
あくまで社内だけ
またまたやってきました、変な社内ルールご紹介です。
今回も「読み物」として楽しんでもらえたら幸いです。
もちろん社内の価値観ですから、皆さんに価値観を強制することもありませんのでご了承ください。
多少はサボってもよい

私は普段から言っています。
「まったくサボるなとは言いません」と
でも、この言葉は本当はズルい使い方をしているな。と自覚はあります。
「仕事に来ている以上、1秒たりともサボってはならぬ」
という正論は理解していますし、経営者側からすれば当然です。1秒たりともサボらないスタッフがいれば本当に嬉しいことでしょう。
でも・・・・これを読んでいる皆さんもどうでしょうか?
サボったことありませんか?
もちろん、会社をサボって「パチンコ」に行くとか「家でゲームしている」などは論外ですし、流石にダメです。
でもね、ちょっとだけサボって息抜きっていうのは「あり得る」と思うんですよ。
じゃあ肝心な「どの程度サボっていいのか?」ですが
結果を出していて、倫理的にダメでなければ
そうなのです、私は定量分析が出来る仕事をお願いしています。
特に正社員スタッフには定量化出来る仕事をお願いしておりますので、結果が出ている出ていないは可視化出来るのです。
そのラインをクリアすれば多少サボったとしても「いいんじゃない」と思えます。
では「倫理的にダメ」というラインですが、これは正直
「そんなことは自分で考えなさいよ」
大体、そんなことも確認しないとサボれませんかね?
どこからがOKでどこからがダメですか?とサボる前に聞くんですか?
大体サボるのは技術がいる行為なんです。
見つかった時に言い訳出来る範囲にしなければいけませんよね?
パチンコ屋から出てきた時に見つかったら?自宅に何時間も車があったら?
そんなリスクを負いながらサボるんですか?
見つかった時に許される範囲や程度位のことは、自分で判断できる程度の「知性や理性」は備えておくものです。
そういう意味で冒頭に申し上げた通り、このルールは「ズルい」んです。サボる側も「試されている」のですから。
流石に社内のチェックをかいくぐってサボれる程度というのは限られてくることでしょう。
それでも心身のリフレッシュには多少の余白があってもいいとは本当に思っています。
だから「多少はサボってもいい」は本当に思っていますよ。
その「多少」のラインを履き違えないことは必須ですけどね。
家族を優先すること

「私と仕事、どっちが大事なのよ」
この有名なセリフですが、私は人生で一度も言われたことはありません。
なんと答えるのが最適なんでしょうね、分かりませんが
話が脱線しましたが、これも本当です。
当社のスタッフにも
「仕事は一生懸命せねばならないが、優先すべきは家族であることは間違いない」と言っています。
お子さんや配偶者、そして自分自身の為に仕事というのはあると思っています。
でも、仕事というのは不思議なもので、時にこの順位を忘れてしまうことがあるんです。
経営者としては仕事を第一に考えてくれるというのは理想論としては嬉しい気持ちはあります。
しかし、そうなった従業員というのは遅かれ早かれいなくなってしまうのです。
仕事というのは「長期戦」です。
短期戦なら「仕事第一」でもいいかもしれませんが、長期戦となれば時に思うのです。
「自分は何のために仕事をしているのか?」と
そんな時に家族や自分自身の為になっていないと思ったらどうでしょうか?
幻想から現実に還った従業員は会社を去ることになるでしょう。
またそういう幻想をわざと抱かせる会社があるのも事実ですし、否定もしません。
それでも私はこう思っています。
「家族や自分自身を大切に出来ない人は他人も大切に出来ない」と
家族と折り合いが悪い人も否定しません。
正直、世の中には「いない方がいい家族」という人種がいるとも思っています。
その場合は自分自身を大切にすることですね。
ともかく、そういった大切な人間や自分を丁寧に扱うことが出来ないと、他人を丁寧に扱うことは難しいと思っています。
そんな人間が不動産という「人間」をベースにした仕事に従事できるんでしょうか?
他にも理由があります。
そうやって価値観が安定している人は仕事でも落ち込みにくいのです。
仕事は100%全力でやるべきです。
ですが、それは「命を懸けて」という訳ではありません。
せいぜい「命を懸ける」のは経営者位でいいんですよ。
「またぁ、キレイごとを言って」と思われるかもしれませんが、そうではありません。
その位割り切って仕事をする人間の方が優秀で長続きするんです。
あまりに張り詰めている人は、何かの拍子でプッツリと切れてしまうのです。
先ほど申し上げた通り、仕事は「長期戦」です。
また、「経験」がものを言う業界ですから、そんな簡単に辞めるようなメンタルでも困ります。
ですから、これも会社の為なんですよ。そう考えると別に「キレイごと」ではありませんね。
ある程度、価値観も達観しておくと却って困難の時に踏ん張りが効くんですよね。
ですから「子供の熱がでてしまって」と言われた場合は、男女ともに「すぐ迎えに行ってあげてください」と言っています。
私自身もスタッフを大切に出来なければ、お客様も大切に出来ないでしょうからね。
別にキレイごとではなく、合理的な理由だと思っています。
でも、打算的な気持ちがないかと言われたら、どうでしょうかね・・・
私の心に「ええかっこしい」の部分があることも否定はできないような・・・
内田の「独演会」を聞いてあげよう

最後はルールではないんですけど、社員が気を遣ってやってくれていることです。
私は基本的には社内では静かにしていることがほとんどです。社内にいないことも多いです。
しかし、時折スイッチが入ったように
長尺の独演会を繰り広げてしまうことがあります。
これは誤解のないように言っておきますが「怒って全体に説教」とかではありません。
具体的には
- 不動産の未来はこうなっていく
- 社会は「こうあるべきだ」
- 会社で大きな決断をした時の「理由」
こんなのが多く、正直目の前の業務に関係ないことが多いのです。
私は出来る限り
内田というのは「こんな価値観を持っている」ということを伝えたいのです。
年がら年中、頭の中では上記のようなことを一人で考えているため、時に私の決断は
社長が乱心してしまった
と誤解されてしまうのでは?と考えているのです。
みなさんの職場などでもよくありませんか?
「昨日言っていたことの正反対のことを言い出す上司」とか「思いつきで実行する人」とか
あれは一定確かに行き当たりばったりのタイプもいるんでしょうけど、中には
「色々考えた挙句、やはりこっちがいいと思った」という線もあるのです。
しかし、その人の頭の中は分からない為に「行き当たりばったり」に見えるのです。
それに振り回される周りはとにかく大変ですからね。
私の独演会はそれを防ぐ為に「私はこういう価値観、考え方なのだ」と伝えているのです。
それが理解されれば少しは「あぁ、そういうことなんだな」と思って欲しいのです。
理解できれば、スムーズに物事も進むハズですから。
とはいえ
スタッフのみなさんには突然やってくる独演会は大変だと思います。
大体10分程度なのですが、大変でしょう。
ですから、これはルールではなく「お願い」なのです。
今のスタッフは内心どうかは別として聞いてくれています。
しかし、これは逆だったら正直キツイかもしれませんね。
いいスタッフに恵まれているんですね。ありがたい。
今回も毒にも薬にもならぬ
いかがでしたでしょうか。
変なルールと変なお願いでしたね。
また気が向いた時にでも社内ルールをご紹介したいと思います。
今回書いてみて思ったのですが、やはり私の根底には
「本音と建て前」があるのは当たり前だから「本音」でも守れるルールを作る
という考え方があるんでしょうね。
これも社内でよく言うのですが
守れないルールなら無い方がいい
前回までに書いた「寝坊は正直に言えばOK」などもそうですが
清廉潔白な人間などいないのに厳格なルールを作っても意味がないんです。
それよりは「誰もが守れるルール」を作ってしっかりと守る方が建設的だと考えているのでしょう。
嘘を暴いたりしても、本来誰も得しないんですよ。お互い嫌な気持ちになるだけですから。
それなら「嘘をつかない方が得するルール」にした方が守りやすいですよね。
書いてみて自分自身の考え方がまとまってきましたね。
こういった思考の整理に使わせてもらっています。
公開しても大丈夫なのかな?たまに不安になります。
カテゴリは「雑談」ですからね。たまにはね。
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いい投資物件を買いたいなら「単にいい人」であることも武器である
お金がある=優遇される では必ずしもない 当社は収益物件の管理に特化しております。 その為、投資家と呼ばれる方とのお付き合いも必然的に多くなります。 他にも大家の会などに参加することも好きですから、そんな時にこんなことを聞かれることがあります。 「いい物件を中々紹介してもらえないのは、私がまだまだ資産的に弱いからですかね?」 「やっぱりお金をたくさん持っている人に良い話はいくんですかね?」と これについては 半分その通りだし、半分違う と思っています。 半分その通りと思う理由としては 時間の制約のある話(売主がよほど急いでいる事情)や、良い話だが金融機関の融資は難しそうな案件の場合はその通りでしょう。 こういった場合は現状の資産がある方が有利になることは、想像に難くないと思います。 ではもう半分の「違う」と思う理由としては 「誰に売っても変わらない収益だから」ということです。 もうちょっと丁寧に説明します。 この場合良い物件を紹介してもらいたい。ということですから不動産売買の話です。 不動産売買における不動産業者の主な収益は「仲介手数料」です。 基本的にはこの「仲介手数料」を得ようとして、各不動産業者は日夜頑張って情報収集に励んでいます。 ここで考えていただきたいことがあります。 仲介手数料というのは「上限」が決められています。 法律により、売買価格の「〇%+〇万円+消費税」となっています。 つまり 資産のある人に売ろうが、資産のない人に売ろうが収益は変わらない ということですね。 資産のある人に売ったら2倍などの報酬があるなどであれば勝負のしようはありませんが、それは法律違反になるのです。 つまり、不動産業者としては本来「誰に売ったっていいんです」 「資産家は性格が悪い」という幻想 じゃあ誰に売ってもいいってことは私でもいいじゃないか?と思われることでしょう。 それでも資産家と呼ばれる方が有利な側面があるのです。 誤解を恐れずに言えば 資産家と呼ばれる人たちはかなりの割合で「いい人」であるのです 皆さんがイメージする「資産家」というのは 資産を持ってるから「偉そう」 人をお金で動かしている お金を盾に買い叩いている 人間の価値は「お金」だと思っている そんなイメージなどありませんでしょうか? かくいう私も若い頃はそんな風に思っておりました・・・ それでもこれまでに職業柄、「資産家」と呼ばれるような方と何人もお会いしておりますが 正直、そんなイメージとはかけ離れた人が多いんです。 初対面でも腰が低く、我々との仕事でも小さなことでも感謝を伝えてくれたりします。 もちろん例外もあるのは言うまでもありませんが・・・・ それでも大多数はこんな感じです。 ひょっとしたらそれは表面上だけかもしれませんが、その擬態を見抜くのは困難でしょう。 擬態だとしても、相手側が好感を持っている以上、だれも不快な思いをしていないので問題はなさそうです。 資産も有って腰も低いとなればどうでしょうか? そんな人に良い話がいくのは当然かもしれませんよね・・・ 「それじゃあ勝ち目ないじゃん」と結論を出すのはまだ早いんです。 話はこれからです。 それでも「いい人」というだけで勝てる可能性がある 勝ち目がない・・・ そこで諦めてはいけません。 話はここからです。 資産の差を嘆いていては始まりません。 ここまで例に挙げた資産家の方たちも多くは「持たざる者」から始まっているのです。 そして資産家の多くが「いい人」もしくは「好感を持たれている」という現実があるのも事実。 ではなぜ資産家は「いい人」もしくは好感をもたれるようにするのか?というと 「いい人」であることを印象づけると「いいこと」が次から次に来るということを知っている そしてこの「いい人」ですが 本当に「いい人」あるで必要はないのです 心の中には思うことがあってもいいのです。 事実、資産家である「いい人」ですが、油断できない方ばかりなのです。 データなどを提示すれば「根拠」をしっかりと精査しますし、情報の真贋も厳しく見ています。 そこはある意味では「疑っている」のです。鵜呑みにしている訳ではありません。 また資産家である人たちは必ずしも全ての案件に興味を持つかといえば別です。 そういった案件の時に「あなたに勧めたい」と思ってもらうのが必要です。 ここまで書いていて皆さんの心の声が聞こえそうです。 「要は不動産屋に媚びを売れってことか」「不動産屋の言うことをホイホイ聞けってことか」「不動産屋にへりくだれってことか」 「資産家にシッポを振る金持ちの犬が!」 全然違います お金にあくどいと思われている不動産屋です。 そんな風に思われたのなら申し訳ありません。 でも今日私が言いたいのは、私も含めて「持たざる者が勝つ為には」という話です。 もちろん、不動産屋も収益は大事ですよ。 ですけれど いい人との商売を望んでいるのは本当です。 普段はあまり評判の良くない業界であることも自覚しています。 表面だけ見れば高額に見える「仲介手数料」などを影で言われていることも分かっているのです。 だからこそ、感謝されたり、小さな仕事を労ってもらったりすると 上限のある仕事だからこそ 「どうせ売るならあの人に」と思うことも多いのです。 これは善人ぶっている訳でもなく 業者同士の交流や飲み会でも本当に話されています。 要は応援したくなる人であればいいのです。 そして一番大事なことはここです。 「いい人」と思われるのにお金はいらない この勝負では資産家だろうが、持たざる者だろうが関係ないのです。 「いい人」と思われる為にお金を使ってプレゼントなどもいりませんし、ワイロみたいなものも必要ありません。 ただ不動産業者といえど一介の人間です。 相手の立場に立って「こんな振る舞いだと嬉しいだろうな」という付き合いをすればいいのです。 いい歳した人間でも褒めてもらえれば嬉しいですし、敬意を持って接して貰えれば嬉しいのです。 そこに損は無いのですから、取り組んでみてはいかがでしょうか。 今日はここまでですが、不動産業界というのは意外と「義理人情に厚い業界」だとも思っています。 どこかで「不動産屋をたらしこむ付き合い方」などを書いてみましょうかね・・・
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お部屋の解約手続き ~不動産屋が教える「損しない解約」とは?~
立つ鳥跡を濁さず さて、今回は賃貸物件にはつきものの、お部屋の「解約」について改めて解説してみましょう。 今回は改めて、一般的な解約の流れと手続きについてご説明してみようと思います。 お部屋探しの手続きについてはたくさんのサイトがありますが、解約時の注意点やお得な方法などは比較的少ないものです。 今回は「損しない解約」を不動産会社の目線からお伝えしてみようと思います。 まずは基本的な流れ 賃貸物件を借りる際には、入居だけでなく、退去時の手続きも重要です。解約手続きをスムーズに進めるためには、事前に必要な手順や注意点を把握しておくことが大切です。この記事では、不動産賃貸の解約手続きについて詳しく解説します。 賃貸物件を解約する理由は様々です。以下のようなケースが一般的です: 転勤や引越し:仕事の都合や生活環境の変化による転居。 契約更新の見送り:契約更新を希望しない場合。 物件の問題:設備の不具合や騒音問題などの理由による退去。 家賃の見直し:家賃の負担が大きくなったため、より安い物件への引越し。 賃貸物件の解約手続きの基本ステップ 賃貸物件の解約手続きは、以下のステップに従って進めます。 契約内容の確認:まず、賃貸契約書を確認しましょう。解約に関する条項(解約通知期間、違約金、退去時の手続きなど)が記載されています。特に解約時の日割り家賃の計算方法が各物件によって異なる場合がありますので、とにかく賃貸借契約書をよく読みましょう。 解約通知の提出:解約の意思を正式に伝えるため、書面で解約通知を提出します。通知には解約理由や退去希望日を明記し、契約書に定められた通知期間を守ることが重要です。通常、1~2ヶ月前に通知する必要があります。現在では各管理会社のホームページなどオンラインでの解約が出来る会社も増えてきました。どのように解約通知を出すのかは、賃貸借契約書か管理会社や大家さんに確認しておきましょう。 退去日の調整:解約通知を提出後、管理会社や大家と退去日を調整します。退去日は次の住まいへの引越し日と調整して決めましょう。ここでの注意点としては引っ越し当日の立ち会い希望の場合は、時間の調整をしっかりとしておきましょう。お引越し当日に設定する場合は少し余裕をもって臨みましょう。 物件の状態確認(立ち会い検査):退去前に物件の状態確認(立ち会い検査)が行われます。物件の損傷や汚損がないかを確認し、必要に応じて修繕費用を負担します。通常、立ち会いは退去日の前後に行われます。 荷物の整理と掃除:退去前に荷物を整理し、物件を清掃します。特にキッチンやバスルームなどの水回りは念入りに掃除しましょう。ハウスクリーニングの特約がある場合、そこまで大掃除しなくても良いかもしれませんが、特別に汚損が激しいとハウスクリーニング費が上乗せされる場合もありますので、ある程度の清掃はやって損はないと思います。 鍵の返却:退去時に鍵を返却します。複製した鍵も全て返却することを忘れずに行います。 敷金の精算:退去後、敷金の精算が行われます。契約書に基づき、修繕費用や未払いの家賃が差し引かれた後、残額が返金されます。 賃貸物件の解約手続きで注意すべきポイント 解約通知期間を守る:契約書に定められた解約通知期間を守らないと、違約金が発生する可能性があります。事前にしっかり確認しましょう。 修繕費用の確認:物件の損傷や汚損に対する修繕費用は、契約書に基づいて精算されます。納得できない場合は、写真を撮影して証拠を残すことも重要です。また、それ以上にご入居時の状態を写真で撮っておくことが重要です。 清掃の徹底:退去前に物件をきれいに清掃することで、修繕費用を減らすことができます。特に目立つ汚れや破損箇所は修繕しておくと良いでしょう。 連絡先の変更通知:引越し後の連絡先を管理会社や大家に通知しておきましょう。敷金の返金や重要な連絡がある場合に必要です。 損しない為に ここまでは全国的にもそう大きな違いは無いと思います。 ここからは不動産業者が教える「損しない解約」方法です。 なぜ「得する」ではないのかと言うと、解約でお金が増えることはありません。 基本的には解約時に日割り家賃やハウスクリーニング特約などがあれば出費が出てしまうことがほとんどだからです。 しかし、やり方次第では「損しない」ことは可能です。 それでは、ここからは不動産屋が教える「損しない解約」です。 ①お部屋の掃除はどの程度? 退去するからにはお部屋をキレイにしないとね・・・ でも、いざ始めてみると大変なんですよね。 どこまでやればいいんだ? これに回答するとしたら ハウスクリーニング特約の有無で変わる 地域の商習慣で異なりますが、現在の主流としては 退去時にハウスクリーニング特約が設定されており、入居の長短に関わらずハウスクリーニング費用を賃借人が負担する。という特約が設定されていることが多いと思います。 もし、そのハウスクリーニング特約がある場合は、正直 そこそこの掃除でOKです というのも、どんなにキレイにしたところで専門のハウスクリーニング業者が入ることになります。 基本的には皆さんが使うような家庭用洗剤ではなく、強力な洗剤などを使っての清掃になりますし、仮にキレイに掃除した箇所も 「キレイだから掃除しなくていいや」というハウスクリーニング業者はいないでしょうから、その箇所も清掃されます。 ですから、せっかく負担するのであれば退去時の労力を少し削ってもらって大丈夫です。 但し、度が過ぎる汚損は原状回復費として請求される可能性があります なので、汚損が激しい箇所は自分で出来る範囲で清掃しておくことで追加で請求されないように注意しましょう。 特に気を付けて欲しいのが以下の点です。 キッチン周りの油汚れ 水周りのカビや汚損 専用庭がある場合の雑草 シールなどを張ってしまった部分 いずれも少々なら問題ありませんが、あまりに放置や汚損がヒドイ場合は追加での請求に繋がってしまいます。 上記の項目は国土交通省のガイドラインでも、「日常の適切な手入れが必要」と定められていますので、あまりに汚れがヒドイ場合は自分でしっかりと掃除しておきましょう。 それ以外の床の少々のホコリなどは、清掃されていれば嬉しいですが、ハウスクリーニング特約がある以上、そこそこで大丈夫です。 ②お部屋探しをする前に解約手続を知っておこう 通常、お部屋の解約通知は新居が決まってから出すものです。 そうでなければ解約通知を出したはいいものの、いざ解約日までの間に次のお部屋を探すという極めてリスクのある行為となってしまいます。 その為、通常はお部屋探しをして、お部屋の申込や審査を済ませた段階で解約通知を出します。 しかし、ここでちょっと待ったです。 お部屋探しをする前に賃貸借契約書の解約通知を事前に見ていましたか? みなさん、お部屋探しを優先するあまり、お部屋が決まってから解約通知の方法を契約書などで確認するのですが、 まれに賃貸借契約書記載の解約方法が特殊な場合があるので注意してください。 特にこんな解約については注意が必要です。 解約予告が本当に1か月前か?=2か月前だった場合、新居への引っ越しまでに家賃が重複する期間が長くなる 解約月の家賃は日割りか?=半月割や日割り精算をしないケースも多い 解約違約金などがないか?=〇年以内の解約は〇月分の賃料違約金などの設定がないか いずれもお部屋を決めてから発覚した場合、金銭的にも「なんだって!」という事態になってしまいます。 日割り精算の方法も上記の通り「解約月の日割り家賃精算は行わないこととする」という条項が入っていた場合、新居と現住居の家賃の重複が多くなってしまう可能性があります。 もちろん、新居と現住居の重複期間が全くないのは危険すぎますので、大体1週間~2週間を目安として設定しておけば余程のことが無い限り大丈夫でしょう。 ③退去時のお部屋の写真を残そう https://lotushome.jp/blog/3751/ 以前の記事はコチラ 退去する場合、全ての荷物を出した状態で各部の写真を撮っておきましょう。 立ち会いなどがあることでしょうが、それでも実際に請求が来るまでは早くても数日~2週間程度掛かる場合もあります。 そうなると、「あれ?あの部分ってどうだったっけな?」となってしまいます。 もちろん、これは自衛の為ということですが、後々管理会社と揉めることは避けたいものです。 その為にもキズや汚れがある箇所などは撮影しておいて損はありません。 もちろん、以前のブログにもある通り、入居時に撮影をしておくことで更に信ぴょう性を高めることがベストではあります。 それでも、退去時に気になる箇所などは撮影しておくに越したことはありません。 終わり良ければ いかがでしたでしょうか。 今回は不動産の管理会社として「損しない」解約についてお伝えしてみました。 解約の理由は様々でしょう。 結婚や進学、新生活などの前向きな解約もあれば、トラブルや老朽化などの正直残念な解約などもあるかもしれません。 解約をスムーズに行うことで「終わり良ければ総て良し」という形にして欲しいのです。 最後になって大家さんや管理会社と揉めたり、想定外の出費などに見舞われないように、このブログが役立てばいいなと思います。 ご解約される皆様へ管理会社として 「次のお住まいでも皆さんの幸せを願っております」 いってらっしゃい
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繁忙期後の考察2024年版 ~アフターコロナの賃貸市況はいかに?~
2024年の繁忙期を振り返ろう さて、昨年もやりました繁忙期の振り返り2024年版です。 今年はコロナ禍を抜けた「アフターコロナ」初めての繁忙期となりました。 今回は当社の傾向とデータ、他の業者さんとのお付き合いで判明したことと、私の独断と偏見で繁忙期の振り返りと、今後の市況予想を書いてみようと思います。 鹿児島県という地域柄もありますが、みなさんの賃貸経営に役立てば幸いです。 まずは結果から まずは結果から申し上げると 今年は退去が例年に比べてかなり少なかった これは、当初は「当社だけかな?」と思っておりました。 その為 流石ロータスホームだ!いい管理をしているから退去が少ないんだ と 思いたかったところですが、これは市場全体でその傾向がありました。残念・・・ 一方、入居希望者は例年通り「横這い」でした。 つまり、当社でみれば入居率は昨年度よりもUPしたという結果です。 しかし、退去の少なさ=引っ越し機会が減っているということは事実として無視できない状況です。 退去の少なさはデータでも明らかでした。 昨年比で物件により変動はありますが、解約件数は全体で5%ほど少ないものでした。 他社さんに聞いてみても、その傾向は明らかでした。 みなさん一様に「今年は退去が少なくて、静かな繁忙期に感じる」という感想が多く聞こえました。 この傾向は何を表していたのでしょうか? 「ある解約理由」が減少 ここからは私が入手した情報とデータと個人の見解と予想編です。 まずはこの退去件数の少なさを読み解いてみましょう。 弊社は解約の通知を受けた際に「解約理由」をもちろん聞いております。 この解約理由の中で、昨年から明らかに変化した項目がありました。 それは 転勤、異動による解約です 例年に比べると転勤や異動による解約の数が減っておりました。 一方、卒業や入学に関する入退去はほぼ例年通りでした。 そう、結論としては私が手に入れられる情報を組み合わせると 企業の転勤や異動が減っている という答えが出てきます。 これは別の角度からも検証してみました。 私の周りにいる「転勤のある企業に勤めている方」に聞いてもみました。 すると 転勤そのものを控えているか、企業内で抑制の動きが強くなってきている傾向がありました。 特定されるような書き方をせずにいえば以下のような事例が確認できました。 今までは転勤ありきだったが「通える範囲での転勤」制度ができた 転勤そのもののスパン(期間)が延びた 転勤を廃止した 職種を変えて「転勤ありだが高収入」「転勤なしの場合、それなり」という社内制度が出来た もちろん例年通りという企業も多くありますし、昨年の夏ごろにアフターコロナとなり「人流解禁」の傾向があった秋ごろは転勤が活性化した時期もありました。 これは「今までコロナ禍で転勤したくても出来なかった」企業が今まで出来なかった転勤を解禁させたことが原因でしょう。 それではなぜ企業は転勤や異動を抑制しているのでしょうか? 物価高と人手不足と技術発達 ここからは独断と偏見です。 企業が転勤を抑制、見直しをしている原因は大きく3つであろうと思います。 物価高と人手不足と技術発達です。 物価高は言うまでもなく、全業種を襲っていることでしょう。 そして人手不足も有効求人倍率などのデータからも明らかです。 「それと転勤に何の関係が?」と思われるかもしれませんが、これも明白です。 転勤のコストが上がったのと、転勤を機に退職する人の増加です。 転勤となると引っ越しや受け入れ先のコストが掛かります。 そして有効求人倍率の高さを背景として 「転勤命じられてまで働きたくないでござる」という価値観が広がったことです。 企業への忠誠心の低下は承知の通り、低下の一途です。 終身雇用制度の崩壊と共に、少子高齢化、働き方の多様化で雇用主と雇用側のパワーバランスの変化が要因でしょう。 つまり、転勤ありきで入社はしたが社会の価値観の変化により「転勤を機に」退職する人が増えてきたのです。 そこに人手不足が重なってきたら企業は考え直さねばなりません。 このご時世、せっかく育った人材が出ていくのは困ります。 年々上がる採用コストに教育の時間、機会損失など枚挙にいとまはありません。 また、コロナ禍でZOOMなどのオンライン業務の推進が出来たこと、在宅ワークが進んだことも一因でしょう。 企業も 「転勤って本当に必要なのか?」と考えだしました。 もちろん、金融機関などは転勤自体に不正防止の仕組みが入っておりますので相変わらずですが、その他の企業では奇しくもコロナ禍によりこれまでの企業体質を変えた、あるいは変えざるを得なかったのです。 つまり、コロナ禍により人流にも変化が訪れたのです。 それでは、このような世の中になり、大家さんはどのように対応していく必要があるのでしょうか? まとめます。 機会損失と居住満足度 ここからは、大家さん側はこのような世の中に対応する為にどういった対策をせねばならないのかをご紹介して終わろうと思います。 このようにアフターコロナでの人の流れが変わりつつある中ですが、大事になってくるのは 機会損失を防ぐ これは空室が発生してから、貸し出せるようにするまでのスピードが重要ということです。 人の流れが少なくなってくる為、一回一回の内見希望を大事にせねばなりません。 その為、空室が発生したらなるべく早い原状回復とハウスクリーニングを実行し、入居希望者を万全の体制で迎えることです。 この時に注意したいのが 自らでのDIYを行うオーナーさんなどは特にこの機会損失に注意して欲しいと思います。 以前のブログでも書きましたが、私は大家DIYについては賛成派ではあります。 しかし、一方でDIYでは時間との勝負が不利に働きます、外注コストを抑える目的でDIYを行うことになりますが、この機会損失とは相性が悪いのです。 削ったはずの外注コストが、機会損失で空室期間が延びることで帳消しになったり、時期を外してしまい、却ってマイナス。 そういったことにならないように計画的に進めねばなりません。 もう一つは 入居満足度の向上 人流の抑制がこれからも続くとなれば、もう一つの対策としては 「今入居してくれている入居者に長く住んでもらう」 当然、こうなります。 その為、入居者の生活満足度を上げる施策は積極的に行って損はありません。 また、共用部分の整備などは意外と入居者満足度向上につながります。 お部屋の中だけではなく、防犯上の設備(防犯カメラやセンサーライト)の整備なども入居長期化の一つの手です。 というのも、女性の入居者さんなどが不審者や下着泥棒などの被害にあった場合、高確率でお引越しになります。 大家さんの責任でもないのですが、こういったことを引き起こさない、抑止するためにも共用部分の整備は役立っています。 ここまで書いてあることを思いませんでしたか? それって当たり前のことじゃないの? そう思われた方は素晴らしい大家さんです。 そうです、機会損失を防ぐことも、入居者満足度を上げることも本来当然のことなのですが、それが意外と出来ていないものなのです。 私は常々こう思っています。 基本の技こそ必殺技 ついつい、空室を埋める時には新商品や新サービスなどの「必殺技」のようなものを考えてしまいます。 しかし、基本をしっかりと行うことが一番の空室対策なのです。 たったそれだけで?と思われるかもしれませんが、本当にたったそれだけだったりするのです。 「あと一週間早く出来上がっていれば・・・」そんなことが起きるのです。 今一度、ご自身の物件で出来ているかを見直してみてはいかがでしょうか? もちろん、その他の空室対策もたくさんあるのですが、まずは足元から見直しましょう。 このように書く以上、私たちロータスホームもしっかりとした管理をしないといけません。 自戒の為にもしっかりとお伝えしてみました。 いかがでしょうか? 来年の今頃も繁忙期の振り返りを出来るように、しっかりと本業に努めていきます。 今回もみなさんの参考になれば幸いです。
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カスハラの行く先とは? ~サービスを受けられない人達=「ブラックお客様」という未来~
カスタマーハラスメント対策に本腰 カスタマーハラスメントとは、暴行・脅迫・暴言・不当な要求といった、顧客による著しい迷惑行為のことである。略してカスハラともいう。 顧客+嫌がらせを組み合わせた用語であるが、英語には「customer harassment」という用語は存在せず、和製英語の一種である。 ウィキペディアからの引用です。 昨今、このカスタマーハラスメントに各業界で取り組んでいくようになりました。 カスタマーハラスメントを受けやすい業界である不動産業界にも朗報といえるでしょう。 昔からあった理不尽なカスタマーハラスメントですが、今になってなぜ取り組む必要があったのでしょうか? 私はこのように思っています。 慢性的な人材不足が原因 昔は人手不足ではありませんでした、「人が辞めたら次の人を雇えばいいや」と企業は考えていました。 しかし、人手不足と高齢化社会待ったなしの状況ではそうもいきません。 大事に育てた社員が、たった一人の理不尽なお客様(カスハラする人がお客様かは別として)で退職してしまう。 また採用から教育に時間と労力とお金を掛けるのか・・・・ そう考えた時に結論が出たのです。 理不尽なお客さんにそこまで付き合う義理があるのか?と それよりも社員を大事にしないと事業が上手くいかない。 一定の理不尽な要求は断った方がいいハズだ!と あまりに理不尽なお客様を切ってしまった方がかえっていいのだ!と その方向に舵を切ったのでしょう。 私はニュースを見ながら「この流れは歓迎するけど、これからは善い人でなければ社会にいられないかもな・・・」と思いました。 なぜかというと 「ブラックお客様」が出来る 私はニュースを見ながら考えました。 各企業がカスタマーハラスメントに強気になることは基本的には良いことであり、合理的である。 そのうち、各企業がカスタマーハラスメントを行う人のリストを共有することも考えられるだろう。と その結果、出来上がる社会は 社会のサービスを受けられない人=ブラックお客様が出来る どういうことかと言うと、各企業がカスタマーハラスメント情報を統合してデータベースのような物が出来た場合 各企業が新規でお客様を迎えるときに個人情報を照合するようになるでしょう。 そして個人情報をデータベースで照会した時に 「この人は〇〇という企業にこんなことをした」「カスタマーハラスメントの履歴あり」と出るでしょう。 そうなるとどうなるのかというと ブラックお客様は最初からサービスを受けられない 例えば旅館を予約しようとした場合には、問い合わせの段階で「予約不可」となるでしょう。 タクシーに乗ろうとすると「乗車拒否」、買い物も「売ってもらえない」 インフラなどは生存権に関わるので難しいでしょうが、それでもサービスを受けられない局面はどんどん増えていくんでしょう。 そうすると、お金を払おうとしてもサービスを受けられないのです。門前払いになるのです。 仮に自分自身ならまだしも、それが当人の履歴で家族や子供までブラックお客様になってしまったら? 正直、現在の不動産業界でも進み始めています。 現在、家賃保証会社という仕組みが全国的にも主流となりました。 その保証会社は業界で共通したデータベースを持っています。 とある保証会社で滞納を繰り返した場合、まったく別の保証会社でも審査はNGとなってしまいます。 そうすると自分が選んだお部屋に住むことは出来ません。 現在のところ、あくまでも「家賃滞納」という部分での履歴にとどまるのが現状ですけどね。 こういった動きが不動産業界だけでなく、一般の商売にも導入されるんだろうな。と思います。 私は「ケイゾク」というTBS放送で、個人的に愛してやまないドラマがあるのですが、そのドラマの第9話のサブタイトルで 「過去は未来に復讐する」 という言葉があります。 私はこの言葉が当時からずっと頭から離れないのです。 自分自身が他者にした行いというのは良くも悪くも「そのまま返ってくる」と思っています。 これからの社会では善人でなければ「社会に入れてもらえなくなる可能性があるんだな」と恐怖も感じました。 私は日頃からサービスを受ける側の場合は努めて「不快な客でないよう」に気を付けているつもりです。 しかし、何かの弾みや昔の行いなどでブラックお客様と判定されたら? 私は社会の輪から弾き出されるのでしょう。 みなさんも「いつまでも話を聞いてもらえる社会」だとは思わない方がいいかもしれません。 正当な怒りや苦情だとしても、相手の尊厳や人格まで否定出来るような程のことはめったにないとは思いませんか? 「お金を払ってるのはコッチだから」という価値観は過去のものとなりつつあります。 「お金を払おうとしても受け取ってすらもらえない社会」がそこまで来ているのです。 私自身も振る舞いに気を付けねばなりません。 「過去は未来に復讐する」 善人でなければ社会に参加できなくなる時代がそこまで来ているのかもしれません。 その社会で弾き出された人はどうなるんでしょうか また新たな社会階層が出来あがるのでしょうか、そこに幸せはあるのでしょうか
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ロータスホームの変わった社内ルール④ ~これはNG・禁止編~
今回は禁止・NG編です 今回も雑談程度です なぜか人気の「変わった社内ルール」編です。みなさん他社のルールが気になるんでしょうかね。 確かに社外の人は聞く機会もないですからね、そうかもしれませんね。 https://lotushome.jp/blog/4020/ https://lotushome.jp/blog/4607/ https://lotushome.jp/blog/4815/ 前回までのシリーズはこちら 今回は当社でNGとされる行為やルールについてご紹介してみようと思います。 前回同様、こちらも他社さんやお客様に求めたり、強制するような内容ではありません。 「他では別にOKでもいいけど、当社としてはNGだ」という程度のものです。 へぇー、そんなこと考えてるんだーという位に読んでいただければ結構です。 個人バック まずはこちら「個人バック」です。 言い方は個人ADとか色々な言い方はありますが、要は「会社を通さずにもらう報酬」です。 例えば営業マンであればお部屋を決めたらオーナーから個人的に謝礼を受け取ったり、管理担当であれば原状回復などを特定の業者に発注し、利益の一部を個人的にバック(もらう)行為を指します。 当社ではこういった個人的な金銭のやり取りは完全NGです。 もちろん、たいていの会社では禁止されているでしょうが、この不動産業界では横行しております。 先日、当社に管理を預けてくれているオーナーさんの一人から他社事例として聞いた内容は衝撃でした。 当社のスタッフに「こんなのも来るんですよ」と教えてくださいました。 こちらのオーナーさんは県内で手広く不動産投資をされていて、当社のエリア外でもたくさんの管理会社とお付き合いがあるのですが、ある日メッセージアプリに営業マンからこんなメッセージが来たそうです。 相手はコジン エイギョウさん(仮名)としましょう。 「○○様 この度○○ハイツ〇〇号室が成約となりましたので、広告費のお振込みをお願いします」 「○か月分はいつもの会社口座に〇か月分は〇〇銀行〇〇支店 普通口座1234567 コジン エイギョウ」 まあビックリ! これはいけませんね。 ちなみにこの個人バックですが、当社で発覚した場合 一発でクビです。なんなら警察にまで駆け込むかもしれません。 この話をすると「会社が欲しいから?」と聞かれますが、違います。 なぜかというと 手を染めてしまったら、際限なくなるんです。 最初は向こう側(業者やオーナー)からだったと思いますよ、社内でも慣行になっていたのかもしれません。 しかし、この個人バックに染まってしまった場合、際限が無くなります。 例えばオーナー相手だった場合、本来なら早く決まる人気物件でも「空室が長引いているので広告料をUPしましょう」とか「最近は他のオーナーも積み増ししているので」などを言ってくるようになります。酷い場合はわざと成約を遅らせるようなケースもあるようです。 工事発注でも一緒です、業者さんに「〇〇円で受注するから〇〇円はこっちにお願いします」と積み増しをするようになるでしょう。 そうなってしまえば、オーナー、会社、業者さん、誰も得しないようになることでしょう。 個人バックというのは麻薬のようなものです。一旦、味を占めてしまえば生活費の一部に入れたりもするのです。 倫理観も薄くなり、最早不動産に携わっていい人間ではなくなってしまいます。 私はそれが本当に嫌なのです。 その為、当社では「個人バックは一発アウト」としております。 解雇だけでなく、警察まで駆け込まれるリスクを取るのなら止めようはないでしょうが、少なくともそのリスクと割に合うとは思えません。 本当に周りを不幸にする行為だと思っておりますので、当社では絶対禁止です。 仮に業者さん側が持ちかけた場合、その業者さんとは取引中止です。 本当に麻薬のようなものと思っておりますので 今のところ当社では発生しておりませんが、常に目を光らせている部分です。 ですから、当社の社員には個人バックは持ち掛けないで欲しいです・・・バレたらその人の為にもならないので・・・ お願いしますね 飲酒運転 これはどの会社でもそうかもしれませんね。 現在、過去の悲しい事故により厳罰化された飲酒運転です。 流石にこのご時世にする人はいないと思うのですが、まだチラホラとニュースなどでも聞きますね。 もちろん、行為自体も問題であり、言語同断なのですが、私が許せない部分が どう考えても割に合わない行為をやってしまう短絡性です 自制の効かない人間は大きな金額を扱う不動産に携わってはダメだと思うのです。 昔の緩いご時世なら百歩譲って分からんではないかもしれません。 しかし、このご時世にそんなことするメリットはないでしょう。 そういった部分が許せないのかもしれません。 これも一発アウトであることは当然だと思います。 あとは、この車社会である鹿児島で免許なければ、そもそも仕事にならない。って部分もありますね。 ダメ!絶対! 敬称 これも今は珍しくないかもしれませんが、当社では名前は誰でも「さん」付けです。 入社歴や立場問わずです。 そもそも、社長である私も社内では「内田さん」です。 「社長ってガラじゃないから」といったようなカッコつけではありません。 単に私自身の自制と、各スタッフの自制の為です。 立場というのは麻薬のような作用を持っていると思っています。 役職や立場を踏まえて自制出来る人というのは立派だと思います。 しかし、私を含めてその立場による勘違いをしたくないのと、社内でさせたくないのです。 役職や立場が上(あくまで意思決定のです)になると、その立場を「人間としての上下」と捉える人は実は世の中に一定数います。 そうなってしまうとあとは悲惨です。 最初は業務上の注意だったものが、いつの間にか私的な上下関係を作る恐れがあります。 もちろん、業務上の職務命令は絶対です。 しかし、そこに人間としての礼節は必要不可欠です。 そもそも私が部下の頃にされて、心底嫌だったからですね。 せめてもの対策としての敬称です。 会社は私も含めて全員が歯車だと思っています。 そこに嚙み合わせの悪い歯車があっては上手くいくものも上手く行きません。 もちろん、意思決定のうえでの上下はハッキリとしていなければいけませんが、それを濫用することは許しません。 それは当の私自身も例外ではありません。 カッコつけたことを言っていますが、実は私自身が人一倍「その可能性がある」と思っているからです・・・・ 私以外のスタッフにはその気が一切ありません。 そういう意味では自分への戒めですね・・・・ 人間は弱い生き物だから いかがでしたでしょうか。 今回もみなさんを対象にしていないことはお伝えしておきたい部分です。 今回挙げた行為を「断じてけしからん、ダメな奴だ」と言いたい訳ではありません。 単に「私が嫌いだから」という理由を書いてみたかっただけです。 上記に挙げた行為というのは最初は「魔が差した」という始まりだと思うのです。 しかし、人間は弱い生き物です。 最初が大丈夫だったなら、少しずつ深みにはまっていくのです。 だからこそ、最初の一歩を踏み出さないようにして欲しいのです。 みなさんにとっては「そんなの当たり前じゃん」と思われる内容だったかもしれません。 そんな「当たり前を当たり前に行う」本来難しいことではないんです。 それでも一度超えてしまってら戻りにくいからこそ、当社では前もって禁止としています。 今回も「へぇ、そうなんだ~」程度で楽しんでもらえたら何よりです。
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それは管理会社の仕事なのか?2 ~法律違反は出来ない編~
https://lotushome.jp/blog/4464/ 前回はこちら 管理会社の権限は弱い さて、管理会社のお仕事を知っていただく記事もとい、管理会社の言い訳を皆さんにご紹介するシリーズとなります。 賃貸不動産に住まれる方にとって、住宅のトラブルがあった時に頼るべき存在である管理会社 我々も皆さまの住環境の為に日夜業務に励んでおります。 そんな管理会社ですが、苦手というか対応が難しい事案というのがあります。 それは「法律で禁止されていること」 「そんなの当たり前じゃん」と思われるかもしれません。 しかし、賃貸管理の世界では「えっ!そんな法律あるの?」というものがたくさんあります。 そして入居者さんから寄せられる苦情は正に「法律の壁」により対応できないということがたくさんあるのです。 そんなこと言われても、入居者はどうしようもないんだから! と言われるでしょう。 えぇ、そうでしょう。そう思います。 そして、管理会社もそう思っています。 今回は管理会社の言い訳とその理由、そして快適な住環境の為に法律を変えて欲しいという思いを込めて書いてみようと思います。 本当に関係各所及び国会議員の方々にはお願いしたいものです。 それでは行ってみましょう。 無断駐車 さあ来ましたね。この問題の筆頭である「無断駐車」です。 あなたが一日お仕事で疲れて帰ってきたところ、自分の契約している駐車区画に無断駐車されていたら? 腹が立ちますよね。 当然、管理会社や警察などに連絡して対応をお願いすることになることでしょう。 しかし、この無断駐車の前では 管理会社も警察も無力です みなさんご存じかもしれませんが、警察は私有地の無断駐車について対応してくれません。民事不介入というものです。 たまに親切な警察官だと、所有者へ向けてスピーカーで声掛けしてくれる方もいますが、本来はそこまでの義務もないようです。 では、当然皆さんは管理会社に何とかして欲しいと連絡されるでしょう。 ですが 警察に出来ないものは管理会社にもどうしようもありません。 もちろん、弊社でも入居者さんの車のナンバーなどは車検証などを提出してもらい、管理しております。 同じマンションの入居者さんであれば、ナンバーが一致すれば連絡して移動してもらう。などの対応は当然するのですが、部外者や来訪者となると打つ手はありません。 しかも警察はその場で無断駐車の所有者を調べることは可能ですが、管理会社には教えてもらえません。 仮に管理会社が無断駐車を特定しようとすると短くて2~3日程度を要します。 https://lotushome.jp/blog/3860/ 無断駐車の所有者の突き止め方はこちら 無断駐車は長くても数時間で立ち去ってしまい、この手法は取れません。 じゃあレッカーなどは?罰金は? こちらも法律の壁により出来ないのです。 勝手に動かしたり、法的に根拠のない罰金はそれぞれ器物損壊や脅迫に該当するそうです。 正直、八方塞がりです。 そして、この無断駐車に一番怒っているのは管理会社です。 そこで提案です。 無断駐車を警察で取り締まれるようになる(本来は敷地に無断侵入しているのに)か、せめて警察が調べた所有者情報を管理会社にも教えてくれませんかね? それだけでも対応の仕方は変わってくるんですけどね。 もちろん、無断駐車をされた方には何の落ち度もないのですが、管理会社にも落ち度はないだけにどうにかして欲しいものです。 野良猫の被害 昭和の時代には野良犬というのもボチボチいたそうですが、狂犬病予防法などにより即座に保健所などが対応してくれるため、令和のこの時代にはほぼいなくなったといえるでしょう。 しかし、猫については正直野放しです。 個人的には幼少期には実家で猫を飼っており、猫は好きです。 ですが、賃貸管理においては天敵ともいえるような存在なのです。 餌付けなどをする無自覚な人間などにより、敷地に入り浸ってしまった猫はとても迷惑になってしまいます。 糞や鳴き声、繁殖などにより住環境を劣悪にしてしまいます。 これについても動物愛護法などにより捕獲などは出来ませんし、保健所も猫は対応が出来ないのです。 せっせと糞を拾い、猫除けグッズを試す日々になります。 猫に罪はないだけに、処分というのも可哀想です。 しかし、猫嫌いな方やアレルギーを持っている方にとっても同様深刻な問題です。 管理会社には野良猫に関する苦情がありますが、当然簡単に捕獲や飼育などは出来ません。 この問題については、野良猫の捕獲と去勢手術の費用を自治体や国で負担してもらう。などの方策で少しずつ野良猫側の環境と両立して欲しいものです。 猫は好きなだけに保健所に処分して欲しいとは、どうしても思えないのですが、これ以上地域で猫が嫌われないように、管理できる状況は必要なのではないでしょうかね。 でも一番ダメなのは「無自覚に餌付けを行う人間」だと思います。 これについても餌付けに対する厳罰などが必要な気がします。本来猫に罪はありませんからね。 ちなみに猫だけでなく、野生動物というのは簡単に駆除や捕獲などは認められていません。 その為、入居者さんと管理会社で対応に対する不満が一番溜まりやすい案件の一つですね。 要求度が上がっていく社会だからこそ 令和の時代に入り、社会は便利になってばかりです。 昔は不便なことばかりだったでしょう。 不便が当たり前だったからこそ、人は要求度も低かったのでしょう。 今は買い物すら自宅でスマホ一つで簡単にできます。重い荷物も自分で持つことすら減りました。 24時間知りたいことは調べられます。図書館に行くことも前もって知識を付けることすら必要なくなりました。 そんな不満の無い社会になっていくとどうなるのか? 今まで不満ではなかったことを不満として捉えるのです。 人間は不満が無ければ作り出す生き物なのでしょう。 その為、昨今は住民同士のトラブルの件数は増加しているようです。 昔は許されたことも、今では許されません。 流れの早い世相に対応すべく、法律ももっと進化を遂げて欲しいものです。 今回挙げた内容は代表的なものではありますが、まだまだ理不尽な法律はたくさんあります。 そして、私たちも他者への寛容さをバージョンアップしていきましょう。 昨今の世の流れは、私には清潔さや完璧さを過剰に求めすぎている気がしています。 魚はミネラルウォーターの中では生きられない 私たちは他の人間に厳しく言えるほど立派な人間でしょうかね? 皆さんはご立派かもしれませんが、私は大した人間ではありませんので、他者へ過剰に厳しくすることはどうしても出来ないですし、そんな完璧な振る舞いだけを求められる社会には私の居場所はないでしょうからね。 価値観の違う人間の居場所を奪うことを「多様性」とは言わないんじゃないでしょうかね。 話が逸れましたが、今回挙げた法律については、誰も守れないので早急に何とかして欲しいものです。
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「受忍限度」という言葉を知っておこう ~トラブルはどっちが悪い?~
トラブルの時に基準となる言葉 今回は、賃貸住宅に住まれる方に知っておいて欲しい「受忍限度」という言葉をご紹介してみようと思います。 この言葉は一般的には馴染みのない言葉ですが、我々賃貸管理を行う会社では常識的な言葉です。 そして、今後皆さんがお住まいになる「集合住宅」と呼ばれるマンション・アパートでトラブルが起こった時にこの言葉が大きな基準として示されるのです。 その割にこの「受忍限度」という言葉の世間への浸透がイマイチだなと感じています。 特に隣人関係でのトラブルではこの受忍限度という言葉が大体基準となるのです。 それではご説明してみましょう 受忍限度とは「多少は我慢しなければいけないよ」ということ アパートやマンションは「集合住宅」に分類されます。 一つの建物に複数の世帯が住むことを意味します。 そうすると、お隣さんや上下階、あるいはご近所さんなどとトラブルが起こることもあるでしょう。 その時に疑問が出てきます。 どこからが迷惑行為として認められるんだろう?と 騒音問題を例にしましょう。 騒音というのはどこからが騒音なんでしょうか? 例えば物音一つ聞こえても騒音と感じる人もいれば、隣でドラムを叩かれても気にしない人もいます。 これは個人の感覚にもよります。 音に対して敏感な人であれば少しの物音でも不快に感じるかもしれません。 そうした時に、音に敏感な人の基準で生活をしなければならないのでしょうか? そうであれば苦情を言った者が必ず勝ってしまいますし、場合によっては歩くことやテレビを見ることさえ不可能になる可能性もあります。 もちろん建物自体で遮音性も様々です。 超高級マンションなどになれば、かなりの防音性を備えることもありますが、それでも限度はあるものです。 完全防音マンションなどは理論的にはほぼ不可能ですが、もし可能だとすれば賃料は超高額になることは想像に難くありません。 こういった問題に対して「受忍限度」という言葉があります。 ちなみに受任限度を辞書で調べてみると 社会生活を営むうえで、騒音・振動などの被害の程度が、社会通念上がまんできるとされる範囲。これを超えると加害者が違法とされることがある。 要は 集合住宅に住む以上、ある程度のことは我慢しましょうね という考え方です。 そしてこの受忍限度は多くの場合 過去の裁判での判例や様々な基準によって作られています。 そうでなければ「苦情を言われたが最後、生活がままならなくなること」だって起こり得るのです。 例えば「ドアの開け閉めの音がうるさい」という苦情があった場合 多くの人が「そこまで気にしなくていいんじゃない」という音だったとしても、苦情を出した方を優先させてばかりいたらドアの開け閉めすらできなくなってしまうのです。 せっかく住んでいるにも関わらず、窮屈で怯える生活しか出来なくなってしまってはいけません。 また同様に騒音を出す方にも「自分は気にならないし、この程度は問題ない」という自分勝手な解釈も同様に迷惑です。 ある程度の基準がなければ、苦情の言い合いやトラブルの深刻化、はたまた凄惨な事件などにも繋がってしまうのです。 住民同士のトラブルは最終的には裁判などで決着するほかありません。 そんな歴史の中でこの「受忍限度」という基準が作られてきたのです。 ですから、皆さんも住民同士でのトラブルなどが発生した場合には この問題はどの程度が受忍限度とされているんだろう?という基準は知っておいても損はありません。 身近な問題の受忍限度 それでは賃貸住宅における受忍限度とはどんなものがあるのでしょうか? その前にですが 受忍限度といえど絶対ではない という真実もあるのです。 受忍限度とはあくまで目安、個別の事情や状況によっても変動するのです。 「じゃあ意味ないじゃん」と思わずに・・・ 大体、我々の住む社会は善悪もハッキリしていないですよね、10:0でどちらかが正しいということは余程のことが無い限りありません。 とはいえ、この基準を大きく上回っていたりすると、裁判までいった時には勝つ可能性が高く、「被害」として認められるというような基準であることも同時に必要です。 一つ一つはいつか解説することもあるでしょうから、今回は解説は省きます。 もしご興味があればぜひ調べてみてください。 騒音の基準は45㏈~70㏈以上 ※環境省 環境基準より ベランダでのタバコの喫煙は規約等で禁止されていなければ 一日数本程度 ※最近変わった健康増進法でも禁止はされていない、但し頻度や本数により損害賠償の対象となるケースもあるので配慮は絶対必要 日当たりは日影規制(斜線制限など)による部分が大きい 建物の傾きは「3/1,000以内」、中古住宅なら「6/1,000以内」 他にも悪臭や水質など様々なものがありますが、判定は微妙なものも多いものです。 しかも、基準を超えたら即ダメかといえば「頻度」「環境」など複雑な要素が絡んできます。 ある一時だけ超えてもダメで恒常的になどの要件もあります。 意識の高まりと他者への厳しさ 昨今、地域や社会との繋がりは昔に比べると希薄になってきました。 昔は地域や顔馴染みなどで「お互い様」という精神が強かったものです。 現在は個人の尊厳や多様性の重要さがフォーカスされることにより、価値観も様々になってきました。 現在はどんな問題でも「勝ち負け」や「白黒」をハッキリとつけたがる風潮により、他者への厳しさが強くなってきたように思います。 その為「私が不快に思うのだからやめさせろ」と「私の自由だから」という相反する価値観のぶつかり合いが増えてきているのかもしれません。 本来、共同住宅では互いに配慮しつつ、皆で快適に暮らそう。というものです。 自分勝手にふるまってもいけませんし、自分の価値観だけを絶対と思い過ぎてもいけません。 お互いに配慮しつつ、それでもお互いの尊厳を尊重しあうことが本当の「多様性」ではないでしょうか。 そんな「個人の感覚」に頼らない為に、解決法や基準としての「受忍限度」という考え方があるのです。 本来はこの受忍限度という考え方すら必要としない方がいいのでしょうけれど、社会は後戻りは出来ないでしょう。 国や法律でもっと厳格な受忍限度を策定して欲しいな とすら管理会社の立場では思うようになりました。 一方、私個人としては、生活の仕方や時間までがんじがらめになっていく社会は息苦しそうだなと思いますが、仕方のないことなんでしょうかね 管理会社の代表者としては厳格な基準を欲し、個人としては曖昧な余白を求めている こんな相反する感情を持つのが人間なのにな・・・と思ったりします。
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物件名は何にする?日本で一番多い名前は? ~主観でのランキングTOP3~
あくまで私の主観である アパートやマンションを購入した場合に決めることが出来る「物件名」 以前のブログでは物件名の名づけ方や避けた方がいい名前などをご紹介しました。 https://lotushome.jp/blog/3960/ 今回は番外編として私の主観による「全国で多い物件名ランキング」をご紹介してみようと思います。 本当は何かのデータがあれば良かったのですが、あいにく見つかりませんでしたので、私のこれまでの不動産業の経験上での独断と偏見でのランキングです。 私が不動産業をスタートした東京でもその他の地域でも必ず地域に一つはある名前だと思います。 今物件名をお考え中の方にも参考になれば嬉しいです。 第3位 「サンハイツ」 第3位は「サンハイツ」です。 物件名称の後には地名や人の名前が付いたりすることもあるでしょうが、そこは割愛させていただきます。 この名称もどこの町にもあるものです。 太陽を意味するSUNからきているのでしょうが、とても多く見かけます。 確かに日当たりが良さそうなイメージや、太陽が持つ「元気・明るい」などのイメージも物件名として好印象です。 サンハイツという物件名を使うなら、やはり日当たりが良い物件などがいいでしょう。 派生した物件名でいえば「サニー〇〇」なども同一でしょう。 第2位 「リバーサイド」 第2位は「リバーサイド」です。 こちらは圧倒的に後ろに地名や人名が付くのも特徴的です。 リバーサイドというだけあって川のそばにあることは間違いありません。 日本は山も多い地形の為、必然的に川も多くあります。 そんな立地にある場合、川のせせらぎや緑の多さで、賃貸でも人気になりやすいものです。 川の無い市町村などは無いでしょうから、一定規模の都市になれば必ずこの名前もあることでしょう。 東京でも神田川や目黒川などのコンクリートで囲まれた川沿いでも、その水の流れを感じたい方というのも多くいました。 都会に住んでいるからこそ、自然を感じたくなるのかもしれませんね。 また、川のそばは基本的に道路が通っていたりして、物件までの経路が分かりやすいことが多いのも人気の一つかもしれません。 当たり前ですが、川の近くにないのにリバーサイドはダメですよ。 第1位 「グリーンハイツ」 堂々の第1位は「グリーンハイツ」です。 これを読んでいただいている同業者さんの頭には必ず、どこかの「グリーンハイツ」が頭に浮かんでいることでしょう。 かくいう私も各地の「グリーンハイツ」が頭に浮かびます。 試しに皆さんのお住まいの地域+グリーンハイツで検索してみてください。 ほぼ必ずあることでしょう。 正直グリーンハイツに至っては実際に森や林の近くかどうかなど関係ありません。 コンクリートジャングルの中にもグリーンハイツはありますし、もちろん実際に緑が見える場所にもあることでしょう。 「グリーンハイツ」という名称での印象はやはり「緑」のもつイメージが強いことでしょう。 落ち着きや安全、安心など緑の持つイメージが住環境にピッタリなのです。 疲れを癒す住まいにはピッタリなんですね。 自然を感じるような穏やかな名称で大人気といえるでしょう。 なぜ多いのか?そして多いとダメなのか? いかがでしたでしょうか。 今物件を購入された方などは、一生懸命物件名を考えていらっしゃることでしょう。 今回挙げた物件名などは全国的にも多いものといえるでしょう。 ここでふと考えてみましょう。 なぜ多いのか?と それはきっと 使う人たちが使いやすかったのだと 今回挙げた物件名は皆さんも馴染みが多いでしょう。電話口で説明しても聞き返されることも少ないでしょう。 そうなのです。 名前というのは付けた人よりも、それを呼ぶ、使う人たちの方が多いのです。 今回挙げた物件名などは別格の使いやすさなんでしょう。 また名前の響きや意味も多くの人がイメージしやすい名前ですからね。 もちろん、前回のブログでも書いた通り、一番は「自分が愛着を持てること」だとは思います。 しかし、王道の物件名もまた住む方たちにとっては非常に使いやすいものなんです。 だからこそ、たくさんの方たちが使ってきたのでしょうからね。 読んでいただいた方の中には「いや、本当に多いのは○○だ」というのもあることでしょう。 いつかお会いする機会があったら皆さんのランキングも教えてください。
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ロータスホームの変わった社内ルール③ ~マジで?サボってもいいの?他~
あくまで社内だけ またまたやってきました、変な社内ルールご紹介です。 https://lotushome.jp/blog/4607/ https://lotushome.jp/blog/4020/ 前回までの記事はこちらから 今回も「読み物」として楽しんでもらえたら幸いです。 もちろん社内の価値観ですから、皆さんに価値観を強制することもありませんのでご了承ください。 多少はサボってもよい 私は普段から言っています。 「まったくサボるなとは言いません」と でも、この言葉は本当はズルい使い方をしているな。と自覚はあります。 「仕事に来ている以上、1秒たりともサボってはならぬ」 という正論は理解していますし、経営者側からすれば当然です。1秒たりともサボらないスタッフがいれば本当に嬉しいことでしょう。 でも・・・・これを読んでいる皆さんもどうでしょうか? サボったことありませんか? もちろん、会社をサボって「パチンコ」に行くとか「家でゲームしている」などは論外ですし、流石にダメです。 でもね、ちょっとだけサボって息抜きっていうのは「あり得る」と思うんですよ。 じゃあ肝心な「どの程度サボっていいのか?」ですが 結果を出していて、倫理的にダメでなければ そうなのです、私は定量分析が出来る仕事をお願いしています。 特に正社員スタッフには定量化出来る仕事をお願いしておりますので、結果が出ている出ていないは可視化出来るのです。 そのラインをクリアすれば多少サボったとしても「いいんじゃない」と思えます。 では「倫理的にダメ」というラインですが、これは正直 「そんなことは自分で考えなさいよ」 大体、そんなことも確認しないとサボれませんかね? どこからがOKでどこからがダメですか?とサボる前に聞くんですか? 大体サボるのは技術がいる行為なんです。 見つかった時に言い訳出来る範囲にしなければいけませんよね? パチンコ屋から出てきた時に見つかったら?自宅に何時間も車があったら? そんなリスクを負いながらサボるんですか? 見つかった時に許される範囲や程度位のことは、自分で判断できる程度の「知性や理性」は備えておくものです。 そういう意味で冒頭に申し上げた通り、このルールは「ズルい」んです。サボる側も「試されている」のですから。 流石に社内のチェックをかいくぐってサボれる程度というのは限られてくることでしょう。 それでも心身のリフレッシュには多少の余白があってもいいとは本当に思っています。 だから「多少はサボってもいい」は本当に思っていますよ。 その「多少」のラインを履き違えないことは必須ですけどね。 家族を優先すること 「私と仕事、どっちが大事なのよ」 この有名なセリフですが、私は人生で一度も言われたことはありません。 なんと答えるのが最適なんでしょうね、分かりませんが 話が脱線しましたが、これも本当です。 当社のスタッフにも 「仕事は一生懸命せねばならないが、優先すべきは家族であることは間違いない」と言っています。 お子さんや配偶者、そして自分自身の為に仕事というのはあると思っています。 でも、仕事というのは不思議なもので、時にこの順位を忘れてしまうことがあるんです。 経営者としては仕事を第一に考えてくれるというのは理想論としては嬉しい気持ちはあります。 しかし、そうなった従業員というのは遅かれ早かれいなくなってしまうのです。 仕事というのは「長期戦」です。 短期戦なら「仕事第一」でもいいかもしれませんが、長期戦となれば時に思うのです。 「自分は何のために仕事をしているのか?」と そんな時に家族や自分自身の為になっていないと思ったらどうでしょうか? 幻想から現実に還った従業員は会社を去ることになるでしょう。 またそういう幻想をわざと抱かせる会社があるのも事実ですし、否定もしません。 それでも私はこう思っています。 「家族や自分自身を大切に出来ない人は他人も大切に出来ない」と 家族と折り合いが悪い人も否定しません。 正直、世の中には「いない方がいい家族」という人種がいるとも思っています。 その場合は自分自身を大切にすることですね。 ともかく、そういった大切な人間や自分を丁寧に扱うことが出来ないと、他人を丁寧に扱うことは難しいと思っています。 そんな人間が不動産という「人間」をベースにした仕事に従事できるんでしょうか? 他にも理由があります。 そうやって価値観が安定している人は仕事でも落ち込みにくいのです。 仕事は100%全力でやるべきです。 ですが、それは「命を懸けて」という訳ではありません。 せいぜい「命を懸ける」のは経営者位でいいんですよ。 「またぁ、キレイごとを言って」と思われるかもしれませんが、そうではありません。 その位割り切って仕事をする人間の方が優秀で長続きするんです。 あまりに張り詰めている人は、何かの拍子でプッツリと切れてしまうのです。 先ほど申し上げた通り、仕事は「長期戦」です。 また、「経験」がものを言う業界ですから、そんな簡単に辞めるようなメンタルでも困ります。 ですから、これも会社の為なんですよ。そう考えると別に「キレイごと」ではありませんね。 ある程度、価値観も達観しておくと却って困難の時に踏ん張りが効くんですよね。 ですから「子供の熱がでてしまって」と言われた場合は、男女ともに「すぐ迎えに行ってあげてください」と言っています。 私自身もスタッフを大切に出来なければ、お客様も大切に出来ないでしょうからね。 別にキレイごとではなく、合理的な理由だと思っています。 でも、打算的な気持ちがないかと言われたら、どうでしょうかね・・・ 私の心に「ええかっこしい」の部分があることも否定はできないような・・・ 内田の「独演会」を聞いてあげよう 最後はルールではないんですけど、社員が気を遣ってやってくれていることです。 私は基本的には社内では静かにしていることがほとんどです。社内にいないことも多いです。 しかし、時折スイッチが入ったように 長尺の独演会を繰り広げてしまうことがあります。 これは誤解のないように言っておきますが「怒って全体に説教」とかではありません。 具体的には 不動産の未来はこうなっていく 社会は「こうあるべきだ」 会社で大きな決断をした時の「理由」 こんなのが多く、正直目の前の業務に関係ないことが多いのです。 私は出来る限り 内田というのは「こんな価値観を持っている」ということを伝えたいのです。 年がら年中、頭の中では上記のようなことを一人で考えているため、時に私の決断は 社長が乱心してしまった と誤解されてしまうのでは?と考えているのです。 みなさんの職場などでもよくありませんか? 「昨日言っていたことの正反対のことを言い出す上司」とか「思いつきで実行する人」とか あれは一定確かに行き当たりばったりのタイプもいるんでしょうけど、中には 「色々考えた挙句、やはりこっちがいいと思った」という線もあるのです。 しかし、その人の頭の中は分からない為に「行き当たりばったり」に見えるのです。 それに振り回される周りはとにかく大変ですからね。 私の独演会はそれを防ぐ為に「私はこういう価値観、考え方なのだ」と伝えているのです。 それが理解されれば少しは「あぁ、そういうことなんだな」と思って欲しいのです。 理解できれば、スムーズに物事も進むハズですから。 とはいえ スタッフのみなさんには突然やってくる独演会は大変だと思います。 大体10分程度なのですが、大変でしょう。 ですから、これはルールではなく「お願い」なのです。 今のスタッフは内心どうかは別として聞いてくれています。 しかし、これは逆だったら正直キツイかもしれませんね。 いいスタッフに恵まれているんですね。ありがたい。 今回も毒にも薬にもならぬ いかがでしたでしょうか。 変なルールと変なお願いでしたね。 また気が向いた時にでも社内ルールをご紹介したいと思います。 今回書いてみて思ったのですが、やはり私の根底には 「本音と建て前」があるのは当たり前だから「本音」でも守れるルールを作る という考え方があるんでしょうね。 これも社内でよく言うのですが 守れないルールなら無い方がいい 前回までに書いた「寝坊は正直に言えばOK」などもそうですが 清廉潔白な人間などいないのに厳格なルールを作っても意味がないんです。 それよりは「誰もが守れるルール」を作ってしっかりと守る方が建設的だと考えているのでしょう。 嘘を暴いたりしても、本来誰も得しないんですよ。お互い嫌な気持ちになるだけですから。 それなら「嘘をつかない方が得するルール」にした方が守りやすいですよね。 書いてみて自分自身の考え方がまとまってきましたね。 こういった思考の整理に使わせてもらっています。 公開しても大丈夫なのかな?たまに不安になります。 カテゴリは「雑談」ですからね。たまにはね。
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リフォームで大事なのは「優秀な職人さん」 ~ケチると安物買いの銭失い~
なんにもわかってない 先日、リフォームについてとある方と話しておりました。 リフォーム費用の話をしていたところ、大工さんの日当の話になりました。 そこで私が支払っている単価を何気なく話したところ 高っか!!取られ過ぎじゃない? とのこと、正直カチーンときました。 曰く、自分が頼んでいる単価はそれよりも低いのだといいます。なんなら「それボッタくられてるよ」扱いです。 私はその場であえて否定もしませんでしたが、内心では なんにも分かってないな と思いました。 なぜなら、そう言ってきた方のリフォーム内容や仕上がりも知っているのですが、私はその出来やコストパフォーマンスは決して良いとは思えません。 なんなら全体のコストは私より高いし、仕上がりも決して良くない なんにも分かってないから そうなるんだよ しかし、この間違いというのは多くの人が陥っているのも事実です。 今回は良い職人さんを使うことで得られるメリットをご紹介してみようと思います。 なぜ私が少し単価が高くても良い職人さんを使うのか? という理由を納得いくようにお話出来ればと思います。 優秀な職人を使わない「から」コストが上がる みなさん、リフォーム費用は安ければ安いだけいいと思っていますよね? 正直、私だってそう思っています。 あまりに質が悪いのは元も子もありませんが、とはいえコストカットを追い求めるのは当然だと思います。 しかし、コストカットを目指す時に「削ってはいけない」費用を削るとかえって費用は高くなってしまうことを覚えておいていただきたいのです。 その代表格が職人さんの「人件費」です。 しかし、この人件費ですが、分かりやすい為に削ろうとしてしまうから厄介なんですよね。 専門的な部材などになると原価というのが分かりづらいものです。 しかし、比較しやすい項目はコストカットの対象になりやすいんです。 その為、優秀な職人さんの単価を聞くと冒頭のように「高っか!!」という反応をする方も珍しくありません。 断言しましょう、優秀な職人さんを使うことがコストカットの秘訣だ!!と ここからは優秀な職人さんにお願いすることで、どんなコストカットが出来るか? そして優秀な職人さんの見分け方などもご紹介してみましょう。 ゴミの量が減る 画像はイメージですが、リフォーム工事ではたくさんのゴミが出ます。 画像のようなコンテナを置いてひと箱いくらで処分をしてもらうのですが、大掛かりなリフォーム工事になれば、このコンテナを入替えながら処分をしなければなりません。 このコンテナは重さや量によって料金が変化するのですが、やはりひと箱いくらという部分があります。 その時に優秀な職人さんにお願いすると何が起こるのか? 綺麗にコンテナを使うのでたくさんの量が入る 優秀な職人さんというのはゴミの出し方や部材の外し方などがとてもキレイです。 また、ゴミといえど形を整えたりしてコンテナにキレイに入れてくれます。 その為、産業廃棄物処分でも分別して大きさ別にキレイに入れてくれるのです。 すると、予算で見ていた産業廃棄物処分費が浮くことがあるのです。 雑に入れてしまうと、産業廃棄物処分業者で仕分けが必要になり料金は高くなります。 こういった部分の気遣いが流石だなと思います。 材料の過不足がない お次はこちらです。 優秀な職人さんは経験値が違います。 今までの現場の数や似たような事例をたくさんこなしているため、見積りの精度が違います。 その為、必要な材料に過不足が発生しづらいのです。 木材や材料などの数量も「念のため多めに発注しとこう」とはなりにくいのです。 「この位の現場でこの状態なら、これくらいかな」という精度が高い為に、「何かあった時の為に多めにみておこう」という部分が少ないのです。 材料も大事に扱ってくれるため、必要な量を必要なだけ見積もってくれます。 その為、見積もりを頼む段階で既に違いが出ます。 この経験による見積りの差はかなり大きいと思っています。 人件費を削れてラッキーと思うかもしれませんが、その費用を削ったばかりにもっと高い材料代として返ってきてしまいます。 そもそも工期が短い これも大きいですね。 優秀な職人さんはとにかく仕事も早いものです。 単価は高いかもしれませんが、仕事の進みが早く期日をしっかりと守ってくれます。 その為、工期ギリギリでバタバタもありませんし、そもそも全体のコストも工期削減で抑えられます。 安かろう悪かろうに「長かろう」がつくよりは余程良いと思っています。 工程管理がしっかりと出来ると他の職人さんも期日通り動くことが出来て、無駄足になることがありません。 そうすると本当に最低限の日程で他の職人さんも入ることが出来ます。 移動するだけでも一日ですから、無駄足が多い現場では自ずとコストも高く見積もらざるを得ません。 こういった優秀な職人さん達で、工程通り進むことでたくさんのコストカットも初めて可能になるものです。 単価は下がっても全体の日程が延びることで全体のコストが上がったり、工期が延びることでの機会損失も実は大きな損ですからね。 優秀な職人さんの特徴 いかがでしたでしょうか。 工事は見えないものが多いのです、簡単に目に見えるものだけを削減しようとしても上手くいきません。 ここまでで優秀な職人さんにお願いするメリットはご理解いただけたのではないでしょうか。 ここでみなさんの疑問としては じゃあ優秀な職人さんの見分け方を教えてよ そうですよね、ここまで書いておいてなんですが、じゃあ「単価が高い人がいいってこと?」と言われればNOです。 世の中には本当に「単価だけ高い人」もいるので厄介です。 ここからは、私の独断と偏見による優秀な職人さんの見分け方をご紹介していきましょう。 現場が常にキレイ(次の日も作業があるのに後片付けしていく) 車がキレイ(特に車内) 作業着の着方がキレイ(汚れてても) 作業中に音楽を聴いている(出来ればマキタのスピーカー) 現場に忘れ物していかない 代案が出る(無理とは言うが、~なら可能) こちらから話しかけると話すが、それ以外は基本無口 他社の悪口を自分から言ってこない 大分偏見が出てしまいましたが、多くは基本的に言われていることだと思います。 どうしても見積りや完成後にしか現場を見ない方も多いとは思いますが、ぜひ現場を見てみましょう。一目瞭然です。 優秀な職人さんの現場は本当にキレイです。 しっかりと資材が整頓されており、作業台スペースがしっかりと作られています。 また道具の扱いもキレイでなっています。 その為、車内の道具の仕分け方もキレイです。 とにかく基本的なことになりますが、しっかりとしています。 あとは音楽については偏見ですが、今までの経験上音楽を聴きながら作業している方は腕がいい方が多かった印象です。 コミュニケーションについても特徴があります、現場で挨拶すると用事が無ければ挨拶だけで手を動かしています。 雑談をこちらからすると、余程忙しくなければ話してくれますが、その程度です。 その為、他社さんのことや人の悪口などは言いません。 こういった職人さんに出会ったら、コミュニケーションを邪魔にならない程度にチャレンジしてみましょう。 話した時にお互いに違和感や不快感がなければ、あなたにとっての良いパートナーになってくれることでしょう。 あとは敬意をもって接していればきっとあなたの力になってくれることでしょう。









