自己破産するオーナーはどれくらい？
今回は不動産投資を始めたい人向けの情報になるかもしれません。
私はこれまでに賃貸物件を持っているオーナーに数百人程度しかお会いしたことはありませんが、私が見てきた（その後の動向も出来る限り調べてみた）結果で不動産賃貸を行っているオーナーで自己破産、もしくはそれに近しい状態まで行ってしまったオーナーの実際の数と確率なるものを出して見ようと思います。
まずは結論からいきましょう
不動産投資を行っているオーナーの内、自己破産やそれに近しい状態（支払不能や延滞）になる確率は
0.5％程度です
おおよそ200人のオーナーさんがいると１人出てくるかどうか。これを多いと見るか、少ないと見るかはそれぞれだと思います。
これは私が自社、他社のオーナーさんの内、動向を知ることが出来る人の中での実際の体感値です。
当社のオーナーさんでそのような方は現在、過去もちろんいらっしゃいませんが、他社のオーナーや過去に勤めた会社でのオーナーで私が知り得る範囲も含めると、大体この程度になろうと思います。
東京商工リサーチの「リスク管理債権状況」などのデータによれば「リスク管理債権」という、簡単にいうと多数の銀行が貸しだした金額の内「破綻先債権」「延滞債権」「3カ月以上延滞債権」などを合計した数字が1.33％という数字から不動産オーナーの自己破産の確率を1.33％とするような記事もあります。
しかし、この数字は中小企業など不動産投資と関係のない融資が多分に含まれている為、不動産投資における自己破産比率を計るのに適当ではない気がします。
では自己破産に至る人の原因は？
私からすると0.5％というのは多額の資金を要する投資の中では自己破産の比率は「低い」部類だと思っております。
ではこの0.5％の人たちの破産、破綻の原因とは何か？という部分ですが
0.5％の人たちのほぼ９割は不動産投資以外が原因
こうなると思います。
私が知る限り、自己破産、返済不能まで至った人の原因は以下のようなものです。
- 本業（自営業）が上手くいかずに自己破産
- 不動産投資以外の投資（海外の新事業への投資、ＦＸなど）の失敗
- 不動産収入以外の収入が無く、別の借金による返済不能
- オーバーローンで返済比率が高すぎて原状回復が出来ず空室が増えすぎて返済不能
- ギャンブル狂いの家族がいる方
こちらの例では自己破産まで至らずとも、不動産のローンを支払うことが出来なくなった方の原因を挙げてみました。
こうやって見ると買った物件が直接の原因というよりはプライベート、もしくは家計自体に問題のあることがほとんどであるということが言えると思います。
しかし、賃貸物件自体でも負のスパイラルというのは確実にあります。
上記は赤信号ですが、その手前の黄信号というのもあります。
全ての引き金は安易な「貸し止め」
それでは、返済不能などに陥る方の負のスパイラルの説明です。
正直、このような状態を招くと一気に収支状況は悪くなっていきます。
空室が出る
↓
原状回復をしないといけない
↓
手元にお金が無い、もしくは掛けたくない
↓
お金が溜まったらやろうと考える
↓
とりあえず今はやらない
↓
貸し止めになる
↓
全体の賃収が減る
↓
お金が溜まるスピードが落ちる
↓
最初に空いた部屋の原状回復が溜まる前に他のお部屋の退去予定が来る
↓
家賃収入が減る
↓
最初に戻る
このように安易な「一部屋の貸し止め」が全体の収支を圧迫し、負のスパイラルとなってしまいます。
そして自己破産や返済不能となったオーナーはほとんどこの状態を生み出しているのです。
本来はこの逆のスパイラルにしなければいけないのですから、当然の結果ともいえます。
不動産が原因という訳でもない
ここまでご覧になっていただければお分かりになる通り、よっぽどひどい不動産（新築ワンルーム投資など）でない限りは不動産が原因で自己破産や返済不能などになるケースというのは非常に稀であるのです。
また、不動産投資で立ちいかなくなるケースというのも、不動産に原因があるというよりは、家計や収入のコントロールなど個人の資質による部分が大きく占めています。
不動産収入というのは額が大きいのですが、使い方や貯め方という投資判断はオーナーによるものです。
物件を「買って終わりであとは永久にお金を生むマシーン」という考え方をする人はいないでしょうが、貸し止めによる負のスパイラルなどに陥れば簡単には立ち直れない状態になってしまいます。
私たちが関わっているオーナーさんの中では上記の事例や負のスパイラルなどはあまり見かけないものですが、不動産投資というのは「何を買うか？」も大事ですがそれ以上に「どう運営するか？」が非常に大事だと思っています。
当社でも入居率が芳しくない物件がオーナーチェンジした途端人気物件になる事例もあります。
不動産の価値を活かすも殺すもオーナー次第であるとも思います。
不動産自体に罪がある訳でもないのです。
賃貸不動産投資を始めたい方はその点をご注意ください。
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【最新】鹿児島県の入居者ニーズ１０選 ～バストイレ別の次に選ばれたものとは？～
大手のデータから読み解きましょう！ニーズの変化も チェック項目の上位１０選 私は毎月ＳＵＵＭＯに代表される入居者向けの賃貸募集用ポータルサイトの担当者と話します。 通常、こういったポータルサイトの担当者と話すのは賃貸営業部門の社員が対応するのが通例でしょうが、私は大手ポータルサイトが持っているデータはとても貴重だと思っております。 本来は、自社で掲載している物件情報の反響の推移、反響の精度などを振り返る為のサービスだそうですが、私は使い方が違います。 地域や鹿児島県などのデータを他の都道府県などと比較したものを担当者と細かく話しています。 大体は公表されている数字などがほとんどなのですが、担当者に細かいデータなどを聞くと私見も含めて細かいものを教えていただけます。 そこから、全国的な市場動向や入居者の「優先順位」「好まれている設備」「間取り」など貴重なデータがもらえるのです。 そして、今本当に入居者が望んでいるものを活かせるように考察しています。 今回は２０２３年７月の最新のランキング上位１０選をご紹介するとともに、その要因を考察してみようと思います。 ご紹介するデータは、ＳＵＵＭＯなどのポータルサイトで入居者が希望条件をチェックした項目となっております。 ２０２３年７月のランキング１０ 私にとっては意外な２位と９位 鹿児島県における入居者のチェック項目上位１０位 ２０２３年７月度 １位 バス・トイレ別２位 駐車場あり３位 室内洗濯機置場４位 エアコン５位 独立洗面台６位 ２階以上７位 ペット可(相談)８位 インターネット無料９位 オートロック10位 温水洗浄便座(ウォシュレット) 駐車場の躍進について 考えてみましょう 正直、このランキングに入っている項目自体に驚きはありません。 バス・トイレ別や室内洗濯機置場などは全国的にも優先順位は高く、私たちもこういった項目は最早「標準」になりつつあるといえるでしょう。 しかし、特筆すべきは 室内洗濯機置場を上回る２位の「駐車場あり」 ポータルサイトの担当者さんも「これは都市部ではありえないです」と言っておりました。 これは地方では特に今後も加速することはあっても衰退はないような気がします。 これには要因が２つ程考えられます。 一つは少子化による「子供への手厚さ」 やはり最近は少子化が進んできており、昔のように一世帯当たりの子供が減ってきています。 ということは一人の子供に掛けられる教育費用は増加します。 昔は進学する子供たちは「苦学生」が当たり前でした。 その為、出来る限り交通費が掛からない場所に住むということが当たり前でした。 しかし、最近は少子化の煽りを受け、子供への支援が手厚くなった結果 学生の車の所有率が上がってきています そして当の本人たちも「車での移動」を求めています。 やはり地方になると車移動が便利です。 各施設までの交通網が都市部に比べて少ない地方では、車による移動が便利なのはいうまでもありません。 また地価なども都市部と比べて高くはありませんから、駐車料金もそこまでの負担とはなりません。 その為、何が起きているかというと 便利な立地より駐車場優先 大きな駅で周辺も栄えている場所に住み、自転車やバスを活用する。より「少し離れた場所でも駐車場優先」という事態が起きております。 もう一つの要因も似ていますが 交通網の縮小による移動の困難さ これも地方は顕著なのかもしれませんが、バスや鉄道の本数削減や廃線などで以前は便利だった交通網が少しづつ不便になってくる場所があります。 そうすると、移動の自由を確保する車の優先度も高くなってきたのではないかと思っております。 それを裏付ける他社の事例として 便利な駅近で新築マンションを建築したが、敷地内駐車場が埋まった途端、問い合わせが減少し、決まりづらくなった こんな事例もチラホラと聞こえておるようです。 じゃあ地方はそもそも賃貸がダメなのか？というと、そうではありません。 駐車場があって、繁華街から少し離れた場所に光が当たってきたのです。 狭く、家賃も高く、駐車場が無いよりも 広く、家賃もそれなり、駐車場がある物件にシフトしてきている傾向があります。 前述の駅近新築マンションを管理する社員さんも この駅より少し離れた駐車場ありの物件の方が、入居希望が顕著なんですよねー。とのことでした。 これは私も体感しています。少し前であれば「周りにあまり商業施設がない」「主要部まで距離がある」物件は人気が少ないものでした。 しかし、そういった場所にあるからこそ、駐車場は確保できる物件が多かったのです。そういった物件がここにきて盛り返してきているのです。 近くの便利さより、移動の快適さを重視するように傾向が変わってきているのでは？と推察されます。 もちろん、駅近で更に駐車場も確保できるということであれば最強です。事実そういった物件の賃料は上昇している状態です。 あとは絶対的に強いエリアであれば現在でも駐車場の有り無しに関わらず入居は好調です。 但し、全体においても２位の検索項目というのは無視できないものになってきており、今後の新築計画などでは考慮に値する数字だと思います。 オートロックの需要 都市部との違い ９位のオートロックについても都市部との差が顕著に見られます。 都市部では大体２位から５位以内に入る程の人気項目ですが、鹿児島県内では９位となっております。 これも推測になりますが、２つ程要因があると思っております。 一つは治安の良さ 物騒な事件が報じられることは増えてきたものの、都市部に比べると鹿児島県はまだまだ治安は悪くなく、オートロックの需要自体も現場レベルではそこまで大きなものではないように思えます。 もちろん同じ物件で「有った方がいいか」と言われたらＹＥＳとなる設備です。 私は賃貸営業を東京でスタートさせたのですが、東京などの都市部に比べるとオートロックを優先条件に挙げる方は断然少ないと言えるでしょう。 絶対数がそこまで多くないため、まだまだ一般的な認知を取れていないという側面もあるのかもしれませんが、やはり条件に挙げる方は多くはありません。 もちろん、繁華街や人通りの多い場所ですと効果はありますが、順位をみても鹿児島県では現在のところ大きな需要ではないのでしょう。 もう一つは人付き合いの距離感 やはり地方都市になると人付き合いの感覚が近いというのもある気がします。 未だにドアをノックするだけで人が出てきます。都市部のように「どなたですか？」と聞かれるようなことは少ないかもしれません。 その為、オートロックという一つの門番を挟むことを重視しない人柄というのも根底にあるような気がします。 オートロックより上の「ペット可」 もともと需要はあるのですが、孤独も要因だと思っています こちらも定番ではありますし、ジレンマの多い「ペット可」です。 他の都道府県と比較してもまだまだ受け入れの少ない鹿児島県 しかし、安易に取り組むと原状回復やトラブルの種となりやすい項目となります。 需要自体は鹿児島県でも多くなってきていると思います。 これにはペットそのものに対する需要が同時に増加しているのではないでしょうか？ 核家族化や個人主義が強くなってきた昨今、単身者の割合が増えてきております。 そういった生活スタイルを望む単身者といえど、やはり孤独感を感じる方も多く、猫や犬などの愛玩動物への需要も増えてきているのではないでしょうか。 特に年齢を重ねていった方のペット飼育率は高くなってきていると感じます。 これまでは子供を産み育て、子供たちも近くで働き、孫が産まれたら祖父母の家に遊びに来る。というのも家族の形でした。 しかし、現在は子供たちは遠方で就職することも多く、普段は一人や夫婦のみで過ごすことが多くなってきた為、ペットを飼って世話をすることで生活にハリが出るという側面もあるのではと考えています。 事実、ペットの飼育割合は５０歳～５９歳の割合が一番高いというデータも出ており、こういった傾向は今後の賃貸経営にも参考になるデータといえるでしょう。 しかし、同時に高齢者のペット飼育については「自分自身に何かあった場合のペットの行き場」という問題もはらんでおり、解決策とセットで今後検討していかねばならない問題です。 変化を上手に使おう 賃貸経営においては、市場の動向や人口の推移など様々な社会的な要因を考慮していく必要があります。 ここまでの考察を見て「地方は賃貸経営が厳しい」と簡単に見るのか、「地方での戦略の一つ」と捉えるかは各個人のスタンスになるのでしょう。 ここにきて地方に進出してきてくれるオーナーも増えてきています。 都市部では満足のいく利回りを確保することが難しい状況となっており、地方の特性を上手く活かし、高利回りを実行することの出来るオーナーさんも増えてきました。 世の中は常に移ろいゆくものですが、「昔はよかった」と嘆くだけでなく、状況を理解し、適応していくことも同時に賃貸経営の上手な名将たちの条件ではないでしょうか？ 先日、全国的にも著名なオーナーさんとお話する機会がありました。その方は全国的にもコラムや動画でも有名な方でしたが私は「何か投資スタンスや購入物件の設定などルールを設けていらっしゃるんですか？」と質問しました。 返ってきた言葉は 「そういうルールを設けてしまうのは、もったいないと思っています」 「新しいものも、収益になると判断できたら取り組むようにしてます」 変化や情勢をつかみ、しっかりと判断して柔軟に取り組んでいく。 もちろん、そこに至るには判断できるだけの経験やリスク管理などが重要なのは言うまでもありませんが、私はシンプルなその言葉にいたく感動してしまいました。 賃貸経営を取り巻く様々な環境に「上手に合わせるが、流されない」というのはこれからの賃貸経営において必要な能力ではないでしょうか。 これからも、気になるデータが出た時にはみなさんに共有できればと思っております。 今回はここまで
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不動産会社で働くのに「人見知り」は長所になる
不動産会社は明るい人ばかりだと思っていませんか？ 実は私も人見知り 私は人見知りです。 しかし、私と会ったことがある人に言っても信じてもらえません。 どうやら周りの人は、私を社交的で明るい人と思っているフシがあります。 ですが、本当に人見知りなのです。休日などは人と会うことは少なく、初対面の方と会う時はお客様含めて、とても緊張しています。 話している相手が楽しそうにしているか、自分といてつまらないと思っていないか常に不安です。 みなさんは不動産会社の社員やスタッフというと印象はどうでしょうか？ 常に明るく元気よく、最近の言葉でいえば「陽キャ」だと思っていませんか？ そんな「陽キャ」な雰囲気が苦手なそこの「人見知り」のアナタ！ 実は不動産業界で働く人場合「人見知り」も武器になるのです！ 「不動産業界で働いてみたいけど人見知りだし・・・」という方へ向けて「人見知り」が武器になるということを今回はご紹介したいと思います。 なぜ人見知りは長所になるか？ ネガティブだからこそイイんです そんな人見知りの皆さんですが、大体共通しているのは 人の顔色を伺ってしまう 人見知りの方は基本的に自分に自信がないことが多く、相手が楽しそうにしているか？自分の振る舞いを不快に思っていないか？などが気になってしまいます。 楽しそうに話す人に憧れに近い感情を持ち、「自分もあんな風に楽しそうに人と接することができたらイイのにな」と思ったりします。 ですが、この能力こそ長所になるのです！ 不動産業はこの能力を持つことで武器になることがとても多いと思っています。 その理由を挙げてみようと思います。 相手の「隠れた要望」に気付ける 不動産業というのはデリケートな情報を扱う業種です。 個人情報の中でも住所や資産状況などを聞かずにはいられない職業です。 そんな時に人の顔色を伺ってしまうというのは、プラスに働いてくれます。 「この人が本当に叶えたいことはなんだろう？」「言えないだけで本音は別な気がする」など察してあげることが出来るのです。 また提案する時などにも配慮が出来たりします。 「自分の説明が届いているだろうか？」「気分を害さないように納得してもらおう」など気遣いに発展させることだって出来るのです。 根っから明るくて人が大好きなタイプの方は逆にポジティブな気分にさせてくれたり、前向きな言葉でお客様を応援したりと、これはこれで良いのですが、隠れた要望を持っているタイプの人には「察してあげる」という人見知りの能力がプラスに働いてもくれます。 不動産業は資産運用やお部屋探しと、その人の人生において大きな岐路をサポートしなければなりません。 隠れた要望や察して欲しい事情など、デリケートな部分においては顔色を伺うという行為はとても役に立つのです。 「人見知り」と「人嫌い」は違う 似て非なるのです どうでしょうか？勇気が湧いてきませんか？ 私の右腕ともいうべき社員は極度の人見知りです。かなりのものです。私以上に人に緊張しており、社交的な場は特に苦手です。 しかし彼はオーナーさんや業者さんからの信頼は厚く、とても優秀です。 人見知りというのは決してマイナスに働かないのです。 でも例外が一つだけ 人嫌いでは無理な職業だと思います 「人見知り」というのは「人は好きだが、緊張したり、積極的なコミュニケーションが苦手だったり、警戒してしまう」という状態だと思っています。 そもそも人間に対して興味がなかったり、人とのコミュニケーションが嫌いという「人嫌い」なのであれば、不動産業は難しいかもしれません。 私は「人見知り」と「人嫌い」は明確に違うと思っています。 混同されがちなのですが違います。 不動産業は衣食住の一角を担う業種です。 そこに住む人や関わる人との出会いや関わりを嫌うのでは、正直難しいと思います。働く人にもお客様にもどちらにとっても不幸になるでしょう。 「人は好きだが、苦手」だというのであれば、それは何のデメリットにもなりません。むしろ武器になるといえます。 私も人見知りではありますが、人間は好きです。そして上手ではありませんが、少しずつ信頼を重ねていくことには抵抗がありません。 もし、不動産業界に興味をお持ちの「人見知り」のあなた この業界はあなたの天職になり得る場所ですよ！ あなたの「人見知り」という能力を不動産業界は待っているのですから。 この不動産業であなたと会えるのを楽しみにしております。 でも、その時は出来ればあなたから話しかけてもらえると助かります。 私も頑張って話しかけるようにしますので・・
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不動産投資に最初は反対！その後男性の熱量を追い越す女性
不動産あるあるですね 不動産投資スタートの最初の壁 結婚し、家庭を築いている内に不動産投資に興味を持ち、スタートしたいと思いました。 最初の壁はなんでしょう？ 自己資金？銀行？物件探し？ もちろん、そういったことも大事なのですが、最初の難関は パートナーの理解 そして、お決まりの構図はこうです。 不動産投資をしたい男性と反対する女性 不思議と逆はあまり見かけません。 もちろん、女性大家さんもたくさんいらっしゃるのですが、女性が志した場合に男性が強く反対するケースは少ないように感じます。 実はこれは性別による違いが如実に表れる結果なのです。 独立行政法人経済産業研究所や高知工科大学の調査によると 研究によると男性は女性に比べてリスクを好む傾向があり、女性はリスクを回避する傾向が強いという結果になりまし。 不動産投資を開始するというものに対しての拒否反応はこの為であり、何ら不思議なことではありません。 大昔の役割では、男性は獲物を取る＝リスクを冒す必要があった。他方、女性はコミュニティや子供を守る為にリスク管理に長けていた。という側面も関係しているのでしょう。 こういったいわば生物学的な側面でも、未知なる投資(リスク)に対する反応としては「始めたい男性と反対する女性」は当然の反応といるわけです。 始めた途端逆転する熱意 これも多いのです 先ほどまでは「不動産投資を始めるまで」の話でしたが、何とか合意できて不動産投資を始められたとしましょう。 当初は「不動産投資を始めたい男性と反対する女性」でしたが、関係性はどう変化するのでしょうか。 往々にして見られるのは。 男性の熱意を追い越す女性 一転、女性の方が前向きになり、不動産投資に男性より積極的に取り組むのです。 これには理由があります。 リスクには拒否が強い女性ですが、取り組み始めて実感や実績が見えると思うのです。 リスクはあるが、限定的で対応できるな と 最大の敵である「リスク」の正体が見えてきて、最早「未知なるリスク」でなくなってくるのです。 そうすると、今度は女性の得意な部分が発揮されるのです。 それは コツコツ続けるのは女性が得意 こちらも学術的に検証されておりますが、女性は男性に比べて投資を長期で捉える傾向があるのです。 アメリカの証券会社の調査では男性は女性に比べて４５％も多く取引を行うという結果が出ています。そしてそれにより投資パフォーマンスを悪化させるという皮肉な結果も一緒になっています。 女性はリスクに対しては拒否反応はあるのですが、コツコツ続けるということには長けています。 不動産投資は基本的には息の長い投資です。相性は良いのです。 一方男性は変化やリスクを好みますので、この段階でも「次の物件はどこにある」と狩猟本能で次を探し続ける傾向があります。 この段階になると、コツコツ続けることと、毎月結果が出ることで女性の方が積極的に取り組むようになることは珍しくありません。 男性がひと段落しているにも関わらず、女性の方が積極的に不動産会社とコミュニケーションを取り始めるのです。 最後にまとめます。 一番いいのは二人三脚 協力すれば強力に ここまでの話をまとめると、最適解としてはパートナーと協力すれば一番いいということですね。 物件を探したり、決断できる男性とコツコツ続ける女性がタッグを組めれば最大化することでしょう。 私が思い浮かぶ賃貸経営の上手な「名将」も夫婦どちらも積極的な方が多く思い浮かびます。 そしてその大半が「当初は男性が積極的で、その後女性も積極的になってきた」というこれまでのケースです。 協力できたなら、時間や労力は半分になるので、理にかなってもいます。 しかし、注意も一つ あくまで「協力」できれば です。 パートナーで投資方針などが合意できて協力できる環境であればという前提です。 方針が違ったり、喧嘩も絶えないような状態になるようであれば本末転倒でしょうし、投資のパフォーマンスは落ちることでしょう。 「幸せな未来の為に始める不動産投資が原因で不仲になった」では笑い話にもなりません。 中途半端な協力になる位なら一人の方が効率はいいものです。 賃貸経営の上手なご夫婦などは、普段からのコミュニケーションを上手に取っていて、お互いを尊重している姿勢が見られます。 そういった関係であれば、きっと困難な場合も乗り越えていけることでしょう、 また、先ほど申し上げた通り、必ずしもパートナーと共同で取り組むことが正解という訳でもありません。 しかし、不動産投資という多額の費用を運用するものである以上、パートナーの理解は合った方がいいことは当然かと思います。 そんな時にはこの記事を見せてもいいかもしれません。 「当初反対していた人の方が積極的になる」は本当に多く見られます。 いずれにしても、パートナーとしっかり話し合い、不動産投資に対する理解を深めておくことは必要だと思います。 今回はデータや一部主観になりましたが、投資に対する男女の違いについてご紹介しました。
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【再発防止】二度と滞納しなくなる魔法の一言
もう帰ってきてはダメですよ！ 滞納を繰り返させない 私は何度も言いますが、滞納解決についてはかなりのものです。 今までの滞納督促で弁護士などの法的対応に至ったケースはありません(保証会社は別ですよ) もう一つ、得意なことがあります。 それは 滞納を解消した後に再発させないことです そう、一度滞納してしまった方というのはクセになってしまうこともあります。 溜まった家賃を分割で何とか弁済しても、しばらくするとまた繰り返す人。 今回はこういった方に効く魔法の一言というテーマでお話しようと思います。 ねぎらいと評価 人は褒めるに限る 結論から言いましょう 滞納が解消したら「頑張りましたね、ありがとうございました」と連絡をするのです 一旦とはいえ、滞納が解消したら私は連絡をします。 滞納者は最初ムッとした感じで電話に出ます。 この時点では「払ってないと思ってるんだろ！」という感じがほとんどです。 私の第一声は大体 「〇〇さん、今日のご入金で滞納が全て解消しました。長くに亘って大変だったことでしょう。でも、お約束を守ってくれてありがとうございました。」 と声を掛けるのです。 すると、まさかお礼を言われると思っていなかった入居者さんは一転して「こちらこそご迷惑をお掛けしました」とか「良かったです、ホッとしました」とか色々なパターンがありますが、一様に安心した声色になります。 この連絡をした方はほぼ間違いなく以降は滞納をしません。 たまに金銭的に苦しい状況に陥ったとしても、事前に連絡をくれます。 「すみません、どうしても今月間に合わないのですが、〇〇日には必ず振込みます」等の連絡がきますし、約束を守ってくれるのです。 裏切りたくないという心理 完済まで至ったのです、そこは感謝してもいいのです まさか滞納していたにも関わらずお礼やねぎらいの言葉が来るとは思っていないのです。 そこに感謝の連絡が来ると、滞納が解消したという事実とも相まって、嬉しい気持ちになるのでしょう。 そしてそう思って欲しいのです。 滞納する方というのは「成功体験」が少ない気がします。 これまでの人生の中で「何かを達成して褒められた」という経験を久しく感じていない方がほとんどのように思えます。 せめて我々だけでも、滞納を解消したという事実と頑張りにねぎらいと感謝という「成功体験」を与えてもいいのではないか？と考えています。 すると「もうこういった思いはしたくない」とか「自分を信じ、評価してくれる、こんな人を裏切りたくない」という心理が働くのでしょう。 以降の滞納はほぼ無くなることでしょう。 私は以前から滞納については 「脅しや正論では解決できない」と再三再四申し上げております。 それで済むなら一番楽ですからね。でもなぜかそれではダメなのです。 「なんで滞納された側が感謝やねぎらいをしなければいけないんだ」という正論も分かります。 本来は当たり前のことですからね。 でも、それでもあなたが達成したいことはなんでしょうか？ 滞納者に正論を言って論破することでしょうか？ それとも「今後はこの人を困らせたくないな」と思ってもらって毎月家賃を払っていただく人になることでしょうか？ 私は自分の為にも後者を選びます。 そして、あんなに自分勝手だった人が優しく変わっていく姿というのも、この仕事の醍醐味なのです。 そんな瞬間にまた人間が好きになっていくので、私は当面続けていこうと思います。
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入居してから退去まで一度も話したことのない人 ～最高の瞬間～
どうか次の場所でもお幸せに 最高の管理 タイトルにある通りですが、入居してから退去の立ち会いの日まで一度も連絡が来たことがなく、電話もなかった入居者さん 退去の日に 「何か不具合や住みづらかった点とかありましたか？」と必ず聞くのですが 「うーん、何にもなかったですね」 と言われた瞬間 私は心の底から「良かった」と思っております。 入居してから退去するまでに管理会社に一度も連絡するような事態が起きなかった。 これこそが最高の管理だと思っています。 管理会社に連絡する時というのは何かしら困ったことが起こった時であることがほとんどです。 みなさんもそうでしょうが、わざわざ「何にも起きていません、ありがとうございます」という連絡はしないものです。 だからこそ、一度も連絡をせずに済んだ方に会うと少し嬉しいのです。 みなさんが連絡をせずに済むように今後も励んでいこうと思います。 もちろん、不具合があった時にはすぐにご連絡ください。 早期に解決できるように全力を尽くします。
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事故物件の内側から飛び出してきたモノとは？
心臓が止まるかと思いました 異変あり とある夏の暑い日に一本の電話がありました。 「窓ガラス越しに人が倒れているように見える」 ある物件からの連絡でした。 急いで駆けつけると、たしかに窓ガラス越しに人が横たわっているのが確認できます。 私はその時点で警察へ連絡しました。 なぜなら曇りガラス越しに既に変色しているのが分かったからです。 しかも、恐らく体液のようなものまで見えたため、残念ながら既に手遅れであろうことが分かりました。 数分後に警察官が来てくれました。 しかし、一つ問題がありました。 この物件にお住まいの方は私たちが管理を受ける前からお住まいの方で、この住戸の鍵は私たちも受け取っていないのです。 その為、鍵を開錠して室内に入るということが出来ないのでした。 いざ突入 一刻も早く出してあげたいのです 警察官も外から眺めて、最早手遅れであることを確認しました。 そうすると、警察の方が取る手は２つです。 鍵屋さんに開けてもらうか、窓ガラスを破るかの２択です。 時間は既に夜になり、馴染みの鍵屋さんは丁度別件ですぐには来れないとのこと。 しかし、私たちも一刻も早く出してあげたいものです。 幸い角部屋であったこと、１階であったことから居室の横の小さい窓を割って入ってもらうことにしました。 ちなみにこういった時には手順があります。 壊す箇所の前での写真撮影です。 警察としても了解のうえで壊すという証拠の為に、壊す前のガラスの前で私が指をさしている写真を取らねばなりません。 要は「管理会社の確認を取ってこの窓ガラスを割るよ」という写真になります。 交通事故の時なども損傷している箇所を指さして写真を撮りますが、似たような感じです。 既にオーナーさんには連絡済みだった為、オーナーさんの了解も得ています。 私は警察官の指示に従い、窓ガラスの前に立ち、建物に背を向けた状態で窓ガラスを指さします。 さあ、シャッターを切ろうとした、その瞬間でした。 ドン！！ 背後のガラスを叩く音がしました。 私は心臓が止まる思いがしました。 まさか、と思いました。 私はあまりの驚きで声が出ませんでした。 警察官も「うぉっ」と声をあげました。 私はただ、写真を撮る警察官の方へ後ずさりするだけでした。 窓ガラスを叩いた正体は？ 私は後ずさりして窓ガラスを見ました。 すると、ガラス越しに何かがいるのが分かりました。 その正体は入居者さんが飼っていた「犬」でした。 確かにペット可の物件でしたから予想は出来たかもしれませんが、すっかり失念していました。 一刻も早く出してあげねばとばかり思い、予想の範囲から消えておりました。 そこからは、あっという間でした。 ガラスを破壊し、警察官が中へ入ると１匹の小型犬を抱いて出てきました。 その後、やはり亡くなっていた入居者さんを無事運び出してくれました。 後日、検死で病気による突然死だったとのことを伺いました。 犬は一旦警察署で預かったのちに、ご遺族に引き渡されたとのことも報告を受けました。 警察の方に聞いたところ、ガラスを割って入った時にワンちゃんは既にこと切れた飼い主さんの近くに駆け寄り、近づく警察官を威嚇し、かなり吠えたようです。 恐らく最後まで飼い主を守ろうとしていたのではないか。とのことでした。 私は飼い主さんのことを考えていました。 警察官の方に聞いたところによると、亡くなった入居者さんは家族とも疎遠で、友人づきあいも希薄だったようです。 しかし、唯一の家族であるワンちゃんはしっかりと可愛がっていたのでしょう。 亡くなった時のことは知る由もありませんが、最後の瞬間に一人でなかったこと、誰よりも自分を大切に思ってくれる命がそばにいたことが故人の幸せだったらいいなと、とりとめのないことを思っていました。
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季節ごとの「旬な苦情」～管理会社あるある～
時期によって移ろいゆくものです 季節により変化する「旬」 日本には四季があります。季節の変わり目などには、ウキウキしたり、時にセンチメンタルな気分にさせてくれたりと移ろいゆく季節は素敵なものです。 そして管理会社にも「あぁ、季節の変わり目だなぁ」と感じさせるものがあります。 それが季節特有の苦情やクレームです 季節の変化は住宅にも影響を及ぼします。 今回はそんな管理会社特有の「季節あるある」を3か月ごとに区切ってご紹介してみようと思います。 今回あげるものは決してネガティブなものではなく、来ると「あぁ、もうそんな季節かぁ」と思う程度のものです。 入居者さんは我慢することなく、ご連絡をください。 １月～３月 南国鹿児島でも寒いんです まずは正月から３月です。 この時期に恐れることといえば 水道管の凍結 これですね。 当社は南国鹿児島県に位置していますが、鹿児島県とはいえ、寒さが厳しい時期には水道管は凍結します。 逆に寒さのイメージがない分、凍結するのかもしれません。 水道管なども外壁に露出している部分があったりと、凍結防止の措置はあまり取られていません。 その為、記録的な寒波などがあると時折凍結被害が出てしまいます。 みなさんの地域ではいかがでしょうか？ ちなみに凍結は火災保険などでも補償の対象になったりもしますが、正直被害の割に金額が少ないことが多く、被害は深刻ですね。 ４月～６月 この時期は２つですね お次は４月～６月です。気候的には穏やかな陽気になる時期なのですが、この時期は２つです 雨漏りと虫 雨漏りはいうまでもなく、梅雨時期ですね。 年々雨量が安定しなく、全国的にも短期間での雨量が記録的になることも多くなってきました。 昔は台風時期に備えておけば良かったのですが、長雨なども増えてきており、雨漏りに繋がることもあります。 もう一つの虫ですが、気温が高くなってくると活発に活動します。 しかし、入居者さんから連絡が来るのはアリがほとんどです。 ５月頃になると、シロアリなどの羽をもったアリが活発に活動します。 よくこの時期になると「家の中にシロアリが飛んでいる」という電話をいただくことがあります。 しかし、みなさんから連絡が来るときのほとんどはシロアリではなく「通常のアリの羽アリ」であることがほとんどです。 みなさんは羽アリを見るとシロアリだ！と思ってしまうのですが、黒い通常のアリもこの時期は羽アリとなって飛ぶのです。 しかし、黒いアリが飛ぶイメージがあまり無いせいか、羽アリ＝シロアリと思われることが多いのです。 見分け方は簡単にいえば「腰にくびれがない、４つの羽が同じ長さ」の個体がシロアリです。 また、シロアリも数匹程度であれば被害が出ていることは殆どなく、巣を作ろうと彷徨ってきただけのケースがほとんどです。 実際にシロアリの被害は羽アリで気づく場合は、かなり大量に宅内に発生するか、もしくは被害があって発見するというケースが多く、羽アリ数匹程度では無いことが多くあります。 しかし、情報としては貴重な初期発見に繋がるので、ご連絡をいただくことはありがたいものです。 ７月～９月 この時期は台風も怖いのですが、ダントツは さて暑い暑い夏です。 この時期は言うまでもないですが台風が一番の恐怖です。 しかし、台風は予測などもあり、多少準備が出来ますし、自然災害ですので人間の力が及ぶのは過ぎ去った後です。 この夏で一番厄介な苦情といえば エアコンの故障 これ一択です。 鹿児島だからということもありますが、エアコンをこの時期にしか稼働させないというお宅が大半なのです。 冬はこたつや他の暖房器具を使うことが多く、冬場はエアコンを使わない方が大半であります。 その為、一年間稼働しておらず、暑くなってきた時期にエアコンを使用しようとすると・・・ 「冷風が出ない」 ということがよくあります。 しかも年々気温が上がっている昨今、エアコンの故障は急を要するのです。 私たちも複数の業者さんと提携しておりますが、この時期は修羅場と化すこともあります。 もちろん、エアコンが無いとストレスも溜まってしまうため、出来るだけ迅速な対応が求められます。 毎年梅雨が明けるタイミングでエアコンの故障の連絡が来ると「夏がきたな」と思ってしまいます。 １０月～１２月 苦情の少ない時期です さて気温も下がってくる１０月～１２月、年末の足音も聞こえてくるこの時期ですが 管理会社的には一番穏やかな時期になります。 気温的にも凍結などもありませんし、先ほど申し上げた通りエアコンの稼働も少ない時期になります。 台風や梅雨などの長雨などもなく、本当に穏やかな季節なのです。 入退去もこの時期は活発ではない為、多少穏やかな日々となります。 強いて挙げるなら年末年始のお酒の失敗などでしょうか。 酔った旦那さんがお隣のドアを深夜にガチャガチャやってしまい警察を呼ばれて奥さんに大目玉とか、酔って階段で転倒してケガをしたなど自己責任系のものはありますが、設備などの特有の苦情などは少ない時期です。 私たちも来年の繁忙期に備えて色々な準備をしたりなどと本当に穏やかな時期となります。 気候的には１年中この時期でもいいと思える位です。 遠慮なく連絡ください さて、今回は１年の季節ごとの苦情を挙げてみました。 今回はこんな苦情がありますよ。というものを挙げてみましたが、入居者の皆さんにおかれましては些細なことでも気兼ねなくご連絡をください。 大したことでないことも、何かの初期症状だったりもします。 「こんなことで連絡して悪いな」とは思わずにお困りごとがありましたら連絡してみてください。 ほとんどは業者さんを手配するか電話だけで済むことがほとんどです。 気候変動が叫ばれる昨今、対処が難しくなってきているのは事実ですが、それでも皆さんの住みよい住環境を守るのも管理会社の役目ですからね。 今回は以上です。
