自己破産するオーナーはどれくらい？
今回は不動産投資を始めたい人向けの情報になるかもしれません。
私はこれまでに賃貸物件を持っているオーナーに数百人程度しかお会いしたことはありませんが、私が見てきた（その後の動向も出来る限り調べてみた）結果で不動産賃貸を行っているオーナーで自己破産、もしくはそれに近しい状態まで行ってしまったオーナーの実際の数と確率なるものを出して見ようと思います。
まずは結論からいきましょう
不動産投資を行っているオーナーの内、自己破産やそれに近しい状態（支払不能や延滞）になる確率は
0.5％程度です
おおよそ200人のオーナーさんがいると１人出てくるかどうか。これを多いと見るか、少ないと見るかはそれぞれだと思います。
これは私が自社、他社のオーナーさんの内、動向を知ることが出来る人の中での実際の体感値です。
当社のオーナーさんでそのような方は現在、過去もちろんいらっしゃいませんが、他社のオーナーや過去に勤めた会社でのオーナーで私が知り得る範囲も含めると、大体この程度になろうと思います。
東京商工リサーチの「リスク管理債権状況」などのデータによれば「リスク管理債権」という、簡単にいうと多数の銀行が貸しだした金額の内「破綻先債権」「延滞債権」「3カ月以上延滞債権」などを合計した数字が1.33％という数字から不動産オーナーの自己破産の確率を1.33％とするような記事もあります。
しかし、この数字は中小企業など不動産投資と関係のない融資が多分に含まれている為、不動産投資における自己破産比率を計るのに適当ではない気がします。
では自己破産に至る人の原因は？
私からすると0.5％というのは多額の資金を要する投資の中では自己破産の比率は「低い」部類だと思っております。
ではこの0.5％の人たちの破産、破綻の原因とは何か？という部分ですが
0.5％の人たちのほぼ９割は不動産投資以外が原因
こうなると思います。
私が知る限り、自己破産、返済不能まで至った人の原因は以下のようなものです。
- 本業（自営業）が上手くいかずに自己破産
- 不動産投資以外の投資（海外の新事業への投資、ＦＸなど）の失敗
- 不動産収入以外の収入が無く、別の借金による返済不能
- オーバーローンで返済比率が高すぎて原状回復が出来ず空室が増えすぎて返済不能
- ギャンブル狂いの家族がいる方
こちらの例では自己破産まで至らずとも、不動産のローンを支払うことが出来なくなった方の原因を挙げてみました。
こうやって見ると買った物件が直接の原因というよりはプライベート、もしくは家計自体に問題のあることがほとんどであるということが言えると思います。
しかし、賃貸物件自体でも負のスパイラルというのは確実にあります。
上記は赤信号ですが、その手前の黄信号というのもあります。
全ての引き金は安易な「貸し止め」
それでは、返済不能などに陥る方の負のスパイラルの説明です。
正直、このような状態を招くと一気に収支状況は悪くなっていきます。
空室が出る
↓
原状回復をしないといけない
↓
手元にお金が無い、もしくは掛けたくない
↓
お金が溜まったらやろうと考える
↓
とりあえず今はやらない
↓
貸し止めになる
↓
全体の賃収が減る
↓
お金が溜まるスピードが落ちる
↓
最初に空いた部屋の原状回復が溜まる前に他のお部屋の退去予定が来る
↓
家賃収入が減る
↓
最初に戻る
このように安易な「一部屋の貸し止め」が全体の収支を圧迫し、負のスパイラルとなってしまいます。
そして自己破産や返済不能となったオーナーはほとんどこの状態を生み出しているのです。
本来はこの逆のスパイラルにしなければいけないのですから、当然の結果ともいえます。
不動産が原因という訳でもない
ここまでご覧になっていただければお分かりになる通り、よっぽどひどい不動産（新築ワンルーム投資など）でない限りは不動産が原因で自己破産や返済不能などになるケースというのは非常に稀であるのです。
また、不動産投資で立ちいかなくなるケースというのも、不動産に原因があるというよりは、家計や収入のコントロールなど個人の資質による部分が大きく占めています。
不動産収入というのは額が大きいのですが、使い方や貯め方という投資判断はオーナーによるものです。
物件を「買って終わりであとは永久にお金を生むマシーン」という考え方をする人はいないでしょうが、貸し止めによる負のスパイラルなどに陥れば簡単には立ち直れない状態になってしまいます。
私たちが関わっているオーナーさんの中では上記の事例や負のスパイラルなどはあまり見かけないものですが、不動産投資というのは「何を買うか？」も大事ですがそれ以上に「どう運営するか？」が非常に大事だと思っています。
当社でも入居率が芳しくない物件がオーナーチェンジした途端人気物件になる事例もあります。
不動産の価値を活かすも殺すもオーナー次第であるとも思います。
不動産自体に罪がある訳でもないのです。
賃貸不動産投資を始めたい方はその点をご注意ください。
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「人が住んでいない家は劣化が早い」その理由とは？
ちゃんと理由があるんです 迷信ではない 「人が住んでいないお家は傷みが早い」という話をみなさん聞いたことがあるのではないでしょうか？ よく考えてみれば不思議な話です。 他の物は使えば使うだけ劣化していきます、なのに家だけは逆なのです。なぜなのでしょうか？使わない分長持ちしそうですが これにはしっかりと理由があるのです。 今回はその理由と対策をそれぞれご紹介してみようと思います。 適度な湿気が維持できない 空き家が傷みやすい理由のうち、「湿気」はかなり大きな要因となります。 もとより高温多湿の日本では換気が重要となります。 雨戸やシャッターも締め切った室内では、空気の動きも無く、室内に湿気が溜まり続けてしまいます。 人が住んでいれば、人の移動や玄関の開け閉めで意識せずとも適度な湿度になるのですが、雨戸や窓が閉められた家ではカビやダニ・細菌の温床となってしまいます。 では湿気というのは無い方がいいのか？といえばそういう訳でもありません。 家に多く使われている木材は適度な湿度が本来は求められますし、壁紙などもあまりに乾燥してしまうと剝がれやすくなるのです。 家でお水を使うことや換気をするという前提で作られた家は、人の生活で生じる湿気を想定されている為、湿気が多すぎても少なすぎでも劣化が進んでしまうのです。 カビやダニなどの衛生面もさることながら、その他の部材もダメージを負ってしまうのです。 水を使わないことで害虫・害獣・異臭の発生 常にトイレに水が溜まっているのは下水からの虫や匂い防止です キッチンやトイレ、お風呂など人間の生活には水は欠かすことは出来ません。 当然ですが、空き家となると水は使われません。 そうするとどうなるか 画像のようにトイレなどは常に水が溜まっています、これは排水管の途中に水を常に一定量溜めておかなければならないからです。 なぜか？ 排水管の先からハエなどの害虫やネズミなどの害獣、下水の匂いが侵入してくるのです 汚水や雑排水などは下水や浄化槽などに流れていきます。つまりお家の中から外に繋がっているのですが、この排水管の途中にある水(封水)が長期間使われないことで蒸発してしまうのです。 そうすると、排水管の先からゴキブリやハエ、ネズミなどが侵入してくるのです。 空き家で何もないのに、どこから侵入するのかといえば、地中の管から入ってくるのです。 発生した害虫はしばらくは繁殖などもしますが、最終的には死骸を宅内に残します。 またネズミは糞をまき散らしたり、人間がいない為恐れることなく各部をかじったりします。 同様に下水や浄化槽と直通になってしまうと、匂いも逆流してくるのです。 他にも水を長期間使わないことで水道管に錆を発生させやすくなります。 普段は流れているのですが滞留してしまうと錆があっという間に水道管をボロボロにしてしまいます。 長期間人が住んでいない家の水道を開けると赤い水が出てくるのはその為です。 ちなみに水が蒸発した後に下水等から上がってくる匂いはきついアンモニア臭で、一たび匂いが付くと中々取れないものです。 雨漏りや破損などに気づけない 人が住んでいれば対応できるのですが 当然人が住んでいれば異変があれば対応します。 そうすることで被害を最小限に食い止めるとともに、長持ちするメンテナンスを適切なタイミングで実行出来ます。 しかし人が住んでいなければ被害に気づけずに拡大してしまいます。 雨漏りなどは深刻で気づいた時には被害が甚大になってしまいます。 防犯体制 空き巣の被害や不法侵入など 廃墟と呼ばれる場所に行かれたことはあるでしょうか。 大抵の廃墟は不法侵入者たちに壊されたり、落書きをされたりと好き放題にされてしまいます。 窓ガラスを割られてしまえば風雨も入り込み、劣化は進む一方ですし、不法侵入者が入り込めばゴミを放置したりと被害は甚大です。 また空き家であることをいいことに粗大ごみなどを放置された場合、犯人が特定できなければ所有者が負担して処分せねばなりません。 空き家であることは仕方ないのですが、やはり定期的な人の目が届くということは重要です。 定期的な巡回と室内の管理が重要 このような事態を防ぐにはどうしたらいいのか？ 定期巡回と室内の管理は必須 月に１度程度でいいので建物の外回りを確認し、侵入者や施錠の確認を行っておく。 室内もやはり月に１度は晴れの日に行き、収納なども開け放ち風通しをする。 キッチン、トイレ、お風呂などの水回りはしばらく水を流して、排水管に水を溜めておく。 こういったことをしておくだけで、家の劣化を遅くすることは可能です。 人は住んでいないが、人が住んでいるように管理を行っておくのです。 巷には外観だけを確認する「空き家管理サービス」というものはたくさんあるのですが、異変の多くはやはり室内で発生してしまうのです。 適度な管理を行えばまだまだ使える家 各空き家サービスに依頼することも一つの手段です。 各業者により違いや範囲は様々ですが、コストで比較するのではなく、サービスで確認することが重要だといえます。 一度劣化してしまっては修繕コストが多額になってしまうのも空き家の大変なところです。 ご予算とサービスをしっかりと見極めることが大切です。 動画付きで安心の空き家管理「日本空き家サポート」はこちらから 霧島市・姶良市の空き家の無料相談 お問合せはこちら
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転勤になった時にマイホームはどうするか？ 短期間なら「空けておく」という選択肢も
短期間であるなら非常に有効な手段です 空き家の選択肢は「空けておく・売却・賃貸」 マイホームを購入後、会社の辞令で転勤に 新型コロナウイルスが落ち着きを見せる昨今、企業の転勤が活発になっています。 コロナウイルスで県外移動が難しかった為、転勤を一時凍結していた企業も今年に入り再開させているようです。 今回はマイホームをお持ちの方が転勤によりお引越しをするときに取るべき選択肢についてご紹介いたします。 選択肢は「空けておく・売却・賃貸」の３つに自ずとなっていくのですが、実際どれを選べば良いのかが分かりません。 今回は「空けておく」という選択肢をご紹介いたします。 期間が短い場合は有効な手段 貸しもしないし、売りもしない 転勤の期間がおおよそ１年以内～２年未満の場合はこの空けておくという選択肢は非常に有効です。 帰る目途が早期についているのであれば「売却」という選択肢は元より無いことでしょう。 「じゃあ、せめて貸した方がいいんじゃないの？」という考えもありますが、 実は貸し出すことによるメリットとデメリットを比較すると、短期間では意外と難しいのが現実です。 まずは賃貸として貸し出すメリットとしては家賃収入が入るという点です。ほとんどのケースでは住宅ローンがあり、毎月の支払いに充てることが出来るというのは魅力的です。 しかし、短い転勤でマイホームを貸し出すことが経済的に本当にメリットがあるのか？というと実は様々な角度から見ていく必要があるのです。 ここからは期間が短い場合の賃貸のデメリット部分をご紹介いたします。 デメリット①家賃設定を相場より安くしないといけない 期間が短いと家賃は低くなってしまいます マイホームをお持ちの地域で賃貸情報などをご覧になってみると分かるのですが、戸建ての賃貸というのはアパートマンションに比べて本来は高い家賃が見込めます。 隣の部屋などに気を遣わずに済む、お庭があるなどアパートマンションには無い魅力があります。 しかし、それはあくまで「長期間住める戸建て」＝普通賃貸借契約ならです。 期間限定でしか借りられない物件(定期賃貸借契約)、ましてや住める期間が１年から２年未満という物件になると入居希望者は限られてきます。 https://lotushome.jp/blog/4225/ 賃貸契約の種類についてはコチラ 運良くそういった方達が住むにしても家賃設定はかなり安くする必要があるでしょう。 期間限定でしか住めない物件が通常の家賃では入居希望者は見つけることは難しいでしょう。相場よりも安価である必要があります。 また、残りの期間を考えると早期に決めなければなりません。入居者募集をスタートし、入居が結局決まらないまま残りの月日が短くなってしまっては余計に入居希望者は現れません。 そうすると、住める年数が短ければ短い程、家賃設定は安価に設定する必要があるのです。 デメリット②賃貸にする為の金銭的負担 転勤での出費もある中での負担は大きい 家賃設定も何とか上手くいき、入居希望者も見つかりそうです。 しかし、貸し出すということは、入居する方の為に準備をしなければなりません。 みなさんも借りる側の立場になってみるといかがでしょうか？ 家賃を払うにも関わらず、ドアを開けると汚いお家だった場合にはとても我慢できるものではありませんよね。 キレイな状態で引き渡す為には、専門業者のハウスクリーニングなどを事前に行ってあげる必要もあります。 この時の費用は退去する時の条件でハウスクリーニング費を入居者に負担してもらうことも可能ですが、２年未満で退去する方から高額なハウスクリーニング費を貰うことは難しいでしょう。 清掃以外にも現在壊れていたり、不調な部分は修繕をしてから引き渡さねばなりません。 このような費用でもそれなりの家賃が入ってくるのであれば必要経費と思えますが、先ほどのように期間が短い為、家賃も安くで契約となると回収するのにも時間が掛かり、転勤先で準備なども必要な時期には痛い出費となってしまいます。 また、入居中に設備が故障してしまった場合も同様で、生活するのに支障がある設備は原則所有者負担で直さねばなりません。 デメリット③家が傷む恐れ 久々の我が家が変わり果てた姿になってしまったら 一旦賃貸での契約をした場合、あとは賃借人の方がキレイに使っていただけることを祈るのみです。 どんなに事前に入居審査で厳しく審査をしても、書類での審査では本当の姿というのは分からないものです。 私も以前、ご夫婦ともに公務員で人当たりも良く、誰もが審査ＯＫにするであろう入居者さんがゴミ屋敷にした。という事例などを見ると分からないものだと実感します。 もちろん、入居者さんが故意過失により汚損破損させたものは原状回復として請求は出来ます。 しかし、その他の自然損耗(経年劣化や通常の使用でも付く汚れや破損)については原則所有者負担です。 その為、傷んだ壁紙やハウスクリーニングなど、もう一度自分たちが使いたいという部分の出費が出る可能性があります。 キレイに使っていただくのは当然ですが、キレイの基準は人によるところが大きい為、思わぬ損害になることもあるのです。 ただ何もしないのはダメ！ このように、短期間の転勤であれば無理して売却や賃貸という選択肢を取ることが、必ずしも最善ではない場合もあります。 だからといって「空けておく」というのは 鍵を閉めてから帰ってくるまで放置でいいという訳ではありません。 「人が住んでいない家は傷みが早い」 というのは本当です。 換気を適度にしないと収納にカビなどが発生することもあります。 また水道も定期的に流しておかねば錆の発生や下水からの異臭が蔓延したりと、人が住んでいることで家は長持ちするのです。 他にも雨漏りしてしまったが、気づかないので被害が拡大してしまったり、空き巣や近隣とのトラブルなども見逃せません。 毎日のように行う必要はありませんが、定期的に見回りや室内の管理を行うことは必要です。 当社を含めて空き家の管理を行っている業者はたくさんあります。 建物を巡回して外観点検のみを行う場合もあれば、通水や室内確認などを行うサービスを行う業者もございます。 転勤から帰ってきて、久しぶりの我が家を大切に保管しておくことは必要だと思います。 あなたの帰りを待っているお家を大事にされてください。 動画付きで安心の空き家管理「日本空き家サポート」はこちらから 霧島市・姶良市の空き家の無料相談 お問合せはこちら
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知らずに契約すると大損も！空き家の資産活用で注意すること ～賃貸契約の種類編～
貸主は色々な責任が発生するのです！しっかりと把握しておきましょう。 資産活用はした方が良いが責任も 当社は日本空き家サポートに加盟している「空き家サポーター」として地域の空き家問題に取り組んでおります。 おかげさまで空き家管理のお問合せをいただくことが増えてきております。 ご相談者の多くは色々な不動産屋に相談をしたら 売らないなら貸した方がいい とアドバイスを受ける方がほとんどです。 ほとんどの不動産業者では空き家問題を「売買への足掛かり」と捉えておりますので、当然そういったご提案になるのでしょう。 確かに空き家のまま置いていても税金などの負担はあるが、空き家からの収入は０円ですからマイナスになってしまいます。 そうであるなら少しでも足しにした方がいい。という意見には私も賛成です。 また特に「今すぐの売却は考えてはいないが負担が少しでも減ると助かる」というのも空き家所有者さんの本音でしょう。 しかし、賃貸に出す場合の所有者さんに生じる責任や負担、そして将来への影響などまで説明を受けている方はほとんどおりません。 今回は「こんなハズではなかった」を防ぐために空き家を貸し出す時に注意しておかねばならない点をご説明しておこうかと思います。 普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の違い ここはとても重要です 人に貸し出すということは「契約」となり、借主だけでなく貸主である所有者も当然「契約」に縛られることになります。 その時に賃貸特有の２種類の契約について知っておきましょう。 この契約について知らないと正に「こんなハズじゃなかった」という事態を招きかねません。 普通賃貸借契約 (普通借家契約)定期借家契約 (定期借家契約) 人に住宅を貸す場合には基本的にはこの２つの内どちらかを選択することがほとんどです。 この２つの違いは契約の手続きから要件などたくさんの違いはあるのですが、それはまた別でご紹介するとして、大事なことは 普通賃貸借契約を選択した場合、お家は自由に使えなくなる ということを理解しておきましょう。 これはどういうことかというと、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の最大の違いは 借主が住み続ける意思がある場合に、簡単にいえば ずっと借り続けられるのが普通賃貸借契約 期限が来たら借主は必ず退去しないといけないのが定期賃貸借契約 これは法律で決められているのですが、日本の賃貸では現在借主が圧倒的に有利になっています。 横暴な貸主が好き勝手に借主を追い出せないようになっています。 ですから普通賃貸借契約の場合は、当初契約書の期間が２年間と定められていても、よっぽどのこと(多額の家賃滞納等)が無い限りは貸主の意向で借主に退去してもらうことは出来ないのです。 これは大きな問題です。 空き家を所有していたが、しばらく使わないので貸し出したはいいが、いざ自分たちが使おうと思ったり、売却しようと思った時に自由に使うことが出来なくなってしまいます。 どうしても退去して欲しい場合は、契約解除を借主に飲んでもらうために立ち退き料(平均で家賃の6か月～)を所有者が負担して「お願いだから退去してもらえませんか？」という交渉をすることになります。 もちろん交渉ですから借主と折り合いが付かなければ、家賃をもらい続けて貸し続けることになります。 一方、定期賃貸借契約では「定期」という文言が入っている通り 「期間を定めて、その期間が過ぎたら借主は退去しなければならない」という契約です。 その為、転勤などで「当面使わない間だけ人に貸したい」という場合や「いつかは自分たちが使いたい」「しばらくは貸しておいて、いつかは売却したい」「まだ売却も保有も考えていない」など「期間限定で貸したい」という場合には 絶対に定期建物賃貸借契約にしておくべきです！ この契約には「更新」はありません。期限が来たら必ず終了します。 その時に借主が「まだ住みたいです」という場合でも立ち退き料などを払うこともなく、借主に退去を迫ることが可能です。 では全ての契約を定期賃貸借契約にしておけば良いのではないか？と思われるかもしれませんが、定期賃貸借契約にもデメリットがあります。 それは 家賃設定が普通賃貸借契約より低くなる 借主の意思次第でいつまで住むか自由な普通賃貸借契約に比べると定期賃貸借契約は将来の予想をしながら借りなければいけません。 特に貸家などに住みたい方というのは大体ファミリーが対象となります。 しかし、定期賃貸借契約で年数が決まっているとしたらどうでしょう？ 数年後には必ず引っ越しをしなければならないというのは、中々のハードルとなります。 普通賃貸借契約と定期賃貸借契約では同じ建物であっても定期賃貸借契約の方が一般的には家賃を下げる必要があります。 「期間限定でしか住めないので、その分割安にします」という感じです。 賃料設定の仕方としては定期賃貸借契約の年数にも左右されます。 １年しか住めないのと５年は住めるのでは賃料設定は異なります。１年よりは５年の方が当然賃料設定は高くなっていきます。 この年数は自由に決めることは出来ますが、いざ契約後は貸主の意向で途中退去を迫ることは出来ず、やむを得ず退去して欲しい場合は普通賃貸借契約と同様に立ち退き料を支払うことを前提に交渉となります。 この契約期間については賃料を高くもらいたいなら長く、期間が決まっているのであれば逆算して賃料設定を割安にと考えておけば大丈夫です。 いずれにしても、最低〇年間は使わない、売却はしないと決めて年数を設定するといいでしょう。 ちなみに借主がいる場合でも売却はできますが、多くの場合、空き家の状態より借主が住んでいる場合の方が売却額は低くなります。 借主が住んでいる家となると、買い手は中を十分に見ることが出来ませんし、買い手が自己使用の為に借主に退去して欲しい場合は立ち退き料の負担なども考えねばなりません。今後内装や設備なども毀損するリスクもあります。借主が退去せずに、住み続けられるリスクなどを考えると、マイホームではなく「投資用物件」として評価をしなければならないのです。 一般的には戸建ての売却価格は 投資用としてよりマイホームとして売却した方が売値は高くなる傾向にあります。 その為、売却時は出来れば空き家の状態であること方が有利であるといえるでしょう。 貸すなら「期間」と「方針」を 目先の利益ばかり追うと、かえって大損になってしまいます 賃貸収入を得る場合でも契約の種類を間違えてしまうと、かえって損をしてしまうことにも繋がってしまいます。 こういったことをご理解したうえで売却や賃貸という選択肢をもっていただければと思います。 まずはご自身の状況や近い将来を予測してみましょう。 ご自身で使用する可能性 売却を検討するのか否か 誰かに貸して賃料収入を貰い続ける 空家には様々な活用方法がありますが、「これが正解」というものはありません。 所有者さんの事情や考え方によって正解は変わっていきます。 ぜひ空き家とみなさんにとって「一番良い選択肢」を選んでいただきたいものです。 またそういった丁寧なサポートやご説明をしてもらえる業者にご相談をおススメします。 次回は「ご入居後の貸主の責任について」をご紹介いたします。 日本空き家サポートはこちらから 霧島市・姶良市の空き家の無料相談 お問合せはこちら
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違法駐車に効く掲示物 ～ひと手間加えるだけで効果あり！～
少し手間は掛かりますが、どうせやるなら改善に繋げましょう 継続する違法駐車に 違法駐車の対応は管理会社の悩みのタネの一つです。 大体は短時間で一度きりのケースが多いのですが、中には長期間、継続的に行う人もおります。 入居者宛てに来る来客者も割合としては多めです。 来客用駐車場がある場合でも満車になっていたり、そもそも物件に来客用駐車場が無い場合は特に頻繁に発生してしまいます。 今回は当社スタッフが実践している「しつこい違法駐車」に効く掲示物の作り方をご紹介しましょう。 掲示物に写真を載せよう 少し面倒かもしれませんが、違法駐車の対応を何度もするよりは全然マシです。 結論からですが、冒頭の画像のように 違法駐車の車を撮影し、掲示物に掲載しましょう え？これだけ？と思われた方 そうです、これだけで効果が全然違います。 通常の掲示物ですと文字だけで「通路に駐車しないでください」となります。 これは効果が薄くなります。 恐らくですが「自分が指摘されている」という感覚が少ないんだと思います。 ところが写真が掲載されていると明白です。 ダイレクトに違法駐車の所有者に届くのです。 視覚的にも写真が入っていると目を引き、該当する方や入居者さんに響くのです。 定型文のような文字ばかりの掲示物だと実感として響きにくいんでしょう。 写真を撮って取り込んで印刷するという手間は掛かってしまうのですが、写真ナシの場合と比べると効果は２倍以上あると思います。 そして作成した掲示物を１部だけ 違法駐車している車のワイパーに挟んでおきましょう 写真付きの掲示物を作る執念めいたものを感じるのでしょうか、以降の駐車はほとんどなくなります。 ちなみにテープなどで貼ってはいけません。逆に損害賠償を請求される恐れもあるので、ワイパーに挟む程度にしておきましょう。 作成する時の注意 とはいえ、作成する時には注意すべき点があります。 注意をしないと効果が薄れたり、かえって管理者側が不利な状況になってしまいます。 目的としては「今後駐車させないこと」ですから、目的外の行動は控えましょう。 ①ナンバーを隠す 晒し者にしたい訳ではないので まずはナンバーは隠しましょう。 そもそも車の所有者に伝えることが目的ですからナンバーは必要ありません。 車種や外観があれば車の所有者なら「あっ、自分の車だ」と分かるものです。 ナンバーまで載せると不特定多数に晒すという行為になってしまい、違法駐車した側も「そこまでしなくても」という感情を持たれる可能性があります。 しかし、わざわざ画像を加工するのは面倒だという方は 最初からナンバーが写らないように全体写真を撮る 写真の目的はあくまで車の所有者に見てもらうことですからね。 ②過度な制裁や脅し文句を書かない 出来ないことを書くと逆に嘗められてしまいます みなさんも街中で見たことがありませんか？ 違法駐車を発見次第 罰金〇万円 とか 違法駐車はただちにレッカー移動します という文言 実際にされているかどうかは別として これらは法律上は効果がありません。 私有地での違法駐車で法外な罰金を払う必要はありませんし、レッカーなどしてしまうと反対に器物破損などで訴えられかねません。 しかも、こういった効果がないという事実は、最近のネット社会では常識としてまかり通っております。 昔はこういった脅し文句が効いていたのですが、昨今は減ってきてしまいました。 本来違法駐車した側が悪いのに、私有地であるというだけで警察も何も助けてくれません。 そこで、こういった「脅し文句」は使わないようにしましょう。 脅し文句を使わずにただ淡々と 「警察に通報」「所有者特定して損害賠償」 これだけで十分だと思います。 「所有者なんて特定できるの？」という方はこちらを参照してください https://lotushome.jp/blog/3860/ 出来るんです 警察に通報するのも、所有者を特定して損害賠償も実際に出来ますので、実際に出来る行為で警告しましょう。 少しの手間を惜しまない 今回は当社の管理部が行っている違法駐車対策をご紹介してみました。 苦情が入ったからいつもの掲示物を張っておけ！ ではなくて、少しの手間を掛けるだけで劇的に改善したりもするのです。 賃貸管理というのはこういった「地味で手間は掛かるが効果がある」ということばかりです。 「あと少し手間を掛ければ解決できるのに」という部分に手間を惜しむと、逆に解決しないという事態になってしまいます。 小さなことからコツコツと こういった仕事を日々していきたいものです。
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賃貸で車庫証明が必要になったら ～管理会社に連絡しましょう～
賃貸の場合はまずは書類をもらって管理会社へ連絡しましょう 車を買う時に必要 賃貸物件にお住まいの間に車を新しく買う、もしくは乗り換える場合には車屋さんに「車庫証明を取ってくださいね」と言われることでしょう。 ちなみに「車庫証明書」というのは通称で正式には「自動車保管場所証明書」といいます。 車庫証明はどういった書類かといえば「私はここに駐車場を確保しています」ということを地域を管轄している警察署が証明してくれる書類です。 なぜ車を買うときに車庫証明がいるかといえばですが、簡単にいえば 駐車場を確保していない人に車は売れないからです。 道路や他人の敷地に日常的に違法駐車されては困ります。 そこで「私はこのように駐車場を確保しているので、車を買う許可をください」という書類になります。 もちろん、マイホームなどで自分の所有地に停める場合でも必要となりますが、この証明は簡単です。 自分の敷地に駐車する許可は自分自身ですから何の障害もありません。 しかし、賃貸や月極駐車場を借りている場合には自分自身で証明することが出来ません。適当な駐車場を指定して車を購入することが可能になってしまうので、貸主や管理を委託している管理会社に証明してもらう必要があるのです。 建物管理や敷地の管理を行っている管理会社であれば大家さんに代わって車庫証明に印鑑を押して証明してくれることでしょう。 車庫証明の取り方 最寄りの警察署の窓口で書類はもらえます 賃貸物件にお住まい、もしくは月極駐車場を借りている場合の車庫証明の取り方です。 ①警察署で車庫証明の原本をもらう まずは元になる車庫証明の書類をもらいましょう。 地域の警察署に行って「車庫証明の書類をください」と言いましょう。おそらく総合受付で言えば受付でも貰えることでしょう。 または車屋さんが用意してくれることもあります。 ちなみに車屋さんに代わりに取ってもらうことも可能ですが、別途費用が掛かってしまいます。 大した手間は掛かりませんので、ご自身で取る方がいいかもしれません。 ②管理会社へ連絡する そうして車庫証明の書類をもらったら借りている管理会社へ連絡しましょう。 本来は貸主(大家さん)による「この人はここの駐車場を使う権利がある」という証明をしなければならないのですが、個人の大家さんでは対応が遅くなったり、時間的な制約もあるため、駐車場を管理している「管理者」でも証明が可能になっています。 この時に注意しなければならないのは「管理している不動産会社に連絡すること」です。 皆さんがお部屋探しをした不動産会社は日常の管理をしているか？を確認しましょう。 たまにお部屋探しをした不動産会社に連絡をしても「うちは仲介なので車庫証明が出せないんです」と言われてしまうことがあります。 お部屋探しをした不動産会社は単に仲介しただけで、建物や駐車場の証明書を出すことが出来ない場合があります。 見分け方としては賃貸借契約書や重要事項説明書を確認すると、管理会社が記載されています。 管理会社に連絡して「車庫証明が欲しいのですが」と伝えると車庫証明の発行手続きを教えてくれるはずです。 この時に「うちは管理をしていなくて、車庫証明は大家さんに直接連絡してくれ」と言われることもあります。 管理会社が日常の管理をしておらず、証明書関係に捺印する許可をもっていない場合があります。 この場合は契約書に記載されている大家さんに連絡して直接車庫証明を送るか持参して大家さんに署名捺印してもらわなければなりません。 ちなみに署名捺印をもらう場所は 赤い枠線の中にもらいます 保管場所の位置は駐車場の住所を記入します。こちらも賃貸借契約書記載の住所を記入しましょう。 使用者はご自身であればご自身の住所氏名電話番号を記入します。 使用期間については賃貸借契約を参照しましょう。※当初の契約期間ではなく、現在の契約期間を書きましょう、更新された場合は更新後の期間を記入しなければなりません。 管理会社によっては駐車場の配置図や地図なども一緒に印刷して渡してもらえることもありますが、もし貰えない場合は自分自身で書いても大丈夫です。ちなみに地図はグーグルマップを印刷したもので大丈夫です。 この時に注意して欲しいのは管理会社のほとんどが車庫証明に関する手数料が発生するということです。 当社でも2,200円(税込)をいただいています。その辺りも事前に確認しておきましょう。※相場では また、駐車場の配置図には自分が止める区画のサイズ、出入り口の幅、出る先の道路幅を記入しなければなりません。 配置図を基に測って記載しましょう。 こんな感じです ③書類が準備できたら再度警察署へ 車庫証明の他の部分については車屋さんが書くべき事項を教えてくれますので、漏らさず記入します。 そして大家さん若しくは管理会社からの印鑑をもらったら警察署へ持参します。 その時にも手数料が2000円前後掛かってきます。 車庫証明は提出後、実際の現地を警察官が確認するなどして証明が完了したら発行されます。 大体提出後3日～7日程度を要しますので、時間に余裕をもって提出しておきましょう。 提出した窓口で不備がなければ「〇月〇日以降に来てください」と言われることでしょう。 期日を過ぎたら警察署に取りに行けばもらえますので、車屋さんに渡しましょう。
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ロータスホームの空き家管理とは？
空き家管理には色々あるのですが、ほとんどは見回りだけになっています。 サービスの詳細はこちらから 当社の空き家管理は「見るだけ」ではありません 当社は賃貸管理が本業であります。 普段は賃貸物件の管理をメインで行っておりますが、2023年より「日本空き家サポート」の一員となり、姶良市と霧島市の空き家管理部門をスタートさせました。 このところ、「ロータスホームの空き家管理は他の空き家管理と何が違うのですか？」というお問合せが多いため、他の空き家管理とは何が違うのか？を簡単にご紹介してみようと思います。 今現在、空き家の管理にお悩みの方の参考になればと思います。 「見るだけ」の空き家管理でいいのか？ 囲い込むだけの空き家管理でいいのか？ 今現在、空き家管理を受けている不動産会社は数多くあります、費用も様々で中には０円や数百円などの安価を謳い文句にしている会社もあります。 しかし、そのほとんどは月に1回現地を「見に行く」程度がほとんどです。 そして、何か問題があれば報告します。というサービスです。 なぜ０円で空き家管理をするのか？０円で受けて何のメリットが？それは いつか空き家を売るために囲い込む そう、空き家を管理するという形で所有者と繋がっておくことが目的になっている不動産会社が多いのです。 その為、安価な金額で請け負っておくのです。 そうすれば、いつか空き家を不要になった所有者が売ってくれるだろう、それまでの我慢というわけです。 安価な値段ですから管理のクオリティは当然低くなってしまいます。 たまに空き家へ行き、外観を眺めて終了です。 報告もメールで行ったり、行わなかったり。 写真で報告するといっても酷い会社によっては以前撮った写真の使いまわしなどです。 これでは「空き家管理」と呼べる代物ではありません。 資産価値を落とさないように 管理を本気で行っている会社だからこそ では当社の空き家管理は何が違うのか？ 一つは金額です。 日本空き家サポートの空き家管理は最低でも月に５０００円/１回となります。 室内の管理もするとなれば１０，０００円/月となります。 この金額を安いとみるか高いとみるかはご意見が分かれるかもしれません。 しかし、空き家の管理で「資産価値を落とさないように管理したい」という場合は室内の管理は行っておいて損は絶対にありません。 久しぶりに空き家に入った時の匂いや湿気などを経験するとご理解をいただけると思います。 「人の住んでいない家は傷みが早い」 これは迷信でもなく、当然のことなのです。 人が住んでいれば水を当然使います。しかし、水を使わないと「水道管に錆が発生」「トイレの水が蒸発し、下水から虫が侵入」 換気をしなければ「カビの発生」 室内を見なければ「雨漏りに気づかず被害が拡大」 家は外側からだけでは分からないことばかりです。 ですから出来れば室内の管理もしておいた方がいいかもしれません。 実際に作業をしているのか？ これが空き家管理の難しいところです。 遠く離れたところから空き家の管理を見守るしかできないものです。 そのため、費用を支払ったが「本当に適切な作業が出来ているのか？」という懸念は当然だと思います。 当社の空き家管理では毎回動画付きでご報告いたします。 専用のサイトでログインしていただければ室内の様子や外回りの様子を動画にて確認することができます。 その為、行ったフリなどは絶対にありません。 室内の通水確認などは水を出し始めてから止めるまでをノーカットでお届けしていますし、室内の様子も動画でご覧になれます。 変化があればもちろんご報告いたしますし、近隣からのクレームやご報告などは当社が一時対応を行います。 このように、普段から住宅を本気で管理するということに特化したサービス内容となっております。 大切な家を守りましょう 空き家管理を行っていると様々な事情を伺います。 「せっかく建てたマイホームだが、転勤で仕方なく」 「両親が住んでいたが、亡くなってしまい、子供たちは皆他県に住んでいる」 様々な事情があって今は住んでいらっしゃらないお家 しかし、適切に管理をしていれば、いつかまた輝く時が来るのです。 家族の誰かが住むお家として 思い出がつまったお家を別荘代わりもいいかもしれません 売却して未来への資産に代えること 誰かに貸すことも一つでしょう 空き家の未来は一つではありません。 そのお家は所有者さんが一生懸命に残したものです。 しっかりと管理することでいつかまた、誰かに「ありがとう」と思える日がきます。 もし空き家でお困りの時に「何から始めたらよいか分からない」というときはお気軽にご相談ください。 空き家のご相談・お問合せはコチラ
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漏水原因シリーズ ~排気が原因編~
ちょっとだけ苦労しました トイレの天井から水漏れ ある日のこと、ご入居者さんからお電話がありました。 「トイレの天井から水が落ちてきて、カビも出てきました」 大変です。 トイレでの水漏れとなるとご入居者さんは不安になるものです。 それは、「上階の汚水（トイレの排水）が漏れているのではないか？」と思われるからです。 汚水が染みてきているとなれば嫌な気分もしますので、早急に対応が必要です。 しかし、実際にはトイレで漏水があったとしても必ずしも上の階のトイレという訳ではありません。 基本的には水周り設備というのは集中して配置されますので、お風呂や洗面台など近い場所からの漏水がたまたまトイレに落ちただけということも珍しくありません。 しかし、仮に汚水だった場合は早急に解決した方が良いので、とにもかくにも早めに対応することにしました。 また、出る時と出ない時があるとのことでしたので、給水の可能性は少ないとも思っておりました。 給水側での漏水の場合、基本的には出たり出なかったりということは少なく、排水である可能性が高いと踏んでおりました。 間取り図付で こんな造りでした。感の良い方ならもう分かるかもしれません。 当初は当然上階からの水漏れを疑いました。 運よく、上階の方も在宅とのことでしたので、上階の水周りをみさせていただきました。 間取り図を見てもお分かりの通り、お風呂脱衣所トイレが集中しているため、この内のどれかだろうと思っていました。 しかし、上階の方に協力を得て、水周りを調べてみましたが、漏水していない状態でした。 ちなみに漏水している階の屋根裏の写真がこちらでした。 トイレの配管です。濡れてないのです あれ？水は漏れているのに、配管に水も付いていません。 変だな？トイレの天井から水が漏れているならトイレの配管をつたってきているハズです。 しかし、水は落ちているが、配管に水濡れ跡も水も無いのです。 一緒に来てくれた水道屋さんも「上階からの漏水ではない」との結論が出ました。 では原因はなんだったのでしょうか？ 原因はお風呂の排気 浴室の天井にある換気扇が原因 結論から言うと「お風呂の排気管に穴が空いており、漏れた蒸気がコンクリートに当たり結露したお水」でした。 浴室換気扇から伸びている排気管に穴が空いておりました。 しかも季節はまだ寒い時期、コンクリートもしっかりと冷えておりました。 その為、結露が壁を伝い、トイレの天井端から落ちてきていたのです。 排気管のルートと水漏れ箇所は一致 浴室換気扇の本体部分です。ここから銀色の配管で屋外へ排出しています。 アルミ箔の厚い程度の配管なので、ハサミでも切れる程度の耐久性です どおりで配管や天井に水漏れ跡が無い訳ですね。 しかも結露の為、量も普通の漏水よりは少なく、発見に時間が掛かったようでした。 今回は排気管の補修を行い、たわんでしまった壁紙を一部張替えることで終了でした。 入居者さんも汚水ではないことと、壁紙の張替えで安心していただけました。 漏水となると、ついつい過去の経験で予想するのですが、季節や配管の位置を先に見ておけば気付いたハズなのに、かえって経験が邪魔をしてしまいました。 工事内容としては大した内容ではありませんでしたが、寒い季節には結露を原因とした様々な水漏れやカビ被害などがありますので、みなさんもどうぞお気をつけください。
