引き継ぎは重要
頑張って維持運営したアパートやマンションを次の世代へ託す
多くの大家さんがアパートやマンションを持つきっかけとなる「家族」
多くの大家さんは子供や孫のことをお考えです。
「今まで頑張ってきた資産を子供や孫に遺したい」当然の感情でしょう。
一方、託されるお子さんたちの悩みといえば
「今まで経験もないから、どうすればいいの？」
そうなのです。
託す側はこれまでの長い積み重ねや失敗などの経験値をもっており「賃貸経営というのはこういうもの」となりますが、託される側は中々難しいものです。
特に託される側は、別にお仕事を持っている方がほとんどでしょう。
そういった中で一から不動産の勉強をすることはかなりの労力が掛かります。
とはいえ、勉強せずに賃貸経営を引き継ぐことは簡単ではありません。
そこで今回は、私が今まで書いてきた記事のなかで
「代替わりを考えている大家さんに役立つ」と思う記事をそれぞれ、少しの解説を加えた総集編としてお届けしてみようと思います。
相続税などの税金などの部分については、資産背景にもよりますし、それこそ税理士に相談しましょう。
私がお伝えできるのは、あくまで「大家さんを引き継ぐために必要な知識」です。
まずは不動産投資とは？
まずは、大枠としての不動産投資に関する投稿を集めてみました。
大家さんというのは名前は柔らかく聞こえますが、正直にいえば「不動産投資のプロ」です。
明日始めた瞬間からプロとして対応していくのです。
もちろん、最初は分からないことばかりでしょうが、いつまでも初心者のままではリスクとなってしまいます。
過去の記事の中で参考になりそうなものをピックアップしてみました。
お次は「不動産投資って恐いんじゃ？」という方に正直なリスクをご紹介
お次は不動産投資を始めたい方向けに書いた記事です。始める時の心構えは参考になるかもしれません
あなたが引き継ぐ物件はどれ？様々な課題について
大家としてスタートしたなら
さあ、いよいよ引き継いで大家さんスタートをしました！
次はたくさんの人や業者さんとお付き合いが始まります。
今まで関わったことのない方々と密なコミュニケーションが必要となってきます。
不動産業では独特な慣習や、業者さん達の本音と建前があります。
そんな人たちとの関わり方などをお伝えする記事集です。
あなたのパートナーとなる管理会社との付き合い方はこちら
この感覚は最初に確認しておきましょう。
これは雑談程度ですが、管理会社を喜ばせるなら
各地域に「大家の会」というものがあります。勉強になりますが、注意点も
運営する中での悩み
時には困難なこともあるでしょう。
しかし、先人たちも同じ悩みを抱えて乗り越えてきました。
今こそ過去の英知を拝借しましょう。
運営していく中できっと起こる内容への対策として
こちらは不動産業界のジレンマを書いてみました
最近は減りましたが、それでも起こる敷金トラブルへの提案として
空室が埋まらない・・・まずはやれることを
法改正により発生するかもしれない「インボイス」大家さんの対応は？
大家さんになったら勉強しないと！・・・でも本当にその資格はいるのでしょうか？・・・
褒められたものではありませんが、業者も千差万別！まずは自衛を
物件名を変えてみたい！注意することは？
時には起こる可能性のある「事故物件」その再生のコツとは？
細かいところですが、こんなことで成約率は変わるのです。
必殺技「ペット可賃貸」その功罪について
最後に先人たちの知恵「名将とは？」
私は何度かブログの中で、賃貸経営の上手な人を「名将」としてご紹介してきました。
私がこれまでに見てきた「名将」たちの特徴やその戦術をご紹介してみましょう。
そこには、成功への鍵が隠されている気がしています。
先人たちの良いところを身に付けていただき、あなたの人生のお役に立てれば幸いです。
そして、いつの日にか私たち「株式会社ロータスホーム」があなたのお役に立てたり、お会いできる機会を楽しみにしています。
世の全ての人たちが不動産投資を行った方が良い！とまでは言えませんが、それでも不動産投資というのは、しっかりと行えばあなたの人生を更に輝かせてくれると信じています。
あなたにバトンを繋いでくれた方の想いを受け止め、あなたらしい人生を送れることを願っています。
ちなみにこのブログは「毒にも薬にもならぬ」内容も含まれますので、たまに気が向いたら読んであげてください。
名将は管理会社との上手い付き合い方を心得ています
管理会社とは適度な緊張感も必要です
エリアも関係ない名将たち
お問い合わせ
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ロータスホームの空き家管理とは？
空き家管理には色々あるのですが、ほとんどは見回りだけになっています。 サービスの詳細はこちらから 当社の空き家管理は「見るだけ」ではありません 当社は賃貸管理が本業であります。 普段は賃貸物件の管理をメインで行っておりますが、2023年より「日本空き家サポート」の一員となり、姶良市と霧島市の空き家管理部門をスタートさせました。 このところ、「ロータスホームの空き家管理は他の空き家管理と何が違うのですか？」というお問合せが多いため、他の空き家管理とは何が違うのか？を簡単にご紹介してみようと思います。 今現在、空き家の管理にお悩みの方の参考になればと思います。 「見るだけ」の空き家管理でいいのか？ 囲い込むだけの空き家管理でいいのか？ 今現在、空き家管理を受けている不動産会社は数多くあります、費用も様々で中には０円や数百円などの安価を謳い文句にしている会社もあります。 しかし、そのほとんどは月に1回現地を「見に行く」程度がほとんどです。 そして、何か問題があれば報告します。というサービスです。 なぜ０円で空き家管理をするのか？０円で受けて何のメリットが？それは いつか空き家を売るために囲い込む そう、空き家を管理するという形で所有者と繋がっておくことが目的になっている不動産会社が多いのです。 その為、安価な金額で請け負っておくのです。 そうすれば、いつか空き家を不要になった所有者が売ってくれるだろう、それまでの我慢というわけです。 安価な値段ですから管理のクオリティは当然低くなってしまいます。 たまに空き家へ行き、外観を眺めて終了です。 報告もメールで行ったり、行わなかったり。 写真で報告するといっても酷い会社によっては以前撮った写真の使いまわしなどです。 これでは「空き家管理」と呼べる代物ではありません。 資産価値を落とさないように 管理を本気で行っている会社だからこそ では当社の空き家管理は何が違うのか？ 一つは金額です。 日本空き家サポートの空き家管理は最低でも月に５０００円/１回となります。 室内の管理もするとなれば１０，０００円/月となります。 この金額を安いとみるか高いとみるかはご意見が分かれるかもしれません。 しかし、空き家の管理で「資産価値を落とさないように管理したい」という場合は室内の管理は行っておいて損は絶対にありません。 久しぶりに空き家に入った時の匂いや湿気などを経験するとご理解をいただけると思います。 「人の住んでいない家は傷みが早い」 これは迷信でもなく、当然のことなのです。 人が住んでいれば水を当然使います。しかし、水を使わないと「水道管に錆が発生」「トイレの水が蒸発し、下水から虫が侵入」 換気をしなければ「カビの発生」 室内を見なければ「雨漏りに気づかず被害が拡大」 家は外側からだけでは分からないことばかりです。 ですから出来れば室内の管理もしておいた方がいいかもしれません。 実際に作業をしているのか？ これが空き家管理の難しいところです。 遠く離れたところから空き家の管理を見守るしかできないものです。 そのため、費用を支払ったが「本当に適切な作業が出来ているのか？」という懸念は当然だと思います。 当社の空き家管理では毎回動画付きでご報告いたします。 専用のサイトでログインしていただければ室内の様子や外回りの様子を動画にて確認することができます。 その為、行ったフリなどは絶対にありません。 室内の通水確認などは水を出し始めてから止めるまでをノーカットでお届けしていますし、室内の様子も動画でご覧になれます。 変化があればもちろんご報告いたしますし、近隣からのクレームやご報告などは当社が一時対応を行います。 このように、普段から住宅を本気で管理するということに特化したサービス内容となっております。 大切な家を守りましょう 空き家管理を行っていると様々な事情を伺います。 「せっかく建てたマイホームだが、転勤で仕方なく」 「両親が住んでいたが、亡くなってしまい、子供たちは皆他県に住んでいる」 様々な事情があって今は住んでいらっしゃらないお家 しかし、適切に管理をしていれば、いつかまた輝く時が来るのです。 家族の誰かが住むお家として 思い出がつまったお家を別荘代わりもいいかもしれません 売却して未来への資産に代えること 誰かに貸すことも一つでしょう 空き家の未来は一つではありません。 そのお家は所有者さんが一生懸命に残したものです。 しっかりと管理することでいつかまた、誰かに「ありがとう」と思える日がきます。 もし空き家でお困りの時に「何から始めたらよいか分からない」というときはお気軽にご相談ください。 空き家のご相談・お問合せはコチラ
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漏水原因シリーズ ~排気が原因編~
ちょっとだけ苦労しました トイレの天井から水漏れ ある日のこと、ご入居者さんからお電話がありました。 「トイレの天井から水が落ちてきて、カビも出てきました」 大変です。 トイレでの水漏れとなるとご入居者さんは不安になるものです。 それは、「上階の汚水（トイレの排水）が漏れているのではないか？」と思われるからです。 汚水が染みてきているとなれば嫌な気分もしますので、早急に対応が必要です。 しかし、実際にはトイレで漏水があったとしても必ずしも上の階のトイレという訳ではありません。 基本的には水周り設備というのは集中して配置されますので、お風呂や洗面台など近い場所からの漏水がたまたまトイレに落ちただけということも珍しくありません。 しかし、仮に汚水だった場合は早急に解決した方が良いので、とにもかくにも早めに対応することにしました。 また、出る時と出ない時があるとのことでしたので、給水の可能性は少ないとも思っておりました。 給水側での漏水の場合、基本的には出たり出なかったりということは少なく、排水である可能性が高いと踏んでおりました。 間取り図付で こんな造りでした。感の良い方ならもう分かるかもしれません。 当初は当然上階からの水漏れを疑いました。 運よく、上階の方も在宅とのことでしたので、上階の水周りをみさせていただきました。 間取り図を見てもお分かりの通り、お風呂脱衣所トイレが集中しているため、この内のどれかだろうと思っていました。 しかし、上階の方に協力を得て、水周りを調べてみましたが、漏水していない状態でした。 ちなみに漏水している階の屋根裏の写真がこちらでした。 トイレの配管です。濡れてないのです あれ？水は漏れているのに、配管に水も付いていません。 変だな？トイレの天井から水が漏れているならトイレの配管をつたってきているハズです。 しかし、水は落ちているが、配管に水濡れ跡も水も無いのです。 一緒に来てくれた水道屋さんも「上階からの漏水ではない」との結論が出ました。 では原因はなんだったのでしょうか？ 原因はお風呂の排気 浴室の天井にある換気扇が原因 結論から言うと「お風呂の排気管に穴が空いており、漏れた蒸気がコンクリートに当たり結露したお水」でした。 浴室換気扇から伸びている排気管に穴が空いておりました。 しかも季節はまだ寒い時期、コンクリートもしっかりと冷えておりました。 その為、結露が壁を伝い、トイレの天井端から落ちてきていたのです。 排気管のルートと水漏れ箇所は一致 浴室換気扇の本体部分です。ここから銀色の配管で屋外へ排出しています。 アルミ箔の厚い程度の配管なので、ハサミでも切れる程度の耐久性です どおりで配管や天井に水漏れ跡が無い訳ですね。 しかも結露の為、量も普通の漏水よりは少なく、発見に時間が掛かったようでした。 今回は排気管の補修を行い、たわんでしまった壁紙を一部張替えることで終了でした。 入居者さんも汚水ではないことと、壁紙の張替えで安心していただけました。 漏水となると、ついつい過去の経験で予想するのですが、季節や配管の位置を先に見ておけば気付いたハズなのに、かえって経験が邪魔をしてしまいました。 工事内容としては大した内容ではありませんでしたが、寒い季節には結露を原因とした様々な水漏れやカビ被害などがありますので、みなさんもどうぞお気をつけください。
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エリアの賃貸需要など関係ない！賃貸経営の上手な「名将」~共通する特徴~
少々の問題なら乗り越える力のある「名将」たち 何気ない雑談の中で ある日のこと、とあるオーナーさんとお話しする機会がありました。 このオーナーさんは女性で、旦那さんと二人三脚で賃貸経営を行っている方です。 そしてご夫婦ともに私が思い浮かべる賃貸経営の上手なオーナー「名将」の一人です。 この日は別件でお会いしたのですが、会うなり管理会社としての当社をとても褒めていただき、私の気分を早速上げていただきました。 私も普段からのお礼をお伝えし、しばし最近の賃貸市場についてお話をしました。 その中で私が他社の営業マン達から聞いた話として 「鹿児島市内でも特に〇〇エリアは最近客付けが厳しいらしいですね」と何気なく話したところ 「えっ！私たちそのエリアに物件持ってますけど順調ですよ」とのこと しかも聞けば築年数も築浅ではなく、それなりに年数が経過した物件であるそうです。 オーナーさん「比較的すぐ決まるエリアだと思っていたんですけど、意外です」 私はそのオーナーさんがそのエリアに物件を持っていたことは存じませんでしたが、現在順調だという結果に私は驚きませんでした。 そのオーナーさんなら「そう感じるだろうな」と思いました。 名将たちとエリアの話をすると大抵こんな返しが来るのですから・・・ 特徴の一つ「臨機応変」 市場を嘆くでもなく、対応力で切り開くことが可能に このオーナーさんは普段から当社の提案を快く聞いてくれます。 家賃の上下や内装のトレンドなどをご提案すると熱心に耳を傾けていただきます。 もちろん、こちらの提案を聞くだけでなく、ご自身たちのアイデアもプラスして実行されます。その為か当社でお預かりしている物件のどれもが高稼働状態です。 例えば空室へのアプローチも独特です。 空室の状態に応じて家賃を増減させたり、時には費用を掛けて大掛かりなリフォームをして価値を上げたり、その時々に応じて様々な方法で空室をコントロールしています。 「いつも色々な提案をしていただきありがとうございます」と言ってくれるのですが、その選択はいつも「見事だなぁ」と思っています。 提案を聞く時のスタンスもとても好きです。 「しっかりと把握してくれる」のです。 私たちは空室への提案は常に複数用意しています。 いつでもリフォームするのが最善な訳でもありませんし、時には家賃の見直しで早々に決めた方がいい局面もあります。 そういった複数の提案を聞く時でも工事であれば「何が原因でどう直すのか？」家賃の見直しであれば「なぜ今そういった状態なのか？」などもしっかりと把握したうえで決断しています。 管理会社からの提案をしっかりと聞いてメリットデメリットまでを把握したうえで決断しています。 そう、賃貸経営の上手な名将たちに共通しているのが 臨機応変な対応力 賃貸経営にはトレンド、エリアの賃貸需要など世の中の流れは常に変動しているのです。 にも関わらず、「不動産」という名の通り物件は動かすことは出来ませんし、物件をすぐに変えることは出来ません。 しかし、名将たちはこの世の中の動きに対して「方針の変更」などで上手に対応していくのです。 その為、普通のオーナーであれば厳しいと思う状況ですら「順調」と感じるような賃貸経営が出来るのです。 こういったオーナーさんの物件管理は非常にやりがいを感じます。 帰り際にも「またロータスホームのエリアに物件を増やしたいんですよ」という管理会社冥利に尽きるような言葉もいただき、我々に活力までくれます。 このように常に動く世の中の動きに上手に「合わせるが流されない」というスタンスを名将たちは共通して持っていると言えるでしょう。 そうすることで「エリアの需要は厳しくとも、自分にとっては良いエリア」に変える力を持てるのではないかと思います。
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漏水原因シリーズ ~玄関土間編 水を撒かないで~
漏水の原因は恐らく１０００を超えると思います 漏水原因は星の数 賃貸管理をしていると「上から水が漏れてきた」は山ほど経験してしまいます。 築年数が経過すれば屋根や設備の老朽化により増加傾向はあるものの、新築や築年数が経過していなくとも人為的なミスなどにより起こり得るトラブルです。 また水が落ちてくることにより内装や入居者さんの家財など、被害も甚大になるケースが多く、賃貸管理では頭の痛い問題です。 しかも漏水の原因は特定が本当に困難です。 これは雨漏りでも給排水であっても同様です。 特に難しいのが以下の項目です 水の種類（雨・給水・排水・湿気など 何の水か？）経路（どこから来たか？）修繕の方法（工事が出来るか？） しかも、大体の見当はつくものの、原因が一つではなく複合的な場合は特定は更に困難を極めます。 プロの業者が見ても「多分これだと思う」と推定して工事を行うが止まらず。ということも珍しくありません。 そんな厄介な漏水ですが、今回から不定期で「漏水原因シリーズ」として事例を挙げていこうと思います。 初歩的な問題から「こんな漏水の仕方あるんだ」というものまでをご紹介していこうと思います。 もし皆さんの物件で漏水が有った場合に参考にしていただければ幸いです。 玄関土間編 特定は簡単ですが、意外と知らない方が多いんです。 まずは玄関土間編です。 よく「玄関付近から水が漏れてきた」というお問合せの時には最初に疑ってもいいでしょう。 上の方が玄関の掃除の為に玄関に水を撒くことが原因であることが多数あります。 玄関が汚れているから掃除しよう→泥などもあるから水を撒いて掃除しよう→漏水する せっかく清掃しようと思った善意で下階への漏水をさせてしまうのです。 玄関はコンクリートやタイルなど水に強そうな素材で作ってあることが多いため「水を撒いていいようになっているんだ」と勘違いしてしまうことが原因かと思われます。 確かに雨が付いた靴などを考慮して水に強い素材で作るのが一般的なのですが、だからといって撒く程の水を想定しているか？といえばそうでもありません。 実は一般の戸建から分譲マンションから玄関土間というのは水を撒くことまで想定して作られているケースというのは稀です。 タイルやモルタルの下にはすぐに下地の木材があったり、空間があるなどが普通なのです。 また、玄関の框（かまち）という部分は基本的に木材が使われており、濡れてしまうと腐食したり、シロアリを呼び寄せてしまうなどの被害を巻き起こしてしまいます。 框（かまち）は水漏れしなくても湿気や水により腐食することがあります。 その為、入居者さんにおかれては玄関の掃除に大量の水などは流してはいけませんのでご注意ください。 特に玄関の土間部分に水を撒くと画像の黄色の線の部分から下へ漏水していきます。 また水を撒く前提で作られていない場合、傾斜も十分で無いこともあり、水を流すと流れずにカビの原因になったりもします。 しっかりと玄関防水がしてあり、事前に玄関に水を撒いても良いと分かっている場合を除き、賃貸では玄関に水を撒いての掃除は止めておきましょう。 玄関の掃除方法は？ 水は流さずに では掃き掃除で取れない汚れなど、玄関の掃除方法はどうしたらいいのでしょうか？ 水はスプレー程度で布で拭き取る 雑巾などに水を含ませて拭くか、スプレーなどで泥を浮かせて、やはり雑巾などで拭き取る こういった掃除方法がおススメとなります。 中には水をセスキ水など使われる方もいますが、基本は泥などの土汚れになるので、水でも十分取れることがほとんどです。 もちろん水気のある掃除は事前に掃き掃除や掃除機などでゴミを取った後に行います。 善意が故に申し訳ない気も この玄関掃除による漏水はいつも後味が悪くなってしまいます。 本来キレイ好きで物件の管理をしっかりしようとされる入居者さんが原因を作ってしまうからです。 管理会社としても清掃不足などを原因としての故障などは注意しやすいのですが、こちらは真逆ですからね。 原因となってしまった上階の方は一様に落ち込んでしまいます。 しっかりと清掃をしてくれようというお気持ちが嬉しいだけに後味が悪くなってしまいます。 こういった事故の為にも入居者用の家財保険（火災保険）はしっかりと掛けておきましょう。 また今後も不定期で漏水原因シリーズをやってみようと思います。 私は以前「１０階で漏れた洗濯機の水が途中の階を無視して３階の天井から漏れた」という超レアケースまで経験しているので、漏水の原因シリーズはまだまだストックがあるので。
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賃貸経営上手な「名将」たちから学ぶ管理会社への「良いプレッシャー」「悪いプレッシャー」
やっぱり人を動かすなら「恐怖や萎縮」より「前向きな」激を https://lotushome.jp/blog/3905/ 「名将」とは？はこちらから 同業者のグチ 掛けすぎるとかえってパフォーマンスは下がります、適度に ある日のこと、他社の管理担当さんと雑談をしていたところ 「最近、部屋を決めろ決めろと一人のオーナーからのプレッシャーがきつくてさ」 あるオーナーからのプレッシャーを掛けられているその担当さんは辛そうでした。 現状としては以下のようでした。 掲載や清掃なども一定の水準までは頑張っているつもり近隣相場なども伝えているが中々理解してもらえない提案もしているが飲んでもらえない要求が高く、スタッフへのプレッシャーも強い他のスタッフが段々とこのオーナーの物件に消極的になっているそれも原因で決まらずに負のスパイラルになっている なるほど、管理会社あるあるです。 管理会社のレベルや管理にどの程度力を入れているかは別として、この手の話はよくあります。 「管理会社にもっとしっかりして欲しいオーナー」と「やれることはやっているつもりの管理会社」の対立 本来、お互いの目的は「良好な賃貸経営」で一致しているはずです。 ですが、そこには「もっと求めたいオーナー」と「もっと評価して欲しい管理業者」で食い違います。 この場合、足りていない管理会社、求めすぎるオーナー、どちらも多くあるので、ここでは一概にどちらが正しいとは言えません。 しかし、このグチをこぼした管理会社の担当さんは私から見れば普段から合格点は十分に出せる位の管理会社と思えます。 そういった意味では負のスパイラルに陥っている今回のオーナーさんのプレッシャーは「失敗」といえます。 じゃあ管理会社へプレッシャーは掛けない方がいいのか？と言われたら、私は管理会社へのプレッシャーは「必要」だと思っています。 正確にいえば「適度な緊張感」は有った方がいい。 この適度な緊張感は管理業者に「気が抜けない」と思わせますが、「あのオーナーと関わり合いたくない」にはなりません。 そして、この適度な緊張感がある状態こそが最高のパフォーマンスが発揮できる状態なのです。 スポーツでも仕事でも「自由に何でも大丈夫・適当でもＯＫ」というＮＯプレッシャー状態では油断・慢心などが起こりやすいものです。 「そんなことない、俺たちは自由にさせてくれた方がいい」という管理会社は胸に手を当ててみてください。 本当は「怒られたくない」「プレッシャーを受けたくない」だけでしょう？ でも賃貸経営の上手なオーナーさんを思い浮かべてみてください。「マズい結果は見せられない」という意識が少しあるでしょう？ だからといって苦手だとか、出来れば話したくないとは思わせない方々ではなく、むしろ良好な関係ではありませんか？ そう、賃貸経営の上手なオーナーさんは管理会社へのプレッシャーや緊張感の持たせ方が上手なのです。 適度な緊張感や良いプレッシャーは与えるけど嫌われない、むしろ良い結果と良い関係を作る！ そして管理会社にとっても適度な緊張感と良いプレッシャーというのは、オーナーとの対話の機会だったりもして、良い管理状態を作れるチャンスなのです。 「適度な緊張感はあるが、とても良好な関係」これこそが本来あるべき管理会社・オーナーの理想形だと思っています。 今回はこの管理業者へ適度な緊張感をもたらす「良いプレッシャー」と、管理業者に敬遠されたり、時には嫌われ、パフォーマンスが上がるどころか下がってしまう「悪いプレッシャー」を賃貸経営の上手なオーナー、いわゆる「名将」の事例などをご紹介しつつ、みなさんの賃貸経営に活かせる方法をご紹介してみようと思います。 オーナーとのパワーバランス こんな感覚のオーナーにならないでくださいね・・・ 前提として、管理会社にとって一番最優先するお客さんは誰か？といえば「管理物件を預けてくれるオーナー」となります。 こんなことを書くと「おいおい、入居者はどうした」と言われるかもしれませんが、少しお待ちください。 管理会社の基本的な仕事というのは、どう取り繕っても 「オーナーの収益を最大限化すること」なんです。 じゃあ「入居者はどうでもいいってことか？」というとそうではありません。 「だからこそ、家賃を払っていただける入居者さんが大切なのです」 どうです？矛盾はしないでしょ？オーナーにとっても入居者さんというのは「家賃を払っていただけるお客様」な訳です。 オーナーが大事だからこそ、入居者さんを大切にしなければならない！ご理解いただけたことでしょう。 しかし、管理物件がなければお話にもならない訳ですから、やはりオーナーとの関係というのは管理会社は気になるものです。 そして、そういったオーナーさんと管理会社の関係というのは絶妙なパワーバランスが存在します。 もちろん、オーナー様様という場合もあれば、強気な管理会社も存在しており、あるいはオーナーさんによっても個別に違いがあります。 そういった立場も踏まえて本題に入っていきましょう。 大前提として まず、これからの前提として「管理会社がある程度のことはしてくれている」という前提になります。 「それは怒っても仕方ないよね」というミスや無気力で怠慢ばかりの管理会社だった場合は別です。 そんな管理会社であれば「管理会社変更」一択です。プレッシャーを掛ける必要もないでしょう。 それなりのことはしてくれていると思うが「もっと良くしたい、パフォーマンスを上げて欲しい」という想いがある場合に限ります。 あくまで「管理会社と良い関係を築く」「もっと自分の物件で良い結果を出したい」という前提です。 そういった前向きなプレッシャーや緊張感の為の方法だということを前提に進めていきます。 悪いプレッシャーと負のスパイラル ごめんなさい、漫画だけでは無理でした まずは「悪いプレッシャー」とはどういったものでしょうか？ 単純に言えば管理会社や担当者が委縮したりプレッシャーを受けて何も言えなくなるだけの状態にすることです。 この状態では事態が好転するどころか、冒頭のオーナーのように負のスパイラルに陥ることが珍しくありません。 そして、この状態の最大のデメリットがあります。それは 管理会社や担当が次の手を提案出来なくなることです。 これはどういうことかと言いますと、ある程度の管理会社や担当であれば当然空室の長期化に対して対策を提案するハズです。 この時に残念ながら効果が出なかった場合に管理会社はこう思うのです。 「前回聞いてもらって結果が出なかったのに、更に提案するのは図々しいかな？」 ましてやオーナーからの過度なプレッシャーが掛かっている状態では提案しても「前もそう言って埋まらなかったじゃないか？」「じゃあ最初からそうすれば良かったんじゃないか？」と言われてしまうことを恐れて提案が出来なくなってしまう場合があります。 オーナー側からすると「空室が長期化しているのに何も提案もない」となってしまい、オーナーとしては更に不満の溜まる状態になってしまい、更にプレッシャーを掛けざるを得ない状態になってしまいます。 これが負のスパイラルの正体になっているケースは多く見られます。 これは空室の問題だけでなく、他の問題でも大体はこんな経緯を辿ってしまい、オーナー、管理会社ともに苦しい状態になってしまいます。 冒頭のオーナーさんも正にこの状態に陥ってしまったのです。 「管理会社がそんな状態ではオーナーではどうしようもないじゃないか？」 お気持ちは分かります。不動産投資を志されたのですから、やはり物件のパフォーマンスは上げていきたいものです。 では、ここからは私が今まで見てきた賃貸経営の上手なオーナー＝名将を事例に管理会社から見る「良いプレッシャーの掛け方、適度な緊張感を持たせ方」をご紹介してみましょう。 良い時のコミュニケーション 良い時のコミュニケーションは「いい提案」に繋がりやすい 悪いプレッシャーを掛けてしまうタイプのオーナーに共通して多いのが 悪い時だけコミュニケーション過多 もちろん、問題点があるのですから当然管理会社や担当とコミュニケーションを取ることが必要なのですが、物件の状態が良い時には連絡やコミュニケーションは一切無いという方が多いものです。 対して名将たちは 良い時にコミュニケーションを取っておく 反対ですね。 物件の入居状況なども含めて良好な状態の時に管理会社や担当とコミュニケーションを計る方が多いのです。 用件としては「今入居も安定しているのでお礼に来ました」という内容だったりするのですが、そこで話すのは「次空室が出たらどうしていきましょうか？」や「これから問題が出そうなこととかあります？」などの話に繋がります。 そこでは、現在の状況が良いのも手伝って前向きで建設的な話し合いとなります。 良好な状態の管理会社からは「次回空いたら、最近のトレンドでこんな方法がありまして」とか「この状態であれば家賃を上げることも視野に」「そろそろメンテナンスの時期ですが、計画的に進めましょう」なども聞けるでしょう。管理会社も自信を持ってオーナーと話せるタイミングですから、基本的には前向きな意見が多く出ることでしょう。 また管理会社にとっては「お礼を言ってくれる律儀な方」とか「既に次の対策を見ている意識の高いオーナーさんだな」「日々の物件状況をしっかりと把握している方」という風なプラスの印象を持たせることが出来ます。 こういった良好なタイミングを狙って管理会社とのコミュニケーションを取ることで「建設的な意見交換」「お礼を伝えて好感を持ってもらう」「物件を把握しているという意識」という一石三鳥の結果を名将たちは無意識なのか意識的なのかを別として管理会社に与えるのです。 これらは「物件状況を把握している方にマズい所は見せられないな」という適度な緊張感に繋がっていきます。 適度な「貸し」を作っておく あくまで「自然に」と「適度」がポイントです 管理会社というのは正直「板挟み」の連続です。 他人の所有物を他人に貸すお手伝いというもので、基本的に自分達の権限で何かできるという部分は少ないものです。 そういった中で管理会社に対して適度な「貸し」を作れるチャンスというのは随所にあるものです。 先日のこと、ある物件で退去した入居者がいました。 このお部屋では入居者の過失によりお部屋が傷んでおりました。 その為、入居者の方に当該箇所の原状回復費をご請求しましたが、払わないのです。国土交通省のガイドラインに照らし合わせても明らかな部分と請求額であるにも関わらずです。 しかも入居者の過失は明らかであるにも関わらず、かなり争う姿勢を出していました。 揉めそうなことを含めてオーナーに相談したところ、あっさりと「その部分はいいですよ、大丈夫です」と言ってもらったそうです。 管理担当も対応に苦慮していただけに大変助かったそうです。 このオーナーさんは我々と同じく不動産業の方で当社に管理を任せてくれていますが、普段からこういった困ったタイミングでは何かと融通を聞いてもらっています。 そういった「恩」もあり、入居やその他の点で挽回しようという意識が働いているのか、当社に預けている全物件が良好な状態です。 もちろん、この方から「今回は貸しですよ」などとは聞いたことがありませんが、こういった細かい部分の恩というのが色々な部分で効いてきます。 だからといって「何でも飲まないといけない」「融通をいつでも聞かないといけない」という訳ではありません。 何でも聞いてしまうと無理難題ばかり降ってくるようになってしまいます。 あくまでも「適度に」というのと、相手が困っているなど「感謝や恩」と思えるかどうか？の見極めが大事です。 あまり打算的になりすぎると良くないのかもしれませんが、こういった「適度な貸し」は必ずプラスになって返ってくるものです。 これも管理会社や担当としては「あの時助けてもらっているしな」という意識や「恩返ししたい」という前向きな動機になるのは間違いありませんからね。 私自身、今思い起こしても「名将」達への「借り」はいまだに返せていません。 常に借りが残っていますが、現状は良好な状態であることが名将たちの名将たる所以なのかもしれません。 感じる他社の影 これは「ほーんの少し」で大丈夫です。過度は禁物 当社によくお越しいただくオーナーさんがおります。 この方とは毎回楽しい話題だったり、私が勉強になるような話を聞かせてくれます。 個人的にも好きなオーナーさんなのですが、当社のエリアとは別の都道府県にも物件を所有しています。 そちらの物件の様子や首都圏の最近のトレンドなどもオーナーさんから聞くのですが、そういった会話からも 「そうだよな、他の管理会社ともお付き合いあるんだもんな」と実感するのも事実です。 その方から「他の管理会社はこうなんだから」とか「他の管理会社に変えようかなー」というプレッシャーを掛けられたこともありません。 ご本人にもそのような意識は感じられません。毎度お会いする度に感謝を伝えらえれ、次回の方針などを話して建設的な会話ばかりです。 それでもそういった「他社の影」というのはやはり意識するものです。 ですが、これはさじ加減が大変重要だと思っています。 あくまで「匂わせる」程度で十分だと思います。 ニュアンス的には「いつもありがとう、本当に信用しているよ」という感情を相手に持たせていながらも「私は他社だったり、不動産業界のことも分かっているよ」が伝わる程度で十分です。 「私が他社で持っている物件ではー」とか「他社ならこんなことないのに」とばかり言ってしまうと過度なプレッシャーになってしまうこともあります。 私が出会ってきた名将たちも「いくつかの不動産会社」と取引があることは分かりながらも、脅しはしない。 勝手に管理会社が他社に負けじとパフォーマンスを上げている！ 名将たちはこんな印象を持ちます。 管理会社というのは得意な部分が様々です。 大手には大手の良さが、中小には中小の良さが、時には担当レベルでも変わります。 しかし、こういった「勝手に管理会社が張り切る」緊張感は相互にいい影響をもたらすこともあるといえます。 同じオーナーさんを管理している他社さんと話していても、名将たちの物件は不思議とお互いに良好な状態であることが多いものです。 これは複数の管理会社と付き合った方がいいというよりは「不動産業界のこともある程度把握しているよ」という無言のメッセージが「適度な緊張感」に繋がっているのだと思っています。 やっぱりコミュニケーション力 いかがでしたでしょうか。 どれにも共通しているのがコミュニケーションの取り方ということです。 プレッシャーもコミュニケーションの一つではありますが、やはり前向きで建設的な関係を築くことが最良であることは疑いようがありません。 もちろん、ハッキリと言わねばならない場合などもありますが、根底にはお互いに良好な状態を作っていこうという信頼関係を築いていく作業なのだと思います。 管理会社はもちろん慢心・油断をしてはいけませんし、プロとして最良の提案をしていくことが責務になります。 そういったお互いの信頼関係を築く為にも、やはり「適度な緊張感」というのは必要だと管理会社の立場からも思います。
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空室の電気は開通しましょう ~募集写真に影響も~
電気代は掛かりますが必要経費と思って スマートメーターの普及により 左が従来の電気メーターで右がスマートメーター オーナーのみなさま、保有物件で空室が出た場合の電気はどうなっているでしょうか？ 昨今、急速に普及している電力会社の「スマートメーター」の登場により、入居者さんが電気を解約するとあっという間に電気の供給はストップします。 以前は入居者さんが解約をしても作業員の都合だったりで供給が止まるということが少なかったのです。 その為、空室の確認やハウスクリーニングの時には既にブレーカーを上げても電気が通っていない。ということが珍しくありません。 従来は契約者は誰もいないにも関わらず、ブレーカーを上げると使えていたということも多くありました。 しかし、このスマートメーターの登場により遠隔での開通・検針・ストップが可能となりました。 しかも電気の使用量もデジタルで正確に検針することから空室の電気代というのもしっかりと請求されるようになりました。 ２０２４年を目途に各電力会社がドンドンと交換を進めております。 今回はこの「空室の電気」についてお話しようと思います。 空室の電気は開通しておきましょう 一日も早い成約の為に 結論としては「空室の電気は使えるようにしておきましょう」 空室の電気代はもったいない たしかにそうなのですが、やはり新しい入居者さんのご案内の時に電気が使えないとデメリットが多くあります。 日中しか案内できないトイレや脱衣所などが見にくい暗いと古く見えたり、汚く見える日当たりが良くても、明暗が付きすぎて写真が撮りづらい ご案内時のデメリットは特に大きいものです。 綺麗なお部屋で日中でも水周りなどは照明が無ければ見づらいものです。 また、暗い状態だと設備や床、壁なども古く見えてしまいます。本来は多少の光沢があるにも関わらず、光が当たらないことで光沢が出ずに古く見られて印象ダウン。 時間の都合で夕方や夜にご案内が入った場合はもっと深刻です。 場合によっては携帯のライトや懐中電灯などでご案内をしなければなりませんが、大体は「明るい時に見てもいいですか？」か印象を落としてしまい、「成約ならず」となり、機会損失は大きくなってしまいます。 少しの電気代を節約しようとして成約が伸びてしまっては本末転倒になってしまいます。 募集時の室内写真にも影響が また、デメリットの最後に書いてある写真の撮りづらさについて、これもご紹介してみようと思います。 まずはこの２枚をご覧ください。 電灯なし 電灯あり 違いがお分かりでしょうか？ 電灯なしでは陰影がついてしまい、床や壁の角部分が暗くなってしまいます。 電灯ありの場合は内側からも照らす為、角部分まで明るく写るようになるのです。 ちょっとした差なのですが、印象が変わってしまいます。 募集の写真というのは盛ったりというのはダメですが、「物件の魅力」は引き出さねばなりません。 ですからマイナスの印象になるような写真の撮り方はしたくありません。 その為にも電気の開通というのは必須だとご理解いただければと思います。
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今では違法？インパクトのあった「特約」５選
最近はメチャクチャな特約は絶滅危惧種となりましたが、昔はありましたね・・・ そもそも特約とは？ 私たちの日常というのは「契約」でありふれております。 例としてはコンビニでガムを買うのですら売買契約ですし、保険や携帯電話など支払うお金についてはほぼ全てでしょうし、皆さんが働いてお給料をもらうのも契約です。 本来、契約というのはお互いに合意できれば自由に設定していいのです（契約自由の原則） そんな中でも不動産の契約というのは特殊です。 それは「２つとして同じ物がない」ということも大きな要因であります。 その為、いわゆる一般の契約より個別の事情や貸主の意向など含めて「特別の条件を伴った契約」＝特約というのが多く交わされます。 通常の契約書に追加で特約が付いてくるというイメージでＯＫです。 ちなみにザックリと不動産の特約というのは一般的にはこんな特徴があります。 元の契約条項と特約条項がぶつかる場合は特約が優先される公序良俗（ざっくりといえば常識や道徳）に反しない限りは特約は自由に設定できる契約を結んだら特約を了承したということ「特約」だけ解約することは出来るが、「特約」だけ残すことはできない 不動産賃貸契約でも特約というのは大なり小なり「ほぼ必ず」入っていることでしょう。 それは例えば「ハウスクリーニング費は借主負担」「ペットを飼う場合の原状回復の範囲」「家賃が遅れた場合の罰則」など私たち不動産業者が見慣れたものから「ある特定の物件だけのマイルール」的な変わった特約まで これからお部屋を借りたいと思っている方はこの「特約」については「特に注意して見た方がいい条項」だと思っておいて損はないと思います。 そんな「特約」ですが、昨今では法律の規制や慣習でメチャクチャなものは殆ど無くなっていきましたが、ほんの少し前までは「これはナンだ？」という特約がたくさんありました。 今回は私が見たり、聞いたことのある「変わった特約」をご紹介してみようと思います。 今では違法だったり、やり過ぎだ、変わってる！などの思い出ですので、肩肘張らず気楽に見てください。 ①転職したら退去 一発目からスゴイでしょ？ これは東京で賃貸営業として働いている時に出会いました。 この物件は東京２３区の中でも地下鉄の駅から徒歩２分の好立地にあるマンションでしたが、まず家賃設定が激安！ 近隣相場からすると賃料で１０，０００円～１５，０００円位安い物件でした。 何でそんなに安いかと言えば 審査と特約が最強レベルに厳しいから ちなみにザッとこんな条件でした。 本人の勤め先は公務員か上場企業勤務連帯保証人は親以外ＮＧで親の勤め先も本人と同等エアコンは故障したら「自腹」だけど退去する時は置いていかないといけない家賃滞納はうっかり忘れてても1か月で退去契約者以外は部屋に上がるのもＮＧ どうです？厳しいでしょう？ 私も一度申し込もうとした際の契約者の勤め先は、世界的な企業であるアメリカの大手ヘルスケア企業「ジョン●ン エンド ジョンソ●」で全く問題ないと思ったのですが、審査はＮＧでした。「なぜですか？」と詰め寄る私にオーナーの一言 「私はそんな会社知らないから」 ＯＨ！ファンキー！ とまあこんな始末なんですが、その中でも異彩を放つ特約というのが 転職したら退去 オーナーの言い分としては「入居審査では職場を信用して貸すのに、勝手に辞めるのは契約違反だ」とのこと ちなみに「転職する前に相談して再審査はＯＫですか？」と聞いたところ 「審査はするけど転職する人は信用できないから、９割方ダメ」とのことでした。 そんなクセありオーナーだった為、マンションは常に空室だらけでした。しかしオーナーは意に介さず「分かる人だけ住めばいい」という振り切ったオーナーでした。 まあ、その分破格な家賃設定ですから仕方ないのかもしれません。 ところが困ったことに、この物件はインターネットに募集を出すと反響が多いもんだから対応に苦労する訳です。 ほとんどの方は審査ＮＧか「そもそもそんな条件ならこっちから願い下げだ」ですからね。 この物件を目当てにご来店頂く方は多かったのですが、諸条件を伝えると可哀想な目に遭うだけなので、いつからかネットには掲載しなくなりましたね。 あの物件、今でも同じ条件なんでしょうか？気になります ②家賃滞納したら所持品売られる 泥棒もビックリ！ 特約にはこう書いてありました。 ・家賃を１か月滞納した場合、貸主が委託する業者に家財処分を依頼し、その費用を賃料弁済に充てることとする ということは、私が家賃を滞納してしまった場合、プレイステーションなどは勝手に売られても文句は言えないんでしょうね。 なかなかスゴイ特約だと思いませんか？ 住居侵入罪から窃盗など触れる法律は一つや二つではありませんよね。 管理会社に問い合わせたところ「今まで実際にやったことはないそうです・・・」との返答ではありましたが、家賃滞納を許さないという強い意思を感じます。 しかし、当然ながらバッチバチに違法であることは間違いなく、仮に本当に実行した場合は訴えられた貸主は負けることでしょう。 ③作文を書かないといけない 善人すぎたオーナーのはっちゃけですかね・・ これは読んで字のごとくですが １年に１回自分の「夢」に対する想いを作文にすること という特約でした。 この物件がいわゆる「若者の町」にあるのですが、オーナーも実業家として夢を叶えた人で 「自分も何も無いところから這い上がったので、若者にも成功して欲しい」「夢はついつい忘れてしまうので、１年に１回作文にして思い出してほしい」 という混じりっ気なしの善意で導入されたそうです。 しかし、当の借主たちからは大不評だったそうで適当に書いた作文を提出されたり、そもそも書かない人も多数だったようで、あっけなく終了したそうです。 私も同業者から聞いた程度だったので、実際の契約書を見たわけではありませんが、どんな文言で書いてあったのでしょうか？ 借主は１年毎に自己の目標への想いを４００字詰原稿３枚以上に記し、貸主へ交付しなければならない こんな感じだったのでしょうか・・・ ④月１で家主の部屋チェックがある 地域の不動産屋から総スカンを食らっていました これもそのままですが家主の言い分としては 「キレイに使っているかどうかチェックするのは当たり前のこと」だそうです。 過去に退去したお部屋がかなり汚かったことでショックを受けるとともに、国土交通省のガイドラインに抵触することが多く、思った通りの原状回復費を貰えなかったことから発動したそうです。 「退去してからは借主が強いなら、借りてる間にチェックしよう」という歪んだ発想でした。 そんな特約を入れようとするもんだから、元の管理会社には管理を打ち切られ自主管理に 客付けを依頼する為に各不動産会社を周るものの、この特約でお客さんを紹介してくれる不動産会社は中々現れず、本人も憤っていました。 確かに運悪く、良くない入居者に当たってしまったことは同情するのですが、賃貸経営をやっていると一定数このような人に当たってしまいます。それをケアする為に普段から備えておく必要があるのですが、それはご理解いただけなかったようです。 当然私が勤めていた会社も「あてはまる方がいれば紹介しますねー」と言いながら店長は図面をゴミ箱へ捨てていました。 最終的には地域の顔役的な不動産会社の社長に 「あんたは不動産のオーナーに向いてない」と一括されたそうです。 その後の動向は知りませんが、売却して見切りをつけたのか、はたまた方針を転換したのか、その後見ることはありませんでした。 ⑤貸主の庭掃除をすること これはメチャクチャに見えて意外と人気だったみたいです タイトルだけ見ると「何様なんじゃい？」というような特約ですが、これには理由がありまして オーナーは近くに住むお年寄りのおばあさんでした。 息子夫婦も遠方に住んでおり、お母さんが心配だ！ そこで何かいい方法がないか？ということで 「家賃を安くする代わりにお庭掃除兼おばあちゃんの安否確認をして欲しい」というからくりでした。 週に１日、２０分程度の簡単な作業だそうで、その代わりに家賃が激安という仕組みでした。 都心に近い場所ということもあり、地方からの真面目な学生さんや夢を持った若者に人気だったそうで、退去する時などは先輩が後輩を紹介したりと和気あいあいとしたものだったそうです。 しばらくしておばあちゃんが施設に入ることになり、この人気の特約は無くなってしまいましたが、タイトルとは裏腹に人情にあふれた特約だったのです。 もちろん、今同じことをしようとしてもトラブルの種になりそうなのでおススメはしませんが、当時の時代が許した奇跡のようなマッチングだったのでしょう。 今では健全になってきたが・・ いかがでしたでしょうか？ このような変わった特約が多く見られたのも、平成の中盤頃まででした。 その後は特約といえど無制限でもなく、法律の普及や裁判などで変わった特約は消えていきました。 有名なものでいえば「滞納したら鍵を変える」などの鍵ロックなども多くの人が「違法でやっちゃダメ」と認識してからは脅しにもなりません。 昨今は大体の特約は違法性もなくなり、健全なものがほとんどになりました。 しかし、契約というのは一旦結んでしまえば「有効」になりますから、みなさんはご自身の契約ではしっかりと契約書の内容と特約を確認してくださいね。
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ビジネスでタブーな政治・野球・宗教の話題 ~逃げられない時のおススメ対策~
言わない方がいいのは事実ですが、逃げられない時にはどうしたら？ 思い入れが強すぎる話題 みなさんも聞いたことがありませんか？ 政治・野球・宗教の話題はビジネスではしない方がいい これは真理であるのも事実でしょう。なぜならこの３つは 「好き嫌いを超えた人生観」 だからなのです。 だからこそ、軽々しく話すと「敵」認定されたり、不快に思われたりする確率が高い話題といえるのです。 与党支持者と野党支持者 巨人ファンと阪神ファン 分派した宗派 など想像しただけでも「仲悪そう」と思えます。 こういった話題にビジネス上会う間柄では踏み込まないのが得策であるのは想像に難くないでしょう。 しかし、こういった話題を避けるのはもちろんですが、時に逃げきれない・かわし切れない場合というのもやってきてしまいます。 そんな時に私が実践している方法を今回はご紹介してみます。 政治・野球・宗教でそれぞれ今まで有効だったことをご紹介します。 政治編 向こうからもグイグイ来ることは余りないのですが、確信をつかれた時には 政治の話題というのは珍しくはありません。 国単位の話であれば話題にするのは構わないと思っています。 「消費税上がって大変ですよねー」とか「海外の戦争とか嫌ですねー」などの一般的な話などは問題ありません。 世の中で「自分達ではどうしようもない大きな問題」で論じる分には雑談として一般的だと思えます。 しかし、地域の選挙などになると事情はガラッと変わります。 ここでは明確に「敵」「味方」がハッキリと出てきてしまいます。 そんな時に「あなたはどっちの味方なんですか？」「協力してもらえませんか？」という具体的かつポジションをハッキリさせられるような事態がある場合の対処法です。 この時にあなたと協力を願い出てきた方が一致していれば何の問題もありません。 しかし、これが逆だった時には問題があります。 特にあなたは現職側、協力を申し出る方が敵対候補だった場合が一番厄介でしょう。 協力側は体制側についているあなたを崩すことは相手に取ってダメージ、こちらにとっては新規でプラスと一石二鳥となるため、熱心に勧誘してくるはずです。 この時の自分の立場について表明するのは中々リスクが伴います。 仮にあなたが現在現職に肩入れしていることで利益だったり有利なポジションを取れているならば、表立って敵対候補に肩入れする訳にはいきません。 かといって、万が一選挙結果で敵対候補が勝った場合に応援しなかった立場としてバツの悪い思いをしたくもないでしょう。 そんな時に思想信条があり応援しているならハッキリと表明してもいいのでしょうが、そこまででは無いのでしたらおススメとしては 「私は現職の味方です」 と表明するといいかもしれません。 そうすると敵対候補側からすると「敵陣営だ」と見なされるかもしれませんが、この言葉には次があります。 「ですから、あなた方が勝った場合はその後応援いたします」 ズルいですが、これ以上に自分の立場をハッキリとし、相手にもメリットのある返答はありません。 要は誰が勝っても私は現職側につきます。という表明になります。 仮に敵対候補が勝てばその後は味方につく訳ですから、その後無碍にもできないでしょう。 これは私の父が商工会議所に勤めていた折に使っていた方法でした。 商工会議所となると地域で色々な人と関わり合いをもつ一方、仕事では役所や首長と仕事をすることが多い為、選挙時期になるといつも「お前はどっちにつくのか？」論争に巻き込まれていたそうです。 そんな中で父が結論を出したのが「現職の為に一生懸命やる」という結論でした。 これでは敵対候補としても筋が通っており、かつ自分が当選した暁には協力を約束する言葉として無碍に出来ません。 自分が当選した場合には無条件で味方につくのですからね。 コウモリのように見えますが、現職と仕事をする立場の人からすると便利だとは思います。 しかし、もっと利権に絡むような話だった場合はこのようなポジションは認められないでしょう。粉骨砕身の協力をした者にしか恩恵はないでしょうが、そんな方であれば「何て返答しようか？」とは迷わないでしょうからね。 有効な返答だと思います。 野球編 最近は薄れてきたように思いますが・・・ 伝統の一戦 などと呼ばれるようにたががスポーツ、と呼べない程度に熱狂してしまう野球。 昔に比べると熱狂的な方などは少なくなってきたように思います。 一昔前であれば「娘の結婚相手が巨人ファンなら許さん」という方や「あそこの社長は阪神ファンだから取引したくない」という極端な方もおりました。 そんな中で野球経験者だったり野球の話題が出る時に聞かれる「どこのファンなの？」ですが、返答を間違わないようにしたいものです。 「あんまりプロ野球は見なくて」と返答するのもいいのでしょうが、野球好きの方は野球談議が出来る人を理屈抜きで好まれる傾向があるので、お近づきになりたい場合、「プロ野球に興味ない」はあまり得策ではありません。 ではそんな時におススメなのが 球団ではなく、選手個人のファンだ と表明することがおススメです。 これは本当は巨人ファンだが当然ながら相手方が阪神ファンだった場合を考えて 「私は特定の球団というよりは選手のファンでして、今だと巨人の岡本選手やヤクルトの村上選手はいいですよねー」などと選手を複数挙げるといいと思います。 もちろんプロ野球にも興味があるが、野球好きが高じて選手にフォーカスしてます。という感じです。 すると相手がどこの球団であっても話は続きます。 この時に相手が阪神ファンだった場合は「阪神の〇〇選手もいいですよねー」とか追随することも出来ます。 ちなみに私は 「球団問わず昔から外国人助っ人選手が好きなんですよー」と答えるようにしています。 そこで出す名前も少し古い外個人選手の名前を出します。「近鉄のブライアントとか西武のデストラーデは特に好きでした」などと話します。 これは子どもの頃に好きでしたから事実ですし、球団問わずに昔話ならできますからそうしています。 そうすると「昔の西武は強かったよね」とか「私は○○ファンなんだけど」と言われた時用に「○○なら誰々が好きでした」と会話できる程度の知識だけあります。 最近は私もプロ野球を中々見れておりませんので、最近の知識が乏しいということもあります。 そんな時にＷＢＣの話題だけだと「ニワカでは？」と思われる為、少しマニアックな昔の話などをすれば「本当に野球が好きなんだな」と思っていただけます。 無理に合わせる必要はありませんが、タブーの話題だからといって全部避けてしまうと距離も縮まりません。 同じ野球好きなら球団ではなく、野球の魅力について話せば大体意気投合出来るものです。 ご参考までに 宗教編 この中でも一番デリケートな部分 正に人生とイコール 宗教については勧誘やおススメなど様々な部分がありますが、鉄則としては 「入会などについてはハッキリと断る」というのは鉄則だと思います。 仲良くなりたいからといって「入会や入信」をちらつかせるのはおススメしません。 宗教というのは「好き嫌い」を超えて人生観です。 ですからデリケートですし、変な期待を持たせてしまうと好かれるどころか嫌われる可能性もあります。 その為、お誘いに関しては固辞しつつ、おススメなのは 「その宗教を学んでからどのように人生観が変わったか？」を聞くといいでしょう。 その宗教の教義や特徴を聞いてもピンときませんし、勧誘を誘発することが多いので 「あなたにとってどれだけ良かったのでしょう？」という変化を聞くといいと思います。 そうすると昔の話や人生が良くなったという話になり、目の前の方のパーソナルな部分が聞けます。 あくまでも宗教の話ではなく「あなたの人生観」について話してみるのです。 そこで共感したり、褒める分にはいいと思います。 その中で「こんなにいいんだから、あなたもどう？」となる場合もありますが、そこではしっかりと固辞した方がいいでしょうね。 しかし、経験上この「どう人生が変わったか」を聞いて相手の明るく変わった部分に共感したりすることで大体平穏に終わることが多いですね。 ちなみにどんな宗教のお誘いでも興味がないなら「キッパリと断る」以外の選択肢はおススメしません。 「先祖代々、○○教なんです」などといっても勧誘する人からすれば「可哀想に洗脳を解いてあげないと」と善意でお勧めしてきます。 あなたが興味をあるフリをしてしまうと「悩んでいるんだ、助けてあげないと」となってしまいます。 そこで興味があるのは「宗教ではなく、個人としてのあなた」というスタンスを取った方が良いと思います。 しかし、この３つの中では最難関の項目であることから、やはり「出来るだけ触れない」は正解かもしれません。 ビジネスだと避けられない時もある このようにやはり直接的にこちらから触れる話題としては価値観や人生観に掛かる内容であることは間違いありません。 しかし、こういった話題こそ相手の価値観が色濃く出ているのも事実。 思わせぶりな対応や嘘を言うことは不誠実ですが、今回のように「一部分にフォーカスする」という方法は相手の価値観や人生観を傷つけたり、異なる価値観同士の衝突にはなりにくいのかなと思います。 相手のパーソナルな部分が見えると提案も変わってきたり、刺さったりする言葉を選べるとは思いますが、知識や覚悟もなく思想信条に触れるのはおススメしません。 ちなみに私は無宗派で特定の球団やファンでもなく政治も特定の団体を応援している訳でもありません。 その為、この３つについては無色透明な水みたいなものですね。 しかし、これも相手からすると「ポリシーのないやつだ」と思われるでしょう。 私は仕事以外のこだわりが極端にありませんが、仕事上のこだわりだけは人一倍強く頑固な一面もありますので、帳尻が合ってるのでしょうかね？
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エンジョイキリシママルシェ ～霧島市の最大の魅力は「人」だ～
会場は大盛況 エンジョイキリシママルシェ とある日のこと、スタッフよりエンジョイキリシママルシェについて教えていただきました。 主催者の方の一人とは私も面識があり、とても良い方なのでいつか行きたいと思っておりました。 そして5月14日（本当は5月7日開催予定が雨天の為、順延）に開催されましたので、行ってみましたのでレポートしたいと思います。 エンジョイキリシママルシェでは霧島市の観光や素材、食材など魅力を発掘し、広報していくという素晴らしい理念を持って開催されております。 まずは場所と詳細をご紹介しましょう。 ちなみに ホームページはこちら ENJOY! KIRISHIMA Marche 今回の場所は霧島市市民会館 何と115ブースの参加 今回の場所は霧島市民会館横の広場でしたが、これまでも隼人塚公園や国分多目的屋内運動場など、色々な場所で開催されておりました。 そして、今回は115ブースも参加するとのことで、広い会場にはたくさんのブースが出店しておりました。 段々と規模が大きくなってきているのでしょう。 この日は会場も大賑わいでしたが、市役所の駐車場も解放されており、一番の賑わう時間であろうお昼に行きましたが、何とか車も停められました。 会場の様子 会場に着くと霧島市役所側には飲食店ブースがあり、山形屋側には雑貨などの出店ブースという風に分かれておりました。 そして、人の多さに驚きましたが、現地には警備員の方やスタッフさんの運営により規律正しく、スムーズな人の流れになっており、ちょうどいい混み具合だなと感じました。 今回のマルシェで驚いたのは出店物の幅の広さでした。 ハンドメイドのアクセサリーから革製品などもあれば、更には古道具や木工製品などもありました。 一般的なマルシェには大体コンセプトなどがあり、その中には「あんまり興味を引く物が無いな・・・」ということもあるのですが、こちらのマルシェでは「なんだこれ？」と興味を引く「普段見たことのないモノ」がたくさんありました。 私はこの後別件があった為、長居が出来なかったのですが、それでもお店の方に「これなんですか？」と聞かずにはいられませんでした。 そして、そのどれもが魅力的で時間が許せばもっと居たかったですね。 会場にはお子さんも遊べるコーナーも 市役所側には飲食店が連なっておりました！ 山形屋側には地域の方達のハンドメイドやこだわりの逸品が並ぶブースです 今回は小道具や木工、皮製品などもありました。かなり幅の広い出店です。もちろん、衣服やピアスなどの女性向けの物が大半ではあります。 古着のデニムをバッグに加工して販売しているお店も、お客さんの９割以上は男性だったそうで、私も欲しかった ミニ盆栽も興味を惹かれました。デスクの上に欲しかったのですが、屋外用とのことで断念しました。しかし店主の方と植物談議が出来て本当に楽しかった。 和物のアクセサリーです。目を引きますよね 皮製品のブースでは、男性が足を止めて見ていました。現地で見ると更にカッコよかったです。ご自身で染色までされるそうで、手に取った感触は最高でした。 出店していた方は皮製品好きが高じて自分で作成するようになったとのこと。この他にもオーダーも受けておるそうなので、気になる方はインスタグラムをチェックしてみてください。インスタはこちら どこもかしこも、お店の方とお客さんが和やかに談笑していました。 所々に座れたり、休憩スペースもあり、少し周っては休憩したりと、居心地に気を遣われた配置になっていました。 聞いたことのない「台湾カステラ」美味しそうだったので、スタッフのお土産に買いました。うまかった 買ってきた台湾カステラ、スタッフにも好評でした。 会場ではビンゴ大会やパフォーマンスの催し物も開催されております。 最大の魅力は「人」である 今回はブースの数も多く、私も目を引くものが多かったのですが、店主の方々に話しかけるととっても気さくに紹介してくれました。 商品の魅力やどんなこだわりがあるのかなど、みなさんのこだわりや商品への想いを聞くだけでも勉強になったり、魅力に気づかされました。 そして会場を後にする時にも運営のスタッフさんが暑い中汗だくで頑張っておりました。 警備にあたる人も含めて今回のマルシェは本当に運営がしっかりしているなあと感心させられました。 出店者の方々も良い人ばかりでした。 一様に「霧島市や鹿児島県の魅力をもっと伝えたい」という熱と私も知らない魅力的な場所・素材・食材が溢れていました。 霧島市の本当の魅力はこういった地域を盛り上げたいという熱意のある人達だと実感させられました。 そして、こういった活動で地域が少しずつ魅力的になっていくんだろうと思いました。 同じ地域で仕事をしている私たちも地域の為に微力ながら貢献できるように今後も頑張っていきたいなあとエネルギーをいただきました。 次回のエンジョイキリシママルシェも期待せずにはいられません！ みなさんもぜひ！
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幽霊？苦情？深夜に聞こえるお経 その正体とは？
幽霊？事故物件？その正体とは・・・ 深夜に聞こえてくるお経 これは私が東京で管理会社に勤めていた時のことです。 ある入居者からお電話がありました。 「このところ深夜３時ごろから部屋でお経が聞こえてくるのですが・・・」 電話をくれた方は「寝てる時間だし、気味も悪いし、なんとかなりませんか？」とのこと 深夜３時といえば「草木も眠る」時間です。 確かにそんな時間にお経が聞こえてきたなら気味も悪いですし、恐怖を感じるでしょう。 この辺りで私もイヤな予感でございました。 入居者さんは幽霊などを心配しておりましたが、私は当然信じておりませんので、音の発生源を探すことにしました。 ちなみに幽霊だった場合に管理会社が出来ることはあるのでしょうか？ 幽霊の正体見たり 私はなんとなく心当たりがありました。 なぜなら、その入居者さんの隣には「ひょっとしたら」と思う方がいたのです。 とりたてて目立った迷惑行為などをする等ではないのですが、玄関側の窓という窓を内側からカーテンなどを張り付けている奇妙な方がいたのです。 ここではAさんとしましょう、私はAさんに電話することにしました。 すると 「そうですよ、私が毎朝唱えていますよ」 あっさり見つかりました。 しかし、本番はここからだったのです。 「Aさん、とはいえ朝と呼ぶには早すぎる時間なので音量を控えるようにお願いできませんか？」 とやんわり注意をしました。 すると 「私は世界平和の為に祈っているんだから仕方ないじゃない」 と反論してきました。 しかも、その時間に部屋の窓を開けて唱えているそうです。そりゃ周辺にも聞こえるでしょうね。 私はなおも冷静に「それでは近隣から苦情が来てしまうので、ちょっと音量を控えたり、窓は閉めて行いましょう」というニュアンスで勤めて冷静に話をしました。 しかし、Aさんは 「私がお経を唱えることの何が悪い」とまるで宗教を否定されたかのように怒ってしまいました。 本題はそこじゃないんです・・・ 私はその後熱弁しました。 「宗教の話はしていません、信教の自由があるように、世界平和の為に祈るのは多いに結構なんです」 「単に音量と時間と窓の問題です」 「午前３時は皆さん大体寝ているので朝ではなく深夜です」 と丁寧に話をしていきました。 しかし、Aさんは怒りは静まったものの「でもでも」「だって」で中々納得していただけません。 最終的に私は 「Aさん、世界平和の為にというなら、まずはお隣さんから幸せにしましょうよ」 と話しました。 するとAさんは「そうですね、これからは時間と音量に気を付けます、すみません」とやっと聞いていただけました。 本当に世界平和の為に祈っている人ですから善意であるのは事実ですから、この言葉で落ち着いていただけました。 私自身は無宗派で特定の信心もありませんが、信教の自由は出来る限り尊重したいと思っております。 しかし、それも「公共の福祉」に反しないものであればです。 その後Aさんにまつわる苦情は落ち着き、深夜のお経というのはなくなりました。 問題点がブレないように あくまで問題点だけにしましょう 今回はこのようにして解決へ至りましたが、こういった問題の時に入居者さんと「意見の相違」「感覚の違い」というのは往々にして出てきます。 しかし、その時も管理会社としては「問題点はここである」という点だけブレないように心がけています。 今回でいうと「音量・時間・窓」「他の入居者の迷惑」ですね。 Aさんとの話しでは「宗教」「個人の時間感覚」「信教の自由」など別の論点が出てきましたが、これらは問題の本質ではありません。 こういった問題の本質でない部分や個人の価値観によって賛否や正誤が分かれるような部分に捕まってはいけません。 なぜなら、賛否や正誤が分かれるような部分は他人では変えることが出来ない部分だからです。 今回でいえばAさんに宗教それ自体を止めてもらうようなことを出来ませんし、してはいけない領域です。 あくまでトラブルを解決する人間としては「問題点」のみにフォーカスして話をしなければなりません。 個人の価値観の部分で言い争いをしたい訳ではありませんからね。 あくまで私たちが達成したいのは「各入居者の平穏な生活」ですから、枝葉の問題に首を突っ込むのは得策ではありません。 ですから苦情処理をする時にはこの「何が問題点か？」をしっかりと捕まえて、他の枝葉部分の話で熱くなったりしてはいけません。 ちなみにAさんは良好な入居者として長らく住んでいただけましたよ。
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リフォーム事例のご紹介 「やること」「やらないこと」
お金を掛ければ変わるのは当然ですが、安く仕上げる努力も評価してほしい 貸し止めを撲滅 さて、今回はロータスホームの得意な「リフォーム」についてご紹介してみましょう。 冒頭の写真は施工後の写真なので「ふーん」と思われるでしょう。 ちなみに施工前はこんな感じでした。 前の居住者がありがたいことに２０年近く住んでいただきました。 しかし、その損傷は中々のものでした。 こういった傷みの多いお部屋は多額のリフォーム費用が掛かってしまいます。 普段から高い入居率を保っておけば修繕費用も捻出できますが、そうでなければ「貸し止め」といって入居者を募集することなく放置せざるを得ない状況にもなってしまいます。 「お金が溜まったらリフォームをしよう」と思っても１部屋を「貸し止め」にしてしまうと収支は悪化します。 全体が１０室ある場合、今までは１０部屋で稼働していたものが９部屋で収支を回さなければなりません。当然溜まるペースも遅くなります。 そしてこんなお部屋が後何部屋かあった場合、負のスパイラルに突入してしまいます。 その為、出来る限りこの「貸し止め」を作らないことが重要となるのです。 今回はオーナーさんへ何度かの打合せを行いました。もちろん取れる家賃との兼ね合いをしっかり計算し、「やるべきはやる、やらないことはやらない」とハッキリとしたリフォームにしました。 大きな１Ｒです かなりの年数お住まいでしたので キッチンの面材もボロボロ 床は長年の痛みで穴も空いてしまいました 大きな１Ｒをアコーディオンカーテンで仕切っていました。 ユニットバスは洗面台と洗い場の都合で変形タイプでした、 大きな１Ｒでしたが、造りの古さも若干気になってくる年数でした。 アコーディオンはとても使用できる状態ではありません。 出窓も長年の結露でボロボロ コンセプトは「１０年以上何もしない」 今回は床の傷みや水周りの交換も多く見込まれておりました。 その為、オーナーさんと話して 「どうせ交換や張替えをする位なら古くなった間取りも変更して家賃を上げませんか？」というご提案にしました。 床の張替えや補強に大工さんが必要になる為、どうせなら間取りや機能性をＵＰしよう！とプランが固まっていきました。 昔ながらの大きな１Ｒで手前部分は通路になってしまい、ロスが大きかった為、脱衣所を作ることにしました。 今回の間取り変更はこうなりました。 元々キッチンのあった場所に脱衣所を作り、ベランダだった洗濯機を室内に入れることにしました。またキッチンも交換する必要があった為、広いお部屋を活かしてカウンターキッチンの１Ｒタイプにすることにしました。 施行中の様子はこちら 床は穴も空いていた為、合板を上張りしていきます キッチンが有った為、給排水は工事しやすい位置でした。脱衣所に生まれ変わります。 今回はお風呂も替えました、どうせやるならというオーナーさんの意向でした 完成後の様子 カウンターキッチンがいい感じ 新しい脱衣所 独立洗面台は安価なタイプです。 独立洗面台がある為、浴室内の洗面台は不要です。形も広くなりました。 どうせなら温水洗浄便座にしましょう キッチンも特別なものではなく、ここはコストカットの対象です。 電気屋さんが来るなら付けましょう カウンターキッチン以外は既存から大きく変えません 見事１万１千円の家賃ＵＰ その結果、リフォーム中にお申込をいただき、同タイプのお部屋より１万１千円の家賃ＵＰに成功しました。 原状回復に留めてしまったなら家賃ＵＰは難しかったでしょう。 しかし、原状回復との差額は４０万円程でしたので、そう考えるといい支出だったといえるのではないでしょうか？ しかも家賃はあがり、今後こちらのお部屋での修繕は壁紙を貼り換える程度のものになりました。 正に空室対策としても十分な結果でした。 やらなかったこと、コストカットのポイント 今回は大掛かりなリフォームになりました、ここで大事になるのは 「だからといってコストを掛けすぎない」 という点です。 賃貸物件のリフォームでは費用を掛けると家賃に反映できることと、掛けたからといって家賃には反映しない部分があります。 その為、以下のような点をやりませんでした。 床材をＣＦにした→フローリング等だと玄関の框を施工しなければならず、費用がかさむ為脱衣所のドアを付けなかった→建具は高く、角度的にも見えない為キッチンは通常の公団タイプ→カウンターを造作している為、そこまでの意匠性はいらないと判断各部部材は当社で購入し、日程に応じて搬入→業者にお願いするとコスト増になる為工程表を作成し、同日で施工できるものを増やし、日程を削減→人工代の削減壁の破壊をしない→出来る限り「付け足す」だけにする塗装で済む箇所は塗装で行う→部材の交換よりは安価になる為 このように「やったらもっと良くなる」ことは分かってはいるのですが、家賃に反映しない箇所については極力カットしていきました。 入居者目線で「そこまでこだわっても違いが分からない」点は極力省いていいのです。 その代わりに水漏れが起こりそうな箇所などは後々のことを考えてしっかりと直しておく。などの方が大事です。 こういった視点は中々施工業者は持ち合わせておらず、コスト増の要因になってしまいます。 こういった細かい点を抜かないと「素晴らしいお部屋だが、収益性が悪い」という本末転倒の事態になってしまいます。 こういった視点こそ「工事の中で管理会社が見るべき部分」だと思います。 工務店や職人さんは「良い物」は作れますが「収益性」という観点はやはり苦手です、それは賃貸管理という仕事の視点が無い為仕方のないことです。 だからこそ管理会社は「決まるお部屋で収益性も確保」という難しいミッションに取り組まねばなりません。 いかがでしたでしょうか？今回は大掛かりなリフォームでしたが、費用は工務店に一括して発注する金額（見積り済）の５分の３程で済みました。 協力業者の皆さんの協力と管理会社の視点と少しのコツや労力でコストも削減できます。 「やること」「やらないこと」のさじ加減はしっかりと判断しましょう。 過不足なし が賃貸物件での理想のリフォームです
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満室詐欺を見破ろう！サインを見逃すな
余計な出費とリスクを回避しましょう 満室詐欺とは？デメリット満載 さて、みなさんがアパートやマンションを買う時にはどういった物件が欲しいでしょうか？ Ａ 満室の物件 Ｂ 空室だらけの物件 しかも同じ築年数で隣同士の物件です。値段も同じ 当たり前ですがＡですね。 好き好んでガラガラで空室だらけの物件が欲しいという人は少ないでしょう（それが理由で値段が安ければ別でしょうが） そう、現在の入居率というのは売却の価格に影響が出てきます。 もちろん高く売却したいのであれば日頃からメンテナンスを行い、高稼働の物件にする必要があります。 満室であれば買主候補に「こんなにいい物件なんだ」「高くで買っても元は取れそう」と思えますし、本来は事実そうです。 よく手入れされていれば入居率は自然と良くなるものですし、市場からも人気物件として扱われる。 もちろん、そんな良好な物件は当然高くで売れることでしょうし、買ったオーナーも引き続き良好な賃貸経営が出来ることでしょう。 それを逆手に取って買主候補となるターゲットに「本当は空室なのに満室を装う」ことを「満室詐欺」と呼んでいます。 これは売主と結託して不動産業者が加担する場合もありますし、売主だけが画策する場合もあります。 この満室詐欺は単に「思ってたのと違う」という予想を裏切るだけでなく、実害も多くあります。 今回は実際にあった事例なども踏まえて、この「満室詐欺」に合わないように注意する点をご紹介したいと思います。 満室詐欺の実害とは 予想外の出費やそもそもの想定も崩されます この満室詐欺に掛かってしまうと実害やダメージは甚大です。 ここからは満室詐欺によって被る実害をご紹介しましょう。 原状回復されていない部屋が多数 いきなりの出費でしかも多額になる可能性があります この満室詐欺をする売主や不動産業者というのは「自分だけが儲かればいい」という悪質な性根があります。 その為、空室も放っておきがちで、ろくに原状回復やリフォームをしていない部屋が多く存在します。 しかし、そんな状態で売りに出したなら当然ですが高値では売れません。 買主からすれば空き部屋のリフォームを想定しなければいけませんから、予算の中にリフォームを組み込まなければなりません。 目標とする利回りを確保する為にはリフォーム代を差し引いた金額である必要があります。 そこで満室詐欺ではボロボロで状態の悪い空室を「入居者がいる」ということにするのです。 そうすると買主候補に中を見せる必要もなくなりますし、現況利回りも上がって見えるし、最悪の一石二鳥なのです。 後は売れた後にしばらくして解約を出せば一丁あがりです。 本来自分がしなければいけなかった原状回復をすることなく、高値で売却出来てウッハウハという訳です。 売れた後にしばらく家賃を負担しなければいけませんが、高値で売れたことを考えればその程度痛いものではありません。 利回りを捏造される 疑心暗鬼が一番の敵 表面利回りは当然ですが 満室想定の賃料の１年分÷売買価格＝利回り ですね。 あまりに空室が多い場合はこの想定利回りを見ても「本当はこうならないんだろうな」とか「家賃設定が高いから空室が多いんだ」と利回りを低く見られてしまい、結果売れないのです。 しかし、満室詐欺ではこの「無理がある家賃設定」でも問題ありません。 満室詐欺を行えば「この家賃設定でも入居する位いい物件なんだ」と誤解させられます。 これも同様に売れた後に解約してしまえばいいのです。 買主さんは可哀想に相場とズレた金額で募集を掛ける羽目になり、空室期間が長くなり収益になりません。 しかも、買ってすぐに仲介業者から「家賃を下げた方がいいですよ」という提案も飲めないでしょう。なぜなら 「この条件で決まっていたんだから」という誤った相場観も植え付けられてしまっていますし、「想定と違う」ということを受け入れるのに時間や覚悟も必要になってしまいます。 大抵のオーナーはこの段階では苦言を呈してくれる仲介業者を「客付け力の無い不動産屋だな」と思ってしまい彷徨ってしまいます。 そしてその後「満室詐欺」に遭ってしまったことを飲み込むしかなくなるのです。 このように総じて満室詐欺が行われると適正な売買価格から外れてしまい、買主にとっては正に「想定外」の収益や出費となってしまう恐れがあるのです。 こんな状態があれば疑おう 心を鬼にして見極めましょう。よくある手口と対策を ではよくある手口とその特徴と対策をいくつかご紹介してみましょう。 当社の管理物件を購入される場合などは間違ってもありえませんが、この満室詐欺は規模や悪意の大小にもよりますが、結構見かけます。 先日も他社で物件を購入されたお客様の物件の相談がありました。 内容はといえば「買ってからというもの次々と退去が出てくるんです」という内容でした。 ちなみに満室詐欺というのは立証するのはかなり難しいものです。 実際の犯罪としての詐欺という形で立件するのは至難の業といえます。 大体は泣き寝入りになり、その後何とか自分の力で立ち直らせるしかないのが現状です。 では手口と特徴を紹介していきましょう。 実際にはいない入居者 架空の入居者ですね 実際には部屋を使っていないし、下手すると家賃も払っていない。 購入後しばらくは家賃が入るかもしれませんが、早ければ１・２ヶ月で解約。 部屋を訪れたらトイレや水周りの使用形跡も無い。 正に売買期間だけの為の賃貸借契約です。 注意すべき契約は主に以下の通りです。 短期貸し法人契約倉庫としての使用者 それぞれをご説明します。 短期貸しは文字通りです。そもそも事前に短期と分かってて受け入れるということは「短期でもいいから入って欲しい」という弱気な状態であるということです。 人気物件であるならば敢えて分かっている短期を受け入れなくてもいいような気がしますよね。 いずれにしても短期というのはある意味正直な「売買が終わったらすぐ出ますよ」であることは間違いないです。 法人契約に注意が必要というのは２つの意味があります。 これは「隠れ短期」という面と「悪意ある協力業者」の可能性があるのです。 まず「隠れ短期」ですが、業種などにもよりますが建設系の会社の場合、近くの現場がある間の短期などの可能性があります。 事前に言っていたかどうかは別として実際には短期である可能性があるのです。またそれを仲介業者も知ってか知らずか正確に伝えない場合もあるのです。 もう一つは「悪意ある協力業者」の方ですが、これは真っ向から売主、もしくは売主側の関係する会社で何部屋か法人契約をするというものです。 この場合は家賃を払ってもおらず、実際には売主と結託している場合や売主から仕事を貰っている業者が名義だけ貸すなどの場合があります。 なぜ個人でなく法人なのかといえば「まとめて何部屋か借りても不思議ではない」という点と個人名で架空の契約などをすると流石に各個人の詐欺が疑われるという所です。個人であれば連帯保証人の有無や連帯保証人の印鑑証明など手続きも煩雑です。 流石にそれらを全部用意しての詐欺はハードルが高いのです。 売主や売主側の馴染みの法人であれば「近くで仕事があったが、もう終わったので解約した」という立証しづらい言い訳が出来るのです。 そういった点から「法人契約」は注意です。 見抜く方法としては法人の規模等で判断するのがいいのかもしれませんが、買主側が購入前段階で確認するのは難しいかもしれませんが、法人契約の数などは確認しても良いかもしれませんね。 最後に「倉庫としての使用」ですが、これがある場合に想定しなければならないのは 「状態が悪い部屋をそのまま貸しているんだろうな」ということです。 本来居住用であるお部屋を倉庫として貸すというのはいささか不可解です。 倉庫として原状のまま貸すといのであれば「直すのに多額の費用が掛かるから安くで倉庫として貸したのかも」と思って間違いないと思います。 現地で見抜く方法 さあ現地で探そう ではチェックするポイントですね。 ここでは実際に住んでいるかどうかの簡易チェック方法です。 集合ポスト 使っていないお部屋なら・・・ まずはポストをチェックしましょう。 空室があるのであればポストにテープを張っていることもあります。 しかし、あまり管理をしない会社であれば逆にチラシなどが溢れかえっていることもあります。 ポストが塞がれているお部屋が多い、チラシがあふれているお部屋が多い場合は要注意かもしれません。 カーテンの有無 これもよくあるのですが、カーテンが付いていないにもかかわらず入居者がいるという分かりやすいものもありますが、一般的にはレースのカーテンなどをつけて誤魔化します。 ちなみに冒頭の相談があった物件に行った時は分かりやすいものでした。 法人契約があるというお部屋はカーテンも無く、外から見ると開封されていない布団が一組だけ置いてある状態でした。 私たちが相談を受けて現地を見に行って１か月後案の定解約が来ましたが、部屋は水周りの水も枯れておりました。 正に満室詐欺の分かりやすい例であるといえるでしょう。 カーテンがある場合でもレースカーテンだけである場合は疑っても良いでしょう。 電気の開通より「ガス」を見る よくサイトでは電気の契約をチェック！とあるんですがね 電気の契約は空室でもすることが多いものです。 当社でもご案内の時の為に空室でも電気契約をいたします。 また、満室詐欺をする業者も流石にこれは開通などさせますし、電気が動いていなければ怪しまれるので室内の換気扇だけ動かしておくなどの手を使います。 そこで役立つのは「ガス」です。 ガスは契約されていないと給湯器付近に付箋のような物が付いていますし、元栓も横にされています。 またガスは基本的には開通させるのに立ち会いが必要になることから満室詐欺とは相性が悪いのです。 その為、疑わしいお部屋の給湯器付近はチェックしてみるといいと思います。 ガスまで丁寧に開通させることはあまり無い為、意外と電気は開通していたとしてもガスは中々開通させていないものです。 また、倉庫代わりに使っていたりするとガスを開通していないので、そういった意味でも注意が必要です。 賃貸物件ではオール電化はほとんど普及していませんから見分けるには格好の設備であるといえるでしょう。 満室詐欺に遭わない為に ちなみに冒頭の家主さんの物件では、当社も空室のリフォームや入居付けでお手伝いをし、全体の半分ほどあった空室を半年程度掛かりましたが、満室へ至りました。 この家主さんの例では退去したお部屋に費やす資金も確保していた為、原状回復もすることが出来ましたし、当社もリフォームをなるべく安くできるように試行錯誤しました。物件それ自体に大きな問題があった訳でもなく、家賃設定も家主さんと協議したましたが当初設定の水準で決めることができました。 また買主側に立っていた業者さんも良好な業者だった為、協力することが出来た稀有な例だともいえるでしょう。 これが間に入った売買業者が悪意で有った場合は目も当てられない状況になったことでしょう。 満室詐欺は巧妙なものになると見抜くのは困難です。 しかし、例え満室詐欺に遭ってしまったとしても事前に「近隣相場と購入物件の家賃相場のずれが無いかを事前に確認する」「出来る限りの調査をする」「信頼できる不動産業者を見つけておく」などの基本的なことで回避したり、リカバリーすることも出来るのです。 悪意がある人に遭わないことが一番大事ですが、運悪く遭ったとしても自力で挽回できる「自身の力」と協力してくれる「信頼できる不動産業者」を見つけておくことが重要だと思います。 冒頭の家主さんは今でも満室を維持しており、今ではいい物件に生まれ変わっていますからね。
