自己破産するオーナーはどれくらい？
今回は不動産投資を始めたい人向けの情報になるかもしれません。
私はこれまでに賃貸物件を持っているオーナーに数百人程度しかお会いしたことはありませんが、私が見てきた（その後の動向も出来る限り調べてみた）結果で不動産賃貸を行っているオーナーで自己破産、もしくはそれに近しい状態まで行ってしまったオーナーの実際の数と確率なるものを出して見ようと思います。
まずは結論からいきましょう
不動産投資を行っているオーナーの内、自己破産やそれに近しい状態（支払不能や延滞）になる確率は
0.5％程度です
おおよそ200人のオーナーさんがいると１人出てくるかどうか。これを多いと見るか、少ないと見るかはそれぞれだと思います。
これは私が自社、他社のオーナーさんの内、動向を知ることが出来る人の中での実際の体感値です。
当社のオーナーさんでそのような方は現在、過去もちろんいらっしゃいませんが、他社のオーナーや過去に勤めた会社でのオーナーで私が知り得る範囲も含めると、大体この程度になろうと思います。
東京商工リサーチの「リスク管理債権状況」などのデータによれば「リスク管理債権」という、簡単にいうと多数の銀行が貸しだした金額の内「破綻先債権」「延滞債権」「3カ月以上延滞債権」などを合計した数字が1.33％という数字から不動産オーナーの自己破産の確率を1.33％とするような記事もあります。
しかし、この数字は中小企業など不動産投資と関係のない融資が多分に含まれている為、不動産投資における自己破産比率を計るのに適当ではない気がします。
では自己破産に至る人の原因は？
私からすると0.5％というのは多額の資金を要する投資の中では自己破産の比率は「低い」部類だと思っております。
ではこの0.5％の人たちの破産、破綻の原因とは何か？という部分ですが
0.5％の人たちのほぼ９割は不動産投資以外が原因
こうなると思います。
私が知る限り、自己破産、返済不能まで至った人の原因は以下のようなものです。
- 本業（自営業）が上手くいかずに自己破産
- 不動産投資以外の投資（海外の新事業への投資、ＦＸなど）の失敗
- 不動産収入以外の収入が無く、別の借金による返済不能
- オーバーローンで返済比率が高すぎて原状回復が出来ず空室が増えすぎて返済不能
- ギャンブル狂いの家族がいる方
こちらの例では自己破産まで至らずとも、不動産のローンを支払うことが出来なくなった方の原因を挙げてみました。
こうやって見ると買った物件が直接の原因というよりはプライベート、もしくは家計自体に問題のあることがほとんどであるということが言えると思います。
しかし、賃貸物件自体でも負のスパイラルというのは確実にあります。
上記は赤信号ですが、その手前の黄信号というのもあります。
全ての引き金は安易な「貸し止め」
それでは、返済不能などに陥る方の負のスパイラルの説明です。
正直、このような状態を招くと一気に収支状況は悪くなっていきます。
空室が出る
↓
原状回復をしないといけない
↓
手元にお金が無い、もしくは掛けたくない
↓
お金が溜まったらやろうと考える
↓
とりあえず今はやらない
↓
貸し止めになる
↓
全体の賃収が減る
↓
お金が溜まるスピードが落ちる
↓
最初に空いた部屋の原状回復が溜まる前に他のお部屋の退去予定が来る
↓
家賃収入が減る
↓
最初に戻る
このように安易な「一部屋の貸し止め」が全体の収支を圧迫し、負のスパイラルとなってしまいます。
そして自己破産や返済不能となったオーナーはほとんどこの状態を生み出しているのです。
本来はこの逆のスパイラルにしなければいけないのですから、当然の結果ともいえます。
不動産が原因という訳でもない
ここまでご覧になっていただければお分かりになる通り、よっぽどひどい不動産（新築ワンルーム投資など）でない限りは不動産が原因で自己破産や返済不能などになるケースというのは非常に稀であるのです。
また、不動産投資で立ちいかなくなるケースというのも、不動産に原因があるというよりは、家計や収入のコントロールなど個人の資質による部分が大きく占めています。
不動産収入というのは額が大きいのですが、使い方や貯め方という投資判断はオーナーによるものです。
物件を「買って終わりであとは永久にお金を生むマシーン」という考え方をする人はいないでしょうが、貸し止めによる負のスパイラルなどに陥れば簡単には立ち直れない状態になってしまいます。
私たちが関わっているオーナーさんの中では上記の事例や負のスパイラルなどはあまり見かけないものですが、不動産投資というのは「何を買うか？」も大事ですがそれ以上に「どう運営するか？」が非常に大事だと思っています。
当社でも入居率が芳しくない物件がオーナーチェンジした途端人気物件になる事例もあります。
不動産の価値を活かすも殺すもオーナー次第であるとも思います。
不動産自体に罪がある訳でもないのです。
賃貸不動産投資を始めたい方はその点をご注意ください。
お問い合わせ
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賃貸で車庫証明が必要になったら ～管理会社に連絡しましょう～
賃貸の場合はまずは書類をもらって管理会社へ連絡しましょう 車を買う時に必要 賃貸物件にお住まいの間に車を新しく買う、もしくは乗り換える場合には車屋さんに「車庫証明を取ってくださいね」と言われることでしょう。 ちなみに「車庫証明書」というのは通称で正式には「自動車保管場所証明書」といいます。 車庫証明はどういった書類かといえば「私はここに駐車場を確保しています」ということを地域を管轄している警察署が証明してくれる書類です。 なぜ車を買うときに車庫証明がいるかといえばですが、簡単にいえば 駐車場を確保していない人に車は売れないからです。 道路や他人の敷地に日常的に違法駐車されては困ります。 そこで「私はこのように駐車場を確保しているので、車を買う許可をください」という書類になります。 もちろん、マイホームなどで自分の所有地に停める場合でも必要となりますが、この証明は簡単です。 自分の敷地に駐車する許可は自分自身ですから何の障害もありません。 しかし、賃貸や月極駐車場を借りている場合には自分自身で証明することが出来ません。適当な駐車場を指定して車を購入することが可能になってしまうので、貸主や管理を委託している管理会社に証明してもらう必要があるのです。 建物管理や敷地の管理を行っている管理会社であれば大家さんに代わって車庫証明に印鑑を押して証明してくれることでしょう。 車庫証明の取り方 最寄りの警察署の窓口で書類はもらえます 賃貸物件にお住まい、もしくは月極駐車場を借りている場合の車庫証明の取り方です。 ①警察署で車庫証明の原本をもらう まずは元になる車庫証明の書類をもらいましょう。 地域の警察署に行って「車庫証明の書類をください」と言いましょう。おそらく総合受付で言えば受付でも貰えることでしょう。 または車屋さんが用意してくれることもあります。 ちなみに車屋さんに代わりに取ってもらうことも可能ですが、別途費用が掛かってしまいます。 大した手間は掛かりませんので、ご自身で取る方がいいかもしれません。 ②管理会社へ連絡する そうして車庫証明の書類をもらったら借りている管理会社へ連絡しましょう。 本来は貸主(大家さん)による「この人はここの駐車場を使う権利がある」という証明をしなければならないのですが、個人の大家さんでは対応が遅くなったり、時間的な制約もあるため、駐車場を管理している「管理者」でも証明が可能になっています。 この時に注意しなければならないのは「管理している不動産会社に連絡すること」です。 皆さんがお部屋探しをした不動産会社は日常の管理をしているか？を確認しましょう。 たまにお部屋探しをした不動産会社に連絡をしても「うちは仲介なので車庫証明が出せないんです」と言われてしまうことがあります。 お部屋探しをした不動産会社は単に仲介しただけで、建物や駐車場の証明書を出すことが出来ない場合があります。 見分け方としては賃貸借契約書や重要事項説明書を確認すると、管理会社が記載されています。 管理会社に連絡して「車庫証明が欲しいのですが」と伝えると車庫証明の発行手続きを教えてくれるはずです。 この時に「うちは管理をしていなくて、車庫証明は大家さんに直接連絡してくれ」と言われることもあります。 管理会社が日常の管理をしておらず、証明書関係に捺印する許可をもっていない場合があります。 この場合は契約書に記載されている大家さんに連絡して直接車庫証明を送るか持参して大家さんに署名捺印してもらわなければなりません。 ちなみに署名捺印をもらう場所は 赤い枠線の中にもらいます 保管場所の位置は駐車場の住所を記入します。こちらも賃貸借契約書記載の住所を記入しましょう。 使用者はご自身であればご自身の住所氏名電話番号を記入します。 使用期間については賃貸借契約を参照しましょう。※当初の契約期間ではなく、現在の契約期間を書きましょう、更新された場合は更新後の期間を記入しなければなりません。 管理会社によっては駐車場の配置図や地図なども一緒に印刷して渡してもらえることもありますが、もし貰えない場合は自分自身で書いても大丈夫です。ちなみに地図はグーグルマップを印刷したもので大丈夫です。 この時に注意して欲しいのは管理会社のほとんどが車庫証明に関する手数料が発生するということです。 当社でも2,200円(税込)をいただいています。その辺りも事前に確認しておきましょう。※相場では また、駐車場の配置図には自分が止める区画のサイズ、出入り口の幅、出る先の道路幅を記入しなければなりません。 配置図を基に測って記載しましょう。 こんな感じです ③書類が準備できたら再度警察署へ 車庫証明の他の部分については車屋さんが書くべき事項を教えてくれますので、漏らさず記入します。 そして大家さん若しくは管理会社からの印鑑をもらったら警察署へ持参します。 その時にも手数料が2000円前後掛かってきます。 車庫証明は提出後、実際の現地を警察官が確認するなどして証明が完了したら発行されます。 大体提出後3日～7日程度を要しますので、時間に余裕をもって提出しておきましょう。 提出した窓口で不備がなければ「〇月〇日以降に来てください」と言われることでしょう。 期日を過ぎたら警察署に取りに行けばもらえますので、車屋さんに渡しましょう。
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ロータスホームの空き家管理とは？
空き家管理には色々あるのですが、ほとんどは見回りだけになっています。 サービスの詳細はこちらから 当社の空き家管理は「見るだけ」ではありません 当社は賃貸管理が本業であります。 普段は賃貸物件の管理をメインで行っておりますが、2023年より「日本空き家サポート」の一員となり、姶良市と霧島市の空き家管理部門をスタートさせました。 このところ、「ロータスホームの空き家管理は他の空き家管理と何が違うのですか？」というお問合せが多いため、他の空き家管理とは何が違うのか？を簡単にご紹介してみようと思います。 今現在、空き家の管理にお悩みの方の参考になればと思います。 「見るだけ」の空き家管理でいいのか？ 囲い込むだけの空き家管理でいいのか？ 今現在、空き家管理を受けている不動産会社は数多くあります、費用も様々で中には０円や数百円などの安価を謳い文句にしている会社もあります。 しかし、そのほとんどは月に1回現地を「見に行く」程度がほとんどです。 そして、何か問題があれば報告します。というサービスです。 なぜ０円で空き家管理をするのか？０円で受けて何のメリットが？それは いつか空き家を売るために囲い込む そう、空き家を管理するという形で所有者と繋がっておくことが目的になっている不動産会社が多いのです。 その為、安価な金額で請け負っておくのです。 そうすれば、いつか空き家を不要になった所有者が売ってくれるだろう、それまでの我慢というわけです。 安価な値段ですから管理のクオリティは当然低くなってしまいます。 たまに空き家へ行き、外観を眺めて終了です。 報告もメールで行ったり、行わなかったり。 写真で報告するといっても酷い会社によっては以前撮った写真の使いまわしなどです。 これでは「空き家管理」と呼べる代物ではありません。 資産価値を落とさないように 管理を本気で行っている会社だからこそ では当社の空き家管理は何が違うのか？ 一つは金額です。 日本空き家サポートの空き家管理は最低でも月に５０００円/１回となります。 室内の管理もするとなれば１０，０００円/月となります。 この金額を安いとみるか高いとみるかはご意見が分かれるかもしれません。 しかし、空き家の管理で「資産価値を落とさないように管理したい」という場合は室内の管理は行っておいて損は絶対にありません。 久しぶりに空き家に入った時の匂いや湿気などを経験するとご理解をいただけると思います。 「人の住んでいない家は傷みが早い」 これは迷信でもなく、当然のことなのです。 人が住んでいれば水を当然使います。しかし、水を使わないと「水道管に錆が発生」「トイレの水が蒸発し、下水から虫が侵入」 換気をしなければ「カビの発生」 室内を見なければ「雨漏りに気づかず被害が拡大」 家は外側からだけでは分からないことばかりです。 ですから出来れば室内の管理もしておいた方がいいかもしれません。 実際に作業をしているのか？ これが空き家管理の難しいところです。 遠く離れたところから空き家の管理を見守るしかできないものです。 そのため、費用を支払ったが「本当に適切な作業が出来ているのか？」という懸念は当然だと思います。 当社の空き家管理では毎回動画付きでご報告いたします。 専用のサイトでログインしていただければ室内の様子や外回りの様子を動画にて確認することができます。 その為、行ったフリなどは絶対にありません。 室内の通水確認などは水を出し始めてから止めるまでをノーカットでお届けしていますし、室内の様子も動画でご覧になれます。 変化があればもちろんご報告いたしますし、近隣からのクレームやご報告などは当社が一時対応を行います。 このように、普段から住宅を本気で管理するということに特化したサービス内容となっております。 大切な家を守りましょう 空き家管理を行っていると様々な事情を伺います。 「せっかく建てたマイホームだが、転勤で仕方なく」 「両親が住んでいたが、亡くなってしまい、子供たちは皆他県に住んでいる」 様々な事情があって今は住んでいらっしゃらないお家 しかし、適切に管理をしていれば、いつかまた輝く時が来るのです。 家族の誰かが住むお家として 思い出がつまったお家を別荘代わりもいいかもしれません 売却して未来への資産に代えること 誰かに貸すことも一つでしょう 空き家の未来は一つではありません。 そのお家は所有者さんが一生懸命に残したものです。 しっかりと管理することでいつかまた、誰かに「ありがとう」と思える日がきます。 もし空き家でお困りの時に「何から始めたらよいか分からない」というときはお気軽にご相談ください。 空き家のご相談・お問合せはコチラ
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漏水原因シリーズ ~排気が原因編~
ちょっとだけ苦労しました トイレの天井から水漏れ ある日のこと、ご入居者さんからお電話がありました。 「トイレの天井から水が落ちてきて、カビも出てきました」 大変です。 トイレでの水漏れとなるとご入居者さんは不安になるものです。 それは、「上階の汚水（トイレの排水）が漏れているのではないか？」と思われるからです。 汚水が染みてきているとなれば嫌な気分もしますので、早急に対応が必要です。 しかし、実際にはトイレで漏水があったとしても必ずしも上の階のトイレという訳ではありません。 基本的には水周り設備というのは集中して配置されますので、お風呂や洗面台など近い場所からの漏水がたまたまトイレに落ちただけということも珍しくありません。 しかし、仮に汚水だった場合は早急に解決した方が良いので、とにもかくにも早めに対応することにしました。 また、出る時と出ない時があるとのことでしたので、給水の可能性は少ないとも思っておりました。 給水側での漏水の場合、基本的には出たり出なかったりということは少なく、排水である可能性が高いと踏んでおりました。 間取り図付で こんな造りでした。感の良い方ならもう分かるかもしれません。 当初は当然上階からの水漏れを疑いました。 運よく、上階の方も在宅とのことでしたので、上階の水周りをみさせていただきました。 間取り図を見てもお分かりの通り、お風呂脱衣所トイレが集中しているため、この内のどれかだろうと思っていました。 しかし、上階の方に協力を得て、水周りを調べてみましたが、漏水していない状態でした。 ちなみに漏水している階の屋根裏の写真がこちらでした。 トイレの配管です。濡れてないのです あれ？水は漏れているのに、配管に水も付いていません。 変だな？トイレの天井から水が漏れているならトイレの配管をつたってきているハズです。 しかし、水は落ちているが、配管に水濡れ跡も水も無いのです。 一緒に来てくれた水道屋さんも「上階からの漏水ではない」との結論が出ました。 では原因はなんだったのでしょうか？ 原因はお風呂の排気 浴室の天井にある換気扇が原因 結論から言うと「お風呂の排気管に穴が空いており、漏れた蒸気がコンクリートに当たり結露したお水」でした。 浴室換気扇から伸びている排気管に穴が空いておりました。 しかも季節はまだ寒い時期、コンクリートもしっかりと冷えておりました。 その為、結露が壁を伝い、トイレの天井端から落ちてきていたのです。 排気管のルートと水漏れ箇所は一致 浴室換気扇の本体部分です。ここから銀色の配管で屋外へ排出しています。 アルミ箔の厚い程度の配管なので、ハサミでも切れる程度の耐久性です どおりで配管や天井に水漏れ跡が無い訳ですね。 しかも結露の為、量も普通の漏水よりは少なく、発見に時間が掛かったようでした。 今回は排気管の補修を行い、たわんでしまった壁紙を一部張替えることで終了でした。 入居者さんも汚水ではないことと、壁紙の張替えで安心していただけました。 漏水となると、ついつい過去の経験で予想するのですが、季節や配管の位置を先に見ておけば気付いたハズなのに、かえって経験が邪魔をしてしまいました。 工事内容としては大した内容ではありませんでしたが、寒い季節には結露を原因とした様々な水漏れやカビ被害などがありますので、みなさんもどうぞお気をつけください。
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エリアの賃貸需要など関係ない！賃貸経営の上手な「名将」~共通する特徴~
少々の問題なら乗り越える力のある「名将」たち 何気ない雑談の中で ある日のこと、とあるオーナーさんとお話しする機会がありました。 このオーナーさんは女性で、旦那さんと二人三脚で賃貸経営を行っている方です。 そしてご夫婦ともに私が思い浮かべる賃貸経営の上手なオーナー「名将」の一人です。 この日は別件でお会いしたのですが、会うなり管理会社としての当社をとても褒めていただき、私の気分を早速上げていただきました。 私も普段からのお礼をお伝えし、しばし最近の賃貸市場についてお話をしました。 その中で私が他社の営業マン達から聞いた話として 「鹿児島市内でも特に〇〇エリアは最近客付けが厳しいらしいですね」と何気なく話したところ 「えっ！私たちそのエリアに物件持ってますけど順調ですよ」とのこと しかも聞けば築年数も築浅ではなく、それなりに年数が経過した物件であるそうです。 オーナーさん「比較的すぐ決まるエリアだと思っていたんですけど、意外です」 私はそのオーナーさんがそのエリアに物件を持っていたことは存じませんでしたが、現在順調だという結果に私は驚きませんでした。 そのオーナーさんなら「そう感じるだろうな」と思いました。 名将たちとエリアの話をすると大抵こんな返しが来るのですから・・・ 特徴の一つ「臨機応変」 市場を嘆くでもなく、対応力で切り開くことが可能に このオーナーさんは普段から当社の提案を快く聞いてくれます。 家賃の上下や内装のトレンドなどをご提案すると熱心に耳を傾けていただきます。 もちろん、こちらの提案を聞くだけでなく、ご自身たちのアイデアもプラスして実行されます。その為か当社でお預かりしている物件のどれもが高稼働状態です。 例えば空室へのアプローチも独特です。 空室の状態に応じて家賃を増減させたり、時には費用を掛けて大掛かりなリフォームをして価値を上げたり、その時々に応じて様々な方法で空室をコントロールしています。 「いつも色々な提案をしていただきありがとうございます」と言ってくれるのですが、その選択はいつも「見事だなぁ」と思っています。 提案を聞く時のスタンスもとても好きです。 「しっかりと把握してくれる」のです。 私たちは空室への提案は常に複数用意しています。 いつでもリフォームするのが最善な訳でもありませんし、時には家賃の見直しで早々に決めた方がいい局面もあります。 そういった複数の提案を聞く時でも工事であれば「何が原因でどう直すのか？」家賃の見直しであれば「なぜ今そういった状態なのか？」などもしっかりと把握したうえで決断しています。 管理会社からの提案をしっかりと聞いてメリットデメリットまでを把握したうえで決断しています。 そう、賃貸経営の上手な名将たちに共通しているのが 臨機応変な対応力 賃貸経営にはトレンド、エリアの賃貸需要など世の中の流れは常に変動しているのです。 にも関わらず、「不動産」という名の通り物件は動かすことは出来ませんし、物件をすぐに変えることは出来ません。 しかし、名将たちはこの世の中の動きに対して「方針の変更」などで上手に対応していくのです。 その為、普通のオーナーであれば厳しいと思う状況ですら「順調」と感じるような賃貸経営が出来るのです。 こういったオーナーさんの物件管理は非常にやりがいを感じます。 帰り際にも「またロータスホームのエリアに物件を増やしたいんですよ」という管理会社冥利に尽きるような言葉もいただき、我々に活力までくれます。 このように常に動く世の中の動きに上手に「合わせるが流されない」というスタンスを名将たちは共通して持っていると言えるでしょう。 そうすることで「エリアの需要は厳しくとも、自分にとっては良いエリア」に変える力を持てるのではないかと思います。
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漏水原因シリーズ ~玄関土間編 水を撒かないで~
漏水の原因は恐らく１０００を超えると思います 漏水原因は星の数 賃貸管理をしていると「上から水が漏れてきた」は山ほど経験してしまいます。 築年数が経過すれば屋根や設備の老朽化により増加傾向はあるものの、新築や築年数が経過していなくとも人為的なミスなどにより起こり得るトラブルです。 また水が落ちてくることにより内装や入居者さんの家財など、被害も甚大になるケースが多く、賃貸管理では頭の痛い問題です。 しかも漏水の原因は特定が本当に困難です。 これは雨漏りでも給排水であっても同様です。 特に難しいのが以下の項目です 水の種類（雨・給水・排水・湿気など 何の水か？）経路（どこから来たか？）修繕の方法（工事が出来るか？） しかも、大体の見当はつくものの、原因が一つではなく複合的な場合は特定は更に困難を極めます。 プロの業者が見ても「多分これだと思う」と推定して工事を行うが止まらず。ということも珍しくありません。 そんな厄介な漏水ですが、今回から不定期で「漏水原因シリーズ」として事例を挙げていこうと思います。 初歩的な問題から「こんな漏水の仕方あるんだ」というものまでをご紹介していこうと思います。 もし皆さんの物件で漏水が有った場合に参考にしていただければ幸いです。 玄関土間編 特定は簡単ですが、意外と知らない方が多いんです。 まずは玄関土間編です。 よく「玄関付近から水が漏れてきた」というお問合せの時には最初に疑ってもいいでしょう。 上の方が玄関の掃除の為に玄関に水を撒くことが原因であることが多数あります。 玄関が汚れているから掃除しよう→泥などもあるから水を撒いて掃除しよう→漏水する せっかく清掃しようと思った善意で下階への漏水をさせてしまうのです。 玄関はコンクリートやタイルなど水に強そうな素材で作ってあることが多いため「水を撒いていいようになっているんだ」と勘違いしてしまうことが原因かと思われます。 確かに雨が付いた靴などを考慮して水に強い素材で作るのが一般的なのですが、だからといって撒く程の水を想定しているか？といえばそうでもありません。 実は一般の戸建から分譲マンションから玄関土間というのは水を撒くことまで想定して作られているケースというのは稀です。 タイルやモルタルの下にはすぐに下地の木材があったり、空間があるなどが普通なのです。 また、玄関の框（かまち）という部分は基本的に木材が使われており、濡れてしまうと腐食したり、シロアリを呼び寄せてしまうなどの被害を巻き起こしてしまいます。 框（かまち）は水漏れしなくても湿気や水により腐食することがあります。 その為、入居者さんにおかれては玄関の掃除に大量の水などは流してはいけませんのでご注意ください。 特に玄関の土間部分に水を撒くと画像の黄色の線の部分から下へ漏水していきます。 また水を撒く前提で作られていない場合、傾斜も十分で無いこともあり、水を流すと流れずにカビの原因になったりもします。 しっかりと玄関防水がしてあり、事前に玄関に水を撒いても良いと分かっている場合を除き、賃貸では玄関に水を撒いての掃除は止めておきましょう。 玄関の掃除方法は？ 水は流さずに では掃き掃除で取れない汚れなど、玄関の掃除方法はどうしたらいいのでしょうか？ 水はスプレー程度で布で拭き取る 雑巾などに水を含ませて拭くか、スプレーなどで泥を浮かせて、やはり雑巾などで拭き取る こういった掃除方法がおススメとなります。 中には水をセスキ水など使われる方もいますが、基本は泥などの土汚れになるので、水でも十分取れることがほとんどです。 もちろん水気のある掃除は事前に掃き掃除や掃除機などでゴミを取った後に行います。 善意が故に申し訳ない気も この玄関掃除による漏水はいつも後味が悪くなってしまいます。 本来キレイ好きで物件の管理をしっかりしようとされる入居者さんが原因を作ってしまうからです。 管理会社としても清掃不足などを原因としての故障などは注意しやすいのですが、こちらは真逆ですからね。 原因となってしまった上階の方は一様に落ち込んでしまいます。 しっかりと清掃をしてくれようというお気持ちが嬉しいだけに後味が悪くなってしまいます。 こういった事故の為にも入居者用の家財保険（火災保険）はしっかりと掛けておきましょう。 また今後も不定期で漏水原因シリーズをやってみようと思います。 私は以前「１０階で漏れた洗濯機の水が途中の階を無視して３階の天井から漏れた」という超レアケースまで経験しているので、漏水の原因シリーズはまだまだストックがあるので。
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賃貸経営上手な「名将」たちから学ぶ管理会社への「良いプレッシャー」「悪いプレッシャー」
やっぱり人を動かすなら「恐怖や萎縮」より「前向きな」激を https://lotushome.jp/blog/3905/ 「名将」とは？はこちらから 同業者のグチ 掛けすぎるとかえってパフォーマンスは下がります、適度に ある日のこと、他社の管理担当さんと雑談をしていたところ 「最近、部屋を決めろ決めろと一人のオーナーからのプレッシャーがきつくてさ」 あるオーナーからのプレッシャーを掛けられているその担当さんは辛そうでした。 現状としては以下のようでした。 掲載や清掃なども一定の水準までは頑張っているつもり近隣相場なども伝えているが中々理解してもらえない提案もしているが飲んでもらえない要求が高く、スタッフへのプレッシャーも強い他のスタッフが段々とこのオーナーの物件に消極的になっているそれも原因で決まらずに負のスパイラルになっている なるほど、管理会社あるあるです。 管理会社のレベルや管理にどの程度力を入れているかは別として、この手の話はよくあります。 「管理会社にもっとしっかりして欲しいオーナー」と「やれることはやっているつもりの管理会社」の対立 本来、お互いの目的は「良好な賃貸経営」で一致しているはずです。 ですが、そこには「もっと求めたいオーナー」と「もっと評価して欲しい管理業者」で食い違います。 この場合、足りていない管理会社、求めすぎるオーナー、どちらも多くあるので、ここでは一概にどちらが正しいとは言えません。 しかし、このグチをこぼした管理会社の担当さんは私から見れば普段から合格点は十分に出せる位の管理会社と思えます。 そういった意味では負のスパイラルに陥っている今回のオーナーさんのプレッシャーは「失敗」といえます。 じゃあ管理会社へプレッシャーは掛けない方がいいのか？と言われたら、私は管理会社へのプレッシャーは「必要」だと思っています。 正確にいえば「適度な緊張感」は有った方がいい。 この適度な緊張感は管理業者に「気が抜けない」と思わせますが、「あのオーナーと関わり合いたくない」にはなりません。 そして、この適度な緊張感がある状態こそが最高のパフォーマンスが発揮できる状態なのです。 スポーツでも仕事でも「自由に何でも大丈夫・適当でもＯＫ」というＮＯプレッシャー状態では油断・慢心などが起こりやすいものです。 「そんなことない、俺たちは自由にさせてくれた方がいい」という管理会社は胸に手を当ててみてください。 本当は「怒られたくない」「プレッシャーを受けたくない」だけでしょう？ でも賃貸経営の上手なオーナーさんを思い浮かべてみてください。「マズい結果は見せられない」という意識が少しあるでしょう？ だからといって苦手だとか、出来れば話したくないとは思わせない方々ではなく、むしろ良好な関係ではありませんか？ そう、賃貸経営の上手なオーナーさんは管理会社へのプレッシャーや緊張感の持たせ方が上手なのです。 適度な緊張感や良いプレッシャーは与えるけど嫌われない、むしろ良い結果と良い関係を作る！ そして管理会社にとっても適度な緊張感と良いプレッシャーというのは、オーナーとの対話の機会だったりもして、良い管理状態を作れるチャンスなのです。 「適度な緊張感はあるが、とても良好な関係」これこそが本来あるべき管理会社・オーナーの理想形だと思っています。 今回はこの管理業者へ適度な緊張感をもたらす「良いプレッシャー」と、管理業者に敬遠されたり、時には嫌われ、パフォーマンスが上がるどころか下がってしまう「悪いプレッシャー」を賃貸経営の上手なオーナー、いわゆる「名将」の事例などをご紹介しつつ、みなさんの賃貸経営に活かせる方法をご紹介してみようと思います。 オーナーとのパワーバランス こんな感覚のオーナーにならないでくださいね・・・ 前提として、管理会社にとって一番最優先するお客さんは誰か？といえば「管理物件を預けてくれるオーナー」となります。 こんなことを書くと「おいおい、入居者はどうした」と言われるかもしれませんが、少しお待ちください。 管理会社の基本的な仕事というのは、どう取り繕っても 「オーナーの収益を最大限化すること」なんです。 じゃあ「入居者はどうでもいいってことか？」というとそうではありません。 「だからこそ、家賃を払っていただける入居者さんが大切なのです」 どうです？矛盾はしないでしょ？オーナーにとっても入居者さんというのは「家賃を払っていただけるお客様」な訳です。 オーナーが大事だからこそ、入居者さんを大切にしなければならない！ご理解いただけたことでしょう。 しかし、管理物件がなければお話にもならない訳ですから、やはりオーナーとの関係というのは管理会社は気になるものです。 そして、そういったオーナーさんと管理会社の関係というのは絶妙なパワーバランスが存在します。 もちろん、オーナー様様という場合もあれば、強気な管理会社も存在しており、あるいはオーナーさんによっても個別に違いがあります。 そういった立場も踏まえて本題に入っていきましょう。 大前提として まず、これからの前提として「管理会社がある程度のことはしてくれている」という前提になります。 「それは怒っても仕方ないよね」というミスや無気力で怠慢ばかりの管理会社だった場合は別です。 そんな管理会社であれば「管理会社変更」一択です。プレッシャーを掛ける必要もないでしょう。 それなりのことはしてくれていると思うが「もっと良くしたい、パフォーマンスを上げて欲しい」という想いがある場合に限ります。 あくまで「管理会社と良い関係を築く」「もっと自分の物件で良い結果を出したい」という前提です。 そういった前向きなプレッシャーや緊張感の為の方法だということを前提に進めていきます。 悪いプレッシャーと負のスパイラル ごめんなさい、漫画だけでは無理でした まずは「悪いプレッシャー」とはどういったものでしょうか？ 単純に言えば管理会社や担当者が委縮したりプレッシャーを受けて何も言えなくなるだけの状態にすることです。 この状態では事態が好転するどころか、冒頭のオーナーのように負のスパイラルに陥ることが珍しくありません。 そして、この状態の最大のデメリットがあります。それは 管理会社や担当が次の手を提案出来なくなることです。 これはどういうことかと言いますと、ある程度の管理会社や担当であれば当然空室の長期化に対して対策を提案するハズです。 この時に残念ながら効果が出なかった場合に管理会社はこう思うのです。 「前回聞いてもらって結果が出なかったのに、更に提案するのは図々しいかな？」 ましてやオーナーからの過度なプレッシャーが掛かっている状態では提案しても「前もそう言って埋まらなかったじゃないか？」「じゃあ最初からそうすれば良かったんじゃないか？」と言われてしまうことを恐れて提案が出来なくなってしまう場合があります。 オーナー側からすると「空室が長期化しているのに何も提案もない」となってしまい、オーナーとしては更に不満の溜まる状態になってしまい、更にプレッシャーを掛けざるを得ない状態になってしまいます。 これが負のスパイラルの正体になっているケースは多く見られます。 これは空室の問題だけでなく、他の問題でも大体はこんな経緯を辿ってしまい、オーナー、管理会社ともに苦しい状態になってしまいます。 冒頭のオーナーさんも正にこの状態に陥ってしまったのです。 「管理会社がそんな状態ではオーナーではどうしようもないじゃないか？」 お気持ちは分かります。不動産投資を志されたのですから、やはり物件のパフォーマンスは上げていきたいものです。 では、ここからは私が今まで見てきた賃貸経営の上手なオーナー＝名将を事例に管理会社から見る「良いプレッシャーの掛け方、適度な緊張感を持たせ方」をご紹介してみましょう。 良い時のコミュニケーション 良い時のコミュニケーションは「いい提案」に繋がりやすい 悪いプレッシャーを掛けてしまうタイプのオーナーに共通して多いのが 悪い時だけコミュニケーション過多 もちろん、問題点があるのですから当然管理会社や担当とコミュニケーションを取ることが必要なのですが、物件の状態が良い時には連絡やコミュニケーションは一切無いという方が多いものです。 対して名将たちは 良い時にコミュニケーションを取っておく 反対ですね。 物件の入居状況なども含めて良好な状態の時に管理会社や担当とコミュニケーションを計る方が多いのです。 用件としては「今入居も安定しているのでお礼に来ました」という内容だったりするのですが、そこで話すのは「次空室が出たらどうしていきましょうか？」や「これから問題が出そうなこととかあります？」などの話に繋がります。 そこでは、現在の状況が良いのも手伝って前向きで建設的な話し合いとなります。 良好な状態の管理会社からは「次回空いたら、最近のトレンドでこんな方法がありまして」とか「この状態であれば家賃を上げることも視野に」「そろそろメンテナンスの時期ですが、計画的に進めましょう」なども聞けるでしょう。管理会社も自信を持ってオーナーと話せるタイミングですから、基本的には前向きな意見が多く出ることでしょう。 また管理会社にとっては「お礼を言ってくれる律儀な方」とか「既に次の対策を見ている意識の高いオーナーさんだな」「日々の物件状況をしっかりと把握している方」という風なプラスの印象を持たせることが出来ます。 こういった良好なタイミングを狙って管理会社とのコミュニケーションを取ることで「建設的な意見交換」「お礼を伝えて好感を持ってもらう」「物件を把握しているという意識」という一石三鳥の結果を名将たちは無意識なのか意識的なのかを別として管理会社に与えるのです。 これらは「物件状況を把握している方にマズい所は見せられないな」という適度な緊張感に繋がっていきます。 適度な「貸し」を作っておく あくまで「自然に」と「適度」がポイントです 管理会社というのは正直「板挟み」の連続です。 他人の所有物を他人に貸すお手伝いというもので、基本的に自分達の権限で何かできるという部分は少ないものです。 そういった中で管理会社に対して適度な「貸し」を作れるチャンスというのは随所にあるものです。 先日のこと、ある物件で退去した入居者がいました。 このお部屋では入居者の過失によりお部屋が傷んでおりました。 その為、入居者の方に当該箇所の原状回復費をご請求しましたが、払わないのです。国土交通省のガイドラインに照らし合わせても明らかな部分と請求額であるにも関わらずです。 しかも入居者の過失は明らかであるにも関わらず、かなり争う姿勢を出していました。 揉めそうなことを含めてオーナーに相談したところ、あっさりと「その部分はいいですよ、大丈夫です」と言ってもらったそうです。 管理担当も対応に苦慮していただけに大変助かったそうです。 このオーナーさんは我々と同じく不動産業の方で当社に管理を任せてくれていますが、普段からこういった困ったタイミングでは何かと融通を聞いてもらっています。 そういった「恩」もあり、入居やその他の点で挽回しようという意識が働いているのか、当社に預けている全物件が良好な状態です。 もちろん、この方から「今回は貸しですよ」などとは聞いたことがありませんが、こういった細かい部分の恩というのが色々な部分で効いてきます。 だからといって「何でも飲まないといけない」「融通をいつでも聞かないといけない」という訳ではありません。 何でも聞いてしまうと無理難題ばかり降ってくるようになってしまいます。 あくまでも「適度に」というのと、相手が困っているなど「感謝や恩」と思えるかどうか？の見極めが大事です。 あまり打算的になりすぎると良くないのかもしれませんが、こういった「適度な貸し」は必ずプラスになって返ってくるものです。 これも管理会社や担当としては「あの時助けてもらっているしな」という意識や「恩返ししたい」という前向きな動機になるのは間違いありませんからね。 私自身、今思い起こしても「名将」達への「借り」はいまだに返せていません。 常に借りが残っていますが、現状は良好な状態であることが名将たちの名将たる所以なのかもしれません。 感じる他社の影 これは「ほーんの少し」で大丈夫です。過度は禁物 当社によくお越しいただくオーナーさんがおります。 この方とは毎回楽しい話題だったり、私が勉強になるような話を聞かせてくれます。 個人的にも好きなオーナーさんなのですが、当社のエリアとは別の都道府県にも物件を所有しています。 そちらの物件の様子や首都圏の最近のトレンドなどもオーナーさんから聞くのですが、そういった会話からも 「そうだよな、他の管理会社ともお付き合いあるんだもんな」と実感するのも事実です。 その方から「他の管理会社はこうなんだから」とか「他の管理会社に変えようかなー」というプレッシャーを掛けられたこともありません。 ご本人にもそのような意識は感じられません。毎度お会いする度に感謝を伝えらえれ、次回の方針などを話して建設的な会話ばかりです。 それでもそういった「他社の影」というのはやはり意識するものです。 ですが、これはさじ加減が大変重要だと思っています。 あくまで「匂わせる」程度で十分だと思います。 ニュアンス的には「いつもありがとう、本当に信用しているよ」という感情を相手に持たせていながらも「私は他社だったり、不動産業界のことも分かっているよ」が伝わる程度で十分です。 「私が他社で持っている物件ではー」とか「他社ならこんなことないのに」とばかり言ってしまうと過度なプレッシャーになってしまうこともあります。 私が出会ってきた名将たちも「いくつかの不動産会社」と取引があることは分かりながらも、脅しはしない。 勝手に管理会社が他社に負けじとパフォーマンスを上げている！ 名将たちはこんな印象を持ちます。 管理会社というのは得意な部分が様々です。 大手には大手の良さが、中小には中小の良さが、時には担当レベルでも変わります。 しかし、こういった「勝手に管理会社が張り切る」緊張感は相互にいい影響をもたらすこともあるといえます。 同じオーナーさんを管理している他社さんと話していても、名将たちの物件は不思議とお互いに良好な状態であることが多いものです。 これは複数の管理会社と付き合った方がいいというよりは「不動産業界のこともある程度把握しているよ」という無言のメッセージが「適度な緊張感」に繋がっているのだと思っています。 やっぱりコミュニケーション力 いかがでしたでしょうか。 どれにも共通しているのがコミュニケーションの取り方ということです。 プレッシャーもコミュニケーションの一つではありますが、やはり前向きで建設的な関係を築くことが最良であることは疑いようがありません。 もちろん、ハッキリと言わねばならない場合などもありますが、根底にはお互いに良好な状態を作っていこうという信頼関係を築いていく作業なのだと思います。 管理会社はもちろん慢心・油断をしてはいけませんし、プロとして最良の提案をしていくことが責務になります。 そういったお互いの信頼関係を築く為にも、やはり「適度な緊張感」というのは必要だと管理会社の立場からも思います。
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空室の電気は開通しましょう ~募集写真に影響も~
電気代は掛かりますが必要経費と思って スマートメーターの普及により 左が従来の電気メーターで右がスマートメーター オーナーのみなさま、保有物件で空室が出た場合の電気はどうなっているでしょうか？ 昨今、急速に普及している電力会社の「スマートメーター」の登場により、入居者さんが電気を解約するとあっという間に電気の供給はストップします。 以前は入居者さんが解約をしても作業員の都合だったりで供給が止まるということが少なかったのです。 その為、空室の確認やハウスクリーニングの時には既にブレーカーを上げても電気が通っていない。ということが珍しくありません。 従来は契約者は誰もいないにも関わらず、ブレーカーを上げると使えていたということも多くありました。 しかし、このスマートメーターの登場により遠隔での開通・検針・ストップが可能となりました。 しかも電気の使用量もデジタルで正確に検針することから空室の電気代というのもしっかりと請求されるようになりました。 ２０２４年を目途に各電力会社がドンドンと交換を進めております。 今回はこの「空室の電気」についてお話しようと思います。 空室の電気は開通しておきましょう 一日も早い成約の為に 結論としては「空室の電気は使えるようにしておきましょう」 空室の電気代はもったいない たしかにそうなのですが、やはり新しい入居者さんのご案内の時に電気が使えないとデメリットが多くあります。 日中しか案内できないトイレや脱衣所などが見にくい暗いと古く見えたり、汚く見える日当たりが良くても、明暗が付きすぎて写真が撮りづらい ご案内時のデメリットは特に大きいものです。 綺麗なお部屋で日中でも水周りなどは照明が無ければ見づらいものです。 また、暗い状態だと設備や床、壁なども古く見えてしまいます。本来は多少の光沢があるにも関わらず、光が当たらないことで光沢が出ずに古く見られて印象ダウン。 時間の都合で夕方や夜にご案内が入った場合はもっと深刻です。 場合によっては携帯のライトや懐中電灯などでご案内をしなければなりませんが、大体は「明るい時に見てもいいですか？」か印象を落としてしまい、「成約ならず」となり、機会損失は大きくなってしまいます。 少しの電気代を節約しようとして成約が伸びてしまっては本末転倒になってしまいます。 募集時の室内写真にも影響が また、デメリットの最後に書いてある写真の撮りづらさについて、これもご紹介してみようと思います。 まずはこの２枚をご覧ください。 電灯なし 電灯あり 違いがお分かりでしょうか？ 電灯なしでは陰影がついてしまい、床や壁の角部分が暗くなってしまいます。 電灯ありの場合は内側からも照らす為、角部分まで明るく写るようになるのです。 ちょっとした差なのですが、印象が変わってしまいます。 募集の写真というのは盛ったりというのはダメですが、「物件の魅力」は引き出さねばなりません。 ですからマイナスの印象になるような写真の撮り方はしたくありません。 その為にも電気の開通というのは必須だとご理解いただければと思います。
