
あくまで社内だけ
またまたやってきました、変な社内ルールご紹介です。
今回も「読み物」として楽しんでもらえたら幸いです。
もちろん社内の価値観ですから、皆さんに価値観を強制することもありませんのでご了承ください。
多少はサボってもよい

私は普段から言っています。
「まったくサボるなとは言いません」と
でも、この言葉は本当はズルい使い方をしているな。と自覚はあります。
「仕事に来ている以上、1秒たりともサボってはならぬ」
という正論は理解していますし、経営者側からすれば当然です。1秒たりともサボらないスタッフがいれば本当に嬉しいことでしょう。
でも・・・・これを読んでいる皆さんもどうでしょうか?
サボったことありませんか?
もちろん、会社をサボって「パチンコ」に行くとか「家でゲームしている」などは論外ですし、流石にダメです。
でもね、ちょっとだけサボって息抜きっていうのは「あり得る」と思うんですよ。
じゃあ肝心な「どの程度サボっていいのか?」ですが
結果を出していて、倫理的にダメでなければ
そうなのです、私は定量分析が出来る仕事をお願いしています。
特に正社員スタッフには定量化出来る仕事をお願いしておりますので、結果が出ている出ていないは可視化出来るのです。
そのラインをクリアすれば多少サボったとしても「いいんじゃない」と思えます。
では「倫理的にダメ」というラインですが、これは正直
「そんなことは自分で考えなさいよ」
大体、そんなことも確認しないとサボれませんかね?
どこからがOKでどこからがダメですか?とサボる前に聞くんですか?
大体サボるのは技術がいる行為なんです。
見つかった時に言い訳出来る範囲にしなければいけませんよね?
パチンコ屋から出てきた時に見つかったら?自宅に何時間も車があったら?
そんなリスクを負いながらサボるんですか?
見つかった時に許される範囲や程度位のことは、自分で判断できる程度の「知性や理性」は備えておくものです。
そういう意味で冒頭に申し上げた通り、このルールは「ズルい」んです。サボる側も「試されている」のですから。
流石に社内のチェックをかいくぐってサボれる程度というのは限られてくることでしょう。
それでも心身のリフレッシュには多少の余白があってもいいとは本当に思っています。
だから「多少はサボってもいい」は本当に思っていますよ。
その「多少」のラインを履き違えないことは必須ですけどね。
家族を優先すること

「私と仕事、どっちが大事なのよ」
この有名なセリフですが、私は人生で一度も言われたことはありません。
なんと答えるのが最適なんでしょうね、分かりませんが
話が脱線しましたが、これも本当です。
当社のスタッフにも
「仕事は一生懸命せねばならないが、優先すべきは家族であることは間違いない」と言っています。
お子さんや配偶者、そして自分自身の為に仕事というのはあると思っています。
でも、仕事というのは不思議なもので、時にこの順位を忘れてしまうことがあるんです。
経営者としては仕事を第一に考えてくれるというのは理想論としては嬉しい気持ちはあります。
しかし、そうなった従業員というのは遅かれ早かれいなくなってしまうのです。
仕事というのは「長期戦」です。
短期戦なら「仕事第一」でもいいかもしれませんが、長期戦となれば時に思うのです。
「自分は何のために仕事をしているのか?」と
そんな時に家族や自分自身の為になっていないと思ったらどうでしょうか?
幻想から現実に還った従業員は会社を去ることになるでしょう。
またそういう幻想をわざと抱かせる会社があるのも事実ですし、否定もしません。
それでも私はこう思っています。
「家族や自分自身を大切に出来ない人は他人も大切に出来ない」と
家族と折り合いが悪い人も否定しません。
正直、世の中には「いない方がいい家族」という人種がいるとも思っています。
その場合は自分自身を大切にすることですね。
ともかく、そういった大切な人間や自分を丁寧に扱うことが出来ないと、他人を丁寧に扱うことは難しいと思っています。
そんな人間が不動産という「人間」をベースにした仕事に従事できるんでしょうか?
他にも理由があります。
そうやって価値観が安定している人は仕事でも落ち込みにくいのです。
仕事は100%全力でやるべきです。
ですが、それは「命を懸けて」という訳ではありません。
せいぜい「命を懸ける」のは経営者位でいいんですよ。
「またぁ、キレイごとを言って」と思われるかもしれませんが、そうではありません。
その位割り切って仕事をする人間の方が優秀で長続きするんです。
あまりに張り詰めている人は、何かの拍子でプッツリと切れてしまうのです。
先ほど申し上げた通り、仕事は「長期戦」です。
また、「経験」がものを言う業界ですから、そんな簡単に辞めるようなメンタルでも困ります。
ですから、これも会社の為なんですよ。そう考えると別に「キレイごと」ではありませんね。
ある程度、価値観も達観しておくと却って困難の時に踏ん張りが効くんですよね。
ですから「子供の熱がでてしまって」と言われた場合は、男女ともに「すぐ迎えに行ってあげてください」と言っています。
私自身もスタッフを大切に出来なければ、お客様も大切に出来ないでしょうからね。
別にキレイごとではなく、合理的な理由だと思っています。
でも、打算的な気持ちがないかと言われたら、どうでしょうかね・・・
私の心に「ええかっこしい」の部分があることも否定はできないような・・・
内田の「独演会」を聞いてあげよう

最後はルールではないんですけど、社員が気を遣ってやってくれていることです。
私は基本的には社内では静かにしていることがほとんどです。社内にいないことも多いです。
しかし、時折スイッチが入ったように
長尺の独演会を繰り広げてしまうことがあります。
これは誤解のないように言っておきますが「怒って全体に説教」とかではありません。
具体的には
- 不動産の未来はこうなっていく
- 社会は「こうあるべきだ」
- 会社で大きな決断をした時の「理由」
こんなのが多く、正直目の前の業務に関係ないことが多いのです。
私は出来る限り
内田というのは「こんな価値観を持っている」ということを伝えたいのです。
年がら年中、頭の中では上記のようなことを一人で考えているため、時に私の決断は
社長が乱心してしまった
と誤解されてしまうのでは?と考えているのです。
みなさんの職場などでもよくありませんか?
「昨日言っていたことの正反対のことを言い出す上司」とか「思いつきで実行する人」とか
あれは一定確かに行き当たりばったりのタイプもいるんでしょうけど、中には
「色々考えた挙句、やはりこっちがいいと思った」という線もあるのです。
しかし、その人の頭の中は分からない為に「行き当たりばったり」に見えるのです。
それに振り回される周りはとにかく大変ですからね。
私の独演会はそれを防ぐ為に「私はこういう価値観、考え方なのだ」と伝えているのです。
それが理解されれば少しは「あぁ、そういうことなんだな」と思って欲しいのです。
理解できれば、スムーズに物事も進むハズですから。
とはいえ
スタッフのみなさんには突然やってくる独演会は大変だと思います。
大体10分程度なのですが、大変でしょう。
ですから、これはルールではなく「お願い」なのです。
今のスタッフは内心どうかは別として聞いてくれています。
しかし、これは逆だったら正直キツイかもしれませんね。
いいスタッフに恵まれているんですね。ありがたい。
今回も毒にも薬にもならぬ
いかがでしたでしょうか。
変なルールと変なお願いでしたね。
また気が向いた時にでも社内ルールをご紹介したいと思います。
今回書いてみて思ったのですが、やはり私の根底には
「本音と建て前」があるのは当たり前だから「本音」でも守れるルールを作る
という考え方があるんでしょうね。
これも社内でよく言うのですが
守れないルールなら無い方がいい
前回までに書いた「寝坊は正直に言えばOK」などもそうですが
清廉潔白な人間などいないのに厳格なルールを作っても意味がないんです。
それよりは「誰もが守れるルール」を作ってしっかりと守る方が建設的だと考えているのでしょう。
嘘を暴いたりしても、本来誰も得しないんですよ。お互い嫌な気持ちになるだけですから。
それなら「嘘をつかない方が得するルール」にした方が守りやすいですよね。
書いてみて自分自身の考え方がまとまってきましたね。
こういった思考の整理に使わせてもらっています。
公開しても大丈夫なのかな?たまに不安になります。
カテゴリは「雑談」ですからね。たまにはね。
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事故物件と幽霊について
不動産屋さんを怖がらせないで 「オバケの出る物件ってあるの?」私が不動産屋で働いていると話すと結構な確率で聞かれることがあります。まず大前提として私に霊感はありません。これまでの人生において幽霊や妖怪その他怪奇現象といった類の経験をしたことはありません。その為、幽霊の存在は信じてはおりません。原則としてしかし、だから怖くないか?と言われたら別です。ホラー映画を見れば怖いですし、怪談を聞けば背筋を凍らせてビビッてしまいます。そうです、体験したことがないから「いない」と信じていますが、もし体験してしまったら怖くてイヤだという普通の感覚です。ですから夜中の空き部屋管理などで恐怖を感じることも少ないですし、そんなことを言っていたら仕事になりません。しかし昨今TVで「本当にあった怖い話」系ではいわゆる「事故物件にまつわる幽霊話」などを多く目にします。そういったTVが多いせいか冒頭の「オバケの出る物件ってあるの?」をよく聞かれます。これについて実際のいち不動産屋として答えるなら「オバケが出るといわれる物件は確かにある」という程度しか言いようがありません。私は東京都で不動産業をスタートして十数年東京近郊におりましたので、その間は非常に多くの噂や有名な物件を見聞きしてきました。なぜか鹿児島県に戻ってきてからはそのような噂や有名な物件などは少ない印象です。地域性なのかそもそも鹿児島県が幽霊が少ないのかはわかりませんがとにかく鹿児島では圧倒的に少ないと思います。鹿児島では全くないとは言いませんが、東京にいた時はそこかしこで同業者や同僚などから聞いていたものです。「〇〇マンションの○○号室」とか「○○アパートの階段」とか様々です。いつか機会があればそのような物件でお話なども書いてみたいものですが、いかんせん自分に霊感がなく体験していないので、あくまで噂や見たという人の話になるので、信憑性もないですからあまり面白いものにはならなそうです。しかし、経験上なのですが、いわゆるお化けの出ると言われるお部屋や物件の多くがなぜか「事故物件ではない」ことが多いような気がします。これはどういうことかというと、よくTVなどでは「この部屋に住んでいた人が亡くなったことが後に判明した」というオチが多いのですが、実際に幽霊が出ると言われるお部屋は不動産の記録などからも事故物件であることが少ないと思います。私もこれまで不動産業に従事する中で事故物件と呼ばれる、お部屋で亡くなってしまった事例は何度も経験がありますが、不思議とそこに入る時などは怖さを感じたことはありません。それは、今まで生きていた方を感じられるからなのでしょう。入居中も特に問題などない良い方が亡くなって急にオバケになるとは思えませんし、事故物件の後片付けなどを行っている私たちを恨むはずもないだろう。と強く確信しています。これが当たっているから事故物件ではそのようなことがあまり無いように思います。事故物件に入る時は特定の信心はありませんが、自然と手を合わせ故人のご冥福を祈っております。人は必ずいつか亡くなるものですし、それは自然なことですから。話は戻りますが、今まで入居中の方や退去される方から幽霊などが出た等は聞くこともあるのですが、あったとしても1度だけ体験したとか、前の入居者もその後の入居者も1回もそのようなことがなかったケースがほとんどです。オバケがいるという前提なら「たまたま見た」とか「お部屋にいる訳ではない」という感じなのでしょう。しかし、特に有名な物件やお部屋というのはなぜか「誰が入居しても言う」「なぜか入居が長続きしない」など霊感の無い私でも「さすがにこれは本当なんじゃないか?」と思ってしまいます。そしてそのほとんどが「事故物件ではない」ことが多いと思います。できれば人生の中でそのような経験はせずに済んできましたので、オバケの方々には私を見逃していただけるように切にお願いしたいものです。
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滞納督促の極意「正論は役立たず」
家賃滞納では「相手をやっつける」ことに意味はありません 賃貸管理を行う上で、最も深刻かつ労力のいる作業それが「滞納督促」本来払うべき家賃を期日までに支払わないこと。つまり家賃滞納ですが、非常に深刻な問題です。物件のオーナーさんはよほどの資産がある場合を除き、一般的には銀行などから融資を受けて物件を購入されます。家賃が入ってこないからといって返済は待ってもらえません。そうすると最悪の場合手出しということも起こり得ます。また、物件を管理する管理会社にとっても深刻です。様々な管理報酬の形態がありますが、多くの管理会社が採用している報酬が「月額回収家賃の〇%」ということは家賃が回収されない以上、そのお部屋からの報酬も0となります。このように深刻な家賃滞納ですが、最近はほとんど家賃保証会社加入が契約条件として必須になってきており、その対応件数は年々減ってきております。家賃保証会社の皆様本当にありがとうございます。感謝してもしきれません。今では家賃が期日までに支払われない場合、システム等で家賃保証会社が自動的に立て替えていただけます。最近では滞納督促などを行ったことのないオーナーさん、管理会社社員も増えてきたのではないでしょうか? しかし、昔からの入居者で家賃保証会社に加入していない方など、未だに当社でも家賃滞納がチラホラとあるのも現実です。そこで今回は滞納督促に強い私が行っている督促についての感覚や極意を少しご紹介いたします。まず、滞納督促での実績についてですが、私はこれまで延べ数千件もの滞納督促を行ってきました。そして法的対応まで至ったケースは現在まで0件です!そうです、最終的には弁護士に依頼し、裁判所で判決をもらい、最悪の場合「強制執行」にてお部屋の明け渡しをしてもらうという法的対応今までただの1件もありません。一般的な滞納への対応は以下の通りです①電話や書面での督促 ②訪問で督促 ③法的対応ざっくりとこのような流れになります。詳しくはまた今後お話しすることもあるので、ここでは割愛いたします。言うまでもありませんが、家賃滞納は初期対応が全てです。1か月程度の遅れであればすぐに回復することもできますが、正直3か月程度となると「長期滞納」という分類となり、難易度はグッと上がってしまいます。今回はそんないわゆる「長期滞納」の対応についてここでは滞納者という言葉を使いますが、ここでは・うっかり引落しを忘れていた・今月支払えなかったがなんとか翌月間に合った などの方は含まずに「本来払うべきことを理解しており、しかも3カ月以上滞っている方」と定義してお話しします。この家賃3か月以上の滞納は民法や様々な管理会社の契約では、基本的には回収が難しく、弁護士などに依頼して法的な対応への移行となります。要は「この位家賃滞納するということは事情などがあるにせよ、多少の悪意があり、家主との信頼関係はもう無いと判断する」ということです。この状態では当社でも本来は法的対応に移行するとの契約となっておりますが、一旦法的対応へ移行すると物件のオーナーさんは2重苦、3重苦が待っています。まず、弁護士へ依頼し(お金かかる)、訴訟準備を行い(お金かかる)、裁判する(お金かかる)、当然勝訴します。がしかし、勝訴したから解決ではありません。勝訴してもお部屋を明け渡してもらわないと問題は解決しません。裁判所がここまでやってくれたことは「こんなにひどい家賃滞納があるんだったら、賃貸借契約を解除してもいいよ」とのお墨付き程度なのです。この「お墨付き」をもとに滞納者へ「裁判所がこう言ってるんだからお部屋明け渡してください」と言う権利を得るだけです。それでもお部屋を明け渡してもらえない場合はどうするか?最悪のいわゆる「強制執行」となります。この費用は弁護士費用や強制執行の方の日当など様々ケースバイケースですが、数十万から100万円を超えることも珍しくありません。しかも相手は滞納している方です。本来はそういった費用も相手方に負担させるべきなのですが、家賃が払えない方がそのような費用を払えるはずもなく、多くは泣き寝入りとなってしまいます。それでも、ずっと家賃を滞納されるよりはマシなのですから致し方ありません。それでは、そうならないためにどうすれば良いのか?一度発生してしまった滞納へどのような心構えで臨めば最小限の痛手で済むのかを何度かに分けてご紹介していきます。まず大前提「正論など役立たず」ということです。これをしっかりと心に刻み込んでからがスタートなのです。そもそも、家賃は「支払うべきもの」です。そんなことは誰しも知っており、当の滞納者も知っているのです。それを当たり前のように「支払うべきなんだから払いなさい」といっても解決しないのです。・契約書に書いてあるから ・払わないといけないものだから ・他の皆さん払ってる ・払ってもらわないと困るそんなことは百も承知、それで払うのならここまで家賃滞納などしないのです。ここで多くの管理会社やオーナーさんは心をバッキバキに折られます。のれんに腕押し、ぬかに釘、馬の耳に念仏なのです。こういったケースで最悪な方法が「正論により滞納者を追い詰めるだけ」です。「〇月〇日までに全額払わないと契約解除」 「連帯保証人へ請求する」 「職場へ報告する」 「弁護士へ依頼する」などの対応もあればひどいものになれば「人としておかしい」 「当たり前のことも出来ないんですか」など言葉による圧力などがこれにあたります。お気持ちは分かります。時に無茶苦茶な滞納理由を聞き、開き直る態度を見せられ、あまつさえこちらが悪いとの罵詈雑言を浴びることもあります。しかし、我々のゴールはあくまで「滞納家賃の回収と法的対応への移行阻止」なのです。そして当の滞納者のゴールもまた意外と「滞納家賃の完済と法的対応への移行阻止」なのです。この本当はゴールが一緒であることを滞納者の方へ伝え、協力しながらゴールに向かう姿勢こそがスタートなのです。長くなりましたので、一旦ここまでとします。次回からは「さあまずは状況調査」「家賃滞納者の思考回路」「家賃滞納者が本当に恐れるもの」について少しずつお話できればと思います。
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泣いてたまるか
※写真は私及び社員ではありません ホームページにブログ機能が付いているなぁ・・と思い せっかくならブログをしっかりと書いていこうと思い、最初のタイトルを何にしようか?と思っていたら、私が不動産会社の魅力に気づかされた会社の社長のブログタイトルがまさに「泣いてたまるか」でした。 当時の会社の社長は人間的にも素晴らしく、欠点といえばお酒の席でのジョークが少し古いということ位でした。 もうその社長さんは社長ブログをやめてしまっているようなので、尊敬の意味も込めて最初のタイトルとさせていただきます。 さて、株式会社ロータスホームは2022年1月から始動し、前身の有限会社マルトクエステート霧島店を引継ぎ、更に賃貸管理、仲介を生業として地域に根差した会社でありたいと思っております。 賃貸管理という仕事は一人一人のお客様を身近に感じることが多く、住生活という本当に大事な部分を担っていると実感いたします。 そんな私のこれまでの不動産業は、良いことも悪いことも、喜怒哀楽全ての感情を揺さぶられる出来事ばかりでした。 そして「こんな事案初めてなんだけど・・」ということが今日も明日も起きる波乱万丈の世界です。 そんな私の経験やエピソードなどを少しでも皆さんにお伝えして、失敗を笑ってもらったり、不動産業の魅力なども伝えられたらいいなと思います。 拙い文章になりますが、不動産業は楽しいもので、はまると抜けられない世界ですよ。



