
あくまで社内だけ
またまたやってきました、変な社内ルールご紹介です。
今回も「読み物」として楽しんでもらえたら幸いです。
もちろん社内の価値観ですから、皆さんに価値観を強制することもありませんのでご了承ください。
多少はサボってもよい

私は普段から言っています。
「まったくサボるなとは言いません」と
でも、この言葉は本当はズルい使い方をしているな。と自覚はあります。
「仕事に来ている以上、1秒たりともサボってはならぬ」
という正論は理解していますし、経営者側からすれば当然です。1秒たりともサボらないスタッフがいれば本当に嬉しいことでしょう。
でも・・・・これを読んでいる皆さんもどうでしょうか?
サボったことありませんか?
もちろん、会社をサボって「パチンコ」に行くとか「家でゲームしている」などは論外ですし、流石にダメです。
でもね、ちょっとだけサボって息抜きっていうのは「あり得る」と思うんですよ。
じゃあ肝心な「どの程度サボっていいのか?」ですが
結果を出していて、倫理的にダメでなければ
そうなのです、私は定量分析が出来る仕事をお願いしています。
特に正社員スタッフには定量化出来る仕事をお願いしておりますので、結果が出ている出ていないは可視化出来るのです。
そのラインをクリアすれば多少サボったとしても「いいんじゃない」と思えます。
では「倫理的にダメ」というラインですが、これは正直
「そんなことは自分で考えなさいよ」
大体、そんなことも確認しないとサボれませんかね?
どこからがOKでどこからがダメですか?とサボる前に聞くんですか?
大体サボるのは技術がいる行為なんです。
見つかった時に言い訳出来る範囲にしなければいけませんよね?
パチンコ屋から出てきた時に見つかったら?自宅に何時間も車があったら?
そんなリスクを負いながらサボるんですか?
見つかった時に許される範囲や程度位のことは、自分で判断できる程度の「知性や理性」は備えておくものです。
そういう意味で冒頭に申し上げた通り、このルールは「ズルい」んです。サボる側も「試されている」のですから。
流石に社内のチェックをかいくぐってサボれる程度というのは限られてくることでしょう。
それでも心身のリフレッシュには多少の余白があってもいいとは本当に思っています。
だから「多少はサボってもいい」は本当に思っていますよ。
その「多少」のラインを履き違えないことは必須ですけどね。
家族を優先すること

「私と仕事、どっちが大事なのよ」
この有名なセリフですが、私は人生で一度も言われたことはありません。
なんと答えるのが最適なんでしょうね、分かりませんが
話が脱線しましたが、これも本当です。
当社のスタッフにも
「仕事は一生懸命せねばならないが、優先すべきは家族であることは間違いない」と言っています。
お子さんや配偶者、そして自分自身の為に仕事というのはあると思っています。
でも、仕事というのは不思議なもので、時にこの順位を忘れてしまうことがあるんです。
経営者としては仕事を第一に考えてくれるというのは理想論としては嬉しい気持ちはあります。
しかし、そうなった従業員というのは遅かれ早かれいなくなってしまうのです。
仕事というのは「長期戦」です。
短期戦なら「仕事第一」でもいいかもしれませんが、長期戦となれば時に思うのです。
「自分は何のために仕事をしているのか?」と
そんな時に家族や自分自身の為になっていないと思ったらどうでしょうか?
幻想から現実に還った従業員は会社を去ることになるでしょう。
またそういう幻想をわざと抱かせる会社があるのも事実ですし、否定もしません。
それでも私はこう思っています。
「家族や自分自身を大切に出来ない人は他人も大切に出来ない」と
家族と折り合いが悪い人も否定しません。
正直、世の中には「いない方がいい家族」という人種がいるとも思っています。
その場合は自分自身を大切にすることですね。
ともかく、そういった大切な人間や自分を丁寧に扱うことが出来ないと、他人を丁寧に扱うことは難しいと思っています。
そんな人間が不動産という「人間」をベースにした仕事に従事できるんでしょうか?
他にも理由があります。
そうやって価値観が安定している人は仕事でも落ち込みにくいのです。
仕事は100%全力でやるべきです。
ですが、それは「命を懸けて」という訳ではありません。
せいぜい「命を懸ける」のは経営者位でいいんですよ。
「またぁ、キレイごとを言って」と思われるかもしれませんが、そうではありません。
その位割り切って仕事をする人間の方が優秀で長続きするんです。
あまりに張り詰めている人は、何かの拍子でプッツリと切れてしまうのです。
先ほど申し上げた通り、仕事は「長期戦」です。
また、「経験」がものを言う業界ですから、そんな簡単に辞めるようなメンタルでも困ります。
ですから、これも会社の為なんですよ。そう考えると別に「キレイごと」ではありませんね。
ある程度、価値観も達観しておくと却って困難の時に踏ん張りが効くんですよね。
ですから「子供の熱がでてしまって」と言われた場合は、男女ともに「すぐ迎えに行ってあげてください」と言っています。
私自身もスタッフを大切に出来なければ、お客様も大切に出来ないでしょうからね。
別にキレイごとではなく、合理的な理由だと思っています。
でも、打算的な気持ちがないかと言われたら、どうでしょうかね・・・
私の心に「ええかっこしい」の部分があることも否定はできないような・・・
内田の「独演会」を聞いてあげよう

最後はルールではないんですけど、社員が気を遣ってやってくれていることです。
私は基本的には社内では静かにしていることがほとんどです。社内にいないことも多いです。
しかし、時折スイッチが入ったように
長尺の独演会を繰り広げてしまうことがあります。
これは誤解のないように言っておきますが「怒って全体に説教」とかではありません。
具体的には
- 不動産の未来はこうなっていく
- 社会は「こうあるべきだ」
- 会社で大きな決断をした時の「理由」
こんなのが多く、正直目の前の業務に関係ないことが多いのです。
私は出来る限り
内田というのは「こんな価値観を持っている」ということを伝えたいのです。
年がら年中、頭の中では上記のようなことを一人で考えているため、時に私の決断は
社長が乱心してしまった
と誤解されてしまうのでは?と考えているのです。
みなさんの職場などでもよくありませんか?
「昨日言っていたことの正反対のことを言い出す上司」とか「思いつきで実行する人」とか
あれは一定確かに行き当たりばったりのタイプもいるんでしょうけど、中には
「色々考えた挙句、やはりこっちがいいと思った」という線もあるのです。
しかし、その人の頭の中は分からない為に「行き当たりばったり」に見えるのです。
それに振り回される周りはとにかく大変ですからね。
私の独演会はそれを防ぐ為に「私はこういう価値観、考え方なのだ」と伝えているのです。
それが理解されれば少しは「あぁ、そういうことなんだな」と思って欲しいのです。
理解できれば、スムーズに物事も進むハズですから。
とはいえ
スタッフのみなさんには突然やってくる独演会は大変だと思います。
大体10分程度なのですが、大変でしょう。
ですから、これはルールではなく「お願い」なのです。
今のスタッフは内心どうかは別として聞いてくれています。
しかし、これは逆だったら正直キツイかもしれませんね。
いいスタッフに恵まれているんですね。ありがたい。
今回も毒にも薬にもならぬ
いかがでしたでしょうか。
変なルールと変なお願いでしたね。
また気が向いた時にでも社内ルールをご紹介したいと思います。
今回書いてみて思ったのですが、やはり私の根底には
「本音と建て前」があるのは当たり前だから「本音」でも守れるルールを作る
という考え方があるんでしょうね。
これも社内でよく言うのですが
守れないルールなら無い方がいい
前回までに書いた「寝坊は正直に言えばOK」などもそうですが
清廉潔白な人間などいないのに厳格なルールを作っても意味がないんです。
それよりは「誰もが守れるルール」を作ってしっかりと守る方が建設的だと考えているのでしょう。
嘘を暴いたりしても、本来誰も得しないんですよ。お互い嫌な気持ちになるだけですから。
それなら「嘘をつかない方が得するルール」にした方が守りやすいですよね。
書いてみて自分自身の考え方がまとまってきましたね。
こういった思考の整理に使わせてもらっています。
公開しても大丈夫なのかな?たまに不安になります。
カテゴリは「雑談」ですからね。たまにはね。
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不動産投資は他の投資と何が違う?最大のメリット
投資先はたくさんありますが、不動産投資のメリットとは? 投資先はたくさんあるが・・・ 投資ブームというのが到来しているのでしょうか?本屋さんにはたくさんの投資関連の書籍が並んでいます。昨今特に聞くものは 株投資信託先物外貨預金や為替(FX等)貴金属(ゴールド等)暗号資産(仮想通貨)国債預貯金(定期預金等) ざっとこんな感じでしょうか、今あげた物の中でも更に国内株や海外株、ETFやREITなど商品まで含めると本当にたくさんの種類があります。それぞれにメリットとデメリットはあります。ノーリスクの投資というのはありません。大なり小なりリスクというのはあります。その中で不動産投資が突出している「メリット」というのがあるのです。今回は最大のメリットについてお話していきます。 よく言われる不動産投資のメリット 不動産投資 メリット で検索して出てきたのがこちら 他人資本で投資できる安定収入が得られる資産になる節税できる生命保険の代わりになる 確かに、間違いないでしょう。そうでしょう。他にも細かいメリットもたくさんありますが、大方こんな感じでしょう。他人資本というのであれば株などの「信用取引」もありますし、安定収入というなら他にもあるでしょう、資産というなら貴金属もそうかもしれません、節税は他にも手法はありますし、保険の代わりというなら保険でもいい訳です。しかし、最大のメリットはこういったことではありません。 では最大のメリットとは では私が思う最大のメリットとは 自分の力でコントロールできる これです。他の投資に比べて圧倒的にコントロールする余地があるのです。 例えば他の投資だといかがでしょうか? アメリカの株価を私たちがコントロールすることは可能でしょうか?金の相場は?為替は?ソフトバンクの株価など、私にはどうすることも出来ません。原油価格も国の情勢も金利も一個人ではコントロールすることは出来ないでしょう。しかし、不動産は違います。持つオーナーによって、手の掛け方によって、収益性などは変えていくことも出来るのです。これが最大のメリットであるといえます。もちろん、現物であること、借り入れの出来る投資などもメリットであるといえます。しかし、この自分の力が及ぶということが最大のメリットです。 数ある投資の中で自分で選べる、運用の仕方の自由度、経営の仕方など資産の築き方は自分自身で決める余地が極めて高いのです。 逆に最大のデメリットは 不動産投資の失敗は? では、余談になりますが逆に最大のデメリットですが 不動産の字のごとく動かせないこと これだと思います。 やり直しが効かないのは立地だけです。これはどうしようもありません。もちろん建物もそうですが、これはリフォームや建て替えなど手が残されていない訳ではありません。 だからこそ必要なのは そうであるが故にオーナーは経営の舵取りが大事になってきます。もちろん、全ての作業を自分でやっていくことは難しいため、修繕などの業者や私たちのような管理会社との協力が必要になってきます。そして、不動産に対する知識や勉強なども必要にはなってきます。自分の力でコントロールできるからこそということですね。それでも自分自身の方針で収益性を変えられる投資というのはそうそうありません。 だからこそ楽しい部分もあるのです。不動産投資は賃借人というエンドユーザーに選んでもらう「経営」の要素も含んでいるのです。 それをサポートする管理会社も色々な管理会社があります。あなたや物件に合った管理会社を選ぶ。管理会社は、物件の収益性を高め、オーナーに儲かってもらうことが仕事ですからね。その為にエンドユーザーである賃借人に喜んでもらう。これは厳然たる事実なのです。いかがでしたでしょうか?意外と不動産投資のメリットについて本質的なことが書いてあるものが少なかったので、今回はこのような切り口となりました。
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不動産投資に向くのは男?女?
男女でどちらが不動産投資に向いているのでしょうか? 男女の違いをデータも含めて考察してみよう 我々不動産の管理会社はたくさんのオーナーとお話しします。当社でも男性のオーナーもいれば女性のオーナーもいます、そして最近特に多いのが、名義などのオーナーは旦那さんだが、実質の運営は奥さんが行うというパターンも。その中で、ふと「男女の考え方で大分違いがあるかもな」ということが多い気がします。今回はデータなども活用しながら不動産投資における男女の違いと、その違いが不動産投資にどのような影響を及ぼすかをお話しできればと思います。 決断力の男性 継続性の女性 まずは、スタートの違いです。総務省統計局の調査によると30台の男女で有価証券を持っている人の割合は 男性22.4% 女性8.1%となり、男性の方が投資に対して積極的であると言えるでしょう。一方女性は全年齢平均で定期預金保有率で66.5%で男性の53.3%を上回ります。女性は「長く貯めること」は男性に比べて比重が高いのです。 このデータで世に言う「不動産投資を始めようとする夫と反対する妻」という構図が理解できます。女性は男性に比べて投資という一見不確定に見えるものより入ってくるお金より、現実にあるお金を「貯める」という意識が高いのです。その為、投資をしたいという男性を止める傾向が高い訳ですね。そしてもう一つ気になるデータがあります。それは男女の投資に対する見方です。株式などの証券投資におけるデータで「全額出金する割合」というものがあります。これは証券口座から全額資金を引き出す割合なのですが、男性は女性に比べて2倍近い数字があるそうです。 これは株式などで一時的に損が発生した場合、男性の方がすぐに辞める決断をしやすい傾向があるそうです。比べて女性は男性より長期で積み立てなどを行うことが多く、あまり一喜一憂しない傾向になっています。 これは確かに管理会社としてもそうかもなと思います。 比較的男性投資家の方が物件の購入売却のスパンが早めな割合が多く、女性は長く保有する傾向が高いと思います。 不動産投資という観点で見るのであれば、買うという勇気のいる決断は男性が得意であり、運用という長期スパンで見ると女性が得意という結果になります。このデータの結果は私も実感できるものでした。男性は決断が早い方が多く、物件購入の要否をハッキリとしている方が多い印象です。大して女性は吟味する傾向にあるので概ね納得できる内容です。売買を専門に行う業者さんなどは決断が早い人へ新着情報を持っていくことが多く、こういった点では男性が有利に働くことも多いのかもしれません。しかし、不動産投資というのは比較的長期で考えないといけない部類の投資です、短期でアレコレ動き過ぎると思った収支にならないこともあります。こういった長期目線では女性が有利に働くことが多いともいえます。 ちなみにもう一つ男女の投資に対するスタンスの違いとして、アメリカの証券会社の調査では「男性は女性に対して45%も多く取引をする」というものがあり、そしてそれによって運用パフォーマンスが下がる傾向があるそうです。決断力は投資において一長一短あるというデータともいえますね。 男性は物件への愛情が深すぎることも 私は数多くの大家さんと会っていますが、保有している不動産の話しを伺う時に男女差を感じることがあります。 それは持っている不動産のことを話す時に 男性は「どうです、いい物件でしょう」というニュアンスが多く女性は「この物件どう思います?」というニュアンスが多いのです。男性は「この物件の良さが分かりますか?」というニュアンスなのに対し、女性は「この物件を周りと比べて良い物件でしょう」という 男性が主観に対しての評価、女性は客観に対しての評価を求めることが多いのです。ここから男女の物件に対する愛情の違いも関係してきます。これは私の考察になりますので、データに基づくものもあればそうでないものもあります。まず物件への愛情ですが、これは男性の方が圧倒的に高いと思います。物件への愛情など高い方がいいじゃないか?と思われるかもしれませんが、一概にそうとは言えません。それは「物件への愛情がある余り、現実との差を認められない時がある」 そしてそれは男性に多い傾向があります。これはどういうことかと言うと、賃貸用の不動産はニーズに基づく物です。同じ物件でも年数が経ったり、世の中のトレンドが変われば入居者の好みなども変わっていくものです。この時に時代や年数などに応じて物件にも変化が必要になってきます。しかし、物件への愛情が深すぎると「自分が買った物件は素晴らしい物件であるはず」と固まってしまうのです。そうすると、市場の変化や入居者の好みなどに合わせることを「負け」として捉えてしまうのです。 世の変化や物件の年数などに合わせて柔軟に対応していくことが必要にも関わらず、自分が買った物で手を掛け、愛情が深すぎるが故に人からのアドバイスも「自身の否定」のように捉えてしまいます。 この点については女性の方の方が割り切って対応するのが上手な傾向が強いように思います。もちろん、男性でも上手な方はいるのは言うまでもないのですが、女性の方が割合としては多いように思います。 ここからは私見になりますが、女性は化粧や美容というものに男性より意識が高いものです。それは自身の年齢や世のトレンドによっても変化していきます。女性の方が自分自身の変化を楽しんだり、世の中の動向などに敏感であるといえます。大して男性はどちらかというと世の中に流されないことを美徳として捉える傾向が強く、自分自身をしっかりと持っていたいという気持ちが強く、世のトレンドを追う事を「敗北」のように受け取ってしまう傾向も同時に強くなってしまいがちです。不動産投資でも物件への愛情を自分自身のように捉えるのであれば、自分を変化させるのに男性は抵抗が強く、大して女性は変化に対して柔軟なのが一因ではないかと思います。 2馬力の力は大きいのか? ちなみにこれまでたくさんの不動産投資をされている方を見てきた過程では、この男女差を上手く活用しているオーナーさんは比較的上手くいくことが多いと思っています。例えば、旦那さんは本業があり、物件購入は旦那さん主導だったが実質の運営は奥さんが行うというパターンです。日中忙しい旦那さんは物件購入の決断などは出来ますが、実際の運営に割く時間というのは確保しづらいのです。そこを奥さんが担うことで正に「2馬力」となる訳です。また、実際の運営も旦那さんがやる場合でも支出の管理だけは奥さんが行っているというパターンもあります。管理会社としても日中の連絡などがある場合には奥さんにすればスピードも違い、確かに理に適っているといえます。中には物件の売買から運営まで全て奥さんの指示で行っており、旦那さんは名義以外はほとんど物件のことを知らないというご夫婦もいらっしゃいました。こちらのご夫婦は特に資産を増やすペースも早く、今ではメガ大家さんと呼ばれる規模まで拡大していきましたね。しかし、これはあくまで男女差をうまく活かした方法であるのです。1人ではそのように上手くいかないのか?というとそうではありません。この男女差というのが上手くいくのであれば、その視点を1人で持てばいいだけなのです。 結局は男女差はあるが・・・ ここまでデータや経験で書いて参りましたが、やはり男女差というのはあるのでしょう。しかし、不動産投資においてはその男女差も一長一短であるということが分かりました。決断できないと物件は買えない、しかし買っただけでは運営できない。男女の特性は正直あるのでしょう、しかしそれだけでどちらが「勝ち」ということは言えません。今回はタイトルではどちらが?としましたが、こういった傾向を見て男女どちらが「優れているか?」ではなく、不動産投資において「思い込み」などがないか?もっといい方法があるのではないか?というスタンスでいられたらいいのではないでしょうか?自分自身の投資スタンスはあってもいいと思いますし、ある程度は無ければならないとも思います。それと「固定観念」というのはあくまで別であるべきです。自分のスタイルというのは確立する、しかし別の視点で日々検証もしていく。アドバイスなども柔軟に受け入れながら、流されず。こういったスタンスを持つことは必要ではないでしょうか。簡単であるように見えて難しいとは思います、今回はデータなどで自分の思い込みなどを修正する一助になればと考えています。また、面白いデータなどがあればご紹介しようと思います。
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滞納あるある
なぜか共通してしまう滞納あるある 先日、ガス会社さんと家賃保証会社の方と会う機会があり、なんとなく雑談をしていました。その時にガス会社の担当者さんが「ガス代は電気ガス水道のライフラインと呼ばれるものの中で一番最初に滞納されちゃうんですよねー」という話しから滞納する人の特徴をガス会社の担当者さんと家賃保証会社の方と話していましたので、今回はまとめてみました。もちろん、ここに該当するからといってイコール滞納者という訳ではありませんが、「あるある」な事項をあげてみました。なぜか共通して良くある事項です。 やたらカラフルな封筒 滞納の象徴 赤や黄色などのカラフルな封筒ですね。主に市税などの税金を滞納すると市役所や県庁から来る督促の封筒です。地域によっても違うのですが、最初は普通の封筒で段々とカラフルな封筒となってきます。滞納されている方のポストからはみ出る赤や黄色の封筒を見ると「あっ・・・」と思ってしまいます。 家賃額に比例しない高級車 高級車が悪い訳ではないんですが・・ これは高級車=滞納という訳ではもちろんないのですが、なぜか家賃帯に合わない高級車所有率が高いのです。比較的安価な家賃帯で驚くような高級車に乗っている時は「なぜ?」とは確かに思いますが・・車の維持にお金が掛かる為なのかは分かりませんが 契約の時にあまり聞いてない 関心がないのか・・・ これは弊社の営業マンからの特徴重要事項の説明から始まり、契約書の説明など多少時間が掛かるのですが、あからさまに聞いてない方は確かに多い気がします。本来なら自分が守らなければならないものや、借りるという責任の話しもありますから、普通はみなさん真剣に聞くのですが、そこに無頓着だからそうなるのか・・確かにこれも多い気がします 家が汚い(物が多すぎる) 競売物件でも共通する ※写真は無料素材でイメージですこれは3社一致でした。特徴としては不必要な物が多く、玄関から家の動線と呼ばれる通路スペースなどに物が乱雑に多くあるお部屋です。大体強制執行などに至るケースはこういったお部屋が多く、見たことがある方なら特に分かるでしょうが、競売に掛かる物件などの内観写真はひどい物が多いものです。 何を払わなくても携帯代は払う 悲しいかな、後回し・・・ これも3社共通でした。ガス屋さんも「何もかも止められていても電話だけは通じるんですよね・・・」保証会社さんは「かえって携帯も止まってる方はお会いすると返済計画も比較的真面目な方が多いんです」周りの迷惑もどこ吹く風でスマホだけは手放せない。確かに現代ではスマホは重要です、無ければ何にも出来ないのかもしれませんが、各業者は「後回しか・・・」と途方にくれます。 まずは早めに連絡を、早いうちなら何とかなります そして、管理会社を含めて共通していたのが 「大体最後の土壇場になってから対応する方が多い」 これは本当にそう思います、普通の方たちは1か月遅れただけでも慌てて対応してくれます。99%の方はこれです。しかし、滞納がかさむ人というのは、本当にやばい状況になるまで何もしない方が多いのです。3社で話した時も「早めに相談してくれれば大体何とかなりますし、こちらも法的対応などしたくないですからね」とのことでした。そうです、どの業種でも早めに相談してくれれば解決のしようがあるのです。そして土壇場になるとダメージも多いのです。万一、何かを滞納してしまったら「恥ずかしい」とか「恐い」という感情も分からなくはないですが、我々は慣れています。少しでも早いうちに相談してください。「でも払えないのに電話しても・・・」と思った方、我々もプロです。そんな方達をたくさん経験しています。そういった方にもアドバイスできることがあるのです。だからあなた自身がこれ以上の被害を受けない為にも相談してみてはどうでしょう。電話すると必ず事態は前進しますし、心のモヤモヤも晴れることでしょう。
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管理業歴50年超えの管理業者さんから聞く「成功するオーナーは〇〇を大切にする」
成功するオーナーが大切にしているのは 先日、ご紹介経由で弊社の管理物件になることが決まったとある商業ビル。実は元々の管理会社である業者さんが高齢により引退されるとのことでした。元々の管理会社は社長が一人でやっている昔ながらの地域の不動産会社です。以前はたくさんの社員さんを抱えて新築や土地の売買含めたくさんの事業をされていましたが、お歳とともに少しずつ事業を縮小しながらやっていたそうですが、この度管理業も辞めるという決断になったそうです。その後釜として、ありがたいことに御指名をいただきました。引継ぎに行くとご高齢ながら見事な管理でした。現在の物件が抱える問題点とアプローチの仕方など、本当に丁寧で物件が良くなるように提案を作り上げてきていたんだなと実感させられました。宅建業者としても更新回数が10回を超え(更新は5年ごと)ていますので、宅建業者として50年を超えています。「最近は借主の権利も強くなってきたし、守らないといけない法律も増えてきて、あなた達若い人たちは大変だね」とおっしゃっていましたが、書式が手書きなどの部分を除けば本当に貸主と借主の間に入った良好な管理業者です。 そんな超ベテラン社長との雑談の中で「長くやってきたけど、上手くいくオーナーは共通点があるよね。失敗も共通点はあるけど」という興味深い話しが出ましたので、聞いてみました。確かに、上手くいくオーナーや失敗するオーナーに共通点はありますが、業界歴50年以上の大先輩が見てきた共通点とは何なのでしょうか? 資産を増やし続けるオーナーと上手くいかないオーナーの違いを話されていたので、今回はそのお話しをします。 成功するオーナーは業者を大切にする 先に断っておきますが、今回の話で言いたいことは「業者の言う事を疑うな、業者の言う通りにしろ」では断じてありません。むしろ逆です。 その不動産業者の社長さんをA社長としましょう。 A社長いわく「成功するオーナーは業者を大切にする」とのことでした。 ここでいう業者とは、修繕や清掃などを請け負ってくれる業者です。不動産業者ではありません。 「色んなオーナー見てきたけど、業者を軽んじる人たちは上手くいかない人がほとんどだった、業者を大切にできる人は上手くいく」 「目先の安さや言葉に捉われて、結局損するんだよね、残念だよ」 「どこにコストが掛かっているのかを考えておかないと、結局は損する」 「払っていいコストと悪いコストの区別を付けておかないと」 これは何を表しているのでしょうか? A社長の経験談 孤立していくオーナー 以前、管理を任されていたオーナーの話しをしてくれました。そのオーナーは事あるごとに「自分のお抱え業者がいるから大丈夫」「見積りだけ取ってくれ、実際の仕事はこちらでやるから」が口癖だったそうです。ある時、そのオーナーの物件で小さな修繕が必要な事態になりました。 A社長は地元で営んでいるA社長が懇意にしている業者に見積りをお願いし、オーナーに提出しました。その時の金額は1万円程度の修繕で、相場より少し安く、良心的な金額だと私も思いました。 そして、それを伝えたところオーナーからは「あと2社に見積りをさせて比較してくれ、自分の業者にも見に行かせるから、どうせ見積りは無料でしょ」とのことでした。 オーナー側の業者というのは物件から30km以上離れた場所にある会社でした。 結局はその業者も来たものの、「こんなに離れている所に何度か来ることを考えたら、その金額ではできない」との結論だったそうです。 しかしオーナーはその後も「別の業者との相見積の結果でもっと安くしてくれ、大した工事じゃないはず」と言い続け、ついには現地でもそのような言動をしてしまい、当初の良心的な見積りを出してくれて業者さんの怒りも買ってしまいました。 良心的な工事と値段で請けてくれる業者でしたが、その後そのオーナーの物件ではその業者さんは使えなくなりました。 また、そのような業者さんを軽んじるような発言ばかりをしてしまった結果、そのオーナーはA社長いわく 「口や対応だけ上手く、金だけもっていく業者」が入り込み、工事はずさん、入居者からの評判も悪い、空室が決まりもしない物件になっていったそうです。 この話の教訓とは? この話しを聞いてみなさんはどう思うでしょうか? 「見積りは迷惑だってこと?」「業者の言う事を聞けってこと?」 違います。 このA社長の話しの中で大事なのは 自分が望むものとコストのバランスを把握しておくこと です。 先ほどのオーナーの話しでは、オーナー側の意向は理解できます。相見積を取って適正な金額かを確かめたい、少しでもコストを掛けないように。これは当然ですし、理解できます。無駄なコストは払ってはいけませんよね、しっかりと工事内容を把握したい。これも当然です。 しかし、それによって余計に掛かるコストや時間、人の気持ちを理解、許容できなかったことが失敗だったのです。 例えば、大手の工務店やリフォーム会社というのは見積りの書式からプレゼン資料など、とても分かりやすくなっていたりします。カラフルな図面やパースなど発注する側からすると大変助かります。専用の営業担当者が付き、レスポンスなども早くなるでしょう。しかし、その反面コストは高くなります。一方、個人事業主や小規模な事業者だとどうでしょう。見積りは職人さん自らが行くことも珍しくありません、すぐすぐに対応してはもらえないかもしれません。プレゼン資料などを作成する暇はなく、現場で手を動かしていることでしょう。しかし、その反面コストは安くなります。 結局、オーナーがどの部分を許容していくかの決断となる訳です。そして、それに正解はありません。コスト、スピード、分かりやすさなど、どの部分を許容していくかということです。 全てを取ろうとした結果、先ほどのオーナーはバランスを崩して失敗してしまったのでしょう。 線引きをしましょう では、どうしたら良いのかといえば 自分でどこまでするのか?を線引きしましょう。 例えば、どんなに小さな工事でも勉強して、現地に立ち会って学ぶというのも一つかもしれませんが、時間の制約や手間など果てしない時間が必要になります。そうではなく、人にどこまでを任せるか?そして任せるなら誰に任せるか?を探すことがいいと思います。 その為に専門業者がいるのですから、しっかりと信用できる業者探しをした方が成長スピードも上がります。それが管理会社であることもあれば、ご自身で見つけた業者さんかもしれません。信用できる人探しこそ一番難しいのですが・・・
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駄菓子コーナー特設 ~子供も大人も~
現在ご来店いただいた方全員に100円分(昔の値段で)プレゼント 子供心に戻ろう 現在ロータスホームではご来店いただいたお客様には駄菓子コーナーからお好きな駄菓子をお配りしています。 ご来店いただいたお子様も大人も100円分の駄菓子をプレゼントしています。値段設定は昭和生まれの私たちの小さな頃の単価で設定してあります。 小さい頃100円を握りしめて「どれを選ぼうか?」とワクワクした時間を少し思い出してもらえたらうれしいです。お子様連れの方であれば「お父さん、お母さんは小さいころ食べてたんだよ」と教えてあげてください。世代でない皆さんは「昭和生まれの人たちはこんなお菓子食べてたんだ」と思ってもらえればいいです。対象はご成約など関係なく、ご来店いただいたお客様全員が対象です。 少しだけラインナップをご紹介 Felixガム 10円この匂いで小さい頃の思い出が蘇ります どんぐりガム 10円角の黒い部分に当たりがありましたね なつかしいガム ビッグカツ 30円 ねるねるねるね テーテッテレー 魔女のCM これは今でも食べてますね。ポテトフライ 単なる梅干しなんですけど、懐かしいウメトラ兄弟 昔は4つ入っていたような ポン菓子のにんじん 5円チョコ もちろん5円です きなこちゃん 私はあまり小さいころ食べませんでしたが 蒲焼さんシリーズも 奥には酢だこさん も つまようじで刺すカラフルな餅ですね。女の子が食べてた記憶が 時の流れに身をまかせ 昔の値段設定にしていますが、現在これらのお菓子を買おうとすると値段が上がっていることにビックリしますね。今100円では大して数も選べないものです。私は小さい頃に楽しかった経験を自分の子供たちにもして欲しいなと思っています。小さい頃、射的で腕を伸ばして景品を取ってくれた父親の姿、広告のチラシでミカンの皮を捨てる箱を作っていた母親、100円を握りしめ、おばあちゃんが一人でやっている駄菓子屋に友達と行ったこと。もちろん、時代が変われば新しい習慣や楽しいことも出来てきます。昔だけが良かったというつもりはありません。だがしかし、楽しい記憶をたまには思い出してみること、そして知らない世代の皆さんには「温故知新」という意味で触れてみてはいかがでしょうか。単に私がお菓子好きなだけということもあるんですけどね。
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鹿児島県をワンルームにリフォームしよう!
鹿児島県をワンルームへリフォームしてみましょう 鹿児島県のリフォーム依頼があったら 私はバカリズムさんのライブネタが好きです。バカリズムさんのネタに「ワンルームだった場合、住みにくい形の都道府県」というのがありました。堂々1位は長崎県となっていて納得させられたものです。 バカリズムさんのネタです。確かに住みにくそう そこで今回はリフォームの得意な、弊社ロータスホームが鹿児島県をリフォームしてワンルームにしてみました。リフォームのポイントや施工イメージも実際のリフォーム事例でご紹介してみましょう。 これがワンルームに生まれ変わる鹿児島県 鹿児島県をリフォームしてワンルームにした場合の間取り図 思い切って部屋を減らして「贅沢なワンルームに」 今回のリフォームのポイントは以下の通りでした。 立て続きの2Kを思い切ってワンルームにリフォーム以前はバストイレが一緒のユニットバスをバストイレ別へ狭かった玄関を玄関収納とシューズボックスを作ることで靴の多い女性にも対応できるように以前は部屋の角にあったキッチンを思い切ってカウンターキッチンへデッドスペースになっていた桜島に浴槽を置くことで光熱費も削減へ枕崎市や指宿市の南薩エリアをバルコニーにすることで日当たりを活かしたお部屋に寒い北薩エリアに冷蔵庫スペースを設置して、ここでも光熱費を削減 エコなお部屋にキッチン周りの水道は川内川を利用トイレも独立性を高めて快適なエリアへ 室内イメージ 着工前なのでここからは完成イメージを出していきましょう。どの写真も実際に弊社で管理している築30年超えのリフォーム済み、完成イメージもわきやすいと思います。 居室とキッチン 思い切ってカウンターキッチンにすることで古さを無くします。基本は居室にキッチンを置かない選択肢もありましたが、今回はかえって玄関から見えないようにすることを意識してみました。室内もこんなリフォームをすれば生き返ります。 ちなみにこの物件も築30年を超えてましたよ。 トイレ こちらも築30年超のトイレのリフォーム最近はトイレの滞在時間が長くなっています。その要因はスマホ!トイレットペーパーホルダーに棚を付けることでスマホを置くこともできます。ウォシュレットで冬も寒くなく、快適なお部屋へ ユニットバスの入替 今回一番苦戦した桜島のスペースの活用方法。今回は思い切って浴槽を置いてみることにしました。そうすると、意外と収まりがよく、脱衣所スペースも取れることが判明しました。しかも火山となっており、光熱費も削減できることでしょう。 例えばこんなお風呂もスペースがあれば 新品の広い浴室へ入替 脱衣所を作ろう 専有面積は十分あったことから、今回は脱衣所を作ることにしました。とはいえ、開き戸にしてしまうとトイレのドアと干渉する為、ここは引戸を採用しました。どうせ大工さんが入るなら建具などのリフォームもこの際にやってしまいましょう。 こんな脱衣所の無い所も 扉付きの脱衣所へ変身させました 楽しい遊びでした 今回は少し遊んでみましたが、実際に鹿児島県をワンルームにするのであればたくさんの問題も出てきそうです。そして、他にもベストな間取りがあるかもしれません。もしベストな間取りはこれだ!というのがあれば教えてください。しかし、想定される問題も、弊社ロータスホームでは古い物件のリフォーム、管理が得意なので、不可能ではなさそうでした。しかも、今回は専有面積のある鹿児島県をあえて部屋数を減らし「贅沢なワンルーム」にすることで新築には出せない価値を提供できるハズです。ちなみに今回の記事は社員が帰ったあと営業のスタッフと2人で協議しながら作りました。テーマはやはり「決まるお部屋、決まるリフォーム」です。他のスタッフには遊んでいると思われるので、このブログをご覧になったオーナーさんは出来れば当社のスタッフには内緒にしておいてください。遊んでいると思われそうなので楽しかった
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貸主が宅建や賃管士を取るのはアリかナシか?
オーナーが取るべき資格なのか?役にたつのか? 不動産業は資格の宝庫 さて、今年も不動産関係の試験がラッシュを迎えています。宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、不動産鑑定士などの国家資格から敷金診断士、土地活用プランナー、住宅ローンアドバイザー、リフォーム提案士などの民間資格まで毎年のように新たな資格が出てきていいる印象です。そんな資格の中で、たまにオーナーさんでも宅建(宅地建物取引士)や賃貸不動産経営管理士を持っている方もいます。またオーナーに「宅建とか賃管士とか勉強した方がいいですかね?」と聞かれます。なので、今回はそれについてお話しします。 国家資格は業者を縛るもの では結論からですが、 取らなくていいと思います もちろん興味があって好きならいいのですが、賃貸経営に役立つかといえば正直NOだと思います。 そもそも不動産系の国家資格というのは 不動産業者を縛る為にあるのです これは今までの資格が出来た歴史を見れば明らかです。 宅地建物取引士=高い取引になるのに、業者だけが知識を持っていて消費者が泣き寝入りになることが多かったから管理業務主任者=分譲マンションが増えてきて雑な管理をする業者が増えてきたから賃貸不動産経営管理士=サブリースなど管理受託のルールが無く、管理業者が関係するトラブルが増えてきたから このように世の中で不動産業者が至らなかったりすることで業界自体が規制を掛けてきた結果なのです。 そう、知ったら賃貸経営が上手くいくというような主旨は入ってないのです。 あくまで不動産業者にルールを課して説明責任などを課していったり、適正な管理が行われる為の法律作りとそれを知っている者に取引を任せようという主旨なのです。 特に賃貸不動産経営管理士などは名称からして賃貸不動産の経営に関するいいことがありそうなのですが、先ほどの主旨からして、預かる不動産会社へ規制を掛ける内容ばかりです。一度試験問題などをご覧になっていただければよく分かりますが、勉強する内容はオーナーから物件を預かるにあたっての決まり事ばかりです。もちろん、知らないよりは知っていた方がいいことですが、預ける側が気にすることではないことが多く、退屈かもしれませんね。 意外と役立つのは「民間資格」 ここまでどうせ取るなら国家資格がいいというのは分かるのですが、ご自身のオーナーとしてのスキルを身に着けるのであれば意外と民間資格の方が勉強すると身になるものは多いかもしれません。なぜかというと民間資格というのは、国家資格などと違って中々不動産業界の人は受けてくれません。そういった背景もあり、不動産業界で働いていない人へも役立つ知識を提供することで受験者を募っていたりもします。なので、どうせ勉強するなら民間資格の方が学びは多くなるかもしれませんね。
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笑ってはいけない試験問題!~賃貸不動産経営管理士試験2022年 問32 編
阿鼻叫喚の2022年賃貸不動産経営管理士試験!中でもこの問32は面白い まずは問32をご紹介 令和4年度 賃貸不動産経営管理士試験問題より 【問 32】 勧誘者であるA法人(代表者B)は特定転貸事業者であるC法人から委託を受けて特定賃貸借契約の勧誘を行っている。勧誘者であるA法人の従業員Dが、自己の判断により、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対し、故意に不実のことを告げるという管理業法第29条第1号に違反する行為を行った場合の罰則(6月以下の懲役若しくは50万円以下の罰金又はこれらの併科)の適用に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。 ア A法人が罰金に処せられることはない。イ 代表者Bが懲役又は罰金に処せられることはない。ウ C法人が罰金に処せられることはない。エ 従業員Dが懲役又は罰金に処せられることはない。 回答選択肢 1 ア、イ2 ア、ウ3 イ、エ4 ウ、エ 読むのが面倒なので図にしてみましょう。 この問題、一夜明けた段階でも各予備校が異例の「正解肢なし」などとして疑義を生じている状態です。この問題は下記の管理業法という法律において、「勧誘者」という第3者が行った違法な勧誘において、大元である事業者の責任について問う問題であることは分かるのです。しかし、この問題は現在の段階では各予備校でも「回答なし」とか「調査中」などと明言出来ていない状況です。 (不当な勧誘等の禁止)第二十九条 特定転貸事業者等は、次に掲げる行為をしてはならない。一 特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者に対し、当該特定賃貸借契約に関する事項であって特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為二 前号に掲げるもののほか、特定賃貸借契約に関する行為であって、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるもの 昨年が簡単すぎた問題をひねろうとしたのか? 細かい解説などは予備校の先生に任せるとして、要は 「従業員Dが行った責任がどこまで問われるか?」という問題ですよね。しかし、よく考えてみましょう。 従業員Dの不可解すぎる行動が惑わせる まず読んで思ったことは 従業員Dの自己判断ってなんだよ 「従業員Dは正気とは思えないし、その一人の行為で懲役もしくは罰金に処せられる人の不憫さ」を考えずにはいられません。 まず、委託を受けたどうこうより「自己の判断で不実のこと(真実でないこと)」で勧誘する従業員Dの不可解さ これがA法人からの指示だったなら分かりやすいのです。従業員と雇用主という立場を使って、かわいそうな従業員Dに「不実のことを伝えてでも契約取ってこい」なら分かるのです。会社の使用者責任もハッキリしそうですね。しかし、従業員Dは自己の判断で突き進むのです。なぜ?契約がそこまで欲しいのか?そして倫理的には「自己判断でウソつくような人間に責任無い訳ないだろ?」と思ってしまいます。そして、自己の判断で動く従業員Dにより次々に責任を負わされるA法人と代表者、そして委託したC法人 読みながら笑ってしまいました。これが可能なら産業スパイも楽で仕方ないことでしょう。自己判断でウソつく人間は懲役や罰金なしで他の登場人物にだけ被害を及ぼせる。完全犯罪のような所業。確かに「勧誘者を監督する責任の範囲や重さの理解を問いたい」という出題の意図は分かるのですが、あまりに面白い状況。解答と解説が読みたいな!と本気で思っています。
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「マンションで動物に餌をあげてる人が・・」まさかの動物の正体
こんな動物なら軽い注意で終わったんですがね 動物への餌やりは禁止です マンションでも戸建でも基本的には禁止行為の「動物への餌やり」禁止されている理由としては野生動物が寄ってくる、糞害が発生する、苦手な方からするとそもそも嫌だ!となり、近所も巻き込んで迷惑行為となってしまいます。動物がかわいい気持ちは分かるのですが、やはり自分で飼えない以上は無責任な行為はするべきではありません。そんなある日、あるマンションの入居者さんから連絡がきました。「マンションで餌をやっている人がいるから注意してほしい」 驚きの正体は 私は何度か経験があるので、ネコかハトか?と勝手に頭に想像しながらお話しを聞いていました。聞くと、住人もある程度特定出来ていて「〇〇号室の方だと思うとのこと」私は「ちなみにネコですか?ハトですか?」と入居者さんに聞いたところ、驚きの回答が 「トンビです」 え?猛禽類? まさかのトンビ(鳶)! 第一声は思わず「へぇ、トンビって餌やれるんですね」と言ってしまいました。余りに想定外すぎて聞けば、その餌やりをしている方は夕方になると不定期でマンションの廊下に出てきて餌をやるそうです。そして、その人が出てくると、流石トンビ「目がいい」何羽かが近寄ってくるそうです、そして何の餌をやるかといえば「生肉」でした 即刻注意!すぐ解決 私はすぐさま該当の住戸の方に連絡しました。ちなみにこの方、この件以外はすごく「良い入居者さん」なのです。マンションで会えば気軽に挨拶してくれますし、たまに世間話などもする位の方でした。早速、電話して概要を伝えると 「え?ダメだったの?ごめんなさい」すぐ認めました。秒で謝罪です。素直です本人曰く「ハトだと溜まったりするけど、トンビは餌をやったらすぐ帰るから」とのことでした。私からは 猛禽類であること味を占めて他の入居者さんを襲うかもしれないこと野生動物に勝手に餌付けしてはいけないこと糞害などにつながること生肉も共用部分で衛生的に良くない などをしっかりお伝えしました。ご本人もいたく反省し、「二度としません、ごめんなさい」とのことでした。もちろん、それ以外は本当に良好な入居者さんだったので、お話しも分かって貰えましたので無事解決としました。まさか猛禽類に餌をあげられるとは・・・
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これをやったら解約まったなし ~重大な契約違反編~
これをやってしまうと解約まったなしの3選 入居者の権利は強い!しかし限度はある みなさんは、大家さんと入居者どちらが強いと思いますか?一般的には所有者でもある大家さんが強いと思われがちです。しかし、それは一昔前の話です、今現在では「借地借家法」という法律がみなさんの味方です。この「借地借家法」ですが、中々に強力な法律です。一言で言うなら 「少々の過ちなら追い出されると可哀そうだから、許してあげてよ」 となっています。細かい部分は色々とあるのですが、入居者の権利というのは年々強くなっていて、大家さんの機嫌一つで追い出すなどは不可能となっています。ですが、こんな強力な借地借家法でもかばいきれない重大な契約違反というのもあります。もちろん、程度の多少によりすぐさま解約される訳でもないのですが、借地借家法をもってしても高確率で解約される事項を今回はあげてみようと思います。 又貸し 自分が契約して、その後知り合いや友人など第三者に貸してしまうことです。これは当然契約違反となります。お金を貰っていなければOK?ダメです。ですから例え自分が代わりに家賃は払うから!と無償であったとしても契約違反です。入居審査でも契約の名義人が住むのならと審査を通過しているのですから、大家さんからすれば「あの入居審査はなんだったの?」となります。こうなると大家さんとの信頼関係もあったものではありません。仮にしてしまった場合、契約違反ももちろんですが、又貸しした第三者が付けたキズや損傷なども全ての責任が契約者にやってきます。 ペットの無断飼育 これも高確率で発覚時に解約を言われても仕方ないものです。一般的な契約書であれば、ペットの飼育については重要事項説明書や契約書にしっかりと明記されています。特に建物へのダメージも大きく、周りの住戸に動物アレルギーの方などが居た場合は更に被害も拡大してしまいます。こちらも、契約違反で解約だけでなく、ペットによる損傷などは原状回復のガイドラインなども助けてくれません。違約金なども含めて責任を取るハメになってしまいます。絶対にやめましょう。 反社会的勢力 現在の標準的な賃貸借契約書ではいわゆる「反社会的勢力」の方はお部屋を借りることができません。それは、他の住民を守る為にも必要なことと思います。みなさんも周りに反社会的勢力の方が居てほしいとは当然思わないと思います。昨今、契約書と呼ばれるものには必ずこの反社会的勢力の排除条項というものが入っています。本人はもちろんですが、友人や知り合いが反社会的勢力だった場合、お部屋に出入りさせたことでも契約違反となってしまいます。また、厳しいのですが、それによる実害があったかどうか?ということは問題にならないのです。私も東京にいる時に反社会的勢力のお部屋を解約をしたことがあるのですが、本当に大変でした。いつか機会があればその時の話などもできればと思います。鹿児島ではそのような事例を対応したことはありませんが、一度でもそのようなことがあると以降お部屋をあなた名義で借りることは非常に困難となるでしょう。やめましょうね。 気軽な気持ちが消えない過去になることも 現在、情報化社会となって久しいものです。このような重大な契約違反で解約となった場合、今後の保証会社等の審査に響く可能性があります。私も見たことはありませんが、保証会社というのは大体共通したネットワークを持っています。例えば重大な契約違反がある人を受け入れたい大家さんや保証したいという人はいるでしょうか?もちろんNOですよね。それだけ、今回あげた項目は重大なものです。気軽にしてしまったことが何年も尾を引いてくる可能性があります。絶対にやめましょう。










