益を守るのが仕事です。だからこそ、家賃を支払っていただく入居者を大切にしなければいけません。理屈として当たり前のことですよね?おかしなことを言っていないことはご理解いただけたと思います。という前提の元、最近の原状回復について警鐘を一つ鳴らしたいのです。 原状回復0円になる未来がいいと思っている 私は管理会社としても、不動産業界の為にも入居者に落ち度が無ければ、原状回復費が0円になる未来がいいと思っています。本来そうあるべきなのです。入居者からいただく家賃で壁紙の張替えやハウスクリーニングを行う。入居者からはもらわない。それでいいと思っています。当社では退去時の原状回復に関しては「ほぼ」国土交通省のガイドライン通りです。冒頭のTwitterの表などは気まずいものでもありません。当社の契約書に添付しても良い位です。冷蔵庫などの電化製品による壁紙の黒ずみ通称「電気ヤケ」、家具による床材の凹み、経年劣化による壁紙の変色、壁に刺した押しピンの跡、窓ガラスの熱割れ、入居者が生活していたら当然に劣化する設備。これは入居者に請求すべきものではありません。他方、ご請求しているのは落書きや壁に何かを当ててしまい穴を開けたなどの「故意・過失」という物やタバコなどの嗜好品によるヤニ汚れ、知っていながら放置してしまい被害が拡大した「善管注意義務違反」になるものはご請求しています。これは簡単にいえば「落ち度があった、もしくは注意していれば防げたこと」ですね。これは仕方ないですね。このことを当社のオーナーさん達は理解をしてくださっています。ありがたい。だからこそ、当社では原状回復についてのトラブルはほとんどありません。訴訟沙汰なども一度も経験がありません。しかし、先ほど「ほぼ」ガイドライン通りというからには例外もあります。正直に申し上げます。現在のところ、当社では退去時のハウスクリーニング(エアコン含む)、和室の畳の表替えは特約として例外的に定めてあります。※畳は表替えを自分でする、現状のままで大丈夫という場合はもちろん請求しません。もちろん、これは違法ではありません。今のところ鹿児島県内では退去時のハウスクリーニング費用は後精算が一般的であります。一部では先にハウスクリーニング費用を貰っておくという業者さんもありますね。そして、ガイドラインを巡る裁判の判例でもざっくりと言えば「不当に高額でない」「しっかりと契約書で明示して合意しておく必要」「その他の項目については自然損耗はオーナー負担である」という要件があればハウスクリーニングやエアコンクリーニングを負担していただくのは賃借人にとって一方的に不利であるとは言えないとなっております。もちろん当社の賃貸借契約書にもしっかりと明記されています。見落としが無いようにその部分だけ赤文字で記入しています。国土交通省のガイドラインを抜粋したものを契約書にも挟んでおります。そして大体のハウスクリーニング費用の目安も記載するようにしています。契約時にもしっかりと説明しますしね。ですから当社では原状回復についての揉め事というのがほとんどありません。 でも原状回復費0円が実現しないのはなぜ? ハッキリと言えば 未だに原状回復費でボッタくる業者やオーナーがいるから これですね。なぜこれが原因なのかというと 退去費用で高額請求する→だから家賃は低くてもいい→家賃を低く設定する→そうすると周りの相場も下がる→真っ当な収益でやっているオーナーの物件が選ばれない→真っ当なオーナーも家賃を下げるしかない→低い家賃では原状回復をオーナー負担で賄いきれない→入居者に負担してもらわざるを得ない→先頭に戻る こんな負のスパイラルになってしまうんですね。 本来は家賃の中でオーナーが原状回復したり、グレードアップをやりくりするという考えがいいのは当然です。問題が無ければ退去時に0円で退去出来る。この未来がいいのは当たり前ですし、管理会社の私もそう思います。 しかし、それは「原状回復費が0円でもオーナーが収益として十分やっていける家賃額なら」という前提があって初めて成り立つのです。 原状回復費をボッタくるデメリット 他の管理会社の評判などでも「退去時に高額な請求をされた」というような評判がある会社もあります。きっと当初に説明もなく、退去の時になってビックリする金額がきたのでしょう。そして、そういった評判が広まることはその物件のオーナーにとって不利益になることでしょう。このご時世「○○マンションに住んだら退去費用高額になるから止めた方がいいよ」などの口コミは無視できないものです。当社ではありがたいことに、解約する入居者が次の入居者を連れてきて「部屋の引継ぎ」をしたいという申し出が結構な割合であります。これは「自分はお部屋を退去するが、後輩がここに次住みたいと言ってる」という風に紹介付の解約予告が来ます。正直、これは嬉しいですよね。管理会社としても嬉しいです。「知っている人に引き継いでもいいと思える管理が出来たのかな」と思います。そして退去費用でボッタくっていたらこんな紹介はもらえません。そして、それによって空室期間が短縮できるオーナーも嬉しい。最高のスパイラルですね。短期で見るとボッタくる方が儲かるかもしれませんが、それが元で裁判になったり、悪評が広まることの方がよっぽどマイナスになることは間違いありません。 原状回復費0円を共に目指そう、しかし家賃は多少上がるよ では原状回復費0円の未来はどうすればいいのか? 原状回復のガイドラインをもっと厳しくしてボッタくることが出来ないような法整備とセットで原状回復費0円でオーナーがやっていける家賃は払うという意識 これです!民間の賃貸住宅は必要です。仮に公営住宅だけにするとなったら税金も爆上がりでしょうから。そしてオーナーが原状回復費0円でも運営できる程度の利益は必要不可欠です。そうでなければ賃貸住宅など無くなってしまいます。賃貸住宅が全然儲からない、マイナスになるのであれば賃貸住宅など持つ人はいないでしょう。当たり前ですがそして賃貸住宅が減れば家賃は上がります。希少な物になってしまいますから。そうではなく、統一したルールの中でオーナー、入居者双方がバランスの取れた適正な「おたがいさま」の実現が不可欠なのです。入居者の側も適正な家賃を払うことで全員が原状回復費0円になる程度の家賃は負担してあげましょう。そしてオーナーも貰う家賃の中で上手く運営し、グレードアップなどを行えばいいのです。そうすると今より多少家賃の相場は上がるかもしれませんが、不当にボッタくられることのない未来であればあくまで「適正」の範囲内で限定的だとも思います。 当初のTwitterで思うこと 当初のTwitterの投稿についての感想は「良かったですね」と本気で思っています。しかし、反面「理解のあるオーナーだけ損してしまうのは嫌だな」という気持ちがあるのです。このTwitterのオーナーさんがどちらかは分かりませんがね、ひょっとしたら不当にボッタくるタイプかもしれませんし、そんな気持ちはなく、やむを得ない位安価に提供していた場合だったら少し同情します。誰だって安い方がいいのは当然です。しかし「正直者ばかり損させられる社会」は嫌なのです。それはもちろん入居者もオーナーもです。だからこそ、ルールがもっと厳格になってボッタくることが出来ない業界になり、更にオーナーにも正当な利益が出る範囲での家賃競争という入居者に取っても利益となる業界になってほしいのです。 原状回復費という揉めやすい、まだフワフワとしたルールが残る問題をしっかりと解決できればと思います。ですから今回は「オーナー側の立場も知ってほしい」という正直な気持ちで書きました。その上でも当社は基本的にガイドライン通りやっていますし、退去時に揉めることはない会社であり続けたいと思います。 その為にも当社は事前にしっかりと退去時にご請求させていただく項目は事前説明し、契約書にもハッキリと書きます。そしてボッタくる業者やオーナーは壊滅すればいいのに・・と思っています。でもきっといつか原状回復費0円の世の中になるでしょうし、そうなって欲しいものです。その上で入居者もオーナーも双方に思いやりのある人だけが得する社会になればいいですね。
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VSゴミ屋敷 番外編 経験談からの考察 ゴミ屋敷のメカニズムと傾向
前回までは事例 今回は不動産に関する経験談です 前回までの記事はこちら https://lotushome.jp/?p=3425 https://lotushome.jp/blog/3458/ ゴミ屋敷の住人の誤解 前回まで実際の事例としての解決方法やリフォーム事例などをお伝えしました。今回は今までの経験のお話しをしてみます。私も不動産業界、特に管理会社として何例もゴミ屋敷を見てきたり経験してきました。今回はゴミ屋敷と呼ばれる人たちの傾向やメカニズムを私の個人的見解として、お伝えしてみようと思います。よくゴミ屋敷の住人は心理的に何か問題を抱えている。とか色々精神科医的な記事はたくさんありますが、実際の生活を見ることの多い不動産屋目線で話してみたいと思います。あくまで私個人の感想だったり実体験に基づいたものになるので、誤解を招くようなことがあるかもしれません。 部屋は汚いが外着はまとも 皆さんはゴミ屋敷の住人のイメージはどんな感じでしょうか?なんとなくホームレスのような感じや清潔感の無い恰好をイメージする方が多いと思いますが、私の経験上では半数以上の人が普段の身なりはまともであることが多いのです。当初は意外でした。普段会う人の恰好から想像つかないような汚い家。なぜ身なりに気を遣えるのに部屋には無頓着なのだろうと不思議に思います。仕事もしっかりしてる、人としての会話も普通。しかし部屋はゴミ屋敷。そんな人も多いのです。ちなみに前回までの記事のゴミ屋敷の住人さんも外着はまともでしたよ。 ゴミ屋敷の発生割合は女性の方が多い これは書こうか非常に迷いました。昨今の女性の権利向上などの風潮がある中で、誤解を招きそうだからです。当たり前ですが、男性と女性は平等であるべきですし、性別による決めつけなどは良くないというのも重々承知しています。私が言いたいのは「男性は女性よりきれい好き」とか「実は女性の方がだらしない」ということが言いたい訳ではありません。私の実体験として女性の割合が本当に多いのです。そして、今までの数多くの退去時のお部屋の状況から私の考察を話してみたいのです。ちなみに私が経験した割合でいうと6:4位で女性が多かったのです。そして、数々の退去時の傾向から考えると一つ仮説のような傾向があります。 女性は男性に比べるとキレイな状態で退去する割合が高い女性は「BEST」と「WORST」の両極端の割合が男性に比べると高い こういった傾向があります。とてもキレイに引き渡してもらえるのも女性が多く、反面ゴミ屋敷のような状態になるのも女性の割合が高いのです。 この傾向はデータとしてハッキリした物はないようですが、ゴミ屋敷を処理する業者さんに今まで伺ったところでは女性の方が依頼者として多いとのことでした。ある業者さんでは7:3とのお話しもありました。 もう一つ男女差の話しでするとゴミ屋敷の住民の年齢層なのですが、 男性は50~になるしたがって割合が増加し、女性は30~50代の割合が高い これは仕事が要因になっていると思います。女性の場合、お勤め中の方が割合としては多く、男性は仕事を退職した後という傾向が高いようです。私はこの点については「孤独感をいつ感じるか?」だと思っています。様々なゴミ屋敷発生要因の中でも孤独感というキーワードが出てきます。要は孤独感を埋める為に物を買うことや身の回りに置いて孤独の埋め合わせとしてゴミを溜めてしまうという理屈です。男性の場合は女性に比べて友達や社会との繋がりが「仕事」メインになっており、退職後は上手くコミュニケーションを取れなくなり、孤独を感じてしまうのではないでしょうか。反面女性は仕事が激務などで十分なプライベートな時間などが取れない場合、孤独感を感じてしまうのが要因な気がするのです。仕事が落ち着いたり、退職した後は女性は社会や友人などとのコミュニケーションも男性に比べると上手くいくことが多いのです。そう考えるとこの年齢についての考察は案外的を射てるのではないかと思います。 意外と新品が多い 未開封新品 なぜ買った?使わないのに ゴミ屋敷と呼ばれる位ですから、かなりのゴミがあるのは間違いありません。しかし、ゴミ屋敷と呼ばれる状態の部屋にいくと、かなりの割合で新品の物が多いのです。特に新品未開封、あとは通販などで買ったはいいが段ボールのまま開封すらしていない物も多くあります。また、新品の物でも特定の物が多くあることもあります。ある人はもう十分あるにも関わらず、醤油の未開封が合計で20本位出てきたり、スポンジだけが何パックも出てきたり、生活用品で偏っていることが多いのです。中には現金が散乱しているお部屋もありました。全てかき集めたところ、10万円を超えていたこともあります。 悲しい事情でゴミ屋敷を作ることも 悲しい理由のゴミ屋敷 また、親しい親族の方が亡くなったことを期にゴミ屋敷を作ることが多々見られます。それまでは、社会常識もあり、人柄も良かった方が身内の不幸によりゴミを溜めていくのです。恐ろしいのは、会うと普段通りだったり、ふさぎ込んだりなどしていないケースもあり、外側から見て分かることが少ないものです。これも心の問題なのでしょうが、他人のサポートや言葉も届きづらいケースではあります。 なぜか生活圏だけはルールがあったりする 不思議な物で、そこかしこにゴミが積み上がり食べ残しやゴミが散乱していても一角だけキレイな場所が残っていることもあります。人によりですが、トイレだったりベッドの上だったり限定的ではありますが、一部だけキレイな場合もあります。他にも一部屋だけゴミが積み重なったいたり、衣類だけはキレイになっていたり。通常の感覚では「なんでそこだけ?」となるのですが、当人たちにしか分からないこだわりがあるのです。 単純に片付けが苦手、出来ないという人は割と楽 他にも単純に片付けが出来ない、苦手という人もいます。これは発達障害的な要素でもあるそうなのですが、こういった自他ともに認めている人というのは対応策もシンプルで解決も早いものです。ある方に至っては本当に片付けが出来ないということで、毎月2度専門の業者さんを呼んで片付けを代行してもらう決断をした方もいました。心の問題以外であれば解決方法はたくさんあります、当人に解決する気力体力があるのですからね。自分では解決できない、解決する気力体力がない方は出来るだけ早く、病院でも公的機関でも相談して欲しいものです。しかし、それが出来れば苦労しないというのが本当のところでしょうが・・・
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【閲覧注意】VSゴミ屋敷② 問題解決とリフォーム編
費用の問題や解決までの道のり 前回の記事はこちらから https://lotushome.jp/?p=3425 帰ってきた入居者の目的とは 一人ゴミ屋敷で立ちすくむ私、すると玄関のドアが空き誰かが入ってきました。入居者が帰ってきたのです。音信不通となっていた入居者です。 私は現状の確認と今後の方針や希望を聞くと入居者は答えました。 既に次のお部屋は探して契約も済んでいる明渡しまでに少しずつ片付けようと思っていたしかし、精神的にも参ってしまい、中断した連絡したのだから、もう少し時間の猶予が欲しい手持ちのお金もないゴミに見えるが、必要な物なので捨てないで欲しい身内には迷惑を掛けたくないから親族には連絡をしないで欲しい連絡があったのは気づいていたが、どうしようもなく無視したついに疲れ果てて、少し寝ようと思って帰ってきた どうでしょう。みなさんはこの言い分を聞いてどう思うでしょうか? 「放置しても仕方ないのだから何とかしろよ」「この期に及んでまだ身内に迷惑掛けたくないとか図々しい」「責任感が無い」「この部屋のどこで寝るんだ?」「次の部屋も借りているのに、なんで放置してるんだ」 色々な感想をお持ちでしょう。私もそう思います。しかし、ここでこの入居者を罵倒して動かそうとしてもハッキリ言えば無駄です。こういった人たちを無理に動かそうとすると解決はどんどん遠ざかっていきます。私は管理会社として数々のトラブルを解決してきました。そして色々な人を見てきました。経験上この入居者は 人生のカーナビ非搭載タイプ です、これは私が心の中で人を分類しているのですが、勝手な呼び方です。 そう、先ほどの言い分には何一つ合理性や責任感、解決までの道のりがありません。自分の願望だけなのです。 これはどういうことかというと 本来やらないといけない、叶えたいことはあるが、どう行えばいいのか道筋を自分で設定できないのです このタイプの人は「片付けないと大変なことになる」は分かっているのですが、その方法を設定できません。またこのタイプの人は何とか無理して方法を選択しますが、その選択が間違いであることがほとんどです。もしくは決断できずにズルズルと事態を悪化させてしまいます。 あたかも人生という長く、道順も複雑な道をカーナビ無しで突っ走る車のようです。どんどん迷ってしまい、最終的に行き止まりになってしまいます。 ですから人生のカーナビ非搭載タイプと心の中で勝手に呼んでいます。 このタイプの対応は以下の通りです。 正論をぶつけて行動させようとしない早く行動しないと更なるリスクが来ることを理解してもらうまだ間に合うことを伝え、「少しだけ」安心させる意見は聞くが採用しない、任せないこちらの提案を採用することが、最良であることを理解してもらう決断はその場でしてもらう このタイプは「しなければならないこと」は分かっているのです。しかし出来ません、そしてなぜか願望や希望は強い傾向にあります。頭ごなしに正論などをぶつけて「解決」を求めると思考回路がショートしてしまい、連絡を無視したり、問題を放置してしまいます。ですから、意見や願望、希望はまず聞いてみます。しかし決して採用したり、任せてしまってはいけません。共感して落ち着いたところで、次の手です。この方達は結局のところ「最良の決断」を欲しています。自分も解決したい気持ちはあるのです。出来ないだけです。プロとして、今後進んでいく道をしっかりと話して理解してもらうのです。例え本人の希望や願望が全て叶わないということが分かっていても・・その為簡単には納得しません。そこで「放置すると今後とんでもないリスク」があることも理解して貰わねばいけません。そして、決断は持ち帰って考えさせることは得策ではありません、また間違った決断をしてしまいますから。少し強引に思われるかもしれませんが、本人の為にも実は最良の結末を迎えます。そして迎えさせる知識も必要です。そこまで話すと大体こちらに決定権を委ねてくれます。正直、このタイプはこれが最短です。今回の入居者も正にこれで上手くいきました、時間は多少掛かりましたが以下の通りになりました。 必要な物を明日までに出す明日までに出せない物はゴミとして処分する自力で片付けは不可能なので業者に任せる処分に掛かる費用は名義の賃借人と話して決める期限を守れない場合は損害賠償の対象となる 当初は「自分で片付ける」「必要な物ばかりだから捨てるな」「もう少し時間をくれればいいだけ」と抵抗していました。しかし「このままでは契約違反である」「次の入居者が控えており、引き渡してもらえないなら損害賠償の可能性がある」「自力では到底無理な量である」「このまま放置して負債を抱える位であれば処分してもらった方が金銭的にもマイナスでないこと」「必要な物は明日まで猶予をあげること」 以上を理解してもらい、最後は「こんな風にしてしまい、すみませんでした、よろしくお願いします」と部屋を出ていきました。 そして、この顛末を本来の名義人に話しました。今回は名義は名義人であることから撤去処分費から原状回復の費用も名義人に責任があることを伝えました。当初は「なんで自分が費用を払わないといけない」「入居者に払わせろ」となりましたが、・契約名義が自分であること・又貸しをしてしまったこと・長引くと更に損害が増えること を話して納得してもらいました。また物件のオーナーにも報告すると「まずは次の入居者さんに迷惑が掛からないように急いでお願いします」との返答。 さあ、片付けますよ! 【若干閲覧注意】まずはゴミを出してリフォーム前に清掃 これの10倍以上のゴミがでました。次から次へとトラックへ積み込んでいきました ここからはスピード勝負です。まずは馴染みの便利屋さんに連絡し、ゴミ処分の見積りと日程を出してもらいます。費用も出来る限り圧縮してもらうようにお願いしました、何より名義人の方が払うことではありますが、少しでも負担を和らげてあげたいのです。その為、片付けと清掃を別の業者でお願いすることにしました。まずは片付けです。総勢5名ほどのスタッフが来てゴミをまとめてトラックへ積み込んでいきます。全然減りません。それだけゴミの量が凄まじい。 やっと床が見えてきました、しかし食品や水の汁が床にこびりついています。虫も湧いていました その他の画像はこちら 玄関もやっと通れるようになりました 荷物であふれた洗面室 トイレは比較的キレイでしたが、今回のリフォームでウォシュレットを付けることに 一番損傷の激しいDK 居室も弁当ゴミの影響でシミが多数です 畳はシミも匂いもあり、到底使える状況ではありませんでした エアコンは既に故障していました。経年なのかは分かりません リフォーム前に匂いを取る とりあえず物をお部屋から片付けてもらいました。ここで清掃を入れます。リフォーム前に清掃を?と思われるかもしれませんが、とにかく匂いがキツイのです。職人さん達をこのお部屋に入れる訳にもいきませんし、そもそもこの匂いを取らずにリフォームしてしまっては、見た目はキレイで臭い物件です。まずは仮清掃と匂いを取る専門業者にお願いします。仮清掃後がこちら 床のシミも大分落ちましたが、やはり完全には落ちません 浴室は汚れだった為、ある程度キレイにこれでもう一度清掃すれば大丈夫でしょう 洗面脱衣所も綺麗になりましたが、床と壁紙、洗面台は交換することに 床の損傷は想像以上でした 畳は処分することに、新調することにしました キッチンはあの汚れが嘘かのようにキレイになりました まだ多少の匂いはありましたが、これは壁紙に染み付いてしまっている為です。 リフォームしよう オーナーとも協議し、今回はリフォームをお願いしました。 壁紙は全張替え床は損傷部分を研磨し下地処理をして、表面をフロアタイル仕上げ洗面台は経年劣化もある為、新品へ交換 壁紙も床も張替え、匂いも全くなくなりました 床を削り、下地補修します。幸い下地まで損傷は及んでいませんでした。 リフォーム後 凄まじい状態だったDKも綺麗に 和室も壁紙とフスマなど張替え、この後に新しいキレイな畳が入りました。 洗面台は新品へ交換し床も張替え トイレも同様に 天井には落ち着いた色の壁紙でアクセントに 写真ではリフォーム途中でしたが、既に匂いや汚れもなく、施工後に再度ハウスクリーニングを入れて、無事成約済みの入居者さんへ引き渡すことができました。実質10日で片付けからリフォームまで終えることができ、ホッとしました。 費用はいくら?負担はどうなった? リフォーム内容としては以下の通りでした 壁紙全張替え 全部屋の天井壁床貼替え フロアタイル和室畳交換×6畳洗面台交換脱衣所床CF交換ペーパーホルダー交換襖張替えエアコン交換 1台 合計で税込60万円で済みました。そして契約名義の方の負担は45万円(税込)となりました。洗面台の新品へ交換やエアコンの交換は賃借人に負担させることはできません。しかし、ご覧いただいた施工内容でこの値段はかなり安価に済ませることが出来たと思います。契約名義人の方が自身で他社の施工店に見積りを取ったところ、原状回復だけで100万円を超える見積りだったことを考えるとかなり安価に済ませることが出来たのではないでしょうか。オーナー自身の負担手出しでグレードアップ分程度となりました。名義人の方に取っては痛い出費となりましたが、他社に比べれば負担も少なくすることが出来ましたので、お支払いもすぐに対応していただきました。しかし、この負担とは別にゴミの撤去処分費を支払うこととなってしまいますので、総額では80万円前後の支出となってしまいました。少なくなったとはいえ、かなりの費用となりました。 名義貸しや又貸しはやめましょう 今回はオーナーや同業者向けに書いた記事ではありますが、賃借人のみなさんが見ていたら教訓はただ一つです。 名義貸しや又貸しはトラブルの元!絶対にやめましょう 当社としては次の入居者もスムーズに入居することができ、オーナーもリフォーム費用の負担が最小限に済んだことで結果としては無事に乗り切ることができました。このお部屋に関しては後10年ほどは簡単なクロス補修程度で済むことでしょうから。しかし、契約名義人の方はこれまでの家賃負担額だけでなく、退去時の費用も払うことになり(今回の費用を実際の入居者に請求するようですが・・・)かなり痛い目を見てしまいました。 さて、いかがでしたでしょうか?もし対応を間違っていたらオーナーは全額自己負担などの憂き目にもあってしまったこのケース。無事終えることができ、ホッと一安心でした。 あまり実際の写真を見たことが無い方もいるかもしれないと思い、今回は実際の写真を掲載しました。ちなみに時系列や細かい点などはフィクションも織り交ぜてありますが、肝心な部分は実際の事例です。 このレベルの対応は非常に稀ではありますが、対応を間違うと全員が不幸になってしまいます。管理会社としては、これからの家賃を担っていただく次の入居者と落ち度のないオーナーは絶対に守らなければならないものです。もちろん、落ち度のあった名義人の方も入居者にとっても、最良な解決方法を提示できるように努めておきましょう。
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【閲覧注意】VSゴミ屋敷① 実際の写真と対応
心の準備をしてから見てください。リアルなゴミ屋敷発見→又貸し解決→原状回復の全てを公開 解約の通知から全ては始まりました ※時間も経過しており、多少のフィクションも織り交ぜております ある日、当社の人気物件であるマンションから解約通知がきました。いつものように手続きを進めると【第一の矢 又貸し】「名義は自分だが、住んでいるのは別人です」とのこと。契約違反ですね、通常であれば契約解除となってもおかしくない状況です。しかし、解約申請をしてきている現在では契約解除も最早効果もないところです。とりあえず概要を聞くと「当時お部屋を借りたいという友人がいた。しかし本人が借りることが出来なかったので自分が借りてあげた」「しかし、本人も家賃を払えなくなったとのことで立て替え続けてきたが限界がきた」嫌な予感しかしません・・・現在まで、家賃の遅れはありません。近隣住戸からの苦情等もなく、表面上は普通の賃借人でした。そして、名義人の方が鍵も持っており、実際の入居者も解約に合意していることから通常の解約申請を受け付けることにしました。こんな目に合うとはこの時は予想もしませんでした。 ちなみに物件の概要です 間取りはこんな感じです。エレベーター付きのマンションです。オーナーも賃貸経営の上手な方で、空きがでると必要な修繕を素早く行っていただける方で、物件自体も満室を維持している物件でした。入居当時のビフォー写真が以下の通りです、 DKです 玄関 洗面脱衣所 浴室 トイレ 居室 隣の和室も畳の表替えもし、キレイな状態での引き渡し キッチン キレイな状態で引き渡しをしております。 ゴミ屋敷×又貸し×明渡し拒否×次の入居者成約済み=? そして、解約申請を受け付けると募集開始です。当社では早ければ翌日には次の入居者募集のため、募集広告を掲載していきます。今回は賃借人と実際の入居者、双方とも連絡を取り、明渡し日付も確認しておりましたので募集に支障はないと思い、早速掲載しました。そして、まだ空き予定の段階で次の入居希望者を見つけることが出来ました。入居日は明渡しから2週間後を希望とのことで、まあ余程のことがない限り余裕を持てる日付でした。次の入居希望者が決まった旨を再度、賃借人と実際の入居者にも伝えたところ「明渡しは問題ない」との返答、いつものように順調に進みます。そして、解約の予定日まであと4日と迫った時に実際の入居者から連絡がありました。 「明渡しに時間が掛かるかも」 一方的に電話を切って、以降こちらからの連絡が繋がらなくなりました。 名義の賃借人に連絡をすると「それは困る、このままズルズルいって欲しくない」とのこと。当然でしょう。当社としても、次の入居者も決まっている状況、かつ実際の退去日などの目途も分かりません。これでは解約延長なども受け付けることもできません。ましてや本来は又貸しという賃貸借契約違反でもあることから、解約日にはお部屋を明渡して欲しい状況です。しかし当の入居者とは連絡も取れません、仕方なく現地へ向かいました。そして発覚するのです ドアの隙間からの強烈な異臭 私は現地へ着くと、インターホンを鳴らします。鳴ります。返答はありません。しかし、周辺には異臭が・・・「なんだこれ?」すると、玄関のドアポストが半開きになっています。私は何となくそこに顔を近づけてみました。 強烈な異臭 それも、ただ事ではないレベルです。前回の記事でも書きましたが、私は死臭というのが分かります、不動産管理会社を長くやっていると身についてしまった悲しい能力です。今回の異臭はそれに近しいのです。しかし、死臭というには少し何というか「濃度」のような感覚も違います。しかし、中で通常では起こり得ない事態が起こっていることは明らかでした。急いで当社の管理スタッフに連絡し、名義の賃借人に鍵を持ってすぐ来てもらうように要請しました。そして衝撃の光景を目にします。 閲覧注意 このあとに実際の光景をお見せします。しかし、かなり汚い部分もありますので、閲覧は注意してください。先に言っておきますが、事故物件などではありません。下にスクロールしてください。 良いですか? 実際の室内の様子 DKの写真です。足の踏み場もありません。塗りつぶしてあるのは帰ってきた入居者さんです。 ここからは各部屋の様子です。 居室です。分かりにくいのですが、実際は奥の和室に続く部分が谷のようになっていました。通路でしょう。 玄関 なぜ炊飯器がこんな所に 洗面脱衣所 ドラム式洗濯機が虚しくあります キッチン もはやキッチンと呼べるかどうか 奥の和室、畳も見えません 居室の角度を変えた写真 室内は食品から衣類まで雑多に積み上げられています なぜか多い未開封の物 部屋の隅々まで高く埋もれているゴミ 洗面台はその役目を果たせません トイレがなぜかキレイに見えてしまいます 写真には写っていませんが、中々の汚れです なんじゃこりゃ? 室内に入ると足の踏み場はありません。やむを得ず靴のまま入ります。この時はひょっとすると中で亡くなっているのでは?という緊張も少しありました。しかし、中にはいません。そしてこの有り様異臭の正体はそこかしこに置かれている食品のゴミや生ごみであることが分かりました。しかしキツイ匂いです。かなりの年月が経っているのでしょう。5分も居たら匂いが自分に付く位の激臭!あまりの状態で撮影はしませんでしたが、冷蔵庫の中身は腐り果て、強烈な匂いです。また、水気も含んでいるのでしょうか、歩くと足に嫌な感覚が伝わってきます。洋服から家電、開けてない通販の物品、とにかく物が多い。一人で立ち尽くしていると玄関が開く音が 入居者が帰ってきたのです、そしてここから怒涛の事態へ突入します! 続きます
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春から入居キャンペーンが好調です!
ありがとうございます。入居者にもオーナーにも双方のメリットあり 春からキャンペーンが好評です。 今年のお部屋探しも後少し、早いものでもう12月。毎年のこととはいえ、今月は来年のお部屋探しを先に済ませておこうという方が多くご来店いただいております。皆さん、しっかりとゆっくりとお部屋を探していただき、ご希望のお部屋でご成約をいただいております。一様に「早めに決まって安心した」「本当に春からの家賃でいいとは」とキャンペーンの甲斐がありました。日々物件も増えてきております。オーナーの皆さんにもご理解とご協力をいただき、物件も増えてきました。もちろん、春からキャンペーンでも早めに住み始めることも可能ですので、これからもよろしくお願いします。
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敷金は預かった方がいい?悪い?
預かったら安心!逆になることも 敷金とは? 今回は敷金を預かった方がいいのか、悪いのか?に管理会社として答えを出していきたいと思います。 まずは敷金とはという大前提の話しですが「滞納や原状回復の為に入居時に預けておく保証金」ですね。この敷金ですが、預かった方がいいのでしょうか?今回はオーナー目線から見たメリットとデメリットをご紹介します。当社ではほとんどの物件で預かっていません。それにはオーナーと入居者双方に「預からない方がいい」と思っての決断でした。その為、今回はその決断にまつわるエピソードをお話していこうと思います。 敷金の歴史と流れ 敷金の発祥とは 豆知識としてですが、敷金の歴史は古く、江戸時代にはその存在はありました。しかし、当時は賃貸での慣習ではなく、結婚にまつわるお金でありました。お嫁に行く女性側の親族が夫側に支払っていたお金を「しききん・しきがね」と呼んでいたそうです。そして、離婚に至ってしまった場合は夫側は預かっていた敷金、その全額を妻に返還する。というしきたりから来ているとのこと。ここからは推測なのですが、当時の女性は働いて給与を得るということはほとんど無かったことでしょう、離婚して無一文で放り出されることがないように、郷里に帰る為や当座の生活に困らないようにという意味があったのではないでしょうか。とにかく、この「万一の時の為にお金を先に預けておく、何もなければ全額を返す」という仕組みが賃貸においても都合が良かったのでしょう。それ以降は賃貸での商慣習として取り入れられていきました。そして賃貸での敷金は家賃滞納や退去時の原状回復費用が払われない為に、オーナーの保険的な要素となりました。退去時にある滞納や汚損破損させた挙句お金を支払わない借主からのせめてもの「見舞金」となっていました。そして、時は流れ、今度は敷金はトラブルの象徴となっていくのです。敷金を預かっておき、退去時は敷金を返さず、更には追加で高額なリフォーム費用を入居者に請求するという事例が相次ぎ、ついに国が動きます。そう、国土交通省のガイドラインが発表されました。これ以降、入居者と貸主は対等という線引きがされたのです。 ちなみに私は管理会社としてオーナーの味方です。管理会社というのは少なくともオーナーに儲かってもらうのが仕事であるからです。こんなことを言うとこれを読んだ賃借人さんは「入居者を食い物にする不動産会社だ!」と言われそうですが、そんなことはありません。入居者に喜んでもらうことはオーナーの利益に直結しますから本来はWinーWinの関係であるのです。ですからオーナーに儲かってもらう為には入居者に喜んでもらうというのは特別不思議なことではありません。むしろ当然の話なのです。オーナーの利益=入居者の利益 だと本気で思っていますからご安心ください。そして、このガイドライン。制定当時はオーナーにとっては苦しいものでした。苦しいと思うオーナーもいたというのが正しい表現ですね。今まで入居者に原状回復を超えるリフォーム代まで請求していたオーナーにとっては収入元を減らされるという内容でしたから。ガイドライン制定当時、中にはわざと安い家賃を設定しておき、退去時に高額請求することで帳尻を合わせようという手口のオーナーもいたことは事実でしたからね。本来そのような不当な請求はすべき行為ではありません。しかし、このガイドラインには「曖昧」が含まれており、それが現在色々な余波を生み出すことになるのです。そしてこのガイドライン以降は敷金というのは正にトラブルの火種となってしまうのです。 曖昧だが法的には強いガイドライン 強制ではないが、実質強制。なら強制してくれればいいのに・・ ここまでは、敷金の歴史のようなものをお話ししてきました。ガイドラインが制定されて敷金のトラブルなどは減ったことは事実です。今ではほとんどのオーナーもガイドラインの定めを理解し、その範疇で適正に原状回復を行っています。しかし、そのガイドラインの存在が大きくなるにしたがって、今度はその曖昧さで別のトラブルを発生させていくのです。それは、「いかなる場合でも敷金は全額返ってくるのだ」というオーナーにとっては最早敷金の意味がない風潮になってくるのです。国土交通省のガイドラインは勘違いしている方もいますが、あくまで「ガイドライン」であって、本来法的に拘束されるものではありません。国土交通省のコメントや文章にも、「本来は契約当事者同士で決めるものであり、行政側が規制をすることは適当でない」というような文言もあるのです。しかし、現実では契約当事者で合意をしたとしても、後に賃借人が費用について訴えるとガイドラインを超えるものは請求を認めないという判例がほとんどになっているのです。そして最早法的に拘束力があるレベルとなっているのです。私見ですが、私はそれならもっと厳格に原状回復のルールを定めてほしいと思っています。「契約は当事者同士で」と言いながら実質はガイドライン通りでなければいけない。これは健全でないと思っています。これはオーナーを優遇しろ!と言っている訳ではありません。厳格に定めてしまえば、そのルールの中でお互い揉めることも無くなるだろう。と思っているからです。そして、お互いに予想外の出費に悩まされることもなくなることでしょう。入居者の方はオーナーを「金持ちで毎月家賃が入ってきてウッハウハ」とイメージしてる方が多い印象です。意外とそんなに甘いものではありません、確かに賃貸物件は利益も出ます儲かります。しかしその利益を出す為にオーナーは物件を買ってからも、中をキレイにしたり、税金も払い、原状回復の負担分も払い、税金の勉強もしたりなどと正直楽ではありません。もちろん、生まれ持ってのお金持ち意外の方は、日々節約し、一生懸命貯めたお金でリスクを負って投資をするのです。しかも上手くいけばいいのですが、上手くいかなかった場合は借金に追われるというリスク付です。私はオーナー、賃借人ともに公平に、そして業界全体でも公平になればいいと思っています。今の現状では、ガイドラインを守らないオーナーは家賃を下げることができ、そうでない正直なオーナーは一部の家賃を下げて後から請求するというオーナーに合わせて下げざるを得ません。そうすると正直で公正なオーナーがバカを見る。これが好きではないのです。ガイドラインを皆が遵守すれば家賃相場は上がるかもしれません。なぜなら家賃からだけで原状回復やリフォームをする必要があるので、今まで原状回復費をボッタくるオーナーは採算が取れません。そうすると家賃に転嫁せざるを得ません。でも、本来はそのようにする為のガイドラインなのですから、そうあって欲しいのです。そして借り手側も家賃は上がるかもしれないが、余計な請求が来ない。家賃も上げたくない、余計な請求も嫌だ!は気持ちは分かります。しかし、それでは賃貸物件を持つというメリットはなくなります。そうするとオーナーは減り、貸してが減れば競争原理も働かず、それこそ家賃は上がってしまいますからね。たくさんのオーナーが借り手に選んでもらえるように競い合い、家賃だけで原状回復やリフォームなども行うことができ、そして利益も出る。この正しいサイクルに入ればいいなと本当に思います。 敷金を預からない方がいい そんな昨今の為、相談に来られるオーナーへは「敷金は預からない方がいい」とアドバイスしています。いくつか理由があります。 敷金を預かると退去時に「敷金は全額返すのが当たり前」というスイッチが入り、入居時に約束した通常の内容も反故にしようとする人がいる当社は預かった敷金をオーナーにすぐ送金する関係で、返還する時にオーナーが忘れていると予想外の支出となる会計処理上の手間を省ける家賃の滞納については保証会社を原則としているため、今では心配がいらなくなった敷金が無い分、借り手の契約金額が少なくなり、入居付けで有利になる敷金を預けている人はお部屋の使い方がラフになる傾向も!そして「敷金預けてあるからその範囲で済む」と上限の認識になる場合もあり、「退去時に請求されないようにキレイに使おう」という意識が減る印象も このように昔とは違う価値観が浸透してきて、敷金に対する感性も変わってきています。滞納については保証会社の加入があれば大体12か月分以上は保証してくれます。敷金の額よりも多いです。他にも、昨今インターネット上では「あなたの敷金取り戻します」「敷金が全額返ってくる方法教えます」と敷金返還ビジネスなども盛んです。正直私は弁護士などの法的に資格がある人以外が、そのような仕事をすることがあまり好きではありません。オーナー側の立場にあるからというのもありますが、本来はオーナーと入居者だけでお互いが納得できる範囲の約束をお互い守ればいいのですから。そこに、法的な資格も特になく、更に無償でやるというなら全然いいのですが、結局は入居者からお金を貰う訳ですからね。本来そのようなもめごともなければ一番いいのですから。 とはいえ地域の商慣習もあるので ここまで読むと「オーナーは今から家賃だけでやっていくのか・・・」と思われた方もいるかもしれませんが、少しお待ちを敷金は以上の理由で預からない方がいいとお話ししましたが、預からないにしてもその他の費用を全く請求してはダメという訳でもありません。それは、不動産賃貸業というのは各地の商慣習というのがかなり色濃く関係します。 代表的なものは 関西圏では敷金の額が2ヶ月~3か月と多め関東では礼金制度が多いが上限も2ヶ月程度関東では更新料が家賃の1カ月程度関西圏ではエアコンは賃借人が持っていく九州は敷金礼金ともに少な目関西では昔は礼金の代わりに敷き引きが多かった など、今はどうなっているか分かりませんが、地域によって商慣習といのは様々です。ちなみに私たちの会社のある鹿児島県では敷金はあっても1か月、礼金の習慣はあまりありません。その代わり、ハウスクリーニングや鍵交換費用などは別途請求というパターンが多いものです。これはどちらがいいという訳ではありませんが、少なくとも九州では「礼金や敷き引きなどはしないから、必要経費を別途払ってくれたらいいよ」ということです。礼金を払うことなどに比べたらまだ納得しやすいかもしれません。そして、このハウスクリーニングなどもガイドラインでは本来オーナー負担が望ましいとなってはいます。しかし、裁判上の判例でも「賃借人がガイドラインの範囲でない特別な負担を負う事を理解しており、暴利でないなどの客観的事実があれば請求することは認められる」というような主旨でオーナー側の言い分が判決でも認められています。現在、私たちの会社でもハウスクリーニングや畳がある場合の表替え費用などはしっかりと説明し、退去後にご請求しています。しかし、今年1年で数百件の退去精算を行いましたが、請求額で揉めたりすることは基本ありません。退去精算で揉めて裁判など起こされたこともありません。私たちは基本ガイドラインに準拠して退去精算を行っていますので、例えば「通常の油汚れが付いたキッチンの壁紙」「ポスターの画びょう跡」「経年変化で日焼けしたフローリングや壁紙」「ベッドの足跡がついてクッションフロア」などは当然請求しません。しっかりと法律やガイドラインを理解し、入居者さんにもしっかりと説明する、そしてガイドラインを逸脱するような不当な請求はしない。これで大体揉めるようなことは防げます。そして、長期的に見るとこれが一番オーナーの収益の為でもあるのです。必要な経費は敷金礼金なども取らない代わりに少しは負担してもらう。退去時も不当な請求をしない。そして、それをしっかりと反映させた契約書を作り、双方納得のうえ契約をする。基本中の基本ではあります。こういった地域の商慣習に合わせ、しっかりと法律を理解して契約書に反映させることで、暴利(不当に高い)でなければ運営に必要不可欠な経費も認められます。今後も敷金や原状回復費に対する風当たりは強くなっていくことでしょう。敷金を預からないことで得られるメリットはたくさんあることをお伝えしたかったのです。そして、預からないことで損する訳ではないことも知って欲しかったのです。
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リフォームでのオーナーの騙し方 ~見積りのマジック~ 賃貸物件編
相見積だけで本当に大丈夫?騙し方のテクニック公開 賃貸経営に欠かせないリフォーム 騙されない為には? 先日、ある不動産会社のスタッフから依頼を受けました。その内容とは「自分の持っている賃貸物件のリフォームをやってもらえないか?」とのこと。当社は私を含め、リフォーム会社での経験があるスタッフもいる為、物件のリフォームも直接請け負っています。自社でやる理由は単純に「自分達でデザインして発注すれば、質が良くて安くなるからオーナーの為になる」それだけです。リフォーム会社さん主導で素敵なリフォームになることももちろんありますが、実際に賃貸管理を行っていて、「これはお客様に喜ばれる」「成約率も上がる」などのメリットをしっかりと反映しやすいので、そうしているのです。いい物件になれば成約率も上がってオーナーも嬉しい、そして管理会社の私たちも嬉しい。ということですね。 そのことを知っている同業者の方から自分が所有している物件のリフォーム依頼がありました。丁度手も空いていたことから、どの程度のリフォームをしたいか?などを聞き、見積りを出しました。 その後、しばらくして返答がありました。 「ロータスホームの見積りは高いですね」 おっと!あまり言われたことが無いだけに少しだけ心外でした。 私が作る見積りは通称「分離発注」と呼ばれる方式を取ります。これは、リフォーム会社に丸投げでお願いするのではなく、業種ごとに職人さんを呼び、日程をこちらで調整するのです。資材も自分たちで拾い出して資材屋さんに直接発注したりもします。その為、一括してお願いするよりもコストが安くなります。お願いする業者さんとしても何度も現場調査にいったり採寸しなくても良い、資材を自分達で運ばなくてもいいなどのメリットがある為、請けてもらうコストが抑えらえれるのです。現場に当日行けば必要な物や他の職人さんとの調整も大体終わっている為、手間が省けるなどのメリットもあるのです。そんな見積りだったので、あまり相見積などでも負けることが少なかったのです。参考と勉強の為に「ちなみに他社さんのはどんな感じだったのですか?」と聞いて見せてもらいました。そして、その他社の見積りを見せてもらったところ 同業者でもこんなのに引っ掛かるのか という内容でした。今回はリフォームを発注するオーナーさんへ向けての見積りのマジックや手口などを踏まえて、賢いリフォームになる助けになればと思います。 業者は見られるポイントを知っている まず、その時に言われたのが壁紙の単価でした。「ほら、A社さんは平米単価が安いんですよ」確かに、そうですね。単価「は」安いですね。しかし、それは他の工事に乗っけられてるからでしょうね。しかも肝心の平米数は私の見積りよりも大分多く、合計金額では大して変わりもしないものでした。 そう、今回は水周りも絡む工事でした。その為、壁紙の単価は安く見せる為に当社よりも200円前後安いものでした。 しかし、それ以外の工事はちゃんと計算すると私の倍以上の単価です。しかも、他の工事内容も正直お粗末な内容でした。見た目は多少良くなるでしょうが、本質の貸すという部分までは到底いけないものでした。しかも、私の見積りを渡して相見積を作ってもらったとのことでしたが、その内容も巧妙に変更してありました。 例えば独立洗面台の交換であれば私の見積りは「独立洗面台の単価と取替え工事」とシンプルな2項目にしたりしますが、その業者では「独立洗面台+配管材料+工事手間+配管移設費+養生材+産廃処分費+諸経費」とたくさんの項目があり、そこに少しずつ金額を乗せていきます。確かにそうすれば一つ一つの項目では安く見えますからね。 ここで何が言いたいのかと言うと 業者は突っ込まれそうなポイントを知っている 例えば壁紙の単価などは本当にそうですね、ネットで検索すれば大体の単価というのは出てきます。そしてその単価を安く見せておけば「安くていい業者」と映る訳です。そうしておいて、他の部分で利益を取ればいいという考えなのです。 私は業者が利益を取ることが悪いと言っている訳ではありません。人が動く以上利益が無ければやっていけません。そして、従業員にもしっかりと給与を支払い、いい仕事に繋げるためにはある程度の利益が無ければいけませんからね。しかし、世の中には見積りの表面上は立派だが、仕上りや他の部分がおろそかになることを「分かって」言わない業者、隠す業者がいるのも事実です。それはあまり良いこととは思えません。正当な見積りで出来ることは出来る、出来ないものは出来ないとハッキリしていればいいのです。そしてそれに掛かる経費や利益というものは正直に出せばいいと思っています。要は聞こえのいい見積りで仕上がりが残念になったり、安物買いの銭失いにならなければいいのですから。しかし、同業者でも引っ掛かる位ですから皆さんも覚えておいて損はありません。 ありがちな手口 見やすいポイントだからこそ恰好の餌食になる お客さんが見やすいポイントはこんな感じでしょうか 壁紙の単価 足場の金額資材の単価工賃(人工)値引き額 これらは私自身も良く言われます。そして、言う側も言いやすいのです。なぜかというと、単価として一般的に認知されている項目だからですね。インターネットなどでも平均単価というような内容で広く調べることが出来るからです。そしてだからこそ「ここだけ誤魔化せれば後は大丈夫」と思われやすいのです。 ちなみに誤魔化す手法としては お客様としても自分が知る単価より安い業者なら「他の項目も安いんだろう」と思ってしまうのです。 壁紙なら 平米(㎡)ではなくメートル(m)で出す足場の金額なら塗装や塗料に上乗せする資材の単価は工賃や部品を分ける工賃なら作業工程を分ける値引き額なら最初の金額を高くしておく 単純に思えますが、それらを見抜くことが出来るでしょうか?細かな部品の単価や工程の理解など正直難しいものです。 そして、見積りには統一した書式というのはありません、各社様々な方法で出してくるので色々な誤魔化し方が出来てしまうのです。とはいえ、書式を統一して欲しいと言ってもそれは難しいでしょう。なぜなら、工事に対するスタンスは各社様々なのです。例えば少し不具合が出た場合、次の2社はどちらがいい業者でしょうか? A「今回の工事ではコストは上がるが、隠れた部分のリスクも工事をして、今後長期間のリスクを取り除く工事をしてあげたい」B「今回の工事では隠れた部分のリスクはちゃんと説明して、納得してもらえるなら不具合の部分のみを改善して、コストも抑えてあげたい」 どちらも良い業者だと言えます。そう、どこに焦点を当てるかによっても工事内容は変化します。その為、全社に統一した書式というのは正直難しいでしょうし、自分でかなりの部分まで細かく指示を出さないといけない為、かなりの知識量と労力が掛かります。現実的ではないかもしれません。 ではどうしたらいいのか? 信頼できるチームを作りましょう 対策としては、いくつかあるのですが、大事なのは「見積り通りの結果どうなるのか?」をしっかりと確認しましょう。 細かな単価で惑わされると、本質の「こうあって欲しい」という部分を見失ってしまいます。あなたが達成したい目的を見積りの工事で達成することが出来るのかを確認していきましょう。お部屋のリフォームであれば「やらない部分はどこか?」を把握することでイメージもしやすくなります。よく失敗するリフォームでは「ここまでやってくれると思っていた」が大半です。「やらない部分」に焦点を当てるとイメージがしやすいものです。 その工事が自分の思っていた総額と合うかどうか?が肝心です。知っている単価や一部分だけで「良い業者」と決めつけるのではなく、全体の工程とそれに対する「総額」で見ていくと失敗はグンと減ることでしょう。この見積りではAはやるがBはやらない、こっちはAもBもやる、としっかり工事の結果で見比べていきましょう。信頼できる業者と信頼できる管理会社とあなたとの3者の良いチームが出来れば一番です。せっかくリフォームという「投資」をするのですから成果は最大限にして欲しいものです。
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不動産投資は他の投資と何が違う?最大のメリット
投資先はたくさんありますが、不動産投資のメリットとは? 投資先はたくさんあるが・・・ 投資ブームというのが到来しているのでしょうか?本屋さんにはたくさんの投資関連の書籍が並んでいます。昨今特に聞くものは 株投資信託先物外貨預金や為替(FX等)貴金属(ゴールド等)暗号資産(仮想通貨)国債預貯金(定期預金等) ざっとこんな感じでしょうか、今あげた物の中でも更に国内株や海外株、ETFやREITなど商品まで含めると本当にたくさんの種類があります。それぞれにメリットとデメリットはあります。ノーリスクの投資というのはありません。大なり小なりリスクというのはあります。その中で不動産投資が突出している「メリット」というのがあるのです。今回は最大のメリットについてお話していきます。 よく言われる不動産投資のメリット 不動産投資 メリット で検索して出てきたのがこちら 他人資本で投資できる安定収入が得られる資産になる節税できる生命保険の代わりになる 確かに、間違いないでしょう。そうでしょう。他にも細かいメリットもたくさんありますが、大方こんな感じでしょう。他人資本というのであれば株などの「信用取引」もありますし、安定収入というなら他にもあるでしょう、資産というなら貴金属もそうかもしれません、節税は他にも手法はありますし、保険の代わりというなら保険でもいい訳です。しかし、最大のメリットはこういったことではありません。 では最大のメリットとは では私が思う最大のメリットとは 自分の力でコントロールできる これです。他の投資に比べて圧倒的にコントロールする余地があるのです。 例えば他の投資だといかがでしょうか? アメリカの株価を私たちがコントロールすることは可能でしょうか?金の相場は?為替は?ソフトバンクの株価など、私にはどうすることも出来ません。原油価格も国の情勢も金利も一個人ではコントロールすることは出来ないでしょう。しかし、不動産は違います。持つオーナーによって、手の掛け方によって、収益性などは変えていくことも出来るのです。これが最大のメリットであるといえます。もちろん、現物であること、借り入れの出来る投資などもメリットであるといえます。しかし、この自分の力が及ぶということが最大のメリットです。 数ある投資の中で自分で選べる、運用の仕方の自由度、経営の仕方など資産の築き方は自分自身で決める余地が極めて高いのです。 逆に最大のデメリットは 不動産投資の失敗は? では、余談になりますが逆に最大のデメリットですが 不動産の字のごとく動かせないこと これだと思います。 やり直しが効かないのは立地だけです。これはどうしようもありません。もちろん建物もそうですが、これはリフォームや建て替えなど手が残されていない訳ではありません。 だからこそ必要なのは そうであるが故にオーナーは経営の舵取りが大事になってきます。もちろん、全ての作業を自分でやっていくことは難しいため、修繕などの業者や私たちのような管理会社との協力が必要になってきます。そして、不動産に対する知識や勉強なども必要にはなってきます。自分の力でコントロールできるからこそということですね。それでも自分自身の方針で収益性を変えられる投資というのはそうそうありません。 だからこそ楽しい部分もあるのです。不動産投資は賃借人というエンドユーザーに選んでもらう「経営」の要素も含んでいるのです。 それをサポートする管理会社も色々な管理会社があります。あなたや物件に合った管理会社を選ぶ。管理会社は、物件の収益性を高め、オーナーに儲かってもらうことが仕事ですからね。その為にエンドユーザーである賃借人に喜んでもらう。これは厳然たる事実なのです。いかがでしたでしょうか?意外と不動産投資のメリットについて本質的なことが書いてあるものが少なかったので、今回はこのような切り口となりました。
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不動産投資に向くのは男?女?
男女でどちらが不動産投資に向いているのでしょうか? 男女の違いをデータも含めて考察してみよう 我々不動産の管理会社はたくさんのオーナーとお話しします。当社でも男性のオーナーもいれば女性のオーナーもいます、そして最近特に多いのが、名義などのオーナーは旦那さんだが、実質の運営は奥さんが行うというパターンも。その中で、ふと「男女の考え方で大分違いがあるかもな」ということが多い気がします。今回はデータなども活用しながら不動産投資における男女の違いと、その違いが不動産投資にどのような影響を及ぼすかをお話しできればと思います。 決断力の男性 継続性の女性 まずは、スタートの違いです。総務省統計局の調査によると30台の男女で有価証券を持っている人の割合は 男性22.4% 女性8.1%となり、男性の方が投資に対して積極的であると言えるでしょう。一方女性は全年齢平均で定期預金保有率で66.5%で男性の53.3%を上回ります。女性は「長く貯めること」は男性に比べて比重が高いのです。 このデータで世に言う「不動産投資を始めようとする夫と反対する妻」という構図が理解できます。女性は男性に比べて投資という一見不確定に見えるものより入ってくるお金より、現実にあるお金を「貯める」という意識が高いのです。その為、投資をしたいという男性を止める傾向が高い訳ですね。そしてもう一つ気になるデータがあります。それは男女の投資に対する見方です。株式などの証券投資におけるデータで「全額出金する割合」というものがあります。これは証券口座から全額資金を引き出す割合なのですが、男性は女性に比べて2倍近い数字があるそうです。 これは株式などで一時的に損が発生した場合、男性の方がすぐに辞める決断をしやすい傾向があるそうです。比べて女性は男性より長期で積み立てなどを行うことが多く、あまり一喜一憂しない傾向になっています。 これは確かに管理会社としてもそうかもなと思います。 比較的男性投資家の方が物件の購入売却のスパンが早めな割合が多く、女性は長く保有する傾向が高いと思います。 不動産投資という観点で見るのであれば、買うという勇気のいる決断は男性が得意であり、運用という長期スパンで見ると女性が得意という結果になります。このデータの結果は私も実感できるものでした。男性は決断が早い方が多く、物件購入の要否をハッキリとしている方が多い印象です。大して女性は吟味する傾向にあるので概ね納得できる内容です。売買を専門に行う業者さんなどは決断が早い人へ新着情報を持っていくことが多く、こういった点では男性が有利に働くことも多いのかもしれません。しかし、不動産投資というのは比較的長期で考えないといけない部類の投資です、短期でアレコレ動き過ぎると思った収支にならないこともあります。こういった長期目線では女性が有利に働くことが多いともいえます。 ちなみにもう一つ男女の投資に対するスタンスの違いとして、アメリカの証券会社の調査では「男性は女性に対して45%も多く取引をする」というものがあり、そしてそれによって運用パフォーマンスが下がる傾向があるそうです。決断力は投資において一長一短あるというデータともいえますね。 男性は物件への愛情が深すぎることも 私は数多くの大家さんと会っていますが、保有している不動産の話しを伺う時に男女差を感じることがあります。 それは持っている不動産のことを話す時に 男性は「どうです、いい物件でしょう」というニュアンスが多く女性は「この物件どう思います?」というニュアンスが多いのです。男性は「この物件の良さが分かりますか?」というニュアンスなのに対し、女性は「この物件を周りと比べて良い物件でしょう」という 男性が主観に対しての評価、女性は客観に対しての評価を求めることが多いのです。ここから男女の物件に対する愛情の違いも関係してきます。これは私の考察になりますので、データに基づくものもあればそうでないものもあります。まず物件への愛情ですが、これは男性の方が圧倒的に高いと思います。物件への愛情など高い方がいいじゃないか?と思われるかもしれませんが、一概にそうとは言えません。それは「物件への愛情がある余り、現実との差を認められない時がある」 そしてそれは男性に多い傾向があります。これはどういうことかと言うと、賃貸用の不動産はニーズに基づく物です。同じ物件でも年数が経ったり、世の中のトレンドが変われば入居者の好みなども変わっていくものです。この時に時代や年数などに応じて物件にも変化が必要になってきます。しかし、物件への愛情が深すぎると「自分が買った物件は素晴らしい物件であるはず」と固まってしまうのです。そうすると、市場の変化や入居者の好みなどに合わせることを「負け」として捉えてしまうのです。 世の変化や物件の年数などに合わせて柔軟に対応していくことが必要にも関わらず、自分が買った物で手を掛け、愛情が深すぎるが故に人からのアドバイスも「自身の否定」のように捉えてしまいます。 この点については女性の方の方が割り切って対応するのが上手な傾向が強いように思います。もちろん、男性でも上手な方はいるのは言うまでもないのですが、女性の方が割合としては多いように思います。 ここからは私見になりますが、女性は化粧や美容というものに男性より意識が高いものです。それは自身の年齢や世のトレンドによっても変化していきます。女性の方が自分自身の変化を楽しんだり、世の中の動向などに敏感であるといえます。大して男性はどちらかというと世の中に流されないことを美徳として捉える傾向が強く、自分自身をしっかりと持っていたいという気持ちが強く、世のトレンドを追う事を「敗北」のように受け取ってしまう傾向も同時に強くなってしまいがちです。不動産投資でも物件への愛情を自分自身のように捉えるのであれば、自分を変化させるのに男性は抵抗が強く、大して女性は変化に対して柔軟なのが一因ではないかと思います。 2馬力の力は大きいのか? ちなみにこれまでたくさんの不動産投資をされている方を見てきた過程では、この男女差を上手く活用しているオーナーさんは比較的上手くいくことが多いと思っています。例えば、旦那さんは本業があり、物件購入は旦那さん主導だったが実質の運営は奥さんが行うというパターンです。日中忙しい旦那さんは物件購入の決断などは出来ますが、実際の運営に割く時間というのは確保しづらいのです。そこを奥さんが担うことで正に「2馬力」となる訳です。また、実際の運営も旦那さんがやる場合でも支出の管理だけは奥さんが行っているというパターンもあります。管理会社としても日中の連絡などがある場合には奥さんにすればスピードも違い、確かに理に適っているといえます。中には物件の売買から運営まで全て奥さんの指示で行っており、旦那さんは名義以外はほとんど物件のことを知らないというご夫婦もいらっしゃいました。こちらのご夫婦は特に資産を増やすペースも早く、今ではメガ大家さんと呼ばれる規模まで拡大していきましたね。しかし、これはあくまで男女差をうまく活かした方法であるのです。1人ではそのように上手くいかないのか?というとそうではありません。この男女差というのが上手くいくのであれば、その視点を1人で持てばいいだけなのです。 結局は男女差はあるが・・・ ここまでデータや経験で書いて参りましたが、やはり男女差というのはあるのでしょう。しかし、不動産投資においてはその男女差も一長一短であるということが分かりました。決断できないと物件は買えない、しかし買っただけでは運営できない。男女の特性は正直あるのでしょう、しかしそれだけでどちらが「勝ち」ということは言えません。今回はタイトルではどちらが?としましたが、こういった傾向を見て男女どちらが「優れているか?」ではなく、不動産投資において「思い込み」などがないか?もっといい方法があるのではないか?というスタンスでいられたらいいのではないでしょうか?自分自身の投資スタンスはあってもいいと思いますし、ある程度は無ければならないとも思います。それと「固定観念」というのはあくまで別であるべきです。自分のスタイルというのは確立する、しかし別の視点で日々検証もしていく。アドバイスなども柔軟に受け入れながら、流されず。こういったスタンスを持つことは必要ではないでしょうか。簡単であるように見えて難しいとは思います、今回はデータなどで自分の思い込みなどを修正する一助になればと考えています。また、面白いデータなどがあればご紹介しようと思います。
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滞納あるある
なぜか共通してしまう滞納あるある 先日、ガス会社さんと家賃保証会社の方と会う機会があり、なんとなく雑談をしていました。その時にガス会社の担当者さんが「ガス代は電気ガス水道のライフラインと呼ばれるものの中で一番最初に滞納されちゃうんですよねー」という話しから滞納する人の特徴をガス会社の担当者さんと家賃保証会社の方と話していましたので、今回はまとめてみました。もちろん、ここに該当するからといってイコール滞納者という訳ではありませんが、「あるある」な事項をあげてみました。なぜか共通して良くある事項です。 やたらカラフルな封筒 滞納の象徴 赤や黄色などのカラフルな封筒ですね。主に市税などの税金を滞納すると市役所や県庁から来る督促の封筒です。地域によっても違うのですが、最初は普通の封筒で段々とカラフルな封筒となってきます。滞納されている方のポストからはみ出る赤や黄色の封筒を見ると「あっ・・・」と思ってしまいます。 家賃額に比例しない高級車 高級車が悪い訳ではないんですが・・ これは高級車=滞納という訳ではもちろんないのですが、なぜか家賃帯に合わない高級車所有率が高いのです。比較的安価な家賃帯で驚くような高級車に乗っている時は「なぜ?」とは確かに思いますが・・車の維持にお金が掛かる為なのかは分かりませんが 契約の時にあまり聞いてない 関心がないのか・・・ これは弊社の営業マンからの特徴重要事項の説明から始まり、契約書の説明など多少時間が掛かるのですが、あからさまに聞いてない方は確かに多い気がします。本来なら自分が守らなければならないものや、借りるという責任の話しもありますから、普通はみなさん真剣に聞くのですが、そこに無頓着だからそうなるのか・・確かにこれも多い気がします 家が汚い(物が多すぎる) 競売物件でも共通する ※写真は無料素材でイメージですこれは3社一致でした。特徴としては不必要な物が多く、玄関から家の動線と呼ばれる通路スペースなどに物が乱雑に多くあるお部屋です。大体強制執行などに至るケースはこういったお部屋が多く、見たことがある方なら特に分かるでしょうが、競売に掛かる物件などの内観写真はひどい物が多いものです。 何を払わなくても携帯代は払う 悲しいかな、後回し・・・ これも3社共通でした。ガス屋さんも「何もかも止められていても電話だけは通じるんですよね・・・」保証会社さんは「かえって携帯も止まってる方はお会いすると返済計画も比較的真面目な方が多いんです」周りの迷惑もどこ吹く風でスマホだけは手放せない。確かに現代ではスマホは重要です、無ければ何にも出来ないのかもしれませんが、各業者は「後回しか・・・」と途方にくれます。 まずは早めに連絡を、早いうちなら何とかなります そして、管理会社を含めて共通していたのが 「大体最後の土壇場になってから対応する方が多い」 これは本当にそう思います、普通の方たちは1か月遅れただけでも慌てて対応してくれます。99%の方はこれです。しかし、滞納がかさむ人というのは、本当にやばい状況になるまで何もしない方が多いのです。3社で話した時も「早めに相談してくれれば大体何とかなりますし、こちらも法的対応などしたくないですからね」とのことでした。そうです、どの業種でも早めに相談してくれれば解決のしようがあるのです。そして土壇場になるとダメージも多いのです。万一、何かを滞納してしまったら「恥ずかしい」とか「恐い」という感情も分からなくはないですが、我々は慣れています。少しでも早いうちに相談してください。「でも払えないのに電話しても・・・」と思った方、我々もプロです。そんな方達をたくさん経験しています。そういった方にもアドバイスできることがあるのです。だからあなた自身がこれ以上の被害を受けない為にも相談してみてはどうでしょう。電話すると必ず事態は前進しますし、心のモヤモヤも晴れることでしょう。
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管理業歴50年超えの管理業者さんから聞く「成功するオーナーは〇〇を大切にする」
成功するオーナーが大切にしているのは 先日、ご紹介経由で弊社の管理物件になることが決まったとある商業ビル。実は元々の管理会社である業者さんが高齢により引退されるとのことでした。元々の管理会社は社長が一人でやっている昔ながらの地域の不動産会社です。以前はたくさんの社員さんを抱えて新築や土地の売買含めたくさんの事業をされていましたが、お歳とともに少しずつ事業を縮小しながらやっていたそうですが、この度管理業も辞めるという決断になったそうです。その後釜として、ありがたいことに御指名をいただきました。引継ぎに行くとご高齢ながら見事な管理でした。現在の物件が抱える問題点とアプローチの仕方など、本当に丁寧で物件が良くなるように提案を作り上げてきていたんだなと実感させられました。宅建業者としても更新回数が10回を超え(更新は5年ごと)ていますので、宅建業者として50年を超えています。「最近は借主の権利も強くなってきたし、守らないといけない法律も増えてきて、あなた達若い人たちは大変だね」とおっしゃっていましたが、書式が手書きなどの部分を除けば本当に貸主と借主の間に入った良好な管理業者です。 そんな超ベテラン社長との雑談の中で「長くやってきたけど、上手くいくオーナーは共通点があるよね。失敗も共通点はあるけど」という興味深い話しが出ましたので、聞いてみました。確かに、上手くいくオーナーや失敗するオーナーに共通点はありますが、業界歴50年以上の大先輩が見てきた共通点とは何なのでしょうか? 資産を増やし続けるオーナーと上手くいかないオーナーの違いを話されていたので、今回はそのお話しをします。 成功するオーナーは業者を大切にする 先に断っておきますが、今回の話で言いたいことは「業者の言う事を疑うな、業者の言う通りにしろ」では断じてありません。むしろ逆です。 その不動産業者の社長さんをA社長としましょう。 A社長いわく「成功するオーナーは業者を大切にする」とのことでした。 ここでいう業者とは、修繕や清掃などを請け負ってくれる業者です。不動産業者ではありません。 「色んなオーナー見てきたけど、業者を軽んじる人たちは上手くいかない人がほとんどだった、業者を大切にできる人は上手くいく」 「目先の安さや言葉に捉われて、結局損するんだよね、残念だよ」 「どこにコストが掛かっているのかを考えておかないと、結局は損する」 「払っていいコストと悪いコストの区別を付けておかないと」 これは何を表しているのでしょうか? A社長の経験談 孤立していくオーナー 以前、管理を任されていたオーナーの話しをしてくれました。そのオーナーは事あるごとに「自分のお抱え業者がいるから大丈夫」「見積りだけ取ってくれ、実際の仕事はこちらでやるから」が口癖だったそうです。ある時、そのオーナーの物件で小さな修繕が必要な事態になりました。 A社長は地元で営んでいるA社長が懇意にしている業者に見積りをお願いし、オーナーに提出しました。その時の金額は1万円程度の修繕で、相場より少し安く、良心的な金額だと私も思いました。 そして、それを伝えたところオーナーからは「あと2社に見積りをさせて比較してくれ、自分の業者にも見に行かせるから、どうせ見積りは無料でしょ」とのことでした。 オーナー側の業者というのは物件から30km以上離れた場所にある会社でした。 結局はその業者も来たものの、「こんなに離れている所に何度か来ることを考えたら、その金額ではできない」との結論だったそうです。 しかしオーナーはその後も「別の業者との相見積の結果でもっと安くしてくれ、大した工事じゃないはず」と言い続け、ついには現地でもそのような言動をしてしまい、当初の良心的な見積りを出してくれて業者さんの怒りも買ってしまいました。 良心的な工事と値段で請けてくれる業者でしたが、その後そのオーナーの物件ではその業者さんは使えなくなりました。 また、そのような業者さんを軽んじるような発言ばかりをしてしまった結果、そのオーナーはA社長いわく 「口や対応だけ上手く、金だけもっていく業者」が入り込み、工事はずさん、入居者からの評判も悪い、空室が決まりもしない物件になっていったそうです。 この話の教訓とは? この話しを聞いてみなさんはどう思うでしょうか? 「見積りは迷惑だってこと?」「業者の言う事を聞けってこと?」 違います。 このA社長の話しの中で大事なのは 自分が望むものとコストのバランスを把握しておくこと です。 先ほどのオーナーの話しでは、オーナー側の意向は理解できます。相見積を取って適正な金額かを確かめたい、少しでもコストを掛けないように。これは当然ですし、理解できます。無駄なコストは払ってはいけませんよね、しっかりと工事内容を把握したい。これも当然です。 しかし、それによって余計に掛かるコストや時間、人の気持ちを理解、許容できなかったことが失敗だったのです。 例えば、大手の工務店やリフォーム会社というのは見積りの書式からプレゼン資料など、とても分かりやすくなっていたりします。カラフルな図面やパースなど発注する側からすると大変助かります。専用の営業担当者が付き、レスポンスなども早くなるでしょう。しかし、その反面コストは高くなります。一方、個人事業主や小規模な事業者だとどうでしょう。見積りは職人さん自らが行くことも珍しくありません、すぐすぐに対応してはもらえないかもしれません。プレゼン資料などを作成する暇はなく、現場で手を動かしていることでしょう。しかし、その反面コストは安くなります。 結局、オーナーがどの部分を許容していくかの決断となる訳です。そして、それに正解はありません。コスト、スピード、分かりやすさなど、どの部分を許容していくかということです。 全てを取ろうとした結果、先ほどのオーナーはバランスを崩して失敗してしまったのでしょう。 線引きをしましょう では、どうしたら良いのかといえば 自分でどこまでするのか?を線引きしましょう。 例えば、どんなに小さな工事でも勉強して、現地に立ち会って学ぶというのも一つかもしれませんが、時間の制約や手間など果てしない時間が必要になります。そうではなく、人にどこまでを任せるか?そして任せるなら誰に任せるか?を探すことがいいと思います。 その為に専門業者がいるのですから、しっかりと信用できる業者探しをした方が成長スピードも上がります。それが管理会社であることもあれば、ご自身で見つけた業者さんかもしれません。信用できる人探しこそ一番難しいのですが・・・
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駄菓子コーナー特設 ~子供も大人も~
現在ご来店いただいた方全員に100円分(昔の値段で)プレゼント 子供心に戻ろう 現在ロータスホームではご来店いただいたお客様には駄菓子コーナーからお好きな駄菓子をお配りしています。 ご来店いただいたお子様も大人も100円分の駄菓子をプレゼントしています。値段設定は昭和生まれの私たちの小さな頃の単価で設定してあります。 小さい頃100円を握りしめて「どれを選ぼうか?」とワクワクした時間を少し思い出してもらえたらうれしいです。お子様連れの方であれば「お父さん、お母さんは小さいころ食べてたんだよ」と教えてあげてください。世代でない皆さんは「昭和生まれの人たちはこんなお菓子食べてたんだ」と思ってもらえればいいです。対象はご成約など関係なく、ご来店いただいたお客様全員が対象です。 少しだけラインナップをご紹介 Felixガム 10円この匂いで小さい頃の思い出が蘇ります どんぐりガム 10円角の黒い部分に当たりがありましたね なつかしいガム ビッグカツ 30円 ねるねるねるね テーテッテレー 魔女のCM これは今でも食べてますね。ポテトフライ 単なる梅干しなんですけど、懐かしいウメトラ兄弟 昔は4つ入っていたような ポン菓子のにんじん 5円チョコ もちろん5円です きなこちゃん 私はあまり小さいころ食べませんでしたが 蒲焼さんシリーズも 奥には酢だこさん も つまようじで刺すカラフルな餅ですね。女の子が食べてた記憶が 時の流れに身をまかせ 昔の値段設定にしていますが、現在これらのお菓子を買おうとすると値段が上がっていることにビックリしますね。今100円では大して数も選べないものです。私は小さい頃に楽しかった経験を自分の子供たちにもして欲しいなと思っています。小さい頃、射的で腕を伸ばして景品を取ってくれた父親の姿、広告のチラシでミカンの皮を捨てる箱を作っていた母親、100円を握りしめ、おばあちゃんが一人でやっている駄菓子屋に友達と行ったこと。もちろん、時代が変われば新しい習慣や楽しいことも出来てきます。昔だけが良かったというつもりはありません。だがしかし、楽しい記憶をたまには思い出してみること、そして知らない世代の皆さんには「温故知新」という意味で触れてみてはいかがでしょうか。単に私がお菓子好きなだけということもあるんですけどね。
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鹿児島県をワンルームにリフォームしよう!
鹿児島県をワンルームへリフォームしてみましょう 鹿児島県のリフォーム依頼があったら 私はバカリズムさんのライブネタが好きです。バカリズムさんのネタに「ワンルームだった場合、住みにくい形の都道府県」というのがありました。堂々1位は長崎県となっていて納得させられたものです。 バカリズムさんのネタです。確かに住みにくそう そこで今回はリフォームの得意な、弊社ロータスホームが鹿児島県をリフォームしてワンルームにしてみました。リフォームのポイントや施工イメージも実際のリフォーム事例でご紹介してみましょう。 これがワンルームに生まれ変わる鹿児島県 鹿児島県をリフォームしてワンルームにした場合の間取り図 思い切って部屋を減らして「贅沢なワンルームに」 今回のリフォームのポイントは以下の通りでした。 立て続きの2Kを思い切ってワンルームにリフォーム以前はバストイレが一緒のユニットバスをバストイレ別へ狭かった玄関を玄関収納とシューズボックスを作ることで靴の多い女性にも対応できるように以前は部屋の角にあったキッチンを思い切ってカウンターキッチンへデッドスペースになっていた桜島に浴槽を置くことで光熱費も削減へ枕崎市や指宿市の南薩エリアをバルコニーにすることで日当たりを活かしたお部屋に寒い北薩エリアに冷蔵庫スペースを設置して、ここでも光熱費を削減 エコなお部屋にキッチン周りの水道は川内川を利用トイレも独立性を高めて快適なエリアへ 室内イメージ 着工前なのでここからは完成イメージを出していきましょう。どの写真も実際に弊社で管理している築30年超えのリフォーム済み、完成イメージもわきやすいと思います。 居室とキッチン 思い切ってカウンターキッチンにすることで古さを無くします。基本は居室にキッチンを置かない選択肢もありましたが、今回はかえって玄関から見えないようにすることを意識してみました。室内もこんなリフォームをすれば生き返ります。 ちなみにこの物件も築30年を超えてましたよ。 トイレ こちらも築30年超のトイレのリフォーム最近はトイレの滞在時間が長くなっています。その要因はスマホ!トイレットペーパーホルダーに棚を付けることでスマホを置くこともできます。ウォシュレットで冬も寒くなく、快適なお部屋へ ユニットバスの入替 今回一番苦戦した桜島のスペースの活用方法。今回は思い切って浴槽を置いてみることにしました。そうすると、意外と収まりがよく、脱衣所スペースも取れることが判明しました。しかも火山となっており、光熱費も削減できることでしょう。 例えばこんなお風呂もスペースがあれば 新品の広い浴室へ入替 脱衣所を作ろう 専有面積は十分あったことから、今回は脱衣所を作ることにしました。とはいえ、開き戸にしてしまうとトイレのドアと干渉する為、ここは引戸を採用しました。どうせ大工さんが入るなら建具などのリフォームもこの際にやってしまいましょう。 こんな脱衣所の無い所も 扉付きの脱衣所へ変身させました 楽しい遊びでした 今回は少し遊んでみましたが、実際に鹿児島県をワンルームにするのであればたくさんの問題も出てきそうです。そして、他にもベストな間取りがあるかもしれません。もしベストな間取りはこれだ!というのがあれば教えてください。しかし、想定される問題も、弊社ロータスホームでは古い物件のリフォーム、管理が得意なので、不可能ではなさそうでした。しかも、今回は専有面積のある鹿児島県をあえて部屋数を減らし「贅沢なワンルーム」にすることで新築には出せない価値を提供できるハズです。ちなみに今回の記事は社員が帰ったあと営業のスタッフと2人で協議しながら作りました。テーマはやはり「決まるお部屋、決まるリフォーム」です。他のスタッフには遊んでいると思われるので、このブログをご覧になったオーナーさんは出来れば当社のスタッフには内緒にしておいてください。遊んでいると思われそうなので楽しかった
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貸主が宅建や賃管士を取るのはアリかナシか?
オーナーが取るべき資格なのか?役にたつのか? 不動産業は資格の宝庫 さて、今年も不動産関係の試験がラッシュを迎えています。宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、不動産鑑定士などの国家資格から敷金診断士、土地活用プランナー、住宅ローンアドバイザー、リフォーム提案士などの民間資格まで毎年のように新たな資格が出てきていいる印象です。そんな資格の中で、たまにオーナーさんでも宅建(宅地建物取引士)や賃貸不動産経営管理士を持っている方もいます。またオーナーに「宅建とか賃管士とか勉強した方がいいですかね?」と聞かれます。なので、今回はそれについてお話しします。 国家資格は業者を縛るもの では結論からですが、 取らなくていいと思います もちろん興味があって好きならいいのですが、賃貸経営に役立つかといえば正直NOだと思います。 そもそも不動産系の国家資格というのは 不動産業者を縛る為にあるのです これは今までの資格が出来た歴史を見れば明らかです。 宅地建物取引士=高い取引になるのに、業者だけが知識を持っていて消費者が泣き寝入りになることが多かったから管理業務主任者=分譲マンションが増えてきて雑な管理をする業者が増えてきたから賃貸不動産経営管理士=サブリースなど管理受託のルールが無く、管理業者が関係するトラブルが増えてきたから このように世の中で不動産業者が至らなかったりすることで業界自体が規制を掛けてきた結果なのです。 そう、知ったら賃貸経営が上手くいくというような主旨は入ってないのです。 あくまで不動産業者にルールを課して説明責任などを課していったり、適正な管理が行われる為の法律作りとそれを知っている者に取引を任せようという主旨なのです。 特に賃貸不動産経営管理士などは名称からして賃貸不動産の経営に関するいいことがありそうなのですが、先ほどの主旨からして、預かる不動産会社へ規制を掛ける内容ばかりです。一度試験問題などをご覧になっていただければよく分かりますが、勉強する内容はオーナーから物件を預かるにあたっての決まり事ばかりです。もちろん、知らないよりは知っていた方がいいことですが、預ける側が気にすることではないことが多く、退屈かもしれませんね。 意外と役立つのは「民間資格」 ここまでどうせ取るなら国家資格がいいというのは分かるのですが、ご自身のオーナーとしてのスキルを身に着けるのであれば意外と民間資格の方が勉強すると身になるものは多いかもしれません。なぜかというと民間資格というのは、国家資格などと違って中々不動産業界の人は受けてくれません。そういった背景もあり、不動産業界で働いていない人へも役立つ知識を提供することで受験者を募っていたりもします。なので、どうせ勉強するなら民間資格の方が学びは多くなるかもしれませんね。
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笑ってはいけない試験問題!~賃貸不動産経営管理士試験2022年 問32 編
阿鼻叫喚の2022年賃貸不動産経営管理士試験!中でもこの問32は面白い まずは問32をご紹介 令和4年度 賃貸不動産経営管理士試験問題より 【問 32】 勧誘者であるA法人(代表者B)は特定転貸事業者であるC法人から委託を受けて特定賃貸借契約の勧誘を行っている。勧誘者であるA法人の従業員Dが、自己の判断により、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対し、故意に不実のことを告げるという管理業法第29条第1号に違反する行為を行った場合の罰則(6月以下の懲役若しくは50万円以下の罰金又はこれらの併科)の適用に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。 ア A法人が罰金に処せられることはない。イ 代表者Bが懲役又は罰金に処せられることはない。ウ C法人が罰金に処せられることはない。エ 従業員Dが懲役又は罰金に処せられることはない。 回答選択肢 1 ア、イ2 ア、ウ3 イ、エ4 ウ、エ 読むのが面倒なので図にしてみましょう。 この問題、一夜明けた段階でも各予備校が異例の「正解肢なし」などとして疑義を生じている状態です。この問題は下記の管理業法という法律において、「勧誘者」という第3者が行った違法な勧誘において、大元である事業者の責任について問う問題であることは分かるのです。しかし、この問題は現在の段階では各予備校でも「回答なし」とか「調査中」などと明言出来ていない状況です。 (不当な勧誘等の禁止)第二十九条 特定転貸事業者等は、次に掲げる行為をしてはならない。一 特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者に対し、当該特定賃貸借契約に関する事項であって特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為二 前号に掲げるもののほか、特定賃貸借契約に関する行為であって、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるもの 昨年が簡単すぎた問題をひねろうとしたのか? 細かい解説などは予備校の先生に任せるとして、要は 「従業員Dが行った責任がどこまで問われるか?」という問題ですよね。しかし、よく考えてみましょう。 従業員Dの不可解すぎる行動が惑わせる まず読んで思ったことは 従業員Dの自己判断ってなんだよ 「従業員Dは正気とは思えないし、その一人の行為で懲役もしくは罰金に処せられる人の不憫さ」を考えずにはいられません。 まず、委託を受けたどうこうより「自己の判断で不実のこと(真実でないこと)」で勧誘する従業員Dの不可解さ これがA法人からの指示だったなら分かりやすいのです。従業員と雇用主という立場を使って、かわいそうな従業員Dに「不実のことを伝えてでも契約取ってこい」なら分かるのです。会社の使用者責任もハッキリしそうですね。しかし、従業員Dは自己の判断で突き進むのです。なぜ?契約がそこまで欲しいのか?そして倫理的には「自己判断でウソつくような人間に責任無い訳ないだろ?」と思ってしまいます。そして、自己の判断で動く従業員Dにより次々に責任を負わされるA法人と代表者、そして委託したC法人 読みながら笑ってしまいました。これが可能なら産業スパイも楽で仕方ないことでしょう。自己判断でウソつく人間は懲役や罰金なしで他の登場人物にだけ被害を及ぼせる。完全犯罪のような所業。確かに「勧誘者を監督する責任の範囲や重さの理解を問いたい」という出題の意図は分かるのですが、あまりに面白い状況。解答と解説が読みたいな!と本気で思っています。















